Annual Report (ESEF) • Mar 26, 2025
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KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2024 B. KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2024 C. KONZERNBILANZ ZUM 31.12.2024 D. KONZERN-GELDFLUSSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2024 E. KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNERUNGSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2024 F. ANHANG ZUM KONZERNABSCHLUSS ZUM 31.12.2024 ERKLÄRUNG DES VORSTANDES GEMÄSS § 124 BÖRSEGESETZ (KONZERNABSCHLUSS) BESTÄTIGUNGSVERMERK (KONZERNABSCHLUSS) JAHRESABSCHLUSS UND LAGEBERICHT ERKLÄRUNG DES VORSTANDES GEMÄSS § 124 BÖRSEGESETZ (JAHRESABSCHLUSS) BESTÄTIGUNGSVERMERK (JAHRESABSCHLUSS) CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien Konzernlagebericht zum 31. Dezember 2024 konzernstruktur CA Immo ist ein Immobilienunternehmen mit Hauptsitz in Wien, das mit eigenen Niederlassungen in Deutschland, Polen, Tschechien, Ungarn und Serbien vertreten ist. Muttergesellschaft des Konzerns ist die börsennotierte CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, mit Sitz in Wien, deren Haupttätigkeit in der strategischen und operativen Leitung der in- und ausländischen Tochtergesellschaften liegt. Die einzelnen Niederlassungen agieren als weitgehend dezentral organisierte Profit-Center. Zum Stichtag 31. Dezember 2024 umfasst der Konzern insgesamt 139 Gesellschaften (31.12.2023: 145) mit 254 Mitarbeitern (31.12.2023: 348). In Vollzeitäquivalenten (FTE) beträgt der Mitarbeiterstand zum Stichtag 31. Dezember 2024 222,1 (31.12.2023: 307,4). Der Rückgang an Mitarbeitern bzw. FTEs ist überwiegend auf den Verkauf der Konzerngesellschaft omniCon zurückzuführen. Die Kernkompetenz von CA Immo ist die Entwicklung und Bewirtschaftung hochwertiger Prime-Büroimmobilien in Kerneuropa mit Fokus auf den deutschen Markt, dessen Anteil am Gesamtportfolio rund 68% beträgt. Das strategische Geschäftsmodell ist auf nachhaltige Wertschöpfung unter Beachtung ökologischer, ökonomischer, sozialer und rechtlicher Dimensionen ausgerichtet. Das Unternehmen deckt die gesamte Wertschöpfungskette im gewerblichen Immobilienbereich ab – von der Grundstücksaufbereitung, der Baurechtschaffung und Realisierung der umgebenden Infrastruktur bis zur Errichtung und zum Betrieb neuer Gebäude. Neben den wichtigsten Kernmärkten Berlin und München ist CA Immo auch in den Städten Frankfurt, Düsseldorf, Wien, Prag und Warschau aktiv. Die Märkte Budapest und Belgrad wurden im Rahmen des strategischen Kapitalrotationsprogramms als nicht-strategische Märkte eingestuft; der Vorstand ist ermächtigt, alle relevanten Aktivitäten im Zusammenhang mit dem Marktausstieg aus diesen Regionen einzuleiten bzw. durchzuführen. Durch die Aufbereitung und Verwertung von Grundstücksreserven im Geschäftsfeld Development werden zusätzliche Ergebnisbeiträge erzielt. Fertig gestellte Projekte übernimmt CA Immo entweder in den eigenen Bestand oder verkauft sie an einen Endinvestor. Aktuell kontrolliert die Gruppe ein Immobilienvermögen von rund 5,0 Mrd. € in Deutschland, Österreich und Zentral- und Osteuropa (31.12.2023: 5,2 Mrd. €). Standort Österreich Die inländischen Liegenschaften werden in direkten oder indirekten Tochtergesellschaften der CA Immobilien Anlagen AG gehalten. Per 31. Dezember 2024 befindet sich zudem ein Immobilienvermögen von rund 177 Mio. € (31.12.2023: 241 Mio. €) im direkten Besitz der Konzernmutter. Das österreichische Gesamtportfolio umfasst zum Stichtag ausschließlich Bestandsimmobilien sowie eine zur Veräußerung gehaltene Immobilie mit einem Bilanzwert von insgesamt rund 256 Mio. € (31.12.2023: 347 Mio. €). Gesellschaften nach Regionen Anzahl der Gesellschaften1) 31.12.2024 31.12.2023 Österreich 11 12 - hiervon Joint Ventures 0 0 Deutschland 98 100 - hiervon Joint Ventures 22 22 Zentral- und Osteuropa2) 30 33 - hiervon Joint Ventures 0 0 Konzernweit 139 145 - hiervon Joint Ventures 22 22 1) Nicht als Joint Ventures bezeichnete Gesellschaften sind vollkonsolidiert. 2) Mit Stand 31.12.2023 inklusive einer im Rahmen der osteuropäischen Investments bestehenden Holdinggesellschaft in den Niederlanden Standort Deutschland Operative Plattform sämtlicher Deutschland-Aktivitäten der Gruppe ist die CA Immo Deutschland GmbH mit Niederlassungen in Berlin, Frankfurt und München. Das Immobilienvermögen der Gesellschaft besteht neben Bestandsobjekten überwiegend aus im Bau befindlichen Immobilien oder unbebauten Grundstücken sowie aus einem zum Handel bzw. zur Veräußerung bestimmten Portfolio mit weiteren Liegenschaften. Die Bestandsimmobilien werden Großteils in direkten Beteiligungen gehalten und durch die DRG Deutsche Realitäten GmbH – ein Joint Venture mit dem österreichischen Makler- und Hausverwaltungsunternehmen ÖRAG – verwaltet. Einzelne Projektentwicklungen (beispielsweise in München und Mainz) werden in Joint Ventures realisiert. Die Immobilienentwicklung wird von der in der CA Immo Deutschland GmbH bzw. deren direkten Tochtergesellschaften angesiedelten Abteilung Development mit hausinterner Expertise gesteuert. Standort Zentral- und Osteuropa (CEE) In CEE liegt der strategische Fokus ebenfalls auf Prime-Büroimmobilien in den Städten Prag und Warschau. Das CEE-Bestandsimmobilienportfolio ist in direkten oder indirekten CA Immo Tochtergesellschaften gehalten. Sämtliche CEE-Immobilien werden von den regionalen Niederlassungen gemanagt. Immobilienmärkte ALLGEMEINE MARKTBEDINGUNGEN Die wirtschaftliche Lage in Deutschland, Österreich und der CEE-Region bleibt herausfordernd, wobei die Stagnation in Deutschland und die niedrige Produktivität das Wachstum belasten. Während sich die wirtschaftliche Aktivität in Europa leicht verbessert, bleibt die Stimmung aufgrund der schwachen Nachfrage und der rückläufigen Beschäftigungsentwicklung, insbesondere im Industriesektor, gedämpft. Die Arbeitslosigkeit bleibt niedrig, allerdings auf Kosten niedriger Löhne und Überkapazitäten. Die Inflation geht weiter zurück und nähert sich dem Ziel der EZB von 2%, was den Weg für mehrere Zinssenkungen bis 2025 ebnet. Der Immobiliensektor bleibt unter Druck, aber die Erwartung einer weiteren Lockerung der Geldpolitik könnte das Investitionsklima in Zukunft verbessern. Politische Unsicherheiten bestehen weiterhin, insbesondere im Hinblick auf die bevorstehenden Wahlen und geopolitische Risiken, einschließlich potenzieller Handelskonflikte mit den USA. Obwohl sich die makroökonomischen Bedingungen leicht verbessern könnten, bleibt der Ausblick unsicher. TransaktionsMÄRKTE IN DEUTSCHLAND, ÖSTERREICH, ZENTRAL- UND OSTEUROPA Der Transaktionsmarkt für Gewerbeimmobilien blieb auch 2024 herausfordernd. Hohe Finanzierungskosten und unterschiedliche Dynamiken in den einzelnen Immobiliensegmenten führten zu einer im langjährigen Vergleich geringen Marktaktivität. Die Kapitalwerte auf den deutschen Märkten stabilisierten sich im Vergleich zu 2023, getrieben durch Mietwachstum und stabilisierte Renditen. Österreich und die CEE-Region verzeichneten sinkende oder stagnierende Werte aufgrund eines langsameren Mietwachstums. Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien blieben in den meisten Märkten bis Ende 2024 stabil. Berlin und München waren die ersten Märkte, die zum Jahresende einen Rückgang um 20 Basispunkte verzeichneten. Alle anderen Märkte verzeichneten keine Veränderung gegenüber 2023 (Düsseldorf, Frankfurt und Wien) oder einen leichten Anstieg um 15 bis 25 Basispunkte (Warschau, Prag und Budapest). Das Investitionsvolumen für Büroimmobilien scheint die Trendwende erreicht zu haben. Das Jahr 2024 zeigte ein deutliches Wachstum der Transaktionen im Vergleich zum Vorjahr. Das Gesamtinvestitionsvolumen stieg in allen Märkten außer Wien. Dies gilt auch für den Bürosektor mit Ausnahme von Budapest, Wien und Berlin. Die vier deutschen Kernmärkte der CA Immo verzeichneten einen Anstieg des Investitionsvolumens auf knapp über 3,2 Mrd. € (+49 % im Jahresvergleich). Insgesamt erholten sich auch die Büroinvestmentmärkte in CEE und Österreich im Jahr 2024. Zwar stieg das Transaktionsvolumen mit 2,6 Mrd. € (+31% im Jahresvergleich) nicht so stark wie in Deutschland, jedoch waren die Ergebnisse des Jahres 2023 in diesen Märkten nicht so stark beeinträchtigt wie in den deutschen Märkten. Büromärkte IN DEUTSCHLAND, ÖSTERREICH, ZENTRAL- UND OSTEUROPA Nachfrage Die Flächennachfrage, gemessen am Nettonachfragevolumen (neuvermietete Flächen ohne Mietvertragsverlängerungen), lag 2024 in den Kernmärkten der CA Immo bei 2,9 Mio. m² und blieb damit nahezu unverändert gegenüber 2023. Die Nettoabsorption (Veränderung der belegten Flächen) sank jedoch drastisch auf minus 476.000 m² im Jahr 2024 (101.000 m² im Jahr 2023), was ausschließlich auf die deutschen Märkte zurückzuführen ist. Dies ist ein Zeichen dafür, dass die Steigerung der Flächeneffizienz zu einer treibenden Kraft auf dem Markt geworden ist. Der stärkste Rückgang der Vermietungsaktivitäten ist in den Sektoren Konsumgüter, Produktion und öffentliche Hand zu verzeichnen, während die Nachfrage aus dem Finanzdienstleistungssektor deutlich zugenommen hat. Mieten Die Spitzenmieten in den Kernmärkten der CA Immo sind im Jahr 2024 weiter gestiegen, wenn auch in sehr unterschiedlichem Ausmaß. München verzeichnete das stärkste Wachstum und übertraf mit 57,00 €/m² (+21% im Jahresvergleich) die anderen deutschen Märkte. In Frankfurt lagen die Spitzenmieten bei 49,00 €/m² (+3% im Jahresvergleich), in Berlin bei 44,50 €/m² (+1% im Jahresvergleich) und in Düsseldorf bei 45,00 €/m² (+13% im Jahresvergleich). In der CEE-Region und in Österreich blieben die Spitzenmieten mit Ausnahme von Prag weitgehend stabil. In Wien erreichte die Spitzenmiete für Büroflächen 28,00 €/m² (keine Veränderung im Jahresvergleich), während sie in Budapest 25,00 €/m² und in Warschau 27,00 €/m² betrug (ebenso keine Veränderung im Jahresvergleich). Die Spitzenmiete in Prag erreichte 29,50 €/m² (+7% im Jahresvergleich). Der Trend, dass die Durchschnittsmieten langsamer steigen als die Spitzenmieten, setzte sich auch 2024 fort. Neue Flächen und Leerstand Im Jahr 2024 wurden in den vier deutschen Märkten 1,01 Mio. m² neue Büroflächen fertiggestellt (–12% im Vergleich zum Vorjahr). Nur Düsseldorf und Frankfurt verzeichneten einen Anstieg des Angebots an neuen Büroflächen. In der CEE-Region und in Österreich stieg das Angebot an neuen Büroflächen auf 0,36 Mio. m² (+15% im Jahresvergleich), wobei nur in Prag weniger Fläche fertiggestellt wurde als im Vorjahr. Aktuelle Prognosen gehen von einem moderaten Anstieg der Fertigstellungen bis 2025 und darüber hinaus aus. Dies ist insbesondere für die deutschen Märkte zu erwarten, da makroökonomische Herausforderungen und restriktivere Finanzierungsbedingungen die Branche belasten. Das geringere Fertigstellungsvolumen in Deutschland konnte die rückläufige Nettoabsorption nicht ausgleichen, sodass die Leerstandsraten gestiegen sind. In Berlin und München stieg die Leerstandsquote auf 7,3% bzw. 8,5%. Düsseldorf verzeichnete mit 12,2% die höchste Leerstandsquote unter CA Immo's deutschen Kernmärkten. In Frankfurt hingegen führte eine steigende Nachfrage trotz eines höheren Angebots zu einem leichten Rückgang der Leerstandsquote auf 10,4 % zum Jahresende. Da die Fertigstellungen in CEE und Österreich vergleichsweise höher ausfielen, blieb die Nachfrage dort stabiler als in Deutschland. Dies führte in den meisten Märkten nur zu einem moderaten Anstieg der Leerstände. In Prag (7,4%) und Warschau (10,6%) blieben die Leerstandsraten stabil, während in Budapest die kontinuierliche Fertigstellung neuer Flächen zu einem Anstieg der Leerstandsrate auf 14,1% führte. Wien war der einzige Markt, in dem die Leerstandsrate im vergangenen Jahr auf rund 3,4% gesunken ist. büromarktentwicklung in den ca immo märkten 2024 2023 Veränderung in % / Basispunkten Berlin Vermietungsleistung in m2 611.900 611.000 0,1% Fertigstellungen in m2 461.300 485.200 –4,9% Leerstandsquote in % 7,27 6,60 67 bps Spitzenmiete in €/ m2, netto 44,50 44,00 1,1% Spitzenrenditen in % 4,80 5,00 –20 bps Düsseldorf Vermietungsleistung in m2 229.000 281.500 –18,7% Fertigstellungen in m2 102.600 56.900 80,3% Leerstandsquote in % 12,20 10,80 140 bps Spitzenmiete in €/ m2, netto 45,00 40,00 12,5% Spitzenrenditen in % 5,10 5,10 0 bps Frankfurt am Main Vermietungsleistung in m2 345.800 348.100 –0,7% Fertigstellungen in m2 191.600 141.700 35,2% Leerstandsquote in % 10,43 10,21 22 bps Spitzenmiete in €/ m2, netto 49,00 47,50 3,2% Spitzenrenditen in % 5,10 5,10 0 bps München Vermietungsleistung in m2 626.400 457.500 36,9% Fertigstellungen in m2 256.200 447.200 –42,7% Leerstandsquote in % 8,45 6,75 170 bps Spitzenmiete in €/ m2, netto 57,00 47,00 21,3% Spitzenrenditen in % 4,60 4,80 –20 bps Budapest Vermietungsleistung in m2 214.771 352.000 –39,0% Fertigstellungen in m2 103.636 102.834 0,8% Leerstandsquote in % 14,13 13,31 82 bps Spitzenmiete in €/ m2, netto 25,00 25,00 0,0% Spitzenrenditen in % 7,00 6,75 25 bps Prag Vermietungsleistung in m2 315.697 238.902 32,1% Fertigstellungen in m2 70.351 98.355 –28,5% Leerstandsquote in % 7,36 7,17 18 bps Spitzenmiete in €/ m2, netto 29,50 27,50 7,3% Spitzenrenditen in % 5,60 5,40 20 bps Wien Vermietungsleistung in m2 158.597 175.000 –9,4% Fertigstellungen in m2 86.400 55.700 55,1% Leerstandsquote in % 3,37 3,50 –13 bps Spitzenmiete in €/ m2, netto 28,00 28,00 0,0% Spitzenrenditen in % 5,00 5,00 0 bps Warschau Vermietungsleistung in m2 398.856 433.582 –8,0% Fertigstellungen in m2 104.351 61.187 70,5% Leerstandsquote in % 10,56 10,38 18 bps Spitzenmiete in €/ m2, netto 27,00 27,00 0,0% Spitzenrenditen in % 6,00 5,85 15 bps Quelle: CBRE Research, Q4 2024 Immobilienvermögen Geschäftsfelder und Portfoliostrategie Das Kerngeschäft der CA Immo Gruppe teilt sich in die Geschäftsfelder Bestandsimmobilien und Immobilienentwicklung. In beiden Geschäftsfeldern ist CA Immo auf gewerblich genutzte Immobilien mit deutlichem Schwerpunkt auf hochwertige, nachhaltige Büroimmobilien in zentraleuropäischen Metropolstädten spezialisiert. Ziel ist die laufende Optimierung, Wertsteigerung und profitable Bewirtschaftung des Bestandsimmobilienportfolios in den CA Immo-Kernstädten. Zusätzliche Ergebnisbeiträge erzielt CA Immo im Geschäftsfeld Development durch die Aufbereitung, Verwertung bzw. Bebauung von Grundstücksreserven. 5,0 Mrd. € Immobilienvermögen Getrieben von diversen Liegenschaftsverkäufen und einem negativen Neubewertungsergebnis hat sich der Wert des Immobilienvermögens im Jahresverlauf 2024 insgesamt um –4% auf 5,0 Mrd. € zum Stichtag verringert (2023: 5,2 Mrd. €). Davon entfallen 4,3 Mrd. € (86% des Gesamtportfolios) auf Bestandsimmobilien, 0,5 Mrd. € (9%) auf Immobilienvermögen in Entwicklung und 252,4 Mio. € (5%) auf kurzfristiges Immobilienvermögen (inkl. zum Handel und zum Verkauf bestimmte Immobilien ). Deutschland ist mit einem Anteil von 68% am Gesamtportfolio größtes regionales Segment. Immobilienvermögen nach Geschäftsfeldern (Basis: 5,0 Mrd. €) Portfoliowert Immobilienvermögen nach geografischen Segmenten (Basis 5,0 Mrd. €) Das Immobilienvermögen der CA Immo Gruppe per 31.12.2024 (portfoliowerte) in Mio. € Bestandsimmobilien 1) Immobilienvermögen in Entwicklung Kurzfristiges Immobilienvermögen 2) Immobilien-vermögen Immobilienvermögen in % Deutschland 2.795,4 456,5 134,1 3.386,0 68,2 Österreich 235,4 0,0 20,5 256,0 5,2 Polen 466,6 0,0 25,6 492,2 9,9 Tschechien 468,2 0,5 0,0 468,7 9,4 Sonstige 289,7 0,0 72,1 361,8 7,3 Summe 4.255,3 457,0 252,4 4.964,8 100,0 Anteil am Gesamtportfolio 85,7% 9,2% 5,1% 1) Inkl. selbst genutzte Immobilien 2) Kurzfristiges Immobilienvermögen inkludiert zum Handel und zum Verkauf bestimmte Immobilien Portfolioveränderungen 2024 Im Geschäftsjahr 2024 führte CA Immo das strategische Kapitalrotationsprogramm zur Fokussierung des Portfolios auf großflächige, moderne Büroimmobilien in den Kernstädten fort. Zielsetzung hierbei ist, Liegenschaften gewinnbringend zu veräußern, die gemäß Portfoliostrategie in Bezug auf Standort, Assetklasse, Qualität, Größe oder Profitabilität nicht dem Kerngeschäft zugehörig sind. Gleichzeitig wird die Qualität, Bewirtschaftungseffizienz und Nachhaltigkeit des Bestandsportfolios verbessert. Die Verkaufserlöse stärken die Kapitalstruktur und Liquidität von CA Immo und werden u. a. in die wertsteigernde Fortführung ihrer erstklassigen deutschen Entwicklungspipeline, die Revitalisierung von Bestandsgebäuden und selektive Liegenschaftszukäufe investiert. Investitionen 2024 investierte CA Immo insgesamt 142,5 Mio. € (2023: 154,8 Mio. €) in das Immobilienportfolio (Investitionen und Instandhaltung). 58,5 Mio. € flossen in Revitalisierungs- bzw. Optimierungsmaßnahmen, 84,0 Mio. € wurden für die Projektentwicklungen aufgewendet. Projektentwicklung und Refurbishment Im Geschäftsjahr 2024 erfolgte der Baustart für ein neues Bürogebäude in Berlin sowie für ein Renovierungsprojekt in Prag, ein weiteres Renovierungsprojekt für ein Bestandsgebäude in Warschau wurde im 1. Quartal 2025 abgeschlossen. Zum Stichtag sind somit zwei neue Bürogebäude in Berlin und eine umfangreiche Bestandsrenovierung in Umsetzung. Akquisitionen Im Geschäftsjahr 2024 wurden keine Liegenschaften erworben. Verkäufe CA Immo hat im Geschäftsjahr 2024 den Verkauf von nicht-strategischen Bestandsgebäuden sowie von Grundstücksreserven, die nicht vorwiegend zur Büronutzung geeignet sind, fortgesetzt. In Summe wurden konzernweit Verkaufserlöse in Höhe von 163,4 Mio. € (2023: 519,1 Mio. €, inkl. Verkauf von Immobilien im anteiligen Eigentum von CA Immo, at equity) und ein Ergebnisbeitrag aus Liegenschaftsverkäufen von 24,4 Mio. € (2023: 185,8 Mio. €) erzielt. Die Verkaufserlöse verstehen sich bei Gesellschaftsverkäufen (Share Deal) als Nettoposition vom erzielten Verkaufspreis der Immobilie, abzüglich Fremdkapital, zuzüglich sonstiger Vermögenswerte. Überleitung des bilanziellen Immobilienvermögens 2023 auf 2024 und Kennzahlen 20241) Österreich Deutschland CEE Gesamt Immobilienvermögen 31.12.2023 Mio. € 347,2 3.390,4 1.421,4 5.159,0 Investitionen Mio. € 3,9 102,7 29,3 135,9 Neubewertung von Immobilienvermögen und in Bau befindlichem Immobilienvermögen Mio. € –14,7 –88,0 –101,8 –204,5 Wertminderung/Abschreibung Mio. € –0,1 –1,1 0,0 –1,3 Veränderungen Mietincentive Mio. € 0,1 13,0 0,0 13,1 Abgänge Mio. € –80,4 –30,9 –25,4 –136,7 Sonstige Veränderungen Mio. € 0,0 0,0 –0,8 –0,8 Immobilienvermögen 31.12.2024 Mio. € 256,0 3.386,0 1.322,8 4.964,8 Jahresmieterlös Mio. € 20,0 132,8 86,1 238,9 Annualisierter Mieterlös 2) Mio. € 18,8 134,6 93,9 247,3 Leerstandsrate Bestandsimmobilien 3) % 3,9 5,6 8,9 6,9 Bruttorendite (bezogen auf Bestandsimmobilien) % 7,4 4,6 7,1 5,5 1) Exkl. Instandhaltungsaufwand 2) Inkl. Jahresmieterlös der im Jahr 2024 verkauften Objekte (2,8 Mio. €) 3) Leerstand nach Fläche Übersicht der im Geschäftsjahr 2024 abgeschlossenen Verkaufstransaktionen Objektbezeichnung Stadt Hauptnutzungs-art Typ Anzahl Verkaufs-datum (Closing) Anteil 1) Fläche 2) in m² Letzter Bilanzwert zum Vorstichtag in Mio. € Mariahilferstraße 17 Wien Büro Gebäude 1 Q1 2024 100% 3.654 28,2 AW Freimann - Wasserturm München Büro Grundstück 1 Q1 2024 100% 9.157 0,7 Marina Quartier - Donaulände München Hotel Grundstück 1 Q1 2024 100% 3.332 1,8 Ladehof Moosach München Büro Grundstück 1 Q3 2024 100% 12.750 13,7 die:WERFT Mainz Büro Grundstück 1 Q3 2024 50% 30.188 5,6 Hafenblick II Mainz Sonstige Grundstück 1 Q3 2024 50% 6.577 6,0 Isargärten Thalkirchen München Sonstige Grundstück 1 Q3 2024 100% 2.105 0,0 Feldkirchen München Wohnen Grundstück 1 Q3 2024 100% 268.481 12,5 Badesee Feldkirchen München Sonstige Grundstück 1 Q3 2024 100% 183.501 0,4 Lasallestrasse 47 München Wohnen Grundstück 1 Q3 2024 100% 7.713 0,1 VIE Wien Büro Gebäude 1 Q3 2024 100% 14.113 52,1 Plockstraße 8-16 Düsseldorf Büro Grundstück 1 Q4 2024 100% 5.075 0,03 Saski Point Warschau Büro Gebäude 1 Q4 2024 100% 5.736 25,4 Gesamt 13 146,6 1) Von CA Immo gehaltener Projektanteil 2) Fläche: Bei Bestandsgebäuden: Mietfläche, bei Grundstücken: Grundstücksfläche Bestandsimmobilien Das Geschäftsfeld Bestandsimmobilien ist wichtigster Ertragsbringer von CA Immo und macht einen Anteil von 86% am gesamten Immobilienvermögen aus. Die laufende Qualitätsoptimierung des Bestands sowie die kontinuierliche Mieterbindung und -akquisition zur Erhaltung stabiler, wiederkehrender Mieterträge ist übergeordnetes Unternehmensziel. Die Instandhaltung und Vermietung der Immobilien wird durch lokale Teams in den Kernstädten abgewickelt. Details zur Nachhaltigkeit des Gebäudebestands finden Sie im Nachhaltigkeitsbericht. Dieses Kapitel zeigt u. a. Performance-Kennzahlen unserer Bestandsimmobilien wie Vermietungsquote und Rendite. Selbstgenutzte Immobilien, Immobilien mit Nutzungsrecht („Right-of-use“) und Projektfertigstellungen, die noch in der Stabilisierungsphase sind, fließen nicht in die Berechnung dieser Kennzahlen ein. Deshalb sind diese Immobilienarten in der Tabelle „Bestandskennzahlen“ in den Portfolio-Buchwerten sowie der vermietbaren Fläche exkludiert und in der Zeile „Sonstige Bestandsimmobilien“ gesondert ausgewiesen. Anteiliges Bestandswachstum in Deutschland Das Bestandsportfolio der Gruppe umfasst zum Stichtag 31.12.2024 eine vermietbare Gesamtnutzfläche von rd. 0,9 Mio. m² mit einem Bilanzwert von rund 4,3 Mrd. € (2023: 4,8 Mrd. €). Der Rückgang des Bestandsimmobilienvermögens ergibt sich durch den Verkauf von Bestandsimmobilien (siehe Kapitel „Immobilienvermögen“), die Umgliederung von sieben Bestandsimmobilien in zum Verkauf gehaltene Immobilien (IFRS 5), die Umgliederung einer Bestandsimmobilie in Immobilien in Entwicklung (Renovierungsprojekt) sowie ein negatives Neubewertungsergebnis. Der Anteil des deutschen Bestandsvermögens am gesamten Bestandsportfolio hat sich im Jahresverlauf weiter auf 66% erhöht (2023: 63%), mit Berlin als größtem Einzelmarkt. In Summe verzeichnete CA Immo 2024 Mieterlöse in Höhe von 238,9 Mio. € (2023: 231,4 Mio. €). Auf Basis der annualisierten Mieterlöse rentiert das Bestandsportfolio mit 5,5% (2023: 5,2%). Der Büroanteil wurde im Zuge der strategischen Portfoliofokussierung in den vergangenen Jahren kontinuierlich erhöht und liegt zum Berichtsstichtag bei 95,8% (2023: 93,5%). Der Vermietungsgrad des Bestandsportfolios (nach Fläche) liegt zum Stichtag bei 93,1% (31.12.2023: 88,8%). Bestandsimmobilien nach Ländern (Basis 4,3 Mrd. €) 1) Inkl. Bestandsimmobilien in Ungarn Bestandsimmobilien: Kennzahlen nach Ländern Buchwert Vermietbare Fläche 2) Vermietungsgrad 3) Annualisierter Mieterlös Rendite in Mio. € in m² in % in Mio. € in % Deutschland 2.790,1 425.333 94,4 128,9 4,6 Österreich 235,1 96.679 96,1 17,4 7,4 Polen 440,9 134.225 92,5 32,0 7,3 Tschechien 468,2 140.867 95,4 28,0 6,0 Sonstige 1) 289,7 141.420 85,4 24,6 8,5 Zwischensumme 4.224,0 938.524 93,1 230,9 5,5 Sonstige Bestandsimmobilien 4) 31,3 0 Gesamtes Bestandsvermögen 4.255,3 938.524 1) Inkl. Bestandsimmobilien in Ungarn (non-core Markt) 2) Exkl. strategischer Leerstand: Als strategischer Leerstand werden Flächen definiert, die aus strategischen Gründen nicht vermietet werden – u. a. im Zuge von Renovierungsprojekten im laufenden Betrieb oder zur Optimierung der Mieterstruktur eines Gebäudes. 3) Nach Fläche (m²) 4) Inkl. selbst genutzte Immobilien und Right-of-use Vermietungsleistung 2024 CA Immo vermietete 2024 konzernweit in Summe rd. 149.600 m² vermietbare Nutzfläche. In Relation zum per 31.12.2024 rd. 0,9 Mio. m² umfassenden Bestandsportfolio der Gruppe ergibt dies eine Vermietungsleistung von rd. 16%. 48% der Bestands-Vermietungsleistung entfielen auf Neuvermietungen und Vertragserweiterungen, 52% auf Vertragsverlängerungen bestehender Mieter. Mieterstruktur und Auslaufprofil der Mietverträge 40% der Mietverträge (nach Mietvolumen) laufen mind. 5 Jahre, der WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) liegt zum Stichtag bei 4,7 Jahren (2023: 4,7 Jahre). CA Immo verfügt über eine branchendiversifizierte Mieterstruktur mit hohem Anteil an Unternehmen aus dem Dienstleistungs- und Technologiesektor. Die 20 größten Mieter machen rd. 42% der gesamten Mieterträge aus (auf Basis annualisierter Mieterlöse). Vermietungsleistung nach regionen in m² Neuvermietung Vertrags-verlängerungen Summe Deutschland 13.666 14.030 27.696 Österreich 13.839 8.121 21.960 CEE 44.693 55.224 99.917 Summe 72.198 77.375 149.573 grösste Mieter (top 20) Branche Region Anteil in % an den annualisierten Mieterlösen KPMG Professional Services Deutschland 6,2% PwC Professional Services Deutschland 3,5% The European Border and Coast Guard Agency Public Sector / Regulatory Body CEE 3,0% JetBrains Computer / HiTech Deutschland 2,6% Bundesanstalt für Immobilienaufgaben Public Sector / Regulatory Body Deutschland 2,5% Google Computer / HiTech Deutschland 2,5% NH Hotels Deutschland Consumer Services & Leisure Deutschland 2,2% Land Berlin Public Sector / Regulatory Body Deutschland 2,1% TotalEnergies Manufacturing Industrial & Energy Deutschland 2,0% AstraZeneca Manufacturing Industrial & Energy CEE 1,9% auxmoney Financial Services Deutschland 1,8% Robert Bosch AG Consumer Services & Leisure Österreich 1,8% Steigenberger Hotels Consumer Services & Leisure Deutschland 1,7% Hypoport SE Financial Services Deutschland 1,6% Morgan Stanley Financial Services CEE 1,6% salesforce.com Computer / HiTech Deutschland 1,3% State Street Bank International Financial Services Deutschland 1,0% VOBA Financial Services Österreich 1,0% IBM Computer / HiTech Deutschland 1,0% Germany Centre Company No. 57 GmbH c/o Regus Management GmbH Professional Services Deutschland 0,9% Gesamt 42,4% Portfoliowert Bestandsimmobilien nach städten (Basis: 4,3 Mrd. €) Portfoliowert Bestandsimmobilien nach Hauptnutzungsart (Basis: 4,3 Mrd. €) MIETER-Branchenmix NACH Annualisierten Mieterlösen (Basis: 230,9 Mio. €) Auslaufprofil der Mietverträge 1) 1) auf Basis der annualisierten Mieterlöse, Laufzeit bis zum nächstmöglichen Vertragsende Like-for-like Portfolioentwicklung Die Like-for-like Betrachtung des Portfolios gibt einen Überblick über die Entwicklung der wesentlichen Portfoliokennzahlen im Jahresvergleich, bereinigt um Portfolioveränderungen (Immobilienzu- und -abgänge), um eine Vergleichbarkeit zu ermöglichen. Die Reduktion des Bilanzwertes wie auch der Anstieg der Bruttorendite im Laufe des Jahres 2024 resultierten hauptsächlich aus dem negativen Nettoergebnis aus der Immobilienbewertung, das veränderte Marktbedingungen in allen CA Immo-Märkten reflektiert. Steigende Mieteinnahmen sind das Ergebnis von Mietvertragsanpassungen aufgrund von Indexierungsklauseln bzw. der guten Vermietungsleistung. like-for-like Betrachtung Bilanzwerte Mieterlöse GuV Bruttorendite in % ¹⁾ Vermietungs-grad in % ²⁾ Mio. Q4 2024 Q4 2023 Q4 2024 Q4 2023 Q4 2024 Q4 2023 Q4 2024 Q4 2023 Deutschland 2.213,6 2.251,0 100,7 91,4 4,6 4,4 95,8 96,5 Österreich 235,1 235,3 16,7 15,2 8,1 6,5 96,1 85,1 Polen 440,9 447,9 29,2 29,1 7,3 6,3 92,5 91,5 Tschechien 468,2 464,0 26,4 26,0 6,0 5,8 95,4 94,0 Ungarn 289,7 334,1 21,3 21,8 8,5 6,9 85,4 76,3 Gesamt 3.647,5 3.732,3 194,3 183,6 5,6 5,1 93,5 90,6 1) Annualisierte Vertragsmiete / Bilanzwert 2) Auslastung nach Fläche (m²) Immobilienvermögen in Entwicklung Projektentwicklung Die interne Development-Plattform von CA Immo ermöglicht dem Unternehmen die Nutzung einer tiefen Wertschöpfungskette. Von der Erschließung von Grundstücken und der Beschaffung von Baugenehmigungen über die Vermietung und den Transfer fertiggestellter Immobilien in den eigenen Bestand bis hin zum Verkauf an Investoren erbringt CA Immo das gesamte Leistungsspektrum der Projektentwicklung. 100% der Entwicklungstätigkeit in Deutschland Per 31.12.2024 machte die Developmentsparte mit rd. 461,0 Mio. € Bilanzwert (2023: 362,5 Mio. €) einen Anteil von rd. 9% des gesamten Immobilienvermögens von CA Immo aus (inkl. zum Handel und Verkauf gehaltene Projekte und Grundstücksreserven, kurzfristiges Immobilienvermögen). Dieser Anstieg reflektiert u. a. den im September erfolgten Baustart für den Neubau des Anna-Lindh-Haus in Berlin sowie die Umgliederung der Liegenschaft Am Karlsbad 11 vom Bestand in ein Renovierungsprojekt. Die Entwicklungstätigkeit (Neubau) konzentriert sich auf Berlin. Das Immobilienvermögen in Entwicklung gliedert sich in im Bau befindliche Projekte (49%, nach Buchwert), Projekte in Planung (13%) und Grundstücksreserven (38%). Immobilienvermögen in Entwicklung1) in Mio. € Stadt Nutzung Anteil in % 2) Anzahl Fläche 3) in m² Buch-wert inkl. JV´s Buch-wert exvl. JV´s Gesam-tes Inves-titions-volumen 4) Offene Bau-kosten Bruttoerstellungs-rendite in % Vorver-wert-ungs-grad in % 5) Upbeat Berlin Büro 100% 1 34.911 177,6 177,6 340,8 144,6 4,9% 100% Anna-Lindh-Haus Berlin Büro 100% 1 16.030 46,9 46,9 125,9 79,8 6,3% 0% Flösserhof Mainz Wohnen 50% 1 6.371 12,8 0,0 44,3 0,4 - 74% Gesamt Projekte in Umsetzung 3 57.312 237,3 224,5 511,0 224,9 Am Karlsbad 11 Berlin Büro 100% 1 11.315 44,9 44,9 Humboldthafen Berlin Büro 100% 1 6.125 13,5 13,5 - - Gesamt Projekte in Planung 2 17.440 58,4 58,4 Landbank Hold 100% 10 103.252 174,1 174,1 - - Landbank Sale 100% 9 536.937 54,5 4,0 - - Gesamt Grundstück 19 640.189 228,6 178,1 Gesamt Projekte & Grundstück 24 714.941 524,3 461,0 511,0 224,9 1) Inkl. Immobilienvermögen in Entwicklung sowie zum Handel und Verkauf gehaltene Projekte und Grundstücksreserven (kurzfristiges Immobilienvermögen) 2) Anteil steht für den von CA Immo gehaltenen Projektanteil 3) Projekte in Umsetzung und in Planung: Mietfläche; bei Grundstücken: Grundstücksfläche 4) Inkl. Grundstück (Gesamtes Investitionsvolumen ohne Grundstücke: 406,8 Mio. €) 5) Vorverwertung Projekte für eigenen Bestand: Vermietungsquote, Projekte für Verkauf: Verkauf Schwerpunkte der Entwicklungsaktivitäten Projektentwicklung: Fokus auf Berlin Rund um den Berliner Hauptbahnhof entsteht mit dem Stadtquartier Europacity auf rd. 60 ha ein modernes, gemischt genutztes Quartier mit hochwertigen Wohn- und Gewerbeflächen. Zum Stichtag hat CA Immo im Rahmen dieser Quartiersentwicklung zwei Büroprojekte in Umsetzung, wovon eines (Upbeat) bereits vor Baustart komplett an einen Einzelmieter vorvermietet wurde. Darüber hinaus hält CA Immo am Standort weitere Grundstücksreserven mit Bürowidmung in unterschiedlichen Stadien der Planung und Bauvorbereitung. Im September startete der Bau des Anna-Lindh-Haus in Berlin. Das neue 16.000 m² große Bürogebäude in unmittelbarer Nähe des Berliner Hauptbahnhofs integriert klimaschonende Gebäudetechnologien wie z. B. Holzhybrid-Bauweise und erneuerbare Energien (Photovoltaik, Wärmepumpen). Grundstücksreserve Durch die kontinuierliche Bebauung und den Verkauf von Grundstücken hat sich die von CA Immo gehaltene Grundstücksreserve in den vergangenen Jahren deutlich reduziert. Zum Berichtszeitpunkt umfasste sie 19 Assets mit einer Gesamtgrundstücksfläche von rund 640.000 m². 89% der zum Stichtag vorhandenen Landreserve entfallen auf innerstädtische Brownfield-Baugrundstücke in Berlin und Frankfurt. Diese Grundstücke befinden sich in unterschiedlichen Stadien der Baurechtschaffung und sind für Bürobebauung vorgesehen. Die restlichen 11% sind v. a. Grundstücke in München mit Wohnbaupotenzial sowie vereinzelte Ausgleichs- und Infrastrukturflächen ohne Baupotenzial aus bereits abgeschlossenen Baurechtschaffungsprojekten. Immobilienbewertung Die Bewertung der Liegenschaften ist die substanzielle Basis für die Beurteilung eines Immobilienunternehmens und wichtigster Parameter für die Ermittlung des Net Asset Value. Neben objektspezifischen Kriterien gibt es eine Vielzahl von Faktoren innerhalb der wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen, die eine Wirkung auf die Wertentwicklung von Immobilien entfalten. Im Kerngeschäft der CA Immo Gruppe, dem Büroimmobilienbereich, spiegelt sich der allgemeine Konjunkturzyklus insbesondere in Bezug auf Wirtschaftswachstum und Beschäftigungsquote direkt im Immobilienzyklus wider. Als weitere wesentliche Variable haben Faktoren wie das Zinsniveau oder geopolitische Entwicklungen Einfluss auf die Immobilieninvestmentmärkte. Unvorhersehbare Ausnahmesituationen wie die Covid-19-Pandemie, geopolitische Konflikte oder starke Änderungen des Zinsniveaus können aufgrund ihrer wirtschaftlichen Tragweite und dem – sektoral unterschiedlichen – Einfluss auf die Kapital- und Immobilienmärkte ebenfalls einen direkten Einfluss auf die Bewertung von Immobilien haben. Externe Bewertungsgutachten nach internationalen Standards Die Wertermittlung der Immobilien wird im Wesentlichen von externen unabhängigen Gutachtern unter Anwendung von anerkannten Bewertungsmethoden ermittelt. Die externen Bewertungen erfolgen gemäß den von der "Royal Institution of Chartered Surveyors" (RICS) definierten Standards. RICS definiert den Marktwert als den geschätzten Betrag, für den ein Vermögenswert oder eine Verbindlichkeit am Bewertungsstichtag von einem bereitwilligen Verkäufer im Rahmen eines marktüblichen Geschäfts nach ordnungsgemäßer Vermarktung an einen bereitwilligen Käufer verkauft werden könnte, wobei Käufer und Verkäufer sachkundig, umsichtig und ohne Zwang handeln. Die vom Gutachter im jeweiligen Fall angewandte Bewertungsmethode hängt insbesondere vom Entwicklungsstadium und von der Nutzungsart einer Immobilie ab. Vermietete gewerbliche Liegenschaften, die den größten Anteil am Portfolio der CA Immo Gruppe haben, werden weitgehend nach der Discounted Cash-Flow Methode bewertet. Die Marktwerte basieren dabei auf kapitalisierten Mieterträgen bzw. abgezinsten, künftig zu erwartenden Cashflows. Neben den aktuellen Vertragsmieten samt Mietauslaufprofil werden dafür vom Gutachter auf Basis einer qualifizierten Einschätzung weitere Parameter, wie insbesondere die erzielbare Marktmiete sowie objektbezogene, adäquate Renditen, ermittelt und berücksichtigt. Bei Liegenschaften in der Entwicklungs- und Herstellungsphase wird vorrangig das Residualwertverfahren angewendet. Hierbei basieren die Verkehrswerte auf den ermittelten Marktwerten nach Fertigstellung unter Berücksichtigung der noch anfallenden Aufwendungen sowie einem kalkulatorischen Ansatz eines – nach Baufortschritt – angemessenen Entwicklungsgewinns („Developerprofit“). Die Zinssätze variieren insbesondere in Abhängigkeit vom allgemeinen Marktverhalten sowie von Standorten und Nutzungsarten. Je näher ein Projekt dem Fertigstellungszeitpunkt kommt, desto größer ist der Anteil von Ist-Zahlen bzw. von vertraglich gesicherten Zahlen und davon abgeleiteten Parametern. Nach bzw. kurz vor Fertigstellung werden die Liegenschaften nach der Discounted Cash-Flow Methode bewertet. Für Grundstücksreserven, auf welchen in naher Zukunft keine aktiven Entwicklungen zu erwarten sind, werden je nach Liegenschaft und Entwicklungszustand das Vergleichswertverfahren bzw. das Residualwertverfahren herangezogen. Für nahezu 100% des gesamten Immobilienvermögens erfolgte eine externe Bewertung zum Stichtag 31.12.2024 bzw. basieren die Werte auf Grundlage verbindlicher Kaufverträge. 2024 wurden alle durch die CA Immo beauftragten externen Bewertungen von Jones Lang LaSalle erstellt. Bewertungsergebnis Für das Gesamtjahr 2024 verbuchte die CA Immo Gruppe ein negatives Neubewertungsergebnis von – 199,6 Mio. € (2023: – 532,0 Mio. €). Hiervon entfielen 10% auf aktive Development-Projekte sowie Landreserven und 90% auf Bestandsimmobilien. 44% des Neubewertungsverlustes entfiel auf CA Immos größten Einzelmarkt Deutschland, 50% auf CEE und 6% auf Österreich. Haupttreiber der Abwertungen war die marktbedingte Renditeausweitung in allen CA Immo Märkten, welche nicht durch steigende Mietannahmen kompensiert werden konnte. In einer Like-for-Like Betrachtung verringerte sich der Wert der im Like-for-Like Portfolio befindlichen Bestandsimmobilien um 2,3%. In dieser Betrachtungsweise stieg die Bruttorendite um 48 Basispunkte auf 5,6% (siehe hierzu auch das Kapitel „Bestandsimmobilien“). Mieterlös und BruttoRenditeentwicklung des Bestandsportfolios Immobilienbewertungsergebnis 2024 nach STatus Immbilienbewertungsergebnis 2024 nach Regionen Weitere Informationen zur Immobilienmarktentwicklung finden sich im Kapitel „Immobilienmärkte“. Österreich Das Neubewertungsergebnis in Österreich summierte sich zum Stichtag auf –11,4 Mio. € (2023: –33,0 Mio. €). Es wurden alle Bestandsimmobilien aufgrund einer Renditedekompression abgewertet. Die betragsmäßig größten Abwertungen entfielen auf die Immobilien Silbermöwe und Galleria. Die durchschnittliche Bruttorendite der Bestandsimmobilien stieg im Jahresvergleich deutlich von 6,6% auf 8,1% (vollkonsolidierte Immobilien). Deutschland Das Bewertungsergebnis in Deutschland summierte sich zum 31.12.2024 auf –87,9 Mio. € (2023: –412,1 Mio. €). Die betragsmäßig größten Beiträge zum Neubewertungsverlust steuerten die Immobilien ONE, Hallesches Ufer 74-76 sowie Spreebogen bei. Das im Bau befindliche Projekt Upbeat sowie zukünftige Projektentwicklungen wurden ebenfalls abgewertet. Nach Städten fand die betragsmäßig größte Abwertung in Berlin (–33,3 Mio. €), München (–32,9 Mio. €) und Frankfurt (–17,9 Mio. €) statt. Haupttreiber war ebenfalls eine Renditedekompression, welche nicht durch steigende Mietannahmen kompensiert werden konnte. Die Bruttorendite stieg daher im Jahresvergleich von 4,3% auf 4,6% (vollkonsolidierte Immobilien). CEE Das Neubewertungsergebnis im Segment Zentral- und Osteuropa belief sich zum Stichtag auf –100,4 Mio. € (2023: –86,9 Mio. €). Hierbei entfiel der betragsmäßig größte Anteil auf Budapest (–64,9 Mio. €), gefolgt von Warschau (–29,3 Mio. €) und Prag (–0,9 Mio. €). Die betragsmäßig größte Abwertung erfuhren die Objekte Capital Square und City Gate in Budapest sowie Sienna Center in Warschau. Die Bruttorendite des CA Immo-Portfolios stieg im Jahresvergleich von 6,4% auf 7,1% (vollkonsolidierte Immobilien). finanzierungen Als Immobilienunternehmen ist CA Immo in einer kapitalintensiven Branche tätig. Die Verfügbarkeit von Fremdkapital ist eine wesentliche Erfolgsdeterminante. Die Optimierung der Kapitalstruktur hat hohe Relevanz und gehört neben der erfolgreichen Bewirtschaftung des Immobilienportfolios zu den entscheidenden Faktoren für das Gesamtergebnis von CA Immo. Unverändert starkes Bilanzprofil Zum 31.12.2024 lagen die gesamten Finanzverbindlichkeiten (inkl. Leasingverbindlichkeiten) der CA Immo Gruppe bei 2,7 Mrd. € und damit 2% über dem Vorjahreswert (2,7 Mrd. €). Dieser Anstieg resultiert im Wesentlichen aus der Neuemission eines 350 Mio. € Green Bond im Oktober 2024. Demgegenüber stehen die Rückzahlung einer 175 Mio. € Anleihe im Februar 2024, die Rückzahlung der variablen Tranchen des Schuldscheindarlehens im Mai 2024 (35,5 Mio. €) sowie der Rückkauf von 74,1 Mio. € des 350 Mio. € Green Bond 2025 im Zuge der Neuemission des Green Bond im Oktober 2024. Nach Abzug der liquiden Mittel des Konzerns betrug die Nettoverschuldung zum Jahresende 1,9 Mrd. € (2023: 1,9 Mrd. €). Das Unternehmen verfügt damit unverändert über eine äußerst robuste Bilanz mit einer soliden Eigenkapitalquote von 42,5% (2023: 43,8%), die in defensiven Verschuldungskennzahlen wie einem Gearing (netto) von 74,0% (2023: 69,3%) bzw. einem Loan-to-Value (LTV, netto) von 38,2% (2023: 36,6%) zum Ausdruck kommt. Der Finanzierungsaufwand, eine wesentliche Komponente des nachhaltigen Ergebnisses, summierte sich im Geschäftsjahr 2024 auf –55,1 Mio. € (2023: –54,5 Mio. €). Finanzierungslinien Zusätzlich zu den bereits gezogenen und damit bilanzwirksamen Finanzierungen verfügt die CA Immo Gruppe über noch nicht ausgenützte Finanzierungslinien, die der Finanzierung von in Bau befindlichen Entwicklungsprojekten in Deutschland dienen und – im Zuge des Baufortschritts – durch die finanzierenden Banken sukzessive valutiert werden. Dieser Finanzierungsrahmen belief sich zum Stichtag auf rund 85 Mio. €, wobei Joint Ventures in Höhe der Beteiligungsquote berücksichtigt wurden. Darüber hinaus verfügt das Unternehmen auf Holding-Ebene über eine im vierten Quartal 2021 abgeschlossene und in den Jahren 2022 und 2023 jeweils um ein weiteres Jahr bis 2026 verlängerte Finanzierungslinie (Revolving Credit Facility) in Höhe von 300 Mio. €, deren Marge unter anderem an die Nachhaltigkeitsleistung des Unternehmens gebunden ist. Diese Fazilität ist aktuell nicht gezogen und kann für allgemeine Unternehmenszwecke genutzt werden. Fälligkeitsprofil Die Grafik unten zeigt das Fälligkeitsprofil der Finanzverbindlichkeiten der CA Immo Gruppe per 31.12.2024 (endfällige Nominale, unter der Annahme, dass Verlängerungsoptionen ausgeübt werden). Die für 2025 ausgewiesenen Fälligkeiten belaufen sich zum Stichtag auf rund 288,4 Mio. €. Davon entfallen 275,9 Mio. € auf die im Oktober 2025 fällig werdende Unternehmensanleihe, welche bereits durch die Neuemission im Oktober 2024 vorzeitig refinanziert wurde. Fälligkeitsprofil der Finanzverbindlichkeiten (endfälliges nominale, Exkl. Leasingverbindlichkeiten) Stand 31.12.2024, Basis: 2,7 Mrd. € Die besicherte Finanzierungstätigkeit im Jahr 2024 betraf zum überwiegenden Teil Immobilien des deutschen Portfolios. Beispielsweise wurde im April 2024 die Baufinanzierung des Projektes Hochhaus am Europaplatz in Berlin (ca. 105 Mio. €) im Rahmen der Fertigstellung und Umgliederung in das Bestandsportfolio in eine bereits vertraglich gesicherte langfristige Finanzierung überführt. Im August 2024 wurde eine kombinierte Finanzierung (Überbrückungskredit und Bestandsfinanzierung) in Höhe von 90 Mio. € in Berlin abgeschlossen. Ebenfalls im Herbst 2024 wurden die Bankkredite für die Objekte Belmundo und Lavista um weitere zwei Jahre verlängert. Der Kredit für das Objekt Ambigon wurde Ende 2024 rückgezahlt. Für Ausläufe in 2025 sind weitere Rückführungen geplant. Investment Grade Rating Das Investment Grade Rating von CA Immo ermöglichte eine Flexibilisierung und dadurch weitere Optimierung der Finanzierungsstruktur durch einen verbesserten Zugang zum institutionellen Fremdkapitalmarkt. Für den Konzern erweiterte sich damit die nutzbare Bandbreite an Finanzierungsmöglichkeiten. Wesentliche Indikatoren für den Erhalt sowie die Aufrechterhaltung dieses Investment Grade Ratings sind eine starke Bilanz mit geringem Verschuldungsgrad, die nachhaltige Ertragskraft sowie eine damit verbundene solide Zinsdeckung und eine ausreichend große Quote von nichtbesicherten Immobilien. Das Baa3 Rating mit stabilem Ausblick wurde zuletzt im Rahmen einer Credit Opinion im Juni 2024 von Moody’s bestätigt. Steigende durchschnittliche Finanzierungskosten auf Basis deutlich gestiegener Kosten für Neufinanzierungen Durch eine kontinuierliche Optimierung der Finanzierungsstruktur konnten in den Jahren bis 2021 unter Ausnutzung vorteilhafter Marktbedingungen die Finanzierungskosten der CA Immo kontinuierlich gesenkt werden. Im Zuge der rasant gestiegenen Basiszinsen und Risikoprämien in den Vorjahren sind die Kosten für Neufinanzierungen jedoch deutlich gestiegen. Dies zeigt sich in im Vergleich zu den Vorjahren steigenden durchschnittlichen Finanzierungskosten, welche aber immer noch ein im Durchschnitt niedriges Niveau aufweisen. Finanzierungslaufzeit und -Kosten im Zeitverlauf Wie in der Tabelle auf der nächsten Seite ersichtlich, lagen die durchschnittlichen Finanzierungskosten der CA Immo Gruppe auf Basis der vollkonsolidierten Finanzverbindlichkeiten zum Stichtag bei 2,28% (31.12.2023: 2,00%). Diese Zahl beinhaltet die zur Zinsabsicherung eingesetzten Derivate in Form von Zinsswaps und -caps. Werden letztere aus der Betrachtung ausgeklammert, stellt sich der durchschnittliche Zinssatz mit 2,90% höher dar. Zinsentwicklung Finanzierungskosten 1) in Mio. € Restschuld bestehender Finanzierungen (Nominale) Nominale Derivate Ø Finanzierungs-kosten in % exkl. Derivate Ø Finanzierungs-kosten in % inkl. Derivate Ø Laufzeit Darlehen Ø Laufzeit Swaps Bestandsimmobilien Österreich 60,9 60,9 4,1 2,4 7,6 4,9 Deutschland 1.152,1 1.024,6 3,7 2,6 4,4 4,2 Tschechien 31,1 31,5 3,9 1,9 4,0 4,0 Polen 44,4 44,4 4,1 1,7 1,2 1,2 Sonstige 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Summe 1.288,6 1.161,4 3,8 2,5 4,4 4,2 Entwicklungsprojekte 50,0 50,0 3,6 4,1 7,0 1,0 Kurzfristiges Immobilienvermögen 30,3 30,3 3,8 1,8 2,5 2,5 Konzernfinanzierungen 1.315,4 0,0 2,0 2,0 2,6 0,0 Total 2.684,3 1.241,7 2,9 2,3 3,6 4,0 1) Die Datenbasis umfasst vollkonsolidierte Finanzierungen, exkl. Leasingverbindlichkeiten Grundlegende Parameter der FinanzierungsstrategIE Finanzierungsstrategie Die Finanzierungsstrategie der CA Immo Gruppe basiert auf einem ausgewogenen Mix von besicherten und unbesicherten Finanzierungsinstrumenten mit dem Ziel, die Finanzierungskosten sowie das Zinsänderungsrisiko zu minimieren sowie die durchschnittliche Laufzeit und Flexibilität zu maximieren. Der Erhalt sowie des Investment Grade Ratings auf Basis einer soliden Bilanzstruktur mit einer starken Eigenkapitalbasis und nachhaltigen Profitabilität ist eine wesentliche strategische Komponente, welche auch in der Zielsetzung eines langfristig defensiven und robusten Finanzprofils reflektiert ist. Die langfristigen Zielsetzungen bei den Finanzkennzahlen bewegen sich zwischen 45-50% in Bezug auf die Eigenkapitalquote des Konzerns bzw. rund 30-40% hinsichtlich des Loan-to-Value-Verhältnisses (Nettofinanzverbindlichkeiten zu Immobilienvermögen). Die Zinsabsicherungsquote, zum Stichtag bei rund 98%, soll auf einem hohen Niveau beibehalten werden, um das Risiko von Zinserhöhungen weitgehend abzufedern. Finanzierungsstruktur Mit einem Anteil von rund 49% am Finanzierungsvolumen (exkl. Leasingverbindlichkeiten) entfällt aktuell knapp die Hälfte auf unbesicherte Finanzierungen in Form von am Kapitalmarkt platzierten Unternehmensanleihen sowie einem Schuldschein. Das restliche Finanzierungsvolumen umfasst mit Immobilien besicherte Hypothekarkredite, welche in jenen (Tochter-)Gesellschaften aufgenommen werden, in denen die jeweiligen Immobilien gehalten werden. Unbesicherte Finanzierungen Der Anteil von unbesicherten Finanzierungen auf Ebene der Konzern-Muttergesellschaft hat sich seit Erhalt des Investment Grade Ratings im Jahr 2015 deutlich erhöht und umfasste zum Stichtag vier am Kapitalmarkt platzierte Unternehmensanleihen mit einem Gesamtvolumen von rund 1,3 Mrd. €. Der Buchwert der unbelasteten Immobilien, ein wesentliches Kriterium für das Investment Grade Rating des Konzerns, belief sich zum 31.12.2024 auf rund 1,7 Mrd. € und stand damit unter dem Wert der Vorperiode (31.12.2023: 1,7 Mrd. €). Dies entspricht einer Quote von rund 34% des gesamten Immobilienvermögens. Anleihen Zum Bilanzstichtag notierten vier Unternehmensanleihen von CA Immo im Amtlichen Handel an der Wiener Börse bzw. teilweise im Geregelten Markt der Börse von Luxemburg (Bourse de Luxembourg). ISIN Typus Aus- stehendes Volumen Laufzeit Kupon XS2248827771 Green Bond 275,9 Mio. € 2020-2025 1,000% AT0000A22H40 Unternehmensanleihe 150,0 Mio. € 2018-2026 1,875% XS2099128055 Unternehmensanleihe 500,0 Mio. € 2020-2027 0,875% XS2927556519 Green Bond 350,0 Mio. € 2024-2030 4,250% Bei den Unternehmensanleihen handelt es sich um unbesicherte Finanzierungen der Konzern-Muttergesellschaft, die zueinander bzw. gegenüber allen anderen unbesicherten Finanzierungen der CA Immobilien Anlagen AG gleichrangig sind. Alle Unternehmensanleihen beinhalten in den Anleihebedingungen einen Loan-to-Value (LTV) Covenant. Die im Jahr 2020 sowie im Jahr 2024 begebenen Anleihen beinhalten darüber hinaus zwei weitere Covenants in Bezug auf das besicherte Finanzierungsvolumen sowie die Zinsdeckung des Konzerns. Besicherte Finanzierungen CA Immo steht mit einer Vielzahl von Finanzierungspartnern in Geschäftsbeziehung. Die wesentlichste finanzierende Bank in Bezug auf das Kreditvolumen ist dabei die UniCredit Gruppe, auf welche rund 19% der gesamten ausstehenden Finanzverbindlichkeiten entfallen. Wie in der Grafik ersichtlich, entfielen zum Stichtag weitere größere Anteile auf Helaba, Deutsche Postbank, DG Hyp, Bayern LB sowie auf weitere Finanzinstitute. Finanzverbindlichkeiten (Exkl. Leasingver-bindlichkeiten) per 31.12.2024 (Basis 2,7 Mrd. €) Verteilung des Finanzierungsvolumens (Exkl. Leasingverbindlichkeiten) per 31.12.2024 (Basis 2,7 Mrd. €) Langfristige Zinsabsicherungen Da der Zinsaufwand bei den meisten Immobilienunternehmen neben administrativen Aufwendungen eine wesentliche Aufwandsposition in der Gewinn- und Verlustrechnung darstellt, können Zinserhöhungen starke Ergebnisauswirkungen haben. Dies gilt umso mehr, als die Mieteinnahmen in der Regel auf langfristigen Verträgen beruhen und somit Erhöhungen der Finanzierungskosten nicht unmittelbar durch höhere Einnahmen ausgeglichen werden können. Folglich ist es Teil der Finanzierungsstrategie der CA Immo Gruppe, einen wesentlichen Teil des Zinsaufwandes langfristig gegen Zinserhöhungen abzusichern. Als Instrument zur Zinssicherung werden aktuell Zinsswaps eingesetzt. Darüber hinaus bildet die über die letzten Jahre gestiegene Quote von fix verzinsten Anleihen einen wesentlichen Bestandteil der Zinsabsicherungsquote. Von den eingesetzten Derivaten entfällt ein Nominale von 1.134,4 Mio. € auf Zinsswap-Kontrakte (31.12.2023: 963,2 Mio. €) sowie 39,4 Mio. € auf Zinsfloors (31.12.2023: 40,3 Mio. €) und 68,0 Mio. € (31.12.2023: 68,5 Mio. €) auf Zinscaps. Die durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der zur Zinsabsicherung eingesetzten Derivate lag zum Stichtag bei rund 4,0 Jahren gegenüber einer gewichteten Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten von 3,6 Jahren. Bilanziell wird dabei zwischen jenen Kontrakten unterschieden, die als freistehende Fair Value Derivate aufwandswirksam unter dem Posten "Ergebnis aus Derivaten" in der Gewinn- und Verlustrechnung bilanziert werden und jenen Kontrakten die, gemäß IFRS 9, als Cashflow-Hedges designiert werden und deren Änderung des Marktwerts zum jeweiligen Stichtag erfolgsneutral im Sonstigen Ergebnis erfasst werden. Zum Stichtag 31.12.2024 waren Kontrakte mit einer Nominale von insgesamt 1.029,4 Mio. € und einem Marktwert von 15,8 Mio. € als Fair Value- Derivate klassifiziert (31.12.2023: 855,1 Mio. € bzw. 39,0 Mio. €). Das Unternehmen verfügte zum 31.12.2023 über als Cashflow-Hedge klassifizierte Kontrakte mit einem Nominale in Höhe von 212,3 Mio. € sowie einem beizulegenden Zeitwert von 18,5 Mio. € (31.12.2023: 216,9 Mio. € und 24,8 Mio. €). Ergebnisse Verkauf der rumänischen Plattform Am 22.11.2022 schloss die CA Immo Gruppe den Verkauf der sieben rumänischen Immobiliengesellschaften sowie der Managementgesellschaft ab. Dieser geografische Geschäftsbereich wird als aufgegebener Geschäftsbereich dargestellt. In der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wird das Ergebnis (nach Steuern) des Portfolios Rumänien in den Vergleichszahlen des Geschäftsjahrs 2023 in einer separaten Zeile dargestellt. Wesentliche GuV-Kennzahlen Ergebnis aus der Vermietung CA Immo verbuchte im Jahr 2024 einen Zuwachs der Mieterlöse um 3,2% auf 238,9 Mio. €. Nach Regionen betrachtet wurden rund 56% des gesamten Mietertrags in Deutschland erwirtschaftet, gefolgt vom CEE-Portfolio mit rund 36% und Österreich mit rund 8%. Im Jahr 2024 wurde durch Projektfertigstellungen der Vorjahre (Hochhaus am Europaplatz und Grasblau in Berlin, sowie ONE in Frankfurt) 14,0 Mio. € mehr vereinnahmt als im Vorjahr. In Bestandsgebäuden wurden insgesamt 2,6 Mio. € mehr vereinnahmt als im Berichtszeitraum der Vorperiode. Dies enthält neben Auswirkungen der Veränderung der Leerstandsrate sowie Mietpreisveränderungen auch Mietsteigerungen in Zusammenhang mit Indexierungsklauseln in Mietverträgen. Demgegenüber stehen Mieterlösverluste in Höhe von –9,1 Mio. € in Verbindung mit nicht-strategischen Immobilienverkäufen in allen Märkten. Anreizvereinbarungen aus diversen Mietverträgen (Incentives, wie insbesondere mietfreie Zeiten) werden auf die Gesamtlaufzeit der Mietverträge linearisiert. In den Mieterlösen wird somit die wirtschaftliche Effektivmiete und nicht die in der Periode tatsächlich zahlungswirksame Miete dargestellt. Von den Mieterlösen des Geschäftsjahres 2024 entfielen auf derartige Linearisierungen 12,4 Mio. € (2023: 8,6 Mio. €). Die dem Bestandsportfolio direkt zurechenbaren Immobilienaufwendungen, inklusive eigener Betriebskosten, lagen mit -36,7 Mio. € leicht unter dem Niveau des Vorjahres (2023: -38,7 Mio. €). Diese Aufwandsposition gliedert sich in Leerstands- bzw. nicht weiter verrechenbare Betriebskosten ( –10,2 Mio. €), Vermittlungshonorare (–6,3 Mio. €), Instandhaltungen (–6,6 Mio. €), Forderungswertberichtigungen sowie Veränderung der Einschätzung von Wertberichtigungen (–0,2 Mio. €) sowie sonstigen direkt zurechenbaren Aufwand (–13,5 Mio. €). Das mit den Vermietungsaktivitäten generierte Nettomietergebnis nach Abzug von direkten Bewirtschaftungskosten erhöhte sich um 4,9% von 192,8 Mio. € auf 202,2 Mio. €. Die operative Marge der Vermietungsaktivitäten (Verhältnis von Nettomietergebnis zu Mieterlösen), ein Indikator für die Effizienz des Bestandsgeschäfts, stieg von 83,3% im Vorjahr auf 84,6%. Sonstige den Projektentwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen standen zum Jahresende bei –2,6 Mio. € (2023: –1,2 Mio. €). Mieterlöse nach Nutzungsart (Basis: 238,9 Mio. €) Mieterlöse nach Ländern (Basis: 238,9 Mio. €) Überleitung der Mieterlöse von 2023 auf 20241) Mio. € Österreich Deutschland CEE Gesamt 2023 22,6 119,6 89,2 231,4 Veränderung aus Änderung der Leerstandsrate, Wertsicherung oder Mietpreisveränderungen 0,2 1,8 0,6 2,6 aus Neuzugängen 0,0 0,0 0,0 0,0 aus fertig gestellten Projekten 0,0 14,0 0,0 14,0 durch Objektverkauf –2,8 –2,6 –3,7 –9,1 Veränderung der Mieterlöse insgesamt –2,6 13,2 –3,1 7,5 2024 20,0 132,8 86,1 238,9 1) Enthalten sind Nichtleistungskomponenten von Betriebskosten gemäß IFRS 16 in Höhe von 10,0 Mio. € Indirekte Aufwendungen Mio. € 2024 2023 Personalaufwand –34,0 –48,6 Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwand –8,4 –8,8 Bezogene Leistungen zu Dienstleistungen –0,3 –0,5 Büromiete –0,5 –0,7 Reisekosten und Transportkosten –0,6 –0,8 Sonstige Aufwendungen internes Management –3,5 –3,3 Sonstige indirekte Aufwendungen –3,3 –3,5 Sonstiger Aufwand Veräußerungsgruppe 0,0 –4,4 Zwischensumme –50,7 –70,7 Aktivierte Eigenleistungen auf langfristiges Immobilienvermögen 5,8 16,6 Bestandsveränderung von zum Handel bestimmten Immobilien 0,5 1,0 Indirekte Aufwendungen –44,4 –53,2 . Verkaufsergebnis Im Zusammenhang mit dem planmäßigen Verkauf von im Umlaufvermögen gehaltenen Liegenschaften und Bauleistungen wurden im Jahr 2024 Verkaufserlöse in Höhe von 26,0 Mio. € (2023: 131,2 Mio. €) generiert. Diesen Umsätzen stehen Buchwertabgänge und sonstige direkt zurechenbare Aufwendungen in Höhe von –14,5 Mio. € gegenüber. Der Ergebnisbeitrag aus dem Trading-Portfolio summierte sich somit auf 11,5 Mio. € (2023: 110,7 Mio. €). Das Ergebnis aus dem Verkauf von langfristig gehaltenem Immobilienvermögen lag mit 4,3 Mio. € ebenso deutlich unter dem Vorjahreswert von 68,5 Mio. €. Den überwiegenden Beitrag zum Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen und dem Ergebnis aus dem Verkauf von langfristig gehaltenem Immobilienvermögen lieferten dabei die Verkäufe von Grundstücken in und um München, sowie der Verkauf der Bestandsimmobilie Saski Point in Warschau. Der Rückgang des Verkaufsergebnisses im Jahresvergleich ergibt sich vorrangig durch die außerordentliche profitable Verkaufstätigkeit des Vorjahres. Umsatzerlöse aus Dienstleistungen Umsatzerlöse aus Dienstleistungen reduzierten sich im Jahresvergleich um –33,8% und beliefen sich auf 1,8 Mio. € (2023: 2,8 Mio. €). Diese Position beinhaltet im Wesentlichen Development-Umsätze für Dritte durch die Konzerngesellschaft omniCon, welche zum 31.01.2024 aus dem Unternehmen ausgegliedert wurde. Hierin inkludiert sind u.a. auch Umsatzerlöse aus Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen. Indirekte Aufwendungen Die indirekten Aufwendungen fielen im Jahr 2024 von –53,2 Mio. € im Vorjahr um –16,5% auf –44,4 Mio. €. Hauptgrund hierfür ist ein deutlich reduzierter Personalaufwand. Der Anteil der indirekten Aufwendungen am Ergebnis aus Vermietung reduzierte sich von 23,0% im Jahr 2023 auf 18,6% im Jahr 2024. Wie in der Tabelle auf der vorigen Seite ersichtlich verringerte sich die Position „Aktivierte Eigenleistungen“ auf 5,8 Mio. € (2023: 16,6 Mio. €) aufgrund einer geringeren Entwicklungstätigkeit und der Ausgliederung der Konzerngesellschaft omniCon. Diese Ergebniskomponente ist als Gegenposition zu den indirekten Aufwendungen zu sehen, die den Teil des internen Projektentwicklungsaufwandes neutralisiert, sofern er einzelnen Projektentwicklungen direkt zurechenbar und somit aktivierbar ist. Jene Aufwendungen, die den zuvor beschriebenen Umsatzerlösen aus Dienstleistungen gegenüberstehen, sind in dieser Position ebenso enthalten. Sonstige betriebliche Erträge Die sonstigen betrieblichen Erträge summierten sich auf 2,0 Mio. €, im Vergleich zum Referenzwert von 1,6 Mio. € im Jahr 2023. Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) lag mit 174,8 Mio. € um –45,7% unter dem Niveau des Vorjahres in Höhe von 322,1 Mio. €. Der Beitrag der einzelnen regionalen Segmente zum Gesamtergebnis stellte sich wie folgt dar: Mit einem EBITDA von 118,4 Mio. € generierte das Segment Deutschland mit rund 68% den mit Abstand größten Anteil. Der größte Beitrag der CEE-Kernmärkte entfällt auf Polen, mit einem generierten EBITDA in Höhe von 25,4 Mio. € (rund 15%), gefolgt von Tschechien mit 21,4 Mio. € (rund 12%) und Ungarn mit 12,4 Mio. € (rund 7%). Das Segment Österreich hatte einen negativen EBITDA-Beitrag von – 5,7 Mio. € (rund –3%). Haupttreiber des rückgängigen EBITDA im Vergleich zum Vorjahr war vor allem die außerordentlich profitable Verkaufstätigkeit im Vorjahr. Neubewertungsergebnis In Summe belief sich der Neubewertungsgewinn im Jahr 2024 auf 30,9 Mio. €, dem gegenüber steht ein Neubewertungsverlust von -230,5 Mio. €. Kumuliert stellt sich das Neubewertungsergebnis auf Basis von unabhängigen externen Gutachten folglich mit -199,6 Mio. € negativ dar und lag dennoch signifikant unter dem Vorjahreswert (2023: -532,0 Mio. €). Das Ergebnis reflektiert das nach wie vor eingetrübte Marktumfeld für Büroimmobilien. Die ökonomischen Nachwirkungen der Covid-19 Pandemie sowie die Auswirkungen des Krieges in der Ukraine führten schon in den Vorjahren zu einer stark gestiegenen Inflation und damit verbunden zu deutlich höheren Zinsen sowie geringerem Wirtschaftswachstum. Im Jahr 2024 ist das Zinsniveau wieder gesunken, liegt aber immer noch über dem Niveau vor der Pandemie. Das Marktumfeld war weiterhin von einer schwachen Wirtschaft und geopolitischen Unsicherheiten geprägt. All dies hatte Auswirkungen auf die Immobilienmärkte in Form einer geringeren Nachfrage nach Mietflächen, einem stark rückgängigen Transaktionsvolumen sowie höheren Immobilienrenditen. Dies führte auch im Jahr 2024 zu rückläufigen Immobilienbewertungen durch die externen Gutachter. Nach Regionen betrachtet summierte sich das Neubewertungsergebnis in Deutschland auf –87,9 Mio. € (rund 44%). CEE verzeichnete negative Wertanpassungen in Höhe von –100,4 Mio. € (rund 50%) und Österreich in Höhe von –11,4 Mio. € (rund 6%). Weitere Informationen zur Immobilienbewertung können im Kapitel „Immobilienbewertung“ gefunden werden. Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen Die laufenden Ergebnisse der nach der Equity-Methode konsolidierten Gemeinschaftsunternehmen werden als Ergebnis von Gemeinschaftsunternehmen in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung gezeigt. Im Jahr 2024 summierte sich dieser Beitrag auf 18,2 Mio. € (2023: –0,8 Mio. €). Der positive Beitrag aus Gemeinschaftsunternehmen erklärt sich vorrangig durch ein positives Bewertungsergebnis im JV Eggartensiedlung in München, sowie durch laufende Erträge aus dem JV Zollhafen Mainz. Hierin enthalten sind außerordentliche Beiträge aus erfolgreichen Verkäufen von Grundstücken. Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) summierte sich auf –9,5 Mio. € und erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahreswert von –217,6 Mio. €. Regional betrachtet stellt das Segment Deutschland mit 46,5 Mio. € den positivsten Anteil am Konzern-EBIT gefolgt von Tschechien mit 20,3 Mio. €. Österreich verzeichnete 2024 ein EBIT von –17,5 Mio. €, Ungarn von –52,5 Mio. € und Polen von –3,9 Mio. €. Finanzergebnis Das Finanzergebnis summierte sich 2024 auf –66,6 Mio. € gegenüber –81,1 Mio. € im Vorjahr. Im Detail entwickelten sich die Bestandteile des Finanzergebnisses wie folgt: Der Finanzierungsaufwand des Konzerns lag mit –55,1 Mio. € leicht über dem Vorjahreswert (2023: –54,5 Mio. €). Der Haupttreiber waren hierbei im Jahresvergleich höhere Zinskosten für Bankdarlehen, insbesondere in Zusammenhang mit der Finanzierung des fertiggestellten Bauprojekts Hochhaus am Europaplatz in Berlin sowie der Neufinanzierung des bis dahin unbesicherten Objekts Grasblau in Berlin, welche nicht durch geringere Zinskosten für unbesicherte Finanzierungen durch die Rückführung der 175 Mio. € Anleihe im Februar 2024 kompensiert werden konnten. Neben dem in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesenen Zinsaufwand wurden im Geschäftsjahr 2024 insgesamt Fremdkapitalkosten in Höhe von 4,7 Mio. € (2023: 6,0 Mio. €) im Rahmen der Errichtung von Immobilien auf die Herstellungskosten aktiviert. Das Ergebnis aus Derivaten entwickelte sich als Folge der Zinsentwicklung weniger negativ als im Vorjahr und stand bei –21,4 Mio. € (2023: –34,4 Mio. €). Den überwiegenden Teil des Ergebnisses aus Derivaten steuerten die Zinsderivate des Unternehmens in Höhe von –21,5 Mio. € (2023: –34,6 Mio. €) bei. Das Ergebnis aus Finanzinvestitionen stellte sich mit 9,4 Mio. € in etwa auf dem Niveau der Vorperiode (2023: 10,8 Mio. €) dar. Die Position Kursdifferenzen belief sich in Summe auf –1,3 Mio. € (2023: –3,0 Mio. €). Ergebnis vor Steuern (EBT) Das Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) von –76,1 Mio. € (2023: –298,7 Mio. €) verzeichnete auf Basis der beschriebenen Ergebnisentwicklungen, ein weniger signifikant negatives Ergebnis im Jahresvergleich. Steuern vom Einkommen Der Ertragssteueraufwand erreichte im Jahr 2024 eine Höhe von 9,8 Mio. € (2023: 62,8 Mio. €), davon entfällt, wie auch im Jahr 2023 der größere Teil auf latente Steuern (Verringerung der passiven latenten Steuern aufgrund des negativen Bewertungsergebnisses). Die Erträge aus latenten Steuern überstiegen den tatsächlichen Ertragssteueraufwand. Ergebnis aus aufgegebenem Geschäftsbereich (Rumänien) Das Periodenergebnis für den aufgegebenen Geschäftsbereich Rumänien lag bei 0,0 Mio. € (2023: –11,4 Mio. €). Grund des Ergebnisses in 2023 war eine nachträgliche Kaufpreisanpassung sowie die Auflösung von Rückstellungen im Zusammenhang mit einem positiven Ergebnis aus einem Rechtsstreit. Periodenergebnis Das Periodenergebnis lag mit –66,3 Mio. € zwar über dem Vorjahreswert von –224,5 Mio. € blieb aber aufgrund der beschriebenen Effekte negativ. Das Ergebnis je Aktie belief sich auf –0,68 € (2023: –2,28 € je Aktie). Cashflow Der Cashflow aus operativer Geschäftstätigkeit berücksichtigt Veränderungen im Umlaufvermögen aus dem Verkauf von zum Handel bestimmter Immobilien und summierte sich auf 124,1 Mio. € (2023: 239,3 Mio. €). Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit, der im Wesentlichen die Nettogröße zwischen Investitionen und Immobilienverkäufen von langfristigem Immobilienvermögen darstellt, belief sich 2024 auf –83,1 Mio. €, gegenüber dem Vorjahreswert von 252,9 Mio. €. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit summierte sich auf –66,3 Mio. € (2023: –574,1 Mio. €). CashFlow-Statement – Kurzfassung Mio. € 2024 2023 Veränderung in % Liquide Mittel - Beginn des Geschäftsjahres 663,6 748,8 –11 Cashflow aus - Geschäftstätigkeit 124,1 239,3 –48 - Investitionstätigkeit –83,1 252,9 n.m. - Finanzierungstätigkeit –66,3 –574,1 –88 Veränderung der liquiden Mittel –25,3 –81,8 Sonstige Veränderungen 8,7 –3,7 n.m. Liquide Mittel - Ende des Geschäftsjahres 647,0 663,6 –2 1) Beinhaltet Kursänderungen aus Fremdwährung, Umgliederung in eine Veräußerungsgruppe und erwartete Kreditverluste auf liquide Mittel Funds from Operations (FFO) Der FFO I in Höhe von 120,0 Mio. € war höher als im Vorjahr (113,8 Mio. €). FFO I je Aktie belief sich zum Stichtag auf 1,23 €, ein Zuwachs von 6,1% zum Vorjahreswert (2023: 1,16 € je Aktie). Die Jahreszielsetzung von >105 Mio. € wurde damit übertroffen. Dies ist vor allem darauf zurückzuführen, dass der Verwaltungsaufwand niedriger war als erwartet, in erster Linie bedingt durch niedrigere Rechts- und Beratungsaufwendungen sowie geringere Personalrückstellungen im vierten Quartal 2024. FFO I ist eine wesentliche Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft des Konzerns, die vor Steuern und um das Verkaufsergebnis und sonstige nicht-nachhaltige Effekte bereinigt berichtet wird. Bereinigte nicht-nachhaltige Effekte beliefen sich in Summe auf –2,5 Mio. € (2023: 6,6 Mio. €). Diese betrafen in erster Linie administrative Aufwendungen in Höhe von –1,5 Mio. €, Finanzierungsaufwendungen im Ausmaß von –1,1 Mio. € sowie operative Aufwendungen in Höhe von 0,2 Mio. €. FFO II, inklusive Verkaufsergebnis, sonstige nicht-nachhaltige Ergebniseffekte und nach Steuern ist ein Indikator für die Gesamtprofitabilität der Gruppe und summierte sich auf 120,5 Mio. € gegenüber 244,7 Mio. € (–51% zum Vorjahreswert). FFO II je Aktie stand bei 1,23 € je Aktie (2023: 2,49 € je Aktie). Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr ist vorrangig auf die außerordentlich profitable Verkaufstätigkeit im Vorjahr zurückzuführen. FUNDS FROM OPERATIONS (FFO) Mio. € 31.12.2024 31.12.2023 Nettomietergebnis (NRI) 202,2 192,8 Erlöse aus Dienstleistungen 1,8 2,8 Sonstige betriebliche Erträge/Aufwände exkl. Dienstleistungen 2,0 1,6 Sonstige betriebliche Erträge/Aufwände 3,9 4,4 Indirekte Aufwendungen –44,4 –53,2 Ergebnis aus Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen 3,1 3,9 Finanzierungsaufwand –55,1 –54,5 Ergebnis aus Finanzinvestitionen1) 12,7 13,7 Bereinigung von nicht-nachhaltigen Ergebniseffekten2) –2,5 6,6 FFO I (exkl. Verkäufe und vor Steuern) 120,0 113,8 Ergebnis aus Immobilienhandel 11,5 110,7 Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen 4,3 68,5 Ergebnis aus Verkauf von Gemeinschaftsunternehmen 0,0 0,0 At Equity Ergebnis aus Immobilienverkäufen 8,6 6,5 Ergebnis aus Immobilienverkäufen 24,4 185,8 Ergebnis aus Verkauf von Vermögensgegenständen zu Marktwerten –3,3 0,0 Sonstiges Finanzergebnis 1,8 0,0 Sonstige Ergebniseffekte3) –3,1 –11,6 Tatsächliche Ertragsteuer –19,3 –43,4 FFO II (inkl. Verkäufe und nach Steuern) 120,5 244,7 1) Exklusive Wertberichtigungen für Barmittel und Barmittel mit Verfügungsbeschränkung sowie dem Ergebnis aus dem Verkauf von übrigen Beteiligungen 2) Bereinigung um Immobilienverkäufe und sonstige nicht-nachhaltige Ergebnisse 3) Beinhaltet sonstige nicht-nachhaltige Ergebnisse, die im FFO I bereinigt wurden Bilanzanalyse Aktivseite Das langfristige Vermögen wies zum Bilanzstichtag einen Wert von 4.853,0 Mio. € auf (80,5% der Bilanzsumme). Das bilanzielle Bestandsimmobilienvermögen belief sich zum Stichtag auf 4.249,7 Mio. € (31.12.2023: 4.743,4 Mio. €). Der Rückgang des Bestandsimmobilienvermögens ergibt sich durch den Verkauf von Bestandsimmobilien (ViE in Wien und Saski Point in Warschau), die Umgliederung von Bestandsimmobilien (u. a. IP West in Budapest, SavaCity in Belgrad, Storchengasse in Wien, Bitwy in Warschau, InterCity Berlin) in zum Verkauf gehaltene Immobilien (IFRS 5), die Umgliederung von Bestandsimmobilien in Immobilien in Entwicklung (Am Karlsbad 11) sowie den bereits beschriebenen Neubewertungsverlust von Bestandsimmobilien. Die Bilanzposition „Immobilienvermögen in Entwicklung“ erhöhte sich im Vergleich zum 31.12.2023 um 32,8% auf 457,0 Mio. € durch laufende Investitionen in Bauprojekte sowie die Umgliederung des Objekts Am Karlsbad 11. Das gesamte Immobilienvermögen (Bestandsimmobilien, selbst genutzte Immobilien, Immobilien in Entwicklung sowie im Umlaufvermögen gehaltene Immobilien) lag zum Stichtag bei 4.964,8 Mio. € und somit aufgrund der oben beschriebenen Effekte unter dem Niveau zum Jahresende 2023 (5.159,0 Mio. €). Das Nettovermögen der Gemeinschaftsunternehmen wird in der Bilanzposition „Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen“ ausgewiesen, die sich zum Stichtag auf 62,6 Mio. € beliefen (31.12.2023: 48,0 Mio. €). Der Bestand an liquiden Mitteln (inkl. Festgeldveranlagungen) summierte sich zum Bilanzstichtag auf 797,3 Mio. € und lag damit über dem Niveau zum 31.12.2023 in Höhe von 738,6 Mio. €. Die Verwendung von liquiden Mitteln umfasste unter anderem die Tilgung einer im Februar 2024 fälligen Unternehmensanleihe (175 Mio. €). Dem entgegen stand u. a. der Mittelzufluss aus der profitablen Verkaufstätigkeit sowie die Emission des 350 Mio. € Green Bond im Oktober 2024 (diese war verbunden mit einem 74,1 Mio. € Tender Offer auf den ausstehenden 350 Mio. € Green Bond, welcher im Oktober 2025 fällig wird). Passivseite Eigenkapital Das bilanzielle Eigenkapital sank im Jahr 2024 um -6,0% von 2.724,6 Mio. € auf 2.562,2 Mio. €. Dieser Rückgang reflektiert das Periodenergebnis in Höhe von -66,3 Mio. € sowie die Dividendenausschüttung im Mai 2024. Die Bilanzsumme des Konzerns sank gegenüber dem Jahresanfang um –3,1% auf 6.028,6 Mio. € (31.12.2023: 6.221,8 Mio. €). Durch diesen Eigenkapitalrückgang lag die Eigenkapitalquote zum Stichtag mit 42,5% weiterhin leicht unter dem strategischen Zielbereich von >45% (31.12.2023: 43,8%). Verzinsliche Verbindlichkeiten Die verzinslichen Verbindlichkeiten standen zum Stichtag bei 2.720,8 Mio. €, 1,9% über dem Vorjahreswert von 2.670,1 Mio. €. Die Nettoverschuldung (verzinsliche Verbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel, Festgeldveranlagungen und verfügungsbeschränkter Mittel) blieb nahezu unverändert bei 1.895,9 Mio. € (2023: 1.888,8 Mio. €). Das Gearing (Nettoverschuldung zu Eigenkapital) stand zum Jahresende bei 74,0% (31.12.2023: 69,3%). Das Loan-to-Value Verhältnis (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel und Festgeldveranlagungen zu Immobilienvermögen) stand zum Stichtag bei 38,2% gegenüber 36,6% zum Ende des vorangegangenen Jahres. 100% der verzinslichen Verbindlichkeiten lauten auf Euro. Die Finanzierungsstrategie von CA Immo sieht eine umfassende Absicherung des Zinsänderungsrisikos vor. Für weitere Details siehe das Kapitel „Finanzierungen“. BILANZ- UND finanzierungsKennzahlen Mio. € 31.12.2024 31.12.2023 Eigenkapital 2.562,2 2.724,6 Langfristig verzinsliche Verbindlichkeiten 2.355,7 2.297,6 Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten 365,1 372,5 Liquide Mittel –647,0 –663,5 Verfügungsbeschränkte Mittel –27,6 –42,7 Festgeld –150,4 –75,1 Nettoverschuldung 1.895,9 1.888,8 Eigenkapitalquote 42,5 43,8 Gearing (Netto) 74,0 69,3 Gearing (Brutto) 106,2 98,0 Loan-to-Value (Netto) 38,2 36,6 Loan-to-Value (Brutto) 54,8 51,8 Konzernbilanz - Kurzfassung 2024 2023 Veränderung Mio. € in % Mio. € in % in % Immobilienvermögen 4.712,4 78,17 5.098,0 81,94 –8 Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen 62,6 1,04 48,0 0,77 30 Immaterielles Vermögen 1,0 0,02 1,6 0,03 –34 Finanzanlagen und Sonstiges 72,1 1,20 107,3 1,73 –33 Steuerabgrenzung 4,8 0,08 5,4 0,09 –10 Langfristiges Vermögen 4.853,0 80,50 5.260,3 84,55 –8 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Vermögenswerte in Veräußerungsgruppen 248,4 4,12 80,5 1,29 >100 Zum Handel bestimmte Immobilien 4,0 0,07 18,4 0,30 –78 Forderungen und sonstige Vermögenswerte 125,9 2,09 124,1 1,99 1 Festgeld 150,4 2,49 75,1 1,21 >100 Liquide Mittel 647,0 10,73 663,5 10,66 –2 Kurzfristiges Vermögen 1.175,6 19,50 961,5 15,45 22 Summe Aktiva 6.028,6 100,00 6.221,8 100,00 –3 Eigenkapital 2.562,2 42,50 2.724,6 43,79 –6 Eigenkapital in % der Bilanzsumme 42,5 43,8 Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten 2.355,7 39,08 2.297,6 36,93 3 Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten 365,1 6,06 372,5 5,99 –2 Übrige Verbindlichkeiten 190,0 3,15 241,0 3,87 –21 Steuerabgrenzung 555,7 9,22 586,2 9,42 –5 Summe Passiva 6.028,6 100,00 6.221,8 100,00 –3 finanzielle leistungsindikatoren Das strategische Kernelement der unternehmerischen Tätigkeit von CA Immo bildet die nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts. Zentrale finanzielle Leistungsindikatoren (Kennzahlen) sind dabei ein wichtiges Instrument. Sie ermöglichen, jene Faktoren zu identifizieren und für ein Value-Management messbar zu machen, die zu einer nachhaltigen Steigerung des Unternehmenswerts beitragen. Zentraler finanzieller Leistungsindikator ist der Total Shareholder Return (TSR). Der Begriff Total Shareholder Return ist am besten als “Gesamtaktionärsrendite“ zu übersetzen. Sie gibt die Bruttorendite an, welche ein Investor/Aktionär erwirtschaftet, wenn er eine Aktie kauft und über einen gewissen Zeitraum hält. Sie setzt sich daher zusammen aus den Kursgewinnen/-verlusten plus ausgezahlten Dividenden im Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf einer Aktie. Ein weiterer wichtiger finanzieller Leistungsindikator ist der auf das eingesetzte Eigenkapital erwirtschaftete Ertrag (RoE – Return on Equity). Ziel ist es, einen Wert höher als die kalkulatorischen Kapitalkosten zu erreichen und damit Shareholder Value zu generieren. Der RoE 2024 liegt auf Basis des negativen Konzernergebnisses im negativen Bereich und damit unter dem Zielwert. Der Rückgang zu den Vorjahren ist im Wesentlichen auf das negative Neubewertungsergebnis zurückzuführen. Dennoch wurden mit der erfolgreichen strategischen Ausrichtung und Positionierung von CA Immo in den letzten Jahren die Weichen für die nachhaltige Erwirtschaftung einer Eigenkapitalrendite gestellt, die über den Eigenkapitalkosten der Gruppe liegt (siehe Kapitel „Strategie“). Weitere quantitative Faktoren zur Messung und Steuerung des für unsere Aktionäre nachhaltig erwirtschafteten Ertrags sind die Entwicklung des Net Asset Value (NAV) je Aktie, der operative Cashflow je Aktie sowie Funds from Operations (FFO I und FFO II) je Aktie (siehe oben bzw. Tabelle „Value Kennzahlen“ und „Kennzahlen je Aktie“ im Umschlag des Geschäftsberichtes). nichtfinanzielle Leistungsindikatoren Da die Finanzkennzahlen letztendlich den Erfolg darstellen, der im operativen Immobiliengeschäft erzielt wird, sind diesen eine Reihe sonstiger, unter anderem nichtfinanzieller Leistungsindikatoren, vorgelagert, die für die Messung und Steuerung des operativen Geschäftsverlaufs wesentlich sind: Vermietungsquote ist ein Indikator für die Qualität und den Bewirtschaftungserfolg des Portfolios. Die Vermietungsquote (in m2) der CA Immobilien Anlagen AG betrug im Bestandsportfolio rund 93% (rund 89% per 31. Dezember 2023). Weitere Informationen finden sich im Kapitel „Bestandsimmobilien“. Leerstandsquote zeigt das Verhältnis der nicht vermieteten Flächen im Verhältnis zur Gesamtfläche des Immobilienportfolios und spielt daher in Bezug auf die zu erwirtschaftende Rendite eine wichtige Rolle. Je höher die Leerstandsquote, desto geringer fällt der Mietertrag aus. Das Immobilienportfolio von CA Immo weist zum 31. Dezember 2024 eine Leerstandsquote von rund 7% aus (31. Dezember 2023: rund 11%). WAULT – Weighted Average Unexpired Lease Term ist ein wesentlicher Indikator im gewerblichen Immobilienbereich. Dieser gibt Auskunft über die durchschnittliche Restmietdauer des Immobilienportfolios und beläuft sich per 31. Dezember 2024 auf 4,7 Jahre (31. Dezember 2023: 4,7 Jahre). Standortqualität und Infrastruktur sind entscheidend für die Vermarktbarkeit der Immobilien. Ein Großteil des Bürobestands der Gruppe liegt in CBD- oder zentralen innerstädtischen Toplagen zentraleuropäischer Hauptstädte. Nachhaltigkeitszertifizierung: CA Immo setzt auf die Entwicklung nachhaltiger Gebäude in ihrem Portfolio, um die Gebäudequalität insgesamt zu steigern. Im Rahmen ihrer Nachhaltigkeitsstrategie strebt CA Immo auch eine transparente, international vergleichbare und objektive Zertifizierung ihrer wichtigsten Bestandsimmobilien an. Damit wird ein hoher Standard für das Portfolio sichergestellt. (weitere Informationen finden sich im Nachhaltigkeitsbericht). Lokale Präsenz und Marktkenntnis: Eine dezentrale Organisationsstruktur mit eigenen Niederlassungen in den Kernmärkten sichern eine effiziente Bewirtschaftung. Reduktion der CO2-Emissionsintensität: CA Immo verbessert aktiv die Energieperformance ihrer Gebäude, um die CO₂-Emissionsintensität des Bestandsportfolios zu reduzieren und damit dessen Qualität und Attraktivität insgesamt zu steigern. Zu den zentralen Maßnahmen zählen die Steigerung der Energieeffizienz, die Umsetzung von Sanierungs- und Modernisierungsinitiativen, der schrittweise Umstieg auf erneuerbare Energieträger sowie die Integration nachhaltig entwickelter Neubauprojekte in das Portfolio. Die nicht-finanziellen Leistungsindikatoren in Bezug auf Umwelt-, Arbeitnehmer- und Sozialbelange sowie hinsichtlich Achtung der Menschenrechte als auch Bekämpfung von Korruption und Bestechung werden im ESG-Bericht ausführlich dargestellt bzw. erläutert. Ausblick Marktumfeld Das weltweite Wirtschaftswachstum wird voraussichtlich weiterhin unter dem historischen Durchschnitt liegen, wobei die USA eine positivere Entwicklung aufweisen, während die Eurozone mit einem schleppenden Wachstum konfrontiert ist. Die Inflation geht allmählich zurück, liegt aber immer noch über dem Vorkrisenniveau. Die Zentralbanken lockern vorsichtig ihre Geldpolitik, aber Risiken wie geopolitische Spannungen, hohe Verschuldung und langsames Produktivitätswachstum belasten die Weltwirtschaft weiterhin. In der Eurozone bleibt das Wachstum schwach, und die Arbeitslosigkeit hat leicht zugenommen. Gleichzeitig könnte das Wachstum höher ausfallen, wenn die erleichterten Finanzierungsbedingungen und die sinkende Inflation eine schnellere Belebung des Binnenkonsums und der Investitionen ermöglichen. Auch eine Erhöhung der Verteidigungs- und Infrastrukturausgaben könnte das Wachstum ankurbeln. Die Abschwächung der Immobilieninvestmentmärkte und der Rückgang der Immobilienwerte infolge der hohen Inflation und des raschen Zinsanstiegs stellte zuletzt die ganze Branche vor Herausforderungen. CA Immo agiert weiterhin in einem unsicheren Marktumfeld, in dem die Transaktionsmärkte nach wie vor von relativ geringer Liquidität gekennzeichnet sind, längere Entscheidungsfristen bestehen und sich die Präferenzen von Nutzern, Investoren und Kreditgebern verschieben, was sich gleichermaßen auf das Geschäft von CA Immo als auch deren Wettbewerber auswirkt. Gleichzeitig haben sich erstklassige Büroimmobilien in zentralen Lagen in den letzten Monaten vergleichsweise stabil entwickelt, mit einem deutlich geringeren Anstieg der Leerstände und einem anhaltenden Wachstum der Spitzenmieten, insbesondere in den deutschen Kernmärkten der CA Immo. Darüber hinaus dürfte sich der derzeitige weiterhin starke Rückgang der Neubautätigkeit positiv auf die künftige Nachfrage nach erstklassigen Büroimmobilien in guten Lagen auswirken und in den kommenden Jahren Chancen für Anbieter von Premium-Büroflächen bieten. STRATEGISCHE PRIORITÄTEN Angesichts dieser fundamentalen makroökonomischen Veränderungen werden wir uns weiterhin auf die Sicherung und Steigerung unserer Wettbewerbsfähigkeit und Widerstandsfähigkeit konzentrieren. Dabei setzen wir die folgenden strategischen Prioritäten: Fokus auf Profitabilität – Steigerung der Performance durch erstklassige Portfolioqualität und weniger Verwässerung durch Objekte mit geringer Rendite. – Verringerung des Leerstandes und Realisierung von Mietsteigerungspotenzialen. – Anhaltende operative Effizienz und verbesserte Margen durch Prozessverbesserungen und strukturelle Kosteneinsparungen. Beschleunigung der Veräußerung von nicht-strategischen Objekten – Erhöhung der kritischen Masse und Skaleneffekte in Berlin und München. – Veräußerung von Objekten, die nicht die Kriterien in Bezug auf Standort, Spezifikation, Technologie, Zertifizierung, Nachhaltigkeit und Ertragspotenzial erfüllen. – Mögliche weitere Marktaustritte im Zuge der kontinuierlichen Portfolio-Optimierung. Vereinfachung des Geschäftsmodells – Weitere Auslagerung von nicht wertschöpfenden Aktivitäten. – Strukturelle Konsolidierung als Folge einer schrumpfenden geografischen Präsenz. Aufrechterhaltung der Bilanzstruktur – Kontinuierliche Verbesserung der Kapitalstruktur und Beibehaltung der IG-Finanzpolitik. Wertsteigernde Re-Investitionen – Organisches Wachstum durch kontinuierliche profitable Entwicklungsaktivitäten. – Kompensation rückläufiger Erträge aus Verkäufen durch profitable Projektentwicklungserträge/-gewinne. Kapitalrückführung an die Aktionäre – Aktienrückkauf von bis zu 10% des gesamten Kapitals abgeschlossen. – Ausschüttung von nicht-strategischen Verkaufserlösen über Dividenden. Gezielte externe Investitionen – Beibehaltung der kritischen Masse, Ausbau des Bestands in Kernmärkten (Berlin, München) durch selektive externe Investitionen. – Konzentration auf Entwicklungs-/Sanierungsmöglichkeiten mit höherer Wertschöpfung. Wesentliche Geschäftsparameter Wesentliche Parameter, die den für 2025 geplanten Geschäftsverlauf beeinflussen könnten, sind: – Konjunkturelle Entwicklungen in den Regionen, in denen CA Immo tätig ist sowie deren Auswirkungen auf Mietnachfrage und Mietpreisniveaus (Kernindikatoren umfassen BIP-Wachstum, Beschäftigung und Inflation). – Die Entwicklung der allgemeinen Zinsniveaus. – Verfügbarkeit und Kosten langfristiger Fremdfinanzierungen (sowohl besicherte Finanzierungen von Banken auf Immobilienebene als auch unbesicherte Kapitalmarktfinanzierungen auf Konzernebene) und damit einhergehend die weitere Entwicklung am Immobilien-Investmentmarkt bzw. die Preisentwicklung und ihre Auswirkung auf die Bewertung des Portfolios von CA Immo. – Auch das Tempo der Umsetzung der geplanten Entwicklungsprojekte hängt von den oben dargelegten Marktfaktoren sowie der Verfügbarkeit von dafür erforderlichem externen Fremd- und Eigenkapital ab. – Auswirkung von flexiblen und hybriden Arbeitsformen („Work-from-home“) auf die Nachfrage nach Büroimmobilien. – Politische, (steuer-) rechtliche und wirtschaftliche Risiken sowie Transparenz und Entwicklungsgrad des jeweiligen Immobilienmarktes. Dividende An ihrer ergebnisorientierten Dividendenpolitik will CA Immo weiterhin festhalten. Die Höhe der Dividende richtet sich nach der Profitabilität, den Wachstumsaussichten sowie den Kapitalerfordernissen der CA Immo Gruppe. Gleichzeitig soll mit einer kontinuierlichen Ausschüttungsquote von rund 70% des nachhaltigen Ergebnisses (FFO I) die Kontinuität der Dividendenentwicklung gewahrt werden. Für das Geschäftsjahr 2024 schlägt der Vorstand eine Dividende von 1,00 € je dividendenberechtigter Aktie vor. Auf dieser Basis werden wir in der am 5. Mai 2025 stattfindenden Hauptversammlung eine Dividendenausschüttung in Höhe von 1,00 € je Aktie zur Abstimmung bringen. Der über die Basis-Zielsetzung von 70% des FFO I hinausgehende Ausschüttungsbetrag reflektiert die laufende, erfolgreiche Verkaufstätigkeit im Rahmen des strategischen Kapitalrotationsprogramms. Bemessen am Schlusskurs zum 31. Dezember 2024 (23,32 €) liegt die Dividendenrendite bei rund 4,3%. Der Gewinnverwendungsvorschlag reflektiert die aktuelle Einschätzung des Vorstands und Aufsichtsrats. EPRA kennzahlen Um die Vergleichbarkeit mit anderen börsennotierten Immobilienunternehmen zu gewährleisten, weist CA Immo einzelne wichtige Kennzahlen nach den Standards der EPRA (European Public Real Estate Association), der führenden Interessenvertretung börsennotierter Immobilienunternehmen, aus. Diese Kennzahlen können von den nach IFRS-Regeln ermittelten Werten abweichen. Bei der Berechnung der Kennzahlen folgt CA Immo den „Best Practice Recommendations“ der EPRA (www.epra.com). EPRA NET asset value (NAV) Mit Publikation der EPRA Best Practices Recommendations Guidelines im Oktober 2019 wurde die Net Asset Value-Berichterstattung adjustiert mit dem Ziel, jüngste Markt- und Unternehmensentwicklungen besser zu reflektieren. Infolgedessen wurden der EPRA NAV und der EPRA NNNAV durch drei neue Bewertungskennzahlen für das Nettovermögen ersetzt: EPRA Net Reinstatement Value, EPRA Net Tangible Assets und EPRA Net Disposal Value. CA Immo berichtet mit dem 1. Quartal 2021 nur noch diese Kennzahlen, die von EPRA wie folgt definiert werden (Quelle: EPRA – Best Practices Recommendations Guidelines, Oktober 2019). EPRA NET ASSET VALUE (NAV) EPRA Kennzahlen 31.12.2024 31.12.2023 EPRA NRV Mio. € 3.350,4 3.531,0 EPRA NRV je Aktie € 34,48 36,14 EPRA NTA Mio. € 3.104,3 3.282,31) EPRA NTA je Aktie € 31,95 33,591) EPRA NDV Mio. € 2.617,5 2.854,6 EPRA NDV je Aktie € 26,94 29,21 1) Aufgrund eines Berechnungsfehlers angepasst EPRA Net Reinstatement Value Das Ziel der EPRA Net Reinstatement Value-Kennzahl ist es, den Wert des Nettovermögens auf einer langfristigen Basis hervorzuheben. Vermögenswerte und Verbindlichkeiten, von denen nicht erwartet wird, dass sie sich unter normalen Umständen herauskristallisieren, wie z. B. die Fair-Value-Bewegungen bei Finanzderivaten und latente Steuern auf Immobilienbewertungsüberschüsse, sind daher ausgeschlossen. Da die Kennzahl auch widerspiegeln soll, was erforderlich wäre, um das Unternehmen auf der Grundlage seiner aktuellen Kapital- und Finanzierungsstruktur über die Investitionsmärkte nachzubilden, sollten damit verbundene Kosten wie Grunderwerbsteuern einbezogen werden. EPRA Net Tangible Assets Die der Berechnung des EPRA Net Tangible Assets zugrundeliegende Annahme geht davon aus, dass Unternehmen Vermögenswerte erwerben und veräußern, wodurch bestimmte Niveaus an latenten Steuerverbindlichkeiten herauskristallisiert werden. EPRA Net Disposal Value Aktionäre sind daran interessiert, den vollen Umfang der Verbindlichkeiten und den daraus resultierenden Shareholder Value zu verstehen, wenn die Vermögenswerte des Unternehmens verkauft und/oder die Verbindlichkeiten nicht bis zur Fälligkeit gehalten werden. Zu diesem Zweck bietet der EPRA Net Disposal Value dem Leser ein Szenario, in dem latente Steuern, Finanzinstrumente und bestimmte andere Anpassungen in ihrem vollen Umfang berechnet werden, einschließlich der nicht in der Bilanz ausgewiesenen Steuerbelastung, abzüglich der daraus resultierenden Steuern. Diese Kennzahl sollte nicht als "Liquidations-NAV" betrachtet werden, da die beizulegenden Zeitwerte in vielen Fällen keine Liquidationswerte darstellen. Der Net Asset Value (IFRS) lag am 31.12.2024 bei 2.562,1 Mio. € (26,37 € je Aktie), gegenüber 2.724,5 Mio. € (27,88 € je Aktie) zum Jahresende 2023 – ein Rückgang von 6,0% (5,4% je Aktie). Der EPRA Net Tangible Assets (NTA) stand zum Stichtag bei 3.104,3 Mio. € und damit 5,4% unter dem Wert zum Jahresende 2023 (3.282,3 Mio. €). Dies entspricht einem EPRA NTA je Aktie von 31,95 €, der 4,9% unter dem Niveau des EPRA NTA zum 31. Dezember 2023 in Höhe von 33,59 € je Aktie liegt. Der Wert des Vergleichszeitpunkts (31.12.2023) wurde aufgrund eines Berechnungsfehlers angepasst. Die Zahl der im Umlauf befindlichen Aktien summierte sich zum Stichtag auf 97.154.743 Stück (31.12.2023: 97.716.389). Net Asset ValUE (NRV, NTA und NDV nach EPRA) Mio. € 31.12.2024 31.12.2023 EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV IFRS Eigenkapital der Aktionäre 2.562,1 2.562,1 2.562,1 2.724,5 2.724,5 2.724,5 i) Hybride Finanzinstrumente (Wandelschuldverschreibung) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Verwässerter NAV 2.562,1 2.562,1 2.562,1 2.724,5 2.724,5 2.724,5 ii.a) Neubewertung von Bestandsimmobilien (bei Anwendung der IAS 40 Cost option) 2,6 2,6 1,8 2,8 2,8 2,0 ii.b) Neubewertung von Developments (bei Anwendung der IAS 40 Cost option) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 ii.c) Neubewertung sonstiger Vermögensgegenstände 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 iii) Neubewertung von als Finanzierungsleasing gehaltenen Mietverträgen 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 iv) Neubewertung von zu Veräußerungszwecken gehaltenen Vermögensgegenständen 14,9 13,6 10,6 32,2 29,6 23,7 Verwässerter NAV zum Marktwert 2.579,6 2.578,3 2.574,5 2.759,5 2.756,8 2.750,1 v) Latente Steuern in Bezug auf Marktwertgewinne von Bestandsimmobilien 555,7 560,4 583,7 590,51) vi) Marktwert von Finanzinstrumenten –34,4 –34,4 –65,0 –65,0 vii) Goodwill als Ergebnis der latenten Steuern 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 viii.a) Goodwill gemäß der IFRS-Bilanz 0,0 0,0 0,0 0,0 viii.b) Immaterielle Vermögenswerte gemäß der IFRS-Bilanz 0,0 0,0 ix) Marktwert der festverzinslichen Schulden 43,0 104,5 x) Neubewertung von immateriellen Gütern zum fairen Wert 0,0 0,0 xi) Erwerbsnebenkosten 249,4 0,0 252,9 0,0 NAV 3.350,4 3.104,3 2.617,5 3.531,0 3.282,31) 2.854,6 Anzahl der Aktien (voll verwässert) 97.154.743 97.154.743 97.154.743 97.716.389 97.716.389 97.716.389 NAV je Aktie in € 34,48 31,95 26,94 36,14 33,591) 29,21 1) Aufgrund eines Berechnungsfehlers angepasst EPRA Loan-To-Value Loan-to-Value (LTV) ist ein weit verbreiteter Kennwert in der Unternehmensberichterstattung. Da es jedoch kein vordefiniertes und allgemein akzeptiertes Konzept gibt, wie der LTV zu berechnen und auszuweisen ist, stellen Investoren, Analysten und Finanziers häufig fest, dass die Berechnung der Kennzahl bei verschiedenen börsennotierten Immobilienunternehmen und in unterschiedlichen Rechtsordnungen uneinheitlich erfolgt. Ziel des EPRA LTV ist es, den Verschuldungsgrad des Eigenkapitals eines Immobilienunternehmens zu bewerten. Um dieses Ziel zu erreichen, bietet der EPRA LTV Anpassungen an die IFRS-Berichterstattung. Der EPRA LTV wird auf der Grundlage einer proportionalen Konsolidierung berechnet. Dies bedeutet, dass der EPRA LTV den Anteil der Unternehmensgruppe an der Nettoverschuldung und dem Nettovermögen von Gemeinschaftsunternehmen oder wesentlichen assoziierten Unternehmen enthält. Die Vermögenswerte werden zum beizulegenden Zeitwert, die Nettoverschuldung zum Nennwert angesetzt. EPRA LOAN-TO-VALUE Mio. € 31.12.2024 31.12.2023 CAI JV Gesamt CAI JV Gesamt Zuzüglich: Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und konzerninterne 1.443,1 8,3 1.451,4 1.492,2 17,8 1.510,0 Wertpapiere 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Hybride Finanzinstrumente 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Anleihen 1.275,9 0,0 1.275,9 1.175,0 0,0 1.175,0 Derivative Finanzinstrumente in Fremdwährung 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Verbindlichkeiten (netto) 20,6 16,5 37,1 44,2 16,9 61,0 Eigengenutzte Immobilien (Verbindlichkeiten) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Fremdkapital mit Eigenkapitalcharakter 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Abzüglich: Liquide Mittel und Festgeldveranlagungen 833,7 35,1 868,8 789,8 45,6 835,5 Nettoverschuldung 1.905,9 –10,3 1.895,6 1.921,5 –11,0 1.910,6 Zuzüglich: Selbst genutzte Immobilien (Marktwert zuzüglich Nutzungsrecht) 8,2 0,0 8,2 13,4 0,0 13,4 Immobilienvermögen (Marktwert zuzüglich Nutzungsrecht) 4.249,7 0,0 4.249,7 4.743,4 0,0 4.743,4 Zu Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen 256,4 65,5 322,0 82,8 68,8 151,6 In Bau befindliches Immobilien Vermögen 457,0 0,0 457,0 344,1 0,0 344,1 Immaterielle Vermögenswerte 1,0 0,0 1,0 1,6 0,0 1,6 Forderungen (netto) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Finanzielle Vermögenswerte 8,3 0,0 8,3 11,6 0,0 11,6 Immobilienvermögen gesamt 4.980,7 65,5 5.046,3 5.196,8 68,8 5.265,6 EPRA Loan to Value in % 38,27% –15,73% 37,56% 36,98% –15,94% 36,28% EPRA Renditen Art und Umfang von Renditeangaben variieren oft und die verwendeten Kennzahlen sind nicht einheitlich definiert. Um eine vergleichbare Berichterstattung in Bezug auf die Renditen in ganz Europa zu ermöglichen, hat EPRA zwei Renditekennzahlen definiert. Die EPRA Nettoanfangsrendite errechnet sich aus den annualisierten Mieteinnahmen auf Basis der Stichtagsmieten abzüglich der nicht umlagefähigen Betriebskosten, dividiert durch den Marktwert der Immobilien. Die EPRA "topped-up" Rendite wird unter Verwendung einer Anpassung in Bezug auf die Gewährung von mietfreien Zeiten (oder anderen nicht abgelaufenen Mietanreizen wie z. B. vergünstigte Mietzeiten und Staffelmieten) berechnet. EPRA Renditen 1) Tsd. € Österreich Deutschland Tschechien Ungarn Polen Total Bestandsimmobilien 249.600 2.351.356 473.100 297.400 451.900 3.823.356 annualisierte Cash Mieteinnahmen (netto) 16.473 83.525 26.229 17.873 24.958 168.770 EPRA Net Initial Yield 6,6% 3,6% 5,5% 6,0% 5,5% 4,4% Mietincentives 80 8.593 –1.174 –498 810 7.787 EPRA "topped-up" Net Initial Yield 6,6% 3,9% 5,3% 5,8% 5,7% 4,6% 1) Basierend auf dem um Kaufnebenkosten angepassten Like-for-Like Portfolio EPRA Leerstandsquote Die Berichterstattung über Leerstandsquoten ist in der Immobilienbranche nicht standardisiert. Um eine vergleichbare und konsistente Berichterstattung zu fördern, schreiben die EPRA-Richtlinien eine einzige, klar definierte Leerstandsquote vor. Diese ist als Prozentsatz auszudrücken, der dem erwarteten Mietwert der leerstehenden Flächen geteilt durch den erwarteten Mietwert des gesamten Portfolios entspricht. Die EPRA Leerstandsquote wird nur für Bestandsimmobilien (als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, Handelsimmobilien und einschließlich des Anteils am Leerstand von Joint Ventures) berechnet, jedoch ohne Immobilien in Entwicklung. EPRA Leerstandsquote Vacancy ERV Full Reversion ERV EPRA Vacancy Rate Deutschland 8,7 164,4 5,3% Österreich 1,2 14,8 7,9% Polen 2,4 31,1 7,6% Tschechien 1,3 28,1 4,7% Sonstige 3,6 23,2 15,4% CEE 7,2 82,3 8,8% Gesamt 17,1 261,5 6,6% EPRA Kostenquoten Die EPRA Kostenquoten zielen darauf ab, eine einheitliche Bezugsgröße zu schaffen, auf deren Grundlage Unternehmen weitere Informationen zu anfallenden Kosten bereitstellen können. Die EPRA Empfehlung enthält daher Vorschläge, wie die Unternehmen diese zusätzlichen Informationen bereitstellen können. Die EPRA Kostenquoten zeigen die Kosteneffizienz der Gesellschaft und setzen dazu die Summe der anteiligen operativen und administrativen Aufwendungen des Immobilienvermögens – einmal inklusive und einmal exklusive direkter Leerstandskosten – ins Verhältnis zu den Bruttomieterlösen im Berichtszeitraum. EPRA Kostenquoten Mio. € 31.12.2024 31.12.2023 Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen (36,7) (38,7) Abzüglich: Nutzungsrecht (0,0) (0,0) EPRA Kosten inkl. direkter Leerstand (A) (36,7) (38,7) Leerstandsaufwand (8,2) (9,2) EPRA Kosten exkl. direkter Leerstand (B) (28,6) (29,5) Bruttomieterlöse (C) 230,1 222,3 EPRA Kostenquote (inklusive direkter Leerstandskosten) 16,0% 17,4% EPRA Kostenquote (exklusive direkter Leerstandskosten) 12,4% 13,3% Nachtragsbericht In den ersten Monaten des Geschäftsjahres 2025 sind folgende Aktivitäten zu berichten: CA Immo setzte ihr strategisches Kapitalrotationsprogramm zur Fokussierung des Portfolios auf hochwertige, nachhaltige Büroimmobilien in erstklassigen Lagen Anfang 2025 weiter fort. Während der Berichtserstellung wurde der Verkauf von zwei nach IFRS 5 klassifizierten Immobilien mit einem Buchwert von insgesamt 51,3 Mio. € abgeschlossen. Darüber hinaus wurden die restlichen Anteile an zwei deutschen Joint Ventures zu einem Kaufpreis von 0,16 Mio. € erworben. Änderungen im Aufsichtsrat Sarah Broughton wird mit Ablauf des 31.3.2025 aus dem Aufsichtsrat ausscheiden. An ihrer Stelle wird Herr Nicholas Chadwick ab 1.4.2025 von unserem Kernaktionär SOF-11 Klimt CAI S.