2022 HALFJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG

Alternatieve prestatiemaatstaven en de term "EPRA winst"

Alternatieve prestatiemaatstaven (APM's) zijn maatstaven die Xior Student Housing NV hanteert om haar operationele performantie te meten en op te volgen. De European Securities and Markets Authority (ESMA) heeft richtlijnen uitgevaardigd die van toepassing zijn sinds 3 juli 2016 voor het gebruik en de toelichting van de alternatieve prestatiemaatstaven. De begrippen die Xior beschouwt als APM's zijn opgenomen in hoofdstuk 5.8 van dit Halfjaarverslag. De APM's zijn gemarkeerd met en voorzien van een definitie, doelstelling en reconciliatie zoals vereist volgens de ESMA richtlijn. EPRA (European Public Real Estate Association) is een organisatie die de Europese beursgenoteerde vastgoedsector promoot, helpt ontwikkelen en vertegenwoordigt om zo het vertrouwen in de sector te bevorderen en investeringen in beursgenoteerd vastgoed in Europa te vergroten. Voor meer informatie over EPRA wordt verwezen naar www.epra.com.

This half year financial report is also available in English.

Het halfjaarlijks financieel verslag werd vertaald naar het Engels onder de verantwoordelijkheid van Xior Student Housing NV. Enkel de Nederlandstalige versie van het halfjaarlijks financieel verslag heeft bewijskracht. Beide versies kunnen geraadpleegd worden via de website van de Vennootschap (www.xior.be) of op aanvraag bij de maatschappelijke zetel (Xior Student Housing NV, Frankrijklei 64-68, 2000 Antwerpen).

01	GECONSOLIDEERDE KERNCIJFERS PER 30 JUNI 2022 5
02	TUSSENTIJDS BEHEERSVERSLAG 9
2.1	Toelichting bij de geconsolideerde resultaten over het eerste halfjaar van 2022 10
2.1.1	Geconsolideerde balans 11
2.1.2	Samenstelling van de schulden 12
2.2	Gegevens overeenkomstig het EPRA referentiesysteem 14
2.2.1	EPRA Key Performance Indicatoren 14
2.3	Transacties en verwezenlijkingen 18
2.3.1	Transacties en verwezenlijkingen tijdens de eerste jaarhelft van 2022 18
2.3.2	Transacties en verwezenlijkingen na de eerste jaarhelft van 2022 21
2.4	Vooruitzichten voor de tweede jaarhelft van 202222
2.4.1	Groeivooruitzichten voor de tweede jaarhelft van het boekjaar 202222
2.5	Het aandeel Xior 23
2.5.1	Het aandeel op Euronext Brussels23
2.5.2	Aandeelhouderschap25
03	RISICO'S VOOR DE RESTERENDE MAANDEN VAN 2022 27
04	VASTGOEDVERSLAG 31
4.1	Vastgoedmarkt 32
4.1.1	De markt waar Xior operationeel actief is32
4.2	Vastgoedportefeuille 34
4.2.1	Samenvatting van de portefeuille34
4.2.2	Beschrijving en spreiding van de vastgoedportefeuille34
4.2.3	Verslag van de Vastgoeddeskundigen Stadim, Cushman & Wakefield en CBRE per 30 juni 2022 40

05	GECONSOLIDEERDE VERKORTE FINANCIELE S
5.1	Geconsolideerde verkorte winst- en verliesrekening
5.2	Overzicht van het totaalresultaat
5.3	Verkorte geconsolideerde balans
5.4	Geconsolideerd mutatie-overzicht van het eigen vermogen
5.5	Geconsolideerd verkort kasstroomoverzicht
5.6	Toelichtingen
5.6.1	Grondslagen voor financiële verslaggeving - Algemeen
5.6.2	Consolidatie

5.7	Segmentinformatie
5.8	Alternatieve prestatie indicatoren (APM's)

5.9	Overige toelichtingen
5.9.1	Vastgoedresultaat
5.9.2	Resultaat op de portefeuille
5.9.3	Financieel resultaat
5.9.4	Vastgoedbeleggingen
5.9.5	Kapitaal
5.9.6	Resultaat per aandeel
5.9.7	Financiële schulden
5.9.8	Andere langlopende financiële verplichtingen
5.9.9	Financiële activa en verplichtingen
5.9.10	Transacties met verbonden partijen
5.9.11	Gebeurtenissen na balansdatum
5.9.12	Consolidatieperimeter
5.9.13	Schuldgraad
5.9.14	Rechten en verplichtingen buiten balans
5.9.15	Verslag van de Commissaris
5.9.16	Verklaring bij het halfjaarlijks financieel verslag
5.9.17	Toekomstgerichte verklaringen

IATEN UVEN HET ELROTE HALFJARN VAN ZUZZ 45
нинининининининининининининининининининининининининининининининининин (44



нининиципалинининининининининининининининининининининининининининининининин (47
www.wwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwww

www.www.wwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwww

www.winniwuwuuwuuwuuwuuwuuwuuwuuwuuwuuwuuwuuwuuwuuwuuwu


шығышығыныңшығыныңшығыныңшылықыныңшылықының бө



ничиницииииишинишишинишишинишишинишишинишишинишишиниишишини 64
иниципании интикации иниципишиниции иниции иниции иниции иниции
шығышының шығышылығының шығышылығының шығышылығының бб

шығыныңшылығының шығышылығының шығышылығының өзен бө иниципалитикации иниципалитикации иниципишиниции иниции иниции
municipiumumumumumumumumumumumumumumumumumumumumumumumumum 70
шығының шашының шығышылығынын шығышылығынын ««««««««««««««««««««««««««««««««««««««««««««««««««««««««««««««»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»

шығының құрылығының құрылығының құрылығының құрылығының 74
munimiiniiniiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiii
municipiumumiiniiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiii



шығышылығының шығышылығынын шығышылығынын шығышылығының 78 иниципалитикации иниципалитика: ««««««««»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»»


	0 4

" Net zoals vorig jaar, was er het afgelopen half jaar een massale zoektocht naar kamers in alle vier landen waar Xior actief is. De verhuurteams ontvingen begin maart, opnieuw vroeger dan gewoonlijk, al enorm veel aanvragen en verschillende steden waren binnen een recordtijd uitverhuurd en ook hogere retentiegraden werden wederom waargenomen (tot 80%)."

Prince

ANTWERPEN

01 GECONSOLIDEERDE KERNCIJFERS PER 30 JUNI 2022

Geconsolideerde balans (in duizenden EUR)	30/06/2022	31/12/2021
Eigen vermogen	1.182.444	1.003.852
Eigen vermogen – deel van de groep	1.161.548	984.436
Reële Waarde van de vastgoedbeleggingen2	2.215.197	1.967.056
Schuldgraad (GVV-Wet)3	47,95%	47,58%

Kerncijfers per aandeel (in EUR)	30/06/2022	30/06/2021
Aantal aandelen	28.011.322	25.255.729
Gewogen gemiddelde aantal aandelen4	28.011.322	23.683.028
EPRA winst per aandeel (op basis van gewogen gemiddelde aantal aandelen)	0,90	0,74
EPRA winst – na correctie IFRIC 21	0,98	0,81
EPRA winst per aandeel – deel van de groep	0,88	0,73
EPRA winst per aandeel – deel van de groep – na correctie IFRIC 21	0,95	0,79
Resultaat op de portefeuille (IAS 40) (op basis van gewogen gemiddelde aantal aandelen)	5,20	-0,11
Herwaardering financiële activa en passiva (op basis van gewogen gemiddelde aantal aandelen)	1,69	0,28
Nettoresultaat per aandeel (IFRS) (op basis van gewogen gemiddelde aantal aandelen)	7,25	0,89
Slotkoers van het aandeel	41,55	50,80
Nettoactiefwaarde per aandeel (IFRS) (op basis van het aantal uitstaande aandelen)	42,21	32,79
Nettoactiefwaarde per aandeel (IFRS) (op basis van het aantal uitstaande aandelen) – deel van de groep	41,47	32,06

² Reële Waarde of "Fair value" van de vastgoedbeleggingen is de investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige, waarvan de transactiekosten (cfr. Persbericht van de BE-REIT Association van 10 november 2016) zijn afgetrokken. De Reële Waarde stemt overeen met de boekwaarde onder IFRS.

⁴ Aandelen worden meegerekend vanaf het moment van uitgifte.

Het eerste halfjaar van 2022 heeft betrekking op de periode van 1 januari 2022 tot 30 juni 2022.

De resultaten van het eerste halfjaar zijn als volgt:

EPRA winst van 0,90 EUR per aandeel1 0,98 EUR per aandeel na correctie voor IFRIC 21
EPRA winst deel van de groep van 0,88 EUR per aandeel1 0,95 EUR per aandeel na correctie voor IFRIC 21
EPRA winst 25.324 KEUR 27.380 KEUR na correctie voor IFRIC 21
EPRA winst deel van de groep van 24.680 KEUR 26.736 KEUR na correctie voor IFRIC 21
EPRA NAV per aandeel deel van de groep van 43,49 EUR t.o.v. 38,63 EUR per 31 december 2021

In overeenstemming met de richtlijnen die op 3 juli 2016 door ESMA (European Securities and Market Authority) werden uitgevaardigd, worden de door Xior gehanteerde APM's (Alternatieve Performance Measures) opgenomen in dit halfjaarverslag. De definities van de APM's, alsook de reconciliatie-tabellen en doelstelling worden in Hoofdstuk 5.8 van dit Halfjaarverslag weergegeven. De APM's worden aangeduid met een .

¹ Cijfers per aandeel zijn berekend op basis van het gewogen gemiddeld aantal aandelen, tenzij anders aangegeven.

EPRA NTA per aandeel van 42,72 EUR t.o.v. 37,92 EUR per 31 december 2021
Nettohuurresultaat van 49.782 KEUR over H1 2022
Nettoresultaat (IFRS) over H1 2022 van 203.218 KEUR
Schuldgraad van 47,95% t.o.v. 47,58% per 31 december 2021
Bezettingsgraad van 98% t.o.v. 97,80% voor H1 2021
Vastgoedportefeuille stijgt tot 2.215 MEUR, d.i. een stijging van 12,61% t.o.v. 31 december 2021. Indien alle acquisities en herontwikkelingen in de gecommitteerde pipeline gerealiseerd worden, stijgt de portefeuille naar ca. 3.800 MEUR, met ca. 27.000 verhuurbare studentenunits.

Geconsolideerde resultatenrekening (in duizenden EUR)	30/06/2022	30/06/2021
Nettohuurresultaat	49.782	35.153
Vastgoedresultaat	46.878	33.907
Operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille	31.978	23.224
Financieel resultaat (excl. variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva)	-5.259	-4.412
EPRA winst	25.324	17.510
EPRA winst na correctie IFRIC 21	27.380	19.067
EPRA winst – deel van de groep	24.680	17.208
EPRA winst – deel van de groep – na correctie IFRIC 21	26.736	18.765
Resultaat op de portefeuille (IAS 40)	145.683	-2.676
Herwaardering financiële instrumenten (niet-effectieve rente-indekkingen)	47.178	6.664
Aandeel in het resultaat van joint ventures	263	174
Uitgestelde belastingen	-15.230	-539
Nettoresultaat (IFRS)	203.218	21.132

Aantal verhuurbare studentenunits	13.992	11.466

³ Berekend volgens het K.B. van 13 juli 2014 in uitvoering van de Wet van 12 mei 2014 met betrekking tot de Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen.

" Xior maakte in mei 2022 een aanzienlijke sprong voorwaarts in haar internationale expansieplan door de ondertekening van een overeenkomst met Basecamp. Hiermee breidt Xior haar geografische diversificatie verder uit naar Duitsland, Denemarken en Zweden."

Sneeuwberglaan VAALS

XIOR I Halfjaarlijks financieel verslag I 2022 XIOR I Halfjaarlijks financieel verslag I 2022

interestkosten. Deze kosten bevatten ook de marktwaarde van de indekkingsinstrumenten (+47.178 KEUR). De marktwaarde van deze indekkingsinstrumenten wordt rechtstreeks in de resultatenrekening geboekt en werd positief in het eerste halfjaar van 2022. De gemiddelde financieringskost bedraagt 1,69% voor het eerste halfjaar van 2022 (1,89% per 30/06/2021).

Het resultaat voor belastingen bedraagt 219.843 KEUR. Vennootschapsbelastingen bedragen 1.396 KEUR. Dit betreft voornamelijk de belastingen op het resultaat van de vaste inrichting in Nederland, de Nederlandse dochtervennootschappen en de belastingen op de Spaanse dochtervennootschappen. Anderzijds werden er provisies voor uitgestelde belastingen geboekt ten belope van 15.230 KEUR.

Het nettoresultaat bedraagt 203.218 KEUR (21.132 KEUR per

30 juni 2021), en bevat naast EPRA winst ook de positieve impact van de variatie in de reële waarde van de vastgoedportefeuille voor een bedrag van 146.472 KEUR, het resultaat van het eerste consolidatieverschil op de acquisities van H1 (-789 KEUR), de positieve impact van de reële waarde van financiële activa en passiva voor 47.178 KEUR, het aandeel in het resultaat van de joint ventures (263 KEUR), en de negatieve impact van de uitgestelde belastingen m.b.t. IAS correcties voor 15.230 KEUR per 30 juni 2022.
De EPRA winst bedraagt 25.324 KEUR (17.510 KEUR per 30/06/2021). Voor de berekening van de EPRA winst per aandeel wordt rekening gehouden met het gewogen gemiddelde aantal aandelen (in functie van de respectievelijke dividendgerechtigdheid) per 30 juni 2022, zijnde 28.011.322.

In duizenden EUR	30/06/2022	Per aandeel	30/06/2021	Per aandeel
EPRA winst	25.324	0,90	17.510	0,74
EPRA winst – na correctie voor IFRIC 21	27.380	0,98	19.067	0,81
EPRA winst – deel van de groep	24.680	0,88	17.208	0,73
EPRA winst – na correctie voor IFRIC 21 – deel van de groep	26.736	0,95	18.765	0,79

2.1.1 GECONSOLIDEERDE BALANS

Op 30 juni 2022 bestaat de portefeuille uit 13.992 verhuurbare studentenunits. Dit resulteert in een waardering van de vastgoedportefeuille ten belope van 2.215.197 KEUR per 30 juni 2022, wat een stijging van 13% of 248.141 KEUR vertegenwoordigt t.o.v. 31 december 2021 (1.967.056 KEUR). Deze stijging vloeit deels voort uit de verdere afwerking/ontwikkeling van het pand gelegen aan de Boschdijk Veste te Eindhoven, Project Connect U te Enschede, Project Pontoneros te Zaragoza, de acquisitie en ontwikkeling van Tweebaksmarkt te Leeuwarden, de acquisitie van Place Neujean te Luik. Anderzijds is de stijging het gevolg van de update van de waarderingsparameters.

Er wordt verwezen naar Hoofdstuk 2.3.1 van dit Halfjaarverslag voor een gedetailleerde beschrijving van de acquisities.

Indien alle acquisities en projecten die momenteel in de gecommitteerde pipeline zitten gerealiseerd worden, zet deze stijging zich verder naar een vastgoedportefeuille van ca. 3.800 MEUR, met ca. 27.000 verhuurbare studentenunits.

Per 30 juni 2022 bestaat de portefeuille uit 176 panden (incl. committed pipeline) met 26.826 studentenkamers, waarvan 9.241 units, of 34%, nog in aanbouw waren of nog moeten worden gereconverteerd naar studentenkamers. De panden die dienen gereconverteerd te worden naar studentenunits zullen vanaf 2022/2026 volledig bijdragen in het huurresultaat. Momenteel genereren bepaalde van deze panden huurinkomsten uit de verhuur van kantoren.De vlottende activa bedragen 108.076 KEUR en zijn gestegen met 18.638 KEUR t.o.v. 31 december 2021. Deze stijging is voornamelijk te wijten aan een toename van de aandeelhoudersleningen verstrekt aan de joint ventures.

Ze betreffen voornamelijk:

Nog te innen handelsvorderingen (3.064 KEUR): voornamelijk nog te ontvangen huurgelden;
Andere vorderingen: dit betreft voornamelijk de aandeelhouderslening Promgranjo (14.794 KEUR), aandeelhouderslening Marivaux (17.921 KEUR), aandeelhouderslening Lamas (4.519 KEUR), aandeelhouderslening Lumiar (7.905 KEUR) en een vooruitbetaling aan een leverancier;
Vorderingen m.b.t. belastingen (2.244 KEUR): dit betreft vnl. voorafbetalingen voor Nederlandse vennootschapsbelastingen en terug te vorderen BTW;
Saldo op de bankrekeningen (11.224 KEUR).

Overlopende rekeningen voor 16.415 KEUR betreffen voornamelijk over te dragen kosten m.b.t. het vastgoed (9.165 KEUR), verkregen

2.1 TOELICHTING BIJ DE GECONSOLIDEERDE RESULTATEN OVER HET EERSTE HALFJAAR VAN 2022

Het nettohuurresultaat bedraagt 49.782 KEUR in het eerste halfjaar van 2022 t.o.v. 35.153 KEUR in het eerste halfjaar van 2021. Dit is een stijging van 42%. Dit nettohuurresultaat zal in de loop van 2022 nog toenemen, vermits enkele panden in aanbouw of verbouwing zijn die pas vanaf september 2022 of oktober 2022 huurinkomsten zullen opleveren of net zijn aangekocht en dus pas volledig tot het resultaat zullen bijdragen in de tweede jaarhelft.

Dit betreft voornamelijk volgende panden:

Sint-Pietersstraat 17-27, Brussel: dit pand wordt opgeleverd in Q3 en zal huurinkomsten genereren vanaf Q4 2022;
Voskenslaan 203-207, Gent: dit pand wordt opgeleverd in de loop van Q3 en zal huurinkomsten leveren vanaf Q4 2022;
Project Mélot, Namen: dit pand wordt opgeleverd in de loop van Q3 en zal huurinkomsten genereren vanaf Q4 2022;
Project Rua Antonio Granjo 142, Porto: dit project wordt opgeleverd in de loop van Q3 en zal huurinkomsten genereren vanaf Q4 2022

De gemiddelde bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille bedroeg 98% over het eerste halfjaar van 2022 t.o.v. 97,80% over het eerste halfjaar van 2021.

Het vastgoedresultaat bedraagt 46.878 KEUR per 30 juni 2022 (33.907 KEUR per 30 juni 2021) en het operationeel vastgoedresultaat bedraagt 37.453 KEUR (26.618 KEUR per 30 juni 2021). De vastgoedkosten (9.424 KEUR) omvatten voornamelijk kosten m.b.t. onderhoud en herstellingen, verzekeringen, beheerskosten van het vastgoed, kosten van de schatters en andere vastgoedkosten, d.i. de niet aan de huurders doorrekenbare onroerende voorheffing en taksen op het Nederlands vastgoed.

Ten gevolge van de toepassing van de boekhoudkundige regel 'IFRIC 21 Heffingen' (die werd ingevoerd sinds boekjaar 2015) werd in de cijfers per 30 juni 2022 een voorziening opgenomen voor het volledige jaar 2022 voor wat betreft onroerende voorheffing, Nederlandse taksen op vastgoed, taksen op tweede verblijven en de zogenaamde 'abonnementstaks'. Dit heeft een grotere negatieve impact op het resultaat van het eerste halfjaar van 2022, vermits deze kosten niet gespreid worden over de verschillende kwartalen maar volledig ten laste worden genomen in het eerste kwartaal. Deze boekhoudkundige verwerking wordt uitgevlakt over het volledige boekjaar. Indien deze kosten wel gespreid in resultaat zouden worden genomen, waarbij in elk kwartaal één vierde van de kost wordt genomen, dan zou het resultaat van het eerste halfjaar van 2022 verhogen ten belope van een bedrag van 2.056 KEUR. In die hypothese zou de EPRA winst 27.380 KEUR bedragen.

• De algemene kosten bedragen 5.487 KEUR t.o.v. 3.478 KEUR

per 30 juni 2021. De toename is voornamelijk toe te schrijven aan een verhoging van de "abonnementstaks" ten gevolge van de kapitaalverhogingen van 2021, een toename in de personeelskosten door aanwerving van extra personeel op HQ en een toename in adviseurskosten (juristen, taks adviseurs, compliance) in de verschillende landen. Het portefeuilleresultaat voor het eerste halfjaar bedraagt 145.683 KEUR (-2.676 KEUR per 30/06/2021). Dit is het resultaat van stijgende huurinkomsten als gevolg van doorgerekende inflatie en verbetering van marketyields en anderzijds het gevolg van het matuurder en meer liquide worden van de nieuwe markten waarin Xior de afgelopen jaren heeft geïnvesteerd.

Het vastgoed werd verworven aan een conventionele waarde (de aanschaffingswaarde overeengekomen tussen partijen), die in lijn lag met (maar niet noodzakelijk gelijk is aan) de Reële Waarde zoals gewaardeerd door de Waarderingsdeskundigen.

Voor het vastgoed dat verworven werd via vastgoedovernames (koop-verkoop) wordt het verschil tussen de Reële Waarde en de conventionele waarde van het vastgoed verwerkt in de resultatenrekening als "variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen".
Voor het vastgoed dat verworven werd door middel van aandelenovernames wordt het verschil tussen de boekwaarde en de conventionele waarde van het vastgoed, alsook andere bronnen van verschil tussen de Reële Waarde en de conventionele waarde van de aandelen, verwerkt in de resultatenrekening als "ander portefeuilleresultaat". Dit "ander portefeuilleresultaat" betreft bedragen die voortvloeien uit de toepassing van consolidatieprincipes en fusieverrichtingen en bestaat uit verschillen tussen de betaalde prijs voor vastgoedvennootschappen en de reële waarde van de overgenomen netto activa. Dit "ander portefeuilleresultaat" omvat tevens de direct toe te rekenen transactiekosten. Het verschil tussen de conventionele waarde en de Reële Waarde werd verwerkt in de resultatenrekening als "variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen".

