Compania Espanola de Viviendas en Alquiler S.A.

Annual Report (ESEF) • Mar 28, 2025

959800QETXHEMRSX9V592024-01-012024-12-31959800QETXHEMRSX9V592024-12-31959800QETXHEMRSX9V592023-12-31959800QETXHEMRSX9V592023-01-012023-12-31959800QETXHEMRSX9V592022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember959800QETXHEMRSX9V592022-01-012022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember959800QETXHEMRSX9V592022-01-012022-12-31ifrs-full:TreasurySharesMember959800QETXHEMRSX9V592022-01-012022-12-31cevasa:ResultadoDelEjercicioAtribuidoALaEntidadDominanteMember959800QETXHEMRSX9V592022-01-012022-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMemberiso4217:EURiso4217:EURxbrli:shares959800QETXHEMRSX9V592022-01-012022-12-31cevasa:AjustesPorCambiosDeValorMemberifrs-full:PreviouslyStatedMember959800QETXHEMRSX9V592022-01-012022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember959800QETXHEMRSX9V592022-01-012022-12-31959800QETXHEMRSX9V592022-12-31ifrs-full:PreviouslyStatedMemberifrs-full:IssuedCapitalMember959800QETXHEMRSX9V592022-12-31ifrs-full:PreviouslyStatedMemberifrs-full:SharePremiumMember959800QETXHEMRSX9V592022-12-31ifrs-full:PreviouslyStatedMemberifrs-full:TreasurySharesMember959800QETXHEMRSX9V592022-12-31ifrs-full:PreviouslyStatedMembercevasa:ResultadoDelEjercicioAtribuidoALaEntidadDominanteMember959800QETXHEMRSX9V592022-12-31ifrs-full:PreviouslyStatedMemberifrs-full:OtherEquityInterestMember959800QETXHEMRSX9V592022-12-31cevasa:AjustesPorCambiosDeValorMemberifrs-full:PreviouslyStatedMember959800QETXHEMRSX9V592022-12-31ifrs-full:PreviouslyStatedMemberifrs-full:NoncontrollingInterestsMember959800QETXHEMRSX9V592022-12-31ifrs-full:PreviouslyStatedMember959800QETXHEMRSX9V592023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember959800QETXHEMRSX9V592023-01-012023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember959800QETXHEMRSX9V592023-01-012023-12-31ifrs-full:TreasurySharesMember959800QETXHEMRSX9V592023-01-012023-12-31cevasa:ResultadoDelEjercicioAtribuidoALaEntidadDominanteMember959800QETXHEMRSX9V592023-01-012023-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember959800QETXHEMRSX9V592023-01-012023-12-31cevasa:AjustesPorCambiosDeValorMemberifrs-full:PreviouslyStatedMember959800QETXHEMRSX9V592023-01-012023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember959800QETXHEMRSX9V592022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember959800QETXHEMRSX9V592022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember959800QETXHEMRSX9V592022-12-31ifrs-full:TreasurySharesMember959800QETXHEMRSX9V592022-12-31cevasa:ResultadoDelEjercicioAtribuidoALaEntidadDominanteMember959800QETXHEMRSX9V592022-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember959800QETXHEMRSX9V592022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember959800QETXHEMRSX9V592022-12-31959800QETXHEMRSX9V592024-01-012024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember959800QETXHEMRSX9V592024-01-012024-12-31ifrs-full:SharePremiumMember959800QETXHEMRSX9V592024-01-012024-12-31ifrs-full:TreasurySharesMember959800QETXHEMRSX9V592024-01-012024-12-31cevasa:ResultadoDelEjercicioAtribuidoALaEntidadDominanteMember959800QETXHEMRSX9V592024-01-012024-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember959800QETXHEMRSX9V592024-01-012024-12-31cevasa:AjustesPorCambiosDeValorMemberifrs-full:PreviouslyStatedMember959800QETXHEMRSX9V592024-01-012024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember959800QETXHEMRSX9V592023-01-012023-12-31ifrs-full:PreviouslyStatedMembercevasa:AjustesPorCambioDeValorMember959800QETXHEMRSX9V592023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember959800QETXHEMRSX9V592023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember959800QETXHEMRSX9V592023-12-31ifrs-full:TreasurySharesMember959800QETXHEMRSX9V592023-12-31cevasa:ResultadoDelEjercicioAtribuidoALaEntidadDominanteMember959800QETXHEMRSX9V592023-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember959800QETXHEMRSX9V592023-12-31cevasa:AjustesPorCambiosDeValorMemberifrs-full:PreviouslyStatedMember959800QETXHEMRSX9V592023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember959800QETXHEMRSX9V592024-01-012024-12-31ifrs-full:PreviouslyStatedMembercevasa:AjustesPorCambioDeValorMember959800QETXHEMRSX9V592024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember959800QETXHEMRSX9V592024-12-31ifrs-full:SharePremiumMember959800QETXHEMRSX9V592024-12-31ifrs-full:TreasurySharesMember959800QETXHEMRSX9V592024-12-31cevasa:ResultadoDelEjercicioAtribuidoALaEntidadDominanteMember959800QETXHEMRSX9V592024-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember959800QETXHEMRSX9V592024-12-31cevasa:AjustesPorCambiosDeValorMemberifrs-full:PreviouslyStatedMember959800QETXHEMRSX9V592024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember Notas: 1) Toda la información contenida en estos estados financieros consolidados está en miles de euros, salvo que se indique lo contrario. 2) Los estados financieros y cuadros de estas cuentas anuales consolidadas se han elaborado originalmente en euros. Posteriormente, con el fin de presentarlas en miles de euros, se ha redondeado todas las cifras al millar más próximo, tanto las cifras base como los totales y subtotales originales en euros. Es por ello por lo que algunos totales pueden no coincidir con la suma de las cifras sumadas expresadas en miles de euros, sin que ello suponga error alguno. 1 de 180 INFORME DE GESTIÓN INTEGRAL DEL GRUPO CONSOLIDADO 2 de 180 INFORME DE GESTIÓN INTEGRAL DEL EJERCICIO 2024 Contenido: A) INFORME FINANCIERO 1.- Magnitudes principales y aspectos a destacar del ejercicio 2024 2.- Sociedades que integran el grupo CEVASA y actividades desarrolladas 3.- Resultados 3.1.- CEVASA individual: Resultados 3.2.- Grupo CEVASA: Resultados consolidados 4.- Evolución de los negocios 4.1.- Patrimonio inmobiliario en alquiler 4.1.a) Información sobre el patrimonio inmobiliario en alquiler 4.1.b) Evolución y tendencia de los márgenes corrientes de los edificios en alquiler 4.2.- Venta de promociones inmobiliarias 4.3.- Evolución y tendencia seguida por el valor de la cartera inmobiliaria 4.4.- Inversiones realizadas en el ejercicio y proyectos en curso 5.- Rentabilidad, eficiencia y ratios financieros 5.1.- EBITDA 5.2.- Ratios EPRA y otros indicadores financieros 6.- Situación patrimonial y estructura financiera 6.1. Políticas de prudencia respecto a la financiación y calificación crediticia 6.2. Magnitudes de la deuda, cobertura de tipos, tipos medios y coste financiero medio 6.3. Recurso al capital 7. - Estrategia y evolución previsible 8.- Política de remuneración al accionista y respecto a la acción 8.1. Información sobre la acción y su evolución bursátil 8.2. Política de dividendos 8.3. Facilitar el conocimiento y la liquidez del valor. Adquisición y enajenación de acciones propias 9.- Circunstancias y hechos importantes acaecidos tras el cierre del ejercicio 10.- Actividades de I+D+I Anexo al Informe de Gestión Financiero A1) Tablas resumen de EPRA performance measures A2) EPRA Earnings A3) EPRA Net Asset Value Metrics A4) EPRA Net initial Yield & Topped-Up Net initial yield A5) EPRA vacancy rate A6) EPRA Cost Ratios A7) EPRA Capex disclosure A8) Indicadores económico-financieros de recomendada publicación por la CNMV 3 de 180 B) INFORME NO FINANCIERO - Environmental, Social and Governance (ESG) B.1.- POLITICAS DE RESPONSABILIDAD SOCIAL CORPORATIVA (RSC) Y ESG DEL GRUPO CEVASA B.1.1.- Valor de la sostenibilidad para el Grupo CEVASA B.1.2.- Desarrollo de la sostenibilidad en el Grupo CEVASA B.1.3.- Futuro próximo: aplicación del marco europeo/nacional B.1.4.-Motivo del informe B.2.- MEDIOAMBIENTE ( E ) B.2.1.- Consumos energéticos B.2.1.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria B.2.1.2.- Promoción de nuevos edificios B.2.1.3.- Centros de trabajo B.2.2.- Consumo sostenible de materias primas, agua y otros recursos energéticos B.2.2.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria B.2.2.2.- Promoción de nuevos edificios B.2.3.- Residuos. Transición a una economía circular, tratamiento y reciclaje de residuos B.2.3.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria B.2.3.2.- Promoción de nuevos edificios B.2.3.3.- Centros de trabajo B.3.- SOCIAL (S) B.3.1.- Personal B.3.1.1.- Igualdad de trato y oportunidades B.3.1.2.- Condiciones de trabajo B.3.1.3.- Compensación y retribución. Salario justo y reducción de la brecha salarial y en razón de género. B.3.1.4.- Seguridad y Salud B.3.1.5.- Representantes de los trabajadores B.3.1.6.- Comunicación con los trabajadores B.3.2.- Capital social B.3.2.1.- Contribución fiscal B.3.2.2.- Territorio B.3.2.3.- Ayudas a fundaciones y entidades sin ánimo de lucro B.3.2.4.- Compromiso con la vivienda asequible B.3.3.- Clientes B.3.3.1.- Calidad en los servicios B.3.3.2.- Relación cercana y normas comunitarias B.3.3.3.- Instalaciones de calidad B.3.3.4.- Compromiso en el mantenimiento 4 de 180 B.3.3.5.- Gestión rápida de peticiones y servicios B.3.3.6.- Transparencia B.3.3.7.- Evaluación de la calidad B .3.4.- Proveedores B.3.4.1.- Compromiso y gestión colaborativa B.3.4.2.- Petición de cumplimiento de nuestro código ético B .3.4.3.- Información en tiempo real B .3.4.4.- Periodo medio de pago B .3.5.- Accionistas B.3.5.1.- Valor para el accionista B.3.5.2.- T ransparencia B.3.6.- Canales de denuncias y reclamaciones B.3.6.1.- Funcionamiento B.3.6.2.- Valoración cuantitativa B.3.6.3.- Valoración cualitativa B .3.7.- Otras acciones sociales B.4.- GOBERNANZA (G) B .4.1.- Principios de gobierno corporativo B.4.2.- Estructura organizativa y órganos de gobierno B.4.3.- Prácticas de participación del personal en el gobierno de la compañía B .4.4.- Informaciones publicadas sobre Gobernanza y retribución a los órganos de administración Informe Anual de Gobierno Corporativo e Informe Anual de Retribuciones del Consejo, ambos del ejercicio 2024 Informe Anual de Gobierno Corporativo 2024 Informe Anual de Remuneraciones de los Consejeros 2024 B .4.5.- Gestión de riesgos y compliance 5 de 180 A) INFORME FINANCIERO 1.- Magnitudes principales y aspectos a destacar del ejercicio 2024 S on los siguientes: - El valor de la cartera inmobiliaria del Grupo CEVASA (GAV) al cierre del ejercicio es de 593.850 mil euros. Excluyendo las inversiones y desinversiones realizadas, el valor aumentó un 3.55% en el ejercicio 2024. - Las rentas de alquiler del año 2024 han sido superiores a las del año 2023 en un 8,42% - El Grupo CEVASA ha obtenido un resultado después de impuestos de 24.775 mil euros, frente a los 11.641 mil euros del año anterior. El mayor resultado se debe principalmente al procedente de venta de promociones (2.141 mil euros) y al aumento de valor de la cartera inmobiliaria (15.372 mil euros). - El EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV) por acción, ha aumentado un 4,72 % alcanzando los 18,38 euros al cierre del año 2024 (17,56 euros a 31 de diciembre del 2023). - El dividendo abonado a los accionistas en el ejercicio 2024 fue de 0,22 € por acción (0,25 € en el 2023). 2.- Sociedades que integran el grupo CEVASA y ac tividades desarrolladas E l Grupo CEVASA (o el Grupo) está formado por Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. (CEVASA o la Sociedad), que es la cabecera y holding del Grupo y seis sociedades controladas por CEVSA y participadas mayoritariamente. Adicionalmente, aunque no forma parte del Grupo CEVASA según definición del artículo 42 del Código de Comercio, CEVASA participa en un 50% en la sociedad NiCrent Residencial, S.L., que es titular de un 50% del capital de Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A. Las principales actividades del Grupo se realizan a través de las siguientes sociedades: 6 de 180 - Alquiler de viviendas: CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U., CEVASA Pallaresa, S.L.U. y SBD Lloguer Social, S.A. (SBD). - Alquiler de oficinas: CEVASA Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U. - Promoción inmobiliaria y de suelo: CEVASA Proyectos Inmobiliarios, S.L.U y Projectes i Construcció Social a Sadabell, S.A. 3.- Resultados 3.1.- CEVASA individual: Resultados Como sociedad holding cabecera del Grupo CEVASA, sus principales ingresos son los dividendos que sus filiales le trasladan con cargo a sus beneficios y aquellos otros por los servicios que les presta. Su resultado depende especialmente de los primeros, y por tanto, de las decisiones sobre reparto de dividendos de las filiales a la matriz. Como en los pasados ejercicios y en aplicación de nuestra política, a la matriz del Grupo sólo se traslada, mediante dividendos, una parte de los resultados de sus filiales y son aquellos generados en actividades distintas del alquiler de viviendas (alquiler de locales y oficinas y, eventualmente, de venta de promociones inmobiliarias), en tanto que los resultados de alquiler de viviendas pasan a integrarse en las reservas de las sociedades en las que se han generado Puesto que la mayor parte de los activos inmobiliarios en alquiler son residenciales y sus resultados no se trasladan a la matriz, sólo una pequeña parte de los resultados de su grupo empresarial se trasladan a la matriz, lo que debe tenerse en cuenta al analizar sus resultados. El resultado obtenido por la matriz el año 2024 ha sido positivo en 1.705 mil euros, frente a un resultado también positivo de 1.749 mil euros en el ejercicio 2023. El desglose de los ingresos de la matriz CEVASA en al año 2024 y su comparación respecto al año anterior se muestran en el siguiente cuadro: (en miles de euros) 2024 2023 Variación % variac. Prestación de servicios a filiales 1.933 2.579 -646 -25,0% Alquiler de edificios 183 183 0 0,1% Dividendos de filiales 3.845 3.165 680 21,5% Intereses financiación a filiales 939 347 591 170,4% Cifra de negocios 6.900 6.274 626 9,97% Aunque, respecto al año 2023, han aumentado los ingresos de CEVASA, su resultado ha sido muy similar al de dicho ejercicio y ello porque han aumentado los gastos financieros en una cifra similar (620 mil euros), debido a la mayor financiación recibida. 3.2.- Grupo CEVASA: Resultados consolidados En el año 2024, el Grupo CEVASA obtuvo un resultado positivo antes de impuestos de 31.334 mil euros, frente a los 13.700 mil euros del año 2023 (+17.634 mil euros). 7 de 180 Respecto al ejercicio anterior, las principales variaciones en los componentes del resultado antes de impuestos han sido las siguientes: 1) Los resultados corrientes de explotación han sido 2.989 mil euros mayores en el año 2024 que en el año 2023: a) Los resultados corrientes derivados de la gestión del patrimonio en alquiler, minorados por los gastos totales de gestión, administración y estructura, imputable o no al negocio de alquiler, han aumentado 848 mil euros (+5.69%). Las principales variaciones han sido las siguientes: i. Respecto a las del año anterior, las rentas por alquiler de los edificios han sido mayores en un 8,42%, aportando 1.621 mil euros más a la cuenta de resultados. ii. El resultado por impagados del periodo y recuperación de los de periodos anteriores ha sido negativo en el año 2024 157 mil euros (0,75% de la facturación sin IVA), frente a 118 mil euros en el año 2023 (-39 mil euros de diferencia) iii. Los gastos corrientes de la explotación del patrimonio en alquiler, junto con todos aquellos estructurales y de administración general, han aumentado en su conjunto en 460 mil euros, respecto a los del año 2023. b) El resultado directo derivado de ventas de promociones inmobiliarias del año 2024 ha sido mayor al del año 2023 en 2.141 mil euros. Aquí se incluye tanto el resultado de las ventas como el derivado de variaciones de valor de las existencias inmobiliarias y los gastos de comercialización. 2) El diferencial entre los ingresos y gastos financieros ha sido de -2.838 mil euros en el año 2024, frente a -1.614 mil euros en el año 2023, lo que supone un menor resultado de 1.223 mil euros. Los gastos financieros han aumentado, en parte debido a tipos de interés más altos aplicados a los préstamos que financian los activos en alquiler y en parte a un mayor volumen de financiación media, consecuencia de nuevas inversiones realizadas en el ejercicio, tanto en suelo como en edificios para alquiler, que han sido financiadas externamente. 3) La variación de resultados no corrientes explica 15.573 mil euros de aumento en el resultado antes de impuestos. Estos resultados son los derivados de las variaciones de valor de la cartera inmobiliaria y préstamos asociados. La cuenta de resultados del año 2024 incluye 16.380 mil euros positivos por esos conceptos frente 507 mil euros del año 2023, año en el que se produjo un estancamiento en el valor de mercado de los edificios en alquiler. 4.- Evolución de los negocios 4.1.- Patrimonio inmobiliario en alquiler 4.1.a) Información sobre el patrimonio inmobiliario en alquiler La actividad principal del Grupo CEVASA es la promoción de viviendas para su explotación en alquiler a muy largo plazo, especialmente viviendas con algún régimen de protección pública. Durante el año 2024 aumentó el patrimonio inmobiliario en alquiler del Grupo CEVASA en un 8,03% en m2 construidos, con la adquisición de un edificio de 150 viviendas. En la fecha de cierre del ejercicio 8 de 180 suma 354.929 m2 construidos, con un total de 6.064 espacios alquilables, de los que 2.378 corresponden a viviendas y el resto a otras tipologías (oficinas, locales, plazas de garaje, etc.). M2 construidos en oferta a 31/12/2024 Viviendas/Locales/Oficinas Aparcamientos Trasteros Total /Edificios industriales Nº unidades M2 Nº unidades M2 Nº unidades M2 Nº unidades M2 Residencial 2.378 226.294 2.636 66.965 676 5.817 5.690 299.076 Retail 110 19.364 110 19.364 Oficinas 44 18.367 44 18.367 Naves industriales 1 10.943 1 10.943 Plazas de garaje en rotación 219 7.179 219 7.179 Totales 2.533 274.968 2.855 74.144 676 5.817 6.064 354.929 La casi totalidad del patrimonio inmobiliario del Grupo se sitúa en la ciudad de Barcelona, su área metropolitana o municipios cercanos a la misma. Las viviendas en alquiler del Grupo se distribuyen entre viviendas de renta libre o con protección oficial pero de precio de venta y renta libres (40,9%), viviendas de protección oficial con precios limitados administrativamente (36,1%) y viviendas de protección oficial de renta antigua (23%). 4.1.b) Evolución y tendencia de los márgenes corrientes de los edificios en alquiler a) Ingresos por rentas de alquiler y morosidad 9 de 180 En el año 2024, las rentas de alquiler han alcanzado la cifra de 20.873 mil euros, frente a los 19.252 mil euros del año anterior, lo que supone un aumento del 8,42% (6,67% en el año anterior). Rentas de alquiler (sin repercusión de gastos) 2024 2023 Diferencia % Variac. RESIDENCIAL 16.841 15.701 1.140 7,3% De Cevasa Patrimonio en Alquiler, SLU 13.006 11.969 1.037 8,7% Meridiano Cero (Barcelona) 8.509 7.865 644 8,2% La Sagrera (Barcelona) 1.518 1.496 22 1,5% V PO S ta. Cúbics 1 (Santa Coloma-Barcelona) 847 816 30 3,7% Cúbics 2 (Santa Coloma-Barcelona) 326 0 326 100,0% Igualada (Barcelona) 248 273 -25 -9,0% VPO St. Joan Abadesses (Girona) 83 78 5 6,6% VPO Vic (Barcelona) 465 444 21 4,6% Cornellà (Barcelona) 406 398 7 1,8% VPO Cornellà 2 (Barcelona) 359 350 9 2,6% Can Gambús 3 (Sabadell-Barcelona) 2 3 -1 -26,5% Ciutat (Barcelona) 243 246 -3 -1,0% De SBD Lloguer Social, SA 3.835 3.732 103 2,8% VPO Falla (Sabadell-Barcelona) 569 557 12 2,2% VPO La Serra 2 (Sabadell-Barcelona) 521 506 15 3,0% VPO Espronceda (Sabadell-Barcelona) 263 258 5 2,1% VPO Can Llong 5 (Sabadell-Barcelona) 1.590 1.548 43 2,8% VPO Can Llong 6 (Sabadell-Barcelona) 446 434 12 2,8% VPO La Serra 4 (Sabadell-Barcelona) 446 430 16 3,6% COMERCIAL 1.479 1.140 339 29,7% De Cevasa Patrimonio en Alquiler, SLU 1.374 1.037 336 32,4% Meridiano Cero (Barcelona) 1.090 794 296 37,2% La Sagrera (Barcelona) 51 50 2 3,2% Cúbics 1 (Santa Coloma-Barcelona) 22 26 -4 -14,0% Cúbics 2 (Santa Coloma-Barcelona) 5 0 5 100,0% Cornellà (Barcelona) 15 15 0 2,2% Cornellà (Barcelona) 57 28 29 105,2% Ciutat (Barcelona) 134 126 9 6,8% De SBD Lloguer Social, SA 105 103 2 2,1% OFICINAS 2.127 1.995 132 6,6% EDIFICIOS INDUSTRIALES 183 183 0 0,1% PARKINGS COMERCIALES 242 232 10 4,3% TOTALES 20.873 19.252 1.621 8,42% Respecto a los porcentajes de ocupación, se mantienen altos en residencial, especialmente en las viviendas, con una media en el año del 99,42%, mientras que es menor en las plazas de garaje que no pueden comercializarse en pupilaje (89,06%) y en los trasteros (92,70%). % ocupación s/ m2 útiles 2024 2023 Viviendas 99,42% 99,46% Plazas de parking 89,06% 88,56% Trasteros 92,70% 98,22% Total residencial 97,57% 97,60% Locales 83,90% 78,71% Oficinas 91,28% 92,18% Edificio industrial 100,00% 100,00% Total patrimonio () 96,70% 96,43% () No incluye plazas de garage en rotación Los aumentos de las rentas respecto al año 2023 se deben, en lo que a las viviendas se refiere, a actualizaciones por variación de los índices de referencia y a rentas más altas en los nuevos contratos. 10 de 180 En los edificios de oficinas la ocupación media en el año 2024 ha sido del 91,28% (92,18% en 2023 y 89,53% en 2022). La ocupación media en locales comerciales en el año 2024 ha sido del 83,90%, frente al 78,71% del año anterior, excluyendo en este cálculo la superficie comercial adquirida y que todavía no se enciuentra ocupada en su totalidad por estar en proceso de adecuación. El aumento de las rentas de oficinas y locales se explica tanto por el aumento de las rentas medias como por el aumento de la ocupación. Alquiler residencial La situación del mercado de alquiler residencial en España es muy heterogénea. Hay zonas donde los precios se tensionan al alza por su gran demanda. Son las grandes ciudades del país, que ofrecen mayores oportunidades laborales por su gran oferta de servicios o su atractivo turístico. En otras, en cambio, la situación es mucho más equilibrada y estable y el problema de falta de oferta no se produce. Ciudades y zonas con gran presión de la demanda, además de la ciudad de Barcelona y su área metropolitana, son Madrid y su corona de municipios, Valencia, Vizcaya, Guipúzcoa, Málaga, Islas Baleares, Las Palmas y Alicante. Según el Observatorio del alquiler, el total de viviendas que salieron al mercado en el año 2024 fueron 717.338. Es una cifra menor en un 12% que en el año 2023 y un 27% menor respecto a cinco años anteriores. Si la oferta en España ha caído en 96.512 viviendas respecto a 2023, el 38,4% de la caida corresponde a Barcelona que viene ya registrando un retroceso de la oferta desde el año 2020. En la fuerte caída de la oferta en Barcelona puede haber influido la declaración de zona de mercado residencial tenso, que afecta a 271 municipios de Cataluña. La política de limitación de precios anima a algunos propietarios a buscar otras alternativas de inversión reduciendo la oferta. otras zonas de España en las cuales se ha anunciado la posible declaración de zonas tensionadas como el País Vasco se empieza a notar ya la salida del mercado de viviendas de alquiler. El precio medio del alquiler en España alcanzó en el año 2024 los 1.118 euros por vivienda, un 11,3% más que en el año 2023. La provincia más cara es Barcelona con un precio medio de 1.604 euros., un 11% más que en el 2023. Por encima de los 1.000 euros están Madrid (1.495 euros), Valencia (1.055 euros), Vizcaya (1.232 euros) y Las Palmas (1.070 euros). En el resto de las provincias los precios son más asequibles, aunque la tendencia general es alcista en todo el territorio. Los precios más 11 de 180 económicos los encontramos en León (595 euros), Ávila (584 euros) Cuenca (576 euros), Zamora, Ciudad Real o Teruel (484 euros). Los precios anteriores se refieren al conjunto de la oferta de alquiler. En las zonas con escasa oferta, como por ejemplo en Barcelona, resulta dificil segregar los que se refieren a contratos de larga duración, cada vez más escasos, de los alquileres de temporada, por lo que los precios de los de larga duración pueden estar algo desvirtuados. A lo largo del año 2024 no se han podido ver los efectos de la nueva Ley de la Vivienda, en el sentido de mejorar el acceso a la vivienda por parte del conjunto de la población ya que hasta el momento no se ha materializado el incremento de una oferta de viviendas en alquiler a precios asequibles, especialmente en aquellas zonas donde se ha aplicado el control de precios. Un ejemplo es Barcelona, donde podemos observar, como efecto positivo, una cierta contención en las rentas de los alquileres, con un descenso del 3,28% según datos del Institut Català del Sòl , aunque este descenso a medida que transcurre el tiempo se va debilitando. Pero, por otra parte y como efectos negativos, también podemos observar la acusada caída de la oferta, hasta el puntode que la oferta de alquileres de larga duración es casi testimonial. Con una demanda de vivienda que ha aumentado significativamente el panorama es desolador para las familias que buscan vivienda en alquiler en la Ciudad Condal. La presión de la demanda ha aumentado de tal forma que actualmente ante una publicación de una vivienda en alquiler de larga duración en las primeras dos horas se reciben del orden de 150 solicitudes. La situación no solo es grave para los arrendatarios, sino también para los arrendadores, que en muchos casos se identifican como el origen de todos los males. En estos años de emergencia en el mercado residencial (desde 2014) la Administración ha legislado restringiendo y penalizando el mantenimiento de viviendas en alquiler reduciendo las inversiones en vivienda para alquiler y destinando algunas de las viviendas ya existentes en alquiler a usos distintos o directamente a la venta. De este modo, mientras que el ritmo de creación de nuevos hogares ha seguido y sigue creciendo a buen ritmo, la oferta de vivienda asequible y en alquiler, no solo no se ha incrementado al mismo ritmo sino que incluso se ha reducido sensiblemente, hasta mínimos históricos. Urgen por tanto medidas a corto plazo que tenga en consideración a todos los agentes que intervienen en el mercado del alquiler con el fin de no solo que se frene el descenso acelerado de la oferta en las grandes ciudades y en especial, en aquellas zonas declaradas tensionadas, sino que permita el incremento de oferta al ritmo que la sociedad necesita. Especialmente de oferta de vivienda asequible. En el Grupo Cevasa no es una excepción a esta escalada de precios y, por ejemplo, los precios de las nuevas contrataciones de las viviendas libres de su mayor promoción (Meridiano-Cero en Barcelona) han aumentado en los dos últimos años por encima de dos dígitos, sin considerar en el cálculo las viviendas de renta antigua. A pesar de nuestra política de limitar los incrementos de renta, los incrementos de costes de los últimos años y en especial el incremento del impuesto de sociedades desde el año 2023 nos han obligado a ajustar los precios en proporción a estos incrementos. Desde CEVASA reclamamos insistentemente el desarrollo de políticas públicas de vivienda que tengan como principal objetivo a las personas y las familias, especialmente las familias con menos recursos y que tanto las políticas fiscales como las políticas patrimoniales y regulatorias se coordinen con este objetivo. En general, en el año 2024 las rentas de alquileres residenciales han aumentado en un 7,3% con respecto al año 2023. Sin considerar la incorporación de un nuevo edificio en alquiler en Santa Coloma (Barcelona) en el mes de octubre, el aumento hubiera sido del 5,18%. En general los ingresos han aumentado moderadamente excepto en Meridiano-Cero en Barcelona, con un aumento de las rentas de viviendas y anejos del 8,2%, aunque este porcentaje incorpora el incremento de renta correspondiente a los contratos de renta antigua que han causado baja y han sido sustituidos por nuevos contratos a precios de mercado. 12 de 180 En términos globales, la rotación de producto ha sido similar al año anterior, aunque con un ligero descenso del 2,5%. En el año 2024, en las promociones VPO en Sabadell se hicieron 77 nuevos contratos, un -29,3% menos que en el año 2023 y en el resto de las promociones fueron 118 nuevos contratos, con un aumento del 18%. En el complejo de Meridiano-Cero el número de nuevas contrataciones ha descendido el 10,45%. En el año 2024 las tasas medias de ocupación se han mantenido muy altas como en los años anteriores. Las bajas de contratos se cubren en muy poco tiempo ante la fuerte demanda. Si en muchos casos no se sitúa en el 100% es por la necesaria renovación de las viviendas. En la actualidad la renovación y comercialización de una vivienda en alquiler se realiza en un máximo de 21 días. Se considera que un alquiler superior al 40% de los ingresos netos de la familias o unidades de convivencia es excesivo y compromete la viabilidad financiera y el desarrollo normal de las familias. De hecho, las administraciones normalmente sitúan este esfuerzo máximo en el 30% de los ingresos brutos y cuando se supera ese indicador tienden a adoptar medidas sociales dirigidas a subvencionar el alquiler. Con base a lo anterior podemos afirmar que también en nuestras promociones los precios de los alquileres están llegando a niveles preocupantes para los inquilinos. En el siguiente cuadro, con base al promedio de contrataciones realizadas en el año 2024 en algunas de nuestras promociones, se muestra la ratio (tasa de esfuerzo) entre el alquiler contratado y los ingresos de las unidades de convivencia. Promedios contrataciones - 2.024 Promociones Importe Ingresos Unidad de Convivencia % Can Llong 5 808,51 2.735,19 30,22 Can Llong 6 676,63 2.208,68 31,75 Espronceda 677,52 1.908,38 35,52 Falla 637,64 2.229,25 29,55 Meridiano Cero 1.229,28 4.019,73 33,84 Serra 4 749,76 2. 264,79 33,48 S erra 2 612,37 2.038,72 30,97 Total general 1.024,32 3.360,86 32,67 Estamos observando un progresivo deterioro de la capacidad económica de los nuevos inquilinos, que consideramos atribuible a la escasa oferta de vivienda asequible en alquiler, ante lo cual, las familias 13 de 180 con menos recursos y que tradicionalmente encontraban en el mercado de vivienda protegida un producto adecuado a su capacidad económica, ante la escasa oferta de vivienda asequible deben acudir al mercado de vivienda libre con precios superiores y tensionando de esta manera la economía de las familias con menos recursos. Nuestra propuesta para corregir esta situación no se limita a promover una mayor oferta. También es necesario estimular la contención de precios mediante una política fiscal que acompañe a estas políticas. Una reducción en el Impuesto de Sociedades para los beneficios generados por las viviendas que se alquilen por debajo del precio de referencia entendemos que sería un claro impulso para los inversores que, como CEVASA, buscan un beneficio moderado a largo plazo. Esta necesidad de reducir los gastos asociados al alquiler adquiere especial relevancia en la vivienda protegida y en particular en los nuevos modelos de alquiler sobre derecho de superficie, donde la suma de conceptos fiscales tales como el IVA asociado a la construcción más el IVA asociado al coste del derecho de superficie junto con el Impuesto de Sociedades suponen una carga que repercute directamente sobre los precios de la vivienda protegida, encareciendo el precio del alquiler. Para todo el año 2025 prevemos una situación parecida a la actual como consecuencia de la escasez de oferta existente. En el complejo Meridiano Cero es muy probable que el aumento de rentas alcance el 8%, mientras que en los edificios de viviendas de protección oficial en Sabadell el aumento se situará cerca del 4% a consecuencia de las renovaciones de contratos. En el año 2025 finaliza el régimen de viviendas de protección oficial de Meridiano Cero en Barcelona. De las 1.180 viviendas del complejo, después de 50 años quedan 547 con contratos de renta antigua derivados de aquel régimen. A lo largo del año y a medida que venzan las calificaciones comenzarán a actualizarse las rentas de estas viviendas según indica la Disposición Transitoria segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Esta actualización sólo podrá aplicarse a aquellos arrendatarios que perciban unos ingresos superiores a 2,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional (SMI). El cálculo para determinar la renta actualizada consiste en aplicar a la renta inicial el aumento que haya experimentado el IPC en el transcurso de todos estos años. Si los ingresos del arrendatario y sus convivientes son superiores en 5,5 el SMI la actualización se hará en cinco años, a razón de un 20% cada año, y si los ingresos son menores la actualización se hará en diez años, a razón del 10% cada año. Los arrendatarios de estas viviendas, en general, están en unaedad próxima a la jubilación o están ya jubilados, por ello y considerando el nivel de ingresos que exige la LAU para la actualización de las rentas es muy probable que su repercusión no sea muy relevante teniendo en cuenta, además, que la actualización de la renta (al 100%) se produce gradualmente en cinco o diez años. En el 2024 hemos adquirido un edificio de 150 viviendas en Santa Coloma de Gramanet, justo al lado de otro edificio que tiene el Grupo de las mismas características y que fueron diseñados por el mismo equipo de arquitectura y se construyeron simultáneamente. Con estos dos magníficos edificios CEVASA adquiere un papel relevante en la ciudad de Sta. Coloma de Gramanet no sólo por la calidad de estos edificios si no por el enclave singular en el que se encuentran. Los precios del alquiler de este nuevo edificio están limitados legalmente y condicionados a los precios de los contratos vigentes o a los precios de referencia establecidos. Las viviendas disponen de excelentes acabados con parquet y aire acondicionado: De las 150 viviendas 64 son de 2 dormitorios y 86 de un dormitorio, con una superficie media de 76,44 m2 construidos Alquiler de oficinas El 46,43% de la oferta de oficinas en Barcelona se contrató principalmente en centro ciudad y en el área de negocios y el 40% repartido entre el 22@ y la zona de la Plaza Europa-Fira District. La tasa de disponibilidad se sitúa en Barcelona en una media del 13,8% siendo las zonas con mayor desocupación la periferia con un 45%, el 22@ con una tasa de disponibilidad del 19,65% y plaza Europa con el 14%. 14 de 180 La zona centro alcanza una disponibilidad del 18,82%, que hacía muchos años que no registraba. Esto se debe en parte a traslados y reducción de espacios. En cambio, la Avenida Diagonal, un área de negocios altamente demandada, presenta una tasa del 2,81%. Respecto a nuestro parque en la Avenida Meridiana, empezamos el año 2024 con poca absorción de los espacios disponibles después de haber cerrado el año 2023 con una tasa de disponibilidad del 7%. El primer semestre del 2024 fue francamente malo con muy poco movimiento. Esta situación era general en el mercado de oficinas de Barcelona, que empezó el año con signos no demasiado positivos para terminar en fase de recuperación habiéndose contratado un 23% más que en el 2023. A partir del segundo semestre del 2024 la situación cambió y aumentaron las contrataciones y a finales del año cerramos con una tasa de ocupación de casi el 92% pero con reservas para el año 2025 que nos garantizaba un repunte de la tasa, como así ha sido alcanzando en los primeros meses el 98%, cota a la que hacía varios años que no llegábamos. Las rentas del año 2024 han sido mayores que las del año 2023 en un 6,6%, debido a una mayor ocupación media, puesto que las rentas se han mantenido estables a lo largo del año 2024. En nuestro caso las oficinas de menos de 87 m2 están a 14-15 euros/m2 y las de media y planta entera a 13-14€ euros/m2 Zonas Barcelona Promedio rentas €/m2 Zona Centro 20 Diagonal - Paseo de Gracia 21 22@ 19 Plaza Europa -Fira District. 16,5 Periferia 11 La situación económica en general llama a mantener los precios por el momento. En zonas donde no existe una tasa de ocupación alta los propietarios están realizando esfuerzos en modo de rebajas y carencias para captar nuevos clientes. La zona más afectada es la periferia y allí se están produciendo carencias de hasta 18 meses. Actualmente el cliente quiere una oficina para entrar y por tanto el esfuerzo del propietario debe ser mayor al que estaba acostumbrado anteriormente. Parece que la oficina adaptada sea una novedad, pero en CEVASA ya hace tiempo que lo venimos aplicando como medio de captación. Las necesidades no son las mismas para todos los clientes. Prueba de ello es la diversidad de actividades que realizan nuestros clientes de oficinas: el 26,38% se concentran en el ámbito profesional, científico y técnico, abarcando servicios legales, estudios de mercado, consultorías empresariales e ingenierías, entre otros. En segundo lugar, el 20,61% se orienta hacia el sector de la información y comunicaciones, incluyendo programación y consultoría informática. Por último, el 13,81% de las actividades se focalizan en el comercio al por mayor, destacándose la intermediación de productos farmacéuticos y equipos electrónicos. La adaptación a las necesidades del cliente, junto con un precio competitivo nos ayuda a obtener unas tasas altas de ocupación. Como novedad del año, citar que hemos incorporado a las oficinas que comercializamos en el complejo Meridiano Cero una sala fitness y una zona lounge, al servicio de nuestros clientes. Con ello aumentamos la oferta de servicios que hasta la fecha ofrecíamos (conserje, vigilancia 24 horas, aparcamiento con plazas electrificadas, servicio de mantenimiento, etc.). Su sola existencia ya nos ayuda a captar nuevos clientes. Alquiler de locales y edificios industriales 15 de 180 Barcelona ha cerrado el año 2024 con un 16% de locales disponibles, porcentaje similar al del año anterior, que representa aproximadamente 7.650 locales vacíos. Los precios se han mantenido estables en las zonas prime como son el Passeig de Gràcia y Portal del Àngel, alrededor de los 300 euros/m2. Hay una tendencia a concentrar el comercio en las zonas prime y ejes comerciales de su entorno y en calles principales de los distintos barrios de Barcelona, zonas con tasas de disponibilidad muy bajas. La situación es muy distinta en el resto de las zonas, donde en cada calle encontramos uno o varios locales vacíos. Del total de locales disponibles en Barcelona prácticamente la mitad está en alquiler y la otra en venta. De los que están en alquiler, la restauración sigue siendo la actividad mayoritaria seguida de otros servicios. Rentas ejes comerciales principales en Barcelona: ZONA DESDE €/m2 HASTA€/m2 Passeig de Gràcia 249 355 Av. Portal de l´Àngel 223 325 Carrer de Pelai 110 168 Rambla de Catalunya 110 160 La Rarmbla 105 170 Av. Diagonal 38 86 Era previsible que con la aprobación de la nueva Ley de la Vivienda habría un mayor interés por parte de los inversores en los locales comerciales y esto ha sido una realidad en el 2024. Existe una demanda de locales bien ubicados por parte de family offices, Socimis e inversorea privados y esto beneficia al sector y le da mayor dinamismo. La demanda de locales de superficie de 80-200 son los más demandados El Grupo tiene una buena parte de sus locales en las plantas bajas y sótanos de sus edificios y en pasillos interiores y su demanda en estos últimos años es baja. Son locales de tercera y cuarta línea que cuestas alquilar. Esta situación no difiere de muchos otros locales situados en zonas con poco tránsito, lejos del centro y ejes comerciales muy demandados. Un ejemplo de ello lo encontramos en la promoción Meridfiano Cero, donde el 13,7% de están desocupados. Las rentas totales de los locales han aumentado en el año 2024 un 29,7% respecto a las rentas de 2024, pero ello se debe a una mayor superficie en oferta, debido a a la compra de una gran superficie comercial. Excluyendo las rentas de esta superficie el aumento se reduce al 4,38%. La tasa de ocupación del total de los locales del Grupo es del 89,99% y la de los situados en su complejo Meridiano-Cero,del 84,82%. En el segundo caso, si tuviéramos en cuenta el espacio disponible del centro comercial adquirido en el año 2024 de 5.000m2 construidos, de los cuales 3.300 están disponibles descendería al 67,24% en este complejo. Respecto a las inversiones realizadas en el año 2024 merecen destacarse dos. La primera la adquisición, en marzo de 2024 y a El Corte Inglés, de una gran superficie comerfcial situada frente a la plaza del complejo Meridiano Cero en Barcelona. Son 5.000 m2, de los cuales 1.700 los ocupa un gimnasio que está alquilado. La superficie restante actualmente está reservada. Es muy probable que a mediados del 2025 ya esté alquilada a una multinacional del bricolaje. Esta contratación activará los locales existentes del complejo y ayudará a comercializar los que estén disponibles. En abril de 2024 finalizaron las obras de la primera fase de instalación de trasteros en un sótano de 1.000 m2 del complejo Meridiano Cero que quedó desocupada en el año 2023. Debido a su difícil comercialización transformamos el local en trasteros y su comercialización a mediados de año fue rápida con una ocupación actual del 90%. La primera fase son 90 trasteros y los precios van desde 50 a 150 euros/mes. Al estar en un sótano sólo podemos alquilarlos a los arrendatarios del complejo. 16 de 180 b) Costes directos de la actividad de alquiler y costes generales Los gastos corrientes de la explotación del patrimonio en alquiler, junto con todos aquellos estructurales y de administración general han aumentado en su conjunto en 460 mil euros, respecto a los del año 2023. Con un aumento del parque en alquiler en el año 2024, en general los gastos de explotación imputables a la actividad de alquiler se han mantenido contenidos en el ejercicio 2024, al igual que los costes generales de dirección, administración y estructura, aunque han aumentado. Una ratio a la que damos especial valor es la ratio EBITDA corregida excluyendo de la misma los resultados directos procedentes de ventas de promociones pero incluyendo en ella todos los costes que no están directamente asociados a aquellas ventas. Esta ratio nos mide la carga que suponen todos los gastos y costes, tanto de su core bussiness, como todos aquellos generales y estructurales como aquellos otros relacionados con el impulso y desarrollo de nuevos negocios y promociones, cualquiera que sea su destino. Esta ratio ha pasado del 70,1% en el año 2023 al 69,2% en el ejercicio 2024. Si bien ha sufrido un leve descenso, se situa por encima de la ratio de 2022. 4.2.- Venta de promociones inmobiliarias Durante el ejercicio 2024 el Grupo ha tenido a la venta dos promociones inmobiliarias, finalizando durante el año la construcción de la primera en el municipio de L´Hospitalet (Barcelona), de 76 viviendas. Con el edificio completamente acabado, antes de finalizar el año se escrituró la venta de 53 de las 76 viviendas de la promoción, aportando a la cuenta de resultados un beneficio de 1.987 mil euros. El resultado de otras ventas de restos pendientes de venta de otras promociones fue negativo en 5 mil euros. En el mes de agosto se inició la construcción de una promoción en Montgat (Barcelona), de 24 viviendas. Esta promoción se encuentra en comercialización. Respecto a la promoción de viviendas protegidas en Terrassa (Barcelona), en la que se estaba trabajando, se ha aplazado su construcción y venta por haber priorizado otras inversiones. 4.3.- Evolución y tendencia seguida por el valor de la cartera inmobiliaria El valor de la cartera inmobiliaria del Grupo a 31 de diciembre de 2024 es de 598.850 mil euros (552.145 mil euros en inversiones inmobiliarias y concesiones administrativas en alquiler o destinadas al alquiler y 41.705 mil euros en stocks inmobiliarios para la venta), frente a los 545.321 mil euros a 31 de diciembre de 2023. Los derechos a percepciones futuras de subvenciones en determinados préstamos que financian edificios VPO en alquiler se han valorado en 13.357 mil euros a 31/12/2024 (13.922 miles a 31/12/2023). Si excluimos las inversiones y las desinversiones realizadas a lo largo del ejercicio, el aumento del valor de la cartera en el año 2024 fue del 3,55%, frente a un 0,25% en el año 2023, año en que se estancó el valor debido a un aumento de las yields de descuento. En el año 2024 la mayoría de nuestros activos ha visto aumentado su valor, si bien en porcentajes muy moderados. En el siguiente cuadro se muestra qué variaciones de valor de los activos inmobiliarios se han trasladado a la cuenta de resultados del Grupo CEVASA y qué otras no se recogen, en aplicación de la normativa contable: 17 de 180 (en miles de euros) Variaciones de valor en estado de PyG (4)=(1)-(2)-(3) (9)=(4)-(5) Variacion de la (5) Resultados por Variaciones de (1) Diferencias (2) (3) plusvalía de los ventas y (7) Variación valor según de valor según Inversiones Desinversiones activos en variaciones del (6) del importe (8)=(5)+(6)+(7) tasaciones no tasaciones 2024 2024 cartera a valor razonable de Amortizaciones devengado TOTALES registradas en 31/12/2024 activos, distintos por IMIVTNU PyG de amortizaciones Inversiones inmobiliarias 50.862,00 35.934,44 14.927,56 14.927,56 1.749,63 16.677,19 Derecho al cobro de subvenciones -565,00 -565,00 -560,00 -560,00 -5,00 50.297,00 35.934,44 14.362,56 14.367,56 0,00 1.749,63 16.117,19 -5,00 Concesiones administrativas 8,00 0,00 8,00 0,00 1,73 1,73 6,27 Activos inmob.uso propio 39,00 0,00 39,00 0,00 -5,58 -5,58 39,00 Stocks inmobiliarios -2.380,00 9.843,91 -16.595,80 4.371,89 2.784,04 2.784,04 1.587,84 47.964,00 45.778,35 -16.595,80 18.781,45 17.151,60 -3,86 1.749,63 18.897,37 1.628,12 4.4.- Inversiones realizadas en el ejercicio y proyectos en curso Inversiones realizadas en 2024 En el año 2024 se han realizado las siguientes inversiones en activos nuevos: - Se ha adquirido una superficie comercial de 5.500 m2 en planta baja, con planta cubierta destinada a aparcamiento, situada dentro del complejo Meridiano-Cero en Barcelona y que ya había pertenecido al Grupo. El importe total de la inversión ha sido de 8.810 mil euros, incluyendo precio y costes indirectos de la transacción. Una pequeña parte de este edificio se encuentra alquilada como gimnasio. En la actualidad se están haciendo determinadas inversiones en el edificio con el fin de mejorar y adaptar sus instalaciones a su utilización por un operador especializado. - Con el fin de reponer la reserva de suelo del Grupo se han adquirido dos solares residenciales en Montcada i Reixach (Barcelona), con una edificabilidad total de 11.040 m2. El importe total de la inversión ha sido de 1.835 mil euros, incluyendo precio y costes indirectos de la transacción. - Se ha adquirido el 100% de las participaciones de una sociedad, denominada Willowbay, S.L., propietaria de un edificio de 150 viviendas, 152 plazas de garaje, 60 trasteros y 7 locales comerciales. El coste imputable al activo en la adquisición de dicha sociedad fue de 26.464 millones de euros. El Grupo ha cambiado la denominación social de aquella sociedad por CEVASA Pallaresa, SLU. Adicionalmente se han realizado las siguientes inversiones en activos existentes: - Un total de 7.985 mil euros en las dos promociones en curso durante el año 2024, en L´Hospitalet y Montgat, - Un total de 643 mil euros en los edificios en alquiler, en mejora de instalaciones existentes, adicionales a las obras de mantenimiento y reparación. La mayor parte de esa cifra se ha destinado a completar la remodelación de un local sótano de 1.000 m2 situado en el complejo Meridiano-Cero en Barcelona, cambiando su uso e incorporando trasteros destinados exclusivamente a los arrendatarios del complejo. Proyectos en curso a) Promociones en construcción. Está en construcción una promoción de viviendas en Montgat (Barcelona), con 24 viviendas. 18 de 180 b) “Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A.” (Proyecto HMB) A través de la sociedad NiCrent Residencial, S.L. (“NiCrent”), CEVASA participa indirectamente en el proyecto “Habitatge Metròpolis Barcelona” (“HMB”), impulsado por el Área Metropolitana de Barcelona y el Ayuntamiento de Barcelona. HMB tiene como objetivo promover y poner en explotación más de 4.500 viviendas en alquiler asequible en Barcelona y municipios de su área metropolitana. La participación en HMB es un paso muy importante en una de nuestras líneas estratégicas: la gestión de parques de viviendas de terceros o en los que no tengamos una participación mayoritaria. La inversión realizada hasta la fecha por CEVASA en este proyecto es de 6 millones de euros, aunque sus compromisos de inversión adicionales alcanzan la cifra de 28,8 millones de euros a lo largo de los próximos años a medida que HMB acuerde aumentos de capital y requiera aportaciones de sus accionistas. No se espera que tenga una incidencia significativa en la cuenta de resultados de CEVASA en el corto plazo en tanto no se hayan construido y puesto en explotación las viviendas a promover y alquilar. Aunaue algunas de las promociones previstas para la primera fase se han demorado respecto a los plazos previstos debido a plazos de concesión de licencias superiores a lo esperado, las promociones en curso y en construcción de la sociedad HMB siguen avanzando. Actualmente hay cinco promociones en construcción y tres más iniciaran su construcción en breve. Las primera viviendas se entregarán en el último trimestre del presente ejercicio 2025. c) Servicios inmobiliarios y participación en joint ventures Adicionalmente a los servicios prestados a HMB, CEVASA tiene formalizado un contrato de prestación de servicios inmobiliarios con Culmia, que tiene en promoción y construcción 867 viviendas de protección oficial en diferentes barrios madrileños y que derivan de resultar adjudicaría de dos lotes del Plan de Vivienda Asequible del Ayuntamiento de Madrid. CEVASA apoyó a Culmia en su oferta y le prestará los servicios de gestión de ese parque de viviendas una vez estén construidas y destinadas al alquiler. 5.- Rentabilidad, ef iciencia y ratios financieros 5.1.- EBITDA NEGOCIO ALQUILER Y COSTES DE ESTRUTURA Una buena medida de la eficiencia en la gestión y administración de los negocios corrientes es el EBITDA (Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization) o beneficio antes de intereses, impuestos y depreciaciones. Con el fin de mostrar en qué medida los negocios que aportan rentas recurrentes al Grupo (actualmente solo su negocio principal del Grupo, el arrendamiento de inmuebles en alquiler) son capaces de absorber todos sus gastos corrientes, tanto aquellos relacionados directa o indirectamente con dichos negocios como aquellos otros de soporte a dichos negocios o a otros diferentes, como el de promoción inmobiliaria, en el cuadro siguiente se muestra el EBITDA del Grupo CEVASA excluyendo del mismo los resultados atípicos y los resultados por ventas de promociones inmobiliarias destinadas a la venta. 19 de 180 miles de euros 2024 2023 2022 RENTAS E INGRESOS COMPLEMENTA RIOS DE A LQUILERES Y OTROS 22.985 21.371 20.440 TOTAL INGRESOS 22.985 100,0% 21.371 100,0% 20.440 100,0% (-) Dotacionjes por impagados -157 -0,7% -118 -0,6% 102 0,5% INGRESOS NETOS DE IM PAGADOS 22.828 100,0% 99,3% 21.253 100,0% 99,4% 20.542 100,0% 100,5% GA STOS DIRECTOS Y OTROS RESULTA DOS DE LOS EDIFICIOS EN ALQUILER Y DE NUEV OS PROY ECTOS -3.306 -14,5% -14,4% -2.840 -13,4% -13,3% -3.646 - 17,7% -17,8% MARGEN COMERCIAL 19.522 85,5% 84,9% 18.413 86,6% 86,2% 16.896 82,3% 82,7% GA STOS DE GESTIÓN Y DIRECCIÓN COMERCIAL -1.071 -4,7% -4,7% -1.009 -4,7% -4,7% -885 -4,3% -4,3% EBIT DA NEGOCIOS DIST INT OS PROM OCIÓN INM OBIL IARIA 18.451 80,8% 80,3% 17.404 81,9% 81,4% 16.011 77,9% 78,3% DIRECCIÓN, CONTA BILIDA D, ADMINISTRA CIÓN Y SERV ICIOS () -1.689 -7,4% -7,3% -1.574 -7,4% -7,4% -1. 531 -7,5% -7,5% GA STOS SOCIETA RIOS GENERALES Y DE CONSEJO DE A DINISTRA CIÓN -1.005 -4,4% -4,4% -958 -4,5% -4,5% -978 -4, 8% -4,8% EBITDA corregido exclutendo ventas y resultados atípicos 15.757 69,0% 68,6% 14.872 70,0% 69,6% 13.502 65,7% 66,1% EBITDA anterior corregido efecto impagados 15.913 69,2% 14.990 70,1% 13.400 65,6% 5.2.- Ratios EPRA y otros indicadores financieros 1 Como un anexo a este Informe financiero se incluyen las ratios que EPRA recomienda publicar a las 2 sociedades inmobiliarias con patrimonio en alquiler, y que también impulsa ASIPA , asociación de la que somos miembros. También publicamos los principales indicadores financieros que incluyó la 3 CNMV en la “guía para la elaboración del informe de gestión de las entidades cotizadas”. 6.- Situación patrimonial y estructura financiera 6.1. Políticas de prudencia respecto a la financiación y calificación crediticia El Grupo CEVASA aplica una prudente política de endeudamiento y su situación patrimonial, de solvencia y de liquidez es muy sólida, con una contenida financiación externa, estable y a plazos muy dilatados. El Grupo no contempla en el corto y medio plazo financiarse en los mercados de capitales. Por ello, en la actualidad, considera innecesario la obtención de una calificación crediticia externa. 6.2. Magnitudes de la deuda, cobertura de tipos, tipos medios y coste financiero medio En la fecha de cierre del ejercicio 2024 y excluyendo el importe que debería abonarse por liquidar las coberturas financieras, la deuda total financiera del Grupo era de 99.725 mil euros, frente a los 73.860 mil euros el año anterior. La deuda financiera neta, incluyendo saldos a favor y en contra en coberturas financieras, ascendía al cierre del ejercicio 2024 a 77.508 mil euros (57.7846 mil euros al cierre de 2023), lo que suponía el 12,94% del valor razonable de los activos inmobiliarios del Grupo (598.850 mil euros) -loan to value ratio- (10,59% el 31/12/2023). Excepto 4.360 mil euros de líneas de crédito a corto plazo dispuestas, al cierre del ejercicio 2024 (3.056 miles al cierre del 2023) el vencimiento medio ponderado de la deuda financiera instrumentada en préstamos a largo plazo era de 16,49 años (16,37 años al cierre de 2022). Las referencias de dichos préstamos son las siguientes: 1 European Public Real Estate Association (EPRA). 2 Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (ASIPA) 3 Comisión Nacional del Mercado de Valores. 20 de 180 Totales Referencia (miles de euros) Euribor 1 año (mins. 1,%-1,45%) 18.521 Euribor 1 año 51.788 IRPH 10.661 Total a tipo variable 80.970 Tipo fijo 14.230 Total préstamos a largo plazo 95.200 Total préstamos promotor 296 95.496 Con el fin de reducir el riesgo de variación al alza de los tipos de interés, el Grupo tiene contratadas tres operaciones de cobertura de tipos de interés (swaps), mediante las cuales tiene fijado el tipo de interés para los próximos dos años de un total de 33.501 mil euros euros de los préstamos que tiene indiciados al Euribor. 6.3. Recurso al capital No se contemplan nuevas emisiones de capital. Las inversiones previstas en el vigente plan estratégico se prevé financiarlas con el cash flow generado por las operaciones corrientes y mediante financiación externa. 7.- Estrategia y evolución previsible Core business El negocio principal del Grupo CEVASA es la promoción de edificios para su explotación a largo plazo en alquiler, principalmente viviendas. Los resultados y las rentabilidades de este negocio dependen especialmente: - De la evolución de los valores de mercado de la cartera inmobiliaria y de los resultados de la política de rotación de activos en el largo plazo. - De los márgenes ordinarios de la explotación de los edificios mientras se mantienen en cartera, en los que tiene especial incidencia la evolución de los precios de alquiler, las ratios de ocupación de los inmuebles y la gestión eficiente de los gastos. - De la regulación pública en materia de impuestos, ayudas, financiación o precios, especialmente en lo que se refiere a vivienda protegida. Respecto a la actual cartera inmobiliaria: - El Grupo aplica políticas orientadas a mantener la plena ocupación de sus edificios en alquiler y, en la medida de lo posible, a reducir las rotaciones salvo que la evolución y perspectivas de los precios de alquiler aconsejen lo contrario. - En general existe un gap positivo entre los precios de mercado que podrían aplicarse en nuevas contrataciones y los alquileres medios de alquiler de las unidades alquiladas. Por esta razón es previsible un aumento moderado en las rentas de alquiler por encima de la inflación, especialmente en las unidades residenciales. 21 de 180 - Al cierre del ejercicio 2024, el 23% de la cartera de viviendas en alquiler del Grupo eran viviendas de renta antigua calificadas de protección oficial y con contratos indefinidos, con rentas que se sitúan muy por debajo de las de mercado. Esta situación podrá corregirse parcial y paulatinamente a lo largo de este año 2025 y siguientes tras el vencimiento de sus calificaciones, aplicando la disposición transitoria segunda de la LAU. - Respecto a los costes y márgenes, el Grupo mantiene unas elevadas ratios de eficiencia en su gestión, aunque con poco margen de mejora salvo que aumente de manera significativa su cartera en alquiler o en gestión, en un contexto en el que de manera progresiva debe darse respuesta tanto a una creciente demanda de mejores servicios por parte de los arrendatarios como a nuevas obligaciones con origen normativo, que presionan al alza los costes. - Aunque la oferta de viviendas en alquiler es mucho menor que la demanda y puede asegurarse que no habrá problemas de ocupación en el corto y medio plazo, desde hace algunos años, el mercado de alquiler residencial está en el foco de las Administraciones Públicas, que aplican políticas cada vez más regulatorias e intervencionistas. Si bien la condición de “promotor social” de dos de las sociedades del Grupo y el gran número de viviendas protegidas que componen nuestro parque de viviendas en alquiler a precios claramente por debajo de mercado, nos ha mantenido parcialmente al margen de algunas de aquellas medidas cada vez nos afectan en mayor medida. Por ello, no somos optimistas en cuanto a la evolución de las rentas de alquiler. Respecto al previsible efecto en el Grupo de los últimos cambios regulatorios y tendencias: o La Ley estatal 12/2023 por el derecho a la vivienda tiene como uno de sus fines principales la creación de un fondo de viviendas a precios asequibles. Aunque uno de los instrumentos que se citan para conseguir sus objetivos son las fórmulas de colaboración público-privada, la Ley se focaliza en acuerdos específicos con asociaciones y entidades privadas gestoras de vivienda en alquiler y entidades del tercer sector, dejando al margen los principales operadores y empresas inversoras en vivienda en alquiler. La Administración parece haber perdido interés en colaboraciones público-privadas mediante sociedades de capital mixto, como lo son Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A. o SBD Lloguer Social, S.A, en los que el sector público y privado comparten riesgos y beneficios. o Se sigue discriminando a las Entidades de Arrendamiento de Viviendas (EDAV) frente a Socimis y Sociedades y Fondos de Fondos de Inversión Inmobiliaria, sean éstos de carácter abierto o cerrado. Fue del todo injustificable el endurecimiento de su régimen fiscal, que tuvo lugar unos años atrás y aún no ha sido revertido. Corremos el riesgo de perder competitividad respecto a otros operadores del sector, mejor tratados fiscalmente o con sede en el extranjero. o Existe una tendencia creciente a entorpecer o incluso prohibir la libre disposición de las viviendas por sus propietarios (p.ej.: viviendas turísticas y de temporada), especialmente si se califica a éstos de grandes tenedores. Aunque el Grupo centra sus actividades en el alquiler a largo plazo, en el marco de la LAU, estas actuaciones pueden marginar a la vivienda respecto a otros productos inmobiliarios y financieros afectando su precio de realización. o Actualmente es casi imposible promover vivienda protegida en propiedad, puesto que las Administraciones tienden a acaparar el suelo con ese destino y casi en su totalidad optan por ofrecerlo en derecho de superficie, con voluntad de patrimonializar a largo plazo toda la vivienda protegida que se construya con base a ese régimen, sin considerar que esa voluntad patrimonialista y el tratamiento fiscal actual del alquiler y especialmente del derecho de superficie, encarece los precios de promoción y de alquiler y en nada ayudan a la contención de precios, más bien todo lo contrario. 