Diös Fastigheter

Diös Fastigheter AB ”Vår styrka är den lokala närvaron kombinerad med det stora bolagets kompetens, finansieringsförutsättningar och investeringskapacitet. Det ger skal- och konkurrensfördelar som få andra bolag i norra Sverige har.” David Carlsson, vd ”Några kloka ord ur vd-ordet blir till ett snyggt citat.” Knut Rost, vd 2024 Diös Fastigheter Årsredovisning Omslagsbild: Matilda Fredriksson, kommersiell förvaltare och uthyrare, hos vår hyresgäst Sigma i Umeå. 3Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion ________ 4 Det här är Diös _________ 4 Året i korthet _________ 5 Mål och utfall __________ 6 Vd-ord ___________ 8 Marknad _________ 10 Marknadsutblick ________ 10 Strategi och affär _______ 14 Våra affärsenheter ________ 14 Vårt bestånd _________ 15 Vår affärsmodell _________ 16 Strategiska prioriteringar _______ 17 Omställning för framtiden _______ 18 Innehåll Diös legala finansiella rapporter återfinns på sidorna 54–82 och är reviderade av bolagets revisorer. Diös hållbarhetsredovisning har översiktligt granskats av bolagets revisorer. Vilka sidor redovisningen omfattar framgår av sidhänvisningen i GRI-index på sidorna 107-108. Kapitalisera på tillväxtmöjligheter _____ 22 Rätt hyresgäst på rätt plats _______ 23 Fastigheter med blandat innehåll _____ 24 Fokus på kontor ________ 26 Lokal närvaro _________ 30 Engagerade medarbetare ______ 32 Finansiell riskhantering _______ 34 Transaktionsstrategi ________ 35 Ekonomisk redovisning ____36 Förvaltningsberättelse ________ 37 Risker och riskhantering _______ 40 Bolagsstyrningsrapport ________ 44 Styrelse _________ 52 Koncernledning ________ 53 Introduktion Innehåll Värdeskapande 16 14 Vd-ord Vår marknad 8 Finansiella rapporter _____54 Noter __________ 62 Revisionsberättelse ____________ 83 Hållbarhetsrapport _____88 Miljö och klimat _________ 90 Människor _________ 92 Schyssta affärer __________ 93 Principer för hållbarhetsupplysningar _____ 95 Nyckeltal _______109 Definitioner _________116 Femårsöversikt ___________ 117 4Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Det här är Diös Vi är fastighetsbolaget som satsar fullt ut på norra Sverige. Med en unik position i våra tio städer skapar vi hållbar tillväxt genom kommersiell fastighetsutveckling för våra hyresgäster, för våra aktieägare och för oss som bolag. Vårt erbjudande är kommersiella lokaler – i rätt läge för rätt hyresgäst. En tredjedel av våra hyresintäkter kommer från skattefinansierad verksamhet och drygt hälften av de totala hyresintäkterna kommer från kontor. Mission Vi skapar Sveriges mest attraktiva platser med rätt innehåll där människor vill vara, bo, arbeta och mötas. Värdegrund Enkla: Vi är tydliga, öppna och ärliga. Nära: Vi är intresserade, lyssnar och är tillgängliga. Aktiva: Vi går från ord till handling, tar ansvar och vågar fatta beslut. Hyresgästlöfte Allt är möjligt! Vi vill att det ska gå bra för våra hyresgäster och allt är möjligt. Hyresgästerna är vårt primära fokus – går det bra för dem går det bra för oss. Vision Att skapa Sveriges mest inspirerande städer. Affärsidé Vi äger och utvecklar kommersiella fastigheter i växande städer i norra Sverige. Med rätt hyres- gäst på rätt plats skapar vi attraktiva fastigheter och en långsiktigt hållbar affär. 31,4 99% 323150 44% 54% 1 580 2,5 fastighetsvärde, mdr fossilfri energi fastigheter anställda miljöcertifierade fastigheter grön finansiering uthyrningsbar yta, tkvm intäkter, mdr Introduktion Introduktion Det här är Diös Året i korthet Eirik Pedersen, energiingenjör. 5Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Året i korthet Det har varit ett transaktionsintensivt år. Den fortsatt osäkra marknaden gjorde att vårt fokus inledningsvis var på att stärka balansräkningen och vi tog tillfället i akt att avyttra icke kärnfastigheter, det vill säga fastigheter där vi inte ser oss som långsiktiga ägare. Vårt driftöverskott har varit stabilt och uthyrningen god, vilket visar på en motståndskraftig hyresmarknad. Vi hade en något lägre uthyrningsgrad under året, främst kopplad till avyttringar och nybyggnationer, vilket var planenligt. De förvärv som gjordes mot slutet av året stärkte vår portfölj i linje med strategin och ledde oss tillbaka in på tillväxt spåret. På hållbarhetsfronten överträffade vi vårt energi sparmål för året och certifierade ytterligare 19 fastigheter. Trots den fortsatta osäkerheten på marknaden visade hyresgästerna betalningsvilja för rätt lokal på rätt plats. Det finns fortfarande en stor tillväxtpotential i de städer som vi är verksamma i och vi fortsätter att aktivt driva utvecklingen av dessa. FASTIGHETSVÄRDE, MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR 5 000 10 000 15 000 25 000 30 000 202320222015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2024 20 000 35 000 0 200 400 600 1 000 800 1 200 202320222015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2024 Stark nyuthyrning Intresset för att etablera kontor och andra kommersiella verksamheter i våra städer har varit fortsatt högt. Under 2024 har vi välkomnat och tecknat avtal med flera spännande hyresgäster inom både offentlig och privat sektor, bland annat Plikt- och prövningsverket i Umeå, Akademiska Hus i Luleå, Kronofogden i Umeå och Luleå, H&M i Östersund och Skellefteå, Åhléns i Mora och Trafikverket i Sundsvall. Lär mer om vår marknad på sidorna 10–12. Projekt Under året utvecklades flera nya projekt. Ett av dem som har färdigställts är Högskolan Dalarnas nya campus i Borlänge som öppnade inför höst- terminen. Samtidigt har vi gjort stora framsteg i utvecklingen av det nya området Västra Stranden i Luleå. Vår första hyresgäst, Försäkringskassan, har flyttat in i den första färdigställda byggnaden, och mer än hälften av de planerade bostäderna har redan sålts. Se listan över aktuella projekt på sidan 69. Tillbaka till tillväxt Under första halvåret fokuserade vi på att stärka balansräkningen, främst genom att avyttra icke kärnfastigheter, för att under andra halvåret även foku- sera på tillväxt genom förvärv i strategiska lägen och städer. Vi förvärvade bland annat fastigheter för 940 mkr i Luleå och Gävle i oktober. Läs mer om hur vi hanterar finansiella risker på sidan 34. Vi välkomnade vår nya vd Som vi meddelade i februari 2024 avgick Knut Rost som vd den 31 december 2024. David Carlsson utsågs till ny vd och tillträdde den 1 januari 2025. David har lång erfarenhet från ledande positioner inom fastighetsbranschen och gedigen kunskap om vår marknad i norra Sverige. Lär känna vår koncernledning på sidan 53. Introduktion Året i korthet ”Vi ser en fortsatt ökad inflyttning av företag och människor till våra städer, trots den allmänna ekonomiska inbromsningen som varit. Detta har fortsatt att driva efterfrågan på lokaler för kontor och bostäder i rätt lägen.” David Carlsson, vd 6Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Minskade Scope 1- och 2-utsläpp genom lägre energianvändning, tekniska lösningar och rätt materialval skapar förutsättningar för långsiktig lönsamhet och ett attraktivt erbjudande. 0 2 000 2018 2021 2022 2023 2024 4 000 8 000 6 000 Scope 1 Scope 2 ton CO 2 -ekvivalenter -27% Övergripande mål -10 -5 0 5 10 15 20 25 202220212020 2023 2024 % Avkastning på eget kapital Minskade växthusgasutsläpp Ett långsiktigt och förutsägbart värdeska- pande för våra ägare är en förutsättning för att ha förtroende på marknaden och kunna attrahera kapital för tillväxt. Mål och utfall Vi fokuserar på ett starkt kassaflöde och genomför affärer med balanserad finansiell risk. Vi investerar i en fastighetsportfölj som möjliggör minskad klimatpåverkan och grön finansiering samt skapar förutsättningar för lång- siktigt ökade fastighetsvärden, avkastning och inspirerande städer. Mål och utfall Mål och utfall Utfall: 6,1% Utfall: 27% Mål: 12% i snitt Mål: 50% till 2030 12% avkastning på eget kapital 50% minskade CO 2 -utsläpp till 2030 Introduktion Introduktion 7Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Energieffektivitet är avgörande för att upp- rätthålla en rimlig nivå på driftskostnaderna och för att uppnå våra klimatmål. För mer information om vår energianvändning, se not H2 på sidan 98. 0,0 1,0 1,5 0,5 2,0 3,0 2,5 4,0 3,5 2020 2021 2022 2023 2024 % 0 20 40 60 % 2021 2022 2023 2024 Gröna fastigheter ger ett effektivt och attraktivt bestånd, med lägre risk och bättre tillgång till kapital, samt bidrar till våra klimatmål. Begreppet gröna fastigheter infördes 2021. För definitionen av en grön fastighet, se sidan 116. Tillväxtmålet leder mot en kontinuerlig lönsam utveckling av verksamheten. Det möjliggör investeringar, utdelning och god avkastning till våra ägare. En sund kapitalstruktur minskar den finansiella risken i bolaget. Det ökar förtroendet för oss och förbättrar våra finansieringsvillkor. Belåningsgraden är en riskbegränsande faktor. En sund belåning skapar möjligheter till affärer samt en konkurrenskraftig kostnad för kapital. Läs mer om vår transaktionsstrategi på sidan 35. Övriga mål -25 -15 -20 -10 -5 0 5 10 % 2020 2021 2022 2023 2024 25 30 35 45 40 202220212020 2023 2024 % 45 50 55 60 202220212020 2023 2024 % Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie Soliditet Belåningsgrad Gröna fastigheter Energibesparing Mål och utfall Utfall: -7,6% Utfall: 36,2% Utfall: 52,9% Utfall: 31% Utfall: -3,2% Mål: 10% i snitt Mål: ≥35% Mål: <55% Mål: 55% till 2026 Mål: -3% i jämförbart bestånd Introduktion Högskolan Dalarnas nya campus i Borlänge. 8Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Vd-ord Lokal närvaro skapar utveckling och tillväxt Att få leda och vara en del av ett så starkt och fint bolag som Diös är en ynnest. Målet är tydligt; att säkerställa förutsägbar lönsamhet över tid och med det skapa långsiktigt aktieägarvärde. Vi lägger ett transaktionsintensivt år bakom oss då vi under första halvåret fokuserade på att stärka balansräkningen genom att av- yttra icke kärnfastigheter, för att under andra halvåret fokusera på tillväxt genom förvärv i strategiska lägen och städer. Årets resultat är stabilt justerat för transaktioner Förvaltningsresultatet för året uppgår till 892 mkr (903). För- ändringen förklaras främst av transaktioner där vi har avyttrat 45 fastigheter medan vi har förvärvat 9 fastigheter, vilket påverkar hy- resintäkterna med -120 mkr för 2024. Trots lägre styrräntor från Riksbanken i slutet av året ökar finansnettot något, detta beroende på högre räntekostnader i början av året och kostnader kopplade till omstruktureringar och förfall i derivatportföljen. Sett till drift- nettot så ökar det med 1 procent till 1 728 mkr (1 711). Värt att notera är att vi under 2023 erhöll elstöd om 12 mkr under fjärde kvartalet vilket påverkar övriga intäkter. Uthyrningen har gått fortsatt starkt under året, med en netto- uthyrning om 32 mkr (19). Värt att notera är att nettouthyrningen har varit positiv alla fyra kvartalen 2024, och varit positiv 22 av de senaste 24 kvartalen. Det vittnar om en stark hyresmarknad. Uthyrningsgraden minskar till 91 procent (92), främst kopplat till transaktioner och nyproduktion, vilket är förväntat. Vi har avytt- rat fullt uthyrda bostadsfastigheter under året och det har påverkat uthyrningsgraden negativt. Samtidigt har vi och andra aktörer färdigställt projekt i Luleå, Umeå och Östersund, vilket har med- fört en viss tillfällig vakansökning på marknaden. Vi bedömer att dessa vakanser kommer att minska genom underliggande tillväxt, samt att det inte färdigställs några nya större kontorsprojekt kommande år. Trots lågkonjunkturen ser vi bara mindre effekter av hyresgäster som önskar minska sina lokaler samtidigt som våra kundförluster ligger fortsatt stabilt på en låg nivå och likaså givna hyresrabatter. Stigande hyresnivåer De största uthyrningarna under året var till Plikt- och prövnings- verket i Umeå, om cirka 4 000 kvm med en hyra på över 3 300 kr/kvm och inflyttning i maj 2026, samt till Scandic Go i Umeå, om cirka 2 600 kvm och med ett 20-årigt avtal. Affärerna visar på den starka marknaden och den hyrestillväxt vi har i Umeå. För fem år sedan var topphyrorna 2 400 kr/kvm vilket ger en ökning på nästan 40 procent till nuvarande nivåer. För tillfället visar Umeå, Luleå och Gävle vägen med god efterfrågan och stigande hyresnivåer. Trots de tuffa ekonomiska förutsättningarna som varit, med hög inflation och högre räntor, består betalningsviljan och betalningsförmågan för rätt lokal i rätt läge och med god standard. På samtliga marknader har vi omför- handlat avtal på hyresnivåer som följer de senaste årens indexut- veckling. Motståndskraften hos våra hyresgäster har varit väldigt god under den senaste lågkonjunkturen, med hyresförluster på grund av konkurser i linje med det historiska snittet. Kontorsnärvaro främjar innovation och stärker företagskulturen Hybridarbetet och dess påverkan på lokalanvändningen debatteras flitigt. Det råder en försiktighet bland våra hyresgäster att göra alltför stora förändringar baserat på trender i arbetssätt, då kost- naden för lokalförändringen tar många år att räkna hem. Trenden är nu att arbetsgivare vill att medarbetarna återgår till kontoret i syfte att minska psykisk ohälsa, öka effektiviteten, stärka företags- kulturen och ge goda förutsättningar för innovation. Vi ser att det varumärkesstärkande kontoret blir allt viktigare för att vara en attraktiv arbetsgivare, både inom privat som offentlig sektor. Marginalkostnaden för skulden sjunker Styrräntan har fortsatt sjunka och så även marginalerna på både bank- och kapitalmarknad. Snitträntan vid årets utgång uppgick till 4,3 procent (4,5) och vi ser att marginalkostnaden för ny upplåning är lägre än snittet i portföljen. Vi har god tillgång till kapital från flertalet finansieringskällor vilket medför en trygghet samtidigt som vårt starka kassaflöde skapar investeringsutrymme. Nettoskulden genom EBITDA uppgår till stabila 10,1 (10,4) vilket är bland de starkaste i relation till andra noterade svenska fastighetsbolag. Kontinuerlig energioptimering Vi är väldigt stolta över att nå vårt energisparmål för året. En besparing om 3,2 procent i jämförbart bestånd mot målet om minst 3 procent. Kontinuerlig optimering och medvetenhet har tillsammans med investeringar i effektivare fastigheter gett utdel- ning och vi fortsätter enträget det på många sätt viktiga arbetet som också ger bra ekonomisk avkastning. Vårt fastighetsbestånd är väl förberett för kommande regelverk som EPBD. Fundamentala faktorerna för tillväxt finns kvar Utfallet i det amerikanska valet skapar osäkerhet med hot om tullar och lägre skatter, vilket påverkar inflationsförväntningar och därmed långräntor. Det i sin tur påverkar inställningen till investeringar i fastigheter och fastighetsaktier. Både pandemin, kriget i Ukraina och efterföljande inflationschock visar att Diös är riggade för att hantera det oväntade, både operationellt och finansiellt. Vårt fokus på högavkastande, centrala och moderna Vd-ord Vd-ord Introduktion Introduktion 9Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Vd-ord Lokal närvaro skapar utveckling och tillväxt fastigheter i flera städer differentierar oss, vilket har visat sig ge en stabil lönsamhet även i turbulenta tider. I Sverige börjar räntesänkningarna få positiv effekt på ekono- min i sin helhet. Trots de bakslag som träffat företag inom den gröna omställningen har vi goda förutsättningar för fortsatt tillväxt i norra Sverige. De fundamentala faktorerna och konkurrensför- delarna som fossilfri energi, råvaror, tillgång till mark och en stabil och transparent styrningsstruktur har inte förändrats. Vår marknad kommer fortsatt växa på lång sikt och vi investerar i städernas tillväxtförutsättningar, inte utifrån enskilda bolags affärsplaner. Handen i marknaden Diös styrka är vår lokala närvaro kombinerad med en storlek på bolaget som skapar stordriftsfördelar i form av kompetens, goda fi- nansieringsförutsättningar och investeringskapacitet. Det ger skal- och konkurrensfördelar som få andra bolag i norra Sverige har. Jag tror på utvecklingen och tillväxten i norra Sverige. Den gröna omställningen har bara börjat och de förväntade effekterna av NATO-medlemskapet har vi ännu inte sett. I grunden finns en underliggande tillväxt driven av ett aktivt näringsliv, framåt- lutade kommuner, utbildning, kultur, idrott, närhet till natur och samtidigt urbana kvaliteter. Fantastiska förutsättningar för att leva ett aktivt och hållbart liv. Jag ser fram emot att fortsatt driva utvecklingen av våra städer utifrån respektive stads styrkor. Utveckling som skapar värde för våra hyresgäster, för våra städer och givetvis för våra ägare. Diös som investering Unik position på en attraktiv marknad Vi är den marknadsledande fastighetsägaren i utvalda städer i norra Sverige. Vi har en lokal närvaro, ett centralt bestånd och stordriftsfördelar som ger ett starkt och attraktivt erbjudande. Under de kommande 10-20 åren för- väntas stora summor investeras i den gröna industriella omställningen och försvarsrelaterad verksamhet i vår region, vilket ger goda tillväxtutsikter. Långsiktig affärsmodell Vi är en långsiktig aktör som kan dra nytta av nya affärsmöjligheter tack vare vår lokala närvaro och verksamhetens omfattning. Vi deltar aktivt i städernas tillväxt och tar ansvar för vår påverkan på människor och miljö. Vår affärsmodell bygger på att kontinuerligt utveckla våra fastigheter och möta efterfrågan på nyproduktion. På så sätt skapar vi värde för våra hyres- gäster, framtidssäkrar våra fastigheter och möjliggör kontinuerlig tillväxt. Starka stabila kassaflöden Vi äger ett väldiversifierat bestånd sett till både segment och geografi, på en marknad med hög avkastning. Våra hyresgäster finns inom både offentlig och privat sektor. Genom att erbjuda attraktiva, centralt belägna fastigheter, god service och infrastruktur samt lokal expertis, säkerställer vi en stabil efterfrågan oavsett konjunktur- och marknadstrender. David Carlsson, vd Vd-ord Introduktion 10Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Norra Sverige – en stark drivkraft i den svenska ekonomin Vår marknad består av städer i norra Sverige med tillväxt- potential, präglade av god tillgänglighet, stark entrepre- nörsanda, framåtblickande kommuner och välutvecklade transportförbindelser. Här finns även universitet som bidrar till innovation och nya företag. Allt detta ligger dessutom nära naturen – vilket ger goda förutsättningar för ett aktivt och hållbart liv. Just nu pågår de största investeringarna i modern tid på vår marknad. Många av dessa är riktade mot den gröna industriella omställningen, samtidigt som det sker betydande satsningar inom basindustrin, försvaret, nyetableringar av företag och ett växande utbud av stadsnära erbjudanden och tjänster. Andra trender, som ökade krav på kvalitativa kontor, urbani- sering och en ökad efterfrågan på bättre balans mellan arbete och fritid, påverkar också utvecklingen i våra städer. Diös växer genom att möjliggöra och kapitalisera på marknadens tillväxt. Investeringar för att möjliggöra den gröna omställningen I juni 2024 presenterade den svenska regeringen en omfattande strategi för Norrbottens och Västerbottens län. Strategin syftar till att samordna insatser och investeringar för att stödja den pågående gröna industriella transformationen i norra Sverige. Minst 1 500 miljarder kronor beräknas investeras i svensk basindustri, exempelvis stål- och skogsindustrin. Norra Sverige har inte upplevt en liknande investeringsnivå eller inflyttning på över ett sekel, vilket genererar stark ekonomisk tillväxt. De branscher som drev tillväxten för mer än hundra år sedan – malm, stål och skog – genomgår nu en omfattande grön omställning. Satsningarna på grön stålproduktion är betydande. Statliga LKAB investerar 400 miljarder kronor för att gå från pelletstill- verkning till produktion av koldioxidfri järnsvamp i Malmberget. SSAB omstrukturerar hela sin nordiska produktionskedja och investerar 6,2 miljarder kronor i en eldriven ljusbågsugn. Genom att ersätta den traditionella masugnen – som ensam står för 10 procent av Sveriges koldioxidutsläpp – kan landets totala klimat- avtryck minskas med tre procentenheter. Den gröna omställningen leder till att helt nya företag etablerar sig på vår marknad och att befintliga verksamheter expanderar. Investeringar i grön energi En tillförlitlig försörjning av grön energi, särskilt genom vatten- kraft, är avgörande för den gröna omställningen. Vår marknad, med sina rika naturresurser och geografiska läge, erbjuder mycket goda förutsättningar för fossilfri energiproduktion. Flera stora industriaktörer planerar att bygga ytterligare vindkraftverk i norra Sverige, vilket skulle stärka landets energiförsörjning ytterligare. Med insikt om vätgasens avgörande roll i den gröna omställ- ningen har EU-kommissionen aviserat investeringar på upp till 470 miljarder euro i vätgasteknologi fram till 2050. Den svenska regeringen meddelade i juni 2024 planer på att investera i vätgasledningar i norra Sverige för att påskynda utvecklingen av vätgasinfrastruktur och främja tillväxten av vätgasbaserade tekno- logier och industrier. Forskning pågår kring energilagring i vattendrag i vår region, och smarta elnät som möjliggör lagring och distribution av hållbar energi finns redan på plats. Marknad Marknadsutblick Investeringar i försvar På grund av norra Sveriges geografiska läge, mellan Norge och Atlanten i väster och Finland och Ryssland i öster, har flera av våra städer en lång historia kopplad till det svenska försvaret. Sveriges NATO-medlemskap, som trädde i kraft 2024, innebär betydande framtida investeringar i totalförsvaret, vilket ytterligare driver tillväxten på vår marknad. Investeringar i infrastruktur för att stärka och säkerställa militär rörlighet på vår marknad har redan tillkännagivits. Exempel på detta inkluderar upprustning av Malmbanan mellan Narvik och Luleå samt förstärkning av en bro vid Sundsvalls hamn. Ytterligare investeringar förväntas. Investeringar i starkare infrastruktur Samtidigt pågår andra kritiska infrastruktursatsningar i miljard- klassen, såsom utbyggnad av järnvägsnätet med Ostkustbanan och Norrbotniabanan, utveckling av Luleås hamn samt stora förbättringar och utbyggnader av Svenska Kraftnäts elöverförings- kapacitet i norr. I Skellefteå bygger kommunen en ny 7 700 kvadratmeter stor kaj i Skelleftehamn, som beräknas vara färdig i slutet av 2027, och Schenker uppför en helt ny terminal, med planerad färdigställning i maj 2025. 11Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Marknad Marknadsutblick Miljardinvesteringar i norra Sverige driver vår affär Blomstrande 15-minutersstäder med ljusa framtidsutsikter De omfattande investeringarna i norra Sverige bidrar till landets starkaste sysselsättningstillväxt och en arbetslöshet som är långt under riksgenomsnittet. Prognoser visar att över 100 000 personer kommer att behöva flytta till våra städer för att möta den växande efterfrågan på arbetskraft. Enligt Nordea förväntas norra Sverige ha en starkare eko- nomisk tillväxt än resten av landet under 2025. Även om syssel- sättningstakten kommer att avta i de allra nordligaste delarna av landet, förväntas vår marknad fortfarande ha en högre tillväxttakt än genomsnittet i resten av Sverige under det kommande året. Fastighetsvärdena och hyresutvecklingen i regionstäderna har varit mer stabila än i storstäderna. Avkastningskraven är generellt högre och marknads hyrorna lägre, vilket innebär att kopplingen mellan marknadsräntor och fastighetsvärden är svagare, vilket har bekräftats genom flera konjunkturcykler, inte minst under pandemin och senaste årens inflationstryck och snabba räntehöjningar. SYSSELSÄTTNINGSUTVECKLING Sysselsättning (y/y %) 2021 2022 2023P 2024P 2025P Västsverige 0.0 4.5 0.4 -2.2 0.3 Sydsverige 1.7 3.5 4.6 -0.4 0.6 Småland och Gotland 0.3 3.9 -0.7 0.1 0.3 Stockholm 1.4 2.8 0.5 -1.3 0.4 Östra Mellansverige 1.0 0.5 2.6 0.0 0.3 Norra Mellansverige -1.9 4.7 1.0 2.4 0.1 Mellersta Norrland 3.3 0.6 0.2 -1.2 0.7 Övre Norrland -1.6 3.5 1.6 3.5 0.9 Källa: SCB Arbetskraftsundersökningar och Nordea Regionala utsikter #2-2024 Kvalitativa kontor i rätt läge: Efter Covid-19 har hyrorna för pre- miumkontorsytor ökat till 3 500 kr per kvadrat i flera av våra städer. Samtidigt som många hyresgäster har anpassat sina lokalbehov har kvalitativa kontor i centrala lägen blivit en viktig faktor för att locka tillbaka anställda till arbetsplatsen. Arbetsgivare som söker denna typ av lokaler efterfrågar även kontorslokaler med en hållbar profil, där utbudet för närvarande är begränsat. Denna ökade efterfrågan på kvalitativa, framtidssäkrade lokaler i riktigt bra lägen bidrar till en så kallad ”polarisering av kontorshyresmarknaden” och förväntas bli en katalysator för hyrestillväxt på vår marknad. Som den största fastig- hetsägaren i centrala lägen i våra städer ser vi goda tillväxtmöjligheter. Industriella investeringar Stegra, koldioxidfri stålproduktion, 25 mdr (Boden) LKAB, vätgasbaserad järnsvamp, 400 mdr (Malmberget) Hybrit, koldioxidfri stålproduktion, 12 mdr + 1,45 mdr från Tillväxtverket, finansierat av EU (Luleå) PTL, anodmaterial, 13 mdr (Sundsvall) Groupo Fertiberia, ammoniak- och gödselproduktion, 22 mdr (Luleå) SCA, papper, 7,5 mdr (Umeå), termo-mekanisk massa, 1,5 mdr (Sundsvall) SSAB, ny fossilfri stålproduktion, 4,5 miljarder EUR (Luleå) Talga, anodtillverkning, 70 miljoner EUR, EU:s innovationsfond (Luleå) Infrastruktur Norrbotniabanan, järnväg, 30 mdr + 17,7 mdr (Umeå – Luleå) Svenska kraftnät, elöverföring, 14 mdr (norra Sverige) Ostkustbanan, järnväg, 8 mdr (Sundsvall och Gävle – Stockholm) Luleå Hamn, utveckling av hamnen, 13 mdr Malmbanan, järnvägslinje, del av 22 mdr (Luleå – Narvik) Skellefteå hamns expansion, 1 mdr Sundsvalls hamn, förstärkning av bro från hamnen, 1,7 miljoner EUR Grön energi Markbygden Net, vindkraftverk, 70 mdr (Markbygden) Liquid Winds, elektrobränsle, 4 mdr (Umeå: 2 mdr, Sundsvall: 2 mdr) NorthStarH2, elektrobränsle, >2 mdr (Östersund) Gasum, ny biogasanläggning, >62 miljoner EUR (Borlänge) Vattenfall, två nya vindkraftsparker (Storuman and Pauträsk) Övriga investeringar Schenker terminal, transport och logistik (Skellefteå) EcoDataCenter, cirkulärt datacenter med WA3RM, 18 mdr (Östersund), datacenter, 2 mdr (Falun), AI-datacenter (Borlänge) Microsoft, moln- och AI-infrastruktur i Sverige, 33,7 mdr (inklusive ett datacenter i Gävle) 100 102 104 106 108 110 112 114 2020 2021 2022 2023E 2024E 2025E BRP-UTVECKLING INKL. PROGNOS Index 2020 = 100, säsongsrensat, fasta priser Västsverige Sydsverige Småland med öarna Källa: Nordea och Macrobond Stockholm Östra Mellansverige Norra Mellansverige Mellersta Norrland Övre Norrland Urbanisering: De investeringar som görs i städer som Luleå, Skellefteå, Östersund och Umeå har gjort dem mer urbana och attraktiva för yngre generationer. I takt med att de regionala ekonomierna diversifieras, och eftersom städerna har framstående högre utbildningsinstitutioner, blir de allt mer tilltalande för personer som söker vidareutbildning och spännande jobbmöjlig- heter. Ett rikare socialt liv samt ett bredare utbud av kultur- och nöjesaktiviteter lockar också fler unga vuxna till våra städer. En yngre befolkning korrelerar med högre födelsenetto och tillväxt. Andra trender som driver tillväxt i specifika segment 12Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Marknad Case: Plikt- och prövningsverket i Umeå Myndighet expanderar i Umeå I oktober 2024 tecknade vi ett grönt hyresavtal med Plikt- och prövningsverket för lokaler på 4 000 kvadrat- meter i centrala Umeå. Myndigheten är en del av Sveriges totalförsvar och lyder under Försvarsdepartementet. Affären är ett bra exempel på hur vi kapitaliserar på de investeringar som görs i våra marknader. Tillsammans med Försvarsmakten är Plikt- och prövningsverkets huvudsakliga uppdrag att bemanna det svenska militära försvaret, genom att rekrytera värnpliktiga till den grundläggande militära utbildningen. Plikt- och prövningsverket utför även tester och bedömningar för andra myndigheter inom Sveriges totalförsvar samt för Polismyndigheten. Vad gör Umeå attraktivt? Umeå är sinnebilden av en Diösstad. Den har ett strategiskt läge i norra Sverige, ett framstående universitet, goda transportför- bindelser, ett diversifierat näringsliv och mer än 130 000 invånare som utgör en stark och kvalificerad arbetskraft. Alla dessa egenskaper skapar tillväxt och gör staden attraktiv för myndighetsetableringar. Prövningscentret i Umeå blir Plikt- och prövningsverkets fjärde, men det första i norra Sverige. Expansionen i norr är nödvändig för att fler personer ska kunna mönstra och genomgå bedömningar för både värnplikt och polisutbildning. Rätt fastighet i helt rätt läge När Plikt- och prövningsverket lade ut sitt anbud för ett multi- funktionellt prövningscenter kunde vi föreslå en lämplig fastighet med de 4 000 kvadratmeter som behövdes, på rätt plats. Det vill säga en plats med omedelbar närhet till flygplats, tågstationer och både E4 och E12, för att förenkla resandet för de över hundra kandidater från norra Sverige som dagligen förväntas besöka prövningscentret. Foton: Plikt- och prövningverket. En studieresa till Pliktverkets center i Göteborg hjälpte vårt team att identifiera myndighetens krav på ett korrekt sätt. Denna noggrannhet kombinerad med rätt fastighet i perfekt läge – mitt emellan Universitetsstaden och centrala Umeå, med en kilometer till respektive tågstation – hjälpte oss att vinna uppdraget. Vi ser fram emot att påbörja utvecklingen av denna miljöcertifierade fastighet år 2025. Påverkan på staden Pliktverkets nya prövningscenter kommer att skapa cirka 60–80 nya arbetstillfällen i Umeå, exklusive alla de stödtjänster som behövs för att driva centret. Dessutom kommer det att generera ett ökat flöde av människor till och i staden genom det stora antalet potentiella värnpliktiga som besöker centret. “Vår förståelse för hur fastigheten behövde anpassas, för byggnadens mycket specifika personflöden, var avgörande i att kunna erbjuda den bästa möjliga lösningen.” Göran Fonzén, affärschef, Diös Umeå 13Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Marknad Case: Plikt- och prövningsverket i Umeå Umeå centrum. “Som universitetsstad erbjuder Umeå arbetskraft med rätt kompetens för att bemanna ett prövningscenter, exempelvis kvalificerade sjuksköter- skor, psykologer och läkare. Att placera ett center i Umeå utökar vår geografiska täckning från söder till norr.” Christina Malm, generaldirektör för Plikt- och prövningsverket 14Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Tio städer – sju affärsenheter Vi finns i tio städer med tillväxtpotential i norra Sverige, från Borlänge i söder till Luleå i norr. Dessa städer har vi delat in i sju geografiska affärsområden. Vi har valt att satsa på städer som präglas av goda tillväxtmöjligheter, grön omställning, aktiva livsstilsval, god tillgänglighet och en stark entreprenörsanda. Diösstaden är en så kallad 15-minutersstad där arbete, skola, omsorg, butiker, fritidsaktiviteter och nöjen finns inom 15 minuter från bostaden. ”Genom att förstå omvärldsfaktorer, fokusera på det vi kan påverka, ha ett aktivt uthyrningsarbete samt en effektiv förvaltning skapar vi bäst förutsättning för våra hyresgäster att växa. Det stärker våra städer.” Sofie Stark, fastighetschef Våra affärsenheter 233 tkvm 138 tkvm 202 tkvm 212 tkvm 206 tkvm 126 tkvm 117 tkvm 65 tkvm 249 tkvm 31 tkvm Siffrorna i kartan anger uthyrningsbar yta i respektive stad. Klas Jonsson, projektledare, Skellefteå. Diösstaden En stad i Sverige med goda tillväxtmöjligheter – med en växande befolkning, expanderande företag och hög efterfrågan på lokaler. 60 000–200 000 invånare som gärna gör aktiva livsstilsval och har möjlighet att trivas och växa i staden. Ett tydligt centrum samt 15 minuter till alla bekvämligheter som skola, livs- medelsaffär, vårdcentral, m.m. – till fots, med cykel eller med kollektivtrafik. Ett universitet som berikar staden med unga människor, kompetens och optimism. Leder till innovativa företagsetableringar och attraherar andra verksamheter som söker välutbildad arbetskraft. Positionerar staden i framkant inom utveckling. Tillgänglighet genom bra infrastruktur och transportlösningar för lokala och regionala resor. En stor tillgång på fossilfri energi som gynnar företagsutveckling och accelererar den gröna omställningen. Stark entreprenörsanda och nya företagsetableringar som ger karriärmöjligheter, kvalificerade jobb och stabilitet. En shopping- och upplevelsestad med ett livfullt centrum, attraktiva mötesplatser och kulturella evenemang samt ett komplett utbud av exempelvis butiker och restauranger som genererar flöden och tillväxt. Myndighetsetableringar som skapar många arbetstillfällen och är stabila hyresgäster med stark ekonomi. En engagerad och drivande kommunledning som delar våra tillväxt- ambitioner och är en viktig partner i stadsutvecklingen. Strategi och affär 15Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Uthyrningsbar yta 233 tkvm Uthyrningsbar yta 212 tkvm Uthyrningsbar yta 206 tkvm Uthyrningsbar yta 308 tkvm Uthyrningsbar yta 138 tkvm Uthyrningsbar yta 202 tkvm Uthyrningsbar yta 280 tkvm Fastighetsvärde 5 611 mdr Antal fastigheter 36 Antal fastigheter 47 Antal fastigheter 39 Antal fastigheter 57 Antal fastigheter 28 Antal fastigheter 37 Fastighetsvärde 4 772 mdr Fastighetsvärde 3 753 mdr Fastighetsvärde 5 501 mdr Fastighetsvärde 2 468 mdr Fastighetsvärde 4 824 mdr Fastighetsvärde 4 483 mdr Vårt bestånd Andel av totalt fastighetsvärde 18% Andel av totalt fastighetsvärde 15% Andel av totalt fastighetsvärde 12% Andel av totalt fastighetsvärde 18% Andel av totalt fastighetsvärde 8% Andel av totalt fastighetsvärde 15% Andel av totalt fastighetsvärde 14% Vårt bestånd i korthet UmeåSkellefteå Luleå Mora/Borlänge/FalunGävleSundsvall Östersund/Åre Strategi och affär Antal fastigheter 79 16Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Urbanisering Ökad efterfrågan på kvalitativa kontor i rätt läge ”Work-life balance” Hållbara städer Grön omställning Förnybar energi Försvar Offentlig sektor Infrastruktur Investeringar i... Engagerade medarbetare Lokal närvaro Attraktivt belägna fastigheter Kapital VärdeskapandeMarknadskrafter Tillgångar Affär Övriga trender: Aktieägare 12% avkastning på eget kapital (mål) Klimatet 50% minskade CO 2 e-utsläpp till 2030 (mål) Medarbetare En inspirerande plats för arbete och utveckling Hyresgäster Rätt lokal på rätt plats Städer En aktiv och närvarande fastighetsägare som bidrar till städernas trygghet och tillväxt Stadsutveckling Fler jobb och ökad inflyttning – ökad efterfrågan på bostäder, skolor, sjukvård, kommunikationer, moderna kontor samt en attraktiv stadskärna. Attraktiva kontor Investeringar Centralt belägna bostäder Erbjudande Uthyrning & förvaltning Lokaler för handel, restauranger och annan samhällsservice Vår affärsmodell Vår affärsmodell beskriver hur vi skapar aktieägarvärde genom att äga och utveckla kommersiella fastigheter i städer med tillväxtpotential i norra Sverige. Som en av de största fastighetsägarna i våra tio städer har vi goda förutsättningar att påverka både tillväxt och utveckling. Med rätt hyresgäst på rätt plats skapar vi attraktiva fastigheter och en långsiktigt hållbar verksamhet. Strategi och affär Vår affärsmodell 17Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport NyckeltalIntroduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Tillgångar Våra engagerade medarbetare, starka lokala team, attraktiva fastig- heter och stabila ägare är våra största tillgångar. Strategier Vi levererar långsiktigt hållbart värde för våra aktieägare, hyres- gäster och bolaget. Det gör vi genom att skapa och kapitalisera på tillväxtmöjligheter på vår marknad, vara nära våra hyresgäster och effektivt allokera kapital och resurser för att trygga vår finansiella ställning. Dessa strategier formar våra prioriteringar. Affär Vår affär baseras på uthyrning och förvaltning av kommersiella fastigheter. Vi investerar i om- och nybyggnationer, optimerar vårt fastighetsbestånd och skapar en hållbar och attraktiv fastighets- portfölj. Erbjudande Vi tillhandahåller kommersiella lokaler, främst kontor, i blandfastig- heter där olika segment kompletterar och stärker varandras attrak- tivitet. Våra fastigheter, stadsdelar och områden har en variation av hyresgäster som skapar flöden av människor dygnet runt, vilket leder till ökad känsla av trygghet och tillväxt för våra hyresgäster. Mål Våra två övergripande mål är en avkastning på eget kapital om 12 procent samt minskade koldioxidutsläpp med minst 50 procent till 2030. Genom dessa mål bidrar vi till mer hållbara städer, säkrar tillgången till kapital och skapar förutsättningar för långsiktigt ökade fastighetsvärden och en attraktiv avkastning. Strategi och affär Strategiska prioriteringar Strategiska prioriteringar Fokus på kontor Vi formar vårt erbjudande utifrån hur marknaden förväntas förändras och hyresgästernas skiftande behov. Vi fokuserar vårt erbjudande och vårt ägande där vi ser störst tillväxtpotential, vilket är inom kontorssegmentet i centrala lägen. Läs mer om hur på sidan 26. Omställning för framtiden Vi arbetar brett med många hållbarhetsfrågor genom hela vår verksamhet. Vi vill bidra till ett modernt fastighetsbestånd, med lägre risker i förvaltningen och ett mer attraktivt erbjudande. Läs mer om hur på sidan 18. Rätt hyresgäst på rätt plats Vi utvecklar våra fastigheter, stadsdelar och städer genom att hjälpa hyresgästerna att hitta rätt plats. Detta möjliggör tillväxt, större rörlighet, en ökad känsla av trygghet samt ökad attraktivitet. Läs mer om hur på sidan 23. Kapitalisera på tillväxtmöjligheter Vi investerar i utvalda städer i norra Sverige som har goda tillväxtmöjligheter, ligger i framkant av den gröna omställningen och har god tillgång till fossilfri och förnybar energi. Läs mer om hur på sidan 22. Fastigheter med blandat innehåll Vi kompletterar vårt starka kontorserbjudande med attraktiva butiks- och andra serviceutbud samt genom att bygga nya bostäder. Detta leder till ökade flöden av människor och ökad känsla av trygghet dygnet runt. Läs mer om hur på sidan 24. Lokal närvaro Våra lokala team är långsiktiga relationsbyggare och lever nära våra hyresgäster för att förstå deras verksamhet och kunna utveckla den tillsammans med dem. Läs mer om hur på sidan 30. Engagerade medarbetare Våra medarbetare är en av våra viktigaste tillgångar. Vårt affärs- fokus, viljan att utvecklas och vår starka företagskultur genomsyrar hela verksamheten och skapar värde för bolaget, våra hyresgäster och aktieägare. Läs mer om hur på sidan 32. Finansiell riskhantering Vi skapar möjligheter för fler och bättre affärer genom finansiell förutsägbarhet. Det innebär att vi har ett långsiktigt perspektiv, förblir agila och håller fokus på ett starkt kassaflöde, vilket ger oss utrymme att agera både i goda och sämre tider. Läs mer om hur på sidan 34. 18Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Omställning för framtiden Omställningen mot en hållbar affär genomsyrar hela bolaget. Vi baserar vårt arbete på FN:s globala utvecklingsmål och Parisavtalets 1,5-gradersmål. Vår verksamhet ska bidra till den hållbara utvecklingen i norra Sverige. I regioner som fokuserar på att etablera omställnings- industrier är det viktigt att vi kan erbjuda moderna lösningar som energieffektiva lokaler, inspirerande kontors- och stadsmiljöer där människor trivs. Som fastighetsägare är vi engagerade i att vara en del av lösningen genom att sträva efter att nå våra klimatmål, integrera åtgärder mot korruption och säkerställa att mänskliga rättigheter är en självklarhet i vår värdekedja vid upphandlingar och på byggarbetsplatser. Engagerade medarbetare, utbildningsinsatser, digitala framsteg och tillgänglig hållbarhetsdata gör det möjligt för oss att prioritera våra insatser och fatta välgrundade beslut. Vi optimerar använd- ningen av energi, vatten och material, arbetar med återbruk, miljöcertifierar våra fastigheter och genomför klimatriskanalyser för att framtidssäkra beståndet. Prioriterade områden för 2025 Utsläpp från investeringar Byggnation och byggmaterial är stora källor till miljö- och klimat- påverkan. Vi behöver därför optimera vår byggprocess, göra klokare materialval och minska vår energianvändning. Vi använder vår expertis för att utveckla vårt erbjudande i befintliga byggnader för att minimera behovet av nyproduktion. Energistrategi Högre krav på komfort och välbefinnande kan samexistera med energieffektiv förvaltning och fossilfri energiproduktion, förutsatt att det finns en välutvecklad energistrategi. Vår marknad har god tillgång på fossilfri energi och efterfrågan ökar snabbt till följd av industriella investeringar. Detta ställer högre krav på oss som fast- ighetsägare att optimera verksamheten, utvärdera alternativet med egen förnybar energi och vara en flexibel energikonsument. Medvetenhet – grunden för smarta beslut De risker vi identifierar kopplade till klimatförändringar, klimat- omställning, mänskliga rättigheter samt hälso- och säkerhetsaspekter påverkar hur vi driver vår verksamhet idag och i framtidem. Att agera på våra beslut leder till faktiska resultat: tryggare städer, rättvisa arbetsvillkor, lägre utsläpp och en mer robust fastighetsportfölj. • Signerat FN:s Global Compact • 100 % elektricitet från certifierade förnybara källor • Vattenbesparingsprojekt genomfört i alla bostadsfastigheter • Introducerat Diös Academy för att etablera en lärandekultur • Hållbarhetsrapportering enligt EPRA sBPR och GRI Standards • Publicerat uppförandekod för leverantörer • Beslut att certifiera fastigheter enligt BREEAM-standarden • Utsläppsmål verifierat och vetenskapligt godkänt av SBTi • Rapportering uppdaterad enligt GRI 2021 • Publicerat första TCFD-rapporten • Publicerat Europas första taxonomianpassade ramverk för grön finansiering • 99 % fossilfri energimix • Klimatriskbedömningar utförda på mer än 50 % av våra fastigheter Presenteras ovan Målsättning: 55 % av våra fastigheter kvalificerade för grön finansiering Målsättning: Minska utsläppen med 50 % mot basåret 2018 2015- 2019 2020- 2024 2025 2030 2026 Strategi och affär Omställning för framtiden 19Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Johannes Sjölander, projektledare, och Cristin Seger, kommersiell förvaltare, tillsammans med hyresgästen Joel Söderström på Klättermusen i Åre. Strategi och affär Omställning för framtiden En grön bilaga framtagen av Fastighetsägarna. I dag väljer allt fler hyresgäster att teckna gröna hyresavtal. Dessa gröna avtal är ett sätt för hyresgästen att bidra till en hållbar stadsutveckling och samtidigt stärka sitt eget varu- märke genom att minska sitt koldioxidavtryck. Vid utform- ningen av avtalet upprättar vi tillsammans med hyresgästen en ram för gemensamma insatser som bidrar till att minska vår miljöpåverkan och energiförbrukning. Under 2024 var andelen gröna hyresavtal 29 procent. Gröna hyresavtal sätter gemensamma hållbarhetsmål Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 20Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Minimal miljöpåverkan Inget utökat byggnadsavtryck eftersom en befintlig byggnad utvecklades. Användning av befintlig stomme – besparing på ca 60 procent CO 2 e, jämfört med nyproducerad byggnad. Återbruk och återvinning av mycket av den tidigare inredningen. Förnybar energi inklusive solpaneler för energiförsörjning och universitetsforskning. Grönt hyresavtal. Förstklassiga studie- och arbetsmiljöer Modern inlärningsmiljö med inbyggd teknik som möjliggör hybridutbildning och lärande för alla. Studieytor med bland annat bibliotek, föreläsningssalar och lärosalar samt kontor och utrymmen för personal. Solterrass, lugna områden för vila och rekreation. Ett garage och cykelrum i källaren. Glasade bottenvåningsfasader på två sidor som skapar ljusinsläpp, två "entréer på framsidan" samt öppnar upp byggnaden mot en närliggande park. Stadens tillväxt Upp till 700 studenter och cirka 200 medarbetare (lärare, professorer, lektorer, forskare m.fl.) i centrum varje dag. Detta ger ökade flöden och mervärden till omgivande hyresgäster. En levande, tillgänglig och tryggare stadsdel i staden, en ny mötesplats för både studenter och invånare. Ett mer attraktivt varumärke i Borlänge som skapar intresse från andra företag att etablera sig i området. För Diös Långsiktig och stabil hyresgäst. Trivsam stadsdel att bo i bidrar till att behålla befintliga hyresgäster. Eftertraktat område lockar potentiella hyresgäster. En lyckad investering i vår portfölj av långsiktigt gröna fastigheter. Bidrag till en socialt och miljömässigt hållbar utveckling i en inspirerande stad. En socialt och miljömässigt hållbar plats för lärande Strategi och affär Case: Högskolan Dalarnas nya campus För några år sedan påbörjade Borlänge kommun sin resa för att omvandla staden till en mer inspirerande plats att vara på. Redan från början var en flytt av Högskolan Dalarnas campus till stadskärnan en viktig del av strategin. Eftersom vi ägde en befintlig fastighet i centrum kunde vårt lokala Borlänge-team, tillsammans med experter från vårt centrala team, erbjuda det perfekta läget. I september 2024 öppnade campus sina dörrar och välkomnade cirka 700 studenter och 200 medarbetare till den nya terminen – mitt i hjärtat av staden. Effekt Martina Leksell, kommersiell förvaltare i Borlänge. 21Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport NyckeltalIntroduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Case: Högskolan Dalarnas nya campus “Högskolan Dalarnas nya campus i Borlänge är en modern och inspire- rande plats för lärande, utveckling och interaktion. Här erbjuds studenter och personal förstklassiga studie- miljöer och trivsamma utrymmen som främjar kreativitet och samarbete. Campuset stärker inte bara universi- tetets verksamhet, det fungerar också som en mötesplats för kunskap och innovation, vilket bidrar till att Borlänge växer fram som en dynamisk och hållbar kunskapsstad.” Jörgen Elbe, rektor, Högskolan Dalarna Strategi och affär “Vi återbrukade 2 997 möbler på Campus Borlänge. Det har minskat utsläppen från möbler med nästan hälften jämfört med att köpa nytt.” Daniel Bergvin, Högskolan Dalarna 22Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Dra nytta av vår starka marknad Så skapar och nyttjar vi tillväxtmöjligheter Våra utvalda städer ligger i norra Sverige och har goda förutsätt- ningar för affärs- och befolkningstillväxt, samtidigt som de driver den gröna omställningen mot ett klimatneutralt Sverige 2050. Vi drar nytta av tillväxten och avkastningen i norra Sverige genom att erbjuda kommersiella lokaler på attraktiva platser och utveckla vår gröna verksamhet med smarta och hållbara investeringar. Vi identifierar aktivt investeringar som skapar värde Som en av de största fastighetsägarna i våra städer har vi en unik position att påverka, skapa och ta tillvara affärsmöjligheter. Vi verkar nära industrisektorn, privata företag och offentlig sektor för att snabbt förutse och förstå deras behov. Det gör att vi kan anpassa vår portfölj för att möta den snabba takten av etableringar och expansioner, genom att erbjuda rätt lokaler till rätt hyresgäster. Vi förvärvar och investerar i fastigheter med utvecklings- och synergipotential, avyttrar icke kärnfastigheter, samt fokuserar vårt erbjudande och ägande där vi ser störst värdeskapande. Vi förbättrar fastigheter för högre avkastning Vid hyresgästanpassningar strävar vi efter högsta möjliga avkast- ning. Vi ökar nettoresultatet genom högre intäkter från nyuthyr- ning med rätt investeringar i befintlig portfölj, omförhandling av avtal, energieffektivisering och effektiv fastighetsförvaltning. Våra fastigheter fylls med en blandning av moderna kontor, butiker, restauranger och annan samhällsservice och även nya bostäder. På så sätt hjälper vi befintliga företag att växa och nya företag att etablera sig på rätt plats för att deras verksamhet ska blomstra. Vi utvecklar och samarbetar för ansvarsfull tillväxt All vår nyproduktion bidrar till ett ökat värde på vår fastighets- portfölj och för staden som helhet. Vi samarbetar inom fastighets- branschen och med våra byggentreprenörer i norra Sverige för att identifiera tillvägagångssätt och lösningar som är både långsiktiga, lönsamma och hållbara. ”Hyresgäster är beredda att betala högre hyror för god kvalitet i riktigt bra lägen. Det är så vi skapar högre avkastning, ökar kassaflöden, förbättrar lönsamheten och säkerställer långsiktig avkastning för aktieägarna.” Sandrina Zetterström, affärsutvecklare HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG KONTRAKTSVÄRDE PER KATEGORI Kapitalisera på tillväxtmöjligheter Kontor, 55% Butik, 14% Hotell/Restaurang, 9% Bostad, 7% Vård/utbildning, 7% Industri/Lager, 3% Övrigt, 5% Privata, 61% Offentliga, 32% Bostäder, 7% Strategi och affär En översikt av pågående större projekt under 2024 finns på sidan 69. 23Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Rätt hyresgäst på rätt plats Rätt hyresgäst på rätt plats Vi fyller våra fastigheter, kvarter och stadsdelar med inspirerande innehåll, vilket ökar områdenas attraktivitet. På så sätt driver vi tillväxt samt bidrar till en ökad känsla av trygghet och trivsel för stadens invånare, besökare och våra hyresgäster. Genom att stärka våra hyresgästers verksamheter stärker vi också vår egen, vilket skapar värde för våra aktieägare. När rätt hyresgäst finns på rätt plats ökar flödet av människor, vilket i sin tur ökar känslan av trygghet och driver tillväxt för våra hyresgäster. Fler människor som rör sig i våra fastigheter bidrar till att omvandla kvarter och stadsdelar till mer attraktiva områden. Detta skapar i sin tur ökad efterfrågan, högre hyresnivåer och ett ökat fastighetsvärde. Vårt främsta fokus ligger på att utveckla våra fastigheter, stadsdelar och städer genom att investera i kommersiella lokaler med tyngdpunkt på kontor. Dessa kompletteras med lokaler för butiker, restauranger och annan samhällsservice för att skapa ett rikt utbud i våra städer. Därför söker vi efter rätt hyresgäster, oavsett segment, som stärker områdets attraktivitet och drar nytta av varandras närhet. Ett optimalt läge för en hyresgäst ser annorlunda ut för en annan. Vi följer trender och förändrade beteenden, lever nära våra hyresgästers verksamheter och säkerställer en djup förståelse för våra städer. På så sätt vet vi vilka lokaler som passar varje hyresgäst och kan anpassa våra fastigheters innehåll efter hyresgästernas och stadens nya behov. Strategi och affär Flytt för tillväxt Hur kommer det sig att vi erbjöd en grupp butikshyres- gäster att flytta från en av våra gallerior till en annan galleria i samma stad? Det var precis vad som hände i Umeå i år, när fyra butiker beslutade sig för att flytta till nya lokaler i stadskärnan. En kombination av faktorer gjorde detta till rätt beslut för flera intressenter. Butikerna Sagolika Ting, Magazin du Nord och Elon flyttade som en grupp från Sagahuset till MVG-gallerian. Där får de större lokaler och kan utöka sitt sortiment och erbjuda nya akti- viteter. De får också exponering mot en bredare kundbas och ett större kundflöde i det mer centrala läget. Den mysiga shopping- miljön passar väl med den upplevelse de vill skapa i butiken. Fantasia, som säljer brädspel, kortspel och tillbehör, kom- mer att flytta till en separat lokal som är tre gånger större än deras tidigare och ligger på en av Umeås främsta shoppinggator. I dessa specialutvecklade lokaler kommer Fantasia att expandera butiken, hålla evenemang och erbjuda aktiviteter som figurmål- ning och brädspelsträffar. MVG-gallerian får ett kluster av butiker som erbjuder en rikare shoppingupplevelse för besökarna. De nya hyresgästerna kompletterar det befintliga butiksutbudet och bidrar med en lojal kundbas till hela handelsplatsen. Sagahuset får en starkare profil som blandfastighet med tjänster, kontor, butiker och restauranger. En detaljplan har också antagits som ger möjlighet att bygga attraktiva bostäder i kvarteret. För Diös del ökar vi intäkterna från båda fastigheterna samti- digt som handelsupplevelsen i stadskärnan förstärks, vilket skapar möjligheter för mer centralt belägna bostäder och kontor samt ger våra hyresgäster möjlighet att växa. Maria Kolterud, kommersiell förvaltare, tillsammans med hyresgästerna Sagolika Ting, Magazin du Nord och Elon, i MVG-gallerian, Umeå. “Vi såg potentialen i att ompositionera Sagahuset som en mer blandad fastighet och samtidigt stärka MVG:s profil som handelsplats. Eftersom vi har en nära dialog med våra hyresgäster visste vi att alla fyra förmodligen skulle vara intresserade av nya lokaler när möjligheten dök upp.” Maria Kolterud, kommersiell förvaltare i Umeå 24Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Diösfastigheten: blandat innehåll som skapar synergier Vi investerar i centralt belägna fastigheter med ett blandat innehåll. Butiker och andra tjänster placeras på gatuplan, kontor på våningarna ovanför och där det passar kompletteras fastigheterna med bostäder högst upp. Våra hyresgäster drar nytta av närheten till varandra och stärker varandras verksamheter samt stadens utbud i stort. Kontor Det är inom kontorssegmentet och bland våra kontorshyresgäster som vi ser den största tillväxten i vår affär. Det är också här vi lägger mest resurser, och majoriteten av vår portfölj består av kontor. Att- raktiva arbetsplatser i våra städer ökar människoflödena och skapar goda affärsförutsättningar för hyresgäster inom butik, restaurang och annan samhällsservice – och vice versa. Fastigheter med blandat innehåll Strategi och affär Butik, restaurang och annan samhällsservice Inspirerande städer erbjuder en bra balans mellan arbete och fritid för dem som bor och arbetar där. Det innebär att mötesplatser och andra tjänster, som butiker, gym, caféer, restauranger, paket- utlämning och frisörer behöver finnas nära till hands. Offentliga servicefunktioner som förskolor, skolor, tandläkare och vårdcentraler är också en viktig del av stadsbilden – helst inom en 15-minuters- radie. Genom att inkludera detta i våra fastigheter gör vi våra städer mer attraktiva för boende, besökare och företag. Centralt boende för levande städer Bostäder i stadskärnan är avgörande för våra städers tillväxt. På utvalda platser, med god avkastning, bygger vi även nya bostäder, både hyres- och bostadsrätter. Vår bostadsverksamhet inkluderar främst boenden i våra blandfastigheter samt tillskapande av attraktiva byggrätter. ”Vi arbetar proaktivt och strategiskt med mixen av kontor, bostäder, butiker, restauranger och andra samhällstjänster för att bäst främja tillväxt för våra hyres- gäster och göra staden mer lockande.” Susanna Johansson, kommersiell förvaltare, Sundsvall 25Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Fastigheter med blandat innehåll Strategi och affär Åsa Johansson, kommersiell förvaltare, tillsammans med hyresgästerna Lena Lindqvist och Linnéa Jönsson på Norconsult i Luleå. 26Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Kontorets viktiga roll i den levande staden Attraktiva arbetsplatser bidrar till levande stadskärnor och efterfrågan på centralt belägna, moderna och varumärkesstärkande kontor är fortsatt hög i våra 15-minutersstäder. Det är inom kontorssegmentet vi ser den största utvecklingen av vår affär och den bästa avkastningen. Därför satsar vi på att skapa moderna och tillgängliga mötesplatser genom investeringar, konverteringar, lokalanpassningar och nyproduktion. Inspirerande arbetsplatser På kontoret är vi en del av en gemenskap. Vi delar kunskap, vi utbyter erfarenheter och vi utvecklar verksamheten. Kontorsmiljön är viktig både för produktiviteten och för att vi ska trivas. Framti- dens kontor är en förlängning av stadens puls och lägger stor vikt på sociala mötesplatser med utrymmen för spontana, dynamiska och energigivande dialoger. Här blir kaffemaskinen en central punkt och det finns både tekniska lösningar och inspirerande miljöer som främjar kreativitet och effektivitet. Kontorets attraktivitet är viktig i jakten på framtida talanger. I städer där allt är nära I våra 15-minutersstäder går det snabbt att ta sig till kontoret i stadskärnan. Arbete, skola, vård, butiker, fritid och nöjen finns alla inom 15 minuter från hemmet, tillgängliga via välutvecklad infrastruktur och kollektivtrafik. Inga långa pendlingar varje dag. Det är enkelt och går fort att göra ärenden på stan under lunchen. Bara en kort omväg för att hämta barnen från skolan. En hälsosam balans mellan arbete och privatliv. För hyresgäster som prioriterar hållbarhet Våra hyresgäster vill ha moderna, varumärkesstärkande kontor som fungerar som en mötesplats för kultur, energi och affärer – en plats som medarbetare längtar till. Vi är övertygade om att det är vägen till att bygga ett starkt varumärke. Alla våra kontor är utformade för att stärka både hyresgästens och vår egen tillväxt. Hållbarhet är en grundläggande parameter – allt från social hållbarhet till åter- användning och energibesparingar. Vi arbetar aktivt med att nyttja befintliga ytor och omvandla dem till attraktiva, hållbara kontor. Vi delar även vår kunskap med våra hyresgäster för att hjälpa dem att använda sina kontorslokaler mer hållbart och effektivt. Efterfrågan och framtiden Det är inte ovanligt att framgångsrika nationella eller globala före- tag med adresser i städer som London, Los Angeles och Stockholm adderar Åre, Umeå eller Luleå som satellitkontor. Vi ser också lokala entreprenörer som väljer att utveckla och expandera sin verksamhet i våra städer, och efterfrågan på moderna kontor ökar även bland hyresgäster från den offentliga sektorn. Med tanke på de tydliga tillväxtmålen, låga vakansnivåer, mängden nyetableringar och pågående investeringar i den gröna omställningen i alla våra städer, tror vi att efterfrågan och affärsmöjligheterna inom kontorssegmentet kommer att fortsätta vara höga framöver. Vi möter denna efterfrågan främst med skräddarsydda kontor som anpassas efter hyresgästens önskemål. Tillsammans utformar vi de mest lämpliga lokalerna, baserat på hur hyresgästen vill att ytorna ska se ut och fungera samt med fokus på lägre miljöpåver- kan. Vi erbjuder även kontorshotell och coworking-lokaler. 55% av våra hyres- intäkter kommer från kontor Fokus på kontor Strategi och affär 27Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Fokus på kontor Strategi och affär Christoffer Widmark, kommersiell förvaltare, tillsammans med hyresgästen Emma Marklund på Once Upon i Skellefteå. 28Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal En central och tillgänglig plats i lokaler anpassade till moderna arbetssätt och nya trender. Det blev definitionen av Länsförsäkringar (LF) Västernorrlands nya kontor när vi under 2022 tillsammans diskuterade deras strategiska behov. LF är ett företag som erbjuder bank- och försäk- ringstjänster, och den regionala avdelningen i Väster- norrland har varit vår kund i 16 år. Nu var det dags att flytta från hamnområdet i Sundsvall till stadens hjärta. Att kunna locka medarbetare tillbaka till en hybridarbetsplats efter pandemin var också avgörande. Därför behövde kontoret utformas för att möjliggöra gemenskap, kreativitet och samarbete. Lokalerna behövde dessutom ha kapacitet för verksamhetens tillväxt. Case: LF Västernorrlands nya kontor Strategi och affär LF Västernorrlands kontorsflytt – positiv effekt på Sundsvalls stadskärna Vår lösning blev att omvandla andra våningen i en av våra galleriafastig heter – från butiksyta till ett skräddarsytt, modernt fullservicekontor på 1 900 kvadratmeter. En ny takterrass byggdes i samband med de nya lokalerna, tillgänglig för alla hyresgäster i byggnaden. Vi tecknade också ett grönt hyresavtal som omfattar vårt gemensamma åtagande att minska miljöpåverkan och energi- förbrukning i lokalerna. Efter att ha varit på plats i sina nya lokaler en tid var LF Väster- norrland så nöjda, både med kontoret och samarbetet med oss, att de 2024 beslutade att flytta sin centrala IT-avdelning till samma byggnad. LF: Ett kontor utvecklat för framtiden och för nya, flexibla arbetssätt. LF:s kunder: En central, lättillgänglig och välkomnande plats för fysiska möten. LF:s medarbetare: Möjlighet att växla mellan hem- och kontorsarbete i en attraktiv och varierad arbetsmiljö. Närhet till stadens bekvämligheter. Sundsvalls stadskärna: Ytterligare hundra personer i stadskärnan, vilket skapar mer liv och rörelse i området. Diös: En nöjd, långsiktig hyresgäst som planerar att växa inom fastigheten. Effekt “Vi är mycket glada över att LF Västernorrland är så nöjda med sina nya lokaler. Närheten till kunder och attraktiva utrymmen för medarbetarna är bidragande faktorer till deras fortsatta expansion här, när de flyttar centrala funktioner till Sundsvall.” Anna Dahlgren, affärschef, Diös Sundsvall 29Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Case: LF Västernorrlands nya kontor Johan Nordin, kommersiell förvaltare, och Anna Dahlgren, affärschef Diös Sundsvall, på LF Västernorrlands nya kontor. Strategi och affär “Det nya kontoret är ett strategiskt steg som stödjer vår vision att vara tillgängliga för kunderna i de kanaler de väljer.” Mikael Bergström, CEO, LF Västernorrland 30Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Lokal närvaro hjälper våra hyresgäster att lyckas Diös är verksamt i tio städer uppdelade i sju affärsenheter. Genom våra lokala team säkerställer vi att vår verksam- het möter varje stads unika förutsättningar. Det är våra lokala team som bygger starka relationer med våra hyresgäster och med stadens övriga aktörer, för att tillsammans skapa Sveriges mest inspirerande städer. De lokala teamen i våra städer har nära kontakt med våra hyres- gäster, är insatta i deras verksamheter och utökar ständigt sin kun- skap om både vår egen och våra hyresgästers marknad. Vi skapar viktiga kontakter och försäljningskanaler samt arbetar aktivt för goda relationer med lokala myndigheter och andra aktörer på vår marknad. Detta ger oss en tydlig konkurrensfördel i att skapa nya affärer. Våra hyresgästers framgång är vår framgång. Lokal närvaro Strategi och affär Engagemang, investering och påverkan i Luleå “När Luleå växer ser vi en stor efterfrågan på nya bostäder och arbetsplatser. Västra Stranden är en viktig del i utvecklingen av stadskärnan. Som stadens entré från Bergnäsbron påverkar det också bilden av Luleå.” Carina Sammeli, kommunstyrelsens ordförande i Luleå En imponerande entré till Luleå växer fram på den västra stranden av Luleåhalvön. Tillsammans med våra lokala partners är vi på god väg att omvandla området till en helt ny stadsdel. Västra Stranden kommer att bestå av fyra nya miljöcertifierade byggnader fyllda med en mix av bostadsrätter, företagsboenden, kontor, butiker, restauranger och andra bekvämligheter, omgivna av gröna ytor för rekreation. Under många år var området en grusad parkeringsplats med ett par befintliga byggnader. När det blev till salu 2017 såg vi potentialen att skapa mervärde för staden, dess invånare och för oss som bolag. Vid den tiden stod Luleå inför en grön omställ- ning av sina kärnindustrier som gruvdrift, skogsbruk, stål och elproduktion. Vi föreslog Västra Stranden som en hållbar och iögonfallande entré till staden. Västra Stranden kommer snart att erbjuda centralt belägna kommersiella lokaler och bostadsytor som den dynamiska staden behöver. Området blir en mötesplats och ett levande, tryggt kvarter som ökar flödet av människor till och runt stadens centrum. Utvecklingsplanen för Västra Stranden utarbetades i nära samarbete mellan våra lokala och centrala Diös-team och Luleå kommun. Efter en öppen upphandlingsprocess valdes ett lokalt byggföretag. Byggnationen påbörjades 2022 och den första hyresgästen, Försäkringskassan, flyttade in 2024. Vår lokala närvaro är en viktig framgångsfaktor. I projekt innebär det att våra team kan arbeta nära våra underleverantörer. Genom att hålla en nära dialog med våra hyresgäster ser vi till att våra investeringar bidrar till deras tillväxt och trivsel. Västra Stranden kommer att locka fler invånare och arbe- tande till stadens centrum, vilket gynnar lokala företag och andra tjänsteleverantörer. Hyresgäster får moderna, hållbara lokaler med smarta energilösningar och gröna utomhusytor. Staden får sin välkomnande och attraktiva nya entré, och värdet för oss ökar i takt med att våra hyresgäster och staden växer. 31Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Case: Västra stranden i Luleå Strategi och affär Västra Stranden i korthet 4 nya miljöcertifierade fastigheter Kontor, bostäder (74 lägenheter), butiker och andra tjänster Total uthyrningsbar yta – 18 000 kvm 250 parkeringsplatser, laddstationer för elbilar och andra mobilitetslösningar Första hyresgästen – Försäkringskassan – 5 000 kvm, 300 anställda Grön rekreationsyta “Vi är en stor fastighetsägare i Luleå och har ett ansvar att bidra till stadens tillväxt. Genom att vara aktiva i lokala affärsnätverk, relevanta styrelser och andra initiativ förstår vi snabbt hur vi kan skapa långsiktigt värde för staden, våra hyresgäster och vår verksamhet.” Johan Lång, affärschef Diös Luleå Johan Lång, affärschef Diös Luleå, och Urban Olofsson, kommersiell förvaltare, vid Västra stranden i Luleå. 32Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Aktiva med- arbetare och modiga ledare Våra medarbetare är modiga relationsbyggare med en vilja att utveckla sig själva, såväl som vår verksamhet. Vi bor själva i städerna vi är verksamma i. Vi drivs av att vara en del av dessa städers tillväxt och av att använda vår lokala kunskap för att möta våra hyresgästers behov. På så sätt förverkligar vi våra kärnvärden – vi är enkla, nära och aktiva i vårt agerande – samt skapar hållbara affärer och långsiktig tillväxt. Våra engagerade medarbetare är en av våra viktigaste tillgångar. Vi vet att medarbetare som får möjlighet att utvecklas gör ett bättre jobb, blir ambassadörer för vår företagskultur och vårt varumärke, samt stannar längre i bolaget. Därför erbjuder vi en spännande arbetsplats i attraktiva kontor och ger våra medarbetare möjligheter till personlig utveckling genom utmanande arbetsupp- gifter, interna karriärvägar och vår kompetensarena Diös Academy. Vi arbetar strategiskt för att uppnå jämställdhet och mångfald i organisationen och driver program för att främja våra medarbetares hälsa och välmående. Våra chefer har ett stödjande och modigt förhållningssätt. Vi har stort förtroende för våra medarbetares förmåga och skapar förutsättningar för dem att utvecklas i sina roller. Med tydliga uppdrag och mål tar var och en av oss ansvar för den egna och den gemensamma utvecklingen. Som ledare är vi närvarande i flexibla arbetsmiljöer, agila, modiga och handlingskraftiga beslutstagare. ”Vi vill att våra hyresgäster ska mötas av engagerade medarbetare med gedigen kunskap om sin lokala marknad. Därför investerar vi i våra medarbetares välmående, kunskaper och kompetens, och ger dem möjlighet att bygga lokala nätverk.” Annie Skoglund, HR-chef ”En av de saker jag verkligen uppskattar med mitt arbete på Diös är att få använda min kompetens och hjälpa våra hyresgäster skapa inspirerande arbetsplatser. Genom workshops och strategiska diskussioner arbetar jag nära dem för att utveckla kontorslösningar som passar deras specifika behov och bidrar till miljöer där människor trivs.” Therese Borssén, affärsutvecklare kontor ”När jag började på Diös i april blev jag imponerad av tillgången till all teknik vi behöver för att göra vårt jobb på bästa sätt. Vi stöttar varandra på plats för att nå satta energisparmål – vilka utmaningar finns i fastigheten, och vilka lösningar kan vi hitta? På kontoret kan jag sedan följa upp och se att vårt arbete gör positiv skillnad.” Roger Rishagen, driftoptimerare, Luleå Engagerade medarbetare Strategi och affär 33Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Strategy and business Inspirerande städer för alla Diös är stolt partner till integrationskören The Rockin’ Pots. The Rockin’ Pots startades 2015 på flyktingförlagg- ningen Grytan, utanför Östersund, som ett sätt att ge de boende en meningsfull hälsofrämjande aktivitet. Öster- sundsbor och nyanlända i alla åldrar samlas för att sjunga i kören. Under det senaste decenniet har kören också fungerat som ett utmärkt sätt för nyanlända att bygga nätverk och lära sig det svenska språket och kulturen. Under åren har vi stöttat The Rockin’ Pots genom olika initiativ. År 2024 formaliserade vi vårt partnerskap för att stödja organisationens verksamhet under det kommande året. Det finns både sociala och kommersiella skäl bakom vårt partnerskap. Vår mission är att skapa inspirerande städer – och vi menar för alla. Som nyanländ till en stad kan det vara svårt att hitta sin plats, förstå hur allt fungerar och bygga ett stödnätverk. Detta är särskilt svårt för flyktingar och kan leda till depression och isolering samt öka risken för att dras in i kriminella aktiviteter. Integrationskören Case har visat sig hjälpa människor att ta sig över dessa hinder under de senaste tio åren. Alla de tio städer där vi verkar har mål för befolkningstillväxt, och kommunerna fokuserar på inflyttning som ett sätt att till- sätta de tusentals lediga jobben i norra Sverige. Nyanlända utgör en värdefull resurs av kompetens. Genom att hjälpa människor att integreras i våra städer, bygga broar och känna sig välkomna uppmuntrar vi dem att stanna kvar och bidra till norra Sveriges tillväxt. “Vi ser det som vårt sociala ansvar att vara en del av initiativ som skapar en känsla av gemenskap och bidrar till att göra våra städer mer inkluderande, välkomnande och trygga.” Rebecca Andersson, kommunikationsansvarig Diös “Partnerskapet med Diös ger oss den förstärkning vi behöver för att fortsätta med vårt arbete och förbättra det vi gör. Vi är väldigt tacksamma för deras stöd.” Jonas Hagström, grundare av The Rockin’ Pots Case: Social hållbarhet – The Rockin' Pots Strategi och affär 34Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Fokus på förutsägbart kassaflöde Tillgång till finansiering på konkurrenskraftiga villkor är en förutsättning för en attraktiv totalavkastning. En längre räntebindningstid minskar den finansiella risken och ökar förutsägbarheten i kassaflödet. Marknadsutveckling Under året har Riksbanken sänkt styrräntan från 4,0 procent till 2,5 procent vid årets slut, som en följd av minskat inflationstryck och en generell ekonomisk avmattning. Den lägre räntenivån har minskat pressen på fastighetsbolagens kassaflöden och ökat aktiviteten på transaktionsmarknaden. Obligationsmarknaden har successivt förbättrats under året, med minskade finansie- ringsmarginaler och god tillgång på kapital. Lägre finansieringskostnader Eftersom vi gick in i räntehöjningscykeln med en kort räntebind- ningstid ökade våra räntekostnader snabbt under 2023 och 2024. Från mitten av 2024 såg vi att marginalkostnaden för ny upplåning var i nivå med vår genomsnittliga räntekostnad. Från och med 2025 förväntar vi oss att lägre räntor kommer ha en positiv effekt på vårt resultat. Vi strävar efter att upprätthålla ett förutsägbart kassaflöde och en balanserad finansiell risk. Därför har vi under de senaste åren förlängt räntebindningstiderna i vår finansiering. Dessa räntebind- ningar hanteras främst genom räntederivat, vilket ger flexibilitet, och vi arbetar aktivt med att anpassa vår räntebindningsstruktur till vår fastighetsportfölj. Finansieringsstruktur och styrning Vår finansieringsverksamhet regleras av bolagets finanspolicy och ska tillgodose kapitalbehoven i vår fastighetsverksamhet samt han- tera koncernens finansiella risker. Vi strävar efter att upprätthålla en flexibel, välbalanserad och kostnadseffektiv finansieringsstruktur som väger risker och kostnader mot möjligheter och intäkter. Diös finanspolicy granskas årligen av styrelsen och syftar till att säker- ställa bolagets finansiella stabilitet. De räntebärande skulderna består av banklån, säkerställda obligationer, icke säkerställda obligationer samt företagscertifikat. Säkerställda obligationer emitteras genom det delägda bolaget Svensk Fastighetsfinansiering (SFF), medan icke säkerställda obli- gationer emitteras inom ramen för vårt MTN-program. Våra fast- igheter utgör den primära säkerheten för finansieringen, antingen direkt eller indirekt. Vi anser att vår nuvarande finansieringsstruk- tur ger en god diversifiering och kostnadseffektiv upplåning. Vi utvärderar kontinuerligt olika finansieringsalternativ i takt med att våra behov, marknadsförhållanden och bolagets storlek förändras. Hållbarhetslänkad och grön finansiering Klimatförändringar är en av vår tids största utmaningar. Att motverka och anpassa sig till dem är högsta prioritet i de globala hållbarhetsmålen. Senast 2026 ska all vår finansiering vara hållbarhetslänkad eller grön, och per den 31 december 2024 var siffran 54 procent. När fastighetstillgångar används som säkerhet för finansiering, direkt eller indirekt, innebär det att de måste uppfylla kraven i vårt ramverk för grön finansiering eller i andra hållbara finansie- ringslösningar. På så sätt skapas en naturlig koppling mellan våra hållbarhetsmål, våra fastigheter och vår finansiering. Vårt ramverk för grön finansiering, som kopplas till icke säker- ställda obligationer och certifikat, kommer att uppdateras i början av 2025 för att anpassas till EU-taxonomin och den europeiska standarden för gröna obligationer. Genom denna uppdatering bekräftar vi vår delaktighet och vårt framtida engagemang i utvecklingen av en mer hållbar fastighetssektor. Hållbarhetslänkade banklån kopplar bolagets hållbarhetsmål till räntesättningen på lånen. Om vi inte uppnår våra mål ökar räntekostnaden, vilket skapar ytterligare incitament för att driva bolagets hållbara utveckling. Hållbarhetslänkad och grön finansiering ger oss bättre tillgång till kapital och generellt sett förmånligare finansieringsvillkor. Vi är övertygade om vikten av att integrera hållbarhetsfrågor i vår finansieringsstrategi och vi sätter mål som driver oss att ta ansvar i alla delar av vår verksamhet. RÄNTETÄCKNINGSGRAD BELÅNINGSGRAD ( LTV ) 0 1 6 7 2 3 4 5 Ggr 2015 2016 2017 2018 2019 2023202220212020 2024 Räntetäckningsgrad Policy >1,8 ggr 10 60 70 20 30 40 50 % Säkerställd LTV Icke-säkerställd LTV Policy 65% 2015 2016 2017 2018 2019 2023202220212020 2024 Finansiell riskhantering Strategi och affär 35Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Transaktionsstrategi Våra fastighetstransaktioner styrs av vår affärs- och portföljstrategi, som syftar till att optimera fastighets- portföljen och stärka vårt erbjudande till hyresgästerna. Våra städer befinner sig i olika tillväxtfaser, vilket innebär att investeringsbehoven varierar från plats till plats. Vi vill dra nytta av investeringsmöjligheter baserade på den aktuella situationen och framtidsutsikterna för varje stad. Parallellt med detta kräver vår egen tillväxtstrategi att vi använder kapital och resurser effektivt, samtidigt som vi upprätthåller en balanserad risknivå. När det gäller fastighetstransaktioner innebär detta att vi: avyttrar icke kärnfastigheter i ej prioriterade områden, med lägre avkastning och/eller begränsad tillväxtpotential. förvärvar fastigheter som kompletterar vår nuvarande portfölj och vårt erbjudande, där vi ser större värdeskapandepotential. Transaktioner under 2024 2024 inleddes med fortsatt höga räntor och inflation. Vi lägger ett transaktionsintensivt år bakom oss då vi under första halvåret fokuserade på att stärka balansräkningen genom att avyttra icke kärnfastigheter, för att under andra halvåret fokusera på tillväxt ge- nom förvärv i strategiska lägen och städer. Under årets sista kvartal tillträde vi exempelvis sju fastigheter i Luleå, Gävle och Falun för 963 mkr. I linje med vår portföljstrategi är vi i dialog med flera parter angående både förvärv och avyttringar. Vårt fokus har nu skiftat till att prioritera nettotillväxt, samtidigt som vi bibehåller en balanserad finansiell risknivå. Under året sålde vi 45 fastigheter (4) till ett värde av 1 892 mkr (202) och tog över ägandet av 9 fastigheter (0) med ett totalt värde av 1 101 mkr (0). Strategy and business Transaktionsstrategi Strategi och affär “I år har vi fokuserat på att avyttra fastigheter som inte ligger i linje med vår strategi. Vi har även förvärvat fastigheter i städer där vi ser goda tillväxtmöjligheter.” Annie Franzon, transaktionschef 1 892 mkr Avyttrade och frånträdda 1 101 mkr Förvärvade och tillträdda Annie Franzon, transaktionschef. Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 36Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Ekonomisk redovisning Jenny Forssell, kommersiell förvaltare i Skellefteå. Ekonomisk redovisning Förvaltningsberättelse Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 37Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Styrelsen och vd för Diös Fastigheter AB (publ) organisationsnummer 556501-1771, avger härmed årsredovisning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 2024. Allmänt om verksamheten Vi är norra Sveriges ledande privata fastighetsbolag med ett totalt fastighetsvärde om 31 413 mkr. Fastighetsbeståndet är beläget i tio städer och består av kommersiella lokaler och bostäder. Vi vill skapa Sveriges mest inspirerande städer. Det gör vi genom förvalt- ning, utveckling och nyproduktion av fastigheter på ett hållbart och långsiktigt sätt. Verksamheten var under 2024 organiserad i sju affärsenheter: Dalarna, Gävle, Sundsvall, Östersund/Åre, Skellefteå, Umeå och Luleå. Diös Fastigheter AB (publ) är moderbolag i Diöskoncernen. Bolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Affärsidé Vi äger och utvecklar kommersiella fastigheter i växande städer i norra Sverige. Med rätt hyresgäst på rätt plats skapar vi attraktiva fastigheter och en långsiktigt hållbar affär. Mål Avkastning på eget kapital > 12 procent. Koldioxidutsläpp -50 procent. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Räkenskapsåret 2024 präglades av en allmän ekonomisk nedgång, lägre räntor från centralbankerna och geopolitisk osäkerhet. Under året fokuserade styrelsen och företagsledningen på hur detta på- verkade vår verksamhet och anpassade kontinuerligt strategier och beslut gällande investeringar, finansiering, räntesäkringar, löpande kostnader, orealiserade värdeförändringar och hyresökningar som resultat av indexjusteringar. Bolaget har under året genomfört fastighetstransaktioner vilka framgår på sida 38. Resultat Trots affärsklimatet har aktiviteten i våra städer varit hög. In- täkterna ökade med 1 procent jämfört med föregående år och uppgick till 2 527 mkr (2 504). Uthyrningsgraden för året var 91 procent. Driftsöverskottet ökade med 1 procent till 1 728 mkr (1 711). Förvaltningsresultatet för året belastas av ökade finan- siella kostnader och minskar därför med 1 procent i jämförelse med föregående räkenskapsår och uppgick till 892 mkr (903). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 59 mkr (-1 393) och på derivaten till 68 mkr (-481). Resultat efter skatt var 691 mkr (-850) och soliditeten per den 31 december 2024 var 36,2 procent, vilket överstiger målet på en soliditet om minst 35 procent. Avkastningen på eget kapital var 6 procent (-7) under Förvaltningsberättelse Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning MARKNADSVÄRDE OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT DRIFTÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD UTDELNING OCH UTDELNINGSPOLICY 2020 2021 2022 2023 2024 Utdelning, kr per aktie (Styrelsens förslag) kr per aktie % Utdelningsandel av kassaflödet, % 1,00 3,00 2,00 4,00 0 25 50 75 0 5 000 35 000 30 000 Mkr Mkr 15 000 20 000 25 000 10 000 0 200 400 600 1 00 0 800 1 400 1 200 2020 2021 2022 2024 Marknadsvärde fastigheter, mkr Förvaltningsresultat, mkr 2023 Mkr % 2020 2021 2022 20242023 40 50 45 55 60 80 70 65 0 200 400 600 800 1 000 1 200 2 000 1 800 1 400 1 600 Driftöverskott, mkr Överskottsgrad, % Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 38Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 året. Per den 31 december 2024 uppgick belåningsgraden till 52,9 procent, vilket understiger målet om en maximal belåningsgrad på 55 procent. Investeringar Vi har en pågående projektportfölj om totalt 2 436 mkr, varav 1 681 mkr är upparbetat per den 31 december. Under 2024 har investeringarna i nyproduktion koncentrerats till Mimer 1 i Borlänge, Andersberg 14:58 i Gävle, Vale 17 i Umeå och Biet 4, Biet 6, Biet 7 och Kraften 12 i Luleå. Hyresavtal har tecknats för samtliga projekt. Förutom nyproduktion investerar vi kontinu- erligt i vårt befintliga bestånd genom om- och tillbyggnationer samt energibesparande åtgärder. Dessa investeringar görs för att driva högre uthyrningsgrad, högre hyror, ökad kundnöjdhet, lägre kostnader och en minskad miljöpåverkan. Transaktioner Diös fastighetstransaktioner syftar till att optimera vårt bestånd och stärka vårt hyresgästerbjudande i linje med vår strategi. Under året avyttrades 45 fastigheter (4) till ett värde av 1 892 mkr (202) och 9 fastigheter (0) till ett totalt värde av 1 101 mkr (0) tillträddes. Medarbetare, riktlinjer och ersättningar Verksamheten bedrivs nästan uteslutande med egen personal. Antalet tillsvidareanställda per den 31 december 2024 uppgick till 150 (149), varav 59 var kvinnor (61). Majoriteten av de anställda, 91 personer (96), arbetar med fastighetsförvaltning på våra affärs- enheter. Resterande arbetar vid vårt huvudkontor i Östersund. För beslut om ersättning till ledande befattningshavare och de senaste godkända riktlinjerna, se not 5 samt Bolagsstyrningsrapporten. Alla anställda omfattas av vår vinstandelsstiftelse Grunden, där avsättning sker baserat på en kombination av årets resultat, avkast- ningskrav och utdelning till aktieägarna. Avsättning till vinstandels- stiftelsen är maximerad till 30 000 kr per år och anställd. För 2024 har avsättning skett med totalt 2 800 tkr (3 403). Vid årsskiftet ägde Diös vinstandelsstiftelse 368 520 Diös-aktier (358 220). För mer information, se bolagsstyrningsrapporten på sidorna 44–51. Riktlinjer och ersättningar till ledande befattningshavare För riktlinjer om ersättning och anställningsvillkor, se bolagsstyrnings- rapporten på sidorna 44-51 samt not 5 för belopp avseende ersätt- ningar 2024. Principerna för 2025 föreslås vara oförändrade. Hållbarhetsrapport Vårt ansvarsfulla företagande handlar om ett helhetsperspektiv på ekonomiska, sociala och miljömässiga aspekter. Vi gör ett gemensamt arbete för att förändra vårt eget beteende så att vi har en positiv påverkan och inspirerar och uppmuntrar våra intres- senter att följa vårt exempel. Vårt hållbarhetsarbete är integrerat i verksamheten och utgör en naturlig del av vårt värdeskapande. Vi har upprättat en hållbarhetsrapport i enlighet med årsredovis- ningslagen som omfattar Diös Fastigheter AB (publ) och alla dess dotterbolag som granskats översiktligt i enlighet med RevR 12. I enlighet med ÅRL 6 kap, 11 § har en hållbarhetsrapport upprät- tats. Hållbarhetsrapporten återfinns på sidorna 88–108, på sida 88 finns referenser enligt ÅRL. Utöver den lagstadgade rapporten har det upprättats en hållbarhetsrapport enligt GRI. GRI-indexet återfinns på sidorna 107-108. Utdelning Styrelsen har beslutat om en ny utdelningspolicy. Den nya for- muleringen lyder "utdelningen till aktieägarna ska motsvara cirka en tredjedel av koncernens årliga förvaltningsresultat, såvida inte investeringar eller koncernens finansiella ställning i övrigt moti- Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning FASTIGHETSBESTÅND PER AFFÄRSENHET Dalarna Gävle Sundsvall Östersund / Åre Umeå Skellefteå Luleå Koncernen Balansposter och nyckeltal Antal fastigheter 57 39 47 79 37 28 36 323 Uthyrningsbar area, tkvm 308 206 212 280 202 138 233 1 580 Investeringar, mkr 189 55 62 98 177 35 313 930 Verkligt värde, mkr 5 501 3 753 4 772 4 483 4 824 2 468 5 611 31 413 Hyresvärde, mkr 493 297 418 462 382 228 446 2 726 Hyresintäkter per kvm, kr 1 394 1 185 1 676 1 396 1 652 1 377 1 694 1 481 Överskottsgrad, % 71 71 69 64 71 67 72 69 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 89 90 90 92 90 95 91 Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar. Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 39Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Q1 Diös meddelar att vd Knut Rost lämnar Diös. Han kvarstod som vd under hela 2024. Diös avyttrar 22 bostadsfastigheter i Gävle och Östersund för 385 mkr. Diös refinansierar 4 000 mkr i banklån med löptider på 2–4 år. Q2 Diös styrelse utser David Carlsson till ny vd och koncernchef. David tillträdde som vd den 1 januari 2025. Diös avyttrar 10 fastigheter i fem olika städer för 452 mkr. Diös hyr ut till Scandic Go i Umeå. Avtalet omfattar cirka 2 600 kvm och sträcker sig över 20 år. Inflyttning väntas ske under fjärde kvartalet 2025. Q3 Färdigställande av Högskolan Dalarna i Borlänge, med en årlig hyra på cirka 38 mkr. Frånträde av åtta fastigheter i Umeå, Falun, Borlänge och Östersund för 273 mkr. Tillträde av två fastigheter i Borlänge för 133 mkr. Emission av nya obligationer om 1 050 mkr på löptider 2–4 år och återköpt obligationer om 469 mkr med förfall inom kommande 9 månader. Q4 Uthyrning till Plikt- och Prövningsverket i Umeå. Uthyrningen omfattar ca 4 000 kvm med en årshyra om 13 mkr. Inflyttning sker i maj 2026. Frånträde av fem fastigheter i Luleå och Östersund för 289 mkr. Tillträde av sju fastigheter i Luleå, Gävle och Falun för 963 mkr. Väsentliga händelser under året verar annat". Styrelsen föreslår en utdelning på 2,20 kr per aktie (0) jämt fördelat på fyra utdelningstillfällen, vilket motsvarar en utdelning om 34,9 procent av förvaltningsresultatet. Vinstdispo- sition och vinstutdelning återfinns på sidan 81 samt i ersättnings- rapporten. Förväntad framtida utveckling Verksamheten kommer under 2025 att bedrivas med samma inriktning som tidigare. Vi fortsätter att utveckla våra fastigheter på ett hållbart sätt för att möjliggöra lönsam tillväxt. En nyckel- komponent i vår strategi och vår förmåga att skapa tillväxt är investeringar, som kommer att vara en framträdande del av vår verksamhet framöver, samt transaktioner för att stärka vårt bestånd. Inför 2022 satte vi två nya huvudmål, en avkastning på eget kapital om 12 procent årligen och ett nytt klimatmål för vår verksamhet. Klimatmålet innebär att vi ska halvera våra koldioxid- utsläpp till 2030, med 2018 som basår, för att nå nettonollutsläpp till 2045. Detta mål har granskats och godkänts av SBTi. För mer information, se sidan 96 och hållbarhetsrapporten på sidorna 88- 108. Under 2024 var vi fortsatt fokuserade på världsläget. Vi lever i en värld med nya utmanande finansiella förutsättningar, sam- tidigt befinner vi oss på en stark marknad och framtiden ser ljus ut, både för vår marknad och för Diös. Styrelsen och ledningen granskar och reviderar kontinuerligt strategier och beslut för att anpassa vår verksamhet till rådande omständigheter. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet utgörs av koncerngemensamma funk- tioner såsom IT, ekonomi och finans, HR, hyresadministration, kommunikation samt ägande och drift av koncernens dotterbo- lag. Intäkterna uppgick till 205 mkr (206) och resultatet efter skatt var 276 mkr (-16). Resultatet efter skatt inkluderade 0 mkr (100) i utdelningar från koncernbolag, 162 mkr (201) i erhållna koncernbidrag och 121 mkr (162) i betalda koncernbidrag. Årets skattekostnad uppgår till 0 mkr (0). Intäkterna består i huvudsak av sålda tjänster till dotterbolag. Aktien och ägare Vår aktie är noterad på NASDAQ OMX Stockholm. Aktiekapita- let uppgår till 283 569 699 kr (283 569 699) och antalet aktier till141 785 165 (141 785 165). En aktie motsvarar en röst vid årsstämman. De största aktieägarna är AB Persson Invest med 15,6 procent av innehav och röster, Backahill Inter AB med 10,5 procent och Länsförsäkringar Fonder med 8,0 procent. För mer information kring beslut på årsstämman, se bolagsstyrningsrapporten på sidorna 44-51. Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 40Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Att effektivt identifiera, förebygga och hantera risker är avgörande för vår förmåga att skapa maximalt värde för våra intressenter. Risker kan uppkomma inom alla verksamhetsområden och kan bero på både interna och externa faktorer. Det yttersta ansvaret för bolagets riskhantering ligger hos styrelsen. Vd och koncernledningen ansvarar för att styrelsens riktlinjer efterlevs samt att det finns processer och rutiner för riskhantering. Vi delar in våra risker i tre kategorier: strategiska, operativa och finansiella risker. Nedan presenteras de risker som bedöms ha störst påverkan på koncernen samt hur de hanteras. Strategiska risker Strategiska risker kan påverka vår förmåga att genomföra affärsstrategier, uppnå långsiktiga mål och skapa värde för våra intressenter. Dessa risker identifieras och hanteras av styrelsen och koncernledningen och diskuteras regelbundet vid styrelsemöten. Typ av risk Beskrivning Hantering Omvärldsrisker Geopolitiska, makroekonomiska och externa händelser kan direkt eller indirekt påverka vår verksamhet, marknad och fastighetsbranschen. Globala trender kan leda till förändrade behov och beteenden hos hyresgäster. Vi har en decentraliserad organisation med lokal närvaro för att effektivt anpassa verksam- heten till nya förhållanden. Vi upprätthåller ett starkt kassaflöde för att kunna investera vid behov. Genom nära relationer med våra hyresgäster kan vi snabbt identifiera förändringar i efterfrågan. Konkurrens och erbjudande Vi verkar på en konkurrensutsatt marknad. Det finns en risk att vårt erbjudande, sett till hyresgäster, hyresnivåer, kvalitet och innehåll, blir mindre attraktivt i jämförelse med andra fastighetsägare. Vår fastighetsportfölj är koncentrerad till centrala lägen där nybyggnation är begränsad, vilket minskar konkurrensrisken. Ett högkvalitativt bestånd, gedigen marknadskunskap och stor investeringskapacitet bidrar till konkurrenskraft. Vår storlek och position medför att vi kan agera helhetsleverantör vid etableringar i alla våra städer. Ansvarsfullt företagande Om vi inte bedriver vår verksamhet på ett ansvarsfullt och långsiktigt sätt förlorar vårt erbjudande relevans och konkurrenskraft. Det påverkar vår attraktivitet som bolag och möjligheter till rekryte- ring och finansiering. Vi har en affärsmodell och affärsplan som regelbundet följs upp av styrelsen och ledningen. Genom ett aktivt arbete med hållbarhetsrelaterade frågor inom prioriterade områden bidrar vi som fastighetsbolag till globala och nationella hållbarhetsmål. Risker och riskhantering Risker och riskhantering Ekonomisk redovisning Påverkansnivå: Låg Medel Hög Trend: Ökad risk Minskad risk Oförändrad risk Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 41Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Risker och riskhantering Ekonomisk redovisning Operativa risker Operativa risker inkluderar risker som kan ha en direkt negativ inverkan på vårt resultat, finansiella ställning och verksamhet på kort och lång sikt. Dessa risker övervakas kontinuerligt av ledningen och rapporteras vid varje styrelsemöte. Typ av risk Beskrivning Hantering Fastighetsportföljens sammansättning Geografiskt läge, typ av lokaler och teknisk status kan innebära risker. Fastigheter i städer med begränsad tillväxtpotential kan utgöra en exitrisk Vår strategi är att koncentrera beståndet till orter med långsiktig tillväxtpotential, vilket minskar värdefluktuationer och vakanser. Fastigheter i attraktiiva lägen möter högre efterfrågan, vilket hanterar exitrisken. Förvärv och investeringar En felaktig förvärvs- och investeringsstrategi eller misslyckande att skapa värde utöver köpeskillingen, samt felaktiga bedömningar av mervärde, synergier och fastigheters tekniska status utgör en risk. Investeringar som inte förbättrar fastighetsportföljens kvalitet, ökar energieffektiviteten och höjer beläggningen, och därmed genererar högre kassaflöden och ökar portföljens värde, utgör en risk. Vi genomför omfattande finansiell, juridisk och fastighetsrelaterad due diligence inför varje förvärv för att identifiera och analysera dolda risker och möjligheter. Vi utför löpande makro- och mikroanalyser. Kvalitetssäkring av entreprenörer säkerställer förutsägbart och säkert fastighetsutvecklingsarbete. All upphandling sker i konkurrens. Att teckna hyresavtal innan produktionsstart minskar risken för icke-återvinningsbara kostnader. Humankapital Våra medarbetare är vårt viktigaste humankapital. Oförmåga att erbjuda rimliga, jämlika och icke-diskriminerande anställningsvillkor samt en trygg och säker arbetsmiljö leder till bristande förmåga att attrahera, utveckla och behålla rätt kompetens för att bedriva verksamheten, vilket i sig är en risk. Arbetsvillkor hos leverantörer och samarbetspartners kan också utgöra en risk som påverkar oss direkt eller indirekt. Utbildning i vår uppförandekod bidrar till att tydliggöra vår företagskultur och arbetsvillkor. Regelbundna arbetsmiljökontroller utförs av en intern arbetsmiljögrupp och årliga medarbetar- undersökningar identifierar förbättringsområden. Vår vision och arbetet för att skapa en värderingsdriven företagskultur bidrar till ökat engagemang. Våra medarbetare erbjuds konti- nuerlig kompetensutveckling och vinstandelsstiftelsen skapar delaktighet i bolagets framgång. Medarbetarna erbjuds förmåner för att främja fysiskt aktivitet och god hälsa. Miljö Fastighetsförvaltning och exploatering påverkar miljön och lämnar ekologiska avtryck. Enligt miljöbalken är det den aktör som har bedrivit verksamhet eller vidtagit åtgärder som orsakat förorening eller allvarlig miljöskada som är skyldig att stå för kostnaden för åtgärderna. Direkta eller indirekta utsläpp och avfall utgör en risk för varumärket, den lokala miljön och klimatet. Omfattande analyser och investeringar genomförs för att identifiera eventuella miljörisker innan ett förvärv genomförs. Försiktighetsprincipen tillämpas när det finns risk för skada på miljön eller det omgivande området. Eventuella negativa miljöeffekter hanteras enligt gällande regelverk och interna rutiner, extern expertis anlitas vid behov. För närvarande har vi ingen kännedom om betydande miljökrav som kan komma att riktas mot företaget. Klimatförändringar Förändrade väderförhållanden till följd av klimatförändringar utgör en risk för fysiska skador på våra fastigheter. Detta kan öka behovet av investeringar i utsatta fastigheter eller områden. Ökad medvetenhet om klimatförändringar innebär en risk för nya regleringar eller lagar som kan påverka företaget genom oförutsedda kostnader, skatter eller krav på investeringar för att uppfylla strängare krav. Vi arbetar aktivt för att minska utsläpp och resursanvändning för att begränsa vår påverkan på miljön och klimatet. Genom klimatrisk- och sårbarhetsanalysarbetet görs riskbedömningar av våra fastigheters status så proaktiva åtgärder kan vidtas för att minska skador. Läs mer i vår hållbarhetsrapport, not H5 på sida 98 (TCFD). Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 42Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Risker och riskhantering Ekonomisk redovisning Affärsetik Det finns en risk att verksamheten bedrivs i strid med externa lagar och regler samt interna styrdokument, såsom uppförandekoden. Upphandlingar sker ofta i flera steg, vilket kan på- verka Diös förmåga att ha full insyn i alla underleverantörers verksamhet. Olagligt eller oetiskt agerande kan skada förtroendet för företaget och medföra betydande finansiella konsekvenser. Vi hanterar risken för olämpligt beteende hos anställda och leverantörer genom tydliga ställningstaganden utifrån våra styrdokument som signeras av samtliga medarbetare och våra leverantörer. Vi genomför kontinuerlig uppföljning av efterlevnaden av våra interna regler och policys. Vi accepterar ingen form av korruption. Alla affärer och avtal ska ingås utan etiska tveksamheter, såsom hot, mutor eller andra orimliga eller tvivelaktiga krav. Lagstiftning och administration Vår verksamhet påverkas av förändringar i lagstiftning och regler inom flera olika områden. Fel och brister i dokumentation och avtal utgör tydliga risker. Otillräckliga eller icke ändamåls- enliga rutiner, bristfällig rapportering eller kontroll, mänskliga misstag och kompetensbrister samt en otydlig ansvarsfördelning utgör risker som kan hindra en effektiv verksamhetsdrift. Övervakning av förändrade och kommande lagstiftning och regelverk sker löpande. Externa experter inom specifika områden konsulteras vid otillräcklig intern kompetens. Tydliga rutiner, riktlinjer och processer upprättas för att förhindra fel och brister. It-säkerhet och system Effektiva it-system är avgörande för den löpande verksamheten, för att uppfylla rapporte- ringskrav samt för drift och optimering av våra fastigheter. Det finns en risk för dataintrång, informationsläckage, driftstopp och andra störningsrisker om kritiska it-system hanteras felaktigt. Kontinuerlig bedömning och uppdatering av it-policyn gör det möjligt för oss att hantera och begränsa risker i it-strukturen. Bolaget använder endast standardiserade it-system från stabila leverantörer med gott rykte. Dessutom utvecklas effektiva processer för att förebygga och hantera potentiella hot. Risker inom områden som kan ha direkt påverkan på resultatet behandlas i noterna, se sidan 62. Finansiella risker För ett fastighetsbolag är hantering av finansiella risker avgörande för långsiktigt värdeskapande och finansiell stabilitet. Dessa risker hanteras i enlighet med koncernens finanspolicy. Typ av risk Beskrivning Hantering Finansiering och likviditet Våra väsentliga finansiella risker är likviditets- och refinansieringsrisk, ränterisk, kapitalstruktur och kreditrisk. Dessa kan påverka bolagets förmåga att uppfylla sina åtaganden eller ha en stor påverkan på det finansiella resultatet. Vi har en finansiell policy som reglerar de finansiella riskerna och de riskhanteringsinstrument som är godkända. Finansansvarig ansvarar för koncernens finansiering, hantering av finansiella risker och kassahantering. Finansiella risker och riskhantering behandlas mer i detalj i noterna på sidorna 77–79. Rapportering Rapporteringsrisker är risker som innebär att de finansiella rapporterna inte ger en rättvisande bild av företagets finansiella ställning och resultat. Rapporteringsprocessen är beprövad och dokumenterad, och stöds av både system och interna processer. Styrelsen och ledningen granskar alla finansiella rapporter. Mer information om finansiella risker och hantering finns i not 19 på sidorna 77–79. Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 43Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Ekonomisk redovisning Henrik Rapp. affärschef, och Martina Leksell, kommersiell förvaltare, hos hyresgästen Högskolan Dalarna. Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 44Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Diös Fastigheter AB (publ), i texten benämnt Diös, är ett svenskt fastighetsbolag som är noterat på Nasdaq OMX Stockholm Mid Cap. Bolagsstyrningsrapporten beskriver strukturen och processerna för Diös styrning, ledning och kontroll under 2024. Svensk kod för bolagsstyrning Diös tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning. Den behandlar bland annat former för tillsättning av styrelse och revisorer, styrelsens sam- mansättning, finansiell rapportering och informationsgivning när det gäller bolagsstyrning och intern kontroll. Ansvaret för styrning, ledning och kontroll av Diös verksamhet fördelas mellan aktieägarna via årsstämman, styrelsen och verkställande direktören. Vissa bolagsstyrningsfrågor regleras i bolagsordningen. Bolagsstyrningen beskriver hur Diös ägare, direkt och indirekt, styr företaget samt hur riskerna hanteras. Styrningen grundar sig på externa och interna regel verk som är föremål för ständig utveckling och förbättring. Diös avviker från Koden på tre punkter: Revisionsutskottet består av hela styrelsen. Styrelsen består av sex ledamöter av vilka samtliga fullgör revisionsutskottets upp- gifter. Granskningsförfarandet av finansiella rapporter samt den interna kontrollen hanteras således av hela styrelsen. Oberoende valberedning. Valberedningen företräds av de fyra största ägarna och ska bestå av minst tre ledamöter som utses av årsstämman. Majoriteten av ledamöterna ska vara i oberoende ställning till bolaget. Diös valberedning består av fyra ledamöter som representerar bolagets fyra största ägare. Valberedningens ordförande. Valberedningen leds av Bob Persson som också är styrelseordförande. De huvudägare som är repre- senterade i nomineringskommittén anser att det är önskvärt att valberedningen leds av representanten för den största aktieägaren. Utöver detta är styrelsens uppfattning att Diös i alla avseenden följt Koden under 2024 och har inga avvikelser att rapportera. Externa regelverk Svensk aktiebolagslag NASDAQ OMX Stockholms regelverk för emittenter Svensk kod för bolagsstyrning Gällande redovisningslagstiftning Interna regelverk Bolagsordning Instruktioner och arbetsordning för styrelse respektive vd Interna riktlinjer, policys och handböcker Årsstämma Diös högsta beslutande organ är årsstämman som, tillsammans med eventuella extra bolagsstämmor, ger aktieägarna möjlighet till styrning via sin beslutanderätt. Årsstämman utser styrelsen och styrelsens ordförande, samt slår fast principer för såväl valberedningens sammansättning som för ersättning till ledande befattningshavare. Stämman utser även revisorer för granskning av koncernens redovisning, liksom av styrelsens och vd:s förvaltning. Styrelsen utser vd samt representanter till ersättningsutskott och revisionsutskott. Bolagsordning I enlighet med bolagsordningen är Diös ett publikt aktiebolag med säte i Östersund. Verksamheten utgår från att, direkt eller indirekt via dotterbolag, äga och förvalta fast egendom och bedriva därmed förenlig verksamhet. Styrelsen väljs årligen på ordinarie årsstämma och ska bestå av lägst tre och högst tio ledamöter med högst tio suppleanter. Aktiekapitalet ska uppgå till lägst 149 mkr och högst 596 mkr. Antal aktier får uppgå till lägst 74 000 000 och högst 296 000 000 aktier. Bolagsordningen i sin helhet finns tillgänglig på www.dios.se. Aktiekapital och aktieägare Vid årets slut hade Diös 15 809 aktieägare (17 636) som totalt ägde 141 785 165 aktier (141 785 165). Aktien har ett kvotvärde om 2 kr (2). Andelen utländska aktieägare var 28,3 procent (24,9). Största enskilda ägare per den 31 december 2024 var AB Persson Invest med 15,6 procent (15,6) av röster och kapital, Backahill Inter AB med 10,5 procent (10,5), Länsförsäkringar Fonder 8,0 procent (7,6) och Pensionskassan SHB Försäkringsförening 3,5 procent (5,7). Totalt ägde bolagets tio största ägare 53,0 procent (55,1) av röster och kapital. Diös aktiekapital ska uppgå till lägst 149 mkr och högst 596 mkr. Antalet aktier ska vara lägst 74 000 000 och högst 296 000 000. Varje aktie berättigar till en röst och avser en andel av Diös aktiekapital. Årsstämma 2024 Årsstämman 2024 ägde rum den 16 april i Östersund. Vid stämman registrerades 278 aktieägare (254) som deltog antingen Aktieägare Revisionsutskott/ styrelsen i sin helhet StyrelseRevisorer ErsättningsutskottVd Valberedning Årsstämma Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningsrapport Ekonomisk redovisning BOLAGSSTYRNINGSSTRUKTUR Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 45Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Bolagsstyrningsrapport Ekonomisk redovisning personligen, via ombud eller poströstning. Antalet representerade aktier var 92 321 155 (93 792 207), motsvarande cirka 65 procent (66) av det totala antalet aktier. Årsstämman fastställde koncernens balans- och resultaträkning för 2023 och gav styrelse och vd ansvarsfrihet för 2023 års förvaltning. Årsstämman beslutade att: omvälja Bob Persson, Ragnhild Backman, Erika Olsén, Peter Strand, samt Per-Gunnar Persson som styrelse ledamöter. Tobias Lönnevall har avböjt omval. välja Bob Persson till styrelseordförande. ingen utdelning ska lämnas för verksamhetsåret 2023. omvälja revisionsbolag i enlighet med valberedningens rekommendation. anta styrelsens förslag till principer för ersättning och andra anställningsvillkor för bolagets ledande befattningshavare. att oförändrade principer ska gälla för att utse valberedningen inför årsstämma 2025. bemyndiga styrelsen att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta egna aktier enligt styrelsens förslag. bemyndiga styrelsen att, längst intill nästa årsstämma, besluta om nyemission av aktier i enlighet med styrelsens förslag. Valberedning Valberedningen har bildats i enlighet med beslut av årsstämman och dess sammansättning och arbete har haft utgångspunkt från den redogörelse som valberedningen lämnar. Enligt instruktion ska valberedningen utses årligen och bestå av styrelsens ordförande samt en representant vardera för de fyra största aktieägarna. Ledamöterna representerar tillsammans cirka 37 procent (39) av aktierna och rösterna i bolaget per den 31 december 2024. Om en ledamot i valberedningen lämnar uppdraget under pågående år, ska denna ersättas av en annan representant från samma aktieägare. En ledamot som inte längre tillhör en av de fyra största aktieägarna, ska ersättas av en nytillkommen ägare. Om gällande principer får till följd att valberedningens ledamöter blir färre än tre, ska en företrädare för Aktiespararna erbjudas plats i valberedningen. Valberedningens uppdrag Samtliga ledamöter i valberedningen har noga övervägt och konstaterat att det inte föreligger någon intressekonflikt att acceptera uppdraget som ledamot av valberedningen i Diös. Valberedningen har inför årsstämman 2025 hållit fyra proto- kollförda möten där samtliga frågor som enligt svensk kod för bolagsstyrning har behandlats. Valberedningen har tillämpat regel 4.1 i Svensk kod för bolagsstyrning som mångfaldspolicy vid framtagandet av sitt förslag. Valberedningen har bland annat diskuterat och övervägt: i vilken grad den nuvarande styrelsen, som grupp och enskilt, uppfyller de krav som kommer att ställas på styrelsen till följd av Diös verksamhet och utvecklingsskede, styrelsens storlek, vilka kompetensområden som är samt bör vara företrädda inom styrelsen, styrelsens sammansättning avseende erfarenhet, kön och bakgrund, arvodering av styrelseledamöter, förslag till val av revisorer, vilken modell för utseende av ny valberedning inför årsstämman 2025 som ska tillämpas. Valberedningen har även förberett ett förslag till val av revisorer till styrelsen och årsstämman enligt EU:s revisorsförordning nr 537/2014 samt frågor rörande arvode till revisorn. Valberedningens arbete utgår från intervjuer med samtliga styrelseledamöter, som inte avböjt omval, och ledamöternas kunskaper och erfarenhet. Valberedningen har ingående infor- merat sig om styrelsens arbete och de specifika krav som bolagets verksamhet ställer. Valberedningen har också tagit del av resultatet av den årligen utförda utvärderingen av enskilda ledamöters bidrag till styrelsearbetet, ordförandens arbete samt hur styrelsen fungerar som grupp. Vd:s föredragningar om bolagets verksamhet och strategiska inriktning utgör också viktiga underlag. I enlighet med valberedningens instruktion offentliggörs valberedningens leda- möter, samt de ägare som dessa företräder, senast sex månader före årsstämman. Valberedningens representanter baseras på det kända ägandet per den 31 augusti 2024. Valberedningens sammansättning I enlighet med de principer som antogs vid årsstämman 2024 består Diös valberedning av representanter för bolagets fyra största aktieägare samt styrelsens ordförande: Bob Persson, valberedningens ordförande (AB Persson Invest samt styrelsens ordförande), Markus Wallentin, (Backahill Inter AB), Johannes Wingborg (Länsförsäkringar Fondförvaltning AB) och Pontus Åhlund (AB Karl Hedin). Aktieägare som önskar lämna förslag till valbered- ningen kan göra det via e-post till [email protected] eller via brev till: Diös Fastigheter AB, Valberedningen, Box 188, 831 22 Östersund. Styrelsen Styrelsens och ordförandens ansvar Styrelsen består av fem ledamöter och en arbetstagarrepresentant, utan suppleanter. Ledamöterna väljs årligen av årsstämman för tiden intill nästa årsstämma. Styrelsen har det övergripande ansvaret för bolagets organisation och förvaltning och representerar alla aktieägare. Detta genom att säkerställa att riktlinjerna för bolagets förvaltning är ändamålsenligt utformade. I ansvaret ligger att utveckla och följa upp bolagets strategier och mål, samt att fastslå affärsplan och årsbokslut. Beslut om förvärv och avyttring av fast- igheter, större investeringar liksom tillsättningar och ersättningar till koncernledningen, är ytterligare ansvarsområden. I ordföran- dens ansvar ligger att säkerställa att styrelsen fullgör sitt uppdrag genom ett välorganiserat och effektivt arbete. Styrelsens arbete Underlaget för styrelsens arbete utgörs av ordförandens dialog med vd, samt av dokumenterade underlag till styrelseledamöterna för diskussion och beslut. Styrelsens arbetsordning fastställs årligen vid det konstituerande styrelsesammanträdet och revideras vid behov. Arbetsordningen innehåller styrelsens ansvar och arbetsuppgifter, Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 46Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 styrelseordförandens arbetsuppgifter samt revisionsfrågor och instruktion till vd. Den anger även vilka rapporter och finan- siell information som styrelsen ska få del av inför varje ordinarie styrelsemöte. Den senaste gällande arbetsordningen fastställdes vid det konstituerande styrelsemötet den 16 april 2024 (och finns på dios.se). Under 2024 genomfördes 16 protokollförda styrelsemöten inklusive ett konstituerande styrelsemöte samt ett styrelsemöte per capsulam. Exempel på ordinarie ärenden som styrelsen har behandlat under året är: företagsgemensamma policyer, övergri- pande strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och finansieringsbehov, transaktioner, kapitalanskaffning via nyemission, hållbarhetsarbetet, verksamhetsmodell och organisationsfrågor samt process för närstående transaktioner. Framtidsinriktade frågeställ- ningar om marknadsbedömningar, affärsverksamhetens inriktning, jämställdhetsfrågor och organisationsfrågor diskuterades också. Utvärdering av styrelsens arbete I enlighet med bolagets arbetsordning har ordföranden säkerställt att styrelsens arbete har utvärderats, samt att valberedningens ordförande har informerats om resultatet av utvärderingen inför valberedningens nomineringsarbete. Utvärderingen består av ett antal fördefinierade och öppna frågor som respektive styrelse ledamot besvarar individuellt. Revisionsutskott Styrelsen har fattat beslut om att styrelsen i sin helhet ska utgöra revisionsutskott. Utskottsarbetet är fastställt i styrelsens arbetsordning. I revisionsutskottets ansvar ligger att kvalitetssäkra bolagets finansiella rapportering samt effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering. I uppdraget ingår även att hålla sig informerad om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisionsutskottet säkerställer revisorns opartiskhet och självständighet, utvärderar revisionsinsatsen och informerar bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen. Bolagets revisor har närvarat vid tre sammanträden under året för att rapportera sina iakttagelser vid granskning och bedömning av bolagets interna kontroll avseende den finansiella rapporteringen. Utöver detta biträder revisionsutskottet valberedningen vid framtagande av förslag till revisorer och ersättning till dem, varvid utskottet ska övervaka att revisorernas mandattid inte överskrider tillämpliga regler, upphandla revision och lämna en motiverad rekommendation i enlighet med vad som anges i artikel 16 i Revisorsförordningen. Ersättningsutskott Ersättningsutskottet består av två styrelserepresentanter, Bob Persson och Per-Gunnar Persson. I uppdraget ligger att, inom ramen för de riktlinjer som årsstämman 2024 fastställde, arbeta fram förslag angående ersättning till vd. Ersättningsutskottet har under 2024 haft ett sammanträde, där översyn av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare avhandlats. För mer information se avsnittet Principer för ersättning samt not 5 på sidan 66. Revisorer För granskning av bolagets årsredovisning, räkenskaperna samt styrelsens och vd:s förvaltning, utser årsstämman en eller två revisorer med högst två suppleanter. Vid årsstämman 2024 valdes Deloitte AB, med huvudansvarig revisor till Kent Åkerlund för en period för tiden intill årsstämman 2025. Ersättning till revisorer finns specificerat i not 6. Koncernledningen Koncernledningens och vd:s ansvar Koncernledningen vid utgången av 2024 bestod av vd Knut Rost, CFO Rolf Larsson, fastighetschef Sofie Stark, projektchef Mats Eriksson, IR-chef Johan Dernmar, samt transaktionschef Annie Franzon. Arbetet leds av vd i enlighet med gällande instruktion. I uppdraget ligger att löpande presentera relevanta informations- och beslutsunderlag inför styrelsemöten och motivera förslag till beslut. Styrelseordförande har årligen utvärderingssamtal med vd i enlighet med instruktion och gällande kravspecifikation. Utvärderingssam- talet behandlas sedan av styrelsen årligen. Koncernledningen håller möten minst en gång per månad, där strategiska och operativa frågeställningar diskuteras. Dessutom arbetar koncernledningen årli- gen fram en affärsplan. Denna följs upp via månatliga rapporter där granskningen fokuserar på resultatutveckling, hållbarhet, förädling, nyinvesteringar och tillväxt. Principer för ersättning Årsstämman 2024 beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare i Diös. Riktlinjerna som beslutats av årsstämman ska tillämpas på ersättningar som avtalas samt förändringar som görs i redan avta- lade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2024. Bolagsstämman kan därutöver besluta om andra ersätt- ningar, till exempel aktiekursrelaterade ersättningar, oavsett vad dessa riktlinjer föreskriver, om särskilda skäl föreligger och det an- ses nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Ersättning och förmåner till verkställande direktör ska beslutas av bolagets styrelse. Ersättningar till övriga ledande befattningshavare beslutas av verkställande direktör i samråd med bolagets styrelse. Diös affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Diös affärsidé är äga och utveckla kommersiella fastigheter i städer med tillväxt potential i norra Sverige. Med rätt hyresgäst på rätt plats skapar vi attraktiva fastigheter och en långsiktig affär. Genom att vara aktiva, agera på möjligheter samt ta medvetna beslut med hänsyn till vår omvärld samt miljö och klimat skapar vi förutsättningar för bättre lönsamhet. Det är i segmentet kontor vi ser den största utvecklingen av våra affär. Attraktiva arbetsplatser i våra städer bidrar till ökade flöden av människor som gynnar andra hyresgäster som finns i närheten En framgångsrik implementering av affärsstrategin och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. Ersättning till medarbetarna ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig samt stå i relation till ansvar och befogenhet. Bolagsstyrningsrapport Ekonomisk redovisning Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 47Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Bolagsstyrningsrapport Ekonomisk redovisning "Vårt bolag ska bidra till en hållbar utveckling i norra Sverige. Som styrelse har vi därför fokuserat på att säkerställa bolagets stabilitet under osäkra tider och ett långsiktigt värdeskapande för alla intressenter. Vi är övertygade om att Diös är en positiv kraft på vår marknad och tillsammans med övrigt näringsliv kan säkra Sveriges konkurrenskraft.” Bob Persson, styrelseordförande Ragnhild Backman, styrelsemedlem, och Rolf Larsson, CFO. Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 48Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Beslutsprocessen för att fastställa, utvärdera och tillämpa riktlinjerna Styrelsens beslut angående förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare bereds av ersättningsutskottet. Ett förslag till nya riktlinjer ska upprättas av styrelsen åtminstone vart fjärde år. Förslaget läggs fram till beslut vid årsstämman. Riktlinjer antagna på årsstämman gäller till dess att nya riktlinjer godkänts av stämman. För det fall det uppkommer behov av väsentliga ändringar av riktlinjerna, ska styrelsen upprätta ett förslag till nya riktlinjer. Ersättningsutskottet har i uppdrag att vidare följa och utvärdera under året pågående och avslutade program för rörliga ersättningar för bolagets ledning samt gällande ersättningsnivåer och ersättningsstrukturer i bolaget. Ersättningsutskottet ska även, inom ramen för av årsstämman beslutade riktlinjer, bereda förslag rörande ersättning till verkstäl- lande direktören och övriga ledande befattningshavare. Ledande befattningshavare närvarar inte vid styrelsens behandling av, och beslut i, ersättningsrelaterade frågor, i den mån de själva berörs av frågorna. Fast lön och incitamentsprogram Utöver fast kontantlön kan incitamentsprogram med möjlighet till rörlig kontantersättning förekomma för bolagets ledande be- fattningshavare. Fast kontantlön och rörlig ersättning från incita- mentsprogrammet ska fastställas för varje verksamhetsår. Utfallet i incitamentsprogrammet ska bero av i vilken utsträckning i förväg uppställda mål uppfyllts inom ramen för bolagets verksamhet. De i förväg uppställda målen ska ha en tydlig koppling till affärs- strategin och Diös långsiktiga värdeskapande arbete inklusive dess hållbarhetsarbete. Den rörliga ersättningen för en ledande befattningshavare kan maximalt uppgå till fyra månadslöner. Inga aktierelaterade ersättningar får förekomma. Diös har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda, inklusive ledande befattningshavare. Avsättning till vinstandelsstif- telsen baseras på en kombination av Diös resultat, avkastningskrav och utdelning till aktieägarna och är maximerad till 30 000 kronor per år och anställd. Pensions- och försäkringsförmåner Verkställande direktör har rätt till försäkrings- och pensionsför- måner enligt vid vald tidpunkt gällande ITP-plan under anställ- ningstiden. Möjlighet ges till individuell placering. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pensionspremier. Under anställningstiden hos bolaget har övriga ledande befattningshavare rätt till försäkrings- och pensionspremie enligt vid vald tidpunkt gällande ITP-plan. Möjlighet ges till individuell placering. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pensionspremier. Icke-monetära förmåner Verkställande direktör har rätt till tjänstebil och tjänstebostad. Övriga ledande befattningshavare har rätt till tjänstebil. Utöver bilförmån erhåller ledande befattningshavare, i likhet med bolagets övriga anställda, förmåner av mindre värde. Uppsägningstid och pensionsålder Mellan bolaget och verkställande direktör gäller från bolagets sida 12 månaders uppsägningstid och från verkställande direktörs sida fyra månaders uppsägningstid. För övriga ledande befattnings- havare gäller en ömsesidig uppsägningstid mellan den anställde och bolaget om 3–6 månader. Ersättning under uppsägningstiden avräknas från inkomster från annan arbetsgivare. Pensionsåldern för verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare är 65 år. Beaktande av löner och anställningsvillkor för bolagets anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlin- jer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid utgjort en del av ersättningsutskottets och styrelsens besluts- underlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Ersättning för 2024 Vd erhöll fast ersättning om 5 264 tkr, övriga förmåner om 433 tkr samt pensionsavsättning om 237 tkr. Övriga ledande befattnings- havare i koncernledningen erhöll sammanlagt fast ersättning om 9 645 tkr, övriga förmåner om 785 tkr, pensionsavsättningar om 2 751 tkr samt övrig ersättning om 1 448 tkr. Övriga ledande befattningshavare i koncernledningen bestod av fem personer. För mer information, se not 5. Inför årsstämman 2025 Inför årsstämman 2025 kommer styrelsen föreslå viss justering av ersättningsprogram till ledande befattningshavare. Styrelsen om intern kontroll Styrelsen ansvarar för att Diös har en effektiv intern kontroll. Kva- litetssäkringen sker genom att styrelsen behandlar kritiska redovis- ningsfrågor, liksom de finansiella rapporter som bolaget lämnar. De frågor som behandlas är hur gällande lagar och regler följs, väsentliga osäkerheter i redovisade värden, eventuella felaktigheter som inte är korrigerade, händelser efter balansdagen, ändringar i uppskattningar och bedömningar, eventuella konstaterade oegentlig- heter och andra förhållanden som påverkar de finansiella rappor- ternas kvalitet. Processen för intern kontroll uppdateras 2025 att följa ramverket ICFR. Ramverket består av komponenterna: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. Kontrollmiljö Ett effektivt styrelsearbete är grunden för god intern kontroll. Styrelsen har därför fastslagit en arbetsordning med tillhörande arbetsprocesser, i syfte att skapa tydliga riktlinjer för styrelsens arbete. I styrelsens ansvar ligger att utarbeta och godkänna ett antal grundläggande riktlinjer och ramverk, relaterade till bolagets finansiella rapportering. Bolagets styrande dokument är vd-in- struktionen, finanspolicyn och kreditpolicyn. Instruktionerna följs upp och omarbetas löpande samt kommuniceras till samtliga Bolagsstyrningsrapport Ekonomisk redovisning Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 49Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 medarbetare som är involverade i den finansiella rapporteringen. Allt i syfte att skapa en grund för god intern kontroll. Styrelsen utvärderar löpande verksamhetens prestationer och resultat genom ett anpassat rapportpaket. Det innehåller resultatrapport och framarbetade nyckeltal samt annan väsentlig operationell och finansiell information. I rollen som revisionsutskott har styrelsen övervakat systemen för riskhantering och intern kontroll under året. Detta för att säkerställa att verksamheten är effektiv och bedrivs i enlighet med relevanta lagar och förordningar, samt att den ekonomiska rapporteringen är tillförlitlig. Styrelsen har tagit del av och utvärderat rutinerna för redovisning och ekonomisk rapportering samt följt upp och utvärderat de externa revisorernas arbete, kvalifikationer och oberoende. Under 2024 har styrelsen haft genomgång med, och fått en skriftlig rapport från, bolagets externa revisorer. Riskbedömning Diös arbetar fortlöpande och aktivt med riskbedömning och riskhantering. Detta för att säkerställa att identifierade risker hanteras på ett ändamålsenligt sätt inom fastslagna ramar. Diös koncernledning genomför årligen en analys där riskerna analyseras och bedöms utifrån en given gradering. I riskbedömningen beaktas rutinerna avseende exempelvis bolagets administrativa rutiner, avseende fakturering och avtalshantering. Även balans- och resul- tatposter, där risken för väsentliga fel skulle kunna uppstå, granskas kontinuerligt. Kontrollaktiviteter Inom alla delar av redovisnings- och rapporteringsprocessen genomförs löpande kontrollaktiviteter för att hantera de risker som styrelsen bedömer vara väsentliga för den interna kontrollen av den finansiella rapporteringen. Exempel på kontrollaktiviteter är rap- portering av beslutsprocesser och beslutsordningar för väsentliga beslut om exempelvis nya stora hyresgäster, större investeringar, finansieringsavtal och löpande avtal. Granskning av presenterade fi- nansiella rapporter är ytterligare en kontrollaktivitet. En organisation med tydlig ansvarsfördelning liksom tydliga rutiner och arbetsroller, utgör grunden för bolagets kontrollstruktur. Information och kommunikation Bolagets övergripande styrdokument, såsom riktlinjer och manu- aler, uppdateras löpande och finns tillgängliga på Diös intranät. Bolaget har utvecklat ett intranät i syfte att skapa större insyn och delaktighet genom bättre struktur, sökfunktion och funktioner för kommunikation. Bolagets externa kommunikation sker i enlighet med Diös kommunikationspolicy, som anger riktlinjer för att säkerställa att Diös lever upp till rådande informationsskyldigheter. Långsiktigt värdeskapande Långsiktigt värdeskapande förutsätter att hållbarhet, så som socialt ansvarstagande, resurseffektivitet och klimatpåverkan finns som aspekter i alla delar av verksamheten. Att ständigt utveckla fast- ighetsbeståndet för minskad resursanvändning, effektiva energi- system och ökad motståndskraft är helt avgörande tillsammans med ett samhällsansvar för att bidra till utvecklingen i de städer där Diös är verksam. Arbetsmiljö och säkerhet är viktiga aspekter för att skapa förutsättningar för välmående medarbetare. Diös rapporterar idag enligt GRI Standards, se sidorna 107-108 för mer information, förberedelser pågår för att kunna uppfylla de nya regelverken för hållbarhetsrapportering som kommer av CSRD. Hållbarhetspolicy och uppförandekod är de övergripande styrdo- kument som styr hållbarhetsaspekter i verksamheten. Återrappor- tering sker regelbundet till Diös styrelse. Uppföljning Löpande uppföljning av den interna kontrollen sker på såväl fastighetsnivå som på dotterbolagsnivå och koncernnivå. Styrelsen stämmer av nuläget med bolagets revisor minst en gång per år. Detta utan närvaro av vd eller annan person från koncernled- ningen. Styrelsen ser även till att bolagets revisorer översiktligt granskar den finansiella rapporten för tredje kvartalet. En årlig utvärdering genomförs om behovet av att tillsätta en separat funktion för internrevision. Behovet har hittills bedömts vara litet. Diös finansverksamhet, liksom dess ekonomi- och hyresad- Bolagsstyrningsrapport Ekonomisk redovisning STYRELSEN Deltagande av totalt antal möten Ålder Invald Beroende/oberoende Styrelsemöten Ersättningsutskott Revisionsutskott Arvode, tkr Bob Persson, ordförande 74 2007 Beroende gentemot ägare 17/17 1/1 3/3 420 Ragnhild Backman, ledamot 61 2012 Oberoende 17/17 - 3/3 210 Peter Strand, ledamot 53 2019 Oberoende 17/17 - 3/3 210 Tobias Lönnevall, ledamot 44 2020 Oberoende 5/5 - 1/1 - Erika Olsén, ledamot 48 2022 Oberoende 17/17 - 3/3 210 Per-Gunnar Persson, ledamot 59 2023 Oberoende 17/17 1/1 3/3 210 Mathias Tallbom, arbetstagarrepresentant 50 2023 Beroende gentemot bolaget 17/17 - 3/3 - Tobias Lönnevall avgick ur styrelsen i samband med Årsstämman 2024-04-16. Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 50Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 ministration, sköts från huvudkontoret vilket innebär att rutiner och processer blir enhetliga, men ger även förutsättningar för att olika delar av funktionerna kan granska varandras processer. Allt för att öka och förbättra den interna kontrollen. Uppföljning av resultat och balans görs kvartalsvis, av såväl tjänstemän som av koncernledning och styrelse. Styrelsen granskar delårsrapporter och årsredovisning innan publicering. Styrelsen får också fortlö- pande information om riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från revisorerna. Utöver detta har vi även en vissel- blåsartjänst som nås via hemsidan. Visselblåsartjänsten är ett tidigt varningssystem som ger både medarbetare och externa intressenter möjlighet att anonymt rapportera eventuella avvikelser från Diös värderingar och affärsetiska riktlinjer. Tjänsten administreras av extern part för att säkerställa anonymitet och professionalism. Styrelsens årshjul Styrelsemöte februari Genomgång av helårsresultat Bokslutskommuniké Styrelsemöte januari Preliminärt resultat Preliminär utdelning Princip för närståendetransaktioner Styrelsemöte mars Fastställande av årsredovisning Börsregelverk Revisors avrapportering Styrelsemöte april Konstituerande styrelsemöte Styrelsens arbetsordning och firmateckning Vd-instruktion Fastställande av finans- och kreditpolicy Fastställande av delårsrapport Q1 Årsstämma april Styrelsemöte juni Strategier och mål Styrelsemöte juli Fastställande av delårsrapport Q2 Styrelsemöte augusti Struktur och fokusområden för Årsredovisning Styrelsemöte september Styrelsemöten och rapportdagar för kommande år Styrelsemöte oktober Fastställande av delårsrapport Q3 Revisors avrapportering Styrelsemöte november Fastställande av budget Revisors avrapportering Bolagsstyrningsrapport Ekonomisk redovisning Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 51Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Bolagsstyrningsrapport Ekonomisk redovisning David Carlsson, vd, tillsammans med Annie Franzon, transaktionschef, och Ragnhild Backman, styrelseledamot. Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 52Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Mathias Tallbom Styrelseledamot (arbetstagarrepresentant) sedan 2023, född 1974. Nuvarande funktion: Kommersiell förvaltare, Diös. Tidigare arbetslivserfarenhet: Verksam inom fastighetsbranschen sedan 2001. Tidigare arbetsgivare är bland andra Inmobiliaria Cielo Group i Los Boliches, Viva Estates i Marbella och Svensk Fastighetsförmedling i Östersund. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande Fastighetsbolaget Norkom. Utbildning: Fil kand, Ekonomi- och fastighetsteknikprogrammet med inriktning fastighetsförmedling, Högskolan i Gävle. Aktieinnehav i Diös: 1 200 direktägda aktier. Styrelse Bolagsstyrningsrapport: Styrelse Ekonomisk redovisning Bob Persson Styrelseordförande sedan 2011 och styrelseledamot sedan 2007, född 1950. Nuvarande funktion: Styrelseordförande och delägare i AB Persson Invest. Tidigare arbetslivserfarenhet: Koncernchef AB Persson Invest. Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i RELOG AS samt Persson Norge AS. Utbildning: Ekonomistudier, Umeå universitet. Aktieinnehav i Diös: 350 000 direktägda aktier. 22 074 488 aktier via delägande i bolaget AB Persson Invest. Ragnhild Backman Styrelseledamot sedan 2012, född 1963. Nuvarande funktion: Vd för Backmans Fastighetsutveckling AB. Tidigare arbetslivserfarenhet: Förvaltningschef Piren. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande Almi Företagspartner Mitt AB, samt ledamot i AB Övikshem, Willhem AB och Fastighetsägarna Sverige. Utbildning: Civilingenjör, KTH. Aktieinnehav i Diös: 55 000 direktägda aktier. Per-Gunnar Persson Styrelseledamot sedan 2023, född 1965. Nuvarande funktion: Vd för Safjället Fastigheter AB. Tidigare arbetslivserfarenhet: Vd för Platzer Fastigheter samt olika chefspositioner på Skanska och Coor Service Management. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i John Mattson Fastighetsföretagen AB samt styrelseledamot i Rikshem AB, Safjället Fastigheter AB, Chalmersfastigheter AB, AB Borudan Ett och Arise AB. Utbildning: Civilingenjör, Chalmers Tekniska Högskola. Aktieinnehav i Diös: - Peter Strand Styrelseledamot sedan 2019, född 1971. Nuvarande funktion: Transaktionsansvarig på Swedish Logistic Property AB. Tidigare arbetslivserfarenhet: Vd för fastighetsbolagen Victoria Park AB, Annehem Fastigheter AB och Tribona AB, vd för Swedish Logistic Property AB samt ledande befattningar inom fastighetsbolagen Drott och Akelius. Övriga styrleseuppdrag: Vice ordförande Swedish Logistic Property AB, samt ledamot i Rikshem AB, Fridam AB, Fridam Invest AB, Fridam Fastigheter AB och BrainLit AB. Utbildning: Civilingenjör, Lunds tekniska högskola. Aktieinnehav i Diös: 10 000 direktägda aktier. Erika Olsén Styrelseledamot sedan 2022, född 1976. Nuvarande funktion: Partner, Areim AB Tidigare arbetslivserfarenhet: CIO Castellum, partner på Tenzing AB, JLL Cross Boarder Team i London och Newsec. Övriga styrelseuppdrag: Styrelsemedlem i Genova AB och Magnolia AB. Utbildning: M.Sc. i fastighetsekonomi, KTH. Aktieinnehav i Diös: - Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 53Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Koncernledning Mats Eriksson Projektchef sedan 2016, född 1964. Tidigare arbetslivserfarenhet: Över 20 års erfarenhet av byggproduktion, affärsutveckling och fastighetsbranschen inom Skanska Sverige AB. Utbildning: Utbildning avseende byggproduktion, ekonomi, ledarskap och entreprenadjuridik. Aktieinnehav i Diös: 7 000 direktägda aktier. Bolagsstyrningsrapport: Koncernledning David Carlsson Vd sedan 2025, född 1976. Tidigare arbetslivserfarenhet: Vd och koncernchef i det Umeåbaserade fastighetsbolaget Balticgruppen, vice vd Balticgruppen, ledande befattningar inom Akademiska Hus, bland annat som regiondirektör för region Norr och Uppsala. Utbildning: Executive MBA-examen inom ekonomi från Stockholm Handelshögskola samt en MSc-examen från Umeå universitet. Aktieinnehav i Diös: 6 255 direktägda aktier. Rolf Larsson CFO sedan 2005, född 1964. Tidigare arbetslivserfarenhet: Tillförordnad vd för Inlandsbanan AB, administrativ chef för Haninge Bostäder samt redovisningsansvarig för Haningehem. Utbildning: Civilekonom och executive MBA, Stockholms universitet. Aktieinnehav i Diös: 13 000 direktägda aktier. Johan Dernmar IR-chef sedan 2021, född 1984. Tidigare arbetslivserfarenhet: IR-ansvarig på Diös sedan 2015, 7 års erfarenhet från Treasury och Investor Relations på SBAB Bank. Utbildning: Civilekonom från Linköpings universitet. Aktieinnehav i Diös: 7 255 direktägda aktier. Annie Franzon Transaktionschef sedan 2020, född 1988. Tidigare arbetslivserfarenhet: Olika befattningar inom ekonomi, värdering och transaktion på Diös sedan 2014, dessförinnan ekonom på Akelius och Stena Recycling AB. Utbildning: Kandidatexamen i Ekonomisk fastighetsförvaltning – Real Estate Management Gävle högskola, urval av kurser på Santa Monica College, USA. Aktieinnehav i Diös: 480 direktägda aktier. Sofie Stark Fastighetschef sedan 2020, född 1971. Tidigare arbetslivserfarenhet: Affärschef Diös i Sundsvall sedan 2016, affärsenhetschef Klövern, Verksamhetsutvecklare Tvättbjörnen förvaltning, Näringslivschef Sollefteå kommun, egen konsultbyrå inom fastighet och ekonomi. Utbildning: Ekonomiutbildning vid Umeå universitet. Aktieinnehav i Diös: 10 500 direktägda aktier. Ekonomisk redovisning Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 54Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Finansiella rapporter Finansiella rapporter Urban Olofsson, kommersiell förvaltare hos hyresgästen Pensionsmyndigheten i Luleå. Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 55Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Resultaträkning koncernen I följande räkningar och noter kan avrundningsdifferenser förekomma. Resultaträkning koncernen Finansiella rapporter RESULTATRÄKNING, mkr Not 2024 2023 Hyresintäkter 3 2 339 2 296 Serviceintäkter 3 188 208 Totala intäkter 2 527 2 504 Fastighetskostnader 4 -799 -793 Driftöverskott 1 728 1 711 Central administration 5,6 -85 -89 Finansiella intäkter 7 16 15 Finansiella kostnader 8 -768 -734 Förvaltningsresultat 892 903 Värdeförändring fastigheter 9 -67 -1 385 Värdeförändring derivatinstrument 68 -481 Resultat före skatt 893 -963 Aktuell skatt 10 -75 -28 Uppskjuten skatt 10 -127 141 Årets resultat 691 -850 Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 691 -850 Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - - Summa 691 -850 TOTALRESULTATRÄKNING, mkr 2024 2023 Årets resultat 691 -850 Årets totalresultat 691 -850 Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 691 -850 Totalresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - - Summa 691 -850 DATA PER AKTIE 1 2024 2023 Årets resultat per aktie före och efter utspädning, kr 2 4,88 -6,01 Antal utestående aktier vid periodens utgång 141 430 947 141 430 947 Genomsnittligt antal aktier 141 430 947 141 430 947 Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång 354 218 354 218 Genomsnittligt antal aktier i eget förvar 354 218 354 218 Utdelning per aktie, kr 2,20 3 0,00 1 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. 2 Nyckeltalet har beräknats utifrån årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare samt genomsnittligt antal aktier under året. 3 Styrelsens förslag. Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 56Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Balansräkning koncernen Balansräkning koncernen Finansiella rapporter TILLGÅNGAR, mkr Not 2024 2023 Anläggningstillgångar Materiella och immateriella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 9 31 413 31 215 Immateriella anläggningstillgångar 0 0 Nyttjanderättstillgång 11 73 82 Övriga materiella anläggningstillgångar 12 5 5 Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar 31 491 31 302 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag och gemensam verksamhet 14 7 7 Andra långfristiga värdepappersinnehav 15 0 0 Reversfordringar 41 4 Summa finansiella anläggningstillgångar 48 12 Summa anläggningstillgångar 31 539 31 314 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 16 28 34 Derivatinstrument 19 3 43 Övriga fordringar 160 115 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 92 111 Summa kortfristiga fordringar 282 302 Kassa och bank 405 98 Summa omsättningstillgångar 686 400 Summa tillgångar 32 225 31 714 EGET KAPITAL OCH SKULDER, mkr Not 2024 2023 Eget kapital 17 Aktiekapital 284 284 Tillskjutet kapital 4 292 4 292 Balanserad vinst 7 084 6 393 Summa hänförlig till moderbolagets aktieägare 11 659 10 968 Innehav utan bestämmande inflytande 17 - - Summa eget kapital 11 659 10 968 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 10 2 363 2 242 Övriga avsättningar 18 10 10 Skulder till kreditinstitut 19 13 739 10 510 Skuld leasing 11 65 74 Övriga långfristiga skulder 35 51 Summa långfristiga skulder 16 212 12 887 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 19 3 274 6 573 Kortfristig del av skuld leasing 11 8 9 Checkräkningskredit 19 - - Leverantörsskulder 57 143 Derivatinstrument 19 257 381 Övriga skulder 21 92 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 737 661 Summa kortfristiga skulder 4 354 7 859 Summa eget kapital och skulder 32 225 31 714 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 57Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen KASSAFLÖDESANALYS KONCERNEN Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen Finansiella rapporter Hänförligt till moderbolagets aktieägare Mkr Antal utestående aktier, tusental Aktiekapital Tillskjutet kapital Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital 31 december 2022 141 431 284 4 292 7 526 12 102 Årets totalresultat -850 - 850 Transaktioner med aktieägare Kontantutdelning (2,00 kr per aktie) -283 -283 Eget kapital 31 december 2023 141 431 284 4 292 6 393 10 968 Årets totalresultat 691 691 Eget kapital 31 december 2024 141 431 284 4 292 7 084 11 659 Mkr Not 2024 2023 Den löpande verksamheten Driftöverskott 1 728 1 711 Central administration -85 -87 Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 7 7 Erhållen ränta 75 9 Erlagd ränta -797 -693 Betald skatt -128 -28 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 800 919 Förändringar i rörelsekapital Minskning (+)/ökning (-) av fordringar 19 24 Minskning (-)/ökning (+) av skulder -70 41 Summa förändring av rörelsekapital -51 65 Kassaflöde från den löpande verksamheten 749 984 Mkr Not 2024 2023 Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -929 -1 631 Förvärv av fastigheter -1 097 - Avyttring av fastigheter 1 761 178 Kassaflöde från investeringsverksamheten -266 -1 453 Finansieringsverksamheten Utbetald utdelning -71 -337 Nyupplåning räntebärande skulder 3 432 965 Amortering och lösen av räntebärande skulder -3 537 -149 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 21 -176 479 Årets kassaflöde 307 10 Likvida medel vid årets början 1 98 88 Likvida medel vid årets slut 1 405 98 1 Likvida medel består av kassa och bank. FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL KONCERNEN Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 58Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Resultaträkning moderbolaget Resultaträkning moderbolaget Finansiella rapporter RESULTATRÄKNING, mkr Not 2024 2023 Nettoomsättning 3 205 206 Bruttoresultat 205 206 Central administration 5,6 -243 -248 Rörelseresultat -37 -42 Värdeförändring räntederivat 108 -381 Finansiella intäkter 7 1 157 1 214 Finansiella kostnader 8 -970 -920 Återföring från periodiseringsfond 0 0 Erhållna och lämnade koncernbidrag 41 39 Aktuell skatt 10 0 0 Uppskjuten skatt 10 -22 74 Årets resultat efter skatt 276 -16 TOTALRESULTATRÄKNING, mkr 2024 2023 Resultat efter skatt 276 -16 Årets totalresultat 276 -16 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 59Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Balansräkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Finansiella rapporter TILLGÅNGAR, mkr Not 2024 2023 Anläggningstillgångar Materiella och immateriella anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 0 0 Övriga materiella anläggningstillgångar 12 0 0 Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar 0 0 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 13 2 932 2 552 Fordringar hos koncernföretag 16 673 16 133 Uppskjuten skattefordran 10 52 74 Summa finansiella anläggningstillgångar 19 658 18 759 Summa anläggningstillgångar 19 658 18 759 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag 3 191 2 976 Övriga fordringar 17 78 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 46 0 Summa kortfristiga fordringar 3 254 3 054 Kassa och bank 365 48 Summa omsättningstillgångar 3 619 3 102 Summa tillgångar 23 277 21 861 EGET KAPITAL OCH SKULDER, mkr Not 2024 2023 Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 17 284 284 Reservfond 285 285 Summa bundet eget kapital 569 569 Fritt eget kapital Överskursfond 3 952 3 952 Balanserat resultat -1 592 -1 576 Årets resultat 276 -16 Summa fritt eget kapital 2 636 2 360 Summa eget kapital 3 205 2 929 Obeskattade reserver Periodiseringsfond 1 1 Summa obeskattade reserver 1 1 Långfristiga skulder Skuld till koncernföretag 7 514 7 071 Skulder till kreditinstitut 19 4 718 2 747 Summa långfristiga skulder 12 232 9 818 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 19 1 869 3 525 Skuld till koncernföretag 5 631 5 062 Leverantörsskulder 3 6 Derivatinstrument 257 381 Övriga skulder 12 80 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 67 59 Summa kortfristiga skulder 7 839 9 113 Summa eget kapital och skulder 23 277 21 861 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 60Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys av moderbolaget KASSAFLÖDESANALYS MODERBOLAGETFÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL MODERBOLAGET Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys av moderbolaget Finansiella rapporter Mkr Antal ute stående aktier, tusental Aktie- kapital Reserv- fond Överkurs- fond Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital 31 december 2022 141 431 284 285 3 952 -1 293 3 228 Årets totalresultat efter skatt -16 -16 Transaktioner med aktieägare Kontantutdelning (2,00 kr per aktie) -283 -283 Eget kapital 31 december 2023 141 431 284 285 3 952 -1 592 2 929 Årets totalresultat efter skatt 276 276 Eget kapital 31 december 2024 141 431 284 285 3 952 -1 316 3 205 Mkr Not 2024 2023 Den löpande verksamheten Rörelseresultat -37 -42 Återläggning av avskrivningar av immateriella och materiella anläggningstillgångar - - Erhållen ränta 1 157 1 227 Erlagd ränta -960 -1 018 Betald skatt 0 0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 160 167 Förändringar i rörelsekapital Minskning (+)/ökning (-) av fordringar -172 -140 Minskning (-)/ökning (+) av skulder 566 88 Summa förändring av rörelsekapital 394 -52 Kassaflöde från den löpande verksamheten 554 115 Investeringsverksamheten Förändring av långa fordringar -840 -31 Förvärv av finansiella anläggningstillgångar -60 -125 Kassaflöde från investeringsverksamheten -900 -156 Finansieringsverksamheten Utdelning -71 -337 Förändring av långa skulder koncernföretag 443 -68 Nyupplåning räntebärande skulder 304 472 Amortering och lösen av räntebärande skulder -13 -14 Förändring av checkräkningskredit - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 21 663 53 Årets kassaflöde 317 12 Likvida medel vid årets början 1 48 36 Likvida medel vid årets slut 1 365 48 1 Likvida medel består av kassa och bank. Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 61Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Finansiella rapporter Victor Almqvist, driftoptimerare, på besök hos hyresgästen Tommy Engström på Cykel & Fiskecenter i Skellefteå. Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 62Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Noter I noterna finns text eller tabell som förklarar inne- hållet i posten samt vilken redovisningsprincip som tillämpats. Redovisningsprinciper Uppskattningar och bedömningar Risker Klimatrisker Noter Redovisnings- principer Uppskattningar och bedömningar Risker klimatrisker Grunder för redovisningen Allmän information Grunder för redovisningen Resultat- och balansräkning Not 2 - Segmentsrapportering Not 3 - Intäkter Not 4 - Fastighetskostnader Not 5 - Anställda, personalkostnader mm Not 6 - Central administration Not 7 - Finansiella intäkter Not 8 - Finansiella kostnader Not 9 - Förvaltningsfastigheter Not 10 - Aktuell skatt och uppskjuten skatt Not 11 - Leasing Not 12 - Övriga materiella anläggningstillgångar Not 13 - Andelar i koncernföretag Not 14 - Andelar i intresseföretag Not 15 - Andra långfristiga värdepappersinnehav Not 16 - Kundfordringar Not 17 - Eget kapital Not 18 - Övriga avsättningar Not 19 - Skulder till kreditinstitut Not 20 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Övriga noter Not 21 - Förändring skulder från finansieringsverksamhet Not 22 - Skuldförvaltning Not 23 - Ställda säkerheter Not 24 - Eventualförpliktelser Not 25 - Transaktioner med närstående Not 26 - Händelser efter räkenskapsårets utgång Not 27 - Vinstdisposition och vinstutdelning Noter Finansiella rapporter Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 63Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Noter Finansiella rapporter Avvikelser mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget tillämpar inte IFRS 9 Finansiella Instrument. I moderbo- laget tillämpas en metod med utgångspunkt i anskaffningsvärdet enligt årsredovisningslagen. Derivatinstrument värderas inte till verkligt värde i moderbolaget utan till lägsta värdets princip. Moderbolaget tillämpar undantagen från IFRS 16 och redovisar leasingavgifter som operationella leasingavtal enligt undantag i RFR 2, det vill säga som kostnad linjärt över leasingperioden. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital. Nya och ändrade standarder samt tolkningar Koncernen Från och med räkenskapsåret 2024 tillämpar koncernen ett antal nya standarder och tolkningar. Nya eller ändrade standarder och nya tolk- ningar har inte haft någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter 2024. Ändrade och nya IFRS-standarder som träder i kraft fr.o.m. 1 januari 2025 eller senare, bedöms inte få någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. Moderbolaget Förändringarna i RFR 2, som gäller från räkenskapsåret 2024, har inte haft någon väsentlig påverkan på moderbolagets finansiella rapporter. De ändringar i RFR 2 Redovisning i juridiska personer som träder i kraft fr.o.m. 1 januari 2025 eller senare, förväntas inte få någon väsentlig påverkan när de tillämpas för första gången. Klimatförändring I den finansiella rapporten har hänsyn tagits till påverkan från klimat- förändringar enligt TCFD-analysen, se hänvisningar på sidan 98. Diös klimatmål bedöms i viss utsträckning innebära kostnader och inves- teringar för att hantera den omställning som krävs. I dags läget gör företagsledningen bedömningen att den klimatrelaterade omställningen NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Allmän information Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts av styrelsen för publicering på www.dios.se 14 mars 2025. Koncernens och moder- bolagets resultat- och balansräkningar blir föremål för fastställelse på årsstämman den 7 april 2025. Diös Fastigheter AB (publ), organisations- nummer 556501-1771, är ett svenskt aktiebolag med säte i Östersund som erbjuder centrumnära kommersiella lokaler och bostäder med stor variation avseende lokaltyp och yta i norra Sverige. Huvudkontorets postadress är Box 188, 831 22 Östersund och besöksadressen är Hamngatan 14 i Östersund. Verksamheten Den operativa verksamheten följs upp och sker inom ramen för koncernens sju geografiska affärsenheter: Dalarna, Gävle, Sundsvall, Östersund/Åre, Umeå, Skellefteå och Luleå. Varje affärsenhet har utgjort ett förvaltningsområde. Den centrala administrationen, som innefattar bolagsadministration och koncernövergripande aktiviteter, sköts från huvudkontoret i Östersund. Grunder för redovisningen Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av In- ternational Financial Reporting Interpretations Committée (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag och ge- nom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation, RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Tillgångar och skulder redovisas till anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter och derivatinstrument som redovisas till verkligt värde. Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommenda- tion, RFR 2, Redovisning för juridiska personer och årsredovisningslagen. av verk sam heten inte innebär någon materiell påverkan i närtid på den finansiella rapporten. Hänsyn tas till klimatrelaterade parametrar även i värderingen. De antaganden och bedömningar som ligger till grund för gällande värdering av förvaltningsfastigheter beskrivs i not 9. Uppskattningar och bedömningar För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed, krävs att koncernledningen gör uppskattningar och bedömningar som påverkar, i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Dessa uppskattningar baseras på såväl historiska erfarenheter som andra faktorer som bedöms som rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa uppskattningar och bedömningar om andra antagande görs eller om andra förutsätt- ningar föreligger. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs. Poster som innehåller väsentliga uppskattningar är förvaltningsfasigheter, not 9, och aktuell och uppskjuten skatt, not 10. Koncernredovisning Koncernens finansiella rapporter inkluderar både moderbolag och de dotterbolag som moderbolaget har bestämmande inflytande över. Kon- cernen omfattar, utöver moderbolaget, de i not 13 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshand- lingar upprättade för samtliga koncernbolag per balansdagen. Resultatet för ett dotterbolag som förvärvats under året, medräknas i koncernens resultat från och med förvärvstidpunkten. Resultatet från ett dotterbolag som säljs under året medräknas fram till avyttringstidpunkten. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden. Det innebär att nettoresultatet justerats för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 64Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Noter Finansiella rapporter Dalarna Gävle Sundsvall Östersund/Åre Umeå Skellefteå Luleå KoncernenIndelat per affärsenhet, mkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023Hyresintäkter 430 401 244 231 355 346 391 393 334 332 190 230 395 362 2 339 2 296ServiceintäkterTaxebundna delar 24 28 12 12 14 15 21 23 15 17 11 12 21 22 118 128Fastighetsskötsel 10 17 13 14 12 11 7 7 7 8 6 9 14 14 70 80Övriga intäkter - - - - - - - - - - - - - - - -Reparation och underhåll -17 -15 -9 -7 -14 -11 -16 -13 -7 -10 -5 -6 -9 -10 -77 -72Taxebundna kostnader -51 -51 -23 -22 -41 -34 -54 -52 -31 -29 -27 -32 -38 -33 -266 -253Fastighetsskatt -17 -19 -14 -13 -20 -20 -20 -20 -20 -21 -10 -13 -26 -25 -126 -132Övriga fastighetskostnader -40 -40 -28 -26 -38 -38 -48 -56 -37 -39 -20 -24 -41 -36 -252 -259Fastighetsadministration -14 -13 -9 -8 -11 -9 -16 -17 -10 -10 -6 -7 -11 -12 -77 -77Driftöverskott 325 308 187 180 259 260 264 265 251 249 138 167 305 282 1 728 1 711Ofördelade posterCentral administration - - - - - - - - - - - - - - -85 -89Finansnetto - - - - - - - - - - - - - - -751 -720Förvaltningsresultat - - - - - - - - - - - - - - 892 903VärdeförändringarFastighet, realiserad -6 7 -9 - -5 1 -31 - -14 - -61 - - - -126 8Fastighet, orealiserad -116 -240 20 -149 10 -301 -7 -301 79 -210 2 -135 70 -157 59 -1 393Räntederivat - - - - - - - - - - - - - - 68 -481Resultat före skatt - - - - - - - - - - - - - - 893 -963Aktuell skatt - - - - - - - - - - - - - - -75 -28Uppskjuten skatt - - - - - - - - - - - - - - -127 -141Årets resultat 691 -850Uthyrningsbar area, kvm 308 259 298 098 205 914 173 805 212 063 217 688 280 241 320 194 202 142 219 173 137 985 181 248 233 132 210 845 1 579 735 1 621 051Hyresvärde 493 466 297 271 418 403 462 463 382 375 228 280 446 407 2 726 2 666Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93 89 92 90 91 90 90 92 94 9089 95 96 91 92Överskottsgrad, % 71 71 71 72 69 71 64 63 71 71 67 67 72 72 69 70Förändringar av fastighetsbeståndetFastighetsbeståndet 1 januari 5 458 5 316 3 175 3 148 4 801 4 873 4 835 4 976 4 785 4 747 3 215 3 271 4 947 4 804 31 215 31 136Förvärv 149 - 551 - - - - - - - - - 401 - 1 101 -Investeringar i ny-, till-, ombyggnad 189 540 55 176 62 130 98 159 177 248 35 78 313 299 929 1 631Försäljningar -178 -160 -47 - -101 - -444 -1 -217 - -784 - -122 - -1 892 -160Orealiserade värdeförändringar -116 -239 18 -149 10 -201 -7 -301 79 -210 2 -135 73 -157 59 -1 393Fastighetsbeståndet 31 december 5 501 5 458 3 753 3 175 4 772 4 801 4 483 4 835 4 824 4 785 2 468 3 215 5 611 4 947 31 413 31 215Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar. NOT 2 SEGMENTSRAPPORTERING Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 65Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Noter Finansiella rapporter NOT 2 SEGMENTSRAPPORTERING Identifiering av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen till den högste verkställande beslutsfattaren, vd, tillika koncernchef. Koncernen styrs och rapporteras i sju segment utifrån vår geografiska organisation. Diös verksamhet är organiserad i sju affärs- enheter: Dalarna, Gävle, Sundsvall, Östersund/Åre, Skellefteå, Umeå och Luleå. Alla affärsenheter, segment, bedriver fastighetsförvaltning och uthyrning av kommersiella lokaler och bostäder. Operativt är koncernen organiserad i affärsenheter enligt en geografisk indelning. De interna rapporteringssystemen är uppbyggda med tanke på uppföljning av respektive affärsenhets genererade avkastning. Redovisningsprincip Geografisk indelning utgör huvudsaklig indelningsgrund. Därutöver följs verksamheten upp baserat på fastighetstyp. De redovisningsprinciper som tillämpas för segmentrapporteringen överensstämmer med de som koncernen tillämpar. Segmentsinformation lämnas endast för koncernen. NOT 3 INTÄKTER Fastighetsbeståndets totala hyresvärde uppgick till 2 726 mkr (2 666) medan bedömt hyresvärde för vakanta lokaler uppgick till 236 mkr (184). Med hyresvärde avses erhållna intäkter plus bedömd marknads- hyra för ej uthyrda ytor. I hyresvärdet ingår även tillägg som vidaredebi- teras hyresgästen, exempelvis värme, fastighetsskatt och indextillägg. Intäkterna (hyres- och serviceintäkter) för koncernen uppgick till 2 527 mkr (2 504) motsvarande en ekonomisk uthyrningsgrad om 91 procent (92). I jämförbart bestånd ökade kontrakterade hyresintäkter med 4,6% jämfört med förgående år. Intäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor samt serviceintäkter. Serviceintäk- terna uppgick till 188 mkr (208). Vi har ingen hyresgäst som står för mer än 10 procent av koncernens intäkter. Vakansen uppgick till 9 procent (7) för ekonomisk vakansgrad. Net- touthyrningen för året uppgick till 32 mkr (19). INTÄKTER, mkr 2024 Kr/kvm 2023 Kr/kvmKONCERNENJämförbart bestånd 2 373 2 268Projektfastigheter 20 22Färdigställda projekt 36 3Förvärvade fastigheter 18 0Sålda 45 166Kontrakterade intäkter 2 492 1 578 2 459 1 517Övriga förvaltningsintäkter 35 45Summa 2 527 2 504 Koncerninterna intäkter i moderbolaget avser fakturerad förvaltning och management fees. Kontraktförfallostrukturen för fastighetsbeståndet framgår av tabellen nedan. INTÄKTER, mkr 2024 2023MODERBOLAGETKoncerninterna intäkter 204 206Övriga intäkter 1 -Summa 205 206 HYRESKONTRAKTENS LÖPTIDER PER DEN 31 DECEMBER 2024 För- Tecknade Uthyrd area, Kontrakts-Andel av fallo åravtalkvmvärde, mkrvärdet, %Lokalhyresavtal 2025 1 009 239 856 393 16 2026 794 246 778 467 19 2027 625 257 287 447 18 2028 355 177 578 341 142029+ 213 323 750 640 25 Summa 2 996 1 245 250 2 288 91Bostadshyresavtal 1 720 114 537 164 7Övriga hyresavtal 1 932 - 60 2Summa 6 648 1 359 797 2513 100 Redovisningsprincip Diös intäkter består i allt väsentligt av hyresintäkter i samband med uthyrning av lokaler, bostäder och övriga hyresavtal inklusive index samt vidaredebitering av investeringar och fastighetsskatt. Intäkter från hyres- avtal redovisas och klassificeras som operationella leasingavtal i enlighet med IFRS 16. Hyresintäkterna periodiseras linjärt i enlighet med hyresav- tal, vilket medför att endast den del av intäkten som avser aktuell period redovisas. Det innebär att förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Ersättningar i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktsförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. Hy- resrabatter periodiseras linjärt över hyreskontraktens löptid. Serviceintäkter består av tilläggsdebitering av taxebundna intäkter och intäkter avseende fastighetsskötsel. I fastighetsskötsel ingår teknisk förvaltning av fastigheter- na såsom värme, kyla, sopor, vatten, snöröjning med mera. Intäktsredovis- ning i resultaträkningen sker när tjänsten är utförd. Vår bedömning är att vi i egenskap av fastighetsägare i allt väsentligt utgör huvudman och ej agent avseende serviceintäkter. Intäkterna redovisas till ett belopp som återspeg- lar den ersättning vi förväntas ha rätt till i utbyte mot dessa tjänster utifrån gällande avtal. Betalningsvillkor sker enligt gällande avtal där hyra betalas i förskott enligt avtalad periodicitet. Risk hyresintäkter Kontrakterade hyresintäkter är beroende av hyresgästernas betalnings- förmåga. Bristande interna processer och engagemang kan resultera i missnöjda hyresgäster och ökade vakanser. Omvärldens och stadens ekonomiska tillväxt, nyproduktion, övrig konkurrens och efterfrågan på- verkar uthyrnings graden och därmed hyresintäkterna. En stor och diver- sifierad fastighetsportfölj med en välbalanserad hyresgäststruktur minskar risken för lägre hyresintäkter om en enskild hyresgäst, bransch eller ort skulle möta ekonomiska motgångar. Merparten av alla hyreskontrakt omfattas av en indexkompensation. Betalningsinställelse hanteras i vissa fall av moderbolagsborgen eller bankgaranti. NOT 4 FASTIGHETSKOSTNADER Fastighetskostnaderna består främst av driftkostnader. I driftkostnaderna ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten, fastighetsskötsel, försäkringar med mera. Delar av driftkostnaderna vidaredebiteras till hyresgästerna i form av tillägg på hyran. Huvuddelen av fastighets- skatten vidaredebiteras också till hyresgästerna. Fastighetsadministra- tion innefattar bland annat kostnader för personal som arbetar med uthyrningsverksamhet och hyresförhandlingar, förbrukningsmaterial och projektadministration. Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 66Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Noter Finansiella rapporter FASTIGHETSKOSTNADER, mkr 2024 kr/kvm 2023 kr/kvmKONCERNENDriftkostnader 515 326 508 314Reparations- och underhållskostnader 81 51 72 44Fastighetsskatt 126 80 132 81Fastighetsadministration 77 49 81 50Summa 799 506 793 489 Risk fastighetskostnader Taxebundna kostnader som inte är reglerade i hyresavtal, liksom oför- utsedda eller säsongsrelaterade reparations- och underhållskostnader, utgör uppenbara risker. Risk för ökade kostnader hanteras genom översyn av möjligheterna till vidarefakturering och/eller indexuppräkning i hyresavtalen. En långsiktig strategi för elinköp ger förutsägbara kostnader för el i upp till fem år i förväg, vilket är gynsamt i tider av volatila elpriser. Vidare återfinns 70 procent av vårt fastighetsbestånd i elområde 1 och 2 där tillgången på fossilfri elproduktion är god. Vår lokala närvaro ger möj- lighet till en proaktiv och kostnadseffektiv förvaltning. Fastigheterna följer fleråriga underhållsplaner och är försäkrade utifrån bedömt behov. NOT 5 ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER OCH ARVODE TILL STYRELSE MEDELANTAL ANSTÄLLDA 2024 2023varav män varav mänModerbolaget 156 58% 164 58%Övriga bolag 0 0% 3 0%Koncernen 156 58% 167 58% SJUKFRÅNVARO, % 2024 2023Sjukfrånvaro (AR) 3,0 3,2Varav kvinnor 3,8 4,1Varav män 2,5 2,7 2024 2023LÖNER, ERSÄTTNINGAR OCH Löner och Sociala Löner och Sociala SOCIALA KOSTNADER, tkrersättningarkostnaderersättningarkostnaderModerbolaget 109 684 34 711 108 992 35 2221varav pensionskostnader (11 514) (2 780) (11 567) (2 776)Övriga bolag - - 1 164 336varav pensionskostnader (-) (-) (32) (6)Koncernen 109 684 34 711 110 156 35 5582varav pensionskostnader (11 514) (2 780) (11 598) (2 782) 1 Av moderbolagets pensionskostnader avser 237 tkr (744) vd. 2 Av koncernens pensionskostnader avser 237 tkr (744) vd. Vid utgången av 2024 bestod styrelsen i moderbolaget av 6 ledamöter (6) varav 2 kvinnor (2). Antal ledande befattningshavare i moderbolaget uppgick till 6 personer (7) varav 2 (3) var kvinnor. Övriga bolag avser vårt koncept Pick-Pack-Post. Diös har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsätt- ning till vinstandelsstiftelsen baseras på en kombination av Diös resultat, avkastningskrav och utdelning till aktieägarna och är maximerad till 30 000 kr per år och anställd. För 2024 har avsättning skett med totalt 2 800 tkr. LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR FÖRDELADE MELLAN STYRELSELEDAMÖTER, VD OCH ÖVRIGA ANSTÄLLDA, tkr 2024 2023Styrelse Övriga Styrelse Övriga och vdanställdaoch vdanställdaModerbolaget 7 240 102 444 7 756 101 236varav tantiem och dylikt - - - -Övriga bolag - - - 1 164varav tantiem och dylikt - - - -Koncernen 7 240 102 444 7 756 102 284varav tantiem och dylikt - - - - ERSÄTTNINGAR OCH ÖVRIGAGrundlön/ Övrig Lagstadgade FÖRMÅNER styrelse-Övriga Pensions- ersätt-soc. avg. och UNDER 2024, tkrarvodeförmånerkostnadning SummalöneskattStyrelsens ordförande 413 - - - 413 42Övrig styrelse 893 - - - 893 281Verkställande direktören 5 264 433 237 - 5 934 1 847Övriga ledande befattningshavare 9 645 785 2 751 1 448 14 629 4 070Summa 16 215 1 218 2 988 1 448 21 869 6 240 Sociala avgifter och löneskatt till övriga anställda i moderbolaget uppgår till 28 521 tkr (29 747). ERSÄTTNINGAR ÖVRIGAGrundlön/ Övrig Lagstadgade FÖRMÅNER styrelse-Övriga Pensions- ersätt-soc. avg. och UNDER 2023, tkrarvodeförmånerkostnadning SummalöneskattStyrelsens ordförande 400 - - - 400 41Övrig styrelse 1 000 - - - 1 000 314Verkställande direktören 4 681 481 744 450 6 356 1 944Övriga ledande befattningshavare 9 425 709 2 269 1 694 14 098 3 607Summa 15 506 1 190 3 014 2 144 21 854 5 906 ERSÄTTNINGAR TILL STYRELSE, tkr 2024 2023Bob Persson 413 400Ragnhild Backman 207 200Anders Nelson - 67Peter Strand 207 200Tobias Lönnevall 67 200Erika Olsén 207 200Per-Gunnar Persson 207 133Summa 1 307 1 400 Ersättning styrelse Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämman. Vid årsstämman 2024 beslutades om att det framtida styrelsearvodet ska vara 1 260 tkr. 420 tkr går till styrelsens ordförande. Övriga styrelseledamöter erhåller 210 tkr vardera. Till arbetstagarrepresentant utgår inget styrelsearvode. Inga andra arvoden eller förmåner utgår till styrelsen. Beloppen sträcker sig från 2024-05-01 till och med 2025-04-30. Ersättning koncernledning och vd Med koncernledningen avses verkställande direktören och övriga med- lemmar av ledningsgruppen. Övriga ledande befattningshavare bestod av 5 personer. Ersättning samt förmåner till vd beslutas av bolagets styrelse och ersättningar till övriga ledande befattningshavare beslutas av vd i samråd med bolagets styrelse. Rörlig ersättning för vd och le- dande befattningshavare kan maximalt uppgå till fyra månadslöner. Inga aktierelaterade ersättningar förekommer. Information om bolagets in- citamentsprogram finns i Ersättningsrapporten för 2024. För 2024 utgår Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 67Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Noter Finansiella rapporter rörlig ersättning till bolagets vd om 0 tkr (591). Vd har rätt till tjänstebil, tjänstebostad samt rätt till försäkrings- och pensionsförmåner enligt vid tidpunkten gällande ITP-plan under sin anställningstid. Möjlighet ges till individuell placering. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pensionspremier. Pensionsåldern för vd är 65 år. Mellan bolaget och vd gäller, från bolagets sida 12 månaders uppsägningstid, och från vd:s sida 4 månaders uppsägningstid. Ersättning under uppsägningstiden avräknas från inkomster från annan arbetsgivare. Övriga ledande befatt- ningshavare har rätt till tjänstebil. Under anställningstiden hos bolaget har övriga befattningshavare rätt till försäkrings- och pensionspremie enligt vid tidpunkten gällande ITP-plan. Möjlighet ges till individuell placering. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pen- sionspremier. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare är 65 år och uppsägningstiden är ömsesidigt 3-6 månader mellan bolaget och den anställde. Redovisningsprincip Ersättningar till anställda Kortfristiga ersättningar till anställda, såsom löner, betald semester och betald sjukfrånvaro, samt därpå aktuella sociala kostnader, redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättning. Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. Koncernen har endast avgiftsbestämda pensionsplaner. Det innebär att de rättsliga eller informella förpliktelserna begränsas till det belopp som bolaget har accepterat att bidra med. Storleken på den anställdes ersättningar efter avslutad anställning beror på de avgifter som koncernen betalar till planen eller till ett försäkringsbolag, jämte den kapitalavkastning som avgifterna ger. Sålunda är det den anställde som bär den aktuariella risken och investeringsrisken. Åtaganden för ålders- och tjänstepension för tjänstemän tryggas genom en försäkring i Alecta. Dessa ska enligt gällande regelverk klassificeras som förmånsbestämda ITP-planer, vilka omfattas av flera arbetsgivare. Ett mindre antal personer har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levere- rar den information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras för att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. Det finns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta. Förpliktelser, avseende avgifter till avgiftsbestäm- da planer, redovisas som kostnad i resultaträkningen när de uppstår. I samband med uppsägning av personal redovisas ersättningar som en skuld och en kostnad. Detta gäller endast om koncernen bevisligen är förpliktigad att antingen avsluta en anställning före den normala tid- punkten för anställningens upphörande, eller när ersättning lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång. Vid erbjudande om frivillig avgång beräknas ersättningarna baserat på det antal anställda som förväntas acceptera erbjudandet. Detta innebär att ersättningen kostnadsförs utifrån arbetsplikt alternativt direkt om arbetsbefrielse föreligger. NOT 6 CENTRAL ADMINISTRATION Central administration omfattar kostnader för bolagsadministration och koncernövergripande aktiviteter. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, personaladministration, IT, marknadsaktiviteter, IR, revisionsarvoden och finansiella rapporter, liksom kostnader för upp- rätthållande av börsnotering, ingår i central administration. KONCERNEN MODERBOLAGET ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTT-NINGAR TILL REVISORER, tkr2024 2023 2024 2023Deloitte Revisionsuppdrag 2 398 2 420 2 398 2 420 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 260 260 260 260 Skatterådgivning 80 74 80 74 Andra uppdrag 102 - 102 -Summa 2 839 2 754 2 839 2 754 NOT 7 FINANSIELLA INTÄKTER FINANSIELLA INTÄKTER, mkr 2024 2023KONCERNENRänteintäkter 11 8Övriga finansiella intäkter 5 7Summa 16 15MODERBOLAGETRänteintäkter från koncernföretag 1 152 1 112Utdelning från koncernföretag - 100Ränteintäkter, övriga 5 2Summa 1 157 1 214 Redovisningsprincip Finansiella intäkter består främst av ränteintäkter och redovisas i den period de avser. För moderbolaget redovisas i finansiella intäkter även erhållen och anteciperad utdelning. Utdelning redovisas som intäkt när aktieägarens rätt att erhålla betalning har fastställts. Vid beräkning av finansiella intäkter tillämpas effektivräntemetoden. Samtliga ränteintäkter avser finansiella in- strument som redovisas till upplupet anskaffningsvärde. I årsredovisningen 2023 klassificerades ränteeffekten från derivat som ränteintäkt i resultaträk- ningen för koncernen. Denna är nu omklassificerad till räntekostnad. Jämfö- relseåret 2023 är omräknat med anledning av detta. Omklassificeringen är begränsad till uppställningen av resultaträkningen och har inte haft någon inverkan på nyckeltalen. I nyckeltalsberäkningen för 2023 var ränteeffekten från derivat klassificerad som räntekostnad. . NOT 8 FINANSIELLA KOSTNADERFINANSIELLA KOSTNADER, mkr 2024 2023KONCERNEN1Räntekostnader720 702Övriga finansiella kostnader 48 32Summa 768 734MODERBOLAGET1Räntekostnader från koncernföretag724 6941Räntekostnader210 204 Övriga finansiella kostnader 36 22 Summa 970 920 1 Hänförligt till skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 68Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Noter Finansiella rapporter Redovisningsprincip Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer i samband med upptagande av lån. Kostnader för uttagande av pant- brev betraktas inte som en finansiell kostnad utan aktiveras i balansräk- ningen som förvaltningsfastigheter. Finansiella kostnader resultatförs i den period de avser. Finansiella kostnader inkluderar även ränteeffekt från räntederivatavtal. Betalningsströmmar under dessa avtal resultatförs i den period de avser. Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal, vilka istället redovisas som värdeförändring- ar under egen rubrik. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplånings- kostnad för koncernen. Ränteutgifter aktiverats på projektfastigheter för att skapa en mer rätt- visande bild av total investeringskostnad. Ränteutgifterna har beräknats på upparbetad investering vid kvartalets utgång och räntesatsen är koncer- nens genomsnittliga ränta vid utgången av respektive kvartal. I årsredovisningen 2023 klassificerades ränteeffekten från derivat som ränteintäkt i resultaträkningen för koncernen. Denna är nu omklassificerad till räntekostnad. Jämförelseåret 2023 är omräknat med anledning av detta. Omklassificeringen är begränsad till uppställningen av resultaträk- ningen och har inte haft någon inverkan på nyckeltalen. I nyckeltals- beräkningen för 2023 var ränteeffekten från derivat klassificerad som räntekostnad. Ränterisk En förändring av underliggande räntenivå utgör en risk då den kan påverka bolagets värde och/eller kassaflöde negativt. Genom att sträva efter en di- versifierad förfallostruktur och räntebindning minskas risken för att enskilda ränteförändringar påverkar resultat och värde påtagligt. Se även motsva- rande avsnitt i not 19. RÄNTEKOSTNAD 2024 INKL. Vägd VÄGD GENOMSNITTLIG RÄNTA, genomsnittlig mkr Belopp Årskostnadränta,%KONCERNEN1Räntebärande skuld17 067 913 5,42Outnyttjat utrymme kreditfacilitet1 576 6 0,03Finansiella instrument10 250 -143 -0,8Summa 776 4,5 1 Räntebärande skuld exklusive eventuella förskottsbetalningar, så kallad upfront. 2 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,04 procentenheter. 3 Avser swapar. NOT 9 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER VÄRDEFÖRÄNDRING FASTIGHETER, mkr 2024 2023KONCERNENRealiserade värdeförändringar -126 8Orealiserade värdeförändringar 59 -1 393Summa -67 -1 385 KONCERNENFÖRVALTNINGSFASTIGHETER, mkr 2024 2023INGÅENDE BOKFÖRT VÄRDE 31 215 31 136Förvärv 1 101 -Investeringar i befintliga fastigheter 930 1 631Försäljningar -1 892 -160Värdeförändring, orealiserad 59 -1 393Summa 31 413 31 215 Högskolan Dalarnas nya campus i Borlänge. Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 69Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Noter Finansiella rapporter Industri/ FASTIGHETSVÄRDE PER SEGMENT 2024-12-31, mkr Kontor Butik Bostäderlager Övriga SummaDalarna 3 217 630 541 24 1 089 5 501Gävle 2 245 699 215 90 504 3 753Sundsvall 2 723 750 409 0 891 4 772Östersund/Åre 2 696 1 182 377 79 148 4 483Skellefteå 1 814 239 172 97 148 2 468Umeå 3 348 525 311 36 605 4 824Luleå 3 972 1 267 238 0 133 5 611Summa 20 015 5 291 2 263 326 3 518 31 413 Industri/ FASTIGHETSVÄRDE PER SEGMENT 2023-12-31, mkr Kontor Butik Bostäderlager Övriga SummaDalarna 3 134 617 649 25 1 033 5 458Gävle 1 795 699 260 92 330 3 175Sundsvall 2 801 721 406 0 873 4 801Östersund/Åre 2 573 1 171 788 162 141 4 835Skellefteå 2 055 652 163 93 253 3 215Umeå 3 298 630 254 37 567 4 785Luleå 3 392 1 247 189 0 119 4 947Summa 19 048 5 736 2 707 407 3 315 31 215 PÅGÅENDE STÖRRE INVESTERINGAR MED INITIAL INVESTERINGSVOLYM >10 MKRInvesterat Kvar att 2024-12-31 Segment Kategori Investering, mkrunder 2024, mkr investera, mkr FärdigställdMimer 1 Dalarna Övrigt 637 104 27 2025Biet 6 Luleå Övrigt 246 36 152 2025Biet 4 Luleå Kontor 206 43 9 2025Vale 17 Umeå Kontor 206 53 36 2025Biet 7 Luleå Övrigt 200 170 26 2025Älvsbacka 9,10 Luleå Kontor 155 1 154 2027Andersberg 14:58 Gävle Kontor 86 28 5 2025Kraften 12 Luleå Övrigt 72 12 59 2026Kansliet 20 Dalarna Kontor 27 2 0 2025Juno 4 Sundsvall Övrigt 14 8 6 2025Idun 12 Skellefteå Butik 13 0 12 2026Strutsen 14 Luleå Kontor 12 5 7 2025Råttan 17 Luleå Kontor 12 1 11 2025Ask 5 Umeå Kontor 11 0 11 2025Norr 31:9 Gävle Övrigt 10 0 10 2025Summa 465 Under året har 45 fastigheter (4) avyttrats och 9 fastigheter (0) har förvärvats. DIREKTAVKASTNINGSKRAV, % 2024 2023Genomsnittligt direktavkastningskrav vid årets utgång 6,14 6,11 För information om pantsatta fastigheter, se not 23. Redovisningsprincip Vid varje bokslut värderas samtliga fastigheter i förvaltningsbeståndet till verkligt värde för att fastställa respektive fastighets individuella värde. Eventuella portföljeffekter beaktas således inte. Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen i den period de uppkommer under posten värdeförändring fastighet. Värderingen har utförts enligt nivå 3 inom värderingshierarkin i IFRS 13. Projektfastigheter under uppförande värderas utifrån nedlagd kostnad, eventuellt nedskrivningsbehov från nedlagd kostnad redovisas omgåen- de. Färdigställda projektfastigheter värderas till verkligt värde. Vid fastighetstransaktioner görs en bedömning av riskövergång, vilken är vägledande för när transaktionen ska redovisas. Förvärv av fastigheter eller bolag bokförs normalt på tillträdesdagen eftersom kontrollen som följer av ägande vanligen övergår den dagen. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella för- valtningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet. Eventuell rabatt för latent skatt minskar fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efter- följande värdering. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsom- kostnader och senast redovisat värde, med tillägg för gjorda investeringar efter senaste värderingstidpunkt. Ränteutgifter aktiverats på projektfastigheter enligt IAS 23 för att skapa en mer rättvisande bild av total investeringskostnad. Ränteutgifterna har beräknats på upparbetad investering vid kvartalets utgång och räntesatsen är koncernens genomsnittliga ränta vid utgången av respektive kvartal. Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 70Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Noter Finansiella rapporter Värderingsmetod Värderingen är utförd enligt kassaflödesmetoden. Det är en avkast- ningsbaserad marknadssimulering där de betalningsströmmar som fastighetsbeståndet förväntas ge upphov till analyseras och diskonteras. Kalkylperioden är tio år. Diös tillämpar metoden därför att den syftar till att återspegla marknadens synsätt av olika parametrar, bland annat inflation, hyresutveckling, kostnadsutveckling, kalkylränta och direkt- avkastningskrav, liksom att den ger en god illustration av en fastighets likviditet. Metoden är densamma som föregående år. För varje fastighet görs en individuell bedömning av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Kassaflödesmo- dellen innebär att fastigheternas driftöverskott för de kommande åren prognostiseras utifrån hyresavtal, information om vakanta objekt, faktiska och budgeterade drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt och fastighetsadministration samt uppgifter om pågående och planerade in- vesteringar. Resultat från kontinuerligt genomförda fastighetsbesiktningar avseende bland annat klimatrelaterade risker, teknisk status och mikro- läge på respektive stads fastighetsbestånd vägs in. Ett nuvärde av varje års driftöverskott, minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt, samt nuvärdet av fastigheternas restvärde år tio utgör grunden för fastigheternas värde. Direktavkastningskravet för bedömning av restvärdet fastställs för respektive fastighet beroende på bland annat fast- ighetens tekniska status, bedömd intjäning, fastighetstyp och geografisk marknad. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga tas hänsyn till långsiktig inflation. Marknadens direktavkastningskrav fastställs genom en analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde kr/kvm BTA för fastställda byggrätter. Byggrätter tas upp till värdering då en detaljplan beslutats och vunnit laga kraft. Hela portföljen genomgår extern värdering under året och det är värderingskonsulten CBRE som utför värderingarna. Dessutom genomför CBRE fysisk besiktning av samtliga fastigheter inom en treårsperiod samt löpande besiktning vid större förändringar. Värderingsparametrar De tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen för fastighetsbeståndets beräknade värde är bedömningen avseende direkt- avkastningskravet och den framtida intjäningen. Bedömningsunderlaget utgår från fastighetsspecifika data från förvaltningsorganisationen och marknadsrelaterad information från CBRE. Direktavkastningskravet är individuellt för varje fastighet och baseras på antaganden om realränta, inflation och riskpremie. Kostnad för lånat kapital utgår från marknadsräntan och kostnad för eget kapital utgår från riskfri ränta motsvarande lång statsobligationsränta med tillägg för en riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar, generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifik för varje fastighet och utgör marknadens sammanvägda bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t.ex. materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter och kontraktssammansättningen. Hänsyn tas till kontraktens längd, storlek och antal. Vidare tas hänsyn till hur utsatt fastigheten är mot klimatrelaterade risker. Ingen individuell eller specifik värdejustering har gjorts utifrån klimatrelaterade risker. Di- rektavkastningskravet baseras i första hand på jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden, så kallat ortspris. Vid avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinfor- mation från liknande ort eller liknande typ av fastighet. Vid avsaknad av transaktioner baseras uppfattningen på rådande makroekonomiska faktorer. GENOMSNITTLIGT DIREKTAVKASTNINGSKRAV PER FASTIGHETSKATEGORI, % 2024 2023Kontor 6,2 6,1Butik 6,3 6,5Bostäder 5,1 4,9Industri / lager 7,5 6,3Övriga 5,9 6,1 GENOMSNITTLIGT DIREKTAVKASTNINGSKRAV PER SEGMENT, % 2024 2023Dalarna 6,2 6,2Gävle 6,3 6,2Sundsvall 6,1 6,1Östersund / Åre 6,4 6,2Umeå 5,8 5,9Skellefteå 6,1 6,0Luleå 6,2 6,3 Vid bedömning av den framtida intjäningsförmågan beaktas kända indata från hyreskontrakt, drift och underhåll, investeringar och vakanser. Utöver det har hyreskontraktens indexklausuler, som baserar sig på KPI-utfallet för oktober året innan, samt kostnadsökningar i linje med den allmänna inflationstakten antagits. Det långsiktiga KPI-antagandet är bedömt till 2 procent, vilket är i linje med Riksbankens mål för att bibehålla prisstabili- tet. Det är även i linje med de externa värderarnas antagande. KPI-JUSTERINGAR, % 2024 2023KPI oktober 1,6 6,5 Uppskattningar och bedömningar Vid värdering av förvaltningsfastigheter görs bedömningar som kan ge betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Alla fastighetsvärderingar görs utifrån ett antal antaganden om framtiden och marknaden, vilket innebär ett mått av osäkerhet. En fastighets mark- nadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast ligger inom +/- 5–10 procent skall ses som mått på den osäkerhet som finns i gjorda anta- ganden och beräkningar. Utifrån det osäkerhetsinstervallet presenteras en känslighetsanalys med osäkerhetsintervall 7,5 procent. Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är direktavkast- ningskravet och antagandet om den framtida intjäningen. Dessa är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 71Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Noter Finansiella rapporter VÄRDERINGSANTAGANDEN Kontor Butik Bostäder Industri / lager Övriga2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023Hyresvärde, kr per kvm 1 923 1 827 1 861 1 933 1 575 1 464 678 805 1 776 1 569Drift & underhåll, kr per kvm 416 386 475 512 490 479 261 243 421 353Genomsnittligt direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, % 6,2 6,1 6,3 6,5 5,1 4,9 7,5 6,3 5,9 6,1Kalkylränta för diskontering till nuvärde, % 8,6 8,6 8,8 9,0 7,5 7,4 10,0 8,8 8,4 8,5Långsiktig vakans, % 6,6 6,6 6,2 6,8 3,8 3,2 14,0 9,7 5,4 6,0 Värderingmodellen utgår i regel från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Årsjämförelsen är inte i jämförbart bestånd. KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSKATEGORI, mkr Intervall Kontor Butik Bostäder Industri / lager Övriga TotaltHyresvärde +/- 50 kr per kvm 775 -775 215 -215 96 -96 44 -44 103 -103 1 234 -1 234Drift & underhåll +/- 25 kr per kvm -388 388 -108 108 -48 48 -22 22 -51 51 -617 617Direktavkastning +/- 0,25%-enheter -467 507 -109 119 -55 61 -6 6 -57 63 -695 756Kalkylränta +/- 0,25%-enheter -376 385 -100 102 -36 37 -5 6 -53 54 -570 584Långsiktig vakansgrad +/- 1%-enheter -269 269 -67 64 -16 16 -6 6 -27 27 -385 382Med stöd av historisk utveckling bedöms intervallerna i känslighetsanalysen ovan i allt väsentligt vara rimliga för respektive fastighetskategori för att beskriva rimlig/möjlig förändring under kommande räkenskapsår. Se genomsnittlig förändring för räkenskapsåren 2023 och 2024 i nedanstående tabeller GENOMSNITTLIG FÖRÄNDRING PER FASTIGHETSKATEGORI Kontor Butik Bostäder Industri / lager ÖvrigaHyresvärde, kr per kvm 89 -4 77 -56 137 Drift & underhåll, kr per kvm 24 -1 16 12 38 Direktavkastning, %-enheter 0,4 0,1 0,4 0,9 0,1 Kalkylränta, %-enheter 0,2 0,1 0,3 0,9 0,1 Långsiktig vakansgrad, %-enheter 0,2 -0,2 0,2 2,0 -0,1 Tabellen visar genomsnittlig förändring beräknat på räkenskapsåren 2023 och 2024, inte i jämförbart bestånd. GENOMSNITTLIG FÖRÄNDRING PER SEGMENT Luleå Skellefteå Umeå Östersund/Åre Sundsvall Gävle DalarnaHyresvärde, kr per kvm 70 26 16 116 49 55 108 Drift & underhåll, kr per kvm 18 20 10 19 13 13 20 Direktavkastning, %-enheter 0,1 0,2 0,2 0,3 0,2 0,2 0,2 Kalkylränta, %-enheter 0,1 0,2 0,2 0,3 0,2 0,2 0,2 Långsiktig vakansgrad, %-enheter 0,1 0,2 0,3 -0,2 0,3 0,2 0,0 Tabellen visar genomsnittlig förändring beräknat på räkenskapsåren 2023 och 2024, inte i jämförbart bestånd. Risk fastighetsvärde Värdet på fastighetsbeståndet påverkas av såväl interna som externa faktorer. De interna faktorerna är kopplade till vår förmåga att förädla be- ståndet, öka fastigheternas attraktion och avkastning samt värdera fastig- heterna. De externa faktorerna är kopplade till omvärldskonjunkturen som styr hyresmarknadens utbud, efterfrågan och direktavkastningskrav. För att minska bolagets risk för stora negativa värdeförändringar upprätthåller bolaget en väl diversifierad fastighetsportfölj som är koncentrerad till cen- trala lägen i tillväxtstäder. Den väl balanserade hyreskontraktsstrukturen minskar risken för stora omedelbara vakanser och uteblivna hyresintäkter. Fastighetsvärderingarna görs enligt fastslagna och reviderade metoder. Klimatrelaterade risker Fastighetsbeståndet anpassas och underhålls löpande för att möta hyres- gästkrav och säkerställa dess fysiska status och livslängd. Alla fastigheter har en utvecklings- och underhållsplan som uppdateras vid behov och vid större förändringar. Denna plan syftar till att säkerställa fastighetens långsiktiga värde och effektivt bidra till bolagets finansiella mål och hållbarhetsmål. Vår bedömning är att klimatförändringarnas påverkan på fastighetsbeståndet hanteras löpande i respektive fastighets utvecklings- och underhållsplan och således inte föranleder ökade investeringsbehov. Den klimatriskanalys som genomförts samt de scenarioanalyser som finns för framtida klimateffekter ligger till grund för denna bedömning. Vidare bedöms inte klimatrelaterade risker negativt påverka fastigheternas lång- siktiga värde, då bedömt investeringsbehov redan är diskonterat i senaste genomförda fastighetsvärdering. Vi bedömer vidare att inga fastigheter i dagsläget är extremt utsatta för klimatpåverkan som kan leda till stora negativa värdeförändringar eller kostnader. NOT 10 AKTUELL SKATT OCH UPPSKJUTEN SKATT Den aktuella skatteskulden baseras på årets skattepliktiga resultat. Det skattepliktiga resultatet skiljer sig från det redovisningsmässiga resul- tatet då det är justerat för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Uppskjuten skatt avser skatt på temporära skillnader som uppkommer mellan det redovisade värdet på tillgångar och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Förändring fastighetsvärde, %KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE -7,5 0,0 7,5Fastighetsvärde, mkr 29 057 31 413 33 769Soliditet, % 31,1 36,2 40,5Belåningsgrad, % 57,2 52,9 49,2 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 72Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Noter Finansiella rapporter KONCERNEN MODERBOLAGETSKATTEKOSTNAD, mkr 2024 2023 2024 2023Aktuell skatt -75 -28 0 0Uppskjuten skatt -127 141 -22 74Summa -202 113 -22 74 2024 2024 2023 2023Underlag Underlag Underlag Underlag aktuell uppskju-aktuell uppskju-KONCERNEN, mkrskattten skattskattten skattFörvaltningsresultat 892 903Ombyggnationer -124 124 -119 119Skattemässigt avdragsgilla -801 801 -995 995avskrivningarEj avdragsgill ränta 367 - 407 -Övriga skattemässiga justeringar -38 142 -57 -420Skattepliktigt förvaltningsresultat 296 1 067 139 694Försäljning fastigheter 68 -512 0 -8Värdeförändring fastigheter 0 59 0 -1 376Skattepliktigt resultat 364 614 139 -690Skatt 20,6% -75 -127 -28 141Årets skatt enligt resultaträkningen -75 -127 -28 141 Diös redovisade skatt är högre än nominell skatt. Den effektiva skatten på årets förvaltningsresultat uppgår till 23 procent (-13). KONCERNEN MODERBOLAGETSKATTEKOSTNAD, mkr 2024 2023 2024 2023Årets resultat före skatt 893 -963 298 -90Skatt enligt gällande skattesats, 20,6% -184 199 -61 19Skatt hänförlig ändrad taxering -2 0 - -Skatteeffekt justeringsposter:Försäljning fastigheter 60 0 0 0Ej avdragsgill/skattepliktig ränta -75 -84 40 36Övrigt -1 -2 -1 19Skatt på årets resultat -202 113 -22 74 KONCERNEN MODERBOLAGETUPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN / SKATTESKULD, mkr 2024 2023 2024 2023Uppskjuten skatteskuld hänförlig till temporär skillnad fastigheter -2 316 -2 208 - -Uppskjuten skattefordran/skatteskuld hänförlig till övriga poster -47 -34 52 74Summa uppskjuten skattefordran/ skatteskuld -2 363 -2 242 52 74 Värdet av uppskjuten skattefordran/skuld kommer att prövas vid varje bokslutstillfälle och vid behov kommer omvärdering att ske. Redovisade temporära skillnader på fastigheter uppgick till 11 242 mkr (10 718 ) med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförlig till tillgångsför- värv uppgående till 5 052 mkr (5 147). Övriga uppskjutna skatter beräk- nas till större delen på obeskattade reserver och derivat. I räkenskaperna har uppskjuten skattefordran kvittats mot uppskjuten skatteskuld. Uppskjuten skatt beräknas till 20,6 procent. Förändring av uppskjuten skatt har i sin helhet redovisats i koncernens resultaträkning. Redovisningsprincip Moderbolaget och koncernen tillämpar IAS 12, Inkomstskatter. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner som redovisas i övrigt totalresultat eller eget kapital, då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell skatt motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. Moderbolaget och koncernen redovisar uppskjuten skatt enligt balansräkningsmetoden. Det innebär att uppskjuten skatt redovisas på samtliga temporära skillnader, förutom till den del den uppskjutna skatten hänförs till den första redovisningen av goodwill eller en tillgång eller skuld som härrör från en transaktion som inte är ett bolagsförvärv och vid tidpunkten för förvärvet inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli utjämnade och med tillämpning av de skatte- satser och skatteregler som är beslutade, eller aviserade, per balansda- gen. Uppskjutna skatter värderas utifrån de skattesatser och skatte- regler som är beslutade, eller i praktiken beslutade, per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Uppskattningar och bedömningar Beräknad uppskjuten skatt i koncernen baseras främst på temporära skillnader på förvaltningsfastigheter, den temporära skillnaden påverkas av värderingen av förvaltningsfastigheter. Vid värdering av förvaltningsfastigheter görs bedömningar som kan ge betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Alla fastighetsvärderingar görs utifrån ett antal antaganden om framtiden och marknaden, vilket innebär ett mått av osäkerhet, se not 9. NOT 11 LEASING De leasingåtaganden som återfinns avser i allt väsentligt leasing avse- ende tomträttsavgälder, arrendeavgifter och leasing avseende fordon. Tomträttsavgälder är fördelade över tid och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Diös hade vid 2024 års utgång 19 (16) fastigheter upplåtna med tomträtt. Vidare har Diös åtaganden gällande leasing av fordon. Dessa avtal sträcker sig i genomsnitt 3 år och de redovisas till nyttjanderättens ingående värde med avdrag för avskrivningar samt en finansiell kostnad. Det totala kassautflödet hänförligt till leasingavtal under året uppgick till 8 mkr (11). BELOPP REDOVISADE ITomt- Arrende-BALANSRÄKNINGEN, mkrrätteravgifter Bilar Övrigt TotaltKONCERNEN1 januari 2024 42 21 19 0 82Förvärv - 0 4 - 4Omvärdering -7 - - - -7Avskrivningar - -1 -4 - -5Summa 35 19 19 0 73 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 73Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Noter Finansiella rapporter LEASINGSKULD REDOVISAD IBALANSRÄKNINGEN, mkr 2024 2023KONCERNENKortfristig skuld 8 9Långfristig skuld 65 74Summa 73 82 BELOPP REDOVISADE IRESULTATRÄKNINGEN, mkr 2024 2023KONCERNENAvskrivning på nyttjanderättstillgångar 5 7Räntekostnader för leasingskulder 3 4Kostnader hänförliga till korttidsleasingavtal - -Kostnader hänförliga till leasingavtal av lågt värde 2 1Kostnader hänförliga till variabla leasingavgifter - - FRAMTIDA LEASINGBETALNINGAR, mkr 2024 2023KONCERNENÅr 1 8 11År 2–5 34 43Senare än 5 år 31 29Summa 73 82 Redovisningsprincip Finansiella leasingkontrakt redovisas i balansräkningen värderade till nuvärdet av framtida leasinginbetalningar. Tomträtter redovisas som nyttjanderättstillgång och skrivs ej av då de ses som eviga hyresavtal och övriga mindre leasingkontrakt redovisas på raden för övriga materi- ella anläggningstillgångar. Samtliga leasingavtal ingår i leasingsskulden, som omvärderas vid förändring avseende bland annat leasingperiod, restvärdegarantier och förändringar i leasebetalningar. Kostnader för tomträttsavgälder redovisas som finansiell kostnad och övriga kostnader för leasingtillgångarna redovisas som avskrivningar och räntekostnader. Korta leasingkontrakt (12 månader eller kortare) och leasingavtal där underliggande tillgång uppgår till lågt värde redovisas i rörelseresultatet på samma sätt som tidigare operationella leasingavtal. Koncernen bedömer om avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal när avtalet ingås. Koncernen redovisar en nyttjanderätt med tillhörande leasingskuld för samtliga leasingavtal där koncernen är leasetagare, förutom vid leasingavtal av lågt värde. Leasingskulden värderas initialt till nuvärdet av de leasingavgifter som inte betalats vid inledningsdatumet, diskonterat med användning av le- asingavtalets implicita ränta, om denna räntesats lätt kan fastställas. Om denna räntesats inte lätt kan fastställas ska koncernen använda leaseta- garens marginella låneränta. Den marginella låneräntan definieras som den räntesats som en leasetagare skulle behöva betala för en finansie- ring genom lån under en motsvarande period och med motsvarande sä- kerhet. Leasingavgifter som inkluderas i värderingen av leasingsskulden omfattar fasta avgifter med avdrag för eventuella förmåner i samband med teckning av leasingavtal, variabla leasingavgifter som beror på ett index eller ett pris initialt värderat med hjälp av ett index eller pris som gällde vid avtalets tecknade. Leasingskulden redovisas i en separat post i koncernens rapport över finansiell ställning. Efter inledningsdatumet värderas leasingsskulden löpande. Koncernen omvärderar leasingsskul- den om antingen leasingperioden förändras eller om bedömningen av en option att köpa den underliggande tillgången förändras eller om leasingavgifterna förändras till följd av ändringar i ett index eller ett pris eller om det sker en förändring i de belopp som förväntas betalas ut enligt en restvärdesgaranti. Nyttjanderätter omfattar summan av den initiala värderingen av motsvarande leasingsskuld. Därefter värderas de till anskaffningsvärdet efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. Avskrivningar påbörjas vid leasingavtalets inledningsda- tum och redovisas under materiella anläggningstillgångar. Koncernen tillämpar IAS 36 för att fastställa om det föreligger ett nedskrivningsbe- hov av nyttjanderätten och redovisar eventuell identifierad nedskrivning. NOT 12 ÖVRIGA MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR KONCERNEN MODERBOLAGETÖVRIGA MATERIELLA ANLÄGGNINGS-TILLGÅNGAR, mkr 2024 2023 2024 2023Ingående anskaffningsvärde 54 53 7 7Årets anskaffning 1 1 0 0Försäljningar/utrangeringar -15 - - -Utgående anskaffningsvärde 40 54 7 7Ingående avskrivningar -49 -47 -7 -7Försäljningar/utrangeringar 15 - - -Årets avskrivningar -1 -2 0 0Utgående ack. avskrivningar -35 -49 -7 -7Summa 5 5 0 0 Redovisningsprincip Övriga materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bola- get till del och om anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Tillgångarna redovisas i balansräkningen till anskaff- ningsvärde, med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuell nedskrivning. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt direkt hänför- bara kostnader till tillgången för att bringa den på plats och i skick att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet då den förbättrar tillgångens pre- standa. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Restvärde och nyttjandeperiod omprövas i slutet av varje räkenskapsår. Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden, i förekommande fall med beaktande av tillkomman- de värdehöjande utgifter samt upp- eller nedskrivningar. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Starttidpunkt för avskrivningen är anskaffningstillfället. Följande avskrivningar tillämpas för moderbolag och koncernen: Inventarier och fordon 10–20% Kontorsinventarier 20% Datorer 33% Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 74Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Noter Finansiella rapporter NOT 13 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, mkr 2024 2023MODERBOLAGETIngående anskaffningsvärden 2 552 2 362Nedskrivning/nedsättning - -Inköp/avyttring 380 190Summa 2 932 2 552 Specifikation av moderbolagets samtliga dotterbolag framgår nedan. Samtliga bolag har säte inom Sverige. Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna i not 1. Bokfört DOTTERBOLAG Org.nr Ägarandelvärde, mkr Diös Obligation Holding AB 556912-4471 100% 99 Diös Obligation AB 556992-0746 100%Diös Fastigheter I AB 556544-4998 100% 216 Diös Fastigheter Falun HB 969733-6247 100% Diös Fastigheter Falun III AB 556223-2446 100% Diös Fastigheter Falun IV AB 556781-1178 100% Diös Fastigheter GävleDala KB 969710-4504 100%Diös Falun 1 AB 556587-0978 100%Vedkompaniet Förvaltning AB 559163-8464 100%Diös Falun II AB 559356-4379 100%Fastighets AB Vallbacken 21:6 559163-0578 100%Diös Näringen 18:11 AB 559129-1066 100%Hemsta Ersand AB 556866-4139 100%Kasernhus Fastigheter Gävle AB 556662-2915 100%Diös Gävle Norr 36:2 AB 559169-2743 100%Diös Gävle Andersberg 14:48 AB 559054-4226 100%Diös Gävle Alderholmen 14:2 AB 556855-8638 100%Diös Gävle 14:58 AB 559208-4643 100%Diös Fastigheter Väster HB 969711-1194 100%Diös G A 20:1 AB 556660-4707 100%Fastighetsbolaget AB Hamntorget 556745-5455 100%Diös Fastigheter Stranden 19:5 AB 556606-2740 100%Diös Fastigheter Norr 37:4 AB 556434-9578 100%Diös Fastigheter Tyr 23 AB 556551-6530 100%Fastighets AB Sigrök 559161-7054 100%Diös Fastigheter Tenoren 1 AB 556636-8873 100%Diös Fastigheter Mora 18 4 AB 559124-0097 100%Diös Väntan 21 AB 559461-7333 100%Diös Fastigheter II AB 556610-9111 100% 160Fastighetsbolaget Tullarken KB 916590-0243 100%Diös Fastigheter Östersund HB 969711-1343 100% Diös Fastigheter Östersund I AB 556431-9175 100%Diös Fastigheter Östersund II AB 556228-2011 100%Fastighetsfirman Nordhem HB 916472-1269 100%Diös Frallan i Östersund AB 556734-6845 100%Diös Fastigheter Staben 10 AB 559035-9039 100%Diös Vallsundet HandelsFastigheter AB 556904-7417 100%Diös Vallsundet Mark AB 559089-1452 100%Diös Fastigheter Åre Mörviken AB 559075-0385 100%Diös Jordbrukaren AB 559344-9456 100%Diös Djurläkaren 13 AB 559347-5410 100%Diös Häradshövdingen AB 556001-7047 100%Diös Länstullaren AB 559321-5154 100%Diös Fastigheter V AB 556571-9969 100% 95Diös Sundsvall AB 556148-9971 100%Diös Sundsvall II AB 556497-3484 100%Diös Fastigheter Sundsvall III AB 556172-3429 100%Diös Norrmalm Fastighets AB 559060-6975 100%Diös Vinsten Fastighets AB 559113-5909 100%Diös Noten 3 AB (Väntan IV) 559126-1978 100%Diös Noten 10 AB 559315-5756 100%Diös Juno AB 559133-8115 100%Diös Fastigheter VI AB 556561-0861 100% 288Diös Posten XI AB 559430-4213 100%Fastighetsbolaget Arken HB 916595-6609 100%Diös Släggan Fastighets AB 556221-2927 100%Diös Vale 18 i Umeå AB 559158-0377 100%Diös Polaris Fastighets AB 559134-9328 100%Mimer 47 i Skellefteå AB 559212-7616 100%Aurorum Teknikbyrån AB 556469-0989 100%Diös Porsön AB 559287-8333 100%Diös Fastigheter Skellefteå AB 556598-1627 100%Diös Fastigheter Skellefteå I AB 556550-0161 100%Diös Fastigheter Skellefteå II AB 559023-3507 100%Diös Fastigheter Sleipner AB 559023-3499 100%Diös Fastigheter Skellefteå III AB 559023-3531 100%Diös Fastigheter Sirius AB 559023-3549 100%Diös Fastigheter Hjorten AB 559023-3515 100%Diös Fastigheter Kajan 18 AB 556831-3679 100%Diös Dyckerten Fastighets AB 559027-3750 100%Diös Njord Fastighets AB 556689-8234 100%Diös Fastigheter Idun AB 556883-5523 100%Diös Umeå Tower AB 559026-2084 100%Väntan Fastigheter Skellefteå AB 559209-9955 100%Flottarbyn AB 556801-1711 100%Diös Fastigheter Gaffeln 1 AB 559217-1085 100%Diös Idun 9 AB 559347-6384 100%Diös Loke 8 AB 559347-6376 100%Diös Gamen 7 & 21 AB 559044-0094 100%Diös Orion 4 AB 559153-0281 100% Diös Staren 4 AB 556902-3228 100%Diös Geten 7 AB 556788-3904 100%Diös Kontoret 2 AB 556753-3285 100%Diös Fastigheter Parkering AB 556589-8433 100% 2Fastighets AB Uprum 556711-2619 100% 40Diös Projektering AB 559015-7649 100%Diös Invest II AB 556673-1658 100%Diös Fastigheter Östersund V AB 556374-0256 100%BiessieBaenie AB 556619-5979 100%Diös Jämtland AB 556034-8657 100%Diös Smedjan AB 556758-1565 100%Industrihuset Dubben AB 556432-3045 100%Diös Väntan 25 AB 559475-1025 100%Diös Invest AB 556626-0161 100%Diös Norrland AB 556230-8212 100%Diös Skräddaren 2 AB 559070-4556 100%Diös Sigge 5 AB 559065-1922 100%Diös Väntan 11 AB 559304-1246 100%Diös Mitt AB 556065-5796 100%Diös Norrlandskusten AB 556539-5612 100%KB Östersund Prästgatan 46 969687-3091 100%Fastighets KB Alderholmen 916625-2859 100%Fastighets KB Äland 916633-8096 100%KB Fryno 969630-5490 100%KB Snyltbaggen 969630-7595 100%Åkeriet 11 AB 559052-1901 100%Diös Väntan 24 AB 559475-2577 100%Diös Väntan 33 AB 559484-6874 100%Diös Väntan 35 AB 559484-6890 100%Diös Väntan 38 AB 559484-6924 100%Diös Väntan 39 AB 559465-8147 100%Diös Väntan 43 AB 559498-7710 100%Diös Väntan 44 AB 559498-7728 100%KB Sundsvall Arbetet 3 969687-3000 100%KB Buntmakaren 2 969687-5302 100%KB Formen 2 969687-5484 100%KB Diös Gästgivaren 3 969687-2762 100%KB Luleå Pelikanen 6 969687-7951 100%KB Sundsvall Lyckan 6 969687-5658 100%KB Magistern 1 969687-3257 100%KB Sundsvall Penningen 9 969687-5641 100%KB Ruet 969631-2769 100%KB Sundsvall Glädjen 4 969687-5906 100%KB Sundsvall Venus 3 969687-3943 100%KB Umeå Björnjägaren 1 969687-6201 100%KB Månadsmötet 8 969687-2580 100%Semperi HB 916587-9355 100%Kv Vale ek förening 769641-4627 100%Åre Centrum AB 556624-4678 100% 155 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 75Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Åre Centrum II AB 556686-9631 100%Åre Station AB 556678-4772 100%Plock Pack och Post Holding AB 559000-9279 100% 3Plock Pack och Posttjänst AB 559004-6313 100%Diös Gamla Bergsskolan AB 559041-8355 100% 934Fastigheter Bäckström & Strömberg KB 994000-0343 100%HB Nävern Umeå 916511-6717 100%Diös Fastigheter Mimer 2 & Mimer 3 AB 559242-6430 100%Diös Nävern Umeå AB 559091-9204 100%Diös Magne Fastighets AB 559034-0187 100%Diös Östermalm Fastighets AB 556623-9744 100%Diös Biet Fastighets AB 559077-3007 100%Diös Biet Etapp 1 AB 559333-7545 100%Diös Biet Etapp 2 AB 559333-7552 100%Diös Biet Etapp 3 AB 559333-7560 100%Diös Hermelinen Fastighets AB 559034-0211 100%Diös Badhuset Fastighets AB 556764-9990 100%Diös Väntan 16 AB 559360-5719 100%Diös Järnvägsstationen Fastigheter AB 559034-0245 100%Kv Västra Strand ek förening 769641-4841 100%Diös Struktur 1 AB 559067-1912 100% 920Diös Forellen Fastighets AB 559034-0229 100%Diös Cupido Fastighets AB 559034-0237 100%Diös Bryggeriet Fastighets AB 559079-5190 100%Diös Esplanaden Fastighets AB 559079-5182 100%Diös Kraften Fastighets AB 559079-5257 100%Diös Fastigheter VIII AB 559465-8121 100% 10Diös Norrsken I AB 559465-8139 100%Diös Norrsken II AB 559465-8154 100%Diös Luleå HB 969687-0253 100%Diös Väntan V AB 559257-1672 100% 10Diös Gävle Söder AB 556545-7024 100%Diös Gävle XII AB 556866-3776 100%Diös Norr 25:5 AB 559080-3234 100%Summa 2 932 Direkt ägda dotterbolag är markerade med fet stil. Redovisningsprincip Aktier i dotterbolag redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden, där det bokförda värdet fortlöpande prövas mot dotterbolagens koncern- mässiga egna kapital. I de fall bokfört värde överstiger koncernmässi- ga värden, sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. Om en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Förvärvsrelaterade utgifter för dotterbolag, ingår som en del i anskaff- ningsvärdet för andelar i dotterbolag. NOT 14 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG OCH GEMENSAM VERKSAMHET KONCERNEN MODERBOLAGETANDELAR I INTRESSEFÖRETAG OCH GEMENSAM VERKSAMHET, mkr 2024 2023 2024 2023Ingående anskaffningsvärde 7 7 - -Förvärv - - - -Omklassificering - - - -Försäljningar - - - -Utgående anskaffningsvärde 7 7 - -Bokfört värde 7 7 - - Kapital- Bokfört Bolagsnamn, org.nr. Säteandel i %värde1Fastighetsaktiebolaget Norkom, 556483-5337Härjedalen 50,0 0,52Idun Samfällighetsförening, 716415-4358Skellefteå 25,0 6,5Summa 7,0 1 Diös innehav i Fastighetsaktiebolaget Norkom ägs indirekt via Diös Norrland AB. 2 Diös innehav i Iduns samfällighetsförening ägs indirekt via Diös Skellefteå I AB och Diös Fastighe- ter Idun AB. INTRESSEFÖRETAGENS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG (100%), mkr 2024 2023KONCERNENResultaträkningHyresintäkter 4 4Driftöverskott 2 2Årets resultat 1 1BalansräkningAnläggningstillgångar 7 7Omsättningstillgångar 11 11Summa tillgångar 18 18Eget kapital 15 15Långfristiga skulder 0 1Övriga skulder 3 2Summa eget kapital och skulder 18 18 Noter Finansiella rapporter SAMMANDRAG AV VÅR ANDEL AV RESULTAT OCH STÄLLNING I GEMENSAM VERKSAMHET, mkr 2024 2023ResultaträkningRörelsekostnader -2 -1Finansnetto 3 2Skatt 0 0Årets resultat 1 1BalansräkningAnläggningstillgångar 886 635Omsättningstillgångar 64 68Summa tillgångar 950 703Eget kapital 135 134Långfristiga skulder 796 556Övriga skulder 19 13Summa eget kapital och skulder 950 703 Gemensam verksamhet Diös bedriver finansiell verksamhet genom Svensk FastighetsFinansie- ring AB, vilket är en gemensam verksamhet då bolaget ägs gemensamt av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Hol- ding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. Avsikten är att bredda basen i bolagets finansiering. Diös innehav i Svensk Fast- ighetsFinansiering AB ägs indirekt via Diös Obligation AB. Verksamheten består av att bedriva inlåningsverksamhet i form av upptagande av lån på kapitalmarknaden genom utgivande av obligationer (MTN-Medium Term Notes) samt utlåningsverksamhet genom utgivande av kontantlån. Under året har en obligation om 600 mkr har emitterats via Svensk FastighetsFinansiering AB. Den effektiva räntan för alla utestående obligationer per 2024-12-31 var 4,40 procent. Redovisningsprincip Ett bolag redovisas som intresseföretag då vi innehar minst 20 procent av rösterna och max 50 procent eller på annat sätt har ett betydande in- flytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. I koncernre- dovisningen redovisas innehaven i enlighet med kapitalandelsmetoden. Andelar i intresseföretag redovisas i balansräkningen till anskaffnings- Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 76Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Noter Finansiella rapporter värde justerat för förändringar i koncernens andel i intresseföretagets nettotillgångar, med avdrag för eventuella värdeminskningar i verkligt värde på individuella andelar. Ett innehav i gemensam verksamhet är ett samarbetsarrangemang där två eller fler parter har gemensamt bestämmande inflytande. Sam- arbetsarrangemang klassificeras endera som ett joint venture eller som gemensam verksamhet. Diös har bedömt sina samarbetsarrangemang och fastställt att innehavet i Svensk Fastighetsfinansiering AB utgör en gemensam verksamhet. För innehavet i en gemensam verksamhet redovisar Diös sina tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt sin andel av gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader post för post i koncernens finansiella rapporter. Transaktioner och andra mellanhavanden med gemensam verksamhet har eliminerats i koncern- redovisningen. NOT 15 ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV KONCERNEN MODERBOLAGETANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV, mkr 2024 2023 2024 2023Ingående anskaffningsvärde 0 1 0 0Förvärv - - - -Nedskrivningar - - - -Omklassificering - -1 - -Försäljningar - - - -Utgående anskaffningsvärde 0 0 0 0Bokfört värde 0 0 0 0 Kapital- Bokfört Bolagsnamn, org nr Säteandel i, %värdeDestination Östersund AB, 556798-5592 Östersund 4,4 0Offerdalsvind ekonomisk förening, 769606-0719 Krokom 16,2 0Åre Destination AB, 556171-5961 Åre 2,4 0Summa 0 Redovisningsprincip Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter avdrag för osäkra kundfordringar. Osäkra kundfordringar bedöms individuellt. Kundfordringarnas förväntade löptid är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas i rörelsens kostnader. NOT 17 EGET KAPITAL Varje aktie har en röst. Några potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning (preferensaktier). Aktiekapitalets förändring visas i tabell nedan. Redovisningsprincip Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betal- da köpeskillingen inklusive eventuella transaktionskostnader. Utdelning- ar redovisas som en minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. NOT 16 KUNDFORDRINGAR KUNDFORDRINGAR, mkr 2024 2023KONCERNENÅldersfördelade kundfordringarKundfordringar ej förfallna samt förfallna upp till 30 dagar 22 19Kundfordringar förfallna mellan 31-60 dagar -1 8Kundfordringar förfallna mellan 61-90 dagar 1 -1Kundfordringar förfallna över 91 dagar 37 38Reserv -30 -31Summa 28 34ReservReserv vid årets början 31 23Årets reserveringar 23 25Återförda reserveringar -25 -18Konstaterade kreditförluster - -Summa 30 31 AKTIEKAPITALETS FÖRÄNDRING Tidpunkt Händelse Ökning av antalet aktier Totalt antal aktier Ökning av aktiekapitalet, kr Totalt aktiekapital, kr Kvotvärde, kr2005-01-01 Vid periodens början - 10 000 - 100 000 10,002005-06-21 Split 990 000 1 000 000 - 100 000 0,102005-06-21 Nyemission 1 489 903 2 489 903 148 990 248 990 0,102005-09-14 Apportemission 1 503 760 3 993 663 150 376 399 366 0,102006-01-02 Fondemission - 3 993 663 39 537 264 39 936 630 10,002006-01-02 Split 15 974 652 19 968 315 - 39 936 630 2,002006-05-18 Nyemission 8 333 400 28 301 715 16 666 800 56 603 430 2,002006-07-11 Apportemission 5 000 000 33 301 715 10 000 000 66 603 430 2,002007-04-19 Apportemission 666 250 33 967 965 1 332 500 67 935 930 2,002010-10-29 Apportemission 99 729 34 067 694 199 458 68 135 388 2,002010-12-14 Nyemission 3 285 466 37 353 160 6 570 332 74 705 720 2,002010-12-17 Nyemission 11 407 37 364 567 22 814 74 728 534 2,002011-12-05 Nyemission 22 854 136 60 218 703 45 708 272 120 436 806 2,002011-12-14 Nyemission 14 510 431 74 729 134 29 020 862 149 457 668 2,002017-01-27 Nyemission 59 629 748 134 358 882 119 259 496 268 717 164 2,002017-01-31 Nyemission 153 556 134 512 438 307 112 269 024 276 2,002021-12-01 Nyemission 7 272 727 141 785 165 14 545 423 283 569 699 2,002024-12-31 141 785 165 283 569 699 2,00 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 77Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Noter Finansiella rapporter NOT 18 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR Övriga avsättningar avser i sin helhet stämpelskatt som, om fastigheter säljs utanför koncernen, förfaller till betalning. NOT 19 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Samtliga upptagna lån, exklusive obligationer utgivna av Diös, har säker- het i form av pantbrev. Moderbolaget har reversfordringar på dotterbo- lagen med däri pantförskrivna pantbrev. Säkerheterna kompletteras med garanti om belåningsgrad, soliditet och räntetäckningsgrad. Oavsett typ av låneavtal innehåller de sedvanliga uppsägningsvillkor samt omförhand- lingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning om det för långivaren uppstår ett oacceptabelt enhandsengagemang. I avtalen med kreditgivare finns gränsvärden för olika finansiella nyckeltal, så kallade covenanter. Finansiella nyckeltal med gränsvärden är soliditet, belåningsgrad och rän- tetäckningsgrad. Miniminivån för soliditeten är 25 procent, belåningsgra- den får högst vara 65 procent och räntetäckningsgraden måste överstiga 1,8 gånger. Vid årets utgång var alla gränsvärden uppnådda. RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR PER DEN 31 DECEMBER 2024 Ränte- och marginalförfall LåneförfallLånebe-Snittränta, Kreditav-Utnyttjat, Förfall, årlopp, mkr%tal, mkrmkr 2025 4 512 4,2 3 268 3 163 2026 6 490 4,4 6 818 4 549 2027 4 888 4,3 4 770 4 768 2028 1 124 4,6 3 248 3 245>2028 - - 1 290 1 290Summa 17 014 4,3 19 394 17 014 KONCERNEN MODERBOLAGETRÄNTEBÄRANDE SKULDER, mkr 2024 2023 2024 2023Förfallotidpunkt från balansdagen:< 1 år 3 163 6 573 1 851 3 5251-2 år 4 549 1 235 2 886 8752-3 år 4 768 3 684 727 1 8843-4 år 3 245 2 414 1 124 -> 4 år 1 290 3 196 - -Summa 17 014 17 102 6 588 6 283 KONCERNEN MODERBOLAGETCHECKRÄKNINGS KREDIT, mkr 2024 2023 2024 2023Beviljad kreditlimit 600 600 600 600Outnyttjad del 600 600 600 600Utnyttjad del 0 0 0 0 2024-12-31 2023-12-31DERIVAT, mkr Tillgång Skuld Netto Tillgång Skuld NettoKONCERNENRäntederivat 3 257 254 43 381 338Bruttovärde derivat 3 257 254 43 381 338Omfattas av nettning - - - - -Nettovärde derivat 3 257 254 43 381 338 Principer för finansiering och finansiell riskhantering I egenskap av låntagare föreligger finansiella risker, framför allt ränterisk, finansierings- och likviditetsrisk samt kreditrisk. Finansiering och hante- ring av finansiella risker bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn. För en utförligare beskrivning finanspolicyn, se not 22. Ränterisk Ränterisk avser risken för att förändringar i ränteläget påverkar koncer- nens upplåningskostnad och värdet på räntederivat. Räntekostnaden är en av de större kostnadsposterna, se not 8. Känslighetsanalysen i tabel- len nedan baseras på förenklade antaganden och utgår från situationen per balansdagen. Det är inte orimligt att marknadsräntorna förändras med en procentenhet på årsbasis och marknadsprissättningen indikerar en förändring av styrräntan om cirka en procentenhet för det komman- de året. Däremot stiger eller sjunker de i verkligheten inte vid en och samma tidpunkt. Räntekänsligheten förändras med tiden till förfall och med aktiv skuldhantering. Effekten av verkliga ränteförändringar kan därför avvika från analysen. Finansierings- och likviditetsrisk Med likviditets- och upplåningsrisker avses risken att tillräcklig likviditet inte är tillgänglig vid önskad tidpunkt, samt att refinansiering av förfall- na lån blir kostsam eller försvårad. Finanspolicyn anger att likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter ska finnas för att garantera en god betalningsberedskap. Koncernens likvida medel hanteras via instrument som har god likviditet eller kort löptid. Beviljad kreditlimit på checkräk- ningskrediten uppgick till 600 mkr (600) och total likviditetsreserv med avdrag för utestående certifikat uppgår till 1 947 mkr (829), varav likvida medel uppgår till 405 mkr (98). Tillgången till likviditet bedöms vara till- räcklig för att hantera kommande 12 månaders likviditetsbehov. Framti- da refinansieringsbehov hanteras i enlighet med aktuell finanspolicy. Kreditrisk Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. I syfte att sprida kreditriskerna begränsar finanspolicyn med vil- ka motparter, och för hur stor volym, ett avtal får ingås. Avtal ingås endast med välkända och väl genomlysta motparter där den externa kreditvärde- ringen är hög. Sedvanliga kreditprövningar ska genomföras innan ny hyres- gäst accepteras. Den maximala kreditexponeringen avseende kundfordring- ar och reversfordringar motsvaras av dess redovisade värde. Kreditrisken i finansiella motparter motsvaras av bokfört värde för kassa och bank. Vid årets utgång förekom inga koncentrationer avseende kundfordringar och övriga fordringar. Nedskrivning avseende kundfordringar uppgick till 9 mkr (10). De tio största kunderna stod för 20 procent (18) av omsättningen. 