à r.l. mittels Namensaktie in den Aufsichtsrat der CA Immo entsandt werden. Herr Chadwick bekleidet die Position des Managing Director und Head of Asset Management, Europe bei Starwood Capital, wo er seit Juni 2014 beschäftigt ist. Davor war er unter anderem im Londoner Büro von Ernst & Young im Audit im Immobiliensektor tätig, wo er sich als Chartered Accountant qualifizierte. Infolge seiner umfassenden Fachkenntnisse und Industrieerfahrung wurde Herr Chadwick vom Aufsichtsrat der CA Immo zum neuen Vorsitzenden des Prüfungsausschusses gewählt. Aktienrückkaufprogramm Das im November 2024 gestartete Aktienrückkaufprogramm wurde mit 27.02.2025 beendet. Insgesamt wurden 1.869.605 auf Inhaber lautende Stückaktien erworben, was einem Anteil von rund 1,76% des Grundkapitals entspricht. Der höchste gezahlte Gegenwert je erworbener Aktie betrug 24,50 €, der niedrigste gezahlte Gegenwert je erworbener Aktie betrug 21,50 €. Der gewichtete Durchschnitt der gezahlten Gegenleistung je erworbener Aktie betrug 23,13 € und der Gesamtwert der erworbenen Aktien belief sich auf 43.252.102,76 €. Zum Ende des Rückkaufprogramms hielt CA Immo 10.649.642 eigene Aktien (31.12.2024: 9.341.683 eigene Aktien), was einem Anteil von 10,00% an der Gesamtzahl der ausgegebenen stimmberechtigten Aktien entspricht. Dividende Für das Geschäftsjahr 2024 schlägt der Vorstand eine Dividende von 1,00 € je dividendenberechtigter Aktie vor. Auf dieser Basis werden wir in der am 5. Mai 2025 stattfindenden Hauptversammlung eine Dividendenausschüttung in Höhe von 1,00 € je Aktie zur Abstimmung bringen. Der über die Basis-Zielsetzung von 70% des FFO I hinausgehende Ausschüttungsbetrag reflektiert die laufende, erfolgreiche Verkaufstätigkeit im Rahmen des strategischen Kapitalrotationsprogramms. Bemessen am Schlusskurs zum 31. Dezember 2024 (23,32 €) liegt die Dividendenrendite bei rund 4,3%. Der Gewinnverwendungsvorschlag reflektiert die aktuelle Einschätzung des Vorstands und Aufsichtsrats. Forschung und Entwicklung Technologischer und gesellschaftlicher Wandel verändert die Büro- und Wissensarbeit kontinuierlich. Um Büroimmobilien heute so zu entwickeln bzw. zu revitalisieren, dass sie langfristig effizient und profitabel bewirtschaftbar sind, beobachtet CA Immo einerseits die Veränderungen der Arbeitsprozesse und der Anforderungen von Unternehmen an ihre Arbeitsräume und erprobt andererseits neue technische Lösungen sowie Raum- und Gebäudekonzepte in ausgewählten Entwicklungsprojekten. Zusätzlich ist CA Immo aktives Mitglied in relevanten Plattformen der Immobilienwirtschaft (www.caimmo.com/memberships). Risikobericht Risikomanagement bei CA Immo Für den nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg von CA Immo und das Erreichen der strategischen Ziele ist ein erfolgreiches Management bestehender und neu auftretender Risiken entscheidend. Um bestehende Marktchancen nutzen und die darin liegenden Erfolgspotenziale ausschöpfen zu können, müssen in angemessenem Umfang auch Risiken getragen werden. Daher bilden Risikomanagement und Internes Kontrollsystem (IKS) einen wesentlichen Bestandteil der als Grundsatz verantwortungsbewusster Unternehmensführung verstandenen Corporate Governance des Konzerns. Das Risikomanagementsystem von CA Immo basiert auf folgenden Komponenten: – Risikokultur: Der Ruf von CA Immo ist zentral für unsere Identität und unseren Geschäftserfolg. Daher ist die Einhaltung etablierter Grundsätze der Corporate Governance und unseres Wertemanagements (Code of Ethics, Code of Conduct) eine Selbstverständlichkeit. Risikokultur bedeutet für CA Immo die Schaffung eines Risikobewusstseins und die bewusste Befassung mit Risiken im Tagesgeschäft – sowohl für das Management als auch für jeden einzelnen Mitarbeiter. – Risikostrategie: Die Risikostrategie beschreibt den Umgang mit den aus der Unternehmensstrategie bzw. dem Geschäftsmodell von CA Immo resultierenden Risiken. Sie legt den Rahmen zu Art, Ausmaß und Angemessenheit von Risiken fest und reflektiert so die unternehmenseigene Definition eines „vernünftigen“ Umgangs mit Risiken. Strategische Ausrichtung und Risikotoleranz Der Vorstand legt unter Einbeziehung des Aufsichtsrats die strategische Ausrichtung der CA Immo Gruppe sowie die Art und das Ausmaß jener Risiken fest, die der Konzern zur Erreichung seiner strategischen Ziele zu übernehmen bereit ist. Bei der Einschätzung der Risikolandschaft und der Entwicklung potenzieller Strategien zur Steigerung des langfristigen Stakeholder Value wird der Vorstand durch die Abteilung Risikomanagement unterstützt. Zusätzlich wurde ein interner Risikoausschuss mit Vertretern aller Unternehmensbereiche sowie dem Finanzvorstand eingerichtet, der quartalsweise oder im Bedarfsfall im Rahmen von Sondersitzungen zusammentrifft. Ziel dieses Ausschusses ist die zusätzliche Verankerung einer regelmäßigen, funktionsübergreifenden Bewertung der Risikosituation des Konzerns inklusive Einleitung von gegebenenfalls erforderlichen Maßnahmen. Damit soll sichergestellt werden, dass die Unternehmensausrichtung vor dem Hintergrund verfügbarer Alternativen optimal gewählt ist. Identifikation von Risiken und Bewertung Die Einschätzung der Chancen-/Risikolage erfolgt bei CA Immo quartalsweise über den Risikoausschuss und halbjährlich im Rahmen von Reportings, die u. a. auf Basis der Ergebnisse des Risikoausschusses erstellt werden. Die Risikoevaluierung findet sowohl auf Einzelobjekt- bzw. -projektebene, als auch auf (Teil-)Portfolioebene statt. Einbezogen werden Frühwarnindikatoren wie Mietprognosen, Leerstandsanalysen, eine kontinuierliche Überwachung von Mietvertragslaufzeiten und Kündigungsmöglichkeiten sowie die kontinuierliche Überwachung der Baukosten bei Projektrealisierungen. Szenariendarstellungen hinsichtlich Wertentwicklung des Immobilienportfolios, Exitstrategien und Liquiditätsplanung ergänzen die Risikoberichterstattung und erhöhen die Planungssicherheit. Dem Vorsorgeprinzip trägt CA Immo Rechnung, indem Mehr-Jahres-Planungen und Investitionsentscheidungen den gesamten zeitlichen Anlagehorizont der Investitionen umfassen. Zusätzlich führt CA Immo nunmehr jährlich eine Inventarisierung und Evaluierung der Einzelrisiken nach Inhalt, Auswirkung und Eintrittswahrscheinlichkeit durch. Zudem erfolgt eine jährliche Aktualisierung im Hinblick auf die geschätzten Auswirkungen auf das Ergebnis, Vermögen bzw. die Liquidität von CA Immo („Schadensausmaß“) und die Eintrittswahrscheinlichkeit innerhalb eines Jahres. Dabei werden bereits implementierte Maßnahmen und Kontrollen berücksichtigt, um das Nettorisiko zu ermitteln. Diese Daten dienen dem Vorstand als Grundlage für die Bestimmung von Höhe und Art der Risiken, die er bei der Verfolgung der strategischen Ziele als vertretbar erachtet. Hat der Vorstand die Strategie verabschiedet, wird sie in die 3-Jahres-Planung des Konzerns eingebunden und trägt dazu bei, die Risikobereitschaft und Erwartungen des Konzerns intern wie auch extern zu kommunizieren. Die Risikopolitik von CA Immo wird durch eine Reihe von Richtlinien präzisiert. Ihre Einhaltung wird durch Kontroll- und Steuerungsprozesse kontinuierlich überwacht und dokumentiert. Das Risikomanagement wird auf allen Unternehmensebenen bindend umgesetzt. Der Vorstand ist in alle risikorelevanten Entscheidungen eingebunden, berücksichtigt bei seinen Entscheidungen risikorelevante Aspekte und trägt die Gesamtverantwortung. Entscheidungen werden grundsätzlich auf allen Ebenen nach dem Vier-Augen-Prinzip gefasst. Die Interne Revision prüft als unabhängige Abteilung die Betriebs- und Geschäftsabläufe; bei Bedarf werden externe Experten hinzugezogen. In der Berichterstattung und bei der Wertung der Prüfungsergebnisse agiert sie weisungsungebunden. Evaluierung der Funktionsfähigkeit des Risikomanagements Die Funktionsfähigkeit des Risikomanagements wird jährlich vom Konzernabschlussprüfer gemäß den Anforderungen der C-Regel Nr. 83 des Österreichischen Corporate Governance Kodex beurteilt. Das Ergebnis wird dem Vorstand sowie dem Prüfungsausschuss berichtet. RISIKOTRAGFÄHIGKEITSANALYSE Im FY 2024 wurde erstmalig ein Risikoaggregationsmodell zur Berechnung von Kennzahlen für den Gesamtumfang des Risikos - Value at Risk (VaR) und daraus ableitbarer Größen wie der Risikotragfähigkeit erstellt. Die Risikoaggregation (mittels Monte Carlo Simulation) ist die Methode zur Ermittlung des Gesamtrisikoumfangs, der sich aus den quantifizierten Einzelrisiken unter Berücksichtigung möglicher Kombinationseffekte und stochastischer Abhängigkeiten ergibt. Der VaR ist eine strategische Risikokennzahl, die das Ausmaß möglicher finanzieller Verluste (Risikoexposition) z. B. innerhalb eines Risikoportfolios eines Unternehmens über einen bestimmten Zeitraum bei einem bestimmten Konfidenzniveau (bspw.: 0,95, d. h. 95%) quantifiziert. Die Risikotragfähigkeit ergibt sich aus dem Verhältnis zwischen dem Risikodeckungspotential (bspw. Eigenkapital und/oder Liquidität) und dem VaR und bezieht sich auf eine mögliche existenzgefährdende Entwicklung des Unternehmens. Das Ergebnis der Risikotragfähigkeitsanalyse zeigt zum Berichtsstichtag eine ausreichende Risikotragfähigkeit. Im FY 2025 ist die weitere Optimierung des Risikoaggregationsmodells geplant. WESENTLICHE Merkmale des Internen Kontrollsystems (IKS) Das Interne Kontrollsystem von CA Immo umfasst alle Grundsätze, Verfahren und Maßnahmen zur Sicherstellung der Wirksamkeit, Wirtschaftlichkeit und Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung sowie der Einhaltung der maßgeblichen rechtlichen Vorschriften und Unternehmensrichtlinien. Unter Berücksichtigung der Managementprozesse ist das IKS in die einzelnen Geschäftsabläufe integriert. Ziel ist es, Fehler in der Rechnungslegung und Finanzberichterstattung zu verhindern bzw. aufzudecken und so eine frühzeitige Korrektur zu gewährleisten. Eine transparente Dokumentation ermöglicht die Darstellung der Prozesse für Rechnungslegung, Finanzberichterstattung und Prüfungsaktivitäten. Sämtliche operative Bereiche sind in den Rechnungslegungsprozess eingebunden. Die Verantwortung für die Implementierung und Überwachung des IKS liegt beim jeweils zuständigen lokalen Management. Die Geschäftsführer der Tochtergesellschaften sind angehalten, die Einhaltung der Kontrollen durch Selbstprüfungen zu evaluieren und zu dokumentieren. Die Wirksamkeit des IKS wird stichprobenweise von der Konzernrevision überprüft und die Wirtschaftlichkeit der Geschäftsprozesse kontinuierlich evaluiert. Die Ergebnisse der Prüfung werden an die jeweilige Geschäftsführung, den Gesamtvorstand von CA Immo sowie mindestens einmal jährlich an den Prüfungsausschuss berichtet. Investment Property Risiken Risiken aufgrund des Marktumfeldes und der Portfoliozusammensetzung (Portfoliorisiko) Der wirtschaftliche Erfolg von CA Immo hängt u. a. von der Entwicklung der für die Gruppe relevanten Immobilienmärkte ab. Wesentliche die Wirtschaftsentwicklung beeinflussende Faktoren sind u. a. die Weltwirtschaftslage insgesamt, Mietpreisentwicklungen, die Inflationsrate, die Höhe der Staatsverschuldungen sowie das Zinsniveau. Im Büroimmobiliensegment spielen zudem Faktoren wie Wirtschaftswachstum, Industrietätigkeit, Arbeitslosenrate, Konsumentenvertrauen sowie andere für die wirtschaftliche Entwicklung maßgebliche Elemente eine wesentliche Rolle. All diese Faktoren liegen außerhalb des Einflussbereichs der Gesellschaft. Sie könnten negative Auswirkungen auf die gesamte europäische Wirtschaft und damit auch auf wirtschaftlich starke Nationen wie beispielsweise Deutschland und Österreich haben oder insgesamt den Finanz- und Immobiliensektor negativ beeinflussen. Jede negative Veränderung der Wirtschaftslage könnte einen Rückgang der Nachfrage nach Immobilien zur Folge haben, was wiederum die Vermietungsquote, die Immobilienwerte oder auch die Liquidität von Immobilien beeinträchtigen könnte. Wirtschaftliche Instabilität sowie ein beschränkter Zugang zu Fremd- und Eigenkapitalfinanzierungen können zu möglichen Ausfällen von Geschäftspartnern und einer generellen Abschwächung der Marktaktivität führen. Bei mangelnder Liquidität des Immobilieninvestmentmarktes besteht das Risiko, einzelne Immobilien möglicherweise nicht oder nur zu unattraktiven Konditionen veräußern zu können. Der Wert von Immobilien ist neben der Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie insbesondere der Mietpreise auch von den immobilienwirtschaftlichen Anfangsrenditen abhängig. Die Gewerbeimmobilienmärkte sind nach wie vor von einem weltweiten Wirtschaftsabschwung betroffen, der ursprünglich durch die Covid-19-Pandemie ausgelöst wurde und sich durch die russische Invasion in der Ukraine, den Handelsstreit zwischen China und den Vereinigten Staaten und zuletzt durch den Nahostkonflikt verlängert, ausgeweitet und verstärkt hat. Die für das aktuelle Finanzjahr prognostizierte gesamtwirtschaftliche Entwicklung in wichtigen CA Immo Märkten ist stagnierend bis leicht rezessiv. Aufgrund der im globalen Vergleich hohen Energiepreise, der Auswirkungen des Ukraine Krieges und der damit einhergehenden Handelsrestriktionen, des EU-Regulierungsdrucks und einer Ausweitung des US initiierten Zollregimes haben viele Unternehmen zunehmende Herausforderungen bei der internationalen Wettbewerbsfähigkeit. Die gesamte Gruppe könnte durch diese makroökonomischen Entwicklungen erheblich beeinträchtigt werden. Eine solche negative Veränderung dieser oder ähnlicher Faktoren im Zusammenhang mit der Wirtschaftslage kann zu einem Rückgang der Nachfrage sowohl nach zum Verkauf stehenden als auch nach vermieteten Immobilien der Gruppe führen und damit den Vermietungsstand der Gruppe oder die Liquidität der Immobilien der Gruppe beeinträchtigen. Aufgrund der derzeit unsicheren gesamtwirtschaftlichen Lage in Europa ist es möglich, dass sich der Immobilienmarkt in den Ländern, in denen die Gruppe tätig ist, weiter ungünstig für die Gruppe entwickelt. Dies könnte dazu führen, dass die Mieteinnahmen sinken oder niedriger ausfallen, als erwartet oder die Auslastung der Immobilien der Gruppe niedriger ist als erwartet. Abhängig von der weiteren Markt- und Zinsentwicklung können zudem steigende Kapitalkosten zusätzliche Wertberichtigungen auf Ebene der CA Immo erforderlich machen. Angesichts der oben dargelegten Risiken überprüft CA Immo die eigenen Immobilienbewertungen regelmäßig. Nach einer nahezu vollständigen externen Bewertung des Portfolios der Gruppe im 4. Quartal 2024 wurden die Werte für das Immobilienvermögen zum Stichtag 31. Dezember 2024 auf Grundlage der externen Bewertungen, bzw. Basis verbindlicher Kaufverträge angepasst. Unter Beachtung der gegenwärtigen außergewöhnlichen Marktbedingungen sowie des derzeit niedrigen Transaktionsniveaus, muss den Immobilienbewertungen auch weiterhin ein höheres Maß an Vorsicht beigemessen werden. Weitere Informationen zu den Veränderungen der Marktwerte finden Sie im Kapitel „Immobilienbewertung“. Dem Marktrisiko beugt CA Immo durch eine breite Streuung auf verschiedene Länder vor. Dem Länderrisiko begegnet CA Immo durch die Konzentration auf strategische Kernmärkte mit lokalen Niederlassungen und eigenen Mitarbeitern vor Ort sowie durch eine angepasste regionale Allokation innerhalb der Kernmärkte. Der Fokus liegt hier auf Städten, die langfristige strukturelle Trends wie zunehmende Urbanisierung, einen positiven demografischen Wandel, strukturelle Angebotsknappheit sowie eine hohe Investitionsliquidität aufweisen. Marktkenntnis, laufende Evaluierung der Strategie, kontinuierliches Monitoring des Portfolios sowie eine gezielte Portfoliosteuerung im Rahmen von strategischen Entscheidungen (z. B. Festlegung von Exitstrategien, Mittelfristplanung für Verkäufe) ermöglichen die rechtzeitige Reaktion auf wirtschaftliche und politische Ereignisse. Einem allfälligen Transferrisiko beugt CA Immo durch gezielte Rückführung liquider Mittel aus bonitätsschwächeren Investmentmärkten vor. Ein aktives Portfoliomanagement soll Konzentrationsrisiken vorbeugen und eine ausgewogene Portfoliostruktur erhalten. CA Immo ist derzeit in Deutschland, Österreich und ausgewählten CEE-Märkten tätig. Mit einem Anteil von rund 68% des Gesamtportfolios ist Deutschland aktuell größter Einzelmarkt von CA Immo. CA Immo ist Teil des EPRA Developed Europe Index, der die Kapitalmarktpositionierung und das Gesamtrating unterstützt. Hierfür wird ein aggregierter EBITDA-Beitrag von Deutschland, Österreich und Polen von mehr als 50% angestrebt. In puncto Assetklassen konzentriert sich CA Immo auf moderne und qualitativ hochwertige Büroimmobilien mit Schwerpunkt in innerstädtischen Top-Lagen. Im Geschäftsfeld Development werden in erster Linie hochwertige Büroimmobilien für den eigenen Bestand entwickelt. Darüber hinaus werden Grundstücksentwicklungen und zu einem geringeren Ausmaß Bauprojekte mit anderen Nutzungsarten wie z. B. Wohnen realisiert, die in der Regel nach erfolgreicher Entwicklung oder Fertigstellung veräußert werden. Einzelinvestments sollen 5% des gesamten Immobilienvermögens nicht dauerhaft überschreiten. Ausnahmen sind nach Genehmigung möglich. Zum Bilanzstichtag fällt lediglich das Bestandsgebäude ONE in Frankfurt in diese Kategorie. Das Konzentrationsrisiko in Bezug auf Einzelmieter ist überschaubar: Per 31. Dezember 2024 wurden 29% der Mieteinnahmen durch zehn Top-Mieter lukriert. Mit einem Anteil von rund 6% an den Gesamtmieterlösen waren KPMG gefolgt von PricewaterhouseCoopers mit 3,7% die größten Einzelmieter im Portfolio. Generell sollen nicht mehr als 5% der gesamten Jahresmieteinnahmen über einen längeren Zeitraum auf Einzelmieter entfallen, wobei Mieter mit exzellenter Bonität (AAA/AA) eine Ausnahme bilden können. Bei Single-Tenant-Gebäuden gilt: Derartige Szenarien sind zu vermeiden, es sei denn, die Bonität des Mieters ist als ausgezeichnet (AAA/AA) einzustufen. Als Single-Tenant-Szenario werden Fälle definiert, in denen mehr als 75% der jährlichen Mieteinnahmen (Einzelobjektebene) auf einen einzelnen Mieter entfallen. Grundsätzlich dürfen die Mieteinnahmen aus Single-Tenant-Gebäuden 20% der jährlichen Gesamtmieteinnahmen nicht übersteigen. Darüber hinaus sollte die durchschnittliche Mietvertragsdauer bei Single-Tenants mehr als zehn Jahre betragen. Sonstige Risikokonzentrationen, die sich aus Faktoren wie z. B. dem Bestand mehrerer Objekte mit einem Marktwert von mehr als 100 Mio. € in derselben Stadt, dem Branchenmix der Mieter, der Identität von Vertragspartnern bzw. Lieferanten oder Kreditgebern etc. ergeben und quantitativ nicht effektiv gemessen bzw. eingegrenzt werden können, unterliegen einer entsprechenden regelmäßigen Überprüfung. Die politische und wirtschaftliche Entwicklung in Ländern, in denen CA Immo tätig ist, hat ebenso eine wesentliche Auswirkung auf Vermietungsgrade und Mietausfälle. Ist die Gruppe nicht in der Lage, auslaufende Mietverträge zu vorteilhaften Konditionen zu verlängern und geeignete kreditwürdige Mieter zu finden bzw. langfristig an sich zu binden, beeinträchtigt dies die Ertragskraft und den Marktwert der betroffenen Immobilien. Die Bonität eines Mieters, insbesondere während eines wirtschaftlichen Abschwungs, kann kurz- oder mittelfristig sinken, was die Mieteinnahmen beeinflussen kann. In kritischen Situationen kann sich die Gruppe zu Mietsenkungen entschließen, um einen akzeptablen Vermietungsgrad aufrechtzuerhalten. Alle Kernmärkte von CA Immo verzeichneten durch die aktuell vorherrschenden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und Auswirkungen des Russland-/Ukraine Konfliktes nach wie vor ein herausforderndes Umfeld für die operative Geschäftstätigkeit, das insbesondere von einer deutlich abgeschwächten Transaktionsaktivität geprägt ist. Sollten sich auch die Vermietungsaktivitäten deutlich abschwächen, ist auch zukünftig mit längeren Vermarktungs- und Leerstandszeiten für nicht vermietete Einheiten zu rechnen. Da die Nachfrage nach Büroflächen vor allem von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängt, bleibt abzuwarten, wie sich die Büroflächenumsätze im Geschäftsjahr 2025 entwickeln werden. Dies ist insbesondere für Deutschland relevant, in dem der Großteil des Bestandsportfolios von CA Immo liegt und für das die Mehrheit der Ökonomen für 2025 eine äußerst schwache Entwicklung des BIP prognostizieren. Wenngleich sich der Trend des flexiblen bzw. hybriden Arbeitens („Work-from-home“) mittlerweile etabliert hat, ist nach wie vor unklar, wie sich der Trend mittelfristig auf die Nachfrage nach Büroimmobilien auswirken wird. Es ist nicht auszuschließen, dass die Trends zu flexiblen Büroflächenanmietungen und Co-Working den Büromarkt in Zukunft noch stärker prägen könnten. CA Immo begegnet dem Risiko von Mietausfällen u. a. durch Analysen des Immobilienportfolios, der Mieterstruktur sowie des Cashflows und führt verschiedene Analyseszenarien zur Einschätzung der Risiken durch. Grundsätzlich ist hier immer eine Einzelfallprüfung erforderlich. Durch gezieltes Monitoring und proaktive Maßnahmen (z. B. Forderung von Sicherheitsleistungen, Prüfung der Mieter auf Bonität und Reputation) hat sich das Mietausfallsrisiko in der Gruppe trotz der zuletzt negativen Auswirkungen der Pandemie auf einzelne Mieter auf einem niedrigen Niveau gehalten. Sämtliche offene Forderungen werden quartalsweise bewertet und entsprechend ihres Risikogehalts wertberichtigt. Ein Ausfallsrisiko wurde im Ansatz des Immobilienwertes ausreichend berücksichtigt. Der weit überwiegende Teil der Mietverträge der Gruppe beinhaltet Wertsicherungsklauseln, zumeist unter Bezugnahme auf den länderspezifischen Verbraucherpreisindex. Daher ist die Höhe der Erträge aus derartigen Mietverträgen sowie bei Neuvermietung stark von der Inflationsentwicklung abhängig. Im Vermietungsmarkt ist der Wettbewerb um namhafte Mieter im Geschäftsjahr 2024 noch intensiver geworden; in vielen Märkten stehen die Mieten unter Druck. Um gegenüber Mietern attraktiv zu bleiben, könnte CA Immo gezwungen sein, niedrigere Mietpreise zu akzeptieren. Zudem können Fehleinschätzungen über die Attraktivität eines Standortes oder die mögliche Nutzung eine Vermietung erschweren oder die gewünschten Mietkonditionen stark beeinträchtigen. Zum Portfolio der Gruppe gehören in geringem Ausmaß auch sonstige Assetklassen wie Shopping-Center und Hotels, deren Betrieb mit eigenen Risiken verbunden ist. Ein schlechtes Management des Gebäudes bzw. der Mieter, sinkende Besucherzahlen und die zunehmende Mitbewerbersituation können zu sinkenden Mietpreisen bzw. zum Verlust wichtiger Mieter und damit zu Mieteinbußen und Problemen bei Neuvermietungen führen. Obwohl CA Immo keine Hotels selbst betreibt, wird die Ertragslage von der Qualität des externen Hotelmanagements und der Entwicklung der Hotelmärkte beeinflusst. Risiken aus dem Geschäftsfeld Development Bei Immobilienentwicklungsprojekten entstehen in der Anfangsphase typischerweise ausschließlich Kosten. Erträge werden erst in späteren Projektphasen erzielt. Entwicklungsprojekte können oftmals mit Kostenüberschreitungen und Verzögerungen der Fertigstellung verbunden sein, die häufig durch Faktoren verursacht werden, die außerhalb der Kontrolle von CA Immo liegen. Dies kann den wirtschaftlichen Erfolg einzelner Projekte beeinträchtigen und zu Vertragsstrafen oder Schadenersatzforderungen führen. Finden sich keine geeigneten Mieter, kann dies zu einem Leerstand nach Fertigstellung führen. Die Baukosten haben sich bis 2024 auf hohem Niveau stabilisiert (+ ca. 40% in 5 Jahren). Aufgrund der allgemeinen Kostensituation (Energie, Arbeit, Material) liegt der prognostizierte Anstieg für 2025 und 2026 in Deutschland im Rahmen der erwarteten Inflation. Änderungen können sich aufgrund geopolitischer und/oder wirtschaftlicher Ereignisse ergeben. Die Entwicklungsprojekte der Gruppe sind in der Regel mit zahlreichen Risiken verbunden, von denen einige durch das derzeitige inflationäre Umfeld noch verschärft werden. Die Entwicklungen können aufgrund von Verzögerungen, die durch verschiedene Faktoren verursacht werden, länger dauern als erwartet. Dazu gehören unter anderem ein Mangel an Arbeitskräften und geeigneten Auftragnehmern und andere allgemeine Probleme im Zusammenhang mit Bauarbeiten, Einschränkungen in der Lieferkette oder die Sättigung der Bauindustrie, insbesondere in Deutschland, einem der Kernmärkte der Gruppe, und sogar Wetter- oder Umweltbedingungen. Dies könnte die (rechtzeitige) Verfügbarkeit von Bauleistungen beeinträchtigen. Jede derartige Verzögerung des Beginns oder der Fertigstellung von Bauarbeiten kann dazu führen, dass lokale und regionale Behörden die Verlängerung befristeter oder abgelaufener Landnutzungsverträge der Gruppe oder Baugenehmigungen für Immobilien der Gruppe verweigern, und solche Behörden oder Dritte können Rückkaufsrechte geltend machen oder bestehende Landnutzungsverträge oder Baugenehmigungen mit der Begründung annullieren, dass die Bauarbeiten nicht zu einem festgelegten Termin abgeschlossen wurden oder dass andere wesentliche Bedingungen oder Bestimmungen von Landnutzungsverträgen, Baugenehmigungen oder Kaufverträgen verletzt wurden. CA Immo hat eine Reihe von Maßnahmen ergriffen, um diese Risiken weitgehend zu beherrschen (Kostenkontrollen, Abweichungsanalysen, Mehrjahres-Liquiditätsplanung etc.). Projekte werden mit wenigen Ausnahmen erst nach Vorliegen einer entsprechenden Vorvermietungsquote gestartet, die den zukünftigen Kapitaldienst durch Mieteinnahmen decken kann. Eine Ausnahme wird nur in besonderen Konstellationen der Projekt- und/oder Marktsituation (z. B. extreme regionale Knappheit an vermietbaren Flächen mit absehbar steigenden Mieten und geringem Vermietungsrisiko während der Projektphase) gemacht. Derartige Ausnahmen bedürfen bei Einholung der Projektgenehmigung einer expliziten Prüfung. Für CA Immo ergeben sich Risiken hinsichtlich der (rechtzeitigen) Verfügbarkeit von Bauleistungen als auch hinsichtlich der Baupreise und der Qualität. Dies war zuletzt nicht nur in Deutschland – als Kernmarkt für Projektentwicklungen – sondern in sämtlichen Kernregionen von CA Immo spürbar. Trotz eingepreister Projektreserven ist nicht auszuschließen, dass ein weiterer Anstieg der Baukosten Risiken für die Budgeteinhaltung und den Gesamtprojekterfolg bedeuten könnte. Zudem besteht – trotz defensiver Projektkalkulation – die Gefahr, dass sich die aktuellen Immobilienrenditen ändern und den angestrebten Projektgewinn (Developer Profit) schmälern. CA Immo setzt daher auch im Bereich Development verstärkt auf entsprechende Markt- und Kostenanalysen. Insbesondere unter den gegenwärtigen Marktbedingungen mit höherem Zinsniveau und generell gestiegener Marktunsicherheit und -volatilität ist bei Projektentwicklungen mit steigenden Baukosten, Angebots- und Zeitproblemen, schwankenden Finanzierungsraten, unsicheren Vermarktungszeiträumen und einem Mangel an aktuellen Vergleichswerten die Beimessung eines höheren Unsicherheitsfaktors unvermeidlich. Grundstückswerte könnten daher sehr viel stärker schwanken als dies unter normalen Umständen der Fall wäre. CA Immo schafft durch eine umfassende Wertschöpfungskette von der Vermietung über die Verwaltung bis hin zur Bebauung, Planung und Entwicklung von Anlageobjekten mit starken Kompetenzen innerhalb des Unternehmens nachhaltige Werte. Dadurch werden funktionale (Performance-) Risiken reduziert und Chancen entlang dieser Wertschöpfungskette maximiert (Developer Profit). Spezifische Risiken (z. B. Genehmigungsrisiko) bieten aber gleichzeitig durch die Herbeiführung oder Verbesserung des Baurechtes erhebliches Chancenpotenzial auf Wertsteigerungen. Durch den Verkauf nicht-strategischer Grundstücksreserven werden die Risiken regelmäßig reduziert. Auf den verbleibenden Flächen wird die Baurechtschaffung mit eigenen Kapazitäten vorangetrieben. Insgesamt strebt CA Immo ein ausgewogenes Portfolio an; auf Basis von Bilanzwerten bedeutet das rund 85-90% ertragsstarke Bestandsimmobilien und rund 10-15% Developments in Realisierung inklusive Landreserven. Das aktuell mit Abstand Größte in Umsetzung befindliche Projekt Upbeat (geplante Fertigstellung im Q1 2026) in Berlin weist eine 100%-Vorvermietung auf und wird hinsichtlich des Kostenrisikos kontinuierlich evaluiert. In den vergangenen zwei Jahren konnte eine Vielzahl von Projekten erfolgreich fertiggestellt werden – insbesondere der ONE in Frankfurt sowie das Hochhaus am Europaplatz – wodurch dieses Risiko aufgrund der deutlich verkleinerten Entwicklungspipeline als deutlich verringert angesehen werden kann. CA Immo realisiert auch Projektentwicklungen in Joint Ventures und ist teils von Partnern bzw. deren Zahlungs- und Leistungsfähigkeit abhängig (Partnerrisiko). Die Gruppe ist überdies dem Kreditrisiko ihrer Gegenparteien ausgesetzt. Abhängig von der jeweiligen Vereinbarung könnte CA Immo auch mit ihren Co-Investoren solidarisch für Kosten, Steuern oder sonstige Ansprüche Dritter haften und bei einem Ausfall ihrer Co-Investoren deren Kreditrisiko oder deren Anteil an Kosten, Steuern oder sonstige Haftungen tragen müssen. Finanzrisiken Zinsänderungsrisiko Zinssätze sind in hohem Maße von externen Faktoren abhängig, die sich der Kontrolle von CA Immo entziehen, wie z. B. grundsätzliche Geld- und Steuerpolitik, nationale und internationale wirtschaftliche und politische Entwicklungen, Inflationsfaktoren, Haushaltsdefizite, Handelsüberschüsse oder -defizite und regulatorische Anforderungen. Die Kosten für die Bedienung der Zinsen erhöhen sich, wenn der jeweilige Referenzzinssatz steigt. Die Inflationsrate in der EU ist im Q4/24 wieder leicht auf 2,4% (12/24) angestiegen, soll sich aber nach Einschätzung der EU-Kommission in den FY 2025 und 2026 weiter an das 2% Ziel der EZB annähern. Dabei wirken der Dienstleistungssektor und zuletzt wieder steigende Gaspreise. Vor diesem Hintergrund hat die EZB den Leitzinssatz im Jänner 2025 um 0,25 Prozentpunkte, auf 2,75 % gesenkt. Für das FY 2025 sind weitere Zinssenkungen wahrscheinlich. Allerdings könnten die allgemeine Zunahme der Unsicherheit des Umfeldes, wie beispielsweise die Zunahme geopolitischer Spannungen in Verbindung mit einer (erneuten) Unterbrechung der Lieferketten, eine Ausweitung des US initiierten Zollregimes und mögliche weitere Krisen sowie expansive Finanzpolitik (wie die jüngste Änderung zur Lockerung der deutschen Schuldenbremse) den Zeitpunkt und das Ausmaß weiterer Zinssenkungen unter die Markterwartungen drücken, bzw. die Inflation anheizen und den Handlungsspielraum der EZB weiter einschränken. Marktbedingte Schwankungen des Zinsniveaus wirken sich sowohl auf die Höhe des Finanzierungssatzes als auch auf den Marktwert der abgeschlossenen Zinsabsicherungsgeschäfte aus. CA Immo setzt bei Finanzierungen auf die Inanspruchnahme von in- und ausländischen Banken sowie die Begebung von Unternehmensanleihen und achtet auf eine möglichst hohe Zinsabsicherungsquote. Um sich gegen drohende Zinsänderungen und die damit verbundenen Schwankungen ihrer Finanzierungskosten abzusichern, werden bei variabel verzinsten Krediten verstärkt derivative Finanzinstrumente (Zinscaps, Zinsswaps und Zinsfloors) abgeschlossen. Solche Absicherungsgeschäfte könnten sich allerdings als ineffizient oder ungeeignet für die Zielerreichung herausstellen oder zu ergebniswirksamen Verlusten führen. Weiters könnte die Bewertung von Derivaten negativen Einfluss auf das Ergebnis bzw. das Eigenkapital haben. Das Ausmaß, in dem sich die Gruppe derivativer Instrumente bedient, hängt von den Annahmen und Markterwartungen in Bezug auf das zukünftige Zinsniveau, insbesondere auf den 3-Monats-Euribor ab. Erweisen sich diese Annahmen als unrichtig, kann dies zu einem beträchtlichen Anstieg des Zinsaufwandes führen. Ein permanentes Monitoring des Zinsänderungsrisikos ist daher unumgänglich. Die Finanzierungsstrategie von CA Immo setzt auf einen ausgewogenen Mix von besicherten Bankfinanzierungen und unbesicherten Kapitalmarktfinanzierungen. Aktuell entfallen rund ca. 98% des gesamten Finanzierungsvolumens auf fix verzinste (u. a. in Form von Unternehmensanleihen) oder durch Derivate abgesicherte Finanzierungen. Kapitalmarkt-, Liquiditäts-, Veranlagungs-, Refinanzierungsrisiko Die (Re-)Finanzierung am Finanz- und Kapitalmarkt stellt für Immobiliengesellschaften eine der wichtigsten Maßnahmen dar. CA Immo benötigt Fremdkapital insbesondere zur Refinanzierung bestehender Finanzverbindlichkeiten sowie zur Finanzierung von Projektentwicklungen und Akquisitionen. Im Ergebnis ist sie daher von der Bereitschaft von Banken und des Kapitalmarktes abhängig, zusätzliches Kapital zur Verfügung zu stellen oder vorhandene Finanzierungen zu vertretbaren Konditionen zu prolongieren. Die Marktbedingungen für Liegenschaftsfinanzierungen ändern sich ständig. Die Attraktivität von Finanzierungsvarianten hängt von einer Reihe von Faktoren ab, die nicht alle von der Gruppe beeinflusst werden können (Marktzinsen, geforderte Sicherheiten etc.). Dies kann die Fähigkeit der Gruppe erheblich beeinträchtigen, den Fertigstellungsgrad ihres Entwicklungsportfolios zu erhöhen, in geeignete Akquisitionsprojekte zu investieren oder ihren Verpflichtungen aus Finanzierungsverträgen nachzukommen. Aus heutiger Sicht verfügt die CA Immo Gruppe über ausreichend hohe Liquidität. Dennoch sind Restriktionen auf Ebene einzelner Tochtergesellschaften zu berücksichtigen, da der Zugriff auf liquide Mittel aufgrund von Obligierungen bei laufenden Projekten eingeschränkt ist oder vereinzelt Liquiditätsbedarf zur geforderten Stabilisierung von Krediten besteht. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass geplante Verkaufsaktivitäten nicht oder nur verzögert oder unter den Preiserwartungen realisierbar sind. Weitere Risiken bergen unvorhergesehene Nachschussverpflichtungen bei Projektfinanzierungen sowie bei Covenant-Verletzungen im Bereich von Objektfinanzierungen oder den von CA Immo begebenen Unternehmensanleihen. Bei Verletzung dieser Auflagen oder im Verzugsfall wären die jeweiligen Vertragspartner berechtigt, Finanzierungen fällig zu stellen und deren sofortige Rückzahlung zu fordern. Dies könnte die Gruppe dazu zwingen, Immobilien verkaufen oder Refinanzierungen zu ungünstigen Konditionen abschließen zu müssen. CA Immo verfügt über fluktuierende Bestände liquider Mittel, die sie nach den jeweiligen operativen und strategischen Erfordernissen und Zielen veranlagt. Um das Long Term Issuer Investment Grade Rating von Moody’s (aktuell Baa3 stabiler Ausblick) zu erhalten, bedarf es zudem unter anderem einer adäquaten Eigenkapitalausstattung, einer soliden Zinsdeckung sowie einem hinreichend großen Pool an unbelasteten Immobilien. Einem allfälligen Risiko begegnet CA Immo mit dem kontinuierlichen Monitoring der Covenant-Vereinbarungen sowie einer ausgeprägten Liquiditätsplanung und -sicherung. Berücksichtigt werden dabei auch die finanziellen Auswirkungen aus den strategischen Zielen. Zudem verfügt die Gruppe zur Aussteuerung von Liquiditätsspitzen über eine revolvierend ausnutzbare Kontokorrentlinie (RCF) auf Ebene der Konzernmutter mit einem Volumen von 300 Mio. €. Damit wird konzernweit sichergestellt, dass auch ein unvorhergesehener Liquiditätsbedarf bedient werden kann. Diese Kontokorrentlinie ist aktuell ungezogen. Dem Anlagehorizont für Immobilien entsprechend, werden Kredite grundsätzlich langfristig abgeschlossen. Als Grundregel gilt, dass vor Abschluss von verbindlichen Verträgen im Zusammenhang mit Immobilienankäufen eine entsprechende Finanzierung (z. B. Kredit, Anleihe) gewährleistet sein muss. Als Alternative und Ergänzung zu den bisherigen (Eigen-) Kapitalbeschaffungsquellen wurden in der Vergangenheit auf Projektebene auch Kapitalpartnerschaften (Joint Ventures) eingegangen. Trotz sorgfältiger Planung ist ein Liquiditätsrisiko aufgrund nicht durchführbarer Mittelabrufe insbesondere bei Joint-Venture-Partnern dennoch nicht auszuschließen. Zudem weist CA Immo Deutschland eine bei Projektentwicklungen zwar typische, jedoch hohe Kapitalbindung aus. Die Finanzierung sämtlicher bereits in Bau befindlicher Projekte ist jedenfalls gesichert. Zusätzlicher Finanzierungsbedarf besteht bei neu zu startenden Projekten. Steuerliche Risiken Alle Gesellschaften unterliegen grundsätzlich sowohl hinsichtlich der laufenden Erträge als auch der Veräußerungsgewinne der Ertragsteuer im jeweiligen Land. Im Zusammenhang mit der Höhe der zu bildenden Steuerrückstellungen sind wesentliche Ermessensentscheidungen zu treffen. Außerdem ist zu bestimmen, in welchem Ausmaß aktive latente Steuern anzusetzen sind. Erträge aus der Veräußerung von Beteiligungen können bei Einhaltung bestimmter Voraussetzungen ganz oder teilweise von der Ertragsteuer befreit sein. Auch wenn die Absicht besteht, die Voraussetzungen zu erfüllen, werden dennoch für das Immobilienvermögen passive latente Steuern in vollem Ausmaß gemäß IAS 12 angesetzt. Wesentliche Annahmen sind zudem darüber zu treffen, inwieweit abzugsfähige temporäre Differenzen und Verlustvorträge in Zukunft gegen zu versteuernde Gewinne verrechnet und damit aktive latente Steuern angesetzt werden können. Unsicherheiten bestehen dabei über Höhe und Zeitpunkt künftiger Einkünfte sowie über die Auslegung komplexer Steuervorschriften. Bei Unsicherheiten der ertragsteuerlichen Behandlung von Geschäftsfällen ist eine Beurteilung erforderlich, ob die zuständige Steuerbehörde die Auslegung der steuerlichen Behandlung der Transaktion wahrscheinlich akzeptieren wird oder nicht. Auf Basis dieser Einschätzung erfasst die CA Immo Gruppe die steuerlichen Verpflichtungen bei Unsicherheit mit dem als am wahrscheinlichsten eingestuften Betrag. Unsicherheiten und Komplexitäten können allerdings dazu führen, dass künftige Steuerzahlungen wesentlich höher oder niedriger als die derzeit als wahrscheinlich eingeschätzten und in der Bilanz angesetzten Verpflichtungen ausfallen. Die CA Immo Gruppe hält einen wesentlichen Teil ihres Immobilienportfolios in Deutschland, wo zahlreiche komplexe Steuervorschriften zu beachten sind. Dazu zählen insbesondere (i) Vorschriften zur Übertragung von stillen Reserven auf andere Vermögenswerte, (ii) gesetzliche Vorgaben zur Grunderwerbsteuer bzw. zum möglichen Anfall von Grunderwerbsteuer bei mittelbaren und unmittelbaren Gesellschafterwechseln bei deutschen Personen- und Kapitalgesellschaften, (iii) die steuerliche Anerkennung von Auslagerungen von Betriebsvorrichtungen, (iv) die Verteilung des Gewerbeertrags auf mehrere Betriebsstätten oder (v) der Abzug von Vorsteuern auf Baukosten bei Entwicklungsprojekten. Die CA Immo Gruppe unternimmt alle Schritte, um sämtliche steuerlichen Bestimmungen einzuhalten. Nichtsdestotrotz gibt es Umstände – auch außerhalb des Einflussbereichs der CA Immo Gruppe – wie z. B. Änderungen in der Beteiligungsstruktur, Gesetzesänderungen oder Interpretationsänderungen seitens der Steuerbehörden und Gerichte, die dazu führen können, dass die zuvor genannten Steuerthemen anders als zuvor behandelt werden müssen und daher Einfluss auf den Ansatz von Steuern im Konzernabschluss haben können. Weiters bestehen im Zusammenhang mit in der Vergangenheit erfolgten Umstrukturierungen in Zentral- und Osteuropa Unsicherheiten bezüglich einer möglichen rückwirkenden Anwendung von nachträglichen Steueränderungen. CA Immo schätzt die Wahrscheinlichkeit einer tatsächlichen Belastung jedoch als gering ein. Hinsichtlich der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Leistungsverrechnungen innerhalb des Konzerns ist CA Immo stets bestrebt, einen fremdüblichen Preis für interne Leistungen zu verrechnen und dies ausreichend zu dokumentieren, um alle gesetzlichen Vorgaben zu erfüllen (Verrechnungspreisdokumentation). Allerdings besteht auch hier die Möglichkeit, dass die Finanzbehörden eine andere Ansicht vertreten und ihrerseits zu Erkenntnissen gelangen, die zu steuerlichen Konsequenzen hinsichtlich der Abzugsfähigkeit von in der Vergangenheit vorgenommenen internen Leistungsverrechnungen führen und damit nachträgliche Steuerzahlungen auslösen könnten. Die tatsächlichen und endgültigen Vermögensverluste aus der Liquidation von Holdinggesellschaften in Zypern wurden in Österreich steuerwirksam (verteilt über sieben Jahre) geltend gemacht. Es kann nicht gänzlich ausgeschlossen werden, dass die Steuerbehörden eine andere Meinung hinsichtlich Höhe bzw. Ansatz vertreten. Währungsrisiken Eine Wiedereinführung nationaler Währungen oder tiefgreifende Verwerfungen innerhalb der Europäischen Währungsunion könnten zu einer erhöhten Währungsvolatilität führen. CA Immo ist in einigen Märkten außerhalb der Eurozone aktiv und daher unterschiedlichen Währungsrisiken ausgesetzt. Soweit Mietvorschreibungen in diesen Märkten in anderer Währung als in Euro erfolgen und zeitlich nicht vollständig an aktuelle Wechselkurse angepasst werden, können Kursänderungen eine Verringerung der Zahlungseingänge nach sich ziehen. Soweit Aufwendungen und Investitionen nicht in Euro erfolgen, können Wechselkursschwankungen die Zahlungsfähigkeit von Konzerngesellschaften beeinträchtigen und die Ergebnisse bzw. die Ertragslage der Gruppe belasten. Einem allfälligen Risiko begegnet CA Immo, indem Fremdwährungszuflüsse im Regelfall durch die Bindung der Mieten an den Euro abgesichert werden, sodass aktuell kein wesentliches direktes Risiko besteht. Ein indirektes Währungsrisiko besteht durch die Auswirkung der Bindung der Mieten an die wirtschaftliche Bonität der Mieter, die zu Zahlungsengpässen bis hin zu Mietausfällen führen könnte. Zahlungseingänge erfolgen jedoch überwiegend in lokaler Währung, weshalb die vorhandene freie Liquidität (Mieteingang abzüglich betriebsnotwendiger Kosten) unmittelbar nach Eingang in Euro konvertiert wird. Dieser Prozess wird kontinuierlich vom zuständigen Länderverantwortlichen überwacht. Ein Währungsrisiko auf der Passivseite besteht nicht. Die Absicherung von Währungsrisiken aus Bauprojekten erfolgt nach Bedarf und Einzelfall. Dabei wird auf die Auftrags- und Mietvertragswährung, die erwartete Wechselkursentwicklung sowie den Kalkulationskurs abgestellt. Transaktionsrisiko und Risiken aus getätigten Verkäufen In Folge des höheren Zinsniveaus, der geopolitischen Unsicherheiten und des wirtschaftlichen Abschwungs in den CA Immo Kernmärkten und insbesondere in Deutschland, war auch das Jahr 2024 von äußerst geringer Transaktionstätigkeit am Immobilienmarkt geprägt. Das Risiko von Transaktionen, die aufgrund von Problemen in Bezug auf die Preisfindung bzw. die Verfügbarkeit sowie Kosten der Finanzierung pausieren oder sogar abgebrochen werden, bleibt weiterhin hoch. Aus getätigten Verkäufen können sich Risiken aus vertraglichen Vereinbarungen und Zusicherungen ergeben, die auf eine Garantie bestimmter Mietzahlungsströme abstellen oder die vereinbarten bzw. vereinnahmten Kaufpreise nachträglich mindern könnten. Für bekannte Ertragsrisiken aus getätigten Verkäufen wurde in ausreichender Höhe bilanzielle Vorsorge getroffen und ein allfälliges Liquiditätsrisiko in der Liquiditätsplanung berücksichtigt. Vertragliche Verpflichtungen in Form nachlaufender Kosten (z. B. Restbauleistungen) werden in entsprechenden Projektkostenschätzungen erfasst. sonstige Risiken Betriebs- und Organisationsrisiken Schwächen in der Aufbau- und Ablauforganisation der CA Immo Gruppe können zu unerwarteten Verlusten führen oder sich in einem zusätzlichen Aufwand niederschlagen. Dieses Risiko kann auf Unzulänglichkeiten in EDV- und anderen Informationssystemen, auf menschlichem Versagen und ungenügenden innerbetrieblichen Kontrollverfahren basieren. Fehlerhafte Programmabläufe sowie automatisierte EDV- und Informationssysteme, die in Art und Umfang nicht dem Geschäftsvolumen Rechnung tragen oder für Cyberkriminalität angreifbar sind (IT- und Cyberrisiken), bergen ein hohes Betriebsrisiko. Nach Einschätzungen namhafter Quellen (Allianz, Bafin, BSI) ist die allgemeine Cyber-Bedrohungslage sehr hoch, zusätzlich verstärkt durch die vielfältigen Möglichkeiten des Einsatzes von KI zur Angriffsunterstützung und -beschleunigung. In Bezug auf die CA Immo wirken die bisher umgesetzten Maßnahmen stark risikoreduzierend. Zu den menschlichen Risikofaktoren zählen mangelndes Verständnis für die Unternehmensstrategie, mangelnde innerbetriebliche Risikokontrollen (insbesondere Geschäftsablaufkontrollen), zu hohe Entscheidungskompetenzen auf individueller Ebene, die zu unbedachten Handlungen führen können, oder zu viele Entscheidungsinstanzen, die eine flexible Reaktion auf Marktänderungen verhindern. Aufgaben der Immobilienverwaltung sowie sonstige Verwaltungsaufgaben werden zum Teil auf externe Dritte ausgelagert. Es ist möglich, dass im Zuge der Übertragung der Verwaltungsaufgaben Know-how über die verwalteten Liegenschaften und Verwaltungsprozesse verloren geht oder CA Immo außerstande ist, geeignete Dienstleister im erforderlichen Zeitrahmen zu identifizieren und vertraglich zu binden. Das Know-how eines Unternehmens und seiner Mitarbeiter stellt einen bedeutenden Wettbewerbsfaktor dar und ist ein Alleinstellungsmerkmal gegenüber dem Wettbewerb. Die Abwanderung von Mitarbeitern in Schlüsselfunktionen stellt daher eine akute Gefahr von Know-how-Verlust dar, der zumeist nur unter hohem Einsatz an Unternehmensressourcen (Geld, Zeit, Rekrutierung von neuem Personal) kompensiert werden kann (HR-Risiko). Diesen Risikofaktoren begegnet CA Immo durch unterschiedliche Maßnahmen: Die Ablauforganisation (System-/Prozessintegration) ist klar verankert; es werden kontinuierliche Aktivitäten zur nachhaltigen Umsetzung operativer Abläufe gesetzt. Die Konzernstruktur wird regelmäßig hinterfragt und geprüft, ob die vorgegebenen Strukturen der Unternehmensgröße Rechnung tragen. Personellen Know-how-Risiken, die durch Kündigung von zentralen Wissensträgern auftreten können, beugt CA Immo durch regelmäßigen Know-how-Transfer (Schulungen) bzw. Dokumentation des Know-hows (Handbücher etc.) sowie eine möglichst vorausschauende Personalplanung vor. Rechtliche Risiken Die Gesellschaften der Gruppe sind im Rahmen ihrer gewöhnlichen Geschäftstätigkeit sowohl auf Kläger- als auch auf Beklagtenseite in Rechtsstreitigkeiten involviert. Diese werden in unterschiedlichen Jurisdiktionen geführt. Das jeweils anwendbare Recht, die unterschiedlich ausgeprägte Effizienz der zuständigen Gerichte und die Komplexität der Streitgegenstände können vereinzelt eine beträchtliche Verfahrensdauer oder andere Verzögerungen bedingen. CA Immo geht davon aus, ausreichende bilanzielle Vorsorge für Rechtsstreitigkeiten getroffen zu haben. Aktuell sind keine Gerichts- oder Schiedsverfahren anhängig oder drohend, die existenzielle Risiken bergen. Im Frühjahr 2020 hat CA Immo gegen die Republik Österreich und das Land Kärnten zwei Schadenersatzklagen über EUR 1 Mio. und vorläufig 1,9 Mrd. € aufgrund rechtswidriger und schuldhaft parteilicher Beeinflussung des Bestbieterverfahrens im Rahmen der Privatisierung der Bundeswohnbaugesellschaften 2004 („BUWOG“) und des unrechtmäßigen Nichtzuschlags an CA Immo eingebracht. Im ersten Zivilverfahren über die Klage von EUR 1 Mio. ist eine Revision beim OGH zur Frage der Verjährung der Schadenersatzansprüche anhängig, nachdem das Berufungsgericht im Sinne von CA Immo die Nichtverjährung bestätigt hat. Eine Entscheidung wird im 1. Halbjahr 2025 erwartet. Das zweite Zivilverfahren über die Klage von vorläufig EUR 1,9 Mrd. ist bis zu einem endgültigen Urteil im ersten Verfahren unterbrochen. Die für diese beiden Zivilverfahren relevanten erstinstanzlichen nicht rechtskräftigen Strafurteile des „BUWOG Strafprozesses“ vom Jänner 2022 gegen die Angeklagten Ex-Bundesfinanzminister Grasser et al. bestätigten aus Sicht der CA Immo im Wesentlichen, dass im Zusammenhang mit dem BUWOG - Privatisierungsverfahren rechtswidrige und parteiliche Handlungen zum Nachteil von CA Immo gesetzt worden sind. Im Strafverfahren wird der OGH wahrscheinlich Ende März 2025 über die Rechtsmittel entscheiden und diese Entscheidung kann die Chancen bzw. Risiken in den Zivilverfahren wesentlich verändern. Eine finale Einschätzung ist allerdings erst nach Vorliegen der schriftlichen rechtskräftigen Entscheidungen möglich. Die Veränderung von Rechtsnormen, Rechtsprechung oder der Verwaltungspraxis und deren Auswirkung auf die wirtschaftlichen Ergebnisse und den Betrieb sind unvorhersehbar und können gegebenenfalls negative Auswirkungen insbesondere auf die Wertentwicklung von Immobilien oder die Kostenstruktur der CA Immo Gruppe haben. Derartigen Rechtsrisiken steuert CA Immo durch zahlreiche Maßnahmen proaktiv entgegen. Dazu zählen die regelmäßige Bewertung von historischen und bestehenden Rechtsrisiken, die laufende Überwachung von Gesetzesänderungen bzw. Änderungen in der Rechtsprechung, die Implementierung von Lessons Learned in unsere Geschäftsprozesse, sowie kontinuierliche Informations- und Schulungsmaßnahmen. ESG-Risiken Aktuelle Entwicklungen am Kapitalmarkt (z. B. EU Green Deal) sowie neue gesetzliche Auflagen erzeugen für Unternehmen Handlungsdruck, stärker als bisher über ESG-Risiken zu berichten, die aus ihrer Geschäftstätigkeit resultieren. Die Betrachtung von Nachhaltigkeitsaspekten ist in der Risikopolitik und im Risk Manual verankert. Nachhaltigkeitsrisiken wurden im Rahmen des definierten Risikomanagementprozesses identifiziert und aktualisiert. Aufgrund der besonderen Relevanz im Zusammenhang mit den Anforderungen der EU-Taxonomieverordnung und den CSRD, erfolgen weitere Ausführungen im Nachhaltigkeitsbericht. Dem Korruptionsrisiko wird beispielsweise durch den Code of Conduct („Zero Tolerance“) und der damit im Zusammenhang stehenden Anti-Korruptions-Richtlinie Rechnung getragen. Die Verantwortung von Maßnahmen zur Verhinderung und Aufdeckung von Korruption und Bestechung – und damit der Minimierung des Korruptionsrisikos – obliegt zentral der Abteilung Corporate Office & Compliance, die diesbezüglich einen konzernweiten holistischen Ansatz erfolgt. Dies umfasst die Zur-Verfügungsstellung eines Verhaltensleitfadens (primär über die beiden bereits genannten Richtlinien) sowie damit einhergehend umfassende verpflichtende Schulungen für jeden einzelnen Mitarbeiter. Richtlinien sowie deren Änderungen werden konzernweit kommuniziert und sind in ihrer jeweils geltenden Form über das Intranet abrufbar. Eine verpflichtende Schulung zum Thema Verhinderung und Aufdeckung von Korruption und Bestechung sowie Umgang mit Interessenkonflikten findet zunächst im Rahmen des Onboardings statt und ist danach jährlich verpflichtend von jedem Mitarbeiter zu absolvieren. Zusätzlich finden schwerpunktmäßig Schulungen für besonders betroffene Geschäftsbereiche statt (operativ tätige Geschäftseinheiten, die direkt mit Geschäftspartnern, Mietern oder Dienstleistern in Kontakt sind). Mitarbeiter sind dazu angehalten, jeglichen Verdachtsmoment intern zu melden. Darüber hinaus besteht für Mitarbeiter sowie externe Dritte bei Verdacht eines Fehlverhaltens die Möglichkeit, diesen anonym über das von CA Immo eingerichtete elektronische Hinweisgebersystem auf der Website des Unternehmens zu melden (www.caimmo.com/hinweisgebersystem). Über getroffene Maßnahmen zur Bekämpfung von Korruption wird der Aufsichtsrat zumindest einmal jährlich informiert. Die Prüfung korruptionsrelevanter Sachverhalte erfolgt auf Basis des vom Prüfungsausschuss verabschiedeten Revisionsplans oder aufgrund von Sonderprüfungsaufträgen des Vorstands, Prüfungsausschusses oder Gesamtaufsichtsrats. Sämtliche operativ tätige Konzerngesellschaften werden in regelmäßigem Turnus auf Korruptionsrisiken überprüft. Zur Verminderung des Geldwäscherisikos und zur Verhinderung von Terrorismusfinanzierung sind diesbezügliche Prozesse fest im Unternehmen etabliert und werden von der Abteilung Corporate Office & Compliance kontinuierlich überwacht. Bei Immobilientransaktionen und vor dem Abschluss von Mietverträgen finden hinsichtlich der potenziellen Vertragspartner umfassende Know-Your-Customer (KYC)-Checks statt, wobei die Geschäftspartner hinsichtlich ihres wirtschaftlichen Eigentümers, PeP-Eigenschaft, Sitz in Hochrisikostaaten sowie Erfassung in Sanktionslisten überprüft werden. Im Bereich Governance achten wir speziell auf die Einhaltung von Gesetzen, unserer internen Vorgaben für Vertragspartner beispielsweise in Bezug auf Unternehmensethik, Sicherstellung der Compliance und Maßnahmen zur Bekämpfung von Korruption, Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung und tragen so zur Minimierung diesbezüglicher Compliance-Risiken bei. Bereits im Rahmen des Vergabeprozesses verpflichten wir unsere Auftragnehmer und Lieferanten (Anbieter) zur Anerkennung der von uns definierten Governance-, Sozial- und Umweltstandards. CA Immo prüft ihre Geschäftspartner – insbesondere auch Bauunternehmen – im Rahmen des Vergabeprozesses nicht nur hinsichtlich ihrer fachlichen Qualifikation und wirtschaftlichen Situation, sondern auch im Hinblick auf soziale Aspekte. Im Rahmen einer „Third-Party-Compliance“ scheiden in Vergabeprozessen Bieter, die in ihrem Angebot nicht zumindest die Erfüllung folgender Punkte zusagen, aus dem Vergabeprozess aus: – Die für die jeweilige Branche geltenden Mindestlöhne und Arbeitsschutzbestimmungen, – Ausschluss jeglicher Form von nicht nach den anwendbaren Gesetzen gemeldeten Tätigkeiten (Ausschluss von Schwarzarbeit), – Einhaltung der Menschenrechte (wie in der UN Charta und der Europäischen Konvention für Menschenrechte definiert) im eigenen Wirkungsbereich sowie, soweit nach bestem Wissen bekannt, in der Produktion und Entwicklung der verwendeten Stoffe und Geräte. Dies inkludiert auch jede Form von Zwangs- und/oder Kinderarbeit (wobei als Mindestmaß die in den „Minimum Age Convention –C138“und der „Forced Labour Convention –Co29“definierten Regelungen jedenfalls anzuwenden sind), – Ausschluss jeglicher Form von Diskriminierung aufgrund von Geschlecht, sexueller Orientierung, Familienstand, regionaler oder sozialer Herkunft, Rasse, Hautfarbe, Religion, Alter, Zugehörigkeit zu einer ethnischen Minderheit, Behinderung jedweder Art oder aus anderen Gründen, – Einhaltung anwendbarer Gesetze gegen unlauteren Wettbewerb, – Einhaltung anwendbarer Steuergesetze, – Implementierung wirksamer Maßnahmen und interner Prozesse zur Verhinderung von Bestechung und Korruption im Rahmen diesbezüglich anwendbarer Gesetze. Details zu unseren wesentlichen Standards sowie den hiermit verbundenen Kontrollmechanismen sind auf unserer Website abrufbar (www.caimmo.com/werte). informationen gem. § 243 a UGB Grundkapital & Aktionärsstruktur Das Grundkapital der CA Immobilien Anlagen AG betrug zum Bilanzstichtag 774.229.017,02 €, das sich auf vier Namensaktien und 106.496.422 Stück auf den Inhaber lautende Stammaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von je 7,27 € verteilt. Die Inhaberaktien notieren im Prime Market der Wiener Börse (ISIN: AT0000641352). Mit einer Beteiligung von rund 62,47% per 31. Dezember 2024 (66.531.269 Inhaberaktien sowie vier Namensaktien) ist SOF-11 Klimt CAI S.à r.l., Luxemburg, eine von Starwood Capital Group verwaltete Gesellschaft, größter Aktionär von CA Immo. Die Starwood Capital Group ist eine private Investmentgesellschaft mit Schwerpunkt auf globale Immobilieninvestitionen. Die Inhaber der vier Namensaktien sind berechtigt, je ein Mitglied in den Aufsichtsrat zu entsenden, wobei sich Beschränkungen hinsichtlich der Zahl der entsandten Mitglieder aus § 88 AktG ergeben. Die übrigen ausstehenden Aktien von CA Immo befinden sich im Streubesitz von institutionellen und privaten Investoren, die jeweils eine Beteiligung unter der gesetzlich meldepflichtigen Schwelle von 4% halten. Seit 1.1.2024 besteht in einer deutschen Konzerngesellschaft der CA Immo ein Asset-Management Vertrag mit einer Gesellschaft der Starwood Capital Group. Die Marktüblichkeit der Bedingungen und Konditionen aus der Geschäftsverbindung wird laufend dokumentiert und überwacht. Nähere Informationen zur Ausgestaltung der Aktien sowie zu den Aktionärsrechten sind im Corporate Governance Bericht dargestellt, der auf der Webseite des Unternehmens online abrufbar ist unter www.caimmo.com/de/cg-bekenntnis. Angaben zum Kapital In der 36. ordentlichen Hauptversammlung vom 4. Mai 2023 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital (auch in mehreren Tranchen und bei möglichem Bezugsrechtausschluss) um bis zu 154.845.809,22 € (rund 20% des derzeit aktuellen Grundkapitals) durch Bar- oder Sacheinlage gegen Ausgabe von bis zu 21.299.286 auf Inhaber lautende Stückaktien zu erhöhen. In derselben Hauptversammlung wurde der Vorstand ermächtigt, bis längstens 3. Mai 2028 mit Zustimmung des Aufsichtsrats Wandelschuldverschreibungen bis zu einem Gesamtnennbetrag von insgesamt 653.621.839,12 €, mit denen Umtausch- und/oder Bezugsrechte auf bis zu 21.299.286 Stück auf Inhaber lautende Aktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu 154.845.809,22 € verbunden sind (bedingtes Kapital 2023), auch in mehreren Tranchen auszugeben und alle weiteren Bedingungen, die Ausgabe und das Umtauschverfahren der Wandelschuldverschreibungen festzusetzen. Die Wandelschuldverschreibungen können gegen Barleistung und auch gegen Sacheinlagen ausgegeben werden. Das Bezugsrecht der Aktionäre wurde ausgeschlossen (Direktausschluss). Die Ausgabe von Wandelschuldverschreibungen darf nach dieser Ermächtigung nur erfolgen, wenn auf die Summe der neuen Aktien, auf die Umtausch- und/oder Bezugsrechte mit solchen Wandelschuldverschreibungen eingeräumt werden, rechnerisch ein Anteil von insgesamt nicht mehr als 20% des Grundkapitals der Gesellschaft zum Zeitpunkt der Einräumung dieser Ermächtigung entfällt. Zum Stichtag 31.12.2024 besteht ein nicht ausgenütztes genehmigtes Kapital in Höhe von 154.845.809,22 €, das bis längstens 27.9.2028 in Anspruch genommen werden kann, sowie ein bedingtes Kapital in Höhe von 154.845.809,22 € zur Bedienung von Wandelschuldverschreibungen, das zukünftig auf Grundlage der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 4.5.2023 ausgegeben werden kann (bedingtes Kapital 2023). Aktienrückkauf In der 36. ordentlichen Hauptversammlung vom 4. Mai 2023 wurde der Vorstand gemäß § 65 Abs 1 Z 8 und Abs 1a und Abs 1b AktG für die Dauer von 30 Monaten ab dem Datum der Beschlussfassung, d. h., bis längstens 3. November 2025, ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats im gesetzlich höchstzulässigen Ausmaß eigene Aktien der Gesellschaft zu erwerben. Der beim Rückerwerb zu leistende Gegenwert darf nicht niedriger als 30% unter und nicht höher als 10% über dem durchschnittlichen, ungewichteten Börseschlusskurs der dem Rückerwerb vorhergehenden zehn Börsetage betragen. Die sonstigen Rückkaufsbedingungen hat der Vorstand festzulegen, wobei der Erwerb nach Wahl über die Börse, durch ein öffentliches Angebot oder auf eine sonstige gesetzlich zulässige, zweckmäßige Art, also auch außerbörslich und/oder von einzelnen Aktionären und unter Ausschluss des quotenmäßigen Andienungsrechts erfolgen kann (umgekehrtes Bezugsrecht). Die Ermächtigung kann ganz oder teilweise oder auch in mehreren Teilbeträgen und in Verfolgung eines oder mehrerer Zwecke durch die Gesellschaft, mit ihr verbundene Unternehmen (§ 189a Z 8 UGB) oder für deren Rechnung durch Dritte ausgeübt werden. Auch die wiederholte Ausübung dieser Ermächtigung ist zulässig. Der Vorstand wurde weiters ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats, die erworbenen eigenen Aktien ohne weiteren Hauptversammlungsbeschluss auf jede gesetzlich zulässige Art wieder zu veräußern und die Veräußerungsbedingungen festzusetzen bzw. die eigenen Aktien auch einzuziehen. Auf Grundlage des Beschlusses der Hauptversammlung vom 4. Mai 2023 hat der Vorstand der CA Immobilien Anlagen AG am 11.11.2024 beschlossen, gemäß § 65 Abs 1 Z 8 AktG ein weiteres Rückkaufprogramm für eigene Aktien durchzuführen. Das Volumen beläuft sich auf bis zu 1.869.606 Stück Aktien (dies entspricht rund 1,76% des derzeit aktuellen Grundkapitals der Gesellschaft). Das Aktienrückkaufprogramm sieht den Erwerb von Aktien über die Börse vor. Die Bedingungen für diese Käufe richten sich nach der Ermächtigung. Insbesondere hat sich der beim Rückerwerb zu leistende Gegenwert innerhalb der Bandbreite des Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung zu bewegen und darf nicht niedriger als maximal 30% unter und nicht höher als maximal 10% über dem durchschnittlichen, ungewichteten Börseschlusskurs der dem Rückerwerb vorhergehenden zehn Börsetage liegen. Der maximale Gegenwert soll zudem nicht höher sein als der jeweils zuletzt veröffentlichte IFRS NAV je Aktie. Das Rückkaufprogramm begann am 28. November 2024 und endet spätestens am 03. November 2025. Der Rückkauf erfolgt für jeden durch den Beschluss der Hauptversammlung erlaubten Zweck. Ein generelles wesentliches Ziel ist die Steigerung des Shareholder Value. Das Aktienrückkaufprogramm wurde mit 27.02.2025 beendet. Insgesamt wurden 1.869.605 auf Inhaber lautende Stückaktien (ISIN: AT0000641352) erworben, was einem Anteil von rund 1,76% des Grundkapitals entspricht. Der höchste gezahlte Gegenwert je erworbener Aktie betrug 24,50 €, der niedrigste gezahlte Gegenwert je erworbener Aktie betrug 21,50 €. Der gewichtete Durchschnitt der gezahlten Gegenleistung je erworbener Aktie betrug 23,13 € und der Gesamtwert der erworbenen Aktien belief sich auf 43.252.102,76 €. Zum Ende des Rückkaufprogramms hielt CA Immo 10.649.642 eigene Aktien (31.12.2024: 9.341.683 eigene Aktien), was einem Anteil von rund 10,00% an der Gesamtzahl der ausgegebenen stimmberechtigten Aktien entspricht. Insgesamt wurden im Jahr 2024 561.646 eigene Aktien erworben. Zum 31.12.2024 hielt CA Immo somit 9.341.683 eigene Aktien, was einem Anteil an der Gesamtzahl ausgegebener stimmberechtigter Aktien von rund 8,77% entspricht. Details zu den durchgeführten Transaktionen im Rahmen der Aktienrückkaufprogramme sowie allfällige Änderungen des laufenden Aktienrückkaufprogramms werden auf der Website der Gesellschaft veröffentlicht (www.caimmo.com/aktienrueckkauf). Informationen zu Vorstand und Aufsichtsrat Gemäß Satzung besteht der Vorstand der CA Immo aus einer, zwei oder drei Personen. Die Altersgrenze für Vorstandsmitglieder wird in der Satzung mit Vollendung des 65. Lebensjahres festgelegt. Die Dauer der letzten Funktionsperiode als Vorstand endet mit Ablauf der auf den 65. Geburtstag folgenden ordentlichen Hauptversammlung. Der Aufsichtsrat besteht aus mindestens drei, höchstens zwölf Mitgliedern. Mittels Namensaktien entsendete Aufsichtsratsmitglieder können von den Entsendungsberechtigten jederzeit abberufen und durch andere ersetzt werden. Die Satzungsbestimmungen über die Dauer der Funktionsperiode sowie die Ersatzwahlen finden auf sie keine Anwendung. Die übrigen Aufsichtsratsmitglieder werden von der Hauptversammlung gewählt. Die Altersgrenze für Aufsichtsratsmitglieder wird in der Satzung mit Vollendung des 70. Lebensjahres festgelegt. Aufsichtsratsmitglieder scheiden mit Ablauf der auf den 70. Geburtstag folgenden ordentlichen Hauptversammlung aus dem Aufsichtsrat aus. Über die Abwahl von Mitgliedern des Aufsichtsrates beschließt die Hauptversammlung mit einer Mehrheit von mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen (§ 21 der Satzung). „Change of Control“ Regelungen Die im Geschäftsjahr 2023 neu abgeschlossenen Vorstandsverträge enthalten infolge der ebenso in 2023 neu beschlossenen Vergütungspolitik für den Vorstand und Aufsichtsrat im Rahmen des LTI-Programms Zusagen für Leistungen infolge eines Kontrollwechsels („Change of Control“ Regelungen). Die Details sind unter Punkt 2.3.2. der online abrufbaren Vergütungspolitik geregelt (www.caimmo.com/de/verguetung). § 5 Abs 4 der Terms and Conditions des im Oktober 2024 begebenen Green Bond 2024-2030 sehen vor, dass Anleihegläubigern im Falle eines Kontrollwechsels – wie in den Terms and Conditions definiert – das Recht zukommt, vom Emittenten zu verlangen, dass er dessen Anleihen zum Rückzahlungsbetrag ganz oder teilweise zurücknimmt oder nach Wahl des Emittenten kauft (oder den Kauf veranlasst). Das Kapitalmarktprospekt vom 28.10.2024 in englischer Sprache ist abrufbar unter https://www.caimmo.com/de/investor-relations/anleihen/anleihen/green-bond-2024-2030/. nachhaltigkeitsbericht Präambel Dieser freiwillige Bericht zeigt unsere strategische Positionierung, Ziele, Maßnahmen und Kennzahlen im Bereich Nachhaltigkeit und bietet einen Überblick über entsprechende Aktivitäten im Jahr 2024. Die Berichterstattung orientiert sich an internationalen Standards, u. a. dem Nachhaltigkeits- und Diversitätsverbesserungsgesetz (NaDiVeG), den Empfehlungen der Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) sowie der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) bzw. den European Sustainability Reporting Standards (ESRS). Zum Berichtsstichtag ist CA Immo gemäß CSRD nicht berichtspflichtig. Die verpflichtende Anwendung der CSRD (inkl. ESRS) für CA Immo ist vom finalen Wortlaut und der finalen Beschlussfassung der Ende Februar 2025 im Entwurf vorgestellten Omnibus-Verordnung abhängig. Die thematische Gliederung und Inhalte der ESRS wurden bereits teilweise reflektiert, aber noch nicht vollständig umgesetzt – somit ist dieser Bericht als erster Schritt in Richtung der neuen Berichtsstandards zu lesen. Am 26. Februar 2025 wurde seitens der EU-Kommission ein neues Paket an Vorschlägen zur Vereinfachung von EU-Vorgaben veröffentlicht – inklusive Änderungen zur CSRD, CSDDD und EU-Taxonomie-Verordnung (Omnibus). Diese vorgestellten Änderungen wurden in diesem Bericht nicht berücksichtigt. Nachhaltigkeits-Index ALLGEMEINE ANGABEN 1. GRUNDLAGEN FÜR DIE ERSTELLUNG 2. GOVERNANCE 3. STRATEGIE 4. MANAGEMENT DER AUSWIRKUNGEN, RISIKEN UND CHANCEN EU-TAXONOMIE KLIMASCHUTZ 5. STRATEGIE 6. MANAGEMENT DER AUSWIRKUNGEN, RISIKEN UND CHANCEN 7. PARAMETER UND ZIELE EIGENE BELEGSCHAFT 8. STRATEGIE 9. MANAGEMENT DER AUSWIRKUNGEN, RISIKEN UND CHANCEN 10. PARAMETER UND ZIELE UNTERNEHMENSPOLITIK 11. MANAGEMENT DER AUSWIRKUNGEN, RISIKEN UND CHANCEN 12. PARAMETER UND ZIELE allgemeine angaben I. Grundlagen für die Erstellung Allgemeine Grundlagen für die Erstellung der Nachhaltigkeitserklärung Die Nachhaltigkeitserklärung wurde auf konsolidierter Basis für die CA Immo-Gruppe erstellt. Die enthaltenen Informationen und Kennzahlen umfassen sämtliche CA Immo-Mitarbeiter sowie Immobilien und Tochtergesellschaften, die sich zu mind. 51% im Eigentum von CA Immo befinden und über die das Unternehmen somit operative Kontrolle hat. Teile der vor- und nachgelagerten Wertschöpfungskette wurden bei der Bewertung der Wesentlichkeit der Auswirkungen, Risiken und Chancen des Unternehmens sowie in einzelnen Maßnahmen und Kennzahlen reflektiert. ESG-Ratings und Awards Zusätzlich zu unserer jährlichen Berichterstattung lassen wir uns kontinuierlich von etablierten ESG-Ratingagenturen bewerten. CA Immo ist im VÖNIX-Nachhaltigkeitsindex der Wiener Börse gereiht (www.voenix.at). CA Immo ESG-Ratings im jahresvergleich Rating-Agentur Score 2024 Score 2023 MSCI A A Sustainalytics 10.1 (low risk) 9,6 (negligible risk) ISS ESG B– (Prime) C (Prime) EPRA sBPR Gold Gold II. Governance Die Rolle der Verwaltungs-, Leitungs- und Aufsichtsorgane Zusammensetzung und Diversität der Verwaltungs-, Leitungs- und Aufsichtsorgane 31.12.2024 31.12.2023 Zusammensetzung des höchsten Leitungsgremiums Gesamtzahl der Vorstände Vorstand 2 2 Gesamtzahl der Aufsichtsräte (Kapital- und Arbeitnehmervertreter) Aufsichtsrat 6 6 davon von Gesellschaft bzw. Vorstand unabhängige Kapitalvertreter 1) 4 4 davon von Hauptaktionär unabhängige Kapitalvertreter 2) 1 1 davon Arbeitnehmervertreter 2 2 Durchschnittliche Betriebszugehörigkeit (Jahre) der Aufsichtsräte 3) 7,5 6,5 Aufsichtsräte 4) mit Kompetenzen in Umwelt- und Sozialthemen 6 6 Geschlechter- diversität Anteil in % Aufsichtsrat 1) 83% Männlich 17% Weiblich 83% Männlich 17% Weiblich Vorstand 100% Männlich 0% Weiblich 100% Männlich 0% Weiblich 1) Unabhängig / nicht geschäftsführende Aufsichtsräte gemäß C-Regel 53 (100%) 2) Unabhängig gemäß C-Regel 54 3) Durchschnittliche Bestellperiode 4) Gesamter Aufsichtsrat, inklusive 4 Kapital- und 2 Arbeitnehmervertreter Der Vorstand und der Aufsichtsrat setzen sich aus erfahrenen Experten zusammen, die über umfassende Kenntnisse und Kompetenzen verfügen, die für die nachhaltige Entwicklung und den langfristigen Erfolg des Geschäftsmodells essenziell sind. Alle Mitglieder der Führungsgremien bringen umfassende Expertise in den für unser Tätigkeitsfeld relevanten Bereichen mit, wie beispielsweise Rechnungswesen, Immobilienbewertung, Projektentwicklung, Unternehmensführung sowie Mergers & Acquisitions. Diese breite fachliche Basis gewährleistet eine qualifizierte strategische Steuerung, eine fundierte Entscheidungsfindung und die Einhaltung hoher Governance-Standards. Der Vorstand trägt die Verantwortung für die strategische Ausrichtung, operative Führung und nachhaltige Weiterentwicklung der Gruppe. Zu seinen Kernaufgaben zählen die Erarbeitung und Umsetzung der Unternehmensstrategie, die effiziente Allokation von Ressourcen sowie die Überwachung und Steuerung sämtlicher Geschäftstätigkeiten. Dabei stellt der Vorstand sicher, dass rechtliche und regulatorische Anforderungen erfüllt werden und fördert eine werteorientierte Unternehmenskultur. Ein besonderer Fokus liegt auf der Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit, der Sicherstellung langfristiger Wertschöpfung und der Wahrnehmung von Verantwortung gegenüber unseren Stakeholdern. Zu den Pflichten des Aufsichtsrates gehören die Prüfung und Genehmigung von wichtigen Entscheidungen, wie z. B. Unternehmensstrategien, Budgetplanung und -freigaben, Akquisitionen oder neue Projektentwicklungen. Außerdem bestellt und entlässt er die Mitglieder des Vorstands und überwacht deren Arbeit. Der Aufsichtsrat trägt somit wesentlich dazu bei, die Corporate Governance zu gewährleisten und deren langfristigen Erfolg zu sichern. Im Rahmen der Finanz- sowie Nachhaltigkeitsberichterstattung nimmt der Aufsichtsrat eine zentrale Rolle ein, werden doch alle seitens der Gruppe zu publizierenden Berichte vor der Veröffentlichung geprüft und zwischen Vorstand und Aufsichtsrat erörtert. Dem Vergütungsausschuss obliegt schließlich die Evaluierung und Überwachung der Erreichung der Vorstandsziele im Rahmen der Vergütungspolitik, wobei ESG-Ziele im Rahmen der operativen Ziele berücksichtigt werden. Das Audit-Komitee ist für die Überwachung der Auswirkungen, Risiken und Chancen im Zusammenhang mit Nachhaltigkeitsaspekten zuständig. Die Festlegung von Zielen in Bezug auf wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen sowie die Etablierung von Verfahren, Kontrollen und Prozessen im Bereich der Governance zu deren Überwachung, Verwaltung und Beaufsichtigung erfolgt einerseits durch die Vorgabe von Vorstandszielen, andererseits im Zuge der Umsetzung und Implementierung einzelner Projekte, die je nach Tragweite und Wertgrenze vom Vorstand bis hin zum Aufsichtsrat zu genehmigen sind. Während die Maßnahmen von den jeweils zuständigen Mitarbeitern umzusetzen sind, werden Projekte laufend durch die beteiligten Fachabteilungen evaluiert. Die Kontrolle der Zielerreichung wird, abhängig von Zielsetzung, Umfang und Laufzeit, im Rahmen zuvor definierter Formate, der Geschäftsberichterstattung sowie anhand klar definierter Projektziele sichergestellt. Zusätzlich erfolgt eine Überprüfung im Hinblick auf die jährlich festgelegten individuellen nichtfinanziellen Ziele der Mitglieder des Vorstands. Berichtspflichten ergeben sich insbesondere aus projektbezogenen Reportings, aus Berichtspflichten im Rahmen von Managementgesprächen sowie aus den gesetzlichen Anforderungen für die Geschäftsberichterstattung. Für umfassende und weitreichende Geschäftsfälle, wie etwa neue Projektentwicklungen, die der Genehmigung durch den Vorstand oder den Aufsichtsrat unterliegen, werden umfassende Antragsformulare bereitgestellt, die auch verpflichtende Bestandteile etwa hinsichtlich potenzieller Chancen und Risiken beinhalten. Es wird seitens der Unternehmensleitung sichergestellt, dass jederzeit die Verfügbarkeit geeigneter Fähigkeiten und Fachkenntnisse zur Überwachung von Nachhaltigkeitsaspekten sichergestellt ist. Dies beinhaltet die Betrauung der Abteilung Corporate Sustainability mit der grundsätzlichen Verantwortung der Nachhaltigkeitsberichterstattung. Diese arbeitet eng mit den Abteilungen HR (für soziale Aspekte) und Corporate Office Compliance (für Governance-Themen) zusammen. Maßnahmen beinhalten etwa die Ausstattung der jeweiligen Abteilungen mit ausreichend finanziellen sowie personellen Ressourcen sowie Zugang zu nachhaltigkeitsbezogenem Fachwissen durch kontinuierliche Schulungen, den Zugang zu externen Sachverständigen sowie den Austausch mit internen Experten in den jeweiligen Fachabteilungen. Die Festlegung und Überwachung der Ziele in Bezug auf wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen wird im Kapitel „Einbeziehung der nachhaltigkeitsbezogenen Leistung in Anreizsysteme“ adressiert. Informationen und Nachhaltigkeitsaspekte, mit denen sich die Verwaltungs-, Leitungs- und Aufsichtsorgane des Unternehmens befassen In laufender Abstimmung mit den relevanten Fachabteilungen koordiniert und überwacht die Abteilung Corporate Sustainability die kontinuierliche Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie, ist für die Erstellung des Nachhaltigkeitsberichts verantwortlich und treibt die Entwicklung neuer Initiativen – vor allem im Bereich Umwelt – voran. Sämtliche Compliance- und Governance-Themen des Konzerns sind in der Abteilung „Corporate Office & Compliance“ gebündelt. Diese übernimmt in enger Koordination mit den Bereichen Risikomanagement und Interne Revision eine beratende, koordinierende und konsolidierende Funktion. Die Verantwortung für Personalinitiativen von CA Immo obliegt der Group Head of Human Resources. Die Verantwortung für die Einhaltung und Umsetzung von Compliance- und Nachhaltigkeitsthemen verbleibt dabei bei den jeweils fachlich zuständigen Konzernleitern. ESG Governance bei CA Immo Ein Update zu Rahmenbedingungen, Zielen und Maßnahmen sowie entsprechende Fortschritte im ESG-Kontext werden dem Vorstand und erweiterten Management u. a. im Rahmen der quartalsweise stattfindenden Quarterly Review Meetings bzw. in regelmäßig stattfindenden Konzernvorstandssitzungen präsentiert und gemeinsam mit diesem erörtert. Dem Aufsichtsrat wird mindestens zweimal jährlich im Rahmen von Aufsichtsratssitzungen über ESG-Themen berichtet (siehe auch Kapitel „Bericht des Aufsichtsrats“), im Berichtsjahr 2024 u. a. über folgende Themen: Information von Verwaltungs-, Leitungs- und Aufsichtsorganen über Nachhaltigkeitsaspekte Nachhaltigkeitsaspekt Berichterstatter Berichts-Frequenz Organe Maßnahmen zur Bekämpfung von Bestechung und Korruption Corporate Office & Compliance Jährlich Aufsichtsrat, Prüfungsausschuss Klimaschutz CEO Quartal Aufsichtsrat Nachhaltigkeitsrisiken CFO Quartal Aufsichtsrat, Prüfungsausschuss Nachhaltige Personalplanung CEO Quartal Aufsichtsrat Nachhaltige Lieferkette & Business Conduct Corporate Office & Compliance Jährlich Aufsichtsrat, Prüfungsausschuss Governance Corporate Office & Compliance Jährlich Aufsichtsrat, Prüfungsausschuss Whistleblowing Corporate Office & Compliance Jährlich Aufsichtsrat, Prüfungsausschuss Einbeziehung der nachhaltigkeitsbezogenen Leistung in Anreizsysteme Das in der Unternehmensstrategie verankerte Bekenntnis zur Nachhaltigkeit wird auch im Vergütungsmodell von CA Immo auf allen hierarchischen Ebenen umgesetzt. Die Leistung des Vorstands wird nach finanziellen und nicht-finanziellen Kriterien bewertet. Insgesamt sollen die Vergütungsregeln durch die Einbindung entsprechender risikomitigierender Ziele und Maßnahmen in die variable Vergütung des Managements ein wirksames Risikomanagement fördern. Die konzernweite, organisatorische Verankerung der Nachhaltigkeitsstrategie in die Unternehmensstrategie und Finanzplanung obliegt dem Gesamtvorstand. Im Geschäftsjahr 2024 wurden folgende nachhaltigkeitsbezogene Ziele als Teil der nicht-finanziellen Leistungskriterien („operative Ziele“) für den Vorstand definiert: – Erstellung eines detaillierten Plans sowie Zeitrahmens und Umsetzung der erforderlichen Schritte, um die Anforderungen der Berichtspflichten zur EU-Taxonomie und CSRD/ESRS-Berichterstattung zu gewährleisten (inkl. Aufgaben, Meilensteine, Verantwortlichkeiten, Beratungsbedarf, z. B. Audit). Die ursprünglich ab dem Geschäftsjahr 2025 verpflichtende Anwendung der CSRD für CA Immo ist vom finalen Wortlaut und der finalen Beschlussfassung der Ende Februar 2025 im Entwurf vorgestellten Omnibus-Verordnung abhängig. – Prüfung der derzeitigen ESG-Ratings/Standards (Sustainalytics, Moody's, CDP, EPRA sBPR, MSCI, ISS ESG) zwecks Reduzierung/Optimierung des Umfangs im Hinblick auf die Einführung der Benchmark CSRD/ESRS. Die Erreichung der operativen Ziele wird vom Vergütungsausschuss evaluiert. Zusätzliche Informationen zur Verankerung von ESG im Vergütungsmodell des Vorstands finden sich im Vergütungsbericht bzw. unter www.caimmo.com/de/verguetung. Erklärung zur Sorgfaltspflicht CA Immo hat angemessene und wirksame Maßnahmen implementiert, um ihre Sorgfaltspflichten hinsichtlich wesentlicher Nachhaltigkeitsrisiken und -auswirkungen zu adressieren. Die Verantwortung für die Umsetzung liegt bei der Steuerungseinheit Corporate Sustainability, die u. a. eng mit den Abteilungen HR (für soziale Aspekte), Corporate Office Compliance (für Governance-Themen) und Risikomanagement zusammenarbeitet. Die Identifikation und Bewertung von Nachhaltigkeitsrisiken erfolgt regelmäßig entlang der gesamten Wertschöpfungskette unter Einbeziehung von Stakeholdern und – im Bedarfsfall – externen Experten. Zur Minimierung negativer Auswirkungen hat CA Immo beispielsweise einen Code of Conduct für Geschäftspartner sowie Mindeststandards im Rahmen unserer Vergaben im Bereich der Minimum Social Safeguards implementiert. Unsere Mitarbeiter werden zu den relevantesten diesbezüglichen Richtlinien im Rahmen des Onboardings sowie zusätzlich verpflichtend jährlich geschult. Die Wirksamkeit dieser Maßnahmen wird im Rahmen der Nachhaltigkeitsberichterstattung sowie durch regelmäßige interne Audits überwacht. Risikomanagement und interne Kontrollen der Nachhaltigkeitsberichterstattung Die Risiko- und Chancenpolitik von CA Immo hat das Ziel, die Existenz des Unternehmens zu sichern und einen Beitrag zur nachhaltigen Steigerung des Unternehmenswertes sowie zur Erreichung der Unternehmensziele zu leisten. Die Ausrichtung des CA Immo Risiko- und Chancenmanagementsystems orientiert sich am COSO-Modell und an der Normenreihe ISO 31000, ONR D 4900 bis ONR D 4902-3. Die für CA Immo relevanten Nachhaltigkeitsrisiken werden als Teil des konzernweiten Risikomanagements alle sechs Monate durch die verantwortlichen Fachabteilungen und das Konzernrisikomanagement identifiziert, bewertet und aktualisiert. Im nächsten Schritt werden diese Risiken – falls erforderlich – mit Maßnahmen angereichert mit dem Ziel, sie zu vermeiden, zu verringen oder zu transferieren. Diese Maßnahmen werden wiederum hinsichtlich ihrer Wirksamkeit und Kosten bewertet. Der Risikoverantwortliche bzw. die verantwortliche Fachabteilung veranlasst die Maßnahmenumsetzung und ist für die Einhaltung des Zeit- und Kostenplans verantwortlich. Nach erfolgter Umsetzung einer Maßnahme wird die Risikobewertung im Risikomanagement-Tool angepasst. Die Verantwortung für das Management dieser Risiken trägt der Gesamtvorstand. Die einzelnen Vorstandsmitglieder sind für die Sicherstellung der operativen Wirksamkeit der internen Kontrollsysteme sowie die Risikoprävention in ihren Verantwortungsbereichen zuständig. Dieser proaktive Ansatz soll sicherstellen, dass etwaige Risiken durch frühzeitiges Gegensteuern minimiert werden und das Unternehmen auf sich verändernde Rahmenbedingungen rechtzeitig reagieren kann. Ansatz zur Risikobewertung und Methode zur Priorisierung Die Risiken und Chancen der CA Immo, die den definierten Erfassungskriterien entsprechen (bspw. Erwartungswert >0,5 Mio. €) werden festgelegt und nach Eintrittswahrscheinlichkeit und potenzieller Schadenshöhe quantifiziert. Die Risiken und Chancen werden entsprechend ihrer finanziellen Auswirkungen nach dem Erwartungswert klassifiziert. Der Erwartungswert errechnet sich aus dem Produkt von Risikovolumen (über eine Dreipunkt-Schätzung) und Eintrittswahrscheinlichkeit. Die Risiken werden in die Kategorien „rot“ (Top Risiken, rechtzeitige Risikominderung obligatorisch, genaue Beobachtung), „gelb (zu beobachten, Risikominderung empfohlen)“ und „grün“ (Risiken innerhalb eines akzeptablen Bereichs mit einem angemessenen Risikovolumen) eingeteilt. Die top-gereihten Risiken haben Priorität bei der Risikosteue-rung und der Implementierung Risiko reduzierender Maßnahmen. Basierend auf der Wesentlichkeitsanalyse 2022 sind die wesentlichsten ESG-Risiken Risiken im Zusammenhang mit dem Klimawandel. Diese werden durch regelmäßige Erhebung der Energieverbräuche der Bestandsgebäude sowie daraus abgeleitete Klimaziele und die Umsetzung von Maßnahmen zur Dekarbonisierung mitigiert und gemonitored. Die Maßnahmen zur Risikoprävention werden von den zuständigen Fachabteilungen implementiert und fließen u. a. in die jährliche Nachhaltigkeitsberichterstattung ein. Eine Zusammenfassung des Risikokatalogs inkl. mitigierender Maßnahmen wird dem Vorstand quartalsweise (im Zuge der Risiko-Komitee-Sitzungen) präsentiert. Der halbjährliche Risikobericht an den Aufsichtsrat dient als Fortschrittsbericht über die laufende Risikoidentifizi-rung und die Risikobehandlung. Er enthält eine Übersicht über die Top-Risiken, insbesondere der höchsten (roten) Risikoklasse, die Risikogesamtposition der CA Immo (inkl. aggregierte Risikokategorien und Value at Risk) und die wesentlichen Maßnahmen und ihre Wirkung. III. Strategie Strategie, Geschäftsmodell und Wertschöpfungskette Die CA Immo Gruppe ist ein Immobilienkonzern mit Hauptsitz in Wien, der mit eigenen Niederlassungen in mehreren Ländern Zentraleuropas vertreten ist. Kerngeschäft ist die Vermietung und das Management der eigenen Büro-Bestandsobjekte sowie die Entwicklung von hochwertigen Bürogebäuden. Unser Geschäftsmodell zielt darauf ab, stabile und wiederkehrende Vermietungserträge von Mietern mit hoher Bonität zu generieren, ergänzt durch Erträge aus der Entwicklung von Bürogebäuden für den eigenen Bestand und Liegenschaftsverkäufen. Das Bestandsportfolio ist auf moderne Prime-Büroimmobilien mit hohen Qualitätsstandards in innerstädtischen Toplagen europäischer Metropolstädte konzentriert. Teil dieses umfassenden Qualitätsanspruchs ist es, nachhaltige und energieeffiziente Gebäude im Bestand zu halten und diese möglichst ressourcenschonend zu betreiben. Die Entwicklung besonders nachhaltiger und energieeffizienter Gebäude für das eigene Portfolio soll die Qualität und Zukunftsfähigkeit des Gebäudebestands zusätzlich stärken. CA Immo ist – bis auf ein Gebäude in Belgrad – ausschließlich in Ländern der Europäischen Union tätig. Sämtliche Geschäftsprozesse unterliegen somit dem jeweils anwendbaren nationalen und EU-Recht (mit Ausnahme in Serbien). Eine detaillierte Darstellung des Immobilienvermögens inkl. Verteilung nach Region, Assetklasse und Geschäftsbereich sowie Portfolioveränderungen und Mieterstruktur zum 31.12.2024 finden sich im Lagebericht (Kapitel Immobilienvermögen, Bestandsimmobilien und Immobilienvermögen in Entwicklung). Die dezentrale Organisationsstruktur mit lokalen Teams vor Ort in allen Kernstädten ermöglicht es uns, enge Beziehungen mit wichtigen lokalen Stakeholdern, vor allem mit den Mietern, zu pflegen. Zum Berichtsstichtag waren konzernweit 254 Mitarbeiter (Headcount) bei CA Immo angestellt (inkl. Teilzeitarbeitskräfte und karenzierte Mitarbeiter, exkl. Freelancer). Auf Deutschland entfällt mit rund 47% der größte Anteil, gefolgt von Österreich (31%) und CEE (22%). CA Immo verfügt über keine Produktionsstätten, eigene Mitarbeiter sind überwiegend Büroarbeiter (Wissensarbeiter). Der Immobiliensektor ist ein High-Impact-Sektor in Bezug auf den Klimaschutz. Somit liegt im Bereich Nachhaltigkeit unser Fokus auf der Dekarbonisierung des operativen Geschäftsbetriebs. Dies inkludiert die Geschäftsfelder Projektentwicklung (Immobilienvermögen in Entwicklung) und Bestandsmanagement (Bestandsportfolio), inkl. damit in Verbindung stehende Mieter und (Fremd-)Kapitalgeber als wichtigste Interessenträger. Durch aktives Portfoliomanagement (strategische Kapitalrotation) in Form von Investitionen in den Bestand (z. B. Sanierungsprojekte), die selektive Entwicklung hochwertiger Gebäude sowie den Verkauf von non-core Objekten soll die Qualität, Nachhaltigkeit und der Prime-Office-Fokus des Portfolios zunehmend gesteigert und dadurch die Wettbewerbsfähigkeit und Resilienz des Geschäftsmodells gesichert werden. Dieser Prozess zielt ab auf eine kontinuierliche Vereinfachung des Geschäftsmodells und Verschlankung der operativen Plattform, die durch die schrittweise Auslagerung von Nicht-Kernaktivitäten weiter optimiert wird. Die Umsetzung dieser strategischen Leitlinie hat folgende Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsaspekte: – Zunehmende Konzentration der noch vorhandenen bebaubaren Grundstücksreserven auf innerstädtische Brownfield-Developments (vor allem in Berlin) durch den Verkauf von non-core-Liegenschaften (inkl. Greenfield-Baugrundstücken), – Verkürzung der Wertschöpfungskette und deutliche Reduktion der Mitarbeiterzahl (–27% im Jahresvergleich 2023 und 2024) u. a. durch den Verkauf der 100%-Bautochter omniCon im Geschäftsjahr 2024, – Verringerung des Anteils an Bestandsgebäuden mit Gas- oder Ölheizung seit Ende 2020 von 35% auf 11% des Buchwerts zum Stichtag 31.12.2024 (exkl. kurzfristiges Immobilienvermögen gem. IFRS 5), – Selektive Umsetzung von Neubauprojekten bei gleichzeitig stärkerem Fokus auf Sanierungsprojekte im Bestand bewirkt eine Reduktion der verbauten Emissionen und eine Steigerung der Energieeffizienz im Bestand. Durch die Umsetzung des Kapitalrotationsprogramms konnte die Energieeffizienz des Bestandsportfolios sowie die Tiefe der Wertschöpfungskette – und damit in Verbindung stehende ESG-Auswirkungen und -Risiken – in den vergangenen Jahren reduziert werden. In den kommenden Jahren soll der Anteil der Gebäude mit schlechter Energiebilanz bzw. mit Gasheizung durch weitere Neubau- und Sanierungsprojekte sowie durch Verkäufe kontinuierlich weiter zurückgehen. Die Wertschöpfungskette von CA Immo reicht von der Baurechtschaffung, Projektentwicklung, Bestandsbewirtschaftung und Vermietung bis zum Verkauf von Bestandsimmobilien. Die vorgelagerte Wertschöpfungskette unseres operativen Geschäfts konzentriert sich im Wesentlichen auf die Energieerzeugung für den Gebäudebetrieb sowie auf die im Kontext von Neubau- und Sanierungsprojekten entstehenden Stoff- und Ressourcenströme (Inputs vor allem in Form von Baumaterialien und Baudienstleistungen). Der Vergabeprozess an Lieferanten (Baumaterialien) und Dienstleister (u. a. Baufirmen, Gewerke, Architekten) im Zuge dieser Entwicklungsprojekte wird von CA Immo in-house gesteuert. Während CA Immo die Tätigkeiten ihres Kerngeschäfts (Projektentwicklung, Bestandsmanagement) über ihre interne Plattform steuert, werden Leistungen im Zusammenhang mit Planung und Design, Bauausführung und Construction Management, Vermietung (Makler), Property und Facility Management von Dritten eingekauft. Die nachgelagerte Wertschöpfungskette konzentriert sich schwerpunktmäßig auf die Bestandsmieter (Gebäudenutzer). Interessen und Standpunkte der Interessenträger Unsere Stakeholder-Beziehungen verlaufen auf mehreren Ebenen. CA Immo-Mitarbeiter der jeweils zuständigen Fachabteilung stehen in ständigem, direktem Dialog mit Aktionären, Investoren, Mietern, Banken, Kollegen, Kommunen und Behörden, Medien und sonstigen externen Dienstleistern. Externe Medien-Berichterstattung sowie Analysten-Einschätzungen zum Unternehmen werden – ebenso wie z. B. Mitarbeiter-Jahresgespräche – einem laufenden Monitoring unterzogen, um auf etwaige negative Entwicklungen unmittelbar reagieren zu können. Anforderungen und Interessen wesentlicher Interessenträger werden u. a. im Rahmen von folgenden Aktivitäten erfasst: Bestehende und potenzielle Mieter: – Vertragsverhandlungen (Neuvermietung oder Verlängerung), – Mieterbefragungen bzw. im Zuge des laufenden Austauschs der Abteilung Asset Management mit Mietern, – Request for Proposal-Checklisten potenzieller Mieter (Mietgesuche inkl. tlw. detaillierter Anforderungskataloge an das Mietobjekt). (Fremd-)Kapitalgeber: – Austausch mit Banken und Investoren im Rahmen von Anleihe-Emission und besicherten Finanzierungen, – Teilnahme an Investorenmeetings, Konferenzen, – Virtuelle Meetings mit Investoren und Analysten im Zuge der finanziellen Quartalsberichterstattung. Mitarbeiter: – Jährliche Mitarbeitergespräche zur Leistungsbeurteilung, Zieldefinition, Potenzialanalyse und persönlichen Karriereentwicklung sowie für allgemeines Feedback an die Führungskraft, – Mitarbeiterbefragungen, – Regelmäßiger Austausch zwischen HR-Abteilung und Betriebsräten (in Deutschland und Österreich), – Regelmäßiger Austausch zwischen Mitarbeiter und Führungskraft. Aus diesen Kanälen lassen sich Trends und veränderte Bedürfnisse ableiten, wie z. B. ein zunehmender Bedarf an kleinteiligeren, dafür hochqualitativen Büroflächen in zentralen, innerstädtischen Lagen und ein zunehmendes Interesse an Energie- und Betriebskosteneffizienz (Mieter), ein sich ausprägender Fokus auf Energieeffizienz (Energieausweise) und EU-Taxonomie-Konformität von Bestands- und Neubauprojekten (Banken, Kapitalmarkt) sowie Work-Life-Balance und flexible Arbeitsbedingungen (Mitarbeiter). Die Ergebnisse dieses Stakeholder-Austauschs fließen u. a. in die Produktgestaltung (Konzeption von Neubauprojekten und Bestandsentwicklung, Portfoliomanagement), das HR-Management (z. B. Home-Office-Regelung, flexible Arbeitszeiten, vielfältige Sonderleistungen) und in die Auswahl und Gewichtung unserer strategischen Nachhaltigkeitsthemen (Wesentlichkeitsanalyse) ein und leiten unsere strategischen Entscheidungen. Vorstand und Aufsichtsrat werden über die Entwicklung dieser Stakeholder-Interessen und Marktentwicklungen u. a. im Zuge laufender Management-Jours-Fixes (Vorstand) und Aufsichtsratssitzungen informiert. Wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen und ihr Zusammenspiel mit Strategie und Geschäftsmodell Die für CA Immo wesentlichen ESG-Themen sind im Folgenden in Form einer Liste inkl. der Auswirkungen, Risiken und Chancen und deren Bezug zu unserem Geschäftsmodell und der Wertschöpfungskette dargestellt. Diese definieren den Rahmen, innerhalb dessen CA Immo einen relevanten Beitrag zu einer nachhaltigen Wirtschaft leisten kann, und geben zugleich die Schwerpunkte der Nachhaltigkeitsstrategie und -berichterstattung vor. Wesentliche ESG-Themen und ihre Auswirkungen, Risiken und Chancen ESRS Wesent-liches Thema Unterthema Potenzielle finanzielle Risiken Geschäfts-feld Wertschöpfungs-kette ESRS E1 Klimawandel – Anpassung an den Klimawandel – Physische Schäden und Beeinträchtigung von Gebäuden durch akute oder chronische Wetterereignisse können zu höheren Kosten für Betrieb, Reparatur- und Wartungsarbeiten bis hin zur vorübergehenden Schließung oder Wertverlust des Gebäudes führen – Bestands- management – Eigene Tätigkeiten – Nachgelagerte Wertschöpfungskette (Mieter) ESRS E1 Klimawandel – Klimaschutz – Energie – Regulatorische Änderungen, die auf die Reduzierung von Emissionen oder die Durchsetzung höherer Effizienzstandards abzielen, könnten Compliance-Kosten, höhere Bau- und Finanzierungskosten bzw. schlechtere Verfügbarkeit von Fremdkapital sowie schlechtere Vermarktbarkeit verursachen und sich negativ auf den Gebäudewert auswirken – Bestands- management – Projektentwicklung – Eigene Tätigkeiten – Vorgelagerte Wertschöpfungskette ESRS Wesent-liches Thema Unterthema Potenzielle Chancen Geschäfts-feld Wertschöpfungs-kette ESRS E1 Klimawandel – Klimaschutz – Energie – Energieeffizienzverbesserungen sowie der Ausbau und die Nutzung erneuerbarer Energien können die Betriebskosten senken, den Immobilienwert steigern und für Mieter attraktiv sein, die auf Nachhaltigkeit und Kosteneffizienz Wert legen – Bestands- management – Projektentwicklung – Eigene Tätigkeiten – Nachgelagerte Wertschöpfungskette (Mieter) ESRS E1 Klimawandel – Klimaschutz – Energie – Green Finance: Niedrigere Finanzierungskosten, bessere Verfügbarkeit von Fremdkapital für Gebäude mit guter Energie- und Klimabilanz – Bestands- management – Projektentwicklung – Eigene Tätigkeiten ESRS S1 Eigene Belegschaft – Arbeitsbedingungen – Gleichbehandlung und Chancengleichheit – Wettbewerbsvorteil durch qualifizierte, loyale und engagierte Mitarbeiter und gut funktionierende (abteilungsübergreifende) Kooperation – Konzern – Eigene Tätigkeiten ESRS G1 Unternehmenspolitik – Management der Beziehungen zu Lieferanten – Korruption und Bestechung – Die Einhaltung ethischer Standards im Geschäftsbetrieb, einschließlich Maßnahmen zur Korruptions- und Betrugsbekämpfung, schafft Vertrauen und stärkt die Loyalität der Stakeholder – Konzern – Gesamte Wertschöpfungskette ESRS Wesentliches Thema Unterthema Potenzielle Auswirkungen Geschäfts-feld Wertschöpfungs-kette ESRS E1 Klimawandel – Klimaschutz – Energie – Energieverbrauch und CO2-Emissionen im Gebäudebetrieb – Gebundene Emissionen in der Projektentwicklung, v. a. durch die Verwendung von Materialien mit hoher Kohlenstoffbelastung (z. B. Zement, Stahl) – Bestands- management – Projektentwicklung – Gesamte Wertschöpfungskette ESRS S1 Eigene Belegschaft – Arbeitsbedingungen – Gleichbehandlung und Chancengleichheit – Arbeitsbedingungen und Einkommenseffekte eigener Mitarbeiter – Gesundheit und Sicherheit eigener Mitarbeiter – Konzern – Eigene Tätigkeiten IV. Management der Auswirkungen, Risiken und Chancen 4.1 Angaben zum Verfahren zur Bewertung der Wesentlichkeit Beschreibung der Verfahren zur Ermittlung und Bewertung der wesentlichen Auswirkungen, Risiken und Chancen Zur Analyse der Auswirkungen auf den Klimawandel, insbesondere der Treibhausgasemissionen des Unternehmens, erhebt und analysiert CA Immo jährlich die wesentlichen Emissionen im eigenen Betrieb sowie in der vor- und nachgelagerten Wertschöpfungskette. Diese Daten werden auf Gebäude- bzw. Projektebene erhoben und einem Benchmarking mit nationalen Vergleichsdaten (je nach Verfügbarkeit) unterzogen. Als Benchmark dienen z. B. die von CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) für den Immobiliensektor zur Verfügung gestellten, dem Pariser Klimaabkommen entsprechenden Dekarbonisierungspfade. Die Analyse klimabedingter physischer Risiken im Bestandsportfolio erfolgt standortbezogen und berücksichtigt die Naturgefahren gemäß EU-Taxonomie, d. h. es werden chronische bzw. akute temperatur- und wind-bedingte sowie wasser- und landbezogene Naturgefahren evaluiert. Diese Risikosituation unterliegt einer geringen zeitlichen Veränderungsrate. Analysiert wurden alle Liegenschaften (Bestandsgebäude und Entwicklungsprojekte) mit einem anteiligen Bilanzwert von mindestens 0,5% des gesamten Immobilienvermögens („major investments“ gemäß EU-Taxonomie-Verordnung). Die Analyse wurde im Jahr 2024 unter Berücksichtigung von zwei RCP-Szenarien (RCP2.6 und RCP4.5) durchgeführt. Bei der Auswertung lag der Fokus bei kurzfristigen, aktuellen Risiken sowie beim Zeithorizont bis 2100. Für die Durchführung der Klimarisiko- und Vulnerabilitätsanalyse wurde das Natural Hazards Tool mit den entsprechenden Klimamodellen von Munich RE herangezogen. Dabei werden zuerst die relevanten Parameter der Liegenschaften in einer Quelldatei angereichert und in das Munich Re Tool übertragen. Dort werden die Objekte auf Basis ihrer Geodislokation über eine umfangreiche Datenbank hinsichtlich ihrer Exposition in Bezug auf Naturgefahren abgefragt, angereichert und bewertet. Die Auswertung erfolgt über die Location Risk Intelligence Plattform und die Munich Re Module „Climate Change“ und „Natural Hazards“. Nach der Erhebung der relevanten Naturgefahren in den definierten Zeithorizonten erfolgte eine Auswertung der identifizierten physischen Klimarisiken und deren Ausmaß. Der Schwellenwert für wesentliche Risiken wurde gemäß der Risk Location Intelligence Tool-Kategorien bei „sehr hoch“ bzw. „extrem“ angesetzt. Im letzten Schritt wurde evaluiert, inwiefern in oder im Umfeld von Gebäuden mit erhöhtem Risikoexposure bereits Anpassungslösungen vorhanden sind. Jene Ergebnisse der Munich Re Naturgefahrenanalyse, die eine Exposition über dem definierten Schwellenwert zeigten (Bruttorisiko), wurden von den zuständigen Fachabteilungen hinsichtlich vorhandener, geplanter oder in Umsetzung befindlicher Anpassungsmaßnahmen geprüft. Aufbauend auf den Ergebnissen der Software basierten Risikoanalyse, wurde durch die CA Immo eine erweiterte Risikobewertung durchgeführt, bei der u.a. auch von Kommunen im städtischen Umfeld durchgeführte Schutzmaßnahmen mit einbezogen wurden. Diese ergänzenden Angaben hatten zur Folge, dass das Restrisiko aufgrund der vor Ort getroffenen Maßnahmen wieder als niedrig einzustufen ist und unter dem Schwellenwert liegt. Die Analyse klimabedingter Übergangsrisiken und Chancen im eigenen Betrieb und innerhalb der vor- und nachgelagerten Wertschöpfungskette enthält etliche unbekannte Größen, wie u. a. die Entwicklungsdynamik politischer Einflussnahme (Regulatorik) und der Marktanforderungen (Mieter, Fremdkapitalgeber, Investoren). Die Risikoevaluierung basiert u. a. auf folgenden Regularien bzw. Benchmarks: – den Regelungen der 2024 in Kraft getretenen Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie, die bis 2026 von den Mitgliedsstaaten in nationales Recht überführt werden müssen. Diese definiert Schritte und Richtlinien zur Erhöhung der Energieeffizienz von Gebäuden, u. a. auf Basis der Energieausweise (Energieeffizienzklassen), – dem EU-Emissionshandelssystem, das voraussichtlich ab 2027 auf die Sektoren Gebäude und Verkehr ausgeweitet wird (EU ETS-2) und Scope 1 Emissionen aus fossilen Brennstoffen (z. B. Gas- und Ölheizungen) bepreist, – CRREM-Pfad-Analyse gemäß 1,5° Szenario für die Jahre 2030 und 2050 sowie die Identifizierung von Gebäuden mit erhöhtem Stranding-Risiko. Transitorische Risikofaktoren für die langfristige Vermarktbarkeit und Wertstabilität von Gebäuden sind u. a.: – die Nutzung fossiler Brennstoffe (Gas- oder Ölheizung): Zum Stichtag 31.12.2024 verfügten von den insgesamt 51 Bestandsgebäuden (exkl. kurzfristiges Immobilienvermögen gem. IFRS 5) 33 über eine Fernwärme-Heizung, 13 über eine Gasheizung, zwei Gebäude werden mit Wärmepumpe beheizt, drei haben keine Heizung, – ein hoher Anteil an Gebäuden mit Energieeffizienzklasse D-H: CA Immo evaluiert quartalsweise die Energieausweise der Bestandsgebäude. Zum Stichtag 31.12.2024 verfügten von den insgesamt 51 Bestandsgebäuden 61% über eine Energieeffizienzklasse A, B oder Top 15% Bewertung (nach Buchwert, exkl. kurzfristiges Immobilienvermögen gem. IFRS 5), – Gebäude mit hoher CO2-Emissionsintensität, die signifikant über den definierten CRREM-Pfaden liegen. Die Ergebnisse dieser Analysen fließen zumindest einmal jährlich in das interne Reporting ein und lösen – bei Bedarf – die Umsetzung von risikomitigierenden Maßnahmen aus. Energie-mix 2024 in Bestandsgebäuden Basis: gesamter Energieverbrauch (182.398 MWh) von 61 Bestandsgebäuden, inkl. im Geschäftsjahr 2024 verkaufte Objekte und sieben Gebäude, die zum Berichtsstichtag als kurzfristiges Immobilienvermögen klassifiziert sind (IFRS 5). Der Ölverbrauch von 223 MWh ergibt 0,1% des Gesamtverbrauchs und ist in der Grafik nicht separat angeführt. Die oben beschriebenen Klimaszenarien und deren Analyse sind mit den kritischen klimabezogenen Annahmen in den Abschlüssen vereinbar. Zum Stichtag 31.12.2024 geht die CA Immo Gruppe davon aus, dass die identifizierten Klimarisiken keinen wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage (Bewertungen, Cash-Flow-Prognosen, Rückstellungen oder sonstige finanzielle Leistungsindikatoren) der CA Immo Gruppe haben. Der Prozess der Analyse und Festlegung der wesentlichen Nachhaltigkeitsthemen wurde zuletzt im Geschäftsjahr 2022 durchgeführt, die Vorgaben der European Sustainability Reporting Standards (ESRS) im Rahmen der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) wurden hierbei noch nicht vollumfänglich berücksichtigt. Die Ergebnisse der Wesentlichkeitsanalyse 2022 wurden im Geschäftsjahr 2024 an den ESRS-Themenkatalog angepasst und die Wesentlichkeitsschwellen neu evaluiert. Im ersten Schritt wurde eine Long-List der potenziell relevanten Themen auf Basis der Regularien, Nachhaltigkeitsstandards, Berichterstattung relevanter Mitbewerber und mit expliziter Berücksichtigung der Themen der CSRD sowie einer internen Analyse der Auswirkungen der CA Immo-Geschäftstätigkeit auf Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft erstellt. Die Bewertung der gesammelten Themen erfolgte im Anschluss gemäß dem Konzept der doppelten Wesentlichkeit, bei dem sowohl die Wesentlichkeit der ESG-Themen über die gesamte Wertschöpfungskette (Impact Materiality bzw. „Inside-out“) als auch die finanzielle Wesentlichkeit (Financial Materiality, „Outside-In“) berücksichtigt werden. Die Impact Materiality wurde stufenweise durchgeführt: von der Definition eines gemeinsamen Verständnisses der Auswirkungen bis zur Identifizierung und Bewertung der tatsächlichen und potenziellen sowohl negativen als auch positiven Auswirkungen. Bei der Financial Materiality wurden Aspekte beurteilt, die wesentliche Risiken und Chancen erzeugen, d. h. die kurz-, mittel- oder langfristig zukünftige Cash-flows, die Entwicklung, die Lage des Unternehmens oder beispielsweise den Zugang zu Finanzmitteln beeinflussen können. In diesen Bewertungsprozess wurden interne Experten aus allen relevanten Fachbereichen eingebunden. Darüber hinaus wurde eine externe Stakeholderbefragung durchgeführt: Alle CA Immo-Mitarbeiter sowie externe Bezugsgruppen wie Mieter, Investoren und Banken wurden eingeladen, eine Priorisierung der einzelnen Themen für CA Immo aus ihrer Sicht vorzunehmen. Anhand der internen und externen Bewertungsergebnisse wurde eine Liste der wesentlichen Themen erstellt, die anschließend von den Mitgliedern des Vorstands validiert wurde. EU-Taxonomie Die Verordnung (EU) 2020/852 („EU-Taxonomie-Verordnung“) trat am 12. Juli 2020 in Kraft. Sie zielt darauf ab, nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten zu definieren, Transparenz zu fördern und nachhaltige Investitionen zu ermöglichen bzw. auszuweiten. Der Umfang der innerhalb der EU-Taxonomie angeführten Wirtschaftsaktivitäten ist nicht umfassend, sondern beschränkt sich auf Sektoren mit signifikantem ökologischen Fußabdruck und somit besonderem Potenzial, positiv zum Übergang zu einer nachhaltigen Wirtschaft beizutragen. Die Bau- und Immobilienwirtschaft als energie- und somit emissionsintensiver Sektor ist einer der Adressaten der EU-Taxonomie. Entsprechend der EU-Taxonomie gilt eine Wirtschaftsaktivität dann als ökologisch nachhaltig, wenn ein wesentlicher Beitrag zu mindestens einem der Umweltziele geleistet wird, keines der anderen Umweltziele wesentlich negativ beeinträchtigt wird (“do no significant harm, DNSH”) und die Wirtschaftsaktivität unter Einhaltung gewisser Mindestschutzkriterien – insbesondere in Bezug auf verantwortliches unternehmerisches Handeln sowie Menschen- und Arbeitnehmerrechte – durchgeführt wird. Ob ein wesentlicher Beitrag zu einem Umweltziel geleistet wird bzw. keine wesentliche Beeinträchtigung der Umweltziele vorliegt, ist anhand der von der EU-Kommission vorgegebenen technischen Bewertungskriterien zu berichten. CA Immo ist zum Berichtszeitpunkt nicht von den Berichtspflichten laut EU-Taxonomie erfasst. Um auch in Bezug auf ihre nachhaltigen Wirtschaftsaktivitäten transparent zu sein, legt CA Immo die betreffenden Informationen zu taxonomiefähigen Wirtschaftsaktivitäten freiwillig offen. Da zum Berichtszeitpunkt die Auslegung und praktische Anwendung einiger technischer Bewertungskriterien noch unklar war, veröffentlicht CA Immo keine Kennzahlen zur Taxonomiekonformität. Im Folgenden werden die für CA Immo zutreffenden Wirtschaftsaktivitäten mit den gem. Art. 8 EU-Taxonomie-Verordnung zu berichtenden finanziellen Leistungsindikatoren (Umsatzerlöse, Investitionsausgaben und Betriebsausgaben) dargestellt. Diese Darstellung inkludiert die Anteile der taxonomiefähigen Wirtschaftsaktivitäten an Umsatzerlösen, Investitionsausgaben und Betriebsausgaben. Umsatzerlöse CA Immo ist ein auf große, moderne Büroimmobilien spezialisierter Investor, Manager und Entwickler in den Metropol-Städten Deutschlands, Österreichs und Zentraleuropas. Die 1987 gegründete CA Immo ist im ATX der Wiener Börse gelistet und verfügt über ein Immobilienvermögen von rund 5,0 Mrd. € in Deutschland, Österreich und CEE. Die Umsatzerlöse von CA Immo im Jahr 2024 bestehen im Wesentlichen aus Mieterlösen (inkl. Betriebskostenerlöse) der im Portfolio befindlichen Immobilien iHv. 297,4 Mio. €. Die Umsatzerlöse aus Immobilienhandel und Dienstleistungen belaufen sich auf 27,8 Mio. €, diese Umsatzerlöse stammen jedoch aus nicht taxonomiefähigen Wirtschaftsaktivitäten. Innerhalb der Liste der taxonomiefähigen Wirtschaftsaktivitäten hat CA Immo für die Umsatzerlöse des Geschäftsjahres 2024 die Aktivität „Erwerb von und Eigentum an Gebäuden“ identifiziert: – Erwerb von Immobilien und Ausübung des Eigentums an diesen Immobilien (Anm.: z. B. durch Vermietung). Die Wirtschaftstätigkeiten in dieser Kategorie können gemäß der mit der Verordnung (EG) Nr. 1893/2006 aufgestellten statistischen Systematik der Wirtschaftszweige dem NACE-Code L.68 zugeordnet werden. Die Anteile der taxonomiefähigen und nicht fähigen Umsatzerlöse für das Geschäftsjahr 2024 sind weiter unten tabellarisch dargestellt. Investitionen (CapEx) Als Investitionsausgaben iSd EU-Taxonomie gelten Zugänge zum Anlagevermögen oder zu Nutzungsrechten. CA Immo hat Investitionsausgaben vorrangig in Form von Zugängen zum Immobilienportfolio zu verzeichnen (Ankäufe von Bestandsimmobilien, Projektentwicklung für den eigenen Bestand). Weiters werden Investitionen in Form von Renovierungen und Sanierungen des im Eigentum von CA Immo befindlichen Gebäudebestands getätigt. Beide Arten von Zugängen sind als CapEx der Wirtschaftsaktivität “Erwerb von und Eigentum an Gebäuden” zuzuordnen. Investitionen in Dienstwägen sind unter der Wirtschaftsaktivität „Beförderung mit Personenkraftwagen“ ebenso taxonomiefähig. Investitionen in selbstgenutzte Immobilien und Software sowie in Betriebs- und Geschäftsausstattung (BGA) iHV insgesamt rd. 0,6 Mio. € sind nicht taxonomiefähig. Die Anteile der taxonomiefähigen und nicht fähigen CapEx für das Geschäftsjahr 2024 sind weiter unten tabellarisch dargestellt. Betriebsausgaben (OpEx) Betriebsausgaben gemäß Definition der EU-Taxonomie sind neben Forschungs- und Entwicklungsausgaben zur Reduktion von Treibhausgas-Emissionen alle Instandhaltungs- und Reparaturausgaben sowie sonstige direkt zurechenbare Kosten, die für die laufende Instandhaltung und Erhaltung der Funktionalität des Sachanlagevermögens relevant sind. In Bezug auf das Geschäftsmodell von CA Immo kommen OpEx im Wesentlichen in Form von nicht kapitalisierten Kosten für Instandhaltungs- und Reparaturaufwendungen an bestehenden Immobilien in Betracht. Die taxonomiefähigen Betriebsausgaben sind daher zur Gänze der Wirtschaftsaktivität “Erwerb von und Eigentum an Gebäuden” zuzuordnen und weiter unten tabellarisch dargestellt. Meldebogen für die KPI von Nicht-Finanzunternehmen Anteil des Umsatzes aus Waren oder Dienstleistungen, die mit taxonomiekonformen Wirtschaftstätigkeiten verbunden sind - Offenlegung für das Jahr 2024: Geschäftsjahr 2024 2024 Kriterien für einen wesentlichen Beitrag Wirtschaftstätigkeiten Code Umsatz Umsatz-anteil 2024 Klima-schutz An-passung an den Klima-wandel Wasser Umwelt-ver-schmut-zung Kreis-laufwirt-schaft Biolo-gische Vielfalt TEUR % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL A. TAXONOMIEFÄHIGE TÄTIGKEITEN A.1. Ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (taxonomiekonform) Erwerb und Eigentum an Gebäuden CCM 7.7 n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a Umsatz ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (taxonomiekonform) (A.1.) n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a davon ermöglichende Tätigkeiten n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a davon Übergangstätigkeiten n/a n/a n/a A.2. Taxonomiefähige, aber nicht ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (nicht taxonomiekonforme Tätigkeiten) Erwerb und Eigentum an Gebäuden CCM 7.7 297.382 91,45 EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL Umsatz taxonomiefähiger, aber nicht ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (nicht taxonomiekonforme Tätigkeiten) (A.2.) 297.382 91,45 n/a 0 0 0 0 0 A. Umsatz taxonomiefähiger Tätigkeiten (A.1.+A.2.) 297.382 91,45 n/a n/a n/a n/a n/a n/a B. NICHT TAXONOMIEFÄHIGE TÄTIGKEITEN Umsatz nicht taxonomiefähiger Tätigkeiten (B) 27.814 8,55 Gesamt (A+B) 325.196 100,00 J- Ja, taxonomiefähige und mit dem relevanten Umweltziel taxonomiekonforme Tätigkeit; N- Nein, taxonomiefähige, aber mit dem relevanten Umweltziel nicht taxonomiekonforme Tätigkeit; N/EL- (Not eligible) Für das jeweilige Umweltziel nicht taxonomiefähige Tätigkeit EL- (Eligible) Für das jeweilige Umweltziel taxonomiefähige Tätigkeit n/a: not available Da zum Berichtszeitpunkt die Auslegung und praktische Anwendung einiger technischer Bewertungskriterien noch unklar war, macht CA Immo keine Angaben zu taxonomiekonformen Umsätzen. DNSH-Kriterien („Keine erhebliche Beeinträchtigung") Klimaschutz Anpassung an den Klimawandel Wasser Umweltver-schmutzung Kreislauf-wirtschaft Biologische Vielfalt Mindest-schutz Anteil taxonomie-konformer (A.1) oder taxonomie-fähiger (A.2) Umsatz 2023 Kategorie ermöglich-ende Tätigkeit Kategorie Übergangs-tätigkeit J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a 68,30 68,30 68,30 31,70 100,00 CapEx-Anteil aus Waren oder Dienstleistungen, die mit taxonomiekonformen Wirtschaftstätigkeiten verbunden sind - Offenlegung für das Jahr 2024 Geschäftsjahr 2024 Jahr 2024 Kriterien für einen wesentlichen Beitrag Wirtschaftstätigkeiten Code CapEx CapEx-Anteil 2024 Klima-schutz An-passung an den Klima-wandel Wasser Umweltver-schmut-zung Kreis-laufwirt-schaft Biolo-gische Vielfalt TEUR % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL A. TAXONOMIEFÄHIGE TÄTIGKEITEN A.1. Ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (taxonomiekonform) Erwerb und Eigentum an Gebäuden (1) CCM 7.7 n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a CapEx ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (taxonomiekonform) (A.1.) n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a davon ermöglichende Tätigkeiten n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a davon Übergangstätigkeiten n/a n/a n/a A.2. Taxonomiefähige, aber nicht ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (nicht taxonomiekonforme Tätigkeiten) Erwerb und Eigentum an Gebäuden CCM 7.7 137.769 99,26 EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL Beförderung mit Personenkraftwagen CCM 6.5 416 0,30 EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL CapEx taxonomiefähiger, aber nicht ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (nicht taxonomiekonforme Tätigkeiten) (A.2.) 138.185 99,56 n/a 0 0 0 0 0 A. CapEx taxonomiefähiger Tätigkeiten (A.1.+A.2.) 138.185 99,56 n/a n/a n/a n/a n/a n/a B. NICHT TAXONOMIEFÄHIGE TÄTIGKEITEN CapEx nicht taxonomiefähiger Tätigkeiten (B) 616 0,44 Gesamt (A + B) 138.801 100,00 J- Ja, taxonomiefähige und mit dem relevanten Umweltziel taxonomiekonforme Tätigkeit; N- Nein, taxonomiefähige, aber mit dem relevanten Umweltziel nicht taxonomiekonforme Tätigkeit; N/EL- (Not eligible) Für das jeweilige Umweltziel nicht taxonomiefähige Tätigkeit EL- (Eligible) Für das jeweilige Umweltziel taxonomiefähige Tätigkeit n/a: not available Da zum Berichtszeitpunkt die Auslegung und praktische Anwendung einiger technischer Bewertungskriterien noch unklar war, macht CA Immo keine Angaben zu taxonomiekonformen CapEx. DNSH-Kriterien („Keine erhebliche Beeinträchtigung") Klimaschutz Anpassung an den Klimawandel Wasser Umweltver-schmutzung Kreislauf-wirtschaft Biologische Vielfalt Mindest-schutz Anteil taxonomie-konformer (A.1) oder taxonomie-fähiger (A.2) CapEx 2023 Kategorie ermöglich-ende Tätigkeit Kategorie Übergangs-tätigkeit J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a 99,93 0,07 98,31 98,31 1,69 100,00 OpEx-Anteil aus Waren oder Dienstleistungen, die mit taxonomiekonformen Wirtschaftstätigkeiten verbunden sind - Offenlegung für das Jahr 2024 Geschäftsjahr 2024 Jahr 2024 Kriterien für einen wesentlichen Beitrag Wirtschaftstätigkeiten Code OpEx OpEx-Anteil 2024 Klima-schutz An-passung an den Klima-wandel Wasser Umwelt-ver-schmut-zung Kreis-laufwirt-schaft Biolo-gische Vielfalt TEUR % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL A. TAXONOMIEFÄHIGE TÄTIGKEITEN A.1. Ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (taxonomiekonform) Erwerb und Eigentum an Gebäuden CCM 7,7 n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a OpEx ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (taxonomiekonform) (A.1.) n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a davon ermöglichende Tätigkeiten n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a davon Übergangstätigkeiten n/a n/a n/a A.2. Taxonomiefähige, aber nicht ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (nicht taxonomiekonforme Tätigkeiten) Erwerb und Eigentum an Gebäuden CCM 7,7 –6.658 100 EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL OpEx taxonomiefähiger, aber nicht ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (nicht taxonomiekonforme Tätigkeiten) (A.2.) –6.658 100 n/a 0 0 0 0 0 A. OpEx taxonomiefähiger Tätigkeiten (A.1.+A.2.) –6.658 100 n/a n/a n/a n/a n/a n/a B. NICHT TAXONOMIEFÄHIGE TÄTIGKEITEN OpEx nicht taxonomiefähiger Tätigkeiten (B) 0 0 Gesamt (A + B) –6.658 100 J- Ja, taxonomiefähige und mit dem relevanten Umweltziel taxonomiekonforme Tätigkeit; N- Nein, taxonomiefähige, aber mit dem relevanten Umweltziel nicht taxonomiekonforme Tätigkeit; N/EL- (Not eligible) Für das jeweilige Umweltziel nicht taxonomiefähige Tätigkeit EL- (Eligible) Für das jeweilige Umweltziel taxonomiefähige Tätigkeit n/a: not available Da zum Berichtszeitpunkt die Auslegung und praktische Anwendung einiger technischer Bewertungskriterien noch unklar war, macht CA Immo keine Angaben zu taxonomiekonformen OpEx. DNSH-Kriterien („Keine erhebliche Beeinträchtigung") Klimaschutz Anpassung an den Klima-wandel Wasser Umwelt-verschmut-zung Kreislauf-wirtschaft Biologische Vielfalt Mindest-schutz Anteil taxonomie-konformer (A.1) oder taxonomie-fähiger (A.2) OpEx 2023 Kategorie ermöglich-ende Tätigkeit Kategorie Übergangs-tätigkeit J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a 100 100 100 0 100 Klimaschutz V. Strategie CA Immo Agenda im Bereich Klimaschutz – Dekarbonisierungsstrategie CA Immo ist als Anbieter von Class-A-Büroflächen mit hohen Qualitätsstandards positioniert. Energieeffiziente Gebäude im Bestand zu halten sowie möglichst klimaschonend zu entwickeln, ist ein wesentlicher strategischer Faktor zur Sicherung der Marktfähigkeit des Portfolios und – in Folge – der Wettbewerbsfähigkeit des Unternehmens. Der CO2-Fußabdruck von CA Immo ist Großteils getrieben vom Energieverbrauch für die Heizung, Kühlung und sonstige Elektrifizierung unserer Bestandsgebäude. Wesentliche Hebel zur Erreichung einer Emissionsreduktion sind somit: – Bezug von Energie aus erneuerbaren Quellen, – Erhöhung der Energieeffizienz der Gebäude, – Ausstieg aus fossilen Brennstoffen (Gas- und Ölheizungen), – Reduktion der verbauten Emissionen, – Verkauf von Gebäuden, – Mietereinbindung. Maßnahmen zur Dekarbonisierung werden im Zuge des strategischen Kapitalrotationsprogramms kontinuierlich umgesetzt – von der Entwicklung energieeffizienter Gebäude für den eigenen Bestand bis hin zum gezielten Verkauf von in Bezug auf Energie und CO2-Emissionen ineffizienten, älteren Gebäuden, bei denen eine Sanierung wirtschaftlich nicht darstellbar ist. Die Kosten für diese Maßnahmen werden für die einzelnen Gebäude laufend evaluiert und in der CapEx-Planung berücksichtigt. Bei der Festlegung der CO2-Emissionsreduktionsziele (Dekarbonisierungsziele) wurden u. a. folgende künftige Entwicklungen berücksichtigt: – Einkauf von Strom aus erneuerbaren Quellen zur Reduktion der energiegetriebenen CO2-Emissionen im Gebäudebetrieb, – Umsetzung von Maßnahmen zur Reduktion des Energieverbrauchs (z.B. LED-Beleuchtung, Temperaturanpassungen, Sanierungen). Die untenstehenden Tabellen zeigen die Klimaziele inkl. Zielerreichung 2024 sowie die für CA Immo wesentlichsten Emissionskategorien und deren Dekarbonisierungshebel im Überblick. CA Immo Dekarbonisierungsziele Ziel Zielerreichung 2024 – Reduktion der CO2-Emissionsintensität des Bestandsportfolios um 50% bis 2030 (Basisjahr 2019, Scope 1+2 Emissionen, marktbasiert) 2019-2024: –75% – Reduktion der Energieintensität des Bestandsportfolios um 15% bis 2025 (Basisjahr 2019, vom Vermieter bezogene Energie für Allgemeinflächen und zentral zur Verfügung gestellte Dienste) 2019-2024: –32% übersicht der wesentlichen co2-emissionen und dekarbonisierungshebel THG-Emissionen nach Kategorien Beschreibung Geschäftsfeld Dekarbonisierungshebel Scope 1 und 2: Eigener Betrieb und vorgelagerte Wertschöpfungskette Scope 1 – Gas- und Ölheizungen im Bestand – Kühlmittelverluste im Bestand – Bestands- management – Ausstieg aus fossilen Brennstoffen – Verkauf von Gebäuden Scope 2 – Strom für Allgemeinflächen und zentral zur Verfügung gestellte Dienste 1) – Fernwärme – Bestands- management – Bezug von Energie aus erneuerbaren Quellen – Erhöhung der Energieeffizienz – Verkauf von Gebäuden Scope 3: Vorgelagerte Wertschöpfungskette Kategorie 2, Investitionsgüter – Gebundene Emissionen in Baumaterialien (z.B. Zement, Stahl) – Projektent-wicklung – Reduktion der verbauten Emissionen Kategorie 3, Tätigkeiten im Zusammenhang mit Brennstoffen und Energie – Übertragungs- und Verteilungsverluste in der Produktion der für den Gebäudebetrieb benötigten Energie (in Ergänzung zu Scope 1 und 2) – Bestands- management – Siehe Scope 1 und 2 Scope 3: Nachgelagerte Wertschöpfungskette Kategorie 13, Nachgelagerte geleaste Wirtschaftsgüter Mieterstrom2): – Vom Mieter direkt bezogen – Vom Vermieter bezogen, submetered – Bestandsmanagement – Bezug von Energie aus erneuerbaren Quellen – Mietereinbindung 1) z. B. für Kühlung, Ventilation, Licht, Aufzüge, Wärmepumpen; inkl. Mieterstrom für eigengenutzte Büroflächen 2) z.B. für IT, Küchengeräte, Beleuchtung Erläuterungen zu den einzelnen Dekarbonisierungshebeln sowie zu den im Geschäftsjahr 2024 umgesetzten Maßnahmen zur Erreichung der Klimaziele finden sich weiter unten im Absatz „Maßnahmen und Mittel im Zusammenhang mit den Klimastrategien“. Die damit verbundenen Kosten werden für die einzelnen Gebäude bzw. Projekte laufend evaluiert und in der CapEx-Planung berücksichtigt. Ziele oder Pläne zur Anpassung der wirtschaftlichen Tätigkeiten an die Kriterien der EU-Taxonomie Als überwiegender Bestandshalter, der Neubauprojekte selektiv und primär für den eigenen Bestand entwickelt, ist für CA Immo im Rahmen der EU-Taxonomie vor allem die Wirtschaftsaktivität 7.7 (Erwerb und Besitz von Immobilien) zur Erreichung des Umweltziels Klimaschutz der EU-Taxonomie anwendbar, da nur über diese taxonomiekonformer Umsatz generiert werden kann. Um den taxonomiekonformen Umsatz aus dem Bestandsportfolio sukzessive zu erhöhen, gelten folgende Richtlinien: – alle Neubauprojekte sollen im Einklang mit den technischen Screening-Kriterien (TSC) der EU-Taxonomie für das Umweltziel Klimaschutz gemäß der wirtschaftlichen Aktivität 7.1 und 7.7 entwickelt werden, – Schrittweise Verbesserung der Energieeffizienz (und somit der Energie-Effizienzklassen) der Bestandsgebäude durch die Sanierung älterer Gebäude mit schlechter Energiebilanz, sofern dies finanziell und strategisch sinnvoll ist. Sämtliche mit diesen Maßnahmen in Verbindung stehenden CapEx werden im Rahmen des EU-Taxonomie-Reportings ausgewiesen. CA Immo ist nicht von den Paris-abgestimmten EU-Referenzwerten ausgenommen. Wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen und ihr Zusammenspiel mit Strategie und Geschäftsmodell Die Klimaveränderungen stellen ein Risiko dar, das sich für CA Immo auf zwei Ebenen entfaltet: – Physische Risiken: Physische Schäden und Beeinträchtigung von Gebäuden durch akute oder chronische Wetterereignisse (z.B. Überschwemmungen, Hitzestress) können zu höheren Kosten für Betrieb, Reparatur- und Wartungsarbeiten bis hin zur vorübergehenden Schließung oder Wertverlust des Gebäudes führen, – Übergangsrisiken (Transitionsrisiken): Regulatorische Änderungen, die auf die Reduzierung von Emissionen oder die Durchsetzung höherer Effizienzstandards abzielen, könnten Compliance-Kosten (Strafen, Abgaben), höhere Bau- und Finanzierungskosten bzw. schlechtere Verfügbarkeit von Fremdkapital sowie schlechtere Vermarktbarkeit verursachen und sich negativ auf den Gebäudewert auswirken. Im Geschäftsjahr 2024 wurde eine umfassende Risiko- und Vulnerabilitätsanalyse gemäß EU-Taxonomie (Anpassung an den Klimawandel) durchgeführt (siehe Kapitel „Allgemeine Angaben“. Die Analyse erfolgte unter Berücksichtigung von zwei RCP-Szenarien (RCP2.6 und RCP4.5). RCP 4.5 beschreibt ein realistisches Szenario mit gemäßigten Klimaschutzmaßnahmen, das eine globale Erwärmung von etwa 2,0 bis 3,0 °C bis 2100 – im Vergleich mir der vorindustriellen Zeit – erwarten lässt (Quelle: IPCC Fifth Assessment Report). CA Immo ist als Manager und Entwickler von Prime-Bürogebäuden primär in innerstädtischen Lagen zentraleuropäischer Metropolstädte und somit ausschließlich in gemäßigten Klimazonen (Mitteleuropa) und nicht in Küstenstädten aktiv. Anhand dieser geografischen Verortung sind einige der im Kanon der Delegierten Verordnung (EU) 2021/2139 enthaltenen klimabezogenen physischen Risiken für CA Immo nicht oder nur eingeschränkt relevant (u.a. tropische Stürme, Anstieg des Meeresspiegels). Die Risiken, gegenüber denen die Objekte von CA Immo in ihren innerstädtischen Lagen exponiert sind, sind vor allem temperaturbedingt (Hitze) sowie wasserbezogen (Dürre und Überschwemmungen). Bei allen Objekten mit einer erhöhten Exposition für physische Risiken wurden bereits Anpassungslösungen implementiert. In Bezug auf ein Überschwemmungsrisiko ist darüber hinaus der generell gut ausgebaute Hochwasserschutz in den meisten Städten, in denen CA Immo aktiv ist, zu berücksichtigen, sofern die Objekte überhaupt in einem Überschwemmungsgebiet liegen. Anpassungslösungen bei wasserbezogenen Risiken: – Hochwasserschutzkonzepte, – Schutz vor Rückfluss, – Flussregulierung, – Barriereschutz, Damm. Anpassungslösungen bei temperaturbedingten Risiken: – Kühl- und Sonnenschutzsysteme einschließlich Beschattungssysteme, – Gebäudeklimatisierung, – Begrünungskonzepte. Implementierte Maßnahmen wirken sich reduzierend auf das Risikovolumen und die Eintrittswahrscheinlichkeit aus. Darüber hinaus sind versicherbare Risiken – inklusive Naturkatastrophen und extreme Wettereinwirkungen – vom konzernweit abgeschlossenen Versiche-rungsschutz abgedeckt, seit 2024 in voller Höhe (voller Wiedererrichtungswert). Das Ergebnis der Risiko- und Vulnerabilitätsanalyse zeigt, dass es im CA Immo-Bestand aktuell keine Objekte gibt, die wesentlichen physischen Risiken ausgesetzt sind, da für diese bereits ausreichende Anpassungslösungen implementiert wurden. In Bezug auf klimabezogene Übergangsrisiken profitiert CA Immo als Prime-Office-Anbieter vom traditionell hohen Qualitätsanspruch im Portfoliomanagement und der Entwicklung von Gebäuden für den eigenen Bestand. Dies zeigt sich u. a. in der Zusammensetzung der Energie-Effizienzklassen im Bestandsportfolio (siehe Grafik im Abschnitt „Parameter und Ziele“ weiter unten). Die vergleichsweise gute Resilienz des CA Immo-Geschäftsmodells ist auch im Anteil der Gebäude mit Gas- oder Ölheizung reflektiert, der sich im Zuge des seit 2021 intensivierten Kapitalrotationsprogramms kontinuierlich von 35% (31.12.2020) auf 11% des Buchwerts (zum Stichtag 31.12.2024, exkl. kurzfristiges Immobilienvermögen gem. IFRS 5) reduziert hat. Der Anteil der Gebäude mit Gasheizung bzw. mit schlechter Energiebilanz soll in den kommenden Jahren durch Neubau- und Sanierungsprojekte sowie durch Verkäufe im Zuge des strategischen Kapitalrotationsprogramms kontinuierlich weiter reduziert werden. Um Klimarisiken im Rahmen von Projektentwicklungen sowie großen Renovierungsprojekten präventiv zu minimieren, werden diese ausschließlich unter der Maßgabe einer Zertifizierungsfähigkeit (Nachhaltigkeitszertifizierung gemäß DGNB, LEED oder BREEM Standard) durchgeführt. VI. Management der Auswirkungen, Risiken und Chancen Strategien im Zusammenhang mit dem Klimaschutz und der Anpassung an den Klimawandel Um die wesentlichen Auswirkungen, Risiken und Chancen im Bereich Klimaschutz zu managen, kommen konzernweit folgende Policies zur Anwendung: Strategien im Zusammenhang mit dem Klimawandel 1) Thema/Ziel Policy Anwendungsbereiche Verantwortung Monitoring – Klimaschutz – Einsatz erneuerbarer Energien Energieeinkauf: Einkauf von Energie aus erneuerbaren Quellen Bestandsportfolio: eigene Tätigkeiten, vorgelagerte und nachgelagerte Wertschöpfungskette CEO Quartalsweise Datenerhebung und internes Reporting – Energieeffizienz Energie-Monitoring und Management: Portfoliomanagement auf Basis der Gebäude-Energieverbrauchsdaten Bestandsportfolio: eigene Tätigkeiten, nachgelagerte Wertschöpfungskette CEO Quartalsweises internes Reporting – Energieeffizienz – Anpassung an den Klimawandel DGNB- bzw. LEED-Zertifizierung mit mind. Gold-Level und EU-Taxonomiekonformität gem. Wirtschaftsaktivität 7.1 und 7.7 für jedes Neubauprojekt Projektentwicklung CEO Quartalsweises internes Reporting, jährlicher ESG-Bericht 1) Umsetzung aller Richtlinien nach bestem Bemühen und vorbehaltlich einer Bewertung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit. Maßnahmen und Mittel im Zusammenhang mit den Klimastrategien Um etwaige Klimarisiken vorausschauend zu mitigieren, definiert CA Immo Klimaziele sowie entsprechende Maßnahmen und analysiert laufend deren Wirkung zur Messung des Fortschritts in der Erreichung dieser Ziele. Diese Daten fließen in das konzernweite Portfoliomonitoring ein, auf dessen Basis Entscheidungen über (energetische) Investitionen bzw. Portfoliotransaktionen (Kapitalrotation) getroffen werden. Im Geschäftsjahr 2024 wurden folgende Maßnahmen umgesetzt: wesentliche massnahmen im Zusammenhang mit der Anpassung an den Klimawandel Potenzielle finanzielle Risiken Maßnahmen 2024 – Physische Schäden und Beeinträchtigung von Gebäuden durch akute oder chronische Wetterereignisse (z. B. Überschwemmungen, Hitzestress) können zu höheren Kosten für Betrieb, Reparatur- und Wartungsarbeiten bis hin zur vorübergehenden Schließung oder Wertverlust des Gebäudes führen – Durchführung einer Risiko- und Vulnerabilitätsanalyse mit RCP-Szenarien gemäß den Richtlinien der EU-Taxonomie – Kontinuierliche Kontrolle, Wartung und Instandhaltung der Gebäude – Zwei Projekte im Bau für den eigenen Bestand mit DGNB-Zertifizierung (mind. Gold-Standard angestrebt) – Umfassender Versicherungsschutz für Bestand und Projekte (Baustellen) wesentliche massnahmen im Zusammenhang mit dem Klimaschutz Potenzielle finanzielle Risiken Dekarbonisierungshebel Maßnahmen 2024 Regulatorische Änderungen, die auf die Reduzierung von Emissionen oder die Durchsetzung höherer Effizienzstandards abzielen, könnten Compliance-Kosten, höhere Bau- und Finanzierungskosten bzw. schlechtere Verfügbarkeit von Fremdkapital sowie schlechtere Vermarktbarkeit verursachen und sich negativ auf den Gebäudewert auswirken Ausstieg aus fossilen Brennstoffen – Start eines Sanierungsprojekts in Prag zur Umrüstung von Gasheizung auf Wärmepumpen Bezug von Energie aus erneuerbaren Quellen – Konzernweiter Gebäudebetrieb (Allgemeinflächen/zentral zur Verfügung gestellte Dienste) mit Strom aus erneuerbaren Energiequellen Erhöhung der Energieeffizienz des Bestandsportfolios – Laufende Optimierung der Betriebszeiten der Gebäudeleittechnik, Anpassung der Raumtemperatur, Umstellung auf LED – Start eines Sanierungsprojekts zur Erhöhung der Energieeffizienz – Zwei Projekte im Bau für den eigenen Bestand Reduktion der verbauten Emissionen – Baustart des ersten Holz-Hybrid-Neubauprojekts am Berliner Hauptbahnhof (Anna-Lindh-Haus) Verkauf von Gebäuden – Verkauf von zwei Bestandsgebäuden mit Gasheizung Mieterbeteiligung – Im Geschäftsjahr 2024 wurden insgesamt 59 Mietverträge als Green Lease-Verträge abgeschlossen. wesentliche massnahmen im Zusammenhang mit Klimachancen Potenzielle Chancen Maßnahmen 2024 – Energieeffizienzverbesserungen sowie der Ausbau und die Nutzung erneuerbarer Energien können die Betriebskosten senken, den Immobilienwert steigern und für Mieter attraktiv sein, die auf Nachhaltigkeit und Kosteneffizienz Wert legen. – Start eines Sanierungsprojekts zur Erhöhung der Energieeffizienz – Zwei Projekte im Bau für den eigenen Bestand – Green Finance: Niedrigere Finanzierungskosten, bessere Verfügbarkeit von Fremdkapital für Gebäude mit guter Energie- und Klimabilanz – Ökologische Finanzierungsstrategie: 2024 Emission eines Green Bond mit einem Volumen von 350 Mio. € sowie Abschluss eines Green Loans für ein Berliner Bürogebäude iHv. 70 Mio. € Im Jahr 2024 wurden insgesamt rund 80 Mio. € in zwei Neubau- bzw. ein großes Sanierungsprojekt in Umsetzung investiert, die Maßnahmen zum Klimaschutz und zur Anpassung an den Klimawandel beinhalten. Investitionen in Maßnahmen im Zusammenhang mit dem Klimaschutz und der Anpassung an den Klimawandel werden im Rahmen des jährlichen Budgetierungsprozesses von der Abteilung Asset Management (Bestand) bzw. Development (Neubauprojekte) vorgeschlagen und vom Vorstand beschlossen. Ein Monitoring der Energieeinsparungen in Folge der durchgeführten Optimierungsmaßnahmen erfolgt im Zuge der laufenden Verbrauchsdatenerhebung. Die wesentlichen Dekarbonisierungshebel sowie im Jahr 2024 umgesetzte Maßnahmen im Detail: Ausstieg aus fossilen Brennstoffen Der kontinuierliche Ausstieg aus der Nutzung fossiler Brennstoffe (Gas- oder Ölheizung) ist ein wesentlicher Hebel zur Erreichung der Klimaneutralität. Die CA Immo-Wärmestrategie fokussiert auf den kontinuierlichen Ausbau (potenziell) erneuerbarer Heizenergieträger im Bestand – vor allem auf Fernwärme und den Einsatz von Wärmepumpen – mittels Tausch des Heizenergieträgers von Gas oder Öl hin zu Fernwärme oder Wärmepumpe. Im Geschäftsjahr 2024 wurde die Sanierung des Prager Bestandsobjekts Danube House gestartet, in deren Rahmen auch die Umrüstung von Gasheizung auf Wärmepumpe vorgesehen ist. Darüber hinaus wurde 2024 der Verkauf von zwei Bestandsgebäuden mit Gasheizung abgeschlossen. Bezug von Energie aus erneuerbaren Quellen Die Emissionsintensität des Bestandsportfolios ist getrieben vom Energieverbrauch für die Heizung, Kühlung und sonstige Elektrifizierung unserer Gebäude. Ein wesentlicher Dekarbonisierungshebel im Bestandsmanagement ist somit die Umstellung des Gebäudebetriebs auf grüne Energie. Die CA Immo-Richtlinien für grünen Energieeinkauf sehen folgende Maßnahmen vor: – Konzernweiter Einkauf von Strom aus erneuerbaren Energiequellen mit Herkunftsnachweis, bevorzugt gemäß EECS (European Energy Certificate System) zertifiziert, – Keine CO2-Kompensationen für Gas, Fernwärme oder Strom, – Dekarbonisierung der regionalen Strom- und Fernwärmenetze als Voraussetzung zum Erreichen der Klimaneutralität (Ökologisierung des nationalen Energiemixes), – Ausbau erneuerbarer Energieträger am Gebäudebestand und im Rahmen von Neubau- und Sanierungsprojekten (z. B. Photovoltaik-Anlagen). Diese Richtlinien gelten vorbehaltlich lokaler Verfügbarkeit und Wirtschaftlichkeit. Im Jahr 2024 wurden CA Immo-Gebäude zu 98% mit Allgemeinstrom aus erneuerbaren Energiequellen betrieben (2023: 82%). Dies gilt für alle Allgemeinflächen und vom Vermieter zentral zur Verfügung gestellten Dienste (z. B. Gebäudeklimatisierung, Aufzüge, Beleuchtung) in Multi-Tenant-Gebäuden. Da in den CEE-Ländern Ungarn, Polen und Tschechien darüber hinaus der gesamte Mieterstrom von CA Immo zentral eingekauft und via Submetering an die Mieter weitergegeben wird, inkludieren die Stromverträge in diesen Ländern auch den Mieterstrom. Die Versorgung der eigengenutzten CA Immo-Büros (in eigenen Bestandsgebäuden und in Drittgebäuden) erfolgte zu 100% mit Strom aus erneuerbaren Energiequellen (2023: 86%). 77% des gesamten Stromverbrauchs aus erneuerbaren Quellen wurden im Jahr 2024 von EECS-zertifiziertem Ökostrom gedeckt. Erhöhung der Energieeffizienz des Bestandsportfolios CA Immo investiert kontinuierlich in die Optimierung der Energieeffizienz des Bestandsportfolios. Teil dieses energetischen Optimierungsprogramms sind u. a. folgende Maßnahmen: – Energetische und klimagerechte Modernisierung und Sanierung von Bestandsimmobilien: z. B. Einbau von LED-Technik mit modernen Sensoren, Wärmerückgewinnung bei Lüftungsanlagen, Optimierung der Gebäudehülle und -technik, – Energieeinsparungen u. a. durch die Optimierung der Betriebszeiten der Gebäudeleittechnik, Temperaturregelung, – Gebäudedigitalisierung: intelligente Steuerung der technischen Gebäude-Infrastruktur wie z. B. Licht-, Klima- und Heizanlagen und frühzeitige Erkennung von Optimierungspotenzialen durch moderne Gebäude-Leittechnik, – Kontinuierliche Reduktion des Energiebedarfs von Neubauprojekten für den eigenen Bestand durch Optimierung der Gebäudehülle und -technik. Anfang 2024 wurde die umfassende Renovierung des Warschauer Bürogebäudes Saski Crescent abgeschlossen. Mittels der umgesetzten Maßnahmen wurde der Primärenergiebedarf des Gebäudes gemäß Energieausweis um mind. 30% reduziert. Ende 2024 wurde die Sanierung des Prager Bestandsgebäudes Danube House gestartet. Mittels der geplanten Maßnahmen soll eine LEED-Platin-Zertifizierung und eine Erhöhung der Energie-Effizienzklasse von C auf B erreicht werden. Mitte September erfolgte der Baustart für das neue Berliner Bürogebäude Anna-Lindh-Haus. Nach Fertigstellung soll das Gebäude durch die Nutzung von Wärmepumpen vollständig elektrifiziert sein. Hierzu kommt eine auf dem Dach installierte Photovoltaikanlage, die bis zu 30% des Strombedarfs vor Ort produzieren soll. Mit einem projektierten Energieverbrauch von weniger als 50 kWh/m² liegt das Anna-Lindh-Haus rd. 70% unter dem Nearly-Zero-Energy-Building-Referenzwert (Anforderungswert gemäß GEG). Verkauf von Gebäuden Gezielter Verkauf von Gebäuden mit Gasheizung oder in Bezug auf Energie und CO2-Emissionen ineffizienten Gebäuden, bei denen eine Sanierung wirtschaftlich nicht darstellbar ist, im Zuge des strategischen Kapitalrotationsprogramms. Im Jahr 2024 hat CA Immo zwei Bestandsgebäude mit Gasheizung verkauft. Mieterbeteiligung: Green Lease Agreements Ein ganzheitlich umwelt- und klimafreundlicher Gebäudebetrieb bedarf der Mitwirkung der Gebäudenutzer. Vor allem durch den Bezug von (Mieter-)Strom aus erneuerbaren Energiequellen und energiesparendes Nutzerverhalten können unsere Mieter einen wesentlichen Beitrag zur Reduktion der Gebäude-CO2-Emissionen leisten. Mittels Green Lease Agreements bieten wir unseren Mietern die Möglichkeit, sich partnerschaftlich an unseren ESG-Initiativen zu beteiligen in Bereichen, die außerhalb unseres Einflussbereichs liegen. Ein Green Lease ist ein Mietvertrag, in dem Mieter und Vermieter durch den Zusatz von ESG-Vertragsklauseln eine möglichst nachhaltige und effiziente Nutzung und Bewirtschaftung der Immobilie vereinbaren. Entsprechende Vertragsbestandteile wurden 2022 konzernweit ausgerollt. Bis Ende 2024 wurden insgesamt 228 Mietverträge (31.12.2023: 165) für eine vermietbare Nutzfläche von mehr als 235.000 m² als Green Lease-Verträge abgeschlossen. Green Lease Agreements inkludieren u. a.: – Bezug von Ökostrom zur Reduktion der CO2-Emissionen im operativen Betrieb (Mieterstrom), – Daten- und Informationsaustausch mit dem Mieter (v. a. Energieverbrauch), – ökologische Reinigung, – Umwelt- und ressourcenschonende Ausstattung der Mietfläche. Reduktion der gebundenen (verbauten) CO2-Emissionen im Zuge von Neubauprojekten Zusätzlich zur Senkung des Energiebedarfs der Bestandsgebäude in der Nutzungsphase (operative CO2-Emissionen) ist auch die Reduktion der gebundenen CO2-Emissionen im Zuge von Neubauprojekten – u. a. durch die Verwendung emissionsarmer Baumaterialien – ein wichtiger Hebel zur Reduktion des CO2-Fußabdrucks von Gebäuden über den gesamten Lebenszyklus. Während im Bestandsmanagement die Reduktion der operativen CO2-Emissionen im Fokus steht, werden in der Projektentwicklung auch die Emissionen der vorgelagerten Wertschöpfungskette betrachtet. Unsere Dekarbonisierungsstrategie für Neubauprojekte zur Reduktion der Emissionen in der vorgelagerten Wertschöpfungskette sieht u. a. folgende Maßnahmen vor: – Frühzeitige Durchführung einer CO2-Lebenszyklusanalyse (LCA) für jedes Neubauprojekt zur Erfassung und Reduktion der gebundenen CO2-Emissionen, – Verwendung von emissionsarmen bzw. CO2-reduzierten Baumaterialien (z. B. Holz) soweit möglich, – Erstellung eines Materialpasses für jedes Neubauprojekt zur Erfassung der Baumaterialien und zur Optimierung von Rohstoffverbrauch und Emissionslast (cradle to grave / cradle to cradle), – DGNB- bzw. LEED-Zertifizierung mit mind. Gold-Level für jedes Neubauprojekt, – Stärkere Fokussierung auf Bestandssanierungen, selektive Umsetzung von Neubauprojekten. Im Herbst 2024 wurde mit dem Anna-Lindh-Haus die Entwicklung des ersten Neubauprojekts in Holzhybridbauweise gestartet. Durch die Kombination von Holz und CO2-reduziertem Beton soll eine signifikante Reduktion der CO2-Emissionen im Vergleich zu herkömmlicher Bauweise erzielt werden. Mittels der oben genannten Maßnahmen konnte CA Immo den energiebezogenen CO2-Fußabdruck des Bestandsportfolios (Scope 1, 2 und 3.13) im Geschäftsjahr 2024 im Vorjahresvergleich um 18% reduzieren. Eine Aufstellung des Energieverbrauchs inkl. der daraus resultierenden CO2-Emissionen findet sich in den Kapiteln „Energieverbrauch und Energiemix“ sowie „THG-Bruttoemissionen“. VII. Parameter und Ziele Ziele im Zusammenhang mit dem Klimaschutz und der Anpassung an den Klimawandel Ziele im Zusammenhang mit dem Klimaschutz Basisjahr 2019 Ziel für 2030 Zielerreichung 2024 THG-Emissionsintensität des Bestandsportfolios, Scope 1 und 2 1) 44 CO2e/m² 22 CO2e/m² (–50%) 11 CO2e/m² (–75%) Basisjahr 2019 Ziel für 2025 Zielerreichung 2024 Energieintensität des Bestandsportfolios (Allgemeinstrom und zentral zur Verfügung gestellte Dienste, in kWh/m²) 2) 164 kWh/m² 139 kWh/m² (–15%) 112 kWh/m² (–32%) Nutzung von Strom aus erneuerbaren Energien im Bestandsportfolio (in %) 2) 0% 100% 98% 1) Energiebezogene Scope 1+2 Emissionen, marktbasiert 2) Vom Vermieter bezogene Energie, exkl. Mieterstrom Ab dem Bericht 2024 wird die beheizte/gekühlte Nettogrundfläche (in m², gemäß Energieausweis) zur Berechnung der Energie- und Kohlenstoffintensität verwendet (bis inkl. 2023: Brutto-Innenfläche (GIA) in m², einschließlich Garagenstellplätzen, Keller und Lagerraum im Gebäude). Die Vorjahreszahlen wurden entsprechend angepasst. co2-emissionsintensität 2019-2024 (Scope 1 und 2, marktbasiert) energieintensität 2019-2024 allgemeinflächen/shared services Energieverbrauch und Energiemix Energieverbrauch und Energiemix In MWh 2024 2023 Veränderung in % (1) Brennstoffverbrauch aus Kohle und Kohleerzeugnissen 0 0 (2) Brennstoffverbrauch aus Rohöl und Erdölerzeugnissen 223 214 4% davon vom Vermieter beschafft 223 214 4% (3) Brennstoffverbrauch aus Erdgas 23.066 22.347 3% davon vom Vermieter beschafft 1) 19.987 19.578 2% davon vom Mieter beschafft 3.079 2.755 12% davon eigengenutzte CA Immo-Büroflächen in Drittgebäuden 2) 0 14 –100% (4) Brennstoffverbrauch aus sonstigen fossilen Quellen 0 0 (5) Verbrauch aus erworbener oder erhaltener Elektrizität, Wärme, Dampf und Kühlung und aus fossilen Quellen 79.655 91.399 –13% Verbrauch aus Fernwärme 53.058 51.439 3% davon vom Vermieter beschafft 3) 43.481 45.095 –4% davon vom Mieter beschafft 9.328 5.885 59% davon eigengenutzte CA Immo-Büroflächen in Drittgebäuden 4) 249 459 –46% Stromverbrauch 26.597 39.960 –33% davon vom Vermieter beschafft (Allgemeinstrom, eigengenutzte Büroflächen) 975 8.366 –88% davon vom Vermieter beschafft und submetered (Mieterstrom) 5) 849 7.524 –89% davon vom Mieter beschafft (Mieterstrom) 24.773 23.977 3% davon eigengenutzte CA Immo-Büroflächen in Drittgebäuden 6) 0 93 –100% (6) Gesamtverbrauch fossiler Energie 102.944 113.960 –10% Anteil fossiler Quellen am Gesamtenergieverbrauch (in %) 56% 64% –12% (7) Verbrauch aus Kernkraftquellen n.a n.a Anteil des Verbrauchs aus nuklearen Quellen am Gesamtenergieverbrauch (in %) n.a n.a (8) Brennstoffverbrauch aus erneuerbaren Quellen 0 0 (9) Verbrauch aus erworbener oder erhaltener Elektrizität, Wärme, Dampf und Kühlung und aus erneuerbaren Quellen 79.566 64.403 24% Verbrauch aus Fernwärme 0 0 Stromverbrauch 79.566 64.403 24% davon vom Vermieter beschafft (Allgemeinstrom) 48.314 39.336 23% davon vom Vermieter beschafft und submetered (Mieterstrom) 7) 31.059 24.833 25% davon vom Mieter beschafft (Mieterstrom, eigengenutzte Büroflächen)8) 28 34 –18% davon eigengenutzte CA Immo-Büroflächen in Drittgebäuden 9) 165 200 –18% (10) Verbrauch selbst erzeugter erneuerbarer Energie, bei der es sich nicht um Brennstoffe handelt (Photovoltaik) 302 n/a (11) Gesamtverbrauch erneuerbarer Energie 79.868 64.403 24% Anteil erneuerbarer Quellen am Gesamtenergieverbrauch (in %) 44% 36% 21% Gesamtenergieverbrauch 182.812 178.364 2% davon CA Immo Bestandsportfolio 182.398 177.598 3% davon eigengenutzte CA Immo-Büroflächen Drittgebäuden 414 766 –46% 1) 2023: Inkl. 3 eigengenutzte Büroflächen in CA Immo-Bestandsgebäuden (206 MWh). 2024: Inkl. 3 eigengenutzte Büroflächen (170 MWh) 2) 2023: inkl. 2 eigengenutzte Büroflächen in Drittgebäuden. 3) 2023: Inkl. 3 eigengenutzte Büroflächen in CA Immo-Bestandsgebäuden (113 MWh). 2024: Inkl. 2 eigengenutzte Büroflächen (93 MWh). 4) 2023: Inkl. 6 eigengenutzte Büroflächen in Drittgebäuden. 2024: Inkl. 4 eigengenutzte Büroflächen in Drittgebäuden. 5) 2023: Inkl. eine eigengenutzte Bürofläche in einem CA Immo-Bestandsgebäude (12 MWh). 6) 2023: Inkl. 3 eigengenutzte Büroflächen in Drittgebäuden. 7) 2023: Inkl. 3 eigengenutzte Büroflächen in CA Immo-Bestandsgebäuden (40 MWh). 2024: Inkl. 4 eigengenutzte Büroflächen (50 MWh). 8) 2023: Inkl. 3 eigengenutzte Büroflächen in CA Immo-Bestandsgebäuden (34 MWh). 2024: Inkl. 1 eigengenutzte Bürofläche (18 MWh). 9) 2023 und 2024: Inkl. 4 eigengenutzte Büroflächen in Drittgebäuden. n.a.: not applicable; n/a: not available. Energieintensität auf Grundlage der Nettoeinnahmen und GebäudeFläche 2024 2023 4) Veränderung in % Energieintensität je Nettoeinnahme Gesamtenergieverbrauch je Nettoeinnahme (MWh/Mio.€) 615 623 –1% Nettoeinnahmen, die zur Berechnung der Energieintensität herangezogen werden (in Mio. €) 1) 297,4 286,1 4% Energieintensität je m² (Energiebezugsfläche) 2) Energieintensität gesamtes Gebäude, inkl. Mieterstrom (kWh/m²) 150 155 –3% Abdeckung Energiebezugsfläche (m²) 1.214.241 1.215.801 0% Energieintensität Allgemeinflächen und zentral zur Verfügung gestellte Dienste, exkl. Mieterenergiebezug (kWh/m²) 3) 112 108 4% Abdeckung Energiebezugsfläche (m²) 3) 1.006.157 1.081.976 –7% 1) Inkludiert Mieterlöse und Betriebskostenerlöse 2) Beheizte/gekühlte Nettogrundfläche 3) Exkl. Single-Tenant-Gebäude 4) Die Energieintensitäten für 2023 wurden aufgrund veränderter Gebäudeflächen neu berechnet (siehe Absatz „Änderungen der Methodik im Vergleich zum Bericht 2023“ weiter unten). Obenstehende Tabellen zeigen die Verbrauchsdaten des gesamten CA Immo-Bestandsportfolios (inkl. der während des Geschäftsjahres 2024 verkauften Gebäude). Die Daten inkludierten im Jahr 2024 insgesamt 61 Bestandsgebäude (2023: 62 von 66 Bestandsgebäuden), davon 48 Multi-Tenant-Bürogebäude und 13 Single-Tenant Gebäude. Die Verbrauchsdaten der im Jahr 2024 verkauften Gebäude wurden anteilig berücksichtigt und in den Intensitäts-Kennzahlen annualisiert. Es wurden alle Assetklassen (96% Büroimmobilien, 4% sonstige Nutzungsarten, nach Buchwert) in die Verbrauchsdaten-Analyse einbezogen. Von den 61 Bestandsgebäuden wurden 39 Gebäude mit Fernwärme beheizt, 15 mit Gas, 1 mit Heizöl, 2 mit Wärmepumpen und 4 Gebäude verfügen über keine Heizung (3 Parkhäuser und ein Busbahnhof). Daten zu den von CA Immo selbst genutzten Büros werden separat ausgewiesen. Die Anzahl der von CA Immo selbst genutzten Büroflächen hat sich durch den Verkauf der Bautochter omniCon zum Jahreswechsel deutlich von 14 (2023) auf 9 (2024) reduziert. Für unsere eigengenutzten Büros berichten wir die Intensitäts-Leistungsindikatoren unter Heranziehung der von uns im Gebäude genutzten Fläche (Mietfläche in m²). Die Gesamtenergiemengen beinhalten vom Vermieter bezogene Energie zur Versorgung der technischen Gebäudeausstattung und Allgemeinflächen (Allgemeinstrom und zentral zur Verfügung gestellte Dienste wie Kühlung, Heizung), vom Mieter bezogene Energie sowie vom Vermieter bezogenen Strom, der direkt an die Mieter weitergeleitet und im Rahmen des Submetering erfasst und abgerechnet wird. Um eine flächendeckende Datenerhebung für den gesamten Energieverbrauch unserer Gebäude bereitstellen zu können, bemühen wir uns, Mieter-Verbrauchsdaten (vom Mieter direkt eingekaufte Energie) von allen Single- als auch Multi-Tenant-Gebäuden zu erhalten. Für das Geschäftsjahr 2024 mussten rd. 12% des Stromverbrauchs und 3% des Fernwärmeverbrauchs (Gas: 0%) geschätzt werden. Fehlende Verbräuche wurden auf Basis von nationalen Benchmark-Daten und unter Berücksichtigung des durchschnittlichen Gebäude-Leerstands geschätzt. Im Fall, dass nur für einzelne Monate keine Verbräuche vorlagen, wurden diese auf Basis der vorhandenen Daten hochgerechnet. Alle anderen Verbräuche basieren auf Rechnungen und Zählerständen. Der Anteil erneuerbarer Energien im Fernwärmemix wurde nicht berichtet, da diese Informationen zum Zeitpunkt der Veröffentlichung nicht für alle Gebäude vorlagen. Zur Berechnung der Energieintensität der Allgemeinflächen und zentral zur Verfügung gestellte Dienste (in kWh/m²) wird die vom Mieter beschaffte Energie exkludiert (exkl. Mieterstrom und Heizenergie von Single-Tenant-Gebäuden). Veränderung der Methodik im Vergleich zum ESG-Bericht 2023: Ab dem Bericht 2024 wird zur Kalkulation der Energie- und CO2-Intensitäten die beheizte/gekühlte Nettogrundfläche (gemäß Energieausweis) herangezogen (bis inkl. 2023: Brutto-Innenfläche (GIA) in m²; einschließlich Garagenstellplätzen, Keller und Lagerflächen im Gebäude). Die Zahlen der Vorjahre wurden entsprechend angepasst. THG-Bruttoemissionen der Kategorien Scope 1, 2 und 3 sowie THG-Gesamtemissionen THG-Bruttoemissionen der Kategorien Scope 1, 2 und 3 sowie THG-Gesamtemissionen in t CO2e 2024 2023 Veränderung in % Scope-1-Treibhausgasemissionen Scope-1-THG-Bruttoemissionen 5.608 4.657 20% davon Immobilienbestand 1) 4.278 4.148 7) 3% davon eigengenutzte Büroflächen in Drittgebäuden 2) 0 3 –100% davon Kühlverluste (Refrigerants) im Immobilienbestand 1.330 506 163% Prozentsatz der Scope-1-Treibhausgasemissionen aus regulierten Emissionshandelssystemen (in %) 0 0 Scope-2-Treibhausgasemissionen Standortbezogene Scope-2-THG-Bruttoemissionen 35.469 38.118 –7% davon Immobilienbestand 3) 35.370 37.935 –7% davon eigengenutzte Büroflächen in Drittgebäuden 4) 99 183 –46% Marktbezogene Scope-2-THG-Bruttoemissionen 8.882 11.080 –20% davon Immobilienbestand 5) 8.858 11.057 –20% davon eigengenutzte Büroflächen in Drittgebäuden 6) 24 23 4% Signifikante Scope-3-Treibhausgasemissionen Gesamte indirekte (Scope-3) THG-Bruttoemissionen 27.475 31.873 –14% 2 Investitionsgüter 7.403 9.633 –23% 3 Tätigkeiten im Zusammenhang mit Brennstoffen und Energie (nicht in Scope 1 oder Scope 2 enthalten) 1.573 1.635 –4% 13 Nachgelagerte geleaste Wirtschaftsgüter (Mieterstrom), standortbezogen 18.499 20.605 –10% 13 Nachgelagerte geleaste Wirtschaftsgüter (Mieterstrom), marktbezogen 7.451 10.041 –26% THG-Emissionen insgesamt THG-Emissionen insgesamt (standortbezogen) 68.552 74.647 –8% THG-Emissionen insgesamt (marktbezogen) 41.965 47.609 –11% 1) 2023: Inkl. 3 eigengenutzte Büroflächen in eigenen Bestandsgebäuden (38 tCO2e). 2024: Inkl. 3 eigengenutzte Büroflächen (31 tCO2e) 2) 2023: Inkl. 2 eigengenutzte Büroflächen in Drittgebäuden. 3) 2023: Inkl. 7 eigengenutzte Büroflächen in eigenen Bestandsgebäuden (105 tCO2e). 2024: Inkl. 5 eigengenutzte Büroflächen (59 tCO2e) 4) 2023: Inkl. 7 eigengenutzte Büroflächen in Drittgebäuden. 2024: Inkl. 4 eigengenutzte Büroflächen in Drittgebäuden. 5) 2023: Inkl. 7 eigengenutzte Büroflächen in eigenen Bestandsgebäuden (16 tCO2e). 2024: Inkl. 5 eigengenutzte Büroflächen (14 tCO2e) 6) 2023: Inkl. 7 eigengenutzte Büroflächen in Drittgebäuden. 2024: Inkl. 4 eigengenutzte Büroflächen in Drittgebäuden. n.a.: not applicable n/a: not available 7) Scope 1 Emissionen für 2023 wurden restated. Änderungen der Berechnungsmethodik einzelner KPIs finden Sie im Absatz „Änderungen der Methode im Vergleich zum Bericht 2023“ weiter unten. Treibhausgasintensität auf der Grundlage der Nettoeinnahmen 2024 2023 3) Veränderung in % THG-Intensität je Nettoeinnahme THG-Gesamtemissionen (standortbezogen) je Nettoeinnahme (tCO2e/Mio.€) 231 261 –12% THG-Gesamtemissionen (marktbezogen) je Nettoeinnahme (tCO2e/Mio.€) 141 166 –15% Nettoeinnahmen, die zur Berechnung der Treibhausgasintensität verwendet werden (in Mio. €) 1) 297,4 286,1 4% THG-Intensität je m² (Energiebezugsfläche) 2) THG-Intensität Scope 1-3 (standortbezogen, kgCO2e/m²) 48 51 –5% THG-Intensität Scope 1-3 (marktbezogen, kgCO2e/m²) 17 20 –17% Abdeckung Energiebezugsfläche (m²) 1.214.241 1.240.595 –2% THG-Intensität Scope 1-2 (standortbezogen, kgCO2e/m²) 34 34 –2% THG-Intensität Scope 1-2 (marktbezogen, kgCO2e/m²) 11 12 –12% Abdeckung Energiebezugsfläche (m²) 1.214.241 1.240.595 –2% 1) Inkludiert Mieterlöse und Betriebskostenerlöse 2) Beheizte/gekühlte Nettogrundfläche 3) Die CO2-Intensitäten für 2023 wurden aufgrund veränderter Gebäudeflächen neu berechnet (siehe Absatz „Änderungen der Methodik im Vergleich zum Bericht 2023“ weiter unten) Alle Kennzahlen zur Intensität der Treibhausgasemissionen werden basierend auf Emissionen aus dem Energieverbrauch des Bestandsportfolios berechnet, ohne Scope 1-Emissionen aus Kältemittelverlusten, Scope 3 umfasst nur Kategorie 13 (nachgelagerte Leasing-Vermögenswerte: Mieterstrom). Gebundene co2-emissionen und energiebedarf jüngster Projektfertigstellungen und aktueller und geplanter Bauprojekte Projekt 1) Nutzung Fertigstellung Netto-grundfläche in m² Upfront Carbon (A1-A3) in kgCO2/m² Primär-energiebedarf in kWh/m²/a Endenergie-bedarf in kWh/m²/a ONE Büro, Hotel 2022 77.342 433 87 128 Grasblau Büro 2022 11.943 451 73 88 Hochhaus am Europaplatz Büro 2023 25.505 530 119 155 Upbeat Büro 2026 38.547 532 104 156 Anna-Lindh-Haus Büro 2026 16.820 406 44 24 Karlsbad 11 (geplantes Refurbishment) Büro 2026 12.954 n.a. 67 80 Gesamt 183.111 469 89 122 Markt-Durchschnitt (Deutschland) 2) Büro 191 137 1) ONE, Grasblau, Hochhaus am Europaplatz: Werte basieren auf finalem, nach Projektabschluss erstellten LCA. Die Werte für Upbeat sind vorläufige Schätzwerte, die in unterschiedlichen Projektphasen im LCA erfasst wurden mit dem Ziel, die Emissionswerte im Zuge der Projektumsetzung zu reduzieren. Während der Projektphase werden die gebundenen Emissionswerte laufend evaluiert und nach Fertigstellung konkretisiert. Finale Werte liegen somit erst nach Abschluss des Gesamtprojekts vor. Die Kennzahl zu den vorgelagerten CO2-Emissionen (Upfront Carbon) für das Renovierungsprojekt Karlsbad 11 sind zum Berichtszeitpunkt noch nicht verfügbar. 2) Marktdurchschnitt (Büro Deutschland) gem. deepki https://index-esg.com/, 2024 Quellen: Energieausweise, Ökobilanzen. Der Primärenergiebedarf eines Gebäudes errechnet sich aus dem Endenergiebedarf (Heizung, Beleuchtung, Kühlung; exkl. Mieterstrom wie IT oder Küchen in den Mietflächen), den im Gebäude eingesetzten Energieträgern (z. B. Strom, Fernwärme oder Gas) und deren definierten Primärenergiefaktoren. Der Einkauf von Ökostrom wird hierbei nicht berücksichtigt. Der konzernweite CO2-Fußabdruck verteilt sich im Wesentlichen auf die Geschäftsfelder Bestandsmanagement (Nutzungsphase der Gebäude) und Projektentwicklung (Neubau, Gebäudesanierungen). Während die Emissionen des Bestands gleichmäßig und wiederkehrend über den gesamten Lebenszyklus der operativen Nutzung entstehen, fallen die Emissionen aus der Projektentwicklung konzentriert während der Bauphase in zumeist 1-5 Jahren an. In der Berichterstattung folgen wir der Scope-Definition des Greenhouse Gas Protocol: – Scope 1: Direkte Emissionen aus der Verbrennung von fossilen Brennstoffen (Gas, Öl, inkl. vom Mieter beschaffte Energie), Kühlmittelverluste, – Scope 2: Indirekte Emissionen, welche im Zuge der Erzeugung der in CA Immo-Gebäuden genutzten Energie außerhalb der Liegenschaften von CA Immo angefallen sind: Strom für Allgemeinflächen und zentral zur Verfügung gestellte Dienste (z. B. Kühlung), Fernwärme für das gesamte Gebäude, inkl. vom Mieter beschaffte Fernwärme, – Scope 3: Indirekte Emissionen, welche innerhalb der Wertschöpfungskette von CA Immo anfallen. CA Immo weist im Rahmen der Berichterstattung zum Stichtag Scope 3 Emissionen in folgenden Kategorien aus: Kategorie 2 (Investitionsgüter), Kategorie 3 (Brennstoff- und energiebezogene Tätigkeiten, die nicht in Scope 1 und 2 inkludiert sind) und Kategorie 13 (Nachgelagerte geleaste Vermögenswerte). Scope 3.2 enthält Emissionen aus der Produktion von Materialien, die im Zuge von Neubauprojekten in der vorgelagerten Wertschöpfungskette entstehen. Als Quelle werden hierfür die Daten der im Zuge der Projektentwicklung erstellten CO2-Lebenszyklusanalysen verwendet (A1-A3 upfront carbon, siehe Tabelle „Gebundene CO2-Emissionen und Energiebedarf jüngster Projektfertigstellungen und aktueller Bauprojekte“). Diese Emissionen werden anteilig nach der Bauzeit pro Jahr berichtet. Emissionen im Kontext von Gebäudesanierungen wurden für das Geschäftsjahr 2024 nicht erhoben. Scope 3.13 enthält Emissionen aus dem Stromverbrauch in den Mietflächen (Mieterstrom), der entweder direkt vom Mieter eingekauft wird (Deutschland, Österreich) oder von CA Immo eingekauft und an die Mieter submetered wird (CEE). Diese Kennzahl wird sowohl standortbezogen als auch marktbezogen berichtet, da der von CA Immo beschaffte und an Mieter weitergeleitete Strom aus erneuerbaren Quellen stammt. Die Umrechnung des Energieverbrauchs auf Treibhausgasemissionen erfolgt sowohl standortbasiert als auch marktbasiert. Für die standortbasierte Umrechnung werden länderspezifische, durchschnittliche Umrechnungsfaktoren verwendet wie folgt: – Gas und Heizöl (Scope 1): Department for Environment, Food & Rural Affairs (DEFRA), – Strom und Fernwärme (Scope 2): Internationale Energieagentur (IEA), – Übertragungs- und Verteilungsverluste des im Gebäudebetrieb verbrauchten Stroms (Scope 3.3): IEA, – Übertragungs- und Verteilungsverluste der im Gebäudebetrieb verbrauchten Fernwärme (Scope 3.3): DEFRA. Scope 3.3-Emissionen für Öl und Gas wurden nicht berichtet, da hierfür keine Scope 3.3-Emissionsfaktoren vorlagen. Für die marktbasierte Umrechnung kommen die Faktoren der jeweiligen Energieanbieter (für Fernwärme und Strom) aus den von CA Immo abgeschlossenen Energieverträgen zur Anwendung. Falls diese in Einzelfällen nicht verfügbar waren, wurden standortbasierte Emissionsfaktoren verwendet. Veränderung der Methodik im Vergleich zum ESG-Bericht 2023: – Der Gas- und Fernwärmeverbrauch von Gebäuden mit einem einzigen Mieter (vom Mieter bezogen, single tenant Gebäude) wurde in Scope 1 bzw. 2 aufgenommen (bis 2023: Geltungsbereich 3.13). Ab 2024 wird nur noch der Stromverbrauch der Mieter (Mieterstrom) als Teil der Emissionen des Geltungsbereichs 3.13 ausgewiesen, – Ab dem Bericht 2024 wird die beheizte/gekühlte Nettogrundfläche (in m², gemäß Energieausweis) zur Berechnung der Energie- und Kohlenstoffintensität verwendet (bis 2023: Brutto-Innenfläche (GIA) in m²; einschließlich Garagenstellplätzen, Keller- und Lagerflächen im Gebäude). Die Vorjahreszahlen wurden entsprechend angepasst. Energieausweisklassen des Bestandsportfolios Zum Stichtag wiesen rund 61% der Bestandsimmobilien (nach Buchwert) eine Energieeffizienzklasse A oder B (gemäß Energieausweis) auf oder waren als Top 15% in Bezug auf Energieeffizienz eingestuft. Die Aufschlüsselung der Immobilien nach Energieeffizienzklasse gliedert sich wie folgt: Energieeffizienzklassen des Gebäude-bestands nach Buchwert (Basis: 4,3 Mrd. €) Exkl. kurzfristiges Immobilienvermögen (IFRS 5). Energieeffizienzklassen gemäß Energieausweis, außer für deutsche und polnische Gebäude, da es in den deutschen und polnischen Ausweisen keine Energieeffizienzklassen gibt. Deutsche Gebäude wurden gemäß der DGNB-Methodik für die Berechnung der Top 15% Energieeffizienz klassifiziert: Der Primärenergiebedarf liegt mindestens 10% unter dem NZEB-Standard (Anforderungswert). Alle deutschen Gebäude, die dieses Kriterium nicht erfüllen, wurden als nicht Top 30% eingestuft. Nicht kategorisiert: Umfasst Gebäude ohne Energieausweis und polnische Gebäude, da es für diese keine etablierte Methodik zur Umrechnung der Energiewerte in Klassen gibt. Nachhaltigkeitszertifizierungen als Indikator für Gebäudequalität Um einen transparenten, international vergleichbaren und objektivierten Nachweis der Gebäudequalität über das gesamte Portfolio hinweg erbringen zu können, lässt CA Immo strategische Core-Bestandsgebäude und Neubauprojekte zertifizieren. Hierbei kommen international etablierte, ganzheitliche Nachhaltigkeitsstandards wie DGNB, LEED und BREEAM zur Anwendung. Darüber hinaus werden v. a. bei Neubauprojekten vereinzelt zusätzliche Gebäude-Zertifizierungsstandards wie WELL (Gesundheit und Wohlbefinden), WiredScore (digitale Konnektivität) und SmartScore (Design und smartes Nutzererlebnis) eingesetzt. Am Beginn jeder Projektentwicklung steht eine standortspezifische und nutzerorientierte Produktdefinition, die u. a. den Standard und die Ausprägung der Nachhaltigkeitszertifizierung definiert. Daraus leiten sich die entsprechenden Mindeststandards an die ökologische, soziokulturelle und funktionale, technische, Standort- sowie Prozessqualität ab. Die Einhaltung der gesamtheitlich von CA Immo auf Konzern- sowie auf Produktebene definierten Sozial- und Umweltstandards müssen im Rahmen des Vergabeprozesses von Baudienstleistern und Lieferanten bestätigt werden. Das DGNB-Pflichtenheft mit Anforderungen zum Thema Nachhaltigkeit ist darüber hinaus Teil des Bauvertrags; die Einhaltung dieser Anforderungen wird mittels einer Umweltverträglichkeitsprüfung durch einen DGNB-Auditor im Zuge des Bauprozesses überprüft. 2024 wurde der DGNB-Zertifizierungsprozess für ein Bürogebäude (Projektfertigstellung) in Frankfurt abgeschlossen. Dem gegenüber stand der Verkauf eines zertifizierten Bestandsgebäudes in Wien. Zum 31. Dezember 2024 waren 35 CA Immo Büro- und ein Hotelgebäude nach DGNB, LEED oder BREEAM-Standard zertifiziert, darüber hinaus war ein Bürogebäude im Zertifizierungs-Prozess. Nach Bilanzwert waren rd. 79% des gesamten CA Immo-Bestandsportfolios zertifiziert (exkl. kurzfristiges Immobilienvermögen gem. IFRS 5; 2023: 67%). Inkl. der Gebäude, die sich zum Stichtag im Zertifizierungs- oder Refurbishment-Prozess befanden, lag die Zertifizierungsquote bei 84%. zertifizierter immobilienbestand nach regionen 1) in Mio. € Bestand gesamt Bestand mit Nachhaltigkeits-zertifikat Anteil zertifizierter Bestand in % Deutschland 2.795 2.181 78% Österreich 235 0 0% CEE 1.224 1.175 96% Summe 4.255 3.356 79% 1) nach Bilanzwert, exkl. kurzfristiges Immobilienvermögen. Zertifizierte Bestandsgebäude nach Bilanzwert Verteilung der Zertifizierungsstandards im CA Immo-Bestandsportfolio (Basis: 3,4 Mrd. €) Eigene Belegschaft VIII. Strategie Wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen und ihr Zusammenspiel mit Strategie und Geschäftsmodell CA Immo ist als Arbeitgeber seit vielen Jahren in ihren Märkten lokal verankert und beschäftigt in ihren internationalen Niederlassungen fast ausschließlich lokales Personal. Zum 31.12.2024 arbeiteten Personen in sechs Ländern für CA Immo, davon liegen fünf Länder in der EU (exkl. Serbien). Grundsätzlich beschäftigt CA Immo Mitarbeiter in unbefristeten Vollzeit-Arbeitsverhältnissen. 2024 sind von insgesamt 254 Mitarbeitern 248 in unbefristeten und 6 in befristeten Arbeitsverhältnissen beschäftigt (2023: von insgesamt 348 Mitarbeitern waren 338 in unbefristeten und 10 in befristeten Arbeitsverhältnissen beschäftigt). Der Anteil der Angestellten mit befristetem Dienstvertrag liegt bei 2% (2023: 3%). Die eigene Belegschaft inkludiert ausschließlich Beschäftigte, die bei CA Immo angestellt sind. Nicht berücksichtigt sind 24 Personen, die in Joint-Ventures angestellt sind (22 DRG und 2 Zollhafen Mainz). Die Themen Menschenhandel, Zwangsarbeit und Kinderarbeit sind aufgrund der direkten Geschäftstätigkeit von CA Immo ausschließlich im europäischen Raum und der damit verbundenen Rechtslage nicht risikobehaftet. Da CA Immo über keine Produktionsstätten verfügt und CA Immo-Mitarbeiter überwiegend Büroarbeit verrichten (somit Wissensarbeiter sind), bezieht sich die Strategie zur Verhütung von Arbeitsunfällen vor allem auf Gesundheitsschutz und Sicherheit im Zuge der Tätigkeit im Büro und auf Baustellen im Zuge von Neubau- bzw. Refurbishment-Projekten. Wesentliche potenzielle Auswirkungen, Risiken und Chancen im zusammenhang mit der eigenen belegschaft Auswirkungen Maßnahmen und strategische Vorsorge Arbeitsbedingungen und Einkommenseffekte eigener Mitarbeiter – Sichere Beschäftigung (Jobsicherheit) – In unseren Kernmärkten schließen wir nahezu ausschließlich unbefristete Dienstverträge. – Arbeitszeit – Flexible Arbeitszeiten und mobiles Arbeiten zur Förderung der Vereinbarkeit von Beruf und Familie/Privatleben. – Angemessene Entlohnung – Angemessene Entlohnung, die mit geltenden regionalen Benchmarks im Einklang steht. – Arbeitsumfeld – Modernes, innerstädtisches Arbeitsumfeld mit zahlreichen Aufenthalts-/Gemeinschaftsflächen und guter Infrastruktur. – Sozialer Dialog – Betriebsrat in Österreich und Deutschland, Abschluss von Betriebsvereinbarungen zu unterschiedlichen Belangen (z. B. zusätzliche Feiertage) mit den zuständigen Arbeitnehmervertretungen – Mitspracherecht bei einschneidenden Unternehmensentscheidungen durch die Repräsentanz des österreichischen Betriebsrats im Aufsichtsrat (zwei Arbeitnehmervertreter). Gleichbehandlung & Chancengleichheit eigener Mitarbeiter – Chancengleichheit – Jährliche Gender-Pay-Gap Analysen – Corporate Social Responsibility Richtlinie zur Förderung der Gleichstellung, Diversität und Inklusion sowie entsprechende Schulungen und Trainings – Hinweisgeberplattform, die auch anonym genützt werden kann. Gesundheit und Sicherheit eigener Mitarbeiter – Förderung von Gesundheit und Sicherheit – Health Management – Programme zur betrieblichen Sicherheit (regelmäßige Überprüfung der Arbeitsplatzsicherheit) – Konzernweites Programm zur betrieblichen Gesundheitsvorsorge – Sicherheitsvorkehrungen auf Baustellen. Potenzielle Risiken Maßnahmen und strategische Vorsorge Verlust von Mitarbeitern mit hohem Potenzial bzw. in Schlüsselpositionen und daraus resultierender Wissens- und Kompetenzverlust sowie hohe Kosten durch starke Fluktuation (Recruiting) – Talente-Management, Personalentwicklung und Retention Management – Erfolgsbeteiligung und freiwillige Sozialleistungen – Jährliche Benchmarks und Einstufungssysteme für Vergütung und Sozialleistungen Potenzielle Chancen Maßnahmen und strategische Vorsorge Wettbewerbsvorteil durch zufriedene, loyale und engagierte Mitarbeiter und gut funktionierende (abteilungsübergreifende) Kooperation – Förderung einer kollaborativen und fairen Unternehmenskultur – Erfolgsbeteiligung und freiwillige Sozialleistungen IX. Management der Auswirkungen, Risiken und chancen Strategien im Zusammenhang mit der eigenen Belegschaft CA Immo ist in zahlreichen Ländern mit unterschiedlichen Sprachen und Kulturen tätig und erkennt die gesellschaftliche Vielfalt sowie die Rechte, Interessen und Bedürfnisse aller Mitarbeiter an. Durch vielfältige Maßnahmen wollen wir Mitarbeitern den Raum geben, ihr volles Potenzial auszuschöpfen, um außergewöhnliche Ergebnisse zu erzielen. Wir sind bestrebt, konzernweit folgende Richtlinien einzuhalten: – Grundwerte-Erklärung (globaler Verhaltenskodex): Die Grundwerte unserer Unternehmenskultur sind Teil unserer strategischen Ausrichtung und bindend für das gesamte Unternehmen, – Corporate Social Responsibility (CSR) Richtlinie: Dieses Regelwerk definiert die Haltung von CA Immo zu Themen wie Beschäftigungsverhältnis, Menschenrechten und Arbeitsbedingungen sowie einem fairen und respektvollen Umgang, sowohl von Mitarbeitern untereinander als auch gegenüber Dritten (Bewerbern, Dienstleistern, Vertragsparteien etc.), – OECD-Leitlinien für multinationale Unternehmen. Die oben genannten Richtlinien sind auf der CA Immo-Konzernwebsite abrufbar. Um deren Umsetzung konzernweit sicherzustellen, setzen wir vor allem auf Prävention durch Bewusstseinsbildung und Schulungen für alle Mitarbeiter sowie eine engmaschige Feedback- und Kommunikationskultur. In Ergänzung dienen lokale Arbeitsgesetze und Betriebsvereinbarungen (in Österreich und Deutschland) als Richtschnur im Personalmanagement. Für die Beachtung und Umsetzung der in diesem Kapitel angeführten Richtlinien und Strategien im Arbeitsalltag jeder Abteilung sind die jeweiligen Führungskräfte verantwortlich. Die Verantwortung für Personalinitiativen von CA Immo obliegt der Group Head of Human Resources. Verfahren zur Einbeziehung eigener Arbeitskräfte und von Arbeitnehmervertretern in Bezug auf Auswirkungen Die Abteilung Human Resources steht in direktem Dialog mit der Geschäftsleitung, Führungskräften, Mitarbeitern, Arbeitnehmervertretern und Job-Bewerbern. Zudem werden bei Bedarf standardisierte Mitarbeiter-Befragungen sowie Onboarding- und Exit-Interviews durchgeführt. Sowohl in Österreich als auch in Deutschland erhält der Betriebsrat bzw. dessen Wirtschaftsausschuss (Deutschland) auf dessen Wunsch die Gelegenheit, sich mit der Geschäftsleitung auszutauschen, um eine effektive Zusammenarbeit und einen kontinuierlichen Dialog im Unternehmen zu ermöglichen. Verfahren zur Behebung negativer Auswirkungen und Kanäle, über die eigene Arbeitskräfte Bedenken äußern können Regelmäßige interne Kommunikation sowie ein vertrauensvoller und konstruktiver Austausch zwischen Management und Belegschaft sind uns wichtig. Relevante Informationen, z. B. über die Ergebnissituation bzw. zur Unternehmensstrategie, werden über unterschiedliche Kanäle – u. a. in Form von physischen oder virtuellen Townhall-Meetings (zweimal jährlich), Infomails, Management Meetings bzw. Team Jours Fixes – an die Belegschaft weitergegeben. Diese Meetings bieten auch die Gelegenheit für Austausch und Feedback zwischen dem Management und Mitarbeitern über alle Hierarchien hinweg. Der österreichische und deutsche Betriebsrat arbeitet eng mit der Personalabteilung zusammen, entsprechende Abstimmungsmeetings finden regelmäßig statt. Geschäftsführung und Betriebsrat tauschen sich regelmäßig zur Unternehmensentwicklung und zu relevanten Belegschaftsthemen aus. Im Aufsichtsrat von CA Immo vertreten zwei Personen des österreichischen Betriebsrats die Anliegen der Belegschaft. Ihre Tätigkeit ermöglicht eine Mitbestimmung im Aufsichtsrat inklusive Mitspracherecht bei einschneidenden Unternehmensentscheidungen. Als zentralen Baustein der Compliance-Organisation hat CA Immo eine Hinweisgeberplattform implementiert, über die Mitarbeiter, aber auch Dritte – etwa Vertragspartner – namentlich oder anonym Hinweise zu beobachtetem illegalem Verhalten, ethischer Verstöße, oder anderem beobachtetem Fehlverhalten abgeben können. In jedem Fall wird höchste Diskretion gewahrt und sämtliche Hinweise streng vertraulich behandelt. Da berechtigte Hinweise dabei helfen, unsere Werte und unser Ansehen am Markt zu bewahren, sind Hinweisgeber umfassend vor jedweden Vergeltungsmaßnahmen geschützt, wenn sie zum Zeitpunkt des Hinweises auf der Grundlage der tatsächlichen Umstände und der ihnen verfügbaren Informationen hinreichende Gründe dafür annehmen können, dass die von ihnen gegebenen Hinweise wahr sind. Die Plattform ist über die CA Immo-Konzernwebsite aufrufbar. Ergreifung von Maßnahmen in Bezug auf wesentliche Auswirkungen und Ansätze zur Minderung wesentlicher Risiken und zur Nutzung wesentlicher Chancen im Zusammenhang mit der eigenen Belegschaft sowie die Wirksamkeit dieser Maßnahmen und Ansätze Folgende Maßnahmen kommen zur Anwendung, um die Auswirkungen, Risiken und Chancen in der eigenen Belegschaft vorausschauend zu managen: Mitbestimmung der Belegschaft und interne Kommunikation Siehe Absatz „Verfahren zur Einbeziehung eigener Arbeitskräfte und von Arbeitnehmervertretern in Bezug auf Auswirkungen“ und „Verfahren zur Behebung negativer Auswirkungen und Kanäle, über die eigene Arbeitskräfte Bedenken äußern können“. Erfolgsbeteiligung und freiwillige Sozialleistungen CA Immo bietet ihren Mitarbeitern konzernweit – unabhängig vom Arbeitszeitmodell – eine Reihe freiwilliger sozialer Zuwendungen, wie z. B. Essenszuschuss, Bahncard, Jobtickets, Kollektivunfallversicherung oder betriebliche Altersversorgung. Zusätzlich zum Fixgehalt können Mitarbeiter am Unternehmenserfolg in Form einer variablen Erfolgsbeteiligung partizipieren. Diese ist an die Erreichung der budgetierten Jahresziele sowie ein positives Konzern-EBITDA geknüpft. Darüber hinaus können Mitarbeiter in Schlüsselpositionen über ein Long-Term-Incentive Programme am Unternehmenserfolg partizipieren. Talente-Management und Personalentwicklung Im Bereich Personalentwicklung setzt CA Immo auf folgende Maßnahmen zur Vermeidung von Wissens- und Kompetenzverlust: – Strategische Personalplanung im Einklang mit der Unternehmensstrategie sowie individuelle Bedarfsanalyse inkl. vorausschauende Nachfolgeplanung und halbjährliche Evaluierung der getroffenen Annahmen, – Retention Management: Individuelle Vereinbarungen mit Mitarbeitern in Nicht-Kernregionen sowie variable Erfolgsbeteiligung bzw. Long-Term-Incentive Programme für Mitarbeiter in Schlüsselpositionen, um langfristig am Unternehmenserfolg partizipieren zu können, – Laufende Kooperationen und Networking mit Recruitern sowie Employer Branding Maßnahmen, – Einsatz von externen Interims Management, um Ressourcenengpässe kurzfristig abfedern zu können sowie verstärktes Outsourcing von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Aktivitäten, – Strukturierte Performance-Management-Prozesse mit regelmäßigen Möglichkeiten für Führungskräfte und Mitarbeiter, wechselseitige Erwartungen abzuklären und offenes Feedback zu geben (Jahresgespräch zur Leistungsbeurteilung, Zieldefinition, Potenzialanalyse und persönlichen Karriereentwicklung), – Konsolidierung der Performance- und Talent-Management-Prozesse für alle Angestellten in zentralisiertem, digitalem Tool. Dadurch können die Ziele jederzeit eingesehen und ein Zwischenstatus zur Zielerreichung festgelegt werden, – Strategisches Fort- und Weiterbildungsprogramm: Im Jahr 2024 lag der Fokus insbesondere auf fachspezifischen (Einzel-)Bildungsmaßnahmen. Zudem unterstützt CA Immo die berufliche Weiterentwicklung ihrer Beschäftigten mit Bildungstagen und flexiblen Arbeitszeiten, – Adäquates Wissensmanagement zur Sicherung des internen Wissenstransfers (z. B. Erstellung von Manuals im Zuge des On-/Offboardings), – Anwendung des Vier-Augen-Prinzips bei sämtlichen Personalentscheidungen. Betriebliche Gesundheitsvorsorge – Gesundheit und Sicherheit am Arbeitsplatz Zusätzlich zu den gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen zur Sicherheit und Gesundheit der Mitarbeiter bietet CA Immo im Rahmen des betrieblichen Gesundheitsmanagements folgende Maßnahmen und Förderungen an: – Employee Assistance Programm zur gesundheitlichen Prävention im Falle von beruflichen und privaten Stresssituationen für Mitarbeiter in Deutschland und Österreich, – Freiwillige Impfaktionen, – Medizinische Screenings (z. B. Augenuntersuchungen, Lungenfunktionstests sowie BIA-Messungen). Mit diesen Maßnahmen soll u. a. betrieblichen Kosten (z. B. Ausfallskosten) vorgebeugt werden. Programm für Inklusion, Diversität und Chancengleichheit CA Immo steht für Gleichberechtigung und Ausgewogenheit in der Zusammensetzung ihrer Belegschaft. Ein fairer, diskriminierungsfreier und chancengleicher Bewerbungs- und Auswahlprozess ist uns besonders wichtig. Wir evaluieren bzw. vergleichen jährlich die Gehälter von Männern und Frauen in vergleichbaren Funktionen. Sollte ein Pay Gap bestehen, wird dieser auf individueller Ebene analysiert und mit der jeweiligen Führungskraft vor jeder Gehaltsrunde erörtert, sodass im Rahmen der jährlichen Gehaltsrunde der Gender Pay Gap nach und nach geschlossen werden kann. Die konzernweit geltenden Richtlinien (Verhaltenskodex, CSR-Richtlinie) beinhalten Standards zu Gleichberechtigung, Diversität und Inklusion. Diese werden im Rahmen von Compliance-Trainings laufend geschult, um ein entsprechendes Bewusstsein in der Belegschaft zu unterstützen. Förderung einer kollaborativen und fairen Unternehmenskultur CA Immo bemüht sich um die Unterstützung einer Unternehmenskultur, die Teamwork fördert und durch Aufgeschlossenheit und ein achtsames Miteinander geprägt ist. Dies inkludiert folgende Aktivitäten: – Durchführung von Mitarbeiter-Events (z. B. Sommer- und Winterfest) an allen Standorten zur Förderung des innerbetrieblichen Austauschs, Networking und des Teamgedankens, – Förderung der Vereinbarkeit von Beruf und Familie/Privatleben durch flexible Arbeitszeit- bzw. Teilzeitmodelle, Home-Office, Väterkarenz und Papamonat, – Karenzierte Mitarbeiter werden in das interne Informationsnetz eingebunden und haben die Möglichkeit, an Firmenveranstaltungen teilzunehmen. X. Parameter und ziele Ziele im Zusammenhang mit der Bewältigung wesentlicher negativer Auswirkungen, der Förderung positiver Auswirkungen und dem Umgang mit wesentlichen Risiken und Chancen Um den aktuellen Herausforderungen am Arbeitsmarkt wie Fachkräftemangel oder soziokulturellem Wandel entgegenzuwirken, setzt CA Immo auf Mitarbeiterbindung und hohe Qualitätsstandards im Recruiting neuer Mitarbeiter. Aufgrund der sehr fachspezifischen Anforderungen und des aktuell herrschenden Fachkräftemangels in wesentlichen Geschäftsbereichen sieht CA Immo im Recruiting derzeit von quantitativen Zielsetzungen, z. B. in Bezug auf Frauenquoten in der Belegschaft bzw. im Management, ab. Die Wirksamkeit und Fortschritte unserer strategischen Maßnahmen bzgl. der Auswirkungen, Risiken und Chancen werden durch Beobachtung folgender Kennzahlen evaluiert: – Fluktuationsrate (Churn Rate), – Gender diversity und Gender Pay Gap, – Recruitment Metrics, – Abwesenheitsraten (Homeoffice, Krankenstände, Urlaubstage, Fortbildungstage), – Anzahl an Arbeitsunfallmeldungen. Merkmale der Beschäftigten des Unternehmens In den untenstehenden Tabellen sind die 24 Mitarbeiter (Stand 31.12.2024) der Joint-Venture-Firmen nicht berücksichtigt. Die Mitarbeiter der omniCon Gesellschaft für innovatives Bauen mbH (77 in Deutschland und 7 in der Schweiz) sind in den Angaben für das Jahr 2023 berücksichtigt (Stand: 31. Dezember 2023). Ab dem Jahr 2024 werden diese nicht mehr ausgewiesen, da die Gesellschaften zum 31. Januar 2024 im Rahmen eines Management-Buyouts veräußert wurden. Beschäftigte nach Geschlecht und Regionen Geschlecht Zahl der Beschäftigten (Personenzahl) Konzern AT DE CEE AT DE CEE 31.12.2024 31.12.2023 Veränderung 31.12.2024 31.12.2023 Männlich 105 177 –41% 32 56 17 32 88 18 Weiblich 149 171 –13% 47 64 38 48 121 41 Sonstige 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Nicht angegeben 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Gesamtzahl der Beschäftigten 254 348 –27% 79 120 55 80 209 59 Beschäftigte nach Art des Vertrags und Geschlecht 31.12.2024 31.12.2023 Personenzahl Weiblich Männlich Gesamt Weiblich Männlich Gesamt Veränderung Zahl der Beschäftigten 149 105 254 177 171 348 –27% Zahl der dauerhaft Beschäftigten 148 100 248 175 163 338 –27% Zahl der befristeten Beschäftigten 1 5 6 2 8 10 –40% Zahl der Beschäftigten ohne garantierte Arbeitsstunden 0 0 0 0 0 0 0% Zahl der Vollzeitbeschäftigten 97 95 192 120 157 277 –31% Zahl der Teilzeitbeschäftigten 37 7 44 35 9 44 0% Zahl der ruhenden Beschäftigten 15 3 18 22 5 27 –33% In der Berichtsperiode 2023-2024 waren keine Mitarbeiter mit sonstigem Geschlecht oder keiner Geschlechtsangabe bei CA Immo beschäftigt. Beschäftigte nach Art des Vertrags und Region 31.12.2024 31.12.2023 Personenzahl AT DE CEE Gesamt AT DE CEE Gesamt Verän-derung Zahl der Beschäftigten 79 120 55 254 80 209 59 348 –27% Zahl der dauerhaft Beschäftigten 77 116 55 248 78 201 59 338 –27% Zahl der befristeten Beschäftigten 2 4 0 6 2 8 0 10 –40% Zahl der Beschäftigten ohne garantierte Arbeitsstunden 0 0 0 0 0 0 0 0 0% Zahl der Vollzeitbeschäftigten 55 93 44 192 54 173 50 277 –31% Zahl der Teilzeitbeschäftigten 17 19 8 44 17 23 4 44 0% Zahl der ruhenden Beschäftigten (Dienstverhältnisse) 7 8 3 18 9 13 5 27 –33% Eintritte, austritte und fluktuation Anzahl Mitarbeiter Eintritte Austritte Fluktuation in % 1) Neueinstel-lungen in % Veränderung absolut Veränderung in % 31.12.2023 31.12.2024 2024 2024 2024 2024 Österreich 80 79 9 10 12 11 –1 –1 Deutschland 209 120 12 17 14 10 –89 –43 CEE 59 55 1 5 9 2 –4 –7 Gesamt 348 254 22 32 12 9 –94 –27 1) Fluktuation: Austritte 2024/durchschnittliche Beschäftigte 2024 Merkmale der nicht angestellten Beschäftigten in der eigenen Belegschaft des Unternehmens Neben ihren eigenen Mitarbeitern beschäftigt CA Immo zum 31.12.2024 11 freiberufliche oder entsendete Mitarbeiter, um zeitlich begrenzte Aufgaben und Projekte zu übernehmen oder kurzfristige Personalengpässe auszugleichen. Sie repräsentierten damit einen Anteil von 4% an der Gesamtbelegschaft und werden hauptsächlich in Deutschland eingesetzt. Tarifvertragliche Abdeckung und sozialer Dialog Bei CA Immo kommt kein Kollektivvertrag zur Anwendung. Hinsichtlich der Arbeits- und Beschäftigungsbedingungen ihrer Mitarbeiter lehnt sich CA Immo nicht an Tarifverträge anderer Unternehmen an. Verträge mit Fremdarbeitskräften werden ebenso wenig von Tarifvereinbarungen bestimmt. Ein Betriebsrat besteht in Österreich und Deutschland, der in diesen Regionen jeweils 98% der Belegschaft (exkl. leitende Angestellte) repräsentiert. Konzernweit betrachtet, werden 78% der Mitarbeiter von Arbeitnehmervertretern repräsentiert. Sowohl für die österreichische als auch die deutsche Belegschaft wurden Betriebsvereinbarungen zu unterschiedlichen Belangen mit den zuständigen Arbeitnehmervertretungen geschlossen. Diversitätsparameter Gender diversity in % Männer Frauen Aufsichtsrat gesamt (6) 83 17 Aufsichtsrat, Kapitalvertreter (4) 75 25 Aufsichtsrat, Arbeitnehmervertreter (2) 100 0 Vorstand (2) 100 0 Führungskräfte (49) 63 37 Mitarbeiter (203) 35 65 Der Anteil weiblicher Führungskräfte ist im Jahresvergleich 2024 und 2023 gestiegen und liegt aktuell bei 37% (Vorjahr: 33%). Im Aufsichtsrat ist eine Frau vertreten, der Frauenanteil beträgt somit 17%. Verteilung der Beschäftigten nach Altersgruppen (Basis: 254 Personen) 1) in % Mitarbeiter (203) 2) ≤ 30 Jahre 30-50 Jahre ≥ 50 Jahre Weiblich 4% 48% 13% Männlich 5% 21% 9% Gesamt 9% 69% 22% Führungskräfte (49) 3) ≤ 30 Jahre 30-50 Jahre ≥ 50 Jahre Weiblich 0% 29% 8% Männlich 0% 43% 20% Gesamt 0% 71% 29% Vorstand (2) ≤ 30 Jahre 30-50 Jahre ≥ 50 Jahre Weiblich 0% 0% 0% Männlich 0% 50% 50% Gesamt 0% 50% 50% Alle Mitarbeiter (254) 19 176 59 1) Die Prozentangaben beziehen sich auf die Mitarbeiteranzahl der jeweiligen Kategorie. 2) Davon 1% mit Behinderung. 3) Führungskräfte wurden wie folgt definiert: Konzernleiter, Niederlassungsleiter, Abteilungsleiter, Bereichsleiter, Teamleiter. Angemessene Entlohnung CA Immo bietet ihren Mitarbeitern konzernweit – unabhängig vom Arbeitszeitmodell – ein faires und angemessenes Entgelt, das sich an den (Branchen-) Benchmarks orientiert, sowie eine Reihe freiwilliger sozialer Zuwendungen (siehe Absatz „Erfolgsbeteiligung und soziale Zuwendungen“). Die Angemessenheit der Entlohnung wird zumindest einmal jährlich anhand von Benchmarkstudien evaluiert. Sozialschutz In allen Ländern, in denen CA Immo mit eigenen Mitarbeitern aktiv ist, besteht ein angemessenes öffentliches Sozialsystem, das in unterschiedlichem Ausmaß folgende Aspekte umfasst: – Krankheit: öffentliche Gesundheitsversorgung und Krankengeld, – Arbeitslosigkeit: Hilfe zum Lebensunterhalt und Grundsicherung (Arbeitslosengeld), – Arbeitsunfälle und Erwerbsunfähigkeit: Hilfe zum Lebensunterhalt bei Erwerbsminderung (Invalidität) – Elternurlaub: Familienleistungen, – Ruhestand: Hilfe zum Lebensunterhalt und Grundsicherung im Alter (Pension/Rente). In vielen Tochterunternehmen der CA Immo-Gruppe werden den Mitarbeitern unabhängig von Alter, Geschlecht und Beschäftigungsausmaß folgende zusätzliche freiwillige betriebliche Leistungen geboten: – Betriebliche Altersvorsorge: Standortbezogen (Deutschland, Österreich, Tschechien) sorgt CA Immo mit der Einzahlung in eine Pensionskasse für ihre Mitarbeiter vor, – Kollektivunfallversicherung: Unsere Mitarbeiter sind konzernweit durch eine Gruppenunfallversicherung auch privat stets abgesichert, – Kindergeld: In Deutschland bieten wir zusätzlich einen steuer- und sozialversicherungsfreien Arbeitgeberzuschuss zur Unterbringung und Betreuung von nicht schulpflichtigen Kindern an. Menschen mit Behinderungen Von der gesamten eigenen CA Immo-Belegschaft sind 1% Personen mit Behinderungen, davon sind 100% weiblich. Parameter für Schulungen und Kompetenzentwicklung DURCHSCHNITTLICHE fortbildungsdauer NACH Geschlecht und REGIONEN Weiterbildung in Stunden in Tagen Österreich Frauen 21,0 2,6 Männer 21,5 2,7 Deutschland Frauen 13,6 1,7 Männer 15,6 1,9 CEE Frauen 16,4 2,1 Männer 27,2 3,4 Konzern Frauen 16,7 2,1 Männer 19,2 2,4 Gesamt 17,7 2,2 Durchschnitt je Mitarbeiter Bis auf jene Personen, die erst im 4. Quartal 2024 eingetreten sind, haben alle Mitarbeiter 2024 mit ihrer direkten Führungskraft ein Jahresgespräch zur Leistungsbeurteilung, Zieldefinition, Potenzialanalyse und persönlichen Karriereentwicklung geführt – das sind 99% der Gesamtbelegschaft (40% männlich, 58% weiblich). Parameter für Gesundheitsschutz und Sicherheit Im Berichtsjahr 2024 wurden zwei Arbeitsunfälle verzeichnet. Der dadurch verursachte Ausfall betrug insgesamt 34 Tage. Es wurden keine Todesfälle infolge arbeitsbedingter Verletzungen und arbeitsbedingter Erkrankungen verzeichnet. 