22 de 180 o En Catalunya se mantienen políticas de contención de rentas mediante limitaciones referenciadas a precios de referencia o a los del contrato que vence. o De forma reiterada se mantienen medidas que en su día se anunciaron como puntuales o transitorias, siempre en contra de los propietarios. o Son muy preocupantes los mensajes que se lanzan desde determinados sectores sociales descalificando a los propietarios y, por el contrario, exigiendo un mayor parque en alquiler. Las Administraciones Públicas no parecen estar dispuestas a reconocer que el problema del encarecimiento de los precios de la vivienda sea en alquiler o en venta, que se produce en ciudades y entornos urbanos muy demandados y casi siempre con una oferta que no puede acompañar a la demanda, es un problema mundial y no sólo español y no lo han causado los propietarios. En la medida en que las viviendas se alejan de las grandes ciudades el problema para los demandantes desaparece e incluso se traslada a los oferentes, que, ante una escasez de demanda no pueden conservar la vivienda con las mínimas condiciones de mantenimiento. Por lo tanto, ante estas situaciones y siendo casi imposible satisfacer a toda la demanda, las mejores políticas de vivienda deben venir acompañadas de actuaciones continuadas de mejora del transporte público interurbano que reduzcan sustancialmente los tiempos de desplazamiento y también, de políticas que favorezcan la redistribución en el territorio de los centros de atracción de la población. Las Administraciones deben también prever los posibles flujos migratorios que pueden producirse, anticipando sus efectos e implementando medidas que permitan dar respuesta adecuada. En parte, el aumento de los precios del alquiler que ahora estamos viendo se debe al extraordinario aumento de la población española ocasionado por los flujos migratorios acompañada de un descenso en la producción de vivienda y suelo, descenso mucho más acusado en la producción de vivienda asequible. También tenemos que aplaudir los esfuerzos de la Administración en apoyar a los promotores públicos o privados para la construcción de vivienda a precio asequible, con medidas como la creación líneas de avales públicos desde la Administración central o el reciente Plan 50.000 de la Generalitat de Catalunya, asegurando la financiación del 100% de los costes de las promociones de vivienda asequible sobre derechos de superficie y bonificando el tipo de interés, todo ello en un escenario en el que prima el desinterés de la banca comercial en financiar a muy largo plazo proyectos de vivienda asequible en alquiler. No obstante, si existe desconfianza de las entidades financieras en financiar estos proyectos, en parte se debe al exceso de intervencionismo en rentas y precios, que penalizan la seguridad a los financiadores respecto a la recuperación de dichos préstamos. Quizás debieran tomarse medidas para recuperar la confianza de los agentes privados en la vivienda en alquiler. Services Una de las principales vías de crecimiento del Grupo es poner en valor nuestro know-how en la gestión de parques de edificios en alquiler, especialmente residenciales, mediante la prestación de servicios a terceros. Hemos demostrado durante muchos años ser capaces de cumplir con los más altos niveles de servicio a los arrendatarios de los edificios y con los más exigentes estándares de gestión y control y de reporting y de transparencia informativa, lo que es una garantía para clientes que puedan estar interesados en nuestros servicios. Adicionalmente, podemos gestionar sociedades y vehículos de inversión inmobiliaria, incluso sujetas a supervisión, excepto en aquellos casos que legalmente no podemos hacerlo, todo ello gracias a contar con una excelente plantilla de profesionales y sistemas de apoyo. 23 de 180 Nuestras ratios de eficiencia (beneficio operativo vs. ingresos) son comparables a los mejores de entre las grandes empresas de nuestro sector, gracias a la experiencia acumulada, a la mejora continua en nuestros sistemas y a la automatización de procesos. A corto plazo no prevemos que esta línea de negocio tenga aportaciones significativas a la cuenta de resultados puesto que los contratos que tenemos firmados se refieren a edificios que están construyéndose en la actualidad o están en fase de proyecto. A medida que vayan entrando en explotación aumentarán los servicios prestados y la facturación. Somos optimistas respecto al potencial de este negocio y a que sea, a medio y largo plazo, una significativa fuente de resultados. Promoción inmobiliaria para la venta Uno de nuestros objetivos es mantener el volumen de nuestra cartera de suelo en los niveles actuales, aun aplicando parte de ella al negocio patrimonial El Grupo continua con su política de complementarlo con el negocio de la promoción para la venta, con el objetivo de tener del orden de 100 a 200 viviendas anuales en producción y venta. Fuentes de financiación y costes financieros previsibles El Grupo contempla en su Plan Estratégico un límite máximo de financiación externa, con el fin de asegurar en todo momento que los ingresos corrientes del Grupo permiten cubrir los compromisos financieros derivados de préstamos y el pago de dividendos. El Grupo tiene actualmente un bajo nivel de endeudamiento. Por ello, aunque en su totalidad su financiación de encuentra a tipos variables, el riesgo de tipo de interés está muy acotado, puesto que se tienen contratadas coberturas que cubren parte de los actuales préstamos a largo plazo. Respecto a nuevos endeudamientos que se han contratado, lo han sido a tipos fijos, con previsión de que los ingresos y rentas de proyectos y edificios financiados cubrirán el servicio de la nueva deuda contratada. 8.- Política de remuneración al accionista y respecto a la acción 8.1. Información sobre la acción y su evolución bursátil Las acciones de CEVASA se negocian en la modalidad “fixing” del Sistema de Interconexión Bursátil (SIBE) o “mercado continuo”. Durante el año 2024 las acciones de la Sociedad se negociaron en 110 sesiones bursátiles por un total de 137.556 acciones (84 el año anterior por un total de 105.973). El precio de la acción comenzó el año 2024 en 6 euros, negociándose a lo largo del año con un precio mínimo de 5,75 euros, máximo de 8,10 y medio de 6,4910 euros, y cerrando en 7,10 euros. 24 de 180 Los precios a los que se negocian las acciones suponen alrededor de la tercera parte del que resultaría del valor por acción de sus activos y pasivos (EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV) y el precio de la acción sigue sin evolucionar a la par que el aumento del valor del Grupo CEVASA. 8.2. Política de dividendos La política de dividendos que viene aplicando la Sociedad se caracteriza por lo siguiente: - La distribución de dividendos en metálico. No existen programas de retribución flexible al accionista con entrega de acciones. - Abono de un único dividendo anual, a mitad del ejercicio y tras su acuerdo por la junta general. Este dividendo se distribuye con cargo a reservas, al mismo tiempo que los resultados anuales del grupo se retienen para aumentarlas. - Respecto al monto del dividendo, los importes que ordinariamente se han venido acordando en los últimos ejercicios han representado un pay-out del orden del 50% del resultado operativo consolidado del Grupo. La junta general de accionistas celebrada el pasado día 12 de junio acordó el pago de un dividendo a cada una de las acciones en circulación, excluidas las integrantes de la autocartera, de un total por acción de 0,22 céntimos de euros brutos, que se pagó el pasado día 3 de julio. El importe pagado fue superior al que se venía abonando en los pasados ejercicios (0,20 céntimos por acción) pero menor que el pagado en el ejercicio anterior (0,25 céntimos por acción). 8.3. Facilitar el conocimiento y la liquidez del valor. Adquisición y enajenación de acciones propias Considerando el escaso free float, la liquidez de las acciones en el mercado se facilita por GVC GAESCO VALORES, S.V., S.A., sociedad que opera con base a un contrato de liquidez, dentro de los límites establecidos por la junta general de accionistas de la Sociedad. Puntualmente y coincidiendo con los cierres trimestrales, la Sociedad publica el detalle de todas las operaciones realizadas en el marco de dicho contrato. Esta información puede ser consultada en el apartado de nuestra web (www.CEVASA.com) “Accionistas e inversores – hechos relevantes – otra información relevante”, con enlace a la de la CNMV (www.cnmv.es). Con el fin de facilitar liquidez al mercado y en el marco del contrato citado en el párrafo anterior, a lo largo del ejercicio 2024 dicha sociedad realizó 89 operaciones de compraventa totalizando 11.089 acciones (74 operaciones en 2023 totalizando 10.429 acciones). 25 de 180 Incluyendo las cedidas a GVC GAESCO para realizar las labores que tiene encomendadas en el contrato de liquidez, al cierre del ejercicio 2024 CEVASA tenía en autocartera un total de 94.916 acciones, lo que representaba un 0,408% el capital social. Las filiales de CEVASA no tienen acciones de la matriz, ni realizaron acciones con éstas durante el ejercicio 2024. Con el fin de facilitar el conocimiento del valor por los inversores la Sociedad colabora con el Instituto Español de Analistas Financieros, dentro de su proyecto Lighthouse, que tiene como objetivo dar cobertura de análisis independiente a valores que no venían siendo analizados de manera sistemática por ninguna firma de análisis. Durante los ejercicios 2023 y 2024 el Instituto ha venido publicando informes sobre la situación y perspectivas de la Sociedad, con periodicidad trimestral y coincidiendo con la publicación de sus resultados. Estos informes están disponibles para su consulta por cualquier interesado en la web de la Bolsa de Madrid y el Instituto los circulariza a los principales intermediarios financieros y firmas de inversión. 9.- Circunstancias y hechos importantes acaecidos tras el cierre del ejercicio No se han producido hechos o circunstancias importantes tras el cierre del ejercicio 2024. 10.- Actividades de I+D+I El Grupo, por la tipología de sus negocios, no realiza actividades de investigación y desarrollo en sentido estricto. 26 de 180 Anexo al Informe de Gestión Financiero A1) Tablas resumen de EPRA performance measures 20242023 Euros por Euros por Miles Euros Miles Euros A 31 de Diciembre acción acción EPRA Net Reinstatement Value (EPRA NRV) 512.166 22,12 490.248 21,17 EPRA Net Tangible Asset (EPRA NTA) 448.157 19,35 427.188 18,45 EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV) 425.724 18,38 406.722 17,56 2024 2023 A 31 de Diciembre Miles Euros Miles Euros EPRA Net Initial Yield 3,62% 3,59% EPRA 'topped up' Net Initial Yield 3,62% 3,59% E PRA Vacancy Rate 1,56% 2,95% EPRA Cost Ratio (incl.direct vacancy costs) 31,68% 30,97% EPRA Cost Ratio (excl. Direct vacancy costs) 31,24% 30,50% A2) EPRA Earnings 2024 2023 Miles de Miles de EPRA Earnings euros euros Resultado neto atribuido al grupo - según IFRS 23.766 10.907 Earnings per IFRS income statement Ajustes para calcular el resultado EPRA, excluye: Adjustments to calculate EPRA Earnings, exclude : (i) Cambios de valor en inversiones inmobiliarias, inv.inmob. en desarrollo y otros intereses -16.117 -745 Changes in value of investment properties, development properties held for investment and other interests (ii) Beneficios o pérdidas de venta de inversiones inmobiliarias, inv.inmob. en desarrollo y otros intereses corrientes y no corrientes Profits or losses on disposal of investment properties, development properties held for investment and other interests (iii) Beneficios o pérdidas de ventas de activos mantenidos para la venta incluyendo cambios de valor de dichos activos -2.141 5 Profits or losses on sales of trading properties including impairment charges in respect of trading properties. (iv) Impuestos por venta de activos 535 Tax on profits or losses on disposals -1 (v) Deterioro de valor del fondo de comercio Negative goodwill / goodwill impairment (vi) Cambios de valor de instrumentos financieros, deuda y costes de cancelación asociados -120 -149 Changes in fair value of financial instruments and associated close-out costs (vii) Costes de adquisición de participaciones en empresas e inversiones en joint ventures o similares Acquisition costs on share deals and non-controlling joint venture interests (viii) Impuestos diferidos por los ajustes EPRA considerados 3.753 209 Deferred tax in respect of EPRA adjustments (ix) Ajustes de (i) a (viii) respecto a joint ventures (excepto si están incluidas por integración proporcional) Adjustments (i) to (viii) ab ove in respect of joint ventures (unless already included under proportional consolidation) (x) Intereses minoritarios respecto a las partidas anteriores 362 -117 Non-controlling interests in respect of the ab ove Resultado EPRA 10.038 10.109 EPRA Earnings Nº promedio de acciones 23.157 23.155 Basic number of shares Resultado EPRA por acción (en euros) 0,43 0,44 EPRA Ea rni ngs per Sha re (EPS) Ajustes específicos de la Compañía Company specific adjustments: Resultado post ajustes específicos de la Compañía 10.038 10.109 Company specific Adjusted Earnings Resultado post ajustes específicos Cía por acción (en euros) 0,43 0,44 Company specific Adjusted EPS 27 de 180 A3) EPRA Net Asset Value Metrics EPRA Net Asset Value Metrics - 2024 en miles de € EPRA Net EPRA Net EPRA Net Reinstatemen Tangible Di sposal t Value (EPRA Asset (EPRA Value NRV) NTA) (EPRA NDV) IFRS Equity attributable to shareholders 407.222 407.222 407.222 Include/Exclude: i) Instrumentos híbridos Hibr id instruments NAV Diluido (Diluted NAV) 407.222 407.222 407.222 Include: ii.a) Revaluación de inversiones inmobiliarias (si se han valorado a coste según IAS 40) Revaluation of IP (if IAS 40 cost opcion is used) ii.b) Revaluación de inv.inmobiliarias en construcción (si se han valorado a coste según IAS 40) Revaluation of IPUC (if IAS 40 cost opcion is used) ii.c) Revaluación de otras inversiones no corrientes Revaluation of other non-current investments 1.277 1.277 1.277 (iii) Reval.de edificios ocupados como arrendatario en contratos de leasing financiero Revaluation of tenant leases hed as finance leases (iv) Revaluación de existencias inmobiliarias para la venta Revaluation of trading properties 17.225 17.225 17.225 NAV Diluido a Valor Razonable (Diluted NAV at Fair Value) 425.724 425.724 425.724 Exclude: v) Impuestos diferidos relacionados con el valor razonable de inversiones inmobiliarias Deferred tax in relation to fair value gains of IP 86.677 86.677 vi) Valor razonable de instrumentos financieros Fair value of financial instruments -235 -235 vii) Fondo de comercio por impuesto diferido Goodwill as a result of deferred tax 0 0 0 viii.a) Fondo de comercio según el balance IFRS Goodwill as per the IFRS balance sheet 0 0 viii.b) Intangibles según el balance IFRS Intangibles as per the IFRS balance sheet 0 Include: ix) Valor razonable de la deuda a tasa de interés fija Fair value of fixed interest rate debt 0 x) Revaluación de intangibles a valor razonable (incluido en ii.c al estar allí la concesión administrativa) Revaluation of intangibles to fair value 0 xi) Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias Real estate transfer tax 0 -64.008 NAV 512.166 448.157 425.724 Nº de acciones a 31 de diciembre (excluida autocartera) (en miles) Fully dilluted number of shares 23.159 23.159 23.159 NAV por acción (NAV per share) 22,12 19,35 18,38 28 de 180 EPRA Net Asset Value Metrics - 2023 en miles de € EPRA Net EPRA Net EPRA Net Reinstatemen Tangible Di sposa l t Value (EPRA Asset (EPRA Value NRV) NTA) (EPRA NDV) IFRS Equity attributable to shareholders 388.998 388.998 388.998 Include/Exclude: i) Instrumentos híbridos Hibrid instruments NAV Diluido (Diluted NAV) 388.998 388.998 388.998 Include: ii.a) Revaluación de inversiones inmobiliarias (si se han valorado a coste según IAS 40) Revaluation of IP (if IAS 40 cost opcion is used) ii.b) Revaluación de inv.inmobiliarias en construcción (si se han valorado a coste según IAS 40) Revaluation of IPUC (if IAS 40 cost opcion is used) ii.c) Revaluación de otras inversiones no corrientes Revaluation of other non-current investments 2.262 2.262 2.262 (iii) Reval.de edificios ocupados como arrendatario en contratos de leasing financiero Revaluation of tenant leases hed as finance leases (iv) Revaluación de existencias inmobiliarias para la venta Revaluation of trading properties 15.462 15.462 15.462 NAV Diluido a Valor Razonable (Diluted NAV at Fair Value) 406.722 406.722 406.722 Exclude: v) Impuestos diferidos relacionados con el valor razonable de inversiones inmobiliarias Deferred tax in relation to fair value gains of IP 84.131 84.131 vi) Valor razonable de instrumentos financieros Fair value of financial instruments -605 -605 vii) Fondo de comercio por impuesto diferido Goodwill as a result of deferred tax 0 0 0 viii.a) Fondo de comercio según el balance IFRS Goodwill as per the IFRS balance sheet 0 0 viii.b) Intangibles según el balance IFRS Intangibles as per the IFRS balance sheet 0 Include: ix) Valor razonable de la deuda a tasa de interés fija Fair value of fixed interest rate debt 0 x) Revaluación de intangibles a valor razonable (incluido en ii.c al estar allí la concesión administrativa) Revaluation of intangibles to fair value 0 xi) Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias Real estate transfer tax 0 -63.060 NAV 490.248 427.188 406.722 Nº de acciones a 31 de diciembre (excluida autocartera) (en miles) Fully dilluted number of shares 23.156 23.156 23.156 NAV por acción (NAV per share) 21,17 18,45 17,56 29 de 180 A4) EPRA Net initial Yield & Topped-Up Net initial yield 2024 (31/12/2024) 2023 (31/12/2023) EPRA NIY and 'topped-up' NIY Miles de euros Miles de euros Cartera de activos - en propiedad () 564.380 513.546 Investment property – wholly owned Cartera de activos - con JV/Fondos Investment property – share of JVs/Funds Existencias inmobiliarias (incl. Participaciones in JVs) Trading property (including share of JVs) Menos: desarrollos -5.674 -5.876 L e ss: developments Total Cartera en alquiler E 558.706 507.670 Completed property portfolio Estimación de los costes de compra Allowance for estimated purchasers’ costs Estimación valor bruto Cartera B 558.706 507.670 Gross up completed property portfolio valuation Passing Rent anualizada 23.042 21.229 Annualised cash passing rental income (-) Ingresos por recuperación de gastos (considerados en la línea anterior) -2.811 -2.989 Property outgoings Rentas Netas Anualizadas A 20.230 18.240 Annualised net rents Suma: carencias u otros incentivos de arrendamiento 2,3 Add: notional rent expiration of rent free periods or other lease incentives "Topped-up" Rentas Netas Anualizadas C 20.230 18.240 Topped-up net annualised rent EPRA NIY A/B 3,62% 3,59% EPRA “topped-up” NIY C/B 3,62% 3,59% A5) EPRA vacancy rate 2024 2023 Ratio Desocupación EPRA (31/12/2024) (31/12/2023) Miles de Miles de EPRA Vacancy Rate euros euros Renta de mercado estimada de superfície vacía A 382 723 Estimated Rental Value of vacant space Renta de mercado estimada del total portfolio B 24.552 24.563 Estimated rental value of the whole portfolio Ratio Desocupación EPRA A/B 1,56% 2,95% EPRA Vacancy Rate 30 de 180 A6) EPRA Cost Ratios 2024 2023 Miles de Miles de EPRA Cost Ratios euros euros Incluye: (i) Gastos operativos y de gestión/administración de los edificios (incluye gastos generales de la empresa imputables a la actividad de alquiler) - IFRS 7.236 6.125 Administrative/operating expense line per IFRS income statement (ii) Gastos netos por servicios prestados a los inquilinos 73 488 Net service charge costs/fees (iii) Fees de gestión Management fees less actual/estimated profit element (iv) Otros ingresos percibidos con la intención de compensarnos de gastos operativos relacionados con el alquiler Other operating income/recharges intended to cover overhead expenses less any related profits (v) Gastos atribuibles de Joint Ventures Share of Joint Ventures expenses Excluir (si es parte de lo anterior): -28 5 Exclude (if part of the above): (vi) Depreciación de inversiones inmobiliarias, otros activos en alquiler (concesiones) y existencias inmobiliarias -28 5 Investment property depreciation (vii) Costes de alquileres Ground rent costs (viii) Costes de servicio incluidos en las rentas pero no facturados separadamente Service charge costs recovered through rents but not separately invoiced Costes EPRA (incluyendo los costes directos de desocupación) A 7.281 6.619 EPRA Costs (including direct vacancy costs) (ix) Costes directos de desocupación o imputables a activos inmobiliarios en stock o en desarrollo 101 101 Direct vacancy costs Costes EPRA (excluyendo los costes directos de desocupación) B 7.180 6.518 EPRA Costs (excluding di rect vacancy costs) (x) Ingresos brutos por rentas menos gastos de concesiones administrativas- según IFRS 22.985 21.371 Gross Rental Income less ground rents – per IFRS (xi) Resta: comisiones de servicio (ingresos y/o costes incluidos en Ingresos brutos por rentas) Less: service fee and service charge costs components of Gross Rental Income (if relevant) (xii) Suma : ingresos atribuibles de Joint Ventures Add: share of Joint Ventures (Gross Rental Income less ground rents) Ingresos brutos por rentas C 22.985 21.371 Gross Rental Income EPRA Cost Ratio (incluyendo costes directos de desocupación o imputables a activos inmobiliarios en stock o en desarrollo) A/C 31,68% 30,97% EPRA Cost Ratio (including direct vacancy costs) EPRA Cost Ratio (excluyendo costes directos de desocupación o imputables a activos inmobiliarios en stock o en desarrollo) B/C 31,24% 30,50% EPRA Cost Ratio (excluding di rect vacancy costs) 31 de 180 A7) EPRA Capex disclosure 2024 2023 Miles de Miles de Property-related CAPEX euros euros Adquisiciones 35.274 Acquisitions Desarrollo 17 149 Development Propiedades de inversión Investment properties Espacio alquilable incremental Incremental lettable space Espacio alquilable no incremental 643 1.033 No incremental lettable space Incentivos para inquilinos Tenant incentives Otros tipos de gastos materiales no asignados Other material non-allocated types of expenditure Interés capitalizado (si aplica) Capitalised interest (if applicab le) Total Capital Expenditure 35.934 1.182 Conversión de devengo a efectivo Conversion from accrual to cash basis Total Capital Expenditure on cash basis 35.934 1.182 32 de 180 A8) Indicadores económico-financieros de recomendada publicación por la CNMV INDICADORES GENERALES FINANCIEROS Y ECONOMICOS 2024 2023 Resultado de explotación+ Earnings before interests, taxes, depreciation and amortización + deterioros + amortization (EBITDA) (miles de euros) -no otras par tidas que no 17.898 14.867 incluy e plusvalías y minusvalías de activos suponen entradas o salidas inmobiliarios- de efectivo de las operaciones Cash-flow del ejercicio 2.481 -1.117 Cash-flow de las actividades de operación 11.077 6.193 Cash-flow de las actividades de inversión -31.451 3.652 Cash-flow de las actividades de financiación 22.855 -10.962 Beneficio operativo ajustado (en miles de euros) - Resultado total no financiero incluye plusvalías y minusvalías de los activos 34.197 15.335 de las operaciones inmobil iarios- INDICADORES DE ESTRUCTURA PATRIMONIAL Activos corrientes/Pasivos Ratio de liquidez 2,43 3,54 corrientes (Patrimonio neto+pasivos no Ratio de solvencia 14,97 12,74 corrientes)/Activos corrientes Deuda neta (Deuda bruta- Efectivo e Inversiones Ratio de endeudamiento financi eras)/Capital 0,14 0,10 empleado (Patrimonio neto+Deuda neta) Ratio de cobertura de la deuda Deuda neta/EBITDA 3,92 3,09 INDICADORES RELACIONADOS CON LA RENTABILIDAD Resultado del Rendimiento sobre el patrimonio neto (ROE- ejercicio/Patrimonio Neto 5,9% 2,9% Return of Equity) del ejerc icio Resultado del Retorno de los activos /(ROA-return on assets) ejercicio/Activos totales 4,3% 2,1% medios INDICADORES OPERATIVOS DE GESTIÓN Deterioro del Ratio de impagados 0,4% 0,4% ejerci cio/Ventas INDICADORES BURSÁTILES Y OTROS Cotización al cierre del ejercicio 6,85 6,0 Precio de cotización al cierre Capitalización bursátil (en miles de euros) x número de acciones 159.289 139.523 emiti das al cierre Cotización de la Price Earnings Ratios (PER) 6,4 12,0 acción/beneficio por acción Patrimonio Neto/número de Patrimonio Neto por acción 17,5 16,7 acciones en circulación Retribución por acción Rentabilidad por dividendo 3,4% 3,1% /cotización media 33 de 180 B) INFORME NO FINANCIERO - Environmental, Social and Governance (ESG) B.1.- POLITICAS DE ESG DEL GRUPO CEVASA B.1.1.- Valor de la sostenibilidad para el Grupo CEVASA En todas sus actividades y actuaciones el Grupo CEVASA tiene especialmente en consideración: - Su impacto social. - Su impacto en el medio ambiente y sostenibilidad. - Su repercusión en el bienestar de sus empleados, seguridad y salud. - En relación con sus clientes, que estén satisfechos con los servicios, sean de calidad y exista un equilibrio entre precio y servicios, siendo siempre receptivos a sus problemáticas, económicas o de cualquier otro tipo. - En relación con sus proveedores, como requisito para su homologación, se les exige un comportamiento ético y responsable, acorde con las políticas sociales y de calidad de CEVASA. Con ellos se pretende una relación estable, equilibrada y de máxima cooperación, priorizando la contratación de proveedores locales. - Que se realicen con total transparencia con los grupos de interés: accionistas, clientes, proveedores, empleados, Administraciones Públicas, etc. - Que sean ética y socialmente responsables y acordes con nuestro código ético, que compromete y aplica a todos aquellos que se relacionan con la empresa en sus actividades laborales, comerciales y profesionales. Con el fin de denunciar incumplimientos se tiene puesto a disposición de todos ellos canales electrónicos de denuncias y de reclamaciones, donde cualquiera puede aportar sus quejas, reclamaciones o sugerencias, de forma nominal o anónima. Con ello prevenimos conductas ilegales, ilegítimas y prácticas que amenacen el buen comportamiento social y los derechos humanos. Estamos comprometidos en trabajar activamente con nuestros clientes, socios comerciales, proveedores y demás partes interesadas para que apliquen políticas medioambientales responsables y para que todas nuestras actividades tengan, directa o indirectamente, el mínimo impacto ambiental, fomentando la prevención de la contaminación, la minimización de los residuos y la adecuada gestión de los recursos. Uno de los principios de la Política de Environmental, Social and Governance (ESG) es la mejora continua, mediante nuevas actuaciones y aumento de la intensidad de las ya existentes. En todas sus actuaciones el Grupo CEVASA tiene especialmente en consideración su impacto en el medio ambiente y su sostenibilidad. Ni CEVASA ni su Grupo desarrollan actividades con un impacto especialmente relevante en el medio ambiente y en la seguridad y salud de la población. Por ello, los recursos de que disponemos, destinados a la prevención de riesgos ambientales, están ajustados a esa realidad. Considerando el riesgo medioambiental derivado de las actividades del grupo, no se tienen provisiones ni constituido garantías específicas para cubrir riesgos ambientales, más allá de los seguros que tenemos contratados y que cubren estas eventualidades. 34 de 180 B.1.2.- Desarrollo de la sostenibilidad en el Grupo CEVASA La política de ESG de CEVASA se ha acordado por el Consejo de Administración de CEVASA, en el marco de sus reglas y prácticas de gobierno corporativo y su impulso y seguimiento se hace, en primer lugar, por la Comisión de Sostenibilidad, que actualmente está integrada por tres consejeros. Sin perjuicio de otros cometidos que le asigne el Consejo de Administración, la Comisión de Sostenibilidad tiene las siguientes funciones: (a) Proponer al Consejo la aprobación de la estrategia y política de sostenibilidad, revisarla periódicamente y proponer su actualización. (b) Conocer y orientar la política, los objetivos y directrices del Grupo CEVASA en el ámbito medioambiental y social y revisar periódicamente el desempeño en estas materias del Grupo con el objeto de revisar la efectividad de las referidas políticas, objetivos y directrices. (c) Conocer, analizar e informar al Consejo de Administración acerca de las expectativas de los distintos grupos de interés de la Sociedad, tales como accionistas, empleados, clientes, proveedores y sociedad en general, sobre las materias objeto de su competencia. (d) Conocer, impulsar, orientar y supervisar los objetivos, planes de actuación y prácticas de la Sociedad y su grupo en materia de sostenibilidad, tales como derechos humanos, seguridad, salud y prevención de riesgos laborales, empleo, diversidad e integración, igualdad de oportunidades y conciliación, ética y conducta y medioambiente. (e) Conocer y revisar los índices existentes para evaluar el posicionamiento del Grupo en materia de sostenibilidad. (f) Conocer las modificaciones legales con posible influencia significativa para la Sociedad en materia de sostenibilidad, así como las tendencias en esta materia con el objeto de impulsar, en su caso, planes de actuación. (g) Definir los criterios de aplicación del presupuesto establecido anualmente para fines de interés social. (h) Revisar e informar cuando proceda sobre el contenido de la información no financiera en materia de su competencia. (i) Informar en la Junta General de Accionistas sobre las cuestiones que en ella se planteen en materia de su competencia. La Comisión de Sostenibilidad orienta y supervisa los objetivos, planes de actuación y prácticas de la Sociedad en materias de ESG, evaluando las propuestas de la dirección y proponiendo al Consejo de Administración líneas de actuación. Todo ello sin perjuicio de la debida coordinación que que se pueda plantear en el futuro respecto a la supervisión y verificación razonable de los informes de sostenibilidad por la Comisión de Auditoría. Se muestra imprescindible avanzar en materias de ESG, entre otras cosas, por las siguientes: a) Las normativas europeas y españolas están obligando a que determinadas líneas de financiación se destinen a financiar inversiones sostenibles. b) Los participantes en los mercados financieros y especialmente los fondos de inversión están obligados a facilitar a los inversores información sobre la sostenibilidad de las inversiones que financian y a qué objetivos medioambientales contribuyen las inversiones 35 de 180 (especialmente los fondos de inversión, fondos de pensiones, banca, etc.). Si CEVASA quisiera a futuro financiarse en esos mercados debería informar a los financiadores con detalle de la calificación ESG de las inversiones que pretende financiar y, si es una financiación corporativa, de si cuenta con alguna certificación ESG. c) En el entorno RICS (estándares de valoración de inmuebles y carteras inmobiliarias) existen notas sobre sostenibilidad y ESG, que tienen como objetivo que los tasadores tengan en cuenta esos factores cuando valoran los activos (certificados de calidad, riesgos futuros del activo respecto a estas materias, etc.). Es evidente que los activos de mayor calidad en ESG deberían valer más. d) Es un hecho que en el futuro aumentarán las obligaciones respecto a que las actuaciones de las empresas tengan en mayor consideración los intereses de la sociedad, de sus trabajadores y de otros grupos de interés en sus políticas empresariales, por lo menos tanto como consideran los intereses de sus accionistas. De la obligación de informar se va a pasar, poco a poco, a la obligación de hacer. B.1.3.- Futuro próximo: aplicación del marco europeo/nacional En las pasadas dos décadas se ha avanzado mucho en materia de gobernanza de las empresas, especialmente respecto a las empresas cotizadas (primero como recomendaciones como el Código Olivenza y después muchas de ellas trasladadas a la Ley de Sociedades de Capital y otras). Sin tener el carácter de obligación, desde hace varios años las vigentes recomendaciones en materia de Gobierno Corporativo aplicables a las empresas cotizadas ya hacían incidencia en avanzar en materia de ESG. En los últimos años se ha avanzado también en normativas que afectan a cuestiones sociales y de relación con los trabajadores y en las de sostenibilidad medioambiental. En nuestro sector, el Código Técnico de la Edificación, que data de 2006 y se centra en cuestiones de seguridad y calidad de las construcciones, ha quedado obsoleto y veremos como paulatinamente se le incorporan regulaciones en materia de sostenibilidad de los edificios. También veremos pronto regulaciones que, además de a las nuevas construcciones, afectarán al mantenimiento y renovación de las existentes en lo que a esta materia se refiere. También ha avanzado en los últimos años en las normas que obligan a facilitar información no financiera, comenzando por la que aplica a las empresas financieras y continuando por las no financieras. La normativa que aplica a las empresas no financieras en materia de implementación e información sobre políticas y actuaciones en materias de ESG son las siguientes: - La Directiva 2014/95/UE del Parlamento Europeo y del Consejo: establece determinadas obligaciones de divulgación de información no financiera e información sobre diversidad por parte de grandes empresas y grupos. Ley 11/2018 de Información No Financiera y diversidad, que traspuso a la normativa española la directiva anterior: Regulan la obligación de publicación del Estado de Información No Financiera (en adelante EINF) y su contenido. En el futuro inmediato se deberá incluir también en estos informes, en el apartado de información de riesgos, la exposición financiera de la empresa al cambio climático, con identificación de aquellos riesgos y oportunidades relacionados con el cambio climático, con su posible impacto, estrategia que se sigue, métricas, escenarios y objetivos utilizados para evaluarlos y gestionarlos. 36 de 180 CEVASA, aun siendo una entidad de interés público (cotizada), por su dimensión (menos de 250 empleados), no está obligada a elaborar el EINF. - Reglamento (UE) 2020/852 del Parlamento Europeo y del Consejo de 18 de junio de 2020 relativo al establecimiento de un marco para facilitar las inversiones sostenibles, conocido como Reglamento sobre Taxonomía Mediante el mismo se obliga a las empresas que deben elaborar el EINF a: o Divulgar en el EINF, los volúmenes y las proporciones de la cifra de negocios, CAPEX y OPEX que pueden considerarse actividades económicas ambientales sostenibles, de acuerdo a la taxonomía publicada. o Divulgar a partir 01/01/2023 los indicadores clave de resultados, de acuerdo a los anexos del Reglamento. CEVASA no obligada por no estar obligada a elaborar el EINF. - Directiva (UE) 2022/2464 del Parlamento Europeo y del Consejo de 14 de diciembre de 2022 por la que se modifican el Reglamento (UE) 537/2014, la Directiva 2004/109/CE, la Directiva 2006/43/CE y la Directiva 2013/34/UE, por lo que respecta a la presentación de información sobre sostenibilidad por parte de las empresas. Se encuentra pendiente de trasposición a normativa española a la Directiva CSRD: Regula la presentación de información sobre sostenibilidad y otros (ESG), ampliando los sujetos obligados a las pymes cotizadas. CEVASA estará obligada a partir del 1 de enero de 2027 (reporting del ejercicio 2026). - Artículo 48 del Código de comercio Las sociedades que formulen cuentas consolidadas y que cumplan los requisitos que se informan deben incluir en el informe de gestión consolidado un estado de información no financiera consolidado. No obst ante lo anterior, la transposición de la Directiva CSRD, actualmente en tramitación parlamentaria, puede verse afectada por las propuestas de simplificación normativa anunciadas por la Comisión Europea el pasado 26 de febrero que afecta directamente a su ámbito de aplicación subjetiva (quedando obligadas las empresas que tengan un número medio de más de 1.000 empleados durante el ejercicio) e incluye un aplazamiento de dos años (hasta 2028 ) de las obligaciones de información de aquellas sociedades que debían informar en 2026 o 2027. Con independencia de la obligación legal, CEVASA está trabajando en desarrollar un informe de sostenibilidad que contenga información suficiente utilizando voluntariamente aquellos estándares que se ajusten mejor a las características de su actividad Estamos trabajando para desarrollar un EINF completo que no sólo se ajuste a todos los requerimientos legales cuando nos sea de aplicación. Partiendo de las actividades que realiza el Grupo: - Evaluaremos, para cada actividad, el cumplimiento de los umbrales y criterios que la identifican como actividad sostenible por contribuir a uno de los objetivos que de informan en la Taxonomía - Testearemos, para dichas actividades, que no perjudican significativamente a los demás objetivos medioambientales. - Estableceremos las acciones que debemos acometer para garantizar que cumplimos con los estándares sociales mínimos. - Respecto del total, calcularemos el porcentaje de ingresos, CAPEX y OPEX correspondientes a las actividades ambientalmente sostenibles según la Taxonomía. 37 de 180 Adicionalmente a los KPI,s (Key Performance Indicator) obligatorios incluiremos los principales que recomienda EPRA ( EPRA Sustainability Best Practices Recommendations Guidelines), calculados como sugieren. También estamos avanzando en fijar unos objetivos claros de mejora y medibles en materia de ESG. Recientemente se ha incorporado al Grupo CEVASA un responsable en materia de ESG, con el fin de impulsar y pilotar las actuaciones que el Grupo CEVASA deba hacer en esas materias, así como otras que se acuerden voluntariamente. B.1.4.-Motivo del informe Considerando todo lo anterior y aún sin estar obligada, CEVASA viene presentando desde hace varios años información no financiera en su informe de gestión integral. En este documento se informa de las líneas estratégicas, actividades y compromisos asumidos en materias de ESG y también se facilitan informaciones sobre el desempeño del Grupo CEVASA en esas materias (actividades desarrolladas, presupuestos aplicados, y grado de ejecución y cumplimiento de los objetivos establecidos). Con el fin de que las actuaciones realizadas puedan ser adecuadamente evaluadas y comparadas, cuando es posible y relevante facilitan informaciones adecuadas a nuestras actividades empresariales que tienen suficiente relevancia, Dichas informaciones se han elaborado con fiabilidad, cumpliendo, en la medida de lo posible, las directrices de la Comisión Europea, los puntos del art.49 del Código de comercio y los estándares de Global Reporting Initiative (GRI). B.2 .- MEDIOAMBIENTE ( E ) Las empresas deben reducir su impacto ambiental, y una de las formas más importantes de hacerlo es reduciendo su huella de carbono. Respecto al sector inmobiliario, la normativa europea clasifica al sector de la construcción y actividades inmobiliarias como sector cuyas actividades pueden tener una contribución sustancial tanto a la mitigación del cambio climático como a la adaptación a dicho cambio. Se estima que los edificios son cerca del 35 % de las emisiones mundiales de carbono relacionadas con la energía. De estos, aproximadamente el 70% de esas emisiones corresponden a edificios ocupados y el 30% restante se asocia a los procesos de construcción de nuevos edificios y de los materiales que en ellos se utilizan. En el Grupo CEVASA estamos comprometidos con la reducción de las emisiones de efecto invernadero y a frenar el cambio climático, desde dos vertientes: la directa, esforzándonos en reducir los consumos, y la indirecta, trabajando con compañías de suministros que se basen en fuentes de energía renovables. Cuando se estima que es lo más adecuado, nuestros edificios incorporan instalaciones centralizadas y otros sistemas de producción y ahorro energético, que contribuyen a hacer más asequibles los costes asociados a la vivienda. CEVASA ha sido pionera en el desarrollo de promociones altamente eficientes y que, en algunos casos, representan ahorros próximos al 50% en consumos de calefacción, respecto a sistemas tradicionales individuales. B.2.1.- Consumos energéticos 38 de 180 Respecto a consumos, desde hace varios años recopilamos datos de manera automatizada, y, aunque todavía no hemos establecido objetivos de reducción cuantificables sí pretendemos que año tras año se observe una reducción de los mismos. B.2.1.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria 2.1.1.A.- Objetivo Estamos comprometidos en reducir progresivamente los consumos energéticos y de agua de nuestros edificios, aumentando la eficiencia de los sistemas instalados y aumentando, en la medida de los posible, los sistemas de energía renovable. Por ello, la energía eléctrica comercializada proviene al 100% de fuentes renovables, según nos informan las compañías eléctricas con las que la tenemos contratada, con un contenido de carbono (kg de dióxido de carbono por kWh) del 0,00 y residuos radioactivos (miligramos por kWh) del 0,00. 2.1.1.B.- Principales actuaciones para mejorar la eficiencia energética realizadas En las actuaciones corrientes de mantenimiento de los edificios y las viviendas que los mantienen en condiciones óptimas de utilización, se tiene siempre en consideración la eficiencia energética en la sustitución de instalaciones. Ejemplos de ellos son los siguientes: - En los últimos años venimos cambiado la mayor parte de las luminarias de los edificios de viviendas por leds, con el fin de reducir los consumos eléctricos. - De manera permanente hacemos un seguimiento respecto al correcto funcionamiento de las instalaciones centralizadas de calefacción y agua caliente, para evitar problemas de funcionamiento que puedan generar excesos de consumo. - De manera periódica auditamos los consumos eléctricos de los servicios comunitarios de las diferentes promociones, con el fin de ajustar las potencias contratadas a los consumos reales, adecuando así los costes que se repercuten por este servicio a nuestros clientes. También realizamos actuaciones no corrientes con el carácter de obras de mejora de sistemas de aislamiento, de iluminación y de climatización, con el fin de reducir los consumos y las emisiones. En los últimos años hemos realizado las siguientes: - En el complejo Meridiano-cero, en los años 2021 y 2022 cambiamos las carpinterías de madera por carpinterías de PVC. - En el año 2023 y con el objetivo de contribuir a la reducción de las emisiones de CO2, instalamos 10 puntos de carga para vehículo eléctrico en el aparcamiento público situado en la calle Dublín de Barcelona. Dicho proyecto fue financiado, en parte, por el Plan europeo Moves III, que prevé incentivos vinculados a la movilidad eléctrica, contribuyendo al tiempo a la mejora de las instalaciones e infraestructuras en los edificios para cumplir con las directrices europeas en materia de sostenibilidad. El sistema se encuentra a pleno rendimiento y permite aumentar el número de puntos de carga en función de las necesidades. 2.1.1.C.- Evolución y cumplimiento de objetivos Certificaciones energéticas de los edificios en alquiler Una medida de evaluación de la evolución del cumplimiento de mejora del rendimiento energético de nuestra cartera inmobiliaria es la clasificación energética media de los edificios que la integran. En los cuadros siguientes se aprecia la evolución en los dos últimos años: 39 de 180 Certificación energética de edificios en alquiler a 31/12/2024 - M2 construidos USOS TOTAL M2 A B C D E F Sin calificación Residencial 304.249 10.314 48.835 29.452 48.462 139.424 27.763 Comercial 24.921 0 1.906 422 3.134 812 7.704 10.943 Oficinas 25.759 25.262 497 Totales 354.929 10.314 50.742 29.873 51.596 140.236 60.729 11.440 % 100% 2,91% 14,30% 8,42% 14,54% 39,51% 17,11% 3,22% Certificación energética de edificios en alquiler a 31/12/2023 - M2 construidos USOS TOTAL M2 A B C D E F Sin calificación Residencial 278.634,44 10.313,51 48.835,36 29.451,50 22.847,13 139.424,24 27.762,70 Comercial 24.070 1.906 422 2.283 812 7.704 10.943 Oficinas 25.759 25.262 497 Totales 328.463 10.314 50.742 29.873 25.130 140.236 60.729 11.440 % 100% 2,91% 14,30% 8,42% 7,08% 39,51% 17,11% 3,22% . La mayor parte de las promociones de la cartera inmobiliaria en alquiler tienen calificaciones energéticas por encima de la nota media y ha evolucionado positivamente en los últimos años debido a renovaciones y adquisiciones. También es cierto que, en cuanto a total de m2 construidos en alquiler, el promedio de la calificación está por debajo de la nota media. Esto se debe a que la más grande y antigua de las promociones del Grupo (que totaliza cerca de la mitad de la cartera) esté calificada con la letra E, ello a pesar de las recientes inversiones en la mejora de la envolvente y que permitió el ahorro de aproximadamente el 40% en los consumos y emisiones, mejorando una letra su calificación energética. En general, tratándose de viviendas asequibles en alquiler debemos mantener un equilibrio entre las inversiones de mejora y el impacto que esto puede representar en el precio del alquiler, o lo que es lo mismo, el equilibrio entre la sostenibilidad y el impacto social. Esto resulta especialmente importante ya que pese a que en todas estas actuaciones se anuncian subvenciones y ayudas la realidad es tan compleja que acaba resultando prácticamente imposible acceder a estas ayudas. Es mucho más fácil el acceso para edificios de pocos vecinos y con capacidad económica que para grandes complejos residenciales con alto componente social. Consumo directo de energía eléctrica Aunque CEVASA tiene el control respecto a los suministros eléctricos de las zonas comunes de sus edificios, en general, nuestros arrendatarios contratan directamente sus propios suministros. Por ello, a partir del año 2024, en los nuevos contratos que se han firmado, hemos incorporado una cláusula que nos permite pedir a su suministrador información sobre sus consumos. También estamos evaluando la posibilidad de contactar con todos nuestros clientes y solicitarles autorización con el mismo fin. Aunque la respuesta sea parcial, si es representativa podremos hacer una extrapolación estadística de los consumos totales. La evolución en los últimos cinco años del consumo energético de las instalaciones y zonas comunes de los edificios en alquiler (ascensores, luminarias, instalaciones eléctricas diversas, etc.), por m2 construido y año se muestra en el siguiente cuadro: 40 de 180 Promoción 2020 2021 2022 2023 2024 Conjunto "Cúbics" Sta. Coloma 84 83 82 80 76 Conjunto Can Llong 5 42 43 40 38 35 Conjunto Can Llong 6 14 14 14 14 14 Conjunto Can Mercader - BV77 37 33 36 37 41 Conjunto Can Mercader - BV84 4 4 4 4 Conjunto Espronceda 58 68 62 62 62 Conjunto Igualada 29 28 28 27 29 Conjunto La Falla 63 61 56 55 57 Conjunto La Sagrera 42 48 50 49 47 Conjunto La Serra 2 67 67 66 62 58 Conjunto La Serra 4 25 48 38 23 23 Conjunto Meridiano Cero 45 47 43 43 40 Conjunto VIC 46 46 43 43 43 Media ponderada: 45 47 45 43 41 B.2.1.2.- Promoción de nuevos edificios 2.1.2.A.- Objetivo Respecto a nuevas promociones residenciales, destinadas tanto a la venta como al alquiler, tenemos siempre presente su impacto medioambiental y el futuro reciclaje de sus materiales y las diseñamos considerando los consumos y emisiones que el uso del edificio generará. Siempre que sea posible se diseñan y construyen para alcanzar los más altos grados de eficiencia en consumo y emisiones que sea posible técnica y económicamente. Respecto a esto último hay que tener presente que, además de las promociones de venta y alquiler en el mercado libre, el Grupo CEVASA centra también sus actividades en el alquiler de viviendas asequibles, destinadas a colectivos con poder adquisitivo medio- bajo. Una de las características de parte de los edificios que promovemos es que cuentan con determinadas instalaciones centralizadas, con consumos energéticos medios menores que instalaciones comparables no centralizadas. Entre aquellas se encuentran las instalaciones centralizadas de agua caliente y calefacción, que generan un ahorro a nuestros clientes y un claro beneficio para el medio ambiente. Cabe recordar que el ciclo completo de análisis de impacto medioambiental debe considerar la fase de construcción, el período de uso/explotación, y la fase de derribo. Actualmente el Código Técnico de la Edificación se centra exclusivamente en el período de uso/explotación, que es el que mayor impacto medioambiental conlleva. Sin embargo, se espera que la demanda futura y las sucesivas actualizaciones del Código Técnico vayan en la línea de incidir tanto en la fase de construcción como en la de derribo. Dicho lo anterior, en el presente más inmediato seguimos enfocando nuestros esfuerzos en minimizar las emisiones de las nuevas promociones durante la fase de uso (eficiencia energética del edificio). Sí que prevemos en un futuro a medio y largo plazo integrar soluciones y estrategias tanto para la fase de construcción como para la de derribo, y nos hemos planteado como reto aplicar alguna de ellas en una promoción futura (craddle-to-craddle, Levels, sellos como LEED o BREEAM, contratación de servicios para monitorización y análisis de escombros generados, etc). 2.1.2.B.- Principales actuaciones para mejorar la eficiencia energética En el año 2024 se ha finalizado la nueva promoción en l´Hospitalet (Barcelona), iniciada en 2022, consistente en un bloque plurifamiliar de 76 viviendas con plazas de aparcamiento, trasteros y locales 41 de 180 comerciales. Este edificio tenía inicialmente, según proyecto, una calificación energética A en emisiones y B en consumo de energía, aunque se han introducido algunas mejoras en el proyecto que han posibilitado la obtención de la doble calificación energética A al final de la obra. Asimismo, se ha iniciado la ejecución de la promoción de Montgat (Barcelona), consistente en un bloque plurifamiliar de 24 viviendas, tres locales comerciales en planta baja y plazas de aparcamiento y trasteros en sótano. Dicha promoción es resultado de una reparcelación y se acompaña con una reurbanización de aceras/redefinición de límites de viales y un espacio ajardinado. En la línea de los nuevos objetivos mediambientales establecidos esta promoción se ha diseñado ya desde la fase de proyecto para la obtención de la doble calificación energética A. 2.1.2.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos En los últimos cinco ejercicios, el Grupo ha promovido, bien para la venta, bien para el alquiler, 4 edificios residenciales. Respecto a consumo de energía, se obtuvieron calificaciones energéticas B que, en las últimas promociones, se han convertido en calificación energética A. B.2.1.3.- Centros de trabajo Desde el año 2021, nuestros equipos realizan parte de sus jornadas laborales mediante teletrabajo. Esto no sólo favorece la conciliación de la vida personal con la profesional si no también ayuda a reducir los desplazamientos, lo que directamente reduce las emisiones y los niveles de contaminación atmosférica. CEVASA continua con su política de migración progresiva a entornos cloud, reduciendo así los servidores físicos y disminuyendo de esta forma el consumo eléctrico, no sólo por un menor número de equipos de procesamiento y almacenamiento de datos, sino también reduciendo el número y potencia de los dispositivos de refrigeración. Respecto a la evolución de los consumos eléctricos de las dos plantas en las que se encuentran las oficinas de todas las empresas del Grupo, que totalizan 525 m2, el consumo eléctrico total en el año 2024 fue de 144 KW, mientras que en el año 2023 fue de 133 KW. B.2.2.- Consumo sostenible de materias primas, agua y otros recursos energéticos B.2.2.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria 2.2.1.A.- Objetivo Adicionalmente a lo mencionado en el punto B.2.1.1. respecto a la reducción de los consumos de energía de los edificios que componen la cartera inmobiliaria, otros de nuestros objetivos es la reducción de los consumos de agua y de los materiales empleados en las obras de reacondicionamiento de los edificios, sin que hasta el momento hayamos establecido objetivos cuantitativos. 2.2.1.B.- Principales actuaciones En el ejercicio 2024 hemos continuado con la política de adquirir los materiales utilizados en el mantenimiento y renovación de los edificios en alquiler, a distribuidores situados en las cercanías de nuestros edificios, contribuyendo a reducir las emisiones de carbono. Más del 99% de los materiales utilizados son producidos en Cataluña. 42 de 180 Los consumos de agua en las zonas comunes de los edificios en alquiler cabe calificarlos de bajos, considerando que la mayor parte de los edificios en alquiler de nuestra cartera no cuentan con elementos especialmente consumidores de agua (piscinas, grandes zonas ajardinadas, etc.). En la mayor parte de ellos, el agua que se consume se utiliza en la limpieza y en obras de conservación y actualización de los edificios. Respecto a la viabilidad de incorporar en los edificios en alquiler nuevas instalaciones que posibiliten la recogida y el aprovechamiento de aguas de lluvia, vamos a estudiar las opciones disponibles. A priori, parece que en la mayor parte de los casos no será posible. 2.2.1.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos Consumo de agua La evolución del consumo de agua en las zonas comunes de los edificios en alquiler, en los últimos años y por cada 100 m2 construidos y año, se muestra en el siguiente cuadro: M3 por cada 100 M2 Promoción 2021 2022 2023 2024 Meridiano Cero 7,35 5,05 5,85 5,75 "Cú b i cs" Sta . Co l o m a 1,85 1,78 1,38 1,05 Can Llong 5 1,05 0,71 1,61 1,06 Can Llong 6 2,31 2,48 6,24 2,91 Can Mercader - Bonavista 77 3,96 8,05 30,02 2,88 Can Mercader - Bonavista 84 17,91 17,20 89,90 9,46 Ciutat 7 44,40 78,40 67,98 51,75 Conjunto La Serra 4 36,35 53,41 92,40 155,97 Espronceda 2,61 3,08 3,08 3,08 Igualada 11,90 1,25 1,57 0,00 La Falla 2,19 2,11 0,00 1,58 La Sagrera 1,84 1,84 1,41 1,62 La Serra 2 0,90 1,15 1,02 2,56 VIC 4,44 2,86 4,08 5,08 MEDIA PONDERADA PROMOCIONES 5,91 5,49 10,19 6,62 Se aprecia una gran disparidad entre promociones respecto a sus consumos de agua, derivadas de sus propias características y de consumos derivados de situaciones excepcionales. Consumo de materiales en actuaciones de mantenimiento En el cuadro que se muestra a continuación se informa de una estimación de los consumos de materiales en los tres últimos ejercicios en actuaciones de mantenimiento y renovación de los edificios en alquiler en los que se han consumido materiales. 43 de 180 MATERIALES CONSUMIDOS EN ALS ACTUACIONES DE MANTENIMIENTO * (Kg) 2024 2023 2022 Número de actuaciones 2008 2320 2129 Madera 25,91 27,39 28,02 Metal 0,81 0,86 0,88 Material Albañileria 32,39 34,24 35,02 Pinturas 2,31 2,45 2,50 Plásticos 0,07 0,07 0,08 61,49 65,01 66,50 B.2.2.2.- Promoción de nuevos edificios 2.2.2.A.- Objetivo El Grupo CEVASA tiene una actividad promotora muy limitada. No obstante, somos conscientes de que en la producción de edificios nuevos deben emplearse, de manera creciente, materiales reciclados y otros que reduzcan el consumo de materias primas no reemplazables. Seguimos activamente los avances que se están produciendo en el uso de materiales alternativos a los habituales que tradicionalmente se vienen utilizando en la construcción. También somos firmes partidarios de la construcción industrializada. Sin embargo, todavía deben realizarse avances importantes en cuanto al coste de estos nuevos materiales y técnicas. Hasta el momento, salvo los ahorros en la reducción de los plazos de construcción, el coste sigue siendo menor en construcciones estándares y, no siempre es posible asumir sobrecostes que acaba soportando el cliente. Al margen de la utilización de nuevos materiales y del empleo de nuevas técnicas, para el Grupo CEVASA es prioritario que en los edificios que promueve, mayoritariamente destinados al alquiler, se empleen materiales duraderos y de calidad y que los edificios tengan unos consumos energéticos lo más reducidos posible, y ello tanto en beneficio nuestro como en beneficio de los arrendatarios de nuestras viviendas, puesto que finalmente son éstos los que acaban soportando los gastos del edificio en sus rentas de alquiler. Además, también en beneficio de todos, el empleo de materiales e instalaciones de calidad y duraderas repercute en un menor consumo a largo plazo de materias primas y energía. El personal técnico dedicado a nuevas promociones es consciente del rápido avance que está sufriendo el mercado residencial de primera mano en materia de sostenibilidad, ya sea por la labor de concienciación individual paulatina como por la detección de un mayor número de clientes que tienen en consideración este aspecto. Por ello recibe formación técnica especializada en centros acreditados donde actualiza sus conocimientos en la materia. Forma parte de los objetivos del Grupo CEVASA a largo plazo integrar estos conocimientos en las nuevas promociones, de manera que éstos se conviertan en un estándar de nuestra empresa. 2.2.2.B.- Principales actuaciones Ninguna en el ejercicio. 2.2.2.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos No se han definido objetivos cuantitativos mesurables, al margen de los señalados en otros puntos de este informe. 44 de 180 B.2.3.- Residuos. Transición a una economía circular, tratamiento y reciclaje de residuos El Grupo CEVASA se esfuerza en aplicar las medidas más adecuadas para preservar el medio ambiente mediante el fomento de la economía circular, el reciclaje y la minimización de residuos. B.2.3.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria 2.3.1.A.- Objetivo Nuestro objetivo es reducir los residuos que genera tanto el uso de los edificios en alquiler como su mantenimiento y conservación y, que, en la medida de lo posible, dichos residuos sean reciclados o, en su defecto, tratados convenientemente. Sin embargo, de momento no hemos establecido objetivos cuantitativos. 2.3.1.B.- Principales actuaciones Residuos generados en actuaciones de mantenimiento. Vertido y reciclaje En las promociones tenemos puntos de recogida de bombillas, fluorescentes y otros elementos contaminantes de especial tratamiento. Algunas de nuestras promociones cuentan con un sistema de recogida neumática de residuos sólidos urbanos. Este sistema supone una mejora de la calidad de vida de los usuarios, y repercute positivamente en el medioambiente, con la eliminación de los vehículos recolectores y de los contenedores en la calle, mejora de los aspectos sanitarios, reducción de ruidos y emisión de gases, etc. Una de las actividades que genera residuos son las actuaciones de mantenimiento y renovación que se llevan a cabo en los edificios en alquiler. Respecto a estos residuos, se retiran con sacos de cuya gestión se encarga un proveedor autorizado y si son muebles, maderas o similares se llevan al punto verde más cercano. Como residuo, generalmente la madera que se entrega se recicla o se convierte en biomasa combustible. Todos los residuos generados en las obras de construcción se seleccionan y llevan a un vertedero autorizado. 2.3.1.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos Aunque no se han establecido objetivos cuantitativos, hemos comenzado a evaluar el volumen de residuos generados en las actividades de mantenimiento de los edificios, con el fin de establecerlos en el futuro. Para los tres últimos ejercicios, los residuos estimados generados son los siguiente: 45 de 180 MATERIALES CONSUMIDOS EN ALS ACTUACIONES DE MANTENIMIENTO * (Kg) 2024 2023 2022 Número de actuaciones 2008 2320 2129 Residuos inertes: Residuos de construcción y demolición (RCD's) 32,39 34,24 35,02 Residuos no peligrosos: Madera 18,97 20,05 20,51 Metal 0,81 0,86 0,88 Plásticos 0,07 0,07 0,08 52,24 55,22 56,49 Los residuos generados son equivalentes a los materiales consumidos B.2.3.2.- Promoción de nuevos edificios 2.3.2.A.