AI Terminal
Xior Student Housing
Quarterly Report • Oct 25, 2024
4028_10-q_2024-10-25_79563be7-2302-4fc3-9620-e361855fd641.pdf
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Resultaten 9M 2024 Xior Student Housing
Tussentijdse resultaten per 30.09.2024
25 oktober 2024
1
PERSBERICHT
Antwerpen, België | 25 oktober 2024 | 7u00 CET Gereglementeerde informatie
1.1
Solide 9M 2024 resultaten: EPS en DPS vooruitzichten bevestigd Studenten kiezen massaal voor Xior: opnieuw volledige bezetting Verhoging guidance LfL huurgroei naar 6,5% voor FY 2024
Solide 9M 2024 resultaten – sterkte studentenvastgoed bevestigd met hoge LfL huurgroei
- Winst- en dividend vooruitzichten 2024 herbevestigd op 2,21 EUR EPS en 1,768 EUR DPS met EPRA winst op 1,53 EUR/aandeel na correctie IFRIC 21 op basis van sterke eerste 9 maanden
- Netto huurinkomsten +14% YoY dankzij +6,8% LfL huurgroei en 98% bezettingsgraad. Bevestiging van sterkte markt, pricing power alsook betaalbaarheid studentenhuisvesting
- Bridge loan volledig terugbetaald en verdere verlaging leverage tot onder 50% blijft focus. Debt ratio en LTV op resp. 50,30% pro forma en 51,68%
- Desinvesteringsplan gerealiseerd en ca. 25 MEUR additionele desinvesteringen gecommitteerd
Operationele update – sterke vraag en pricing power markeren succesvol academiejaar
- Succesvolle start nieuw academiejaar met hogere huurprijzen (+6,2% vanaf oktober) wat leidt tot verhoging guidance LfL huurgroei naar 6,5% voor FY 2024 (vs. 5.5%)
- Studenten blijven massaal voor Xior kiezen en zorgen voor vlot verhuurseizoen en een consistent hoge bezetting van 98%
- Hogere huurprijzen hebben geen impact op de vraag
- Unieke marktfundamentals zullen verdere huur- en winstgroei blijven ondersteunen zonder betaalbaarheid uit het oog te verliezen
Inhoudsopgave
| 1. Kerncijfers 9M '24 resultaten – LfL huurgroei op nieuwe hoogte en guidance verhoogd 4 | |
|---|---|
| 2. Operationele update – snelle verhuur & hoge retentie markeren succesvol academiejaar5 | |
| 3. Financiële update 6 | |
| 4. Update financiële kalender 2024-2025 8 | |
| 5. Geconsolideerde financiële resultaten 9M 20249 | |
| 6. Financiering 13 | |
| 7. Belangrijke realisaties in de eerste negen maanden van 202413 | |
| 8. Vooruitzichten14 | |
| 9. Financieel overzicht15 | |
| 10. Alternatieve prestatie indicatoren (APM's): reconciliatietabellen20 | |
| 11. Glossarium van de alternatieve prestatie indicatoren (APM's) gebruikt door Xior Studentenhuisvesting 24 |
Highlights 9M 2024
Persbericht | Antwerpen, België | 25 oktober 2024 | 7h00 | Gereglementeerde informatie 4
1. Kerncijfers 9M '24 resultaten – LfL huurgroei op nieuwe hoogte en guidance verhoogd
- EPRA winst deel van de groep stijgt tot 62.272 KEUR na correctie IFRIC 21 (+14% YoY)
- EPRA winst/aandeel deel van de groep stijgt tot 1,53 EUR/aandeel1 na correctie IFRIC 21
- Het netto huurresultaat stijgt met 14% tot 120.911 KEUR t.o.v. Q3 2023 dankzij:
- o De oplevering van nieuwe projecten
- o De LfL-huurgroei die zich wederom voortzet op recordniveau van 6,8% YoY
- o Hoge en stabiele bezettingsgraad op 98% voor Q3 2024
- Stabiele waardering portefeuille met +40 MEUR of 1,25% YtD
- Schuldgraad daalt naar 50,82% en bedraagt pro forma 50,30% inclusief de positieve impact van de earn-out2 betaling in maart 2025. LTV op 51,68%. Verdere verlaging tot onder 50% blijft de focus
- Financieringskost en hedge ratio stabiel: resp. op 3,14% en 91%
- EPRA NAV/aandeel3 deel van de groep op 39,37 EUR t.o.v. 40,63 EUR op 31/12/2023
- EPRA NTA/aandeel³ op 39,26 EUR t.o.v. 40,55 EUR op 31/12/2023
- Reële Waarde vastgoedportefeuille neemt toe tot 3.271 MEUR, met 20.886 verhuurbare studentenunits (21.465 bedden). Als de volledige gecommitteerde pijplijn wordt gerealiseerd, zal de portefeuille stijgen tot ca. 3,7 miljard EUR, met 24.978 verhuurbare studentenunits4
- Herbevestiging EPS- en DPS-verwachtingen voor 2024: EPS van 2,21 EUR en DPS van 1,768 EUR
- Verhoging guidance LfL huurgroei naar 6,5% voor FY 2024 dankzij hoge vraag naar studentenkamers en pricing power
2. Operationele update – snelle verhuur & hoge retentie markeren succesvol academiejaar
Succesvol verhuurseizoen
Studenten blijven massaal voor Xior kiezen en zorgden voor een bijzonder vlot verhuurproces voor het nieuwe academiejaar 24/25. Enerzijds was er een hoge retentie bij de huurders en anderzijds werden openstaande en nieuw opgeleverde kamers in mum van tijd verhuurd. In de meeste landen is het academiejaar reeds gestart en loopt het verhuurseizoen ten einde. In Polen & Duitsland start het academiejaar iets later en worden momenteel de laatste kamers nog verhuurd. De bezettingsgraad blijft hoog en stabiel op 98%, wat de volledige bezettingscapaciteit inhoudt wanneer er rekening wordt gehouden met in- en uitcheckprocedures. Ook de nieuwe opleveringen die in ramp-up zijn doen het bijzonder goed, met Malmö op kop met reeds een boekingsgraad van 96%.
Dit bevestigt opnieuw de tevredenheid van onze huurders alsook sterke vraag naar kwalitatieve studentenkamers en de efficiënte werking van Xior's verhuurteams. Bovendien bewijst dit ook dat de prijsverhogingen geen negatieve invloed hebben op de vraag. De sterke vraag en de pricing power zorgen wederom voor een succesvolle start van het nieuwe academiejaar: huurprijzen in oktober stijgen met +6,2% YoY wat tot een substantiële verhoging leidt van de guidance LfL huurgroei naar 6,5% voor het volledig jaar 2024 t.o.v. de eerder gecommuniceerde min. 5,5%.
De macro-economische lange termijn-vooruitzichten voor studentenhuisvesting blijven positief, omdat de sector profiteert van de veerkrachtige en groeiende vraag naar hoger onderwijs en de toenemende studentenpopulatie.
1 De cijfers per aandeel zijn berekend op basis van het gewogen gemiddelde aantal aandelen, rekening houdend met het dividendrecht van de betreffende aandelen, tenzij anders aangegeven.
2 Onder IFRS werd de earn-out verplichting geboekt als schuld totdat deze in aandelen wordt betaald en omgezet wordt in aandelen. De earn-out betaling zal plaatsvinden op of rond 31 maart 2025 en is dus nog niet verwerkt in de schuldgraad per 30 september 2024 met een positieve impact van -0.53% op de schuldgraad.
3 Gebaseerd op het aantal uitstaande aandelen.
4 Zonder rekening te houden met de lopende desinvesteringen tot deze volledig gerealiseerd zijn.
Nieuwe opleveringen/openingen
Xior opende in september ca. 1.000 nieuwe studentenkamers, die vanaf dan ook huurinkomsten zullen genereren. De panden liggen allen op toplocaties nabij populaire universiteiten. In Antwerpen openden de residenties Felix (199 units) en Drie Eiken (334 units), gelegen in een groene oase vlak aan campus Groenenborger en campus Drie Eiken (faculteit Life Sciences). In Eindhoven opende Boschdijk Veste op een steenworp van de TU/Eindhoven, waarmee Xior ook een overeenkomst heeft gesloten voor het afnemen van 150 van de 240 units. De overige kamers waren in een recordtempo van enkele uren uitverhuurd. De residentie Zaragoza in Spanje (340 units) opende op 26 september haar deuren via een officiële openingsceremonie met de studenten, de buurt en de gemeente. Zaragoza behaalde ook een LEED Silver certificaat (externe duurzaamheidscertificering). Ook in Drie Eiken werd de officiële opening gehouden op 22 oktober samen met studenten, omwonende buren en medewerkers van de universiteit.
