Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj

Annual Report (ESEF) • Mar 27, 2025

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj Hallituksen toimintakertomus ja konsernitilinpäätös 1.1.-31.12.2024 https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 2 Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj Y-tunnus 2382127-4 Sisällysluettelo Hallituksen toimintakertomus 3 Konsernin tunnusluvut 22 Tunnuslukujen laskentakaavat 24 Konsernitilinpäätös 25 Konsernin laaja tuloslaskelma 26 Konsernitase 27 Konsernin rahavirtalaskelma 28 Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista 29 Tilinpäätöksen liitetiedot 30 Emoyhtiön tilinpäätös 57 Emoyhtiön tuloslaskelma 57 Emoyhtiön tase 58 Emoyhtiön rahavirtalaskelma 59 Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot 60 Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen allekirjoitukset 68 https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 3 OVARO KIINTEISTÖSIJOITUS OYJ HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS VUODELTA 2024 Toimintaympäristö Vuonna 2024 pahimmat inflaatio- ja korkopaineet helpottivat. Kiinteistökauppojen volyymi säilyi poikkeuksellisen matalana. Tähän vaikuttivat osaltaan oikeaa hintatasoa hakeva markkina sekä toisaalta rahoitusmarkkinan kireys. Listattujen kiinteistöyhtiöiden kokonaistuotot Pohjois-Euroopassa kääntyivät hienoiseen nousuun. Loppuvuodesta Suomessa ns avointen rahastojen haasteet nousivat keskusteluun ja osaltaan vaikuttivat markkinoiden epävarmuutta lisäävästi. Asuntokauppojen määrä kasvoi orastavasti, mutta ostovoiman leikkautumisesta aiheutuva asuntomarkkinoiden vaisuus isossa kuvassa jatkui. Asuntorakentamisen ja aloitusten volyymi oli hyvin alhaisella tasolla. Merkittävimmät tapahtumat vuonna 2024 Yhtiö jatkoi ’osta-kehitä-myy’ -strategian vahvistamista sekä myyntien, kehityksen että hankintojen alueilla. Yhtiö jatkoi vanhan asuntokannan myyntiä ja myi yhteensä 232 huoneistoa. Yhtiö keskitti varojaan laajaan Kukkulan kehityshankkeeseen hankkimalla aikaisemman 1/3 omistuksen lisäksi kokonaan omistukseensa Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n (JKK). Kyse oli ns lähipiirikaupasta, jonka arvostuksen tilinpäätöksessä on arvioinut ja todentanut ulkopuolinen investointipankki. Tuloskehitys Yhtiö tulos oli 586 tuhatta euroa (2,6 M€ vuonna 2023). Tulosta paransi kehitystoiminta ja aikaisempien laskennallisten tappioiden hyödyntäminen verotuksessa. Tulosta heikensivät tappiolliset irtautumiset vanhasta asuntokannasta. Ovaron tulos vuonna 2024 ei ollut vielä tyydyttävä ja jätti parantamisen varaa tuleviin vuosiin. Rahoitus Yhtiön omavaraisuus säilyi vahvana 68,4 % (73 %). Yhtiön likviditeetti oli vuoden 2024 aikana kohtuullinen mutta Kukkulan investointien myötä tiukahko vuoden 2024 lopulla. Rahavarat kauden lopussa olivat 1,6 M€ Vuokraustoiminta Vuoden 2024 aikana yhtiö jatkoi vuokraustoimintaansa saavuttaen asunto-omistuksissa hyvän käyttöasteen 92 % (96 %). Toimitilapuolen vuokrausaste parani ja oli 88 % (81 %). https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 4 Yhtiökokous Varsinainen yhtiökokous pidettiin 11.4.2024 ja siellä käsiteltiin yhtiöjärjestyksen mukaiset asiat. Lisäksi yhtiökokous myönsi hallitukselle valtuudet osakeanteihin ja omien osakkeiden ostamiseen. Osinko Yhtiökokous päätti hallituksen esityksestä maksaa vuoden 2023 tuloksen perusteella 0,13 €/osake osingon. Osinko oli noin 42 % vuoden 2023 tuloksesta. Hallitus esittää 17.4.2025 kokoontuvalle varsinaiselle yhtiökokoukselle vuoden 2024 tuloksen perusteella, ettei osinkoa jaeta. Hallitus Varsinainen yhtiökokous valitsi 11.4.2024 hallituksen jäseniksi Taina Ahvenjärven, Pekka Ollikaisen, Aki Pyysingin, Tapani Rautiaisen, Eljas Revon ja Petri Roinisen. Hallitus järjestäytymiskokouksessaan 11.4.2024 valitsi puheenjohtajaksi Petri Roinisen ja varapuheenjohtajaksi Tapani Rautiaisen. Hallituksen jäsenet ovat kaikki riippumattomia yhtiöstä. Tapani Rautiainen on riippuvainen merkittävistä osakkeenomistajista. Taina Ahvenjärvi, Pekka Ollikainen, Aki Pyysing, Eljas Repo ja Petri Roininen ovat riippumattomia merkittävistä osakkeenomistajista siten kuin Arvopaperimarkkinayhdistyksen hallinnointikoodi asian määrittelee. Hallitus yhdessä toimitusjohtajan valmistelun kanssa päättää yhtiön strategiasta sekä merkittävistä investoineista, myynneistä ja rahoituksesta. Hallitus kokoontui 18 kertaa katsauskauden aikana. Johto Yhtiön toimitusjohtajana on vuoden 2020 alusta toiminut Marko Huttunen. Toimitusjohtaja johtaa yhtiön operatiivista toimintaa hallituksen vahvistaman strategian ja ohjeiden mukaan. Toimitusjohtajalla on tukenaan johtoryhmä, johon kuuluivat talousjohtaja Hanna Äijälä ja kehitysjohtaja Marko Kaarto aina 31.12.2024 asti. Satu Kuulusa valittiin talousjohtajaksi 28.10.2024 ja hän aloitti tehtävässä 1.1.2025. Liiketoimintapäällikkö Ville Karlström valittiin johtoryhmän jäseneksi 21.1.2025. Tilintarkastaja Yhtiön tilintarkastajaksi valittiin yhtiökokouksessa KPMG Oy Ab vastuullisena tilintarkastajanaan KHT Timo Nummi. Tilintarkastaja on esittänyt lausuntonsa ja raportoinut keskeiset havaintonsa hallitukselle tilintarkastusta koskevien ohjeiden mukaisesti. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 5 Hallituksen valtuutukset Varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen maksimissaan 1.000.000 oman osakkeen hankintaan sekä maksimissaan 900.000 osakkeen suuruisen osakeannin tekemiseen. Hallitus on käyttänyt valtuuttaan hankkia omia osakkeita Nasdaq Helsingin ylläpitämältä markkinapaikalta, mutta ei ole suorittanut osakeanteja. Molemmat valtuudet ovat voimassa 30.6.2025 saakka. Osakkaat ja osakkeet Yhtiöllä oli katsauskauden päättyessä 3.729 osakasta (3.932). Osakasmäärä supistui reilulla viidellä prosentilla. Katsauskauden aikana yhtiö hankki yhteensä 231 192 omaa osakettaan. Hallituksen jäsenten omistamat osakkeet Hallituksen jäsenten omistamat osakkeet on kuvattu tilinpäätöksen sivulla 15. Yhteensä hallituksen jäsenet omistavat suoraan tai välillisesti 3.045.543 yhtiön osaketta mikä on 35,41 % koko osakekannasta Yhtiön strateginen ja operatiivinen johtaminen Yhtiö valmisteli ja julkaisi 2024 - 2027 strategian, joka sai nimekseen osta-kehitä-myy. Strategian mukaisesti Ovaro keskittyy kiinteistökehitysliiketoimintaan Suomen kiinteistömarkkinoilla. Strategia toteutusta vahvisti tilikauden aikana tapahtunut Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n koko osakekannan hankinta. Yhtiö katsoo sillä olevan 10 - 15 vuoden mittainen hankekehitys- ja rakennuttamismahdollisuus pelkästään Kukkulan alueella, minkä lisäksi kehityshankkeita on ja haetaan keskeisillä kaupunkialueilla. Yhtiö on julkaissut erillisen selvityksen hallinnointi- ja ohjausjärjestelmästä. Lähiajan riskit ja riskienhallinta Suurimmat riskit koskevat Suomen taloudellisen tilanteen yleistä heikkenemistä, kiinteistöalan haasteiden jatkumista sekä rahoituksen yleistä saatavuutta ja hintaa. Näillä voi olla vaikutus yhtiön taloudelliseen asemaan. Yhtiön kehityshankkeet voivat viivästyä tai sitoa ennakoitua enemmän varoja, millä voi olla merkitystä yhtiön taloudelliseen asemaan. Yhtiön osalta vuokrausaste voi vaihdella ja kiinteistöjen arvot voivat vaihdella. Toimialan haasteet voivat jatkua, mikä voi avata myös kiinnostavia investointimahdollisuuksia. Katsauskauden jälkeiset tapahtumat Katsauskauden jälkeen yhtiö on jatkanut omien osakkeiden hankintaa. Yhtiö solmi esisopimuksen hoivakodin toteuttamisesta Tampereen Hervantaan. Yhtiö tiedotti valmistelevansa päivittäistavarakaupan toteuttamista Jyväskylän Kukkulan alueelle. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 6 Ville Karlström ja Satu Kuulusa aloittivat tammikuussa johtoryhmän jäseninä. Karlström toimii liiketoimintapäällikkönä ja Kuulusa talousjohtajana. Raimo Pesola nimettiin tytäryhtiön toimitusjohtajaksi ja hän aloittaa Q2 2025 aikana. Yhtiön omavaraisuusaste on säilynyt erittäin hyvänä. Investointien myötä likviditeetti on ollut tiukahko. Näkymä vuoteen 2025 Ovaro ohjeistaa tilikauden tulosta. Yhtiö arvioi, että vuoden 2025 tulos paranee vuodesta 2024. Lopuksi Hallitus kiittää vuodesta 2024 asiakkaita, rahoittajia, sidosryhmiä sekä yhtiön johtoa ja henkilöstöä. Helsinki 25.3.2025 Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj Hallitus https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 7 YHTEENVETO KAUDELTA TAMMIKUU-JOULUKUU/2024 (VERTAILUKAUSI TAMMIKUU-JOULUKUU /2023)  Katsauskauden tulos oli voitollinen 586 tuhatta euroa (2 588 tuhatta euroa). Konsernin tulos heikkeni vertailukauteen nähden 2 002 tuhatta euroa. Suurin tulosta heikentävä tekijä oli asuntojen myynneistä aiheutuneet myyntitappiot.  Asuntoja myytiin yhteensä 232 kappaletta. Asuntojen myynneistä yhtiölle aiheutui - 3 513 tuhatta euroa myyntitappiota. Tilikauden päättyessä yhtiön omistuksessa on enää 38 asunto-osakehuoneistoa.  Konsernin operatiivinen tulos (EPRA) tammi-joulukuussa oli -143 tuhatta euroa (918 tuhatta euroa). Operatiiviseen tulokseen vaikuttivat negatiivisesti Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n hankinnasta aiheutuneet korkokulut, transaktiokulut sekä Jyväskylän Kukkulan negatiivinen nettotuotto, koska uudet vuokrasopimukset astuvat voimaan vuoden 2025 aikana.  Omavaraisuusaste oli vahva 68,4 % (31.12.2023: 72,6 %).  Yhtiö hankki vuoden aikana omistukseensa omia osakkeita 231 192 kappaletta. Yhtiön hallussa omia osakkeita oli 31.12.2024 yhteensä 416 390 kappaletta.  EPRA osakekohtainen nettovarallisuus oli 4,91 €/osake (31.12.2023: 5,31 €). EPRA nettovarallisuuden lasku tilikauden positiivisesta tuloksesta huolimatta johtui laskennallisten verosaamisten lisääntymisestä, joita ei huomioida kyseisen tunnusluvun laskennassa.  Osakkuusyhtiö Apitare Oy:n osinko yhtiölle oli yhteensä 158 tuhatta euroa.  Osinkoa jaettiin 0,13 €/osake, yhteensä 1 085 tuhatta euroa.  Hallituksen ehdotus 24.4.2025 pidettävälle yhtiökokoukselle on, ettei osinkoa makseta tilikaudelta 2024. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 8 YHTEENVETOTAULUKKO Keskeiset tunnusluvut 1-12 /2024 1-12 /2023 muutos Liikevaihto, t € 5 262 5 603 - 6,1 % Nettotuotto, t€ 2 588 2 683 -3,5 % Katsauskauden tulos, t€ 586 2 588 -77,4 % Tulos / osake, laimentamaton € 0,07 0,30 -76,6 % Taseen loppusumma M € 65,7 63,5 3,5 % Rahavarat, M€ 1,6 8,6 -81,3 % Vaihtoehtoiset tunnusluvut Operatiivinen tulos (EPRA), t€ -143 918 -115,6 % EPRA-tulos/osake, € -0,02 0,11 -116,0 % Nettovarallisuus/osake (EPRA) € 4,9 5,3 -7,5 % OHJEISTUS VUODELLE 2025 Ovaro Kiinteistösijoitus ohjeistaa, että vuoden 2025 tilikauden tulos paranee vuodesta 2024. Tilikauden tulos 2024 oli 586 tuhatta euroa. Ovaro on antanut ohjeistuksensa konsernin tilikauden tuloksesta vuodesta 2023 lähtien. TOIMINTAYMPÄRISTÖ Suomen Pankin joulukuun 2024 ennusteen mukaan Suomen bruttokansantuote supistuu 0,5 % vuonna 2024. Vuonna 2025 talouskasvu vauhdittuu, mutta vain 0,8 % ja 1,8 % vuosina 2025 ja 2026. Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton tietojen mukaan vuoden neljännellä kvartaalilla kauppavolyymit jatkoivat hyvää kehitystään kolmannen kvartaalin ohella (KVKL 11.2.2024). Asiaa selittää KVKL:n mukaan korkojen lasku. Asuntojen hinnat jatkoivat kuitenkin maltillista laskuaan. Toimitilamarkkinalla transaktiovolyymi on laskenut niin ikään merkittävästi verrattuna edellisten vuosien tasoon. Q4/24 jatkoi tätä trendiä ollen erittäin hiljainen investointien osalta. Toimitilamarkkinalla prime-yieldit Helsingin keskustassa pysyivät entisellään noin 5 prosentin tasossa. Arviomme, että toimintaympäristö olisi paranemassa vuoden 2025 aikana, johtuen korkojen merkittävästä laskusta vuoden 2024 jälkimmäisen vuosipuoliskon aikana. Markkinatilanteen piristyminen etenkin asuntomarkkinoilla on hyvin paljon kiinni valmistuvien uusien asuntojen määrästä. Nykyisillä asuntoaloitusmäärillä etenkin kasvukeskuksissa ollaan siirtymässä asuntojen ylitarjonnasta kohti alitarjontaa arviolta vuoden 2026 aikana. Mikäli tarjonta ei kykene vastaamaan asuntojen kysyntään kasvukeskuksissa voi edessä olla hintainflaatiota niin asuntojen vuokrissa kuin hinnoissakin. Tämä yhdistettynä kasvukeskuksien vahvaan väestönkasvuun tulee tarjoamaan houkuttelevia investointimahdollisuuksia tulevien vuosien aikana. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 9 TALOUDELLINEN KEHITYS TAMMIKUU-JOULUKUU 2024 Ovaron liikevaihto muodostui vuokraustoiminnan tuotoista ja oli 5 262 tuhatta euroa (5 603 tuhatta euroa). Vertailukauteen nähden liikevaihto laski 341 tuhatta euroa. Liikevaihdon lasku johtuu asuntojen myynnistä. Nettovuokratuotot olivat 2 588 tuhatta euroa (2 683 tuhatta euroa). Tulos ennen veroja oli -1 360 tuhatta euroa (2 814 tuhatta euroa). Konsernin tulos ennen veroja heikkeni vertailukauteen nähden 4 174 tuhatta euroa. Konsernin osuus osakkuusyhtiö Apitare Oy:n tuloksesta oli 1 869 tuhatta euroa. Ovaro omistaa 1/3 osuuden osakkuusyhtiö Apitare Oy:sta. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset olivat -2 267 tuhatta euroa (-1 677 tuhatta euroa), jotka muodostuivat vanhan asuntosalkun sekä toimistokiinteistöjen käyvän arvon muutoksista. Tilinpäätöstä laadittaessa yhtiö on kirjannut laskennallista verosaamista verotuksessa vahvistetuista tappioista yhteensä 3 810 tuhatta euroa (1 244 tuhatta euroa). Vastaavasti yhtiö on purkanut laskennallista verosaamista tuloslaskelmaan, joka liittyy myytyjen asuntoihin aikaisempina vuosina kirjattuihin arvon muutoksiin. Yhtiö on laatinut ennusteen viiden vuoden aikana kertyvästä verotettavasta tulosta, joka antaa johdon arvion perusteella luotettavaa evidenssiä siitä, että kirjattu määrä laskennallista verosaamista on realistista hyödyntää seuraavan viiden vuoden aikana. Kyseisen ennusteen mukaan yhtiön vuokrausliiketoiminta (asunnot ja liiketilat) kerryttävät tasaista ja hyvin ennakoitavissa olevia tuottoja ja kuluja. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n toiminnasta osa liittyy hankkeisiin, joiden ennakointiin liittyy vuokrausliiketoimintaa suurempaa epävarmuutta tuottojen ja kulujen määrän sekä ajoittumisen osalta. Hankkeista kertyvää tulosta on huomioitu 35 – 100 % ennakoidusta hankkeiden nettotuloksesta. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n vahvistetut tappiot vanhenevat vuosien 2029–2033 välisenä aikana. OPERATIIVINEN TULOS (EPRA) TAMMIKUU-JOULUKUU 2024 Ovaron operatiivinen tulos (EPRA) oli -143 tuhatta euroa (918 tuhatta euroa). Liikevaihto laski 5 262 tuhanteen euroon (5 603 tuhatta euroa) johtuen asuntojen myynneistä, jotka heijastuvat vuokratuottoihin. Sijoituskiinteistöjen hoitokulut olivat lähes edellisen vuoden tasolla -2 675 tuhatta euroa (-2 920 tuhatta euroa) ja näin ollen nettotuotot olivat 2 588 tuhatta euroa (2 683 tuhatta euroa). Muut liiketoiminnan kulut ja tuotot olivat -2 222 tuhatta euroa (-1 897 tuhatta euroa). Osakkuusyhtiö Apitare Oy:n osuus operatiivisesta tuloksesta oli 1 473 tuhatta euroa (509 tuhatta euroa). Konsernin rahoituskulut olivat -1 161 tuhatta euroa (- 636 tuhatta euroa). Rahoituskulujen kasvu johtuu Jyväskylän Kukkulan Kehityksen oston korkokuluista ja transaktiokuluista. PÄÄOMARAKENNE JA RAHOITUS Konsernitaseen loppusumma oli 65 666 tuhatta euroa (31.12.2023: 63 454 tuhatta euroa). Oma pääoma yhteensä oli 44 716 tuhatta euroa (31.12.2023: 46 097 tuhatta euroa) ja vieras pääoma 20 950 tuhatta euroa (31.12.2023: 17 357 tuhatta euroa). Konsernin vieras pääoma muodostuu emoyhtiön lainoista, vuokrasopimusveloista sekä omistettujen asunto- ja kiinteistöyhtiöiden lainoista. Yhtiö solmi kesäkuussa 2024 7,039 miljoonan euron lainasopimuksen. Lainan jäljellä oleva pääoma erääntyy kokonaan maksettavaksi 11.6.2027. Velan pääoma maksetaan lyhennyksinä 6 kuukauden välein 281 580 euroa. Vuotuinen korko maksetaan sopimusehtojen mukaisesti 1,9 prosenttiyksikköä yli 6 kk euriborin. Lainasta tehtiin https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 10 katsauskaudella ylimääräinen 4,5 miljoonan euron lyhennys Jyväskylän Forumin kauppaan liittyen. Lisäksi yhtiö solmi sopimukset kahdesta muusta lainasta yhteensä 2,46 miljoonaa euroa liittyen rakentamisprojekteihin Jyväskylässä. Lainoja on nostettu tilanteessa 31.12.2024 2,1 miljoonaa euroa. Ovaro solmi vuoden 2022 lokakuussa 2,050 miljoonan euron lainasopimuksen. Lainan pääomaa lyhennetään 6 kuukauden välein tasasuurina lyhennyserinä kuitenkin siten, että lainan jäljellä oleva pääoma erääntyy maksettavaksi 30.10.2027. Lyhennyserä on 51 250 euroa. Korkoa lainasta maksetaan 6 kk euribor + 2,0 %. Yhtiö solmi kesäkuussa 2022 3,050 miljoonan euron lainasopimuksen. Lainan pääomaa lyhennetään 6 kuukauden välein tasasuurina lyhennyserinä, kuitenkin siten, että lainan jäljellä oleva pääoma erääntyy kokonaan 15.6.2027. Lyhennyserä on 76 250 euroa. Korkoa lainasta maksetaan 6 kk euribor +2,0 %. Yhtiö solmi tammikuussa 2021 1,9 miljoonan euron lainasopimuksen, joka uudelleen järjesteltiin vuoden 2024 aikana. Järjestelyn yhteydessä lainaa lyhennettiin 200 tuhatta euroa. Lainan pääomaa lyhennetään 6 kuukauden välein tasasuurina lyhennyserinä kuitenkin siten, että lainan jäljellä oleva pääoma erääntyy maksettavaksi 31.12.2027. Lyhennyserä on 53 500 euroa. Korkoa maksetaan 6 kk euribor +2,8 %. Konsernin omavaraisuusaste säilyi vahvana 68,4 % (31.12.2023: 72,6 %). SIJOITUSKIINTEISTÖT Sijoituskiinteistöjen käypä arvo katsauskauden lopussa oli 34,2 miljoonaa euroa (31.12.2023: 41,7 miljoonaa euroa) sisältäen 3,5 miljoonaa euroa (31.12.2023: 8,0 miljoonaa euroa) myytävänä olevia, sekä 2,1 miljoonaa euroa (31.12.2023: 3,5 miljoonaa euroa) IFRS 16 mukaisia tonttien vuokraoikeuksia. Omistukset Kohteet Pinta-ala Bruttoarvo Yhtiölainat Nettoarvo kpl m2 MEUR MEUR MEUR Ovaro Kiinteistösijoitus 17 66 582 32,6 0,0 32,6 Ovaro Kiinteistökehitys 1 1 657 1,6 0,0 1,6 Koko kanta 18 68 239 34,2 0,0 34,2 Sisältää Kukkula vaiheen II suojeltavat rakennukset 56% 32% 9% 1% 1% 1% 0,0 % 10,0 % 20,0 % 30,0 % 40,0 % 50,0 % 60,0 % Jyväskylä Tampere Kuopio Kotka Lahti Sipoo Sijoituskiinteistöjen maantieteellinen jakauma markkina-arvojen mukaan % osuus tasearvosta (sis. Kukkulan suojeltavat rakennukset) https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 11 Markkina-arvoin mitattuna suurimmat omistukset ovat Jyväskylässä, Tampereella ja Kuopiossa. Kyseiset kaupungit edustavat yli 90 % koko sijoituskiinteistöt salkun arvosta. Asuntorakennusten osuus sijoituskiinteistöjen käyvästä arvosta on n. 3 %. Toimistojen, liikerakennusten ja tonttien osuus on n. 97 %. Pinta-ala perusteisesti jaoteltuna Jyväskylä, Tampere ja Kuopio ovat suurimmat kaupungit. Kolme suurinta kaupunkia edustavat yli 90 % salkun pinta-alasta. Asuntojen osuus sijoituskiinteistöjen pinta-alasta on n. 3 %. Toimistojen, liikerakennusten ja tonttien osuus pinta-alasta on n. 97 %. Yhtiöllä on omistuksessaan 38 asuntoja, joista 30 kpl sijaitsee Kotkassa. Jones Lang LaSalle Finland Oy (JLL) teki Ovaro Kiinteistösijoituksen sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksen 31.12.2024. Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksen teki Suomen Toimitila- asiantuntijat Oy 31.12.2024. Ovaro Kiinteistösijoituksen kiinteistöjen käypä arvo määritetään seuraavan kerran 30.6.2025. 51% 25% 21% 2% 0% 0% 0,0 % 10,0 % 20,0 % 30,0 % 40,0 % 50,0 % 60,0 % Jyväskylä Tampere Kuopio Kotka Lahti Sipoo Sijoituskiinteistöjen maantieteellinen jakauma pinta-alan mukaan % osuus pinta-alasta 30 5 3 0 5 10 15 20 25 30 35 Kotka Lahti Sipoo Asuntojen lukumäärä kaupungittain Asuntojen lukumäärä https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 12 JLL:n arvonmäärityksen arviointitarkkuus on +/- 15 % (JLL, arviokirja) asuntosalkun osalta. Asuntosalkku arvostetaan kauppa-arvomenetelmällä, joka simuloi tilannetta, jossa asunnot myydään yksittäin ja arvo on huoneistojen arvioitujen myyntihintojen summa arvopäivänä. Summaan ei ole tehty tukkualennusta. Asuntojen kauppahinnat perustuvat KVKL:n ja HSP:n hintaseurantapalveluun sekä muihin julkisiin tietoläheisiin ja arvioitsijan omaan markkinatietokantaan. Toimitilakiinteistöt arvioidaan tuottoarvomenetelmällä, joka perustuu toimitilakohteen vuokratuotto- ja hoitokuluolettamiin. INVESTOINNIT JA MYYNNIT Yhtiö hankki noin 14.000 m2:n kiinteistön Kuopion haapaniemestä osoitteesta Teollisuuskatu 1. Kohteen velaton kauppahinta oli 2,7 M€. Ovaro arvioi, että kohteen kiinteistökehityksen kautta saatavat tuotot ovat arviolta noin 1-3 M€ seuraavien kolmen vuoden aikana. Ovaron tarkoituksena on muuttaa kohteen käyttötarkoitus teollisuus- ja toimistokohteesta liiketiloiksi. Tilikauden ensimmäisellä puoliskolla yhtiö hankki Jyväskylän ydinkeskustassa sijaitsevan kauppakeskus Forumin kiinteistön, jonka velaton kauppahinta on 7 miljoonaa euroa. Kohteen vuokrattava pinta-ala oli noin 16 400 m2, vuokrausaste hankintahetkellä noin 60 prosenttia ja nettotuotto noin 13,0 prosenttia. Omalla tontilla oleva kiinteistö oli rakennettu pääosin 70- ja 80-luvuilla ja viimeisimmät peruskorjaukset oli toteutettu 2020- luvulla. Kohde myytiin eteenpäin tilikauden kolmannella kvartaalilla. Ovaron merkittävin hankinta oli Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n (”JKK”) koko osakekannan osto 25.6.2024 ja 5.8.2024 toteutetuilla kaupoilla Investors House Oyj:ltä ja Royal House Oy:ltä. Kauppojen myyjäosapuolet omistivat tahoillaan 1/3 osuuden JKK:sta. Kauppahinta Investors House Oyj:ltä ostetusta osuudesta oli 5,0 miljoonaa euroa ja esisopimuksen mukainen kauppahinta Royal House Oy:ltä ostettavasta osuudesta oli 5,0 miljoonaa euroa. Lisäksi Ovaro otti huolehtiakseen JKK:n yhteismäärältään noin 6,0 miljoonan pääomalainojen takaisinmaksut Investors Houselle ja Royal Houselle vuoden 2024 loppuun mennessä. Koy Jyväskylän Forumin osakekannan myynnin lisäksi yhtiö myi asuntoja aktiivisesti. Asuntoja myytiin katsauskaudella yhteensä 232 kappaletta. Yhtiön velattomat kauppahinnat asuntojen ja liikekiinteistön myynneistä olivat yhteensä 13,1 miljoonaa euroa (1.1.