Bokslutskommuniké

JANUARI–DECEMBER 2024

Kvartalet i korthet

Väsentliga händelser under kvartalet

Under kvartalet fullföljdes affären med den internationella fonden förvaltad av Aermont Capital, där de tillträdde sina 60 procent av det gemensamma bolaget som numera äger samtliga tillgångar från fusionen av Svenska Nyttobostäder. Köpeskillingen uppgick till 1 886 mkr, varav 268 mkr kommer att erhållas i samband med slutreglering av köpeskillingen. Transaktionen redovisades i tredje kvartalet i samband med att villkoren för affären uppfylldes.
Den 31 oktober konverterades det utestående innehavet av konvertibler i Besqab till 1 975 576 stamaktier.
Under december emitterade ALM Equity nya obligationer om 500 mkr med löptid om 3,25 år och återköpte 459 mkr av de tidigare obligationslånen. Samtidigt påkallades förtida inlösen av utestående obligationer till ett värde om 441 mkr, denna del fullföljs först den 15 januari 2025. Netto efter dessa åtgärder kommer den utestående obligationsskulden ha minskat med 400 mkr. Åtgärderna stärker ALM Equitys finansiella stabilitet och skapar en bättre balans mellan skulders förfallostruktur och återbetalningstid på bolagets investeringar. Läs mer på sidan 13.

Väsentliga händelser efter kvartalets slut

Den förtida inlösen av utestående obligationslån om 441 mkr har fullföljts och minskat utestående obligationslån med 400 mkr som därefter uppgår till 1 200 mkr.
Styrelsen föreslår 8,40 (8,40) kr i utdelning kontant per preferensaktie att utbetalas med 2,10 (2,10) kr kvartalsvis. Vidare föreslås att ingen utdelning utgår till stamaktieägarna.

Koncernens nyckeltal

Sammandrag IFRS	2024 okt–dec	2023 okt–dec	2024 jan–dec	2023 jan–dec
Nettoomsättning, mkr	1 330	639	3 127	2 386
Periodens resultat, mkr	-60	-453	-1 100	-2 708
Avkastning på EK (stamaktie), %	-1	-17	-43	-44
Soliditet, %	51	39	51	39
Likvida medel, mkr	1 671	444	1 671	444
Eget kapital, mkr	2 766	2 972	2 766	2 972
Balansomslutning, mkr	5 475	7 657	5 475	7 657

Sammandrag Segmentsredovisning1)

Nettoomsättning, mkr	382	321	1 046	2 491
Periodens resultat, mkr	-40	-479	-679	-2 697
Soliditet, %		40	41	40
Förvaltningsfastigheter, mkr	2 560	84	2 560	84
Eget kapital, mkr	3 321	3 123	3 321	3 123
Balansomslutning, mkr	8 030	7 808	8 030	7 808
Nyckeltal per aktie
Börskurs på bokslutsdagen, kr	156	280	156	280
Resultat per stamaktie före utspädning, kr	-1,23	-42,56	-73,66	-193,78

1) I ALM Equitys segmentsredovisning klyvs andelen av det nya intressebolaget in, mer information om vad som inkluderas i segmentsredovisningen återfinns i not 2 på sidan 19.

2 | ALM EQUITY AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2024

Tillgångar och kapital på plats – dags att öka på maskineriet

Med konsolideringen av Svenska Nyttobostäder och kapitaliseringen genom Aermont på plats kommer fokus framåt vara genomförandet av den gemensamma affärsplanen.

Historiskt intensivt år

2024 var nog ett av våra mest hektiska år någonsin, där mycket fokus har legat på konsolidering av tillgångar och etableringen av en stark kapitalstruktur för framtida tillväxt. Mycket av vår tid har lagts på fusionen med Svenska Nyttobostäder och den efterföljande affären med Aermont Capital. Det har varit nödvändigt men samtidigt är det nu hög tid att rikta blicken utåt och genomföra den affärsplan som vi presenterade i samband med fusionen.

En kapitalpartner i båten

I oktober slutförde vi affären med Aermont Capital och har under sista kvartalet lagt i högsta växel för att börja exekvera på affärsplanen för det gemensamma bolaget. Transaktionen, som innebar ett likviditetstillskott för ALM Equity om ca 1,9 mdkr, omfattade hela den tillgångsportfölj som kom med fusionen av Svenska Nyttobostäder; 2 350 hyresbostäder i förvaltning, 950 färdigställda bostäder till bostadsrättsmarknaden och lagakraftvunna byggrätter för cirka 2 000 bostäder. Vi kommer nu ha laserfokus på att se till att den gemensamma portföljen optimeras. Konvertera och sälja fastigheter med betydande övervärden som bostadsrätter och snabbt komma i gång med byggstarter. Med kapitaltillskottet från transaktionen har vi också skapat oss handlingsutrymme att slå till när intressanta förvärvsmöjligheter dyker upp – och det kommer det att göra.

Med en internationell stor investeringsfond som Aermont i båten ökar också kraven på oss. Vi jobbar därför medvetet med att dokumentera och certifiera våra fastigheter genom bland annat internationella certifieringar som BREEAM.

Minskar skuldsättning

I december genomförde vi en framgångsrik emission av nya obligationer om 500 mkr. Emissionen var övertecknad och vi kan konstatera att obligationsmarknaden har uppskattat vårt arbete. I samband med nyemissionen genomförde vi ett återköpsprogram för två utestående obligationslån med förfall 2025 och 2026, vilket följdes upp med ett inlösenförfarande. Sammantaget innebär det att vi minskar skuldsättningen med 400 mkr. Förutom lägre skuldsättning och räntekostnader, får vi en bättre matchning med återbetalningstiden på kommande investeringar.

Solen börjar gå upp över horisonten

Efter ett par blytunga år, som fått stora effekter på fastighetsmarknaden, börjar det se bättre ut. Inte i raketfart och med många potentiella svarta svanar i vassen, men det finns ljus i horisonten. Ett lägre ränteläge och en dämpad utveckling av byggkostnader ger hyggliga förutsättningar för att 2025 kan bli ett år med bättre fart på nybyggnationerna. Konsumenterna är fortsatt relativt försiktiga och den globala osäkerhet som många upplever just nu med effekter rakt in i privatpersoners sparkapital, kan innebära att vi får vänta till andra halvan av 2025 innan vi kan tala om optimism på bostadsmarknaden.

Position för tillväxt

Vår tydliga position med yteffektiva bostäder i Stockholmsområdet är en styrka. Det finns, och kommer under lång tid framåt att finnas, ett strukturellt underskott på mindre bostäder som människor har råd att bo i. I Stockholms län utgör en- och tvåpersonshushåll 75 procent av alla hushåll, medan endast nio procent av lägenheterna är mindre än 31 kvadratmeter. Det här är en risk för hela regionens tillväxt. Vi ska inte bygga ghetton med trångbodda bostäder men vi måste på allvar inse hur viktigt det är att balansen blir bättre.

Förutsättningar för listbyte

"Ett år av execution".

Vi jobbar vidare med arbetet att göra ett listbyte till Nasdaq Stockholm under året och de ökade kraven som ställs från Aermont på bolaget är också positivt bidragande till att strama upp våra interna processer. Vår målsättning är att stärka ägarstrukturen med en större andel institutionellt kapital.

Blicken på vägen och fokus på execution

Allt det arbete vi har gjort under 2024 har givit oss de bästa förutsättningarna att genomföra affärsplanen för tillgångarna som kom in från Svenska Nyttobostäder och hitta nya möjligheter på marknaden. Nu ska handlingskraften riktas utåt och vårt fokus ligger på försäljning, uthyrning och att komma igång med nybyggnationer. 2025 kommer att bli;

Joakim Alm, vd

Marknadskommentar

Makroindikatorer

Under årets sista kvartal fortsatte den geopolitiska osäkerheten att prägla omvärlden. Samtidigt började en försiktig återhämtning ta form efter en lägre period av försvagade ekonomier och åtstramande penningpolitik.

Vid utgången av 2024 låg styrräntan på 2,75 procent och vid Riksbankens senaste penningpolitiska möte i slutet av januari beslutade Riksbanken att sänka styrräntan med 0,25 procentenheter. Det råder fortfarande totalstopp av obligationsköp från Riksbanken. Bolåneräntorna fortsätter successivt att sjunka, och kommer att fortsätta att göra så i takt med att styrräntan sjunker. Storbankernas prognoser pekar på en bolåneränta under tre procent till slutet av 2025. Enligt SCB låg KPI rullande tolvmånader på 0,8 procent i december 2024, en nedgång från oktober då den var 1,6 procent.

Fastighetsmarknaden

Det utmanande marknadsläget har haft betydande konsekvenser för nyproduktionsmarknaden i Sverige. Samtidigt har ränteutvecklingen under året bidragit till en ökad riskaptit bland investerare, vilket i sin tur har förbättrat fastighetsbolagens finansieringsmöjligheter och tillgången på likviditet. Under andra halvåret har obligationsmarknaden visat på högre aktivitet både sett till efterfrågan från investerare och i antal obligationsemissioner bland fastighetsbolagen. Enligt Finansinspektionen ledde det förbättrade marknadssentimentet till att fastighetsbolagen för första gången sedan 2021 emitterade mer än vad som förföll under året.

Transaktionsvolymerna har ökat kraftigt under 2024 till följd av den förbättrade makroekonomiska utvecklingen. Under året genomfördes transaktioner på den nordiska fastighetsmarknaden till ett sammanlagt värde om 302,5 mdkr, vilket är en ökning med 30 procent jämfört med 2023, enligt Colliers Nordics Monthly January 2025. Sverige stod för 133,7 mdkr av den totala transaktionsvolymen.

Säljare och köpare fortsätter att närma sig i prisförväntningar och aktiviteten kommer sannolikt att öka i takt med att fler räntesänkningar kommer.

Bostadsmarknaden

Under årets tre första kvartal påbörjades nybyggnationer av cirka 15 920 bostadslägenheter i flerbostadshus i Sverige, enligt SCB. Under samma period påbörjades i Stockholms län nybyggnationer av cirka 6 030 bostadslägenheter i flerbostadshus. Enligt SCB minskade byggkostnadsindex med 0,6 procent i december jämfört med föregående månad. De fortsatt höga byggkostnaderna påverkar nyproduktionen av bostadslägenheter i hela landet. Byggtakten bedöms fortsätta återhämta sig under 2025 enligt Boverkets prognoser. Samtidigt pekar prognoserna på att befolkningsmängden i Stockholms län på längre sikt kommer att fortsätta att öka fram till 2032. För många resurssvaga hushåll och yngre generationer är det en stor utmaning att hitta en bostad som är ekonomiskt överkomlig i regionen.

Enligt Svensk Mäklarstatistik var antalet bostadsförsäljningar i hela landet något högre under fjärde kvartalet, jämfört med föregående kvartal. Även priserna på bostadslägenheter ökade med 1,3 procent kvartal över kvartal. I Stor-Stockholm ökade priserna på bostadslägenheter under samma period med 2,7 procent och på rullande tolv månader uppgick ökningen till 7,0 procent.

Enligt SCB ökade hyrorna med i genomsnitt 5,0 procent under 2024, en ökning som ligger 0,9 procentenheter över föregående års hyreshöjning. Trots att osäkerheten väntas öka för kommersiella hyreslokaler, på grund av stigande vakanser, bedöms bostadshyresmarknaden framgent förbli stabil. För 2025 förväntas hyresjusteringar inom bostadssegmentet fortsätta att överstiga inflationen.

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Styrräntan (per förändring från 2012)

Underliggande inflation (KPIF, 12-månadersförändring)

Källa: Riksbanken och SCB

Befolkningsprognos, Stockholms län 2024 – 2032, miljoner

Källa: Region Stockholm

ALM Equity utvecklar fastighetstillgångar för att möta framtidens behov av boende i urbana miljöer där människor vill leva, arbeta och umgås. Fastighetsutvecklingen bedrivs primärt genom tre verksamheter; utveckling, entreprenad och förvaltning. Då verksamheten täcker in fastigheternas alla huvudprocesser från förvärv till förvaltning, kan vi vara med och påverka värdeskapandet i varje steg.

Vår styrka är att identifiera affärsmöjligheter med hög tillväxt potential där större värde kan tillföras genom att paketera, finansiera och omstrukturera tillgångar som sedan utvecklas för egen förvaltning eller avyttring. Exitstrategin utvärderas med hänsyn till marknadsläget och den avkastning på investeringen som bedöms skapa störst värde.