Opening Pontoneros - Zaragoza Felix - Antwerpen Opening 3 Eiken - Antwerpen Boschdijk Veste (Zernikestraat) - Eindhoven
3. Financiële update
Update desinvesteringen
Het eerder aangekondigd desinvesteringsprogramma werd in de loop van het derde kwartaal volledig gerealiseerd. Bijkomend werden er in Q3 2024 nieuwe overeenkomsten afgesloten voor de verkoop van een aantal kleinere minder efficiënte gebouwen voor een totaalbedrag van ca. 25 MEUR5 . De realisatie hiervan wordt in de loop van Q4 2024 verwacht. Xior blijft haar portefeuille verder optimaliseren en bekijkt verdere verkopen opportunistisch als deze de gemiddelde kwaliteit van de portefeuille verbeteren op vlak van efficiëntie of duurzaamheid.
Update financieringen
Xior schakelde in 2024 ook een versnelling hoger om financieringen reeds 12 maand op voorhand te verlengen of te herfinancieren. Zoals reeds gemeld in het persbericht dd. 2 september 2024, heeft Xior na aflossing van het resterende saldo, de bridge loan van 250 MEUR bij ABN Amro volledig terugbetaald. Nu deze lening is afgelost, zijn er tot Q3 2025 geen leningen die op vervaldag komen. In Q3 2025 vervallen 2 kleinere leningen voor een totaalbedrag van 20 MEUR die pas op vervaldag terugbetaald zullen worden en niet eerder verlengd om relatief hoge kosten te vermijden. Onderstaand de nieuwe maturiteitstabel:
5 Onder voorwaarde van de gebruikelijke (juridische) voorwaarden, zoals due diligence, financiering, administratieve controles, etc.
Update sustainable finance framework
Het Sustainable Finance Framework van Xior omvat milieucriteria (E) om de meest groene activa te selecteren en te financieren en sociale criteria (S) op basis van betaalbaarheid en sociale prijsstelling zodat een deel van haar portefeuille ook in aanmerking komt voor social-linked financiering, in lijn met de ecologische en sociale ambities en verbintenissen van Xior, in het kader van de stijgende prijzen en de bezorgdheid over meer betaalbare studentenhuisvesting.
Per 30 september beschikt Xior over een totaal van 1,08 miljard EUR aan duurzame financiering, waarvan 889 MEUR reeds werd opgenomen. In totaal beschikt Xior over ca. 2,2 miljard EUR aan sustainable assets, goed om alle financiering duurzaam te maken.
Financieringskost en hedge ratio
De financieringskost blijft in Q3 2024 stabiel op 3,14% (vs. 3,14% per H1 2024). De gemiddelde looptijd van de uitstaande leningen bedraagt 4,35 jaar. De hedge ratio per Q3 2024 blijft stabiel op 91% (vs. 91% per H1 2024) en loopt over een periode van 6 jaar.
Interest Cover Ratio (ICR)
ICR is stabiel gebleven op 2,53 per 30 september 2024 (vs. 2,54 per H1 2024). Verdere verlaging van de schuldgraad zal de ICR verder verbeteren.
Net Debt/EBITDA
De Net debt/EBITDA (adjusted) per Q3 2024 verbetert tot 12,37 (vs. 12,65 op H1 2024). Voor de volledige berekening zie Hoofdstuk 10 (Alternatieve Prestatie Indicatoren (APM's)). De Net debt/EBITDA is geen convenant.
4. Update financiële kalender 2024-2025
| Financiële kalender 2024-2025 | Datum |
|---|---|
| Publicatie Jaarlijks Communiqué 2024 | 4 februari 2025 (voor beurs) |
| Publicatie Jaarverslag | 15 april 2025 |
| Publicatie resultaten per 31 maart 2025 (Q1) | 25 april 2025 (voor beurs) |
| Jaarlijkse Algemene Vergadering | 15 mei 2025 |
| Betalingsdatum dividend 2024 (coupon 25 & 26) | 21 mei 2025 |
| Publicatie resultaten per 30 juni 2025 (H1) | 7 augustus 2025 (voor beurs) |
| Publicatie resultaten per 30 september 2025 (9M) | 24 oktober 2025 (voor beurs) |
5. Geconsolideerde financiële resultaten 9M 2024
| Geconsolideerde winst- en verliesrekening (In duizenden €) |
30.09.2024 | 30.09.2023 |
|---|---|---|
| Nettohuurresultaat | 120.911 | 106.422 |
| Vastgoedresultaat | 123.329 | 105.725 |
| Operationeel voor resultaat op de portefeuille | 90.047 | 73.119 |
| Financieel resultaat (excl. variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva) |
-26.417 | -17.323 |
| 6 – deel van de groep EPRA winst |
60.517 | 53.355 |
| EPRA winst – deel van de groep na correctie IFRIC 21 |
62.272 | 54.809 |
| Resultaat op de portefeuille (IAS 40) | 2.576 | -30.372 |
| Herwaardering van financiële instrumenten (niet effectieve renteafdekkingen) |
-18.843 | 339 |
| Aandeel in het resultaat van joint ventures | 0 | 208 |
| Uitgestelde belastingen | 3.006 | -5.071 |
| Nettoresultaat (IFRS) | 41.454 | 28.399 |
| Portefeuille-update | 30.09.2024 | 30.09.2023 |
| Aantal verhuurbare studentenunits | 20.886 | 19.536 |
| Aantal bedden | 21.4657 | |
| Aantal landen | 8 | 8 |
7 Vanaf Q3 2024 wordt ook het aantal bedden gerapporteerd.
6 Xior Student Housing NV gebruikt alternatieve prestatiemaatstaven (APM's) om haar operationele prestaties te meten en te monitoren. De European Securities and Markets Authority (ESMA) heeft richtlijnen uitgevaardigd die vanaf 3 juli 2016 van toepassing zijn voor het gebruik en de uitleg van alternatieve prestatiemaatstaven. In hoofdstuk 5.8 van het Halfjaarlijks Financieel Verslag 2024 zijn de concepten opgenomen die Xior als APM's beschouwt. De APM's zijn gemarkeerd met en gaan vergezeld van een definitie, een doelstelling en een reconciliatie (zie hoofdstuk 10 en 11 van dit persbericht), zoals vereist door de ESMA-richtlijn.
| Geconsolideerde balans (In duizenden €) |
30.09.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| Eigen vermogen – deel van de groep | 1.608.694 | 1.516.890 |
| Reële waarde van de vastgoedbeleggingen8 | 3.271.487 | 3.212.855 |
| Loan-to-value | 51,68% | 52,40% |
| Schuldgraad (GVV-Wet) 9 |
50,82% | 52,88% |
| Schuldgraad met earn-out in aandelen | 50,30% | 51,87% |
| Kerncijfers per aandeel (In €) |
30.09.2024 | 30.09.2023 |
| Aantal aandelen | 42.344.283 | 35.618.161 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen10 | 40.706.703 | 35.347.804 |
| EPRA winst11 per aandeel | 1,49 | 1,50 |
| EPRA winst5 per aandeel – deel van de groep |
1,49 | 1,51 |
| EPRA winst5 per aandeel na correctie IFRIC 21 |
1,53 | 1,54 |
| EPRA winst5 per aandeel na correctie IFRIC 21 – deel van de groep |
1,53 | 1,55 |
| Resultaat op de portefeuille (IAS 40) | 0,06 | -0,86 |
| Herwaardering indekkingsinstrumenten | 0,31 | 0,01 |
| Nettoresultaat per aandeel (IFRS)12 | 1,02 | 0,80 |
| Slotkoers aandeel | 33,85 | 27,10 |
| Nettoactiefwaarde per aandeel (IFRS)11 – deel van de groep | 37,99 | 41,30 |
De financiële informatie voor de periode eindigend op 30 september 2024 is opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS).
