AI Terminal
Xior Student Housing
Earnings Release • Oct 26, 2023
4028_10-q_2023-10-26_ea9fd544-682b-40d0-b323-aac2153743db.pdf
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
Resultaten Q3 2023 Xior Student Housing
Tussentijdse resultaten per 30.09.2023
26 oktober 2023
p
2023
Resultaten Xior Q3 2022
digitalisering en integratie
Robuuste balans zonder behoefte aan kapitaalverhoging tot
Operationele uitmuntendheid: kostenoptimalisatie,
Vooruitzichten: veerkrachtige groei in onzeker klimaat
1
PERSBERICHT
Antwerpen, België | 26 oktober 2023 | 7u00 CET Gereglementeerde informatie
Commerciële update – sterke start van nieuw academiejaar met record LfL huurgroei
- IJzersterk bedrijfsmodel met bewezen pricing power resulterend in een Lfl-huurgroei van 7,14% YoY
- Onderaanbod en toenemende vraag naar studentenkamers leidt tot consistent hoge bezettingsgraad van 98%
- Versnelde ramp-up van nieuwe voltooide residenties overtreft verwachtingen
- Positieve vooruitzichten op lange termijn dankzij de veerkrachtige en groeiende vraag naar hoger onderwijs en de toenemende studentenpopulatie
Portefeuille & pipeline update: stabiele waarderingen ondersteund door groeiende inkomsten
- Portefeuillewaarderingen zijn veerkrachtig en blijven stabiel met beperkte herwaardering van -0,78% YtD
- Gecommitteerde capex gereduceerd tot ca. 83 MEUR (t.o.v. 203 MEUR in Q3 2022) na succesvolle afronding projecten
- Oplevering van meer dan 1.800 nieuwe studentenunits in Q3 die zullen beginnen bijdragen aan de winst
- Geïdentificeerde assets voor verkoop nemen toe tot ca. 340 MEUR door toevoeging van residentie Zernike Groningen
- Xior is ook actief op zoek naar een strategische JV-partnership waarvoor een shortlist is opgesteld en besprekingen zijn gestart
Financiële update – solide resultaten gedreven door sterke huur & winstgroei
- Sterke resultaten dankzij winstgroei en een grotere en efficiëntere portefeuille
- Bevestigde EPS & DPS guidance voor 2023 op EUR 2,20 en EUR 1,76/aandeel, beide +6,3% YoY
- Unieke marktfundamentals zullen verdere huur- en winstgroei blijven ondersteunen
- LTV stabiel op 54,91% (vs. 54,43% in H1 2023), als resultaat van standvastige waarderingen
- LTV te verlagen door actief verdere desinvesteringen voort te zetten
- Financieringskost onder controle op 2,54% dankzij macro-hedging
Inhoudsopgave
| 1. Kerncijfers resultaten Q3 2023 – solide cijfers dankzij sterke inkomensgroei4 | |
|---|---|
| 2. Update desinvesteringsprogramma – Geïdentificeerde assets voor verkoop nemen toe tot ca. 340 MEUR 5 | |
| 3. Commerciële update – sterke operationele prestaties 8 | |
| 4. Update financiële kalender 2023-2024 9 | |
| 5. Geconsolideerde financiële resultaten Q3 202310 | |
| 6. Financiering 13 | |
| 7. Belangrijke realisaties in de eerste negen maanden van 202314 | |
| 8. Belangrijke gebeurtenissen na het einde van het derde kwartaal14 | |
| 9. Vooruitzichten15 | |
| 10. Financieel overzicht15 | |
| 11. Alternatieve prestatie indicatoren (APM's): reconciliatietabellen21 | |
| 12. Glossarium van de alternatieve prestatie indicatoren (APM's) gebruikt door Xior Studentenhuisvesting 24 |
Highlights Q3 2023
1. Kerncijfers resultaten Q3 2023 – solide cijfers dankzij sterke inkomensgroei
- EPRA winst deel van de groep van 1,51 EUR per aandeel1 (1,55 EUR na correctie IFRIC 21)
- EPRA winst deel van de groep van 53.355 KEUR, een stijging van 33,84% t.o.v. Q3 2022 (54.809 KEUR na correctie IFRIC 21)
- Netto huurresultaat stijgt naar 106.422 KEUR, een stijging van 41% t.o.v. Q3 2022
- Record huurgroei LfL van 7,14% YoY
- Portefeuillewaarderingen zijn veerkrachtig en blijven stabiel met beperkte herwaardering van -0,78% YtD
- EPRA NAV/aandeel2 deel van de groep van 41,33 EUR, een stijging t.o.v. H1 2023 van 40,92 EUR
- EPRA NTA/aandeel van 41,25 EUR hoger vs. H1 2023 van 40,85 EUR
LTV van 54,91% blijft stabiel t.o.v. 54,43% per H1 2023. Gezien de huidige onzekere macroeconomische omgeving blijft balansdiscipline op lange termijn de belangrijkste focus, om de LTV terug te brengen tot onder 50%
Schuldgraad van 55,25% blijft stabiel vergeleken met 55,31% op H1 2023. Technisch effect van earnout met betrekking tot Basecamp-transactie: 34 MEUR wordt onder IFRS-regels opgenomen als schuld totdat deze in aandelen zal worden betaald (50% op 31 maart 2024 en 50% op 31 maart 2025). Er is geen cash-out en de schuldgraad zou 54,24% zijn als de earn-out verplichting geboekt zou zijn als eigen vermogen
- Financieringskost onder controle: 2,54% vs. 2,4% per H1 dankzij macro-hedging
- Bezettingsgraad van 98% blijft hoog en stabiel voor Q3 2023
- De vastgoedportefeuille stijgt toe tot 3.175 MEUR, met 19.536 verhuurbare studentenunits. Als de volledige gecommitteerde pijplijn wordt gerealiseerd, stijgt de portefeuille naar ca. 3,6 miljard EUR, met ca. 26.000 verhuurbare studenteneenheden3
- EPS- en DPS-vooruitzichten herbevestigd op respectievelijk 2,20 EUR en 1,76 EUR (+6,3% YoY)
2. Update desinvesteringsprogramma – Geïdentificeerde assets voor verkoop nemen toe tot ca. 340 MEUR
Om de leverage onder controle te houden, implementeerde Xior een desinvesteringsprogramma met een focus op de verkoop van de minst efficiënte, minst duurzame en non-core assets, wat resulteerde in een verbeterde algemene kwaliteit en efficiëntie van de portefeuille van Xior.
Xior versterkt dit desinvesteringsprogramma en verhoogt het totale bedrag tot ca. 340 MEUR door de studentenresidentie (Zernike Toren in Groningen) toe te voegen aan de lijst "geïdentificeerd voor potentiële verkoop". Dit verkoopproces is al in volle gang en er is veel belangstelling van investeerders. Uit deze expressies van belangstelling is besloten om de Naritaweg/Barajasweg panden in Amsterdam samen met Zernike aan te bieden als een portefeuilledeal, waarbij optimaal wordt ingespeeld op het type investeerder dat geschikt is voor deze omvang en dit type investering.
Voor de resterende, verkoop van non-core, minder efficiënte en minder duurzame assets, zal de gefaseerde verkoop, van gebouw tot gebouw, worden voortgezet met het oog op het verkrijgen van de best mogelijke prijs en het zoveel mogelijk behouden van aandeelhouderswaarde. De vraag naar studentenhuisvesting als beleggingscategorie blijft sterk, gezien de prijszettingskracht en de sterke fundamentals van studentenhuisvesting.
1 De cijfers per aandeel zijn berekend op basis van het gewogen gemiddelde aantal aandelen, rekening houdend met het dividendrecht van de betreffende aandelen, tenzij anders aangegeven.
