Xior Student Housing

Audit Report / Information • Apr 19, 2022

VERSLAG VAN DE COMMISSARIS AAN DE ALGEMENE VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS VAN DOCKS GENT BV OVER DE JAARREKENING VOOR HET BOEKJAAR AFGESLOTEN OP 29 NOVEMBER 2021

In het kader van de wettelijke controle van de jaarrekening van Docks Gent BV (de "Vennootschap"), leggen wij u ons commissarisverslag voor. Dit bevat ons verslag over de jaarrekening alsook de overige door wet- en regelgeving gestelde eisen. Het vormt één geheel en is ondeelbaar.

Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris door de algemene vergadering van 7 december 2020, overeenkomstig het voorstel van de bestuurders. Ons mandaat loopt af op de datum van de algemene vergadering die beraadslaagt over de jaarrekening voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2022. Wij hebben de wettelijke controle van de jaarrekening van de Vennootschap uitgevoerd gedurende 2 opeenvolgende boekjaren.

Verslag over de jaarrekening

Oordeel zonder voorbehoud

Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de jaarrekening van de Vennootschap, die de balans op 29 november 2021 omvat, alsook de resultatenrekening van het boekjaar over 333 dagen afgesloten op die datum en de toelichting. Deze jaarrekening vertoont een balanstotaal van EUR 4.618.139 en de resultatenrekening sluit af met een verlies van het boekjaar van EUR 45.224.

Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van het vermogen en de financiële toestand van de Vennootschap per 29 november 2021, alsook van haar resultaten over het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met het in België van toepassing zijnde boekhoudkundig referentiestelsel.

Basis voor het oordeel zonder voorbehoud

Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale controlestandaarden (ISA's) zoals van toepassing in België. Wij hebben bovendien de door de IAASB goedgekeurde internationale controlestandaarden toegepast die van toepassing zijn op de huidige afsluitdatum en nog niet goedgekeurd zijn op nationaal niveau. Onze verantwoordelijkheden op grond van deze standaarden zijn verder beschreven in de sectie "Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de jaarrekening" van ons verslag. Wij hebben alle deontologische vereisten die relevant zijn voor de controle van de jaarrekening in België nageleefd, met inbegrip van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid.

Wij hebben van de bestuurders en van de aangestelden van de Vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

Verantwoordelijkheden van de bestuurders voor het opstellen van de jaarrekening

De bestuurders zijn verantwoordelijk voor het opstellen van de jaarrekening die een getrouw beeld geeft in overeenstemming met het in België van toepassing zijnde boekhoudkundig referentiestelsel, alsook voor de interne beheersing die de bestuurders noodzakelijk achten voor het opstellen van de jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten.

Bij het opstellen van de jaarrekening zijn de bestuurders verantwoordelijk voor het inschatten van de mogelijkheid van de Vennootschap om haar continuïteit te handhaven, het toelichten, indien van toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit verband houden en het gebruiken van de continuïteitsveronderstelling, tenzij de bestuurders het voornemen hebben om de Vennootschap te liquideren of om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen, of geen realistisch alternatief hebben dan dit te doen.

Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de jaarrekening

Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid over de vraag of de jaarrekening als geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten, en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een controle die overeenkomstig de ISA's is uitgevoerd altijd een afwijking van materieel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij, individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen door gebruikers op basis van deze jaarrekening, beïnvloeden.

Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk, reglementair en normatief kader na dat van toepassing is op de controle van de jaarrekening in België. Een wettelijke controle biedt evenwel geen zekerheid omtrent de toekomstige levensvatbaarheid van de Vennootschap, noch omtrent de efficiëntie of de doeltreffendheid waarmee de bestuurders de bedrijfsvoering van de Vennootschap ter hand hebben genomen of zullen nemen. Onze verantwoordelijkheden inzake de door de bestuurders gehanteerde continuïteitsveronderstelling worden hieronder beschreven.

Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA's, passen wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij een professioneel-kritische instelling gedurende de controle. We voeren tevens de volgende werkzaamheden uit:

• Het identificeren en inschatten van de risico's dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten, het bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden die op deze risico's inspelen en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Het risico van het niet detecteren van een van materieel belang zijnde afwijking is groter indien die afwijking het gevolg is van fraude dan indien zij het gevolg is van fouten, omdat bij fraude sprake kan zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten om transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het omzeilen van de interne beheersing;
• Het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle, met als doel controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet zijn gericht op het geven van een oordeel over de effectiviteit van de interne beheersing van de Vennootschap;
• Het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van de door de bestuurders gemaakte schattingen en van de daarop betrekking hebbende toelichtingen;

• Het concluderen of de door de bestuurders gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is, en het concluderen, op basis van de verkregen controle-informatie, of er een onzekerheid van materieel belang bestaat met betrekking tot gebeurtenissen of omstandigheden die significante twijfel kunnen doen ontstaan over de mogelijkheid van de Vennootschap om haar continuïteit te handhaven. Indien wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij ertoe gehouden om de aandacht in ons commissarisverslag te vestigen op de daarop betrekking hebbende toelichtingen in de jaarrekening, of, indien deze toelichtingen inadequaat zijn, om ons oordeel aan te passen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van ons commissarisverslag. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat de Vennootschap haar continuïteit niet langer kan handhaven;
• Het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening, en van de vraag of de jaarrekening de onderliggende transacties en gebeurtenissen weergeeft op een wijze die leidt tot een getrouw beeld.

