Annual Report • Apr 12, 2016
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
56 PORTEFEUILLE
Verklaring van deugdelijk bestuur Risicofactoren Samenvatting van de cijfers en commentaren Informatie over het VGP aandeel Vooruitzichten 2016
54 RAAD VAN BESTUUR EN MANAGEMENT
Raad Van Bestuur Uitvoerend management
81 FINANCIEEL OVERZICHT
in duizend €
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 2015 | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|
| TOTAAL VERHUURBARE OPPERVLAKTE (M2) | 548.838 | 268.2321 | 761.724 | 674.595 | 641.378 |
| BEZETTINGSGRAAD (%) | 97,3% | 94,0%2 | 96,2% | 94,5% | 98,5% |
| REËLE WAARDE VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE | 677.084 | 416.089 | 225.804 | 101.629 | 105.565 |
| BALANS | 2015 | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 |
| EIGEN VERMOGEN | 361.978 | 215.417 | 166.057 | 151.260 | 154.735 |
| SOLVABILITEIT | |||||
| NETTO SCHULD / EIGEN VERMOGEN | 0,71 | 0,72 | 0,55 | nv.t. | nv.t. |
| NETTO SCHULD / TOTAAL ACTIVA | 35,7% | 33,2% | 24.9% | nv.t. | nv.t. |
| RESULTATENREKENING – ANALYTISCH SCHEMA | 2015 | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 |
| BRUTO HUUROPBRENGSTEN | 17.073 | 9.596 | 4.613 | 3.071 | 14.446 |
| OPERATIONELE KOSTEN VERBONDEN AAN VASTGOED EN DOORGEREKENDE/ (DOOR TE REKENEN HUURLASTEN) |
(550) | (1.082) | (818) | (780) | (516) |
| NETTO HUURRESULTAAT | 16.523 | 8.514 | 3.795 | 2.291 | 13.930 |
| INKOMSTEN UIT VASTGOEDBEHEER EN FACILITY MANAGEMENT EN PROJECTONTWIKKELING |
2.547 | 3.407 | 3.875 | 2.724 | 844 |
| ANDERE OPBRENGSTEN / (KOSTEN) INCL. ADMINISTRATIEVE KOSTEN |
(13.998) | (7.089) | (4.850) | (4.418) | (2.544) |
| AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
191 | 14.473 | 1.526 | (1.615) | 844 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT (VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE) |
5.263 | 19.305 | 4.346 | (1.018) | 13.074 |
| NETTO COURANT RESULTAAT | 621 | 9.463 | 4.095 | 1.294 | 10.399 |
| HERWAARDERING VAN DE ONROERENDE ACTIVA | 103.981 | 53.920 | 27.872 | 12.347 | 3.133 |
| LATENTE BELASTINGEN | (18.041) | (14.024) | (7.665) | (2.062) | (595) |
| RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 85.940 | 39.896 | 20.207 | 10.285 | 2.538 |
| WINST VAN HET BOEKJAAR | 86.561 | 49.359 | 24.302 | 11.579 | 12.937 |
| WINST PER AANDEEL | 2015 | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 |
| AANTAL GEWONE AANDELEN | 18.583.050 | 18.583.050 | 18.583.050 | 18.583.050 | 18.583.050 |
| NETTO COURANT RESULTAAT PER AANDEEL (IN €) | 0,03 | 0,51 | 0,22 | 0,07 | 0,56 |
| NETTO RESULTAAT PER AANDEEL (IN €) | 4,66 | 2,66 | 1,31 | 0,62 | 0,70 |
1 Op 22 oktober 2014 verkochten de geassocieerde ondernemingen hun respectievelijke vastgoedportefeuilles. Deze portefeuilles vertegenwoordigden 627.523 m² verhuurbare oppervlakte (627.527 m² projecten in beheer per 31 december 2013; 601.217 m² projecten in beheer per 31 december 2012 en 573.426 m² projecten in beheer per 31 december 2011).
2 Exclusief de portefeuilles van de geassocieerde ondernemingen die verkocht werden in 2014. De bezettingsgraad in 2011, 2012 en 2013 zijn inclusief de geassocieerde ondernemingen.
KERNCIJFERS 5
Continuïteit, stabiliteit en vertrouwen – Deze drie waarden waren de hoekstenen waarop wij onze vennootschap in het verleden hebben gebouwd. Deze waarden hebben onze bedrijfsontwikkeling ondersteund tijdens het derde opeenvolgende jaar waarin de VGP Groep recordwinsten heeft geboekt gekoppeld aan een uitzonderlijke groei.
In de toekomst zullen wij blijven vasthouden aan deze waarden en daarop blijven bouwen voor de uitvoering van onze bedrijfsstrategie op lange termijn doorheen de grillen van de economische cycli.
Sinds haar oprichting in 1998 heeft de VGP Groep zich steeds gericht op groei. Wij hebben steeds een bedrijfsstrategie op lange termijn nagestreefd met een duidelijke focus op onze kernactiviteiten:
Deze inspanningen hebben geleid tot een toename van onze nettowinst ten belope van een recordbedrag van € 86,6 miljoen tijdens het voorbije boekjaar, hetgeen overeenkomt met een groei van € 37,2 miljoen in
vergelijking met 2014. Bovendien hebben we de toegezegde huurinkomsten op jaarbasis ook bijna verdubbeld, van € 22,6 miljoen in 2015 naar € 38,0 miljoen in 2015. Vorig jaar bedroeg de bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille 97,3%, wat eveneens de stabiliteit van ons klantenbasis benadrukt.
Deze uitstekende resultaten hebben wij te danken aan het vertrouwen van onze klanten, zakenpartners en – voor een groot deel- aan de voortdurende inzet van onze werknemers. Wij hebben zwaar geïnvesteerd in ons team en zullen dit blijven doen om onze klanten in de toekomst een nog beter dienstenpakket aan te kunnen bieden.
Gelet op de goede prestaties van het voorbije jaar op al onze markten, met een uitzonderlijke sterke start in Duitsland, verwachten wij dat er zich in de nabije toekomst verdere substantiële groeimogelijkheden zullen voordoen. Elke vennootschap met een vergelijkbare dynamische groei wordt geconfronteerd met de uitdaging om op een stabiele manier de snelle ontwikkeling in goede banen te leiden om zo efficient op de huidige en toekomstige bedrijfsopportuniteiten te kunnen inspelen.
Daarom is de VGP Groep overeengekomen om een 50/50 joint venture aan te gaan met de vastgoedbeleggings- en vermogensbeheerder Allianz Real Estate, één van de grootste verzekerings- en financiële groepen ter wereld. Deze deal is het resultaat van een lange strategische oefening. Het laat ons toe het nodige kapitaal
te recycleren om ons businessplan in de toekomst uit te voeren zonder het contact met onze bestaande huurdersbasis te verliezen. Tegelijkertijd behouden wij het dagelijks beheer van al onze verwezenlijkingen.
Met Allianz Real Estate hebben wij een partner gevonden met een langetermijnperspectief en gealligneerde belangen die met ons wil investeren in de erg dynamische groei van onze sector. Deze groei komt niet enkel vanuit de vraag naar nieuwe infrastructuur die nodig is voor de e-commerce markt, maar eveneens door het groeiende bewustzijn onder onze industriële klanten dat als we competitief willen blijven vanuit Europa, we steeds meer moeten investeren in kostenefficiënte oplossingen.