- Objetivo A falta de determinar objetivos cuantitativos y medibles en los que podamos incidir de manera directa o indirecta, en los edificios que promovemos controlamos que se cumpla con los planes de residuos de cada una de ellas y que los contratistas cumplan con las normativas en vigor respecto al tratamiento y reciclaje de residuos y, en su caso, de tierras contaminadas, llevando los residuos generados a un vertedero autorizado y realizando un control sobre la documentación del proceso, algo obligatorio por ley y necesario para la devolución de las fianzas de los vertederos/gestoras de residuos. También procuramos que los edificios se diseñen con el fin de permitir un tratamiento diferencial a los residuos que se prevén que generarán en el futuro. 2.3.2.B.- Principales actuaciones En 2024 se ha finalizado la promoción de Hospitalet, habiéndose aplicado ciertas variaciones sobre el proyecto aprobado, con el ánimo de mejorar algún aspecto del edificio entregado finalmente. En este caso se han realizado mejoras de calado menor (como ejemplo, modificación de las especificaciones de las carpinterías y vidrios, o colocación de persianas en las aberturas de zonas de días…) que han permitido obtener la doble calificación A al final de obra. Se ha iniciado también en 2024 la construcción de la promoción de Montgat, está ya con la premisa en proyecto de obtener la doble calificación energética A. 2.3.2.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos Residuos generados en construcción de edificios Como en el caso de los residuos procedentes del mantenimiento y mejora de los edificios, en el caso de residuos generados por las actividades de construcción de nuevos edificios, también hemos comenzado a evaluar el volumen de residuos generados y su tipología, con el fin de establecer objetivos en el futuro. En los dos últimos ejercicios, los residuos que se estiman han generado los edificios que teníamos o tenemos en construcción son los siguientes: 46 de 180 RESIDUOS GENERADOS EN CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS (Toneladas) 2024 2023 Hospitalet Montgat Hospitalet m2 en Construcción 11.047,96 4.068,53 11.047,96 % Ejecutado en el ejercicio 44,70% 5,36% 45,97% Residuos de Construcción Obra de fábrica cerámica 180,91 7,99 186,05 Hormigón 180,07 7,95 185,19 Mezcla depétreos 38,82 1,71 39,92 Yesos 19,39 0,86 19,94 Otros 4,94 0,22 5,08 Maderas 5,96 0,26 6,13 Plásticos 7,80 0,34 8,02 Papel y Cartón 4,10 0,18 4,21 Metales 3,21 0,14 3,3 Total 445,23 19,68 457,86 Como podemos observar, la mayor parte de los residuos generados son residuos no peligrosos de construcción y demolición. Además, todas nuestras obras cuentan con un plan de residuos en el que se establece que, entre otras medidas, los residuos generados se llevarán a un vertedero autorizado. El control de los residuos corresponde en primer lugar a la empresa constructora y cuando finaliza el promotor está obligado a justificar que se han llevado a un vertedero autorizado todo el volumen de tierras y residuos de la promoción, siendo esto imprescindible para recuperar la fianza depositada en el gestor de residuos al comienzo de las obras. B.2.3.3.- Centros de trabajo En nuestras oficinas contamos con un sistema de reciclaje de papel que al mismo tiempo cumple con las exigencias de protección de datos. También hemos habilitado distintos contenedores de reciclaje para separar correctamente los residuos que generamos. Los dispositivos informáticos averiados u obsoletos, pantallas, baterías, pilas, etc., continuan continuado depositándose periódicamente en el punto verde cercano del distrito de Sant Andreu para su reciclaje. Asimismo, cada cierto tiempo se vacía el archivo con la colaboración de una empresa de gestión de residuos certificada. B.3.- SOCIAL (S) B.3.1.- Personal Para CEVASA es esencial fomentar el potencial humano de la empresa y la seguridad y confianza en una relación estable y continuada en el tiempo de todas las personas que forman parte de nuestra organización. Por ello, nos esforzamos en mantener un entorno en el que todos pueden contribuir, desarrollar y utilizar plenamente sus aptitudes y capacidades, valorando la contribución única que cada persona hace al Grupo CEVASA. Creemos que también es bueno que en nuestros equipos exista diversidad cultural, puesto que desde una visión cosmopolita y abierta a todas las culturas, costumbres y puntos de vista se aportan las mejores ideas, especialmente en nuestro negocio principal, donde la diversidad cultural de nuestros clientes es lo normal. La cooperación y el trabajo en equipo son una parte fundamental de nuestra 47 de 180 forma de trabajar y creemos que las mejores soluciones son aquellas que se fundamentan en ideas y puntos de vista distintos. Potenciamos la formación continuada y la mejora personal y profesional de nuestro equipo y por supuesto, potenciamos la contratación directa, estable y de calidad de todos nuestros empleados, no solo por un principio de responsabilidad, sino también como medio para mantener unos estándares de calidad y de servicio hacia nuestros clientes que solo es posible con la participación e implicación de los empleados. También estimulamos la participación y la generación de propuestas y para ello tenemos habilitados canales de comunicación de sugerencias y de denuncias. B.3.1.1.- Igualdad de trato y oportunidades El Grupo CEVASA está integrado por empleados de diversas trayectorias profesionales y habilidades que, combinadas, supone contar con un equipo diverso y dinámico. Todos los empleados tienen derecho a ser respetados y deben ser evaluados conforme a sus logros, cualificaciones y desempeño. Por ello, se prohíbe la discriminación por razones de raza, etnia, religión, afiliación política, pertenencia a sindicatos, nacionalidad, idioma, género, estado civil, condición social, edad, discapacidad, orientación sexual o cualquier otra circunstancia, tal y como establece la legislación. Y, en consecuencia, deviene importante y necesario tratar a los demás de forma respetuosa y profesional, no discriminar a nadie y conocer los comportamientos y costumbres de los demás, mostrando sensibilidad hacia las diferencias y adaptando el comportamiento en su caso. Con el fin de favorecer todo lo anterior y evitar situaciones indeseables, como el acoso sexual o por razón de sexo, la actuación de nuestro personal y de todos nuestros colaboradores debe atenerse en todo momento a nuestro código ético y de conducta, complementado con el plan de igualdad, el protocolo de prevención y actuación contra el acoso y el plan de diversidad e inclusión. Su incumplimiento es una actuación sancionable. Creemos firmemente en la igualdad de oportunidades y que la igualdad en el trabajo comienza por la igualdad en las remuneraciones, sin que deban existir brechas salariales que no se correspondan fielmente con lo que cada uno aporta al conjunto. El Grupo CEVASA cuenta con una plantilla de trabajadores muy estable, con una antigüedad media superior a los doce años y el 98% de la plantilla está contratada de forma indefinida. Excluyendo contrataciones por sustituciones, suplencias y refuerzos puntuales (principalmente personal de conserjería), los contratos indefinidos realizados en el año 2024 han representado un 100% (mismo porcentaje en el ejercicio anterior). B.3.1.2.- Condiciones de trabajo Uno de los principios es la priorización de la contratación directa de personal frente a la externalización de servicios, ofreciendo contratos laborables indefinidos con objeto de ofrecer un entorno de trabajo estable, previsible y seguro a todos los empleados, por ejemplo, contratando conserjes en lugar de servicios externos de limpieza. Además, las retribuciones medias del Grupo CEVASA, en función de las categorías, son superiores a las medias nacionales, medias del sector y medias en Cataluña. En su empeño por conseguir el bienestar de todos sus trabajadores, el Grupo CEVASA apuesta por proporcionar herramientas que ayuden a mejorar las condiciones de trabajo, la conciliación de la vida personal con la profesional y la calidad de vida. Entre estas medidas podemos destacar: 48 de 180 - Jornada con cierta flexibilidad de entrada y salida (30 min.). - Jornadas de horario intensivo durante los meses de julio y agosto. - Un día a la semana de teletrabajo en todos los puestos de trabajo que permiten esta modalidad, favoreciendo la conciliación de la vida personal con la profesional. - Aparcamiento gratuito en el mismo edificio. - Agua, leche e infusiones en las oficinas. Trabajamos de forma constante en la mejora continua de nuestros empleados valorando en cada momento las circunstancias de cada uno de ellos e intentando buscar vías de solución. B.3.1.3.- Compensación y retribución. Salario justo y reducción de la brecha salarial y en razón de género. A lo largo del ejercicio 2024, el Grupo CEVASA ha tenido una plantilla media de 67 colaboradores (67 también en el ejercicio 2023), aparte de los miembros del Consejo de Administración, de los cuales un 46% fueron hombres y un 54% mujeres. La distribución, por categorías, del personal medio empleado y del existente al cierre de los ejercicios 2024 y 2023 es la siguiente: Nº de empleados a 31 de diciembre 2024 2023 Total 2024 Total 2023 Hombres Mujeres Hombres Mujeres Directivos: Directores Generales o de Area 2 2 2 2 Directores técnicos, Rbles. Dpto. y otros 10 4 14 7 4 11 mandos intermedios Técnicos titulados, gestores comerciales y administrativos 5 12 17 5 10 15 Otros 20 17 37 17 21 38 Total personal en plantilla 37 33 70 31 35 66 Consejo de Administración 4 4 8 6 2 8 Total 43 37 78 37 37 74 Número medio de empleados 2024 2023 Total 2024 Total 2023 Hombres Mujeres Hombres Mujeres Directivos: Directores Generales o de Area 2 2 2 2 Directores técnicos, Rbles. Dpto. y otros 7 4 11 7 4 11 mandos intermedios Técnicos titulados, gestores comerciales y administrativos 5 9 14 5 9 16 Otros 17 23 40 18 20 38 Total personal en plantilla 31 36 67 32 35 67 Consejo de Administración 4 4 8 6 2 8 Total 37 38 75 38 37 75 El Grupo CEVASA cuenta con una plantilla de trabajadores muy estable. Se prevé el crecimiento de la plantilla en los años venideros. Del mismo modo, la media de antigüedad en plantilla es superior a los diez años y más del 98% de nuestros contratos son indefinidos 49 de 180 Debe haber igualdad retributiva entre el salario de hombres y mujeres, así como transparencia en los datos, tal y como marca el Real Decreto 901/2020 de 13 de octubre por el que se regulan los planes de igualdad y su registro y se modifica el Real Decreto 713/2010, de 28 de mayo, sobre registro y depósito de convenios y acuerdos colectivos de trabajo. En el cuadro siguiente se encuentra desglosada la plantilla del Grupo por categoría profesional y sexo: SALARIOS MEDIOS POR CATEGORIA Y SEXO cifras en miles de euros 2024 2023 Total 2024 Total 2023 Hombres Mujeres Hombres Mujeres Alta Dirección 174 174 169 0 169 Directores técnicos, responsables de departamento o servicio y otros 51 48 49 53 53 53 mandos intermedios Técnicos titulados, mandos intermedios y administrativos 42 38 40 42 34 36 Otros 30 22 26 26 24 25 Total 46 29 38 43 30 36 Actualmente, el Grupo CEVASA cuenta con un Sistema Interno de Información, del que forma parte el canal web de denuncias, que pone a disposición de todas las personas relacionadas con las empresas del Grupo (empleados, clientes, proveedores, etc.), para la presentación de denuncias, no solo de actuaciones contrarias a la legalidad vigente, sino también de aquellas otras que suponen incumplimientos del Código Ético y de Conducta o de procedimientos internos de obligado cumplimiento. B.3.1.4.- Seguridad y Salud El Grupo CEVASA se compromete a proporcionar un entorno de trabajo seguro y saludable para los empleados y para aquellas personas que visiten o trabajen en nuestras instalaciones. Este compromiso implica a todos, ya sea a nivel individual como colectivo. El Grupo CEVASA debe demostrar siempre que se da cumplimiento a esta exigencia y, por ello y ante todo, la seguridad y la salud deben ser el primer elemento a considerar en la toma de decisiones. El Grupo CEVASA aplica la normativa vigente en materia de Salud y Seguridad y dispone de medidas de prevención de riesgos laborales para prevenir y minimizar cualquier incidente. En el mes de enero de cada año, técnicos externos de Prevención de Riesgos Laborales (PRL), junto con la persona responsable de Prevención de Riesgos Laborales en el Grupo CEVASA, programan las actividades a desarrollar durante el ejercicio, en cada uno de los centros de trabajo integrados en las empresas del grupo que tienen personal. Las acciones que se han desarrollado en los dos últimos ejercicios 2024 y 2023, relacionadas con la seguridad y salud de los trabajadores han sido las siguientes: 50 de 180 AÑO 2024: Durante este año se han realizado las formaciones periódicas correspondientes a la prevención de riesgos para cada puesto de trabajo. Estas formaciones son obligatorias cuando se incorpora algún empelado al Grupo, pero durante el año también se realizan formaciones de refuerzo. Un ejemplo de ello han sido las formaciones realizadas para la extinción de incendios realizada en junio para todos los conserjes que se encargan de custodiar nuestras promociones y las formaciones de trabajos en altura dirigidas al personal de mantenimiento. Una vez registrado el Protocolo de Igualdad y Acoso Laboral hemos realizado formaciones específicas al respecto para toda la plantilla. En el mes de febrero de este año 2024 se implementaron nuevos procedimientos en materia de Coordinación de Actividades Empresariales, que implican tanto a personal de mantenimiento como de conserjería. Durante el transcurso del año se ha desarrollado de forma satisfactoria, con formación interna a todos los implicados, especialmente a los conserjes de los edificios, que controlan los accesos a los edificios del personal de los industriales contratados para la realización de obras en los mismos y de trabajos de mantenimiento correctivo y preventivo de sus instalaciones. Con ello se refuerzan los mecanismos de prevención de riesgos laborales en actuaciones que requieren la coordinación de varios industriales como en aquellas otras en las que actúa un solo industrial. AÑO 2023: Se realizaron las correspondientes evaluaciones de todas nuestras instalaciones por expertos técnicos del Servicio de Prevención Ajeno ASPY. Se registraron los Planes de Autoprotección (PAU´s) correspondientes a los tres edificios de oficinas del complejo Meridiano-Cero en Barcelona. Se llevaron a cabo simulacros de incendios, tanto respecto a las oficinas de CEVASA en uno de esos edificios como a nivel global en los edificios. Se llevó a cabo una formación específica para los conserjes en época estival sobre cómo evitar el estrés térmico. Adicionalmente a la implantación de un procedimiento de homologación de proveedores con soporte web, en el que se exige, entre otras cosas, acreditar cumplir con requisitos en materia de seguridad y salud, durante el año 2023 se trabajó en implantar una plataforma que de soporte a la coordinación de actividades empresariales. 2.5.- Formación y desarrollo Los objetivos del Plan de Formación del Grupo CEVASA, que abarca a todas las empresas y a todos sus departamentos, son: - Mantener el nivel técnico, profesional y capacidades del personal de acuerdo con las funciones que han de desarrollar. - Mejorar y adaptarse a los avances técnicos, normativos y de mercado que se producen. - Impulsar el desarrollo personal y la promoción dentro de la empresa. Adicionalmente a la formación interna sobre las novedades legislativas que han ido apareciendo, procedimientos nuevos de trabajo y sobre las nuevas aplicaciones informáticas que se han implantado, la formación impartida por externos durante los años 2024 y 2023 ha sido la siguiente: AÑO 2024: 51 de 180 Área, departamento o función Total horas Tipo de Formación Nº de personas Conserjería Protocolo de igualdad y acoso laboral 38 424 Extinción de incendios Idiomas Área de Patrimonio Protocolo de igualdad y acoso laboral 7 264 Blanqueo de capitales Idiomas Área Financiera Protocolo de igualdad y acoso laboral 8 774 Blanqueo de capitales Idiomas Protocolo de igualdad y acoso laboral 8 110 Mantenimiento Formación de trabajos en altura Cerrajería integral Servicios corporativos Protocolo de igualdad y acoso laboral Sistemas de construcción Actualizaciones normativas 5 214 English/ Alemán TOTAL 66 1.786 AÑO 2023: Área, departamento o función Total horas Tipo de Formación Nº de personas Conserjería 38 201 Cómo combatir estrés térmico Formación interna sobre medidas y procedimientos Área de Patrimonio 7 264 Excel básico-intermedio/Habilidades com Formación interna sobre medidas y procedimientos Área Financiera 8 424 Excel intermedio/Habilidades comunicativ Formación interna sobre medidas y procedimientos/ Office 365/ English Mantenimiento 8 156 Excel básico-intermedio/Formación interna sobre medidas y procedimientos Servicios corporativos 5 893 Sistemas de construcción excel intermedio/coaching empresarial English/ Alemán TOTAL 66 1.938 Se han podido desarrollar más del 85% de las formaciones previstas en el Plan de Formación diseñado para 2024. De las personas que integran el Grupo CEVASA depende que se apliquen con todo su potencial nuestras políticas de ESG. Por ello, adicionalmente formamos a nuestros empleados en los valores y 52 de 180 normas (código ético) que deben regir su conducta desde el momento en que se incorporan a la plantilla. Adicionalmente, periódicamente a todos y en el momento de acogida a las nuevas incorporaciones, se les forma en la comprensión de las diversas tareas e instrucciones que deben cumplirse en el marco de los procedimientos del Grupo CEVASA y se les da una formación adecuada sobre los mismos en el marco de las normas ISO, de manera que puedan realizar una excelente labor en el Grupo. B.3.1.5.- Representantes de los trabajadores CEVASA cumple fielmente con la normativa laboral y cada una de las empresas del Grupo CEVASA cuenta con un órgano de representación de los trabajadores, acorde a lo que marca la ley, que varía en función del número de trabajadores oscilando entre uno y tres representantes designados por los mismos en elecciones sindicales. B.3.1.6.- Comunicación con los trabajadores Respecto a cuestiones laborales, los trabajadores de CEVASA pueden dirigir sus inquietudes y peticiones bien a los directores de las áreas en las que se encuentran bien directamente al departamento de personal. También a sus representantes sindicales, que las trasladaran después a aquellos. El Grupo dispone de una dirección de correo electrónico donde cualquier persona de la organización puede realizar sugerencias de todo tipo respecto al funcionamiento y sistemas de la organización. Las comunicaciones que afectan a toda o parte de la organización se realizan por la empresa mediante circularizaciones a los interesados y también mediante comunicaciones en el tablón de anuncios. En los últimos ejercicios y con el fin de hacer partícipes a los trabajadores de los retos, planes y proyectos del Grupo, anualmente se realiza una reunión con todo el personal, en la que se informa de la actualidad del Grupo. B.3.2.- Capital social B.3.2.1.- Contribución fiscal Las actividades realizadas por el Grupo CEVASA durante el ejercicio 2024 aportarán a las arcas públicas un total de 8.044 miles de euros (4.822 miles en 2023), distribuidos entre los siguientes conceptos: - 2.044 miles de euros en impuestos locales y tasas (IBI, IAE, Impuesto sobre Plusvalía, etc.) (1.747 miles en 2023). - 692 miles de euros en aportaciones a la Seguridad Social (694 miles en 2023). - 2.475 miles de euros en concepto de Impuestos cedidos a las Comunidades Autónomas (0 miles en 2023). - 569 miles de euros en concepto de IVA soportado y no deducible (605 miles en 2023). Dos sociedades del Grupo CEVASA tienen como actividad principal el arrendamiento de viviendas, actividad exenta y que supone que el Grupo deba hacerse cargo del IVA soportado sin posibilidad de deducción. - 2.264 miles de euros en concepto de impuesto sobre sociedades (1.776 miles en 2023). La tributación hubiera sido mayor de no haberse minorado por la deducción de un total de 869 miles en concepto de bonificación por arrendamiento de viviendas, derivada del régimen especial de arrendamiento de viviendas que aplican dos sociedades del Grupo (808 miles en 2023). En el caso de que las reservas con origen en resultados procedentes del arrendamiento de viviendas no 53 de 180 quedasen en dichas sociedades de manera indefinida (p.ej.: reinvirtiéndolos en nuevas viviendas) y se distribuyeran a la matriz, se perdería el 50% de dicha bonificación. La carga fiscal efectiva total soportada por el Grupo supondrá el 35,2% de sus rentas por alquileres, servicios y resultados por venta de promociones (24,9% en 2023). Durante el ejercicio, el Grupo CEVASA percibió subvenciones por 1.931 miles de euros (1.969 miles en 2023), todas ellas en concepto de subvenciones relacionadas con la promoción de edificios de protección oficial destinados al alquiler y con rentas limitadas durante un plazo de 25 años. B.3.2.2.- Territorio Una de las líneas de actuación de nuestra política de ESG es favorecer a los territorios donde el Grupo desarrolla principalmente sus actividades, en particular en el del barrio de Sant Andreu en Barcelona y en la ciudad de Sabadell. Actuaciones de este tipo son: - Oferta de ocupación preferente a los inquilinos de nuestros edificios, en situación de desempleo o necesidad económica. Muchos de nuestros conserjes y operarios de mantenimiento son inquilinos. - Contratación de proveedores locales siempre que sea posible. - Ayudas a las entidades locales, culturales y asociaciones de vecinos, con presencia en tales ámbitos, con patrocinio de sus actividades, aportaciones financieras o en especie (utilización de instalaciones de CEVASA para sus actividades). - Respecto a las entidades sin ánimo de lucro destinatarias del 0,7% del beneficio neto consolidado del Grupo, excluyendo los resultados derivados de la variación de valor de los edificios, priorizamos aquellas que dan soporte a personas desfavorecidas de los territorios donde desarrollamos nuestras actividades Todo ello desde una óptica de desarrollo sostenible de las comunidades locales en las que se encuentran nuestros edificios y en un marco de dialogo con sus diferentes actores, especialmente con los Ayuntamientos. B.3.2.3.- Ayudas a fundaciones y entidades sin ánimo de lucro CEVASA destina a actividades sociales el 0,7% del resultado neto procedente de actividades corrientes (EPRA Earnings), especialmente apoyando financieramente a entidades sin ánimo de lucro dedicadas a los sectores más desfavorecidos, en especial relacionados con la infancia y la integración social. Durante el 2024, se han otorgado donaciones a las siguientes entidades:  Casa Ronald McDonald: Obras de mejora en las ventanas y puertas de la zona común de la Casa Ronald McDonald donde se alojan los familiares de niños enfermos.  Fundación Sergi – Misión de mejorar les condiciones de vida de persones en riesgo de exclusión social.  Fundació d’Oncologia Infantil Enriqueta Villavecchia: Atención social a las familias con hijos gravemente enfermos.  Fundació Sant Joan de Déu: Cobertura a la actividad de investigación, tanto en ámbito biomédico como en el social, contribuyendo a la mejora de la salud y el bienestar de las personas enfermas. 54 de 180  Fundació El Llindar: Programa Connecta't dirigido a jóvenes que emigran solos y se focaliza en obtener el certificado de primera acogida.  Club Natació Sant Andreu: Patrocinio en proyectos de competiciones de natación.  Associació La Sagrera es mou: Programa para combatir la pobreza infantil en el barrio de La Sagrera.  Fundació Habitat 3: Proyecto “Llar Casa Bloc”. Derecho a la vivienda para personas en situación de vulnerabilidad.  Fundació CorAvant: Proyecto “Corazones Valientes”: soporte a niños con cardiopatía que están en situación de refugiados saharauis en los campamentos de Tindouf.  Sabadell Capital de la Cultura Catalana: Su misión es situar la cultura como eje central de la vida ciudadana y mostrar la capacidad productiva de la ciudad como fábrica cultural. B.3.2.4.- Compromiso con la vivienda asequible Las dificultades para acceder a una vivienda para muchos segmentos de población nos reafirman en nuestra política de inversiones, que se concentra en nuevas promociones de vivienda asequible. El principal objeto social de CEVASA es la promoción de Viviendas de Protección Oficial en régimen de arrendamiento. Orientamos nuestras actuaciones hacia la vivienda en alquiler de precio asequible, buscando de esta manera el máximo impacto en las zonas donde actuamos, ofreciendo viviendas de alta calidad a personas y unidades familiares y de convivencia que de otra manera verían seriamente comprometida su economía. El precio medio de alquiler de nuestras viviendas de protección oficial con renta limitada se sitúa muy por debajo de los precios de la vivienda libre en las zonas donde se encuentran y suponen un esfuerzo menor al del estándar recomendado respecto a los ingresos familiares. Prueba del compromiso del Grupo CEVASA con la vivienda asequibles es que las dos principales sociedades que integran el mismo (CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U. y SBD Lloguer Social, S.A.) están calificadas por la Administración Pública catalana como “promotores sociales”, de acuerdo a la Ley 18/2007 del Dret a l´Habitatge, que únicamente se concede a aquellos promotores que se orientan en aumentar la oferta de viviendas con protección oficial en Cataluña, de manera principal, habitual, estable en el tiempo y concertada con el Gobierno catalán. B.3.3.- Clientes B.3.3.1.- Calidad en los servicios El Grupo CEVASA trabaja activamente en ofrecer los máximos niveles de calidad en sus productos y servicios, empezando por la calidad y funcionalidad en el diseño de sus viviendas y teniendo como objetivo la excelencia en la relación con sus clientes, desde el momento en que contratan nuestros servicios y hasta la finalización de nuestra relación. Nuestros objetivos giran siempre en torno a la satisfacción del cliente, buscando siempre el equilibrio más favorable entre precio y servicios. Para CEVASA es prioritario cumplir con las expectativas del cliente respecto a disponer de un hogar de calidad a un precio asequible y a recibir buenos servicios por parte de la propiedad. Con un elevado número de viviendas y clientes, el cumplimiento de nuestros altos estándares de servicio al cliente solo 55 de 180 es posible aplicando correctamente los procesos, procedimientos e instrucciones de trabajo que se describen en los manuales operativos. Desde hace más de una década estamos certificados con la norma ISO 9001:2015 y, con el fin de mejorar año tras año, establecemos anualmente objetivos y subobjetivos de calidad y satisfacción del cliente, que se refieren tanto a los servicios que presta nuestro personal como al adecuado funcionamiento de las instalaciones y de los inmuebles en general. B.3.3.2.- Relación cercana y normas comunitarias Los pilares que sustentan la calidad de nuestros servicios al cliente son: - Cercanía al cliente y relación personalizada, escuchando sus inquietudes, sugerencias, peticiones y quejas y atendiéndolas siempre que sea posible. - Promoción de buenas prácticas: Si bien la diversidad de nuestros clientes enriquece las comunidades y va en beneficio de todos ellos, también somos conscientes que deben evitarse comportamientos que puedan suponer molestias a otros vecinos. Por ello, en cada uno de los edificios que gestionamos existen unas normas de comunidad que pedimos se cumplan por nuestros clientes, y que, de no cumplirse, puede ser causa de resolución del contrato. B.3.3.3.- Instalaciones de calidad Estamos comprometidos en mantener nuestros edificios competitivos y en perfecto estado, asegurando la continuidad de los servicios que prestan las instalaciones de los edificios, sometiéndolas a inspecciones y mantenimientos preventivos periódicos, con el fin de prevenir posibles malfunciones y evitar la interrupción de los servicios. Todo esto es gestionado y controlado con gran eficiencia con apoyo en nuestro sistema informático. B.3.3.4.- Compromiso en el mantenimiento Nuestro compromiso con la seguridad de nuestros edificios y sus instalaciones es total, y para ello nos aseguramos el cumplir con las normas respecto a su seguridad, que se mantengan al día los planes de emergencia, que se realicen las preceptivas inspecciones legales y que las instalaciones sean sometidas a mantenimientos preventivos regulares. También estamos comprometidos en la actualización de nuestros edificios, mediante inversiones continuas en renovación y actualización de las zonas comunes. Respecto al reacondicionamiento de los interiores de los espacios alquilables, se reparan, renuevan y actualizan de forma sistemática por nuestros equipos, aprovechando las rotaciones, de forma que se ofrecen en alquiler en perfectas condiciones. Durante el año 2024 se han realizado 164 actuaciones de este tipo (136 en 2023). B.3.3.5.- Gestión rápida de peticiones y servicios En el ejercicio 2024 se atendieron 3.486 peticiones de servicio relacionadas con intervenciones corrientes de mantenimiento correctivo (2.867 en 2023). Tenemos siempre abiertas las líneas de comunicación con nuestros clientes para atenderles y agilizar la resolución de las incidencias que nos comuniquen. También tenemos a su disposición en nuestra web un Portal del cliente con diversas funcionalidades. B.3.3.6.- Transparencia 56 de 180 Aplicamos políticas de total transparencia con los clientes, a los que informamos, personalmente o a sus representantes (asociaciones de vecinos) de las consultas que nos realizan, especialmente las relacionadas con los importes que les refacturamos en concepto de servicios y consumos. También les facilitamos acceso en tiempo real a documentación e informaciones económicas. En aras a una mayor agilidad disponen de muchas de ellas en tiempo real en el portal del cliente de nuestra web, donde pueden también realizar pagos directos. B.3.3.7.- Evaluación de la calidad Sometemos a permanente evaluación la calidad de los servicios que prestamos y la satisfacción de nuestros clientes sobre las instalaciones y servicios de nuestras viviendas y edificios. Nuestros controles y procedimientos, encuestas y servicios están orientados al mantenimiento y mejora permanente de la calidad, y esto repercute en la estabilidad de nuestros clientes Con el fin de tener una completa visión de cómo son percibidos nuestros servicios, mejorarlos continuamente y evaluar el cumplimiento de nuestros objetivos, recabamos periódicamente de nuestros clientes su opinión sobre nuestros servicios y las instalaciones, mediante encuestas que cubren todos los momentos en que nos relacionamos con nuestros clientes: atención a solicitudes, procesos de contratación, reparaciones, incidencias con la facturación, atención de sugerencias, reclamaciones y quejas, etc. La elaboración de encuestas en todas las nuevas contrataciones, así como encuestas aleatorias entre nuestros clientes nos permiten evaluar y mejorar continuamente nuestros servicios y la relación con nuestros clientes. En el ejercicio 2024 se han realizado un total de 635 encuestas (678 encuestas en el ejercicio 2023), analizando el índice de satisfacción y cumplimiento de hasta un total de 40 indicadores que abarcan los siguientes procesos e indicadores: • Satisfacción del cliente. • Procesos de comercialización y marketing. • Proceso de contratación. • Gestión de cobro y recobro. • Conservación y mantenimiento de los inmuebles y las viviendas. • Procesos de compra de materiales y servicios. Durante el ejercicio 2024, la media de los indicadores supera el 90% sobre 100, superando la media del 2023 (90% sobre 100%). El grado de cumplimiento de los objetivos de calidad ha sido muy alto. B.3.4.- Proveedores B.3.4.1.- Compromiso y gestión colaborativa La calidad de nuestros servicios depende en gran medida de la calidad de los servicios que recibimos de nuestros proveedores. Para ello es imprescindible mantener con ellos relaciones de negocio justas y una buena relación comercial y profesional. Frente a la práctica cada vez más extendida de externalizar servicios buscando el mínimo coste, que es la causa de gran parte de la precariedad de muchos empleos, nuestra política es la de realizar contrataciones directas de personal y evitar, siempre que sea posible, las subcontrataciones. 57 de 180 La calidad de nuestros servicios depende en gran medida de la calidad de los servicios que recibimos de nuestros proveedores. Para ello es imprescindible mantener con ellos relaciones de negocio justas y una buena relación comercial y profesional. B.3.4.2.- Petición de cumplimiento de nuestro código ético Exigimos a nuestros proveedores un comportamiento ético y responsable, acorde con las políticas sociales y de calidad de CEVASA, siendo éste un requisito imprescindible para la homologación de proveedores y su contratación. Dicho código puede descargarse en nuestra página web www.CEVASA.com. B.3.4.3.- Información en tiempo real Desde hace años, en nuestra web tenemos a disposición de nuestros proveedores un Portal específico con diversas funcionalidades que facilitan la comunicación entre ambas partes y la agilización de los procesos administrativos y de facturación electrónica. B.3.4.4.- Periodo medio de pago Respecto a los periodos de pago, CEVASA y todas las sociedades de su grupo pagan a sus proveedores dentro de los plazos máximos legales, tal y como se detalla en el apartado específico de sus respectivas memorias. Puesto que todas las empresas del Grupo CEVASA cumplen y han vendido cumpliendo puntualmente con lo establecido en la normativa de morosidad, no se prevé aplicar medidas, adicionales a las ya aplicadas, encaminadas a reducir el periodo medio de pago. B.3.5.- Accionistas B.3.5.1.- Valor para el accionista Uno de los principales objetivos del Grupo es la creación de valor para el accionista, de forma que, junto con una adecuada política retributiva, se sientan satisfechos con los rendimientos de su inversión y la mantengan en el largo plazo. B.3.5.2.- Transparencia Adicionalmente, CEVASA aplica una política de total transparencia con inversores y accionistas, poniendo a su disposición información de calidad sobre los resultados y actividades del Grupo. Muchas de ellas pueden consultarse directamente en el apartado “Accionistas e Inversores” de nuestra web www.CEVASA.com . Tenemos a disposición de nuestros accionistas canales electrónicos de comunicación con la Sociedad. Adicionalmente, los accionistas son atendidos telefónicamente, a través de correo electrónico o presencialmente cuando lo desean, para informarles de cuanto necesiten. B.3.6.- Canales de denuncias y reclamaciones 58 de 180 B.3.6.1.- Funcionamiento Dentro de sus Sistemas Internos de Información, CEVASA tiene habilitados canales electrónicos, tanto de denuncias como de reclamaciones y sugerencias, abiertos a todas las personas y entidades con las que nos relacionamos: empleados, clientes, proveedores, accionistas, etc., donde cualquier puede aportar sus quejas, reclamaciones o sugerencias, de forma nominal o anónima. Respecto a la presentación de denuncias relativas a incumplimientos legales de nuestro código de conducta., pueden presentarse a través de los siguientes canales: - Correo postal remitido a la dirección siguiente: Avda Meridiana número 350, planta 5ª 08027 Barcelona (a la atención del/de la Presidente/Presidenta de la Comisión de Auditoría) - Correo electrónico a: canaldedenuncias@CEVASA.com - Correo electrónico interno del superior jerárquico si el denunciante es un empleado del Grupo. - A través del canal web, disponible en nuestra web, apartado “Responsabilidad Social y Código Ético”. B.3.6.2.- Valoración cuantitativa Como en los años anteriores, tampoco en el año 2024 se ha recibido ninguna denuncia por ninguno de los canales habilitados para ello. Sólo re ha recibido una queja de un cliente por dicho canal, de manera errónea, puesto que este tipo de comunicaciones tienen otros canales de comunicación. No obstante, la queja se atendió debidamente. B.3.6.3.- Valoración cualitativa Puesto que tanto el personal del Grupo como otras partes interesadas están al corriente de la existencia de los canales de denuncias, el hecho de no haber recibido ninguna desde su creación es un dato que hay que valorar positivamente. B.3.7.- Otras acciones sociales Participamos activamente en todas las iniciativas orientadas a contribuir a la promoción de vivienda asequible y vivienda social, proponiendo medidas en beneficio de los ciudadanos, como es la reducción de las cargas asociadas al alquiler de viviendas en sus diferentes modalidades con objeto de trasladar esa reducción de cargar a una reducción del precio del alquiler. En este sentido participamos en diferentes asociaciones de iniciativa pública y privada como el Consell d’Habitatge Social de Barcelona, la Asociación de gestores de Políticas Sociales de Vivienda, la mesa de emergencia habitacional de Sabadell o el Observatorio Metropolitano de l’Habitatge. B.4.- GOBERNANZA (G) B.4.1.- Principios de gobierno corporativo En su nivel más alto (órganos de gobierno) el Grupo cumple con la práctica totalidad de las recomendaciones de gobierno corporativo de sociedades cotizadas. Como cualquier otra organización, el Grupo CEVASA tiene unos objetivos que cumplir, económicos, sociales y medioambientales. No todo vale para alcanzar esos objetivos. Se debe cumplir con todas las leyes que le son aplicables y con otras limitaciones. Considerando objetivos, limitaciones y recursos financieros y humanos disponibles, el Grupo CEVASA tiene organizada cada una de sus funcionalidades para lograr que, a través de la realización de tareas específicas de los miembros del equipo, se consigan aquellos objetivos. 59 de 180 Como organización objeto de gobierno y gestión, en el Grupo CEVASA se han diseñado sus estructuras, procesos y normas internas bajo un enfoque basado en procesos. Procesos y procedimientos son el eje principal sobre el que giran todas las actividades que se llevan a cabo. Unos y otros están perfectamente documentados para dejar constancia de cómo se deben hacer las cosas y pueden ser consultados por las personas que desarrollan las tareas y cualquier otra persona de la organización que desee y tenga acceso a los mismos. B.4. 2.- Estructura organizativa y órganos de gobierno Consejo de administración y comisiones La estructura organizativa del Grupo está encabezada por el Consejo de Administración de CEVASA, que define tanto las políticas de la matriz como de sus filiales participadas al 100%. El Consejo de Administración de la Sociedad a 31 de diciembre de 2024 esta formado por 8 consejeros, 4 de ellos hombres y 4 mujeres. El Consejo de Administración de CEVASA tiene creadas cuatro comisiones: la de Estrategia e Inversiones, la de Auditoría, la de Nombramientos y Retribuciones y la de Sostenibilidad, con las responsabilidades legales y las previstas en el Reglamento del Consejo de la Sociedad y en los propios de cada una de las comisiones. Desde el mes de junio de 2024 la Comisión de Estrategia e Inversiones ha suspendido sus actividades, que ha asumido el Consejo de Administración. Todas las sociedades participadas en un 100% por CEVASA tienen a esta Sociedad como administradora única. SBD y PROCOSOSA, participadas directa o indirectamente en un 80%, están administradas por consejos de administración de cinco miembros, vinculados en su mayoría a CEVASA. En CEVASA, SBD y PROCOSOSA, existen consejeros delegados. Alta dirección La Alta Dirección de la Sociedad Dominante, a 31 de diciembre de 2024 y 2023 estaba formada por tres hombres, uno de ellos el consejero delegado. La Alta Dirección del Grupo la encabeza el consejero-delegado y director general de CEVASA. También son miembros de la misma los dos directivos al frente de las dos áreas principales: el subdirector general y director del área financiera y el director de patrimonio. El equipo directivo y el personal de gestión administrativa se integran en la plantilla de CEVASA, que presta servicios a todas sus filiales. El resto de la plantilla está repartida entre las diferentes sociedades del Grupo en función de su labor y responsabilidades. B.4.3.- Prácticas de participación del personal en el gobierno de la compañía Los intereses de los trabajadores se tienen muy en cuenta en las decisiones que adoptan los órganos de administración del Grupo CEVASA. La participación de los empleados se canaliza a través de los sistemas de participación que se han descrito anteriormente a través de los canales de sugerencias y a través de la estructura orgánica de la compañía. No se descartan otras formas de participación en el futuro, ya que nuestro objetivo es incrementar el nivel de implicación y participación del conjunto de empleados. B.4.4.- Informaciones publicadas sobre Gobernanza y retribución a los órganos de administración 60 de 180 Informe Anual de Gobierno Corporativo e Informe Anual de Retribuciones del Consejo, ambos del ejercicio 2024 El Informe Anual de Gobierno Corporativo (IAGC) y el Informe Anual de Retribuciones del Consejo (IAR), de CEVASA y del ejercicio 2024 se aprueban conjuntamente con las cuentas anuales del ejercicio 2024 y con este Informe Integral, que incluye el Informe de Gestión financiero y el Informe no Financiero. De acuerdo a lo que establece el artículo 538 de la Ley de Sociedades de Capital, y al ser CEVASA una sociedad cotizada, el IAGC y el IAR deben incluirse en el Informe de Gestión del ejercicio, en una sección separada, que es la presente sección. Informe Anual de Gobierno Corporativo 2024 Aunque forma parte integrante de este Informe, consta en un documento que se incluye aquí referenciado. En el mismo momento en que se publique este Informe podrá consultarse a en la web de la Comisión Nacional del Mercado de Valores www.cnmv.es y en la web www.CEVASA.com , donde se informa de: - La est ructura de propiedad. - Aspectos relativos a la junta general. - Estructura de la administración de la Sociedad. - Operaciones vinculadas y operaciones intragrupo. - Los sistemas de control y gestión de riesgos. - Los sistemas internos de control y gestión de riesgos en relación con el proceso en emisión de información financiera (SCIIF). - El grado de seguimiento de las recomendaciones de gobierno corporativo. - Otras informaciones de interés. Informe Anual de Remuneraciones de los Consejeros 2024 Al igual que el IAGC, el IAR forma parte integrante de este Informe, y consta en un documento que se incluye aquí referenciado. En el mismo momento en que se publique este Informe podrá consultarse a en la web de la Comisión Nacional del Mercado de Valores www.cnmv.es y en la web www.cevasa.com . B.4.5.- Gestión de riesgos y compliance Partiendo de la identificación de los riesgos más relevantes que afectan al Grupo, de origen externo o interno, y de su clasificación por tipología, se tiene implantado un sistema integral de gestión de riesgos (SIGR) compuesto por diferentes subsistemas específicos para determinados riesgos. El sistema es supervisado por la Comisión de Auditoría, con el apoyo de un Comité de Riesgos, ambos de la sociedad matriz. Respecto a dichos riesgos, el sistema se caracteriza por: - Su identificación. Todos los riesgos que pueden afectar negativamente al Grupo CEVASA son identificados y se evalúan en función de su probabilidad y del impacto que tendrían. Los más relevantes son los relacionados con cambios en los marcos legales: regímenes fiscales, regulación sobre arrendamientos urbanos y precios aplicables al alquiler de vivienda de protección oficial, etc. - Su monitorización. Se tiene implantadas diversas medidas para monitorizar cada uno de los riesgos identificados, o para seguir su evolución (desaparición o no del riesgo y aumento o disminución de su probabilidad de ocurrencia). 61 de 180 - Su prevención. Se tiene implantadas diversas medidas para prevenir, si es posible, la materialización de cada uno de los riesgos identificados. Por ejemplo, procedimientos implantados que aseguren el cumplimiento normativo, sistemas antivirus, etc. - Su mitigación. Se tiene implantadas diversas medidas para mitigar los efectos del riesgo en caso de materializarse. Estas medidas mitigadoras son tanto planes de respuesta, que en su mayor parte son actuaciones que se harían para evitar el mal o la mayor parte del mal, como medidas compensadoras de los daños que pudiera ocasionar la materialización del riesgo Se tiene elaborado y actualizado un detallado mapa de riesgos, evaluando la probabilidad de que cada uno de los riesgos identificados acontezca y ocasione daños al Grupo y, en caso de que llegara a ocasionarlos, una estimación económica de los mismos. De manera continua diferentes responsables realizan un seguimiento de unos y otros riesgos, y de forma periódica, se hace un seguimiento de todo el sistema, primero por parte del Comité de Riesgos, que asesora y recomienda a la Comisión de Auditoría sobre aquellas medidas que debieran adoptarse para reducir la exposición del Grupo a cada uno de los riesgos, bien sean medidas de monitorización, prevención o mitigación. La Comisión de Auditoría evalúa las recomendaciones del Comité de Riesgos y efectúa su propio análisis, especialmente respecto a los riesgos que tienen que ver con la estrategia empresarial, y recomienda las actuaciones que considera necesarias en el Consejo de Administración de la sociedad matriz, que adopta los acuerdos oportunos, que se trasladan a la Alta Dirección del Grupo para su implantación. Respecto a los riesgos relacionados con la sostenibilidad, que deben tratarse desde una amplia perspectiva, hasta ahora sólo se han tratado en el sistema de gestión de riesgos desde la perspectiva de potenciales incumplimientos de la normativa mercantil y financiera relacionada con la información no financiera, sin perjuicio de que en el futuro se amplie el objeto de análisis con el foco puesto en la integración de la política sobre riesgos de sostenibilidad en el proceso de toma de decisiones. El Comité de Riesgos se reúne al menos una vez al año, asumiendo las competencias del Comité de Calidad, del “Órgano de Gestión y Comunicación (OCIC)” respecto a la normativa de prevención del blanqueo de capitales, y una parte de sus miembros integran el “compliance officer” que aconseja la normativa sobre prevención de delitos societarios o en el seno de las organizaciones. El Grupo CEVASA cumple con altos estándares en cuanto a “compliance”. Actualmente, las actividades del Grupo CEVASA están certificadas UNE-EN ISO 9001:2015 de sistemas de gestión de la calidad. En el apartado E “Sistemas de control y gestión de riesgos”, del Informe Anual de Gobierno Corporativo del ejercicio 2024, se informa de las características de los sistemas implantados en el Grupo CEVASA y de la gestión realizada en el ejercicio 2024. Dicho Informe está disponible en la en la web de la Comisión Nacional del Mercado de Valores www.cnmv.es y en la web www.CEVASA.com (apartado “Accionistas e Inversores-Gobierno Corporativo-Informes Anuales de Gobierno Corporativo). 62 de 180 CUENTAS ANUALES CONSOLIDADAS DEL EJERCICIO 2024 Contenido: Estados Financieros consolidados generales: - Balance de situación consolidado. - Estado de resultados consolidado. - Estado del resultado global consolidado. - Estados de cambio en el patrimonio neto consolidado. - Estado de flujos de efectivo consolidado. Estados Financieros consolidados por segmentos: - Balance de situación consolidado. - Estado de resultados consolidado. - Estado de flujos de efectivo consolidado. Memoria: 1. Actividad del grupo CEVASA. 2. Bases de presentación de los estados financieros consolidados. 3. Distribución del resultado de la Sociedad Dominante del grupo. 4. Normas de valoración. 5. Resultado por acción. 6. Información financiera por segmentos. 7. Activos intangibles. 8. Inmovilizado material. 9. Inversiones inmobiliarias. 10. Inversiones en empresas asociadas. 11. Combinaciones de negocio. 12. Activos financieros no corrientes. 13. Existencias. 14. Activos financieros corrientes. 15. Patrimonio neto e ingresos diferidos. 16. Deudas con entidades de crédito y otros pasivos financieros. 17. Riesgos financieros e instrumentos financieros derivados, 18. Provisiones y pasivos contingentes, 19. Acreedores comerciales y otros pasivos corrientes. 20. Situación fiscal. 21. Ingresos y gastos. 22. Retribuciones y otras prestaciones al Consejo de Administración y a los miembros del equipo directivo. 23. Retribución a los auditores. 24. Otra información. 25. Informe sobre el medio ambiente. 26. Hechos posteriores. Anexo 1. Sociedades incluidas en el perímetro de consolidación. Anexo 2. Unidades generadoras de efectivo (UGEs). Anexo 3. Balances de situación y Estado de pérdidas y ganancias de empresas asociadas. 63 de 180 ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS GENERALES 64 de 180 Balance de situación consolidado 65 de 180 Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes BALANCES DE SITUACIÓN CONSOLIDADOS BALANCES DE SITUACIÓN CONSOLIDADOS Miles de Euros Miles de euros Notas TOTAL GENERAL Notas TOTAL GENERAL ACTIVO PASIVO 31.12.2024 31.12.2023 31.12.2024 31.12.2023 A) ACTIVOS NO CORRIENTES 564.813 513.615 PATRIMONIO NETO TOTAL = (A) + (B) 420.960 401.655 AI. Activos intangibles 7 1.287 1.045 A) PATRIMONIO NETO ATRIBUIBLE A LA SOCIEDAD DOMINANTE 15 406.408 388.173 2. Concesiones 1.510 1.278 AI. Capital 6.976 6.976 3. Aplicaciones informáticas 545 476 1. Capital social 6.976 6.976 4. Amortización acumulada de activos intangibles (768) (709) AII. Acciones propias de la sociedad dominante (671) (698) AII. Inmovilizado material 8 359 316 Solares 41 41 AIII. Reservas de sociedades integradas por consolidación global 375.571 369.746 Construcciones, Instalaciones y Obras 1.436 1.380 1. Reservas con disponibilidad limitada 11.577 11.290 Amortización acumulada de inmovilizado material (1.118) (1.105) 2. Otras reservas y resultados pendientes de aplicación 119.387 116.585 A III. Inversiones inmobiliarias 9 549.545 498.683 3. Reservas aplicación NIIF,s 244.607 241.871 1.a) Inversiones inmobiliarias en alquiler u ofrecidas en alquiler 543.871 493.116 AIV. Resultado del ejercicio imputable a la sociedad dominante 23.626 10.907 Solares 145.327 131.201 Construcciones 398.544 361.915 AV. Reservas en sociedades asociadas (41) (26) 1.b) Inversiones inmobiliarias en construcción o en stock 5.674 5.567 1. Reservas en sociedades consolidadas por el método de participación (41) (26) AVI. Otros instrumentos de patrimonio neto 32 24 AIV. Inversiones en empresas asociadas 10 5.923 5.947 AVII. Ajustes por valoración de instrumentos financieros 15 235 605 1. Participaciones puestas en equivalencia 5.923 5.947 2. Operaciones de cobertura 235 605 AV. Activos financieros no corrientes 12 5.592 5.798 1. Instrumentos financieros de patrimonio 350 350 AVIII. Diferencias negativas de consolidación/combinación de negocios 680 639 2. Créditos a terceros y otros activos financieros 5.242 5.448 B) INTERESES DE MINORITARIOS EN EL BALANCE CONSOLIDADO 11 14.552 13.482 AVI. Activos por impuestos diferidos y créditos por pérdidas a compensar 20 2.107 1.826 1. Activos por impuestos diferidos y pérdidas a compensar 2.107 1.826 C) INGRESOS DIFERIDOS 15 814 825 C1. Subvenciones de capital 585 596 B) ACTIVOS CORRIENTES 40.285 43.986 C2. Subvenciones por préstamos subsidiados 229 229 BI. Existencias 24.577 28.717 PASIVO EXIGIBLE = (D)+(E) 183.324 155.121 A) Existencias inmobiliarias 13 24.480 28.623 1. Terrenos y solares y anticipos sobre terrenos y solares 12.802 14.927 D) PASIVOS NO CORRIENTES 166.721 142.597 2. Edificios en construcción 4.560 13.547 DI. Préstamos y pasivos no corrientes 16 - 17 77.805 55.874 3. Edificios acabados 7.118 149 1. Deudas con entidades de crédito por préstamos a l/p 75.024 53.475 Valor nominal 88.912 67.399 B) Existencias comerciales y otros aprovisionamientos 97 94 Ajuste por valor razonable de los préstamos (13.888) (13.924) 2. Otros aprovisionamientos 97 94 2. Otros pasivos no corrientes 2.636 2.222 ACTIVOS FINANCIEROS CORRIENTES (BI+BIII+BIV+BV+BVI+BVII+BX) 15.708 15.269 3. Pasivos por derivados financieros a largo plazo, instrumentos de cobertura 145 177 BII. Deudores 14 880 2.809 DII. Impuestos diferidos 20 86.854 84.174 1. Clientes, neto de anticipos de clientes y provisiones por deterioro 129 367 2. Deudores 747 275 DIII. Provisiones 18 655 970 3. Personal 1 4 4. Administraciones públicas 20 3 2.163 DIV. Otros pasivos no corrientes 16 1.407 1.579 BIII. Depósitos 14 51 56 E) PASIVOS CORRIENTES 16.603 12.524 BIV. Préstamos y deudores con intereses 14 - - EI. Deudas con entidades de crédito 10.954 6.461 2. Por vencimientos a c/p de préstamos a l/p, liquidación de coberturas BV. Inversiones en empresas asociadas a C/P 1.739 1.652 y utilización de líneas de crédito 16 - 17 10.954 6.461 1. Créditos a sociedades puestas en equivalencia 1.739 1.652 BVI. Inversiones financieras 14 1.724 1.791 EII. Provisiones a corto plazo 18 429 22 1. Inversiones financieras disponibles para su negociación 1.724 1.791 EIV. Deudas corrientes con Administraciones Públicas 20 1.689 1.357 BVII. Periodificaciones - 128 1. Hacienda Pública 1.602 1.787 2. Organismos Seguridad Social 78 65 BX. Efectivo y otros medios líquidos equivelentes 14 11.314 8.833 3. Otras Administraciones Públicas 9 (495) 1. Caja 2 4 2. Bancos 11.312 8.829 EV. Dividendos pasivos a pagar - - EVI. Anticipos y depósitos de clientes (no fianzas) 19 315 1.579 EVII. Acreedores comerciales 19 2.715 2.674 1. Proveedores 1.047 1.231 2. Acreedores y efectos a pagar 1.668 1.443 EVIII. Otros acreedores corrientes 19 452 431 2. Acreedores por operaciones varias (1) - 3. Remuneraciones pendientes de pago 453 431 EIX. Periodificaciones 49 - TOTAL ACTIVO 605.098 557.601 TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO 605.098 557.601 Las Notas 1 a 26 y los anexos de 1 a 3 descritos en la Memoria adjunta forman parte integrante del Balance de situación consolidado correspondiente al ejercicio 2024. 66 de 180 Estado de resultados consolidado 67 de 180 Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes Miles de Euros ESTADO DE RESULTADOS CONSOLIDADO DE LOS EJERCICIOS 2024 Y 2023 TOTAL GENERAL Notas 2024 2023 1) INGRESOS 39.580 21.377 1A) Ingresos por alquiler y explotación de edificios en propiedad o en 21.1) 20.873 19.252 concesión administrativa 1B) Ingresos por ventas de stocks inmobiliarios 21.6) 16.596 6 a) Ingresos por ventas de edificios construidos y acabados 16.596 6 1C) Ingresos y ganancias por servicios a la propiedad inmobiliaria 15 151 139 a) Ingresos por prestación de servicios de gestión inmobiliaria 151 139 1E) Otros ingresos y resultados 1.960 1.980 b) Subvenciones de explotación 1.931 1.969 c) Ingresos por servicios diversos 29 11 2) GASTOS (21.544) (6.620) 2A) Gastos operativos 21.3) (4.587) (3.981) a) Compras de mercaderías (5) (4) b) Variación de existencias de mercaderías (2) 1 c) Reparaciones y conservación edificios en propiedad (1.800) (1.797) d) Servicios de profesionales independientes (1.123) (575) e) Primas de seguros (244) (225) f) Servicios bancarios y similares (92) (27) g) Suministros (705) (792) h) Otros servicios (616) (562) 2B) Gastos de personal 21.4) (4.006) (3.879) a) Sueldos, salarios e indemnizaciones (2.847) (2.685) b) Seguridad social a cargo de la empresa (692) (694) c) Otros gastos sociales (115) (109) d) Consejo de Administración y comités del mismo (352) (391) 2C) Otros gastos 21.5) (1.947) (1.749) a) Arrendamientos y cánones (46) (27) b) Publicidad y comunicación (74) (18) c) Otros tributos (1.827) (1.709) d) Ajustes en la imposición directa o indirecta - 5 2D) Ingresos por recuperación de gastos 4,5) 3.048 3.002 2E) Depreciación inmovilizado material (19) (18) 2F) Depreciación del inmovilizado intangible 7 (59) (52) 2G) Impagados (157) (119) a) Pérdidas de créditos comerciales incobrables (212) (292) b) Dotación a la provisión por insolvencias de tráfico (280) (219) c) Cancelación de la provisión por insolvencias de tráfico 335 392 2H) Excesos de provisiones - 156 2I) Coste de las existencias inmobiliarias vendidas y deterioros de valor de exi 21.6) (13.817) 20 a) Coste de las ventas de los inmuebles o derechos vendidos (13.814) (11) c) Variaciones de valor en existencias inmobiliarias (3) 31 3) OTROS RESULTADOS (220) 70 (4)=(1)+(2)+(3) Resultado de las explotaciones, negocios corrientes y otros 17.816 14.827 5) RDO.ENAJENACIONES Y OTROS DE INVERS.INMOB.Y VARIAC. VALOR INMUEBLES Y PASIVOS ASOCIADOS 16.380 508 5B) Deterioro o recup. de deterioro de inmov.material y variacs. de valor de inver. Inmobiliarias y préstamos asociados 21.9) 16.349 761 Variaciones de valor de inversiones inmobiliarias, préstamos asociados e IMIVT 16.117 745 Deterioros y recuperación de deterioros de inmovilizado material e inmaterial 232 16 5C) Subvenciones de capital y otras aplicadas a la cuenta de resultados (o reversión de aplicaciones anteriores) 21.8) 31 (253) Subvenciones de capital traspasadas al ejercicio o reversión de aplicaciones previas 31 (250) De préstamos asociados a concesiones administrativas (inmov.inmaterial) - (3) (6)=(4)+(5) Resultado total no financiero de las operaciones 34.196 15.335 7) INGRESOS Y RESULTADOS FINANCIEROS POSITIVOS 21.10) 268 243 b) Intereses y descuentos financieros 268 243 8) GASTOS FINANCIEROS Y RESULTADOS FINANCIEROS NEGATIVOS 21.10) (3.226) (2.007) a) Intereses de deudas con terceros y otros asimilados (3.226) (2.002) b) Pérdidas en valores negociables y diferencias de cambio - (5) 9) VARIACIONES DE VALOR EN INSTRUMENTOS FINANCIEROS 120 149 a) Cartera de negociación y otros. 120 149 10) Participación en beneficios (pérdidas) de sociedades puestas en equivalencia (24) (20) (11)=(7)+(8)+(9)+(10) Ganancia o pérdida bruta del ejercicio 31.334 13.700 (12) GASTO POR IMPUESTO SOBRE BENEFICIOS 20) (6.560) (2.059) (13)=(11)+(12) Resultado Neto del Ejercicio 24.774 11.641 a) Resultado neto atribuido a la entidad dominante 23.626 10.907 b) Resultado neto atribuido a intereses minoritarios 1.148 734 BENEFICIO BASICO Y DILUIDO POR ACCION ATRIBUIDO A LA SOCIEDAD DOM 5 1,02 0,47 Las Notas 1 a 26 y los anexos de 1 a 3 descritos en la Memoria adjunta forman parte integrante de la Cuenta de Resultados consolidada correspondiente al ejercicio 2024. 68 de 180 Estado del resultado global consolidado 69 de 180 ESTADOS DEL RESULTADO GLOBAL CONSOLIDADO DE LOS EJERCICIOS 2024 Y 2023 Miles de Euros TOTAL GENERAL 2024 2023 A) RESULTADO CONSOLIDADO DEL EJERCICIO 24.774 11.641 INGRESOS Y GASTOS EN PATRIMONIO NETO QUE PUEDEN SER RECLASIFICADOS A B) (448) (603) RESULTADOS: 1. Por valoración de instrumentos financieros: - - a) Activos financieros a valor razonable con cambios en otro resultado global - - 2. Por coberturas de flujos de efectivo (598) (804) 3. Efecto impositivo 150 201 C) INGRESOS Y GASTOS QUE NO SE RECLASIFICARAN A RESULTADOS - - 1. Por valoración de instrumentos financieros: - - a) Activos financieros a valor razonable con cambio en otro resultado global - - 3. Efecto impositivo - - TOTAL INGRESOS/(GASTOS) RECONOCIDOS (A+B+C) 24.326 11.038 a) Resultado atribuido a la entidad dominante 23.180 10.383 b) Resultado atribuido a intereses minoritarios 1.146 655 70 de 180 Estado de cambios en el patrimonio neto consolidado 71 de 180 Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO CONSOLIDADO Miles de Euros Patrimonio neto atribuido a la entidad dominante FONDOS PROPIOS Ajustes por cambio Intereses Total Resultado del Patrimonio Notas Capital Prima de emisión y Accs. y particip.en ejercicio atribuido a la Otros instrumentos de valor minoritarios neto Reservas patrimonio propias de patrimonio neto entidad dominante SALDO FINAL DEL AÑO 2022 16 6.976 34 6.793 (713) 28.717 655 1.129 12.827 396.384 Ajustes por cambios de criterio contable - - - - - - - - SALDO INICIAL DEL AÑO 2022 16 6.976 34 6.793 (713) 28.717 655 1.129 12.827 396.384 I. Total ingresos /(gastos) reconocidos - - - 10.907 - (524) 655 11.038 II. Operaciones con socios o propietarios. - (5.789) (1) - - - - (5.790) 1. Aumentos/(Reducciones) de capital. - - - - - - - - 2. Conversión de pasivos financieros en patrimonio neto - - - - - - - - 3. Distribución de dividendos. - (5.789) - - - - - (5.7 89) 4. Operaciones con acciones o participaciones propias (netas) - - (1) - - - - (1) 6. Incrementos/(Reducciones) por combinaciones de negocios - - - - - - - - 6. Otras operaciones con socios o propietarios. - - - - - - - - III. Otras variaciones del patrimonio neto. - 28.7 16 16 (28.717) 8 - - 23 1.Pagos basados en instrumentos de patrimonio - - 16 - 8 - - 24 2. Traspasos entre partidas de patrimonio neto - 28.7 17 - (28.7 17) - - - - 3. Otras variaciones - (1) - - - - - (1) SALDO FINAL DEL AÑO 2023 16 6.976 36 9.720 (698) 10.907 663 605 13.482 401.655 I. Total ingresos /(gastos) reconocidos - - - 23.626 - (370) 1.070 24.326 II. Operaciones con socios o propietarios. - (5.097) - - - - - (5.0 97) 1. Aumentos/(Reducciones) de capital. - - - - - - - - 2. Conversión de pasivos financieros en patrimonio neto - - - - - - - - 3. Distribución de dividendos. - (5.095) - - - - - (5.0 95) 4. Operaciones con acciones o participaciones propias (netas) - (2) - - - - - (2) III. Otras variaciones del patrimonio neto. - 10.9 07 27 (10.907) 49 - - 76 1.Pagos basados en instrumentos de patrimonio - - 27 - 8 - - 35 2. Traspasos entre partidas de patrimonio neto - 10.9 07 - (10.9 07) - - - - 3. Otras variaciones - - - - 41 - - 41 SALDO FINAL DEL AÑO 2024 16 6.976 37 5.530 (671) 23.626 712 235 14.552 420.960 Las Notas 1 a 26 y Anexos 1 a 3 descritos en la Memoria adjunta forman parte integrante del Estado en el Cambio del Patrimonio Neto correspondiente al ejercicio 2024. 