Wij communiceren met de bestuurders onder meer over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante controlebevindingen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing die wij identificeren gedurende onze controle.

Overige door wet- en regelgeving gestelde eisen

Verantwoordelijkheden van de bestuurders

De bestuurders zijn verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag, voor het naleven van de wettelijke en reglementaire voorschriften die van toepassing zijn op het voeren van de boekhouding, alsook voor het naleven van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen en van de statuten van de Vennootschap.

Verantwoordelijkheden van de commissaris

In het kader van onze opdracht en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm bij de in België van toepassing zijnde internationale controlestandaarden (ISA's), is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, het jaarverslag, de naleving van de statuten en van bepaalde verplichtingen van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen te verifiëren alsook verslag over deze aangelegenheden uit te brengen.

Aspecten betreffende het jaarverslag

Na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het jaarverslag, zijn wij van oordeel dat dit jaarverslag overeenstemt met de jaarrekening voor hetzelfde boekjaar en is opgesteld overeenkomstig de artikelen 3:5 en 3:6 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.

In de context van onze controle van de jaarrekening, zijn wij tevens verantwoordelijk voor het overwegen, in het bijzonder op basis van de kennis verkregen tijdens de controle, of het jaarverslag een afwijking van materieel belang bevat, hetzij informatie die onjuist vermeld is of anderszins misleidend is. In het licht van de werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, dienen wij u geen afwijking van materieel belang te melden.

Vermelding betreffende de onafhankelijkheid

Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben geen opdrachten verricht die onverenigbaar zijn met de wettelijke controle van de jaarrekening en ons bedrijfsrevisorenkantoor is in de loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven tegenover de Vennootschap.

Andere vermeldingen

• Onverminderd formele aspecten van ondergeschikt belang, werd de boekhouding gevoerd in overeenstemming met de in België van toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften;
• De resultaatverwerking die aan de algemene vergadering wordt voorgesteld, stemt overeen met de wettelijke en statutaire bepalingen;
• Wij dienen u geen verrichtingen of beslissingen mede te delen die in overtreding met de statuten of het Wetboek van vennootschappen en verenigingen zijn gedaan of genomen.

Diegem, 15 april 2022

De commissaris PwC Bedrijfsrevisoren BV Vertegenwoordigd door

Jeroen Bockaert Bedrijfsrevisor

20					1	EUR
NAT.	Datum neerlegging		Nr. 0716.859.494	Blz.	E.	D.		VKT-kap 1
	JAARREKENING EN ANDERE OVEREENKOMSTIG HET WETBOEK VAN VENNOOTSCHAPPEN EN VERENIGINGEN NEER TE LEGGEN DOCUMENTEN
			IDENTIFICATIEGEGEVENS (op datum van neerlegging)
NAAM:	DOCKS GENT
Rechtsvorm:	BV
Adres:	MECHELSESTEENWEG							Nr.: 34 , bus 108
Postnummer:	2018		Gemeente:	Antwerpen 1
Land: België Rechtspersonenregister (RPR) - Ondernemingsrechtbank van Antwerpen, afdeling Antwerpen 1 Internetadres :
0716.859.494 Ondernemingsnummer
12/10/2021 DATUM van de neerlegging van het recentste stuk dat de datum van bekendmaking van de oprichtingsakte en van de akte tot statutenwijziging vermeldt.
	JAARREKENING		IN EURO (2 decimalen)	2
	goedgekeurd door de algemene vergadering van 19/05/2022
met betrekking tot het boekjaar dat de periode dekt van 1/01/2021 tot						29/11/2021
Vorig boekjaar van 1/01/2020 tot						31/12/2020
3 De bedragen van het vorige boekjaar zijn zijn niet identiek met die welke eerder openbaar werden gemaakt. /

Totaal aantal neergelegde bladen: Nummers van de secties van het standaardmodel die niet werden neergelegd omdat ze niet dienstig zijn: 17 6.1.1, 6.1.3, 6.2, 6.5, 7.1, 7.2, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17

Handtekening (naam en hoedanigheid) TEUNISSEN CHRISTIAN BESTUURDER

Handtekening (naam en hoedanigheid) SNAUWAERT FREDERIK BESTUURDER

Facultatieve vermelding. 1

Indien nodig, aanpassen van de eenheid en munt waarin de bedragen zijn uitgedrukt. 2

³ Schrappen wat niet van toepassing is.

Nr. 0716.859.494 VKT-kap 2.1

LIJST VAN DE BESTUURDERS, ZAAKVOERDERS EN COMMISSARISSEN EN VERKLARING BETREFFENDE EEN AANVULLENDE OPDRACHT VOOR NAZICHT OF CORRECTIE

LIJST VAN DE BESTUURDERS, ZAAKVOERDERS EN COMMISSARISSEN

VOLLEDIGE LIJST met naam, voornamen, beroep, woonplaats (adres, nummer, postnummer en gemeente) en functie in de vennootschap

TEUNISSEN CHRISTIAN

Functie : Bestuurder Mandaat : 6/11/2020- 30/06/2026 MECHELSESTEENWEG 34, bus 108, 2018 Antwerpen 1, België

SNAUWAERT FREDERIK

Functie : Bestuurder Mandaat : 6/11/2020- 30/06/2026 MECHELSESTEENWEG 34, bus 108, 2018 Antwerpen 1, België

PriceWaterhouseCoopers Bedrijsrevisoren BV 0429.501.944

Culliganlaan 5, 1831 Diegem, België

Functie : Commissaris, Lidmaatschapsnummer : B00009

Mandaat : 7/12/2020- 26/06/2023

Vertegenwoordigd door :

BOCKAERT Jeroen 1.