Er bestaat een groeiend besef dat een op maat gesneden industriële of logistieke huisvesting die beantwoord aan de huidige technologie een erg positieve bijdrage levert in dit proces. In de Joint Venture
zullen de inkomstengenerende activa van de VGP-projecten ontwikkeld in Duitsland, de Tsjechische Republiek, Slowakije en Hongarije worden gebundeld. Op deze manier zal een deel van het oorspronkelijk geïnvesteerde kapitaal worden vrijgemaakt en geherinvesteerd in de ontwikkelingspijplijn. Zo verzekert VGP dus de continuïteit en stabiliteit van haar bedrijfsmodel.
De initiële portefeuille omvat 27 projecten ter waarde van ongeveer € 500 miljoen. Ons gemeenschappelijk doel is om de omvang van deze joint venture exponentieel uit te breiden en beide joint venture partners zijn enthousiast aan het onderzoeken welke de mogelijkheden zijn om in de nabije toekomst geografisch uit te breiden buiten de oorspronkelijke vier landen.
De voorbije jaren hebben wij een goede basis gecreëerd voor toekomstige groei: Nooit eerder bezaten wij meer ontwikkelingsgronden en opties op ontwikkelingsgronden om bestaande en potentiële klanten een groot gamma aan strategische grondpercelen en tijdsefficiënte ontwikkelingsprojecten aan te kunnen bieden. Dankzij de nieuwe Joint Venture beschikken wij ook over de nodige financiële ruggengraat om ons businessplan uit te voeren zonder buitensporige extra schulden op te hoeven nemen in onze balans.
Nadat de eerste activiteiten in Spanje werden opgestart door in het vorige jaar een klein team in Barcelona op te zetten, hebben we ondertussen ook een groot perceel in Madrid kunnen securiseren en we hopen er dan ook in de komende jaren substantieel te kunnen groeien.
Aangezien wij industriële en vastgoedoplossingen willen aanbieden aan onze klanten in heel Europa, zijn wij eveneens van plan om de komende jaren activiteiten op te starten in andere landen.
We zijn verheugd dat wij met Allianz Real Estate een financiële sterke partner hebben gevonden met een lange termijn visie. De samenwerking tussen VGP en Allianz Real Estate brengt ons in een nog betere positie om onze bedrijfsactiviteiten op bestaande markten uit te breiden en tegelijkertijd de risico's op onze eigen balans te beperken. Deze nieuwe relatie moet ons in staat stellen om meer en stabieler te groeien dan dit tot nu toe het geval was.
Over het geheel is VGP uitgegroeid tot een grotere pan-Europese vastgoedontwikkelings- en dienstenvennootschap zoals dit in het vorige jaarverslag aan onze aandeelhouders werd aangekondigd. Samen met Allianz Real Estate zullen wij blijven
vasthouden aan onze bedrijfsstrategie met als doel ook in de toekomst een betrouwbare partner voor bestaande en toekomstige klanten te zijn. Bovendien zijn we zo in staat onze ambitieuze groeiplannen uit te voeren zonder daarvoor onze kapitaalstructuur te moeten veranderen.
Tot slot wil ik namens het managementteam al onze collega's bedanken voor hun nooit aflatende inzet en harde werk op alle niveaus in een internationale context evenals alle personen die ons tijdens het voorbije jaar hun vertrouwen hebben gegeven, klanten, leveranciers en banken. Als uw zakenpartner wil VGP ook in de toekomst blijven staan voor groei, kwaliteit, betrouwbaarheid, passie en Duitse Grundlichkeit. En uiteraard eveneens voor een efficiënt kostenbeheer ten gunste van onze klanten en aandeelhouders.
Welgenegen, Jan Van Geet
VGP bouwt en ontwikkelt kwalitatief hoogstaand semi-industrieel vastgoed en bijbehorende kantoren voor eigen rekening en occasioneel voor derden, die vervolgens aan gerenommeerde klanten worden verhuurd door middel van langlopende commerciële huurcontracten.
www.vgpparks.eu
VGP beschikt over een 'in-house' team dat alle stappen beheert van het volledig geïntegreerde business model: gaande van de identificatie en de aankoop van gronden tot de uitwerking en het ontwerp van het project, het toezicht op de bouwwerkzaamheden, de contacten met potentiële klanten en het facility management van haar eigen vastgoedportefeuille.
VGP focust zich op toplocaties in de omgeving van sterk geconcentreerde woon- en/of productiecentra, met een optimale toegang tot omliggende transportinfrastructuur.
VGP noteert op Euronext Brussel en op de Main Market van de Praagse beurs. VGP bezit een vastgoedportefeuille van € 677,1 miljoen per 31 december 2015. De vastgoedportefeuille vertegenwoordigt per 31 december 2015 een verhuurbare oppervlakte van meer dan 548.838 m² (34 gebouwen) met bijkomend 14 gebouwen in aanbouw goed voor 272.334 m².
Per 31 december 2015 heeft VGP een grondbank in volle eigendom van 3.654.692 m². Deze grondbank stelt VGP in staat om, naast de huidige afgewerkte projecten en lopende projecten (821.172 m²) nog eens 760.000 m² verhuurbare oppervlakte te ontwikkelen waarvan 440.000 m² in Duitsland, 189.000 m² in de Tsjechische republiek en 130.000 m² in andere landen.
Daarnaast heeft VGP voor ongeveer 1.042.000 m² nieuwe percelen onder optie die toelaten om tegen het einde van het jaar ongeveer 542.000 m² nieuwe projecten te ontwikkelen. VPG verwacht dat deze gronden zullen worden aangekocht in de loop van 2016.
VGP richt zich op drie belangrijke businesslijnen, namelijk Ontwikkelingsactiviteiten, Vastgoedvermogens- en Vastgoedbeheer en Facilitymanagement diensten.
Om haar groei op middellange termijn te ondersteunen, ging VGP een 50/50 joint venture met Allianz Real Estate aan in februari 2016. De nieuwe joint venture zal als een exclusief vehikel fungeren om inkomsten genererende activa ontwikkeld door VGP in Duitsland, de Tsjechische Republiek, Slowakije en
Hongarije te verwerven. VGP zal het operationeel management van de joint venture blijven uitoefenen als vastgoedvermogensbeheerder, vastgoedbeheerder en ontwikkelingsmanager.
De joint venture is van een aanzienlijk strategisch belang voor de Groep aangezien het VGP zal toelaten
haar initieel geïnvesteerde eigen middelen (gedeeltelijk of geheel) te kunnen recupereren eenmaal deze projecten worden aangekocht door de joint venture en om de vrijgekomen financiële middelen te herinvesteren in de verdere uitbreiding van de ontwikkelingspijplijn, met inbegrip van de verdere uitbreiding van de grondbank, en VGP zodoende toe te laten zich verder te focussen op haar kernactiviteiten, namelijk deze van vastgoedontwikkeling.
Greenfield ontwikkelingen zijn de kernactiviteit van de VGP Groep. Ontwikkelingen worden voornamelijk ondernomen voor eigen rekening van de Groep.
De Groep volgt een groeistrategie op het vlak van de ontwikkeling van een strategische grondenbank die geschikt is voor de ontwikkeling van sleutel-op-de-deur en verhuurklare semi-industriële gebouwen. De gronden zijn bestemd voor semi-industriële activiteiten. Het management van VGP is ervan overtuigd dat de topligging van de gronden en de hoge kwaliteitsnormen van haar vastgoedprojecten bijdragen tot de langetermijnwaarde van haar portefeuille.
