Annual Report • Apr 29, 2013
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
| KERNCIJFERS | 3 |
|---|---|
| BRIEF AAN DE AANDEELHOUDERS | 4 |
| VGP IN 2012 | |
| MARKTEN | 8 |
| EXPANSIE NAAR DUITSLAND | 13 |
| PROFIEL | 17 |
| STRATEGIE | 18 |
| VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR | 22 |
| CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING | 23 |
| RISICOFAKTOREN | 30 |
| SAMENVATTING VAN DE CIJFERS EN COMMENTAREN | 34 |
| INFORMATIE OVER HET VGP AANDEEL | 40 |
| VOORUITZICHTEN 2013 | 43 |
| RAAD VAN BESTUUR EN MANAGEMENT | |
| RAAD VAN BESTUUR | 46 |
| UITVOEREND MANAGEMENT TEAM | 47 |
| PORTEFEUILLE | 48 |
| FINANCIEEL OVERZICHT | 73 |
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|---|---|
| Totaal verhuurbare oppervlakte (m²) | 674.5951 | 641.378 | 576.936 | 535.872 | 351.661 |
| Bezettingsgraad (%) | 94,5%2 | 98,5% | 98,8% | 91% | 95% |
| Reële waarde van de vastgoedportefeuille | 101.629 | 105.565 | 481.624 | 428.105 | 394.027 |
| BALANS | |||||
| Eigen vermogen | 151.260 | 154.735 | 176.342 | 155.240 | 155.555 |
| Solvabiliteit | |||||
| Netto schuld / eigen vermogen | n.a. | n.a. | 1.47 | 1.53 | 1.19 |
| Netto schuld / totaal activa | n.a. | n.a. | 52.2% | 54.0% | 45.2% |
| RESULTATENREKENING – ANALYTISCH SCHEMA | |||||
| Bruto huuropbrengsten | 3.071 | 14.446 | 28.573 | 21.726 | 12.037 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed en doorgerekende/ (door te rekenen huurlasten) |
(449) | (516) | (1.245) | (1.680) | (1.704) |
| Netto huurresultaat | 2.622 | 13.930 | 27.328 | 20.046 | 10.333 |
| Andere opbrengsten / (kosten) incl administratieve kosten | (2.025) | (1.700) | (1.809) | (2.285) | (1.882) |
| Operationeel resultaat (vóór resultaat op portefeuille) |
597 | 12.230 | 25.519 | 17.761 | 8.451 |
| Netto courant resultaat | 3.193 | 9.555 | 7.967 | 6.678 | (917) |
| Herwaardering van de onroerende activa | 12.347 | 3.133 | 22.759 | (6.754) | 36.396 |
| Latente belastingen | (2.346) | (595) | (4.324) | 1.252 | (6.915) |
| Resultaat op de portefeuille | 10.001 | 2.538 | 18.435 | (5.502) | 29.481 |
| Aandeel in het resultaat van geassocieerde ondernemingen | (1.615) | 844 | — | — | — |
| Netto resultaat | 11.579 | 12.937 | 26.402 | 1.176 | 28.564 |
| WINST PER AANDEEL | |||||
| Aantal gewone aandelen | 18.583.050 | 18.583.050 | 18.583.050 | 18.583.050 | 18.583.050 |
| Netto courant resultaat per aandeel (in €) | 0,17 | 0,51 | 0,43 | 0,36 | (0,05) |
| Netto resultaat per aandeel (in €) | 0,62 | 0,70 | 1,42 | 0,06 | 1,54 |
1 Inclusief 601.217 m² onder beheer. (573.426 m² onder beheer per 31 december 2011)
2 Inclusief geassocieerde ondernemingen. De bezettingsgraad exclusief de geassocieerde ondernemingen bedroeg 94.9%
3 De toegezegde huurinkosmten op jaarbasis zijn inclusief deze afgesloten door geassocieerde ondernemingen (€ 33,3 m) die beheerd worden door de VGP Groep
2012 was een uitdaging in vele opzichten. Tsjechië, waar het merendeel van onze portfolio geconcentreerd is, gold tijdens de initiële jaren van de economische crisis als zeer resistent tegen de verzwakte economie vanwege zijn gedegen basis: de beschikbaarheid van deskundige arbeidskrachten in een flexibele werkomgeving tegen substantieel lagere kosten gelegen in het hart van Europa.
Desondanks is de lokale economie niet geheel immuun tegen de crisis en de nalatende vraag van de eindgebruiker. Dit is uitgemond in een verminderde vraag naar verhuurbare ruimte door lokale ondernemingen in sommige van onze parken gedurende 2012.
Desalniettemin, in het laatste kwartaal van 2012 is de economische activiteit gevoelig verbeterd waardoor we toch in totaal, huurovereenkomsten goed voor meer dan 200.000 m² hebben kunnen afsluiten in 2012, wat € 10,8 miljoen aan huurinkomsten op jaarbasis vertegenwoordigt. Mede hierdoor zijn we erin geslaagd de bezettingsgraad in eigen parken en in de geassocieerde ondernemingen op peil te houden.
In 2012 hebben we de funderingen gelegd voor veel nieuwe projecten die in de komende jaren ontwikkeld zullen worden. In Tsjechië hebben we voor al onze parken in Brno, Pilsen, Praag West, Usti nad Labem en Hrádek nad Nisou de noodzakelijke vergunningen verkregen en in de meeste van deze parken zijn we reeds
begonnen met de ontwikkeling van een aantal voornamelijk voorverhuurde projecten welke de stuwende kracht achter onze winstmarge waren in 2012.
In Duitsland zijn we verder gegaan met het zoeken naar toplocaties, zo kon een grondstuk in Leipzig Messe toegevoegd worden aan onze lijst van VGP parken waar recent ook Bad Kreuznach bijgevoegd kon worden, waarvoor kwartaal van 2013 al ondertekend werd.
Naar verwachting verkrijgen we de definitieve vergunning voor ons VGP Park in Rodgau, Frankfurt, in de eerste helft van 2013 en kunnen we vervolgens aanvangen met bouwactiviteiten in september. We gaan bovendien continu voort met prospectie naar verdere opportuniteiten in Duitsland om onze
landbank verder uit te kunnen breiden met top locaties gelegen nabij de belangrijkste industriële centra.
Na de succesvolle verkoop van ons VGP Park in Tallinn en de aanhoudende positieve economische ontwikkelingen van de Estse economie, wat heeft geleid tot een groeiende vraag naar verhuurbare ruimte door industriële ondernemingen, hebben we besloten een deel van de opbrengsten ervan te herinvesteren in een nieuw project. Dit nieuwe project is gelegen dichtbij de snelgroeiende haven van Tallinn aansluitend op de snelweg richting Sint-Petersburg.
In de meeste van voorgenoemde parken zullen we in 2013 met bouwactiviteiten starten. Ten slotte, vorig jaar hebben we intensief prospectie gedaan op de Poolse markt.
Ons aanvankelijke enthousiasme is wat getemperd. In vergelijking met de andere markten waar we actief zijn lijkt de lokale industriële markt erg speculatief, met vraagprijzen voor attractieve grondstukken die ver boven Duitse toplocaties liggen en huurprijzen die enorm competitief zijn.
Hierdoor hebben we besloten om ons, op dit ogenblik, op andere markten te concentreren waar we volgens ons een hoger rendement kunnen bereiken met minder risico.
VASTGOEDBEHEER DIENSTEN In 2012 heeft VGP ook veel tijd en moeite geïnvesteerd in haar andere bedrijfsactiviteit, facility management en vastgoedbeheer diensten.
We hebben een nieuw platform ontwikkeld, Profa Management, met het doel een onderscheid te maken tussen effectieve facility management diensten en de vastgoedbeheer diensten. Gedurende de laatste paar maanden hebben we een aantal potentiële aansluitende acquisities geïdentificeerd waarmee we onze facility management diensten substantieel willen diversifiëren en uitbreiden. We hopen de eerste acquisitie snel aan te kunnen kondigen.
Ik wil al onze stakeholders bedanken voor hun voortdurende inspanningen en steun en we zullen ons uiterste best doen om van 2013 wederom een succesvol jaar te maken.
Welgenegen, Jan Van Geet, CEO
T ijdens 2012 bleef VGP haar vastgoedportefeuille verder optimaliseren door de verwezenlijking van de verkoop van een belang van 80% in VGP CZ IV a.s. en door de verwezenlijking van de verkoop van haar nieuwe semi-industriële gebouwen in Tallinn (Estland), die een verhuurbare oppervlakte van 40.000m² vertegenwoordigen. De totale transactiewaarde voor beide transacties lag rond € 33 miljoen.
Om de kapitaalstructuur van de Vennootschap verder te optimaliseren werd er een kapitaalsvermindering van € 15 miljoen uitbetaald in geld aan de aandeelhouders.
Verder werd er werk gemaakt van de verdere expansie van de landbank door de bijkomende aankoop van nieuwe landpercelen welke in de volgende 12 tot 18 maanden bijkomende ontwikkelingswinsten en huurinkomsten zullen genereren.
Tijdens het jaar werden de Centraal-Europese markten negatief beïnvloed door de aanhoudende moeilijke economische en financiële marktomstandigheden. Vooral Tsjechië ondervond de weerslag van de gedaalde investeringen van voornamelijk Duitse ondernemingen welke negatieve gevolgen hadden op de bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille van de geassocieerde ondernemingen. Er werd echter tegen het einde van het jaar opnieuw een stijging van de industriële investeringsactiviteit waargenomen met daarbij gepaard gaande een stijging van de vraag naar semi-industriële verhuurbare oppervlakte in Tsjechië en haar periferie landen zoals Roemenië.
Aangezien VGP nu de meeste van haar inkomsten genererende activa gedeeltelijk of volledig heeft verkocht is VGP goed geplaatst om een nieuwe ontwikkelingscyclus aan te vangen die aanzienlijke ontwikkelingswinsten zou moeten genereren tijdens de volgende jaren.
VOLUMES IN MIDDEN-EUROPA STIJGEN TERUG IN Q4 2012
Zoals met de rest van Europa, waar het investeringsvolume van € 46 miljard in Q4 2012 het hoogste niveau bereikte sinds Q4 2007, steeg de investeringsactiviteit in midden-Europa (midden Europa zijnde Polen, Tsjechië, Hongarije, Roemenië en Slovakije) tegen het einde van 2012. In midden-Europa bereikte de investeringsactiviteit in Q4 2012 juist geen € 2 miljard, wat het tweede sterkste kwartaal was sinds Q2 2007. Nochtans bleven de totale volumes voor het ganse jaar 2012 beneden deze van 2011 met een daling van 42% tot juist boven € 3,7 miljard voor het jaar. Polen onderscheidde zich van de rest en registreerde een lichte groei van 4% tegenover 2011. Hierdoor kwam het marktaandeel van Polen op 71% vergeleken met 39% in 2011.
| TOTAAL | 6,3 | 3,7 | (42%) | |
|---|---|---|---|---|
| Slovakije | 0,5 | 0,0 | (96%) | |
| Roemenië | 0,6 | 0,2 | (67%) | |
| Hongarije | 0,4 | 0,2 | (50%) | |
| Tsjechiëc | 2,1 | 0,6 | (24%) | |
| Polen | 2,7 | 2,7 | — % | |
| 2011 | 2012 | |||
| VASTGOEDINVESTERINGEN IN CENTRAAL EUROPA (€ miljard) |
Bron: Jones Lang LaSalle
Over het ganse jaar, gingen alle sectoren erop achteruit. In contrast met de rest van Europa waar de investeringsactiviteit in kantoren groeide met 24%, daalden de
CEE VOLUMES PER LAND
Kleinhandel 22%
1 ) Bron: Jones Lang LaSalle
Bron: Jones Lang LaSalle
investeringsvolumes in midden-Europa met 21%. De retail sector zag een nog grotere daling met 60 % op jaarbasis. Jones Lang LaSalle gelooft dat dit voornamelijk te wijten was aan een beperkt aanbod van kwaliteitsvolle producten en niet door een slinkende interesse van potentiële investeerders. Een zelfde tendens werd door Jones Lang LaSalle waargenomen in de rest van Europa waar de gemiddelde retail investeringen daalden op jaarbasis met 32%. Toch zag Jones Lang LaSalle dat er voor goede schopping centra een gezonde vraag was van verschillende investeerders.
Zie tabel op pagina 8.
Met juist boven de € 500 miljoen aan industriële investeringen in 2012, bleven de investeringsactiviteiten op jaarbasis 21% lager dan in 2011. Nochtans toonde Polen een zeer sterke groei en nam 97% van de industriële activiteiten in de regio voor haar rekening. In Polen steeg de industriële activiteit met 300% vergeleken met 2011. Jones Lang LaSalle is van mening dat de verhoogde internationale investeringsinteresse niet alleen te wijten is aan de groei van de Poolse retail- en productiemarkten maar ook ondersteund wordt door het aanbod van kwaliteitsvolle producten door interne investeringsfondsen van internationale ontwikkelaars die het einde naderen van hun investeringscyclus. 2012 zag meer portefeuille transacties met o.a. Blackstone die de Panattoni Standard Life en de Pramerica portfolio kocht, de twee grootste semi-industriële transacties van het jaar.
Voor 2013 verwacht Jones Lang LaSalle een investeringsvolume in midden-Europa van € 3 tot € 3,5 miljard. Dit zou het tweede opeenvolgende jaar van daling zijn sinds het uitzonderlijk jaar van 2011 waar een investeringsvolume van € 6 miljard werd verhandeld in de regio. Bepaalde grote activa blijven te koop en er wordt verwacht dat deze verkoopprocessen zullen leiden tot het verwezenlijken van een aantal transacties die geïnitieerd werden in 2012.
Door het feit dat een aantal vastgoedfondsen het einde van hun investeringscyclus naderen wordt er verwacht dat een aantal kwaliteitsvolle kantoor-, retail- en industriële activa te koop zullen aangeboden worden in de regio.
De focus zal blijven op de kern activa van de markt, hoewel de lagere prijzen en realisme bij de verkopers ervoor zal zorgen dat de secundaire niet-kern activa ook een zekere investeringsactiviteit zullen zien. De verhitting die werd waargenomen op het einde van 2011 en in Q1 2012 voor kwaliteitsvolle activa is zeker getemperd en de rendementsverwachtingen doorheen de regio vertonen een stabilisatie met de secundaire niet-kern activa die waarschijnlijk een zekere decompressie van de rendementen zal zien. Investeerders zullen blijven zoeken naar meer inventieve manieren om transacties te realiseren door middel van het aangaan van joint ventures, partnership structuren of door alternatieve financiële schuld instrumenten te gebruiken.
De banken blijven zeer selectief en conservatief aan wie ze financiering verstrekken, voor welke projecten en wat de condities van de financieringen zijn. Het financieringsproces blijft zeer strikt en zeer lang. Projecten met niet-overdraagbare schuld of waar financiering nodig is zijn moeilijker om investeringsinteresse op te wekken tenzij deze activa per definitie zeer kwaliteitsvol zijn of tenzij de prijs zodanig attractief is dat de transactie tijdelijk gefinancierd wordt met eigen vermogen. Niet-kern activa zullen het moeilijk blijven hebben om investeringsinteresse op te wekken bij potentiële kopers.
Jones Lang LaSalle verwacht dat in het algemeen het investeringssentiment en de vooruitzichten in midden-Europa, en meer bepaald voor Polen en Tsjechië positief zullen blijven. De lange termijn in midden-Europa is een van opwaartse groei, met sterke vraag naar verhuurbare oppervlakte en een groot aanbod van activa. De continue vlucht naar kwaliteitsvolle activa en goed gelegen activa zal een zeer belangrijke rol blijven spelen bij potentiële kopers in deze landen die politieke, fiscale en economische stabiliteit vertonen.
EIGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE
Tijdens 2012 werden er voor meer dan € 2,5 miljoen nieuwe toegezegde huurovereenkomsten ondertekend op jaarbasis. Deze nieuwe huurovereenkomsten vertegenwoordigen 48.182 m² verhuurbare oppervlakte.
Dit brengt de toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis op € 5,0 miljoen per 31 december 2012.
De toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis vertegenwoordigen de geannualiseerde huurinkomsten die gegenereerd worden of zullen worden door afgesloten huurovereenkomsten en toegezegde toekomstige huurovereenkomsten.
De ondertekende huurovereenkomsten vertegenwoordigen per einde 31 december 2012 in totaal 99.731 m² verhuurbare oppervlakte, wat overeenstemt met 12 verschillende huurovereenkomsten of toekomstige huurovereenkomsten.
De gewogen gemiddelde duur van de toegezegde huurovereenkomsten was 9,8 jaar per einde december 2012.
Per 31 december 2012 bestaat de vastgoedportefeuille van de Groep uit 6 gebouwen die 73.378 m² verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen met daarnaast nog eens 6 projecten in aanbouw voor een totaal van 71.485 m².
Tijdens het jaar werden er voor eigen rekening 4 projecten opgeleverd welke een totaal verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen van 44.875 m².
De opgeleverde projecten bevonden zich in VGP Park Györ (Hongarije) – 1 gebouw van 11.243 m², in VGP Park Hradek nad Nisou – 2 gebouwen voor een totaal van 20.843 m² en uiteindelijk in VGP Park Tallinn (Estland) – 1 gebouw van 12.789 m² die vervolgens in 2012 verkocht werd als deel van de VGP Estonia transactie. Al deze gebouwen zijn volledig verhuurd.
De Groep levert ontwikkelingsactiviteiten, facility management- en verhuurdiensten aan haar geassocieerde ondernemingen. Tijdens het jaar negotieerde VGP voor haar geassocieerde ondernemingen meer dan € 8,3 miljoen nieuwe toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis waarvan er € 2,7 miljoen betrekking hadden op nieuw verhuurde oppervlakte en € 5,6 miljoen betrekking hadden op verlengingen en / of vervangingen van bestaande huurovereenkomsten. De huurovereenkomsten
die betrekking hebben op de nieuw verhuurde oppervlakte vertegenwoordigen 54.636 m² verhuurbare oppervlakte.
Dit brengt de toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis op € 33,3 miljoen per 31 december 2012.
De ondertekende huurovereenkomsten vertegenwoordigen per einde 31 december 2012 in totaal 574,307 m² verhuurbare oppervlakte, wat overeenstemt met 150 verschillende huurovereenkomsten of toekomstige huurovereenkomsten.
De gewogen gemiddelde duur van de toegezegde huurovereenkomsten was 5,9 jaar per einde december 2012.
VERVALDAG VAN DE TOEGEZEGDE HUUROVEREENKOMSTEN
Tijdens het jaar werden er 3 projecten opgeleverd welke een totaal verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen van 18.828 m². Het aantal afgewerkte projecten steeg hierdoor tot een totaal van 55, wat een verhuurbare oppervlakte van 601.217 m² vertegenwoordigt.
De opgeleverde projecten bevonden zich allemaal in de Tsjechische Republiek namelijk: 2 nieuwe gebouwen in VGP Park Horni Pocernice met een verhuurbare oppervlakte van 5.722 m² en 1 gebouw in VGP Park Turnov van 13.056 m². Al deze gebouwen zijn volledig verhuurd.
De vastgoedportefeuille van de geassocieerde ondernemingen is volledig gericht op Tsjechië. De bezettingsgraad voor de portefeuille van de geassocieerde ondernemingen bedroeg
94,5% per 31 december 2012 welke de moeilijke economische omstandigheden weerspiegelt.
EIGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE
De ontwikkelingsactiviteiten voor eigen rekening en voor rekening van de geassocieerde ondernemingen vertonen een sterke groei tijdens de laatste jaren. Over de laatste 5 jaren groeide de vastgoedportefeuille (in m²) met een jaarlijkse samengestelde groeivoet van 31%.
Eigen portefeuille
Gebouwen gehouden door geassocieerde ondernemingen
Eind december 2012 waren er 6 projecten in aanbouw. In de Tsjechische Republiek 1 nieuw gebouw in VGP Park Tuchomerice, 1 nieuw gebouw in VGP Park Hradek nad Nisou en 2 nieuwe gebouwen in VGP Park BRNO, en in de andere landen ook 1 nieuw gebouw in elk van de volgende parken: VGP Park Malacky (Slovakije) en VGP Park Timisoara (Roemenië). Deze nieuwe gebouwen, waarvoor reeds verschillende
huurovereenkomsten werden afgesloten, vertegenwoordigen een verhuurbare oppervlakte van 71.485 m².
VGP is steeds op zoek naar bijkomende grondstukken om haar ontwikkelingspipeline te ondersteunen.
Het is in deze optiek dat VGP nieuwe grondstukken heeft aangekocht tijdens 2012 (in totaal 168.279 m²) waarop 55.000 m² verhuurbare oppervlakte kan ontwikkeld worden. Daarnaast heeft VGP nog eens 480.000 m² nieuw ontwikkelingsland onder optie. Deze grondstukken worden aangekocht onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van de vereiste vergunningen inzake ruimtelijke ordening en/of bouwvergunningen en vertegenwoordigen een ontwikkelingspotentieel van 216.000 m². VGP verwacht dat het binnen de volgende maanden de nodige vergunningen zal kunnen verkrijgen voor deze gronden.
Op de huidige landbank in volle eigendom kan VGP naast de bestaande projecten in aanbouw (71.485 m²) nog bijkomend 130.000 m² verhuurbare oppervlakte ontwikkelen in de Tsjechische Republiek en 176.000 m² verhuurbare oppervlakte buiten Tsjechië.
VGP is ervan overtuigd dat de ontwikkelingsactiviteiten een belangrijke winstbijdrage zullen blijven leveren in de nabije toekomst gedreven door de attractieve constructieprijzen gecombineerd met de attractieve toplocaties voor potentiële huurders van haar landbank
Eind december 2012 was VGP 2 projecten aan het ontwikkelen voor haar geassocieerde ondernemingen, namelijk, 1 nieuw gebouw in elk van de volgende parken: VGP Park Nyrany en 1 gebouw in VGP Park Horni Pocernice. Deze nieuwe gebouwen, waarvoor reeds verschillende huurovereenkomsten werden afgesloten, vertegenwoordigen een verhuurbare oppervlakte van 15.281 m².
In maart 2012 werd er een tweede overeenkomst met European Property Investors Special Opportunities, L.P. (EPISO) getekend voor de verkoop van een belang van 80% in VGP CZ IV a.s. volgend op aankoop door VGP CZ IV van het laatste ontwikkelingsgrondstuk naast het bestaande VGP Park Horni Pocernice (Praag) in december 2011. Deze onderneming werd hierdoor dus ook een geassocieerde onderneming. VGP is hier ook weerhouden als ontwikkelaar voor de toekomstige geplande ontwikkelingen.
Na verkoop van VGP CZ IV zullen de geassocieerde ondernemingen over een landbank beschikken waarop er nog 132.000 m² verhuurbare oppervlakte kan ontwikkeld worden naast de bestaand gebouwen in aanbouw (15.281 m²).
De ontwikkelingsactiviteiten zullen een bijkomende ontwikkelingsinkomstenstroom generen tijdens de volgende jaren.
ONTWIKKELINGSPOTENTIEEL
Tijdens de laatste jaren heeft VGP een strategische oefening gemaakt m.b.t. de markten waar het actief in zou wensen te zijn.
Daar waar het eerste idee was om de Poolse markt te betreden, heeft VGP moeten vaststellen dat een dergelijke expansie de beoogde historische rendabiliteitsvereisten, die de aandeelhouders zouden verwachten van deze expansie, niet of zeer moeilijk bereikbaar zouden zijn. Een aantal van de geïdentificeerde hindernissen zijn de hoge landprijzen, relatief lage huurprijzen gecombineerd met een vrij grote voorraad aan beschikbare verhuurbare oppervlakte. Deze mix is onvoldoende attractief om op dit ogenblik zwaar in te zetten op de Poolse markt.
Integendeel, VGP onderzocht de verschillende mogelijkheden in de Duitse markt en is tot de conclusie gekomen dat de mix van beschikbaar land op toplocaties die aangekocht kunnen worden aan redelijke prijzen in combinatie met de attractieve verhuurprijzen en de dynamiek van de Duitse economie, die een significante jaarlijkse opname van verhuurbare oppervlakte vertoont, maakt dat deze Duitse markt veel attractiever is voor VGP. Bijkomend zijn er al tal van vragen geweest van bestaande Duitse huurders, die verhuurbare oppervlakte huren in Tsjechië; om hetzelfde soort van gebouwen als in Tsjechië aan te bieden in Duitsland.
Als gevolg heeft VGP beslist om een sterke basis uit te bouwen in 2012 waarop de Groep verder kan bouwen en groeien in Duitsland.
VGP is erin geslaagd om 2 toplocaties te securiseren in Duitsland. Een grondstuk van 218.000 m² is gelegen kort aan de luchthaven van Frankfurt en laat VGP toe om 100.000 m² verhuurbare oppervlakte te ontwikkelen. VGP verwacht dit grondstuk tegen het midden van 2013 te kopen, waarna het onmiddellijk met de ontwikkeling ervan zal starten. VGP heeft aanzienlijke belangstelling losgeweekt bij verschillende grote ondernemingen die graag wensen te herlokaliseren naar dit park.
Daarnaast slaagde VGP er ook in om een bijkomend nieuw grondstuk van 108.000 m² te securiseren op een toplocatie in Leipzig. Het grondstuk bevindt zich in de nabijheid van de Leipzig Messe en laat VGP toe om bijkomend 50.000 m² verhuurbare oppervlakte te ontwikkelen. Deze regio heeft een grote toename van investeringen gekend tijdens de laatste jaren met investeringen van BMW, DHL enz. en heeft zich ontpopt als een nieuwe regionale logistieke hub. VGP is zeer goed geplaatst om maximaal voordeel te halen van de inkomende investeringen in deze regio.
Uiteindelijk is VGP ook bezig met het negotiëren van een aantal sleutelop-de-deur projecten die VGP zou ontwikkelen voor grote Duitse ondernemingen en verhuren op lange termijn (+ 10 jaar). Deze negotiaties zijn per definitie veel moeilijker, desalniettemin verwacht VGP een aantal van deze sleutel-op-de-deur projecten te kunnen winnen.