127 Om marknadsräntan stiger med 1 procentenhetRänte- Kapital- Årlig genom- Marknads- Förändring Förändring Förändring KÄNSLIGHETSANALYS LÅNEPORTFÖLJbindning, bindning, snittränta, värde, årlig snittränta, årlig snittränte- marknadsvärdet, PER DEN 31 DECEMBER 2024, mkrårår%mkr%kostnad, mkrmkrLåneportfölj exkl. derivat 0,5 2,2 4,4117 013 0,7 Derivatportfölj 2,2 - -0,1 254 -0,4 -74 440Låneportfölj inkl. derivat 2,7 2,2 4,3 17 267 0,3 53 440 1 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme är inkluderat. Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 78Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Finansiella tillgångar Finansiella skulder Finansiella skulder värderade till upplupet värderade till verkligt värderade till upplupet Icke finansiella anskaffningsvärdevärde via resultatetanskaffningsvärdeinstrumentMkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023KONCERNENTILLGÅNGARHyresfordringar 28 34 - - - - - -Övriga fordringar 138 191 - - - - - -Kassa och bank 405 98 - - - - -Övrigt - - - - - 116 61SKULDER - - - -Räntederivat - 254 338 - - - -Räntebärande skulder - - - 18 075 18 804 - -Leverantörsskulder - - - 57 143 - -Övriga skulder - - - 16 88 - -Övrigt - - - - - 5 119Summa 570 323 254 338 18 148 19 034 121 180 Den totala kreditexponeringen motsvaras av de värden som anges i ovanstående tabeller. Finansiella instrument, såsom hyresfordringar, leverantörsskulder etc., redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning. Det verkliga värdet bedöms därför Noter Finansiella rapporter FINANSIELLA INSTRUMENT VÄRDERADE TILL VERKLIGT VÄRDE, mkr 2024-12-31 Nivå 2KONCERNENDerivatinstrument -254 -254Summa -254 -254 Verkligt värde av en derivataffär kan beskrivas som det riskfria marknads- värdet med justering för värdet av motpartsrisk. Värdet av motpartsrisken kan beräknas genom att estimera förväntad kreditexponering vid fallis- semangstidpunkten, risken för fallissemang samt återvinningsgraden av exponerade krediter. Om en derivataffär avslutas i förtid, med anledning av motparts fallissemang, uppstår förluster för derivat med positiva marknads- värden. För derivat med negativa marknadsvärden föreligger ingen förlust. För att begränsa motpartsrisken omfattas samtliga derivataffärer av ramavtal med nettningsklausuler. Detta möjliggör kvittning av positiva och negativa marknadsvärden så att fordran eller skulden till motparten utgörs av nettot av samtliga marknadsvärden på utestående derivataffä- rer parterna emellan. Mot bakgrund av nettoskulden bedöms motparts- risken på derivataffärerna som försumbar i förhållande till utestående marknadsvärden. Koncernen har anslutit sig till ISDA:s 2013 EMIR-proto- koll som behandlar de riskbegränsningstekniker som föreskrivs i EMIR. Till höger framgår de olika kategorier av finansiella instrument som finns i koncernens balansräkning. överensstämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort räntebindning. Det innebär att upplupet anskaffningsvärde i huvudsak överensstämmer med verkligt värde. 2024 2023LÖPTIDSANALYS AVSEENDE 0–1 1–3 3–12 1–3 0–1 1–3 3–12 1–3 FINANSIELLA TILLGÅNGAR, mkrmånadmånadermånaderårmånadmånadermånaderårKONCERNENReversfordringar - 0 - - - 0 - -Kundfordringar - 34 - - - 34 - -Övriga fordringar - 58 52 - - 20 52 -Likvida medel - - - - - - - -Summa 0 91 52 0 0 54 52 0 2024 2023LÖPTIDSANALYS AVSEENDE 0–1 1–3 3–12 1–3 0–1 1–3 3–12 1–3 FINANSIELLA TILLGÅNGAR, mkrmånadmånadermånaderårmånadmånadermånaderårMODERBOLAGETKundfordringar - 0 - - - 0 - -Fordringar hos koncernföretag 2 750 0 441 - 2 905 0 51 -Övriga fordringar - 46 17 - - 83 14 -Likvida medel - - - - - - - -Summa 2 750 46 457 0 2 905 84 65 0 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 79Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Noter Finansiella rapporter Redovisningsprincip Finansiella instrument, såsom till exempel räntebärande skulder, ränte- derivatinstrument och låneskulder, redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorin finansiella instrument som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassificering skett enligt nedan. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och kre- diter bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och ut- betalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. För samtliga finansiella skulder, om inte annat anges, anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet. Finansiella skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t.ex. leverantörsskulder och leasingskulder. Merparten av kreditavtalen är 2024 20230–1 1–3 3–12 1–3 0–1 1–3 3–12 1–3 LÖPTIDSANALYS AVSEENDE FINANSIELLA SKULDER, mkrmånadmånadermånaderårmånadmånadermånaderårKONCERNENLeverantörsskulder - 57 - - - 143 - -Amortering av skulder - 758 2 514 9 547 - 4 051 2 638 8 206Räntekostnader - 184 552 1 472 - 193 578 1 541Derivatinstrument - -3 -8 -29 - -47 -150 -374Summa - 996 3 058 10 989 0 4 339 3 066 9 373 2024 20230–1 1–3 3–12 1–3 0–1 1–3 3–12 1–3 LÖPTIDSANALYS AVSEENDE FINANSIELLA SKULDER, mkrmånadmånadermånaderårmånadmånadermånaderårMODERBOLAGETSkulder hos koncernbolag 5 631 - - - 5 061 - - -Leverantörsskulder - 3 - - - 6 - -Amortering av skulder - 379 1 490 3 639 - 1 543 2 562 2 786Räntekostnader - 76 229 611 - 91 274 732Derivatinstrument - -3 -8 -29 - -47 -150 -374Summa 5 631 456 1 710 4 220 5 061 1 593 2 686 3 144 långfristiga. I de fall kortfristiga krediter upptas som täcks av outnyttja- de långfristiga kreditavtal anses även dessa vara långfristiga. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Räntederivat utgör en finansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera exponering mot fluktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad finanspolicy har koncernen ingått räntederivatavtal. Vid an- vändning av räntederivat uppstår värdeförändringar beroende på främst förändringar av marknadsräntan. Räntederivat redovisas initialt i ba- lansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdag och värderas därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs i den period de avser. Samtliga finansiella instrument värderas enligt nivå 2, det vill säga huvudsakligen baserat på observerbara marknadsdata för tillgången eller skulden. Vid fastställande av verkligt värde för derivatinstrument sker diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för respektive löptid. De framtida kassaflödena i derivatportföljen be- räknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt respektive derivatavtal och den implicita stiborräntan för respektive period. De kommande ränteflödena som därmed uppstår nuvärdesberäknas med den implicita stiborkurvan. NOT 20 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGETUPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER, mkr 2024 2023 2024 2023Förskottsbetalda hyror 447 440 - -Upplupna driftskostnader 54 31 - -Upplupna projektkostnader 52 72 - -Upplpna personalkostnader 23 18 23 18Upplupna räntekostnader 70 50 38 28Övriga poster 91 51 5 13Summa 737 661 67 59 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 80Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Noter Finansiella rapporter NOT 21 FÖRÄNDRING SKULDER FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Bokfört värde Ej kassaflödespåverkande förändringar Bokfört värdeFÖRÄNDRING SKULDER FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN, mkr2023 Kassaflöde Orealiserade värdeförändringar Förvärv Omklassificering 2024KONCERNENLångfristiga skulder till kreditinstitut 10 510 3 432 - - -203 13 739Kortfristig del av långfristiga skulder 6 573 - 3 502 - - 203 3 274Checkräkningskredit - - - - - -Summa 17 083 -70 - - - 17 013 Bokfört värde Ej kassaflödespåverkande förändringar Bokfört värdeFÖRÄNDRING SKULDER FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN, mkr2023 Kassaflöde Orealiserade värdeförändringar Förvärv Omklassificering 2024MODERBOLAGETLångfristiga skulder till koncernföretag 7 071 443 - - - 7 514Långfristiga skulder till kreditinstitut 2 747 304 -100 - 1 767 4 718Kortfristig del av långfristiga skulder 3 525 -13 - - -1 643 1 869Checkräkningskredit - - - - - -Summa 13 343 734 -100 - 124 14 101 NOT 23 STÄLLDA SÄKERHETER KONCERNEN MODERBOLAGETSTÄLLDA SÄKERHETER, mkr 2024 2023 2024 2023Aktier i dotterbolag 8 123 7 707 2 676 2 296Företagsinteckningar 238 239 - -Fastighetsinteckningar 16 304 16 335 - -Långfristiga fordringar i koncernföretag- - 4 758 4 732Summa 24 666 24 280 7 434 7 028 NOT 24 EVENTUALFÖRPLIKTELSER KONCERNEN MODERBOLAGETEVENTUALFÖRPLIKTELSER, mkr 2024 2023 2024 2023Borgensförbindelser till koncernföretag - - 10 426 10 819Övriga eventualförpliktelser 2 2 2 2Summa 2 2 10 428 10 821 När upplåning sker direkt mot fastighetsägande bolag ställer moderbo- laget ut borgen. NOT 25 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden. De transaktioner med närstående som förekommit, bedöms ha skett till mark- nadsmässiga villkor. Ingen styrelseledamot, ledande befattningshavare eller revisor i Diös Fastigheter AB eller dess dotterbolag har själv, via bolag eller närstående, haft någon delaktighet i affärstransaktioner som varit eller är ovanliga till sin karaktär eller villkor och som inträffat under 2024. Transak- tioner med bolagets största ägare AB Persson Invest uppgick till 1 procent (1) av bolagets inköpskostnader under året och avser leasing av personbi- lar. Dessa transaktioner skedde på marknadsmässiga villkor. Ersättningar till styrelsen och ledande befattningshavare framgår av not 5. NOT 26 HÄNDELSER EFTER ÅRETS UTGÅNG Styrelsens ordförande, Bob Persson, avböjer omval vid årsstämman 2025. Till ny ordförande föreslås ledamoten Per-Gunnar (”P-G”) Persson. Valberedningen föreslår nyval av Björn Rentzhog som ledamot och vice ordförande, samt omval av Ragnhild Backman, Peter Strand och Erika Olsén som ledamöter. NOT 22 SKULDFÖRVALTNING Målet för kapitalstrukturen är en soliditet om lägst 35 procent och en belåningsgrad om högst 55 procent. Diös har en covenant på finan- siella avtal som medger en räntetäckningsgrad om lägst 1,8 gånger, en soliditet om lägst 25 procent och belåningsgrad om högst 65 procent. Värdet på tillgångarna uppgick per den 31 december 2024 till 32 225 mkr (31 714). Dessa finansierades dels genom eget kapital om 11 659 mkr (10 968), dels genom skulder om 20 566 mkr (20 746), varav 17 013 mkr (17 083) var räntebärande fastighetskrediter. Finansiering och hantering av finansiella risker bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Den finansiella verksamheten är centraliserad till moder- bolaget. Finansfunktionen fungerar som koncernens internbank med ansvar för koncernens finansiering, hantering av finansiella risker samt cash management. I finanspolicyn anges mandat och limiter för hante- ring av de finansiella riskerna samt den övergripande ansvarsfördelning- en. Den finansiella verksamheten skall bedrivas så att kostnaderna för finansiell riskhantering minimeras. Det innebär att finansiella transaktio- ner genomförs utifrån bedömning av koncernens behov av finansiering, likviditet och önskad ränterisk. SKULDFÖRVALTNING Policy UtfallBelåningsgrad Ej över 65% 52,9%Räntetäckningsgrad Minst 1,8 ggr 2,2 ggrValutarisk Inte tillåtet Ingen exponeringLikviditetsreserv för att kunna 1 947 mkr i outnyttjat Likviditetsriskfullgöra betalningsförpliktelserbeviljat kreditutrymmeSoliditet Minst 25% 36,2% Finanspolicyn är fristående från de finansiella målen varför vissa avvikelser förekommer. Koncernens covenanter är soliditet, belåningsgrad och rän- tetäckningsgrad. Miniminivån för soliditeten är 25 procent, belåningsgra- den får högst vara 65 procent och räntetäckningsgraden måste överstiga 1,8 gånger. Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 81Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Åresredovisningens undertecknande Finansiella rapporter NOT 27 VINSTDISPOSITION OCH VINSTUTDELNING Utdelningspolicy Utdelningen ska uppgå till cirka en tredjedel av koncernens årliga förvaltningsresultat om inte investeringar eller koncernens finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans för fogande i moderbolaget står: Balanserat resultat 2 360 660 200 kr Årets resultat 276 287 210 kr Summa 2 636 947 410 kr Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Utdelning 2,20 kr per aktie 311 148 083 kr I ny räkning balanseras 2 325 799 327 Summa 2 636 947 410 kr Utdelningsbeloppet är beräknat på antalet utestående aktier per 31 de- cember 2024. Per den sista december 2024 uppgick antalet registrerade aktier i Diös till 141 785 165 aktier, varav 354 218 aktier i eget förvar. Förslag till utdelning Inför årsstämman 2025 föreslår styrelsen en utdelning om 2,20 kr per aktie, uppdelat på fyra utbetalningstillfällen om vardera 0,55 kr. Det totala utdelningsbeloppet kan komma att förändras fram till och med avstämningstidpunkten beroende på återköp eller försäljning av egna aktier. Förslaget skulle innebära att 34,9 procent av årets för- valtningsresultat delas ut till aktieägarna. Redovisningsprincip Utdelningar redovisas som en minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Styrelsen och verkställande direktören i Diös Fastigheter AB (publ) intygar härmed att årsredovis ningen har upprättats enligt årsredo- visningslagen och RFR 2. Årsredovisningen ger en rättvisande bild av bolagets ställning och resultat. Förvaltnings berättelsen ger en rätt visande översikt av bolagets utveckling, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som bolaget står inför. Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att koncernredovisningen har upprättats enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt av koncernens utveckling, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhets faktorer som koncernens bolag står inför. David Carlsson Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har avgivits den 12 mars 2025 Deloitte AB Kent Åkerlund Auktoriserad revisor Östersund den 12 mars 2025 Årsredovisningens undertecknande Bob Persson Ordförande Erika Olsén Ledamot Per-Gunnar Persson Ledamot Ragnhild Backman Ledamot Peter Strand Ledamot Mathias Tallbom Arbetstagarrepresentant Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 82Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Finansiella rapporter Adam Ekberg och Malin Jakobsson, ekonomer, Diös huvudkontor i Östersund. Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 83Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Revisions- berättelse Till bolagsstämman i Diös Fastigheter AB (publ) organisationsnummer 556501-1771 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen för Diös Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2024- 01-01 - 2024-12-31 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 44-53. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 37-81 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlig- het med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättel- sen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk- ningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revi- sorsförordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföre- tag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Särskilt betydelsefullt område Diös Fastigheter AB (publ) redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och fastighetsbeståndet var per den 31 december 2024 upptaget till 31 413 mkr. Ca 90 procent av fastighetsvärdet per den 31 december 2024 och 100% av fastighetsvärdet under räkenskapsåret har Diös låtit värderas av externt anlitade värde- ringsspecialister. Utgångspunkten för värderingen av varje fastighet utgörs av en individuell bedömning av framtida intjäningsförmåga och marknadens avkastningskrav. Värderingen bygger på väsentliga bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. För ytterligare information hänvisas till avsnittet om risker och riskhantering på sidorna 40-42 samt not 9 Förvaltningsfastigheter i årsredovisningen. Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa: • Vi har kartlagt och utvärderat metoden och processen avseende värdering av förvaltningsfastigheter. • För att bedöma fullständighet och riktighet har vi för ett urval av fastigheter granskat indata för bl.a. hyresintäkter samt de beräkningar som bolagets externa värderingsinstitut gjort i värderingsmodellen. • För ett urval av fastigheter har vi utvärderat och bedömt de väsentliga antaganden och bedömningar, däribland avkastningskrav, som använts i värderingsmodellen. • Vi har granskat att ändamålsenliga redovisningsprinciper tillämpats och erforderliga upplysningar lämnats i relevanta noter till de finansiella rapporterna. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för den andra informationen. Den andra informationen består av ersättningsrapporten samt sidorna 1-36, 88-117 i detta dokument men innefattar inte årsredovisningen, koncernredovisningen och vår revisionsberättelse avseende dessa. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis- ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Revisionsberättelse Finansiella rapporter Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 84Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Revisionsberättelse Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvän- dig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo- visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovis- ningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens plane- rade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revi- sionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och Finansiella rapporter Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 85Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områ- dena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Diös Fastigheter AB (publ) för år 2024- 01-01 - 2024-12-31 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt försla- get i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt an- svar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncer- nens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlö- pande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokfö- ringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägen- heter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överens- stämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelse- ledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande gransk- ningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fat- tade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade ytt- rande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns uttalande om Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis- ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rappor- tering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Diös Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2024-01-01 - 2024-12-31. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalandet Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Diös Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända- målsenliga som grund för vårt uttalande. Revisionsberättelse Finansiella rapporter Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 86Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncer- nens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fort- löpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokfö- ringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägen- heter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstäm- melse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rappor- ten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk- ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig fel- aktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisning och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effek- tiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den gran- skade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 44-53 och för att den är upprättad i enlighet med årsredo- visningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta inne- bär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlig- het med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningsla- gen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Deloitte AB, utsågs till Diös Fastigheter AB (publ)s revisor av bolagsstämman 2024-04-16 och har varit bolagets revisor sedan 2005-05-30. Stockholm den 12 mars 2025 Deloitte AB Kent Åkerlund Auktoriserad revisor Revisionsberättelse Finansiella rapporter Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 87Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Revisorns rapport Revisorns rapport över översiktlig granskning av Diös Fastigheter ABs hållbarhetsredovisning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Till Diös Fastigheter AB, org.nr 556501-1771 Inledning Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Diös Fastigheter AB att översiktligt granska Diös Fastigheter ABs hållbarhetsredovisning för år 2024. Företaget har definierat hållbarhetsredovisningens omfattning på sidorna 88-108 i detta dokument varav den lagstadgade hållbarhetsrapporten definieras på sidan 95. Styrelsens och företagsledningens ansvar Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier respektive årsredovisningslagen enligt den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. Kriterierna framgår på sidorna 88-108 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till den historiska information som redovisas och omfat- tar således inte framtidsorienterade uppgifter. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbar- hetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Vi har utfört vår gransk- ning avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. En översiktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betyd- ligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfatt- ning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standar- der för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Diös Fastigheter AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig gransk- ning och granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan. Uttalanden Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna. En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 12 mars 2025 Deloitte AB Kent Åkerlund Auktoriserad revisor Revisionsberättelse Finansiella rapporter Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 88Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Hållbarhetsrapport Vårt hållbarhetsarbete är en central del av vår affär och genomsyrar hela verksamheten. Vi tror att långsiktiga investeringar, en effektiv förvaltning och moderna kontors- erbjudanden bidrar till en positiv utveckling i norra Sverige. Genom hela vår verksamhet vill vi göra schyssta affärer som tar ansvar för miljö, klimat och människor. Hållbarhetsrapporteringens omfattning ställer krav på läsaren att vara insatt i både generella samt specifika hållbarhetsfrågor och utvecklas till att allt mer efterlikna den finansiella rapporten. Sidorna 89-96. Övergripande beskrivning av bolagets hållbarhetsarbete, styrning, mål och prioriteringar. Sidorna 95-102. Redogörelse för de generella redovisningsprinciper vi förhåller oss till samt efterföljande hållbarhetsnoter med uppskattningar och bedömningar kring specifika nyckeltal, antaganden och definitioner. Sidorna 102-106. Rapportering enligt EU:s taxonomi. Sidan 107. Sidhänvisning enligt rapporteringsramverket GRI samt EPRA. Hållbarhetsrapport Anders Mauree, fastighetstekniker, och Jörgen Johansson, kommersiell förvaltare, hos hyresgästen Sensor i Umeå. Affärsmodell Sid: 16-30 Policy och styrning Sid: 89-103 Betydande risker och hur de hanteras Sid: 90-93 Resultatindikatorer Sid: 95-102 Upplysningar enligt årsredovisningslagen Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 89Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Vårt hållbarhetsarbete Hållbara lösningar är en del av vår vardag. Vår strategi fokuserar på långsiktiga beslut för att skapa en attraktiv och motståndskraftig fastighetsportfölj. Väsentlighet och påverkan Vår verksamhet ska bidra till en positiv samhällsutveckling. Ett an- svarsfullt agerande skapar affärsmöjligheter samtidigt som vi får god kännedom om eventuell negativ påverkan. Kontinuerliga dialoger med intressenter och omvärldsbevakning ger oss insikter och hand- lingsutrymme. Vår väsentlighetsbedömning av hållbarhetsrelaterade frågor och deras relevans utgör grunden för våra tre fokusområden: miljö och klimat, människor och schyssta affärer. Vi har åtagit oss att följa FN:s tio vägledande principer om mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö samt affärsetik och våra miljömål linjerar med Parisavtalet. Vd har det yttersta ansvaret för hållbarhetsfrågor, medan hållbarhetschefen har det operativa ansvaret för att driva och utveckla hållbarhetsstrategin. Miljö & klimat Vi ska halvera våra egna koldioxidutsläpp till 2030 från basårsnivå- erna 2018, för att senast 2045 uppnå nettonollutsläpp. Genom att optimera energianvändningen i våra fastigheter och effektivisera våra arbetssätt minskar vi vår miljöpåverkan från materialval och minskar vårt generella resursberoende. Med miljöcertifieringar och klimatanpassningar skapar vi en attraktiv fastighetsportfölj med låg risk. Väsentliga aspekter är energi- och vattenanvändning, avfall, koldioxidutsläpp och miljöcertifiering. Människor Medarbetarna är vår viktigaste tillgång och vi arbetar före- byggande med hälsa och säkerhet, kompetensutveckling och inkludering. Ett modigt ledarskap och aktiva medarbetare bygger en öppen och inkluderande kultur som ger oss förutsättningar att utveckla bolaget. Schyssta affärer Ett respektfullt och korrekt verksamhetsut övande gör oss trygga i vår affär samtidigt som vi tar ansvar för vår påverkan i värde- kedjan. Vi utgår ifrån vår uppförandekod och gällande affärspraxis för att driva ansvarsfulla affärer. Väsentliga aspekter är ekonomisk utveckling över tid och antikorruption. Vår långsiktiga affär Hållbarhetsrisker identifieras och bedöms enligt ordinarie risk- hanteringsarbete. Fysiska risker och omställningsrisker till följd av klimatförändringar kan innebära finansiell påverkan. Alla identifierade risker finns med i bolagets årliga riskrevisionsarbete. Arbetet utifrån TCFD:s upplysningskrav ger oss möjlighet att fatta väl underbyggda beslut samt vara proaktiva inför kommande regelverk och upprätthålla konkurrenskraften i en föränderlig omvärld. Klimatriskanalyser ger oss möjlighet att upprätta konkreta aktiviteter och rutiner för att underlätta omställningen till en robust, klimatanpassad verksamhet. Lokala karteringar ger förvaltningen bättre verktyg att arbeta vidare med inventeringen av det totala beståndet på fastighetsnivå och skapa förvaltningsrutiner. Ansvar och styrning Som företag värdesätter vi vår värdegrund, som innebär att vi ska vara enkla, nära och aktiva. Vi följer gällande lagar och direktiv i enlighet med rådande branschpraxis. Processer och styrdokument Vårt arbetssätt stöttas av styrdokument och processer för ett affärsetiskt och korrekt agerande mot människor och miljö som stärker vår affär. Policys är beslutade av styrelsen och publicerade på hemsidan. Uppförandekoden förmedlar värderingar och affärs- mässiga principer och guidar representanter för Diös att: Följa tillämpliga lagar, förordningar och internationella överens- kommelser. Agera affärsmässigt genom att inte ta emot eller överräcka otillåtna förmåner eller gåvor. Undvika intressekonflikter, inklusive konkurrerande verksamhet, som kan skada bolaget. Värna bolaget och andra medarbetares integritet samt skydda affärskänsliga uppgifter, data och tillgångar. Ansvar och delegering Styrelsen har det övergripande ansvaret för bolagets riskhantering. Uppföljning sker inför fastställande av årliga verksamhetsmål för att säkerställa att arbetet med hållbarhetsrelaterade frågor fortgår enligt plan. Vd och koncernledning ansvarar för att verkställa styrelsens direktiv och informerar styrelsen om utvecklingen. Hållbarhetschefen har genom delegation det operativa ansvaret att samordna och säkerställa framdrift av hållbarhetsarbetet, föreslå mål samt följa upp och rapportera utfall till koncernledning. Genom att arbeta aktivt i hela bolaget, enas kring våra hållbar- hetsmål och öka förståelsen för vår egen påverkan, stärker vi den interna kunskapen. Det gör det möjligt att etablera rutiner och arbetssätt som stärker vår affär och minimerar risken för oförut- sedda eller potentiella risker. Vårt hållbarhetsarbete Hållbarhetsrapport Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 90Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Miljö och klimat Fastighetssektorn i Sverige står för cirka 20 procent av de nationella utsläppen där våra utmaningar främst ligger i byggproduktion och driftskede. Under året har vi haft fortsatt fokus på att möjliggöra klimatsmarta val i våra byggprojekt för att minimera klimatpåverkan. Vårt fastighetsbestånd är övervägande centralt placerat och utvecklas främst genom om- och utbyggnad av befintliga fastigheter eller ge- nom förtätning av staden på redan hårdgjorda ytor. Vi strävar efter ett modernt och energieffektivt fastighetsbestånd där vi använder oss av fossilfri energi. Vi vill också se ett ökat samarbete framåt med våra energileverantörer för att nå gemensamma klimatmål. Genom miljöcertifieringar ställer vi krav på hur våra fastigheter ska byggas och förvaltas, bland annat genom att välja kloka material och tekniklösningar samt använda resurser på ett sätt som kan minska vår negativa påverkan. Utsläpp Utsläpp från investeringar Mellan 2020–2021 genomförde vi en klimatkartläggning för alla utsläpp inom bolaget. Den geografiska närheten till förnyelsebara och fossilfria energikällor ger vår marknad grundförutsättningar för låg klimatpåverkan. Tillgång till fossilfri energi på vår marknad har de senaste åren gett oss ett stabilt och relativt lågt elpris jämfört med södra Sverige. Det skapar förutsättningar för omställning i en tid med behov av ökad kapacitet på elnätet, en orolig elmarknad och stigande priser på ursprungsmärkningar. Utöver våra egna utsläpp, scope 1 och 2, är byggproduktionen den utsläppspost i scope 3 där vi har störst rådighet. Tillsammans med andra aktörer har vi anslutit oss till lokala återbruksprojekt där målet är att skapa synergier på regional nivå för att förflytta våra materialresurser i avfallshierarkin. Färdplan mot halverade utsläpp För att nå våra klimatmål både på medellång (3–5 år) och lång sikt (>5 år) har vi satt upp en färdplan som förtydligar och ger en översikt var vi ska arbeta för att sänka våra utsläpp inom varje område. Scope 1 – direkta utsläpp Proaktivt ersätta köldmediekyla med mer hållbara val såsom frikyla, fjärrkyla eller naturliga köldmedier. 100 procent eldriven servicebilflotta. Scope 2 – indirekta utsläpp från inköpt energi 100 procent fossilfri energi (idag 99 procent). Dialog sker med våra energileverantörer för att säkra att exempelvis torv fasas ut enligt plan. Öka andelen förnyelsebar energi från solceller på våra fastigheter. Engagera oss i samverkansprojekt kring effekt- och energigemenskap. Scope 3 – indirekta utsläpp i värdekedjan Minska materialanvändningen och säkra cirkulära flöden från våra projekt och öka andelen interna återbruksprojekt. Partnerskap kring materialåterbruk i våra städer. Förbättra förutsättningar för våra hyresgästers avfalls hantering och miljövänliga transporter. Gröna fastigheter Strategisk förflyttning av fastighetsportföljen Nationella byggregler och hållbarhetskrav från EU utvecklas i snabb takt och flyttar fram förväntningar och krav på fastigheter ur ett klimat- och energiperspektiv. Gemensamma satsningar inom Miljö och klimat Hållbarhetsrapport Omvärldsfaktorer Agenda 2030 och FN:s globala utvecklingsmål EU:s klimatmål och taxonomi GHG-protokollet samt Science Based Target initiative, SBTi Nationell miljölagstiftning och klimatmål Risker & möjligheter Klimatanpassning av fastighetsbestånd Attraktivt erbjudande för hyresgäster och investerare Omställningsrisker kopplat till förändrade lagar och regler, skatter och andra avgifter Styrdokument Hållbarhetspolicy Miljöpolicy Policy för ansvarsfullt byggande Mål Halverade koldioxidutsläpp inom scope 1 och 2 senast 2030 jämfört med 2018 Årlig energieffektivisering om 3 procent 55 procent gröna fastigheter till 2026 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 91Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 fastighetsbranschen skapar nya möjligheter för erfarenhetsutbyte och snabbare utveckling. För att förflytta befintligt bestånd har vi valt att arbeta med tre kriterier med tydlig koppling till vår förvaltning: Miljöcertifieringar, energiprestanda och lokala klimat- och sårbarhetsanalyser. Genom att målsätta och konkretisera den förflyttning vi vill göra har vi skapat engagemang bland medarbetarna, ett attraktivare erbjudan- den för hyresgäster och investerare samtidigt som vi effektiviserar förvaltningen. KLIMATUPPFÖLJNINGSMÅL, STBI All nyproduktion miljöcertifieras och vi väljer miljöcertifierings- system utifrån ett värdeskapandeperspektiv i respektive projekt och prioriterar ett förvaltningsarbete som sätter hyresgästvärdet i fokus. EU:s taxonomi har fortsatt sätta sin prägel hos certifieringsorganen och bidrar till att standardisera miljö- och klimatkrav. Klimatanpassning Omställning för ökad motståndskraft Vårt fastighetsbestånd är till största delen befintliga fastigheter byggda under olika årtionden. Klimatförändringarna innebär ökad förekomst av fysiska risker med skador på egendom till följd av förändrade klimatförhållanden. Det innebär att vi måste utveckla våra fastigheter utifrån nya förutsättningar i förvaltning och genom investeringar. Vi har genomfört klimatriskanalyser för hela portföljen som bygger på regional och lokal kartering. De fysiska risker som identifierats och bedöms som betydande för vårt fastighetsbestånd är översvämningar och högre temperatur. Översvämningar riskerar inträffa huvudsakligen till följd av skyfall. Våra städers nordliga läge innebär att temperaturrelaterade risker har lägre relevans för oss som fastighetsbolag. Även om vi ser en något ökad efterfråga på kyla i kontorslokaler är det från låga nivåer och tros beror på ökade komfortkrav snarare än ett faktiskt kylbehov. Karteringen pekar på regionala skillnader där ett fåtal områden även berörs av risk och utsatthet för exempelvis ras och skred. I dagsläget är vår bedömning att översvämning till följd av skyfall är den största och mest akuta risken vilket gör den priori- terad. Utifrån karteringarnas sannolikhetsbedömning har lokala sårbarhetsanalyser genomförts på fastighetsnivå. Detta arbete ger oss möjlighet att se över förvaltningens beredskap att förebygga skador. Arbetet att upprätta lokala adaptionsplaner och förvalt- ningsrutiner förankrar en riskmedvetenhet i hela organisationen. Fysiska klimatrisker är påtagliga för oss som fastighetsbolag, därutöver står vi som bolag inför risker och möjligheter kopplat till den gröna omställningen. Risker vi identifierat som väsentliga är höjda priser på utsläpp av växthusgaser, råvaror och klimats- mart teknologi, reglering av befintliga produkter och tjänster samt ökade kostnader för energi till följd av regionens industriella utvecklingstakt. Miljö och klimat Hållbarhetsrapport 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Totalt (tCO 2 ) Drivmedel (tCO 2 ) Fjärrkyla (tCO 2 ) Köldmedier (tCO 2 ) Fjärrvärme (tCO 2 ) El (tCO 2 ) Totalt Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 92Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Människor Vi vill utveckla fastigheter, kvarter och stadsdelar där människor känner sig trygga, vill arbeta och leva. För att förstå de parametrar som skapar trygghet, välmående och attraherar människor verkar vi nära vår marknad och bygger lokala relationer. Medarbetare Aktiva medarbetare och modiga ledare Likt de inspirerande kontor vi skapar för våra hyresgäster, är våra egna kontor attraktiva mötesplatser för medarbetare där vi stärker vår företagskultur. Vi främjar våra medarbetares välmående genom att erbjuda sjukvårdsförsäkring, friskvårdsbidrag och hälsokontroller. Som ett resultat har vi under året bibehållit en låg sjukfrånvaro. Genom vår kompetensarena Diös Academy investerar vi i medarbetarnas utveckling så att de kan vara aktiva i sina roller och skapa värde. Vi genomför ledarskapsprogram för att ge våra chefer rätt verktyg att leda sina team med mod. Fortsatt höga resultat i våra medarbetarundersökningar visar att anställda gärna rekom- menderar oss som arbetsgivare. En öppen och inkluderande arbetsplats Jämställdhet och mångfald är viktiga för oss. En diversifierad arbetsstyrka bidrar till en bättre förståelse för våra hyresgästers behov och möjliggör flexibla lösningar. Vi har nolltolerans mot trakasserier och diskriminering och våra styrdokument säkerställer en rättvis, respektfull och trygg arbetsmiljö. Tack vare ett medvetet jämställdhetsarbete har vi idag en jämn könsfördelning på ledningsnivå. Hälsa och säkerhet Trygga arbetsplatser Arbetsmiljö är en prioriterad fråga och vi värnar både medarbetares och leverantörers hälsa och säkerhet. Målsättningen är att ingen medarbetare blir sjuk eller skadas på grund av sitt arbete på någon av våra arbetsplatser. Arbetet utvecklas och förbättras genom samver- kansgrupper och skyddsronder. På den svenska marknaden är respekten för mänskliga rättig- heter en grundbult i den svenska modellen som skapar ett tydligt ramverk för oss som bolag att förhålla oss till och ger våra anställda en stark arbetsmiljölagstiftning och medbestämmandelag. För oss är kollektivavtal och föreningsfrihet en självklarhet. De tio principerna i FN:s Global Compact är basen för vår uppförandekod som förstärker vikten av att agera för att stödja och respektera internationella bestämmelser. Utifrån vårt infly- tande som arbetsgivare och affärspart vill vi säkerställa att vi inte är inblandade i överträdelser och föregår med gott exempel där vi tar ställning för att värna om alla människor i våra städer. Genom den leverantörsspecifika uppförandekoden ställs krav på att även våra samarbetsparter och leverantörer lever upp till krav avseende arbetsmiljö. Våra hyresgäster Förutsättning för vår affär Nöjda hyresgäster är en förutsättning för att vi ska fortsätta ut- veckla och stärka vår affär. Våra lokala affärsteam ger oss möjlighet att förstå hur vi kan hjälpa våra hyresgäster att utvecklas i rätt lokaler och på rätt plats i våra städer. Vi mäter hur nöjda våra hyresgäster är genom en årlig uppföljning av vårt nöjdkundindex, NKI. Resultatet för året visar en stabilt hög nivå om 75 (70). Människor Hållbarhetsrapport Omvärldsfaktorer Agenda 2030 och FN:s globala utvecklingsmål UN Global Compact Nationell arbetsmiljölagstiftning Trygghet och förutsägbarhet genom kollektivavtal Risker & möjligheter Engagerade medarbetare och effektiv organisation Hälsa och säkerhet i fokus på arbetsplatsen Ett attraktivt arbetsgivarvarumärke som representerar långsiktiga relationer Styrdokument Uppförandekod för medarbetare Hållbarhetspolicy Likabehandlingspolicy Arbetsmiljöpolicy Mål eNPS > 45 poäng Bibehållen låg sjukfrånvaro Nolltolerans mot diskriminering och trakasserier Inga olycksfall i arbetet Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 93Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Schyssta affärer Att upprätthålla högt förtroende är en förutsättning för att bedriva verksamheten på ett effektivt och värde- skapande sätt. Hela vår verksamhet och alla affärsrela- tioner präglas av ärlighet, oberoende, transparens och god affärssed. Ett etiskt förhållningssätt främjar affären Att följa gällande