Investeringar i nya fastighetstillgångar sker utifrån hur de matchar idén om framtidens behov av boende och utvärderas utifrån värde, potential och risk. Finansiella partnerskap är en del av ALM Equitys strategi för att möjliggöra snabbare utväxling på tillgångsvärdet vilket innebär att tillgångsportföljen innefattar både hel- och delägda tillgångar. Det möjliggör fler expansionsmöjligheter samtidigt som riskerna begränsas.

Finansiella tillgångar består av kvarvarande innehav från tidigare strategiska avyttringar, dessa kvarstår så länge ALM Equity bedömer att den riskjusterade avkastningen för innehaven är bättre än andra investeringsmöjligheter på marknaden.

Bridge — På kartan intill och på kommande sidor presenteras byggrätts- och entreprenadprojekt samt förvaltningsbestånd som ägs av koncernbolag och av det intressebolag som ägs tillsammans med fonden förvaltad av Aermont Capital, benämnda "Bridge". ALM Equity har inget bestämmande inflytande över de projekten men inkluderar dem i portföljerna då vi har det operativa helhetsansvaret för dem.

I not 4 andelar i intressebolag på sida 23 redovisas bolaget separat.

Utveckling

Utvecklingen av projekt drivs av ALM Equitys koncernbolag ALM Småa Bostad som ansvarar för mark- och fastighetsförvärv, detaljplaneprocesser, framtagande av koncept samt försäljning. Byggnationen utförs av antingen ALM Equitys entreprenadbolag 2xA Entreprenad eller en extern totalentreprenör. Inom verksamhetsområdet finns både byggrättsprojekt och konverteringsprojekt.

Byggrättsprojekten består av bostadsprojekt i kommunikationsnära lägen i Stockholmsregionen, där bostäderna primärt säljs som bostadsrätter eller kvarstår i förvaltningsbeståndet.

Konverteringsprojekten omfattar fastigheter som ursprungligen varit avsedda för förvaltningsmarknaden men som ska omvandlas och säljas som bostadsrätter. Detta är en del av affärsplanen att avyttra cirka 950 bostäder som bostadsrätter. Samtliga byggrätts- och konverteringsprojekt presenteras på nästa sida.

Projekten drivs antingen i egen regi eller i samarbete med kapitalpartners.

Utgångspunkten är att varje projekt anpassas efter sina specifika förutsättningar och att de, genom egen bolagsstruktur och finansiering, är helt självständiga. Grundprincipen kan dock frångås om gemensamma finansieringslösningar bedöms vara fördelaktiga. Målet för varje projekt är att, genom utveckling och optimering av fastighetens byggrätt, innehåll och upplåtelseform, maximera dess marknadsvärde.

Händelser under kvartalet

Totalt har det under kvartalet sålts 13 bostäder från konverteringsprojekten, därmed har totalt 117 av bostäderna sålts. Det har sålts 1 bostad från lagret från tidigare frånträdda utvecklingsprojekt inom ALM Småa Bostad, därmed återstår 35 bostäder.

Under kvartalet har ett projekt om 396 bostäder färdigställts och ingår numera i förvaltningsportföljen och ägs via intress ebolaget Bridge.

Per 31 december 2024 ägs samtliga konverteringsprojekt och en stor del av byggrättsprojekten av intressebolaget Bridge.

	2024	2023	2024	2023
Projektrelaterade nyckeltal	okt–dec	okt–dec	jan–dec	jan–dec
Byggrätter, exkl pågående projekt, bostäder	2 344	713	2 344	713
Sålda bostäder1	14	3	85	17
Färdigställda bostäder	396	204	1 056	680

1) Inkluderar även sålda bostäder i färdigställda bostadsrättsprojekt som ej ännu överlämnats. Archimedes, Stockholm

Byggrättsprojekt per 2024-12-31

Nedan presenteras hel- och delägda fastighetsprojekt som är under utvecklingsskedet. Byggrättsprojekt där planprocessen inte påbörjats, färdigställda bostadsrättsprojekt och byggrättsprojekt sålda till Besqab som ännu inte frånträtts inkluderas inte. Antal enheter, storlek och planerad marknad är preliminära och kan komma att ändras.

Projektnamn	Kommun	Partner1/ Egen regi	ALM Equitys ägarandel	Antal bostäder	Ljus BTA, kvm	Projekt fas2	Marknad
Archimedes A	Stockholm	Partner Bridge	40%	116	5 268	F2	Förvaltning
Archimedes B	Stockholm	Partner Bridge	40%	106	4 904	F2	Förvaltning
Archimedes C	Stockholm	Partner Bridge	40%	135	4 880	F2	Förvaltning
Archimedes D	Stockholm	Partner Bridge	40%	48	3 699	F2	Bostadsrätt
Archimedes E	Stockholm	Partner Bridge	40%	58	4 212	F2	Bostadsrätt
Archimedes F1	Stockholm	Partner Bridge	40%	202	10 656	F2	Förvaltning
Archimedes F2	Stockholm	Partner Bridge	40%	280	11 737	F2	Förvaltning
Archimedes S	Stockholm	Partner Bridge	40%	20	2 677	F2	Bostadsrätt
Häggvik Entré	Sollentuna	Partner Bridge	40%	Lokaler	22 546	F2	Kommersiell
Häggvik View	Sollentuna	Partner Bridge	40%	177	12 713	F2	Blandad
Häggvik Luna	Sollentuna	Partner Bridge	40%	184	12 679	F2	Blandad
Häggvik Sky	Sollentuna	Partner Bridge	40%	261	17 623	F2	Blandad
Kajhusen	Sollentuna	Partner Bridge	40%	190	13 280	F2	Bostadsrätt
Kalksilos	Södertälje	Partner Övriga	70%	39	2 730	F2	Bostadsrätt
Barkarby Kv. 5	Järfälla	Egen regi	100%	Lokaler	13 000	F2	Kommersiell
Elverket	Sundbyberg	Egen regi	100%	13	2 177	F2	Bostadsrätt
Skå Eneby	Ekerö	Egen regi	100%	27	3 812	F3	Bostadsrätt
Pausgallerian	Enköping	Partner Övriga	50%	173	16 323	F3	Ej beslutat
Hammars småbruk	Haninge	Egen regi	100%	20	2 353	F3	Bostadsrätt
Ålsta Tungelsta	Haninge	Egen regi	100%	26	3 059	F3	Bostadsrätt
Notviksparken	Västervik	Egen regi	100%	218	15 650	F3	Blandad
Tändstickan	Västervik	Partner Övriga	67%	51	5 460	F3	Bostadsrätt
Summa				2 344	191 438

1) Projekt som drivs tillsammans med kapitalpartners där ALM Equitys ägande understiger 50 procent och/eller saknar bestämmande inflytande, konsolideras inte utan redovisas som intressebolag enligt kapitalandel i IFRS och i segmentsredovisningen har minoriteten återlagts och andelen klyvts in istället, se not 2. 2) Projektfaser F1: Under produktion. F2: Färdiga byggrätter men ej produktionstartade. F3: Under planprocessen.

Konverteringsprojekt per 2024-12-31

Nedan presenteras fastigheter från förvaltningsbeståndet som har eller planeras att konverteras till bostadsrätt smarknaden. Fastigheter som inte paketerats och säljstartats redovisas som förvaltningsfastigheter tills de lagerförs och säljstartar.

Projektnamn	Kommun	Partner1/ Egen regi	ALM Equitys ägarandel	Antal bostäder	Tillgångslag2	Planerad säljstart
Poeten	Solna	Partner Bridge	40%	228	Förvaltning	Q4-24
Skalden	Solna	Partner Bridge	40%	266	Förvaltning	Q4-24
Fyrlotsen	Lidingö	Partner Bridge	40%	221	Lager	Säljstartad
Lignum	Stockholm	Partner Bridge	40%	204	Lager	Säljstartad
Rubigo	Stockholm	Partner Bridge	40%	70	Lager	Säljstartad
Summa				989

1) Projekt som drivs tillsammans med kapitalpartners där ALM Equitys ägande understiger 50 procent konsolideras inte utan redovisas som intressebolag enligt kapitalandel i IFRS och i segmentsredovisningen har andelarna i intressebolag återlagts och andelen klyvts in istället, se not 2. 2) Tillgångslag visar hur fastigheten redovisas. Förvaltning: Förvaltningsfastighet och Lager: Lagerandelar i bostads- och äganderätter.

Fördelning antal bostäder per 2024-12-31

1) Inkluderar konverteringsprojekt som presenteras ovan.

2) Försäljningsstatus i säljstartade konverteringsprojekt.

Entreprenad

Entreprenadverksamheten drivs av ALM Equitys koncernbolag 2xA Entreprenad, som är totalentreprenör inom bygg och fastighet med kompetenser i entreprenadens alla led; från projektledning, BIM-projektering, kalkyl och inköp till byggledning och eftermarknad. Tjänsterna erbjuds internt inom ALM Equity och till externa kunder.

Totalentreprenaden paketeras med projektering, produktion och leverans med fokus på hög effektivitet och precision. Genom involvering i tidiga skeden kan konstruktion och ritningar säkerställas i ett läge där det kan påverka både produktionskostnader och risk i kommande steg.

Verksamheten har en skalbar plattform med effektiva arbetssätt som gör den anpassningsbar till olika volymer och uppdrag. Målet för entreprenadverksamheten är att den ska generera ett positivt rörelsekapital och vara självfinansierad.

Affären med Aermont Capital innebär även att 2xA Entreprenad kommer att få utföra entreprenader för intressebolaget Bridges räkning motsvarande ett bedömt ordervärde på cirka 1,5 mdkr.

Händelser under kvartalet

Under kvartalet har 2xA Entreprenad färdigställt projektet The Brick Alba, omfattande totalt 396 bostäder. Projektet drevs på uppdrag av den egna utvecklingsverksamheten.

2xA Entreprenad har under kvartalet kommit överens med Klövern om att inte fullfölja entreprenadavtalet avseende ett projekt i Kista, omfattande ett ordervärde om 189 mkr. Uppgörelsen medför inga väsentliga resultateffekter.

Efter kvartalets slut har 2xA Entreprenad byggstartat ett externt entreprenaduppdrag omfattande 223 bostäder.

1 1 to 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Specifical - la
49 - 194 to the states /
ore a le a ge a le 2 2017 122

Entreprenadprojekt per 2024-12-31

Nedan presenteras en sammanställning över entreprenadprojekt under produktion mot extern kunder där koncernbolaget 2xA Entreprenad är totalentreprenör.

Projektnamn	Kommun	Kund	Hustyp	Antal bostäder	Planerat färdigställande
Kv, Modellören	Gustavsberg	Extern	Flerbostadshus	76	Q4 2025
Atlantis	Haninge	Extern	Flerbostadshus	125	Q1 2026
Panorama	Nynäshamn	Extern	Flerbostadshus	78	Q3 2025
Bjurbäcken	Stockholm	Extern	Flerbostadshus	206	Q3 2025
Södergården	Tyresö	Extern	Flerbostadshus	205	Q4 2025
Köpmanvägen	Upplands-Bro	Extern	Småhus	16	Q2 2025
Summa				706

Projektrelaterade nyckeltal	2024 okt–dec	2023 okt–dec	2024 jan–dec	2023 jan–dec
Byggstartade, enheter	—	284	635	381
Färdigställda, enheter	396	425	1 473	557
Orderstock,mkr	563	1 589	563	1 589
Orderingång, mkr	—	—	—	1 516

Förvaltning

Förvaltningsverksamheten bedrivs av ALM Equitys organisation. Det befintliga fastighetsbeståndet kommer från fusionen med Svenska Nyttobostäder som idag ägs via intressebolaget Bridge. ALM Equity ansvarar för förvaltning, uthyrning och den operativa driften för dessa fastigheter mot ett managmentarvode. Beståndet består av nyproducerade bostäder i kommunikationsnära lägen i Stockholmsregionen med närhet till service och faciliteter.

Förvaltningsbeståndets portfölj inkluderar även de fastigheter som är konverteringsprojekt som ännu inte har paketerats eller säljstartat

ALM Equity har sedan tidigare lokaler för egen förvaltning som främst utgörs av lokaler i färdigställda bostadsrättsfastigheter. Syftet med dessa är inte ett långsiktigt ägande och de redovisas därmed inte i portföljen över förvaltningsbeståndet.

Målet för förvaltningsverksamheten är att genom kontinuerlig förädling av beståndet och en effektiv förvaltning skapa stabila kassaflöden liksom en god värdetillväxt över tid.