V GP (www.vgpparks.eu) bouwt en ontwikkelt kwalitatief hoogstaand semi-industrieel vastgoed en bijbehorende kantoren voor eigen rekening en voor rekening van geassocieerde ondernemingen, die vervolgens aan gerenommeerde klanten worden verhuurd door middel van langlopende commerciële huurcontracten.
VGP beschikt over een 'in-house' team dat alle stappen beheert van het volledig geïntegreerde business model: gaande van de identificatie en de aankoop van gronden tot de uitwerking en het ontwerp van het project, het toezicht op de bouwwerkzaamheden, de contacten met potentiële klanten en het facility management van haar eigen vastgoedportefeuille.
VGP focust zich op toplocaties in de omgeving van sterk geconcentreerde woon- en/of productiecentra, met een optimale toegang tot omliggende transportinfrastructuur.
VGP noteert op Euronext Brussel en op de Main Market van de Praagse beurs. VGP bezit een vastgoedportefeuille van € 101,6 miljoen. De vastgoedportefeuille vertegenwoordigt per 31 december 2012 een verhuurbare oppervlakte van meer dan 73.378 m² met bijkomend 6 gebouwen in aanbouw goed voor 71.485 m².
Daarnaast beheert VGP facility management 55 afgewerkte gebouwen die eigendom zijn van haar geassocieerde ondernemingen en die een totaal verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen van 601.217 m².
VGP heeft een grondenbank in volle eigendom van 1.090.900 m². Op de huidige landbank in volle eigendom kan VGP naast de bestaande projecten in aanbouw (71.485 m²) nog bijkomend 130.000 m² verhuurbare oppervlakte ontwikkelen in de Tsjechische Republiek en 176.000 m² verhuurbare oppervlakte buiten Tsjechië.
Verder heeft VGP nog eens 480.000 m² nieuw ontwikkelingsland onder optie. Deze grondstukken worden aangekocht onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van de vereiste vergunningen inzake ruimtelijke ordening en/of bouwvergunningen en vertegenwoordigen een ontwikkelingspotentieel van 216.000 m². VGP verwacht dat het binnen de volgende maanden de nodige vergunningen zal kunnen verkrijgen voor deze gronden.
De strategie van VGP legt de nadruk op de ontwikkelingsactiviteiten en op de mogelijke verkopen van inkomsten genererende activa eenmaal dat deze activa een matuur stadium bereikt hebben. Deze strategie resulteerde in de geheel of gedeeltelijke verkoop van inkomsten genererende activa tijdens de laatste jaren.
De VGP Groep richt zich op drie belangrijke business lijnen namelijk ontwikkelingsactiviteiten, facility management diensten en vastgoedbeheer diensten.
De ontwikkelingsactiviteit is de kernactiviteit van de VGP Groep. Ontwikkelingen worden voornamelijk ondernomen voor eigen rekening. Daarnaast levert de Groep ook ontwikkelingsactiviteiten voor geassocieerde ondernemingen en uitzonderlijk zelfs voor andere derden.
De Groep volgt een groeistrategie op het vlak van de ontwikkeling van een strategische grondenbank die geschikt is voor de ontwikkeling van
sleutel-op-de-deur en verhuurklare semi-industriële gebouwen. De terreinen zijn bestemd voor semi-industriële activiteiten. Het management van VGP is ervan overtuigd dat de topligging van de terreinen en de hoge kwaliteitsnormen van haar vastgoedprojecten bijdragen tot de langetermijnwaarde van haar portefeuille.
De Groep concentreert zich op de sector van semi-industriële projecten die gelegen zijn in de Centraal-Europese regio. De kwaliteitsvolle projecten worden altijd ontwikkeld op basis van de VGP bouwnormen, met aanpassingen om tegemoet te komen aan de specifieke eisen van de toekomstige huurders, maar waarbij altijd een polyvalent gebruik en de toekomstige herverhuurbaarheid gegarandeerd blijft. In de initiële fase worden sommige projecten ontwikkeld op eigen risico van de Groep (d.w.z. zonder dat zij al op voorhand zijn verhuurd).
De gebouwen voldoen aan de meest recente moderne kwaliteitseisen en worden door middel van langlopende huurovereenkomsten verhuurd aan
huurders die actief zijn in de semi-industriële sector, waartoe activiteiten behoren zoals: opslag, assemblage, herverpakken en de eindbehandeling van de goederen voordat zij naar de industriële klanten of de detailhandelaars gaan. De gronden zijn gelegen in de omgeving van sterk geconcentreerde woon- en/ of productiecentra, met een optimale toegang tot omliggende transportinfrastructuur.
De Groep vertrouwt op de 'in-house' competenties van haar operationeel team om haar volledig geïntegreerde ondernemingsmodel uit te voeren dat bestaat uit: de identificatie en de aankoop van de gronden en de ontwikkeling van de infrastructuur, het ontwerpen van de gebouwen, de coördinatie van de architecturale en technische aspecten, de administratie om de vereiste vergunningen te krijgen, de coördinatie van de bouwwerkzaamheden, inclusief het beheer van de bouwplaats en na voltooiing het facility management van de vastgoedportefeuille.
Het operationeel team van de Groep onderhandelt en sluit contracten af met
bouwondernemingen en controleert zelf de follow-up en de coördinatie van de bouwactiviteiten.
De facility managementdiensten werden gehergroepeerd in twee aparte dochterondernemingen: VGP FM Services s.r.o. en Profa Management s.r.o. ('VGP FM Services'). De diensten geleverd door VGP FM Services omvatten de gewoonlijke facility managementdiensten alsook het beheer van het vastgoed.
Facility management-diensten worden zowel intern als aan derden geleverd waarbij VGP FM Services verantwoordelijk is voor de goede en ongestoorde werking van de gebouwen en hiervoor ook alle nodige acties neemt zoals opname gas- en elektriciteitsmeters, onderhoud, afvalbeheer, onderhoud van de beplantingen enz. VGP FM Services zal voor rekening van de Groep of voor derden de relatie externe leveranciers identificeren, contacteren, superviseren en het beheer van de relatie op zich nemen.
Daarnaast levert VGP FM Services ook project management diensten aan. Deze diensten hebben voornamelijk betrekking op verbeteringen of andere verbouwingswerken van bestaande gebouwen op vraag van de Groep of van de eigenaars van de gebouwen. Deze diensten omvatten het hele spectrum van project management gaande van supervisie en coördinatie van onderaannemers voor wat de architecturale en technische aspecten betreft, de administratie om de vereiste vergunningen te krijgen, de coördinatie van de bouwwerkzaamheden, inclusief de aanbesteding van de werken.
Hoewel de verhuuractiviteiten historisch gezien gekoppeld werden aan de ontwikkelingsactiviteiten, levert hat VGP commercieel team ook verhuurdiensten aan de geassocieerde ondernemingen.
Het commercieel team is verantwoordelijk voor alle facetten van de prestatie en handhaving van de huurovereenkomsten voor rekening van de Groep en voor rekening van de geassocieerde ondernemingen alsook het dagdagelijks beheer van de huurdersrelatie.
In overeenstemming met Art. 13 van het K.B. van 14 november 2007; verklaart de raad van bestuur, vertegenwoordigd door de heren Marek Šebest'ák, Jan Van Geet, Bart Van Malderen, Jos Thys en Alexander Saverys, hierbij gezamenlijk dat, voorzover hen bekend:
V GP (de "Vennootschap") houdt zich aan de bepalingen van de Belgische Corporate Governance Code 2009 (de "2009 Code") die gepubliceerd werd op 12 maart 2009. De 2009 Code kan geraadpleegd worden op http://www.corporategovernancecommittee.be/en/2009_ code/latest_edition/. Rekening houdend met de aanbevelingen van de Belgische Corporate Governance Code heeft de raad van bestuur een corporate governance charter ("VGP Charter") goedgekeurd. De VGP Charter is beschikbaar op de website van de vennootschap http://www. vgpparks.eu/investors/corporate-governance/. Deze verklaring van deugdelijk bestuur beschrijft de praktische toepassing van deze governance regels voor het jaar eindigend op 31 december 2012 en licht de afwijkingen van sommige bepalingen van de 2009 Code toe.
RAAD VAN BESTUUR
| NAAM | JAAR BENOEMING |
EINDE HUIDIG MANDAAT |
AANTAL BIJGEWOONDE VERGADERINGEN |
|---|---|---|---|
| Uitvoerend bestuurder en Chief Executive Officer | |||
| Jan Van Geet als vaste vertegenwoordiger van Jan Van Geet s.r.o. | 2008 | 2013 | 5 |
| Niet-uitvoerende bestuurder | |||
| Bart Van Malderen als vaste vertegenwoordiger van VM Invest NV | 2012 | 2013 | 6 |
| Onafhankelijk, niet-uitvoerende bestuurders | |||
| Marek Šebesťák | 2011 | 2015 | 6 |
| Alexander Saverys | 2011 | 2015 | 6 |
| Jos Thys als vaste vertegenwoordiger van Rijo Advies BVBA | 2011 | 2015 | 6 |
Voor een overzicht van de verantwoordelijkheden van de raad van bestuur, en een overzicht van de onderwerpen besproken op vergaderingen van de raad van bestuur, verwijzen we naar het intern reglement ('Terms of Reference') van de raad van bestuur in Annex 1 van het VGP Charter.
De raad van bestuur bestaat uit 5 bestuurders, waarvan 1 uitvoerend bestuurder (de Chief Executive Officer) en 4 niet-uitvoerende bestuurders, waarvan er 3 onafhankelijk bestuurders zijn.
De korte biografie van de bestuurders (zie pagina 46) geeft een overzicht van hun business, financiële en internationale ervaring. Dit toont aan dat de bestuurders over de nodige kwalificaties en ervaring beschikken om VGP te besturen.
De raad van bestuur heeft geen vennootschapssecretaris aangeduid. Hierdoor wijkt de vennootschap af van de aanbeveling, vervat in bepaling 2.9 van de Corporate Governance Code. De beperkte omvang van de vennootschap en de raad van bestuur maakt een dergelijke functie overbodig.
De raad van bestuur is zich bewust van het belang van diversiteit in de samenstelling van de raad van bestuur, in het algemeen, en van genderdiversiteit in het bijzonder. Bij toekomstige benoemingen zullen verdere inspanningen worden geleverd om zo snel mogelijk de gewenste quota van één derde vrouwelijke bestuurders te bereiken.
In 2012 werden er 6 raden van bestuur gehouden waarvan 3 per conference call. De belangrijkste agendapuntenwaren:
Tijdens het jaar werd Dhr. Bart Van Malderen vervangen door VM Invest NV, vertegenwoordigd door Dhr. Bart Van Malderen, als niet-uitvoerend bestuurder.
Onmiddellijk na de Algemene Vergadering van 10 mei 2013 zullen de mandaten van de uitvoerende bestuurder (Jan Van Geet s.r.o.) en van de niet-uitvoerende bestuurder (VM Invest NV) vervallen. Het voorstel tot herbenoeming van beide bestuurders voor een nieuwe periode van 4 jaar zal worden voorgelegd aan de Algemene Vergadering van 10 mei 2013.
AUDITCOMITÉ
| NAAM | JAAR BENOEMING |
UITVOEREND OF NIET-UITVOEREND |
ONAFHANKELIJK | EINDE HUIDIG MANDAAT |
AANTAL BIJGEWOONDE VERGADERINGEN |
|---|---|---|---|---|---|
| Jos Thys (Voorzitter) | 2011 | Niet-uitvoerend | Onafhankelijk | 2015 | 2 |
| Bart Van Malderen | 2011 | Niet-uitvoerend | — | 2013 | 2 |
| Marek Šebesťák | 2011 | Niet-uitvoerend | Onafhankelijk | 2015 | 2 |
Het auditcomité bestaat uit 3 bestuurders waarvan er 2 onafhankelijk bestuurder zijn De raad van bestuur ziet erop toe dat het auditcomité beschikt over voldoende relevante kennis, vooral op financieel en juridisch vlak en met betrekking tot audit en accounting, om zijn taak efficiënt te kunnen uitvoeren. We verwijzen naar de korte biografie van de bovenvermelde leden van het auditcomité als bewijs voor hun competentie op het vlak van accounting en audit, zoals vereist door art. 119, 6° van het Wetboek van Vennootschappen. Deze biografieën staan op pagina 46 van dit jaarverslag.
De leden van het auditcomité worden benoemd voor een periode die niet langer mag zijn dan de duur van het mandaat van de bestuurder. Dhr. Bart Van Malderen zal voorgedragen worden voor herbenoeming in 2013.
De verantwoordelijkheden van het auditcomité zijn beschreven in het intern reglement van het auditcomité in Annex 3 van het VGP Charter.
Het auditcomité vergadert tenminste twee keer per jaar. Hierdoor wijkt de vennootschap af van de aanbeveling vervat in bepaling 5.2/28 van de Corporate Governance Code die bepaalt dat het auditcomité ten minste vier keer per jaar zou moeten vergaderen. De afwijking is gerechtvaardigd door de beperkte omvang van de vennootschap.
Elk jaar beoordeelt het auditcomité zijn samenstelling, werking en eigen doeltreffendheid en legt aan de raad van bestuur aanbevelingen daaromtrent voor.
Gezien de beperkte omvang van de vennootschap werd er op dit ogenblik nog geen interne auditfunctie gecreëerd. De Commissaris heeft directe en onbeperkte toegang tot zowel de voorzitter van het auditcomité als de voorzitter van de raad van bestuur.
De Chief Executive Officer ('CEO') en de Chief Financial Officer ('CFO') zijn geen lid van het auditcomité maar worden tot zijn vergaderingen uitgenodigd.
In 2012 kwam het auditcomité tweemaal bijeen. De belangrijkste agendapunten waren:
— bespreking van de jaarrekening van 2011, de halfjaarresultaten van 2012 en het kwartaal activiteitenverslag;
| NAAM | JAAR BENOEMING |
UITVOEREND OF NIET-UITVOEREND |
ONAFHANKELIJK | EINDE HUIDIG MANDAAT |
AANTAL BIJGEWOONDE VERGADERINGEN |
|---|---|---|---|---|---|
| Bart Van Malderen (Voorzitter) |
2011 | Niet-uitvoerend | — | 2013 | 2 |
| Alexander Saverys | 2011 | Niet-uitvoerend | Onafhankelijk | 2015 | 2 |
| Jos Thys | 2011 | Niet-uitvoerend | Onafhankelijk | 2015 | 2 |
Het remuneratiecomité bestaat uit 3 bestuurders waarvan er 2 onafhankelijk bestuurder zijn.
Dhr. Bart Van Malderen zal voorgedragen worden voor herbenoeming in 2013.
De CEO en de CFO nemen deel aan de vergaderingen wanneer het door de CEO voorgelegde plan voor bezoldiging en benoeming van leden van het uitvoerende en senior management wordt besproken, maar niet wanneer er beraadslaagd wordt over hun eigen bezoldiging.
Bij de uitvoering van zijn taken heeft het remuneratiecomité toegang tot alle middelen die het hiertoe geschikt acht, inclusief extern advies.
De verantwoordelijkheden van het remuneratiecomité worden beschreven in het intern reglement van het remuneratiecomité in Annex 2 van het VGP Charter. Het remuneratiecomité vergaderde tweemaal in 2012.
De belangrijkste agendapunten waren:
De vennootschap heeft geen benoemingscomité opgericht. Hierdoor wijkt de vennootschap af van de aanbeveling vervat in bepaling 5.3 van de Corporate Governance Code. De afwijking is gerechtvaardigd door de beperkte omvang van de vennootschap.
Aangezien geen directiecomité in de zin van artikel 524bis et seq van het Wetboek van Vennootschappen werd opgericht, heeft de vennootschap geen specifieke beschrijving van de opdracht van het uitvoerend beheer vermeld. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de CEO en het uitvoerend management worden beschreven in de beschrijving van de opdracht van de raad van bestuur. Hierdoor wijkt de vennootschap, als een kleinere beursgenoteerde vennootschap, af van de aanbeveling, vervat in bepaling 6.1 van de Corporate Governance Code.
Het corporate governance charter van VGP bepaalt dat de raad om de drie jaar zijn prestaties in het algemeen, en van zijn comités, moet evalueren. De laatste evaluatie vond plaats in maart 2011 met bevredigend resultaat. Voor wat betreft de voornaamste kenmerken omtrent de werkwijze van de uitvoering van deze evaluatie verwijzen we eveneens naar het VGP Charter.
De onafhankelijke en externe bestuurders ontvangen een jaarlijkse vergoeding van € 10.000 (de voorzitter ontvangt een jaarlijkse vergoeding van € 20.000). De bestuurders ontvangen verder een vergoeding van € 1.000 voor elke vergadering van de raad van bestuur (de voorzitter ontvangt een vergoeding van € 2.000) en van € 500 voor elke vergadering van het audit- of remuneratiecomité waaraan zij deelnemen.
Voor verdere details van het remuneratiebeleid voor bestuurders wordt verwezen naar Annex 2 punt 6.1 van het VGP Charter. De bestuurders ontvangen geen variabele remuneratie gekoppeld aan prestatie of resultaten.
De vergoeding van de leden van de raad van bestuur is opgenomen in onderstaande tabel.
| NAAM (Bedragen in €) |
VASTE VERGOEDINGEN |
VARIABELE AANWEZIGHEIDS VERGOEDINGEN RAAD VAN BESTUUR |
VARIABELE AANWEZIGHEIDS VERGOEDINGEN COMITÉS |
TOTAAL |
|---|---|---|---|---|
| Voorzitter | ||||
| Marek Šebesťák | 20.000 | 12.000 | 1.000 | 33.000 |
| Bestuurders | ||||
| Alexander Saverys | 10.000 | 6.000 | 1.000 | 17.000 |
| Rijo Advies BVBA vertegenwoordigd door Jos Thys |
10.000 | 6.000 | 2.000 | 18.000 |
| VM Invest NV vertegenwoordigd door Bart Van Malderen |
10.000 | 6.000 | 2.000 | 18.000 |
| Jan Van Geet s.r.o. vertegenwoordigd door Jan Van Geet |
10.000 | 5.000 | — | 15.000 |
| TOTAAL | 60.000 | 35.000 | 6.000 | 101.000 |
Het remuneratiebeleid voor het uitvoerend management wordt beschreven in Annex 2 punt 6.2 van het VGP Charter. Het uitvoerend management bestaat uit Jan Van Geet s.r.o. vertegenwoordigd door Jan Van Geet (Chief Executive Officer), Jan Prochazka (Chief Operating Officer) en Dirk Stoop BVBA vertegenwoordigd door Dirk Stoop (Chief Financial Officer). VGP streeft naar een positie boven de marktmediaan wat betreft de totale verloning, met een belangrijk deel van de verloning op grond van de prestaties van het bedrijf en het team, en de individuele prestaties.
Gezien de beperkte omvang van het VGP team wordt de VGP remuneratie politiek inclusief de variabele remuneratie bepaald op basis van de criteria zoals opgenomen in de notulen van het remuneratie comité van 22 augustus 2012. Deze criteria hebben betrekking op o.a. de bezettingsgraad van de inkomsten genererende activa, de schuldgraad van de Groep, de winstcontributie van de ontwikkelingsactiviteiten en de maximalisatie van aandeelhouderswaarde.
Het remuneratiecomité zal van tijd tot tijd een algemene enveloppe voor variabele vergoeding goedkeuren en de toewijzing van deze variabele vergoeding delegeren aan de CEO. Deze laatste zal de variabele vergoeding toewijzen op basis van individuele prestaties met inachtname van de prestatiecriteria zoals bepaald in de notulen van het remuneratiecomité van 22 augustus 2012.
Het vergoedingsbeleid wordt jaarlijks herzien met het oog op mogelijke ontwikkelingen op het vlak van kenmerken van de (arbeids)markt, bedrijfsstrategie, bedrijfs- en individuele prestaties en andere relevante factoren die de prestaties en motivatie van het managementteam kunnen beïnvloeden. Momenteel verwacht VGP de huidige werkwijze te kunnen blijven toepassen gedurende de volgende twee boekjaren.
Voor het gerapporteerde jaar worden de gegevens betreffende vaste vergoedingen, variabele vergoedingen, pensioenregelingen en andere voordelen voorzien als een totaalbedrag voor het team:
De leden van het uitvoerend management worden aangesteld voor een onbepaalde duur en de opzeggingsvergoeding bedraagt de tegenwaarde van twaalf maanden vaste vergoeding. Deze regel geldt voor alle leden van het uitvoerend management. Verder zijn er geen terugvorderingsbepalingen voorzien betreffende de variabele vergoedingen.
De raad van bestuur van VGP en zijn uitvoerend management zijn verantwoordelijk voor het inschatten van de bedrijfsrisico's en de effectiviteit van de interne controles. VGP heeft een interne controle- en risicobeheerssysteem opgezet in lijn met de voorschriften van de Belgische Corporate Governance Code van 2009. Dit systeem is gebaseerd op de vijf basiscomponenten van interne controle en is afgestemd op de noden en de grootte van het bedrijf.
VGP heeft verschillende maatregelen genomen om een controleomgeving te creëren die de andere controlecomponenten voldoende ondersteunt. Ondermeer:
VGP heeft al zijn belangrijkste corporate risico's geïdentificeerd en geanalyseerd zoals gedocumenteerd in de sectie 'Risicofactoren' in dit jaarverslag. Deze corporate risico's worden meegedeeld aan de verschillende managementniveaus. Elke manager is ook verantwoordelijk voor de risicoanalyse binnen zijn specifiek domein. Op kwartaalbasis wordt er een bottom-up risicoanalyse uitgevoerd om de actuele risicofactoren te bepalen en te documenteren. Er worden voor alle belangrijke risico's actieplannen gedefinieerd.
De corporate risico's zoals hierboven naar gerefereerd, worden beheerst aan de hand van de controle activiteiten die worden beschreven in de sectie 'Risicofactoren'. Deze risico's worden medegedeeld doorheen de VGP organisatie. De CEO, COO en CFO analyseren op regelmatige wijze de verschillende risiconiveaus en ontwikkelen waar nodig een actieplan.
Het proces voor financiële rapportering is als volgt georganiseerd:
Voor periodieke afsluitingen en rapportering worden er formele en informele geschreven en mondelinge instructies gegeven aan de verschillende financiële teamleden. Dit zorgt ervoor dat er een duidelijke communicatie is van de tijdslijnen, duidelijke aflijning van de opdrachten en verantwoordelijkheden en de volledigheid van de uitgevoerde taken.
De accountingteams zijn verantwoordelijk voor het produceren van de accounting cijfers (afsluitboekingen, reconciliaties etc). Het consolidatieteam is verantwoordelijk voor het nazicht van de geldigheid van de cijfers gebaseerd op coherentie tests door het vergelijken van de historische en budget cijfers, steekproefsgewijze controles rekening houdend met materialiteit, en nazicht van specifieke procedures m.b.t. financiële risico's om er zich van te gewissen dat alle nodige financiële voorzieningen geboekt werden.
De CFO brengt op regelmatige basis verslag uit aan het audit comité over alle belangrijke materies die een impact hebben op de financiële staten en waarvoor er beoordelingen of schattingen dienen gemaakt te worden.
De kwaliteit van VGP's interne controle- en risicobeheerssystemen wordt bewaakt door:
TRANSPARANTIE VAN TRANSACTIES MET BETREKKING TOT AANDELEN VAN VGP In overeenstemming met het Koninklijk Besluit van 5 maart 2006, dat van kracht werd op 10 mei 2006, dienen de leden van de raad van bestuur en van het uitvoerend comité de FSMA (Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten) binnen een termijn van 5 werkdagen na afsluiting van de transactie op de hoogte te brengen van iedere transactie m.b.t. aandelen van VGP. Deze transacties worden gepubliceerd op de website van de FSMA (www.fsma.be) en op de website van VGP (http:// www.vgpparks.eu/investors/corporate-governance/). De Compliance Officer van VGP vergewist zich ervan dat alle transacties door 'insiders' tijdig bekendgemaakt worden op deze website.
Tijdens 2012 werd er één transactie door 'insiders' bekendgemaakt namelijk: VM Invest NV, Bart Van Malderen, Jan Van Geet, JVG Invest SA, Comm. VA VGP MISV, Alsgard SA en Jan Prochazka hebben gezamenlijk de volgende wijzigingen in hun aandelenparticipatie in VGP gemeld.
Ingevolge een partiële splitsing van Alsgard SA werd 67% van de aandelenparticipatie van Alsgard SA in VGP NV (zijnde 4.699.187 aandelen VGP NV) afgesplitst naar JVG Invest SA (nadien hernoemd 'Little Rock SA'). De overige 33% van de aandelenparticipatie van Alsgard SA in VGP NV (zijnde 2.349.593 aandelen VGP NV) werd behouden bij Alsgard SA. Vlak na deze partiële splisting werd Jan Prochazka eigenaar van 100% van de aandelen in Alsgard SA, als gevolg waarvan Jan Prochazka thans Alsgard SA exclusief controleert. JVG Invest SA en Jan Prochazka zijn toegetreden tot het bestaande mondeling onderling overleg tussen VM Invest NV, Bart Van Malderen, Jan Van Geet, Alsgard SA en Comm. VA VGP MISV; samen hebben zij nu 90,14% van de stemrechtverlenende aandelen in VGP.
Volgens artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen moet een lid van de raad van bestuur de overige leden vooraf inlichten over eventuele agendapunten die voor hem een rechtstreeks of onrechtstreeks belang van vermogensrechtelijke aard heeft. In 2012 deed zich geen belangenconflict voor.
DELOITTE Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA met kantoor te Berkenlaan 8B, 1831 Diegem, Belgium vertegenwoordigd door Dhr. Gino Desmet, is aangesteld als Commissaris.
Het mandaat van de Commissaris loopt af na de Gewone Algemene Vergadering van 10 mei 2013. De Vergadering zal derhalve worden verzocht dit mandaat te hernieuwen voor een periode van drie jaar en de bezoldiging op € 57(000) per jaar vast te stellen. Indien de Algemene Vergadering dit voorstel goedkeurt, zal de Commissaris worden vertegenwoordigd door Dhr Rik Neckebroeck.