72 de 180 Estado de flujos de efectivo consolidado 73 de 180 Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes Miles de Euros TOTALES ESTADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO EJERCICIOS 2024 Y 2023 2024 2023 A) FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE OPERACIÓN COBROS DE CLIENTES Y OTROS COBROS DE EXPLOTACIÓN (IVA incluido) 41.980 23.753 PAGOS CORRIENTES IVA INCLUIDO MÁS LIQUIDACIONES DE IMPUESTOS (26.508) (14.870) Pagos a proveedores, invesiones en stocks de promoción inmobiliaria y otros cobros y pagos corrientes (16.489) (8. 762) Pagos netos al personal y liqudaciones a la Seguridad Social (3.303) (2. 941) Pagos de impuestos corrientes y liquidaciones de IVA e IRPF (6.716) (3. 167) Efectivo generado por las operaciones 15.472 8 .883 Intereses cobrados 17 48 Intereses pagados (3.292) (1. 944) Impuestos sobre beneficios, pagos y cobros (1.120) (794) Flujos de efectivo de las actividades de operación 11.077 6 .193 Flujos netos de efectivo de las actividades de operación 11.077 6.193 B) FLUJOS DE EFECTIVO POR LAS ACTIVIDADES DE INVERSION Adqui.de propiedades, planta y equipo (incluye intereses activados) (9.541) (1. 220) Inversiones/desinversiones en Invers.financ.tempor. y préstamos a terceros (21.978) 4.845 Intereses cobrados 67 27 Flujos netos de efectivo de las actividades de inversión (31.452) 3. 652 C) FLUJOS DE EFECTIVO POR LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACION Rescate de acciones de la empresa/compraventas de autocartera 0 (4) Cobros/pagos de préstamos a largo plazo y diferencial anual de utilización líneas de crédito ( y traspasos entre negocios) 36.310 (3. 155) Reembolso de fondos tomados en préstamo (10.310) (3. 979) Dividendos netos pagados a los accionistas y liquidación de retenciones fiscales s/dividendos (5.095) (5. 789) Cobros/pagos por otras actividades de financiación (subsidiaciones) 1.951 1.966 Flujos netos de efectivo de las actividades de financiación 22.856 (10.961) D) A+B+C = INCREMENTO DE EFECTIVO Y DEMÁS EQUIVALENTES AL EFECTIVO 2.481 (1. 116) F) INCREMENTO DE EFECTIVO Y DEMÁS EQUIVALENTES AL EFECTIVO 2.481 (1.116) EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL EFECTIVO AL COMIENZO DE PERIODO 8.833 9.948 EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL EFECTIVO AL FINAL DEL PERIODO 11.314 8 .833 74 de 180 Estados Financieros Consolidados por Segmentos 75 de 180 Balance de situación consolidado 76 de 180 Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A y Sociedades Dependientes Miles de Euros TOTAL GENERALPatrimonio en alquiler Promociones y proyectos inmobiliarios Inversiones financieras, operaciones ACTIVO 31/12/2024 31/12/2023 31/12/2024 31/12/2023 31/12/2024 31/12/2023 31/12/2024 31/12/2023 A) ACTIVOS NO CORRIENTES 564.813 513.615 558.371 506.836 517 827 5.925 5.952 AI. Activos intangibles 1.287 1.045 1.279 1.035 8 10 - - 2. Concesiones 1.510 1.278 1.510 1.278 - - - - 3. Aplicaciones informáticas 545 476 470 401 74 74 1 1 4. Amortización acumulada de activos intangibles (768) (709) (701) (644) (66) (64) (1) (1) AII. Activos materiales 549.904 498.999 549.876 498.973 28 26 - - 1. Inmovilizado material 359 316 331 290 28 26 - - Solares 41 41 41 41 - - - - Construcciones 1.436 1.380 1.243 1.190 187 184 6 6 Amortización acumulada de inmovilizado material (1.118) (1.105) (953) (941) (159) (158) (6) (6) 2. Inversiones inmobiliarias 549.545 498.683 549.545 498.683 - - - - 1.a) Inversiones inmobiliarias en alquiler u ofrecidas en alquiler 543.871 493.116 543.871 493.116 - - - - Solares 145.327 131.201 145.327 131.201 - - - - Construcciones 398.544 361.915 398.544 361.915 - - - - 1.b) Inversiones inmobiliarias en construcción o en stock 5.674 5.567 5.674 5.567 - - - - Solares 5.674 5.567 5.674 5.567 - - - - AIV. Inversiones en empresas asociadas 5.923 5.947 - - - - 5.923 5.947 1. Inversiones en empresas subsidiarias 5.923 5.947 - - - - 5.923 5.947 AV. Activos financieros no corrientes 5.592 5.798 5.235 5.036 356 761 1 1 1. Instrumentos financieros de patrimonio 350 350 350 350 - - - - 2. Otros activos financieros 5.242 5.448 4.885 4.686 356 761 1 1 AVI. Activos por impuestos diferidos y créditos por pérdidas a compensar 2.107 1.826 1.981 1.792 125 30 1 4 1. Activos por impuestos diferidos y pérdidas a compensar 2.107 1.826 1.981 1.792 125 30 1 4 B) ACTIVOS CORRIENTES 40.285 43.986 30.255 31.584 4.403 6.204 5.627 6.198 BI. Existencias 24.577 28.717 2.863 2.860 21.714 25.857 - - A) Existencias inmobiliarias 24.480 28.623 2.766 2.766 21.714 25.857 - - 1. Terrenos y solares 12.802 14.927 2.766 2.766 10.036 12.161 - - 1. Terrenos y solares 12.802 14.927 2.766 2.766 10.036 12.161 - - 2. Edificios en construcción 4.560 13.547 - - 4.560 13.547 - - 1. Promociones en curso 4.560 13.547 - - 4.560 13.547 - - 3. Edificios acabados 7.118 149 - - 7.118 149 - - 1. Edificios acabados 7.118 149 - - 7.118 149 - - B) Existencias comerciales y otros aprovisionamientos 97 94 97 94 - - - - 2. Otros aprovisionamientos 97 94 97 94 - - - - ACTIVOS FINANCIEROS CORRIENTES (BI+BIII+BIV+BV+BX) 15.708 15.269 27.392 28.724 (17.311) (19.653) 5.627 6.198 BII. Deudores 880 2.811 928 2.225 (44) 622 (4) (36) 1. Clientes corrientes 129 368 394 368 (261) 4 (4) (4) 2. Deudores 747 275 531 115 216 192 - (32) 3. Personal 1 4 - 3 1 1 - - 4. Administraciones públicas 3 2.164 3 1.739 - 425 - - BIII. Depósitos 51 56 11 16 40 40 - - BV. Préstamos y deudores con intereses 1.739 1.652 - - - - 1.739 1.652 1. Préstamos y deudores con intereses 1.739 1.652 - - - - 1.739 1.652 BVI. Inversiones financieras 1.724 1.791 - - - - 1.724 1.791 1. Inversiones financieras disponibles para su negociación 1.724 1.791 - - - - 1.724 1.791 BVII. Periodificaciones 0 127 0 -54 0 181 0 0 BX. Efectivo y otros medios líquidos equivelentes 11.314 8.832 26.453 26.537 -17.307 -20.496 2.168 2.791 1. Caja 2 3 4 6 9 8 -11 -11 2. Bancos 11.312 8.829 26.449 26.531 -17.316 -20.504 2.179 2.802 TOTAL ACTIVO 605.098 557.601 588.626 538.420 4.920 7.031 11.552 12.150 77 de 180 Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A y Sociedades Dependientes Miles de Euros TOTAL GENERALPatrimonio en alquiler Promociones y proyectos inmobiliarios Inversiones financieras, operaciones PASIVO 31/12/2024 31/12/2023 31/12/2024 31/12/2023 31/12/2024 31/12/2023 31/12/2024 31/12/2023 PATRIMONIO NETO TOTAL = (A) + (B) 420.960 401.657 410.080 389.411 (331) 574 11.212 11.672 A) PATRIMONIO NETO ATRIBUIBLE A LA SOCIEDAD DOMINANTE 406.408 388.175 395.528 377.756 (331) (1.247) 11.212 11.666 AI. Capital 6.976 6.976 6.913 6.913 5 5 58 58 1. Capital social 6.976 6.976 6.913 6.913 5 5 58 58 AII. Acciones propias de la Sociedad dominante (671) (698) - - - - (671) (698) AIII. Reservas de sociedades integradas por consolidación global 375.571 369.748 365.948 359.050 (1.442) (904) 11.065 11.602 1. Reservas con disponibilidad limitada 11.577 11.291 2.722 2.393 309 325 8.546 8.573 2. Reservas disponibles 119.387 116.585 118.205 114.359 (1.338) (807) 2.520 3.033 3. Reservas1ª aplicación NIIF,s, disponibles y no disponibles 244.607 241.872 245.021 242.298 (413) (422) (1) (4) AIV. Resultado del ejercicio imputable a la sociedad dominante 23.626 10.907 22.406 11.169 1.100 (353) 121 91 AV. Reservas y otros instrumentos de patrimonio neto en sociedades aso (41) (26) - - - - (41) (26) 2) Reservas en sociedades consolidadas por el método de participación AVI. Otros instrumentos de patrimonio neto 32 24 26 19 6 5 - - AVI. Ajustes por valoración de instrumentos financieros 235 605 235 605 - - - - 2. Operaciones de cobertura 235 605 235 605 - - - - AVII. Diferencia negativa de consolidación 680 639 - - - - 680 639 B) INTERESES DE MINORITARIOS EN EL BALANCE CONSOLIDADO 14.552 13.482 14.552 11.655 - 1.821 - 6 C) INGRESOS DIFERIDOS 814 825 814 825 - - - - C1. Subvenciones de capital 585 596 585 596 - - - - C2. Subvenciones por préstamos subsidiados 229 229 229 229 - - - - PASIVO EXIGIBLE = (D)+(E) 183.324 155.119 177.733 148.184 5.251 6.457 340 478 D) PASIVOS NO CORRIENTES 166.721 142.597 164.316 139.539 2.390 3.060 15 (2) DI. Préstamos y pasivos no corrientes 77.805 55.873 75.472 52.922 2.333 2.951 - - 1. Deudas con entidades de crédito por préstamos a l/p 75.024 53.475 72.691 50.524 2.333 2.951 - - Valor nominal 88.912 67.399 86.576 64.448 2.336 2.951 - - Ajuste por valor razonable de los préstamos (13.888) (13.924) (13.885) (13.924) (3) - - - 2. Otros pasivos no corrientes 2.636 2.221 2.636 2.221 - - - - 3. Pasivos por derivados financieros a largo plazo, instrumentos de cobertura 145 177 145 177 - - - - DII. Impuestos diferidos 86.854 84.175 86.912 84.250 (73) (73) 15 (2) DIII. Provisiones 655 970 525 788 130 182 - - DIV. Otros pasivos no corrientes 1.407 1.579 1.407 1.579 - - - - E) PASIVOS CORRIENTES 16.603 12.522 13.417 8.645 2.861 3.397 325 480 EI. Deudas con entidades de crédito y sociedades asociadas 10.954 6.461 10.147 6.461 807 - - - 2. Por vencimientos a c/p de préstamos a l/p, liquidación de coberturas y utiliza 10.954 6.461 10.147 6.461 807 - - - EII. Provisiones a corto plazo 429 21 13 18 416 3 - - EIV. Pasivos fiscales distintos a los impuestos diferidos 1.689 1.358 948 1.211 421 (326) 320 473 1. Hacienda Pública 1.602 1.788 867 1.646 415 (331) 320 473 2. Organismos Seguridad Social 78 65 72 60 6 5 - - 3. Otras Administraciones Públicas 9 (495) 9 (495) - - - - EVI. Anticipos y depósitos de clientes (no fianzas) 315 1.579 315 26 - 1.553 - - EVII. Acreedores comerciales 2.715 2.674 1.490 572 1.219 2.094 6 8 1. Proveedores 1.047 1.231 235 182 805 1.042 7 7 2. Acreedores y efectos a pagar 1.668 1.443 1.255 390 414 1.052 (1) 1 EVIII. Otros acreedores corrientes 452 431 380 358 73 73 (1) - 2. Acreedores por operaciones varias (1) - - - - - (1) - 3. Remuneraciones pendientes de pago 453 431 380 358 73 73 - - EIX. Periodificaciones 49 (2) 124 (1) (75) - - (1) TOTAL PASIVO 605.098 557.601 588.627 538.420 4.920 7.031 11.552 12.150 78 de 180 Estado de resultados consolidado 79 de 180 Inversiones financieras, ESTADOS O CUENTA DE RESULTADOS 2024 y 2023 Promociones y proyectos TOTAL GENERAL Patrimonio en alquiler operaciones corporativas y inmobiliarios otras actividades 2024 20232024 20232024 202320242023 1) INGRESOS 39.580 21.378 22.839 21.237 16.733 137 8 4 1A) Ingresos de inversiones inmobiliarias y concesiones administrativas 20.873 19.252 20.871 19.248 2 4 - - a) Ingresos por arrendamientos de inversiones inmobiliariasn y concesiones ad 20.873 19.252 20.871 19.248 2 4 - - Rentas de terceros no grupo 20.873 19.252 20.871 19.248 2 4 - - 1B) Ingresos por ventas de stocks inmobiliarios 16.596 6 - - 16.596 6 - - a) Ingresos por ventas de edificios construidos y acabados 16.596 6 - - 16.596 6 - - 1C) Ingresos y ganancias por servicios a la propiedad inmobiliaria 151 139 13 13 130 125 8 1 a) Ingresos por prestación de servicios de gestión inmobiliaria 151 139 13 13 130 125 8 1 1E) Otros ingresos y resultados 1.960 1.981 1.955 1.976 5 2 - 3 b) Subvenciones de explotación 1.931 1.969 1.931 1.969 - - - - c) Ingresos por servicios diversos 29 12 24 7 5 2 - 3 2) GASTOS (21.544) (6.620) (6.567) (5.967) (14.977) (614) - (39) 2A) Gastos operativos (4.587) (3.981) (3.896) (3.752) (691) (219) - (10) a) Compras de mercaderías (5) (4) (4) (3) (1) (1) - - b) Variación de existencias de mercaderías (2) 1 (2) 1 - - - - c) Reparaciones y conservación edificios en propiedad (1.800) (1.797) (1.764) (1.776) (36) (21) - - d) Servicios de profesionales independientes (1.123) (575) (639) (474) (484) (95) - (6) e) Primas de seguros (244) (224) (228) (210) (16) (14) - - f) Servicios bancarios y similares (92) (27) (26) (23) (66) (4) - - g) Suministros (705) (792) (686) (776) (19) (13) - (3) h) Otros servicios (616) (563) (547) (491) (69) (71) - (1) 2B) Gastos de personal (4.006) (3.879) (3.644) (3.523) (362) (356) - - a) Sueldos, salarios e indemnizaciones (2.847) (2.685) (2.616) (2.466) (231) (219) - - b) Seguridad social a cargo de la empresa (692) (694) (644) (649) (48) (45) - - c) Otros gastos sociales (115) (109) (102) (95) (13) (14) - - d) Consejo de Administración y comités del mismo (352) (391) (282) (313) (70) (78) - - 2C) Otros gastos (1.947) (1.748) (1.844) (1.696) (103) (51) - (1) a) Arrendamientos y cánones (46) (27) (24) (23) (22) (4) - - b) Publicidad y comunicación (74) (18) (33) (14) (41) (4) - - c) Otros tributos (1.827) (1.708) (1.787) (1.664) (40) (43) - (1) d) Ajustes en la imposición directa o indirecta - 5 - 5 - - - - e) Deterioro de valor de activos intangibles - - - - - - - - f) Pérdidas, deterioro y variación de provisiones por otras operaciones comerci - - - - - - - - 2D) Ingresos por recuperación de gastos 3.048 3.001 3.048 3.001 - - - - 2E) Amortzación del inmovilizado material (19) (18) (17) (16) (2) (2) - - 2F) Amortización del inmovilizado intangible (59) (52) (57) (50) (2) (2) - - 2G) Impagados (157) (119) (157) (87) - (4) - (28) a) Pérdidas de créditos comerciales incobrarbles (212) (292) (212) (292) - - - - b) Dotación a la provisión por insolvencias de tráfico (280) (219) (280) (187) - (4) - (28) c) Cancelación de la provición por insolvencias de tráfico 335 392 335 392 - - - - 2H) Excesos de provisiones - 156 - 156 - - - - 2I) Deterioros de valor de existencias inmobiliarias (13.817) 20 - - (13.817) 20 - - a) Coste de las ventas de los inmuebles o derechos vendidos (13.814) (11) - - (13.814) (11) - - c) Variaciones de valor en existencias inmobiliarias para la venta (3) 31 - - (3) 31 - - 3) Otros Resultados (220) 70 (3) 70 (217) - - - (3)=(1)+(2) Resultado de las explotaciones y negocios corrientes 17.816 14.828 16.269 15.340 1.539 (477) 8 (35) 4) RDO.VENTAS INVERS.INMOB.Y VARIAC. VALOR INMUEBLES Y PASIVO 16.380 508 16.380 508 - - - - 4B) Deterioro o recuperaciones de deterioro del valor de inver. Inmob., ac 16.349 761 16.349 761 - - - - Variaciones de valor de inversiones inmobiliarias, préstamos asociados e IM 16.117 745 16.117 745 - - - - Deterioros y recuperación de deterioros de inmovilizado material e inmateria 232 16 232 16 - - - - 4C) Partidas de ingresos diferidos aplicados a la cuenta de resultados (o r 31 (253) 31 (253) - - - - Por subvenciones de capital traspasadas al ejercicio o reversión de aplicacio 31 (250) 31 (250) - - - - Por subsidiaciones de préstamos asociados a inmov.inmaterial e inversiones - (3) - (3) - - - - (5)=(3)+(4) Resultado total no financiero de las operaciones 34.196 15.336 32.649 15.848 1.539 (477) 8 (35) 6) INGRESOS Y RESULTADOS FINANCIEROS POSITIVOS 268 242 173 141 39 30 56 71 b) Intereses y descuentos financieros 268 242 173 140 39 31 56 71 7) GASTOS FINANCIEROS Y RESULTADOS FINANCIEROS NEGATIVOS (3.226) (2.007) (3.082) (1.968) (144) (34) - (5) a) Intereses de deudas con terceros y otros asimilados (3.226) (2.002) (3.082) (1.968) (144) (34) - - b) Pérdidas en valores negociables, créditos y diferencias de cambio - (5) - - - - - (5) 8) VARIACIONES DE VALOR EN INSTRUMENTOS FINANCIEROS 120 149 - 37 - - 120 112 a) Cartera de negociación y otros. 120 149 - 37 - - 120 112 10) PARTICIPACIÓN EN BENEFICIOS (PÉRDIDAS) DE SOCIEDADES PUES (24) (20) - - - - (24) (20) (11)=(5)+(6)+(7)+(8)+(9)+(10) Ganancia o pérdida bruta del ejercicio 31.334 13.700 29.740 14.058 1.434 (481) 160 123 (12) GASTO POR IMPUESTO SOBRE BENEFICIOS (6.560) (2.059) (6.186) (2.152) (335) 126 (39) (32) (13)=(11)+(12) RESULTADO NETO DEL EJERCICIO 24.774 11.641 23.554 11.906 1.099 (355) 121 91 a) Resultado neto atribuido a la entidad dominante 23.626 10.907 b) Resultado atribuido a intereses minoritarios 1.148 733 BENEFICIO BÁSICO POR ACCION ATRIBUIDO A LA SOCIEDAD DOMINAN 1,02 0,47 80 de 180 Estado de flujos de efectivo consolidado 81 de 180 Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes Miles de Euros Inversiones financieras, operaciones TOTALES Patrimonio en alquiler Promociones y proyectos inmobiliarios corporativas y otras actividades ESTADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO EJERCICIOS 2024 Y 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 A) FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE OPERACIÓN COBROS DE CLIENTES (IVA incluido) 41.980 23.753 25.620 22.900 15.867 743 493 109 PAGOS CORRIENTES IVA INCLUIDO MÁS LIQUIDACIONES DE IMPUESTOS (26.508) (14.869) (15.813) (3.578) (11.685) (5.418) 990 (5.873) Pagos a proveedores (-recobro pagos anteriores) y otros cobros y pagos (16.488) (8.760) (6.811) (4.010) (10.681) (4.742) 1.004 (8) Pagos netos al personal y liqudaciones a la Seguridad social (3.304) (2.941) (3.008) (2.712) (296) (229) - - Pagos de impuestos corrientes y liquidaciones IVA e IRPF + devoluciones de impuestos (6.716) (3.167) (5.994) 3.144 (708) (447) (14) (5.864) Efectivo generado por las operaciones 15.472 8.884 9.806 19.322 4.182 (4.674) 1.483 (5.763) Intereses cobrados y bonificaciones 17 48 12 16 3 0 2 32 Intereses pagados y no activados (3.292) (1.944) (2.904) (1.870) (388) (74) - - Impuestos sobre las ganancias pagados (1.120) (793) 683 (762) (381) (69) (1.423) 38 Flujos de efectivo de las actividades de operación 11.077 6.194 7.599 16.706 3.416 (4.818) 62 (5.693) Flujos netos de efectivo de las actividades de operación 11.077 6.194 7.599 16.706 3.416 (4.818) 62 (5.693) B) FLUJOS DE EFECTIVO POR LAS ACTIVIDADES DE INVERSION Adqui.de propiedades, planta y equipo (incluye intereses activados) (9.541) (1.220) (9.540) (1.218) - (3) - - Venta de propiedades, planta y equipo y traspasos entre negocios - (0) - (0) - (0) - - Traspaso de patrimonio (activos y pasivos) entre líneas de negocios - - 259 (11.881) (336) 1.092 77 10.789 Inversiones/desinversiones en Invers.financ.tempor. y préstamos (21.978) 4.845 (22.146) 10.004 (7) (7) 175 (5.152) Intereses cobrados 67 27 - - - - 67 27 Flujos netos de efectivo de las actividades de inversión (31.452) 3.652 (31.427) (3.095) (343) 1.082 319 5.664 C) FLUJOS DE EFECTIVO POR LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACION Rescate de acciones de la empresa/compraventa de autocartera 0 (4) - - - - 0 (4) Cobros de préstamos a largo plazo y diferencial anual de utilización líneas de crédito ( y traspasos entre 36.310 (3.155) 29.805 (6.106) 6.505 2.951 - - Reembolso de fondos tomados en préstamo (10.310) (3.979) (3.994) (3.979) (6.317) - - - Dividendos pagados a los accionistas (5.095) (5.789) (4.017) (4.238) (73) (424) (1.005) (1.127) Cobros/pagos por otras actividades de financiación (subvenciones y subsidiaciones) () 1.951 1.966 1.951 1.966 - - - - Flujos netos de efectivo de las actividades de financiación 22.856 (10.962) 23.745 (12.357) 115 2.527 (1.005) (1.131) D) A+B+C = INCREMENTO DE EFECTIVO Y DEMÁS EQUIVALENTES AL EFECTIVO 2.481 (1.116) (83) 1.252 3.188 (1.209) (623) (1.160) F) INCREMENTO DE EFECTIVO Y DEMÁS EQUIVALENTES AL EFECTIVO INCLUYENDO CAMBIOS DE PE 2.481 (1.116) (83) 1.252 3.188 (1.209) (623) (1.160) EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL EFECTIVO AL COMIENZO DE PERIODO 8.833 9.948 26.537 25.284 (20.496) (19.286) 2.791 3.951 EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL EFECTIVO AL FINAL DEL PERIODO 11.314 8.833 26.454 26.537 (17.308) (20.496) 2.168 2.791 82 de 180 Memoria 83 de 180 1. Actividad del Grupo CEVASA Compañía Española de Viviendas de Alquiler, S.A. (en adelante CEVASA o la Sociedad Dominante), se constituyó como sociedad anónima en España, por un periodo de tiempo indefinido, el 22 de noviembre de 1968. Su domicilio social se encuentra en Barcelona, Avda. Meridiana, 350, 6º planta. La actividad principal de Compañía Española de Viviendas de Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes (en adelante, el Grupo o Grupo CEVASA) es el arrendamiento de bienes inmuebles, así como la promoción y construcción de edificios de toda naturaleza; la urbanización y parcelación de terrenos para su posterior explotación y la adjudicación y contratación de toda clase de obras, estudios y proyectos. El Grupo desarrolla toda su actividad en territorio español. Las acciones de Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. están admitidas a negociación en las Bolsas de valores españolas y se negocian en la modalidad “fixing” del Sistema de Interconexión Bursátil. El Grupo no tiene gastos, activos, ni provisiones y contingencias de naturaleza medioambiental que pudieran ser significativos en relación con el patrimonio, la situación financiera y los resultados del mismo. Por este motivo no se incluyen desgloses específicos en las notas relativas a los estados financieros consolidados respecto a información de cuestiones medioambientales. Este tipo de informaciones se incluyen en el Informe de Gestión Integral, en su apartado de Informe No Financiero. 2. Bases de presentación de los estados financieros consolidados a) Bases de presentación Las cuentas anuales consolidadas de Compañía Española de Viviendas de Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes por la Sociedad Dominante y las cuentas anuales individuales de la Sociedad Dominante del Grupo CEVASA, han sido formuladas por los Administradores de la Sociedad Dominante en reunión de su Consejo de Administración de fecha 28 de marzo de 2025. Estas cuentas anuales consolidadas han sido elaboradas de acuerdo con lo establecido por las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) adoptadas por la Unión Europea, teniendo en consideración la totalidad de los principios y normas contables y de los criterios de valoración de aplicación obligatoria, así como el Código de Comercio, la Ley de Sociedades de Capital, la Ley de los Mercados de Valores, de los Servicios de Inversión y la demás legislación mercantil que le es aplicable, de forma que muestran la imagen fiel del patrimonio y de la situación financiera del Grupo CEVASA al 31 de diciembre de 2024 y del estado de resultado consolidado, de los cambios en el patrimonio neto consolidado y de los flujos de efectivo consolidados que se han producido en el Grupo en el ejercicio terminado en esa fecha. El Marco Conceptual de las NIIF establece que debe primar la esencia sobre la forma y que la información sirve para representar fielmente las transacciones y demás sucesos que se pretende reflejar, que es necesario que estos se contabilicen y presenten de acuerdo, a su esencia y realidad económica, y no meramente según su forma legal. Si bien la aplicación de las NIIF tendrá como consecuencia, normalmente, que los estados financieros transmitan lo que generalmente se entiende como una imagen fiel, o una presentación razonable de la información, la NIC 1 permite que en determinadas circunstancias los administradores no apliquen un requisito establecido en una Norma o Interpretación, sí concluyen que entra en conflicto con el objetivo de los estados financieros establecido en el Marco Conceptual, y que la entidad no lo aplique. Las cuentas anuales consolidadas se han preparado bajo el enfoque de coste histórico modificado por los criterios de registro de las inversiones inmobiliarias y ciertos activos y pasivos financieros (incluidos los instrumentos derivados), que se presentan a valor razonable. Los principios contables y criterios de valoración aplicados en la preparación de las cuentas anuales consolidadas del Grupo al 31 de diciembre de 2024 son los mismos para todas las entidades integradas en el mismo y, por ello, en el proceso de consolidación no se han introducido ajustes ni reclasificaciones de homogeneización. 84 de 180 Con el objeto de presentar de una forma homogénea las distintas partidas que componen las cuentas anuales consolidadas se han aplicado a todas las sociedades incluidas en el perímetro de consolidación los principios y normas de valoración seguidos por la Sociedad Dominante. Los Administradores de la entidad dominante del Grupo CEVASA han llegado a la conclusión de que los estados financieros del Grupo, cerrados a 31 de diciembre de 2024 presentan la imagen fiel de la situación y desempeños financieros y los flujos de efectivo. Las cuentas anuales consolidadas del Grupo correspondientes al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2023 fueron aprobadas por la Junta General de Accionistas de la Sociedad Dominante celebrada el 12 de junio de 2024. b) Adopción de las Normas Internacionales de Información Financiera Las cuentas anuales consolidadas del Grupo CEVASA correspondientes al ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2005 fueron las primeras elaboradas de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera, conforme a lo establecido en el Reglamento (CE) nº 1606/2002 del Parlamento Europeo y en el Consejo del 19 de julio de 2002. En España, la obligación de presentar cuentas anuales consolidadas bajo NIIF aprobadas en Europa fue, asimismo, regulada en la disposición final undécima de la Ley 62/2003, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y de orden social. Las principales políticas contables y normas de valoración adoptadas por el Grupo CEVASA se presentan en la Nota 4. Normas, modificaciones e interpretaciones efectivas en el ejercicio 2024 Durante el ejercicio 2024 entraron en vigor nuevas normas contables y modificaciones que, por tanto, han sido tenidas en cuenta en la elaboración de los estados financieros consolidados adjuntos. Las siguientes normas han sido aplicadas en estos estados financieros consolidados adjuntos sin que hayan tenido impactos significativos en la presentación y desglose de los mismos: Nuevas normas, modificaciones e interpretaciones Aplicación obligatoria en ejercicios anuales Aprobadas para su uso en la Unión Europea iniciados a partir de: Modificación a la NIC 1 – Clasificación de Aclaraciones respecto a la pasivos como corrientes o no corrientes presentación de pasivos como 1 de enero de 2024 (publicada en enero de 2020) corrientes o no corrientes Su objetivo es mejorar la información proporcionada cuando Modificación a NIC 1 – Pasivos no el derecho a diferir el pago de un corrientes con acuerdos (publicada en pasivo está sujeto al cumplimiento 1 de enero de 2024 octubre de 2022) de condiciones (“covenants”) dentro de los doce meses siguientes al año sobre el que se informa. Modificaciones a la NIIF 16 – Pasivo por Estas modificaciones definen cómo arrendamiento en venta con arrendamiento presentar los pasivos por posterior (publicada en arrendamiento que surgen en las 1 de enero de 2024 septiembre de 2022) transacciones de venta y arrendamiento posterior Introduce requisitos de desglose Modificaciones a la NIC 7 y la NIIF 7 sobre acuerdos de financiación de –Acuerdos de financiación con proveedores proveedores y sus efectos sobre 1 de enero de 2024 (publicada en mayo de 2023) los pasivos, los flujos de efectivo y la exposición al riesgo de liquidez de una empresa. Normas e interpretaciones emitidas vigentes de aplicación para ejercicio 2025 y siguientes: 85 de 180 Nuevas normas, modificaciones e interpretaciones Aplicación obligatoria en ejercicios anuales iniciados a partir de: Aprobadas para su uso en la Unión Europea Proporciona orientación sobre la Modificaciones a la NIC 21 - Ausencia de convertibilidad determinación de si una moneda es intercambiable con otra y el tipo de 1 de enero de 2025 (publicada en agosto de 2023) cambio al contado que debe utilizarse cuando no lo sea. A la fecha de formulación de estas cuentas anuales consolidadas, las siguientes normas e interpretaciones habían sido publicadas por el IASB (International Accounting Standards Board), pero no han entrado aún en vigor, porque todavía no han sido aprobadas por la Unión Europea: Aplicación obligatoria en ejercicios anuales Nuevas normas, modificaciones e interpretaciones iniciados a partir de: No aprobadas todavía para su uso en la Unión Europea Estas modificaciones: - aclaran los requisitos para el momento del reconocimiento y la baja en cuentas de algunos activos y pasivos financieros, y añaden una orientación adicional para Modificaciones a la NIIF 9 y la NIIF 7 - evaluar si un activo financiero cumple con el criterio de Modificaciones en la clasificación y "únicamente pagos de principal e intereses" (SPPI, por sus 1 de enero de 2026 valoración de instrumentos financieros siglas en inglés). (publicada en mayo de 2024) - añaden nuevos requerimientos de información a revelar para ciertos instrumentos financieros con términos contractuales que pueden cambiar los flujos de efectivo y actualizan la información a revelar para los instrumentos de patrimonio designados a valor razonable con cambios en otro resultado global. la redacción en una Norma de Información Financiera o Las mejoras anuales están limitadas a cambios que aclaren corrijan consecuencias no intencionadas menores, omisiones o conflictos entre los requisitos de las Normas de Mejoras anuales a las NIIF - Volumen 11 a las siguientes normas: Información Financiera. Las enmiendas de 2024 se aplican 1 de enero de 2026 - NIIF 1 Adopción por primera vez de las Normas Internacionales de Información Financiera. - NIIF 7 Instrumentos Financieros: Información a Revelar y su Guía de Implementación. - NIIF 9 Instrumentos Financieros. - NIIF 10 Estados Financieros Consolidados. - NIC 7 Estado de Flujos de Efectivo. contratos de electricidad dependientes de la naturaleza. El propósito es abordar mejor los efectos financieros de los Estos contratos, a menudo estructurados como acuerdos de compra de energía (PPAs, por sus siglas en inglés), implican la generación de electricidad a partir de fuentes como la energía eólica y solar, cuya producción puede variar debido a factores incontrolables, como las Contratos Referenciados a la Electricidad condiciones meteorológicas. Dependiente de la Naturaleza: Enmiendas a las NIIF 9 y NIIF 7 (publicadas el 18 de Las modificaciones incluyen: 1 de enero de 2026 diciembre de 2024) - Aclarar la aplicación de los requisitos de "uso propio". - Permitir la contabilidad de cobertura si estos contratos se utilizan como instrumentos de cobertura. -Agregar nuevos requisitos de divulgación para ayudar a los inversores a comprender el impacto de estos contratos en el desempeño financiero y los flujos de efectivo de una empresa. en los estados financieros, con un enfoque en las Esta es la nueva norma sobre la presentación y desgloses nuevos conceptos clave introducidos en la NIIF 18 se actualizaciones de la cuenta de pérdidas y ganancias. Los relacionan con: NIIF 18 Presentación y desgloses en los - la estructura de la cuenta de pérdidas y ganancias estados financieros (publicada en abril de - desgloses requeridos en los estados financieros para 1 de enero de 2027 2024) ganancias ciertas medidas de desempeño de la cuenta de pérdidas y - medidas que se informan fuera de los estados financieros por la administración) y de una entidad (es decir, medidas de desempeño definidas - principios mejorados sobre agregación y desagregación que se aplican a los estados financieros principales y a las notas en general. NIIF 19 Dependientes sin responsabilidad El objetivo de esta nueva norma es detallar los desgloses pública: Desgloses (publicada en mayo de que una nueva dependiente podría opcionalmente aplicar 1 de enero de 2027 2024) en sus estados financieros. La aplicación de nuevas normas, modificaciones o interpretaciones será objeto de consideración por parte del Grupo una vez ratificadas y adoptadas, en su caso, por la Unión Europea. 86 de 180 La aplicación de las anteriores normas, modificaciones e interpretaciones anteriores no se estima que tenga un impacto significativo en las cuentas anuales consolidadas. c) Moneda funcional Las presentes cuentas anuales consolidadas se presentan en la moneda funcional del Grupo, el euro, por ser ésta la moneda del entorno económico en el que opera el Grupo. d) Responsabilidad de la información y estimaciones y juicios contables realizados La información contenida en estas cuentas anuales consolidadas es responsabilidad de los Administradores de la Sociedad Dominante. Se han realizado estimaciones con base a informaciones objetivas obtenidas por la Dirección de la Sociedad Dominante para cuantificar algunos de los activos, pasivos, ingresos, gastos y compromisos que figuran registrados en ellas. Las estimaciones y criterios con los que se realizan se refieren a: ▪ Como valor razonable de las inversiones inmobiliarias y de otros activos inmobiliarios, en inmovilizado o en existencias, se ha considerado el informado en las tasaciones de la cartera inmobiliaria efectuadas por terceros expertos independientes y respecto a la fecha de cierre de las correspondientes cuentas anuales consolidadas. Se adjunta cuadro resumen de las tasaciones realizadas sobre toda la cartera inmobiliaria del Grupo: Miles de euros Valor subsidiaciones Sociedad Activo inmobiliario Dirección Tipología Valor del activo futuras a Valor total préstamos que financian los activos CEVASA Bon pastor C/Torrent de l'Estadella (Barcelona) Edificio industrial 4.184 6.579 Suelo Bon Pastor Passeig de la Verneda, 150 (Barcelona) Solar industrial (edificabilidad remanente) 2.395 CEVASA Pallaresa, S.L.U. Santa Coloma de Gramenet Av. Puig Castellar, 5 (Santa Coloma de Gramanet) Viviendas Libre, Locales, Trasteros y Aparcamiento 30.462 30.462 Meridiano Cero Av. Meridiana y C/Torroella de Montgrí (Barcelona) Vivienda Libre, VPO, Locales y Aparcamiento 281.206 281.206 La Sagrera C/Costa Rica, 17 y Josep Estivill, 75-77 (Barcelona) Vivienda Libre, Locales y Aparcamientos y Trasteros 38.579 38.579 Igualada Av. Gaudí (Igualada) Vivienda Libre, Vivienda VPO Aparcamiento Libre y Aparcamiento VPO 6.181 162 6.343 Santa Coloma de Gramenet Av. Pallaressa, 101-103 (Santa Coloma de Gramenet) Vivienda VPO, Locales, Aparcamientos VPO, Aparcamiento Libre y Trasteros VPO 22.459 22.459 CEVASA Patrimonio en Sant Joan de les Abadesses Plaza Pompeu Fabra (Sant Joan de les Abadesses) Vivienda VPO 947 222 1.169 Alquiler, S.L.U. Vic C/Pellaire Dulcet, 12-18 (Vic) Vivienda VPO, Trasteros VPO y Aparcamientos VPO 8.511 1.710 10.221 Vivienda Libre, Vivienda VPO, Trasteros Libres, Trasteros VPO, Aparc. Libre, Cornellà de Llobregat C/Bonavista, 77-79 (Cornellà de Llobregat) Aparc. VPO y Local 9.983 9.983 Cornellà de Llobregat C/Bonavista, 84 (Cornellà de Llobregat) Vivienda VPO, Aparcamientos y Trasteros Libres 8.188 8.188 C/ Ciutat C/Ciutat, 7 (Barcelona) Vivienda libre 7.810 7.810 Meridiano Cero (oficinas) Av. Meridiana, 350-358 (Barcelona) Oficinas y Locales 34.769 34.769 Meridiano Cero (locales) Plaza de la Tolerancia (Barcelona) Locales 9.583 9.583 CEVASA Patrimonio en Parquing C/ Dublín Av. Meridiana, 350-358 (Barcelona) Parquing en Rotación 4.161 4.161 Alquiler 2, S.L.U. Esplugues de Llobregat C/Rafel Casanovas (Esplugues de Llobregat) Local 778 778 C/ Ciutat C/Ciutat, 7 (Barcelona) Locales y Oficina 3.202 3.202 C/ Buenos Aires C/Buenos Aires, 1-7 (Barcelona) Oficina 1.713 1.713 Falla C/ Antonio Vico, 104 y Manuel de Falla, 43 (Sabadell) Viviendas VPO, Trasteros VPO, Aparcamientos VPO y Locales 11.868 866 12.734 Serra 2 C/ Susqueda, 53-59 (Sabadell) Viviendas VPO, Trasteros VPO, Aparcamientos VPO y Locales 11.170 532 11.702 SBD Lloguer Social, S.A. Espronceda Pl. Ordidores, 1-2 (Sabadell) Viviendas VPO, Trasteros VPO, Aparcamientos VPO 4.857 394 5.251 Can Llong 5 C/Budapest, 85 (Sabadell) Viviendas VPO, Trasteros VPO, Aparcamientos VPO y Locales 29.481 6.077 35.558 Can Llong 6 C/Praga, 116-122 (Sabadell) Viviendas VPO, Trasteros VPO, Aparcamientos VPO 8.248 1.660 9.908 La Serra 4 C/Banyoles, 12-14 (Sabadell) Viviendas VPO, Trasteros VPO, Aparcamientos VPO 8.131 1.734 9.865 Berga I y Berga II C/Pla del Alemany (Berga) Trasteros y aparcamientos 34 34 Montgat Av. Sant Jordi, 17 (Montgat) Aparcamiento 15 15 Hospitalet de Llobregat C/Cobalto, 1-7 (Hospitalet de Llobregat) Obra finalizada 9.312 9.312 CEVASA Proyectos Can Gambús Can Gambús (Sabadell) Trasteros y aparcamientos 108 108 Inmobiliarios, S.L.U. El Vendrell Ámbito de PAU de "Les Madrigueres" (El Vendrell) Suelo en gestión 22.037 22.037 La Seu d'Urgell Ámbito de la Ciutadella de Torreciutat (La Seu d'Urgell) Suelo en gestión 3.168 3.168 Montgat C/Marina (Montgat) Solar 4.906 4.906 Terrassa Can Colomer-Torrent Mitger parcela nº.6 (Terrassa) Solar 3.279 3.279 Sant Joan Despí Creu d'en Muntaner (Sant Joan Despí) 50% de la parcela 228 228 Montcada i Reixac (Finca A) Avda. de la Ribera (finca A) Suelo urbano 1.429 1.429 Montcada i Reixac (Finca B) Avda. de la Ribera (finca B) Suelo urbano 468 468 Total 593.850 13.357 607.207 ▪ El valor de préstamos subvencionados, asociados a la financiación de determinadas inversiones inmobiliarias, se ha obtenido también de las valoraciones de expertos independientes (Nota 15). 87 de 180 ▪ La vida útil de los activos intangibles o activos materiales para uso propio e inversiones inmobiliarias (Notas 7, 8 y 9). ▪ La razonabilidad del mantenimiento de las provisiones registradas al 31 de diciembre de 2024 (Nota 18) y la necesidad o no de dotar nuevas provisiones, a 31 de diciembre de 2024. ▪ El valor razonable de determinados instrumentos financieros (Nota 12). ▪ La recuperación de los créditos fiscales por bases imponibles negativas y deducciones fiscales y por impuestos diferidos asociados a activos y pasivos registrados en el balance de situación consolidado adjunto por un valor diferente a su valor fiscal (Nota 20). A pesar de que estas estimaciones se realizaron en función de la mejor información disponible a la fecha de formulación de las presentes cuentas anuales consolidadas, es posible que acontecimientos que puedan tener lugar en el futuro obliguen a modificarlas (al alza o a la baja), lo que se haría conforme a la NIC 8, de forma prospectiva, reconociendo los efectos del cambio de estimación en la cuenta de resultados consolidada. Desglose de los niveles de jerarquía de valor razonable en los que se clasifican los valores razonables obtenidos por el grupo. De acuerdo con lo señalado en la NIIF 13, a continuación, se informa de las jerarquías de valor razonable aplicadas a la valoración de los activos inmobiliarios y también de los instrumentos financieros, siendo la prioridad más alta (nivel 1) los precios cotizados en mercados activos para activos y pasivos idénticos, y el nivel más bajo (nivel 3) los datos de entrada no observables. Las variables de nivel 2 son distintas de los precios cotizados que se incluyen en el nivel 1, que son observables en relación con el activo o pasivo ya sea directa o indirectamente. Valoración inmobiliaria y préstamos cualificados Valoración instrumentos financieros asociados Se ha utilizado los precios de cierre publicados por los mercados de valores donde se cotizan Variables de Nivel 1 No se han utilizado los activos financieros. También los valores liquidativos informados por las gestoras de fondos de inversión. Se han utilizado las siguientes: Valoraciones de swaps facilitadas por las - Previsiones de inflación futura entidades financieras contrapartes, calculadas - Precios módulos de venta y alquiler de VPO,s en función de los precios negociados en los Variables de Nivel 2 emitidos por la Generalitat de Catalunya mercados de capitales de swaps contratados a plazos similares a los que restan para los Inputs utilizados en las valoraciones contratados por el Grupo CEVASA. correspondientes principalmente a los datos Variables de Nivel 3 comparativos en el mercado, costes de construcción y urbanizaciòn, absorción, yields o rentabilidades exigidas por inversiones inmobiliarias para edificios en alquiler, etc. e) Principios de consolidación Las cuentas anuales consolidadas adjuntas se han preparado a partir de los registros de contabilidad de Compañía Española de Viviendas de Alquiler, S.A., y de las sociedades controladas por la misma, cuyas cuentas anuales han sido preparadas por los administradores de cada sociedad. El control se considera ostentado por la Sociedad Dominante cuando ésta tiene el control efectivo sobre las mismas. 88 de 180 Todas las cuentas a cobrar y pagar y otras transacciones entre sociedades consolidadas han sido eliminadas en el proceso de consolidación. Cuando es necesario, los estados financieros de las sociedades dependientes se ajustan con el objetivo de que las políticas contables utilizadas sean homogéneas con las utilizadas por la Sociedad Dominante del Grupo. Los criterios seguidos para determinar el método de consolidación aplicable a cada una de las sociedades que componen el Grupo han sido los siguientes: Integración global: ▪ Se consolidan por el método de integración global las sociedades dependientes, entendidas como todas las entidades en las que la Sociedad Dominante controla directa o indirectamente las políticas financieras y operativas, de forma que ejerce el poder sobre la participada. Ello, generalmente viene acompañado de una participación superior a la mitad de los derechos de voto. Adicionalmente, para evaluar si el Grupo controla a otra entidad, se considera el poder sobre la participada, la exposición o el derecho a los resultados variables de la inversión y la capacidad de utilizar dicho poder de modo que se pueda influir en el importe de esos retornos. A la hora de evaluar si el Grupo controla otra entidad se considera la existencia y el efecto de los derechos potenciales de voto, tanto los mantenidos por la Sociedad Dominante como por terceros, siempre que dichos derechos tengan carácter sustantivo. ▪ La contabilización de las sociedades dependientes se realiza por el método de adquisición. A excepción de SBD Lloguer Social, S.A. y Projectes i Construcció Social a Sabadell, S.L.U., y Cevasa Pallaresa, S.L.U. el resto de las sociedades dependientes se crearon en una operación de reestructuración empresarial, por aportación de las diferentes ramas de actividad del Grupo CEVASA, en la que el coste de adquisición de dichas participaciones en la sociedad aportante fue el valor contable o de coste de los activos y pasivos entregados. Dichos activos y pasivos se registraban en CEVASA por su valor de coste, a excepción de los instrumentos financieros, que se registraban y aportaron a su valor razonable. Con esos mismos criterios registraron los activos y pasivos recibidos las sociedades que se crearon. No existió fondo de comercio alguno en dicha operación. ▪ SBD Lloguer Social, S.A. y Projectes i Construcció Social a Sabadell, S.L.U. se integraron en las cuentas consolidadas del grupo CEVASA tras su toma de control, en una combinación de negocios en la cual los activos y pasivos adquiridos por el grupo se integraron en las cuentas consolidadas a su valor razonable en aquella fecha. Puesto que el 20% del capital de estas dos empresas es titularidad de accionistas externos al grupo CEVASA, los estados financieros muestran, en concepto de “Intereses Minoritarios”, el valor de su participación en aquellas empresas, y la parte del resultado que les es atribuible. Consolidación por el método de la participación: ▪ Se consolidan por el método de integración de la participación aquellas sociedades que tienen la consideración de sociedades asociadas. El coste de dichas participaciones se reconoce inicialmente por su coste de adquisición. ▪ Se consideran sociedades asociadas todas las entidades sobre las que el Grupo CEVASA ejerce una influencia significativa, pero sobre las que no tiene control que, generalmente, viene acompañado por una participación de entre un 20% y un 50% de los derechos de voto. ▪ La participación del Grupo en los beneficios o pérdidas posteriores a la adquisición de sus asociadas se reconoce en la cuenta de resultados integral consolidada, mientras que los movimientos posteriores registrados directamente en las reservas de la sociedad asociada se reconocen directamente en el Patrimonio Neto del Grupo. Los movimientos posteriores a la adquisición acumulados se ajustan contra el importe en libros de la inversión. Cuando la participación del Grupo en las pérdidas de una asociada es igual o superior a su participación en la misma, incluida cualquier otra cuenta a cobrar no asegurada, el Grupo CEVASA no reconoce pérdidas adicionales, a no ser que haya incurrido en obligaciones o realizados pagos en nombre de la asociada. ▪ Las ganancias no realizadas por transacciones entre el Grupo CEVASA y sus asociadas se eliminan en función del porcentaje de participación del Grupo CEVASA en éstas. Asimismo, también se eliminan las pérdidas no realizadas, excepto si existe evidencia de pérdida por deterioro del valor del activo que se transfiere. Las cuentas anuales consolidadas adjuntas no incluyen el efecto fiscal que, en su caso, pudiera producirse como consecuencia de la incorporación de las reservas de las sociedades consolidadas en el patrimonio de la Sociedad 89 de 180 Dominante, por considerar que las citadas reservas se destinarán a la financiación de las operaciones de cada sociedad. A excepción de la reserva por prima de emisión, la mayor parte de reservas de las filiales proceden de resultados bonificados en el Impuesto sobre Sociedades (régimen especial de entidades de arrendamiento de viviendas). Su distribución originaria una tributación parcial. Sin embargo, estos estados financieros no muestran impuestos diferidos por este concepto puesto que se prevé que en futuro se mantenga la política de no distribuir esos resultados a la matriz, distribuyéndose exclusivamente los procedentes de actividades no bonificadas, como viene ocurriendo en la última década. f) Variaciones en el perímetro de consolidación y sus efectos en los estados financieros consolidados La principal variación habida en el perímetro de consolidación durante el ejercicio 2024 ha sido la siguiente: El 13 de septiembre de 2024 la Sociedad CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U. adquirió el 100% de la sociedad Willowbay, S.L.U., Esta sociedad cambió su denominación social por CEVASA Pallaresa, S.L.U. y su actividad, la cual tiene por objeto social el alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia. El valor de la transacción ha sido por un importe total de 23.550 miles de euros. En el ejercicio 2023 no se produjeron variaciones en perímetro de consolidación de los estados financieros. g) Cambios de criterios contables, comparación de la información y corrección de errores La información contenida en esta memoria anual consolidada del ejercicio 2024 es plenamente comparable con la del ejercicio 2023. En la elaboración de las cuentas anuales consolidadas adjuntas se han aplicado las mismas políticas y métodos contables que en la elaboración de las cuentas anuales consolidadas del ejercicio 2023. h) Situación financiera – Fondo de maniobra El balance de situación consolidado al 31 de diciembre de 2024 presenta un fondo de maniobra positivo por importe de 23,68 millones de euros, si bien los activos corrientes del balance de situación consolidado a dicha fecha incluyen 24,58 millones de euros de existencias inmobiliarias que no son activos realizables en el corto plazo. Según se indica en las Notas 15 y 16, la operativa del grupo genera anualmente excedentes de tesorería fruto de su actividad patrimonial y dispone de líneas de crédito por importe 18,5 millones de euros, de las que a 31 de diciembre de 2024 se ha dispuesto un importe de 4,60 millones de euros, cuyo vencimiento se produce durante el ejercicio 2025 mayoritariamente y que se prevé renovar a su vencimiento. En este contexto, los Administradores de la Sociedad Dominante consideran que no existen dudas de que el Grupo podrá atender a sus compromisos en el corto plazo. 3. Distribución del resultado de la Sociedad Dominante del Grupo La propuesta de distribución de resultados del ejercicio 2024 que prevén realizar los Administradores de la Sociedad Dominante y que debe aprobar la Junta General de Accionistas, es la siguiente: 90 de 180 Miles de Euros Base de reparto Resultado del ejercicio - Beneficio 1.705 Distribución A Reservas voluntarias 1.705 4. Normas de valoración Las principales normas de valoración utilizadas en la elaboración de las cuentas anuales consolidadas, de acuerdo con las establecidas por las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), así como las interpretaciones en vigor en el momento de realizar dichas cuentas anuales consolidadas son las siguientes: a) Inversiones inmobiliarias (Nota 9) Son inversiones inmobiliarias los activos de la cartera inmobiliaria que se mantienen para obtener rentas o apreciación del capital o con ambos fines, y: - no son usados en la producción o suministro de bienes y servicios o para usos administrativos - no se tienen para su venta en el curso ordinario de las operaciones. Son inversiones inmobiliarias, además de los edificios en alquiler: - Los terrenos que se tienen con el objetivo de obtener plusvalías a largo plazo y no para venderse en el corto plazo. - Terrenos para uso indeterminado. Si no se designan para venderse en el corto plazo o para realizar una promoción inmobiliaria para la venta, se considerarán inversión inmobiliaria. - Edificios desocupados ofertados en alquiler. - Edificios en construcción para su alquiler futuro. No son inversiones inmobiliarias: - Los edificios ocupados por la propiedad (p.ej.: oficinas administrativas). - Inmuebles con el propósito de venderlos a corto plazo o que se encuentran en construcción o desarrollo con vistas a vender los edificios construidos. - Las concesiones administrativas. De las opciones de valoración que se mencionan en la NIC 40 para este tipo de activos, los Administradores de la Sociedad Dominante han optado por el de valor razonable, con la finalidad de que los estados financieros consolidados muestren con mayor fidelidad la verdadera situación financiera del grupo y sus resultados. Las reglas básicas de registro en el método de valor razonable son las siguientes: - Los ajustes iniciales derivados del cambio de criterio de valor de coste a valor razonable se llevan a reservas (plusvalía neta de impuestos) y a pasivos por impuestos diferidos (carga fiscal sobre la plusvalía). - Los cambios en el valor razonable se reconocen en el estado de resultados y forman parte del resultado del ejercicio. - No se practican amortizaciones. Esta “pérdida de valor” por uso y paso del tiempo y otras minusvalías o plusvalías ya se encuentran implícitas en los cambios del valor razonable. - Tanto en el caso de aplicar el método de valor razonable como el valor de coste, en la memoria se informa con detalle de los ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias, de los gastos directos de operación que generaron ingresos, de los gastos directos de operación que no generaron ingresos por rentas y de las variaciones del valor razonable recogidas en las cuentas de resultados. 91 de 180 Respecto a la determinación del valor razonable, la NIC 40 no obliga a realizar tasaciones externas. Pudiera hacerse internamente, aunque en la práctica es muy difícil estimar los valores razonables sin la colaboración de un experto independiente. Adicionalmente tanto los organismos reguladores del mercado de valores, como las asociaciones de sociedades inmobiliarias con patrimonio en alquiler recomiendan la tasación externa. Esta recomendación la aplica el Grupo CEVASA, que encarga tasaciones semestrales de su cartera inmobiliaria, coincidiendo con el 30 de junio y el 31 de diciembre de cada año. a.1) Inversiones inmobiliarias en alquiler u ofrecidas en alquiler Las inversiones inmobiliarias se valoran de acuerdo con la NIC 40. Su valoración inicial se realiza al coste, incluyendo en el mismo los costes de transacción. Posteriormente, las inversiones inmobiliarias se valoran por su valor razonable y sus cambios de valor se reconocen en el estado de resultados consolidado. Las modificaciones en los impuestos diferidos asociados a esos cambios de valor se acreditan o abonan también en el estado de resultados consolidado, como gastos o ingresos por impuestos diferidos. El grupo testea los valores razonables de sus inversiones de manera periódica, en las fechas de cierre del primer y segundo semestre del ejercicio, tras recibir informes de tasación de expertos externos al Grupo. Respecto a las nuevas inversiones que realice el Grupo durante el ejercicio, en nuevos edificios en alquiler o solares con ese destino, el Grupo entiende que la mejor estimación de su valor razonable, entre el momento de su adquisición y su primera tasación semestral, es su coste de adquisición a terceros ajenos al Grupo, en una transacción entre partes independientes. Por regla general, entre dichas tasaciones semestrales, el Grupo no modifica el valor razonable de sus inversiones inmobiliarias en alquiler, ni tan siquiera cuando realiza en dichos inmuebles sustituciones o renovaciones de elementos completos que aumentan el valor de dichos inmuebles, en coherencia con los supuestos realizados por los tasadores externos, que, en la determinación del valor (y especialmente el valor residual de los inmuebles) al término de los periodos de arrendamiento, consideran que el Grupo realizará en el futuro las inversiones necesarias para mantener los activos en perfecto estado de conservación, y así se encontrarán en las fechas supuestas, en que se establecen los valores residuales. En consonancia con este supuesto, el Grupo entiende que la mayor parte del coste de las obras que se realizan entre tasaciones no se tendrá en cuenta por los tasadores externos y no aumentarán los valores razonables por ellos calculados. No obstante, en el caso de que se realicen inversiones que, a juicio de los Administradores, permitan alquilar los inmuebles por importes superiores a los supuestos considerados por los tasadores externos en sus informes, tales inversiones se reconocen, entre dichas tasaciones semestrales, aumentando el valor razonable de dichos inmuebles. En determinadas ocasiones, en aplicación del párrafo 53 de la NIC 40, cuando se trata de obras en curso no finalizadas realizadas en estos activos, y se entiende que no se han tenido en cuenta por los tasadores en sus valoraciones, su coste se añade al valor razonable informado para dichos activos. Especialmente se aplica este criterio cuando parte del coste de estas obras podrá ser recuperado de nuestros clientes o de terceros, bien sea mediante un aumento de las rentas contratadas o compensaciones directas. En la mayor parte de estos casos, es difícil apreciar por los tasadores externos el alcance de las obras en curso que se están realizando, en tanto dichas obras no están finalizadas, momento en que son consideradas en sus informes de valoración. Entre tanto, el Grupo añade al valor razonable del activo, determinado externamente sin considerar las obras en curso, el coste de dichas obras como equivalente a su valor razonable. El Grupo CEVASA no tiene restricción alguna para enajenar “Inversiones inmobiliarias”. Sin embargo, la existencia de contratos de arrendamiento en vigor supone un condicionante a tales enajenaciones. La duración de estos contratos oscila entre el año y los siete años para los contratos de arrendamiento de inmuebles de renta libre o de renta limitada administrativamente (Viviendas de Protección Oficial modernas) mientras que es indefinida en aquellos contratos de renta antigua anteriores al año 1985 y sujetos al régimen de Viviendas de Protección Oficial (en adelante VPO). Éstas últimas constituyen el 23% del número total de viviendas en alquiler. Respecto a los inmuebles calificados como viviendas de protección oficial el Grupo debe de cumplir con su normativa específica, que, regula, entre otros, las condiciones a tener en cuenta en la enajenación de estos inmuebles. a.2) Propiedades en construcción o en stock con destino Inversiones inmobiliarias 92 de 180 Un elemento en stock o en construcción con destino inversiones inmobiliarias es registrado como activo en este epígrafe cuando: - Es posible que la empresa obtenga beneficios económicos futuros derivados del mismo. - El coste futuro del activo puede ser determinado con suficiente fiabilidad. Dentro de este apartado se incluyen los siguientes solares: - Un solar calificado como industrial en el barrio barcelonés de Bon Pastor, que se destinará, en principio, a promover una edificación en alquiler. - Un solar en la localidad de Terrassa (Barcelona), que se prevé destinar a promover un edificio de viviendas de protección oficial destinado al alquiler. De acuerdo con la NIC 40, las inversiones inmobiliarias en construcción y aquellas otras en desarrollo deben de ser reconocidas a valor razonable durante su construcción, a menos que el valor razonable no pueda ser determinado de manera fiable. También los cambios en el valor razonable de estos activos deben ser reconocidos en la cuenta de resultados. Si el valor razonable no puede ser determinado de manera fiable, las inversiones en construcción y en desarrollo son reconocidas al valor de coste. Una vez finalizada la construcción o total modificación y estas inversiones están disponibles para su puesta en funcionamiento y alquiler, estas propiedades se reclasifican como inversiones inmobiliarias en alquiler u ofrecidas en alquiler. Durante los ejercicios 2024 y 2023, no se han activado gastos de personal dentro del coste de las propiedades, planta y equipo, en construcción o en stock. Durante el ejercicio 2024 y 2023 no se han activado gastos financieros en inversiones inmobiliarias en construcción o en stock. a.3) Criterios aplicados en la determinación del valor razonable de las inversiones inmobiliarias, consideradas como unidades generadoras de efectivo (UGEs) Se define como Unidad Generadora de Efectivo (UGE) un activo o un grupo de activos, que, considerados individualmente o conjuntamente, aportan o generan efectivo por su funcionamiento y explotación continuados, que son, en buena medida independientes de las entradas producidas por otros activos o grupos de activos. En el caso del Grupo CEVASA y con el fin de eliminar asimetrías contables, se han considerado dentro de las UGEs, tanto los activos como, en el caso de promociones VPO, los préstamos subsidiados mediante las que se perciben subvenciones que complementan las rentas de alquiler de los edificios. Como norma general, el importe recuperable de una UGE es el mayor valor entre su valor razonable y su valor de uso, sin embargo, el valor aplicado en Inversiones inmobiliarias es a valor razonable. Las UGEs del Grupo CEVASA se identifican con sus inversiones inmobiliarias en alquiler (y en algunos casos, préstamos subsidiados vinculados), los inmuebles explotados en el régimen de concesión administrativa y los activos asociados a la actividad de servicios de mantenimiento a terceros. Los activos comunes del Grupo no generan entradas de efectivo por ellos mismos ni pueden ser atribuidos a ninguna UGE en particular. En el Anexo 2 se identifican las Unidades Generadoras de Efectivo existentes en el Grupo, así como sus valores razonables, reconocidos en el activo del balance al cierre de los ejercicios 2024 y 2023 para algunas de ellas. En el caso de fincas en alquiler, cada una de ellas considerada individualmente se considera una UGE, puesto que cumple los requisitos para serlo. Sin embargo, en el cuadro del Anexo 2 mencionado han sido agrupadas en cada una de las promociones o complejos inmobiliarios a las que pertenecen, con el fin de evitar relacionar miles de fincas. 