De gepubliceerde cijfers zijn geconsolideerde cijfers; holdings en dochterondernemingen zijn geconsolideerd in overeenstemming met de relevante wetgeving.
8 De reële waarde van de vastgoedbeleggingen is de investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige, exclusief de transactiekosten (zie persbericht van BE-REIT Association van 10 november 2016). De reële waarde komt overeen met de boekwaarde onder IFRS.
9 Berekend in overeenstemming met het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 tot uitvoering van de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
10 Aandelen worden geteld vanaf het moment van uitgifte.
11 Berekend op basis van het gewogen gemiddelde aantal aandelen.
12 Gebaseerd op het aantal aandelen.
1. Netto huurresultaat
Xior realiseerde een netto huurresultaat van 120.911 KEUR voor de eerste negen maanden van 2024, t.o.v. 106.422 KEUR voor de eerste negen maanden van 2023. Dit is een stijging van 14%. Dit netto huurresultaat zal in het volgende kwartaal blijven stijgen, aangezien bepaalde acquisities of ontwikkelingen pas in het laatste kwartaal van 2024 huurinkomsten zullen beginnen genereren.
Dit heeft voornamelijk betrekking op de volgende panden:
- Zernikestraat, Eindhoven (Boschdijk Veste): dit pand werd stelselmatig opgeleverd vanaf de start van Q2 en genereert vanaf Q3 volwaardig huurinkomsten;
- Campo Pequeño, Lissabon: dit pand werd verworven per einde van Q2 2024 en genereert vanaf dan huur inkomsten;
- Xior Krakau: dit pand werd verworven op 5 juli 2024 en genereert vanaf dan huurinkomsten;
- Campus 3 Eiken, Antwerpen: deze site werd opgeleverd over de zomer en verwelkomde de eerste studenten vanaf midden september 2024;
- Felix, Antwerpen: deze site werd opgeleverd over de zomer en verwelkomde de eerste studenten vanaf midden september 2024.
Per 30 september 2024 heeft Xior voor 61% van de huurinkomsten like for like kunnen berekenen. Voor deze huurinkomsten heeft de onderneming een jaar op jaar groei van 6,8% gerealiseerd t.o.v. 30 september 2023. De LfL huurgroei stijgt per oktober 2024 naar 6,2% YoY, waarbij de positieve impact van de nieuwe prijzen voor het net opgestarte academiejaar duidelijk tot uiting komen. Dit leidt tot een verhoging van de guidance voor LfL huurgroei over het volledige jaar 2024 naar +6.5% t.o.v eerder gecommuniceerde 5.5% stijging.
2. EPRA winst
EPRA winst (exclusief portefeuilleresultaat, exclusief uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40-correcties, en exclusief impact van de variatie in de reële waarde van de financiële activa en passiva) bedraagt 60.726 KEUR, t.o.v. 53.153 KEUR per Q3 2023. De EPRA winst – deel van de groep bedraagt 60.517 KEUR. De EPRA winst na correctie IFRIC 21 bedraagt 62.481 KEUR per 30 september 2024, t.o.v. 54.607 KEUR per Q3 2023. De EPRA winst na correctie IFRIC 21 – deel van de groep bedraagt 62.272 KEUR.
De EPRA winst per aandeel13 bedraagt 1,49 EUR en de EPRA winst per aandeel – deel van de groep bedraagt 1,49 EUR. Na correctie IFRIC 21 bedraagt de EPRA winst per aandeel 1,53 EUR en de EPRA winst per aandeel na correctie IFRIC 21 – deel van de groep 1,53 EUR.
| In KEUR | 30/09/2024 | Per aandeel | 30/09/2023 |
|---|---|---|---|
| EPRA winst | 60.726 | 1,49 | 53.153 |
| EPRA winst – deel van de groep | 60.517 | 1,49 | 53.355 |
| EPRA winst – na correctie IFRIC 21 | 62.481 | 1,53 | 54.607 |
| EPRA winst – na correctie IFRIC 21 – deel van de groep | 62.272 | 1,53 | 54.809 |
Ten gevolg van de toepassing van de boekhoudkundige regel "IFRIC 21 Heffingen" (ingevoerd in het boekjaar 2015) bevatten de cijfers van 30 september 2024 een provisie voor het volledige jaar 2024 voor wat betreft onroerende voorheffing, Nederlandse taksen op vastgoed, taksen op tweede verblijven en de zogenaamde "abonnementstaks". Dit heeft een grotere negatieve impact op het resultaat van de eerste drie kwartalen van 2024, vermits deze kosten niet gespreid worden over de verschillende kwartalen, maar volledig ten laste worden genomen in het eerste kwartaal.
Het effect van deze boekhoudkundige verwerking zal afnemen naarmate het boekjaar vordert. Indien deze kosten wel gespreid in resultaat zouden worden genomen, waarbij elk kwartaal één vierde van de kost wordt
13 De berekening van de EPRA winst per aandeel is gebaseerd op het gewogen gemiddelde aantal aandelen op 30 september 2024, dat 40.706.703 bedroeg.
genomen, dan zou het resultaat per 30 september 2024 verhogen ten belope van een bedrag van 1.755 KEUR. In die hypothese zou de EPRA winst – deel van de groep 62.272 KEUR bedragen.
3. Netto resultaat
Het nettoresultaat bedraagt 41.454 KEUR op 30 september 2024, t.o.v. 28.399 KEUR op 30 september 2023. Het nettoresultaat per aandeel bedraagt 1,02 EUR14 . De stijging van het nettoresultaat ten opzichte van vorig jaar is voornamelijk te wijten aan de impact van de reële waarde op vastgoedbeleggingen en afdekkingsinstrumenten.
Het nettoresultaat bevat de impact van de variatie in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen, ander portefeuilleresultaat, uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40 en variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva. De EPRA winst is het nettoresultaat gecorrigeerd voor de hierboven genoemde elementen.
4. Reële waarde van de vastgoedportefeuille
Op 30 september 2024 bestaat de portefeuille uit 20.886 verhuurbare studentenunits. De totale vastgoedportefeuille wordt gewaardeerd op 3,271 miljard EUR per 30 september 2024, wat een stijging van 1,8% of 58.632 KEUR vertegenwoordigt t.o.v. 31 december 2023 (3.212.855 KEUR). Deze stijging vloeit deels voort uit de verdere afwerking/ontwikkeling van het pand gelegen aan de Boschdijk Veste te Eindhoven (NL), het project Connect U te Enschede (NL), de Brinktoren gelegen te Amsterdam (NL), de panden Felix en 3 Eiken gelegen te Antwerpen (BE) en de acquisitie van Campo Pequeño te Lissabon (PT) en het pand gelegen te Romanowicza St. 4 te Krakau (PL).
In het verleden werden alle projecten in de pijplijn van Xior gewoonlijk onmiddellijk opgestart na het verkrijgen van de nodige vergunningen en de ondertekening van bouwovereenkomsten tegen vaste prijzen. Gezien de huidige stijgende bouwkosten en het bredere economische klimaat, zal Xior selectiever te werk in welke projecten direct opgestart worden. De pijplijn van Xior is daarom opgesplitst in een actieve pijplijn (waarvan de bouw is gestart of waarvoor verbintenissen zijn aangegaan) en een landbankpijplijn (vastgelegde projecten die kunnen worden uitgesteld of zelfs verkocht).
De huidige actieve pipeline bedraagt een initieel geschatte investeringswaarde van c. 135 MEUR, met een totale cost to come van c. 60,5 MEUR om de actieve pipeline te finaliseren. Voor 2024 bedraagt de cost to come 22 MEUR. De cost to come van 2025-2026 bedraagt 38,5 MEUR en houdt rekening met de verkoop van een deel van Brinktoren aan Ymere (gecommitteerde verkoop), waarvoor de capex al deels werd gedragen en nog deels te investeren is.