2 Gebaseerd op het aantal uitstaande aandelen.
3 Zonder rekening te houden met de lopende desinvesteringen tot deze volledig gerealiseerd zijn.
De LTV bleef stabiel op 54,91% vs. 54,43% in H1 2023, nog steeds op een tijdelijke piek omdat het positieve effect van het desinvesteringsprogramma dat gerealiseerd werd in Q3 werd geneutraliseerd door capex. Het merendeel van de desinvesteringen worden nog niet weerspiegeld in de huidige LTV en zullen de komende maanden geleidelijk van kracht worden. Traditioneel is Q3 de rustigste periode, aangezien er in de zomermaanden weinig transacties plaatsvinden en het zwaartepunt van de verkopen eerder in Q4 2023 zal liggen en in uitloop ook in Q1 2024. Xior blijft toegewijd en volledig gefocust om de LTV onder 50% te brengen.
Het totale desinvesteringsprogramma van ca. 340 MEUR, zou voldoende zijn om dit doel te bereiken indien volledig gerealiseerd. Om de balans verder te versterken en beter bestand te zijn tegen vertraagde of afgebroken verkoopsprocessen, streeft Xior ook actief naar een JV-partnership waarvoor een shortlist is opgesteld en gesprekken zijn gestart.
De huidige status van het desinvesteringsprogramma is als volgt:
- 37 MEUR activa zijn volledig afgerond, waarvan 23 MEUR zijn meegenomen in de Q3 cijfers en in de huidige leverage. Dit bestaat uit 19 verschillende kleine residenties, waarbij de verkoop hiervan de algehele kwaliteit van de portefeuille zal verbeteren.
- Voor een bedrag van 50 MEUR aan activa zijn commitments aangegaan of zijn exclusiviteitsovereenkomsten gesloten, maar werd de verkoop nog niet volledig afgerond door de langere periode tussen de ondertekening van voorlopige koopovereenkomsten en sluiting door middel van notariële akten. De ondertekende overeenkomsten zijn bindende overeenkomsten of biedingen, onder voorwaarde van de gebruikelijke (juridische) voorwaarden, zoals due diligence, financiering, administratieve controles,... Verkoopwaarden waren over het algemeen in lijn met de waarderingen van de onafhankelijke schatters van Xior.
- Over de resterende 250 MEUR wordt momenteel volop onderhandeld, maar er is nog geen bindende overeenkomst getekend. De portefeuilledeal Zernike/Naritaweg/Barajas vertegenwoordigt het grootste deel van dit bedrag vertegenwoordigt.
| Land | Activa | (Verwachte) closing | Waarde |
|---|---|---|---|
| België | Ierse Predikherenstraat (Leuven) | 2022 | |
| Strijdersstraat (Leuven) | 2022 | ||
| Sint-Annastraat (Leuven) | 2022 | ||
| Diestsevest 85 (Leuven) | 2022 | ||
| Kapucijnenvoer (Leuven) | Q1 2023 | ||
| Viaductdam (Antwerpen) | Q1 2023 | ||
| Blindestraat 18-20-22 (Antwerpen) | Q3 2023 | ||
| Gratiekapelstraat 2-4-6 (Antwerpen) | Q3 2023 | ||
| Korte St-Annastraat (Antwerpen) | Q3 2023 | ||
| Paardenmarkt 70-93 (Antwerpen) | Q3 2023 | ||
| Kruitmolen (Brussel) | Q4 2023 | ||
| Nieuwbrug (Brussel) | Q4 2023 | ||
| Nederland | Wycker Grachtstraat (Maastricht) | Q1 2023 | |
| Portugal | Odalys Granjo studenten(Porto) | Q4 2023 | |
| Totaal verkochte en afgesloten activa per 25.10.2023 | ca. 37 MEUR | ||
| België | Project Roosevelt (Antwerpen) | Q4 2023-Q1 2024 | |
| KVS I & KVS II (Brussel) | Q4 2023-Q1 2024 | ||
| Commerciële ruimte Bagattenstraat (Gent) | Q4 2023 | ||
| Nederland | Nieuwlandstraat 1/1a (Tilburg) | Q4 2023 | |
| Mariastraat (Tilburg) | Q4 2023 | ||
| Kapelhof (Tilburg) | Q4 2023 | ||
| Korenbloemstraat (Tilburg) | Q4 2023 | ||
| Enschotsestraat (Tilburg) | Q4 2023 | ||
| Portugal | Alvalade (Lissabon) | Q4 2023 | |
| Granjo Appartementen (Porto) | Q4 2023 | ||
| Odalys Lamas (Lissabon) | Q4 2023 | ||
| Totaal activa onder overeenkomst of exclusiviteit maar nog niet afgesloten | ca. 50 MEUR | ||
| Nederland | Portfolio Naritaweg/Barajasweg (Amsterdam) & Zernike (Groningen) |
Q4 2023-Q1 2024 | |
| Andere assets | Geen details i.v.m. vertrouwelijkheid | Q4 2023-Q1 2024 | |
| Totaal te verkopen activa (verkoopproces loopt, zonder overeenkomst) | |||
| Totaal desinvesteringsprogramma | ca. 340 MEUR |
3. Commerciële update – sterke operationele prestaties
Nieuw verhuurseizoen
Het academiejaar 2023/24 is in alle landen van start gegaan met opnieuw een hoge bezettingsgraad van 98% voor de totale portefeuille evenals hoge retentiegraden. De sterke vraag naar studentenkamers leidde tot een razendsnelle verhuuractiviteit en hogere huurinkomsten. Deze hoge bezettingsgraad, samen met het tekort aan studentenkamers en de grote vraag, onderstrepen Xior's sterk prijszettingsvermogen en de mogelijkheid om inflatie door te rekenen en kosteninflatie te dekken. Hierdoor kan Xior zijn huurprijzen verhogen in lijn met de inflatie en kon een record LfL huurgroei van 7,14% YoY worden neergezet zonder enig effect op de vraag.
De lange termijn-vooruitzichten voor studentenhuisvesting blijven positief, omdat de sector profiteert van de veerkrachtige en groeiende vraag naar hoger onderwijs en de toenemende studentenpopulatie.
Nieuwe opleveringen/openingen
Voor het nieuwe academiejaar heeft Xior verschillende nieuwe residenties volledig of gedeeltelijk geopend waarbij in totaal c. 1.800 nieuwe kamers voor de eerste keer verhuurd werden. In vele steden overtrof de rampup van deze nieuwe residenties de verwachtingen. De oplevering van Boschdijk Veste is enigszins vertraagd en de volledige oplevering staat gepland voor Q1 2024. Lumiar is reeds volledig operationeel en de volledige overname van de JV staat gepland voor Q4 2023.
PT – Lumiar (Lissabon) BE – Hertz (Hasselt)
ESG update
EPRA Gold award
Voor het vierde jaar op rij ontving Xior de EPRA gold award voor haar duurzaamheidsrapportering.
Xior Academy:
Xior heeft een 'Xior Academy' opgezet, een centraal platform waarin alle opleidingsmogelijkheden voor haar werknemers worden gebundeld. Dit omvat een breed scala aan opleidingen zoals online cursussen (via een professionele partner), interne bedrijfstrainingen, een anti-phishing module, etc.
Energiemonitoring:
Verdere uitrol van de digitale energiemonitoringsystemen: Nederland is nu voor 97% geïmplementeerd, Spanje voor 80%. Andere landen worden de komende maanden uitgerold met als doel dat alle gebouwen operationeel zijn op dit digitale monitoring platform tegen Q4 2024.