De variatie in de Reële Waarde tussen 1 januari 2022 en 30 juni 2022 werd geboekt onder negatieve of positieve variatie op vastgoedbeleggingen. Netto was er een positieve variatie op vastgoedbeleggingen (146.472 KEUR).

Het financieel resultaat bedraagt 41.919 KEUR (2.252 KEUR per 30 juni 2021). Dit resultaat bevat voornamelijk de interesten op de leningen (2.950 KEUR), kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten (1.677 KEUR), bankkosten en andere commissies (1.104 KEUR). Als resultaat van de toename van de vastgoedportefeuille is er een toename in de netto

De belangrijkste convenanten die de Vennootschap in het kader van deze financieringsovereenkomsten moet respecteren, betreffen het naleven van een LTV ratio (loan to value i.e. openstaand kredietbedrag t.o.v. de waarde van de vastgoedportefeuille (berekening volgens het GVV-KB)) die steeds kleiner moet zijn dan 60%, een interest coverage ratio die groter moet zijn dan 2,5, een adjusted Debt Yield ratio van 6% en een indekking van minimum 70% van de financieringsschulden.

De Schuldgraad per 30 juni 2022 bedraagt 47,95%. De Schuldgraad wordt als volgt berekend: verplichtingen (exclusief voorzieningen, overlopende rekeningen, rente-indekkingsinstrumenten en uitgestelde belastingen), gedeeld door het totaal der activa (excl. rente-indekkingsinstrumenten).

Per 30 juni 2022 bedroeg de gemiddelde looptijd van de uitstaande leningen 4,24 jaar. De vennootschap sloot steeds financieringscontracten af met een minimum looptijd van 3 jaar. Er wordt eveneens verwezen naar Hoofdstuk 5.9.8 van dit Halfjaarverslag voor een verdere opdeling van de schulden volgens maturiteit.
Onderstaande grafiek geeft een overzicht van de vervaldagen van de leningen.

In bovenstaande grafiek zijn de leningen met kwartaalaflossingen en CP notes niet opgenomen, vermits de grafiek dan niet meer leesbaar zou zijn. Het betreft een lening van Stratos bij ING met een kwartaalaflossing van ca. 220 KEUR en leningen van de UHUB entiteiten bij Santander met een maandaflossing van ca. 114 KEUR.

huuropbrengsten (2.077 KEUR) en over te dragen algemene kosten (5.173 KEUR).

Het eigen vermogen – deel van de groep – bedraagt 1.161.548 KEUR per 30 juni 2022 (984.436 KEUR per 31 december 2021).

De nettoactiefwaarde per aandeel (EPRA NAV) nam toe met 12,58 % op 30 juni 2022 tot 43,49 EUR t.o.v. 38,63 EUR per 31 december 2021.

De lange termijn verplichtingen zijn toegenomen met 203.031 KEUR t.o.v. 31 december 2021. De schuldgraad stijgt van 47,58% per 31 december 2021 naar 47,95% per 30 juni 2022.

Andere langlopende verplichtingen betreffen voornamelijk de put optie op de resterende 20% van de aandelen van Mosquera Directorship (20 MEUR). Deze verplichting werd geboekt in 2019 t.o.v. het eigen vermogen (in mindering van het eigen vermogen – IFRS verplichting), hetgeen een negatieve impact heeft op de NAV per aandeel. Bij de uitoefening van de optie zal dit negatief bedrag in eigen vermogen tegen geboekt worden t.o.v. de minderheidsbelangen.

De kortlopende verplichtingen bedragen 162.570 KEUR. Dit is een daling van 55.661 KEUR t.o.v. 31 december 2021. Op jaareinde waren er een aantal leningen die op vervaldag kwamen in de loop van 2022, begin 2022 werd een akkoord bekomen om deze leningen te verlengen, dus deze staan terug geklassificeerd onder de langlopende verplichtingen.

De kortlopende verplichtingen bestaan voornamelijk uit korte termijn leningen (104.252 KEUR), de openstaande leveranciersschulden (15.987 KEUR), voorschotten ontvangen van huurders (4.893 KEUR), BTW-, belasting- en sociale schulden (2.494 KEUR), waarborgen ontvangen van huurders (12.927 KEUR), nog te betalen prijs m.b.t. de resterende aandelen van de joint ventures (8.158 KEUR), een te betalen erfpachvergoeding (4.000 KEUR) en overlopende rekeningen voor 6.410 KEUR. De overlopende rekeningen betreffen voornamelijk over te dragen huuropbrengsten (1.685 KEUR), toe te rekenen interesten (1.801 KEUR) en toe te rekenen kosten (2.924 KEUR).

2.1.2 SAMENSTELLING VAN DE SCHULDEN

Per 30 juni 2022 had de Vennootschap financieringsovereenkomsten afgesloten met 14 kredietverstrekkers voor een bedrag van 1.467 MEUR, inclusief 200 MEUR Commercial Paper. Per 30 juni 2022 had

de Vennootschap voor 1.044 MEUR aan financieringen opgenomen.

De vennootschap tracht de looptijd van de leningen te spreiden, waarbij de gemiddelde looptijd 4,24 jaar bedraagt per 30 juni 2022.

Xior heeft een aantal groene leningen en obligatieleningen afgesloten voor een totaal bedrag van 635 MEUR, waarvan 531 MEUR opgenomen was per jaareinde.

Deze leningen moeten aangewend worden voor 'groene of eligible assets'. Er zijn in totaal 682 MEUR aan 'eligible assets' die kunnen gefinancierd worden met groene leningen per 30 juni 2022.

Xior zal jaarlijks rapporteren over de allocatie van de groene leningen, totdat deze volledig werd aangewend voor de financiering van 'groene assets'. De rapportering zal de volgende informatie bevatten: totaal bedrag aan groene leningen, totaal bedrag dat niet werd toegewezen aan groene investeringen, samenstelling van de portefeuille, geografische split van de portefeuille, financiering versus herfinanciering en een overzicht van 'eligible assets'.

We verwijzen eveneens naar Hoofdstuk 9.3.4 Duurzame gebouwen in duurzame gemeenschappen - Groene assets en Green Finance Framework van het Jaarlijks Financieel Verslag 2021.

Verder is Xior in belangrijke mate beschermd tegen een stijgend renteklimaat door de langetermijn indekking van haar bestaande schuldpositie, waarbij per 30 juni 2022 87% van de opgenomen financieringen (1.044 MEUR) zijn ingedekt voor een looptijd van 5,7 jaar hetzij via Interest Rate Swap overeenkomsten (479MEUR), hetzij via vastrentende interestvoeten (435 MEUR). Vermits deze indekkingen niet op het niveau van de individuele financieringen gebeuren maar voor een langere looptijd dan de onderliggende leningen, heeft het op vervaldag komen van individuele financieringen geen bijkomend intrestrisico tot gevolg.

De gemiddelde financieringskost over H1 2022 bedraagt 1,69% (2021: 1,86%).

Nettoresultaat	203.218	21.132
Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen	-146.472	-2.562
Ander portefeuilleresultaat	789	5.238
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen	0	0
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	-47.441	-6.838
Uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40 correcties	15.230	540
Gewogen gemiddelde aantal aandelen	28.011.322	23.683.028
EPRA winst per aandeel	0,90	0,74
EPRA winst per aandeel – deel van de groep	0,88	0,73
Impact IFRIC 21	2.056	1.557
EPRA winst per aandeel na correctie IFRIC 21	0,98	0,81
EPRA winst per aandeel na correctie IFRIC 21 – deel van de groep	0,95	0,79
EPRA kost ratio	30/06/2022	30/06/2021
Algemene kosten	5.487	3.478
Waardeverminderingen op handelsvorderingen	450	126
Vastgoedkosten	9.424	7.290
EPRA kosten (incl. leegstandskosten)	15.361	10.894
Leegstandskosten	306	343
EPRA kosten (excl. leegstandskosten)	15.055	10.551
Bruto huurinkomsten	50.232	35.279
EPRA kost ratio (incl. leegstandskosten)
	30,6%	30,9%
EPRA kost ratio (excl. leegstandskosten)	30%	29,9%
Impact IFRIC 21	2.056
EPRA kost ratio (incl. leegstandskosten) na correctie IFRIC 21	26,5%	1.557 26,5%

EPRA winst per aandeel	30/06/2022	30/06/2021
Nettoresultaat	203.218	21.132
Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen	-146.472	-2.562
Ander portefeuilleresultaat	789	5.238
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen	0	0
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	-47.441	-6.838
Uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40 correcties	15.230	540
Gewogen gemiddelde aantal aandelen	28.011.322	23.683.028
EPRA winst per aandeel	0,90	0,74
EPRA winst per aandeel – deel van de groep	0,88	0,73
Impact IFRIC 21	2.056	1.557
EPRA winst per aandeel na correctie IFRIC 21	0,98	0,81
EPRA winst per aandeel na correctie IFRIC 21 – deel van de groep	0,95	0,79
EPRA kost ratio	30/06/2022	30/06/2021
Algemene kosten	5.487	3.478
Waardeverminderingen op handelsvorderingen	450	126
Vastgoedkosten
	9.424	7.290
EPRA kosten (incl. leegstandskosten)	15.361	10.894
Leegstandskosten	306	343
EPRA kosten (excl. leegstandskosten)	15.055	10.551
Bruto huurinkomsten	50.232	35.279
EPRA kost ratio (incl. leegstandskosten)	30,6%	30,9%
EPRA kost ratio (excl. leegstandskosten)	30%	29,9%
Impact IFRIC 21	2.056	1.557
EPRA kost ratio (incl. leegstandskosten) na correctie IFRIC 21	26,5%	26,5%

2.2 GEGEVENS OVEREENKOMSTIG HET EPRA REFERENTIESYSTEEM⁵

⁶ EPRA kost ratio (incl. leegstandskosten) na correctie voor IFRIC 21 bedraagt 26,5%.

2.2.1 EPRA KEY PERFORMANCE INDICATOREN

Deze gegevens worden niet vereist door de GVV-regelgeving. De commissaris is nagegaan of de ratio's "EPRA winst", "EPRA NAW" en "EPRA NNNAW" werden berekend volgens de definities hernomen in de "EPRA Best Practice Recommendations" en of de financiële gegevens die gebruikt werden in de berekening van deze ratio's overeenstemmen met de boekhoudkundige gegevens die in de geconsolideerde financiële staten zijn opgenomen.

	Definitie	30/06/2022
EPRA metrics		in KEUR	EUR per aandeel
EPRA winst	Courant resultaat afkomstig van de strategische operationele activiteiten.	25.324	0,90
EPRA NAW	Nettoactiefwaarde (NAW) aangepast om rekening te houden met de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en met uitsluiting van bepaalde elementen die niet kaderen in een financieel model van vastgoedinvesteringen op lange termijn.	1.218.216	43,49
EPRA NNNAW	EPRA NAW aangepast om rekening te houden met de (i) reële waarde van de financiële instrumenten, (ii) de reële waarde van schulden en (iii) de uitgestelde belastingen.	1.182.445	42,21
EPRA Net Reinstatement Value (NRV)	Veronderstelt dat entiteiten nooit vastgoed verkopen en beoogt de waarde te vertegenwoordigen die nodig is om het vastgoed te herbouwen.	1.329.943	47,48
EPRA Net Tangible Asset (NTA)	Veronderstelt dat entiteiten activa kopen en verkopen, waardoor bepaalde niveaus van onvermijdelijke uitgestelde belasting zich kristaliseren.	1.196.700	42,72
EPRA Net Disposal Value (NDV)	Vertegenwoordigt de aandeelhouderswaarde in een 'uitverkoop scenario', waarbij uitgestelde belasting, financiële instrumenten en bepaalde andere aanpassingen zijn berekend naar de volledige omvang, na aftrek van de daaruit voortvloeiende belasting.	1.185.550	42,32
		%
EPRA kost ratio (incl. leegstandskosten)	EPRA kosten (inclusief leegstandskosten) gedeeld door de bruto huurinkomsten.		30,60%6
EPRA kost ratio (excl. leegstandskosten)	EPRA kosten (exclusief leegstandskosten) gedeeld door de bruto huurinkomsten.		30%7

⁵ Financiële prestatie-indicator berekend volgens de Best Practice Recommendations van EPRA (European Public Real Estate Association). Zie ook www.epra.com.

⁷ EPRA kost ratio (excl. leegstandkosten) na correctie voor IFRIC 21 bedraagt 25,9%..

Per 31/12/2021	EPRA NRV	EPRA NTA	EPRA NDV	EPRA NAW	EPRA NNNAW
IFRS Eigen vermogen toe te rekenen aan aandeelhouders exclusief
minderheidsbelangen	984.436	984.436	984.436	984.436	984.436
Minderheidsbelangen	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX	19.416	19.416

IN MINDERING
Uitgestelde belastingen in relatie tot FV
winsten op IP	56.186	56.186	XXXXXXXXXXX	56.186	XXXXXXXXXXX
FV van financiële activa	13.023	13.023	XXXXXXXXXXX	13.023	XXXXXXXXXXX
Immateriële vaste activa per IFRS BS	XXXXXXXXXXX	297	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX

TOEVOEGEN
FV van vastrentende schulden	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX	-7.584	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX
Belastingen op overdracht van
onroerende goederen	112.273	nvt	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX

NAV	1.165.918	1.053.348	976.852	1.073.061	1.003.852
Volledig verwaterd aantal aandelen	27.781.301	27.781.301	27.781.301	27.781.301	27.781.301
NAV per aandeel	41,97	37,92	35,16	38,63	36,13
NAV per aandeel – deel van de groep	41,97	37,92	35,16	37,93	35,44

	Fair Value	% tov totale portefeuille	% excl uitgestelde belastingen
Portefeuille die onderworpen is aan uitgestelde belastingen en die bedoeld is om aan te houden en niet te verkopen op de lange termijn	1.967.056	100	100
Portefeuille die onderworpen is aan een gedeeltelijke uitgestelde belasting en aan fiscale structurering	0	0	0

Per 30/06/2022	EPRA NRV	EPRA NTA	EPRA NDV	EPRA NAW	EPRA NNNAW
IFRS Eigen vermogen toe te rekenen aan aandeelhouders exclusief
minderheidsbelangen	1.161.548	1.161.548	1.161.548	1.161.548	1.161.548
Minderheidsbelangen	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX	20.897	20.897

IN MINDERING
Uitgestelde belastingen in relatie tot FV
winsten op IP	71.317	71.317	XXXXXXXXXXX	71.317	XXXXXXXXXXX
FV van financiële activa	-35.546	-35.546	XXXXXXXXXXX	-35.546	XXXXXXXXXXX
Immateriële vaste activa per IFRS BS	XXXXXXXXXXX	619	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX

TOEVOEGEN
FV van vastrentende schulden	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX	24.002	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX
Belastingen op overdracht van
onroerende goederen	132.624	nvt	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX

NAV	1.329.943	1.196.700	1.185.550	1.218.216	1.182.445
Volledig verwaterd aantal aandelen	28.011.322	28.011.322	28.011.322	28.011.322	28.011.322
NAV per aandeel	47,48	42,72	42,32	43,49	42,21
NAV per aandeel – deel van de groep	47,48	42,72	42,32	42,74	41,47

	Fair Value	% tov totale portefeuille	% excl uitgestelde belastingen
Portefeuille die onderworpen is aan uitgestelde belastingen en die bedoeld is om aan te houden en niet te verkopen op de lange termijn	2.215.197	100	100
Portefeuille die onderworpen is aan een gedeeltelijke uitgestelde belasting en aan fiscale structurering	0	0	0

Deze unieke portefeuille bestaat uit 5.341 units verdeeld over 11 gloednieuwe, state-of-the-art residenties (8 operationeel en 3 projecten in ontwikkeling (waarvan 1 onder een intentieovereenkomst in een latere fase turn key (onder voorwaarden) zal worden afgenomen). Alle residenties zijn gelegen in top-tier studentensteden in Duitsland, Polen, Denemarken en Zweden. Basecamp is een gespecialiseerde ontwikkelaar en beheerder van studentenhuisvesting met als doel het creëren van slimme studentenruimtes op toplocaties in de buurt van universiteiten.

Deze acquisitie zal (indien volledig uitgevoerd) leiden tot:

Een stijging van de totale reële waarde van de portefeuille tot 3,7 miljard EUR (+32%), door de toevoeging van 5.341 units in 9 vooraanstaande universiteitssteden
Verdere uitbouw van Xior als het nummer één platform voor studentenhuisvesting in continentaal Europa met een portefeuille van 26.526 kamers en een aanwezigheid in 43 top universiteitssteden verspreid over 8 landen, die een doelgroep van 8,5 miljoen studenten bereikt
Uitbreiding van Xior's geografische diversificatie door onmiddellijk operationeel te zijn op de Duitse en Scandinavische studentenhuisvestingsmarkten en verdere ondersteuning van de ambitie om de positie in Polen te versterken
Het schakelen naar een versnelling hoger op gebied van ESG door het toevoegen van residenties die voldoen aan BREEAM Very Good of gelijkwaardige standaarden
Een mijlpaaltransactie die waarde zal creëren voor alle aandeelhouders van de pro forma groep en reeds vanaf het eerste jaar winstgevend zal zijn (incl. de kapitaalverhoging van ca. 287 MEUR)
› EPRA winstverwachting voor 2022 stijgt van 2,00 naar 2,07 EUR/ aandeel, wat resulteert in een EPS-groei van 15% voor 2021- 2022
› EPRA winstverwachting voor 2023 stijgt van 2,20 naar 2,38 EUR/ aandeel, wat resulteert in een EPS groei van 15% voor 2022-2023
› LTV na transactie zal naar verwachting onder 50% blijven.

Collblanc – Barcelona

• Xior breidt verder uit in Hasselt met nieuw herontwikkelingsproject op toplocatie

Xior heeft een akkoord gesloten omtrent de verwerving van een studentencomplex bestaande uit 155 tot 161 studentenkamers, gelegen te Hasselt, Armand Hertzstraat. Het betreft de herontwikkeling van een voormalig schoolgebouw/internaat naar een modern studentencomplex. Het project is gelegen op een toplocatie in Hasselt, vlak aan het nieuw uitgebate commercieel centrum 'Quartier Bleu', een echte hotspot in Hasselt vlak aan de Hasseltse jachthaven met een mix van woningen en retail, leuke restaurants en bars. De eerste werken aan de residentie zijn reeds opgestart, gezien het project reeds een definitieve en onherroepelijke omgevingsvergunning verkregen heeft voor de ontwikkeling van 155 studentenkamers. Een aanvraag tot wijzigende omgevingsvergunning voor 161 kamers werd intussen ingediend door de verkoper. De oplevering van het complex is voorzien voor de zomer van 2023.

De totale investeringswaarde van het project bedraagt ca. 17,5 MEUR (op basis van een complex met 161 studentenkamers) met een verwacht aanvangsrendement in lijn met de huidige marktrendementen. De transactie is wel nog onderhevig aan de uitvoering van een due diligence en een aantal gebruikelijke opschortende voorwaarden. Indien geen definitieve en onherroepelijke wijzigende omgevingsvergunning voor 161 studentenkamers wordt bekomen, koopt Xior sowieso 100% van de aandelen van de projectvennootschap, na oplevering, op basis van het reeds definitief vergunde project voor 155 studentenkamers (en mits positieve uitkomst van de due diligence en mits realisatie van de gebruikelijke opschortende voorwaarden). De verkopers voorzien ook een huurgarantie van 1 jaar vanaf ingebruikname van het project. De verkoopprijs zal pas betaald worden door Xior na oplevering van het project.

Bijkomend wordt met dit project tevens ten volle ingezet op duurzaamheid: in aanvulling op het respecteren van alle wettelijke EPB-eisen, wordt tevens een zonnepaneelinstallatie van 16 kWp voorzien en wordt een groene tuin binnen het project aangelegd.

• Afname Collblanc Student Housing

In 2019 werd een akkoord gesloten voor de acquisitie van een te ontwikkelen studentenpand in Barcelona, Collblanc. Na ontwikkeling zou dit gebouw door Xior aangekocht worden. Het gebouw werd ondertussen opgeleverd en op 28 februari 2022 werd dan ook overgegaan tot de overdracht van de aandelen van de vennootschap Collblanc Student Housing.

2.3 TRANSACTIES EN VERWEZENLIJKINGEN

2.3.1 TRANSACTIES EN VERWEZENLIJKINGEN TIJDENS DE EERSTE JAARHELFT VAN 2022

2.3.1.1 Algemeen

Xior heeft na de gerealiseerde groei in 2021, ook in de eerste jaarhelft van 2022 verder gebouwd aan de verdere groei van de vastgoedportefeuille, waarbij de meeste zaken zich pas in Q4 zullen realiseren. Xior streeft bij de implementatie van haar groeistrategie naar een evenwichtige groei van zowel het eigen als vreemd vermogen met een gezonde combinatie van verschillende financieringsbronnen waarbij de schuldgraad onder controle wordt gehouden en ook een winstgroei op het aandeel wordt vooropgesteld. Indien alle acquisities en herontwikkelingen in de gecommitteerde pipeline zouden worden gerealiseerd, stijgt de portefeuille naar ca. 3.800 MEUR, met ca. 27.000 units.

Ook het operationele en financiële beheer verdienden zoals steeds de continue aandacht van de Raad van Bestuur en het management.