93 de 180 Ni durante el año 2024 ni en el 2023 se han producido cambios en la forma de agrupar los activos, para identificar las UGEs. Ni durante el año 2024 ni en el 2023 ha habido cambios significativos en las hipótesis clave, sobre las que la dirección o las sociedades de tasaciones externas se han basado para la determinación del valor de las UGEs. Los importes registrados para las UGEs no incluyen ninguno referido a fondo de comercio o activos intangibles con vidas útiles indefinidas. Tanto para las inversiones inmobiliarias en alquiler, como para inversiones inmobiliarias en curso y solares, clasificados también como inversiones inmobiliarias, se identifica el valor razonable con el valor de tasación de los mismos. Las tasaciones realizadas el 31 de diciembre de 2024 y el 31 de diciembre de 2023 fueron realizadas por la firma independiente Savills Aguirre Newman Valoraciones y Tasaciones, S.A.U. (Savills Aguirre Newman). Las valoraciones inmobiliarias se han realizado de conformidad con las Normas Profesionales de Valoración de enero de 2022 “Libro Rojo de RICS” de la Royal Institution of Chartered Surveyors publicadas en noviembre de 2021 y que entraron en vigor el 31 de enero de 2022; y más concretamente de conformidad con los requisitos que dicta la NPV 3 titulada Informes de valoración. El estándar de valoración 3 del Red Book (edición 2021) reconoce las bases de valoración posibles y, de acuerdo con las instrucciones recibidas, la base de valoración de la señalada instrucción es Valor de Mercado, cuya definición se detalla a continuación: “El importe estimado por la que un activo u obligación podría intercambiarse en la fecha de valoración, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado con conocimiento, prudencia y sin coacción”. Métodos y supuestos utilizados en las valoraciones de las inversiones inmobiliarias, en fechas 31.12.2024 y 31.12.2023 Valoración realizada por Savills Aguirre Newman Valoraciones y Tasaciones, S.A.: En función del tipo de activo estudiado los métodos aplicados han sido los siguientes: 1) SUELO Los métodos de valoración empleados fueron los de Descuento de Flujo de Caja (DFC), Comparación, Método Residual Dinámico y Método del Coste. A) El método DFC consiste en plantear el desarrollo de una promoción para su venta a la finalización de la misma o en rentabilidad a través de las rentas contratadas, detrayendo en cada momento del tiempo los gastos (construcción, de arquitectura, urbanísticos y de adquisición, además de una partida para contingencias y gastos de comercialización) que sean necesarios para llevar a término la misma e ingresando en cada momento del tiempo las ventas o las rentas generadas por el activo. Como resultado se obtendrán unos flujos de caja que se actualizarán a fecha de valoración a una tasa de descuento apropiada para el tipo de inmueble y la situación de mercado, que es indicativa del riesgo asumido por el promotor y del beneficio que espera obtener del proyecto. En la valoración de los suelos, se han estimado los plazos de desarrollo que se consideran más probables, de acuerdo con las prácticas habituales del mercado. Se ha planteado el desarrollo de las promociones (bien sean residenciales, comerciales o industriales), de acuerdo con las prácticas de mercado en lo que a venta de producto final o de suelo urbano se refiere. En algunos casos se ha planteado la venta final de parcelas de suelo urbanizado, en lugar del producto terminado a desarrollar en el mismo. B) La metodología de Comparación se basa en el principio de sustitución. Este método permite calcular el valor de mercado de un inmueble realizando un estudio de mercado que permita disponer de una serie de comparables. Se entiende por comparable aquel que, contando con la misma tipología edificatoria uso y características, está 94 de 180 ubicado en el entorno inmediato o próximo al inmueble objeto de valoración. En el caso de no disponer de comparables válidos en el entorno inmediato, se pueden emplear comparables de otras ubicaciones que sean similares en cuanto a nivel socioeconómico, comunicaciones, nivel de equipamientos y servicios, etc. Los comparables deben basarse principalmente en transacciones recientes de inmuebles similares al objeto de valoración. No obstante, teniendo en cuenta la escasa transparencia del mercado español, el estudio de mercado también puede basarse en ofertas de inmuebles similares. En estos casos, se aplica a los precios de oferta de los comparables seleccionados los descuentos pertinentes en función de la fuente de comercialización, su experiencia y conocimiento del mercado local. Los precios de estos comparables se homogeneizan atendiendo a sus características (ubicación, superficie, calidad, antigüedad, estado de conservación, etc.) y se ponderan posteriormente eliminándose las subjetividades. C) Para el supuesto de parcelas con un único edificio ha sido empleado el Método Residual Dinámico. Para el desarrollo de este método de valoración se requiere la estimación de costes de demolición y de construcción en este caso, así como la proyección de unos precios de venta de las unidades a construir, todo ello mediante un estudio de mercado. Una vez que se dispone de esta información, el método residual descuenta del valor total de mercado en venta de las unidades construidas, los costes totales de construcción de las mismas, así como los costes de demolición, y no de urbanización, en este caso. Al valor obtenido, se le aplica la tasa de descuento que un promotor requeriría, teniendo en cuenta el riesgo que conlleva la promoción. La cifra neta o residual resultante representa el valor más alto que en caso de compraventa se ofertaría por esa propiedad. La utilización del Método Residual Dinámico es adecuada en aquellos casos en los que exista menor precisión en la fijación de los futuros precios de venta de la promoción, así como de los costes de construcción y el tiempo esperado hasta la finalización de la misma. En este caso, el valorador se acoge al principio de prudencia para juzgar las suposiciones y datos asumidos en la valoración, asegurándose de su razonabilidad y tratando de ajustarse de la forma más precisa a la valoración concreta. En todo caso, cualquier método que se utilice para llegar al valor residual requiere de la estimación de un amplio número de variables. 2) ACTIVO EN ALQUILER Los métodos de valoración empleados fueron Descuento de Flujo de Caja (DFC) y Comparación. A) Método de Descuento de Flujo de Caja (DFC): Se ha realizado la valoración de los inmuebles de la cartera basándose en lo acordado en los contratos vigentes o los acuerdos de pre - alquiler. De esta manera se ha tenido en cuenta la renta actual que generan estos inmuebles minorada por los gastos operativos proporcionales a la superficie de cada unidad. Como resultado se obtendrán unos flujos de caja que se actualizarán a fecha de valoración a una tasa de descuento apropiada para el tipo de inmueble y la situación de mercado a fecha de valoración, que es indicativa del riesgo asumido por el propietario y del beneficio que espera obtener. B) Metodología de Comparación: Se basa en el principio de sustitución. Este método permite calcular el valor de mercado de un inmueble realizando un estudio de mercado que permita disponer de una serie de comparables. Se entiende por comparable aquel que, contando con la misma tipología edificatoria y uso, está ubicado en el entorno inmediato o próximo al inmueble objeto de valoración. En el caso de no disponer de comparables válidos en el entorno inmediato, se pueden emplear comparables de otras ubicaciones que sean similares en cuanto a nivel socioeconómico, comunicaciones, nivel de equipamientos y servicios, etc. Los comparables deben basarse principalmente en transacciones recientes de inmuebles similares al objeto de valoración. No obstante, teniendo en cuenta la escasa transparencia del mercado español, el estudio de mercado también puede basarse en ofertas de inmuebles similares. En estos casos, se aplica a los precios de oferta de los comparables seleccionados los descuentos pertinentes en función de la fuente de comercialización, su experiencia y conocimiento del mercado local. Los precios de estos comparables se homogeneizan atendiendo a sus características (ubicación, superficie, calidad, antigüedad, estado de conservación, etc.) y se ponderan posteriormente eliminándose las subjetividades. 95 de 180 Cuando se ha creído oportuno, se han estimado los costes de reforma en caso de que fuera necesaria una reforma para lograr la renta de mercado estimada. La información de costes de reforma está basada en el estado de conservación en las inspecciones de los inmuebles. Para determinar el valor de mercado de este tipo de activos se han estimado diferentes tipologías de costes, tales como reletting fee, void period, vacancy rate, management fee, contingencias, bonificaciones, etc. usuales a lo largo del proceso de gestión de los mismos. Los principales supuestos y premisas consideradas por Savills Aguirre Newman son los siguientes: 1) Métodos de valoración aplicados y número de periodos de cash-flow considerados y determinación del valor residual o de liquidación al término del periodo considerado Según se desprende del informe de la firma independiente Savillls Valoraciones y Tasaciones (en adelante “los Tasadores”), de fecha 10 de marzo de 2025, en la valoración de las inversiones inmobiliarias en alquiler, como método principal se ha aplicado el método de descuento de flujos de caja (“DFC”) a toda la cartera en alquiler. Cabe destacar que el método de comparación se ha utilizado en la valoración de cada activo para validar que el valor de mercado obtenido del DFC se encuentra en un rango razonable de valores. Además, el método de comparación se encuentra implícito en el DCF al utilizarse para obtener las rentas de mercado, así como otros inputs que se utilizan en la valoración. Adicionalmente a los cash-flows previstos resultantes de los contratos en vigor durante el plazo de duración de los contratos, se ha estimado un valor de liquidación de los activos en la fecha de vencimiento del contrato, o, de ser mayor de 10 años, al término de los 10 años. Este valor de liquidación se ha estimado de la siguiente manera: - Viviendas y anejos de renta libre o Se supone que dicha liquidación se produce a un precio de mercado o precio de compraventa de una unidad vacía. Con el fin de determinar este valor y último flujo de caja se han tenido en consideración los precios de mercado de unidades comparables en la zona en la fecha de la valoración (método de comparación) y se ha supuesto que el precio de venta al finalizar el contrato sería aquel precio actualizado con el Indice de Precios al Consumo (“IPC”). En el informe de tasación no se informa que para estos activos haya sido necesario aplicar modelos de valoración adicionales para asegurarse de que el precio de desinversión estimado se encuentre dentro de un rango razonable de valores. - Viviendas y anejos con renta máxima limitada por legislación VPO o Se considera que el activo se mantendrá en alquiler hasta la fecha de finalización de la calificación. El valor de liquidación al final del contrato se establece como el resultante de la capitalización de las rentas netas esperadas para la vivienda en el futuro, tras el contrato vencido y bajo nuevos contratos, bien sea durante su periodo de protección o tras la finalización del mismo, a través del Método Term&Reversion. Para calcular ese valor se aplican diferentes tasas de capitalización en función de los plazos de calificación de la protección (reflejando el riesgo relativo a cada plazo) y las rentas y cash-flows futuros esperados. Este precio de liquidación debe ser equivalente al que resultaría de minorar el precio de mercado actual para el caso de una vivienda libre, actualizado con el IPC hasta el momento de la liquidación, en una cantidad en concepto de compensación por tener que mantener el régimen de protección hasta el final de la calificación. Esta compensación se obtiene del cálculo actual de la diferencia entre las rentas de mercado libre y la renta contractual protegida máxima, hasta el final de la calificación. - Viviendas con renta antigua: La valoración considera que se mantienen en alquiler por un plazo determinado en función de la esperanza de vida de los arrendatarios. o Si antes de transcurridos 10 años se estima que la vivienda quedará vacía se considera que se liquidará en ese momento, Con el fin de determinar valor de liquidación y último flujo de caja se han tenido en consideración los precios de mercado de unidades comparables en la zona en la fecha de la valoración (método de comparación) y han supuesto que el precio de venta al finalizar el contrato sería aquel valor actualizado con el IPC. Este precio se ajusta a la baja al considerar que la unidad debe reformarse, estableciéndose un descuento orientativo de 250 €/m2 en concepto de actualización de la vivienda. 96 de 180 o Si se estima que tras el transcurso de 10 años la vivienda se mantendrá en alquiler de renta antigua, para determinar el valor de liquidación o valor residual en el décimo año se aplica el Método Term&Reversion. Se aplican diferentes tasas de capitalización en función del año que se estime que la vivienda se desocupará en función de la esperanza de vida de sus arrendatarios (reflejando el riesgo relativo a cada plazo) y las rentas y cash-flows futuros esperados. Según nuestra opinión, este precio de liquidación es equivalente al que resultaría de minorar el precio de mercado actual para el caso de una vivienda libre, actualizado con el IPC hasta el momento de la liquidación, en una cantidad en concepto de compensación por tener que mantener el contrato de renta antigua hasta la fecha en que se espera que quede desocupada. Esta minoración se obtiene del cálculo actual de la diferencia entre la renta de mercado libre y la renta antigua contractual, hasta la fecha esperada de desocupación. - Locales comerciales y edificios industriales: Ídem viviendas de renta libre. - Oficinas y parking comercial: El valor de desinversión viene determinado por la capitalización de las rentas futuras esperadas, en base a un estudio de mercado de los tasadores, aplicando una tasa de rentabilidad adecuada para cada caso. La estimación de los valores residuales u de liquidación en aquellos casos que se determina mediante el método Term&Reversionary yield, se han aplicado las siguientes tasas, que considera el perfil de riesgo del activo y su capacidad de generación de rentas REVERSIONARY TERM YIELD YIELD Viviendas Residencial VPO 4,33% 5,22% Oficinas 5,48% 5,48% 2) Valores futuros del índice de precios al consumo o IPC: IPC, s considerados 2025 2,13% 2026 1,88% 2027 1,92% 2028 1,97% 2029 1,98% De 2030 a 2034 2,00% El índice de precios al consumo o IPC. a. En la mayoría de los casos el IPC es la base para la actualización de las rentas de los contratos en vigor y, por tanto, para la estimación de las mismas en el futuro. b. Junto a las rentas actuales de mercado y, en caso de las VPO,s, de las rentas legales máximas actuales, es una variable importante que se considera respecto a la estimación de las rentas esperadas de los nuevos contratos que realicen tras el vencimiento de los actuales. c. Las rentas estimadas en los periodos en que se supone la liquidación/desinversión de los activos, se determinan con base a lo mencionado en los apartados a y b anteriores y donde el IPC es uno de los principales supuestos considerados. 3) Tasas de descuento (TIR’,s): Las tasas de descuento aplicadas en las valoraciones o en los flujos estimados hasta la supuesta desinversión del activo, incluye dentro de ellos el valor de liquidación estimado, que son las siguientes: 97 de 180 Sociedad Localización y promoción Uso TIR (%) 2024 2023 Barcelona, Bon Pastor Industrial 9,50% 9,50% Cevasa Suelo Cevasa Pallaresa, S.L. Santa Coloma (Cubics) () Residencial 7,60% Barcelona, Meridiano Cero Residencial 6,35% 6,50% Barcelona, La Sagrera Residencial libre 4,75% 4,75% Igualada, Avda. Gaudí Residencial libre y VPO 6,00% 6,25% Cevasa Patrimonio en Alquiler, Santa Coloma (Cubics) Residencial VPO y algunos parkins libres 7,75% 7,25% S.L.U. Sant Joan de les Abadesses, Colonia Espona Residencial VPO 9,00% 9,00% Vic, Pellaire Dulcet Residencial VPO 9,00% 9,25% Cornellà de Llobregat, Bonavisat, 77-79 Residencial libre y VPO 7,50% 7,75% Cornellà de Llobregat, Bonavista, 84 Residencial VPO y parkings libres 8,00% 8,25% Barcelona, Ciutat Residencial libre 5,00% 5,25% Barcelona, Meridiano Cero Oficinas 7,35% 7,60% Barcelona, Meridiano Cero () Local 8,75% Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, Barcelona, Parquing Dublín Parquing Público 6,25% 6,25% S.L.U. Esplugues de Llobregat, La Mallola Local 6,75% 7,00% Barcelona, Ciutat Local 6,50% 6,75% Barcelona, Buenos Aires Local 7,25% 7,50% Sabadell, Falla Residencial VPO 8,50% 8,75% Sabadell, Serra 2 Residencial VPO 8,50% 8,75% SBD Lloguer Social, S.A. Sabadell, Espronceda Residencial VPO 8,50% 8,75% Sabadell, Can Llong 5 Residencial VPO 8,50% 8,75% Sabadell, Can Llong 6 Residencial VPO 8,50% 8,75% Sabadell, Serra 4 Residencial VPO 8,50% 8,75% () Adquisición producida durante el ejercicio 2024, por lo que no se muestran datos comparativos de estas promociones. 4) Consideraciones realizadas respecto a los componentes de sostenibilidad ambiental y de aportación social de la cartera inmobiliaria valorada Las definiciones de sostenibilidad abordan la equidad social y los impactos ambientales, como el uso de energía y el consumo de recursos durante la creación y operación. Existe una expectativa general de que los edificios que priorizan el medio ambiente y la salud de los ocupantes, al tiempo que minimizan el uso de recursos naturales y el impacto negativo en la biodiversidad, mantendrán su valor a largo plazo en comparación con aquellos que no lo hacen. El estándar internacional para la inversión sostenible o de impacto es obtener una buena puntuación de ESG (Environmental, Social, Governance), siendo "Paris Proof / Net Zero" la puntuación más alta alcanzable. La evaluación de ESG analiza el impacto del edificio físico (especificaciones básicas y uso) en el medio ambiente, y otros como sus emisiones de carbono, certificaciones a nivel de activos, ya sean ambientales o de 98 de 180 salud y bienestar, gestión de energía y servicios públicos, hasta el despliegue de tecnología para monitorear y medir el cumplimiento. Los beneficios sociales y comunitarios, así como la naturaleza de las operaciones de los inquilinos, también pueden ser consideraciones y, especialmente, los costes de transición para que los edificios cumplan con los criterios ESG. También se reconoce que ESG está cambiando lo que los inquilinos desean, impulsando sus necesidades ocupacionales actuales y futuras, y que los edificios deben adaptarse a estas necesidades. Tanto debido a la legislación como a la presión social, las consideraciones ESG son cada vez más cruciales para la comercialización de una propiedad. El mercado demanda edificios de alto rendimiento en términos de emisiones de carbono, eficiencia energética y servicios sociales. Sin embargo, para algunas características de sostenibilidad, aún no es posible determinar qué influencia tienen en el valor de mercado de la propiedad valorada. Algunas características, como la eficiencia energética, pueden proporcionar un beneficio directo mayor para el inquilino que para el propietario. No obstante, investigaciones internacionales demuestran que las características sostenibles se traducen en un valor más alto, por ejemplo, debido a unos precios de venta más altos o unos alquileres más altos, períodos de comercialización más cortos, aumento de las tasas de ocupación, menores gastos operativos, mayor ingreso neto por alquiler, tasas de capitalización más bajas y aumento de la productividad/bienestar de los empleados. Según los tasadores y la Guía de Valoración de RICS: Evalúan y reportan el valor a la luz de la evidencia obtenida. Los tasadores han obtenido información sobre los cambios actuales o anticipados en los alquileres y otros ingresos relevantes de la propiedad/es, así como cualquier cambio importante en los atributos no físicos de la propiedad/es, como otros términos de arrendamiento, permisos de planificación, avisos legales, etc., si bien, como es habitual en estos casos, no han llevado a cabo una investigación detallada ni test en las propiedades, así como tampoco se les ha proporcionado ningún estudio medioambiental de las mismas. Sin embargo, informan sin responsabilidad que durante nuestra inspección no hubo nada que suscitara preocupación en cuanto a una posible contaminación. - En cuanto al análisis ESG nos informan de lo siguiente: o Si bien los valoradores deben reflejar los mercados, no los lideran y son conscientes de las características de sostenibilidad y las implicaciones que pueden tener en los valores de las propiedades a corto, medio y largo plazo. o Se han producido operaciones de venta de propiedades de la misma tipología en algunos lugares de Europa, las cuales han afectado negativamente a los precios de compra, penalizándolos por no obtener una calificación de certificación suficientemente buena. No obstante, el impacto real de momento no se ha visto en España en este tipo de operaciones de compraventa puede que no haya un efecto directo en los ingresos, pero sí en la rentabilidad. o Están a la espera de ver cómo el comité cambiará la metodología sobre cómo hacer estas calificaciones y si tendrá un impacto en el EPC (Certificados de Eficiencia Energética), lo cual es probable. Con una posible revisión de las metodologías, lo que solía ser una C puede acabar siendo un D. Todavía no estamos seguros de esto, ya que no se sabrá hasta que la directiva sea aprobada en Europa, lo cual se espera que pase a finales de año. o Si una propiedad no cumple en algún momento con los diferentes limites, podría influir en la liquidez del activo y, por lo tanto, los compradores potenciales lo tendrían en cuenta en la valoración, ya que las mejoras de eficiencia implican CAPEX, invertir dinero adicional para cumplir con la regulación. o En el largo plazo (2040), el activo puede tener un riesgo potencial de alineación con la nueva directiva, lo que podría requerir una inversión de CAPEX para reforzar su rendimiento energético. Para evaluarlo mejor, siempre debería llevarse a cabo un diagnóstico CRREM (basado en el consumo real de los últimos 12 meses) para ver dónde puede estar el posible riesgo de obsolescencia en un horizonte 2030-2050. o En el caso de locales comerciales individuales integrados en un edificio, entendemos que la capacidad de llevar a cabo una obra de CAPEX de inversión, en relación con el rendimiento energético, es más limitada para el conjunto del edificio. o Entendemos que, con el tiempo, a medida que se vaya definiendo la normativa de sostenibilidad, se ejecutará a medio plazo el CAPEX necesario para realizar mejoras en los activos, con el fin de cumplir con dicha normativa y evitar tener un activo varado (“stranded asset”). 99 de 180 b) Inmovilizado material (Nota 8) Inmuebles para uso propio Los inmuebles para uso propio, así como el mobiliario y equipos de oficina se reconocen por su coste de adquisición menos la amortización y pérdidas por deterioro acumuladas correspondientes. El más destacado corresponde a las oficinas administrativas situadas en la localidad de Barcelona. El coste histórico incluye los gastos directamente atribuibles a la adquisición de los inmuebles. Los costes por intereses directamente imputables a la adquisición, construcción o producción de activos que precisan un período de tiempo sustancial para estar preparados para su uso, se añaden al coste de dichos activos, hasta ese momento. Los ingresos obtenidos en la inversión temporal de préstamos específicos que aún no se han invertido en aquellos activos, se deducen de los costes por intereses aptos para la capitalización. Los demás costes por intereses se reconocen en la cuenta de resultados en el período en que se incurren. Los costes de ampliación, modernización o mejora que representan un aumento de la productividad, capacidad o eficiencia, o un alargamiento de la vida útil de los bienes, se capitalizan como mayor coste de los correspondientes bienes, cuando es posible que estas inversiones generen beneficios económicos adicionales a los que hubiera generado el activo de realizarse tales inversiones, mientras que los gastos de conservación y mantenimiento se cargan a la cuenta de resultados integral del ejercicio en que se incurren. Durante los ejercicios 2024 y 2023 no se han capitalizado gastos financieros en el epígrafe “Inmovilizado material”. Las sociedades del Grupo amortizan su inmovilizado material para uso propio y otro inmovilizado siguiendo el método lineal, distribuyendo el coste de los activos entre los años de vida útil estimada. El detalle de las vidas útiles para los inmuebles de uso propio, desde que se adquirieron o finalizó su construcción, es el siguiente: Años de vida Categoría útil estimada Edificios para uso propio 57 años Mobiliario de oficina 10 años Equipos de oficina 6,7 años Equipos proceso información 4 - 8 años Respecto al inmovilizado material, no se han producido cambios en la estimación de la vida útil ni en los valores residuales. Los métodos de depreciación aplicados en el ejercicio 2024 no han experimentado variación alguna respecto a los aplicados en el ejercicio anterior. Bienes en régimen de arrendamiento financiero. A 31 de diciembre de 2024 y 2023 el Grupo no disponía de bienes en régimen de arrendamiento financiero. El resto de los arrendamientos son considerados como arrendamientos operativos y se registran como gasto en base a su devengo anual. El Grupo tiene formalizadas pólizas de seguros para cubrir los posibles riesgos a que están sujetos los diversos elementos de su inmovilizado tangible, así como las posibles reclamaciones que se le puedan presentar por el ejercicio de su actividad, entendiendo que dichas pólizas cubren de manera suficiente los riesgos a los que están sometidos. En las fechas de cierre de los ejercicios 2024 y 2023 (31 de diciembre) el Grupo no tenía formalizados compromisos contractuales para la adquisición de inmovilizado material. 100 de 180 c) Activos intangibles (Nota 7) En el epígrafe “Activos intangibles, concesiones” se recoge la inversión en un edificio que se encuentra en explotación en régimen de concesión administrativa, valorada por el coste total incurrido en la ejecución de la construcción del edificio y sus instalaciones, estudios y proyectos, dirección y gastos de administración de obras, así como los intereses de la financiación destinada a financiar su construcción, hasta la puesta en funcionamiento del edificio. Únicamente se activan los costes de licitación incurridos que procedan de actividades técnicas directamente relacionados con el acuerdo concesional y de naturaleza incremental, es decir, los costes en los cuales se haya incurrido con ocasión del acuerdo y no los relacionados con funciones administrativas generales del Grupo, los que, en todo caso, se registran en la cuenta de resultados del periodo en que se incurran. El Grupo, conforme al contrato concesional, no mantiene obligaciones de reposición a lo largo del período concesional. El Grupo amortiza el coste de la concesión a lo largo del periodo de duración de la misma. Periódicamente se realiza un test de deterioro y se determina el valor recuperable de esta concesión administrativa, como el mayor entre el valor en uso y su valor razonable menos los costes de venta. En el caso de que el valor recuperable sea menor que su valor neto contable en función del valor de coste se registra por el primero, modificando las bases de amortización. Respecto al epígrafe “Activo intangible, aplicaciones informáticas”, se reconocen inicialmente por su coste de adquisición o desarrollo propio y, posteriormente se valoran a su coste menos, según proceda, su correspondiente amortización acumulada y las pérdidas por deterioro que hayan experimentado, todo ello siguiendo el tratamiento de referencia de las NIIF. El Grupo amortiza las aplicaciones informáticas en base a la vida estimada de las mismas. Dichos elementos incurren rápidamente en obsolescencia tecnológica y se amortizan linealmente, a razón de un 25% anual. Un activo intangible generado internamente únicamente se reconoce si se cumplen todas las condiciones indicadas a continuación: a) si se crea un activo que pueda identificarse (como software o nuevos procesos); b) si es probable que el activo creado genere beneficios económicos en el futuro; y c) si el coste del desarrollo del activo puede evaluarse de forma fiable. Los activos intangibles generados internamente se amortizan linealmente a lo largo de sus vidas útiles. Los activos intangibles pueden ser de “vida útil indefinida“- cuando, sobre la base de los análisis realizados de todos los factores relevantes, se concluye que no existe un límite previsible del período durante el cual se espera que generarán flujos de efectivo netos a favor de las entidades consolidadas - o de “vida útil definida “, en los restantes casos. En el caso del Grupo CEVASA no existen activos intangibles desarrollados internamente. d) Deterioro de valor de inmovilizados materiales, intangibles, existencias inmobiliarias y otros activos d.1) Criterios generales tenidos en cuenta para estimar los valores razonables y los posibles deterioros de valor de inmovilizados materiales e intangibles. En la fecha de cada cierre semestral, el Grupo revisa los importes en libros de sus activos materiales e intangibles (estos últimos son concesiones administrativas) para determinar si existen indicios de que dichos activos hayan sufrido pérdidas por deterioro de valor. Si existe cualquier indicio, el importe recuperable del activo se calcula con el objeto de 101 de 180 determinar el alcance de la pérdida por deterioro de valor (si la hubiera). En caso de que el activo no genere flujos de efectivo por sí mismo que sean independientes de otros activos, el Grupo calcula el importe recuperable de la unidad generadora de efectivo a la que pertenece el activo. El Grupo dota las oportunas provisiones por depreciación de activos inmobiliarios para uso propio cuando el valor recuperable es menor que el coste contabilizado. Si se estima que el importe recuperable de un activo es menor a su importe en libros, el importe en libros del activo se reduce a su importe recuperable. Inmediatamente se reconoce una pérdida por deterioro de valor como gasto. El importe recuperable es el mayor importe entre el valor razonable menos los costes de venta y el valor de uso o de explotación. El primero se determina en función de los valores informados por tasadores externos. El segundo se calcula internamente. d.1.1.-Deterioro de Inmovilizado material Los Administradores de la Sociedad Dominante evalúan periódicamente la existencia de deterioros en los activos inmobiliarios registrados en el epígrafe de “Inmovilizado material”. d.1.2.-Deterioro de concesiones administrativas y otros activos intangibles Se reconoce contablemente en la cuenta de resultados cualquier pérdida por deterioro que haya podido producirse en el valor registrado de estos activos, o, en su caso, de las recuperaciones de las pérdidas por deterioro registradas en ejercicios anteriores, aplicándose aquí los criterios establecidos para activos valorados por el menor entre su valor recuperable y el coste neto de amortizaciones. Los criterios para la determinación del valor razonable de estos activos son similares a los aplicados para las inversiones inmobiliarias. Las bases de cálculo del valor en uso, para el caso de las concesiones administrativas, con las siguientes: a) Sobre los flujos de efectivo proyectados para cada año hasta el fin del periodo concesional: o Se han considerado como entradas y salidas de caja las rentas y gastos corrientes previstos directamente imputables a la explotación del activo. o En los cash flows corrientes calculados se tiene en cuenta el pago por Impuesto sobre Sociedades de la empresa, sin contemplar la bonificación del régimen de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, por dos motivos: el primero por prudencia (esta bonificación existe desde hace algunos años y puede desaparecer), y el segundo, por el hecho de que actualmente está limitada al 40% y si se distribuyeran las reservas a la matriz o a los accionistas el tipo efectivo final abonado por el Grupo sería de aprox. el 25%. Paralelamente y en consonancia con lo anterior, las tasas de descuento son las rentabilidades que exigirían los financiadores, previas a su propio impuesto. b) En el caso de concesiones administrativas no existen flujos de efectivo al final del plazo de extinción. La tasa de descuento debe estimarse a partir del tipo implícito en las transacciones de mercado para activos similares, pero lo habitual es que no haya transacciones de concesiones administrativas de edificios de viviendas de protección oficial, y que, de haberlas, las regulaciones de las viviendas que se transfieran sean muy diferentes (localización, precios, tiempo que resta para finalizar el régimen, etc,). Ante esta falta de información, aplicaremos como alternativa el coste medio ponderado de financiación (WACC) de la propia empresa que detenta el activo. En el cálculo del WAAC se considera: - Respecto a la financiación externa el tipo de interés que se pacta en el préstamo que financia la concesión. Con el fin de dotar de cierta estabilidad a la tasa de descuento y, por ende, al valor en uso, en lugar de considerar los tipos variables a corto plazo que se aplican, con base al Euribor, se aplican los equivalentes de convertir los tipos variables a corto plazo en tipos fijos a largo plazo, mediante operaciones swap de intercambio de tipo variable contra tipo fijo. 102 de 180 - Respecto al capital o los fondos propios aplicados, los accionistas exigen, tanto por el capital aportado como por el retenido en forma de reservas, una rentabilidad superior a la que ofrece la Deuda Pública a un plazo similar al de la inmovilización del activo. De lo contrario indudablemente escogerán invertir en Deuda Pública, sin riesgo. Adicionalmente, los titulares de estos fondos tienen en cuenta las características y riesgos de las concesiones administrativas, que pueden resultar en diferentes escenarios de cash-flows con diferentes probabilidades de ocurrencia. En lugar de considerar diferentes escenarios de flujos, asignación de probabilidades, etc, se ajustan aquellos riesgos en el componente de la tasa de descuento imputable a los fondos propios aportados, añadiendo un diferencial del 6% sobre la TIR de la Deuda Pública española a largo plazo, que se desglosa en los siguientes diferenciales: i. Diferencial tipo de la vivienda libre s/ activo sin riesgo = 3% ii. Diferencial adicional por riesgo legal = 1 % iii. Diferencial por ausencia de revalorización = 1% iv. Diferencial por menor liquidez = 1% Los valores actuales de inversiones que generan caja a lo largo de plazos tan dilatados como los contemplados en la VPO en alquiler son muy sensibles a la variación de los tipos de descuento. Los que invierten en este tipo de proyectos no se replantean mantenerse o salir de estas inversiones por cambios puntuales en los tipos de interés ni en los entornos legales o políticos y basan sus decisiones e influyen en sus expectativas cambios duraderos en sus referencias de rentabilidad. Por ello, salvo circunstancias excepcionales, no sólo mantienen los diferenciales que exigen sobre la tasa libre de riesgo, sino que también atenúan las variaciones puntuales de esta última. Por esa razón, la tasa libre de riesgo utilizada por Grupo CEVASA en cada estimación del valor en uso no es la rentabilidad de la Deuda Pública a largo plazo en dicha fecha, sino la media de los últimos cinco años, con una oscilación mucho menor. Los principales supuestos y premisas consideradas por Savills Aguirre Newman para valorar las existencias inmobiliarias, son las siguientes: d.2) Criterios aplicables a las existencias inmobiliarias Como el resto de activos inmobiliarios del Grupo, también los inmuebles asociados a las actividades de desarrollo (promoción inmobiliaria) son tasados semestralmente y al cierre de cada ejercicio por un experto independiente. Si como resultado de las mismas), se aprecia que alguno de estos inmuebles ha sufrido algún deterioro de valor respecto al valor de coste, éste se reflejaría directamente en la cuenta de resultados. Si de posteriores valoraciones se aprecia que tal deterioro ha desparecido se anularía el mismo hasta el total registrado previamente como máximo. El deterioro de las existencias inmobiliarias aparece detallado en la Nota 21.8) de la presente memoria consolidada. Las metodologías utilizadas para la determinación del valor razonable de las existencias (terrenos y solares, promociones en curso y edificios acabados para la venta) han sido principalmente las siguientes: a) Desarrollo: Este método indirecto es especialmente idóneo para propiedades que van a requerir un desarrollo inmobiliario que se extiende en el tiempo por un período superior a un año. En este método se anticipa el probable nivel de ingresos derivados de la venta de las propiedades, supuestas construidas, de acuerdo con los parámetros fijados por la ordenanza urbanística. Dicha progresión de las ventas se determina en función del volumen edificable permitido, y del grado de absorción del mercado, que finalmente determina el horizonte temporal de la inversión. A continuación, se establece el programa de construcción que permita sostener las ventas previstas, y cubrir la demanda del mercado. Como gastos inherentes al desarrollo y venta de las citadas propiedades tenemos los gastos de venta y comercialización, y los costes de proyecto, licencia, construcción y legalización de los edificios a construir, etc. La diferencia obtenida al restar de los ingresos los costes y gastos, representa el beneficio que se espera obtener a través de las ventas, y el ingreso atribuible a la propiedad o la recuperación del desembolso efectuado en la compra de la propiedad valorada a través de las ventas. El beneficio que el inversor o promotor desea obtener es a su vez el riesgo de la inversión, pues está sujeto a una serie de variables en las que no es posible determinar con exactitud el grado de incertidumbre de estas. 103 de 180 Deduciendo, por tanto, el beneficio esperado por el inversor de la diferencia entre ingresos y costes y gastos, obtenemos por diferencia la recuperación de la propiedad o el valor atribuible a la misma. c) Mercado: De acuerdo con este método, se compara la propiedad objeto de estudio con otras de similares características, recientemente vendidas o que se están ofertando en el mercado, haciendo un análisis comparativo de las mismas, realizando los correspondientes ajustes debido a factores que pueden producir diferencias, tales como situación, superficie, dimensiones, forma, topografía, accesos, calificación urbanística, tipo de construcción, antigüedad, conservación, distribución, funcionalidad, diseño, etc. Este método es especialmente válido para existencias industriales finalizadas y en comercialización. Respecto a las unidades pendientes de venta de promociones acabadas, su valor razonable se estima mediante el método de comparación, estimando el precio de venta de dichas unidades, con base a estudios de mercado. Respecto a lo que a promociones en curso y construcción se refiere, se conocen las promociones en curso, los costes contratados, los costes soportados hasta el momento de la valoración y se estiman los pendientes hasta el momento de su finalización (construcción, de arquitectura, gastos de comercialización y posibles contingencias). También se conocen las ventas realizadas en contrato privado, las unidades pendientes de venta, los precios de comercialización y los precios de mercado de comparables. Considerando las superficies sobre y bajo rasante y ponderando las bajo rasante en un 50%, los precios de venta futuros estimados por los Tasadores para estas promociones están en una media de 4.503 €/m2 construido para promociones en primera línea de costa y 2.460 €/m2 para promociones en zonas no privilegiadas, ambas del entorno metropolitano de Barcelona. Con todo ello se estiman los flujos de caja futuros, y, para determinar el valor razonable de la promoción en curso en la fecha de cierre del ejercicio se descuentan aquellos flujos de caja a una tasa de descuento adecuada, que se informan en el cuadro siguiente (se aplica el método de Descuento de Flujo de Caja). En lo que a terrenos y solares se refiere, se supone que sobre éstos se desarrollarán promociones para su venta con base a los parámetros fijados por la normativa urbanística y pare ello se utilizan varias hipótesis. Aunque en el informe de tasación externa no se mencionan hipótesis “clave”, en nuestra opinión las más relevantes son: número de años de desarrollo hasta la finalización de las promociones que se suponen, costes hasta su finalización, ventas, importes de las ventas y su progresión. Todas esas variables se estiman en función del conocimiento de los Tasadores y, en el caso de los precios de venta del producto final, éstos se apoyan en estudios de mercado que permiten disponer de comparables (método de comparación). Todo ello da lugar a estimaciones de flujos de caja futuros hasta el fin de la venta de las promociones proyectadas. Los precios medios de venta futuros estimados por los Tasadores varían en función de los usos permitidos en aquellos terrenos y solares y su situación en Catalunya, siendo sus medias de 2.453 €/m2 en residencial libre plurifamiliar, 2.221 €/m2 en residencial VPO, 890 €/m2 en locales comerciales y 12.000 € por plaza de aparcamiento. Una vez estimados dichos flujos de caja, con el fin de determinar el valor razonable en la fecha de cierre del ejercicio de los suelos sobre los que se suponen aquellas promociones, se descuentan aquellos flujos de caja en una tasa de descuento adecuada en función de la situación y años de desarrollo previstos para completar la edificación y venta, que se informan en el siguiente cuadro (se aplica el método de Descuento de Flujo de Caja). d.3) – Información sobre el deterioro de otros activos Adicionalmente a los activos integrantes de las Unidades Generadoras de Efectivo, entre los activos del Grupo se encuentran los activos comunes de la Sociedad (oficinas administrativas), no imputables de forma directa a ninguna UGE, y activos circulantes no integrantes de tales UGEs. Entre ellos se encuentran valores mobiliarios, créditos y saldos deudores a favor del Grupo, depósitos bancarios, etc. Algunos de estos activos han sufrido cierto deterioro, que se ha registrado, en la cuenta de resultados del Grupo. Los deterioros más relevantes de estos otros activos durante los años 2024 y 2023 han sido los siguientes: 104 de 180 - Cartera de valores: Con relación a estos activos, valorados de acuerdo a las NIIF,s, sus plusvalías o minusvalías se detallan convenientemente en la Nota 14 de esta Memoria consolidada. - Clientes y deudores: Cuando algunos clientes o deudores del Grupo incurren en alguna de las siguientes situaciones: a) Son reclamados judicialmente. b) Son declarados en concurso de acreedores o situaciones análogas. c) Mantiene deudas con las sociedades del Grupo de antigüedad superior a 6 meses. d) Se tiene dudas razonables sobre la voluntad o capacidad de pago de los mismos. Entonces se considera probable que la totalidad de la deuda que estos mantienen con las sociedades del Grupo es de dudoso cobro y por tanto se dota una provisión por deterioro por el 100% de la misma, contra la cuenta de resultados. En ciertas ocasiones y sin haber dotado previamente provisión alguna por deterioro, aún sin incurrir los deudores y clientes en las anteriores situaciones, se decide que ciertos saldos son totalmente irrecuperables por múltiples razones o que intentar su recuperación sería más costoso que tales saldos. Estos saldos se eliminan del activo directamente con cargo a la cuenta de resultados consolidada del ejercicio. e) Instrumentos financieros (sin incluir instrumentos financieros derivados) Un instrumento financiero es un contrato que da lugar a un activo financiero de una entidad y, simultáneamente, a un pasivo financiero o a un instrumento de patrimonio neto de otra entidad. Los instrumentos financieros se reconocen inicialmente cuando la entidad del grupo es una parte obligada del contrato o negocio jurídico, conforme a las disposiciones del mismo. Los instrumentos financieros se clasifican según las categorías siguientes: Activos financieros (Notas 10,12 y 14): - Activos financieros a valor razonable con cambios en otro resultado global, que comprenden: • Títulos de patrimonio neto que no se mantienen para negociar, y para los que el Grupo ha hecho una elección irrevocable en el momento de reconocimiento inicial de reconocer en esta categoría. Son inversiones estratégicas y el grupo considera que esta clasificación es más relevante. En el momento de enajenación de estas inversiones de patrimonio neto, cualquier saldo relacionado dentro de la reserva de valor razonable con cambios en otro resultado global se reclasifica a reservas. • Fondos de inversión en garantía de algunos préstamos hipotecarios reflejados en el pasivo. • Títulos de deuda donde los flujos de efectivo contractuales son solamente principal e intereses y el objetivo del modelo de negocio del grupo se consigue tanto a través del cobro de flujos de efectivo contractuales como de la venta de activos financieros. En el momento de venta de estas inversiones en deuda, cualquier saldo relacionado dentro de la reserva de valor razonable con cambios en otro resultado global se reclasifica a resultados. - Activos financieros a valor razonable con cambios en resultados, que comprenden : • Inversiones en deuda que no califican para valoración a coste amortizado o a valor razonable con cambios en otro resultado global. 105 de 180 • Inversiones en patrimonio neto y fondos de inversión que se mantienen para negociar, e inversiones en patrimonio neto para las que la entidad no ha optado por reconocer las ganancias y pérdidas en el valor razonable a través del otro resultado global. - Otros activos financieros no corrientes: 1) Depósitos bancarios a largo plazo en entidades financieras. 2) Los depósitos y fianzas no corrientes que corresponden, básicamente, a los depósitos efectuados, de acuerdo con la legislación vigente, en organismos oficiales por las fianzas cobradas a los arrendatarios de inmuebles. - Clientes y otros deudores: los saldos de deudores son registrados por su valor recuperable, es decir, minorados, en su caso, por las correcciones que permiten cubrir los saldos, en los cuales concurran circunstancias que permitan, razonablemente, su calificación como de dudoso cobro. El saldo considerado de dudoso cobro es el importe total acreditado a clientes de los que se estima poco probable su cobro por darse determinadas circunstancias. En estos casos, se dota la correspondiente pérdida contra la cuenta de resultados. Si posteriormente se producen determinados hechos que hacen que se estime mucho más probable el cobro de esos créditos (o si se cobran esas deudas), entonces se reajusta al alza el valor recuperable de los mismos, con abono a la cuenta de resultados. Mensualmente se evalúan los posibles deterioros de valor de esos saldos, ajustándose los mismos a los importes que se estime probable recuperar (valor razonable) o cobrar, ajustándose las cuentas compensadoras “provisión por insolvencias” contra la cuenta de resultados. Los Administradores de la Sociedad dominante consideran que el importe en libros de las cuentas de deudores comerciales y otras cuentas a cobrar se aproxima a su valor recuperable. - Personal: Los importes acreditados de personal empleado a las sociedades del Grupo se valoran por el valor nominal del importe entregado. Tras solicitud solo se conceden anticipos hasta el máximo a que da derecho al empleado la normativa laboral. Pasivos financieros (Notas 16, 17 y 19) Los pasivos financieros se valoran inicialmente por su valor razonable y posteriormente por su coste amortizado, todo ello teniendo en cuenta los acuerdos contractuales y el fondo económico. Los intereses devengados se contabilizan en la cuenta de resultados de acuerdo con el tipo de interés efectivo. Las subsidiaciones futuras en las cuotas de los préstamos subvencionados, asociados a las inversiones inmobiliarias valoradas siguiendo el criterio de valor razonable, se valoran también por su valor razonable, y sus variaciones de valor se imputan, paralelamente a las de los inmuebles que financian, a la cuenta de resultados del ejercicio. Los pasivos financieros se dan de baja cuando se extinguen las obligaciones que los han generado. f) Existencias Las existencias de terrenos y solares, promociones en curso y terminadas, son valoradas inicialmente al precio de adquisición o coste de ejecución más los costes directos asociados a la transmisión e impuestos que graven las operaciones. Posteriormente se valoran por el menor coste de entre el valor razonable y el coste de la adquisición o el coste de ejecución, según corresponda. El coste de ejecución recoge los gastos directos necesarios hasta la terminación de promociones, así como de los gastos financieros incurridos en la financiación de las obras mientras las mismas se encuentran en curso de 106 de 180 construcción, siempre y cuando dicho proceso tenga una duración superior a un año. El Grupo CEVASA no imputa ni activa costes indirectos en proyectos en curso de suelo ni en promociones inmobiliarias en construcción. Las entregas a cuenta, fruto de la suscripción de contratos de compromiso de compra, se registran como anticipos de existencias y asumen el cumplimiento de las expectativas sobre las condiciones que permitan el ejercicio de las mismas. El Grupo registra las oportunas pérdidas por deterioro del valor de existencias cuando el valor neto de realización (entendido como el valor razonable menos los costes de venta) es menor al valor neto contable. Los Administradores de la Sociedad Dominante consideran como valor razonable el determinado por terceros expertos independientes (Savills Aguirre Newman), en los informes de tasación que realizan semestralmente y cuyas premisas se han detallado en la Nota 4.d) “Deterioro de valor de activos materiales, intangibles y otros activos” y criterios aplicables a las existencias inmobiliarias (punto d.2). Respecto a las existencias no inmobiliarias, tales como los productos para reposición, en el caso de mantenimiento de inmuebles (aprovisionamientos), se encontraban valoradas al coste medio ponderado. También para este tipo de existencias se realizan tests de deterioro con base en inventarios periódicos. En caso de deterioro se registra el mismo en la cuenta de resultados. g) Efectivo y medios equivalentes El epígrafe “Efectivo y otros medios líquidos equivalentes” incluye tanto los importes existentes en las cajas del Grupo, como los saldos existentes a favor del Grupo en cuentas corrientes y de crédito, abiertas en diferentes entidades financieras. También se recogen los depósitos con un vencimiento menor o igual a tres meses. h) Instrumentos de patrimonio propio Un instrumento de patrimonio propio representa una participación residual en el Patrimonio Neto de la Sociedad Dominante, una vez deducidos todos sus pasivos del valor de sus activos. Los instrumentos de capital emitidos por la Sociedad Dominante se registran en el Patrimonio Neto por el importe recibido, netos de los gastos de emisión. Según las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), el valor de coste de la autocartera de la Sociedad Dominante debe presentarse en el balance consolidado reduciendo el Patrimonio Neto. Al cierre del ejercicio 2024 existían 94.916 acciones en autocartera con un coste total de 671 miles de euros (0,408 % del capital social). Al cierre del ejercicio 2023 existían 98.177 acciones en autocartera con un coste total de 698 miles de euros (0,422 % del capital social). i) Ingresos diferidos Los ingresos diferidos son una de aquellas partidas que de acuerdo con el marco conceptual de las NIIF’,s, no satisfacen las definiciones de activo o pasivo, pero que tampoco deben mostrarse en el Patrimonio Neto. Deben registrarse como Ingresos Diferidos las Subvenciones del Gobierno, que pueden clasificarse como subvenciones relacionadas con activos o subvenciones relacionadas con los ingresos. De acuerdo con el punto 3 de Definiciones de la NIC 20, las “subvenciones relacionadas con activos” son subvenciones cuya concesión implica que la entidad beneficiaria debe comprar, construir o adquirir cualquier forma de activos fijos, mientras que las “subvenciones relacionadas con los ingresos” son las subvenciones del gobierno distintas de aquellas que se relacionan con los activos. 107 de 180 En la promoción de edificios de VPO para arrendamiento (acaben siendo de propiedad plena o se tenga la titularidad de una concesión administrativa) se distinguen dos tipos de subvenciones: - Las subvenciones de capital que percibe el promotor (como compensación por la promoción del edificio y su menor valor económico en caso de venta, respecto a un edificio libre, sin restricción alguna respecto al uso, destino, etc.), son exigibles a la Administración una vez finalice la construcción del mismo y se obtenga la cédula de calificación definitiva. - Los subsidios en las cuotas de los préstamos cualificados son exigibles a lo largo de la vida del préstamo y mientras dure el mismo, que acostumbra a ser la duración de la calificación del edificio como VPO en alquiler. Cuando el edificio de viviendas de protección oficial se encuentra en construcción, es criterio de este Grupo no reconocer ingresos diferidos, dado que no existe una prudente seguridad de que tales subvenciones y subsidios se recibirán, puesto que es requisito previo para ello la finalización del edificio y su calificación definitiva como viviendas de protección oficial. Además, el promotor puede renunciar a dicha calificación en tanto no solicite la calificación definitiva, renunciando al régimen de Protección Oficial y a las ayudas públicas. También se ha de considerar aquí que mientras el edificio está en construcción el préstamo calificado tiene cierto carácter de provisionalidad, pues su mantenimiento depende de que finalmente se finalice el edificio y se acabe calificando definitivamente el mismo como VPO en arrendamiento. Con base a lo anterior y en aplicación del punto 7 de la NIC 20, ni las posibles subvenciones de capital, ni los posibles subsidios futuros de cuotas hipotecarias se registran en balance, aplicando la NIC 20 y la NIIF 9, hasta haber finalizado el edificio, devengando las primeras y teniendo ciertas seguridades de devengar en el futuro los segundos. Las subvenciones de capital que se reciben meses después de construir el edificio VPO deben calificarse inicialmente como “subvenciones relacionadas con activos”, puesto que el perceptor de las mismas o entidad beneficiaria (el promotor) las percibe después de cumplir con la obligación de construir el edificio VPO con destino al alquiler, con lo que se cumplen los postulados establecidos en el punto 3 mencionado para calificarlas como tales, y ello aunque el posterior titular del edificio tenga la obligación, salvo los supuestos legales considerados, de mantener el edificio en alquiler bajo el régimen de protección oficial el tiempo que dura dicho régimen, lo que, de no hacerse, pudiera ocasionarle sanciones y la devolución de las ayudas recibidas por el promotor. Respecto a la subsidiación de cuotas de préstamos cualificados obtenidos con la finalidad de promover edificios de viviendas de protección oficial en alquiler, una vez construido el edificio, el titular del préstamo, que es la entidad beneficiaria de la futura subsidiación de las cuotas hipotecarias (no necesariamente el promotor, también la sociedad patrimonial que ha adquirido el edificio y el préstamo) percibirá dichas subsidiaciones, no por la construcción del edificio (que puede haber no realizado) de no ser el promotor directo sino por alquilar sus viviendas con los límites establecidos en la legislación (rentas máximas, clientes/ arrendatarios limitados, etc.) y como compensación a dichas limitaciones durante el plazo de calificación. Por tanto, si bien contablemente deben calificarse también como “subvenciones relacionadas con los activos” puesto que incentivan la promoción de edificios VPO y sin ellas posiblemente no se promoverían, en el fondo se trata de subvenciones que pretenden compensar los ingresos reducidos por el alquiler de este tipo de viviendas. Las primeras se perciben tras la finalización del edificio. Las segundas se percibirán en el futuro (a lo largo del periodo de amortización del préstamo, generalmente en el caso de este Grupo, durante 25 años). En el segundo caso es cierto que el derecho y expectativas de percibir esos subsidios tiene un valor en el momento presente y ello se muestra por su valor razonable, y, de acuerdo con la NIIF 9, tal valor se muestra en el pasivo del balance minorando el coste amortizado de los préstamos cuyas cuotas se subsidian. La NIC 20 establece que las subvenciones no serán acreditadas directamente en el Patrimonio Neto, debiendo reconocerse: 1) Reconocimiento inicial: - Las subvenciones de capital percibidas tras la finalización de edificios de viviendas VPO para el alquiler, relacionadas con activos, de acuerdo con la NIC 20, deberán reconocerse inicialmente como Ingresos Diferidos. 108 de 180 - Respecto a las subvenciones que se recibirán por construir edificios VPO en alquiler, en paralelo a la amortización de los préstamos cualificados que los financian, que coincide con el plazo en que dichos edificios tienen limitadas sus rentas legalmente, su reconocimiento y medición inicial se realizan, también como Ingresos Diferidos, de acuerdo con la NIC 20 y NIIF 9. Las NIIF permiten, respecto a las primeras, registrarlas como Ingresos Diferidos o, alternativamente, minorando el valor de los activos con los que se relacionan. Respecto a las segundas (las relacionadas con préstamos subsidiados) no se permite dicho tratamiento alternativo. 2) Reconocimiento posterior: 2.1.) Ingresos Diferidos derivados de subvenciones de capital y valoración a valor razonable de las subsidiaciones futuras en cuotas de préstamos vinculados con inversiones inmobiliarias valoradas mediante el criterio de valor razonable. En términos económicos, las fuentes de ingresos de un edificio VPO financiado con préstamos subsidiados son, por un lado, sus rentas de alquiler, y por otro, los subsidios que se perciben del préstamo subsidiado, que no son sino complementos de las bajas rentas de alquiler limitadas por el régimen VPO. Estos subsidios se perciben a través de las liquidaciones de intereses y amortización de los préstamos, pero en el fondo podrían recibirse mediante cualquier otro mecanismo alternativo, habiendo escogido éste la Administración con el fin de trasladar a las entidades financieras el control de que en la explotación del edificio en alquiler se cumplen todos los requisitos del régimen. Sin embargo, en términos de valoración es práctica habitual valorar separadamente, por un lado, los inmuebles excluyendo las subsidiaciones provenientes del préstamo y, por otro dichas subsidiaciones. Adicionalmente, el hecho de registrar inicialmente las subvenciones de capital como ingresos diferidos en lugar de como menor coste de inversión de los edificios, aplicando una de las opciones de la NIIF, hace que, con el fin de evitar asimetrías contables, sea necesario, cuando se valoren por su valor razonable activos inmobiliarios y activos financieros (mostrados como menores pasivos, como en el caso de las subsidiaciones), comparar conjuntamente la suma de los valores razonables del edificio VPO y de su préstamo asociado considerando tales subsidiaciones, con la suma del valor de coste del edificio (neto de subvenciones de capital) y el valor nominal del capital pendiente de amortizar del préstamo. La diferencia entre unos y otros es la plusvalía que debe trasladarse a la cuenta de resultados, en aplicación conjunta de las NIC 40 (criterio de valor razonable) y la NIIF 9. Es por ello por lo que los ingresos diferidos inicialmente reconocidos de estas subvenciones y subsidios y mientras las inversiones inmobiliarias con las que se relacionan no se valoran por su valor razonable (desde su construcción y puesta en explotación y hasta la fecha de su primera tasación), deban ser registrados después en el patrimonio neto, en el mismo momento que se reconocen plusvalías o minusvalías contables por comparación entre los valores razonables y el valor de coste. A partir de ese momento, las variaciones de valor de los inmuebles y de los préstamos vinculados se reconocen en la cuenta de resultados dentro del epígrafe “Variaciones de valor de inversiones inmobiliarias y pasivos asociados”. 