-31.12.2022: 7,3 miljoonaa euroa). KIINTEISTÖKEHITYSHANKKEET Asuntorakennuttamisen hankkeet Hanke Osoite Hankintahetki Kehitysvaihe Rakennusoikeus Hankekoko (€) Kortepohjan Liikekeskus Isännäntie 1, 40740 Jyväskylä 18.10.2021 Kaavoitus meneillään 5.500 kem2 18 000 000 Keravan tontti Laurintie 9, 04200 Kerava 31.12.2024 Kaava lainvoimainen 1.750 kem2 7 500 000 Helsingin Malmin tontti Nallenrinne, 00700 Helsinki 14.1.2022 (varaus) Kaava lainvoimainen 2.900 kem2 10 000 000 Pappilan Hotellihanke Vapaudenkatu 26, 40100 Jyväskylä 1.5.2023 Kohde valmistuu 5/2025 800 kem2 2 500 000 https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 13 Toimitilahankkeet Hanke Osoite Hankintahetki Kehitysvaihe Vuokrattava-ala Vuokrausaste 27.2.2025 Hermia2 Hermiankatu 12, 33720 Tampere 1.7.2022 Vuokrausasteen kehitys 9.950 m2 85 % Voimala Business Park Sepänkatu 4, 40100 Jyväskylä 1.10.2022 Myynti 3.440 m2 97 % Leipomo Business Park Nisulankatu 78, 40100 Jyväskylä 1.10.2022 Myynti 1.900 m2 100 % Koy Yrjönkatu 42 Yrjönkatu 42, 40100 Jyväskylä 31.10.2023 Myynti 2.350 m2 100 % Teollisuuskatu 1 Teollisuuskatu 1, 70620 Kuopio 21.2.2024 Kaavoitus ja vuokraus 14.000 m2 60 % Jyväskylän Kukkula-alueen kehityshanke Vaihe Toimintasuunnitelma Hankeaikataulu Kehitysvaihe Pinta-ala Vaihe I (Apitare Oy) Sale & Leaseback K-S hyvinvointialueen kanssa 12/2021– 12/2041 Triple-Net Vuokrasopimus allekirjoitettu 4.7.2023 17.600 m2 Vaihe II (Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy) Kukkulan alueen suojeltujen rakennusten kehitys uusiokäyttöön 8/2023–1/2026 Kaavamuutokset, vuokraus ja myyntitoiminta käynnistetty 20.000 m2 Vaihe III (Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy) Kukkulan alueen uudelleen kaavoitus ja rakennuttaminen 8/2023 Kaavoitus 2024–2026 Rakentaminen 1.1.2027 100.000 k-em2 (tavoite/arvio) Kauppahinta vaiheen III osalta maksetaan 31.12.2025 mennessä. VUOKRAUSTOIMINTA Toimitilojen neliöperusteinen vuokrausaste oli 91,45 prosenttia, ilman Jyväskylän Kukkulan rakennuksia. KIINTEISTÖJEN YLLÄPITO JA AJANMUKAISTAMINEN Kiinteistöjen ylläpitotehtävät kuuluvat pääasiassa isännöitsijöille ja kiinteistöjohtaminen Ovarolle. Kiinteistöjen myynnit, hankinnat ja kehittäminen kuuluvat Ovaron toimitusjohtajan sekä liiketoimintapäällikön vastuulle. Yhtiössä toteutetaan kiinteistöjen ja huoneistojen ajanmukaistamista sekä ylläpitoa pitkän aikavälin suunnitelman puitteissa. Liike- ja toimitiloihin toteutettiin 1.1-31.12.2024 katsauskaudella 4,0 miljoonalla eurolla investointeja (1.1.-31.12.2023: 1,2 miljoonaa euroa). RISKIENHALLINTA Yhtiön merkittävimmät riskit koskevat rahoitusasemaa ja kiinteistömarkkinan kehitystä. Konsernissa pyritään jatkuvasti arvioimaan ja seuraamaan liiketoiminnan vaatiman rahoituksen määrää, jotta konsernilla olisi tarpeeksi likvidejä varoja toiminnan rahoittamiseksi. Yhtiöllä erääntyy vuoden 2025 joulukuussa 13,5 miljoonan euron Jyväskylän Kukkulan III vaiheen kauppahinta Keski-Suomen Hyvinvointialueelle. Konsernin rahavarat olivat 1,6 miljoonaa euroa 31.12.2024. Ovaron perusliiketoiminnan kassavirta on tasainen. Perusliiketoiminnan kassavirta riskejä hallitaan toimenpiteillä, joilla vuokrauksen käyttöasteet saadaan pysymään hyvällä tasolla. Yhtiö osti 25.6.2024 tiedotetulla lähipiirikaupalla Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n (JKK Oy) osakkeet itselleen Investors Houselta ja Royal Houselta. Velaton kauppahinta 2/3 ostamisesta oli yhteensä 16 miljoonaa euroa. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 14 Yhtiö on kirjannut JKK Oy:n osakkeiden hankinnan seurauksena taseeseensa 12,6 miljoonaa euroa aineetonta oikeutta. Aineettoman oikeuden arvostukseen liittyvät keskeiset riskit ovat Kukkulan alueen kehittämisen eteneminen aikataulussa. Mikäli alueen kehittäminen viivästyy merkittävästi tai mikäli kehittämisestä ja rakennuttamisesta aiheutuvat tulot osoittautuvat oletettua pienemmiksi aiheutuu yhtiölle riski aineettoman oikeuden alaskirjaamisesta. Vuokratuottojen lasku voi syntyä vuokrausasteen tai vuokratasojen alenemisesta, mikä heikentäisi yhtiön kassavirtaa. Riskiä hallitaan hajauttamalla sijoituskohteet ja luopumalla heikosti tuottavista kohteista. Yhtiö seuraa jatkuvasti vuokra-asuntomarkkinaa ja pyrkii reagoimaan vuokrausasteen muutoksiin vuokratason päivityksillä, vuokravakuuspolitiikalla ja vuokrauksen tehostamisella. Kiinteistö- ja vuokra-asuntomarkkinoiden heikko kehitys voi laskea yhtiön sijoitusomaisuuden arvoa ja heikentää yhtiön taloudellista asemaa. Riskiä hallitaan hajauttamalla sijoituskohteet maantieteellisesti ja ylläpitämällä kiinteistöjen kuntoa suunnitelmallisesti ottaen huomioon sekä niiden elinkaari että vuokramarkkinoiden vaatimukset. Ylläpito- ja korjauskulujen kasvu heikentäisi toteutuessaan yhtiön nettokassavirtaa. Riskiä hallitaan toimittajien ja alihankkijoiden kilpailuttamisilla sekä ylläpitämällä pitkäjänteisesti kiinteistöjen kuntoa. Kiinteistöt on vakuutettu täysarvovakuutuksin ja ne sisältävät vuokratuottojen keskeytysturvan. Yhtiöllä on voimassa oleva vastuuvakuutus. LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄT Ovaro Kiinteistösijoitus arvioi, että yhtiön lähiajan keskeisimmät riskit ja epävarmuustekijät liittyvät yhtiön rahoitusasemaan, toimitila- ja asuntomarkkinan toimivuuteen sekä rahoituksen saatavuuteen. Inflaation kiihtyminen tai pysyminen korkealla tasolla nostaa yleisesti kustannustasoa, joka saattaa vaikuttaa negatiivisesti yhtiön kassavirralliseen eli operatiiviseen tulokseen (EPRA). Rakennuskustannusten tai korkotason nousu vaikuttaa tulevien kehityshankkeiden kannattavuuteen ja voi hidastaa tai jopa estää hankkeiden käynnistymistä. OSAKKEET JA OSAKKEENOMISTAJAT Yhtiön osakkeiden kaupankäyntitunnus on OVARO. Katsauskauden päättyessä 31.12.2024 yhtiöllä oli yhteensä 8 600 000 osaketta, joista ulkona oli 8 183 610 osaketta ja yhtiön hallussa 416 390 osaketta. Yhtiön osakkeiden kaupankäyntitunnus on OVARO ja ISIN tunnus FI4000349113. Yhtiöllä oli 3 729 osakasta 31.12.2024 (31.12.2023: 3 932). Yhtiökokous 11.4.2024 päätti hallituksen ehdotuksen mukaisesti, että 31.12.2023 päättyneen tilikauden voitto kirjataan kertyneet voittovarat -tilille ja että osinkoa jaetaan 0,13 euroa per osake. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 15 2024 2023 Alin kurssi, € 3,30 2,42 Ylin kurssi, € 4,29 3,70 Keskikurssi, € 3,79 3,08 Päätöskurssi, € 3,42 3,51 27,9 29,5 8 600 000 9 200 000 416 390 472 664 Ulkona olevien osakkeiden markkina-arvo, 31.12. M€ - josta yhtiön hallussa Osakkeiden lukumäärä tilikauden lopussa Osakekurssin ja -vaihdon kehitys Osakkeiden Osakkeita % Omistajia % määrä 1-10 000 1 819 187 21,2 3 647 97,8 10 001-100 000 2 093 838 24,3 74 2,0 100 001 - 4 686 975 54,5 8 0,2 Yhteensä 8 600 000 100 3 729 100 https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 16 SUURIMMAT OMISTAJAT(Euroclear 31.12.2024) OSAKKEITA OSUUS Nimi kpl % 1 Royal House Oy 1 1313230 15,27 % 2 OSUUSASUNNOT OY 1215000 14,13 % 3 Pekka Ollikainen 2 687500 7,99 % 4 OVARO KIINTEISTÖSIJOITUS OYJ 415390 4,83 % 5 ZEROMAN OY 3 396704 4,61 % 6 CORE CAPITAL OY 4 263898 3,07 % 7 OP-HENKIVAKUUTUS OY 229056 2,66 % 8 MAAKUNNAN ASUNNOT OY 5 166197 1,93 % 9 Marko Huttunen 7 99631 1,16 % 10 SIJOITUSTALO IVH OY 5 ja 6 99329 1,15 % 11 PYNNÖNEN VILLE WALTTERI 79763 0,93 % 12 DADARIPIUS OY 76332 0,89 % 13 VIWA-KIINTEISTÖT OY 71292 0,83 % 14 AMLAX OY 67167 0,78 % 15 OTAVAN KIRJASÄÄTIÖ 65000 0,76 % 16 PYNNÖNEN SUVI SUSANNA 62944 0,73 % 17 KOKKO JOUNI 61500 0,72 % 18 OWH-YHTIÖT OY 55022 0,64 % 19 KOVALAINEN PETRI SAKARI 55000 0,64 % 20 GODOINVEST OY 51790 0,60 % 21 LAKIASIAINTOIMISTO JYRKI MIETTUNEN AVOIN YHTIÖ 50000 0,58 % 22 MAANPUOLUSTUSKORKEAKOULUN TUKISÄÄTIÖ 50000 0,58 % 23 WELANDER YNGVE TORVALD 45000 0,52 % 24 FINNPARTTIA OY 41712 0,49 % 25 KOSKINEN PETRI TAPANI 38183 0,44 % 26 MÄKINEN JUHA MATIAS 35454 0,41 % 27 VEIJALAINEN JORMA TAPIO 34566 0,40 % 28 SALSTE TUOMAS MATTI JUHANA 30779 0,36 % 29 PUTTONEN JARI MIKAEL 30749 0,36 % 30 KURKINEN NINA-MARIA 30000 0,35 % YHTEENSÄ 5 918 188 68,81 % 6 hallituksen puheenjohtajan Petri Roinisen vaikutusvaltayhteisö 7 Toimitusjohtaja Marko Huttusen henkilökohtaisessa omistuksessa on 99 631 yhtiön osaketta 1 hallituksen jäsenen Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö 2 hallituksen jäsenen Pekka Ollikaisen henkilökohtaisessa omistuksessa 3 hallituksen jäsenen Aki Pyysingin määräysvaltayhteisö 4 hallituksen puheenjohtajan Petri Roinisen määräysvaltayhteisö 5 hallituksen jäsenen Tapani Rautiaisen vaikutusvaltayhteisö https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 17 YHTIÖN HALLINTO, JOHTO JA HENKILÖSTÖ Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n hallituksessa on kuusi jäsentä: Taina Ahvenjärvi, Aki Pyysing, Pekka Ollikainen, Tapani Rautiainen, Eljas Repo ja Petri Roininen. Hallituksen puheenjohtajana toimii Petri Roininen ja varapuheenjohtajana Tapani Rautiainen. Yhtiön tilintarkastaja on tilintarkastusyhteisö KPMG Oy. Päävastuullinen tilintarkastaja on KHT Timo Nummi. Ovaro Kiinteistösijoituksen toimitusjohtajana toimii Marko Huttunen. Yhtiön johtoryhmään kuuluivat toimitusjohtajan lisäksi kiinteistökehitysjohtaja Marko Kaarto ja talouspäällikkö Hanna Äijälä 31.12.2024 asti. Satu Kuulusa valittiin yhtiön talousjohtajaksi ja johtoryhmän jäseneksi 28.10.2024. Yhtiön palveluksessa oli 31.12.2024 viisi henkilöä (31.12.2023: viisi henkilöä). SELVITYS HALLINTO- JA OHJAUSJÄRJESTELMÄSTÄ Ovaron hallinnoinnin kuvaus ja Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä ovat julkisesti saatavilla internetsivuilla www.ovaro.fi. VARSINAINEN YHTIÖKOKOUS 11.4.2024 Ovaron varsinainen yhtiökokous pidettiin 11.4.2024. Varsinainen yhtiökokous vahvisti konsernitilinpäätöksen ja emoyhtiön tilinpäätöksen tilikaudelta 2023 sekä hyväksyi hallituksen ehdotuksen tilikauden voiton käsittelystä ja jakaa päättyneeltä tilikaudelta osinkoa 0,13 euroa osakkeelta. Yhtiökokous myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle tilikaudelta 2023. Kokouksessa päätettiin myös hallituksen jäsenten lukumäärästä, valittiin hallituksen jäsenet sekä päätettiin heidän palkkioistaan. Tilintarkastajaksi valittiin tilintarkastusyhteisö KPMG Oy Ab, päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Timo Nummi. Yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään yhdessä tai useammassa erässä osakeanneista sekä optio- oikeuksien ja muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta seuraavasti: Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla enintään 900 000 osaketta. Hallitus päättää kaikista osakeantien ja optioiden sekä muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisen ehdoista. Valtuutus koskee sekä uusien osakkeiden antamista että omien osakkeiden luovuttamista. Osakeannit ja optio-oikeuksien sekä muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antaminen voivat tapahtua osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen (suunnattu anti). Valtuutus on voimassa 30.6.2025 asti. Hallituksen valtuuttaminen päättämään omien osakkeiden hankkimisesta: Yhtiökokous päätti valtuuttaa hallituksen päättämään yhteensä enintään 1 000 000 oman osakkeen hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, vain Yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan hankkia Nasdaq Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä muodostuneeseen hankintahetken markkinahintaan. Hallitus päättää kaikista muista omien osakkeiden hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutus kumoaa varsinaisen yhtiökokouksen 13.4.2023 antaman valtuutuksen päättää omien osakkeiden hankkimisesta. Valtuutus on voimassa 30.6.2025 asti. HALLITUKSEN VALTUUTUKSET Yhtiökokous 11.4.2024 valtuutti hallituksen päättämään yhdessä tai useammassa erässä osakeanneista sekä optio-oikeuksien ja muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta seuraavasti: Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla enintään 900.000 osaketta. Hallitus päättää kaikista osakeantien ja optioiden sekä muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisen https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 18 ehdoista. Valtuutus koskee sekä uusien osakkeiden antamista että omien osakkeiden luovuttamista. Osakeannit ja optio-oikeuksien sekä muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antaminen voivat tapahtua osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen (suunnattu anti). Valtuutus on voimassa 30.6.2025 asti. Hallituksen valtuuttaminen päättämään omien osakkeiden hankkimisesta: Yhtiökokous päätti valtuuttaa hallituksen päättämään yhteensä enintään 1.000.000 oman osakkeen hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, vain Yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan hankkia Nasdaq Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä muodostuneeseen hankintahetken markkinahintaan. Hallitus päättää kaikista muista omien osakkeiden hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutus kumoaa varsinaisen yhtiökokouksen 13.4.2023 antaman valtuutuksen päättää omien osakkeiden hankkimisesta. Valtuutus on voimassa 30.6.2025 asti. Ovaro Kiinteistösijoitus Oy:n hallitus päätti varsinaisen yhtiökokouksen antaman valtuutuksen perusteella aloittaa yhtiön omien osakkeiden hankinnan 8.7.2024. Hankittavien osakkeiden enimmäismäärä on 150 000 kpl, eli enintään 1,74 prosenttia koko osakekannasta. 31.12.2024 mennessä yhtiö oli hankkinut omia osakkeita ohjelman puitteissa 98 874 osaketta. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n hallitus päätti 16.11.2023 mitätöidä yhteensä 600.000 yhtiön hallussa olevaa omaa osaketta eli noin 6,52 prosenttia yhtiön kaikkien osakkeiden lukumäärästä. Mitätöinti rekisteröitiin 25.1.2024. LIPUTUSILMOITUKSET Yhtiöllä ei ole ollut raportointikaudella liputusilmoituksia. JOHDON LIIKETOIMET JA OSAKKEENOMISTUS Ovaron johdon liiketoimet ja osakkeenomistus vuodelta 2024 on julkaistu pörssitiedotteina ja ne ovat luettavissa Ovaron internet-sivuilla https://sijoittajat.ovaro.fi/fi/sijoittajat/osaketieto/johdon_omistukset. Yhtiön johtoryhmän ja hallituksen jäsenet ja heidän määräysvaltayhteisönsä omistivat vuoden lopussa yhtiön osakkeita ja osakeperusteisia oikeuksia yhtiöttä tai yhtiön kanssa samaan konserniin kuuluvissa yhtiöissä. Näiden osakkeiden osuus yhtiön koko osakekannasta on 35,41 prosenttia. LÄHIPIIRITAPAHTUMAT Tilikauden 2021 aikana perustettiin Ovaron osakkuusyhtiöt Apitare Oy ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy joissa muina omistajina on hallituksen puheenjohtajan Petri Roinisen vaikutusvaltayhteisö Investors House Oyj:n ja hallituksen jäsen Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö Royal House Oy. Yhtiöt on perustettu Keski-Suomen Sairaanhoitopiirin kanssa solmittua Kukkula-hanketta varten. Ovaro osti tilikauden aikana Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n (”JKK”) koko osakekannan Investors House Oyj:tä ja Royal House Oy:ltä. Kaupat toteutettiin 25.6.2024 ja 5.8.2024. Kauppahinta Investors House Oyj:ltä 25.6.2024 ostetusta osuudesta oli 5.000.000 euroa ja 5.8.2024 sopimuksen mukainen kauppahinta Royal House Oy:ltä ostetusta osuudesta oli 5.000.000 euroa. Lisäksi Ovaro otti huolehtiakseen JKK:n yhteismäärältään noin 6.000.000 euron pääomalainojen takaisinmaksut Investors Houselle ja Royal Houselle. Maksuaikataulu sovittiin siten, että kauppahinta 5 M€ maksetaan kolmessa osassa ajalla 2024 - 2026 sekä Investors Housen JKK:lle antama laina 3 M€ maksetaan kokonaan takaisin 12/2024. Ovaro maksoi 31.12.2024 sovitusti kauppahinnan ensimmäisen erän, lainan osasuorituksen sekä näiden molempien korot. Loppulainalle pääomaltaan 2,6 M€ on tehty maksuohjelman tarkistus siten, että Ovaro maksaa sen 4/2025 mennessä. Samalla lainan vakuudeksi on https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 19 pantattu reaalivakuutta, jonka käypä arvo ylittää lainan pääoman määrän. Kauppahintavelalle maksetaan 5 prosentin vuosikorko. Tehtyjen kauppojen osalta, kyse on lähipiiriliiketoimista. Päätöksen kaupoista tekivät esteettömät hallituksen jäsenet eivätkä jäävit hallituksen jäsenet osallistuneet kaupoista päättämiseen. TILIKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT Raimo Pesola on nimitetty Ovaro Kiinteistösijoitukseen muodostettavan rakennuttajayhtiön toimitusjohtajaksi ja osakkaaksi Raimo Pesola (RI) on nimitetty Ovaro Kiinteistösijoitukseen muodostettavan rakennuttajayhtiön toimitusjohtajaksi ja osakkaaksi sekä konsernin johtoryhmän jäseneksi. Ovaro organisoi rakennuttamisliiketoiminnan erilliseen tytäryhtiöön, jonka kasvusta ja kehityksestä Pesola vastaa. Hän aloittaa tehtävässä huhtikuussa 2025. Pesola siirtyy Ovaroon Rakennusliike Lapti Oy:n palveluksesta, jossa hän on toiminut liiketoimintajohtajana vastuualueenaan palvelutilarakentaminen. Lisäksi hän on toiminut yhtiössä aiemmin varatoimitusjohtajana ja toimitusjohtajana. Pesolalla on noin 25 vuoden kokemus esihenkilö- ja johtotehtävistä eri rakennusliikkeissä. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj perustaa rakennuttajayhtiön Jyväskylän Kukkulan ja kasvukeskushankkeiden toteuttamiseen Ovaro perustaa rakennuttamiseen ja kiinteistökehittämiseen keskittyvän tytäryhtiön, jonka toimitusjohtajaksi ja osakkaaksi on nimetty Raimo Pesola (RI). Asiasta on julkaistu pörssitiedote 16.1.2025. Rakennuttajayhtiön keskeinen tehtävä on toteuttaa rakennuttamishankkeita sekä Jyväskylän Kukkulalla että muissa kasvukeskuksissa. Jyväskylän Kukkulalle on tulossa uusien asemakaavojen myötä merkittävä 10–15 vuoden hankeputki keskittyen pääasiassa asuntorakentamiseen. Arvopaperimarkkinalain 9 luvun 10 §:n mukainen liputusilmoitus Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n omien osakkeiden omistusosuus on omien osakkeiden ostojen myötä ylittänyt arvopaperimarkkinalain 9 luvun 5 §:n mukaisen liputusrajan. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n omien osakkeiden omistus ylitti 5 prosentin rajan 17.1.2025. Tämän jälkeen Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj on jatkanut omien osakkeiden osto-ohjelmaa. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj omistaa 17.1.2025 tilanteen mukaan osakkeitaan 430 800 kpl. Tämä vastaa 5,01 prosenttia kaikista osakkeista ja kaikkien osakkeiden tuottamista äänistä. Yhtiön omassa hallussa olevilla osakkeilla ei kuitenkaan voi äänestää yhtiökokouksessa. Ovaro Kiinteistösijoitus Oy:n osakekanta koostuu yhteensä 8.600.000 osakkeesta, jotka tuottavat yhteensä 8.600.000 ääntä. Ville Karlström on nimitetty Ovaron liiketoimintapäälliköksi ja johtoryhmän jäseneksi Ville Karlström (KTM) on nimitetty Ovaron liiketoimintapäälliköksi ja johtoryhmän jäseneksi. Hänen vastuualueisiinsa kuuluvat kiinteistökehityskohteiden myynnit ja sijoittajahankinnat sekä rahoitusjärjestelyt. Ville Karlström on toiminut yhtiön palveluksessa vuodesta 2022 alkaen kiinteistöjen myynti- ja hankintatehtävissä. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj ja Esperi Care Oy allekirjoittivat esisopimuksen 89 asukaspaikkaisen hoivakodin toteuttamisesta Tampereen Hervantaan Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj ("Ovaro") ja hoivayhtiö Esperi Care Oy ovat allekirjoittaneet esisopimuksen pitkäaikaisesta pääomavuokrasopimuksesta sekä hoivakodin rakennuttamisesta Tampereen Hervantaan. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 20 Suunniteltu hoivakoti tarjoaa ympärivuorokautista palveluasumista ikäihmisille ja mielenterveyskuntoutujille. Hankkeen investointiarvo on noin 15 miljoonaa euroa. Hanke on ehdollinen rakennusluvan ja rahoituksen varmistumiselle. Tavoitteena on käynnistää rakennustyöt vuoden 2025 aikana. Kohde toteutetaan Ovaron omistamalle tontille Tampereen Hervannassa. Varsinainen vuokrasopimus allekirjoitetaan, kun esisopimuksen ehdot on täytetty. Jyväskylän kiinnostavin kaupunkikylä nousee Kukkulalle – arkkitehtikilpailu alkoi Jyväskylän kiinnostavin kaupunkikylä nousee kahden kilometrin päähän keskustasta. Se tarjoaa tulevaisuudessa urbaania ja samalla luonnosläheistä asumista keskussairaalan läheisyydessä. Kyseessä on kaupungin mittavin kiinteistökehityshanke ja yhdessä Jyväskylän kaupungin kanssa järjestettävällä kutsukilpailulla haetaan kaupunkikuvallisia ideoita asemakaavoituksen pohjaksi. Alueen kehittämisestä vastaa Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy, joka on Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n tytäryhtiö. Arkkitehtuurikutsukilpailu käynnisti Jyväskylän Kukkulan kehityshankkeen ensimmäisen korttelialueen suunnittelun. Tavoitteena on, että aloituskorttelin asemakaava saadaan lainvoimaiseksi vuoden 2026 kesään mennessä, jolloin ensimmäisten kohteiden rakentaminen voisi alkaa vuoden 2026 loppuun mennessä. Aloituskortteliin tavoitellaan kaavoituksessa noin 19 000–21 000 k-m2 uutta rakennusoikeutta sekä asumiseen että kaupallisille palveluille. Kukkulan alueen maamerkki on moderni Sairaala Nova, joka on Suomen suurin keskussairaala ja Suomen suurin ei-yliopistollinen sairaala. Ensimmäiset uudiskohteet toteutetaan näkyvälle paikalle Kukkulan “portiksi”. Koko Kukkulan alueen arvioitu rakentamisvolyymi on noin 80 000–90 000 k-m2 ja hanke kestää noin 10–15 vuotta – Sijainti Jyväskylän keskustan läheisyydessä tekee alueesta erittäin mielenkiintoisen sekä sijoittajille että tuleville asukkaille. Kukkula on kehittyvä alue vetovoimaisessa kasvukeskuksessa, ja sen erikoisuutena ovat vahvat hyvinvointiin ja terveyteen liittyvät palvelut – Sairaala Novaan on jo investoitu puoli miljardia, kertoo Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n toimitusjohtaja Marko Huttunen. Hyvinvointi ja sen tukeminen ovat vahvasti kehitettävän alueen ytimessä. Tavoitteena on rakentaa Jyväskylän Kukkulasta kaupunkikylä, joka luo hyvinvointia pitkälle tulevaisuuteen. – Kukkula tulee yhdistämään eri sukupolvet tarjoamalla monipuolista asumista hoivapalveluista omistus- ja vuokra-asumiseen. Laadukkaalla, halutulla alueella yhdistyvät hyvinvointia tukevat asumisratkaisut, palvelut että ympäristö. Rakennamme yhdessä Kukkulasta kaupungin kiinnostavimman kylän, sanoo Huttunen. Jyväskylän Kukkulan arkkitehtuurikilpailu järjestetään yhteistyössä Suomen arkkitehtiliitto SAFAn kanssa ja siihen on kutsuttu neljä arkkitehtitoimistoa: Arkkitehtitoimisto Arco Oy, Arkkitehtitoimisto Muuan Oy, Arkkitehtipalvelu Oy ja Arkkitehdit MY Oy. Kilpailu alkoi 12.2.2025 ja kilpailuehdotukset jätetään 12.5.2025 klo 16.00 mennessä. Kilpailu pyritään ratkaisemaan kesäkuun 2025 aikana. Kilpailualuetta koskeva asemakaavan muutos tulee vireille kilpailuaikana. Jyväskylän Kukkulalle suunnitellaan päivittäistavarakauppaa yhteistyössä Kesko Oyj:n kanssa Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n tytäryhtiö Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy ja Kesko Oyj ovat allekirjoittaneet aiesopimuksen selvittääkseen päivittäistavarakaupan sijoittumismahdollisuutta Jyväskylän Kukkulalle. Suunnitelmien mukaan kauppa sijoittuisi alueen aloituskortteliin, joka on parhaillaan arkkitehtikilpailun kohteena. Aloituskortteliin tavoitellaan kaavoituksessa noin 19 000–21 000 k-m² uutta rakennusoikeutta, joka sisältää sekä asumista että kaupallisia palveluita. Ensimmäiset uudiskohteet toteutetaan näkyvälle paikalle Kukkulan "portiksi". Koko Kukkulan alueen rakentamisvolyymin arvioidaan olevan noin 80 000–90 000 k-m², ja hankkeen toteutuksen odotetaan kestävän noin 10–15 vuotta. Hyvinvointi ja sen edistäminen ovat keskeisessä roolissa alueen kehittämisessä. Tavoitteena on rakentaa Jyväskylän Kukkulasta moderni kaupunkikylä, joka tukee asukkaidensa hyvinvointia pitkälle tulevaisuuteen. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 21 Aloituskorttelin asemakaava on tavoitteena saada lainvoimaiseksi vuoden 2026 kesään mennessä, jolloin päivittäistavarakaupan rakentaminen voisi toteutuessaan käynnistyä vuoden 2026 loppuun mennessä yhdessä ensimmäisten uudiskohteiden kanssa. Tämä toisi alueen asukkaille ja ohikulkijoille merkittävän lisäpalvelun. HALLITUKSEN VOITONJAKOEHDOTUS Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n jakokelpoinen vapaa oma pääoma 31.12.2024 on 10 391 425,62 euroa, sisältäen tilikauden tappion -4 517 188,89 euroa. Hallitus esittää 24.4.2025 kokoontuvalle yhtiökokoukselle, että tilikauden voitto siirretään kertyneisiin voittovaroihin ja ettei osinkoa makseta. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 22 Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj Y-tunnus 2382127-4 KONSERNIN TUNNUSLUVUT 1.1. - 31.12.2024 1.1. - 31.12.2023 1.1. - 31.12.2022 1.1. - 31.12.2021 1.1. - 31.12.2020 Liikevaihto, 1 000 € 5 262 5 603 5 439 8 171 9 677 Liiketulos, 1 000 € -467 3 149 643 -11 631 -11 740 Tilikauden tulos, 1 000 € 586 2 588 448 -13 124 -11 501 Tilikauden laaja tulos, 1 000 € 586 2 588 448 -13 124 -11 501 Tulos / osake, € 0,07 0,30 0,05 -1,44 -1,24 Maksettu osinko, € 0,00 0,13 0,03 0,00 0,00 Oman pääoman tuotto, %, p.a. (ROE) 1,3 % 5,6 % 1,0 % -25,2 % -17,7 % Ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo 8 270 147 8 551 608 8 797 303 9 107 899 9 259 373 31.12.2024 31.12.2023 31.12.2022 31.12.2021 31.12.2020 Taseen loppusumma, 1 000 € 65 666 63 454 63 270 59 347 116 241 Omavaraisuusaste, % 68,4 % 72,6 % 70,8 % 76,1 % 50,8 % Luototusaste, %, Loan to Value 44,4 % 18,7 % 23,1 % 7,3 % 47,1 % Nettovarallisuus/osake, € 5,41 5,39 5,09 4,96 6,37 Nettovelkaantumisaste, % 29,0 % 9,0 % 12,4 % -3,5 % 74,3 % Osakkeiden lukumäärä 8 600 000 9 200 000 9 200 000 9 598 910 9 598 910 Ulkona olevien osakkeiden lukumäärä 8 183 610 8 414 802 8 727 336 8 986 495 9 203 567 Listattujen osakkeiden markkina-arvo, 1 000 € 27 988 29 536 24 611 27 499 38 103 1.1. - 31.12.2024 1.1. - 31.12.2023 1.1. - 31.12.2022 1.1. - 31.12.2021 1.1. - 31.12.2020 Vuokrasalkun taloudellinen käyttöaste, %, ( €) 86,1 % 79,6 % 77,6 % 94,7 % 95,1 % Taloudellinen käyttöaste, %, ( €) 95,5 % Vuokrasalkun toiminnall. käyttöaste, %, (m2) 91,5 % 81,4 % 80,0 % 91,4 % 92,7 % Toiminnall. käyttöaste, %, (m2) 93,1 % Vuokrasalkun vuokralaisvaihtuvuus / kk 1,1 % 5,1 % 2,0 % 3,4 % 2,8 % Vuokralaisvaihtuvuus / kk 3,6 % Vuokrasalkun nettovuokratuotto-% käyvälle arvolle 9,3 % 6,7 % 6,9 % 7,2 % 5,8 % * Hallituksen esitys v 2024 Osakekurssin ja -vaihdon kehitys on esitetty toimintakertomuksen osakkeet ja osakkeen omistajat osiossa. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 23 Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj Y-tunnus 2382127-4 EPRA:n tunnusluvut 1.1 - 31.12.2024 1.1 - 31.12.2023 1.1 - 31.12.2022 1.1 - 31.12.2021 1.1 - 31.12.2020 EPRA tulos, 1000 € -143 918 1 030 -807 216 EPRA osakekohtainen tulos (EPS), € -0,02 0,11 0,12 -0,09 0,02 EPRA nettovarallisuus (NAV) 1000 € 40 196 44 655 43 123 43 297 57 915 EPRA sijoitusten nettovarojen nettoarvo (NRV) 40 196 44 655 43 123 43 297 57 915 EPRA osakekohtainen sijoitusten nettovarojen nettoarvo, € 4,91 5,31 4,94 4,82 6,29 EPRA aineellisen omaisuuden nettoarvo (NTA) 40 196 44 655 43 123 43 813 58 002 EPRA osakekohtainen aineellisen omaisuuden nettoarvo, € 4,91 5,31 4,94 4,88 6,30 EPRA osakekohtainen nettovarallisuus, € 4,91 5,31 4,94 4,82 6,29 EPRA alkutuotto (NIY), % 8,1 % 7,0 % 6,3 % 11,8 % 5,9 % EPRA 'topped-up' alkutuotto (NIY), % 8,1 % 7,0 % 6,3 % 11,8 % 5,9 % EPRA tunnusluvut 1.1 - 31.12.2024 1.1 - 31.12.2023 1.1 - 31.12.2022 1.1 - 31.12.2021 1.1 - 31.12.2020 EPRA tulos, 1000 € Tilikauden tulos IFRS-tuloslaskelman mukaan 586 2 588 448 -13 124 -11 501 -/+ Nettovoitot ja -tappiot sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon 2 267 1 677 -53 8 058 12 597 -/+ Nettovoitot ja -tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä sis. välityspalkkiot 435 936 582 5 725 1 993 - / + Verot -1 946 226 0 -853 -2 873 -/+ Muut oikaisut -1 485 -4 510 53 -613 0 EPRA tulos -143 918 1 030 -807 216 EPRA osakekohtainen tulos (EPS), € -0,02 0,11 0,12 -0,09 0,02 EPRA nettovarallisuus (NAV), 1000 € Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 44 716 46 097 44 774 45 153 58 940 Laskennalliset verot -4 520 -1 442 -1 651 -1 856 -1 024 EPRA nettovarallisuus (NAV) 40 196 44 655 43 123 43 297 57 915 EPRA osakekohtainen nettovarallisuus, € 4,91 5,31 4,94 4,82 6,29 EPRA sijoitusten nettovarojen nettoarvo (NRV), 1000 € Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 44 716 46 097 44 774 45 153 58 940 Laskennalliset verot -4 520 -1 442 -1 651 -1 856 -1 024 EPRA sijoitusten nettovarojen nettoarvo (NRV) 40 196 44 655 43 123 43 297 57 915 EPRA osakekohtainen sijoitusten nettovarojen nettoarvo, € 4,91 5,31 4,94 4,82 6,29 EPRA aineellisen omaisuuden nettoarvo (NTA) Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 44 716 46 097 44 774 45 153 58 940 Laskennalliset verot -4 520 -1 442 -1 651 -1 340 -937 EPRA aineellisen omaisuuden nettoarvo (NTA) 40 196 44 655 43 123 43 813 58 002 EPRA osakekohtainen aineellisen omaisuuden nettoarvo, € 4,91 5,31 4,94 4,88 6,30 EPRA alkutuotto (NIY), % Sijoituskiinteistöt, vuokrattavissa B 32 087 38 198 39 560 36 690 90 969 Annualisoidut vuokrat 5 262 5 603 5 439 8 171 9 677 Annualisoidut hoitokulut ) -2 675 -2 920 -2 933 -3 838 -4 348 Vuosittaiset nettovuokrat A 2 588 2 683 2 506 4 333 5 330 Vuosittaiset 'topped-up' nettovuokrat C 2 588 2 683 2 506 4 333 5 330 EPRA alkutuotto (NIY), % A/B 8,1 % 7,0 % 6,3 % 11,8 % 5,9 % EPRA 'topped-up' alkutuotto (NIY), % C/B 8,1 % 7,0 % 6,3 % 11,8 % 5,9 % https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 24 Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj Y-tunnus 2382127-4 TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVAT IFRS-tunnusluvut Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva katsauskauden tulos Katsauskauden ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo Vaihtoehtoiset tunnusluvut Oman pääoman tuotto, % Tilikauden voitto / tappio x 100 (ROE) Oma pääoma (keskim. Tilikauden aikana) Osinko vuodessa / osake x 100 Osakkeen pörssikurssi kauden lopussa Oma pääoma x 100 Taseen loppusumma - saadut ennakot Luototusaste, % (Korolliset velat - Rahavarat) x 100 Loan to Value Sijoituskiinteistöt + Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt Nettovarallisuus/osake, € Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma NAV Osakkeiden ulkona oleva lukumäärä katsauskauden lopussa (Korolliset velat - vuokrasopimusvelat - likvidit varat) x 100 Oma pääoma Vuokrasalkun taloudellinen käyttöaste, % Katsauskauden bruttovuokrat / kk:ien lukumäärä ( €) Vuokrasalkun pot. bruttovuokrat katsauskaudella / kk:ien lukumäärä Vuokrasalkun toiminnall. käyttöaste, % Katsauskauden kk:n viimeisen päivän vuokrattu m2 /kk:ien lkm (m2) Katsauskauden kk:n viimeisen päivän vuokrattavissa oleva m2 / kk:ien lkm Päättyneet sopimukset per kk kk:n viimeisen päivän vuokrattavissa olevat asunnot kpl Saadut vuokrat ja käyttökorvaukset - maksetut hoitovastikkeet Vuokrasalkussa olevien kiinteistöjen käypäarvo Nettotuotto on laskettu vuokrasalkkuun kuuluvien kohteiden joulukuun bruttotulojen ja hoitovastikkeiden erotuksena. Jos kohdeyhtiö ei ole perinyt osakkailta hoitovastiketta, on käytetty estimaattina koko vuoden hoitokulua jaettuna 12:lla. Nettovuokratuotto on tuloslaskelman erä, joka saadaan vähentämällä liikevaihdosta hoitokulut. Liikevoitto on tilikauden tulos ennen tuloveroja, rahoituskuluja ja rahoitustuottoja. Tulos / osake, € = Vaihtoehtoisella tunnusluvulla tarkoitetaan taloudellista tunnuslukua, joka kuvaa mennyttä tai tulevaa taloudellista tulosta, taloudellista asemaa tai rahavirtoja ja joka on muu kuin IFRS-normistossa määritelty tai nimetty taloudellinen tunnusluku. Vaihtoehtoisia tunnuslukuja esitetään kuvaamaan liiketoiminnan taloudellista kehitystä ja parantamaan vertailukelpoisuutta eri raportointikausien välillä. Vaihtoehtoisia tunnuslukuja ei tule pitää IFRS-tilinpäätösnormistossa määriteltyjä tunnuslukuja korvaavina mittareina. = Efektiivinen osinkotuotto, % = Omavaraisuusaste, % = = = Nettovelkaantumisaste, % = = = Vuokrasalkun vuokralaisvaihtuvuus = Vuokrasalkun nettovuokratuotto-% käyvälle arvolle = https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 25 Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj Y-tunnus 2382127-4 Konsernitilinpäätös https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 26 Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj Y-tunnus 2382127-4 Konsernin laaja tuloslaskelma 1 000 EUR Liitetieto 1.1.-31.12.2024 1.1.-31.12.2023 Liikevaihto Tuotot vuokraustoiminnasta 3. 5 262 5 603 Hoitokulut 4. -2 675 -2 920 Nettotuotot 2 588 2 683 Vuokraustoiminnan kulut 4. -202 -336 Hallinnon kulut 4. -2 111 -1 566 Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 5. 91 5 Muut liiketoiminnan kulut yhteensä -2 222 -1 897 366 786 Tuotot luovutuksista 6. -435 -936 Sijoituskiinteistöjen käypien arvon muutos 6. -2 267 -1 677 Tulos luovutuksista ja sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksista -2 702 -2 613 Osuus osakkuusyhtiöiden tuloksesta 1 869 4 976 Liiketulos -467 3 149 Rahoitustuotot 7. 268 301 Rahoituskulut 7. -1 161 -636 Rahoitustuotot ja kulut yhteensä -893 -334 Tulos ennen veroja -1 360 2 814 Verot 8. 1 946 -226 Tilikauden voitto/tappio 586 2 588 Tilikauden voiton/tappion jakautuminen Emoyhtiön omistajille 586 2 588 Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen tulos Tulos/osake, laimentamaton, euroa 19. 0,07 0,30 Tulos/osake, laimennettu, euroa 19. 0,07 0,30 Kauden laaja voitto/tappio 586 2 588 Kauden laajan voiton/tappion jakautuminen Emoyhtiön omistajille 586 2 588 Tulos ennen käyvän arvon muutoksia ja luovutustuottoja https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 27 Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj Y-tunnus 2382127-4 Konsernitase 1 000 EUR Liitetieto 31.12.2024 31.12.2023 VARAT Pitkäaikaiset varat Vuokrakäytössä olevat sijoituskiinteistöt 9. 28 577 30 177 Käyttöoikeusomaisuuserät 13. 2 162 3 505 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo yhteensä 30 738 33 682 Aineettomat hyödykkeet 1. ja 26. 12 253 0 Koneet ja kalusto 14. 756 737 Laskennallinen verosaaminen 8. 4 520 1 442 Muut saamiset 10. 160 2 567 Muut osakkeet ja osuudet 11. 0 0 Osuudet osakkuusyhtiöistä 12. 9 069 5 939 Pitkäaikaiset varat yhteensä 57 496 44 367 Lyhytaikaiset varat Vuokra- ja muut saamiset 15. 3 057 2 515 Rahavarat 16. 1 603 8 552 Lyhytaikaiset varat yhteensä 4 660 11 067 Myytävänä oleviksi luokitellut pitkäaikaiset omaisuuserät 9. ja 17. 3 510 8 021 VARAT YHTEENSÄ 65 666 63 454 OMA PÄÄOMA JA VELAT Emoyrityksen omistajille kuuluva oma pääoma Osakepääoma 24 000 24 000 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 65 240 67 207 Kertyneet voittovarat -45 109 -47 698 Tilikauden tulos 586 2 588 Oma pääoma yhteensä 18. 44 716 46 097 Velat Pitkäaikaiset velat Lainat 20. 8 816 10 349 Vuokrasopimusvelat 13. 2 136 3 546 Muut pitkäaikaiset velat 20. 4 590 234 Pitkäaikaiset velat yhteensä 15 542 14 130 Lyhytaikaiset velat Lainat 20. 1 150 1 305 Ostovelat ja muut lyhytaikaiset velat 21. 4 146 1 021 Vuokrasopimusvelat 13. 90 110 Lyhytaikaiset velat yhteensä 5 387 2 436 Myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin kohdistuvat velat 17. 21 791 Velat yhteensä 20 950 17 357 OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENSÄ 65 666 63 454 https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 28 Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj Y-tunnus 2382127-4 Konsernin rahavirtalaskelma 1 000 EUR 1.1.-31.12.2024 1.1.-31.12.2023 Liiketoiminnan rahavirrat Vuokrauksesta saadut maksut 5 174 5 492 Maksut liiketoiminnan kuluista -5 539 -5 385 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä -365 107 Saadut korot ja muut rahoitustuotot netto 113 462 Maksetut korot ja muut rahoituskulut netto -970 -509 Liiketoiminnasta kertyneet nettorahavirrat -1 223 59 Investointien rahavirrat Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -4 280 0 Investoinnit sijoituskiinteistöihin -16 452 -5 133 Sijoituskiinteistöjen myynnit 14 733 7 115 Saadut lainat 400 2 900 Myönnetyt lainat -438 -3 150 Investointeihin käytetyt nettorahavirrat -6 038 1 732 Rahoituksen rahavirrat Omien osakkeiden hankinta -882 -1 004 Lainojen takaisinmaksut -6 877 -1 041 Lainojen nostot 9 154 2 436 Saadut osingot 0 202 Maksetut osingot -1 085 -259 Rahoitukseen käytetyt nettorahavirrat 310 333 Rahavarojen nettovähennys (-) /-lisäys -6 950 2 123 Rahavarat tilikauden alussa 8 552 6 429 Rahavarat katsauskauden lopussa 1 603 8 552 https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 29 Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj Y-tunnus 2382127-4 LASKELMA KONSERNIN OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSISTA 1 000 EUR Osakepääoma Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto Kertyneet voittovarat Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä Oma pääoma 1.1.2024 24 000 67 207 -45 109 46 097 Kauden tulos 586 586 Omien osakkeiden osto -883 -883 Pääomanpalautus -1 085 -1 085 Oma pääoma 31.12.2024 24 000 65 240 -44 523 44 716 Oma pääoma 1.1.2023 24 000 68 211 -47 438 44 774 Kauden tulos 2 588 2 588 Omien osakkeiden osto -1 004 -1 004 Osingonmaksu -259 -259 Oma pääoma 31.12.2023 24 000 67 207 -45 109 46 097 https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 30 Konsernitilinpäätöksen liitetiedot, IFRS 1. Tilinpäätöksen laatimisperiaatteet: Yrityksen perustiedot Jäljennökset Ovaron tilinpäätöksistä sekä osavuosikatsauksista ovat saatavissa osoitteesta www.ovaro.fi. Ovaron hallitus on kokouksessaan 25.3.2025 hyväksynyt tämän tilinpäätöksen julkistettavaksi. Yleiset laatimisperiaatteet Yhdistelyperiaatteet Tytäryhtiöt Osakkuusyhtiöt ja yhteisjärjestelyt Yhteisjärjestely on järjestely, jossa kahdella tai useammalla osapuolella on yhteinen määräysvalta. Yhteisjärjestelyt jaetaan yhteisyrityksiin ja yhteisiin toimintoihin. Yhteisyritykset yhdistellään konsernin tilinpäätökseen pääomaosuusmenetelmällä. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj (y-tunnus 2382127-4) (”Ovaro”) on suomalainen julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki ja sen rekisteröity osoite on Veturitie 11 T 152, 00520 HELSINKI, SUOMI. Yhtiö perustettiin 30.12.2010 kiinteistörahastolaissa tarkoitetuksi kiinteistörahastoksi ja muuntui 1.10.2018 kiinteistösijoitusyhtiöksi. Yhtiön pääasiallinen toiminta muodostuu asunto- ja toimitilasijoittamisesta. Konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti noudattaen EU:ssa sovellettavaksi hyväksyttyjä 31.12.2024 voimassa olevia IAS- ja IFRS- standardeja sekä Standing Interpretations Committee (SIC) ja International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) tulkintoja. Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoitetaan Suomen kirjanpitolaissa ja sen nojalla annetuissa säännöksissä EU:n asetuksessa nro 1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti EU:ssa sovellettavaksi hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ovat myös suomalaisten, IFRS-säännöksiä täydentävien kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön mukaiset. Tilinpäätöksessä esitettävät luvut laaditaan euroissa, joka on Ovaron toiminta- ja esittämisvaluutta. Tilinpäätös esitetään tuhansina euroina, ellei toisin ole mainittu. Esitetyt luvut on pyöristetty lähimpään tuhanteen euroon, joten yksittäisten lukujen yhteenlaskettu summa saattaa poiketa esitetystä summaluvusta. Konsernitilinpäätös laaditaan kalenterivuodelta, joka on myös emoyrityksen ja konsernin raportointikausi. Sijoituskiinteistöt arvostetaan alkuperäisen kirjaamisen jälkeen käypään arvoon, muuten konsernitilinpäätös laaditaan alkuperäisiin hankintamenoihin perustuen, ellei laatimisperiaatteessa toisin mainita. Konsernitilinpäätökseen on yhdistelty emoyhtiön ja tytäryritysten tilinpäätökset. Ovaro yhdistelee 100 %:sti omistetut asunto-osakeyhtiöt IFRS 10:n mukaisesti. Osittain omistetut yhdistellään IFRS 11:n mukaan suhteellisella menetelmällä, jolloin tytäryhtiöiden tuloslaskelman ja taseen jokaisesta erästä yhdistellään vain konsernin omistusosuutta vastaava määrä. Tästä johtuen konserniyhdistelyssä ei synny vähemmistöosuutta. Ovaron tytäryritykset ovat yhteisöjä, joissa emoyrityksellä on määräysvalta. Ovarolla on määräysvalta, mikäli Ovarolla on yhteisöä koskeva valta ja se altistuu yhteisön muuttuvalle tuotolle tai on oikeutettu sen muuttuvaan tuottoon ja Ovaro pystyy käyttämään yhteisöä koskevaa valtaansa ja näin vaikuttamaan saamaansa tuoton määrään. Määräysvalta saadaan äänivallan perusteella. Konsernin keskinäinen omistus on eliminoitu hankintamenetelmällä. Hankinnassa käytetty vastike, hankitun yhteisön varat ja vastattavaksi otetut velat arvostetaan hankintahetkellä käypään arvoon. Se osa hankintamenosta, joka ylittää konsernin osuuden hankitun yrityksen nettovarallisuuden käyvästä arvosta hankinta-ajankohtana, kirjataan liikearvoksi. Kaikki konsernin sisäiset liiketapahtumat, saamiset, velat ja realisoitumattomat voitot sekä sisäinen voitonjako eliminoidaan konsernitilinpäätöstä laadittaessa. Tilikauden aikana hankitut tytär-, osakkuus- tai yhteisyritykset yhdistellään siitä hetkestä lähtien, kun Ovaro on saanut määräysvallan tai yhteisen määräysvallan tai huomattavan vaikutusvallan. Vastaavasti tilikauden aikana myydyt tytär-, osakkuus- tai yhteisyritykset yhdistellään siihen asti, kunnes määräysvalta tai huomattava vaikutusvalta päättyy. Osakkuusyhtiöinä käsitellään yhtiöt, joissa Ovarolla on huomattava vaikutusvalta, mutta ei määräysvaltaa. Huomattava vaikutusvalta syntyy lähtökohtaisesti silloin, kun Ovaro omistaa 20-50 prosenttia yhteisön äänivallasta tai kun Ovarolla muutoin on huomattava vaikutusvalta yhteisössä. Osakkuusyhtiö yhdistellään konsernin tilinpäätökseen pääomaosuusmenetelmällä, jolloin osakkuusyhtiön tuloslaskelma ja tase eivät sisälly kokonaisuutena konsernin tulokseen tai taseeseen siitä hetkestä lähtien, kun huomattava vaikutusvalta saavutetaan sen päättymiseen asti. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 31 Päättyneellä tilikaudella sovelletut uudet ja muutetut standardit Tulevilla tilikausilla sovellettaviksi tulevat uudet ja muutetut standardit sekä tulkinnat Tilikauden 2024 aikana voimaantulleilla muutetuilla standardeilla ei ole ollut merkittäviä vaikutuksia konsernin tilikauden tulokseen, taloudelliseen asemaan tai tilinpäätöksen esittämistapaan. IASB on julkistanut uusia ja uudistettuja standardeja ja tulkintoja, joiden soveltaminen on pakollista 1.1.2025 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla. Ovaro ei ole soveltanut kyseisiä standardeja ja niiden tulkintoja tämän tilinpäätöksen laadinnassa. Ovaro ottaa käyttöön kunkin standardin ja tulkinnan voimaantulopäivästä lähtien. Uusien ja uudistettujen standardien ja tulkintojen käyttöönotolla ei odoteta olevan merkittävää vaikutusta Ovaron tilinpäätöksiin tulevina kausina. Merkittävimmät johdon harkintaa edellyttävät laatimisperiaatteet ja arvioihin sisältyvät keskeiset epävarmuustekijät IFRS-standardien mukaisen tilinpäätöksen laatiminen vaatii Ovaron johdolta harkintaa sekä arvioiden ja oletusten tekemistä, jotka vaikuttavat tilinpäätöksessä esitettäviin varoihin ja velkoihin sekä muihin tietoihin kuten tuottojen ja kulujen määrään. Vaikka arviot perustuvat johdon parhaaseen näkemykseen, on mahdollista, että toteumat poikkeavat tilinpäätöksessä käytetyistä arvioista. Ovaron johto käyttää harkintaa tehdessään päätöksiä tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden valinnasta ja niiden soveltamisesta. Tämä koskee erityisesti tapauksia, joissa IFRS-normistossa on vaihtoehtoisia kirjaamis-, arvostus- tai esittämistapoja. Arviot ja olettamukset perustuvat aiempaan kokemukseen ja tilinpäätöshetkellä olevaan parhaaseen näkemykseen. Arvioihin liittyy aina epävarmuustekijöitä ja lopullinen tulos saattaa poiketa tehdyistä arvioista Ovaron johto on konsernitilinpäätöstä laadittaessa käyttänyt harkintaa erityisesti seuraavien ratkaisujen osalta, joilla on merkittävä vaikutus raportoitujen tilinpäätöserien määrään: Omaisuuserien luokitteleminen. Pääsääntöisesti Ovaro yhdistelee 100 %:sti omistetut asunto-osakeyhtiöt IFRS 10:n mukaisesti. Osittain omistetut, mutta vähintään 50 % omistetut, asunto-osakeyhtiöt yhdistellään IFRS 11:n mukaan suhteellisella menetelmällä, jolloin tytäryhtiöiden tuloslaskelman ja taseen jokaisesta erästä yhdistellään vain konsernin omistusosuutta vastaava määrä. Alle 50%:sti omistetut sijoituskiinteistöt esitetään taseessa omistusosuuden mukaisessa bruttoarvossaan, jolloin omistukseen liittyvä kohteessa oleva velkaosuus esitetään Ovaro Kiinteistösijoituksen konsernitaseessa velkana. Taseen tai tuloslaskelman muita eriä ei yhdistellä konserniin. Kiinteistöjen luokitteleminen. Kiinteistökanta luokitellaan sijoituskiinteistöihin tai myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin. Yhtiön johdon tulee käyttää harkintaa sen toteamiseksi, että myynti voidaan katsoa erittäin todennäköiseksi sitoutumalla aktiivisesti asunnon myyntisuunnitelmaan, käynnistämällä hankkeen ostajan löytämiseksi ja myyntisuunnitelman toteuttamiseksi sekä määritettävä hinta, joka on kohtuullinen suhteessa nykyiseen käypään arvoon ja myynti voitaisiin toteuttaa vuoden kuluessa. Keskeiset arviot ja oletukset, joihin arvioidaan liittyvän merkittävä riski vastaisuudessa tapahtuvista kirjanpidollisten arvioiden tarkistuksista liittyvät seuraaviin eriin: Sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritetään käyttäen IFRS 13 Käyvän arvon määrittäminen – standardissa kuvattuja periaatteita. Sijoituskiinteistöjen markkinahinnat eivät ole johdettavissa suoraa noteeratuilta markkinoilta, vaan arvonmääritys suoritetaan käyttäen epäsuoria arvostusmenetelmiä, jotka edellyttävät useita konsernin johdon oletuksia. Lisätietoja Ovaron sijoituskiinteistöjen käypien arvojen määrittämisestä ja yhtiön johdon käyttämästä harkinnasta on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedossa 9. Sijoituskiinteistöt. Vuokrasopimusten osalta johto käyttää harkintaa maanvuokrasopimusten vuokra-ajan määrittämisessä. Maanvuokrasopimukset ovat tyypillisesti pitkiä sopimuksia ja johto joutuu tarvittaessa arvioimaan vuokrasopimusten vuokra-ajan. Vuokrasopimuksiin liittyvän lisäluoton koron määrittely sisältää johdon harkintaa. Yhtiö soveltaa yhtä diskonttauskorkoa ominaispiirteiltään samanlaisista vuokrasopimuksista koostuvaan salkkuun. Tilinpäätöstä laadittaessa yhtiö on kirjannut laskennallisia verosaamisia taseeseen verotuksessa vahvistetuista tappioista. Lisäksi yhtiölle siirtyi Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n hankinnan seurauksena laskennallista verosaamista käyvän arvon muutoksiin liittyeni. Erä sisältyy taseen laskennallisiin verosaamisiin. Lisätietoja yhtiön johdon käyttämästä harkinnasta on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedossa 8. Verot. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 32 2. Segmentti-informaatio Yhtiö on hankkinut Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n("JKK") koko osakekannan tilikauden aikana. JKK - transaktiossa on kyse omaisuuserän hankinnasta, joka ei muodosta liiketoimintaa. JKK on toimintansa alkuvaiheessa ja se ei ole kerryttänyt liikevaihtoa, eikä sillä ole henkilökuntaa. Tällaisesta liiketoimesta ei synny liikearvoa. Aineettoman oikeuden poistosuunnitelma on laadittu laadittu IFRS-standardien mukaisesti IAS 38 -standardia noudattaen aineettomien hyödykkeiden käsittelystä. Aineeton oikeus poistetaan järjestelmällisesti sen taloudellisen vaikutusajan kuluessa vuosittaisin tasapoistoin, jotka kirjataan kvartaaleittain. Lisäksi yhtiön johto voi tehdä harkinnanvaraisia lisäpoistoja aineettoman oikeuden arvoon. Mikäli arvonalentumistestauksessa havaitaan, että aineettoman oikeuden kirjanpitoarvo ylittää sen kerrytettävissä olevan rahamäärän, kirjataan arvonalentumistappio. Poistosuunnitelmaa tarkistetaan säännöllisesti tilikauden aikana, ja mahdolliset muutokset toteutetaan IFRS-standardien mukaisesti varmistaen tilinpäätöksen oikeellisuus ja läpinäkyvyys. JKK:n hankinta on kuvattu liitetietojen kohdassa 25. lähipiiri ja aineettoman oikeuden käsittely on avattu tarkemmin liitetietojen kohdassa 26. aineettomat oikeudet. Aineettomat hyödykkeet Ovaro Kiinteistösijoituksella on yksi toimintasegmentti, jonka toimintaa sen johto ja hallitus tarkastelee yhtenä kokonaisuutena. Näin ollen erillistä IFRS 8 – standardin mukaista segmenttikohtaista tietoa ei esitetä. Ovaro Kiinteistösijoituksella ei ole sellaisia yksittäisiä asiakkaita, joilta saadut tuotot olisivat vähintään 10 %:a koko konsernin tuotoista. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 33 Tilinpäätöksen liitetiedot 3. Liikevaihto Liikevaihto1.1. -31.12.20241.1. -31.12.20231 000 EURTuotot vuokraustoiminnastaBruttovuokrat4 8725 135Käyttökorvaukset ja palvelutuotot390467Yhteensä5 2625 603 4. Liiketoiminnan kulut Kulujen erittely lajeittain1.1. -31.12.20241.1. -31.12.20231 000 EURKiinteistöjen hoitokulut-2 675-2 920Vuokraustoiminnan kulut-202-336Henkilöstökulut ja hallituksen palkkiot-709-615Osakepohjaisen palkitsemisjärjestelyn kulut0-10Hallinnon muut kulut-1 402-941Yhteensä-4 988-4 821 Tilintarkastajan palkkiot1.1. -31.12.20241.1. -31.12.20231 000 EURTilintarkastus, emoyhtiö-112-67Tilintarkastus, tytäryhtiöt-12-20Veropalvelut00Muut palvelut-14-25Yhteensä-139-112 5. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 1.1. -31.12.2024 1.1. -31.12.2023 1 000 EUROdotettavissa olevien luottotappioiden muutos21103Luottotappiot-38-160Muut kiinteistöjen tuotot10863Yhteensä915Liiketoiminnan muut kulut sisältävät luottotappiot vuokraustoiminnasta. Ovaro Kiinteistösijoituksen liikevaihtoon sisältyy tuotot vuokraustoiminnasta. Vuokraustoiminnan tuotoiksi katsotaan tuotot, jotka syntyvät konsernin tavanomaisesta toiminnasta kuten huoneistojen, liiketilojen ja muiden tilojen vuokrauksesta, käyttökorvauksista ja asukaspalveluista. Sijoituskiinteistöjen vuokraamisesta syntyvät vuokrasopimukset, joissa Ovaro on vuokralleantajana luokitellaan muiksi vuokrasopimuksiksi, koska Ovaro pitää itsellään merkittävän osan omistukselle ominaisista eduista ja riskeistä. Muista vuokrasopimuksista syntyneet vuokraustoiminnan tuotot kirjataan tuloslaskelmaan tasaerinä kuukausittain vuokra-ajan kuluessa. Konsernin vuokrasopimuskannasta merkittävin osa on liike- ja toimistokiinteistöjen pitkäaikaisia 3-10 vuoden vuokrasopimuksia sekä vähäisessä määrin toistaiseksi voimassa olevia asunto-osakkeiden vuokrasopimuksia. Konsernin kaikki vuokrat ovat kiinteitä kuukausivuokria, joiden vuosittaiset vuokrankorotukset on sidottu indekseihin. Kulut sisältävät sijoituskiinteistöjen hoito-, huolto- ja vuosikorjauskulut, vuokraustoiminnan kulut. Hoitokuluihin kirjataan asunto- osakeyhtiöiden kaikki hoitovastikkeilla katettavat kulut sekä emoyhtiön alle 50 % omistamien asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut. Vuokraustoiminnan kuluihin kirjataan kaikki yhtiön omistamiseen ja vuokraamiseen liittyvät kulut kuten esimerkiksi vuokranvälityspalkkiot, osakkeenomistajan kuluksi kirjaamat huoneistoremontit, vuokraukseen liittyvä hallinnointi sekä muut kulut, kuten tyhjien asuntojen sähkölaskut. Hallinnon kulut sisältävät hallituksen palkkiot sekä muut hallinnon kulut, joita ovat muun muassa kiinteistömanagereiden hallinnon kulut, pörssin, arvopaperikeskuksen ja tilintarkastajan palkkiot sekä kulut sijoituskiinteistöjen ulkopuolisesta arvioinnista. Muita liiketoiminnan kuluja ovat luottotappiot ja muut mahdolliset kulut. Liiketoiminnan kulut kirjataan suoriteperusteen mukaisesti. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 34 6. Tulos luovutuksista ja käyvän arvon muutoksista Tulos luovutuksista ja huoneistojen käyvän arvon muutoksista 1.1. -31.12.2024 1.1. -31.12.2023 1 000 EUR 7. Rahoitustuotot ja -kulut Rahoitustuotot ja -kulut1.1. -31.12.20241.1. -31.12.20231 000 EURKorkokulut ja palkkiot lainoista-1 118-595Muut rahoituskulut -43 -41Rahoituskulut yhteensä-1 161-636Rahoitustuotot268301Yhteensä-893-334 Vieraan pääoman menot kirjataan yleensä kuluksi sille kaudelle, jonka aikana ne ovat syntyneet. Lainojen hankinnasta välittömästi johtuvat transaktiomenot, jotka voidaan kohdistaa tiettyyn lainaan, sisällytetään lainan alkuperäiseen jaksotettuun hankintamenoon ja jaksotetaan rahoituskuluksi efektiivisen koron menetelmää käyttäen. Tilikauden rahoituskulujen merkittävä kasvu johtuu Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n hankintaan liittyvistä korko- ja transaktiokuluista. Käyvän arvon muutos kirjataan tuloslaskelmaan. Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, joka pitää sisällään varainsiirtoverot. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeisessä arvioinnissa ja arvostamisessa käytetään käypää arvoa. Käypä arvo on rahamäärä, johon omaisuus voitaisiin vaihtaa asiaa tuntevien, liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien osapuolten välillä. Huoneistojen luovutushinnat vähennettynä myyntiä edeltävän tilikauden päättävällä käyvällä arvolla3 435 97Luovutettujen huoneistojen välityspalkkiot ja muut myyntikirjaukset-3 870-1 033Nettovoitot ja tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon -2 267 -1 677Yhteensä-2 702-2 613 Huoneistojen luovutusvoitot ja –tappiot saadaan kun velattomasta myyntihinnasta vähennetään edellisen vuosineljänneksen päättävä tasearvo. Voitot sisältävät myös myyntien transaktiopalkkiot eli välittäjien palkkiot, huoneistojen käyvän arvon muutokset katsauskaudella sekä huoneistojen osuuden maksetusta varainsiirtoverosta ja aktivoidut korjaukset. Ovaron omistama kiinteistö katsotaan myydyksi, kun omistajuuteen liittyvät merkittävät riskit ja hyödyt ovat siirtyneet ostajalle, joka toteutuu yleensä osakkeiden määräysvallan siirtyessä. Kauden aikana 1.1.-31.12.2024 myytiin yhteensä 232 huoneistoa (1.1.-31.12.2023: 251 kpl). Asuntojen myynneistä aiheutui yhtiölle 3 512 tuhatta euroa tappiota. Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa Ovaro Kiinteistösijoitus soveltaa IFRS 13 Käyvän arvon määrittäminen –standardin mukaista käyvän arvon mallia. Tällöin käyvän arvon muutoksista johtuva voitto tai tappio kirjataan tulosvaikutteisesti sille kaudelle, jonka aikana se syntyy. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 35 8. Tuloverot Tappioiden vanheneminen1 000 EUR2029 2030 2031 2032 2033870 3 609 16 800 4 704 5 102 1.1. -31.12.20241.1. -31.12.20231 000 EURTilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero 0 -41Aikaisempien tilikausien verot-120Laskennallisten verojen muutos1 958-185Konsernin verot katsauskaudelta1 946-226 Voimassaolevan verokannan mukaan laskettujen verojen täsmäytys tuloslaskelmassa esitettyihin veroihin Verokantatäsmäytys1.1. -31.12.20241.1. -31.12.20231000 EURTulos ennen veroja -1 417 2 637Verot laskettuna emoyhtiön verokannalla 283 -527Osakkuusyhtiöiden tulos 374 995Sijoituskiinteistöjen laskennallisten verojen muutos -1 270 -1 027Aiempien tilikausien tappiosta kirjattu laskennallinen verosaaminen 2 566 375Muutos väliaikaisissa eroissa 5 -42Aikaisempien tilikausien verot tuloksesta -12 0Verot tuloslaskelmassa 1 946 -226 Tuloslaskelman veroihin kirjataan konserniin kuuluvien yhtiöiden tilikauden tulokseen perustuvat verot, aikaisempien tilikausien verojen oikaisut ja laskennallisten verojen muutos. Verot kirjataan tulosvaikutteisesti, paitsi silloin kun ne liittyvät suoraan omaan pääomaan tai muihin laajan tuloksen kirjattuihin eriin. Tällöin myös vero kirjataan kyseisiin eriin. Laskennalliset verot lasketaan kirjanpidon ja verotuksen välisistä veronalaisista väliaikaisista eroista sekä käyttämättömistä verotuksellisista tappioista ja käyttämättömistä verotukseen liittyvistä hyvityksistä. Suurin väliaikainen ero syntyy sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotuksellisen arvon erosta. Tällöin veron laskenta perustuu kiinteistön käyvän arvon ja verotuksessa poistamattoman jäännösarvon väliseen eroon. Sääntöä sovelletaan, vaikka kiinteistömyynti toteutetaan myymällä osakkeet eikä siinä huomioida mahdollisten veroseuraamusten todennäköisyyttä. Laskennallinen vero arvostetaan IAS 12 standardin perusteella ja niillä tilinpäätöspäivänä voimassa olevilla verokannoilla, joita sovelletaan silloin, kun laskennallisen veron odotetaan muuttuvan tuloveroksi. Verokantojen muutoksesta johtuva laskennallisen veron muutos kirjataan laajaan tuloslaskelmaan tai muihin tuloksen eriin, jos vero oli kirjattu sinne aikaisemmilla tilikausilla. Yhtiö on laatinut ennusteen viiden vuoden aikana kertyvästä verotettavasta tulosta, joka antaa johdon arvion perusteella luotettavaa evidenssiä siitä, että kirjattu määrä laskennallista verosaamista on realistista hyödyntää seuraavan viiden vuoden aikana. Kyseisen ennusteen mukaan yhtiön vuokrausliiketoiminta (asunnot ja liiketilat) kerryttävät tasaista ja hyvin ennakoitavissa olevia tuottoja ja kuluja. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n toiminnasta osa liittyy hankkeisiin, joiden ennakointiin liittyy vuokrausliiketoimintaa suurempaa epävarmuutta tuottojen ja kulujen määrän sekä ajoittumisen osalta. Hankkeista kertyvää tulosta on huomioitu 35 - 100 % ennakoidusta hankkeiden nettotuloksesta. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n vahvistetut tappiot 31 084 tuhatta euroa vanhenevat vuosien 2029–2033 välisenä aikana. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj on muuttunut vuonna 2018 verovelvolliseksi rahaston purkamisen seuraksena. Asuintalovarauksiin liittyvä laskennallinen verovelka on huomioitu ensimmäisen kerran vuonna 2022. Laskennallinen verovelkakirjaus on vähennetty kertyneistä voittovaroista v 2022. Laskennallisen verovelansuuruus oli 205 tuhatta euroa v 2022. Vuoden 2023 lopussa verovelkaa oli jäljellä myyntien takia enää 16 tuhatta euroa. Vuoden 2024 aikana myytiin loputkin asuintalovaraukselliset osakkeet, joten laskennallista verovelkaa ei näiden osalta enää ole. Tilinpäätöksessä yhtiöllä on kirjattuna laskennallista verosaamista tuloverotuksessa vahvistetuista tappioista yhteensä 3 810 tuhatta euroa. Tilikauden alussa vahvistetuista tappioista oli kirjattuna laskennallista verosaamista 1 244 tuhatta euroa. 25.6.2024 ostetiin Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n("JKK") osakkeet. Yhtiö on yhdistelty konserniin 1.7.2024 alkaen. Ostohetkellä JKK:n taseella oli käyvän arvon muutokseen liittyvää laskennallista verosaamista 1 132 tuhatta, joka huomioidaan konsernin laskennallisissa verosaamisissa. Kyseistä erää ei ole käsitelty tulosvaikutteisesti konsernin tilinpäätöksessä 2024. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 36 Laskennallisten verojen täsmäytys taseen laskennalliseen verosaamiseen1000 euroa1.1.20241 442Muutos tuloslaskelmassa 1 946Muut erät, Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n laskennallinen verosaaminen 1 13231.12.20244 520Laskennallinen verosaaminen4 5201000 euroa1.1.20231 651Muutos tuloslaskelmassa -226Muut erät, asuintalovaraus 1631.12.2023 1 442Laskennallinen verosaaminen1 442 https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 37 9. Sijoituskiinteistöt Arvonmääritysmalli Toimitilakiinteistöjen osalta arvostus tehdään kiinteistökohtaisesti soveltaen 10 vuoden kassavirtamenetelmää. Menetelmä perustuu kassavirta analyysiin, jossa 10 vuoden kassavirtaennusteet ja päätearvo diskontataan nykyarvoonsa. Kassavirrat perustuvat ennusteisiin kohteiden vuokratasosta, käyttöasteesta, hoito- ja ylläpitokuluista sekä ikääntymisen mukanaan tuomien ajanmukaistamis- ja peruskorjaus tarpeista. Arvonmääritysmallissa huomioidaan pitkänajan kassavirta ennusteiden lisäksi aktiivisten sijoittajien arviointihetken tuottovaatimukset sekä arvioitsijan tiedossa olevat vertailukelpoiset vuokraukset. Sijoituskiinteistö ovat kiinteistöjä, joita pidetään hallussa vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia tai molemmista syistä. Sijoituskiinteistöjen arvostamiseen sovelletaan IAS 40 Sijoituskiinteistöt – standardin mukaista käyvän arvon mallia, jolloin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksista johtuvat voitot ja tappiot esitetään netotettuna omalla rivillään konsernituloslaskelmassa. Sijoituskiinteistöt kirjataan hankintahetkellä hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot kuten varainsiirtoverot. Myöhemmin ne arvostetaan IFRS 13 Käyvän arvon määrittäminen – standardin mukaisesti puolivuosittain. Käyvän arvon muutokset kirjataan tulosvaikutteisesti, sillä kaudella, jolla arvonmuutokset syntyvät. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo tarkoittaa hintaa, joka saataisiin kiinteistön myynnistä markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä toteutuvassa tavanomaisessa liiketoimessa ottaen huomioon kiinteistön kunto sekä sijainti. Ovaro käyttää arvostusmenetelmiä, jotka ovat nykyisissä olosuhteissa asianmukaisia ja joita varten on saatavilla riittävästi tietoa käyvän arvon määrittämiseksi siten, että käytetään mahdollisimman paljon merkityksellisiä havainnoitavissa olevia syöttötietoja ja mahdollisimman vähän muita kuin havainnoitavissa olevia syöttötietoja. Sijoituskiinteistöt esitetään taseessa bruttoarvossaan, jolloin omistukseen liittyvä kohteessa oleva velkaosuus esitetään Ovaron konsernitaseessa velkana. Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan tai kun se poistetaan käytöstä pysyvästi eikä sen luovuttamisesta ole odotettavissa vastaista taloudellista hyötyä. Luovutusvoitot ja -tappiot esitetään tuloslaskelmassa omana nettomääräisenä eränään. Asuinhuoneistojen osalta arvostus tehdään huoneistokohtaisesti ja prosessin lopputuloksena on huoneistokohtainen neliöhinta, joka ottaa huomioon kohteen ominaisuudet ja sijainnin. Arvostusmalli painottaa IFRS 13 – standardin mukaisesti enemmän niitä markkinaehtoisia havaintoja (esimerkiksi toteutuneita neliöhintoja), jotka ovat maantieteellisesti lähimpänä arvioitavaa kohdetta ja edustavat samaa ikä- ja kuntoluokkaa. Suurin painoarvo on kuitenkin samassa kohteessa olevilla havainnoilla. Yksittäisen kohteen arvo saadaan kertomalla mallin tuottama neliöhinta kohteen yhtiöjärjestyksen mukaisella pinta-alalla. Kvantitatiivisella arvonmääritysmallilla kohdetta arvioitaessa mallin merkittävimpänä lähtöaineistona on käytetty Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) HSP Hintaseurantapalvelun toteutuneiden kauppojen tietoja viimeisen kolmen vuoden ajalta. Mallissa viimeisimmät kaupat huomioidaan suuremmalla painoarvolla. Aineistoa on karsittu kattamaan ainoastaan kerros- ja rivitalot. Myös muita rajoituksia esim. pinta-alojen suhteen on tehty. Lisäksi selvästi poikkeavat havainnot, esim. asumisoikeusasuntojen kaupat on poistettu käytetystä aineistosta. Ovaron sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittää ulkopuolinen riippumaton arvioitsija Jonas Lang Lasalle Finland Oy (JLL). Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksen on laatinut Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy. Arvioitsija noudattaa Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnan sääntöjä, lautakunnan antamia muita ohjeita ja määräyksiä, hyvää kiinteistöarviointitapaa sekä kansainvälistä arviointistandardia (IVS). Arvion laatija on auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), jonka toimintaa valvoo Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunta. Ovaro käyttää käyvän arvon määrittämisessä markkinoihin perustuvaa arvonmääritysmallia. Ovaron sijoituskiinteistöjen arvonmääritys perustuu pääasiallisesti asuinhuoneistojen osalta kauppa-arvomenetelmään ja toimitilakiinteistöjen osalta tuottoarvomenetelmään. Auktorisoitu kiinteistöarvioitsija käy läpi ja verifioi automatisoidun arvostusmallin tulokset. Arviointitarkkuus on noin +/- 15 prosenttia. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo katsauskauden lopussa oli 34,2 miljoonaa euroa (31.12.2023: 41,7 miljoonaa euroa) sisältäen 3,5 miljoonaa euroa (31.12.2023: 8,0 miljoonaa euroa) myytävänä olevia, sekä 2,1 miljoonaa euroa (31.12.2023: 3,5 miljoonaa euroa) IFRS 16 mukaisia tonttien vuokraoikeuksia. Sijoituskiinteistöt koostuvat toimitilakiinteistöistä pääasiassa Jyväskylässä, Kuopiossa ja Tampereella sekä asunto- osakeyhtiöstä Kotkassa. Lisäksi yhtiöllä on muutamia asunto-osakkeita Lahdessa ja Sipoossa. Markkina-arvoin mitattuna suurimmat omistukset ovat Jyväskylässä, Tampereella ja Kuopiossa. Kyseiset kaupungit edustavat yli 90 % koko sijoituskiinteistöt salkun arvosta. Sijoituskiinteistöjen pinta-alaperusteinen vuokrausaste ilman Jyväskylän Kukkulan kiinteistökantaa oli 91,45 prosenttia(81,37 prosenttia). Asuntosalkun pinta-alaperusteinen vuokrausaste oli 87,16 prosenttia ja toimitilojen vuokrausaste 91,92 prosenttia. Asuntorakennusten osuus sijoituskiinteistöjen käyvästä arvosta on n. 3 %. Toimistojen, liikerakennusten ja tonttien osuus on n. 97 %. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 38 SYÖTTÖTIEDOT Kauppa-arvomenetelmä Käytetyn arvonmääritysmallin syöttötiedot: 1. Markkinainformaatio - 2. Demografiatietoaineisto - 3. - 4. - Tuottoarvomenetelmä Käytetyn arvonmääritysmallin syöttötiedot: 1. Kiinteistökohtaiset tiedot Vuokra- ja muut tuotot - vuokrasopimuksiin perustuvat tuotot - muihin vuokraukseen liittyvien sopimusten tuotot Hoito- ja ylläpitokulut - toteutuneet hoitokukulut - pitkän aikavälin budjetoidut kulut - ikääntymisen mukanaan tuomien ajanmukaistamis- ja peruskorjaustarpeiden kulut 2. Yleinen tilanne - pitkän aikavälin inflaatio 3. Arvioitsijan tiedossa olevat tiedot - kauppaneuvottelut - vertailukelpoiset toteutuneet kaupat - aktiivisten sijoittajien tuottovaatimukset - kysyntä- ja tarjontatilanne - vertailukelpoiset vuokraukset Arvonmääritysprosessi Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) HSP Hintaseurantapalvelun toteutuneiden kauppojen tiedot viimeisen kolmen vuoden ajalta Toimitilakiinteistöjen markkina-arvot määritellään tuottoarvomenetelmällä 10 vuoden kassavirtamenetelmää soveltaen. Ovaro toimittaa arvioitsijalle arviointiin tarvittavat kohdekohtaiset tiedot. Lisäksi arvonmäärityksissä käytetään julkisista tietolähdetietoja sekä arvioitsijan omia käytettävissä olevia vertailukelpoisia markkinatietoja Tilastokeskuksen aineistot esim. alueen ikäjakauma ja/tai tulotaso Yksittäisen huoneiston arvonmäärityksessä ei ole huomioitu mahdollisita tukkualennuksia tai muita vähennyksiä (esim. myyntikuluja). Ovaron arvostusmenetelmässä on käytetty mahdollisimman paljon merkityksellisiä havainnoitavissa olevia syöttötietoja ja mahdollisimman vähän muita kuin havainnoitavissa olevia syöttötietoja. Havainnoitavissa olevat syöttötiedot koostuvat markkinainformaatiosta, demografiatietoaineistosta, liikennetietoaineistosta sekä ympäristötietoaineistosta. Kauppa-arvomenetelmässä merkittävin syöttötieto on Kiinteistönvälitysalan keskusliiton (KVKL) tilastojen toteutuneet kaupat, jotka ovat kaikkien KVKL:n jäsenten käytössä. Muiden syöttötietojen kuin markkinainformaation merkitys ja käyttö arvonmääritysmallissa kasvaisi vasta siinä vaiheessa kohdetta arvostettaessa, kun alueella tai kohteessa ei ole käyty viimeisten 3 vuoden aikana asuntokauppaa. Yhtiöllä ei ole tilinpäätöshetkellä ollut sellaisia alueita tai kohteita joissa ei olisi käyty kauppaa viimeisen 3 vuoden aikana. Muu kun havainnoitavissa oleva tieto sisältää Ovaron johdolla kohteesta ja sen kehityksestä olevan informaation sekä auktorisoidun kiinteistöarvioitsijan ammattitaitoon pohjautuvan tiedon. Johdolla voi olla omistajan roolissa esimerkiksi tietoa tulevista suurehkoista peruskorjauksista, joilla voi mahdollisesti olla vaikutusta kohteen arvoon. esim. neliöhinta, myyntiaika, kohteen kunto, rakennusvuosi, tehdyt peruskorjaukset Sijoituskiinteistöjen käypien arvojen arvonmääritys perustuu puolivuosittain tehtävään arviointiprosessiin. Osana arviointiprosessia Ovaron johto antaa JLL:lle tietoa merkittävistä muutoksista kohteissa, jolla voi olla vaikutusta kohteen arvioon. Puolen vuoden aikana tapahtuneet muutokset analysoidaan arvonmäärityksen yhteydessä ja muutokset ja arvonmäärityksen tulos raportoidaan Ovaron hallitukselle. Arvonmäärityksessä noudatettavat periaatteet ja menettelytavat hyväksyy viimekädessä Ovaron hallitus. Liikennetietoaineisto esim. julkinen liikenne tai muut kulkuyhteydet Ympäristötietoaineisto esim. tiedot alueen vesistöistä https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 39 Sijoituskiinteistöt, käypä arvo1 000 EUR31.12.202431.12.2023Käypä arvo 1.1.41 70348 270Lisäykset24 4275 468Vähennykset -29 615-10 358Käyvän arvon muutos katsauskaudella-2 267-1 677Siirto erien välillä-3 510-8 021Myytävänä oleviksi luokitellut pitkäaikaiset omaisuuserät3 5108 021Käypä arvo34 24841 703 Käyvän arvon hierarkia 1 000 EURTaso 1Taso 2Taso 3VaratSijoituskiinteistöt 31.12.2024--34 248Sijoituskiinteistöt 31.12.2023--41 703 Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon herkkyys kauppahintojen muutoksilleKauppahintojen muutos-10 %-5 %0+5%+10 %Käypä arvo (1000 eur) 31.12.20248 1968 6519 1079 56210 017Käypä arvo (1000 eur) 31.12.202318 88419 93320 98322 03223 081 Keskimäärin31.12.202431.12.2023Tuottovaatimus, %8,7 %8,9 %Pitkän aikavälin taloudellinen vuokrausaste, %91,9 %87,7 %Hoitokulut, euroa/m2/kk3,84 €4,20 €Hoitokulut kasvuoletus, %2,0 %2,00 %Markkinavuokrien kasvuoletus, %2,0 %2,00 %Inflaatio-oletus, %2,0 %2,00 %Sijoituskiinteistöjen arvo luokiteltuna arvostusmenetelmän mukaan31.12.202431.12.20231 000 EURTuottoarvo22 98017 215Kauppa-arvo9 10720 983Omistetut sijoituskiinteistöt yhteensä32 08738 198Käyttöoikeusomaisuuserät2 1623 505Sijoituskiinteistöt yhteensä34 24841 703 Sijoituskiinteistöjen käyvänarvon herkkyysanalyysi, tuottoarvokohteet Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj kirjaa vuokrasopimukset IFRS 16 vuokrasopimukset -standardin mukaisesti. Ovaro on kirjannut standardin soveltamisalaan kuuluvista vuokrasopimuksista käyttöomaisuuseriä sijoituskiinteistöihin siltä osin, kuin ne kuuluvat sijoituskiinteistöiksi (maavuokrasopimukset). Seuraavassa taulukossa on esitetty tuottoarvomenetelmällä arvostettujen sijoituskiinteistöjen keskeiset syöttötiedot 31.12.2024 Sijoituskiinteistöistä on siirretty Myytävänä oleviin 31.12.2024: 3,5 miljoonaa euroa (31.12.2023: 8,0 miljoonaa euroa). Lisäykset ovat kiinteistöjen ajanmukaistamisinvestointeja ja kiinteistöhankintoja. Merkittävimmät hankinnat olivat Kuopion Teollisuuskatu 1 ja Forumin kauppakeskus, joka myös myytiin tilikauden aikana. Ajanmukaistamisinvestoinneista Vapaudenkadun hotellihanke, Nisulankadun vähittäiskaupan tilat ja Kukkulan rakennusten tilojen päivitykset olivat merkittävimmät. Vähennykset ovat asuinhuoneistojen luovutuksia sekä edellä mainittu Forumin kauppakeskuksen jälleenmyynti. Siirrot käyvän arvon hierarkiatasojen välillä katsotaan tapahtuneen siirron aiheuttaman tapahtuman tai olosuhteiden muutoksen toteutumispäivänä. Ovarolla ei ole tapahtunut siirtoja tasojen 1, 2 ja 3 välillä tilikaudella 2024. Käyvän arvon muutos koostuu yllä kuvattujen investointien, luovutusten ja markkinahintojen sekä mahdollisten laskentaparametrien muutoksista. Yhtiö arvostaa sijoituskiinteistöt puolivuosittain ja seuraavan kerran 30.6.2025. Seuraavassa taulukossa esitetään käypään arvoon arvostetut varat arvostusmenetelmän mukaan jaoteltuina tuhansina euroina. Käytetyt tasot on määritelty seuraavasti. Taso 1 Täysin samanlaisten varojen noteeratut hinnat toimivilla markkinoilla Taso 2 Muut syöttötiedot kuin tasoon 1 sisältyvät noteeratut hinnat, jotka kyseiselle omaisuuserälle on todettavissa Taso 3 omaisuuserää koskevat syöttötiedot, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon. Ulkopuolisen arvioitsijan arvioimat arvot asunnoista, liiketiloista ja autopaikoista. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 40 31.12.2024Tuottovaatimuksen muutos-%-2 %-1 %01 %2 %Tuottoarvo29 84025 96422 98020 61118 68531.12.2023Tuottovaatimuksen muutos-%-2 %-1 %01 %2 %Tuottoarvo22 20519 39417 21515 47614 056 Seuraavassa taulukossa on havannoillistettu, miten muutokset tuottoarvometelmällä arvostettujen sijoituskiinteistöjen keskeisissä laskentaparametreissä vaikuttaisivat kiinteistösalkun käypään arvoon, kun yhtä parametria kerrallaan muutetaan. Käytännössä kiinteistömarkkinoilla tapahtuvat muutokset heijastuvat useampaan kuin yhteen muuttujaan samanaikaisesti. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 41 10. Muut saamiset 31.12.2024 31.12.20231000 EURMuut saamiset 1.1. 2 567 2 900lisäykset 160 2 567vähennykset -2 567 -2 900muut saamiset 31.12. 160 2 567 Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy on maksanut vuoden 2023 tilinpäätöksessä olleen saamisen takaisin vuoden 2024 aikana. 11. Muut osakkeet ja osuudet1000 EURMuut osakkeet ja osuudet 1.1. 0 438lisäykset 0 62vähennykset 0 -499Muut osakkeet ja osuudet 31.12. 0 0 12. Osuudet osakkuusyhtiöistä1000 EUROsuudet osakkuusyhtiöistä 1.1. 5 939 1 303lisäykset 3 136 4 636vähennykset -6 0Osuudet osakkuusyhtiöistä 31.12. 9 069 5 939 Aiemmin osakkuusyhtiönä yhdistellyn JKK:n muuttuminen tytäryhtiöksi sisältyy kohtaan lisäykset. 13. Vuokrasopimukset Vuokravastuiden ikäjakauma31.12.202431.12.2023alle vuosi 171 2091-5 vuotta 595 779yli 5 vuotta 3 902 6 024Sopimuksen mukainen vastuu4 6687 012Kirjanpitoarvo 2 162 3 505Yllä esitetyt velkamäärät ovat diskonttaamattomia. Ovaro on kirjannut seuraavat vuokrasopimukseen liittyvät määrät tuloslaskelmaan: 1000 EUR1.1-31.12.20241.1-31.12.2023Nettovoitto sijoituskiinteistöjen luovutuksista115 66Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos -136 -177Vuokrasopimusvelkojen korkokulut -34 -87Tuloslaskelmalle kirjattu yhteensä-55-198 Ovaro Kiinteistösijoituksen osalta vuokrasopimukset, joissa Ovaro on vuokralle ottajana koostuvat pääasiassa asunto- osakeyhtiöiden tontinvuokrasopimuksista. Vuokrasopimukset kirjataan taseelle sekä käyttöoikeusomaisuuseränä, että vuokrasopimusvelkana. Käyttöoikeusoimaisuuseräksi kirjataan ne omaisuuserät, joihin Ovarolla on hallintaoikeus tietyn ajanjakson ajan korvausta vartaan ja vuokrasopimusvelaksi näiden omaisuuserien jäljellä olevien vuoranmaksuvelvoitteiden nykyarvo. Käyttöoikeusomaisuuserän arvonmuutokset kirjataan Ovarolla tuloslaskelmalla osaksi sijoituskiinteistöjen arvonmuutosta IAS 40:n arvostusperiaatteiden mukaisesti ja IFRS 16 mukaisena rahoituskuluna. Tilikauden lisäys tulee Kiinteistö Oy Yrjönkadun maanvuokrasopimuksesta ja vähennykset myytyjen asunto-osakeyhtiöiden tontinvuokrasopimusten poistumisesta konsernin IFRS 16 laskennasta. Käyttöoikeusomaisuuserä1000 EURMaanvuokrasopimusMuut vuokrasopimuksetYhteensäVuokrasopimusvelat1.1.20243 428 77 3 505 3 656Lisäykset 1 383 0 1 383 1 375Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos -577 -32 -609 0Vuokrasopimusvelkojen korkokulut 0 0 0 34Maksut 0 0 0 -127Vähennykset -2 117 0 -2 117 -2 71231.12.20242 117452 1622 2271000 EURMaanvuokrasopimusMuut vuokrasopimuksetYhteensäVuokrasopimusvelat1.1.20235 341 103 5 443 5 616Lisäykset 255 0 255 410Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos -86 -21 -108 0Vuokrasopimusvelkojen korkokulut 0 0 0 87Maksut 0 0 0 -249Vähennykset -2 080 -4 -2 084 -2 20831.12.20233 428773 5053 656 https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 42 14. Koneet ja kalusto 1 000 EUR31.12.202431.12.2023Hankintameno 1.1. 737 606Lisäykset 71 183Vähennykset00Poistot -53 -53Kirjanpitoarvo 31.12. 756 737 https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 43 15. Vuokra- ja muut saamiset Muut saamiset koostuvat kauppahintasaatavista, arvonlisäverosaamisista ja siirtosaamisista. Vuokrasaamiset ja muut saamiset1 000 EUR31.12.202431.12.2023Muut saamiset2 9862 409Vuokra- ja myyntisaamiset72106Yhteensä3 0572 515 16. Rahavarat Rahavarat31.12.202431.12.20231 000 EURRahavarat tileillä1 6038 552Yhteensä1 6038 552 17. Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät Asuinhuoneistojen myynti toteutetaan siten, että vuokrakäytöstä vapautuneita huoneistoja myydään yksitellen. Myytäväksi luokiteltavat omaisuuserät arvostetaan käypään arvoon IAS 40:n mukaisesti. Myytävänä olevien omaisuuserien kirjanpitoarvot 31.12.2024 olivat 3,5 miljoonaa euroa (31.12.2023: 8,0 miljoonaa euroa). Myytäviin omaisuuseriin liittyvät velat 31.12.2024 olivat 0,02 miljoonaa euroa (31.12.2023: 0,8 miljoonaa euroa). Huoneistojen myynnit vuoden 1.1-31.12.2024 olivat tasearvoilla 17,8 miljoonaa euroa (1.1-31.12.2023: 8,1 miljoonaa euroa) ja velattomilla kauppahinnoilla yhteensä 13,1 miljoonaa euroa (1.1.-31.12.2023: 7,8 miljoonaa euroa). Vuokrasaamiset kirjataan taseeseen alkuperäiseen laskutettuun arvoonsa. Vuokrasaamiset käydään läpi säännöllisesti. Muistutus- ja perintäkirjeitä lähetetään kahden viikon välein. Ulkoinen perintätoimisto huolehtii erääntyneiden vuokrasaatavien perinnästä. Käräjäoikeuteen lähetetään haaste noin kaksi kuukautta ensimmäisen erääntymispäivän jälkeen. Jokaisen raportointikauden päättyessä arvioidaan onko näyttöä saamisten arvon alentumisesta. Arvon alentumiset vuokrasaamisista kirjataan muihin liiketoiminnan kuluihin sillä kaudella, jonka aikana ne syntyvät. Luottoriski syntyy siitä mahdollisuudesta, että tehdyn sopimuksen vastapuoli jättäisi sopimuksen mukaiset velvoitteensa täyttämättä. Konsernilla ei ole merkittäviä saatava- tai luottoriskikeskittymiä. Vuokrasaamiset 31.12.2024 olivat yhteensä 72 tuhatta euroa (31.12.2023: 106 tuhatta euroa). Rahavaroihin sisältyvät käteinen raha, pankkitilit ja likvidit sijoitukset, joiden sijoitusajanjakso on syntyhetkellä enintään kolme kuukautta. IFRS 5:n mukaisesti pitkäaikaiset omaisuuserät ja lopetettuihin toimintoihin liittyvät omaisuuserät ja velat luokitellaan myytävinä olevaksi, mikäli niiden kirjanpitoarvoa vastaava määrä tulee kertymään pääasiassa omaisuuserän myynnistä jatkuvan käytön sijaan. Ovaro Kiinteistösijoitus valitsee toimitilakiinteistöistä ja asuntokannasta kulloinkin sopivat kohteet myyntiin. Muut kiinteistöt pysyvät toistaiseksi normaalin vuokraustoiminnan piirissä. Yhtiö pyrkii toimimaan siten, että myynnin piirissä on riittävästi kohteita myyntitavoitteen saavuttamiseksi. Myyntiin valitut kohteet on luokiteltu taseessa Myytävänä oleviksi sijoituskiinteistöiksi. Myynti katsotaan erittäin todennäköiseksi kun johto on sitoutunut aktiivisesti kohteen myyntisuunnitelmaan ja on käynnistetty hanke ostajan löytämiseksi ja myyntisuunnitelman toteuttamiseksi, kohdetta markkinoidaan aktiivisesti hintaan, joka on kohtuullinen suhteessa sen nykyiseen käypään arvoon ja myynnin odotetaan toteutuvan vuoden kuluessa. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 44 18. Omaa pääomaa koskevat liitetiedot Osakepääoma ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12.2024 31.12.2023 1 000 EUROsakepääoma kauden alussa 24 000 24 000Osakepääoma kauden lopussa24 00024 000Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto kauden alussa67 20768 211Osingonjako-1 0850Omien osakkaiden osto-883-1 004Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto kauden lopussa65 24067 207Osakepääoma ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto yhteensä89 24091 207 Osakkeiden lukumäärä 31.12.2024 oli 8 600 000, joista yhtiön omassa hallussa oli 416 390 osaketta. Osakkeiden lukumäärä 31.12.2024 oli 8 600 000, joista ulkona oli 8 183 610 osaketta. Yhtiö on suunnannut ja voi suunnata itselleen maksuttomissa anneissa osakkeita, joita se voi käyttää pääomarakenteen vahvistamiseen, liiketoiminnan kehittämiseen ja omistuspohjan laajentamiseen sekä sijoituskohteiden hankinnalla että liikkeeseen laskettavilla vaihtovelkakirjalainoilla. Yhtiön oma pääoma 31.12.2024 oli 44,7 miljoonaa (31.12.2023: 46,1 miljoonaa) ja yhtiön hallussa oli 416 390 markkinoilta hankittua osaketta. Yhtiökokous päätti 14.4.2021 kokouksessaan valtuuttaa hallituksen päättämään yhteensä enintään 900.000 oman osakkeen hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan hankkia Nasdaq Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä muodostuneeseen hankintahetken markkinahintaan. Hallitus päättää kaikista muista omien osakkeiden hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutuksella kumottiin 9.6.2020 yhtiökokouksen antama valtuutus ja se astui voimaan 14.4.2021 ja on voimassa 30.6.2022 asti. Yhtiön hallitus päätti yhtiökokouksen valtuutuksen perusteella aloittaa omien osakkeiden osto-ohjelman 17.1.2022. Osto- ohjelman suuruus oli 100 000 osaketta. Osto-ohjelma toteutettiin täysimääräisesti ja sen puitteissa hankittiin 100 000 osaketta. Yhtiön hallitus päätti yhtiökokouksen valtuutuksen perusteella aloittaa omien osakkeiden osto-ohjelman 28.2.2022. Osto- ohjelman suuruus oli 100 000 osaketta. Ovaro Kiinteistösijoitus Oy:n hallitus päätti 11.4.2022 varsinaisen yhtiökokouksen antaman valtuutuksen perusteella jatkaa 28.2.2022 päätettyä yhtiön omien osakkeiden hankintaohjelmaa. Alkuperäisen hankintaohjelman mukaan hankittavien osakkeiden enimmäismäärä oli 100 000 kpl, minkä määrän hallitus nyt päätti korottaa enintään 200 000 kpl:seen, mikä vastaa enintään 2,08 prosenttia koko osakekannasta. Alkuperäisen hankintaohjelman mukaan hankinta lopetetaan 13.04.2022 tai kun määrä on tullut täyteen. Hallitus päätti nyt jatkaa hankintaohjelmaa siten, että hankinta lopetetaan 18.08.2022 tai kun määrä on tullut täyteen. 1.1.2022 - 12.4.2023 yhtiö hankki omia osakkeita ohjelman puitteissa 341 160 osaketta. Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto sisältää oman pääoman luonteiset sijoitukset ja osakkeiden merkintähinnan siltä osin kun sitä ei nimenomaisen päätöksen mukaan merkitä osakepääomaan. Yhtiö jakoi tilikaudella 2024 osinkoa 0,13 euroa per osake, joka kirjattiin sijoitetun vapaan pääoman rahastosta. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n osakkeiden lukumaarä 31.12.2024 oli 8 600 000, jotka tuottavat yhteensä 8 600 000 ääntä. Yhtiön omassa hallussa olevilla 416 390 osakkeella (tilanne 31.12.2024) ei kuitenkaan voi äänestää yhtiökokouksissa. Ulkona olevia osakkeita 31.12.2024 oli 8 183 610. Yhtiökokous päätti 13.4.2023 kokouksessaan valtuuttaa hallituksen päättämään yhteensä enintään 900.000 oman osakkeen hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan hankkia Nasdaq Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä muodostuneeseen hankintahetken markkinahintaan. Hallitus päättää kaikista muista omien osakkeiden hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutuksella kumottiin 13.4.2022 yhtiökokouksen antama valtuutus ja se astui voimaan 13.4.2023 ja on voimassa 30.6.2024 asti. Ovaro Kiinteistösijoitus Oy:n hallitus päätti varsinaisen yhtiökokouksen antaman valtuutuksen perusteella aloittaa yhtiön omien osakkeiden hankinnan 5.7.2023. Hankittavien osakkeiden enimmäismäärä on 300 000 kpl, eli enintään 3,3 prosenttia koko osakekannasta. Hallitus päätti 5.12.2023 korottaa määrän enintään 600 000 kappaleeseen. Yhtiö lopetti hankinnan 30.6.2024, jolloin se oli hankkinut yhteensä 363 051 omaa osaketta keskihintaan 3,614 euroa osakkeelta.. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n hallitus päätti 16.11.2023 mitätöidä yhteensä 600.000 yhtiön hallussa olevaa omaa osaketta eli noin 6,52 prosenttia yhtiön kaikkien osakkeiden lukumäärästä. Mitätöinti rekisteröitiin 25.1.2024. Varsinainen yhtiökokous valtuutti 11.4.2024 hallituksen päättämään enintään 900.000 oman osakkeen hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Valtuutus on voimassa  30.6.2025 asti. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 45 19. Osakekohtainen tulos Laimentamaton 31.12.202431.12.2023Yhtiön osakkeenomistajille kuuluva tulos, 1000 euroa5862 588Ulkona olevien osakkeiden lukum. painotettu keskiarvo, 1000 kpl8 2708 552Laimentamaton osakekohtainen tulos, euroa 0,07 0,30Laimennettu osakekohtainen tulos, euroa0,070,30 Osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos liikkeeseen laskettuna olleiden osakkeiden määrän painotetulla keskiarvolla. Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla yhtiön osakkeenomistajille kuuluva tulos ennen laajan tuloksen eriä kauden aikana ulkona olleiden osakkeiden lukumäärän painotetulla keskiarvolla. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 46 20. Lainat Korolliset velat Pitkäaikaiset velat31.12.202431.12.20231 000 EURKonsernin lainat rahalaitoksilta 8 837 11 141- joista siirretty Myytävänä oleviin-21 -791Vuokrasopimusvelat2 136 3 546Pitkäaikaiset muut velat4 590 234Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä 15 542 14 130Lyhytaikaiset korolliset velat31.12.202431.12.20231 000 EURKonsernin lainat rahalaitoksilta1 1501 305Vuokrasopimusvelat90110Lyhytaikaiset korolliset velat yhteensä1 2411 415 Nettovelat 1 000 EUR31.12.202431.12.2023Rahavarat1 6038 552Pitkäaikaiset velat Vuokrasopimusvelat-2 136-3 546 Konsernin lainat rahalaitoksilta-8 837-11 141 Pitkäaikaiset muut velat-4 590Lyhytaikaiset velat Vuokrasopimusvelat-90-110 Konsernin lainat rahalaitoksilta-1 150-1 305Nettovelat-15 201-7 550 Sijoituskiinteistöt esitetään taseessa käypään arvoon bruttoarvona, jolloin osakkeiden omistukseen liittyvä osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus esitetään taseessa velkana. Korolliset lainat kirjataan hankintahetkellä käypään arvoon transaktiomenoilla vähennettynä. Lainan järjestelypalkkiot kirjataan kuluksi tuloslaskelmaan laina-ajan kuluessa efektiivisen koron menetelmällä. Laina luokitellaan pitkäaikaiseksi korolliseksi velaksi siltä osin, kun velan lyhennys tapahtuu yli vuoden kuluttua raportointikauden päättymisestä. Käytössä olevat luotollisten pankkitilien limiitit sisältyvät pitkäaikaisiin korollisiin velkoihin, mikäli limiittejä on käytössä. Emoyhtiön rahalaitoslainojen keskeiset kovenantit on sidottu korkokatteeseen ja kohteiden velkasuhteeseen. Yhtiö on täyttänyt kaikki kovenanttiehdot. Lainojen vakuudet on esitetty tilinpäätöksen liitetietojen kohdassa 22. Yhtiö solmi tammikuussa 2021 1,9 miljoonan euron lainasopimuksen, joka uudelleenjärjesteltiin vuoden 2024 aikana. Lainaa lyhennettiin 200 tuhatta euroa ja laina erääntyy maksettavaksi 31.12.2027. Lainan sopimusehtojen mukainen korko on 6 kk euribor plus 2,8 prosenttia. Yhtiö solmi lokakuussa 2022 2,1 miljoonan euron lainasopimuksen. Lainan jäljellä oleva pääoma erääntyy kokonaan maksettavaksi 3.10.2027. Velan pääoma maksetaan lyhennyksinä 6 kuukauden välein 51 250 euroa. Vuotuinen korko maksetaan sopimusehtojen mukaisesti kaksi prosenttiyksikköä yli 6 kk euriborin. Yhtiö solmi kesäkuussa 2022 3,0 miljoonan euron lainasopimuksen. Lainan jäljellä oleva pääoma erääntyy kokonaan maksettavaksi 15.6.2027. Velan pääomaa maksetaan lyhennyksinä 6 kuukauden välein 76 250 euroa. Vuotuinen korko maksetaan sopimusehtojen mukaisesti kaksi prosenttiyksikköä yli 6 kk euriborin. Yhtiö solmi kesäkuussa 2024 7,039 miljoonan euron lainasopimuksen. Lainan jäljellä oleva pääoma erääntyy kokonaan maksettavaksi 11.6.2027. Velan pääoma maksetaan lyhennyksinä 6 kuukauden välein 281 580 euroa. Vuotuinen korko maksetaan sopimusehtojen mukaisesti 1,9 prosenttiyksikköä yli 6 kk euriborin. Lainasta tehtiin katsauskaudella ylimääräinen 4,5 miljoonan euron lyhennys Jyväskylän Forumin kauppaan liittyen. Lisäksi yhtiö solmi sopimukset kahdesta muusta lainasta yhteensä 2,46 miljoonaa euroa liittyen rakentamisprojekteihin Jyväskylässä. Lainoja on nostettu tilanteessa 31.12.2024 2,1 miljoonaa euroa. Yhtiön pitkäaikaiset muut velat ovat Jyväskylän Kukkulan hankintaan liittyviä kauppahintavelkoja, jotka on kuvattu tarkemmin lähipiiritietojen yhteydessä liitetietokohdassa 24. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 47 21. Muut lyhytaikaiset velat Muut lyhytaikaiset velat31.12.202431.12.20231 000 EURSaadut ennakot1045Ostovelat1 435355Muut velat2 514259Siirtovelat187362Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä4 1461 021 Siirtovelat muodostuvat pääasiassa asunto-osakeyhtiöiden siirtoveloista. 