Annual Report • Apr 29, 2015
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
BRIEF AAN DE AANDEELHOUDERS
10
VGP IN 2014
Markten
Expansie naar Duitsland 24
22
PROFIEL
STRATEGIE
26
VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR
Corporate governance verklaring
Risicofaktoren
Samenvatting van de cijfers en commentaren
Informatie over het VGP aandeel
Vooruitzichten 2015
50
48
RAAD VAN BESTUUR EN MANAGEMENT
Raad van bestuur
Uitvoerend management
team
PORTEFEUILLE
71
FINANCIEEL OVERZICHT
in duizend €
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|---|---|
| TOTAAL VERHUURBARE OPPERVLAKTE (m²) | 268.2321 | 761.724 | 674.595 | 641.378 | 576.936 |
| BEZETTINGSGRAAD (%) | 94,0%2 | 96,2% | 94,5% | 98,5% | 98,8% |
| REËLE WAARDE VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE | 416.089 | 225.804 | 101.629 | 105.565 | 481.624 |
| BALANS | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 |
| EIGEN VERMOGEN | 215.417 | 166.057 | 151.260 | 154.735 | 176.342 |
| SOLVABILITEIT | |||||
| NETTO SCHULD / EIGEN VERMOGEN | 0,72 | 0,55 | n.v.t. | n.v.t. | 1,47 |
| NETTO SCHULD / TOTAAL ACTIVA | 33,2% | 24,9% | n.v.t. | n.v.t. | 52,2% |
| RESULTATENREKENING – ANALYTISCH SCHEMA | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 |
| BRUTO HUUROPBRENGSTEN | 9.596 | 4.613 | 3.071 | 14.446 | 28.573 |
| OPERATIONELE KOSTEN VERBONDEN AAN VASTGOED EN DOORGEREKENDE / (DOOR TE REKENEN HUURLASTEN) |
(1.082) | (818) | (780) | (516) | (1.245) |
| NETTO HUURRESULTAAT | 8.514 | 3.795 | 2.291 | 13.930 | 27.328 |
| INKOMSTEN UIT VASTGOEDBEHEER EN FACILITY MANAGEMENT EN PROJECTONTWIKKELING |
3.407 | 3.875 | 2.724 | 844 | — |
| ANDERE OPBRENGSTEN / (KOSTEN) INCL. ADMINISTRATIEVE KOSTEN |
(7.089) | (4.850) | (4.418) | (2.544) | (1.809) |
| AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
14.473 | 1.526 | (1.615) | 844 | — |
| OPERATIONEEL RESULTAAT (VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE) |
19.305 | 4.346 | (1.018) | 13.074 | 25.519 |
| NETTO COURANT RESULTAAT | 9.463 | 4.095 | 1.294 | 10.399 | 7.967 |
| HERWAARDERING VAN DE ONROERENDE ACTIVA | 53.920 | 27.872 | 12.347 | 3.133 | 22.759 |
| LATENTE BELASTINGEN | (14.024) | (7.665) | (2.062) | (595) | (4.324) |
| RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 39.896 | 20.207 | 10.285 | 2.538 | 18.435 |
| WINST VAN HET BOEKJAAR | 49.359 | 24.302 | 11.579 | 12.937 | 26.402 |
| WINST PER AANDEEL | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 |
| AANTAL GEWONE AANDELEN | 18.583.050 | 18.583.050 | 18.583.050 | 18.583.050 | 18.583.050 |
1 Op 22 oktober 2014 verkochten de geassocieerde ondernemingen hun respectievelijke vastgoedportefeuilles. Deze portefeuilles vertegenwoordigden 627.523 m² verhuurbare oppervlakte (627.527 m² projecten in beheer per 31 december 2013; 601.217 m² projecten in beheer per 31 december 2012 en 573.426 m² projecten in beheer per 31 december 2011).
NETTO COURANT RESULTAAT PER AANDEEL (in €) 0,51 0,22 0,07 0,56 0,43
NETTO RESULTAAT PER AANDEEL (in €) 2,66 1,31 0,62 0,70 1,42
2 Exclusief de portefeuilles van de geassocieerde ondernemingen die verkocht werden in 2014. De bezettingsgraad in 2011, 2012 en 2013 zijn inclusief de geassocieerde ondernemingen.
(Exclusief projecten in beheer via geassocieerde ondernemingen)
Het is voor mij weer een genoegen U met dit Jaarverslag te kunnen berichten over de activiteiten van onze Groep over het afgelopen financiële jaar eindigend op 31 december 2014.
We kunnen terugblikken op een erg solide prestatie in al onze kernactiviteiten en in alle markten waarin de Groep actief is.
In 2014 is VGP verder exponentieel gegroeid, vooral dankzij de resultaten die we konden optekenen in de Duitse markt, die nu reeds de grootste bijdrage levert aan ons resultaat. Desalniettemin hebben we ook grondstukken verworven in Tsjechië en Estland en zijn er nieuwe ontwikkelingen opgestart in nagenoeg elk van onze bestaande parken.
Ons succes als onderneming en de daaruit voortvloeiende gestage groei is echter enkel mogelijk dankzij de
vakkennis en volharding van onze toegewijde medewerkers. We hebben dan ook niet enkel in nieuwe grondstukken geïnvesteerd, maar hebben ook onze teams versterkt met 15 nieuwe medewerkers verspreid over onze kantoren in Praag en Düsseldorf.
Ons personeelsbestand is nu gestegen tot een totaal aantal van 70 medewerkers, die allen gericht zijn op de maximalisering van het potentieel van onze Groep.
De behaalde resultaten in 2014 tonen aan dat we op het juiste spoor zitten om onze Groep uit te bouwen tot een pan-Europese geïntegreerde ontwikkelaar en beheerder van semiindustrieel vastgoed.
Tijdens de voorbije jaren zijn we ononderbroken blijven investeren in strategisch gelegen ontwikkelingsgrondstukken gelegen in onze bestaande markten en zijn we daarnaast ook actief geworden in nieuwe markten, in de eerste plaats Duitsland, om onze toekomstige groei te kunnen bestendigen.
Op vandaag begint deze doorgedreven strategie steeds meer vruchten af te werpen. We beschikken nu over een goedgevulde pijplijn van nieuwe ontwikkelingsprojecten en tijdens de tweede jaarhelft van 2014 hebben we
een stijgende vraag naar moderne verhuurbare ruimte waargenomen die exponentieel verder gegroeid is in het eerste kwartaal van 2015. We hebben er dan ook vertrouwen in dat we het voorziene groeitempo zullen kunnen blijven aanhouden in 2015 en daarna.
Voor het tweede opeenvolgende jaar hebben we ons netto resultaat kunnen verdubbelen tot €49,4 miljoen per einde 2014 in vergelijking met
€ 24,3 miljoen per einde 2013 en € 11,6 miljoen per einde 2012.
Evenzo hebben we de toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis opnieuw kunnen verdubbelen van € 10,4 miljoen per einde 2013 tot € 22,6 miljoen per einde 2014 (de teller stond op € 5 miljoen per einde 2012).
De ondertekende toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis per einde 2014 vertegenwoordigen een totale oppervlakte van 405.890 vierkante meter verhuurbare ruimte. Dit is ook opnieuw het dubbele van de verhuurde vierkante meters op jaarbasis op eind 2013 (goed voor 206.572 vierkante meter). De gewogen gemiddelde looptijd van onze
huurovereenkomsten bleef stabiel op 7,8 jaar op eind 2014 wat ons een soliede basis verschaft voor onze planning en bedrijfsbeslissingen voor de toekomst.
Tot slot is ook de geschatte waarde van onze vastgoedportefeuille nagenoeg verdubbeld met een stijging van 84,3% tot € 416,1 miljoen in vergelijking met € 225,8 miljoen in december 2013. De stijging van deze waardering is de resultante van de acquisitie van nieuw ontwikkelingsland en het opstarten van nieuwe projecten gedurende het voorbije jaar.
Onze originele inschatting van het Duitse marktpotentieel heeft zich niet veranderd over het voorbije jaar. De vraag vanuit onze potentiele klantenkring, zowel vanuit de middelgrote, meestal familiebedrijven, als vanuit de grote ondernemingen, op zoek naar ruimte om verder te groeien bleef sterk – ons ontwikkelingstempo is dan ook verder gevoelig toegenomen.
We hebben nieuwe land posities verworven in Berlijn (Ludwigsfelde), Frankenthal (Ludwigshafen) en Bobenheim-Roxheim. Van de 14 projecten onder constructie die we vorig jaar zijn opgestart, worden er nu 7 opgeleverd in Duitsland, die voor het overgrote deel voor-verhuurd zijn. Tegelijkertijd was Duitsland ook de drijvende kracht achter de exponentiële stijging in nieuw ondertekende huurovereenkomsten, met meer dan € 9,3 miljoen huur op jaarbasis getekend in 2014. De potentiële pijplijn voor toekomstige huurcontracten en projectontwikkelingen in Duitsland bleef zich ook goed opvullen.
In 2015 zal de uitbouw van onze positie op de Duitse markt ook verder onze voornaamste doelstelling blijven. Hoewel de vooruitzichten voor deze markt veelbelovend en positief blijven in de nabije toekomst is de snelle ontwikkeling van het competitieve aanbod een steeds groter wordende uitdaging. We hebben er desalniettemin vertrouwen in dat we nog steeds een erg grote progressiemarge hebben binnenin onze eigen organisatie en dat VGP, mits de nodige focus, een blijvende plaats kan afdwingen tussen de grote spelers in ons marktsegment.
Ondanks deze uitvergroting op Duitsland hebben we ondertussen onze ogen niet gesloten voor onze traditionele markten. In tegendeel, ook daar is ondertussen weer gezonde vraag naar nieuwe ruimte en de ontwikkelings- en verhuuractiviteit was dan ook zeer intens tijdens het jaar. Over het ganse jaar werden voor € 2,9 miljoen nieuwe huurcontracten getekend, waarvan € 1,5 miljoen in Estland, € 0,8 miljoen in Tsjechië en € 0,6 miljoen in Roemenië.
Van de 10 gebouwen die we vorig jaar hebben opgeleverd waren er 5 in Tsjechië gelokaliseerd, 2 in ons VGP Park Nehatu (Estland) en 1 in ons VGP Park Timişoara (Roemenië). Op dit ogenblik zijn er 7 nieuwe projecten onder constructie in Tsjechië, Slovakije, Roemenië en Estland.
Vorig jaar hadden we ook de beslissing genomen, samen met onze joint venture partners, om de VGP CZ I en VGP CZ II portfolio's te verkopen. Deze portefeuilles bestonden uit top logistieke panden en ontwikkelingsland gelegen in Tsjechië. In oktober werd deze verkoop succesvol afgerond en daarmee hebben we, naar transactiewaarde gemeten, één van de grootste transacties in ons segment over de laatste 10 jaar in Europa verwezenlijkt.
Met deze transactie verkocht VGP haar resterend belang van 20% in deze portefeuilles. Hierdoor kon VGP een substantiële meerwaarde boeken en toch een zekere continuïteit behouden, VGP is namelijk ook weerhouden door de nieuwe eigenaars om de nodige property en facility management diensten verder te blijven leveren.
VGP heeft de opbrengst van de verkoop volledig geherinvesteerd in haar Duitse en mid-Europese ontwikkelingspijplijn.
Naast onze huidige afgewerkte projecten en de projecten die nu in aanbouw zijn hebben we nu een indrukwekkende landbank in volle eigendom als basis voor de toekomstige groei in onze bestaande markten. Daarnaast hebben we op dit ogenblik nog eens 863,000 vierkante meter land onder optie, onder voorwaarde van het behalen van alle nodige vergunningen, om onze landbank verder uit te breiden tot
een totaal ontwikkelingspotentieel van ruim 1,6 miljoen vierkante meter verhuurbare ruimte. Deze optionele grondstukken verwachten wij aan te kopen in de loop van 2015.
Desalniettemin kunnen en willen we niet op onze lauweren rusten. Er liggen nog vele nieuwe uitdagingen voor ons en de markten waarin we actief zijn evolueren constant. We willen ook in de verdere toekomst een rationele groeistrategie blijven volgen waarbij we ons risicoprofiel willen diversifiëren met nieuwe groeimarkten in Europa als de gelegenheid zich voordoet. We blijven
investeren in lokaal talent en kennis wat de sleutel is tot succes in elk land waar we aanwezig zijn. We werken ondertussen ook continu verder aan nieuwe financieringsbronnen om deze ambitieuze groeiplannen te kunnen uitvoeren zonder dat we daarom als aandeelhouders moeten verwateren.
Tot slot wil ik graag van deze gelegenheid gebruik maken om eerst en vooral mijn collega's te bedanken voor hun toewijding en volle inzet op alle gebied in een
nu echt internationale omgeving en daarnaast ook al diegene bedanken die in het voorbije jaar hun vertrouwen in ons geïnvesteerd hebben, klanten, leveranciers, banken, want hun vertrouwen is de reden van ons bestaan. We kunnen met trots terugkijken op wat we tot nu toe samen hebben gerealiseerd en we kijken vol vertrouwen uit naar de toekomst.
Welgenegen, Jan Van Geet
2014 was een Grand-Cru jaar voor VGP. Tijdens het jaar werd een sterke stijging van de vraag naar verhuurbare oppervlakte waargenomen in alle markten waar de VGP Groep actief is. De stijging van deze vraag kwam in een stroomversnelling tijdens de tweede jaarhelft en blijft aanhouden tijdens de eerste maanden van 2015.
Duitsland bevestigde haar leidinggevende rol als de belangrijkste groeimotor van de groep met een stevige stijging in de verhuur- en ontwikkelingsactiviteiten. Maar ook in andere markten zoals Estland, Roemenië en Tsjechië kenden de verhuur- en ontwikkelingsactiviteiten een sterke groei.
Tijdens het jaar werden er in totaal 10 projecten opgeleverd die een totaal van 132.645 m² verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen. Op het einde van het jaar waren er 14 projecten in aanbouw die een totaal van 171.455 m² verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen. Daarnaast worden er tijdens het eerste halfjaar nog eens 5 nieuwe projecten (in totaal 96.000 m²) opgestart die reeds voor 97% voorverhuurd zijn.
De relatie met de 2 belangrijkste geassocieerde ondernemingen zijnde Snow Crystal S.à.r.l. (VGP CZ I en VGP CZ IV portefeuille) en Sun S.à.r.l. (VGP CZ II portefeuille) veranderde substantieel tijdens het jaar.
Op 22 oktober 2014 werd de verkoop van de VGP CZ I en VGP CZ IV portefeuilles door Snow Crystal S.à.r.l. afgerond en werd de verkoop van de VGP CZ II portefeuille door Sun S.à.r.l. afgerond. Met deze transactie verkocht VGP haar resterend aandeel van 20% in deze drie Tsjechische vastgoedportefeuilles.
De netto verkoopopbrengst voor VGP NV bedroeg in totaal € 67,7 miljoen waarvan er € 49,8 miljoen betrekking had op de terugbetaling van de leningen gegeven aan de geassocieerde ondernemingen.
Dankzij de stijging van de vraag naar verhuurbare oppervlakte die werd waargenomen tijdens 2014 bleef VGP succesvol in het ondertekenen van nieuwe huurcontracten en / of vervangingen van bestaande huurcontracten.
De toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis stegen tot € 22,6 miljoen per 31 december 2014 (in vergelijking met € 10,4 miljoen per 31 december 2013).
De toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis vertegenwoordigen de geannualiseerde huurinkomsten die gegenereerd worden of zullen worden door afgesloten huurovereenkomsten en toegezegde toekomstige huurovereenkomsten.
Duitsland was de belangrijkste bron van stijging met meer dan € 9,3 miljoen getekende huurcontracten tijdens 2014. In de andere landen werden er in totaal voor € 2,9 miljoen nieuwe huurovereenkomsten getekend: in Estland voor € 1,5 miljoen, in Tsjechië voor € 0,8 miljoen en uiteindelijk € 0,6 miljoen in Roemenië.
De ondertekende huurovereenkomsten vertegenwoordigen in totaal 405.890 m² verhuurbare oppervlakte. De gewogen gemiddelde duur van de toegezegde huurovereenkomsten per einde december 2014 bedraagt 7,8 jaar (vergeleken met 7,6 jaar per einde 2013).
Per 31 december 2014 bestaat de vastgoedportefeuille van de Groep uit 17 afgewerkte projecten die een totaal verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen van 268.232 m² met bijkomend 14 nieuwe gebouwen in aanbouw goed voor 171.455 m² verhuurbare oppervlakte.
Tijdens het jaar werden er voor eigen rekening 10 projecten opgeleverd die een totale verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen van 132.645 m².
De opgeleverde projecten bevinden zich in Tsjechië: 1 gebouw van 5.234 m² in VGP Park Tuchoměřice, 1 gebouw van 13.538 m² in VGP Park Brno; 1 gebouw van 18.225 m² in VGP Park Hrádek nad Nisou, 1 gebouw van 5.351 m² in VGP Park Ústí nad Labem en 1 gebouw van 8.711 m² in VGP Park Plzeň. In Estland: 1 gebouw van 21.806 m² en een bijkomend gebouw van 21.600 m² in VGP Park Nehatu. In Roemenië werd er 1 gebouw van 7.375 m² opgeleverd en uiteindelijk werden er in Duitsland 2 bijkomende gebouwen opgeleverd: 1 gebouw van 6.400 m² in VGP Park Bingen en 1 gebouw van 24.404 m² in VGP Park Hamburg.
De bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille bedroeg 94,0% per 31 december 2014 vergeleken met 96,9% per 31 december 2013.
VERVALDAG VAN TOEGEZEGDE HUUROVEREENKOMSTEN 31 december 2014 (in m²)
De ontwikkelingsactiviteiten vertonen een sterke groei tijdens de laatste jaren. Over de laatste 7 jaren groeide de vastgoedportefeuille (in m² en inclusief de vastgoedportefeuilles van de geassocieerde ondernemingen) met een jaarlijkse samengestelde groeivoet van 30%.
Sinds 2007 ontwikkelde VGP meer dan 868.000 m² verhuurbare oppervlakte.
Op het einde van december 2014 waren er 14 projecten in aanbouw. In Duitsland: 3 gebouwen in VGP Park Hamburg, 2 gebouwen in VGP Park Rodgau, 1 gebouw in VGP Park Höchstadt en 1 gebouw in VGP Park Berlijn. In Tsjechië: 1 gebouw in VGP Park Brno, 1 gebouw in VGP Park Plzeň en 2 gebouwen in het nieuwe VGP Park Olomouc. In de andere landen: 1 gebouw in VGP Park Nehatu (Estland), 1 gebouw in VGP Park Malacky (Slovakije) en 1 gebouw in VGP Park Timişoara (Roemenië). Deze nieuwe projecten in aanbouw, waarvoor er reeds verschillende huurovereenkomsten afgesloten werden, vertegenwoordigen ongeveer 171.455 m² verhuurbare oppervlakte.
Na jaareinde werden er 3 additionele projecten opgestart: in Tjechië, 1 gebouw in VGP Park Tuchoměřice en 1 gebouw in VGP Park Plzeň. In Duitsland, 1 gebouw in VGP Park Rodgau.
VGP plant om tijdens de eerste jaarhelft 5 nieuwe projecten (in totaal 96.000 m²) op te starten die reeds voor 97% voorverhuurd zijn.
Tijdens het jaar 2014 bleef VGP haar ontwikkelingspijplijn verder voorbereiden voor toekomstige groei door een aanzienlijke uitbreiding van haar landbank. Er werden in totaal 943.000 m² nieuwe grondstukken aangekocht waarvan 843.000 m² gelegen in Duitsland, 54.000 m² gelegen in Tsjechië en 46.000 m² gelegen in Estland.
Per einde december 2014 bedraagt de landbank in volle eigendom 2.950.280 m². Deze landbank laat VGP toe om, naast de huidige projecten in aanbouw en de reeds opgeleverde projecten (439.687 m²), nog in totaal bijkomend 842.000 m² te ontwikkelen waarvan 571.000 m² in Duitsland, 90.000 m² in Tsjechië en 181.000 in de andere landen.
Daarnaast heeft VGP per einde december 2014 voor ongeveer 863.000 m² nieuwe landpercelen geïdentificeerd of onder optie waarvan er 162.000 m² gelegen zijn in Duitsland, 637.000 m² gelegen in Tsjechië en 64.000 m² gelegen in de andere landen. Op deze gronden kan er circa 354.000 m² verhuurbare oppervlakte ontwikkeld worden. VGP verwacht dat deze grondstukken zullen aangekocht worden tijdens het jaar 2015.
Hierdoor bedraagt de totale gesecuriseerde landbank 3.813.280 m² waarop in totaal 1.636.000 m² verhuurbare oppervlakte ontwikkeld kan worden.
| TOP HUUR € / m2 / p.a. |
TOP KAPITALISA TIERENTEVOET (%) |
||
|---|---|---|---|
| BERLIJN | EUR | 56 | 6,25 |
| FRANKFURT | EUR | 72 | 6,00 |
| MÜNCHEN | EUR | 78 | 6,00 |
| PRAAG | EUR | 48 | 7,00 |
| BRATISLAVA | EUR | 51 | 8,25 |
| BUDAPEST | EUR | 46 | 9,25 |
| BUCHAREST | EUR | 48 | 9,75 |
| WARSCHAU | EUR | 36 | 7,00 |
Bron: Jones Lang LaSalle
| ROEMENIË | 257 | 1.300 |
|---|---|---|
| HONGRIJE | 427 | 580 |
| SLOWAKIJE | 297 | 610 |
| ANDERE | 366 | 200 |
| TOTAAL CE | 6.110 | 7.890 |
| DUITSLAND | 30.700 | 39.800 |
| TOTAAL | 36.810 | 47.890 |
Bron: Jones Lang LaSalle
Een eenduidig beeld ophangen van de totale Centraal-Europese markt blijft moeilijk aangezien deze markten onderling zeer verschillend zijn en dat ook investeerders veranderen en hun criteria evolueren. Toch kunnen we een aantal belangrijke observaties waarnemen uit een analyse van de regio.
Ten eerste zien we dat ondanks het feit dat Polen weer een uitzonderlijk jaar achter de rug heeft en nog steeds een belangrijke focus voor veel institutionele beleggers is, desalniettemin een daling kende in vergelijking met het totaal Centraal-Europese volume. Polen vertegenwoordigde slechts 41% van het investeringsvolume in 2014 vergeleken met 70% in 2012. Polen blijft het uiteraard uitzonderlijk goed doen maar alle andere Centraal-Europese landen tonen een grotere relatieve stijging in investeringsvolumes. Dit is een duidelijke positieve trend voor de hele regio.
Bovendien is de investeringsactiviteit in deze her-opkomende markten vrij evenwichtig, met transacties in alle sectoren en in verschillende bedragen. De sterke prestatie en post-crisis record transacties zal zich naar verwachting doorzetten in 2015 aangezien er zich een aantal grote transacties in een vergevorderd stadium van negotiatie bevinden.
Een tweede opmerkelijke vaststelling is de voortdurende intense zoektocht naar portfolio en platform mogelijkheden. Het kapitaal dat hiernaar op zoek is, komt van zowel bestaande investeerders als van nieuwkomers, die rechtstreeks of onrechtstreeks investeren. De nieuwkomers proberen om kapitaal aan deskundigheid te koppelen om zodoende meer controle uit te oefenen op hun investeringen via samenwerking met kleinere vastgoedspelers, maar
Investering in vastgoed gelegen in Centraal Europa – marktoverzicht 2014
In 2014 werden er investeringstransacties opgetekend voor een totaal bedrag van € 7,9 miljard. Dit betekent een stijging met circa 27% op jaarbasis in vergelijking met de investeringsvolumes (€ 6,2 miljard) van 2013.
Polen blijft de grootste regionale markt met een aandeel van circa 41% in Centraal-Europa, gevolgd door de Tsjechische Republiek (25%), Roemenië (16%), Slowakije (8%) Hongarije (7%), en (3%) voor de overige Centraal-Europese landen (Bulgarije, Kroatië, Servië en Slovenië). De hieronder opgenomen tabel omvat Duitsland, die voor het vijfde opeenvolgende jaar een stijging van het investeringsvolume kende. In totaal steeg hier het investeringsvolume met 30% ten opzichte van 2013 tot € 39,8 miljard. De volumes voor 2014 zijn als volgt:
1 Bron: Jones Lang LaSalle
tevens ervoor te zorgen dat ze in overeenstemming zijn met de beste expertise in de markten.
Tot slot zien we toenemende interesse naar waardecreatie mogelijkheden over de hele regio. Deze investeerders richten zich op mogelijkheden m.b.t. vastgoedbeheerdiensten en ontwikkelingspotentieel. Met een gebrek aan aantrekkelijk geprijsde kwaliteitsvolle activa is er meer en meer interesse voor deze opportuniteiten vanuit de institutionele investeerders alsook van lokale investeringsfondsen.
Aantrekkelijke financieringsmogelijkheden blijven een belangrijke belemmering voor de markten die meer zuidelijker gelegen zijn maar we verwachten dat deze markten geleidelijk zullen blijven verbeteren in 2015.
De algemene voorwaarden voor de vastgoedbeleggingen zijn niet aanzienlijk gewijzigd in de afgelopen 12 maanden. De effecten van de extreem lage rentes over de laatste jaren zijn zichtbaar. Institutionele beleggers zoals verzekeringsmaatschappijen hebben een lange tijd hun winsten kunnen halen uit obligaties die ze eerder verworven hadden, maar die nu dichter en dichter bij hun eindvervaldag komen. Om deze reden alleen, wordt de druk groter om voldoende rendement elders te genereren. Tot nu toe zijn er geen reden om op korte termijn op een verhoging van de interesten te gokken in Europa. De zoektocht naar investeringsalternatieven blijft dus acuut. Op hetzelfde moment neemt de globale concurrentie tussen investeerders toe. Naast de traditionele spelers
komen er nieuwe investeerders op de markt, vooral uit Azië en in de toekomst in veel grotere mate vanuit China.
Tegen deze achtergrond zijn de condities op de investeringsmarkten zeer gunstig. Voor het vijfde jaar op rij hebben we een toename in het commerciële investeringsvolume in Duitsland geregistreerd. Per einde 2014 werd een totaal volume van € 39,8 miljard gehaald wat een stijging van 30% vertegenwoordigd in vergelijking met 2013. De bijna traditionele sterke stijging in december heeft ervoor gezorgd dat het vierde kwartaal weer meer dan één derde (€ 14 miljard) bijgedragen heeft tot het jaarvolume.
De vlucht naar de commerciële vastgoedmarkten zal worden voortgezet in 2015 – met een zelfde of zelfs groter aantal transacties ten opzichte van 2014. De sterke vraag naar vastgoedbeleggingen en de lage rentes hebben de prijzen naar attractief vastgoed verder opgedreven.
De tweede helft van 2014 zag een transactievolume van € 1,28 miljard, een stijging met 52% in vergelijking met 2013 en een stijging met 78% in vergelijking met de eerste jaarhelft van 2014. Het jaar 2014 was het derde meest actieve jaar in de geschiedenis van de markt en slechts 2,5% lager dan 2011 met een transactievolume van € 2,07 miljard.
De druk teweeggebracht door de vraag van internationaal kapitaal voor kern vastgoedopportuniteiten in Centraal-Europa heeft de liquiditeit verstrekt voor zeer grote vastgoedprojecten en portfolio's, terwijl de beperkte beschikbaarheid de rendementen heeft laten dalen.
De aanzienlijke pijplijn geïnitieerd in 2014 en die verder loopt in 2015 toont de gezonde concurrentie aan voor kwaliteitsvolle activa in omvang en in alle verschillende sectoren.
Bovendien kenden niet-kernactiviteiten en opportunistische activiteiten een aanzienlijke stijging als gevolg van de compressie van de kapitalisatierentevoeten voor kwaliteitsvolle activa, waardoor de relatieve waarde van deze activa verbeterde.
Terwijl de voornaamste focus van de internationale investeerders nog steeds ligt op kwaliteitsvolle activa, zien we dat de niet-kern activa steeds meer worden opgepikt door lokaal kapitaal.
In overeenstemming met de meer algemene Europese trend, bleven de grote logistieke operatoren hun investeringen in Tsjechië verder consolideren tijdens de tweede jaarhelft. De verkoop van de Tristan / VGP portfolio aan P3 / TPG, met een transctiewaarde van € 523 miljoen, vertegenwoordigt de grootste investeringstransactie ooit, in Tsjechië. De Prologis ' aankoop van het Rudna Business Park was de grootste individuele logistieke activa aankoop ooit. Kleinere transactievolumes blijven aantrekkelijk voor een grote groep van investeerders.