De volgende risicofactoren zijn door de Groep geïdentificeerd als risico's die de activiteiten van de Groep, haar financiële situatie, haar resultaten en verdere ontwikkeling zouden kunnen beïnvloeden. De Groep neemt de nodige maatregelen, en zal dit ook blijven doen in de toekomst, om deze risico's zo effectief mogelijk te beheersen.
De Groep is o.a. blootgesteld aan:
Aangezien de activiteit van de Groep de aankoop, ontwikkeling en het beheer van vastgoed omvat, is zij onderworpen aan de bedrijfsrisico's van de vastgoedsector, waarover de Groep niet altijd controle heeft. De resultaten en de vooruitzichten van de Groep hangen onder andere af van het vermogen om interessante vastgoedprojecten te identificeren en deze projecten te commercialiseren tegen economisch haalbare voorwaarden.
RISICO'S BETREFFENDE DE AARD EN DE SAMENSTELLING VAN HAAR PORTEFEUILLE: TERREINEN DIE MOETEN WORDEN ONTWIKKELD, SEMIINDUSTRIEEL VASTGOED. De vastgoedportefeuille van de Groep is geconcentreerd op semi-industrieel vastgoed. Wegens deze concentratie zou een economische baisse in deze sector een aanzienlijk nadelige weerslag kunnen hebben op de activiteiten van de Groep, haar financiële situatie, de bedrijfsresultaten en kasstromen. Deze risico's worden in zekere mate beperkt door de steeds groter wordende geografische spreiding van de vastgoedportfolio. Verder worden gebouwen zo veel als mogelijk gestandaardiseerd wat een gemakkelijkere toekomstige herverhuurbaarheid verzekert.
Bijna alle huurovereenkomsten voorzien in een contractuele jaarlijkse indexatie van de huur. Huurders zijn, in het algemeen, verplicht om een huurwaarborg te geven door middel van een bankgarantie, een deposito of een moedergarantie, al naargelang hun kredietwaardigheid. De huurovereenkomsten worden in doorsnee afgesloten voor een periode van 5-10 jaar (eerste vervaldagoptie) en houden meestal een automatische verlengingsclausule in. De huurovereenkomst kan niet opgezegd worden voor de eerste vervaldag.
ONTWIKKELINGSACTIVITEITEN VAN DE GROEP. De Groep kan blootgesteld zijn aan kostenoverschrijdingen en vertragingen bij oplevering van gebouwen, die ze ontwikkelt voor eigen rekening of voor rekening van geassocieerde ondernemingen. Binnen VGP zijn er interne controles aanwezig om deze risico's te minimaliseren. Zo zijn er cost controllers en project managers die de projecten op een dagelijkse manier opvolgen.
Hierdoor zullen de toekomstige resultaten van de Groep afhangen, althans gedeeltelijk, van de verwezenlijkingen van deze verkopen. Dit betekent dat de kasstroom van de Groep sterk zou kunnen fluctueren van jaar tot jaar en zal afhangen van het aantal gebouwen dat al dan niet kan verkocht worden tijdens het jaar.
GEREGULEERDE EN BELASTINGKWESTIES. De Groep is onderworpen aan een brede waaier van communautaire, nationale en plaatselijke wetten en reglementen. Verder kan de Groep betrokken raken bij geschillen met huurders of commerciële partijen, waarmee de Groep betrekkingen onderhoudt of met andere partijen in de huur- of aan-
verwante activiteiten. Tot slot kan een belastinghervorming, alsook een verschillende interpretatie van de belastingreglementen in de verschillende landen waar de Groep actief is, een negatieve weerslag hebben op de belastingsituatie van de Groep. Al deze risico's worden op permanente basis opgevolgd en waar nodig wordt er beroep gedaan op externe adviseurs om adviezen te verschaffen m.b.t. contract negotiaties, gereguleerde of belastingkwesties.
Om aantrekkelijk te blijven en een bestendige inkomstenstroom te genereren moet de staat van een vastgoed behouden blijven of in sommige gevallen worden verbeterd om te voldoen aan de wisselende behoeften van de markt. Hiervoor maakt de Groep gebruik van haar intern facility management team. Alle gebouwen worden verzekerd tegen deze risico's welke in het algemeen verzekerd worden door gerenommeerde ondernemingen die actief zijn in dezelfde geografische regio met soortgelijke activiteiten.
Het facility management is opgezet als een aparte divisie waarbij het facility management diensten levert zowel aan groepsvennootschappen als aan derden. VGP FM Services kan hierdoor aansprakelijk gesteld worden voor de slechte of nietlevering van deze diensten. Om deze risico's te minimaliseren werd er een professionele aansprakelijkheidsverzekering afgesloten.
DE JURIDISCHE SYSTEMEN EN DE PROCEDURELE VOORZORGSMAATREGELEN ZIJN NOG NIET VOLLEDIG UITGEWERKT.
De juridische systemen van de Centraal-Europese landen ondergingen de voorbije jaren ingrijpende wijzigingen, die kunnen resulteren in inconsequente toepassingen van de bestaande wetten en reglementen en onzekerheid op het vlak van de toepassing en de uitwerking van de nieuwe wetten en reglementen. Om deze risico's zoveel mogelijk te beperken doet de Groep beroep op gerenommeerde lokale advocaten, waar nodig, om adviezen te verstrekken op specifieke juridische vragen.
BESCHIKBAARHEID VAN ADEQUATE FINANCIERINGSKREDIETEN.
De Groep wordt gedeeltelijk gefinancierd door aandeelhoudersleningen en door bankkredieten. De onbeschikbaarheid van de nodige bankkredieten kan een negatieve invloed hebben op de groei van de Groep en de financiële positie van de Groep in geval bankkredieten niet kunnen hernieuwd worden op hun vervaldag. De Groep verzekert er zich van over voldoende toegezegde kredietovereenkomsten te beschikken om haar groei te ondersteunen. VGP zal ook de onderhandelingen over de verlengingen van haar bankkredieten tijdig aanvatten (meestal 12 maanden voor de respectievelijke vervaldag). Per 31 december 2012 had de Groep toegezegde kredietovereenkomsten voor een totaal bedrag van € 72,8 miljoen waarvan de gemiddelde looptijd 5,9 jaar was en welke gebruikt werden ten belopen van 22%.
De kredietovereenkomsten van de Groep bevatten een aantal financiële convenanten (zie pagina 101 voor verdere details). Het niet naleven van bankconvenanten kan een negatief
effect hebben op de financiële positie van de Groep. De convenanten worden dan ook op een regelmatige basis opgevolgd om er zich van te verzekeren dat deze convenanten nageleefd worden of anticipatief opgetreden indien er om een of andere reden de naleving van de convenanten in gevaar zou kunnen komen. Tijdens 2012 waren er geen schendingen van de bankcovenanten.
De Groep verwacht dat zij op middellange termijn het bedrag van haar leningen aanzienlijk zal verhogen. De vennootschap verwacht dat zij in de nabije toekomst zal opereren binnen een schuldgraad (nettoschuld / eigen vermogen) van maximaal 2:1. Per 31 december 2012 was de Groep schuldenvrij op een netto schuld1 basis. Er wordt verwacht dat eenmaal er bijkomende projecten worden ontwikkeld dat de Groep terug financiële schulden zal opbouwen.
Wijzigingen op het vlak van de rentevoeten kunnen een nadelige weerslag hebben op de bekwaamheid van de Groep om kredieten en andere financieringen tegen gunstige voorwaarden te verkrijgen. In dit opzicht dekt de Groep haar interestrisico af door het converteren van haar vlottende rente naar vaste rente. Per 31 december 2012 was de Groep schuldenvrij en stonden er geen renteafdekkingsinstrumenten uit.
De inkomsten van de Groep zijn overwegend uitgedrukt in euro; uitgaven, activa en passiva kunnen echter worden geboekt in een aantal andere valuta's dan de euro, in het bijzonder de Tsjechische kroon. De Groep maakt gebruik van financiële instrumenten om deze valuta risico's af te dekken.
1 Netto schuld berekend als: (Uitstaande bank leningen + aandeelhoudersleningen) minus liquide middelen
| GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING – ANALYTISCH SCHEMA (in duizend €) | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| NETTO COURANT RESULTAAT | ||
| Bruto huuropbrengsten | 3.071 | 14.445 |
| Doorgerekende / (door te rekenen) huurlasten | (61) | 830 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | (388) | (1.345) |
| Netto huurresultaat | 2.622 | 13.930 |
| Andere opbrengsten / (kosten) incl. administratieve kosten | (2.025) | (1.700) |
| Operationeel resultaat vóór resultaat op portefeuille | 597 | 12.230 |
| Financieel resultaat1 | 2.902 | (1.737) |
| Herwaardering van de financiële instrumenten | — | — |
| Belastingen | (306) | (938) |
| Netto courant resultaat | 3.193 | 9.555 |
| RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | ||
| Herwaardering van de onroerende activa | 12.347 | 3.133 |
| Latente belastingen | (2.346) | (595) |
| Resultaat op de portefeuille | 10.001 | 2.538 |
| NETTO RESULTAAT | ||
| Aandeel in het resultaat van geassocieerde ondernemingen | (1.615) | 844 |
| NETTO RESULTAAT (gerapporteerd) | 11.579 | 12.937 |
| GEGEVENS PER AANDEEL | 2012 | 2011 |
| Aantal gewone aandelen | 18.583.050 | 18.583.050 |
| Netto courant resultaat per aandeel (in €) | 0,17 | 0,51 |
| Netto resultaat (gerapporteerd) per aandeel (in €) | 0,62 | 0,70 |
1 Exclusief de mark to market impact van de rente-indekkingsinstrumenten
| GECONSOLIDEERDE BALANS (in duizend €) | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Immateriële activa | 58 | 43 |
| Vastgoedbeleggingen | 101.629 | 71.643 |
| Andere materiële vaste activa | 241 | 278 |
| Deelnemingen in geassocieerde ondernemingen | (545) | 965 |
| Andere langlopende vorderingen | 45.758 | 45.313 |
| Uitgestelde belastingvorderingen | 79 | 243 |
| Totaal vaste activa | 147.220 | 118.485 |
| Handels- en andere vorderingen | 9.037 | 9.138 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 19.123 | 16.326 |
| Groepen activa aangehouden voor verkoop | — | 33.944 |
| Totaal vlottende activa | 28.160 | 59.408 |
| TOTAAL ACTIVA | 175.380 | 177.893 |
| Kapitaal | 62.251 | 62.251 |
| Overgedragen resultaten | 88.940 | 92.415 |
| Overige reserves | 69 | 69 |
| Eigen vermogen | 151.260 | 154.735 |
| Langlopende financële schulden | 3.916 | 4.160 |
| Andere langlopende financiële schulden | — | — |
| Andere langlopende verplichtingen | 951 | 28 |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | 3.358 | 1.520 |
| Totaal langlopende verplichtigen | 8.225 | 5.708 |
| Kortlopende financële schulden | 12.242 | 4.692 |
| Andere kortlopende financiële verplichtingen | — | — |
| Handels- en andere kortlopende schulden | 3.653 | 5.724 |
| Verplichtingen mbt groepen activa aangehouden voor verkoop | — | 7.034 |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 15.895 | 17.450 |
| Totaal verplichtingen | 24.120 | 23.158 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 175.380 | 177.893 |
De bruto huurinkomsten hebben betrekking op de huurinkomsten uit de huurcontracten, afgesloten met de klanten van de groep. De schommelingen van de bruto huurinkomsten vloeien voornamelijk voort uit de groei van de portefeuille van semi-industrieel vastgoed. De toekomstige groei van deze rubrieken is afhankelijk van de ontwikkeling en verhuur van nieuwe gebouwen aan huurders.
De operationele kosten bestaan uit de doorgerekende / door te rekenen huurlasten, de operationele kosten verbonden aan vastgoed en de administratieve kosten en andere kosten / opbrengsten. De rubriek doorgerekende / door te rekenen huurlasten heeft betrekking op de operationele kosten ten laste van de groep en verrekend aan de huurders, zoals reparaties, onderhoud, energie en verzekeringen. De operationele kosten verbonden aan vastgoed op hun beurt slaan op operationele kosten ten laste van de groep die niet volledig kunnen worden verrekend en die in hoofdzaak zijn samengesteld uit kosten voor advocaten, makelaars- en schattingskosten.
De administratieve kosten hebben betrekking op algemene overheadkosten, terwijl de andere opbrengsten slaan op opbrengsten uit engineeringsactiviteiten en facility management voor derde partijen en eenmalige inkomsten van huurders. De andere kosten hebben betrekking op buitengebruikstellingen van materiele vaste activa en andere diverse uitgaven.
De bruto huurinkomsten weerspiegelen de bestendige groei van de verhuurde activa voornamelijk deze die in het jaar 2012 werden opgeleverd en de verkoop van de Estse activa op 24 mei 2012.
Op een vergelijkbare basis1 stegen de netto huurinkomsten voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2012 met 64,0% van € 1,6 miljoen per 31 december 2011 tot € 2,6 miljoen per 31 december 2012.
De bruto huuropbrengsten van VGP Estonia's activa was € 0,6 miljoen voor de periode januari 2012 tot 24 mei 2012. De 2011 bruto huuropbrengsten waren inclusief € 4,6 miljoen bruto huurinkomsten van VGP CZ I voor de periode januari 2011 tot 16 maart 2011 en inclusief € 7,0 miljoen bruto huurinkomsten voor VGP CZ II voor de periode januari 2011 tot 9 november 2011. Beide ondernemingen verlieten de consolidatieperimeter respectievelijk op 16 maart 2011 en 9 november 2011.
In de loop van 2012 werden in totaal 4 vastgoedprojecten opgeleverd, goed voor 44.875 m² verhuurbare oppervlakte.
De operationele kosten stegen in 2012 met 11,7% van € 2,2 miljoen per 31 december 2011 tot € 2,5 miljoen per 31 december 2012.
Vastgoedbeleggingen, betreffen opgeleverde projecten, projectontwikkelingen en terreinen aangehouden voor ontwikkeling, die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren.
De netto meer- of minderwaarde op vastgoedbeleggingen, projectontwikkelingen en ontwikkelingsland (de "vastgoedportefeuille") vertegenwoordigen de variatie van de reële waarde van de vastgoedportefeuille in de respectievelijke periode.
De boekwaarde van de vastgoedbeleggingen is de reële waarde van het vastgoed zoals die wordt vastgesteld door een externe schatter, Jones Lang LaSalle. De reële waarden worden opgesteld op basis van de marktwaarde (volgens de RICS Valuation - Professional Standards (incorporating the International Valuation Standards) Global edition March 2012) en tenminste eenmaal per jaar uitgevoerd.
Het resultaat op de vastgoedportefeuille (netto meerwaarde op vastgoedbeleggingen) per 31 december 2012 bedroeg € 12,3 miljoen tegen een netto meerwaarde op vastgoedbeleggingen van € 3,1 miljoen per 31 december 2011. Dit resultaat bestaat uit een niet-gerealiseerde meerwaarde van € 12,1 miljoen op de afgewerkte projecten en de projecten in aanbouw tijdens 2012 (vergeleken met € 7,5 miljoen per 31 december 2011), de zogenaamde ontwikkelingsactiviteiten, alsook de gerealiseerde meerwaarde van 0,3 miljoen (tegen een minderwaarde van € 4,4 miljoen per 31 december 2011).
De gerealiseerde meerwaarde op vastgoedbeleggingen bestaan uit € 1,1 miljoen gerealiseerde meerwaarde op de verkoop van activa van VGP Estonia en activa gehouden door Brnenska rozvojova spolecnost, a.s (een nieuwe dochteronderneming verworven tijdens de eerste jaarhelft van 2012) en de finale afwikkeling van de VGP CZ II transactie, en een gerealiseerde minwaarde van € 0,8 miljoen op de verkoop van VGP CZ IV a.s.
De gerealiseerde minwaarde n 2011 kan uitgesplitst worden in een gerealiseerde meerwaarde van € 1,0 miljoen op de verkoop van de VGP CZ I en VGP CZ II activa en een gerealiseerde minderwaarde van € 5,4 miljoen op de bestaande VGP CZ I en VGP CZ II interest rate swaps die gerecycleerd werden via de resultatenrekening.
De totale portefeuille (inclusief geassocieerde ondernemingen) maar exclusief het ontwikkelingsland werd op 31 december 2012 door de waarderingsdeskundige gewaardeerd op basis van een kapitalisatierentevoet van 8,42%2 (vergeleken met 8,34% per 31 december 2011) toegepast op de contractuele huren vermeerderd met de geschatte huurwaarde van de leegstaande gebouwen.
De (her)waardering van de portefeuille werd gebaseerd op het schattingsverslag van Jones Lang LaSalle.
Het financieel resultaat is samengesteld uit financiële opbrengsten en financiële lasten.
De financiële opbrengsten bestaan uit rente-inkomsten uit bankdeposito's alsook uit leningen gegeven aan geassocieerde ondernemingen, niet-gerealiseerde winsten op afdekkingen van het renterisico en het positieve effect van gerealiseerde en niet-gerealiseerde wisselkoerswinsten op monetaire en andere activa en passiva. De financiële lasten bestaan in hoofdzaak uit rentekosten voor de bank- en aandeelhoudersschulden, het niet-gerealiseerde verlies op afdekkingen van het renterisico, en de negatieve gerealiseerde en niet-gerealiseerde wisselkoersresultaten op monetaire en andere activa en passiva.
De gerapporteerde financiële lasten per 31 december 2012 bestaan voornamelijk uit interesten op financiële schulden, voor € 0,6 miljoen (€ 5,7 miljoen per 31 december 2011), naast een positieve impact van € 0,4 miljoen (€ 0,2 miljoen per 31 december 2011) m.b.t. intercalaire interesten.
De grootste oorzaak van de variatie van de interesten houdt verband met de verandering in de bankschuld en aandeelhoudersleningen. De financiële schuld bedroeg € 16,2 miljoen per 31 december 2012 (vergeleken met een financiële schuld van € 15,2 miljoen voor herclassificatie naar verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop per 31 december 2011).
tot € 2,7 miljoen per 31 december 2012. De wijziging was voornamelijk te wijten aan de belastinglatenties met betrekking tot de variatie in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en heeft derhalve geen invloed op de liquiditeit van de Groep.
Op een vergelijkbare basis1 steeg het netto resultaat van € 1,8 miljoen per 31 december 2011 tot € 11,6 miljoen per 31 december 2012.
Het gerapporteerde netto resultaat bedroeg € 11,6 miljoen per 31 december 2012 (€ 0,62 per aandeel) vergeleken met € 12,9 miljoen (€ 0,70 per aandeel) op 31 december 2011.
1 Voor de berekening van de vergelijkbare basis werden de 31 december 2011 cijfers zodanig aangepast, dat impact van de verkoop van VGP CZ I en VGP CZ II die plaatsvonden in 2011 alsook de impact op de pro rata winst- en verliesrekening van de verkochte Estse activa door VGP Estonia die plaatsvond in mei 2012, werden uitgesloten.
2 Rendementsverwachtingen van toepassing op de totale vastgoedportefeuille inclusief geassocieerde ondernemingen. Indien de geassocieerde ondernemingen niet meegerekend zou worden zoden de rendementsverwachtingen per eind december 2012 8,86% bedragen vergeleken
Vastgoedbeleggingen, betreffen opgeleverde projecten, projectontwikkelingen en terreinen aangehouden voor ontwikkeling. De schommelingen van het ene jaar naar het andere zijn de weerspiegeling van de voltooiing en oplevering van de vastgoedprojecten.
Per 31 december 2012 bestaat de vastgoedportefeuille van de Groep uit 6 gebouwen die 73.378 m² verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen met daarnaast nog eens 6 projecten in aanbouw voor een totaal van 71.485 m². Tijdens het jaar werden er voor eigen rekening 4 projecten opgeleverd welke een totaal verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen van 44.875 m². De opgeleverde projecten bevonden zich in VGP Park Györ (Hongarije) – 1 gebouw van 11.243 m², in VGP Park Hradek nad Nisou – 2 gebouwen voor een totaal van 20.843 m² en uiteindelijk in VGP Park Tallinn (Estland) – 1 gebouw van 12.789 m² die vervolgens in 2012 verkocht werd als deel van de VGP Estonia transactie.
Voor rekening van de geassocieerde ondernemingen werden er tijdens het jaar 3 projecten opgeleverd welke een totaal verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen van 18.828 m². Het aantal afgewerkte projecten onder beheer steeg hierdoor tot een totaal van 55, wat een verhuurbare oppervlakte van 601.217 m² vertegenwoordigt.
Eind december 2012 was VGP 2 projecten aan het ontwikkelen voor haar geassocieerde ondernemingen, voor een totaal verhuurbare oppervlakte van 15.280 m².
Investeringen in geassocieerde deelnemingen worden in de consolidatie verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode vanaf de datum waarop de aanzienlijke invloed begint tot de datum waarop deze eindigt. Wanneer het aandeel van VGP in het verlies de boekwaarde van de geassocieerde deelneming overschrijdt, wordt de boekwaarde herleid tot nul en worden verdere verliezen niet meer in rekening gebracht, uitgezonderd in de mate waarin de onderneming feitelijke- of contractuele verplichtingen heeft aangegaan met betrekking tot deze geassocieerde deelneming
De deelneming in geassocieerde ondernemingen vertoont een negatief bedrag van € 0,5 miljoen per 31 december 2012 vergeleken met een positief bedrag van € 1,0 miljoen per 31 december 2011. De Vennootschap heeft er voor gekozen om deze negatieve balans als dusdanig uit te drukken in de balans en deze niet aan te passen naar nul. De Vennootschap is van mening dat deze voorstelling een nauwkeuriger beeld geeft van de potentiële risico's verbonden met de geassocieerde ondernemingen en dat deze voorstelling ook een betere weerspiegeling is van het engagement en ondersteuning van VGP ten overstaan van de geassocieerde ondernemingen.
Andere langlopende vorderingen betreffen leningen die toegekend werden aan geassocieerde ondernemingen waarvoor VGP een marktconforme interest aanrekent. De leningen worden proportioneel aan het respectievelijke belang van de aandeelhouders in de geassocieerde ondernemingen, toegekend.
Per eind december 2012 werden er voor een totaal van € 45,7 miljoen leningen toegekend aan de geassocieerde ondernemingen.
Het totaal van de vlottende activa heeft betrekking op de handels- en overige vorderingen alsook de geldmiddelen en kasequivalenten van de Groep.
De handels- en overige vorderingen bleven relatief stabiel met een marginale daling van € 9,1 miljoen op het einde van 2011 tot € 9,0 per einde 2012.
De handels- en overige vorderingen omvatten een bijkomend bedrag dat VGP nog moet ontvangen voor 2 gebouwen die op dit ogenblik in aanbouw zijn en op voorwaarde dat deze gebouwen verhuurd zijn voor 90%. De netto kasinstroom van deze transactie bedraagt € 5,2 miljoen (80% van € 6,5 miljoen). ). Er wordt verwacht dat dit bedrag in de loop van 2013 zal ontvangen worden
De liquide middelen stegen van € 16,3 miljoen per 31 december 2011 tot € 19,1 miljoen per 31 december 2012. Deze liquide middelen zullen in 2013 aangewend worden om bijkomende grondstukken te verwerven en de ontwikkelingspipline verder te financieren.
Tijdens 2012 keerde VGP een bijkomende € 15,1 miljoen kapitaalvermindering uit in geld. De impact van de kapitaalvermindering op het maatschappelijk aandelenkapitaal van de onderneming en het geconsolideerde kapitaal werd opgenomen via de kapitaalreserve in de mutatietabel van het eigen vermogen.
Tot op het ogenblik dat het maatschappelijk aandelenkapitaal gelijk is aan het geconsolideerde (IFRS) aandelenkapitaal worden de bedragen van de kapitaalverminderingen in eerste instantie afgezet tegen de kapitaalreserve en hebben dus bijgevolg geen impact op het geconsolideerd aandelenkapitaal maar worden via de geconsolideerde reserves afgeboekt.
De 31 december 2011 cijfers werden op een vergelijkbare basis aangepast.
De langlopende verplichtingen omvatten de langlopende financiële schulden (bank- en financiële instrumenten) en de overige verplichtingen en belastinglatenties.
Per 31 december 2012 bedroegen de financiële schulden € 16,2 miljoen vergeleken met € 15,2 miljoen (voor herclassificatie naar verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop)per 31 december 2011.
De langlopende financiële schulden per 31december 2012 bestonden uitsluitend uit bankschulden. Dit was ook zo het geval per 31 december 2011.
1 Voor de berekening van de vergelijkbare basis werden de 31 december 2011 cijfers zodanig aangepast, dat impact van de verkoop van VGP CZ I en VGP CZ II die plaatsvonden in 2011 alsook de impact op de pro rata winst- en verliesrekening van de verkochte Estse activa door VGP Estonia die plaatsvond in mei 2012, werden uitgesloten.
| VGP aandeel VGP . . VGP VVPR-strip VGPS . . |
ISIN BE0003878957 ISIN BE0005621926 |
|---|---|
| Beurskapitalisatie 31 dec-12 | 365.528.594 € |
| Hoogste kapitalisatie | 380.952.525 € |
| Laagste kapitalisatie | 352.892.120 € |
| Koers 31 dec-11 | 18,99 € |
| Koers 31 dec-12 | 19,67 € |
Op 31 december 2012 werd het maatschappelijk kapitaal van VGP vertegenwoordigd door 18.583.050 aandelen.