2.3.1.2 Acquisities in eerste jaarhelft⁸

Gedurende de eerste jaarhelft heeft Xior verschillende acquisities voltooid waarvan de belangrijkste aspecten zoals destijds aangekondigd hieronder worden hernomen.

• Verwerving Place Neujean Luik

Op 13 april 2022 verwierf Xior 100% van de aandelen in City'zen BV dat eigenaar is van twee aanpalende gebouwen in het centrum van Luik (Place Xavier Neujean). Het betreft een leegstaand pand en een pand dat momenteel wordt uitgebaat als een rusthuis. Het is de bedoeling van Xior om de panden te converteren in een studentenresidentie met ongeveer 80 kamers. Het project is nog niet vergund en de ontwikkelingsmogelijkheden worden onderzocht.

• Extra opname op de bestaande Green USPP shelf overeenkomst

Op 28 juni 2022 heeft Xior haar financiële schuldpositie versterkt met een extra opname op de bestaande USPP shelf overeenkomst die vorig jaar op 28 oktober 2021 werd afgesloten met Pricoa Private Capital voor een totaal bedrag van ca. 105 MEUR met een maximale looptijd van 12 jaar en 6 maanden. Xior nam de resterende tranche van 60 MEUR op aan een scherpe coupon van 2.84% voor een periode van 10 jaar.

• Fiscaal gunstige ruling voor het aanvragen van het SOCIMI statuut in Spanje

Xior Student Housing heeft een gunstige beslissing van de Spaanse belastingdienst verkregen waarin wordt gesteld dat het als Belgische GVV/SIR gelijkwaardig is aan een Spaanse SOCIMI (d.w.z. een Spaanse REIT). Dit neemt voor de Spaanse dochterondernemingen van Xior het belangrijkste obstakel weg om het SOCIMI-statuut aan te vragen. Indien dergelijke aanvragen vóór eind september 2022 worden ingediend en op voorwaarde dat bepaalde beperkte wijzigingen worden aangebracht aan de juridische vennootschapsstructuur van Xior in Spanje, zullen deze dochterondernemingen vanaf 1 januari 2022 de SOCIMI-status genieten. Een SOCIMI heeft een fiscaal gunstig regime vergelijkbaar met andere buitenlandse REIT regimes. Van zodra het SOCIMIstatuut verkregen is, zal door de overgang van een normaal belast regime naar een fiscaal gunstig regime in Spanje het rendement op de huidige Spaanse Xior portefeuille in de toekomst stijgen. Hierdoor zal ook de EPRA winst per aandeel toenemen. Bovendien zal dit ook zorgen voor een level playing field met lokale Spaanse REITS.

• Kapitaalverhoging via keuzedividend

De aandeelhouders van Xior opteerden voor ongeveer 44,54% van hun dividendgerechtigdheid voor een inbreng van netto-dividendrechten in ruil voor nieuwe aandelen in plaats van de uitbetaling van het dividend in cash. Dit resultaat leidde tot een kapitaalverhoging (incl. uitgiftepremie) voor Xior van ca. 10,97 MEUR door middel van de creatie van 230.021 nieuwe aandelen, waardoor het totaal aantal aandelen Xior 28.011.322 bedraagt.

• Acquisitie van een internationale portefeuille ontwikkeld en uitgebaat door Basecamp ⁹

Xior Student Housing maakt een aanzienlijke sprong voorwaarts in haar internationale expansieplan door de ondertekening van een overeenkomst op 30 mei 2022 met Basecamp Group ("Basecamp"), European Student Housing Fund I ("ESHF I") en European Student Housing Fund II ("ESHF II") voor de overname van een 939 MEUR portefeuille van attractieve, hoge kwaliteit, PBSA assets uitgebaat door Basecamp.

Basecamp – Lyngby Denemarken

⁸ De investeringswaarde ligt in lijn met de schattingen bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundige.

⁹ Er wordt verwezen naar het persbericht van 30 mei 2022 en 5 augustus 2022..

Transactie: Xior Student Housing wordt volledig eigenaar van de studentenresidentie en krijgt een erfpacht van 50 jaar op het Kasteel van Trasenster (onder voorbehoud van het verkrijgen van de nodige vergunningen). De geschatte investeringswaarde bedraagt 26 MEUR (indicatief) met een verwacht aanvangsrendement in lijn met de huidige marktrendementen voor studentenhuisvesting. De oplevering is verwacht in 2024.

2.3.1.3 Jaarvergadering

Op 19 mei 2022 vond de jaarlijkse algemene vergadering van Xior Student Housing NV plaats, waarop onder meer de Jaarrekeningen over 2021 werden goedgekeurd. De Algemene Vergadering gaf onder meer haar goedkeuring aan de uitkering van een dividend van 1,44 EUR bruto of 1,008 EUR netto10 per aandeel.

2.3.1.4 Operationele update

Toenemende vraag leidt tot razendsnelle verhuur met vrijwel volledige bezetting:

Net zoals vorig jaar, was er het afgelopen half jaar een massale zoektocht naar kamers in alle vier landen waar Xior actief is. De verhuurteams ontvingen begin maart, opnieuw vroeger dan gewoonlijk, al enorm veel aanvragen en verschillende steden waren binnen een recordtijd uitverhuurd en ook hogere retentiegraden werden wederom waargenomen (tot 80%). De stijgende studentenpopulatie en bestaande schaarste zorgen voor een toenemende rush naar kamers en hebben een positieve impact op de prijskracht van Xior. Dankzij het korte termijnkarakter van studentencontracten kan de stijgende inflatie sneller opgevangen worden.

In alle steden ligt de actuele verhuurgraad hoger dan op hetzelfde tijdstip vorig jaar: c.99% in Nederland (t.o.v. 99% in 2021), c.95% in België (t.o.v. 93% in 2021), c.87% in Spanje (t.o.v. 82% in 2021) en c.100% in Portugal (t.o.v 76% in 2021). Vele steden zijn dus reeds volledig uitverhuurd en ook de laatste kamers worden momenteel vlot verhuurd.

Deze cijfers tonen aan dat de doorgevoerde huurprijsstijgingen naar aanleiding van een stijgende inflatie geen effect hebben op de vraag naar studentenkamers. Daarbovenop zijn ook de kosten voor nutsvoorzieningen tegen inflatie ingedekt. Huurinkomsten worden gemaximaliseerd zonder de betaalbaarheid uit het oog te verliezen. Xior streeft steeds voor een gezonde mix van kamers in verschillende prijscategorieën.

2.3.1.5 Renteindekkingen

De Vennootschap hanteert een beleid waarbij het renterisico op haar lange termijn financieringen grotendeels wordt ingedekt ten belope van minstens 70%, hetzij via een vaste rentevoet die afgesloten wordt voor de ganse periode dat de overeenkomst loopt, hetzij via indekkingsinstrumenten van het type interest rate swap en forward rate agreement. Per 30 juni 2022 zijn 46% van de uitstaande leningen (met vlottende interestvoet van 87% rekening houdend met vastrentende leningscontracten) ingedekt via interest rate swap contracten. De indekkingspolitiek van de Vennootschap zal regelmatig geëvalueerd en desgevallend bijgestuurd worden (bijvoorbeeld met betrekking tot het type van instrumenten, de periode van indekking, enz.).

Deze interest rate swap contracten zijn niet één op één gelinkt aan een specifieke lening (geen perfecte hedging). Xior doet aan macro-hedging. De gemiddelde looptijd van deze IRS'en bedraagt 5,73 jaar per 30 juni 2022. Dit wil dus zeggen dat Xior maar beperkt blootgesteld is aan potentiële rentestijgingen. Per 30 juni 2022 heeft de vennootschap IRS-contracten voor een bedrag van 479 MEUR. De opgenomen financieringen (1.044 MEUR) waren per 30 juni 2022 voor 87% ingedekt hetzij via Interest Rate Swap overeenkomsten, hetzij via vastrentende interestvoeten (435 MEUR).

We verwijzen eveneens naar Hoofdstuk 5.9.8 van dit Halfjaarverslag, voor wat betreft de waardering van deze afdekkingsinstrumenten per 30 juni 2022.

2.3.2 TRANSACTIES EN VERWEZENLIJKINGEN NA DE EERSTE JAARHELFT VAN 2022

Xior heeft op 29 juli 2022 vanwege de aandeelhouder van een 10% minderheidsbelang in XL Fund een kennisgeving ontvangen van uitoefening van de putoptie van deze aandelen. De procedure tot bepaling van de koopprijs van deze aandelen is lopende, waarna Xior eigenaar zal worden van 100% van de aandelen van XL fund, waardoor de opbrengsten uit de betrokken portefeuille volledig aan haar zullen toekomen.

Daarnaast heeft Xior vanwege de houder van het 20% minderheidsbelang dat de Xior Picasso en Xior Velazquez residenties op de camups van de UEM te Madrid aanhoudt, eveneens de uitoefening van de putoptie met betrekking tot dit minderheidsbelang ontvangen. Beide putopties werden reeds in de schuldgraad verwerkt. De verwerving van deze minderheidsbelangen zal dus slechts een beperkte impact hebben op de schuldgraad. In ruil verwerft Xior de volledige controle over de betrokken vastgoedvennootschappen.

• Xior zet internationale expansie verder met intrede in Polen

Xior zet als continentale vastgoedspeler gespecialiseerd in studentenvastgoed haar internationale expansiestrategie verder door een 5de land toe te voegen aan haar portefeuille. Na België, Nederland, Spanje en Portugal wordt Polen een additionele drijfkracht voor het verder realiseren van Xior's internationale groeiplannen. Met een eerste investeringsproject in Warschau met meer dan 500 kamers zet Xior meteen een substantiële eerste stap in deze nieuwe markt. De totale investeringswaarde bedraagt ca. 32 MEUR met een bruto investeringsrendement van ca. 9%. De volledige investering zal plaatsvinden in EUR, om zo het wisselrisico te vermijden. Oplevering wordt verwacht in 2024.

• Verdere uitbreiding in Granada: nieuw ontwikkelingsproject op toplocatie

Xior tekende de intentiebrief voor de ontwikkeling van een gloednieuwe residentie in Granada, waarmee Xior een tweede locatie toevoegt aan haar portefeuille in deze Andalusische studentenstad. Dit ontwikkelingsproject bestaat uit ca. 310 kamers (allemaal uitgerust met individuele badkamer) alsook diverse gemeenschappelijke ruimtes. Deze ontwikkeling zal voldoen aan hoge duurzaamheidsvereisten en zal opgeleverd worden in Q3 2025 en zal gedurende 12 jaar uitgebaat worden door Odalys, met wie Xior reeds drie andere projecten lopende heeft. Ook voor deze residentie zal met Odalys een triple net huurovereenkomst afgesloten worden en dit voor een looptijd van 12 jaar tegen een vaste huurprijs.

• Update over studentenhuisvesting in Vaals

Zoals door Xior aangekondigd op 25 februari 2022, heeft Xior in januari 2022 samen met het college van de gemeente Vaals geconcludeerd dat een groot aantal studentenwoningen op de door Xior op 24 augustus 2021 aangekondigde locatie aan de Selzerbeeklaan onmogelijk te realiseren is. In navolging van deze conclusie heeft Xior beroep gedaan op de realisatie van de ontbindende voorwaarde inzake de door Xior op 24 augustus 2021 aangekondigde koopovereenkomst.

Project Warschau – Polen

De gemeente Vaals zal thans samen met Xior de komende maanden onderzoeken, mede aan de hand van aanwijzingen ontvangen naar aanleiding van de gesprekken met omwonenden en met het college, of er andere mogelijkheden zijn voor deze door Xior en door het gemeentebestuur gewenste ontwikkeling in Vaals. Er zal hierbij bijkomend gekeken worden naar de mogelijkheid tot creatie van een samenhangend geheel van (nieuwe) woonfuncties in het gebied.

• Verwerving renovatieproject met de stad Seraing

De stad Seraing is eigenaar van een prachtig park van 4 hectare, beplant met opmerkelijke bomen en met een te renoveren erfgoed. Voor de planning van deze herontwikkeling, werd begin maart 2022 een multidisciplinair team aangesteld, met als opdracht het ontwerpen, realiseren, financieren en beheren van een wooncomplex met diensten voor studenten en young professionals. Het kasteel van Trasenster, dat in het hart van het park is gebouwd, zal eveneens worden gerestaureerd en getransformeerd om een dienstverlenende functie te ontwikkelen, geïntegreerd in het project.

Programma:

Bouw van ca. 300 woningen met diverse gemeenschappelijke ruimten en winkels
Eigentijds, functioneel en tijdloos interieurdesign
Ontwikkeling van een openbaar plein als verbinding tussen de wijk en de residentie. Het plein is het einde van de "Ateliers Centraux" loopbrug en biedt een ruimte voor wonen en ontmoeten
Openstelling en renovatie van het kasteel van Trasenster om diensten aan te bieden open voor het publiek: restaurants en terrassen, of gereserveerd voor studenten: bibliotheek, studiezalen, leesruimtes en ontspanningsruimtes
Ontwikkeling van het park en publiek toegankelijke patio's
Parkings voor bewoners en gedeelde mobiliteit

Project Trasenster – Seraing

¹⁰ Rekening houdende met een bevrijdende roerende voorheffing van 30%.

2.5 HET AANDEEL XIOR

2.5.1 HET AANDEEL OP EURONEXT BRUSSELS

Het aandeel Xior (ISIN-code BE0974288202) is sinds 11 december 2015 genoteerd op de gereglementeerde markt van Euronext Brussels. Xior is opgenomen in de Bel Mid index, en in de EPRA Index, waarmee Xior de eerste fully dedicated student housing REIT is in continentaal Europa die werd opgenomen in deze index.

Per einde van het halfjaar 2022 bedroeg de slotkoers 41,55 EUR, wat een discount vertegenwoordigt van -1,56% ten opzichte van de nettowaarde per aandeel per 30 juni 2022 (cfr. GVV-KB), die EUR 42,21 per aandeel bedroeg. De marktkapitalisatie van Xior op Euronext Brussels daalde in de eerste jaarhelft van 2022 tot ca. 1.164 MEUR.

Koersevolutie vs. intrinsieke waarde

31/12/2015 31/03/2016 30/6/2016 30/9/2016 31/12/2016 31/03/2017 30/06/2017 30/09/2017 31/12/2017 31/03/2018 30/06/2018 30/09/2018 31/12/2018 31/3/2019 30/6/2019 30/9/2019 31/12/2019 31/03/2020 30/06/2020 30/09/2020 31/12/2020 31/03/2021 30/06/2021 30/09/2021 31/12/2021 30/06/22

2.4 VOORUITZICHTEN VOOR DE TWEEDE JAARHELFT VAN 2022

2.4.1 GROEIVOORUITZICHTEN VOOR DE TWEEDE JAARHELFT VAN HET BOEKJAAR 2022

Xior beoogt ook in de tweede jaarhelft van 2022 haar groeistrategie met overtuiging voort te zetten, door de uitbreiding van haar vastgoedportefeuille met de uitvoering van de Basecamp transactie en door de verdere realisatie van de projectontwikkelingspipeline. Xior is ervan overtuigd dat zowel in België, Nederland, het Iberisch schiereiland alsook in haar nieuwe markten verschillende attractieve groeimogelijkheden beschikbaar blijven. Verwacht wordt dat het structureel onevenwicht tussen vraag en aanbod zal leiden tot verdere huurstijgingen (groei "like for like"). Daarbovenop zijn ook de kosten voor nutsvoorzieningen tegen inflatie beschermd.

De Vennootschap stelt voor boekjaar 2022 indien de Basecamp deal wordt afgerond een EPRA winstvan 2,07 EUR/aandeel, wat resulteert in een EPS-groei van 15% voor 2021-2022, waarbij voor het dividend per aandeel een doelstelling wordt vooropgesteld van 1,66 EUR bruto per aandeel met minimale payout van 80% (een stijging met 15% ten opzichte van 2021). EPRA winstverwachting voor 2023 stijgt van 2,20 naar 2,38 EUR/aandeel, wat resulteert in een EPS groei van 15% voor 2022-2023.

Xior verwacht de de schuldgraad onder 50% te behouden bij het verder uitvoeren van het groeiplan. De verwachte schuldgraad na afronding van de Basecamp transactie zal eveneens onder 50% blijven.

Xior verwacht over 2022 een bezettingsgraad die in lijn ligt met de huidige bezettingsgraad.

2.5.2 AANDEELHOUDERSCHAP

Op 30 juni 2022 bedroeg het maatschappelijk kapitaal van Xior Student Housing NV 504.203.796 EUR vertegenwoordigd door 28.011.322 volledig volgestorte aandelen.

De tabel hieronder geeft de aandeelhoudersstructuur van Xior weer, gebaseerd op de informatie ontvangen van de aandeelhouders (cf. de transparantiekennisgevingen), c.q. publiek bekende informatie voor wat Aloxe NV betreft.

Aandeelhouder	# aandelen	% aandelen
Aloxe NV - Dhr. C. Teunissen & Dhr. F. Snauwaert	4.842.503	17,29%1
AXA Investment Managers SA2	1.743.019	6,22%3

¹Op basis van de transparantiekennisgeving per 12 december 2018 en publiek bekende informatie (met inbegrip van de noemer per 7 juni 2022 (28.011.322)). ²AXA Investment Managers S.A. doet de transparantiekennisgeving als controlerende persoon voor AXA Investment Managers Paris S.A., AXA Real Estate Investment Managers S.A. en AXA Real Estate Investment Managers SGP.

³ Op basis van de transparantiekennisgeving per 3 april 2020 en publiek bekende informatie (met inbegrip van de noemer per 7 juni 2022 (28.011.322)).

Gegevens per aandeel	30/06/2022	31/12/2021	31/12/2020
Aantal uitgegeven aandelen	28.011.322	27.781.301	21.046.441
Gewogen gemiddelde aantal aandelen1	28.011.322	24.644.517	19.560.351
Marktkapitalisatie (in EUR)	1.163.870.429	1.362.672.814	1.033.380.253
Free float2	76,49%	76,61%	74,60%
Beurskoers (slotkoers) over betrokken periode (in EUR)
Hoogste	52,40	56,90	61,30
Laagste	40,90	44,65	36,70
Gemiddelde	47,98	49,87	49,29
Bij afsluiting boekjaar	41,55	49,05	49,10
Volume (in aantal aandelen)
Verhandeld aantal aandelen	3.566.974	5.750.438	7.812.361
Gemiddeld dagvolume	26.619	22.375	30.398
Velociteit	12,73%	23,33%	39,94%
NAV (IFRS) (in EUR)	42,21	36,13	31,34
EPRA NAV (in EUR)3	43,49	38,65	34,87
Uitkeringspercentage	80,00%	80,00%	80,00%
/aandeel3 (in EUR) EPRA winst	0,90	1,82	1,74
EPRA winst /aandeel3 (in EUR) – deel van de groep3	0,88	1,80	1,70

¹Gewogen gemiddelde aantal aandelen rekening houdend met de dividendgerechtigdheid van de betrokken aandelen.

²Inschatting bij benadering, rekening houdend met de bekende percentages van de aandeelhouders die een transparantiekennisgeving hebben verricht (aan de hand van het op dat ogenblik geldende totaal aantal aandelen (noemer))

³ Berekend o.b.v. gewogen gemiddelde genoteerde aantal aandelen, hetgeen niet noodzakelijk overeenstemt met gewogen gemiddelde dividendgerechtigde aandelen.

Markt: Euronext Brussels Symbool: XIOR ISIN code: BE0974288202 Notering: continu Index: BEL Mid, EPRA Index & MSCI Global Small Cap Index

Liquidity provider: Van Lanschot Kempen Wealth Management NV

" Als bedrijf groeien, intern en extern, kan enkel op een duurzame manier als er voldoende draagkracht gecreëerd wordt doorheen de hele bedrijfscultuur: vanuit de raad van bestuur, het management tot aan alle werknemers, service providers, externe consultants en overige business partners."

Oudergemlaan BRUSSEL

De Raad van Bestuur en het management van Xior zijn zich bewust van de specifieke risico's die verbonden zijn aan de terbeschikkingstelling en het beheer van een vastgoedportefeuille, en trachten deze optimaal te beheren en zoveel mogelijk te temperen of uit te schakelen.

Voor de voornaamste risico's en onzekerheden voor de resterende maanden van het boekjaar 2022, wordt verwezen naar de beschrijving van deze risico's en onzekerheden op pagina 13 t.e.m. 25 van het Jaarlijks Financieel Verslag 2021 (beschikbaar op de website van de Vennootschap, www.xior.be), dat ook voor de resterende jaarhelft van 2022 relevant blijft.

" De BrinkToren in Amsterdam zal het eerste Xior pand zijn met een negatieve EPC score van -0,010. Maar Xior gaat nog verder met dit project en heeft zeer hoge duurzaamheidsambities gerealiseerd met betrekking tot energiebesparing, natuurinclusiviteit, circulariteit en duurzame mobiliteit."

04

Roxi Alma BRUSSEL

XIOR I Halfjaarlijks financieel verslag I 2022 XIOR I Halfjaarlijks financieel verslag I 2022

één van de topbestemmingen in Europa voor studenten binnen het Erasmus-programma.

Evolutie studentenhuisvesting

Door het toenemende belang van het vastgoedsegment studentenhuisvesting ontstaan er binnen dit segment verdere evoluties en doen nieuwe operationele modellen en concepten hun intrede. Co-living, compact living en co-working zitten al langer in de lift en leiden tot hybride en flexibele concepten waarin wonen, leven, studeren en/of werken moeiteloos in elkaar vloeien en waarbij long én short stay gecombineerd worden.