Jones Lang LaSalle visie op investeringsrendementen is als volgt: voor kwaliteitsvolle kantoren 6,00% (en naar sub-6,00% gaande) kwaliteitsvolle logistieke activa 7,00% (naar sub 7,00 gaande) en voor kwaliteitsvolle winkelpanden 5,50% met een aanzienlijke premie voor de belangrijke prestige of regionaal belangrijke activa.
Jones Lang LaSalle verwacht grote volume aankopen door internationaal kapitaal, met inbegrip van beleggers uit niet-traditionele landen, die de hoge investeringsvolumes zullen blijven ondersteunen in 2015.
Lagere bank marges en de lage rente ondersteunen deze visie terwijl een stijgende toewijzing van middelen naar vastgoed de aantrekkelijkheid van vastgoed illustreert ten opzichte van andere klassen van activa.
De Duitse investeringsmarkt is het jaar sterk begonnen. De positieve vooruitzichten zijn gebaseerd aan de ene kant op de aanhoudende sterke vraag van internationale kapitaalverschaffers voor investeringsopportunitieten en aan de andere kant op de aantrekkelijke financieringsvoorwaarden.
INVESTERINGSVOLUMES IN CENTRAAL-EUROPA PER SECTOR 2013 KLEINHANDEL 32% KLEINHANDEL 24% INDUSTRIEEL 18% HOTELS 11% HOTELS 7%
Voor 2015 verwachten we dan ook een verdere toename van het aantal transacties tot een investeringsvolume boven de € 40 miljard.
In 2015 zullen er wellicht ook een aantal negatieve invloeden zijn zoals o.a. de politieke risico's. Eén van de belangrijkste daarvan is het conflict in Oekraïne en de gevolgen hiervan op de Russische economie en de potentiële negatieve invloed hiervan op de Europese markten. Er zijn ook een aantal belangrijke nationale verkiezingen o.a. in het Verenigd Koninkrijk, de belangrijkste Europese investeringsmarkt. De terugkeer van de speculatie over een mogelijke Grexit in het nieuwe jaar illustreert hoe fragiel de stabiliteit in de Eurozone is op vandaag.
Maar niettegenstaande deze elementen zijn er weinigen die verwachten dat dit een invloed zal hebben op het tempo van de wereldwijde instroom van kapitalen.
Er zijn nog steeds belangrijke structurele redenen waarom Europees vastgoed attractief zal blijven.
Volgens Jones Lang LaSalle zullen de investeringen in vastgoed in 2015 in grote mate overeenstemmen met deze van 2014. De prijszetting blijft een belangrijk element om investeringen aan te trekken aangezien rendementen op vastgoed nog steeds substantieel beter zijn dan die voor andere activa. Deze trend zal verder ondersteund worden door de stijgende trend van het wereldwijd sparen en de historische onder-investering in vastgoed door veel pensioenfondsen.
Zelfs indien de Amerikaanse rente cyclus volgend jaar verandert, zullen de rendementen in vergelijking met obligaties nog aanzienlijk hoger blijven, vooral in de Eurozone.
Daarnaast zullen gunstigere economische omstandigheden en het ongewoon beperkte aanbod opwaartse druk blijven houden op de tophuren. Hieraan toegevoegd zou de verdere geleidelijke herstructurering van bankbalansen meer activa naar de markt moeten brengen en potentieel ook meer financiering beschikbaar moeten maken voor de aankoop van vastgoed.
We verwachten een verschuiving van de beleggersactiviteiten in 2015 door de verplaatsing van de focus van prime activa in geselecteerde vooraanstaande markten naar secundaire en regionale centra. Er zijn reeds tekenen dat dit zich voltrekt in sommige markten en deze trend zal naar verwachting nog verruimen. Toprendementen zullen naar verwachting een kleine compressie zien dit jaar met potentieel een kleine correctie in het huidige onzekere klimaat. Maar op langere termijn wordt er verwacht dat de rendementen in de meeste markten zullen stabiliseren op of dicht bij hun huidige niveaus
Door zijn geografische ligging, sterke exportsector en de sterke vraag van consumenten, heeft Duitsland haar leidende positie in de logistieke sector in Europa gehandhaafd. De verhuuractiviteiten hebben een sterk jaar achter de rug en de interesse van beleggers voor grote, moderne oppervlakten blijft toenemen.
De prestatie van de Duitse industriële markt zal zich naar verwachting verder zetten in 2015. Dit gaat samen met de verbetering van het ondernemingsvertrouwen en de groeiende export orders vanuit Europa, Azië en de VS.
De top – 5 steden zijn nog steeds de belangrijkste doelwitten voor zowel huurders als investeerders, door de aanwezigheid van een aantal belangrijke logistieke knooppunten. Het gebrek aan nieuwe ontwikkelingen heeft een negatieve invloed gehad op de investeringsactiviteiten op de Duitse markt.
Politieke instabiliteit in Oekraïne en Griekenland, naast de economische vertraging in China zijn de grootste bedreigingen voor verdere groei. Door de versnelde heropleving van de exportmarkten zal ook de concurrentie tussen de investeerders voor de beste activa toenemen.
(Bron: Cushman & Wakefield)
In 2014 bereikte de opname van verhuurbare semiindustriële en logistieke ruimtes door huurders en door eigenaar-bewoners in Duitsland 5,6 miljoen m² – het op twee na hoogste cijfer, na 2011. In vergelijking met 2013 is dit een stijging van 11 %, en is meer dan een vijfde boven het gemiddelde van de laatste vijf jaar. Het aandeel van eigenaar-bewoners was 43 %, een opnamestijging van 5% op jaarbasis tot 2,4 miljoen m², een nieuw record. De huuropname steeg over dezelfde periode met 15%, maar was 17% lager dan het record resultaat van 2011. Ervan
uitgaande dat de positieve economische ontwikkeling zich blijft verder zetten en dat de vraag naar verhuurbare oppervlakte sterk blijft zou de opname van verhuurbare semi-industriële en logistieke ruimtes opnieuw de 5 miljoen m² kunnen bereiken in 2015.
(Bron: Jones Lang LaSalle)
De opname in de BIG 5 agglomeraties (Berlijn, Düsseldorf, Frankfurt incl. Wiesbaden / Mainz, Hamburg en München) bereikte 1,89 miljoen m² in 2015. Dit was het tweede hoogste resultaat van de afgelopen 10 jaar (achter 2011 met 2,25 miljoen m²). Dit is een stijging van 11% in vergelijking met 2013 en 7% boven het gemiddelde van de afgelopen vijf jaar en 2,5% boven het gemiddelde van de laatste 10 jaar. De opname buiten de BIG 5 agglomeraties bereikte 3,7 miljoen m². Dit was licht boven de recordopname van 2011 (3,6 miljoen m²) en was 11% boven het niveau van 2013. Het aandeel van eigenaar-bewoners was 52 % van de totale opname. Bijna drie vierden van de opnames waren nieuwe gebouwen/ ontwikkelingen
(Bron: Jones Lang LaSalle)
Tophuren voor semi-industriële en logistieke gebouwen groter dan 5.000m² bleven stabiel tijdens het jaar behalve voor een lichte stijging in München. De hoogste tophuren worden nog steeds betaald in München (€ 6,50/ m² maand). Dit wordt gevolgd door Frankfurt (€ 6,00/ m²/maand), Hamburg (€ 5,60/m²/maand) en Düsseldorf (€ 5,40/m²/maand). Er zijn meer redelijke huurprijzen beschikbaar in Berlijn en de regio er rond (€ 4.70/m²/ maand). Jones Lang LaSalle verwacht dat deze huren ook in 2015 stabiel zullen blijven
(Bron: Jones Lang LaSalle)
| 2009 (m²) | 2010 (m²) | 2011 (m²) | 2012 (m²) | 2013 (m²) | 2014 (m²) | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BUITEN DE "BIG 5"-AGGLOMERATIES: | ||||||
| — VERHUUR |
847.300 | 1.381.200 | 2.032.000 | 1.637.300 | 1.539.062 | 1.759.872¹ |
| — EIGENAAR-BEWONERS |
1.107.900 | 1.141.900 | 1.585.900 | 1.299.600 | 1.772.338 | 1.906.528¹ |
| — TOTAAL | 1.955.200 | 2.523.100 | 3.617.900 | 2.936.900 | 3.311.400 | 3.666.400 |
| "BIG 5"-AGGLOMERATIES: | ||||||
| — VERHUUR |
957.200 | 1.431.900 | 1.781.900 | 1.365.500 | 1.206.200 | 1.406.000 |
| — EIGENAAR-BEWONERS |
338.900 | 363.400 | 464.300 | 418.900 | 499.900 | 484.300 |
| — TOTAAL | 1.296.100 | 1.795.300 | 2.246.200 | 1.784.400 | 1.706.100 | 1.890.300 |
| VERHUUR | 1.804.500 | 2.813.100 | 3.813.900 | 3.002.800 | 2.745.262 | 3.165.872 |
| EIGENAAR-BEWONERS | 1.446.800 | 1.505.300 | 2.050.200 | 1.718.500 | 2.272.238 | 2.390.828 |
| TOTAAL | 3.251.300 | 4.318.400 | 5.864.100 | 4.721.300 | 5.017.500 | 5.556.700 |
Source: Jones Lang LaSalle
| 2009 (m²) | 2010 (m²) | 2011 (m²) | 2012 (m²) | 2013 (m²) | 2014 (m²) | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| REGIO: | ||||||
| — BERLIJN |
246.800 | 359.900 | 412.000 | 333.600 | 333.000 | 327.400 |
| — DÜSSELDORF |
178.000 | 166.000 | 205.800 | 145.100 | 295.200 | 283.200 |
| — FRANKFURT (INCL. WIESBADEN/MAINZ) |
275.700 | 326.400 | 540.000 | 455.600 | 415.000 | 559.000 |
| — HAMBURG |
373.500 | 616.300 | 740.000 | 575.400 | 450.000 | 450.000 |
| — MÜNCHEN |
222.100 | 326.700 | 348.400 | 274.700 | 212.900 | 270.000 |
| TOTAAL "BIG 5"-AGGLOMERATIES | 1.296.100 | 1.795.300 | 2.246.200 | 1.784.400 | 1.706.100 | 1.890.300 |
| BUITEN "BIG 5"-AGGLOMERATIES | 1.955.200 | 2.523.100 | 3.617.900 | 2.936.900 | 3.311.400 | 3.666.400 |
| TOTAAL | 3.251.300 | 4.318.400 | 5.864.100 | 4.721.300 | 5.017.500 | 5.556.700 |
Bron: Jones Lang LaSalle
1 Berekend door de vennootschap op basis van de data van Jones Lang LaSalle
Nadat er de afgelopen 2 jaar serieuze inspanningen werden geleverd om een sterke basis uit te bouwen heeft Duitsland haar leidinggevende rol bevestigd als de belangrijkste groeimotor van de Groep met een stevige stijging in de verhuur- en ontwikkelingsactiviteiten.
Tijdens het jaar werden er voor meer dan € 9,3 miljoen nieuwe toegezegde huurovereenkomsten getekend. De aanhoudende vraag naar verhuurbare oppervlakte resulteerde in de verdere ondertekening van € 1,1 miljoen nieuwe huurovereenkomsten tijdens de eerste weken van 2015 met daarboven op nog eens € 1,7 miljoen huurcontracten die tijdens de volgende weken zullen getekend worden en een aanzienlijk aantal nieuwe huurovereenkomsten in finale fase van negotiatie.
Tijdens het jaar 2014 verwierf VGP 843.000 m² nieuwe grondstukken in Duitsland en heeft ze daarnaast per 31 december 2014 nog bijkomend 162.000 m² nieuwe landpercelen geïdentificeerd of onder optie, die afhankelijk zijn van het verkrijgen van de nodige vergunningen.
Tijdens het jaar werden er 2 gebouwen opgeleverd: 1 gebouw van 6.400 m² in VGP Park Bingen en 1 gebouw van 24.404 m² in VGP Park Hamburg.
Per einde december 2014 waren er 7 gebouwen in aanbouw: 3 gebouwen in VGP Park Hamburg, 2 gebouwen in VGP Park Rodgau, 1 gebouw in VGP Park Höchstadt en 1 gebouw in VGP Park Berlijn. Deze nieuwe projecten in aanbouw, die reeds voor meer dan 75% voorverhuurd zijn, vertegenwoordigen ongeveer 97.083 m² verhuurbare oppervlakte en een geannuliseerde huuropbrengst van € 5,6 miljoen (bij volledige verhuur). Tijdens het eerste kwartaal van 2015 werden 2 nieuwe projecten opgestart die een verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen van 38.575 m².
Opmerking: De hierboven vermelde cijfers betreffen de huidige gesecuriseerde landbank. Het ontwikkelingspotentieel op deze landbank is gebaseerd op gelijkaardige of bestaande semi-industriële gebouwen.
VGP bouwt en ontwikkelt kwalitatief hoogstaand semi-industrieel vastgoed en bijbehorende kantoren voor eigen rekening en occasioneel voor derden, die vervolgens aan gerenommeerde klanten worden verhuurd door middel van langlopende commerciële huurcontracten.
VGP beschikt over een 'in-house' team dat alle stappen beheert van het volledig geïntegreerde business model: gaande van de identificatie en de aankoop van gronden tot de uitwerking en het ontwerp van het project, het toezicht op de bouwwerkzaamheden, de contacten met potentiële klanten en het facility management van haar eigen vastgoedportefeuille.
VGP focust zich op toplocaties in de omgeving van sterk geconcentreerde woon- en/of productiecentra, met een optimale toegang tot omliggende transportinfrastructuur.
VGP noteert op Euronext Brussel en op de Main Market van de Praagse beurs. VGP bezit een vastgoedportefeuille van € 416,1 miljoen per 31 december 2014. De vastgoedportefeuille vertegenwoordigt per 31 december 2014 een verhuurbare oppervlakte van meer dan 268.232 m² (17 gebouwen) met bijkomend 14 gebouwen in aanbouw goed voor 171.455 m².
Daarnaast beheert VGP facility management 58 afgewerkte gebouwen die initieel eigendom
waren van haar geassocieerde ondernemingen maar verkocht werden in oktober 2014. VGP werd door de nieuwe eigenaars weerhouden om in de toekomst het vastgoedbeheer en het facility management te blijven uitvoeren voor deze verkochte vastgoedportefeuille.
Per 31 december 2014 heeft VGP een landbank in volle eigendom van 2.950.280 m². Op de huidige landbank in volle eigendom kan VGP naast de bestaande opgeleverde projecten en de projecten in aanbouw (439.687 m²) nog in totaal bijkomend 842.000 m² verhuurbare oppervlakte ontwikkelen, waarvan 571.000 m² in de Duitsland, 90.000 m² in de Tsjechische Republiek en 181.000 m²verhuurbare oppervlakte in de andere landen.
Verder heeft VGP op jaareinde nog eens 863.000 m² nieuw ontwikkelingsland onder optie. Deze grondstukken vertegenwoordigen een ontwikkelingspotentieel van 354.000 m².
De strategie van VGP legt de nadruk op de ontwikkelingsactiviteiten en op de mogelijke verkopen van inkomsten genererende activa eenmaal dat deze activa een matuur stadium bereikt hebben.
Deze strategie resulteerde in de geheel of gedeeltelijke verkoop van inkomsten genererende activa tijdens de laatste jaren.
De VGP Groep richt zich op drie belangrijke business lijnen namelijk ontwikkelingsactiviteiten, facility management diensten en vastgoedbeheer diensten.
De ontwikkelingsactiviteit is de kernactiviteit van de VGP Groep. Ontwikkelingen worden voornamelijk ondernomen voor eigen rekening. Daarnaast levert de Groep ook occasioneel ontwikkelingsactiviteiten voor derden.
De Groep volgt een groeistrategie op het vlak van de ontwikkeling van een strategische grondenbank die geschikt is voor de ontwikkeling van sleutel-op-de-deur en verhuurklare semi-industriële gebouwen. De terreinen zijn bestemd voor semi-industriële activiteiten. Het management van VGP is ervan overtuigd dat de topligging van de terreinen en de hoge kwaliteitsnormen van haar vastgoedprojecten bijdragen tot de langetermijnwaarde van haar portefeuille.
De Groep concentreert zich op de sector van semi-industriële projecten die gelegen zijn in de Centraal-Europese regio. De kwaliteitsvolle projecten worden altijd ontwikkeld op basis van de VGP bouwnormen, met aanpassingen om tegemoet te komen aan de specifieke eisen van de toekomstige huurders, maar waarbij altijd een polyvalent gebruik en de toekomstige herverhuurbaarheid gegarandeerd blijft. In de initiële fase worden sommige projecten ontwikkeld op eigen risico van de Groep (d.w.z. zonder dat zij al op voorhand zijn verhuurd).
Naar aanleiding van de recente uitbreiding van de Centraal-Europese markten naar de Duitse markten, is de Groep op zoek naar verdere uitbreiding en ontwikkelingsmogelijkheden in andere aantrekkelijke Europese markten zoals Spanje,
Frankrijk, Oostenrijk en de Scandinavische landen.
De gebouwen voldoen aan de meest recente moderne kwaliteitseisen en worden door middel van langlopende huurovereenkomsten verhuurd aan huurders die actief zijn in de semi-industriële sector, waartoe activiteiten behoren zoals: opslag, assemblage, herverpakken en de eindbehandeling van de goederen voordat zij naar de industriële klanten of de detailhandelaars gaan. De gronden zijn gelegen in de omgeving van sterk geconcentreerde woon- en/of productiecentra, met een optimale toegang tot omliggende transportinfrastructuur.
De Groep vertrouwt op de 'inhouse' competenties van haar operationeel team om haar volledig geïntegreerde ondernemingsmodel uit te voeren dat bestaat uit: de identificatie en de aankoop van de gronden en de ontwikkeling van de infrastructuur, het ontwerpen van de gebouwen, de coördinatie van de architecturale en technische aspecten, de administratie om de vereiste vergunningen te krijgen, de coördinatie van de bouwwerkzaamheden, inclusief het beheer van de bouwplaats en na voltooiing het facility management van de vastgoedportefeuille.
Het operationeel team van de Groep onderhandelt en sluit contracten af met bouwondernemingen en controleert zelf de follow-up en de coördinatie van de bouwactiviteiten.
de vastgoedbeheerdiensten werden gehergroepeerd in één aparte dochteronderneming namelijk VGP FM Services s.r.o. ('VGP FM Services').
Vastgoedbeheerdiensten worden zowel intern als aan derden geleverd waarbij VGP FM Services verantwoordelijk is voor de goede en ongestoorde werking van de gebouwen. VGP FM Services zal bijkomend voor rekening van de Groep of voor derden de relatie met externe leveranciers identificeren, contacteren, superviseren en het beheer van deze relatie op zich nemen.
Als deel van de aangeboden diensten zal VGP FM Services ook project management diensten aanbieden. Deze diensten hebben voornamelijk betrekking op verbeteringen of andere verbouwingswerken van bestaande gebouwen op vraag van de Groep of van de eigenaars van de gebouwen. Deze diensten omvatten het hele spectrum van project management gaande van supervisie en coordinatie van onderaannemers voor wat de architecturale en technische aspecten betreft, de administratie om de vereiste vergunningen te krijgen, de coördinatie van de bouwwerkzaamheden, inclusief de aanbesteding van de werken.
Verder zal VGP FM Services ook verhuurdiensten aanbieden. Hoewel de verhuuractiviteiten historisch gezien gekoppeld werden aan de ontwikkelingsactiviteiten, levert het VGP commercieel team ook verhuurdiensten aan de geassocieerde ondernemingen. Het commercieel team is verantwoordelijk voor alle facetten van de prestatie en handhaving van de huurovereenkomsten voor rekening van de Groep en voor rekening van de geassocieerde ondernemingen alsook het dagdagelijks beheer van de huurdersrelatie.
de facility managementdiensten werden gehergroepeerd in SUTA s.r.o. ('SUTA').
Facility management-diensten worden zowel intern als aan derden geleverd waarbij SUTA verantwoordelijk is voor de goede en ongestoorde werking van de gebouwen en hiervoor ook alle nodige acties neemt zoals opname gas- en elektriciteitsmeters, onderhoud, afvalbeheer, onderhoud van de beplantingen enz.
In overeenstemming met Art. 13 van het K.B. van 14 november 2007; verklaart de raad van bestuur, vertegenwoordigd door de heren Marek Šebesťák, Jan Van Geet, Bart Van Malderen, Jos Thys en Alexander Saverys, hierbij gezamenlijk dat, voorzover hen bekend:
I. De geconsolideerde jaarrekening, gebaseerd op de relevante boekhoudkundige normen, een getrouw beeld geeft van het vermogen, van de financiële toestand en van de resultaten van VGP NV, inclusief haar geconsolideerde dochtermaatschappijen.
II. Het jaarverslag een getrouw beeld geeft van de ontwikkeling en de resultaten van VGP NV en haar geconsolideerde dochtermaatschappijen, alsook van de voornaamste risico's en onzekerheden waarmee VGP NV en haar geconsolideerde dochtermaatschappijen geconfronteerd worden.
In overeenstemming met artikel 96, §2 van het Wetboek van Vennootschappen gebruikt VGP de Corporate Governance Code van 2009 als referentiecode Deze code kan geraadpleegd worden op website van de vennootschap http://www.vgpparks.eu/investors/corporate-governance/.
Deze verklaring van deugdelijk bestuur beschrijft de praktische toepassing van deze governance regels voor het jaar eindigend op 31 december 2014 en licht de afwijkingen van sommige bepalingen van de 2009 Code toe.
| NAAM | JAAR BENOEMING |
EINDE HUIDIG MANDAAT |
AANTAL BIJGEWOONDE VERGADERINGEN |
|---|---|---|---|
| UITVOEREND BESTUURDER EN CHIEF EXECUTIVE OFFICER | |||
| JAN VAN GEET ALS VASTE VERTEGENWOORDIGER VAN JAN VAN GEET s.r.o. | 2013 | 2017 | 6 |
| NIET-UITVOERENDE BESTUURDER | |||
| BART VAN MALDEREN ALS VASTE VERTEGENWOORDIGER VAN VM INVEST NV | 2013 | 2017 | 6 |
| ONAFHANKELIJK, NIET-UITVOERENDE BESTUURDERS | |||
| MAREK ŠEBESŤÁK | 2011 | 2015 | 4 |
| ALEXANDER SAVERYS | 2011 | 2015 | 6 |
| JOS THYS ALS VASTE VERTEGENWOORDIGER VAN RIJO ADVIES BVBA | 2011 | 2015 | 6 |
Voor een overzicht van de verantwoordelijkheden van de raad van bestuur, en een overzicht van de onderwerpen besproken op vergaderingen van de raad van bestuur, verwijzen we naar het intern reglement ('Terms of Reference') van de raad van bestuur in Annex 1 van het VGP Charter.
De raad van bestuur heeft geen vennootschapssecretaris aangeduid. Hierdoor wijkt de vennootschap af van de aanbeveling, vervat in bepaling 2.9 van de Corporate Governance Code. De beperkte omvang van de vennootschap en de raad van bestuur maakt een dergelijke functie overbodig.
De raad van bestuur is zich bewust van het belang van diversiteit in de samenstelling van de raad van bestuur in het algemeen en van genderdiversiteit in het bijzonder. De raaad van bestuur probeert hier zoveel mogelijk rekening mee te houden bij de herbenoeming van bestuurders.
In 2014 werden er 6 raden van bestuur gehouden waarvan 2 per conference call. De belangrijkste agendapunten waren:
Onmiddellijk na de Algemene Vergadering van 8 mei 2015 zullen de mandaten van de 3 onafhankelijke bestuurders vervallen. Het voorstel tot herbenoeming van de drie onafhankelijke bestuurders voor een nieuwe periode van 4 jaar zal worden voorgelegd aan de Algemene Vergadering van 8 mei 2015.
| NAAM | JAAR BENOEMING |
UITVOEREND OF NIET-UITVOEREND |
ONAFHANKELIJK | EINDE HUIDIG MANDAAT |
AANTAL BIJGEWOONDE VERGADERINGEN |
|---|---|---|---|---|---|
| JOS THYS (VOORZITTER) | 2011 | NIET-UITVOEREND | ONAFHANKELIJK | 2015 | 2 |
| BART VAN MALDEREN | 2013 | NIET-UITVOEREND | — | 2017 | 2 |
| MAREK ŠEBESŤÁK | 2011 | NIET-UITVOEREND | ONAFHANKELIJK | 2015 | 1 |
De verantwoordelijkheden van het auditcomité zijn beschreven in het intern reglement van het auditcomité in Annex 3 van het VGP Charter.
Het auditcomité vergadert tenminste twee keer per jaar. Hierdoor wijkt de vennootschap af van de aanbeveling vervat in bepaling 5.2/28 van de Corporate Governance Code die bepaalt dat het auditcomité ten minste vier keer per jaar zou moeten vergaderen. De afwijking is gerechtvaardigd door de beperkte omvang van de vennootschap.
Het auditcomité komt minstens twee keer per jaar samen met de Commissaris om te overleggen over zaken die onder de bevoegdheid van het auditcomité vallen en over zaken die voortvloeien uit de audit. De vergaderingen van het auditcomité worden ook bijgewoond door de CEO en de CFO.
Het auditcomité staat de raad van bestuur bij in het opnemen van haar overkoepelende verantwoordelijkheden met betrekking tot (i) risicomanagement en interne
controle; (ii) betrouwbaarheid en integriteit van de jaarrekening van de groep en periodieke en occasionele rapportering; (iii) het naleven van de juridische en regulatorische vereisten, en (iv) prestaties, kwalificaties en onafhankelijkheid van de externe auditoren.
Elk jaar beoordeelt het auditcomite zijn samenstelling, werking en eigen doeltreffendheid en legt aan de raad van bestuur aanbevelingen daaromtrent voor.
Gezien de beperkte omvang van de vennootschap werd er op dit ogenblik nog geen interne auditfunctie gecreëerd.
In 2014 kwam het auditcomité tweemaal bijeen. De voorzitter van het auditcomité bracht verslag uit over de resultaten van elke vergadering aan de raad van bestuur. De belangrijkste agendapunten waren:
| NAAM | JAAR BENOEMING |
UITVOEREND OF NIET-UITVOEREND |
ONAFHANKELIJK | EINDE HUIDIG MANDAAT |
AANTAL BIJGEWOONDE VERGADERINGEN |
|---|---|---|---|---|---|
| BART VAN MALDEREN (VOORZITTER) |
2013 | NIET-UITVOEREND | - | 2017 | 2 |
| ALEXANDER SAVERYS | 2011 | NIET-UITVOEREND | ONAFHANKELIJK | 2015 | 2 |
| JOS THYS | 2011 | NIET-UITVOEREND | ONAFHANKELIJK | 2015 | 2 |
De verantwoordelijkheden van het remuneratiecomité worden beschreven in het intern reglement van het remuneratiecomité in Annex 2 van het VGP Charter.
Het remuneratiecomité komt minstens twee keer per jaar bijeen, en verder telkens wanneer het comité de binnen het kader van haar verantwoordelijkheden bepaalde specifieke onderwerpen dient te bespreken of hierover dient te beraadslagen.
De CEO en de CFO nemen deel aan de vergaderingen wanneer het door de CEO voorgelegde plan voor bezoldiging en benoeming van leden van het uitvoerende en senior management wordt besproken, maar niet wanneer er beraadslaagd wordt over hun eigen bezoldiging.
Bij de uitvoering van zijn taken heeft het remuneratiecomité toegang tot alle middelen die het hiertoe geschikt acht, inclusief extern advies.
Het remuneratiecomité vergaderde tweemaal in 2014. De belangrijkste agendapunten waren:
De vennootschap heeft geen benoemingscomité opgericht. Hierdoor wijkt de vennootschap af van de aanbeveling vervat in bepaling 5.3 van de Corporate Governance Code. De afwijking is gerechtvaardigd door de beperkte omvang van de vennootschap.
Aangezien geen directiecomité in de zin van artikel 524bis et seq van het Wetboek van Vennootschappen werd opgericht, heeft de vennootschap geen specifieke beschrijving van de opdracht van het uitvoerend beheer vermeld. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de CEO en het uitvoerend management worden beschreven in de beschrijving van de opdracht van de raad van bestuur. Hierdoor wijkt de vennootschap,
als een kleinere beursgenoteerde vennootschap, af van de aanbeveling, vervat in bepaling 6.1 van de Corporate Governance Code.
Het corporate governance charter van VGP bepaalt dat de raad om de drie jaar zijn prestaties in het algemeen, en van zijn comités, moet evalueren. De laatste evaluatie vond plaats in maart 2014 met bevredigend resultaat. Voor wat betreft de voornaamste kenmerken omtrent de werkwijze van de uitvoering van deze evaluatie verwijzen we eveneens naar het VGP Charter.