Update Sustainable Finance Framework
Op basis van de criteria in het Sustainable Finance Framework werden uit de totale vastgoedportefeuille de meest groene en sociale assets geselecteerd om deel uit te maken van de Sustainable Assets Portfolio. Per 30 september 2023 is er een totaal van 1,45 miljard EUR aan groene eligible assets en 468 MEUR aan sociale eligible assets (wat overeenkomt met een totaal van ca. 1,91 miljard EUR). Xior heeft een aantal duurzame leningen en obligatieleningen afgesloten voor een totaalbedrag van 737 MEUR, waarvan 574 MEUR was opgenomen per 30 september 2023.
| Financiële kalender 2023-2024 | Datum |
|---|---|
| Publicatie Jaarlijks Communiqué 2023 | 8 februari 2024 |
| Publicatie Jaarverslag | (voor beurs) 16 april 2024 |
| Publicatie resultaten per 31 maart 2024 (Q1) | 26 april 2024 (voor beurs) |
| Jaarlijkse Algemene Vergadering | 16 mei 2024 |
| Betalingsdatum dividend 2023 (coupon 23 & 24) | 22 mei 2024 |
| Publicatie resultaten per 30 juni 2024 (H1) | 8 augustus 2024 (voor beurs) |
| Publicatie resultaten per 30 september 2024 (Q3) | 25 oktober 2024 (voor beurs) |
4. Update financiële kalender 2023-2024
| Geconsolideerde winst- en verliesrekening (In duizenden €) |
30.09.2023 | 30.09.2022 |
|---|---|---|
| Nettohuurresultaat | 106.422 | 75.635 |
| Vastgoedresultaat | 105.725 | 71.749 |
| Operationeel voor resultaat op de portefeuille | 73.119 | 50,521 |
| Financieel resultaat (excl. variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva) |
-17.323 | -8,414 |
| 4 – deel van de groep EPRA winst |
53.355 | 39,865 |
| EPRA winst – deel van de groep na correctie IFRIC 21 |
54.809 | 41,044 |
| Resultaat op de portefeuille (IAS 40) | -30.372 | 122,057 |
| Herwaardering van financiële instrumenten (niet-effectieve renteafdekkingen) |
339 | 71,291 |
| Aandeel in het resultaat van joint ventures | 208 | 414 |
| Uitgestelde belastingen | -5.071 | 15.222 |
| Nettoresultaat (IFRS) | 28.399 | 218,655 |
| Portefeuille-update | 30.09.2023 | 30.09.2022 |
| Aantal verhuurbare studentenunits | 19.536 | 17.737 |
| Aantal landen | 8 | 8 |
4 Xior Student Housing NV gebruikt alternatieve prestatiemaatstaven (APM's) om haar operationele prestaties te meten en te monitoren. De European Securities and Markets Authority (ESMA) heeft richtlijnen uitgevaardigd die vanaf 3 juli 2016 van toepassing zijn voor het gebruik en de uitleg van alternatieve prestatiemaatstaven. In hoofdstuk 10.8 van het Financieel Jaarverslag 2022 zijn de concepten opgenomen die Xior als APM's beschouwt. De APM's zijn gemarkeerd met en gaan vergezeld van een definitie, een doelstelling en een reconciliatie (zie hoofdstuk 11 en 12 van dit persbericht), zoals vereist door de ESMA-richtlijn.
| 30.09.2023 | 31.12.2022 |
|---|---|
| 1.470.972 | 1.486.461 |
| 1.470.965 | 1.486.268 |
| 3.174.983 | 3.026.885 |
| 54,91% | 51,39% |
| 55,25% | 52,02% |
| 54,24% | |
| Kerncijfers per aandeel (In duizenden €) |
30.09.2023 | 30.09.2022 |
|---|---|---|
| Aantal aandelen | 35.618.161 | 34.752.543 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen7 | 35.347.804 | 28.381.719 |
| EPRA winst8 per aandeel | 1,50 | 1,41 |
| EPRA winst9 per aandeel – deel van de groep |
1,51 | 1,41 |
| 8per aandeel EPRA winst na correctie IFRIC 21 |
1,54 | 1.46 |
| EPRA winst8 per aandeel na correctie IFRIC 21 – deel van de groep |
1,55 | 1,45 |
| Resultaat op de portefeuille (IAS 40) | -0,86 | 4,30 |
| Herwaardering indekkingsinstrumenten | 0,01 | 2,51 |
| Nettoresultaat per aandeel (IFRS)8 | 0,80 | 7,70 |
| Slotkoers aandeel | 27,10 | 30,90 |
| Nettoactiefwaarde per aandeel (IFRS)9 – deel van de groep | 41,30 | 43,65 |
De financiële informatie voor de periode eindigend op 30 september 2023 is opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS).
De gepubliceerde cijfers zijn geconsolideerde cijfers; holdings en dochterondernemingen zijn geconsolideerd in overeenstemming met de relevante wetgeving.
5 De reële waarde van de vastgoedbeleggingen is de investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige, exclusief de transactiekosten (zie persbericht van BE-REIT Association van 10 november 2016). De reële waarde komt overeen met de boekwaarde onder IFRS.
6 Berekend in overeenstemming met het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 tot uitvoering van de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
7 Aandelen worden geteld vanaf het moment van uitgifte.
8 Berekend op basis van het gewogen gemiddelde aantal aandelen.
9 Gebaseerd op het aantal aandelen.
1. Netto huurresultaat
Xior realiseerde een netto huurresultaat van 106.422 KEUR voor de eerste negen maanden van 2023, t.o.v. 75.635 KEUR voor de eerste negen maanden van 2022. Dit is een stijging van 41%. Dit netto huurresultaat zal in het volgende kwartaal blijven stijgen, aangezien bepaalde acquisities of ontwikkelingen pas in het laatste kwartaal van 2023 huurinkomsten zullen beginnen genereren.
Dit heeft voornamelijk betrekking op de volgende panden:
- Mélot Namen: eigendom aangekocht met uitstel in januari 2023 en vanaf dat moment gestart met het genereren van huurinkomsten;
- City Lofts Leeuwarden, St.Pietersplein Gent, Hertz Hasselt, Basecamp Malmö: residenties zijn in de zomer opgeleverd en zullen vanaf het nieuwe academiejaar huurinkomsten genereren;
- Pontoneros Zaragoza, Basecamp Aarhus: residenties werden gedeeltelijk geopend in de zomer en genereren huurinkomsten vanaf het nieuwe academiejaar.
Per 30 september 2023 realiseerde het bedrijf een YoY LfL groei van 7,14% op de huuropbrengsten ten opzichte van 30 september 2022.
De gemiddelde bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille was 98% voor de eerste negen maanden van 2023.
2. EPRA winst
EPRA winst (exclusief portefeuilleresultaat, exclusief uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40-correcties, en exclusief impact van de variatie in de reële waarde van de financiële activa en passiva) bedraagt 53.153 KEUR, t.o.v. 40.115 KEUR per Q3 2022. De EPRA winst – deel van de groep bedraagt 53.355 KEUR. De EPRA winst na correctie IFRIC 21 bedraagt 54.607 KEUR per 30 september 2023, t.o.v. 41.294 KEUR per Q3 2022. De EPRA winst na correctie IFRIC 21 – deel van de groep bedraagt 54.809 KEUR.