Händelser under kvartalet

Förvaltningsbeståndet har under kvartalet ökat med ytterligare 396 hyre s bostäder i Telefonplan, Stockholm.

Det pågår avveckling av blockavtal inom delar av beståndet vilket påverkar uthyrningsgraden när stort antal bostäder friställs samtidigt.

I december genomfördes en NKI-mätning i hela förvaltningsbeståndet. Resultatet visade på en indexökning i tre av fem mätområden, bland annat upplevd trygghet.

Fastighetsrelaterade nyckeltal1	2024 okt–dec	2023 okt–dec	2024 jan–dec	2023 jan–dec
Hyresvärde, mkr	86	–	345	–
Fastighetsvärde, mkr	5 124	–	5 124	–
Driftnetto, mkr	36	–	167	–
Överskottsgrad, %	68	–	72	–
Uthyrningsgrad bostäder, %	86	–	86	–

1) Observera att resultat från intressebolaget endast redovisas utifrån kapitalandelsmetoden i IFRS på raden resultat från intressebolag. I segmentsredovisningen har ALM Equitys andel av resultatet klyvts in med 40 procent, mer information i not 2. Driftnetto och överskottsgrad för perioden januari till september är beräknad utifrån historiska siffror från Svenska Nyttobostäder.

Förvaltningsbestånd per 2024-12-31

Objektnamn	Kommun	Partner1 /Egen regi	ALM Equitys ägarandel	Antal bostäder	Uthyrningsbar yta, BOA	Uthyrningsbar yta, LOA
Alba	Stockholm	Partner Bridge	40%	396	11 564	3 020
Kronan	Järfälla	Partner Bridge	40%	276	7 097	676
Skogshusen	Nacka	Partner Bridge	40%	182	4 608	536
Flädern	Salem	Partner Bridge	40%	93	3 029	20
Torghuset	Salem	Partner Bridge	40%	62	2 053	343
Brygghusen	Sollentuna	Partner Bridge	40%	45	3 465	0
Kastellet	Stockholm	Partner Bridge	40%	154	3 684	0
Nova 7	Sollentuna	Partner Bridge	40%	324	7 402	26
Nova 8	Sollentuna	Partner Bridge	40%	125	2 966	157
Stella 9	Sollentuna	Partner Bridge	40%	271	7 236	80
Stella 10	Sollentuna	Partner Bridge	40%	153	3 542	0
Esplanaden	Stockholm	Partner Bridge	40%	52	1 429	0
Mälarterrassen	Stockholm	Partner Bridge	40%	161	4 263	258
Ängshuset	Stockholm	Partner Bridge	40%	78	1 914	0
Skalden	Solna	Partner Bridge	40%	266	8 756	1 166
Poeten	Solna	Partner Bridge	40%	228	8 697	446
Summa				2 866	81 705	6 728

Finansiella tillgångar

ALM Equity har aktieinnehav i Klövern respektive Besqab (tidigare Aros Bostad) som klassificeras som Finansiella tillgångar. Innehaven kvarstår så länge den bedömda riskjusterade avkastningen för innehaven är bättre än andra investeringsmöjligheter på marknaden.

Klövern är ett onoterat bostadsbolag som utvecklar bostäder för försäljning och egen förvaltning. Portföljen är främst fokuserat i Stockholmsområdet.

Besqab är ett noterat bolag som utvecklar bostäder i Storstockholm och Uppsala. Verksamheten omfattar även utveckling av samhällsservice för andras ägande eller egen förvaltning.

Händelser under kvartalet

Under kvartalet byggstartade Klövern projektet Birdie i Tyresö, omfattande 78 lägenheter som kommer miljöcertifieras enligt BREEAM Excellent. Klövern erhöll även en markanvisning i december för 84 bostadsrätter i Mälarhöjden, Stockholm. Byggstarten planeras till 2026.

Besqab har under kvartalet förvärvat byggrätter om cirka 170 bostäder på Kungsholmen i Stockholm och cirka 100 bostäder i Nacka Strand. Vidare har bolaget byggstartat ett bostadsprojekt i Danderyd och avyttrat två fastigheter i Solna.

Nominell ägarandel: 16 procent Röstandel: 16 procent Redovisat aktievärde: 1 384 mkr Bedömt bolagsvärde: 8 655 mkr, varav ALM Equitys del 1 384 mkr

Enheter i fastighetsportföljen per 2024-12-31

1) Efter fullständigt frånträde uppgår ALM Equitys andel till 17 procent motsvarande ett värde utifrån aktuellt börsvärde per kvartalsskiftet om 500 mkr. Samtliga utestående konvertibler har under kvartalet konverterats till stamaktier, kommande leveranser betalas med stamaktier.

Finansiell information

Kommentar till förändrad rapportering

I rapporteringen enligt IFRS redovisas det nya intressebolaget utifrån kapitalandelsmetoden medan det i segmentsredovisningen i not 2 har klyvts in för att spegla ALM Equity och dess verksamhet. I not 4 för andelar i intressebolag återfinns information om intressebolagets resultat- och balansräkning i helhet. Nedan kommentarer hänförs till rapporteringen enligt IFRS medan det i segmentsredovisningen i not 2 finns kompletterande kommentarer kopplat till den rapporteringen.

Resultaträkning

Kvartalets rörelseresultat uppgick till 13 (-421) mkr medan totalresultatet för kvartalet uppgick till -60 (-453) mkr. Årets rörelseresultat uppgick till -568 (-1 673) mkr medan totalresultatet för året uppgick till -1 100 (-2 708) mkr. Årets resultat inkluderar effekterna av både fusionen av Svenska Nyttobostäder och transaktionen med ny kapitalpartner.

Fusionen har skett genom absorption och redovisats som rörelseförvärv. Fusionseffekterna om netto -100 mkr består av en negativ goodwill om 1 200 mkr redovisad som resultat från koncernbolag och en förlust för avyttring av egna aktier i Svenska Nyttobostäder om -1 090 mkr redovisad som resultat intressebolag. Utöver det en förlust från kortfristiga finansiella tillgångar om -210 mkr hänförlig minoriteten.

Effekterna från transaktionen med fonden förvaltad av Aermont Capital som förvärvade 60 procent av tillgångarna från fusionen av Svenska Nyttobostäder uppgår till -722 mkr varav 557 mkr beror på en nedjustering av det kvarvarande innehavet om 40 procent till ett värde om 700 mkr. Resultatet har justerats i kvartalet med -31 mkr för tillkommande kostnader och preliminärt överlåtelsebokslut.

I fjärde kvartalet uppgår ALM Equitys resultat från intressebolag till -43 mkr. Det negativa resultatet beror på tillfälligt högt antal vakanser till följd av avslut av större blockavtal och nyuthyrning av nytillträdda fastigheter samt nedjusterade värden för byggrätter om -16 mkr.

Innehavet i Klövern medför en värdeförändring om -5 mkr i kvartalet och totalt för året en positiv värdeförändring om 117 mkr efter uppdaterad värdering under året.

Innehavet i Besqab medför värdeförändring om -45 mkr under kvartalet. Totala resultateffekter för året om -235 mkr varav -215 mkr hänförs till omklassningen från intressebolag till finansiell anläggningstillgång. Innehavet värderas nu till verkligt värde beräknat utifrån stängningskurs per bokslutsdag vilken vid årsskiftet uppgick till 25,30 kr per stamaktie jämfört med 28 kr per stamaktie föregående kvartal och tidigare bokfört värde om 38,99 kr per stamaktie vid omklassificeringen. Samtliga preferensaktier har avyttrats under året med en resultateffekt om -5 mkr.

Utvecklingsverksamheten har en positiv påverkan på kvartalets resultat med 91 mkr och för året med 89 mkr. Resultaten kommer i huvudsak från slutförandet av sex utvecklingsprojekt varav ett slutfördes under kvartalet. Externa projekt inom entreprenad bidrar med resultateffekter om 24 mkr i kvartalet och 66 mkr för året.

Finansnettot för kvartalet uppgår till -31 mkr varav -41 mkr avser obligationsräntor. För året uppgår det till -196 mkr varav -193 mkr är hänförligt till obligationsräntor. Under året har också kostnader kopplade till återköp och refinansiering av obligationer om -19 mkr redovisats i rörelseresultatet varav -10 mkr avser förtidsinlösenavgifter.

Balansräkning

Tillgångar

Per 31 december 2024 hade ALM Equity tillgångar till ett bokfört värde om 5 475 (7 657) mkr, där andelar i intressebolag står för 686 mkr hänförliga till bolaget benämnt som Bridge, som numera äger tillgångarna från Svenska Nyttobostäder och ägs till 40 procent.

Finansiella anläggningstillgångar uppgår till 1 802 mkr varav Besqab är bokfört till 418 mkr och innehavet i Klövern till ett värde om 1 384 mkr.

Exploateringsfastigheter uppgick totalt till 200 (258) mkr och pågående bostadsprojekt uppgick till 31 (1 860) mkr, förändringen beror på att inga projekt startats och sex projekt färdigställts sedan jämförelseperioden. Lagerandelar i bostads- och äganderätter uppgår till 102 (73) mkr, ökning kommer av att osålda bostäder från färdigställda projekt har sålts över till lagerbolag sedan jämförelseperioden.

Övriga kortfristiga tillgångar som tidigare avsåg aktier i Svenska Nyttobostäder har ersatts av aktier i ALM Equity vid fusionen givet att de fortsatt är hänförliga till delägare i projekt som ska erhålla dem när projekt bolagen kan dela ut dem. Då de numera består av aktier i ALM Equity har de redovisat som återköp av egna aktier, vilket minskar minoritetens andel av eget kapital.

Eget kapital

Det egna kapitalet uppgick till 2 766 (2 972) mkr med en soliditet om 51 (39) procent. Under året har två nyemissioner av stamaktier i moderbolaget genomförts, en för ägarspridning om 150 mkr och en som vederlag i fusionen vilket tillfört eget kapital om cirka 1 281 mkr.

Delar av finansieringen inom ALM Småa Bostad sker genom att investerare gör direktinvester ingar i projekten med preferenskapital, dessa uppgår till totalt 904 (989) mkr. Preferenskapitalet ges vid positiva kassaflöden företräde till utdelning i respektive projekt, vid underskott reduceras återbetalningarna med motsvarande belopp.

Skulder

På skuldsidan uppgick den räntebärande finansieringen från kreditinstitut till 339 (1 760) mkr och obligationslån upptagna i moderbolaget till 1 641 (1 600) mkr. I förhållande till jämförelseperioden är största förändringen att sex projekt har färdigställts och levererats. Utöver det nettopåverkan från upptaget och inlöst obligationslån om 41 mkr. Efter periodens slut förtidsinlöstes 441 mkr av utestående obligationer. Finansiering specifikt kopplad till fastigheter och projekt är framför allt i form av projekt finansiering av fastigheter under uppförande.

Finansiell ställning och kassaflöde

Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 1 671 (444) mkr. Kassaflödet för kvartalet var 1 466 (-691) mkr. Det höga kassaflödet kommer från inbetald köpeskilling från Aermont Capital.

Finansiering av fastigheter och utvecklingsprojekt sker främst genom banklån, byggkreditiv, obligationer, externa till skott och preferenskapital baserade på framtagna förvärvs-, drifts- och projektkalkyler. Likviditetsflödet kan variera avsevärt mellan kvar tal med transaktioner.

Räntor på skulder till kreditinstitut var per den 31 december 2024 i spannet 5,60–8,75 pro cent med en genomsnittsränta på 8,01 procent. Vid årsskiftet fanns tre utestående obligationslån om totalt 1 641 mkr. Det första som under kvartalet delvis amorterats med 159 mkr uppgick till 441 mkr löper med en ränta om STIBOR 3m + 7,25 procent och återköptes i sin helhet i början januari. Det andra obligationslånet uppgår efter inlösen av 300 mkr under kvartalet till 700 mkr och löper med en ränta om STIBOR 3m + 6,50 procent med slut förfall 2026-06-17. Det tredje tillkomna obligationslånet uppgår till 500 mkr med en ränta om STIBOR 3m + 5,5 procent och med slut förfall 2028-03-20.

Moderbolaget

Moderbolagets resultat för kvartalet uppgick till -605 (-673) mkr och bolaget förfogade vid periodens slut över 1 515 (217) mkr i likvida medel. Borgensförbindelser uppgick vid periodens slut till 381 (1 843) mkr. Det egna kapitalet uppgick till 3 592 (1 802) mkr. Soliditeten var på balansdagen 67 (53) procent.