De onafhankelijke en externe bestuurders ontvangen een jaarlijkse vergoeding van € 10.000 (de voorzitter ontvangt een jaarlijkse vergoeding van € 20.000). De bestuurders ontvangen verder een vergoeding van € 1.000 voor elke vergadering van de raad van bestuur (de voorzitter ontvangt een vergoeding van € 2.000) en van € 500 voor elke vergadering van het audit- of remuneratiecomité waaraan zij deelnemen.
Voor verdere details van het remuneratiebeleid voor bestuurders wordt verwezen naar Annex 2 punt 6.1 van het VGP Charter.
De bestuurders ontvangen geen variabele remuneratie gekoppeld aan prestatie of resultaten.
De vergoeding van de leden van de raad van bestuur is opgenomen in onderstaande tabel.
| TOTAAL | 60.000 | 32.000 | 5.500 | 97.500 |
|---|---|---|---|---|
| JAN VAN GEET S.R.O. VERTEGENWOORDIGD DOOR JAN VAN GEET |
10.000 | 6.000 | — | 16.000 |
| VM INVEST NV VERTEGENWOORDIGD DOOR BART VAN MALDEREN |
10.000 | 6.000 | 2.000 | 18.000 |
| RIJO ADVIES BVBA VERTEGENWOORDIGD DOOR JOS THYS |
10.000 | 6.000 | 2.000 | 18.000 |
| ALEXANDER SAVERYS | 10.000 | 6.000 | 1.000 | 17.000 |
| BESTUURDERS | ||||
| MAREK ŠEBESŤÁK | 20.000 | 8.000 | 500 | 28.500 |
| VOORZITTER | ||||
| NAAM (in €) |
VASTE VERGOEDINGEN |
VARIABELE AANWEZIGHEIDS VERGOEDINGEN RAAD VAN BESTUUR |
VARIABELE AANWEZIGHEIDS VERGOEDINGEN COMITÉS |
TOTAAL |
Het remuneratiebeleid voor het uitvoerend management wordt beschreven in Annex 2 punt 6.2 van het VGP Charter.
Het uitvoerend management bestaat uit Jan Van Geet s.r.o. vertegenwoordigd door Jan Van Geet (Chief Executive Officer), Jan Procházka (Chief Operating Officer) en Dirk Stoop BVBA vertegenwoordigd door Dirk Stoop (Chief Financial Officer). VGP streeft naar een positie boven de marktmediaan wat betreft de totale verloning, met een belangrijk deel van de verloning op grond van de prestaties van het bedrijf en het team, en de individuele prestaties.
Gezien de beperkte omvang van het VGP team wordt de VGP remuneratiepolitiek inclusief de variabele remuneratie bepaald op basis van de criteria zoals jaarlijks bepaald door het remuneratiecomité. Deze criteria hebben betrekking op o.a. de bezettingsgraad van de inkomsten genererende activa, de schuldgraad van de Groep, de winstcontributie van de ontwikkelingsactiviteiten en de maximalisatie van aandeelhouderswaarde.
Het remuneratiecomité zal van tijd tot tijd een algemene enveloppe voor variabele vergoeding goedkeuren en de toewijzing van deze variabele vergoeding delegeren aan de CEO. Deze laatste zal de variabele vergoeding toewijzen op basis van individuele prestaties met inachtname van de prestatiecriteria zoals bepaald door het remuneratiecomité.
Het vergoedingsbeleid wordt jaarlijks herzien met het oog op mogelijke ontwikkelingen op het vlak van kenmerken van de (arbeids)markt, bedrijfsstrategie, bedrijfs- en individuele prestaties en andere relevante factoren die de prestaties en motivatie van het managementteam kunnen beïnvloeden.
Voor het gerapporteerde jaar worden de gegevens betreffende vaste vergoedingen, variabele vergoedingen, pensioenregelingen en andere voordelen voorzien als een totaalbedrag voor het team:
De leden van het uitvoerend management worden aangesteld voor een onbepaalde duur en de opzeggingsvergoeding bedraagt de tegenwaarde van twaalf maanden vaste vergoeding. Deze regel geldt voor alle leden van het uitvoerend management. Verder zijn er geen terugvorderingsbepalingen voorzien betreffende de variabele vergoedingen.
De raad van bestuur heeft op 3 april 2015 een nieuwe managementovereenkomst goedgekeurd met betrekking tot de diensten geleverd door een aantal key managers van VGP. Naar aanleiding van die beslissing zal Little Rock SA verantwoordelijk zijn voor het dagelijks bestuur, financieel bestuur en commercieel bestuur van de Groep, en zal het voor de uitvoering van die taken vertegenwoordigd worden door de CEO (dhr. Jan Van Geet), CFO (dhr. Dirk Stoop) en CCO (dhr. Tomas Van Geet) respectievelijk, die deze rollen reeds vervulden voor de overeenkomst met Little Rock SA. Als vergoeding voor het leveren van die diensten, zal Little Rock SA een vaste vergoeding ontvangen, een variabele vergoeding op voorwaarde dat aan bepaalde criteria voldaan is, en 5% van de winst voor belastingen van de Groep op geconsolideerde basis die berekend en uitbetaald zal worden op basis van een 3-jaars voortschrijdend gemiddelde.
VGP heeft een interne controle- en risicobeheerssysteem opgezet in overeenstemming met het Wetboek van Vennootschappen en met de voorschriften van de Belgische Corporate Governance Code van 2009.
VGP wordt blootgesteld aan een brede waaier van risico's in het kader van haar bedrijfsactiviteiten die de doelstellingen kunnen beïnvloeden of ertoe kunnen leiden dat deze niet bereikt worden. Deze risico's beheren is een belangrijke taak van, de raad van bestuur, het executive management en alle andere medewerkers van de Groep met managementverantwoordelijkheden.
Het risicomanagement- en controle systeem is onderworpen aan de volgende doelstellingen:
De principes van het Committee of Sponsoring Organisations of the Treadway Commission ("COSO") referentiekader heeft gediend als basis voor het opzetten van het risicomanagement- en controle systeem van VGP.
VGP streeft naar een algemene naleving en een risicobewuste houding met een duidelijke definiëring van de rollen en verantwoordelijkheden in alle relevante domeinen. Op die manier creëert VGP een gecontroleerde omgeving voor het uitwerken van de bedrijfsdoelstellingen en – strategieën. Deze omgeving wordt gecreëerd via de implementatie van verschillende beleidslijnen en procedures zoals:
Gezien de beperkte omvang van de onderneming en de noodzaak aan flexibiliteit worden deze beleidslijnen en procedures niet altijd formeel gedocumenteerd.
Het executive management team zorgt ervoor dat alle VGP medewerkers in voldoende mate geïnformeerd zijn van alle beleidslijnen en procedures om zo een voldoende hoog niveau van risicomanagement en – controle te kunnen garanderen op alle bedrijfsniveaus.
Alle werknemers zijn verantwoordelijk voor de tijdige identificatie en kwalitatieve beoordeling van de risico's (en gepaste maatregelen) binnen hun domein van verantwoordelijkheid.
Binnen de verschillende belangrijke processen met betrekking tot management, verzekering en ondersteuning worden alle risico's geïdentificeerd, geanalyseerd, vooraf geëvalueerd en getest via interne en occasioneel externe beoordelingsorganen.
Naast deze geïntegreerde risicoanalyses worden ook periodieke beoordelingen uitgevoerd om te controleren of de juiste maatregelen voor risicoanalyse en –beheer genomen werden en om eventuele niet-gedefinieerde en niet-gerapporteerde risico's vast te stellen. De CEO, COO en CFO analyseren op regelmatige wijze de verschillende risiconiveaus en ontwikkelen waar nodig een actieplan.
Daarnaast maken de controleactiviteiten een integraal deel uit van alle belangrijke bedrijfsprocessen en – systemen om ervoor de zorgen dat de doelstellingen van de onderneming zo goed mogelijk verwezenlijkt worden.
Geïdentificeerde risico's die een materiële impact op de financiële of operationele prestaties van de Groep zouden kunnen hebben worden gerapporteerd aan de raad van bestuur voor verdere bespreking en beoordeling. De raad van bestuur zal na bespreking en beoordeling, beslissen of deze risico's aanvaardbaar zijn voor de Groep en of de Groep wenst blootgesteld te worden aan deze risico's.
VGP heeft al zijn belangrijkste corporate risico's geïdentificeerd en geanalyseerd zoals gedocumenteerd in de sectie 'Risicofactoren' in dit jaarverslag. Deze corporate risico's worden meegedeeld aan de verschillende managementniveaus.
In overeenstemming met het Koninklijk Besluit van 5 maart 2006, dat van kracht werd op 10 mei 2006, dienen de leden van de raad van bestuur en van het uitvoerend comité de FSMA (Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten) binnen een termijn van 5 werkdagen na afsluiting van de transactie op de hoogte te brengen van iedere transactie m.b.t. aandelen van VGP. Deze transacties worden gepubliceerd op de website van de FSMA (www.fsma.be) en op de website van VGP (http://www. vgpparks.eu/investors/corporategovernance/). De Compliance Officer van VGP vergewist zich ervan dat alle transacties door 'insiders' tijdig bekendgemaakt worden op deze website. Zie ook in Annex 4 van het VGP Charter.
Tijdens 2014 werd er één transactie met 'insiders' geregistreerd. In november 2014 verwierf VM Invest NV 23.134 aandelen.
Volgens artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen moet een lid van de raad van bestuur de overige leden vooraf inlichten over eventuele agendapunten die voor hem een rechtstreeks of onrechtstreeks belang van vermogensrechtelijke aard heeft. Er deden zich twee belangenconflicten voor:
Het doel van de vergadering is te beraadslagen en te stemmen over het aangaan van een huurovereenkomst met VM Invest NV (eigenaar van het gebouw) m.b.t. de huur van de nieuwe kantoren gelegen in de Spinnerijstraat 12, 9240 Zele.
De raad van bestuur neemt kennis van de verklaring van de heer Bart Van Malderen dat hij een belang van financiële aard heeft, die strijdig zou kunnen zijn met de beslissing en transactie opgenomen in de agenda van deze vergadering en waarover beraadslaagd en beslist wordt, aangezien hij een rechtstreeks aandeelhouder is van VM Invest NV.
Na beraadslaging beslist de raad van bestuur dat de huurprijs van € 4.000,- per jaar markt conform is en keurt het aangaan van de huurovereenkomst goed.
Het doel van de vergadering is te beraadslagen en te stemmen over (i) de beëindiging van de bestaande managementovereenkomsten tussen enerzijds Jan Van Geet s.r.o., Dirk Stoop BVBA, Tomas Van Geet , en anderzijds VGP; (ii) goedkeuren van een nieuwe managementovereenkomst met Little Rock SA met betrekking tot de diensten geleverd door een aantal key managers van VGP.
De raad van bestuur neemt kennis van de verklaring van de heer Jan Van Geet (optredend als vaste vertegenwoordiger van Jan Van Geet s.r.o.) dat Jan Van Geet s.r.o. een belangenconflict heeft, die strijdig zou kunnen zijn met de hierboven vermelde punten van de agenda van de vergadering, gezien Jan Van Geet s.r.o. door Little Rock SA zal worden benoemd tot consultant verantwoordelijk voor het dagelijks bestuur van de Vennootschap en tevens controlerend aandeelhouder is van Little Rock SA.
De heer Jan Van Geet zal hierdoor niet deelnemen aan de beraadslagingen van de raad van bestuur omtrent deze agendapunten en niet stemmen over deze beslissingen.
Na beraadslaging beslist de raad van bestuur; (i) om de bestaande managementovereenkomsten tussen enerzijds Jan Van Geet s.ro., Dirk Stoop BVBA, Tomas Van Geet, en anderzijds VGP, te beëindigen; (ii) om de nieuwe managementovereenkomst tussen VGP en Little Rock SA met betrekking tot de diensten geleverd door een aantal key managers van VGP goed te keuren.
DELOITTE Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA met kantoor te Berkenlaan 8B, 1831 Diegem, Belgium vertegenwoordigd door Dhr. Rik Neckebroeck, is aangesteld als Commissaris.
Het mandaat van de Commissaris loopt af na de Gewone Algemene Vergadering van 13 mei 2016.
De volgende risicofactoren zijn door de Groep geïdentificeerd als risico's die de activiteiten van de Groep, haar financiële situatie, haar resultaten en verdere ontwikkeling zouden kunnen beïnvloeden.
De Groep neemt de nodige maatregelen, en zal dit ook blijven doen in de toekomst, om deze risico's zo effectief mogelijk te beheersen. De Groep is o.a. blootgesteld aan:
Aangezien de activiteit van de Groep de aankoop, ontwikkeling en het beheer van vastgoed omvat, is zij onderworpen aan de bedrijfsrisico's van de vastgoedsector, waarover de Groep niet altijd controle heeft. De resultaten en de vooruitzichten van de Groep hangen onder andere af van het vermogen om interessante vastgoedprojecten te identificeren en deze projecten te commercialiseren tegen economisch haalbare voorwaarden.
De vastgoedportefeuille van de Groep is geconcentreerd op semi-industrieel vastgoed. Wegens deze concentratie zou een economische baisse in deze sector een aanzienlijk nadelige weerslag kunnen hebben op de activiteiten van de Groep, haar financiële situatie, de bedrijfsresultaten en kasstromen. Deze risico's worden in zekere mate beperkt door de steeds groter wordende geografische spreiding van de vastgoedportfolio. Verder worden gebouwen zo veel als mogelijk gestandaardiseerd wat een gemakkelijkere toekomstige herverhuurbaarheid verzekert.
De waarde van een verhuurd vastgoed hangt in ruime mate af van de resterende looptijd van de desbetreff ende huurovereenkomsten, alsook van de kredietwaardigheid van de huurders. De Groep past een strikt kredietbeleid toe waarbij elke nieuwe huurder afzonderlijk onderzocht wordt op kredietwaardigheid vooraleer VGP een huurovereenkomst aanbiedt. Verder zal de Groep ook streven om zo veel mogelijk toekomstige huurovereenkomsten af te sluiten om zich zodoende te verzekeren van een bestendige toekomstige inkomstenstroom.
Bijna alle huurovereenkomsten voorzien in een contractuele jaarlijkse indexatie van de huur. Huurders zijn, in het algemeen, verplicht om een huurwaarborg te geven door middel van een bankgarantie, een deposito of een moedergarantie, al naargelang hun kredietwaardigheid. De huurovereenkomsten worden in doorsnee afgesloten voor een periode van 5-10 jaar (eerste vervaldagoptie) en houden meestal een automatische verlengingsclausule in. De huurovereenkomst kan niet opgezegd worden voor de eerste vervaldag.
De Groep kan blootgesteld zijn aan kostenoverschrijdingen en vertragingen bij oplevering van gebouwen, die ze ontwikkelt voor eigen rekening of voor derden. Binnen VGP zijn er interne controles aanwezig om deze risico's te minimaliseren. Zo zijn er cost controllers en project managers die de projecten op een dagelijkse manier opvolgen.
Naast de focus op de ontwikkelingsactiviteiten legt de Groep de nadruk op de mogelijke verkopen van inkomsten genererende activa eenmaal deze activa een matuur stadium bereikt hebben.
Hierdoor zullen de toekomstige resultaten van de Groep afhangen, althans gedeeltelijk, van de verwezenlijkingen van deze verkopen. Dit betekent dat de kasstroom van de Groep sterk zou kunnen fluctueren van jaar tot jaar en zal afhangen van het aantal gebouwen dat al dan niet kan verkocht worden tijdens het jaar.
De Groep is onderworpen aan een brede waaier van communautaire, nationale en plaatselijke wetten en reglementen. Verder kan de Groep betrokken raken bij geschillen met huurders of commerciële partijen, waarmee de Groep betrekkingen onderhoudt of met andere partijen in de huur- of aanverwante activiteiten. Tot slot kan een belastinghervorming, alsook een verschillende interpretatie van de belastingreglementen in de verschillende landen waar de Groep actief is, een negatieve weerslag hebben op de belastingsituatie van de Groep. Al deze risico's worden op permanente basis opgevolgd en waar nodig wordt er beroep gedaan op externe adviseurs om adviezen te verschaffen m.b.t. contract negotiaties, gereguleerde of belastingkwesties.
Om aantrekkelijk te blijven en een bestendige inkomstenstroom te genereren moet de staat van een vastgoed behouden blijven of in sommige gevallen worden verbeterd om te voldoen aan de wisselende behoeften van de markt. Hiervoor maakt de Groep gebruik van haar intern facility management team. Alle gebouwen worden verzekerd tegen deze risico's welke in het algemeen verzekerd worden door gerenommeerde ondernemingen die actief zijn in dezelfde geografi sche regio met soortgelijke activiteiten.
Het facility management is opgezet als een aparte divisie waarbij het facility management diensten levert zowel aan groepsvennootschappen als aan derden. VGP FM Services kan hierdoor aansprakelijk gesteld worden voor de slechte of niet-levering van deze diensten. Om deze risico's te minimaliseren werd er een professionele aansprakelijkheidsverzekering afgesloten.
De juridische systemen van de Centraal-Europese landen ondergingen de voorbije jaren ingrijpende wijzigingen, die kunnen resulteren in inconsequente toepassingen van de bestaande wetten en reglementen en onzekerheid op het vlak van de toepassing en de uitwerking van de nieuwe wetten en reglementen. Om deze risico's zoveel mogelijk te beperken doet de Groep beroep op gerenommeerde
lokale advocaten, waar nodig, om adviezen te verstrekken op specifieke juridische vragen.
De Groep wordt gedeeltelijk gefinancierd door bankkredieten, obligatieleningen en occasioneel door aandeelhoudersleningen. De onbeschikbaarheid van de nodige bankkredieten kan een negatieve invloed hebben op de groei van de Groep en de financiële positie van de Groep in geval bankkredieten niet kunnen hernieuwd worden op hun vervaldag. De Groep verzekert er zich van over voldoende toegezegde kredietovereenkomsten te beschikken om haar groei te ondersteunen. VGP zal ook de onderhandelingen over de verlengingen van haar bankkredieten tijdig aanvatten (meestal 12 maanden voor de respectievelijke vervaldag). Per 31 december 2014 had de Groep toegezegde kredietovereenkomsten voor een totaal bedrag van € 145,6 miljoen waarvan de gemiddelde looptijd 4,4 jaar was en welke gebruikt werden ten belopen van 34%.
De kredietovereenkomsten van de Groep bevatten een aantal financiële convenanten (zie sectie 6.10.1 van het Financieel Overzicht voor verdere details). Het niet naleven van bankconvenanten kan een negatief effect hebben op de financiële positie van de Groep. De convenanten worden dan ook op een regelmatige basis opgevolgd om er zich van te verzekeren dat deze convenanten nageleefd worden of anticipatief opgetreden indien er om een of andere reden de naleving van de convenanten in gevaar zou kunnen komen. Tijdens 2014 waren er geen schendingen van de bankconvenanten.
De Groep verwacht dat zij op middellange termijn het bedrag van haar leningen aanzienlijk zal verhogen. De vennootschap verwacht dat zij in de nabije toekomst zal opereren binnen een schuldgraad (nettoschuld / eigen vermogen) van maximaal 2:1. Per 31 december 2014 bedraagt de 'netto schuld / eigen vermogen' ratio 0,72 in vergelijking met 0,55 per 31 december 2013.
Wijzigingen op het vlak van de rentevoeten kunnen een nadelige weerslag hebben op de bekwaamheid van de Groep om kredieten en andere financieringen tegen gunstige voorwaarden te verkrijgen. In dit opzicht dekt de Groep haar interestrisico af door het converteren van haar vlottende rente naar vaste rente. Per 31 december 2014 was alle rente op schulden aan een vaste rentevoet.
De inkomsten van de Groep zijn overwegend uitgedrukt in euro; uitgaven, activa en passiva kunnen echter worden geboekt in een aantal andere valuta's dan de euro, in het bijzonder de Tsjechische kroon. De Groep maakt gebruik van fi nanciële instrumenten om deze valuta risico's af te dekken.
| GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING – ANALYTISCH SCHEMA (in duizend €) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| NETTO COURANT RESULTAAT | ||
| BRUTO HUUROPBRENGSTEN | 9.596 | 4.613 |
| DOORGEREKENDE / (DOOR TE REKENEN) HUURLASTEN | 431 | (90) |
| OPERATIONELE KOSTEN VERBONDEN AAN VASTGOED | (1.513) | (728) |
| NETTO HUURRESULTAAT | 8.514 | 3.795 |
| INKOMSTEN UIT VASTGOEDBEHEER EN FACILITY MANAGEMENT | 3.161 | 3.390 |
| INKOMSTEN UIT PROJECTONTWIKKELING | 246 | 485 |
| ANDERE OPBRENGSTEN / (KOSTEN) INCL. ADMINISTRATIEVE KOSTEN | (7.089) | (4.850) |
| AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | 14.473 | 1.526 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE | 19.305 | 4.346 |
| FINANCIEEL RESULTAAT1 | (6.220) | 903 |
| HERWAARDERING VAN DE FINANCIËLE INSTRUMENTEN | (1.455) | (201) |
| BELASTINGEN | (2.167) | (953) |
| NETTO COURANT RESULTAAT | 9.463 | 4.095 |
| RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | ||
| HERWAARDERING VAN DE ONROERENDE ACTIVA | 53.920 | 27.872 |
| LATENTE BELASTINGEN | (14.024) | (7.665) |
| RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 39.896 | 20.207 |
| WINST VAN HET BOEKJAAR | 49.359 | 24.302 |
| GEGEVENS PER AANDEEL | 2014 | 2013 |
| AANTAL GEWONE AANDELEN | 18.583.050 | 18.583.050 |
| NETTO COURANT RESULTAAT PER AANDEEL (in €) | 0,51 | 0,22 |
| NETTO RESULTAAT PER AANDEEL (in €) | 2,66 | 1,31 |
1 Exclusief de mark to market impact van de rente-indekkingsinstrumenten
| GECONSOLIDEERDE BALANS (in duizend €) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| GOODWILL | 631 | 631 |
| IMMATERIËLE ACTIVA | 57 | 51 |
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 416.089 | 225.804 |
| ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA | 370 | 297 |
| DEELNEMINGEN IN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | 17 | 982 |
| ANDERE LANGLOPENDE VORDERINGEN | — | 49.114 |
| UITGESTELDE BELASTINGVORDERINGEN | 258 | 135 |
| TOTAAL VASTE ACTIVA | 417.422 | 277.014 |
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | 6.822 | 10.242 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 43.595 | 79.226 |
| TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA | 50.417 | 89.468 |
| TOTAAL ACTIVA | 467.839 | 366.482 |
| KAPITAAL | 62.251 | 62.251 |
| OVERGEDRAGEN RESULTATEN | 153.097 | 103.737 |
| OVERIGE RESERVES | 69 | 69 |
| EIGEN VERMOGEN | 215.417 | 166.057 |
| LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 193.034 | 159.658 |
| ANDERE LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 1.656 | 201 |
| ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 1.122 | 943 |
| UITGESTELDE BELASTINGVERPLICHTINGEN | 27.329 | 11.753 |
| TOTAAL LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 223.141 | 172.555 |
| KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 5.722 | 10.895 |
| HANDELS- EN ANDERE KORTLOPENDE SCHULDEN | 23.559 | 16.975 |
| TOTAAL KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 29.281 | 27.870 |
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | 252.422 | 200.425 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 467.839 | 366.482 |
De bruto huurinkomsten hebben betrekking op de huurinkomsten uit de huurcontracten, afgesloten met de klanten van de groep. De schommelingen van de bruto huurinkomsten vloeien voornamelijk voort uit de groei van de portefeuille van semi-industrieel vastgoed. De toekomstige groei van deze rubrieken is afhankelijk van de ontwikkeling en verhuur van nieuwe gebouwen aan huurders.
De operationele kosten bestaan uit de doorgerekende / door te rekenen huurlasten, de operationele kosten verbonden aan vastgoed en de administratieve kosten en andere kosten / opbrengsten. De rubriek doorgerekende / door te rekenen huurlasten heeft betrekking op de operationele kosten ten laste van de groep en verrekend aan de huurders, zoals reparaties, onderhoud, energie en verzekeringen. De operationele kosten verbonden aan vastgoed op hun beurt slaan op operationele kosten ten laste van de groep die niet volledig kunnen worden verrekend en die in hoofdzaak zijn samengesteld uit kosten voor advocaten, makelaars- en schattingskosten.
Inkomsten uit vastgoedbeheer en facility management vloeien voor uit de vastgoedbeheer- en facility management diensten die geleverd worden aan derden (inclusief geassocieerde ondernemingen).
Inkomsten uit projectontwikkeling hebben betrekking op ontwikkelingsactiviteiten die voornamelijk worden ondernomen voor rekening van geassocieerde ondernemingen en uitzonderlijk voor andere derden.
Andere opbrengsten slaan op niet-courante inkomsten van huurders opbrengsten en andere occasionele opbrengsten. De andere kosten hebben betrekking op buitengebruikstellingen van materiele vaste activa en andere diverse uitgaven. Administratieve kosten hebben betrekking op de algemene overheadkosten.
De bruto huurinkomsten weerspiegelen de bestendige groei van de verhuurde activa voornamelijk deze die in het jaar 2014 werden opgeleverd.
Het netto huurresultaat steeg in 2014 met 124,3 % van € 3,8 miljoen per 31 december 2013 tot 8,5 miljoen per 31 december 2014.
In de loop van 2014 werden er 10 gebouwen opgeleverd voor totale verhuurbare oppervlakte van 132.645 m².
De operationele kosten stegen in 2014 met 44,2% van € 5,7 miljoen per 31 december 2013 tot € 8,2 miljoen per 31 december 2014. Deze stijging was vooral het gevolg van gestegen kosten van dienstverleners gebruikt om de vastgoedportefeuille verder uit te breiden en de gestegen overheadkosten ten gevolge van de expansie in Duitsland.
Vastgoedbeleggingen, betreffen opgeleverde projecten, projectontwikkelingen en terreinen aangehouden voor ontwikkeling, die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren.
De netto meer- of minderwaarde op vastgoedbeleggingen, projectontwikkelingen en ontwikkelingsland (de "vastgoedportefeuille") vertegenwoordigen de variatie van de reële waarde van de vastgoedportefeuille in de respectievelijke periode.
De boekwaarde van de vastgoedbeleggingen is de reële waarde van het vastgoed zoals die wordt vastgesteld door een externe schatter.
De waarderingen tegen reële waarden worden uitgevoerd op basis van de marktwaarde (volgens de RICS Valuation – Professional Standards (incorporating the International Valuation Standards) Global edition January 2014). De waarderingen worden regelmatig maar echter tenminste eenmaal per jaar uitgevoerd.
Het resultaat op de vastgoedportefeuille (netto meerwaarde op vastgoedbeleggingen) per 31 december 2014 bedroeg € 53,9 miljoen tegen een netto meerwaarde op vastgoedbeleggingen van € 27,9 miljoen per 31 december 2013.
De totale portefeuille maar exclusief het ontwikkelingsland werd op 31 december 2014 door de waarderingsdeskundige gewaardeerd op basis van een kapitalisatierentevoet van 7,81% (vergeleken met 8,72% per 31 december 2013) toegepast op de contractuele huren vermeerderd met de geschatte huurwaarde van de leegstaande gebouwen.
De (her)waardering van de vastgoedportefeuille werd gebaseerd op de schattingsverslagen van Jones Lang LaSalle.
Het financieel resultaat is samengesteld uit financiële opbrengsten en financiële lasten.
De financiële opbrengsten bestaan uit rente-inkomsten uit bankdeposito's alsook uit leningen gegeven aan geassocieerde ondernemingen, niet-gerealiseerde winsten op afdekkingen van het renterisico en het positieve effect van gerealiseerde en niet-gerealiseerde wisselkoerswinsten op monetaire en andere activa en passiva. De financiële lasten bestaan in hoofdzaak uit rentekosten voor de bank-,
obligatie- en aandeelhoudersschulden, het niet-gerealiseerde verlies op afdekkingen van het renterisico, en de negatieve gerealiseerde en niet-gerealiseerde wisselkoersresultaten op monetaire en andere activa en passiva.
De financiële inkomsten voor de periode eindigend op 31 december 2014 omvatten voornamelijk € 2,9 miljoen interesten op leningen gegeven aan geassocieerde ondernemingen (€ 3,4 miljoen in 2013). Op 22 oktober 2014 werden alle leningen gegeven aan geassocieerde ondernemingen (€ 49,8 miljoen) terugbetaald naar aanleiding van de verkoop van de VGP CZ I & IV en VGP CZ II vastgoedportefeuilles. De terugbetaling van deze leningen zullen de interestopbrengsten aanzienlijk doen laten dalen in de toekomst.