Culliganlaan 5 , 1831 Diegem, België

, Lidmaatschapsnummer : A02315

Nr. 0716.859.494 VKT-kap 2.2

VERKLARING BETREFFENDE EEN AANVULLENDE OPDRACHT VOOR NAZICHT OF CORRECTIE

Het bestuursorgaan verklaart dat geen enkele opdracht voor nazicht of correctie werd gegeven aan iemand die daar wettelijk niet toe gemachtigd is met toepassing van de artikelen 34 en 37 van de wet van 22 april 1999 betreffende de boekhoudkundige en fiscale beroepen.

De jaarrekening werd / werd niet * geverifieerd of gecorrigeerd door een externe accountant of door een bedrijfsrevisor die niet de commissaris is.

In bevestigend geval, moeten hierna worden vermeld: naam, voornamen, beroep en woonplaats van elke externe accountant of bedrijfsrevisor en zijn lidmaatschapsnummer bij zijn Instituut, evenals de aard van zijn opdracht:

• A. Het voeren van de boekhouding van de vennootschap **,
• B. Het opstellen van de jaarrekening **,
• C. Het verifiëren van de jaarrekening en/of
• D. Het corrigeren van de jaarrekening.

Indien taken bedoeld onder A. of onder B. uitgevoerd zijn door erkende boekhouders of door erkende boekhouders-fiscalisten, kunnen hierna worden vermeld: naam, voornamen, beroep en woonplaats van elke erkende boekhouder of erkende boekhouderfiscalist en zijn lidmaatschapsnummer bij het Beroepsinstituut van erkende Boekhouders en Fiscalisten, evenals de aard van zijn opdracht.

Naam, voornamen, beroep en woonplaats	Lidmaatschaps nummer	Aard van de opdracht (A, B, C en/of D)

^* Schrappen wat niet van toepassing is.

^** Facultatieve vermelding.

Nr. 0716.859.494 VKT-kap 3.1

JAARREKENING

BALANS NA WINSTVERDELING

	Toel.	Codes	Boekjaar	Vorig boekjaar
ACTIVA
OPRICHTINGSKOSTEN		20
VASTE ACTIVA		21/28	4.551.631,65	3.219.235,75
Immateriële vaste activa	6.1.1	21
Materiële vaste activa	6.1.2	22/27	4.551.631,65	3.219.235,75
Terreinen en gebouwen		22
Installaties, machines en uitrusting		23
Meubilair en rollend materieel		24
Leasing en soortgelijke rechten		25
Overige materiële vaste activa		26
Activa in aanbouw en vooruitbetalingen		27	4.551.631,65	3.219.235,75
Financiële vaste activa	6.1.3	28
VLOTTENDE ACTIVA		29/58	66.507,28	19.276,55
Vorderingen op meer dan één jaar		29
Handelsvorderingen		290
Overige vorderingen		291
Voorraden en bestellingen in uitvoering		3
Voorraden		30/36
Bestellingen in uitvoering		37
Vorderingen op ten hoogste één jaar		40/41	62.205,13
Handelsvorderingen		40
Overige vorderingen		41	62.205,13
Geldbeleggingen		50/53
Liquide middelen		54/58	3.909,66	18.934,63
Overlopende rekeningen		490/1	392,49	341,92
TOTAAL VAN DE ACTIVA			4.618.138,93	3.238.512,30

Nr. 0716.859.494 VKT-kap 3.2

	Toel.	Codes	Boekjaar	Vorig boekjaar
PASSIVA
EIGEN VERMOGEN		10/15	-27.616,33	-51.354,96
Inbreng		10/11	18.600,00	18.600,00
Kapitaal		10	18.600,00	18.600,00
Geplaatst kapitaal		100	18.600,00	18.600,00
4 Niet-opgevraagd kapitaal		101
Buiten kapitaal		11
Uitgiftepremies		1100/10
Andere		1109/19
Herwaarderingsmeerwaarden		12	68.963,06
Reserves		13
Onbeschikbare reserves		130/1
Wettelijke reserve		130
Statutair onbeschikbare reserves		1311
Inkoop eigen aandelen		1312
Financiële steunverlening		1313
Overige		1319
Belastingvrije reserves		132
Beschikbare reserves		133
Overgedragen winst (verlies) (+)/(-)		14	-115.179,39	-69.954,96
Kapitaalsubsidies		15
Voorschot aan de vennoten op de verdeling van het 5 netto-actief		19
VOORZIENINGEN EN UITGESTELDE BELASTINGEN		16
Voorzieningen voor risico's en kosten		160/5
Pensioenen en soortgelijke verplichtingen		160
Belastingen		161
Grote herstellings- en onderhoudswerken		162
Milieuverplichtingen		163
Overige risico's en kosten		164/5
Uitgestelde belastingen		168

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..