De Groep concentreert zich op de sector van logistieke en lichte industriële projecten die gelegen zijn in de Centraal-Europese regio en in Duitsland en is begonnen met de verdere uitbreiding naar andere West-Europese landen. In 2015 deed VGP haar intrede op de Spaanse markt door er een nieuw kantoor te openen in Barcelona.
De Groep streeft ernaar om in de nabije toekomst uit te breiden naar andere Europese markten.
Kwaliteitsvolle projecten worden steeds ontwikkeld op basis van de VGP-bouwnormen, mits aanpassingen om tegemoet te komen aan de specifieke eisen van de toekomstige huurders, maar waarbij altijd een polyvalent gebruik en de toekomstige herverhuurbaarheid gegarandeerd blijft. In de aanvangsfase van de ontwikkeling worden sommige projecten ontwikkeld op eigen risico van de Groep (d.w.z. zonder dat zij al op voorhand zijn verhuurd).
De gebouwen voldoen aan de meest recente moderne kwaliteitseisen en worden door middel van langlopende huurovereenkomsten verhuurd aan huurders die actief zijn in de semi-industriële sector, waartoe activiteiten
behoren zoals: opslag, assemblage, herverpakken en de eindbehandeling van de goederen voordat zij naar de industriële klanten of de detailhandelaars gaan. De gronden zijn gelegen in de omgeving van sterk geconcentreerde woon- en/of productiecentra, met een optimale toegang tot omliggende transportinfrastructuur.
De Groep vertrouwt op de 'inhouse' competenties van haar operationeel team om haar volledig geïntegreerde ondernemingsmodel uit te voeren dat bestaat uit: de identificatie en de aankoop van de gronden en de ontwikkeling van de infrastructuur, het ontwerpen van de gebouwen, de coördinatie van de architecturale en technische aspecten, de administratie om de vereiste vergunningen te krijgen, de coördinatie van de bouwwerkzaamheden, inclusief het beheer van de bouwplaats en na voltooiing het facility management van de vastgoedportefeuille.
Het operationeel team van de Groep sluit contracten af met bouwondernemingen en controleert zelf de follow-up en de coördinatie van de bouwactiviteiten.
Vastgoedbeheerdiensten worden voornamelijk intern en in mindere mate aan derden geleverd waarbij de respectievelijk VGP vastgoedbeheersvennootschap verantwoordelijk is voor de goede en ongestoorde werking van de gebouwen. Daarnaast zal de vastgoedbeheerder namens de Groep of voor de betrokken derden de relatie met externe leveranciers identificeren, controleren en beheren.
Als onderdeel van haar aangeboden diensten zullen de VGP vastgoedbeheersvennootschappen tevens projectmanagementdiensten aanbieden. Deze diensten hebben voornamelijk betrekking op verbeteringen of andere verbouwingswerken van bestaande gebouwen op vraag van de Groep of van de eigenaars van de gebouwen. Deze diensten omvatten het hele spectrum van projectmanagement gaande van adviesverlening over het verkrijgen van vergunningen, adviesverlening over haar werkzaamheden en aanbestedingen die hiermee verband houden).
Als onderdeel van haar vastgoedbeheerdiensten zal VGP eveneens verhuurdiensten aanbieden. De commerciële afdeling is verantwoordelijk voor alle aspecten van de uitvoering
en handhaving van de huurovereenkomsten namens de verbonden vennootschappen en vanaf 2016 eveneens voor de joint venture vennootschappen voor de dagelijkse samenwerking met de huurders.
De functie van het vastgoedvermogensbeheer zal in de loop van 2016 worden gecreëerd als onderdeel van de diensten aangeboden aan de recent opgerichte joint venture en zal leiden tot het verstrekken van advies en aanbevelingen aan de joint venture vennootschappen over de te volgen strategie m.b.t. het beheer van haar activa om daarmee de waarde van de activa van de joint venture te optimaliseren. De vastgoedbeheerder zal verder advies en aanbevelingen geven met betrekking tot de gepaste mix van huurders, de uitvoering van een huurstrategie waarbij de kasstromen beantwoorden aan de portefeuillebehoeften, en het beheer van zowel kapitaal- als bedrijfsuitgaven. De diensten van
vastgoedvermogensbeheer zullen vanuit Luxemburg worden verstrekt door een recent opgerichte dochtervennootschap VGP Asset Management S.à r.l.
De facility managementdiensten worden in de Tsjechische Republiek gegroepeerd in SUTA s.r.o. ('SUTA').
Facility management-diensten worden zowel intern als aan derden geleverd waarbij SUTA verantwoordelijk is voor de goede en ongestoorde werking van de gebouwen en hiervoor ook alle nodige acties neemt zoals opname gas- en elektriciteitsmeters, onderhoud, afvalbeheer, onderhoud van de beplantingen enz.
In andere landen waar er geen specifiek facilitymanagement team is, zal de Groep een beroep doen op externe facility managementvennootschappen om deze activiteiten uit te voeren.
Focus op 2 bedrijvenparken om schaalvoordelen te verwezenlijken
BELANGRIJKSTE
PRINCIPES VAN VGP 3 Kwalitatief hoogstaand gestandaardiseerd semi-industrieel vastgoed
In-house 4 competenties die een volledig geïntegreerd bedrijfsmodel mogelijk maken
Het momentum in de verhuur- en ontwikkelingsactiviteiten tijdens de eerste helft van 2015 bleef aanhouden tijdens de tweede helft van 2015 en resulteerde in een record aantal nieuwe ondertekende huurcontracten en uitzonderlijke ontwikkelingsactiviteiten. Deze trend zet zich voort tijdens de eerste weken van 2016.
In de loop van het jaar is VGP verder geografisch uitgebreid en werd een nieuw kantoor in Barcelona (Spanje) opgericht, en een nieuw belangrijk perceel grond (223.000 m²) gesecuriseerd in Madrid dat zal worden aangekocht nadat de nodige vergunningen zijn verkregen. Dit nieuwe perceel laat VGP toe om ongeveer 179.000 m² verhuurbare ruimte te ontwikkelen. We verwachten dat de grond tegen het einde van het tweede kwartaal van 2016 zal worden aangekocht en voorzien dat de eerste ontwikkeling in de loop van de tweede jaarhelft van 2016 zal worden gestart.
In de loop van het jaar werden in totaal 18 projecten opgeleverd ten belope van 279.861 m² in totaal. Op het einde van het jaar waren 14 projecten in aanbouw die in totaal 272.334 m² verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen.
Om haar groei op middellange termijn te behouden, is VGP een 50/50
joint venture aangegaan met Allianz Real Estate. De nieuwe joint venture zal als een exclusief vehikel fungeren om inkomsten genererende activa ontwikkeld door VGP in Duitsland, de Tsjechische Republiek, Slowakije en Hongarije te verwerven. VGP zal het operationeel management van de joint venture activa blijven uitoefenen als vastgoedvermogensbeheerder, vastgoedbeheerder en ontwikkelingsmanager.
Dankzij de stijging van de vraag naar verhuurbare oppervlakte, heeft VGP in 2015 met succes nieuwe huurovereenkomsten of verlengingen van bestaande huurovereenkomsten kunnen ondertekenen.
De getekende huurovereenkomsten op jaarbasis stegen tot € 38,0 miljoen per eind december 2015 (in vergelijking met € 22,6 miljoen per 31 december 2014).
De huurinkomsten voortvloeiende uit toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis vertegenwoordigen de jaarlijkse huurinkomsten voortvloeiend uit afgesloten en toekomstige huurovereenkomsten.