De gerapporteerde financiële lasten per 31 december 2014 bestaan voornamelijk uit interesten op financiële schulden voor € 9,1 miljoen (€ 2,9 miljoen per 31 december 2013), niet-gerealiseerde verliezen op afdekkingsderivaten voor € 1,5 miljoen, andere financiële lasten voor € 0,9 miljoen (€ 0,3 miljoen per 31 december 2013) die voornamelijk toe te schrijven zijn aan de afschrijving van de transactiekosten van de 2 obligatieleningen die werden uitgegeven in 2013 en een positieve impact van € 1,0 miljoen (€ 0,6 miljoen per 31 december 2013) m.b.t. intercallaire interesten.
De grootste oorzaak van de variatie van de interesten houdt verband met de verandering in de bankschuld en de interesten op de obligatieleningen uitgegeven in 2013 en die in 2014 voor het volledige jaar in rekening worden genomen.
De financiële schulden bedroegen € 198,8 miljoen per einde december 2014 (in vergelijking met € 170,6 miljoen per einde december 2013).
De groep is onderworpen aan de belastingvoeten die gelden in de verschillende landen waar ze actief is. Bijkomend worden belastinglatenties voorzien op de variatie in de reële waarde van de vastgoedportefeuille.
De belastingen stegen van € 8,6 miljoen per 31 december 2013 tot € 16,1 miljoen per 31 december 2014. De wijziging was voornamelijk te wijten aan de belastinglatenties met betrekking tot de variatie in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en heeft daarom geen invloed op de liquiditeit van de Groep.
De winst van het boekjaar steeg van € 24,3 miljoen (€ 1,31 per aandeel) per 31 december 2013 tot € 49,4 miljoen (€ 2,66 per aandeel) per 31 december 2014
Vastgoedbeleggingen, betreffen opgeleverde projecten, projectontwikkelingen en terreinen aangehouden voor ontwikkeling. De schommelingen van het ene jaar naar het andere zijn de weerspiegeling van de voltooiing en oplevering van de vastgoedprojecten.
Per 31 december 2014 bestaat de vastgoedportefeuille van de Groep uit 17 gebouwen die 268.232 m² verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen met daarnaast nog eens 14 projecten in aanbouw voor een totaal van 171.455 m².
Tijdens het jaar werden er voor eigen rekening 10 projecten opgeleverd welke een totaal verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen van 132.645 m².
Investeringen in geassocieerde deelnemingen worden in de consolidatie verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode vanaf de datum waarop de aanzienlijke invloed begint tot de datum waarop deze eindigt. Wanneer het aandeel van VGP in het verlies de boekwaarde van de geassocieerde deelneming overschrijdt, wordt de boekwaarde herleid tot nul en worden verdere verliezen niet meer in rekening gebracht, uitgezonderd in de mate waarin de onderneming effectieve- of contractuele verplichtingen heeft aangegaan met betrekking tot deze geassocieerde deelneming
De relatie met de 2 belangrijkste geassocieerde ondernemingen zijnde Snow Crystal S.à.r.l. (VGP CZ I en VGP CZ IV portefeuille) en Sun S.à.r.l. (VGP CZ II portefeuille) veranderde substantieel tijdens het jaar. Op 22 oktober 2014 werd de verkoop van de VGP CZ I en VGP CZ IV portefeuilles door Snow Crystal S.à.r.l. afgerond en werd de verkoop van de VGP CZ II portefeuille door Sun S.à.r.l. afgerond. Hierdoor viel de deelneming in geassocieerde ondernemingen terug van € 1,0 miljoen per einde december 2013 tot bijna nul per einde december 2014.
Andere langlopende vorderingen betreffen leningen die toegekend werden aan geassocieerde ondernemingen waarvoor VGP een marktconforme interest aanrekent. De leningen worden proportioneel aan het respectievelijke belang van de aandeelhouders in de geassocieerde ondernemingen, toegekend.
Naar aanleiding van de verkoop van de VGP CZ I & IV en VGP CZ II portefeuilles werden alle leningen gegeven aan geassocieerde ondernemingen terugbetaald op 22 oktober 2014. Per 31 december 2014 waren er dus geen toegekende leningen aan de geassocieerde ondernemingen meer (in vergelijking met € 49,1 miljoen leningen aan de geassocieerde ondernemingen per 31 december 2013).
Het totaal van de vlottende activa heeft betrekking op de handels- en overige vorderingen alsook de geldmiddelen en kasequivalenten van de Groep.
De handels- en overige vorderingen daalden van € 10,2 miljoen per 31 december 2013 tot € 6,8 miljoen per 31 december 2014. De variantie was het gevolg van een stijging met €3,0 miljoen handelsvorderingen ten gevolge van de expansie van de groep en de afwikkeling van € 6,5 miljoen VGP CZ II vordering als onderdeel van de verkoop van de VGP CZ I & IV en VGP CZ II portefeuilles.
De stijging van de overgedragen resultaten van € 103,7 miljoen per 31 december 2013 tot € 153,1 miljoen per 31 december 2014 zijn voornamelijk te wijten aan de netto meerwaarden op de vastgoedportefeuille.
De langlopende verplichtingen omvatten de langlopende financiële schulden, overige verplichtingen en belastinglatenties.
Per 31 december 2014 bedroegen de financiële schulden € 198,8 miljoen vergeleken met € 170,6 miljoen per 31 december 2013.
De langlopende financiële schulden per 31 december 2014 bestonden uit bankschulden (€ 49,1 miljoen), obligatieleningen (€ 147,5 miljoen) en opgelopen interesten (€ 2,1 miljoen) in vergelijking met bankschulden (€ 23,8 miljoen), obligatieleningen (€ 146,7 miljoen) en opgelopen interesten (€ 2,1 miljoen) per 31 december 2013.
NYSE Euronext Brussels Main Market van Prague
| VGP aandeel VGP . . VGP VVPR-strip VGPS . . |
ISIN BE0003878957 ISIN BE0005621926 |
|---|---|
| BEURSKAPITALISATIE 31 DEC-14 | 422.392.727 € |
| HOOGSTE KAPITALISATIE | 423.693.540 € |
| LAAGSTE KAPITALISATIE | 317.770.155 € |
| KOERS 31 DEC-13 | 18,23 € |
| KOERS 31 DEC-14 | 22.73 € |
Op 31 december 2014 werd het maatschappelijk kapitaal van VGP vertegenwoordigd door 18.583.050 aandelen.
Het aandeelhouderschap ziet er als volgt uit:
| AANDEELHOUDERS | AANTAL AANDELEN | PERCENTAGE T,O,V, TOTAAL AANTAL AANDELEN |
|---|---|---|
| VM INVEST NV | 5.193.060 | 27,95% |
| MR BART VAN MALDEREN | 3.545.250 | 19,08% |
| SUBTOTAAL BART VAN MALDEREN GROEP | 8.738.310 | 47,02% |
| LITTLE ROCK SA | 4.707.752 | 25,33% |
| ALSGARD SA | 2.409.914 | 12,97% |
| COMM, VA VGP MISV | 929.153 | 5,00% |
| VADEBO FRANCE NV | 655.738 | 3,53% |
| PUBLIEK | 1.142.183 | 6,15% |
| TOTAAL | 18.583.050 | 100,00% |
VM Invest NV is een onderneming gecontroleerd door Dhr. Bart Van Malderen.
Little Rock SA is een onderneming gecontroleerd door Dhr. Jan Van Geet.
Alsgard SA is een onderneming gecontroleerd door Dhr. Jan Procházka.
Comm VA VGP MISV is een onderneming gecontroleerd door Dhr. Bart Van Malderen en Dhr. Jan Van Geet.
VM Invest NV, Dhr. Bart Van Malderen, Comm VA VGP MISV, Little Rock SA, Dhr. Jan Van Geet, Alsgard SA en Dhr. Jan Procházka handelen in onderling overleg met betrekking tot het bezit, de verwerving of de overdracht van effecten.
Vadebo France NV is een onderneming gecontroleerd door Mevr. Griet Van Malderen.
Er zijn geen specifieke categorieën van aandelen. Elk aandeel geeft recht op één stem.
Conform de artikelen 480 tot en met 482 van het Wetboek van Vennootschappen, kan de vennootschap, mits naleving van de voorwaarden gesteld voor statutenwijziging, overgaan tot de creatie van aandelen zonder stemrecht.
Alle aandelen zijn vrij overdraagbaar.
De raad van bestuur is bevoegd om het kapitaal, in één of meerdere malen, te verhogen, door inbreng in geld of in natura, door omzetting van reserves, met of zonder uitgifte van nieuwe aandelen, zonder dat het gecumuleerde bedrag van deze verhogingen een totaal bedrag van € 100 miljoen overschrijdt, conform het Wetboek van Vennootschappen en de statuten. Deze machtiging is geldig tot 23 mei 2019.
Om haar liquiditeit te verbeteren heeft VGP NV een liquiditeitsovereenkomst afgesloten met KBC Bank.
Deze overeenkomst zorgt voor een hogere liquiditeit van het aandeel. Dit zal een voordeel zijn in de toekomst aangezien een goede liquiditeit de uitgifte van nieuwe aandelen vereenvoudigt.
| ALGEMENE AANDEELHOUDERSVERGADERING | 8 MEI 2015 |
|---|---|
| BEKENDMAKING HALFJAARRESULTATEN 2015 | 31 AUGUSTUS 2015 |
| € | |||
|---|---|---|---|
Op basis van de serieuze inspanningen om de landbank substantieel te verhogen tijdens de afgelopen 2 jaar en de positieve trend van geregistreerde huuraanvragen tijdens 2014 en de aanhoudende trend, waargenomen tijdens de eerste maanden van 2015, verwacht VGP, behoudens onvoorziene economische of financiële markten omstandigheden, dat het haar huurinkomsten en vastgoedportefeuille substantieel verder zal kunnen laten groeien door het opleveren en opstarten van nieuwe projecten.
| NAAM | JAAR BENOEMING |
UITVOEREND OF NIET-UITVOEREND |
ONAFHANKELIJK | EINDE HUIDIG MANDAAT |
|
|---|---|---|---|---|---|
| VOORZITTER | MAREK ŠEBESŤÁK | 2011 | NIET-UITVOEREND | ONAFHANKELIJK | 2015 |
| CEO | JAN VAN GEET S.R.O. VERTEGENWOORDIGD DOOR JAN VAN GEET |
2013 | UITVOEREND EN REFERENTIE AANDEELHOUDER |
— | 2017 |
| BESTUURDERS | VM INVEST NV VERTE GENWOORDIGD DOOR BART VAN MALDEREN |
2013 | NIET-UITVOEREND EN REFE RENTIEAANDEELHOUDER |
— | 2017 |
| ALEXANDER SAVERYS | 2011 | NIET-UITVOEREND | ONAFHANKELIJK | 2015 | |
| RIJO ADVIES BVBA VERTEGENWOORDIGD DOOR JOS THYS |
2011 | NIET-UITVOEREND | ONAFHANKELIJK | 2015 |
Dhr. Marek Šebesťák is oprichter en vroegere Voorzitter van BBDO-Czech Republic, één van de vooraanstaande internationale reclame- en communicatie bureaus.
Dhr. Jan Van Geet is de oprichter van VGP. Hij is belast met de algemene dagelijkse, alsook strategische directieverantwoordelijkheden van de Groep. Hij begon in 1993 in de Tsjechische Republiek als directeur van Ontex in Turnov, een producent van hygiënische wegwerpartikelen. Vanaf 1999 werkte hij samen met en vertegenwoordigde hij WDP in de Tsjechische Republiek. WDP is een Belgisch vastgoedfonds.
Dhr. Bart Van Malderen bekleedde diverse leidinggevende functies binnen Ontex, een toonaangevend Europese producent van hygiënische wegwerpartikelen vooraleer er CEO te worden in 1996. Van 2003 tot mid juli 2007 was hij Voorzitter van de raad van bestuur van Ontex. In 2011 richtte Bart Van Malderen Drylock Technologies op. Drylock is een nieuwe producent van hygiënische wegwerpartikelen die de revolutionaire ultradunne pulpvrije luier introduceerde in 2013.
Dhr. Alexander Saverys behaalde een master in rechten (KU- Leuven en Madrid) en een MBA aan de Fachhochschule für Wirtschaft in Berlijn. In 2004 richtte hij Delphis NV op. Delphis legt zich toe op intra-Europese container- en intermodale deur aan deur diensten op. In 2006 werd hij bestuurder bij CMB en werd er CEO in september 2014.
Dhr. Jos Thys behaalde een masterdiploma in Toegepaste Economische Wetenschappen aan de Universiteit Antwerpen (UFSIA). Hij verstrekt adviezen aan familiale ondernemingen waar hij voornamelijk adviseert over strategische en structureringsonderwerpen. Hij verstrekt ook advies betreffende de implementatie van Corporate Governance bij ondernemingen en non-profit organisaties. Jos Thys had voorheen een lange carrière in corporate- en investment banking bij Paribas, Artesia en Dexia.
Jan Van Geet s.r.o., vertegenwoordigd door Jan Van Geet . . . . . . . . Chief Executive Officer Jan Procházka . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Chief Operating Officer Dirk Stoop BVBA, vertegenwoordigd door Dirk Stoop . . . . . . . . . . . . Chief Financial Officer
(b. 1971) Jan Van Geet is de oprichter van VGP. Hij is belast met de algemene dagelijkse, alsook strategische directieverantwoordelijkheden van de Groep. Hij begon in 1993 in de Tsjechische Republiek als directeur van Ontex in Turnov, een producent van hygiënische wegwerpartikelen. Vanaf 1999 werkte hij samen met en vertegenwoordigde hij WDP in de Tsjechische Republiek. WDP is een Belgisch vastgoedfonds.
(b. 1964) is burgerlijk ingenieur en architect, trad tot het team van de Groep toe in 2002. Hij is verantwoordelijk voor de technische ontwerpen en de uitvoering van de contracten. Voordien was Jan gedelegeerd bestuurder van Dvořák, een aannemingsbedrijf voor burgerlijke bouwkunde, destijds een van de belangrijke spelers op de Tsjechische markt. Bekende projecten onder zijn leiding waren de luchthaventerminal Sever 1 in Praag, de cargoterminal, alsook de hoofdzetel van Česká Spořitelna.
(b. 1961) trad in 2007 bij VGP in dienst. Hij is verantwoordelijk voor alle financiële aangelegenheden, d.w.z. financiële planning, controle, prognoses, financiële middelen, belastingen en verzekeringen voor alle landen waar de Groep actief is/zal zijn, alsook voor de relaties met de investeerders. Dirk werkte gedurende 5 jaar bij Ontex als treasurer van de Groep, waar hij ook verantwoordelijk was voor belastingen verzekeringskwesties. Voordien werkte hij bij Chep Europe in London als Treasurer Europe, South America & Asia. Dirk Stoop behaalde een master diploma in Financiële & Economische Wetenschappen aan de VLEKHO (HUB) in België.
11 VGP Park Plzeň
18 VGP Park Malacky
22 VGP Park Nehatu
21 VGP Park Kekava
20 VGP Park Timişoara
19 VGP Park Győr
| huurder | Custom Chrome Europe |
|---|---|
| verhuurbare opp.(m²) 6.400 | |
| gebouwd | 2014 |
Gebouw A0
| huurder | Geodis Logistics Deutschland, JOB AG Personaldienstleistunden, Deutsche Post Immobilien |
|---|---|
| verhuurbare opp.(m²) 35.166 | |
| gebouwd | Aangekocht 2013 |
Gebouw A1
| huurders | Horst J. Lindemann, Volkswagen, Iwh, AO Deutschland |
|---|---|
| verhuurbare opp.(m²) 24.404 | |
| gebouwd | 2014 |
Gebouw A2
| huurder | Syncreon Deutschland |
|---|---|
| verhuurbare opp.(m²) 18.743 | |
| gebouwd | in aanbouw |
Gebouw D1
| huurder | AO Deutschland |
|---|---|
| verhuurbare opp.(m²) 2.502 | |
| gebouwd | in aanbouw |
Gebouw A3
| huurder | Zebco Europe |
|---|---|
| verhuurbare opp.(m²) 9.500 | |
| gebouwd | in aanbouw |
| huurder | Logistik Dienstleistungszentrum GmbH (LDZ) |
|---|---|
| verhuurbare opp.(m²) 19.100 | |
| gebouwd | in aanbouw |
| huurder | PTG Lohnabfüllung |
|---|---|
| verhuurbare opp.(m²) 8.498 | |
| gebouwd | in aanbouw |
| huurder | C&A Mode |
|---|---|
| verhuurbare opp.(m²) 15.140 | |
| gebouwd | in aanbouw |
huurder Van Eupen Logistik
verhuurbare opp.(m²) 23.600
gebouwd in aanbouw
| VGP PARK | LAND OPP. (m²) | POTENTIEEL VERHUURBARE OPP. (m²) |
|---|---|---|
| VGP PARK HAMBURG | 445.379 | 191.793 |
| VGP PARK RODGAU | 212.740 | 101.273 |
| VGP PARK HÖCHSTADT | 45.752 | 15.140 |
| VGP PARK BERLIN | 46.540 | 23.600 |
| VGP PARK FRANKENTHAL | 169.901 | 82.562 |
| VGP PARK BORNA | 42.529 | 13.886 |
| VGP PARK LEIPZIG | 105.885 | 48.400 |
| VGP PARK BOBENHEIM-ROXHEIM | 56.655 | 23.000 |
| VGP PARK MÜNCHEN | 537.003 | 250.000 |
| TOTAAL | 1.662.384 | 749.654 |
De hierboven vermelde cijfers zijn inclusief de op dit ogenblik opgestarte gebouwen.
Gebouw A
| huurders | Assa Abloy |
|---|---|
| verhuurbare opp.(m²) 8.711 | |
| gebouwd | 2014 |
TSJECHISCHE REPUBLIEK
| huurder | Excell Czech |
|---|---|
| verhuurbare opp.(m²) 9.942 | |
| gebouwd | 2014 |
Gebouw A
| huurder | Caamano CZ Int., Gecko Int., Lidl |
|---|---|
| verhuurbare opp.(m²) 6.396 | |
| gebouwd | 2013 |
| huurder | Hartmann Rico |
|---|---|
| verhuurbare opp.(m²) 5.234 | |
| gebouwd | 2014 |
Gebouw P1
| huurder | Jotun Powder Coatings, Minda KTSN Plastic Solutions |
|---|---|
| verhuurbare opp.(m²) 5.351 | |
| gebouwd | 2014 |
Gebouw A
| huurder | Drylock Technologies |
|---|---|
| verhuurbare opp.(m²) 39.383 | |
| gebouwd | 2012–2014 |
Gebouw I
| huurder | vacant | |
|---|---|---|
| verhuurbare opp.(m²) 12.149 | ||
| gebouwd | in aanbouw |
| huurder | Internet Shop |
|---|---|
| verhuurbare opp.(m²) 13.539 | |
| gebouwd | 2013 |
Gebouw III
| huurder | Hartmann Rico |
|---|---|
| verhuurbare opp.(m²) 8.621 | |
| gebouwd | 2013 |
| huurder | vacant |
|---|---|
| verhuurbare opp.(m²) 20.128 | |
| gebouwd | in aanbouw |
| VGP PARK | LAND OPP. (m²) | POTENTIEEL VERHUURBARE OPP. (m²) |
|---|---|---|
| VGP PARK PLZEŇ | 73.066 | 34.408 |
| VGP PARK TUCHOMĚŘICE | 33.032 | 14.973 |
| VGP PARK ÚSTÍ NAD LABEM | 108.012 | 33.426 |
| VGP PARK ČESKÝ ÚJEZD | 45.383 | 17.446 |
| VGP PARK BRNO | 22.950 | 12.149 |
| VGP PARK OLOMOUC | 481.666 | 205.800 |
| TOTAAL | 764.109 | 318.202 |
De hierboven vermelde cijfers zijn inclusief de op dit ogenblik opgestarte gebouwen.
| huurder | IKEA Components, FROMM Slovakia |
|---|---|
| verhuurbare opp.(m²) 14.747 | |
| gebouwd | in aanbouw |
| huurder | Benteler Automotive |
|---|---|
| verhuurbare opp.(m²) 14.975 | |
| gebouwd | 2009 |
Gebouw A
| huurder | HL Display, Skiny, Waberer's-Szemerey, Gebrüder Weiss Szállítmányozási |
|---|---|
| verhuurbare opp.(m²) 20.290 | |
| gebouwd | 2014 |
Gebouw B1
| huurder | Lear Corporation Hungary |
|---|---|
| verhuurbare opp.(m²) 11.255 | |
| gebouwd | 2012 |
| huurders | Dana Hungary |
|---|---|
| verhuurbare opp.(m²) 6.154 | |
| gebouwd | 2011 |
Gebouw B1
huurder CSC Etichere, Whiteland Logistics, Van Moer Group, Cargo-Partner Expediti, UPS Romania, ITC LOGISTIC, World Media Trans
verhuurbare opp.(m²) 18.947 gebouwd 2013–2014
Gebouw B2.1
huurder DHL International Romania, QUEHENBERGER LOGISTICS ROU
verhuurbare opp.(m²) 10.000
gebouwd partieel delivered / in aanbouw
Gebouw A
| huurder | Boomerang Distribution, CF&S Estonia, Lindström, NT Logistika, Freselle |
|---|---|
| verhuurbare opp.(m²) 21.806 | |
| gebouwd | 2014 |
Gebouw B
| huurder | Grupe Lemoine, Freselle, Anobion Hulgimüügi, Sireldus |
|---|---|
| verhuurbare opp.(m²) 21.600 | |
| gebouwd | in aanbouw |
Gebouw C
| huurder | Ministerie van landsverdediging |
|---|---|
| verhuurbare opp.(m²) 7.406 | |
| gebouwd | in aanbouw |
| VGP PARK | LAND OPP. (m²) | POTENTIEEL VERHUURBARE OPP. (m²) |
|---|---|---|
| VGP PARK MALACKY, SLOWAKIJE | 188.993 | 75.947 |
| VGP PARK GYŐR, HONGARIJE | 26.639 | 9.572 |
| VGP PARK TIMIŞOARA, ROEMENIË | 151.246 | 62.625 |
| VGP PARK KEKAVA, LETLAND | 83.173 | 34.400 |
| VGP PARK NEHATU, ESTLAND | 59.095 | 30.283 |
| TOTAAL | 509.146 | 212.827 |
De hierboven vermelde cijfers zijn inclusief de op dit ogenblik opgestarte gebouwen.
INFORMATIE OVER DE MOEDERMAATSCHAPPIJ
VERSLAG VAN DE COMMISSARIS
| WINST- EN VERLIESREKENING (in duizend €) | TOELICHTING | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|
| OMZET | 5,1 | 15.114 | 9.836 |
| BRUTO HUUROPBRENGSTEN | 5,1 | 9.596 | 4.613 |
| DOORGEREKENDE HUURLASTEN | 5,2 | 2.110 | 1.349 |
| DOOR TE REKENEN HUURLASTEN | 5,2 | (1.679) | (1.439) |
| OPERATIONELE KOSTEN VERBONDEN AAN VASTGOED | 5,3 | (1.513) | (728) |
| NETTO HUURRESULTAAT | 8.514 | 3.795 | |
| INKOMSTEN UIT VASTGOEDBEHEER EN FACILITY MANAGEMENT | 5,1 | 3.161 | 3.390 |
| INKOMSTEN UIT PROJECTONTWIKKELING | 5,1 | 246 | 485 |
| NETTO MEER- / (MIN)WAARDE OP VASTGOEDBELEGGINGEN | 5,4 | 53.920 | 27.872 |
| ADMINISTRATIEVE KOSTEN | 5,5 | (6.556) | (4.567) |
| ANDERE OPBRENGSTEN | 5,6 | 348 | 458 |
| ANDERE KOSTEN | 5,6 | (881) | (741) |
| AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | 5,7 | 14.473 | 1.526 |
| OPERATIONELE WINST / (VERLIES) | 73.225 | 32.218 | |
| FINANCIËLE OPBRENGSTEN | 5,8 | 2.880 | 3.587 |
| FINANCIËLE KOSTEN | 5,8 | (10.555) | (2.885) |
| FINANCIEEL RESULTAAT | (7.675) | 702 | |
| WINST VOOR BELASTINGEN | 65.550 | 32.920 | |
| BELASTINGEN | 5,9 | (16.191) | (8.618) |
| WINST VAN HET BOEKJAAR | 49.359 | 24.302 | |
| TOEREKENBAAR AAN: | |||
| AANDEELHOUDERS VAN VGP NV | 49.359 | 24.302 | |
| MINDERHEIDSBELANGEN | — | — |
| RESULTAAT PER AANDEEL (in €) | TOELICHTING | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|
| GEWONE NETTO RESULTAAT PER AANDEEL (in €) | 5,10 | 2,66 | 1,31 |
| GEWONE NETTO RESULTAAT PER AANDEEL – NA CORRECTIE VOOR WEDERZIJDS BELANG VIA GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN (in €) |
5,10 | 2,71 | 1,34 |
De bijgevoegde toelichtingen maken integraal deel uit van de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
| OVERZICHT VAN HET VOLLEDIG PERIODERESULTAAT (in duizend €) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| NETTO RESULTAAT | 49.359 | 24.302 |
| ANDERE ELEMENTEN VAN HET RESULTAAT NA BELASTINGEN DIE LATER GEHERKLASSEERD ZULLEN WORDEN NAAR HET PERIODERESULTAAT, NA BELASTINGEN |
— | — |
| ANDERE ELEMENTEN VAN HET RESULTAAT NA BELASTINGEN DIE LATER NIET GEHERKLASSEERD ZULLEN WORDEN NAAR HET PERIODERESULTAAT, NA BELASTINGEN |
— | — |
| ANDERE ELEMENTEN VAN HET RESULTAAT (OPGENOMEN IN HET EIGEN VERMOGEN) | — | — |
| VOLLEDIG PERIODERESULTAAT | ||
| 49.359 | 24.302 | |
| TOEREKENBAAR AAN: | ||
| DE AANDEELHOUDERS VAN VGP NV | 49.359 | 24.302 |
| MINDERHEIDSBELANGEN | — | — |
| ACTIVA (in duizend €) | TOELICHTING | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|
| GOODWILL | 6,1 | 631 | 631 |
| IMMATERIËLE ACTIVA | 6,2 | 57 | 51 |
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 6,3 | 416.089 | 225.804 |
| ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA | 6,2 | 370 | 297 |
| DEELNEMINGEN IN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | 6,4 | 17 | 982 |
| ANDERE LANGLOPENDE VORDERINGEN | 6,5 | — | 49.114 |
| UITGESTELDE BELASTINGVORDERINGEN | 5,9 | 258 | 135 |
| TOTAAL VASTE ACTIVA | 417.422 | 277.014 | |
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | 6,6 | 6.822 | 10.242 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 6,7 | 43.595 | 79.226 |
| TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA | 50.417 | 89.468 | |
| TOTAAL ACTIVA | 467.839 | 366.482 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizend €) | TOELICHTING | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|
| KAPITAAL | 6,8 | 62.251 | 62.251 |
| OVERGEDRAGEN RESULTATEN | 153.097 | 103.737 | |
| OVERIGE RESERVES | 6,9 | 69 | 69 |
| EIGEN VERMOGEN | 215.417 | 166.057 | |
| LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 6,10 | 193.034 | 159.658 |
| ANDERE LANGLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN | 6,11 | 1.656 | 201 |
| ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 6,12 | 1.122 | 943 |
| UITGESTELDE BELASTINGVERPLICHTINGEN | 5,9 | 27.329 | 11.753 |
| TOTAAL LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 223.141 | 172.555 | |
| KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 6,10 | 5.722 | 12.997 |
| HANDELS- EN ANDERE KORTLOPENDE SCHULDEN | 6,13 | 23.559 | 14.893 |
| TOTAAL KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 29.281 | 27.870 | |
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | 252.422 | 200.425 | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 467.839 | 366.482 |
De bijgevoegde toelichtingen maken integraal deel uit van de geconsolideerde balans.
| MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in duizend €) |
STATUTAIR AANDELEN KAPITAAL |
KAPITAAL RESERVE1 |
IFRS AANDELEN KAPITAAL |
RESERVES | UITGIFTE PREMIE |
TOTAAL EIGEN VERMOGEN |
|---|---|---|---|---|---|---|
| SALDO PER 1 JANUARI 2013 | 120.356 | (58.105) | 62.251 | 88.940 | 69 | 151.260 |
| ANDERE ELEMENTEN VAN HET RESULTAAT | — | — | — | — | — | — |
| RESULTAAT OVER HET BOEKJAAR | — | — | — | 24.302 | — | 24.302 |
| EFFECT VAN VERKOPEN | — | — | — | — | — | — |
| VOLLEDIG PERIODERESULTAAT | — | — | — | 24.302 | — | 24.302 |
| DIVIDENDEN | — | — | — | — | — | — |
| UITKERING KAPITAAL | (7.619) | 7.619 | — | (7.619) | — | (7.619) |
| CORRECTIE VOOR WEDERZIJDS BELANG VIA GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN ² |
— | — | — | (1.886) | — | (1.886) |
| SALDO PER 31 DECEMBER 2013 | 112.737 | (50.486) | 62.251 | 103.737 | 69 | 166.057 |
| SALDO PER 1 JANUARI 2014 | 112.737 | (50.486) | 62.251 | 103.737 | 69 | 166.057 |
| ANDERE ELEMENTEN VAN HET RESULTAAT | — | — | — | — | — | — |
| RESULTAAT OVER HET BOEKJAAR | — | — | — | 49.359 | — | 49.359 |
| EFFECT VAN VERKOPEN | — | — | — | — | — | — |
| VOLLEDIG PERIODERESULTAAT | — | — | — | 49.359 | — | 49.359 |
| DIVIDENDEN | — | — | — | — | — | — |
| UITKERING KAPITAAL | — | — | — | — | — | — |
| CORRECTIE VOOR WEDERZIJDS BELANG VIA GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN ² |
— | — | — | — | — | — |
| SALDO PER 31 DECEMBER 2014 | 112.737 | (50.486) | 62.251 | 153.097 | 69 | 215.417 |
1 Kapitaalreserve heeft betrekking op de eliminatie van de inbreng in natura van de aandelen van een aantal groepsondernemingen en de aftrek van alle kosten met betrekking tot de uitgifte van de nieuwe aandelen en de notering van de bestaande aandelen, van het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap, op het ogenblik van de beursgang.