^.. Bedrag in mindering te brengen van het geplaatst kapitaal. 4

^.. .. Bedrag in mindering te brengen van de andere bestanddelen van het eigen vermogen. 5

0716.859.494	VKT-kap 3.2

	Toel.	Codes	Boekjaar	Vorig boekjaar
SCHULDEN		17/49	4.645.755,26	3.289.867,26
Schulden op meer dan één jaar		17	4.642.177,60
Financiële schulden		170/4
Kredietinstellingen, leasingschulden en soortgelijke schulden		172/3
Overige leningen		174/0
Handelsschulden		175
Vooruitbetalingen op bestellingen		176
Overige schulden		178/9	4.642.177,60
Schulden op ten hoogste één jaar	6.3	42/48	184,82	3.289.867,26
Schulden op meer dan één jaar die binnen het jaar vervallen		42
Financiële schulden		43
Kredietinstellingen		430/8
Overige leningen		439
Handelsschulden		44	184,82
Leveranciers		440/4	184,82
Te betalen wissels		441
Vooruitbetalingen op bestellingen		46
Schulden met betrekking tot belastingen, bezoldigingen en sociale lasten		45		62.400,00
Belastingen		450/3		62.400,00
Bezoldigingen en sociale lasten		454/9
Overige schulden		47/48		3.227.467,26
Overlopende rekeningen		492/3	3.392,84
TOTAAL VAN DE PASSIVA		10/49	4.618.138,93	3.238.512,30

Nr. 0716.859.494 VKT-kap 4

RESULTATENREKENING

VKT-kap 4

	Toel.	Codes	Boekjaar	Vorig boekjaar
Bedrijfsopbrengsten en bedrijfskosten
Brutomarge (+)/(-)		9900	-10.572,87	-8.347,99
Waarvan: niet-recurrente bedrijfsopbrengsten		76A
Omzet*		70		2.366,67
Handelsgoederen, grond- en hulpstoffen, diensten en diverse goederen*		60/61	10.572,87	10.714,66
Bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen (+)/(-)	6.4	62
Afschrijvingen en waardeverminderingen op oprichtingskosten, op immateriële en materiële vaste activa		630
Waardeverminderingen op voorraden, op bestellingen in
uitvoering en op handelsvorderingen: toevoegingen (terugnemingen) (+)/(-)		631/4
Voorzieningen voor risico's en kosten: toevoegingen		635/8
(bestedingen en terugnemingen) (+)/(-) Andere bedrijfskosten		640/8	1.216,50	1.658,54
Als herstructureringskosten geactiveerde
bedrijfskosten (-) Niet-recurrente bedrijfskosten		649
		66A
Bedrijfswinst (Bedrijfsverlies) (+)/(-)		9901	-11.789,37	-10.006,53
Financiële opbrengsten	6.4	75/76B
Recurrente financiële opbrengsten		75
Waarvan: kapitaal- en interestsubsidies		753
Niet-recurrente financiële opbrengsten		76B
Financiële kosten	6.4	65/66B	33.435,06	26.510,57
Recurrente financiële kosten		65	33.435,06	26.510,57
Niet-recurrente financiële kosten		66B
Winst (Verlies) van het boekjaar vóór belasting (+)/(-)		9903	-45.224,43	-36.517,10
Onttrekking aan de uitgestelde belastingen		780
Overboeking naar de uitgestelde belastingen		680
Belastingen op het resultaat (+)/(-)		67/77
Winst (Verlies) van het boekjaar (+)/(-)		9904	-45.224,43	-36.517,10
Onttrekking aan de belastingvrije reserves		789
Overboeking naar de belastingvrije reserves		689
Te bestemmen winst (verlies) van het boekjaar (+)/(-)		9905	-45.224,43	-36.517,10

......

RESULTAATVERWERKING

Te bestemmen winst (verlies) (+)/(-)
Te bestemmen winst (verlies) van het boekjaar (+)/(-)
Overgedragen winst (verlies) van het vorige boekjaar (+)/(-)	14P
Onttrekking aan het eigen vermogen
Toevoeging aan het eigen vermogen
aan de inbreng	691
aan de wettelijke reserve
aan de overige reserves
Over te dragen winst (verlies) (+)/(-)	(14)
Tussenkomst van de vennoten in het verlies	794
Uit te keren winst
Vergoeding van de inbreng	694
Bestuurders of zaakvoerders	695
Werknemers	696
Andere rechthebbenden	697

Codes	Boekjaar	Vorig boekjaar
9906	-115.179,39	-69.954,96
(9905)	-45.224,43	-36.517,10
14P	-69.954,96	-33.437,86
791/2
691/2
691
6920
6921
(14)	-115.179,39	-69.954,96
794
694/7
694
695
696