100% der CA Immo-Mitarbeiter sind auf Grundlage gesetzlicher Anforderungen vom Programm für Sicherheit und Gesundheit in Form von regelmäßigen Überprüfungen der Arbeitsplatzsicherheit abgedeckt. Externe Sicherheitsfachkräfte führen in allen von CA Immo selbst genutzten Büros regelmäßige Rundgänge und Prüfungen durch. Die Frequenz dieser Kontrollen orientiert sich an den nationalen gesetzlichen Vorgaben, diese liegen zwischen ein- bis viermal jährlich. Themenschwerpunkte sind u. a. Arbeitsplatzevaluierung, Brandschutz, Raumklimafaktoren sowie Alleinarbeit/Alleinarbeitsplatz. Eine intern beauftrage Person für Sicherheit je Niederlassung sorgt darüber hinaus für angenehme und sichere Arbeitsumgebungen. Im Jahr 2024 wurden an keinem CA Immo-Standort erkennbare sicherheitstechnische Mängel und daraus resultierende akute Gefahren bzw. Gefährdungen für die Belegschaft festgestellt. Auf allen CA Immo-Baustellen werden Sicherheits- und Gesundheitspläne aufgestellt. Eigene Mitarbeiter erhalten auf den Baustellen regelmäßige Sicherheitsunterweisungen. Parameter für die Vereinbarkeit von Berufs- und Privatleben Aus familiären Gründen (bspw. Eheschließung, Todesfall, Geburt des Kindes) gewährt CA Immo allen Mitarbeitern (100% der Gesamtbelegschaft) Sonderurlaubstage, die im Berichtsjahr von 17% der Belegschaft (davon 68% weiblich und 32% männlich) in Anspruch genommen wurden. Zusätzlich wurden insgesamt 40 Pflegefreistellungstage (76% von Frauen und 24% von Männern) konsumiert. Hierfür gelten die lokalen gesetzlichen Pflegefreistellungsregelungen. Vergütungsparameter (Gehaltsgefälle und Gesamtvergütung) Das geschlechtsspezifische Gehaltsgefälle (Gesamtvergütung) liegt auf Führungsebene bei 2% (31.12.2023: 4%) und auf Mitarbeiterebene bei 1% (31.12.2023: 1%). Das Verhältnis der jährlichen Gesamtvergütung der am höchsten bezahlten Einzelperson zum Median der jährlichen Gesamtvergütung aller Beschäftigten liegt zum Stichtag 31.12.2024 bei 1.427% (Erhebungsmethodik gemäß ESRS S1-16, AR 101). Gender pay gap 1) in % Geschlechtsspezifisches Lohngefälle2) Basis- vergütung Gesamt- vergütung Aufsichtsrat gesamt 0 0 Aufsichtsrat (Kapitalvertreter) 0 0 Aufsichtsrat (Arbeitnehmervertreter) 0 0 Vorstand - - Führungskräfte 6,6 2,3 Mitarbeiter 0,3 0,5 1) Die Vergütung des Aufsichtsrats ist geschlechtsunabhängig 2) Erhebungsmethodik gemäß ESRS S1-16, AR 98.b Vorfälle, Beschwerden und schwerwiegende Auswirkungen im Zusammenhang mit Menschenrechten Im Berichtsjahr wurden keine Vorfälle, Beschwerden oder schwerwiegende Auswirkungen im Zusammenhang mit Menschenrechten gemeldet. Unternehmenspolitik XI. Management der Auswirkungen, Risiken und Chancen Strategien in Bezug auf Unternehmenspolitik und Unternehmenskultur Ein verantwortungsbewusstes Unternehmensmanagement ist für CA Immo von zentraler Bedeutung. Unsere Corporate Governance stützt sich auf ein umfassendes Konzept im Sinne einer verantwortungsvollen, transparenten, nachhaltigen und werteorientierten Unternehmensführung. Vorstand, Aufsichtsrat und Führungskräfte sorgen dafür, dass diese Corporate Governance in allen Unternehmensbereichen aktiv gelebt und ständig weiterentwickelt wird, um auf verantwortungsvolle Weise mit Geschäftspartnern, Mitarbeitern, den Menschen in unserem Umfeld und unserer Umwelt umzugehen. Durch gezielte Information sowie klare Standards und konzernweit geltende Richtlinien wollen wir unsere Mitarbeiter und Auftragnehmer auf die aus unserer Sicht relevanten Themen sensibilisieren und zur Unterstützung der Grundsätze und Initiativen von CA Immo anregen bzw. verpflichten. Folgende Richtlinien zu den Themen Corporate Governance, Compliance, Korruptionsbekämpfung und Sozialstandards sind unter Corporate Governance auf der Website der CA Immo abrufbar: – Code of Ethics & Code of Conduct: Grundwerte- und Verhaltenskodex – Geschäftspartner-Code of Conduct – Anti-Korruptions-Richtlinie – Corporate Social Responsibility („CSR“) Richtlinie – Vergaberichtlinie – Kapitalmarkt Compliance Richtlinie – Geldwäscherichtlinie. Strategien in bezug auf Unternehmenspolitik und unternehmenskultur Thema/Ziel Policy Anwendungsbereiche Verantwortung Monitoring – Unternehmenskultur Code of Ethics & Code of Conduct: Grundwerte- und Verhaltenskodex Eigene Tätigkeiten sowie vor- und nachgelagerte Wertschöpfungskette im Rahmen des Geschäftspartner Code of Conduct Gesamtvorstand Jährliches internes Reporting – Schutz von Hinweisgebern (Whistleblowers) Code of Ethics & Code of Conduct: Grundwerte- und Verhaltenskodex, daneben Betriebsvereinbarungen Eigene Tätigkeiten sowie vor- und nachgelagerte Wertschöpfungskette (offene Beschwerdeplattform für Dritte) Gesamt-vorstand Jährliches internes Reporting – Politisches Engagement Code of Ethics & Code of Conduct sowie Anti-Korruptions-Richtlinie: Strikte Regulierung von Politischer Einflussnahme und Lobbytätigkeiten Eigene Tätigkeiten Gesamtvorstand Jährliches internes Reporting – Management der Beziehung zu Lieferanten Code of Ethics & Code of Conduct sowie Vergaberichtline: Verpflichtung von Lieferanten im Anwendungsbereich der Vergaberichtlinie zur Einhaltung des Mindestschutzes gemäß Artikel 18 der EU-Taxonomie-Verordnung Eigene Tätigkeiten, vorgelagerte Wertschöpfungskette Gesamtvorstand Jährliches internes Reporting – Korruption und Bestechung Code of Ethics & Code of Conduct, Vergaberichtlinie sowie Anti-Korruptions-Richtlinie: Verankerung der Null-Toleranz-Politik, Begriffsdefinitionen, strikte Vorgaben zur Verhinderung von Interessenskonflikten, strikte Vorgaben für Spenden und Geschenke Eigene Tätigkeiten sowie vor- und nachgelagerte Wertschöpfungskette im Rahmen des Geschäftspartner Code of Conduct Gesamtvorstand Jährliches internes Reporting CA Immo bekennt sich zu nachfolgenden Grundwerten („Code of Ethics“), die in unserem Verhaltenskodex („Code of Conduct“) und in gesonderten Richtlinien im Detail geregelt werden: – Einhaltung von Gesetzen und Rechtstreue sowie Korruptionsverbot („Zero Tolerance“), – Wahrung der Integrität von Handlungen, – Einhaltung von Menschenrechten, – Einhaltung von Umweltstandards, – Bekenntnis zu sozialer Verantwortung und Einhaltung von Arbeitnehmerrechten, Diskriminierungs- und Belästigungsverbot, – Transparenz und Wahrung der Integrität der Kapitalmarktkommunikation, – Sicherstellung einer für jedermann zugänglichen Beschwerdemöglichkeit („Hinweisgebersystem“), – Verbindlichkeit (Festlegung von Maßnahmen zur Kontrolle und Einhaltung der Verpflichtungen sowie Trainings). Diese Grundwerte sind für unsere Mitarbeiter verbindlich, Verstöße werden von CA Immo nicht geduldet. Wir streben auch an, unsere Vertragspartner hinsichtlich dieser Grundwerte vor Vertragsabschluss zu verpflichten, und die im Geschäftspartner Code of Conduct genannten gesetzlichen, ethischen und moralischen Grundsätze einzuhalten und deren Geschäftspartner und Lieferanten ebenfalls daran zu binden. Im Rahmen von Vergaben ist die Einhaltung des Mindestschutzes gemäß Artikel 18 der EU-Taxonomie-Verordnung („Minimum Social Safeguards“) essenziell (siehe dazu im Detail das Kapitel „Nachhaltige Lieferkette und Beschaffung“). Compliance Organisation, Training und Kommunikation Die Abteilung Corporate Office & Compliance koordiniert das Compliance Management System, entwickelt das Ethik- und Compliance-Programm auf Basis von identifizierten branchentypischen Compliance-Risiken, erstellt Richtlinien oder berät hierzu, nimmt Hinweise und Beschwerden – auch anonym – entgegen und leitet unter Einbindung der Internen Revision oder externer Berater die Aufklärung von Compliance-Themen. Sie steht diesbezüglich in engem Austausch mit den Bereichen Risikomanagement und Interne Revision. Ein Schwerpunkt im Geschäftsjahr 2024 stellte diesbezüglich eine umfassende Vereinheitlichung und Konsolidierung von Richtlinien innerhalb der CA Immo dar. In enger Zusammenarbeit mit den einzelnen Fachabteilungen wurden die geltenden Richtlinien innerhalb der CA Immo umfassend evaluiert, hinsichtlich verpflichtenden Inhalts und Mindestbestandteile vereinheitlicht sowie im Bedarfsfall überarbeitet und aktualisiert. Dies stellt sicher, dass jedem einzelnen Mitarbeiter eine umfassende und aktuelle Übersicht über die für ihn geltenden Verhaltensvorschriften zur Verfügung gestellt wird. Die Ausrichtung des Compliance Management Systems sowie die Verabschiedung von unternehmensweit geltenden Richtlinien erfolgt im Austausch und unter Beschlussfassung des Vorstandes. Der Aufsichtsrat und der Prüfungsausschuss werden regelmäßig über das Compliance Management System und diesbezügliche Änderungen informiert. Wir ermutigen unsere Mitarbeiter, Bedenken und Missstände aufzuzeigen, um frühzeitig gegensteuern zu können. Dazu gehört auch, Missstände und eingeleitete Maßnahmen transparent innerhalb der Organisation zu kommunizieren. Darüber hinaus werden regelmäßig Schulungsmaßnahmen für Organe und Mitarbeiter von CA Immo durchgeführt. Die jährlichen Compliance Trainings umfassen alle Aspekte unseres Wertemanagements (insbesondere Anti-Korruption, Wettbewerbs- und Kartellrecht, Auftragsvergaben, Kapitalmarkt-Compliance sowie Vorgaben für die Finanzberichterstattung, Umgang mit Geschenken und Spenden bzw. Interessenskonflikten, etc.). Diese verpflichtenden Schulungen werden als Onlinetraining wie auch als Präsenzschulung angeboten. Schwerpunktmäßig werden Schulungen einzelner Geschäftsabteilungen durchgeführt, die etwa hinsichtlich spezifischer Themenkomplexe wie Geldwäscherisiko oder Risiko von Korruption und Bestechung dem höchsten Risiko ausgesetzt sind. Dies betrifft die operativ tätigen Geschäftseinheiten, die direkt mit Geschäftspartnern, Mietern oder Dienstleistern in Kontakt sind (Asset Management, Investment Management und Development). Whistleblower Programm Um verantwortungsbewusstes Whistleblowing und einen angemessenen Schutz von Hinweisgebern zu fördern, orientiert sich CA Immo an den geltenden Gesetzen sowie internationalen Grundsätzen bzw. dem Best-Practice-Leitfaden von Transparency International. Diese Grundsätze wurden in einer mit dem Betriebsrat von CA Immo geschlossenen Betriebsvereinbarung verankert und regeln insbesondere: – das Meldeverfahren (Zuständigkeiten für die Bearbeitung von Meldungen, Vorgehen bei Interessenskonflikten, Dokumentationserfordernisse, zeitnahe Unterrichtung des Hinweisgebers über getroffene Maßnahmen), – die Art der Meldekanäle (elektronisches Meldesystem), – den Schutz der Vertraulichkeit der Identität von Hinweisgebern auch bei Nichtinanspruchnahme der anonymen Meldemöglichkeit sowie DSGVO-Konformität, – das Verbot von Repressalien, – den Schutz von Betroffenen, – die Qualifikation und Schulung der für die Bearbeitung zuständigen Mitarbeiter, etc. Um sicherzustellen, dass Whistleblower angemessen vor Vergeltungsmaßnahmen geschützt werden und um ihnen potenzielle Meldungen zu erleichtern, hat CA Immo ein webbasiertes Hinweisgebersystem implementiert. Dieses System ermöglicht sowohl Mitarbeitern als auch externen Dritten, Missstände anonym und in den Sprachen jener Länder, in denen CA Immo aktiv ist, zu melden. Im Geschäftsjahr 2023 wurde das Whistleblowing-System entsprechend der Verabschiedung bzw. des In-Kraft-Tretens nationaler Umsetzungsgesetze der EU-Whistleblower-Richtlinie umfassend überprüft und notwendige Adaptierungen, so etwa in internen Prozessen wie auch von Betriebsvereinbarungen, vorgenommen. Mitarbeiter werden aktiv über ihre Melde-/Beschwerdemöglichkeiten und ihre Rechte als Hinweisgeber aufgeklärt. Insbesondere werden Mitarbeiter darüber informiert, dass redliche Hinweisgeber umfassend vor jedweden Vergeltungsmaßnahmen geschützt werden. CA Immo sieht darin die Chance, Risiken frühzeitig zu erkennen und so Sanktionen, Strafzahlungen und Reputationsschäden abwenden zu können. Zusätzlich steht intern die Abteilung Corporate Office & Compliance für Beratungsgespräche bereit. Die Hinweisgeberplattform kann über die Website von CA Immo abgerufen werden. Auch Geschäftspartner werden aktiv auf diese Möglichkeit hingewiesen. Die Prüfung von gemeldeten Hinweisen erfolgt primär über die Abteilung Corporate Office & Compliance; im Falle eines diesbezüglichen Interessenskonfliktes von der Internen Revision. Im Bedarfsfall können auch externe Professionisten beigezogen werden, sofern dies zur Aufklärung eines Sachverhaltes geboten erscheint. Die Information über das eingerichtete Hinweisgebersystem ist Bestandteil sämtlicher Konzernrichtlinien und wird auch im Rahmen der jährlichen Pflichtschulungen (Onboarding-Schulung für neue Mitarbeiter sowie jährliche verpflichtende Online-Schulung für sämtliche bestehende Mitarbeiter) vermittelt. Management der Beziehungen zu Lieferanten Wir sind uns der Auswirkungen auf Umwelt und Gesellschaft über unsere gesamte Wertschöpfungskette hinweg bewusst – ebenso wie der Verantwortung, die CA Immo als Projektentwickler, Bauherr, Investor, Vermieter, Arbeitgeber und Auftraggeber hat. Die Einhaltung verschiedenster Anforderungen und freiwilliger Standards im Bereich Governance, Umwelt und Soziales sind für uns, unsere Auftragnehmer und Lieferanten über unsere gesamte Lieferkette hinweg verbindlich. CA Immo hat einen umfassenden Prozess etabliert, um Zahlungsverzug und daraus folgende allfällige Einzelwertberichtigungen zu adressieren und somit negative Auswirkungen auf die Gruppe zu minimieren. So wird ein Mahnwesen mit gestaffelten Fristen und klaren Zuständigkeiten je nach Eskalationsstufe und monetärem Wert der ausständigen Forderung etabliert, um das Risiko von Zahlungsausfällen zu minimieren und Risiken buchhalterisch korrekt zu erfassen. Die Details sind in der Richtlinie Forderungsmanagement & Einzelwertberichtigungen normiert, die primär von der Abteilung Risikomanagement verantwortet wird. Nachhaltige Lieferkette & Beschaffung Bereits im Rahmen des Vergabeprozesses verpflichten wir unsere Auftragnehmer und Lieferanten (Anbieter) zur Anerkennung der von uns definierten Governance-, Sozial- und Umweltstandards. Insbesondere Umwelt- und technische Standards werden von der ausschreibenden Stelle in jedem Einzelfall definiert. CA Immo prüft ihre Geschäftspartner – insbesondere auch Bauunternehmen – im Rahmen des Vergabeprozesses nicht nur hinsichtlich ihrer fachlichen Qualifikation und wirtschaftlichen Situation, sondern auch im Hinblick auf soziale Aspekte. Prinzipien Maßnahmen – Umwelt- und Sozialauflagen in der CA Immo-Vergaberichtlinie – Verpflichtung von Bau-Dienstleistern zur Einhaltung umfassender Nachhaltigkeitsstandards – Geschäftsgebarung und Governance – Verpflichtung im Rahmen der Vergaberichtlinie zur Einhaltung von Mindeststandards hinsichtlich Geschäftsgebarung und Governance In Vergabeprozessen scheiden Bieter, die in ihrem Angebot nicht zumindest die Erfüllung folgender Punkte zusagen, aus dem Vergabeprozess aus: – Die für die jeweilige Branche geltenden Mindestlöhne und Arbeitsschutzbestimmungen, – Ausschluss jeglicher Form von nicht nach den anwendbaren Gesetzen gemeldeten Tätigkeiten (Ausschluss von Schwarzarbeit), – Einhaltung der Menschenrechte (wie in der UN Charta und der Europäischen Konvention für Menschenrechte definiert) im eigenen Wirkungsbereich sowie, soweit nach bestem Wissen bekannt, in der Produktion und Entwicklung der verwendeten Stoffe und Geräte. Dies inkludiert auch jede Form von Zwangs- und/oder Kinderarbeit (wobei als Mindestmaß die in den „Minimum Age Convention –C138“und der „Forced Labour Convention –Co29“definierten Regelungen jedenfalls anzuwenden sind), – Ausschluss jeglicher Form von Diskriminierung aufgrund von Geschlecht, sexueller Orientierung, Familienstand, regionaler oder sozialer Herkunft, Rasse, Hautfarbe, Religion, Alter, Zugehörigkeit zu einer ethnischen Minderheit, Behinderung jedweder Art oder aus anderen Gründen, – Einhaltung anwendbarer Gesetze gegen unlauteren Wettbewerb, – Einhaltung anwendbarer Steuergesetze, – Implementierung wirksamer Maßnahmen und interner Prozesse zur Verhinderung von Bestechung und Korruption im Rahmen diesbezüglich anwendbarer Gesetze. Infolge der europäischen sowie deutschen Lieferkettengesetzgebung wurde von CA Immo – auf freiwilliger Basis, da CA Immo nicht im Anwendungsbereich dieser Vorgabe liegt – ein Geschäftspartner-Code of Conduct erarbeitet. Dieser Geschäftspartner-Code of Conduct wurde im Geschäftsjahr 2024 durch den Gesamtvorstand beschlossen. CA Immo strebt vor Aufnahme von Geschäftsbeziehungen die Unterzeichnung des “Geschäftspartner-Code of Conduct“ durch den Geschäftspartner an, der jeweils Vertragsbestandteil wird. Dieser hat Gültigkeit für alle weiteren vertraglichen Regelungen mit dem jeweiligen Geschäftspartner. Eine Unterzeichnung ist insbesondere in jenen Fällen relevant, in denen der Abschluss des Vertrages gemäß der konzernweit geltenden Kompetenzordnung der Einholung der Genehmigung zumindest des Konzernvorstands bedarf sowie bei Geschäftspartnern mit hohem Risikoprofil in Bezug auf Compliance-Risiken (z. B. Sitz in Hochrisikostaaten oder Bezug zu PePs (Politically Exposed Persons). Bei Immobilientransaktionen und vor dem Abschluss von Mietverträgen finden hinsichtlich der potenziellen Vertragspartner umfassende KYC-Checks (Know Your Customer) statt, wobei die Geschäftspartner hinsichtlich ihres wirtschaftlichen Eigentümers, PeP-Eigenschaft, Sitz in Hochrisikostaaten sowie Erfassung in Sanktionslisten überprüft werden. Im Bereich Governance achten wir speziell auf die Einhaltung von Gesetzen sowie unserer internen Vorgaben für Vertragspartner beispielsweise in Bezug auf Unternehmensethik, Sicherstellung der Compliance und Maßnahmen zur Bekämpfung von Korruption, Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung. Im Sozialbereich liegen unsere strategischen Schwerpunkte insbesondere auf den Themen Einhaltung von Menschenrechten, Gesundheit & Sicherheit, Beschäftigung & Arbeitsbedingungen. Bei Baudienstleistungen verpflichtet und überprüft CA Immo ihre Auftragnehmer beispielsweise auf die Einhaltung gesetzlicher Regelungen zu Arbeits- und Gesundheitsschutz, Arbeitsstätten- bzw. Arbeitszeitregelungen sowie tarifvertraglicher Vereinbarungen. Unser Beschaffungsprozess stellt zudem sicher, dass die hohen ökologischen Anforderungen gemäß dem jeweils für das projektierte Gebäude vorgesehenen Zertifizierungsstandard eingehalten werden. Unsere Bau-Dienstleister verpflichten wir u. a. zur Einhaltung der Nachhaltigkeitsstandards gemäß mind. DGNB Gold oder LEED Gold (z. B. Materialdeklaration, Arbeitnehmerschutz). Details zu diesen Standards sowie den hiermit verbundenen Kontrollmechanismen finden sich in der CA Immo Vergaberichtlinie, die auf unserer Website abrufbar ist. Verhinderung und Aufdeckung von Korruption und Bestechung Die Verantwortung von Maßnahmen zur Verhinderung und Aufdeckung von Korruption und Bestechung obliegt zentral der Abteilung Corporate Office & Compliance, die diesbezüglich einen konzernweiten holistischen Ansatz verfolgt. Dies umfasst die Zur-Verfügungsstellung eines Verhaltensleitfadens (primär über die beiden Richtlinien Code of Ethics & Conduct sowie die Anti-Korruptions-Richtlinie) sowie damit einhergehend umfassende verpflichtende Schulungen für jeden einzelnen Mitarbeiter. Richtlinien sowie deren Änderungen werden stets konzernweit kommuniziert und sind in ihrer jeweils geltenden Form über das Intranet abrufbar. Eine verpflichtende Schulung zum Thema Verhinderung und Aufdeckung von Korruption und Bestechung sowie Umgang mit Interessenkonflikten findet zunächst im Rahmen des Onboardings statt und ist danach jährlich verpflichtend von jedem Mitarbeiter zu absolvieren. Zusätzlich finden schwerpunktmäßig Schulungen für besonders betroffene Geschäftsbereiche statt (operativ tätigen Geschäftseinheiten, die direkt mit Geschäftspartnern, Mietern oder Dienstleistern in Kontakt sind). Handlungen und Entscheidungen für CA Immo sind stets frei von jedem Anschein eines Interessenkonfliktes nach angemessenen, sachlichen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu treffen. Korrupte Geschäftspraktiken durch Mitarbeiter oder externe Dienstleister werden nicht geduldet. Bereits der Anschein von korrupten Geschäftspraktiken ist zu vermeiden. Als Leitsatz gilt: Wir leisten keine Zahlungen oder gewähren sonstige geldwerte Vorteile und nehmen keine Zahlungen an, um gegen (wettbewerbs-) rechtliche Bestimmungen geschäftliche Vorteile zu erlangen. Dies gilt gegenüber Geschäftspartnern ebenso wie gegenüber Behörden und deren Mitarbeitern. Zuwendungen an politische Parteien, politische Exponenten und Religionsgemeinschaften (Spenden, Sachzuwendungen, etc.) sowie Geldgeschenke oder unberechtigte Zahlungen an Geschäftspartner oder Behörden sind strengstens untersagt und werden als (Versuch der) Bestechung gewertet. Darüber hinaus dürfen Mitarbeiter grundsätzlich keine sozial- oder wertinadäquaten Geschenke annehmen oder anbieten. Strikt untersagt ist das Anbieten, Versprechen bzw. in Aussicht stellen oder Gewähren von Geld oder Sachzuwendungen gleich welcher Art an Amtsträger und politische Exponenten. CA Immo hat im Rahmen des Programms zur Bekämpfung von Bestechung und Korruption für ihre Mitarbeiter u. a. eine detaillierte Anti-Korruptions-Richtlinie erlassen, aus der hervorgeht, welche Zuwendungen in welchem Ausmaß zulässig bzw. verboten sind. Detaillierte Regelungen zum Vorliegen von Interessenkonflikten und zum Umgang mit diesen sind daneben im Code of Ethics & Conduct detailliert geregelt. Neben grundsätzlich Pflichten (Erfassen und Bewilligung von Nebenbeschäftigungen, Organfunktionen und Gesellschafterstellungen) sind mögliche Interessenkonflikte im Anlassfall unverzüglich durch den betroffenen Mitarbeiter gegenüber der Abteilung Corporate Office & Compliance anzuzeigen. Die Anti-Korruptions-Richtlinie enthält weiters umfassende Regelungen zum Sponsoring, zum Umgang mit Intermediären, sowie zur Regelung von politischer Einflussnahme und Lobbytätigkeiten. Bei Verdachtsmomenten und eingegangenen Hinweisen werden Prüfungen durch die Abteilung Corporate Office & Compliance durchgeführt; im Falle eines diesbezüglichen Interessenskonfliktes durch die Interne Revision. Im Bedarfsfall können auch externe Professionisten beigezogen werden, sofern dies zur Aufklärung eines Sachverhaltes geboten erscheint. Über getroffene Maßnahmen zur Bekämpfung von Bestechung und Korruption wird der Aufsichtsrat bzw. der Prüfungsausschuss zumindest einmal jährlich informiert. Die Prüfung korruptionsrelevanter Sachverhalte erfolgt auf Basis des vom Prüfungsausschuss verabschiedeten Revisionsplans oder aufgrund von Sonderprüfungsaufträgen des Vorstands, Prüfungsausschusses oder Gesamtaufsichtsrats. Sämtliche operativ tätigen Konzerngesellschaften werden in regelmäßigem Turnus auf Korruptionsrisiken überprüft. XII. Parameter und Ziele Bestätigte Korruptions- oder Bestechungsfälle Im Berichtsjahr 2024 gab es bei CA Immo keine Fälle von Korruption und Bestechung. Politische Einflussnahme und Lobbytätigkeiten Politische Einflussnahme und Lobbytätigkeiten sind bei CA Immo strikt reguliert. Details finden sich diesbezüglich in der Anti-Korruptions-Richtlinie, die im Geschäftsjahr 2024 vom Vorstand neu beschlossen wurde. Zuwendungen an politische Parteien, politisch exponierte Personen, Kirchen sowie Religionsgemeinschaften (Spenden in jeglicher Form, Sachzuwendungen, etc.) sind grundsätzlich konzernweit untersagt. Dies umfasst nicht karitative Einrichtungen mit politischem oder religiösem Hintergrund, sofern der Schwerpunkt der Einrichtung auf der Förderung des Gemeinwohls liegt, wobei diesbezüglich ein umfangreicher Prüfprozess vorgelagert ist, der größtmögliche Transparenz gewährleisten soll. Besondere Regelungen und ein umfangreiches Genehmigungsverfahren werden auch hinsichtlich der Beauftragung politiknaher Intermediäre getroffen, die grundsätzlich konzernweit untersagt ist. Im Geschäftsjahr 2024 kam es zu keinen Spenden an politische Parteien oder politiknahe Organisationen. Die Verwaltungs-, Leitungs- und Aufsichtsorgane der CA Immo hatten in den beiden Jahren vor dem laufenden Berichtszeitraum keine vergleichbaren Positionen in der öffentlichen Verwaltung inne. Zahlungspraktiken Um einen raschen und nahtlosen Rechnungslauf zu gewährleisten, hat CA Immo ein elektronisches Rechnungs-Freigabesystem eingeführt. Der Umgang mit dem System ist in der Richtlinie zum elektronischen Rechnungslauf festgelegt. Freigaben von Rechnungen erfolgen grundsätzlich durch die fachlich für die Rechnung zuständigen Mitarbeiter, wobei ab gewissen Wertgrenzen hierarchisch übergeordnete Mitglieder hinzugeschalten werden und an der Freigabe mitwirken. Im Falle des Überschreitens von Zahlungsfristen hat CA Immo ein umfangreiches Forderungs- und Mahnwesen mit gestaffelten Fristen und klaren Zuständigkeiten je nach Eskalationsstufe und monetärem Wert der ausständigen Forderung etabliert, um das Risiko von Zahlungsausfällen zu minimieren und Risiken buchhalterisch korrekt zu erfassen. Die Details sind in der Richtlinie Forderungsmanagement & Einzelwertberichtigungen normiert, die primär von der Abteilung Risikomanagement verantwortet wird. Mit Stand 31.12.2024 sind innerhalb der CA Immo Gruppe insgesamt 38 Verfahren wegen Zahlungsverzugs anhängig. Dies betrifft auf Aktivseite 25 Verfahren (davon 10 im Erkenntnisverfahren, 11 im Insolvenzverfahren sowie 4 im Exekutionsverfahren). Auf Passivseite sind 13 Verfahren anhängig, wobei CA Immo in all diesen Fällen berechtigte Einwände geltend macht. Wesentliche nicht-finanzielle Leistungsindikatoren gemäss § 267A Abs. 2 UGB (NaDiVeG) CA Immo wesentliche Themen Kapitel im Nachhaltigkeitsbericht Umweltbelange Klimaschutz, Anpassung an den Klimawandel Allgemeine Angaben, Klimaschutz Sozial- und Arbeitnehmerbelange Eigene Mitarbeiter Eigene Mitarbeiter Achtung der Menschenrechte Unternehmenspolitik Eigene Mitarbeiter, Unternehmenspolitik Bekämpfung von Korruption und Bestechung Unternehmenspolitik Unternehmenspolitik Berichterstattung gemäss der Task Force on Climate-Related Financial Disclosures (TCFD) Themen Kapitel im Nachhaltigkeitsbericht Governance Überwachung klimabezogener Risiken und Chancen durch den Vorstand Allgemeine Angaben, Klimaschutz Rolle des Managements bei der Bewertung und Steuerung klimabezogener Risiken und Chancen Allgemeine Angaben, Klimaschutz Strategie Kurz-, mittel- und langfristige klimabezogene Risiken und Chancen Allgemeine Angaben, Klimaschutz Auswirkungen von Risiken und Chancen auf die Geschäftstätigkeit, Strategie und Finanzplanung Allgemeine Angaben, Klimaschutz Klimaresilienz der Unternehmensstrategie Allgemeine Angaben, Klimaschutz Risikomanagement Prozess zur Identifizierung und Evaluierung klimabezogener Risiken Allgemeine Angaben Prozesse zum Management klimabezogener Risiken Allgemeine Angaben, Klimaschutz Integration der oben genannten Prozesse in das allgemeine Risikomanagement Allgemeine Angaben Kennzahlen und Ziele Indikatoren zur Bewertung klimabezogener Risiken und Chancen Klimaschutz CO2 Emissionen Scope 1, 2 und 3 und damit verbundene Risiken Klimaschutz Ziele für das Management klimabezogener Risiken und Chancen Klimaschutz CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien Konzernabschluss zum 31.12.2024 Inhalt A. KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2024 B. KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2024 C. KONZERNBILANZ ZUM 31.12.2024 D. KONZERN-GELDFLUSSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2024 E. KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2024 F. ANHANG ZUM KONZERNABSCHLUSS ZUM 31.12.2024 KAPITEL 1: INFORMATIONEN ÜBER DIE GESELLSCHAFT UND ALLGEMEINE ERLÄUTERUNGEN a) Informationen über die Gesellschaft b) Grundsätze der Rechnungslegung c) Darstellung und Strukturierung des Konzernanhangs d) In den Konzernabschluss einbezogene Gesellschaften e) Erwerbe und Gründungen von Gesellschaften/Gesellschaftsanteilen f) Verkäufe von Gesellschaften/ Gesellschaftsanteilen (fortgeführte Geschäftsbereiche) g) Verkäufe von Gesellschaften/ Gesellschaftsanteilen (aufgegebener Geschäftsbereich) h) Konsolidierungsmethoden i) Währungsumrechnung j) Makroökonomisches Umfeld k) Klimabezogene Sachverhalte l) Änderung von Rechnungslegungs- bzw. Berechnungsmethoden und Ausweiskorrektur a) Neue bzw. überarbeitete Standards und Interpretationen, deren Anwendung keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss hat b) Noch nicht verpflichtend anwendbare neue bzw. überarbeitete Standards und Interpretationen c) Änderung von Rechnungslegungs- bzw. Berechnungsmethoden KAPITEL 2: UNTERNEHMENSERGEBNIS 2.1. Operative Segmente 2.2. Mieterlöse 2.3. Betriebskostenergebnis und sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt zurechenbare Aufwendungen 2.4. Sonstige den Projektentwicklungen zurechenbare Aufwendungen 2.5. Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen 2.6. Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen 2.7. Erlöse aus Dienstleistungen 2.8. Indirekte Aufwendungen 2.9. Sonstige betriebliche Erträge 2.10. Abschreibungen und Wertänderungen 2.11. Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen 2.12. Finanzergebnis 2.13. Sonstiges Ergebnis 2.14. Ergebnis je Aktie KAPITEL 3: LANGFRISTIGES VERMÖGEN 3.1. Langfristiges Immobilienvermögen 3.2. Selbst genutzte Immobilien 3.3. Betriebs- und Geschäftsausstattung und immaterielle Vermögenswerte 3.4. Anteile an Gemeinschaftsunternehmen 3.5. Übrige Vermögenswerte KAPITEL 4: KURZFRISTIGES VERMÖGEN 4.1. Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden 4.2. Zum Handel bestimmte Immobilien 4.3. Forderungen und sonstige Vermögenswerte 4.4. Festgeld und liquide Mittel KAPITEL 5: EIGENKAPITAL UND FINANZIERUNG 5.1. Eigenkapital 5.2. Verzinsliche Verbindlichkeiten 5.3. Sonstige Verbindlichkeiten KAPITEL 6: RÜCKSTELLUNGEN 6.1. Rückstellungen KAPITEL 7: STEUERN 7.1. Ertragsteuern 7.2. Ertragsteuerforderungen 7.3. Ertragsteuerverbindlichkeiten 7.4. Steuerrisiken KAPITEL 8: FINANZINSTRUMENTE UND RISIKOMANAGEMENT 8.1. Finanzinstrumente 8.2. Derivative Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte 8.3. Risiken aus Finanzinstrumenten KAPITEL 9: SONSTIGE ANGABEN 9.1. Informationen zur Geldflussrechnung 9.2. Eventualforderungen, sonstige Verpflichtungen und ungewisse Verbindlichkeiten 9.3. Leasingverhältnisse 9.4. Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen 9.5. Personalstand 9.6. Aufwendungen für die Abschlussprüfer 9.7. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag 9.8. Liste der Konzerngesellschaften ERKLÄRUNG DES VORSTANDES GEMÄSS §124 ABS. 1 BÖRSEGESETZ BESTÄTIGUNGSVERMERK A. KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2024 Tsd. € Anhangsangabe 2024 2023 Mieterlöse 2.2. 238.948 231.442 Weiterverrechnete Betriebskosten 2.3. 58.434 54.648 Betriebskostenaufwand 2.3. –68.598 –65.391 Sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt zurechenbare Aufwendungen 2.3. –26.575 –27.939 Nettomietergebnis 202.209 192.759 Sonstige den Projektentwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen 2.4. –2.638 –1.155 Erlöse aus Immobilienhandel und Bauleistungen 25.965 131.202 Buchwertabgang inkl. Nebenkosten und Baukosten –14.484 –20.465 Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen 2.5. 11.481 110.737 Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen 2.6. 4.304 68.495 Erlöse aus Dienstleistungen 2.7. 1.850 2.794 Indirekte Aufwendungen 2.8. –44.396 –53.155 Sonstige betriebliche Erträge 2.9. 2.032 1.635 EBITDA 174.841 322.110 Abschreibungen und Wertminderungen langfristiges Vermögen –3.423 –5.831 Wertänderungen zum Handel bestimmte Immobilien 435 –1.112 Abschreibungen und Wertänderungen 2.10. –2.988 –6.943 Neubewertungsgewinn 30.884 13.351 Neubewertungsverlust –230.514 –545.355 Ergebnis aus Neubewertung 2.1. –199.630 –532.004 Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen 2.11. 18.237 –772 Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) –9.540 –217.609 Finanzierungsaufwand 2.12. –55.058 –54.460 Sonstiges Finanzergebnis 2.12. 1.833 0 Kursdifferenzen 2.12. –1.325 –2.980 Ergebnis aus Derivaten 2.12. –21.406 –34.414 Ergebnis aus Finanzinvestitionen 2.12. 9.405 10.804 Finanzergebnis 2.12. –66.550 –81.051 Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) –76.090 –298.659 Tatsächliche Ertragsteuer –18.021 –42.985 Latente Steuern 27.784 105.759 Ertragsteuern 7.1. 9.762 62.774 Ergebnis der Periode aus fortgeführten Geschäftsbereichen –66.328 –235.885 Ergebnis der Periode aus aufgegebenem Geschäftsbereich 1.g. 50 11.404 Ergebnis der Periode –66.279 –224.481 davon Ergebnisanteil von nicht beherrschenden Anteilen 0 –17 davon Ergebnisanteil der Aktionäre des Mutterunternehmens –66.279 –224.465 Ergebnis je Aktie in € (unverwässertes = verwässertes) 2.14. €-0,68 €-2,28 Unverwässertes = verwässertes Ergebnis je Aktie in € aus fortgeführten Geschäftsbereichen 2.14. €-0,68 €-2,40 Unverwässertes = verwässertes Ergebnis je Aktie in € aus aufgegebenem Geschäftsbereich 2.14. €0,00 €0,12 B.KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2024 Tsd. € Anhangsangabe 2024 2023 Ergebnis der Periode –66.279 –224.481 Sonstiges Ergebnis Bewertung Cashflow Hedges 8.2. –6.339 –12.623 Währungsdifferenzen –31 53 Ertragsteuern auf sonstiges Ergebnis 2.024 4.030 Sonstiges Ergebnis der Periode (bei Realisierung erfolgswirksam) 2.13. –4.347 –8.540 Neubewertung IAS 19 6.1. –496 –1.071 Ertragsteuern auf sonstiges Ergebnis 162 342 Sonstiges Ergebnis der Periode (bei Realisierung nicht erfolgswirksam) 2.13. –334 –729 Sonstiges Ergebnis der Periode 2.13. –4.681 –9.269 Gesamtergebnis der Periode –70.960 –233.751 davon Ergebnisanteil von nicht beherrschenden Anteilen 0 –17 davon Ergebnisanteil der Aktionäre des Mutterunternehmens –70.960 –233.734 C.KONZERNBILANZ ZUM 31.12.2024 Tsd. € Anhangsangabe 31.12.2024 31.12.2023 VERMÖGEN Bestandsimmobilien 3.1. 4.249.739 4.743.374 Immobilienvermögen in Entwicklung 3.1. 457.030 344.090 Selbst genutzte Immobilien 3.2. 5.599 10.530 Betriebs- und Geschäftsausstattung 3.3. 4.817 5.054 Immaterielle Vermögenswerte 3.3. 1.042 1.570 Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen 3.4. 62.649 48.009 Übrige Vermögenswerte 3.5. 67.268 102.294 Aktive latente Steuern 7.1. 4.835 5.395 Langfristiges Vermögen 4.852.979 5.260.316 Langfristiges Vermögen in % der Bilanzsumme 80,5% 84,5% Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Vermögenswerte in Veräußerungsgruppen 4.1. 248.411 80.454 Zum Handel bestimmte Immobilien 4.2. 3.980 18.442 Forderungen und sonstige Vermögenswerte 4.3. 112.499 105.175 Ertragsteuerforderungen 7.2. 13.409 18.876 Festgeld 4.4. 150.365 75.063 Liquide Mittel 4.4. 646.954 663.495 Kurzfristiges Vermögen 1.175.618 961.504 Summe Vermögen 6.028.597 6.221.820 EIGENKAPITAL UND SCHULDEN Grundkapital 774.229 774.229 Kapitalrücklagen 920.161 933.384 Sonstige Rücklagen 11.271 15.952 Einbehaltene Ergebnisse 856.441 1.000.893 Anteil der Aktionäre des Mutterunternehmens 2.562.101 2.724.458 Nicht beherrschende Anteile 99 98 Eigenkapital 5.1. 2.562.200 2.724.556 Eigenkapital in % der Bilanzsumme 42,5% 43,8% Rückstellungen 6.1. 21.896 21.121 Verzinsliche Verbindlichkeiten 5.2. 2.355.675 2.297.623 Sonstige Verbindlichkeiten 5.3. 40.028 32.768 Passive latente Steuern 7.1. 555.657 586.184 Langfristige Schulden 2.973.258 2.937.696 Ertragsteuerverbindlichkeiten 7.3. 32.035 57.802 Rückstellungen 6.1. 53.359 75.520 Verzinsliche Verbindlichkeiten 5.2. 365.083 372.457 Sonstige Verbindlichkeiten 5.3. 42.662 43.717 Schulden in Veräußerungsgruppen 4.1. 0 10.071 Kurzfristige Schulden 493.139 559.567 Summe Eigenkapital und Schulden 6.028.597 6.221.820 D.KONZERN-GELDFLUSSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2024 Tsd. € Anhangsangabe 2024 2023 Operative Geschäftstätigkeit Ergebnis vor Steuern aus fortgeführten Geschäftsbereichen –76.090 –298.659 Ergebnis vor Steuern aus aufgegebenem Geschäftsbereich 1.g. 50 11.404 Neubewertungsergebnis inkl. Veränderung abgegrenzter Mieterträge 2.2. 187.343 523.423 Abschreibungen und Wertänderungen 2.10. 2.988 6.943 Ergebnis aus der Veräußerung von langfristigem Immobilienvermögen und Betriebs- und Geschäftsausstattung 1.g., 2.6. –4.559 –79.976 Finanzierungsaufwand und Ergebnis aus Finanzinvestitionen 2.12. 43.820 43.656 Kursdifferenzen 2.12. 1.325 2.980 Ergebnis aus Derivaten 2.12. 21.406 34.414 Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen 2.11. –18.237 772 Gezahlte Steuern (ohne Steuern für Verkäufe langfristiges Immobilienvermögen und Beteiligungen) –20.222 –16.765 Gezahlte Zinsen (ohne Zinsen für Finanzierungstätigkeit) 2.12. –5.777 –2.219 Erhaltene Zinsen (ohne Zinsen aus Investitionstätigkeit) 2.12. 2.049 2.624 Cashflow aus dem Ergebnis 134.095 228.598 Veränderung zum Handel bestimmte Immobilien 4.2. 13.717 17.286 Veränderung Forderungen und sonstige Vermögenswerte 3.5., 4.3. –19.206 –8.321 Veränderung Rückstellungen 4.1, 6.1. –1.398 246 Veränderung sonstige Verbindlichkeiten 5.3. –3.059 1.529 Cashflow aus Veränderungen im Nettoumlaufvermögen –9.946 10.740 Cashflow aus operativer Geschäftstätigkeit 124.149 239.338 Investitionstätigkeit Erwerb von und Investitionen in langfristiges Immobilienvermögen 3.1. –144.454 –139.240 Erwerb von Gesellschaften 1.e. 192 0 Erwerb von Geschäftsausstattung und immateriellem Vermögen 3.3. –560 –1.413 Veräußerung übrige Beteiligungen 4.1. 24.437 0 Veranlagung Festgeld 4.4. –75.000 –200.000 Rückzahlung Festgeldveranlagung 4.4. 0 200.000 Veräußerung von langfristigem Immobilienvermögen und sonstigen Vermögenswerten 2.6., 4.3. 122.873 329.330 Veräußerung aufgegebener Geschäftsbereich 1.g. 3.723 19.963 Veräußerung von vollkonsolidierten Gesellschaften 1.f., 2.6. 14 44.087 Abfluss der liquiden Mittel bei Veräußerung von vollkonsolidierten Gesellschaften 1.f., 2.6. –8.265 –3.151 Investition in Gemeinschaftsunternehmen 3.4. –300 –300 Veräußerung von At-Equity konsolidierten Unternehmen 3.4. 0 16 Gewährung von Darlehen an Gemeinschaftsunternehmen 3.5. –1.200 –650 Rückzahlung von an Gemeinschaftsunternehmen und an sonstige gewährte Darlehen 3.5. 3.608 160 Gezahlte Steuern für Verkauf langfristiges Immobilienvermögen und Beteiligungen –17.847 –1.266 Ausschüttung/Kapitalrückzahlung von At-Equity konsolidierten Unternehmen und übrigen Beteiligungen 3.025 4.561 Gezahlte Zinsen für Investitionen in langfristiges Immobilienvermögen 2.12. –4.605 –6.234 Gezahlte Negativzinsen 2.12. 0 –178 Erhaltene Zinsen aus Finanzinvestitionen 2.12. 11.264 7.236 Cashflow aus Investitionstätigkeit –83.095 252.921 Tsd. € Anhangsangabe 2024 2023 Finanzierungstätigkeit Geldzufluss aus der Aufnahme von Darlehen 5.2. 112.354 117.838 Geldzufluss aus der Begebung von Anleihen 5.2. 346.325 0 Tilgung von Anleihen 5.2. –247.028 –116.621 Erwerb von eigenen Anteilen 5.1., 5.3. –10.876 –52.518 Ausschüttung an Aktionäre 5.1. –78.173 –348.521 Einzahlung durch Gesellschafter von Anteilen im Fremdbesitz 0 1 Zahlung an Gesellschafter von Anteilen im Fremdbesitz –217 –319 Veränderung liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen für Kredite 3.5., 4.3. 15.125 35.000 Tilgung von Finanzierungen 5.2. –155.781 –160.301 Erhaltene Zahlungen aus der Auflösung von Zinsderivaten 1.754 0 Übrige gezahlte Zinsen 2.12. –49.795 –48.657 Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 9.1. –66.312 –574.099 Nettoveränderung der liquiden Mittel –25.258 –81.840 Fonds der liquiden Mittel 1.1. 663.565 749.071 Fremdwährungskursänderungen –297 428 Veränderung aufgrund Umgliederung aus/in Veräußerungsgruppe 4.1. 9.032 –4.094 Fonds der liquiden Mittel 31.12. 4.4. 647.041 663.565 Erwartete Kreditverluste auf liquide Mittel 4.4. –87 –70 Liquide Mittel 31.12. (Bilanz) 4.4. 646.954 663.495 Die CA Immo Gruppe hat sich entschieden, eine Geldflussrechnung vorzulegen, die eine Analyse aller Zahlungsströme insgesamt enthält – das heißt einschließlich sowohl fortgeführter als auch aufgegebener Geschäftsbereiche; Beträge im Zusammenhang mit dem aufgegebenen Geschäftsbereich nach operativer-, Investitions- und Finanzierungstätigkeit sind im Anhang zum aufgegebenen Geschäftsbereich angegeben. Der Gesamtbetrag der gezahlten Zinsen (exklusive Negativzinsen) beträgt in 2024 –60.177 Tsd. € (2023: –57.110 Tsd. €). Der Gesamtbetrag der gezahlten Ertragsteuern beträgt im 2024 –38.069 Tsd. € (2023: –18.030 Tsd. €). Der Gesamtbetrag der Leasingzahlungen gemäß IFRS 16 (bilanzierte bzw. aufgrund von Ausnahmen nicht bilanzierte Nutzungsrechte) beträgt in 2024 –4.617 Tsd. € (2023: –4.793 Tsd. €). E.KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2024 Tsd. € Anhangsangabe Grundkapital Kapitalrücklagen - Sonstige Kapitalrücklagen - Eigene Anteile Stand am 1.1.2023 774.229 1.113.437 –128.357 Bewertung Cashflow Hedges 2.13., 8.2. 0 0 0 Währungsdifferenzen 2.13. 0 0 0 Neubewertung IAS 19 2.13., 6.1. 0 0 0 Ergebnis der Periode 0 0 0 Gesamtergebnis 2023 0 0 0 Ausschüttung an Aktionäre 5.1. 0 0 0 Umgliederung (Sonstiges Ergebnis, bei Realisierung nicht erfolgswirksam) 0 0 0 Einzahlung von nicht beherrschenden Anteilen 0 0 0 Erwerb eigener Anteile 5.1. 0 0 –51.695 Stand am 31.12.2023 5.1. 774.229 1.113.437 –180.053 Stand am 1.1.2024 774.229 1.113.437 –180.053 Bewertung Cashflow Hedges 2.13., 8.2. 0 0 0 Währungsdifferenzen 2.13. 0 0 0 Neubewertung IAS 19 2.13., 6.1. 0 0 0 Ergebnis der Periode 0 0 0 Gesamtergebnis 2024 0 0 0 Ausschüttung an Aktionäre 5.1. 0 0 0 Erwerb eigener Anteile 5.1. 0 0 –13.224 Stand am 31.12.2024 5.1. 774.229 1.113.437 –193.277 Einbehaltene Ergebnisse Bewertungsergebnis (Hedging-Rücklage) übrige Rücklagen Anteil der Aktionäre des Mutterunternehmens Nicht beherrschende Anteile Eigenkapital (gesamt) 1.573.514 26.316 –730 3.358.409 114 3.358.523 0 –8.593 0 –8.593 0 –8.593 0 0 53 53 0 53 0 0 –729 –729 0 –729 –224.465 0 0 –224.465 –17 –224.481 –224.465 –8.593 –676 –233.734 –17 –233.751 –348.521 0 0 –348.521 0 –348.521 365 0 –365 0 0 0 0 0 0 0 1 1 0 0 0 –51.695 0 –51.695 1.000.893 17.723 –1.771 2.724.458 98 2.724.556 1.000.893 17.723 –1.771 2.724.458 98 2.724.556 0 –4.316 0 –4.316 0 –4.316 0 0 –31 –31 0 –31 0 0 –334 –334 0 –334 –66.279 0 0 –66.279 0 –66.279 –66.279 –4.316 –366 –70.960 0 –70.960 –78.173 0 0 –78.173 0 –78.173 0 0 0 –13.224 0 –13.224 856.441 13.407 –2.137 2.562.101 99 2.562.200 F.ANHANG ZUM KONZERNABSCHLUSS ZUM 31.12.2024 Kapitel 1: Informationen über die Gesellschaft und allgemeine Erläuterungen a) Informationen über die Gesellschaft Die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft bildet mit ihren Tochtergesellschaften ("CA Immo Gruppe") einen international tätigen Immobilienkonzern. Muttergesellschaft ist die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft ("CA Immo AG") mit Sitz in 1030 Wien, Mechelgasse 1, Österreich. Die CA Immo Gruppe besitzt, entwickelt und bewirtschaftet insbesondere Büroimmobilien in Österreich, Deutschland sowie in Osteuropa. Die CA Immo AG ist im Prime Market an der Wiener Börse notiert und wird in den Leitindex ATX („Austrian Traded Index“) einbezogen. b) Grundsätze der Rechnungslegung Der Konzernabschluss der CA Immo AG wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind, aufgestellt und erfüllt dabei auch die zusätzlichen Anforderungen des § 245a Abs. 1 des österreichischen Unternehmensgesetzbuches (UGB). Die Aufstellung des Konzernabschlusses erfolgt grundsätzlich unter Anwendung des Anschaffungskostenprinzips. Hiervon ausgenommen sind die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Bestandsimmobilien und Immobilien in Entwicklung), zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen, derivative Finanzinstrumente und Rückstellungen aus anteilsbasierten Vergütungsplänen mit Barausgleich, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden. Die Nettoposition der Pensionsverpflichtungen wird als Rückstellung des Barwerts der Verpflichtung abzüglich des beizulegenden Zeitwerts des Planvermögens dargestellt. Der Konzernabschluss ist in tausend Euro ("Tsd. €"), gerundet nach kaufmännischer Rundungsmethode, aufgestellt. Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten. c) Darstellung und Strukturierung des Konzernanhangs Die Erstellung und Darstellung von Abschlüssen erfordert von der Unternehmensleitung Ermessensentscheidungen hinsichtlich der Wahl der Rechnungslegungsmethoden, der Reihenfolge der Anhangsangaben sowie der Relevanz von Angaben unter Berücksichtigung der Anforderungen der Abschlussadressaten. Die CA Immo Gruppe stellt die einzelnen Bilanz- und Gewinn- und Verlustrechnungsposten jeweils gemeinsam mit den zugehörigen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sowie den wesentlichen Annahmen, Schätzungen und Ermessensentscheidungen dar. Diese Gliederung bietet den Abschlussadressaten eine übersichtliche Zusammenfassung von Informationen und dazugehöriger Erklärungen und Erläuterungen. Folgende Symbole kennzeichnen die unterschiedlichen Inhalte der Kapitel: Ermessensentscheidungen, Annahmen und Schätzungen Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Der Abschluss enthält Finanzinformationen, die unter Berücksichtigung von Wesentlichkeitsüberlegungen erstellt werden. Die Wesentlichkeit in der CA Immo Gruppe wird aufgrund quantitativer und qualitativer Aspekte festgelegt. Die quantitativen Aspekte werden anhand von Relationen zu Bilanzsumme, Ergebniskennziffern und/oder Cashflow-Hauptposten beurteilt. In Abwägung der effizienten Erstellung des Konzernabschlusses und der transparenten Präsentation relevanter Informationen werden die Angaben im Konzernanhang der CA Immo Gruppe bei jeder Abschlusserstellung evaluiert. Um die Qualität der Finanzberichterstattung zu erhöhen, werden nur Angaben zu wesentlichen Rechnungslegungsmethoden gemacht. d) In den Konzernabschluss einbezogene Gesellschaften Der Konzernabschluss umfasst die CA Immo AG als oberste Muttergesellschaft und die in Anhangsangabe 9.8. aufgezählten Gesellschaften. Entwicklung Konsolidierungskreis Vollkonsolidiert Gemeinschaftsunternehmen at equity Stand 1.1.2024 123 22 Abgang von Gesellschaften durch Liquidation oder Umgründung –5 0 Verkäufe von Gesellschaften –1 0 Stand 31.12.2024 117 22 davon ausländische Gesellschaften 106 22 Zeitpunkt einer Erst- bzw. Entkonsolidierung Die Konsolidierung eines Tochterunternehmens beginnt an dem Tag, an dem der Konzern die Beherrschung über das Tochterunternehmen erlangt. Sie endet, wenn der Konzern die Beherrschung über das Tochterunternehmen verliert. Vermögenswerte, Schulden, Erträge und Aufwendungen eines Tochterunternehmens werden grundsätzlich ab dem Tag, an dem der Konzern die Beherrschung über das Tochterunternehmen erlangt, bis zu dem Tag, an dem die Beherrschung endet, im Konzernabschluss erfasst. Die CA Immo Gruppe legt den Tag der Erst- bzw. Entkonsolidierung unter Berücksichtigung von Effizienz- und Wesentlichkeitsüberlegungen fest. Konsolidierung Das Beherrschungskonzept des IFRS 10 führt dazu, dass es in der CA Immo Gruppe Gemeinschaftsunternehmen gibt, die trotz einer Beteiligungsquote von mehr als 50%, aufgrund der vertraglichen Regelungen nach IFRS 11 im Rahmen der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen werden. e) Erwerbe und Gründungen von Gesellschaften/Gesellschaftsanteilen Die CA Immo Gruppe erwarb bzw. gründete im Geschäftsjahr 2024 keine Gesellschaftsanteile. Die CA Immo Gruppe bestimmt beim Erwerb von Gesellschaften (rechtlichen Einheiten) zum Erwerbszeitpunkt, ob es sich bei dem Erwerb um einen Geschäftsbetrieb oder eine Gruppe von Vermögenswerten und Schulden handelt. Folgende Indikatoren werden bei der Analyse für das Vorliegen eines Geschäftsbetriebes herangezogen: – die erworbene Einheit umfasst eine größere Anzahl von Immobilien – die erworbene Einheit hat über das Halten von Immobilien hinausgehende substanzielle Prozesse – die erworbene Einheit verfügt über eigenes Personal, um die substanziellen Prozesse durchzuführen Zur Beurteilung, ob es sich um den Erwerb eines Geschäftsbetriebs oder einer Gruppe von Vermögenswerten und Schulden handelt, hat die CA Immo Gruppe die Vereinfachungsregelung zur Durchführung eines Konzentrationstests gemäß IFRS 3 nicht in Anspruch genommen. f) Verkäufe von Gesellschaften/ Gesellschaftsanteilen (fortgeführte Geschäftsbereiche) Die CA Immo Gruppe hat folgende Anteile an Gesellschaften im Geschäftsjahr 2024 und 2023 veräußert: Gesellschaftsname/Sitz Jahr Beteiligung % Konsolidierungsart vor Anteilsveränderung Veräußerungspreis Tsd. € Entkonsolidierungs-stichtag TM IMMO d.o.o., Belgrad 2023 100 Vollkonsolidiert 34.441 31.05.2023 Summe verbundene Unternehmen 2023 34.441 omniCon Gesellschaft für innovatives Bauen mbH, Frankfurt 2024 100 Vollkonsolidiert 0 31.01.2024 Summe verbundene Unternehmen 2024 0 Die vollkonsolidierten Gesellschaften verfügten zum Verkaufszeitpunkt in 2024 bzw. in 2023 über folgendes Nettovermögen: Tsd. € Gesamt 2024 Gesamt 2023 Immobilienvermögen 0 41.235 Sonstige Aktiva 1.345 608 Liquide Mittel 8.265 3.151 Steuerabgrenzungen 8 –2.185 Rückstellungen –7.225 –50 Übrige Verbindlichkeiten –2.031 –1.501 Finanzverbindlichkeiten –1.504 –329 Nettoveränderung vor Verbindlichkeiten verbundene Unternehmen –1.142 40.929 Forderungen der verkauften Gesellschaft gegenüber CA Immo Gruppe 1.142 0 Verbindlichkeiten der verkauften Gesellschaft gegenüber CA Immo Gruppe 0 –9.011 Nettoveränderung 0 31.918 Die offenen Beträge gegenüber den verkauften Gesellschaften sowie die Veräußerungspreise für die Verkäufe in 2024 bzw. 2023 wurden im jeweiligen Kalenderjahr zur Gänze bezahlt. g) Verkäufe von Gesellschaften/ Gesellschaftsanteilen (aufgegebener Geschäftsbereich) Das in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung dargestellte Ergebnis des aufgegebenen Geschäftsbereichs (Verkauf Rumänien 2022) setzt sich im Detail wie folgt zusammen: Tsd. € 2024 2023 Nettomietergebnis 0 0 Erlöse aus dem Verkauf der Gesellschaftsanteile 48 3.700 Nachträgliche Kosten und Nebenkosten 2 7.704 Ergebnis aus Verkauf von zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen 50 11.404 EBITDA 50 11.404 Ergebnis der Periode aus aufgegebenem Geschäftsbereich 50 11.404 davon Ergebnisanteil der Aktionäre des Mutterunternehmens 50 11.404 Unverwässertes = verwässertes Ergebnis je Aktie in € aus aufgegebenem Geschäftsbereich 0,00 0,12 Die Konzerngeldflussrechnung beinhaltet im Wesentlichen erhaltene Zahlungen aus Kaufpreisforderungen in Zusammenhang mit dem aufgegebenen Geschäftsbereich (Rumänien) und stellt sich zusammengefasst wie folgt dar: Tsd. € 2024 2023 Cashflow aus operativer Geschäftstätigkeit 0 0 Cashflow aus Investitionstätigkeit 3.723 19.963 Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 0 0 Netto - Cashflow aus aufgegebenem Geschäftsbereich 3.723 19.963 h) Konsolidierungsmethoden In dem Konzernabschluss sind alle Gesellschaften, die unter dem beherrschenden Einfluss der Muttergesellschaft stehen, durch Vollkonsolidierung einbezogen. Alle konzerninternen Transaktionen zwischen Gesellschaften des Vollkonsolidierungskreises und damit zusammenhängende Erträge und Aufwendungen, Forderungen und Verbindlichkeiten sowie unrealisierte Zwischengewinne werden zur Gänze eliminiert. Gewinne und Verluste aus „Upstream“- und „Downstream“- Transaktionen mit Gemeinschaftsunternehmen werden im Verhältnis des jeweiligen Anteils der CA Immo Gruppe an diesen Gesellschaften eliminiert (außer bei zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Immobilien). Handelt es sich bei den erworbenen Gesellschaften (rechtlichen Einheiten) nicht um einen Geschäftsbetrieb, liegt kein Unternehmenszusammenschluss gemäß IFRS 3 vor. In diesem Fall werden die erworbenen Vermögenswerte und Schulden mit ihren anteiligen Anschaffungskosten erfasst. Dies erfolgt durch Zuordnung der Anschaffungskosten auf die zur Beteiligung gehörenden Vermögenswerte (vor allem Immobilien) und Schulden, sowie nicht beherrschender Anteile auf Basis ihrer relativen beizulegenden Zeitwerte zum Erwerbszeitpunkt. Handelt es sich beim Erwerb einer Gesellschaft um den Erwerb eines Geschäftsbetriebes, liegt ein Unternehmenszusammenschluss gemäß IFRS 3 vor. Für das Vorliegen eines Geschäftsbetriebes müssen zumindest ein Inputfaktor, wie z.B. Belegschaft, geistiges Eigentum oder Rechte, und ein substanzieller Prozess (Transformation der Inputfaktoren) vorliegen, die maßgeblich zur Fähigkeit Output zu generieren beitragen. Die erstmalige Einbeziehung einer Tochtergesellschaft erfolgt dann nach der Erwerbsmethode durch Ansatz der identifizierbaren Vermögenswerte und Schulden des erworbenen Unternehmens mit ihren beizulegenden Zeitwerten, sowie gegebenenfalls eines Firmenwertes und nicht beherrschender Anteile. Der Firmenwert entspricht jenem Betrag, um den der beizulegende Zeitwert der übertragenen Gegenleistung (i.d.R. der Kaufpreis für den erworbenen Geschäftsbetrieb) und (soweit vorhanden) der für die nicht beherrschenden Anteile angesetzte Betrag den beizulegenden Zeitwert der identifizierbaren Vermögenswerte und Schulden einschließlich damit zusammenhängender latenter Steuern übersteigt. Die nicht beherrschenden Anteile werden bei Zugang mit dem anteiligen beizulegenden Zeitwert des identifizierbaren Nettovermögens des erworbenen Unternehmens bewertet und in der Folge um diejenigen Veränderungen des Eigenkapitals fortgeschrieben, die den nicht beherrschenden Anteilen zuzurechnen sind. Das Gesamtergebnis wird den nicht beherrschenden Anteilen selbst dann zugeordnet, wenn dies dazu führt, dass die nicht beherrschenden Anteile einen Negativsaldo aufweisen. Entsprechend der Qualifikation des Kapitalanteils als Eigen- oder als Fremdkapital (zB nicht beherrschende Anteile an Kommanditgesellschaften) erfolgt der Ausweis der nicht beherrschenden Anteile im Eigenkapital bzw. unter den sonstigen Verbindlichkeiten im Fremdkapital. Gemeinschaftsunternehmen Im Rahmen von Projektentwicklungen gründet die CA Immo Gruppe mit einem oder mehreren Partnerunternehmen Gemeinschaftsunternehmen, bei denen vertraglich eine gemeinschaftliche Führung begründet wird. Anteile an Gesellschaften unter gemeinschaftlicher Führung werden nach der Equity-Methode (AEJV – at equity Gemeinschaftsunternehmen) in den Konzernabschluss der CA Immo Gruppe einbezogen. Equity-Methode Nach der Equity-Methode sind die Anteile an Gemeinschaftsunternehmen im Erwerbszeitpunkt mit ihren Anschaffungskosten inklusive direkt zuordenbarer Nebenkosten in die Konzernbilanz aufzunehmen. Die Folgebewertung erfolgt durch Erhöhung/Verminderung dieses Wertes auf Grund des anteiligen Periodenergebnisses laut Gewinn- und Verlustrechnung, Gesamtergebnisrechnung (korrigiert um Ergebniseffekte aus Transaktionen zwischen dem Konzern und dem Beteiligungsunternehmen), von Dividendenausschüttungen, Einlagen und sonstigen Änderungen im Eigenkapital des Beteiligungsunternehmens sowie durch Berücksichtigung von Wertminderungen. Ausleihungen Vom Unternehmen gewährte Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen werden der Kategorie „AC – amortised cost“ (fortgeführte Anschaffungskosten) zugeordnet. Der Wertansatz entspricht zum Zeitpunkt des Zugangs dem beizulegenden Zeitwert. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode und Berücksichtigung von allfälligen Wertminderungen gem. IFRS 9. Grundsätzlich bewertet die CA Immo Gruppe Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen gemeinsam mit dem Eigenkapitalanteil an diesen Gesellschaften, weil die Ausleihungen als Teil der Nettoinvestition betrachtet werden. Sofern das Eigenkapital der nach der Equity-Methode bilanzierten Gesellschaften negativ wird, werden die als Teil der Nettoinvestition betrachteten Ausleihungen im Ausmaß des noch nicht erfassten weiteren Verlusts abgewertet. Wenn der Buchwert der Anteile auf null reduziert ist und etwaige Ausleihungen an das Unternehmen ebenfalls auf null wertberichtigt wurden, werden zusätzliche Verluste nur in dem Umfang berücksichtigt und als Schuld angesetzt, in dem die CA Immo Gruppe rechtliche oder faktische Verpflichtungen zur Leistung weiterer Zahlungen an das Unternehmen eingegangen ist. Übrige Beteiligungen Anteile an Gesellschaften, die aufgrund fehlender Beherrschungsmöglichkeit nicht konsolidiert werden und die auch keinen maßgeblichen Einfluss auf diese Gesellschaften vermitteln, sind der Kategorie „FVtPL – fair value through profit or loss“ (erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert) zugeordnet. Die Bewertung bei Erwerb dieser Anteile erfolgt mit dem beizulegenden Zeitwert. Spätere Wertänderungen werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung im Posten „Ergebnis aus Finanzinvestitionen“ erfasst. Soweit kein auf einem aktiven Markt notierter Preis vorliegt, wird der beizulegende Zeitwert durch eine interne Wertermittlung, welche bei Immobilienobjektgesellschaften überwiegend auf externen Gutachten für das gehaltene Immobilienvermögen basiert, fortgeschrieben. i) Währungsumrechnung Geschäftstransaktionen in fremder Währung Die einzelnen Konzerngesellschaften erfassen Geschäftsfälle in fremder Währung mit dem am Tag der jeweiligen Transaktion gültigen Devisenkurs. Die Umrechnung der am Bilanzstichtag in Fremdwährung bestehenden monetären Vermögenswerte und Schulden in die jeweilige funktionale Währung erfolgt mit dem am Stichtag gültigen Devisenkurs. Daraus resultierende Fremdwährungsgewinne und -verluste werden im Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst. Der Währungsumrechnung von Vermögenswerten und Schulden wurden folgende Kurse zugrunde gelegt: Ankauf Verkauf Ankauf Verkauf 31.12.2024 31.12.2024 31.12.2023 31.12.2023 Schweiz CHF 0,9339 0,9467 0,9197 0,9325 USA USD 1,0367 1,0467 1,1028 1,1128 Umrechnung von Abschlüssen von Gesellschaften in fremder Währung Konzern-Berichtswährung ist der Euro (EUR). Da der Euro in der Regel auch die funktionale Währung der außerhalb des Gebietes der Europäischen Währungsunion in Osteuropa gelegenen Immobilienobjektgesellschaften ist, erfolgt die Umrechnung der in fremder Währung aufgestellten Jahresabschlüsse nach der Zeitbezugsmethode. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Bestandsimmobilien und Immobilien in Entwicklung) sowie monetäre Vermögenswerte und Schulden werden dabei mit Stichtagskursen, selbst genutzte Immobilien sowie sonstige nicht monetäre Vermögenswerte mit historischen Kursen umgerechnet. Die Umrechnung der Posten der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt mit den Durchschnittskursen der Periode. Gewinne und Verluste aus der Umrechnung sind erfolgswirksam erfasst. Für die Verwaltungsgesellschaften in Osteuropa ist die funktionale Währung die jeweilige lokale Währung. Die Umrechnung der Bilanzwerte erfolgt mit den zum Stichtag gültigen Umrechnungskursen. Nur das Eigenkapital wird mit historischen Kursen umgerechnet. Die Umrechnung der Posten der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt zu Durchschnittskursen der Periode. Gewinne und Verluste aus der Anwendung der Stichtagskursmethode werden in der Gesamtergebnisrechnung im sonstigen Ergebnis berücksichtigt. Der Währungsumrechnung von Einzelabschlüssen wurden folgende Kurse zugrunde gelegt: Stichtagskurs Durchschnittskurs Stichtagskurs Durchschnittskurs 31.12.2024 2024 31.12.2023 2023 Polen PLN 4,2730 4,3042 4,3480 4,5284 Serbien RSD 117,0149 117,0744 117,1737 117,2456 Tschechien CZK 25,1850 25,1558 24,7250 23,9713 Ungarn HUF 410,0900 397,3333 382,7800 380,5333 Bestimmung der funktionalen Währung Die CA Immo Gruppe unterscheidet bei der Bestimmung der funktionalen Währung grundsätzlich zwischen Immobilienobjektgesellschaften und Verwaltungsgesellschaften. Funktionale Währung: Immobilienobjektgesellschaften In jenen Ländern und Regionen, in denen die CA Immo Gruppe als Finanzinvestition gehaltene Immobilien besitzt, werden die Immobilien bzw. Immobilienobjektgesellschaften aufgrund der in diesen Märkten aktiven internationalen Investoren in der Regel in Euro ge- und verkauft. Darüber hinaus werden die Mietverträge in der CA Immo Gruppe fast zur Gänze in Euro abgeschlossen, oder, sofern diese nicht in Euro abgeschlossen werden, fast zur Gänze an den Euro Wechselkurs indexiert. Somit ist der Euro jene Währung, die den größten Einfluss auf den Verkaufspreis der von der CA Immo Gruppe angebotenen Güter (Immobilienverkauf) und Dienstleistungen (Vermietungsleistung) hat. Dies wird auch in den von den externen Gutachtern erstellten Bewertungsgutachten zum Ausdruck gebracht, in denen die Wertermittlungen jeweils in Euro erfolgen. Darüber hinaus werden die Finanzierungen der Immobilien in Euro abgeschlossen. Der Preis für den wesentlichsten Kostenfaktor einer Immobiliengesellschaft wird somit ebenfalls durch den Euro determiniert. In Abwägung der beschriebenen Faktoren wurde die funktionale Währung in der CA Immo Gruppe für außerhalb des Gebietes der Europäischen Währungsunion gelegene, in den Konzernabschluss einbezogene Immobiliengesellschaften mit dem Euro festgelegt. Funktionale Währung: Verwaltungsgesellschaften Bei den Verwaltungsgesellschaften in Osteuropa erfolgt die Fakturierung der erbrachten Leistungen (Management Leistungen an die Objektgesellschaften) jeweils in lokaler Währung. Die Preisfestsetzung erfolgt somit in der jeweiligen Landeswährung, welche somit auch den größten Einfluss auf die Verkaufspreise der erbrachten Dienstleistungen hat. Darüber hinaus wird in diesen Gesellschaften auch Personal beschäftigt, das grundsätzlich in der jeweiligen lokalen Landeswährung bezahlt wird. Der Preis für die wesentlichsten Kostenfaktoren wird somit auf Basis der jeweiligen Landeswährung bestimmt. Die Generierung des Cashflows erfolgt weitgehend unabhängig von der Mutter. In Abwägung der beschriebenen Faktoren wurde in der CA Immo Gruppe für außerhalb des Gebietes der Europäischen Währungsunion gelegene, in den Konzernabschluss einbezogene Verwaltungsgesellschaften die jeweilige lokale Währung als funktionale Währung festgelegt. j) Makroökonomisches Umfeld Die Weltwirtschaft ist nach wie vor von Volatilität, Unsicherheit und rückläufigem Wachstum, insbesondere in Europa, geprägt. Die Sanktionen und Exportkontrollmaßnahmen, die unter anderem von der Europäischen Union und anderen Staaten gegen russische Unternehmen und Einzelpersonen verhängt wurden, haben in der Vergangenheit zu einem erhöhten Inflationsdruck (einschließlich höherer Preise für Erdöl und Erdgas), Engpässen bei der Gasversorgung, Unterbrechungen der Versorgungskette und einer erhöhten Marktvolatilität beigetragen. Trotz wieder gesunkener Energiepreise und abschwächender Inflation im Jahr 2024 verbleibt eine allgemeine Unsicherheit, die vor allem den Immobiliensektor trifft. Die wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen haben den Immobiliensektor signifikant verändert. Als weitere wesentliche Variable haben Faktoren wie das Zinsniveau oder geopolitische Entwicklungen Einfluss auf die Nachfragesituation bei Immobilieninvestments. Diese Umstände haben aufgrund ihrer wirtschaftlichen Tragweite und dem – sektoral unterschiedlichen – Einfluss auf die Kapital- und Immobilienmärkte ebenfalls einen direkten Einfluss auf die Bewertung von Immobilien. Auswirkungen auf das Geschäftsmodell Im Zuge der Auswirkungen der Covid-19-Pandemie und des Krieges in der Ukraine sind sowohl die Leitzinsen als auch die Risikoprämien für Finanzierungen rasant angestiegen. Trotz eines zwischenzeitlichen Rückgangs der Leitzinsen ist die CA Immo Gruppe im mittelfristigen historischen Vergleich nach wie vor von höheren Finanzierungskosten betroffen. Im Geschäftsjahr 2024 verzeichnete der Markt für unbesicherte Kapitalmarktfinanzierungen durch Immobilienunternehmen einen deutlichen Zuwachs im Vorjahresvergleich. So emittierte auch die CA Immo Gruppe Ende Oktober 2024 erfolgreich einen nicht nachrangigen, unbesicherten, fix verzinsten Green Bond über 350 Mio. € mit einer Laufzeit von 5,5 Jahren und einem jährlichen Kupon von 4,25%. Entwicklungsprojekte können oftmals mit Kostenüberschreitungen und Verzögerungen der Fertigstellung verbunden sein. Trotz eingepreister Projektreserven ist nicht auszuschließen, dass ein weiterer Anstieg der Baukosten Risiken für die Budgeteinhaltung und den Gesamtprojekterfolg bedeuten könnte. Der Wert von Immobilien ist neben der Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie insbesondere der Mietpreise auch von den immobilienwirtschaftlichen Anfangsrenditen abhängig. Der Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus in den Vorjahren führte zu einem weiteren Anstieg der Immobilienrenditen und einem Rückgang der Immobilienwerte. Des Weiteren wirkt sich das veränderte wirtschaftliche Umfeld auf die Transaktionsmärkte sowie auf die Marktbewertung des Unternehmens aus. Going Concern Das durch die Immobilienbewertungsverluste getriebene negative Konzernergebnis für das Geschäftsjahr hat aus aktueller Sicht keinen wesentlichen Einfluss auf die Unternehmensfortführung der CA Immo Gruppe. Der Konzernabschluss wurde unter der Annahme erstellt, dass die CA Immo Gruppe in der Lage ist, ihre Unternehmenstätigkeit fortzuführen. Aus heutiger Sicht verfügt die CA Immo Gruppe über ausreichend hohe Liquidität (einschließlich Festgeldveranlagungen) sowie eine zum Stichtag ungenutzte Kreditlinie i. H. v. 300 Mio. € zur Fortführung ihrer Unternehmenstätigkeit. Darüber hinaus bestehen noch nicht ausgenützte Finanzierungslinien, die der Finanzierung von in Bau befindlichen Entwicklungsprojekten in Deutschland dienen und – im Zuge des Baufortschritts – durch die finanzierenden Banken sukzessive valutiert werden. Nichtsdestotrotz sind die Folgen gegenwärtiger makroökonomischer Entwicklungen auf das aktuell schwierige Umfeld des Immobilienmarktes noch nicht abschließend absehbar. Aufgrund des Inflationsdruckes, wenngleich auch deutlich abnehmend, und des damit in Verbindung stehenden Zinsanstieges der letzten Jahre sowie weitere die globale Wirtschaft belastende Faktoren (vor allem die anhaltenden geopolitischen Konflikte in der Ukraine und im Mittleren Osten sowie das neu initiierte Zollregime der USA) ist von einem erhöhten Potenzial steigender Volatilität in den Märkten auszugehen. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass sich das Konsumenten- und Investorenklima rasch den neuen Gegebenheiten anpassen kann, was zu einer erhöhten Marktvolatilität in Kombination mit der beobachtbaren, stark reduzierten Marktliquidität einhergehen kann. Die Auswirkungen der geopolitischen Entwicklungen sowie die Auswirkungen der Entwicklung der Aktien- und Finanzmärkte auf die zukünftige Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der CA Immo Gruppe können nicht abschließend beurteilt werden und werden laufend evaluiert. Financial Covenants Die Finanzierungsstrategie der CA Immo Gruppe basiert auf einem ausgewogenen Mix von besicherten und unbesicherten Finanzierungsinstrumenten mit dem Ziel, die Finanzierungskosten sowie das Zinsänderungsrisiko zu minimieren sowie die durchschnittliche Laufzeit und Flexibilität zu maximieren. Die Bankfinanzierungen, Anleihen und Schuldscheine in der CA Immo Gruppe unterliegen sogenannten Financial Covenants, die teilweise bei Verletzung zur vorzeitigen Kündigung bzw. Teilfälligstellung durch den Gläubiger berechtigen und teilweise lediglich Beschränkungen hinsichtlich weiterer Fremdkapitalaufnahmen auferlegen. Bei den Financial Covenants handelt es sich bei Bestandsimmobilien im Wesentlichen um Kennzahlen wie den Verschuldungsgrad (Loan-to-Value-Ratios („LTV“)), d. h., das Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und dem beizulegenden Zeitwert der Immobilie, die Zinsdeckung (Interest Service Coverage Ratio („ISCR“)), d. h., das Verhältnis zwischen Mieteinnahmen und Zinsaufwendungen und die Schuldendienstdeckung (Debt Service Coverage Ratio („DSCR“)), d. h., das Verhältnis zwischen Mieteinnahmen und Schuldendienst einer Periode bzw. die Schuldenrendite (Debt Yield („DY“)), d. h., das Verhältnis zwischen Nettomieteinnahmen zur Kreditsumme. Für Immobilien in der Entwicklung sind die relevanten Kennzahlen „Loan to Cost“ (LTC), d. h., das Verhältnis zwischen dem Fremdkapitalbetrag und den gesamten Projektkosten, und eine entwicklungsspezifische Zinsdeckungsquote (die das Verhältnis zwischen den geplanten zukünftigen Mieteinnahmen und den Zinsaufwendungen darstellt). Zusätzlich gibt es bei einer revolvierenden Kreditfazilität der Gruppe zwei weitere Auflagen: die besicherte Bonitätsquote (Verhältnis der gesamten besicherten Verschuldung zum Wert der Immobilien) und das Verhältnis von unbelasteten Vermögenswerten zu unbesicherter Nettoverschuldung. Aufgrund der anhaltenden negativen Wirtschaftsentwicklung kann nicht ausgeschlossen werden, dass es zukünftig zu Verletzungen vertraglicher Bedingungen (Financial Covenants, wie zum Beispiel DSCR, DY, LTV, LTC) kommt. Covenant Verletzungen bei besicherten Objekten sind aufgrund weiterer Marktwertkorrekturen, ungeplanten Leerständen und Mietausfällen durchaus möglich. Das vierteljährliche, interne Covenant Testing auf Einzelobjektbasis ist die Grundlage eines proaktiven Handelns gegenüber den Finanzierungspartnern. Die Verletzung der Bond Covenants erscheint aus heutiger Sicht unwahrscheinlich. Zum Stichtag 31.12.2024 wurden keine Financial Covenants der CA Immo Gruppe verletzt. k) Klimabezogene Sachverhalte Das ESG-Engagement der CA Immo Gruppe umfasst Ziele, entsprechende Strategien und Maßnahmen zur Zielerreichung, umfassendes freiwilliges Reporting und das Bekenntnis zur Einhaltung diverser etablierter Standards in den Bereichen Umwelt, Soziales und Governance (ESG). Die konzernweite, ganzheitliche Implementierung von Nachhaltigkeit in die Unternehmensstrategie sowie deren Einhaltung obliegt dem Gesamtvorstand. Das in der Unternehmensstrategie verankerte Bekenntnis zur Nachhaltigkeit wird auch im Vergütungsmodell von CA Immo Gruppe umgesetzt. Die Leistung des Vorstands wird sowohl nach finanziellen als auch nach nicht-finanziellen Kriterien, die sozialen Interessen, Umwelt- und Governance-Themen („ESG“-Themen) beinhalten, bewertet. Basierend auf der von CA Immo Gruppe durchgeführten Wesentlichkeitsanalyse sind die relevantesten ESG-Risiken und Chancen jene im Zusammenhang mit der Anpassung an den Klimawandel (physische Risiken) und dem Übergang zu einer klimaneutralen Wirtschaft (transitorische Risiken). Diese sind wie untenstehend aufgeführt. Im Rahmen der ESRS E1 (European Sustainability Reporting Standards) wird das wesentliche Thema des Klimawandels behandelt. Unter dem Aspekt der Anpassung an den Klimawandel können physische Schäden und Beeinträchtigungen von Gebäuden durch akute oder chronische Wetterereignisse entstehen. Diese Schäden können zu höheren Kosten für Betrieb, Reparatur- und Wartungsarbeiten führen, bis hin zu vorübergehenden Schließungen oder einem Wertverlust des Gebäudes. Dies betrifft insbesondere das Geschäftsfeld Bestandsmanagement. Ergänzt wird das Thema Klimawandel um die Aspekte Klimaschutz und Energie (Übergangsrisiken). In diesem Kontext können regulatorische Änderungen, die auf die Reduzierung von Emissionen oder die Durchsetzung höherer Effizienzstandards abzielen, Compliance-Kosten, höhere Bau- und Finanzierungskosten bzw. schlechtere Verfügbarkeit von Fremdkapital sowie schlechtere Vermarktbarkeit verursachen und sich negativ auf den Gebäudewert auswirken. Gleichzeitig stellen Energieeffizienzverbesserungen sowie der Ausbau und die Nutzung erneuerbarer Energien potenzielle Chancen dar, da sie die Betriebskosten senken, den Immobilienwert steigern und für Mieter attraktiv sind, die Wert auf Nachhaltigkeit und Kosteneffizienz legen. Diese Aspekte betreffen sowohl das Geschäftsfeld Bestandsmanagement als auch die Projektentwicklung. Darüber hinaus ermöglicht das Konzept des Green Finance niedrigere Finanzierungskosten und eine bessere Verfügbarkeit von Fremdkapital für Gebäude mit einer guten Energie- und Klimabilanz, was ebenfalls positive Auswirkungen auf die Geschäftsfelder Bestandsmanagement und die Projektentwicklung hat. Der CO2-Fußabdruck der CA Immo Gruppe ist Großteils getrieben vom Energieverbrauch für die Heizung, Kühlung und sonstige Elektrifizierung unserer Bestandsgebäude. Wesentliche Hebel zur Erreichung einer Emissionsreduktion sind somit: Bezug von Energie aus erneuerbaren Quellen, Erhöhung der Energieeffizienz der Gebäude, Ausstieg aus fossilen Brennstoffen (Gas- und Ölheizungen), Reduktion der verbauten Emissionen, Verkauf von Gebäuden und Mietereinbindung. Ende Februar veröffentlichte die Europäische Kommission ein neues Paket von Vorschlägen zur Vereinfachung der EU-Vorschriften - einschließlich Änderungen der CSRD, CSDDD und EU-Taxonomie (Omnibus-Vorschläge). Diese Änderungen wurden in diesem Bericht nicht berücksichtigt. Risikoanalyse Um die entsprechende Risikobelastung des Portfolios in Bezug auf physischen Klimarisiken konkret bewerten zu können, wurde im Geschäftsjahr 2024 eine umfassende Risiko- und Vulnerabilitätsanalyse gemäß EU-Taxonomie (Anpassung an den Klimawandel) durchgeführt. Die Klimarisikoanalyse erfolgte standortbezogen und berücksichtigte chronische bzw. akute sowie temperatur- und windbedingte bzw. wasser- und landbezogene Risiken. Bei der Auswertung lag der Fokus bei kurzfristigen, aktuellen Risiken sowie beim Zeithorizont bis 2100. Im letzten Schritt wurden zu diesen Klimarisiken entsprechende in betroffenen Gebäuden oder in deren Umfeld bereits vorhandene Anpassungslösungen analysiert. Das Ergebnis der Analyse zeigt, dass es im CA Immo Gruppe-Bestand aktuell keine Objekte gibt, die wesentlichen physischen Risiken ausgesetzt sind, da für diese bereits ausreichende Anpassungslösungen implementiert wurden. In Bezug auf klimabezogene Übergangsrisiken basiert die Risikoevaluierung u. a. auf folgenden Regularien bzw. Benchmarks: Zum einen den Regelungen der 2024 in Kraft getretenen Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie, die bis 2026 von den Mitgliedsstaaten in nationales Recht überführt werden müssen. Diese definieren Schritte und Richtlinien zur Erhöhung der Energieeffizienz von Gebäuden, u. a. auf Basis der Energieausweise (Energieeffizienzklassen). Weiters dient das EU-Emissionshandelssystem als Basis zur Risikoevaluierung, das voraussichtlich ab 2027 auf die Sektoren Gebäude und Verkehr ausgeweitet wird (EU ETS-2) und Scope 1 Emissionen aus fossilen Brennstoffen (z. B. Gas- und Ölheizungen) bepreist. Drittens werden anhand der Dekarbonisierungs-Benchmark CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor), die nationale Dekarbonisierungspfade gemäß dem 1,5° Szenario für die Jahre 2030 und 2050 für den Gebäudesektor bereitstellt, Gebäude mit erhöhtem Stranding-Risiko identifiziert und evaluiert. Transitorische Risikofaktoren für die langfristige Vermarktbarkeit und Wertstabilität von Gebäuden sind somit u. a.: – die Nutzung fossiler Brennstoffe (Gas- oder Ölheizung): Zum Stichtag 31.12.2024 verfügten von den insgesamt 51 Bestandsgebäuden (exkl. kurzfristiges Immobilienvermögen gem. IFRS 5) 33 über eine Fernwärme-Heizung, 13 über eine Gasheizung, zwei Gebäude über Wärmepumpen und drei Gebäude verfügten über keine Heizung, – ein hoher Anteil an Gebäuden mit Energieeffizienzklasse D-H: CA Immo evaluiert quartalsweise die Energieausweise der Bestandsgebäude. Zum Stichtag 31.12.2024 verfügten von den insgesamt 51 Bestandsgebäuden (exkl. kurzfristiges Immobilienvermögen gem. IFRS 5) 61% über eine Energieeffizienzklasse A, B oder Top 15% Bewertung. Auswirkungen auf das Geschäftsmodell Maßnahmen zur Dekarbonisierung und Anpassung an den Klimawandel werden im Zuge des strategischen Kapitalrotationsprogramms kontinuierlich umgesetzt – von der Entwicklung energieeffizienter Gebäude für den eigenen Bestand bis hin zum gezielten Verkauf von in Bezug auf Energie und CO2-Emissionen ineffizienten, älteren Gebäuden, bei denen eine Sanierung wirtschaftlich nicht darstellbar ist. Die Kosten für diese Maßnahmen werden für die einzelnen Gebäude laufend evaluiert und in der CapEx-Planung berücksichtigt. Im Jahr 2024 wurden insgesamt rund 80 Mio. € in ein Sanierungs- und zwei Neubauprojekte investiert, die Maßnahmen zum Klimaschutz und zur Anpassung an den Klimawandel beinhalten. Die oben beschriebenen Klimarisiken und deren Analyse sind mit den kritischen klimabezogenen Annahmen in den Abschlüssen vereinbar. Grundsätzlich sind versicherbare Risiken im üblichen Umfang versichert. Zum Stichtag 31.12.2024 geht die CA Immo Gruppe davon aus, dass die identifizierten Klimarisiken keinen wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage (Bewertungen, Cash-Flow-Prognosen, Rückstellungen oder sonstige finanzielle Leistungsindikatoren) der CA Immo Gruppe haben. Die mit dem Vermögenswert verbundenen Nachhaltigkeits- und ESG-Risiken und Chancen, wie auch andere Immobilienmerkmale, werden, so weit möglich, implizit in den angewandten Bewertungsannahmen berücksichtigt. Zum Bewertungsstichtag lagen keine hinreichenden Marktdaten vor, welche einen expliziten quantifizierbaren Ansatz zulassen würden. Daher wurden ESG-bezogenen Eigenschaften der Immobilie implizit in den Bewertungsansätzen einbezogen, basierend auf der Wahrnehmung des Miet- und Investmentmarktes. l) Änderung von Rechnungslegungs- bzw. Berechnungsmethoden und Ausweiskorrektur a) Neue bzw. überarbeitete Standards und Interpretationen, deren Anwendung keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss hat Im Geschäftsjahr 2024 waren erstmals die folgenden bereits in EU-Recht übernommenen Standards und Interpretationen anzuwenden. Standard/Interpretation Inhalt Inkrafttreten1) Änderungen an IAS 7 und IFRS 7 Anhangangaben zu Supplier Finance Arrangements 1.1.20241) Änderungen an IAS 1 - Klassifizierung von Verbindlichkeiten als kurz- oder langfristig - Langfristige Schulden mit Covenants 1.1.20241) Änderungen an IFRS 16 Leasingverbindlichkeiten in einer Sale und Leaseback-Transaktion 1.1.20241) 1) Die Standards und Interpretationen sind für jene Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem Datum des Inkrafttretens beginnen. Die Änderungen an IAS 1 haben zu ausführlicheren Anhangangaben betreffend bestehender Financial Covenants bei verzinslichen Verbindlichkeiten geführt, die in Konzernabschluss aufgenommen wurden. Aus den erstmaligen Anwendungen der anderen Standards ergeben sich keine wesentlichen Auswirkungen für die CA Immo Gruppe. b) Noch nicht verpflichtend anwendbare neue bzw. überarbeitete Standards und Interpretationen Standard/Interpretation Inhalt Inkrafttreten1) Änderungen an IAS 21 Mangel an Umtauschbarkeit 1.1.20251) Änderungen an IFRS 9 und IFRS 7 Klassifizierung und Bewertung von Finanzinstrumenten 1.1.20262) Jährliche Verbesserungen an den IFRS Diverse kleinere Klarstellungen zu IFRS 1, IFRS 7, IFRS 9, IFRS 10 und IAS 7 1.1.20262) IFRS 18 Darstellung und Angaben im Abschluss 1.1.20272) IFRS 19 Tochterunternehmen ohne öffentliche Rechenschaftspflicht: Angaben 1.1.20272) 1) Die Standards und Interpretationen sind für jene Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem Datum des Inkrafttretens beginnen. 2) Zum Bilanzstichtag noch nicht von der EU übernommen. Das Datum des Inkrafttretens lt. EU-Verordnung kann von jenem lt. IASB abweichen. Die genannten Neufassungen und Interpretationen werden von der CA Immo Gruppe nicht frühzeitig angewendet. Die CA Immo Gruppe ist dabei, die Auswirkungen von IFRS 18 Darstellung und Angaben im Abschluss zu bewerten, insbesondere im Hinblick auf die Struktur der Konzern Gewinn- und Verlustrechnung, die Konzern Geldflussrechnung und die zusätzlichen Angaben, die für vom Management definierte Leistungskennzahlen erforderlich sind. Die CA Immo Gruppe erwartet aus der erstmaligen Anwendung der anderen Standards keine wesentlichen Auswirkungen. c) Änderung von Rechnungslegungs- bzw. Berechnungsmethoden Es gab keine Änderungen von Rechnungslegung bzw. Berechnungsmethoden. Kapitel 2: Unternehmensergebnis 2.1. Operative Segmente Tsd. € Deutschland Österreich 2024 Bestand Sonstige Immobilien Summe Bestand Mieterlöse 132.084 2.077 134.161 20.043 Mieterlöse mit anderen Geschäftssegmenten 474 27 501 0 Weiterverrechnete Betriebskosten 20.486 34 20.520 5.163 Betriebskostenaufwand –23.631 –289 –23.920 –6.214 Sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt zurechenbare Aufwendungen –10.005 –280 –10.285 –2.592 Nettomietergebnis 119.409 1.567 120.977 16.399 Sonstige den Projektentwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen 0 –2.892 –2.892 0 Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen 0 47.331 47.331 0 Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen 403 4.637 5.040 –3.268 Erlöse aus Dienstleistungen 1.438 6.786 8.224 0 Indirekte Aufwendungen –12.978 –11.554 –24.532 –628 Sonstige betriebliche Erträge 291 1.832 2.123 1.557 EBITDA 108.563 47.708 156.271 14.061 Abschreibungen und Wertänderungen –145 7.453 7.308 –3 Ergebnis aus Neubewertung –67.437 –20.447 –87.885 –11.360 Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen 0 0 0 0 Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) 40.981 34.713 75.694 2.697 Zeitpunkt der Umsatzrealisierung Erlöse aus Immobilienhandel 0 60.842 60.842 0 Erlöse aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen 338 18.707 19.045 80.996 Summe Erlöse gem. IFRS 15 - zeitpunktbezogene Realisierung 338 79.548 79.886 80.996 Weiterverrechnete Betriebskosten 20.486 34 20.520 5.163 Erlöse aus Immobilienhandel und Bauleistungen 0 10.353 10.353 0 Erlöse aus Dienstleistungen 1.438 6.786 8.224 0 Summe Erlöse gem. IFRS 15 - zeitraumbezogene Realisierung 21.924 17.173 39.097 5.163 Gesamtsumme Erlöse gem. IFRS 15 22.263 96.721 118.983 86.159 31.12.2024 Immobilienvermögen1) 2.923.529 576.394 3.499.923 255.639 Sonstiges Vermögen 550.103 734.564 1.284.668 29.572 Aktive latente Steuern 1.129 3 1.132 0 Segmentvermögen 3.474.762 1.310.961 4.785.722 285.211 Verzinsliche Verbindlichkeiten 1.484.828 453.662 1.938.490 59.195 Sonstige Schulden 40.686 145.690 186.376 4.234 Passive latente Steuern inkl. Ertragsteuerverbindlichkeiten 480.088 75.207 555.295 15.823 Schulden 2.005.603 674.559 2.680.161 79.252 Eigenkapital 1.469.159 636.402 2.105.561 205.959 Investitionen2) 22.539 85.684 108.222 3.856 1)Das Immobilienvermögen beinhaltet Bestandsimmobilien, Immobilienvermögen in Entwicklung, selbst genutzte Immobilien, zum Handel bestimmte Immobilien und zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen. 2)Die Investitionen betreffen alle Zugänge in Immobilienvermögen (langfristig und kurzfristig) inkl. Zugänge aus Erstkonsolidierung, Betriebs- und Geschäftsausstattung und immaterielle Vermögenswerte; davon 2.503 Tsd. € (31.12.2023: 15.884 Tsd. €) in zum Handel bestimmte Immobilien. Osteuropa Kernregionen Osteuropa übrige Regionen Summe Segmente Überleitung Summe Bestand Bestand Holding Konsolidierung 58.843 27.244 240.290 0 –1.342 238.948 0 0 501 0 –501 0 21.032 11.739 58.453 0 –19 58.434 –23.659 –15.035 –68.828 0 230 –68.598 –7.036 –6.241 –26.154 0 –421 –26.575 49.179 17.707 204.262 0 –2.053 202.209 0 0 –2.892 0 254 –2.638 0 0 47.331 0 –35.851 11.481 1.998 0 3.770 0 533 4.304 247 0 8.471 7.681 –14.303 1.850 –8.184 –3.987 –37.331 –24.850 17.785 –44.396 7 53 3.739 301 –2.009 2.032 43.247 13.773 227.351 –16.868 –35.643 174.841 –203 –27 7.074 –498 –9.564 –2.988 –30.217 –70.167 –199.630 0 0 –199.630 0 0 0 0 18.237 18.237 12.826 –56.421 34.795 –17.366 –26.970 –9.540 0 0 60.842 0 –34.877 25.965 23.900 0 123.941 0 0 123.941 23.900 0 184.783 0 –34.877 149.905 21.032 11.739 58.453 0 –19 58.434 0 0 10.353 0 –10.353 0 247 0 8.471 7.681 –14.303 1.850 21.278 11.739 77.277 7.681 –24.675 60.284 45.178 11.739 262.059 7.681 –59.552 210.189 960.910 361.848 5.078.320 313 –113.875 4.964.758 106.074 36.778 1.457.092 822.072 –1.220.160 1.059.003 3.135 569 4.835 11.000 –11.000 4.835 1.070.118 399.195 6.540.247 833.385 –1.345.035 6.028.597 376.763 146.568 2.521.016 1.338.951 –1.139.208 2.720.758 29.185 16.340 236.137 16.462 –94.653 157.946 31.999 6.465 609.582 0 –21.890 587.692 437.948 169.373 3.366.735 1.355.413 –1.255.751 3.466.397 632.170 229.821 3.173.511 –522.028 –89.284 2.562.200 17.712 11.728 141.518 398 –1.758 140.158 Tsd. € Deutschland Österreich 2023 Bestand Sonstige Immobilien Summe Summe Mieterlöse 100.762 20.718 121.479 22.600 Mieterlöse mit anderen Geschäftssegmenten 661 21 681 89 Weiterverrechnete Betriebskosten 15.753 3.186 18.939 6.579 Betriebskostenaufwand –17.043 –5.864 –22.907 –7.892 Sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt zurechenbare Aufwendungen –6.842 –3.988 –10.829 –2.936 Nettomietergebnis 93.291 14.072 107.363 18.441 Sonstige den Projektentwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen 0 –1.607 –1.607 0 Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen 0 123.289 123.289 0 Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen 10.041 36.698 46.739 21.258 Erlöse aus Dienstleistungen 1.690 6.105 7.795 0 Indirekte Aufwendungen –11.417 –19.893 –31.310 –648 Sonstige betriebliche Erträge 1.266 2.460 3.726 25 EBITDA 94.871 161.125 255.996 39.075 Abschreibungen und Wertänderungen –189 –20.532 –20.721 –3 Ergebnis aus Neubewertung –293.423 –118.663 –412.085 –33.023 Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen 0 0 0 0 Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) –198.740 21.930 –176.810 6.050 Zeitpunkt der Umsatzrealisierung Erlöse aus Immobilienhandel 0 146.367 146.367 0 Erlöse aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen 87.827 96.441 184.268 123.524 Summe Erlöse gem. IFRS 15 - zeitpunktbezogene Realisierung 87.827 242.808 330.635 123.524 Weiterverrechnete Betriebskosten 15.753 3.186 18.939 6.579 Erlöse aus Immobilienhandel und Bauleistungen 0 11.962 11.962 0 Erlöse aus Dienstleistungen 1.690 6.105 7.795 0 Summe Erlöse gem. IFRS 15 - zeitraumbezogene Realisierung 17.443 21.252 38.696 6.579 Gesamtsumme Erlöse gem. IFRS 15 105.271 264.060 369.330 130.102 31.12.2023 Immobilienvermögen1) 2.212.346 1.298.377 3.510.723 346.768 Sonstiges Vermögen 433.954 789.707 1.223.661 84.153 Aktive latente Steuern 1.501 108 1.609 0 Segmentvermögen 2.647.801 2.088.192 4.735.993 430.921 Verzinsliche Verbindlichkeiten 1.011.706 738.424 1.750.130 89.314 Sonstige Schulden 24.510 231.474 255.984 17.168 Passive latente Steuern inkl. Ertragsteuerverbindlichkeiten 385.638 221.342 606.980 27.363 Schulden 1.421.854 1.191.240 2.613.094 133.845 Eigenkapital 1.225.947 896.952 2.122.899 297.076 Investitionen2) 9.963 119.521 129.484 2.483 Osteuropa Kernregionen Osteuropa übrige Regionen Summe Segmente Überleitung Summe Bestand Bestand Holding Konsolidierung 59.256 29.936 233.271 0 –1.830 231.442 0 0 771 0 –771 0 19.881 9.257 54.657 0 –9 54.648 –21.903 –13.021 –65.723 0 332 –65.391 –6.766 –7.558 –28.089 0 150 –27.939 50.468 18.614 194.886 0 –2.126 192.759 0 0 –1.607 0 451 –1.155 0 0 123.289 0 –12.552 110.737 14 –716 67.295 0 1.200 68.495 188 0 7.983 8.438 –13.627 2.794 –7.870 –4.215 –44.043 –25.638 16.526 –53.155 10 129 3.890 414 –2.669 1.635 42.810 13.812 351.693 –16.786 –12.797 322.110 –404 –45 –21.172 –569 14.798 –6.943 –36.405 –50.491 –532.004 0 0 –532.004 0 0 0 0 –772 –772 6.001 –36.723 –201.483 –17.355 1.229 –217.609 0 0 146.367 0 –15.288 131.079 72 69.487 377.351 0 0 377.351 72 69.487 523.718 0 –15.288 508.429 19.881 9.257 54.657 0 –9 54.648 0 0 11.962 0 –11.838 123 188 0 7.983 8.438 –13.627 2.794 20.070 9.257 74.601 8.438 –25.474 57.566 20.142 78.744 598.319 8.438 –40.762 565.995 1.000.635 420.796 5.278.921 401 –120.279 5.159.044 79.290 48.455 1.435.559 776.814 –1.154.992 1.057.381 3.773 20 5.402 20.570 –20.578 5.395 1.083.698 469.271 6.719.883 797.786 –1.295.849 6.221.820 427.424 144.926 2.411.793 1.327.497 –1.069.210 2.670.080 28.785 18.981 320.919 15.087 –152.809 183.197 27.684 12.909 674.936 882 –31.832 643.986 483.893 176.816 3.407.648 1.343.465 –1.253.850 3.497.263 599.805 292.455 3.312.235 –545.680 –41.999 2.724.556 18.380 12.162 162.510 595 –14.212 148.893 Segmentinformation Die Geschäftssegmente erzielen Umsatz- und sonstige Erlöse aus der Vermietungstätigkeit, aus dem Verkauf von zum Handel bestimmten Immobilien, aus dem Verkauf von Immobilien sowie aus Dienstleistungen. Die Umsatz- und sonstigen Erlöse werden jenem Land und Segment zugerechnet, in dem die Immobilie oder die Dienstleistungsgesellschaft gelegen ist. Die Marktüblichkeit der Transaktionen zwischen den Geschäftssegmenten wird laufend dokumentiert und überwacht. Geschäftsbeziehungen innerhalb eines Geschäftssegmentes werden innerhalb des Geschäftssegmentes konsolidiert. Geschäftsbeziehungen zu anderen Geschäftssegmenten werden dargestellt und die Überleitung auf die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung und Konzernbilanz in der Konsolidierungsspalte ausgewiesen. Die Rechnungslegungsmethoden der berichtspflichtigen Geschäftssegmente entsprechen den in den jeweiligen Posten (Bilanz sowie Gewinn- und Verlustrechnung) beschriebenen Methoden. Die Segmentberichterstattung beinhaltet keinen Ansatz von Nutzungsrechten/Leasingverbindlichkeiten aus Miet- und Leasingverhältnissen gem. IFRS 16, die zwischen Gesellschaften der CA Immo Gruppe bestehen. Diese Intercompany-Verträge werden laufend als Ertrag/Aufwand in der Segmentberichterstattung erfasst und in der Spalte „Überleitung Konsolidierung“ eliminiert. In der Segmentberichterstattung werden Transaktionen den Geschäftssegmenten wie folgt zugerechnet: - Managementhonorare für Serviceleistungen (z. B. Immobilienmanagement, Finanzierungsverhandlungen, An- und Verkauf von Immobilien, Rechnungswesen, Controlling, IT, Personalgestellung) werden auf Basis der tatsächlichen Honorare zugeordnet und aufgrund der in Rechnung gestellten Leistungen den einzelnen Geschäftssegmenten zugewiesen sowie bei der Spalte Holding als Erlöse aus Dienstleistungen ausgewiesen. - Managementgesellschaften sind nach ihrer Haupttätigkeit den Segmenten zugeordnet. Managementhonorare dieser Gesellschaften werden auf Basis der in Rechnung gestellten Leistungen an das andere Geschäftssegment dieser Region zugeordnet und beim Segment, dem die Managementgesellschaft zugerechnet wird, als Erlöse aus Dienstleistungen ausgewiesen. - Das Segment Osteuropa Kernregionen umfasst die Länder Polen und Tschechien. - Das Segment Osteuropa übrige Regionen umfasst die Länder Ungarn und Serbien. Die Identifizierung der Geschäftssegmente erfolgte auf Basis jener Informationen, die regelmäßig vom Gesamtvorstand des Unternehmens in Hinblick auf Entscheidungen über die Verteilung von Ressourcen und der Bewertung der Ertragskraft verwendet werden. Die einzelnen Liegenschaften werden auf Grundlage von geographischen Gebieten zu Regionen und auf Grundlage des Entwicklungsstands der Immobilien nach Bestand und sonstige Immobilien zu berichtenden Geschäftssegmenten zusammengefasst. Die Bildung der Regionen erfolgte überwiegend aufgrund von Beurteilungen der Marktdynamik bzw. des Risikoprofils, die im Wesentlichen die wirtschaftlichen Merkmale prägen. Da die von IFRS 8 vorgeschriebene Vergleichbarkeit von „Produkten“ und „Produktionsprozessen“ zur Zusammenfassung zu einem Segment nach Einschätzung der CA Immo Gruppe nicht gegeben sind, werden diese separat in den Segmenten Bestand und sonstige Immobilien berichtet. Die Zuordnung zu den berichteten Segmenten erfolgt nach Lage/Region und Kategorien der Liegenschaften bzw. Haupttätigkeiten der Management-/Holdinggesellschaften. Jene Posten, die keiner Immobilie oder Segment-Managementstruktur direkt zugerechnet werden können, werden in der Spalte Holding dargestellt. Die Darstellung entspricht dem internen Berichtswesen der CA Immo Gruppe. Die Unterteilung stellt sich wie folgt dar: - Bestand: vermietete Bestandsimmobilien inkl. zugehöriger Nutzungsrechte, selbst genutzte Liegenschaften sowie Bestandsimmobilien gemäß IFRS 5 - Sonstige Immobilien: Immobilien in Entwicklung und Grundstücksreserven, fertiggestellte Immobilienentwicklungen (Bestandsimmobilien) bis zum zweitfolgenden Jahresabschlussstichtag nach Fertigstellung (abhängig vom Vermietungsgrad bzw. Beginn des Verkaufsprozesses), Development-Dienstleistungen für Dritte, Immobilien in Entwicklung gemäß IFRS 5 sowie zum Handel bestimmte Immobilien - Holding: Allgemeine Management- und Finanzierungstätigkeit der CA Immo Gruppe Die Gemeinschaftsunternehmen werden mit 100% aller Vermögenswerte und Schulden sowie Erträge und Aufwendungen in der Segmentberichterstattung gezeigt. Anpassungen aufgrund des Einbezuges in die CA Immo Gruppe werden in der Spalte „Überleitung Konsolidierung“ ausgewiesen. In den Segmenten Osteuropa Kernregionen und übrige Regionen befindet sich folgender Anteil des Immobilienvermögens und werden folgende Mieterlöse erwirtschaftet: 2024 2023 Tsd. € Anteil in % Tsd. € Anteil in % Mieterlöse Osteuropa Kernregionen Polen 32.395 55,1% 33.228 56,1% Tschechien 26.448 44,9% 26.028 43,9% Summe Mieterlöse Osteuropa Kernregionen 58.843 100,0% 59.256 100,0% Buchwert Immobilienvermögen Osteuropa Kernregionen Polen 492.220 51,2% 536.145 53,6% Tschechien 468.690 48,8% 464.490 46,4% Summe Buchwerte Immobilienvermögen Osteuropa Kernregionen 960.910 100,0% 1.000.635 100,0% Mieterlöse Osteuropa übrige Regionen Ungarn 23.430 86,0% 24.158 80,7% Serbien 3.813 14,0% 5.778 19,3% Summe Mieterlöse Osteuropa übrige Regionen 27.244 100,0% 29.936 100,0% Buchwert Immobilienvermögen Osteuropa übrige Regionen Ungarn 328.031 90,7% 381.851 90,7% Serbien 33.816 9,3% 38.945 9,3% Summe Buchwerte Immobilienvermögen Osteuropa übrige Regionen 361.848 100,0% 420.796 100,0% 2.2. Mieterlöse Tsd. € 2024 2023 Laufende Mieterlöse 213.142 209.789 Bedingte Mieterlöse 1.943 1.694 Erlöse aus Nichtleistungskomponenten von Betriebskosten 10.012 10.205 Veränderung Abgrenzung Mieterlöse aus Anreizvereinbarungen 12.354 8.557 Erlöse aus Mietvertragsauflösungen 1.497 1.197 Mieterlöse 238.948 231.442 Die CA Immo Gruppe erzielt die Mieterlöse mit folgenden Objektarten: 2024 Deutschland Österreich Osteuropa Kernregionen Osteuropa übrige Regionen Gesamt Tsd. € Anteil in % Tsd. € Anteil in % Tsd. € Anteil in % Tsd. € Anteil in % Tsd. € Anteil in % Büro 118.411 89,2% 14.997 74,8% 58.835 100,0% 27.244 100,0% 219.487 91,9% Hotel 9.264 7,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 9.264 3,9% Geschäft 0 0,0% 5.046 25,2% 0 0,0% 0 0,0% 5.046 2,1% Sonstige 5.143 3,9% 0 0,0% 8 0,0% 0 0,0% 5.151 2,2% Mieterlöse 132.818 100% 20.043 100% 58.843 100% 27.244 100% 238.948 100% 2023 Deutschland Österreich Osteuropa Kernregionen Osteuropa übrige Regionen Gesamt Tsd. € Anteil in % Tsd. € Anteil in % Tsd. € Anteil in % Tsd. € Anteil in % Tsd. € Anteil in % Büro 104.994 87,8% 17.017 75,3% 59.248 100,0% 29.936 100,0% 211.194 91,4% Hotel 8.803 7,4% 752 3,3% 0 0,0% 0 0,0% 9.554 4,1% Geschäft 0 0,0% 4.832 21,4% 0 0,0% 0 0,0% 4.832 2,1% Sonstige 5.853 4,9% 0 0,0% 8 0,0% 0 0,0% 5.862 2,5% Mieterlöse 119.650 100% 22.600 100% 59.256 100% 29.936 100% 231.442 100% Die CA Immo Gruppe erzielt Mieterlöse mit einer Vielzahl von Bestandsnehmern. Kein Mietvertrag mit einem Bestandsnehmer umfasst mehr als 10% der gesamten Mieterlöse (2023: ebenso). Mieterlöse gemäß IFRS 16 werden linear über die Laufzeit der Mietverträge verteilt erfasst. Anreizvereinbarungen wie z. B. Mietfreistellungen, reduzierte Mieten für einen bestimmten Zeitraum oder sonstige Verpflichtungen gegenüber dem Mieter, sind dabei ein Bestandteil der Mieterlöse. Deshalb erfolgt eine lineare Verteilung der Anreizvereinbarungen auf die zu erwartende vertragliche Gesamt- bzw. Restlaufzeit. Sehen Mietverträge eine regelmäßige Anpassung über die Laufzeit vor („Staffelmieten“), werden derartige Anpassungen ebenfalls linear über die Mietlaufzeit verteilt erfasst. Die Gesamtlaufzeit der Mietverträge, auf welche die gesamten Erlöse linear verteilt werden, umfasst die unkündbare Zeitperiode sowie weitere Zeiträume, für die der Mieter mit oder ohne weitere Zahlungen eine Option ausüben kann, wenn zu Beginn des Mietverhältnisses die Inanspruchnahme der Option hinreichend sicher ist. Mieterlöse beinhalten auch Komponenten der Betriebskostenabrechnungen, wo die CA Immo Gruppe gegenüber dem Mieter keine separate Leistung erbringt, die der Mieter aber zu ersetzen hat (beispielsweise Grundsteuern, Gebäudeversicherungen, Fruchtgenussrechte), diese Komponenten werden als „Erlöse aus Nichtleistungskomponenten von Betriebskosten“ ausgewiesen. Bedingte Mieterlöse, wie z. B. Zahlungen in Abhängigkeit der erzielten Umsatzerlöse von Mietern, werden im Zeitpunkt ihrer Feststellung ertragswirksam erfasst. Die Bewertung der Mieterlöse erfolgt mit dem beizulegenden Zeitwert der eingenommenen bzw. ausstehenden Gegenleistung abzüglich direkter Erlösminderungen. Von Mietern im Rahmen der vorzeitigen Kündigung des Mietverhältnisses empfangene Abschlagszahlungen bzw. Zahlungen für Schäden am Mietobjekt werden im Zeitpunkt des Anfalls als Mieterlöse erfasst. 2.3. Betriebskostenergebnis und sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt zurechenbare Aufwendungen Tsd. € 2024 2023 Weiterverrechnete Betriebskosten 58.434 54.648 Betriebskostenaufwand –68.598 –65.391 Eigene Betriebskosten –10.164 –10.743 Instandhaltungsaufwand –6.620 –7.458 Vermittlungshonorare –6.311 –5.684 Forderungsausfälle und Veränderung Einzelwertberichtigungen –153 79 Sonstiger direkt zurechenbarer Aufwand –13.493 –14.876 Sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt zurechenbare Aufwendungen –26.576 –27.939 Gesamt –36.740 –38.682 Der Posten „Betriebskostenaufwand“ stellt jene Teile des Betriebskostenaufwandes dar, welche aufgrund vertraglicher Regelungen im Mietvertrag oder aufgrund gesetzlicher Vorschriften den Mietern weiterverrechnet werden können. Diese beinhalten nur Komponenten der Betriebskostenabrechnung, für die der Mieter eine separate Leistung erhält, im Wesentlichen Heizung/Gas 8.847 Tsd. € (2023: 10.699 Tsd. €), Strom/Beleuchtung 17.390 Tsd. € (2023: 14.036 Tsd. €) und Wartungskosten 13.073 Tsd. € (2023: 10.277 Tsd €). Der Posten „Sonstiger direkt zurechenbarer Aufwand“ enthält gemäß IFRS 16 Aufwendungen aus Nichtleistungskomponenten. Dies sind Komponenten der Betriebskostenabrechnung, für die der Mieter keine separate Leistung erhält. Dies betrifft im Wesentlichen Aufwendungen aus Grundsteuern und Gebäudeversicherungen und diese betragen in 2024 10.803 Tsd. € (2023: 11.164 Tsd. €). Betriebskosten, welche der CA Immo Gruppe für an Dritte vermietete Immobilien entstehen und die eine separate Leistungsverpflichtung (Nichtleasingkomponente) der CA Immo Gruppe gegenüber den Mietern auslöst, werden in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung im Posten „Weiterverrechnete Betriebskosten“ dargestellt. Die CA Immo Gruppe ist für die Betriebskosten auf Basis einer Analyse (primäre Leistungsverantwortung, Vorratsrisiko, Preissetzungskompetenz) als Prinzipal anzusehen, weil sie die Verantwortung für die Leistungserbringung hat und im Falle von Leistungsstörungen der direkte Ansprechpartner ist. Der Posten „Weiterverrechnete Betriebskosten“ beinhaltet nur Nichtleasingkomponenten, die in den Anwendungsbereich des IFRS 15 fallen. 2.4. Sonstige den Projektentwicklungen zurechenbare Aufwendungen Tsd. € 2024 2023 Aufwendungen langfristiges Immobilienvermögen –2.351 –946 Aufwendungen kurzfristiges Immobilienvermögen –287 –210 Sonstige den Projektenwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen –2.638 –1.155 2.5. Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen Tsd. € 2024 2023 Zum Handel bestimmte Immobilien - zeitpunktbezogene Realisierung 25.965 131.079 Erlöse aus Immobilienhandel und Bauleistungen - zeitraumbezogene Realisierung 0 123 Erlöse aus Immobilienhandel und Bauleistungen 25.965 131.202 Buchwertabgang inkl. Nebenkosten und Baukosten –14.484 –20.465 Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen 11.481 110.737 In 2023 wurde im Wesentlichen das Grundstück Langes Land in München verkauft. 2.6. Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen Tsd. € Deutsch-land Österreich Osteuropa Kern-regionen 2024 Deutsch-land Österreich Osteuropa Kern-regionen Osteuropa übrige Regionen 2023 Erlöse aus dem Verkauf der Gesellschaftsanteile 302 0 0 302 441 0 72 34.387 34.900 Buchwert verkauftes Nettovermögen excl. Firmenwert 0 0 0 0 0 0 0 –31.918 –31.918 Neubewertungsergebnis des Geschäftsjahres 0 0 0 0 0 0 0 –1.564 –1.564 Veränderung nachträgliche Kosten und Nebenkosten 496 0 0 496 45 0 –59 –170 –184 Ergebnis aus Immobilienverkäufen (share deal) 798 0 0 798 486 0 14 735 1.235 Erlöse aus Immobilienverkauf 18.743 80.996 23.900 123.639 183.827 123.524 0 35.100 342.451 Buchwert verkauftes Immobilienvermögen –15.294 –80.400 –20.000 –115.695 –124.716 –100.370 0 –34.629 –259.715 Neubewertungsergebnis des Geschäftsjahres –148 –3.336 –1.389 –4.873 1.169 0 0 –1.324 –155 Veränderung nachträgliche Kosten und Nebenkosten 951 –241 –276 434 –14.027 –1.036 0 –258 –15.321 Ergebnis aus Immobilienverkäufen (asset deal) 4.252 –2.981 2.235 3.506 46.253 22.117 0 –1.111 67.260 Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen 5.050 –2.981 2.235 4.304 46.739 22.117 14 –376 68.495 Die CA Immo Gruppe hat in 2024 drei Objekte in Deutschland, zwei in Österreich und ein Objekt in Osteuropa Kernregionen verkauft (asset deals). Das in 2023 erzielte Ergebnis aus Immobilienverkäufen (asset deal) betraf mit 67.324 Tsd. € die zum 31.12.2022 als zur Veräußerung gehaltenen Liegenschaften Hamburger Bahnhof und die Rieckhallen in Berlin sowie die Immobilie Rennweg/Mechelgasse in Wien. In 2023 hatte die CA Immo Gruppe auch Immobilien bzw. Immobilienbeteiligungen verkauft, die teilweise selbst genutzt wurden. Im Zusammenhang mit den Sale-and-lease-back-Vereinbarungen wurden die Erlöse aus den jeweiligen Immobilienverkäufen anteilig in Höhe von insgesamt 1.543 Tsd. € reduziert. Immobilienverkaufserlöse Erträge aus dem Verkauf von Immobilien werden erfasst, wenn - die CA Immo Gruppe keine Verfügungsrechte oder wirksame Verfügungsgewalt über den Verkaufsgegenstand zurückbehält (Kontrolle), - die Höhe der Erlöse und der im Zusammenhang mit dem Verkauf angefallenen oder noch anfallenden Kosten verlässlich bestimmt werden können und - hinreichend wahrscheinlich ist, dass der CA Immo Gruppe der wirtschaftliche Nutzen aus dem Verkauf zufließen wird. Langfristige abgegrenzte, im Voraus erhaltene Einnahmen werden im Zugangszeitpunkt mit dem Barwert erfasst und bei der Folgebewertung mit einem frist- und risikogerechten Marktzins aufgezinst. Der Aufzinsungsbetrag ist in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung im Finanzergebnis ausgewiesen. Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen Gemäß IAS 40 werden als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zu jedem Quartalsstichtag zum beizulegenden Zeitwert bewertet und Bewertungsänderungen grundsätzlich als Neubewertungsergebnis in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen. Wenn Immobilienvermögen veräußert wird, wird das im Geschäftsjahr bis dahin realisierte Bewertungsergebnis umgegliedert und gemeinsam mit dem sonstigen Abgangserfolg als Verkaufsergebnis gezeigt. 2.7. Erlöse aus Dienstleistungen Tsd. € 2024 2023 Umsatzerlöse aus Fertigungsaufträgen 0 78 Umsatzerlöse aus Dienstleistungsverträgen 1.638 2.508 Managementerlöse 212 209 Erlöse aus Dienstleistungen 1.850 2.794 Erlösrealisierung gem. IFRS 15 Erlöse sind gemäß IFRS 15 zu erfassen, wenn durch die Übertragung eines zugesagten Guts oder einer zugesagten Dienstleistung auf einen Kunden eine Leistungsverpflichtung erfüllt wurde. Als übertragen gilt ein Vermögenswert dann, wenn der Kunde die Verfügungsgewalt über diesen Vermögenswert erlangt. Die Verfügungsgewalt über ein Gut oder eine Dienstleistung wird in der Regel zu einem bestimmten Zeitpunkt übertragen. Liegt eines der folgenden Kriterien vor, so findet eine zeitraumbezogene Umsatzrealisierung statt: 1) dem Kunden fließt der Nutzen aus der Leistung zu und er nutzt gleichzeitig die Leistung, während diese erbracht wird; 2) durch die Leistung wird ein Vermögenswert erstellt oder verbessert (z.B. unfertige Leistung) und der Kunde erlangt die Verfügungsgewalt über den Vermögenswert, während dieser erstellt oder verbessert wird; oder 3) durch die Leistung wird ein Vermögenswert erstellt, der keine alternativen Nutzungsmöglichkeiten aufweist, und ein Rechtsanspruch auf Bezahlung der bereits erbrachten Leistungen besteht. Wird eine Leistungsverpflichtung über einen Zeitraum erfüllt, so ist gemäß IFRS 15 der Transaktionspreis sowie die Vertragserfüllungs- und erlangungskosten, in Verbindung mit diesem Vertrag, entsprechend dem Leistungsfortschritt am Bilanzstichtag als Erlös bzw. Aufwand der Periode zu erfassen. Die cost-to-cost Methode wird in der CA Immo Gruppe zur laufenden Beurteilung und zum Monitoring der Bauprojekte verwendet und stellt eine verlässliche Methode zur Ermittlung des Leistungsfortschritts dar. Dabei wird das Verhältnis der bis zum Stichtag angefallenen fortschrittsrelevanten Auftragskosten bzw. Baukosten, zu den geschätzten Auftragsgesamtkosten bzw. Baugesamtkosten (cost-to-cost Methode) ermittelt. Erlöse aus Dienstleistungsverträgen Eine Dienstleistung ist eine nach Zeiteinheiten abzugeltende Leistung für einen Kunden (z.B. zeitabhängige Umbauberatung, Planungsleistungen oder Projektunterstützung). Erträge aus Dienstleistungsverträgen werden im Ausmaß der bis zum Bilanzstichtag erbrachten Leistungen (Abrechnung nach Zeiteinheiten) erfasst. Erlöse aus Fertigungsaufträgen Die CA Immo Gruppe bietet Dienstleistungen auch in Form von Baubegleitungen für Kunden an, die als Fertigungsauftrag abgewickelt werden. Die Erfassung der Erträge für Fertigungsaufträge (z.B. Projektsteuerung, Baubegleitung und Abnahme von z.B. Hochbau, Innenausbau oder Erschließung von Grundstücken) erfolgt nach Maßgabe der Leistungserbringung. 2.8. Indirekte Aufwendungen Tsd. € 2024 2023 Personalaufwand –34.038 –48.645 Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwand –8.414 –8.784 Bezogene Leistungen zu Dienstleistungen –329 –546 Büromiete –465 –730 Reisekosten und Transportkosten –610 –782 Sonstige Aufwendungen internes Management –3.500 –3.312 Sonstige indirekte Aufwendungen –3.328 –3.547 Sonstiger Aufwand Veräußerungsgruppe 0 –4.374 Zwischensumme –50.684 –70.721 Aktivierte Eigenleistungen auf langfristiges Immobilienvermögen 5.813 16.610 Bestandsveränderung von zum Handel bestimmten Immobilien 475 956 Indirekte Aufwendungen –44.396 –53.155 Im Personalaufwand sind Einzahlungen in die Mitarbeitervorsorgekasse in Höhe von 193 Tsd. € (2023: 200 Tsd. €) und Einzahlungen in Pensions- bzw. Unterstützungskassen in Höhe von 332 Tsd. € (2023 : 371 Tsd. €) erfasst. Die CA Immo Gruppe aktiviert Teile der indirekten Aufwendungen (im Wesentlichen Personalaufwendungen), die den Herstellungskosten der Immobilien in Entwicklung sowie zum Handel bestimmten Immobilien zurechenbar sind. Die Zuordnung erfolgt aufgrund der Tätigkeiten der Abteilungen für diese Entwicklungen. Diese aktivierten Eigenleistungen bzw. Bestandsveränderungen werden als Korrektur der indirekten Aufwendungen ausgewiesen. Sofern diese Leistungen an Gemeinschaftsunternehmen der CA Immo Gruppe erbracht werden, erfolgt keine Kürzung des indirekten Aufwands, sondern eine Erfassung als Erlöse aus Dienstleistungen. 2.9. Sonstige betriebliche Erträge Sonstige Erträge beinhalten eine erhaltene Vertragsstrafe in Höhe von 1.500 Tsd. € (2023: 1.149 Tsd. € für die Übernahme von Stellplatzdienstbarkeiten). 2.10. Abschreibungen und Wertänderungen Tsd. € 2024 2023 Planmäßige Abschreibungen –1.613 –2.169 Abschreibungen Nutzungsrechte –1.810 –2.143 Wertminderungen sonstiges langfristiges Vermögen 0 –1.519 Wertminderungen zum Handel bestimmte Immobilien –124 –1.112 Wertaufholung zum Handel bestimmte Immobilien 559 0 Abschreibungen und Wertänderungen –2.988 –6.943 Die Wertminderungen des sonstigen langfristigen Vermögens betraf die Veräußerungsgruppe zum 31.12.2023. 2.11. Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen Tsd. € 2024 2023 Bewertung von Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen 18.237 –788 Ergebnis aus dem Verkauf von Gemeinschaftsunternehmen 0 16 Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen 18.237 –772 2.12. Finanzergebnis Tsd. € Kategorie1) 2024 2023 Bankzinsen Zinsen AC –38.574 –36.942 Anleihezinsen Zinsen AC –16.481 –17.371 Zinsen Finanzamt/ Betriebsprüfung Zinsen AC –379 –3.305 Zinsaufwand für Leasingverbindlichkeiten Zinsen AC –1.485 –1.427 Sonstige Zins- und Finanzierungsaufwendungen Zinsen AC –2.820 –1.410 Aktivierte Zinsen Zinsen AC 4.682 5.995 Finanzierungsaufwand –55.057 –54.460 Sonstiges Finanzergebnis Realisierung AC 1.833 0 Sonstiges Finanzergebnis 1.833 0 Kursdifferenzen Bewertung –796 –2.784 Kursdifferenzen Realisierung –529 –196 Kursdifferenzen –1.325 –2.980 Zinsswaps Bewertung FVtPL –20.696 –32.808 Zinsswaps Ineffektivität FVOCI 72 215 Zinsfloors Bewertung FVtPL –49 90 Zinscaps Bewertung FVtPL –733 –1.911 Ergebnis aus Derivaten –21.406 –34.414 Bankzinserträge Zinsen AC 7.831 7.458 Zinserträge aus Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen Zinsen AC 455 353 Zinserträge Finanzamt/ Betriebsprüfung Zinsen AC 1.089 4.232 Sonstige Zinserträge Zinsen AC 3.367 904 Finanzinvestitionen Beteiligungserträge AC 0 772 Finanzinvestitionen Bewertung FVtPL 0 –3.193 Ergebnis aus dem Verkauf von übrigen Beteiligungen Realisierung AC –3.310 0 Veränderung erwartete Kreditverluste auf liquide Mittel (inkl. verfügungsbeschränkte) Bewertung AC –27 278 Ergebnis aus Finanzinvestitionen 9.405 10.804 Finanzergebnis –66.550 –81.051 1)AC – amortised cost (zu fortgeführten Anschaffungskosten), FVtPL – fair value through profit or loss (erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert), FVOCI – fair value through other comprehensive income (erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertet) Die CA Immo Gruppe hat in 2024 eine ausstehende Anleihe mit einem Nominale von insgesamt 74.100 Tsd. € rückgekauft. Dies führte zu einem einmaligen positiven Ergebniseffekt in Höhe von 1.833 Tsd. €, der im sonstigen Finanzergebnis ausgewiesen ist. 2.13. Sonstiges Ergebnis 2024 Tsd. € Bewertungsergebnis (Hedging) Rücklage aus Währungs-umrechnung Rücklage IAS 19 Summe Sonstiges Ergebnis vor Steuern –6.339 –31 –496 –6.867 Ertragsteuern auf sonstiges Ergebnis 2.024 0 162 2.186 Sonstiges Ergebnis der Periode –4.316 –31 –334 –4.681 davon Anteil der Aktionäre des Mutterunternehmens –4.316 –31 –334 –4.681 2023 Tsd. € Bewertungsergebnis (Hedging) Rücklage aus Währungs-umrechnung Rücklage IAS 19 Summe Sonstiges Ergebnis vor Steuern –12.623 53 –1.071 –13.641 Ertragsteuern auf sonstiges Ergebnis 4.030 0 342 4.372 Sonstiges Ergebnis der Periode –8.593 53 –729 –9.269 davon Anteil der Aktionäre des Mutterunternehmens –8.593 53 –729 –9.269 2.14. Ergebnis je Aktie 2024 2023 Gewichtete durchschnittliche Anzahl der Aktien im Umlauf Stück 97.688.451 98.270.799 Konzernergebnis, Ergebnisanteil der Aktionäre des Mutterunternehmens Tsd. € –66.279 –224.465 Unverwässertes = verwässertes Ergebnis je Aktie € –0,68 –2,28 2024 2023 Gewichtete durchschnittliche Anzahl der Aktien im Umlauf Stück 97.688.451 98.270.799 Ergebnis der Periode aus fortgeführten Geschäftsbereichen, Ergebnisanteil der Aktionäre des Mutterunternehmens Tsd. € –66.328 –235.868 Unverwässertes = verwässertes Ergebnis je Aktie in € aus fortgeführten Geschäftsbereichen € –0,68 –2,40 2024 2023 Gewichtete durchschnittliche Anzahl der Aktien im Umlauf Stück 97.688.451 98.270.799 Ergebnis der Periode aus aufgegebenem Geschäftsbereich Tsd. € 50 11.404 Unverwässertes = verwässertes Ergebnis je Aktie in € aus aufgegebenem Geschäftsbereich € 0,00 0,12 Kapitel 3: Langfristiges Vermögen 3.1. Langfristiges Immobilienvermögen Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (IAS 40) – Entwicklung und Klassifizierung Tsd. € Bestands- immobilien Immobilien in Entwicklung Summe Buchwerte Stand 1.1.2023 4.965.793 596.632 5.562.425 Laufende Investitionen/Herstellung/Zuschüsse 65.716 78.387 144.103 Abgänge –52.210 0 –52.210 Umgliederungen zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen –28.168 –14.440 –42.608 Umgliederungen 248.585 –248.585 0 Neubewertung von Immobilienvermögen und in Bau befindlichem Immobilienvermögen –464.239 –67.904 –532.143 Umsatzwirksame Veränderung Anreizvereinbarungen 7.897 0 7.897 Stand 31.12.2023 4.743.374 344.090 5.087.464 Laufende Investitionen/Herstellung/Zuschüsse 55.691 82.077 137.769 Abgänge –77.595 –390 –77.985 Umgliederungen zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen –247.254 0 –247.254 Umgliederungen –51.700 51.700 0 Neubewertung von Immobilienvermögen und in Bau befindlichem Immobilienvermögen –185.076 –20.447 –205.524 Umsatzwirksame Veränderung Anreizvereinbarungen 12.299 0 12.299 Stand 31.12.2024 4.249.739 457.030 4.706.769 Die laufenden Investitionen in Bestandsimmobilien betreffen im Wesentlichen die Immobilien ONE (12.553 Tsd. €), Hallesches Ufer 74-76 (2.815 Tsd. €), Saski Crescent (5.252 Tsd. €), Infopark West (2.496 Tsd. €) und Danube House (2.373 Tsd. €). Die laufenden Investitionen in Entwicklungsimmobilien betreffen im Wesentlichen die Projekte Upbeat (71.402 Tsd. €) und Anna-Lindh-Haus (6.493 Tsd. €) in Deutschland. Die Umgliederungen von den Bestandsimmobilien zu den Entwicklungsimmobilien betreffen die Immobilie Berlin am Karlsbad (51.700 Tsd. €). Bei den Bestandsimmobilien betreffen die Abgänge im Wesentlichen die Veräußerungen der Bürogebäude VIE in Wien (–52.232 Tsd. €) sowie Saski Point in Warschau (–25.363 Tsd. €). Im Vorjahr betrafen die Abgänge bei den Bestandsimmobilien im Wesentlichen die Veräußerungen der Bürogebäude Víziváros Office Center in Budapest (–34.629 Tsd. €) sowie ZigZag in Mainz (–17.580 Tsd. €). Nach Regionen betrachtet summierte sich das Neubewertungsergebnis in Deutschland auf –87.885 Tsd. € (2023: –412.085 Tsd. €), Osteuropa verzeichnete negative Wertanpassungen in Höhe von –100.385 Tsd. € (2023: –86.896 Tsd. €) und Österreich in Höhe von –11.360 Tsd. € (2023: –33.023 Tsd.€). Der beizulegende Zeitwert der als Sicherstellung für Fremdfinanzierungen verpfändeten Immobilien beträgt 3.169.898 Tsd. € (31.12.2023: 3.432.803 Tsd. €). Im Geschäftsjahr 2024 wurden insgesamt Fremdkapitalkosten in Höhe von 4.682 Tsd. € (2023: 5.995 Tsd. €) mit einem gewogenen durchschnittlichen Zinssatz von 3,76% (2023: 3,93%) im Rahmen der Errichtung von Immobilien auf die Herstellungskosten aktiviert. Nachfolgende Tabelle bietet einen Überblick über die Zusammensetzung der Buchwerte zum jeweiligen Stichtag: Tsd. € Bestands- immobilien Immobilien in Entwicklung Summe Stand 1.1.2023 Beizulegender Zeitwert Immobilienvermögen 4.926.664 596.632 5.523.296 Abgrenzung Anreizvereinbarungen 39.130 0 39.130 Marktwert/Buchwert 4.965.793 596.632 5.562.425 Stand 31.12.2023 Beizulegender Zeitwert Immobilienvermögen 4.689.751 343.888 5.033.639 Abgrenzung Anreizvereinbarungen 53.623 202 53.826 Marktwert/Buchwert 4.743.374 344.090 5.087.464 Stand 31.12.2024 Beizulegender Zeitwert Immobilienvermögen 4.177.337 455.960 4.633.297 Abgrenzung Anreizvereinbarungen 72.402 1.070 73.471 Marktwert/Buchwert 4.249.739 457.030 4.706.769 Klassifizierung von Immobilienvermögen bei einer gemischten Nutzung Einige Immobilien werden gemischt genutzt – teilweise zur Erzielung von Mieteinnahmen und Wertsteigerungen und teilweise für Verwaltungszwecke. Wenn diese Teile gesondert veräußert werden können, bilanziert die CA Immo Gruppe diese Teile getrennt. Ist eine Trennung nicht möglich, erfolgt eine Klassifizierung der gesamten Immobilie als Finanzinvestition nur dann, wenn die Eigennutzung weniger als 5,0% der gesamt nutzbaren Fläche beträgt. Klassifizierung von Immobilienvermögen bei einer Nutzungsänderung Änderungen in der Klassifizierung von Immobilienvermögen (Bestandsimmobilien, Immobilienvermögen in Entwicklung, selbst genutzte Immobilien, zum Handel bestimmte Immobilien) sind nur dann vorzunehmen, wenn eine Nutzungsänderung vorliegt. Übertragungen in oder aus dem Bestand der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien sind beispielsweise wie folgt belegt: – Beginn oder Ende der Selbstnutzung einer Immobilie bzw. Beginn der Entwicklung mit der Absicht der Selbstnutzung einer Immobilie (Umgliederung in oder aus Posten der selbstgenutzten Immobilien), – Beginn der konkreten Entwicklung mit der Absicht des Verkaufs (Umgliederung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in zum Handel bestimmte Immobilien). Klassifizierung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Der Posten „als Finanzinvestition gehaltene Immobilien“ beinhaltet Bestandsimmobilien und Immobilien in Entwicklung, die weder selbst genutzt noch zur Veräußerung im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit, sondern zur Generierung von Mieteinnahmen und Wertsteigerungen gehalten werden. Fruchtgenussrechte an bebauten Grundstücken und die Anmietung von Stellplätzen zur Untervermietung führen zum Ansatz von Nutzungsrechten, die dem Posten „Bestandsimmobilien“ zugeordnet werden. In Entwicklung befindliche Immobilien werden zu den Bestandsimmobilien umgegliedert, wenn die wesentlichen Baumaßnahmen beendet wurden und Mieterlöse erzielt werden. Bei Bestandsimmobilien, deren Vermietung für eine Neuentwicklung beendet wird, erfolgt die Umgliederung zu Immobilien in Entwicklung. Wertansatz von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Der Wertansatz von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien erfolgt nach dem Modell des beizulegenden Zeitwertes. Veränderungen zum aktuellen Buchwert vor Neubewertung (beizulegender Zeitwert des Vorjahres plus nachträgliche/zusätzliche Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich nachträglicher Anschaffungspreisminderungen sowie Auswirkungen der Abgrenzung von Anreizvereinbarungen) werden erfolgswirksam im „Ergebnis aus Neubewertung“ erfasst. Investitionszuschüsse werden als Verminderung der Herstellungskosten dargestellt. Fremdkapitalkosten werden beim Bau von Immobilien im Rahmen der Herstellungskosten aktiviert, wenn sie für einen qualifizierten Vermögenswert verwendet wurden (direkt und allgemein aufgenommene Finanzmittel). Unter qualifizierten Vermögenswerten werden in diesem Zusammenhang jene verstanden, für die ein beträchtlicher Zeitraum (grundsätzlich mehr als 12 Monate) erforderlich ist, um sie in ihren beabsichtigten gebrauchs- oder verkaufsfähigen Zustand zu versetzen. In Fällen, in denen Fremdkapital nicht direkt für die Beschaffung eines einzelnen qualifizierten Vermögenswertes aufgenommen wurde, wird der anteilige Betrag der aktivierbaren allgemeinen Fremdkapitalkosten den qualifizierten Vermögenswerten zugerechnet. Dabei wird der Finanzierungskostensatz für das allgemeine Fremdkapital als gewogener Durchschnitt der Fremdkapitalkosten für sämtliche Kredite berechnet, jedoch mit Ausnahme der speziell für einen qualifizierten Vermögenswert aufgenommenen Schulden. Alle anderen Fremdkapitalkosten werden erfolgswirksam in der Periode erfasst, in der sie anfallen. Wertansatz von Nutzungsrechten Der Wertansatz von Nutzungsrechten in Form von Fruchtgenussrechten an bebauten Grundstücken sowie angemieteten Stellplätze zur Untervermietung entspricht der Leasingverbindlichkeit. Diese Nutzungsrechte erfüllen die Definition von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und sind daher in der Folgebewertung grundsätzlich zum beizulegenden Zeitwert zu bewerten. Die planmäßige Abschreibung für diese Nutzungsrechte entfällt und wird durch die erfolgswirksam zu erfassende Neubewertung ersetzt. Die durch Gutachter erstellten Bewertungsgutachten reflektieren den beizulegenden Zeitwert des jeweiligen Objekts insgesamt, wie er am Markt realisierbar wäre. Insoweit würde der Ansatz des Gesamtobjekts mit dem Wert gemäß Gutachten wegen der auf der Passivseite angesetzten Leasingverbindlichkeit zu einem unsachgemäßen Ergebnis führen. Der Wert laut Bewertungsgutachten ist daher um die sich zum Bilanzstichtag ergebende Leasingverbindlichkeit zu erhöhen. Bemessung des beizulegenden Zeitwerts IFRS 13 definiert den beizulegenden Zeitwert als den Preis, der in einem gesonderten Geschäftsfall zwischen Marktteilnehmern am Bemessungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswerts eingenommen bzw. für die Übertragung einer Schuld gezahlt würde. Der Preis kann unmittelbar beobachtbar sein oder mit Hilfe von Bewertungstechniken geschätzt werden. Entsprechend der verwendeten Inputfaktoren zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts werden in der Bemessungshierarchie folgende Stufen unterschieden: – Stufe 1: Preise für identische Vermögenswerte und Schulden, die an einem aktiven Markt notieren – Stufe 2: Faktoren, die für die Bemessung von Vermögenswerten oder Schulden herangezogen werden und die entweder unmittelbar oder mittelbar beobachtbar sind – Stufe 3: Faktoren, die für die Bemessung von Vermögenswerten und Schulden herangezogen werden und die nicht beobachtbar sind. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (IAS 40) – Bewertung Bewertungsprozess und Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes In Österreich erfolgte für 100,0% (31.12.2023: 100,0%), in Deutschland für 100,0% (31.12.2023: 99,9%) sowie in Osteuropa für 100% (31.12.2023: 100%) des Immobilienvermögens, welches zum beizulegenden Zeitwertes bilanziert wird, eine externe Bewertung zum Stichtag 31.12.2024. Die CA Immo Gruppe beauftragt grundsätzlich halbjährlich eine externe Bewertung. Hierzu erhalten die Sachverständigen objektspezifisch alle wesentlichen, wertrelevanten Unterlagen und Informationen. Vor Fertigstellung der Gutachten werden diese durch interne Kontrollen (u.a. Input Testing) auf Plausibilität geprüft, bevor diese im Anschluss von den Sachverständigen finalisiert werden. Die externen Bewertungen erfolgen gemäß den vom britischen Berufsverband "Royal Institution of Chartered Surveyors" (RICS) definierten Standards. RICS definiert den beizulegenden Zeitwert als den geschätzten Betrag für den ein Vermögensgegenstand oder eine Verbindlichkeit am Bewertungsstichtag von einem verkaufsbereiten Verkäufer im Rahmen einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach einer angemessenen Vermarktungsdauer an einen kaufbereiten Käufer verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. Die Auswahl der unabhängigen externen Immobiliensachverständigen durch die CA Immo Gruppe erfolgt einerseits nach fachlicher Qualifikation, welche über nationale und internationale Standards wie HypZert, RICS sowie öffentliche Bestellungen und Vereidigungen definiert wird und andererseits über lokale Marktpräsenz bzw. -durchdringung. Die vom Gutachter im jeweiligen Fall angewandte Bewertungsmethode hängt insbesondere von dem Entwicklungsstadium und der Nutzungsart einer Immobilie ab. Der Immobiliensachverständige wendet das Discounted Cash-Flow (DCF) Verfahren zur Ermittlung der Immobilienwerte von Bestandsimmobilien an. Der beizulegende Zeitwert (Marktwert) setzt sich aus dem Barwert künftig erwarteter Zahlungsströme sowie dem barwertigen Restwert (Terminal Value) am Ende des Betrachtungszeitraums zusammen. In den meisten Fällen wird der Restwert durch Kapitalisierung der potenziellen jährlichen Mieterträge mit dem Kapitalisierungszins abgeleitet. Anschließend werden der Barwert der Zahlungsströme und der Barwert des Restwerts unter Verwendung des Diskontierungszinses ermittelt. Der Diskontierungs- und Kapitalisierungszins werden nachfolgend als Zinssätze bzw. Renditen bezeichnet. Bei Liegenschaften in der Entwicklungs- und Herstellungsphase und bei Immobilien, deren Vermietung im Folgejahr für eine Neuentwicklung beendet wird, wird das Residualwertverfahren oder das Vergleichswertverfahren angewendet. Hierbei basieren die beizulegenden Zeitwerte auf den geschätzten beizulegenden Zeitwerten nach Fertigstellung abzüglich der noch erwarteten Aufwendungen sowie eines angemessenen Developerprofits in Höhe von 4,25% bis 15% des beizulegenden Zeitwertes nach Fertigstellung (31.12.2023: 6% bis 15%). Bei Liegenschaften, welche kurz vor der Fertigstellung stehen, bewegen sich die Developerprofits – entsprechend dem reduzierten Risiko – am unteren Rand der Spanne. Risiken der Bestandsphase (nach Fertigstellung) werden u.a. in den künftigen erwarteten Mietansätzen und Netto-Anfangsrenditen in Höhe von 4,05% bis 4,55% (31.12.2023: 3,25% bis 4,5%) sowie Finanzierungszinssätzen in Höhe von 4,25% bis 5,25% (31.12.2023: 5% bis 6%) berücksichtigt. Die Zinssätze variieren insbesondere in Abhängigkeit vom allgemeinen Marktverhalten sowie Standorten und Nutzungsarten. Je näher ein Projekt dem Fertigstellungszeitpunkt kommt, desto größer ist der Anteil aus Ist-Zahlen bzw. aus vertraglich fixierten Zahlen abgeleiteten Parametern. Nach bzw. kurz vor Fertigstellung werden die Liegenschaften nach der DCF-Methode (siehe oben) unter Berücksichtigung der noch ausstehenden Restarbeiten bewertet. Folgende Tabelle zeigt die wesentlichsten Inputfaktoren für die Bewertung von Bestandsimmobilien und Liegenschaften in Entwicklung (die Zuordnung der Immobilien zu den einzelnen Klassen erfolgt anhand der Hauptnutzungsart). Die Tabellen zeigen für die Immobilien je Klasse die Werte Minimum und Maximum für Miete und Zinssätze, die nach Fläche gewichteten Mittelwerte für Miete und Leerstand sowie nach dem Ertragspotenzial (Summe aus aktuellen Mieteinnahmen und Leerstand zu Marktmieten) gewichtete Zinssätze und die in Jahren ermittelte durchschnittliche Restmietzeit. Die Inputfaktoren beziehen sich auf das Immobilienvermögen zum Stichtag. Die Entwicklung der Klassen ist dem Spiegel nach Klassen zu entnehmen. Zur aussagefähigeren Darstellung wird ab 2024 der beizulegende Zeitwert der selbst genutzten Immobilien nicht mehr in den Inputfaktoren und Spiegeln nach Klassen berücksichtigt. Die Vorjahreswerte wurden entsprechend angepasst. Zusätzlich wurden die Klassen Hotel Deutschland und Sonstige Deutschland in einer Klasse Hotel und Sonstige Deutschland sowie die Klassen Geschäft Österreich und Sonstige Österreich in einer Klasse Geschäft und Sonstige Österreich zusammengefasst. Die mit dem Vermögenswert verbundenen Nachhaltigkeits- und ESG-Risiken, wie auch andere Immobilienmerkmale, werden implizit in den angewandten Bewertungsannahmen berücksichtigt. Zum Bewertungsstichtag lagen keine hinreichenden Marktdaten vor, welche einen expliziten quantifizierbaren Ansatz zulassen würde. Daher wurden ESG-bezogenen Eigenschaften der Immobilie implizit in den Bewertungsansätzen einbezogen, basierend auf der Wahrnehmung des Miet- und Investmentmarktes. Klassifizierung Bestandsimmobilien Bewertungsverfahren DCF Beizulegender Zeitwert 31.12.2024 Beizulegender Zeitwert 31.12.2023 angepasst Inputfaktoren Bandbreite 31.12.2024 Bandbreite 31.12.2023 Tsd. € Tsd. € Büro Deutschland, , *** 2.693.300 2.778.934 Ist-Miete €/m² p. M. Min/Max/gew. Mittel 13,65 / 40,82 / 25,83 11,09 / 39,62 / 24,18 Markt-Miete €/m² p. M. Min/Max/gew. Mittel 17,81 / 36,72 / 29,30 17,81 / 36,20 / 28,81 durchschn. Restmietzeit in Jahren 7,52 7,29 durchschn. Leerstandsrate in % 6,02 9,60 Diskontierungsrate Min/Max/gew. Mittel in % 4,75 / 6,85 / 6,00 5,00 / 7,25 / 5,87 Kapitalisierungsrate Min/Max/gew. Mittel in % 4,00 / 5,80 / 4,79 4,20 / 5,75 / 4,71 Büro Österreich 136.900 220.800 Ist-Miete €/m² p. M. Min/Max/gew. Mittel 11,48 / 17,48 / 13,65 11,30 / 17,52 / 14,02 Markt-Miete €/m² p. M. Min/Max/gew. Mittel 11,37 / 14,57 / 12,47 11,00 / 15,98 / 12,59 durchschn. Restmietzeit in Jahren 5,36 5,13 durchschn. Leerstandsrate in % 3,12 21,59 Diskontierungsrate Min/Max/gew. Mittel in % 7,00 / 9,00 / 8,18 6,15 / 8,75 / 7,66 Kapitalisierungsrate Min/Max/gew. Mittel in % 5,25 / 7,50 / 6,59 4,75 / 7,25 / 6,02 Büro Osteuropa 1.224.539 1.420.941 Ist-Miete €/m² p. M. Min/Max/gew. Mittel 14,32 / 25,17 / 17,02 13,36 / 23,88 / 16,36 Markt-Miete €/m² p. M. Min/Max/gew. Mittel 13,29 / 23,21 / 16,29 12,96 / 23,37 / 15,91 durchschn. Restmietzeit in Jahren 3,46 3,46 durchschn. Leerstandsrate in % 10,95 16,96 Diskontierungsrate Min/Max/gew. Mittel in % 7,50 / 11,20 / 9,07 7,40 / 11,80 / 9,34 Kapitalisierungsrate Min/Max/gew. Mittel in % 5,50 / 9,00 / 6,80 5,35 / 8,75 / 6,74 Büro Gesamt 4.054.739 4.420.674 * Der Buchwert der Klasse „Büro Deutschland“ enthält Nutzungsrechte in Höhe von 0 Tsd. € (31.12.2023: 134 Tsd. €) bzw. die Klasse „Büro Osteuropa“ in Höhe von 25.739 Tsd. € (31.12.2023: 37.541 Tsd. €). ** Der Buchwert der Klasse „Büro Deutschland“ enthielt im Vorjahr auch den beizulegenden Zeitwert der selbst genutzten Immobilien (31.12.2023: 6.200 Tsd. €). *** Die Klasse „Büro Deutschland“ inkludiert auch eine Immobilie die aufgrund der bevorstehenden Neuentwicklung zum 31.12.2024 nach dem Residualwertverfahren bewertet wurde. In den Inputfaktoren der Klasse „Büro Deutschland“ ist diese Immobilie daher nicht enthalten. Klassifizierung Bestandsimmobilien Bewertungsverfahren DCF Beizulegender Zeitwert 31.12.2024 Beizulegender Zeitwert 31.12.2023 angepasst Inputfaktoren Bandbreite 31.12.2024 Bandbreite 31.12.2023 angepasst Hotel und Sonstige Deutschland 96.800 224.900 Ist-Miete €/m² p. M. Min/Max/gew. Mittel 3,92 / 17,75 / 12,59 4,18 / 17,17 / 10,89 Markt-Miete €/m² p. M. Min/Max/gew. Mittel 4,00 / 14,84 / 10,23 4,00 / 15,82 / 10,60 durchschn. Restmietzeit in Jahren 10,99 9,69 durchschn. Leerstandsrate in % 12,27 8,57 Diskontierungsrate Min/Max/gew. Mittel in % 5,99 / 8,00 / 7,49 6,13 / 8,00 / 7,13 Kapitalisierungsrate Min/Max/gew. Mittel in % 4,85 / 5,65 / 5,49 4,45 / 6,60 / 5,41 Geschäft und Sonstige Österreich 98.200 97.800 Ist-Miete €/m² p. M. Min/Max/gew. Mittel 13,94 / 14,00 / 13,94 13,41 / 13,55 / 13,42 Markt-Miete €/m² p. M. Min/Max/gew. Mittel 10,73 / 13,18 / 12,98 9,85 / 12,88 / 12,63 durchschn. Restmietzeit in Jahren 3,19 4,17 durchschn. Leerstandsrate in % 6,15 7,17 Diskontierungsrate Min/Max/gew. Mittel in % 6,75 / 10,00 / 7,67 6,75 / 9,65 / 7,57 Kapitalisierungsrate Min/Max/gew. Mittel in % 5,35 / 8,50 / 6,24 5,25 / 8,25 / 6,09 Sonstiges Gesamt 195.000 322.700 Klassifizierung Entwicklungsimmo-bilien in Realisierung und in Planung Beizulegender Zeitwert 31.12.2024 Beizulegender Zeitwert 31.12.2023 Inputfaktoren Bandbreite 31.12.2024 Bandbreite 31.12.2023 Bewertungsverfahren Residualwertverfahren Tsd. € Tsd. € Büro Deutschland 282.900 169.300 Soll-Miete €/m² p. M. Min/Max 37,05 / 41,17 37,05 / 37,05 Baukosten €/m² Min/Max 3.468 / 4.195 4.123 / 4.123 Nebenkosten in % von Baukosten Min/Max 23,61 / 25,12 22,90 / 22,90 Development Gesamt 282.900 169.300 * Die Inputfaktoren beziehen sich lediglich auf die Entwicklungsimmobilien in Realisierung Klassifizierung Immobilien in Entwicklung Beizulegender Zeitwert 31.12.2024 Beizulegender Zeitwert 31.12.2023 Inputfaktoren Bandbreite 31.12.2024 Bandbreite 31.12.2023 Bewertungsverfahren Vergleichswert bzw. Residualwertverfahren Tsd. € Tsd. € Grundstücksreserven Deutschland 173.640 174.300 Wertansatz / m² Grundstücksfläche 185,60 / 22.503,08 2,13 / 22.811,34 Grundstücksreserven Osteuropa 490 490 Wertansatz / m² Grundstücksfläche 97,59 97,59 Grundstücksreserven Gesamt 174.130 174.790 Wechselwirkungen zwischen den Inputfaktoren Die wesentlichen Inputfaktoren bei der Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes für Bestandsgebäude sind die tatsächlichen Mieten bzw. Marktmietansätze sowie die Zinssätze (Renditen). Steigende Mieten (z. B. bei knappem Angebot und erhöhter Nachfrage) hätten zur Folge, dass die Marktwerte ceteris paribus steigen. Umgekehrt gilt, dass bei entsprechend fallenden Mieten die Marktwerte ceteris paribus sinken. Steigende Renditen (z. B. der Markt erwartet erhöhte Zinssätze aufgrund von gestiegenen Risiken - Überangebot, etc.) hätten zur Folge, dass die Marktwerte ceteris paribus fallen. Umgekehrt gilt, dass entsprechend fallende Renditen (z. B. erhöhte Investorennachfrage nach derartigen Immobilien) die Marktwerte ceteris paribus steigen lassen. Diese beiden Inputfaktoren wirken verstärkt - sowohl positiv als auch negativ -, wenn sie gemeinsam auftreten. D. h., eine erhöhte Nachfrage nach Mietflächen sowie gleichzeitig eine erhöhte Investorennachfrage nach derartigen Immobilien hätte zur Folge, dass die Marktwerte noch stärker steigen. Umgekehrt würde eine geringe Nachfrage nach Mietflächen sowie gleichzeitig eine gedämpfte Investorennachfrage die Marktwerte entsprechend noch stärker fallen lassen. Bei Immobilien in Bau kommen noch die Baukosten als weiterer wesentlicher Inputfaktor hinzu. Der Marktwert einer Immobilie wird im Wesentlichen durch den erwarteten Mietertrag bzw. Rendite geprägt. In diesem Spannungsfeld werden neue Immobilienprojekte geplant und kalkuliert. Hierbei hat der Inputfaktor „Baukosten“ einen wesentlichen Einfluss in der Form, dass sich die kalkulierten Baukosten während der Gestehungsphase sowohl marktbedingt (z. B. Rohstoffknappheit bzw. Überangebot am Markt) als auch planungsbedingt (z. B. bei notwendigen nachträglichen Änderungen, unvorhersehbaren Hindernissen, nachträglichen Einsparungen, etc.) verändern können. Dies hat wiederum einen Einfluss auf die Rentabilität des Immobilienprojektes. Diese zusätzlichen Chancen/Risiken werden in einem Developerprofit (Wagnis/Gewinn) entsprechend berücksichtigt. Der beizulegende Zeitwert von vermieteten Liegenschaften, Liegenschaften in der Entwicklungs- und Herstellungsphase sowie von Grundstücksreserven entspricht Stufe 3 der Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13. Umgliederungen zwischen den Stufen fanden in 2024 und 2023 nicht statt. Spiegel nach Klassen Die folgenden Tabellen stellen die Entwicklung der einzelnen Klassen dar, die in der Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13 Level 3 zuzuordnen sind: Büro Büro Büro Tsd. € Deutschland angepasst Österreich Osteuropa Stand 1.1.2023 2.855.842 272.200 1.515.471 Zugänge 32.107 1.930 29.571 Abgänge –17.580 0 –34.629 Neubewertungsgewinn 1.185 0 6.451 Neubewertungsverlust –319.284 –25.381 –94.671 Umgliederung IFRS 5 0 –28.168 0 Umgliederung zwischen Klassen 217.625 0 0 Umsatzwirksame Veränderung Anreizvereinbarungen 9.040 219 –1.252 Stand 31.12.2023 = 1.1.2024 2.778.934 220.800 1.420.941 Zugänge 22.356 2.255 29.319 Abgänge 0 –52.232 –25.363 Neubewertungsgewinn 15.491 1.583 6.733 Neubewertungsverlust –84.944 –15.115 –108.507 Umgliederung IFRS 5 0 –20.539 –97.729 Umgliederung zwischen Klassen –51.700 0 0 Umsatzwirksame Veränderung Anreizvereinbarungen 13.163 149 –855 Stand 31.12.2024 2.693.300 136.900 1.224.539 * Seit dem Abschluss 2024 wird der beizulegende Zeitwert der selbst genutzten Immobilien nicht mehr der Klassen „Büro Deutschland“ zugeordnet. Hotel und Sonstige Deutschland Geschäft und Sonstige Summe Klassen Tsd. € angepasst Österreich angepasst Stand 1.1.2023 217.380 104.900 4.965.793 Zugänge 1.555 554 65.716 Abgänge 0 0 –52.210 Neubewertungsgewinn 0 0 7.636 Neubewertungsverlust –24.896 –7.642 –471.875 Umgliederung IFRS 5 0 0 –28.168 Umgliederung zwischen Klassen 30.960 0 248.585 Umsatzwirksame Veränderung Anreizvereinbarungen –98 –12 7.897 Stand 31.12.2023 = 1.1.2024 224.900 97.800 4.743.374 Zugänge 161 1.601 55.691 Abgänge 0 0 –77.595 Neubewertungsgewinn 2.478 0 26.285 Neubewertungsverlust –1.632 –1.165 –211.362 Umgliederung IFRS 5 –128.985 0 –247.254 Umgliederung zwischen Klassen 0 0 –51.700 Umsatzwirksame Veränderung Anreizvereinbarungen –122 –36 12.299 Stand 31.12.2024 96.800 98.200 4.249.739 Development in Bau Development in Planung Grundstücks-reserven Grundstücks-reserven Summe Klassen Tsd. € Deutschland Deutschland Deutschland Osteuropa Stand 1.1.2023 321.400 95.930 178.812 490 596.632 Zugänge 58.442 15.383 4.562 0 78.387 Neubewertungsgewinn 2.886 0 4.014 0 6.900 Neubewertungsverlust –41.043 –13.473 –20.288 0 –74.804 Umgliederung IFRS 5 0 0 –14.440 0 –14.440 Umgliederung zwischen Klassen –224.885 –45.340 21.640 0 –248.585 Stand 31.12.2023 = 1.1.2024 116.800 52.500 174.300 490 344.090 Zugänge 77.894 3.208 975 0 82.077 Abgänge 0 0 –390 0 –390 Neubewertungsgewinn 907 0 2.522 0 3.429 Neubewertungsverlust –10.602 –9.508 –3.767 0 –23.877 Umgliederung zwischen Klassen 39.500 12.200 0 0 51.700 Stand 31.12.2024 224.500 58.400 173.640 490 457.030 Sensitivitäten der Immobilienbewertung Bei allen Wertermittlungen geht es um die Einschätzung eines Preises, der bei einer Transaktion am Wertermittlungsstichtag erzielt werden könnte. Dabei beruhen die Wertermittlungen auf Annahmen, wie z. B., dass ein geregelter Markt in der Region vorhanden ist. Unvorhergesehene makroökonomische oder politische Krisen können wesentliche Auswirkungen auf den Markt haben. Dies kann sich in Panikkäufen oder -verkäufen oder in einer allgemeinen Zurückhaltung gegenüber dem Abschluss von Geschäften äußern. Fällt der Wertermittlungsstichtag in die unmittelbare Folgezeit eines solchen Ereignisses, können die Daten, auf die sich die Wertermittlung gegebenenfalls stützt, umstritten, unvollständig oder inkonsistent sein, was sich unweigerlich auf die der Wertermittlung zuzuschreibende Verlässlichkeit auswirkt. Aufgrund von im historischen Vergleich niedrigen Transaktionszahlen, geopolitische Unsicherheiten sowie weitere die Wirtschaft belastende Faktoren ist ein erhöhtes Potential steigender Volatilität in den Märkten nicht auszuschließen. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass sich das Konsumenten- und Investorenklima rasch den neuen Gegebenheiten anpassen kann, was zu einer erhöhten Marktvolatilität in Kombination mit der beobachtbaren, stark reduzierten Marktliquidität einhergehen kann. Die Transaktionsvolumina der jüngeren Vergangenheit sind deutlich unter den Werten der Jahre davor geblieben. Bei Objekten mit aktuell hohem Leerstand bzw. mit kurzfristigen Mietverträgen außerhalb der A-Lagen ist der Einfluss der vom Bewerter getroffenen Annahmen auf den Immobilienwert größer, als dies bei Liegenschaften mit langfristig vertraglich abgesicherten Zahlungsströmen in A-Lagen der Fall ist. Die von den externen Sachverständigen ermittelten Immobilienwerte sind von einer Vielzahl von Parametern abhängig, die teilweise auf komplexe Art und Weise gegenseitige Wechselwirkungen aufweisen. Zum Zwecke einer Sensitivitätsanalyse für ganze Teilportfolien hinsichtlich der Wertauswirkung von Änderungen eines Parameters werden nachfolgend einzelne Inputfaktoren variiert (andere Faktoren bleiben unverändert), um mögliche Veränderungen darzustellen. Die folgenden Tabellen zeigen die Sensitivitäten der beizulegenden Zeitwerte auf eine Änderung der erwarteten Mieterlöse (für diese Modellzwecke definiert als Marktmiete) sowie der Diskontierungszinssätze der künftig erwarteten Zahlungsströme und der Kapitalisierungszinssätze des Restwerts (Terminal Value) am Ende des Betrachtungszeitraumes für alle Bestandsimmobilien mit Ausnahme der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien. 31.12.2024 Tsd. € Büro Deutschland Änderung der Marktmiete um –50 bp –25 bp 0 bp +25 bp Änderung der Diskontierungs- und Kapitalisierungs-zinssätze +50 bp –10% 146.400 –23.900 –176.300 –313.000 –436.400 –5% 248.200 70.400 –88.100 –230.600 –358.700 0% 349.500 165.100 0 –147.500 –280.800 +5% 450.400 259.300 88.600 –64.800 –202.700 +10% 551.300 353.600 176.700 18.300 –124.900 31.12.2023 Tsd. € Büro Deutschland Änderung der Marktmiete um –50 bp –25 bp 0 bp +25 bp Änderung der Diskontierungs- und Kapitalisierungs-zinssätze +50 bp –10% 145.100 –32.300 –190.300 –332.100 –459.800 –5% 254.400 69.000 –95.200 –243.200 –376.000 0% 363.400 171.100 0 –154.000 –292.300 +5% 473.300 272.800 94.900 –65.000 –208.700 +10% 582.400 374.800 189.900 23.900 –125.200 31.12.2024 Tsd. € Büro Österreich Änderung der Marktmiete um –50 bp –25 bp 0 bp +25 bp Änderung der Diskontierungs- und Kapitalisierungs-zinssätze +50 bp –10% 500 –5.100 –10.400 –15.100 –19.500 –5% 6.300 400 –5.100 –10.200 –14.800 0% 12.000 5.700 0 –5.300 –10.200 +5% 18.000 11.300 5.200 –200 –5.300 +10% 23.700 16.700 10.500 4.600 –700 31.12.2023 Tsd. € Büro Österreich Änderung der Marktmiete um –50 bp –25 bp 0 bp +25 bp Änderung der Diskontierungs- und Kapitalisierungs-zinssätze +50 bp –10% 1.300 –9.400 –19.000 –28.000 –36.100 –5% 12.000 800 –9.600 –18.800 –27.500 0% 22.800 11.100 0 –9.600 –18.700 +5% 33.600 21.200 9.800 –600 –10.000 +10% 44.500 31.300 19.400 8.700 –1.500 31.12.2024 Tsd. € Büro Osteuropa Änderung der Marktmiete um –50 bp –25 bp 0 bp +25 bp Änderung der Diskontierungs- und Kapitalisierungs-zinssätze +50 bp –10% –10.300 –61.300 –107.900 –151.100 –190.400 –5% 48.800 –4.600 –53.800 –99.200 –141.700 0% 108.400 52.000 0 –47.800 –91.800 +5% 167.400 108.300 53.900 3.700 –42.500 +10% 227.000 164.600 107.900 55.300 6.500 31.12.2023 Tsd. € Büro Osteuropa Änderung der Marktmiete um –50 bp –25 bp 0 bp +25 bp Änderung der Diskontierungs- und Kapitalisierungs-zinssätze +50 bp –10% –10.800 –69.100 –122.800 –172.400 –218.200 –5% 56.900 –4.400 –61.500 –113.600 –161.700 0% 124.400 59.500 0 –55.000 –105.900 +5% 191.800 124.100 61.100 4.200 –49.500 +10% 259.900 188.500 122.700 62.500 7.200 31.12.2024 Tsd. € Hotel und Sonstige Deutschland Änderung der Marktmiete um –50 bp –25 bp 0 bsp +25 bp Änderung der Diskontierungs- und Kapitalisierungs-zinssätze +50 bp –10% 6.920 2.200 –2.200 –6.050 –9.780 –5% 8.120 3.300 –1.100 –5.150 –8.780 0% 9.220 4.400 0 –4.050 –7.880 +5% 10.520 5.500 1.000 –3.150 –6.780 +10% 11.620 6.700 2.100 –2.150 –5.980 31.12.2023 Tsd. € angepasst Hotel und Sonstige Deutschland Änderung der Marktmiete um –50 bp –25 bp 0 bp +25 bp Änderung der Diskontierungs- und Kapitalisierungs-zinssätze +50 bp –10% 11.030 –300 –10.300 –19.760 –28.090 –5% 17.030 5.500 –5.100 –14.560 –23.490 0% 23.130 11.100 0 –9.760 –18.790 +5% 29.230 16.700 5.400 –4.860 –14.090 +10% 35.530 22.400 10.900 240 –9.690 31.12.2024 Tsd. € Geschäft und Sonstige Österreich Änderung der Marktmiete um –50 bp –25 bp 0 bsp +25 bp Änderung der Diskontierungs- und Kapitalisierungs-zinssätze +50 bp –10% 400 –4.200 –8.400 –12.300 –15.700 –5% 5.000 200 –4.200 –8.200 –11.900 0% 9.700 4.600 0 –4.300 –8.200 +5% 14.400 9.000 4.200 –300 –4.300 +10% 19.000 13.400 8.300 3.800 –500 31.12.2023 Tsd. € angepasst Geschäft und Sonstige Österreich Änderung der Marktmiete um –50 bp –25 bp 0 bsp +25 bp Änderung der Diskontierungs- und Kapitalisierungs-zinssätze +50 bp –10% 300 –4.200 –8.500 –12.400 –15.800 –5% 5.300 200 –4.100 –8.300 –12.000 0% 9.900 4.800 0 –4.200 –8.100 +5% 14.800 9.400 4.400 0 –4.300 +10% 19.600 13.900 8.800 4.000 –300 Für die im Residualwertverfahren bewerteten Entwicklungsprojekte in Realisierung wird in der folgenden Tabelle die Sensitivität des Marktwertes auf eine Erhöhung bzw. Minderung der kalkulierten noch ausstehenden Entwicklungs- und Baukosten dargestellt. Als Basis wurden die in Bau befindlichen aktiven Projektentwicklungen herangezogen. 31.12.2024 Noch ausstehende Investitionskosten Mio. € –10% –5% Ausgangwert +5% +10% Noch ausstehende Investitionskosten 202,0 213,2 224,5 235,7 246,9 Änderung zu Ausgangswert –22,4 –11,2 11,2 22,4 Beizulegende Zeitwerte 246,9 235,7 224,5 213,3 202,1 Änderung zu Ausgangswert 10,0% 5,0% –5,0% –10,0% 31.12.2023 Noch ausstehende Investitionskosten Mio. € –10% –5% Ausgangwert +5% +10% Noch ausstehende Investitionskosten 198,3 209,3 220,4 231,4 242,4 Änderung zu Ausgangswert –22,0 –11,0 11,0 22,0 Beizulegende Zeitwerte 138,8 127,8 116,8 105,8 94,8 Änderung zu Ausgangswert 18,9% 9,4% –9,4% –18,9% Die Sensitivitätsanalyse der Entwicklungsprojekte in Realisierung (für 2024: 2 Projekte, für 2023: 1 Projekt) basiert zum Bilanzstichtag auf einem durchschnittlichen Fertigstellungsgrad von rund 45% (2023: rund 30%), bezogen auf die gesamten Investitionskosten der Projekte. Die Sensitivität betrifft nur die noch ausstehenden Kosten der Hochbauten. Mit fortschreitendem Fertigstellungsgrad reduzieren sich die noch ausstehenden Investitionskosten. Basierend auf einem Residualwertverfahren führt dies zu einem Anstieg des beizulegenden Zeitwertes der Entwicklungsprojekte. Steigen oder sinken die noch ausstehenden Investitionskosten führt dies ebenfalls im Rahmen des Residualwertverfahrens zu einer gegenläufigen Entwicklung des beizulegenden Zeitwertes der Entwicklungsprojekte. 3.2. Selbst genutzte Immobilien Tsd. € Selbst genutzte Immobilien Nutzungsrechte selbst genutzter Immobilien Summe Buchwerte Stand 1.1.2023 3.489 9.466 12.954 Zugänge 0 973 973 Abgänge –18 0 –18 Abschreibungen –96 –1.887 –1.983 Wertminderung 0 –1.397 –1.397 Stand 31.12.2023 3.376 7.155 10.530 Zugänge 7 0 7 Abgänge 0 –3.235 –3.235 Abschreibungen –96 –1.607 –1.703 Stand 31.12.2024 3.287 2.313 5.599 Die Abgänge der Nutzungsrechte selbst genutzter Immobilien betreffen die geänderte Einschätzung der Laufzeit von Mietverträgen der CA Immo Gruppe als Leasingnehmer. Nachfolgende Tabelle bietet einen Überblick über die Zusammensetzung der Buchwerte zum jeweiligen Stichtag: Tsd. € Selbst genutzte Immobilien Nutzungsrechte selbst genutzter Immobilien Summe Stand 1.1.2023 Anschaffungskosten 4.496 15.297 19.793 Kumulierte Abschreibungen –1.008 –5.831 –6.838 Netto-Buchwerte 3.489 9.466 12.954 Stand 31.12.2023 Anschaffungskosten 4.476 12.900 17.376 Kumulierte Abschreibungen –1.100 –5.745 –6.846 Netto-Buchwerte 3.376 7.155 10.530 Stand 31.12.2024 Anschaffungskosten 4.483 9.665 14.148 Kumulierte Abschreibungen –1.196 –7.352 –8.549 Netto-Buchwerte 3.287 2.313 5.599 3.3. Betriebs- und Geschäftsausstattung und immaterielle Vermögenswerte Tsd. € Betriebs- und Geschäftsaus-stattung Nutzungsrechte Betriebs- und Geschäftsaus-stattung Summe Betriebs- und Geschäftsaus-stattung Software Summe immaterielle Vermögenswerte Buchwerte Stand 1.1.2023 5.108 392 5.499 2.124 2.124 Währungsdifferenz 5 0 5 0 0 Laufende Zugänge 981 261 1.242 358 358 Abgänge –73 –55 –128 –26 –26 Abschreibungen –1.207 –256 –1.462 –867 –867 Wertminderungen –61 –42 –103 –19 –19 Stand 31.12.2023 4.754 300 5.054 1.570 1.570 Währungsdifferenz –4 0 –4 0 0 Laufende Zugänge 437 416 853 127 127 Abgänge –13 –8 –21 0 0 Abschreibungen –862 –204 –1.066 –655 –655 Stand 31.12.2024 4.311 506 4.817 1.042 1.042 Nachfolgende Tabelle bietet einen Überblick über die Zusammensetzung der Buchwerte zum jeweiligen Stichtag: Tsd. € Betriebs- und Geschäftsaus-stattung Nutzungsrechte Betriebs- und Geschäftsaus-stattung Summe Betriebs- und Geschäftsaus-stattung Software Summe immaterielle Vermögenswerte Stand 1.1.2023 Anschaffungskosten 14.836 1.014 15.850 7.607 7.607 Kumulierte Wertminderungen/Abschreibungen –9.728 –622 –10.351 –5.483 –5.483 Buchwerte 5.108 392 5.499 2.124 2.124 Stand 31.12.2023 Anschaffungskosten 15.331 711 16.042 7.906 7.906 Kumulierte Wertminderungen/Abschreibungen –10.577 –410 –10.987 –6.336 –6.336 Buchwerte 4.754 300 5.054 1.570 1.570 Stand 31.12.2024 Anschaffungskosten 15.160 878 16.037 8.033 8.033 Kumulierte Wertminderungen/Abschreibungen –10.849 –372 –11.221 –6.991 –6.991 Buchwerte 4.311 506 4.817 1.042 1.042 3.4. Anteile an Gemeinschaftsunternehmen Tsd. € 31.12.2024 31.12.2023 Eggarten 40.351 35.875 Mainz 14.435 5.920 Hafeninsel 6.694 4.988 Übrige 1.168 1.226 Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen 62.648 48.009 Zur CA Immo Gruppe gehören folgende wesentliche Gemeinschaftsunternehmen: Name Projekt Partner Anteil CA Immo Gruppe (Vorjahr) Sitz Region/Land Investment Art Investment Aggregation Anzahl Gesellschaften (Vorjahr) Eggarten Büschl Unternehmensgruppe vertreten durch Park Immobilien Projekt Eggarten Holding GmbH & Co. KG 50% (50%) München Deutschland Entwicklung Summe Gesellschaften 2 (2) Mainz Mainzer Stadtwerke AG 50,1% (50,1%) Mainz Deutschland Entwicklung Summe Gesellschaften 2 (2) Hafeninsel UBM Development Deutschland GmbH 50% (50%) Mainz Deutschland Entwicklung Summe Gesellschaften 2 (2) Das Joint Venture „Eggarten“ plant die Entwicklung und den Verkauf von Grundstücken in München. Das Joint Venture „Mainz“ plant die Erschließung, Entwicklung und den Verkauf von Grundstücken im Mainzer Zollhafen. Das Joint Venture Hafeninsel entwickelt, realisiert und verkauft Eigentumswohnungen und eine Gewerbeimmobilie am Mainzer Zollhafen. Alle Gemeinschaftsunternehmen haben den Stichtag 31.12. und sind nicht börsennotiert. Mit Ausnahme vom Joint Venture Mainz (Ergebnisanteil zwischen 50% und 30%) entspricht der gehaltene Eigentumsanteil dem Anteil an der Ergebnisverteilung. Die Abschlüsse der Gemeinschaftsunternehmen werden gemäß den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden der CA Immo Gruppe erstellt und unter Anwendung der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen. Gemeinschaftsunternehmen werden in der CA Immo Gruppe aus strategischen Gründen eingegangen und werden als eigenständige Beteiligungsunternehmen strukturiert. Teilweise betreffen diese gemeinsamen Vereinbarungen Gruppen von eigenständigen Beteiligungsunternehmen (Summe) oder einzelne Beteiligungsunternehmen (Einzelgesellschaften). Die Struktur hängt von den strategischen Hintergründen wie z. B. Entwicklung von Immobilien, Finanzierung bzw. Investitionsvolumen ab. Zum 31.12.2024 gibt es, wie im Vorjahr, keine nicht angesetzten Verluste aus Gemeinschaftsunternehmen. Es bestehen keine, nicht bilanzierten, vertraglichen Verpflichtungen der CA Immo Gruppe zum Erwerb oder zur Veräußerung von Anteilen an Gemeinschaftsunternehmen oder von Vermögenswerten in Gemeinschaftsunternehmen. Die dargestellten Informationen der Gemeinschaftsunternehmen beinhalten keinerlei Konsolidierung innerhalb der CA Immo Gruppe. Folgende Tabelle zeigt die Anteile an wesentlichen Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen: Tsd. € 2024 2023 Eggarten Mainz Hafeninsel Eggarten Mainz Hafeninsel Mieterlöse 41 1.335 0 48 1.815 0 Zum Handel bestimmte Immobilien - zeitpunktbezogene Realisierung 0 35.018 0 0 15.300 0 Erlöse aus Immobilienhandel - zeitraumbezogene Realisierung 0 0 10.353 0 0 11.838 Ergebnis aus Immobilienhandel 0 31.171 4.663 0 10.248 4.568 Abschreibungen und Wertänderungen 9.629 –49 0 –9.640 –5.092 –4 Finanzierungsaufwand –408 –713 –587 –187 –473 –1.129 Ertragsteuern 0 –6.233 –405 –173 –734 –330 Ergebnis der Periode 8.953 28.917 3.412 –10.351 6.029 3.045 Summe sonstiges Ergebnis 0 0 0 0 0 0 Summe Gesamtergebnis der Periode 8.953 28.917 3.412 –10.351 6.029 3.045 Bankguthaben mit Verfügungsbeschränkungen 0 0 0 0 0 24.365 Sonstiges langfristiges Vermögen 30 16 1.573 36 65 2.258 Sonstiges kurzfristiges Vermögen 97.428 72.684 13.559 86.806 81.981 47.647 Liquide Mittel 143 60.646 1.669 104 48.292 10.769 Summe Vermögen 97.602 133.346 16.800 86.945 130.338 85.040 Sonstige langfristige Schulden 0 34.308 1.606 0 41.763 2.849 Verzinsliche Verbindlichkeiten 16.533 0 0 6 51 45.006 Langfristige Schulden 16.533 34.308 1.606 6 41.814 47.856 Sonstige kurzfristige Schulden 333 46.836 1.807 1.433 58.173 27.208 Verzinsliche Verbindlichkeiten 6 14 0 13.730 11 0 Kurzfristige Schulden 339 46.850 1.807 15.163 58.184 27.208 Eigenkapital 80.730 52.187 13.388 71.776 30.340 9.976 Anteiliges Eigenkapital 1.1. 35.875 15.200 4.988 41.002 28.895 3.466 Anteiliges Jahresergebnis nach Gesellschaftsanteilen 4.477 14.488 1.706 –5.176 3.021 1.522 Erhaltene Dividenden 0 –3.200 0 0 –16.710 0 Kapitalanpassung 0 –342 0 49 –5 0 Anteiliges Eigenkapital 31.12. 40.351 26.146 6.694 35.875 15.200 4.988 Sonstige Konsolidierungseffekte 0 –11.711 0 0 –9.280 0 Buchwert Anteile an Gemeinschaftsunternehmen 31.12. 40.351 14.435 6.694 35.875 5.920 4.988 Folgende Tabelle zeigt die Anteile an nicht wesentlichen Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen: Tsd. € 2024 2023 Anteiliges Eigenkapital 1.1. 1.301 1.198 Anteiliges Jahresergebnis nach Gesellschaftsanteilen –2 –285 Kapitalerhöhungen 0 550 Erhaltene Dividenden/ Kapitalherabsetzungen –170 –161 Anteiliges Eigenkapital 31.12. 1.130 1.301 Sonstige Konsolidierungseffekte 38 –75 Buchwert Anteile an Gemeinschaftsunternehmen 31.12. 1.168 1.226 3.5. Übrige Vermögenswerte Tsd. € 31.12.2024 31.12.2023 Sonstiges Finanzvermögen 52.007 78.331 Langfristige Forderungen und sonstige Vermögenswerte 15.262 23.963 Übrige Vermögenswerte 67.268 102.294 Nachfolgende Tabelle bietet einen Überblick über die Zusammensetzung des sonstigen Finanzvermögens: Tsd. € Anschaffungskosten inkl. erfolgswirksam erfasste Zinsen 31.12.2024 Kumulierte Wertänderung 31.12.2024 Buchwert 31.12.2024 Erfolgswirksame Wertänderung 2024 Darlehen und Forderungen 8.267 0 8.267 0 Zinsswaps 0 42.995 42.995 –22.245 Zinscaps 2.730 –2.027 703 –733 Zinsfloors 726 –685 42 –49 Derivative Finanzinstrumente 3.456 40.284 43.740 –23.026 Sonstiges Finanzvermögen 11.723 40.284 52.007 –23.026 Tsd. € Anschaffungs-kosten inkl. erfolgswirksam erfasste Zinsen 31.12.2023 Kumulierte Wertänderung 31.12.2023 Buchwert 31.12.2023 Erfolgswirksame Wertänderung 2023 Darlehen und Forderungen 11.565 0 11.565 0 Übrige Beteiligungen 0 0 0 –3.193 Zinsswaps 0 65.240 65.240 –42.246 Zinscaps 2.730 –1.294 1.436 –1.911 Zinsfloors 726 –636 90 90 Derivative Finanzinstrumente 3.456 63.310 66.766 –44.067 Sonstiges Finanzvermögen 15.021 63.310 78.331 –47.260 Darlehen und Forderungen beinhalten Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen. Der beizulegende Zeitwert von derivativen Finanzinstrumenten entspricht Stufe 2 der Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13. Umgliederungen zwischen den Stufen fanden in 2024 und 2023 nicht statt. Nachfolgende Tabelle bietet einen Überblick über die Zusammensetzung der langfristigen Forderungen und sonstigen Vermögenswerte: Langfristige Forderungen und sonstige Vermögenswerte Tsd. € 31.12.2024 31.12.2023 Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen 8.992 18.382 Sonstige Forderungen gegenüber Gemeinschaftsunternehmen 963 1.340 Sonstige Forderungen und Vermögenswerte 5.306 4.241 Langfristige Forderungen und sonstige Vermögenswerte 15.262 23.963 Kapitel 4: Kurzfristiges Vermögen 4.1. Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden Zur Veräußerung gehaltene einzelne Vermögenswerte Tsd. € 31.12.2024 31.12.2023 Österreich - Bestandsimmobilien 20.539 28.168 Deutschland - Bestandsimmobilien 130.142 0 Deutschland - Immobilien in Entwicklung 0 14.440 Osteuropa Kernregion - Bestandsimmobilien (inkl. Nutzungsrechte) 25.619 0 Osteuropa übrige Regionen - Bestandsimmobilien (inkl. Nutzungsrechte) 72.110 0 Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen 248.411 42.608 Deutschland - übrige Beteiligungen 0 27.747 Deutschland - Vermögenswerte in Veräußerungsgruppen 0 10.099 Zur Veräußerung gehaltenes sonstiges Vermögen 0 37.846 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Vermögenswerte in Veräußerungsgruppen 248.411 80.454 Zum 31.12.2024 wurde eine Immobilie in Österreich (31.12.2023: eine Immobilie), drei Immobilien in Deutschland (31.12.2023: zwei Objekte) sowie drei Immobilien in Osteuropa (31.12.2023: keine) als zur Veräußerung gehalten klassifiziert. Darüber hinaus wurde zum 31.12.2023 eine Veräußerungsgruppe aufgrund der Ausgliederung der deutschen Baudienstleistungsgesellschaft omniCon Gesellschaft für innovatives Bauen mbH durch einen Management-Buy-Out als zur Veräußerung gehalten klassifiziert, die im Jänner 2024 verkauft wurde. Zum 31.12.2023 enthielt der Posten zur Veräußerung gehaltenes sonstiges Vermögen auch eine Minderheitsbeteiligung in Deutschland in Höhe von 27.747 Tsd. €, die in 2024 verkauft wurde. Die Neubewertung betrifft mit 1.021 Tsd. € (2023: -1.579 Tsd. €) Immobilienvermögen nach der Reklassifizierung als zur Veräußerung gehaltene Immobilien. Vermögenswerte und Schulden in Veräußerungsgruppen Tsd. € 31.12.2024 31.12.2023 Forderungen und sonstige Vermögenswerte 0 1.060 Liquide Mittel 0 9.032 Aktive latente Steuern 0 7 Vermögenswerte in Veräußerungsgruppen 0 10.099 Rückstellungen 0 7.010 Verzinsliche Verbindlichkeiten 0 1.530 Sonstige Verbindlichkeiten 0 1.531 Schulden in Veräußerungsgruppen 0 10.071 Nettovermögen/-schulden in Veräußerungsgruppen 0 28 Von den als IFRS 5 klassifizierten Immobilien sind 83.557 Tsd. € (31.12.2023: 0 Tsd. €) als Besicherung für Kreditverbindlichkeiten hypothekarisch belastet. Der beizulegende Zeitwert von zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten entspricht Stufe 3 der Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13. Klassifizierung als „zur Veräußerung gehalten“ Langfristige Vermögenswerte und Veräußerungsgruppen werden als „zur Veräußerung gehalten“ klassifiziert, wenn der zugehörige Buchwert voraussichtlich durch ein Veräußerungsgeschäft und nicht durch fortgesetzte Nutzung realisiert wird. Dies ist dann der Fall, wenn die entsprechenden langfristigen Vermögenswerte und Veräußerungsgruppen in ihrer gegenwärtigen Beschaffenheit für einen sofortigen Verkauf verfügbar sind und eine Veräußerung höchstwahrscheinlich ist. Dabei ist Voraussetzung, dass der Veräußerungsvorgang voraussichtlich innerhalb eines Jahres nach einer solchen Klassifizierung abgeschlossenen wird. Veräußerungsgruppen umfassen Vermögenswerte, die im Rahmen einer einheitlichen Transaktion veräußert werden sollen, und die dazugehörigen Schulden, die im Rahmen dieser Transaktion ebenfalls übertragen werden sollen. Langfristige Vermögenswerte und Veräußerungsgruppen, die als zur Veräußerung gehalten eingestuft werden, werden prinzipiell zum niedrigeren Wert aus Buchwert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten angesetzt. Davon ausgenommen sind als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, die weiterhin nach dem Modell des beizulegenden Zeitwertes bewertet werden, verzinsliche Verbindlichkeiten, die weiterhin zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert werden, sowie Ertragsteuern, die gemäß IAS 12 bewertet werden und finanzielle Vermögenswerte, die gemäß IFRS 9 bilanziert werden. 4.2. Zum Handel bestimmte Immobilien 31.12.2024 31.12.2023 Tsd. € Anschaffungs-/Herstellungs- kosten Kumulierte Wertminderungen Buchwerte Anschaffungs-/Herstellungs- kosten Kumulierte Wertminderungen Buchwerte Zu Anschaffungs-/Herstellungskosten bewertet 525 0 525 13.679 0 13.679 Zum Nettoveräußerungswert bewertet 9.941 –6.486 3.455 13.334 –8.572 4.762 Summe zum Handel bestimmte Immobilien 10.466 –6.486 3.980 27.013 –8.572 18.441 Der beizulegende Zeitwert der zu Anschaffungs-/Herstellungskosten bilanzierten zum Handel bestimmten Immobilien beträgt 4.750 Tsd. € (31.12.2023: 35.820 Tsd. €) und entspricht Stufe 3 der Bemessungshierarchie. Für 3.980 Tsd. € (31.12.2023: 16.634 Tsd. €) der zum Handel bestimmten Immobilien mit einem beizulegenden Zeitwert von 8.205 Tsd. € (31.12.2023: 38.391 Tsd. €) wird eine Umsatzrealisierung nach mehr als 12 Monaten erwartet. Dies sind 7 Liegenschaften (31.12.2023: 10 Liegenschaften) in Deutschland und betreffen im Wesentlichen Grundstücksreserven in München. Klassifizierung als „zum Handel bestimmt“ Immobilienvermögen wird als „zum Handel bestimmt“ ausgewiesen, wenn die entsprechende Liegenschaft zum Verkauf im normalen Geschäftsbetrieb vorgesehen ist oder deren konkrete Entwicklung aufgrund der Absicht eines späteren Verkaufs im Rahmen des normalen Geschäftsbetriebs begonnen wurde (oder ein entsprechendes Forward-Sale-Agreement geschlossen wurde). Die Bewertung der zum Handel bestimmten Immobilien erfolgt mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert zum jeweiligen Bilanzstichtag. 4.3. Forderungen und sonstige Vermögenswerte Tsd. € Buchwert 31.12.2024 Buchwert 31.12.2023 Forderungen aus Vermietung und Dienstleistungen 14.144 12.706 Forderungen aus Immobilienhandel 35.871 15.456 Forderungen aus Bauleistungen (zeitraumbezogene Realisierung) 2 154 Forderungen aus Liegenschafts- und Beteiligungsverkäufen 1.114 7.305 Forderungen gegenüber Gemeinschaftsunternehmen 3.489 3.815 Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen 27.424 32.890 Übrige Forderungen 20.172 21.358 Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte 102.217 93.683 Übrige Forderungen gegenüber Finanzämtern 6.337 7.757 Sonstige nicht finanzielle Forderungen 3.946 3.734 Sonstige nicht-finanzielle Vermögenswerte 10.282 11.491 Forderungen und sonstige Vermögenswerte 112.499 105.175 Die liquiden Mittel mit Verfügungsbeschränkungen beinhalten 21 Mio. € (31.12.2023: 24 Mio. €) im Zusammenhang mit bereits ausgezahlten Bankkrediten für innerhalb eines Jahres geplante Investitionen in Immobilien. Der Buchwert der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte ergibt sich auf Basis der Nominale und Wertberichtigungen wie folgt: Tsd. € Nominale Erwartete Kreditverluste Buchwert Nominale Erwartete Kreditverluste Buchwert 31.12.2024 31.12.2024 31.12.2024 31.12.2023 31.12.2023 31.12.2023 Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte 103.844 –1.627 102.217 95.793 –2.110 93.683 Sonstige nicht-finanzielle Vermögenswerte 10.282 0 10.282 11.491 0 11.491 Forderungen und sonstige Vermögenswerte 114.127 –1.627 112.499 107.285 –2.110 105.175 Die Entwicklung der erwarteten Kreditverluste der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte stellt sich wie folgt dar: Tsd. € 2024 2023 Stand 1.1. –2.110 –6.186 Zuführung (Aufwendungen für Wertberichtigungen) –257 –331 Verbrauch 558 3.802 Auflösung 169 644 Währungsumrechnungsdifferenz 13 –39 Stand 31.12. –1.627 –2.110 Die folgende Tabelle zeigt das Risikoprofil der Forderungen und sonstigen finanziellen Vermögenswerte basierend auf deren Fälligkeiten: Fälligkeiten Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte 2024 2023 Tsd. € Nicht fällig 94.149 83.820 Überfällig <31 Tage 2.708 2.048 Überfällig 31-90 Tage 1.439 2.128 Überfällig >90 Tage 3.920 5.686 Überfällig gesamt 8.067 9.862 Summe 102.217 93.683 Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte Ein erwarteter Kreditverlust bei Forderungen wird in Abhängigkeit des Mahnstandes, der Außenstandsdauer und des Zahlungsverhaltens des jeweiligen Schuldners unter Berücksichtigung der erhaltenen Sicherheiten gebildet. Dabei kommt das vereinfachte Wertminderungsmodell des IFRS 9 für Leasingforderungen zur Anwendung, sodass die erwarteten Kreditverluste für die gesamte Restlaufzeit des Instruments erfasst werden. Sofern eine Forderung tatsächlich uneinbringlich geworden ist, wird sie ausgebucht. Nachträgliche Zahlungseingänge von bereits ausgebuchten Forderungen werden erfolgswirksam erfasst. Die CA Immo Gruppe beschränkt das Kreditrisiko vor allem durch Sicherheiten wie Kautionen, Bankgarantien oder ähnlichen Sicherstellungen. Derzeit gibt es folgende Risikokategorien: Stufe Beschreibung Erwarteter Kreditverlust 1 (geringes Risiko) Geringes Ausfallsrisiko; zeitgerechte Zahlungen der Vertragspartei 12 Monats-Kreditverlust 2 (erhöhtes Risiko oder vereinfachtes Verfahren) Überfällige Forderungen und aufgrund der Anwendung des vereinfachten Verfahrens fallen in diese Kategorie alle Leasingforderungen. über die Laufzeit erwartete Kreditverluste 3 (hohes Risiko aufgrund Zahlungsverzug) Bonitätsbeeinträchtigungen wie dauerhaft ausbleibende Zahlungen, Konkurs oder Insolvenzverfahren über die Laufzeit erwartete Kreditverluste 4 (Ausbuchung) Keine erwarteten Zahlungseingänge. Vollständige Abschreibung. Bei finalem Ausfall erfolgt die Ausbuchung. Die CA Immo Gruppe setzt aus Vereinfachungsgründen die erwarteten Kreditverluste auf Basis der Überfälligkeiten und erwarteten Insolvenzquoten je Land an (für Stufe 2 bzw. Stufe 3). Für geringe Risiken (Stufe 1) werden auf Basis der erwarteten Restlaufzeit (max. 12 Monate) die erwarteten Kreditverluste basierend auf beispielsweise CDS-Ausfallsquoten bzw. erwartete Kreditverluste erfasst. 4.4. Festgeld und liquide Mittel Tsd. € 31.12.2024 31.12.2023 Festgeld 150.365 75.063 Guthaben bei Kreditinstituten 647.027 663.551 Kassenbestand 14 14 Fonds der liquiden Mittel (Geldflussrechnung) 647.041 663.565 Erwartete Kreditverluste bei liquiden Mitteln –87 –70 Liquide Mittel (Bilanz) 646.954 663.495 Festgeld und liquide Mittel 797.319 738.558 Liquide Mittel umfassen Bargeld und jederzeit verfügbare Guthaben bei Kreditinstituten. Guthaben bei Kreditinstituten, die einer Verfügungsbeschränkung mit einer ursprünglichen Laufzeit von maximal drei Monaten unterliegen und auf die die CA Immo Gruppe nur eingeschränkten Zugriff hat, werden separat im Posten „Fonds der liquiden Mittel“ ausgewiesen. Zum 31.12.2024 und 31.12.2023 verfügt die CA Immo Gruppe über keine Guthaben bei Kreditinstituten mit Verfügungsbeschränkung von maximal 3 Monaten. Generell dienen die verfügungsbeschränkten Bankguthaben der Besicherung der laufenden Kreditverträge für Bestandsimmobilien (Tilgung, Zinsen und CAPEX) und für laufende Investitionen in Entwicklungsprojekte sowie Barhinterlegungen für Garantien. Liquide Mittel mit einer Verfügungsbeschränkung von mehr als 3 Monaten aber weniger als 12 Monaten werden im Posten „Forderungen und sonstige Vermögenswerte“ ausgewiesen. Festgeldveranlagungen, die die Voraussetzungen für den Ausweis unter liquiden Mitteln nicht erfüllen, werden im Posten Festgeld ausgewiesen. Die erwarteten Kreditverluste bei liquiden Mitteln werden in Höhe der Ausfallswahrscheinlichkeiten der jeweiligen Finanzinstitute erfasst. Dabei wird zur Berechnung der erwarteten Kreditverluste eine Restlaufzeit der Finanzinstrumente herangezogen, die die CA Immo Gruppe erwartungsgemäß benötigt, um liquide Mittel zu anderen Finanzinstituten zu transferieren. Kapitel 5: Eigenkapital und Finanzierung 5.1. Eigenkapital Als Grundkapital wird das voll eingezahlte Nominalkapital der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft mit 774.229.017,02 € (31.12.2023: 774.229.017,02 €) ausgewiesen. Es ist zerlegt in 106.496.422 Stück (31.12.2023: 106.496.422) Inhaberaktien sowie 4 nennwertlose Namensaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von je 7,27 €. Die Namensaktien werden von der SOF-11 Klimt CAI S.à r.l., Luxemburg, eine von Starwood Capital Group verwaltete Gesellschaft, gehalten und berechtigen zur Nominierung von je einem Aufsichtsrat. Aktuell besteht der Aufsichtsrat aus zwei von der Hauptversammlung gewählten sowie zwei mittels Namensaktien entsendeten Kapitalvertretern und zwei Arbeitnehmervertretern. Der Vorstand der CA Immobilien Anlagen AG hat beschlossen, auf Grundlage des Ermächtigungsbeschlusses der 36. ordentlichen Hauptversammlung vom 4.5.2023 gemäß § 65 Abs 1 Z 8 AktG ein weiteres Rückkaufprogramm für eigene Aktien durchzuführen („Ermächtigung“). Das Volumen beläuft sich auf bis zu 1.869.606 Stück Aktien (dies entspricht rund 1,76% des derzeit aktuellen Grundkapitals der Gesellschaft). Das Aktienrückkaufprogramm sieht den Erwerb von Aktien über die Börse vor. Die Bedingungen für diese Käufe richten sich nach der Ermächtigung. Insbesondere hat sich der beim Rückerwerb zu leistende Gegenwert innerhalb der Bandbreite des Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung zu bewegen und darf nicht niedriger als maximal 30% unter und nicht höher als maximal 10% über dem durchschnittlichen, ungewichteten Börseschlusskurs der dem Rückerwerb vorhergehenden zehn Börsetage liegen. Der maximale Gegenwert soll zudem nicht höher sein als der jeweils zuletzt veröffentlichte IFRS NAV je Aktie. Das Rückkaufprogramm begann am 28.11.2024 und endet spätestens am 3.11.2025. Der Rückkauf erfolgt für jeden durch den Beschluss der Hauptversammlung erlaubten Zweck. Ein generelles wesentliches Ziel ist die Steigerung des Shareholder Value. Bis zum 31.12.2024 wurden im laufenden Programm 561.646 Aktien erworben. Der höchste geleistete Gegenwert je erworbener Aktie lag bei 24,50 €, der geringste geleistete Gegenwert je erworbener Aktie lag bei 22,74 €. Der gewichtete geleistete Durchschnittsgegenwert je erworbener Aktie lag bei 23,52 € und der Gesamtwert der erworbenen Aktien bei insgesamt 13.210.531 € (exklusive Nebenkosten). Per 31.12.2024 hielt die CA Immobilien AG insgesamt 9.341.683 eigene Aktien (31.12.2023: 8.780.037 eigene Aktien). Bei einer Gesamtzahl von 106.496.426 (31.12.2023: 106.496.426) Stück ausgegebenen stimmberechtigten Aktien entspricht dies rund 8,8% (31.12.2023: 8,2%) der stimmberechtigten Aktien. Die im Einzelabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft ausgewiesene gebundene Kapitalrücklage beträgt 998.959 Tsd. € (31.12.2023: 998.959 Tsd. €). Eine Gewinnausschüttung kann höchstens bis zum Betrag des im Einzelabschluss nach österreichischem Unternehmensgesetzbuch (UGB) ausgewiesenen Bilanzgewinnes abzüglich gesetzlich bestehender Ausschüttungssperren der Muttergesellschaft erfolgen. In 2024 wurden aus dem Bilanzgewinn zum 31.12.2023 insgesamt Dividenden in Höhe von 0,80 € (2023: 3,56 € ordentliche Dividende und Sonderdividende) je dividendenberechtigter Aktie, somit insgesamt 78.173 Tsd. € (2023: 348.521 Tsd. €) an die Aktionäre ausgeschüttet. Der zum 31.12.2024 ausgewiesene Bilanzgewinn der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft in Höhe von 454.845 Tsd. € (31.12.2023: 460.572 Tsd. €) unterliegt in Höhe der aktiven latenten Steuer von 901 Tsd. € einer Ausschüttungssperre (31.12.2023: 789 Tsd. €). Der Vorstand der CA Immobilien Anlagen AG schlägt vor, vom ausgewiesenen Bilanzgewinn zum 31.12.2024 in Höhe von 454.845 Tsd. € eine Dividende von 1,00 € je Aktie, somit insgesamt 95.847 Tsd. € an die Aktionäre auszuschütten. Der verbleibende Bilanzgewinn in Höhe von 358.998 Tsd. € soll auf neue Rechnung vorgetragen werden. Zum Stichtag 31.12.2024 besteht ein nicht ausgenütztes genehmigtes Kapital in Höhe von 154.845.809,22 €, das bis längstens 27.9.2028 in Anspruch genommen werden kann, sowie ein bedingtes Kapital in Höhe von 154.845.809,22 € zur Bedienung von Wandelschuldverschreibungen, das zukünftig auf Grundlage der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 4.5.2023 ausgegeben werden kann (Bedingtes Kapital 2023). 5.2. Verzinsliche Verbindlichkeiten 31.12.2024 31.12.2023 Tsd. € kurzfristig langfristig Summe kurzfristig langfristig Summe Anleihen 284.348 993.290 1.277.639 184.505 993.335 1.177.840 Kredite 57.081 1.309.311 1.366.393 182.900 1.186.692 1.369.592 Schuldscheindarlehen 13.349 26.908 40.258 1.125 74.796 75.921 Leasingverbindlichkeiten 10.304 26.166 36.469 3.928 42.799 46.727 Übrige verzinsliche Verbindlichkeiten 80.735 1.362.385 1.443.120 187.953 1.304.288 1.492.240 Verzinsliche Verbindlichkeiten 365.083 2.355.675 2.720.758 372.457 2.297.623 2.670.080 Anleihen 31.12.2024 Nominale in Tsd. € Buchwerte exkl. Zinsen in Tsd. € Zins- abgrenzung in Tsd. € Nominal- zinssatz Effektiv- zinssatz Begebung Rückzahlung Anleihe 2018-2026 150.000 149.378 2.148 1,88% 2,24% 26.9.2018 26.3.2026 Anleihe 2020-2027 500.000 497.639 3.957 0,88% 1,11% 5.2.2020 5.2.2027 Anleihe 2020-2025 275.900 275.168 508 1,00% 1,34% 27.10.2020 27.10.2025 Anleihe 2024-2030 350.000 346.274 2.567 4,25% 4,48% 30.10.2024 30.4.2030 Gesamt 1.275.900 1.268.459 9.180 31.12.2023 Nominale in Tsd. € Buchwerte exkl. Zinsen in Tsd. € Zins- abgrenzung in Tsd. € Nominal- zinssatz Effektiv- zinssatz Begebung Rückzahlung Anleihe 2017-2024 175.000 174.965 2.814 1,88% 2,02% 22.02.2017 22.02.2024 Anleihe 2018-2026 150.000 148.878 2.148 1,88% 2,24% 26.09.2018 26.03.2026 Anleihe 2020-2027 500.000 496.515 3.955 0,88% 1,11% 05.02.2020 05.02.2027 Anleihe 2020-2025 350.000 347.943 622 1,00% 1,34% 27.10.2020 27.10.2025 Gesamt 1.175.000 1.168.301 9.539 Die Anleihen unterliegen sogenannten Financial Covenants. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um Kennzahlen wie Verschuldungsgrad (netto Verschuldung / Summe Vermögen), besicherte Verschuldungsquote (besicherte netto Verschuldung / Summe Vermögen) und Zinsdeckung (EBITDA / Zinsergebnis) bereinigt um das Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen und Einmaleffekten. Zusätzlich unterliegen die Anleihen sogenannten „Change of Control“ Regelungen. Diese sehen vor, dass Anleihegläubigern im Falle eines Kontrollwechsels – wie in den Terms and Conditions der jeweiligen Anleihe definiert – das Recht zukommt, vom Emittenten zu verlangen, dass er dessen Anleihen zum Rückzahlungsbetrag ganz oder teilweise zurücknimmt oder nach Wahl des Emittenten kauft (oder den Kauf veranlasst). Die Mittelverwendung der Anleihe 2024-2030 (Green Bond) ist an die im Green Financing Framework definierten Allokationsvorschriften gebunden. Die Allokationsvorschriften fordern, dass ein gewisser Betrag zur vollständigen oder teilweisen Finanzierung oder Refinanzierung von grünen Projekten verwendet werden muss, der die im Rahmen für grüne Anleihen 2024 festgelegten Kriterien erfüllt. Dazu gehört die Finanzierung oder Refinanzierung von Bestandsimmobilien oder des Baus neuer Gewerbeimmobilien, die die Kriterien für die Nachhaltigkeitszertifizierung LEED Gold, DGNB Gold oder BREEAM Excellent (als Mindeststandard) erfüllen; und/oder die Finanzierung oder Refinanzierung von Immobilien, die gewisse Kriterien der Substantial Contribution Criteria der EU Taxonomie (Climate Change Mitigation Objective) erfüllen. Die Mittelverwendung der Anleihe 2020-2025 (Green Bond) ist an die im Green Bond Framework 2020 definierten Allokationsvorschriften gebunden. Die Allokationsvorschriften fordern, dass ein gewisser Betrag zur vollständigen oder teilweisen Finanzierung oder Refinanzierung von grünen und sozialen Projekten verwendet werden muss, der die im Rahmen für grüne Anleihen 2020 festgelegten Kriterien erfüllt. Dazu gehört die Finanzierung oder Refinanzierung des Baus neuer Gewerbeimmobilien, die die Kriterien für die Nachhaltigkeitszertifizierung LEED oder DGNB Gold (als Mindeststandard) erfüllen; und/oder die Finanzierung oder Refinanzierung von Immobilien, bei denen der Primärenergiebedarf um mindestens 25 % unter den vorgeschriebenen Werten liegt. Zum 31.12.2024 liegen keine Brüche (31.12.2023: keine Brüche) der Financial Covenants vor. Übrige verzinsliche Verbindlichkeiten Die Konditionen der übrigen verzinslichen Verbindlichkeiten stellen sich zum 31.12.2024 bzw. 31.12.2023 wie folgt dar: 31.12.2024 Art der Finanzierung und Währung Effektivverzinsung per 31.12.2024 in % Zinsen variabel/fix/ hedged Fälligkeit Nominale in Tsd. € Buchwert in Tsd. € Beizulegender Zeitwert der Verbindlichkeit in Tsd. € Kredite 3,66%-4,20% variabel 09/2026-01/2029 58.627 58.604 58.604 Kredite 0,99%-4,35% hedged 03/2026-12/2033 1.202.994 1.199.981 1.199.981 Kredite 0,87%-2,38% fix 12/2025-04/2032 107.873 107.807 98.786 Kredite gesamt 1.369.493 1.366.393 1.357.371 Schuldscheindarlehen 2,81%-3,75% fix 05/2025-05/2029 39.500 40.258 39.264 Schuldscheindarlehen gesamt 39.500 40.258 39.264 Leasingverbindlichkeiten (IAS 40) 1,64%-6,94% fix 10/2027-8/2104 81.983 32.713 Leasingverbindlichkeiten (sonstige) 0,28%-7,00% fix 1/2025-12/2028 3.874 3.756 Leasingverbindlichkeiten gesamt 85.857 36.469 1.494.850 1.443.120 1.396.636 31.12.2023 Art der Finanzierung und Währung Effektivverzinsung per 31.12.2023 in % Zinsen variabel/fix/ hedged Fälligkeit Nominale in Tsd. € Buchwert in Tsd. € Beizulegender Zeitwert der Verbindlichkeit in Tsd. € Kredite 4,80%-5,28% variabel 04/2024 - 12/2031 192.425 191.317 191.317 Kredite 0,99%-4,50% hedged 06/2024 - 12/2032 1.031.965 1.027.783 1.027.783 Kredite 0,81%-2,38% fix 09/2024 - 04/2032 150.468 150.492 137.626 Kredite gesamt 1.374.858 1.369.592 1.356.726 Schuldscheindarlehen 5,56%-6,16% variabel 05/2025 - 05/2029 35.500 35.677 35.677 Schuldscheindarlehen 2,81%-3,75% fix 05/2025 - 05/2029 39.500 40.244 38.473 Schuldscheindarlehen gesamt 75.000 75.921 74.150 Leasingverbindlichkeiten (IAS 40) 0,14%-7,00% fix 11/2024-08/2104 95.421 37.676 Leasingverbindlichkeiten (sonstige) 0,14%-5,93% fix 02/2024-12/2028 9.569 9.051 Leasingverbindlichkeiten gesamt 104.991 46.727 1.554.849 1.492.240 1.430.876 Die Vertragswährung der Kreditverbindlichkeiten, Schuldscheindarlehen und Anleihen ist zu 100% der Euro (31.12.2023: 100% in EUR). Die Bankfinanzierungen in der CA Immo Gruppe unterliegen sogenannten Financial Covenants. Dies sind bei Bestandsimmobilien in der Regel LTV (Loan to Value, d. h., Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und dem aktuellen beizulegenden Zeitwert des Objekts) und Schuldendienstdeckungsgrad. Der Schuldendienstdeckungsgrad wird in der Regel, je nach kreditvertraglicher Ausgestaltung und projektspezifischer Anforderungen, über die Kennzahlen DY (Debt Yield), DSCR (Debt Service Coverage Ratio) oder ISCR (Interest Coverage Ratio) überprüft. Bei Projektfinanzierungen kommt in der Regel der LTC (Loan to Cost, d. h., Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und den Gesamtkosten des Projekts) und ein ISCR (Interest Service Coverage Ratio, d. h., Verhältnis von geplanten künftigen Mieteinnahmen zum Zinsaufwand einer Periode) zur Anwendung. Die Schuldscheindarlehen unterliegen ebenfalls Financial Covenants. Diese sind: Zinsdeckungsgrad (EBITDA /Finanzierungsaufwand), Verschuldungsgrad (netto Verschuldung / Summe Vermögen) und besicherter Verschuldungsgrad (besicherte netto Verschuldung / Summe Vermögen). Zusätzlich unterliegen die Schuldscheindarlehen sogenannten „Change of Control“ Regelungen. Diese sehen vor, dass jeder Darlehensgeber einen Betrag, der seiner Beteiligung an dem Darlehen entspricht, durch Kündigung fällig stellen und die unverzügliche Rückzahlung dieses Kapitalbetrages verlangen kann. Übrige verzinsliche Verbindlichkeiten, bei denen zum Stichtag vertragliche Bedingungen (Financial Covenants) nicht erfüllt wurden und diese Verletzung der Vertragsbedingungen dem Kreditgeber die prinzipielle Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung bieten, werden unabhängig von der vertraglich vorgesehenen Restlaufzeit unter den kurzfristigen verzinslichen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Dies gilt ungeachtet vom Verhandlungsstand mit den Banken bezüglich einer Weiterführung bzw. Änderung der Kreditverträge. Zum 31.12.2024 betraf dies keine Kredite (31.12.2023: keine Kredite). Sämtlich Financial Covenants müssen individuell pro Immobilie bzw. auf Konzernebene entsprechend den spezifischen Nebenvereinbarungen getestet werden. Diese müssen entweder vergangenheitsbezogen („backward-looking“) oder zukunftsbezogen („forward-looking“) und zu den Stichtagen 31.3., 30.06., 30.09. und 31.12. eingehalten werden. Die Financial Covenants werden zu jedem Stichtag auf ihre Erfüllung getestet. Aufgrund der Vielzahl an verschiedenen spezifischen Regelungen zeigt folgende Tabelle lediglich Bandbreiten der zur Anwendung kommenden Financial Covenants. Financial Covenants 31.12.2024 Nominale in Tsd. € Minimum Debt Yield von - bis Minimum ISCR von - bis Minimum DSCR von - bis Maximal LTV von - bis Maximal besicherter LTV von - bis Anleihen 1.275.900 - 180% - 60% 45% Schuldscheindarlehen 39.500 - 180% - 60% 45% Financial Covenants auf Konzernebene 1.315.400 Kredite 1.267.710 4,50%-6,25% 110%-340% 103%-150% 50%-75% - Financial Covenants auf Immobilienebene 1.267.710 Verzinsliche Verbindlichkeiten die Financial Covenants unterliegen 2.583.110 Von den verzinslichen Verbindlichkeiten, die Financial Covenants unterliegen, berechtigen die Kredit und die Schuldscheindarlehen den Gläubiger grundsätzlich bei Verletzung zur vorzeitigen Kündigung bzw. Teilfälligstellung, so die Verletzung nicht fristgerecht geheilt wird. Die Anleihen berechtigen die Anleihegläubiger im Falle der Verletzung der Financial Covenants nicht zur vorzeitigen Kündigung bzw. Fälligstellung sondern führen zu Beschränkungen hinsichtlich weiterer Fremdkapitalaufnahmen. Sollte absehbar sein, dass eine Financial Covenants in Zukunft möglicherweise nicht erfüllt wird, werden frühzeitig Verhandlungen mit den Banken bezüglich einer Änderung des Kreditvertrages geführt. Zum 31.12.2024 betraf dies einen Kredit mit einer Nominale von 41.745 Tsd. € (2023 kein Kredit). Verzinsliche Verbindlichkeiten werden der Kategorie „AC – amortised cost“ (fortgeführte Anschaffungskosten) zugeordnet und bei Zuzählung in Höhe des tatsächlich zugeflossenen Betrages abzüglich Transaktionskosten bzw. bei Leasingverbindlichkeiten als Barwert künftiger Leasingzahlungen angesetzt. Ein Unterschied zwischen dem erhaltenen Betrag und dem Rückzahlungsbetrag bzw. zwischen dem Barwert und dem Nominale der Leasingverbindlichkeiten wird über die Laufzeit der Finanzierung nach der Effektivzinsmethode verteilt und im Finanzierungsaufwand erfasst. Bei Vorliegen der Voraussetzungen gemäß IAS 23 werden Fremdkapitalkosten als Bestandteil der Herstellungskosten aktiviert. Wird die Änderung von Vertragsbedingungen bei Verbindlichkeiten wie eine Tilgung (d. h., die im Vertrag genannten Verpflichtungen sind aufgehoben bzw. der 10% Barwerttest wird nicht eingehalten) bilanziert, so sind alle angefallenen Aufwendungen und Gebühren als Teil des Gewinns- oder Verlusts aus der Tilgung zu erfassen. Wird dieser Austausch oder die Änderung nicht wie eine Tilgung erfasst, so führt eine Kreditmodifikation zu einer Anpassung des Buchwerts der Verbindlichkeit. Die Barwertänderung durch die Kreditmodifikation ist erfolgswirksam zu erfassen und über die Restlaufzeit mittels Effektivzinsmethode entsprechend zu amortisieren. 5.3. Sonstige Verbindlichkeiten Tsd. € 31.12.2024 31.12.2023 kurzfristig langfristig Summe kurzfristig langfristig Summe Beizulegender Zeitwert Derivatgeschäfte 486 9.977 10.463 0 3.206 3.206 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 11.260 2.842 14.102 16.471 3.570 20.041 Verbindlichkeiten gegenüber Gemeinschaftsunternehmen 911 0 911 1.314 0 1.314 Kautionen 5.641 15.571 21.212 3.892 15.872 19.765 Offene Kaufpreise 697 0 697 348 353 700 Betriebskostenabrechnungen 2.545 0 2.545 1.911 0 1.911 Verbindlichkeit aus Rückkauf eigene Aktien 2.348 0 2.348 0 0 0 Übrige 4.607 9.182 13.789 8.461 6.367 14.828 Finanzielle Verbindlichkeiten 28.010 27.595 55.605 32.396 26.162 58.558 Betriebliche Steuern 8.334 0 8.334 3.230 0 3.230 Erhaltene Anzahlungen 2.203 1.017 3.220 4.053 1.406 5.459 Im Voraus erhaltene Mieten und sonstige nicht finanzielle Verbindlichkeiten 3.629 1.439 5.068 4.037 1.994 6.031 Nicht-finanzielle Verbindlichkeiten 14.166 2.456 16.622 11.320 3.400 14.721 Sonstige Verbindlichkeiten 42.662 40.028 82.691 43.717 32.768 76.485 Kapitel 6: Rückstellungen 6.1. Rückstellungen Tsd. € Dienst- nehmer Bauleistungen und städtebauliche Verpflichtungen Nachlaufende Kosten verkaufter Immobilien Sonstige Summe Stand am 1.1.2024 15.901 25.217 32.280 23.244 96.641 Verbrauch –8.095 –22.450 –4.827 –14.481 –49.853 Auflösung –1.039 –258 –5.693 –3.296 –10.285 Neubildung 10.051 19.287 808 8.907 39.054 Zinssatzänderung und Aufzinsung 73 0 –109 0 –36 Währungsumrechnungsdifferenz –23 –88 0 –154 –265 Stand am 31.12.2024 16.867 21.709 22.460 14.220 75.255 davon kurzfristig 8.948 21.699 8.493 14.220 53.359 davon langfristig 7.919 10 13.967 0 21.896 Die sonstigen Rückstellungen umfassen im Wesentlichen Rückstellungen für Dienstleistungen (Abschlussprüfung, Steuer- und Rechtsberatung), Grund- und Gebäudesteuern, Grunderwerbsteuern, Betriebskosten der Immobilien, Gewährleistungen und Zinsen im Zusammenhang mit Steuerprüfungen. Die Auflösung der Rückstellung für nachlaufende Kosten verkaufter Immobilien resultiert im Wesentlichen aus dem Wegfall von Verpflichtungen bzw. Übertragungen an Dritte in Deutschland. Rückstellungen werden angesetzt, wenn für die CA Immo Gruppe eine rechtliche oder tatsächliche Verpflichtung gegenüber einem Dritten aufgrund eines vergangenen Ereignisses vorliegt und es wahrscheinlich ist, dass diese Verpflichtung zu einem Mittelabfluss führen wird. Insbesondere bei Rückstellungen für Bauleistungen und nachlaufende Kosten verkaufter Immobilien ist es erforderlich, dass beispielsweise Schätzungen zum Leistungsfortschritt eines Bauprojekts, qualitative Beurteilungen von Leistungen von Lieferanten, Preisrisiken oder zur konkreten Erfüllung bzw. zum Umfang einer Verpflichtung, vorgenommen werden. Diese Rückstellungen werden mit jenem Wert angesetzt, der zum Zeitpunkt der Erstellung des Konzernabschlusses nach bester Schätzung ermittelt werden kann. Unterscheidet sich der auf Basis eines marktüblichen Zinssatzes ermittelte Barwert der Rückstellung wesentlich vom Nominalwert, wird der Barwert der Verpflichtung angesetzt. Rückstellungen für Dienstnehmer Tsd. € 31.12.2024 31.12.2023 Bonus Vorstand 4.399 4.964 Bonus LTI Programm Mitarbeiter 4.091 3.243 Sonstige Prämien 5.061 4.808 Prämien 13.551 13.015 Barwert der langfristigen Verpflichtungen für Abfertigungen und Pensionen 1.323 723 Nicht konsumierter Urlaub 1.418 1.357 Sonstige Rückstellungen 575 806 Rückstellungen für Dienstnehmer 16.867 15.901 Nettoposition Pensionsverpflichtungen abzüglich Planvermögen Die CA Immo Gruppe hat für leistungsorientierte Altersvorsorgepläne in Deutschland eine Rückdeckungsversicherung abgeschlossen, die die Voraussetzung für die Darstellung als Planvermögen erfüllt. Zum 31.12.2024 übersteigt der Barwert dieser Pensionsverpflichtungen das Planvermögen, sodass die Nettoposition in den Rückstellungen gezeigt wurde. Tsd. € 31.12.2024 31.12.2023 Barwert der Verpflichtung –7.414 –6.985 Beizulegender Zeitwert des Planvermögens 6.721 6.789 In der Bilanz erfasste Nettoposition –693 –196 Finanzielle Berichtigungen des Barwertes der Verpflichtung –252 –91 Erfahrungsbedingte Berichtigungen des beizulegenden Zeitwertes der Verpflichtung –239 –918 Die Entwicklung der Pensionsverpflichtung und des Planvermögens stellt sich folgendermaßen dar: Tsd. € 2024 2023 Verpflichtungsumfang am 1.1. –6.985 –6.024 Laufende Zahlung 290 277 Zinsaufwand –229 –230 Neubewertung –491 –1.009 Verpflichtungsumfang am 31.12. –7.414 –6.985 Planvermögen am 1.1. 6.789 6.860 Erwartete Erträge aus dem Planvermögen 228 268 Neubewertung –17 –62 Laufende Zahlung –278 –277 Planvermögen am 31.12. 