2 Correctie voor wederzijds belang heeft betrekking op de eliminatie van het proportioneel aandeel in het eigen vermogen van de VGP NV aandelen die gehouden worden door VGP Misv Comm. VA.
| KASSTROOMOVERZICHT (in duizend €) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| KASSTROOM UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN | ||
| RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN | 65.550 | 32.920 |
| AANPASSINGEN VOOR: | ||
| AFSCHRIJVINGEN | 178 | 106 |
| NIET-GEREALISEERDE (MEER)- / MINWAARDE OP VASTGOEDBELEGGINGEN | (58.160) | (27.872) |
| GEREALISEERDE (MEER)- / MINWAARDE OP VERKOOP DOCHTERONDERNEMINGEN | 4.241 | — |
| NIET-GEREALISEERDE (WINST) / VERLIES OP FINANCIËLE INSTRUMENTEN EN WISSELKOERSEN | 1.407 | 56 |
| NETTO BETAALDE / (ONTVANGEN) RENTE | 6.213 | (2.293) |
| AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | (9.248) | (1.526) |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR WIJZIGINGEN IN HET WERKKAPITAAL EN VOORZIENINGEN |
10.181 | 1.391 |
| AFNAME / (TOENAME) IN HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | 7.561 | (1.424) |
| (AFNAME) / TOENAME IN HANDELS- EN ANDERE SCHULDEN | (12.654) | 8.302 |
| BRUTO KASSTROOM UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN | 5.088 | 8.269 |
| NETTO (BETAALDE) / ONTVANGEN RENTE | (6.213) | 2.293 |
| BETAALDE WINSTBELASTINGEN | (417) | (95) |
| NETTO KASSTROOM UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN | (1.542) | 10.467 |
| KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN | ||
| INKOMSTEN UIT VERKOOP VAN DOCHTERONDERNEMINGEN | — | — |
| INKOMSTEN UIT VERKOOP VAN VASTGOEDBELEGGINGEN | 3.324 | 31 |
| AANKOOP VAN DOCHTERONDERNEMINGEN EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | (406) | (4.091) |
| (OPNAME) / TERUGBETALINGEN VAN LENINGEN – GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | 49.812 | (3.356) |
| KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN | (112.221) | (89.811) |
| NETTO KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN | (59.491) | (97.227) |
| KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN | ||
| BETAALDE BRUTO DIVIDENDEN | — | — |
| NETTO OPBRENGSTEN M.B.T. DE UITGIFTE VAN AANDELEN / (TERUGBETALING KAPITAAL) | — | (7.619) |
| OPNAME VAN LENINGEN | 26.862 | 155.322 |
| TERUGBETALINGEN VAN LENINGEN | (1.612) | (928) |
| NETTO KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN | 25.250 | 146.775 |
| NETTO TOENAME / (AFNAME) IN GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | (35.783) | 60.015 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN AAN HET BEGIN VAN DE PERIODE | 79.226 | 19.123 |
| EFFECT UIT WIJZIGINGEN IN WISSELKOERSEN | 152 | 88 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN AAN HET EINDE VAN DE PERIODE | 43.595 | 79.226 |
| NETTO TOENAME / (AFNAME) IN GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | (35.783) | 60.015 |
De bijgevoegde toelichtingen maken integraal deel uit van dit overzicht.
Voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2014
VGP NV (de "onderneming") is een naamloze vennootschap die op 6 februari 2007 naar Belgisch recht werd opgericht voor onbepaalde tijd. De maatschappelijke zetel van de onderneming is gelegen te Spinnerijstraat 12, 9240 Zele en de onderneming is ingeschreven onder het ondernemingsnummer 0887.216.042 (Rechtspersonenregister Gent – Afdeling Dendermonde).
De Groep is een vastgoedgroep gespecialiseerd in de aankoop, de ontwikkeling en het beheer van semi-industrieel vastgoed. De Groep concentreert zich op strategisch gelegen terreinen in de Centraal-Europese regio die geschikt zijn voor de ontwikkeling van semi-industriële bedrijvenparken van een bepaalde omvang, met het oog op de uitbouw van een uitgebreide en goed gediversifieerde vastgoedportefeuille gelegen op toplocaties.
De geconsolideerde jaarrekening van de onderneming bevat deze van de onderneming en haar dochtervennootschappen (samen verder de "Groep" genoemd). De geconsolideerde jaarrekening werd goedgekeurd door de Raad van Bestuur op 3 april 2015.
De geconsolideerde jaarrekening werd opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS), zoals aanvaard binnen de Europese Unie.
Deze bevatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties, zoals gepubliceerd door de International Accounting Standards Board (IASB) en de interpretaties gepubliceerd door het International Financial Interpretations Committee van het IASB, voor zover ze van toepassing zijn voor de Groep en voor zover ze toepasbaar zijn vanaf 1 januari 2014.
Een aantal nieuwe standaarden, wijzigingen aan standaarden en interpretaties werden toepasbaar in 2014:
niet beïnvloed door de eerste toepassing van deze standaarden en interpretaties.
Een aantal nieuwe standaarden, wijzigingen aan standaarden en interpretaties zijn uitgegeven, maar nog niet van toepassing voor 2014, waardoor ze niet mee in rekening werden genomen bij de opmaak van de jaarrekening.
IFRS 14 Uitgestelde rekeningen in verband met prijsregulering (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2016, maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie)
IFRS 15 Opbrengsten uit contracten met klanten (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2017, maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie)
Het management verwacht niet dat de eerste toepassing van deze standaarden en interpretaties een materiële invloed zullen hebben op de financiële positie en prestaties.
De geconsolideerde jaarrekening werd opgesteld op basis van de historische kostprijs, behalve voor vastgoedbeleggingen en afgeleide financiële instrumenten die tegen reële waarde worden opgenomen. De cijfers worden voorgesteld in duizend euro (duizend €), tenzij anders vermeld. Kleine afrondingsverschillen kunnen voorkomen.
De geconsolideerde jaarrekening omvat de rekeningen van alle dochterondernemingen waarover de Groep zeggenschap heeft. Zeggenschap is de macht om het financiële en operationele beleid van een entiteit te sturen teneinde voordelen te verkrijgen uit haar activiteiten. Zeggenschap wordt verondersteld te bestaan wanneer de onderneming, rechtstreeks of onrechtstreeks, meer dan 50% bezit van de stemrechten verbonden met het kapitaal. Het bestaan en de effecten van potentiële stemrechten die uitoefenbaar of converteerbaar zijn, worden eveneens beschouwd bij het evalueren of de Groep zeggenschap heeft over een entiteit.
Alle intragroepsverrichtingen, -saldi, -opbrengsten en -kosten worden volledig geëlimineerd bij consolidatie. Nietgerealiseerde verliezen worden eveneens geëlimineerd tenzij de verrichting aanwijzingen vertoont van een bijzondere waardevermindering van het overgedragen actief. Waar nodig worden aanpassingen aangebracht aan de rekeningen van de dochterondernemingen om hun grondslagen voor financiële verslaggeving in overeenstemming te brengen met die van de Groep.
Dochterondernemingen worden globaal geconsolideerd vanaf het moment dat de Groep de zeggenschap verwerft tot het moment dat zij de zeggenschap verliest.
Verliezen binnen een dochteronderneming worden toegewezen aan de minderheidsbelangen, zelfs als dit een negatief saldo als gevolg kan hebben. Wijzigingen in het belang van de Groep in een dochteronderneming die niet tot een verlies van zeggenschap leiden, worden behandeld als eigen-vermogenstransacties.
Wanneer de Groep de zeggenschap verliest over een dochteronderneming, zal de onderneming
Investeringen in geassocieerde deelnemingen zijn ondernemingen waarin VGP een aanzienlijke invloed uitoefent op het financieel en operationeel beleid, maar geen controle heeft. Dit wordt meestal aangetoond door het bezit van 20% tot 50% van de stemgerechtigde aandelen. In deze gevallen worden deze ondernemingen opgenomen als geassocieerde deelnemingen. De jaarrekeningen van de geassocieerde deelnemingen worden opgesteld voor hetzelfde boekjaar als dat van de moederonderneming, gebruik makend van dezelfde boekhoudprincipes. Investeringen in geassocieerde deelnemingen worden in de consolidatie verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode vanaf de datum waarop de aanzienlijke invloed begint tot de datum waarop deze eindigt. Wanneer het aandeel van VGP in het verlies de boekwaarde van de geassocieerde deelneming overschrijdt, wordt de boekwaarde herleid tot nul en worden verdere verliezen niet meer in rekening gebracht, uitgezonderd in de mate waarin de onderneming feitelijke- of contractuele verplichtingen heeft aangegaan met betrekking tot deze geassocieerde deelneming
In IAS 28 Investeringen in Geassocieerde Ondernemingen wordt de verwerking van transacties met geassocieerde ondernemingen (b.v. verkoopsdiensten, interest opbrengsten …) niet behandeld. De Groep heeft ervoor gekozen om het gedeelte van haar aandeel in deze transacties niet te elimineren.
De geconsolideerde jaarrekening wordt voorgesteld in euro ("€"), afgerond op het dichtste duizendtal. De euro is de functionele munteenheid van alle dochterondernemingen van de Groep. De euro wordt algemeen gebruikt voor verrichtingen op de Europese vastgoedmarkt.
Verrichtingen in vreemde valuta worden omgerekend in Euro tegen de wisselkoers op datum van de verrichting. Bijgevolg worden niet-monetaire activa en verplichtingen omgerekend in Euro tegen de historische wisselkoers op datum van de verrichting. Monetaire activa en verplichtingen in een andere munteenheid dan Euro op balansdatum worden omgerekend in Euro tegen de slotkoers op balansdatum. Omrekeningsverschillen worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
De volgende wisselkoersen werden gebruikt gedurende het boekjaar:
| DATUM | TSJECHISCHE REPUBLIEK |
SLOTKOERS |
|---|---|---|
| 31 DECEMBER 2014 | CZK/EUR | 27,7250 |
| 31 DECEMBER 2013 | CZK/EUR | 27,4250 |
| DATUM | POLEN | SLOTKOERS |
| 31 DECEMBER 2014 | PLN/EUR | 4,2623 |
| 31 DECEMBER 2013 | PLN/EUR | 4,1472 |
| DATUM | ROEMENIË | SLOTKOERS |
| 31 DECEMBER 2014 | RON/EUR | 4,4821 |
| 31 DECEMBER 2013 | RON/EUR | 4,4791 |
| DATUM | LETLAND | SLOTKOERS |
| 31 DECEMBER 2014 | LVL/EUR | 0,702804 |
| 31 DECEMBER 2013 | LVL/EUR | 0,702804 |
| DATUM | HONGARIJE | SLOTKOERS |
| 31 DECEMBER 2014 | HUF/EUR | 314,8900 |
| 31 DECEMBER 2013 | HUF/EUR | 296,9100 |
Goodwill is het surplus van de aankoopprijs ten opzichte van het aandeel van de Groep in de reële waarde van de identificeerbare netto-activa en voorwaardelijke verplichtingen van de dochteronderneming of geassocieerde onderneming op datum van aankoop. De goodwill wordt gewaardeerd aan kostprijs, verminderd met de gecumuleerde verliezen door waardevermindering.
Immateriële activa verworven in een bedrijfscombinatie worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde; afzonderlijk verworven immateriële activa worden initieel gewaardeerd tegen kostprijs. Na hun initiële opname worden immateriële activa gewaardeerd tegen kostprijs of reële waarde verminderd met gecumuleerde afschrijvingen en gecumuleerde bijzondere waardeverminderingen. Immateriële activa worden lineair afgeschreven over hun naar best vermogen geschatte gebruiksduur. De afschrijvingsduur en -methode worden elk jaar opnieuw geëvalueerd bij afsluiting van het boekjaar. Een wijziging in de gebruiksduur van een immaterieel actief wordt prospectief verwerkt als een schattingswijziging. Volgens de bepalingen van IAS 38 kunnen immateriële activa een onbepaalde gebruiksduur hebben. Indien de gebruiksduur van een immaterieel actief niet kan worden bepaald, wordt er geen afschrijving opgenomen en wordt het actief minstens jaarlijks geëvalueerd met het oog op een bijzondere waardevermindering..
Vastgoedbeleggingen, betreffen opgeleverde projecten, projectontwikkelingen en terreinen aangehouden voor ontwikkeling, worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren.
Vastgoedbeleggingen worden initieel opgenomen tegen kostprijs (inclusief transactiekosten). Na initiële opname worden vastgoedbeleggingen gewaardeerd tegen reële waarde.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Een externe onafhankelijke waarderingsdeskundige met erkende beroepskwalificaties en die beschikt over de ervaring met de locatie en categorie van de te waarderen vastgoedbelegging, bepaalt de waarde van de portefeuille minstens eenmaal per jaar. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde; dit is de prijs waarvoor het vastgoed zou kunnen worden verhandeld op datum van de waardering tussen ter zake goed geïnformeerde en tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn.
Alle kosten die rechtstreeks toerekenbaar zijn aan de aankoop en de bouw van het vastgoed, en alle volgende investeringsuitgaven die in aanmerking komen als aanschaffingskosten worden geactiveerd.
Voor het geval dat de raad van bestuur van mening is dat de reële waarde van het ontwikkelingsland onvoldoende betrouwbaar bepaald kan worden, kan de raad van bestuur ervoor kiezen om het ontwikkelingsland te waarderen tegen kostprijs minus bijzondere waardeverminderingen tot op het ogenblik dat de reële waarde op een betrouwbare manier kan bepaald worden. Per 31 december 2014 werd al het ontwikkelingsland gewaardeerd tegen reële waarde door een onafhankelijke waarderingsdeskundige.
Werken aan de infrastructuur worden niet opgenomen in de reële waarde van het ontwikkelingsland maar worden opgenomen als projectontwikkelingen, gewaardeerd tegen kostprijs.
Rente en andere financieringskosten die toe te rekenen zijn aan de verwerving van vaste activa en die opgelopen zijn tot het actief klaar is voor gebruik, worden geactiveerd. Vervolgens worden ze opgenomen als financiële kosten in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen kostprijs, verminderd met eventuele geaccumuleerde afschrijvingen (zie hieronder) en eventuele geaccumuleerde bijzondere waardeverminderingen op materiële en immateriële vaste activa. De kostprijs van een zelf vervaardigd actief omvat de kost van de materialen, directe arbeid, de eerste schatting, waar relevant, van de kosten van ontmanteling en verwijdering van bouwelementen en van het herstel van het terrein waar de bouwelementen zich bevinden, alsmede een deel van de indirecte bouwkosten.
Indien bestanddelen van materiële vaste activa verschillende gebruiksduren hebben, dan worden ze als afzonderlijke materiële vaste activa verwerkt.
De Groep neemt de kostprijs van een vervangingsonderdeel op in de boekwaarde van het materiële vast actief wanneer de kosten worden gemaakt en indien het waarschijnlijk is dat de economische voordelen dat het onderdeel in zich bergt naar de Groep zullen vloeien en de kostprijs van het onderdeel betrouwbaar kan worden bepaald. Alle andere kosten worden opgenomen in de winst- en verliesrekening op het moment dat deze worden gemaakt.
De afschrijving wordt opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening op lineaire basis over de verwachte gebruiksduur van elk bestanddeel van een materieel vast actief. Terreinen worden niet afgeschreven. De verwachte gebruiksduren zijn als volgt:
| ACTIVA | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| MOTORVOERTUIGEN | 4 JAAR | 4 JAAR |
| De verwachte gebruiksduren zijn als volgt: ANDERE UITRUSTING |
4–6 JAAR | 4–6 JAAR |
De restwaarde, indien materieel, wordt jaarlijks herzien.
Handelsvorderingen dragen geen rente en worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs verminderd met een voorziening voor dubieuze debiteuren. Op de balansdatum wordt een schatting gemaakt van de dubieuze vorderingen op basis van een evaluatie van alle uitstaande bedragen. Een bijzondere waardeverminderingsverlies op handels- en overige vorderingen wordt opgenomen indien er twijfel bestaat over de inbaarheid van deze vorderingen. Een vordering wordt als dubieus aanzien wanneer er objectieve bewijzen bestaan dat de onderneming niet in staat zal zijn om de volledige vordering te innen. Belangrijke financiële problemen bij de schuldenaar, de mogelijkheid dat schuldenaar het faillissement aanvraagt of een financiële reorganisatie ondergaat, een staking of opschorting van betaling, worden aanzien als indicatoren van het mogelijk dubieus zijn van een vordering. Het bedrag van waardevermindering wordt berekend als het verschil tussen de waarde van de vordering op balansdatum en de reële waarde van de geschatte toekomstige kasstromen. De bijzondere waardeverminderingen worden opgenomen in de resultatenrekening, evenals terugnames van vroegere bijzondere waardeverminderingen.
Geldmiddelen en kasequivalenten omvatten contanten en direct opvraagbare deposito's. Voorschotten in rekeningcourant die op verzoek onmiddellijk opeisbaar zijn en integraal deel uitmaken van het kasstroombeheer van de Groep worden opgenomen als een onderdeel van geldmiddelen en kasequivalenten ten behoeve van het geconsolideerd kasstroomoverzicht.
Een vast actief, of een groep activa die wordt afgestoten, wordt geclassificeerd als aangehouden voor verkoop wanneer de boekwaarde hoofdzakelijk zal worden gerealiseerd in een verkooptransactie en niet door het te blijven gebruiken. Deze voorwaarde is enkel vervuld als de verkoop heel waarschijnlijk geacht wordt en als het actief (of de groep activa die wordt afgestoten) gereed is voor onmiddellijke verkoop in zijn huidige staat. Een beëindigde bedrijfsactiviteit is een component van een entiteit die ofwel is afgestoten ofwel is geclassificeerd als aangehouden voor verkoop, een afzonderlijke belangrijke bedrijfsactiviteit of geografisch bedrijfsgebied vertegenwoordigt en zowel operationeel als voor de financiële verslaggeving kan worden onderscheiden van de rest van de entiteit
Er kan pas sprake zijn van een zeer waarschijnlijke verkoop als de entiteit zich heeft verbonden tot een plan voor de verkoop van het actief (of de groep activa die wordt afgestoten) en als een operationeel plan opgestart is om een koper te vinden en het plan te voltooien. Bovendien moet het actief (of de groep activa die wordt afgestoten) op actieve wijze voor verkoop op de markt gebracht worden tegen een prijs die redelijk is ten opzichte van zijn huidige reële waarde en dient de verkoopovereenkomst naar verwachting afgesloten te worden binnen het jaar na de datum van de classificatie. Activa die geclassificeerd zijn als aangehouden voor verkoop worden gewaardeerd tegen de laagste waarde van de boekwaarde en de reële waarde na aftrek van verkoopkosten. Een eventueel overschot van de boekwaarde tegenover de reële waarde na aftrek van verkoopkosten wordt opgenomen als een bijzondere waardevermindering. Zodra activa geclassificeerd worden als aangehouden voor verkoop worden ze niet langer afgeschreven.
Vergelijkende balansinformatie voor voorgaande perioden wordt niet herwerkt om de nieuwe classificatie in de balans te weerspiegelen.
Rentedragende leningen worden initieel opgenomen tegen de reële waarde verminderd met de toerekenbare transactiekosten. Daarna worden de rentedragende leningen gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij elk verschil tussen de kostprijs en de inkoopwaarde wordt opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening over de periode van de lening op basis van de effectieve rente. De Groep classificeert als kortlopend elk onderdeel van de langlopende leningen dat binnen het jaar na de balansdatum wordt afgewikkeld.
Handels- en andere schulden worden gewaardeerd aan afgeschreven kostprijs verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.
Een derivaat is een financieel instrument of een ander contract dat de volgende kenmerken bezit:
— het wordt op een tijdstip in de toekomst afgewikkeld. Afdekkingsderivaten worden gedefinieerd als derivaten die voldoen aan de strategie van de onderneming met betrekking tot risicobeheer, de afdekkingsrelatie is formeel gedocumenteerd en de afdekking is effectief, dit betekent dat bij aanvang en over de periode, de veranderingen in de reële waarde van of kasstromen uit het afdekkingsinstrument en de afgedekte positie bijna volledig gecompenseerd worden en de resultaten binnen een bereik van 80-125 procent vallen.
Afgeleide financiële instrumenten die niet aangewezen zijn als afdekkingsinstrumenten worden geclassificeerd als aangehouden voor handelsdoeleinden en gewaardeerd tegen de reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening van de periode waarin ze zich voordoen.
Reële waarden worden bepaald aan de hand van genoteerde prijzen of verdisconteerde kasstroommodellen, zoals van toepassing. Alle derivaten die niet gedefinieerd zijn als afdekkingsinstrumenten worden opgenomen (zoals van toepassing) als vlottende- of vaste financiële activa indien de reële waarde positief is of als andere kortlopende- of langlopende financiële schulden indien de reële waarde negatief is.
VGP houdt geen afgeleide financiële instrumenten aan noch is het van plan om afgeleide financiële instrumenten uit te geven voor speculatieve doeleinden.
De boekwaarden van de activa van de Groep worden herzien op balansdatum om te bepalen of er aanwijzingen bestaan voor een bijzondere waardevermindering. Indien een dergelijke aanwijzing bestaat, wordt de realiseerbare waarde van het actief geschat.
Een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt opgenomen als de boekwaarde van het actief of zijn kasstroomgenererende eenheid hoger ligt dan zijn realiseerbare waarde. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Bijzondere waardeverminderingsverliezen met betrekking tot kasstroomgenererende eenheden verminderen de boekwaarde van de activa van de eenheid (of groep van eenheden) op een pro-rata basis.
Een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggeboekt in de geconsolideerde winst- en verliesrekening indien er een wijziging heeft plaatsgevonden in de schattingen gebruikt om de realiseerbare waarde te bepalen voor zover dit een bijzonder waardeverminderingsverlies van hetzelfde actief terugdraait dat in een voorgaande periode was opgenomen als kost.
Een voorziening wordt opgenomen in de geconsolideerde balans indien de Groep een bestaande in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft ten gevolge van een gebeurtenis uit het verleden en het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergen vereist zal zijn om de verplichting te voldoen. Indien het effect materieel is, worden voorzieningen bepaald door de verwachte toekomstige kasstromen te disconteren tegen een disconteringsvoet vóór belastingen dat rekening houdt met de huidige marktbeoordelingen voor de tijdswaarde van geld en de risico's die inherent zijn aan de verplichting.
Huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen verhuurd via een huurovereenkomst worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening op lineaire basis over de duur van de huur. Commerciële tegemoetkomingen ('incentives') toegekend bij de huur worden opgenomen als een integraal deel van de totale huuropbrengsten. Huuropbrengsten worden opgenomen vanaf de aanvang van de huurovereenkomst.
De Groep heeft geen financiële huurovereenkomsten afgesloten met huurders. Alle huurovereenkomsten zijn operationele huurovereenkomsten.
De Groep verhuurt haar vastgoedbeleggingen op grond van gewone langdurige huurovereenkomsten waarbij de verplichtingen van de verhuurder onder deze huurovereenkomsten in essentie gelijk zijn aan deze in andere huurovereenkomsten, zoals het tijdig volledig beschikbaar stellen van de verhuurbare oppervlakte tijdens de duurtijd van de huurovereenkomst. De huurovereenkomsten worden in het algemeen afgesloten voor een periode van 5-10 jaar (eerste vervaldagoptie) en houden meestal een automatische verlengingsclausule in. De huurovereenkomst kan niet opgezegd worden voor de eerste vervaldag.
Door te rekenen huurlasten m.b.t. afgesloten servicecontracten en operationele kosten verbonden aan vastgoed worden opgenomen in de winst- en verliesrekening wanneer ze gemaakt worden.
Alle huurovereenkomsten waarbij VGP optreedt als huurder zijn operationele huurovereenkomsten. De gehuurde activa worden niet opgenomen op de balans. Betalingen worden opgenomen in de winst- en verliesrekening op lineaire basis over de duur van de huur.
Het financieel resultaat omvat de te betalen rente op schulden en interest rate swaps berekend aan de hand van de methode van de effectieve rentevoet na aftrek van de geactiveerde rente, te ontvangen rente op beleggingen en interest rate swaps, winsten en verliezen uit wisselkoersverschillen die in de geconsolideerde winst- en verliesrekening worden opgenomen.
Belastingen op de winst of het verlies van de periode omvat de actuele en de uitgestelde belasting. Belastingen worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening tenzij ze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen zijn opgenomen; in dat geval worden ze opgenomen in het eigen vermogen.
De actuele belasting is het verwachte te betalen bedrag op de belastbare winst van het boekjaar, waarbij gebruik gemaakt wordt van de belastingtarieven van toepassing op de balansdatum en elke aanpassing aan de verschuldigde (of verrekenbare) belastingen met betrekking tot vorige boekjaren.
De uitgestelde belasting wordt berekend aan de hand van de balansmethode op de tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ('balance sheet liability method') in de balans en de fiscale boekwaarde van deze activa en verplichtingen. Uitgestelde belastingen worden gewaardeerd tegen de belastingtarieven die naar verwachting van toepassing zullen zijn op de periode waarin het actief wordt gerealiseerd of de verplichting wordt afgewikkeld op basis van de belastingtarieven van toepassing op de balansdatum.
Uitgestelde belastingvorderingen worden enkel opgenomen in zoverre het waarschijnlijk is dat voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee het tijdelijke verschil kan worden verrekend. Uitgestelde belastingvorderingen en –verplichtingen werden gesaldeerd, in overeenstemming met de criteria in IAS 12 § 74. Uitgestelde belastingvorderingen worden verlaagd in zoverre het niet langer waarschijnlijk is dat voldoende belastbare winst beschikbaar zal zijn.
In het kader van de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening in overeenstemming met IFRS dient het management beoordelingen, schattingen en veronderstellingen te maken die een invloed kunnen hebben op de toepassing van de grondslagen en op de gepresenteerde waarden van activa en verplichtingen, opbrengsten en kosten. De schattingen en de daarmee verbonden veronderstellingen zijn gebaseerd op de historische ervaring en verscheidene andere factoren die verondersteld worden redelijk te zijn in de bestaande omstandigheden. Dit vormt de basis voor het maken van beoordelingen omtrent de boekwaarden van activa en verplichtingen die niet onmiddellijk kunnen worden afgeleid van andere bronnen. De reële resultaten kunnen verschillen van deze schattingen.
De schattingen en de onderliggende veronderstellingen worden op een permanente basis herzien. Schattingswijzigingen worden opgenomen in de periode waarin de wijziging plaatsvindt indien de wijziging alleen invloed heeft op die periode, of in de periode waarin de wijziging plaatsvindt en in toekomstige perioden, indien de wijziging invloed heeft op beide.