Nr. 0716.859.494 VKT-kap 6.1.2

	Codes	Boekjaar	Vorig boekjaar
MATERIËLE VASTE ACTIVA		xxxxxxxxxxxxxxx	3.219.235,75
Aanschaffingswaarde per einde van het boekjaar	8199P
Mutaties tijdens het boekjaar
Aanschaffingen, met inbegrip van de geproduceerde vaste activa	8169	1.263.432,90
Overdrachten en buitengebruikstellingen	8179
Overboekingen van een post naar een andere (+)/(-)	8189
Aanschaffingswaarde per einde van het boekjaar	8199	4.482.668,65
Meerwaarden per einde van het boekjaar	8259P	xxxxxxxxxxxxxxx
Mutaties tijdens het boekjaar
Geboekt	8219	68.963,00
Verworven van derden	8229
Afgeboekt	8239
Overgeboekt van een post naar een andere (+)/(-)	8249
Meerwaarden per einde van het boekjaar	8259	68.963,00
Afschrijvingen en waardeverminderingen per einde van het boekjaar	8329P	xxxxxxxxxxxxxxx
Mutaties tijdens het boekjaar
Geboekt	8279
Teruggenomen	8289
Verworven van derden	8299
Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen	8309
Overgeboekt van een post naar een andere (+)/(-)	8319
Afschrijvingen en waardeverminderingen per einde van het boekjaar	8329
NETTOBOEKWAARDE PER EINDE VAN HET BOEKJAAR	(22/27)	4.551.631,65

..... ..... .

.... .... .... .... .... .... .... .... .... .... .... .... .... .... .... .... .... .... ...

........................ ......................

Nr.	0716.859.494	VKT-kap 6.3

STAAT VAN DE SCHULDEN

	Codes	Boekjaar
UITSPLITSING VAN DE SCHULDEN MET EEN OORSPRONKELIJKE LOOPTIJD VAN MEER DAN ÉÉN JAAR, NAARGELANG HUN RESTERENDE LOOPTIJD
Totaal der schulden op meer dan één jaar die binnen het jaar vervallen	(42)
Totaal der schulden met een resterende looptijd van meer dan één jaar doch hoogstens 5 jaar	8912	4.642.177,60
Totaal der schulden met een resterende looptijd van meer dan 5 jaar	8913
GEWAARBORGDE SCHULDEN (begrepen in de posten 17 en 42/48 van de passiva)
Door Belgische overheidsinstellingen gewaarborgde schulden
Financiële schulden	8921
Kredietinstellingen, leasingschulden en soortgelijke schulden	891
Overige leningen	901
Handelsschulden	8981
Leveranciers	8991
Te betalen wissels	9001
Vooruitbetalingen op bestellingen	9011
Schulden met betrekking tot bezoldigingen en sociale lasten	9021
Overige schulden	9051
Totaal van de door Belgische overheidsinstellingen gewaarborgde schulden	9061
Schulden gewaarborgd door zakelijke zekerheden gesteld of onherroepelijk beloofd op activa van de vennootschap
Financiële schulden	8922
Kredietinstellingen, leasingschulden en soortgelijke schulden	892
Overige leningen	902
Handelsschulden	8982
Leveranciers	8992
Te betalen wissels	9002
Vooruitbetalingen op bestellingen	9012
Schulden met betrekking tot belastingen, bezoldigingen en sociale lasten	9022
Belastingen	9032
Bezoldigingen en sociale lasten	9042
Overige schulden	9052
Totaal der schulden gewaarborgd door zakelijke zekerheden gesteld of onherroepelijk beloofd op activa van de vennootschap	9062

Nr.	0716.859.494	VKT-kap 6.4

RESULTATEN

	Codes	Boekjaar	Vorig boekjaar
PERSONEEL EN PERSONEELSKOSTEN
Werknemers waarvoor de vennootschap een DIMONA verklaring heeft ingediend of die zijn ingeschreven in het algemeen personeelsregister
Gemiddeld personeelsbestand berekend in voltijdse equivalenten	9087
OPBRENGSTEN EN KOSTEN VAN UITZONDERLIJKE OMVANG OF UITZONDERLIJKE MATE VAN VOORKOMEN
Niet-recurrente opbrengsten	76
Niet-recurrente bedrijfsopbrengsten	(76A)
Niet-recurrente financiële opbrengsten	(76B)
Niet-recurrente kosten	66
Niet-recurrente bedrijfskosten	(66A)
Niet-recurrente financiële kosten	(66B)
FINANCIËLE RESULTATEN
Geactiveerde interesten	6502	72.012,00

Nr. 0716.859.494		VKT-kap 6.6
BETREKKINGEN MET VERBONDEN ONDERNEMINGEN, GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN, BESTUURDERS, ZAAKVOERDERS EN COMMISSARIS(SEN)
	Codes	Boekjaar
VERBONDEN OF GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN
Waarborgen toegestaan in hun voordeel	9294
Andere betekenisvolle verplichtingen aangegaan in hun voordeel	9295
BESTUURDERS EN ZAAKVOERDERS, NATUURLIJKE OF RECHTSPERSONEN DIE DE VENNOOTSCHAP RECHTSTREEKS OF ONRECHTSTREEKS CONTROLEREN ZONDER VERBONDEN ONDERNEMINGEN TE ZIJN, OF ANDERE ONDERNEMINGEN DIE DOOR DEZE PERSONEN RECHTSTREEKS OF ONRECHTSTREEKS GECONTROLEERD WORDEN
Uitstaande vorderingen op deze personen	9500
Voornaamste voorwaarden betreffende de vorderingen, interestvoet, looptijd, eventueel afgeloste of afgeschreven bedragen of bedragen waarvan werd afgezien
Waarborgen toegestaan in hun voordeel	9501
Andere betekenisvolle verplichtingen aangegaan in hun voordeel	9502
		Boekjaar
DE COMMISSARIS(SEN) EN DE PERSONEN MET WIE HIJ (ZIJ) VERBONDEN IS (ZIJN)
PWC BEDRIJFSREVISOREN bv - Culliganlaan 5 - 1831 Diegem - Jeroen Bockaert		2.562,50
		Boekjaar
TRANSACTIES BUITEN NORMALE MARKTVOORWAARDEN DIE DIRECT OF INDIRECT ZIJN AANGEGAAN
Met de personen die een deelneming in de vennootschap in eigendom hebben
Aard van de transactie
Met de ondernemingen waarin de vennootschap zelf een deelneming heeft
Aard van de transactie