Risker och osäkerhets faktorer

ALM Equity strävar efter att ha en begränsad finansiell risk. De mest betydande finansiella riskerna är finansiering, räntor och likviditet.

Finansiering och likviditet

Återställningen av det finansiella läget tar tid men på sikt kommer det medföra positiva effekter. ALM Equity arbetar löpande med kapitalstrukturen för att anpassa utifrån rådande finansmarknad.

ALM Equity har stärkt sin finansiella position väsentligt till följd av samarbetet med ny kapitalpartner. Det möjliggör både accelerering av kommunicerad affärsplan för tillgångarna från Nyttobostäder och att vara aktiva på transaktionsmarknaden. Det innebär även att kassaflöden från dessa hamnar i intressebolaget samtidigt som ALM Equity erhåller ett positivt löpande kassaflöde om cirka 25 mkr i managementarvoden.

Utveckling och Entreprenad

Inom entreprenad- och utvecklingsverksamheten pågår det fortsatt dialoger kring hur konstaterade kostnadsökningar kan fördelas i värdekedjan beroende på skede i projekt, avtalsform, målgrupp och produkt. Högre entreprenad- och byggherrekostnader är fortsatt ett faktum även om trenden sakta vänder.

Utvecklingsverksamheten arbetar för att hålla en god balans mellan kundens betalningsvilja, utformning och kostnader för att komma till byggstart i projekt. I arbetet med byggrättsprojekten har verksamheten möjlighet att påverka både utformning, tidplan, val av slutkund och kostnadsmassan utifrån strategiska beslut.

Entreprenad arbetar för smarta upphandlingar, landa kostnadsökningsförhandlingar samt bredda sin kund- och leverantörsbas.

Förvaltning

Förvaltningsverksamheten känner fortfarande av högre finansieringskostnader även om räntesänkningarna har börjat slå igenom. Drift- och underhållskostnaderna håller fortsatt en högre nivå där verksamheten arbetar löpande med kostnadsmassan.

Förvaltningsbestånd med i huvudsak nyproducerade bostäder med låg energiförbrukning har bättre förutsättningar att föra vidare högre kostnader till slutkund i hyressättningen, än äldre hyresbestånd. Risken är att hyresgäster saknar betalningsvilja eller förmåga att klara högre hyra på nyproducerade bostäder oavsett vad hyreslagstiftningen tillåter.

Bestånden inom ALM Equity och dess intressebolag är till allra största del yteffektiva bostäder i goda kommunikationslägen i Stockholmsområdet vilket minskar risken.

Utöver att ränteläget innebär dyrare finansiering, är klimatet på finansmarknaden fortsatt mer restriktivt även om ränteläget sakta vänder nedåt. För att minska risken utvärderar bolagen kontinuerligt olika finansieringskällor och affärsmöjligheter.

Värden på intressebolag

Under året har fusionen av Svenska Nyttobostäder fullföljts och att en internationell fond förvaltad av Aermont Capital har förvärvat 60 procent av tillgångarna som därmed återfinns i ett nytt intressebolag. Det bokförda värdet på ALM Equitys innehav uppgår per årsskiftet till 686 mkr vilket har nedskrivningsprövats utifrån en kassaflödesmodell där nyttjanderättsvärdet bedömts. Inget nedskrivningsbehov identifierades.

Finansiella anläggningstillgångar till verkligt värde

Innehavet i Klövern har ett bokfört värde om 1 384 mkr utifrån en diskonterad kassaflödesmodell baserad på information delägarna får ta del av. Under året har Nreps första del av åtagandet om att via nyemission tillföra 1 000 mkr fullföljts, vid kommande nyemissioner kommer ALM Equity erbjudas att försvara sin ägarandel. Nreps investeringar i bolaget skapar förutsättningar för Klöverns framdrift och möjligheter att synliggöra underliggande värden.

Innehavet i Besqab (tidigare Aros Bostad) har ett bokfört värde om 418 mkr efter att det värderats om till verkligt värde utifrån senaste stängningskurs per aktuell bokslutsdag. Innehavet omklassificerades till finansiell anläggningstillgång i samband med att ägarandelen späddes ut vid samgåendet av Besqab och Aros Bostad. Bedömningen är att det är en långsiktigt värdeskapande tillgång med en attraktiv portfölj och som fått en starkare position vid samgåendet. Därmed finns potential att återhämta värden på längre sikt.

Samtliga innehav och deras tillgångar anses ha goda förutsättningar till ökade värden i ett stabilare läge på ränte- och kapitalmarknaden.

Mer information om risker och osäkerhetsfaktorer finns i ALM Equitys årsredovisning 2023, på sidorna 51–55 och i not 30.

Transaktioner med närstående

Information kring närstående transaktioner återfinns i ALM Equitys årsredovisning 2023, not 37 på sidan 94.

Entreprenadavtal Klövern

2xA Entreprenad har sedan tidigare tecknat totalentreprenad avtal med Klövern till marknadsmässiga villkor. Under fjärde kvartalet 2024 har det fakturerats entreprenadtjänster för 43 mkr, och totalt under året 100 mkr.

Godkänd fusion av Svenska Nyttobostäder

Fusionen av Svenska Nyttobostäder AB fullföljdes under september 2024. Fusionsvederlaget uppgick till 5 673 813 stamaktier och 1 578 852 preferensaktier i ALM Equity vilket ökade aktiekapitalet till 332 678 990 kronor. För befintliga aktieägare som inte erhöll nya aktier genom emissionen uppgick utspädningen till cirka 21,8 procent av antalet aktier i ALM Equity och cirka 30,8 procent av antalet röster.

Bakgrund till fusionen var att sedan noteringen av Svenska Nyttobostäder 2020 har förutsättningarna för finansiering på kapitalmarknaden förändrats väsentligt och bolagets finansieringsstruktur visat sig inte vara långsiktigt hållbar i en marknad med väsentligt högre räntenivåer. Förutom ett svårare finansieringsklimat har Högsta domstolens avgörande avseende blockuthyrning i december 2022 inneburit att affärsmodellen behövde anpassas.

Samtidigt fanns stora synergier både affärsmässigt och finansiellt där ALM Equity har, såväl självständigt som tillsammans med andra, väsentligt fler verktyg till hands för att hantera den förändrade marknaden. ALM Equity har en historik av att kreativt förädla och paketera tillgångar utifrån rådande marknadsläge på ett sätt som samtidigt synliggör värden. Genom fusionen skapades därmed förutsättningar att maximera värdet på de befintliga tillgångarna från Svenska Nyttobostäder och frigöra likviditet för fortsatt tillväxt. Ytterligare information kring fusionen återfinns på hemsidan; www.almequity.se.

Transaktion avseende 2xA Anläggning

Under tredje kvartalet sålde ALM Construction Management och TC Holding, ett bolag ägt av 2xA Entreprenads vd, sina andelar i 2xA Anläggning till 2xA Entreprenad. Transaktionen föregicks av ett beslut från ALM Equitys årsstämma i maj 2024. Köpeskillingen baserades på marknadsvärdet på aktierna i 2xA Anläggning om 60 mkr, där värdet fastställdes genom extern värdering. Syftet med försäljningen var att förenkla bolagsstrukturen. ALM Equitys ägande i 2xA Anläggning förblev oförändrad efter transaktionens genomförande.

Andra väsentliga transaktioner

Ny kapitalpartner för att driva igenom affärsplan Under året har ALM Equity tagit in Aermont Capital som kapitalpartner för att genomföra och accelerera affärsplanen för tillgångarna från fusionen med Svenska Nyttobostäder. I oktober placerades tillgångarna i ett nytt bolag som en internationell fond förvaltad av Aermont Capital har förvärvat 60 procent av för ca 1,9 mdkr. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick till cirka 8,4 mdkr och ambitionen är att expandera samarbetet genom ytterligare förvärv.

Det gemensamma bolaget ägs till 40 procent av ALM Equity och innehavet redovisas som ett intressebolag. ALM Equity ansvarar för driften mot ett managementarvode om 25 mkr per år. Aktieägaravtalet reglerar bolagsstyrning, vetokatalog, överlåtelsebegränsningar exitvillkor och åtaganden kring Joakim Alms engagemang. Vid avtalsbrott kan parterna köpa motpartens aktier med upp till 25 procents rabatt.

Kopplat till transaktionen har ALM Equity åtagit sig att erbjuda entreprenadavtal där koncernbolaget 2xA Entreprenad får möjlighet att få utföra entreprenader till ett bedömt ordervärde om cirka 1 500 mkr. Vidare har ALM Equity förbundit sig att under en tvåårsperiod ge det gemensamma bolaget en exklusivitet att genomföra möjliga investeringar i bostadsbyggrätter som ALM Equity identifierar. Parterna har villkorade åtaganden om kapitaltillskott för framtida fastighetsförvärv och byggrättsutveckling, varav ALM Equitys åtagande uppgår till 600 mkr respektive 200 mkr.

Transaktionen redovisades i tredje kvartalet 2024 med en resultateffekt på -722 mkr, inkluderat en nedjustering av det kvarvarande innehavet om -557 mkr. Formellt frånträde och betalning skedde den 16 oktober 2024, vid det tillfället återstod en fastighetsleverans, vilket medför att 267,5 mkr av köpeskillingen hålls inne tills fullföljande skett och frånträdesbokslut för denna del överenskommits under 2025.

Långsiktigt förväntas transaktionen skapa kassaflödeseffekter om cirka 3,5 mdkr för ALM Equity, inklusive de managementarvoden som erhålls för att förvalta det gemensamma bolaget. Aermont Capital har företräde till utdelning om 200 mkr årligen, varefter utdelning sker pro rata fram tills avkastningskrav är uppfyllda där ALM Equity har rätt till en ökad andel av utdelning överstigande sin pro rata andel.

Ny obligationsfinansiering och återköp av befintliga obligationer

Under december emitterade ALM Equity nya seniora icke säkerställda obligationer om 500 mkr under ett ramverk om totalt 800 mkr. De nya obligationerna har en löptid om 3,25 år och löper med en rörlig ränta om 3 månaders Stibor plus 5,5 procent per år. ALM Equity har listat obligationerna på Frankfurt Stock Exchange (Open Market) och avser att inom 12 månader ta upp dem till handel även på företagsobligationslistan vid Nasdaq Stockholm.

Emissionslikviden från de nya obligationerna användes för att finansiera ALM Equitys frivilliga återköpserbjudande riktat till innehavarna av bolagets befintliga obligationer med förfall 2025 (ISIN: SE0015191978), samt obligationer med förfall 2026 (ISIN SE0016074595). Återköpserbjudandet löpte ut den 12 december 2024 och genomfördes i januari 2025, i enlighet med villkoren beskrivna i återköpsdokumentet som finns tillgängligt på ALM Equitys hemsida. Totalt återköptes 159 mkr avseende 2025-obligationerna, och 300 mkr avseende 2026-obligationerna. För de 2025-obligationer som inte återköptes av bolaget inom ramen för återköpserbjudandet, genomfördes en förtida inlösen den 15 januari 2025 om 441 mkr. Därefter har den utestående obligationsskulden minskat till 1 200 mkr.