Indien alle gecommitteerde acquisities en projecten in de actieve en landbank pijplijn gerealiseerd worden, stijgt de portfolio verder naar c. 3,7 miljard EUR, met 24.978 verhuurbare studentenunits.
5. LTV
Per 30 september 2024 bedroeg de LTV 51,68%, t.o.v. 52,40% per 31 december 2023.
Per 30 september 2024 bedroeg de schuldgraad 50,82% t.o.v. 52,88% per 31 december 2023. De schuldgraad wordt nog steeds negatief geïmpacteerd door het technisch effect van het boeken van de earn-out met betrekking tot de Basecamp-transactie: 17 MEUR van de oorspronkelijke 34 MEUR wordt onder IFRS-regels nog opgenomen als schuld totdat deze in aandelen zal worden betaald (50% werd ondertussen in aandelen betaald op 18 april 2024, de resterende 50% inclusief dividendrechten zal betaald worden op of rond 31 maart 2025). Door de kapitaalverhoging van 18 april 2024 verlaagde de schuldgraad onmiddellijk met 0,5%. De 2e schijf van
14 Dit is gebaseerd op het gewogen gemiddelde aantal aandelen.
de earn-out (op of rond 31 maart 2025) zal nogmaals een positief effect van 0.5% hebben op de schuldgraad, vermits er geen cash out is. Rekening houdend met dit technisch effect zou de schuldgraad 50,30% bedragen.
6. Financiering
Op 30 september 2024 had de Vennootschap financieringsovereenkomsten afgesloten met 22 kredietverstrekkers voor een totaalbedrag van 1.706 MEUR. Per 30 september 2024 had de Vennootschap voor 1.661 MEUR aan financieringen opgenomen. Van het niet opgenomen deel wordt 34,9 MEUR als back-up gehouden voor het opgenomen bedrag aan CP.
De Vennootschap tracht de looptijd van de leningen te spreiden; waarbij de gemiddelde looptijd 4,35 jaar bedraagt per 30 september 2024. Dit is exclusief CP notes, die allemaal kortlopend zijn.
Bovendien is Xior in grote mate beschermd tegen een stijgend renteklimaat door de langlopende afdekking van haar bestaande schuldpositie, waarbij per 30 september 2024 91% van de financiering is afgedekt voor een looptijd van 6 jaar, hetzij via renteswapovereenkomsten (1.093 MEUR), hetzij via vaste rentevoeten (453 MEUR). Aangezien deze afdekkingen niet plaatsvinden op het niveau van de afzonderlijke financieringen, maar voor een langere looptijd dan de onderliggende leningen, leidt het aflopen van individuele financieringen niet tot een extra renterisico.
De gemiddelde financieringskost voor Q3 2024 bedraagt 3,14% (Q3 2023: 2,54%).
7. Belangrijke realisaties in de eerste negen maanden van 2024
Verkoop van ESHF 2 Holdings SARL
Op 2 januari 2024 kondigde Xior aan een transparantiekennisgeving te hebben ontvangen van ESHF 2 Holdings SARL en ST Holdings SARL. Met deze kennisgeving werden alle resterende aandelen van ESHF 2 Holdings SARL verkocht. Samen met de beëindiging van een overeenkomst om in onderling overleg te handelen, vond een neerwaartse overschrijding van de laagste drempel plaats.
Buitengewone Algemene Vergadering van 19 februari 2024
Op 19 januari 2024 hield Xior haar Buitengewone Algemene Vergadering. Op de Buitengewone Algemene Vergadering werd de hernieuwing van de machtiging van het toegestane kapitaal goedgekeurd door de aandeelhouders van de Vennootschap.
Closing Basecamp
Op 31 maart 2023 oefende Xior haar uitstelrecht uit voor het laatste deel van de Basecamp acquisitie (het verwerven van de beheers- en ontwikkelingsactiviteiten en betrokken teams via een call optie). Op 10 april 2024 publiceerde Xior de details rond de afronding van deze overname. Voor meer informatie, zie het persbericht van 10 april 2024 alsook het persbericht van 26 april 2024.
Aankondiging inbreng in natura earn-out Basecamp en kapitaalverhoging
Op 15 april 2024 kondigde Xior aan dat de kapitaalverhoging ter betaling van de eerste schijf van de earn-out vergoeding, voor een bedrag van ongeveer 17 MEUR, in het kader van de Basecamp overname, zou plaatsvinden op 18 april 2024. In het kader van deze uitgifte, werden coupons nr. 24 en nr. 25 onthecht, met ingang van 16 april 2024 (ex-date). In het kader van de earn-out werd een kapitaalverhoging uitgevoerd voor 676.877 aandelen, aan ca. 25,60 EUR per aandeel. De nieuwe aandelen noteren op de beurs vanaf 19 april 2024.
Jaarlijkse algemene vergadering
Op 16 mei 2024 vond de jaarlijkse algemene vergadering van Xior Student Housing NV plaats, waarop onder meer de jaarrekeningen over 2023 werden goedgekeurd. De Algemene Vergadering gaf onder meer haar goedkeuring aan de uitkering van een dividend van 1,768 EUR bruto of 1,2376 EUR netto per aandeel (verdeeld over coupons nr. 23 en nr. 24).
Keuzedividend
Op 16 mei 2024 kondigde Xior de modaliteiten van een keuzedividend aan. Op 4 juni werd bekend dat aandeelhouders van Xior opteerden voor ca. 42% van hun dividendgerechtigdheid voor een inbreng van nettodividendrechten in ruil voor nieuwe aandelen in plaats van de uitbetaling van het dividend in cash. Dit resultaat leidde tot een kapitaalverhoging (incl. uitgiftepremie) voor Xior van ca. 18,91 MEUR door middel van de creatie van 670.432 nieuwe aandelen.
Verwerving 2 nieuwe residenties via inbreng in natura en nieuwe cornerstone aandeelhouder
Xior kondigde op 27 juni 2024 een akkoord aan voor de verwerving van twee operationele studentenresidenties: Campo Pequeño in Lissabon, Portugal met 380 units en LivinnX in Krakau, Polen met 620 (673 bedden) units en een gemiddeld bruto investeringsrendement van 8,41%. Deze acquisities worden volledig gerealiseerd via een inbreng in natura tegen uitgifte van nieuwe aandelen aan een uitgifteprijs van 29,0196 EUR (niet afgerond). De totale inbrengwaarde bedroeg ca. 80 MEUR. De aandelen werden geplaatst bij Car Logistics Brussels NV (dochteronderneming van Katoen Natie Group SA), een nieuwe lange termijn aandeelhouder in Xior's kapitaal.
Private plaatsing aandelen Xior door Aloxe aan Car Logistics Brussels
Op 5 juli 2024 werd de overname van de residentie LivinnX in Krakau afgerond. Ter voorbereiding van de overname van deze nieuwe aandelen, heeft Aloxe NV op 4 juli 2024 een private plaatsing verricht van een identiek aantal aandelen (1.216.453 aandelen). Deze aandelen werden via ING geplaatst bij Car Logistics Brussels NV (dochteronderneming van Katoen Natie SA) aan dezelfde prijs als de uitgifteprijs met name 29,0196 EUR per aandeel (niet afgerond). Doordat de plaatsingsprijs gelijk gesteld werd aan de uitgifteprijs werden geen arbitragewinsten gerealiseerd op de prijs van de aandelen.
Finalisatie van acquisitie residentie LivinnX te Krakau, Polen
Op 5 juli 2024 heeft Xior de overname van de residentie LivinnX in Krakau (Polen) volledig afgerond. De residentie LivinnX betreft een moderne studentenresidentie, opgeleverd in 2019, met in totaal 620 units, 673 bedden en diverse gemeenschappelijke ruimtes.
Bijzondere en Buitengewone Algemene Vergadering van 12 september 2024
Op 12 september 2024 hield Xior haar Buitengewone en Bijzondere Algemene Vergadering. Op de Buitengewone Algemene Vergadering werd de hernieuwing van de machtiging van het toegestane kapitaal goedgekeurd door de aandeelhouders van de Vennootschap. De notariële akte alsook de gecoördineerde statuten zijn beschikbaar op de website van Xior. Op de Bijzondere Algemene Vergadering werd het remuneratieverslag goedgekeurd. De notulen van deze vergadering zijn beschikbaar op de website van Xior.