Hierna volgen de cruciale beoordelingen, met uitzondering van deze die bestaan uit schattingen (zie toelichting 3.2.) die een belangrijke invloed hebben op de gerapporteerde bedragen in deze geconsolideerde jaarrekening.
— Gezien haar pan-Europese aanwezigheid is VGP blootgesteld aan belastingrisico's in vele rechtsgebieden. Belastingautoriteiten in deze rechtsgebieden voeren geregeld belastingcontroles uit die kunnen leiden tot belastingbetwistingen. Hoewel de uitkomst van dergelijke belastingcontroles onzeker is, is het management ervan overtuigd dat VGP, op basis van een globale evaluatie van potentiële belastingverplichtingen, voldoende belastingverplichtingen opgenomen heeft in haar geconsolideerde jaarrekening
Hierna volgt een overzicht van de belangrijkste veronderstellingen omtrent de toekomst en de belangrijkste andere bronnen van schattingsonzekerheden op het einde van de verslagperiode die een significant risico inhouden op beduidende aanpassingen aan de boekwaarden van activa en verplichtingen in de komende verslagperiode.
Een segment is een duidelijk te onderscheiden onderdeel van de Groep die individuele goederen of diensten of groepen van soortgelijke goederen of diensten voortbrengt of verleent (bedrijfssegment), of die goederen voortbrengt of diensten verleent in een bepaald economisch gebied (geografisch segment) en waarvan het rendements- en risicoprofiel afwijkt van dat van andere segmenten. Aangezien de meerderheid van de activa en verleende diensten zich in de Tsjechische Republiek bevindt en in stijgende mate in Duitsland, werd er een onderscheid gemaakt tussen de Tsjechische Republiek, Duitsland en de andere landen ("Andere landen"). De segment activa bevatten alle elementen die rechtstreeks toewijsbaar zijn aan het segment alsook die elementen die redelijkerwijs kunnen toegewezen worden aan een segment (financiële activa en belastingvorderingen maken hierdoor deel uit van de segment activa). Gezien het groeiend aandeel van de vastgoedbeheer diensten, de facility management diensten alsook de ontwikkelingsactiviteiten verleend aan derden of geassocieerde ondernemingen, werden deze rubrieken apart opgenomen per geografisch segment. De niet-toegewezen bedragen bevatten de kosten die betrekking hebben op de centrale groepsdiensten. Huurinkomsten worden gegenereerd door de verhuur van semi-industrieel vastgoed. Er is geen risicoconcentratie voor wat betreft de huurbijdrage door één enkele huurder. De niet-toegewezen activa hebben betrekking liquide middelen van VGP NV (€ 36,4 miljoen) en andere activa voor € 0,7 miljoen.
| WINST- EN VERLIESREKENING | TSJECHISCHE REPUBLIEK | |||
|---|---|---|---|---|
| (in duizend €) | 2014 | 2013 | ||
| BRUTO HUUROPBRENGSTEN | 3.091 | 1.797 | ||
| DOORGEREKENDE / (DOOR TE REKENEN HUURLASTEN) | 50 | (153) | ||
| OPERATIONELE KOSTEN VERBONDEN AAN VASTGOED | (658) | (272) | ||
| NETTO HUURRESULTAAT | 2.483 | 1.372 | ||
| INKOMSTEN UIT VASTGOEDBEHEER EN FACILITY MANAGEMENT | 2.712 | 2.971 | ||
| INKOMSTEN UIT PROJECTONTWIKKELING | 246 | 485 | ||
| NETTO MEERWAARDE / (MINWAARDE) OP VASTGOEDBELEGGINGEN | 11.028 | 7.723 | ||
| ANDERE OPBRENGSTEN / (KOSTEN) INCL. ADMIN. KOSTEN | (3.722) | (3.009) | ||
| AANDEEL IN RESULTAAT VAN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | — | — | ||
| OPERATIONELE WINST / (VERLIES) | 12.747 | 9.542 | ||
| FINANCIEEL RESULTAAT | — | — | ||
| BELASTINGEN | — | — | ||
| WINST VAN HET BOEKJAAR | — | — |
| BALANS | TSJECHISCHE REPUBLIEK | ||
|---|---|---|---|
| (in duizend €) | 2014 | 2013 | |
| ACTIVA | |||
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 96.265 | 66.504 | |
| ANDERE ACTIVA (INCL. UITGESTELDE BELASTINGVORDERINGEN) | 4.108 | 2.539 | |
| TOTAAL ACTIVA | 100.373 | 69.043 | |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | |||
| EIGEN VERMOGEN | — | — | |
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | — | — | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | — | — |
| DUITSLAND | ANDERE LANDEN | NIET-TOEGEWEZEN BEDRAGEN | TOTAAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| 2.177 | — | 4.328 | 2.816 | — | — | 9.596 | 4.613 |
| 6 | (4) | 375 | 67 | — | — | 431 | (90) |
| (311) | (121) | (544) | (335) | — | — | (1.513) | (728) |
| 1.872 | (125) | 4.159 | 2.548 | — | — | 8.514 | 3.795 |
| 2 | — | 447 | 419 | — | — | 3.161 | 3.390 |
| — | — | — | — | — | — | 246 | 485 |
| 28.914 | 18.304 | 13.978 | 1.845 | — | — | 53.920 | 27.872 |
| (647) | (263) | (575) | (406) | (2.145) | (1.172) | (7.089) | (4.850) |
| — | — | — | — | 14.473 | 1.526 | 14.473 | 1.526 |
| 30.141 | 17.916 | 18.009 | 4.406 | 12.328 | 354 | 73.225 | 32.218 |
| — | — | — | — | (7.675) | 702 | (7.675) | 702 |
| — | — | — | — | (16.191) | (8.618) | (16.191) | (8.618) |
| — | — | — | — | 49.359 | 24.302 | 49.359 | 24.302 |
| DUITSLAND | ANDERE LANDEN | NIET-TOEGEWEZEN BEDRAGEN | TOTAAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| 219.787 | 90.073 | 100.037 | 69.227 | — | — | 416.089 | 225.804 |
| 6.568 | 3.056 | 3.969 | 3.937 | 37.105 | 131.146 | 51.750 | 140.678 |
| 226.355 | 93.129 | 104.006 | 73.164 | 37.105 | 131.146 | 467.839 | 366.482 |
| — | — | — | — | 215.417 | 166.057 | 215.417 | 166.057 |
| — | — | — | — | 252.422 | 200.425 | 252.422 | 200.425 |
| — | — | — | — | 467.839 | 366.482 | 467.839 | 366.482 |
| WINST- EN VERLIESREKENING | ESTLAND | SLOVAKIJE | |||
|---|---|---|---|---|---|
| (in duizend €) | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| BRUTO HUUROPBRENGSTEN | 875 | — | 896 | 883 | |
| DOORGEREKENDE/ (DOOR TE REKENEN HUURLASTEN) | 218 | (4) | — | 1 | |
| OPERATIONELE KOSTEN VERBONDEN AAN VASTGOED | (312) | (82) | (77) | (93) | |
| NETTO HUURRESULTAAT | 781 | (86) | 819 | 791 | |
| INKOMSTEN UIT VASTGOEDBEHEER EN FACILITY MANAGEMENT |
98 | — | 9 | 9 | |
| INKOMSTEN UIT PROJECTONTWIKKELING | — | — | — | — | |
| NETTO MEERWAARDE / (MINWAARDE) OP VASTGOEDBELEGGINGEN |
6.814 | 3.070 | 1.210 | 25 | |
| ANDERE OPBRENGSTEN / (KOSTEN) INCL. ADMIN. KOSTEN | (49) | (26) | (71) | (3) | |
| AANDEEL IN RESULTAAT VAN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | — | — | — | — | |
| OPERATIONELE WINST / (VERLIES) | 7.644 | 2.958 | 1.967 | 822 | |
| FINANCIEEL RESULTAAT | — | — | — | — | |
| BELASTINGEN | — | — | — | — | |
| WINST VAN HET BOEKJAAR | — | — | — | — |
| BALANS | ESTLAND | SLOVAKIJE | |||
|---|---|---|---|---|---|
| (in duizend €) | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| ACTIVA | |||||
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 32.400 | 13.273 | 24.367 | 23.043 | |
| ANDERE ACTIVA (INCL. UITGESTELDE BELASTINGVORDERINGEN) | 1.035 | 902 | 222 | 210 | |
| TOTAAL ACTIVA | 33.435 | 14.175 | 24.589 | 23.253 | |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | — | — | — | — | |
| EIGEN VERMOGEN | — | — | — | — | |
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | — | — | — | — | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN |
| HONGARIJE | ROEMENIË | ANDERE | TOTAAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| 1.795 | 1.694 | 762 | 239 | — | — | 4.328 | 2.816 |
| 74 | 62 | 84 | 10 | (1) | (2) | 375 | 67 |
| (126) | (109) | (12) | (6) | (17) | (45) | (544) | (335) |
| 1.743 | 1.647 | 834 | 243 | (18) | (47) | 4.159 | 2.548 |
| 46 | 44 | — | — | 294 | 366 | 447 | 419 |
| — | — | — | — | — | — | — | — |
| 1.641 | (637) | 3.351 | (244) | 962 | (369) | 13.978 | 1.845 |
| (88) | (60) | (362) | (209) | (5) | (108) | (575) | (406) |
| — | — | — | — | — | — | — | — |
| 3.342 | 994 | 3.823 | (210) | 1.233 | (158) | 18.009 | 4.406 |
| — | — | — | — | — | — | — | — |
| — | — | — | — | — | — | — | — |
| — | — | — | — | — | — | — | — |
| HONGARIJE | ROEMENIË | ANDERE | TOTAAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| 22.660 | 20.827 | 17.385 | 10.586 | 3.225 | 1.498 | 100.037 | 69.227 |
| 1.709 | 1.222 | 953 | 672 | 50 | 931 | 3.969 | 3.937 |
| 24.369 | 22.049 | 18.338 | 11.258 | 3.275 | 2.429 | 104.006 | 73.164 |
| — | — | — | — | — | — | — | — |
| — | — | — | — | — | — | — | — |
| — | — | — | — | — | — | — | — |
| (in duizend €) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| BRUTO ONTVANGEN / TOEGEREKENDE HUURBETALINGEN | 8.857 | 4.317 |
| HUURINDEXERING EN KORTINGEN | 739 | 296 |
| TOTAAL BRUTO HUUROPBRENGSTEN | 9.596 | 4.613 |
| INKOMSTEN UIT VASTGOEDBEHEER | 1.929 | 2.478 |
| INKOMSTEN UIT FACILITY MANAGEMENT | 1.233 | 911 |
| INKOMSTEN UIT PROJECTONTWIKKELING | 246 | 485 |
| DOORGEREKENDE HUURLASTEN | 2.110 | 1.349 |
| TOTAAL OMZET | 15.114 | 9.836 |
De Groep verhuurt zijn vastgoedbeleggingen via operationele huurovereenkomsten. De huurovereenkomsten hebben in het algemeen een looptijd van meer dan 5 jaar. De bruto huurinkomsten weerspiegelen de bestendige groei van de verhuurde activa voornamelijk deze die in het jaar 2014 werden opgeleverd.
| (in duizend €) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| DOORGEREKENDE HUURLASTEN | ||
| DOORREKENING VAN KOSTEN GEDRAGEN DOOR EIGENAAR | 2.110 | 1.349 |
| TOTAAL | 2.110 | 1.349 |
| DOOR TE REKENEN HUURLASTEN | ||
| ENERGIE | (951) | (489) |
| ONDERHOUD EN SCHOONMAAK | (148) | (40) |
| ONROERENDE VOORHEFFING | (301) | (164) |
| ANDERE | (279) | (746) |
| TOTAAL | (1.679) | (1.439) |
Doorgerekende huurlasten vertegenwoordigen te ontvangen opbrengsten van huurders voor energie, onderhoud, schoonmaak, veiligheid, afvalbeheer en het gebruik van de infrastructuur die verbonden zijn aan de kosten verbonden aan dienstverlening gefactureerd aan de Groep.
| (in duizend €) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| HERSTELLINGEN EN ONDERHOUD | (175) | (102) |
| ERELONEN (ADVOCATEN., MAKELAARS EN ANDERE) EN MARKETINGKOSTEN | (382) | (68) |
| VASTGOEDMAKELAARS | (427) | (263) |
| ANDERE | (529) | (295) |
| TOTAAL | (1.513) | (728) |
| (in duizend €) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| NIET-GEREALISEERDE MEER- / (MIN)WAARDE OP VASTGOEDBELEGGINGEN | 58.160 | 27.872 |
| GEREALISEERDE MEER- / (MIN)WAARDE OP VERKOOP VAN DOCHTERONDERNEMINGEN EN VASTGOEDBELEGGINGEN |
(4.240) | — |
| TOTAAL | 53.920 | 27.872 |
De totale portefeuille maar exclusief het ontwikkelingsland werd op 31 december 2014 door de waarderingsdeskundige gewaardeerd op basis van een kapitalisatierentevoet van 7,81% (vergeleken met 8,72% per 31 december 2013) toegepast op de contractuele huren vermeerderd met de geschatte huurwaarde van de leegstaande gebouwen. Een variatie van 0,10% van deze kapitalisatierentevoet zou een variatie van de totale portefeuillewaarde van € 3,8 miljoen met zich meebrengen.
| (in duizend €) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| LONEN EN WEDDEN | (2.404) | (1.902) |
| AUDIT, JURIDISCHE- EN ANDERE RAADGEVERS | (2.082) | (1.509) |
| ANDERE KOSTEN | (1.892) | (1.050) |
| AFSCHRIJVING | (178) | (106) |
| TOTAAL | (6.556) | (4.567) |
| (in duizend €) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| ANDERE OPBRENGSTEN | ||
| ANDERE OPERATIONELE OPBRENGSTEN | 348 | 458 |
| TOTAAL | 348 | 458 |
| ANDERE KOSTEN | ||
| ANDERE OPERATIONELE KOSTEN | (881) | (741) |
| TOTAAL | (881) | (741) |
| TOTAAL ANDERE OPBRENGSTEN / (ANDERE KOSTEN) | (533) | (283) |
| (in duizend €) | 2014 | 2013 | |
|---|---|---|---|
| GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | |||
| VGP PARK HORNÍ POČERNICE, a.s. | TSJECHISCHE REPUBLIEK | 862 | 1.175 |
| VGP BLUE PARK, a.s. | TSJECHISCHE REPUBLIEK | 44 | 60 |
| VGP GREEN PARK, a.s. | TSJECHISCHE REPUBLIEK | 56 | 75 |
| VGP PARK PŘÍŠOVICE, a.s. | TSJECHISCHE REPUBLIEK | 22 | 43 |
| VGP PARK TURNOV, a.s. | TSJECHISCHE REPUBLIEK | 107 | 188 |
| VGP GREEN TOWER, a.s. | TSJECHISCHE REPUBLIEK | 20 | 24 |
| VGP CZ IV a.s. | TSJECHISCHE REPUBLIEK | (79) | (210) |
| VGP CZ II s.r.o. | TSJECHISCHE REPUBLIEK | 296 | 803 |
| SUN S.à r.l. | GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 2.580 | 4 |
| SNOW CRYSTAL S.à r.l. | GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 10.565 | (636) |
| VGP MISV COMM. VA | BELGIË | — | — |
| TOTAAL | 14.473 | 1.526 |
| (in duizend €) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| BANCAIRE RENTEOPBRENGSTEN | 11 | 19 |
| RENTEOPBRENGSTEN UIT LENINGEN AAN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | 2.869 | 3.419 |
| BANCAIRE RENTEOPBRENGSTEN – AFDEKKINGSDERIVATEN | — | 13 |
| NETTO WISSELKOERSWINSTEN | — | 136 |
| FINANCIËLE OPBRENGSTEN | 2.880 | 3.587 |
| RENTELASTEN UIT OBLIGATIES | (7.697) | (2.082) |
| BANCAIRE RENTEKOSTEN – VARIABELE SCHULD | (1.283) | (837) |
| BANCAIRE RENTEKOSTEN – AFDEKKINGSDERIVATEN | (167) | — |
| RENTE GEACTIVEERD BIJ VASTGOEDBELEGGINGEN | 999 | 564 |
| NIET-GEREALISEERDE VERLIEZEN OP AFDEKKINGSDERIVATEN | (1.455) | (201) |
| ANDERE FINANCIËLE KOSTEN | (945) | (329) |
| NETTO WISSELKOERSVERLIEZEN | (7) | — |
| FINANCIËLE KOSTEN | (10.555) | (2.885) |
| FINANCIEEL RESULTAAT | (7.675) | 702 |
| (in duizend €) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| ACTUELE BELASTINGEN | (727) | (278) |
| UITGESTELDE BELASTINGEN | (15.464) | (8.340) |
| TOTAAL | (16.191) | (8.618) |
| (in duizend €) | 2014 | 2013 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 65.550 | 32.920 | |||
| AANPASSING VOOR HET AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
(14.473) | (1.526) | |||
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN EN AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
51.077 | 31.394 | |||
| BELASTING AAN DE LOKALE BELASTINGVOET | 30.8% | (15.744) | 19.0% | (5.965) | |
| VERSCHIL IN BELASTINGVOET NIET-DUITSE BEDRIJVEN | 4.159 | (2.496) | |||
| VERWORPEN UITGAVEN | (2.207) | (163) | |||
| NIET-UITGEDRUKTE UITGESTELDE BELASTINGVORDERINGEN / VERLIEZEN / NOTIONELE INTERESTAFTREK |
(2.355) | 251 | |||
| AANPASSING NIET ONDERHEVIG AAN BELASTINGEN | (43) | (216) | |||
| TOTAAL | 31.7% | (16.191) | 27.5% | (8.618) |
Tijdens 2014 worden de meerderheid van de groepsinkomsten voor belastingen behaald in Duitsland. Bijgevolg werd de effectieve belastingvoet van Duitsland toegepast in de reconciliatie. In 2013 werd de meerderheid van de groepsinkomsten voor belastingen behaald in Tsjechië en bijgevolg werd de effectieve belastingvoet van Tsjechië toegepast in de reconciliatie.
De fiscaal overgedragen verliezen vervallen als volgt:
| 2014 (in duizend €) | < 1 JAAR | 2–5 JAAR | > 5 JAAR |
|---|---|---|---|
| OVERGEDRAGEN FISCALE VERLIEZEN | 498 | 1.376 | 8.346 |
| 2013 (in duizend €) | < 1 JAAR | 2–5 JAAR | > 5 JAAR |
| OVERGEDRAGEN FISCALE VERLIEZEN | 892 | 2.106 | 2.761 |
| ACTIVA | PASSIVA | NETTO | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (in duizend €) | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| VASTE ACTIVA | — | — | (26.877) | (11.138) | (26.877) | (11.138) |
| IFRS HEDGE ACCOUNTING | 760 | — | — | — | 760 | — |
| OVERGEDRAGEN FISCALE VERLIEZEN | 243 | 344 | — | — | 243 | 344 |
| GEACTIVEERDE RENTE | — | — | (1.003) | (750) | (1.003) | (750) |
| GEACTIVEERDE KOSTEN | — | — | (148) | (78) | (148) | (78) |
| ANDERE | — | — | (47) | 4 | (47) | 4 |
| BELASTINGVORDERINGEN / (VERPLICHTINGEN) | 1.004 | 344 | (28.074) | (11.962) | (27.071) | (11.618) |
| COMPENSERING VORDERINGEN EN VERPLICHTINGEN | (746) | (209) | 746 | 209 | — | — |
| NETTO BELASTINGVORDERINGEN / (VERPLICHTINGEN) | 258 | 135 | (27.328) | (11.753) | (27.071) | (11.618) |
De uitgestelde belastingvorderingen en –verplichtingen zijn toewijsbaar aan de volgende elementen:
Een totaal bedrag van € 2.113k (€ 471k in 2013) aan uitgestelde belastingvorderingen werd niet uitgedrukt.
| (in aantal) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| GEWOGEN GEMIDDELDE AANTAL GEWONE AANDELEN (BASIS) | 18.583.050 | 18.583.050 |
| CORRECTIE VOOR WEDERZIJDS BELANG VIA GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | (398.368) | (398.368) |
| GEWOGEN GEMIDDELDE AANTAL GEWONE AANDELEN (NA CORRECTIE) | 18.184.682 | 18.184.682 |
| (in duizend €) | 2014 | 2013 |
| RESULTAAT OVER DE PERIODE TOEWIJSBAAR AAN DE GROEP EN DE GEWONE AANDEELHOUDERS |
49.359 | 24.302 |
| WINST PER AANDEEL (in €) – BASIS | 2,66 | 1,31 |
| WINST PER AANDEEL – NA CORRECTIE VOOR WEDERZIJDS BELANG VIA GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN (in €) |
2,71 | 1,34 |
| (in duizend €) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| AANSCHAFFINGSWAARDE | ||
| SALDO PER 1 JANUARI | 631 | — |
| TOENAMES | — | 631 |
| SALDO PER 31 DECEMBER | 631 | 631 |
| BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN | ||
| SALDO PER 1 JANUARI | — | — |
| BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN | — | — |
| SALDO PER 31 DECEMBER | — | — |
| NETTOBOEKWAARDE PER 31 DECEMBER | 631 | 631 |
| IMMATERIËLE VASTE ACTIVA | MATERIËLE VASTE ACTIVA | |||
|---|---|---|---|---|
| (in duizend €) | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 |
| OP 1 JANUARI | 51 | 58 | 297 | 241 |
| AANSCHAFFINGEN VAN HET BOEKJAAR | ||||
| INFORMATICASOFTWARE | 38 | 14 | — | — |
| INSTALLATIES, MACHINES EN UITRUSTING | — | — | 122 | 71 |
| MEUBILAIR EN KANTOORMATERIEEL | — | — | 106 | 35 |
| WAGENS | — | — | 29 | 109 |
| ANDERE | — | — | 4 | 4 |
| 38 | 14 | 261 | 219 | |
| AFSCHRIJVINGEN VAN HET BOEKJAAR | ||||
| INFORMATICASOFTWARE | (30) | (19) | — | — |
| INSTALLATIES, MACHINES EN UITRUSTING | — | — | (58) | (90) |
| MEUBILAIR EN KANTOORMATERIEEL | — | — | (22) | (10) |
| WAGENS | — | — | (104) | (57) |
| ANDERE | (2) | (2) | (4) | (6) |
| (32) | (21) | (188) | (163) | |
| PER 31 DECEMBER | 57 | 51 | 370 | 297 |
| (in duizend €) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| SALDO PER 1 JANUARI | 225.804 | 101.629 |
| INVESTERINGSUITGAVEN | 62.560 | 26.542 |
| GEACTIVEERDE RENTE | 999 | 564 |
| VERWERVINGEN | 71.890 | 69.197 |
| VERKOOP/AFSTAND (REËLE WAARDE VAN VERKOCHTE/AFGESTANE ACTIVA) | (3.324) | — |
| STIJGING / (DALING) VAN DE REËLE WAARDE | 58.160 | 27.872 |
| SALDO OP 31 DECEMBER | 416.089 | 225.804 |
Per 31 december 2014 waren de vastgoedbeleggingen ten belopen van € 226,1 miljoen (€ 87,3 miljoen per 31 december 2013) gewaarborgd ten voordele van de banken van de Groep (zie toelichting 6.10.).
Bij het bepalen van de geschikte klassen van vastgoedbeleggingen heeft de Groep de aard, kenmerken, eigenschappen en risico's van haar vastgoedportefeuille beschouwd. Er werd eveneens rekening gehouden met hiërarchische classificatie waarbinnen de waardering tegen reële waarde zijn gecategoriseerd.
De volgende factoren zijn toegepast op de overeenkomstige klassen vastgoedbeleggingen
Dit resulteerde in de volgende klassen van vastgoedbeleggingen
| 2014 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| (in duizend €) | IP¹ | IPUC² | DL³ | TOTAAL | |
| GESEGMENTEERDE INFORMATIE | INDUSTRIEEL | INDUSTRIEEL | INDUSTRIEEL | ||
| REËLE WAARDE – HIËRARCHIE | 3 | 3 | 3 | ||
| REËLE WAARDE PER 1 JANUARI | 77.962 | 52.751 | 95.091 | 225.804 | |
| INVESTERINGSUITGAVEN | 23.670 | 32.565 | 6.325 | 62.560 | |
| AANSCHAFFINGEN | — | 4.544 | 67.346 | 71.890 | |
| GEACTIVEERDE RENTE | 316 | 528 | 155 | 999 | |
| VERKOOP/AFSTAND | — | — | (3.324) | (3.324) | |
| OVERDRACHT VAN DL NAAR IPUC | — | 17.640 | (17.640) | — | |
| OVERDRACHT VAN IPUC NAAR IP | 45.392 | (45.392) | — | — | |
| NETTO MEERWAARDE / (MINWAARDE) OP VASTGOEDBELEGGINGEN | 26.276 | 18.447 | 13.437 | 58.160 | |
| TRANSFERS NAAR / (VAN) NIVEAU 3 | — | — | — | — | |
| REËLE WAARDE PER 31 DECEMBER | 173.616 | 81.083 | 161.390 | 416.089 |
| 2013 | ||||
|---|---|---|---|---|
| (in duizend €) | IP¹ | IPUC² | DL³ | TOTAAL |
| GESEGMENTEERDE INFORMATIE | INDUSTRIEEL | INDUSTRIEEL | INDUSTRIEEL | |
| REËLE WAARDE – HIËRARCHIE | 3 | 3 | 3 | |
| REËLE WAARDE PER 1 JANUARI | 49.420 | 16.123 | 36.086 | 101.629 |
| INVESTERINGSUITGAVEN | 3.947 | 19.748 | 2.848 | 26.543 |
| AANSCHAFFINGEN | 20.845 | — | 48.352 | 69.197 |
| GEACTIVEERDE RENTE | 19 | 483 | 62 | 564 |
| OVERDRACHT VAN DL NAAR IPUC | — | 11.617 | (11.617) | — |
| OVERDRACHT VAN IPUC NAAR IP | 4.802 | (4.802) | — | — |
| NETTO MEERWAARDE / (MINWAARDE) OP VASTGOEDBELEGGINGEN | (1.071) | 9.581 | 19.361 | 27.871 |
| TRANSFERS NAAR / (VAN) NIVEAU 3 | — | — | — | — |
| REËLE WAARDE PER 31 DECEMBER | 77.962 | 52.750 | 95.092 | 225.804 |
1 IP = opgeleverde vastgoedbeleggingen
2 IPUC = projectontwikkelingen
3 DL = ontwikkelingsland
De politiek van de Groep is om een overdracht in reële waarde hiërarchie te erkennen vanaf de datum van de gebeurtenis of verandering van de omstandigheden die de overdracht veroorzaakt.
Voor de verslagperiode die eindigt op 31 december 2014 waren er geen transfers naar en uit de waardering van de reële waarde van Niveau 3.
Vastgoedbeleggingen (opgeleverde projecten) worden gewaardeerd tegen reële waarde. Een externe onafhankelijke waarderingsdeskundige met erkende beroepskwalificaties en die beschikt over de ervaring met de locatie en categorie van de te waarderen vastgoedbelegging, bepaalt de waarde van de portefeuille minstens eenmaal per jaar. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde; dit is de prijs waarvoor het vastgoed zou kunnen worden verhandeld op datum van de waardering tussen terzake goed geïnformeerde en tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn.
De waarde van vastgoed wordt bepaald door verwijzing naar het totale bedrag van de netto jaarlijkse huurvorderingen uit vastgoed en, waar relevant, de gerelateerde kosten. Een discontovoet dat het risico inherent aan de netto kasstromen weerspiegelt, wordt dan toegepast op de netto jaarlijkse huren ten einde tot de waardering te komen.
Gezien de aard van het vastgoed en de waarderingsgrondslag paste de waarderingsdeskundige, de batenbenadering toe gebaseerd op de gedisconteerde kasstroomtechniek voor een periode van tien jaar. De kasstroom veronderstelt een 'holding period' van tien jaar met een 'exit value' berekend op basis van de Geschatte Huur Waarde (Expected Rental Value (ERV)) op dat ogenblik. Om de 'exit value' te berekenen houdt de vastgoedexpert rekening met zijn veronderstellingen van de mogelijke kapitalisatievoet in het tiende jaar.