Koncernens rapport över totalresultat

Belopp i mkr	Not	2024 okt–dec	2023 okt–dec	2024 jan–dec	2023 jan–dec
	1, 2
Nettoomsättning		1 330	639	3 127	2 386
Produktions- och driftskostnader		-1 195	-779	-2 854	-2 144
Bruttoresultat		135	-140	273	242
Försäljnings- och administrationskostnader		-34	-9	-118	-80
Resultat från andelar i koncernföretag		-29	–	994	0
Resultat från andelar i intresseföretag		-53	-258	-1 712	-1 818
Rörelseresultat före orealiserade värdeförändringar		19	-407	-563	-1 656
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	3	-6	-14	-5	-17
Rörelseresultat		13	-421	-568	-1 673
Finansiella intäkter		18	13	31	31
Finansiella kostnader		-49	-71	-227	-271
Resultat från övriga kortfristiga tillgångar1		–	-34	-210	-835
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument	3	-49	34	-120	12
Resultat efter finansiella poster		-67	-479	-1 094	-2 736
Skatt		7	26	-6	28
Periodens resultat		-60	-453	-1 100	-2 708
Periodens övriga totalresultat
Övrigt totalresultat		–	–	–	–
Periodens övriga totalresultat		–	–	–	–
PERIODENS TOTALRESULTAT		-60	-453	-1 100	-2 708

Belopp i mkr Not	2024 okt–dec	2023 okt–dec	2024 jan–dec	2023 jan–dec
Årets resultat hänförligt till
Moderbolagets aktieägare	12	-438	-950	-1 982
Innehav utan bestämmande inflytande	-72	-15	-150	-726
Årets totalresultat hänförligt till
Moderbolagets aktieägare	12	-438	-950	-1 982
Innehav utan bestämmande inflytande	-72	-15	-150	-726

Resultat per aktie
Resultat per stamaktie före utspädning (kr)	-1,23	-42,56	-73,66	-193,78
Resultat per stamaktie efter utspädning (kr)	-1,23	-42,56	-73,66	-193,78
Resultat per preferensaktie (kr)	2,10	2,10	8,40	8,40

Antal utstående stamaktier vid periodens slut (tusental)	17 359	11 003	17 359	11 003
Antal utstående preferensaktier vid periodens slut (tusental)	15 909	14 330	15 909	14 330

Genomsnittligt antal stamaktier före utspädning (tusental)	17 359	11 003	14 628	10 852
Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning (tusental)	17 359	11 003	14 628	10 852

1) Aktier i Svenska Nyttobostäder avsedda för investerare i projektbolag har tidigare kvartal redovisats som Övriga kortfristiga tillgångar i balansräkningen och i resultatet redovisats som Resultat från övriga kortfristiga tillgångar, när tillgångar nu konverterades till ALM Equity aktier har de omförts mot minoritetens andel av eget kapital dock har konverteringseffekten redovisats på raden Resultat från övriga kortfristiga tillgångar.

Koncernens balansräkning i sammandrag

Belopp i mkr	Not	2024-12-31	2023-12-31
TILLGÅNGAR	1, 2
Anläggningstillgångar
Immateriella tillgångar		15	17
Maskiner och inventarier		2	3
Förvaltningsfastigheter		84	84
Förvaltade andelar i bostadsrättslokaler		40	44
Nyttjanderättstillgångar		14	24
Andelar i intressebolag	4,8	686	2 683
Finansiella anläggningstillgångar	5	1 802	1 267
Uppskjuten skattefordran		30	3
Summa anläggningstillgångar		2 673	4 125
Omsättningstillgångar
Exploateringsfastigheter	6	200	258
Pågående bostadsprojekt	7	31	1 860
Lagerandelar i bostads- och äganderätter		102	73
Pågående arbeten för annans räkning		77	0
Övriga kortfristiga fordringar		721	394
Övriga kortfristiga tillgångar1		0	503
Likvida medel		1 671	444
Summa omsättningstillgångar		2 802	3 532
SUMMA TILLGÅNGAR		5 475	7 657

1) Aktier i Svenska Nyttobostäder avsedda för investerare i projektbolag har tidigare kvartal redovisats som Övriga kortfristiga tillgångar i balansräkningen och resultatet redovisas som Resultat från övriga kortfristiga tillgångar, när tillgångar nu konverterades till ALM Equity aktier har de omförts mot minoritetens andel av eget kapital dock har konverteringseffekten redovisats på raden Resultat från övriga kortfristiga tillgångar.

Belopp i mkr	Not	2024-12-31	2023-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital inklusive minoritetens andel		2 766	2 972

Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande obligationslån	8	1 200	1 600
Långfristiga räntebärande lån till kreditinstitut	9	292	296
Övriga långfristiga skulder		–	–
Leasingskuld		9	12
Uppskjuten skatteskuld		24	29
Övriga avsättningar		18	20
Summa långfristiga skulder		1 543	1 957

Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande obligationslån	9	441	–
Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut	9	47	1 464
Efterställda räntebärande reverslån	9	19	19
Övriga kortfristiga skulder, ej räntebärande		659	1 245
Summa kortfristiga skulder		1 166	2 728

SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL		5 475	7 657

Minoritetens andel av eget kapital uppgår till		1	496

Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag

Belopp i mkr	Not	2024 okt–dec	2023 okt–dec	2024 jan–dec	2023 jan–dec
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Rörelseresultat		13	-421	-568	-1 673
Justering ej kassaflödespåverkande poster	10	-12	268	492	1 474
Erhållen ränta		17	34	23	43
Erlagd ränta		-48	-107	-222	-297
Betald skatt		-10	-7	-38	-11
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital		-40	-233	-313	-464
Kassaflöde från förändringar rörelsekapital
Ökning/minskning exploateringsfastigheter		-20	100	-29	-26
Ökning/minskning pågående bostadsprojekt		-42	-95	-49	-379
Ökning/minskning andelar i bostad- och äganderätter		3	7	-38	36
Ökning/minskning rörelsefordringar		1 646	40	1 484	-41
Ökning/minskning rörelseskulder		-59	67	51	-240
Kassaflöde från den löpande verksamheten		1 488	-114	1 106	-1 114
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investeringar i förvaltningsfastigheter		0	-10	0	-11
Investeringar i immateriella anläggningstillgångar		0	-1	-3	-2
Utdelningar från finansiella innehav		–	4	8	134
Förvärv finansiella anläggningstillgångar		–	-10	58	-68
Avyttring finansiella anläggningstillgångar		–	–	109	727
Kassaflöde från investeringsverksamheten		0	-17	172	770

Belopp i mkr Not	2024 okt–dec	2023 okt–dec	2024 jan–dec	2023 jan–dec
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Obligationer, upptagna	500	–	500	–
Obligationer, amorterade	-478	-600	-878	-600
Upptagna lån	3	102	571	504
Amorterade lån	-2	-19	-157	-166
Nyemissioner/teckningsoptioner inkl. kostnader	-1	–	141	118
Utbetald utdelning preferensaktieägare	-33	-30	-123	-120
Transaktioner innehav utan bestämmande inflytande	-11	-13	-105	-21
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	-22	-560	-51	-285
PERIODENS KASSAFLÖDE	1 466	-691	1 227	-629
Likvida medel vid periodens början	205	1 135	444	1 073
Likvida medel vid periodens slut	1 671	444	1 671	444

Rapport över förändring eget kapital i sammandrag

Belopp i mkr	2024 jan–dec	2023 jan–dec
Eget kapital vid periodens början	2 972	5 756
Resultat för perioden	-1 100	-2 708
Övrigt totalresultat	–	–
Periodens totalresultat	-1 100	-2 708
Transaktioner med ägare:
Lämnad utdelning	-127	-159
Nyemissioner	1 432	118
Emissionskostnader	-8	–
Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande	-403	-35
Summa transaktioner med ägare	894	-76
Eget kapital vid periodens slut	2 766	2 972

Belopp i mkr	2024 okt–dec	2023 okt–dec	2024 jan–dec	2023 jan–dec
Övrig rörelseintäkt	–	–	–	–
Försäljnings- och administrationskostnader	-51	-14	-180	-36
Rörelseresultat	-51	-14	-180	-36
Resultat från koncernbolag	-489	-632	-643	-632
Resultat från intressebolag	–	–	-557	–
Övriga rörelsekostnader	-36	–	-36	–
Finansnetto	-29	-52	-180	-209
Resultat efter finansiella poster	-605	-698	-1 596	-877
Bokslutsdispositioner	–	25	–	25
Resultat före skatt	-605	-673	-1 596	-852
Skatt	–	–	–	–
PERIODENS RESULTAT	-605	-673	-1 596	-852

Moderbolagets resultaträkning i sammandrag Moderbolagets balansräkning i sammandrag

Belopp i mkr	2024-12-31	2023-12-31
TILLGÅNGAR

Andelar i koncernbolag	796	797
Andelar i intressebolag	730	–
Summa anläggningstillgångar	1 526	797
Kortfristiga fordringar m.m.	2 300	2 440
Likvida medel	1 515	217
Summa omsättningstillgångar	3 815	2 657

SUMMA TILLGÅNGAR	5 341	3 454

EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	3 592	1 802
Långfristiga räntebärande obligationslån	1 200	1 600
Summa långfristiga skulder	1 200	1 600

Kortfristiga räntebärande obligationslån	441	–
Övriga kortfristiga, ej räntebärande skulder	108	52
Summa kortfristiga skulder	549	52
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL	5 341	3 454

Noter

Not 1. Redovisningsprinciper

Delårsrapporten är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga delar i årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer för sina finansiella rapporter. De tillämpade redovisningsprinci perna och beräkningsgrunderna överensstämmer med de i ALM Equitys årsredovisning för räkenskapsåret 2023, med tillägg för nedan.

Finansiella anläggningstillgångar redovisas till verkligt värde utifrån en diskonterad kassaflödesmodell eller baserat på aktuell börskurs per bokslutsdagen om innehavet är noterat. Tillgångarna består av aktier i Klövern AB samt aktier i Besqab AB (tidigare Aros Bostadsutveckling AB), se vidare i not 5.

Övriga kortfristiga tillgångar redovisas till anskaffningsvärde och har tidigare under året omfattat aktier i Svenska Nyttobostäder som har erhållits i förskott för pågående projekt och som ska sakutdelas till de externa investerarna i projektbolagen vid färdigställande. Då ALM Equity inte står risk i upp- eller nedgång utav dessa aktier har ingen värdeförändring redovisats på dessa. I samband med att dessa aktier konverterats till aktier i ALM Equity vid fusionen i tredje kvartalet 2024 har de redovisats som ett återköp av egna aktier och mot minoritetens andel av eget kapital.

Uppställningen för koncernens rapport över totalresultat och segmentsredovisning har justerats så att rörelseresultatet inkluderar orealiserade värdeförändringar relaterade till fastigheter. Jämförelseperioderna har justerats utifrån den nya uppställningen.

Transaktionen med Aermont Capital ses som en avyttring av rörelse och redovisas i enlighet med IFRS 10.

Nya standarder från och med 2024

De nya eller reviderade IFRS-standarder eller övriga tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee som trätt i kraft från och med 1 januari 2024 har inte haft någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter.

Not 2. Segmentsredovisning

ALM Equity AB (publ) är ett bolag inom fastighetsbranschen som skapar värden genom att förvärva, förädla och investera i fastighetstillgångar. Bolagets verksamhet som fastighetsutvecklare innefattar hela fastighetskedjan; utveckling, entreprenad och förvaltning.

Under 2024 i samband med fusionen med Svenska Nyttobostäder meddelade ALM Equity att fokus ställdes om till utveckling av de egna fastighetstillgångarna med en bas av förvaltningsfastigheter som medför grundläggande stabilitet och kassaflöden. Som ett led i det har bolagets rapportering omarbetats utifrån kärnsegmentet fastighetsutveckling och bolaget har backat tillbaka från rollen som bolagsutvecklare.

För mer information om bolagets verksamhet se sidorna 8–12 samt om fusionen och omställningen på sidorna 5 och 15.

Justeringar i segmentsredovisningen

ALM Equity tog under tredje kvartalet 2024 in en ny kapitalpartner, Aermont Capital som ett led i att finansiera affärsplanen för tillgångarna från fusionen med Svenska Nyttobostäder. Tillgångarna placerades under ett bolag som idag ägs tillsammans med en internationell fond förvaltad av Aermont Capital, där ALM Equity äger 40 procent. För att illustrera ALM Equitys andel av detta gemensamma bolag så återläggs andelen i intressebolaget och istället klyvs bolagets 40 procent in i segmentsredovisningen fördelad under respektive område. Det gemensamma bolagets totala balans- och resultaträkning återfinns i not 4 andelar i intressebolag.

Utdelning från det gemensamma bolaget kommer att göras enligt en överenskommen fördelning där Aermont Capital har företräde till årlig utdelning relaterad till de befintliga tillgångarna med cirka 200 mkr, utdelning därutöver ska ske pro rata initialt tills dess att vissa avkastningskrav uppnåtts då ALM Equity kommer ha rätt till en större andel av utdelningarna överstigande sin pro rata andel.

Uppföljning sker utifrån koncernens och intressebolagens finansiella rapportering med justering för hur värdeskapande sker över tid för utvecklingsprojekten under produktion. Det innebär att färdigställandemetodens avräkningar vänds tillbaka och en successiv vinstavräkning beräknas utifrån färdigställandegrad och avtal med slutkund vilket medför att resultatet redovisas successivt från byggstart till färdigställande istället för att hela resultatet redovisas vid färdigställande.

För det tidigare intressebolaget Besqab justerades resultatandelen från intressebolaget under 2023 i segmentet till att utgå från deras segmentsredovisning enligt senast kända rapporteringen där de också tillämpar en successiv vinstavräkningsmetod efterhand projekten färdigställs. Ingen justeringen sker från 2024 då innehavet redovisas som finansiell anläggningstillgång. Mer information kring deras rapportering finns på deras hemsida www.besqabgroup.se.