De EPRA winst per aandeel10 bedraagt 1,50 EUR en de EPRA winst per aandeel – deel van de groep bedraagt 1,51 EUR. Na correctie IFRIC 21 bedraagt de EPRA winst per aandeel 1,54 EUR en de EPRA winst per aandeel na correctie IFRIC 21 – deel van de groep 1,55 EUR.
| In KEUR | 30/09/2023 | Per aandeel | 30/09/2022 |
|---|---|---|---|
| EPRA winst | 53.153 | 1,50 | 40.115 |
| EPRA winst – deel van de groep | 53.355 | 1,51 | 39.865 |
| EPRA winst – na correctie IFRIC 21 | 54.607 | 1,54 | 41.294 |
| EPRA winst – na correctie IFRIC 21 – deel van de groep | 54.809 | 1,55 | 41.044 |
Ten gevolg van de toepassing van de boekhoudkundige regel "IFRIC 21 Heffingen" (ingevoerd in het boekjaar 2015) bevatten de cijfers van 30 september 2023 een provisie voor het volledige jaar 2023 voor wat betreft onroerende voorheffing, Nederlandse taksen op vastgoed, taksen op tweede verblijven en de zogenaamde "abonnementstaks". Dit heeft een grotere negatieve impact op het resultaat van de eerste drie kwartalen van 2023, vermits deze kosten niet gespreid worden over de verschillende kwartalen, maar volledig ten laste worden genomen in het eerste kwartaal.
Het effect van deze boekhoudkundige verwerking zal afnemen naarmate het boekjaar vordert. Indien deze kosten wel gespreid in resultaat zouden worden genomen, waarbij elk kwartaal één vierde van de kost wordt genomen, dan zou het resultaat per 30 september 2023 verhogen ten belope van een bedrag van 1.454 KEUR. In die hypothese zou de EPRA winst – deel van de groep 54.809 KEUR bedragen.
10 De berekening van de EPRA winst per aandeel is gebaseerd op het gewogen gemiddelde aantal aandelen op 30 september 2023, dat 35.347.804 bedroeg.
3. Netto resultaat
Het nettoresultaat bedraagt 28.399 KEUR op 30 september 2023, t.o.v. 218.655 KEUR op 30 september 2022. Het nettoresultaat per aandeel bedraagt 0,80 EUR11 . De daling van het nettoresultaat ten opzichte van vorig jaar is voornamelijk te wijten aan de impact van de reële waarde op vastgoedbeleggingen en afdekkingsinstrumenten.
Het nettoresultaat bevat de impact van de variatie in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen, ander portefeuilleresultaat, uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40 en variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva. De EPRA winst is het nettoresultaat gecorrigeerd voor de hierboven genoemde elementen.
4. Reële waarde van de vastgoedportefeuille
Op 30 september 2023 bestaat de portefeuille uit 19.536 verhuurbare studentenunits. De totale vastgoedportefeuille wordt gewaardeerd op 3,175 miljard EUR per 30 september 2023. De herwaarderingen bleven stabiel in de eerste drie kwartalen van 2023. De herwaardering van de portefeuille bleef beperkt tot slechts -0,78% (vs. 31 december 2022) (-23,7 MEUR) dankzij de positieve impact van de huurgroei.
In het verleden werden alle projecten in de pijplijn van Xior gewoonlijk onmiddellijk opgestart na het verkrijgen van de benodigde vergunningen en de ondertekening van de bouwovereenkomst met een vaste prijs. Gezien de huidige stijgende bouwkosten en het bredere economische klimaat, gaat Xior selectiever te werk bij welke projecten direct opgestart worden. De pijplijn van Xior is daarom opgesplitst in een actieve pijplijn (waarvan de bouw is gestart of waarvoor verbintenissen zijn aangegaan) en een landbankpijplijn (gegarandeerde projecten die kunnen uitgesteld of zelfs verkocht worden).
De huidige actieve pijplijn heeft een geschatte investeringswaarde van ongeveer 282 MEUR met een resterende totale cost to come van ca. 83 MEUR om de hele actieve pijplijn af te werken. Voor 2023 en 2024 bedraagt de cost to come respectievelijk 37 MEUR en 39 MEUR. Voor alle activa in de landbankpijplijn (geschatte investeringswaarde ca. 332 MEUR) wordt het vergunningsproces voortgezet, maar is nog geen besluit genomen over het opstarten van de bouw. In Q3 2023 werd de vergunning voor het project Bokelweg verkregen.
Als alle acquisities en projecten in de pipeline worden voltooid, zal de portefeuille toenemen tot ongeveer 3,6 miljard EUR, met ca. 26.000 verhuurbare studentenunits.
5. LTV
De LTV per 30 september 2023 bleef stabiel op 54,91%, t.o.v. 54,43% per 30 juni 2023.
6. Financiering
Op 30 september 2023 had de Vennootschap financieringsovereenkomsten afgesloten met 20 kredietverstrekkers voor een totaalbedrag van 1.752 MEUR. Per 30 september 2023 had de Vennootschap in totaal 1.706 MEUR aan financiering opgenomen en voldoet aan al haar covenanten.
De Vennootschap tracht de looptijd van de leningen te spreiden; waarbij de gemiddelde looptijd 4,44 jaar bedraagt per 30 september 2023. Dit is exclusief CP notes, die allemaal kortlopend zijn.
Bovendien is Xior in grote mate beschermd tegen een stijgend renteklimaat door de langlopende afdekking van haar bestaande schuldpositie, waarbij per 30 september 2023 77% van de financiering (1.340 MEUR) is
11 Dit is gebaseerd op het gewogen gemiddelde aantal aandelen.
afgedekt voor een looptijd van 6 jaar, hetzij via renteswapovereenkomsten (936 MEUR), hetzij via vaste rentevoeten (404 MEUR). Aangezien deze afdekkingen niet plaatsvinden op het niveau van de afzonderlijke financieringen, maar voor een langere looptijd dan de onderliggende leningen, leidt het aflopen van individuele financieringen niet tot een extra renterisico. Het overbruggingskrediet van 250 MEUR bij ABN Amro met een looptijd tot Q1 2024 zal worden afgelost met de opbrengsten van de desinvesteringen. Daarnaast voert Xior actieve gesprekken om de optie hebben om gedeeltelijk te herfinancieren.
De gemiddelde financieringskost voor Q3 2023 bedraagt 2,54% (Q3 2022: 1,79%).
7. Belangrijke realisaties in de eerste negen maanden van 2023
Closing Rue Mélot, Namen
In 2019 werd een overeenkomst getekend voor de aankoop van een te ontwikkelen studentencomplex in Namen. Na de ontwikkeling zou dit gebouw door Xior worden aangekocht. Het gebouw werd ondertussen opgeleverd en bijgevolg vond op 9 januari 2023 de overdracht plaats van de aandelen van de vennootschap AXS Namur IV (ondertussen werd de naam gewijzigd in Xior Namen).
Beëindiging van de intentieverklaring voor de overname van Aachen BlueGate
Op 22 februari 2023 kondigde Xior de beëindiging aan van de eerder aangekondigde intentieovereenkomst tot overname van het project Aachen Bluegate (totale investeringswaarde 150 MEUR). De overeenkomst werd met wederzijdse instemming en zonder compensatie beëindigd. Bijgevolg zal de in Q3/Q4 2023 geplande investering niet plaatsvinden. Voor meer informatie zie het persbericht van 22 februari 2023.
Xior oefent uitstelrecht finale deel Basecamp transactie uit
Op 31 maart 2023 meldde Xior dat het, zoals voorzien in de transactiedocumentatie voor de Basecamp transactie, gebruik heeft gemaakt van het recht van uitstel voor het laatste deel van deze transactie, bestaande uit de overname van de managementen ontwikkelingsmaatschappijen van de Basecamp groep, voor minimaal zes maanden en maximaal één jaar. Als gevolg van het inroepen van dit uitstelrecht zal Xior de eerste tranche van de overnameprijs, ca. 36 MEUR, vergoeden in aandelen tegen een uitgifteprijs van 44 EUR per aandeel op 25 april 2023. Het uitstel van dit laatste deel van de Basecamp transactie heeft geen invloed op de eerder aangekondigde winst- en dividendverwachting voor 2023, namelijk 2,20 EUR EPS en 1,76 EUR DPS en heeft geen negatief effect op de schuldgraad. Zie voor meer informatie het persbericht van 31 maart 2023.