De kasstroom is gebaseerd op de huuropbrengsten uit bestaande huurovereenkomsten tot aan hun vervaldag en de verwachte huurwaarde voor de resterende periode in de periode van tien jaar, zoals van toepassing. Na de vervaldag van de bestaande huurovereenkomsten (eerste vervaldagoptie) houdt de waarderingsdeskundige rekening bij zijn berekening met een zekere leegstand voor een bepaalde periode. Deze leegstand is 4 maand voor semi-industrieel vastgoed en 6 maand voor kantoorgebouwen. De veronderstelde leegstand wordt gebruikt om de kosten van marketing, herverhuur en eventuele wederinstaatstellingskosten te dekken. Voor de bestaande niet verhuurde oppervlakte wordt er een initiële leegstand van 8 maand verondersteld. De waarderingsdeskundige houdt eveneens rekening met een algemene aftrek van 0-2% van de bruto huurinkomsten voor permanente leegstand.
Waarderingen weerspiegelen, waar relevant, het type van huurder die momenteel het vastgoed bezet of die verantwoordelijk is voor het voldoen aan de huurverbintenissen of die waarschijnlijk het vastgoed zal bezetten en de algemene perceptie van de markt op hun kredietwaardigheid; de toewijzing van de verantwoordelijken voor het onderhoud en de verzekering tussen verhuurder en huurder, en de resterende economische levensduur van het vastgoed. Er werd verondersteld dat telkens wanneer een herziening of vernieuwing van de huur hangende is met voorziene prijsstijgingen, alle mededelingen, en waar relevant alle antwoorden, geldig werden opgemaakt en binnen de aangewezen periode.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde worden opgenomen in de geconsolideerde winsten verliesrekening.
Vastgoed dat in aanbouw of in ontwikkeling is voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. De projectontwikkelingen worden gewaardeerd door een onafhankelijke waarderingsdeskundige. Voor de projectontwikkelingen worden dezelfde methodes toegepast door de waarderingsdeskundige als deze van toepassing voor de vastgoedbeleggingen maar mits aftrek van de nog te maken bouwkosten van deze marktwaarde. Onder de nog te maken bouwkosten wordt verstaan alle algemene uitstaande ontwikkelingskost, met inbegrip van alle bouwkosten, alle projectkosten, financieringskosten en winst van de ontwikkelaar (de winst van de ontwikkelaar weerspiegelt het risico niveau verbonden aan een individueel project en is voornamelijk afhankelijk van de ontwikkelingsfase en de voorverhuur status van het project). Alle kosten die rechtstreeks toerekenbaar zijn aan de aankoop en de bouw van het vastgoed, en alle volgende investeringsuitgaven die in aanmerking komen als aanschaffingskosten worden geactiveerd.
Terreinen waarover de Groep volledige eigendom beschikt en waarop de Groep van plan is te bouwen (zogenaamd "ontwikkelingsland") wordt onmiddellijk gewaardeerd tegen reële waarde voorzover deze reële waarde voldoende betrouwbaar bepaald kan worden. De waardering van het ontwikkelingsland wordt in het algemeen uitgevoerd door een onafhankelijke waarderingsdeskundige. Voor het geval dat de raad van bestuur van mening is dat de reële waarde van het ontwikkelingsland onvoldoende betrouwbaar bepaald kan worden, kan de raad van bestuur ervoor kiezen om het ontwikkelingsland te waarderen tegen kostprijs minus bijzondere waardeverminderingen tot op het ogenblik dat de reële waarde op een betrouwbare manier kan bepaald worden. Per 31 december 2014 werd al het ontwikkelingsland gewaardeerd tegen reële waarde door een onafhankelijke waarderingsdeskundige.
Werken aan de infrastructuur worden niet opgenomen in de reële waarde van het ontwikkelingsland maar worden opgenomen als projectontwikkelingen, gewaardeerd tegen kostprijs.
Voor de waardering van het ontwikkelingsland werd de vergelijkende verkoopmethode ("Sales comparison approach") gebruikt. Deze waardering bestaat erin om een indicatieve waarde vast te stellen via de vergelijking van het eigen ontwikkelingsland met soortgelijke activa en hierop een aanpassing te maken die de voor- en nadelen van het eigen ontwikkelingsterreinen weerspiegeld. Dit is de meeste aangewezen methode indien er recente soortgelijke terreinen verkocht werden of te koop worden aangeboden.
De waarderingen van de vastgoedportefeuille per 31 december 2014 werden uitgevoerd door Jones Lang LaSalle.
| REGIO | SEGMENT | REËLE WAARDE 31 DEC-14 (€ '000) |
WAARDERINGS TECHNIEK |
NIVEAU 3 – NIET-WAARNEEMBARE INPUTS |
WAARDE |
|---|---|---|---|---|---|
| TSJECHIË | IP EN IPUC | 81.331 | GEDISCONTEERDE KASSTROOMTECHNIEK |
JAARLIJKSE HUUR PER M² | 49–57 |
| DISCONTOVOET | 7,18%–8,10% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 7,25% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
7,55% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (in '000) |
€ 7.700 | ||||
| DL | 14.934 | VERGELIJKENDE VERKOOP | PRIJS PER M² | — | |
| DUITSLAND | IP EN IPUC | 95.950 | GEDISCONTEERDE KASSTROOMTECHNIEK |
JAARLIJKSE HUUR PER M² | 40–62 |
| DISCONTOVOET | 6,76%–8,64% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 6,50%–6,75% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
7,25% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (in '000) |
€ 24.874 | ||||
| DL | 123.837 | VERGELIJKENDE VERKOOP | PRIJS PER M² | — | |
| ANDERE LANDEN | IP EN IPUC | 82.410 | GEDISCONTEERDE KASSTROOMTECHNIEK |
JAARLIJKSE HUUR PER M² | 47–62 |
| DISCONTOVOET | 8,41%–10,35% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 8,40%–10,25% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
8,99% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (in '000) |
€ 4.923 | ||||
| DL | 17.627 | VERGELIJKENDE VERKOOP | PRIJS PER M² | — | |
| TOTAL | 416.089 |
| REGIO | SEGMENT | REËLE WAARDE 31 DEC-13 (€ '000) |
WAARDERINGS TECHNIEK |
NIVEAU 3 – NIET-WAARNEEMBARE INPUTS |
WAARDE |
|---|---|---|---|---|---|
| TSJECHIË | IP AND IPUC | 45.660 | GEDISCONTEERDE KASSTROOMTECHNIEK |
JAARLIJKSE HUUR PER M² | 45–60 |
| DISCONTOVOET | 8,15%–11,30% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 8,15% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
8,43% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (in '000) |
€ 6.550 | ||||
| DL | 20.843 | VERGELIJKENDE VERKOOP | PRIJS PER M² | — | |
| DUITSLAND | IP AND IPUC | 29.870 | GEDISCONTEERDE KASSTROOMTECHNIEK |
JAARLIJKSE HUUR PER M² | 40–60 |
| DISCONTOVOET | 6,65%–10,00% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 6,50%–6,75% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
7,95% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (in '000) |
€ 9.500 | ||||
| DL | 60.203 | VERGELIJKENDE VERKOOP | PRIJS PER M² | — | |
| ANDERE LANDEN | IP AND IPUC | 55.182 | GEDISCONTEERDE KASSTROOMTECHNIEK |
JAARLIJKSE HUUR PER M² | 40–60 |
| DISCONTOVOET | 8,15%–11,00% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 8,40%–10,25% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
9,87% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (in '000) |
€ 14.800 | ||||
| DL | 14.046 | VERGELIJKENDE VERKOOP | PRIJS PER M² | — | |
| TOTAL | 225.804 |
Een verlaging van de verwachte huur zal leiden tot een verlaging van de reële waarde.
Een verhoging van de discontovoet en de kapitalisatievoeten gebruikt voor de eindwaarde van de gedisconteerde kasstroommethode zal de reële waarde verminderen.
Er zijn onderlinge verbanden tussen deze discontovoet en de kapitalisatievoeten aangezien deze bepaald worden door de marktvoorwaarden.
Voor projectontwikkelingen zullen de nog te maken bouwkosten en de periode nodig om de projecten op te leveren leiden tot een verlaging van de reële waarde. Het verder afwerken van de bouw tot oplevering zal een verhoging van de reële waarde met zich meebrengen.
| (in duizend €) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| PER 1 JANUARI | 982 | (545) |
| RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR | 14.473 | 1.526 |
| OPBRENGSTEN M.B.T. VERKOOP VAN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | (15.438) | — |
| TOTAAL | 17 | 982 |
Voor verdere analyse van het resultaat van het boekjaar wordt er verwezen naar toelichting 5.7.
Het aandeel van de Groep in de activa, verplichtingen en resultaten van geassocieerde ondernemingen is hieronder samengevat:
| (in duizend €) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| VASTGOEDBELEGGINGEN | — | 95.023 |
| ANDERE VASTE ACTIVA | — | 16 |
| VLOTTENDE ACTIVA | 600 | 9.321 |
| LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | — | (99.238) |
| KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | (583) | (4.140) |
| TOTAAL NETTO ACTIVA | 17 | 982 |
| BRUTO HUUROPBRENGSTEN | 5.382 | 6.641 |
| NETTO RESULTAAT | 14.473 | 1.526 |
De relatie met de 2 belangrijkste geassocieerde ondernemingen zijnde Snow Crystal S.à r.l. (VGP CZ I en VGP CZ IV portefeuille) en Sun S.à r.l. (VGP CZ II portefeuille) veranderde substantieel tijdens het jaar.
Op 22 oktober 2014 werd de verkoop van de VGP CZ I en VGP CZ IV portefeuilles door Snow Crystal S.à r.l. afgerond en werd de verkoop van de VGP CZ II portefeuille door Sun S.à r.l. afgerond. De transactiewaarde bedroeg € 523 miljoen. De netto verkoopopbrengst werd uitgekeerd aan de joint venture partners en VGP NV ontving in totaal € 67,7 miljoen waarvan er € 49,8 miljoen betrekking had op de terugbetaling van de leningen gegeven aan de geassocieerde ondernemingen. De netto verkoopopbrengst kan nog in beperkte mate worden herzien afhankelijk van de finale balans die op dit ogenblik tussen de kopers en de joint venture partners wordt overeengekomen.
Het is de huidige intentie van de joint venture partners om Snow Crystal S.à r.l. en Sun S.à.r.l te liquideren tijdens 2015.
| (in duizend €) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| SUN S.à r.L. | — | 6.709 |
| VGP CZ II s.r.o. | — | 7.871 |
| SNOW CRYSTAL S.à r.L. | — | 21.329 |
| VGP PARK HORNÍ POČERNICE, a.s. | — | 9.043 |
| VGP BLUE PARK, a.s. | — | 249 |
| VGP GREEN PARK, a.s. | — | 627 |
| VGP GREEN TOWER, a.s. | — | 214 |
| VGP PARK PŘÍŠOVICE, a.s. | — | 511 |
| VGP PARK TURNOV, a.s. | — | 371 |
| VGP CZ IV a.s. | — | 2.190 |
| TOTAAL | — | 49.114 |
Voor verdere details van de wijzigingen in de samenstelling van de geassocieerde ondernemingen wordt er verwezen naar toelichting 6.4.
| (in duizend €) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| HANDELSVORDERINGEN | 1.352 | 1.817 |
| TE ONTVANGEN BTW | 3.517 | 1.750 |
| OVERLOPENDE REKENINGEN (ACTIEF) | 192 | 124 |
| ANDERE VORDERINGEN M.B.T. VGP CZ II TRANSACTIE | — | 6.450 |
| ANDERE VORDERINGEN | 1.761 | 101 |
| TOTAAL | 6.822 | 10.242 |
De vordering op VGP CZ II werd afgewikkeld als onderdeel van de verkoop van de VGP CZ I, VGP CZ IV en VGP CZ II portefeuilles.
De geldmiddelen en kasequivalenten van de Groep omvatten voornamelijk kasdeposito's aangehouden bij Tsjechische en Belgische banken.
| MUTATIE VAN HET KAPITAAL (in duizend €) |
TOTAAL UITSTAANDE KAPITAAL VAN DE TRANSACTIE (in duizend €) |
AANTAL UITGEGEVEN AANDELEN (in eenheden) |
TOTAAL AANTAL AANDELEN (in eenheden) |
||
|---|---|---|---|---|---|
| 01. 01. 2006 | CUMULATIEF AANDELENKAPITAAL VAN ALLE TSJECHISCHE ONDERNEMINGEN |
10.969 | 10.969 | — | — |
| 06. 02. 2007 | INBRENG VAN VGP NV | 100 | 11.069 | 100 | 100 |
| 05. 11. 2007 | AANDELENSPLITSING | — | 11.069 | 7.090.400 | 7.090.500 |
| 11. 12. 2007 | INBRENG IN NATURA VAN DE TSJECHISCHE ONDERNEMINGEN |
120.620 | 131.689 | 7.909.500 | 15.000.000 |
| 11. 12. 2007 | KAPITAALSVERHOGING IPO | 50.000 | 181.689 | 3.278.688 | 18.278.688 |
| 28. 12. 2007 | UITOEFENING VAN DE OVERTOEWIJZINGSOPTIE – IPO |
4.642 | 186.331 | 304.362 | 18.583.050 |
| 31. 12. 2007 | ELIMINATIE KAPITAALSVERHOGING – INBRENG IN NATURA |
(120.620) | 65.711 | — | 18.583.050 |
| 31. 12. 2007 | UITGIFTEKOSTEN KAPITAALSVERHOGING |
(3.460) | 62.251 | — | 18.583.050 |
| (in duizend €) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| UITGIFTEPREMIE | 69 | 69 |
| TOTAAL | 69 | 69 |
De contractuele looptijd van de rentedragende leningen en schulden (langlopende en kortlopende) is als volgt:
| VERVALDAG | 2014 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| (in duizend €) | OPENSTAANDE SCHULD |
< 1 JAAR | > 1–5 JAAR | > 5 JAAR | |
| LANGLOPEND | |||||
| BANKLENINGEN | 47.917 | 2.410 | 45.507 | — | |
| OBLIGATIES | 147.527 | — | 147.527 | — | |
| TOTAAL LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 195.444 | 2.410 | 193.034 | — | |
| KORTLOPEND | |||||
| BANKLENINGEN | 1.230 | 1.230 | — | — | |
| OPGELOPEN INTEREST | 2.082 | 2.082 | — | — | |
| TOTAAL KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 3.312 | 3.312 | — | — | |
| TOTAAL LANGLOPENDE- EN KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN |
198.756 | 5.722 | 193.034 | — |
| VERVALDAG | 2013 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| (in duizend €) | OPENSTAANDE SCHULD |
< 1 JAAR | > 1–5 JAAR | > 5 JAAR | |
| LANGLOPEND | |||||
| BANKLENINGEN | 13.460 | 529 | 12.931 | — | |
| OBLIGATIES | 146.727 | — | 146.727 | — | |
| TOTAAL LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 160.187 | 529 | 159.658 | — | |
| KORTLOPEND | |||||
| BANKLENINGEN | 10.366 | 10.366 | — | — | |
| OPGELOPEN INTEREST | 2.082 | 2.082 | — | — | |
| TOTAAL KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 12.448 | 12.448 | — | — | |
| TOTAAL LANGLOPENDE- EN KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN |
172.635 | 12.977 | 159.658 | — |
De opgelopen interest heeft betrekking op de obligaties die in 2013 werden uitgegeven. De coupon van deze obligatieleningen zijn elk jaar betaalbaar op respectievelijk 12 juli en 6 december.
Alle leningen toegekend aan de VGP Groep zijn gewaarborgd en gedenomineerd in € behalve voor de andere bank leningen die gedenomineerd zijn in CZK. De leningen kunnen als volgt samengevat worden:
| 2014 (in duizend €) |
KREDIET FACILITEIT |
VERVALDATUM FACILITEIT |
OPENSTAANDE SCHULD |
< 1 JAAR | > 1–5 JAAR | > 5 JAAR |
|---|---|---|---|---|---|---|
| TATRA BANKA | 1.230 | 31-DEC-15 | 1.230 | 1.230 | — | — |
| TATRA BANKA | 3.574 | 31-DEC-18 | 3.574 | 342 | 3.232 | — |
| UNICREDIT BANK – HONGARIJE | 13.808 | 30-SEP-19 | 9.748 | 786 | 8.962 | — |
| UNICREDIT BANK – TSJECHIË | 56.611 | 31-DEC-19 | 8.159 | — | 8.159 | — |
| SWEDBANK | 21.963 | 30-AUG-18 | 7.283 | 453 | 6.830 | — |
| DEUTSCHE-HYPO | 31.421 | MEI-19 / APR-20 | 19.096 | 799 | 18.297 | — |
| DEUTSCHE-HYPO | 16.900 | 30-NOV-16 | — | — | — | — |
| ANDERE BANKLENINGEN | 57 | 2016–2018 | 57 | 30 | 27 | — |
| TOTAAL BANKLENINGEN | 145.564 | 49.147 | 3.640 | 45.507 | — |
| 2013 (in duizend €) |
KREDIET FACILITEIT |
VERVALDATUM FACILITEIT |
OPENSTAANDE SCHULD |
< 1 JAAR | > 1–5 JAAR | > 5 JAAR |
|---|---|---|---|---|---|---|
| TATRA BANKA | 1.390 | 31-DEC-15 | 1.390 | 160 | 1.230 | — |
| TATRA BANKA | 3.916 | 31-DEC-18 | 3.916 | 342 | 3.574 | — |
| UNICREDIT BANK – HONGARIJE | 10.366 | 29-SEP-14 | 10.366 | 10.366 | — | — |
| UNICREDIT BANK – TSJECHIË | 56.611 | 31-DEC-19 | 8.091 | — | 8.091 | — |
| SWEDBANK | 7.500 | 30-AUG-18 | — | — | — | — |
| ANDERE BANKLENINGEN | 62 | 2016–2018 | 62 | 27 | 35 | — |
| TOTAAL BANKLENINGEN | 79.845 | 23.825 | 10.895 | 12.930 | — |
Om de verplichtingen van deze overeenkomsten te waarborgen, creëerde de Groep:
De Groep sluit – volgens algemeen principe – al haar financiële schulden af in € aan vlottende rente, geconverteerd naar een vaste rente via interest rate swaps in overeenstemming met de respectievelijke overeenkomsten. Voor meer informatie aangaande de financiële instrumenten verwijzen we naar de toelichting 6.11.
De kredietovereenkomsten welke ter beschikking worden gesteld door de bank bevatten een aantal convenanten die we als volgt kunnen samenvatten:
Gedurende het boekjaar waren er geen gebeurtenissen van wanbetalingen of schendingen met betrekking tot aangegane leningen.
De obligatieleningen zijn niet door zekerheden gedekt.
De obligatieleningen welke uitgegeven werden bevatten een aantal convenanten die we als volgt kunnen samenvatten: — Geconsolideerde schuldgraad gelijk of lager dan 55%;
De voormelde ratio's worden getest op basis van een periode van 12 maanden en worden berekend als volgt:
Per 31 december 2014 waren er geen gebeurtenissen van wanbetalingen of schendingen met betrekking tot aangegane obligatieleningen.
| (in duizend €) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| FINANCIËLE ACTIVA TEGEN REËLE WAARDE VIA HET RESULTAAT | ||
| VORDERINGEN UIT DERIVATEN | 1.656 | 201 |
| TOTAAL | 1.656 | 201 |
Tijdens het jaar werden er 2 nieuwe interest rate swap transacties afgesloten voor een totaal nominaal bedrag van € 19,5 miljoen. Deze nieuwe interest rate swap transacties hebben een gewogen gemiddelde vaste rentevoet van 0.55% per jaar en vervallen beiden op 24 juli 2019. Deze interest rate swaps dekken gedeeltelijk de ontwikkelingspijplijn van VGP Park Hamburg (Duitsland) af.
Per einde december 2014 stonden er termijnwisselcontracten voor een totale equivalente som van € 18,2 miljoen uit.
| (in duizend €) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| DEPOSITO'S | 466 | 403 |
| INGEHOUDEN BEDRAGEN | 656 | 540 |
| TOTAAL | 1.122 | 943 |
Deposito's worden ontvangen van huurders. Ingehouden bedragen zijn bedragen die ingehouden worden van de facturen van aannemers. Het is gebruikelijk om slechts 90 procent van het verschuldigde bedrag te betalen. 5 procent is verschuldigd bij de uiteindelijke oplevering van het gebouw; het resterende gedeelte wordt op basis van individuele overeenkomsten, meestal betaald na 3 of 5 jaar.
| (in duizend €) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| HANDELSSCHULDEN | 21.293 | 5.830 |
| INGEHOUDEN BEDRAGEN | 932 | 722 |
| OVERLOPENDE REKENINGEN (PASSIEF) | 469 | 191 |
| ANDERE SCHULDEN | 865 | 8.150 |
| TOTAAL | 23.559 | 14.893 |
De handelsschulden stegen in 2014 als gevolg van de toename van de projecten in aanbouw.
De andere schulden in 2013 bestaan voornamelijk uit de openstaande schuld m.b.t. de € 7.619k kapitaalvermindering. De uitbetaling van de kapitaalvermindering aan de aandeelhouders vond plaats op 16 januari 2014.
De onderstaande tabel geeft de verworven activa en overgenomen verplichtingen weer op de datum van aankoop:
| (in duizend €) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| IMMATERIËLE VASTE ACTIVA | — | 631 |
| ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA | — | 128 |
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | — | 137 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | — | 75 |
| TOTAAL ACTIVA | — | 971 |
| FINANCIËLE SCHULDEN | — | (37) |
| HANDELS- EN ANDERE KORTLOPENDE SCHULDEN | — | (80) |
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | — | (117) |
| OVERGEDRAGEN VERGOEDING | — | 854 |
| COMPENSATIE VORDERINGEN | — | (56) |
| VERGOEDING BETAALD IN GELD | — | 798 |
| MINUS – VERWORVEN GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | — | (75) |
| NETTO AFNAME IN GELDMIDDELEN DOOR AANKOOP | — | 723 |
In 2013 verwierf VGP NV 100% van de aandelen van de Tsjechische facility manager SUTA s.r.o.
SUTA s.r.o. is een onderneming die al geruime tijd aanwezig is op de Tsjechische markt en gespecialiseerd is in onderhoudsen kuisactiviteiten.
Blootstelling aan wisselkoers, rente-, liquiditeits- en kredietrisico's ontstaat in de normale bedrijfsvoering van VGP.
De onderneming analyseert en herziet elk risico en definieert strategieën om de economische impact op de prestaties van de onderneming te beheren. De resultaten van deze risico-evaluaties en voorgestelde risico-strategieën worden herzien en goedgekeurd door de raad van bestuur op een regelmatige basis.
Sommige van deze risicobeheerstrategieën omvatten het gebruik van afgeleide financiële instrumenten die voornamelijk uit financiële termijnwisselcontracten en interest rate swaps bestaan. De onderneming heeft geen afgeleide financiële instrumenten, en zou er geen afsluiten voor speculatieve doeleinden.
De volgende tabel geeft een overzicht van de afgeleide financiële instrumenten op balansdatum. De voorgestelde bedragen zijn notionele bedragen.
| DERIVATEN | 2014 | 2013 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (in duizend €) | < 1 JAAR | 1– 5 JAAR | > 5 JAAR | < 1 JAAR | 1– 5 JAAR | > 5 JAAR |
| TERMIJNWISSELCONTRACTEN | ||||||
| ZONDER AFDEKKINGSRELATIE | 18.235 | — | — | — | — | — |
| INTEREST RATE SWAPS | ||||||
| ZONDER AFDEKKINGSRELATIE | — | 58.622 | — | — | 39.292 | — |
We verwijzen eveneens naar toelichting 6.11.
VGP loopt voornamelijk wisselkoersrisico op bij zowel haar investeringsuitgaven als sommige van haar leningen en netto renteopbrengsten/kosten.
Het beleid van VGP bestaat erin om haar investeringsuitgaven economisch af te dekken van zodra er een vaststaande toezegging ontstaat, voor zover dat de afdekkingskost opweegt tegen het voordeel en in de afwezigheid van speciale bepalingen die een verschillende visie vereisen.
De volgende tabel geeft een overzicht van de voornaamste nettoposities in vreemde valuta van de Groep op balansdatum. Aangezien de Groep ervoor geopteerd heeft geen 'hedge accounting' toe te passen, zijn in onderstaande tabel geen verwachte transacties verwerkt. De derivaten aangegaan door de Groep voor economische afdekkingsdoeleinden zijn wel mee opgenomen in onderstaande tabel.
| 2014 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| (in duizend€) | CZK | PLN | HUF | RON | |
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | 49.410 | — | — | 1.383 | |
| LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN EN HANDELS EN ANDERE SCHULDEN |
(96.058) | (2) | (15.815) | (1.261) | |
| BRUTO BALANSPOSITIE | (46.647) | (2) | (15.815) | 122 | |
| TERMIJNWISSELCONTRACTEN | 500.000 | — | — | — | |
| NETTO POSITIE | 453.353 | (2) | (15.815) | 122 |
Op 1 januari 2014 werd de LVL (Letse Lats) geconverteerd naar de EUR. Als gevolg werd de LVL niet opgenomen in de 2013 cijfers.
| 2013 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (in duizend€) | CZK | PLN | HUF | RON | ||
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | 38.020 | 30 | — | 2.073 | ||
| LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN EN HANDELS EN ANDERE SCHULDEN |
(77.732) | (4) | (19.144) | (855) | ||
| BRUTO BALANSPOSITIE | (39.712) | 26 | (19.144) | 1.218 | ||
| TERMIJNWISSELCONTRACTEN | — | — | — | — | ||
| NETTO POSITIE | (39.712) | 26 | (19.144) | 1.218 |
De volgende voornaamste wisselkoersen werden toegepast gedurende het boekjaar:
| 1 € = | 2014 / SLOTKOERS | 2013 / SLOTKOERS |
|---|---|---|
| CZK | 27,725000 | 27,425000 |
| HUF | 314,890000 | 296,910000 |
| RON | 4,482100 | 4,479132 |
| PLN | 4,262300 | 4,147200 |
Een versterking met 10 procent van de euro tegenover de volgende valuta per 31 december 2014 zou het eigen vermogen en het resultaat hebben verhoogd / (verlaagd) met de bedragen gegeven hieronder. Deze analyse veronderstelt dat alle andere variabelen en vooral de rentevoeten constant blijven. De analyse werd op eenzelfde manier gevoerd als in 2013.
| IMPACT | 2014 | |||
|---|---|---|---|---|
| (in duizend €) | EIGEN VERMOGEN | RESULTAAT | ||
| CZK | — | (1.487) | ||
| HUF | — | 5 | ||
| RON | — | (3) | ||
| PLN | — | — | ||
| TOTAAL | — | (1.485) | ||
| IMPACT | 2013 | |||
|---|---|---|---|---|
| (in duizend €) | EIGEN VERMOGEN | RESULTAAT | ||
| CZK | — | 132 | ||
| HUF | — | (1) | ||
| RON | — | (25) | ||
| PLN | — | 6 | ||
| TOTAAL | — | 112 |
Een verzwakking met 10 procent van de euro tegenover de bovenvermelde valuta per 31 december 2014 zou eenzelfde impact gehad hebben als hierboven, maar in de tegengestelde richting voor zover de andere variabelen constant blijven.
De Groep past een dynamische aanpak met betrekking tot de afdekking van rentevoeten toe waarbij de beoogde mix tussen schulden met vaste en vlottende rente periodiek wordt herzien. Deze herzieningen worden gevoerd binnen de bestaande schuldovereenkomsten die de afdekking van de blootstelling aan rentevoeten vereisen indien bepaalde voorwaarden zijn voldaan.
Indien mogelijk zal de Groep IAS 39 toepassen teneinde de volatiliteit van het resultaat te beperken, waarbij de interest rate swaps zullen geclassificeerd worden als kasstroomafdekkingen. Wijzigingen in de waarde van het afdekkingsinstrument, welke geclassificeerd wordt als een effectieve kasstroomafdekking, wordt onmiddellijk erkend onder het eigen vermogen ('afdekkingsreserve').
De Groep maakt eveneens gebruik van interest rate swaps welke niet voldoen aan de criteria van IAS 39 voor het toepassen van 'hedge accounting', maar die toch een economische afdekking vertegenwoordigen. Wijzigingen in de reële waarde van dergelijke interest rate swaps worden onmiddellijk in resultaat genomen (interest rate swaps aangehouden voor handelsdoeleinden).