Internationale en Erasmusstudenten hebben vaak andere behoeften in tegenstelling tot de binnenlandse studenten op vlak van zelfstandige en gemeubileerde units, flexibiliteit en verblijfsduur. Studenten studeren ook alsmaar langer en blijven na hun studies vaak ook langer hangen op een studentenflat tijdens de eerste jaren dat ze werken, doctoreren of zich specialiseren. Ook Xior speelt hierop in door in de residenties waar mogelijk een klein percentage van de kamers toe te wijzen aan de short stay activiteit, en als zodanig te equiperen. Xior blijft de markt ook analyseren waarbij ze inspeelt op trends in de markt. Zo lanceerde Xior haar "Roxi"concept in 2019 in Brussel, waarvan nu ook een tweede vestiging opende in Gent begin 2021. Ook werd in Luik de residentie "ARC" geopend, een co-living concept met ruime kamers dat zich voornamelijk richt op young professionals en masterstudenten en hen extra diensten aanbiedt als een wellness met sauna, een cinema, een skybar, een bibliotheek, etc.

Het vastgoedsegment van de studentenhuisvesting wordt voorts ook gekenmerkt door een groeiende consolidatie en professionalisering. De recente toevloed aan grote nieuwe studentencomplexen is tevens een bewuste strategie van steden en onderwijsinstellingen, in samenwerking met grote ontwikkelaars en institutionele investeerders. Een trend die zich ook de komende jaren nog verder zal bestendigen.

Onderwijsinstellingen zijn eveneens vragende partij naar een kwalitatief aanbod van studentenkamers, een beter beheer, onderhoud en betaalbare huurprijzen. Ze gaan meer en meer over tot publiek-private samenwerkingsovereenkomsten met de professionele vastgoedsector om het aanbod in hun stad te verhogen en te verbeteren. De toekomst is aan de goed uitgeruste en betaalbare studentenkamers, onder goed beheer. Grote professionele spelers als Xior profiteren hiervan en universiteiten nemen actief contact met het bedrijf op om hun academisch aanbod te complementeren met het juiste huisvestingsaanbod.

Het aantal studenten zal in België, Nederland, Spanje en Portugal naar verwachting de volgende jaren blijven stijgen. Dit voornamelijk door de verdere internationalisering, vaak ook onder impuls van gecoördineerde Europese of internationale uitwisselingsprogramma's. Maar ook de aantrekkelijkheid van deze landen is een ondersteunende factor: relatief lage onderwijskosten, kwaliteitsvolle universiteiten, Engelstalige opleidingen, de algemene levenskwaliteit en een competitieve arbeidsmarkt versterken de aantrek van internationale studenten. Het zijn voornamelijk de grote studentensteden en de meest populaire universiteiten die internationale studenten aantrekken, waarbij de beschikbaarheid van kwaliteitsvolle en betrouwbare studentenhuisvesting een cruciale en bepalende factor is bij het aantrekken van buitenlandse studenten.

4.1 VASTGOEDMARKT

4.1.1 DE MARKT WAAR XIOR OPERATIONEEL ACTIEF IS

Xior Student Housing richt zich op de markt van studentenhuisvesting in Continentaal Europa, een markt die gekenmerkt wordt door een stijgende vraag naar kwalitatieve studentenkamers van zowel lokale als internationale studenten. De studentenhuisvestingsmarkt is een markt die de voorbije jaren een enorme professionalisering heeft gekend, onder andere door een voortdurend groeiende studentenpopulatie waarvan de verwachtingen en kwaliteitseisen ook steeds toenemen. Naar verwaching zal deze markt de komende jaren nog verder blijven groeien, onder andere door demografische evoluties, de Brexit, internationale mobiliteit, de democratisering van het hoger onderwijs en een toename van de gemiddelde lengte van studietrajecten.

België

De investeringsmarkt in België is beperkt en voornamelijk in handen van particuliere investeerders (grote internationale spelers zijn hier nog niet actief), maar net zoals in andere Europese steden zal de vraag hier ook steeds meer gedreven worden door een hoge kwaliteit en hoge service. België is een zeer stabiele markt die gekenmerkt wordt door een grote vraag naar kamers van de lokale student die in eigen land blijft studeren dankzij het bestaande kwalitatief onderwijsaanbod in België. Er is een groeiend tekort aan studentenhuisvesting, al zijn er lokale verschillen. Door de stijging van het aantal internationale studenten wordt verwacht dat in de toekomst de vraag naar voornamelijk nieuwe kwalitatieve studentenkamers zal toenemen, gezien zij steeds hogere eisen en verwachtingen stellen voor hun verblijf. Recente trends geven aan dat, net als in andere Europese steden, studentenhuisvesting in België meer zal worden gestuurd door beheerders met kwalitatieve studentenhuisvesting en een hoogstaande dienstverlening. Hierdoor maken steeds meer traditionele studentenhuizen plaats voor moderne studentenresidenties met een ruim aanbod aan extra diensten en voorzieningen, waarbij het community aspect een steeds grotere rol gaat spelen.

Nederland

Nederland heeft de afgelopen jaren een sterke ontwikkelingsgolf van nieuwe grote studentencomplexen gekend, wat de markt richting volwassenheid heeft doen bewegen. Ondanks deze professionalisering en ontwikkelingen is er nog steeds een groot tekort aan studentenhuisvesting in het land. De studentenpopulatie blijft groeien, voornamelijk door de instroom van internationale studenten. Het tekort aan studenteneenheden is in vrijwel alle studentensteden groot en de verwachting is dat dit tekort in de komende jaren verder zal oplopen. Nederland blijft een aantrekkelijke plek om te studeren, in het bijzonder voor de buitenlandse student. De combinatie van de betaalbaarheid van het onderwijs, mogelijke huurtoeslagen, Engelstalige programma's, en het effect van de Brexit zorgt ervoor dat de vraag naar kwalitatieve studentenkamers alleen maar zal blijven stijgen. De verwachte groei van het aantal studenten zorgt voor verdere druk op de toch al zeer krappe huurmarkt voor studentenkamers. De overkoepelende organisatie voor studentenhuisvesters heeft becijferd dat er momenteel een tekort van 26.500 studentenwoningen is en dit zal verder groeien tot 57.000 in de komende acht jaar.

De grootste spelers in Nederland zijn voornamelijk de verenigingen, coöperaties en sociale instellingen, maar dat aanbod is nog deels verouderd. De private markt heeft hele grote stappen gezet om de kwaliteit te bieden die een hedendaagse student zoekt.

Zowel in België als in Nederland is studentenhuisvesting niet meer weg te denken. Xior is als private marktleider in staat om een "tweede thuis" te bieden waar studenten in een veilige, gezonde omgeving kunnen studeren, ontspannen en genieten van hun studententijd.

Spanje en Portugal

Het hoger onderwijs in Spanje en Portugal heeft de laatste jaren een aanzienlijke groei, modernisering en internationalisering doorgemaakt. Beide landen kennen een bijzonder grote studentenpopulatie bestaande uit zowel internationale als nationale studenten. Het huidig aanbod aan studentenverblijven is grotendeels ontoereikend, gelet op de aantallen internationale en nationale studenten die buiten de eigen regio studeren en is bovendien grotendeels verouderd.

Beide landen worden gekenmerkt door een immature en gefragmenteerde studentenhuisvestingsmarkt, die nog maar aan het begin van de cyclus staat. Deze markt biedt nog enorm veel potentieel waardoor internationale spelers afgelopen jaren hun weg gevonden hebben naar deze markt en deze volop in beweging hebben gezet. Hoewel de investeringen in studentenhuisvesting in Spanje en Portugal de laatste tijd sterk zijn toegenomen, wordt verwacht dat de vraag het aanbod de komende jaren zal blijven overtreffen.

Dit draagt bij tot de groeiende vraag naar purpose built studentenwoningen van hoge kwaliteit. Spanje en Portugal zijn belangrijke bestemmingen voor internationale studenten, zo zien bijvoorbeeld ook Latijns-Amerikaanse studenten Spanje en Portugal als zeer aantrekkelijke studiebestemmingen. Betaalbaar levensonderhoud, een mild klimaat en een rijke cultuur en geschiedenis, gekoppeld aan een sterk onderwijsaanbod, dragen bij tot de aantrekkelijkheid van deze landen. Spanje is bovendien

4.2.2.2 Opsplitsing in deelportefeuilles

In onderstaand overzicht is de vastgoedportefeuille opgelijst per deelportefeuille, per land en bijkomend per stad. Per deelportefeuille zijn de reële waarde, huurinkomsten, aanschaffingswaarde en verzekerde waarde opgenomen.

De huurinkomsten betreffen de huur op jaarbasis op basis van het tenancy schedule per 31 december 202113.

Land	Stad	Reële Waarde per 30.06.2022	Gecontracteerde huur per 31.12.2021	Verzekerde waarde14	Aanschaffingswaarde excl. Kosten
België	Antwerpen	148.662.977	4.749.087	80.512.067	108.147.968
	Brussel	217.051.905	8.079.848	103.729.514	186.752.815
	Gent	137.237.385	4.844.395	58.389.282	120.949.669
	Hasselt & Luik	68.726.792	3.167.851	27.271.801	59.158.616
	Leuven	116.022.625	5.393.130	35.748.767	105.286.386
	Mechelen	1.756.232	77.016	1.408.700	1.906.054
Nederland	Amstelveen	86.146.998	0	43.564.258	71.645.181
	Amsterdam	218.480.000	6.091.337	51.370.457	114.420.752
	Breda	51.964.858	2.847.770	15.570.959	43.259.505
	Delft	56.498.834	2.453.401	19.781.229	40.556.779
	Den Haag	57.267.920	2.845.613	31.911.876	46.120.682
	Eindhoven	44.728.868	695.840	15.424.776	25.133.816
	Enschede	60.745.251	1.964.859	27.550.293	47.507.190
	Groningen	205.842.886	9.608.981	44.572.677	128.830.916
	Leeuwarden	34.134.537	646.236	10.240.645	10.339.254
	Leiden	17.417.365	896.400	13.380.931	13.100.382
	Maastricht	168.091.056	8.071.554	115.383.776	135.030.143
	Rotterdam	127.166.262	2.083.908	27.577.671	81.338.059
	Tilburg	6.770.000	400.008	4.468.750	5.555.326
	Utrecht	60.706.155	2.740.494	28.683.085	48.752.243
	Vaals	41.804.372	2.303.500	21.315.000	38.511.893
	Venlo	23.381.273	1.267.613	13.467.832	19.124.020
	Wageningen	15.070.000	820.776	10.605.686	14.234.938
Portugal	Lissabon	98.022.000	2.228.000	16.350.000	33.159.473
	Porto	51.925.000	1.775.000	16.400.000	28.597.416
Spanje	Barcelona	70.527.000	2.773.071	24.625.125	66.658.000
	Granada	37.601.500	1.850.000	26.000.000	37.000.000
	Madrid	140.126.205	6.600.386	60.037.027	104.857.762
	Malaga	49.020.000	2.626.978	24.054.209	44.333.040
	Sevilla	30.590.000	2.326.320	8.000.000	27.079.971
	Zaragoza	30.525.000	0	0	015
Totaal		2.474.011.254	92.229.371	977.396.393	1.807.348.245

4.2 VASTGOEDPORTEFEUILLE

Hieronder volgt een overzicht en beschrijving van de vastgoedportefeuille van de Vennootschap, met inbegrip van de samenstelling en spreiding.

4.2.1 SAMENVATTING VAN DE PORTEFEUILLE

Land	Huurinkomsten per 30.06.2022 in EUR	Eenheden kamers	Eenheden overige	Reële Waarde
België	14.041.479	4.637	167	573.336.405
Nederland	22.366.298	6.283	90	924.559.930
Portugal	2.047.611	894	0	73.158.000
Spanje	10.214.289	2.127	1	317.112.500
In aanbouw – België	20.750	0	0	49.356.584
In aanbouw – Nederland	0	0	1	88.530.000
In aanbouw – Portugal	0	0	16	76.789.000
Te ontwikkelen – Nederland	0	0	0	32.701.471
Te ontwikkelen – Spanje	0	0	0	41.277.205
Te reconverteren – België	391.615	51	0	66.764.927
Te reconverteren – Nederland	1.149.581	0	1	230.425.232
Totaal	50.231.623	13.992	276	2.474.011.254

(1) Het vermelde aantal eenheden kamers betreft het beoogd aantal studentenunits na vergunning en reconversie. Het vermelde aantal eenheden overige betreft het aantal parkings dat op vandaag aanwezig is.

(2) De Totale Reële Waarde zoals geschat door de waarderingsdeskundige bedroeg per 30 juni 2022 2.474.011 KEUR. In de geconsolideerde balans werden vastgoedbeleggingen opgenomen voor een bedrag van 2.215.197 KEUR. Het verschil is te wijten aan a) het vastgoed m.b.t. de joint ventures, de 100% waarde van het vastgoed is opgenomen in bovenstaande tabel, maar wordt niet geboekt onder de lijn vastgoedbeleggingen (99.194 KEUR); b) een aantal panden zijn nog in aanbouw/verbouwing per 30.06.2022, voor de bepaling van het bedrag opgenomen in de geconsolideerde balans werd rekening gehouden met nog te verwachten bouwkosten (150.168 KEUR); c) bij een aantal panden in portefeuille zullen bepaalde structurele werkzaamheden worden uitgevoerd (vernieuwing lift, update van installaties, gevelwerken, etc.), ook hiervoor werd voor de bepaling van het bedrag opgenomen in de geconsolideerde balans rekening gehouden met nog te verwachten kosten (9.452 KEUR).

4.2.2 BESCHRIJVING EN SPREIDING VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE

4.2.2.1 Algemene beschrijving van de vastgoedportefeuille De vastgoedportefeuille van de Vennootschap bestaat per 30 juni 2022 uit 15811 panden. Hiervan zijn 89 panden gelegen in België, 50 panden in Nederland, 11 panden in Spanje en 8 in Portugal. Deze panden voorzien in het aanbod van in totaal 13.992 verhuurbare studentenkamers, waarbij er in veertien van deze gebouwen eveneens winkelactiviteiten op het gelijkvloers zijn. De vastgoedportefeuille omvat verder twee panden die uitsluitend bestemd zijn voor winkelactiviteit, "Roxi" Gent met 50 units en "Roxi" Zaventem met 99 units. De Vennootschap heeft een aantal panden die momenteel als kantoor worden verhuurd, in afwachting van de reconversie naar studentenkamers. De vastgoedportefeuille, exclusief de panden die in verbouwing/aanbouw zijn heeft op datum van 30 juni 2022 een totale bezettingsgraad van 98%.

De totale Reële Waarde van de vastgoedportefeuille per 30 juni 2022 bedroeg 2.215.197 KEUR 12. Het betreft een strategisch gediversifieerde vastgoedportefeuille met ook binnen het studentenvastgoed, wat de kernactiviteit uitmaakt van de Vennootschap als pure player in studentenhuisvesting, een mix, zowel wat betreft de geografische spreiding als wat het type studentenvastgoed betreft (cf. verschillende types van studentenkamers). Gelet op het grote aantal verschillende huurders enerzijds, en de diverse types van kamers anderzijds (waardoor met andere woorden niet één type van student of huurder wordt aangetrokken), is er ook aan spreiding per type huurder voldaan.

¹³ Voor panden die in de loop van 2022 werden verworven, werden de gecontracteerde huurinkomsten per 30 juni 2022 opgenomen.

¹⁴ De verzekerde waarde houdt geen rekening met verzekering alle bouwplaatsrisico's voor projecten die in ontwikkeling zijn

¹⁵ Dit projet werd gewonnen via een openbare aanbesteding waarbij een opstalrecht voor 75 jaar werd gegeven aan Xior.

¹¹ Rekening houdend met genomen commitments t.e.m. 30 juni 2022, bestaat de portefeuille uit 176 panden.

¹² Dit is de Reële Waarde zoals opgenomen op de balans per 30 juni 2022. Voor de reconciliatie tussen de waarde opgenomen op de balans en de waardering van de Waarderingsdeskundige wordt verwezen naar Hoofdstuk 4.2.1.

De vastgoedportefeuille van de GVV is met 158 panden verspreid over 7 steden in België, 17 steden in Nederland, 6 steden in Spanje en 2 steden in Portugal. De panden zijn gelegen in Brussel en Luik en in de belangrijkste studentensteden van Vlaanderen, waaronder Leuven, Hasselt, Gent en Antwerpen, evenals belangrijke studentensteden in Nederland, m.n. Amsterdam, Amstelveen, Breda, Den Haag, Tilburg, Maastricht, Eindhoven, Delft, Rotterdam, Utrecht, Venlo, Leiden, Groningen, Leeuwarden, Enschede, Wageningen en Vaals. In Spanje liggen de panden in de belangrijkste studentensteden m.n. Barcelona, Madrid, Granada, Malaga, Sevilla en Zaragoza en de belangrijkste studentensteden in Portugal m.n. Porto en Lissabon. De locaties van de verschillende panden in België, Nederland, Spanje en Portugal en hun vertegenwoordiging in de Reële Waarde en de huurinkomsten van de vastgoedportefeuille worden hieronder weergegeven:

De vastgoedportefeuille van Xior Student Housing wordt verzekerd voor een totale heropbouwwaarde van 977 MEUR, exclusief de terreinen waarop de panden zich bevinden, tegenover een Reële Waarde van 2.474 MEUR (inclusief terreinen) per 30 juni 2022, i.e. 40% van de Reële Waarde. De verzekerde waarde houdt geen rekening met verzekeringen "alle bouwplaatsrisico's" voor projecten die in ontwikkeling zijn. Vanaf dat het project gefinaliseerd is en klaar is voor verhuur wordt er een brandverzekering afgesloten voor de totale heropbouwwaarde van het pand.

De verzekeringen omvatten eveneens bijkomende waarborgen voor de onbruikbaarheid van de onroerende goederen door huurderving. De gederfde huur wordt vergoed zolang het gebouw niet heropgebouwd is. Xior Student Housing beschikt tevens over een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering.

4.2.2.3 Aard van de vastgoedportefeuille

Onderstaande grafiek geeft de spreiding van de huurinkomsten per type pand weer, op basis van de gerealiseerde huurinkomsten per 30 juni 2022 van de respectievelijke panden in de vastgoedportefeuille.

Totale huur — Spreiding per type

De sterke focus op het studentenvastgoed, met een aandeel van 91% van de huurinkomsten blijkt uit bovenstaand overzicht. Tijdelijk zijn er, in afwachting van reconversie, ook huurinkomsten van kantoren (6%). Het segment "Andere" (3% van de Totale huur) bevat naast de retail ruimtes ook huur afkomstig van overige activiteiten waaronder "Roxi" Gent en "Roxi" Brussel.

4.2.2.4 Geografische spreiding van de vastgoedportefeuille De onderstaande grafieken geven de spreiding van de vastgoedportefeuille weer per land op basis van de Reële Waarde. In Nederland telt de portefeuille 50 panden, goed voor een totale Reële Waarde van 1.276 MEUR, hetgeen 52% van de vastgoedportefeuille vertegenwoordigt. In België telt de portefeuille 89 panden met een Reële Waarde van 689 MEUR, hetgeen 28% van de vastgoedportefeuille vertegenwoordigt. In Spanje telt de portefeuille 11 panden, goed voor een totale Reële Waarde van 358 MEUR, hetgeen 14% van de vastgoedportefeuille vertegenwoordigt.

Reële Waarde – Spreiding per land

Totale huur – Spreiding per land BE 29% NL 47% PT 4% ES 20%

De overige 6% situeert zich in Portugal, met een totaal van 8 panden en een Reële Waarde van 150 MEUR. Op basis van de huurinkomsten vertegenwoordigt België met een bedrag van 14,5 MEUR 29% van de vastgoedportefeuille. Nederland vertegenwoordigt 23,5 MEUR of 47%. Spanje vertegenwoordigt 10,2 MEUR of 20%. Portugal vertegenwoordigt 2 MEUR van de huurinkomsten wat overeenstemt met 4%.

Vertegenwoordiging in de Reële Waarde en de Totale huur

Reële Stad Waarde			Huur

Amstelveen	3,48%	Amstelveen	1,06%
Amsterdam	8,83%	Amsterdam	5,95%
Antwerpen	6,01%	Antwerpen	5,66%
Barcelona	2,85%	Barcelona	2,99%
Breda	2,10%	Breda	2,68%
Brussel	8,77%	Brussel	9,07%
Delft	2,28%	Delft	2,46%
Den Haag	2,31%	Den Haag	2,73%
Eindhoven	1,81%	Eindhoven	1,18%
Enschede	2,46%	Enschede	2,39%
Gent	5,55%	Gent	5,73%
Granada	1,52%	Granada	1,82%
Groningen	8,32%	Groningen	8,93%
Hasselt	0,79%	Hasselt	0,90%
Leeuwarden	1,38%	Leeuwarden	0,65%
Leiden	0,70%	Leiden	0,89%
Leuven	4,69%	Leuven	5,18%
Lissabon	3,96%	Lissabon	2,22%
Luik	1,99%	Luik	2,17%
Maastricht	6,79%	Maastricht	8,12%
Madrid	5,66%	Madrid	9,29%
Malaga	1,98%	Malaga	3,58%
Mechelen	0,07%	Mechelen	0,07%
Porto	2,10%	Porto	1,85%
Rotterdam	5,14%	Rotterdam	2,53%
Sevilla	1,24%	Sevilla	2,66%
Tilburg	0,27%	Tilburg	0,37%
Utrecht	2,45%	Utrecht	2,75%
Vaals	1,69%	Vaals	2,07%
Venlo	0,95%	Venlo	1,25%
Wageningen	0,61%	Wageningen	0,82%
Zaragoza	1,23%	Zaragoza	0,00%

4.2.2.5 Spreiding in functie van Reële Waarde Onderstaande grafiek geeft de Top 10 weer van de vastgoed-

portefeuille in functie van reële waarde.