Kapitaalverhoging van ca. 38 MEUR
Op 25 april 2023 vond een kapitaalverhoging van ca. 38 MEUR plaats wat resulteerde in de uitgifte van 865.618 nieuwe aandelen tegen een uitgifteprijs van 44 EUR per aandeel. Deze kapitaalverhoging vond plaats in het kader van het finale deel van de Basecamp transactie, met name de inbreng van de Basecamp-management en de ontwikkelingsactiviteiten. Het overgrote deel van deze aandelen is ook onderworpen aan een lock-up van 6 maanden, zoals beschreven in de verrichtingsnota van 13 september 2022. De nieuwe aandelen noteren vanaf 27 april 2023 op de beurs.
8. Belangrijke gebeurtenissen na het einde van het derde kwartaal
Extensie ESHF-fonds tot 15 oktober 2025
Xior is geïnformeerd door Waystone Management Company (IE) Limited, die optreedt als beheerder van alternatieve beleggingsfondsen voor European Student Housing Fund ("ESHF"), een subfonds van Waystone QIAIF Platform ICAV, dat een verlenging van de termijn van ESHF (die zou aflopen op 15 oktober 2023) ter
stemming is voorgelegd aan de aandeelhouders van ESHF (de "ESHF Aandeelhouders") tijdens een buitengewone algemene vergadering van ESHF gehouden op 19 september 2023. De ESHF Aandeelhouders hebben gestemd om de termijn van ESHF te verlengen met een extra periode van twee jaar, tot 15 oktober 2025 (de "Verlenging"). Op basis van de meest recente transparantiekennisgeving (ontvangen op 3 juli 2023) bezit ST Holdings Sàrl, een naamloze vennootschap opgericht naar het recht van het Groothertogdom Luxemburg en volle dochteronderneming van ESHF, 1.515.573 aandelen Xior, wat momenteel 4,26% van het kapitaal van Xior vertegenwoordigt. Als gevolg van de Verlenging is de tijdsdruk om deze aandelen te verkopen voor de oorspronkelijke vervaldatum van ESHF weggenomen.
9. Vooruitzichten
Op basis van de nu beschikbare informatie bevestigt Xior zijn voorspelde EPRA winst voor 2023. Het bedrijf verwacht een EPRA winst per aandeel van ten minste 2,20 EUR voor het boekjaar 2023, wat een stijging van 6,3% betekent ten opzichte van de winst in 2022 (2,07 EUR per aandeel). Dit betekent een aanzienlijke stijging van 22% van de winst per aandeel over de afgelopen twee jaar (vergeleken met 1,80 EUR per aandeel in 2021). Xior verwacht een bruto dividend per aandeel van 1,76 EUR voor 2023 met een minimale uitbetaling van 80%. Gezien de huidige onzekere macro-economische omgeving blijft balansdiscipline op lange termijn de belangrijkste focus, om de loan-to-value terug te brengen naar rond 50%.
Voor heel 2023 verwacht Xior een bezettingsgraad die vergelijkbaar is met de huidige.
10. Financieel overzicht
GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN DE FINANCIËLE POSITIE
| Activa (In duizenden €) |
30.09.2023 | 31.12.2022 |
|---|---|---|
| I. VASTE ACTIVA | 3.303.284 | 3.144.761 |
| B. Immateriële vaste activa | 2.850 | 1.506 |
| C. Vastgoedbeleggingen | 3.174.983 | 3.026.885 |
| a. Vastgoed beschikbaar voor verhuur | 2.700.764 | 2.517.237 |
| b. Projectontwikkelingen | 474.219 | 509.647 |
| D. Overige materiële vaste activa | 11.628 | 11.105 |
| a. Materiële vaste activa voor eigen gebruik | 11.628 | 11.105 |
| E. Financiële vaste activa | 66.713 | 66.052 |
| Toegestane afdekkingsinstrumenten | 64.686 | 64.347 |
| Andere | 2.027 | 1.705 |
| G. Handelsvorderingen en andere vaste activa | 19.661 | 20.101 |
| H. Uitgestelde belastingen - activa | 11.500 | 3.478 |
| I. Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures, vermogensmutatie |
15.950 | 15.635 |
| II. VLOTTENDE ACTIVA | 123.250 | 71.137 |
| D. Handelsvorderingen | 3.908 | 3.732 |
| E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 44.687 | 44.491 |
|---|---|---|
| a. Belastingen | 3.832 | 11.327 |
| c. Andere | 40.855 | 33.164 |
| F. Kas en kasequivalenten | 8.848 | 7.824 |
| G. Overlopende rekeningen | 65.807 | 15.091 |
| Vooruitbetaalde vastgoedkosten | 46.987 | 3.711 |
| Gelopen, niet-vervallen vastgoedopbrengsten | 14.542 | 3.821 |
| Andere | 4.278 | 7.559 |
| TOTALE ACTIVA | 3.426.535 | 3.215.899 |
| Passiva (In duizenden €) |
30.09.2023 | 31.12.2022 |
| EIGEN VERMOGEN | 1.470.972 | 1.486.461 |
| I. Eigen vermogen toewijsbaar aan aandeelhouders van de moedervennootschap |
1.470.965 | 1.486.268 |
| A. Kapitaal | 635.643 | 620.103 |
| a. Geplaatst kapitaal | 641.127 | 625.546 |
| b. Kosten kapitaalverhoging (-) | -5.484 | -5.443 |
| B. Uitgiftepremies | 708.650 | 686.144 |
| C. Reserves | 98.070 | -6.164 |
| Reserve voor het saldo van variaties in de reële waarde van vastgoed | 62.055 | 24.298 |
| Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-30.421 | -34.736 |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in de IFRS |
60.123 | -12.838 |
| Reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet gerealiseerde resultaten van dochterondernemingen, geassocieerde deelnemingen en joint ventures die administratief verwerkt worden volgens de equity methode |
-7.774 | -7.405 |
| Reserve voor omrekeningsverschillen die voorvloeien uit de | -5.360 | -2.755 |
| omrekening van een buitenlandse activiteit Overige reserves |
102 | 29.602 |
| Overgedragen resultaten van vorige boekjaren | 19.345 | -2.330 |
| D. Nettoresultaat van het boekjaar | 28.603 | 186.186 |
| II. Minderheidsbelangen |
7 | 193 |
| PASSIVA | 1.955.563 | 1.729.437 |
| I. Langlopende verplichtingen | 1.777.495 | 1.472.890 |
| B. Langlopende financiële schulden | 1.681.934 | 1.397.028 |
|---|---|---|
| a. Kredietinstellingen | 1.423.657 | 1.138.689 |
| b. Financiële leasing | 4.909 | 5.018 |
| c. Andere | 253.367 | 253.322 |
| E. Andere langlopende verplichtingen | 17.758 | 2.038 |
| F. Uitgestelde belastingen - verplichtingen | 77.802 | 73.824 |
| a. Exit taks | 645 | 1.252 |
| b. Andere | 77.157 | 72.572 |
| II. Kortlopende verplichtingen | 178.068 | 256.548 |
| B. Kortlopende financiële schulden | 66.453 | 163.592 |
| a. Kredietinstellingen | 66.453 | 163.592 |
| D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 40.345 | 47.573 |
| a. Exit taks | 0 | 0 |
| b. Andere | 40.345 | 47.573 |
| Leveranciers | 17.532 | 22.291 |
| Huurders | 573 | 1.351 |
| Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten | 22.240 | 23.932 |
| E. Andere kortlopende verplichtingen | 50.958 | 29.335 |
| Andere | 50.958 | 29.335 |
| F. Overlopende rekeningen | 20.312 | 16.048 |
| a. Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten | 7.365 | 3.702 |
| b. Gelopen, niet vervallen interesten | 3.179 | 3.343 |
| c. Andere | 9.768 | 9.003 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 3.426.535 | 3.215.899 |
GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING
| Resultatenrekening (In duizenden €) |
30.09.2023 | 30.09.2022 |
|---|---|---|
| I. (+) Huurinkomsten | 106.473 | 76.137 |
| (+) Huurinkomsten | 94.250 | 72.669 |
| (+) Huurgaranties | 12.455 | 3.712 |