Op de balansdatum was het profiel van de rentevoeten van de financiële instrumenten van de Groep de volgende:
| In duizend € – Nominale bedragen | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| FINANCIËLE VERPLICHTINGEN | ||
| VASTE RENTE | ||
| OBLIGATIELENINGEN | 150.000 | 150.000 |
| VARIABELE RENTE | ||
| BANKLENINGEN | 49.778 | 24.234 |
| 199.778 | 174.234 | |
| AFDEKKEN VAN RENTEVOETEN | ||
| INTEREST RATE SWAPS | ||
| AANGEHOUDEN VOOR HANDELSDOELEINDEN | 49.778 | 24.234 |
| 49.778 | 24.234 | |
| FINANCIËLE VERPLICHTINGEN NA AFDEKKING | ||
| VARIABELE RENTE | ||
| BANKLENINGEN | — | — |
| VASTE RENTE | ||
| OBLIGATIELENINGEN | 150.000 | 150.000 |
| BANKLENINGEN | 49.778 | 24.234 |
| 199.778 | 174.234 | |
| VASTE RENTE / TOTAAL FINANCIËLE VERPLICHTINGEN1 | 100,0% | 100,0% |
De effectieve interestvoet van de financiële schulden (bankleningen en obligatieleningen), inclusief bankmarges en kosten van de afdekkingsinstrumenten was 4,83% voor de periode eindigend op 31 december 2014. (4,60% in 2013)
Een stijging / daling met 100 basispunten in de rentevoeten van de schulden met vlottende rentevoeten op balansdatum, zou geresulteerd hebben in een lager / hoger resultaat vóór belastingen met € 28k tegenover een lager / hoger resultaat vóór belastingen voor 2013 met € 29k. De impact is te wijten aan een verandering van de variabele rente op de bankleningen en interest rate swaps, voor zover de andere variabelen constant blijven.
Voor 2014 is er geen effect aangezien er geen interest rate swaps uitstaan per 31 december 2014 die geclassificeerd kunnen worden als kasstroomafdekkingen. Dit was ook het geval per 31 december 2013.
1 Berekening op basis van de gedeeltelijke toewijzing van de bestaande renteswaps. Indien met het totale bedrag van de bestaande renteswaps (in totaal € 58.622k per 31 december 2014) rekening zou zijn gehouden dan zou de ratio "vaste rente / totale financiële verplichtingen" 104 % geweest zijn. Verwacht wordt dat de Groep bijkomende variabele rente trekkingen zal maken tijdens 2015 waardoor deze verhouding onder de 100% zou moeten vallen.
Kredietrisico is het risico op financieel verlies voor VGP als een klant of een tegenpartij bij een financieel instrument faalt in het voldoen van zijn contractuele verplichtingen, en ontstaat voornamelijk uit de klantenvorderingen en bankdeposito's van VGP.
Het management beschikt over een kredietbeleid en de blootstelling aan het kredietrisico wordt op een continue basis beheerd. Elke nieuwe huurder wordt afzonderlijk onderzocht op kredietwaardigheid vooraleer VGP een huurovereenkomst aanbiedt. Bovendien past de Groep een streng beleid toe waarbij, in het algemeen, elke huurder vereist is om een huurwaarborg van 6 maanden te leveren. Deze periode verschilt naargelang de kredietwaardigheid van de huurder.
Op balansdatum waren er geen materiële concentraties van kredietrisico.
De maximale blootstelling aan kredietrisico komt overeen met de boekwaarde van elk financieel actief. De maximale blootstelling aan kredietrisico op balansdatum was dus:
| (in duizend €) | 2014 / BOEKWAARDE | 2013 / BOEKWAARDE |
|---|---|---|
| ANDERE LANGLOPENDE VORDERINGEN | — | 49.114 |
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | 6.822 | 10.242 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 43.595 | 79.226 |
| TOTAAL | 50.417 | 138.582 |
De andere langlopende vorderingen die betrekking hadden op de lening gegeven aan geassocieerde ondernemingen werden in 2014 terugbetaald.
De ouderdomsanalyse van de handelsvorderingen op balansdatum was de volgende:
Er werden geen waardeverminderingen op handelsvorderingen erkend tijdens het boekjaar. De Raad van Bestuur schat dat de boekwaarde van de handelsvorderingen hun reële waarde benadert.
De vennootschap beheert haar liquiditeitsrisico door ervoor te zorgen dat ze over voldoende bankkredieten beschikt en door haar inkomsten en uitgaven zoveel mogelijk op elkaar af te stemmen.
De contractuele looptijden van de financiële verplichtingen, met inbegrip van rentebetalingen en afgeleide financiële activa en verplichtingen, worden hieronder gedetailleerd:
| (in duizend €) | 2014 / BOEKWAARDE | 2013 / BOEKWAARDE |
|---|---|---|
| BRUTO HANDELSVORDERINGEN | ||
| NIET-VERLOPEN BRUTO HANDELSVORDERINGEN | 1.042 | 1.615 |
| VERLOPEN BRUTO HANDELSVORDERINGEN | 310 | 202 |
| DUBIEUZE VORDERINGEN | — | — |
| VOORZIENINGEN VOOR DUBIEUZE VORDERINGEN (–) | — | — |
| TOTAAL | 1.352 | 1.817 |
| 2014 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (in duizend €) | NETTO BOEK WAARDE1 |
CONTRACTUELE CASH FLOW |
< 1 JAAR | 1–2 JAAR |
2–5 JAAR |
MEER DAN 5 JAAR |
| NIET-AFGELEIDE FINANCIËLE PASSIVA | ||||||
| GEWAARBORGDE BANKLENINGEN | (49.147) | (53.699) | (13.403) | (3.318) | (36.977) | — |
| NIET GEWAARBORGDE OBLIGATIELENINGEN | (147.527) | (177.038) | (7.725) | (7.725) | (161.588) | — |
| HANDELS- EN OVERIGE SCHULDEN (EXCLUSIEF NIET-FINANCIËLE VERPLICHTINGEN) |
(24.212) | (24.212) | (23.090) | (177) | (596) | (349) |
| (220.886) | (254.949) | (44.218) | (11.220) | (199.161) | (349) | |
| AFGELEIDE FINANCIËLE ACTIVA/(PASSIVA) | ||||||
| AFDEKKINGSDERIVATEN | (1.482) | (1.821) | (471) | (527) | (823) | — |
| WISSELKOERSDERIVATEN | — | — | ||||
| UITSTROOM | (174) | (18.235) | (18.235) | — | — | — |
| INSTROOM | — | 18.030 | 18.030 | — | — | — |
| (1.656) | (2.026) | (676) | (527) | (823) | — |
| (in duizend €) | NETTO BOEK WAARDE1 |
CONTRACTUELE CASH FLOW |
< 1 JAAR | 1–2 JAAR |
2–5 JAAR |
MEER DAN 5 JAAR |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| NIET-AFGELEIDE FINANCIËLE PASSIVA | |||||||
| GEWAARBORGDE BANKLENINGEN | (23.826) | (27.294) | (11.587) | (904) | (5.982) | (8.822) | |
| NIET GEWAARBORGDE OBLIGATIELENINGEN | (146.727) | (184.763) | (7.725) | (7.725) | (169.313) | — | |
| HANDELS- EN OVERIGE SCHULDEN (EXCLUSIEF NIET-FINANCIËLE VERPLICHTINGEN) |
(15.645) | (15.645) | (14.702) | (32) | (429) | (482) | |
| (186.198) | (227.702) | (34.014) | (8.661) | (175.723) | (9.304) | ||
| AFGELEIDE FINANCIËLE ACTIVA / (PASSIVA) | |||||||
| AFDEKKINGSDERIVATEN | (201) | (1.295) | (139) | (294) | (862) | — | |
| (201) | (1.295) | (139) | (294) | (862) | — |
VGP is continu bezig met het optimaliseren van haar kapitaalstructuur met het oog om de aandeelhouderswaarde te maximaliseren en tegelijk de gewenste flexibiliteit te behouden om haar groei te ondersteunen. De Groep heeft als doelstelling om een maximale schuldgraad ratio van netto schuld / eigen vermogen van 2:1 aan te houden.
Per 31 december 2014 was schuldgraad van de Groep als volgt:
| (in duizend €) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| NETTO SCHULD | 155.161 | 91.327 |
| EIGEN VERMOGEN | 215.417 | 166.057 |
| NETTO SCHULD / EIGEN VERMOGEN RATIO | 0,72 | 0,55 |
1 "Boekwaarde" verwijst naar de netto boekwaarde zoals opgenomen in de balans op de respectievelijke rapporteringsdatum.
De volgende tabel geeft een overzicht van de boekwaarde van de reële waarden van financiële activa en verplichtingen van de Groep zoals ze in de balans voorkomen. In het algemeen benadert de boekwaarde de reële waarde.
| 2014 (in duizend €) |
NETTO BEDRAGEN OPGENOMEN IN DE BALANS BOEKWAARDE VOLGENS IAS 39 TEGEN: |
REËLE WAARDE |
REËLE WAARDE |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | GEAMORTI- SEERDE KOSTPRIJS |
REËLE WAARDE VIA EIGEN VERMOGEN |
REËLE WAARDE VIA WINST OF VERLIES |
2014 | HIËRARCHIE 2014 |
|
| ACTIVA | ||||||
| ANDERE LANGLOPENDE VORDERINGEN | — | — | — | — | — | NIVEAU 2 |
| HANDELSVORDERINGEN | 1.352 | 1.352 | — | — | 1.352 | NIVEAU 2 |
| ANDERE VORDERINGEN | 5.274 | 5.274 | — | — | 5.274 | NIVEAU 2 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 43.595 | 43.595 | — | — | 43.595 | NIVEAU 2 |
| TOTAAL | 50.221 | 50.221 | — | — | 50.221 | |
| VERPLICHTINGEN | ||||||
| FINANCIËLE SCHULD | ||||||
| BANKLENINGEN | 49.146 | 49.146 | — | — | 49.146 | NIVEAU 2 |
| OBLIGATIELENINGEN | 147.527 | 147.527 | — | — | 156.017 | NIVEAU 2 |
| HANDELSSCHULDEN | 20.919 | 20.919 | — | — | 20.919 | NIVEAU 2 |
| ANDERE SCHULDEN | 2.919 | 2.919 | — | — | 2.919 | NIVEAU 2 |
| SCHULDEN UIT DERIVATEN | ||||||
| ZONDER AFDEKKINGSRELATIE | 1.656 | — | — | 1.656 | 1.656 | NIVEAU 2 |
| TOTAAL | 222.167 | 220.511 | — | 1.656 | 230.657 | |
| 2013 | REËLE WAARDE |
REËLE WAARDE |
||||
| (in duizend €) | NETTO BOEKWAARDE |
BEDRAGEN OPGENOMEN IN DE BALANS VOLGENS IAS 39 TEGEN: |
||||
| 2013 | GEAMORTI- SEERDE KOSTPRIJS |
REËLE WAARDE VIA EIGEN VERMOGEN |
REËLE WAARDE VIA WINST OF VERLIES |
2013 | HIËRARCHIE 2013 |
|
| ACTIVA | ||||||
| ANDERE LANGLOPENDE VORDERINGEN | 49.114 | 49.114 | — | — | 49.114 | NIVEAU 2 |
| HANDELSVORDERINGEN | 1.817 | 1.817 | — | — | 1.817 | NIVEAU 2 |
| ANDERE VORDERINGEN | 8.301 | 8.301 | — | — | 8.301 | NIVEAU 2 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 79.226 | 79.226 | — | — | 79.226 | NIVEAU 2 |
| TOTAAL | 138.458 | 138.458 | — | — | 138.458 | |
| VERPLICHTINGEN | ||||||
| FINANCIËLE SCHULD | ||||||
| BANKLENINGEN | 23.826 | 23.826 | — | — | 23.826 | NIVEAU 2 |
| OBLIGATIELENINGEN | 146.727 | 146.727 | — | — | 149.810 | NIVEAU 2 |
| HANDELSSCHULDEN | 5.830 | 5.830 | — | — | 5.830 | NIVEAU 2 |
| ANDERE SCHULDEN | 9.815 | 9.815 | — | — | 9.815 | NIVEAU 2 |
| SCHULDEN UIT DERIVATEN | ||||||
| ZONDER AFDEKKINGSRELATIE | 201 | — | — | 201 | 201 | NIVEAU 2 |
De volgende methodes en assumpties werden gebruikt om de reële waarde te schatten:
De groep gebruikt de onderstaande hiërarchische classificatie voor het bepalen en toelichten van de reële waarde van financiële instrumenten door middel van een waarderingstechniek:
Niveau 1: genoteerde (niet aangepaste) prijzen op liquide markten voor identieke activa of passiva;
Voor de verslagperiode die eindigt op 31 december 2014 waren er geen transfers tussen de waardering van reële waarde van Niveau 1 en Niveau 2, en geen transfers naar en uit de waardering van de reële waarde van Niveau 3.
Per 31 december 2014 heeft de Groep geen uitstaande huurgaranties.
De financiële en niet-financiële activa werden in onderpand gegeven ten voordele van de financiële instellingen van VGP voor een bedrag van € 2.600k in 2014 (€ 955k in 2013).
De Groep heeft op balansdatum geen verplichtingen in het kader van personeelsbeloningen na uitdiensttreding.
De groep heeft een aantal overeenkomsten afgesloten met betrekking tot de toekomstige aankoop van terreinen. Per 31 december 2014 had de Groep overeenkomsten voor de aankoop van terreinen voor een totale oppervlakte van 863.000 m² welke een verbintenis van € 34,2 miljoen vertegenwoordigt en waarvoor deposito's werden gestort voor een totaalbedrag van € 1,2 miljoen.
Op het einde van december 2014 had de Groep toegezegde huurovereenkomsten voor een totaalbedrag van € 22,6 miljoen afgesloten (€ 10,4 miljoen per 31 december 2013).
De toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis vertegenwoordigen de geannualiseerde huurinkomsten die gegenereerd worden of zullen worden door afgesloten huurovereenkomsten en toegezegde toekomstige huurovereenkomsten. De toekomstige huuropbrengsten worden gedetailleerd als volgt:
| (in duizend €) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| MINDER DAN ÉÉN JAAR | 22.272 | 10.007 |
| TUSSEN ÉÉN EN VIJF JAAR | 79.191 | 36.794 |
| MEER DAN VIJF JAAR | 73.848 | 29.855 |
| TOTAAL | 175.311 | 76.656 |
Per 31 december 2014 had de Groep contractuele verbintenissen met betrekking tot projectontwikkelingen voor een totaal bedrag van € 37,5 miljoen.
De Groep heeft relaties met haar bestuurders, uitvoerende kaderleden en andere ondernemingen waarover zeggenschap wordt uitgeoefend door haar eigenaars.
Het uitvoerend management bestaat uit Jan Van Geet (CEO), Jan Procházka (COO) en Dirk Stoop (CFO). Jan Van Geet (CEO) en Jan Procházka (COO) zijn ook de referentieaandeelhouders.
De vergoedingen aan de bestuurders en het uitvoerend management bedragen als volgt:
| (in duizend €) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| BESTUURDERS | 98 | 87 |
| UITVOEREND MANAGEMENT | 1.087 | 706 |
| TOTAAL | 1.185 | 793 |
De bezoldigingen betaald aan het uitvoerend management bestaan uitsluitend uit kortlopende beloningen.
De Groep identificeerde de volgende verrichtingen met verbonden partijen gedurende 2014 en 2013:
| (in duizend €) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| TRANSACTIES MET VERBONDEN PARTIJEN | ||
| ONTVANGEN MANAGEMENTVERGOEDINGEN VAN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | 294 | 366 |
| ONTVANGEN VASTGOEDBEHEERSVERGOEDINGEN EN SOORTGELIJKE OPBRENGSTEN VAN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
2.875 | 3.939 |
| ONTVANGEN RENTE- EN SOORTGELIJKE OPBRENGSTEN VAN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | 2.869 | 3.419 |
| HUUR ONTVANGEN VAN VERBONDEN PARTIJEN | 1.430 | 1.093 |
| HUUR BETAALD AAN VERBONDEN PARTIJEN | (197) | (207) |
| DIENSTEN ONTVANGEN VAN JAN VAN GEET s.r.o. | (672) | (542) |
| UITSTAANDE BALANSPOSITIES MET VERBONDEN PARTIJEN | ||
| LENINGEN TOEGESTAAN AAN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | — | 49.114 |
| VORDERINGEN OP GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | — | 6.450 |
| ONTVANGEN VOORSCHOTTEN VAN JAN VAN GEET s.r.o. | 3 | (11) |
De Groep huurt kantoorgebouwen van Jan van Geet s.r.o.. Per 31 december 2014 waren de operationele leasebetalingen onder deze huurcontracten betaalbaar als volgt:
| 2014 (in duizend €) | TOTAAL | < 1 JAAR | > 1–5 JAAR | > 5 JAAR |
|---|---|---|---|---|
| JAN VAN GEET s.r.o. | 334 | 81 | 231 | 22 |
Tot 22 oktober 2014 huurde VGP gebouwen van VGP Park Horni Pocernice a.s. en van VGP CZ II a.s. (geassocieerde ondernemingen). Door de verkoop van deze geassocieerde ondernemingen werden deze huren niet langer opgenomen in bovenstaande tabel.
| 2013 (in duizend €) | TOTAAL | < 1 JAAR | > 1–5 JAAR | > 5 JAAR |
|---|---|---|---|---|
| JAN VAN GEET s.r.o. | 432 | 85 | 300 | 47 |
| VGP PARK HORNÍ POČERNICE, a.s. | 218 | 117 | 101 | — |
| TOTAL | 650 | 202 | 401 | 47 |
We verwijzen eveneens naar toelichting 6.4 voor verder informatie
De raad van bestuur heeft op 3 april 2015 een nieuwe managementovereenkomst goedgekeurd met betrekking tot de diensten geleverd door een aantal key managers van VGP. Naar aanleiding van die beslissing zal Little Rock SA verantwoordelijk zijn voor het dagelijks bestuur, financieel bestuur en commercieel bestuur van de Groep, en zal het voor de uitvoering van die taken vertegenwoordigd worden door de CEO (dhr. Jan Van Geet), CFO (dhr. Dirk Stoop) en CCO (dhr. Tomas Van Geet) respectievelijk, die deze rollen reeds vervulden voor de overeenkomst met Little Rock SA. Als vergoeding voor het leveren van die diensten, zal Little Rock SA een vaste vergoeding ontvangen, een variabele vergoeding op voorwaarde dat aan bepaalde criteria voldaan is, en 5% van de winst voor belastingen van de Groep op geconsolideerde basis die berekend en uitbetaald zal worden op basis van een 3-jaars voortschrijdend gemiddelde.
De vergoedingen voor de controlediensten voor VGP NV en haar volledig gecontroleerde dochtervennootschappen bedroegen € 88k.
De volgende ondernemingen behoorde tot de consolidatiekring van de VGP Group:
| DOCHTERONDERNEMINGEN | ADRES | % |
|---|---|---|
| VGP CZ III a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 |
| VGP CZ V a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 |
| VGP CZ VI a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 |
| VGP CZ VII a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 |
| VGP CZ VIII s.r.o. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 |
| VGP CZ IX a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 |
| VGP CZ X a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 |
| TPO HALA G2 a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 |
| VGP PARK ČESKÝ ÚJEZD a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 |
| VGP INDUSTRIÁLNÍ STAVBY s.r.o. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 |
| SUTA s.r.o. | PRAAG, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 |
| HCP SUTA s.r.o. | PRAAG, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 |
| VGP FM SERVICES s.r.o. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 |
| VGP INDUSTRIEBAU GmbH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 100 |
| VGP PARK RODGAU GmbH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 100 |
| VGP PARK LEIPZIG GmbH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 100 |
| VGP PARK BINGEN GmbH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 100 |
| VGP PARK HAMBURG GmbH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 100 |
| VGP PARK HÖCHSTADT GmbH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 100 |
| VGP PARK MÜNCHEN GmbH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 100 |
| VGP PARK BERLIN GmbH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 100 |
| VGP PARK HAMMERSBACH GmbH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 100 |
| VGP DEUTSCHLAND – PROJEKT 7 GmbH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 100 |
| DOCHTERONDERNEMINGEN | ADRES | % |
|---|---|---|
| VGP DEUTSCHLAND – PROJEKT 8 GmbH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 100 |
| VGP PARK HAMBURG 2 S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 |
| VGP PARK HAMBURG 3 S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 |
| VGP PARK FRANKENTHAL S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 |
| VGP PARK LEIPZIG S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 |
| VGP DEU 1 S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 |
| VGP ESTONIA OÜ | TALLINN, ESTLAND | 100 |
| VGP FINANCE NV | ZELE, BELGIË | 100 |
| VGP LATVIA S.I.A. | KEKAVA, LETLAND | 100 |
| VGP PARK GYÖR KFT | GYÖR, HONGARIJE | 100 |
| VGP ROMANIA S.R.L. | TIMIŞOARA, ROEMENIË | 100 |
| VGP SLOVAKIA a.s. | MALACKY, SLOVAKIJE | 100 |
| VGP POLSKA SP. Z.O.O. | WROCLAW, POLEN | 100 |
| VGP NEDERLAND BV | TILBURG, NEDERLAND | 100 |
Om de verdere ontwikkeling van de Groep te ondersteunen werden volgende nieuwe vennootschappen opgericht: VGP Park Hamburg 2 S.à r.l., VGP Park Hamburg 3 S.à r.l., VGP Park Frankenthal S.à r.l., VGP Park Leipzig S.à r.l., VGP DEU1 S.à r.l., VGP CZ IX a.s. en VGP CZ X a.s. Verder werd TPO hala G2 a.s. aangekocht.
| GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | ADRES | % |
|---|---|---|
| SNOW CRYSTAL S.à r.l. | LUXEMBOURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 20.00 |
| SUN S.à r.l. | LUXEMBOURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 20.00 |
| VGP MISV COMM. VA | ZELE, BELGIË | 42.87 |
Tijdens 2014 verkocht SNOW CRYSTAL S.à r.l.: VGP Park Horni Pocernice a.s., VGP Blue Park a.s., VGP Green Park a.s., VGP Green Tower a.s., VGP Park Prisovice a.s, VGP Park Turnov a.s. en VGP CZ IV a.s. SUN S.à r.l. verkocht VGP CZ II s.r.o.
De statutaire jaarrekening van de moederonderneming VGP NV wordt hierna in verkorte vorm weergegeven. In overeenstemming met de Belgische vennootschapswetgeving werden het jaarverslag en de jaarrekening van VGP NV en het verslag van de Commissaris neergelegd bij de Nationale Bank van België.
Deze verslagen zijn, op verzoek, beschikbaar op volgend adres:
VGP NV Spinnerijstraat 12 B-9240 Zele België www.vgpparks.eu
De Commissaris heeft een goedkeurende verklaring zonder voorbehoud gegeven met betrekking tot de statutaire jaarrekening van VGP NV.
| (in duizend €) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| ANDERE BEDRIJFSOPBRENGSTEN | 600 | 772 |
| BEDRIJFSRESULTAAT | (1.941) | (879) |
| FINANCIEEL RESULTAAT | 14.027 | 2.851 |
| UITZONDERLIJK RESULTAAT | (2.471) | 74 |
| WINSTBELASTINGEN | (588) | (167) |
| WINST OF VERLIES VAN HET BOEKJAAR | 9.026 | 1.879 |
| (in duizend €) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| OPRICHTINGSKOSTEN EN IMMATERIËLE VASTE ACTIVA | 2.479 | 3.281 |
| MATERIËLE VASTE ACTIVA | 2 | 8 |
| FINANCIËLE VASTE ACTIVA | 261.475 | 214.880 |
| TOTAAL VASTE ACTIVA | 263.956 | 218.169 |
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | 55 | 6.511 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 36.305 | 73.804 |
| TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA | 36.360 | 80.315 |
| TOTAAL ACTIVA | 300.316 | 298.484 |
| KAPITAAL | 112.737 | 112.737 |
| WETTELIJKE RESERVES | 1.998 | 1.546 |
| OVERGEDRAGEN RESULTATEN | 32.605 | 24.031 |
| EIGEN VERMOGEN | 147.340 | 138.314 |
| SCHULDEN OP MEER DAN EEN JAAR | 150.748 | 150.000 |
| SCHULDEN OP TEN HOOGSTE EEN JAAR | 2.228 | 10.170 |
| SCHULDEN | 152.976 | 160.170 |
| TOTAAL PASSIVA | 300.316 | 298.484 |
De waarderings- en omrekeningsregels gebruikt voor de statutaire jaarrekening van de moederonderneming zijn gebaseerd op het Belgisch boekhoudrecht.
De winst van het boekjaar, na belastingen, bedraagt € 9.026.300,54
Op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 8 mei 2015 zal de Raad van Bestuur voorstellen om de bovenvermelde winst als volgt aan te wenden:
| (in €) | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| WINST VAN HET BOEKJAAR | 9.026.300.54 | 1.878.860.02 |
| OVERGEDRAGEN WINST | 24.030.377.03 | 22.245.460.01 |
| OVERDRACHT NAAR WETTELIJKE RESERVES | (451.315.03) | (93.943.00) |
| OVER TE DRAGEN WINST / (VERLIES) | 32.605.362.54 | 24.030.377.03 |
| UIT TE KEREN WINST (BRUTO DIVIDEND) | — | — |
Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering over de geconsolideerde financiële staten afgesloten op 31 december 2014
Overeenkomstig de wettelijke bepalingen, brengen wij u verslag uit in het kader van ons mandaat van commissaris. Dit verslag omvat ons verslag over de geconsolideerde financiële staten, en omvat tevens ons verslag over andere door wet- en regelgeving gestelde eisen. Deze geconsolideerde financiële staten omvatten de geconsolideerde staat van financiële positie op 31 december 2014, de geconsolideerde winst- en verliesrekening, het geconsolideerde overzicht van het totaalresultaat, het geconsolideerde mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht voor het boekjaar eindigend op die datum, alsmede een overzicht van de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en toelichtingen.
Wij hebben de controle uitgevoerd van de geconsolideerde financiële staten van VGP NV ("de vennootschap") en haar dochterondernemingen (samen "de groep"), opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften. De totale activa in de geconsolideerde staat van financiële positie bedragen 467.839 (000) EUR en de geconsolideerde winst (aandeel van de groep) van het boekjaar bedraagt 49.359 (000) EUR.
De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van een geconsolideerde financiële staten die een getrouw beeld geven in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften, alsook voor het implementeren van een interne controle die ze noodzakelijk acht voor het opstellen van een geconsolideerde financiele staten die geen afwijking van materieel belang bevatten, die het gevolg is van fraude of van fouten.
Het is onze verantwoordelijkheid een oordeel over deze geconsolideerde financiële staten tot uitdrukking te brengen op basis van onze controle. Wij hebben onze controle volgens de internationale controlestandaarden (International Standards on Auditing – ISA) uitgevoerd. Die standaarden vereisen dat wij aan de deontologische vereisten voldoen alsook de controle plannen en uitvoeren teneinde een redelijke mate van zekerheid te verkrijgen dat de geconsolideerde financiële staten geen afwijking van materieel belang bevatten.
Een controle omvat werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de in de geconsolideerde financiële staten opgenomen bedragen en toelichtingen. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de beoordeling door de commissaris, met inbegrip van diens inschatting van de risico's van een afwijking van materieel belang in de geconsolideerde financiële staten als gevolg van fraude of van fouten. Bij het maken van die risico-inschatting neemt de commissaris de interne controle van de groep in aanmerking die relevant is voor het opstellen van een geconsolideerde financiële staten die een getrouw beeld geven, teneinde controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet gericht zijn op het geven van een oordeel over de effectiviteit van de interne controle van de groep. Een controle omvat tevens een evaluatie van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving, de redelijkheid van de door de raad van bestuur gemaakte schattingen, alsmede de presentatie van de geconsolideerde financiële staten als geheel. Wij hebben van de aangestelden en van de raad van bestuur van de groep de voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om daarop ons oordeel te baseren
Naar ons oordeel geven de geconsolideerde financiële staten van VGP NV een getrouw beeld van het vermogen en van de financiële toestand van de groep per 31 december 2014, en van haar resultaten en kasstromen over het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften.
De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en voor de inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde financiële staten.
In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm bij de in België van toepassing zijnde internationale controlestandaarden, is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, de naleving van bepaalde wettelijke en reglementaire verplichtingen na te gaan. Op grond hiervan doen wij de volgende bijkomende verklaring die niet van aard is om de draagwijdte van ons oordeel over de geconsolideerde financiële staten te wijzigen:
— Het jaarverslag over de geconsolideerde financiële staten behandelt de door de wet vereiste inlichtingen, stemt overeen met de geconsolideerde financiële staten en bevat geen van materieel belang zijnde inconsistenties ten aanzien van de informatie waarover wij beschikken in het kader van ons mandaat.
Diegem, 7 april 2015 De commissaris
DELOITTE Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA Vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck
VGP NV Spinnerijstraat 12 B-9240 Zele, België tel.: +32 52 45 43 86 / fax: +32 52 45 43 87
Červený Dvůr, Jenišovice 59 468 33 Jenišovice, Tsjechische Republiek tel.: +420 483 346 060 / fax: +420 483 346 061
e-mail: [email protected] | www.vgpparks.eu
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.