Het aandeelhouderschap per 31 december 2012 zag er als volgt uit:
| AANDEELHOUDERS | AANTAL AANDELEN | PERCENTAGE T.O.V. TOTAAL AANTAL AANDELEN |
|---|---|---|
| VM Invest NV | 5.159.434 | 27,76% |
| Dhr. Bart Van Malderen | 3.545.250 | 19,08% |
| Sub-totaal Bart Van Malderen Groep | 8.704.684 | 46,84% |
| Little Rock SA | 4.699.187 | 25,29% |
| Dhr. Jan Van Geet | 8.565 | 0,05% |
| Sub-totaal Jan Van Geet Groep | 4.707.752 | 25,33% |
| Alsgard SA | 2.349.593 | 12,64% |
| Dhr. Jan Prochazka | 60.321 | 0,32% |
| Sub-totaal Jan Prochazka Groep | 2.409.914 | 12,97% |
| Comm. VA VGP MISV | 929.153 | 5,00% |
| Vadebo France NV | 655.738 | 3,53% |
| Publiek | 1.175.809 | 6,33% |
| TOTAAL | 18.583.050 | 100,00% |
€
VM Invest NV is een onderneming gecontroleerd door Dhr. Bart Van Malderen. Little Rock SA is een onderneming gecontroleerd door Dhr. Jan Van Geet. Alsgard SA is een onderneming gecontroleerd door Dhr. Jan Prochazka. Comm VA VGP MISV is een onderneming gecontroleerd door Dhr. Bart Van Malderen en Dhr. Jan Van Geet.
VM Invest NV, Dhr. Bart Van Malderen, Comm VA VGP MISV, Little Rock SA, Dhr. Jan Van Geet, Alsgard SA en Dhr. Jan Prochazka handelen in onderling overleg met betrekking tot het bezit, de verwerving of de overdracht van effecten.
Vadebo France NV is een onderneming gecontroleerd door Mevr. Griet Van Malderen.
Er zijn geen specifieke categorieën van aandelen. Elk aandeel geeft recht op één stem. Conform de artikelen 480 tot en met 482 van het Wetboek van Vennootschappen, kan de vennootschap, mits naleving van de voorwaarden gesteld voor statutenwijziging, overgaan tot de creatie van aandelen zonder stemrecht.
Alle aandelen zijn vrij overdraagbaar.
De raad van bestuur is bevoegd om het kapitaal, in één of meerdere malen, te verhogen, door inbreng in geld of in natura, door omzetting van reserves, met of zonder uitgifte van nieuwe aandelen, zonder dat het gecumuleerde bedrag van deze verhogingen een totaal bedrag van € 100 miljoen overschrijdt, conform het Wetboek van Vennootschappen en de statuten. Deze machtiging is geldig tot 1 juni 2016.
Om haar liquiditeit te verbeteren heeft VGP NV een liquiditeitsovereenkomst afgesloten met KBC Bank.
Deze overeenkomst zorgt voor een hogere liquiditeit van het aandeel. Dit zal een voordeel zijn in de toekomst aangezien een goede liquiditeit de uitgifte van nieuwe aandelen vereenvoudigt.
Om de kapitaalstructuur van de Vennootschap te optimaliseren besliste de Raad van Bestuur om een Buitengewone Algemene Vergadering samen te roepen op 11 mei 2012 om een kapitaalsvermindering van € 15.052.270.50 (€ 0,81 per aandeel) in geld te laten goedkeuren. De uitbetaling van de kapitaalsvermindering vond plaats op 6 augustus 2012.
| Business update eerste kwartaal 2013 | 10 mei 2013 |
|---|---|
| Jaarlijkse Algemene Vergadering | 10 mei 2013 |
| Bekendmaking halfjaarresultaten 2013 | 26 augustus 2013 |
| Business update derde kwartaal 2013 | 14 november 2013 |
T ijdens 2012 verwezenlijkte VGP de gedeeltelijke of volledige verkoop van de meeste van haar inkomsten genererende activa. De opbrengst van deze verkopen werd voornamelijk aangewend door VGP om haar landbank verder uit te breiden in Tsjechië en nog belangrijker om nieuwe landpercelen te securiseren in de nieuwe Duitse markt. Deze nieuwe grondstukken zouden in de volgende 12 tot 18 maanden bijkomende ontwikkelingswinsten en huurinkomsten moeten beginnen genereren.
VGP is van mening dat het goed geplaatst is om nieuwe ontwikkelingscyclus aan te vangen die aanzienlijke ontwikkelingswinsten zou moeten genereren tijdens de volgende jaren.
| SITUATIE PER 31 DECEMBER 2012 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| NAAM | JAAR BENOEMING |
UITVOEREND OF NIET-UITVOEREND |
ONAFHANKELIJK | EINDE HUIDIG MANDAAT |
||
| Voorzitter | Marek Šebesťák | 2007 | Niet-uitvoerend | Onafhankelijk | 2015 | |
| CEO | Jan Van Geet s.r.o. vertegenwoordigd door Jan van Geet |
2008 | Uitvoerend en referentieaandeelhouder |
— | 2013 | |
| Bestuurders | VM Invest NV vertegenwoordigd door Bart Van Malderen |
2007 | Niet-uitvoerend en referentieaandeelhouder |
— | 2013 | |
| Alexander Saverys | 2007 | Niet-uitvoerend | Onafhankelijk | 2015 | ||
| Rijo Advies BVBA vertegenwoordigd door Jos Thys |
2007 | Niet-uitvoerend | Onafhankelijk | 2015 |
Marek Šebesťák is oprichter en vroegere Voorzitter van BBDO-Czech Republic, één van de vooraanstaande internationale reclame- en communicatie bureaus.
Jan Van Geet is de oprichter van VGP. Hij is belast met de algemene dagelijkse, alsook strategische directieverantwoordelijkheden van de Groep. Hij begon in 1993 in de Tsjechische Republiek als directeur van Ontex in Turnov, een producent van hygiënische wegwerpartikelen. Vanaf 1999 werkte hij samen met en vertegenwoordigde hij WDP in de Tsjechische Republiek. WDP is een Belgisch vastgoedfonds met verscheidene projecten in de Tsjechische Republiek.
Na zijn studies in de rechten (KU Leuven) en zijn MBA in Berlijn richte Alexander Saverys de rederij Delphis NV op in 2004 waar hij de functie van CEO bekleedt. Delphis legt zich toe op intra-Europese container- en intermodale deur aan deur diensten. Hij is ook bestuurder bij CMB. Delphis kocht in 2006 Team Lines, de tweede grootste container (met feeders) operator, die een netwerk uitbaat gaande van Spanje tot Sint-Petersburg met een duidelijke focus op de Baltische Zee. Team Lines/Delphis beheren een vloot van 62 schepen.
Jos Thys behaalde een masterdiploma in Toegeaste Economische Wetenschappen aan de Universiteit Antwerpen (UFSIA). Hij verstrekt adviezen aan familiale ondernemingen waar hij voornamlijk adviseert over strategische en structureringsonderwerpen. Hij verstrekt ook advies betreffende de implementatie van Corporate Governance bij ondernemingen en non-profit organisaties. Jos Thys had voorheen een lange carrière in corporate- en investment banking bij Paribas, Artesia en Dexia.
Tijdens zijn carrière was Bart Van Malderen actief bij het bestuur en uitbouw van Ontex, een leidinggevende Europese producent van hygiënische wegwerpartikelen. In 1996 werd hij er CEO. Van 2003 tot mid juli 2007 was hij Voorzitter van de raad van bestuur van Ontex.
| Jan Van Geet s.r.o., vertegenwoordigd door Jan Van Geet . |
Chief Executive Officer |
|---|---|
| Jan Procházka . |
Chief Operating Officer |
| Dirk Stoop BVBA, vertegenwoordigd door Dirk Stoop . |
Chief Financial Officer |
(*1971) Jan Van Geet is de oprichter van VGP. Hij is belast met de algemene dagelijkse, alsook strategische directieverantwoordelijkheden van de Groep. Hij begon in 1993 in de Tsjechische Republiek als directeur van Ontex in Turnov, een producent van hygiënische wegwerpartikelen. Vanaf 1999 werkte hij samen met en vertegenwoordigde hij WDP in de Tsjechische Republiek. WDP is een Belgisch vastgoedfonds met verscheidene projecten in de Tsjechische Republiek.
(*1964) Jan Procházka is burgerlijk ingenieur en architect, trad tot het team van de Groep toe in 2002. Hij is verantwoordelijk voor de technische ontwerpen en de uitvoering van de contracten. Voordien was Jan gedelegeerd bestuurder van Dvořák, een aannemingsbedrijf voor burgerlijke bouwkunde, destijds een van de belangrijke spelers op de Tsjechische markt. Bekende projecten onder zijn leiding waren de luchthaventerminal Sever 1 in Praag, de cargoterminal, alsook de hoofdzetel van Česká Spořitelna.
(*1961) Dirk Stoop trad in 2007 bij VGP in dienst. Hij is verantwoordelijk voor alle financiële aangelegenheden, d.w.z. financiële planning, controle, prognoses, financiële middelen, belastingen en verzekeringen voor alle landen waar de Groep actief is/zal zijn, alsook voor de relaties met de investeerders. Dirk werkte gedurende 5 jaar bij Ontex als treasurer van de Groep, waar hij ook verantwoordelijk was voor belasting- en verzekeringskwesties. Voordien werkte hij bij Chep Europe in London als Treasurer Europe, South America & Asia. Dirk Stoop behaalde een master diploma in Financiële & Economische Wetenschappen aan de VLEKHO in België.
VGP Park Timisoara IN AANBOUW – EIGEN PORTEFEUILLE
TOEKOMSTIGE ONTWIKKELING – EIGEN PORTEFEUILLE
IN AANBOUW – VGP CZ I TOEKOMSTIGE ONTWIKKELING – VGP CZ I
VGP Park Liberec I., VGP Park Liberec II.
VGP Park Předlice
IN AANBOUW – VGP CZ II TOEKOMSTIGE ONTWIKKELING – VGP CZ II
VGP CZ IV. (Geassocieerde Portefeuille) TOEKOMSTIGE ONTWIKKELING – VGP CZ IV
VGP PARK HRÁDEK NAD NISOU VGP PARK GYŐR VGP PARK MALACKY
| VGP PARK | ONDERNEMING | LAND | LAND OPP. (m²) | POTENTIEEL VERHUURBARE OPP. (m²) |
|---|---|---|---|---|
| VGP Park Tuchoměřice | VGP CZ III., a.s. | Tsjechische Republiek | 14.270 | 6.471 |
| VGP Park Brno | VGP CZ V., a.s. | Tsjechische Republiek | 41.024 | 21.717 |
| VGP Park Hrádek nad Nisou | VGP CZ VI., a.s. | Tsjechische Republiek | 43.812 | 18.550 |
| VGP Park Malacky | VGP Slovakia a.s. | Slovakije | 35.999 | 14.747 |
| VGP Park Timisoara | VGP Romania S.R.L. | Roemenië | 24.151 | 10.000 |
| TOTAAL | 159.256 | 71.485 |
| VGP PARK | ONDERNEMING | LAND | LAND OPP. (m²) | POTENTIEEL VERHUURBARE OPP. (m²) |
|---|---|---|---|---|
| Park VGP Park Tuchoměřice |
VGP CZ III., a.s. | Tsjechische Republiek | 44.431 | 20.140 |
| VGP Park Brno | VGP CZ V., a.s. | Tsjechische Republiek | 22.950 | 12.149 |
| VGP Park Ústí nad Labem | VGP CZ VII., a.s. | Tsjechische Republiek | 168.279 | 55.200 |
| VGP Park Plzeň | VGP CZ VIII., a.s. | Tsjechische Republiek | 92.354 | 42.577 |
| VGP Park Kekava | VGP Latvia s.i.a. | Letland | 83.173 | 34.400 |
| VGP Park Győr | VGP Park Györ Kft | Hongarije | 26.639 | 10.330 |
| VGP Park Malacky | VGP Slovakia a.s. | Slovakije | 152.994 | 61.200 |
| VGP Park Timisoara | VGP Romania S.R.L. | Roemenië | 169.057 | 70.000 |
| TOTAAL | 715.447 | 285.856 |
Praag – West, Tsjechische Republiek
| huurder | Caamano CZ, Gecko International |
|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) GEBOUW A – 6.470 | |
| gebouwd | In aanbouw |
Hrádek nad Nisou, Tsjechische Republiek
| huurder | Drylock Technologies |
|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 39.393 (2 gebouwen) | |
| gebouwd | 2011–2012 / In aanbouw (18.550 m²) |
Rajhrad, Tsjechische Republiek
| huurder | Hartmann-Rico |
|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 21.717 (2 gebouwen) |
gebouwd In aanbouw
Malacky, Slovakije
| huurder | Benteler Automobiltechnik |
|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 14,863 | |
| gebouwd | 2009 |
verhuurbare opp. (m²) 14,747 m²
gebouwd In aanbouw
Timisoara, Roemenië
| huurder | CSC Etichette |
|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 10.000 | |
| gebouwd | In aanbouw |
Győr, Hongarije
| huurder | HL Display, Szemerey Transport, Skiny |
|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 20,275 | |
| gebouwd | 2009 |
Győr, Hongarije
huurder Lear Corporation Hungary Kft
verhuurbare opp. (m²) 11,243 gebouwd 2012
Győr, Hongarije
huurder Dana Hungary Kft
verhuurbare opp. (m²) 6,154
GREEN TOWER PRAAG – WEST BLUE PARK PRAAG – OOST GREEN PARK PRAAG – OOST VGP PARK HORNÍ POČERNICE VGP PARK TURNOV VESECKO VGP PARK TURNOV PŘÍŠOVICE
| VGP PARK | ONDERNEMING | LAND | LAND OPP. (m²) | POTENTIEEL VERHUURBARE OPP. (m²) |
|---|---|---|---|---|
| VGP Park Horní Počernice |
VGP Park Horní Počernice, a.s. |
Tsjechische Republiek |
12.222 | 6.320 |
| TOTAAL | 12.222 | 6.320 |
| VGP PARK | ONDERNEMING | LAND | LAND OPP. (m²) | POTENTIEEL VERHUURBARE OPP. (m²) |
|---|---|---|---|---|
| VGP Park Horní Počernice |
VGP Park Horní Počernice, a.s. |
Tsjechische Republiek |
74.460 | 27.928 |
| VGP Park Turnov Příšovice |
VGP Park Příšovice, a.s. | Tsjechische Republiek |
4.856 | 3.500 |
| TOTAAL | 79.316 | 31.428 |
| huurder | Activa |
|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 10.200 | |
| gebouwd | 2003 / 2005 / 2008 |
| Praag 9, Tsjechische Republiek | ||
|---|---|---|
| -- | -------------------------------- | -- |
| huurder | Logistic Services Group, ASTRON studio, Activa |
|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 17.096 | |
| gebouwd | 2005 |
Praag 5, Tsjechische Republiek
| huurder | Mountfield, ABRA Software, MK, CompuGroup CZ a SK |
|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 3.560 | |
| gebouwd | 2005 |
Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek
| huurder | Sikla Bohemia, RM GASTRO CZ, Václav Čížek, Whitesoft |
|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 6.400 |
Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek
huurder GASTROSTELLA GROUP
verhuurbare opp. (m²) 4.379
gebouwd 2006
Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek
| huurder | Lekkerland Česka republika |
|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 15.430 | |
| gebouwd | 2006 |
Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek
| huurder | SATREMA Int. |
|---|---|
verhuurbare opp. (m²) 2.240 gebouwd 2007
| huurder | PetCenter CZ |
|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 8.279 | |
| gebouwd | 2007 |
Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek
| huurder | Alza CZ, NILFISK-ADVANCES, FRANKE |
|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 7.660 | |
| gebouwd | 2007 |
Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek
gebouwd 2007–2008
| huurder | Sécheron Tchequie, spol. s r.o., EUROLIDOVKA s.r.o., u & we Advertising, spol. s.r.o., Transforwarding, a.s., V-PODLAHY, s.r.o, Fresenius Kabi s.r.o., CWS-boco Česká republika s.r.o., Vink – Plasty s.r.o, Conkline a.s., Pivovar Protivín, a.s. |
|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 28.847 |
Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek
| huurder | Dandeli Havelland Foods, Strom Praha, Česká pošta |
|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 8.257 | |
| gebouwd | 2008 |
Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek
| huurder | WAVIN Ekoplastik |
|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 13.551 | |
Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek
huurder Penny Market
verhuurbare opp. (m²) 9.889
gebouwd 2007
Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek
| huurder | LKY Logistics CZ, Levné knihy, Continental Automotive |
|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 12.903 | |
| gebouwd | 2007 |
| huurder | DSV Road |
|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 11.623 |
gebouwd 2007
Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek
huurder Coca-Cola HBC Czech Republic
verhuurbare opp. (m²) 10.877 gebouwd 2008
Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek
| huurder | Océ Česká republika | |
|---|---|---|
| --------- | --------------------- | -- |
verhuurbare opp. (m²) 9.517 gebouwd 2008
Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek
| huurder | PNS, Mediaservis |
|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 26.196 | |
| gebouwd | 2008 |
| huurder | Alza CZ | |
|---|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 9.559 | ||
| gebouwd | 2008 |
| huurder | Tuplex CZ, OK-Color, BASF stavební hmoty ČR, Mail Step, Den Braven Czech and Slovak, Internet Mall |
|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 28.440 | |
| gebouwd | 2008 |
Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek
huurder Bella Bohemia, Askino
| verhuurbare opp. (m²) 4.523 | |
|---|---|
| gebouwd | 2009 |
VGP PARK HORNÍ POČERNICE GEBOUW II.
Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek
| huurder | Medial spol., Alito, Tiskové a obálkovací centrum, Dexion |
|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 6.456 | |
| gebouwd | 2009 |
Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek
| huurder | FERRATT INTERNATIONAL CZECH | ||
|---|---|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 3.709 | |||
| gebouwd | 2010 |
| huurder | G.Gühring – dřevěné obaly, RTR – TRANSPORT A LOGISTIKA |
|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 8.974 | |
| gebouwd | 2010 |
huurder MD Logistika, Datart International
verhuurbare opp. (m²) 52.121
gebouwd 2009
Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek
| huurder | Com-Pakt Invest | |||
|---|---|---|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 2.115 | ||||
| gebouwd | 2011 |
Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek
| huurder | Landgard květiny & rostliny, Asko – nábytek, Penny Market |
|
|---|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 15.012 | ||
| gebouwd | 2008 |
| huurder | Skanska |
|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 4.465 | |
| gebouwd | 2010 |
Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek
huurder Whiteso¤ s.r.o., VGP industriální stavby s.r.o., Diamant Spa s.r.o., KUKA Roboter CEE GmbH, organizační složka, Rejlek Jan, Ardo Mochov s.r.o., IDEAL elektro CZ, s.r.o., Cargotec Czech Republic s.r.o., NACHI Europe GmbH, organizační složka, Barešová Eva; Synventive Molding Solutions s.r.o., REFLEX CZ, s.r.o., LOVATO spol. s r.o., HORNBACH BAUMARKT CS spol. s r.o., NOARK Electric Europe s.r.o. , REXEL GROUP s.r.o., Internet Mall, a.s., PROFA MANAGMENT s.r.o., BITO skladovací technika CZ s.r.o.
| verhuurbare opp. (m²) 5.071 | |
|---|---|
| gebouwd | 2008 |
| huurder | Loomis Czech Republic | ||
|---|---|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 5.317 | |||
| gebouwd | 2011 |
Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek
huurder Gumex spol, Brilon CZ, Timbeum SE
verhuurbare opp. (m²) 6.320
gebouwd In aanbouw / gedeeltelijk opgeleverd
Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek
huurder Bell Technology spol. s.r.o,.quick-mix k.s., JPLUS, s.r.o.
verhuurbare opp. (m²) 3.092
gebouwd 2012
Praag 9 Horní Počernice, Tsjechische Republiek
| huurder | OFA s.r.o. |
|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 2.681 | |
| gebouwd | 2012 |
Příšovice, Tsjechische Republiek
| huurder | Grupo Antolin Turnov, Aries Data | ||
|---|---|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 10.334 | |||
| gebouwd | 2008 |
Industrial zone Vesecko – Turnov, Tsjechische Republiek
| huurder | Ontex CZ |
|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 25.213 |
gebouwd 2007 / 2012
VGP PARK LIBEREC I., VGP PARK LIBEREC II. VGP PARK NÝŘANY – PLZEŇ VGP PARK HRADEC KRÁLOVÉ VGP PARK OLOMOUC VGP PARK MLADÁ BOLESLAV VGP PARK PŘEDLICE
| VGP PARK | ONDERNEMING | LAND | LAND OPP. (m²) | POTENTIEEL VERHUURBARE OPP. (m²) |
|---|---|---|---|---|
| VGP Park Nýřany | VGP CZ II s.r.o. | Tsjechische Republiek | 19.878 | 8.961 |
| TOTAAL | 19.878 | 8.961 |
| VGP PARK | ONDERNEMING | LAND | LAND OPP. (m²) | POTENTIEEL VERHUURBARE OPP. (m²) |
|---|---|---|---|---|
| VGP Park Mladá Boleslav | VGP CZ II s.r.o. | Tsjechische Republiek | 50.906 | 24.430 |
| VGP Park Hradec Králove | VGP CZ II s.r.o. | Tsjechische Republiek | 13.046 | 4.870 |
| VGP Park Liberec | VGP CZ II s.r.o. | Tsjechische Republiek | 40.261 | 24.000 |
| TOTAAL | 104.213 | 53.300 |
Industrial zone Liberec – Noord, Tsjechische Republiek
huurder PEKM Kabeltechnik
verhuurbare opp. (m²) 10.624
gebouwd 2008
Industrial zone Liberec – Noord, Tsjechische Republiek
| huurder | GRUPO ANTOLIN BOHEMIA |
|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 22.562 | |
| gebouwd | 2008 |
Industrial zone Liberec – Noord, Tsjechische Republiek
| huurder | LICON HEAT | ||
|---|---|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 9.870 | |||
| gebouwd | 2009 |
Industrial zone Liberec - Noord. Tsjechische Republiek
| huurder | TI Group Automotive System | ||
|---|---|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 6.089 | |||
| gebouwd | 2011 |
Industrial zone Liberec – Noord, Tsjechische Republiek
| huurder | KNORR - BREMSE Systémy pro užitková vozidla |
|---|---|
verhuurbare opp. (m²) 20.115
gebouwd 2009–2011
VGP PARK LIBEREC II. GEBOUW H0
Industrial zone Liberec – South, Tsjechische Republiek
| huurder | Magna Exteriors & Interiors (Bohemia) |
|---|---|
verhuurbare opp. (m²) 5.028
gebouwd 2004–2006
Industrial zone Nýřany, Tsjechische Republiek
| huurder | Penny Market |
|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 13.014 | |
| gebouwd | 2011 |
Industrial zone Nýřany, Tsjechische Republiek
huurder Pebal verhuurbare opp. (m²) 6.661
Industrial zone Nýřany, Tsjechische Republiek
huurder Ranpak, WashTec Cleaning Technology
| verhuurbare opp. (m²) 10.186 | ||
|---|---|---|
gebouwd 2007–2008
Industrial zone Nýřany, Tsjechische Republiek
| huurder | DHL Solutions |
|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 5.482 | |
| gebouwd | 2010 |
Olomouc – Nemilany, Tsjechische Republiek
| huurder | Activa, V-Podlahy, EGT Express CZ |
|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 9.957 | |
| gebouwd | 2009–2010 |
Olomouc – Nemilany, Tsjechische Republiek
huurder PPL CZ
verhuurbare opp. (m²) 9.144
Olomouc – Nemilany. Tsjechische Republiek
huurder Trost Auto. Service Technik. Skoma Lux. RTR_Transport a Logistika
verhuurbare opp. (m²) 7.274
gebouwd 2009
Olomouc – Nemilany, Tsjechische Republiek
| huurder | Raben-Logistik |
|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 8.695 | |
| gebouwd | 2011 |
Dobřenice, Tsjechische Republiek
| huurder | Excelsior Packaging Group | ||
|---|---|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 10.458 | |||
| gebouwd | 2009 |
Dobřenice, Tsjechische Republiek
huurder Damco Czech Republic
verhuurbare opp. (m²) 13.142
huurder Vetro Plus
verhuurbare opp. (m²) 13.447
gebouwd 2008
Dobřenice, Tsjechische Republiek
| huurder | Den Braven Czech & Slovak | ||
|---|---|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 7.655 | |||
| gebouwd | 2011 |
Industrial zone Mladá Boleslav, Tsjechische Republiek
| huurder | HP Pelzer, YAPP Automotive Parts Co. | ||
|---|---|---|---|
| verhuurbare opp. (m²) 15.740 | |||
| gebouwd | 2009 |
Ústí nad Labem, Tsjechische Republiek
huurder Activa
verhuurbare opp. (m²) 581 gebouwd 2009
Ústí nad Labem, Tsjechische Republiek
huurder Bohemia Cargo
verhuurbare opp. (m²) 1.502
| VGP PARK | ONDERNEMING | LAND | LAND OPP. (m²) | POTENTIEEL VERHUURBARE OPP. (m²) |
|---|---|---|---|---|
| VGP Park Horní Počernice | VGP CZ IV., a.s. | Tsjechische Republiek | 165.835 | 47.656 |
| TOTAAL | 165.835 | 47.656 |
VOOR HET BOEKJAAR AFGESLOTEN OP 31 DECEMBER 2012
| Geconsolideerde jaarrekening | 76 |
|---|---|
| Toelicht ing en bij de g econsolideerde jaarrekening |
81 |
| Informat ie over de moedermaat schappij |
114 |
| Verslag van de commissaris |
116 |
| WINST- EN VERLIESREKENING (in duizend €) | TOELICHTING | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Bruto huuropbrengsten | 3. 1. | 3.071 | 14.446 |
| Doorgerekende huurlasten | 3. 2. | 1.439 | 5.217 |
| Door te rekenen huurlasten | 3. 3. | (1.500) | (4.388) |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | 3. 4. | (388) | (1.345) |
| Netto huurresultaat | 2.622 | 13.930 | |
| Niet-gerealiseerde meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen | 12.057 | 7.541 | |
| Gerealiseerde meer- / (min)waarde op verkoop van dochterondernemingen en vastgoedbeleggingen |
290 | (4.408) | |
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen | 3. 5. | 12.347 | 3.133 |
| Vastgoedresultaat | 14.969 | 17.063 | |
| Administratieve kosten | 3.6. | (3.996) | (2.096) |
| Andere opbrengsten | 3. 7. | 2.836 | 1.200 |
| Andere kosten | 3. 8. | (865) | (805) |
| Operationeel resultaat | 12.944 | 15.362 | |
| Financiële opbrengsten | 3. 9. | 3.456 | 4.060 |
| Financiële kosten | 3. 9. | (554) | (5.797) |
| Financieel resultaat | 2.902 | (1.737) | |
| Resultaat vóór belastingen | 15.846 | 13.625 | |
| Belastingen | 3. 10. | (2.652) | (1.532) |
| Resultaat na belastingen (geconsolideerde ondernemingen) | 13.194 | 12.093 | |
| Aandeel in het resultaat van geassocieerde ondernemingen | 3. 11. | (1.615) | 844 |
| Netto resultaat | 11.579 | 12.937 |
| RESULTAAT PER AANDEEL (in €) | TOELICHTING | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Gewone netto resultaat per aandeel | 3. 12. | 0,62 | 0,70 |
| Verwaterde netto resultaat per aandeel | 3. 12. | 0,62 | 0,70 |
De bijgevoegde toelichtingen maken integraal deel uit van de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Voor vergelijkingsdoeleinden werden de netto operationele kosten (bestaande uit de administratieve kosten, andere opbrengsten en andere kosten) per 31 december 2011 aangepast om de verandering van het VGP business model te weerspiegelen. Tijdens 2011 wijzigde VGP haar business model van een louter ontwikkel- en houdstrategie naar een strategie waar er een grotere nadruk wordt gelegd op de ontwikkelingsactiviteiten en van mogelijke verkopen van inkomen genererende activa.. De verandering van het business model resulteert in hogere vastgoedbeheersvergoedingen en een hoger administratief kostenprofiel.