Top 10 Reële Waarde 0 1.000.000 2.000.000 3.000.000 4.000.000 5.000.000 6.000.000

Rotsoord 19-263 / Diamantweg 2-168

Voskenslaan 58, Overwale 42-44 (Overwale - Campus Schoonmeersche)

Sneeuwberglaan 1 Av. De la Palmera 17 Hippokrateslaan 14 (Alma)

Project Eendrachtskade 2 (Black Box)

Karspeldreef 15-18

Brouwersweg 100 / Becanusstraat 13-17 (Annadal) Calle Tajo S/N (Xior Picasso - Xior Velázquez)

Hoogeweg 1-3 (Zernike Toren)

De site gelegen te Groningen, Hoogeweg 1-3, is met een totaalbedrag van 117.734.150 EUR de site met de hoogste Reële Waarde van de vastgoedportefeuille. Het vertegenwoordigt 4,76% van de totale Reële Waarde van de vastgoedportefeuille. De panden Xior Velázquez & Xior Picasso te Madrid en het project Bokelweg te Rotterdam vervolledigen de top 3 van grootste panden van de vastgoedportefeuille in termen van Reële Waarde. Zij vertegenwoordigen respectievelijk 3,91% en 3,49% van de totale Reële Waarde van de vastgoedportefeuille.

Zernike Toren – Groningen Brinktoren – Amsterdam

Xior Velázquez & Xior Picasso – Madrid

Op basis van de opmerkingen uit vorige paragrafen kunnen we bevestigen dat de reële waarde (fair value) van het door CBRE Spanje geschatte deel van het vastgoedpatrimonium (6 panden in Spanje) van Xior op 30 juni 2022 afgerond EUR 246.229.705 (tweehonderdzesenveertig miljoen tweehonderdnegenentwintig duizend zevenhonderdenvijf euro) bedraagt.

Met de meeste hoogachting,

Stadim

Cushman & Wakefield Nederland

Cushman & Wakefield Portugal

Cushman & Wakefield Spanje

CBRE."

4.2.3 VERSLAG VAN DE VASTGOEDDESKUNDIGEN STADIM, CUSHMAN & WAKEFIELD EN CBRE PER 30 JUNI 2022

"Geachte,

We hebben het genoegen u onze schatting van de waarde van de vastgoedportefeuille van Xior Student Housing NV (gedeelte - 89 panden in België en 28 panden in Nederland, voor wat Stadim betreft, resp. 22 panden in Nederland voor wat Cushman & Wakefield Nederland betreft, 7 voor wat Cushman & Wakefield Portugal betreft, 4 voor wat Cushman & Wakefield Spanje betreft en 6 voor wat CBRE Spanje betreft) van Xior Student Housing NV op datum van 30 juni 2022 voor te leggen.

Xior heeft ons aangesteld om als onafhankelijke vastgoeddeskundigen de investeringswaarde en reële waarde (fair value) van haar vastgoedportefeuille te bepalen. De schattingen werden gemaakt rekening houdend met zowel de opmerkingen en de definities vermeld in de verslagen als met de richtlijnen van de International Valuation Standards, uitgegeven door IVSC.

De reële waarde of fair value wordt door de norm IAS 40 gedefinieerd als het bedrag waarvoor de activa zouden worden overgedragen tussen twee goed geïnformeerde partijen, op vrijwillige basis en zonder al dan niet wederzijdse bijzondere belangen. IVSC acht deze voorwaarden vervuld indien men de hierboven vermelde definitie van marktwaarde respecteert. De marktwaarde moet daarenboven een weerspiegeling zijn van de lopende huurovereenkomsten, de huidige brutomarge van zelffinanciering (of cashflow), de redelijke veronderstellingen aangaande de potentiële huuropbrengsten en van de verwachte kosten.

De aktekosten moeten in deze context aangepast worden aan de feitelijke situatie van de markt. Na analyse van een groot aantal transacties, kwamen de vastgoeddeskundigen die handelen op vraag van beursgenoteerde vastgoedmaatschappijen, in een werkgroep tot de vaststelling dat, aangezien vastgoed onder verschillende vormen kan worden overgedragen, de impact van de transactiekosten op grote investeringseigendommen op de Belgische markt waarvan de waarde meer dan 2,5 miljoen euro bedraagt, beperkt is tot 2,5%. De waarde vrij op naam beantwoordt dus aan de fair value plus 2,5% aktekosten. De fair value wordt dus berekend door de waarde vrij op naam te delen door 1,025. De eigendommen die zich onder de drempel van 2,5 miljoen euro bevinden en de buitenlandse eigendommen, vallen onder het gebruikelijke registratierecht en hun reële waarde stemt dus overeen met de waarde kosten koper.

We hebben als onafhankelijke deskundigen gehandeld. Als vastgoeddeskundige beschikken we over een relevante en erkende kwalificatie alsook over een up-to-date ervaring met eigendommen van een gelijkaardig type en een gelijkaardige ligging als de eigendommen uit de vastgoedportefeuille van Xior.

Bij de schatting van de eigendommen werd rekening gehouden met zowel de lopende huurovereenkomsten als met alle rechten en verplichtingen die voortvloeien uit deze overeenkomsten. Elk eigendom werd afzonderlijk geschat. De schattingen houden geen rekening met een potentiële meerwaarde die verwezenlijkt zou kunnen worden door de portefeuille in zijn geheel op de markt aan te bieden. Onze schattingen houden geen rekening met marketingkosten eigen aan een transactie, zoals makelaarslonen of publiciteitskosten. Naast een jaarlijkse inspectie van de betreffende onroerende goederen zijn onze schattingen ook gebaseerd op de inlichtingen geleverd door Xior met betrekking tot de huursituatie, de oppervlaktes, de schetsen of plannen, de huurlasten en de belastingen in verband met het betrokken eigendom, de conformiteit en de milieuvervuiling. De verstrekte gegevens werden juist en volledig geacht. Onze schattingen gaan ervan uit dat niet-meegedeelde elementen niet van aard zijn om de waarde van het goed te beïnvloeden.

Op basis van de opmerkingen uit vorige paragrafen kunnen we bevestigen dat de reële waarde (fair value) van het door Stadim geschatte deel van het vastgoedpatrimonium (89 panden in België en 28 in Nederland) van Xior op 30 juni 2022 EUR 1.583.594.548 (1 miljard vijfhonderd drieentachtig miljoen vijfhonderdvierennegentig duizend en vijfhonderdachtenveertig euro) bedraagt.

Op basis van de opmerkingen uit vorige paragrafen kunnen we bevestigen dat de reële waarde (fair value) van het door Cushman & Wakefield Nederland geschatte deel van het vastgoedpatrimonium (22 panden in Nederland) van Xior op 30 juni 2022 afgerond EUR 380.330.000 (driehonderdtachtig miljoen driehonderddertig duizend euro) bedraagt.

Op basis van de opmerkingen uit vorige paragrafen kunnen we bevestigen dat de reële waarde (fair value) van het door Cushman & Wakefield Portugal geschatte deel van het vastgoedpatrimonium (7 panden in Portugal) van Xior op 30 juni 2022 afgerond EUR 149.947.000 (honderdtnegenenveertigmiljoen negenhonderdzevenenveertig duizend euro) bedraagt.

Op basis van de opmerkingen uit vorige paragrafen kunnen we bevestigen dat de reële waarde (fair value) van het door Cushman & Wakefield Spanje geschatte deel van het vastgoedpatrimonium (4 panden in Spanje) van Xior op 30 juni 2022 afgerond EUR 112.160.000 (honderdentwaalf miljoen honderdzestig duizend euro) bedraagt.

" Xior's policies worden gebundeld in de Code of Conduct en vormen de Xior-standaard voor alle werknemers inclusief parttime en externen en inclusief alle leden van het executive management en de raad van bestuur."

GECONSOLIDEERDE VERKORTE FINANCIËLE STATEN OVER HET EERSTE HALFJAAR VAN 2022 05

Bonnefanten MAASTRICHT

		OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE	31.978	23.224
XVI	(+/-)	Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen	0	0
XVII	(+/-)	Netto verkopen van de onroerende goederen (verkoopprijs - transactiekosten)	0	0
	XVIII (+/-)	Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	146.472	2.562
	(+)	Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	149.000	4.916
	(-)	Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	-2.528	-2.354
XIX	(+)	Ander portefeuilleresultaat	-789	-5.238
		OPERATIONEEL RESULTAAT	177.661	20.548
XX	(+)	Financiële opbrengsten	676	296
	(+)	Geïnde intresten en dividenden	676	296
XXI	(-)	Netto intrestkosten	-4.831	-3.960
	(-)	Nominale intrestlasten op leningen	-2.950	-2.145
	(-)	Wedersamenstelling van het nominaal bedrag van financiële schulden	-202	-216
	(-)	Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten	-1.677	-1.599
		Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een
		afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS	-1.677	-1.599
XXII	(-)	Andere financiële kosten	-1.104	-747
	(-)	Bankkosten en andere commissies	-917	-595
	(-)	Andere	-187	-153
	XXIII (+/-)	Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	47.178	6.664
		Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een
		afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS	47.178	6.664
		FINANCIEEL RESULTAAT	41.919	2.252
XXIV		Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures	263	174
		RESULTAAT VOOR BELASTINGEN	219.843	22.974
	XXV (+/-)	Vennootschapsbelastingen	-16.625	-2.113
	XXVI (+/-)	Exit taks	0	270
	(+/-)	BELASTINGEN	-16.625	-1.842
		NETTO RESULTAAT	203.218	21.132

5.1 GECONSOLIDEERDE VERKORTE WINST- EN VERLIESREKENING

		In duizenden EUR	30/06/2022	30/06/2021
I	(+)	Huurinkomsten	50.232	35.279
	(+)	Huurinkomsten	48.211	33.834
	(+)	Gegarandeerde inkomsten	2.198	1.684
	(-)	Huurkortingen	-177	-239
III	(+/-)	Met verhuur verbonden kosten	-450	-126
		Waardeverminderingen op handelsvorderingen	-450	-126
		NETTO HUURRESULTAAT	49.782	35.153
		Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op
V	(+)	verhuurde gebouwen	10.632	6.770
		Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar	10.595	6.699
		Doorrekening van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen	38	71
		Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde
VII	(-)	gebouwen	-13.654	-7.995
		Huurlasten gedragen door de eigenaar	-13.606	-7.905
		Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen	-48	-90
VIII	(+/-)	Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven	118	-21
		VASTGOEDRESULTAAT	46.878	33.907
IX	(-)	Technische kosten	-2.376	-1.605
		Recurrente technische kosten	-2.408	-1.636
	(-)	Herstellingen	-2.032	-1.338
	(-)	Verzekeringspremies	-376	-297
		Niet-recurrente technische kosten	31	30
	(-)	Schadegevallen	31	30
X	(-)	Commerciële kosten	-287	-346
	(-)	Publiciteit	-224	-262
	(-)	Juridische kosten	-63	-84
XI	(-)	Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen	-306	-343
XII	(-)	Beheerskosten van het vastgoed	-3.059	-2.385
	(-)	Externe beheervergoedingen	0	-85
	(-)	Interne beheerskosten van het patrimonium	-3.059	-2.300
XIII	(-)	Andere vastgoedkosten	-3.396	-2.610
	(-)	Honoraria architecten	-1	-3
	(-)	Honoraria schatters	-246	-143
	(-)	Andere vastgoedkosten	-3.149	-2.465
	(+/-)	VASTGOEDKOSTEN	-9.424	-7.290
		OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT	37.453	26.618
XIV	(-)	Algemene kosten van de vennootschap	-5.487	-3.478
XV	(+/-)	Andere operationele opbrengsten en kosten	11	84

5.3 VERKORTE GECONSOLIDEERDE BALANS

ACTIVA		Cijfers in duizenden EUR	30/06/22	31/12/21
I		VASTE ACTIVA		1.987.008
	B	Immateriële vaste activa	619	297
	C	Vastgoedbeleggingen	2.215.197	1.967.056
		a. Vastgoed beschikbaar voor verhuur	1.985.841	1.817.597
		b. Projectontwikkelingen	229.355	149.459
	D	Andere materiële vaste activa	10.213	1.034
		a. Materiële vaste activa voor eigen gebruik	10.213	1.034
	E	Financiële vaste activa	36.190	686
		Financiële insturmenten MTM	35.546	0
		Andere	644	686
	G	Handelsvorderingen en andere vaste activa	13.980	135
	H	Uitgestelde belastingen – activa	516	491
	I	Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures vermogensmutatie	17.618	17.309
II		VLOTTENDE ACTIVA	108.076	89.438
	D	Handelsvorderingen	3.064	2.693
	E	Belastingvorderingen en andere vlottende activa	77.373	65.309
		a. Belastingen	2.244	2.589
		b. Andere	75.129	62.720
	F	Kas en kasequivalenten	11.224	10.849
	G	Overlopende rekeningen	16.415	10.586
		Voorafbetaalde vastgoedkosten	9.165	3.948
		Gelopen, niet vervallen vastgoedopbrengsten	2.077	1.481
Andere			5.173	5.158
	TOTAAL ACTIVA		2.402.409	2.076.446

5.2 OVERZICHT VAN HET TOTAALRESULTAAT

Cijfers in duizenden EUR	30/06/2022	30/06/2021
Nettoresultaat	203.218	21.132
Andere componenten van het globaalresultaat	0	0

(+/-) Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische
vervreemding van vastgoedbeleggingen	0	0
(+/-) Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten voor
kasstroomafdekkingen	0	0

Globaal resultaat	203.218	21.132
Toerekenbaar aan:
Minderheidsbelangen	1.755	466
Aandeelhouders van de groep	201.463	20.666

PASSIVA	in duizenden EUR	30/06/22	31/12/21
II	Kortlopende verplichtingen	162.570	218.231
B	Kortlopende financiële schulden	104.252	165.342
	a. Kredietinstelling	104.252	165.342
D	Handelsschulden en andere kortlopende schulden	23.903	17.707
	a. Exit taks	529	-9
	b. Andere	23.374	17.717
	Leveranciers	15.987	13.492
	Huurders	4.893	2.328
	Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten	2.494	1.897
E	Andere kortlopende verplichtingen	28.005	26.436
	Andere	28.005	26.436
F	Overlopende rekeningen	6.410	8.745
	Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten	1 685	2.368
	Gelopen, niet vervallen intresten en andere kosten	1.801	2.027
	Andere	2.924	4.349
	Totaal eigen vermogen en verplichtingen	2.402.409	2.076.446

PASSIVA		in duizenden EUR	30/06/22	31/12/21
	EIGEN VERMOGEN		1.182.444	1.003.852
I		Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap	1.161.548	984.436
	A	Kapitaal	498.791	494.772
		a. Geplaatst kapitaal	504.204	500.063
		b. Kosten kapitaalverhoging (-)	-5.413	-5.291
	B	Uitgiftepremies	514.833	508.008
	C	Reserves	-53.539	-99.519
		Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed	24.298	-2.018
		Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen	-34.736	-34.439
		Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals
		gedefinieerd in IFRS Reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van dochterondernemingen, geassocieerde deelnemingen en joint ventures die	-12.838	-24.509
		administratief verwerkt worden volgens de equity methode	-7.405	-3.494
		Overige reserves	0	0
		Overgedragen resultaten van vorige boekjaren	-22.858	-35.059
	D	Nettoresultaat van het boekjaar	201.463	81.175
II	Minderheidsbelangen			19.416
	VERPLICHTINGEN		1.219.965	1.072.593
I		Langlopende verplichtingen	1.057.394	854.363
	B	Langlopende financiële schulden	949.802	750.254
		a Kredietinstellingen	691.113	551.345
		b Financiële leasing	5.081	5.146
		c Andere	253.608	193.763
	C	Andere langlopende financiële verplichtingen	0	13.023
		a. Toegelaten afdekkingsinstrumenten	0	13.023
	E	Andere langlopende verplichtingen	29.568	28.177
	F	Uitgestelde belastingen - verplichtingen	78.024	62.909
		a Exit taks	6.707	6.723
		b Andere	71.317	56.186

5.4 GECONSOLIDEERD MUTATIE-OVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN

Cijfers in duizenden EUR	Kapitaal	Uitgiftepremies	Reserves	Netto resultaat van het boekjaar	Minderheids belangen	Eigen vermogen
Balans op 1 januari 2021	375.441	338.064	-30.310	-42.001	18.309	659.503
Netto resultaatverwerking 2020						0
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves			-56.557	56.557		0
Overboeking operationeel resultaat naar reserves			-3.005	3.005		0
Resultaat van de periode				20.665	466	21.131
Andere elementen erkend in het globaal resultaat						0
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij
de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen						0
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva			-9.042	9.042		0
Uitgifte van nieuwe aandelen	178.896					178.896
Kapitaalverhoging door inbreng in natura						0
Kosten van uitgifte nieuwe aandelen en van kapitaalsverhoging	-3.900					-3.900
Gedeeltelijke toewijzing van het kapitaal aan uitgiftepremies	-99.228	99.228				0
Dividenden				-26.602	-155	-26.757
Aanpassing openingsreserves Uhub Entiteiten			-598			-598
Overige reserves				0	-47	-47
Balans per 30 juni 2021	451.209	437.292	-99.513	20.666	18.574	828.228

Balans op 1 januari 2022	494.772	508.008	-99.519	81.175	19.416	1.003.852
Netto resultaatverwerking 2021			26.019	-26.019		0
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves				0		0
Overboeking operationeel resultaat naar reserves				201.463	1.755	203.218
Resultaat van de periode						0
Andere elementen erkend in het globaal resultaat						0
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij
de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen						0
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva			11.671	-11.671		0
Uitgifte van nieuwe aandelen	10.965					10.965
Kapitaalverhoging door inbreng in natura	-121					-121
Kosten van uitgifte nieuwe aandelen en van kapitaalsverhoging						0
Gedeeltelijke toewijzing van het kapitaal aan uitgiftepremies	-6.825	6.825				0
Dividenden				-35.488	-97	-35.585
Overige Reserves			8.290	-7.997	-178	115
Balans per 30 juni 2022	498.791	514.833	-53.539	201.463	20.897	1.182.444

Cijfers in duizenden EUR

Reserves voor het aandeel in

Detail van reserves	Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed	Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen	variaties in de reële waarde van niet toegelaten afdekkingsin strumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboek houding zoals gedefinieeerd in IFRS	niet-gerealiseerde resultaten van dochterondernemingen, geassocieerde deelnemingen en joint ventures die administratief verwerkt worden volgens de equity methode	Andere reserves	Overgedragen resultaten van vorige boekjaren	Totaal van de reserves
Balans op 1 januari 2021	43.861	-25.292	-15.467	-1.962	0	-31.449	-30.309
Netto resultaatverwerking						-41.773	-41.773
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves	-45.879	-9.147		-1.532		56.558	0
Overboeking operationeel resultaat naar reserves							0
Andere elementen erkend in het globaal resultaat							0
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen							0
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva			-9.042			9.042	0
Uitgifte van nieuwe aandelen							0
Kapitaalverhoging door inbreng in natura							0
Kosten van uitgifte nieuwe aandelen en van kapitaalsverhoging							0
Dividenden						-26.757	-26.757
Andere						-673	-673
Balans per 30 juni 2021	-2.018	-34.439	-24.509	-3.494	0	-35.052	-99.512

Balans op 1 januari 2022	-2.018	-34.439	-24.509	-3.494	0	-35.059	-99.519
Netto resultaatverwerking						78.068	78.068
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves	26.316	-297		-3.911		-22.108	0
Overboeking operationeel resultaat naar reserves							0
Andere elementen erkend in het globaal resultaat							0
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de
hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen							0
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva			11.671			-11.671	0
Uitgifte van nieuwe aandelen							0
Kapitaalverhoging door inbreng in natura							0
Kosten van uitgifte nieuwe aandelen en van kapitaalsverhoging							0
Kapitaalvermindering tot het vormen van beschikbare reserve ter dekking van
toekomstige verliezen							0
Dividenden						-35.585	-35.585
Andere						3.497	3.497
Balans per 30 juni 2022	24.298	-34.736	-12.838	-7.405	0	-22.858	-53.539

5.6 TOELICHTINGEN

5.6.1 GRONDSLAGEN VOOR FINANCIËLE VERSLAGGEVING -ALGEMEEN

Xior Student Housing NV is een openbare GVV (Openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap) die valt onder de toepassing van de Belgische wetgeving, met zetel gevestigd in Antwerpen.

Deze tussentijdse financiële informatie betreffende de periode eindigend op 30 juni 2022 is opgesteld in overeenstemming met IAS 34 "Tussentijdse financiële rapportage". Dit tussentijdse verslag dient te worden gelezen in samenhang met de jaarrekening over het boekjaar eindigend op 31 december 2021. Xior heeft tijdens het eerste halfjaar 2022 geen nieuwe IFRS-standaarden of interpretaties opgenomen in haar grondslagen en de waarderingsregels toegepast voor de opmaak van de tussentijdse financiële informatie zijn identiek aan deze toegepast voor het boekjaar eindigend per 31 december 2021.

Deze cijfers omvatten Xior Student Housing NV en haar dochterondernemingen (de "Groep").

Per 30 juni 2022 wordt geen statutair halfjaarlijks verslag opgesteld. De statutaire jaarrekening wordt enkel per jaareinde opgesteld.

5.6.2 CONSOLIDATIE

De gepubliceerde cijfers in onderhavig halfjaarverslag betreffen geconsolideerde cijfers: conform de wetgeving terzake worden de dochtervennootschappen geconsolideerd.