Met de leden van de leidinggevende, toezichthoudende of bestuursorganen van de vennootschap

Aard van de transactie

Nr.	0716.859.494		VKT-kap 6.7
-----	--------------	--	-------------

VERKLARING BETREFFENDE DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING

INLICHTINGEN DIE MOETEN WORDEN VERSTREKT DOOR DE VENNOOTSCHAP INDIEN ZIJ DOCHTERVENNOOTSCHP OF GEMEENSCHAPPELIJKE DOCHTERVENNOOTSCHAP IS

Naam, volledig adres van de zetel en, zo het een vennootschap naar Belgisch recht betreft, het ondernemingsnummer van de moedervennootschap(pen) en de aanduiding of deze moedervennootschap(pen) een geconsolideerde jaarrekening, waarin haar jaarrekening door consolidatie opgenomen is, opstelt (opstellen) en openbaar maakt (maken)*:

XIOR STUDENT HOUSING NV

MECHELSESTEENWEG 34 , bus 108

2018 Antwerpen 1, België

0547.972.794

De moedervennootschap stelt een geconsolideerde jaarrekening op en maakt deze openbaar en dit voor het grootste geheel.

Indien de moedervennootschap(pen) (een) vennootschap(pen) naar buitenlands recht is (zijn), de plaats waar de hiervoor bedoelde geconsolideerde jaarrekening verkrijgbaar is*:

^* Wordt de jaarrekening van de vennootschap op verschillende niveaus geconsolideerd, dan worden deze gegevens verstrekt voor het kleinste geheel van vennootschappen waarvan de vennootschap als dochter deel uitmaakt en waarvoor een geconsolideerde jaarrekening wordt opgesteld en openbaar gemaakt.

Nr.	0716.859.494		VKT-kap 6.8
-----	--------------	--	-------------

WAARDERINGSREGELS

1. Beginsel

De waarderingsregels worden vastgesteld overeenkomstig de bepalingen van het KB van 29 april 2019 tot uitvoering van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.

Ten behoeve van het getrouwe beeld wordt in de volgende uitzonderingsgevallen afgeweken van de bij dit besluit bepaalde waarderingsregels:

Deze afwijkingen worden als volgt verantwoord:

Deze afwijkingen beïnvloeden als volgt het vermogen, de financiële positie en het resultaat vóór belasting van de onderneming:

De waarderingsregels werden ten opzichte van het vorige boekjaar qua verwoording of toepassing zo ja, dan heeft de wijziging betrekking op: (gewijzigd) (niet gewijzigd)

en heeft zij een EUR. (positieve) (negatieve) invloed op het resultaat van het boekjaar vóór belasting ten belope van

(wordt) moeten worden toegerekend; zo ja, dan hebben deze betrekking op: De resultatenrekening (wordt niet) op belangrijke wijze beïnvloed door opbrengsten en kosten die aan een vorig boekjaar

De cijfers van het boekjaar zijn niet vergelijkbaar met die van het vorige boekjaar en wel om de volgende reden:

(Voor de vergelijking van de jaarrekeningen van beide boekjaren moet met volgende elementen rekening worden gehouden): (Voor de vergelijkbaarheid worden de cijfers van het vorige boekjaar op volgende punten aangepast)

Bij gebrek aan objectieve beoordelingscriteria is de waardering van de voorzienbare risico's, mogelijke verliezen en ontwaardingen waarvan hierna sprake, onvermijdelijk aleatoir:

Andere inlichtingen die noodzakelijk zijn opdat de jaarrekening een getrouw beeld zou geven van het vermogen, de financiële positie en het resultaat van de onderneming:

2. Vaste activa

Oprichtingskosten:

De oprichtingskosten worden onmiddellijk ten laste genomen, behoudens volgende kosten die worden geactiveerd:

Herstructureringskosten:

De herstructureringskosten werden in de loop van het boekjaar; zo ja, dan wordt dit als volgt verantwoord: (geactiveerd) (niet geactiveerd)

Immateriële vaste activa:

Het bedrag aan immateriële vaste activa omvat voor EUR kosten van onderzoek en ontwikkeling. De afschrijvingstermijn voor deze kosten en voor de goodwill beloopt (meer) (niet meer) dan 5 jaar; indien meer dan 5 jaar wordt deze termijn als volgt verantwoord:

Materiële vaste activa:

In de loop van het boekjaar (werden) (werden geen) materiële vaste activa geherwaardeerd; zo ja, dan wordt deze herwaardering als volgt verantwoord:

Nr.	0716.859.494	VKT-kap 6.8

WAARDERINGSREGELS

Afschrijvingen geboekt tijdens het boekjaar:

	Methode	Basis	Afschrijvingspercentages
Activa	L (lineaire) D (degressieve) A (andere)	NG (niet- geherwaardeerde) G (geherwaardeerde)	Hoofdsom Min. - Max.	Bijkomende kosten Min. - Max.
1. Oprichtingskosten
2. Immateriële vaste activa 3. Industriële, administratieve of commerciële gebouwen*
gebouwen	L	NG	3,00 - 10,00	0,00 - 0,00
4. Installaties, machines en uitrusting*
installaties	L	NG	5,00 - 25,00	0,00 - 0,00
5. Rollend materieel*
rollend materieel	L	NG	10,00 - 33,00 0,00 - 0,00	0,00 - 0,00 0,00 - 0,00
6. Kantoormaterieel en meubilair*
7. Andere materiële vaste activa

* Met inbegrip van de in leasing gehouden activa; deze worden in voorkomend geval op een afzonderlijke lijn vermeld

Overschot aan toegepaste, fiscaal aftrekbare, versnelde afschrijvingen ten opzichte van de economisch verantwoorde afschrijvingen :

• bedrag voor het boekjaar: EUR.

• gecumuleerd bedrag voor de vaste activa verworven vanaf het boekjaar dat na 31 december 1983 begint:

EUR.

Financiële vaste activa:

(werden) (werden geen) deelnemingen geherwaardeerd; zo ja, dan wordt deze herwaardering als volgt verantwoord : In de loop van het boekjaar

3. Vlottende activa

Voorraden:

Voorraden worden gewaardeerd tegen de aanschaffingswaarde (te vermelden) gemiddelde prijzen, Fifo, Lifo, individualisering van de prijs van elk bestanddeel of tegen de lagere marktwaarde: berekend volgens de methode van de gewogen

• 1. Grond- en hulpstoffen:
• 1. Goederen in bewerking gereed product:
• 1. Handelsgoederen:
• 1. Onroerende goederen bestemd voor verkoop:

Producten:

• de onrechtstreekse productiekosten. - De vervaardigingsprijs van de producten (omvat) (omvat niet)
• De vervaardigingsprijs van de producten waarvan de productie meer dan één jaar beslaat, verbonden aan de kapitalen ontleend om de productie ervan te financieren. (omvat) (omvat geen) financiële kosten

Bij het einde van het boekjaar bedraagt de marktwaarde van de totale voorraden ongeveer % meer dan hun boekwaarde. (Deze inlichting is slechts vereist zo het verschil belangrijk is).

Bestellingen in uitvoering:

(tegen vervaardigingsprijs, verhoogd met een gedeelte van het resultaat naar gelang van de vordering der werken). Bestellingen in uitvoering worden gewaardeerd (tegen vervaardigingsprijs)

Nr. 0716.859.494 VKT-kap 6.8

WAARDERINGSREGELS

4. Passiva

Schulden:

schulden op lange termijn, zonder rente of met een abnormaal lage rente; zo ja, dan wordt op deze schulden De passiva (bevatten) (bevatten geen) (een) (geen) disconto toegepast dat wordt geactiveerd.

Vreemde valuta:

De omrekening in EUR van tegoeden, schulden en verbintenissen in vreemde valuta gebeurt op volgende grondslagen:

De resultaten uit de omrekening van vreemde valuta zijn als volgt in de jaarrekening verwerkt:

Leasingovereenkomsten:

Wat de niet-geactiveerde gebruiksrechten uit leasingovereenkomsten betreft (die betrekking hebben op onroerende goederen en afgesloten vóór 1 januari 1980), beliepen de vergoedingen en huurgelden die betrekking hebben op het boekjaar voor leasing van onroerende goederen: EUR.

Nr. 0716.859.494 VKT-kap 6.9

ANDERE IN DE TOELICHTING TE VERMELDEN INLICHTINGEN

Aangezien uit de balans afgesloten op 29 november 2021 een overgedragen verlies blijkt, dient de toepassing van de waarderingsregels uitgaande van de continuïteit van de vennootschap te worden verantwoord.

In toepassing van artikel 3:6, 6° van het Wetboek van Vennootschappen wordt er na overleg beslist de waarderingsregels in de veronderstelling van de continuïteit te behouden om de hierna vermelde reden:

De vennootschap werd op 29 november 2021 gefuseerd met Xior Student Housing NV. Bijgevolg werd het vastgoed aan kosten koper waarde opgenomen in de fusiejaarrekening. Een herwaardering van 69 KEUR werd hiervoor geboekt. Op deze meerwaarde dient exit taks betaald te worden, tenzij er verrekenbare fiscale verliezen zijn.

De vennootschap heeft de uitbouw van een nieuw project net afgerond waardoor er voornamelijk kosten zijn gemaakt. De verwachtingen voor de toekomst zijn positief waardoor men verwacht dat er naar de toekomst toe winst zal gemaakt worden.