Information om presenterade tabeller

Efterföljande tabeller för 2024 har uppdaterats utifrån ALM Equitys omställning av verksamheten. Tabellerna för 2023 har omdisponerats mellan kolumnerna för jämförbarhet mot de omarbetade tabellerna för 2024 men inga omräkningar har behövt ske. Förändringarna innebär för kolumnerna:

Utveckling innefattar verksamheten som tidigare redovisades som ALM Småa Bostad plus den andel av intressebolagets 40 procent som avser utveckling.
Entreprenad innefattar numera hela entreprenadverksamheten inkluderat koncernens avslutade entreprenader där det inte finns löpande verksamhet, men som kan innehålla garantiåtaganden m.m.
Förvaltning innefattar den andel av intressebolagets 40 procent som avser förvaltning.
Intresseinnehav innefattar noterade intresseinnehav och de finansiella tillgångarna, Besqab och Klövern.
Övrig verksam innefattar moderbolaget, koncernstab, ekonomifunktion, digitala tjänster, ev koncernelimineringar på moderbolagsnivå. Här redovisas de 60 procent av erhållna arvoden från intressebolag Bridge som inte elimineras mot inklyvningen av 40 procent.

Kommentarer till segmentsrapporterna för fjärde kvartalet

I segmentet redovisas utvecklingsprojekten successivt och medför en skillnad mot färdigställandemetoden om -54 mkr för kvartalet och totalt 102 mkr för året.
I segmentet uppstår ytterligare driftresultat till följd av att det onoterade intressebolaget klyvs in. Driftresultatet uppgår till 19 mkr för kvartalet och 20 mkr för året då avkonsolideringen genomfördes per 30 september 2024.
Till följd av inklyvningen av intressebolaget ökar också finansnettot väsentligt med 38 mkr för kvartalet och 44 mkr för året då avkonsolideringen genomfördes per 30 september 2024.
Till följd av inklyvningen av intressebolaget ökar också orealiserade värdeförändringar väsentligt. Kvartalets värdeförändringar uppgick till med 37 mkr för både kvartalet och året till följd av att avkonsolideringen genomfördes per 30 september 2024.
Balansomslutningen ökar till följd av inklyvningen med 2 555 mkr, där tillgångsposterna förvaltningsfastigheter och exploateringsfastigheter står för huvudsakliga värdet. Eget kapital ökar i segmentet med 555 mkr och skulderna till kreditinstitut med 1 815 mkr.

Not 2. Segmentsredovisning, forts.

Resultatuppföljning oktober – december 2024

			Fastighetsutveckling
Belopp i mkr	Ut veckling	Entre prenad	För valtning	Intresse innehav	Övrig verksam.	Totalt enligt Segment	Om räknat till IFRS	Totalt enligt IFRS
Avtalsintäkter utveckling	78	–	–	–	–	78	978	1 056
Avtalsintäkter entreprenad	–	261	–	–	–	261	–	261
Leasingintäkter	3	–	29	–	1	33	-30	3
Övriga intäkter	5	0	0	–	4	9	1	10
Koncerninterna intäkter	7	1	–	–	-8	–	–	–
Total nettoomsättning	93	262	29	–	-3	381	949	1 330
Kostnader utveckling	-11	–	–	–	-19	-30	-923	-953
Kostnader entreprenad	–	-238	–	–	25	-213	–	-213
Drift- och förvaltningskostnader	-5	–	-11	–	1	-15	11	-4
Övriga produktions- och driftkostnader	-4	0	0	–	-26	-30	5	-25
Koncerninterna kostnader	–	–	–	–	–	–	–	–
Totala produktions- och driftkostnader	-20	-238	-11	–	-19	-288	-907	-1 195
Försäljnings- och admin. kostnader	-5	-6	-2	-1	-18	-32	3	-29
Avskrivningar	–	-2	–	–	-3	-5	–	-5
Oreal. värdeförändringar fastigheter	-6	–	-37	–	–	-43	37	-6
Resultat från andelar i koncernbolag	–	–	113	–	–	113	-142	-29
Resultat från andelar i intressebolag	-10	–	–	–	-43	-53	–	-53
Rörelseresultat	52	16	92	-1	-86	73	52	13
Finansiella intäkter	1	1	0	5	9	16	2	18
Finansiella kostnader	-6	-1	-25	-14	-39	-85	36	-49
Resultat övriga kortfristiga tillgångar	–	–	–	–	–	–	–	–
Oreal. värdeförändringar finansiellt	–	–	1	-40	–	-39	-10	-49
Bokslutsdispositioner och skatt	17	-10	-12	–	0	-5	12	7
PERIODENS RESULTAT	64	6	56	-50	-116	-40	-20	-60
Minoritetens andel av resultatet	-85	-2	–	–	-16	-103	31	-72

Resultatuppföljning oktober – december 2023

	Fastighetsutveckling
Belopp i mkr	Ut veckling	Entre prenad	För valtning	Intresse innehav	Övrig verksam.	Totalt enligt Segment	Om räknat till IFRS	Totalt enligt IFRS
Avtalsintäkter utveckling	228	–	–	–	–	228	318	546
Avtalsintäkter entreprenad	–	122	–	–	-36	86	–	86
Leasingintäkter	2	–	–	–	1	3	–	3
Övriga intäkter	3	0	–	–	1	4	–	4
Koncerninterna intäkter	0	62	–	–	-62	–	–	–
Total nettoomsättning	233	184	–	–	-96	321	318	639
Kostnader utveckling	-404	–	–	–	–	-404	-300	-704
Kostnader entreprenad	–	-176	–	–	123	-53	–	-53
Drift- och förvaltningskostnader	-5	–	–	–	0	-5	–	-5
Övriga produktions- och driftkostnader	3	-1	–	-6	-13	-17	–	-17
Koncerninterna kostnader	–	–	–	3	-3	–	–	–
Totala produktions- och driftkostnader	-406	-177	–	-3	107	-479	-300	-779
Försäljnings- och admin. kostnader	-9	2	–	–	2	-5	–	-5
Avskrivningar	0	1	–	–	-5	-4	–	-4
Oreal. värdeförändringar fastigheter	-14	–	–	–	–	-14	–	-14
Resultat från andelar i koncernbolag	–	–	–	–	–	–	–	–
Resultat från andelar i intressebolag	–	–	–	-266	–	-266	8	-258
Rörelseresultat	-196	10	–	-269	8	-447	26	-421
Finansiella intäkter	1	1	–	1	10	13	–	13
Finansiella kostnader	-2	-1	–	-6	-62	-71	–	-71
Resultat övriga kortfristiga tillgångar	-34	–	–	–	–	-34	–	-34
Oreal. värdeförändringar finansiellt	–	–	–	34	–	34	–	34
Bokslutsdispositioner och skatt	51	-12	–	-38	25	26	–	26
PERIODENS RESULTAT	-180	-2	–	-278	-19	-479	26	-453
Minoritetens andel av resultatet	-16	4	–	–	2	-10	-5	-15

Not 2. Segmentsredovisning, forts.

Resultatuppföljning januari – december 2024

			Fastighetsutveckling
Belopp i mkr	Ut veckling	Entre prenad	För valtning	Intresse innehav	Övrig verksam.	Totalt enligt Segment	Om räknat till IFRS	Totalt enligt IFRS
Avtalsintäkter utveckling	390	–	–	–	–	389	2 113	2 502
Avtalsintäkter entreprenad	–	564	–	–	–	564	–	564
Leasingintäkter	12	–	56	–	2	70	-32	38
Övriga intäkter	13	2	–	–	7	22	1	23
Koncerninterna intäkter	7	99	–	–	-106	–	–	–
Total nettoomsättning	422	665	56	–	-97	1 045	2 082	3 127
Kostnader utveckling	-354	–	–	–	2	-352	-2 010	-2 362
Kostnader entreprenad	–	-609	–	–	184	-425	–	-425
Drift- och förvaltningskostnader	-18	–	-15	–	4	-29	12	-17
Övriga produktions- och driftkostnader	-17	0	0	-1	-38	-56	6	-50
Koncerninterna kostnader	–	–	–	–	–	–	–	–
Totala produktions- och driftkostnader	-389	-609	-15	-1	152	-862	-1 992	-2 854
Försäljnings- och admin. kostnader	-31	-26	5	-6	-47	-105	4	-101
Avskrivningar	-1	-5	0	–	-11	-17	–	-17
Oreal. värdeförändringar fastigheter	-5		-37	–	–	-42	37	-5
Resultat från andelar i koncernbolag	-25	-12	32	–	1 049	1 044	-50	994
Resultat från andelar i intressebolag	-10	–	–	-1 102	-43	-1 155	-557	-1 712
Rörelseresultat	-40	13	41	-1 109	1 003	-92	-476	-568
Finansiella intäkter	1	1	0	11	16	29	2	31
Finansiella kostnader	-14	-1	-28	-35	-191	-269	42	-227
Resultat övriga kortfristiga tillgångar	-210	–	–	–	–	-210	–	-210
Oreal. värdeförändringar finansiellt	–	–	-1	-118	–	-119	-1	-120
Bokslutsdispositioner och skatt	25	-10	-33	–	–	-18	12	-6
PERIODENS RESULTAT	-238	3	-21	-1 251	828	-679	-421	-1 100
Minoritetens andel av resultatet	-221	0	–	–	4	-217	67	-150

Utdrag balansräkning per 2024-12-31

	Fastighetsutveckling
Belopp i mkr	Ut veckling	Entre prenad	För valtning	Intresse innehav	Övrig verksam.	Totalt enligt Segment	Om räknat till IFRS	Totalt enligt IFRS
Förvaltningsfastigheter	84	–	2 476	–	–	2 560	-2 476	84
Andelar i intressebolag	–	–	–	–	–	–	686	686
Finansiella anläggningstillgångar	–	–	–	1 802	–	1 802	–	1 802
Andra anläggningstillgångar	73	6	24	–	22	125	-24	101
Exploateringsfastigheter	701	–	–	–	–	701	-501	200
Pågående Bostadsprojekt	31	–	–	–	–	31	–	31
Lagerandelar bostads- & äganderätter	340	–	–	–	–	340	-238	102
Andra omsättningstillgångar	3 476	1 944	29	741	-5 418	772	26	798
Likvida medel	46	95	21	5	1 532	1 699	-28	1 671
SUMMA TILLGÅNGAR	4 751	2 045	2 550	2 548	-3 864	8 030	-2 555	5 475
Eget kapital	3 708	1 355	740	-2 167	-315	3 321	-555	2 766
Långfristiga skulder kreditinstitut	133	–	826	249	1 200	2 408	-916	1 492
Långfristiga skulder	31	14	53	0	8	106	-55	51
Kortfristiga skulder kreditinstitut	164	–	782	–	441	1 387	-899	488
Kortfristiga skulder	715	676	149	4 466	-5 198	808	-130	678
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL	4 751	2 045	2 550	2 548	-3 864	8 030	-2 555	5 475
Minoritetens andel av eget kapital	453	–	–	–	-361	92	–	92
Nyckeltal						Totalt enligt Segment	Om räknat till IFRS	Totalt enligt IFRS
Rörelsemarginal (%)						-19,60	1,44	-18,16
Resultat per stamaktie före utspädning (kr)						-40,26	-33,41	-73,66
Resultat per stamaktie efter utspädning (kr)						-40,26	-33,41	-73,66
Eget kapital per stamaktie (kr)						79,35	-31,91	47,38
Avkastning på eget kapital (%)						-18,62	-25,91	-42,70
Soliditet (%)						41	10	51

Not 2. Segmentsredovisning, forts.