| OVERZICHT VAN HET VOLLEDIG PERIODERESULTAAT (in duizend €) | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Netto resultaat | 11.579 | 12.937 |
| Andere elementen van het resultaat | ||
| Kasstroomafdekkingen | — | 5.409 |
| U itgestelde belastingen met betrekking tot andere elementen van het resultaat |
— | (1.028) |
| Andere elementen van het resultaat na belastingen (opgenomen in het eigen vermogen) |
— | 4.381 |
| — | ||
| Volledig perioderesultaat | 11.579 | 17.318 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| de Groep | 11.579 | 17.318 |
| Minderheidsbelangen van derden | — | — |
| Activa (in duizend €) |
TOELICHTING | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Immateriële activa | 4. 1. | 58 | 43 |
| Vastgoedbeleggingen | 4. 2. | 101.629 | 71.643 |
| Andere materiële vaste activa | 4. 1. | 241 | 278 |
| Deelnemingen in geassocieerde ondernemingen | 4. 3. | (545) | 965 |
| Andere langlopende vorderingen | 4. 4. | 45.758 | 45.313 |
| Uitgestelde belastingvorderingen | 3. 10. | 79 | 243 |
| Totaal vaste activa | 147.220 | 118.485 | |
| Handels- en andere vorderingen | 4. 5. | 9.037 | 9.138 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 4. 6. | 19.123 | 16.326 |
| Groepen activa aangehouden voor verkoop | 4. 7. | — | 33.944 |
| Totaal vlottende activa | 28.160 | 59.408 | |
| TOTAAL ACTIVA | 175.380 | 177.893 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizend €) | TOELICHTING | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Kapitaal | 4. 8. | 62.251 | 62.251 |
| Overgedragen resultaten | 88.940 | 92.415 | |
| Overige reserves | 4. 9. | 69 | 69 |
| Eigen vermogen | 151.260 | 154.735 | |
| Langlopende financële schulden | 4. 10. | 3.916 | 4.160 |
| Andere langlopende financiële schulden | — | — | |
| Andere langlopende verplichtingen | 4. 11. | 951 | 28 |
| Uitgestelde belastingvorderingen | 3. 10. | 3.358 | 1.520 |
| Totaal langlopende verplichtigen | 8.225 | 5.708 | |
| Kortlopende financële schulden | 4. 10. | 12.242 | 4.692 |
| Andere kortlopende financiële verplichtingen | — | — | |
| Handels- en andere kortlopende schulden | 4. 12. | 3.653 | 5.724 |
| Verplichtingen mbt groepen activa aangehouden voor verkoop | 4. 7. | — | 7.034 |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 15.895 | 17.450 | |
| Totaal verplichtingen | 24.120 | 23.158 | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 175.380 | 177.893 |
De bijgevoegde toelichtingen maken integraal deel uit van de geconsolideerde balans.
| MUTATIEOVERZICHT VAN | Statutair | Kapitaal |
IFRS | Reserves | reserves | Totaal | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| HET EIGEN VERMOGEN (in duizend €) |
aandelen kapitaal |
reserve 1 |
aandelen kapitaal |
Overige Uitgifte - premie |
Afdekkings reserve |
eigen vermogem |
|
| Saldo per 1 januari 2011 | 175.361 | (113.110) | 62.251 | 119.431 | 69 | (5.409) | 176.342 |
| Andere elementen van het resultaat |
— | — | — | — | — | — | |
| Resultaat over het boekjaar | — | — | — | 12.937 | — | — | 12.937 |
| Effect van verkopen | — | — | — | — | — | 5.409 | 5.409 |
| Volledig perioderesultaat | — | — | — | 12.937 | — | 5.409 | 18.346 |
| Dividenden | — | — | — | — | — | — | — |
| Uitkering kapitaal | (39.953) | 39.953 | — | (39.953) | — | — | (39.953) |
| Saldo per 31 december 2011 | 135.408 | (73.157) | 62.251 | 92.415 | 69 | — | 154.735 |
| Saldo per 1 januari 2012 | 135.408 | (73.157) | 62.251 | 92.415 | 69 | — | 154.735 |
| Andere elementen van het resultaat |
— | — | — | — | — | — | — |
| Resultaat over het boekjaar | — | — | — | 11.579 | — | — | 11.579 |
| Effect van verkopen | — | — | — | — | — | — | — |
| Volledig perioderesultaat | — | — | — | 11.579 | — | — | 11.579 |
| Dividenden | — | — | — | — | — | — | — |
| Uitkering kapitaal | (15.052) | 15.052 | — | (15.052) | — | — | (15.052) |
| Saldo per 31 december 2012 | 120.356 | (58.105) | 62.251 | 88.940 | 69 | — | 151.260 |
¹ Kapitaalreserve heeft betrekking op de eliminatie van de inbreng in natura van de aandelen van een aantal groepsondernemingen en de aftrek van alle kosten met betrekking tot de uitgifte van de nieuwe aandelen en de notering van de bestaande aandelen, van het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap, op het ogenblik van de beursgang.
| KASSTROOMOVERZICHT (in duizend €) | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | ||
| Resultaat vóór belastingen | 15.846 | 13.625 |
| Aanpassingen voor: | ||
| Afschrijvingen | 139 | 164 |
| Niet-gerealiseerde (meer)- / minwaarde op vastgoedbeleggingen | (12.057) | (7.541) |
| Gerealiseerde (meer)- / minwaarde op verkoop dochterondernemingen | (290) | 4.408 |
| Niet-gerealiseerde (winst) / verlies op financiële instrumenten en wisselkoersen | 400 | — |
| Netto betaalde / (ontvangen) rente | (2.733) | 3.508 |
| Operationeel resultaat voor wijzigingen in het werkkapitaal en voorzieningen | 1.305 | 14.164 |
| Afname/(Toename) in handels- en andere vorderingen | (227) | (12.443) |
| (Afname)/Toename in handels- en andere schulden | (3.635) | 1.194 |
| Bruto kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | (2.556) | 2.915 |
| Netto betaalde / (ontvangen) rente | 2.733 | (3.508) |
| Betaalde winstbelastingen | (219) | (119) |
| Netto kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | (43) | (712) |
| Kasstroom uit investeringsactiviteiten | ||
| Inkomsten uit verkoop van dochteronderneming | 8.671 | 153.777 |
| Inkomsten uit verkoop van materiële vaste activa | 24.252 | 1.512 |
| Aankoop van dochterondernemingen | (1.807) | — |
| (Opname) / Terugbetalingen van leningen - geassocieerde ondernemingen | 1.811 | — |
| Kasstroom uit investeringsactiviteiten | (13.934) | (47.721) |
| Netto kasstroom uit investeringsactiviteiten | 18.994 | 107.568 |
| Kasstroom uit financieringsactiviteiten | ||
| Betaalde bruto dividenden | — | — |
| Netto opbrengsten m.b.t. de uitgifte van aandelen /(terugbetaling kapitaal) | (15.052) | (39.954) |
| Opname van leningen | 8.010 | 18.005 |
| Terugbetalingen van leningen | (9.186) | (73.721) |
| Netto kasstroom uit financieringsactiviteiten | (16.228) | (95.670) |
| Herclassificatie als groepen activa aangehouden voor verkoop | — | (6) |
| Netto toename / (afname) in geldmiddelen en kasequivalenten | 2.723 | 11.180 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten aan het begin van de periode | 16.326 | 5.341 |
| Effect uit wijzigingen in wisselkoersen | 74 | (195) |
| Geldmiddelen en kasequivalenten aan het einde van de periode | 19.123 | 16.326 |
| Netto toename / (afname) in geldmiddelen en kasequivalenten | 2.723 | 11.180 |
De bijgevoegde toelichtingen maken integraal deel uit van dit overzicht.
VGP NV (de "onderneming") is een naamloze vennootschap die op 6 februari 2007 naar Belgisch recht werd opgericht voor onbepaalde tijd. De maatschappelijke zetel van de onderneming is gelegen te Greenland – Burgemeester Etienne Demunterlaan 5, bus 4, 1090 Brussel en de onderneming is ingeschreven onder het ondernemingsnummer 0887.216.042 (Rechtspersonenregister Brussel. België).
De Groep is een vastgoedgroep gespecialiseerd in de aankoop, de ontwikkeling en het beheer van semi-industrieel vastgoed. De Groep concentreert zich op strategisch gelegen terreinen in de Centraal-Europese regio die geschikt zijn voor de ontwikkeling van semi-industriële bedrijvenparken van een bepaalde omvang, met het oog op de uitbouw van een uitgebreide en goed gediversifieerde vastgoedportefeuille gelegen op toplocaties.
De geconsolideerde jaarrekening van de onderneming bevat deze van de onderneming en haar dochtervennootschappen (samen verder de "Groep" genoemd). De geconsolideerde jaarrekening werd goedgekeurd door de Raad van Bestuur op 5 april 2013. De geconsolideerde jaarrekening werd opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS), zoals aanvaard binnen de Europese Unie.
Deze bevatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties, zoals gepubliceerd door de International Accounting Standards Board (IASB) en de interpretaties gepubliceerd door het International Financial Interpretations Committee van het IASB, voor zover ze van toepassing zijn voor de Groep en voor zover ze toepasbaar zijn vanaf 1 januari 2012.
Een aantal nieuwe standaarden, wijzigingen aan standaarden en interpretaties werden toepasbaar in 2012:
— Aanpassing van IFRS 7 Financiële instrumenten: Informatieverschaffing – Niet langer opnemen in de balans (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 juli 2011)
De financiële positie en prestaties van het boekjaar werden niet beïnvloed door de eerste toepassing van deze standaarden en interpretaties.
Een aantal nieuwe standaarden, wijzigingen aan standaarden en interpretaties zijn uitgegeven, maar nog niet van toepassing voor 2012, waardoor ze niet mee in rekening werden genomen bij de opmaak van de jaarrekening.
— IFRIC 20 Afschraapkosten in de productiefase van een bovengrondse mijn (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2013)
Het management verwacht niet dat de eerste toepassing van deze standaarden en interpretaties een materiële invloed zullen hebben op de financiële positie en prestaties.
De geconsolideerde jaarrekening werd opgesteld op basis van de historische kostprijs, behalve voor vastgoedbeleggingen en afgeleide financiële instrumenten die tegen reële waarde worden opgenomen. De cijfers worden voorgesteld in duizend euro (duizend €), tenzij anders vermeld. Kleine afrondingsverschillen kunnen voorkomen.
De geconsolideerde jaarrekening omvat de rekeningen van alle dochterondernemingen waarover de Groep zeggenschap heeft. Zeggenschap is de macht om het financiële en operationele beleid van een entiteit te sturen teneinde voordelen te verkrijgen uit haar activiteiten. Zeggenschap wordt verondersteld te bestaan wanneer de onderneming, rechtstreeks of onrechtstreeks, meer dan 50% bezit van de stemrechten verbonden met het kapitaal. Het bestaan en de effecten van potentiële stemrechten die uitoefenbaar of converteerbaar zijn, worden eveneens beschouwd bij het evalueren of de Groep zeggenschap heeft over een entiteit.
Alle intragroepsverrichtingen, -saldi, -opbrengsten en -kosten worden volledig geëlimineerd bij consolidatie. Nietgerealiseerde verliezen worden eveneens geëlimineerd tenzij de verrichting aanwijzingen vertoont van een bijzondere waardevermindering van het overgedragen actief. Waar nodig worden aanpassingen aangebracht aan de rekeningen van de dochterondernemingen om hun grondslagen voor financiële verslaggeving in overeenstemming te brengen met die van de Groep.
Dochterondernemingen worden globaal geconsolideerd vanaf het moment dat de Groep de zeggenschap verwerft tot het moment dat zij de zeggenschap verliest.
Verliezen binnen een dochteronderneming worden toegewezen aan de minderheidsbelangen, zelfs als dit een negatief saldo als gevolg kan hebben. Wijzigingen in het belang van de Groep in een dochteronderneming die niet tot een verlies van zeggenschap leiden, worden behandeld als eigen-vermogenstransacties.
Wanneer de Groep de zeggenschap verliest over een dochteronderneming, zal de onderneming
Investeringen in geassocieerde deelnemingen zijn ondernemingen waarin VGP een aanzienlijke invloed uitoefent op het financieel en operationeel beleid, maar geen controle heeft. Dit wordt meestal aangetoond door het bezit van 20% tot 50% van de stemgerechtigde aandelen. In deze gevallen worden deze ondernemingen opgenomen als geassocieerde deelnemingen. De jaarrekeningen van de geassocieerde deelnemingen worden opgesteld voor hetzelfde boekjaar als dat van de moederonderneming, gebruik makend van dezelfde boekhoudprincipes. Investeringen in geassocieerde deelnemingen worden in de consolidatie verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode vanaf de datum waarop de aanzienlijke invloed begint tot de datum waarop deze eindigt. Wanneer het aandeel van VGP in het verlies de boekwaarde van de geassocieerde deelneming overschrijdt, wordt de boekwaarde herleid tot nul en worden verdere verliezen niet meer in rekening gebracht, uitgezonderd in de mate waarin de onderneming feitelijke of contractuele verplichtingen heeft aangegaan met betrekking tot deze geassocieerde deelneming
In IAS 28 Investeringen in Geassocieerde Ondernemingen wordt de verwerking van transacties met geassocieerde ondernemingen (b.v. verkoopsdiensten, interest opbrengsten …) niet behandeld. De Groep heeft ervoor gekozen om het gedeelte van haar aandeel in deze transacties niet te elimineren.
De geconsolideerde jaarrekening wordt voorgesteld in euro ("€"), afgerond op het dichtste duizendtal. De euro is de functionele munteenheid van alle dochterondernemingen van de Groep. De euro wordt algemeen gebruikt voor verrichtingen op de Europese vastgoedmarkt.
Verrichtingen in vreemde valuta worden omgerekend in Euro tegen de wisselkoers op datum van de verrichting. Bijgevolg worden niet-monetaire activa en verplichtingen omgerekend in Euro tegen de historische wisselkoers op datum van de verrichting. Monetaire activa en verplichtingen in een andere munteenheid dan Euro op balansdatum worden omgerekend in Euro tegen de slotkoers op balansdatum. Omrekeningsverschillen worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
De volgende wisselkoersen werden gebruikt gedurende het boekjaar:
| DATUM | TSJECHISCHE REPUBLIEK |
SLOTKOERS |
|---|---|---|
| 31 december 2012 | CZK/EUR | 25,1400 |
| 31 december 2011 | CZK/EUR | 25,2800 |
| DATUM | POLEN | SLOTKOERS |
|---|---|---|
| 31 december 2012 | PLN/EUR | 4,0882 |
| 31 december 2011 | PLN/EUR | 4,4168 |
| DATUM | ROEMENIË | SLOTKOERS |
|---|---|---|
| 31 december 2012 | RON/EUR | 4,4280 |
| 31 december 2011 | RON/EUR | 4,3197 |
| DATUM | LETLAND | SLOTKOERS |
|---|---|---|
| 31 december 2012 | LVL/EUR | 0,702804 |
| 31 december 2011 | LVL/EUR | 0,702804 |
| DATUM | HONGARIJE | SLOTKOERS |
|---|---|---|
| 31 december 2012 | HUF/EUR | 291,2900 |
| 31 december 2011 | HUF/EUR | 311,1300 |
In het kader van de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening in overeenstemming met IFRS dient het management beoordelingen, schattingen en veronderstellingen te maken die een invloed kunnen hebben op de toepassing van de grondslagen en op de gepresenteerde waarden van activa en verplichtingen, opbrengsten en kosten. De schattingen en de daarmee verbonden veronderstellingen zijn gebaseerd op de historische ervaring en verscheidene andere factoren die verondersteld worden redelijk te zijn in de bestaande omstandigheden. Dit vormt de basis voor het maken van beoordelingen omtrent de boekwaarden van activa en verplichtingen die niet onmiddellijk kunnen worden afgeleid van andere bronnen. De reële resultaten kunnen verschillen van deze schattingen.
De schattingen en de onderliggende veronderstellingen worden op een permanente basis herzien. Schattingswijzigingen worden opgenomen in de periode waarin de wijziging plaatsvindt indien de wijziging alleen invloed heeft op die periode, of in de periode waarin de wijziging plaatsvindt en in toekomstige perioden, indien de wijziging invloed heeft op beide.
De belangrijkste bron van schatting zijn de waarderingen van de vastgoedportefeuille door de onafhankelijke vastgoedexperts. De grootste onzekerheid in deze schattingen is op dit ogenblik de afwezigheid van vergelijkbare vastgoedtransacties in de markten waarin VGP actief is. Met de beperkte liquiditeit en de verminderde investeringstransactievolumes in de huidige vastgoedmarkten is het bijzonder moeilijk om op toekomstige waarderingstrends te anticiperen. Vele transacties die plaatsvinden worden gedreven vanuit een oogpunt van de verkoper die in een situatie verkeerd waardoor deze laatste verplicht is om te verkopen of vanuit een oogpunt van een koper die alleen vastgoed wenst te kopen met een substantiële korting. Dit klimaat van onzekerheid geeft aanleiding tot een grotere volatiliteit van de vastgoedprijzen. Bijgevolg is er een minder grote zekerheid omtrent de vastgoedwaarderingen met het gevolg dat de marktwaarden in de huidige marktomstandigheden snel kunnen veranderen. De schattingen gemaakt door de vastgoedexperts zijn grotendeels getemperd door het feit dat de vennootschap een aantal transacties heeft afgesloten tijdens de laatste jaren waarbij er een marktprijsreferentie werd gecreëerd voor de waardering van semi-industrieel vastgoed gelegen in Tsjechië alsook in Estland. Een andere bron van schatting zijn de schattingen gemaakt mbt de reële waarde van de financiële afgeleide instrumenten.
Per 31 december 2012, zijn er geen andere belangrijke veronderstellingen betreffende de toekomst en andere belangrijke bronnen van schattingsonzekerheden op balansdatum, die een aanmerkelijk risico in zich dragen van een materiële aanpassing in de boekwaarde van de activa en de verplichtingen van het volgend boekjaar.
Een vast actief, of een groep activa die wordt afgestoten, wordt geclassificeerd als aangehouden voor verkoop wanneer de boekwaarde hoofdzakelijk zal worden gerealiseerd in een verkooptransactie en niet door het te blijven gebruiken. Deze voorwaarde is enkel vervuld als de verkoop heel waarschijnlijk geacht wordt en als het actief (of de groep activa die wordt afgestoten) gereed is voor onmiddellijke verkoop in zijn huidige staat. Een beëindigde bedrijfsactiviteit is een component van een entiteit die ofwel is afgestoten ofwel is geclassificeerd als aangehouden voor verkoop, een afzonderlijke belangrijke bedrijfsactiviteit of geografisch bedrijfsgebied vertegenwoordigt en zowel operationeel als voor de financiële verslaggeving kan worden onderscheiden van de rest van de entiteit
Er kan pas sprake zijn van een zeer waarschijnlijke verkoop als de entiteit zich heeft verbonden tot een plan voor de verkoop van het actief (of de groep activa die wordt afgestoten) en als een operationeel plan opgestart is om een koper te vinden en het plan te voltooien. Bovendien moet het actief (of de groep activa die wordt afgestoten) op actieve wijze voor verkoop op de markt gebracht worden tegen een prijs die redelijk is ten opzichte van zijn huidige reële waarde en dient de verkoopsovereenkomst naar verwachting afgesloten te worden binnen het jaar na de datum van de classificatie. Activa die geclassificeerd zijn als aangehouden voor verkoop worden gewaardeerd tegen de laagste waarde van de boekwaarde en de reële waarde na aftrek van verkoopkosten. Een eventueel overschot van de boekwaarde tegenover de reële waarde na aftrek van verkoopkosten wordt opgenomen als een bijzondere waardevermindering. Zodra activa geclassificeerd worden als aangehouden voor verkoop worden ze niet langer afgeschreven.
Vergelijkende balansinformatie voor voorgaande perioden wordt niet herwerkt om de nieuwe classificatie in de balans te weerspiegelen.
Vastgoedbeleggingen, betreffen opgeleverde projecten, projectontwikkelingen en terreinen aangehouden voor ontwikkeling, worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren.
Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen reële waarde. Een externe onafhankelijke waarderingsdeskundige met erkende beroepskwalificaties en die beschikt over de ervaring met de locatie en categorie van de te waarderen vastgoedbelegging, bepaalt de waarde van de portefeuille minstens eenmaal per jaar. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde; dit is de prijs waarvoor het vastgoed zou kunnen worden verhandeld op datum van de waardering tussen ter zake goed geïnformeerde en tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn.
Terreinen waarover de Groep volledige eigendom beschikt en waarop de Groep van plan is of reeds gestart is te bouwen (zogenaamd "ontwikkelingsland") wordt onmiddellijk gewaardeerd tegen reële waarde.
Werken aan de infrastructuur worden niet opgenomen in de reële waarde van het ontwikkelingsland maar worden opgenomen als projectontwikkelingen, gewaardeerd tegen kostprijs.
De waarde van vastgoed wordt bepaald door verwijzing naar het totale bedrag van de netto jaarlijkse huurvorderingen uit vastgoed en, waar relevant, de gerelateerde kosten. Een discontovoet dat het risico inherent aan de netto kasstromen weerspiegelt, wordt dan toegepast op de netto jaarlijkse huren teneinde tot de waardering te komen.
Gezien de aard van het vastgoed en de waarderingsgrondslag paste de waarderingsdeskundige, Jones Lang LaSalle, de batenbenadering toe gebaseerd op de gedisconteerde kasstroomtechniek voor een periode van tien jaar. De kasstroom veronderstelt een 'holding period' van tien jaar met een 'exit value' berekend op basis van de Geschatte Huur Waarde (Expected Rental Value (ERV)) op dat ogenblik. Om de 'exit value' te berekenen houdt de vastgoedexpert rekening met zijn veronderstellingen van de mogelijke kapitalisatievoet in het tiende jaar.
De kasstroom is gebaseerd op de huuropbrengsten uit bestaande huurovereenkomsten tot aan hun vervaldag en de verwachte huurwaarde voor de resterende periode in de periode van tien jaar, zoals van toepassing. Na de vervaldag van de bestaande huurovereenkomsten (eerste vervaldagoptie) houdt de waarderingsdeskundige rekening bij zijn berekening met een zekere leegstand voor een bepaalde periode. Deze leegstand is 4 maand voor semi-industrieel vastgoed en 6 maand voor kantoorgebouwen. De veronderstelde leegstand wordt gebruikt om de kosten van marketing, herverhuur en eventuele wederinstaatstellingskosten te dekken. Voor de bestaande niet verhuurde oppervlakte wordt er een initiële leegstand van 8 maand verondersteld. De waarderingsdeskundige houdt eveneens rekening met een algemene aftrek van 0%-2% van de bruto huurinkomsten voor permanente leegstand.
Waarderingen weerspiegelen, waar relevant, het type van huurder die momenteel het vastgoed bezet of die verantwoordelijk is voor het voldoen aan de huurverbintenissen of die waarschijnlijk het vastgoed zal bezetten en de algemene perceptie van de markt op hun kredietwaardigheid; de toewijzing van de verantwoordelijken voor het onderhoud en de verzekering tussen verhuurder en huurder, en de resterende economische levensduur van het vastgoed. Er werd verondersteld dat telkens wanneer een herziening of vernieuwing van de huur hangende is met voorziene prijsstijgingen, alle mededelingen, en waar relevant alle antwoorden, geldig werden opgemaakt en binnen de aangewezen periode.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Vastgoed dat in aanbouw of in ontwikkeling is voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. De projectontwikkelingen worden gewaardeerd door dezelfde waarderingsdeskundige namelijk Jones Lang LaSalle. Voor de projectontwikkelingen worden dezelfde methodes toegepast door de waarderingsdeskundige als deze van toepassing voor de vastgoedbeleggingen maar mits aftrek van de nog te maken bouwkosten van deze marktwaarde.
Alle kosten die rechtstreeks toerekenbaar zijn aan de aankoop en de bouw van het vastgoed, en alle volgende investeringsuitgaven die in aanmerking komen als aanschaffingskosten worden geactiveerd.
Rente en andere financieringskosten die toe te rekenen zijn aan de verwerving van vaste activa en die opgelopen zijn tot het actief klaar is voor gebruik, worden geactiveerd. Vervolgens worden ze opgenomen als financiële kosten in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen kostprijs, verminderd met eventuele geaccumuleerde afschrijvingen (zie hieronder) en eventuele geaccumuleerde bijzondere waardeverminderingen op materiële en immateriële vaste activa. De kostprijs van een zelf vervaardigd actief omvat de kost van de materialen, directe arbeid, de eerste schatting, waar relevant, van de kosten van ontmanteling en verwijdering van bouwelementen en van het herstel van het terrein waar de bouwelementen zich bevinden, alsmede een deel van de indirecte bouwkosten.