| (-) Huurkortingen | -232 | -244 |
| Waardeverminderingen op handelsvorderingen | -51 | -502 |
|---|---|---|
| NETTO HUURRESULTAAT | 106.422 | 75.635 |
| V. (+) Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen |
18.113 | 14.753 |
| - Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar | 17.939 | 14.566 |
| - Doorrekening van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen |
174 | 187 |
| VII. (-) Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
-21.174 | -19.202 |
| - Huurlasten gedragen de eigenaar | -20.969 | -19.119 |
| - Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | -205 | -82 |
| VIII. (+/-) Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 2.365 | 563 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 105.725 | 71.749 |
| IX. (-) Technische kosten | -5.013 | -3.561 |
| Recurrente technische kosten | -5.124 | -3.610 |
| (-) Herstellingen | -4.221 | -3.033 |
| (-) Verzekeringspremies | -904 | -577 |
| Niet recurrente technische kosten | 112 | 49 |
| (-) Schadegevallen | 112 | 49 |
| X. (-) Commerciële kosten | -647 | -595 |
| (-) Publiciteit,… | -489 | -460 |
| (-) Juridische kosten | -158 | -136 |
| XI. (-) Kosten en taksen voor niet-verhuurde gebouwen | -405 | -450 |
| XII. (-) Beheerkosten van het vastgoed | -8.665 | -5.039 |
| (-) Beheerskosten (extern) | 0 | -85 |
| (-) Beheerskosten (intern) | -8.665 | -4.954 |
| XIII. (-) Andere vastgoedkosten | -5.746 | -4.161 |
| (-) Honoraria architecten | -39 | -4 |
| (-) Honoraria schatters | -528 | -407 |
| (-) Andere vastgoedkosten | -5.178 | -3.751 |
| (+/-) VASTGOEDKOSTEN | -20.476 | -13.806 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 85.249 | 57.943 |
| XIV. (-) Algemene kosten van de vennootschap | -12.955 | -7.591 |
| XV. (+/-) Andere operationele opbrengsten en kosten | 825 | 169 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE |
73.119 | 50.521 | ||
|---|---|---|---|---|
| XVI. (+/-) Resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen | -311 | 0 | ||
| (-) Nettoverkopen van vastgoedbeleggingen (verkoopprijs - transactiekosten |
10.011 | 0 | ||
| (+) Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | -10.322 | 0 | ||
| XVII. (+/-) Resultaat op de verkopen van andere niet-financiële activa | 0 | 0 | ||
| XVIII. (+/-) Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -23.665 | 149.615 | ||
| (+) Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen |
43.921 | 157.513 | ||
| (-) Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen |
-67.586 | -7.897 | ||
| XIX. (+) Ander portefeuilleresultaat | -6.395 | -27.558 | ||
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 42.748 | 172.578 | ||
| XX. (+) Financiële opbrengsten | 867 | 1.066 | ||
| (+) Geïnde interesten en dividenden | 867 | 1.066 | ||
| XXI. (-) Netto interestkosten | -17.105 | -7.794 | ||
| (-) Nominale interestlasten op leningen | -26.278 | -4.883 | ||
| (-) Wedersamenstelling van het nominaal bedrag van financiële schulden |
-338 | -307 | ||
| (-) Kosten van toegestane afdekkingsinstrumenten | 9.512 | -2.603 | ||
| XXII. (-) Overige financiële kosten | -1.085 | -1.687 | ||
| - Bankkosten en andere commissies | -317 | -1.276 | ||
| - Andere | -768 | -411 | ||
| XXIII. (+/-) Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 339 | 71.291 | ||
| (+/-) FINANCIEEL RESULTAAT | -16.984 | 62.876 | ||
| XXIV Aandeel in het resultaat van geassocieerde deelnemingen en joint ventures |
208 | 414 | ||
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 25.972 | 235.868 | ||
| XXV. Vennootschapsbelastingen | -2.644 | -1.991 | ||
| XXVI. Exit taks | 1.695 | -220 | ||
| XXVII. Uitgestelde belastingen | 3.376 | -15.002 | ||
| (+/-) BELASTINGEN | 2.427 | -17.213 | ||
| NETTO RESULTAAT | 28.399 | 216.655 | ||
| EPRA WINST | 53.153 | 40.115 | ||
| EPRA WINST – DEEL VAN DE GROEP | 53.355 | 39.865 | ||
| RESULTAAT VAN DE PORTEFEUILLE | -30.372 | 122.057 |
| UITGESTELDE BELASTINGEN M.B.T. IAS 40 CORRECTIES | -5.071 | 15.222 |
|---|---|---|
| VARIATIES IN DE REËLE WAARDE VAN FINANCIËLE ACTIVA EN PASSIVA |
547 | 71.705 |
| EPRA WINST PER AANDEEL (in EUR) |
1,50 | 1,41 |
| EPRA WINST PER AANDEEL (in EUR) – DEEL VAN DE GROEP |
1,51 | 1,41 |
11. Alternatieve prestatie indicatoren (APM's): reconciliatietabellen
| EPRA winst | 30.09.2023 | 30.09.2022 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat | 28.399 | 218.655 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 23.665 | -149.615 |
| Ander portefeuilleresultaat | 6.395 | 27.558 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 312 | 0 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -547 | -71.705 |
| Uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40 | -5.071 | 15.222 |
| EPRA winst | 53.153 | 40.115 |
| EPRA winst – deel van de groep | 53.355 | 39.865 |
| EPRA winst na correctie IFRIC 21 | 30.09.2023 | 30.09.2022 |
| Nettoresultaat | 28.399 | 218.655 |
| Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen | 23.665 | -149.615 |
| Ander portefeuilleresultaat | 6.395 | 27.558 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 312 | 0 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -547 | -71.705 |
| Uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40 | -5.071 | 15.222 |
| EPRA winst | 53.153 | 40.115 |
| Impact IFRIC 21 | 1.454 | 1.179 |
| EPRA-winst na aanpassing IFRIC 21 | 54.607 | 41.294 |
| EPRA winst na correctie IFRIC 21 – deel van de groep | 54.809 | 41.044 |
| Resultaat van de portefeuille | 30.09.2023 | 30.09.2022 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | -312 | 0 |
| Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen | -23.665 | 149.615 |
| Ander portefeuilleresultaat | -6.395 | -27.558 |
| Resultaat van de portefeuille | -30.372 | 122.057 |
| Gemiddelde interestvoet | 30.09.2023 | 30.09.2022 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nominale rente betaald op leningen | 26.278 | 4.883 | ||||
| Kosten van toegestane afdekkingsinstrumenten | -9.512 | 2.603 | ||||
| Geactiveerde interesten | 15.351 | 4.829 | ||||
| Gemiddelde uitstaande schuld gedurende de periode | 1.718.213 | 1.066.045 | ||||
| Gemiddelde interestvoet | 2,49% | 1,54% | ||||
| Gemiddelde interestvoet excl. afdekkingsinstrumenten |
kosten van toegelaten |
3,23% | 1,21% | |||
| Gemiddelde financieringskosten | 30.09.2023 | 30.09.2022 | ||||
| Nominale interestlasten op leningen | 26.278 | 4.883 2.603 4.829 |
||||
| Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten | -9.512 | |||||
| Geactiveerde interesten | 15.351 | 307 1.687 1.066.045 |
||||
| Verdeling van het nominaal bedrag van de financiële schulden | 338 | |||||
| Bankkosten en andere commissies | 317 | |||||
| Gemiddelde uitstaande schuld gedurende de periode | 1.718.213 | |||||
| Gemiddelde financieringskost | 2,54% | 1.79% | ||||