Duitsland was de belangrijkste bron van de stijging van toegezegde huurovereenkomsten met voor meer dan € 7,1 miljoen nieuwe ondertekende huurovereenkomsten tijdens het jaar. Andere landen presteerden ook goed. Nieuwe huurcontracten werden ondertekend in de Tsjechische Republiek + € 3,4 miljoen, in Slowakije + € 2,5 miljoen, in Hongarije + € 1,5 miljoen, in Roemenië + € 1,3 miljoen en tenslotte in Estland + € 0,4 miljoen.
Per 31 december 2015 vertegenwoordigen de ondertekende huurovereenkomsten in totaal 709.124 m² verhuurbare oppervlakte en met 92 verschillende bestaande of toekomstige huurovereenkomsten.
De gewogen gemiddelde duur van de toegezegde huurovereenkomsten bedroeg eind december 2015 7,5 jaar, in vergelijking met 7,8 jaar op 31 december 2014.
Op 31 december 2015 bevat de vastgoedportefeuille 34 opgeleverde projecten die 548.838 m² verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen en nog eens 14 projecten in aanbouw, goed voor 272.334 m² verhuurbare oppervlakte. In de loop van het jaar heeft VGP voor haar eigen rekening 18 projecten opgeleverd voor een totale verhuurbare oppervlakte van 279.861 m².
De projecten die in 2015 werden opgeleverd waren gevestigd op de volgende locaties: In Duitsland: 4 gebouwen in het VGP Park Hamburg voor in totaal 65.154 m², 2 gebouwen in het VGP Park Rodgau voor in totaal 28.273 m², 1 gebouw van 15.140 m² in het VGP Park Höchstadt; 1 gebouw van 24.228 m² in het VGP Park Berlin en 1 gebouw van 13.885 m² in het VGP Park Borna.
67%
In de Tsjechische Republiek: 1 gebouw van 5.336 m² in het VGP Park Usti nad Labem, 2 gebouwen in het VGP Park Plzen voor in totaal 31.459 m² en 1 gebouw van 19.855 m² in het VGP Park Olomouc. In de andere landen: 2 gebouwen in het VGP Park Malacky (Slowakije) voor in totaal 50.938 m², 2 gebouwen (die vervolgens tot één gebouw werden samengevoegd) in het VGP Park Timisoara (Roemenië) voor in totaal 18.183 m² en ten slotte 1 gebouw van 7.410 m² in het VGP Park Nehatu (Estland).
De bezettingsgraad van de portefeuille bedroeg 97,3%, in vergelijking met 94,0% op het einde van 2014.
De ontwikkelingsactiviteiten vertoonden de voorbije jaren een sterke track record.
Tijdens de laatste 9 jaren ontwikkelde VGP meer dan 1.400.000 m2 verhuurbare oppervlakte.
Eind december 2015 had VGP de volgende 14 nieuwe projecten in aanbouw: In Duitsland: 1 gebouw in het
VGP Park Hamburg, 3 gebouwen in het VGP Park Rodgau, 1 gebouw in het VGP Park Bobenheim-Roxheim en 1 gebouw in het VGP Park Frankenthal. In de Tsjechische Republiek: 1 gebouw in het VGP Park Tuchomerice, 1 gebouw in het VGP Park BRNO en 1 gebouw in het VGP Park Plzen. In de andere landen: 1 gebouw in het VGP Park Nehatu (Estland), 2 gebouwen in het VGP Park Malacky (Slowakije); 1 gebouw in het VGP Park Alsonemedi (Hongarije) en ten slotte 1 gebouw in het VGP Park Timisoara (Roemenië). Deze nieuwe projecten in aanbouw, waarvoor er reeds verschillende huurovereenkomsten op voorhand werden afgesloten, vertegenwoordigen een totale toekomstige verhuurbare oppervlakte van 272.334 m².
In de loop van het jaar bleef VGP een belangrijke hoeveelheid grondpercelen prospecteren om te verzekeren dat de grondbank voldoende groot blijft ter ondersteuning van de ontwikkelingspijplijn voor toekomstige groei. In 2015 kocht VGP in totaal 704.000 m² nieuwe percelen
grond aan waarvan 388.000 m² gelegen in de Tsjechische Republiek, 167.000 m² in Duitsland, 85.000 m² in Hongarije en 64.000 m² gelegen in Letland.
Momenteel heeft VGP een grondbank in volledige eigendom ten belope van 3.654.692 m². De grondbank stelt VGP in staat om, naast de momenteel voltooide projecten en projecten in aanbouw, nog eens 760.000 m² verhuurbare oppervlakte te ontwikkelen, waarvan 440.000 m² in Duitsland, 189.000 m² in de Tsjechische Republiek en 130.000 in de andere landen.
Daarnaast heeft VGP nog opties op 1.042.000 m² nieuwe percelen grond. Op deze percelen grond kunnen mogelijks nieuwe projecten ten belope van 542.000 m² worden ontwikkeld. Naar verwachting zullen deze overige percelen in de loop van 2016 worden verworven.
Bijgevolg bedraagt het totaal van de gesecuriseerde grondbank 4.696.433 m² met een totaal ontwikkelingspotentieel van 2.123.000 m² verhuurbare oppervlakte.
PROJECTEN GEHOUDEN DOOR GEASSOCIEERDE ONDERNEMEINGEN EN VERKOCHT IN OKT-14
OPGELEVERDE PORTEFEUILLE
in aanbouw
IN AANBOUW
EIGEN OPGELEVERDE PORTEFEUILLE
| CENTRAAL EUROPA EN DUITSLAND: BELANGRIJKSTE MARKTINDICATOREN | ||||
|---|---|---|---|---|
| TOP HUUR € / m2 / jaar | TOPRENDEMENT (%) | |||
| BERLIJN | EUR | 56 | 5,40 | |
| FRANKFURT/M | EUR | 72 | 5,25 | |
| MÜNCHEN | EUR | 81 | 5,25 | |
| PRAAG | EUR | 48 | 6,50 | |
| BRATISLAVA | EUR | 50 | 8,00 | |
| BOEDAPEST | EUR | 46 | 8,75 | |
| BOEKAREST | EUR | 48 | 9,00 | |
| WARSCHAU | EUR | 43 | 6,75 |
Bron: Jones Lang LaSalle
Met om en bij de € 9 miljard, was 2015 goed voor de derde hoogste regionale investering in Centraal-Europa (een stijging van ca. 15% jaar-op-jaar in vergelijking met boekjaar 2014) en de tweede grootste geregistreerde investering voor Polen en de Tsjechische Republiek. Terwijl de twee belangrijkste markten 76% van het regionale volume aantrokken, was er in 2015 groei en een voortdurende interesse in Hongarije, Roemenië, Slowakije en de gehele SEE-regio. Verdeeld over het volledige jaar, bedroeg het aandeel van Polen in 2015 46%, gevolgd door de Tsjechische Republiek (30%), Hongarije (9%), Roemenië (7,5%), Slowakije (4,5%), en Zuid-Oost-Europa (andere landen in Centraal Europa) markten (3%). De tabel hieronder omvat Duitsland, waar het aantal commerciële transacties voor de zesde keer op rij steeg naar een nieuw recordniveau van € 55,1 miljard. In vergelijking met 2014, betekent dit een verdere toename van bijna 40%. De volumeverdeling voor 2015 is de volgende:
| CENTRAAL EUROPA: VASTGOEDBELEGGINGEN (in € miljoenen) | ||
|---|---|---|
| 2014 | 2015 | |
| POLEN | 3.200 | 4.100 |
| DE TSJECHISCHE REPUBLIEK | 2.000 | 2.650 |
| ROEMENIË | 1.300 | 650 |
| HONGARIJE | 580 | 790 |
| SLOWAKIJE | 610 | 412 |
| ANDERE LANDEN | 200 | 300 |
| TOTAAL CENTRAAL EUROPA | 7.890 | 8.902 |
| DUITSLAND | 39.800 | 55.100 |
| TOTAAL | 48.690 | 64.002 |
Bron: Jones Lang LaSalle
1 Bron: Jones Lang LaSalle
CENTRAAL EUROPA: INVESTERINGSVOLUMES PER SECTOR 2013
Bron: JLL, 2015 (*Voorlopige cijfers)
De aanhoudende lage rentevoeten blijft de drijvende kracht achter de zeer hoge investeringsvereisten van alle institutionele beleggers. Tegelijkertijd bestaat er een verhoogde focus op vastgoed. De nog steeds snelgroeiende investeringsvereisten van institutionele beleggers over de hele wereld, zoals pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen, komt tevens duidelijk tot uiting in de vastgoed beleggingscategorie in Duitsland. Daarenboven verwachten we in de nabije toekomst geen significante verhoging van de historisch lage niveaus van rentevoeten.