8. Vooruitzichten
LTV onder 50% te brengen, blijft de focus. Voorts groeit de vastgoedportefeuille door de verdere realisatie van de actieve projectontwikkelingspipeline en door nieuwe acquisities. Verwacht wordt dat het structureel onevenwicht tussen vraag en aanbod zal leiden tot verdere huurstijgingen (groei "like-for-like"). Dankzij de
toename van het resultaat als gevolg van de 2 recente overnames, de oplevering van ca. 1.000 nieuwe studentenkamers in 2024 en de verhoogde verwachte like-for-like huurgroei van 6,50% die het prijszettingsvermogen van studentenhuisvesting bevestigt, herbevestigt Xior haar winstverwachting van minimaal 2,21 EUR per aandeel & bruto dividendverwachting van 1,768 EUR per aandeel (met een minimale uitbetaling van 80%) voor boekjaar 2024. Dit rekening houdend met de impact op EPS van de gecommitteerde verkopen tot op vandaag en de nieuwe aandelen (10,8% nieuwe aandelen in 2024). Xior verwacht over 2024 een bezettingsgraad die in lijn ligt met de huidige bezettingsgraad.
9. Financieel overzicht
GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN DE FINANCIËLE POSITIE
| Activa (In duizenden €) |
30.09.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| I. VASTE ACTIVA | 3.344.210 | 3.285.224 |
| B. Immateriële vaste activa | 4.527 | 3.161 |
| C. Vastgoedbeleggingen | 3.271.487 | 3.212.855 |
| a. Vastgoed beschikbaar voor verhuur | 2.894.881 | 2.710.234 |
| b. Projectontwikkelingen | 376.606 | 502.621 |
| D. Overige materiële vaste activa | 11.216 | 11.476 |
| a. Materiële vaste activa voor eigen gebruik | 11.216 | 11.476 |
| E. Financiële vaste activa | 8.910 | 26.962 |
| Toegestane afdekkingsinstrumenten | 6.330 | 25.179 |
| Andere | 2.581 | 1.783 |
| G. Handelsvorderingen en andere vaste activa | 29.427 | 14.013 |
| H. Uitgestelde belastingen - activa | 16.993 | 15.517 |
| I. Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures, vermogensmutatie |
1.651 | 1.240 |
| II. VLOTTENDE ACTIVA | 142.156 | 111.640 |
| D. Handelsvorderingen | 2.926 | 3.969 |
| E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 54.596 | 28.226 |
| a. Belastingen | 14.816 | 4.896 |
| c. Andere | 39.780 | 23.329 |
| F. Kas en kasequivalenten | 8.342 | 13.768 |
| G. Overlopende rekeningen | 76.293 | 65.677 |
| Vooruitbetaalde vastgoedkosten | 29.803 | 38.969 |
| Gelopen, niet-vervallen vastgoedopbrengsten | 34.679 | 18.130 |
| Andere | 11.811 | 8.578 |
|---|---|---|
| TOTALE ACTIVA | 3.486.367 | 3.396.864 |
| Passiva (In duizenden €) |
30.09.2024 | 31.12.2023 |
| EIGEN VERMOGEN | 1.609.923 | 1.517.667 |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan aandeelhouders van I. de moedervennootschap |
1.608.694 | 1.516.890 |
| A. Kapitaal | 753.905 | 681.298 |
| a. Geplaatst kapitaal | 762.197 | 688.100 |
| b. Kosten kapitaalverhoging (-) | -8.292 | -6.802 |
| B. Uitgiftepremies | 779.858 | 737.356 |
| C. Reserves | 33.677 | 108.134 |
| Reserve voor het saldo van variaties in de reële waarde van vastgoed |
34.399 | 62.055 |
| Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-34.896 | -30.421 |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in de IFRS |
24.637 | 60.123 |
| Reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van dochterondernemingen, geassocieerde deelnemingen en joint ventures die administratief verwerkt worden volgens de equity methode |
-7.774 | -7.774 |
| Reserve voor omrekeningsverschillen die voorvloeien uit de omrekening van een buitenlandse activiteit |
4.960 | 4.723 |
| Overige reserves | 102 | 102 |
| Overgedragen resultaten van vorige boekjaren | 12.249 | 19.325 |
| D. Nettoresultaat van het boekjaar | 41.253 | -9.897 |
| Minderheidsbelangen II. |
1.229 | 777 |
| VERPLICHTINGEN | 1.876.444 | 1.879.197 |
| I. Langlopende verplichtingen | 1.701.675 | 1.313.224 |
| B. Langlopende financiële schulden | 1.619.493 | 1.217.937 |
| a. Kredietinstellingen | 1.360.559 | 959.659 |
| b. Financiële leasing | 5.577 | 4.878 |
| c. Andere | 253.357 | 253.400 |
| E. Andere langlopende verplichtingen | 46 | 17.741 |
| F. Uitgestelde belastingen - verplichtingen | 82.136 | 77.545 |
| a. Exit taks | 366 | 565 |
| b. Andere | 81.769 | 76.980 |
|---|---|---|
| II. Kortlopende verplichtingen | 174.769 | 565.972 |
| B. Kortlopende financiële schulden | 76.696 | 470.320 |
| a. Kredietinstellingen | 76.696 | 470.320 |
| D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 26.407 | 34.510 |
| a. Exit taks | 196 | 0 |
| b. Andere | 26.211 | 34.510 |
| Leveranciers | 6.462 | 9.629 |
| Huurders | 1.279 | 654 |
| Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten | 18.465 | 24.226 |
| E. Andere kortlopende verplichtingen | 46.570 | 42.379 |
| Andere | 46.570 | 42.379 |
| F. Overlopende rekeningen | 25.096 | 18.764 |
| a. Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten | 4.210 | 7.074 |
| b. Gelopen, niet vervallen interesten | 5.393 | 2.557 |
| c. Andere | 15.493 | 9.133 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 3.486.367 | 3.396.864 |
GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING
| Resultatenrekening (In duizenden €) |
30.09.2024 | 30.09.2023 |
|---|---|---|
| I. (+) Huurinkomsten | 121.168 | 106.473 |
| (+) Huurinkomsten | 109.026 | 94.250 |
| (+) Huurgaranties | 12.593 | 12.455 |
| (-) Huurkortingen | -451 | -232 |
| Waardeverminderingen op handelsvorderingen | -257 | -51 |
| NETTO HUURRESULTAAT | 120.911 | 106.422 |
| V. (+) Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen |
21.798 | 18.113 |
| - Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar | 21.380 | 17.939 |
| - Doorrekening van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen |
418 | 174 |
| VII. (-) Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
-24.206 | -21.174 |
| - Huurlasten gedragen de eigenaar | -23.758 | -20.969 |
|---|---|---|
| - Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | -448 | -205 |
| VIII. (+/-) Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven |
4.825 | 2.365 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 123.329 | 105.725 |
| IX. (-) Technische kosten | -5.244 | -5.013 |
| Recurrente technische kosten | -5.311 | -5.124 |
| (-) Herstellingen | -4.304 | -4.221 |
| (-) Verzekeringspremies | -1.007 | -904 |
| Niet recurrente technische kosten | 67 | 112 |
| (-) Schadegevallen | 67 | 112 |
| X. (-) Commerciële kosten | -1.087 | -647 |
| (-) Publiciteit,… | -755 | -489 |
| (-) Juridische kosten | -332 | -158 |
| XI. (-) Kosten en taksen voor niet-verhuurde gebouwen | -72 | -405 |
| XII. (-) Beheerkosten van het vastgoed | -10.597 | -8.665 |
| (-) Beheerskosten (extern) | 0 | 0 |
| (-) Beheerskosten (intern) | -10.597 | -8.665 |
| XIII. (-) Andere vastgoedkosten | -6.845 | -5.746 |
| (-) Honoraria architecten | -5 | -39 |
| (-) Honoraria schatters | -506 | -528 |
| (-) Andere vastgoedkosten | -6.334 | -5.178 |
| (+/-) VASTGOEDKOSTEN | -23.845 | -20.476 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 99.483 | 85.249 |
| XIV. (-) Algemene kosten van de vennootschap | -10.440 | -12.955 |
| XV. (+/-) Andere operationele opbrengsten en kosten | 1.004 | 825 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE |
90.047 | 73.119 |
| XVI. (+/-) Resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen | -24.812 | -311 |