Resultatuppföljning januari – december 2023

			Fastighetsutveckling
Belopp i mkr	Ut veckling	Entre prenad	För valtning	Intresse innehav	Övrig verksam.	Totalt enligt Segment	Om räknat till IFRS	Totalt enligt IFRS
Avtalsintäkter utveckling	2 221	–	–	–	–	2 221	-105	2 116
Avtalsintäkter entreprenad	–	383	–	–	-141	242	–	242
Leasingintäkter	11	–	–	–	2	13	–	13
Övriga intäkter	10	–	–	–	5	15	–	15
Koncerninterna intäkter	–	358	–	–	-358	–	–	–
Total nettoomsättning	2 242	741	–	–	-492	2 491	-105	2 386
Kostnader utveckling	-1 957	–	–	–	6	-1 951	88	-1 863
Kostnader entreprenad	–	-710	–	–	494	-216	–	-216
Drift- och förvaltningskostnader	-18	–	–	–	–	-18	–	-18
Övriga produktions- och driftkostnader	-7	–	–	-12	-28	-47	–	-47
Koncerninterna kostnader	–	–	–	–	–	–	–	–
Totala produktions- och driftkostnader	-1 982	-710	–	-12	472	-2 232	88	-2 144
Försäljnings- och admin. kostnader	-33	-22	–	–	-11	-66	–	-66
Avskrivningar	-1	-3	–	–	-10	-14	–	-14
Oreal. värdeförändringar fastigheter	-17	–	–	–	–	-17	–	-17
Resultat från andelar i dotterbolag	–	–	–	–	–	–	–	–
Resultat från andelar i intressebolag	–	–	–	-1 824	–	-1 824	6	-1 818
Rörelseresultat	209	6	–	-1 836	-41	-1 662	-11	-1 673
Finansiella intäkter	5	1	–	2	23	31	–	31
Finansiella kostnader	-15	-1	–	-24	-231	-271	–	-271
Resultat övriga kortfristiga tillgångar	-835	–	–	–	–	-835	–	-835
Oreal. värdeförändringar finansiellt	–	–	–	12	–	12	–	12
Bokslutsdispositioner och skatt	53	-12	–	-38	25	28	–	28
PERIODENS RESULTAT	-583	-6	–	-1 884	-224	-2 697	-11	-2 708
Minoritetens andel av resultatet	-708	9	–	–	-6	-705	-21	-726

Utdrag balansräkning per 2023-12-31

	Fastighetsutveckling
Belopp i mkr	Ut veckling	Entre prenad	För valtning	Intresse innehav	Övrig verksam.	Totalt enligt Segment	Om räknat till IFRS	Totalt enligt IFRS
Förvaltningsfastigheter	84	–	–	–	–	84	–	84
Andelar i intressebolag	10	–	–	2 682	–	2 692	-9	2 683
Finansiella anläggningstillgångar	–	–	–	1 267	–	1 267	–	1 267
Andra anläggningstillgångar	51	10	–	–	30	91	–	91
Exploateringsfastigheter	258	–	–	–	–	258	–	258
Pågående Bostadsprojekt	2 124	–	–	–	-122	2 002	-142	1 860
Lagerandelar bostads- & äganderätter	73	–	–	–	–	73	–	73
Andra omsättningstillgångar	3 582	840	–	5	-3 530	897	–	897
Likvida medel	72	55	–	97	220	444	–	444
SUMMA TILLGÅNGAR	6 254	905	–	4 051	-3 402	7 808	-151	7 657
Eget kapital	3 089	1 352	–	-915	-403	3 123	-151	2 972
Långfristiga skulder kreditinstitut	47	–	–	249	1 600	1 896	–	1 896
Långfristiga skulder	31	22	–	–	8	61	–	61
Kortfristiga skulder kreditinstitut	1 464	–	–	–	–	1 464	–	1 464
Kortfristiga skulder	1 623	-469	–	4 717	-4 607	1 264	–	1 264
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL	6 254	905	–	4 051	-3 402	7 808	-151	7 657
Minoritetens andel av eget kapital	622	14	–	–	73	563	-67	496
Nyckeltal						Totalt enligt Segment	Om räknat till IFRS	Totalt enligt IFRS
Rörelsemarginal (%)						-66,72	-3,40	-70,12
Resultat per stamaktie före utspädning (kr)						-194,64	0,86	-193,78
Resultat per stamaktie efter utspädning (kr)						-194,64	0,86	-193,78
Eget kapital per stamaktie (kr)						73,55	-7,67	65,88
Avkastning på eget kapital (%)						-37,66	-5,96	-43,62
Soliditet (%)						40	-1	39

Not 3. Orealiserade värdeförändringar

Belopp i mkr	2024 okt–dec	2023 okt–dec	2024 jan–dec	2023 jan–dec
Derivat	–	–	-2	–
Finansiella instrument	-49	34	-118	12
Förvaltade andelar i bostadsrättslokaler	-4	0	-4	0
Förvaltningsfastigheter	-2	-14	-1	-17
Förvaltningsfastigheter under uppförande	–	–		–
Totala orealiserade värdeförändringar	-55	20	-125	-5

Värdet för innehavet i Klövern per 31 december 2024 har värderats ned med 5 mkr under kvartalet, totalt för året har värdet ökat med 117 mkr.

Innehavet i Besqab omklassificerades till Finansiella anläggningstillgångar under årets första kvartal och är värderat till verkligt värde utifrån stängningskurs per aktuell bokslutsdag vilken uppgick till 25,30 kr per stamaktie och 82,80 kr per preferensaktie att jämföra med stängningskurs om 28 kr per stamaktie vid utgången av förra kvartalet och tidigare bokfört värde om 38,99 kr per stamaktie vid omklassificeringen. Värdeförändringen för innehavet i Besqab uppgick för kvartalet till -45 mkr och ackumulerat för året till -235 mkr.

Not 4. Andelar i intressebolag

ALM Equitys väsentliga innehav i intressebolag per 31 december 2024 är Bridge SNBCo Holding som ägs tillsammans med fonden förvaltad av Aermont Capital.

Innehaven i tidigare intressebolagen Klövern och Besqab har omklassificerats och redovisas som Finansiella anläggningstillgångar från och med Q3 2023 respektive Q1 2024, se not 5. Innehavet i Svenska Nyttobostäder AB är från och med september 2024 fusionerat in i ALM Equity AB.

Belopp i mkr	2024-12-31	2023-12-31
Ingående redovisat värde	2 683	6 295
Årets anskaffningar	1 287	608
Andel av årets resultat	-74	-498
Utdelning	-4	-139
Årets försäljning/utrangeringar	-1 808	-1 407
Värdejustering	-567	-868
Omklassificering	-831	-1 308
Utgående redovisat värde	686	2 683

ALM Equity bedömer att inga ytterligare nedskrivningsbehov utöver nedan förmedlat föreligger per 31 december 2024. Mer information om tidigare intressebolag i not 22 på sidorna 82–84 i ALM Equitys årsredovisning för 2023.

Svenska Nyttobostäder AB (publ)

Det redovisade värdet uppgick per 31 december 2023 till 1 838 mkr, under året har resultatandelen från bolaget uppgått till -30 mkr vilket motsvarar ALM Equitys andel av bolagets resultat till och med att fusionen fullföljdes 2 september 2024.

Givet att fusionsvederlaget var aktier i ALM Equity erhölls inget vederlag för de egna aktierna utan de skrevs ned i samband med att fusionen gick igenom.

Besqab AB (publ)

Det redovisade värdet uppgick per 31 december 2023 till 835 mkr inkluderat konvertibler. Under första kvartalet gick Aros Bostad samman med Besqab AB och bytt namn till Besqab AB. Efter justering av utdelning som erhölls i början av året har innehavet omklassificerats till Finansiell anläggningstillgång då ägarandelen genom utspädningen minskat till cirka 16 procent.

Bridge SNBCo Holding

Det redovisade värdet per 31 december 2024 uppgår till 686 mkr och motsvarar ALM Equitys 40 procent av bolaget. Information om bolaget och transaktionen finns på sidan 13. Resultatandelen i fjärde kvartalet uppgick till -43 mkr och ALM Equity har givit bolaget ett ovillkorat aktieägartillskott om 41 mkr i samband med leveransen av den sista fastigheten från ALM Småa Bostad.

Resultatet påverkas av tillfälligt höga vakanser till följd av avslut större blockavtal och nyuthyrning av nyligen tillträdda fastigheter samt nedjusterade värden för exploateringsfastigheter om -103 mkr, varav 16 mkr hänförliga till kvartalet.

Värdet nedskrivningsprövades i samband med försäljningen av 60 procent genom en diskonterad kassaflödesmodell baserat på informationen i portföljerna och utförd av extern värderare. Resultatet av prövningen medförde en nedjustering av värdet med -557 mkr som redovisades i tredje kvartalet.

Innehavet har nedskrivningsprövats utifrån motsvarande modell även i fjärde kvartalet och inga ytterligare nedskrivningar har identifierats.

Nedan följer en sammanställning över bolagets tillgångar samt bolagets resultat- och balansräkning.

Portföljsammanställning	Bostäder	BOA, kvm	LOA, kvm
Förvaltningsfastigheter ex konvertering	2 372	64 252	5 116
Fastigheter under konvertering	989	29 275	3 577
Fastigheter under produktion	–	–	–
Byggrätter med färdig detaljplan	1 777	70 064	13 817
Fastigheter i detaljplaneprocess	–	–	–

Bridge SNBCo Holding AB Koncernrapport, belopp i mkr	2024-12-31
Koncernens balans

Tillgångar

Förvaltningsfastigheter	6 191
Andra anläggningstillgångar	60
Exploateringsfastigheter	1 254
Pågående Bostadsprojekt	–
Lagerandelar i bostads- och äganderätter	594
Andra omsättningstillgångar	62
Likvida medel	70
Summa tillgångar	8 231

Eget kapital och skulder

Summa eget kapital och skulder	8 231
Kortfristiga skulder	407
Kortfristiga skulder kreditinstitut	2 250
Långfristiga skulder	138
Långfristiga skulder kreditinstitut	2 289
Eget kapital	3 147

Koncernens resultat

Nettoomsättning	146
Produktions- och driftkostnader	-87
Bruttoresultat	59
Försäljnings- och admin. kostnader	-9
Övriga intäkter och kostnader	-103
Oreal. värdeförändringar fastigheter	5
Rörelseresultat	-48
Finansnetto	-93
Skatt	-51
Årets resultat	-192

Not 5. Finansiella anläggningstillgångar

Finansiella anläggningstillgångar består av innehavet i Klövern och Besqab. ALM Equitys andel i Klövern uppgår till 16 procent vid årsskiftet. Efter att riktade nyemissioner om 1 000 mkr till Nrep nu genomförts så kommer ALM Equity erbjudas att försvara ägarandelen vid kommande nyemissioner.

ALM Equitys innehav i Besqab uppgår till cirka 14 procent och har klassificerats om från intressebolag under årets första kvartal. Samtliga konvertibler har konverterats till stamaktier i Besqab.

Belopp i mkr	2024-12-31	2023-12-31
Ingående redovisat värde	1 267	–
Nyanskaffningar	–	–
Årets försäljningar	-175	–
Värdejusteringar	-116	15
Omklassificeringar	826	1 252
Utgående ackumulerat redovisat värde	1 802	1 267

Finansiella anläggningstillgångar redovisas till verkligt värde.

Innehavet i Besqab som är ett noterat bolag på First North Growth Market värderas enligt IFRS värderingshierarki nivå 1. Värderingen utgår från senaste stängningskurs per aktuell bokslutsdag vilket för kvartalet uppgick till 25,30 kr per stamaktie. I förhållande till tidigare bokförda snittkurser vid föregående årsskifte om 38,99 kr per stamaktie medför det en negativ resultateffekt om 235 mkr, varav resultateffekten för fjärde kvartalet uppgick till -45 mkr. Samtliga preferensaktier har avyttrats under året med en resultateffekt om -5 mkr.

Innehavet i Klövern som är ett onoterat bolag värderas i enlighet med IFRS värderingshierarki nivå 3 med en diskonterad kassaflödesmodell utifrån den information som delägarna erhåller från bolaget. Orealiserade värd eförändringar under fjärde kvartalet uppgår till -5 mkr, totalt 117 mkr ackumulerat för året. Känslighetsanalysen för Klöverns värde vid +/-1 procent avkastning på eget kapital ger -177/+225 mkr och vid +/- 1 procent inflationstakt ger +99/-77mkr.

Antaganden vid värdering Klövern	2024-12-31	2023-12-31
Kalkylperiod (år)	12	12
Kalkylränta (%)	10	10
Inflationsbedömning (%)	2	2
Avkastningskrav (%)	4,9	4,9
Bedömd belåningsränta (%)	5,0–7,10	5,0–8,15
Genomsnittligt försäljningspris per kvm (tkr)	67	67

Not 6. Exploateringsfastigheter

Exploateringsfastigheter avser de fastigheter tillhörande projekt som befinner sig i tidigt skede, före produktionsstart och som bolaget bedöms ha kontroll över. En exploateringsfastighet omklassificeras till Pågående bostadsprojekt i samband med att projektet produktionsstartar.