In elk geval zou zelfs een gematigde stijging het totaalbeeld nauwelijks veranderen. In 2015 steeg het aantal commerciële transacties voor de zesde keer op rij naar een nieuw recordniveau van € 55,1 miljard. In vergelijking met 2014, betekent dit een verdere toename van bijna 40%. Het vierde kwartaal op zich droeg bij ten belope van bijna € 17 miljard of meer dan 30% van het jaarresultaat en was voor de verkoop het sterkste kwartaal van de laatste 5 jaar. Investeerders vanuit binnenlandse en buitenlandse markten blijven vastgoed of portefeuilles van een grote omvang verkiezen. Tot hiertoe waren de top 10 transacties van het jaar goed voor een totaal volume van meer dan € 9,8 miljard (18%).
Op basis van de algemene positieve fundamentele gegevens en het nog steeds aantrekkelijke financieel kader, zou 2016 eveneens een gunstig jaar kunnen zijn voor de commerciële investeringsmarkt waarbij het gehele transactievolume voor Duitsland opnieuw een hoog niveau bereikt. Het is niet onwaarschijnlijk dat het volume opnieuw € 50 miljard zal overschrijden. Of dit zal worden bereikt, hangt af van hoe men zal kunnen tegemoetkomen aan de toenemende wereldwijde risico's van verschillende aard en of de kapitaalstroom in dezelfde richting zullen bewegen als Noord-Amerika na de renteverhoging in de V.S.
Tijdens de tweede helft van 2015 werden transacties afgesloten ten belope van € 1,45 miljard, wat het cijfer over het volledige jaar brengt op € 2,65 miljard: dit is 65% hoger in vergelijking met het cijfer van 2014 en valt binnen de 2011 post-crisis record benchmark van 2% en ligt ongeveer 8% lager dan het record van dit land in 2007.
25 transacties in de tweede jaarhelft zorgden voor een gemiddelde transactieomvang van meer dan € 58 miljoen, waarbij de traditionele sectoractiviteit was gefocust op kantoren (12) en kleinhandel (7); de industriële sector blijft zeer liquide hoewel het niet kon genieten van hetzelfde aanbod van gebouwen.
Voor de industriële en logistieke sector gebeurde de grootste transactie van 2015 in de tweede jaarhelft met een aankoop door AEW van de Amazon faciliteit in de buurt van de luchthaven van Praag voor € 75 miljoen; deze transactie was echter slechts één van de twee sectortransacties tijdens deze jaarhelft gelet op een beperkte beschikbaarheid van projecten. De internationale belangstelling voor consoliderende en uitbreidende regionale industriële platforms blijft wel hoog gelet op de strategische ligging en gunstige demografische eigenschappen van de Tsjechische Republiek die ervoor zorgen dat het de Centraal-Europese focus blijft.
Als we vooruitblikken, kunnen we stellen dat een aanzienlijke pijplijn in alle sectoren, aangevuld door een ondersteunende financiële omgeving aangeven dat 2016 het patroon van robuuste transactievolumes van verschillende kapitaalbronnen zal blijven volgen, terwijl de latente mogelijkheden ervoor zorgen dat een recordjaar mogelijk is.
Onze visie op toprendementen is de volgende: voor de industriële en logistieke sector 6,50% met dalende tendens, voor kantoren 5,75% (opnieuw, waarbij een verdere compressie wordt geanticipeerd met een echt kernproduct) en top rendement voor winkelpanden op 5,00% met een aanzienlijke premie voor de belangrijke prestige of belangrijke activa.
De voortdurende sterke groei van online verkoop en de bredere gevolgen van de technologische trends (met inbegrip van de digitalisering van kleinhandel, "Big Data" en het "Internet der Dingen") leiden tot een vraag naar bezetting voor logistiek over heel Europa. In 2015 werden opnamevolumes geschat op meer dan 16 miljoen m2 . Dit is een nieuw record. We verwachten dat gelijkaardige niveaus blijven aanhouden tijdens het huidige jaar. Een stevige vraag naar verhuurbare oppevlakte ondersteunde de groei in de ontwikkelingspijplijn gedurende 2015 en er wordt verwacht dat de niveaus van nieuwe aanbiedingen van projecten even hoog zullen liggen voor het huidig jaar. Echter, het vinden van geschikte grond en het verkrijgen van bouwvergunningen voor logistiek van zeer grote omvang wordt steeds moeilijker in de Europese markten. De nog steeds schaarse niveaus van moderne toelevering kan een neerwaarts risico betekenen voor de gehele bezettingsactiviteit voor het komende jaar. Desalniettemin zullen ontwikkelaars blijven genieten van de alignereing van de supply chain. Dit drijft consolidatie naar grote eenheden en duwt logistieke faciliteiten nog dichter bij paket hubs om de onlinediensten te verstrekken. We verwachten dat 2016 het jaar zal worden waarin logistiek naar grote steden zal beginnen verhuizen. Deze trend wordt gedreven door steeds snellere opties voor online aankopen – met leveringen binnen het uur die voor vele kleinhandelaars de nieuwe grens betekenen. Dit legt enorme druk op de "laatste mijl" en leidt naar een vraag naar een netwerk van kleinere binnenstedelijke eenheden om de flexibiliteit te verhogen.
In totaal bereikte de opname van verhuurbare semi-industriële en logistieke ruimtes (door huurders en eigenaar-bewoners) in Duitsland in 2015 ongeveer 6,18 miljoen m². Dit is 5% meer dan het vorige record dat werd behaald in 2011 en betekent een stijging van 21% en 47% in vergelijking met de gemiddelden van de laatste 5 en 10 jaar. Vier grote huurovereenkomsten, elk voor meer dan 100.000 m² droegen in belangrijke mate bij tot dit bovengemiddeld resultaat. Gelet op de niet aflatende sterke vraag van huurders en eigenaar bewoners, met inbegrip van vraag naar grotere panden, en de stabiele economische situatie, verwachten wij opnieuw een gunstig resultaat in 2016. Mogelijks wordt de lat van 5 miljoen m² opnieuw overschreden. (Bron: Jones Lang LaSalle).