22. Vastuusitoumukset 1 000 EUR 31.12.2024 31.12.2023 Vakuutena yleispanttaus, velan vakuudeksi annettu säilytykseen kiinteistökiinnityksiäKiinnitykset yhteensä2 52210 039Velat joiden vakuudeksi on annettu osakkeitaLainat 9 84811 304Pantattujen osakkeiden käypä arvo22 74422 350Kiinteistöivestoinnin arvonlisäveron palautusvastuu55100 Muut lyhytaikaiset velat sisältävät muun muassa saadutvuokravakuudet, ennakot ja siirtovelat. Muut velat erä sisältää Jyväskylän Kukkulan Kehityksen hankintaan liittyneet pääomalainaosuudet. Mikäli velat erääntyvät maksettavaksi yli vuoden kuluessa, ne esitetään pitkäaikaisina velkoina. Ostovelat kirjataan alun perin käypään arvoon ja myöhemmin jaksotettuun hankintamenoon. Konsernin ostoveloista pääosa on tytäryhtiöiden suorittamiin hankintoihin liittyviä. 1 000 EURRahavaratLainatYhteensäNettovelat 1.1.20248 552-16 102-7 550Muutos rahoituslaskelma-6 950 -3 196 -10 145Myytyjen sijoituskiinteistöjen lainaosuudet4 0974 097Nettovelat 31.12.2024 1 602 -15 201 -13 5981 000 EURRahavaratLainatYhteensäNettovelat 1.1.20236 429-17 240-10 811Muutos rahoituslaskelma2 123-1 259864Myytyjen sijoituskiinteistöjen lainaosuudet2 3972 397Nettovelat 31.12.20238 552-16 102-7 550Myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin kohdistuvat velat1 000 EUR31.12.202431.12.2023Myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin kohdistuvat velat21791 https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 48 23. Rahoitusriskien hallinta Rahoitusriskien hallinta Korkoriski Maksuvalmiusriski Rahoitusvelkojen erääntymiset korot mukaanlukien31.12.20241 000 EUR alle 1 vuosi 1-5 vuotta yli 5 vuotta YhteensäEmoyhtiön lainat1 7879 922011 709Osakkeisiin kohdistuvat yhtiölainaosuudet0000Vuokrasopimusvelat (IFRS 16)1715953 9024 668Ostovelat1 4461 446Myytävissä olevien kiinteistöihin kohdistuvat 21 21velatRahoitusvelat ja korot 31.12.20243 42510 5173 90217 84431.12.20231 000 EUR alle 1 vuosi 1-5 vuotta yli 5 vuotta YhteensäEmoyhtiön lainat6366 51907 155Osakkeisiin kohdistuvat yhtiölainaosuudet4461 7862 0024 234Vuokrasopimusvelat (IFRS 16)2097796 0247 012Ostovelat389389Myytävissä olevien kiinteistöihin kohdistuvat 791 791velatRahoitusvelat ja korot 31.12.20232 4729 0848 02619 581 Konsernissa pyritään jatkuvasti arvioimaan ja seuraamaan liiketoiminnan vaatiman rahoituksen määrää, jotta konsernilla olisi tarpeeksi likvidejä varoja toiminnan rahoittamiseksi. Yhtiöllä erääntyy vuoden 2025 joulukuussa 13,5 miljoonan euron Jyväskylän Kukkulan III vaiheen kauppahinta Keski-Suomen Hyvinvointialueelle. Lisäksi yhtiöllä on kauppahintavelkaa 4,0 miljoonaa euroa, joka erääntyy kahdessa erässä vuosien 2025 ja 2026 lopussa. Yhtiö on tehnyt maksusuunnitelman Investors Housen kanssa 31.12.2024 erääntyneestä 2,6 miljoonan euron saatavasta, koskien Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n hankintaan liittyvien pääomalainojen takaisinmaksua. Maksusuunnitelma erääntyy 30.4.2025. Jyväskylän Kukkulan III vaiheen vuoden 2025 joulukuussa erääntyvä kauppahinta ja JKK:n hankintaan liittyvät kauppahintavelat sekä pääomalainat tullaan rahoittamaan sijoituskiinteistöjen myynneillä ja pankkilainalla. Konsernin rahavarat olivat 1 603 tuhatta euroa 31.12.2024. Ovaron perusliiketoiminnan kassavirta on tasainen. Perusliiketoiminnan kassavirta riskejä hallitaan toimenpiteillä, joilla vuokrauksen käyttöasteet saadaan pysymään hyvällä tasolla. Ovaro kiinteistösijoituksen riskienhallinnan tavoitteena on minimoida rahoitusmarkkinoiden muutosten haitalliset vaikutukset yhtiön rahavirtaan, tulokseen ja omaan pääomaan. Ovaro Kiinteistösijoituksen hallitus päättää riskienhallinnan tavoitteista ja määrittelee riskienhallintapolitiikan sekä vastaa riskienhallinnan seurannasta. Rahoitustoimintojen toimintapolitiikka on riskejä välttävä. Yhtiö käy jatkuvasti keskusteluja eri rahoittajatahojen kanssa. Ovaro Kiinteistösijoitus altistuu korkoriskille emoyhtiön ottamien pankkilainojen kautta. Yhtiö on nostanut pankkilainaa tilikauden aikana kiinteistöhankkeisiinsa. Emoyhtiön pankkilainojen summa on 31.12.2024 9 848 tuhatta euroa (31.12.2023: 6 119 tuhatta euroa). Yhtiö on suojannut pitkäaikaisista lainoistaan 4 000 tuhatta euroa. Suojausaste on täten 40,6 prosenttia. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 49 Luottoriski 61-180 1-30 päivää 31-60 päivää päivää Yli 180 päivää 1000 euroa 31.12.2024viivästynytviivästynytviivästynytviivästynyt YhteensäVuokrasaamiset 26 38 6 0 70Odotetut luottotappiot-3-11-4-1-19Kirjanpitoarvo23272-15161-180 1-30 päivää 31-60 päivää päivää Yli 180 päivää 1000 euroa 31.12.2023viivästynytviivästynytviivästynytviivästynyt YhteensäVuokrasaamiset 35 40 4 24 103Odotetut luottotappiot -3 -11 -3 -23-40Kirjanpitoarvo 32 29 1 163 Pääoman hallinta Luottoriski syntyy siitä mahdollisuudesta, että tehdyn sopimuksen vastapuoli jättäisi sopimuksen mukaiset velvoitteensa täyttämättä. Konsernilla ei ole merkittäviä saatava- tai luottoriskikeskittymiä. Pääoman hallinnan tavoitteena on varmistaa konsernin kyky jatkuvaan toimintaan, jotta se pystyisi antamaan tuottoa omistajilleen ja hyötyä muille sidosryhmilleen. Tavoitteena on myös optimaalisen pääomarakenteen säilyttäminen muun muassa korkotason muuttuessa. Pääomarakenteen säilyttämiseksi tai muuttamiseksi konserni voi muuttaa osakkeenomistajille maksettavien osinkojen määrää osakeyhtiölain puitteissa, laskea liikkeelle uusia osakkeita tai myydä omistamiaan huoneistoja vähentääkseen velkojaan. Omavaraisuusaste 31.12.2024 oli 68,42 % (31.12.2023: 72,6 %). Ovaro kirjaa luottotappiovarauksen lyhytaikaisista vuokrasaamisista IFRS9 -standardin mukaisesti. Konserni soveltaa vuokrasaamisten arvoalentumiseen standardin sallimaa yksinkertaistettua menettelyä, jossa se arvioi kullakin raportointihetkellä vuokrasaamisten koko voimassaoloajalta odotettavissa olevien luottotappioiden määrän ja kirjaa tämän arvion perusteella arvonalentumisen tulosvaikutteisesti. Kirjatun luottotappiovarauksen määrä kauden lopussa oli 19 tuhatta euroa (31.12.2023: 40 tuhatta euroa) https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 50 Käyvän arvon hierarkia Rahoitusvelat 31.12.2024TasearvoTaso 1Taso 2Taso 3Käypä arvoJaksotettuun hankintamenoon arvostettavatPitkäaikaiset velatLainat 8 816 8 816 8 816Vuokrasopimusvelat 2 136 2 136 2 136Muut pitkäaikaiset velat 4 590 4 590 4 590Lyhytaikaiset velatLainat 1 150 1 150 1 150Ostovelat ja muut lyhyaikaiset velat 4 146 4 146 4 146Vuokrasopimusvelat 90 90 90Myytävissä olevien sijoituskiinteistöihin 21 21 21kohdistuvat velat Rahoitusvelat 31.12.2023TasearvoTaso 1Taso 2Taso 3Käypä arvoJaksotettuun hankintamenoon arvostettavatPitkäaikaiset velatLainat 10 349 10 349 10 349Vuokrasopimusvelat 3 546 3 546 3 546Muut pitkäaikaiset velat 234 234 234Lyhytaikaiset velatLainat 1 305 1 305 1 305Ostovelat ja muut lyhyaikaiset velat 1 021 1 021 1 021Vuokrasopimusvelat 110 110 110Myytävissä olevien sijoituskiinteistöihin 791 791 791kohdistuvat velat Hierarkia taso 3 muutos taulukko31.12.202431.12.2023Vuokrasopimusvelat 1.1. 3 656 5 616siirto erien välillä -90 -110tilikauden lyhennykset -127 -124tilikauden myynnit -2 683 -2 091tilikauden lisäykset 1 383 255lyhyt aikaiset velat 90 110Vuokrasopimusvelat 31.12. 2 227 3 656 Taso 1: Toimivilta markkinoilta saatavissa olevat markkinahintanoteeraukset. Markkinahinnat ovat helposti ja säännöllisesti saatavissa pörssistä, välittäjältä, markkinainformaation välityspalvelusta, markkinahinnoittelun palveluntuottajalta tai valvontaviranomaiselta. Taso 2: Instrumentille on olemassa aktiivisilla markkinoilla noteerattu markkinahinta, joka voi olla johdettu suoraan tai epäsuoraan noteeratuista markkinatiedoista. Käyvät arvot ovat määritetty arvostusmenetelmien avulla. Niiden taustalla on syöttötietona markkinahintanoteerauksia sisältäen mm. markkinakorkoja, luottomarginaaleja ja tuottokäyriä. Taso 3: Instrumentille ei ole olemassa aktiivista markkinaa, käypä arvo ei ole luotettavasti johdettavissa ja käyvän arvon määrityksessä on käytetty syöttötietoja, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon. Siirrot käyvän arvon hierarkiatasojen välillä katsotaan tapahtuneen siirron aiheuttaman tapahtuman tai olosuhteiden muutoksen toteutumispäivänä. Ovarolla ei ole tapahtunut siirtoja tasojen 1, 2 ja 3 välillä tilikaudella 2024. Vaihtuvakorkoisten lainojen käypä arvo on sama kuin lainojen nimellisarvo, koska lainojen marginaalit vastaavat uusien lainojen marginaaleja. Muiden kiinteäkorkoisten velkojen käypä arvo perustuu diskontattuihin kassavirtoihin, joissa syöttötietoina käytetään markkinakorkoja. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 51 24. Lähipiiri 1 000 EUR 31.12.2024 31.12.2023Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot157187Osakeperusteiset maksut010Palkat ja muut lyhytaikaiset työsuhde-etuudet231175Yhteensä388 372Henkilöstön lukumäärä 5 5 Yhtiön eläkevastuut on hoidettu ulkopuolisessa eläkevakuutusyhtiössä. Eläkevastuut on kokonaan katettu. Hallituksen palkkiot1.1. -31.12.20241.1. -31.12.20231 000 EURPetri Roininen (puheenjohtaja)3132Tapani Rautiainen1818Taina Ahvenjärvi1818Eljas Repo1818Aki Pyysing1818Pekka Ollikainen1818Yhteensä121122 Yhtiöllä on 270 tuhannen euron lainasaaminen toimitusjohtajalta osakepalkkiojärjestelmään liittyen. Lähipiirin kansssa ei ole toteutunut muita liiketapahtumia paitsi johdolle ja hallitukselle maksetut palkat, palkkiot ja työsuhde-etuudet. Johdon ja hallituksen työsuhde-etuudet IAS 24:n mukaan osapuoli kuuluu yhteisön lähipiiriin muun muassa silloin, kun hän omistaa yhteisöstä osuuden, joka tuottaa hänelle huomattavan vaikutusvallan tai hän on yhteisön tai sen emoyrityksen johtoon kuuluva avainhenkilö. Lähipiiriin luetaan myös avainhenkilöiden perheenjäsenet sekä määräys- ja vaikutusvaltayhteisöt. Tilikauden 2021 aikana perustettiin Ovaron osakkuusyhtiöt Apitare Oy ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy, joissa muina omistajina olivat hallituksen puheenjohtaja Petri Roinisen määräysvaltayhtiö Investors House Oyj ja hallituksen jäsen Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö Royal House Oy. Yhtiöt perustettiin Keski-Suomen Sairaanhoitopiirin kanssa solmittua Kukkula-hanketta varten. 25.6.2024 julkistetun kaupan myötä Investors House myi Ovarolle osuutensa Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:stä ja Royal House Oy:n osuudesta tehtiin kauppa 5.8.2024. Kauppahinta Investors House Oyj:ltä 25.6.2024 ostetusta osuudesta oli 5.000.000 euroa ja 5.8.2024 sopimuksen mukainen kauppahinta Royal House Oy:ltä ostetusta osuudesta oli 5.000.000 euroa. Lisäksi Ovaro otti huolehtiakseen JKK:n yhteismäärältään noin 6.000.000 euron pääomalainojen takaisinmaksut Investors Houselle ja Royal Houselle. Maksuaikataulu sovittiin siten, että kauppahinta 5 M€ maksetaan kolmessa osassa ajalla 2024 - 2026 sekä Investors Housen JKK:lle antama laina 3 M€ maksetaan kokonaan takaisin 12/2024. Ovaro maksoi 31.12.2024 sovitusti kauppahinnan ensimmäisen erän, lainan osasuorituksen sekä näiden molempien korot. Loppulainalle pääomaltaan 2,6 M€ on tehty maksuohjelman tarkistus siten, että Ovaro maksaa sen 4/2025 mennessä. Samalla lainan vakuudeksi on pantattu reaalivakuutta, jonka käypä arvo ylittää lainan pääoman määrän. Kauppahintavelalle maksetaan 5 prosentin vuosikorko. Tehtyjen kauppojen osalta, kyse on lähipiiriliiketoimista. Päätöksen kaupoista tekivät esteettömät hallituksen jäsenet eivätkä jäävit hallituksen jäsenet osallistuneet kaupoista päättämiseen. Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy on yhdistelty Ovaro- konserniin tytäryhtiönä 1.7.2024 lukien. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n lähipiiriin sisältyvät seuraavat tahot Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n lähipiiriin kuuluvat tytär- ja osakkuusyritykset, yhteisjärjestelyt sekä johtoon kuuluvat avainhenkilöt, jotka ovat hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja muut johtoryhmän jäsenet ja heidän läheiset perheenjäsenensä sekä yhteisöt, jotka ovat heidän määräysvallassa tai yhteisessä määräysvallassa. Ovaron tytär- ja osakkuusyritykset, yhteisjärjestelyt ja osakkuusyritykset on esitetty liitetietojen kohdassa 25. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 52 Hallituksen jäsenten ja toimitusjohtajan omistukset NimiAsemaOsakkeita 31.12.2024 (kpl)Petri RoininenPuheenjohtaja*265 583Tapani RautiainenVarapuheenjohtaja1 314 260Pekka OllikainenHallituksen jäsen687 500Eljas RepoHallituksen jäsen16 339Aki PyysingHallituksen jäsen396 704Marko HuttunenToimitusjohtaja99 631 * Omistus määräysvaltayhteisön Core Capital Oy:n kautta 263 898 kpl ja henkilökohtaisesti 1 685 kpl ** Omistus määräysvaltayhteisö Royal House Oy:n kautta 1 313 230 ja henkilökohtaisesti 1 030 kappaletta *** Omistus määräysvaltayhteisön kautta Zeroman Oy 396 704 kpl Yhtiön johtoryhmän ja hallituksen jäsenet sekä heidän määräysvaltayhteisönsä omistivat vuoden lopussa yhtiön osakkeita ja osakeperusteisia oikeuksia yhtiönsä tai yhtiön kanssa samaan konserniin kuuluvissa yhtiöissä. Näiden osuus yhtiön koko osakekannasta on 35,41 prosenttia. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 53 25.Konserniyhtiöt Emoyhtiön Konsernin Sijoituskiinteistöt 31.12.2024omistusosuusomistusosuusAs Oy Espoon Albert (vain autopaikka)0,09 %0,09 %As Oy Espoon Tiilentekijä (vain autopaikka)0,07 %0,07 %As Oy Hämeenlinnan Salmiakki (vain autopaikkoja) 1,06 %1,06 %As Oy Järvenpään Saundi (vain autopaikkoja)0,08 %0,08 %As Oy Kirkkonummen Tammi (vain autopaikkoja)1,19 %1,19 %As Oy Porin Huvitus0,25 %0,25 %As Oy Lahden Vuoksenkatu 4 28,47 %28,47 %As Oy Jyväskylän Vapaudenkatu 40-429,45 %9,45 %As Oy Tampereen Solaris (vain autopaikkoja)0,16 %0,16 %Bostads Ab Lindhearst As Oy 11,19 %11,19 %As Oy Mällinkatu 6 100,00 %100,00 %Hermitec Oy100,00 %100,00 %Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö Jyväskylän Yrjönkatu 42100,00 %100,00 %Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö Jyväskylän Nisulankatu 78100,00 %100,00 %Kiinteistö Oy Jyväskylän Vapaudenkatu 26100,00 %100,00 %Kuopion Teollisuuskatu 1 Holding Oy100,00 %100,00 %Kiinteistö Oy Keski-Suomen Talo100,00 %100,00 %Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy100,00 %100,00 %Ovaro Kiinteistökehitys Oy100,00 %100,00 %Kortepohjan Liikekeskus Oy0,00 %100,00 %Kiinteistö Oy Jyväskylän Kukkulan Rakennus 40,00 %100,00 %Kiinteistö Oy Jyväskylän Kukkulan Rakennus 50,00 %100,00 %Kiinteistö Oy Jyväskylän Kukkulan Rakennus 60,00 %100,00 %Kiinteistö Oy Jyväskylän Kukkulan Rakennus A1/A20,00 %100,00 %Kiinteistö Oy Jyväskylän Kukkulan Rakennus B/C0,00 %100,00 %Kiinteistö Oy Jyväskylän Kukkulan Rakennus D10,00 %100,00 %Kiinteistö Oy Jyväskylän Kukkulan Rakennus D20,00 %100,00 %Kukkulan Parkki Oy0,00 %100,00 %OsakkuusyhtiötApitare Oy33,33 %33,33 %Kiinteistöosakeyhtiö Jyväskylän Kukkula I33,33 %33,33 % https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 54 26. Aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet Aineettoman oikeuden muodostuminen Poistosuunnitelma Aineettoman oikeuden arvostamiseen liittyvät keskeiset riskit Aineeton oikeus 31.12.202431.12.20231 000 EURAineettomat oikeudet 1.1.00Lisäykset tilikauden aikana12 5780Tilikauden poisto-3250Aineettomat oikeudet 31.12.12 2530 Yhtiö on hankkinut Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n("JKK") koko osakekannan tilikauden aikana. JKK omistaa Jyväskylän Kukkulan alueella sijaitsevat vanhat sairaalarakennukset ja maa-alueet sekä tonttioikeudet omistamiensa kiinteistöyhtiöiden kautta. JKK-transaktiossa on kyse omaisuuserän hankinnasta, joka ei muodosta liiketoimintaa. JKK on toimintansa alkuvaiheessa ja se ei ole kerryttänyt liikevaihtoa eikä sillä ole henkilökuntaa. Tällaisesta liiketoimesta ei synny liikearvoa. Hankinnan kokonaisarvo oli 16,1 M euroa ja hankintahetken tasearvo kiinteistöille oli 3,5 M eur. Hankintahetken tasearvon ja hankintahinnan välisestä erotuksesta yhtiö kirjasi IAS 38 mukaisesti taseeseensa 12,6 miljoonaa euroa aineetonta oikeutta. Kyseessä oli lähipiiritransaktio, jota kuvattu tarkemmin liitetietokohdassa 24. Tässä transaktiossa Ovaro on ottanut vastattavakseen JKK:n 6,0 miljoonan euron pääomalainat. Aineettoman oikeuden poistosuunnitelma on laadittu IFRS-standardien mukaisesti IAS 38 -standardia noudattaen aineettomien hyödykkeiden käsittelystä. Aineeton oikeus, joka käsittää Jyväskylän Kukkulan alueen tontti- ja rakennusoikeudet ja, jonka hankintameno oli 12,6 miljoonaa euroa, poistetaan järjestelmällisesti sen taloudellisen vaikutusajan kuluessa 700 000 euron vuosipoistoin, jotka kirjataan kvartaaleittain 175 000 euron erissä. Vuodelle 2024 yhtiö teki poiston 325 000 euroa perustuen määräysvallan siirtymiseen. Tilinpäätöstä laadittaessa aineettoman hyödykkeen taloudelliseksi vaikutusajaksi on arvioitu 18 vuotta. Poistosuunnitelmaa tarkistetaan säännöllisesti tilikauden aikana, ja mahdolliset poistoajan muutokset käsitellään kirjanpidollisen arvion muutoksena, ei takautuvasti. Mikäli havaitaan viitteitä arvonalentumisesta, jolloin aineettoman oikeuden kirjanpitoarvo ylittää sen kerrytettävissä olevan rahamäärän, kirjataan arvonalentumistappio. Aineettoman oikeuden arvostukseen liittyvät keskeiset riskit ovat Kukkulan alueen kehittämisen eteneminen aikataulussa. Mikäli alueen kehittäminen viivästyy merkittävästi tai mikäli kehittämisestä ja rakennuttamisesta aiheutuvat tulot osoittautuvat oletettua pienemmiksi aiheutuu yhtiölle riski aineettoman oikeuden alaskirjaamisesta. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 55 27. Tilikauden jälkeiset tapahtumat Arvopaperimarkkinalain 9 luvun 10 §:n mukainen liputusilmoitus Ville Karlström on nimitetty Ovaron liiketoimintapäälliköksi ja johtoryhmän jäseneksi Jyväskylän kiinnostavin kaupunkikylä nousee Kukkulalle – arkkitehtikilpailu alkoi Jyväskylän kiinnostavin kaupunkikylä nousee kahden kilometrin päähän keskustasta. Se tarjoaa tulevaisuudessa urbaania ja samalla luonnosläheistä asumista keskussairaalan läheisyydessä. Kyseessä on kaupungin mittavin kiinteistökehityshanke ja yhdessä Jyväskylän kaupungin kanssa järjestettävällä kutsukilpailulla haetaan kaupunkikuvallisia ideoita asemakaavoituksen pohjaksi. Alueen kehittämisestä vastaa Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy, joka on Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n tytäryhtiö. Arkkitehtuurikutsukilpailu käynnisti Jyväskylän Kukkulan kehityshankkeen ensimmäisen korttelialueen suunnittelun. Tavoitteena on, että aloituskorttelin asemakaava saadaan lainvoimaiseksi vuoden 2026 kesään mennessä, jolloin ensimmäisten kohteiden rakentaminen voisi alkaa vuoden 2026 loppuun mennessä. Aloituskortteliin tavoitellaan kaavoituksessa noin 19 000–21 000 k-m2 uutta rakennusoikeutta sekä asumiseen että kaupallisille palveluille. Kukkulan alueen maamerkki on moderni Sairaala Nova, joka on Suomen suurin keskussairaala ja Suomen suurin ei-yliopistollinen sairaala. Ensimmäiset uudiskohteet toteutetaan näkyvälle paikalle Kukkulan “portiksi”. Koko Kukkulan alueen arvioitu rakentamisvolyymi on noin 80 000–90 000 k-m2 ja hanke kestää noin 10–15 vuotta. Jyväskylän Kukkulan arkkitehtuurikilpailu järjestetään yhteistyössä Suomen arkkitehtiliitto SAFAn kanssa ja siihen on kutsuttu neljä arkkitehtitoimistoa: Arkkitehtitoimisto Arco Oy, Arkkitehtitoimisto Muuan Oy, Arkkitehtipalvelu Oy ja Arkkitehdit MY Oy. Kilpailu alkoi 12.2.2025 ja kilpailuehdotukset jätetään 12.5.2025 klo 16.00 mennessä. Kilpailu pyritään ratkaisemaan kesäkuun 2025 aikana. Kilpailualuetta koskeva asemakaavan muutos tulee vireille kilpailuaikana. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj perustaa rakennuttajayhtiön Jyväskylän Kukkulan ja kasvukeskushankkeiden toteuttamiseen Ovaro perustaa rakennuttamiseen ja kiinteistökehittämiseen keskittyvän tytäryhtiön, jonka toimitusjohtajaksi ja osakkaaksi on nimetty Raimo Pesola (RI). Asiasta on julkaistu pörssitiedote 16.1.2025. Rakennuttajayhtiön keskeinen tehtävä on toteuttaa rakennuttamishankkeita sekä Jyväskylän Kukkulalla että muissa kasvukeskuksissa. Jyväskylän Kukkulalle on tulossa uusien asemakaavojen myötä merkittävä 10–15 vuoden hankeputki keskittyen pääasiassa asuntorakentamiseen. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n omien osakkeiden omistusosuus on omien osakkeiden ostojen myötä ylittänyt arvopaperimarkkinalain 9 luvun 5 §:n mukaisen liputusrajan. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n omien osakkeiden omistus ylitti 5 prosentin rajan 17.1.2025. Tämän jälkeen Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj on jatkanut omien osakkeiden osto-ohjelmaa. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj omistaa 17.1.2025 tilanteen mukaan osakkeitaan 430 800 kpl. Tämä vastaa 5,01 prosenttia kaikista osakkeista ja kaikkien osakkeiden tuottamista äänistä. Yhtiön omassa hallussa olevilla osakkeilla ei kuitenkaan voi äänestää yhtiökokouksessa. Ovaro Kiinteistösijoitus Oy:n osakekanta koostuu yhteensä 8.600.000 osakkeesta, jotka tuottavat yhteensä 8.600.000 ääntä. Raimo Pesola on nimitetty Ovaro Kiinteistösijoitukseen muodostettavan rakennuttajayhtiön toimitusjohtajaksi ja osakkaaksi Raimo Pesola (RI) on nimitetty Ovaro Kiinteistösijoitukseen muodostettavan rakennuttajayhtiön toimitusjohtajaksi ja osakkaaksi sekä konsernin johtoryhmän jäseneksi. Ovaro organisoi rakennuttamisliiketoiminnan erilliseen tytäryhtiöön, jonka kasvusta ja kehityksestä Pesola vastaa. Hän aloittaa tehtävässä huhtikuussa 2025. Pesola siirtyy Ovaroon Rakennusliike Lapti Oy:n palveluksesta, jossa hän on toiminut liiketoimintajohtajana vastuualueenaan palvelutilarakentaminen. Lisäksi hän on toiminut yhtiössä aiemmin varatoimitusjohtajana ja toimitusjohtajana. Pesolalla on noin 25 vuoden kokemus esihenkilö- ja johtotehtävistä eri rakennusliikkeissä. Ville Karlström (KTM) on nimitetty Ovaron liiketoimintapäälliköksi ja johtoryhmän jäseneksi. Hänen vastuualueisiinsa kuuluvat kiinteistökehityskohteiden myynnit ja sijoittajahankinnat sekä rahoitusjärjestelyt. Ville Karlström on toiminut yhtiön palveluksessa vuodesta 2022 alkaen kiinteistöjen myynti- ja hankintatehtävissä. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj ja Esperi Care Oy allekirjoittivat esisopimuksen 89 asukaspaikkaisen hoivakodin toteuttamisesta Tampereen Hervantaan Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj ("Ovaro") ja hoivayhtiö Esperi Care Oy ovat allekirjoittaneet esisopimuksen pitkäaikaisesta pääomavuokrasopimuksesta sekä hoivakodin rakennuttamisesta Tampereen Hervantaan. Suunniteltu hoivakoti tarjoaa ympärivuorokautista palveluasumista ikäihmisille ja mielenterveyskuntoutujille. Hankkeen investointiarvo on noin 15 miljoonaa euroa. Hanke on ehdollinen rakennusluvan ja rahoituksen varmistumiselle. Tavoitteena on käynnistää rakennustyöt vuoden 2025 aikana. Kohde toteutetaan Ovaron omistamalle tontille Tampereen Hervannassa. Varsinainen vuokrasopimus allekirjoitetaan, kun esisopimuksen ehdot on täytetty. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 56 Jyväskylän Kukkulalle suunnitellaan päivittäistavarakauppaa yhteistyössä Kesko Oyj:n kanssa Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n tytäryhtiö Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy ja Kesko Oyj ovat allekirjoittaneet aiesopimuksen selvittääkseen päivittäistavarakaupan sijoittumismahdollisuutta Jyväskylän Kukkulalle. Suunnitelmien mukaan kauppa sijoittuisi alueen aloituskortteliin, joka on parhaillaan arkkitehtikilpailun kohteena. Aloituskortteliin tavoitellaan kaavoituksessa noin 19 000–21 000 k-m² uutta rakennusoikeutta, joka sisältää sekä asumista että kaupallisia palveluita. Ensimmäiset uudiskohteet toteutetaan näkyvälle paikalle Kukkulan "portiksi". Koko Kukkulan alueen rakentamisvolyymin arvioidaan olevan noin 80 000–90 000 k-m², ja hankkeen toteutuksen odotetaan kestävän noin 10–15 vuotta. Hyvinvointi ja sen edistäminen ovat keskeisessä roolissa alueen kehittämisessä. Tavoitteena on rakentaa Jyväskylän Kukkulasta moderni kaupunkikylä, joka tukee asukkaidensa hyvinvointia pitkälle tulevaisuuteen. Aloituskorttelin asemakaava on tavoitteena saada lainvoimaiseksi vuoden 2026 kesään mennessä, jolloin päivittäistavarakaupan rakentaminen voisi toteutuessaan käynnistyä vuoden 2026 loppuun mennessä yhdessä ensimmäisten uudiskohteiden kanssa. Tämä toisi alueen asukkaille ja ohikulkijoille merkittävän lisäpalvelun. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 57 Liitetieto 1.1. - 31.12.2024 1.1. - 31.12.2023 LIIKEVAIHTO 2.1.1. 5 055 158,48 5 346 890,44 Liiketoiminnan muut tuotot 2.1.2. -2 773 925,38 -221 692,78 Henkilöstökulut 2.1.3. -709 036,15 -615 186,43 Poistot ja arvonalentumiset 2.1.4. -53 062,36 -52 835,12 Liiketoiminnan muut kulut 2.1.5. -3 607 628,72 -4 215 082,79 LIIKEVOITTO/TAPPIO -2 088 494,13 242 093,32 Rahoitustuotot ja -kulut Korkotuotot saman konsernin yrityksiltä 624 439,32 31 944,27 Muut korko- ja rahoitustuotot 273 657,65 501 879,30 898 096,97 533 823,57 Korkokulut ja muut rahoituskulut saman konsernin yrityksille -457 472,57 -427 182,31 Korkokulut ja muut rahoituskulut -739 366,61 -372 402,82 -1 196 839,18 -799 585,13 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä 2.1.6. -298 742,21 -265 761,56 VOITTO/TAPPIO ENNEN SATUNNAISIA ERIÄ -2 387 236,34 -23 668,24 VOITTO/TAPPIO ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA -2 387 236,34 -23 668,24 Tuloverot 2.1.7. -2 129 952,55 -578 844,14 TILIKAUDEN VOITTO/TAPPIO -4 517 188,89 -602 512,38 EMOYHTIÖN TULOSLASKELMA Emoyhtiön tilinpäätös https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 58 EMOYHTIÖN TASE VASTAAVAA Liitetieto 31.12.2024 31.12.2023 PYSYVÄT VASTAAVAT Aineettomat hyödykkeet ** Aineettomat oikeudet 3.1.1. 116 939,04 152 504,40 ** Muut pitkävaikutteiset menot 3.1.2. 134 695,29 897 848,76 Aineettomat hyödykkeet yhteensä 251 634,33 1 050 353,16 Aineelliset hyödykkeet Koneet ja kalusto 3.1.3. 52 491,00 0,00 Sijoitukset Osuudet saman konsernin yrityksissä 3.1.2. 22 142 505,87 24 041 498,74 Osuudet omistusyhteysyrityksissä 3.1.2. 1 123 318,56 4 599 029,65 Muut osakkeet ja osuudet 3.1.4. 96,25 97,25 Sijoitukset yhteensä 23 265 920,68 28 640 625,64 Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos 3.1.2. 5 167 493,75 3 579 381,14 ** Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat 3.1.5. 412 706,92 400 193,12 PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ 29 150 246,68 33 670 553,06 VAIHTUVAT VASTAAVAT Pitkäaikaiset saamiset 3.1.6. 18 510 413,32 5 333 621,73 Lyhytaikaiset saamiset 3.1.6. 2 511 517,44 2 742 149,46 Rahat ja pankkisaamiset 788 644,00 8 124 060,83 VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ 21 810 574,76 16 199 832,02 VASTAAVAA YHTEENSÄ 50 960 821,44 49 870 385,08 VASTATTAVAA OMA PÄÄOMA Osakepääoma 24 000 000,00 24 000 000,00 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 67 549 814,58 69 517 315,96 Edellisten tilikausien voitto (tappio) -52 641 200,07 -50 464 139,62 Tilikauden voitto (tappio) -4 517 188,89 -602 512,38 OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 3.2.1. 34 391 425,62 42 608 863,96 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 8 767 573,74 5 230 416,67 Velat saman konsernin yrityksille 618 119,64 209 000,00 Muut velat 3 137 894,77 234 329,88 Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä 12 523 588,15 5 673 746,55 Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 1 150 428,52 888 333,33 Saadut ennakot 6 402,77 41 697,19 Ostovelat 67 725,36 54 664,10 Velat saman konsernin yrityksille 433 511,21 288 294,22 Velat osakkuusyrityksille 0,00 158 200,00 Muut velat 2 177 073,15 195 723,64 Siirtovelat 210 666,66 119 062,09 Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä 4 045 807,67 1 745 974,57 VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ 3.2.2. 16 569 395,82 7 419 721,12 VASTATTAVAA YHTEENSÄ 50 960 821,44 49 870 385,08 https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 59 EMOYHTIÖN RAHAVIRTALASKELMA 1.1.-31.12.2024 1.1.-31.12.2023 Liiketoiminnan rahavirta Vuokrauksesta saadut maksut 4 964 175,83 5 298 448,75 Maksut liiketoiminnan kuluista -4 181 591,69 -5 090 801,67 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja 782 584,14 207 647,08 Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista -1 307 239,69 -845 624,50 Saadut korot liiketoiminnasta 112 608,00 483 114,28 Maksetut välittömät verot 0,00 0,00 Liiketoiminnan rahavirta -412 047,55 -154 863,14 Liiketoiminnan rahavirta (A) -412 047,55 -154 863,14 Investointien rahavirta Investoinnit sijoituskiinteistöihin -9 139 626,13 -1 475 707,59 Investoinnit osakkeisiin ja osakkuusyritysosuuksiin 0,00 0,00 Sijoituskiinteistöjen myynnit 14 385 917,47 6 581 170,36 Saadut lainat 409 119,64 4 084 335,76 Myönnetyt lainat -14 302 981,20 -4 211 548,07 Investointien rahavirta (B) -8 647 570,22 4 978 250,46 Rahoituksen rahavirta Lainojen nostot 8 819 230,63 0,00 Myönnetyt lainat -172 920,67 -200 000,00 Omien osakkeiden hankkiminen -882 109,02 -1 004 458,27 Lainojen takaisinmaksut -4 955 000,00 -1 007 800,00 Saadut osingot 0,00 201 800,00 Maksetut osingot -1 085 000,00 -259 291,00 Rahoituksen rahavirta (C) 1 724 200,94 -2 269 749,27 Rahavarojen muutos (A+B+C) lisäys (+) / vähennys (-) -7 335 416,83 2 553 638,05 Rahavarat tilikauden alussa 8 124 060,83 5 570 422,78 Rahavarat tilikauden lopussa 788 644,00 8 124 060,83 https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 60 EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET 1.1. Arvostus- ja jaksotusperiaatteet ja -menetelmät Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu FAS:n mukaisesti. Pysyvien vastaavien arvostaminen Sijoituskiinteistö ovat kiinteistöjä, joita pidetään hallussa vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia tai molemmista syistä. Sijoituskiinteistöjen arvostamiseen sovelletaan IAS 40 Sijoituskiinteistöt – standardin mukaista käyvän arvon mallia, jolloin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksista johtuvat voitot ja tappiot esitetään netotettuna omalla rivillään konsernituloslaskelmassa. Taseeseen merkittyjen aineettomien hyödykkeiden hankintamenosta on vähennetty suunnitelman mukaiset poistot. Muut pitkävaikutteiset menot on arvostettu hankintamenoon ja poistettu taloudellisen pitoajan perusteella. Suunnitelman mukaiset poistot on laskettu tasapoistoina aineettomien ja aineellisten hyödykkeiden taloudellisen pitoajan perusteella. Poistoajat ovat: Muut aineettomat hyödykkeet 7 vuotta tai taloudellisen pitoajan mukaan Koneet ja kalusto 3 vuotta sekä 25 % menojäännöspoisto Pysyvien vastaavien hyödykkeiden hankintamenot, joiden todennäköinen taloudellinen käyttöaika on alle kolme vuotta, sekä pienhankinnat on kirjattu kokonaisuudessaan hankintatilikauden kuluksi. Yhtiön sijoituskiinteistöt on arvostettu käypään arvoonsa. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 61 EMOYHTIÖN TULOSLASKELMAN LIITETIEDOT 1.1. - 31.12.2024 1.1. - 31.12.2023 Liikevaihto Vuokratuotot 4 843 103,44 5 136 761,62 Käyttökorvaukset 212 055,04 210 128,82 Liikevaihto yhteensä 5 055 158,48 5 346 890,44 Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos -2 784 233,24 -284 259,63 Muut tuotot 10 307,86 62 566,85 Liiketoiminnan muut tuotot yhteensä -2 773 925,38 -221 692,78 Tilikauden palkat, palkkiot ja eläkekulut Palkat ja palkkiot -613 115,16 -532 818,45 Eläkekulut -88 607,75 -73 057,41 Muut henkilösivukulut -7 313,24 -9 310,57 Tilikauden palkat, palkkiot ja eläkekulut yhteensä -709 036,15 -615 186,43 Yhtiön eläkevastuut on hoidettu ulkopuolisessa eläkevakuutusyhtiössä. Eläkevastuut on kokonaan katettu. Johdon palkat ja palkkiot Toimitusjohtaja -157 400,76 -187 139,78 Hallituksen jäsenet -121 200,00 -122 100,00 Henkilöstön määrä 5 5 4 Poistot ja arvonalentumiset Poistot aineettomista hyödykkeistä -35 565,36 -35 203,79 Poistot koneista ja kalustosta -17 497,00 -17 631,33 Poistot ja arvonalentumiset yhteensä -53 062,36 -52 835,12 Liiketoiminnan muut kulut Hallinnon kulut -909 610,26 -1 023 137,52 Kiinteistön hoitokulut -2 499 807,79 -2 964 520,92 Vuokraustoiminnan kulut -192 319,47 -335 806,22 Luottotappiot -5 891,20 -57 680,04 Liiketoiminnan muut kulut yhteensä -3 607 628,72 -4 381 144,70 Tilintarkastuspalkkiot -109 337,86 -66 667,08 Muut palkkiot -14 467,84 -25 413,55 Yhteensä -123 805,70 -92 080,63 Muut korko- ja rahoitustuotot Saman konsernin yrityksiltä 624 439,32 31 944,27 Muilta 273 657,65 501 879,30 Muut korko- ja rahoitustuotot yhteensä 898 096,97 533 823,57 Rahoitustuotot yhteensä 898 096,97 533 823,57 Korkokulut ja muut rahoituskulut Saman konsernin yrityksille -457 472,57 -427 182,31 Muille -739 366,61 -372 402,82 Korkokulut yhteensä -1 196 839,18 -799 585,13 Rahoituskulut yhteensä -1 196 839,18 -799 585,13 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -298 742,21 -265 761,56 2. Tuloslaskelman liitetiedot 2.1.1. Liikevaihto 2.1.3. Henkilöstöä koskevat liitetiedot 2.1.5. Liiketoiminnan muut kulut Tilintarkastajan palkkiot 2.1.6. Rahoitustuotot ja -kulut 2.1.2. Liiketoiminan muut tuotot 2.1.4. Poistot ja arvonalentumiset https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 62 Laskennallisen verovelan muutos -2 129 952,55 -578 844,14 Tuloverot yhteensä -2 129 952,55 -578 844,14 2.1.7. Verot *) Laskennallinen verovelka ja -saaminen on laskettu verotuksen ja tilinpäätöksen välisille väliaikaisille eroille käyttäen tilinpäätöshetkellä vahvistettua seuraavien vuosien verokantaa. Taseeseen sisältyy laskennallinen verovelka kokonaisuudessaan ja laskennallinen verosaaminen arvioidun todennäköisen saamisen suuruisena. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 63 EMOYHTIÖN TASEEN LIITETIEDOT 3. Taseen liitetiedot 31.12.2024 31.12.2023 3.1.1. Aineettomat oikeudet Aineettomat oikeudet 1.1. 152 504,40 187 708,19 Lisäykset 0,00 0,00 Vähennykset 0,00 0,00 Poistot -35 565,36 -35 203,79 Aineettomat oikeudet 31.12. 116 939,04 152 504,40 3.1.2. Sijoitukset Muut pitkävaikutteiset menot 1.1. 897 848,76 1 633 487,77 Lisäykset 8 590,92 301 172,47 Vähennykset -771 744,39 -1 036 811,48 Muut muutokset 0,00 0,00 Muut pitkävaikutteiset menot 31.12. 134 695,29 897 848,76 Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos 1.1. 3 579 381,14 -1 077 716,02 Lisäykset 1 811 921,31 1 555 716,22 Vähennykset 3 210 127,33 3 101 418,81 Muut muutokset -3 433 936,03 -37,87 Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos 31.12. 5 167 493,75 3 579 381,14 Osuudet saman konsernin yrityksissä 1.1. 24 041 498,74 31 735 606,47 Lisäykset 10 192 331,31 994 023,09 Vähennykset -9 481 145,42 -7 415 890,91 Muut muutokset -2 610 178,76 -1 272 239,91 Osuudet saman konsernin yrityksissä 31.12. 22 142 505,87 24 041 498,74 Osuudet omistusyhteysyrityksistä 1.1. 4 599 029,65 5 779 030,13 Lisäykset 622 672,07 1 207 181,78 Vähennykset -6 709 061,31 -2 387 182,26 Muut muutokset 2 610 678,15 0,00 Osuudet omistusyhteysyrityksistä 31.12. 1 123 318,56 4 599 029,65 Sijoituskiinteistöt yhteensä Sijoituskiinteistöt 1.1. 33 117 758,29 38 070 408,35 Lisäykset 5 985 513,61 4 058 093,56 Vähennykset -13 751 823,79 -7 738 465,84 Muut muutokset -3 433 436,64 -1 272 277,78 Sijoituskiinteistöt yhteensä 31.12. 21 918 011,47 33 117 758,29 3.1.3. Koneet ja kalusto Koneet ja kalusto 1.1. 0,00 17 631,33 Lisäykset 69 988,00 0,00 Muut muutokset 0,00 0,00 Poistot -17 497,00 -17 631,33 Koneet ja kalusto 31.12. 52 491,00 0,00 3.1.4. Muut osakkeet ja osuudet Muut osakkeet ja osuudet 1.1. 0,00 437 597,25 Lisäykset 97,25 0,00 Vähennykset -1,00 -437 597,25 Arvonmuutokset 0,00 0,00 Muut osakkeet ja osuudet 31.12. 96,25 0,00 3.1.5. Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankkeet Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankkeet 1.1. 400 193,12 220 099,01 Muutos 12 513,80 180 094,11 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankkeet 31.12. 412 706,92 400 193,12 https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 64 3.1.6 Saamisten erittely 31.12.2024 31.12.2023 Pitkäaikaiset saamiset Saamiset osakkuusyrityksiltä Lainasaamiset 0,00 2 567 000,00 Yhteensä 0,00 2 567 000,00 Saamiset saman konsernin yrityksiltä Lainasaamiset 18 346 529,27 1 636 548,07 Yhteensä 18 346 529,27 1 636 548,07 Saamiset muilta Lainasaamiset 160 000,00 Laskennallinen verosaaminen 3 884,05 1 130 073,66 Yhteensä 163 884,05 1 130 073,66 Pitkäaikaiset saamiset yhteensä 18 510 413,32 5 333 621,73 Lyhytaikaiset saamiset Saamiset osakkuusyrityksiltä Siirtosaamiset 0,00 166 538,36 Yhteensä 0,00 166 538,36 Saamiset konserniyhtiöiltä Muut saamiset 318 006,92 254 251,14 Korkosaamiset 538 342,17 16 170,94 Siirtosaamiset 49 782,19 192 754,11 Yhteensä 906 131,28 463 176,19 Saamiset muilta Myyntisaamiset -16 802,75 -34 900,16 Vuokrasaamiset 71 532,38 104 284,57 Kauppahintasaamiset 681 616,35 1 442 999,96 Muut saamiset 450 791,81 285 615,40 Lainasaamiset 362 920,67 120 000,00 Siirtosaamiset 55 327,70 194 435,24 Yhteensä 1 605 386,16 2 112 435,01 Lyhytaikaiset saamiset yhteensä 2 511 517,44 2 742 149,46 Vuokrasaamiset sisältää yhtiön kirjaaman laskennallisen luottotappiovarauksen. Siirtosaamisten olennaiset erät Jaksotetut kulut 55 327,70 194 435,24 Siirtosaamiset yhteensä 55 327,70 194 435,24 3.2 Taseen vastattavien liitetiedot 3.2.1 Oma pääoma Sidottu oma pääoma Osakepääoma 1.1. 24 000 000,00 24 000 000,00 Osakepääoma 31.12. 24 000 000,00 24 000 000,00 Sidottu oma pääoma yhteensä 24 000 000,00 24 000 000,00 Vapaa oma pääoma Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1. 69 517 315,96 70 521 774,23 Pääomanpalautus -1 085 392,36 0,00 Omien osakkeiden osto -882 109,02 -1 004 458,27 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12. 67 549 814,58 69 517 315,96 Voitto edellisiltä tilikausilta 1.1. -51 066 652,00 -50 204 848,81 Oikaisut edellisten tilikausiin -1 574 548,07 0,00 Osingonjako 0,00 -259 290,81 Voitto edellisiltä tilikausilta 31.12. -52 641 200,07 -50 464 139,62 Tilikauden voitto -4 517 188,89 -602 512,38 Vapaa oma pääoma yhteensä 10 391 425,62 18 450 663,96 Oma pääoma yhteensä 34 391 425,62 42 450 663,96 3.2.2 Laskelma jakokelpoisista varoista Voitot/tappiot edellisiltä tilikausilta -52 641 200,07 -50 464 139,62 Tilikauden voitto/tappio -4 517 188,89 -602 512,38 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 67 549 814,58 69 517 315,96 Jakokelpoiset varat yhteensä 10 391 425,62 18 450 663,96 https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 65 3.2.3 Vieras pääoma 31.12.2024 31.12.2023 Pitkäaikainen vieras pääoma Velat saman konsernin yrityksille Lainat 618 119,64 209 000,00 Yhteensä 618 119,64 209 000,00 Muille Lainat rahoituslaitoksilta 8 767 573,74 5 230 416,67 Muut velat 3 137 894,77 234 329,88 Yhteensä 11 905 468,51 5 464 746,55 Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä 12 523 588,15 5 673 746,55 Lyhytaikainen vieras pääoma Velat osakkuusyrityksille 0,00 158 200,00 Velat saman konsernin yrityksille Korkovelat 3 511,21 6 196,53 Muut velat 430 000,00 171,28 Vastikevelat 0,00 281 926,41 Yhteensä 433 511,21 288 294,22 Muille Lainat rahoituslaitoksilta 1 150 428,52 888 333,33 Saadut ennakot 6 402,77 41 697,19 Ostovelat 67 725,36 54 664,10 Muut velat 2 177 073,15 41 494,30 Siirtovelat 180 771,17 180 334,86 Korkovelat 29 895,49 92 956,57 Yhteensä 3 612 296,46 1 299 480,35 Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä 4 045 807,67 1 745 974,57 Vieras pääoma yhteensä 16 569 395,82 7 419 721,12 Siirtovelkojen olennaiset erät Henkilöstökulujaksotukset 60 425,67 61 272,77 Kulujaksotukset 120 345,50 119 062,09 Siirtovelat yhteensä 180 771,17 180 334,86 3.3 Vakuuksia ja vastuusitoumuksia koskevat liitetiedot 3.3.1 Vakuudet ja vastuusitoumukset 31.12.2024 31.12.2023 Vakuutena yleispanttaus, velan vakuudeksi annettu kiinteistökiinnityksiä Kiinnitykset kiinteistöön (1000 euroa) 2 523 0 Velat, joiden vakuudeksi on annettu osakkeita Lainat (1 000 euroa) 9 848 6 119 Pantattujen osakkeiden käypä arvo (1 000 euroa) 22 744 22 350 Lainojen keskinäiset kovenantit on sidottu korkokatteeseen ja kohteiden velkasuhteeseen. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 66 Lähipiiriliiketoimet Yhtiön osakkeet Omien osakkeiden hankinta ja hallituksen valtuutukset Hallituksen esitys tilikauden tuloksen käsittelystä Tilikauden aikana yhtiö osti Jyväskylän Kkkulan Kehitys Oy:n('JKK') koko osakekannan Investors House Oyj:tä ja Royal House Oy:ltä. Kauppahinta Investors House Oyj:ltä 25.6.2024 ostetusta osuudesta oli 5.000.000 euroa ja 5.8.2024 sopimuksen mukainen kauppahinta Royal House Oy:ltä ostetusta osuudesta oli 5.000.000 euroa. Lisäksi Ovaro otti huolehtiakseen JKK:n yhteismäärältään noin 6.000.000 euron pääomalainojen takaisinmaksut Investors Houselle ja Royal Houselle. Osakeannit Yhtiökokous 17.4.2024 valtuutti hallituksen päättämään enintään 900 000 osakkeen osakeannista. Valtuutus on voimassa 30.6.2025 asti. Yhtiökokous 11.4.2024 valtuutti hallituksen päättämään enintään 1 000 000 oman osakkeen hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, vain Yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Valtuutus on voimassa 30.6.2025 asti. Ovaro Kiinteistösijoitus Oy:n hallitus päätti varsinaisen yhtiökokouksen antaman valtuutuksen perusteella aloittaa yhtiön omien osakkeiden hankinnan 8.7.2024. Hankittavien osakkeiden enimmäismäärä on 150 000 kpl, eli enintään 1,74 prosenttia koko osakekannasta. 31.12.2024 mennessä yhtiö oli hankkinut omia osakkeita ohjelman puitteissa 98 874 osaketta. Hallitus esittää 24.4.2025 kokoontuvalle yhtiökokoukselle, että tilikauden voitto siirretään kertyneisiin voittovaroihin ja ettei osinkoa makseta. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n jakokelpoinen vapaa oma pääoma 31.12.2024 on 10 391 425,62 euroa, sisältäen tilikauden tappion - 4 517 188,89 euroa. Yhtiön rekisteröity ja maksettu osakepääoma 31.12.2024 on 24 000 000 euroa. Yhtiöllä on yhteensä 8 600 000 osaketta, joista ulkona on 8 183 610 osaketta ja yhtiön hallussa 416 390 osaketta. Yhtiöllä on yksi osakelaji ja jokainen osake tuottaa yhden äänen yhtiökokouksessa. Yhtiön omassa hallussa olevilla 416 390 osakkeella (tilanne 31.12.2024) ei kuitenkaan voi äänestää yhtiökokouksissa. Yhtiön osake kuuluu arvo-osuusjärjestelmään ja on listattu Nasdaq Helsinki Oy:n päälistalla.Yhtiön osakkeiden kaupankäyntitunnus on OVARO ja ISIN tunnus FI4000349113. https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 67 Luettelo kirjanpitokirjoista ja aineistoista Käytetyt kirjanpitokirjat Päiväkirja Pääkirja Myyntireskontra Ostoreskontra Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden luettelo Tilinpäätös ja toimintakertomus Tase-erittelyt Liitetietotositteet Tositelajit Kirjanpidossa on käytetty seuraavia tositelajeja: Pankkitilitositteet Sähköisesti Ostolaskut Sähköisesti Myytilaskut Sähköisesti Muistiotositteet Sähköisesti Palkkatositteet Sähköisesti Jaksotustositeet Sähköisesti Konsernin kirjanpito ja muistiotositeet PDF - tulosteina Kirjanpitoaineiston säilytyksessä noudatetaan KPL 2:10 §:n säännöksiä. Tositteet säilytetään sähköisessä muodossa(digitaalinen tallenne) digitaalinen tallenne digitaalinen tallenne digitaalinen tallenne digitaalinen tallenne digitaalinen tallenne erikseen sidottuna digitaalinen tallenne digitaalinen tallenne https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com 68 TILINPÄÄTÖKSEN JA TOIMINTAKERTOMUKSEN ALLEKIRJOITUKSET Helsingissä 25.3.2025 Petri Roininen Tapani Rautiainen Hallituksen puheenjohtaja Hallituksen varapuheenjohtaja Aki Pyysing Eljas Repo Hallituksen jäsen Hallituksen jäsen Taina Ahvenjärvi Pekka Ollikainen Hallituksen jäsen Hallituksen jäsen Marko Huttunen Toimitusjohtaja TILINPÄÄTÖSMERKINTÄ Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus. Helsingissä 26.3.2025 KPMG Oy Tilintarkastusyhteisö Timo Nummi KHT Hallituksen ja toimitusjohtajan lausumat Vahvistamme, että: - EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten IFRS-tilinpäätösstandardien mukaisesti laadittu konsernitilinpäätös ja emoyhtiön Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti laadittu tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan sekä yrityksen että sen konsernitilinpäätökseen sisältyvien yritysten kokonaisuuden varoista, vastuista, taloudellisesta asemasta sekä voitosta tai tappiosta - toimintakertomuksessa on todenmukaisen kuvan antava selostus yrityksen ja konsernitilinpäätökseen sisältyvien yritysten kokonaisuuden liiketoiminnan kehittymisestä ja tuloksesta sekä kuvaus merkittävimmistä riskeistä ja epävarmuustekijöistä ja muusta yrityksen tilasta https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com SIGNATURES ALLEKIRJOITUKSET UNDERSKRIFTER SIGNATURER UNDERSKRIFTER This documents contains 68 pages before this page Tämä asiakirja sisältää 68 sivua ennen tätä sivua Detta dokument innehåller 68 sidor före denna sida Dokumentet inneholder 68 sider før denne siden Dette dokument indeholder 68 sider før denne side authority to sign asemavaltuutus ställningsfullmakt autoritet til å signere myndighed til at underskrive representative nimenkirjoitusoikeus firmateckningsrätt representant repræsentant custodial huoltaja/edunvalvoja förvaltare foresatte/verge frihedsberøvende https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet www.vismasign.com KPMG Oy Ab Töölönlahdenkatu 3 A PL 1037 00101 HELSINKI Puhelin 020 760 3000 www.kpmg.fi KPMG Oy Ab, a Finnish limited liability company and a member firm of the KPMG global organization of independent member firms affiliated with KPMG International Limited, a private English company limited by guarantee. Y-tunnus 1805485-9 Kotipaikka Helsinki Tilintarkastuskertomus Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n yhtiökokoukselle Tilinpäätöksen tilintarkastus Lausunto Olemme tilintarkastaneet Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n (y-tunnus 2382127-4) tilinpäätöksen tilikaudelta 1.1.