| (-) Netto verkopen van de onroerende goederen (verkoopprijs – transactiekosten) |
134.981 | 10.011 |
| (+) Boekwaarde van de verkochte onroerende goederen | -159.793 | -10.322 |
| XVII. (+/-) Resultaat op de verkopen van andere niet-financiële activa |
0 | 0 |
| XVIII. (+/-) Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen |
40.134 | -23.665 |
| (+) Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen |
94.868 | 43.921 |
|---|---|---|
| (-) Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen |
-54.734 | -67.586 |
| XIX. (+) Ander portefeuilleresultaat | -12.746 | -6.395 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 92.623 | 42.748 |
| XX. (+) Financiële opbrengsten | 2.945 | 867 |
| (+) Geïnde interesten en dividenden | 2.945 | 867 |
| XXI. (-) Netto interestkosten | -27.750 | -17.105 |
| (-) Nominale interestlasten op leningen | -43.537 | -26.278 |
| (-) Wedersamenstelling van het nominaal bedrag van financiële schulden |
-435 | -338 |
| (-) Kosten van toegestane afdekkingsinstrumenten | 16.223 | 9.512 |
| XXII. (-) Overige financiële kosten | -1.612 | -1.085 |
| - Bankkosten en andere commissies | -217 | -317 |
| - Andere | -1.394 | -768 |
| XXIII. (+/-) Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva |
-18.842 | 339 |
| (+/-) FINANCIEEL RESULTAAT | -45.260 | -16.984 |
| XXIV Aandeel in het resultaat van geassocieerde deelnemingen en joint ventures |
0 | 208 |
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 47.363 | 25.972 |
| XXV. Vennootschapsbelastingen | -2.903 | -2.644 |
| XXVI. Exit taks | 22 | 1.695 |
| XXVII. Uitgestelde belastingen | -3.029 | 3.376 |
| (+/-) BELASTINGEN | -5.910 | 2.427 |
| NETTO RESULTAAT | 41.454 | 28.399 |
| EPRA WINST | 60.726 | 53.153 |
| EPRA WINST – DEEL VAN DE GROEP | 60.517 | 53.355 |
| RESULTAAT VAN DE PORTEFEUILLE | 2.576 | -30.372 |
| UITGESTELDE BELASTINGEN M.B.T. IAS 40 CORRECTIES | 3.006 | -5.071 |
| VARIATIES IN DE REËLE WAARDE VAN FINANCIËLE ACTIVA EN PASSIVA |
-18.843 | 547 |
| EPRA WINST PER AANDEEL (in EUR) |
1,49 | 1,50 |
| EPRA WINST PER AANDEEL (in EUR) – DEEL VAN DE GROEP |
1,49 | 1,51 |
10. Alternatieve prestatie indicatoren (APM's): reconciliatietabellen
| EPRA winst | 30.09.2024 | 30.09.2023 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat | 41.454 | 28.399 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -40.134 | 23.665 |
| Ander portefeuilleresultaat | 12.746 | 6.395 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 24.812 | 312 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 18.842 | -547 |
| Uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40 | 3.006 | -5.071 |
| EPRA winst | 60.726 | 53.153 |
| EPRA winst – deel van de groep | 60.517 | 53.355 |
| EPRA winst na correctie IFRIC 21 | 30.09.2024 | 30.09.2023 |
| Nettoresultaat | 41.454 | 28.399 |
| Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen | -40.134 | 23.665 |
| Ander portefeuilleresultaat | 12.746 | 6.395 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 24.812 | 312 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 18.842 | -547 |
| Uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40 | 3.006 | -5.071 |
| EPRA winst | 60.726 | 53.153 |
| Impact IFRIC 21 | 1.755 | 1.454 |
| EPRA-winst na aanpassing IFRIC 21 | 62.481 | 54.607 |
| EPRA winst na correctie IFRIC 21 – deel van de groep | 62.272 | 54.809 |
| Resultaat van de portefeuille | 30.09.2024 | 30.09.2023 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | -24.812 | -312 |
| Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen | 40.134 | -23.665 |
| Ander portefeuilleresultaat | -12.746 | -6.395 |
| Resultaat van de portefeuille | 2.576 | -30.372 |
| 30.09.2024 | 30.09.2023 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nominale rente betaald op leningen | 43.537 | 26.278 | ||||
| Kosten van toegestane afdekkingsinstrumenten | -16.223 | -9.512 | ||||
| Geactiveerde interesten | 12.532 | 15.351 | ||||
| Gemiddelde uitstaande schuld gedurende de periode | 1.721.740 | 1.718.213 | ||||
| Gemiddelde interestvoet | 3,09% | 2,49% | ||||
| Gemiddelde interestvoet excl. kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten |
4,34% | 3,23% | ||||
| Gemiddelde financieringskosten | 30.09.2024 | 30.09.2023 | ||||
| Nominale interestlasten op leningen | 43.537 | 26.278 | ||||
| Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten | -16.223 | -9.512 | ||||
| Geactiveerde interesten | 12.532 | 15.351 | ||||
| Verdeling van het nominaal bedrag van de financiële schulden | 435 | 338 | ||||
| Bankkosten en andere commissies | 217 | 317 | ||||
| Gemiddelde uitstaande schuld gedurende de periode | 1.721.740 | 1.718.213 | ||||
| Gemiddelde financieringskost | 3,14% | 2,54% | ||||
| Gemiddelde financieringskost excl. kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten |
4,39% | 3,28% | ||||
| Per 30.09.2024 | EPRA NRV | EPRA NTA | EPRA NDV | EPRA NAV | EPRA NNAV | |
| IFRS eigen vermogen toe te rekenen aan aandeelhouders exclusief minderheidsbelangen |
1.608.694 | 1.608.694 | 1.608.694 | 1.608.694 | 1.608.694 | |
| Minderheidsbelangen | XXXXXXXXX | XXXXXXXXX | XXXXXXXXX | 1.229 | 1.229 | |
| IN MINDERING | ||||||
| Uitgestelde belastingen met betrekking tot FV-winst op IP |
64.776 | 64.776 | XXXXXXXXX | 64.776 | XXXXXXXXX | |
| FV van financiële instrumenten | -6.330 | -6.330 | XXXXXXXXX | -6.330 | XXXXXXXXX | |
| Immateriële vaste activa volgens IFRS BS | XXXXXXXXX | 4.527 | XXXXXXXXX | XXXXXXXXX | XXXXXXXXX | |
| TOEVOEGING | ||||||
| FV van vastrentende schulden | XXXXXXXXX | XXXXXXXXX | 63.225 | XXXXXXXXX | XXXXXXXXX | |
| Mutatierechten | 190.906 | nvt | XXXXXXXXX | XXXXXXXXX | XXXXXXXXX | |
| NAV | 1.858.046 | 1.662.613 | 1.671.919 | 1.668.369 | 1.609.923 | |
| Volledig verwaterd aantal aandelen | 42.344.283 | 42.344.283 | 42.344.283 | 42.344.283 | 42.344.283 |
| NAV per aandeel – deel van de groep | 43,88 | 39,26 | 39,48 | 39,37 | 37,99 |
|---|---|---|---|---|---|
| Per 30.09.2024 | Reële waarde | % van totale portefeuille |
% excl. uitgestelde belastingen |
||
| Portefeuille die onderworpen is aan uitgestelde belastingen en die bedoeld is om aan te houden en niet verkocht op lange termijn |
3.271.487 | 100 | 100 | ||
| Portefeuille onderhevig aan gedeeltelijke uitgestelde belastingen en belastingstructurering |
0 | 0 | 0 | ||
| Per 31.12.2023 | EPRA NRV | EPRA NTA | EPRA NDV | EPRA NAV | EPRA NNAV |
| IFRS eigen vermogen toerekenbaar aan aandeelhouders exclusief minderheidsbelangen |
1.516.890 | 1.516.890 | 1.516.890 | 1.516.890 | 1.516.890 |
| Minderheidsbelangen | XXXXXXXXXXX | XXXXXXXXXXX | XXXXXXXXXXX | 777 | 777 |
| IN MINDERING | |||||
| Uitgestelde belastingen m.b.t. FV winst op IP |
61.463 | 61.463 | XXXXXXXXXXX | 61.463 | XXXXXXXXXXX |
| FV van financiële instrumenten | -25.179 | -25.179 | XXXXXXXXXXX | -25.179 | XXXXXXXXXXX |
| Immateriële vaste activa conform IFRS BS | XXXXXXXXXXX | 3.161 | XXXXXXXXXXX | XXXXXXXXXXX | XXXXXXXXXXX |
| TOEVOEGING | |||||
| FV van vastrentende schulden | XXXXXXXXXXX | XXXXXXXXXXX | 68.837 | XXXXXXXXXXX | XXXXXXXXXXX |
| Transactiekosten | 183.110 | N.v.t. | XXXXXXXXXXX | XXXXXXXXXXX | XXXXXXXXXXX |
| NAV | 1.736.284 | 1.550.013 | 1.585.727 | 1.553.951 | 1.517.667 |