Het opnamevolume van ruimtes in de "Big 5" agglomeraties (Berlijn, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg en München) oversteeg het resultaat van het voorgaande jaar met 9%. Met 2,06 miljoen m², was dit het tweede hoogste resultaat sedert 2011. De regio's Berlijn en Hamburg vertoonden de sterkste jaar-op-jaar groei met respectievelijk 39% en 33%. In Düsseldorf werd eveneens een groei geregistreerd van 16%. De resultaten van opnamen in de regio's München en Frankfurt daalden echter in vergelijking met 2014, respectievelijk met 25% en 16%. Terwijl Berlijn en Düsseldorf een aantal transacties kenden van gebouwen groter dan 30.000 m², en zo de beste opnameresultaten van de voorbije 10 jaar boekten, Hamburg scoorde, ondanks de geregistreerde toename tussen 2014 en 2015, slechts haar derde beste jaar van de voorbije 10 jaar. In 2015 vond de grootste transactie binnen de "Big 5" plaats in de regio Düsseldorf waar Bauhaus voor eigen gebruik in Krefeld een logistiek centrum bouwt van meer dan 60.000 m². De grootste huurovereenkomst werd in Großbeeren in de buurt van Berlijn afgesloten: de online kledij detailhandelaar ASOS huurde er een ruimte van 42.000 m². Een andere huurovereenkomst voor de huur van een ruimte van 42.000 m² werd ondertekend met Rhenus in het VGP Park
in Rodgau dicht bij Frankfurt. Het totale opnamevolume van om en bij de 1,3 miljoen m² werd geregistreerd voor ruimtes van meer dan 5.000 m² binnen de "Big 5", waarbij 56% van de opnames nieuwe gebouwen en ontwikkelingsprojecten waren. De beschikbaarheid op korte termijn van ruimtes die vallen binnen de categorie van een omvang van ≥ 5.000 m² ondervond in 2015 een belangrijke daling in de "Big 5". Een alternatief voor bestaand vastgoed zijn projectontwikkelingen die tijdens de vorige jaren normaalgezien slechts werden gebouwd nadat er voldoende voorafgaande huurovereenkomsten werden afgesloten of voor een eigenaarbewoner. Ondertussen zijn ontwikkelaars gestart met de bouw van speculatieve projecten of zijn zij van plan om dit te doen in 2016, met als resultaat dat er tegen het einde van 2015 reeds 150.000 m² speculatieve ruimte in aanbouw was binnen de "Big 5". (Bron: Jones Lang LaSalle).
In 2015 bereikte de opname van verhuurbare semi-industriële en logistieke ruimtes buiten de "Big 5" agglomeraties* voor de eerste keer meer dan 4 miljoen m². Met ongeveer 4,12 miljoen m² werd 12% meer opslagruimte opgenomen dan tijdens het vorige jaar. Dit is een toename van maar liefst 28% en 58% boven de gemiddelden van de laatste 5 en 10 jaar. Terwijl eigenaars-bewoners jaar-op-jaar ongeveer 10% minder ruimte opnamen, nam het aantal huurovereenkomsten toe met 37%.
26 VGP jaarverslag 2015
Tophuren voor semi-industriële en logistieke gebouwen van minstens 5.000 m² bleven in de meeste regio's stabiel. Enkel München registreerde een stijging van € 0,25/m²/maand van de tophuren tot € 6.75/m²/maand door de aanhoudende schaarsheid van aanbiedingen. Dit wordt gevolgd door de regio's Frankfurt (€ 6,00/m²/maand), Hamburg (€ 5,60/m²/maand) en Düsseldorf (€ 5.40/ m²/maand). De laagste tophuren werden betaald door huurders in de Berlijnse regio (€ 4,70/m²/maand). Voor 2016 wordt verwacht dat de tophuren stabiel zullen blijven.
OPNAME VAN LOGISTIEKE PANDEN IN DUITSLAND: VERHUUR/EIGENAARS-BEWONERS (in m2)
| 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BUITEN DE "BIG 5"-AGGLOMERATIES: | ||||||
| — VERHUUR | 1.381.200 | 2.032.000 | 1.637.300 | 1.539.062 | 1.759.872 | 2.406.4251 |
| — EIGENAAR-BEWONERS | 1.141.900 | 1.585.900 | 1.299.600 | 1.772.338 | 1.906.528 | 1.715.8751 |
| — TOTAAL | 2.523.100 | 3.617.900 | 2.936.900 | 3.311.400 | 3.666.400 | 4.122.300 |
| "BIG 5"-AGGLOMERATIES: | ||||||
| — VERHUUR | 1.431.900 | 1.781.900 | 1.365.500 | 1.206.200 | 1.406.000 | 1.545.000 |
| — EIGENAAR-BEWONERS | 363.400 | 464.300 | 418.900 | 499.900 | 484.300 | 512.900 |
| — TOTAAL | 1.795.300 | 2.246.200 | 1.784.400 | 1.706.100 | 1.890.300 | 2.057.900 |
| VERHUUR | 2.813.100 | 3.813.900 | 3.002.800 | 2.745.262 | 3.165.872 | 3.951.425 |
| EIGENAARS-BEWONERS | 1.505.300 | 2.050.200 | 1.718.500 | 2.272.238 | 2.390.828 | 2.228.775 |
| TOTAAL | 4.318.400 | 5.864.100 | 4.721.300 | 5.017.500 | 5.556.700 | 6.180.200 |
Bron: Jones Lang LaSalle
| OPNAME VAN LOGISTIEKE PANDEN IN DUITSLAND (in m2) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | |
| REGIO: | ||||||
| — BERLIJN | 359.900 | 412.000 | 333.600 | 333.000 | 327.400 | 456.100 |
| — DÜSSELDORF | 166.000 | 205.800 | 145.100 | 295.200 | 283.200 | 328.900 |
| — FRANKFURT (INCL. WIESBADEN/MAINZ) |
326.400 | 540.000 | 455.600 | 415.000 | 559.000 | 470.500 |
| — HAMBURG | 616.300 | 740.000 | 575.400 | 450.000 | 450.000 | 600.000 |
| — MÜNCHEN | 326.700 | 348.400 | 274.700 | 212.900 | 270.000 | 202.400 |
| TOTAAL "BIG 5"-AGGLOMERATIES | 1.795.300 | 2.246.200 | 1.784.400 | 1.706.100 | 1.890.300 | 2.057.900 |
| BUITEN "BIG 5"-AGGLOMERATIES | 2.523.100 | 3.617.900 | 2.936.900 | 3.311.400 | 3.666.400 | 4.122.300 |
| TOTAAL | 4.318.400 | 5.864.100 | 4.721.300 | 5.017.500 | 5.556.400 | 6.180.200 |
Bron: Jones Lang LaSalle
1 Zoals berekend door de vennootschap op basis van gegevens van Jones Lang LaSalle
Voor VGP is Duitsland over de voorbije 24 maanden de belangrijkste markt geworden. Tijdens het jaar werden er voor meer dan € 7,1 miljoen nieuwe huurovereenkomsten ondertekend. Van het totaal van de € 38,0 miljoen toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis per 31 december 2015, betrof € 18.3 miljoen (48%) Duitse huurovereenkomsten, wat een gelijkaardige verhouding is als deze die op 31 december 2014 werd vastgesteld.
Tijdens het jaar 2015, verwierf VGP 167.000 m² grond voor nieuwe ontwikkelingen in Duitsland en had bijkomend 356.000 m² nieuwe grondpercelen onder optie die afhankelijk zijn van het verkrijgen van vergunningen. Naar verwachting zullen deze overige percelen in de loop van 2016 worden verworven.