– 31.12.2024. Tilinpäätös sisältää konsernin taseen, laajan tuloslaskelman, laskelman oman pääoman muutoksista, rahavirtalaskelman ja liitetiedot, mukaan lukien olennainen tilinpäätöksen laatimisperiaatteita koskeva informaatio, sekä emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahavirtalaskelman ja liitetiedot. Lausuntonamme esitämme, että — konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan konsernin taloudellisesta asemasta sekä sen toiminnan tuloksesta ja rahavirroista EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten IFRS-tilinpäätösstandardien mukaisesti, — tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset. Lausuntomme on ristiriidaton hallitukselle annetun lisäraportin kanssa. Lausunnon perustelut Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvän tilintarkastustavan mukaisia velvollisuuksiamme kuvataan tarkemmin kohdassa Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa. Olemme riippumattomia emoyhtiöstä ja konserniyrityksistä niiden Suomessa noudatettavien eettisten vaatimusten mukaisesti, jotka koskevat suorittamaamme tilintarkastusta ja olemme täyttäneet muut näiden vaatimusten mukaiset eettiset velvollisuutemme. Emoyhtiölle ja konserniyrityksille suorittamamme muut kuin tilintarkastuspalvelut ovat parhaan tietomme ja käsityksemme mukaan olleet Suomessa noudatettavien, näitä palveluja koskevien säännösten mukaisia, emmekä ole suorittaneet EU-asetuksen 537/2014 5 artiklan 1 kohdassa tarkoitettuja kiellettyjä palveluja. Suorittamamme muut kuin tilintarkastuspalvelut on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedossa 4. Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä. Olennaisuus Tarkastuksemme laajuuteen on vaikuttanut soveltamamme olennaisuus. Olennaisuus on määritetty perustuen ammatilliseen harkintaamme ja se ohjaa tarkastustoimenpiteiden luonteen, ajoituksen ja laajuuden määrittämisessä, sekä todettujen virheellisyyksien vaikutusten arvioimisessa suhteessa tilinpäätökseen kokonaisuutena. Olennaisuuden taso perustuu arvioomme sellaisten virheellisyyksien suuruudesta, joilla yksin tai yhdessä voisi kohtuudella odottaa olevan vaikutusta tilinpäätöksen käyttäjien tekemiin taloudellisiin päätöksiin. Olemme ottaneet huomioon myös sellaiset virheellisyydet, jotka laadullisten seikkojen vuoksi ovat mielestämme olennaisia tilinpäätöksen käyttäjille. Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat ovat seikkoja, jotka ammatillisen harkintamme mukaan ovat olleet merkittävimpiä tarkastuksen kohteena olevan tilikauden tilintarkastuksessa. Nämä seikat on otettu huomioon tilinpäätökseen kokonaisuutena kohdistuneessa tilintarkastuksessamme sekä laatiessamme siitä annettavaa Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj Tilintarkastuskertomus tilikaudelta 1.1.-31.12.2024 2 lausuntoa, emmekä anna näistä seikoista erillistä lausuntoa. EU-asetuksen 537/2014 10 artiklan 2 kohdan c alakohdan mukaiset merkittävät olennaisen virheellisyyden riskit sisältyvät alla kuvattuihin tilintarkastuksen kannalta keskeisiin seikkoihin. Olemme ottaneet tilintarkastuksessamme huomioon riskin siitä, että johto sivuuttaa kontrolleja. Tähän on sisältynyt arviointi siitä, onko viitteitä sellaisesta johdon tarkoitushakuisesta suhtautumisesta, josta aiheutuu väärinkäytöksestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riski. TILINTARKASTUKSEN KANNALTA KESKEISET SEIKAT KUINKA KYSEISIÄ SEIKKOJA KÄSITELTIIN TILINTARKASTUKSESSA Aineeton oikeus (Konsernitilinpäätöksen laadintaperiaatteet, konsernitilinpäätöksen liitetieto 26 ) Haluamme kiinnittää huomiota liitetiedossa 26 Aineettomat hyödykkeet -kohdassa aineettoman oikeuden arvostamiseen liittyvät keskeiset riskit esitettyyn riskiin Kukkulan alueen kehittämisen etenemiseen aikataulussa, jossa on esitetty seuraavaa: Mikäli alueen kehittäminen viivästyy merkittävästi tai mikäli kehittämisestä tai rakennuttamisesta aiheutuvat tulot osoittautuvat oletettua pienemmiksi, aiheutuu yhtiölle riski aineettoman oikeuden alaskirjaamisesta. — Aineeton oikeus, 12 milj. euroa, muodostaa 19 % konsernitaseen loppusummasta. — Aineeton oikeus liittyy Jyväskylän Kukkulan alueen kehittämis- ja rakennuttamishankkeeseen. Aineettoman oikeuden hankintamenon taustalla olevien keskeisten oletusten määrittely edellyttää merkittävää johdon harkintaa liittyen muun muassa Jyväskylän Kukkulan alueen kehittämisen etenemisen aikatauluun ja siitä tulevaisuudessa saatavien tuottojen määrään. Aineeton oikeus poistetaan suunnitelman mukaisesti. — Ennusteisiin ja poistoaikaan liittyvistä arvioista sekä erän tasearvon merkittävyydestä johtuen aineeton oikeus on konsernin tilintarkastuksessa keskeinen seikka. — Olemme arvioineet arvostuksessa käytettyjä johdon harkintaa edellyttäviä oletuksia ja arvioita ja niiden perusteita. — Olemme arvioineet aineettoman oikeuden kirjaamisessa sovellettuja periaatteita suhteessa IAS 38 -standardin vaatimuksiin. — Tarkastukseen on osallistunut KPMG:n arvonmäärityksen asiantuntijoita, jotka ovat testanneet arvostuslaskelmien teknistä oikeellisuutta ja verranneet käytettyjä oletuksia markkina- ja toimialakohtaisiin tietoihin. — Olemme arvioineet aineetonta oikeutta koskevien tilinpäätöksen liitetietojen asianmukaisuutta. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj Tilintarkastuskertomus tilikaudelta 1.1.-31.12.2024 3 Sijoituskiinteistöjen arvostaminen (konsernitilinpäätöksen laadintaperiaatteet, konsernintilinpäätöksen liitetie to 9 , emoyhtiön tilinpäätöksen liitetieto 3 ) — Käypään arvoon arvostettavat sijoituskiinteistöt, 29 milj. euroa, muodostavat 44 % konsernitaseen loppusummasta. — Sijoituskiinteistöjen käyvät arvot määritellään liikekiinteistöjen osalta kiinteistökohtaisesti perustuen diskontattuihin kassavirtaennusteisiin. Näiden taustalla olevien keskeisten oletusten määrittely edellyttää merkittävää johdon harkintaa muun muassa kiinteistöjen tuottovaatimusten, markkinavuokrien, ylläpitokulujen ja käyttöasteiden osalta. Asuinkiinteistöt arvostetaan kauppa-arvoon. — Arvostamisessa käytettäviin ennusteisiin liittyvistä arvioista ja tasearvojen merkittävyydestä johtuen arvostaminen on konsernin tilintarkastuksessa keskeinen seikka. — Olemme arvioineet laskelmissa käytettyjä johdon harkintaa edellyttäviä oletuksia sekä merkittävimpien käypien arvojen muutosten perusteita. — Olemme lisäksi otoksin testanneet laskelmien teknistä oikeellisuutta sekä arvioineet arvonmäärityksen laskentaparametrien asianmukaisuutta. — Olemme verranneet tilinpäätöksessä käytettyjä arvostuksia ulkopuolisten auktorisoitujen kiinteistöarvioitsijoiden (AKA) arvostusraportteihin. — Olemme arvioineet sijoituskiinteistöjä koskevien tilinpäätöksen liitetietojen asianmukaisuutta. Tilinpäätöstä koskevat hallituksen ja toimitusjohtajan velvollisuudet Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen laatimisesta siten, että konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten IFRS-tilinpäätösstandardien mukaisesti ja siten, että tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset. Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat myös sellaisesta sisäisestä valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi voidakseen laatia tilinpäätöksen, jossa ei ole väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä. Hallitus ja toimitusjohtaja ovat tilinpäätöstä laatiessaan velvollisia arvioimaan emoyhtiön ja konsernin kykyä jatkaa toimintaansa ja soveltuvissa tapauksissa esittämään seikat, jotka liittyvät toiminnan jatkuvuuteen ja siihen, että tilinpäätös on laadittu toiminnan jatkuvuuteen perustuen. Tilinpäätös laaditaan toiminnan jatkuvuuteen perustuen, paitsi jos emoyhtiö tai konserni aiotaan purkaa tai toiminta lakkauttaa tai ei ole muuta realistista vaihtoehtoa kuin tehdä niin. Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa Tavoitteenamme on hankkia kohtuullinen varmuus siitä, onko tilinpäätöksessä kokonaisuutena väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä, sekä antaa tilintarkastuskertomus, joka sisältää lausuntomme. Kohtuullinen varmuus on korkea varmuustaso, mutta se ei ole tae siitä, että olennainen virheellisyys aina havaitaan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti suoritettavassa tilintarkastuksessa. Virheellisyyksiä voi aiheutua väärinkäytöksestä tai virheestä, ja niiden katsotaan olevan olennaisia, jos niiden Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj Tilintarkastuskertomus tilikaudelta 1.1.-31.12.2024 4 yksin tai yhdessä voisi kohtuudella odottaa vaikuttavan taloudellisiin päätöksiin, joita käyttäjät tekevät tilinpäätöksen perusteella. Hyvän tilintarkastustavan mukaiseen tilintarkastukseen kuuluu, että käytämme ammatillista harkintaa ja säilytämme ammatillisen skeptisyyden koko tilintarkastuksen ajan. Lisäksi: — Tunnistamme ja arvioimme väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvat tilinpäätöksen olennaisen virheellisyyden riskit, suunnittelemme ja suoritamme näihin riskeihin vastaavia tilintarkastustoimenpiteitä ja hankimme lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä. Riski siitä, että väärinkäytöksestä johtuva olennainen virheellisyys jää havaitsematta, on suurempi kuin riski siitä, että virheestä johtuva olennainen virheellisyys jää havaitsematta, sillä väärinkäytökseen voi liittyä yhteistoimintaa, väärentämistä, tietojen tahallista esittämättä jättämistä tai virheellisten tietojen esittämistä taikka sisäisen valvonnan sivuuttamista. — Muodostamme käsityksen tilintarkastuksen kannalta relevantista sisäisestä valvonnasta pystyäksemme suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutta emme siinä tarkoituksessa, että pystyisimme antamaan lausunnon emoyhtiön tai konsernin sisäisen valvonnan tehokkuudesta. — Arvioimme sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuutta sekä johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden ja niistä esitettävien tietojen kohtuullisuutta. — Teemme johtopäätöksen siitä, onko hallituksen ja toimitusjohtajan ollut asianmukaista laatia tilinpäätös perustuen oletukseen toiminnan jatkuvuudesta, ja teemme hankkimamme tilintarkastusevidenssin perusteella johtopäätöksen siitä, esiintyykö sellaista tapahtumiin tai olosuhteisiin liittyvää olennaista epävarmuutta, joka voi antaa merkittävää aihetta epäillä emoyhtiön tai konsernin kykyä jatkaa toimintaansa. Jos johtopäätöksemme on, että olennaista epävarmuutta esiintyy, meidän täytyy kiinnittää tilintarkastuskertomuksessamme lukijan huomiota epävarmuutta koskeviin tilinpäätöksessä esitettäviin tietoihin tai, jos epävarmuutta koskevat tiedot eivät ole riittäviä, mukauttaa lausuntomme. Johtopäätöksemme perustuvat tilintarkastuskertomuksen antamispäivään mennessä hankittuun tilintarkastusevidenssiin. Vastaiset tapahtumat tai olosuhteet voivat kuitenkin johtaa siihen, ettei emoyhtiö tai konserni pysty jatkamaan toimintaansa. — Arvioimme tilinpäätöksen, kaikki tilinpäätöksessä esitettävät tiedot mukaan lukien, yleistä esittämistapaa, rakennetta ja sisältöä ja sitä, kuvastaako tilinpäätös sen perustana olevia liiketoimia ja tapahtumia siten, että se antaa oikean ja riittävän kuvan. — Suunnittelemme ja suoritamme konsernin tilintarkastuksen hankkiaksemme konsernitilinpäätöstä koskevan tilintarkastuslausunnon laatimisen perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä konserniin kuuluvia yhteisöjä tai liiketoimintayksikköjä koskevasta taloudellisesta informaatiosta. Vastaamme konsernin tilintarkastusta varten suoritettavan tilintarkastustyön ohjauksesta, valvonnasta ja läpikäynnistä. Vastaamme tilintarkastuslausunnosta yksin. Kommunikoimme hallintoelinten kanssa muun muassa tilintarkastuksen suunnitellusta laajuudesta ja ajoituksesta sekä merkittävistä tilintarkastushavainnoista, mukaan lukien mahdolliset sisäisen valvonnan merkittävät puutteellisuudet, jotka tunnistamme tilintarkastuksen aikana. Lisäksi annamme hallintoelimille vahvistuksen siitä, että olemme noudattaneet riippumattomuutta koskevia relevantteja eettisiä vaatimuksia, ja kommunikoimme niiden kanssa kaikista suhteista ja muista seikoista, joiden voi kohtuudella ajatella vaikuttavan riippumattomuuteemme, ja soveltuvissa tapauksissa niihin liittyvistä varotoimista. Päätämme, mitkä hallintoelinten kanssa kommunikoiduista seikoista olivat merkittävimpiä tarkasteltavana olevan tilikauden tilintarkastuksessa ja näin ollen ovat tilintarkastuksen kannalta keskeisiä. Kuvaamme kyseiset seikat tilintarkastuskertomuksessa, paitsi jos säädös tai määräys estää kyseisen seikan julkistamisen tai kun äärimmäisen harvinaisissa tapauksissa toteamme, ettei kyseisestä seikasta viestitä Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj Tilintarkastuskertomus tilikaudelta 1.1.-31.12.2024 5 tilintarkastuskertomuksessa, koska siitä aiheutuvien epäedullisten vaikutusten voisi kohtuudella odottaa olevan suuremmat kuin tällaisesta viestinnästä koituva yleinen etu. Muut raportointivelvoitteet Tilintarkastustoimeksiantoa koskevat tiedot Olemme toimineet yhtiökokouksen valitsemana tilintarkastajana 11.4.2024 alkaen yhtäjaksoisesti yhden vuoden. Muu informaatio Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat muusta informaatiosta. Muu informaatio käsittää toimintakertomuksen. Tilinpäätöstä koskeva lausuntomme ei kata muuta informaatiota. Velvollisuutenamme on lukea edellä yksilöity muu informaatio tilinpäätöksen tilintarkastuksen yhteydessä ja tätä tehdessämme arvioida, onko muu informaatio olennaisesti ristiriidassa tilinpäätöksen tai tilintarkastusta suoritettaessa hankkimamme tietämyksen kanssa tai vaikuttaako se muutoin olevan olennaisesti virheellistä. Toimintakertomuksen osalta velvollisuutenamme on lisäksi arvioida, onko toimintakertomus laadittu noudattaen siihen sovellettavia säännöksiä. Lausuntonamme esitämme, että toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat yhdenmukaisia ja että toimintakertomus on laadittu noudattaen siihen sovellettavia säännöksiä. Jos teemme ennen tilintarkastuskertomuksen antamispäivää käyttöömme saamaamme muuhun informaatioon kohdistamamme työn perusteella johtopäätöksen, että kyseisessä muussa informaatiossa on olennainen virheellisyys, meidän on raportoitava tästä seikasta. Meillä ei ole tämän asian suhteen raportoitavaa. Helsingissä 26. maaliskuuta 2025 KPMG OY AB Timo Nummi, KHT Riippumattoman tilintarkastajan raportti Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n ESEF-tilinpäätöksestä Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n hallitukselle Olemme suorittaneet kohtuullisen varmuuden antavan toimeksiannon, jonka kohteena on Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n (y-tunnus 2382127-4) komission teknisen sääntelystandardin mukaisesti laadittu tilinpäätös 529900C4P88APHFZ5H47-2024-12-31-fi.zip tilikaudelta 1.1.-31.12.2024. Hallituksen ja toimitusjohtajan vastuu Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat yhtiön toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen (ESEF-tilinpäätös) laatimisesta siten, että ne täyttävät komission teknisen sääntelystandardin vaatimukset. Tähän vastuuseen kuuluu — laatia ESEF-tilinpäätös XHTML-muodossa komission teknisen sääntelystandardin artiklan 3 mukaisesti — merkitä ESEF-tilinpäätökseen sisältyvän konsernitilinpäätöksen päälaskelmat, liitetiedot ja yhtiön tunnistetiedot iXBRL-merkein komission teknisen sääntelystandardin artiklan 4 mukaisesti sekä — varmistaa ESEF-tilinpäätöksen ja tilintarkastetun tilinpäätöksen keskinäinen yhdenmukaisuus. Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat myös sellaisesta sisäisestä valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi voidakseen laatia ESEF-tilinpäätöksen komission teknisen sääntelystandardin vaatimusten mukaisesti. Tilintarkastajan riippumattomuus ja laadunvalvonta Olemme riippumattomia yhtiöstä niiden Suomessa noudatettavien eettisten vaatimusten mukaisesti, jotka koskevat suorittamaamme toimeksiantoa ja olemme täyttäneet muut näiden vaatimusten mukaiset eettiset velvollisuutemme. Tilintarkastaja soveltaa kansainvälistä laadunvalvontastandardia ISQM1, jonka mukaan tilintarkastusyhteisön on suunniteltava, otettava käyttöön ja pidettävä toiminnassa laadunhallintajärjestelmä, mukaan lukien eettisten vaatimusten, ammatillisten standardien sekä sovellettavien säädöksiin ja määräyksiin perustuvien vaatimusten noudattamista koskevat toimintaperiaatteet tai menettelytavat. Tilintarkastajan velvollisuudet Velvollisuutenamme on arvopaperimarkkinalain 7:8 § mukaisesti varmentaa komission teknisen sääntelystandardin mukaisesti laadittu tilinpäätös. Annamme lausunnon siitä, onko ESEF-tilinpäätökseen sisältyvä konsernitilinpäätös merkitty olennaisilta osin komission teknisen sääntelystandardin 4 artiklan vaatimusten mukaisesti. Velvollisuutenamme on ilmoittaa lausunnossamme, missä laajuudessa varmennus on suoritettu. Olemme suorittaneet kohtuullisen varmuuden antavan toimeksiannon kansainvälisen varmennustoimeksi- antostandardin ISAE 3000 mukaisesti. Tarkastukseen kuuluu toimenpiteitä evidenssin hankkimiseksi siitä, — onko ESEF-tilinpäätökseen sisältyvät konsernitilinpäätöksen päälaskelmat olennaisilta osin merkitty iXBRL-merkein komission teknisen sääntelystandardin 4. artiklan vaatimusten mukaisesti, ja — onko ESEF-tilinpäätökseen sisältyvät konsernitilinpäätöksen liitetiedot ja yhtiön tunnistetiedot olennaisilta osin merkitty iXBRL-merkein komission teknisen sääntelystandardin 4 artiklan vaatimusten mukaisesti, ja — ovatko ESEF-tilinpäätös ja tilintarkastettu tilinpäätös keskenään yhdenmukaisia. 2 Valittujen tarkastustoimenpiteiden luonne, ajoitus ja laajuus riippuvat tilintarkastajan harkinnasta. Tähän sisältyy sen riskin arvioiminen, onko virheestä tai väärinkäytöksestä johtuvaa olennaista poikkeamaa komission teknisen sääntelystandardin vaatimuksista. Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tarkastusevidenssiä. Lausunto Arvopaperimarkkinalain 7 luvun 8 §:n mukaisena lausuntona esitämme, että Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n ESEF-tilinpäätökseen 529900C4P88APHFZ5H47-2024-12-31-fi.zip sisältyvät konsernitilinpäätöksen päälaskelmat sekä liitetiedot ja yhtiön tunnistetiedot tilikaudelta 1.1.-31.12.2024 on olennaisilta osin merkitty komission teknisen sääntelystandardin vaatimusten mukaisesti. Lausuntomme Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n konsernitilinpäätöksen tilintarkastuksesta tilikaudelta 1.1.- 31.12.2024 on annettu tilintarkastuskertomuksellamme 26.3.2025. Tällä raportilla emme anna konsernitilinpäätöksen tilintarkastuksesta lausuntoa tai muuta varmennusjohtopäätöstä. Helsingissä 26.3.2025 KPMG OY AB Timo Nummi KHT 529900C4P88APHFZ5H472024-01-012024-12-31529900C4P88APHFZ5H472023-01-012023-12-31529900C4P88APHFZ5H472024-12-31529900C4P88APHFZ5H472023-12-31529900C4P88APHFZ5H472022-12-31529900C4P88APHFZ5H472023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900C4P88APHFZ5H472024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900C4P88APHFZ5H472023-12-31OVA:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember529900C4P88APHFZ5H472024-01-012024-12-31OVA:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember529900C4P88APHFZ5H472024-12-31OVA:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember529900C4P88APHFZ5H472023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900C4P88APHFZ5H472024-01-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900C4P88APHFZ5H472024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900C4P88APHFZ5H472023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900C4P88APHFZ5H472024-01-012024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900C4P88APHFZ5H472024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900C4P88APHFZ5H472022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900C4P88APHFZ5H472022-12-31OVA:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember529900C4P88APHFZ5H472023-01-012023-12-31OVA:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember529900C4P88APHFZ5H472022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900C4P88APHFZ5H472023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900C4P88APHFZ5H472022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900C4P88APHFZ5H472023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMemberiso4217:EURiso4217:EURxbrli:shares