DocuSign Envelope ID: 3EECB6E1-B7CB-41EC-BF33-EFE9C815BB4C DocuSign Envelope ID: CD997EFC-2E3F-4CAC-9499-0DB32D259EC9

DOCKS GENT

Besloten vennootschap Mechelsesteenweg 34 bus 108 2018 Antwerpen

RPR Antwerpen Ondernemingsnummer 0716.859.494

VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR

Geachte aandeelhouders,

Wij hebben het genoegen U, overeenkomstig artikel 3:6 van het Wetboek van Vennootschappen en verenigingen, verslag uit te brengen over de uitoefening van ons mandaat met betrekking tot het boekjaar van 1 januari 2021 tot en met 29 november 2021.

De jaarrekening werd opgesteld conform artikel 3:1 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, en conform Boek III van het Wetboek van Economisch Recht ( WER ) en de besluiten ter uitvoering ervan en conform de bijzondere wettelijke en bestuursrechtelijke bepalingen die op de vennootschap van toepassing zijn.

Op 29 november 2021 hebben de bestuurders van de overnemende vennootschap, met name Xior Student Housing NV beslist tot een opslorping van Docks Gent BV door middel van een fusie door overneming.

De verrichting is verwezenlijkt zonder enige retroactiviteit voor boekhoudkundige en fiscale doeleinden, en treedt derhalve voor boekhoudkundige en fiscale doeleinden in werking op de dag van de juridische verwezenlijking ervan.

Bijgevolg wordt geen enkele verrichting, gesteld door Docks Gent BV met betrekking tot de door Xior Student Housing NV in het kader van de verrichting verworven goederen, in de periode voor de juridische verwezenlijking van de verrichting, beschouwd als zijnde boekhoudkundig en fiscaal verricht in naam en voor rekening van Xior Student Housing NV.

Ten gevolge van deze fusie houdt Docks Gent BV vanaf 29 november 2021 op te bestaan.

Rekening houdende met deze fusie werd de latente meerwaarde (verschil tussen de boekwaarde en de waarde kosten koper van het gebouw) op het vastgoed uitgedrukt. Op deze meerwaarde dient exit taks betaald te worden, tenzij er verrekenbare fiscale verliezen zijn. Er werd geen provisie voor exit taks aangelegd vermits er voldoende fiscale verrekenbare verliezen zijn.

I. COMMENTAAR OP DE JAARREKENING

Het balanstotaal bedraagt EUR 4.618.139. Er werd gedurende het boekjaar een verlies voor belasting gerealiseerd ten belope van EUR 45.224. Het resultaat van het boekjaar is negatief en bedraagt EUR -45.224. Het eigen vermogen van de vennootschap is negatief en bedraagt EUR -27.616 na uitdrukking van de meerwaarde op het vastgoed.

De bestuurders stellen voor om het verlies toe te rekenen op de overgedragen verliezen die na verrekening EUR 115.179 bedragen.

II. Verantwoording van de waarderingsregels

Aangezien uit de balans afgesloten op 29 november 2021 een overgedragen verlies blijkt, dient de toepassing van de waarderingsregels uitgaande van de continuïteit van de vennootschap te worden verantwoord. In toepassing van artikel 3:6, 6° van het Wetboek van Vennootschappen wordt er na overleg beslist de waarderingsregels in de veronderstelling van de continuïteit te behouden om de hierna vermelde reden: De vennootschap werd op 29 november 2021 gefuseerd met Xior Student Housing NV. Bijgevolg werd het vastgoed aan kosten koper waarde opgenomen in de fusiejaarrekening. Een herwaardering van 69 KEUR werd hiervoor geboekt. Op deze meerwaarde dient exit taks betaald te worden, tenzij er verrekenbare fiscale verliezen zijn.

De vennootschap heeft de uitbouw van een nieuw project net afgerond waardoor er voornamelijk kosten zijn gemaakt. De verwachtingen voor de toekomst zijn positief waardoor men verwacht dat er naar de toekomst toe winst zal gemaakt worden.

Er dient geen melding gemaakt te worden van hangende geschillen, claims of eventuele andere risico's of onzekerheden waarvoor geen provisie werd aangelegd.

De omzet werd gerealiseerd door ontvangen huurgelden.

De voornaamste risico's waarmee de vennootschap geconfronteerd wordt zijn deze eigen aan de sector.

III. Overige vermeldingen

Wij kunnen u melden dat, met uitsluiting van de fusie, er zich na balansdatum geen belangrijke gebeurtenissen hebben voorgedaan die een invloed hebben op het vermogen en de resultaten van de onderneming.

De vennootschap is niet betrokken bij werkzaamheden op het gebied van onderzoek en ontwikkeling. Er werden geen eigen aandelen ingekocht. De vennootschap heeft geen bijkantoren.

IV. Slotbemerkingen

Wij verzoeken u kwijting te verlenen aan de bestuurders voor de aansprakelijkheid opgelopen in de officiële uitoefening van hun mandaat.

Wij menen u hierbij een duidelijk beeld gegeven te hebben over de uitvoering van ons mandaat tijdens het afgelopen boekjaar, en danken de aandeelhouders voor het gegeven vertrouwen.

Antwerpen, 29 november 2021,

Voor de Raad van Bestuur,

(handtekening)

Christian Teunissen Frederik Snauwaert Bestuurder Bestuurder