6.721 6.789 In der Gewinn- und Verlustrechnung wurde folgender Ertrag/Aufwand erfasst: Tsd. € 2024 2023 Zinsaufwand –229 –230 Erwartete Erträge aus dem Planvermögen 228 268 Pensionsaufwand –1 38 Im sonstigen Ergebnis wurden folgende Wertänderungen vor Steuern erfasst: Tsd. € 2024 2023 Neubewertung der Pensionsverpflichtung –491 –1.009 Neubewertung des Planvermögen –17 –62 IAS 19 Rücklage –508 –1.071 Die Sensitivitätsanalyse hinsichtlich der finanzmathematischen Annahme stellt sich wie folgt dar: 2024 Tsd. € –0,25% +0,25% Zinssatzänderung um 0,25 Prozentpunkte -239 235 Rententrendänderung um 0,25 Prozentpunkte 209 –218 2023 Tsd. € – 0,25% + 0,25% Zinssatzänderung um 0,25 Prozentpunkte -33 32 Rententrendänderung um 0,25 Prozentpunkte 30 -31 Gesamtvorstandsvergütung und Long Term Incentive (LTI) Programme Short/Long Term Incentive-Programm des Vorstands (STI/Phantom-Share-Plan/LTI) Die erfolgsbezogene Vergütung für den Gesamtvorstand setzt sich aus einem Short Term Incentive (STI), gebunden an finanzielle und nicht-finanzielle Leistungskriterien mit einem einjährigen Leistungszeitraum und einem Long Term Incentive (LTI), in Form von Performance Share Units mit einer fünfjährigen Vesting Periode und einer Auszahlung, die an den Total Shareholder Return (Gesamtaktionärsrendite, "TSR") am Ende der Vesting Periode gekoppelt ist, zusammen. Der Long Term Incentive ist Teil des CA Immo Long Term Incentive Vergütungsprogramms, das für Vorstandsmitglieder und ausgewählte Schlüsselkräfte der Gesellschaft gilt. Der Short term Incentive orientiert sich an nachhaltigen operativen und qualitativen Zielen und berücksichtigt sowohl finanzielle als auch nicht-finanzielle Leistungskriterien. Er ist mit 125% (bis 30.6.2023 mit 200%) des jährlichen Grundgehalts begrenzt. Die Höhe des tatsächlich gezahlten Short term Incentives hängt vom Zielerreichungsgrad ab (0-100%). Dieser wird am Ende jedes Geschäftsjahres vom Vergütungsausschuss festgelegt. Seit 1.7.2023 wird der Short Term Incentive entsprechend der Zielerreichung als sofortiger Jahresbonus zur Gänze im Folgejahr ausbezahlt. Bis 30.6.2023 war das variable Vergütungssystem des Vorstands derart gestaltet, dass eine Hälfte der variablen Vergütung als Jahresbonus an das Erreichen kurzfristiger, jährlich vom Vergütungsausschuss festgelegter Ziele gekoppelt war. Die andere Hälfte orientierte sich an der Outperformance folgender Kennzahlen: Return on Equity (ROE), Funds from Operations (FFO) und NAV-Wachstum. Die tatsächlich ausbezahlte Bonushöhe richtete sich ebenfalls nach dem Zielerreichungsgrad, der aus dem Vergleich von vereinbarten und tatsächlich erreichten Werten nach Abschluss jedes Geschäftsjahres ermittelt und durch den Vergütungsausschuss festgelegt wurde. Bis einschließlich 2022 bestand die Auszahlung der erfolgsbezogenen Vergütung zu 50% aus Sofortzahlungen (STI). Die restlichen 50% flossen in ein Long-Term Incentive (LTI)-Modell und wurden/werden nach Ablauf einer gewissen Halteperiode in Cash ausbezahlt. Dieser LTI-Anteil wurde auf Basis des Durchschnittskurses des letzten Quartals des für die Zielerreichung relevanten Geschäftsjahres in Phantomaktien (Phantom Shares) umgewandelt. Für die bis einschließlich 2021 gestarteten LTI-Tranchen erfolgt die Auszahlung der Phantom Shares in drei gleichen Teilen in cash –nach weiteren 12, 24 (Mid Term Incentive) bzw. 36 Monaten (Long Term Incentive). Die letzte Tranche dieses LTI-Programms (Phantom Share Plan) läuft bis 2024 (Auszahlung in 2025). Für die LTI-Tranche 2023-2026 (Performance Shares) erfolgt die Auszahlung nach Ablauf einer vierjährigen Halteperiode als Einmalzahlung, wobei hierbei eine Obergrenze von 250% des Zielbetrags des LTI gilt. Die auf Basis dieser Systematik gewährte Tranche endet im Jahr 2026 (Auszahlung in 2027). Die Umwandlung der Phantom Shares erfolgt zum Durchschnittskurs bzw. beim Performance Share Plan zum volumengewichteten Durchschnittskurs des letzten Quartals des dem Auszahlungsjahr vorangehenden Jahres. Long Term Incentive Programm (LTI) für Führungs- und Schlüsselkräfte Um eine hohe Identifikation mit den Unternehmenszielen zu fördern, ist für ausgewählte Schlüsselkräfte zusätzlich zu ihrem Fixgehalt eine variable Vergütung und somit die Partizipation am Unternehmenserfolg vorgesehen. Das Long Term Incentive (LTI) Programm ist revolvierend und sieht kein Eigeninvestment vor. Der Plan gewährt eine leistungsabhängige Vergütung in Form von virtuellen Aktien von CA Immo AG. Die finale Anzahl der virtuellen Aktien ermittelt sich anhand von Performancekriterien, die an die mittelfristige Ertragskraft und an die Aktienrendite anknüpfen. Der Zielbetrag des LTI wird durch den volumengewichteten durchschnittlichen Aktienkurs der CA Immo AG (= Schlusskurs an der Wiener Börse) über den 3-Monats Zeitraum vor dem 31.12. des jeweiligen Bonusjahres dividiert. Auf diese Weise wird die vorläufige Anzahl der virtuellen Aktien berechnet. In Abhängigkeit von der Messung der Performancekriterien am Ende der Performanceperiode von vier Jahren wird die finale Anzahl der virtuellen Aktien bestimmt. Der LTI wird in der Regel zum Stichtag 31.12. des letzten Jahres der vierjährigen Performanceperiode ermittelt. Als gleichgewichtete Performancekriterien des LTI dienen Funds From Operations („FFO“) I und Relative Total Shareholder Return („TSR“) gegen den EPRA Nareit Developed Europe ex UK Index. Jede Tranche startet mit einem auf die jeweilige Funktion der Führungskraft Schlüsselkraft abgestimmten Zielwert, den man bei 100%iger Zielerreichung am Ende der Laufzeit der jeweiligen Tranche erhalten würde. Die Höhe der Zuteilung eines Performancekriteriums wird durch den Vergleich von vereinbarten Zielen mit tatsächlich erreichten Werten ermittelt und als Prozentsatz ausgedrückt. Die Zuteilung zwischen den Performanceschwellen erfolgt linear. Die finale Anzahl der virtuellen Aktien ist mit 200% der vorläufigen Anzahl der virtuellen Aktien begrenzt. Für die Auszahlung wird die finale Anzahl der virtuellen Aktien mit dem volumengewichteten Durchschnittskurs der drei letzten Monate des Performancezeitraums multipliziert. Die Auszahlung des resultierenden Betrags erfolgt in bar, wobei hierbei eine Obergrenze von 250% des Zielbetrags des LTI gilt. Bei derartigen anteilsbasierten Vergütungen, die in bar abgegolten werden, wird die entstandene Schuld in Höhe des beizulegenden Zeitwerts unter Berücksichtigung des Erdienungszeitraums als Rückstellung erfasst. Bis zur Begleichung der Schuld wird der beizulegende Zeitwert zu jedem Abschlussstichtag und am Erfüllungstag neu bestimmt. Alle Änderungen werden im jeweiligen Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst. Performance Share Unit-Programm (PSU) Im Jahr 2023 wurde das LTI Programm für den Gesamtvorstand sowie zusätzlich für ausgewählte Schlüsselkräfte, im Rahmen eines PSU-Programmes, gänzlich neu gestaltet bzw. erweitert. Ziel des neuen PSU-Programmes ist es, die Interessen des Gesamtvorstands und ausgewählter Schlüsselkräfte mit jenen der Aktionäre der Gesellschaft in Einklang zu bringen und einen Anreiz für eine langfristig positive Gesamtaktionärsrendite (TSR) zu schaffen. Den Teilnehmern des PSU-Programmes werden Performance Share Units (PSU) zugeteilt, die einen Anteil am potenziellen Gewinnbeteiligungsvolumen des Programms (€ 50 Mio.) darstellen. Die Laufzeit (Vesting Periode) beträgt fünf Jahre, wobei ein Vesting je eines Drittels der PSU am dritten, vierten und fünften Jahrestag seit Inkrafttreten stattfindet. Darüber hinaus kann in speziellen Fällen ein beschleunigtes Vesting stattfinden (z. B. Dividendenausschüttungen in bestimmter Höhe, Loss of Control Events). Der Startreferenzkurs pro PSU ist der 6-monatige volumengewichtete Durchschnittskurs an der Wiener Börse (ISIN AT0000641352) vor Beginn des Programms, wobei der von Bloomberg definierte VWAP als Handelsbenchmark dient, der durch Division des Gesamthandelsvolumens (Summe von Preis/Preis mal Handelsvolumen) durch das Gesamtvolumen (Summe der Handelsvolumina), einschließlich jeder qualifizierten Transaktion ("6m-VWAP") am Datum des Inkrafttretens, berechnet wird. Der Ausstiegsreferenzkurs pro PSU ist der 6m-VWAP vor dem Ende des 5-Jahres-Programms. Die Mindestrendite des Total Shareholder Return (TSR), die für die Auszahlung von Gewinnanteilen im Rahmen des PSU-Programmes erforderlich ist, beträgt 9% p. a., wobei alle während der Laufzeit des Programms an die Aktionäre ausgeschütteten Dividenden berücksichtigt werden. Die Gewinnanteile pro PSU, die dem Inhaber der PSU zuzurechnen sind, belaufen sich auf 10% des Aktionärsgewinns, der über der Mindestrendite liegt. Dies wird von einem von der Gesellschaft bestellten Wirtschaftsprüfer festgelegt. Die Vergütung aus diesem PSU-Programm wird in bar abgegolten und basiert auf einer erwarteten langfristigen Aktienrendite, die um zufallsbedingte Schwankungen angepasst wird bzw. sich aus der historischen Volatilität des Aktienkurses ableitet. Der beizulegende Zeitwert wird zu jedem Abschlussstichtag und am Erfüllungstag neu bestimmt. Die entstandene Schuld wird in Höhe des beizulegenden Zeitwerts unter Berücksichtigung des Erdienungszeitraums zum Stichtag als Rückstellung erfasst. Alle Änderungen werden im jeweiligen Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst. Leistungsorientierte Pläne nach Beendigung von Arbeitsverhältnissen In der CA Immo Deutschland Gruppe bestehen gegenüber vier Personen Verpflichtungen aus leistungsorientierten Altersversorgungsplänen. Die Zusagen betreffen eine Anwartschaft eines bereits ausgeschiedenen Geschäftsführers sowie drei bereits laufende Leistungen. Die für leistungsorientierte Pensionsverpflichtungen abgeschlossene Rückdeckungsversicherung wird gemäß IAS 19.63 als Vermögenswert (Nettoschuld) bilanziert. Für die leistungsorientierten Verpflichtungen werden jährlich externe versicherungsmathematische Gutachten eingeholt. Die Berechnung des bilanzierten Deckungskapitals bzw. der Verpflichtung erfolgt gemäß IAS 19 nach dem Verfahren laufender Einmalprämien (Projected Unit Credit Method) unter Zugrundelegung folgender Parameter: 31.12.2024 31.12.2023 Rechnungszinssatz 3,08% 3,36% Erwartete Bezugserhöhungen 2,20% 2,20% Ansammlungszeitraum 25 Jahre 25 Jahre Erwarteter Ertrag aus Planvermögen 3,08% 3,36% Der tatsächlich erwirtschaftete Ertrag aus dem Planvermögen beträgt in 2024 3,36% (2023: 3,91%). Der Dienstzeitaufwand und der Zinsaufwand im Zusammenhang mit der Verpflichtung sowie der Zinsertrag aus dem Planvermögen werden zur Gänze im Jahr des Entstehens erfolgswirksam erfasst. Versicherungsmathematische Gewinne und Verluste aus der Verpflichtung und dem Planvermögen werden im sonstigen Ergebnis, abzüglich der entsprechenden Steuerlatenz, erfasst. Aufgrund gesetzlicher Vorschriften ist die CA Immo Gruppe verpflichtet, an vor dem 1.1.2003 in Österreich eingetretene MitarbeiterInnen im Kündigungsfall durch den Arbeitgeber oder zum Pensionsantrittszeitpunkt eine einmalige Abfertigung zu leisten. Diese ist von der Anzahl der Dienstjahre und dem bei Abfertigungsanfall maßgeblichen Bezug abhängig und beträgt zwischen zwei und zwölf Monatsbezügen. In der CA Immo Gruppe existieren auch vertragliche Abfertigungen für einzelne Mitarbeiter. Für diese leistungsorientierte Verpflichtung wird eine Rückstellung gemäß IAS 19 gebildet. Der Rechnungszinssatz für die Abfertigungsrückstellung beträgt 2024 2,82% (2023: 3,38%). Beitragsorientierte Pläne Die CA Immo Gruppe ist gesetzlich verpflichtet, für alle nach dem 31.12.2002 in Österreich eingetretenen MitarbeiterInnen 1,53% des monatlichen Entgelts in eine Mitarbeitervorsorgekasse einzubezahlen. Darüber hinaus bestehen keine weiteren Verpflichtungen. Die Zahlungen werden als Personalaufwand erfasst und sind in den indirekten Aufwendungen enthalten. Auf Basis der Vereinbarung mit einer Pensionskasse in Österreich bzw. einer Unterstützungskasse mittelständischer Unternehmen in Deutschland besteht für Angestellte in Österreich und Deutschland ab einer gewissen Unternehmenszugehörigkeit (Österreich: 1 Jahr altersunabhängig, Deutschland: sofort sobald das 27. Lebensjahr erreicht ist) eine beitragsorientierte Pensionszusage. Die Höhe der Beitragszahlung beträgt in Österreich 2,5% und in Deutschland 2,0% des jeweiligen monatlichen Bruttogehalts. Nach Ablauf einer gewissen Zeitperiode (Österreich: 3 Jahre, Deutschland: 3 Jahre) werden die einbezahlten Beiträge unverfallbar und ab dem Pensionsantritt als monatliche Pensionszahlung ausbezahlt. Kapitel 7: Steuern 7.1. Ertragsteuern Tsd. € 2024 2023 Ertragsteuer (laufendes Jahr) –18.663 –44.007 Ertragsteuer (Vorjahre) 642 1.022 Tatsächliche Ertragsteuer –18.021 –42.985 Veränderung der latenten Steuern 27.784 105.759 Ertragsteuern 9.762 62.774 Die tatsächlichen Ertragsteuern (laufendes Jahr) betreffen in Höhe von –14.923 Tsd. € (2023: –36.067 Tsd. €) Deutschland. Die Veränderung der Ertragsteuern (Vorjahre) resultierte in 2024 vor allem aus Deutschland und betraf im Wesentlichen Feststellungen aus Betriebsprüfungen. Die Veränderung der latenten Steuern enthält 9.299 Tsd. € Gewerbesteuerertrag aufgrund eines gewerbesteuerfreien Verkaufes 2025 in Deutschland. Die SOF-11 Klimt CAI S.a.r.l., Luxemburg, ist eine ausgenommene Einheit („Excluded Entity“) im Sinne der Pillar II Definition und ist daher nicht als Ultimate Parent Entity (UPE) der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft und ihrer Tochtergesellschaften anzusehen. Der konsolidierte Jahresumsatz der CA Immo Gruppe in den letzten vier Jahren erreicht bzw. übersteigt nicht in mindestens zwei Jahren den Schwellenwert von jährlich 750 Mio. €, daher sind derzeit die Regelungen des Mindestbesteuerungsgesetzes betreffend die globale Mindestbesteuerung für die CA Immo Gruppe nicht anwendbar. Die Ursachen für den Unterschied zwischen dem erwarteten Steueraufwand und dem effektiven Steueraufwand stellen sich folgendermaßen dar: Tsd. € 2024 2023 Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) –76.090 –298.659 Erwarteter Steueraufwand (Steuersatz Österreich: 23,0%/Vorjahr 24,0%) 17.501 71.678 Steuerlich wirksame Beteiligungsabschreibungen und -zuschreibungen 205 –3 Nicht verwertbare Verlustvorträge –3.465 –1.173 Steuerlich nicht absetzbare Aufwendungen und permanente Differenzen –4.348 –14.207 Abweichende Steuersätze –6.534 5.876 Ansatz bisher nicht angesetzter Verlustvorträge 311 5 Steuerfreie Erträge 35 139 Anpassung Steuern Vorjahre 1.879 247 Tatsächliche Verwendung von bisher nicht angesetzten Verlustvorträgen 869 4.840 Steuerfreie Veräußerungen 75 186 Gewerbesteuerliche Effekte 9.250 –230 Abwertung von lat. Steueransprüchen –4.993 –8.772 Bewertung von Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen –102 333 Nicht steuerwirksame Kursdifferenzen –716 3.797 Änderung des Steuersatzes 0 112 Sonstige –205 –53 Effektiver Steueraufwand 9.762 62.774 Die latenten Steuern haben sich wie folgt entwickelt: Tsd. € 2024 2023 Latente Steuern am 1.1. (netto) –580.790 –690.737 Veränderung aus Umgliederung IFRS 5 0 –7 Veränderungen durch Fremdwährungskursänderungen –2 5 Im Eigenkapital erfasste Veränderungen 2.186 4.372 Erfolgswirksam erfasste Veränderungen 27.784 105.759 Veränderung in Veräußerungsgruppen –1 –181 Latente Steuern am 31.12. (netto) –550.822 –580.790 Die aktiven und passiven latenten Steuern teilen sich zum 31.12. wie folgt auf: Tsd. € 31.12.2023 31.12.2024 Art Aktive latente Steuern Passive latente Steuern Netto Gewinn- und Verlust-rechnung Sonstiges Ergebnis Zugang/Abgang/ IFRS 5/ Fremdwährungs-kursänderung Netto Aktive latente Steuern Passive latente Steuern Buchwertunterschiede IFRS/Steuerrecht von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien 1.581 –601.434 –599.854 25.048 0 22.065 –552.740 3.225 –555.965 Unterschiedliche Abschreibung von selbst genutztem Immobilienvermögen und zugehörige Nutzungsrechte 0 –2.686 –2.686 1.562 0 438 –686 0 –686 Unterschiedliche Anschaffungskosten von zum Handel bestimmte Immobilien 965 –55 911 –381 0 0 529 753 –224 Unterschiedliche Nutzungsdauer von Betriebs- und Geschäftsausstattung und zugehörige Nutzungsrechte 199 –108 91 –248 0 13 –145 0 –145 Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen 1.143 –553 589 –602 0 0 –13 17 –29 Ausleihungen, übrige Beteiligungen 0 –1.878 –1.878 1.878 0 0 0 0 0 Zur Veräußerung gehaltene Immobilien 0 –8.494 –8.494 8.548 0 –22.065 –22.011 60 –22.071 Bewertung von Forderungen und sonstigen Vermögenswerten 288 –49 239 –720 0 0 –481 291 –772 Vertragliche Vermögenswerte (IFRS 15) 0 –13 –13 0 0 13 0 0 0 Bewertung von derivativen Vermögenswerten 0 –18.175 –18.175 6.271 0 0 –11.904 373 –12.278 Fremdwährungsbewertung von liquiden Mittel 116 0 116 –100 0 0 15 29 –14 Bewertung von Verbindlichkeiten aus derivativen Finanzinstrumenten 777 0 777 155 2.024 0 2.956 2.956 0 Verbindlichkeiten (inkl. Leasingverbindlichkeiten) 12.072 –944 11.128 –4.575 0 –482 6.072 6.991 –919 Anleihen 0 –11 –11 4 0 0 –7 0 –7 Rückstellungen 3.357 –8 3.349 –409 162 8 3.110 3.110 0 Steuerliche Verlustvorträge 33.130 0 33.130 –8.649 0 0 24.481 24.481 0 Latente Steuern vor Umgliederung IFRS 5 (inkl. IFRS 5) 53.627 –634.410 –580.782 27.784 2.186 –10 –550.822 42.288 –593.110 Verrechnung der Steuern –48.225 48.225 0 0 –37.453 37.453 Latente Steuern vor Umgliederung IFRS 5 5.402 –586.184 –580.782 27.784 2.186 –10 –550.822 4.835 –555.657 Umgliederung IFRS 5 –7 0 –7 –1 0 8 0 0 0 Steueransprüche/-schulden netto (exkl. IFRS 5) 5.395 –586.184 –580.790 27.783 2.186 –2 –550.822 4.835 –555.657 In den angesetzten steuerlichen Verlustvorträgen sind aktive latente Steuern in Österreich für in Folgejahren zu verteilende Abschreibungen von Anteilen an Gesellschaften (Siebentelabschreibungen) in Höhe von 0 Tsd. € (31.12.2023: 0 Tsd. €) enthalten. Nicht angesetzte latente Steuern Nicht angesetzte latente Steuern beziehen sich im Wesentlichen auf Verlustvorträge in der CA Immo Gruppe sowie Zinsvorträge in Osteuropa und gewerbesteuerliche Verlustvorträge innerhalb der CA Immo Deutschland Gruppe. Verlustvorträge sowie Siebentelabschreibungen, für die keine latenten Steuern angesetzt wurden, verfallen wie folgt: Tsd. € 2024 2023 Im Folgejahr 3.399 1.107 Zwischen 1 - 5 Jahren 23.548 9.489 Über 5 Jahre 10.734 4.830 Unbegrenzt vortragsfähig 242.888 244.320 Gesamtsumme nicht angesetzte Verlustvorträge 280.568 259.746 darauf nicht angesetzte latente Steuern 58.893 55.433 Die Summe der zu versteuernden temporären Differenzen in Zusammenhang mit Anteilen an österreichischen verbundenen Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, für die gemäß IAS 12.39 keine latenten Steuern angesetzt wurden, beträgt 349.042 Tsd. € (31.12.2023: 352.458 Tsd. €). Nicht angesetzte Verlustvorträge sowie offene Siebentelabschreibungen der österreichischen Gesellschaften belaufen sich auf 221.768 Tsd. € (31.12.2023: 213.906 Tsd. €). Davon betragen die nicht angesetzten aktiven latenten Steuern für in Folgejahren zu verteilende Abschreibungen von Anteilen an Gesellschaften (Siebentelabschreibungen) in Österreich 14.361 Tsd. € (31.12.2023: 18.562 Tsd. €). Die Summe der temporären Differenzen in Zusammenhang mit Anteilen an ausländischen verbundenen Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, für die gemäß IAS 12.39 keine latenten Steuern angesetzt wurden, beträgt 94.656 Tsd. € (31.12.2023: 100.537 Tsd. €). Nicht angesetzte Verlustvorträge der ausländischen Gesellschaften belaufen sich auf 58.799 Tsd. € (31.12.2023: 45.840 Tsd. €). Alle Gesellschaften unterliegen grundsätzlich sowohl hinsichtlich der laufenden Ergebnisse als auch der Veräußerungsgewinne der Ertragsteuer im jeweiligen Land. Im Zusammenhang mit der Höhe der zu bildenden Steuerrückstellungen sind wesentliche Ermessensentscheidungen zu treffen. Außerdem ist zu bestimmen, in welchem Ausmaß aktive latente Steuern anzusetzen sind. Erträge aus der Veräußerung von Beteiligungen können steuerpflichtig oder ganz oder teilweise von der Ertragsteuer befreit sein. Der Umfang der Befreiung im Einzelfall ist abhängig von der Einhaltung bestimmter Voraussetzungen und von den Regelungen des anzuwendenden Doppelbesteuerungsabkommens. Auch wenn die Absicht besteht, die Voraussetzungen zu erfüllen, werden dennoch für das Immobilienvermögen passive latente Steuern in vollem Ausmaß, unter Berücksichtigung der Initial Recognition Exemption, gemäß IAS 12 angesetzt. Immobilienveräußerungen und Beteiligungsveräußerungen (KG bzw. GmbH) haben in Deutschland unterschiedliche gewerbesteuerliche Folgen. Für eine allfällige Anwendung der Gewerbesteuerkürzung bei einer Immobilienveräußerung müssen strenge Vorgaben in Bezug auf die Geschäftstätigkeit der verkaufenden Gesellschaft eingehalten werden. Die Bilanzierung der latenten Gewerbesteuer erfolgt bei der CA Immo Gruppe unter der Annahme, dass der Verkauf ohne Erfüllung der Voraussetzungen für die Gewerbesteuerkürzung stattfindet. Erst wenn sichergestellt ist, dass CA Immo Gruppe die Voraussetzungen für die Gewerbesteuerkürzung in einem konkreten Fall einhalten wird und die Immobilienveräußerung höchstwahrscheinlich ist, wird eine latente Gewerbesteuer nicht mehr angesetzt. Der für das Geschäftsjahr ausgewiesene Ertragsteueraufwand umfasst die für die einzelnen Gesellschaften aus dem steuerpflichtigen Einkommen (laufendes und periodenfremdes) und dem im jeweiligen Land anzuwendenden Steuersatz errechnete Ertragsteuer ("tatsächliche Steuer") und die erfolgswirksame Veränderung der latenten Steuer sowie den Steuereffekt aus erfolgsneutralen Eigenkapitalbuchungen, die zu keinen temporären Differenzen führen (z.B. Steuer betreffend Emissionskosten für Kapitalerhöhungen). Die aus der Bewertung zum Stichtagskurs resultierende Veränderung der latenten Steuer wird im Ertragsteueraufwand ausgewiesen. In Übereinstimmung mit IAS 12 werden bei Ermittlung der latenten Steuern die temporären Unterschiede zwischen Steuerbilanz und Konzernbilanz berücksichtigt. Latente Steuern auf Verlustvorträge werden unter Berücksichtigung ihrer begrenzten bzw. unbegrenzten Vortragsfähigkeit bzw. Verrechenbarkeit und ihrer künftigen Verwendbarkeit aktiviert. Der Ansatz des latenten Steueranspruches ergibt sich einerseits aus vorliegenden Planungsrechnungen der nächsten 3 bis 5 Jahre, die in absehbarer Zeit eine Verwertung der steuerlichen Verlustvorträge zeigen, sowie andererseits aus dem Vorhandensein von ausreichenden zu versteuernden temporären Differenzen, im Wesentlichen resultierend aus dem Immobilienvermögen. Für die CA Immo Gruppe besteht in Österreich für alle Kapitalgesellschaften eine Gruppen- und Steuerumlagevereinbarung zur Bildung einer Unternehmensgruppe iSd § 9 KStG. Gruppenträger ist die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien. In der CA Immo Deutschland Gruppe besteht bei einigen Gesellschaften eine dem deutschen Steuerrecht entsprechende ertragsteuerliche Organschaft. Organträger ist die CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt. Auf Grund von Ergebnisabführungsverträgen sind die Organgesellschaften verpflichtet, ihren gesamten Gewinn, das ist der ohne die Gewinnabführung entstandene Jahresüberschuss, vermindert um einen etwaigen Verlustvortrag aus dem Vorjahr unter Berücksichtigung der Bildung oder Auflösung von Rücklagen, an den Organträger abzuführen. Der Organträger ist verpflichtet, jeden während der Vertragsdauer sonst entstehenden Jahresfehlbetrag auszugleichen, soweit dieser nicht dadurch ausgeglichen wird, dass den anderen Gewinnrücklagen Beträge entnommen werden, die während der Vertragsdauer in sie eingestellt worden sind. 7.2. Ertragsteuerforderungen Der Posten betrifft mit 7.916 Tsd. € (31.12.2023: 13.433 Tsd. €) die CA Immo Deutschland Gruppe und umfasst Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer für die vom Finanzamt noch nicht final veranlagten Jahre 2022 bis 2024 sowie für Prüfungsfeststellungen aus abgeschlossenen Betriebsprüfungen. 7.3. Ertragsteuerverbindlichkeiten Der Posten betrifft mit 30.388 Tsd. € (31.12.2023: 53.781 Tsd. €) die CA Immo Deutschland Gruppe und umfasst Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer für die vom Finanzamt noch nicht final veranlagten Jahre 2022 und 2024 sowie für Prüfungsfeststellungen aus abgeschlossenen Betriebsprüfungen. 7.4. Steuerrisiken Für die Bildung von Steuerrückstellungen sind Schätzungen vorzunehmen. Es bestehen Unsicherheiten hinsichtlich der Auslegung komplexer Steuervorschriften und konkreten Berechnungsmodalitäten sowie der Höhe und des Zeitpunktes zu versteuernder Einkünfte. Diese Unsicherheiten und Komplexitäten können dazu führen, dass Schätzungen, auch in betragsmäßigen wesentlichen Umfang, vom tatsächlichen Steueraufwand abweichen. Dies kann auch geänderte Interpretationen von Steuerbehörden für vergangene Perioden umfassen. Für derzeit bekannte und wahrscheinliche Belastungen aufgrund laufender Betriebsprüfungen bildet die CA Immo Gruppe angemessene Rückstellungen. Bei Unsicherheiten der steuerlichen Behandlung von Geschäftsfällen ist eine Beurteilung erforderlich, ob die zuständige Steuerbehörde die Auslegung der steuerlichen Behandlung der Transaktion wahrscheinlich akzeptieren wird oder nicht. Auf Basis dieser Einschätzung erfasst die CA Immo Gruppe die steuerlichen Verpflichtungen bei Unsicherheit mit dem als am wahrscheinlichsten eingestuften Betrag. Diese Unsicherheiten und Komplexitäten können dazu führen, dass künftige Steuerzahlungen wesentlich höher oder niedriger als die derzeit als wahrscheinlich eingeschätzten und in der Bilanz angesetzten Verpflichtungen sind. Es bestehen Unsicherheiten über die mögliche rückwirkende Anwendung von nachträglichen Steueränderungen hinsichtlich abgeschlossener und mit der Finanzbehörde abgestimmter Umstrukturierungen in Osteuropa. Die CA Immo Gruppe schätzt die Wahrscheinlichkeit der tatsächlichen Belastung aufgrund der nachträglichen Änderung der steuerlichen Konsequenzen von in der Vergangenheit vorgenommener Umstrukturierungsmaßnahmen als gering ein. Wesentliche Annahmen sind auch darüber zu treffen, inwieweit abzugsfähige temporäre Differenzen und Verlustvorträge in Zukunft gegen zu versteuernde Gewinne verrechnet und damit aktive latente Steuern angesetzt werden können. Unsicherheiten bestehen dabei über die Höhe und den Zeitpunkt künftiger Einkünfte. Die CA Immo Gruppe hält einen wesentlichen Teil ihres Immobilienportfolios in Deutschland, wo zahlreiche komplexe Steuervorschriften zu beachten sind. Dazu zählen insbesondere (i) Vorschriften zur Übertragung von stillen Reserven auf andere Vermögenswerte, (ii) gesetzliche Vorgaben zur Grunderwerbsteuer/möglichem Anfall von Grunderwerbsteuer bei mittelbaren und unmittelbaren Gesellschafterwechseln bei deutschen Personen- und Kapitalgesellschaften, (iii) die steuerliche Anerkennung von Auslagerungen von Betriebsvorrichtungen, (iv) die Verteilung des Gewerbeertrags auf mehrere Betriebsstätten oder (v) der Abzug von Vorsteuern auf Baukosten bei Entwicklungsprojekten. Die CA Immo Gruppe unternimmt alle Anstrengungen und Schritte, um sämtliche steuerlichen Bestimmungen einzuhalten. Nichtsdestotrotz gibt es Umstände – auch außerhalb des Einflussbereichs der CA Immo Gruppe – wie z.B. Änderung der Beteiligungsstruktur, Gesetzesänderungen oder Interpretationsänderungen seitens der Steuerbehörden und Gerichte, die dazu führen können, dass die zuvor genannten Steuerthemen anders als bisher behandelt werden müssen und daher Einfluss auf den Ansatz von Steuern im Konzernabschluss haben können. Es bestehen Unsicherheiten im Zusammenhang mit der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Leistungsverrechnungen innerhalb des Konzerns. Die CA Immo Gruppe ist stets bestrebt einen fremdüblichen Preis für interne Leistungen zu verrechnen und auch ausreichende Dokumentation vorzubereiten. Darüber hinaus wird regelmäßig die Erstellung von Verrechnungspreisdokumentationen von externen Dienstleistern zur Einhaltung sämtlicher gesetzlicher Vorgaben beauftragt, jedoch kann die Finanzbehörde eine andere Ansicht vertreten und ihrerseits zu anderen Erkenntnissen gelangen. Dies kann für die Vergangenheit zu steuerlichen Konsequenzen der Abzugsfähigkeit von internen Leistungsverrechnungen führen, die nachträgliche Steuerzahlungen auslösen könnten. Die tatsächlichen und endgültigen Vermögensverluste aus der Liquidation von Holdinggesellschaften in Zypern wurden in Österreich steuerwirksam (verteilt über sieben Jahre) geltend gemacht. Es kann nicht gänzlich ausgeschlossen werden, dass die Steuerbehörden eine andere Meinung hinsichtlich Höhe bzw. Ansatz vertreten. Die aktuell bestehenden Unsicherheiten werden laufend evaluiert und können dazu führen, dass Einschätzungen künftig geändert werden müssen. Kapitel 8: Finanzinstrumente und Risikomanagement 8.1. Finanzinstrumente Finanzielle Vermögenswerte nach Kategorien Klasse Klassifizierung gem. IFRS 91) Keine Finanzinstrumente Buchwert Beizulegender Zeitwert Tsd. € FVTPL FVOCI AC 31.12.2024 31.12.2024 Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen 0 0 8.992 0 8.992 8.996 Derivative Finanzinstrumente 25.243 18.497 0 0 43.740 43.740 Originäre Instrumente 0 0 14.536 0 14.536 Übrige Vermögenswerte 25.243 18.497 23.528 0 67.268 Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen 0 0 27.424 0 27.424 27.428 Derivative Finanzinstrumente 1.019 0 0 0 1.019 1.019 Übrige Forderungen und Vermögenswerte 0 0 73.773 10.282 84.056 Forderungen und sonstige Vermögenswerte 1.019 0 101.198 10.282 112.499 Festgeld 0 0 150.365 0 150.365 150.384 Liquide Mittel 0 0 646.954 0 646.954 26.263 18.497 922.044 10.282 977.086 1) FVTPL – fair value through profit or loss (erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet), FVOCI – fair value through other comprehensive income (erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertet), AC – amortised cost (zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet) Klasse Klassifizierung gem. IFRS 91) Keine Finanzinstrumente Buchwert Beizulegender Zeitwert Tsd. € FVTPL FVOCI AC 31.12.2023 31.12.2023 Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen 0 0 18.382 0 18.382 18.387 Derivative Finanzinstrumente 42.001 24.764 0 0 66.766 66.766 Originäre Finanzinstrumente 0 0 17.146 0 17.146 Übrige Vermögenswerte 42.001 24.764 35.528 0 102.294 Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen 0 0 32.890 0 32.890 32.894 Derivative Finanzinstrumente 235 0 0 0 235 235 Übrige Forderungen und Vermögenswerte 0 0 60.558 11.491 72.049 Forderungen und sonstige Vermögenswerte 235 0 93.448 11.491 105.175 Festgeld 0 0 75.063 0 75.063 75.071 Liquide Mittel 0 0 663.495 0 663.495 42.237 24.764 867.534 11.491 946.026 Der beizulegende Zeitwert der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte der Kategorie „Amortised Cost“ (AC) entspricht aufgrund der täglichen bzw. kurzfristigen Fälligkeiten im Wesentlichen dem Buchwert. Die originären Finanzinstrumente sind im Wesentlichen Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen, die als Teil der Nettoinvestition in die Gesellschaften betrachtet und bewertet werden (dies entspricht Stufe 3 der Bemessungshierarchie) sowie langfristige Kautionen von Mietern. Finanzielle Vermögenswerte sind teilweise zur Besicherung von finanziellen Verbindlichkeiten verpfändet. Finanzielle Verbindlichkeiten nach Kategorien Klasse Klassifizierung gem. IFRS 91) Klassifizierung gem. IFRS 91) Keine Finanzinstrumente Buchwert Beizulegender Zeitwert Tsd. € FVTPL AC 31.12.2024 31.12.2024 Anleihen 0 1.277.639 0 1.277.639 1.244.627 Kredite 0 1.366.393 0 1.366.393 1.357.371 Schuldscheindarlehen 0 40.258 0 40.258 39.264 Leasingverbindlichkeiten gemäß IFRS 16 0 36.469 0 36.469 Verzinsliche Verbindlichkeiten 0 2.720.758 0 2.720.758 Derivative Finanzinstrumente 10.463 0 0 10.463 10.463 Sonstige originäre Verbindlichkeiten 0 55.605 16.622 72.228 Sonstige Verbindlichkeiten 10.463 55.605 16.622 82.691 10.463 2.776.364 16.622 2.803.449 1) FVTPL – fair value through profit or loss (erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet), AC – amortised cost (zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet) Klasse Klassifizierung gem. IFRS 91) Klassifizierung gem. IFRS 91) Keine Finanzinstrumente Buchwert Beizulegender Zeitwert Tsd. € FVTPL AC 31.12.2023 31.12.2023 Anleihen 0 1.177.840 0 1.177.840 1.087.998 Kredite 0 1.369.592 0 1.369.592 1.356.727 Schuldscheindarlehen 75.921 0 75.921 74.151 Leasingverbindlichkeiten gemäß IFRS 16 0 46.727 0 46.727 Verzinsliche Verbindlichkeiten 0 2.670.080 0 2.670.080 Derivative Finanzinstrumente 3.206 0 0 3.206 3.206 Sonstige originäre Verbindlichkeiten 0 58.558 14.721 73.279 Sonstige Verbindlichkeiten 3.206 58.558 14.721 76.485 3.206 2.728.638 14.721 2.746.565 Der beizulegende Zeitwert der sonstigen originären Verbindlichkeiten entspricht aufgrund der täglichen bzw. kurzfristigen Fälligkeit im Wesentlichen dem Buchwert. 8.2. Derivative Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte 31.12.2024 31.12.2023 Tsd. € Nominale Beizulegende Zeitwerte Buchwert Nominale Beizulegende Zeitwerte Buchwert Zinsswaps - Vermögenswerte 790.718 44.015 44.015 863.247 65.475 65.475 Zinsswaps - Verbindlichkeiten 343.683 –10.463 –10.463 100.000 –3.206 –3.206 Summe Zinsswaps 1.134.401 33.552 33.552 963.247 62.269 62.269 Zinscaps 67.965 703 703 68.483 1.436 1.436 Zinsfloors 39.375 42 42 40.275 90 90 Summe Derivate 1.241.741 34.297 34.297 1.072.004 63.795 63.795 davon Sicherungen (Cashflow Hedges) 212.334 18.497 18.497 216.940 24.764 24.764 davon freistehend (Fair Value Derivate) - Vermögenswerte 685.724 26.263 26.263 755.064 42.237 42.237 davon freistehend (Fair Value Derivate) - Verbindlichkeiten 343.683 –10.463 –10.463 100.000 –3.206 –3.206 Zum Bilanzstichtag waren 95,3% (31.12.2023: 84,3%) aller variabel verzinsten Kredite durch Zinsswaps in eine fixe Verzinsung (bzw. eine Bandbreite mit Ober-/Untergrenze) umgestellt. 31.12.2024 31.12.2023 Tsd. € Nominale Beizulegende Zeitwerte Buchwert Nominale Beizulegende Zeitwerte Buchwert Cashflow Hedges 212.334 18.497 18.497 216.940 24.764 24.764 Fair Value Derivate (freistehend) - Vermögenswerte 578.384 25.518 25.518 646.307 40.711 40.711 Fair Value Derivate (freistehend) - Verbindlichkeiten 343.683 –10.463 –10.463 100.000 –3.206 –3.206 Zinsswaps 1.134.401 33.552 33.552 963.247 62.269 62.269 Zinscaps 67.965 703 703 68.483 1.436 1.436 Zinsfloors 39.375 42 42 40.275 90 90 Summe Zinsderivate 1.241.741 34.297 34.297 1.072.004 63.795 63.795 Zinsderivate Nominale Beginn Ende Fixierter Zinssatz per Referenz- zinssatz Beizulegender Zeitwert in Tsd. € in Tsd. € 31.12.2024 31.12.2024 EUR - Cashflow Hedges 212.334 3/2022 1/2029 –0,16% 3M-Euribor 18.497 EUR - freistehend - Vermögenswerte 578.384 5/2017-7/2022 12/2025-12/2032 0,04%-1,78% 3M-Euribor 25.518 EUR - freistehend - Verbindlichkeiten 343.683 11/2023-9/2024 12/2025-12/2033 2,29%-3,18% 3M-Euribor –10.463 Summe Zinsswaps = variabel in fix 1.134.401 33.552 Zinscaps 67.965 12/2022 11/2029 3,09% 3M-Euribor 703 Zinsfloors 39.375 5/2018 5/2028 0,00% 3M-Euribor 42 Summe Zinsderivate 1.241.741 34.297 Zinsderivate Nominale Beginn Ende Fixierter Zinssatz per Referenz- zinssatz Beizulegender Zeitwert in Tsd. € in Tsd. € 31.12.2023 31.12.2023 EUR - Cashflow Hedges 216.940 3/2022 1/2029 –0,16% 3M-Euribor 24.764 EUR - freistehend - Vermögenswerte 646.307 5/2017-7/2022 6/2024-12/2032 0,04%-1,78% 3M-Euribor 40.711 EUR - freistehend - Verbindlichkeiten 100.000 11/2023 09/2028 3.048% 3M-Euribor –3.206 Summe Zinsswaps = variabel in fix 963.247 62.269 Zinscaps 68.483 12/2022 11/2029 3,09% 3M-Euribor 1.436 Zinsfloors 40.275 5/2018 5/2028 0,00% 3M-Euribor 90 Summe Zinsderivate 1.072.004 63.795 Im sonstigen Ergebnis erfasste Gewinne und Verluste (Hedging–Rücklage) Tsd. € 2024 2023 Stand 1.1. 17.723 26.316 Veränderung Bewertung Cashflow Hedges –6.268 –12.408 Veränderung Ineffektivität Cashflow Hedges –72 –215 Ertragsteuern auf Cashflow Hedges 2.024 4.030 Stand am 31.12. 13.407 17.723 davon Anteil Aktionäre des Mutterunternehmens 13.407 17.723 Bewertung von Zinsderivaten Die Zinsderivate werden mit dem beizulegenden Zeitwert bilanziert. Die beizulegenden Zeitwerte werden durch die Diskontierung der zukünftigen Zahlungsströme aus variablen Zahlungen auf Basis allgemein anerkannter finanzmathematischer Modelle ermittelt. Die Zinssätze für die Diskontierung der künftigen Zahlungsströme werden anhand einer am Markt beobachtbaren Zinskurve geschätzt. Für die Berechnung werden Interbank-Mittelkurse verwendet. Der beizulegende Zeitwert von Derivaten entspricht somit der Stufe 2 der Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13. Umgliederungen zwischen den Stufen fanden in 2024 und 2023 nicht statt. Eine Korrektur der Bewertung von Zinsderivaten aufgrund von CVA (Credit Value Adjustment) und DVA (Debt Value Adjustment) erfolgt nur, wenn diese Anpassung einen wesentlichen Umfang erreicht. Die CA Immo Gruppe schließt auch Objektfinanzierungen mit Banken ab, wo vertraglich eine Zinsuntergrenze vorgesehen ist. Dabei ist zu untersuchen, ob ein trennungspflichtiges eingebettetes Derivat vorliegt. Eine eingebettete Untergrenze auf Zinssätze eines Schuldinstruments ist eng mit dem Basisvertrag verbunden, wenn zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrags die Zinsuntergrenze gleich oder unter dem herrschenden Marktzins liegt. Die CA Immo Gruppe prüft ein Vorliegen eines eingebetteten Derivats auf die erforderliche Trennung vom Basisvertrag, indem sie den vereinbarten Zins zuzüglich der Bewertung der Zinsuntergrenze mit dem Marktzins (Referenzzins zuzüglich Marge) vergleicht. Übersteigt der Marktzins (Referenzzins zuzüglich Marge) in jeder künftigen Periode den vereinbarten Zins laut Vertrag, so liegt keine Trennungspflicht des eingebetteten Derivats vor. Die CA Immo Gruppe hat ein trennungspflichtiges eingebettetes Derivat in Kreditverträgen identifiziert. Derivative Finanzinstrumente Die CA Immo Gruppe verwendet derivative Finanzinstrumente wie beispielsweise Zinsswaps, Zinsfloors, Zinscaps um sich gegen Zins- und Wechselkursänderungsrisiken abzusichern. Die derivativen Finanzinstrumente werden zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und in den Folgeperioden mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Derivative Finanzinstrumente werden als finanzielle Vermögenswerte angesetzt, wenn ihr beizulegender Zeitwert positiv ist, und als finanzielle Verbindlichkeit, wenn ihr beizulegender Zeitwert negativ ist. Derivative Finanzinstrumente werden als langfristige finanzielle Vermögenswerte oder langfristige finanzielle Verbindlichkeit ausgewiesen, wenn die verbleibende Laufzeit der Instrumente mehr als zwölf Monate beträgt und nicht erwartet wird, dass sie innerhalb von zwölf Monaten realisiert oder abgewickelt werden. Die anderen derivativen Finanzinstrumente werden als kurzfristige finanzielle Vermögenswerte oder kurzfristige finanzielle Verbindlichkeiten ausgewiesen. Die Methode zur Erfassung von Gewinnen und Verlusten aus der Folgebewertung von derivativen Finanzinstrumenten ist bei der CA Immo Gruppe davon abhängig, ob die Kriterien für Cashflow Hedge Accounting (Absicherung künftiger Zahlungsströme) erfüllt werden oder nicht. Die Zinsswaps wurden als Sicherungsinstrumente in einer Cashflow Hedge Sicherungsbeziehung gemäß IFRS 9 designiert. Das besicherte Risiko resultiert dabei aus der Differenz zwischen den erwarteten zukünftigen variablen Zinsauszahlungen auf Basis des 3M-Euribor und den zukünftigen fixen Zinsen für die Baufinanzierung. Bei derivativen Finanzinstrumenten, für die die Kriterien für Cashflow Hedge Accounting erfüllt sind, ist bei einer Absicherung von Zahlungsströmen der Teil des Gewinns oder Verlusts aus dem Sicherungsinstrument, der als wirksame Absicherung bestimmt wird, im sonstigen Ergebnis zu erfassen. Ein etwaiger verbleibender Gewinn oder Verlust aus dem Sicherungsinstrument stellt eine Ineffektivität der Absicherung dar und ist erfolgswirksam zu erfassen. Die Messung der Ineffektivität dieses Sicherungsgeschäfts erfolgt mittels der Dollar-Offset-Methode. Die Teile der nicht im sonstigen Ergebnis erfassten Aufwendungen und Erträge werden aufwandswirksam als Ineffektivität unter dem Posten "Ergebnis aus Derivaten" ausgewiesen. Die Sicherungsbeziehung zwischen Sicherungsinstrument und Grundgeschäft sowie deren Effektivität wird bei Abschluss des Sicherungsgeschäftes und anschließend laufend evaluiert und dokumentiert. Ein Finanzinstrument ist gemäß IFRS 9 beim erstmaligen Ansatz zum beizulegenden Zeitwert anzusetzen. Sofern der beizulegende Zeitwert jedoch beim erstmaligen Ansatz vom Transaktionspreis abweicht und zudem nicht an einem aktiven Markt beobachtbar ist, ist gemäß IFRS 9 die Differenz abzugrenzen und darf nur in dem Umfang als ein Gewinn oder Verlust erfasst werden, in dem sie aus einer Veränderung eines Faktors (einschließlich des Zeitfaktors) entsteht, den Marktteilnehmer bei einer Preisfestlegung für den Vermögenswert oder die Schuld beachten würden. Daher hat die CA Immo für die sich aus dem erstmaligen Ansatz ergebende Differenz zwischen dem Transaktionspreis der Zinsswaps und deren beizulegendem Zeitwert einen Abgrenzungsposten gebildet, der planmäßig nach der Effektivzinsmethode über die Laufzeit ergebniswirksam aufgelöst wird. Gemäß IFRS 9 sind Derivate außerhalb von Sicherungsbeziehungen der Kategorie „FVtPL – fair value through profit or loss“ (erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert) zuzuordnen. Die Änderung des beizulegenden Zeitwertes wird dabei erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung im „Ergebnis aus Derivaten“ erfasst. Die beizulegenden Zeitwerte der Zinsswaps, Zinscaps und Zinsfloors werden durch Diskontierung der zukünftigen Zahlungsströme aus variablen Zahlungen auf Basis allgemein anerkannter finanzmathematischer Modelle ermittelt. Die Zinssätze für die Diskontierung der künftigen Zahlungsströme werden anhand einer am Markt beobachtbaren Zinskurve geschätzt. Für die Berechnung werden Interbank-Mittelkurse verwendet. Eingebettete Derivate sind grundsätzlich gesondert vom Basisvertrag zu bilanzieren und zu bewerten, wenn ihre wirtschaftlichen Merkmale und Risiken nicht eng mit jenen des Basisvertrags verbunden sind, sie auch eigenständig die Definition eines Derivats erfüllen würden und das Gesamtinstrument nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet wird. Die trennungspflichtigen eingebetteten Derivate sind der Kategorie „FVtPL – fair value through profit or loss“ (erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert) zugeordnet und werden zu jedem Bilanzstichtag ergebniswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Die Änderung des beizulegenden Zeitwertes wird dabei zur Gänze erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung im „Ergebnis aus Derivaten“ erfasst. 8.3. Risiken aus Finanzinstrumenten Zinsänderungsrisiko Risiken aus der Veränderung des Zinsniveaus bestehen im Wesentlichen bei langfristigen Fremdfinanzierungen und betreffen bei variablen Zinsvereinbarungen die Höhe der künftigen Zinszahlungen und bei fixen Zinsvereinbarungen den beizulegenden Zeitwert des Finanzinstruments. Zur Reduzierung des Zinsänderungsrisikos wird ein Mix aus langfristigen Zinsbindungen und variabel verzinsten Krediten eingesetzt. Bei den variabel verzinsten Krediten werden auch derivative Finanzinstrumente (Zinsfloors, Zinscaps und Zinsswaps) abgeschlossen, die zur Sicherung von Cashflow-Zinsänderungsrisiken aus Grundgeschäften dienen. Neben dem allgemeinen Zinsänderungsrisiko (Zinsniveau) bestehen auch Risiken aus einer allfälligen Bonitätsveränderung, die bei Anschlussfinanzierungen zu einer Erhöhung oder Verminderung von Zinsmargen führen würden. Die folgende Sensitivitätsanalyse zeigt den Einfluss des variablen Marktzinssatzes auf die im Zusammenhang mit Finanzverbindlichkeiten anfallenden Zinsaufwendungen sowie Bewertungsänderungen aus Zinsderivaten (Swaps). Dabei werden die Zinsaufwendungen dahingehend analysiert, wie sich das Periodenergebnis des Geschäftsjahres unter der Annahme von durchschnittlich um 50 Basispunkte niedrigeren bzw. höheren Marktzinssätzen entwickelt hätte. Die Analyse unterstellt, dass alle anderen Variablen konstant bleiben. Tsd. € Veränderung Periodenergebnis bei einem Szenario Veränderung im sonstigen Ergebnis erfasst bei einem Szenario von 50 bps von 50 bps von 50 bps von 50 bps 31.12.2024 Reduktion Erhöhung Reduktion Erhöhung Variabel verzinste Verbindlichkeiten ohne Sicherungsgeschäft 295 –295 0 0 Variabel verzinste Verbindlichkeiten mit Sicherungsgeschäft (Swap) –14.934 15.796 0 0 Variabel verzinste Verbindlichkeiten mit CFH Beziehung 0 0 –4.295 3.143 –14.639 15.501 –4.295 3.143 Veränderung Periodenergebnis bei einem Szenario Veränderung im sonstigen Ergebnis erfasst bei einem Szenario von 50 bps von 50 bps von 50 bps von 50 bps 31.12.2023 Reduktion Erhöhung Reduktion Erhöhung Variabel verzinste Verbindlichkeiten ohne Sicherungsgeschäft 1.140 –1.140 0 0 Variabel verzinste Verbindlichkeiten mit Sicherungsgeschäft (Swap) –13.657 13.879 0 0 Variabel verzinste Verbindlichkeiten mit CFH Beziehung 0 0 –4.583 4.460 –12.517 12.739 –4.583 4.460 Währungsänderungsrisiko Währungsänderungsrisiken ergeben sich aus dem Zufluss von Miet- und Umsatzerlösen und Forderungen in CZK, HUF, PLN und RSD. Fremdwährungszuflüsse aus Mieten sind durch die Bindung der Mieten an EUR abgesichert, sodass insgesamt kein wesentliches Risiko besteht. Kreditrisiko Die ausgewiesenen Buchwerte aller finanziellen Vermögenswerte und die eingegangenen Haftungsverhältnisse stellen das maximale Ausfallsrisiko dar, da keine wesentlichen Aufrechnungsvereinbarungen bestehen. Die Mieter haben Kautionen in der Höhe von 21.212 Tsd. € (31.12.2023: 19.765 Tsd. €) sowie Bankgarantien in der Höhe von 53.428 Tsd. € (31.12.2023: 48.388 Tsd. €) und Konzerngarantien in Höhe von 14.615 Tsd. € (31.12.2023: 13.777 Tsd. €) hinterlegt. Das Kreditrisiko für Bestände an liquiden Mitteln wird im Rahmen interner Veranlagungsrichtlinien überwacht. Liquiditätsrisiko Das Liquiditätsrisiko besteht darin, dass finanzielle Verbindlichkeiten im Zeitpunkt der Fälligkeit nicht beglichen werden können. Ziel der Steuerung der Liquidität der CA Immo Gruppe ist die Sicherstellung von ausreichend finanziellen Mitteln zur Begleichung fälliger Verbindlichkeiten, unter Vermeidung von unnötigen Verlustpotentialen und Risiken. Kredite werden – dem Anlagehorizont für Immobilien entsprechend – überwiegend langfristig abgeschlossen. Dem Liquiditätsrisiko begegnet die CA Immo Gruppe auf mehreren Ebenen: Zum einen durch eine detaillierte und fortlaufende Liquiditätsplanung und -sicherung, um Engpässen vorzubeugen. Zum anderen sicherte sich die CA Immo Gruppe im vierten Quartal 2021 eine zum Bilanzstichtag nicht ausgenutzte Finanzierungslinie (Revolving Credit Facility) in Höhe von 300 Mio. €. Darüber hinaus bestehen noch nicht ausgenützte Finanzierungslinien, die der Finanzierung von in Bau befindlichen Entwicklungsprojekten in Deutschland dienen und – im Zuge des Baufortschritts – durch die finanzierenden Banken sukzessive valutiert werden. Die Revolving Credit Facility unterliegt sogenannten Financial Covenants. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um Kennzahlen wie Zinsdeckung (EBITDA exkl. Verkaufsergebnis/ Zinsergebnis), Verschuldungsgrad (netto Verschuldung / Summe Immobilienvermögen), besicherte Solvenzquote (besicherte Finanzverbindlichkeiten / Summe Immobilienvermögen) sowie Besicherungsquote (unbesichertes Immobilienvermögen / unbesicherte netto Verschuldung). Bei der Fremdkapitalaufbringung setzt die CA Immo Gruppe auf in- und ausländische Banken. Aus der nachfolgenden Tabelle sind die vertraglich vereinbarten (nicht diskontierten) Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten sowie der derivativen Finanzinstrumente ersichtlich. 31.12.2024 Buchwert 2024 Vertragl. festgelegte Cashflows Cash flow 2025 Cash flow 2026-2029 Cash flow 2030 ff Anleihen 1.277.639 –1.379.201 –293.264 –721.063 –364.875 Kredite 1.366.393 –1.563.999 –100.445 –1.095.555 –367.999 Schuldscheindarlehen 40.258 –44.014 –13.832 –30.182 0 Leasingverbindlichkeiten 36.469 –85.857 –28.524 –5.131 –52.202 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 14.102 –14.102 –11.260 –2.842 0 Nicht beherrschende Anteile an Kommanditgesellschaften 4.833 –4.833 0 0 –4.833 Verbindlichkeiten gegenüber Gemeinschaftsunternehmen 911 –911 –911 0 0 Sonstige Verbindlichkeiten 35.759 –35.759 –15.838 –13.549 –6.371 Originäre finanzielle Verbindlichkeiten 2.776.364 –3.128.676 –464.074 –1.868.322 –796.279 Zinsderivate 10.463 –11.009 –2.528 –6.911 –1.570 Derivative finanzielle Verbindlichkeiten 10.463 –11.009 –2.528 –6.911 –1.570 2.786.827 –3.139.685 –466.603 –1.875.234 –797.849 Derivative finanzielle Vermögenswerte –44.760 47.381 14.176 31.838 1.367 2.742.067 –3.092.304 –452.426 –1.843.396 –796.482 31.12.2023 Buchwert 2023 Vertragl. festgelegte Cashflows Cashflow 2024 Cashflow 2025-2028 Cashflow 2029 ff Anleihen 1.177.840 –1.211.219 –188.969 –1.022.250 0 Kredite 1.369.592 –1.587.569 –238.705 –725.347 –623.517 Schuldscheindarlehen 75.921 –84.716 –3.249 –61.335 –20.131 Leasingverbindlichkeiten 46.727 –104.991 –3.934 –12.977 –88.080 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 20.041 –20.041 –16.471 –3.570 0 Nicht beherrschende Anteile an Kommanditgesellschaften 5.090 –5.090 0 0 –5.090 Verbindlichkeiten gegenüber Gemeinschaftsunternehmen 1.314 –1.314 –1.314 0 0 Veränderung der sonstige Verbindlichkeiten 32.114 –32.114 –14.611 –11.963 –5.539 Originäre finanzielle Verbindlichkeiten 2.728.639 –3.047.052 –467.254 –1.837.441 –742.357 Zinsderivate 3.206 –3.494 224 –3.718 0 Derivative finanzielle Verbindlichkeiten 3.206 –3.494 224 –3.718 0 2.731.845 –3.050.546 –467.030 –1.841.159 –742.357 Derivative finanzielle Vermögenswerte –67.001 72.556 24.349 42.687 5.519 2.664.844 –2.977.991 –442.680 –1.798.472 –736.838 Bei variabel verzinsten Verbindlichkeiten und Derivaten erfolgt die Ermittlung der Cashflows basierend auf den angenommenen Werten bei Zugrundelegung der Forward Rates zum jeweiligen Bilanzstichtag. Kapitalmanagement Ziel des Kapitalmanagements der CA Immo Gruppe ist es, sicherzustellen, dass der Konzern seine operativen und strategischen Ziele unter gleichzeitiger Optimierung der Kapitalkosten nachhaltig und im Interesse der Aktionäre und der übrigen Stakeholder bestmöglich realisieren kann. Insbesondere steht das Erreichen von einer die Kapitalkosten übersteigenden Eigenkapitalrendite im Fokus. Weiteres soll das externe Investment Grade Rating durch eine adäquate Eigenkapitalausstattung unterstützt und ausreichend Liquidität für das geplante Wachstum der nächsten Geschäftsjahre beschafft und sichergestellt werden. Die wesentlichen Parameter bei der Bestimmung der Kapitalstruktur der CA Immo Gruppe sind: 1.das generelle Verhältnis von Eigen- zu Fremdkapital bzw. das Verhältnis von Nettoverschuldung zu Immobilienvermögen (LTV netto) und 2.innerhalb des Fremdkapitals das optimale Verhältnis zwischen mit Immobilienvermögen besichertem Fremdkapital, das auf Ebene der einzelnen Objektgesellschaften aufgenommen wird, und auf Ebene der Konzernmutter aufgenommenem unbesicherten Fremdkapital. Die CA Immo Gruppe verfolgt eine Investment Grade – Finanzpolitik. Als langfristige strategische Zielsetzung wird eine Eigenkapitalquote von 45% bis 50% bzw. Loan-to-Value-Verhältnis (Nettofinanzverbindlichkeiten zu Immobilienvermögen) von 30% bis 40% angestrebt. Zum 31.12.2024 lag die Eigenkapitalquote bei 42,5% (31.12.2023: 43,8%). Bei der Zielbandbreite handelt sich um einen eigendefinierten, strategischen Richtwert. Es sind davon keine externen Financial Covernants betroffen. Der netto LTV lag zum 31.12.2024 bei 38,2% (31.12.2023: 36,6%). Das Verhältnis von besichertem zu unbesichertem Fremdkapital soll grundsätzlich ein ausgewogenes sein. Zum Stichtag entfiel mit 48% (31.12.2023: 47%) der niedrigere Anteil auf unbesicherte Unternehmensanleihen und Schuldscheindarlehen. Der verbleibende Anteil von 52% (31.12.2023: 53%) entfällt auf die Fremdfinanzierung mit besicherten Immobilienkrediten bzw. Leasingverbindlichkeiten, die in der Regel direkt von einer Objektgesellschaft aufgenommen werden. Weitere für die Darstellung der Kapitalstruktur der CA Immo Gruppe maßgebliche Kennzahlen sind die Nettoverschuldung und die Gearing Ratio: Tsd. € 31.12.2024 31.12.2023 Verzinsliche Verbindlichkeiten Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten 2.355.675 2.297.623 Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten 365.083 372.457 Verzinsliche Vermögenswerte Bankguthaben mit Verfügungsbeschränkungen > 3 Monate –27.551 –42.676 Festgeld –150.365 –75.063 Liquide Mittel –646.954 –663.495 Nettoverschuldung 1.895.889 1.888.847 Eigenkapital 2.562.200 2.724.556 Gearing (Nettoverschuldung / EK) 74,0% 69,3% Bestandsimmobilien 4.249.739 4.743.374 Immobilienvermögen in Entwicklung 457.030 344.090 Selbst genutzte Immobilien 5.599 10.530 Zum Handel bestimmte Immobilien 3.980 18.442 Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen IFRS 5 248.411 42.608 Immobilienvermögen 4.964.758 5.159.044 LTV (netto) 38,2% 36,6% Bei der Berechnung des Gearings wird vereinfachend der Buchwert der liquiden Mittel und des Festgeldes berücksichtigt. Die Bankguthaben mit Verfügungsbeschränkung > 3 Monate wurden bei der Nettoverschuldung berücksichtigt, sofern sie zur Absicherung der Tilgung von verzinslichen Verbindlichkeiten dienen. Kapitel 9: Sonstige Angaben 9.1. Informationen zur Geldflussrechnung Schulden Tsd. € Anhangsangabe Übrige verzinsliche Verbindlichkeiten Leasing Verbindlichkeiten Anleihen Stand am 1.1.2024 1.445.513 46.727 1.177.840 Veränderungen des Cashflows aus Finanzierungstätigkeiten Geldzufluss aus der Aufnahme von Darlehen 5.2. 112.354 0 0 Geldzufluss aus der Begebung von Anleihen 5.2. 0 0 346.325 Tilgung von Anleihen 5.2. 0 –247.028 Erwerb von eigenen Anteilen 5.1., 5.3. 0 0 0 Ausschüttung an Aktionäre 5.1. 0 0 0 Zahlung an Gesellschafter von Anteilen im Fremdbesitz 0 0 0 Veränderung liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen für Kredite 3.5., 4.3. 0 0 0 Erhaltene Zahlungen aus der Auflösung von Zinsderivaten 5.2. 0 0 0 Tilgung von Finanzierungen 5.2. –153.219 –2.562 0 Übrige gezahlte Zinsen 2.12. –66.257 –1.485 –11.734 Gesamtveränderung des Cashflows aus der Finanzierungstätigkeit –107.121 –4.047 87.563 Auswirkungen von Wechselkursänderungen 5.2. 0 583 0 Änderung des beizulegenden Zeitwertes 8.1. 0 0 0 Gesamte sonstige Änderungen, bezogen auf Schulden 68.259 –6.795 12.236 Gesamte sonstige Änderungen, bezogen auf Eigenkapital 0 0 0 Stand am 31.12.2024 1.406.650 36.469 1.277.639 Die gesamten sonstigen Änderungen bezogen auf Schulden resultieren im Wesentlichen aus Zinsaufwendungen laut Konzern Gewinn- und Verlustrechnung. Sonstige Effekte auf Cashflow aus Finanzierungs-tätigkeit Schulden Derivate Eigenkapital Gesamt Derivate Vermögenswerte Derivate Schulden 0 –67.001 3.206 2.724.556 5.330.842 0 0 0 0 112.354 0 0 0 0 346.325 0 0 0 0 –247.028 0 0 0 –10.876 –10.876 0 0 0 –78.173 –78.173 –217 0 0 0 –217 15.125 0 0 0 15.125 0 1.754 0 0 1.754 0 0 0 0 –155.781 0 28.007 1.674 0 –49.795 14.908 29.760 1.674 –89.049 –66.312 0 0 0 0 583 0 20.488 7.257 0 27.745 –14.908 –28.007 –1.674 0 29.112 0 0 0 –73.308 –73.308 0 –44.760 10.463 2.562.200 5.248.662 Schulden Tsd. € Anhangsangabe Übrige verzinsliche Verbindlichkeiten Leasing Verbindlichkeiten Anleihen Stand am 1.1.2023 1.485.154 43.123 1.294.266 Veränderungen des Cashflows aus Finanzierungstätigkeiten Geldzufluss aus der Aufnahme von Darlehen 5.2. 117.838 0 0 Tilgung von Anleihen / Geldabfluss aus dem Rückkauf von Anleihen 5.2. 0 –116.621 Erwerb von eigenen Anteilen 5.1. 0 0 0 Ausschüttung an Aktionäre 5.1. 0 0 0 Einzahlung durch Gesellschafter von Anteilen im Fremdbesitz 0 0 0 Zahlung an Gesellschafter von Anteilen im Fremdbesitz 0 0 0 Veränderung liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen für Kredite 3.5., 4.3. 0 0 0 Tilgung von Finanzierungen 5.2. –157.557 –2.744 0 Übrige gezahlte Zinsen 2.12. –55.218 –1.427 –15.715 Gesamtveränderung des Cashflows aus der Finanzierungstätigkeit –94.937 –4.170 –132.336 Auswirkungen von Wechselkursänderungen 5.2. 0 2.517 0 Änderung des beizulegenden Zeitwertes 8.1. 0 0 0 Gesamte sonstige Änderungen, bezogen auf Schulden 55.296 5.257 15.910 Gesamte sonstige Änderungen, bezogen auf Eigenkapital 0 0 0 Stand am 31.12.2023 1.445.513 46.727 1.177.840 Sonstige Effekte auf Cashflow aus Finanzierungs-tätigkeit Schulden Derivate Eigenkapital Gesamt Derivate Vermögenswerte Derivate Schulden 0 –110.833 0 3.358.523 6.070.233 0 0 0 0 117.838 0 0 0 0 –116.621 0 0 0 –52.518 –52.518 0 0 0 –348.521 –348.521 0 0 0 1 1 –319 0 0 0 –319 35.000 35.000 0 0 0 0 –160.301 0 23.702 0 0 –48.657 34.680 23.702 0 –401.038 –574.099 0 0 0 0 2.517 0 43.832 3.206 0 47.038 –34.680 –23.702 0 0 18.081 0 0 0 –232.929 –232.929 0 –67.001 3.206 2.724.556 5.330.842 9.2. Eventualforderungen, sonstige Verpflichtungen und ungewisse Verbindlichkeiten Haftungsverhältnisse In der CA Immo Deutschland Gruppe bestehen zum 31.12.2024 Haftungsverhältnisse aus abgeschlossenen Kaufverträgen für Kostenübernahmen von Altlasten bzw. Kriegsfolgeschäden in Höhe von 105 Tsd. € (31.12.2023: 105 Tsd. €). Des Weiteren bestehen keine (31.12.2023: ein) Patronatserklärungen für Gemeinschaftsunternehmen in Deutschland (31.12.2023: 2.000 Tsd. €). Zur Sicherung von Darlehensverbindlichkeiten von einem (31.12.2023: zwei) Gemeinschaftsunternehmen in Deutschland wurden Garantien, Bürgschaften sowie Schuldbeitrittserklärungen im Umfang von 2.500 Tsd. € (31.12.2023: 6.500 Tsd. €) abgegeben. Des Weiteren wurden zur Absicherung von Gewährleistungsrisiken in Deutschland Bürgschaften vereinbart, deren Haftungsrisiko sich auf einen Betrag von 9.000 Tsd. € (31.12.2023: 17.589 Tsd. €) beschränken. Im Zusammenhang mit Verkäufen bestehen marktübliche Garantien der CA Immo Gruppe zur Absicherung allfälliger Gewährleistungs- und Haftungsansprüche der Käufer, für die in angemessenem Maße bilanzielle Vorkehrungen getroffen wurden. Die tatsächliche Inanspruchnahme kann jedoch auch darüber hinausgehen. Mit Stichtag 31.12.2024 ist CA Immo AG Beklagte in insgesamt vier Anfechtungsklagen. Drei Anfechtungsklagen beziehen sich auf Hauptversammlungen vergangener Geschäftsjahre (die ordentlichen Hauptversammlungen der Jahre 2021 und 2022 sowie die außerordentliche Hauptversammlung im Jahr 2021). Am 6.6.2024 wurde der CA Immo AG eine Anfechtungsklage betreffend die 37. ordentliche Hauptversammlung vom 2.5.2024 zugestellt. Die Anfechtungsklagen richten sich im Wesentlichen gegen Beschlüsse im Zusammenhang mit der Entlastung des Vorstands und des Aufsichtsrats, Wahlen in den Aufsichtsrat sowie der Auszahlung von Zusatzdividenden. Die Verfahren befinden sich teils im Rechtsmittelverfahren, teils (wieder) im Verfahren erster Instanz, wobei bislang zu einem überwiegenden Teil lediglich prozedurale Aspekte (über die Rechtsfrage der Parteifähigkeit des Klägers) gegenständlich waren. Bankverbindlichkeiten sind durch marktübliche Sicherheiten wie z. B. Hypotheken, Verpfändungen von Mietforderungen, Bankguthaben und Gesellschaftsanteilen sowie ähnlichen Garantien besichert. Eventualforderungen Im Jahr 2020 hat die CA Immo AG eine erste (Teil-)Klage auf Schadenersatz in Hohe von 1 Mio. € und später eine zweite Klage auf Schadenersatz in Höhe von ca. 1,9 Mrd. € sowohl gegen die Republik Österreich als auch gegen das Bundesland Kärnten eingebracht. Diese beiden Klagen stützen sich auf die strafrechtliche Anklage gegen den ehemaligen österreichischen Finanzminister Grasser und andere Angeklagte wegen Straftaten im Zusammenhang mit der Privatisierung der damals bundeseigenen Wohnbaugesellschaften (wie der BUWOG) im Jahr 2004 zum Nachteil der CA Immo AG. Im Dezember 2020 hat das Strafgericht in erster Instanz Herrn Grasser und andere Angeklagte verurteilt, wobei deren Nichtigkeitsbeschwerden und Berufungen noch anhängig sind. Im November 2023 wies das Zivilgericht in erster Instanz die erste Klage von CA Immo AG auf Schadenersatz in Hohe von 1 Mio. € wegen Verjährung ab. Die Berufung der CA Immo AG war erfolgreich und im Juni 2024 stellte das Berufungsgericht – noch nicht rechtskräftig - die Nichtverjährung der Ansprüche fest. Nun wird der Oberste Gerichtshof über die Revision der Beklagten entscheiden. Die zweite Klage ist bis zu einem rechtskräftigen Urteil im ersten Verfahren unterbrochen. Im Dezember 2023 hat der Verwaltungsgerichtshof entschieden, dass die zweite Klage auf Schadenersatz nicht von den Gerichtsgebühren befreit ist (die bereits im Jahr 2021 gezahlt wurden). Die diesbezüglich beim Europäischen Gerichtshof für Menschenrechte eingebrachte Beschwerde hat dieser im Februar 2025 abgewiesen. Sonstige finanzielle Verpflichtungen Weiters bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Bestellobligos im Zusammenhang mit Bautätigkeiten für Leistungen im Rahmen der Entwicklung/Renovierung von Liegenschaften in Deutschland in Höhe von 77.852 Tsd. € (31.12.2023: 110.471 Tsd. €), in Osteuropa in Höhe von 5.663 Tsd. € (31.12.2023: 2.449 Tsd. €) und in Österreich in Höhe von 454 Tsd. € (31.12.2023: 208 Tsd. €). Darüber hinaus bestehen in Deutschland zum 31.12.2024 sonstige finanzielle Verpflichtungen aus zukünftig aktivierbaren Baukosten aus städtebaulichen Verträgen in Höhe von 7.887 Tsd. € (31.12.2023: 10.408 Tsd. €). Ist eine zuverlässige Schätzung der Höhe der Verpflichtung nicht möglich, der Mittelabfluss aus der Verpflichtung nicht wahrscheinlich oder das Eintreten der Verpflichtung von künftigen Ereignissen abhängig, liegt eine Eventualverbindlichkeit vor. In diesem Fall unterbleibt die Bildung einer Rückstellung und es erfolgt eine Erläuterung von wesentlichen Sachverhalten. 9.3. Leasingverhältnisse CA Immo Gruppe als Vermieter/Leasinggeber Die von der CA Immo Gruppe als Vermieter abgeschlossenen Mietverträge werden nach IFRS als Operating-Leasing eingestuft. Diese berücksichtigen idR folgende wesentliche Vertragsbestandteile: – Bindung an EUR – Wertsicherung durch Bindung an internationale Indizes – mittel- bis langfristige Laufzeit bzw. Kündigungsverzicht Die künftigen Zahlungen für Mindestmieterlöse aus zum 31.12. laufenden befristeten oder mit Kündigungsverzicht ausgestatteten Mietverträgen, in denen gemäß IFRS 5 zur Veräußerung gehaltene Immobilien nicht enthalten sind, setzen sich am Konzernabschlussstichtag wie folgt zusammen: Tsd. € 2024 2023 Im Folgejahr 217.017 226.886 im zweiten Jahr 197.533 208.011 im dritten Jahr 157.737 184.626 im vierten Jahr 126.284 148.969 im fünften Jahr 102.460 117.223 nach mehr als 5 Jahren 275.954 316.994 Gesamt 1.076.985 1.202.709 Alle übrigen Mietverhältnisse sind kurzfristig kündbar und in obiger Tabelle nicht enthalten. Die Mindestmieterlöse beinhalten zu vereinnahmende Nettomieten bis zum vereinbarten Vertragsende bzw. bis zum frühestmöglichen Kündigungstermin des Leasingnehmers (Mieters). Gemäß IFRS 16 erfolgt die Zuordnung eines Leasinggegenstands zum Leasinggeber oder Leasingnehmer nach dem Kriterium der Zurechenbarkeit aller wesentlichen Risiken und Chancen, die mit dem Eigentum am Leasinggegenstand verbunden sind. Die Eigenschaft der CA Immo Gruppe als Vermieter von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien entspricht einem Operating Leasing, weil das wirtschaftliche Eigentum an den Objekten bei der CA Immo Gruppe verbleibt und damit die wesentlichen Risiken und Chancen nicht übertragen werden. Die CA Immo Gruppe klassifiziert Leasingverhältnisse als Operating Lease, wenn es sich bei den zugrundeliegenden Verträgen um kein Finance Lease handelt. Finance Lease liegt vor, wenn – am Ende der Laufzeit des Leasingverhältnisses dem Leasingnehmer das Eigentum an dem Vermögenswert übertragen wird; – der Leasingnehmer eine Kaufoption hat, den Vermögenswert zu einem Preis zu erwerben, der erwartungsgemäß deutlich niedriger als der zum möglichen Optionsausübungszeitpunkt beizulegende Zeitwert des Vermögenswerts ist, sodass es zu Beginn des Leasingverhältnisses hinreichend sicher ist, dass die Option ausgeübt wird; – die Laufzeit des Leasingverhältnisses umfasst den überwiegenden Teil der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Vermögenswerts, auch wenn das Eigentumsrecht nicht übertragen wird; – zu Beginn des Leasingverhältnisses entspricht der Barwert der Mindestleasingzahlungen im Wesentlichen mindestens den beizulegenden Zeitwert des Leasinggegenstands; und – die Leasinggegenstände haben eine spezielle Beschaffenheit, so dass sie ohne wesentliche Veränderungen nur vom Leasingnehmer genutzt werden können. CA Immo Gruppe als Leasingnehmer Die von der CA Immo Gruppe abgeschlossenen Mietverträge als Leasingnehmer beziehen sich vorrangig auf gemietete Immobilien in München (bis 2027), Frankfurt (bis 2025) und Wien (bis 2026), gemietete Stellplätze, Software, dem Leasing von PKWs, der Anmietung von Betriebs- und Geschäftsausstattung sowie Fruchtgenussrechte an Grundstücken. Kaufoptionen sind nicht vereinbart. Die CA Immo Gruppe stellt die Nutzungsrechte in den gleichen Bilanzposten dar, in dem die zugrundeliegenden Vermögenswerte dargestellt werden würden, wenn sie im Eigentum der CA Immo Gruppe wären. Ebenso werden die Leasingverbindlichkeiten in den Bilanzposten der verzinslichen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Die Detailangaben gem. IFRS 16 befinden sich im jeweiligen Kapitel im Anhang, dem die Einzelangabe zuzuordnen ist. Der Aufwand für kurzfristige Leasingverhältnisse beträgt 36 Tsd. € (2023: 75 Tsd. €) und für Leasingverhältnisse über Vermögenswerte von geringem Wert 34 Tsd. € (2023: 41 Tsd. €). Die gesamten Zahlungsmittelabflüsse für Leasingverhältnisse machen 4.617 Tsd. € (2023: 4.793 Tsd. €) aus. Verlängerungs- und Kündigungsoptionen werden bei der Bemessung der Leasingverbindlichkeiten berücksichtigt, sofern die Ausübung einer Verlängerungsoption bzw. die Nicht-Ausübung einer Kündigungsoption hinreichend sicher ist. Dies ist jedoch ermessensbehaftet und daher können Einschätzungen künftig geändert werden. In einem ersten Schritt wird auf die zugrundeliegende Vertragslaufzeit abgestellt und nur bei Vorliegen von Indikatoren (z.B. Informationen aus Bewertungsgutachten, besonders günstige Vertragsbedingungen, geänderte Betriebserfordernisse) eine Kündigungs- oder Verlängerungsoption bei den Zahlungsströmen zur Bemessung der Leasingverbindlichkeit berücksichtigt. Die Feststellung, ob eine Vereinbarung ein Leasingverhältnis enthält, wird in der CA Immo Gruppe auf Basis des wirtschaftlichen Gehalts der Vereinbarung getroffen und erfordert eine Einschätzung, ob die Erfüllung von der Nutzung eines bestimmten Vermögenswerts abhängig ist und ob die Vereinbarung ein Recht auf die Nutzung des Vermögenswerts einräumt. Dies ist dann der Fall, wenn der Vertrag die CA Immo Gruppe dazu berechtigt, die Nutzung eines eindeutig identifizierten Vermögenswerts gegen Zahlung eines Entgelts für einen bestimmten Zeitraum zu kontrollieren. Dabei ist relevant, dass die CA Immo Gruppe während des Verwendungszeitraums im Wesentlichen den gesamten wirtschaftlichen Nutzen aus der Verwendung eines identifizierten Vermögenswerts ziehen, als auch über die Nutzung desselben entscheiden kann. Ein Vermögenswert gilt jedoch nur dann als identifiziert, wenn der Lieferant kein substanzielles Substitutionsrecht hat. Ist der Lieferant aufgrund des Vertrags in der Lage während des Verwendungszeitraums den Vermögenswert tatsächlich durch einen anderen zu tauschen und entsteht ihm aus dem Tausch ein wirtschaftlicher Nutzen, so handelt es sich um keinen identifizierten Vermögenswert – der Ansatz eines Nutzungsrechts erfolgt nicht. Cloud-Software Lösungen erfüllen aufgrund der fehlenden Kontrolle über die Software meist nicht die Kriterien eines eindeutig identifizierbaren Vermögenswerts. Die Kosten für die Software werden über die Vertragslaufzeit im Aufwand erfasst. Bei der Bilanzierung der Leasingverträge werden Vermögenswerte in Form von Nutzungsrechten („Right of use“) aktiviert und die Leasingverbindlichkeiten erfasst. Die CA Immo Gruppe nimmt bestimmte Wahlrechte in Anspruch und setzt keine Nutzungsrechte/Leasingverbindlichkeiten für kurzfristige Leasingverhältnisse (kürzer als 1 Jahr), Leasingverhältnisse mit zugrundeliegenden Vermögenswerten von geringem Wert (< 5.000 €) und Software an. Rückwirkende Anpassungen von Leasingzahlungen, beispielsweise aufgrund von Indexänderungen, werden in der laufenden Periode als variable Leasingzahlung betrachtet und erfolgswirksam erfasst. Eine Anpassung von Nutzungsrechten/Leasingverbindlichkeiten erfolgt nur auf Basis künftiger Zahlungsströme. 9.4. Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen Für die CA Immo Gruppe gelten folgende Unternehmen und Personen als nahe stehend: – Gemeinschaftsunternehmen, an denen die CA Immo Gruppe beteiligt ist – die Organe der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft – die Starwood Capital Group (“Starwood”) (seit 27.9.2018) Beziehungen mit Gemeinschaftsunternehmen Tsd. € 31.12.2024 31.12.2023 Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen 62.649 48.009 Ausleihungen 8.267 11.565 Forderungen 4.452 5.154 Verbindlichkeiten 3.932 4.973 Rückstellungen 4.837 6.856 2024 2023 Ergebnis Gemeinschaftsunternehmen 18.237 –772 Sonstige Erlöse 242 239 Sonstige Aufwendungen –2.439 –1.965 Zinserträge 455 353 Die zum Bilanzstichtag bestehenden Ausleihungen dienen der Finanzierung der Liegenschaften. Die kumulierte erfolgswirksame Wertberichtigung von Ausleihungen gegenüber Gemeinschaftsunternehmen beträgt 0 Tsd. € (31.12.2023: 0 Tsd. €). Die marktübliche Verzinsung der Ausleihungen wird laufend dokumentiert und überwacht. Die Verbindlichkeiten beinhalten im Wesentlichen die erhaltene Dividende für Vorabgewinne von einem Gemeinschaftsunternehmen. Es bestehen keine Garantien oder anderweitige Sicherheiten in Zusammenhang mit diesen Forderungen und Verbindlichkeiten. Darüber hinaus wurden keine Wertberichtigungen bzw. sonstige ergebniswirksame Wertkorrekturen erfasst. Starwood Capital Group (Starwood) Seit 27.9.2018 ist die SOF-11 Klimt CAI S.à r.l. größter Einzelaktionär der CA Immobilien Anlagen AG. Im Geschäftsjahr 2024 erhöhte Starwood Capital Group (über ihr Vehikel SOF-11 Klimt CAI S.à r.l.) im Rahmen von Zukäufen über den Markt ihre Beteiligung an der CA Immobilien Anlagen AG von rund 59,83% des Grundkapitals auf rund 62,47%. Zum 31.12.2024 hält SOF-11 Klimt CAI S.à r.l. 66.531.265 Inhaberaktien sowie vier Namensaktien von CA Immobilien Anlagen AG. Die SOF-11 Klimt CAI S.à r.l. ist eine von Starwood Capital Group ("Starwood") kontrollierte Gesellschaft. Starwood Capital Group ist eine private Investmentgesellschaft mit Fokus auf globale Immobilieninvestitionen. Seit 1.1.2024 besteht in Deutschland ein Asset-Management Vertrag mit einer Gesellschaft der Starwood Capital Group. Die Marktüblichkeit der Bedingungen und Konditionen aus der Geschäftsverbindung wird laufend dokumentiert und überwacht. Die Beziehung mit Starwood Capital Group betrifft folgende Posten: Tsd. € 31.12.2024 31.12.2023 Forderungen aus Dienstleistungen 209 0 Tsd. € 2024 2023 Umsatzerlöse aus Dienstleistungsverträgen 312 0 Die Organe der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien Vorstand Keegan Viscius (ab 1.11.2018) Dr. Andreas Schillhofer (ab 1.6.2019) Die Gesamtbezüge der im jeweiligen Berichtsjahr amtierenden Vorstandsmitglieder (exkl. gehaltsabhängige Abgaben) betrugen im Jahr 2024 3.242 Tsd. € (2023: 5.661 Tsd. €). Die gehaltsabhängigen Abgaben beliefen sich in Summe auf 230 Tsd. € (2023: 312 Tsd. €). Die Summe der fixen Vergütungsbestandteile belief sich auf 1.156 Tsd. € (2023: 1.346 Tsd. €) und setzte sich aus dem Grundgehalt von 1.035 Tsd. € (2023: 1.116 Tsd. €), sonstigen Leistungen (insbesondere Sachbezüge für Kfz u. Beraterleistungen, Diäten, Reisespesen und Urlaubsersatzansprüche) in Höhe von 42 Tsd. € (2023: 151 Tsd. €) sowie Beiträge in Pensionskassen in Höhe von 80 Tsd. € (2023: 79 Tsd. €) zusammen. Die variablen Vergütungsbestandteile beliefen sich auf 2.085 Tsd. € (2023: 2.090 Tsd. €). Im Berichtsjahr fielen keine Abfindungs- oder Sonderzahlungen an (2023: 2.225 Tsd. €). Zum Bilanzstichtag 31.12.2024 betrug die Gesamthöhe der Abfertigungsrückstellung für Vorstandsmitglieder 546 Tsd. € (31.12.2023: 432 Tsd. €). Gegenüber früheren (d. h., nicht im Berichtsjahr amtierenden) Vorstandsmitgliedern bestehen zum 31.12.2024 noch Rückstellungen aus variablen Vergütungsbestandteilen aus laufenden LTI-Tranchen in Höhe von 112 Tsd. € (31.12.2023: 494 Tsd. €). Im laufenden Geschäftsjahr wurden variable Vergütungen an frühere Vorstandsmitglieder in Höhe von 332 Tsd. € ausbezahlt (31.12.2023: 476 Tsd. €). An die Mitglieder des Vorstands wurden weder Kredite noch Vorschüsse gewährt. Im Rahmen des variablen Vergütungssystems für den Vorstand bestehen auf Basis der Annahme einer 100%igen Zielerreichung der für das Geschäftsjahr 2024 vereinbarten Vorstandsziele für den Short Term Incentive (STI) per 31.12.2024 Rückstellungen in Höhe von 1.379 Tsd. € (31.12.2023: 1.684 Tsd. €). Zusätzlich bestehen zum Bilanzstichtag für LTI Programme Rückstellungen in Höhe von 2.908 Tsd. € (31.12.2023: 2.786 Tsd. €). Aufsichtsrat Von der Hauptversammlung gewählt: Torsten Hollstein, Vorsitzender Jeffrey G. Dishner, 2. Stellvertreter des Vorsitzenden Durch Namensaktie entsendet: Sarah Broughton (beabsichtigt bis 1.4.2025) David Smith, 1. Stellvertreter des Vorsitzenden Vom Betriebsrat entsendet: Georg Edinger, MBA, BA, REAM (IREBS) Mag. (FH) Sebastian Obermair Zum Bilanzstichtag bestand der Aufsichtsrat der CA Immo AG aus zwei von der Hauptversammlung gewählten sowie zwei mittels Namensaktien entsendeten Kapitalvertretern und zwei Arbeitnehmervertretern. Im Geschäftsjahr 2024 (für 2023) gelangte eine Gesamtvergütung von 75 Tsd. € (2023: 219 Tsd. €) zur Auszahlung. Die darin enthaltenen Sitzungsgelder beliefen sich insgesamt auf 15 Tsd. € (2023: 71 Tsd. €). Darüber hinaus wurden im Geschäftsjahr 2024 im Zusammenhang mit dem Aufsichtsrat Aufwendungen in Höhe von 81 Tsd. € erfasst (2023: 49 Tsd. €). Hiervon entfallen rund 25 Tsd. € auf Barauslagen für Reisespesen (2023: 4 Tsd. €) und 39 Tsd. € (2023: 29 Tsd. €) auf sonstige Aufwendungen einschließlich Fortbildungs- und Lizenzkosten. An Rechts- und sonstigen Beratungskosten fielen 17 Tsd. € an (2023: 16 Tsd. €). An Mitglieder des Aufsichtsrats wurden keine Honorare, insbesondere für Beratungs- und Vermittlungstätigkeiten, geleistet bzw. keine Kredite oder Vorschüsse gewährt. Für das Geschäftsjahr 2024 wurde auf Basis derselben Kriterien (jährliche Fixvergütung von 30 Tsd. € je Aufsichtsratsmitglied plus Sitzungsgeld in Höhe von 1 Tsd. € je Sitzung, wobei der Vorsitzende das Zweifache und seine Stellvertreter das Eineinhalbfache der Fixvergütung erhalten) und unter Berücksichtigung des Verzichts auf Vergütung der mittels Namensaktien entsendeten bzw. der Starwood Capital Group zuzuordnenden Aufsichtsratsmitglieder eine Aufsichtsratsvergütung in Gesamthöhe von 71 Tsd. € im Abschluss erfasst. Sämtliche Verträge der Gesellschaft mit Mitgliedern des Aufsichtsrats, durch die sich diese außerhalb ihrer Tätigkeit im Aufsichtsrat gegenüber der CA Immobilien Anlagen AG zu einer Leistung gegen ein nicht bloß geringfügiges Entgelt verpflichten, haben den branchenüblichen Standards zu entsprechen und unterliegen der Genehmigung durch den Aufsichtsrat. Dies gilt auch für Verträge mit Unternehmen, an denen ein Aufsichtsratsmitglied ein erhebliches wirtschaftliches Interesse hat. David Smith sowie Jeffrey G. Dishner nehmen umfassende Managementfunktionen innerhalb der Starwood Capital Group wahr, ebenso wie Sarah Broughton, die jedoch mit 31.12.2024 aus der Starwood Capital Group ausschied. 9.5. Personalstand Die CA Immo Gruppe beschäftigte in 2024 durchschnittlich 232 Angestellte in Vollzeitäquivalenten (2023: 320), wovon durchschnittlich 67 Angestellte (2023: 69) in Österreich, 113 Angestellte (2023: 198) in Deutschland und 52 Angestellte (2023: 53) in Osteuropa beschäftigt waren. 9.6. Aufwendungen für die Abschlussprüfer Die in der folgenden Tabelle dargestellten Aufwendungen betreffen die Honorare des Abschlussprüfers Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H.. Tsd. € 2024 2023 Abschlussprüfung 458 439 Sonstige Bestätigungsleistungen 490 156 Gesamt 948 595 In der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wird ein Aufwand für Wirtschaftsprüfung inkl. Review in Höhe von 1.395 Tsd. € (2023: 1.342 Tsd. €) ausgewiesen. Hiervon entfällt ein Betrag von 1.269 Tsd. € (2023: 1.248 Tsd. €) auf EY Gesellschaften. 9.7. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Im Bilanzerstellungszeitraum fand das Closing für den Verkauf von zwei als IFRS 5 klassifizierten Immobilien mit einem Buchwert zum 31.12.2024 in Höhe von 51.304 Tsd. € statt. Weiters erfolgte der Ankauf der restlichen Anteile an zwei deutschen Gemeinschaftsunternehmen zu einem Kaufpreis von 164 Tsd. €. Das im November 2024 gestartete Aktienrückkaufprogramm wurde mit 27.2.2025 vorzeitig beendet. Bei diesem Programm wurden 1.869.605 auf Inhaber lautende Stückaktien erworben, was einem Anteil von 1,76% des Grundkapitals entspricht. Der höchste gezahlte Gegenwert je erworbener Aktie betrug 24,50 €, der niedrigste gezahlte Gegenwert je erworbener Aktie betrug 21,50 €. Der gewichtete Durchschnitt der gezahlten Gegenleistung je erworbener Aktie betrug 23,13 € und der Gesamtwert der erworbenen Aktien belief sich auf 43.252.102,76 €. Mit 27.2.2025 hielt CA Immo AG somit 10.649.642 eigene Aktien (31.12.2024: 9.341.683 eigene Aktien), was einem Anteil von 10,0% an der Gesamtzahl der ausgegebenen stimmberechtigten Aktien entspricht. 9.8. Liste der Konzerngesellschaften In den Konzernabschluss sind neben der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft folgende Unternehmen einbezogen: Gesellschaft2) Sitz Nominal- kapital Währung Beteiligung in % Konsolidie- rungsart1) CA Immo d.o.o. Belgrad 44.623.214 RSD 100 VK CA Immo Sava City d.o.o. Belgrad 4.685.767.489 RSD 100 VK CA Immo Sechzehn GmbH & Co. KG Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Spreebogen Betriebs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Zehn Betriebs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Zehn GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Zwölf Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Real Estate Management Hungary Kft. Budapest 54.510.000 HUF 100 VK COM PARK Kft. Budapest 3.100.000 HUF 100 VK Duna Business Hotel Kft. Budapest 452.844.530 HUF 100 VK Duna Irodaház Kft. Budapest 277.100.000 HUF 100 VK Duna Termál Hotel Kft. Budapest 391.000.000 HUF 100 VK EUROPOLIS City Gate Kft. Budapest 13.100.000 HUF 100 VK KILB Kft. Budapest 30.000.000 HUF 100 VK Millennium Irodaház Kft. Budapest 997.244.944 HUF 100 VK Váci 76 Kft. Budapest 3.100.000 HUF 100 VK Blitz F07-neunhundert-sechzig-acht GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK Blitz F07-neunhundert-sechzig-neun GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Deutschland GmbH Frankfurt 5.000.000 EUR 99,7 VK CA Immo Invest GmbH Frankfurt 50.000 EUR 100 VK CM Komplementär F07-888 GmbH & Co. KG Frankfurt 25.000 EUR 94,9 VK DRG Deutsche Realitäten GmbH Frankfurt 500.000 EUR 49 AEJV 4P - Immo. Praha s.r.o. Prag 200.000 CZK 100 VK CA Immo Real Estate Managment Czech Republic s.r.o. Prag 1.000.000 CZK 100 VK RCP Alfa, s.r.o. Prag 1.000.000 CZK 100 VK RCP Amazon, s.r.o. Prag 1.000.000 CZK 100 VK RCP Beta, s.r.o. Prag 73.804.000 CZK 100 VK RCP Delta, s.r.o. Prag 1.000.000 CZK 100 VK RCP Gama, s.r.o. Prag 96.931.000 CZK 100 VK RCP ISC, s.r.o. Prag 1.000.000 CZK 100 VK RCP Zeta, s.r.o. Prag 200.000 CZK 100 VK Visionary Prague, s.r.o. Prag 200.000 CZK 100 VK CA Immo Bitwy Warszawskiej Sp. z o.o. Warschau 47.956.320 PLN 100 VK CA Immo P14 Sp. z o.o. Warschau 10.000 PLN 100 VK 1)VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen 2)Es gab in 2024 keine Gründungen bzw. Erstkonsolidierungen. Gesellschaft2) Sitz Nominal- kapital Währung Beteiligung in % Konsolidie- rungsart1) CA IMMO REAL ESTATE MANAGEMENT POLAND Sp. z o.o. Warschau 565.000 PLN 100 VK CA Immo Saski Crescent Sp. z o.o. Warschau 140.921.250 PLN 100 VK CA Immo Saski Point Sp. z o.o. Warschau 55.093.000 PLN 100 VK CA Immo Warsaw Spire B Sp. z o.o. Warschau 5.050.000 PLN 100 VK CA Immo Warsaw Spire C Sp. z o.o. Warschau 2.050.000 PLN 100 VK CA Immo Warsaw Towers Sp. z o.o. Warschau 155.490.900 PLN 100 VK CA Immo Sienna Center Sp. z o.o. Warschau 116.912.640 PLN 100 VK CA Immo - RI - Residential Property Holding GmbH Wien 70.000 EUR 100 VK CA Immo BIP Liegenschaftsverwaltung GmbH Wien 3.738.127 EUR 100 VK CA Immo Galleria Liegenschaftsverwaltung GmbH Wien 35.000 EUR 100 VK CA Immo Germany Holding GmbH Wien 35.000 EUR 100 VK CA Immo International Holding GmbH Wien 35.000 EUR 100 VK CA Immo Konzernfinanzierungs GmbH Wien 100.000 EUR 100 VK CA Immo Rennweg 16 GmbH i.L. Wien 35.000 EUR 100 VK EUROPOLIS CE Alpha Holding GmbH Wien 36.336 EUR 100 VK EUROPOLIS CE Rho Holding GmbH Wien 35.000 EUR 100 VK EUROPOLIS GmbH Wien 5.000.000 EUR 100 VK 1)VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen 2)Es gab in 2024 keine Gründungen bzw. Erstkonsolidierungen. Die CA Immo Gruppe hält zum 31.12.2024 99,7 % der Anteile an der CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt am Main (kurz Frankfurt). Im Konzernabschluss sind daher auch die folgenden Tochtergesellschaften und Anteile an Gemeinschaftsunternehmen der CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt, enthalten: Gesellschaft2) Sitz Nominal- kapital Währung Beteiligung in % Konsolidie- rungsart1) CA Immo Berlin Am Karlsbad 11 Betriebs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Am Karlsbad 11 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Europaplatz 01 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Europaplatz 02 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Europaplatz 02 Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Europaplatz 03 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Europaplatz 04 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Europaplatz Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Friedrich-List-Ufer GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Friedrich-List-Ufer Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Hallesches Ufer GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 4 Betriebs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 4 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 7 Betriebs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 7 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 8 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 8 Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Mitte 01 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Mitte 02 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Pohlstraße 20 GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Pohlstraße Beteiligungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Am Karlsbad 11 Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Schöneberger Ufer Beteiligungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Schöneberger Ufer BT 1 Betriebs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Schöneberger Ufer BT 2 Betriebs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Schöneberger Ufer GmbH & Co. KG Berlin 2.500.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Upbeat GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Upbeat Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK Stadthafenquartier Europacity Berlin GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 50 AEJV Stadthafenquartier Europacity Berlin Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 50 AEJV Boulevard Süd 4 GmbH & Co. KG i.L. Frankfurt 200.000 EUR 100 VK Boulevard Süd 4 Verwaltungs-GmbH i.L. Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Düsseldorf BelsenPark MK 2,1 Betriebs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Düsseldorf BelsenPark MK 2,1 Projekt GmbH & Co. KG Frankfurt 5.000 EUR 100 VK CA Immo Düsseldorf BelsenPark MK 3 Betriebs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Düsseldorf BelsenPark MK 3 Projekt GmbH & Co. KG Frankfurt 5.000 EUR 100 VK 1)VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen 2)Es gab in 2024 keine Gründungen bzw. Erstkonsolidierungen. Gesellschaft2) Sitz Nominal- kapital Währung Beteiligung in % Konsolidie- rungsart1) CA Immo Düsseldorf BelsenPark Verwaltungs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Düsseldorf Kasernenstraße GmbH Frankfurt 37.503 EUR 100 VK CA Immo Frankfurt Alpha GmbH Frankfurt 25.100 EUR 100 VK CA Immo Frankfurt Beta GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Frankfurt Gamma GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Frankfurt Karlsruher Straße Betriebs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Frankfurt Karlsruher Straße GmbH & Co. KG Frankfurt 5.000 EUR 100 VK CA Immo Frankfurt ONE Betriebs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Frankfurt ONE GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Frankfurt Verwaltungs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK Baumkirchen MI GmbH & Co. KG Grünwald 5.000 EUR 100 VK Baumkirchen MI Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 100 VK Baumkirchen MK Betriebs GmbH Grünwald 25.000 EUR 100 VK Baumkirchen MK GmbH & Co. KG Grünwald 10.000 EUR 100 VK Baumkirchen WA 1 GmbH & Co. KG Grünwald 10.000 EUR 50 AEJV Baumkirchen WA 1 Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 50 AEJV Baumkirchen WA 2 GmbH & Co. KG Grünwald 10.000 EUR 50 AEJV Baumkirchen WA 2 Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 50 AEJV Baumkirchen WA 3 GmbH & Co. KG Grünwald 10.000 EUR 50 AEJV Baumkirchen WA 3 Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 50 AEJV CA Immo Bayern Betriebs GmbH Grünwald 25.000 EUR 100 VK CA Immo München Ambigon Nymphenburg Betriebs GmbH Grünwald 25.000 EUR 100 VK CA Immo München Ambigon Nymphenburg GmbH & Co. KG Grünwald 5.000 EUR 100 VK CA Immo München Nymphenburg GmbH & Co. KG Grünwald 5.000 EUR 100 VK CA Immo München Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 100 VK CA Immo Projektentwicklung Bayern GmbH & Co. KG Grünwald 255.646 EUR 100 VK CA Immo Projektentwicklung Bayern Verwaltungs GmbH Grünwald 25.565 EUR 100 VK CAMG Zollhafen HI IV V GmbH & Co. KG Grünwald 5.000 EUR 50,13) AEJV CAMG Zollhafen HI IV V Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 50,13) AEJV CPW Immobilien GmbH & Co. KG i.L. Grünwald 5.000 EUR 33,33) AEJV CPW Immobilien Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 33,33) AEJV Eggarten Projektentwicklung GmbH & Co. KG Grünwald 16.000 EUR 50 AEJV Eggarten Projektentwicklung Verwaltung GmbH Grünwald 25.000 EUR 50 AEJV Kontorhaus Arnulfpark Betriebs GmbH Grünwald 25.000 EUR 100 VK Kontorhaus Arnulfpark GmbH & Co. KG Grünwald 100.000 EUR 99,9 VK 1)VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen 2)Es gab in 2024 keine Gründungen bzw. Erstkonsolidierungen. 3)Gemeinschaftliche Führung Gesellschaft2) Sitz Nominal- kapital Währung Beteiligung in % Konsolidie- rungsart1) Kontorhaus Arnulfpark Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 100 VK SKYGARDEN Arnulfpark GmbH & Co. KG Grünwald 100.000 EUR 100 VK Congress Centrum Skyline Plaza Beteiligung GmbH Hamburg 25.000 EUR 50 AEJV Congress Centrum Skyline Plaza GmbH & Co. KG Hamburg 25.000 EUR 50 AEJV Congress Centrum Skyline Plaza Verwaltung GmbH Hamburg 25.000 EUR 50 AEJV CA Immo Mainz Hafenspitze GmbH Mainz 25.000 EUR 100 VK CA Immo Mainz Quartiersgarage GmbH Mainz 25.000 EUR 100 VK CA Immo Mainz Rheinallee III GmbH & Co. KG Mainz 5.000 EUR 100 VK CA Immo Mainz Rheinwiesen II GmbH & Co. KG Mainz 5.000 EUR 100 VK CA Immo Mainz Verwaltungs GmbH Mainz 25.000 EUR 100 VK Mainzer Hafen GmbH Mainz 25.000 EUR 50 AEJV Zollhafen Mainz GmbH & Co. KG Mainz 1.200.000 EUR 50,13) AEJV SEG Kontorhaus Arnulfpark Beteiligungsgesellschaft mbH München 25.000 EUR 99 VK Skyline Plaza Generalübernehmer GmbH & Co. KG Oststeinbek 25.000 EUR 50 AEJV Skyline Plaza Generalübernehmer Verwaltung GmbH Oststeinbek 25.000 EUR 50 AEJV 1)VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen 2)Es gab in 2024 keine Gründungen bzw. Erstkonsolidierungen. 3)Gemeinschaftliche Führung Wien, 26.3.2025 Der Vorstand Keegan Viscius (CEO) Dr. Andreas Schillhofer (CFO) ERKLÄRUNG DES VORSTANDES GEMÄSS §124 ABS. 1 BÖRSEGESETZ Der Vorstand bestätigt nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, erstellte Konzernabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der CA Immo Gruppe vermittelt und dass der Konzernlagebericht den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des Konzerns so darstellt, dass ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der CA Immo Gruppe entsteht, und dass der Konzernlagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt, denen die CA Immo Gruppe ausgesetzt ist. Wien, 26.3.2025 Der Vorstand Keegan Viscius (CEO) Dr. Andreas Schillhofer (CFO) BESTÄTIGUNGSVERMERK Bericht zum Konzernabschluss Prüfungsurteil Wir haben den Konzernabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern), bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2024, der Konzerngewinn- und Verlustrechnung, der Konzerngesamtergebnisrechnung, der Konzerneigenkapital-veränderungsrechnung und der Konzerngeldflussrechnung für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr und dem Konzernanhang, geprüft. Nach unserer Beurteilung entspricht der beigefügte Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2024 sowie der Ertragslage und der Zahlungsströme des Konzerns für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr in Übereinstimmung mit den International Financial Repor-ting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, und den zusätzlichen Anforderungen des § 245a UGB. Grundlage für das Prüfungsurteil Wir haben unsere Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-Verordnung Nr. 537/2014 (im Folgenden EU-VO) und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern die Anwendung der International Standards on Auditing (ISA). Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im Abschnitt „Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind vom Konzern unabhängig in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften, und wir haben unsere sonstigen beruflichen Pflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns bis zum Datum des Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu diesem Datum zu dienen. Besonders wichtige Prüfungssachverhalte Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemäßen Ermessen am bedeutsamsten für unsere Prüfung des Konzernabschlusses des Geschäftsjahres waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Konzernabschlusses als Ganzes und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt, und wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab. Nachfolgend stellen wir den aus unserer Sicht besonders wichtigen Prüfungssachverhalt dar: Titel Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Risiko Die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft zeigt in ihrem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2024 Bestandsimmobilien in Höhe von TEUR 4.249.739 sowie Immobilien in Entwicklung in Höhe von TEUR 457.030. Darüber hinaus ist in dem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2024 ein Ergebnis aus Neubewertung von TEUR -199.630 erfasst. Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Bestandsimmobilien und Immobilien in Entwicklung) werden basierend auf Gutachten von externen, unabhängigen Sachverständigen mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien unterliegt wesentlichen Annahmen und Schätzungen. Das wesentliche Risiko besteht für jede Immobilie in der Festlegung von Annahmen und Schätzungen wie Diskontierungs-/Kapitalisierungssatz und erzielbare Mieteinnahmen sowie bei Immobilien in Entwicklung in der Festlegung ausstehender Bau-/Entwicklungskosten und des Developmentgewinnes. Eine geringfügige Änderung dieser Annahmen und Schätzungen kann einen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien haben. Die entsprechenden Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sowie den wesentlichen Ermessensentscheidungen, Annahmen und Schätzungen sind in den Anhangangaben im Kapitel "3.1 Langfristiges Immobilienvermögen" im Konzernabschluss enthalten. Im Kapitel "2.1 Operative Segmente“ im Konzernabschluss ist das Ergebnis aus Neubewertung je Segment angeführt. Adressierung im Rahmen der Abschlussprüfung Um dieses Risiko zu adressieren, haben wir die Annahmen und Schätzungen des Managements und der externen Sachverständigen kritisch hinterfragt und dabei unter Beiziehung unserer internen Immobilienbewertungsspezialisten unter anderem die folgenden Prüfungshandlungen durchgeführt: – Beurteilung der Ausgestaltung des zugrundeliegenden Geschäftsprozesses der Immobilienbewertung – Beurteilung der Konzeption und Testen der Wirksamkeit der in diesem Prozess implementierten Schlüsselkontrollen auf Basis von ausgewählten Stichproben – Beurteilung der Kompetenz, Fähigkeit und Objektivität der vom Management beauftragten externen Sachverständigen – Für ausgewählte Gutachten: Beurteilung der angewandten Methodik, Plausibilisierung der zugrundeliegenden Annahmen (z.B. erzielbare Mieteinnahmen, Diskontierungs-/Kapitalisierungssatz, Nutzfläche, Leerstandsrate) mittels Vergleichs mit Marktdaten (soweit vorhanden) sowie Vergleich der Marktwerte laut Bewertungsgutachten mit einer von uns ermittelten Marktwertbandbreite – Überprüfung ausgewählter Input-Daten laut Bewertungsgutachten anhand der Daten der entsprechenden Objektbuchführung bzw. zugrundeliegender Verträge – Befragung des Projektmanagements zu ausgewählten Immobilien in Entwicklung hinsichtlich der Gründe für Abweichungen zwischen geplanten Kosten und Istkosten und zur aktuellen Beurteilung der bis zur Fertigstellung voraussichtlich noch anfallenden Kosten; Untersuchung der Kostenverbuchung auf diesen Projekten durch Einsichtnahme in die Projektunterlagen und stichprobenweisen Abgleich der erfassten Kosten mit den Rechnungen sowie Evaluierung des daraus abgeleiteten Fertigstellungsgrades – Überprüfung, ob die Angaben der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft im Konzernanhang vollständig und zutreffend sind Sonstige Informationen Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen beinhalten alle Informationen im Geschäftsbericht und im Jahresfinanzbericht, ausgenommen den Konzernabschluss, den Konzernlagebericht und den Bestätigungsvermerk. Den konsolidierten-Corporate-Governance-Bericht haben wir vor dem Datum des Bestätigungsvermerks erhalten, die übrigen Teile des Geschäftsberichts werden uns voraussichtlich nach diesem Datum zur Verfügung gestellt. Unser Prüfungsurteil zum Konzernabschluss erstreckt sich nicht auf diese sonstigen Informationen, und wir werden dazu keine Art der Zusicherung geben. In Zusammenhang mit unserer Prüfung des Konzernabschlusses haben wir die Verantwortlichkeit, diese sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen wesentliche Unstimmigkeiten zum Konzernabschluss oder zu unseren bei der Abschlussprüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder anderweitig falsch dargestellt erscheinen. Falls wir auf der Grundlage der von uns zu den vor dem Datum des Bestätigungsvermerks des Abschlussprüfers erlangten sonstigen Informationen durchgeführten Arbeiten den Schluss ziehen, dass eine wesentliche falsche Darstellung dieser sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten. Verantwortlichkeiten der gesetzlichen Vertreter und des Prüfungsausschusses für den Konzernabschluss Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses und dafür, dass dieser in Übereinstimmung mit den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den zusätzlichen Anforderungen des § 245a UGB ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig erachten, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist. Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit – sofern einschlägig – anzugeben, sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortführung der Unternehmenstätigkeit anzuwenden, es sei denn, die gesetzlichen Vertreter beabsichtigen, entweder den Konzern zu liquidieren oder die Unternehmenstätigkeit einzustellen, oder haben keine realistische Alternative dazu. Der Prüfungsausschuss ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns. Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, durchgeführte Abschlussprüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen. Als Teil einer Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, üben wir während der gesamten Abschlussprüfung pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus gilt: – Wir identifizieren und beurteilen die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern im Konzernabschluss, planen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken, führen sie durch und erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als ein aus Irrtümern resultierendes, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen oder das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können. – Wir gewinnen ein Verständnis von dem für die Abschlussprüfung relevanten internen Kontrollsystem, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit des internen Kontrollsystems des Konzerns abzugeben. – Wir beurteilen die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte in der Rechnungslegung und damit zusammenhängende Angaben. – Wir ziehen Schlussfolgerungen über die Angemessenheit der Anwendung des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit durch die gesetzlichen Vertreter sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die erhebliche Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir die Schlussfolgerung ziehen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, in unserem Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch die Abkehr des Konzerns von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zur Folge haben. – Wir beurteilen die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse in einer Weise wiedergibt, dass ein möglichst getreues Bild erreicht wird. – Wir planen die Konzernabschlussprüfung und führen sie durch, um ausreichende geeignete Prüfungsnachweise zu den Finanzinformationen der Einheiten oder Geschäftsbereiche innerhalb des Konzerns zu erlangen als Grundlage für die Bildung eines Prüfungsurteils zum Konzernabschluss. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Beaufsichtigung und Durchsicht der für Zwecke der Konzernabschlussprüfung durchgeführten Prüfungstätigkeiten. Wir tragen die Alleinverantwortung für unser Prüfungsurteil. Wir tauschen uns mit dem Prüfungsausschuss unter anderem über den geplanten Umfang und die geplante zeitliche Einteilung der Abschlussprüfung sowie über bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Abschlussprüfung erkennen, aus. Wir geben dem Prüfungsausschuss auch eine Erklärung ab, dass wir die relevanten beruflichen Verhaltensanforderungen zur Unabhängigkeit eingehalten haben, und tauschen uns mit ihm über alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte aus, von denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit und - sofern einschlägig - auf vorgenommene Handlungen zur Beseitigung von Gefährdungen oder angewandte Schutzmaßnahmen auswirken. Wir bestimmen von den Sachverhalten, über die wir uns mit dem Prüfungsausschuss ausgetauscht haben, diejenigen Sachverhalte, die am bedeutsamsten für die Prüfung des Konzernabschlusses des Geschäftsjahres waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte in unserem Bestätigungsvermerk, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus oder wir bestimmen in äußerst seltenen Fällen, dass ein Sachverhalt nicht in unserem Bestätigungsvermerk mitgeteilt werden sollte, weil vernünftigerweise erwartet wird, dass die negativen Folgen einer solchen Mitteilung deren Vorteile für das öffentliche Interesse übersteigen würden. Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen Bericht zum Konzernlagebericht Der Konzernlagebericht ist aufgrund der österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Konzernabschluss in Einklang steht und ob er nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt wurde. Zu der im Konzernlagebericht enthaltenen nichtfinanziellen Erklärung ist es unsere Verantwortlichkeit sie zu lesen und dabei zu würdigen, ob diese sonstigen Informationen wesentliche Unstimmigkeiten zum Konzernabschluss oder zu unseren bei der Abschlussprüfung erlangten Kenntnisse aufweisen oder anderweitig falsch dargestellt erscheinen. Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit den Berufsgrundsätzen zur Prüfung des Konzernlageberichts durchgeführt. Urteil Nach unserer Beurteilung ist der Konzernlagebericht nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt worden, enthält zutreffende Angaben nach § 243a UGB, und steht in Einklang mit dem Konzernabschluss. Erklärung Angesichts der bei der Prüfung des Konzernabschlusses gewonnenen Erkenntnisse und des gewonnenen Verständnisses über den Konzern und sein Umfeld wurden wesentliche fehlerhafte Angaben im Konzernlagebericht nicht festgestellt. Zusätzliche Angaben nach Artikel 10 der EU-VO Wir wurden von der Hauptversammlung am 2. Mai 2024 als Abschlussprüfer gewählt. Wir wurden am 3. Juni 2024 vom Aufsichtsrat beauftragt. Wir sind ununterbrochen seit dem Geschäftsjahr 2017 Abschlussprüfer. Wir erklären, dass das Prüfungsurteil im Abschnitt „Bericht zum Konzernabschluss“ mit dem zusätzlichen Bericht an den Prüfungsausschuss nach Artikel 11 der EU-VO in Einklang steht. Wir erklären, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen (Artikel 5 Abs 1 der EU-VO) erbracht haben und dass wir bei der Durchführung der Abschlussprüfung unsere Unabhängigkeit von der geprüften Gesellschaft gewahrt haben. Auftragsverantwortlicher Wirtschaftsprüfer Der für die Abschlussprüfung auftragsverantwortliche Wirtschaftsprüfer ist Mag. Hans-Erich Sorli. Wien, am 26. März 2025 Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H. Mag. Hans-Erich Sorli eh ppa Martina Türk, MSc eh Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüferin 24 CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien Jahresabschluss zum 31. Dezember 2024 Inhalt Jahresabschluss und Lagebericht BEILAGE 1 Jahresabschluss zum 31. Dezember 2024 1 Bilanz zum 31.12.2024 2 Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2024 4 Anhang für das Geschäftsjahr 2024 5 Anlagenspiegel für das Geschäftsjahr 2024 26 Angaben zu Beteiligungsunternehmen 28 BEILAGE 2 Lagebericht 29 Erklärung des Vorstandes gemäß § 124 Börsegesetz 60 Bestätigungsvermerk 61 Bilanz zum 31.12.2024 Aktiva 31.12.2024 31.12.2023 € Tsd. € A.Anlagevermögen I.Immaterielle Vermögensgegenstände EDV-Software 17.189,58 111 17.189,58 111 II.Sachanlagen 1.Grundstücke und Bauten 141.129.629,96 174.807 davon Grundwert: 26.982.398,70 €; 31.12.2023: 27.195 Tsd. € 2.Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 445.547,84 537 3.Geleistete Anzahlungen und Anlagen in Bau 0,00 165 141.575.177,80 175.509 III.Finanzanlagen 1.Anteile an verbundenen Unternehmen 3.111.697.706,21 3.004.939 2.Ausleihungen an verbundene Unternehmen 38.576.430,98 90.152 3.Beteiligungen 245.851,50 246 3.150.519.988,69 3.095.337 3.292.112.356,07 3.270.957 B.Umlaufvermögen I.Forderungen 1.Forderungen aus Leistungen 698.174,95 929 2.Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen 4.189.463,76 88.653 3.Sonstige Forderungen 2.856.967,47 884 7.744.606,18 90.466 II.Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 305.015.669,75 215.027 312.760.275,93 305.493 C.Rechnungsabgrenzungsposten 4.840.397,38 5.025 D.Aktive latente Steuern 901.025,81 789 3.610.614.055,19 3.582.264 Passiva 31.12.2024 31.12.2023 € Tsd. € A.Eigenkapital I. Grundkapital Gezeichnetes Grundkapital 774.229.017,02 774.229 Eigene Anteile –67.914.035,41 –63.831 706.314.981,61 710.398 II.Gebundene Kapitalrücklagen 998.958.619,09 998.959 III.Gebundene Gewinnrücklagen für eigene Aktien 67.914.035,41 63.831 IV.Bilanzgewinn 454.845.258,79 460.572 davon Gewinnvortrag: 382.399.362,27 €; 31.12.2023: 90.558 Tsd. € 2.228.032.894,90 2.233.760 B.Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln 231.979,53 334 C.Rückstellungen 1.Rückstellungen für Abfertigungen 629.595,00 527 2.Steuerrückstellungen 1.215.000,00 860 3.Sonstige Rückstellungen 12.348.060,23 11.811 14.192.655,23 13.198 D.Verbindlichkeiten 1.Anleihen 1.275.900.000,00 1.175.000 davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 275.900.000,00 €; 31.12.2023: 175.000 Tsd. € davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: 1.000.000.000,00 €; 31.12.2023: 1.000.000 Tsd.€ 2.Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 71.215.668,69 135.897 davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 14.506.643,82 €; 31.12.2023: 3.390 Tsd. € davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: 56.709.024,87 €; 31.12.2023: 132.507 Tsd. € 3.Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 350.837,17 746 davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 289.931,89 €; 31.12.2023: 658 Tsd. € davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: 60.905,28 €; 31.12.2023: 88 Tsd. € 4.Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 520.201,92 3.068 davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 520.201,92 €; 31.12.2023 3.068 Tsd. € 5.Sonstige Verbindlichkeiten 17.061.279,33 16.483 davon aus Steuern: 445.701,82 €; 31.12.2023: 292 Tsd. € davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 160.672,32 €; 31.12.2023: 151 Tsd. € davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 13.457.004,62 €; 31.12.2023: 12.718 Tsd. € davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: 3.604.274,71 €; 31.12.2023: 3.765 Tsd. € 1.365.047.987,11 1.331.194 davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 304.673.782,25 €; 31.12.2023: 194.834 Tsd. € davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: 1.060.374.204,86 €; 31.12.2023: 1.136.360 Tsd. € E.Rechnungsabgrenzungsposten 3.108.538,42 3.778 3.610.614.055,19 3.582.264 Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2024 2024 2023 € € Tsd. € Tsd. € 1.Umsatzerlöse 26.885.476,84 29.466 2.Sonstige betriebliche Erträge a)Erträge aus dem Abgang vom und der Zuschreibung zum Anlagevermögen mit Ausnahme der Finanzanlagen 23.023.706,21 368 b)Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen 1.058.660,07 198 c)Übrige 2.325.040,54 26.407.406,82 1.196 1.762 3.Personalaufwand a)Gehälter –12.123.958,68 –13.044 b)Soziale Aufwendungen –2.605.204,85 –14.729.163,53 –4.259 –17.303 davon Aufwendungen für Altersversorgung: 231.258,59 €; 2023: 221 Tsd. € davon Aufwendungen für Abfertigungen und Leistungen an betriebliche Mitarbeitervorsorgekasse: 274.746,82 €; 2023: 1.818 Tsd. € davon Aufwendungen für gesetzlich vorgeschriebene Sozialabgaben sowie vom Entgelt abhängige Abgaben und Pflichtbeiträge: 1.879.273,63 €; 2023: 2.037 Tsd. € 4.Abschreibungen auf immaterielle Gegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen –6.483.380,57 –6.674 davon außerplanmäßige Abschreibungen gemäß § 204 Abs 2 UGB: 0,00 €; 2023: 66 Tsd. € 5.Sonstige betriebliche Aufwendungen a)Steuern –502.205,64 –464 b)Übrige –19.060.610,02 –19.562.815,66 –18.083 –18.547 6.Zwischensumme aus Z 1 bis 5 (Betriebsergebnis) 12.517.523,90 –11.296 7.Erträge aus Beteiligungen 103.460.642,17 623.249 davon aus verbundenen Unternehmen: 103.291.084,02 €; 2023: 623.087 Tsd. € 8.Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 2.551.445,23 5.773 davon aus verbundenen Unternehmen: 2.551.445,23 €; 2023: 5.773 Tsd. € 9.Erträge aus dem Rückkauf von Anleihen 2.071.835,91 0 10.Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 4.419.592,56 4.257 davon aus verbundenen Unternehmen: 37.500,00 €; 2023: 192 Tsd. € 11.Erträge aus dem Abgang von und der Zuschreibung zu Finanzanlagen 14.430.251,65 1.133 12.Aufwendungen aus Finanzanlagen, davon –33.327.593,22 –186.987 a) Abschreibungen: 31.821.077,92 €; 2023: 175.031 Tsd. € b) Aufwendungen aus verbundenen Unternehmen: 33.327.593,22 €; 2023: 186.987 Tsd. € 13.Zinsen und ähnliche Aufwendungen –22.109.944,87 –26.351 davon betreffend verbundene Unternehmen: 416.787,49 €; 2023: 2.630 Tsd. € 14.Zwischensumme aus Z 7 bis 13 (Finanzergebnis) 71.496.229,43 421.074 15.Ergebnis vor Steuern 84.013.753,33 409.778 16.Steuern vom Einkommen 1.642.674,47 11.199 davon Ertrag latente Steuern: 111.682,72 €; 2023: Aufwand 439 Tsd. € 17.Ergebnis nach Steuern = Jahresüberschuss 85.656.427,80 420.977 18.Zuweisung Gewinnrücklagen –13.210.531,28 –50.963 19.Gewinnvortrag aus dem Vorjahr 382.399.362,27 90.558 20.Bilanzgewinn 454.845.258,79 460.572 Anhang für das Geschäftsjahr 2024 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden und allgemeine Angaben Die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft („CA Immo AG“) ist ein Unternehmen von öffentlichem Interesse gemäß § 189a UGB und eine große Gesellschaft gemäß § 221 UGB. Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften des österreichischen Unternehmensgesetzbuches (UGB) in der geltenden Fassung und unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung sowie der Generalnorm, ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens zu vermitteln, aufgestellt. Weiters wurde bei der Jahresabschlusserstellung der Grundsatz der Unternehmensfortführung, der Grundsatz der Vorsicht, der Grundsatz der Vollständigkeit und der Einzelbewertung von Vermögenswerten und Schulden beachtet. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewendet. 1. Makroökonomisches Umfeld Die Weltwirtschaft ist nach wie vor von Volatilität, Unsicherheit und rückläufigem Wachstum, insbesondere in Europa, geprägt. Die Sanktionen und Exportkontrollmaßnahmen, die unter anderem von der Europäischen Union und anderen Staaten gegen russische Unternehmen und Einzelpersonen verhängt wurden, haben in der Vergangenheit zu einem erhöhten Inflationsdruck (einschließlich höherer Preise für Erdöl und Erdgas), Engpässen bei der Gasversorgung, Unterbrechungen der Versorgungskette und einer erhöhten Marktvolatilität beigetragen. Trotz wieder gesunkener Energiepreise und abschwächender Inflation im Jahr 2024 verbleibt eine allgemeine Unsicherheit, die vor allem den Immobiliensektor trifft. Die wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen haben den Immobiliensektor signifikant verändert. Als weitere wesentliche Variable haben Faktoren wie das Zinsniveau oder geopolitische Entwicklungen Einfluss auf die Nachfragesituation bei Immobilieninvestments. Diese Umstände haben aufgrund ihrer wirtschaftlichen Tragweite und dem – sektoral unterschiedlichen – Einfluss auf die Kapital- und Immobilienmärkte ebenfalls einen direkten Einfluss auf die Bewertung von Immobilien. Auswirkungen auf die CA Immo AG und ihre Tochtergesellschaften Die aktuelle Situation hat keine Auswirkungen auf die angewendeten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden. Der Jahresabschluss wurde unter der Annahme erstellt, dass die CA Immo AG und ihre Tochtergesellschaften in der Lage sind, ihre Unternehmenstätigkeit fortzuführen. Aus heutiger Sicht verfügt die CA Immo AG über ausreichend hohe Liquidität (einschließlich Festgeldveranlagungen) sowie eine zum Stichtag ungenutzte Kreditlinie iHv 300 Mio. € zur Fortführung ihrer Unternehmenstätigkeit. Der Wert von Immobilien ist neben der Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie insbesondere der Mietpreise auch von den immobilienwirtschaftlichen Anfangsrenditen abhängig. Der Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus in den Vorjahren führte zu einem weiteren Anstieg der Immobilienrenditen und einem Rückgang der Immobilienwerte. Des Weiteren wirkt sich das veränderte wirtschaftliche Umfeld auf Transaktionsmärkte sowie auf die Marktbewertung des Unternehmens aus. Nichtsdestotrotz sind die Folgen gegenwärtiger makroökonomischer Entwicklungen auf das aktuell schwierige Umfeld des Immobilienmarktes noch nicht abschließend absehbar. Aufgrund des Inflationsdruckes, wenngleich auch deutlich abnehmend, und des damit in Verbindung stehenden Zinsanstieges sowie weitere die globale Wirtschaft belastende Faktoren (vor allem die anhaltenden geopolitischen Konflikte in der Ukraine und im Mittleren Osten sowie das neu initiierte Zollregime der USA) ist von einem erhöhten Potenzial steigender Volatilität in den Märkten auszugehen. Die Auswirkungen der geopolitischen Entwicklungen sowie die Auswirkungen der Entwicklung der Aktien- und Finanzmärkte auf die zukünftige Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der CA Immo AG lassen sich nicht abschließend bewerten und werden laufend evaluiert. Im Zuge der Auswirkungen der Covid-19-Pandemie und des Krieges in der Ukraine sind sowohl die Leitzinsen als auch die Risikoprämien für Finanzierungen rasant angestiegen. Trotz eines zwischenzeitlichen Rückgangs der Leitzinsen sind die CA Immo AG und ihre Tochtergesellschaften im mittelfristigen historischen Vergleich nach wie vor von höheren Finanzierungskosten betroffen. Die Finanzierungsstrategie der CA Immo AG basiert auf einem ausgewogenen Mix von besicherten und unbesicherten Finanzierungsinstrumenten mit dem Ziel, die Finanzierungskosten sowie das Zinsänderungsrisiko zu minimieren sowie die durchschnittliche Laufzeit und Flexibilität zu maximieren. Die Bankfinanzierungen, Anleihen und Schuldscheine in der CA Immo AG und ihrer Tochtergesellschaften unterliegen sogenannten Financial Covenants, die teilweise bei Verletzung zur vorzeitigen Kündigung bzw. Teilfälligstellung durch den Gläubiger berechtigen und teilweise lediglich Beschränkungen hinsichtlich weiterer Fremdkapitalaufnahmen bzw. Ausschüttungssperren („Cash Trap“ Klauseln) der jeweiligen Tochtergesellschaft auferlegen. Aufgrund der anhaltenden negativen Wirtschaftsentwicklung kann nicht ausgeschlossen werden, dass es zukünftig zu Verletzungen vertraglicher Bedingungen (Financial Covenants) kommt. Covenant Verletzung bei besicherten Objekten der CA Immo AG und jener der Tochtergesellschaften sind aufgrund weiterer Marktwertkorrekturen, ungeplanten Leerständen und Mietausfällen durchaus möglich. Die Verletzung der Bond Covenants erscheint aus heutiger Sicht unwahrscheinlich. Zum Stichtag 31.12.2024 wurden keine Financial Covenants der CA Immo AG und von Tochtergesellschaften verletzt. 2. Anlagevermögen Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen Die immateriellen Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und die Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten vermindert um planmäßige Abschreibungen, soweit abnutzbar, und außerplanmäßige Abschreibungen, soweit notwendig, angesetzt. Jahre von bis EDV-Software 3 4 Mieterausbauten 5 10 Gebäude 33 50 Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 2 20 Die planmäßigen Abschreibungen werden linear vorgenommen, die Abschreibungsdauer entspricht der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer. Bei Zugängen in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres wird die volle Jahresabschreibung, bei Zugängen in der zweiten Hälfte die halbe Jahresabschreibung berücksichtigt. Außerplanmäßige Abschreibungen werden nur dann vorgenommen, wenn voraussichtlich dauerhafte Wertminderungen eingetreten sind. Zuschreibungen werden bei wesentlicher Wertaufholung bis zu den fortgeführten Anschaffungskosten vorgenommen. Finanzanlagen Die Anteile an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen sind zu Anschaffungskosten vermindert um außerplanmäßige Abschreibungen angesetzt. Die Ausleihungen an verbundenen Unternehmen sind zu Anschaffungskosten vermindert um Rückzahlungen und außerplanmäßigen Abschreibungen angesetzt. Außerplanmäßige Abschreibungen werden nur dann vorgenommen, wenn voraussichtlich dauerhafte Wertminderungen eingetreten sind. Zuschreibungen werden bei wesentlicher Wertaufholung bis zu den Anschaffungskosten vorgenommen. Die Ermittlung der beizulegenden Werte wird mit einer vereinfachten Unternehmensbewertung vorgenommen, deren Ausgangspunkt der Marktwert der Immobilien der jeweiligen Tochtergesellschaften ist (auf Basis von Marktwertgutachten für den IFRS-Konzernabschluss). Dieser wird um das sonstige Vermögen der Tochtergesellschaft erhöht bzw. um die Schulden reduziert. 3. Umlaufvermögen Die Forderungen sind zum Nennwert bewertet. Erkennbare Ausfallsrisken werden durch individuelle Abwertungen berücksichtigt. Die Erfassung von Zinsforderungen erfolgt auf Basis der vereinbarten Zinssätze. Die Erfassung der Beteiligungserträge erfolgt auf Basis von Ausschüttungsbeschlüssen. Darüber hinaus wurde zum 31.12.2023 eine für 2023 beschlossene und im Bilanzerstellungszeitraum bereits ausgeschüttete Dividende erfasst. Zuschreibungen zu Vermögensgegenständen des Umlaufvermögens bzw. Auflösung von Einzelwertberichtigungen werden vorgenommen, wenn die Gründe für die Abschreibung bzw. Dotierung der Einzelwertberichtigung weggefallen sind. 4. Rechnungsabgrenzungen In den aktiven Rechnungsabgrenzungen werden vorausgezahlte Aufwendungen abgegrenzt. Darüber hinaus erfolgt bei Anleihen eine Aktivierung des Disagios und eine finanzmathematische Verteilung über die Laufzeit. Cloud-Software-Lösungen erfüllen aufgrund der fehlenden Kontrolle über die Software nicht die Kriterien eines eindeutig identifizierbaren Vermögensgegenstandes. Kosten für die Softwareentwicklung werden abgegrenzt und über die Vertragslaufzeit im Aufwand erfasst. In den passiven Rechnungsabgrenzungen werden Vorauszahlungen und Investitionszuschüsse von Mietern dargestellt, die über die Mindestmietdauer aufgelöst werden. 5. Latente Steuern Latente Steuern werden gemäß § 198 Abs 9 und 10 UGB nach dem bilanzorientierten Konzept und ohne Abzinsung auf Basis des Körperschaftsteuersatzes von 23 % (31.12.2023: 23 %) gebildet. Dabei werden auch latente Steuern mit einem Steuersatz von 3 % für Unterschiede in Mitgliedern der steuerlichen Unternehmensgruppe angesetzt, die selbst in ihrer Bilanz aufgrund des Gruppenvertrages nur 20 % Gruppensteuersatz (statt 23 % Körperschaftsteuer) verwenden. Die CA Immo AG setzt Verlustvorträge maximal in der Höhe eines passiven Überhangs an latenten Steuern unter Berücksichtigung der 75 % Verlustverrechnungsgrenze an. Ein aktiver Überhang von Verlustvorträgen wird nicht angesetzt. 6. Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln Die Zuschüsse werden über die Restnutzungsdauer der jeweiligen Anlagen aufgelöst. 7. Rückstellungen Der Anteil der Rückstellungen für Abfertigungen für Angestellte betragen 103,7 % (31.12.2023: 124,4 %) der am Bilanzstichtag bestehenden fiktiven, gesetzlichen Abfertigungsverpflichtungen. Die Berechnung erfolgt nach der in der internationalen Rechnungslegung anerkannten PUC-Methode unter Zugrundelegung eines Rechnungszinssatzes von 2,82 % (31.12.2023: 3,38 %) und künftiger Bezugserhöhungen (inkl. Inflationsabgeltung) von 3,90 % (31.12.2023: 8,20 %) für Angestellte ohne Berücksichtigung eines Fluktuationsabschlages. Für die Berechnung der Abfertigungsrückstellung wurde als Rechnungsgrundlage die AVÖ 2018-P herangezogen. Der Ansammlungszeitraum läuft bis zum Erreichen des Pensionseintrittsalters für Angestellte, maximal 25 Jahre, bzw. bis zum Vertragsende für Vorstände. Die Zinsen auf die Rückstellung sowie Auswirkungen aus einer Änderung des Zinssatzes werden im Personalaufwand erfasst. Die Steuer- und sonstigen Rückstellungen werden unter Bedachtnahme auf den Grundsatz der Vorsicht in Höhe der voraussichtlichen Inanspruchnahme gebildet. Sie berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und der Höhe nach noch nicht feststehenden Verbindlichkeiten. 8. Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. 9. Steuerliche Unternehmensgruppe Im Geschäftsjahr 2005 wurde eine Gruppen- und Steuerumlagevereinbarung zur Bildung einer Unternehmensgruppe iSd § 9 KStG mit Wirksamkeit ab dem Geschäftsjahr 2005 abgeschlossen, die in den darauffolgenden Jahren um zusätzliche Gruppenmitglieder erweitert bzw. durch ausgeschiedene Gruppenmitglieder verringert wurde. Gruppenträger ist die CA Immo AG. Im Jahr 2024 umfasst die Unternehmensgruppe neben dem Gruppenträger 9 inländische Gruppenmitglieder (2023: 11). Als Umlageverfahren kommt die Verteilungsmethode zur Anwendung, wobei Gewinne des Gruppenmitgliedes zuerst mit Vorgruppenverlusten verrechnet werden und ein verbleibender Gewinn des Gruppenmitgliedes mit einem Gruppensteuersatz von 20 % (in 2023: 21 %), bzw. bei einem Gewinn der Steuergruppe bis zu 23 % (in 2023: bis zu 24 %), belastet wird. Weitergeleitete Verluste des Gruppenmitgliedes werden evident gehalten. Soweit negative zugerechnete Einkommen des einzelnen Gruppenmitgliedes bei Beendigung der Gruppe oder bei Ausscheiden des Gruppenmitgliedes aus der Gruppe noch nicht verrechnet worden sind, ist die CA Immo AG als Gruppenträger zu einer Ausgleichszahlung in Höhe des Barwertes der (fiktiven) künftigen Steuerentlastung verpflichtet, die das Gruppenmitglied aus der Verwertung der zugerechneten negativen, noch nicht verrechneten Einkommen voraussichtlich erzielt hätte, wenn dieses der Gruppe nicht beigetreten wäre. Die Ermittlung der Ausgleichszahlung erfolgt durch Einholung eines Gutachtens eines gemeinschaftlich bestellten Wirtschaftsprüfers oder einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft im Zeitpunkt des Ausscheidens eines Gruppenmitglieds oder der Beendigung der Gruppe. Zum 31.12.2024 werden die möglichen Verpflichtungen aus einem Schlussausgleich gegenüber Gruppenmitgliedern auf 8.610 Tsd. € (31.12.2023: 12.980 Tsd. €) geschätzt. Durch die Verrechnung von Steuerumlagen erfolgt eine Kürzung des Steueraufwandes in der Gewinn- und Verlustrechnung. 10. Angabe zur Währungsumrechnung Fremdwährungsforderungen werden zum Anschaffungskurs bzw. zum niedrigeren Geldkurs am Bilanzstichtag bewertet. Fremdwährungsverbindlichkeiten werden zum Anschaffungskurs bzw. zum höheren Briefkurs am Bilanzstichtag bewertet. Erläuterungen der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung 11. Erläuterungen zur Bilanz a) Anlagevermögen Die Aufgliederung und Entwicklung des Anlagevermögens ist dem Anlagenspiegel in Anlage 1 zu entnehmen. Sachanlagen Die Zugänge bei Grundstücken und Bauten bzw. Anlagen in Bau betreffen im Wesentlichen Investitionen in der Erdberger Lände. Zum Bilanzstichtag umfassen die Sachanlagen 5 Objekte (31.12.2023: 6 Objekte). In den Anschaffungskosten der im Jahr 2024 abgegangenen Sachanlagen befanden sich aktivierte Zinsen in Höhe von 133 Tsd. €. Im Geschäftsjahr 2024 wurden keine außerplanmäßigen Abschreibungen (2023: 66 Tsd. €) sowie keine Zuschreibungen (2023: 298 Tsd. €) auf das Sachanlagevermögen vorgenommen. Finanzanlagen Die Darstellung der Angaben zu Beteiligungsunternehmen erfolgt in Anlage 2. Im Geschäftsjahr 2024 wurden außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von 31.821 Tsd. € (2023: 175.031 Tsd. €) und Zuschreibungen in Höhe von 14.430 Tsd. € (2023: 620 Tsd. €) auf das Finanzanlagevermögen vorgenommen. Der Buchwert der Anteile an verbundenen Unternehmen beträgt 3.111.698 Tsd. € (31.12.2023: 3.004.939 Tsd. €). Die Zugänge resultieren aus Gesellschafterzuschüssen. Die Abgänge resultieren aus der Beendigung/Liquidation von 3 Gesellschaften. Die Ausleihungen an verbundene Unternehmen gliedern sich wie folgt: Tsd. € 31.12.2024 31.12.2023 Vaci 76 Kft, Budapest 23.526 23.527 EUROPOLIS City Gate Ingatlanberuházási Kft, Budapest 12.650 12.650 Kilb Kft., Budapest 2.400 2.900 4P - Immo. Praha s.r.o., Prag 0 31.089 RCP Amazon, s.r.o., Prag 0 19.986 38.576 90.152 Ausleihungen an verbundene Unternehmen in Höhe von 0 Tsd. € (31.12.2023: 51.075 Tsd. €) haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr. b) Umlaufvermögen Sämtliche Forderungen haben – wie im Vorjahr – eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr. Es besteht keine wechselmäßige Verbriefung von Forderungen. Die Forderungen aus Leistungen in Höhe von 698 Tsd. € (31.12.2023: 929 Tsd. €) beinhalten ausstehende Mietzins- und Betriebskostenverrechnungen. Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen setzen sich wie folgt zusammen: Tsd. € 31.12.2024 31.12.2023 Forderungen aus Leistungen (laufende Verrechnungen an Tochtergesellschaften) 1.224 1.655 Forderungen aus Steuerumlagen 2.788 12.718 Forderungen aus Ausschüttungen 0 58.400 Forderungen aus kurzfristigen Finanzierungen 0 15.000 Sonstige Forderungen 177 880 4.189 88.653 Die sonstigen Forderungen in Höhe von 2.857 Tsd. € (31.12.2023: 884 Tsd. €) enthalten im Wesentlichen Forderungen aus Ertragssteuern in Höhe von 854 Tsd. € (31.12.2023: 854 Tsd. €) und Forderungen gegenüber Banken in Höhe von 1.998 Tsd. € (31.12.2023: 0 Tsd. €). In den Guthaben bei Kreditinstituten sind Festgelder in Höhe von insgesamt 275.456 Tsd. € (31.12.2023: 0 Tsd. €) enthalten. c) Aktive Rechnungsabgrenzung Tsd. € 31.12.2024 31.12.2023 Disagio Anleihen 3.388 3.802 Sonstige 1.453 1.223 4.840 5.025 d) Aktive latente Steuern Die latente Steuer beinhaltet die Saldierung von aktiven und passiven latenten Steuern und wird auf Unterschiede zwischen den steuerlichen und den unternehmensrechtlichen Wertansätzen zum Bilanzstichtag für folgende Positionen gebildet (+ aktive latente Steuer / - passive latente Steuer): Tsd. € 31.12.2024 31.12.2023 Grundstücke und Bauten –3.522 –3.784 Nebenkosten Anleihen 4.022 2.850 Nebenkosten sonstige Finanzierungen 567 858 Rückstellungen für Abfertigungen 35 49 Passive Rechnungsabgrenzungsposten 2.816 3.459 Bemessungsgrundlage 23 % Steuersatz 3.918 3.432 Daraus resultierende aktive latente Steuer 901 789 Stand am 31.12. 901 789 Die latenten Steuern entwickeln sich wie folgt: Tsd. € 2024 2023 Stand am 1.1. aktive latente Steuer 789 1.229 Erfolgswirksame Veränderung latente Steuer 112 –440 Stand am 31.12. aktive latente Steuer 901 789 e) Eigenkapital Das gezeichnete Kapital beträgt 774.229.017,02 € (31.12.2023: 774.229.017,02 €). Es ist zerlegt in 106.496.422 Stück (31.12.2023: 106.496.422) Inhaberaktien sowie vier nennwertlose Namensaktien. Von dem einbezahlten Grundkapital werden 9.341.683 Stück (31.12.2023: 8.780.037) eigene Anteile à 7,27 € je Aktie, somit insgesamt 67.914.035,41 € (31.12.2023: 63.830.868,99 €), offen abgezogen. Die Namensaktien werden von der SOF-11 Klimt CAI S.à r.l., Luxemburg, eine von Starwood Capital Group verwaltete Gesellschaft, gehalten und berechtigen zur Nominierung von je einem Aufsichtsrat. Aktuell besteht der Aufsichtsrat aus zwei von der Hauptversammlung gewählten sowie zwei mittels Namensaktien entsendeten Kapitalvertetern und zwei Arbeitnehmervertretern. Der Vorstand der CA Immobilien Anlagen AG hat beschlossen, auf Grundlage des Ermächtigungsbeschlusses der 36. ordentlichen Hauptversammlung vom 4.5.2023 gemäß § 65 Abs 1 Z 8 AktG ein weiteres Rückkaufprogramm für eigene Aktien durchzuführen („Ermächtigung“). Das Volumen beläuft sich auf bis zu 1.869.606 Stück Aktien (dies entspricht rund 1,76% des derzeit aktuellen Grundkapitals der Gesellschaft). Das Aktienrückkaufprogramm sieht den Erwerb von Aktien über die Börse vor. Die Bedingungen für diese Käufe richten sich nach der Ermächtigung. Insbesondere hat sich der beim Rückerwerb zu leistende Gegenwert innerhalb der Bandbreite des Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung zu bewegen und darf nicht niedriger als maximal 30% unter und nicht höher als maximal 10% über dem durchschnittlichen, ungewichteten Börseschlusskurs der dem Rückerwerb vorhergehenden zehn Börsetage liegen. Der maximale Gegenwert soll zudem nicht höher sein als der jeweils zuletzt veröffentlichte IFRS NAV je Aktie. Das Rückkaufprogramm begann am 28.11.2024 und endet spätestens am 3.11.2025. Der Rückkauf erfolgt für jeden durch den Beschluss der Hauptversammlung erlaubten Zweck. Ein generelles wesentliches Ziel ist die Steigerung des Shareholder Value. Bis zum 31.12.2024 wurden im laufenden Programm 561.646 Aktien erworben. Der höchste geleistete Gegenwert je erworbener Aktie lag bei 24,50 €, der geringste geleistete Gegenwert je erworbener Aktie lag bei 22,74 €. Der gewichtete geleistete Durchschnittsgegenwert je erworbener Aktie lag bei 23,52 € und der Gesamtwert der erworbenen Aktien bei insgesamt 13.210.531 € (exklusive Nebenkosten). Der zum 31.12.2024 ausgewiesene Bilanzgewinn in Höhe von 454.845 Tsd. € (31.12.2023: 460.572 Tsd. €) unterliegt in Höhe der aktiven latenten Steuer in Höhe von 901 Tsd. € (31.12.2023: 789 Tsd €) einer Ausschüttungssperre. Zum Stichtag 31.12.2024 besteht ein nicht ausgenütztes genehmigtes Kapital in Höhe von 154.845.809,22 €, das bis längstens 27.9.2028 in Anspruch genommen werden kann, sowie ein bedingtes Kapital in Höhe von 154.845.809,22 € zur Bedienung von Wandelschuldverschreibungen, das zukünftig auf Grundlage der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 4.5.2023 ausgegeben werden kann (bedingtes Kapital 2023). Die ausgewiesenen Gewinnrücklagen sind gebunden und der Buchwert entspricht dem Nennwert der offen vom Grundkapital abgesetzten eigenen Aktien. Tsd. € 31.12.2024 Veränderung 31.12.2023 Anschaffungskosten im Grundkapital 67.914 4.083 63.831 Anschaffungskosten in Gewinnrücklagen 124.391 9.128 115.263 Anschaffungskosten eigene Aktien gesamt 192.305 13.211 179.094 Anpassung Rücklage für eigene Aktien –124.391 –9.128 –115.263 Gebundene Gewinnrücklagen für eigene Aktien 67.914 4.083 63.831 Das Erfordernis, eine gesetzliche Rücklage bis zur Höhe von 10 % des Grundkapitals zu dotieren, ist erfüllt. f) Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln Die Zuschüsse wurden in Vorjahren gewährt und betreffen mit einem Buchwert von 232 Tsd. € (31.12.2023: 334 Tsd. €) die Errichtung von Gebäuden. g) Rückstellungen Für die Abfertigungsansprüche der von der Gesellschaft beschäftigten Angestellten und Vorstände ist eine Vorsorge unter den Rückstellungen für Abfertigungen in Höhe von 630 Tsd. € (31.12.2023: 527 Tsd. €) getroffen. Die Steuerrückstellungen in Höhe von 1.215 Tsd. € (31.12.2023: 860 Tsd. €) betreffen Rückstellungen für die Körperschaftsteuer. Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen: Tsd. € 31.12.2024 31.12.2023 Prämien 8.788 8.467 Personal (Urlaube und Überstunden) 1.179 1.127 Investitionzuschüsse an Mieter 522 0 Rechts-, Prüfungs- und Beratungskosten 440 593 Bauleistungen 388 689 Finanzierungskosten 0 420 Sonstige 1.031 515 12.348 11.811 Vorstandsvergütung und Long Term Incentive (LTI) Programme: Short/Long Term Incentive-Programm des Vorstandes (STI/Phantom-Share-Plan/LTI) Die erfolgsbezogene Vergütung für den Gesamtvorstand setzt sich aus einem Short Term Incentive (STI), gebunden an finanzielle und nicht-finanzielle Leistungskriterien mit einem einjährigen Leistungszeitraum und einem Long Term Incentive (LTI), in Form von Performance Share Units mit einer fünfjährigen Vesting Periode und einer Auszahlung, die an den Total Shareholder Return (Gesamtaktionärsrendite, "TSR") am Ende der Vesting Periode gekoppelt ist, zusammen. Der Long Term Incentive ist Teil des CA Immo Long Term Incentive Vergütungsprogramms, das für Vorstandsmitglieder und ausgewählte Schlüsselkräfte der Gesellschaft gilt. Der Short term Incentive orientiert sich an nachhaltigen operativen und qualitativen Zielen und berücksichtigt sowohl finanzielle als auch nicht-finanzielle Leistungskriterien. Er ist mit 125% (bis 30.6.2023 mit 200%) des jährlichen Grundgehalts begrenzt. Die Höhe des tatsächlich gezahlten Short term Incentives hängt vom Zielerreichungsgrad ab (0-100%). Dieser wird am Ende jedes Geschäftsjahres vom Vergütungsausschuss festgelegt. Seit 1.7.2023 wird der Short Term Incentive entsprechend der Zielerreichung als sofortiger Jahresbonus zur Gänze im Folgejahr ausbezahlt. Bis 30.6.2023 war das variable Vergütungssystem des Vorstands derart gestaltet, dass eine Hälfte der variablen Vergütung als Jahresbonus an das Erreichen kurzfristiger, jährlich vom Vergütungsausschuss festgelegter Ziele gekoppelt war. Die andere Hälfte orientierte sich an der Outperformance folgender Kennzahlen: Return on Equity (ROE), Funds from Operations (FFO) und NAV-Wachstum. Die tatsächlich ausbezahlte Bonushöhe richtete sich ebenfalls nach dem Zielerreichungsgrad, der aus dem Vergleich von vereinbarten und tatsächlich erreichten Werten nach Abschluss jedes Geschäftsjahres ermittelt und durch den Vergütungsausschuss festgelegt wurde. Bis einschließlich 2022 bestand die Auszahlung der erfolgsbezogenen Vergütung zu 50% aus Sofortzahlungen (STI). Die restlichen 50% flossen in ein Long-Term Incentive (LTI)-Modell und wurden/werden nach Ablauf einer gewissen Halteperiode in Cash ausbezahlt. Dieser LTI-Anteil wurde auf Basis des Durchschnittskurses des letzten Quartals des für die Zielerreichung relevanten Geschäftsjahres in Phantomaktien (Phantom Shares) umgewandelt. Für die bis einschließlich 2021 gestarteten LTI-Tranchen erfolgt die Auszahlung der Phantom Shares in drei gleichen Teilen in cash –nach weiteren 12, 24 (Mid Term Incentive) bzw. 36 Monaten (Long Term Incentive). Die letzte Tranche dieses LTI-Programms (Phantom Share Plan) läuft bis 2024 (Auszahlung in 2025). Für die LTI-Tranche 2023-2026 (Performance Shares) erfolgt die Auszahlung nach Ablauf einer vierjährigen Halteperiode als Einmalzahlung, wobei hierbei eine Obergrenze von 250% des Zielbetrags des LTI gilt. Die auf Basis dieser Systematik gewährte Tranche endet im Jahr 2026 (Auszahlung in 2027). Die Umwandlung der Phantom Shares erfolgt zum Durchschnittskurs bzw. beim Performance Share Plan zum volumengewichteten Durchschnittskurs des letzten Quartals des dem Auszahlungsjahr vorangehenden Jahres. Long Term Incentive Programm (LTI) Um eine hohe Identifikation mit den Unternehmenszielen zu fördern, ist für ausgewählte Schlüsselkräfte zusätzlich zu ihrem Fixgehalt eine variable Vergütung und somit die Partizipation am Unternehmenserfolg vorgesehen. Das Long Term Incentive (LTI) Programm ist revolvierend und sieht kein Eigeninvestment vor. Der Plan gewährt eine leistungsabhängige Vergütung in Form von virtuellen Aktien von CA Immo AG. Die finale Anzahl der virtuellen Aktien ermittelt sich anhand von Performancekriterien, die an die mittelfristige Ertragskraft und an die Aktienrendite anknüpfen. Der Zielbetrag des LTI wird durch den volumengewichteten durchschnittlichen Aktienkurs der CA Immo AG (= Schlusskurs an der Wiener Börse) über den 3-Monats Zeitraum vor dem 31.12. des jeweiligen Bonusjahres dividiert. Auf diese Weise wird die vorläufige Anzahl der virtuellen Aktien berechnet. In Abhängigkeit von der Messung der Performancekriterien am Ende der Performanceperiode von vier Jahren wird die finale Anzahl der virtuellen Aktien bestimmt. Der LTI wird in der Regel zum Stichtag 31.12. des letzten Jahres der vierjährigen Performanceperiode ermittelt. Als gleichgewichtete Performancekriterien des LTI dienen Funds From Operations („FFO“) I und Relative Total Shareholder Return („TSR“) gegen den EPRA Nareit Developed Europe ex UK Index. Jede Tranche startet mit einem auf die jeweilige Funktion der Führungskraft Schlüsselkraft abgestimmten Zielwert, den man bei 100%iger Zielerreichung am Ende der Laufzeit der jeweiligen Tranche erhalten würde. Die Höhe der Zuteilung eines Performancekriteriums wird durch den Vergleich von vereinbarten Zielen mit tatsächlich erreichten Werten ermittelt und als Prozentsatz ausgedrückt. Die Zuteilung zwischen den Performanceschwellen erfolgt linear. Die finale Anzahl der virtuellen Aktien ist mit 200% der vorläufigen Anzahl der virtuellen Aktien begrenzt. Für die Auszahlung wird die finale Anzahl der virtuellen Aktien mit dem volumengewichteten Durchschnittskurs der drei letzten Monate des Performancezeitraums multipliziert. Die Auszahlung des resultierenden Betrags erfolgt in bar, wobei hierbei eine Obergrenze von 250% des Zielbetrags des LTI gilt. Bei derartigen anteilsbasierten Vergütungen, die in bar abgegolten werden, wird die entstandene Schuld in Höhe des beizulegenden Zeitwerts unter Berücksichtigung des Erdienungszeitraums als Rückstellung erfasst. Bis zur Begleichung der Schuld wird der beizulegende Zeitwert zu jedem Abschlussstichtag und am Erfüllungstag neu bestimmt. Alle Änderungen werden im jeweiligen Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst. Performance Share Unit-Programm (PSU) Im Jahr 2023 wurde das LTI Programm für den Gesamtvorstand sowie zusätzlich für ausgewählte Schlüsselkräfte, im Rahmen eines PSU-Programmes, gänzlich neu gestaltet bzw. erweitert. Ziel des neuen PSU-Programmes ist es, die Interessen des Gesamtvorstands und ausgewählter Schlüsselkräfte mit jenen der Aktionäre der Gesellschaft in Einklang zu bringen und einen Anreiz für eine langfristig positive Gesamtaktionärsrendite (TSR) zu schaffen. Den Teilnehmern des PSU-Programmes werden Performance Share Units (PSU) zugeteilt, die einen Anteil am potenziellen Gewinnbeteiligungsvolumen des Programms (€ 50 Mio.) darstellen. Die Laufzeit (Vesting Periode) beträgt fünf Jahre, wobei ein Vesting je eines Drittels der PSU am dritten, vierten und fünften Jahrestag seit Inkrafttreten stattfindet. Darüber hinaus kann in speziellen Fällen ein beschleunigtes Vesting stattfinden (z.B. Dividendenausschüttungen in bestimmter Höhe, Loss of Control Events). Der Startreferenzkurs pro PSU ist der 6-monatige volumengewichtete Durchschnittskurs an der Wiener Börse (ISIN AT0000641352) vor Beginn des Programms, wobei der von Bloomberg definierte VWAP als Handelsbenchmark dient, der durch Division des Gesamthandelsvolumens (Summe von Preis/Preis mal Handelsvolumen) durch das Gesamtvolumen (Summe der Handelsvolumina), einschließlich jeder qualifizierten Transaktion ("6m-VWAP") am Datum des Inkrafttretens, berechnet wird. Der Ausstiegsreferenzkurs pro PSU ist der 6m-VWAP vor dem Ende des 5-Jahres-Programms. Die Mindestrendite des Total Shareholder Return (TSR), die für die Auszahlung von Gewinnanteilen im Rahmen des PSU-Programmes erforderlich ist, beträgt 9% p.a., wobei alle während der Laufzeit des Programms an die Aktionäre ausgeschütteten Dividenden berücksichtigt werden. Die Gewinnanteile pro PSU, die dem Inhaber der PSU zuzurechnen sind, belaufen sich auf 10% des Aktionärsgewinns, der über der Mindestrendite liegt. Dies wird von einem von der Gesellschaft bestellten Wirtschaftsprüfer festgelegt. Die Vergütung aus diesem PSU-Programm wird in bar abgegolten und basiert auf einer erwarteten langfristigen Aktienrendite, die um zufallsbedingte Schwankungen angepasst wird bzw. sich aus der historischen Volatilität des Aktienkurses ableitet. Der beizulegende Zeitwert wird zu jedem Abschlussstichtag und am Erfüllungstag neu bestimmt. Die entstandene Schuld wird in Höhe des beizulegenden Zeitwerts unter Berücksichtigung des Erdienungszeitraums zum Stichtag als Rückstellung erfasst. Alle Änderungen werden im jeweiligen Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst. h) Verbindlichkeiten 31.12.2024 Restlaufzeit Restlaufzeit Restlaufzeit Summe Tsd. € bis zu 1 Jahr 1 - 5 Jahre mehr als 5 Jahre Anleihen 275.900 650.000 350.000 1.275.900 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 14.507 28.780 27.929 71.216 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 290 61 0 351 Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 520 0 0 520 Sonstige Verbindlichkeiten 13.457 3.246 358 17.061 Summe 304.674 682.087 378.287 1.365.048 31.12.2023 Restlaufzeit Restlaufzeit Restlaufzeit Summe Tsd. € bis zu 1 Jahr 1 - 5 Jahre mehr als 5 Jahre Anleihen 175.000 1.000.000 0 1.175.000 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 3.390 62.040 70.467 135.897 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 658 88 0 746 Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 3.068 0 0 3.068 Sonstige Verbindlichkeiten 12.718 3.295 470 16.483 Summe 194.834 1.065.423 70.937 1.331.194 Im Posten Anleihen werden die Fristigkeiten mit dem Rückzahlungstermin berücksichtigt. In 2024 wurde von der Anleihe 2020-2025 ein Nominale in Höhe von 74.100 Tsd. € rückgekauft und von der Börse eingezogen. Der Posten umfasst zum 31.12.2024 folgende Verbindlichkeiten: Nominale Nominalzinssatz Begebung Rückzahlung Tsd. € Anleihe 2020-2025 275.900 1,00% 27.10.2020 27.10.2025 Anleihe 2018-2026 150.000 1,88% 26.09.2018 26.03.2026 Anleihe 2020-2027 500.000 0,88% 05.02.2020 05.02.2027 Anleihe 2024-2030 350.000 4,25% 30.10.2024 30.04.2030 1.275.900 Der Posten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten umfasst in Höhe von 33.904 Tsd. € (31.12.2023: 62.813 Tsd. €) Investitionskredite, die mit grundbücherlich eingetragenen Hypotheken und Verpfändungen von Bankguthaben, Verpfändungen der Objektversicherungen, Blankowechsel samt Wechselwidmungserklärung sowie Abtretungen der Forderungen von Vermietungen und der Rechte und Ansprüche aus Derivatgeschäften besichert sind, sowie ein gezeichnetes Schuldscheindarlehen in Höhe von 36.500 Tsd. € (31.12.2023: 72.000 Tsd. €) zuzüglich Zinsabgrenzungen. In dem Posten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind im Wesentlichen Verbindlichkeiten für Beratung, Instandhaltung, Haftrücklässe sowie allgemeine Verwaltungsaufwendungen enthalten. Die im Posten Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen ausgewiesenen Verbindlichkeiten betreffen mit 520 Tsd. € (31.12.2023: 2.448 Tsd. €) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen. Im Jahr 2024 bestehen keine sonstigen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen (31.12.2023: 620 Tsd. €). Die sonstigen Verbindlichkeiten resultieren im Wesentlichen aus einem Schuldscheindarlehen gegenüber Versicherungen in Höhe von 3.000 Tsd. € (31.12.2023: 3.000 Tsd. €) und abgegrenzten Zinsen für Anleihen in Höhe von 9.180 Tsd. € (31.12.2023: 9.539 Tsd. €). i) Passive Rechnungsabgrenzung Tsd. € 31.12.2024 31.12.2023 Investitionzuschüsse von Mietern 2.816 3.459 Erhaltene Mietzinsvorauszahlungen 293 319 3.109 3.778 j) Haftungsverhältnisse Höchstbetrag zum Zum Stichtag aushaftend Zum Stichtag aushaftend 31.12.2024 31.12.2024 31.12.2023 Tsd. Tsd. € Tsd. € Garantien und Patronatserklärungen im Zusammenhang mit Verkäufen durch verbundene Unternehmen 600.214 € 600.214 694.720 Garantien für an verbundene Unternehmen gewährte Kredite 15.830 € 15.830 17.133 Garantien im Zusammenhang mit Verkäufen durch sonstige Konzernunternehmen 0 € 0 3.390 616.044 616.044 715.243 Die Gesellschaftsanteile der folgenden Gesellschaften sind zugunsten der die Tochtergesellschaften finanzierenden Banken verpfändet: - CA Immo Sienna Center Sp. z o.o., Warschau - CA Immo Warsaw Towers Sp. z o.o., Warschau - Visionary Prague, s.r.o., Prag Für Ansprüche Dritter gegen verkaufte Projektgesellschaften haftet CA Immo AG aufgrund von Nachhaftungen in Höhe von 40% eines allfälligen gerichtlich (per rechtskräftigem Urteil) festgestellten Anspruchs. In den sonstigen Forderungen ist ein Bankkonto mit einem Betrag in Höhe von 800 Tsd. € enthalten, das zu Gunsten der die Tochtergesellschaft finanzierenden Bank verpfändet ist. Im Zusammenhang mit Verkäufen bestehen marktübliche Garantien zur Absicherung allfälliger Gewährleistungs- und Haftungsansprüche, für die – soweit erforderlich – bilanziell Vorsorge getroffen wurden. Die Haftung aufgrund von Patronatserklärungen der CA Immo AG für Konzerngesellschaften, die Immobilien in Vorjahren verkauft haben, endet in der Regel mit der Liquidation der Konzerngesellschaften. Im Rahmen von Kaufverträgen kann in manchen Fällen eine Schuldübernahme durch die CA Immo AG vereinbart worden sein, welche dann direkt aus dem jeweiligen Kaufvertrag haftet. Im Jahr 2020 hat die CA Immobilien Anlagen AG eine erste (Teil-)Klage auf Schadenersatz in Hohe von 1 Mio. € und später eine zweite Klage auf Schadenersatz in Hohe von ca. 1,9 Mrd. € sowohl gegen die Republik Österreich als auch gegen das Bundesland Kärnten eingebracht. Diese beiden Klagen stützen sich auf die strafrechtliche Anklage gegen den ehemaligen österreichischen Finanzminister Grasser und andere Angeklagte wegen Straftaten im Zusammenhang mit der Privatisierung der damals bundeseigenen Wohnbaugesellschaften (wie der BUWOG) im Jahr 2004 zum Nachteil der CA Immo AG. Im Dezember 2020 hat das Strafgericht in erster Instanz Herrn Grasser und andere Angeklagte verurteilt, wobei deren Nichtigkeitsbeschwerden und Berufungen noch anhängig sind. Im November 2023 wies das Zivilgericht in erster Instanz die erste Klage von CA Immo AG auf Schadenersatz in Höhe von 1 Mio. € wegen Verjährung ab. Die Berufung der CA Immo AG war erfolgreich und im Juni 2024 stellte das Berufungsgericht – noch nicht rechtskräftig - die Nichtverjährung der Ansprüche fest. Nun wird der Oberste Gerichtshof über die Revision der Beklagten entscheiden. Die zweite Klage ist bis zu einem rechtskräftigen Urteil im ersten Verfahren unterbrochen. Im Dezember 2023 hat der Verwaltungsgerichtshof entschieden, dass die zweite Klage auf Schadenersatz nicht von den Gerichtsgebühren befreit ist (die bereits im Jahr 2021 gezahlt wurden). Die diesbezüglich beim Europäischen Gerichtshof für Menschenrechte eingebrachte Beschwerde hat dieser im Februar 2025 abgewiesen. Mit Stichtag 31.12.2024 ist CA Immo AG Beklagte in insgesamt vier Anfechtungsklagen. Drei Anfechtungsklagen beziehen sich auf Hauptversammlungen vergangener Geschäftsjahre (die ordentlichen Hauptversammlungen der Jahre 2021 und 2022 sowie die außerordentliche Hauptversammlung im Jahr 2021). Am 6.6.2024 wurde der CA Immo AG eine Anfechtungsklage betreffend die 37. ordentliche Hauptversammlung vom 2.5.2024 zugestellt. Die Anfechtungsklagen richten sich im Wesentlichen gegen Beschlüsse im Zusammenhang mit der Entlastung des Vorstands und des Aufsichtsrats, Wahlen in den Aufsichtsrat sowie der Auszahlung von Zusatzdividenden. Die Verfahren befinden sich teils im Rechtsmittelverfahren, teils (wieder) im Verfahren erster Instanz, wobei bislang zu einem überwiegenden Teil lediglich prozedurale Aspekte (über die Rechtsfrage der Parteifähigkeit des Klägers) gegenständlich waren. k) Verpflichtungen aus der Nutzung von Sachanlagen Die Mietverpflichtung aus der Nutzung von in der Bilanz nicht ausgewiesenen Sachanlagen beträgt für das folgende Geschäftsjahr 782 Tsd. € (31.12.2023: 697 Tsd. €) und für die folgenden fünf Geschäftsjahre 1.695 Tsd. € (31.12.2023: 2.016 Tsd. €). Der Mietvertrag für das Büro am Rennweg/Mechelgasse 1 ist bis 31.12.2026 abgeschlossen. l) Angaben zu derivativen Finanzinstrumenten – Zinsswaps Tsd. € Nominale Fixierter Zinssatz per Referenz- zinssatz Beizulegender Zeitwert davon in der Bilanz angesetzt Beginn Ende 31.12.2024 31.12.2024 31.12.2024 31.12.2024 06/2017 06/2027 9.948 0,79% 3M-EURIBOR 311 0 06/2017 06/2027 23.956 0,76% 3M-EURIBOR 750 0 33.904 1.061 0 Tsd. € Nominale Fixierter Zinssatz per Referenz- zinssatz Beizulegender Zeitwert davon in der Bilanz angesetzt Beginn Ende 31.12.2023 31.12.2023 31.12.2023 31.12.2023 06/2017 06/2027 10.188 0,79% 3M-EURIBOR 534 0 06/2017 06/2027 24.911 0,76% 3M-EURIBOR 1.299 0 08/2017 12/2029 27.715 1,12% 3M-EURIBOR 1.675 0 62.814 3.508 0 Der beizulegende Zeitwert entspricht jenem Wert, den die CA Immo AG bei Auflösung des Geschäftes am Bilanzstichtag erhalten oder bezahlen würde. Ermittelt wurde dieser Wert von dem Kreditinstitut, mit dem dieses Geschäft abgeschlossen wurde. Der angeführte Wert ist ein Barwert. Zukünftige Zahlungsströme aus variablen Zahlungen sowie Diskontsätze werden auf Basis allgemein anerkannter finanzmathematischer Modelle ermittelt. Für die Bewertung werden Interbank-Mittelkurspreise verwendet. Spezifische Geld-/Briefspannen sowie sonstige Auflösungskosten sind in der Bewertung nicht enthalten. 12. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung Umsatzerlöse Die Umsatzerlöse setzen sich wie folgt zusammen: Nach Tätigkeiten Tsd. € 2024 2023 Mieterträge Immobilien 14.390 15.311 Weiterverrechnete Betriebskosten 3.911 4.462 Managementerlöse 7.801 8.798 Sonstige Umsatzerlöse 783 895 26.885 29.466 Nach Regionen Tsd. € 2024 2023 Österreich 19.881 22.341 Deutschland 2.581 2.345 Osteuropa 4.423 4.780 26.885 29.466 Sonstige betriebliche Erträge Die Erträge aus dem Abgang vom und der Zuschreibung zum Anlagevermögen betreffen in 2024 den Verkauf einer Liegenschaft (2023: im Wesentlichen die Zuschreibung eines Grundwertes). Die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen betreffen im Wesentlichen 453 Tsd. € Kosten für nachlaufende Verpflichtungen aus Kaufverträgen sowie 420 Tsd. € Finanzierungskosten (2023: Beratungskosten). Die übrigen sonstigen betrieblichen Erträge von 2.325 Tsd. € (2023: 1.196 Tsd. €) beinhalten eine erhaltene Vertragsstrafe in Höhe von 1.500 Tsd. € und – wie im Vorjahr – Kostenverrechnungen sowie die Auflösung von Abgrenzungen öffentlicher Zuschüsse. Personalaufwand In diesem Posten von insgesamt 14.729 Tsd. € (2023: 17.303 Tsd. €) sind Aufwendungen der von der Gesellschaft durchschnittlich beschäftigten 66 Dienstnehmer gerechnet auf Vollzeitbasis (2023: 67) ausgewiesen. Die Aufwendungen für Altersversorgung setzen sich wie folgt zusammen: Tsd. € 2024 2023 Pensionskassenbeiträge Vorstände und leitende Angestellte 150 139 Pensionskassenbeiträge übrige Mitarbeiter 81 82 231 221 Die Aufwendungen für Abfertigungen und Leistungen an betriebliche Mitarbeitervorsorgekassen setzen sich wie folgt zusammen: Tsd. € 2024 2023 Veränderung Abfertigungsrückstellung Vorstände 114 57 Veränderung Abfertigungsrückstellung übrige Mitarbeiter –12 4 Zahlungen Abfertigung Vorstände 0 1.525 Beiträge Mitarbeitervorsorgekasse Vorstände und leitende Angestellte 109 144 Beiträge Mitarbeitervorsorgekasse übrige Mitarbeiter 64 88 275 1.818 Abschreibungen Tsd. € 2024 2023 Abschreibung immaterielles Vermögen 94 204 Planmäßige Abschreibung Gebäude 6.249 6.197 außerplanmäßige Abschreibung Liegenschaften 0 66 Abschreibung andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 135 205 Geringwertige Wirtschaftsgüter 5 2 6.483 6.674 Sonstige betriebliche Aufwendungen Die Steuern, soweit sie nicht unter Steuern vom Einkommen fallen, umfassen folgende Aufwendungen: Tsd. € 2024 2023 Grundbesitzabgaben 136 140 Nicht abzugsfähige Vorsteuern 366 324 502 464 Die übrigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen: Tsd. € 2024 2023 Den Immobilien direkt zurechenbare Aufwendungen Weiterverrechenbare Betriebskosten 3.776 4.327 Eigene Betriebskosten (Leerstehungskosten) 780 1.055 Instandhaltungsaufwendungen 801 875 Verwaltungs- und Vermittlungshonorare 366 383 Sonstige 183 121 Zwischensumme 5.906 6.761 Allgemeine Verwaltungsaufwendungen Rechts-, Prüfungs- und Beratungskosten 3.538 4.179 Verwaltungs- und Managementkosten 2.683 2.084 Kosten der Begebung einer Anleihe 2.511 0 Büromiete inklusive Betriebskosten 791 785 Weiterbelastungen 665 954 Werbe- und Repräsentationsaufwendungen 559 586 Lizenzen 395 378 Sonstige Gebühren und Spesen des Geldverkehrs 340 1.047 Versicherungen allgemein 242 305 Aufsichtsratvergütungen 104 82 Sonstige 1.327 922 Zwischensumme 13.155 11.322 Summe übrige betriebliche Aufwendungen 19.061 18.083 Erträge aus Beteiligungen Dieser Posten beinhaltet Ausschüttungen von Unternehmen aus Österreich in Höhe von 100.233 Tsd. € (2023: 587.969 Tsd. €) sowie aus Deutschland und Osteuropa in Höhe von 3.227 Tsd. € (2023: 35.280 Tsd. €). Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens Dieser Posten enthält Zinserträge aus Ausleihungen. Erträge aus dem Rückkauf von Anleihen Dieser Posten beinhaltet den Ertrag aus dem teilweisen Rückkauf der Nominale der Anleihe 2020-2025 in Höhe von 74.100 Tsd. €. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Tsd. € 2024 2023 Zinserträge aus Derivatgeschäften 1.570 1.472 Ertrag aus der Auflösung von Derivatgeschäften 1.533 0 Sonstige 1.316 2.785 4.420 4.257 Erträge aus dem Abgang von und der Zuschreibung zu Finanzanlagen Tsd. € 2024 2023 Zuschreibung aufgrund Wertaufholung 14.430 620 Verkauf von Finanzanlagen 0 99 Rückzahlung von Ausleihungen über dem Buchwert 0 414 14.430 1.133 Aufwendungen aus Finanzanlagen Tsd. € 2024 2023 Abschreibung von Finanzanlagen 31.821 175.031 Verlust aus dem Abgang 1.507 11.956 33.328 186.987 demgegenüber stehen Ausschüttungen in Höhe von 1.821 178.869 Zinsen und ähnliche Aufwendungen Tsd. € 2024 2023 Zinsen für Anleihen 15.365 16.137 Zinsen für aufgenommene Bankverbindlichkeiten zur Finanzierung des Immobilienvermögens 3.364 3.635 Zinsen für sonstige Kredite 2.964 3.949 Zinsaufwendungen an verbundene Unternehmen 417 2.630 22.110 26.351 Steuern vom Einkommen Tsd. € 2024 2023 Steuerumlage Gruppenmitglieder 2.768 12.187 Körperschaftsteuer –1.237 –549 Latente Steuern 112 –440 Steuerertrag 1.643 11.199 Sonstige Angaben 13. Angabe der Beteiligungsunternehmen Die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien, ist oberstes Mutterunternehmen des CA Immo Konzerns. Der Konzernabschluss wird nach International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzenden Bestimmungen des § 245a UGB aufgestellt und beim Handelsgericht Wien hinterlegt. Für den Mehrheitsaktionär SOF-11 Klimt CAI S.à.r.l., Luxemburg, besteht in Luxemburg keine Verpflichtung zur Aufstellung eines Konzernabschlusses sowie keine Verpflichtung zur Veröffentlichung eines allenfalls freiwillig aufgestellten Konzernabschlusses. 14. Organe der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien Vorstand Keegan Viscius (ab 1.11.2018) Dr. Andreas Schillhofer (ab 1.6.2019) Die Gesamtbezüge der im jeweiligen Berichtsjahr amtierenden Vorstandsmitglieder (exkl. gehaltsabhängige Abgaben) betrugen im Jahr 2024 3.242 Tsd. € (2023: 5.661 Tsd. €). Die gehaltsabhängigen Abgaben beliefen sich in Summe auf 230 Tsd. € (2023: 312 Tsd. €). Die Summe der fixen Vergütungsbestandteile belief sich auf 1.156 Tsd. € (2023: 1.346 Tsd. €) und setzte sich aus dem Grundgehalt von 1.035 Tsd. € (2023: 1.116 Tsd. €), sonstigen Leistungen (insbesondere Sachbezüge für Kfz u. Beraterleistungen, Diäten, Reisespesen und Urlaubsersatzansprüche) in Höhe von 42 Tsd. € (2023: 151 Tsd. €) sowie Beiträge in Pensionskassen in Höhe von 80 Tsd. € (2023: 79 Tsd. €) zusammen. Die variablen Vergütungsbestandteile beliefen sich auf 2.085 Tsd. € (2023: 2.090 Tsd. €). Im Berichtsjahr fielen keine Abfindungs- oder Sonderzahlungen an (2023: 2.225 Tsd. €). Zum Bilanzstichtag 31.12.2024 betrug die Gesamthöhe der Abfertigungsrückstellung für Vorstandsmitglieder 546 Tsd. € (31.12.2023: 432 Tsd. €). Gegenüber früheren (d.h. nicht im Berichtsjahr amtierenden) Vorstandsmitgliedern bestehen zum 31.12.2024 noch Rückstellungen aus variablen Vergütungsbestandteilen aus laufenden LTI-Tranchen in Höhe von 112 Tsd. € (31.12.2023: 494 Tsd. €). Im laufenden Geschäftsjahr wurden variable Vergütungen an frühere Vorstandsmitglieder in Höhe von 332 Tsd. € ausbezahlt (31.12.2023: 476 Tsd. €). An die Mitglieder des Vorstands wurden weder Kredite noch Vorschüsse gewährt. Im Rahmen des variablen Vergütungssystems für den Vorstand bestehen auf Basis der Annahme einer 100%igen Zielerreichung der für das Geschäftsjahr 2024 vereinbarten Vorstandsziele für den Short Term Incentive (STI) per 31.12.2024 Rückstellungen in Höhe von 1.379 Tsd. € (31.12.2023: 1.684 Tsd. €). Zusätzlich bestehen zum Bilanzstichtag für LTI Programme Rückstellungen in Höhe von 2.908 Tsd. € (31.12.2023: 2.786 Tsd. €). Aufsichtsrat Von der Hauptversammlung gewählt: Torsten Hollstein, Vorsitzender Jeffrey G. Dishner, 2. Stellvertreter des Vorsitzenden Durch Namensaktie entsendet: Sarah Broughton (beabsichtigt bis 1.4.2025) David Smith, 1. Stellvertreter des Vorsitzenden Vom Betriebsrat entsendet: Georg Edinger, MBA, BA, REAM (IREBS) Mag. (FH) Sebastian Obermair Zum Bilanzstichtag bestand der Aufsichtsrat der CA Immo AG aus zwei von der Hauptversammlung gewählten sowie zwei mittels Namensaktien entsendeten Kapitalvertretern und zwei Arbeitnehmervertretern. Im Geschäftsjahr 2024 (für 2023) gelangte eine Gesamtvergütung von 75 Tsd. € (2023: 219 Tsd. €) zur Auszahlung. Die darin enthaltenen Sitzungsgelder beliefen sich insgesamt auf 15 Tsd. € (2023: 71 Tsd. €). Darüber hinaus wurden im Geschäftsjahr 2024 im Zusammenhang mit dem Aufsichtsrat Aufwendungen in Höhe von 81 Tsd. € erfasst (2023: 49 Tsd. €). Hiervon entfallen rund 25 Tsd. € auf Barauslagen für Reisespesen (2023: 4 Tsd. €) und 39 Tsd. € (2023: 29 Tsd. €) auf sonstige Aufwendungen einschließlich Fortbildungs- und Lizenzkosten. An Rechts- und sonstigen Beratungskosten fielen 17 Tsd. € an (2023: 16 Tsd. €). An Mitglieder des Aufsichtsrats wurden keine Honorare, insbesondere für Beratungs- und Vermittlungstätigkeiten, geleistet bzw. keine Kredite oder Vorschüsse gewährt. Für das Geschäftsjahr 2024 wurde auf Basis derselben Kriterien (jährliche Fixvergütung von 30 Tsd. € je Aufsichtsratsmitglied plus Sitzungsgeld in Höhe von 1 Tsd. € je Sitzung, wobei der Vorsitzende das Zweifache und seine Stellvertreter das Eineinhalbfache der Fixvergütung erhalten) und unter Berücksichtigung des Verzichts auf Vergütung der mittels Namensaktien entsendeten bzw. der Starwood Capital Group zuzuordnenden Aufsichtsratsmitglieder eine Aufsichtsratsvergütung in Gesamthöhe von 71 Tsd. € im Abschluss erfasst. Sämtliche Verträge der Gesellschaft mit Mitgliedern des Aufsichtsrats, durch die sich diese außerhalb ihrer Tätigkeit im Aufsichtsrat gegenüber der CA Immobilien Anlagen AG zu einer Leistung gegen ein nicht bloß geringfügiges Entgelt verpflichten, haben den branchenüblichen Standards zu entsprechen und unterliegen der Genehmigung durch den Aufsichtsrat. Dies gilt auch für Verträge mit Unternehmen, an denen ein Aufsichtsratsmitglied ein erhebliches wirtschaftliches Interesse hat. David Smith sowie Jeffrey G. Dishner nehmen umfassende Managementfunktionen innerhalb der Starwood Capital Group wahr, ebenso wie Sarah Broughton, die jedoch mit 31.12.2024 aus der Starwood Capital Group ausschied. Starwood Capital Group (Starwood) Seit 27.9.2018 ist die SOF-11 Klimt CAI S.à r.l. größter Einzelaktionär der CA Immobilien Anlagen AG. Im Geschäftsjahr 2024 erhöhte Starwood Capital Group (über ihr Vehikel SOF-11 Klimt CAI S.à r.l.) im Rahmen von Zukäufen über den Markt ihre Beteiligung an der CA Immobilien Anlagen AG von rund 59,83% des Grundkapitals auf rund 62,47%. Zum 31.12.2024 hält SOF-11 Klimt CAI S.à r.l. 66.531.265 Inhaberaktien sowie vier Namensaktien von CA Immobilien Anlagen AG. Die SOF-11 Klimt CAI S.à r.l. ist eine von Starwood Capital Group ("Starwood") kontrollierte Gesellschaft. Starwood Capital Group ist eine private Investmentgesellschaft mit Fokus auf globale Immobilieninvestitionen. 15. Arbeitnehmer Die Gesellschaft beschäftigte im Durchschnitt während des Geschäftsjahres 66 (2023: 67) Angestellte (in Vollzeitäquivalenten). 16. Aufwendungen für den Abschlussprüfer Die Angabe der auf das Geschäftsjahr entfallenden Aufwendungen für den Abschlussprüfer gemäß § 237 Z 14 UGB unterbleibt, da eine derartige Information im Konzernabschluss der CA Immo AG enthalten ist. 17. Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Ende Jänner 2025 wurde ein Vertrag zum Verkauf einer Immobilie unterzeichnet. Das im November 2024 gestartete Aktienrückkaufprogramm wurde mit 27.2.2025 vorzeitig beendet. Bei diesem Programm wurden 1.869.605 auf Inhaber lautende Stückaktien erworben, was einem Anteil von 1,76% des Grundkapitals entspricht. Der höchste gezahlte Gegenwert je erworbener Aktie betrug 24,50 €, der niedrigste gezahlte Gegenwert je erworbener Aktie betrug 21,50 €. Der gewichtete Durchschnitt der gezahlten Gegenleistung je erworbener Aktie betrug 23,13 € und der Gesamtwert der erworbenen Aktien belief sich auf 43.252.102,76 €. Mit 27.2.2025 hielt CA Immo AG somit 10.649.642 eigene Aktien (31.12.2024: 9.341.683 eigene Aktien), was einem Anteil von 10,0% an der Gesamtzahl der ausgegebenen stimmberechtigten Aktien entspricht. 18. Ergebnisverwendungsvorschlag Es wird vorgeschlagen, vom ausgewiesenen Bilanzgewinn in Höhe von 454.845.258,79 € eine Dividende von 1,00 € je Aktie, somit insgesamt 95.846.784,00 €, an die Aktionäre auszuschütten. Der verbleibende Bilanzgewinn in Höhe von 358.998.474,79 € soll auf neue Rechnung vorgetragen werden. Wien, 26.3.2025 Der Vorstand Keegan Viscius (CEO) Dr. Andreas Schillhofer (CFO) Anlagenspiegel für das geschäftsjahr 2024 Anschaffungs-/ Herstellungskosten am 1.1.2024 Zugänge Abgänge Umbuchungen Anschaffungs-/ Herstellungskosten am 31.12.2024 € € € € € I.Immaterielle Vermögensgegenstände EDV-Software 3.378.850,52 0,00 5.731,50 0,00 3.373.119,02 3.378.850,52 0,00 5.731,50 0,00 3.373.119,02 II.Sachanlagen 1.Grundstücke und Bauten a)Grundwert 28.421.927,58 0,00 212.945,84 0,00 28.208.981,74 b)Gebäudewert 239.243.754,42 1.462.291,55 34.135.049,56 164.503,83 206.735.500,24 267.665.682,00 1.462.291,55 34.347.995,40 164.503,83 234.944.481,98 2.Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäfts-ausstattung 2.716.973,78 66.759,82 324.395,28 0,00 2.459.338,32 3.Geleistete Anzahlungen und Anlagen in Bau 164.503,83 0,00 0,00 –164.503,83 0,00 270.547.159,61 1.529.051,37 34.672.390,68 0,00 237.403.820,30 III.Finanzanlagen 1.Anteile an verbundenen Unternehmen 3.261.462.194,97 129.223.001,67 51.737.533,20 0,00 3.338.947.663,44 2.Ausleihungen an verbundene Unternehmen 90.151.587,84 0,00 51.575.156,86 0,00 38.576.430,98 3.Beteiligungen 245.851,50 0,00 0,00 0,00 245.851,50 3.351.859.634,31 129.223.001,67 103.312.690,06 0,00 3.377.769.945,92 3.625.785.644,44 130.752.053,04 137.990.812,24 0,00 3.618.546.885,24 Kumulierte Abschreibungen am 1.1.2024 Abschreibungen im Geschäftsjahr 2024 Zuschreibungen im Geschäftsjahr 2024 Kumulierte Abschreibungen Abgänge Kumulierte Abschreibungen am 31.12.2024 Bilanzwert am 31.12.2024 Bilanzwert am 31.12.2023 € € € € € € € 3.267.555,47 94.105,47 0,00 5.731,50 3.355.929,44 17.189,58 111.295,05 3.267.555,47 94.105,47 0,00 5.731,50 3.355.929,44 17.189,58 111.295,05 1.226.583,04 0,00 0,00 0,00 1.226.583,04 26.982.398,70 27.195.344,54 91.631.874,75 6.248.872,83 0,00 5.292.478,60 92.588.268,98 114.147.231,26 147.611.879,67 92.858.457,79 6.248.872,83 0,00 5.292.478,60 93.814.852,02 141.129.629,96 174.807.224,21 2.179.965,53 140.402,27 0,00 306.577,32 2.013.790,48 445.547,84 537.008,25 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 164.503,83 95.038.423,32 6.389.275,10 0,00 5.599.055,92 95.828.642,50 141.575.177,80 175.508.736,29 256.523.412,51 31.821.077,92 14.430.000,00 46.664.533,20 227.249.957,23 3.111.697.706,21 3.004.938.782,46 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 38.576.430,98 90.151.587,84 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 245.851,50 245.851,50 256.523.412,51 31.821.077,92 14.430.000,00 46.664.533,20 227.249.957,23 3.150.519.988,69 3.095.336.221,80 354.829.391,30 38.304.458,49 14.430.000,00 52.269.320,62 326.434.529,17 3.292.112.356,07 3.270.956.253,14 Angaben zu Beteiligungsunternehmen Direkte Beteiligungen Gesellschaft Sitz Anteil am Kapital in % Währung Nominal- kapital Jahres- ergebnis 31.12.2024 Eigen- kapital 31.12.2024 Jahres- ergebnis 31.12.2023 Eigen- kapital 31.12.2023 in 1.000 in 1.000 in 1.000 in 1.000 CA Immo d.o.o., Belgrad 100 RSD 44.623.214 –11.679 –936 –7.914 10.743 Duna Irodaház Kft., Budapest Budapest 100 HUF 277.100.000 –1.289.388 9.149.807 –872.019 12.220.654 Duna Termál Hotel Ingatlanfejlesztö Kft. Budapest 100 HUF 391.000.000 –691.142 11.203.827 116.500 11.776.291 Duna Business Hotel Ingatlanfejlesztö Kft. Budapest 100 HUF 452.844.530 –214.346 13.349.097 523.011 14.384.682 Kilb Kft. Budapest 100 HUF 30.000.000 551.038 5.315.641 558.497 4.764.603 Millennium Irodaház Kft. Budapest 100 HUF 997.244.944 –101.498 9.252.879 342.543 9.531.814 Váci 76 Kft. Budapest 100 HUF 3.100.000 45.948 6.613.250 1.001.992 6.567.302 CA Immo Invest GmbH Frankfurt 50,5 EUR 50.000 –649 15.260 –743 15.909 DRG Deutsche Realitäten GmbH Frankfurt 49,0 EUR 500.000 148 648 346 846 Visionary Prague, s.r.o. Prag 100 CZK 200.000 –16.982 224.182 –42.309 241.165 CA Immo Bitwy Warszawskiej Sp. z o.o. Warschau 100 PLN 47.956.320 –48.198 77.320 –6.591 62.622 CA Immo P14 Sp.z.o.o Warschau 100 PLN 10.000 5.387 144.640 –10.554 139.253 CA Immo Saski Crescent Sp. z o.o. Warschau 100 PLN 140.921.250 –21.392 176.745 –4.698 163.959 CA Immo Saski Point Sp. z o.o. Warschau 100 PLN 55.093.000 6.044 107.754 –19.912 78.657 CA Immo Sienna Center Sp. z o.o. Warschau 100 PLN 116.912.640 –34.511 151.163 –13.681 148.955 CA Immo Warsaw Spire B Sp. z o.o. Warschau 100 PLN 5.050.000 8.801 259.193 –31.735 250.392 CA Immo Warsaw Spire C Sp. z o.o. Warschau 100 PLN 2.050.000 –6 243.934 10.339 239.616 CA Immo Warsaw Towers Sp. z o.o. Warschau 100 PLN 155.490.900 –6.973 148.605 1.757 162.579 CA Immo BIP Liegenschaftsverwaltung GmbH Wien 38,9 EUR 3.738.127 416 10.460 488 10.644 CA Immo International Holding GmbH Wien 100 EUR 35.000 73.397 1.801.607 111.724 1.826.910 CA Immo Konzernfinanzierungs GmbH Wien 100 EUR 100.000 10.128 405.267 6.676 308.139 CA Immo Rennweg 16 GmbH in Liqu. Wien 100 EUR 35.000 116 514 58.763 58.798 Die Angaben für 2024 erfolgen ausschließlich auf Basis von vorläufigen Zahlen der nach lokalen Rechnungslegungsmethoden erstellten Abschlüsse. konzernstruktur CA Immo ist ein Immobilienunternehmen mit Hauptsitz in Wien, das mit eigenen Niederlassungen in Deutschland, Polen, Tschechien, Ungarn und Serbien vertreten ist. Muttergesellschaft des Konzerns ist die börsennotierte CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, mit Sitz in Wien, deren Haupttätigkeit in der strategischen und operativen Leitung der in- und ausländischen Tochtergesellschaften liegt. Die einzelnen Niederlassungen agieren als weitgehend dezentral organisierte Profit-Center. Zum Stichtag 31. Dezember 2024 umfasst der Konzern insgesamt 139 Gesellschaften (31.12.2023: 145) mit 254 Mitarbeitern (31.12.2023: 348). In Vollzeitäquivalenten (FTE) beträgt der Mitarbeiterstand zum Stichtag 31. Dezember 2024 222,1 (31.12.2023: 307,4). Der Rückgang an Mitarbeitern bzw. FTEs ist überwiegend auf den Verkauf der Konzerngesellschaft omniCon zurückzuführen. Die Kernkompetenz von CA Immo ist die Entwicklung und Bewirtschaftung hochwertiger Prime - Büroimmobilien in Kerneuropa mit Fokus auf den deutschen Markt, dessen Anteil am Gesamtportfolio rund 68% beträgt. Das strategische Geschäftsmodell ist auf nachhaltige Wertschöpfung unter Beachtung ökologischer, ökonomischer, sozialer und rechtlicher Dimensionen ausgerichtet. Das Unternehmen deckt die gesamte Wertschöpfungskette im gewerblichen Immobilienbereich ab – von der Grundstücksaufbereitung, der Baurechtschaffung und Realisierung der umgebenden Infrastruktur bis zur Errichtung und zum Betrieb neuer Gebäude. Neben den wichtigsten Kernmärkten Berlin und München ist CA Immo auch in den Städten Frankfurt, Düsseldorf, Wien, Prag und Warschau aktiv. Die Märkte Budapest und Belgrad wurden im Rahmen des strategischen Kapitalrotationsprogramms als nicht-strategische Märkte eingestuft; der Vorstand ist ermächtigt, alle relevanten Aktivitäten im Zusammenhang mit dem Marktausstieg aus diesen Regionen einzuleiten bzw. durchzuführen. Durch die Aufbereitung und Verwertung von Grundstücksreserven im Geschäftsfeld Development werden zusätzliche Ergebnisbeiträge erzielt. Fertig gestellte Projekte übernimmt CA Immo entweder in den eigenen Bestand oder verkauft sie an einen Endinvestor. Aktuell kontrolliert die Gruppe ein Immobilienvermögen von rund 5,0 Mrd. € in Deutschland, Österreich und Zentral- und Osteuropa (31.12.2023: 5,2 Mrd. €). Standort Österreich Die inländischen Liegenschaften werden in direkten oder indirekten Tochtergesellschaften der CA Immobilien Anlagen AG gehalten. Per 31. Dezember 2024 befindet sich zudem ein Immobilienvermögen von rund 177 Mio. € (31.12.2023: 241 Mio. €) im direkten Besitz der Konzernmutter. Das österreichische Gesamtportfolio umfasst zum Stichtag ausschließlich Bestandsimmobilien sowie eine zur Veräußerung gehaltene Immobilie mit einem Bilanzwert von insgesamt rund 256 Mio. € (31.12.2023: 347 Mio. €). Gesellschaften nach Regionen Anzahl der Gesellschaften1) 31.12.2024 31.12.2023 Österreich 11 12 - hiervon Joint Ventures 0 0 Deutschland 98 100 - hiervon Joint Ventures 22 22 Zentral- und Osteuropa2) 30 33 - hiervon Joint Ventures 0 0 Konzernweit 139 145 - hiervon Joint Ventures 22 22 1) Joint Ventures bezogen auf konsolidierte Gesellschaften. 2) Mit Stand 31.12.2023 inklusive einer im Rahmen der osteuropäischen Investments bestehenden Holdinggesellschaft in den Niederlanden. Standort Deutschland Operative Plattform sämtlicher Deutschland-Aktivitäten der Gruppe ist die CA Immo Deutschland GmbH mit Niederlassungen in Berlin, Frankfurt und München. Das Immobilienvermögen der Gesellschaft besteht neben Bestandsobjekten überwiegend aus im Bau befindlichen Immobilien oder unbebauten Grundstücken sowie aus einem zum Handel bzw. zur Veräußerung bestimmten Portfolio mit weiteren Liegenschaften. Die Bestandsimmobilien werden Großteils in direkten Beteiligungen gehalten und durch die DRG Deutsche Realitäten GmbH – ein Joint Venture mit dem österreichischen Makler- und Hausverwaltungsunternehmen ÖRAG – verwaltet. Einzelne Projektentwicklungen (beispielsweise in München und Mainz) werden in Joint Ventures realisiert. Die Immobilienentwicklung wird von der in der CA Immo Deutschland GmbH bzw. deren direkten Tochtergesellschaften angesiedelten Abteilung Development mit hausinterner Expertise gesteuert. Standort Zentral- und Osteuropa (CEE) In CEE liegt der strategische Fokus ebenfalls auf Prime-Büroimmobilien in den Städten Prag und Warschau. Das CEE-Bestandsimmobilienportfolio ist in direkten oder indirekten CA Immo Tochtergesellschaften gehalten. Sämtliche CEE-Immobilien werden von den regionalen Niederlassungen gemanagt. Wirtschaftliches Umfeld Wirtschaftliches Umfeld Der Internationale Währungsfonds (IWF) prognostiziert für die Jahre 2025 und 2026 ein Wachstum des globalen Bruttoinlandsprodukts (BIP) von 3,3%, was unter dem historischen Durchschnitt von 3,7% zwischen 2000 und 2019 liegt. Diese Entwicklung deutet auf eine anhaltende Verlangsamung der Weltwirtschaft hin. Regional wurden die Wachstumserwartungen für die USA aufgrund einer robusten Konsumnachfrage, einer guten Arbeitsmarktlage und fiskalischer Impulse nach oben korrigiert. Im Euroraum hingegen bleibt das Wachstum verhalten, da die hohe Inflation und die straffe Geldpolitik den Konsum belasten. In China setzt sich das Wirtschaftswachstum fort, allerdings aufgrund von Herausforderungen im Immobiliensektor, hoher Verschuldung und Strukturanpassungen langsamer als in der Vergangenheit. Die Schwellen- und Entwicklungsländer kämpfen mit externen Finanzierungsschwierigkeiten, einer nachlassenden Exportnachfrage und strukturellen Herausforderungen, die das Wachstum bremsen. Die Inflation hat sich weltweit abgeschwächt, liegt aber immer noch über dem Vorkrisenniveau. Der IWF rechnet mit einem Rückgang der globalen Inflation auf 4,2% im Jahr 2025 und auf 3,5% im Jahr 2026. In den Industrieländern nähert sich die Inflation schneller dem Ziel der Zentralbanken von 2%, während sie in den Schwellen- und Entwicklungsländern langsamer zurückgeht, was unter anderem auf die Volatilität der Rohstoffpreise zurückzuführen ist. Die Zentralbanken der großen Volkswirtschaften wie die Fed und die EZB verfolgen eine vorsichtige Lockerung der Geldpolitik, wobei Tempo und Ausmaß der Zinssenkungen von weiteren Inflationsdaten und Konjunktursignalen abhängen. In den Schwellenländern zeigt sich ein heterogenes Bild: Während einige Länder bereits Zinssenkungen vorgenommen haben, halten andere aufgrund inflationsbedingter Unsicherheiten an restriktiven Maßnahmen fest. Der IWF sieht verschiedene Risiken, die die Weltwirtschaft belasten könnten. Kurzfristig stellen geopolitische Spannungen eine Gefahr für Handelsströme und Energiepreise dar, während hohe Zinsen Unternehmen mit hoher Verschuldung unter Druck setzen und politische Unsicherheiten aufgrund anstehender Wahlen in wichtigen Volkswirtschaften zu wirtschaftspolitischen Kurswechseln führen könnten. Mittelfristig könnten langsame Produktivitätszuwächse das BIP-Wachstum dämpfen, der Klimawandel die wirtschaftliche Stabilität gefährden und steigende Schuldenlasten in Entwicklungs- und Industrieländern nachhaltige fiskalische Strategien erfordern. Der Regional Economic Outlook: Europe des Internationalen Währungsfonds aus dem Oktober 2024 analysiert die wirtschaftliche Erholung Europas nach den jüngsten Krisen und zeigt, dass diese noch nicht ihr volles Potenzial erreicht hat. Während sich das Wachstum langsam erholt, bremsen Unsicherheiten wie die anhaltende Kerninflation, unklare wirtschaftspolitische Weichenstellungen und geopolitische Spannungen die Entwicklung. Die Inflation ist zwar rückläufig, bleibt aber hartnäckig, insbesondere im Dienstleistungssektor. Die Zentralbanken haben bereits mit Zinssenkungen begonnen, müssen aber flexibel auf wirtschaftliche Entwicklungen reagieren, um eine stabile Geldpolitik zu gewährleisten. Gleichzeitig steht die Finanz- und Fiskalpolitik vor großen Herausforderungen. Die hohe Staatsverschuldung nach den Krisenjahren erfordert eine sorgfältige Konsolidierung, um die Finanzstabilität zu sichern. Neue europäische Fiskalregeln sollen dazu beitragen, die Verschuldung abzubauen und die Nachhaltigkeit der öffentlichen Finanzen zu sichern. Während die Banken grundsätzlich gut kapitalisiert sind, bestehen Risiken insbesondere im gewerblichen Immobiliensektor. Neben diesen kurzfristigen Herausforderungen hat Europa mit tief verwurzelten strukturellen Problemen zu kämpfen. Das Produktivitätswachstum ist schwach, insbesondere in CESEE, wo auch Investitionen und Strukturreformen hinterherhinken. Der demografische Wandel und der zunehmende Mangel an qualifizierten Arbeitskräften erschweren die wirtschaftliche Entwicklung zusätzlich. Eine stärkere Integration des europäischen Binnenmarktes wird als Schlüssel zur Steigerung von Innovationskraft und Investitionen gesehen. Zudem ist die wirtschaftliche Erholung weiterhin mit erheblichen Risiken behaftet. Eine Eskalation der geopolitischen Konflikte, insbesondere in der Ukraine und im Nahen Osten, könnte die Energiepreise weiter verteuern und die wirtschaftliche Unsicherheit erhöhen. Auch Verzögerungen bei dringend notwendigen Steuer- und Strukturreformen sowie das neu initiierte Zollregime der USA könnten das Wachstum weiter dämpfen. Im Vergleich zum Vorquartal ist das saisonbereinigte BIP im vierten Quartal 2024 im Euroraum unverändert geblieben und in der EU um 0,1% gestiegen. Dies geht aus einer vorläufigen Schnellschätzung hervor, die von Eurostat, dem statistischen Amt der Europäischen Union, veröffentlicht wird. Im dritten Quartal 2024 war das BIP in beiden Gebieten um 0,4% gestiegen. Nach einer ersten Schätzung der Jahreswachstumsrate für 2024, basierend auf saison- und kalenderbereinigten Quartalsdaten, ist das BIP im Euroraum um 0,7% und in der EU um 0,8% gestiegen. Im Vergleich zum entsprechenden Quartal des Vorjahres ist das saisonbereinigte BIP im vierten Quartal 2024 sowohl im Euroraum um 0,9% und in der EU um 1,1% gestiegen, nach +0,9% im Euroraum und +1,0% in der EU im Vorquartal. Im Dezember 2024 lag die saisonbereinigte Arbeitslosenquote im Euroraum bei 6,3%, ein Anstieg gegenüber 6,2% im November 2024 und ein Rückgang gegenüber 6,5% im Dezember 2023. Die Arbeitslosenquote in der EU lag im Dezember 2024 bei 5,9%, ein Anstieg gegenüber 5,8% im November 2024 und ein Rückgang gegenüber 6,0% im Dezember 2023. Die jährliche Inflation im Euroraum im Januar 2025 wird auf 2,5% geschätzt, gegenüber 2,4% im Dezember 2024. Im Hinblick auf die Hauptkomponenten der Inflation im Euroraum wird erwartet, dass „Dienstleistungen“ im Januar die höchste jährliche Rate aufweist (3,9%, gegenüber 4,0% im Dezember), gefolgt von „Lebensmitteln, Alkohol und Tabak“ (2,3%, gegenüber 2,6% im Dezember), „Energie“ (1,8%, gegenüber 0,1% im Dezember) und „Industriegütern ohne Energie“ (0,5%, unverändert gegenüber Dezember). Am Ende des dritten Quartals 2024 lag der Bruttoschuldenstand des Staatssektors im Verhältnis zum BIP im Euroraum (ER20) bei 88,2% und blieb damit unverändert gegenüber dem Ende des zweiten Quartals 2024. In der EU blieb die Quote mit 81,6% ebenfalls unverändert. Im Vergleich zum dritten Quartal 2023 verringerte sich der öffentliche Schuldenstand im Verhältnis zum BIP im Euroraum leicht (von 88,4% auf 88,2%), während in der EU ein leichter Anstieg zu beobachten war (von 81,5% auf 81,6%). Das saisonbereinigte öffentliche Defizit (Finanzierungssaldo des Staatssektors) im Verhältnis zum BIP belief sich im dritten Quartal 2024 im Euroraum (ER20) auf 2,6% und in der EU auf 2,9%. Im dritten Quartal 2024 sank das Defizit (gemessen am BIP) im Vergleich zum zweiten Quartal 2024 im Euroraum und in der EU. Im dritten Quartal 2024 beliefen sich die Gesamteinnahmen des Staatssektors im Euroraum auf 47,0% des BIP. Der Anstieg im Vergleich zu 46,5% im zweiten Quartal 2024 war hauptsächlich auf einen Zuwachs der saisonbereinigten Gesamteinnahmen des Staates in absoluten Zahlen sowie auf ein Wachstum des nominalen BIP zurückzuführen. In der EU beliefen sich die Gesamteinnahmen des Staates im dritten Quartal 2024 auf 46,4% des BIP im Vergleich zu 46,0% im Vorquartal. Im März 2025 beschloss der EZB-Rat, die drei Leitzinsen der EZB um jeweils 25 Basispunkte weiter zu senken. Demnach betragen der Zinssatz für die Einlagefazilität sowie die Zinssätze für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte und die Spitzenrefinanzierungsfazilität ab dem 12. März 2025 2,50%, 2,65% bzw. 2,90%. Insbesondere der Beschluss, den Zinssatz für die Einlagefazilität - den Zinssatz, mit dem der EZB-Rat den geldpolitischen Kurs steuert - zu senken, spiegelt die aktualisierte Einschätzung der Inflationsaussichten durch den EZB-Rat, die Dynamik der zugrunde liegenden Inflation und die Stärke der geldpolitischen Transmission wider. Die jüngsten Inflationsdaten deuten darauf hin, dass der Disinflationsprozess gut vorankommt. Die Inflation hat sich im Wesentlichen weiterhin im Einklang mit den Erwartungen der EZB-Fachleute entwickelt. Die jüngsten Projektionen stimmen eng mit den bisherigen Inflationsaussichten überein. Die meisten Messgrößen der zugrunde liegenden Inflation deuten darauf hin, dass sich die Inflation nachhaltig im Bereich des Zielwerts einpendeln wird. Aufgrund der vorangegangenen Zinssenkungen des EZB-Rats vergünstigt sich die Aufnahme neuer Kredite für Unternehmen und private Haushalte allmählich. Zugleich sind die Finanzierungsbedingungen nach wie vor restriktiv, auch weil die Geldpolitik restriktiv bleibt und sich frühere Zinserhöhungen nach wie vor auf den Kreditbestand auswirken. So werden einige fällig werdende Kredite zu höheren Zinsen verlängert. Die Wirtschaft hat weiterhin Gegenwind, doch steigende Realeinkommen und die allmählich nachlassenden Auswirkungen der restriktiven Geldpolitik dürften mit der Zeit ein Anziehen der Nachfrage begünstigen. Der EZB-Rat ist entschlossen, für eine nachhaltige Stabilisierung der Inflation beim mittelfristigen Zielwert von 2% zu sorgen. Die Festlegung des angemessenen geldpolitischen Kurses wird von der Datenlage abhängen und von Sitzung zu Sitzung erfolgen. So werden die Zinsbeschlüsse des EZB-Rats auf seiner Beurteilung der Inflationsaussichten vor dem Hintergrund aktueller Wirtschafts- und Finanzdaten, der Dynamik der zugrunde liegenden Inflation sowie der Stärke der geldpolitischen Transmission basieren. Der EZB-Rat legt sich nicht im Voraus auf einen bestimmten Zinspfad fest. Christine Lagarde, Präsidentin der EZB, äußerte sich auf der Pressekonferenz zur Erklärung der jüngsten geldpolitischen Entschlüsse wie folgt: „Die Risiken für das Wirtschaftswachstum sind nach wie vor abwärtsgerichtet. Eine Verschärfung der Handelsspannungen würde das Wachstum im Euroraum verringern, da sie zu sinkenden Exporten und einer Abschwächung der globalen Konjunktur führen würde. Die anhaltende Unsicherheit im Hinblick auf die globale Handelspolitik könnte die Investitionstätigkeit belasten. Geopolitische Spannungen, zu denen etwa der Krieg Russlands gegen die Ukraine und der Konflikt im Nahen Osten zählen, stellen ebenfalls nach wie vor einen großen Unsicherheitsfaktor dar. Sollten die verzögerten Auswirkungen der geldpolitischen Straffung länger anhalten als erwartet, könnte dies ein niedrigeres Wachstum nach sich ziehen. Das Wachstum könnte hingegen höher ausfallen, wenn günstigere Finanzierungsbedingungen und eine sinkende Inflation eine raschere Erholung der inländischen Konsum- und Investitionsausgaben ermöglichen. Auch eine Aufstockung der Verteidigungs- und Infrastrukturausgaben könnte das Wachstum beschleunigen.“ Immobilienmärkte ALLGEMEINE MARKTBEDINGUNGEN Die wirtschaftliche Lage in Deutschland, Österreich und der CEE-Region bleibt herausfordernd, wobei die Stagnation in Deutschland und die niedrige Produktivität das Wachstum belasten. Während sich die wirtschaftliche Aktivität in Europa leicht verbessert, bleibt die Stimmung aufgrund der schwachen Nachfrage und der rückläufigen Beschäftigungsentwicklung, insbesondere im Industriesektor, gedämpft. Die Arbeitslosigkeit bleibt niedrig, allerdings auf Kosten niedriger Löhne und Überkapazitäten. Die Inflation geht weiter zurück und nähert sich dem Ziel der EZB von 2%, was den Weg für mehrere Zinssenkungen bis 2025 ebnet. Der Immobiliensektor bleibt unter Druck, aber die Erwartung einer weiteren Lockerung der Geldpolitik könnte das Investitionsklima in Zukunft verbessern. Politische Unsicherheiten bestehen weiterhin, insbesondere im Hinblick auf die bevorstehenden Wahlen und geopolitische Risiken, einschließlich potenzieller Handelskonflikte mit den USA. Obwohl sich die makroökonomischen Bedingungen leicht verbessern könnten, bleibt der Ausblick unsicher. TransaktionsMÄRKTE IN DEUTSCHLAND, ÖSTERREICH, ZENTRAL- UND OSTEUROPA Der Transaktionsmarkt für Gewerbeimmobilien blieb auch 2024 herausfordernd. Hohe Finanzierungskosten und unterschiedliche Dynamiken in den einzelnen Immobiliensegmenten führten zu einer im langjährigen Vergleich geringen Marktaktivität. Die Kapitalwerte auf den deutschen Märkten stabilisierten sich im Vergleich zu 2023, getrieben durch Mietwachstum und stabilisierte Renditen. Österreich und die CEE-Region verzeichneten sinkende oder stagnierende Werte aufgrund eines langsameren Mietwachstums. Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien blieben in den meisten Märkten bis Ende 2024 stabil. Berlin und München waren die ersten Märkte, die zum Jahresende einen Rückgang um 20 Basispunkte verzeichneten. Alle anderen Märkte verzeichneten keine Veränderung gegenüber 2023 (Düsseldorf, Frankfurt und Wien) oder einen leichten Anstieg um 15 bis 25 Basispunkte (Warschau, Prag und Budapest). Das Investitionsvolumen für Büroimmobilien scheint die Trendwende erreicht zu haben. Das Jahr 2024 zeigte ein deutliches Wachstum der Transaktionen im Vergleich zum Vorjahr. Das Gesamtinvestitionsvolumen stieg in allen Märkten außer Wien. Dies gilt auch für den Bürosektor mit Ausnahme von Budapest, Wien und Berlin. Die vier deutschen Kernmärkte der CA Immo verzeichneten einen Anstieg des Investitionsvolumens auf knapp über 3,2 Mrd. € (+49 % im Jahresvergleich). Insgesamt erholten sich auch die Büroinvestmentmärkte in CEE und Österreich im Jahr 2024. Zwar stieg das Transaktionsvolumen mit 2,6 Mrd. € (+31% im Jahresvergleich) nicht so stark wie in Deutschland, jedoch waren die Ergebnisse des Jahres 2023 in diesen Märkten nicht so stark beeinträchtigt wie in den deutschen Märkten. Büromärkte IN DEUTSCHLAND, ÖSTERREICH, ZENTRAL- UND OSTEUROPA Nachfrage Die Flächennachfrage, gemessen am Nettonachfragevolumen (neuvermietete Flächen ohne Mietvertragsverlängerungen), lag 2024 in den Kernmärkten der CA Immo bei 2,9 Mio. m² und blieb damit nahezu unverändert gegenüber 2023. Die Nettoabsorption (Veränderung der belegten Flächen) sank jedoch drastisch auf minus 476.000 m² im Jahr 2024 (101.000 m² im Jahr 2023), was ausschließlich auf die deutschen Märkte zurückzuführen ist. Dies ist ein Zeichen dafür, dass die Steigerung der Flächeneffizienz zu einer treibenden Kraft auf dem Markt geworden ist. Der stärkste Rückgang der Vermietungsaktivitäten ist in den Sektoren Konsumgüter, Produktion und öffentliche Hand zu verzeichnen, während die Nachfrage aus dem Finanzdienstleistungssektor deutlich zugenommen hat. Mieten Die Spitzenmieten in den Kernmärkten der CA Immo sind im Jahr 2024 weiter gestiegen, wenn auch in sehr unterschiedlichem Ausmaß. München verzeichnete das stärkste Wachstum und übertraf mit 57,00 €/m² (+21% im Jahresvergleich) die anderen deutschen Märkte. In Frankfurt lagen die Spitzenmieten bei 49,00 €/m² (+3% im Jahresvergleich), in Berlin bei 44,50 €/m² (+1% im Jahresvergleich) und in Düsseldorf bei 45,00 €/m² (+13% im Jahresvergleich). In der CEE-Region und in Österreich blieben die Spitzenmieten mit Ausnahme von Prag weitgehend stabil. In Wien erreichte die Spitzenmiete für Büroflächen 28,00 €/m² (keine Veränderung im Jahresvergleich), während sie in Budapest 25,00 €/m² und in Warschau 27,00 €/m² betrug (ebenso keine Veränderung im Jahresvergleich). Die Spitzenmiete in Prag erreichte 29,50 €/m² (+7% im Jahresvergleich). Der Trend, dass die Durchschnittsmieten langsamer steigen als die Spitzenmieten, setzte sich auch 2024 fort. Neue Flächen und Leerstand Im Jahr 2024 wurden in den vier deutschen Märkten 1,01 Mio. m² neue Büroflächen fertiggestellt (–12% im Vergleich zum Vorjahr). Nur Düsseldorf und Frankfurt verzeichneten einen Anstieg des Angebots an neuen Büroflächen. In der CEE-Region und in Österreich stieg das Angebot an neuen Büroflächen auf 0,36 Mio. m² (+15% im Jahresvergleich), wobei nur in Prag weniger Fläche fertiggestellt wurde als im Vorjahr. Aktuelle Prognosen gehen von einem moderaten Anstieg der Fertigstellungen bis 2025 und darüber hinaus aus. Dies ist insbesondere für die deutschen Märkte zu erwarten, da makroökonomische Herausforderungen und restriktivere Finanzierungsbedingungen die Branche belasten. Das geringere Fertigstellungsvolumen in Deutschland konnte die rückläufige Nettoabsorption nicht ausgleichen, sodass die Leerstandsraten gestiegen sind. In Berlin und München stieg die Leerstandsquote auf 7,3% bzw. 8,5%. Düsseldorf verzeichnete mit 12,2% die höchste Leerstandsquote unter CA Immo's deutschen Kernmärkten. In Frankfurt hingegen führte eine steigende Nachfrage trotz eines höheren Angebots zu einem leichten Rückgang der Leerstandsquote auf 10,4 % zum Jahresende. Da die Fertigstellungen in CEE und Österreich vergleichsweise höher ausfielen, blieb die Nachfrage dort stabiler als in Deutschland. Dies führte in den meisten Märkten nur zu einem moderaten Anstieg der Leerstände. In Prag (7,4%) und Warschau (10,6%) blieben die Leerstandsraten stabil, während in Budapest die kontinuierliche Fertigstellung neuer Flächen zu einem Anstieg der Leerstandsrate auf 14,1% führte. Wien war der einzige Markt, in dem die Leerstandsrate im vergangenen Jahr auf rund 3,4% gesunken ist. büromarktentwicklung in den ca immo märkten 2024 2023 Veränderung in % / Basispunkten Berlin Vermietungsleistung in m2 611.900 611.000 0,1% Fertigstellungen in m2 461.300 485.200 –4,9% Leerstandsquote in % 7,27 6,60 67 bps Spitzenmiete in €/ m2, netto 44,50 44,00 1,1% Spitzenrenditen in % 4,80 5,00 –20 bps Düsseldorf Vermietungsleistung in m2 229.000 281.500 –18,7% Fertigstellungen in m2 102.600 56.900 80,3% Leerstandsquote in % 12,20 10,80 140 bps Spitzenmiete in €/ m2, netto 45,00 40,00 12,5% Spitzenrenditen in % 5,10 5,10 0 bps Frankfurt am Main Vermietungsleistung in m2 345.800 348.100 –0,7% Fertigstellungen in m2 191.600 141.700 35,2% Leerstandsquote in % 10,43 10,21 22 bps Spitzenmiete in €/ m2, netto 49,00 47,50 3,2% Spitzenrenditen in % 5,10 5,10 0 bps München Vermietungsleistung in m2 626.400 457.500 36,9% Fertigstellungen in m2 256.200 447.200 –42,7% Leerstandsquote in % 8,45 6,75 170 bps Spitzenmiete in €/ m2, netto 57,00 47,00 21,3% Spitzenrenditen in % 4,60 4,80 –20 bps Budapest Vermietungsleistung in m2 214.771 352.000 –39,0% Fertigstellungen in m2 103.636 102.834 0,8% Leerstandsquote in % 14,13 13,31 82 bps Spitzenmiete in €/ m2, netto 25,00 25,00 0,0% Spitzenrenditen in % 7,00 6,75 25 bps Prag Vermietungsleistung in m2 315.697 238.902 32,1% Fertigstellungen in m2 70.351 98.355 –28,5% Leerstandsquote in % 7,36 7,17 18 bps Spitzenmiete in €/ m2, netto 29,50 27,50 7,3% Spitzenrenditen in % 5,60 5,40 20 bps Wien Vermietungsleistung in m2 158.597 175.000 –9,4% Fertigstellungen in m2 86.400 55.700 55,1% Leerstandsquote in % 3,37 3,50 –13 bps Spitzenmiete in €/ m2, netto 28,00 28,00 0,0% Spitzenrenditen in % 5,00 5,00 0 bps Warschau Vermietungsleistung in m2 398.856 433.582 –8,0% Fertigstellungen in m2 104.351 61.187 70,5% Leerstandsquote in % 10,56 10,38 18 bps Spitzenmiete in €/ m2, netto 27,00 27,00 0,0% Spitzenrenditen in % 6,00 5,85 15 bps Quelle: CBRE Research, Q4 2024 Immobilienvermögen Das Kerngeschäft der CA Immo Gruppe teilt sich in die Geschäftsfelder Bestandsimmobilien und Immobilienentwicklung. In beiden Geschäftsfeldern ist CA Immo auf gewerblich genutzte Immobilien mit deutlichem Fokus auf Büroimmobilien in zentraleuropäischen Metropolen, mit Schwerpunkt auf Berlin und München, spezialisiert. Ziel ist die Fokussierung auf qualitativ hochwertige und ertragsstarke Prime - Büroimmobilien. Zusätzliche Ergebnisbeiträge erzielt CA Immo im Geschäftsfeld Development durch die Entwicklung, Bebauung und Verwertung von Grundstücksreserven. Immobilienvermögen der CA Immo Gruppe Durch die Verkaufsaktivitäten sowie Abwertungen des Jahres 2024 hat sich der Wert des Immobilienvermögens zum 31.12.2024 um rund –4% auf 5,0 Mrd. € verringert (2023: 5,2 Mrd. €). Davon entfallen 4,2 Mrd. € (86% des Gesamtportfolios) auf Bestandsimmobilien, 0,5 Mrd. € (9%) auf Immobilienvermögen in Entwicklung und 0,3 Mrd. € (5%) auf kurzfristiges Immobilienvermögen (inkl. zum Handel und zum Verkauf bestimmte Immobilien). Deutschland ist mit einem Anteil von 68% am Gesamtportfolio größtes regionales Segment. Portfolio der CA Immobilien Anlagen AG Das direkt von der CA Immobilien Anlagen AG gehaltene Immobilienvermögen verfügt über eine vermietbare Nutzfläche von 76.505 m² (2023: 99.962 m²) und umfasst zum Bilanzstichtag fünf Bestandsimmobilien in Österreich mit einem Bilanzwert (einschließlich geleisteter Anzahlungen und Anlagen in Bau) von 141.575 Tsd. € (2023: sechs Bestandsimmobilien mit einem Bilanzwert von 174.972 Tsd. €). 2024 generierte dieses Portfolio Mieterlöse in Höhe von 14.390 Tsd. € (2023: 15.311 Tsd. €). Vermietungen Im Jahr 2024 wurden rund 16.490 m² an Flächen neu vermietet bzw. verlängert oder erweitert (2023: rund 18.890 m²). Davon betreffen ca. 3.980 m² Verlängerungen bzw. Erneuerungen von bestehenden Verträgen. Die Vermietungsquote nach m2 betrug im Bestandsportfolio rund 98% (2023: 86%). Investitionen Im Geschäftsjahr 2024 investierte die Gesellschaft 1.462 Tsd. € (2023: 1.267 Tsd. €) in das Bestandsportfolio. Verkäufe Im Geschäftsjahr 2024 wurde eine Immobilie der CA Immobilien Anlagen AG veräußert (ViE in Wien). Ergebnis Wesentliche GUV-Kennzahlen CA Immo verbuchte im Jahr 2024 einen Rückgang der Mieterlöse um –6% auf 14.390 Tsd. € (2023: 15.311 Tsd. €). Die an Mieter weiterverrechneten Betriebskosten verringerten sich um –12% von 4.462 Tsd. € in 2023 auf 3.911 Tsd. € in 2024. Die Managementerlöse für an die Tochtergesellschaften erbrachte Serviceleistungen verringerten sich im Jahresvergleich um –11% auf 7.801 Tsd. € (2023: 8.798 Tsd. €). Im Ergebnis führte dies zu einem Rückgang der Umsatzerlöse um –9% auf 26.885 Tsd. € (2023: 29.466 Tsd. €), die sich wie folgt verteilen: Österreich 74%, Deutschland 10%, CEE 16%. Die sonstigen betrieblichen Erträge stiegen deutlich und beliefen sich auf 26.407 Tsd. € (2023: 1.762 Tsd. €). Im Geschäftsjahr 2024 wurden keine Zuschreibungen (2023: 298 Tsd. €) auf das Sachanlagevermögen vorgenommen. Die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen beliefen sich auf 1.059 Tsd. € (2023: 198 Tsd. €) und betreffen im Wesentlichen Kosten für nachlaufende Verpflichtungen aus Kaufverträgen sowie Finanzierungskosten. Die übrigen sonstigen betrieblichen Erträge von 2.325 Tsd. € (2023: 1.196 Tsd. €) beinhalten eine Vertragsstrafe in Höhe von 1.500 Tsd. € und – wie im Vorjahr – Kostenverrechnungen sowie die Auflösung von Abgrenzungen öffentlicher Zuschüsse. Der Personalaufwand verringerte sich im Vorjahresvergleich um –15% von –17.303 Tsd. € in 2023 auf –14.729 Tsd. € in 2024. Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr 2024 durchschnittlich 66 Dienstnehmer (2023: 67). Die Abschreibungen auf immaterielle Gegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen beliefen sich insgesamt auf –6.483 Tsd. € (2023: –6.674 Tsd. €). Im Geschäftsjahr 2024 wurden keine außerplanmäßigen Abschreibungen auf Liegenschaften vorgenommen (2023: 66 Tsd. €). Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betrugen insgesamt –19.563 Tsd. € (2023: –18.547 Tsd. €). Hiervon wurde ein Betrag von –502 Tsd. € als Steueraufwand gebucht. Der Vergleichswert des Vorjahres belief sich auf –464 Tsd. €. Die den Immobilien direkt zurechenbaren Aufwendungen beliefen sich auf –5.906 Tsd. € (2023: –6.761 Tsd. €). Für allgemeine Verwaltungsaufwendungen wie beispielsweise projektbezogene Rechts-, Prüfungs- und Beratungshonorare, Werbe- und Repräsentationsaufwendungen oder Verwaltungs- und Managementkosten fiel ein Betrag von –13.155 Tsd. € (2023: –11.322 Tsd. €) an. Im Ergebnis führten die oben beschriebenen Entwicklungen zu einem positiven Betriebsergebnis in Höhe von 12.518 Tsd. €, im Vergleich zu –11.296 Tsd. € im Vorjahr. Aus Ausschüttungen der Tochtergesellschaften flossen der Gesellschaft Erträge aus Beteiligungen in Gesamthöhe von 103.461 Tsd. € (2023: 623.249 Tsd. €) zu. Dieser Position standen Aufwendungen aus Finanzanlagen (Beteiligungsabschreibungen) in Höhe von –33.328 Tsd. € (2023: –186.987 Tsd. €) gegenüber; davon ausschüttungsbedingt 1.821 Tsd. € (2023: 178.869 Tsd. €). Aus den an Tochtergesellschaften gegebenen Ausleihungen wurden Erträge in Höhe von 2.551 Tsd. € (2023: 5.773 Tsd. €) lukriert. Durch den teilweisen Rückkauf der Nominale der Anleihe 2020-2025 in Höhe von 74.100 Tsd. € entstanden Erträge von 2.072 Tsd. €. Die Position Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge belief sich auf 4.420 Tsd. € (2023: 4.257 Tsd. €). Die Erträge aus dem Abgang und der Zuschreibung von Finanzanlagen beliefen sich auf 14.430 Tsd. € (2023: 1.133 Tsd. €) und enthalten Zuschreibungen auf Anteile an verbundenen Unternehmen in Höhe von 14.430 Tsd. € (2023: 620 Tsd. €). Der Zinsaufwand verringerte sich insgesamt um –16% auf –22.110 Tsd. € (2023: –26.351 Tsd. €). Die Zinsen für Bankdarlehen bzw. Immobilienfinanzierungen blieben stabil und betrugen –3.364 Tsd. € (2023: –3.635 Tsd. €). Die Bereitstellungszinsen für sonstige Bankfinanzierungen betrugen –857 Tsd. € (2023: –852 Tsd. €). Die Aufwendungen für Derivatgeschäfte standen wie im Vorjahr wieder bei 0 Tsd. € (2023: 0 Tsd. €). Die Zinsaufwendungen an verbundene Unternehmen verringerte sich von –2.630 Tsd. € in 2023 auf –417 Tsd. € in 2024. Mit –15.365 Tsd. € entfällt der größte Anteil auf Zinsaufwendungen für Anleihen; im Vorjahr lagen diese bei –16.137 Tsd. €. Aufgrund der zuvor beschriebenen Faktoren verringerte sich das Finanzergebnis um –83% auf 71.496 Tsd. € (2023: 421.074 Tsd. €). Das Ergebnis vor Steuern belief sich auf 84.014 Tsd. € (2023: 409.778 Tsd. €). Nach Berücksichtigung der Steuern vom Einkommen in Höhe von 1.643 Tsd. € (2023: 11.199 Tsd. €) verbleibt per 31. Dezember 2023 ein Jahresüberschuss von 85.656 Tsd. € nach 420.977 Tsd. € per 31. Dezember 2023 (–80%). Nach Berücksichtigung der Zuweisung zu Gewinnrücklagen im Zusammenhang mit dem Rückkauf von eigenen Aktien von –13.211 Tsd. € (2023: –50.963 Tsd. € und des Gewinnvortrags aus dem Vorjahr in Höhe von 382.399 Tsd. € (2023: 90.559 Tsd. €) weist der Jahresabschluss der CA Immobilien Anlagen AG einen Bilanzgewinn in Höhe von 454.845 Tsd. € (2023: 460.572 Tsd. €) aus. Dividendenvorschlag 2024 Für das Geschäftsjahr 2024 schlägt der Vorstand eine Dividende von 1,00 € je dividendenberechtigter Aktie vor. Auf dieser Basis wird in der am 5. Mai 2025 stattfindenden Hauptversammlung eine Dividendenausschüttung in Höhe von 1,00 € je Aktie zur Abstimmung bringen. Der über die Basis-Zielsetzung von 70% des FFO I hinausgehende Ausschüttungsbetrag reflektiert die laufende, erfolgreiche Verkaufstätigkeit im Rahmen des strategischen Kapitalrotationsprogramms. Bemessen am Schlusskurs zum 31. Dezember 2024 (23,32 €) liegt die Dividendenrendite bei rund 4,3%. Der Gewinnverwendungsvorschlag reflektiert die aktuelle Einschätzung des Vorstands und Aufsichtsrats. Cashflow Der Cashflow aus der Geschäftstätigkeit (operativer Cashflow plus Veränderungen im Nettoumlaufvermögen) lag im abgelaufenen Geschäftsjahr bei 150.782 Tsd. € (2023: 543.503 Tsd. €). Der Cashflow aus Investitionstätigkeit beträgt –10.048 Tsd. € (2023: 58.843 Tsd. €) und der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit –50.745 Tsd. € (2023: –679.819 Tsd. €). Bilanzanalyse Aktivseite Die Bilanzsumme der CA Immobilien Anlagen AG erhöhte sich im Vorjahresvergleich von 3.582.264 Tsd. € per 31. Dezember 2023 auf 3.610.614 Tsd. € per 31.12.2024. Das Anlagevermögen stieg von 3.270.956 Tsd. € per 31. Dezember 2023 auf 3.292.112 Tsd. € per 31. Dezember 2024. Der Anteil des Anlagevermögens an der Bilanzsumme lag zum 31. Dezember 2024 bei 91% (31.12.2023: 91%). Die immateriellen Vermögenswerte verzeichneten einen Rückgang auf 17 Tsd. € (31.12.2023: 111 Tsd. €); sie umfassen ausschließlich die EDV-Software. Das Immobilienvermögen der Gesellschaft umfasste zum Bilanzstichtag insgesamt fünf Liegenschaften in Österreich mit einem Bilanzwert von 141.130 Tsd. € (31.12.2023: 174.972 Tsd. €). Das Sachanlagevermögen verzeichnete einen Rückgang um –19% und belief sich insgesamt auf 141.575 Tsd. € (31.12.2023: 175.509 Tsd. €). Im Geschäftsjahr 2024 wurden keine außerplanmäßigen Abschreibungen und keine Zuschreibungen auf das Sachanlagevermögen vorgenommen. Die Finanzanlagen erhöhten sich um 2% auf 3.150.520 Tsd. € (31.12.2023: 3.095.336 Tsd. €). Zum Bilanzstichtag betrug der Buchwert der Anteile an verbundenen Unternehmen 3.111.698 Tsd. € (31.12.2023: 3.004.939 Tsd. €). Die Zugänge resultieren aus Gesellschafterzuschüssen. Die Abgänge resultieren im Wesentlichen aus der Beendigung/Liquidation von drei Gesellschaften. Das Umlaufvermögen verzeichnete einen Anstieg um 2% von 305.493 Tsd. € per 31. Dezember 2023 auf 312.760 Tsd. € per 31. Dezember 2024. Die Forderungen verzeichneten einen Rückgang auf 7.745 Tsd. € (31.12.2023: 90.466 Tsd. €). Die Gesellschaft verfügt per 31. Dezember 2024 über liquide Mittel in Höhe von 305.016 Tsd. € (31.12.2023: 215.027 Tsd. €). Passivseite Das Eigenkapital der Gesellschaft verringerte sich zum Bilanzstichtag leicht auf 2.228.033 Tsd. € (31.12.2023: 2.233.760 Tsd. €). Die Eigenkapitalquote beträgt zum Stichtag rund 62% (31.12.2023: 62%). Das Anlagevermögen war zu 68% (31.12.2023: 68%) durch Eigenkapital gedeckt. Die Rückstellungen beliefen sich auf 14.193 Tsd. € (31.12.2023: 13.198 Tsd. €). Für Prämien wurde ein Betrag von 8.788 Tsd. € ausgewiesen (31.12.2023: 8.467 Tsd. €). Die Verbindlichkeiten erhöhten sich insgesamt von 1.331.194 Tsd. € per Jahresende 2023 auf 1.365.048 Tsd. € per 31. Dezember 2024. Zum Bilanzstichtag notierten vier Unternehmensanleihen von CA Immo (darunter zwei Green Bonds) im Geregelten Freiverkehr an der Wiener Börse bzw. teilweise im Geregelten Markt der Börse von Luxemburg (Bourse de Luxembourg). Das Gesamtnominale der Unternehmensanleihen belief sich auf 1.275.900 Tsd. € (31.12.2023: 1.175.000 Tsd. €). Bei den Unternehmensanleihen und Schuldscheindarlehen handelt es sich um unbesicherte Finanzierungen der Konzern-muttergesellschaft die zueinander bzw. gegenüber allen anderen unbesicherten Finanzierungen der CA Immobilien Anlagen AG gleichrangig sind. Alle Unternehmensanleihen beinhalten in den Anleihebedingungen einen Loan-to-Value (LTV) Covenant. Die im Jahr 2020 und 2024 begebenen Anleihen beinhalten darüber hinaus zwei weitere Covenants in Bezug auf das besicherte Finanzierungsvolumen sowie die Zinsdeckung des Konzerns. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten umfassen Investitionskredite und Schuldscheindarlehen und beliefen sich auf 71.216 Tsd. € (31.12.2023: 135.897 Tsd. €). Entwicklung Eigenkapital Tsd. € 31.12.2023 Veränderung eigene Anteile Dividende Jahresergebnis Zuweisung zu Rücklagen 31.12.2024 Grundkapital 710.398 –4.083 0 0 0 706.315 Gebundene Kapitalrücklagen 998.959 0 0 0 0 998.959 Gewinnrücklagen 63.831 4.083 0 0 0 67.914 Bilanzgewinn 460.572 0 –78.173 85.656 –13.211 454.845 Summe Eigenkapital 2.233.760 0 –78.173 85.656 –13.211 2.228.033 FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN Das strategische Kernelement der unternehmerischen Tätigkeit von CA Immo bildet die nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts. Zentrale finanzielle Leistungsindikatoren (Kennzahlen) sind dabei ein wichtiges Instrument. Sie ermöglichen, jene Faktoren zu identifizieren und für ein Value-Management messbar zu machen, die zu einer nachhaltigen Steigerung des Unternehmenswerts beitragen. Zentraler finanzieller Leistungsindikator ist der Total Shareholder Return (TSR). Der Begriff Total Shareholder Return ist am besten als “Gesamtaktionärsrendite“ zu übersetzen. Sie gibt die Bruttorendite an, welche ein Investor/Aktionär erwirtschaftet, wenn er eine Aktie kauft und über einen gewissen Zeitraum hält. Sie setzt sich daher zusammen aus den Kursgewinnen/-Verlusten plus ausgezahlten Dividenden im Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf einer Aktie. Ein weiterer wichtiger finanzieller Leistungsindikator ist der auf das eingesetzte Eigenkapital erwirtschaftete Ertrag (RoE – Return on Equity). Ziel ist es, einen Wert höher als die kalkulatorischen Kapitalkosten zu erreichen und damit Shareholder Value zu generieren. Der RoE 2024 liegt auf Basis des negativen Konzernergebnisses im negativen Bereich und damit unter dem Zielwert. Der Rückgang zu den Vorjahren ist im Wesentlichen auf das negative Neubewertungsergebnis zurückzuführen. Dennoch wurden mit der erfolgreichen strategischen Ausrichtung und Positionierung von CA Immo in den letzten Jahren die Weichen für die nachhaltige Erwirtschaftung einer Eigenkapitalrendite gestellt, die über den Eigenkapitalkosten der Gruppe liegt (siehe Kapitel „Strategie“). Weitere quantitative Faktoren zur Messung und Steuerung des für unsere Aktionäre nachhaltig erwirtschafteten Ertrags sind die Entwicklung des Net Asset Value (NAV) je Aktie, der operative Cashflow je Aktie sowie Funds from Operations (FFO I und FFO II) je Aktie (siehe oben bzw. Tabelle „Value Kennzahlen“ und „Kennzahlen je Aktie“ im Umschlag des Geschäftsberichtes). NichtFINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN Da die Finanzkennzahlen letztendlich den Erfolg darstellen, der im operativen Immobiliengeschäft erzielt wird, sind diesen eine Reihe sonstiger, unter anderem nichtfinanzieller Leistungsindikatoren, vorgelagert, die für die Messung und Steuerung des operativen Geschäftsverlaufs wesentlich sind: Vermietungsquote ist ein Indikator für die Qualität und den Bewirtschaftungserfolg des Portfolios. Die Vermietungsquote (in m2) der CA Immobilien Anlagen AG betrug im Bestandsportfolio rund 93% (ebenfalls rund 89% per 31. Dezember 2023). Weitere Informationen finden sich im Kapitel „Bestandsimmobilien“. Leerstandsquote zeigt das Verhältnis der nicht vermieteten Flächen im Verhältnis zur Gesamtfläche des Immobilienportfolios und spielt daher in Bezug auf die zu erwirtschaftende Rendite eine wichtige Rolle. Je höher die Leerstandsquote, desto geringer fällt der Mietertrag aus. Das Immobilienportfolio von CA Immo weist zum 31. Dezember 2024 eine Leerstandsquote von rund 7% aus (31. Dezember 2023: rund 11%). WAULT – Weighted Average Unexpired Lease Term ist ein wesentlicher Indikator im gewerblichen Immobilienbereich. Dieser gibt Auskunft über die durchschnittliche Restmietdauer des Immobilienportfolios und beläuft sich per 31. Dezember 2024 auf 4,7 Jahre (31. Dezember 2023: 4,7 Jahre). Standortqualität und Infrastruktur sind entscheidend für die Vermarktbarkeit der Immobilien. Ein Großteil des Bürobestands der Gruppe liegt in CBD- oder zentralen innerstädtischen Businesslagen zentraleuropäischer Hauptstädte. Nachhaltigkeitszertifizierung: CA Immo setzt auf die Entwicklung nachhaltiger Gebäude in ihrem Portfolio, um die Gebäudequalität insgesamt zu steigern. Im Rahmen ihrer Nachhaltigkeitsstrategie strebt CA Immo auch eine transparente, international vergleichbare und objektive Zertifizierung ihrer wichtigsten Bestandsimmobilien an. Damit wird ein hoher Standard für das Portfolio sichergestellt. (weitere Informationen finden sich im Nachhaltigkeitsbericht). Lokale Präsenz und Marktkenntnis: Eine dezentrale Organisationsstruktur mit eigenen Niederlassungen in den Kernmärkten sichern eine effiziente Bewirtschaftung. Reduktion der CO2-Emissionsintensität: CA Immo verbessert aktiv die Energieperformance ihrer Gebäude, um die CO₂-Emissionsintensität des Bestandsportfolios zu reduzieren und damit dessen Qualität und Attraktivität insgesamt zu steigern. Zu den zentralen Maßnahmen zählen die Steigerung der Energieeffizienz, die Umsetzung von Sanierungs- und Modernisierungsinitiativen, der schrittweise Umstieg auf erneuerbare Energieträger sowie die Integration nachhaltig entwickelter Neubauprojekte in das Portfolio. Die nicht-finanziellen Leistungsindikatoren in Bezug auf Umwelt-, Arbeitnehmer- und Sozialbelange sowie hinsichtlich Achtung der Menschenrechte als auch Bekämpfung von Korruption und Bestechung werden im ESG-Bericht ausführlich dargestellt bzw. erläutert. Umwelt und Soziales CA Immo ist ein Investor, Entwickler und Manager von hochwertigen Bürogebäuden. Das ESG-Engagement der CA Immo Gruppe umfasst Ziele, entsprechende Strategien und Maßnahmen zur Zielerreichung, umfassendes freiwilliges Reporting und das Bekenntnis zur Einhaltung diverser etablierter Standards in den Bereichen Umwelt, Soziales und Governance (ESG). Die konzernweite, ganzheitliche Implementierung von Nachhaltigkeit in die Unternehmensstrategie sowie deren Einhaltung obliegt dem Gesamtvorstand. Auswirkungen, Risiken und Chancen durch die CA Immo Geschäftstätigkeit Basierend auf der von der CA Immo Gruppe durchgeführten Wesentlichkeitsanalyse sind die relevantesten ESG-Risiken und Chancen jene im Zusammenhang mit der Anpassung an den Klimawandel (physische Risiken) und dem Übergang zu einer klimaneutralen Wirtschaft (transitorische Risiken). Diese sind folgend aufgeführt. Unter dem Aspekt der Anpassung an den Klimawandel können physische Schäden und Beeinträchtigungen von Gebäuden durch akute oder chronische Wetterereignisse entstehen. Diese Schäden können zu höheren Kosten für Betrieb, Reparatur- und Wartungsarbeiten führen, bis hin zu vorübergehenden Schließungen oder einem Wertverlust des Gebäudes. Dies betrifft insbesondere das Geschäftsfeld Bestandsmanagement. Ergänzend können im Zusammenhang mit Klimaschutz und Energie regulatorische Änderungen, die auf die Reduzierung von Emissionen oder die Durchsetzung höherer Effizienzstandards abzielen, Compliance-Kosten, höhere Bau- und Finanzierungskosten bzw. schlechtere Verfügbarkeit von Fremdkapital sowie schlechtere Vermarktbarkeit verursachen und sich negativ auf den Gebäudewert auswirken (Übergangsrisiken). Gleichzeitig stellen Energieeffizienzverbesserungen sowie der Ausbau und die Nutzung erneuerbarer Energien potenzielle Chancen dar, da sie die Betriebskosten senken, den Immobilienwert steigern und für Mieter attraktiv sind, die Wert auf Nachhaltigkeit und Kosteneffizienz legen. Diese Aspekte betreffen sowohl das Geschäftsfeld Bestandsmanagement als auch die Projektentwicklung. Darüber hinaus ermöglicht das Konzept des Green Finance niedrigere Finanzierungskosten und eine bessere Verfügbarkeit von Fremdkapital für Gebäude mit einer guten Energie- und Klimabilanz, was ebenfalls positive Auswirkungen auf die Geschäftsfelder Bestandsmanagement und die Projektentwicklung hat Um die entsprechende Risikobelastung des Portfolios in Bezug auf physischen Klimarisiken konkret bewerten zu können, wurde im Geschäftsjahr 2024 eine umfassende Risiko- und Vulnerabilitätsanalyse gemäß EU-Taxonomie (Anpassung an den Klimawandel) durchgeführt. Die Klimarisikoanalyse erfolgte standortbezogen und berücksichtigte chronische bzw. akute sowie temperatur- und windbedingte bzw. wasser- und landbezogene Risiken. Bei der Auswertung lag der Fokus bei kurzfristigen, aktuellen Risiken sowie beim Zeithorizont bis 2100. Im letzten Schritt wurden zu diesen Klimarisiken entsprechende – in betroffenen Gebäuden oder in deren Umfeld bereits vorhandene – Anpassungslösungen analysiert. Das Ergebnis der Analyse zeigt, dass es im CA Immo Gruppe-Bestand aktuell keine Objekte gibt, die wesentlichen physischen Risiken ausgesetzt sind, da für diese bereits ausreichende Anpassungslösungen implementiert wurden. In Bezug auf klimabezogene Übergangsrisiken basiert die Risikoevaluierung u. a. auf folgenden Regularien bzw. Benchmarks: Zum einen den Regelungen der 2024 in Kraft getretenen Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie, die bis 2026 von den Mitgliedsstaaten in nationales Recht überführt werden müssen. Diese definieren Schritte und Richtlinien zur Erhöhung der Energieeffizienz von Gebäuden, u. a. auf Basis der Energieausweise (Energieeffizienzklassen). Weiters dient das EU-Emissionshandelssystem als Basis zur Risikoevaluierung, das voraussichtlich ab 2027 auf die Sektoren Gebäude und Verkehr ausgeweitet wird (EU ETS-2) und Scope 1 Emissionen aus fossilen Brennstoffen (z. B. Gas- und Ölheizungen) bepreist. Drittens werden anhand der Dekarbonisierungs-Benchmark CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor), die nationale Dekarbonisierungspfade gemäß dem 1,5° Szenario für die Jahre 2030 und 2050 für den Gebäudesektor bereitstellt, Gebäude mit erhöhtem Stranding-Risiko identifiziert und evaluiert. Eigene Belegschaft CA Immo ist als Arbeitgeber seit vielen Jahren in ihren Märkten lokal verankert und beschäftigt in ihren internationalen Niederlassungen fast ausschließlich lokales Personal. Grundsätzlich beschäftigt CA Immo Mitarbeiter in unbefristeten Vollzeit-Arbeitsverhältnissen. Zusätzlich zu den arbeitsrechtlichen Vorgaben wurde eine Vielzahl an mitarbeiterbezogenen Regelungen in Kooperation mit dem österreichischen und deutschen Betriebsrat im Rahmen von Betriebsvereinbarungen definiert. Detaillierte Informationen zu allen Sozialaspekten im Zusammenhang mit der eigenen Belegschaft finden sich im Konzernlagebericht (Kapitel „Nachhaltigkeitsbericht“). Übersicht Mitarbeitende der CA Immo Gruppe nach Segmenten1) Anzahl Mitarbeitende Anteil Frauen Eintritte / Austritte Neuein-stellungen3) Fluktu-ation4) 31.12.2024 HC 31.12.2023 HC Verän-derung 31.12.2024 FTE 31.12.2023 FTE 2024 Ø 31.12.2024 2024 2024 2024 in % in % in % in % Österreich 79 80 -1 65,6 65,4 80,8 59 9/10 11 12,4 Deutschland/Schweiz2) 120 209 -89 106,2 189,3 120,6 53 12/17 10 14,1 CEE 55 59 -4 50,3 52,8 56,8 69 1/5 2 8,8 Gesamt 254 392 -94 222,1 307,4 258,2 59 22/32 9 12,4 1) Headcounts (HC), davon rund 44 Teilzeitarbeitskräfte (TZA), inkl. 18 karenzierte Mitarbeitende; exkl. 24 Mitarbeitende von Joint-Venture-Firmen; die Berechnungen für diese Tabelle basieren auf den GRI-Richtlinien (GRI 401-1). Full Time Equivalents (FTE) 2) In den Zahlen für das Jahr 2023 sind 77 Mitarbeiter der omniCon Gesellschaft für innovatives Bauen mbH Deutschland und 7 Mitarbeiter der omniCon Gesellschaft für innovatives Bauen mbH, Basel enthalten (Stand 31. Dezember 2023). Ab dem Jahr 2024 werden diese nicht mehr ausgewiesen, da die Gesellschaften im Rahmen eines Management-Buy-outs mit Wirkung zum 31. Januar 2024 verkauft wurden. 3) Neueinstellungen: Eintritte 2024/ durchschnittliche Beschäftigte 2024 (Headcount) 4) Fluktuation: Personalabgang 2024 / durchschnittliche Beschäftigte 2024 (Headcount) informationen gem. § 243 a UGB Grundkapital & Aktionärsstruktur Das Grundkapital der CA Immobilien Anlagen AG betrug zum Bilanzstichtag 774.229.017,02 €, das sich auf vier Namensaktien und 106.496.422 Stück auf den Inhaber lautende Stammaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von je 7,27 € verteilt. Die Inhaberaktien notieren im Prime Market der Wiener Börse (ISIN: AT0000641352). Mit einer Beteiligung von rund 62,47% per 31. Dezember 2024 (66.531.269 Inhaberaktien sowie vier Namensaktien) ist SOF-11 Klimt CAI S.à r.l., Luxemburg, eine von Starwood Capital Group verwaltete Gesellschaft, größter Aktionär von CA Immo. Die Starwood Capital Group ist eine private Investmentgesellschaft mit Schwerpunkt auf globale Immobilieninvestitionen. Die Inhaber der vier Namensaktien sind berechtigt, je ein Mitglied in den Aufsichtsrat zu entsenden, wobei sich Beschränkungen hinsichtlich der Zahl der entsandten Mitglieder aus § 88 AktG ergeben. Die übrigen ausstehenden Aktien von CA Immo befinden sich im Streubesitz von institutionellen und privaten Investoren, die jeweils eine Beteiligung unter der gesetzlich meldepflichtigen Schwelle von 4% halten. Seit 1.1.2024 besteht in einer deutschen Konzerngesellschaft der CA Immo ein Asset-Management Vertrag mit einer Gesellschaft der Starwood Capital Group. Die Marktüblichkeit der Bedingungen und Konditionen aus der Geschäftsverbindung wird laufend dokumentiert und überwacht. Nähere Informationen zur Ausgestaltung der Aktien sowie zu den Aktionärsrechten sind im Corporate Governance Bericht dargestellt, der auf der Webseite des Unternehmens online abrufbar ist unter www.caimmo.com/de/cg-bekenntnis. Angaben zum Kapital In der 36. ordentlichen Hauptversammlung vom 4. Mai 2023 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital (auch in mehreren Tranchen und bei möglichem Bezugsrechtausschluss) um bis zu 154.845.809,22 € (rund 20% des derzeit aktuellen Grundkapitals) durch Bar- oder Sacheinlage gegen Ausgabe von bis zu 21.299.286 auf Inhaber lautende Stückaktien zu erhöhen. In derselben Hauptversammlung wurde der Vorstand ermächtigt, bis längstens 3. Mai 2028 mit Zustimmung des Aufsichtsrats Wandelschuldverschreibungen bis zu einem Gesamtnennbetrag von insgesamt 653.621.839,12 €, mit denen Umtausch- und/oder Bezugsrechte auf bis zu 21.299.286 Stück auf Inhaber lautende Aktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu 154.845.809,22 € verbunden sind (bedingtes Kapital 2023), auch in mehreren Tranchen auszugeben und alle weiteren Bedingungen, die Ausgabe und das Umtauschverfahren der Wandelschuldverschreibungen festzusetzen. Die Wandelschuldverschreibungen können gegen Barleistung und auch gegen Sacheinlagen ausgegeben werden. Das Bezugsrecht der Aktionäre wurde ausgeschlossen (Direktausschluss). Die Ausgabe von Wandelschuldverschreibungen darf nach dieser Ermächtigung nur erfolgen, wenn auf die Summe der neuen Aktien, auf die Umtausch- und/oder Bezugsrechte mit solchen Wandelschuldverschreibungen eingeräumt werden, rechnerisch ein Anteil von insgesamt nicht mehr als 20% des Grundkapitals der Gesellschaft zum Zeitpunkt der Einräumung dieser Ermächtigung entfällt. Zum Stichtag 31.12.2024 besteht ein nicht ausgenütztes genehmigtes Kapital in Höhe von 154.845.809,22 €, das bis längstens 27.9.2028 in Anspruch genommen werden kann, sowie ein bedingtes Kapital in Höhe von 154.845.809,22 € zur Bedienung von Wandelschuldverschreibungen, das zukünftig auf Grundlage der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 4.5.2023 ausgegeben werden kann (bedingtes Kapital 2023). Aktienrückkauf In der 36. ordentlichen Hauptversammlung vom 4. Mai 2023 wurde der Vorstand gemäß § 65 Abs 1 Z 8 und Abs 1a und Abs 1b AktG für die Dauer von 30 Monaten ab dem Datum der Beschlussfassung, d. h., bis längstens 3. November 2025, ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats im gesetzlich höchstzulässigen Ausmaß eigene Aktien der Gesellschaft zu erwerben. Der beim Rückerwerb zu leistende Gegenwert darf nicht niedriger als 30% unter und nicht höher als 10% über dem durchschnittlichen, ungewichteten Börseschlusskurs der dem Rückerwerb vorhergehenden zehn Börsetage betragen. Die sonstigen Rückkaufsbedingungen hat der Vorstand festzulegen, wobei der Erwerb nach Wahl über die Börse, durch ein öffentliches Angebot oder auf eine sonstige gesetzlich zulässige, zweckmäßige Art, also auch außerbörslich und/oder von einzelnen Aktionären und unter Ausschluss des quotenmäßigen Andienungsrechts erfolgen kann (umgekehrtes Bezugsrecht). Die Ermächtigung kann ganz oder teilweise oder auch in mehreren Teilbeträgen und in Verfolgung eines oder mehrerer Zwecke durch die Gesellschaft, mit ihr verbundene Unternehmen (§ 189a Z 8 UGB) oder für deren Rechnung durch Dritte ausgeübt werden. Auch die wiederholte Ausübung dieser Ermächtigung ist zulässig. Der Vorstand wurde weiters ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats, die erworbenen eigenen Aktien ohne weiteren Hauptversammlungsbeschluss auf jede gesetzlich zulässige Art wieder zu veräußern und die Veräußerungsbedingungen festzusetzen bzw. die eigenen Aktien auch einzuziehen. Auf Grundlage des Beschlusses der Hauptversammlung vom 4. Mai 2023 hat der Vorstand der CA Immobilien Anlagen AG am 11.11.2024 beschlossen, gemäß § 65 Abs 1 Z 8 AktG ein weiteres Rückkaufprogramm für eigene Aktien durchzuführen. Das Volumen beläuft sich auf bis zu 1.869.606 Stück Aktien (dies entspricht rund 1,76% des derzeit aktuellen Grundkapitals der Gesellschaft). Das Aktienrückkaufprogramm sieht den Erwerb von Aktien über die Börse vor. Die Bedingungen für diese Käufe richten sich nach der Ermächtigung. Insbesondere hat sich der beim Rückerwerb zu leistende Gegenwert innerhalb der Bandbreite des Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung zu bewegen und darf nicht niedriger als maximal 30% unter und nicht höher als maximal 10% über dem durchschnittlichen, ungewichteten Börseschlusskurs der dem Rückerwerb vorhergehenden zehn Börsetage liegen. Der maximale Gegenwert soll zudem nicht höher sein als der jeweils zuletzt veröffentlichte IFRS NAV je Aktie. Das Rückkaufprogramm begann am 28. November 2024 und sollte spätestens am 03. November 2025 enden. Der Rückkauf erfolgt für jeden durch den Beschluss der Hauptversammlung erlaubten Zweck. Ein generelles wesentliches Ziel ist die Steigerung des Shareholder Value. Insgesamt wurden im Jahr 2024 561.646 eigene Aktien erworben. Zum 31.12.2024 hielt CA Immo somit 9.341.683 eigene Aktien, was einem Anteil an der Gesamtzahl ausgegebener stimmberechtigter Aktien von rund 8,77% entspricht. Das Aktienrückkaufprogramm wurde mit 27.02.2025 beendet. Insgesamt wurden 1.869.605 auf Inhaber lautende Stückaktien (ISIN: AT0000641352) erworben, was einem Anteil von rund 1,76% des Grundkapitals entspricht. Der höchste gezahlte Gegenwert je erworbener Aktie betrug 24,50 €, der niedrigste gezahlte Gegenwert je erworbener Aktie betrug 21,50 €. Der gewichtete Durchschnitt der gezahlten Gegenleistung je erworbener Aktie betrug 23,13 € und der Gesamtwert der erworbenen Aktien belief sich auf 43.252.102,76 €. Zum Ende des Rückkaufprogramms hielt CA Immo 10.649.642 eigene Aktien (31.12.2024: 9.341.683 eigene Aktien), was einem Anteil von 10,00% an der Gesamtzahl der ausgegebenen stimmberechtigten Aktien entspricht. Details zu den durchgeführten Transaktionen im Rahmen der Aktienrückkaufprogramme sowie allfällige Änderungen des laufenden Aktienrückkaufprogramms werden auf der Website der Gesellschaft veröffentlicht (www.caimmo.com/aktienrueckkauf). Informationen zu Vorstand und Aufsichtsrat Gemäß Satzung besteht der Vorstand der CA Immo aus einer, zwei oder drei Personen. Die Altersgrenze für Vorstandsmitglieder wird in der Satzung mit Vollendung des 65. Lebensjahres festgelegt. Die Dauer der letzten Funktionsperiode als Vorstand endet mit Ablauf der auf den 65. Geburtstag folgenden ordentlichen Hauptversammlung. Der Aufsichtsrat besteht aus mindestens drei, höchstens zwölf Mitgliedern. Mittels Namensaktien entsendete Aufsichtsratsmitglieder können von den Entsendungsberechtigten jederzeit abberufen und durch andere ersetzt werden. Die Satzungsbestimmungen über die Dauer der Funktionsperiode sowie die Ersatzwahlen finden auf sie keine Anwendung. Die übrigen Aufsichtsratsmitglieder werden von der Hauptversammlung gewählt. Die Altersgrenze für Aufsichtsratsmitglieder wird in der Satzung mit Vollendung des 70. Lebensjahres festgelegt. Aufsichtsratsmitglieder scheiden mit Ablauf der auf den 70. Geburtstag folgenden ordentlichen Hauptversammlung aus dem Aufsichtsrat aus. Über die Abwahl von Mitgliedern des Aufsichtsrates beschließt die Hauptversammlung mit einer Mehrheit von mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen (§ 21 der Satzung). „Change of Control“ Regelungen Die im Geschäftsjahr 2023 neu abgeschlossenen Vorstandsverträge enthalten infolge der ebenso in 2023 neu beschlossenen Vergütungspolitik für den Vorstand und Aufsichtsrat im Rahmen des LTI-Programms Zusagen für Leistungen infolge eines Kontrollwechsels („Change of Control“ Regelungen). Die Details sind unter Punkt 2.3.2. der online abrufbaren Vergütungspolitik geregelt (www.caimmo.com/de/verguetung). § 5 Abs 4 der Terms and Conditions des im Oktober 2024 begebenen Green Bond 2024-2030 sehen vor, dass Anleihegläubigern im Falle eines Kontrollwechsels – wie in den Terms and Conditions definiert – das Recht zukommt, vom Emittenten zu verlangen, dass er dessen Anleihen zum Rückzahlungsbetrag ganz oder teilweise zurücknimmt oder nach Wahl des Emittenten kauft (oder den Kauf veranlasst). Das Kapitalmarktprospekt vom 28.10.2024 in englischer Sprache ist abrufbar unter https://www.caimmo.com/de/investor-relations/anleihen/anleihen/green-bond-2024-2030/. Bekenntnis zur Einhaltung des Österreichischen Corporate Governance Kodex Die Einhaltung der in den Zielmärkten der CA Immo geltenden gesetzlichen Bestimmungen ist uns ein besonderes Anliegen. Vorstand und Aufsichtsrat bekennen sich zur Einhaltung des Österreichischen Corporate Governance Kodex und damit zu Transparenz und den Grundsätzen guter Unternehmensführung. Der österreichische Corporate Governance Kodex ist auf der Website des Österreichischen Arbeitskreises für Corporate Governance unter www.corporate-governance.at abrufbar. Die Regeln und Empfehlungen des Corporate Governance Kodex in der für das Geschäftsjahr 2024 geltenden Fassung (von Jänner 2023) werden nahezu uneingeschränkt umgesetzt. Abweichungen bestehen hinsichtlich der C-Regeln Nr. 2 (Entsendungsrecht in den Aufsichtsrat) und Nr. 45 (Organfunktionen in wettbewerbsrelevanten Unternehmen). Die durch Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m. b. H. durchgeführte Evaluierung der C-Regeln des Österreichischen Corporate Governance Kodex für das Geschäftsjahr 2024 ergab, dass die von CA Immo abgegebene Entsprechenserklärung die Umsetzung der Empfehlungen des Österreichischen Corporate Governance Kodex zutreffend darstellt. Der Corporate Governance Bericht steht auch auf der Website der Gesellschaft zur Verfügung (https://www.caimmo.com/de/cg). Ausblick Marktumfeld Das weltweite Wirtschaftswachstum wird voraussichtlich weiterhin unter dem historischen Durchschnitt liegen, wobei die USA eine positivere Entwicklung aufweisen, während die Eurozone mit einem schleppenden Wachstum konfrontiert ist. Die Inflation geht allmählich zurück, liegt aber immer noch über dem Vorkrisenniveau. Die Zentralbanken lockern vorsichtig ihre Geldpolitik, aber Risiken wie geopolitische Spannungen, hohe Verschuldung und langsames Produktivitätswachstum belasten die Weltwirtschaft weiterhin. In der Eurozone bleibt das Wachstum schwach, und die Arbeitslosigkeit hat leicht zugenommen. Gleichzeitig könnte das Wachstum höher ausfallen, wenn die erleichterten Finanzierungsbedingungen und die sinkende Inflation eine schnellere Belebung des Binnenkonsums und der Investitionen ermöglichen. Auch eine Erhöhung der Verteidigungs- und Infrastrukturausgaben könnte das Wachstum ankurbeln. Die Abschwächung der Immobilieninvestmentmärkte und der Rückgang der Immobilienwerte infolge der hohen Inflation und des raschen Zinsanstiegs stellte zuletzt die ganze Branche vor Herausforderungen. CA Immo agiert weiterhin in einem unsicheren Marktumfeld, in dem die Transaktionsmärkte nach wie vor von relativ geringer Liquidität gekennzeichnet sind, längere Entscheidungsfristen bestehen und sich die Präferenzen von Nutzern, Investoren und Kreditgebern verschieben, was sich gleichermaßen auf das Geschäft von CA Immo als auch deren Wettbewerber auswirkt. Gleichzeitig haben sich erstklassige Büroimmobilien in zentralen Lagen in den letzten Monaten vergleichsweise stabil entwickelt, mit einem deutlich geringeren Anstieg der Leerstände und einem anhaltenden Wachstum der Spitzenmieten, insbesondere in den deutschen Kernmärkten der CA Immo. Darüber hinaus dürfte sich der derzeitige weiterhin starke Rückgang der Neubautätigkeit positiv auf die künftige Nachfrage nach erstklassigen Büroimmobilien in guten Lagen auswirken und in den kommenden Jahren Chancen für Anbieter von Premium-Büroflächen bieten. STRATEGISCHE PRIORITÄTEN Angesichts dieser fundamentalen makroökonomischen Veränderungen werden wir uns weiterhin auf die Sicherung und Steigerung unserer Wettbewerbsfähigkeit und Widerstandsfähigkeit konzentrieren. Dabei setzen wir die folgenden strategischen Prioritäten: Fokus auf Profitabilität – Steigerung der Performance durch erstklassige Portfolioqualität und weniger Verwässerung durch Objekte mit geringer Rendite. – Verringerung des Leerstandes und Realisierung von Mietsteigerungspotenzialen. – Anhaltende operative Effizienz und verbesserte Margen durch Prozessverbesserungen und strukturelle Kosteneinsparungen. Beschleunigung der Veräußerung von nicht-strategischen Objekten – Erhöhung der kritischen Masse und Skaleneffekte in Berlin und München. – Veräußerung von Objekten, die nicht die Kriterien in Bezug auf Standort, Spezifikation, Technologie, Zertifizierung, Nachhaltigkeit und Ertragspotenzial erfüllen. – Mögliche weitere Marktaustritte im Zuge der kontinuierlichen Portfolio-Optimierung. Vereinfachung des Geschäftsmodells – Weitere Auslagerung von nicht wertschöpfenden Aktivitäten. – Strukturelle Konsolidierung als Folge einer schrumpfenden geografischen Präsenz. Aufrechterhaltung der Bilanzstruktur – Kontinuierliche Verbesserung der Kapitalstruktur und Beibehaltung der IG-Finanzpolitik. Wertsteigernde Re-Investitionen – Organisches Wachstum durch kontinuierliche profitable Entwicklungsaktivitäten. – Kompensation rückläufiger Erträge aus Verkäufen durch profitable Projektentwicklungserträge/-gewinne. Kapitalrückführung an die Aktionäre – Aktienrückkauf von bis zu 10% des gesamten Kapitals abgeschlossen. – Ausschüttung von nicht-strategischen Verkaufserlösen über Dividenden. Gezielte externe Investitionen – Beibehaltung der kritischen Masse, Ausbau des Bestands in Kernmärkten (Berlin, München) durch selektive externe Investitionen. – Konzentration auf Entwicklungs-/Sanierungsmöglichkeiten mit höherer Wertschöpfung. Wesentliche Geschäftsparameter Wesentliche Parameter, die den für 2025 geplanten Geschäftsverlauf beeinflussen könnten, sind: – Konjunkturelle Entwicklungen in den Regionen, in denen CA Immo tätig ist sowie deren Auswirkungen auf Mietnachfrage und Mietpreisniveaus (Kernindikatoren umfassen BIP-Wachstum, Beschäftigung und Inflation). – Die Entwicklung der allgemeinen Zinsniveaus. – Verfügbarkeit und Kosten langfristiger Fremdfinanzierungen (sowohl besicherte Finanzierungen von Banken auf Immobilienebene als auch unbesicherte Kapitalmarktfinanzierungen auf Konzernebene) und damit einhergehend die weitere Entwicklung am Immobilien-Investmentmarkt bzw. die Preisentwicklung und ihre Auswirkung auf die Bewertung des Portfolios von CA Immo. – Auch das Tempo der Umsetzung der geplanten Entwicklungsprojekte hängt von den oben dargelegten Marktfaktoren sowie der Verfügbarkeit von dafür erforderlichem externen Fremd- und Eigenkapital ab. – Auswirkung von flexiblen und hybriden Arbeitsformen („Work-from-home“) auf die Nachfrage nach Büroimmobilien. – Politische, (steuer-) rechtliche und wirtschaftliche Risiken sowie Transparenz und Entwicklungsgrad des jeweiligen Immobilienmarktes. Dividende An ihrer ergebnisorientierten Dividendenpolitik will CA Immo weiterhin festhalten. Die Höhe der Dividende richtet sich nach der Profitabilität, den Wachstumsaussichten sowie den Kapitalerfordernissen der CA Immo Gruppe. Gleichzeitig soll mit einer kontinuierlichen Ausschüttungsquote von rund 70% des nachhaltigen Ergebnisses (FFO I) die Kontinuität der Dividendenentwicklung gewahrt werden. Für das Geschäftsjahr 2024 schlägt der Vorstand eine Dividende von 1,00 € je dividendenberechtigter Aktie vor. Auf dieser Basis werden wir in der am 5. Mai 2025 stattfindenden Hauptversammlung eine Dividendenausschüttung in Höhe von 1,00 € je Aktie zur Abstimmung bringen. Der über die Basis-Zielsetzung von 70% des FFO I hinausgehende Ausschüttungsbetrag reflektiert die laufende, erfolgreiche Verkaufstätigkeit im Rahmen des strategischen Kapitalrotationsprogramms. Bemessen am Schlusskurs zum 31. Dezember 2024 (23,32 €) liegt die Dividendenrendite bei rund 4,3%. Der Gewinnverwendungsvorschlag reflektiert die aktuelle Einschätzung des Vorstands und Aufsichtsrats. Forschung und Entwicklung Technologischer und gesellschaftlicher Wandel verändert die Büro- und Wissensarbeit kontinuierlich. Um Büroimmobilien heute so zu entwickeln bzw. zu revitalisieren, dass sie auch in Zukunft effizient und profitabel bewirtschaftbar sind, beobachtet CA Immo einerseits die Veränderungen der Arbeitsprozesse und der Anforderungen von Unternehmen an ihre Arbeitsräume und erprobt andererseits neue technische Lösungen sowie Raum- und Gebäudekonzepte in ausgewählten Entwicklungsprojekten. Zusätzlich ist CA Immo aktives Mitglied in relevanten Plattformen der Immobilienwirtschaft (Details zu unseren Mitgliedschaften finden Sie im ESG-Bericht). Risikobericht Risikomanagement bei CA Immo Für den nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg von CA Immo und das Erreichen der strategischen Ziele ist ein erfolgreiches Management bestehender und neu auftretender Risiken entscheidend. Um bestehende Marktchancen nutzen und die darin liegenden Erfolgspotenziale ausschöpfen zu können, müssen in angemessenem Umfang auch Risiken getragen werden. Daher bilden Risikomanagement und Internes Kontrollsystem (IKS) einen wesentlichen Bestandteil der als Grundsatz verantwortungsbewusster Unternehmensführung verstandenen Corporate Governance des Konzerns. Das Risikomanagementsystem von CA Immo basiert auf folgenden Komponenten: – Risikokultur: Der Ruf von CA Immo ist zentral für unsere Identität und unseren Geschäftserfolg. Daher ist die Einhaltung etablierter Grundsätze der Corporate Governance und unseres Wertemanagements (Code of Ethics, Code of Conduct) eine Selbstverständlichkeit. Risikokultur bedeutet für CA Immo die Schaffung eines Risikobewusstseins und die bewusste Befassung mit Risiken im Tagesgeschäft – sowohl für das Management als auch für jeden einzelnen Mitarbeiter. – Risikostrategie: Die Risikostrategie beschreibt den Umgang mit den aus der Unternehmensstrategie bzw. dem Geschäftsmodell von CA Immo resultierenden Risiken. Sie legt den Rahmen zu Art, Ausmaß und Angemessenheit von Risiken fest und reflektiert so die unternehmenseigene Definition eines „vernünftigen“ Umgangs mit Risiken. Strategische Ausrichtung und Risikotoleranz Der Vorstand legt unter Einbeziehung des Aufsichtsrats die strategische Ausrichtung der CA Immo Gruppe sowie die Art und das Ausmaß jener Risiken fest, die der Konzern zur Erreichung seiner strategischen Ziele zu übernehmen bereit ist. Bei der Einschätzung der Risikolandschaft und der Entwicklung potenzieller Strategien zur Steigerung des langfristigen Stakeholder Value wird der Vorstand durch die Abteilung Risikomanagement unterstützt. Zusätzlich wurde ein interner Risikoausschuss mit Vertretern aller Unternehmensbereiche sowie dem Finanzvorstand eingerichtet, der quartalsweise oder im Bedarfsfall im Rahmen von Sondersitzungen zusammentrifft. Ziel dieses Ausschusses ist die zusätzliche Verankerung einer regelmäßigen, funktionsübergreifenden Bewertung der Risikosituation des Konzerns inklusive Einleitung von gegebenenfalls erforderlichen Maßnahmen. Damit soll sichergestellt werden, dass die Unternehmensausrichtung vor dem Hintergrund verfügbarer Alternativen optimal gewählt ist. Identifikation von Risiken und Bewertung Die Einschätzung der Chancen-/Risikolage erfolgt bei CA Immo quartalsweise über den Risikoausschuss und halbjährlich im Rahmen von Reportings, die u. a. auf Basis der Ergebnisse des Risikoausschusses erstellt werden. Die Risikoevaluierung findet sowohl auf Einzelobjekt- bzw. -projektebene, als auch auf (Teil-)Portfolioebene statt. Einbezogen werden Frühwarnindikatoren wie Mietprognosen, Leerstandsanalysen, eine kontinuierliche Überwachung von Mietvertragslaufzeiten und Kündigungsmöglichkeiten sowie die kontinuierliche Überwachung der Baukosten bei Projektrealisierungen. Szenariendarstellungen hinsichtlich Wertentwicklung des Immobilienportfolios, Exitstrategien und Liquiditätsplanung ergänzen die Risikoberichterstattung und erhöhen die Planungssicherheit. Dem Vorsorgeprinzip trägt CA Immo Rechnung, indem Mehr-Jahres-Planungen und Investitionsentscheidungen den gesamten zeitlichen Anlagehorizont der Investitionen umfassen. Zusätzlich führt CA Immo nunmehr jährlich eine Inventarisierung und Evaluierung der Einzelrisiken nach Inhalt, Auswirkung und Eintrittswahrscheinlichkeit durch. Zudem erfolgt eine jährliche Aktualisierung im Hinblick auf die geschätzten Auswirkungen auf das Ergebnis, Vermögen bzw. die Liquidität von CA Immo („Schadensausmaß“) und die Eintrittswahrscheinlichkeit innerhalb eines Jahres. Dabei werden bereits implementierte Maßnahmen und Kontrollen berücksichtigt, um das Nettorisiko zu ermitteln. Diese Daten dienen dem Vorstand als Grundlage für die Bestimmung von Höhe und Art der Risiken, die er bei der Verfolgung der strategischen Ziele als vertretbar erachtet. Hat der Vorstand die Strategie verabschiedet, wird sie in die 3-Jahres-Planung des Konzerns eingebunden und trägt dazu bei, die Risikobereitschaft und Erwartungen des Konzerns intern wie auch extern zu kommunizieren. Die Risikopolitik von CA Immo wird durch eine Reihe von Richtlinien präzisiert. Ihre Einhaltung wird durch Kontroll- und Steuerungsprozesse kontinuierlich überwacht und dokumentiert. Das Risikomanagement wird auf allen Unternehmensebenen bindend umgesetzt. Der Vorstand ist in alle risikorelevanten Entscheidungen eingebunden, berücksichtigt bei seinen Entscheidungen risikorelevante Aspekte und trägt die Gesamtverantwortung. Entscheidungen werden grundsätzlich auf allen Ebenen nach dem Vier-Augen-Prinzip gefasst. Die Interne Revision prüft als unabhängige Abteilung die Betriebs- und Geschäftsabläufe; bei Bedarf werden externe Experten hinzugezogen. In der Berichterstattung und bei der Wertung der Prüfungsergebnisse agiert sie weisungsungebunden. Evaluierung der Funktionsfähigkeit des Risikomanagements Die Funktionsfähigkeit des Risikomanagements wird jährlich vom Konzernabschlussprüfer gemäß den Anforderungen der C-Regel Nr. 83 des Österreichischen Corporate Governance Kodex beurteilt. Das Ergebnis wird dem Vorstand sowie dem Prüfungsausschuss berichtet. RISIKOTRAGFÄHIGKEITSANALYSE Im FY 2024 wurde erstmalig ein Risikoaggregationsmodell zur Berechnung von Kennzahlen für den Gesamtumfang des Risikos - Value at Risk (VaR) und daraus ableitbarer Größen wie der Risikotragfähigkeit erstellt. Die Risikoaggregation (mittels Monte Carlo Simulation) ist die Methode zur Ermittlung des Gesamtrisikoumfangs, der sich aus den quantifizierten Einzelrisiken unter Berücksichtigung möglicher Kombinationseffekte und stochastischer Abhängigkeiten ergibt. Der VaR ist eine strategische Risikokennzahl, die das Ausmaß möglicher finanzieller Verluste (Risikoexposition) z. B. innerhalb eines Risikoportfolios eines Unternehmens über einen bestimmten Zeitraum bei einem bestimmten Konfidenzniveau (bspw.: 0,95, d. h. 95%) quantifiziert. Die Risikotragfähigkeit ergibt sich aus dem Verhältnis zwischen dem Risikodeckungspotential (bspw. Eigenkapital und/oder Liquidität) und dem VaR und bezieht sich auf eine mögliche existenzgefährdende Entwicklung des Unternehmens. Das Ergebnis der Risikotragfähigkeitsanalyse zeigt zum Berichtsstichtag eine ausreichende Risikotragfähigkeit. Im FY 2025 ist die weitere Optimierung des Risikoaggregationsmodells geplant. WESENTLICHE Merkmale des Internen Kontrollsystems (IKS) Das Interne Kontrollsystem von CA Immo umfasst alle Grundsätze, Verfahren und Maßnahmen zur Sicherstellung der Wirksamkeit, Wirtschaftlichkeit und Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung sowie der Einhaltung der maßgeblichen rechtlichen Vorschriften und Unternehmensrichtlinien. Unter Berücksichtigung der Managementprozesse ist das IKS in die einzelnen Geschäftsabläufe integriert. Ziel ist es, Fehler in der Rechnungslegung und Finanzberichterstattung zu verhindern bzw. aufzudecken und so eine frühzeitige Korrektur zu gewährleisten. Eine transparente Dokumentation ermöglicht die Darstellung der Prozesse für Rechnungslegung, Finanzberichterstattung und Prüfungsaktivitäten. Sämtliche operative Bereiche sind in den Rechnungslegungsprozess eingebunden. Die Verantwortung für die Implementierung und Überwachung des IKS liegt beim jeweils zuständigen lokalen Management. Die Geschäftsführer der Tochtergesellschaften sind angehalten, die Einhaltung der Kontrollen durch Selbstprüfungen zu evaluieren und zu dokumentieren. Die Wirksamkeit des IKS wird stichprobenweise von der Konzernrevision überprüft und die Wirtschaftlichkeit der Geschäftsprozesse kontinuierlich evaluiert. Die Ergebnisse der Prüfung werden an die jeweilige Geschäftsführung, den Gesamtvorstand von CA Immo sowie mindestens einmal jährlich an den Prüfungsausschuss berichtet. Investment Property Risiken Risiken aufgrund des Marktumfeldes und der Portfoliozusammensetzung (Portfoliorisiko) Der wirtschaftliche Erfolg von CA Immo hängt u. a. von der Entwicklung der für die Gruppe relevanten Immobilienmärkte ab. Wesentliche die Wirtschaftsentwicklung beeinflussende Faktoren sind u. a. die Weltwirtschaftslage insgesamt, Mietpreisentwicklungen, die Inflationsrate, die Höhe der Staatsverschuldungen sowie das Zinsniveau. Im Büroimmobiliensegment spielen zudem Faktoren wie Wirtschaftswachstum, Industrietätigkeit, Arbeitslosenrate, Konsumentenvertrauen sowie andere für die wirtschaftliche Entwicklung maßgebliche Elemente eine wesentliche Rolle. All diese Faktoren liegen außerhalb des Einflussbereichs der Gesellschaft. Sie könnten negative Auswirkungen auf die gesamte europäische Wirtschaft und damit auch auf wirtschaftlich starke Nationen wie beispielsweise Deutschland und Österreich haben oder insgesamt den Finanz- und Immobiliensektor negativ beeinflussen. Jede negative Veränderung der Wirtschaftslage könnte einen Rückgang der Nachfrage nach Immobilien zur Folge haben, was wiederum die Vermietungsquote, die Immobilienwerte oder auch die Liquidität von Immobilien beeinträchtigen könnte. Wirtschaftliche Instabilität sowie ein beschränkter Zugang zu Fremd- und Eigenkapitalfinanzierungen können zu möglichen Ausfällen von Geschäftspartnern und einer generellen Abschwächung der Marktaktivität führen. Bei mangelnder Liquidität des Immobilieninvestmentmarktes besteht das Risiko, einzelne Immobilien möglicherweise nicht oder nur zu unattraktiven Konditionen veräußern zu können. Der Wert von Immobilien ist neben der Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie insbesondere der Mietpreise auch von den immobilienwirtschaftlichen Anfangsrenditen abhängig. Die Gewerbeimmobilienmärkte sind nach wie vor von einem weltweiten Wirtschaftsabschwung betroffen, der ursprünglich durch die Covid-19-Pandemie ausgelöst wurde und sich durch die russische Invasion in der Ukraine, den Handelsstreit zwischen China und den Vereinigten Staaten und zuletzt durch den Nahostkonflikt verlängert, ausgeweitet und verstärkt hat. Die für das aktuelle Finanzjahr prognostizierte gesamtwirtschaftliche Entwicklung in wichtigen CA Immo Märkten ist stagnierend bis leicht rezessiv. Aufgrund der im globalen Vergleich hohen Energiepreise, der Auswirkungen des Ukraine Krieges und der damit einhergehenden Handelsrestriktionen, des EU-Regulierungsdrucks und einer Ausweitung des US initiierten Zollregimes haben viele Unternehmen zunehmende Herausforderungen bei der internationalen Wettbewerbsfähigkeit. Die gesamte Gruppe könnte durch diese makroökonomischen Entwicklungen erheblich beeinträchtigt werden. Eine solche negative Veränderung dieser oder ähnlicher Faktoren im Zusammenhang mit der Wirtschaftslage kann zu einem Rückgang der Nachfrage sowohl nach zum Verkauf stehenden als auch nach vermieteten Immobilien der Gruppe führen und damit den Vermietungsstand der Gruppe oder die Liquidität der Immobilien der Gruppe beeinträchtigen. Aufgrund der derzeit unsicheren gesamtwirtschaftlichen Lage in Europa ist es möglich, dass sich der Immobilienmarkt in den Ländern, in denen die Gruppe tätig ist, weiter ungünstig für die Gruppe entwickelt. Dies könnte dazu führen, dass die Mieteinnahmen sinken oder niedriger ausfallen, als erwartet oder die Auslastung der Immobilien der Gruppe niedriger ist als erwartet. Abhängig von der weiteren Markt- und Zinsentwicklung können zudem steigende Kapitalkosten zusätzliche Wertberichtigungen auf Ebene der CA Immo erforderlich machen. Angesichts der oben dargelegten Risiken überprüft CA Immo die eigenen Immobilienbewertungen regelmäßig. Nach einer nahezu vollständigen externen Bewertung des Portfolios der Gruppe im 4. Quartal 2024 wurden die Werte für das Immobilienvermögen zum Stichtag 31. Dezember 2024 auf Grundlage der externen Bewertungen, bzw. Basis verbindlicher Kaufverträge angepasst. Unter Beachtung der gegenwärtigen außergewöhnlichen Marktbedingungen sowie des derzeit niedrigen Transaktionsniveaus, muss den Immobilienbewertungen auch weiterhin ein höheres Maß an Vorsicht beigemessen werden. Weitere Informationen zu den Veränderungen der Marktwerte finden Sie im Kapitel „Immobilienbewertung“. Dem Marktrisiko beugt CA Immo durch eine breite Streuung auf verschiedene Länder vor. Dem Länderrisiko begegnet CA Immo durch die Konzentration auf strategische Kernmärkte mit lokalen Niederlassungen und eigenen Mitarbeitern vor Ort sowie durch eine angepasste regionale Allokation innerhalb der Kernmärkte. Der Fokus liegt hier auf Städten, die langfristige strukturelle Trends wie zunehmende Urbanisierung, einen positiven demografischen Wandel, strukturelle Angebotsknappheit sowie eine hohe Investitionsliquidität aufweisen. Marktkenntnis, laufende Evaluierung der Strategie, kontinuierliches Monitoring des Portfolios sowie eine gezielte Portfoliosteuerung im Rahmen von strategischen Entscheidungen (z. B. Festlegung von Exitstrategien, Mittelfristplanung für Verkäufe) ermöglichen die rechtzeitige Reaktion auf wirtschaftliche und politische Ereignisse. Einem allfälligen Transferrisiko beugt CA Immo durch gezielte Rückführung liquider Mittel aus bonitätsschwächeren Investmentmärkten vor. Ein aktives Portfoliomanagement soll Konzentrationsrisiken vorbeugen und eine ausgewogene Portfoliostruktur erhalten. CA Immo ist derzeit in Deutschland, Österreich und ausgewählten CEE-Märkten tätig. Mit einem Anteil von rund 68% des Gesamtportfolios ist Deutschland aktuell größter Einzelmarkt von CA Immo. CA Immo ist Teil des EPRA Developed Europe Index, der die Kapitalmarktpositionierung und das Gesamtrating unterstützt. Hierfür wird ein aggregierter EBITDA-Beitrag von Deutschland, Österreich und Polen von mehr als 50% angestrebt. In puncto Assetklassen konzentriert sich CA Immo auf moderne und qualitativ hochwertige Büroimmobilien mit Schwerpunkt in innerstädtischen Top-Lagen. Im Geschäftsfeld Development werden in erster Linie hochwertige Büroimmobilien für den eigenen Bestand entwickelt. Darüber hinaus werden Grundstücksentwicklungen und zu einem geringeren Ausmaß Bauprojekte mit anderen Nutzungsarten wie z. B. Wohnen realisiert, die in der Regel nach erfolgreicher Entwicklung oder Fertigstellung veräußert werden. Einzelinvestments sollen 5% des gesamten Immobilienvermögens nicht dauerhaft überschreiten. Ausnahmen sind nach Genehmigung möglich. Zum Bilanzstichtag fällt lediglich das Bestandsgebäude ONE in Frankfurt in diese Kategorie. Das Konzentrationsrisiko in Bezug auf Einzelmieter ist überschaubar: Per 31. Dezember 2024 wurden 29% der Mieteinnahmen durch zehn Top-Mieter lukriert. Mit einem Anteil von rund 6% an den Gesamtmieterlösen waren KPMG gefolgt von PricewaterhouseCoopers mit 3,7% die größten Einzelmieter im Portfolio. Generell sollen nicht mehr als 5% der gesamten Jahresmieteinnahmen über einen längeren Zeitraum auf Einzelmieter entfallen, wobei Mieter mit exzellenter Bonität (AAA/AA) eine Ausnahme bilden können. Bei Single-Tenant-Gebäuden gilt: Derartige Szenarien sind zu vermeiden, es sei denn, die Bonität des Mieters ist als ausgezeichnet (AAA/AA) einzustufen. Als Single-Tenant-Szenario werden Fälle definiert, in denen mehr als 75% der jährlichen Mieteinnahmen (Einzelobjektebene) auf einen einzelnen Mieter entfallen. Grundsätzlich dürfen die Mieteinnahmen aus Single-Tenant-Gebäuden 20% der jährlichen Gesamtmieteinnahmen nicht übersteigen. Darüber hinaus sollte die durchschnittliche Mietvertragsdauer bei Single-Tenants mehr als zehn Jahre betragen. Sonstige Risikokonzentrationen, die sich aus Faktoren wie z. B. dem Bestand mehrerer Objekte mit einem Marktwert von mehr als 100 Mio. € in derselben Stadt, dem Branchenmix der Mieter, der Identität von Vertragspartnern bzw. Lieferanten oder Kreditgebern etc. ergeben und quantitativ nicht effektiv gemessen bzw. eingegrenzt werden können, unterliegen einer entsprechenden regelmäßigen Überprüfung. Die politische und wirtschaftliche Entwicklung in Ländern, in denen CA Immo tätig ist, hat ebenso eine wesentliche Auswirkung auf Vermietungsgrade und Mietausfälle. Ist die Gruppe nicht in der Lage, auslaufende Mietverträge zu vorteilhaften Konditionen zu verlängern und geeignete kreditwürdige Mieter zu finden bzw. langfristig an sich zu binden, beeinträchtigt dies die Ertragskraft und den Marktwert der betroffenen Immobilien. Die Bonität eines Mieters, insbesondere während eines wirtschaftlichen Abschwungs, kann kurz- oder mittelfristig sinken, was die Mieteinnahmen beeinflussen kann. In kritischen Situationen kann sich die Gruppe zu Mietsenkungen entschließen, um einen akzeptablen Vermietungsgrad aufrechtzuerhalten. Alle Kernmärkte von CA Immo verzeichneten durch die aktuell vorherrschenden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und Auswirkungen des Russland-/Ukraine Konfliktes nach wie vor ein herausforderndes Umfeld für die operative Geschäftstätigkeit, das insbesondere von einer deutlich abgeschwächten Transaktionsaktivität geprägt ist. Sollten sich auch die Vermietungsaktivitäten deutlich abschwächen, ist auch zukünftig mit längeren Vermarktungs- und Leerstandszeiten für nicht vermietete Einheiten zu rechnen. Da die Nachfrage nach Büroflächen vor allem von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängt, bleibt abzuwarten, wie sich die Büroflächenumsätze im Geschäftsjahr 2025 entwickeln werden. Dies ist insbesondere für Deutschland relevant, in dem der Großteil des Bestandsportfolios von CA Immo liegt und für das die Mehrheit der Ökonomen für 2025 eine äußerst schwache Entwicklung des BIP prognostizieren. Wenngleich sich der Trend des flexiblen bzw. hybriden Arbeitens („Work-from-home“) mittlerweile etabliert hat, ist nach wie vor unklar, wie sich der Trend mittelfristig auf die Nachfrage nach Büroimmobilien auswirken wird. Es ist nicht auszuschließen, dass die Trends zu flexiblen Büroflächenanmietungen und Co-Working den Büromarkt in Zukunft noch stärker prägen könnten. CA Immo begegnet dem Risiko von Mietausfällen u. a. durch Analysen des Immobilienportfolios, der Mieterstruktur sowie des Cashflows und führt verschiedene Analyseszenarien zur Einschätzung der Risiken durch. Grundsätzlich ist hier immer eine Einzelfallprüfung erforderlich. Durch gezieltes Monitoring und proaktive Maßnahmen (z. B. Forderung von Sicherheitsleistungen, Prüfung der Mieter auf Bonität und Reputation) hat sich das Mietausfallsrisiko in der Gruppe trotz der zuletzt negativen Auswirkungen der Pandemie auf einzelne Mieter auf einem niedrigen Niveau gehalten. Sämtliche offene Forderungen werden quartalsweise bewertet und entsprechend ihres Risikogehalts wertberichtigt. Ein Ausfallsrisiko wurde im Ansatz des Immobilienwertes ausreichend berücksichtigt. Der weit überwiegende Teil der Mietverträge der Gruppe beinhaltet Wertsicherungsklauseln, zumeist unter Bezugnahme auf den länderspezifischen Verbraucherpreisindex. Daher ist die Höhe der Erträge aus derartigen Mietverträgen sowie bei Neuvermietung stark von der Inflationsentwicklung abhängig. Im Vermietungsmarkt ist der Wettbewerb um namhafte Mieter im Geschäftsjahr 2024 noch intensiver geworden; in vielen Märkten stehen die Mieten unter Druck. Um gegenüber Mietern attraktiv zu bleiben, könnte CA Immo gezwungen sein, niedrigere Mietpreise zu akzeptieren. Zudem können Fehleinschätzungen über die Attraktivität eines Standortes oder die mögliche Nutzung eine Vermietung erschweren oder die gewünschten Mietkonditionen stark beeinträchtigen. Zum Portfolio der Gruppe gehören in geringem Ausmaß auch sonstige Assetklassen wie Shopping-Center und Hotels, deren Betrieb mit eigenen Risiken verbunden ist. Ein schlechtes Management des Gebäudes bzw. der Mieter, sinkende Besucherzahlen und die zunehmende Mitbewerbersituation können zu sinkenden Mietpreisen bzw. zum Verlust wichtiger Mieter und damit zu Mieteinbußen und Problemen bei Neuvermietungen führen. Obwohl CA Immo keine Hotels selbst betreibt, wird die Ertragslage von der Qualität des externen Hotelmanagements und der Entwicklung der Hotelmärkte beeinflusst. Risiken aus dem Geschäftsfeld Development Bei Immobilienentwicklungsprojekten entstehen in der Anfangsphase typischerweise ausschließlich Kosten. Erträge werden erst in späteren Projektphasen erzielt. Entwicklungsprojekte können oftmals mit Kostenüberschreitungen und Verzögerungen der Fertigstellung verbunden sein, die häufig durch Faktoren verursacht werden, die außerhalb der Kontrolle von CA Immo liegen. Dies kann den wirtschaftlichen Erfolg einzelner Projekte beeinträchtigen und zu Vertragsstrafen oder Schadenersatzforderungen führen. Finden sich keine geeigneten Mieter, kann dies zu einem Leerstand nach Fertigstellung führen. Die Baukosten haben sich bis 2024 auf hohem Niveau stabilisiert (+ ca. 40% in 5 Jahren). Aufgrund der allgemeinen Kostensituation (Energie, Arbeit, Material) liegt der prognostizierte Anstieg für 2025 und 2026 in Deutschland im Rahmen der erwarteten Inflation. Änderungen können sich aufgrund geopolitischer und/oder wirtschaftlicher Ereignisse ergeben. Die Entwicklungsprojekte der Gruppe sind in der Regel mit zahlreichen Risiken verbunden, von denen einige durch das derzeitige inflationäre Umfeld noch verschärft werden. Die Entwicklungen können aufgrund von Verzögerungen, die durch verschiedene Faktoren verursacht werden, länger dauern als erwartet. Dazu gehören unter anderem ein Mangel an Arbeitskräften und geeigneten Auftragnehmern und andere allgemeine Probleme im Zusammenhang mit Bauarbeiten, Einschränkungen in der Lieferkette oder die Sättigung der Bauindustrie, insbesondere in Deutschland, einem der Kernmärkte der Gruppe, und sogar Wetter- oder Umweltbedingungen. Dies könnte die (rechtzeitige) Verfügbarkeit von Bauleistungen beeinträchtigen. Jede derartige Verzögerung des Beginns oder der Fertigstellung von Bauarbeiten kann dazu führen, dass lokale und regionale Behörden die Verlängerung befristeter oder abgelaufener Landnutzungsverträge der Gruppe oder Baugenehmigungen für Immobilien der Gruppe verweigern, und solche Behörden oder Dritte können Rückkaufsrechte geltend machen oder bestehende Landnutzungsverträge oder Baugenehmigungen mit der Begründung annullieren, dass die Bauarbeiten nicht zu einem festgelegten Termin abgeschlossen wurden oder dass andere wesentliche Bedingungen oder Bestimmungen von Landnutzungsverträgen, Baugenehmigungen oder Kaufverträgen verletzt wurden. CA Immo hat eine Reihe von Maßnahmen ergriffen, um diese Risiken weitgehend zu beherrschen (Kostenkontrollen, Abweichungsanalysen, Mehrjahres-Liquiditätsplanung etc.). Projekte werden mit wenigen Ausnahmen erst nach Vorliegen einer entsprechenden Vorvermietungsquote gestartet, die den zukünftigen Kapitaldienst durch Mieteinnahmen decken kann. Eine Ausnahme wird nur in besonderen Konstellationen der Projekt- und/oder Marktsituation (z. B. extreme regionale Knappheit an vermietbaren Flächen mit absehbar steigenden Mieten und geringem Vermietungsrisiko während der Projektphase) gemacht. Derartige Ausnahmen bedürfen bei Einholung der Projektgenehmigung einer expliziten Prüfung. Für CA Immo ergeben sich Risiken hinsichtlich der (rechtzeitigen) Verfügbarkeit von Bauleistungen als auch hinsichtlich der Baupreise und der Qualität. Dies war zuletzt nicht nur in Deutschland – als Kernmarkt für Projektentwicklungen – sondern in sämtlichen Kernregionen von CA Immo spürbar. Trotz eingepreister Projektreserven ist nicht auszuschließen, dass ein weiterer Anstieg der Baukosten Risiken für die Budgeteinhaltung und den Gesamtprojekterfolg bedeuten könnte. Zudem besteht – trotz defensiver Projektkalkulation – die Gefahr, dass sich die aktuellen Immobilienrenditen ändern und den angestrebten Projektgewinn (Developer Profit) schmälern. CA Immo setzt daher auch im Bereich Development verstärkt auf entsprechende Markt- und Kostenanalysen. Insbesondere unter den gegenwärtigen Marktbedingungen mit höherem Zinsniveau und generell gestiegener Marktunsicherheit und -volatilität ist bei Projektentwicklungen mit steigenden Baukosten, Angebots- und Zeitproblemen, schwankenden Finanzierungsraten, unsicheren Vermarktungszeiträumen und einem Mangel an aktuellen Vergleichswerten die Beimessung eines höheren Unsicherheitsfaktors unvermeidlich. Grundstückswerte könnten daher sehr viel stärker schwanken als dies unter normalen Umständen der Fall wäre. CA Immo schafft durch eine umfassende Wertschöpfungskette von der Vermietung über die Verwaltung bis hin zur Bebauung, Planung und Entwicklung von Anlageobjekten mit starken Kompetenzen innerhalb des Unternehmens nachhaltige Werte. Dadurch werden funktionale (Performance-) Risiken reduziert und Chancen entlang dieser Wertschöpfungskette maximiert (Developer Profit). Spezifische Risiken (z. B. Genehmigungsrisiko), bieten aber gleichzeitig durch die Herbeiführung oder Verbesserung des Baurechtes erhebliches Chancenpotenzial auf Wertsteigerungen. Durch den Verkauf nicht-strategischer Grundstücksreserven werden die Risiken regelmäßig reduziert. Auf den verbleibenden Flächen wird die Baurechtschaffung mit eigenen Kapazitäten vorangetrieben. Insgesamt strebt CA Immo ein ausgewogenes Portfolio an; auf Basis von Bilanzwerten bedeutet das rund 85-90% ertragsstarke Bestandsimmobilien und rund 10-15% Developments in Realisierung inklusive Landreserven. Das aktuell mit Abstand Größte in Umsetzung befindliche Projekt upbeat (geplante Fertigstellung im Q1 2026) in Berlin weist eine 100%-Vorvermietung aus und wird hinsichtlich des Kostenrisikos kontinuierlich evaluiert. In den vergangenen 2 Jahren konnte eine Vielzahl von Projekten erfolgreich fertiggestellt werden – insbesondere der ONE in Frankfurt sowie das Hochhaus am Europaplatz – wodurch dieses Risiko aufgrund der deutlich verkleinerten Entwicklungspipeline als deutlich verringert angesehen werden kann. CA Immo realisiert auch Projektentwicklungen in Joint Ventures und ist teils von Partnern bzw. deren Zahlungs- und Leistungsfähigkeit abhängig (Partnerrisiko). Die Gruppe ist überdies dem Kreditrisiko ihrer Gegenparteien ausgesetzt. Abhängig von der jeweiligen Vereinbarung könnte CA Immo auch mit ihren Co-Investoren solidarisch für Kosten, Steuern oder sonstige Ansprüche Dritter haften und bei einem Ausfall ihrer Co-Investoren deren Kreditrisiko oder deren Anteil an Kosten, Steuern oder sonstige Haftungen tragen müssen. Finanzrisiken Zinsänderungsrisiko Zinssätze sind in hohem Maße von externen Faktoren abhängig, die sich der Kontrolle von CA Immo entziehen, wie z. B. grundsätzliche Geld- und Steuerpolitik, nationale und internationale wirtschaftliche und politische Entwicklungen, Inflationsfaktoren, Haushaltsdefizite, Handelsüberschüsse oder -defizite und regulatorische Anforderungen. Die Kosten für die Bedienung der Zinsen erhöhen sich, wenn der jeweilige Referenzzinssatz steigt. Die Inflationsrate in der EU ist im Q4/24 wieder leicht, auf 2,4% (12/24) angestiegen, soll sich aber nach Einschätzung der EU-Kommission in den FY 2025 und 2026 weiter an das 2% Ziel der EZB annähern. Dabei wirken der Dienstleistungssektor und zuletzt wieder steigende Gaspreise. Vor diesem Hintergrund hat die EZB den Leitzinssatz im Jänner 2025 um 0,25 Prozentpunkte, auf 2,75 % gesenkt. Für das FY 2025 sind weitere Zinssenkungen wahrscheinlich. Allerdings könnten die allgemeine Zunahme der Unsicherheit des Umfeldes, wie beispielsweise die Zunahme geopolitischer Spannungen in Verbindung mit einer (erneuten) Unterbrechung der Lieferketten, eine Ausweitung des US initiierten Zollregimes und mögliche weitere Krisen den Zeitpunkt und das Ausmaß weiterer Zinssenkungen unter die Markterwartungen drücken, bzw. die Inflation anheizen und den Handlungsspielraum der EZB weiter einschränken. Marktbedingte Schwankungen des Zinsniveaus wirken sich sowohl auf die Höhe des Finanzierungssatzes als auch auf den Marktwert der abgeschlossenen Zinsabsicherungsgeschäfte aus. CA Immo setzt bei Finanzierungen auf die Inanspruchnahme von in- und ausländischen Banken sowie die Begebung von Unternehmensanleihen und achtet auf eine möglichst hohe Zinsabsicherungsquote. Um sich gegen drohende Zinsänderungen und die damit verbundenen Schwankungen ihrer Finanzierungskosten abzusichern, werden bei variabel verzinsten Krediten verstärkt derivative Finanzinstrumente (Zinscaps, Zinsswaps und Zinsfloors) abgeschlossen. Solche Absicherungsgeschäfte könnten sich allerdings als ineffizient oder ungeeignet für die Zielerreichung herausstellen oder zu ergebniswirksamen Verlusten führen. Weiters könnte die Bewertung von Derivaten negativen Einfluss auf das Ergebnis bzw. das Eigenkapital haben. Das Ausmaß, in dem sich die Gruppe derivativer Instrumente bedient, hängt von den Annahmen und Markterwartungen in Bezug auf das zukünftige Zinsniveau, insbesondere auf den 3-Monats-Euribor ab. Erweisen sich diese Annahmen als unrichtig, kann dies zu einem beträchtlichen Anstieg des Zinsaufwandes führen. Ein permanentes Monitoring des Zinsänderungsrisikos ist daher unumgänglich. Die Finanzierungsstrategie von CA Immo setzt auf einen ausgewogenen Mix von besicherten Bankfinanzierungen und unbesicherten Kapitalmarktfinanzierungen. Aktuell entfallen rund ca. 98% des gesamten Finanzierungsvolumens auf fix verzinste (u. a. in Form von Unternehmensanleihen) oder durch Derivate abgesicherte Finanzierungen. Kapitalmarkt-, Liquiditäts-, Veranlagungs-, Refinanzierungsrisiko Die (Re-)Finanzierung am Finanz- und Kapitalmarkt stellt für Immobiliengesellschaften eine der wichtigsten Maßnahmen dar. CA Immo benötigt Fremdkapital insbesondere zur Refinanzierung bestehender Finanzverbindlichkeiten sowie zur Finanzierung von Projektentwicklungen und Akquisitionen. Im Ergebnis ist sie daher von der Bereitschaft von Banken und des Kapitalmarktes abhängig, zusätzliches Kapital zur Verfügung zu stellen oder vorhandene Finanzierungen zu vertretbaren Konditionen zu prolongieren. Die Marktbedingungen für Liegenschaftsfinanzierungen ändern sich ständig. Die Attraktivität von Finanzierungsvarianten hängt von einer Reihe von Faktoren ab, die nicht alle von der Gruppe beeinflusst werden können (Marktzinsen, geforderte Sicherheiten etc.). Dies kann die Fähigkeit der Gruppe erheblich beeinträchtigen, den Fertigstellungsgrad ihres Entwicklungsportfolios zu erhöhen, in geeignete Akquisitionsprojekte zu investieren oder ihren Verpflichtungen aus Finanzierungsverträgen nachzukommen. Aus heutiger Sicht verfügt die CA Immo Gruppe über ausreichend hohe Liquidität. Dennoch sind Restriktionen auf Ebene einzelner Tochtergesellschaften zu berücksichtigen, da der Zugriff auf liquide Mittel aufgrund von Obligierungen bei laufenden Projekten eingeschränkt ist oder vereinzelt Liquiditätsbedarf zur geforderten Stabilisierung von Krediten besteht. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass geplante Verkaufsaktivitäten nicht oder nur verzögert oder unter den Preiserwartungen realisierbar sind. Weitere Risiken bergen unvorhergesehene Nachschussverpflichtungen bei Projektfinanzierungen sowie bei Covenant-Verletzungen im Bereich von Objektfinanzierungen oder den von CA Immo begebenen Unternehmensanleihen. Bei Verletzung dieser Auflagen oder im Verzugsfall wären die jeweiligen Vertragspartner berechtigt, Finanzierungen fällig zu stellen und deren sofortige Rückzahlung zu fordern. Dies könnte die Gruppe dazu zwingen, Immobilien verkaufen oder Refinanzierungen zu ungünstigen Konditionen abschließen zu müssen. CA Immo verfügt über fluktuierende Bestände liquider Mittel, die sie nach den jeweiligen operativen und strategischen Erfordernissen und Zielen veranlagt. Um das Long Term Issuer Investment Grade Rating von Moody’s (aktuell Baa3 stabiler Ausblick) zu erhalten, bedarf es zudem unter anderem einer adäquaten Eigenkapitalausstattung, einer soliden Zinsdeckung sowie einem hinreichend großen Pool an unbelasteten Immobilien. Einem allfälligen Risiko begegnet CA Immo mit dem kontinuierlichen Monitoring der Covenant-Vereinbarungen sowie einer ausgeprägten Liquiditätsplanung und -sicherung. Berücksichtigt werden dabei auch die finanziellen Auswirkungen aus den strategischen Zielen. Zudem verfügt die Gruppe zur Aussteuerung von Liquiditätsspitzen über eine revolvierend ausnutzbare Kontokorrentlinie (RCF) auf Ebene der Konzernmutter mit einem Volumen von 300 Mio. € . Damit wird konzernweit sichergestellt, dass auch ein unvorhergesehener Liquiditätsbedarf bedient werden kann. Diese Kontokorrentlinie ist aktuell ungezogen. Dem Anlagehorizont für Immobilien entsprechend, werden Kredite grundsätzlich langfristig abgeschlossen. Als Grundregel gilt, dass vor Abschluss von verbindlichen Verträgen im Zusammenhang mit Immobilienankäufen eine entsprechende Finanzierung (z. B. Kredit, Anleihe) gewährleistet sein muss. Als Alternative und Ergänzung zu den bisherigen (Eigen-) Kapitalbeschaffungsquellen wurden in der Vergangenheit auf Projektebene auch Kapitalpartnerschaften (Joint Ventures) eingegangen. Trotz sorgfältiger Planung ist ein Liquiditätsrisiko aufgrund nicht durchführbarer Mittelabrufe insbesondere bei Joint-Venture-Partnern dennoch nicht auszuschließen. Zudem weist CA Immo Deutschland eine bei Projektentwicklungen zwar typische, jedoch hohe Kapitalbindung aus. Die Finanzierung sämtlicher bereits in Bau befindlicher Projekte ist jedenfalls gesichert. Zusätzlicher Finanzierungsbedarf besteht bei neu zu startenden Projekten. Steuerliche Risiken Alle Gesellschaften unterliegen grundsätzlich sowohl hinsichtlich der laufenden Erträge als auch der Veräußerungsgewinne der Ertragsteuer im jeweiligen Land. Im Zusammenhang mit der Höhe der zu bildenden Steuerrückstellungen sind wesentliche Ermessensentscheidungen zu treffen. Außerdem ist zu bestimmen, in welchem Ausmaß aktive latente Steuern anzusetzen sind. Erträge aus der Veräußerung von Beteiligungen können bei Einhaltung bestimmter Voraussetzungen ganz oder teilweise von der Ertragsteuer befreit sein. Auch wenn die Absicht besteht, die Voraussetzungen zu erfüllen, werden dennoch für das Immobilienvermögen passive latente Steuern in vollem Ausmaß gemäß IAS 12 angesetzt. Wesentliche Annahmen sind zudem darüber zu treffen, inwieweit abzugsfähige temporäre Differenzen und Verlustvorträge in Zukunft gegen zu versteuernde Gewinne verrechnet und damit aktive latente Steuern angesetzt werden können. Unsicherheiten bestehen dabei über Höhe und Zeitpunkt künftiger Einkünfte sowie über die Auslegung komplexer Steuervorschriften. Bei Unsicherheiten der ertragsteuerlichen Behandlung von Geschäftsfällen ist eine Beurteilung erforderlich, ob die zuständige Steuerbehörde die Auslegung der steuerlichen Behandlung der Transaktion wahrscheinlich akzeptieren wird oder nicht. Auf Basis dieser Einschätzung erfasst die CA Immo Gruppe die steuerlichen Verpflichtungen bei Unsicherheit mit dem als am wahrscheinlichsten eingestuften Betrag. Unsicherheiten und Komplexitäten können allerdings dazu führen, dass künftige Steuerzahlungen wesentlich höher oder niedriger als die derzeit als wahrscheinlich eingeschätzten und in der Bilanz angesetzten Verpflichtungen ausfallen. Die CA Immo Gruppe hält einen wesentlichen Teil ihres Immobilienportfolios in Deutschland, wo zahlreiche komplexe Steuervorschriften zu beachten sind. Dazu zählen insbesondere (i) Vorschriften zur Übertragung von stillen Reserven auf andere Vermögenswerte, (ii) gesetzliche Vorgaben zur Grunderwerbsteuer bzw. zum möglichen Anfall von Grunderwerbsteuer bei mittelbaren und unmittelbaren Gesellschafterwechseln bei deutschen Personen- und Kapitalgesellschaften, (iii) die steuerliche Anerkennung von Auslagerungen von Betriebsvorrichtungen, (iv) die Verteilung des Gewerbeertrags auf mehrere Betriebsstätten oder (v) der Abzug von Vorsteuern auf Baukosten bei Entwicklungsprojekten. Die CA Immo Gruppe unternimmt alle Schritte, um sämtliche steuerlichen Bestimmungen einzuhalten. Nichtsdestotrotz gibt es Umstände – auch außerhalb des Einflussbereichs der CA Immo Gruppe – wie z. B. Änderungen in der Beteiligungsstruktur, Gesetzesänderungen oder Interpretationsänderungen seitens der Steuerbehörden und Gerichte, die dazu führen können, dass die zuvor genannten Steuerthemen anders als zuvor behandelt werden müssen und daher Einfluss auf den Ansatz von Steuern im Konzernabschluss haben können. Weiters bestehen im Zusammenhang mit in der Vergangenheit erfolgten Umstrukturierungen in Zentral- und Osteuropa Unsicherheiten bezüglich einer möglichen rückwirkenden Anwendung von nachträglichen Steueränderungen. CA Immo schätzt die Wahrscheinlichkeit einer tatsächlichen Belastung jedoch als gering ein. Hinsichtlich der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Leistungsverrechnungen innerhalb des Konzerns ist CA Immo stets bestrebt, einen fremdüblichen Preis für interne Leistungen zu verrechnen und dies ausreichend zu dokumentieren, um alle gesetzlichen Vorgaben zu erfüllen (Verrechnungspreisdokumentation). Allerdings besteht auch hier die Möglichkeit, dass die Finanzbehörden eine andere Ansicht vertreten und ihrerseits zu Erkenntnissen gelangen, die zu steuerlichen Konsequenzen hinsichtlich der Abzugsfähigkeit von in der Vergangenheit vorgenommenen internen Leistungsverrechnungen führen und damit nachträgliche Steuerzahlungen auslösen könnten. Die tatsächlichen und endgültigen Vermögensverluste aus der Liquidation von Holdinggesellschaften in Zypern wurden in Österreich steuerwirksam (verteilt über sieben Jahre) geltend gemacht. Es kann nicht gänzlich ausgeschlossen werden, dass die Steuerbehörden eine andere Meinung hinsichtlich Höhe bzw. Ansatz vertreten. Währungsrisiken Eine Wiedereinführung nationaler Währungen oder tiefgreifende Verwerfungen innerhalb der Europäischen Währungsunion könnten zu einer erhöhten Währungsvolatilität führen. CA Immo ist in einigen Märkten außerhalb der Eurozone aktiv und daher unterschiedlichen Währungsrisiken ausgesetzt. Soweit Mietvorschreibungen in diesen Märkten in anderer Währung als in Euro erfolgen und zeitlich nicht vollständig an aktuelle Wechselkurse angepasst werden, können Kursänderungen eine Verringerung der Zahlungseingänge nach sich ziehen. Soweit Aufwendungen und Investitionen nicht in Euro erfolgen, können Wechselkursschwankungen die Zahlungsfähigkeit von Konzerngesellschaften beeinträchtigen und die Ergebnisse bzw. die Ertragslage der Gruppe belasten. Einem allfälligen Risiko begegnet CA Immo, indem Fremdwährungszuflüsse im Regelfall durch die Bindung der Mieten an den Euro abgesichert werden, sodass aktuell kein wesentliches direktes Risiko besteht. Ein indirektes Währungsrisiko besteht durch die Auswirkung der Bindung der Mieten an die wirtschaftliche Bonität der Mieter, die zu Zahlungsengpässen bis hin zu Mietausfällen führen könnte. Zahlungseingänge erfolgen jedoch überwiegend in lokaler Währung, weshalb die vorhandene freie Liquidität (Mieteingang abzüglich betriebsnotwendiger Kosten) unmittelbar nach Eingang in Euro konvertiert wird. Dieser Prozess wird kontinuierlich vom zuständigen Länderverantwortlichen überwacht. Ein Währungsrisiko auf der Passivseite besteht nicht. Die Absicherung von Währungsrisiken aus Bauprojekten erfolgt nach Bedarf und Einzelfall. Dabei wird auf die Auftrags- und Mietvertragswährung, die erwartete Wechselkursentwicklung sowie den Kalkulationskurs abgestellt. Transaktionsrisiko und Risiken aus getätigten Verkäufen In Folge des höheren Zinsniveaus, der geopolitischen Unsicherheiten, und des wirtschaftlichen Abschwungs in den CA Immo Kernmärkten und insbesonderem Deutschland, war auch das Jahr 2024 von äußerst geringer Transaktionstätigkeit am Immobilienmarkt geprägt. Das Risiko von Transaktionen, die aufgrund von Problemen in Bezug auf die Preisfindung bzw. die Verfügbarkeit sowie Kosten der Finanzierung pausieren oder sogar abgebrochen werden, bleibt weiterhin hoch. Aus getätigten Verkäufen können sich Risiken aus vertraglichen Vereinbarungen und Zusicherungen ergeben, die auf eine Garantie bestimmter Mietzahlungsströme abstellen oder die vereinbarten bzw. vereinnahmten Kaufpreise nachträglich mindern könnten. Für bekannte Ertragsrisiken aus getätigten Verkäufen wurde in ausreichender Höhe bilanzielle Vorsorge getroffen und ein allfälliges Liquiditätsrisiko in der Liquiditätsplanung berücksichtigt. Vertragliche Verpflichtungen in Form nachlaufender Kosten (z. B. Restbauleistungen) werden in entsprechenden Projektkostenschätzungen erfasst. sonstige Risiken Betriebs- und Organisationsrisiken Schwächen in der Aufbau- und Ablauforganisation der CA Immo Gruppe können zu unerwarteten Verlusten führen oder sich in einem zusätzlichen Aufwand niederschlagen. Dieses Risiko kann auf Unzulänglichkeiten in EDV- und anderen Informationssystemen, auf menschlichem Versagen und ungenügenden innerbetrieblichen Kontrollverfahren basieren. Fehlerhafte Programmabläufe sowie automatisierte EDV- und Informationssysteme, die in Art und Umfang nicht dem Geschäftsvolumen Rechnung tragen oder für Cyberkriminalität angreifbar sind (IT- und Cyberrisiken), bergen ein hohes Betriebsrisiko. Nach Einschätzungen namhafter Quellen (Allianz, Bafin, BSI) ist die allgemeine Cyber-Bedrohungslage sehr hoch, zusätzlich verstärkt durch die vielfältigen Möglichkeiten des Einsatzes von KI zur Angriffsunterstützung und -beschleunigung. In Bezug auf die CA Immo wirken die bisher umgesetzten Maßnahmen stark risikoreduzierend. Zu den menschlichen Risikofaktoren zählen mangelndes Verständnis für die Unternehmensstrategie, mangelnde innerbetriebliche Risikokontrollen (insbesondere Geschäftsablaufkontrollen), zu hohe Entscheidungskompetenzen auf individueller Ebene, die zu unbedachten Handlungen führen können, oder zu viele Entscheidungsinstanzen, die eine flexible Reaktion auf Marktänderungen verhindern. Aufgaben der Immobilienverwaltung sowie sonstige Verwaltungsaufgaben werden zum Teil auf externe Dritte ausgelagert. Es ist möglich, dass im Zuge der Übertragung der Verwaltungsaufgaben Know-how über die verwalteten Liegenschaften und Verwaltungsprozesse verloren geht oder CA Immo außerstande ist, geeignete Dienstleister im erforderlichen Zeitrahmen zu identifizieren und vertraglich zu binden. Das Know-how eines Unternehmens und seiner Mitarbeiter stellt einen bedeutenden Wettbewerbsfaktor dar und ist ein Alleinstellungsmerkmal gegenüber dem Wettbewerb. Die Abwanderung von Mitarbeitern in Schlüsselfunktionen stellt daher eine akute Gefahr von Know-how-Verlust dar, der zumeist nur unter hohem Einsatz an Unternehmensressourcen (Geld, Zeit, Rekrutierung von neuem Personal) kompensiert werden kann (HR-Risiko). Diesen Risikofaktoren begegnet CA Immo durch unterschiedliche Maßnahmen: Die Ablauforganisation (System-/Prozessintegration) ist klar verankert; es werden kontinuierliche Aktivitäten zur nachhaltigen Umsetzung operativer Abläufe gesetzt. Die Konzernstruktur wird regelmäßig hinterfragt und geprüft, ob die vorgegebenen Strukturen der Unternehmensgröße Rechnung tragen. Personellen Know-how-Risiken, die durch Kündigung von zentralen Wissensträgern auftreten können, beugt CA Immo durch regelmäßigen Know-how-Transfer (Schulungen) bzw. Dokumentation des Know-hows (Handbücher etc.) sowie eine möglichst vorausschauende Personalplanung vor. Rechtliche Risiken Die Gesellschaften der Gruppe sind im Rahmen ihrer gewöhnlichen Geschäftstätigkeit sowohl auf Kläger- als auch auf Beklagtenseite in Rechtsstreitigkeiten involviert. Diese werden in unterschiedlichen Jurisdiktionen geführt. Das jeweils anwendbare Recht, die unterschiedlich ausgeprägte Effizienz der zuständigen Gerichte und die Komplexität der Streitgegenstände können vereinzelt eine beträchtliche Verfahrensdauer oder andere Verzögerungen bedingen. CA Immo geht davon aus, ausreichende bilanzielle Vorsorge für Rechtsstreitigkeiten getroffen zu haben. Aktuell sind keine Gerichts- oder Schiedsverfahren anhängig oder drohend, die existenzielle Risiken bergen. Im Frühjahr 2020 hat CA Immo gegen die Republik Österreich und das Land Kärnten zwei Schadenersatzklagen über EUR 1 Mio. und vorläufig 1,9 Mrd. € aufgrund rechtswidriger und schuldhaft parteilicher Beeinflussung des Bestbieterverfahrens im Rahmen der Privatisierung der Bundeswohnbaugesellschaften 2004 („BUWOG“) und des unrechtmäßigen Nichtzuschlags an CA Immo eingebracht. Im ersten Zivilverfahren über die Klage von EUR 1 Mio. ist eine Revision beim OGH zur Frage der Verjährung der Schadenersatzansprüche anhängig, nachdem das Berufungsgericht im Sinne von CA Immo die Nichtverjährung bestätigt hat. Eine Entscheidung wird im 1. Halbjahr 2025 erwartet. Das zweite Zivilverfahren über die Klage von vorläufig EUR 1,9 Mrd. ist bis zu einem endgültigen Urteil im ersten Verfahren unterbrochen. Die für diese beiden Zivilverfahren relevanten erstinstanzlichen nicht rechtskräftigen Strafurteile des „BUWOG Strafprozesses“ vom Jänner 2022 gegen die Angeklagten Ex-Bundesfinanzminister Grasser et al. bestätigten aus Sicht der CA Immo im Wesentlichen, dass im Zusammenhang mit dem BUWOG-Privatisierungsverfahren rechtswidrige und parteiliche Handlungen zum Nachteil von CA Immo gesetzt worden sind. Im Strafverfahren wird der OGH wahrscheinlich Ende März 2025 über die Rechtsmittel entscheiden und diese Entscheidung kann die Chancen bzw. Risiken in den Zivilverfahren wesentlich verändern. Eine finale Einschätzung ist allerdings erst nach Vorliegen der schriftlichen rechtskräftigen Entscheidungen möglich. Die Veränderung von Rechtsnormen, Rechtsprechung oder der Verwaltungspraxis und deren Auswirkung auf die wirtschaftlichen Ergebnisse und den Betrieb sind unvorhersehbar und können gegebenenfalls negative Auswirkungen insbesondere auf die Wertentwicklung von Immobilien oder die Kostenstruktur der CA Immo Gruppe haben. Derartigen Rechtsrisiken steuert CA Immo durch zahlreiche Maßnahmen proaktiv entgegen. Dazu zählen die regelmäßige Bewertung von historischen und bestehenden Rechtsrisiken, die laufende Überwachung von Gesetzesänderungen bzw. Änderungen in der Rechtsprechung, die Implementierung von Lessons Learned in unsere Geschäftsprozesse, sowie kontinuierliche Informations- und Schulungsmaßnahmen. ESG-Risiken Aktuelle Entwicklungen am Kapitalmarkt (z. B. EU Green Deal) sowie neue gesetzliche Auflagen erzeugen für Unternehmen Handlungsdruck, stärker als bisher über ESG-Risiken zu berichten, die aus ihrer Geschäftstätigkeit resultieren. Die Betrachtung von Nachhaltigkeitsaspekten ist in der Risikopolitik und im Risk Manual verankert. Nachhaltigkeitsrisiken wurden im Rahmen des definierten Risikomanagementprozesses identifiziert und aktualisiert. Aufgrund der besonderen Relevanz im Zusammenhang mit den Anforderungen der EU-Taxonomieverordnung und den CSRD, erfolgen weitere Ausführungen im Nachhaltigkeitsbericht. Dem Korruptionsrisiko wird beispielsweise durch den Code of Conduct („Zero Tolerance“) und der damit im Zusammenhang stehenden Anti-Korruptions-Richtlinie Rechnung getragen. Die Verantwortung von Maßnahmen zur Verhinderung und Aufdeckung von Korruption und Bestechung – und damit der Minimierung des Korruptionsrisikos – obliegt zentral der Abteilung Corporate Office & Compliance, die diesbezüglich einen konzernweiten holistischen Ansatz erfolgt. Dies umfasst die Zur-Verfügungsstellung eines Verhaltensleitfadens (primär über die beiden bereits genannten Richtlinien) sowie damit einhergehend umfassende verpflichtende Schulungen für jeden einzelnen Mitarbeiter. Richtlinien sowie deren Änderungen werden konzernweit kommuniziert und sind in ihrer jeweils geltenden Form über das Intranet abrufbar. Eine verpflichtende Schulung zum Thema Verhinderung und Aufdeckung von Korruption und Bestechung sowie Umgang mit Interessenkonflikten findet zunächst im Rahmen des Onboardings statt und ist danach jährlich verpflichtend von jedem Mitarbeiter zu absolvieren. Zusätzlich finden schwerpunktmäßig Schulungen für besonders betroffene Geschäftsbereiche statt (operativ tätige Geschäftseinheiten, die direkt mit Geschäftspartnern, Mietern oder Dienstleistern in Kontakt sind). Mitarbeiter sind dazu angehalten, jeglichen Verdachtsmoment intern zu melden. Darüber hinaus besteht für Mitarbeiter sowie externe Dritte bei Verdacht eines Fehlverhaltens die Möglichkeit, diesen anonym über das von CA Immo eingerichtete elektronische Hinweisgebersystem auf der Website des Unternehmens zu melden (www.caimmo.com/hinweisgebersystem). Über getroffene Maßnahmen zur Bekämpfung von Korruption wird der Aufsichtsrat zumindest einmal jährlich informiert. Die Prüfung korruptionsrelevanter Sachverhalte erfolgt auf Basis des vom Prüfungsausschuss verabschiedeten Revisionsplans oder aufgrund von Sonderprüfungsaufträgen des Vorstands, Prüfungsausschusses oder Gesamtaufsichtsrats. Sämtliche operativ tätige Konzerngesellschaften werden in regelmäßigem Turnus auf Korruptionsrisiken überprüft. Zur Verminderung des Geldwäscherisikos und zur Verhinderung von Terrorismusfinanzierung sind diesbezügliche Prozesse fest im Unternehmen etabliert und werden von der Abteilung Corporate Office & Compliance kontinuierlich überwacht. Bei Immobilientransaktionen und vor dem Abschluss von Mietverträgen finden hinsichtlich der potenziellen Vertragspartner umfassende Know-YourCustomer (KYC)-Checks statt, wobei die Geschäftspartner hinsichtlich ihres wirtschaftlichen Eigentümers, PeP-Eigenschaft, Sitz in Hochriskostaaten sowie Erfassung in Sanktionslisten überprüft werden. Im Bereich Governance achten wir speziell auf die Einhaltung von Gesetzen, unserer internen Vorgaben für Vertragspartner beispielsweise in Bezug auf Unternehmensethik, Sicherstellung der Compliance und Maßnahmen zur Bekämpfung von Korruption, Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung und tragen so zur Minimierung diesbezüglicher Compliance-Risiken bei. Bereits im Rahmen des Vergabeprozesses verpflichten wir unsere Auftragnehmer und Lieferanten (Anbieter) zur Anerkennung der von uns definierten Governance-, Sozial- und Umweltstandards. CA Immo prüft ihre Geschäftspartner – insbesondere auch Bauunternehmen – im Rahmen des Vergabeprozesses nicht nur hinsichtlich ihrer fachlichen Qualifikation und wirtschaftlichen Situation, sondern auch im Hinblick auf soziale Aspekte. Im Rahmen einer „Third-Party-Compliance“ scheiden in Vergabeprozessen Bieter, die in ihrem Angebot nicht zumindest die Erfüllung folgender Punkte zusagen, aus dem Vergabeprozess aus: – Die für die jeweilige Branche geltenden Mindestlöhne und Arbeitsschutzbestimmungen, – Ausschluss jeglicher Form von nicht nach den anwendbaren Gesetzen gemeldeten Tätigkeiten (Ausschluss von Schwarzarbeit), – Einhaltung der Menschenrechte (wie in der UN Charta und der Europäischen Konvention für Menschenrechte definiert) im eigenen Wirkungsbereich sowie, soweit nach bestem Wissen bekannt, in der Produktion und Entwicklung der verwendeten Stoffe und Geräte. Dies inkludiert auch jede Form von Zwangs- und/oder Kinderarbeit (wobei als Mindestmaß die in den „Minimum Age Convention –C138“und der „Forced Labour Convention –Co29“definierten Regelungen jedenfalls anzuwenden sind), – Ausschluss jeglicher Form von Diskriminierung aufgrund von Geschlecht, sexueller Orientierung, Familienstand, regionaler oder sozialer Herkunft, Rasse, Hautfarbe, Religion, Alter, Zugehörigkeit zu einer ethnischen Minderheit, Behinderung jedweder Art oder aus anderen Gründen, – Einhaltung anwendbarer Gesetze gegen unlauteren Wettbewerb, – Einhaltung anwendbarer Steuergesetze, – Implementierung wirksamer Maßnahmen und interner Prozesse zur Verhinderung von Bestechung und Korruption im Rahmen diesbezüglich anwendbarer Gesetze. Details zu unseren wesentlichen Standards sowie den hiermit verbundenen Kontrollmechanismen sind auf unserer Website abrufbar (www.caimmo.com/werte). Wien, 26.3.2025 Der Vorstand Keegan Viscius (CEO) Dr. Andreas Schillhofer (CFO) Erklärung des Vorstandes Gemäss § 124 Börsegesetz Der Vorstand bestätigt nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufgestellte Jahresabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens vermittelt und dass der Lagebericht den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des Unternehmens so darstellt, dass ein möglichst getreues Bild von der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage entsteht, und dass der Lagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt, denen die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft ausgesetzt ist. Wien, 26.3.2025 Der Vorstand Keegan Viscius (CEO) Dr. Andreas Schillhofer (CFO) Bestätigungsvermerk Bericht zum Jahresabschluss Prüfungsurteil Wir haben den Jahresabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien, bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2024, der Gewinn- und Verlustrechnung für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr und dem Anhang, geprüft. Nach unserer Beurteilung entspricht der beigefügte Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage zum 31. Dezember 2024 sowie der Ertragslage der Gesellschaft für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften. Grundlage für das Prüfungsurteil Wir haben unsere Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-Verordnung Nr. 537/2014 (im Folgen-den EU-VO) und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern die Anwendung der International Standards on Auditing (ISA). Unsere Ver-antwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im Abschnitt "Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den österreichischen un-ternehmensrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften, und wir haben unsere sonstigen beruflichen Pflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns bis zum Datum des Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu diesem Datum zu dienen. Besonders wichtige Prüfungssachverhalte Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemäßen Ermessen am bedeutsamsten für unsere Prüfung des Jahresabschlusses des Geschäftsjahres waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Jahresabschlusses als Ganzes und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt, und wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab. Nachfolgend stellen wir den aus unserer Sicht besonders wichtigen Prüfungssachverhalt dar: Titel Bewertung der Anteile an verbundenen Unternehmen und Ausleihungen an verbundene Unternehmen Risiko Im Jahresabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft zum 31. Dezember 2024 sind Anteile an verbundenen Unternehmen (TEUR 3.111.698) sowie Ausleihungen an verbundene Unternehmen (TEUR 38.576) in wesentlichem Umfang ausgewiesen. Darüber hinaus sind Abschreibungen auf Anteile an verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 31.821 sowie Zuschreibungen zu diesen in Höhe von TEUR 14.430 im Jahresabschluss erfasst. Für sämtliche Anteile an verbundenen Unternehmen und Ausleihungen an verbundene Unternehmen wird ein Werthaltigkeitstest durchgeführt. Da es sich bei den verbundenen Unternehmen vor allem um Immobiliengesellschaften handelt, basiert der Werthaltigkeitstest auf einer vereinfachten Unternehmensbewertung, deren wesentliche Basis die von externen, unabhängigen Sachverständigen erstellten Immobiliengutachten sind. Das wesentliche Risiko besteht bei den Immobiliengutachten in der Festlegung von Annahmen und Schätzungen wie Diskontierungs-/Kapitalisierungssatz und erzielbare Mieteinnahmen sowie bei Immobilien in Entwicklung in der Festlegung ausstehender Bau-/Entwicklungskosten und des Developmentgewinnes. Eine geringfügige Änderung dieser Annahmen und Schätzungen kann einen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung der Anteile und Ausleihungen an verbundene Unternehmen haben. Die Angaben der Gesellschaft zu Anteilen an verbundenen Unternehmen und Ausleihungen an verbundene Unternehmen sind im Jahresabschluss zum 31. Dezember 2024 in Abschnitt „2 Finanzanlagen", in Abschnitt "11 a) – Finanzanlagen" sowie in "Anlage 2 – Angaben zu Beteiligungsunternehmen" enthalten. Adressierung im Rahmen der Abschlussprüfung Um dieses Risiko zu adressieren, haben wir die Annahmen und Einschätzungen des Managements und der externen Sachverständigen kritisch hinterfragt und dabei unter Beiziehung unserer internen Immobilienbewertungsspezialisten unter anderem die folgenden Prüfungshandlungen durchgeführt: – Beurteilung der Ausgestaltung des zugrundeliegenden Geschäftsprozesses der Bewertung der Anteile an verbundenen Unternehmen und Ausleihungen an verbundene Unternehmen – Prüfung der angewandten Methodik sowie der rechnerischen Richtigkeit der vorgelegten Unterlagen und Berechnungen zur Bewertung der Anteile an verbundenen Unternehmen und Ausleihungen an verbundene Unternehmen – Beurteilung der Konzeption und Testen der Wirksamkeit der im Geschäftsprozess der Immobilienbewertung implementierten Schlüsselkontrollen auf Basis von ausgewählten Stichproben – Beurteilung der Kompetenz, Fähigkeit und Objektivität der vom Management beauftragten externen Sachverständigen – Für ausgewählte Gutachten: Beurteilung der angewandten Methodik, Plausibilisierung der zugrundeliegenden Annahmen (z. B. erzielbare Mieteinnahmen, Diskontierungs-/Kapitalisierungssatz, Nutzfläche, Leerstandsrate) mittels Vergleichs mit Marktdaten (soweit vorhanden) sowie Vergleich der Marktwerte laut Bewertungsgutachten mit einer von uns ermittelten Marktwertbandbreite – Überprüfung ausgewählter Input-Daten laut Bewertungsgutachten anhand der Daten der entsprechenden Objektbuchführung bzw. zugrundeliegender Verträge – Befragung des Projektmanagements zu ausgewählten Immobilien in Entwicklung hinsichtlich der Gründe für Abweichungen zwischen geplanten Kosten und Istkosten und zur aktuellen Beurteilung der bis zur Fertigstellung voraussichtlich noch anfallenden Kosten; Untersuchung der Kostenverbuchung auf diesen Projekten durch Einsichtnahme in die Projektunterlagen und stichprobenweisen Abgleich der erfassten Kosten mit den Rechnungen sowie Evaluierung des daraus abgeleiteten Fertigstellungsgrades – Überprüfung, ob die Angaben der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft im Anhang vollständig und zutreffend sind Sonstige Informationen Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen alle Informationen im Geschäftsbericht und im Jahresfinanzbericht, ausgenommen den Jahresabschluss, den Lagebericht und den Bestätigungsvermerk. Den konsolidierten Corporate-Governance-Bericht haben wir vor dem Datum des Bestätigungsvermerks erhalten, die übrigen Teile des Geschäftsberichts werden uns voraussichtlich nach diesem Datum zur Verfügung gestellt. Unser Prüfungsurteil zum Jahresabschluss erstreckt sich nicht auf diese sonstigen Informationen, und wir werden dazu keine Art der Zusicherung geben. In Zusammenhang mit unserer Prüfung des Jahresabschlusses haben wir die Verantwortlichkeit, diese sonstigen Informationen zu lesen und zu würdigen, ob die sonstigen Informationen wesentliche Unstimmigkeiten zum Jahresabschluss oder zu unseren bei der Abschlussprüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder anderweitig falsch dargestellt erscheinen. Falls wir auf der Grundlage der von uns zu den vor dem Datum des Bestätigungsvermerks des Abschlussprüfers erlangten sonstigen Informationen durchgeführten Arbeiten den Schluss ziehen, dass eine wesentliche falsche Darstellung dieser sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten. Verantwortlichkeiten der gesetzlichen Vertreter und des Prüfungsausschusses für den Jahresabschluss Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses und dafür, dass dieser in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig erachten, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist. Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit - sofern einschlägig - anzugeben, sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortführung der Unternehmenstätigkeit anzuwenden, es sei denn, die gesetzlichen Vertreter beabsichtigen, entweder die Gesellschaft zu liquidieren oder die Unternehmenstätigkeit einzustellen oder haben keine realistische Alternative dazu. Der Prüfungsausschuss ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft. Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, durchgeführte Abschlussprüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen. Als Teil einer Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, üben wir während der gesamten Abschlussprüfung pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus gilt: – Wir identifizieren und beurteilen die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern im Abschluss, planen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken, führen sie durch und erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als ein aus Irrtümern resultierendes, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen oder das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können. – Wir gewinnen ein Verständnis von dem für die Abschlussprüfung relevanten internen Kontrollsystem, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit des internen Kontrollsystems der Gesellschaft abzugeben. – Wir beurteilen die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte in der Rechnungslegung und damit zusammenhängende Angaben. – Wir ziehen Schlussfolgerungen über die Angemessenheit der Anwendung des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit durch die gesetzlichen Vertreter sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die erhebliche Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir die Schlussfolgerung ziehen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, in unserem Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch die Abkehr der Gesellschaft von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zur Folge haben. – Wir beurteilen die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse in einer Weise wiedergibt, dass ein möglichst getreues Bild erreicht wird. Wir tauschen uns mit dem Prüfungsausschuss unter anderem über den geplanten Umfang und die geplante zeitliche Einteilung der Abschlussprüfung sowie über bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Abschlussprüfung erkennen, aus. Wir geben dem Prüfungsausschuss auch eine Erklärung ab, dass wir die relevanten beruflichen Verhaltensanforderungen zur Unabhängigkeit eingehalten haben, und tauschen uns mit ihm über alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte aus, von denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit und - sofern einschlägig - auf vorgenommene Handlungen zur Beseitigung von Gefährdungen oder angewandte Schutzmaßnahmen auswirken. Wir bestimmen von den Sachverhalten, über die wir uns mit dem Prüfungsausschuss ausgetauscht haben, diejenigen Sachverhalte, die am bedeutsamsten für die Prüfung des Jahresabschlusses des Geschäftsjahres waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte in unserem Bestätigungsvermerk, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus oder wir bestimmen in äußerst seltenen Fällen, dass ein Sachver-halt nicht in unserem Bestätigungsvermerk mitgeteilt werden sollte, weil vernünftigerweise erwartet wird, dass die negativen Folgen einer solchen Mitteilung deren Vorteile für das öffentliche Interesse übersteigen würden. Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen Bericht zum Lagebericht Der Lagebericht ist aufgrund der österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Jahresabschluss in Einklang steht und ob er nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt wurde. Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit den Berufsgrundsätzen zur Prüfung des Lageberichts durchgeführt. Urteil Nach unserer Beurteilung ist der Lagebericht nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt worden, enthält zutreffende Angaben nach § 243a UGB, und steht in Einklang mit dem Jahresabschluss. Erklärung Angesichts der bei der Prüfung des Jahresabschlusses gewonnenen Erkenntnisse und des gewonnenen Verständnisses über die Gesellschaft und ihr Umfeld wurden wesentliche fehlerhafte Angaben im Lagebericht nicht festgestellt. Zusätzliche Angaben nach Artikel 10 der EU-VO Wir wurden von der Hauptversammlung am 2. Mai 2024 als Abschlussprüfer gewählt. Wir wurden am 3. Juni 2024 vom Aufsichtsrat beauftragt. Wir sind ununterbrochen seit dem Geschäftsjahr 2017 Abschlussprüfer. Wir erklären, dass das Prüfungsurteil im Abschnitt "Bericht zum Jahresabschluss" mit dem zusätzlichen Bericht an den Prüfungsausschuss nach Artikel 11 der EU-VO in Einklang steht. Wir erklären, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen (Artikel 5 Abs 1 der EU-VO) erbracht haben und dass wir bei der Durchführung der Abschlussprüfung unsere Unabhängigkeit von der geprüften Gesellschaft gewahrt haben. Auftragsverantwortlicher Wirtschaftsprüfer Der für die Abschlussprüfung auftragsverantwortliche Wirtschaftsprüfer ist Herr Mag. Hans-Erich Sorli. Wien, am 26. März 2025 Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H. Mag. Hans-Erich Sorli eh Wirtschaftsprüfer ppa Martina Türk, MSc eh Wirtschaftsprüferin KONTAKT CA Immobilien Anlagen AG Mechelgasse 1 1030 Wien Tel. +43 1 532 59 07-0 [email protected] www.caimmo.com Investor Relations Aktionärstelefon (in Österreich): 0800 01 01 50 (kostenlos) Christoph Thurnberger Julian Wöhrle Tel. +43 1 532 59 07-0 [email protected] Unternehmenskommunikation Tel. +43 1 532 59 07-0 [email protected] DISCLAIMER Dieser Bericht enthält Angaben und Prognosen, die sich auf die zukünftige Entwicklung der CA Immobilien Anlagen AG und ihre Gesellschaften beziehen. Die Prognosen stellen Einschätzungen und Zielsetzungen dar, die von der Gesellschaft auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Prognosen zugrundeliegenden Annahmen nicht eintreffen, Zielsetzungen nicht erreicht werden oder Risiken – wie die im Risikobericht angesprochenen – eintreten, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten Ergebnissen abweichen. Mit diesem Bericht ist keine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Aktien der CA Immobilien Anlagen AG verbunden. IMPRESSUM Medieninhaber (Verleger): CA Immobilien Anlagen AG, 1030 Wien, Mechelgasse 1 Inhouse produziert mit FIRE.sys Wir bitten um Verständnis dafür, dass bei der Textierung dieses Berichts gendergerechte Schreibweisen nicht berücksichtigt werden konnten, um den durchgängigen Lesefluss in komplexen Wirtschaftsmaterien nicht zu gefährden. Dieser Bericht ist auf umweltschonend chlorfrei gebleichtem Papier gedruckt.
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