Indien bestanddelen van materiële vaste activa verschillende gebruiksduren hebben, dan worden ze als afzonderlijke materiële vaste activa verwerkt.
De Groep neemt de kostprijs van een vervangingsonderdeel op in de boekwaarde van het materiële vast actief wanneer de kosten worden gemaakt en indien het waarschijnlijk is dat de economische voordelen dat het onderdeel in zich bergt naar de Groep zullen vloeien en de kostprijs van het onderdeel betrouwbaar kan worden bepaald. Alle andere kosten worden opgenomen in de winst- en verliesrekening op het moment dat deze worden gemaakt.
De afschrijving wordt opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening op lineaire basis over de verwachte gebruiksduur van elk bestanddeel van een materieel vast actief. Terreinen worden niet afgeschreven.
| ACTIVA | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Motorvoertuigen | 4 jaar | 4 jaar |
| Andere uitrusting | 4-6 jaar | 4-6 jaar |
De verwachte gebruiksduren zijn als volgt:
De restwaarde, indien materieel, wordt jaarlijks herzien.
Handelsvorderingen dragen geen rente en worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs verminderd met een voorziening voor dubieuze debiteuren. Op de balansdatum wordt een schatting gemaakt van de dubieuze vorderingen op basis van een evaluatie van alle uitstaande bedragen. Een bijzondere waardeverminderingsverlies op handels- en overige vorderingen wordt opgenomen indien er twijfel bestaat over de inbaarheid van deze vorderingen. Een vordering wordt als dubieus aanzien wanneer er objectieve bewijzen bestaan dat de onderneming niet in staat zal zijn om de volledige vordering te innen. Belangrijke financiële problemen bij de schuldenaar, de mogelijkheid dat schuldenaar het faillissement aanvraagt of een financiële reorganisatie ondergaat, een staking of opschorting van betaling, worden aanzien als indicatoren van het mogelijk dubieus zijn van een vordering. Het bedrag van waardevermindering wordt berekend als het verschil tussen de waarde van de vordering op balansdatum en de reële waarde van de geschatte toekomstige kasstromen. De bijzondere waardeverminderingen worden opgenomen in de resultatenrekening, evenals terugnames van vroegere bijzondere waardeverminderingen.
Geldmiddelen en kasequivalenten omvatten contanten en direct opvraagbare deposito's. Voorschotten in rekeningcourant die op verzoek onmiddellijk opeisbaar zijn en integraal deel uitmaken van het kasstroombeheer van de Groep worden opgenomen als een onderdeel van geldmiddelen en kasequivalenten ten behoeve van het geconsolideerd kasstroomoverzicht.
Rentedragende leningen worden initieel opgenomen tegen de reële waarde verminderd met de toerekenbare transactiekosten. Daarna worden de rentedragende leningen gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij elk verschil tussen de kostprijs en de inkoopwaarde wordt opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening over de periode van de lening op basis van de effectieve rente. De Groep classificeert als kortlopend elk onderdeel van de langlopende leningen dat binnen het jaar na de balansdatum wordt afgewikkeld.
Handels - en andere schulden worden gewaardeerd aan afgeschreven kostprijs verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.
Een derivaat is een financieel instrument of een ander contract dat de volgende kenmerken bezit:
Afdekkingsderivaten worden gedefinieerd als derivaten die voldoen aan de strategie van de onderneming met betrekking tot risicobeheer, de afdekkingsrelatie is formeel gedocumenteerd en de afdekking is effectief, dit betekent dat bij aanvang en over de periode, de veranderingen in de reële waarde van of kasstromen uit het afdekkingsinstrument en de afgedekte positie bijna volledig gecompenseerd worden en de resultaten binnen een bereik van 80-125 procent vallen.
Afgeleide financiële instrumenten die niet aangewezen zijn als afdekkingsinstrumenten worden geclassificeerd als aangehouden voor handelsdoeleinden en gewaardeerd tegen de reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening van de periode waarin ze zich voordoen.
Reële waarden worden bepaald aan de hand van genoteerde prijzen of verdisconteerde kasstroommodellen, zoals van toepassing. Alle derivaten die niet gedefinieerd zijn als afdekkingsinstrumenten worden opgenomen (zoals van toepassing) als vlottende- of vaste financiële activa indien de reële waarde positief is of als andere kortlopende- of langlopende financiële schulden indien de reële waarde negatief is.
VGP houdt geen afgeleide financiële instrumenten aan noch is het van plan om afgeleide financiële instrumenten uit te geven voor speculatieve doeleinden.
De boekwaarden van de activa van de Groep worden herzien op balansdatum om te bepalen of er aanwijzingen bestaan voor een bijzondere waardevermindering. Indien een dergelijke aanwijzing bestaat, wordt de realiseerbare waarde van het actief geschat.
Een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt opgenomen als de boekwaarde van het actief of zijn kasstroomgenererende eenheid hoger ligt dan zijn realiseerbare waarde. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Bijzondere waardeverminderingsverliezen met betrekking tot kasstroomgenererende eenheden verminderen de boekwaarde van de activa van de eenheid (of groep van eenheden) op een pro-rata basis.
Een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggeboekt in de geconsolideerde winst- en verliesrekening indien er een wijziging heeft plaatsgevonden in de schattingen gebruikt om de realiseerbare waarde te bepalen voor zover dit een bijzonder waardeverminderingsverlies van hetzelfde actief terugdraait dat in een voorgaande periode was opgenomen als kost.
Een voorziening wordt opgenomen in de geconsolideerde balans indien de Groep een bestaande in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft ten gevolge van een gebeurtenis uit het verleden en het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergen vereist zal zijn om de verplichting te voldoen. Indien het effect materieel is, worden voorzieningen bepaald door de verwachte toekomstige kasstromen te disconteren tegen een disconteringsvoet vóór belastingen dat rekening houdt met de huidige marktbeoordelingen voor de tijdswaarde van geld en de risico's die inherent zijn aan de verplichting.
Huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen verhuurd via een huurovereenkomst worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening op lineaire basis over de duur van de huur. Commerciële tegemoetkomingen ('incentives') toegekend bij de huur worden opgenomen als een integraal deel van de totale huuropbrengsten. Huuropbrengsten worden opgenomen vanaf de aanvang van de huurovereenkomst.
De Groep heeft geen financiële huurovereenkomsten afgesloten met huurders. Alle huurovereenkomsten zijn operationele huurovereenkomsten.
De Groep verhuurt haar vastgoedbeleggingen op grond van gewone langdurige huurovereenkomsten waarbij de verplichtingen van de verhuurder onder deze huurovereenkomsten in essentie gelijk zijn aan deze in andere huurovereenkomsten, zoals het tijdig volledig beschikbaar stellen van de verhuurbare oppervlakte tijdens de duurtijd van de huurovereenkomst. De huurovereenkomsten worden in het algemeen afgesloten voor een periode van 5-10 jaar (eerste vervaldagoptie) en houden meestal een automatische verlengingsclausule in. De huurovereenkomst kan niet opgezegd worden voor de eerste vervaldag.
Door te rekenen huurlasten mbt afgesloten servicecontracten en operationele kosten verbonden aan vastgoed worden opgenomen in de winst- en verliesrekening wanneer ze gemaakt worden.
Alle huurovereenkomsten waarbij VGP optreedt als huurder zijn operationele huurovereenkomsten. De gehuurde activa worden niet opgenomen op de balans. Betalingen worden opgenomen in de winst- en verliesrekening op lineaire basis over de duur van de lease.
Het financieel resultaat omvat de te betalen rente op schulden en interest rate swaps berekend aan de hand van de methode van de effectieve rentevoet na aftrek van de geactiveerde rente, te ontvangen rente op beleggingen en interest rate swaps, winsten en verliezen uit wisselkoersverschillen die in de geconsolideerde winst- en verliesrekening worden opgenomen.
Belastingen op de winst of het verlies van de periode omvat de actuele en de uitgestelde belasting. Belastingen worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening tenzij ze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen zijn opgenomen; in dat geval worden ze opgenomen in het eigen vermogen.
De actuele belasting is het verwachte te betalen bedrag op de belastbare winst van het boekjaar, waarbij gebruik gemaakt wordt van de belastingtarieven van toepassing op de balansdatum en elke aanpassing aan de verschuldigde (of verrekenbare) belastingen met betrekking tot vorige boekjaren.
De uitgestelde belasting wordt berekend aan de hand van de balansmethode op de tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ('balance sheet liability method') in de balans en de fiscale boekwaarde van deze activa en verplichtingen. Uitgestelde belastingen worden gewaardeerd tegen de belastingtarieven die naar verwachting van toepassing zullen zijn op de periode waarin het actief wordt gerealiseerd of de verplichting wordt afgewikkeld op basis van de belastingtarieven van toepassing op de balansdatum.
Uitgestelde belastingvorderingen worden enkel opgenomen in zoverre het waarschijnlijk is dat voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee het tijdelijke verschil kan worden verrekend. Uitgestelde belastingvorderingen en –verplichtingen werden gesaldeerd, in overeenstemming met de criteria in IAS 12 § 74. Uitgestelde belastingvorderingen worden verlaagd in zoverre het niet langer waarschijnlijk is dat voldoende belastbare winst beschikbaar zal zijn.
Een segment is een duidelijk te onderscheiden onderdeel van de Groep die individuele goederen of diensten of groepen van soortgelijke goederen of diensten voortbrengt of verleent (bedrijfssegment), of die goederen voortbrengt of diensten verleent in een bepaald economisch gebied (geografisch segment) en waarvan het rendements- en risicoprofiel afwijkt van dat van andere segmenten. Aangezien de meerderheid van de activa zich in de Tsjechische Republiek bevindt werd er een onderscheid gemaakt tussen de Tsjechische Republiek en de andere landen ("Andere landen"). De segment activa bevatten alle elementen die rechtstreeks toewijsbaar zijn aan het segment alsook die elementen die redelijkerwijs kunnen toegewezen worden aan een segment (financiële activa en belastingvorderingen maken hierdoor deel uit van de segment activa). De niet-toegewezen bedragen bevatten de kosten die betrekking hebben op de centrale groepsdiensten. Huurinkomsten worden gegenereerd door de verhuur van semi-industrieel vastgoed. Er is geen risicoconcentratie voor wat betreft de huurbijdrage door één enkele huurder. De niet-toegewezen activa hebben betrekking op uitstaande vorderingen van VGP NV op geassocieerde ondernemingen (€ 51,6 miljoen) en liquide middelen (€ 16,1 miljoen).
| Winst - en verliesrekening (in duizend €) |
Tsjechische | Republiek | |
|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | ||
| Bruto huuropbrengsten | 396 | 11.647 | |
| Doorgerekende/ (door te rekenen) huurlasten | 41 | 772 | |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | (168) | (1.198) | |
| Netto huurresultaat | 269 | 11.221 | |
| Andere opbrengsten / (kosten) incl admin. kosten | (460) | 447 | |
| Operationeel resultaat (vóór resultaat op portefeuille) | (191) | 11.668 | |
| Netto meerwaarde / (minwaarde) op vastgoedbeleggingen | 12.591 | (3.245) | |
| Operationeel resultaat (na resultaat op portefeuille ) | 12.400 | 8.423 | |
| Financieel resultaat | — | — | |
| Belastingen | — | — | |
| Aandeel in resultaat van geassocieerde ondernemingen | — | — | |
| Netto resultaat | — | — |
| Tsjechische Republiek |
||
|---|---|---|
| 2012 | 2011 | |
| 44.938 | 21.681 | |
| 2.561 | 2.405 | |
| — | 12.024 | |
| 47.499 | 36.110 | |
| — | — | |
| — | — | |
| — | — | |
| — | — | |
| Tsjechische Republiek |
Andere | landen | bedragen | Totaal | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2012 2011 |
2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| 396 11.647 |
2.675 | 2.799 | — | — | 3.071 | 14.446 |
| 41 772 |
(102) | 57 | — | — | (61) | 829 |
| (168) (1.198) |
(220) | (147) | — | — | (388) | (1.345) |
| 269 11.221 |
2.353 | 2.709 | — | — | 2.622 | 13.930 |
| (460) 447 |
(448) | (491) | (1.117) | (1.657) | (2.025) | (1.701) |
| 11.668 | 1.905 | 2.218 | (1.117) | (1.657) | 597 | 12.229 |
| (3.245) | (244) | 6.378 | — | — | 12.347 | 3.133 |
| 8.423 | 1.661 | 8.596 | (1.117) | (1.657) | 12.944 | 15.362 |
| — | — | — | 2.902 | (1.737) | 2.902 | (1.737) |
| — | — | — | (2.652) | (1.532) | (2.652) | (1.532) |
| — | — | — | (1.615) | 844 | (1.615) | 844 |
| — | — | — | 11.579 | 12.937 | 11.579 | 12.937 |
| Republiek | Andere landen |
Niet -toegewezen bedragen |
Totaal | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| 21.681 | 56.691 | 49.962 | — | — | 101.629 | 71.643 |
| 2.405 | 3.468 | 3.197 | 67.722 | 66.704 | 73.751 | 72.306 |
| 12.024 | — | 21.920 | — | — | — | 33.944 |
| 36.110 | 60.159 | 75.079 | 67.722 | 66.704 | 175.380 | 177.893 |
| — | — | — | 151.260 | 154.735 | 151.260 | 154.735 |
| — | — | — | 24.120 | 16.124 | 24.120 | 16.124 |
| — | — | — | — | 7.034 | — | 7.034 |
| — | — | — | 175.380 | 177.893 | 175.380 | 177.893 |
| Winst - en verliesrekening (in duizend €) |
Estland | Slovakije | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | ||
| Bruto huuropbrengsten | 581 | 1.234 | 861 | 862 | |
| Doorgerekende/ (door te rekenen) huurlasten | (65) | 39 | (44) | (42) | |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | (65) | (39) | (9) | (13) | |
| Netto huurresultaat | 451 | 1.234 | 808 | 807 | |
| Andere opbrengsten / (kosten) incl admin. kosten | (9) | (63) | (10) | (10) | |
| Operationeel resultaat (vóór resultaat op portefeuille) |
442 | 1.171 | 798 | 797 | |
| Netto meerwaarde / (minwaarde) op vastgoedbeleggingen |
591 | 4.033 | (672) | 798 | |
| Operationeel resultaat (na resultaat op portefeuille) |
1.033 | 5.204 | 126 | 1.595 | |
| Financieel resultaat | — | — | — | — | |
| Belastingen | — | — | — | — | |
| Aandeel in resultaat van geassocieerde ondernemingen |
— | — | — | — | |
| Netto resultaat | — | — | — | — |
| Balans (in duizend €) |
Estland | Slovakije | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | ||
| Activa | |||||
| Vastgoedbeleggingen | 28 | — | 22.821 | 22.877 | |
| Andere activa (incl uitgestelde belastingsvorderingen) | 367 | 593 | 292 | 362 | |
| Groepen activa aangehouden voor verkoop | — | 21.920 | — | — | |
| Totaal activa | 395 | 22.513 | 23.113 | 23.239 | |
| Eigen vermogen en verplichtingen | |||||
| Eigen vermogen | — | — | — | — | |
| Totaal verplichtingen | — | — | — | — | |
| Verplichtingen mbt groepen activa aangehouden voor verkoop |
— | — | — | — | |
| Totaal eigen vermogen en verplichtingen | — | — | — | — |
| Hongarije | Andrere | Totaal | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| 1.224 | 703 | 9 | — | 2.675 | 2.799 |
| 31 | 62 | (24) | (2) | (102) | 57 |
| (119) | (58) | (27) | (37) | (220) | (147) |
| 1.136 | 707 | (42) | (39) | 2.353 | 2.709 |
| (111) | (95) | (318) | (323) | (448) | (491) |
| 1.025 | 612 | (360) | (362) | 1.905 | 2.218 |
| 212 | 2.097 | (375) | (550) | (244) | 6.378 |
| 1.237 | 2.709 | (735) | (912) | 1.661 | 8.596 |
| — | — | — | — | — | — |
| — | — | — | — | — | — |
| — | — | — | — | — | — |
| — | — | — | — | — | — |
| Estland Slovakije |
Hongarije | Andrere | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2012 2011 2012 2011 |
2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| 28 — 22.821 22.877 |
21.221 | 17.191 | 12.621 | 9.894 | 56.691 | 49.962 |
| Andere activa (incl uitgestelde belastingsvorderingen) 367 593 292 362 |
1.273 | 512 | 1.536 | 1.730 | 3.468 | 3.197 |
| Groepen activa aangehouden voor verkoop — 21.920 — — |
— | — | — | — | — | 21.920 |
| 395 22.513 23.113 23.239 |
22.494 | 17.703 | 14.157 | 11.624 | 60.159 | 75.079 |
| — — — — |
— | — | — | — | — | — |
| — — — — |
— | — | — | — | — | — |
| — — — |
— | — | — | — | — | — |
| — — — |
— | — | — | — | — | — |
| In duizend € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Bruto ontvangen/toegerekende huurbetalingen | 3.014 | 13.940 |
| Huurindexering en kortingen | 57 | 506 |
| Totaal | 3.071 | 14.446 |
De Groep verhuurt zijn vastgoedbeleggingen via operationele huurovereenkomsten. De huurovereenkomsten hebben in het algemeen een looptijd van meer dan 5 jaar. De bruto huurinkomsten weerspiegelen de bestendige groei van de verhuurde activa voornamelijk deze die in het jaar 2012 werden opgeleverd en de verkoop van de Estse activa op 24 mei 2012. De bruto huuropbrengsten per 31 december 2011 waren inclusief € 4,6 miljoen bruto huurinkomsten van VGP CZ I voor de periode januari 2011 tot 16 maart 2011 en inclusief € 7,0 miljoen bruto huurinkomsten voor VGP CZ II voor de periode januari 2011 tot 9 november 2011. Beide ondernemingen verlieten de consolidatieperimeter respectievelijk op 16 maart 2011 en 9 november 2011.
| In duizend € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Doorrekening van kosten gedragen door eigenaar | 1.177 | 4.755 |
| Administratieve vergoedingen | 262 | 462 |
| Totaal | 1.439 | 5.217 |
Doorgerekende huurlasten vertegenwoordigen te ontvangen opbrengsten van huurders voor energie, onderhoud, schoonmaak, veiligheid, afvalbeheer en het gebruik van de infrastructuur die verbonden zijn aan de kosten verbonden aan dienstverlening gefactureerd aan de Groep.
| In duizend € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Energie | (500) | (1.890) |
| Herstelling, onderhoud en schoonmaak | (191) | (161) |
| Onroerende voorheffing | (154) | (186) |
| Andere | (655) | (2.151) |
| Totaal | (1.500) | (4.388) |
| In duizend € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Erelonen (advocaten., makelaars en andere) | (266) | (1.043) |
| Andere | (122) | (302) |
| Totaal | (388) | (1.345) |
Operationele kosten verbonden aan vastgoed omvatten voornamelijk erelonen voor advocaten en makelaars voor het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten op voltooide vastgoedbeleggingen.
| In duizend € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Niet-gerealiseerde meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen | 12.057 | 7.541 |
| Gerealiseerde meer- / (min)waarde op verkoop van dochterondernemingen en vastgoedbeleggingen |
290 | — |
| Gerealiseerde minwaarde op verkoop VGP CZ I | — | (3.358) |
| Gerealiseerde minwaarde op verkoop van VGP CZ II | — | (1.050) |
| Totaal | 12.347 | 3.133 |
De gerealiseerde meerwaarde op vastgoedbeleggingen bestaan uit € 1.105k gerealiseerde meerwaarde op de verkoop van activa van VGP Estonia en activa gehouden door Brnenska rozvojova spolecnost, a.s (een nieuwe dochteronderneming verworven tijdens de eerste jaarhelft van 2012) en de finale afwikkeling van de VGP CZ II transactie, en een gerealiseerde minwaarde van € 815k op de verkoop van VGP CZ IV a.s.
De totale portefeuille (inclusief geassocieerde ondernemingen) maar exclusief het ontwikkelingsland werd op 31 december 2012 door de waarderingsdeskundige gewaardeerd op basis van een kapitalisatierentevoet van 8,42%1 (vergeleken met 8,34% per 31 december 2011) toegepast op de contractuele huren vermeerderd met de geschatte huurwaarde van de leegstaande gebouwen. Een variatie van 0,10% van deze kapitalisatierentevoet zou een variatie van de totale portefeuillewaarde van € 6,1 miljoen met zich meebrengen2.
| In duizend € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Audit, juridische en andere dienstverleners | (1.221) | (1.207) |
| Lonen, management vergoedingen en andere kosten | (2.636) | (2.205) |
| Afschrijvingen | (139) | (164) |
| Totaal | (3.996) | (3.576) |
| In duizend € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Activa en property management opbrengsten | 2.800 | 1.352 |
| Andere operationele opbrengsten | 36 | 1.328 |
| Totaal | 2.836 | 2.680 |
De verhoging van de activa en property management opbrengsten is voornamelijk te wijten aan de diensten die geleverd werden aan geassocieerde ondernemingen.
| In duizend € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Marketing-, reis- en representatiekosten | (291) | (619) |
| Andere operationele kosten | (574) | (186) |
| Totaal | (865) | (805) |
1 Rendementsverwachtingen van toepassing op de totale vastgoedportefeuille inclusief geassocieerde ondernemingen. Indien de geassocieerde ondernemingen niet meegerekend zou worden zoden de rendementsverwachtingen per eind december 2012 8,86% bedragen vergeleken met 9,07% per einde december 2011.
2 Een variatie van 0,10% van deze kapitalisatierentevoet op de eigen portefeuille zou een variatie van de eigen portefeuillewaarde van € 0,9 miljoen met zich meebrengen.
| In duizend € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Bancaire renteopbrengsten | 28 | 55 |
| Renteopbrengsten uit leningen aan geassocieerde ondernemingen | 3.378 | 2.386 |
| Netto wisselkoerswinsten | — | 1.619 |
| Andere financiële opbrengsten | 50 | — |
| Financiële opbrengsten | 3.456 | 4.060 |
| Bancaire rentekosten – Variabele schuld | (560) | (584) |
| Bancaire rentekosten – Afdekkingsderivaten | — | — |
| Rente betaald aan verbonden partijen | — | (4.841) |
| Rente geactiveerd bij vastgoedbeleggingen | 430 | 152 |
| Andere financiële kosten | (163) | (236) |
| Netto wisselkoersverliezen | (261) | — |
| Financiële kosten | (554) | (5.797) |
| Financieel resultaat | 2.902 | (1.737) |
| In duizend € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Actuele belastingen | (90) | (119) |
| Uitgestelde belastingen | (2.562) | (1.413) |
| Totaal | (2.652) | (1.532) |
| In duizend € | 2012 | 2011 | ||
|---|---|---|---|---|
| Resultaat voor belastingen | 15.846 | 13.625 | ||
| Belasting aan de lokale belastingvoet | 19,0% | (3.011) | 19,0% | (2.588) |
| Verschil in belastingvoet niet-CZ bedrijven | 562 | 1.604 | ||
| Verworpen uitgaven | (124) | (451) | ||
| Andere | (79) | (97) | ||
| Totaal | 16,7% | (2.652) | 11,2% | (1.532) |
De meerderheid van de groepsinkomsten voor belastingen worden behaald in Tsjechië. Bijgevolg werd de effectieve belastingvoet van Tsjechië toegepast in de reconciliatie.
De fiscaal overgedragen verliezen vervallen als volgt:
| In duizend € | < 1 JAAR | 2-5 JAAR | >5 JAAR |
|---|---|---|---|
| Overgedragen fiscale verliezen | 860 | 2.648 | 1.188 |
De uitgestelde belastingvorderingen en –verplichtingen zijn toewijsbaar aan de volgende elementen:
| ACTIVA PASSIVA In duizend € |
NETTO | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Vaste activa | — | — | (3.252) | (2.925) | (3.252) | (2.925) |
| IFRS hedge accounting | — | — | — | — | — | — |
| Overgedragen fiscale verliezen | 495 | 1.116 | — | — | 495 | 1.116 |
| Geactiveerde rente | — | — | (642) | (560) | (642) | (560) |
| Geactiveerde kosten | — | — | — | (2) | — | (2) |
| Andere | 120 | — | — | 448 | 120 | 448 |
| Belastingvorderingen / (verplichtingen) | 615 | 1.116 | (3.894) | (3.039) | (3.279) | (1.923) |
| Compensering vorderingen en verplichtingen | (536) | (873) | 536 | 873 | — | — |
| Herclassificaties verplichtingen mbt groepen activa aangehouden voor verkoop |
— | — | — | 646 | — | 646 |
| Netto belastingvorderingen / (verplichtingen) | 79 | 243 | (3.358) | (1.520) | (3.279) | (1.277) |
Een totaal bedrag van € 107k aan uitgestelde belastingvorderingen werd niet uitgedrukt.
| In duizend € | 2012 | 2011 | |
|---|---|---|---|
| Geassocieerde ondernemingen | |||
| VGP CZ I a.s. | Tsjechische Republiek | — | 274 |
| VGP Park Horní Počernice, a.s. | Tsjechische Republiek | (702) | — |
| VGP Blue Park, a.s. | Tsjechische Republiek | — | — |
| VGP Green Park, a.s. | Tsjechische Republiek | (122) | — |
| VGP Park Příšovice, a.s. | Tsjechische Republiek | 8 | — |
| VGP Park Turnov, a.s. | Tsjechische Republiek | 24 | — |
| VGP Green Tower, a.s. | Tsjechische Republiek | 18 | — |
| VGP CZ IV a.s. | Tsjechische Republiek | 577 | — |
| VGP CZ II s.r.o. | Tsjechische Republiek | (753) | 867 |
| SUN S.a.r.l. | Groothertogdom Luxemburg | 4 | 1 |
| Snow Crystal S.a.r.l. | Groothertogdom Luxemburg | (669) | (298) |
| Totaal | (1.615) | 844 |
Tijdens 2012 fusioneerden VGP SUN s.r.o. en VGP CZ II a.s. en ontstond er zo een nieuwe vennootschap namelijk VGP CZ II s.r.o. Bijkomend werd VGP CZ I a.s. opgesplitst in 6 nieuwe vennootschappen namelijk: VGP Park Horní Počernice, a.s., VGP Blue Park, a.s., VGP Green Park, a.s, VGP Green Tower, a.s., VGP Park Příšovice, a.s., VGP Park Turnov, a.s..