Belopp i mkr	2024-12-31	2023-12-31
Ingående redovisat värde	258	1 478
Nyanskaffningar	–	35
Aktiverade projektkostnader	8	31
Aktiverade räntekostnader	1	4
Pågående bostadsprojekt	–	–
Avyttrade fastigheter	-44	-1 235
Årets nedskrivningar	-25	-87
Omklassificeringar	2	32
Utgående ackumulerat fastighetsvärde	200	258

Under andra kvartalet 2023 realiserades de förändrade överlåtelseavtalen med Svenska Nyttobostäder där de istället för att förvärva färdigställda bostäder så tillträdde de ej byggstartade byggrätterna för att utveckla dem i egen regi. Totalt omfattade det 2 254 byggrätter till ett överenskommet värde om 1,4 mdkr.

Mer information avseende utvecklingsområdet återfinns på sidan 6-7 i kvartalsrapporten och i information om ALM Småa Bostad i ALM Equitys årsredovisning för 2023 på sidan 20 samt i not 25 på sidan 86.

Not 7. Pågående bostadsprojekt

Pågående bostadsprojekt består av samtliga produktionsstartade projekt ämnade för den externa bostadsmarknaden, värderade till anskaffningskostnad och aktiverade projektkostnader.

Belopp i Mkr	2024-12-31	2023-12-31
Ingående redovisat värde	1 860	1 831
Förvärvade bostadsprojekt	–	–
Byggstartade bostadsprojekt	–	–
Pågående arbeten under året	171	582
Aktiverade räntekostnader	30	79
Avlämnade bostadsprojekt	-1 952	-590
Årets nedskrivningar	-8	-7
Omklassificeringar	-70	-35
Utgående ackumulerat fastighetsvärde	31	1 860

Under fjärde kvartalet har 396 bostäder färdigställts och överlämnats, totalt för året har därmed 1 055 bostäder överlämnats. I samband med det har 70 mkr för kvarstående arbeten med allmän platsmark omklassificerats till pågående arbeten för annans räkning.

Not 8. Finansiella instrument – verkligt värde

	Redovisat värde		Verkligt värde
Belopp i mkr	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Finansiella anläggningstillgångar	1 802	1 267	1 802	1 267
	1 802	1 267	1 802	1 267

ALM Equitys finansiella instrument som löpande värderas till verkligt värde eller där upplysning om verkligt värde lämnas består av övriga noterade och onoterade aktieinnehav. ALM Equity bedömer att skillnaden mellan redovisade och verk liga värden inte är väsentliga för övriga finansiella instrument.

Från första kvartalet 2024 har innehavet i Besqab omklassificerats till finansiell anläggningstillgång som värderas till verkligt värde enligt IFRS värderingshierarki nivå 1.

För mer information om koncernens finansiella instrument återfinns i not 29 i årsredovisningen för räkenskapsår 2023.

Not 9. Ställda säkerheter & eventualförpliktelser

Ställda säkerheter	Koncernen		Moderbolaget
Belopp i mkr	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Fastighetsinteckningar1	96	1 560	–	–
Andelar i bostadsrätt sföreningar2	59	98	–	–
Andelar i intressebolag och andra företag med ägarintresse i3	1 618	1 074	–	–
Företagsinteckningar	–	–	–	–
	1 773	2 732	–	–

1 Varav utnyttjade fastighetsinteckningar per 31 december 2024 uppgick till 44 (1 445) mkr.

2 Varav upptagna lån för denna typ av utställda säkerheter uppgick till 44 (61) mkr.

3 Varav upptagna lån för denna typ av utställda säkerheter uppgick till 250 (250) mkr.

Eventualförpliktelser	Koncernen		Moderbolaget
Belopp i mkr	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Borgensförbindelser för koncernföretag	–	–	283	1 685
Borgensförbindelser för intresseföretag1	57	105	57	105
Borgensförbindelser för andra bolag som det finns ägarintresse i1	12	12	12	12
Borgensförbindelser för externa företag	0	3	–	–
Borgensförbindelser avseende avtal och garantier	47	62	29	41
Pågående processer	0	15	0	–
	116	197	381	1 843

1 Moderbolagets åtaganden inkluderar borgensförbindelser om 57 (0) mkr för fastigheter hos intressebolaget Bridge SNBCo Holding AB, 12 (12) mkr för tidigare intressebolaget Klöverns fastigheter och 0 (105) för övriga fastigheter hos tidigare intressebolaget Svenska Nyttobostäder AB.

Not 10. Kassaflödesupplysningar

Belopp i mkr	2024 okt–dec	2023 okt–dec	2024 jan–dec	2023 jan–dec
Ej kassaflödespåverkande poster
Avskrivningar	5	4	17	14
Resultat andelar i koncernbolag	29	–	-1 113	–
Resultat andelar i intressebolag	43	258	1 702	1 818
Resultat från transaktioner betalda med aktier	-89	-5	-238	-317
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	6	14	5	17
Reserveringar ingångsvärden i utvecklingsprojekt	2	7	130	7
Övriga poster	-8	-10	-11	-65
	-12	268	492	1 474

Definitioner och begrepp

ALM Equity presenterar nyckeltal i delårsrapporten som inte definieras av IFRS. Bolaget anser att de ger vägledande information i utvärderingen av den finansiella informationen och ska ses som ett komplement till den finansiella informationen enligt IFRS. Eftersom inte alla bolag beräknar nyckeltal på exakt på samma sätt, är dessa inte alltid fullt jämför bara med motsvarande nyckeltal hos andra bolag.

ALM Equitys andel

ALM Equitys ägarandel, beräknad utifrån sitt aktieinnehav i förhållande till totalt antal aktier.

Avkastning på eget kapital

Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare minskat med preferens aktieutdelningen i procent av det genomsnittliga egna kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare minskat med preferenskapitalet. Belyser förmågan att generera vinst på stam aktieägarnas kapital.

ALM Equitys ägarandel

ALM Equitys nominella ägarandel av intresse-/koncernbolags aktier per aktuell bokslutsdag. Belyser ALM Equitys andel av tillgångarna.

Belåningsgrad

Lån från kreditinstitut och investerare i förhållande till det totala fastighetsvärdet. Belyser den finansiella risken.

Eget kapital per preferensaktie

Preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget (120 kr per preferensaktie) samt aktiens kvarvarande rätt till beslutad utdelning. Belyser preferensaktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie.

Eget kapital per stamaktie

Eget kapital vid periodens utgång i relation till antalet stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet och minoritetens andel av det egna kapitalet. Belyser stamaktie ägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie.

Enheter

Begreppet enheter inkluderar bostadsrätter, förvaltningsbostäder, lokaler och hotellrum.

Fastighetsvärde

Motsvarar det redovisade verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna och belyser det totala värdet av portföljens tillgångar. Värdet är framräknat genom en kassaflödesmodell som i regel fastställs av extern värderare halvårsvis.

Hyresvärde

Hyresintäkter samt bedömd marknadshyra för vakanta hyror för bostäder och lokaler. Belyser intäktspotentialen.

Intresseinnehav

Intresseinnehav i ALM Equitys definition är inte att likställa med intressebolag utan definierar samtliga innehav som inte är koncernbolag och redovisas som intressebolag eller finansiella anläggningstillgångar.

Orderingång

Värdet av nytecknade entreprenadavtal och förändringar i befintliga entreprenadavtal under perioden. Belyser entreprenadverksamhetens tillkommande åtaganden.

Orderstock

Värdet på olevererade beställningar inom entreprenad i slutet av perioden. Belyser värdet av kvarvarande leveranser i befintliga avtal.

Resultat per preferensaktie

Preferensaktiens andel av resultatet motsvarande periodens ackumulerade andel av årlig utdelning om 8,40 kr per preferen saktie. Belyser preferensaktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie.

Resultat per stamaktie

Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till genomsnittligt antal stamaktier sedan hänsyn tagits till preferensaktiernas och minoritetens del av resultatet för perioden. Belyser stamaktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie.

Rörelsemarginal

Rörelseresultat i procent av omsättningen. Belyser lönsamheten före finansiella poster och skatt.

Soliditet

Eget kapital i procent av balansomslutningen. Belyser ränte känslighet och finansiella stabilitet.

Uthyrningsgrad bostäder

Antal uthyrda bostäder dividerat med totalt antal bostäder. Används för att visa fastigheternas utnyttjandegrad.

Överskottsgrad

Driftnetto i procent av hyresintäkter.

Aktieägarinformation

Granskning

Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer. Stockholm den 20 februari 2025

ALM Equity AB (publ) Styrelsen

För mer information

Joakim Alm, tel. 0733-96 97 27

Om ALM Equity

ALM Equity utvecklar och investerar i tillgångar och verksamheter inom fastighetsbranschen utifrån den framtida marknadens behov. Genom aktiva insatser driver ALM Equity de initiativ som bedöms skapa högst värde på lång sikt.

ALM Equitys aktie är listad på Nasdaq First North Growth Market med kortnamnet ALM och preferensaktien med kortnamnet ALM PREF.

Certified Adviser är Carnegie Investment Bank AB (publ) Tel.: +46 (0) 73 856 42 65 E-post: [email protected]

Rapportdatum

24 april 2025	Årsredovisning
8 maj 2025	Delårsrapport	januari–mars
17 juli 2025	Delårsrapport	januari–juni
23 oktober 2025	Delårsrapport	januari–mars
20 februari 2026	Bokslutskommuniké	januari–december

Offentliggörande och presentation

Denna information är sådan information som ALM Equity AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepapper.

Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentlig görande klockan 08:00 den 20 februari 2025.

Samma dag klockan 15:00 hålls en direktsänd presentation av rapporten tillsammans med Carnegie Investment Bank AB (publ). Presentationen kommer finnas tillgänglig på ALM Equitys hemsida under rapporter och presentationer.

AI Terminal

ALM Equity AB

8300_10-k_2025-02-20_9a0b6c29-9508-4748-8eb7-89d74d1233c2.pdf

Bokslutskommuniké

Kvartalet i korthet

Väsentliga händelser under kvartalet

Väsentliga händelser efter kvartalets slut

Koncernens nyckeltal

Sammandrag Segmentsredovisning1)

2 | ALM EQUITY AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2024

Tillgångar och kapital på plats – dags att öka på maskineriet

Historiskt intensivt år

En kapitalpartner i båten

Minskar skuldsättning

Solen börjar gå upp över horisonten

Position för tillväxt

Förutsättningar för listbyte

Blicken på vägen och fokus på execution

Marknadskommentar

Makroindikatorer

Fastighetsmarknaden

Bostadsmarknaden

Befolkningsprognos, Stockholms län 2024 – 2032, miljoner

Utveckling

Händelser under kvartalet

Byggrättsprojekt per 2024-12-31

Konverteringsprojekt per 2024-12-31

Fördelning antal bostäder per 2024-12-31

Entreprenad

Händelser under kvartalet

Entreprenadprojekt per 2024-12-31

Förvaltning

Händelser under kvartalet

Förvaltningsbestånd per 2024-12-31

Finansiella tillgångar

Händelser under kvartalet

Enheter i fastighetsportföljen per 2024-12-31

Finansiell information

Kommentar till förändrad rapportering

Resultaträkning

Balansräkning

Tillgångar

Eget kapital

Skulder

Finansiell ställning och kassaflöde

Moderbolaget

Risker och osäkerhets faktorer

Finansiering och likviditet

Utveckling och Entreprenad

Förvaltning

Värden på intressebolag

Finansiella anläggningstillgångar till verkligt värde

Transaktioner med närstående

Entreprenadavtal Klövern

Godkänd fusion av Svenska Nyttobostäder

Transaktion avseende 2xA Anläggning

Andra väsentliga transaktioner

Ny obligationsfinansiering och återköp av befintliga obligationer

Koncernens rapport över totalresultat

Koncernens balansräkning i sammandrag

Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag

Rapport över förändring eget kapital i sammandrag

Moderbolagets resultaträkning i sammandrag Moderbolagets balansräkning i sammandrag

Noter

Not 1. Redovisningsprinciper

Nya standarder från och med 2024

Not 2. Segmentsredovisning

Justeringar i segmentsredovisningen

Information om presenterade tabeller

Kommentarer till segmentsrapporterna för fjärde kvartalet

Not 2. Segmentsredovisning, forts.

Resultatuppföljning oktober – december 2024

Resultatuppföljning oktober – december 2023

Not 2. Segmentsredovisning, forts.

Resultatuppföljning januari – december 2024

Utdrag balansräkning per 2024-12-31

Not 2. Segmentsredovisning, forts.

Resultatuppföljning januari – december 2023

Utdrag balansräkning per 2023-12-31

Not 3. Orealiserade värdeförändringar