| Gemiddelde financieringskost excl. afdekkingsinstrumenten |
kosten van toegelaten |
3,28% | 1.46% | |||
| Per 30.09.2023 | EPRA NRV | EPRA NTA | EPRA NDV | EPRA NAV | EPRA NNAV | |
| IFRS eigen vermogen toe te rekenen aan aandeelhouders exclusief minderheidsbelangen |
1.470.965 | 1.470.965 | 1.470.965 | 1.470.965 | 1.470.965 | |
| Minderheidsbelangen | XXXXXXXXX | XXXXXXXXX | XXXXXXXXX | 7 | 7 | |
| IN MINDERING | ||||||
| Uitgestelde belastingen met betrekking tot FV-winst op IP |
65.657 | 65.657 | XXXXXXXXX | 65.657 | XXXXXXXXX | |
| FV van financiële instrumenten | -64.686 | -64.686 | XXXXXXXXX | -64.686 | XXXXXXXXX | |
| Immateriële vaste activa volgens IFRS BS | XXXXXXXXX | 2.850 | XXXXXXXXX | XXXXXXXXX | XXXXXXXXX | |
| TOEVOEGING | ||||||
| FV van vastrentende schulden | XXXXXXXXX | XXXXXXXXX | 89.934 | XXXXXXXXX | XXXXXXXXX | |
| Mutatierechten | 181.220 | nvt | XXXXXXXXX | XXXXXXXXX | XXXXXXXXX | |
| NAV | 1.653.156 | 1.469.086 | 1.560.899 | 1.471.943 | 1.470.972 | |
| Volledig verwaterd aantal aandelen | 35.618.161 | 35.618.161 | 35.618.161 | 35.618.161 | 35.618.161 | |
| NAV per aandeel | 46,41 | 41,25 | 43,82 | 41,33 | 41,30 | |
| NAV per aandeel – deel van de groep | 46,41 | 41,25 | 43,82 | 41,33 | 41,30 |
|---|---|---|---|---|---|
| Per 30.09.2023 | Reële waarde | % van totale portefeuille |
% excl. uitgestelde belastingen | ||
| Portefeuille die onderworpen is aan uitgestelde belastingen en die bedoeld is om aan te houden en niet verkocht op lange termijn |
3.174.983 | 100 | 100 | ||
| Portefeuille onderhevig aan gedeeltelijke uitgestelde belastingen en belastingstructurering |
0 | 0 | 0 |
| Per 31.12.2022 | EPRA NRV | EPRA NTA | EPRA NDV | EPRA NAV | EPRA NNAV |
|---|---|---|---|---|---|
| IFRS eigen vermogen toe te rekenen aan aandeelhouders exclusief minderheidsbelangen |
1.486.268 | 1.486.268 | 1.486.268 | 1.486.268 | 1.486.268 |
| Minderheidsbelangen | XXXXXXXXX | XXXXXXXXX | XXXXXXXXX | 193 | 193 |
| IN MINDERING | |||||
| Uitgestelde belastingen in relatie tot FV winst op IP |
72.572 | 72.572 | XXXXXXXXX | 72.572 | XXXXXXXXX |
| FV van financiële instrumenten | -64.347 | -64.347 | XXXXXXXXX | -64.347 | XXXXXXXXX |
| Immateriële vaste activa volgens IFRS BS | XXXXXXXXX | 1.506 | XXXXXXXXX | XXXXXXXXX | XXXXXXXXX |
| TOEVOEGING | |||||
| FV van vastrentende schulden | XXXXXXXXX | XXXXXXXXX | 85.939 | XXXXXXXXX | XXXXXXXXX |
| Mutatierechten | 143.285 | n.v.t. | XXXXXXXXX | XXXXXXXXX | XXXXXXXXX |
| NAV | 1.637.778 | 1.492.987 | 1.572.207 | 1.494.686 | 1.486.461 |
| Volledig verwaterd aantal aandelen | 34.752.543 | 34.752.543 | 34.752.543 | 34.752.543 | 34.752.543 |
| NAV per aandeel | 47,13 | 42,96 | 45,24 | 43,01 | 42,77 |
| NAV per aandeel – deel van de groep | 47,13 | 42,96 | 45,24 | 43,00 | 42,77 |
| Per 31.12.2022 | Reële waarde | % van totale portefeuille |
% excl. uitgestelde belastingen |
|---|---|---|---|
| Portefeuille die onderworpen is aan uitgestelde belastingen en die bedoeld is om aan te houden en niet te verkopen op lange termijn |
3.026.885 | 100 | 100 |
| Portefeuille onderhevig aan gedeeltelijke uitgestelde belastingen en belastingstructurering |
0 | 0 | 0 |
12. Glossarium van de alternatieve prestatie indicatoren (APM's) gebruikt door Xior
| Studentenhuisvesting | ||||
|---|---|---|---|---|
| APM benaming | Definitie | Gebruik | ||
| EPRA winst | Nettoresultaat +/- variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen +/- ander portefeuilleresultaat +/- resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen +/- variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva +/- uitgestelde belastingen m.b.t.t IAS 40 correcties |
Meten van het resultaat van de strategische operationele activiteiten, met uitsluiting van de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, ander portefeuilleresultaat, resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen en variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva en uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40. Dit geeft aan in welke mate dividendbetalingen door de winst worden ondersteund |
||
| Resultaat van de portefeuille |
Resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen +/- variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen +/- ander portefeuilleresultaat |
Meten van de gerealiseerde en niet gerealiseerde winst/verlies op vastgoedbeleggingen |
||
| Gemiddelde interestvoet |
Interestkosten inclusief IRS interestkosten gedeeld door de gemiddelde uitstaande schuld gedurende de periode |
Meten van de gemiddelde interestkost van de schulden om een vergelijking met peers mogelijk te maken + analyse van de evolutie over de jaren |
||
| Gemiddelde interestvoet excl. IRS interestkosten |
Rentelasten exclusief IRS interestkosten gedeeld door de gemiddelde uitstaande schuld gedurende de periode |
Meten van de gemiddelde interestkost van de schulden om een vergelijking met peers mogelijk te maken + analyse van de evolutie over de jaren |
||
| Gemiddelde financieringskost |
Interestkosten inclusief IRS interestkosten + arrangement fees en commitment fees gedeeld door de gemiddelde uitstaande schuld gedurende de periode |
Meten van de gemiddelde financieringskost van de schulden om een vergelijking met peers mogelijk te maken + analyse van de evolutie over de jaren |
||
| Gemiddelde financieringskost excl. IRS-interestkosten |
Interestkosten exclusief IRS interestkosten + arrangement fees en commitment fees gedeeld door gemiddelde uitstaande schuld gedurende de periode |
Meten van de gemiddelde financieringskost van de schulden om een vergelijking met peers mogelijk te maken + analyse van de evolutie over de jaren |
||
| EPRA winst per aandeel |
Netto resultaat +/- resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen +/- variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen +/- overig portefeuilleresultaat +/- variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva +/- uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40 correcties, gedeeld door het gemiddeld aantal aandelen |
Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internationale vastgoedspelers |
||
| EPRA NAW | Dit is de NAW die werd aangepast zodat ze ook vastgoed en overige investeringen tegen hun reële waarde omvat en die bepaalde posten uitsluit die naar verwachting niet zullen voorkomen in een bedrijfsmodel met vastgoedbeleggingen op lange termijn |
Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internationale vastgoedspelers |
||
| EPRA NNNAW | EPRA NAW aangepast om rekening te houden met de (i) reële waarde van de financiële instrumenten, (ii) de reële waarde van de schulden en (iii) de uitgestelde belastingen |
Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internationale vastgoedspelers. De EPRA NAV metrics maken aanpassingen van de NAV per IFRS-jaarrekeningen om de belanghebbenden de meest relevante informatie over de reële waarde van de activa en passiva van een vastgoedvennootschap, onder verschillende scenario's te verstrekken. |
||
| EPRA Net Reinstatement Value (NRV) |
Veronderstelt dat entiteiten nooit vastgoed verkopen en beoogt de waarde weer te vertegenwoordigen die nodig is om het vastgoed te herbouwen |
Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internationale vastgoedspelers. De EPRA NAV metrics maken aanpassingen van de NAV per IFRS-jaarrekeningen om de belanghebbenden de meest relevante informatie over de reële waarde van |
PERSBERICHT
| de activa en passiva van een vastgoedvennootschap, onder verschillende scenario's te verstrekken |
||
|---|---|---|
| EPRA Net Tangible Assets (NTA) |
Aangenomen wordt dat entiteiten activa kopen en verkopen, waardoor bepaalde niveaus van onvermijdelijke uitgestelde belastingen zich kristaliseren |
Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internationale vastgoedspelers. De EPRA NAV metrics maken aanpassingen van de NAV per IFRS-jaarrekeningen om de belanghebbenden de meest relevante informatie over de reële waarde van de activa en passiva van een vastgoedvennootschap, onder verschillende scenario's te verstrekken |
| EPRA Net Disposal Value (NDV) |
Vertegenwoordigt de aandeelhouderswaarde in een 'uitverkoop scenario', waarbij uitgestelde belasting, financiële instrumenten en bepaalde andere aanpassingen zijn berekend, na aftrek van de daaruit voortvloeiende belasting |
Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internationale vastgoedspelers. De EPRA NAV metrics maken aanpassingen van de NAV per IFRS-jaarrekeningen om de belanghebbenden de meest relevante informatie over de reële waarde van de activa en passiva van een vastgoedvennootschap, onder verschillende scenario's te verstrekken |
| EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) |
Geannualiseerde bruto huurinkomsten op basis van de lopende huur op afsluitdatum, met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd met de geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internationale vastgoedspelers |
| EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement (Aangepast NIR) |
De maatstaf integreert een aanpassing van de EPRA NIR voor de afloop van huurvrije periodes of andere niet-vervallen huurincentives |
Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internationale vastgoedspelers |
| EPRA huurleegstand | Geschatte huurwaarde van leegstaande units gedeeld door de Geschatte Huurwaarde van de totale portefeuille |
Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internationale vastgoedspelers |
| EPRA Kost Ratio (incl. leegstandskosten) |
EPRA-kosten (inclusief leegstandskosten) gedeeld door de bruto huurinkomsten, verminderd met de te betalen huur op gehuurde grond |
Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internationale vastgoedspelers |
| EPRA Kost Ratio (excl. leegstandskosten) |
EPRA-kosten (exclusief leegstandskosten) gedeeld door de bruto huurinkomsten, verminderd met de te betalen huur op gehuurde grond |
Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internationale vastgoedspelers |
PERSBERICHT
Antwerpen, België | 26 oktober 2023 | 7u00 CET Gereglementeerde informatie
Voor meer informatie kan u contact opnemen met:
| Xior Student Housing NV |
|---|
| Frankrijklei 64-68 |
| 2000 Antwerpen |
| www.xior.be |
Christian Teunissen, CEO Frederik Snauwaert, CFO [email protected] T +32 3 257 04 89 Xior Investor Relations Sandra Aznar Head of Investor Relations [email protected] T +32 3 257 04 89
Over Xior Student Housing
Xior Student Housing NV is de eerste Belgische openbare GVV, gespecialiseerd in het segment van de studentenhuisvesting in België, Nederland, Duitsland, Polen, Portugal, Spanje, Denemarken en Zweden. Binnen dit vastgoedsegment biedt Xior Student Housing een variëteit aan panden aan, gaande van kamers met gemeenschappelijke voorzieningen, kamers met eigen sanitair tot volledig uitgeruste studio's. Xior Student Housing bouwt reeds sinds 2007 als eigenaar en exploitant aan kwalitatieve en betrouwbare studentenhuizen voor studenten op zoek naar een plek waar ze in ideale omstandigheden kunnen studeren, wonen en leven. Een kot met net dat beetje meer, waar elke student zich onmiddellijk thuis voelt.
Xior Student Housing is sedert 24 november 2015 vergund als openbare GVV naar Belgisch recht. De aandelen van Xior Student Housing zijn sedert 11 december 2015 genoteerd op Euronext Brussels (XIOR). Op datum van 30 september 2023, stelt Xior Student Housing een vastgoedportefeuille ter beschikking ter waarde van c. 3.17 miljard EUR. Meer informatie is beschikbaar op www.xior.be.
Xior Student Housing NV, Openbare GVV naar Belgisch recht (BE-REIT) Frankrijklei 64-68, 2000 Antwerpen BE 0547.972.794 (RPR Antwerpen, afdeling Antwerpen)
Disclaimer
Dit persbericht bevat vooruitziende informatie, voorspellingen, overtuigingen, opinies en ramingen gemaakt door Xior, met betrekking tot de verwachte toekomstige prestatie van Xior en van de markt waarin zij actief is ('vooruitziende verklaringen'). Door hun aard impliceren vooruitziende verklaringen inherente risico's, onzekerheden en veronderstellingen, zowel algemeen als specifiek, die gegrond leken op het moment dat ze werden gemaakt, maar die uiteindelijk wel of niet accuraat kunnen blijken en het risico bestaat dat de vooruitziende verklaringen niet zullen worden bereikt. Sommige gebeurtenissen zijn moeilijk te voorspellen en kunnen afhangen van factoren waarop Xior geen vat heeft. Bovendien gelden de vooruitziende verklaringen enkel op de datum van dit persbericht. Verklaringen in dit persbericht die gaan over voorbije trends of activiteiten, mogen niet worden beschouwd als een voorstelling dat dergelijke trends of activiteiten in de toekomst zullen blijven duren. Noch Xior, noch diens vertegenwoordigers, functionarissen of adviseurs, garanderen dat de parameters waarop de vooruitziende verklaringen zijn gebaseerd, vrij zijn van fouten, en niemand van hen kan voorstellen, garanderen of voorspellen dat de resultaten die door een dergelijke vooruitziende verklaring worden verwacht, daadwerkelijk worden bereikt. De werkelijke winsten, de financiële situatie, de prestatie of de resultaten van Xior kunnen bijgevolg aanzienlijk verschillen van de informatie vooropgesteld in of geïmpliceerd door vooruitziende verklaringen. Xior wijst nadrukkelijk elke verplichting of waarborg af om vooruitziende verklaringen publiekelijk te actualiseren of te herzien, tenzij wettelijk vereist Dit persbericht werd opgesteld in het Engels en vertaald naar het Nederland en Frans. In het geval van tegenstrijdigheden zal de Engelse versie primeren.