| Volledig verwaterd aantal aandelen | 38.227.797 | 38.227.797 | 38.227.797 | 38.227.797 | 38.227.797 |
| NAV per aandeel | 45,42 | 40,55 | 41,48 | 40,65 | 39,70 |
| NAV per aandeel – deel van de groep | 45,42 | 40,55 | 41,48 | 40,63 | 39,68 |
| Per 31.12.2023 | Reële waarde | % van totale portefeuille |
% excl. uitgestelde belastingen |
||
| Portefeuille onderworpen aan uitgestelde belastingen en bedoeld om aan te houden en niet te verkopen op lange termijn |
3.212.855 | 100 | 100 | ||
| Portefeuille onderworpen aan gedeeltelijke uitgestelde belastingen en belastingstructurering |
0 | 0 | 0 |
Net debt/EBITDA (adjusted)
De net debt/EBITDA (adjusted) wordt als volgt berekend op basis van de geconsolideerde accounts: in de noemer de genormaliseerde EBITDA van de afgelopen 12 maanden (12M rolling) en met inbegrip van de geannualiseerde impact van externe groei; in de teller de netto financiële schulden gecorrigeerd voor de projecten in uitvoering vermenigvuldigd met de loan-to-value van de groep (aangezien deze projecten nog geen huurinkomsten genereren maar reeds (gedeeltelijk) worden gefinancierd op de balans).
| In KEUR | 30.09.2024 | |
|---|---|---|
| Langlopende en kortlopende financiële schulden (IFRS) | 1.690.612 | |
| -Kas en kasequivalenten (IFRS) | -8.342 | |
| Net Debt (IFRS) | A | 1.682.270 |
| Operationeel resultaat (vóór het resultaat op de portefeuille) (IFRS) 12M rolling |
B | 129.721 |
| +Aandeel in het operationeel resultaat van joint ventures | 416 | |
| EBITDA (IFRS) | C | 130.137 |
| Net debt/EBITDA | A/C | 12,93 |
| In KEUR | 30.09.2024 | ||
|---|---|---|---|
| Langlopende en kortlopende financiële schulden (IFRS) | 1.690.612 | ||
| -Kas en kasequivalenten (IFRS) | -8.342 | ||
| Net Debt (IFRS) | A | 1.682.270 | |
| -Projecten in uitvoering x LTV | -194.630 | ||
| -Financiering aan Joint ventures x LTV | -11.756 | ||
| Net debt (adjusted) | B | 1.475.885 | |
| Operationeel resultaat (vóór het resultaat op de portefeuille) (IFRS) 12M rolling |
C | 129.721 | |
| +Aandeel in het operationeel resultaat van joint ventures | 416 | ||
| Operationeel resultaat (vóór het resultaat op de portefeuille) (IFRS) 12M rolling |
D | 130.137 | |
| Brug naar genormaliseerde EBITDA | -10.793 | ||
| EBITDA (adjusted) | E | 119.344 | |
| Net debt/EBITDA (adjusted) | B/E | 12,37 |
EPRA LTV
| 30/09/2024 | Proport. consolidatie |
||
|---|---|---|---|
| EPRA Loan-To-Value ratio | Groep | aandeel in JV's | Gecombineerd |
| Toevoegen: | |||
| Kredietinstellingen | 1.372.836 | 1.372.836 | |
| Commercial paper | 64.419 | 64.419 | |
| Obligatieleningen | 253.357 | 253.357 | |
| Erfpachtverplichtingen | 5.577 | 5.577 | |
| Netto te betalen | 15.413 | -176 | 15.237 |
| (-) Lange termijn handelsvorderingen | 6.200 | 6.200 | |
| (-) Handelsvorderingen | 2.968 | 2.968 | |
| (-) Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 48.396 | 406 | 48.802 |
| (+) Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 26.407 | 230 | 26.637 |
| (+) Andere kortlopende verplichtingen | 46.570 | 46.570 | |
| Uitsluiten: | |||
|---|---|---|---|
| Cash | 8.342 | 4 | 8.346 |
| Netto-schuld (a) | 1.703.260 | -180 | 1.703.080 |
| Toevoegen: | |||
| Vastgoed beschikbaar voor verhuur | 2.894.881 | 2.894.881 | |
| Projectontwikkelingen | 376.606 | 5.121 | 381.727 |
| Activa of groepen van activa aangehouden voor verkoop | 0 | 0 | |
| Immateriële vaste activa | 4.527 | 4.527 | |
| Vordering op deelnemingen in geassocieerde ondernemingen en joint ventures |
22.748 | -5.914 | 16.834 |
| Totale eigendomswaarde (b) | 3.298.762 | -794 | 3.297.968 |
| Real estate transfer taks | 190.906 | 190.906 | |
| Totale eigendomswaarde incl RETTs (c) | 3.489.668 | -794 | 3.488.874 |
| EPRA LTV (a/b) | 51,63% | 51,64% | |
| EPRA LTV (incl RETTs) (a/c) | 48,81% | 48,81% |
11. Glossarium van de alternatieve prestatie indicatoren (APM's) gebruikt door Xior
| APM benaming | Definitie | Gebruik |
|---|---|---|
| EPRA winst | Nettoresultaat +/- variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen +/- ander portefeuilleresultaat +/- resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen +/- variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva +/- uitgestelde belastingen m.b.t.t IAS 40 correcties |
Meten van het resultaat van de strategische operationele activiteiten, met uitsluiting van de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, ander portefeuilleresultaat, resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen en variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva en uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40. Dit geeft aan in welke mate dividendbetalingen door de winst worden ondersteund |
| Resultaat van de portefeuille |
Resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen +/- variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen +/- ander portefeuilleresultaat |
Meten van de gerealiseerde en niet gerealiseerde winst/verlies op vastgoedbeleggingen |
| Gemiddelde interestvoet |
Interestkosten inclusief IRS interestkosten gedeeld door de gemiddelde uitstaande schuld gedurende de periode |
Meten van de gemiddelde interestkost van de schulden om een vergelijking met peers mogelijk te maken + analyse van de evolutie over de jaren |
| Gemiddelde interestvoet excl. IRS interestkosten |
Rentelasten exclusief IRS interestkosten gedeeld door de gemiddelde uitstaande schuld gedurende de periode |
Meten van de gemiddelde interestkost van de schulden om een vergelijking met peers mogelijk te maken + analyse van de evolutie over de jaren |
| Gemiddelde financieringskost |
Interestkosten inclusief IRS interestkosten + arrangement fees en commitment fees gedeeld door de gemiddelde uitstaande schuld gedurende de periode |
Meten van de gemiddelde financieringskost van de schulden om een vergelijking met peers mogelijk te maken + analyse van de evolutie over de jaren |
| Gemiddelde financieringskost excl. IRS interestkosten |
Interestkosten exclusief IRS interestkosten + arrangement fees en commitment fees gedeeld door gemiddelde uitstaande schuld gedurende de periode |
Meten van de gemiddelde financieringskost van de schulden om een vergelijking met peers mogelijk te maken + analyse van de evolutie over de jaren |
Studentenhuisvesting
| EPRA winst per aandeel |
Netto resultaat +/- resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen +/- variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen +/- overig portefeuilleresultaat +/- variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva +/- uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40 correcties, gedeeld door het gemiddeld aantal aandelen |
Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internationale vastgoedspelers |
|---|---|---|
| EPRA NAW | Dit is de NAW die werd aangepast zodat ze ook vastgoed en overige investeringen tegen hun reële waarde omvat en die bepaalde posten uitsluit die naar verwachting niet zullen voorkomen in een bedrijfsmodel met vastgoedbeleggingen op lange termijn |
Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internationale vastgoedspelers |
| EPRA NNNAW | EPRA NAW aangepast om rekening te houden met de (i) reële waarde van de financiële instrumenten, (ii) de reële waarde van de schulden en (iii) de uitgestelde belastingen |
Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internationale vastgoedspelers. De EPRA NAV metrics maken aanpassingen van de NAV per IFRS-jaarrekeningen om de belanghebbenden de meest relevante informatie over de reële waarde van de activa en passiva van een vastgoedvennootschap, onder verschillende scenario's te verstrekken. |
| EPRA Net Reinstatement Value (NRV) |
Veronderstelt dat entiteiten nooit vastgoed verkopen en beoogt de waarde weer te vertegenwoordigen die nodig is om het vastgoed te herbouwen |
Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internationale vastgoedspelers. De EPRA NAV metrics maken aanpassingen van de NAV per IFRS-jaarrekeningen om de belanghebbenden de meest relevante informatie over de reële waarde van de activa en passiva van een vastgoedvennootschap, onder verschillende scenario's te verstrekken |
| EPRA Net Tangible Assets (NTA) |
Aangenomen wordt dat entiteiten activa kopen en verkopen, waardoor bepaalde niveaus van onvermijdelijke uitgestelde belastingen zich kristaliseren |
Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internationale vastgoedspelers. De EPRA NAV metrics maken aanpassingen van de NAV per IFRS-jaarrekeningen om de belanghebbenden de meest relevante informatie over de reële waarde van de activa en passiva van een vastgoedvennootschap, onder verschillende scenario's te verstrekken |
| EPRA Net Disposal Value (NDV) |
Vertegenwoordigt de aandeelhouderswaarde in een 'uitverkoop scenario', waarbij uitgestelde belasting, financiële instrumenten en bepaalde andere aanpassingen zijn berekend, na aftrek van de daaruit voortvloeiende belasting |
Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internationale vastgoedspelers. De EPRA NAV metrics maken aanpassingen van de NAV per IFRS-jaarrekeningen om de belanghebbenden de meest relevante informatie over de reële waarde van de activa en passiva van een vastgoedvennootschap, onder verschillende scenario's te verstrekken |
| EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) |
Geannualiseerde bruto huurinkomsten op basis van de lopende huur op afsluitdatum, met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd met de geschatte mutatierechten en -kosten bij |
Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internationale vastgoedspelers |
| hypothetische vervreemding van | ||
|---|---|---|
| EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement (Aangepast NIR) |
vastgoedbeleggingen De maatstaf integreert een aanpassing van de EPRA NIR voor de afloop van huurvrije periodes of andere niet-vervallen huurincentives |
Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internationale vastgoedspelers |
| EPRA huurleegstand | Geschatte huurwaarde van leegstaande units gedeeld door de Geschatte Huurwaarde van de totale portefeuille |
Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internationale vastgoedspelers |
| EPRA Kost Ratio (incl. leegstandskosten) |
EPRA-kosten (inclusief leegstandskosten) gedeeld door de bruto huurinkomsten, verminderd met de te betalen huur op gehuurde grond |
Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internationale vastgoedspelers |
| EPRA Kost Ratio (excl. leegstandskosten) |
EPRA-kosten (exclusief leegstandskosten) gedeeld door de bruto huurinkomsten, verminderd met de te betalen huur op gehuurde grond |
Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internationale vastgoedspelers |
| EPRA LTV | Een belangrijke maatstaf om het percentage van de schuld ten opzichte van de geschatte waarde van de eigendommen te bepalen. De EPRA LTV wordt berekend door de schulden te delen door de marktwaarde van het vastgoed |
Vergelijkbaarheid met andere GVV's en internationale vastgoedspelers |
PERSBERICHT
Antwerpen, België | 25 oktober 2024 | 7u00 CET Gereglementeerde informatie
Voor meer informatie kan u contact opnemen met:
Xior Student Housing NV Frankrijklei 64-68 2000 Antwerpen www.xior.be
Christian Teunissen, CEO Frederik Snauwaert, CFO [email protected] T +32 3 257 04 89 Xior Investor Relations Sandra Aznar IR & ESG Director [email protected] T +32 3 257 04 89
Over Xior Student Housing
Xior Student Housing NV is de eerste Belgische openbare GVV, gespecialiseerd in het segment van de studentenhuisvesting in België, Nederland, Duitsland, Polen, Portugal, Spanje, Denemarken en Zweden. Binnen dit vastgoedsegment biedt Xior Student Housing een variëteit aan panden aan, gaande van kamers met gemeenschappelijke voorzieningen, kamers met eigen sanitair tot volledig uitgeruste studio's. Xior Student Housing bouwt reeds sinds 2007 als eigenaar en exploitant aan kwalitatieve en betrouwbare studentenhuizen voor studenten op zoek naar een plek waar ze in ideale omstandigheden kunnen studeren, wonen en leven. Een kot met net dat beetje meer, waar elke student zich onmiddellijk thuis voelt.
Xior Student Housing is sedert 24 november 2015 vergund als openbare GVV naar Belgisch recht. De aandelen van Xior Student Housing zijn sedert 11 december 2015 genoteerd opEuronext Brussels (XIOR). Op datum van 30 september 2024, stelt Xior Student Housing een vastgoedportefeuille ter beschikking ter waarde van c. 3.3 miljard EUR. Meer informatie is beschikbaar op www.xior.be.
Xior Student Housing NV, Openbare GVV naar Belgisch recht (BE-REIT) Frankrijklei 64-68, 2000 Antwerpen BE 0547.972.794 (RPR Antwerpen, afdeling Antwerpen)
Disclaimer
Dit persbericht bevat vooruitziende informatie, voorspellingen, overtuigingen, opinies en ramingen gemaakt door Xior, met betrekking tot de verwachte toekomstige prestatie van Xior en van de markt waarin zij actief is ('vooruitziende verklaringen'). Door hun aard impliceren vooruitziende verklaringen inherente risico's, onzekerheden en veronderstellingen, zowel algemeen als specifiek, die gegrond leken op het moment dat ze werden gemaakt, maar die uiteindelijk wel of niet accuraat kunnen blijken en het risico bestaat dat de vooruitziende verklaringen niet zullen worden bereikt. Sommige gebeurtenissen zijn moeilijk te voorspellen en kunnen afhangen van factoren waarop Xior geen vat heeft. Bovendien gelden de vooruitziende verklaringen enkel op de datum van dit persbericht. Verklaringen in dit persbericht die gaan over voorbije trends of activiteiten, mogen niet worden beschouwd als een voorstelling dat dergelijke trends of activiteiten in de toekomst zullen blijven duren. Noch Xior, noch diens vertegenwoordigers, functionarissen of adviseurs, garanderen dat de parameters waarop de vooruitziende verklaringen zijn gebaseerd, vrij zijn van fouten, en niemand van hen kan voorstellen, garanderen of voorspellen dat de resultaten die door een dergelijke vooruitziende verklaring worden verwacht, daadwerkelijk worden bereikt. De werkelijke winsten, de financiële situatie, de prestatie of de resultaten van Xior kunnen bijgevolg aanzienlijk verschillen van de informatie vooropgesteld in of geïmpliceerd door vooruitziende verklaringen. Xior wijst nadrukkelijk elke verplichting of waarborg af om vooruitziende verklaringen publiekelijk te actualiseren of te herzien, tenzij wettelijk vereist Dit persbericht werd opgesteld in het Nederlands en vertaald naar het Engels en Frans. In het geval van tegenstrijdigheden zal de Nederlandse versie primeren.