2.2.) Ingresos diferidos derivados de subvenciones de capital y valoración a valor razonable de subsidiaciones futuras de cuotas de préstamos vinculados con inmovilizado intangible (concesiones administrativas), valoradas mediante el criterio de valor de coste. Tanto unos como otros se imputan a la cuenta de resultados de manera paralela al reconocimiento de los costes que compensan: - Los ingresos diferidos, procedentes de subvenciones de capital se imputan a la cuenta de resultados al mismo ritmo que la amortización del coste de inversión de la concesión administrativa. - Los ingresos diferidos procedentes de subsidios de las cuotas de los préstamos subsidiados, valorados inicialmente por su valor razonable, se imputan a la cuenta de pérdidas y ganancias aplicando un criterio financiero al ritmo en que se perciben dichas subsidiaciones, durante el plazo del préstamo cualificado, que suele coincidir con el periodo en que las viviendas de protección oficial tienen sus rentas de alquiler limitadas legalmente. 109 de 180 j) Provisiones y pasivos contingentes Los Administradores de la Sociedad Dominante, en la formulación de las cuentas anuales consolidadas, diferencian entre: ▪ Provisiones: saldos acreedores que cubren obligaciones surgidas como consecuencia de sucesos pasados de los que pueden derivarse perjuicios patrimoniales para las sociedades del Grupo, concretos en cuanto a su naturaleza pero indeterminados en cuanto a su importe y/o momento de cancelación, y ▪ Pasivos contingentes: obligaciones posibles surgidas como consecuencia de sucesos pasados, cuya materialización está condicionada a que ocurra, o no, uno o más eventos futuros independientes de la voluntad de las sociedades consolidadas. Las cuentas anuales consolidadas recogen todas las provisiones significativas con respecto a las cuales se estima que la probabilidad de atender la obligación es mayor que de lo contrario. En las fechas 31 de diciembre de 2024 y 2023 no se reconocen pasivos contingentes, puesto que los Administradores estiman su inexistencia. Las provisiones, que se cuantifican teniendo en consideración la mejor información disponible sobre las consecuencias del suceso en el que traen su causa y que son reestimadas con ocasión de cada cierre contable, se utilizan para afrontar los riesgos específicos y probables para los cuales fueron originalmente reconocidas, procediéndose a su reversión, total o parcial, cuando dichos riesgos desaparecen o disminuyen. k) Prestaciones a los empleados Adicionalmente a las retribuciones fijas y variables con las que se remunera al personal contratado, que responde a sus contratos laborales, las retribuciones a los miembros de la Alta Dirección, al consejero-delegado y a los miembros del Consejo de Administración, responde a la Política de Remuneración en vigor, accesible en la web de la Sociedad (https://www.cevasa.com/accionistas-e-inversores/gobierno-corporativo/politica-retributiva/). También están accesibles en la web (https://www.cevasa.com/accionistas-e-inversores/gobierno-corporativo/informes- anuales-de-retribuciones/) los informes anuales de retribuciones de los miembros del Consejo de Administración, consejero-delegado y otros miembros de la Alta Dirección. Pagos basados en instrumentos de patrimonio propio: Una parte de los servicios prestados por el Consejero Delegado a la Sociedad Dominante se remunera mediante la entrega de acciones propias. La Sociedad Dominante reconoce el valor de las acciones a entregar devengadas durante el ejercicio como un gasto de personal, con contrapartida de Patrimonio Neto, valoradas a su valor razonable referido a la fecha del acuerdo de concesión. Una vez reconocidos, no se realizarán ajustes adicionales. Los pasivos reconocidos con respecto a los Planes de incentivos a Largo Plazo se valoran al valor actual de los flujos de efectivo futuros estimados que se espera que el Grupo genere en relación con los servicios prestados por los empleados hasta la fecha del cierre del ejercicio. Los potenciales pagos futuros basados en acciones a liquidar mediante instrumentos de patrimonio a empleados se contabilizan en el momento que es probable su existencia, en base a la estimación por el Grupo del número de instrumentos de patrimonio que llegará a consolidarse, por su valor razonable en la fecha de la concesión. El impacto de la revisión de las estimaciones previas, en su caso, se contabiliza en la cuenta de resultados de modo que el gasto acumulado refleje la estimación revisada, con el ajuste correspondiente en las reservas. l) Instrumentos financieros derivados El Grupo utiliza instrumentos financieros derivados para gestionar su exposición a las variaciones de tipo de interés de pasivos financieros. Todos los instrumentos financieros derivados designados de cobertura se han contabilizado a valor razonable, siendo éste el valor de mercado que, en el caso de los contratados, equivale al coste o beneficio de deshacer la posición liquidándola con la entidad financiera contraparte (importe que la misma nos informa), o en caso de 110 de 180 que ésta no accediese, al valor actual de los flujos de caja que el instrumento contratado tendría en el futuro de mantenerse las expectativas de tipos de interés futuros implícitos en los precios de mercado de instrumentos derivados similares al contratado. También al coste de contratar en el mercado un instrumento derivado paralelo al contratado y de efectos inversos, todo ello a la fecha de valoración, de forma que las consecuencias de variaciones futuras de los tipos de interés fuesen equivalentes pero inversas en la Sociedad contratante. La entidad financiera contraparte ha facilitado las valoraciones de mercado de los instrumentos financieros derivados en las fechas de cierre de los ejercicios 2024 y 2023. A efectos de reconocimiento contable de estos instrumentos de cobertura, las variaciones positivas o negativas de la valoración de las operaciones con tratamiento de contabilización de cobertura se imputan, netas de impuestos, directamente en el epígrafe “Ajustes en patrimonio por valoración de instrumentos financieros” del Patrimonio Neto hasta que la transacción comprometida o esperada ocurra, siendo en este momento imputados a la cuenta de resultados consolidada. Las posibles diferencias positivas o negativas de la valoración de la parte ineficiente se reconocen, en caso de existir, directamente en la cuenta de resultados consolidada. De acuerdo a la NIIF 13, el Grupo ha estimado la consideración del riesgo de crédito en la valoración de la cartera de derivados. La contabilización de coberturas deja de aplicarse cuando un instrumento de cobertura llega a vencimiento, es vendido o ejercido, o bien no cualifica contablemente para la cobertura. Todo beneficio o pérdida acumulada realizada sobre el instrumento de cobertura contabilizado en Patrimonio Neto se mantiene hasta que dicha transacción se realice. En ese momento, el beneficio o pérdida acumulada en Patrimonio Neto se transfiere a la cuenta de resultados consolidada del ejercicio. m) Corriente / no corriente La clasificación entre partidas corrientes y no corrientes se realizará de acuerdo con los siguientes criterios: a) El activo corriente comprenderá: - Los activos vinculados al ciclo normal de explotación que la empresa espera vender, consumir o realizar en el transcurso del mismo. Se entiende por ciclo normal de explotación, el periodo de tiempo que transcurre entre la adquisición de los activos que se incorporan al proceso productivo y la realización de los productos en forma de efectivo o equivalentes al efectivo. En el caso de activos inmobiliarios (suelos o promociones en construcción) el periodo mencionado puede ser de varios años. - Aquellos activos, diferentes de los citados en el párrafo anterior, cuyo vencimiento, enajenación o realización se espera que se produzca en el corto plazo, es decir, en el plazo máximo de un año, contado a partir de la fecha de cierre del ejercicio. - Los activos financieros clasificados como mantenidos para negociar, excepto los derivados financieros cuyo plazo de liquidación sea superior a un año. - El efectivo y otros activos líquidos equivalentes, cuya utilización no esté restringida, para ser intercambiados o usados para cancelar un pasivo al menos dentro del año siguiente a la fecha de cierre del ejercicio. Los demás elementos del activo se clasificarán como no corrientes. b) El pasivo corriente comprenderá: - Las obligaciones vinculadas al ciclo normal de explotación que la empresa espera liquidar en el transcurso del mismo. - Las obligaciones cuyo vencimiento o extinción se espera que se produzca en el corto plazo, es decir, en el plazo máximo de un año, contado a partir de la fecha de cierre del ejercicio. 111 de 180 - Los pasivos financieros clasificados como mantenidos para negociar, excepto los derivados financieros cuyo plazo de liquidación sea superior a un año. Los demás elementos del pasivo se clasificarán como no corrientes. n) Impuesto sobre Sociedades El gasto por impuesto sobre beneficios representa la suma del gasto corriente por impuesto sobre beneficios del ejercicio, y del gasto por impuesto diferido derivado de los activos y pasivos por impuestos diferidos generados en el ejercicio. El gasto por impuesto sobre beneficios del ejercicio se calcula aplicando los tipos impositivos vigentes en el momento de su devengo, sobre la base imponible del ejercicio, y después de aplicar las bonificaciones y deducciones que fiscalmente son admisibles. La base imponible difiere del resultado bruto presentado en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada porque excluye partidas de ingresos o gastos que no son gravables o deducibles o lo son en ejercicios futuros. Estos últimos dan lugar a activos o pasivos por impuestos diferidos. Los activos y pasivos por impuestos diferidos incluyen: 1) Aquellos que se relacionan con diferencias temporarias, y se identifican como aquellos importes que se prevén pagaderos o recuperables por las diferencias entre los importes en libros de los activos y pasivos y su valor fiscal. 2) Las bases imponibles negativas pendientes de compensación y los créditos por deducciones fiscales no aplicados fiscalmente. 3) Créditos fiscales por limitaciones temporales en la deducción fiscal de gastos financieros y amortizaciones. Dichos importes se registran aplicando a la diferencia temporaria o crédito que corresponda el tipo de gravamen al que se espera recuperarlos o liquidarlos. Los activos por impuestos diferidos solo se reconocen en el caso de que se considere probable que las entidades consolidadas van a tener en el futuro suficientes ganancias fiscales contra las que poder hacerlos efectivos. Con ocasión de cada cierre contable, se revisan los impuestos diferidos registrados (tanto activos como pasivos) con objeto de comprobar que se mantienen vigentes, efectuándose las oportunas correcciones a los mismos de acuerdo con los resultados de los análisis realizados. Activos y pasivos por impuestos diferidos derivados de la valoración con el criterio de valor razonable de las inversiones inmobiliarias y sus pasivos asociados: Los pasivos por impuestos diferidos derivados de estas valoraciones, que se muestran en los estados financieros, tienen dos orígenes: 1) Con motivo de los ajustes semestrales en los valores razonables se estiman los impuestos locales que correspondería pagar en el caso de realización de las inversiones inmobiliarias, concretamente el Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos (en adelante IIVTNU). Estas variaciones se abonan o cargan directamente en el epígrafe de la cuenta de resultados “variaciones de valor de inversiones inmobiliarias y préstamos asociados e IIVTNU” con contrapartida en la partida de pasivo “Impuestos Diferidos”. Para la estimación de dichos impuestos se ha considerado la vigente Ley de Haciendas Locales y cada una de las ordenanzas fiscales de los municipios donde se encuentran las inversiones inmobiliarias del grupo. 2) Las plusvalías o minusvalías fiscales y potenciales, netas de IIVTNU, puestas de manifiesto por las diferencias entre el valor razonable de las inversiones inmobiliarias (y los derechos de cobro de subsidiaciones futuras encuitas de préstamos asociados) y sus valores fiscales, dan lugar a potenciales impuestos diferidos en concepto de Impuesto sobre Sociedades (en adelante IS), o impuestos que por este concepto deberían abonarse en caso de realización de dichos activos por su valor razonable. 112 de 180 A estos efectos y con el fin de determinar la carga fiscal por IS por esas plusvalías o minusvalías, se considera el criterio de empresa en funcionamiento, por ser nada razonable suponer que el Grupo va a vender toda su cartera inmobiliaria en el ejercicio 2024. El supuesto realizado es de la venta paulatina de todas las inversiones inmobiliarias en los próximos 20 años, de forma lineal, bajo el supuesto de rotación de esos activos. Con el supuesto realizado, las tasas impositivas consideradas en el cálculo de los impuestos sobre sociedades potenciales (23,10%) son menores que las que se aplicarían bajo el supuesto de empresa en liquidación (25%), porque la legislación tributaria actual (y estimada también como futura) contempla mecanismos que reducen las tasas impositivas efectivas. A estos efectos, únicamente se ha considerado el supuesto de reducción de las bases imponibles por reserva de capitalización, y ningún otro. La Sociedad Dominante, Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. es la cabecera de un Grupo de sociedades acogido al Régimen de Consolidación fiscal, con el grupo fiscal nº 655/09 formado por las siguientes sociedades: CEVASA, Patrimonio en Alquiler, S.L.U., CEVASA, Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U., CEVASA, Proyectos Inmobiliarios, S.L.U., SBD Lloguer Social, S.A. y Projectes i Construcció Social a Sabadell, S.L.U. Las sociedades del grupo CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U. y SBD Lloguer Social, S.A., están acogidas al régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, régimen compatible con el de consolidación fiscal. o) Combinación de negocios En la fecha de adquisición los activos identificables adquiridos y los pasivos asumidos se registran por su valor razonable, siempre y cuando dicho valor razonable haya podido ser medido con suficiente fiabilidad, con las siguientes excepciones: - Activos no corrientes que se clasifican como mantenidos para la venta: se reconocen por su valor razonable menos los costes de venta. - Activos y pasivos por impuesto diferido: se valoran por la cantidad que se espere recuperar o pagar, según los tipos de gravamen que vayan a ser objeto de aplicación en los ejercicios en los que se espera realizar los activos o pagar los pasivos, a partir de la normativa en vigor o la aprobada pero pendiente de publicación, en la fecha de adquisición. Los activos y pasivos por impuesto diferido no son descontados. - Activos y pasivos asociados a planes de pensiones de prestación definida: se contabilizan en la fecha de adquisición, por el valor actual de las retribuciones comprometidas menos el valor razonable de los activos afectos a los compromisos con los que se liquidarán las obligaciones. - Inmovilizados intangibles cuya valoración no puede ser efectuada por referencia a un mercado activo y que implicarían la contabilización de un ingreso en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada: se han deducido de la diferencia negativa calculada. - Activos recibidos como indemnización frente a contingencias e incertidumbres: se registran y valoran de forma consistente con el elemento que genera la contingencia o incertidumbre. - Derechos readquiridos reconocidos como inmovilizado intangible: se valoran y amortizan sobre la base del período contractual que resta hasta su finalización. - Obligaciones calificadas como contingencias: se reconocen como un pasivo por el valor razonable de asumir tales obligaciones, siempre y cuando dicho pasivo sea una obligación presente que surja de sucesos pasados y su valor razonable pueda ser medido con suficiente fiabilidad, aunque no sea probable que para liquidar la obligación vaya a producida una salida de recursos económicos. El exceso, en la fecha de adquisición, del coste de la combinación de negocios sobre el correspondiente valor de los activos identificables adquiridos menos el de los pasivos asumidos se reconoce como un fondo de comercio, si fuese el caso. 113 de 180 Si el importe de los activos identificables adquiridos menos los pasivos asumidos han sido superior al coste de la combinación de negocios; este exceso, en caso de ser significativo, se contabilizaría en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada como un ingreso. Antes de reconocer el citado ingreso se ha evaluado nuevamente si se han identificado y valorado tanto los activos identificables adquiridos y pasivos asumidos como el coste de la combinación de negocios, no siendo significativo el impacto. p) Ingresos y gastos Los ingresos y gastos se imputan en función del criterio de devengo, es decir cuando se produce la corriente real de bienes y servicios que representan y con independencia del momento en que se produce la corriente monetaria o financiera derivada de ellos. Siguiendo los principios recogidos en el marco conceptual de las NIIF, el Grupo registra paralelamente los ingresos que se devengan y todos los gastos asociados. Las ventas de bienes se reconocen cuando se han transferido al comprador sustancialmente todos los riesgos y ventajas que aporta la titularidad de los mismos. Los intereses recibidos de activos financieros se reconocen utilizando el método del tipo de interés efectivo y los dividendos, cuando se declara el derecho del accionista a recibirlos. En cualquier caso, los intereses y dividendos de activos financieros devengados con posterioridad al momento de la adquisición se reconocen como ingresos en la cuenta de resultados. Arrendamientos Los arrendamientos se clasifican como arrendamientos financieros siempre que de las condiciones de los mismos se deduzca que se transfieren al arrendatario sustancialmente los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo objeto del contrato. Los demás arrendamientos se clasifican como arrendamientos operativos. Al 31 de diciembre de 2024 y 2023, la totalidad de los arrendamientos del Grupo tienen el tratamiento de arrendamientos operativos. Los ingresos y gastos derivados de los acuerdos de arrendamiento operativo se imputan en el estado de resultados integral consolidado en el ejercicio en que se devengan. Actividad de promoción y suelo ▪ Reconocimiento de las ventas de promociones y suelo. Siguiendo las NIIF, el Grupo reconoce los ingresos por ventas de promociones y suelo cuando se transfiere el control de los mismos y todos los beneficios y riesgos de la propiedad, que suele coincidir con el momento de la escrituración. En cualquier otro caso se mantiene el coste incurrido en la construcción de la promoción en el epígrafe de “Existencias”, registrándose el importe recibido a cuenta del precio total de la venta en el epígrafe “Anticipos y depósitos de clientes” en el balance de situación consolidado. q) Costes por intereses Los costes por intereses directamente imputables a la adquisición, construcción o producción de inversiones inmobiliarias o promociones inmobiliarias, que son activos que necesariamente precisan un periodo de tiempo sustancial para estar preparados para su uso o venta previstos, se añaden al coste de dichos activos, hasta el momento en que los activos estén sustancialmente preparados para su uso o venta. 114 de 180 r) Estado de resultados global o de ingresos y gastos reconocidos en el Patrimonio Neto consolidado El Grupo CEVASA ha optado por presentar el resultado integral utilizando dos estados, siendo el primero de ellos la cuenta de Pérdidas y Ganancias del ejercicio o Estado de Resultados, y el segundo el Estado de Ingresos y Gastos Reconocidos. El resultado global o integral total comprende todos los componentes del “resultado”, mostrados en el Estado o Cuenta de Resultados y los componentes de “Otro resultado global o integral” (ORI) se muestran en el apartado B) del “Estado de Ingresos y Gastos Reconocidos”, clasificados por naturaleza. Todas las partidas que aquí se muestran se reclasifican en otros ejercicios a resultados si se cumplen determinados requisitos. s) Estado de flujos de efectivo consolidado (método directo) En el estado de flujos de efectivo consolidado, se utilizan las siguientes expresiones en los siguientes sentidos: ▪ Flujos de efectivo: entradas y salidas de dinero en efectivo y de activos financieros equivalentes, entendiendo por éstos las inversiones corrientes de gran liquidez y bajo riesgo de alteraciones en su valor. ▪ Actividades de explotación: actividades típicas de la explotación, así como otras actividades que no pueden ser calificadas como de inversión o de financiación. En este sentido, todos los cobros y pagos derivados de la actividad de promoción inmobiliaria y de suelo se consideran dentro de este apartado, incluyendo la adquisición y venta de inmuebles clasificados como existencias. ▪ Actividades de inversión: las de adquisición, enajenación o disposición por otros medios de activos no corrientes y otras inversiones no incluidas en el efectivo y medios equivalentes. ▪ Actividades de financiación: actividades que producen cambios en el tamaño y composición del patrimonio neto y de los pasivos que no forman parte de las actividades de explotación. El Grupo CEVASA ha elaborado el estado de flujos de efectivo con base en los movimientos reales de su tesorería clasificados de acuerdo a una categorización de conceptos asociados cada uno de ellos a los tres tipos de actividades que integran dicho estado (método directo). La mayor parte de los importes informados como "Cobros por otras actividades de financiación” son subsidiaciones de cuotas hipotecarias de préstamos cualificados que financian promociones VPO en alquiler, que compensan los alquileres limitados de esas promociones. Como en pasados ejercicios, se han presentado en el cuadro dentro de los denominados “Flujos de actividades de financiación” al estar asociados a los préstamos, pero, como complementos de rentas, también pueden clasificarse como "Flujo de las actividades de explotación", dentro de la partida "Cobros de clientes y otros cobros de explotación". Hay que mencionar que los ingresos correspondientes a esos cobros se clasifican en la cuenta de Pérdidas y Ganancias como “Otros ingresos y resultados”, dentro del resultado de explotación y de los negocios corrientes. t) Costes repercutidos a arrendatarios De acuerdo con las NIIF, el Grupo no considera como ingresos (sino como menores gastos), los costes repercutidos a los arrendatarios de sus inversiones inmobiliarias. La facturación por estos conceptos en los ejercicios 2024 y 2023 ha ascendido a 3.048 y 3.002 miles de euros, respectivamente. Estos ingresos se presentan separadamente minorando los gastos de explotación. 115 de 180 w) Transacciones con partes vinculadas El Grupo realiza todas sus operaciones con partes vinculadas a valores de mercado. Adicionalmente, los precios de transferencia se encuentran adecuadamente soportados, por lo que los Administradores de la Sociedad Dominante consideran que no existen riesgos significativos por estos conceptos de los que puedan derivarse pasivos en el futuro. A) Transacciones entre sociedades incluidas en el perímetro de consolidación El origen de las transacciones entre las empresas del Grupo ha sido: A.1) Operaciones con filiales que han sido eliminadas en el proceso de elaboración de los Estados Financieros: 1) Prestación de servicios: CEVASA, en su función de sociedad holding, centraliza la administración a nivel de Grupo mediante la prestación a sus filiales de determinados servicios, que son: - Servicios de apoyo a la dirección y gestión de negocios. - Asistencia financiera y legal. - Servicios de gestión administrativa y contable. - Control de cumplimiento de los estándares de calidad. - Servicios de gestión del personal. - Servicios de asesoría legal. - Servicios informáticos. 2) Gestión patrimonial y administrativa: CEVASA presta a su filial SBD Lloguer Social, S.A. determinados servicios de gestión patrimonial y administrativa de sus activos y pasivos, relacionados con su parque de viviendas en alquiler. 3) Prestación de garantías: CEVASA y sus filiales se prestan entre ellas garantías de cobertura de riesgo en relación a la realización de determinadas operaciones financieras. 4) Servicios de mantenimiento: La filial de CEVASA, Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L.U. presta servicios de mantenimiento de inmuebles e instalaciones a las sociedades del Grupo. 5) Cuenta corriente de préstamo y préstamos intragrupo: Las sociedades del Grupo CEVASA y CEVASA (como sociedad matriz) realizan préstamos entre ellas con el fin de optimizar el rendimiento financiero en activos y pasivos. Asimismo, CEVASA y sus asociadas participadas directamente mantienen líneas de financiación entre ellas. 6) Servicios de arrendamiento operativo: Cevasa, Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U., ha arrendando durante los ejercicios 2024 y 2023 dos plantas de oficinas de su propiedad a las siguientes empresas del Grupo: - Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L.U. - Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. - Cevasa Proyectos Inmobiliarios, S.L.U. 7) Dividendos: Las filiales de CEVASA reparten dividendos a la matriz. El principio regulador de todas estas operaciones es su realización a precio o valor de mercado. Tanto los saldos como los resultados consecuencia de las transacciones entre la sociedad matriz el grupo y las sociedades filiales de ésta y las realizadas entre estas últimas, han sido eliminados en el proceso de consolidación de los estados financieros consolidados. A.2) Operaciones con sociedades asociadas: CEVASA tiene otorgado un préstamo a NiCRent Residencial, S.L. con vencimiento 31 de diciembre de 2024 (renovable anualmente) por un importe nominal de 1.739 miles de euros al cierre del ejercicio 2024 y 1.652 miles de euros al cierre del ejercicio 2023. Los intereses devengados a favor de CEVASA del anterior préstamo en el ejercicio 2024 ascendieron a 76 miles de euros (69 miles de euros en el ejercicio 2023). El saldo de este préstamo no se elimina en el proceso de consolidación. 116 de 180 NICRent Residencial, S.L. (“NICRent”) es una entidad participada por Cevasa en un 50%, como se informa en la Nota 10 de la memoria consolidada. NICRent participa en Habitatge Metropolis Barcelona, S.A. (“HMB”) con un 50%, y. como socio privado de esa entidad, debe cumplir con los compromisos asumidos frente a HMB y que resultan del Pliego de condiciones en el que resultaron adjudicatarios sus dos socios (Cevasa y Neinor). En garantía de los mismos ha entregado y depositado a HMB un total de 3.114 miles de euros. Con el fin de materializar dicho depósito y de financiar sus operaciones, adicionalmente al capital aportado a NICRent por sus dos socios, éstos financian a la sociedad mediante préstamos a corto plazo, en proporción a su participación en el capital social. Esta es la finalidad del préstamo concedido a NICRent por Cevasa. B) Retribuciones a los Órganos de Administración Los miembros del órgano de administración de CEVASA, perciben retribuciones fijas, dietas y atenciones estatutarias. También se provisionan a su favor premios por permanencia, a percibir tras desarrollar su labor durante un plazo mayor de diez años y cesar en sus cargos. El Consejero Delegado de CEVASA, percibe una remuneración por sus roles ejecutivos y no percibe dietas por su pertenencia al Consejo de Administración ni genera derecho al premio de permanencia. En los ejercicios 2024 y 2023 el Consejero Delegado de CEVASA, ha devengado una retribución consistente en una asignación fija y otra variable en función del cumplimiento de objetivos, que se abona, en parte en metálico y en parte en acciones de la Sociedad. El importe de estas retribuciones puede verse en la Nota 22 de esta memoria. C) Operaciones con Administradores y Directivos y personas, físicas o jurídicas, vinculadas a ellos Durante el ejercicio 2024 y 2023 se han realizado las siguientes operaciones con partes, físicas o jurídicas, vinculadas con Administradores y Directivos. - En el 2024, un familiar con segundo grado de consanguinidad al directivo de la Sociedad dominante Don Arnau Grabulosa Areny, prestó servicios de arquitectura a la sociedad CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U., por un importe total de 14 mil euros (5 mil euros en 2023, en ese ejercicio también se realizaron servicios de la misma tipología a la sociedad CEVASA Proyectos Inmobiliarios, S.L.U.). Asimismo, otro familiar con el mismo grado de consanguinidad, del anterior directivo, durante el ejercicio 2024 arrendó una vivienda propiedad de CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U., el importe de la anterior operación ascendió a 4 miles de euros. - Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U. presta servicios de alquiler de oficinas de su propiedad a una empresa vinculada a la Sra. María Vaqué Boix (accionista de Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y miembro de su Consejo de Administración). El importe facturado por este concepto en el ejercicio 2024 ha sido de 3 mil euros, (12 miles de euros en el 2023). El precio regulador de todos estos servicios es a precio o valor de mercado. D) Operaciones con accionistas significativos y personas, físicas o jurídicas, vinculadas a los mismos En el ejercicio 2024 y 2023, las operaciones realizadas fueron las siguientes: 1. Con Montania Creative, S.L., sociedad vinculada al accionista Don Albert Víctor Vaqué: dicha sociedad prestó servicios de asesoramiento publicitario y de marketing, por un importe total facturado de 83 mil euros a CEVASA (159 mil euros a todo el Grupo). Esta facturación en 2023 ascendió a 68 mil euros a CEVASA y 98 mil euros a todo el Grupo. Asimismo, Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, S.L., alquila una oficina a Montania Creative, S.L., sociedad vinculada al accionista D. Albert Víctor Vaqué. El importe facturado por este concepto en el ejercicio 2024 fue de 6 mil euros, (mismo importe en el año anterior). 117 de 180 2. Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U. alquila dos oficinas a los accionistas Eulalia Vaqué Boix y María Boix Gacia por un importe total de 10 mil euros (6 miles de euros en el 2023). 3. Durante los ejercicios 2024 y 2023 el Grupo CEVASA realizó las siguientes operaciones con su accionista significativo, Banco Santander, S.A.: - CEVASA (matriz) 1) En el ejercicio 2024, Banco Santander, S.A. concedió una línea de crédito de 6.000 miles de euros a CEVASA, no dispuesta a 31 de diciembre de 2024 (en el 2023 dicha entidad bancaria también concedió una línea de crédito por 6.000 miles de euros y se encontraba dispuesta a 31 de diciembre de 2023 en 1.245 miles de euros). Los intereses devengados en el 2024 ascendieron a 86 miles de euros (66 miles de euros en 2023). 2) En el 2024 Banco Santander, S.A. otorgó a CEVASA un préstamo corporativo con vencimiento junio de 2031 de 12.000 miles de euros, el capital pendiente de amortizar del señalado préstamo a 31 de diciembre de 2024 era de 11.230 miles de euros. Los intereses devengados en el 2024 han ascendido a 201 miles de euros. 2) Asimismo, Banco Santander, S.A. tiene prestados 2 avales urbanísticos a la matriz por un total de 517 miles de euros, que han supuesto unos gastos por comisiones en el ejercicio 2024 de 6 miles de euros (mismo importe en el ejercicio 2023). - CEVASA, Patrimonio en Alquiler, S.L.U. mantiene con el Banco Santander los dos siguientes préstamos hipotecarios: 1) Préstamo con vencimiento octubre de 2025, el capital pendiente de amortizar del señalado préstamo a 31 de diciembre de 2024 era de 259 miles de euros (502 miles de euros en el año anterior). 2) Préstamo con vencimiento diciembre de 2035, el capital pendiente de amortizar del mismo a 31 de diciembre de 2024 era de 462 miles de euros (493 miles de euros en el 2023). Asimismo, CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U. tiene contratado con Banco Santander, S.A. dos instrumentos de cobertura de tipo de interés para dos préstamos que financian dos inversiones inmobiliarias, el primer instrumento tiene una fecha de vencimiento junio de 2026 y segundo agosto de 2026. El importe cubierto a 31 de diciembre de 2024 era de 15.366 miles de euros y su valoración a 31 de diciembre de 2024 ascendía a -22 miles de euros (+53 miles de euros el 31 de diciembre de 2023). Los intereses devengados en el ejercicio 2024 de todas las anteriores operaciones dieron lugar a un menor gasto por intereses de 147 miles de euros (45 miles de euros de gasto por intereses de los préstamos hipotecarios, 192 miles de euros de menor gasto derivado de los instrumentos de cobertura), (37 miles de euros de gasto por intereses de los préstamos hipotecarios, 82 miles de euros de menor gasto derivado de los instrumentos de cobertura 99 miles de euros en el ejercicio anterior). - El Banco Santander, S.A. tenía prestado un aval urbanístico a CEVASA, Proyectos Inmobiliarios, S.L.U., por un importe de 150 mil euros. Dicho aval fue cancelado enero de 2024, el importe pagado en concepto de gastos por comisiones en el 2023 fue de 2 miles de euros. - SBD Lloguer Social, S.A. tiene contratado con Banco Santander, S.A. un préstamo hipotecario de vencimiento octubre 2033, con un capital pendiente de amortizar a 31 de diciembre de 2024 de 3.417 miles de euros (3.744 miles de euros en el 2023). Asimismo, SBD Lloguer Social, S.A. tiene contratado con Banco Santander, S.A. un instrumento de cobertura de tipo de interés para uno de los préstamos que financia una inversión inmobiliaria, el mismo tiene fecha de vencimiento diciembre de 2026. El importe cubierto a 31 de diciembre de 2023 era de 17.944 miles de euros, y su valoración a 31 de diciembre de 2024 ascendía a + 419 miles de euros (+ 942 miles de euros el 31 de diciembre de 2023). 118 de 180 Los intereses devengados en el ejercicio 2024 de todas las anteriores operaciones ascendieron a un menor gasto por intereses de 438 miles de euros (123 miles de euros de gasto por intereses del préstamo hipotecario, 561 miles de euros de menor gasto derivado del instrumento de cobertura contratado), (91 miles de euros de gasto por intereses del préstamo hipotecario, 356 miles de euros de menor gasto derivado del instrumento de cobertura contratado en el 2023) 4. Con Habitatges Municipals de Sabadell, S.A. (VIMUSA). VIMUSA es accionista de la sociedad del grupo SBD Lloguer Social, S.A. (SBD). SBD tiene prestado a VIMUSA 2.281 miles de euros a 31 de diciembre de 2024 (2.212 miles de euros al cierre del ejercicio 2023). Este préstamo ha generado unos ingresos por intereses por importe de 89 miles de euros durante el ejercicio 2024 (86 miles de euros en el ejercicio 2023). SBD Lloguer Social, S.A. se creó tras un concurso en el que participó Cevasa, con el objetivo de promover y mantener en explotación alrededor de 1.100 viviendas de protección oficial en Sabadell, en suelos procedentes de patrimonio público y de titularidad de VIMUSA. En tanto SBD Lloguer Social, S.A. no aplica su liquidez en inversiones inmobiliarias, su liquidez se ha trasladado a sus socios mediante préstamos, tanto a VIMUSA como a Cevasa en proporción a su participación en el capital (los saldos resultantes de este último se han compensado en la elaboración de las cuentas consolidadas). Estos préstamos se contrataron a tres años con vto. 17/04/2024, con la potestad de SBD de reclamar su devolución anticipada. En su fecha de vencimiento se han renovado tres años más como se preveía en la fecha de cierre del ejercicio 2023, razón por la que se clasificaron como pasivos no corrientes. Las condiciones actuales de los préstamos vigentes a 31 de diciembre de 2024 y 31 de diciembre de 2023 son de mercado y en su devengo de intereses se aplica el Euribor de depósitos a 1 año más un 1% de diferencial, con un mínimo del 0,5% en cuanto a tipo resultante actualmente para el caso de que el índice estuviera por debajo del 0%. El precio regulador de todos estos servicios es a precio o valor de mercado. E) Pagos de dividendos a partes vinculadas Durante al año 2024, la Sociedad Dominante distribuyó un dividendo a sus accionistas de 5.095 miles de euros (5.789 miles de euros en el 2023). Las acciones de la Sociedad están representadas por medio de anotaciones en cuenta y los dividendos no se satisfacen directamente a los accionistas de la Sociedad, sino a través de las entidades depositarias, que son las encargadas de su abono posterior a los accionistas que constan como tales en sus registros en la fecha de su devengo. Por ello, la Sociedad no conoce con exactitud y certeza el importe de dividendos abonados a la totalidad de las partes vinculadas. 5. Resultado por acción a) Resultado básico por acción El resultado básico por acción se determina dividiendo el resultado neto atribuido a los accionistas de la Sociedad Dominante (después de impuestos y minoritarios) entre el número medio ponderado de las acciones en circulación durante ese periodo, sin incluir el número medio de acciones de la Sociedad dominante en autocartera. De acuerdo con ello: 119 de 180 Miles de Euros 2024 2023 Resultado consolidado del ejercicio atribuida a los accionistas de la Sociedad Dominante: - procedente de actividades continuadas 23.626 10.907 Nº.de acciones Nº.de acciones Número medio de acciones ordinarias (en miles) 23.157 23.155 Resultado básico por acción atribuido a la Sociedad Dominante Euros Euros - procedente de actividades continuadas 1,02 0,47 b) Resultado diluido por acción El resultado diluido por acción puede producirse cuando una sociedad tiene obligaciones u otros instrumentos financieros convertibles en acciones. El resultado por acción diluido se calcula como el cociente entre el resultado neto del período atribuible a los accionistas ordinarios ajustados por el efecto atribuible a las acciones ordinarias potenciales con efecto de dilución y el número medio ponderado de acciones ordinarias en circulación durante el periodo, ajustado por el promedio ponderado de las acciones ordinarias que serían emitidas si se convirtieran todas las acciones ordinarias potenciales en acciones ordinarias de la sociedad. A estos efectos se considera que la conversión tiene lugar al comienzo del período o en el momento de la emisión de las acciones ordinarias potenciales, si éstas se hubiesen puesto en circulación durante el propio período. Puesto que no existen pasivos financieros convertibles en acciones, el resultado básico coincide con el diluido. En el Grupo CEVASA no existen instrumentos financieros con efecto de dilución. 6. Información financiera por segmentos Criterios de segmentación - Marco conceptual, metodología y guía para la interpretación de la información segmentada. a) La información por segmentos que se facilita (Estados financieros por segmentos) se basa en los registros contables detallados que se realizan para cada uno de los centros de coste/beneficio del Grupo y que se genera mediante las aplicaciones informáticas con las que cuenta el Grupo. Cada uno de estos segmentos está considerado como línea de negocio autónomo, que dispone de recursos propios e independientes. b) Un segmento de operaciones es un componente identificable del Grupo, encargado de suministrar un único producto o servicio, o bien un conjunto de ellos que se encuentran relacionados, y que se caracterizan por estar sometidos a riesgos y rendimientos de naturaleza diferente a los que corresponden a otros segmentos de negocio dentro de la misma empresa. c) Los activos, pasivos, ingresos y gastos directamente atribuibles a los segmentos se han atribuido a los mismos. 120 de 180 - Los activos y pasivos de un segmento son los correspondientes a la operación del Grupo, que el segmento emplea para llevar a cabo su actividad, incluyendo los directamente atribuibles al segmento en cuestión. - Los ingresos de un segmento están formados por aquellos directamente atribuibles al mismo. - El gasto de un segmento está formado por los gastos derivados de las actividades de operación del mismo, que le son directamente atribuibles. Los activos, pasivos, ingresos y gastos asociados a los servicios centrales y otros servicios relacionados con el funcionamiento del Grupo como un todo no se consideran directamente atribuibles a ninguna de las actividades o segmentos de operación en concreto, aunque se han imputado a éstos en función del consumo de estos servicios por los mismos. Con el fin de ofrecer una información lo más fiable posible respecto a los rendimientos de cada segmento, se ha optado por imputar el gasto por el impuesto sobre las ganancias a los diferentes segmentos del Grupo, calculado en función del importe que de sus ganancias o pérdidas se deriva, considerando las bonificaciones y deducciones fiscales que le son directamente imputables. Bajo el criterio anterior, entre los activos y pasivos derivados de los segmentos, además de los derivados de las operaciones del mismo, se incluyen la deuda o crédito por el Impuesto sobre Sociedades, corriente y diferido o anticipado, directamente asociado al segmento. d) Los fondos propios de las sociedades del Grupo se han imputado a cada uno de los segmentos tras analizar la procedencia de los mismos desde el comienzo de las operaciones del Grupo, en base a la información segmentada de la que se dispone: - Se ha analizado el origen, por segmentos, de los resultados anuales del grupo consolidado. - De aquí se ha extrapolado qué parte de las reservas dotadas y de los dividendos distribuidos en cada ejercicio procedía de los resultados de cada segmento, considerando que aquellos centros de coste/beneficio y segmentos con resultados negativos no contribuyen a los dividendos satisfechos. - Las operaciones de aumento y reducción de capital han originado movimientos en cada uno de los epígrafes de los fondos propios (capital y diferentes reservas) distribuibles proporcionalmente a los diferentes segmentos en función de los saldos previos imputables a los mismos. - Las reservas que han tenido su origen en revalorizaciones legales de elementos de activos (leyes de regularización y actualización de balances) se ha distribuido entre los diferentes segmentos en función de la atribución a los mismos de los activos actualizados o revalorizados. - Los fondos propios que han tenido su origen en operaciones corporativas como fusiones, combinaciones de negocios y similares se han distribuido al segmento “Inversiones financieras y operaciones corporativas”. e) La distribución del efectivo y otros medios líquidos equivalentes, entre los diferentes segmentos, se ha realizado como un complemento residual de la imputación del resto de activos y pasivos y de los fondos propios de las sociedades del Grupo, llevada a cabo bajo los criterios anteriores. Los saldos positivos o negativos por segmentos deben interpretarse como: - Existe un saldo de tesorería total generado por todos los negocios en conjunto. - Los saldos positivos deben interpretarse como el saldo de caja generado por las actividades del segmento. - Los saldos negativos deben interpretarse como que los segmentos a los que se les atribuye se están financiando con cargo a los saldos positivos generados por otros segmentos. Este es un criterio similar al saldo de una cuenta de crédito multiempresa en las que algunas sociedades aportan flujos positivos mientras que otras se financian de la misma. f) Tratamiento de recalificaciones de activos o pasivos de un segmento a otro: cuando activos y pasivos son reclasificados de un segmento a otro (p.ej.: un edificio en construcción y su financiación externa, inicialmente 121 de 180 destinado a la venta -promoción inmobiliaria- se destina finalmente al alquiler –patrimonio inmobiliario-), esta reclasificación supone una transmisión interna de esos activos y pasivos por su valor en libros y por el valor diferencial entre los primeros y segundos. El segmento adquiriente reduce su tesorería y la aumenta el segmento transmitente. Además, aquellos fondos propios preexistentes imputables a los activos y pasivos reclasificados se clasifican dentro del segmento destinatario, por considerarse que, puesto que el activo se clasifica finalmente en un nuevo negocio, sus costes (o beneficios) históricos asociados deben entenderse costes (o beneficios) del segmento en el que finalmente queda asignado el activo. El efecto de estos cambios se muestra, junto con otras transferencias entre segmentos, en la línea del estado de flujos de efectivo segmentados “Traspaso de Patrimonio entre líneas de negocio”. g) Tratamiento de la autocartera: mientras se ostentan acciones propias, éstas se consideran minorando los Fondos Propios del segmento “Inversiones financieras, operaciones corporativas y otras actividades”, puesto que se trata de un activo de esa naturaleza y no se ha decidido cuál será el destino de dicha autocartera (venta o amortización futura). Por tanto, todas las compras y ventas de autocartera se consideran realizadas por dicho segmento o línea de negocio. - Criterios de segmentación e identificación de los segmentos. a) La información por segmentos se estructura, en primer lugar, en función de las distintas líneas de negocio del Grupo y, en segundo lugar, siguiendo una distribución geográfica. b) Las líneas de negocio del Grupo CEVASA se identifican; teniendo en cuenta, por un lado, la naturaleza de los productos y servicios ofrecidos y, por otro, los segmentos de clientes a los que van dirigidos. En el ejercicio 2024 y 2023 el Grupo CEVASA centró sus actividades en las siguientes grandes líneas de negocio: - Patrimonio en alquiler. - Proyectos y promociones inmobiliarias. - Inversiones financieras, operaciones corporativas y otras actividades. Las principales agrupaciones de UGEs o Unidades Generadoras de Efectivo integrantes de cada uno de los segmentos anteriores o línea de negocio, son las siguientes: Patrimonio en alquiler: 1) Inversiones inmobiliarias y concesiones administrativas. El Grupo CEVASA tiene en la Comunidad Autónoma de Cataluña, edificios que se explotan en arrendamiento, excepto las superficies destinadas a oficinas propias. Las unidades y superficies de los inmuebles arrendados a 31 de diciembre de 2024, ofrecidos en arrendamiento o recientemente acabados con destino el alquiler se detallan a continuación: 122 de 180 Viviendas Garajes y anexos Total Número de Número de viviendas, viviendas, locales locales comerciales, Metros Número de Número de Metros comerciales, Metros oficinas y edificios cuadrados garajes trasteros cuadrados oficinas, cuadrados industriales edificios industriales, RESIDENCIAL garajes y anexos. A) INVERSIONES INMOBILIARIAS 2.353 224.433 2.636 676 72.783 5.665 297.215 Viviendas de rentas libres Sin protección oficial 390 38.006 571 183 18.879 1.144 56.885 Calificadas VPO 1968 583 56.894 739 90 16.895 1.412 73.789 Viviendas con renta máxima limitada por legistación VPO Calificadas VPO regimenes modernos 833 76.153 779 403 25.230 2.015 101.383 Viviendas con renta antigua Calificadas VPO 1968 547 53.380 547 11.779 1.094 65.159 B) CONCESIONES ADMINISTRATIVAS 25 1.861 25 1.861 Viviendas con renta máxima limitada por legislación VPO Calificadas VPO regimenes modernos 25 1.861 25 1.861 TOTAL RESIDENCIAL 2.378 226.294 2.636 676 72.783 5.690 299.076 COMERCIAL A) INVERSIONES INMOBILIARIAS Locales 110 19.364 110 19.364 Oficinas 44 18.367 44 18.367 Edificios industriales 1 10.943 1 10.943 Parking comercial 1 7.179 1 7.179 TOTAL COMERCIAL 156 55.853 156 55.853 TOTAL 2.534 282.147 2.636 676 72.783 5.846 354.929 En el ejercicio 2024 respecto al 2023, se produjeron las siguientes variaciones de las inversiones inmobiliarias en alquiler: - Mediante la adquisición de las participaciones de la sociedad Willowbay, S.L.U., (véase nota 11) se adquirió indirectamente su principal activo, un inmueble situado en la localidad de Santa Coloma de Gramenet (Barcelona), compuesto por 150 viviendas, 152 párquines, 60 trasteros y 7 locales. - Adquisición de una superficie comercial en la localidad de Barcelona, de 5.500 m² construidos. También se incluyen en este segmento aquellas inversiones que se realizan en promociones en curso con destino en alquiler o en solares en los que se prevé edificar sobre ellos promociones para alquiler. Son los siguientes: 1) Solares en propiedad: - Solar industrial situado en Barcelona, de 7.289 m² (14.662 m² edificables). - Solar adquirido en la localidad de Terrassa (Barcelona), con una edificabilidad de 8.193 m². Proyectos y promociones inmobiliarias: 1) Propiedades en construcción o en stock. 123 de 180 Se tiene como criterio imputar a esta actividad o segmento aquellas inversiones que se realizan en solares en los que se prevé edificar sobre ellos promociones destinadas a la venta. En base a este criterio se han clasificado en este segmento las inversiones que se mencionan a continuación: 1) Edificios en construcción: -Edificio en construcción sobre un solar en la localidad de Montgat (Barcelona), con una edificabilidad total de 3.000 m² en residencial y comercial. 2) Proyectos en desarrollo sobre solares urbanos. - Siete solares por 6.297,84 m² en la localidad de la Seu d’Urgell (Lleida), con un techo edificable de 18.500m². - Once solares en la localidad de El Vendrell (Tarragona), con un techo edificable de 67.340 m². - 50% de un solar con una superficie de 1.782 m², en la localidad de Sant Joan Despí (Barcelona). - Dos solares en la localidad de Montcada i Reixac (Barcelona), con una superficie total de 3.278 m². 3) Promociones finalizadas y en comercialización para la venta: A fecha 31 de diciembre de 2024 quedaban por vender: - Algunos trasteros y plazas de aparcamiento de la promoción acabada “El Pulmó Verd”, fase I y fase II en la localidad de Berga (Barcelona). - Una plaza de aparcamiento de una promoción inmobiliaria en la localidad de Montgat (Barcelona). - Algunos trasteros y plazas de aparcamiento de la promoción finalizada “Can Gambús 3” en la localidad de Sabadell (Barcelona). - A finales del ejercicio 2024 finalizó una promoción inmobiliaria en la localidad de Hospitalet de Llobregat (Barcelona) Dicha promoción consta de 73 viviendas más los correspondientes aparcamientos, trasteros y locales comerciales, a 31 de diciembre de 2024 se había vendido aproximadamente el 70% de dicha promoción. Inversiones financieras: Las inversiones financieras realizadas por el Grupo CEVASA son mayoritariamente inversiones en activos financieros. Durante los ejercicios 2024 y 2023 todas las actividades del Grupo se han desarrollado en la Comunidad de Cataluña. 7. Activos intangibles Los movimientos habidos en los distintos epígrafes de “Activos intangibles” durante los ejercicios 2024 y 2023, han sido los siguientes: Miles de Euros Coste 31/12/2023 Adiciones 31/12/2024 Concesiones administrativas 2.058 - 2.058 Aplicaciones informáticas 476 69 545 Total coste 2.534 69 2.603 124 de 180 Miles de Euros Amortizaciones 31/12/2023 Dotaciones 31/12/2024 Concesiones administrativas 339 30 369 Aplicaciones informáticas 370 30 400 Total amortización acumulada 709 60 768 Miles de Euros Deterioros 31/12/2023 Retiros 31/12/2024 Concesiones administrativas 780 (232) 548 Total deterioros 780 (232) 548 Miles de Euros Coste 31/12/2022 Adiciones 31/12/2023 Concesiones administrativas 2.058 - 2.058 Aplicaciones informáticas 444 32 476 Total coste 2.502 32 2.534 Miles de Euros Amortizaciones 31/12/2022 Dotaciones 31/12/2023 Concesiones administrativas 313 26 339 Aplicaciones informáticas 344 26 370 Total amortización acumulada 657 52 709 Miles de Euros Deterioros 31/12/2022 Retiros 31/12/2023 Concesiones administrativas 795 (15) 780 Total deterioros 795 (15) 780 125 de 180 Total Inmovilizado Intangible Miles de Euros 31/12/2024 31/12/2023 Coste 2.603 2.534 Amortizaciones 768 709 Total neto 1.835 1.825 Deterioro 548 780 Total concesiones 1.142 939 administrativas Total otro inmovilizado 145 106 intangible Total Inmovilizado intangible 1.287 1.045 Valor razonable o Valor en Uso (el mayor) de las concesiones 1.142 939 administrativas La única concesión administrativa de titularidad del Grupo CEVASA, registrada a 31 de diciembre de 2024 y a 31 de diciembre de 2023, tiene las siguientes características: - Se trata de una concesión administrativa sobre suelo municipal para la promoción y explotación en arrendamiento de 25 viviendas de Protección Oficial (VPO) en la localidad de Sant Joan de les Abadesas (Girona), durante el plazo de 47 años desde el inicio de la misma (otorgamiento de la licencia de obras: 2 de noviembre de 2009). - Como contrapartida a la construcción del edificio, el Grupo podrá explotarlo en arrendamiento hasta el final de la concesión el 2 de noviembre de 2056. Hasta el 30 de diciembre de 2036 cumpliendo las condiciones y limitaciones del régimen de protección oficial y como viviendas libres después de esa fecha. - Las viviendas deben permanecer en arrendamiento durante toda la duración de la concesión. El coste bruto de los activos intangibles totalmente amortizados pero que siguen prestando servicio es el siguiente: Miles de Euros Descripción 31/12/2024 31/12/2023 Aplicaciones informáticas 280 267 Total 280 267 Compromisos de compra de inmovilizado intangible: A 31 de diciembre de 2024 y 2023 no existían compromisos de compra de inmovilizado intangible. 126 de 180 8. Inmovilizado material Los movimientos habidos en los distintos epígrafes del “Inmovilizado material” durante los ejercicios 2024 y 2023, han sido los siguientes: Miles de Euros Coste 31/12/2023 Adiciones 31/12/2024 Propiedades para uso propio Solar Oficinas administrativas 41 - 41 Oficinas administrativas (Edificación, mobiliario e instalaciones) 1.380 56 1.436 Total coste 1.422 56 1.477 Miles de Euros 31/12/2023 Retiros Dotaciones 31/12/2024 Amortizaciones Propiedades para uso propio Oficinas administrativas (Edificación, mobiliario e instalaciones) 1.105 (6) 19 1.118 Total amortización acumulada 1.105 (6) 19 1.118 Coste 31/12/2022 Adiciones 31/12/2023 Propiedades para uso propio Solar Oficinas administrativas 41 - 41 Oficinas administrativas (Edificación, mobiliario e instalaciones) 1.378 2 1.380 Total coste 1.420 2 1.421 Miles de Euros 31/12/2022 Dotaciones 31/12/2023 Amortizaciones Propiedades para uso propio Oficinas administrativas (Edificación, mobiliario e instalaciones) 1.092 13 1.105 Total amortización acumulada 1.092 13 1.105 127 de 180 Miles de Euros Total Propiedades para uso propio 31/12/2024 31/12/2023 Coste 1.477 1.421 Amortizaciones 1.118 1.105 Total neto 359 316 Valor razonable plantas de oficinas ocupadas 1.653 1.614 por el dueño Al 31 de diciembre de 2024 y 2023, el Grupo tiene destinadas al uso propio dos plantas del edificio de su propiedad situado en la Avenida Meridiana, 350, de Barcelona. Ninguno de los bienes del ‘Inmovilizado material’ está hipotecado o utilizado como garantía en ninguna transacción financiera. El Grupo tiene formalizadas pólizas de seguros para cubrir los posibles riesgos a que están sujetos los diversos elementos de su inmovilizado material, así como las posibles reclamaciones que se le puedan presentar por el ejercicio de su actividad, entendiendo que dichas pólizas cubren de manera suficiente los riesgos a los que están sometidos. El coste bruto de los elementos totalmente amortizados a 31 de diciembre de 2024 y 2023 es el siguiente: Miles de Euros Descripción 31/12/2024 31/12/2023 Oficinas administrativas 552 539 Utillaje y herramientas 13 13 Total 565 552 9. Inversiones inmobiliarias 9.1) Inversiones inmobiliarias en alquiler u ofrecidas en alquiler valoradas por el criterio de valor razonable Los movimientos habidos en los distintos epígrafes de “Inversiones inmobiliarias” en alquiler u ofrecidas en alquiler, durante los ejercicios 2024 y 2023 han sido los siguientes: Miles de Euros Concepto 31/12/2023 Incrementos/Disminuciones 31/12/2024 Inversiones del valor razonable Solar 131.201 14.126 - 145.327 Edificios 361.915 21.791 14.838 398.544 Total 493.116 35.917 14.838 543.871 128 de 180 Miles de Euros Concepto 31/12/2022 Incrementos/Disminucion 31/12/2023 Inversiones Reclasificaciones es del valor razonable Solar 130.769 - 432 - 131.201 Edificios 359.937 1.033 (432) 1.377 361.915 Total 490.706 1.033 - 1.377 493.116 Los valores razonables de las inversiones inmobiliarias del Grupo a 31 de diciembre de 2024 y 2023 informados en los anteriores cuadros son los facilitados por Savills Aguirre Newman, tasador independiente no vinculado al Grupo, en sus informes de valoración de fechas 10 de marzo de 2025 y 20 de febrero de 2024, respectivamente, y cuyas principales premisas para su elaboración se facilitan en la nota 4.d) de esta memoria. Las rentas, netas de repercusiones de gastos, devengadas durante los ejercicios 2024 y 2023, y derivadas del alquiler de las inversiones inmobiliarias en alquiler han ascendido a 20.790 y 19.174 miles de euros (véase Nota 21.1), respectivamente, y figuran registrados en el epígrafe “Ingresos por alquiler de explotación de edificios en propiedad o concesión administrativa” de la cuenta de resultados consolidada adjunto. Movimientos del ejercicio 2024 y 2023, en el valor razonable, derivado de inversiones en nuevos activos inmobiliarios Durante el ejercicio 2024, fruto de la adquisición de las participaciones de la sociedad Willowbay, S.L.U., se adquirió el principal activo de la misma, un edificio de 150 viviendas, 152 plazas de aparcamiento, 60 trasteros y 7 locales comerciales situado en la localidad de Santa Coloma de Gramenet (Barcelona). En el momento de la compra y hasta finales de noviembre de 2024, dicho inmueble estaba clasificado como una existencia inmobiliaria, pero a partir de noviembre de 2024 el mismo se reclasificó como una inversión inmobiliaria. Asimismo, durante el 2024 se adquirió una superficie comercial en la localidad de Barcelona, con una superficie útil de 4.672 m². Durante el 2023 no se adquirieron nuevos activos inmobiliarios. Compromisos de compras de inversiones inmobiliarias Ninguna sociedad de las que integran el Grupo CEVASA tenía a 31 de diciembre de 2024 compromisos de compra de inversiones inmobiliarias frente a sociedades no integrantes del Grupo CEVASA. 9.2) Inversiones inmobiliarias en construcción o en stock En la Nota 6 “Información financiera por segmentos” se ofrece la relación de inversiones inmobiliarias en construcción o en stock que se utilizarán como propiedades, planta y equipos. Los movimientos habidos en los diferentes epígrafes de “Inversiones inmobiliarias en construcción o en stock”, durante los ejercicios 2024 y 2023, han sido los siguientes: 129 de 180 Miles de Euros Variaciones Concepto 31/12/2023 Inversiones del valor 31/12/2024 razonable Solares sin edificar 5.567 17 90 5.674 Total 5.567 17 90 5.674 Miles de Euros Variaciones Concepto 31/12/2022 Inversiones del valor 31/12/2023 razonable Solares sin edificar 5.421 149 (3) 5.567 Total 5.421 149 (3) 5.567 Movimientos del ejercicio 2024 y 2023 derivados de nuevas inversiones Durante el 2024 y 2023 no se adquirieron nuevos activos. Inversiones inmobiliarias con garantía hipotecaria Al 31 de diciembre de 2024, el Grupo tiene firmados préstamos con garantía hipotecaria por un importe pendiente de amortizar de 80.120 miles de euros (Notas 15 y 16), sobre varios inmuebles integrantes de sus inversiones inmobiliarias en alquiler u ofrecidas en alquiler o en construcción. Estas inversiones finalizadas o en construcción tenían un valor razonable al cierre del periodo de 175.466 miles de euros. Al 31 de diciembre de 2023, los importes anteriores ascendían a 66.855 y 134.834 miles de euros, respectivamente. 