VGP CZ IV a.s. werd een geassocieerde onderneming op 26 april 2012 door de verkoop van een belang van 80% aan het vastgoedfonds European Property Investors Special Opportunities , L.P. (EPISO).
| In aantal | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen (basis) | 18.583.050 | 18.583.050 |
| Verwatering | — | — |
| Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen (verwaterd) | 18.583.050 | 18.583.050 |
| In duizend € | 2011 | 2010 |
| Resultaat over de periode toewijsbaar aan de Groep en de gewone aandeelhouders | 11.579 | 12.937 |
| Winst per aandeel (in €) – basis | 0,62 | 0,70 |
| Winst per aandeel (in €) – verwaterd | 0,62 | 0,70 |
| In duizend € | IMMATERIËLE VASTE ACTIVA | MATERIËLE VASTE ACTIVA | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |||
| Op 1 januari | 43 | 62 | 278 | 196 | ||
| Aanschaffingen van het boekjaar | ||||||
| Informaticasoftware | 43 | 13 | — | — | ||
| Installaties, machines en uitrusting | — | — | 32 | 157 | ||
| Meubilair en kantoormaterieel | — | — | 10 | 7 | ||
| Wagens | — | — | 26 | (129) | ||
| Andere | — | 3 | 5 | 7 | ||
| Herclassificering als groepen activa aangehouden voor verkoop | — | (3) | — | — | ||
| 43 | 13 | 73 | 42 | |||
| Afschrijvingen van het boekjaar | ||||||
| Informaticasoftware | (26) | (27) | — | — | ||
| Installaties, machines en uitrusting | — | — | (48) | (27) | ||
| Meubilair en kantoormaterieel | — | — | (4) | (5) | ||
| Wagens | — | — | (50) | 79 | ||
| Andere | (2) | (5) | (9) | (7) | ||
| Herclassificering als groepen activa aangehouden voor verkoop | — | — | — | — | ||
| (28) | (32) | (111) | 40 | |||
| Per 31 december | 58 | 43 | 241 | 278 |
| In duizend € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Saldo per 1 januari | 71.643 | 186.982 |
| Investeringsuitgaven | 14.034 | 32.944 |
| Geactiveerde rente | 430 | 152 |
| Verwervingen | 3.667 | 16.132 |
| Verkoop/Afstand (reële waarde van verkochte/afgestane activa) | (202) | (138.164) |
| Stijging / (daling) van de reële waarde | 12.057 | 7.541 |
| Herclassificering als groepen activa aangehouden voor verkoop | — | (33.944) |
| Saldo op 31 december | 101.629 | 71.643 |
Vastgoedbeleggingen omvatten een aantal commerciële onroerende goederen die verhuurd worden aan derden, projectontwikkelingen en terreinen aangehouden voor ontwikkeling. De boekwaarde van vastgoedbeleggingen is de reële waarde van de vastgoedbelegging zoals bepaald door de externe onafhankelijke waarderingsdeskundige Jones Lang LaSalle.
Per 31 december 2012 waren de meeste vastgoedbeleggingen gewaarborgd ten voordele van de banken van de Groep (zie toelichting 4.10.).
| In duizend € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Per 1 januari | 965 | — |
| Reële waarde bij eerste opname | 105 | 121 |
| Resultaat van het boekjaar | (1.615) | 844 |
| Totaal | (545) | 965 |
Voor verdere analyse van het resultaat van het boekjaar wordt er verwezen naar toelichting 3.11.
Het aandeel van de Groep in de activa, verplichtingen en resultaten van geassocieerde ondernemingen is hieronder samengevat:
| In duizend € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | 93.685 | 91.468 |
| Andere vaste activa | 20 | 118 |
| Vlottende activa | 9.361 | 2.115 |
| Langlopende verplichtingen | (99.177) | (88.265) |
| Kortlopende verplichtingen | (4.433) | (4.471) |
| Totaal netto activa |
(545) | 965 |
| Bruto huuropbrengsten | 6.887 | 3.871 |
| Netto resultaat | (1.615) | 844 |
| In duizend € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| SUN S.a.r.l. | 6.694 | 7.165 |
| VGP SUN s.r.o. | — | 762 |
| VGP CZ II a.s. | — | 2.958 |
| VGP CZ II s.r.o. | 4.659 | — |
| Snow Crystal S.a.r.l. | 20.044 | 18.506 |
| VGP CZ I a.s. | — | 15.922 |
| VGP Park Horní Počernice, a.s. | 10.504 | — |
| VGP Blue Park, a.s. | 249 | — |
| VGP Green Park, a.s. | 615 | — |
| VGP Green Tower, a.s. | 214 | — |
| VGP Park Příšovice, a.s. | 479 | — |
| VGP Park Turnov, a.s. | 371 | — |
| VGP CZ IV a.s. | 1.929 | — |
| Totaal | 45.758 | 45.313 |
Voor verdere details van de wijzigingen in de samenstelling van de geassocieerde ondernemingen wordt er verwezen naar toelichting 3.11.
| In duizend € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Handelsvorderingen | 666 | 945 |
| Te ontvangen BTW | 1.012 | 858 |
| Overlopende rekeningen (actief) | 527 | 380 |
| Andere vorderingen mbt VGP CZ II transactie | 6.450 | 6.450 |
| Andere vorderingen | 382 | 518 |
| Herclassificering als groepen activa aangehouden voor verkoop | — | (13) |
| Totaal | 9.037 | 9.138 |
De vordering op VGP CZ II betreft een bijkomend bedrag dat VGP nog moet ontvangen voor 2 gebouwen die op dit ogenblik in aanbouw zijn en op voorwaarde dat deze gebouwen verhuurd zijn voor 90%. De netto kasinstroom van deze transactie bedraagt € 5,2 miljoen (80% van € 6,5 miljoen). Het resterende saldo zal geconverteerd worden naar een lening aan geassocieerde ondernemingen.
De geldmiddelen en kasequivalenten van de Groep omvatten voornamelijk kasdeposito's aangehouden bij Tsjechische en Belgische banken
| BOEKWAARDE In duizend € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Per 1 januari | 33.944 | 299.942 |
| Toename | — | 33.944 |
| Uit consolidatie genomen | (33.944) | (299.942) |
| Per 31 december | — | 33.944 |
| In duizend € | 2012 | 2011 |
| Immateriële activa | — | 3 |
| Vastgoedbeleggingen | — | 33.922 |
| Andere materiële vaste activa | — | — |
| Uitgestelde belastingvorderingen | — | — |
| Handels- en andere vorderingen | — | 13 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | — | 6 |
| Groepen activa aangehouden voor verkoop | — | 33.944 |
| Langlopende financële schulden | — | 6.057 |
| Andere langlopende financiële schulden | — | — |
| Andere langlopende verplichtingen | — | — |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | — | 646 |
| Kortlopende financële schulden | — | 328 |
| Andere kortlopende financiële schulden | — | — |
| Handels- en andere kortlopende schulden | — | 3 |
| Verplichtingen mbt groepen activa aangehouden voor verkoop | — | 7.034 |
| Totaal netto actief |
— | 26.910 |
Per 31 december 2012 werden er geen groepen activa aangehouden voor verkoop.
| MUTATIE VAN HET KAPITAAL (in duizend €) |
TOTAAL UITSTAANDE KAPITAAL VAN DE TRANSACTIE (in duizend €) |
AANTAL UITGEGEVEN AANDELEN (in eenheden) |
TOTAAL AANTAL AANDELEN (in eenheden) |
||
|---|---|---|---|---|---|
| 01. 01. 2006 | Cumulatief aandelenkapitaal van alle Tsjechische ondernemingen |
10.969 | 10.969 | — | — |
| 06. 02. 2007 | Inbreng van VGP NV | 100 | 11.069 | 100 | 100 |
| 05. 11. 2007 | Aandelensplitsing | — | 11.069 | 7.090.400 | 7.090.500 |
| 11. 12. 2007 | Inbreng in natura van de Tsjechische ondernemingen |
120.620 | 131.689 | 7.909.500 | 15.000.000 |
| 11. 12. 2007 | Kapitaalsverhoging IPO | 50.000 | 181.689 | 3.278.688 | 18.278.688 |
| 28. 12. 2007 | Uitoefening van de overtoewijzingsoptie - IPO |
4.642 | 186.331 | 304.362 | 18.583.050 |
| 31. 12. 2007 | Eliminatie kapitaalsverhoging – inbreng in natura |
(120.620) | 65.711 | — | 18.583.050 |
| 31. 12. 2007 | Uitgiftekosten kapitaalsverhoging |
(3.460) | 62.251 | — | 18.583.050 |
| In duizend € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Uitgiftepremie | 69 | 69 |
| Afdekkingsreserve | — | — |
| Totaal | 69 | 69 |
| In duizend € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Op 1 januari | — | (5.409) |
| Veranderingen in reële waarde van kasstroomafdekkingen | ||
| Interest rate swaps | — | 5.409 |
| Overdrachten naar de winst- en verliesrekening | ||
| Interest rate swaps | — | — |
| Uitgestelde belastingen met betrekking tot andere elementen van het resultaat | ||
| Per 31 december | — | — |
| In duizend € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Langlopende bankleningen | 3.916 | 10.053 |
| Kortlopende bankleningen | 12.242 | 5.184 |
| Herclassificering als groepen activa aangehouden voor verkoop | — | (6.385) |
| Totaal | 16.158 | 8.852 |
De rentedragende schulden zijn betaalbaar als volgt:
| VERVALDAG (In duizend €) | 2012 | |||
|---|---|---|---|---|
| < 1 JAAR | > 1–5 JAAR | > 5 JAAR | ||
| Langlopende bankleningen | 12.242 | 1.368 | 2.548 | |
| Totaal | 12.242 | 1.368 | 2.548 |
| VERVALDAG (In duizend €) | 2011 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| < 1 JAAR | > 1–5 JAAR | > 5 JAAR | |||
| Langlopende bankleningen | 5.184 | 8.353 | 1.700 | ||
| Herclassificering als groepen activa aangehouden voor verkoop | (492) | (5.893) | — | ||
| Totaal | 4.692 | 2.460 | 1.700 |
De leningen toegekend aan de VGP Groep zijn gedenomineerd in € en kunnen als volgt worden samengevat:
| 2012 (In duizend €) | KREDIET FACILITEIT |
VERVALDATUM FACILITEIT |
OPENSTAANDE SCHULD |
< 1 JAAR | > 1-5 JAAR | > 5 JAAR |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tatra Banka | 1.460 | 31—Dec—13 | 1.460 | 1.460 | — | — |
| Tatra Banka | 4.258 | 31—Dec—18 | 4.258 | 342 | 1.368 | 2.548 |
| UniCredit Bank – Hungary | 10.440 | 25—Sep—13 | 10.440 | 10.440 | — | — |
| UniCredit Bank – Czech Republic | 56.611 | 31—Dec—19 | — | — | — | — |
| Totaal | 72.789 | 16.158 | 12.242 | 1.368 | 2.548 |
| 2011 (In duizend €) | KREDIET FACILITEIT |
VERVALDATUM FACILITEIT |
OPENSTAANDE SCHULD |
< 1 JAAR | > 1-5 JAAR | > 5 JAAR |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tatra Banka | 1.500 | 31-Dec-13 | 1.500 | 40 | 1.460 | — |
| Tatra Banka | 4.600 | 31-Dec-18 | 2.900 | 200 | 1.000 | 1.700 |
| UniCredit Bank | 4.452 | 28-Sep-12 | 4.452 | 4.452 | — | — |
| Swedbank | 6.385 | 12-May-13 | 6.385 | 492 | 5.893 | — |
| Totaal | 16.937 | 15.237 | 5.184 | 8.353 | 1.700 |
Om de verplichtingen van deze overeenkomsten te waarborgen, creëerde de Groep:
De Groep sluit – volgens algemeen principe – al haar financiële schulden af in € aan vlottende rente, geconverteerd naar een vaste rente via interest rate swaps in overeenstemming met de respectievelijke overeenkomsten.
De kredietovereenkomsten welke ter beschikking worden gesteld door de bank bevatten een aantal covenanten die we als volgt kunnen samenvatten:
De voormelde ratio's worden getest op basis van een periode van 12 maanden en worden berekend als volgt:
Gedurende het boekjaar waren er geen gebeurtenissen van wanbetalingen of schendingen met betrekking tot aangegane leningen.
| In duizend € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Deposito's | 525 | — |
| Ingehouden bedragen | 426 | — |
| Andere langlopende verplichtingen | — | 28 |
| Totaal | 951 | 28 |
Deposito's worden ontvangen van huurders. Ingehouden bedragen zijn bedragen die ingehouden worden van de facturen van aannemers. Het is gebruikelijk om slechts 90 procent van het verschuldigde bedrag te betalen. 5 procent is verschuldigd bij de uiteindelijke oplevering van het gebouw; het resterende gedeelte wordt. op basis van individuele overeenkomsten. meestal betaald na 3 of 5 jaar.
1 Betreft verplichtingen verbonden met groepen activa aangehouden voor verkoop
| In duizend € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Handelsschulden | 2.557 | 3.786 |
| Ingehouden bedragen | 483 | 1.266 |
| Overlopende rekeningen (passief) | 204 | 100 |
| Andere schulden | 409 | 575 |
| Herclassificering als verplichtingen mbt groepen activa aangehouden voor verkoop | — | (3) |
| Totaal | 3.653 | 5.724 |
In april 2012 verwezenlijkte VGP de verkoop van een belang van 80% in VGP CZ IV a.s. aan European Property Investors Special Opportunities, L.P. (EPISO), een vastgoedfonds dat gezamenlijk beheerd wordt door AEW Europe en Tristan Capital Partners. In mei 2012 verwezenlijkte VGP Estonia de verkoop van haar nieuwe semi-industriële gebouwen in Tallinn (Estland), die een verhuurbare oppervlakte van 40.000 m² vertegenwoordigen, aan East Capital Baltic Property Fund II, een nieuw vastgoedfonds beheert-d door East Capital.
De boekwaarde van de verkochte netto activa bedroeg € 33,2 miljoen waarvan € 24,6 miljoen gerelateerd aan VGP Estonia, € 7,8 miljoen gerelateerd aan VGP CZ IV a.s., € 0,5 miljoen gerelateerd aan de finale afwikkeling van de VGP CZ II transactie en € 0,3 miljoen aan Brnenska rozvojova spolecnost, a.s. De gerealiseerde netto meerwaaarde op de verkoop van de activa bedroeg in totaal € 0.3 miljoen.
De verkoopsom van VGP CZ I en VGP CZ II transacties, die plaatsvonden in 2011, kan nog in beperkte mate naar boven herzien worden gebaseerd op een aantal prestatiecriteria. Per 31 december 2012 werden er geen provisies aangelegd voor toekomstig bijkomende betalingen.
De onderstaande tabel geven de netto activa weer op de respectievelijke data van verkoop:
| In duizend € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | (35.211) | (424.753) |
| Andere materiële vaste activa | (30) | (87) |
| Deelnemingen | — | (70) |
| Uitgestelde belastingvorderingen | (430) | (2.859) |
| Handels- en andere vorderingen | — | (5.086) |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | (301) | (3.607) |
| Langlopende financiële schulden | 2.144 | 196.080 |
| Andere langlopende financiële schulden | (470) | 8.921 |
| Andere langlopende verplichtingen | 586 | 2.543 |
| Uitgestelde belastingsverplichtingen | 203 | 17.758 |
| Handels- en andere kortlopende schulden | 296 | 14.855 |
| Totaal netto activa verkocht | (33.213) | (196.305) |
| Aanpassing reële waarde | 290 | 4.408 |
| Verkregen koopsom | (32.923) | (191.897) |
| Kasmiddelen verkocht | 301 | 3.607 |
| Verkoop van activa | (32.622) | (188.290) |
Blootstelling aan wisselkoers-, rente-, liquiditeits- en kredietrisico's ontstaat in de normale bedrijfsvoering van VGP.
De onderneming analyseert en herziet elk risico en definieert strategieën om de economische impact op de prestaties van de onderneming te beheren. De resultaten van deze risico-evaluaties en voorgestelde risico-strategieën worden herzien en goedgekeurd door de raad van bestuur op een regelmatige basis.
Sommige van deze risicobeheerstrategieën omvatten het gebruik van afgeleide financiële instrumenten die voornamelijk uit financiële termijnwisselcontracten en interest rate swaps bestaan. De onderneming heeft geen afgeleide financiële instrumenten, en zou er geen afsluiten voor speculatieve doeleinden.
Per 31 december 2012 zijn er geen uitstaande afgeleide financiële instrumenten.
VGP loopt voornamelijk wisselkoersrisico op bij zowel haar investeringsuitgaven als sommige van haar leningen en netto renteopbrengsten/kosten.
Het beleid van VGP bestaat erin om haar investeringsuitgaven economisch af te dekken van zodra er een vaststaande toezegging ontstaat, voor zover dat de afdekkingskost opweegt tegen het voordeel en in de afwezigheid van speciale bepalingen die een verschillende visie vereisen.
De volgende tabel geeft een overzicht van de voornaamste nettoposities in vreemde valuta van de Groep op balansdatum. Aangezien de Groep ervoor geopteerd heeft geen 'hedge accounting' toe te passen, zijn in onderstaande tabel geen verwachte transacties verwerkt. De derivaten aangegaan door de Groep voor economische afdekkingsdoeleinden zijn wel mee opgenomen in onderstaande tabel.
| In duizend € | 2012 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| CZK | pln | HUF | RON | LVL | |
| Handels- en andere vorderingen | 38.471 | 36 | — | 5.095 | 15 |
| Langlopende verplichtingen en handels- en andere schulden |
(49.126) | (19) | (154.200) | (674) | (15) |
| Bruto balanspositie | (10.655) | 17 | (154.200) | 4.421 | — |
| Termijnwisselcontracten | — | — | — | — | — |
| Netto positie | (10.655) | 17 | (154.200) | 4.421 | — |
| In duizend € | 2011 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| CZK | pln | HUF | RON | LVL | ||
| Handels- en andere vorderingen | 40.964 | 53 | — | 2.701 | 15 | |
| Langlopende verplichtingen en handels- en andere schulden |
(76.406) | (52) | (46.644) | (338) | (15) | |
| Bruto balanspositie | (35.442) | 1 | (46.644) | 2.363 | — | |
| Termijnwisselcontracten | — | — | — | — | — | |
| Netto positie | (35.442) | 1 | (46.644) | 2.363 | — |
De volgende voornaamste wisselkoersen werden toegepast gedurende het boekjaar:
| One € = | 2012 / SLOTKOERS | 2011 / SLOTKOERS |
|---|---|---|
| CZK | 25,140000 | 25,800000 |
| PLN | 4,088200 | 4,416800 |
| RON | 4,427980 | 4,319700 |
| LVL | 0,702804 | 0,702804 |
| HUF | 291,290000 | 311,130000 |
Een versterking met 10 procent van de euro tegenover de volgende valuta per 31 december 2012 zou het eigen vermogen en het resultaat hebben verhoogd / (verlaagd) met de bedragen gegeven hieronder. Deze analyse veronderstelt dat alle andere variabelen. en vooral de rentevoeten. constant blijven. De analyse werd op eenzelfde manier gevoerd als in 2011.
| IMPACT (In duizend €) | 2012 | |||
|---|---|---|---|---|
| EIGEN VERMOGEN | RESULTAAT | |||
| CZK | — | 39 | ||
| PLN | — | (0) | ||
| HUF | — | 48 | ||
| RON | — | (90) | ||
| LVL | — | 0 | ||
| Totaal | — | (4) |
| IMPACT (In duizend €) | 2011 | |||
|---|---|---|---|---|
| EIGEN VERMOGEN | RESULTAAT | |||
| CZK | — | 125 | ||
| PLN | — | — | ||
| HUF | — | 14 | ||
| RON | — | (50) | ||
| LVL | — | — | ||
| Totaal | — | 89 |
Een verzwakking met 10 procent van de euro tegenover de bovenvermelde valuta per 31 december 2012 zou eenzelfde impact gehad hebben als hierboven, maar in de tegengestelde richting voor zover de andere variabelen constant blijven.
De Groep past een dynamische aanpak met betrekking tot de afdekking van rentevoeten toe waarbij de beoogde mix tussen schulden met vaste en vlottende rente periodiek wordt herzien. Deze herzieningen worden gevoerd binnen de bestaande schuldovereenkomsten die de afdekking van de blootstelling aan rentevoeten vereisen indien bepaalde voorwaarden zijn voldaan.
Indien mogelijk zal de Groep IAS 39 toepassen teneinde de volatiliteit van het resultaat te beperken, waarbij de interest rate swaps zullen geclassificeerd worden als kasstroomafdekkingen. Wijzigingen in de waarde van het afdekkingsinstrument, welke geclassificeerd wordt als een effectieve kasstroomafdekking, wordt onmiddellijk erkend onder het eigen vermogen ('afdekkingsreserve').
De Groep maakt eveneens gebruik van interest rate swaps welke niet voldoen aan de criteria van IAS 39 voor het toepassen van 'hedge accounting', maar die toch een economische afdekking vertegenwoordigen. Wijzigingen in de reële waarde van dergelijke interest rate swaps worden onmiddellijk in resultaat genomen (interest rate swaps aangehouden voor handelsdoeleinden). Op de balansdatum was het profiel van de rentevoeten van de financiële instrumenten van de Groep de volgende:
| In duizend € – Nominale bedragen | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Financiële verplichtingen | ||
| Vaste rente | ||
| Aandeelhoudersleningen | — | — |
| Variabele rente | ||
| Aandeelhoudersleningen | — | — |
| Bankleningen | 16.158 | 15.237 |
| Herclassificering als verplichtingen mbt groepen activa aangehouden voor verkoop | — | — |
| 16.158 | 15.237 | |
| Afdekken van rentevoeten | ||
| Interest rate swaps | ||
| Aangehouden voor handelsdoeleinden | — | — |
| In het kader van kasstroomafdekkingen | — | — |
| Herclassificering als verplichtingen mbt groepen activa aangehouden voor verkoop | — | — |
| Financiële verplichtingen na afdekking | ||
| Variabele rente | ||
| Bankleningen | 16.158 | 15.237 |
| Vaste rente | ||
| Aandeelhoudersleningen | — | — |
| Bankleningen | — | — |
| Vaste rente / totaal financiële verplichtingen | n.a. | n.a. |
De effectieve interestvoet van de bankleningen, inclusief bankmarges en kosten van de afdekkingsinstrumenten was 3,88% voor de periode eindigend op 31 december 2012.
Een stijging / daling met 100 basispunten in de rentevoeten van de schulden met vlottende rentevoeten op balansdatum, zou geresulteerd hebben in een lager / hoger resultaat vóór belastingen met € 162k tegenover een lager / hoger resultaat vóór belastingen voor 2011 met € 153k. De impact is te wijten aan een verandering van de variabele rente op de bankleningen en interest rate swaps, voor zover de andere variabelen constant blijven.
Voor 2012 is er geen effect aangezien er geen interest rate swaps uitstaan per 31 december 2012. Dit was ook het geval per 31 december 2011.
Kredietrisico is het risico op financieel verlies voor VGP als een klant of een tegenpartij bij een financieel instrument faalt in het voldoen van zijn contractuele verplichtingen, en ontstaat voornamelijk uit de klantenvorderingen en bankdeposito's van VGP.
Het management beschikt over een kredietbeleid en de blootstelling aan het kredietrisico wordt op een continue basis beheerd. Elke nieuwe huurder wordt afzonderlijk onderzocht op kredietwaardigheid vooraleer VGP een huurovereenkomst aanbiedt. Bovendien past de Groep een streng beleid toe waarbij in het algemeen elke huurder vereist is om een huurwaarborg van 6 maanden te leveren. Deze periode verschilt naargelang de kredietwaardigheid van de huurder.
Op balansdatum waren er geen materiële concentraties van kredietrisico's behalve de vorderingen op de geassocieerde ondernemingen zoals toegelicht in punt 4.4.
De maximale blootstelling aan kredietrisico komt overeen met de boekwaarde van elk financieel actief. De maximale blootstelling aan kredietrisico op balansdatum was dus:
| In duizend € | 2012 / BOEKWAARDE | 2011 / BOEKWAARDE |
|---|---|---|
| Andere langlopende vorderingen | 45.758 | 45.313 |
| Handels- en andere vorderingen | 9.037 | 9.138 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 19.123 | 16.326 |
| Totaal | 73.918 | 70.777 |
De ouderdomsanalyse van de handelsvorderingen op balansdatum was de volgende:
| In duizend € | 2012 / BOEKWAARDE | 2011 / BOEKWAARDE |
|---|---|---|
| Bruto handelsvorderingen | ||
| Niet-verlopen bruto handelsvorderingen | 464 | 676 |
| Verlopen bruto handelsvorderingen | 202 | 269 |
| Dubieuze vorderingen | — | — |
| Voorzieningen voor dubieuze vorderingen (–) | — | — |
| Totaal | 666 | 945 |
Er werden geen waardeverminderingen op handelsvorderingen erkend tijdens het boekjaar 2012. De Raad van Bestuur schat dat de boekwaarde van de handelsvorderingen hun reële waarde benadert:
| In duizend € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Per 1 januari | — | 819 |
| Aanwending | — | — |
| Voorzieningen ten laste van de resultatenrekening | — | — |
| Terugnemingen van voorzieningen ten gunste van de resultatenrekening | — | — |
| Uit consolidatie genomen | — | (819) |
| As at 31 December | — | — |
De vennootschap beheert haar liquiditeitsrisico door ervoor te zorgen dat ze over voldoende bankkredieten beschikt en door haar inkomsten en uitgaven zoveel mogelijk op elkaar af te stemmen.