5.5 GECONSOLIDEERD VERKORT KASSTROOMOVERZICHT

in duizenden EUR	30/06/2022	30/06/2021
KAS EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR	10.849	9.911
1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten	-41.890	4.305
Kasstroom m.b.t. de exploitatie	21.977	15.184
Operationeel resultaat	31.978	23.224
Betaalde interesten	-8.348	-7.322
Ontvangen interesten	0	0
Andere	0	0
Betaalde vennootschapsbelastingen	-1.652	-718
Niet-kas elementen die worden toegevoegd/afgetrokken van het resultaat	-33.451	2.605
* Afschrijvingen en waardeverminderingen	196	99
Afschrijvingen/waardeverminderingen (of terugnamen) op materiële & immateriële activa
* Andere niet-kas elementen	-33.647	2.506
Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen
Andere niet-kas elementen	-33.647	2.506
Variaties in de behoefte van het werkkapitaal:	-30.416	-13.484
* Beweging van activa:	-17.578	-8.536
* Beweging van verplichtingen:	-12.838	-4.948
2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten	-105.151	-39.726
Aanschaffing van Vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen	-102.172	-35.748
Verkoop Vastgoedbeleggingen
Aankoop aandelen vastgoedvennootschappen	-1.078	-4.277
Verkoop aandelen vastgoedvennootschappen
Aanschaffing van andere materiële activa	-1.634	-7
Aanschaffing van langlopende financiële vast activa	-267
Ontvangsten uit Handelsvorderingen en andere langlopende activa	0	306
Activa bestemd voor verkoop	0	0
3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten	147.415	31.255
* Verandering in financiële verplichtingen en financiële schulden
Toename van de financiële schulden	141.675	162.752
Afname van de financiële schulden	-4.500	-280.000
Terugbetaling van aandeelhoudersleningen	0	0
* Verandering in andere verplichtingen
Toename (+) / Afname (-) in andere verplichtingen	33.500
Toename (+) / Afname (-) in andere schulden
Toename minderheidsbelangen	1.481	265
* Verandering in eigen vermogen
Toename (+) / Afname (-) in kapitaal/uitgiftepremies	0
Andere	0	174.994
Kosten voor uitgifte van aandelen	-122
Dividend van het vorige boekjaar (-)	-24.619	-26.757
Toename cash n.a.v. fusie/acquisities	0	30
KAS EN KASEQUIVALENTEN EINDE PERIODE	11.224	5.774

					Per 30/06/2021
	België			Nederland		Iberia
Cijfers in duizenden EUR			Studenten Andere Studenten Andere Studenten Andere				gewezen bedragen	Totaal
Netto huurresultaat	7.870	1.010	17.892	3.085	5.257	39		35.153
Vastgoedresultaat							-1.246	33.907
Vastgoedkosten							-7.290	-7.290
Operationeel vastgoedresultaat								26.618
Algemene kosten							-3.478	-3.478
Andere operationele kosten en opbrengsten							84	84
Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille								23.224
Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen							0	0
Variaties in de reële waarde van
vastgoedbeleggingen	-305	-10	1.875	-50	1.052	0		2.562
Ander portefeuilleresultaat	-4.984	0	-477	0	223	0		-5.238
Operationeel resultaat								20.548
Financieel resultaat							2.252	2.252
Aandeel in het resultaat van geassocieerde
vennootschappen en joint ventures								174
Resultaat voor belastingen								22.974
Belastingen							-1.842	-1.842
Netto resultaat								21.132
EPRA winst							17.510	17.510
Resultaat van de portefeuille	-5.289	-10	1.398	-50	1.275	0	0	-2.676

	Per 31/12/2021

	België	Nederland		Iberia		Niet toe
Cijfers in duizenden EUR		Studenten Andere Studenten Andere Studenten Andere				gewezen bedragen	Totaal
Totaal Activa	574.126	18.767 1.013.422	2.060	358.683	0		109.388 2.076.446
Vastgoedbeleggingen	574.126	18.767 1.013.422	2.060	358.683	0		1.967.058
Andere activa						109.388	109.388
Totaal passiva en eigen vermogen							2.076.446 2.076.446
Eigen vermogen						1.003.852	1.003.852
Verplichtingen						1.072.594	1.072.594

5.7 SEGMENTINFORMATIE

De segmenteringsbasis voor de rapportering per segment gebeurt per geografische regio. De huurresultaten worden opgesplitst op basis van de geografische locatie: België, Nederland en Iberia (Spanje en Portugal). Per locatie wordt bovendien de opsplitsing gemaakt tussen studenten en andere. Commerciële beslissingen worden genomen op dit niveau en huuropbrengsten en bezettingsgraad worden op dit niveau opgevolgd.

De categorie niet-toegewezen bedragen omvat alle niet aan een segment toewijsbare kosten.

Op het niveau van de resultatenrekening wordt enkel het nettohuurresultaat en het portefeuille-resultaat opgesplitst per segment.

	30/06/2022
	België Nederland Iberia				Niet toe
Cijfers in duizenden EUR					Studenten Andere Studenten Andere Studenten Andere		gewezen bedragen	Totaal
Netto huurresultaat	12.191	2.109	20.967	2.234	12.281	0		49.782
Vastgoedresultaat							46.878	46.878
Vastgoedkosten							-9.424	-9.424
Operationeel vastgoedresultaat								37.453
Algemene kosten							-5.487	-5.487
Andere operationele kosten en opbrengsten							11	11
Operationeel resultaat voor het resultaat op								31.978
de portefeuille
Resultaat op verkoop van
vastgoedbeleggingen							0	0
Variaties in de reële waarde van
vastgoedbeleggingen	19.596	225	105.479	-10	21.182	0		146.472
Ander portefeuilleresultaat	-378	0	0	0	-411			-789
Operationeel resultaat								177.661
Financieel resultaat							41.919	41.919
Aandeel in het resultaat van geassocieerde
vennootschappen en joint ventures							263	263
Resultaat voor belastingen								219.843
Belastingen							-16.625	-16.625
Netto resultaat								203.218
EPRA winst							25.324	25.324
Resultaat van de portefeuille	19.218	225	105.479	-10	20.771	0	0	145.683

	30/06/2022
		België Nederland Iberia			Niet toe
Cijfers in duizenden EUR			Studenten Andere Studenten Andere Studenten Andere			gewezen bedragen	Totaal
Totaal Activa	599.481		10.429 1.123.634	77.933	403.719		187.212 2.402.409
Vastgoedbeleggingen	599.481		10.429 1.123.634	77.933	403.719		2.215.197
Andere activa						187.212	187.212
Totaal passiva en eigen vermogen							2.402.409 2.402.409
Eigen vermogen						1.182.444	1.182.444
Verplichtingen						1.219.965	1.219.965

	EPRA winst per aandeel na correctie IFRIC 21 Netto resultaat +/- resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen, +/- variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, +/- overig por tefeuilleresultaat +/- variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva +/- uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40 correcties +/- correctie voor IFRIC 21 gedeeld door het gemiddelde aan tal aandelen.	Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internatio nale vastgoedspelers.
EPRA NAW	Dit is de NAV die werd aangepast zodat ze ook vastgoed en overige investeringen tegen hun reële waarde omvat en die bepaalde posten uitsluit die naar verwachting geen vaste vorm zullen krijgen in een bedrijfsmodel met vastgoed beleggingen op lange termijn.	Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internatio nale vastgoedspelers.
EPRA NNNAW	EPRA NAW aangepast om rekening te houden met de (i) reële waarde van de financiële instru menten, (ii) de reële waarde van de schulden en (iii) de uitgestelde belastingen.	Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internatio nale vastgoedspelers.
EPRA Net Reinstatement Value (NRV)	Veronderstelt dat entiteiten nooit vastgoed ver kopen en beoogt de waarde te vertegenwoordigen die nodig is om het vastgoed te herbouwen.	Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internatio nale vastgoedspelers. De EPRA NAV metrics ma ken aanpassingen aan de NAV per IFRS-jaarreke ning om de belanghebbenden de meest relevante informatie over de reële waarde van de activa en passiva van een vastgoedvennootschap, onder verschillende scenario's te verstrekken.
EPRA Net Tangible Asset (NTA)	Veronderstelt dat entiteiten activa kopen en verkopen, waardoor bepaalde niveaus van onvermijdelijke uitgestelde belasting zich kristaliseren.	Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internationale vastgoedspelers. De EPRA NAV metrics maken aanpassingen aan de NAV per IFRS-jaarrekening om de belanghebbenden de meest relevante informatie over de reële waarde van de activa en passiva van een vastgoedvennootschap, onder verschillende scenario's te verstrekken.
EPRA Net Disposal Value (NDV)	Vertegenwoordigt de aandeelhouderswaarde in een 'uitverkoop scenario', waarbij uitgestelde belasting, financiële instrumenten en bepaalde andere aanpassingen zijn berekend naar de volle dige omvang, na aftrek van de daaruit voortvloei ende belasting.	Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internatio nale vastgoedspelers. De EPRA NAV metrics ma ken aanpassingen aan de NAV per IFRS-jaarreke ning om de belanghebbenden de meest relevante informatie over de reële waarde van de activa en passiva van een vastgoedvennootschap, onder verschillende scenario's te verstrekken.
EPRA Kost Ratio (incl. leegstandskosten)	EPRA kosten (inclusief leegstandskosten) ge deeld door de bruto huurinkomsten verminderd met de te betalen huur op gehuurde grond.	Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internatio nale vastgoedspelers.
EPRA Kost Ratio (excl. leegstandskosten)	EPRA kosten (exclusief leegstandskosten) ge deeld door de bruto huurinkomsten verminderd met de te betalen huur op gehuurde grond.	Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internatio nale vastgoedspelers.

5.8 ALTERNATIEVE PRESTATIE INDICATOREN (APM'S)

APM benaming	Definitie	Gebruik
EPRA winst	Nettoresultaat +/- variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, +/- ander portefeuil leresultaat, +/- resultaat op verkopen van vast goedbeleggingen, +/- variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva +/- uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40 correcties.	Meten van het resultaat van de strategische operationele activiteiten, met uitsluiting van de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleg gingen, ander portefeuilleresultaat, resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen en variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva en de uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40. Dit geeft aan in welke mate dividendbe talingen ondersteund worden door de winst.
EPRA winst na correctie voor IFRIC 21	Nettoresultaat +/- variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, +/- ander portefeuil leresultaat, +/- resultaat op verkopen van vast goedbeleggingen, +/- variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva +/- uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40 +/- impact van IFRIC 21 verdeeld over 4 kwartalen.	Meten van het resultaat van de strategische ope rationele activiteiten, met uitsluiting van de varia ties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, ander portefeuilleresultaat, resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen en variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva, uitge stelde belastingen m.b.t. IAS 40 en gecorrigeerd voor de impact van IFRIC 21. Dit geeft aan in wel ke mate dividendbetalingen ondersteund worden door de winst.
Resultaat van de portefeuille	Resultaat op de verkopen van vastgoedbeleg gingen +/- variaties in de reële waarde van vast goedbeleggingen +/- ander portefeuilleresultaat.	Meten van de gerealiseerde en niet-gerealiseer de winst/verlies op de vastgoedbeleggingen.
Gemiddelde interestvoet	Interestkosten inclusief IRS interestkosten gedeeld door de gemiddeld uitstaande schuld gedurende de periode.	Meten van de gemiddelde interestkost van de schulden om een vergelijking met peers mogelijk te maken + analyse van de evolutie over de jaren.
Gemiddelde interestvoet excl. IRS interestkosten	Interestkosten exclusief IRS interestkosten gedeeld door de gemiddeld uitstaande schuld gedurende de periode.	Meten van de gemiddelde interestkost van de schulden om een vergelijking met peers mogelijk te maken + analyse van de evolutie over de jaren.
Gemiddelde financieringskost	Interestkosten inclusief IRS interestkosten + arrangement fees en commitment fees gedeeld door gemiddeld uitstaande schuld gedurende de periode.	Meten van de gemiddelde financieringskost van de schulden om een vergelijking met peers mogelijk te maken + analyse van de evolutie over de jaren.
Gemiddelde financieringskost excl. IRS interestkosten	Interestkosten exclusief IRS interestkosten + arrangement fees en commitment fees gedeeld door gemiddeld uitstaande schuld gedurende de periode.	Meten van de gemiddelde financieringskost van de schulden om een vergelijking met peers mo gelijk te maken + analyse van de evolutie over de jaren.
EPRA winst per aandeel	Netto resultaat +/- resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen, +/- variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, +/- overig portefeuilleresultaat +/- variaties in de reële waar de van financiële activa en passiva +/- uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40 correcties gedeeld door het gemiddelde aantal aandelen.	Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internatio nale vastgoedspelers.

Gemiddelde financieringskost	30/06/2022	30/06/2021
Nominale interestlasten op leningen	2.950	2.144
Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten	1.677	1.599
Geactiveerde interesten	2.667	2.541
Wedersamenstelling van het nominaal bedrag van financiële schulden	202	216
Bankkosten en andere commissies	1.104	747
Gemiddeld uitstaande schuld gedurende de periode	1.015.467	767.353
Gemiddelde financieringskost	1,69%	1,89%
Gemiddelde financieringskost excl. kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten	1,36%	1,47%

EPRA winst per aandeel	30/06/2022	30/06/2021
Nettoresultaat	203.218	21.132
Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen	-146.472	-2.562
Ander portefeuilleresultaat	789	5.238
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen	0	0
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	-47.441	-6.838
Uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40	15.230	540
Gewogen gemiddelde aantal aandelen	28.011.322	23.683.028
EPRA winst per aandeel	0,90	0,74
Impact IFRIC 21	2.056	1.557
EPRA winst per aandeel na correctie IFRIC 21	0,98	0,81
EPRA winst per aandeel na correctie IFRIC 21 - deel van de groep	0,95	0,79

EPRA kost ratio	30/06/2022	30/06/2021
Algemene kosten	5.487	3.478
Waardeverminderingen op handelsvorderingen	450	126
Vastgoedkosten	9.424	7.290
EPRA kosten (incl. leegstandskosten)	15.361	10.894
Leegstandskosten	306	343
EPRA kosten (excl.leegstandskosten)	15.055	10.551
Bruto huurinkomsten	50.232	35.279
EPRA kost ratio (incl. leegstandskosten)	30,6%	30,9%
EPRA kost ratio (excl. leegstandskosten)	30.0%	29,9%
Impact IFRIC 21	2.056	1.557
EPRA kost ratio (incl. leegstandskosten) na correctie IFRIC 21	26,5%	26,5%
EPRA kost ratio (excl. leegstandskosten) na correctie IFRIC 21	25,9%	25,5%

Alternatieve Prestatie Indicatoren (APM's): reconciliatietabellen

EPRA winst	30/06/2022	30/06/2021
Nettoresultaat	203.218	21.132
Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen	-146.472	-2.562
Ander portefeuilleresultaat	789	5.238
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen	0	0
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	-47.441	-6.838
Uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40	15.230	540
EPRA winst	25.324	17.510
EPRA winst - deel van de groep	24.680	17.208

EPRA winst na correctie IFRIC 21	30/06/2022	30/06/2021
Nettoresultaat	203.218	21.132
Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen	-146.472	-2.562
Ander portefeuilleresultaat	789	5.238
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen	0	0
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	-47.441	-6.838
Uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40	15.230	540
EPRA winst	25.324	17.510
Impact IFRIC 21	2.056	1.557
EPRA winst na correctie IFRIC 21	27.380	19.067
EPRA winst na correctie IFRIC 21 - deel van de groep	26.736	18.765

Resultaat van de portefeuille	30/06/2022	30/06/2021
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen	0	0
Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen	146.472	2.562
Ander portefeuilleresultaat	-789	-5.238
Resultaat van de portefeuille	145.683	-2.676

Gemiddelde interestvoet	30/06/2022	30/06/2021
Nominale interestlasten op leningen	2.950	2.144
Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten	1.677	1.599
Geactiveerde interesten	2.667	2.541
Gemiddeld uitstaande schuld gedurende de periode	1.015.467	767.353
Gemiddelde interestvoet	1,44%	1,64%
Gemiddelde interestvoet excl. kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten	1,11%	1,22%

Per 31/12/2021	EPRA NRV	EPRA NTA	EPRA NDV	EPRA NAW	EPRA NNNAW
IFRS Eigen vermogen toe te rekenen aan aandeelhouders exclusief
minderheidsbelangen	984.436	984.436	984.436	984.436	984.436
Minderheidsbelangen	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX	19.416	19.416
IN MINDERING
Uitgestelde belastingen in relatie tot FV
winsten op IP FV van de financiële instrumenten	56.186 13.023	56.186 13.023	XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX	56.186 13.023	XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX
Immateriële vaste Activa per IFRS BS	XXXXXXXXXXX	297	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX

TOEVOEGEN
FV van vastrentende schulden	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX	-7.584	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX
Belastingen op overdracht van onroerende goederen	112.273	nvt	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX

NAV	1.165.918	1.053.348	976.852	1.073.061	1.003.852
Volledig verwaterd aantal aandelen	27.781.301	27.781.301	27.781.301	27.781.301	27.781.301
NAV per aandeel	41,97	37,92	35,16	38,63	36,13
NAV per aandeel – deel van de groep	41,97	37,92	35,16	37,93	35,44

		% excl. uitgestelde
Fair Value	% tov totale portfolio	belastingen


1.967.056	100	100

0	0	0

Per 30/06/2022	EPRA NRV	EPRA NTA	EPRA NDV	EPRA NAW	EPRA NNNAW
IFRS Eigen vermogen toe te rekenen aan aandeelhouders exclusief
minderheidsbelangen	1.161.548	1.161.548	1.161.548	1.161.548	1.161.548
Minderheidsbelangen	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX	20.897	20.897

IN MINDERING
Uitgestelde belastingen in relatie tot FV
winsten op IP	71.317	71.317	XXXXXXXXXXX	71.317	XXXXXXXXXXX
FV van de financiële instrumenten	-35.546	-35.546	XXXXXXXXXXX	-35.546	XXXXXXXXXXX
Immateriële vaste Activa per IFRS BS	XXXXXXXXXXX	619	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX

TOEVOEGEN
FV van vastrentende schulden	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX	24.002	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX
Belastingen op overdracht van
onroerende goederen	132.624	nvt	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX

NAV	1.329.943	1.196.700	1.185.550	1.218.216	1.182.445
Volledig verwaterd aantal aandelen	28.011.322	28.011.322	28.011.322	28.011.322	28.011.322
NAV per aandeel	47,48	42,72	42,32	43,49	42,21
NAV per aandeel - deel van de groep	47,48	42,72	42,32	42,74	41,47

Aanvullende uitgestelde belasting toelichting indien gekozen wordt voor optie (i) of (ii)	Fair Value	% tov totale portfolio	% excl. uitgestelde belastingen
Portefeuille die onderworpen is aan uitgestelde belastingen en die bedoeld is om aan te houden en niet te verkopen op de lange termijn.	2.215.197	100	100
Portefeuille die onderworpen is aan een gedeeltelijke uitgestelde belasting en aan fiscale structurering	0	0	0

De meeste huurovereenkomsten van Xior Student Housing betreffen korte termijn contracten voor de verhuur van studentenunits. Deze contracten worden typisch afgesloten voor een termijn van één jaar, waarbij ze nadien kunnen verlengd worden. Anderzijds tracht

Xior lange termijn contracten af te sluiten met hogescholen of universiteiten voor een deel van de kamers in portefeuille. Hieronder volgt een oplijsting van de voornaamste huur-en garantiecontracten die Xior heeft afgesloten met universiteiten of hogescholen:

Universiteit	Plaats	Eind datum
HUURCONTRACT
Saxion Hogescholen	Enschede	31/07/2026
Saxion Hogescholen	Enschede	31/08/2027
Saxion Hogescholen	Enschede	28/02/2029
Saxion Hogescholen	Enschede	30/04/2023
Saxion Hogescholen	Enschede	31/08/2027
Universiteit Maastricht	Maastricht
Universiteit Maastricht	Maastricht	2021/2031
Stichting Veste	Maastricht	31/07/2029
Stichting Regionaal Opleidingen Centrum van Twente	Enschede	31/03/2030
Stichting Regionaal Opleidingen Centrum van Twente	Enschede	31/07/2030
Saxion Hogescholen	Enschede	30/04/2029
Hogeschool Gent	Gent	1/09/2041
Hogeschool PXL	Hasselt	31/08/2023
Hogeschool PXL	Hasselt	31/08/2023
Hogelschool PXL	Hasselt	28/02/2030
Amro Estudiantes	Malaga	31/08/2023
Brik	Brussel	15/05/2030
Brik	Brussel	15/05/2029
Université St Louis	Brussel	14/09/2026
Université St Louis	Brussel	14/09/2026

GARANTIECONTRACT	Plaats	Eind datum
Vrije Universiteit (VU)	Amsterdam	31/08/2023
Hogeschool Zuyd	Maastricht	31/07/2023
Hogeschool Zuyd	Maastricht	31/07/2023
Rotterdam School of Management (RSM)	Rotterdam	31/12/2022
Hogeschool Utrecht	Utrecht	31/03/2023
Navitas	Enschede	31/05/2024
Universiteit Twente	Enschede	27/07/2023

Vrije Universiteit (VU)	Amsterdam	31/08/2023
Hogeschool Zuyd	Maastricht	31/07/2023
Hogeschool Zuyd	Maastricht	31/07/2023
Rotterdam School of Management (RSM)	Rotterdam	31/12/2022
Hogeschool Utrecht	Utrecht	31/03/2023
Navitas	Enschede	31/05/2024
Universiteit Twente	Enschede	27/07/2023

SAMENWERKING	Plaats	Eind datum
KUL	Leuven	14/09/2041
Technische Universiteit Delft	Delft	31/07/2023
Universiteit Leiden	Leiden
Erasmus Universiteit	Rotterdam	31/08/2025
Universiteit Utrecht	Utrecht	31/07/2023
Universiteit Utrecht	Utrecht	31/07/2023

5.9 OVERIGE TOELICHTINGEN

Door de afrondingen naar duizendtallen kunnen er afrondingsverschillen ontstaan tussen de balans -en resultatenrekening en de bijgevoegde details.