Tijdens het jaar werden er 9 nieuwe gebouwen opgeleverd: 4 gebouwen voor een totaal van 65.124m² in het VGP Park Hamburg, 2 gebouwen voor een totaal van 28.773 m² in het VGP Park Rodgau, 1 gebouw van 15.140 m² in het VGP Park Höchstadt, 1 gebouw van 24.228 m² in het VGP Park Berlin en 1 gebouw van 13.885 m² in het VGP Park Borna.
Per eind december 2015 had VGP 6 gebouwen in aanbouw: 1 gebouw in het VGP Park Hamburg, 3 gebouwen in het VGP Park Rodgau, 1 gebouw in het VGP Park Bobenheim-Roxheim en 1 gebouw in het VGP Park Frankenthal.
Deze nieuwe projecten in aanbouw, die reeds voor meer dan 70% op voorhand verhuurd zijn, vertegenwoordigen een totale toekomstige verhuurbare oppervlakte van 159.912 m² en een jaarlijkse huuropbrengst van € 9,5 miljoen (bij volledige verhuur).
Het huidig ontwikkelingspotentieel van de VGP Groep per 31 december 2015 is als volgt:
Bron: Bedrijfsinformatie
Het ontwikkelingspotentieel op deze grondbank is gebaseerd op gelijkaardige of bestaande semi-industriële gebouwen.
Toelichting: Bovenvermelde cijfers hebben betrekking op de huidige gsecuriseerde grondbank.
Eind februari 2016 ging VGP een 50/50 joint venture aan met Allianz Real Estate.
De nieuwe joint venture zal als een exclusief vehikel fungeren om inkomsten genererende activa ontwikkeld door VGP in Duitsland, de Tsjechische Republiek, Slowakije en Hongarije te verwerven. VGP zal het operationeel management van de joint venture activa blijven uitoefenen als vastgoedvermogensbeheerder, vastgoedbeheerder en ontwikkelingsmanager.
De aanvankelijke portefeuille bevat 8 parken in Duitsland: VGP Park Bingen, VGP Park Bobenheim-Roxheim, VGP Park Frankenthal, VGP Park Rodgau VGP Park Hamburg, VGP Park Berlin, VGP Park Höchstadt en VGP Park Borna; 4 parken in de Tsjechische Republiek: VGP Park BRNO, VGP Park Plzeň, VGP Park Hrádek nad Nisou, VGP Park Olomouc (gedeeltelijk); 1 park in Slowakije: VGP Park Malacky en 2 parken in Hongarije: VGP Park Győr en VGP Park Alsónémedi.
Binnen deze parken werden 27 projecten voltooid met een totale omvang van 505.662 m², 9 projecten zijn in aanbouw en moeten binnen de volgende 12 maanden worden voltooid en hebben een omvang van 163,566 m². Verder is er nog overgebleven grond voor ontwikkeling voor enkele beperkte bijkomende ontwikkelingen.
De bezettingsgraad bedraagt 98.2% met een gediversifieerde huurdersbasis van meer dan 55 huurders die toegezegde huurovereenkomsten van circa € 30,4 miljoen vertegenwoordigen.
Over de voorbije 24 maanden maakte het management van VGP een strategische oefening waarbij verschillende alternatieven werden bekeken om de Groep in staat te stellen om te blijven investeren in haar ontwikkelingspijplijn en tegelijkertijd op gepaste wijze gefinancierd te blijven.
Uiteindelijk werd geopteerd voor een joint venture als beste alternatief om de bovengenoemde doelstellingen te bereiken en tegelijkertijd de aandeelhouderswaarde te maximaliseren. De joint venture structuur zal VGP in staat stellen om haar initieel geïnvesteerde kapitaal (geheel of gedeeltelijk) terug te winnen wanneer afgewerkte projecten worden verworven door de joint venture. Bovendien zal VGP de vrijgekomen financiële middelen kunnen herinvesteren in de verdere uitbreiding van de ontwikkelingspijplijn, met inbegrip van de verdere uitbreiding van de grondbank, en VGP zodoende toe laten zich verder te focussen op haar kernactiviteiten.
VGP zal het operationeel management van de joint venture blijven uitoefenen als vastgoedvermogensbeheerder, vastgoedbeheerder en ontwikkelingsbeheerder en voorziet de komende jaren een significante toename van de inkomsten uit deze activiteiten.
Tenslotte zal VGP een belang van 50% behouden in een groeiende huurinkomsten genererende logistieke en semi-industriële vastgoedportefeuille, die na verloop van tijd een recurrente kasstroom zal genereren die een aanhoudend dividendbeleid kan ondersteunen.
De netto activa van de initiële vastgoedportefeuille bedroegen op 31 december 2015 als volgt:
| In duizend € | 2015 |
|---|---|
| GROEPSACTIVA AANGEHOU DEN VOOR VERKOOP |
527.361 |
| VERPLICHTINGEN m.b.t. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
(161.047) |
| TOTAAL NETTO ACTIVA | 366.314 |
Per 31 december 2015 vertoonde de geconsolideerde jaarrekening bruto huurinkomsten voor de vastgoedportefeuille van € 12,7 miljoen en netto financiële uitgaven voor de vastgoedportefeuille van € 0,9 miljoen.
In overeenstemming met de oorspronkelijke Belgische Corporate Governance Code gepubliceerd in 2004, heeft de Raad Van Bestuur op 17 januari 2008 het VGP Corporate Governance Charter goedgekeurd.
Ingevolge de publicatie van de Belgische Corporate Governance Code van 2009, heeft de Raad Van Bestuur op 20 april 2010 de Corporate Governance Code 2009 aangenomen als referentie code voor VGP en heeft het haar VGP Corporate Governance Charter herzien.
Op 3 april 2015 heeft de Raad Van Bestuur het VGP Corporate Governance Charter verder herzien. VGP leeft in beginsel de Belgische Corporate Governance Code na en legt in het VGP Corporate Governance Charter en in haar Verklaring van Deugdelijk Bestuur uit waarom het van bepaalde bepalingen van de Code afwijkt.
De Belgische Corporate Governance Code kan worden geraadpleegd op www.corporategovernancecommittee.be
Het VGP Corporate Governance Charter is beschikbaar op www.vgpparks.eu
De Raad Van Bestuur bestaat uit vijf leden die worden aangeduid door de Algemene Vergadering. De Voorzitter en de Chief Executive Officer kunnen nooit dezelfde persoon zijn. De Chief Executive Officer is het enige lid van de Raad met een uitvoerende functie. Alle andere leden zijn niet-uitvoerende Bestuurders.
Drie Bestuurders zijn onafhankelijk: Dhr. Marek Šebesťák (voor het eerst benoemd in 2007), Dhr. Alexander Saverys (voor het eerst benoemd in 2007) en Rijo Advies BVBA vertegenwoordigd door Jos Thys (voor het eerst benoemd in 2007). De drie onafhankelijke Bestuurders werden herbenoemd op de Algemene Vergadering van mei 2015.
De biografieën van elk van de huidige bestuurders (zie pag. 54) geven informatie over hun zakelijke, financiële en internationale ervaring. Dit geeft de bestuurders een aantal vaardigheden, kennis en de nodige ervaring om VGP te beheren.
Voor een gedetailleerde omschrijving van de werking en verantwoordelijkheden van de Raad Van Bestuur verwijzen wij naar het Corporate Governance Charter van de vennootschap, dat gepubliceerd is op de website van de vennootschap.
De Raad Van Bestuur heeft geen secretaris van de vennootschap ("company secretary") benoemd en is dat ook niet van plan. Door dit te doen, wijkt de vennootschap af van aanbeveling 2.9 van de Corporate Governance Code. Door de geringe omvang van de vennootschap en haar Raad Van Bestuur is een dergelijke benoeming niet nodig.