regelverk är en hygienfaktor för oss och våra affärsrelationer. Vi ser kontinuerligt över våra interna processer och inkluderar kunskapshöjande åtgärder för att säkerställa en hög affärsetisk efterlevnad. Vår uppförandekod definierar kraven på hur vår verksamhet ska bedrivas med ansvar för människor, miljö och samhälle. Genom vår uppförandekod för leverantörer förlänger vi våra egna krav ut i värdekedjan. Vi investerar i utveckling av befintligt fastighetsbestånd och nyproduktion. Genom påbyggnad, utbyggnad och förtätning tar vi tillvara på de förutsättningar som finns i städerna och skapar mervärden som ökad trygghet och attraktiva mötesplatser. Grön finansiering Förutom våra hyresgästers krav på vårt erbjudande är det idag kapitalmarknaden som ställer de största kraven på vårt hållbar- hetsarbete gällande lagefterlevnad, styrning och uppföljning. Vårt gröna finansieringsramverk, upprättat i enlighet med EU:s taxonomi samt European Green Bond-standard och lanserat som ett av Europas första, har möjliggjort nya finansieringslösningar av våra gröna fastigheter. Att linjera med EU:s taxonomikrav skapar förutsättningar för en mer jämförbar och transparent rapportering med tydliga definitioner för vad som anses bidra till en långsiktigt hållbar utveckling. Arbetet med att skapa ytterligare utrymme för grön finansiering ger oss bättre tillgång till bank- och kapitalmarknaden med generellt bättre finansieringsvillkor. Integritet och konfidentiell information Hög integritet och säkerställd konfidentialitet är grundläggande för börsnoterade bolag. Att skydda känslig information är inte bara en skyldighet gentemot våra intressenter, utan en central del av det förtroende vi strävar efter att bygga och upprätthålla. Behandling av personuppgifter och skydd av personlig integritet omfattas av vår dataskyddspolicy som utgår ifrån allmänna dataskyddsförord- ningen, GDPR. Samhällsansvar Att bedriva en ansvarsfull affärsverksamhet handlar även om att bidra till det skattesystem som finansierar det svenska välfärds- systemet. Att följa gällande skatteregler och betala korrekt skatt är självklart på samma sätt som vi har ett affärsmässigt ansvar att driva vår verksamhet utifrån aktieägarnas intresse. Där skattereg- lerna inte ger tydlig vägledning strävar vi efter försiktighet och transparens. Schyssta affärer Hållbarhetsrapport Omvärldsfaktorer Agenda 2030 och FN:s globala utvecklingsmål UN Global Compact Korruptionsrelaterad lagstiftning Risker & möjligheter Gröna fastigheter skapar fördelaktiga finansieringsmöjligheter Lag- och regelefterlevnad Prioriterad säkerhet och personlig integritet Långsiktigt förtroende för vår affär bygger ett varumärke med gott anseende Styrdokument Uppförandekod för medarbetare och leverantörer Antikorruptionspolicy Mål Nolltolerans mot korruption och mutor Högt förtroende i långsiktiga relationer Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 94Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Våra affärer ska präglas av hög affärsetik och uppförandekoden beskriver hur vår verksamhet ska bedrivas för att värna FN:s principer om mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö och antikorruption. Vår uppförandekod är upprättad i en medarbetarversion och en för våra leverantörer, fastställda av styrelsen med vd som ytterst ansvarig för att koden efterlevs. För oss är det en självklarhet att så långt vi kan ställa krav på våra leverantörers hantering av mänskliga rättigheter och minska risken för bristande lagefterlevnad eller andra kränkningar i leverantörsled. Det gör vi genom vår uppförandekod och antikorruptionspolicy. Vi är övertygade om att främjande av en hög affärsetik börjar med ansvaret hos styrelse och koncernledning för att sträcka sig vidare ut i hela verksamheten. Så här jobbar vi idag: Fånga upp avvikelser. Vår visselblåsartjänst samt processer för avvikelsehantering säkerställer trygg och affärsmässig verksam- het. Tjänsten möjliggör anonym rapportering av avvikelser och är tillgänglig på vår hemsida. Granskningsförfarande. Arbetet med att standardisera kontroller utifrån leverantörskategori och inköpsvolym fortlöper och kompletteras av utvecklingsarbetet med att säkerställa policy- efterlevnad hos större leverantörer. Fokus på utbildning. Kompetenshöjande insatser för att öka medvetenheten bland medarbetare kring risker och regelverk. Rutinmässig uppföljning. En effektiv internkontroll möjliggör analys av insatser och utfall. Värdet av en hållbar värdekedja Johanna Tengman, affärskoordinator i Skellefteå. Principer för hållbarhetsupplysningar Hållbarhetsrapport Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 95Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Principer för hållbarhetsupplysningar Allmän information Diös Fastigheter AB upprättar årligen en hållbarhetsrapport enligt Årsredovis- ningslagen, enligt lydelsen i ÅRL som gällde före 1 juli 2024, som samman- fattar resultat samt påverkan från bolagets verksamhet från innevarande år under perioden 1 januari till 31 december. Rapporten publiceras samtidigt som den finansiella redovisningen där hållbarhetsrelaterad information angående bolagets strategi, marknad och styrning presenteras. Nyckeltal för väsentliga hållbarhetsfrågor redovisas utifrån GRI Stan- darder 2021 och enligt EPRA Sustainability Best Practice Recommenda- tions (sBPR). Upplysningar redovisas för hela bolaget utifrån genomförd väsentlighetsanalys. Hållbarhetsupplysningarna redogör bland annat för principer, antaganden och omvandlingsfaktorer. Utöver detta redovisas information om avgränsningar eller utelämnande för respektive not. På hemsidan publiceras bolagets EPRA-rapport. För kompletterande hållbarhetsrelaterade upplysningar rapporterar Diös även till GRESB och UN Global Compact där bolagets ”Communication on Progress” är tillgänglig. Hållbarhetsrapporten är översiktligt granskad av extern part, se revisorsutlåtande på sidan 87. Övergripande principer Rapporteringen är begränsad till de fastigheter där bolaget har opera- tionell kontroll enligt principerna i Greenhouse Gas Protocol. Modellen har valts för att rättvist spegla statistik och data som bolaget direkt kan påverka. I fastigheter där hyresgästen är ansvarig för exempelvis energi-, vatten- eller avfallsavtal äger Diös inte mätdata och saknar därmed möjlighet att redovisa tillhörande information varför dessa fastigheter exkluderas. Där det är relevant redovisas segmentsuppdelning utifrån affärsenheternas geografiska uppdelning samt hyresklassning. God tillgång till tillförlitliga data är en förutsättning för transparent rapportering. Arbetet med att förbättra tillgången till relevant fastighets- statistik fortlöper då korrekt underlag skapar förutsättningar för en effektiv teknisk förvaltning och optimering i fastigheterna. Hur stor andel av fast- igheterna som ingår i respektive indikator anges i anslutning till respektive nyckeltal. Datatäckning för avfall- och vattenförbrukning ligger lägre än datatäckning för energi vilket till stor del beror på manuell mätaravläsning. Övrig omfattning på upplysningar Utifrån en svensk lagstiftningskontext och med hänsyn till bolagets anställda väljer Diös att, utöver geografisk uppdelning per affärsenhet, rapportera medarbetarrelaterade nyckeltal utifrån könsfördelning samt ålder. I de fall gruppens storlek riskerat innebära att en parameter pekar ut individer väljer bolaget att inte segmentsredovisa, vilket då framgår av den specifika noten. Uppskattningar och bedömningar Hållbarhetsupplysningar baseras på faktiskt utfall för rapportåret. Inga upplysningar är uppskattade eller prognostiserade om annat inte anges. Väsentliga förändringar Tidigare års beräknade nyckeltal räknas om i de fall metodik, principer eller data av bättre kvalitet tillgängliggörs. Upplysningar om detta redo- visas i möjligaste mån i anslutning till respektive hållbarhetsnot. För 2024 är väsentliga ändringarna sammanställda i tabellen nedan. För övriga omräkningar, se respektive hållbarhetsnot. Mätetal Värde 2023 Nytt värde Anledning (not) Totala utsläpp scope 2, ton CO 2 e 5 118 4 900 Nya fjärrvärmevärden (H1) Utsläpp kategori 3.3, ton CO 2 e 746 761 Nya fjärrvärmevärden (H1) Driftutgifter, % 25 19 Omräkning (H26) Hållbarhetsstyrning Ansvar, mandat och beslutsfattande Diös styrelse fastställer bolagets affärsmodell där hållbarhet är en integrerad del. I samband med delårsrapporterna följs utfallet för prioriterade håll- barhetsmål upp. Delårsrapporter och årsredovisning, inklusive hållbar- hetsrapport, godkänns av koncernledning och styrelse innan publicering. Informationsutbyte för att stärka styrelsens samlade kompetens med bäring på hållbarhetsfrågor inför kommande rapporteringskrav pågår löpande. Vd är ytterst ansvarig gentemot styrelsen. Koncernledningen ansvarar för att ta fram bolagets strategiska inriktning för hållbarhet, inklusive vä- sentliga hållbarhetsområden, samt hantering av risker och möjligheter. I den löpande verksamheten finns ett antal operationella ansvarsom- råden som delegerats av koncernledningen. Hållbarhetschef ansvarar för status för de övergripande målen, framtagning av hållbarhetsstrategin och samordning av hållbarhetsfrågor kopplat till bland annat klimatrisker. Hållbarhetsteamet har ett operationellt ansvar för att adressera tvär- funktionella projekt, gemensamma resursbehov eller investeringsförslag. Samverkan i specifika frågor berör bland annat följande funktioner: Tekniskt ansvarig ansvarar för energifrågor. CFO ansvarar för finansiella frågor och gröna investeringar vilket inkluderar riskhanteringsprocess för klimatrisker. HR-avdelningen ansvarar för medarbetarnas kompetensförsörjning. Affärscheferna ansvarar för att förvalta fastigheter i linje med bolagets affärsplaner och hållbarhetsstrategi vilket inkluderar frågor kopplat till avfall, cirkularitet samt miljöcertifieringar. I nyproduktion har projektchef ansvar för motsvarande frågor. Systematiskt arbetssätt, riskhantering och klagomål Diös verksamhet bedrivs utifrån ett systematiskt arbetssätt. Riskhante- ringen är integrerad i den årliga strategiprocessen. Hållbarhetsrisker, inklusive klimatrelaterade risker, ingår i den samlade riskbedömningen och rapporteras årligen för styrelsen. Avvikelser kan rapporteras till närmsta chef, HR-avdelningen eller via den anonyma visselblåsarfunk- tionen. Avvikelserapporter följs upp och hanteras enligt gällande styr- dokument och åtgärdsprocess. Principer för hållbarhetsupplysningar Hållbarhetsrapport Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 96Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Utförlig information om ansvarsfördelning och regleringar finns i Bolagsstyrningsrapporten på sidorna 44-51. Intressentanalys och väsentlighet Bolagets väsentlighetsanalys är gjord utifrån Global Reporting Initiatives, GRI, tidigare ramverkastandard Core. Vid större förändringar som påver- kar affärsstrategiska beslut, verksamhet eller andra omvärldsfaktorer kan väsentlighetsanalysen kompletteras eller uppdateras. Intressentdialog Informationsutbyte med intressenter som påverkas av eller påverkar vår verksamhet sker löpandet. Fokusområden Dialog Medarbetare Möjlighet till kompetens- och karriärsutveckling Hälsofrämjande förmåner Välavvägd resursanvändning Trygga arbetsplatser Kompetensutveckling via Diös Academy. Mål- och utvecklingssamtal. Aktiviteter tillsammans med Diös IF Aktieägare Tillhandahålla stabil och långsiktig totalavkastning Smart användning av resurser Bidra till hållbart företagande Finansiella rapporter och presentationer. Energieffek- tiviseringsprojekt. Stabil och långsiktig totalavkastning Hyresgäster Aktiv fastighetsförvaltning och energioptimeringar Klok resursanvändning Affärsetisk verksamhet Rondering och löpande över- syn. Energi- och utvecklings- projekt i fastigheterna. Gröna hyresavtal Långivare och investerare Säkra långsiktig och hållbar ekonomisk avkastning Finansiell stabilitet Grön finansiering. Hållbarhetslänkade KPI:er Samhälle Bidra till stadsutveckling Minimera miljö- och klimat- påverkan Tillhandahålla och bidra till sysselsättning Omvandling vakanta lokaler. Miljöcertifiering av fastigheter. Praktikplatser och samarbe- ten med skola och universitet Leverantörer Effektiv nyttjande av resurser Bedriva en affärsetisk verk- samhet Uppförandekod. Leverantörs- dialog med fokus på teknisk förvaltning och projekt Arbetet med att utvärder identifierade områden som fortsatt relevanta utifrån kommande lagstiftning och direktiv pågår. Resultatet från den dubbla väsentlighetsanalysen planeras presenteras under rapporteringsåret 2025. Miljö, klimat och resurser H1 KOLDIOXIDUTSLÄPP GRI 305 Målsättningar Halvera koldioxidutsläppen till senast 2030 på vägen mot nettonoll 2045. 2030-målet är granskat och godkänt av Science Based Target initiativ, SBTi, och gäller utsläpp i scope 1 och 2 i förhållande till basåret 2018. MARKNADSBASERADE UTSLÄPP OCH INTENSITET 2024 2023 2018 Direkta utsläpp i scope 1, ton CO 2 e 485 495 542 Indirekta energiutsläpp i scope 2, ton CO 2 e 4 638 4 900 6 480 Övriga indirekta utsläpp i scope 3, ton CO 2 e 707 816 844 Nettoutsläpp samtliga scope, ton CO 2 e 5 830 6 211 7 866 Utsläppsintensitet scope 1 och 2, kg CO 2 e/Atemp 2,6 3,0 3,7 Utsläppsintensitet scope 1 och 2, kg CO 2 e/ uthyrningsbar yta 3,2 3,3 4,8 PLATSBASERADE UTSLÄPP, ton CO 2 e 2024 2023 2018 Direkta utsläpp i scope 1 485 495 542 Indirekta energiutsläpp i scope 2 12 308 12 573 14 357 Varav el 7 670 7 673 7 877 Övriga indirekta utsläpp i scope 3 707 871 844 Nettoutsläpp samtliga scope 13 500 13 884 15 743 Den preliminära utsläppsminskningen om 27 procent (20) från basårsni- våerna ligger i linje med halveringsmålet. För att fortsätta sänka utsläppen krävs ytterligare energioptimeringar och kontinuerlig dialog med energileverantörer för att säkerställa att de följer sin kommunicerade planering för utfasning av fossila energikällor. Principer för hållbarhetsupplysningar Princip Utsläppsberäkningar görs enligt GHG-protokollet utifrån Fastighets- ägarnas rekommendationer. Metod för beräkningarna är baserad på operationell kontroll och presenteras utifrån marknadsbaserade emis- sionsfaktorer för elanvändning. I separat tabell redovisas utsläpp enligt platsbaserad metodik. Uppmätt data från leverantörer klassas som verifierat dataunderlag, övrig information bygger på beräkningar alternativt estimat, vilket redovisas i tabell på nästa uppslag tillsammans med datakällor för emissionsfaktorer. Utsläppsintensitet för scope 1 och 2 beräknas med två olika nämnare; Atemp samt uthyrningsbar yta. Energi är bolagets största kända utsläpps- post, därav är det relevant att beräkna intensitet utifrån Atemp. För att linjera med finansiell redovisningen finns även upplysning kopplat till uthyrningsbar yta. Uppskattningar och bedömningar Utsläpp inom scope 2 omfattar inte fastigheter där hyresgäster har egna energiavtal. Upp mätt energidata kompletteras vid brister i datatäckning med schablonmässiga uppskattningar. Sammanställning över emissionsfaktorer för fjärrvärme publiceras av branschorganisationen Svensk fjärrvärme först under kommande år vilket innebär att korrekt rapportering av utsläpp från fjärrvärme har en eftersläpning till andra kvartalet nästkommande år. För fjärrkyla används samma miljövärden som för fjärrvärme då andra värden inte finns tillgängliga. För de utsläppskategorier som helt saknar datatäckning eller estimat har en prioriteringsordning satts upp baserad på Fastighetsägarnas väsentlighetsanalys där målet är att öka datatäckningen kommande år tillsammans med förvaltning och leverantörer. Hållbarhetsrapport Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 97Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Principer för hållbarhetsupplysningar MARKNADSBASERADE UTSLÄPP, ton CO2e 2024 2023 2018 Metod Emissionsfaktor Datakälla Kommentar Köpta energibränslen 35 45 92 Uppmätt Leverantörsstatistik Körda mil i tjänsten x Emissionsfaktor Köldmedier 450 450 450 Beräknad Per köldmedietyp Leverantörsstatistik Beräknas utifrån en försiktighetsprincip om 4 procent av total fyllnadsmängd Direkta utsläpp i scope 1 485 495 542 Inköpt el 0,25 0.25 0.26 Uppmätt 0,003 g CO 2 e/kWh Jämtkraft Emissionsfaktorn för platsgenerella utsläpp är nordisk elmix 90,4 g CO2e/kWh Inköpt fjärrvärme 4 510 4 800 6 480 Uppmätt Per ort Svensk fjärrvärme 2023 Emissionsfaktorer för 2024 publiceras under andra halvan av 2025 Inköpt fjärrkyla 128 100 - Beräknad Per ort Svensk fjärrvärme 2023 Emissionsfaktor som fjärrvärme Indirekta energiutsläpp i scope 2 4 638 4 900 6 480 Summa utsläpp scope 1 och 2 5 123 5 395 7 022 3.1 Inköpta varor och tjänster - - - Fastighetsrelaterade utsläpp från skötsel och underhåll, reparation och ersättning, mindre renoveringar samt entreprenörer och tekniska konsulter 3.2 Kapitalvaror - - - Utsläpp från värdehöjande fastighetsutveckling såsom nyproduktion och ROT-projekt samt förvärv av nya fastigheter 3.3 Bränsle- och energirelaterade utsläpp 657 761 679 Uppmätt Per ort Svensk fjärrvärme 2023 Emissionsfaktorer för 2024 publiceras under andra halvan av 2025 3.4 Transport och distribution - - - Utsläpp från all typ av logistik. Låg relevans för fastighetsägare 3.5 Avfallshantering - - - Utsläpp relaterade till omhändertagande och behandling av avfall genererade i verksamheten 3.6 Tjänsteresor 50 55 147 Uppmätt/beräknad Energimyndigheten, DEFRA Leverantörsstatistik Resor med tjänstebil redovisas i scope 1 3.7 Pendlingsresor - - - Utsläpp som uppstår när medarbetare reser till och från arbetet. Låg relevans för fastighetsägare 3.8 Uppströms hyrda tillgångar - - - Hyrda tillgångar som inte omfattas av scope 1 eller 2. Låg relevans för fastighetsägare 3.11 Användning av sålda produkter - - - Byggnader som säljs under verksamhetsåret och utsläpp relaterade till återstående livslängd 3.12 Avfallshantering av sålda produkter - - - Förväntade utsläpp relaterade till avfallshantering vid byggnadens slutskede. Låg relevans för fastighetsägare 3.13 Uthyrda tillgångar - - - Utsläpp relaterade till hyresgästers energianvändning, avfall och resande 3.15 Investeringar - - - Indirekta investeringar eller ägande i samriskföretag. Låg relevans för fastighetsägare Övriga indirekta utsläpp i scope 3 707 816 844 Bruttoutsläpp, samtliga scope 5 830 6 211 7 866 Klimatkompensation 0 0 0 Nettoutsläpp, samtliga scope 5 830 6 211 7 866 Hållbarhetsrapport Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 98Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 H2 ENERGIANVÄNDNING GRI 302 Energimixen är 99 procent fossilfri. All inköpt el är ursprungsmärkt från förnyelsebara källor. Målsättningar Årlig energieffektivisering om 3 procent i jämförbart bestånd. 2024 2023 ENERGIANVÄNDNING (Abs) MWh Fossil- fritt, % MWh Fossil- fritt, % El 84 853 100 86 523 100 Fjärrvärme, ej normalårskorrigerad 136 272 97 146 614 97 Fjärrkyla 5 270 97 4 791 97 Egen elproduktion 1 830 100 1 934 100 Solenergi 1 715 1 379 Vindkraft 115 555 Total 228 225 99 239 862 99 ENERGIINTENSITET, kWh/Atemp (LfL) 2024 2023 El 45,1 46,5 Fjärrvärme, normalårskorrigerad 74,0 76,6 Fjärrkyla 12,3 12,7 Total 131,5 135,8 Arbetet med att identifiera långsiktiga energiprojekt för att effektivisera och optimera fastigheternas energiförbrukning fortlöper, ett arbete som skapar vinster för bolaget, hyresgäst och klimat. Under 2024 redovisas en energibesparing om -3,2 procent (-2,1). Princip Användning i absoluta tal är all energi som använts i de fastigheter som varit i Diös ägo någon gång under året. Data för jämförbart bestånd kommer från fastigheter som varit i bolagets ägo under hela föregående samt innevarande år. För jämförbart bestånd normalårskorrigeras fjärr- värmedata med graddagar från Degreedays för samtliga orter förutom Gävle där SMHI används. Areamått som används är tempererad area (Atemp) då den anses vara mest relevant för jämförelse av energidata. I definitionen för andel fossilfri fjärrvärmeproduktion ingår energi från förnyelsebara källor samt spillvärme från industrin. Uppskattningar och bedömningar Information kommer från energiuppföljningssystemet. Datatäckningen för fjärrkyla är bristfällig och ingår därför inte i det årliga energimålet men följs upp och redovisas i totalen. I dagsläget kan energi som vidaredebiteras inte redovisas. H3 VATTENRESURSER GRI 303-5 VATTENFÖRBRUKNING 2024 2023 Mängd, m³ 383 610 391 512 Vattenintensitet, m³/uthyrningsbar yta 0,24 0,24 Områden med vattenbrist, % 0 0 Verksamheten använder enbart kommunalt vatten. Fastighetsbeståndet ligger inte i områden med historisk eller framtida risk för vattenbrist. Princip Varm- och kallvattenförbrukning i absoluta tal. Underlag kommer från energiuppföljningssystemet. Fastigheter där hyresgäst ingått eget avtal samt byggarbetsplatser för nyproduktion ingår ej i redovisningen. Uppskattningar och bedömningar Datatäckningen för fastigheternas vattenförbrukning är cirka 70 procent. Lösningar för att arbeta med automatiserade vattenmätare och struktu- rerat få tillgång till dataunderlag är fortsatt en viktig fråga. H4 AVFALL OCH MATERIALANVÄNDNING GRI 306 Avfall från större projekt och nyproduktion rapporteras i EPRA-rapporten. Under 2024 var sex projekt igång och genererade avfall på totalt 864 ton (1 273). Data samlas in från projektens entreprenörer. H5 KLIMATUPPLYSNINGAR ENLIGT TCFD Diös rapporterar rekommenderade upplysningar enligt Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD), rörande klimatrelaterade finansiella upplysningar, risker och möjligheter. Syftet är att främja tillförlitlig och konsekvent rapportering som stödjer navigeringen och arbetet mot en koldioxidsnål ekonomi. 2022 genomfördes en översyn av fysiska risker samt omställnings- risker kopplade till ett förändrat klimat, relevanta för Diös som bolag och fastighetsbeståndet. Analysen utgick från klimatscenarierna RCP 4,5 samt 8,5. Bedömning av övergångsrisker utgår från det globala hållbar- hetsnätverket Network for Greening the Financial System (NGFS). Hela fastighetsbeståndet har genomgått en klimatkartläggning och samtliga affärsenheter har genomfört regionala klimatriskkarteringar. Resultatet är lokala riskanalyser som identifierar utsatta fastighe- ter i beståndet där nästa steg är att upprätta åtgärdsplaner. Arbetet har övergått till ett förvaltningsskede som stödjer verksamheten att navigera mot övergripande bolagsmål samt säkra ett långsiktigt robust fastighetsbestånd i varje stad. Omställningsrelaterade risker och möjligheter inom områdena policy, teknologi, marknad samt rykte har bedömts utifrån påverkansgrad och sannolikhet. Principer för hållbarhetsupplysningar Hållbarhetsrapport Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 99Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 STYRNING SIDA Styrande organs tillsyn samt roll vid bedömning och hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter 89, 95 STRATEGI Risker och möjligheter som identierats på kort, medellång och lång sikt samt dess effekter på verksamhet, strategi och ekonomiska planering. 89-91, 96-103 Motståndskraften i organisationens strategi med hänsyn till klimatrelaterade scenarier, inklusive ett 2°C eller lägre-scenario. 98 RISKHANTERING Processer för att identiera, bedöma samt hantera klimatrelaterade risker och hur processerna integreras i organisationens övergripande riskhantering. 89-91, 96-99 MÅL OCH MÄTETAL Mätetal för att bedöma klimatrelaterade risker och möjligheter i linje med bolagets strategi och riskhanteringsprocess. 95-99 Redovisade utsläpp inom samtliga relevanta scope och relaterade risker. 95-97 Mål för att hantera klimatrelaterade risker och möjligheter samt uppföljning. 90-91, 96-98 Hållbar fastighetsförvaltning H6 GRÖNA FASTIGHETER Kriterierna för en grön fastighet är en miljöcertifiering enligt BREEAM In-Use till betygsnivå Very good eller motsvarande, ett taxonomilinjerat primärenergital (PE-tal) motsvarande topp 15 procent i det nationella beståndet samt en genomförd lokal klimatriskrelaterad sårbarhetsanalys. Målsättningar 55 procent gröna fastigheter 2026. GRÖNA FASTIGHETER, % av marknadsvärde 2024 2023 Miljöcertifiering enligt krav i gröna finansieringsramverket 42 33 Taxonomilinjerad energiprestanda 1 48 52 Klimat- och sårbarhetsanalys på lokal nivå 60 51 Andel gröna fastigheter 31 25 1 Sedan 2024 linjerar nivån med EU:s taxonomikrav. Tidigare kravnivå var 85 kWh/Atemp. Generella principer Fastigheter miljöcertifieras av extern part och följer respektive certifie- ringssystems krav och betygskriterier. En fastighets PE-tal anges i energi- deklarationen. Finns flera byggnader på fastigheten används ett vägt PE-tal. Saknas energideklaration kan ett beräknat PE-tal användas. H7 MILJÖCERTIFIERINGAR CRE 8 2024 2023 MILJÖCERTIFIERINGAR Antal fastigheter % av yta Antal fastigheter % av yta BREEAM In-Use 83 40 67 31 Varav very good eller högre 68 34 52 25 BREEAM SE 5 3 2 2 Varav very good eller högre 5 3 2 2 Miljöbyggnad, silver 2 1 2 1 Svanen 1 0 1 0 Miljöcertifierade fastigheter 91 44 72 34 Vid årets slut var 91 fastigheter (72) miljöcertifierade enligt Miljöbyggnad, Svanen, BREEAM-SE eller BREEAM In-Use. Totalt är 44 procent (34) av fastighetsvärdet miljöcertifierat och 38 procent (28) uppfyller certifie- ringskravet för det gröna finansieringsramverk Green Finance Fra- mework vilket innebär betygsnivå very good eller motsvarande. Principer för hållbarhetsupplysningar H8 KLIMAT OCH SÅRBARHETSANALYSER Fysiska klimatrisker av akut eller kronisk karaktär som kan påverka enskilda fastigheter eller ett bestånd. REGIONAL KARTERING Ökad temperatur Köldvåg Skogs- och markbrand Kraftig storm Snöstorm Översvämning Ras, skred och erosion Lavin Luleå Skellefteå Umeå Åre Östersund Sundsvall Falun, Mora, Borlänge Gävle Sannolikhet för klimatrelaterade risker Högre Medel Lägre Ingen Principer För bedömning av fysiska klimatrisker utgår bolagets analys från de risker som listas i Appendix A i EU:s taxonomi gällande klimatanpassning, miljömål 2. Regional samt lokal klimatriskkartering har genomförts av oberoende tredje part. Karteringarna ligger till grund för utökade, fast- ighetspecifika sårbarhetsanalyser som utförts tillsammans med förvalt- ningens fastighetstekniker för att säkerställa kunskap om fastigheten. Bedömningsnivåer som används för samtliga steg i riskbedömningen är: Ingen, lägre, medel och högre. För att klara EU:s taxonomikrav ska en förvaltningsplan finnas på plats senast fem år efter genomförd sårbar- hetsanalys om risken bedöms som hög. Alla affärsenheter har sedan 2023 lokala sårbarhetsanalyser för delar av sitt fastighetsbestånd. 71 procent (71) av fastigheterna har en be- dömd god motståndskraft med risknivå för skyfall på låg eller medel. Hållbarhetsrapport Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 100Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Medarbetare Generella principer Anställda eller icke-anställda i företagets egen värdekedja. Antal rapporteras för tillsvidare- och visstidsanställda per 31 december 2024. Upplysningar sammanställs och säkerställs av bolagets HR-avdelning. Skatteverkets bestämmelser kring juridiskt kön används gällande könsfördelning. Medarbetares anställning i respektive affärsenhet ligger till grund för regional fördelning. Uppskattningar och bedömningar Laglig grund att hålla register över diskrimineringsgrundande tillhörig- het saknas. Fördelning utifrån kön och ålder redovisas i de fall informa- tionen inte riskerar utelämna individer utifrån gruppens storlek. H9 MEDARBETARE GRI 2–7 & 2-8 2024 2023 Anställda Totalt Kvinnor, % Totalt Kvinnor, % Tillsvidareanställning 150 39 151 41 Varav heltid 147 38 142 39 Varav deltid 3 100 4 100 Allmän visstidsanställning 0 - 3 67 Totalt 150 39 154 42 PER AFFÄRSENHET Luleå 13 38 14 43 Skellefteå 9 22 10 30 Umeå 12 25 14 29 Sundsvall 8 50 8 50 Östersund/Åre 19 32 22 27 Dalarna 18 22 20 20 Varav deltid 1 100 1 100 Gävle 12 42 12 42 Huvudkontoret 59 51 54 59 Varav deltid 2 100 3 100 Arbetar samtliga vid affärsenheten heltid redovisas inte andel deltids- anställda. Principer för hållbarhetsupplysningar Data för att rapportera statsistik för icke-anställda medarbetare saknas. De roller som bemannas av motsvarande heltidsanställda är bland annat HR-funktion, affärsutvecklare samt fastighetstekniker. Övriga icke-anställda är studenter som genom praktik eller examensarbeten erbjuds möjlighet att delta i verksamheten samt plats för arbetsmarknadsinsatser. H10 NYANSTÄLLNINGAR OCH PERSONALOMSÄTTNING GRI 401-1 ORGANISATIONSFÖRÄNDRINGAR 2024 2023 Antal anställda per den 31 dec 150 154 Varav i den lokala förvaltningen 91 100 Antal som slutade under året 9 20 Varav pensionering 1 2 Antal nyanställda under året 9 16 Personalomsättning, % 6,0 12,9 H 11 UTBILDNING OCH KOMPETENSUTVECKLING GRI 404-1 2024 2023 UTBILDNINGSTIMMAR, h/person Alla medarbetare Kvinnor Män Genomsnittlig utbildningstid 12,2 12,7 11,9 Tjänstemän 12,2 Arbetare 12 Anställda erbjuds kontinuerlig individuell och företagsgemensam kompetensutveckling för att stärka en lärandekultur. Uppskattningar och bedömningar Utbildningstimmar per anställningskategori kan inte redovisas uppdelat på kön efter implementering av nytt HR-systemet under året. Ett arbete pågår tillsammans med systemleverantören för att återställa detaljerade rapporteringen i framtida redovisning. H12 UTVECKLINGSSAMTAL GRI 404-3 Medarbetarnas prestation utvärderas regelbundet för att bedöma utfallet av uppsatta mål och identifiera behov av kompetensutveckling. Alla anställda erbjuds mål-, utvecklings- och uppföljningsamtal. På grund av implementeringen av uppdaterad programvara under 2024 har datatill- gängligheten varit begränsad. Det uppskattas att cirka 80 procent (81) av de anställda genomgick prestationsutvärderingar, vilket är i linje med föregå- ende års siffror. En dialog med systemleverantören pågår för att återställa detaljerad rapportering i framtida årsredovisningar. H13 NÖJDA MEDARBETARE Employee Net Promoter Score (eNPS) är ett mått på hur villiga medar- betarna är att rekommendera sin arbetsplats till en vän eller en bekant. Målsättningar Uppnå minst 45 i snitt under årets eNPS-mätningar. För 2024 ligger eNPS på 50 poäng (47) på en skala mellan -100 och 100. Fortsatt hög rekommendationsvilja visar bibehållet engagemang hos medarbetare. Principer Medarbetarnas mående, medarbetarnöjdhet och ambassadörskap följs upp månatligen. I regel är redovisat resultat ett medel över årets mätningar, under året bytes HR-systemet ut vilket innebär att resultatet endast återger höstens mätserie. Mångfald och lika möjligheter Generella principer Upplysningar sammanställs och säkerställa av bolagets HR-avdelning för bolagets anställda per 31 december 2024 om annat inte anges. Skatteverkets bestämmelser kring juridiskt kön används till upplysningar gällande könsfördelning. Anställningsform samt arbetsbeskrivning ligger till grund för uppdel- ning i yrkeskategori vilket bland annat innebär att chefer ska inneha ett Hållbarhetsrapport Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 101Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Principer för hållbarhetsupplysningar Hållbarhetsrapport medarbetaransvar för att räknas med i statistiken. I styrelsen är arbets- platsrepresentant ej inräknad. Fast ersättning är grundlön, rörlig ersättning utgörs av skattepliktiga förmåner. Skattefria förmåner såsom friskvårdsbidrag är exkluderade då samtliga anställda har samma möjlighet att nyttja dessa förmåner. Uppskattningar och bedömningar Laglig grund att hålla register över diskrimineringsgrundande tillhörig- het saknas. H14 SAMMANSÄTTNING AV BOLAGET GRI 405–1 2024 2023 BOLAGET Totalt Kvinnor, % Totalt Kvinnor, % Styrelsen 5 40 6 33 Varav 30-50 år 1 100 2 50 Varav över 50 år 4 25 4 25 Koncernledningen 6 33 6 33 Varav 30-50 år 2 50 3 67 Varav över 50 år 4 25 3 0 Chefer 19 37 17 41 Varav 30-50 år 10 50 9 56 Varav över 50 år 9 22 8 25 Tjänstemän 96 48 99 52 Varav under 30 4 75 6 100 Varav 30-50 år 68 51 70 50 Varav över 50 år 24 33 23 43 Arbetare 29 14 32 13 Varav under 30 2 50 5 60 Varav 30-50 år 18 17 19 5 Varav över 50 år 9 0 8 0 H15 LÖNESKILLNADER MELLAN KÖNEN GRI 405–2 Koncernledning Chefer Tjänstemän Arbetare KvinnorMän 0 0,4 0,2 1,0 Andel 0,8 0,6 Principer Beräkningar utgår ifrån grundlön då respektive anställningskategori har likvärdig rörlig ersättning och förmåner. H16 ÅRSERSÄTTNINGSFÖRHÅLLANDEN GRI 2–21 LÖNESKILLNAD HÖGST BETALD MOT MEDIAN 2024 2023 Total årsersättning till högst betald inom bolaget, tkr 6 146 5 277 Total årsmedianersättning övriga anställda, tkr 557 519 Förhållande mellan högst betald och median 11,0 10,2 Löneökning för vd, % 16,4 9,2 Löneökning för median, % 3,5 4,3 Förhållande löneökning högst betald och median 4,7 2,1 Vd är den i bolaget med högst årsersättning och exkluderas i totalen för att beräkna mediananställds årsersättning. Utifrån likvärdiga förmåner och rörlig ersättning speglar ökningen av grundlönen även ökningen av den totala årsersättningen. Principer Total årsersättning motsvarar deklarerad årsinkomst inklusive rörlig ersätt- ning samt övriga skattepliktiga förmåner. Vinstandelsstiftelsen Grunden samt friskvårdsbidrag är inte inkluderade. H17 KOLLEKTIVAVTAL OCH LÖNEFÖRMÅNER GRI 2–30 Samtliga anställda omfattas av kollektivavtal förutom vd. Konsulter med arbetsbeskrivning som motsvarar en tillsvidareanställning har likvärdiga möjligheter. Medarbetare som har anställning via arbetsmarknadsavtal har reglerade löneförmåner enligt individuella avtal. Svensk arbetsmarknadslagstiftning, kollektivavtal samt närliggande regelverk och sociala skyddssystem säkerställer att såväl anställda som icke-anställda har möjlighet till betald sjukfrånvaro, föräldraledighet och pension samt arbetslöshetsersättning. Svensk lagstiftning säkerställer därutöver levnadsmässig lönesättning. H18 INCITAMENTSPROGRAM OCH ERSÄTTNING GRI 2–19 Incitamentsstrukturen inkluderar två ESG-mål kopplat till gröna bilagor i nya och omförhandlade avtal samt anpassning av fastighetsbeståndets energiprestanda. Beskrivning av ersättningspolicy återfinns i Bolagsstyr- ningsrapporten på sidorna 44-51. Samtliga anställda omfattas av vinstandelsstiftelsen Grunden som bidrar till en kultur där verksamhetsmål är en naturlig del av vardagen men innehåller inga specifika hållbarhetsmål. Hälsa och säkerhet H19 SYSTEMATISKT ARBETSMILJÖARBETE GRI 403-1 Bolagets systematiska arbetsmiljöarbete följer svensk arbetsmiljölag- stiftning och föreskriften AFS 2001:1. Enligt arbetsmiljölagen är arbets- givare skyldig att planera, leda, kontrollera och undersöka, riskbedöma, åtgärda samt följa upp verksamheten på ett sätt som främjar arbetsmiljön på arbetsplatsen. Respektive chef ansvarar för medarbetares arbetsmiljö där arbets- miljöpolicy och arbetsmiljöguide är vägledande. Som arbetsgivare sker samverkan med anställda genom bland annat bolagets arbetsmiljö- grupp bestående av representanter från alla affärsenheter, huvudkontor samt HR. Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 102Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Principer för hållbarhetsupplysningar ARBETSRELATERADE SKADOR 2024 2023 Antal tillbud, st 2 2 Skadefrekvens tillbud 1,4 1,3 Antal olyckor, st 2 5 Skadefrekvens olyckor 1,4 3,2 Skador och tillbud har varit av lättare karaktär. Inga arbetsrelaterade skador rapporterades som ledde till dödsfall eller som ledde till större konsekvenser för den drabbade. Principer Upplysningar sammanställs och säkerställs av bolagets HR-avdelning för bolagets medarbetare per 31 december 2024. Skadefrekvens redovisas per 200 000 arbetade timmar. Omfattning Samtliga medarbetare som arbetar för Diös räkning eller i bolagets verk- samhet omfattas av det systematiska arbetsmiljöarbetet. Statistik över arbetsrelaterad ohälsa rapporteras inte. Upplysningar om sjukfrånvaro återfinns i den finansiella rapporten, not 5 sidan 66. Schyssta affärer H20 LEVERANTÖRER I VÄRDEKEDJAN GRI 2–6 Leverantörer och samarbetspartners förväntas leva upp till bolagets uppsatta krav och respektera ingångna avtal. Uppförandekoden för leverantörer bifogas leverantörsavtal för att tydliggöra förväntningar om etisk affärsmässighet. Förvaltningen har löpande avstämningar med leverantörer för att säkerställa tekniska anvisningar och kravställningar. Idag är antalet leverantörer cirka 1 400, varav byggtjänster och fast- ighetsförvaltning står för den största inköpsvolymen där majoriteten är lokala entreprenörer. Ett sätt att stärka inköpsprocessen är att minska antalet leverantörer och arbeta med ramavtal för att förenkla kvalitetssäkringen och minimera riskexponering mot ohederliga aktörer. Inga betydande förändringar i leverantörsled har rapporterats under 2024. H21 INKÖP OCH UPPHANDLING Att granska och följa upp leverantörer inför större inköp och upphand- lingar enligt bolagsgemensamma krav möjliggör trygghet vid avtal och leverantörsuppföljning. Arbetet att börja identifiera land- samt branschrisker utöver bakgrundskontroller har påbörjats. Landrisker berör risker kopplade till brott mot mänskliga rättigheter, mutor och korrup- tion i landet där leverantörer är baserade. Då främst lokala leverantörer anlitas är dessa risker lägre och viktas därefter i riskanalysen. Utpekade riskbranscher är bygg- (främst rivning) och städtjänster. Värdet av nära relationer är avgörande för att bygga förtroende över tid och säkra tryg- ga upphandlingar. Nästa steg är att bredda perspektivet från enskilda projekt till förvaltning och nytecknande av leverantörer. Inga avvikelser har identifierats under året och inga avtal med leve- rantörer har sagts upp till följd av avvikelser relaterat till uppförandeko- den för leverantörer, hållbarhets- eller arbetsmiljökrav. H22 ANTIKORRUPTION GRI 205 Antikorruptionspolicyn gäller alla anställda och kommuniceras i samband med nyanställning. Policyn är beslutad i koncernledning och presenterad för styrelsen. Uppförandekoden är upprättad i två versioner, en för medarbetare och en för leverantörer, och behandlar god affärssed, fri konkurrens, korruption, mutor samt penningtvätt. Alla medarbetare erbjöds en grund- och fortsättningskurs inom affärsetik och antikorruption under hösten där 79 procent (45) av de anställda deltog. Under 2024 inrapporterades 0 ärenden (1). Vid misstanke om otillbörligt agerande av medarbetare eller annan part finns en extern visselblåsar- tjänst tillgänglig för alla intressenter via hemsidan. H23 DIREKT EKONOMISKT VÄRDE GRI 201 2024 2023 DIREKT EKONOMISKT VÄRDE mkr % mkr % Värdefördelning av intäkter 2 132 1 628 Löneförmåner till anställda 144 3 144 5 Ränte- och kapitalkostnader till långivare 720 17 703 26 Samhällsinbetalning genom aktuell skatt, fastighetsskatt och moms 427 10 256 10 Utdelning till aktieägare 311 7 0 0 Inköp från leverantörer 529 12 517 19 Bibehållet värde till aktieägare 2 177 51 1 058 39 Ekonomiskt skapat värde 4 309 100 2 686 100 EU:s taxonomi Bedömningen görs att hela bolagets verksamhet omfattas av rappor- teringskrav enligt EU:s taxonomi. Fastigheter som uppfyller samtliga granskningskriterier, inte riskerar skada andra målsättningar samt uppfyller kraven för minimiskyddsåtgärder utgör underlag för taxo- nomiförenlig verksamhet. Fastighetsägarnas rekommendationer är vägledande för avgränsningar gällande tekniska granskningskriterier och gränsvärden. Den primära ekonomiska aktiviteten utgör förvärv och ägande av fastigheter, aktivitet 7.7. Övriga relevanta aktiviteter kan utgöras av upp- förande av nya byggnader samt renovering av befintliga byggnader (akti- vitet 7.1 respektive 7.2) utifrån Fastighetsägarnas tolkningar. För 2024 föll samtliga fastigheter in under aktivitet 7.7. Obebyggd eller ej projekterad mark omfattas ej och rapporteras under verksamheter som inte omfattas enligt avsnitt B. De ekonomiska verksamheterna är exponerade mot det fastställ- da miljömålet om att begränsa vår klimatpåverkan, miljömål 1. Som fastighetsägare kan bolaget bidra till klimatomställningen i samhället genom att energieffektivisera fastigheter, ställa krav mot leverantörer på förnybar energi samt verka för ett lågt klimatavtryck i samband med nyproduktion, om- och tillbyggnation. Hållbarhetsrapport Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 103Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Principer för hållbarhetsupplysningar Hållbarhetsrapport Kriterier för att väsentligt bidra Fastigheter som bedöms vara förenliga med taxonomins kriterier för att väsentligt bidra till att begränsa bolagets klimatpåverkan har ett: Vägt PE-tal som klarar det nationella gränsvärdet för segmentets topp 15 procent. Löpande energioptimeringsarbete där samtliga fastigheter omfattas. Affärsenheten ansvarar för att underhålla och optimera fastigheternas prestanda. Fastigheter som uppfyller kriterierna för att väsentligt bidra till miljömål 1 om att begränsa klimatpåverkan är förenliga med taxonomins tekniska granskningskriterier. Kriterier avseende att inte orsaka skada Fastigheter som klarar de tekniska granskningskriterierna klassas i nästa steg utifrån hur de möter upp mot kriterier avseende att inte orsaka väsentlig skada mot övriga fem miljö- och klimatmål. Klimatrisker har karterats utifrån EU-taxonomins appendix A. Platsbesök har genomfört i samtliga städer där fastighetsspecifika sårbarhetsanalyser har identifierat risker för fastigheten samt satt upp åtgärds- och förvalt- ningsplaner. Fastigheter med risknivå lägre samt medel, eller att den regionella karteringen bedöms låg, alternativt att fastigheten inom fem år upprättat en åtgärdsplan bedöms vara förenliga med taxonomins miljömål 2 gällande klimatanpassningar och bedöms inte orsaka skada för övriga miljö- och klimatmål. Minimiskyddsåtgärder Fastighetsbranschen påverkar inte enbart miljö och klimat, taxonomin betonar även sociala frågor genom krav på sociala minimiskyddsåt- gärder. Diös har ett arbetssätt stöttat av styrdokument kopplat till mänskliga rättigheter, antikorruption, beskattning samt god konkurrens där bolagets riskprocess säkerställer efterlevnad av interna såväl som externa krav. Fullständig redovisning av bolagsstyrningen finns att läsa på sidorna 44-51. Risk- och policyhänvisningar för hållbarhetsrelaterade frågor finns på sidorna 90 och 92-93. Inga anmärkningar, anmälningar eller lagbrott kopplade till bolagets åtagande inom mänskliga rättigheter har rapporterats. Bedömningen är därmed att bolaget uppfyller EU:s taxonomikrav på minimiskyddsåtgärder i enlighet med FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter samt OECD:s riktlinjer för multinationella företag. Finansiella nyckeltal Underlag för nyckeltal härrör ifrån koncernens finansiella redovisning och taxonomiberäkningarna utgår från den finansiella rapporteringens redovisningsprinciper, se sidan 63 samt segmentsrapporteringen i not 2. Se följande hållbarhetsnoter för förtydligande av nyckeltalsdefinitioner. ANDEL AV OMSÄTTNING, % Taxonomi- förenlighet Mål som omfattas Begränsning av klimatförförändringar, CCM 32 100 Anpassning till klimatförändringar, CCA - - Vatten och marina resurser, WTR - - Cirkulär ekonomi, CE - - Föroreningar, PPC - - Biologisk mångfald och ekosystem, BIO - - ANDEL AV KAPITALUTGIFTER, % Taxonomi- förenlighet Mål som omfattas Begränsning av klimatförförändringar, CCM 15 100 Anpassning till klimatförändringar, CCA % 100 Vatten och marina resurser, WTR - - Cirkulär ekonomi, CE - - Föroreningar, PPC - - Biologisk mångfald och ekosystem, BIO - - ANDEL AV DRIFTSUTGIFTER, % Taxonomi- förenlighet Mål som omfattas Begränsning av klimatförförändringar, CCM 24 100 Anpassning till klimatförändringar, CCA - - Vatten och marina resurser, WTR - - Cirkulär ekonomi, CE - - Föroreningar, PPC - - Biologisk mångfald och ekosystem, BIO - - . KÄRNKRAFT OCH FOSSILGAS Kärnenergirelaterade verksamheter Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot forskning, utveckling, demonstration och utbyggnad av innovativa elproduk- tionsanläggningar som producerar energi från kärnenergiprocesser med minimalt avfall från bränslecykeln. Nej Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande och säker drift av nya kärntekniska anläggningar för produktion av el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion, samt för säkerhetsuppgrade- ringar av dessa, med hjälp av bästa tillgängliga teknik. Nej Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot säker drift av befintliga kärntekniska anläggningar som producerar el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion från kärnenergi, samt säkerhetsuppgraderingar av dessa. Nej Fossilgasrelaterade verksamheter Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande eller drift av elproduktionsanläggningar som producerar el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av anläggningar för kombinerad produktion av värme/kyla och el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av värmeproduktionsanläggningar som producerar värme/kyla med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 104Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Hållbarhetsrapport Principer för hållbarhetsupplysningar H24 OMSÄTTNING Omsättning som upptas i taxonomin definieras som hyresintäkter med avdrag för vidarefakturerad fastighetsskatt och taxebundna intäkter. Andel av bolagets intäkter från produkter eller tjänster förknippade med ekonomiska aktiviteter förenliga med taxonomikraven uppgick till 729 mkr (558), vilket motsvarar 29 procent av verksamhetens omsättning. Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada Ekonomiska aktiviteter Kod Omsättning 2024 Andel av omsättning 2024 Begränsning av klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar Vatten Föroreningar Cirkulär ekonomi Biologisk mångfald Begränsning av klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar Vatten Föroreningar Cirkulär ekonomi Biologisk mångfald Minimiskyddsåtgärder Andel förenlig eller omfattade av taxonomikrav 2023 kategori möjliggörande verksamhet Kategori omställningsverksamhet mkr % J, N, N/EL J, N, N/EL J, N, N/EL J, N, N/EL J, N, N/EL J, N, N/EL J, N, N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga) Förvärv och ägande av fastigheter CCM 7.7 729 29 29 N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - J - - - - J 25 - - Omsättning för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1) 729 29 J - - - - - - J - - - - J 25 Varav möjliggörande verksamheter 0 0 0 - - - - - - J - - - - J 0 E Varav omställningsverksamheter 0 0 0 - - - - - - - 0 T A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) EL, N/EL EL, N/EL EL, N/EL EL, N/EL EL, N/EL EL, N/EL Förvärv och ägande av fastigheter CCM 7.7 1 584 63 EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 75 Omsättning för verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.1+A.2) 1 584 63 63 - - - - - 75 Omsättning för verksamheter som omfattas av taxonomin (A.1 + A.2) 2 313 92 92 - - - - - 100 B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Omsättningen från verksamhet som inte omfattas av taxonomin 214 8 Total (A + B) 2 527 100 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 105Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 H25 KAPITALUTGIFTER Kapitalutgifter definieras som aktiverade investeringar (CapEx) som ökar fastighetens värde, såsom ombyggnationer, nybyggnationer och förvärv, samt tillkommande nyttjanderätter under den aktuella perioden. Andel av bolagets investeringar från produkter eller tjänster förknippade med ekonomiska aktiviteter förenliga med taxonomikraven uppgick till 135 mkr (158), vilket motsvarar 7 procent av verksamhetens kapitalutgifter. Hållbarhetsrapport Principer för hållbarhetsupplysningar Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada Ekonomiska aktiviteter Kod Kapitalutgifter 2024 Andel av kapitalutgifter 2024 Begränsning av klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar Vatten Föroreningar Cirkulär ekonomi Biologisk mångfald Begränsning av klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar Vatten Föroreningar Cirkulär ekonomi Biologisk mångfald Minimiskyddsåtgärder Andel förenlig eller omfattade av taxonomikrav 2023 Kategori möjliggörande verksamhet Kategori omställningsverksamhet mkr % J, N, N/EL J, N, N/EL J, N, N/EL J, N, N/EL J, N, N/EL J, N, N/EL J, N, N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga) Förvärv och ägande av fastigheter CCM7.7 135 7 J N N/EL N/EL N/EL N/EL - J - - - - J 3 - - Kapitalutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1) 135 7 J N - - - - - J - - - - J 3 Varav möjliggörande verksamheter 0 0 0 - - - - - - J - - - - J 0 E Varav omställningsverksamheter 0 0 0 - - - - - - - 0 T A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) EL, N/EL EL, N/EL EL, N/EL EL, N/EL EL, N/EL EL, N/EL Förvärv och ägande av fastigheter CCM 7.7 794 39 EL EL N/EL N/EL N/EL N/EL 97 Kapitalutgifter för verksamhet som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 794 39 39 - - - - - 97 Kapitalutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin (A.1 + A.2) 930 46 46 - - - - - 100 B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Kapitalutgifter från verksamheter som inte omfattas av taxonomin 1 106 54 Totalt (A + B) 2 036 100 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 106Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Hållbarhetsrapport Principer för hållbarhetsupplysningar H26 DRIFTUTGIFTER Driftsutgifter definieras som driftskostnader (OpEx) relaterade till intern och extern fastighetsförvaltning samt reparation och underhåll för att bibehålla fastighetens värde. Andel av bolagets driftkostnader från produkter eller tjänster förknippade med ekonomiska aktiviteter förenliga med taxonomikraven uppgick till 47 mkr (38), vilket motsvarar 24 procent av verksamhetens driftutgifter. Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada Ekonomiska aktiviteter Kod Driftutgifter 2024 Andel av driftutgifter 2024 Begränsning av klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar Vatten Föroreningar Cirkulär ekonomi Biologisk mångfald Begränsning av klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar Vatten Föroreningar Cirkulär ekonomi Biologisk mångfald Minimiskyddsåtgärder Andel förenlig eller omfattade av taxonomikrav 2023 Kategori möjliggörande verksamhet Kategori omställningsverksamhet mkr % J, N, N/EL J, N, N/EL J, N, N/EL J, N, N/EL J, N, N/EL J, N, N/EL J, N, N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga) Förvärv och ägande av fastigheter CCM7.7 47 24 J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - J - - - - J 19 - - Driftutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1) 47 24 J - - - - - - J - - - - J 19 Varav möjliggörande verksamheter 0 0 0 - - - - - - J - - - - J 0 E Varav omställningsverksamheter 0 0 0 - - - - - - - 0 T A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) EL, N/EL EL, N/EL EL, N/EL EL, N/EL EL, N/EL EL, N/EL Förvärv och ägande av fastigheter CCM 7.7 149 76 EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 81 Driftutgifter från verksamhet som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 149 76 68 - - - - - 81 Driftutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin (A.1 + A.2) 196 100 100 - - - - - 100 B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Driftutgifter från verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0 0 Totatl (A + B) 196 100 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 107Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 GRI-index inklusive hänvisning till EPRA-koder GRI-index Hållbarhetsrapport Uttalande Diös Fastigheter AB (org. 556501-1771) har rapporterat enligt GRI Standards för rapportåret 2024 GRI-ramverk GRI 1: Foundation 2021 Applicerbar sektorstandard Ännu ej publicerad. Bolaget utgår från tidigare utgivna standarder från GRI kopplade till fastighetssektorn GRI 2: Generella upplysningar 2-1 Information om organisationen 37 2-2 Enheter som omfattas av hållbarhetsrapporten 95 2-3 Rapportperiod, frekvens och kontaktuppgifter 95 2-4 Förändringar i tidigare rapporterad information 95 2-5 Extern granskning 87 2-6 Verksamhet och värdekedja 10-13, 37-39, 102 2-7 Anställda medarbetare 100-101 2-8 Medarbetare som inte är anställda 100 Saknar datainsamlingsprocess 2-9 Sammansättning och struktur för styrning 44-46 Gov-Board 2-10 Nominering och val av högst styrande organ 45 Gov-Selec 2-11 Ordförande för högst styrande organ 44-50 2-12 Högst styrande organs roll gällande översyn och hantering av påverkan 89, 95 2-13 Delegering av ansvar för att hantera påverkan 89, 95-96 2-14 Högst styande organs roll gällande hållbarhetsrapportering 89, 95-96 2-15 Intressekonflikter 45,89 Gov-Col 2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar 44-50 2-17 Samlad kunskap för hållbar utveckling hos högst styrande organ 44-50 2-18 Utvärdering av högst styrande organs arbete 44-50 2-19 Styrdokument för ersättningsbestämmelser 45-50, 101 2-20 Process för att fastställa ersättning 46-47, 101 2-21 Årsersättningsförhållanden 101 Diversity-Pay UPPLYSNING SIDA EV. AVSTEG OCH FÖRKLARING EPRA- HÄNVISNING UPPLYSNING SIDA EV. AVSTEG OCH FÖRKLARING EPRA- HÄNVISNING 2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 89-94 2-23 Värderingar, principer och styrande dokument 89-94 2-24 Förankring av åtaganden i verksamhet och affärsrelationer 45-46 2-25 Processer för att åtgärda negativ påverkan 95-96 2-26 Mekanismer för rådgivning och klagomålshantering 92-94, 101 2-27 Efterlevand av lagar och förordningar 101 2-28 Medlemskap i organisationer Hemsidan 2-29 Intressentdialog 96, 101 2-30 Kollektivavtal 101 GRI 3: Väsentliga frågor 3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 96, 101 3-2 Lista över väsentliga frågor 95 3-3 Styrning av väsentliga frågor Se respektive avsnitt GRI 201: Ekonomisk utveckling 2016 201- 1 Direkt ekonomiskt värde 102 GRI 205: Antikorruption 2016 205-2 Antikorruptionspolicy och processer 93, 102 205-3 Bekräftade korruptionsincidenter och vidtagna åtgärder 102 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 108Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 GRI-index GRI-index, fortsättning Hållbarhetsrapport GRI 302: Energi 2016 302-1 Energianvändning inom organsationen 98 Gas används inte. Överskott av egenproducerad solel säljs till elleverantör. Elec-Abs, Elec- LfL, DH&C-Abs, DH&C-LfL, Fuel- Abs, Fuel-LfL 302-2 Energianvändning utanför organisationen 98 Kvalitativ, tillförlitlig data från hyresgäster saknas. 302-3 Energiintensitet 98 Energy-Int 302-4 Energiminskning 98 GRI 303: Vattenförbrukning 2018 303-5 Vattenförbrukning 98 Water-Abs, Water-LfL GRI 305: Utsläpp 2016 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser, scope 1 96 GHG-Dir-Abs 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser, scope 2 96 GHG-Indir-Abs 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser, scope 3 96 305-4 Utsläppsintensitet av växthusgaser 96 GHG-Int 305-5 Minskning av växthusgaser 96 GRI 306: Avfall 2020 306-1 Avfallsgenerering och eventuellt betydande avfallsrelaterad påverkan 98, EPRA 306-2 Hantering av signifikant avfallsrelaterad påverkan 98, EPRA Waste-Abs, Waste-LfL GRI 401: Anställning 2016 401-1 Nyanställningar och personalomsättning 100 GRI 403: Arbetsrelaterad hälsa och säkerhet 2018 403-1 Systematiskt arbetsmiljöarbete- 101 H&S-Emp 403-8 Medarbetare som omfattas av det systematiska arbetsmiljöarbetet- 101 403-9 Arbetsrelaterade skador- 101 H&S-Asset 403-10 Arbetsrelaterad ohälsa 66 GRI 404: Kompetensutveckling och utbildning 2016 404-1 Utbildningstimmar 100 Emp-Training 404-2 Kompetensutveckling 100 404-3 Utvecklingssamtal 100 Emp-Dev GRI 405: Mångfald och lika möjligheter 2016 405-1 Mångfald i styrande organ och bland anställda 101 Rättslig grund att hålla register över känsliga personuppgifter saknas. Diversity-Emp 405-2 Jämlik grundlön och ersättning 101 Diversity-Pay CRE-avsnitt CRE 2 Vattenförbrukning, intensitet 98, EPRA Water-Int CRE 8 Miljöcertifieringar 99 Cert-Tor UPPLYSNING SIDA EV. AVSTEG OCH FÖRKLARING EPRA- HÄNVISNING UPPLYSNING SIDA EV. AVSTEG OCH FÖRKLARING EPRA- HÄNVISNING Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 109Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Nyckeltal Nyckeltal Simon Holmström och Johannes Elofsson, fastighetstekniker, hos hyresgästen Sigma i Umeå. Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 110Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Finansiella nyckeltal Bolaget presenterar vissa finansiella mått i årsredovisningen som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare, bedömare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av relevanta trender och bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar fi- nansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa VERKSAMHETENS RESULTAT Verksamheten styrs bland annat utifrån att skapa en värdetillväxt genom ökad överskottsgrad och som en följd av detta ett ökat kassaflöde från den löpande förvaltningen, d.v.s. ökat förvaltningsresultat. Vi redovisar även de alternativa nyckeltalen förvaltningsresultat och EPRA Earnings då dessa nyckeltal anses vara relevanta för en investerare och bedömare och ger en kompletterande bild av resultatet från verksamheten. Nyckeltalen ger en bild som exkluderar faktorer som delvis ligger utanför bolagets kontroll, såsom förändringar i fastighetsvärde och derivat. 2024 12 mån 2023 12 mån FÖRVALTNINGSRESULTAT jan-dec jan-dec Resultat före skatt 893 -963 Återläggning Värdeförändring fastighet 67 1 385 Värdeförändring derivat -68 481 Förvaltningsresultat 892 903 EPRA EARNINGS (FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT) Förvaltningsresultat 892 903 Återläggning aktuell skatt förvaltningsresultat -75 -28 EPRA Earnings 817 875 EPRA Earnings per aktie, kr 5,77 6,19 2024 12 mån 2023 12 mån jan-dec jan-dec Antal utestående aktier vid årets utgång, tusen (balansräkningsrelaterade nyckeltal) 141 431 141 431 Genomsnittligt antal aktier, tusen (resultaträkningsrelaterade nyckeltal) 141 431 141 431 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. FINANSIELL RISK Vår strategi är stadsutveckling. Verksamheten ska bedrivas på ett hållbart sätt under stabilt finansiellt risktagande. Detta utrycks i att belåningsgraden varaktigt inte ska överstiga 55 procent och att soliditeten ska överstiga 35 procent. Nyckeltalen belåningsgrad och soliditet visar bolagets finansiella stabilitet medan räntetäckningsgraden visar bolagets förmåga att betala räntekostnader. Nettoskuld genom EBITDA visar vår förmåga att generera kassaflöde i förhållande till våra skulder. Dessa nyckeltal bedöms vara relevanta för investerare och bedömare utifrån ett finansiellt riskperspektiv. Belåningsgrad, soliditet och räntetäckningsgrad är även covenants från långivare samt att de är målsatta av styrelsen och används som styrmedel i verksamheten. 2024 12 mån 2023 12 mån BELÅNINGSGRAD jan-dec jan-dec Räntebärande skulder 17 013 17 083 Likvida medel -405 -98 Utnyttjad checkräkningskredit - - Nettoskuld 16 609 16 984 Förvaltningsfastigheter 31 413 31 215 Belåningsgrad, % 52,9 54,4 SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD Nettoskuld 16 609 16 984 Ej säkerställd skuld -4 078 -2 627 Säkerställd skuld 12 531 14 357 Förvaltningsfastigheter 31 413 31 215 Säkerställd belåningsgrad, % 39,9 46,0 SOLIDITET Eget kapital 11 659 10 968 Totala tillgångar 32 225 31 714 Soliditet, % 36,2 34,6 Finansiella nyckeltal Nyckeltal finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges. Vidare återfinns definitionerna av dessa mått på sidan 116. Finansiella mål för 2024 fastslagna av styrelsen återfinns på sidan 6. Uppgifter i mkr om inget annat anges. Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 111Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Finansiella nyckeltal forts. finansiella nyckeltal NETTOSKULD GENOM EBITDA Räntebärande skulder 17 013 17 083 Likvida medel -405 -98 Checkräkningskredit - - Nettoskuld 16 609 16 984 Driftöverskott 1 728 1 711 Central administration -85 -89 Återläggning Avskrivningar 7 10 EBITDA 1 650 1 631 Nettoskuld genom EBITDA 10,1 10,4 SUBSTANSVÄRDE Substansvärde är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill vi skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. EPRA NRV, EPRA NTA och EPRA NDV har syftet att visa företagets värde utifrån olika scenarios. Se vidare definitioner på sidan 116. Dessa nyckeltal kan jämföras med aktuell aktiekurs för att ge en bild av hur bolagets aktie värderas i förhållande till det egna kapitalet. 2024 12 mån 2023 12 mån EPRA NRV/NTA jan-dec jan-dec Eget kapital 11 659 10 968 Återläggning Verkligt värde av finansiella instrument 254 338 Uppskjuten skatt på temporära skillnader 2 316 2 208 EPRA NRV 14 229 13 514 Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 431 EPRA NRV per aktie 100,6 95,6 Avdrag: Verkligt värde av finansiella instrument -254 -338 Bedömd verklig uppskjuten skatt på temporära skillnader, ca 4% 1 -432 -411 EPRA NTA 13 544 12 765 Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 431 EPRA NTA per aktie 95,8 90,3 EPRA NDV Eget kapital 11 659 10 968 EPRA NDV 11 659 10 968 Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 431 EPRA NDV per aktie 82,4 77,6 1 Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Beräkningen baseras på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent. 2024 12 mån 2023 12 mån RÄNTETÄCKNINGSGRAD jan-dec jan-dec Förvaltningsresultat 892 903 Återläggning Finansiella kostnader 768 734 Summa 1 660 1 637 Finansiella kostnader 768 734 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,2 Finansiella nyckeltal Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 112Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 forts. finansiella nyckeltal ÖVRIG INFORMATION Vi redovisar även ekonomisk uthyrningsgrad, överskottsgrad, vakansgrad samt nettouthyrning för att dessa nyckeltal ger en fördjupad bild av den ekonomiska utvecklingen avseende intäkterna i fastighetsbestånden och därmed även i bolaget. Dessa nyckeltal är vanligt förekommande i branschen och ger investerare och bedömare en möjlighet att jämföra olika fastighetsbolag. 2024 12 mån 2023 12 mån EPRA VAKANSGRAD jan-dec jan-dec Bedömd marknadshyra för vakanta hyror 236 184 Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen 2 731 2 632 EPRA Vakansgrad, % 8,6 7,0 EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Kontrakterade hyresintäkter 2 492 2 459 Hyresvärde perioden 2 726 2 666 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91 92 ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott 1 728 1 711 Kontrakterade hyresintäkter 2 492 2 459 Överskottsgrad, % 69 70 SKULDSÄTTNINGSGRAD Räntebärande skulder 17 048 17 083 Eget kapital 11 659 10 968 Skuldsättningsgrad, ggr 1,5 1,6 RÄNTEBÄRANDE SKULDER 1 Bankfinansiering 11 779 13 908 Säkerställda obligationer 1 191 548 Certifikat 1 411 656 Icke säkerställda obligationer 2 667 1 971 Checkräkningskredit - - Räntebärande skulder 17 048 17 083 1 Räntebärande skulder i nyckeltalsberäkningar avser bokförda belopp, ej nominella belopp. ÖVRIGA NYCKELTAL Övriga nyckeltal är ett antal avkastningsmått som används för att beskriva olika områden i rapporten kring bolagets finansiella ställning och för att ge investerare och bedömare ytterligare information kring verksamheten. Vi redovisar avkastning på eget kapital, eget kapital per aktie och kassaflöde per aktie då dessa nyckeltal visar på bolagets resultat och lönsamhet, hur det egna kapitalet är fördelat per aktie och bolagets förmåga att uppfylla sina åtaganden samt att genomföra utdelning till aktieägarna. Dessa alternativa nyckeltal kompletterar bilden av den finansiella utvecklingen och ger investerare och bedömare en bättre förståelse för avkastning och resultat. Direktavkastning visar på fastigheternas resultat i förhållande till dess marknadsvärde och ger en bild av fastigheternas lönsamhet och bedöms ge kompletterande information till investerare och bedömare av risken i fastighetsbeståndet. Skuldsättningsgraden redovisas för att komplettera bilden av den finansiella situationen och visar på förhållandet mellan räntebärande skulder och eget kapital. Måttet anses ge investerare och bedömare utökad möjlighet att bedöma bolagets finansiella stabilitet. 2024 12 mån 2023 12 mån jan-dec jan-dec Avkastning på eget kapital, % 6,1 -7,4 Eget kapital per aktie, kr 82,4 77,6 Resultat per aktie, kr 4,88 -6,01 KASSAFLÖDE PER AKTIE Resultat före skatt 893 -963 Återläggning Fastigheter, orealiserad värdeförändring -59 1393 Derivat, orealiserad värdeförändring -85 481 Avskrivningar 7 10 Aktuell skatt -75 -28 Summa 680 894 Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 431 Kassaflöde per aktie, kr 4,81 6,32 NETTOUTHYRNING Nytecknade kontrakt 232 234 Uppsagda kontrakt -200 -215 Nettouthyrning 32 19 Finansiella nyckeltal Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 113Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 forts. finansiella nyckeltal EPRA NYCKELTAL 2024 2023 EPRA Earnings, mkr 817 875 EPRA Earnings per aktie, kr 5,77 6,19 EPRA NRV 14 229 13 514 EPRA NRV per aktie 100,6 95,6 EPRA NTA 13 544 12 765 EPRA NTA per aktie 95,8 90,3 EPRA NDV 11 659 10 968 EPRA NDV per aktie 82,4 77,6 EPRA vakansgrad, % 8,6 7,0 Hyrestillväxt i jämförbart bestånd, % 4,6 10,2 EPRA-nyckeltal gällande hållbarhet återfinns på hemsidan, www.dios.se. Finansiella nyckeltal Finansiella nyckeltal Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 114Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Kursutveckling Aktiekursen stod vid årets utgång i 79,2 kr per aktie (86,6) vilket motsvarar en aktiekursutveckling om -8,5 procent (14,8). Det kan jämföras med Nasdaq OMX Stockholm 30 som utvecklades med 3,6 procent (17,3) och Stockholmsbörsens fastighetsindex, uttryckt som Nasdaq OMX Real Estate PI, som minskade med -3,5 procent (17,0). Totalavkastningen i aktien för året uppgick till -8,0 procent (18,6). Volatiliteten i aktien de senaste 12 månaderna har varit 23,9 procent (36,0). Börsvärdet uppgick den 31 december till 11 229 mkr (12 279). Utdelning och utdelningspolicy Styrelsen föreslår en utdelning för räkenskapsåret 2024 om 2,20 kr per aktie (0,00) jämnt fördelat på fyra utbetalningstillfällen. Det motsvarar en direktavkastning om 2,8 procent räknat mot aktiekursen per den 31 december. Enligt utdelningspolicyn ska utdelning till aktieägarna motsvara cirka en tredjedel av koncernens förvaltningsresultat, såvida inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar annat. Förslaget innebär en utdelning om 34,9 procent (0,0). Beslutet om utdelning fattas av årsstämman den 7 april 2025. Aktier och aktiekapital Aktiekapitalet uppgick per 31 december till 283 569 699 (283 569 699) och antalet aktier till 141 785 165 (141 785 165). Kvotvärdet uppgick till 2 kr per aktie och samtliga aktier ger samma ägarandel och rösträtt. Aktien och ägarna Substansvärde och eget kapital I syfte att ge ett långsiktigt rättvisande värde av bolagets nettotill- gångar redovisar vi ett långsiktigt substansvärde uttryckt enligt EPRA NRV. EPRA NRV uppgick vid årsskiftet till 14 229 mkr (13 514) vilket motsvarar 100,6 kr per aktie (95,6) där aktiekursen per den 31 december utgjorde 79 procent (91) av EPRA NRV. Det egna kapitalet uppgick till 11 659 mkr (10 968) per den 31 december vilket ger 82,4 kr per aktie (77,6). Förvärv och överlåtelse av egna aktier Årsstämman 2024 beslutade att ge styrelsen mandat, gällande längst till nästa årsstämma, att förvärva och överlåta egna aktier motsva- rande maximalt 10 procent av samtliga utestående aktier i bolaget. Återköp av egna aktier är en metod för att anpassa och effektivisera kapitalstrukturen. Under 2024 har inga egna aktier förvärvats eller överlåtits. Styrelsen kommer att föreslå årsstämman en förlängning av möjligheten till förvärv och överlåtelse av egna aktier. Flaggning Under fjärde kvartalet 2024 har Pensionskassan SHB Försäkrings- förening flaggat att aktieinnehavet understiger 5 procent. Transparens och tillgänglighet Vi värnar om att vara transparenta och tillgängliga för våra intres- senter utan att äventyra externa och interna regelverk. All aktieägar- information såsom finansiella rapporter och pressmeddelanden finns tillgängliga på vår hemsida. Diös Fastigheter OMX Stockholm 30 Index OMX Stockholm Real Estate PI Volym AKTIEKURS(SEK) VOLYM (TUSENTAL) 45 65 75 55 85 95 125 115 105 JAN FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC 0 1 000 6 000 5 000 4 000 2 000 3 000 Aktien och ägarna Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 115Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Aktien och ägarna Aktien och ägarna 2024 2023 2022 2021 2020 Börskurs 31 dec, kr 79,2 86,6 75,5 118,8 76,8 Börsvärde utestående aktier, mkr 11 229 12 279 10 698 16 844 10 331 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1 6,29 6,38 7,81 7,28 7,13 EPRA NRV per aktie, kr 100,6 95,6 100,5 97,7 79,7 Utdelning per aktie, kr 2,20 2 0,00 2,00 3,52 3,30 Utdelning i procent av förvaltnings - resultat per aktie, % 34,9 0,0 26,3 50,3 50,3 Direktavkastning aktie, % 2,8 0,0 2,6 3,0 4,3 Totalavkastning aktie, % -8,0 18,6 -34,3 60,6 -7,9 1 2022 är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter. 2 Styrelsens förslag. Antal aktier Innehav och röster, % Förändring 12 mån, %-enheter AB Persson Invest 22 074 488 15,6% Backahill Inter AB 14 857 452 10,5% Länsförsäkringar Fonder 11 400 166 8,0% 0,3% Pensionskassan SHB Försäkringsförening 4 896 827 3,5% -2,3% Vanguard 4 259 870 3,0% 0,4% Nordea Funds 4 133 926 2,9% -1,5% Columbia Threadneedle 3 662 228 2,6% 2,5% BlackRock 3 602 800 2,5% 0,3% Karl Hedin 3 562 547 2,5% Avanza Pension 3 052 048 2,2% -0,3% Totalt 10 största ägare 75 502 352 53,3% -0,6% Aktier i eget förvar 354 218 0,2% 0,0% Övriga ägare 65 928 595 46,5% 0,6% Totalt 141 785 165 100,0% 0,0% Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. AKTIEÄGARSTRUKTUR STÖRSTA AKTIEÄGARE DATA PER AKTIE AKTIEKURS I FÖRHÅLLANDE TILL EPRA NRV OCH AKTIEKURSUTVECKLING ÄGARE PER LAND ÄGARE PER TYP Aktieantal, aktieinnehav Antal aktieägare Antal aktier Innehav och röster, % Marknads- värde, mkr 1-500 11 133 1 459 616 1% 501-1 000 1 828 1 461 761 1% 1 001-5 000 2 154 4 798 690 3,4% 5 001-10 000 342 2 517 232 1,8% 10 001-20 000 149 2 212 811 1,6% 20 001-50 000 84 2 608 748 1,8% 50 001- 120 117 742 886 83% Anonymt ägande 8 983 421 6,3% Totalt 15 810 141 785 165 100,0% 2024 2023 Aktiens högsta pris, kr 93,3 86,8 Aktiens lägsta pris, kr 73,0 56,8 Totalt antal omsatta aktier 45 117 361 55 423 003 Genomsnitt per dag, antal omsatta aktier 179 750 220 809 Totalt antal avslut 180 741 170 266 Snittvärde per avslut, kr 20 655 22 965 Daglig snittomsättning, kr 14 873 657 15 577 992 Sverige, 71,7% USA, 11,8% Finland, 3,1% Norge, 1,8% Övriga, 11,5% Fondbolag, 25,0% Privatpersoner, 18,0% Pension & försäkring, 9,9% Investment & kapitalförvaltning, 8,1% Anonymt ägande, 4,5% Stat, kommun & region, 1,7% Stiftelse, 0,6% Återköpta aktier, 0,3% Övriga, 31,9% LIKVIDITET 1 JAN-31 DEC Nyckeltal 2020 2021 2022 2023 2024 Aktiekurs / EPRA NRV Kursutveckling 0 -20 -40 -60 20 80 % 60 40 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 116Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Definitioner Finansiella Antal aktier vid periodens utgång Faktiskt antal utestående aktier vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhål- lande till genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Genomsnittligt eget kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två. Avkastning på totalt kapital Resultat före skatt plus finansiella kostnader dividerat med genomsnittliga tillgångar. Genomsnittliga tillgångar beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två. Avkastning på sysselsatt kapital Resultat före skatt plus finansiella kostnader i relation till genom- snittligt sysselsatt kapital. Belåningsgrad fastigheter Nettoskuld dividerat med fastigheternas bokfördavärde vid periodens utgång. Säkerställd belåningsgrad Nettoskuld minus upplupet anskaffningsvärde på certfikaten samt nominellt belopp för ej säkerställda obligationer dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång. Nettoskuld Räntebärande skulder minus likvida medel plus utnyttjad checkräckning. Räntebärande skulder Bankfinansiering, säkerställda obligationer, certifikat, icke säkerställda obligationer och checkräkningskredit. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader under perioden. Serivceintäkter Intäkter avseende taxebunda delar och intäkter för fastighetskötsel. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång. Soliditet Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång. Sysselsatt kapital Totala tillgångar vid periodens utgång minus ej ränte bärande skulder och avsättningar. Genomsnittligt sysselsatt kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två. Aktierelaterade Eget kapital per aktie Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. EBITDA Driftsöverskott minus centraladministration med återläggning av planenliga avskrivningar. Beräkningen görs med 12 månaders rullande utfall, om inget annat anges. EPRA Earnings Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till för- valtningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bland annat skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer. EPRA Net Reinstatement Value, NRV Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen med åter- läggning av räntederivat, uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. EPRA Net Tangible Asset, NTA Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerat för verkligt värde på räntederivat och verklig uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. EPRA Net Disposal Value, NDV Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerat för innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. Genomsnittligt antal utestående aktier Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som emitterats eller återköpts under perioden, viktat med antalet dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar i perioden. Kassaflöde per aktie Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar, plus avskrivningar minus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. Nettoskuld genom EBITDA Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus checkräkning. Nettoskulden delas sedan genom EBITDA. Resultat per aktie Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. Utdelning per aktie Beslutad eller föreslagen utdelning dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. Fastighetsrelaterade och övriga Direktavkastning Periodens driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvär- de vid periodens utgång. Driftkostnader Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar samt löpande underhåll. Driftöverskott Hyresintäkter minus drift- och underhålls kostnader, tomträtts avgäld, fastighetsskatt och fastighets administration. Ekonomisk uthyrningsgrad Periodens kontrakterade hyresintäkter dividerat med hyresvärdet vid periodens utgång. Ekonomisk vakansgrad Bedömd marknadshyra för outnyttjade lokaler dividerat med det totala hyresvärdet. EPRA vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta ytor dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen. Fastighetskategori Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på areans fördel- ning. Den typ av lokalarea som svarar för den största andelen av fastighetens totala area avgör hur fastigheten definieras. Fastigheternas marknadsvärde Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering. Förvaltningsresultat Intäkter minus fastighetskostnader, kostnader för central adminis- tration och finansnetto. Kontrakterade hyresintäkter Periodens debiterade hyror minus hyres förluster och hyresrabatter inklusive serviceintäkter. Hyresvärde Debiterad hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Jämförbart bestånd Jämförbart bestånd avser de fastigheter som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden. Begreppet används för att belysa utvecklingen av hyresintäkter, exklusive engångseffekter för förtida avflyttningar och fastighets kostnader samt förvärvade och sålda fastigheter. Nettouthyrning Netto av årshyra, exklusive rabatter, för nytecknade, uppsagda och omförhandlade kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden. Projektfastighet Nyproduktion eller förädlingsfastighet med en beslutad investering uppgående till minst 20 procent av intitala marknadsvärdet och en projekttid överstigande 12 månader. En projektfastighet återförs som förvaltningsfastighet 12 månader efter färdigställande. Nyproduktion - mark och fastigheter med pågående nyproduktion/ totalombyggnad. Förädlingsfastighet - fastigheter med pågående eller planerad om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftöver- skott, standard och/eller ändrar användningen av fastigheten. Hyresgästanpassning - fastigheter med pågående ombyggnad eller anpassning av lokaler som är av mindre karaktär. Överskottsgrad Periodens driftöverskott dividerat med periodens kontrakterade hyresintäkter. Hållbarhetsrelaterade Driftsutgifter Driftskostnader (OpEx) relaterade till intern och extern fastighetsförvaltning samt reparation och underhåll för att bibehålla fastighetens värde. Employee Net Promoter Score, eNPS Employee Net Promoter Score mäter medarbetarnas rekomendationsvilja för sin arbetsplats på en skala från -100 till 100 poäng. Grön fastighet En fastighet som uppfyller följande tre krav: 1) miljöcertifiering enligt BREEAM In-Use, very good eller motsvarande, 2) ett PE-tal motsvarande topp 15 procent av det nationella beståndet 3) genomförd lokal klimatriskrelaterad sårbarhetsanalys. Grönt hyresavtal En grön bilaga, framtagen av Fastighetsägarna, som läggs till det ordinarier hyresavtalet och som sätter ramarna för gemensamma in- satser som bidrar till minskad miljöpåverkan och energianvändning. Kapitalutgifter Aktiverade investeringar (CapEx) som ökar fastighetens värde, såsom ombyggnationer, nybyggnationer och förvärv, samt tillkommande nyttjanderätter under den aktuella perioden. Koldioxidekvivalenter, CO 2 e Anger hur stor växthuseffekt ett utsläpp av en gas har i jämförelse med utsläpp av motsvarande mängd koldioxid (CO 2 ). Omsättning Hyresintäkter exklusive vidarefakturerad fastighetsskatt och serviceintäkter relaterade till fastighetsförvaltning. Definitioner Nyckeltal Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal 117Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2024 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal FemårsöversiktDefinitioner Nyckeltal Femårsöversikt RESULTATRÄKNING Mkr 2024 2023 2022 2021 2020 Intäkter 2 527 2 504 2 209 1 967 1 878 Fastighetskostnader -799 -793 -740 -678 -659 Driftöverskott 1 728 1 711 1 469 1 289 1 219 Central administration -85 -89 -90 -75 -76 Resultat från finansiella poster 1 -752 -720 -273 -184 -185 Förvaltningsresultat 892 903 1 106 1 030 958 Realiserade värdeförändringar räntederivat -17 - - - - Orealiserade värde förändringar räntederivat 85 -481 104 36 0 Värdeförändring fastigheter, realiserad -126 8 10 16 -4 Värdeförändring fastigheter, orealiserad 1 59 -1 393 -175 1 790 198 Resultat före skatt 893 -963 1 045 2 872 1 152 Aktuell skatt -75 -28 -16 -53 -75 Uppskjuten skatt -127 141 -199 -495 -164 Avgår resultat hänförligt till inne- hav utan bestämmande inflytande - - - 17 1 Årets resultat hänförligt tIll moderbolagets aktieägare 691 -850 830 2 306 914 1 2022 är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter. KASSAFLÖDESANALYS Mkr 2024 2023 2022 2021 2020 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 749 984 1 162 1 013 713 Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 -266 -1 453 -3 308 -1 675 -1 415 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -176 479 1 084 1 812 702 Årets kassaflöde 307 10 -1 062 1 150 0 Likvida medel vid årets slut 405 98 88 1 150 0 1 2022 är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter. FINANSIELLA NYCKELTAL 2024 2023 2022 2021 2020 Avkastning på eget kapital, % 6,1 -7,4 7,0 22,1 10,4 Avkastning på totalt kapital, % 1 5,2 -0,7 4,3 11,3 5,6 Avkastning på sysselsatt kapital, % 5,2 -0,8 4,5 11,5 5,8 Soliditet, % 36,2 34,6 38,1 40,2 36,8 Belåningsgrad fastigheter, % 52,9 54,4 51,9 48,6 54,3 Räntetäckningsgrad, ggr 1 2,2 2,2 5,0 6,4 6,0 Skuldsättningsgrad, ggr 1,5 1,6 1,3 1,2 1,4 DATA PER AKTIE 2024 2023 2022 2021 2020 Resultat per aktie, kr 4,88 -6,01 5,87 17,08 6,81 Eget kapital per aktie, kr 82,4 77,6 85,6 83,6 68,2 Kassaflöde per aktie, kr 1 4,81 6,32 7,80 7,40 6,58 EPRA Earnings per aktie, kr 1 5,77 6,19 7,70 7,21 6,93 EPRA NRV per aktie, kr 100,6 95,6 100,5 97,7 79,7 Genomsnittligt antal utestående aktier vid årets utgång, tusen 141 431 141 431 141 428 134 669 134 166 Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen 141 431 141 431 141 431 141 344 134 071 Utdelning 2,20 2 0,00 2,00 3,52 3,30 1 2022 är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter. 2 Styrelsens förslag. FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL VID ÅRETS SLUT 2024 2023 2022 2021 2020 Antal fastigheter 323 359 363 338 329 Uthyrningsbar yta, kvm 1 579 735 1 621 051 1 622 607 1 511 421 1 455 094 Marknadsvärde fastigheter, mkr 31 413 31 215 31 136 27 993 24 512 Hyresvärde, mkr 2 726 2 666 2 376 2 141 2 070 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91 92 91 89 89 Överskottsgrad, % 69 70 68 68 66 BALANSRÄKNING Mkr 2024 2023 2022 2021 2020 Förvaltningsfastigheter 31 413 31 215 31 136 27 993 24 512 Övriga anläggningstillgångar 126 99 77 71 74 Kortfristiga fordringar 282 302 432 223 304 Likvida medel 405 98 88 1 150 - Tillgångar 32 225 31 714 31 733 29 437 24 890 Eget kapital 11 659 10 968 12 102 11 823 9 148 Uppskjuten skatteskuld 2 363 2 242 2 383 2 184 1 689 Övrig avsättning 10 10 10 10 10 Räntebärande skulder 17 014 17 083 16 259 14 748 13 247 Långfristig skuld leasing 65 74 52 54 55 Övriga långfristiga skulder 35 51 17 - - Checkräkningskredit - - - - 63 Kortfristiga skulder 1 080 1 286 910 618 678 Skulder och eget kapital 32 225 31 714 31 733 29 437 24 890 För ytterligare information kontakta gärna: David Carlsson, vd, 010-470 95 01, [email protected] Rolf Larsson, CFO, 010-470 95 03, [email protected] Årsstämma 2025 Årsstämman för Diös Fastigheter AB (publ) äger rum måndagen den 7 april 2025 i Östersund. Mer information och fullständiga förslag finns i kallelsen till årsstämman som skickades ut via pressmeddelande den 5 mars. Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska: vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken måndagen den 28 mars 2025. För mer information och anmälan om deltagande se Diös hemsida www.dios.se Inför årsstämman 2025 Styrelsen föreslår en utdelning om 2,20 kr per aktie, uppdelad på fyra utbetalningstillfällen. Avstämningsdagar för utdelning, som innebär rätt att erhålla utdelning, är den 9 april, 9 juli och 9 oktober 2025 och den 9 januari 2026. Beslutar stämman enligt förslag, sker utbetalning den 14 april, 14 juli och 14 oktober 2025 samt den 14 januari 2026. Valberedningens förslag i korthet: Valberedningen föreslår att styrelsen ska bestå av fem ledamöter. Valberedningen föreslår omvälja styrelseledamöterna Ragnhild Backman, Peter Strand, Erika Olsén och Per-Gunnar Persson. Bob Persson har avböjt omval. Valberedningen föreslår att välja Per-Gunnar Persson som styrelsens ordförande. Valberdningen föreslår nyval av Björn Rentzhog. Valberedningen föreslår Bob Persson som ordförande för stämman. Valberedningen föreslår att till revisor omvälja Deloitte AB. Deloitte har meddelat att Kent Åkerlund fortsatt kommer att vara huvud ansvarig revisor. Diös årsredovisning har producerats av Diös Fastigheter i samarbete med Lisa Cockette/Anything English och Strand Kommunikation AB. Foto: Göran Strand, Daniel Holmgren, Jenny Rehnman, Henrik Bodin, Ulrika Eriksson. Tryck: Exakta AB, 2025 (i samarbete med Printson AB) Papper: G-Silk, svenskt papper från Grycksbo Trycksak 3041 0417 S V A N E N M Ä R K T Diös Fastigheter AB (publ) Besöksadress: Hamngatan 14, Östersund Postadress: Box 188, 831 22 Östersund Telefon: +46 (0)770-33 22 00 Organisationsnummer: 556501-1771 Bolagets säte: Östersund www.dios.se 549300G3VF7LZQ9IW4352024-01-012024-12-31549300G3VF7LZQ9IW4352023-01-012023-12-31549300G3VF7LZQ9IW4352024-12-31549300G3VF7LZQ9IW4352023-12-31549300G3VF7LZQ9IW4352022-12-31549300G3VF7LZQ9IW4352022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300G3VF7LZQ9IW4352023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300G3VF7LZQ9IW4352022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300G3VF7LZQ9IW4352023-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300G3VF7LZQ9IW4352022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300G3VF7LZQ9IW4352023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300G3VF7LZQ9IW4352023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300G3VF7LZQ9IW4352024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300G3VF7LZQ9IW4352024-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300G3VF7LZQ9IW4352024-01-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300G3VF7LZQ9IW4352024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:sharesxbrli:shares

AI Terminal

More from Diös Fastigheter

Talk to a Data Expert