5.9.1 VASTGOEDRESULTAAT

	Cijfers in duizenden EUR	30/06/2022	30/06/2021
(+)	Huurinkomsten	50.232	35.279
	- Huur	48.211	33.834
	- Gegarandeerde inkomsten	2.198	1.684
	- Huurkortingen	-177	-239
(+)	Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren
(+/-)	Met verhuur verbonden kosten	-450	-126
	Netto huurresultaat	49.782	35.153
(+)	Recuperatie van vastgoedkosten
(+)	Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen	10.632	6.770
(-)	Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur	0	0
(-)	Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen	-13.654	-7.995
(+/-)	Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven	118	-21
	Vastgoedresultaat	46.878	33.907

De met verhuur verbonden kosten bevatten geboekte waardeverminderingen op huurvorderingen.

Gegarandeerde inkomsten per 30/06/2022 bevatten de huurgaranties gegeven door de verkopers bij acquisitie in 2020 en 2021. Deze huurgaranties hebben een looptijd van 1 à 2 jaar en dekken de leegstaande units.

Totaal	48.211	33.834
Meer dan vijf jaar	4.981	1.548
Tussen één en vijf jaar	1.539	1.549
Binnen één jaar	41.691	30.737
Overzicht van de toekomstig potentieel te vervallen huurinkomsten
Cijfers in duizenden EUR	30/06/2022	30/06/2021

Bovenstaande tabel geeft weer hoeveel van de huurinkomsten die in het eerste halfjaar van 2022 werden gerealiseerd, theoretisch kunnen vervallen in de toekomst indien de huidige huurders de huurovereenkomst op de eerstvolgende contractueel toegestane datum zouden opzeggen en er geen nieuwe huurder zou gevonden worden.

FINANCIEEL RESULTAAT

	Cijfers in duizenden EUR	30/06/2022	30/06/2021
(+)	Financiële opbrengsten	676	296
(-)	Netto interestkosten	-4.831	-3.960
	- Nominale intrestlasten op leningen	-2.950	-2.144
	- Wedersamenstelling van het nominaal bedrag van financiële schulden	-202	-216
	- Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten	-1.677	-1.599
(-)	Andere financiële kosten	-1.104	-747
	- Bankkosten en andere commissies	-917	-595
	- Andere	-187	-152
(+/-)	Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva
	- Marktwaarde Interest Rate Swaps	47.178	6.664
	- Aandeel in het resultaat van joint ventures	263	174
	Financieel resultaat	42.182	2.427

De gemiddelde interestvoet ¹⁶ bedraagt 1,44% (1,11% zonder afdekkingsinstrumenten) per 30 juni 2022 en bedroeg 1,64% per 30 juni 2021. De gemiddelde financieringskost bedraagt 1,69% per 30 juni 2022 t.o.v. 1,89% per 30 juni 2021.

De Vennootschap is onderhevig aan schommelingen in de interestvoeten, vermits het merendeel van de lange termijnverplichtingen werden aangegaan aan variabele interestvoeten. Een stijging van de interestvoet kan dus een stijging van de interestlasten veroorzaken. Bovendien is Xior in belangrijke mate beschermd tegen een stijgend renteklimaat door de langetermijn indekking van haar bestaande schuldpositie, waarbij per 30 juni 2022 87% van de opgenomen financieringen zijn ingedekt voor een looptijd van 5,7 jaar. Vermits deze indekkingen niet op het niveau van de individuele financieringen gebeuren maar voor een langere looptijd dan de onderliggende leningen, heeft het op vervaldag komen van individuele financieringen geen bijkomend intrestrisico tot gevolg.

De derivaten die door Xior Student Housing worden gebruikt kwalificeren niet als afdekkingstransacties. Bijgevolg worden de wijzigingen in reële waarde onmiddellijk in het resultaat opgenomen.

Daarnaast heeft Xior Student Housing enkele andere types huurovereenkomsten, die eveneens voor lange termijn zijn afgesloten. Dit betreft voornamelijk de huurcontracten van de commerciële panden, deze zijn typisch voor een langere termijn dan 1 jaar. De duurtijd van deze contracten varieert in de regel tussen de 3 jaar en de 10 jaar. In de loop van 2017 heeft Xior een aantal te reconverteren kantoorpanden verworven. Een aantal van deze panden worden, in afwachting van de reconversie tot studentenkamers, tijdelijk verhuurd als kantoren. De looptijd van deze contracten varieert tussen de 1 jaar en de 5 jaar.

De huurprijzen worden maandelijks vooruitbetaald. Bepaalde

vastgoedgerelateerde kosten, zoals verbruikskosten, bepaalde belastingen en taksen en de gemeenschappelijke kosten worden ook doorgerekend aan de huurder. Hiervoor dienen ze maandelijks een vast voorschot te betalen waarbij de afrekening eenmaal per jaar wordt opgemaakt of er wordt een forfaitair bedrag op jaarbasis aangerekend ter dekking van deze kosten. Om de naleving van de verplichtingen door de huurder te garanderen, wordt er een huurwaarborg van minimaal 1 maand en in de meeste gevallen van 2 maanden aangerekend. Deze wordt meestal in cash betaald en staat op de balans uitgedrukt onder de overige korte termijn verplichtingen.

5.9.2

RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE

Cijfers in duizenden EUR		30/06/2022	30/06/2021
(+/-)	Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen	0	0
(+/-)	Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa	0	0
(+/-)	Variaties in de reële waarde van vastgoedbelegginen	146.472	2.562
	- Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	149.000	4.916
	- Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	-2.528	-2.354
	- Positieve variaties van de geschatte mutatierechten en -kosten bij
	hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen	0	0
	- Negatieve variaties van de geschatte mutatierechten en -kosten bij
	hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen	0	0
(+/-)	Andere portefeuilleresultaat	-789	-5.238
	Resultaat op de portefeuille	145.683	-2.676

Gedurende de eerste helft van 2022 werd er vastgoed verworven door middel van aandelenovernames.

Voor al het verworven vastgoed wordt het verschil tussen de Reële Waarde en de conventionele waarde van het vastgoed verwerkt in de resultatenrekening als "variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen".
Voor het vastgoed dat verworven werd door middel van aandelenovernames wordt het verschil tussen de boekwaarde en de conventionele waarde van het vastgoed, alsook andere bronnen van verschil tussen de reële waarde en

de conventionele waarde van de aandelen, verwerkt in de resultatenrekening als "ander portefeuilleresultaat". Dit "ander portefeuilleresultaat" betreft bedragen die voortvloeien uit de toepassing van consolidatieprincipes en fusieverrichtingen en bestaat uit verschillen tussen de betaalde prijs voor vastgoedvennootschappen en de reële waarde van de overgenomen netto activa. Dit "ander portefeuilleresultaat" omvat tevens de direct toe te rekenen transactiekosten.

• De variatie in de Reële Waarde tussen 1 januari 2022 en 30 juni 2022 werd geboekt onder negatieve of positieve variatie op vastgoedbeleggingen.

¹⁶Voor de berekening van de APM's wordt er verwezen naar Hoofdstuk 5.8 van dit Halfjaarverslag.

KAPITAAL

Cijfers in EUR		Vroeger kapitaal (EUR)	Kapitaalver hoging (EUR)	Nieuw kapitaal (EUR)	Vroeger aan tal aandelen	Nieuw aantal aandelen	Fractiewaarde (EUR)
Evolutie kapitaal
Datum	Verrichting
	10/03/2014 Oprichting vennootschap		20.000,00	20.000,00		200	100,00
	23/09/2015 Kapitaalverhoging	20.000,00	1.230.000,00	1.250.000,00	200	12.500	100,00
	23/11/2015 Aandelensplitsing	1.250.000,00		1.250.000,00	12.500	42.500	29,41
	11/12/2015 Zusterfusies		1.250.000,00 23.328.937,02 24.578.937,02		42.500	975.653	25,19
11/12/2015	Kapitaalverhoging bij wijze van inbreng in natura ingevolge de Aandeleninbreng	24.578.937,02		3.256.783,01 27.835.720,03	975.653	1.105.923	25,17
	11/12/2015 Overnamefusies	27.835.720,03		3.696.060,08 31.531.780,11	1.105.923	1.253.764	25,15
11/12/2015	Kapitaalverhoging beneden fractiewaarde bij wijze van inbreng in geld voor de uitgifte van nieuwe aandelen		31.531.780,11 58.710.898,28 90.242.678,39		1.253.764	4.626.780	19,50
11/12/2015	Kapitaalvermindering tot het aanleggen van een reserve tot dekking van voorzienbare verliezen		90.242.678,39 -6.960.638,39 83.282.040,00		4.626.780	4.626.780	18,00
	1/03/2016 Fusie met Devimmo	83.282.040,00		4.151.826,00 87.433.866,00	4.626.780	4.857.437	18,00
	1/08/2016 Fusie met CPG	87.433.866,00		1.320.948,00 88.754.814,00	4.857.437	4.930.823	18,00
	11/10/2016 Inbreng in natura Woonfront Tramsingel BV	88.754.814,00		6.114.204,00 94.869.018,00	4.930.823	5.270.501	18,00
	17/01/2017 Inbreng in natura Project KVS	94.869.018,00		2.669.976,00 97.538.994,00	5.270.501	5.418.833	18,00
	22/06/2017 Kapitaalverhoging		97.538.994,00 48.769.488,00 146.308.482,00		5.418.833	8.128.249	18,00
	26/03/2018 Inbreng in natura Project Enschede	146.308.482,00		9.317.304,00 155.625.786,00	8.128.249	8.645.877	18,00
	12/06/2018 Kapitaalverhoging		155.625.786,00 77.812.884,00 233.438.670,00		8.645.877	12.968.815	18,00
	12/12/2018 Inbreng in natura All-In Annadal B.V.		233.438.670,00 14.400.000,00 247.838.670,00		12.968.815	13.768.815	18,00
	4/06/2019 Keuzedividend	247.838.670,00		2.702.574,00 250.541.244,00	13.768.815	13.918.958	18,00
	13/06/2019 Inbreng in natura Stratos KvK N.V. 250.541.244,00			7.756.002,00 258.297.246,00	13.918.958	14.349.847	18,00
	27/10/2019 Kapitaalverhoging		258.297.246,00 86.099.076,00 344.396.322,00		14.349.847	19.133.129	18,00
	18/06/2020 Kapitaalverhoging door inbreng in natura	344.396.322,00		2.918.916,00 347.315.238,00	19.133.129	19.295.291	18,00
	7/10/2020 Inbreng in natura Patrimmonia Couronne - Franck NV		347.315.238,00 11.835.702,00 359.150.940,00		19.295.291	19.952.830	18,00
	25/11/2020 Kapitaalverhoging		359.150.940,00 19.684.998,00 378.835.938,00		19.952.830	21.046.441	18,00
	9/03/2021 Kapitaalverhoging		378.835.938,00 75.767.184,00 454.603.122,00		21.046.441	25.255.729	18,00
	7/12/2021 Kapitaalverhoging		454.603.122,00 45.460.296,00 500.063.418,00		25.255.729	27.781.301	18,00
	7/06/2022 Keuzedividend	500.063.418,00		4.140.378,00 504.203.796,00 27.781.301,00		28.011.322	18,00

5.9.4

VASTGOEDBELEGGINGEN

Cijfers in duizenden EUR Investeringstabel	vastgoedbeleggingen in exploitatie	Projectontwikkelingen	Totaal
Saldo per 31/12/2020	1.410.782	144.998	1.555.779
Verwerving door aankoop of inbreng van
vastgoedvennootschappen	232.349	5.870	238.219
Verdere investering in capex	30.059	49.608	79.667
Aankoop en inbreng van vastgoedbeleggingen	25.136	0	25.136
Verkoop van vastgoedbeleggingen	0	0	0
Geactiveerde interestlasten	3.004	1.652	4.656
Variatie in de reële waarde	66.508	-2.910	63.598
Transfer van/naar	49.759	-49.759	0
Saldo per 31/12/2021	1.817.597	149.459	1.967.056
Verwerving door aankoop of inbreng van
vastgoedvennootschappen	23.000	3.100	26.100
Verdere investering in capex	6.563	69.560	76.123
Aankoop en inbreng van vastgoedbeleggingen	466	5.492	5.958
Verkoop van vastgoedbeleggingen	0	0	0
Geactiveerde interestlasten	922	1.744	2.666
Variatie in de reële waarde	146.472	0	146.472
Transfer van/naar	0	0	0
Transfer naar vastgoed voor eigen gebruik	-9.179	0	-9.179
Saldo per 30/06/2022	1.985.841	229.355	2.215.197

FINANCIËLE SCHULDEN

Langlopende financiële schulden





Langlopende financiële schulden (excl. interesten)
Opdeling volgens de maturiteit






Niet opgenomen kredieten

Cijfers in duizenden EUR	30/06/2022	31/12/2021
Langlopende financiële schulden
Bilaterale leningen - variabele of vaste rentevoet	946.890	747.038
Kosten opname leningen	-2.169	-1.930
Totaal	944.72117	745.10817

Cijfers in duizenden EUR	30/06/2022	31/12/2021
Langlopende financiële schulden (excl. interesten)
Opdeling volgens de maturiteit
Tussen één en twee jaar	101.000	199.512
Tussen twee en vijf jaar	406.391	290.981
Meer dan vijf jaar	439.499	256.546
Totaal	946.890	747.038

Cijfers in duizenden EUR	30/06/2022	31/12/2021
Niet opgenomen kredieten
Vervallende binnen het jaar	0	0
Vervallende na één jaar	317.000	366.000
Totaal	317.000	366.000

Het merendeel van de financiële schulden zijn zonder onderliggende zekerheden afgesloten. Uitzonderingen hierop zijn de leningen van Stratos KVK NV, Uhub Benfica en Uhub São João. Deze leningen werden mee overgenomen bij de acquisitie en zijn deels belast met zekerheden.

Het merendeel van de financiële schulden hebben een variabele rentevoet. In totaal is er voor 478.757 KEUR aan financieringen ingedekt via IRS-contracten. Dit betekent dat 46% van alle uitstaande financieringen zijn ingedekt via IRS-contracten. Deze IRS contracten zijn niet 1 op 1 gelinkt aan een specifieke lening (geen perfecte hedging). Xior doet aan macro-hedging. De gemiddelde looptijd van deze IRS'en bedraagt 5,7 jaar per 30 juni 2022. Anderzijds zijn er ook leningen met een vaste rentevoet voor 435.000 KEUR. In totaal zijn 87% van alle uitstaande financiering ingedekt hetzij via IRS-contracten, hetzij via een vaste rentevoet. Hierdoor is Xior in belangrijke mate beschermd tegen een stijgend renteklimaat.

Evolutie uitgiftepremies

Datum	Verrichting
31/12/2015		25.615
1/03/2016	Fusie Devimmo	1.615
1/08/2016	Fusie CPG	514
11/10/2016	Inbreng in natura Woonfront Tramsingel BV	4.517
17/01/2017	Inbreng in natura Project KVS	2.394
22/06/2017	Kapitaalverhoging	35.222
26/03/2018	Inbreng in natura project Enschede	8.800
12/06/2018	Kapitaalverhoging	53.332
12/12/2018	Inbreng in natura All-In Annadal	15.230
4/06/2019	Keuzedividend	3.378
13/06/2019	Inbreng in natura Stratos KvK N.V.	10.241
27/10/2019	Kapitaalverhoging	115.582
18/06/2020	Kapitaalverhoging door inbreng in natura	4.581
7/10/2020	Inbreng in natura Patrimmonia Couronne - Franck NV	22.047
25/11/2020	Kapitaalverhoging	34.996
9/03/2021	Kapitaalverhoging	99.227
7/12/2021	Kapitaalverhoging	70.716
7/06/2022	Keuzedividend	6.825
Totaal uitgiftepremies per 30/06/2022		514.833
Onbeschikbare uitgiftepremies		305.273
Beschikbare uitgiftepremies		209.560

5.9.6 RESULTAAT PER AANDEEL

	30/06/2022	30/06/2021
Aantal gewone aandelen in omloop	28.011.322	25.255.729
Gewogen gemiddelde aantal aandelen	28.011.322	23.683.028
Nettowinst per gewoon aandeel (in EUR)	7,25	0,89
Verwaterde nettowinst per gewoon aandeel (in EUR)	7,25	0,89
EPRA winst per aandeel (in EUR)	0,90	0,74
EPRA winst per aandeel (in EUR) na correctie voor IFRIC 21	0,98	0,81
EPRA winst per aandeel (in EUR) deel van de groep	0,88	0,73
EPRA winst per aandeel (in EUR) na correctie voor IFRIC 21 -deel van de groep	0,95	0,79

¹⁷ Dit bedrag is exclusief de financiële leasingverplichtingen (5.146 KEUR).

ANDERE LANGLOPENDE FINANCIËLE ACTIVA

De andere langlopende financiële activa bedragen 35.546 KEUR per 30 juni 2022 en hebben betrekking op de marktwaarde per 30 juni 2022 van de uitstaande interest rate swap (IRS) overeenkomsten.

Per 31 december 2021 was de waarde van deze interest rate swaps negatief, maar de waarde is positief geworden per 30 juni 2022.

		30/06/2022
Classificatie volgens IFRS	Niveau (IFRS)	Notioneel bedrag	Rentevoet (in %)	Vervalt per	Fair value verplichtingen
Interest Rate Swap	2	45.000.000	0,65	30/12/2027	2.795.403
Interest Rate Swap	2	52.000.000	0,397	31/12/2030	6.912.248
Interest Rate Swap	2	18.000.000	0,59	30/12/2024	361.383
Interest Rate Swap	2	25.000.000	0,7	1/04/2025	463.976
Interest Rate Swap	2	12.500.000	0,09	30/09/2026	817.791
Interest Rate Swap	2	12.500.000	0,14	28/09/2029	1.557.073
Interest Rate Swap	2	43.000.000	0,391	31/12/2029	3.421.775
Interest Rate Swap	2	23.375.000	0,785	7/02/2029	1.145.001
Interest Rate Swap	2	686.000	0,074	30/09/2026	43.064
Interest Rate Swap	2	6.615.000	0,074	30/09/2026	415.258
Interest Rate Swap	2	7.105.000	0,074	30/09/2026	446.018
Interest Rate Swap	2	7.080.500	0,074	30/09/2026	444.480
Interest Rate Swap	2	3.895.500	0,074	30/09/2026	244.541
Interest Rate Swap	2	30.000.000	0,413	9/08/2029	3.044.288
Interest Rate Swap	2	48.000.000	0,416	9/11/2027	3.339.630
Interest Rate Swap	2	22.000.000	0,9765	30/06/2028	1.093.339
Interest Rate Swap	2	25.000.000	0,185	11/12/2028	2.375.097
Interest Rate Swap	2	25.000.000	1,01	31/12/2029	1.505.233
Interest Rate Swap	2	25.000.000	1,1225	31/12/2030	1.620.966
Interest Rate Swap	2	25.000.000	0,895	30/06/2027	791.030
Interest Rate Swap	2	32.500.000	0,195	24/06/2025	1.279.740
Interest Rate Swap	2	32.500.000	0,195	24/06/2025	1.279.740
Floor	2	15.000.000		30/04/2024	28.147
Floor	2	20.000.000		30/09/2023	14.672
Floor	2	20.000.000		31/03/2023	12.744
Floor	2	10.000.000		31/03/2024	10.017
Floor	2	10.000.000		31/01/2023	14.254
Floor	2	10.000.000		11/12/2023	10.196
Floor	2	10.000.000		31/05/2023	11.163
Floor	2	15.000.000		5/05/2023	20.639
Floor	2	25.000.000		31/12/2022	13.634
Floor	2	25.000.000		31/12/2022	13.634
TOTAAL					35.546.172

De marktwaarde van de uitstaande IRS-contracten wordt ontvangen vanwege de verschillende financiële instellingen.

Cijfers in duizenden EUR	30/06/2022	31/12/2021
Inschatting toekomstige interestlasten
Binnen één jaar	13.444	11.653
Tussen één en vijf jaar	38.169	35.290
Meer dan vijf jaar	30.761	24.484
Totaal	82.374	71.427

Cijfers in duizenden EUR	30/06/2022	31/12/2021
Liquiditeitsverplichting op vervaldagen verbonden aan de indekkingsinstrumenten
Binnen één jaar	2.479	2.485
Tussen één en vijf jaar	10.041	9.554
Meer dan vijf jaar	4.561	4.957
Totaal	17.082	16.996

Bij de inschatting van de interestlasten is rekening gehouden met de schuldpositie per 30 juni 2022.

TRANSACTIES MET VERBONDEN PARTIJEN

Cijfers in duizenden EUR	30/06/2022	30/06/2021
Transacties met verbonden
partijen
Vergoeding management	321	304
Vergoeding onafhankelijke
bestuurders	138	122
Totaal	459	427

De verbonden partijen waarmee de Vennootschap handelt zijn haar dochterondernemingen en haar bestuurders en directieleden. De transacties met de dochterondernemingen worden geëlimineerd in de consolidatie.

De vergoeding voor de bestuurders en directieleden is opgenomen in de post "algemene kosten van de vennootschap".