De contractuele looptijden van de financiële verplichtingen. met inbegrip van rentebetalingen en afgeleide financiële activa en verplichtingen, worden hieronder gedetailleerd:
| In duizend € | 2012 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BOEK WAARDE |
CONTRACTUELE KASSTROMEN |
< 1 JAAR | 1–2 JAAR |
2–5 JAAR |
MEER DAN 5 JAAR |
|
| Niet-financiële verplichtingen | ||||||
| Te betalen kosten | 204 | (204) | 204 | — | — | — |
| Herclassificering als verplichtingen mbt groepen activa aangehouden voor verkoop |
— | — | — | — | — | — |
| Financiële verplichtingen | ||||||
| Tegen geamortiseerde kostprijs | ||||||
| Financiële verplichtingen | 3.449 | (3.449) | 3.449 | — | — | — |
| Aandeelhoudersleningen | — | — | — | — | — | — |
| Gewaarborgde bankleningen | 16.158 | (16.158) | 12.242 | 342 | 1.026 | 2.548 |
| Herclassificering als verplichtingen mbt groepen activa aangehouden voor verkoop |
— | — | — | — | — | — |
| Afdekkingsderivaten | ||||||
| Rentevoetderivaten | — | — | — | — | — | — |
| Niet-afdekkingsderivaten | ||||||
| Rentevoetderivaten | — | — | — | — | — | — |
| Wisselkoersderivaten | ||||||
| U itstroom |
— | — | — | — | — | — |
| Instroom | — | — | — | — | — | — |
| Herclassificering als verplichtingen mbt groepen activa aangehouden voor verkoop |
— | — | — | — | — | — |
| 19.811 | (19.811) | 15.895 | 342 | 1.026 | 2.548 |
De ouderdom van de andere langlopende vorderingen bedraagt tussen de 2-5 jaar.
| In duizend € | 2011 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BOEK WAARDE |
CONTRACTUELE KASSTROMEN |
< 1 JAAR | 1-2 JAAR | 2-5 JAAR | MEER DAN 5 JAAR |
|
| Niet-financiële verplichtingen | ||||||
| Te betalen kosten | 100 | (100) | (100) | — | — | — |
| Herclassificering als verplichtingen mbt groepen activa aangehouden voor verkoop |
— | — | — | — | — | — |
| Financiële verplichtingen | ||||||
| Tegen geamortiseerde kostprijs | ||||||
| Financiële verplichtingen | 5.627 | (5.627) | (5.627) | — | — | — |
| Aandeelhoudersleningen | — | — | ||||
| Gewaarborgde bankleningen | 15.237 | (15.644) | (5.549) | (7.304) | (746) | (2.045) |
| Herclassificering als verplichtingen mbt groepen activa aangehouden voor verkoop |
(6.385) | 6.704 | 715 | 5.989 | — | — |
| Afdekkingsderivaten | ||||||
| Rentevoetderivaten | — | — | — | — | — | — |
| Niet-afdekkingsderivaten | ||||||
| Rentevoetderivaten | — | — | — | — | — | — |
| Wisselkoersderivaten | — | — | — | — | — | — |
| U itstroom |
— | — | — | — | — | — |
| Instroom | — | — | — | — | — | — |
| Herclassificering als verplichtingen mbt groepen activa aangehouden voor verkoop |
— | — | — | — | — | — |
| 14.579 | (14.667) | (10.561) | (1.315) | (746) | (2.045) |
VGP is continu bezig met het optimaliseren van haar kapitaalstructuur met het oog om de aandeelhouderswaarde te maximaliseren en tegelijk de gewenste flexibiliteit te behouden om haar groei te ondersteunen. De Groep heeft als doelstelling om een maximale schuldgraad ratio van netto schuld / eigen vermogen van 2:1 aan te houden. Op het einde van 2012 was de Groep schuldenvrij1 zowel wat bank- als aandeelhoudersleningen betreft. Dit was ook zo per 31 december 2011.
De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief zou kunnen worden verhandeld of een verplichting zou kunnen worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn. De reële waarden van financiële activa en verplichtingen worden hieronder gedetailleerd samen met hun respectievelijke boekwaarde. Zoals ze in de balans voorkomen:
| In duizend € | 2012 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BOEKWAARDE | IN OVEREENSTEMMING MET IAS 39 | REËLE | ||||
| REËLE WAARDE ERKEND IN HET EIGEN VERMOGEN |
REËLE WAARDE OPGENOMEN IN HET RESULTAAT |
WAARDE | ||||
| Financiële activa | ||||||
| Leningen en vorderingen | ||||||
| Handels- en andere vorderingen | 9.037 | — | — | 9.037 | ||
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 19.123 | — | — | 19.123 | ||
| Vorderingen op lange termijn | 45.758 | — | — | 45.758 | ||
| Derivaten financiële activa | ||||||
| Met afdekkingsrelatie | — | — | — | — | ||
| Zonder afdekkingsrelatie | — | — | — | — | ||
| Herclassificering als groepen activa aangehouden voor verkoop |
— | — | — | — | ||
| Financiële verplichtingen | ||||||
| Tegen geamortiseerde kostprijs | ||||||
| Financiële verplichtingen | 3.449 | — | — | 3.449 | ||
| Aandeelhoudersleningen | — | — | — | — | ||
| Gewaarborgde bankleningen | 16.158 | — | — | 16.158 | ||
| Derivaten financiële verplichtingen | ||||||
| Met afdekkingsrelatie | — | — | — | — | ||
| Zonder afdekkingsrelatie | — | — | — | — | ||
| Herclassificering als groepen activa aangehouden voor verkoop |
— | — | — | — | ||
| 93.525 | — | — | 93.525 |
1 Op netto schuld basis en berekend als volgt: (Uitstaande bankleningen + aandeelhoudersleningen) minus geldmiddelen
| In duizend € | 2011 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BOEKWAARDE | IN OVEREENSTEMMING MET IAS 39 | REËLE | |||||
| REËLE WAARDE ERKEND IN HET EIGEN VERMOGEN |
REËLE WAARDE OPGENOMEN IN HET RESULTAAT |
WAARDE | |||||
| Financiële activa | |||||||
| Leningen en vorderingen | |||||||
| Handels- en andere vorderingen | 9.151 | — | — | 9.151 | |||
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 16.326 | — | — | 16.326 | |||
| Vorderingen op lange termijn | 45.313 | — | — | 46.759 | |||
| Derivaten financiële activa | |||||||
| Met afdekkingsrelatie | — | — | — | — | |||
| Zonder afdekkingsrelatie | — | — | — | — | |||
| Herclassificering als groepen activa aangehouden voor verkoop |
(115) | — | — | (115) | |||
| Financiële verplichtingen | |||||||
| Tegen geamortiseerde kostprijs | |||||||
| Financiële verplichtingen | 5.627 | — | — | 5.627 | |||
| Aandeelhoudersleningen | — | — | — | — | |||
| Gewaarborgde bankleningen | 15.237 | — | — | 15.237 | |||
| Derivaten financiële verplichtingen | |||||||
| Met afdekkingsrelatie | — | — | — | — | |||
| Zonder afdekkingsrelatie | — | — | — | — | |||
| Herclassificering als groepen activa aangehouden voor verkoop |
(6.388) | — | — | (6.388) | |||
| 39.838 | — | — | 39.838 |
Er waren geen uitstaande afgeleide financiële verplichtingen per 31 december 3012.
Er waren geen winsten / (verliezen) op niet-financiële activa en verplichtingen en financiële verplichtingen tegen geamortiseerde kostprijs.
De financiële en niet-financiële activa werden in onderpand gegeven ten voordele van de financiële instellingen van VGP voor een bedrag van € 554k (€ 673k in 2011 -exclusief de groepen activa aangehouden voor verkoop).
Hieronder worden de gebruikte methodes en veronderstellingen voor de bepaling van de bovenvermelde reële waarden samengevat.
Afgeleide instrumenten worden gewaardeerd gebaseerd op gequoteerde prijzen in een actieve markt. Indien deze gequoteerde prijzen niet beschikbaar zijn worden waarderingstechnieken gebruikt. Waarderingstechnieken maken maximaal gebruik van marktgegevens maar zijn onderhevig aan de gemaakte hypotheses zoals discontovoeten en de geschatte toekomstige kasstromen. Deze technieken maken o.a. gebruik van andere marktprijzen voor vergelijkbare financiële instrumenten en van verdisconteerde kasstromen.
De meest frequent toegepaste waarderingstechnieken zijn forward pricing en swapmodellen die gebruikmaken van actuele waarde berekeningen.
De groep gebruikt de onderstaande hiërarchische classificatie voor het bepalen en toelichten van de reële waarde van financiële instrumenten door middel van een waarderingstechniek:
Niveau 1: genoteerde (niet aangepaste) prijzen op liquide markten voor identieke activa of passiva;
Niveau 2: andere technieken waarvoor alle input met een significante weerslag op de opgenomen reële waarde hetzij direct, hetzij indirect kan waargenomen worden;
Niveau 3: technieken die gebruikmaken van input met een significante weerslag op de opgenomen reële waarde die niet gebaseerd is op waarneembare marktgegevens.
Voor de verslagperiode die eindigt op 31 december 2012 stonden er geen interest rate swaps uit. Dit was ook zo per 31 december 2011.
De Groep heeft op balansdatum geen verplichtingen in het kader van personeelsbeloningen na uitdiensttreding.
De Groep hanteert een langetermijnbeloningsstructuur voor bepaalde leden van het management van de Groep. Deze werd opgezet op het ogenblik van de beursintroductie van december 2007 waarbij de bestaande aandeelhouders VM Invest NV en Alsgard SA een aantal VGP-aandelen hebben overgedragen, die 5 procent van het gezamenlijk aantal aandelen in VGP NV vertegenwoordigen, aan VGP MISV, een vennootschap waarover de heer Jan Van Geet als beherende vennoot ("managing partner"/ "associé commandité") zeggenschap uitoefent.
Na balansdatum en na de verstrijking van de 5 jaar lock-up periode (die plaatsvond in december 2012) verkochten de leden van het management van de Groep hun respectievelijke VGP Misv aandelen aan VGP NV.
De groep heeft een aantal overeenkomsten afgesloten met betrekking tot de toekomstige aankoop van terreinen. Per 31 december 2012 had de Groep overeenkomsten voor de aankoop van terreinen voor een totale oppervlakte van 481.569 m² welke een verbintenis van €20,2 miljoen vertegenwoordigt en waarvoor deposito's werden gestort voor een totaalbedrag van € 2,0 miljoen. Op het einde van december 2012 had de Groep toegezegde huurovereenkomsten voor een totaalbedrag van € 5,0 miljoen afgesloten (€ 4,73 miljoen per 31 december 2011, waarvan er € 1,9 miljoen betrekking had op groepen activa aangehouden voor verkoop).
De toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis vertegenwoordigen de geannualiseerde huurinkomsten die gegenereerd worden of zullen worden door afgesloten huurovereenkomsten en toegezegde toekomstige huurovereenkomsten. De toekomstige huuropbrengsten worden gedetailleerd als volgt:
| In duizend € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Minder dan één jaar | 4.926 | 2.798 |
| Tussen één en vijf jaar | 18.934 | 10.579 |
| Meer dan vijf jaar | 25.542 | 13.142 |
| Totaal | 49.402 | 26.520 |
Per 31 december 2012 had de Groep contractuele verbintenissen met betrekking tot projectontwikkelingen voor een totaal bedrag van € 18,4 miljoen.
De Groep heeft relaties met haar bestuurders, uitvoerende kaderleden en andere ondernemingen waarover zeggenschap wordt uitgeoefend door haar eigenaars.
Het uitvoerend management bestaat uit Jan Van Geet (CEO), Jan Procházka (COO) en Dirk Stoop (CFO). Jan Van Geet (CEO) en Jan Procházka (COO) zijn ook de referentieaandeelhouders.
De vergoedingen aan de bestuurders en het uitvoerend management bedragen als volgt:
| In duizend € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Bestuurders | 101 | 104 |
| Uivoerend management | 592 | 718 |
| Totaal | 693 | 822 |
De bezoldigingen betaald aan het uitvoerend management bestaan uitsluitend uit kortlopende beloningen.
De Groep identificeerde de volgende verrichtingen met verbonden partijen gedurende 2012 en 2011:
| In duizend € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Transacties met verbonden partijen | ||
| Ontvangen managementvergoedingen van geassocieerde ondernemingen | 342 | 349 |
| Ontvangen vastgoedbeheersvergoedingen en soortgelijke opbrengsten van geassoci eerde ondernemingen |
2.859 | 577 |
| Ontvangen rente- en soortgelijke opbrengsten van geassocieerde ondernemingen | 3.378 | 1.848 |
| Huur ontvangen van verbonden partijen | 396 | — |
| Huur betaald aan verbonden partijen | (164) | (95) |
| Rente- en soortgelijke kosten op aandeelhoudersleningen | — | (2.338) |
| Diensten ontvangen van Jan Van Geet s.r.o. | (364) | (267) |
| Uitstaande balansposities met verbonden partijen | ||
| Leningen toegestaan aan geassocieerde ondernemingen | 45.758 | 45.313 |
| Vorderingen op geassocieerde ondernemingen | 6.450 | 6.450 |
| Ontvangen voorschotten van Jan Van Geet s.r.o. | (35) | (13) |
De Groep huurt kantoorgebouwen van Jan van Geet s.r.o. en VGP CZ I waarvoor het respectievelijk een tienjarig en vierjarig huurcontract afsloot. De huurcontracten vervallen op 29 juli 2018 en 31 december 2015. De operationele leasebetalingen zijn betaalbaar als volgt:
| 2012 (in duizend €) | TOTAAL | < 1 JAAR | > 1-5 JAAR | > 5 JAAR |
|---|---|---|---|---|
| Jan Van Geet s.r.o. | 363 | 65 | 260 | 38 |
| VGP CZ I a.s. | 296 | 99 | 197 | — |
| Totaal | 659 | 164 | 457 | 38 |
| 2011 (in duizend €) | TOTAAL | < 1 JAAR | > 1-5 JAAR | > 5 JAAR |
| Jan Van Geet s.r.o. | 436 | 66 | 265 | 105 |
| VGP CZ I a.s. | 381 | 95 | 286 | — |
| Totaal | 817 | 161 | 551 | 105 |
Na balansdatum en na de verstrijking van de 5 jaar lock-up periode (die plaatsvond in december 2012) verkochten de leden van het management van de Groep hun respectievelijke VGP Misv aandelen aan VGP NV.
Hierdoor verwierf VGP NV 401.648 VGP Misv aandelen voor een totaal bedrag van € 1,9 miljoen. Het is op dit ogenblik de intentie van de raad van bestuur om deze aandelen in de toekomst te hergebruiken voor een nieuwe langetermijnbeloningsstructuur. Er is echter nog geen tijdstip bepaald wanneer deze nieuwe langetermijnbeloningsstructuur zal opgezet worden.
De vergoedingen voor de controlediensten voor VGP NV en haar volledig gecontroleerde dochtervennootschappen bedroegen € 59k. Gedurende 2012 werden er bijkomend belastingadviezen en werkzaamheden verricht voor een totaal bedrag van € 6k.
| DOCHTERONDERNEMINGEN | ADRES | % |
|---|---|---|
| VGP CZ III a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou,Tsjechische Republiek | 100 |
| VGP CZ IV a.s. (tot 26 april 2012) | Jenišovice u Jablonce nad Nisou,Tsjechische Republiek | 100 |
| VGP CZ V a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou,Tsjechische Republiek | 100 |
| VGP CZ VI a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou,Tsjechische Republiek | 100 |
| VGP CZ VII a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou,Tsjechische Republiek | 100 |
| VGP CZ VIII s.r.o. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou,Tsjechische Republiek | 100 |
| VGP FM Services s.r.o. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou,Tsjechische Republiek | 100 |
| VGP Deutschland GmbH | Leipzig, Duitsland | 100 |
| VGP Deutschland Projekt 1 GmbH | Leipzig, Duitsland | 100 |
| Profa Management s.r.o. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou,Tsjechische Republiek | 100 |
| VGP Estonia OÜ | Tallinn, Estland | 100 |
| VGP Finance NV | Jette, België | 100 |
| VGP FM Services Plus Comm. VA | Jette, België | 100 |
| VGP industriální stavby s.r.o. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou,Tsjechische Republiek | 100 |
| VGP Latvia s.i.a. | Kekava, Letland | 100 |
| VGP Park Györ Kft | Györ,. Hongarije | 100 |
| VGP Romania S.R.L. | Timisoara, Roemenië | 100 |
| VGP Slovakia a.s. | Malacky, Slovakije | 100 |
| VGP Polska SP. z.o.o. | Wroclaw, Polen | 100 |
| VGP Nederland BV | Tilburg, Nederland | 100 |
Tijdens de eerste jaarhelft werd er bijkomend ontwikkelingsland gesecuriseerd in Tsjechië via de aankoop van de aandelen (100%) van Brnenska rozvojova spolecnost, a.s. Deze onderneming fusioneerde met VGP CZ VII a.s. tijdens de tweede helft van 2012.
VGP CZ IV a.s. verliet de consolidatiekring op 26 april 2012 na de verwezenlijking van de VGP CZ IV transactie. Om de verdere ontwikkeling van de Groep te ondersteunen werden volgende nieuwe vennootschappen opgericht in 2012: VGP Deutschland Projekt 1 GmbH, Profa Management s.r.o., VGP FM Services Plus Comm. VA en VGP Nederland B.V.
| GEASSOCIEERDE | ADRES | % |
|---|---|---|
| SNOW CRYSTAL S.a.r.l. | Luxembourg, Groothertogdom Luxemburg | 20 |
| SUN S.a.r.l. | Luxembourg, Groothertogdom Luxemburg | 20 |
| VGP SUN s.r.o. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou,Tsjechische Republiek | 20 |
| VGP Park Horni Pocernice a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou,Tsjechische Republiek | 20 |
| VGP Blue Park a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou,Tsjechische Republiek | 20 |
| VGP Green Park a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou,Tsjechische Republiek | 20 |
| VGP Green Tower a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou,Tsjechische Republiek | 20 |
| VGP Park Prisovice a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou,Tsjechische Republiek | 20 |
| VGP Park Turnov a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou,Tsjechische Republiek | 20 |
| VGP CZ II s.r.o. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou,Tsjechische Republiek | 20 |
| VGP CZ IV a.s. (vanaf 26 april 2012) | Jenišovice u Jablonce nad Nisou,Tsjechische Republiek | 20 |
Tijdens 2012 fusioneerden VGP SUN s.r.o. en VGP CZ II a.s. en ontstond er zo een nieuwe vennootschap namelijk VGP CZ II s.r.o. Bijkomend werd VGP CZ I a.s. opgesplitst in 6 nieuwe vennootschappen namelijk: VGP Park Horní Počernice, a.s., VGP Blue Park, a.s., VGP Green Park, a.s, VGP Green Tower, a.s., VGP Park Příšovice, a.s., VGP Park Turnov, a.s..
VGP CZ IV a.s. werd een geassocieerde onderneming op 26 april 2012 door de verkoop van een belang van 80% aan het vastgoedfonds European Property Investors Special Opportunities , L.P. (EPISO).
De statutaire jaarrekening van de moederonderneming VGP NV wordt hierna in verkorte vorm weergegeven.
In overeenstemming met de Belgische vennootschapswetgeving werden het jaarverslag en de jaarrekening van VGP NV en het verslag van de Commissaris neergelegd bij de Nationale Bank van België.
Deze verslagen zijn, op verzoek, beschikbaar op volgend adres:
VGP NV Greenland – Burgemeester Etienne Demunterlaan 5, bus 4 B-1090 Brussel België www.vgpparks.eu
De Commissaris heeft een goedkeurende verklaring zonder voorbehoud gegeven met betrekking tot de statutaire jaarrekening van VGP NV.
| In duizend € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Andere bedrijfsopbrengsten | 545 | 1.226 |
| Bedrijfsresultaat | (1.196) | (1.746) |
| Financieel resultaat | 4.838 | 6.032 |
| Uitzonderlijk resultaat | 2.541 | 5.397 |
| Winstbelastingen | (4) | (99) |
| Winst of verlies van het boekjaar | 6.179 | 9.584 |
| In duizend € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Oprichtingskosten en immateriële vaste activa | 10 | — |
| Materiële vaste activa | 2 | — |
| Financiële vaste activa | 126.001 | 132.861 |
| Totaal vaste activa | 126.013 | 132.861 |
| Handels- en andere vorderingen | 6.491 | 6.614 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 16.064 | 14.538 |
| Totaal vlottende activa | 22.555 | 21.152 |
| TOTAAL ACTIVA | 148.568 | 154.013 |
| Kapitaal | 120.356 | 135.408 |
| Wettelijke reserves | 1.452 | 1.143 |
| Overgedragen resultaten | 22.245 | 16.376 |
| Eigen vermogen | 144.053 | 152.927 |
| Schulden op meer dan een jaar | — | — |
| Schulden op ten hoogste een jaar | 4.515 | 1.086 |
| Schulden | 4.515 | 1.086 |
| TOTAAL PASSIVA | 148.568 | 154.013 |
De waarderings- en omrekeningsregels gebruikt voor de statutaire jaarrekening van de moederonderneming zijn gebaseerd op het Belgisch boekhoudrecht.
Op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 10 mei 2013 zal de Raad van Bestuur voorstellen om de bovenvermelde winst als volgt aan te wenden:
| In € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Winst van het boekjaar | 6.178.624,30 | 9.584.226,30 |
| Overgedragen winst | 16.375.766,93 | 7.270.751,95 |
| Overdracht naar wettelijke reserves | (308.931,22) | (479.211,32) |
| Over te dragen winst / (verlies) | 22.245.460,01 | 16.375.766,93 |
| Uit te keren winst (bruto dividend) | — | — |
Verslag van de commissaris aan de de algemene vergadering over de geconsolideerde financiële staten afgesloten op 31december 2012
Overeenkomstig de wettelijke bepalingen, brengen wij u verslag uit in het kader van ons mandaat van commissaris. Dit verslag omvat ons verslag over de geconsolideerde financiële staten zoals hieronder gedefinieerd, en omvat tevens ons verslag over andere door wet- en regelgeving gestelde eisen.
Wij hebben de controle uitgevoerd van de geconsolideerde financiële staten van VGP NV ("de vennootschap") en haar dochterondernemingen (samen "de groep"), opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften. Deze geconsolideerde financiële staten bestaan uit de geconsolideerde staat van financiële positie op 31 december 2012, de geconsolideerde winsten verliesrekening, het geconsolideerde overzicht van het totaalresultaat, het geconsolideerde mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsolideerde kasstroomoverzicht voor het boekjaar eindigend op die datum, alsmede een overzicht van de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en toelichtingen. De totale activa in de geconsolideerde staat van financiële positie bedragen 175.380 (000) EUR en de geconsolideerde winst (aandeel van de groep) van het boekjaar bedraagt 11.579 (000) EUR.
De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van geconsolideerde financiële staten die een getrouw beeld geven in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften, alsook voor het implementeren van een interne controle die ze nodig acht voor het opstellen van geconsolideerde financiële staten die geen afwijkingen van materieel belang bevatten, als gevolg van fraude of van fouten.
Het is onze verantwoordelijkheid een oordeel over deze geconsolideerde financiële staten tot uitdrukking te brengen op basis van onze controle. Wij hebben onze controle volgens de internationale controlestandaarden uitgevoerd. Die standaarden vereisen dat wij aan de deontologische vereisten voldoen alsook de controle plannen en uitvoeren teneinde een redelijke mate van zekerheid te verkrijgen dat de geconsolideerde financiële staten geen afwijkingen van materieel belang bevatten.
Een controle omvat werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de in de geconsolideerde financiële staten opgenomen bedragen en toelichtingen. De selectie
met betrekking tot uitgevoerde werkzaamheden is afhankelijk van de beoordeling door de commissaris, inclusief diens inschatting van de risico's van een afwijking van materieel belang in de geconsolideerde financiële staten als gevolg van fraude of van fouten. Bij het maken van die risico-inschatting neemt de commissaris de interne controle van de groep in aanmerking met betrekking tot het opstellen van geconsolideerde financiële staten die een getrouw beeld geven, teneinde controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet gericht zijn op het geven van een oordeel over de doeltreffende werking van de interne controle van de groep. Een controle omvat tevens een evaluatie van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving, de redelijkheid van de door de raad van bestuur gemaakte schattingen en de presentatie van de geconsolideerde financiële staten als geheel. Wij hebben van de verantwoordelijken en van de raad van bestuur van de vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controleinformatie voldoende en geschikt is om daarop ons oordeel te baseren.
Naar ons oordeel geeft/geven de geconsolideerde financiële staten van de vennootschap VGP NV een getrouw beeld van het vermogen en de financiële positie van de groep per 31 december 2012, en van haar resultaten en kasstromen voor het boekjaar eindigend op die datum, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften.
De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en voor de inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde financiële staten
In het kader van onze mandaat, is het onze verantwoordelijkheid om, voor alle betekenisvolle aspecten, de naleving van bepaalde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften na te gaan. Op grond hiervan doen wij de volgende bijkomende vermelding die niet van aard is om de draagwijdte van ons oordeel over de geconsolideerde financiële staten te wijzigen:
— Het jaarverslag over de geconsolideerde financiële staten behandelt de door de wet vereiste inlichtingen, stemt in alle van materieel belang zijnde opzichten overeen met de geconsolideerde financiële staten en bevat geen informatie die kennelijk inconsistent is met de informatie waarover wij beschikken in het kader van ons mandaat.
Kortrijk. 8 april 2013 De commissaris
DELOITTE Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA Vertegenwoordigd door Gino Desmet
Červený Dvůr, Jenišovice 59 468 33 Jenišovice, Tsjechische Republiek tel.: +420 483 346 060 / fax: +420 483 346 061
e-mail: [email protected] | www.vgpparks.eu
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.