10. Inversiones en empresas asociadas Ni en ejercicio 2024 ni en el 2023 se realizaron inversiones en empresas asociadas. A mediados del ejercicio 2021 se constituyó la sociedad NICRENT RESIDENCIAL, S.L.U. participada por CEVASA en un 50% de su capital. El valor a 31 de diciembre de 2024 de dicha participación (valoración realizada por el método de participación) ascendió a 5.923 miles de euros (5.947 miles de euros en el 2023). NICRENT RESIDENCIAL, S.L., participa en un 50% en el capital de la sociedad Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A. Esta última sociedad tiene como objetivo promover viviendas de protección pública en alquiler en Barcelona y su área metropolitana por un total de 4.500 viviendas en los próximos 6 años. 130 de 180 Nombre NICRENT RESIDENCIAL, S.L. Dirección Avda. Meridiana, 350 08027 (Barcelona) Actividad Servicios financieros y contables Servicios a la propiedad inmobiliaria Miles de Euros Cuentas anuales 31/12/2024 31/12/2023 Capital 63 63 Reservas y prima de emisión 11.936 11.936 Resultados de ejercicios anteriores (141) (81) Resultado del ejercicio (148) (61) Patrimonio Neto s/NIIF 11.710 11.857 Diferencias en determinadas partidas entre normativa NIIF y normativa contable española Patrimonio Neto s/normativa contable española 11.710 11.857 En el Anexo 3 se adjuntan los Balances de Situación cerrados a 31 de diciembre de 2024, así como la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio 2024, según normativa contable española. Compromiso de inversiones en empresas asociadas: Respecto al proyecto “Habitatge Metròpolis Barcelona (HMB)”, CEVASA, junto con Neinor Homes, S.A., se ha comprometido a aportar a HMB el capital necesario para promover y poner en alquiler 4.500 viviendas VPO en Barcelona y su área metropolitana, a desarrollar sobre solares a aportar por el Ayuntamiento de Barcelona y el Área Metropolitana de Barcelona, siempre que los suelos estén disponibles y los proyectos a desarrollar sean viables económicamente. El capital mínimo a aportar conjuntamente por CEVASA y Neinor se estima en 57,89 millones de euros y se realizará mediante NICRent Residencial, S.L, sociedad constituida al efecto para participar en dicho proyecto. Adicionalmente a las aportaciones ya realizadas, el resto de las aportaciones previstas son las siguientes: Millones de euros FASE 1 FASE 2 FASE 3 FASE 4 Total Completada Por el socio privado 57,89 12,00 10,59 17,65 17,65 Por el socio público 57,89 12,00 10,59 17,65 17,65 115,78 24,00 21,18 35,30 35,30 El compromiso asumido es el de realizar dichas aportaciones de capital cuando sean necesarias, aportaciones que podrán variar en un 20% al alza o a la baja respecto a dichas cifras en función de las circunstancias específicas del 131 de 180 momento (falta de crédito, incremento de los precios de mercado de las promociones a desarrollar por HMB, cambios legislativos, cambios en elementos de la coyuntura económica o social). 11. Combinaciones de negocio Con fecha 13 de septiembre de 2024 se ha adquirido el 100% de las participaciones de la sociedad WILLOWBAY, S.L. U. dedicada al negocio de promoción inmobiliaria por un total de 23.550 miles de euros, con el compromiso adicional de devolver una bonificación en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) de que dicha sociedad se había beneficiado. El precio acordado de 23.550 miles de euros respondió al valor razonable de los activos y pasivos de la sociedad, el siguiente detalle en miles de euros: En miles de euros Valoración de activos inmobiliarios 26.299 (-) Compromiso devolución ITP (2.298) 24.000 Valor razonable resto de actvos de la sociedad 330 Valor razonable pasivos (780) 23.550 En consecuencia, no existen diferencias relevantes significativas entre el precio pagado y el valor razonable de los activos netos adquiridos. Esta combinación de negocios no ha tenido un impacto significativo en la cuenta de resultados del Grupo, y en caso de haberse producido dicha transacción a efectos 1 de enero, el impacto no sería significativo. En el ejercicio 2023 no se produjo combinación de negocios alguna. 132 de 180 12. Activos financieros no corrientes 12.1.) Instrumentos financieros de patrimonio Al cierre de los ejercicios 2024 y 2023, el Grupo CEVASA tenía en este epígrafe una inversión total de 350 miles de euros. Este importe se corresponde con la parte pignorada en garantía de préstamos de participaciones en fondos de inversión. La parte no pignorada se clasifica dentro del activo corriente. El Grupo CEVASA no está utilizando ni utilizó en los años 2024 y 2023 instrumentos financieros derivados con fines de cobertura de las exposiciones a los riesgos financieros de estas inversiones. 12.2.) Créditos a terceros y otros activos financieros a largo plazo Se incluyen en este epígrafe mayoritariamente los importes depositados por el Grupo CEVASA ante las Administraciones Públicas, que previamente ha recibido de los inquilinos de los complejos inmobiliarios, en concepto de fianzas. También incluye depósitos urbanísticos y otras partidas. El detalle y movimiento de este epígrafe, durante los años 2024 y 2023, han sido los siguientes: Miles de Euros Aplicaciones, mayor Saldo valor o mayor Saldo a 31.12.2023 depósito / Traspaso a 31.12.2024 a pasivo Depósitos urbanísticos 292 - 292 Deposítos ante las AAPP de fianzas recibidas por arrendamientos 1.523 297 1.820 Préstamos a terceros 2.212 69 2.281 Derechos de reembolso contrato seguros retribuciones a l/p al personal 250 57 307 Instrumentos de cobertura (swaps) 1.171 (629) 542 Total 5.448 (206) 5.242 Miles de Euros Saldo Aplicaciones, mayor Saldo a 31.12.2022 valor o mayor a 31.12.2023 depósito Depósitos urbanísticos 292 - 292 Deposítos ante las AAPP de fianzas recibidas por arrendamientos 1.449 74 1.523 Préstamos a terceros 2.134 78 2.212 Derechos de reembolso contrato seguros retribuciones a l/p al personal 197 53 250 Instrumentos de cobertura (swaps) 1.798 (627) 1.171 Total 5.870 (422) 5.448 Respecto a los activos financieros no corrientes (epígrafes AV.1 y AV.2 del balance), ninguno de ellos se encontraba en mora a 31 de diciembre de 2024 ni a 31 de diciembre de 2023. 13. Existencias Existencias inmobiliarias En la Nota 6. “Información financiera por segmentos” se ofrece la relación de existencias inmobiliarias asociadas al negocio de promoción inmobiliaria. Los movimientos habidos en este epígrafe durante los ejercicios 2024 y 2023, han sido los siguientes: 133 de 180 Miles de Euros Coste 31/12/2023 Adiciones Traspasos Retiros 31/12/2024 Terrenos 12.160 1.857 (3.982) - 10.035 Anticipos de solares 2.767 2.767 Edificios en construcción 13.547 7.791 (16.778) - 4.560 Promociones terminadas 175 - 20.760 (13.817) 7.118 Total coste 28.649 9.648 - (13.817) 24.480 Miles de Euros Retiros y Deterioros 31/12/2023 Adiciones 31/12/2024 Reclasificaciones Terrenos Promociones terminadas 26 - (26) - Total deterioros 26 - (26) - Miles de Euros Coste 31/12/2022 Adiciones 31/12/2023 Terrenos 11.719 441 12.160 Anticipos de solares 2.767 - 2.767 Edificios en construcción 7.462 6.085 13.547 Promociones terminadas 175 - 175 Total coste 22.123 6.526 28.649 Miles de Euros Deterioros 31/12/2022 Retiros y 31/12/2023 Reclasificaciones Terrenos 31 (31) - Promociones terminadas 20 6 26 Total deterioros 51 (25) 26 134 de 180 Total existencias Miles de Euros inmobiliarias 31/12/2024 31/12/2023 Coste 24.480 28.649 Deterioro - 26 Total 24.480 28.623 Valor razonable 44.679 46.852 En el ejercicio 2024 se adquirieron las siguientes existencias inmobiliarias: - Dos solares urbanos en la localidad de Montcada i Reixac (Barcelona), con una superficie de 3.278 m². Durante el 2023 no se adquirieron nuevas existencias inmobiliarias. Únicamente se realizaron inversiones en proyectos en curso. Durante el ejercicio 2024 se realizaron las ventas de aproximadamente el 70% de las unidades de la promoción inmobiliaria “Leonardo Park”, situada en la localidad de Hospitalet de Llobregat (Barcelona). Dicha promoción está constituida por setenta y tres viviendas, noventa plazas de aparcamiento, veintiséis trasteros y cuatro locales comerciales, asimismo se vendieron tres trasteros y dos plazas de parking de las unidades pendientes de venta en la localidad de Sabadell (Can Gambús) en Barcelona. Durante el ejercicio 2023 se realizaron las ventas de dos trasteros de las unidades pendientes de venta en la localidad de Berga y Sabadell en Barcelona. A 31 de diciembre de 2024 la promoción inmobiliaria finalizada situada en la localidad de Hospitalet de Llobregat (Barcelona) estaba gravada con una hipoteca en garantía de un préstamo promotor, el importe pendiente de amortizar del mismo a cierre del ejercicio asciende a 296 miles de euros. A 31 de diciembre de 2023 la señalada promoción situada en Hospitalet de Llobregat se encontraba en construcción y la misma estaba gravada con una hipoteca en garantía de un préstamo promotor, que estaba dispuesto al cierre de ese ejercicio por un importe de 2.951 miles de euros. Ninguna otra existencia inmobiliaria está hipotecada o utilizada como garantía en ninguna transacción financiera. El Grupo tiene formalizadas pólizas de seguros para cubrir los posibles riesgos a que están sujetos los diversos elementos de sus existencias, así como posibles reclamaciones que se le puedan presentar por el ejercicio de su actividad, entendiendo que dichas pólizas cubren de manera suficiente los riesgos a los que están sometidos. Los Administradores de la Sociedad dominante han registrado una provisión por deterioro de determinadas existencias de acuerdo con la valoración obtenida por un tercero experto independiente. Compromisos de compra de existencias La filial de SBD Lloguer Social, S.A. denominada “Projectes i Construcció Social a Sabadell, S.L.U.” tiene firmados sendos compromisos de compra de dos solares en Sabadell, a unos precios determinados en su momento. A la fecha de cierre del ejercicio 2024 no es posible concretar si finalmente dichos solares se adquirirán o si finalmente se resolverán los contratos firmados y se recuperarán los importes entregados a cuenta. 135 de 180 Valor razonable de las existencias El valor razonable a 31 de diciembre de 2024 de las existencias inmobiliarias es de 41.705 miles de euros (44.085 miles de euros a 31 de diciembre de 2023). Su comparación con el valor de libros a esa fecha es el siguiente: 31 de diciembre de 2024 Valor Valor de Provisión Valor neto Metodologia TIR razonable coste bruto deterioro contable Terrenos,solareseimportesanticipados Métododedesarrollo 14-16% 27.487 12.902 - 3 12.899 Promociones en construcción Método de desarrollo 12% 4.906 4.560 - 4.560 Promocionesacabadasenventa(Restos) Métododemercado 9.312 7.141 - 23 7.118 Totales 41.705 24.603 - 26 24.577 Salvo en algunas unidades acabadas a la venta (plazas de aparcamiento y trasteros), con un peso muy pequeño dentro de las existencias inmobiliarias, donde una disminución razonable del precio de venta futuro respecto al supuesto en el informe de tasación podría suponer que sus valores de realización se situasen por debajo de sus valores en libros, los valores razonables de los activos que componen la cartera de stocks inmobiliarios a 31 de diciembre de 2024 tienen unos valores de una media de un 44,5% superiores a sus valores en libros, por lo que solo cambios importantes en los valores e hipótesis supuestos en el informe de tasación externo tendrían como consecuencia que, en algunos casos, sus valores de realización se situasen por debajo de sus valores en libros. Consideramos estos últimos cambios en las hipótesis supuestas poco razonables en el momento actual. 14. Activos financieros corrientes La composición del epígrafe “Activos financieros corrientes” del balance de situación consolidado adjunto al 31 de diciembre de 2024 y 2023 se muestra a continuación: Miles de Euros 31/12/2024 31/12/2023 Deudores 880 2.809 Depósitos 51 56 Inversiones en empresas asociadas 1.739 1.652 Inversiones financieras disponibles para su negociación 1.724 1.791 Periodificaciones - 128 Efectivo y otros medios líquidos equivalentes 11.314 8.833 Total activos financieros corrientes 15.708 15.269 De acuerdo con la nota 4.e, las inversiones incluidas en el cuadro anterior se corresponden con activos financieros a valor razonable con cambios en resultados. Los únicos activos financieros corrientes del balance que se encontraban en mora a 31 de diciembre de 2024 estaban incluidos en los grupos B.II.1) Clientes y B.II.2.) Deudores. Respecto a todos aquellos que se consideraban de “dudoso cobro” a esa fecha, se han realizado las oportunas provisiones por deterioro. 136 de 180 a) Inversiones financieras disponibles para su negociación Este epígrafe recoge el valor razonable, en la fecha de cierre de los ejercicios 2024 y 2023 de las siguientes inversiones: Miles de Euros 31/12/2024 31/12/2023 Bono negociable - 165 Resto de fondos 1.724 1.613 Intereses depósitos bancarios - 13 Total 1.724 1.791 b) Clientes corrientes Una de las partidas del epígrafe “deudores” es la de clientes. El movimiento del epígrafe clientes durante los ejercicios 2024 y 2023 se detalla a continuación: Miles de Euros Saldo Nuevos saldos Saldos anteriores Saldos anteriores Variación saldos Saldo a 31.12.2023 clasificados como clasificados como clasificados como dudosos corrientes a 31.12.2024 dudosos dudosos e incobrables y cobrados Clientes (-) anticipos 367 (280) - - 42 129 Clientes dudosos 680 280 (212) 123 - 871 Provisión por insolvencias (680) (280) 212 (123) - (871) Total 367 (280) - - 42 129 Miles de Euros Saldo Nuevos saldos Saldos anteriores Saldos anteriores Variación saldos Saldo a 31.12.2022 clasificados como clasificados como clasificados como dudosos corrientes a 31.12.2023 dudosos dudosos e incobrables y cobrados Clientes (-) anticipos 352 (219) - - 234 367 Clientes dudosos 901 219 (292) (148) - 680 Provisión por insolvencias (901) (219) 292 148 - (680) Total 352 (219) - - 234 367 137 de 180 15. Patrimonio Neto e Ingresos diferidos 15.1.) Patrimonio Neto Capital social Al 31 de diciembre de 2024 el capital social de la Sociedad Dominante ascendía a 6.976.140 euros y estaba representado por 23.253.800 acciones de 0,30 euros de valor nominal, totalmente suscritas y desembolsadas y de una única serie. Todas las acciones son de carácter ordinario y no tienen ningún tipo de limitación o de restricción de disponibilidad y están admitidas a cotización en las bolsas de valores de Madrid, Barcelona y Valencia y se negocian en el mercado continuo, modalidad Fixing. Según las comunicaciones oficiales realizadas a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) en cumplimiento de la normativa vigente, los accionistas con participación superior al 3% al cierre del ejercicio 2024 eran los siguientes: Denominació del partícipe Directas Indirectas Total Banco Santander, S.A. 24,07% 24,07% Eulalía Vaqué Boix 18,16% 18,16% Taller de Turisme i Medi Ambient, S.L. 16,81% 16,81% María Boix Gacia 12,28% 0,57% 12,85% Manuel Valiente Margelí 0,00% 6,54% 6,54% Bernat Víctor Vaqué 3,75% 3,75% Gemma Víctor Vaqué 3,58% 3,58% Albert Víctor Vaqué 3,42% 3,42% Alexandre Víctor Vaqué 3,15% 3,15% Total: 67,06% 25,27% 92,33% Acciones propias de la Sociedad Dominante Al cierre del ejercicio 2024 existían 94.916 acciones en autocartera con un coste total de 671 miles de euros (0,408% del capital social). El movimiento de las acciones en autocartera de los ejercicios 2024 y 2023 se detalla a continuación: 138 de 180 Miles de alo Euros nº.de títulos Contable % participación Saldo a 1 de enero de 2023 99.700 713 0,429% Adquisiciones 5.553 36 0,024% Enajenaciones (-) 7.076 51 0,030% Saldo a 31 de diciembre de 2023 98.177 698 0,422% Adquisiciones 5.864 36 0,025% Enajenaciones (-) 9.125 63 0,039% Saldo a 31 de diciembre de 2024 94.916 671 0,408% De ese total, a cierre del ejercicio 2024 se tiene previsto entregar al Consejero Delegado 4.400 acciones, con un coste contable de 32 miles de euros. Este compromiso se registra en el epígrafe AVI. del Balance. Reservas con disponibilidad limitada El detalle de las reservas bajo éste epígrafe es el siguiente: a) Reservas Legales: De acuerdo con el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, debe destinarse una cifra igual al 10% del beneficio del ejercicio a la reserva legal hasta que ésta alcance, al menos, el 20% del capital social. La reserva legal podrá utilizarse para aumentar el capital en la parte de su saldo que exceda del 10% del capital ya aumentado. Salvo para la finalidad mencionada anteriormente, y mientras no supere el 20% del capital social, esta reserva sólo podrá destinarse a la compensación de pérdidas y siempre que no existan otras reservas disponibles suficientes para este fin. El saldo contabilizado en estas cuentas es de 4.848 miles de euros. Parte de las reservas legales 2.976 miles de euros, se ha dotado con cargo a resultados de actividades bonificadas en el régimen especial del Impuesto sobre Sociedades, de entidades de arrendamiento de viviendas. La eventual distribución de estas reservas a la matriz supondría la tributación parcial de las mismas. b) Reservas indisponibles por acciones propias: La Sociedad Dominante tiene limitada la disposición de sus reservas libres en un importe equivalente a las acciones propias adquiridas que se mantienen en autocartera. El importe de esta limitación es de 671 miles de euros a cierre del presente ejercicio. c) Reserva por capital amortizado: Recoge el importe de las reducciones de capital llevadas a cabo acogiéndose CEVASA a lo que disponían los artículos 47 y 101 de la Ley de Sociedades Anónimas de 17.07.51, derogada hace años. Como en estas reducciones, y de acuerdo con la citada Ley, no se requería el cumplimiento de los requisitos del art. 98 de la misma, era obligatorio crear una reserva indisponible en los términos de la reserva legal, por el importe nominal de las reducciones de capital. El importe acumulado en esta cuenta asciende a 2.070 miles de euros. d) Reserva artículo 163 del Texto Refundido de la pasada Ley de Sociedades Anónimas y artículo 335 c) de la Ley de Sociedades de Capital: La disposición de esta reserva debe cumplir ciertos requisitos y recoge el importe de las reducciones de capital realizados con cargo a las reservas libres, vía amortización de acciones de la autocartera. En estos casos, el importe nominal de las acciones amortizadas debe destinarse a esta reserva, de que solo será posible disponer con los mismos requisitos que los exigidos para la reducción de capital social. El saldo contabilizado en esta cuenta asciende a 1.739 miles de euros. e) Reserva de capitalización: En el impuesto sobre sociedades de los ejercicios 2016 y 2015 se redujo la base imponible del impuesto en un 10% del importe correspondiente al incremento de los fondos propios de los mencionados ejercicios, con el límite del 10% de la base imponible previa. Este beneficio está condicionado al mantenimiento de las reservas durante los cinco años siguientes y a la dotación de una reserva indisponible, equivalente a aquel 10% del aumento, durante el mencionado plazo. El saldo contabilizado en la mencionada reserva indisponible asciende a 2.249 miles de euros. 139 de 180 Reservas disponibles El detalle de las reservas bajo éste epígrafe es el siguiente: a) Prima de emisión: Por un importe de 544 miles de euros, sin limitaciones a su disponibilidad. El Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital permite expresamente la utilización del saldo de la prima de emisión para ampliar el capital y no establece restricción específica alguna para la disponibilidad de dicho saldo. b) Reserva de fusión: Creada tras las operaciones de reordenación societaria en la que la Sociedad Dominante absorbió a sus antiguas filiales, tiene un saldo de 9.369 miles de euros, según balances individuales NIIF de la dominante. c) Reserva de revalorización RL 7/1996, 7 de junio: Esta cuenta, desde el 31 de diciembre de 2007 es distribuible sin ningún tipo de limitación y puede destinarse, entre otros fines, a incrementar las reservas de libre disposición. El saldo de esta cuenta es de 22.069 miles de euros. d) Reservas voluntarias y resultados negativos de ejercicios anteriores: Estas reservas tienen un saldo, corregido tras los ajustes de consolidación, de 87.405 miles de euros en los balances individuales NIIF de las sociedades del Grupo. Del importe total de estas últimas reservas, 79.655 miles de euros se corresponden con reservas de filiales de CEVASA procedentes de resultados de actividades bonificadas en el régimen especial del Impuesto sobre sociedades, de entidades de arrendamiento de viviendas. La distribución de esas reservas a la matriz supondría la tributación parcial de las mismas. Reservas con origen en la aplicación del criterio de valor razonable según NIIF’s a) Como consecuencia del cambio de criterio de valoración de las inversiones inmobiliarias (y sus pasivos asociados) a partir de 1 de enero de 2017, a valor razonable en lugar de a valor de coste, se revalorizaron dichos elementos patrimoniales, generándose una plusvalía que, neta de impuestos, se abonó en esta reserva. El importe total en esta reserva a 31 de diciembre de 2024, con origen en dicha primera revalorización, es de 147.248 miles de euros, y responde al siguiente detalle: Miles de euros Importe Diferencia entre el valor razonable y el valor de coste (+) 204.649 de los activos y pasivos revalorizados el 01/01/2017 Impuesto Municipal s/ Incremento de Valor de los (-) Terrenos de Naturaleza Urbana, a pagar en caso de venta () 13.169 Plusvalía bruta antes de I.S. 191.480 (-) Impuesto sobre sociedades () 44.232 A Reservas 147.248 () Registrados en el balance dentro del epígrafe de pasivos DII. Impuestos Diferidos b) Asimismo, en las mencionadas reservas se recoge, a 31 de diciembre de 2024, un total de 97.359 miles de euros, correspondiente a los resultados del Grupo obtenidos durante los ejercicios 2018 a 2023 derivados de la aplicación del criterio de valor razonable a las inversiones inmobiliarias (plusvalías o minusvalías de activos inmobiliarios no 140 de 180 registradas según la normativa mercantil española). Dichos resultados no pueden ser distribuidos, puesto que la normativa mercantil española no contempla el mencionado criterio de valor razonable. Por lo tanto, no todas las reservas con origen en la aplicación de los criterios de la normativa internacional NIIF son distribuibles. Estas reservas se muestran en diversas cuentas de Patrimonio Neto de los estados financieros individuales de las sociedades integrantes del grupo, algunas de ellas distribuibles y otras que no lo son. Diferencias negativas de consolidación Se originaron, en gran parte, en el año 2014, fruto de la toma de control por parte de la Sociedad dominante, de la que hasta ese momento era sociedad asociada, SBD LLoguer Social, S.A. y la filial de la misma Projectes i Construcció Social a Sabadell, S.L.U. Ajustes en patrimonio por valoración de instrumentos financieros Este epígrafe del balance de situación consolidado recoge el importe, neto de impuestos diferidos, de las variaciones de valor no imputados a la cuenta de resultados, de tres swaps de cobertura de flujos de efectivo de tres préstamos hipotecarios (Nota 17). El movimiento del saldo de este epígrafe se presenta seguidamente: Miles de Euros 2024 Aumento/Disminución () Variación de valor y aplicación a Variación de TOTAL 31/12/2023 la cuenta de Impuestos MOVIMIENTO TOTAL resultados del diferidos 2024 ejercicio Swaps 605 (247) 62 (185) 235 Total 605 (247) 62 (185) 235 Miles de Euros 2023 Aumento/Disminución () Variación de valor y aplicación a Variación de TOTAL 01/01/2023 la cuenta de Impuestos MOVIMIENTO TOTAL resultados del diferidos 2023 ejercicio Swaps 1.129 (350) 88 (262) 605 Total 1.129 (350) 88 (262) 605 () No incluido el impacto con minoritarios 15.2.) Ingresos diferidos El movimiento de este epígrafe durante los años 2024 y 2023 se muestra a continuación: 141 de 180 2024 Aplicación a Aumento/Disminución 31/12/2023 la cuenta de Adiciones / TOTAL A resultados del reducciones 31/12/2024 ejercicio Subvenciones por la promoción de Vdas. VPO 596 31 (42) 585 Subvenciones en cuotas de préstamos subsidiados 229 - - 229 Total 825 31 (42) 814 2023 Aumento/Disminución Aplicación a 01/01/2023 la cuenta de Adiciones / TOTAL A resultados del reducciones 31/12/2023 ejercicio Subvenciones por la promoción de Vdas. VPO 212 253 131 596 Subvenciones en cuotas de préstamos subsidiados 234 - (5) 229 Total 446 253 126 825 Las subvenciones que se identifican por la promoción de viviendas VPO en los cuadros anteriores son subvenciones calificadas como “relacionadas con los activos” y se devengaron por la promoción de viviendas de protección oficial destinadas al arrendamiento en régimen de concesión administrativa. Se imputan a la cuenta de resultados, ordinariamente, de forma paralela a la amortización de dicha concesión, y también, cuando se producen deterioros de valor de la misma, para compensar dichos deterioros. Las subvenciones que se identifican en cuotas de préstamos subsidiados, que financian la concesión administrativa mencionada en el párrafo anterior, se imputan ordinariamente a la cuenta de resultados durante el periodo en que se perciben los subsidios, que coincide con el del préstamo y con el plazo de calificación VPO. A) Obligaciones asumidas respecto a subvenciones percibidas o a percibir en el futuro. El Grupo CEVASA ha percibido subvenciones por la promoción de edificios de viviendas de protección oficial, con la obligación de mantenerlas en ese régimen durante el periodo de calificación administrativa como viviendas de protección oficial. Adicionalmente, el Grupo ha percibido subvenciones a través de préstamos calificados que tienen subsidiadas sus cuotas, con el mismo condicionante que en el caso anterior. B) Respecto a las subvenciones de capital percibidas tras la finalización de edificios de viviendas VPO para el alquiler. El desglose de las subvenciones percibidas hasta el 31 de diciembre de 2024 es el siguiente: 142 de 180 - Subvenciones percibidas por la promoción de edificios VPO en alquiler: Miles de Euros Importe Fecha percibido Relacionadas con inmovilizado intangible: 09/01/2012 Subvención capital promoción edificio VPO alquiler en Sant Joan de les Abadesses (Girona) (concesión administrativa) 1.100 Relacionadas con inversiones inmobiliarias: 02/01/2011 Subvención de capital promocion edifico VPO en Igualada (Barcelona) 280 02/01/2011 Subvención capital promoción edificio VPO alquiler en Sta. Coloma de Gramenet (Barcelona) 1.306 27/11/2012 Subvenciones de capital promoción edificio VPO alquiler en Vic (Barcelona) 3.234 15/10/2014 21/11/2014 Subvención de capital promoción "La Serra 2" (Sabadell) 2.176 21/11/2014 Subvención de capital promoción "Espronceda 2" (Sabadell) 714 21/11/2014 Subvención de capital promoción "Falla 2" (Sabadell) 1.702 21/11/2014 Subvención de capital promoción "Can Llong 5" (Sabadell) 6.199 21/11/2014 Subvención de capital promoción "Can Llong 6" (Sabadell) 1.890 21/11/2014 Subvención de capital promoción "La Serra 4" (Sabadell) 1.944 Total: 20.545 Deben de considerarse las subvenciones percibidas como subvenciones no reintegrables, por cuanto ya se ha cumplido con la obligación de construir los edificios VPO en alquiler y no cabe posibilidad alguna de descalificación administrativa, porque: a) En la mayor parte de los casos la normativa que ampara la calificación VPO de las viviendas promovidas no permite la descalificación voluntaria de las mismas. En los pocos casos que se permite, el Grupo no lo contempla como hipótesis de futuro. b) Sólo puede perderse la calificación VPO a instancias de la Administración con competencias en esta materia ante supuestos gravísimos por parte de los propietarios de viviendas VPO en alquiler, que razonablemente no pueden contemplarse. Aunque el supuesto de descalificación no es contemplable, de darse, la contrapartida sería que las viviendas quedarían liberadas de todas las limitaciones de la VPO destinada a alquiler o venta, pasando a ser viviendas libres de inmediata realización, lo que compensaría los perjuicios que de ello se derivaran. No se ha incumplido ninguna condición relacionada con las subvenciones. C) Respecto a las subvenciones a percibir en el futuro, se trata de subsidiaciones en cuotas de préstamos que financian promociones VPO. Desde la formalización de estos préstamos y en las fechas de liquidación de intereses y cuotas, se vienen percibiendo subsidiaciones de la Administración. El devengo y cobro de dichas subsidiaciones en las cuotas está condicionado al mantenimiento de los préstamos cualificados y al cumplimiento de todas sus cláusulas, entre ellas las relativas al mantenimiento de los edificios financiados, en régimen de VPO en arrendamiento, durante toda la duración de sus calificaciones, y cumpliendo estrictamente la normativa que les es de aplicación. No se ha incumplido ninguna condición, ni existen contingencias relacionadas con estas ayudas futuras. 143 de 180 La expectativa de cobro futuro de estos subsidios hasta la fecha de amortización de los préstamos y las tasas de descuento de los flujos esperados inciden en la valoración de estos subsidios a valor razonable. El valor razonable de estos subsidios a 31 de diciembre de 2024 es de 13.357 miles de euros (13.922 miles de euros a 31 de diciembre de 2023). El detalle es el siguiente: Miles de Euros Importe Préstamo promoción Igualada (Barcelona) 162 Préstamo promoción Vic (Barcelona) 1.710 Préstamo promoción Sant Joan de les Abadesses (Girona) 222 Préstamo promoción "La Serra 2" (Sabadell) 532 Préstamo promoción "Espronceda 2" (Sabadell) 394 Préstamo promoción "La Falla 2" (Sabadell) 866 Préstamo promoción "Can Llong 5" (Sabadell) 6.077 Préstamo promoción "Can Llong 6" (Sabadell) 1.660 Préstamo promoción "La Serra 4" (Sabadell) 1.734 Total: 13.357 El valor de estas subsidiaciones se muestra en el balance consolidado minorando el valor nominal o de reembolso de los préstamos subsidiados. Durante el ejercicio 2024 se percibieron 1.931 miles de euros (1.969 miles de euros en 2023) en concepto de subsidiaciones de cuotas hipotecarias de préstamos cualificados VPO, que se registraron en la cuenta de resultados. Todas ellas están reconocidas en el epígrafe de la cuenta de resultados 1.E.b). 16. Deudas con entidades de crédito y pasivos financieros. A continuación, se facilita información de los flujos de efectivo no descontados comprometidos (devolución de capital más intereses) que se derivan de los préstamos y otros pasivos no corrientes informados, en vigor a 31 de diciembre de 2024 y 31 de diciembre de 2023, basados en el valor de sus índices de referencia en dicha fecha: 144 de 180 A 31 de diciembre de 2024 Corriente No corriente Miles de Euros En Balance a Menor 1 año Entre 1 y 2 Entre 2 y 3 Entre 3 y 4 Entre 4 y 5 Mayor de 5 años Vencimiento Total 31/12/2024 años años años años indeterminado 1) Deudas con entidades de crédito 10.954 7.594 7.723 6.779 7.114 61.661 111.489 85.978 A. Préstamos a lp 6.594 7.594 7.723 6.779 7.114 61.661 107.129 81.618 a.1 Valor nominal 6.594 6.558 6.677 5.869 6.099 63.709 95.506 95.506 a.2 Intereses a pagar y liquidaciones de instrumentos de cobertura 3.126 2.756 2.730 2.447 2.240 15.693 28.992 - a.3 Subsidiaciones a percibir () (1.720) (1.720) (1.684) (1.537) (1.225) (9.483) (17.369) (13.888) B. Otros pasivos bancarios 4.360 4.360 4.360 b.1 Por utilización de líneas de crédito 4.360 4.360 4.360 2) Pasivos por valoración de instrumentos de cobertura 145 145 145 3)Otros pasivos financieros 3.482 2.636 6.118 6.118 A) Pasivos derivados de operaciones comerciales y otros acreedores corrientes 3.482 2.636 6.118 6.118 TOTAL 14.436 7.594 7.723 6.779 7.114 64.297 145 117.752 92.241 A 31 de diciembre de 2023 Corriente No corriente Miles de Euros En Balance a Menor 1 año Entre 1 y 2 Entre 2 y 3 Entre 3 y 4 Entre 4 y 5 Mayor de 5 años Vencimiento Total 31/12/2023 años años años años indeterminado 1) Deudas con entidades de crédito y liquidación instrumentos de cobertura 6.461 7.146 4.060 4.652 4.793 56.368 83.481 59.937 A. Préstamos a lp 3.406 7.146 4.060 4.652 4.793 56.368 80.425 56.881 a.1 Valor nominal 3.406 6.517 3.455 3.608 3.772 50.047 70.805 70.805 a.2 Intereses a pagar y liquidaciones de instrumentos de cobertura 2.078 2.349 2.325 2.728 2.558 17.030 29.068 - a.3 Subsidiaciones a percibir () (1.720) (1.720) (1.720) (1.684) (1.537) (10.709) (19.090) (13.924) B. Otros pasivos bancarios 3.056 3.056 3.056 b.1 Por utilización de líneas de crédito 3.056 3.056 3.056 b.1 Intereses a pagar por utilización línias de crédito 139 139 139 2) Pasivos por valoración de instrumentos de cobertura 177 177 177 3)Otros pasivos financieros 4.681 2.222 6.903 6.903 A) Pasivos derivados de operaciones comerciales y otros acreedores corrientes 4.681 2.222 6.903 6.903 TOTAL 11.142 7.146 4.060 4.652 4.793 58.590 177 90.561 67.016 () El total de estos importes se muestra en el balance consolidado a valor actual descontado Pólizas El Grupo tiene pólizas de crédito con un límite conjunto de 18.500 miles de euros, y el importe sin disponer a 31 de diciembre de 2024 era de 14.140 miles de euros. Su vencimiento se sitúa en el corto plazo, si bien el Grupo espera renovarlas. A 31 de diciembre de 2023, el límite en pólizas ascendía a 13.500 miles de euros y el importe sin disponer a esa fecha era de 10.444 miles de euros. Préstamos Al 31 de diciembre de 2024 y 2023, el Grupo mantenía los préstamos con garantía hipotecaria que se detallan en los cuadros anteriores y que financiaban en su mayor parte promociones inmobiliarias acabadas en arrendamiento u ofrecidas en arrendamiento o en construcción. Los valores de mercado de los activos hipotecados reflejados en el balance, informados en las tasaciones efectuadas por un experto independiente, eran de 176.413 miles de euros a 31 de diciembre de 2024 y de 135.773 miles de euros a 31 de diciembre de 2023. Asimismo, a 31 de diciembre de 2024 se habían dispuesto 296 miles de euros del préstamo al promotor (2.951 miles de euros a 31 de diciembre de 2023), que ha financiado una promoción inmobiliaria con destino a la venta. El valor razonable del inmueble que financia dicho préstamo asciende a 31 de diciembre de 2024 a 9.312 miles de euros (14.701 miles de euros a 31 de diciembre de 2023). 145 de 180 Conforme a lo dispuesto en aquella normativa, el Grupo tiene derecho a las siguientes subsidiaciones en las cuotas hipotecarias: 1 préstamo acogido al Plan 2002-2005 2 préstamos acogidos al 6 préstamos acogidos Plan 2005-2008 al Plan 2009-2012 Plazo amortización 25 años 25 años 25 años Subsidiación cuota (euros/años por cada 50% de la cuota (5 primeros años) 263 €(5 primeros años) 10.000 euros de préstamo) 40% de la cuota (15 últimos años) 205€ (15 últimos años) 250 € Duración subsidiación (años) desde 20 años 20 años 25 años finalización periodo de carencia Plazo medio ponderado de la subsidiación desde 31/12/2024 8,79 años 9,98 años 17,26 años Conciliación endeudamiento financiero neto con el Estado de Flujos de Efectivo Los cambios en el endeudamiento financiero neto acaecido durante los ejercicios 2024 y 2023, surgidos de flujos de efectivo y otros, se presentan a continuación: Miles de Euos Cambios de valor que no suponen 31/12/2023 Flujos de efectivo fjujos de efectivo 31/12/2024 Préstamos y líneas de crédito dispuestas 73.862 25.860 4 99.726 Pasivos a largo plazo por instrumentos de cobertura (994) - 597 (397) Endeudamiento financiero bruto (nominal deuda bruta) 72.868 25.860 601 99.329 Activos financieros líquidos y otros asociados con el endeudamiento (6.293) (4.353) (10.646) Efectivo y medios equivalentes (8.829) (2.485) (11.314) Endeudamiento financiero neto 57.746 19.022 601 77.368 Miles de Euos Cambios de valor que no suponen 31/12/2022 Flujos de efectivo fjujos de efectivo 31/12/2023 Préstamos y líneas de crédito dispuestas 80.996 (7.134) 73.862 Pasivos a largo plazo por instrumentos de cobertura (1.798) 804 (994) Endeudamiento financiero bruto (nominal deuda bruta) 79.198 (7.134) 804 72.868 Activos financieros líquidos y otros asociados con el endeudamiento (11.063) 4.770 (6.293) Efectivo y medios equivalentes (9.948) 1.119 (8.829) Endeudamiento financiero neto 58.188 (1.245) 804 57.746 Respecto al valor razonable total de los activos inmobiliarios del Grupo (607.207 miles euros), el importe total de la deuda financiera neta (77.509 miles de euros) suponen un Loan to Value ratio (LTV), del 12,76%. El ratio se ha calculado considerando las siguientes partidas: 146 de 180 LTV = A/B x100 Siendo: A = Total deudas con entidades de crédito a valor de reembolso (-) activos financieros no corrientes en garantía de dichos préstamos y otros préstamos (-) efectivo y otros medios líquidos equivalentes (-) préstamos y deudores con intereses (-) inversiones financieras. B= Valor razonable de toda la cartera inmobiliaria del Grupo. 17. Riesgos financieros e instrumentos financieros derivados Objetivo de la política de gestión de riesgos La política de gestión de riesgos del Grupo CEVASA está enfocada a los siguientes aspectos: ▪ Riesgo de precio: el Grupo tiene pequeñas posiciones en renta variable o en fondos de inversión con riesgo de variación de precio. Las variaciones de precio de estos activos pueden afectar a los resultados o al patrimonio neto del grupo. ▪ Riesgo de tipo de interés: el Grupo tiene contratada su deuda a tipos de interés variables y por tanto, indexada a la evolución de los tipos de interés de mercado. La política de gestión del riesgo tiene por objetivo limitar y controlar las variaciones de tipo de interés sobre el resultado y los flujos de caja, manteniendo un adecuado coste global de la deuda. Para conseguir este objetivo y cuando se considera necesario o conveniente, se contratan instrumentos de cobertura de tipo de interés para cubrir las posibles oscilaciones del coste financiero. ▪ Riesgo de refinanciación: la estructura financiera del Grupo requiere diversificar sus fuentes de financiación tanto en entidades como en productos y en vencimientos. ▪ Riesgos de contraparte: el Grupo mitiga este riesgo contratando las operaciones financieras con instituciones de primer nivel. ▪ Riesgo de liquidez: Los activos circulantes del grupo y la ordinaria generación de caja de sus negocios corrientes cubren suficientemente sus pasivos circulantes y las obligaciones de pago que se tienen comprometidas, por lo que no existe riesgo alguno de insolvencia. ▪ Riesgo de crédito: la Sociedad Dominante analiza de forma periódica la exposición de sus cuentas a cobrar al riesgo de mora, llevando a cabo un seguimiento de la liquidación de los créditos y, en su caso, del registro de los deterioros de los créditos para los que se estima que existe riesgo de mora. A) Cobertura de riesgos asociados a pasivos financieros. Uso de instrumentos financieros derivados El uso de derivados financieros no está restringido de forma explícita por el Consejo de Administración de Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. ni por los órganos de administración de las sociedades filiales, aunque, dada la elevada volatilidad de estos productos, cualquier inversión en estos activos se somete a aprobación del Consejo de Administración. a) De cobertura de flujos de efectivo de pasivos financieros 147 de 180 El Grupo tiene contratados tres instrumentos financieros de cobertura de tipo de interés a 31 de diciembre de 2024 y 31 de diciembre de 2023. A continuación, se detallan dichos instrumentos financieros y el valor razonable de cada uno de ellos en cada una de esas fechas: 2024 Miles de Euros Tipo de interés Valor razonable – Activo / Instrumento financiero Contraparte intercambiado Inicio Vencimiento Nominal contratado (Pasivo) Swap de intercambio de tipo variable por fijo Euribor 1 año/ 11/06/2018 11/06/2026 7.166 123 Banco Santander, S.A. Fijo 0,99% Swap de intercambio de tipo variable por fijo Euribor 1 año/ 10/12/2018 10/12/2026 24.775 419 Banco Santander, S.A. Fijo 1,05% Swap de intercambio de tipo variable por fijo Euribor 1 año/ 20/04/2023 28/08/2026 10.499 (145) Total al 31 de diciembre de 2024 Banco Santander, S.A. Fijo 3,545% 42.440 397 con terceros 42.440 397 Coberturas tipo variable a tipo fijo 42.440 397 2023 Miles de Euros Tipo de interés Valor razonable – Activo / Instrumento financiero Contraparte intercambiado Inicio Vencimiento Nominal contratado (Pasivo) Swap de intercambio de tipo variable por fijo Euribor 1 año/ 11/06/2018 11/06/2026 7.166 230 Banco Santander, S.A. Fijo 0,99% Swap de intercambio de tipo variable por fijo Euribor 1 año/ 10/12/2018 10/12/2026 24.775 941 Banco Santander, S.A. Fijo 1,05% Swap de intercambio de tipo variable por fijo Euribor 1 año/ 20/04/2023 28/08/2026 10.499 (177) Total al 31 de diciembre de 2023 Banco Santander, S.A. Fijo 3,545% 42.440 994 con terceros 42.440 994 Coberturas tipo variable a tipo fijo 42.440 994 Respecto a los informados a 31 de diciembre de 2024 todos ellos cubren el 100% del principal de varios préstamos hipotecarios, los dos primeros durante 8 años y el tercero durante 3 años. Las bases cubiertas disminuyen a medida que van amortizándose dichos préstamos. A 31 de diciembre de 2024 dichas bases eran de 5,1, 17,4 y 10,4 millones de euros, respectivamente. Puesto que se trata de swaps de cobertura, de intercambio de tipos variables contra tipos fijos, cualquier variación en los tipos de interés tiene como efecto un aumento o disminución de los importes a pagar en las cuotas hipotecarias que financian los préstamos cubiertos, que se ve compensada, en cuanto al total capital cubierto, por liquidaciones negativas o positivas en los swaps contratados, de forma que el coste anual de aquel capital financiado y cubierto es fijo y equivalente al tipo fijo de intercambio del swap, más el diferencial sobre Euribor de los préstamos cubiertos. En términos equivalentes, es como si, en lugar de tipos de interés variables aquellos préstamos se hubieran financiado a tipos fijos. Así, para el capital cubierto, las variaciones en los tipos de interés de mercado no tienen impacto en la cuenta de resultados. Los Administradores de la Sociedad consideran que se cumplen todos los requisitos para la consideración de instrumentos de cobertura. B) Cobertura de riesgos asociados a activos financieros Riesgo de tipo de interés y de variación de precio Este tipo de inversiones exponen al Grupo CEVASA fundamentalmente a los riesgos financieros de las variaciones de los precios de los activos. El Grupo CEVASA no está utilizando ni utilizó en los años 2024 y 2023 instrumentos financieros derivados para cubrir estos riesgos. 148 de 180 Riesgo de crédito Los principales activos financieros del Grupo son saldos de caja y efectivo, deudores comerciales, cuentas a cobrar, e inversiones financieras y préstamos en participadas en equivalencia, que representan la exposición máxima del Grupo al riesgo de crédito en relación con los activos financieros. El riesgo de crédito del Grupo atribuible a sus deudores comerciales está ciertamente limitado. El Grupo no tiene una concentración significativa en este tipo de riesgo, estando la exposición distribuida entre un gran número de clientes y contrapartes. Los saldos acreditados a clientes y deudores comerciales que se estima que pueden no ser realizables son provisionados en su totalidad con cargo a la cuenta de resultados, registrando en ese momento la posible pérdida por deterioro del valor de esos saldos como si tal pérdida ya se hubiera producido. Sólo se revierte esta provisión, también contra la cuenta de resultados, si tales saldos se realizan efectivamente. Esto responde a una política de máxima prudencia, por cuanto se dota el 100% de aquellos saldos en lugar de un porcentaje menor que resultaría de un cálculo de probabilidades de insolvencia. El importe total provisionado al cierre de año 2024 es de 871 miles de euros (680 miles de euros al cierre del año 2023). El riesgo de crédito atribuible a sus fondos más líquidos como saldos en efectivo, depósitos bancarios e inversiones financieras disponibles para su venta, está acotado al trabajar con varios intermediarios financieros y depositarios, todos ellos de elevada solvencia patrimonial y profesional, así como elevado rating crediticio, lo que reduce el riesgo contraparte. Aunque es innegable la existencia de riesgo de crédito en los fondos líquidos, depósitos bancarios e inversiones financieras, estimamos que es muy poco probable que estos riesgos se materialicen, una vez analizados los activos que se poseen y los intermediarios y depositarios con los que se trabaja. El Grupo CEVASA no ha tenido jamás una experiencia negativa en cuanto a insolvencias en este tipo de activos. Además, los procesos establecidos de control interno están diseñados con el fin de evitar cualquier tipo de riesgo de fraudes internos y externos. C) Análisis de sensibilidad respecto a variaciones de tipos de interés Las posiciones financieras del Grupo CEVASA lo exponen al riesgo derivado de variaciones de los tipos de interés, puesto que los préstamos que tiene contratados y que financian sus activos a largo plazo son a tipos variables y mayores que los activos financieros que se tienen también a tipo variable. La cartera de préstamos a 31 de diciembre de 2024 está referenciada a Euribor 1 año o a IRPH según el siguiente cuadro: Miles de euros Referencia Totales - Euribor 1 año (min. 1,10%) 18.521 - Euribor 1 año 51.788 - IRPH 10.661 Total a tipo variable 80.970 Tipo fijo 14.230 Total préstamos a largo plazo 95.200 Total préstamos promotor 296 Total 95.496 149 de 180 Con las citadas referencias y “floors” el mayor riesgo es el de aumento de tipos, especialmente respecto a los préstamos referenciados al Euribor. Si se cumplen los pronósticos actuales y se mantiene el actual escenario de estabilización y lenta pero progresiva reducción de los tipos de interés, ello supondrá una leve reducción de los gastos financieros pare el Grupo CEVASA en el ejercicio 2025. Se tienen contratados tres swaps de cobertura del 62% de la cartera de préstamos referenciados al Euribor, o del 35% del total de la cartera total de préstamos, que vencen todos ellos en 2026. 1. Con un aumento de los tipos variables en 100 pb. respecto a los actuales, los intereses de financiación del Grupo CEVASA en el ejercicio 2025 serían 0,1 millones de euros mayores a los que se tendría sin estos, de no contratarse nuevas operaciones de financiación. 2. Si los tipos de interés se comportasen como esperan los mercados y se deriva de la curva de cotizaciones de los IFRS. Los intereses de financiación de 2025 serian similares a los que se tendrían de no variar los tipos respecto a los actuales. Considerando todas las operaciones contratadas, de financiación y de cobertura, la eventual incidencia de un alza progresiva en 100 pb de los tipos de interés a lo largo de 2025, y un mantenimiento posterior en los nuevos niveles de manera indefinida, supondría, en los próximos 30 años, pagar 7,8 millones de euros adicionales en concepto de intereses y liquidaciones de los swaps. Si en lugar de un alza se produjera un descenso en -100 pb, con un mantenimiento posterior, ello supondría unos menores costes financieros en 7,7 millones de euros en los próximos 30 años. Si se materializasen las variaciones de los tipos de interés implícitas en las cotizaciones de los mercados swap, en los próximos 30 años el coste por intereses sería mayor en 0,6 millones de euros, al que tendría el Grupo de mantenerse en los niveles actuales de manera indefinida. 18. Provisiones, pasivos contingentes y otros pasivos no corrientes A) Provisiones y pasivos contingentes empresas del Grupo El movimiento para los ejercicios 2024 y 2023 del citado epígrafe del balance de situación consolidado, y su correspondiente detalle, es el siguiente: Miles de Euros Provisiones no Provisiones corrientes corrientes Saldo a 1 de enero de 2023 1.206 123 Adiciones 81 6 Retiros (317) (107) Saldo a 31 de diciembre de 2023 970 22 Adiciones 61 434 Retiros (376) (27) Saldo a 31 de diciembre de 2024 655 429 150 de 180 En los cierres de los ejercicios 2024 y 2023, aunque existían reclamaciones de terceros de escasa cuantía, no se ha realizado provisión alguna por estos conceptos, puesto que los Administradores de la Sociedad Dominante consideran muy poco probable que tales reclamaciones fuesen a tener efectos adversos para el Grupo. Se registra en este epígrafe tanto el saldo de las dotaciones realizadas al fondo para premios de permanencia a favor de los miembros del Consejo de Administración como las previsiones sociales a los miembros de la Alta Dirección. A 31 de diciembre de 2024 el total registrado por estos conceptos ascendía a 677 miles de euros (930 miles de euros a 31 de diciembre de 2023). La principal variación del ejercicio es el desembolso de parte del fondo provisionado, derivado del cese en el ejercicio 2024 de dos miembros del Consejo de Administración producida en el ejercicio. Las otras provisiones registradas como pasivos no corrientes son de tipo fiscal y se corresponden con impuestos recurridos, y que se encuentran en diferentes instancias administrativas o judiciales. Los importes registrados son los exigidos o exigibles por las diferentes administraciones tributarias. No se registran posibles intereses legales por considerar que los casos en que se resuelva en contra de las empresas del grupo y deban satisfacerse los impuestos, serán compensados, en sentido inverso, por devoluciones de ingresos indebidos solicitados en otros contenciosos en los que se obtendrán resoluciones administrativas y sentencias judiciales favorables, con devolución de impuestos previamente satisfechos, intereses legales y gastos incurridos por garantías. El epígrafe del balance D IV. “Otros pasivos no corrientes” cuyo importe asciende al importe de 1.407 miles de euros, corresponden en su mayoría a estimaciones entre los impuestos satisfechos y los que deberían haberse satisfecho aplicando criterios administrativos que el Grupo considera no ajustados a las leyes fiscales y no acepta . 19. Acreedores comerciales y otros pasivos corrientes El desglose de este epígrafe por naturaleza y vencimientos de los estados de situación financiera consolidados es el siguiente: Miles de Euros 31/12/2024 31/12/2023 Corriente Corriente Pasivos fiscales distintos a los impuestos diferidos 1.689 1.357 Anticipos y depósitos de clientes 315 1.579 Acreedores comerciales 2.715 2.674 Otros acreedores corrientes 452 431 Total: 5.171 6.041 La cuenta de acreedores comerciales incluye saldos a favor de proveedores y acreedores por prestación de servicios recibidos y pagos pendientes de solares adquiridos en los que se ha aplazado una parte del precio. El periodo de crédito medio para las compras comerciales es de 29 días, y no devengan explícitamente intereses. A continuación, se detalla la información requerida por la disposición adicional tercera de la Ley 15/2010, de 5 de julio (modificada a través de la Disposición final segunda de Ley 31/2014, de 3 de diciembre y el artículo 9. Dos de la Ley 18/2023, de 28 de septiembre, de creación y crecimiento de empresas) preparada conforme la Resolución del ICAC de 29 de enero de 2016, sobre la información a incorporar en la memoria de las cuentas anuales consolidadas en relación con el periodo medio de pago a proveedores en operaciones comerciales: 151 de 180 2024 2023 Dias Dias Periodo medio de pago a proveedores 29,20 31,48 Ratio de operaciones pagadas 25,44 34,13 Ratio de operaciones pendientes de pago 9,62 5,26 Importe Importe Total pagos realizados 13.161 11.151 Total pagos pendientes 1.335 1.128 A continuación, se detalla el volumen monetario y número de facturas pagadas dentro del plazo legal establecido: 2024 2023 Volumen monetario (miles de euros) 11.733 10.568 Porcentaje sobre el total de pagos realizados 89% 95% Nª. De facturas 9.117 7.777 Porcentaje sobre el total de pagos realizados 86% 83% 20. Situación fiscal El Grupo aplica el denominado régimen de tributación consolidada en el Impuesto sobre Sociedades. Las Sociedades con actividad principal de alquiler de viviendas, CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L. y SBD LLoguer Social, S.A., están acogidas al régimen especial, en el Impuesto sobre sociedades, de entidades de arrendamiento de viviendas. Por el hecho de estar acogidas al señalado régimen, gozan de una bonificación de 40% sobre las rentas bonificadas en el Impuesto sobre sociedades. El Grupo aplica en el Impuesto sobre el Valor Añadido, el denominado régimen especial de grupo de entidades, aunque de este régimen está excluida Projectes i Construcció Social a Sabadell, S.L.U. Las sociedades con actividad principal de arrendamiento de viviendas aplican también la regla de prorrata del IVA, de lo que resulta que, el 92% en el caso de Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L.U. y el 97% en el caso de SBD LLoguer Social, S.A., y Cevasa Pallaresa, S.L. del total de las cuotas que soportan por el mencionado impuesto, no sean deducibles, considerándose como mayor gasto o inversión, según sea el destino de los bienes y servicios adquiridos. El detalle de los saldos con Administraciones Públicas en el balance de situación consolidado adjunto es el siguiente: 152 de 180 Miles de Euros Activos por impuestos Corriente No corriente 31/12/2024 31/12/2023 31/12/2024 31/12/2023 Activos por impuestos diferidos - - 2.107 1.826 Devolución pdte. Ayuntamiento de Barcelona en concepto de IBI - 35 - - Hacienda Pública, deudora por I.S. 3 2.123 - - Otras Administraciones Públicas (INCASOL) - 5 - - Total saldo deudores 3 2.163 2.107 1.826 Miles de Euros Pasivos por impuestos Corriente No corriente 31/12/2024 31/12/2023 31/12/2024 31/12/2023 Hacienda Pública, acreedora por I.V.A. 1.160 60 - - Hacienda Pública, acreedora por I.S. 290 1.085 - - Pasivos por impuestos diferidos - - 86.854 84.171 Hacienda Pública, acreedora por I.R.P.F. y rentas del capital 152 147 - - Organismos de la Seguridad Social acreedores 78 65 - - Otras Administraciones Públicas (INCASOL) 9 - - - Total saldo acreedores 1.689 1.357 86.854 84.171 Ejercicios sujetos a inspección fiscal A 31 de diciembre de 2024, se encontraban sujetos a revisión por las autoridades fiscales los últimos cuatro ejercicios liquidados respecto a la mayoría de los impuestos que son de aplicación a las entidades integrantes del Grupo. Respecto al Impuesto sobre Sociedades están sujetos a las señaladas revisiones los ejercicios del 2021 al 2024. A finales del ejercicio 2024, se recibió un requerimiento de información por parte de la Agencia Tributaria, en relación a la solicitud de devolución correspondiente a la autoliquidación del Impuesto sobre sociedades consolidado del Grupo CEVASA del ejercicio 2023. No se espera que se devenguen pasivos relevantes, adicionales a los registrados por el Grupo, como consecuencia de eventuales inspecciones. Asimismo, a finales de marzo de 2023, la sociedad del Grupo, Cevasa Proyectos Inmobiliarios, S.L.U. y su matriz (por estar incluida aquella Sociedad en el régimen especial de consolidación fiscal del Impuesto sobre sociedades) finalizó una actuación de inspección que cuestionaba la procedencia de la compensación de bases imponibles negativas, originadas por dicha Sociedad antes de su incorporación al régimen de consolidación fiscal y compensadas, en parte, en el ejercicio 2016, con su base imponible individual positiva dentro del Grupo fiscal. El expediente de inspección se cerró sin generar ningún tipo de sanción. Impuesto de sociedades A continuación, se detalla la conciliación entre el beneficio contable antes de impuestos, la base imponible del impuesto a liquidar, así como el gasto por impuesto sobre beneficios del ejercicio 2024: 153 de 180 2024 SOBRE BENEFICIOS EN PyG GASTO POR IMPUESTO NIIF Corriente Diferido Total CONCILIACIÓN ENTRE LOS RESULTADOS EN NORMATIVA MERCANTIL ESPAÑOLA, EL tipo RESULTADO CONSOLIDADO NIIF Y EL RESULTADO FISCAL DEL EJERCICIO impositivo (1) SUMA DE LOS RESULTADOS INDIVIDUALES ANTES DE IMPUESTOS S/ NORMATIVA ESPAÑOLA CON SUJECCIÓN AL RÉGIMEN DE CONSOLIDACIÓN 16.414 25% 4.104 4.104 FISCAL (2) Correcciones agregadas Régimen de Consolidación Mercantil con sujección el régimen de consolidación fiscal 2.1 - Dan lugar a impuestos diferidos en contabilidades individuales 467 25% 117 117 2.1.1 -Dividendo intragrupo -3.845 25% -961 -961 (3 )=(1)+(2) RESULTADO CONSOLIDADO MERCANTIL EN NORMATIVA ESPAÑOLA ANTES DE IS CON SUJECCIÓN AL RÉGIMEN DE CONSOLIDACIÓN 13.036 25% 3.260 3.260 FISCAL (4) Resultados fiscales, adicionales a los mercantiles del Grupo CEVASA, que dan lugar a activos y pasivos con diferente valor contable-mercantil y fiscal, y por tanto a impuestos diferidos en el balance consolidado mercantil con normativa española. -212 25% -53 -53 (5)=(3)+(4) RESULTADO CONSOLIDADO FISCAL ANTES DE IS 12.824 25% 3.206 3.206 (6) RESULTADO DE CEVASA PALLARESA, S.L., entidad no sujeta en -3.253 23,1% -751 -751 2024 al régimen de consolidación fiscal (7) Corrección agregadas Régimen de Consolidación Mercantil sin sujección el 7.307 23,1% 1.688 1.688 régimen de consolidación fiscal (8) Diferencias agregadas generadas en el ejercicio 2024, entre los valores fiscales de activos y pasivos y sus valores en normativa NIIF con el criterio de registro a valor 14.595 23,1% 3.371 3.371 razonable de las inversiones inmobiliarias. Dan lugar a impuestos diferidos en balance NIIF (5)=(6)+(7)+(8) RESULTADO CONSOLIDADO NIIF ANTES DE IS A) CÁLCULO DE LA BASE IMPONIBLE A PARTIR DEL RESULTADO FISCAL DEL EJERCICIO 31.473 3.206 4.308 7.514 (8) RESULTADO CONSOLIDADO FISCAL ANTES DE IS Resultados no deducibles y resultados fiscales del ejercicio con tributación diferida o de ejercicios 12.824 pasados con tributación en este ejercicio: (9) Diferencias permanentes: (9.1) 5% del dividendo intragrupo excluido del resultado fiscal pero que se incluye en la 192 25% 48 48 base imponible (9.2) Por gastos no deducibles fiscalmente y no computables en la BI + rdos anotados 85 0 21 21 directamente en PN que se incluyen en la BI (10) Diferencias temporales: (10.1) Por resultados originados en otros ejercicios y computables en la BI del (161) presente ejercicio (amortizaciones ptes.de deducir) (10.2) Por resultados originados de otros ejercicios y computables en la BI del (391) presente ejercicio (10.3) Por resultados originados en el ejercicio y computables en la BI 1.457 de otros ejercicios (11)=(8)+(9)+(10) BASE IMPONIBLE GENERADA EN EL EJERCICIO 14.006 B) CÁLCULO DE LA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO DE SOCIEDADES (14) BASE IMPONIBLE A GRAVAR EN 2023 14.006 (13)0,25 Cuota íntegra total 3.502 Bonificaciones fiscales REAV (869) (869) (869) Cuota íntegra correguida 2.633 Deducciones por reinv.benef.extraor.originada en ejercicios anteriores y aplicadas en el I.S. del 2024 (332) Deducciones por donaciones originadas en el ejercicio 2024 y aplicada en este mismo ejercicio (28) (28) (28) Diferencias temporales ej.anteriores recup. gtos amortizaciones (diferencial tipos 30%- 25%) (8) Cuota líquida 2.264 Retenciones fiscales (1.951) Importe a pagar IS C) CÁLCULO DEL GASTO POR IMPUESTO SOBRE BENEFICIOS AÑO 2024 313 Total 2.378 4.308 6.686 Provisión para impuestos en el ejercicio 2024 172 172 (1) Gasto por Impuesto sobre beneficios del ejercicio 2024 2.550 4.308 6.858 a) Gasto por impuesto sobre beneficios ejercicios anteriores 67 67 b) Cancelación provisión para impuestos ejercicios anteriores (365) (365) (2)= (1) + (a) + (b) Gasto por Impuesto sobre beneficios agregado registrado PyG NIIF 2.550 4.010 6.560 154 de 180 Reserva de capitalización Ejercicios 2024 y 2023: En los ejercicios 2024 y 2023 se ha producido un incremento de los fondos propios del Grupo. Dicho incremento proviene exclusivamente por las actividades bonificadas del Grupo y, por ello, no se ha podido reducir la base imponible de ambos ejercicios debido a que la normativa del LIS establece la incompatibilidad entre la bonificación derivada del Régimen especial de entidades dedicadas al alquiler de viviendas (al que están acogidas las sociedades del Grupo, CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U. y SBD LLoguer Social, S.A.) y la reducción de la base por aplicación de la Reserva de capitalización. Activos por impuestos diferidos y créditos fiscales por bases imponibles negativas y deducciones fiscales pendientes de aplicación - El detalle de los activos fiscales del Grupo y por estos conceptos es el siguiente: Registrados contablemente (miles de euros) Activos por impuesto diferido del Grupo 31/12/2023 Altas Bajas Reclasificaciones 31/12/2024 Créditosfiscales por Retribuciones a l/p, deterioro inversiones inmobiliarias 1.257 - (74) - 1.183 Impuesto s/beneficios anticipado por limitación BIN,s ejercicios 2023 y 2024 - 364 (24) 241 581 Créditos fiscales por deducción reinversión pendientes de aplicar 313 - (332) 19 - Créditos fiscales por deducción incentivo det.actividades 3 - - - 3 Impuesto s/ beneficios anticipado por limitación amortizaciones pdtes. de deducir 52 - (52) - - Activos por impuestos anticipados por diferente valor contable y fiscal de activos y pasivos 201 139 - - 340 Total: 1.826 503 (482) 260 2.107 Registrados contablemente (miles de euros) Activos por impuesto diferido del Grupo 31/12/2022 Altas Bajas Reclasificaciones 31/12/2023 Créditosfiscales por Retribuciones a l/p, deterioro inversiones inmobiliarias y deterioro provisiones créditos comerciales 1.237 273 (253) - 1.257 Créditos fiscales por deducción reinversión pendientes de aplicar 416 - (341) 238 313 Créditos fiscales por deducción incentivo det.actividades 3 - - - 3 Impuesto s/ beneficios anticipado por limitación amortizaciones pdtes. de deducir 102 - (50) - 52 Activos por impuestos anticipados por diferente valor contable y fiscal de activos y pasivos 155 46 - - 201 Total: 1.913 319 (644) 238 1.826 Créditos fiscales por pérdidas a compensar A cierre del ejercicio 2023 se compensaron la totalidad de bases imponibles negativas originadas por la sociedad CEVASA Proyectos Inmobiliarios, S.L.U. en los ejercicios 2008 y 2009. A cierre de 2024 y 2023, según la aplicación de la nueva normativa de la LIS, las empresas pertenecientes al régimen de consolidación fiscal tienen una limitación del 50% respecto a la compensación de las bases imponibles originadas dentro del grupo fiscal. El 50% no compensando en aquellos ejercicios se irá incorporando de forma proporcional a la base imponible durante los 10 años siguientes. En el ejercicio 2024 se aplicó dicha limitación a las bases imponibles negativas originadas por Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y Projectes i Construcció Social a Sabadell, S.L.U. (en el ejercicio 2023 dicha limitación afectó a las mismas sociedades junto con Cevasa Proyectos Inmobiliarios, S.L.U.). El detalle de las bases imponibles afectas a la señalada limitación se adjunta a continuación: Miles de Euros Altas Bajas Total Ejercicio 2024 1.456 (100) 1.356 2023 964 - 964 Total 2.420 (100) 2.320 155 de 180 Créditos fiscales por deducciones La naturaleza e importe de las deducciones registradas contablemente por el Grupo, pendientes de aplicar a 31 de diciembre de 2024 por insuficiencia de cuota, y sus correspondientes plazos máximos de compensación son los siguientes: Miles de Euros Ejercicio de Pendientes de Plazo máximo para generación aplicación su aplicación Naturaleza Deducción para incentivar det.actividades 2007 1 2025 2009 2 2027 Deducción por reinversión 2017 2032 Total: 3 Respecto a las deducciones por reinversión de importes percibidos en ventas de inmovilizado e inversiones inmobiliarias, a 31 de diciembre de 2024 el Grupo ya había aplicado su totalidad. La mencionada deducción por reinversión de beneficios extraordinarios tiene su origen en la venta de la totalidad de una inversión inmobiliaria situada en la localidad de Madrid denominada “Complejo Santa María de la Cabeza”, realizada a finales del ejercicio 2014, según el siguiente detalle: Miles de Euros Importe de la transmisión Beneficio de la Ajuste en la Base Base imponible imputada venta Imponible Elemento Complejo inmobiliario "Santa María de la Cabeza" (Madrid) 36.540 23.090 (1.698) 21.392 El importe obtenido en la mencionada transmisión se ha ido reinvirtiendo en los ejercicios 2014 al 2017 de la siguiente manera y con el siguiente detalle: 156 de 180 Miles de Euros Ajuste de la Aplicada en el Aplicada en Año Adquisición Importe de Ajustes Base imponible Ajuste de la base ejecicio 2018 base ejecicio Base Deducción ejercicio de ejercicios Pdte.de aplicar en adquisición imputada inicial 2019 definitiva generada generación posteriores de próx.ejercicios generación Compra partcipaciones SBD Lloguer Social, S.A. 5.259 3.324 3.324 399 399 2014 Aplicaciones informáticas 53 33 33 4 4 Equipos proceso información 26 17 17 2 2 Mobiliario de explotación 40 25 25 3 3 Instalaciones complementarias edificios 329 208 208 25 25 5.707 3.607 3.607 433 433 Aplicaciones informáticas 15 9 9 1 1 2015 Equipos proceso información 15 9 9 1 1 Instalaciones complementarias edificios 1.308 826 826 99 8 91 1.338 845 845 101 10 91 2016 Planta de Oficinas en Barcelona 1.294 818 818 98 98 Instalaciones complementarias edificios 2.586 1.634 (258) 1.376 165 165 3.880 2.452 (258) 2.194 263 263 Edificio vdas. Cornellà de Llobregat (Barcelona) 9.003 661 6.107 (543) 5.564 667 667 Edificio en centro Barcelona 12.036 7.606 (676) 6.929 831 96 734 2017 Inmov.material + Inmov.intangible 36 135 108 (10) 98 13 13 Rehabilitación fachadas Complejo inmobiliario "Meridiano Cero" 4.540 (796) 2.366 (210) 2.156 259 259 25.615 16.185 (1.439) 14.747 1.769 109 1.660 Total 36.540 23.089 (258) (1.439) 21.392 2.566 815 1.751 Recuperación de los créditos fiscales activados Los activos por impuesto diferido y créditos fiscales, indicados anteriormente, han sido registrados en el balance de situación por considerar los Administradores que, conforme a la mejor estimación sobre los resultados futuros del Grupo, incluyendo determinadas actuaciones de planificación fiscal, es probable que dichos activos sean recuperados. Pasivos por impuestos diferidos registrados en balance El detalle de los pasivos por impuestos diferidos y variación en los ejercicios 2024 y 2023, se muestra en los siguientes cuadros: Miles de Euros Pasivos por impuestos diferidos 31/12/2023 Altas Bajas 31/12/2024 Pasivos por impuestos diferidos por diferente valor contable y fiscal de determinados activos y pasivos. 