Verder hebben er zich gedurende het eerste halfjaar van 2022 geen transacties voorgedaan met personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij de venootschap worden beschouwd.

5.9.11 GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM

Voor de gebeurtenissen na balansdatum wordt verwezen naar Hoofdstuk 2.3.2 van dit Halfjaarverslag.

Er hebben zich voor het overige geen belangrijke gebeurtenissen voorgedaan na afsluiting van het halfjaar met impact op de geconsolideerde cijfers.

5.9.9 FINANCIËLE ACTIVA EN VERPLICHTINGEN

	30/06/2022		31/12/2021
Cijfers in duizenden EUR		Boekwaarde Reële waarde		Boekwaarde Reële waarde	Niveau
Overzicht van financiële activa en verplichtingen
Activa
Financiële vaste activa	68.303	68.303	18.621	18.621
Financiële vaste activa	644	644	686	686	niveau 2
Handelsvorderingen en andere vaste activa	13.980	13.980	135	135	niveau 2
Uitgestelde belastingen activa	516	516	491	491	niveau 2
Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures	17.618	17.618	17.309	17.309	niveau 2
Financiële derivaten	35.546	35.546
Financiële vlottende activa	91.661	91.661	78.851	78.851
Handelsvorderingen	3.064	3.064	2.693	2.693	niveau 2
Belastingvorderingen en andere vlottende activa	77.373	77.373	65.309	65.309	niveau 2
Kas en kasequivalenten	11.224	11.224	10.849	10.849	niveau 1
Totaal financiële activa	159.964	159.964	97.472	97.472

Verplichtingen
Langlopende financiële verplichtingen	979.370	955.368	791.454	799.038
Langlopende financiële verplichtingen	949.802	925.800	750.254	757.838	niveau 2
Financiële derivaten	0	0	13.023	13.023	niveau 2
Andere langlopende verplichtingen	29.568	29.568	28.177	28.177	niveau 2
Kortlopende financiële verplichtingen	156.160	156.160	209.485	209.485
Kortlopende financiële verplichtingen	104.252	104.252	165.342	165.342	niveau 2
Handelsschulden en andere kortlopende schulden	23.903	23.903	17.707	17.707	niveau 2
Andere kortlopende verplichtingen	28.005	28.005	26.436	26.436	niveau 2
Totaal financiële verplichtingen	1.135.530	1.111.528	1.000.939	1.008.523

Handelsvorderingen en handelsschulden worden geboekt aan geamortiseerde kost. De wijziging in de fair value van financiële derivaten wordt via het resultaat geboekt.

Reële waarde

Aangezien de handelsvorderingen en handelsschulden kortlopend zijn, benadert de reële waarde nagenoeg de nominale waarde van deze financiële activa en verplichtingen in kwestie. Xior Student Housing heeft per 30 juni 2022 435.000 KEUR financiële schulden aan vaste interestvoet, de rest van de financiële schulden zijn aan variabele interestvoet. Voor de leningen die aan vaste interestvoet werden afgelost werd de reële waarde berekend, die afwijkt van de boekwaarde. Voor de leningen aan variabele interestvoet, is de reële waarde van deze verplichtingen gelijk aan de boekwaarde. Deze leningen zijn gedeeltelijk ingedekt via IRS-contracten.

SCHULDGRAAD

Geconsolideerde schuldgraad (max 65%)

Cijfers in duizenden EUR	30/06/2022	31/12/2021
Geconsolideerde schuldgraad (max 65%)
Totaal verplichtingen	1.219.965	1.072.593
Aanpassingen	-84.963	-84.677
Totale schulden volgens het KB van 13 juli 2014	1.135.002	987.916
Totaal activa	2.402.409	2.076.446
Aanpassingen	-35.546	0
Totale activa volgens het KB van 13 juli 2014	2.366.863	2.076.446
Schuldgraad (in %)	47,95%	47,58%

5.9.14 RECHTEN EN VERPLICHTINGEN BUITEN BALANS

In de loop van 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 en 2021 werden een aantal panden verworven van derde partijen. Voor een aantal van deze panden werd een (gedeeltelijke) huurgarantie verstrekt door de verkopende partij. De duurtijd van deze huurgarantie varieert tussen de 12 en de 36 maanden vanaf overdrachtsdatum. Meer bepaald heeft de vennootschap een huur- of rendementsgarantie gekregen voor het pand aan de Tongerseweg te Maastricht (geëindigd sinds september 2017), Kronehoefstraat te Eindhoven (geëindigd sinds september 2018), Tramsingel 27 te Breda (geëindigd sinds oktober 2017), Willem Dreeslaan in Utrecht, Spoorstraat in Venlo, Kwietheuvel in Venlo, Antonia Veerstraat in Delft (geëindigd sinds september 2018), Waldorpstraat in Den Haag (geëindigd in september 2018), Campus Verbeekstraat in Leiden (geëindigd sinds december 2018), Ariënsplein in Enschede (geëindigd sinds september 2019, Naritaweg in Amsterdam (geëindigd sinds april 2019, Rotsoord in Utrecht (geëindigd sinds augustus 2019, Oudergemlaan in Etterbeek (geëindigd sinds oktober 2018, Tesselschadestraat in Leeuwarden (geëindigd sinds december 2018), Annadal in Maastricht (geëindigd sinds december 2020), Duivendaal in Wageningen (geëindigd sinds 2019), Alma Student (geëindigd sinds oktober 2020), Roxi in Zaventem (geëindigd sinds 2021), Campus Bésos in Barcelona (geëindigd sinds 2021), 365 Rooms in Brussel, 6 en 30 in Antwerpen, Val Benoit in Luik, Katzensprung in Vaals (geëindigd sinds 2021), Uhub São João in Porto (geëindigd sinds 2021), Uhub Benfica in Lissabon (geëindigd sinds 2021), Amro Malaga, Hubr Sevilla en Hubr Malaga.

5.9.12

CONSOLIDATIEPERIMETER

Volgende dochterondernemingen maken deel uit van de consolidatieperimeter van Xior Student Housing NV per 30 juni 2022:

Naam	Land	Aandeel in het kapitaal
Stubis BV	België	100
Stratos KVK NV	België	100
XL Fund NV	België	90
Savelkoul NV	België	90
Oaks of Life NV	België	90
Roosevelt BV	België	75**
Xior LBW NV	België	100
Xior Carre NV	België	100
Xior Bonnefanten NV	België	100
Xior Enschede I NV	België	100
Xior Wageningen NV	België	100
Xior Delft NV	België	100
Xior Breda NV	België	100
Xior AGBL NV	België	100
Xior Ommegang NV	België	100
Xior Ruhl NV	België	100
Xior Octopus NV	België	100
Tri-Bis SPRL	België	100
Xior Studio Park Breda NV	België	100
Xior OAM NV	België	100
Xior Tweebaksmarkt NV	België	100
Xior Brinktoren NV	België	100
City'Zen BV	België	100
Stubeant BV	Nederland	75
Xior Rotsoord BV	Nederland	100
Xior Student Housing NL BV	Nederland	100
Xior Student Housing NL 2 BV	Nederland	100
Xior Naritaweg BV	Nederland	100
Stubis NL BV	Nederland	100
Stubis NL IV BV	Nederland	100
Leeuwarden Tesselschadestraat BV	Nederland	100

Naam	Land	Aandeel in het kapitaal
All-In Annadal BV	Nederland	100
Xior-Karspeldreef Amsterdam BV	Nederland	100
Xior Groningen BV	Nederland	100
Amstelveen Laan van Kronenburg 2 BV	Nederland	100
Borgondo Facilities B.V	Nederland	100
XL NL Cooperatie 1 UA	Nederland	90
XL NL Cooperatie 2 UA	Nederland	90
Xior Zernike Coöperatie UA	Nederland	100
XSHPT Portugal S.A.	Portugal	100
Uhub Investments Benfica SL	Portugal	100
Uhub Investments São João SL	Portugal	100
Uhub Operations SL	Portugal	85
Minerva Student Housing SL	Spanje	100
Xior Quality Student Housing SL	Spanje	100
I Love Barcelona Campus Besos SL	Spanje	100
Mosquera Directorship SL	Spanje	80
Xior Student Housing Spain SL	Spanje	100
Terra Directorship SL	Spanje	100
Managua Directorship SLU	Spanje	100
Hubr Student Housing Spain SL	Spanje	25
Student Properties Spain Socimi SA	Spanje	99,99
Hubr Malaga Socimi SA	Spanje	100
Hubr Sevilla Socimi SA	Spanje	100
Collblanc Student Housing SL	Spanje	100

Joint Venture

Promgranjo SL	Portugal	50
Invest Drève St Pierre NV	België	50
Unidorm SA	Portugal	50
uHub Investments Lumiar S.A	Portugal	25

Ondernemingen voor 100% aangehouden door holding XL Fund BV (90% dochter Xior Student Housing NV) ** Onderneming voor 100% aangehouden door Stubeant BV (75% dochter van Xior Student Housing NV)

VERKLARING BIJ HET HALFJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG

Overeenkomstig artikel 13 §2, 3° van het Koninklijk Besluit van 14 november 2007, verklaart de Raad van Bestuur van Xior Student Housing NV18, dat, voor zover hen bekend:

de verkorte tussentijdse financiële staten, opgesteld op basis van grondslagen voor financiële verslaggeving in overeenstemming met IFRS en in overeenstemming met IAS 34 Tussentijdse Financiële Verslaggeving zoals aanvaard door de Europese Unie, een getrouw beeld geven van het vermogen, van de financiële toestand en van de resultaten van Xior Student Housing NV en de in de consolidatie opgenomen ondernemingen;
het tussentijds financieel verslag een getrouwe overzicht geeft van de voornaamste gebeurtenissen die zich tijdens de eerste zes maanden van het lopende boekjaar voordeden, het effect ervan op de verkorte financiële staten, de belangrijkste risicofactoren en onzekerheden voor de resterende maanden van het boekjaar, evenals de voornaamste transacties tussen de verbonden partijen (alsook alle wijzigingen ten opzichte van het meest recente jaarverslag) die in de eerste zes maanden van het lopende boekjaar hebben plaatsgevonden, en hun eventuele uitwerking op de verkorte financiële overzichten indien deze transacties materiële gevolgen hebben gehad voor de financiële positie of resultaten van Xior Student Housing NV.

5.9.17 TOEKOMSTGERICHTE VERKLARINGEN

Dit halfjaarverslag bevat vooruitziende informatie, voorspellingen, overtuigingen, opinies en ramingen gemaakt door Xior, met betrekking tot de verwachte toekomstige prestatie van Xior en van de markt waarin zij actief is ('vooruitziende verklaringen'). Door hun aard impliceren vooruitziende verklaringen inherente risico's, onzekerheden en veronderstellingen, zowel algemeen als specifiek, die gegrond leken op het moment dat ze werden gemaakt, maar die uiteindelijk wel of niet accuraat kunnen blijken en het risico bestaat dat de vooruitziende verklaringen niet zullen worden bereikt. Sommige gebeurtenissen zijn moeilijk te voorspellen en kunnen afhangen van factoren waarop Xior geen vat heeft. Bovendien gelden de vooruitziende verklaringen enkel op de datum van dit Halfjaarverslag. Verklaringen in dit persbericht die gaan over voorbije trends of activiteiten, mogen niet worden beschouwd als een voorstelling dat dergelijke trends of activiteiten in de toekomst zullen blijven duren. Noch Xior, noch diens vertegenwoordigers, functionarissen of adviseurs, garanderen dat de parameters waarop de vooruitziende verklaringen zijn gebaseerd, vrij zijn van fouten, en niemand van hen kan voorstellen, garanderen of voorspellen dat de resultaten die door een dergelijke vooruitziende verklaring worden verwacht, daadwerkelijk worden bereikt. De werkelijke winsten, de financiële situatie, de prestatie of de resultaten van Xior kunnen bijgevolg aanzienlijk verschillen van de informatie vooropgesteld in of geïmpliceerd door vooruitziende verklaringen. Xior wijst nadrukkelijk elke verplichting of waarborg af om vooruitziende verklaringen publiekelijk te actualiseren of te herzien, tenzij wettelijk vereist.

5.9.15 VERSLAG VAN DE COMMISSARIS

VERSLAG VAN DE COMMISSARIS OMTRENT DE BEOORDELING VAN DE TUSSENTIJDSE VERKORTE GECONSOLIDEERDE FINANCIËLE INFORMATIE VOOR DE PERIODE AFGESLOTEN OP 30 JUNI 2022

Inleiding

Wij hebben een beoordeling uitgevoerd van de in bijlage opgenomen tussentijdse verkorte geconsolideerde financiële staten, bestaande uit de verkorte geconsolideerde balans, de geconsolideerde verkorte winst- en verliesrekening, het overzicht van het totaalresultaat, het geconsolideerd mutatie-overzicht van het eigen vermogen, het geconsolideerd verkort kasstroomoverzicht en het detail van reserves over de periode van 6 maanden afgesloten op die datum, evenals de toelichtingen van Xior Student Housing NV en haar dochtervennootschappen (samen "de groep") op 30 juni 2022. De raad van bestuur is verantwoordelijk dat deze verkorte tussentijdse geconsolideerde financiële staten zijn opgesteld en gepresenteerd in overeenstemming met IAS 34 zoals goedgekeurd door de Europese Unie. Het is onze verantwoordelijkheid om een besluit te formuleren over deze verkorte tussentijdse geconsolideerde financiële staten op basis van onze beoordeling.

Omvang van de beoordeling

Wij hebben onze beoordeling uitgevoerd overeenkomstig de "International Standard on Review Engagements 2410 – Review of Interim Financial Information Performed by the Independent Auditor of the Entity". Een beoordeling van Tussentijdse Financiële Informatie bestaat uit het verzoeken om inlichtingen aan hoofdzakelijk financiële en boekhoudkundige verantwoordelijken, en het toepassen van analytische en andere procedures van beoordeling. De reikwijdte van een beoordeling is substantieel kleiner dan een controle uitgevoerd volgens "International Standards on Auditing" en laat ons bijgevolg niet toe om met zekerheid te stellen dat we kennis hebben van alle belangrijke gegevens die zouden geïdentificeerd zijn indien we een volkomen controle zouden hebben uitgevoerd. Wij brengen dan ook geen controleoordeel tot uitdrukking.

Besluit

Op basis van onze beoordeling is niets onder onze aandacht gekomen dat ons doet aannemen dat de bijgaande verkorte tussentijdse geconsolideerde financiële staten, in alle van materieel belang zijnde opzichten niet opgesteld zou zijn in overeenstemming met IAS 34 zoals goedgekeurd door de Europese Unie.

Diegem, 4 augustus 2022

De commissaris PwC Bedrijfsrevisoren BV Vertegenwoordigd door

Jeroen Bockaert Bedrijfsrevisor

¹⁸ De Raad van Bestuur is samengesteld uit Wilfried Neven , Marieke Bax, , Joost Uwents, Wouter De Maeseneire, Colette Dierick, Conny Vandendriessche, Christian Teunissen en Frederik Snauwaert.

IDENTITEITSKAART

Ouderghemlaan BRUSSEL

" Bij Xior begrijpen we dat we als bedrijf met een snelgroeiend portfolio een grote verantwoordelijkheid hebben op vlak van CO2 uitstoot. Die verantwoordelijkheid wordt niet uit de weg gegaan."

XIOR I Halfjaarlijks financieel verslag I 2022 XIOR I Halfjaarlijks financieel verslag I 2022

Naam:	Xior Student Housing NV


Statuut:	Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap ('OGVV') naar Belgisch recht
Maatschappelijke Zetel:	Frankrijklei 64-68, 2000 Antwerpen
Tel:	+32 3 257 04 89
E-mail:	[email protected]
Website:	www.xior.be
RPR:	Antwerpen, Afdeling Antwerpen
BTW:	BE 0547.972.794
Ondernemingsnummer:	0547.972.794
Oprichtingsdatum:	10 maart 2014
Vergunning als OGVV:	24 november 2015
Financiële jaarafsluiting:	31 december
Algemene vergadering:	Derde donderdag van de maand mei (10u00)
Notering:	Euronext Brussels – continumarkt
ISIN code:	BE0974288202 (XIOR)
Commissaris:	PwC Bedrijfsrevisoren BV – Culliganlaan 5, 1831 Machelen – vertegenwoordigd door de heer Jeroen Bockaert
Financiële dienstverlening:	ING België
Waarderingsdeskundigen:	Stadim, Cushman & Wakefield en CBRE

Xior Student Housing NV

Openbare GVV naar Belgisch recht (BE-REIT) Frankrijklei 64-68, 2000 Antwerpen BE 0547.972.794

(RPR Antwerpen, afdeling Antwerpen)

www.xior.be I [email protected] I T +32 3 257 04 89

www.xior.be

Volg ons op LinkedIn

Volg ons op Facebook

Volg ons op Twitter

Volg ons op Instagram

AI Terminal

Xior Student Housing

4028_ir_2022-08-05_db0dbfb4-3836-4ba0-ab16-64407f1e3889.pdf

Alternatieve prestatiemaatstaven en de term "EPRA winst"

2.1.1

GECONSOLIDEERDE BALANS

2.1 TOELICHTING BIJ DE GECONSOLIDEERDE RESULTATEN OVER HET EERSTE HALFJAAR VAN 2022

2.1.2 SAMENSTELLING VAN DE SCHULDEN

We verwijzen eveneens naar Hoofdstuk 9.3.4 Duurzame gebouwen in duurzame gemeenschappen - Groene assets en Green Finance Framework van het Jaarlijks Financieel Verslag 2021.

2.2 GEGEVENS OVEREENKOMSTIG HET EPRA REFERENTIESYSTEEM5

2.2.1

EPRA KEY PERFORMANCE INDICATOREN

Deze acquisitie zal (indien volledig uitgevoerd) leiden tot:

• Xior breidt verder uit in Hasselt met nieuw herontwikkelingsproject op toplocatie

• Afname Collblanc Student Housing

2.3 TRANSACTIES EN VERWEZENLIJKINGEN

2.3.1

TRANSACTIES EN VERWEZENLIJKINGEN TIJDENS DE EERSTE JAARHELFT VAN 2022

2.3.1.1 Algemeen

2.3.1.2 Acquisities in eerste jaarhelft8

• Verwerving Place Neujean Luik

• Extra opname op de bestaande Green USPP shelf overeenkomst

• Fiscaal gunstige ruling voor het aanvragen van het SOCIMI statuut in Spanje

• Kapitaalverhoging via keuzedividend

• Acquisitie van een internationale portefeuille ontwikkeld en uitgebaat door Basecamp 9

2.3.1.3 Jaarvergadering

2.3.1.4 Operationele update

Toenemende vraag leidt tot razendsnelle verhuur met vrijwel volledige bezetting:

2.3.1.5 Renteindekkingen

2.3.2

TRANSACTIES EN VERWEZENLIJKINGEN NA DE EERSTE JAARHELFT VAN 2022

• Xior zet internationale expansie verder met intrede in Polen

• Verdere uitbreiding in Granada: nieuw ontwikkelingsproject op toplocatie

• Update over studentenhuisvesting in Vaals

• Verwerving renovatieproject met de stad Seraing

Programma:

2.5 HET AANDEEL XIOR

2.5.1

HET AANDEEL OP EURONEXT BRUSSELS

Koersevolutie vs. intrinsieke waarde

2.4 VOORUITZICHTEN VOOR DE TWEEDE JAARHELFT VAN 2022

2.4.1

GROEIVOORUITZICHTEN VOOR DE TWEEDE JAARHELFT VAN HET BOEKJAAR 2022

2.5.2

AANDEELHOUDERSCHAP

04

Evolutie studentenhuisvesting

4.1 VASTGOEDMARKT

4.1.1

DE MARKT WAAR XIOR OPERATIONEEL ACTIEF IS

België

Nederland

Spanje en Portugal

4.2.2.2 Opsplitsing in deelportefeuilles

4.2 VASTGOEDPORTEFEUILLE

4.2.1

SAMENVATTING VAN DE PORTEFEUILLE

4.2.2

BESCHRIJVING EN SPREIDING VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE

4.2.2.3 Aard van de vastgoedportefeuille

Reële Waarde – Spreiding per land

Vertegenwoordiging in de Reële Waarde en de Totale huur

4.2.2.5 Spreiding in functie van Reële Waarde Onderstaande grafiek geeft de Top 10 weer van de vastgoed-

Stadim

4.2.3

VERSLAG VAN DE VASTGOEDDESKUNDIGEN STADIM, CUSHMAN & WAKEFIELD EN CBRE PER 30 JUNI 2022

"Geachte,

GECONSOLIDEERDE VERKORTE FINANCIËLE STATEN OVER HET EERSTE HALFJAAR VAN 2022 05

5.1 GECONSOLIDEERDE VERKORTE WINST- EN VERLIESREKENING

5.3 VERKORTE GECONSOLIDEERDE BALANS

5.2 OVERZICHT VAN HET TOTAALRESULTAAT

5.4 GECONSOLIDEERD MUTATIE-OVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN

5.6 TOELICHTINGEN

5.6.1

GRONDSLAGEN VOOR FINANCIËLE VERSLAGGEVING -ALGEMEEN

5.6.2

CONSOLIDATIE

5.5 GECONSOLIDEERD VERKORT KASSTROOMOVERZICHT

5.7 SEGMENTINFORMATIE

5.8 ALTERNATIEVE PRESTATIE INDICATOREN (APM'S)

2.2 GEGEVENS OVEREENKOMSTIG HET EPRA REFERENTIESYSTEEM⁵

2.3.1.2 Acquisities in eerste jaarhelft⁸

• Acquisitie van een internationale portefeuille ontwikkeld en uitgebaat door Basecamp ⁹