74.738 4.429 79.167 Pasivos por impuestos diferidos por Impuesto Municipal sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana, asociado a la hipótesis de realización de las inversiones inmobiliarias 9.436 (1.749) 7.687 Total 84.174 4.429 (1.749) 86.854 157 de 180 Miles de Euros 31/12/2022 Altas Bajas 31/12/2023 Pasivos por impuestos diferidos Pasivos por impuestos diferidos por diferente valor contable y fiscal de determinados activos y pasivos 74.135 603 74.738 Pasivos por impuestos diferidos por Impuesto Municipal sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana, asociado a la hipótesis de realización de las inversiones inmobiliarias 9.509 (73) 9.436 Total 83.644 603 (73) 84.174 Los pasivos por impuestos diferidos que se tiene registrados tienen los siguientes orígenes: - Los impuestos potenciales que se liquidarían en caso de realización, por venta a terceros, de las inversiones inmobiliarias, registradas bajo el criterio de valor razonable. Estos son: - Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. - Impuesto sobre Sociedades. - Aún sin venta efectiva, los impuestos que se liquidarían en caso de disolución del grupo fiscal. Puesto que, en algunos casos, en el balance consolidado mercantil los valores registrados de algunos activos e impuestos diferidos son diferentes a los valores fiscales, tras los ajustes derivados de la consolidación económica del régimen del grupo de sociedades, en el balance de situación consolidado se registran impuestos diferidos por estas diferencias (155 mil euros), que se liquidarían en caso de disolución del grupo fiscal. Adicionalmente a los importes registrados en las cuentas consolidadas, en las contabilidades individuales de las sociedades integrantes del grupo se muestran los activos y pasivos por impuestos diferidos derivados de los resultados internos eliminados en el régimen fiscal del grupo de sociedades. Dichos impuestos diferidos se van liquidando paulatinamente conforme se amortizan los activos o dichos resultados se incorporan a la base imponible. Los que restan deberían liquidarse en el caso, poco probable, de disolución del grupo fiscal. La suma total registrada en aquellas contabilidades, por estos conceptos, asciende a 1.037 miles de euros. 21 Ingresos y gastos 21.1.) Ingresos por arrendamiento de inversiones inmobiliarias De las 2.378 viviendas en cartera al 31 de diciembre de 2024: 1. 1.988 están sometidas a la legislación de Viviendas de Protección Oficial. De estas: - 858 viviendas son de regímenes modernos de VPO y tienen las rentas máximas reguladas. - 1.130 son de regímenes antiguos de protección oficial, y de ellas: * 547 tienen rentas antiguas. * 583 tienen rentas libres. 2. 390 viviendas son libres (no sometidas a calificación de protección) y están alquiladas u ofrecidas en 158 de 180 arrendamiento. Como resultado de la normativa en vigor todas las viviendas de protección oficial arrendadas con anterioridad a 1985, se encuentran alquiladas a rentas bajas, desfasadas de las de mercado y están bajo contratos de alquiler de duración indefinida. Las restantes están, mayoritariamente, bajo contratos de arrendamiento de duración entre 1 y 7 años. De las primeras se están percibiendo rentas muy por debajo de las de mercado, sin posibilidad de actualización de rentas, salvo la aplicación del IPC. Solo se permite actualizar las rentas a precios de mercado en los nuevos contratos después de que las viviendas queden desocupadas, en tanto no se extingue el régimen de VPO (año 2025 en el caso de las viviendas del Grupo) y pueda aplicarse la disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que permite una actualización de estas rentas, con limitaciones, durante un plazo de 10 años posterior a la extinción del régimen. Las rentas por arrendamientos en el año 2024 totalizaron 20.873 miles de euros (de ellos 83 miles de euros correspondían a las rentas de un edificio en régimen de la concesión administrativa). En el año 2023 las mismas totalizaron 19.252 miles de euros (78 miles de euros correspondientes al edificio en régimen de concesión administrativa). Todos los contratos de arrendamiento de viviendas son cancelables, pues es una potestad que la LAU concede a los arrendatarios. Algunas cancelaciones darán lugar a indemnizaciones a favor del Grupo y otras no. Al 31 de diciembre de los años 2024 y 2023, el importe total de los cobros mínimos futuros de arrendamientos no cancelables, correspondientes todos ellos a contratos en vigor de alquiler de oficinas y locales, y sin tener en cuenta repercusión de gastos comunes, incrementos futuros por IPC ni actualizaciones futuras de rentas pactadas contractualmente, es el siguiente: Miles de Euros Valor Nominal Cuotas mínimas de arrendamiento 31 de diciembre de 31 de diciembre operativos no cancelables 2024 de 2023 Menos de un año 2.810 2.274 Entre uno y cinco años 6.890 5.531 Más de cinco años 1.640 1.169 Total 11.340 8.974 Ninguno de los clientes del grupo supone más de un 10% de la cifra de facturación total del Grupo CEVASA. 21.2.) Ingresos por ventas de stocks inmobiliarios y de otras actividades operativas Los ingresos por ventas de las promociones finalizadas destinadas a la venta ascendieron en el 2024 a 16.596 miles de euros, la mayoría de ellos correspondientes a las unidades vendidas de la promoción inmobiliaria situada en la localidad de Hospitalet de Llobregat (Barcelona). En el 2023 los señalados ingresos ascendieron a 6 miles de euros. Respecto a los ingresos generados por otras actividades operativas ascendieron durante el ejercicio 2024 a 151 miles de euros (139 miles de euros en el 2023). 21.3.) Gastos operativos El epígrafe “Gastos operativos” de la cuenta de resultados consolidada presenta la siguiente composición: 159 de 180 Miles de Euros 2024 2023 Compras de mercaderías 5 4 Variación de existencias de mercaderías 2 (1) Reparaciones y conservación edificios en propiedad 1.800 1.797 Servicios de profesionales independientes 1.123 575 Primas de seguros 244 225 Servicios bancarios y similares 92 27 Suministros 705 792 Otros 616 562 Total 4.587 3.981 21.4.) Gastos de personal El epígrafe "Gastos de personal" de la cuenta de resultados consolidada adjunta presenta la siguiente composición: Miles de Euros AÑO 2024 AÑO 2023 Sueldos y salarios 2.847 2.685 Seguridad social a cargo de la Empresa 692 694 Retribución a l/p. mediante un sistema de aportación definida 37 35 Otros gastos sociales 104 74 Gastos personal 3.680 3.488 Dietas, Atenciones Estatutarias y Premios por permanecia (Consejo de Administración) 326 391 Total Gasto: 4.006 3.879 El número de personas empleadas por el Grupo al 31 de diciembre de 2024 y 2023, así como el número medio de empleados durante los ejercicios 2024 y 2023, en el desarrollo de sus actividades continuadas, distribuido por nivel de responsabilidad y género, han sido los siguientes: 160 de 180 Nº de empleados a 31 de diciembre 2024 Total 2023 Total Hombres Mujeres 2024 Hombres Mujeres 2023 Alta Dirección 2 2 2 2 Directores técnicos, responsables de departamento o servicio y otros mandos 10 14 4 4 7 11 intermedios Técnicos titulados, gestores comerciales y 5 17 12 10 5 15 técnicos Otros 20 37 17 21 17 38 Total personal en plantilla 37 70 33 35 31 66 Consejo de Administración 4 8 4 2 6 8 Total 41 78 37 37 37 74 Número medio de empleados 2024 Total 2023 Total Hombres Mujeres 2024 Hombres Mujeres 2023 Alta Dirección 2 2 2 2 Directores técnicos, responsables de departamento o servicio y otros mandos 7 11 4 4 7 11 intermedios Técnicos titulados, mandos intermedios y 5 14 9 11 5 16 administrativos Otros 17 40 23 20 18 38 Total personal en plantilla 31 67 36 35 32 67 Consejo de Administración 4 8 4 2 6 8 Total 35 75 40 37 38 75 En la plantilla del 2024 y 2023 existe un trabajador con un grado de discapacidad superior al 33%. 21.5.) Otros gastos de explotación El epígrafe “Otros gastos de explotación” de la cuenta de resultados consolidada presenta la siguiente composición: Miles de Euros 2024 2023 Arrendamientos y cánones 46 27 Publicidad y comunicación 74 18 Otros tributos 1.827 1.709 Ajustes en la imposición directa o indirecta - (5) Total 1.947 1.749 161 de 180 21.6.) Ingresos y ganancias por actividades de promoción inmobiliaria En el ejercicio 2024 se vendieron aproximadamente el 70% de unidades de la promoción inmobiliaria en la localidad de Hospitalet de Llobregat (Barcelona). Los ingresos obtenidos por dichas ventas ascendieron a 16.567 miles de euros. Así mismo se vendieron algunas unidades residuales de la promoción de Sabadell (Can Gambús) en Barcelona los ingresos obtenidos de la mismas ascendieron a 29 miles de euros. En el ejercicio 2023 se vendieron dos unidades residuales de las promociones de Sabadell y Berga en Barcelona los ingresos obtenidos ascendieron a 6 mil euros. El movimiento durante los ejercicios 2024 y 2023 de las dotaciones y recuperaciones por deterioro de valor de las existencias inmobiliarias es el siguiente: Miles de Euros A 01.01.2023 Dotación por Retiros por A 31.12.2023 Reversión por A 31.12.2024 deterioro deterioro deterioro Solares 31 - (31) - - - Edificios construidos 20 6 - 26 (26) - Total 51 6 (31) 26 (26) - 21.7.) Resultado por enajenaciones y bajas del inmovilizado y de inversiones inmobiliarias Ni durante el 2024 ni durante el 2023 se realizaron enajenaciones del inmovilizado. El importe que aparece en este epígrafe a 31 de diciembre de 2024 corresponde al valor neto contable de elementos del inmovilizado material dados de baja. 21.8.) Deterioro del inmovilizado material e intangible, plusvalías en pasivos asociados y aplicaciones y reversiones de ingresos diferidos. El movimiento durante los ejercicios 2024 y 2023 es el siguiente: Miles de euros Movimiento 2024 Aplicación (-) o reversión (+) de plusvalías Variación provisiones por deterioro inmovilizado intangible en pasivos Efecto conjunto en Dotación por Retiro dotación por Prov. a 01/01/2024 Prov. a 31/12/2024 Subvenciones la cuenta de deterioro deterioro resultados 2024 Concesiones administrativas 780 - 548 232 - 232 Total 780 - 548 232 - 232 162 de 180 Miles de euros Movimiento 2023 Aplicación (-) o reversión (+) de plusvalías Variación provisiones por deterioro inmovilizado intangible en pasivos Efecto conjunto en Dotación por Retiro dotación por Prov. a 01/01/2023 Prov. a 31/12/2023 Subvenciones la cuenta de deterioro deterioro resultados 2023 Concesiones administrativas 795 - 780 15 (3) 18 Total 795 - 780 15 -3 18 Los Administradores de la Sociedad dominante, en la formulación de las Cuentas Anuales Consolidadas, han analizado la existencia de deterioros en concesiones administrativas, de acuerdo con lo descrito en la Nota 4. En el ejercicio 2024 se registró un beneficio por un importe de 232 miles de euros en la cuenta de resultados consolidada del ejercicio (18 miles de euros de beneficio en el ejercicio 2023) y considerando la suma de las anotaciones realizadas por variaciones de valor del activo y las realizadas respecto a los ingresos diferidos asociados con el activo. 21.9.) Variaciones de valor de inversiones inmobiliarias, préstamos vinculados y de los impuestos diferidos asociados, diferentes al Impuesto sobre sociedades Durante los ejercicios 2024 y 2023 se produjeron los siguientes resultados, derivados de las variaciones de valor de las inversiones inmobiliarias y sus préstamos vinculados (en caso de edificios VPO en alquiler), contabilizados de acuerdo el criterio de valor razonable. Miles de Euros Importes registrados en el estado de resultados referidos a activos según su clasificación en la fecha de cierre del ejercicio 2024 2023 a) Inversiones inmobiliarias en explotación y préstamos asociados al cierre del ejercicio (+/-) Diferencia en el año entre los valores razonables de los activos inmobiliarios 50.755 2.410 (-) Inversiones realizadas en los activos en alquiler que minoran la plusvalía bruta (35.917) (1.033) (+/-) Plusvalía por variación en el valor razonable de los activos 14.838 1.377 (+/-) Diferencia en el año entre los valores razonables de las subsidiaciones futuras en cuotas de préstamos vinculados (560) (701) (i) Plusvalía o minusvalía neta imputable a invers.inmob.en explotación y subsidiaciones asociadas 14.278 676 a) Inversiones inmobiliarias en construcción o en stock al cierre del ejercicio (+/-) Diferencia en el año entre los valores razonables de los activos inmobiliarios 107 146 - Inversiones realizadas en los activos en desarrollo que minoran la plusvalía bruta (17) (149) (i) Plusvalía o minusvalía neta imputable a invers.inmob.en stock 90 (3) (iii)+/- Variación del importe devengado por IIVTNU 1.749 72 (i) + (ii) + (iii) Total plusvalía o minusvalía 16.117 745 21.10.) Ingresos y gastos financieros El desglose del resultado financiero para los ejercicios 2024 y 2023, por su naturaleza, es el siguiente: 163 de 180 Miles de Euros Ingresos financieros: 2024 2023 Intereses e ingresos asimilados 268 243 Total ingresos financieros 268 243 Gastos financieros y gastos asimilados (3.226) (2.006) Variación de valor de instrumentos financieros 120 149 Participación en beneficios de sociedades puestas en equivalencia (24) (20) Total Gastos Financieros (3.130) (1.877) Total resultado financiero (2.862) (1.635) 21.11.) Participación en el resultado de empresas del Grupo El desglose de la participación en el resultado consolidado antes de impuestos del ejercicio 2024, de cada una de las empresas del Grupo, se detalla a continuación: Resultado antes de impuestos Miles de Euros 2024 Empresas del Grupo: Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. (3.070) Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L.U. 17.695 Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U. 4.000 Cevasa Proyectos Inmobiliarios, S.L.U. 2.126 Cevasa Pallaresa, S.L.U. 4.138 SBD Lloguer Social, S.A. 6.445 Projectes i Construcció Social a Sabadell, S.L.U. - Total 31.334 22. Retribuciones y otras prestaciones al Consejo de Administración y a los miembros de la Alta Dirección El Consejo de Administración de la Sociedad Dominante, a 31 de diciembre de 2024 estaba formado por cuatro hombres y cuatro mujeres, en el 2023 estaba formado por seis hombres y dos mujeres. La Alta Dirección de la Sociedad Dominante, a 31 de diciembre de 2024 y 2023 estaba formada por dos hombres. Retribución del Consejo de Administración- En los ejercicios 2024 y 2023 se reconocieron las siguientes retribuciones a favor del Consejo de Administración y de la Dirección de las Sociedades del grupo: 164 de 180 Miles de Euros 2024 2023 Remuneración Consejo de Administración: 936 610 Retribución fija y variable 238 226 Premios de permanencia 300 Dietas 124 146 Atenciones estatutarias 241 214 Remuneración en acciones 32 24 Remuneración Alta Dirección 348 338 Total 1.284 948 Durante el ejercicio los miembros del Consejo de Administración han devengado las siguientes retribuciones que deben ser informadas a la Junta General, para su votación con carácter consultivo: - Importes devengados durante el ejercicio 2024. 1) Un total de 240 miles de euros en concepto de atenciones estatutarias correspondientes al ejercicio 2024 todavía no satisfechas. 2) Un total de 300 miles de euros en concepto de premios de permanencia satisfechos en el ejercicio 2024. 3) Un total de 71 miles de euros por dietas de asistencia a las sesiones del Consejo. 4) Un total de 24 miles de euros por dietas de asistencia a las reuniones de las Comisiones del Consejo de Administración. 5) Un total de 29 miles de euros en concepto de dietas por mayor dedicación, satisfechas al anterior Presidente del Consejo de Administración 6) Se han devengado por el Consejero Delegado un total de 272 miles de euros (excluyendo las atenciones estatutarias), de los que 32 miles de euros se abonarán mediante la entrega de 4.400 acciones de la sociedad. - Dotaciones al fondo para cubrir premios de permanencia. Se han dotado durante el ejercicio 2024 un total de 10 mil euros al fondo destinado a cubrir los pagos que en un futuro deban realizarse a los actuales consejeros en concepto de premios por permanencia. La principal variación del ejercicio 2024 respecto al ejercicio 2023 se deben a cambios producidos en el Consejo de Administración de las Sociedad Dominante, y por los cuales se han pagado premios de permanencia por un importe de 300 miles de euros durante el presente ejercicio. En la fecha de cierre de cada ejercicio se registra como provisión el importe en que se estima que debe realizarse la dotación al fondo. El importe acumulado de este fondo a cierre del ejercicio 2024 es de 370 miles de euros. El Grupo no tiene concedidos créditos ni avales en favor de anteriores o actuales administradores y consejeros, ni en favor de consejeros de la Sociedad Dominante ni de Administradores o Consejeros de sus filiales. Respecto a la Alta Dirección y el Consejero Delegado de la Sociedad Dominante, se tiene contratado un sistema de previsión a largo plazo, complementado por un seguro de vida. Los beneficiarios podrán percibir los importes del primero en caso de permanecer en el Grupo hasta la edad de jubilación (aprox. 100 mil euros) o, sus herederos, esa 165 de 180 misma cifra, en caso de defunción. Los importes provisionados por este concepto ascienden a 307 mil euros a 31 de diciembre de 2024 (250 miles de euros a 31 de diciembre de 2023). En el ejercicio 2023 se aprobó el establecimiento de un plan de incentivos a largo plazo mediante la entrega de acciones de la Sociedad, cuyos beneficiarios serán determinados directivos de la Sociedad y su Grupo, incluyendo al Consejero Delegado. Este plan será objeto de liquidación y pago único al concluir el ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2028. Ni a 31 de diciembre de 2024 ni a 31 de diciembre de 2023 se tenía registrada provisión alguna por este concepto, en función del cumplimiento y previsible cumplimiento de las condiciones establecidas para devengar estos incentivos. En el Informe Anual de Retribuciones que forma parte del Informe de gestión se detallan las condiciones que deben darse para devengar derechos por los directivos afectados. Una vez aprobadas las Cuentas Anuales consolidadas del Grupo CEVASA correspondientes al ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2028 para el Beneficio antes de Impuestos (excluida la variación de valor de los activos) (BT) y del valor EPRA NDV (NT), se calculará la tasa de crecimiento anual equivalente ( r) en porcentaje con dos decimales como sigue: El global de acciones que se repartirán según la tasa obtenida ( r) se establece en la siguiente tabla, usando una interpolación lineal entre valores no enteros de r. Para una tasa de r inferior a 5 no se lograría incentivo a largo plazo. Tampoco habría incrementos adicionales para una tasa superior a 12. r 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Acciones 5 9.000 9.000 9.000 9.000 9.000 9.000 54.000 6 10.500 10.500 10.500 10.500 10.500 10.500 63.000 7 12.500 12.500 12.500 12.500 12.500 12.500 75.000 8 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 90.000 9 18.000 18.000 18.000 18.000 18.000 18.000 108.000 10 21.500 21.500 21.500 21.500 21.500 21.500 129.000 11 25.500 25.500 25.500 25.500 25.500 25.500 153.000 12 o más 30.000 30.000 30.000 30.000 30.000 30.000 180.000 El detalle de todas estas remuneraciones puede consultarse en el Informe Anual de Retribuciones de los Consejeros de Sociedades Anónimas Cotizadas del ejercicio 2024, en la web www.cevasa.com. No existen compromisos post-empleo ni cláusulas de blindaje o compensatorias por el cese de los miembros de la Alta Dirección en sus cargos actuales, salvo las señaladas por la legislación vigente en el caso de contratos laborales. Durante el ejercicio 2024, los miembros de los órganos de administración de las sociedades integrantes del Grupo CEVASA, no han comunicado ni a otros consejeros ni a los órganos de administración ni en Juntas Generales a los que pertenecen, ninguna situación de conflicto, directa o indirectamente, que ellos o personas a ellos vinculados, pudieran tener con el interés de las sociedades del Grupo. 23. Retribución a los auditores Los honorarios relativos a servicios de auditoría de cuentas, correspondientes a los ejercicios 2024 y 2023 de las distintas sociedades que componen el Grupo CEVASA, de las firmas auditoras del grupo consolidado y de todas las sociedades individuales que someten a auditoría sus cuentas anuales, han ascendido a los siguientes importes: 166 de 180 Miles de Euros Honorarios correspondientes a Deloitte Auditores, S.L. o Empresa de la misma Red 2024 2023 Servicios de auditoria 117 116 Servicios distintos de la auditoría Servicios exigidos por la normativa aplicable Otros servicios de verificación 4 Servicios fiscales Otros servicios Total servicios 121 116 El auditor del Grupo CEVASA en el año 2024 y 2023 ha sido la firma Deloitte Auditores, S.L. Los honorarios del auditor representan menos de un 0,5 % de su facturación en España. 24. Otra información 24.1.) Incidencia en el Grupo de cambio en los precios Los cambios en los precios de los activos inciden en el Grupo principalmente de la siguiente forma: 1) El aumento del IPC repercute favorablemente en los ingresos procedentes de las rentas en alquiler, que son actualizables anualmente en función de ese índice. 2) Las variaciones de los precios en los productos inmobiliarios para la venta afectan directamente al Grupo: a) Aumentando o disminuyendo sus expectativas de beneficio o pérdida respecto a aquellas promociones inmobiliarias planificadas, en promoción o finalizadas pero pendientes de venta. b) Aumentando o disminuyendo el valor razonable de sus activos inmobiliarios en patrimonio, fundamentalmente las inversiones inmobiliarias, que son realizables en los mercados inmobiliarios. c) La variación en el precio de los productos inmobiliarios finalistas se traslada en el mismo sentido al precio de los terrenos y solares pendientes de desarrollo propiedad del Grupo. Puesto que el Grupo contabiliza sus inversiones inmobiliarias a valor razonable, todas las variaciones e ese valor se trasladan a la cuenta de resultados. Respecto a otros inmuebles, como son las propiedades ocupadas por el Grupo o las existencias inmobiliarias, contabilizadas a valor de coste, las variaciones negativas en los precios pueden afectar a la cuenta de resultados del Grupo, si éstas ocasionan pérdidas por deterioro de valor de dichos activos (su valor razonable fuera menor que el valor de coste). También afectan a la cuenta de resultados las variaciones positivas que supone revertir deterioros registrados en ejercicios anteriores. 3) Las variaciones en los precios de los activos financieros en la cartera del Grupo se trasladan directamente a su valor contable con cargos o abonos en la cuenta de resultados o en el Patrimonio Neto, según se produzca minusvalías o plusvalías respecto al valor registrado. El valor razonable de los activos inmobiliarios se determina semestralmente mediante valoraciones realizadas por un tercero experto independiente de acuerdo con los parámetros detallados en la Nota 4. 167 de 180 Por contra, las variaciones en el precio de los activos financieros se trasladan a los valores contables al cierre de cada mes, con una periodicidad mensual. Por lo tanto, las sociedades del Grupo recogen los efectos de los precios cambiantes, al alza o la baja cuando se trata de activos financieros e inversiones inmobiliarias y pasivos asociados, y, en determinados casos, sólo a la baja en el caso de otros activos inmobiliarios (excepto las reversiones de estas minusvalías, hasta su valor de coste, cuando se producen). Las propiedades ocupadas por el Grupo y las concesiones administrativas se contabilizan por su valor de coste o por su valor recuperable si éste es menor, al igual que los inmuebles en existencias. En el cuadro de detalle de las UGE’s facilitado en el Anexo 2 de esta Memoria se informa del valor razonable de estos activos. 24.2.) Sobre el valor residual de los activos inmobiliarios y su valor razonable Los valores razonables informados a 31 de diciembre de 2024 y 31 de diciembre de 2023 son los resultantes de informes de tasación externos realizados para cada una de las fincas susceptibles de alquilar separadamente, de los edificios en alquilar, que son varios miles. Dichos valores razonables se han calculado por tasadores terceros especializados, con base en múltiples supuestos e hipótesis, y es nuestro criterio no cuestionar ni dichas hipótesis ni los valores resultantes si consideramos las hipótesis y supuestos suficientemente razonables. Respecto a los valores residuales considerados en el cálculo del valor razonable, los supuestos considerados en las tasaciones externas son los siguientes: - Para la reserva de suelo en inmuebles no alquilados no existe valor residual sino valor presente. Para estos casos se ha supuesto que el valor residual es el valor razonable y por tanto, el porcentaje es el 100%. Tampoco para el inmovilizado material para uso propio. - Para viviendas, locales comerciales y oficinas alquiladas, se supone que no se alquilan más allá del vencimiento de sus contratos, siendo en la fecha de finalización de los mismos cuando se supone un valor residual. - Para viviendas de protección oficial sometidas a regímenes modernos se supone que continuaran en arrendamiento durante todo el periodo que resta para concluir dicha calificación de viviendas de protección oficial en arrendamiento. Según el actual tasador externo independiente, Savills Aguirre Newman, estos valores residuales se sitúan en las fechas de vencimiento de los contratos de alquiler. - Para viviendas con contratos de renta antigua, se supone que se mantienen en arrendamiento durante toda la vida esperada de sus inquilinos, situándose sus valores residuales al término de la misma. 24.3.) Análisis de sensibilidad de los valores razonables de la cartera inmobiliaria a 31.12.2024 en función de diferentes hipótesis A) OCUPACIÓN Creemos que las hipótesis de ocupación consideradas por el tasador externo a 31 de diciembre de 2024 y 2023 son coherentes con los niveles de ocupación que razonablemente pueden esperarse en el futuro, que, probablemente, diferirán muy poco de los observados históricamente en todos nuestros inmuebles en alquiler. Por ello, creemos que, de entre todas las variables que inciden en el valor de los inmuebles (valores de transacción actuales, evolución de los precios de los inmuebles no arrendados, las tasas de descuento y rentabilidades exigidas por los agentes del mercado inmobiliario, evolución de las rentas futuras, evolución de las normativas, costes de mantenimiento de los edificios, etc.), la ocupación de los inmuebles del Grupo es la que se ha mostrado históricamente más estable, y cercana a la plena ocupación en nuestro “core business”, el segmento de viviendas en alquiler. Bajo los supuestos considerados en la tasación externa respecto al mantenimiento de los edificios en alquiler, mencionados en el punto anterior, solo para las viviendas de protección oficial sometidas a regímenes modernos y para las viviendas de renta antigua se supone que las mismas se mantendrán en alquiler u ofrecidas en alquiler durante plazos dilatados. Para las segundas se parte del supuesto de que estarán alquiladas en un 100%, puesto que los 168 de 180 inquilinos de renta antigua no renunciarán a sus contratos ventajosos. Por ello, para estas viviendas no es razonable hacer otros supuestos de ocupación. Respecto a las viviendas de protección oficial sometidas a regímenes modernos, al 31.12.2024 y 31.12.2023 tenían una ratio de ocupación próximo al 100%, supuesto de futuro bajo el cual se realizó la tasación externa y se calcularon los valores razonables. Con el mantenimiento de los precios actuales, que se sitúan muy por debajo de los precios de mercado de las viviendas de renta libre de las mismas zonas no es razonable suponer un descenso de ocupación. B) TASAS DE DESCUENTO DE FLUJOS DE CAJA CONSIDERADAS (TIR’S) Son especialmente sensibles a las tasas de descuento de los flujos de caja esperados los valores razonables de los inmuebles arrendados con contratos a muy largo plazo (por ejemplo: viviendas de renta antigua), y los de aquellos otros, arrendados o no, pero con un uso obligado el arrendamiento (por ejemplo: viviendas calificadas de protección oficial) durante largos periodos de tiempo y los de edificios diseñados con uso industrial, comercial o de oficinas, donde sus ocupantes ocupan los espacios en régimen de arrendamiento y no en propiedad. En lo que se refiere a la cartera inmobiliaria del Grupo CEVASA, compuesta por una diversidad de inmuebles, con características diferentes en función de su uso actual o futuro, situación arrendaticia, etc., se ha solicitado a los actuales tasadores un análisis de sensibilidad de los valores de mercado (o razonables) respecto a la variación de la TIR. El resultado para los ejercicios 2024 y 2023 es el siguiente: Ejercicio 2024 Miles de euros Inversión Inmobilairia Valor Promoción Tir + 0,50% - 0,50% + 0,25% - 0,25% inmobiliaria Bon pastor 6.579 9,50% 6.538 6.620 6.558 6.599 Meridiano Cero 281.206 6,35% 275.313 287.194 278.124 284.180 La Sagrera 38.579 4,75% 37.995 39.167 38.296 38.877 Igualada 6.181 6,00% 6.087 6.277 6.133 6.226 Santa Coloma de Gramenet (Avda. Pallaresa) 22.459 7,75% 22.076 22.822 22.261 22.631 Santa Coloma de Gramenet (Avda. Puig Castellar) 30.462 7,60% 29.862 31.069 30.162 30.754 Sant Joan de les Abadesses 947 9,00% 947 947 947 947 Vic 8.511 9,00% 8.372 8.657 8.448 8.576 Cornellà de Llobregat (Bonavista 84) 8.188 8,00% 8.038 8.338 8.114 8.258 Cornellà de Llobregat (Bonavista 77) 9.983 7,50% 9.859 10.105 9.925 10.045 C/ Ciutat 11.012 5,00% 10.868 11.160 10.940 11.086 Meridiano Cero (oficinas) 34.769 7,35% 34.518 35.024 34.645 34.898 Parquing C/ Dublín 4.161 6,25% 3.942 4.161 3.942 4.161 Esplugues de Llobregat 778 6,75% 753 805 765 791 C/ Buenos Aires 1.713 7,25% 1.677 1.751 1.695 1.732 Local en Meridiano Cero 9.583 8,75% 9.495 9.675 9.539 9.629 Falla 11.868 8,50% 11.747 11.990 11.807 11.931 Serra 2 11.170 8,50% 11.052 11.286 11.111 11.225 Espronceda 4.857 8,50% 4.809 4.898 4.831 4.880 Can Llong 5 29.481 8,50% 29.159 29.848 29.320 29.650 Can Llong 6 8.248 8,50% 8.169 8.348 8.207 8.300 La Serra 4 8.131 8,50% 8.046 8.211 8.094 8.171 Total 548.866 539.322 558.353 543.864 553.547 169 de 180 Ejercicio 2023 Miles de euros Inversión Inmobiliaria Valor Promoción Tir + 0,50% - 0,50% + 0,25% - 0,25% inmobiliaria Bon pastor 6.485 9,50% 6.446 6.526 6.466 6.506 Meridiano Cero 274.892 6,50% 269.683 280.103 272.152 277.479 La Sagrera 37.520 4,75% 36.979 38.049 37.246 37.795 Igualada 6.107 6,25% 6.025 6.202 6.060 6.154 Santa Coloma de Gramenet 24.240 7,25% 23.919 24.582 24.071 24.409 Sant Joan de les Abadesses 939 9,00% 939 939 939 939 Vic 8.198 9,25% 8.080 8.334 8.140 9.269 Cornellà de Llobregat (Bonavista 84) 7.878 8,25% 7.685 8.039 7.790 7.955 Cornellà de Llobregat (Bonavista 77) 9.520 7,75% 9.405 9.627 9.453 9.567 C/ Ciutat 10.872 5,25% 10.698 11.056 10.786 10.965 Meridiano Cero (oficinas) 34.067 7,60% 33.790 34.350 33.926 34.208 Parquing C/ Dublín 3.942 6,25% 3.723 4.161 3.942 3.942 Esplugues de Llobregat 704 7,00% 702 706 703 705 C/ Buenos Aires 1.684 7,50% 1.643 1.726 1.663 1.705 Falla 11.548 8,75% 11.428 11.680 11.491 11.617 Serra 2 10.623 8,75% 10.499 10.772 10.561 10.698 Espronceda 4.662 8,75% 4.608 4.713 4.638 4.691 Can Llong 5 28.364 8,75% 28.075 28.723 28.216 28.535 Can Llong 6 7.956 8,75% 7.882 8.033 7.920 7.999 La Serra 4 7.837 8,75% 7.763 7.915 7.797 7.877 Total 498.038 489.972 506.236 493.960 503.015 Respecto a la sensibilidad de la cartera inmobiliaria del Grupo CEVASA ante variaciones de la TIR, a continuación, se adjunta cuadro resumen para los ejercicios 2024 y 2023: Miles de euros Variación de las Variación del valor razonable tasas de de la cartera inmobiliaria descuento 2023 2024 + 50 p.b. -9.544 -8.066 + 25 p.b. -5.002 -4.078 - 25 p.b. 4.681 4.977 - 50 p.b. 9.487 8.198 170 de 180 24.4.) Objetivos, políticas y procesos que sigue el grupo para gestionar el capital Los objetivos, políticas y procesos que sigue el Grupo para gestionar el capital son los siguientes: 1) Se considera capital el emitido por cada una de las sociedades del Grupo CEVASA. 2) Las cifras de los capitales sociales de las sociedades del Grupo no están sometidas a requerimientos externos adicionales a los que se derivan de la legislación mercantil y financiera en vigor. 3) Las sociedades del Grupo no tienen emitidos instrumentos financieros convertibles en capital, ni se prevé su emisión. 4) La emisión de nuevo capital social es competencia de la Junta General a propuesta del Consejo de Administración y es una alternativa de financiación a la financiación externa. En el plan estratégico en vigor no se plantean nuevas emisiones de capital social. 5) La reducción del capital social es también competencia de la Junta General, a propuesta del Consejo de Administración. 6) Desde el 20 de junio de 2018, los órganos de administración de la Sociedad Dominante y sus filiales están autorizados a adquirir acciones propias de la sociedad dominante, con el objetivo de facilitar liquidez a los accionistas cuando no encuentran contrapartida en los mercados. Las operaciones se realizan mediante GVC Gaesco Valores, S.V., S.A. (GVC), que actúan en nombre de la Sociedad de acuerdo a un contrato de liquidez, cumpliendo todos los requisitos legales. Ni la sociedad dominante ni sus filiales pueden realizar operaciones de manera directa y al margen de las realizadas en el marco del citado contrato de liquidez. 7) Si bien en el pasado la Sociedad acababa amortizando las acciones adquiridas en operaciones de autocartera, desde hace varios ejercicios considera que es positivo mantener, como mínimo, el free float actual con el fin de que el mercado ofrezca liquidez a los accionistas. Los importes de los capitales sociales de CEVASA y sus sociedades dependientes a 31 de diciembre de 2024 se encuentran en el Anexo 1 de la memoria del grupo. La información sobre las operaciones realizadas con acciones de la Sociedad dominante se encuentra en la Nota 15.1 de esta memoria consolidada del grupo y en la Nota 24.5. Actualmente, la Sociedad pública trimestralmente información detallada sobre las operaciones realizadas en el marco del citado contrato de liquidez. Puede consultarse en la web de la Sociedad www.cevasa.com y en la de la CNMV www.cnmv.es, apartado ”otra información relevante”. 24.5.) Operaciones con acciones de la sociedad dominante Con el fin de facilitar liquidez al mercado y en el marco del contrato citado en el párrafo anterior GVC Gasco Valores, S.V., S.A., a lo largo del ejercicio 2024 y por cuenta de la Sociedad, realizó 89 operaciones de compraventa totalizando 11.089 acciones (74 operaciones en 2023 totalizando 10.429 acciones). Ninguna otra Sociedad del Grupo CEVASA adquirió acciones de la matriz durante los años 2024 y 2023. En el año 2024 y hasta la fecha de cierre de este informe se han adquirido 5.564 acciones propias y se han vendido 8.825. A cierre del ejercicio 2024, se tienen en autocartera un total de 94.916 acciones, con un coste total de 671 miles de euros, lo que representa un 0,408% del capital social. 25. Información sobre el medio ambiente Dadas las actividades a las que se dedican fundamentalmente las entidades integradas en el Grupo, no generan un impacto significativo en el medio ambiente. Por esta razón, en las cuentas anuales consolidadas del Grupo del ejercicio 2024 no se desglosa ninguna información relativa a esta materia. 171 de 180 En el informe de Gestión Integral del ejercicio se informa de las actuaciones del grupo CEVASA en mejoras medioambientales, dentro de la política de Responsabilidad Social Corporativa. Las sociedades del Grupo y las asociadas cumplen con toda la normativa medioambiental que les es de aplicación, incorporando en lo posible, instalaciones encaminadas al ahorro energético y con bajo impacto medioambiental. 26. Hechos posteriores No se han producido acontecimientos posteriores al cierre del ejercicio que afecten significativamente al Grupo CEVASA. Desde la fecha de cierre del ejercicio hasta la fecha de formulación de las cuentas anuales consolidadas, no se han producido eventos o circunstancias que impliquen cambios significativos en las valoraciones de los inmuebles, ni en las estimaciones ni en las hipótesis clave utilizadas para la determinación de los valores reflejados en los estados financieros. Tras revisar las condiciones existentes, se concluye que no es necesario realizar ajustes en los valores de cierre del ejercicio, ya que no se han identificado situaciones que pudieran modificar de manera sustancial los saldos presentados a 31 de diciembre de 2024. En consecuencia, las cuentas anuales consolidadas se consideran adecuados y no requieren modificaciones respecto a los valores registrados al cierre del ejercicio. 172 de 180 ANEXO 1 Sociedades incluidas en el perímetro de consolidación Al 31 de diciembre de 2024 y 2023, las sociedades dependientes consolidadas y la principal información relacionada con las mismas es la siguiente: Miles de Euros Reservas/Prima de Resultado emisión/Acciones individual con Participación directas propias/Rdos. normativa e indirectas de Capital Ejercicios anteriores. mercantil española Auditoria de Cotización Sociedades Dependientes C.I.F. Domicilio social Principal actividad CEVASA a 31/12/2023 31/12/2024 31/12/2023 31/12/2024 31/12/2023 2024 2023 las cuentas bursátil CEVASA PATRIMONIO EN ALQUILER, S.L. B-64324692 Av. Meridiana, 350 (Barcelona) Inversión inmobiliaria residencial 100% 2.000 2.000 99.011 96.507 6.355 6.349 SI NO CEVASA PATRIMONIO EN ALQUILER 2, S.L. B-64324734 Av. Meridiana, 350 (Barcelona) Inversión inmobiliaria comercial y oficinas 100% 1.000 1.000 4.019 4.019 767 542 NO NO CEVASA PROYECTOS INMOBILIARIOS, S.L. B-64324643 Av. Meridiana, 350 (Barcelona) Promoción inmobiliaria 100% 1.000 1.000 18.360 18.604 1.239 (246) NO NO CEVASA PALLARESA, S.L.U. () B-64324734 Av. Meridiana, 350 (Barcelona) Inversión inmobiliaria residencial 100% 3 3 30.905 13.293 (2.936) (5.582) NO NO SBD LLOGUER SOCIAL, S.A. A-63634653 C/Blasco de Garay, 17 (Sabadell) Inversión inmobiliaria residencial (VPO) 80% 17.800 17.800 25.982 21.978 3.565 3.915 SI NO PROJECTES I CONSTRUCCIÓ SOCIAL A SABADELL, S.L.U. B-64624976 C/Blasco de Garay, 17 (Sabadell) Promoción inmobiliaria 80% 300 300 527 582 (52) (55) NO NO Sociedad Matriz COMPAÑÍA ESPAÑOLA DE VIVIENDAS EN ALQUILER, S.A. A-28218543 Av. Meridiana, 350 (Barcelona) Prestación de servicios a empresas del Grupo 6.976 6.976 42.861 46.183 1.698 1.749 SI SI Inversión inmobiliaria () En el ejercicio 2023, Cevasa Pallaresa, S.L. se denominaba Willowbay, S.L. y no pertenecía al Grupo CEVASA. No obstante se presenta información respecto a ese ejercicio, a efectos comparativos. 173 de 180 ANEXO 2 Unidades Generadoras de Efectivo (UGEs) Miles de euros 31/12/2024 31/12/2023 Valor razonable Valor razonable de Valor razonable Valor razonable de de las los subsidios de de las los subsidios de inversiones préstamos que Valor razonable inversiones préstamos que Valor razonable inmobiliarias y financian total de la UGE inmobiliarias y financian total de la UGE concesiones inv.inmob./conces.a concesiones inv.inmob./conces.a administrativas dm. administrativas dm. Agrupaciones de UGE,s RESIDENCIAL: Viviendas y parquings Libres: Viviendas promoción Igualada (Barcelona) 5.104 5.104 5.034 5.034 Viviendas promoción La Sagrera Centre (Barcelona) 38.029 38.029 36.967 36.967 Viviendas promoción Cornellà de Llobregat (Bv. 77-79) (Barcelona 7.693 7.693 7.494 7.494 Parquings promoción Cornellà de Llobregat (Bv. 84) (Barcelona) 586 586 587 587 Viviendas Libres C/ Ciutat (Barcelona) 7.810 7.810 7.753 7.753 Viviendas Complejo inmobiliario Santa Coloma de Gramenet (Av.P.Castellar) (Barcelona) 30.336 30.336 Viviendas VPO con rentas antiguas: Viviendas del Complejo inmobiliario Meridiano Cero (Barcelona) 95.832 95.832 94.126 94.126 Viviendas y anexos VPO regimenes moderno: Viviendas del Complejo inmobiliario Meridiano Cero (Barcelona) 175.625 175.625 170.774 170.774 Viviendas Protección Oficial Complejo inmobiliario Sta. Coloma de Gramenet (Avda. Pallaresa) (Barcelona) 22.080 22.080 23.883 23.883 Viviendas promoción Igualada (Barcelona) 1.077 162 1.239 1.073 169 1.242 Concesión Administrativa sobre viviendas en Sant Joan de les Abadesses (Girona) 947 222 1.169 939 227 1.166 Viviendas promoción en Vic (Barcelona) 8.511 1.710 10.221 8.198 1.744 9.942 Viviendas promoción Cornellà de Llobregat (Bv. 77-79) (Barcelona 2.044 2.044 1.774 1.774 Viviendas promoción Cornellà de Llobregat (Bv. 84) (Barcelona) 6.742 6.742 6.459 6.459 Viviendas Complejo Inmobiliario La Serra 2 (Sabadell) 10.756 532 11.288 10.221 644 10.865 Viviendas Complejo Inmobiliario Espronceda (Sabadell) 4.857 394 5.251 4.662 453 5.115 Viviendas Complejo Inmobiliario La Falla 2 (Sabadell) 11.493 866 12.359 11.180 995 12.175 Viviendas Complejo Inmobiliario La Serra 4 (Sabadell) 8.131 1.734 9.865 7.837 1.782 9.619 Viviendas Complejo Inmobiliario Can Llong 6 (Sabadell) 8.248 1.660 9.908 7.956 1.696 9.652 Viviendas Complejo Inmobiliario Can Llong 5 (Sabadell) 28.757 6.077 34.834 27.701 6.212 33.913 474.658 13.357 488.015 434.618 13.922 448.540 COMERCIAL: Locales del Complejo inmobiliario Meridiano Cero (Barcelona) 19.332 19.332 9.992 9.992 Locales promoción Santa Coloma de Gramenet (Avda.Pallaresa) (Barcelona) 379 379 357 357 Locales promoción La Sagrera Centre (Barcelona) 550 550 553 553 Locales promoción Cornellà de Llobregat (Bv. 77-79) (Barcelona) 246 246 252 252 Locales promoción Cornellà de Llobregat (Bv. 84) (Barcelona) 860 860 832 832 Local comercial La Mallola 778 778 704 704 Locales C/ Ciutat (Barcelona) 3.202 3.202 3.119 3.119 Locales Complejo Inmobiliario La Serra 2 (Sabadell) 414 414 402 402 Locales Complejo Inmobiliario La Falla 2 (Sabadell) 375 375 368 368 Locales Complejo Inmobiliario Can Llong 5 (Sabadell) 724 724 663 663 Locales promoción Santa Coloma de Gramenet (Av.P.Castellar) (Barcelona) 126 26.986 26.860 17.242 17.242 OFICINAS: Torres de oficinas Complejo inmobiliario Meridiano Cero 33.116 33.116 32.453 32.453 Oficina C/ Buenos Aires 1.713 1.713 1.684 1.684 34.829 34.829 34.137 34.137 PARKING COMERCIAL: Parquing Dublín 4.161 4.161 3.942 3.942 4.161 4.161 3.942 3.942 INDUSTRIAL: Edificio industrial Bon Pastor 4.184 4.184 4.116 4.116 4.184 4.184 4.116 4.116 Total: 544.818 13.357 558.049 494.055 13.922 507.977 174 de 180 ANEXO 3 NICRENT RESIDENCIAL, S.L. Miles de euros BALANCE GENERAL ACTIVO CUENTAS 31.12.2024 31.12.2023 A) ACTIVO NO CORRIENTE 15.202 15.157 IV. Inmovilizaciones en empresas del grupo y asociadas a L/P 12.000 12.000 1.Instrumentos de patrimonio 12.000 12.000 V. Inmovilizaciones financieras a L/P 3.114 3.114 5. Otros activos financieros (Depósito, fianzas, etc.) 3.114 3.114 VI. Activos por impuesto diferido 88 43 B) ACTIVO CORRIENTE 167 62 III. Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar 113 10 2. Clientes, empresas del grupo y asociadas 113 10 6. Otros créditos con las Administraciones Públicas VII. Efectivo y otros activos liquidos equivalentes 54 52 1. Tesorería 54 52 TOTAL ACTIVO 15.369 15.219 NICRENT RESIDENCIAL, S.L. Miles de euros BALANCE GENERAL PASIVO CUENTAS 31.12.2024 31.12.2022 A)PATRIMONIO NETO 11.710 11.857 A-1) Fondos propios 11.710 11.857 I. Capital 63 63 1. Capital escriturado 63 63 II. Prima de emisión 11.940 11.940 III. Reservas (4) (4) 2. Otras reservas (4) (4) V. Resultado de ejercicios anteriores (141) (81) 2. Resultados negativos de ejercicios anteriores (141) (81) VII. Resultado del ejercicio (148) (61) Pérdidas y Ganancias del ejercicio (148) (61) C) PASIVO CORRIENTE 3.659 3.362 IV. Deudas con empresas del grupo y asociadas a corto plazo 3.478 3.304 V. Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar 181 58 3. Acreedores varios 160 31 6. Otras deudas con las Administraciones Públicas 21 27 TOTAL PASIVO 15.369 15.219 175 de 180 ANEXO 3 NICRENT RESIDENCIAL, S.L. Miles de euros ESTADO DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS 2024 2023 A) OPERACIONES CONTINUADAS 1. Importe neto de la cifra de negocios 223 45 b) Prestación de servicios 223 45 7. Otros gastos de explotación (263) (37) a) Servicios exteriores (263) (37) b) Tributos A.1) RESULTADO DE EXPLOTACIÓN (7) (40) 8 13. Gastos Financieros (152) (138) a) Por deudas con empresas del grupo y asociadas (152) (138) 16. Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros 54 a) Deterioros y pérdidas 54 A.2) RESULTADO FINANCIERO (13+16) (152) (84) A.3) RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS (A.1+A.2) (192) (76) 17. Impuestos sobre beneficios 44 15 A.4) RESULTADO DEL EJERCICIO PROCEDENTE DE OPERACIONES CONTINAUADAS (A.3+17) (148) (61) B) OPERACIONES INTERRUMPIDAS A.5) RESULTADO DEL EJERCICIO (A.4) (148) (61) 176 de 180 NOTA SOBRE LAS MEDIDAS ALTERNATIVAS DEL RENDIMIENTO QUE SE CITAN EN EL INFORME DE GESTIÓN Y LAS CUENTAS ANUALES 177 de 180 En el informe anual del ejercicio 2024, bien sea en las cuentas anuales o en el informe de gestión, se incluyen determinadas informaciones, adicionales a las contempladas en la normativa contable, que tienen el carácter de Medidas Alternativas del Rendimiento (MAR), según definición de la European Securities and Market Authority (ESMA). La mayor parte de las incluidas son las recomendadas para las sociedades inmobiliarias europeas con cotización bursátil por la European Public Real Estate Association (EPRA). Estas últimas medidas se están convirtiendo en estándares internacionales y se utilizan de forma generalizada por accionistas e inversores para comparar empresas del sector. Dichas medidas se han calculado siguiendo los criterios y recomendaciones de EPRA (EPRA Best Practices Recommendations o EPRA BPR), que pueden consultarse en su web www.epra.com. Las definiciones, métodos de cálculo y propósito de dichas MAR, son los siguientes: 178 de 180 Medida alternativa de rendimiento Definición y método de cálculo Propósito EPRA Earnings Ganancias procedentes de las actividades operativas Una medida clave de los resultados operativos subyacentes de una empresa y una indicación de la medida en que los pagos de dividendos son apoyados por ganancias EPRA NAV (Net Asset Value) Valor liquidativo ajustado que incluye las inversiones inmobiliarias a valor Realiza ajustes a las NIIF NAV para proporcionar a las partes interesadas la mayor Información relevante razonable y excluye otros patrimonios que no se espera que se sobre el valor razonable de los activos y pasivos de una empresa de inversiones inmobiliarias con una materialicen a largo plazo . Se calcula con base en el patrimonio neto de y estrategia de inversión a largo plazo. ajustando determinadas partidas según recopmendaciones de EPRA. EPRA Net Asset Value metrics (EPRA NRV, EPRA El valor liquidativo (NAV) es una medida de rendimiento clave que se utiliza en el sector inmobiliario. Sin NTA y EPRA NDV) embargo, el NAV informado en los estados financieros bajo NIIF puede no proporcionar a los interesados la información más relevante sobre el valor razonable de los activos y pasivos. A medida que las empresas inmobiliarias se han convertido en entidades gestionadas activamente, incluidas las actividades operativas ajenas a la propiedad, esto se ha traducido en una propiedad más activa, una mayor rotación de activos y la financiación del balance ha pasado de los préstamos bancarios tradicionales a los mercados de capital. Estas medidas pretenden reflejar la naturaleza de las empresas inmobiliarias. De esta forma, los anteriores EPRA NAV y EPRA NNNAV se sustituyeron por tres nuevas métricas de Valoración Neta Patrimonial: EPRA Net Reinstatement Value, EPRA Net Tangible Assets and EPRA Net Disposal Value EPRA Net Reinstatement Value (EPRA NRV) EPRA Net Reinstatement Value: Supone que las entidades nunca venden activos y pretende representar el valor necesario para reconstruir la entidad EPRA Net Tangible Assets (EPRA NTA) EPRA Net Tangible Assets: Supone que las entidades compran y venden activos, materializando así ciertos niveles de impuestos diferidos El conjunto de métricas EPRA NAV hacen inevitables. ajustes al NAV qyue resulta de los Estados Financieros IFRS, para proporcionar a EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV) EPRA Net Disposal Value: Representa el valor de las acciones bajo un partes interesadas información más relevante escenario de liquidación, donde impuestos diferidos, instrumentos sobre el valor razonable de los financieros y ciertos otros ajustes son calculados en toda la extensión de activos y pasivos de una sociedad de inversión inmobiliaria, bajo diferentes los pasivos, neto de cualquier impuesto resultante escenarios. (i) EPRA Net Initial Yield (NIY) Ingresos por alquileres anualizados basados en las rentas contradadas rn Una medida para comparar carteras inmobiliarias. Esta medida pretende hacer más fácil a los inversores ls fecha de cierre del balance menos los gastos operativos no comparar una cartera X con una cartera Y. recuperables de los arrendatarios, divididos por el valor de mercado de la cartera (de las inversiones inmobiliarias) incrementado con los costes estimados que tendrían compradores por adquirir la cartera. (ii) EPRA 'topped-up' NIY Esta medida incorpora un ajuste al EPRA NIY respecto a periodos sin renta en contratos de alquiler u otros incentivos vigentes en los arrendamientos, tales como como períodos de alquiler y descuentos EPRA Vacancy Rate Valor estimado en rentas perdidas de imputables a las superfícies no Una medida del % de pérdida de rentas que representa el espacio no alquilado de la cartera inmobiliaria en alquiladas, dividido por las rentas estimadas para toda la cartera oferta EPRA Cost Ratios Costes operativos y de gestión/administración de la cartera (excluyendo Una medida que permite medir la magnitud relativa de los costes operativos de la empresa los imputables a las superficies desocupadas), dividido por las rentas totales de alquileres GAV (Gross Asset Value) including transfer costs Valor de mercado de la cartea inmobiliaria incluyendo costes de transacción EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Beneficio total ajustado excluyendo gastos por el impuesto sobre las Indicador de beneficios operativos identificados como çlos beneficios del grupo considerando solo los Depreciation and Amortization) ganancias (Impuesto sobre Sociedades), corriente y diferido, intereses, procedentes de la actividad productiva y eliminando el efecto del endeudamiento. amortizaciones y resultados imputables a variaciones de valor de los activos. Like-for-Like Rentas Importes de las rentas por alquileres incluidas en la partida “Importe neto Permite comparar, sobre una base homogénea, la evolución de los ingresos por rentas de un activo o de la cifra de negocios” comparables entre dos periodos. Para obtenerlas grupo de activos. se excluyen las rentas procedentes de inversiones o desinversiones hechas entre los dos peridodos y otras atípicas como las indemnizaciones por rescisión anticipada de contratos de alquiler. Like-for-Like Valoración Importes de las valoraciones de mercado (exluyendo los costes de Permite comparar, sobre una base homogénea, la evolución de la valoración de mercado de la cartera transacción) exxluyendo los activos adquridos o endidos entre dos inmobiliaria. periodos. Loan to Value Grup o LTV Grup Calculado como el resultado de dividir el endeutamento financiero bruto, Permite relacionar el endeudamiento financiero neto con la valoraicón de los activos en cartera del Grupo. minorado por el importe de las partidas "Préstamos y otros deudores con intereses", "Inversiones Financieras", “Efectivo y otros medios líquidos equivalentes” y determinados"Activos Financieros no corrientes" relacionados con el endeudamiento, tales como depósitos a largo plazo pignorados en garantía, entre la valoración de mercado de la cartera de activos del Grupo incluyendo los costes de transacción. 179 de 180 DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL INFORME FINANCIERO ANUAL INTEGRADO DEL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2024 (GRUPO CEVASA) Los miembros del Consejo de Administración de “Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A.” declaran que, hasta donde alcanza su conocimiento, las cuentas anuales consolidadas de “Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y sus sociedades dependientes (estados financieros consolidados generales, integrados por el balance de situación consolidado, estado de resultados consolidado, estado de resultado global consolidado, estado de cambios en el patrimonio neto consolidado y estado de flujos de efectivo consolidado; estados financieros consolidados por segmentos, integrados por el balance de situación segmentado consolidado, estado de resultados segmentado consolidado y estado de flujos de efectivo consolidado; y memoria consolidada, que se acompañan con una nota aclaratoria sobre medidas alternativas del rendimiento -MAR-), correspondientes al ejercicio social cerrado a 31 de diciembre de 2024, formuladas por el Consejo de Administración en su reunión de 28 de marzo de 2025 y elaboradas conforme a los principios de contabilidad que resultan de aplicación, ofrecen la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera y de los resultados consolidados de “Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A.” y sus sociedades dependientes comprendidas en la consolidación, tomadas en su conjunto, y que el informe de gestión complementario de las cuentas anuales consolidadas incluye un análisis fiel de la evolución y los resultados empresariales y de la posición de “Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A.” y de sus sociedades dependientes comprendidas en la consolidación, tomadas en su conjunto, así como la descripción de los principales riesgos e incertidumbres a los que se enfrentan. ____ ___ María Vaqué Boix Donato Muñoz Montes Presidenta Consejero Delegado ___ ____ Manuel Valiente Margelí Blanca Bofill Vaqué Consejero Consejera ___ ___ Juan Babio Fernández Bru Pellissa i Vaqué Consejero Consejero ____ ______ Montserrat Guillén i Estany Ana Ribalta Roig Consejera Consejera 180 de 180