De Raad Van Bestuur is zich bewust van het belang van diversiteit in de samenstelling van de Raad Van Bestuur in het algemeen en van de genderdiversiteit in het bijzonder. Momenteel stelt de raad een eerste profiel op voor kandidaten, gelet op de specifieke activiteiten van VGP en de landen waarin zij actief is, met het doel om het Remuneratiecomité de opdracht te geven om kandidaten die aan dit profiel beantwoorden voor te stellen aan de Raad Van Bestuur. Zo beoogt de vennootschap tegen 2019 de toekomstige Belgische wettelijke vereisten te bereiken.
In 2015 is de Raad Van Bestuur 5 keer bijeengekomen. Twee bijeenkomsten gebeurden per conferentiegesprek. De belangrijkste agendapunten waren de volgende:
| NAAM | JAAR BENOEMING |
VOLGENDE HERBENOEMING |
BIJGEWOONDE VERGADERINGEN |
|---|---|---|---|
| UITVOEREND BESTUURDER EN CHIEF EXECUTIVE OFFICER | |||
| JAN VAN GEET s.r.o., VERTEGENWOORDIGD DOOR JAN VAN GEET | 2013 | 2017 | 5 |
| NIET-UITVOEREND BESTUURDER | |||
| VM INVEST NV, VERTEGENWOORDIGD DOOR BART VAN MALDEREN | 2013 | 2017 | 5 |
| ONAFHANKELIJKE, NIET-UITVOERENDE BESTUURDERS | |||
| MAREK ŠEBESŤÁK | 2015 | 2019 | 5 |
| ALEXANDER SAVERYS | 2015 | 2019 | 3 |
| RIJO ADVIES BVBA VERTEGENWOORDIGD DOOR JOS THYS | 2015 | 2019 | 5 |
De Raad Van Bestuur heeft eveneens twee adviserende comités opgericht: een Auditcomité en een Remuneratiecomité.
In 2015 werden Dhr. Marek Šebesťák, Dhr. Alexander Saverys en Dhr. Jos Thys herbenoemd als leden van hun respectievelijke comités.
Het Auditcomité is samengesteld uit drie leden die allen niet-uitvoerende Bestuurders zijn. Twee leden, Dhr. Jos Thys en Dhr. Marek Šebesťák, zijn onafhankelijk. De leden van het comité beschikken over een grondige kennis van financieel beheer.
Voor een gedetailleerde beschrijving van de werking en verantwoordelijkheden van het Auditcomité verwijzen wij naar het Corporate Governance Charter van de vennootschap, dat gepubliceerd is op de website van de vennootschap.
Het Auditcomité vergadert tenminste twee keer per jaar. Hierdoor wijkt de vennootschap af van de aanbeveling vervat in bepaling 5.2/28 van de Corporate Governance Code die bepaalt dat het Auditcomité ten minste vier keer per jaar zou moeten vergaderen. De afwijking is gerechtvaardigd door de beperkte omvang van de vennootschap.
Het Auditcomité komt minstens twee keer per jaar samen met de commissaris om te overleggen over zaken die onder de bevoegdheid van het Auditcomité vallen en over zaken die voortvloeien uit de audit. De vergaderingen van het Auditcomité worden ook bijgewoond door de CEO en de CFO.
Gezien de beperkte omvang van de Groep werd er op dit ogenblik nog geen interne auditfunctie gecreëerd.
| NAAM | JAAR BENOEMING |
UITVOEREND OF NIET-UITVOEREND |
ONAFHANKELIJK | EINDE HUIDIG MANDAAT |
AANTAL BIJGEWOONDE VERGADERINGEN |
|---|---|---|---|---|---|
| JOS THYS (VOORZITTER) | 2015 | NIET-UITVOEREND | ONAFHANKELIJK | 2019 | 2 |
| BART VAN MALDEREN | 2013 | NIET-UITVOEREND | — | 2017 | 2 |
| MAREK ŠEBESŤÁK | 2015 | NIET-UITVOEREND | ONAFHANKELIJK | 2019 | 2 |
In 2015 kwam het Auditcomité twee keer bijeen. De Voorzitter van het Auditcomité bracht verslag uit over de resultaten van elke vergadering aan de Raad Van Bestuur. De belangrijkste agendapunten waren:
Het Remuneratiecomité is samengesteld uit drie leden die allen niet-uitvoerende Bestuurders zijn. Twee van hen, Dhr. Jos Thys en Dhr. Alexander Saverys, zijn onafhankelijk. De deskundigheid van het Comité op het vlak van remuneratiebeleid blijkt uit de relevante ervaring van zijn leden.
Voor een gedetailleerdere beschrijving van de werking en de verantwoordelijkheden van het Remuneratiecomité verwijzen wij naar het Corporate Governance Charter van de vennootschap, zoals gepubliceerd op de website van de vennootschap.
Het Remuneratiecomité komt minstens twee keer per jaar bijeen, en verder telkens wanneer het comité de binnen het kader van zijn verantwoordelijkheden bepaalde specifieke onderwerpen dient te bespreken of hierover dient te beraadslagen.
De CEO en de CFO nemen deel aan de vergaderingen wanneer het door de CEO voorgelegde plan voor bezoldiging van leden van het management wordt besproken, maar niet wanneer er beraadslaagd wordt over hun eigen bezoldiging.
Bij de uitvoering van zijn taken heeft het Remuneratiecomité toegang tot alle middelen die het hiertoe geschikt acht, inclusief extern advies of benchmarking, al naargelang het geval.
| NAAM | JAAR BENOEMING |
UITVOEREND OF NIET-UITVOEREND |
ONAFHANKELIJK | EINDE HUIDIG MANDAAT |
AANTAL BIJGEWOONDE VERGADERINGEN |
|---|---|---|---|---|---|
| BART VAN MALDEREN (VOORZITTER) |
2013 | NIET-UITVOEREND | — | 2017 | 3 |
| ALEXANDER SAVERYS | 2015 | NIET-UITVOEREND | ONAFHANKELIJK | 2019 | 3 |
| JOS THYS | 2015 | NIET-UITVOEREND | ONAFHANKELIJK | 2019 | 3 |
Het Remuneratiecomité vergaderde drie keer in 2015.
De belangrijkste agendapunten waren:
— bespreking van de nieuwe managementovereenkomst met Little Rock;
— bespreking van het remuneratiebeleid;
— toewijzing van de variabele bezoldiging
De vennootschap heeft geen Benoemingscomité opgericht. Hierdoor wijkt de vennootschap af van de aanbeveling vervat in bepaling 5.3 van de Corporate Governance Code. De afwijking is gerechtvaardigd door de beperkte omvang van de vennootschap.
Aangezien geen Directiecomité in de zin van artikel 524bis et seq van het Wetboek van vennootschappen werd opgericht, heeft de vennootschap geen specifieke beschrijving van de opdracht van het directiecomité vermeld. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de CEO en het uitvoerend management worden beschreven in de beschrijving van de opdracht van de Raad Van Bestuur. Hierdoor wijkt de vennootschap, als een kleinere beursgenoteerde vennootschap, af van de aanbeveling, vervat in bepaling 6.1 van de Corporate Governance Code.
Conform het VGP Corporate Governance Charter voert de Raad Van Bestuur minstens om de drie jaar een evaluatie uit van zijn omvang, samenstelling, werking en die van zijn Comités en de interactie met het uitvoerend management. Voor wat betreft de voornaamste kenmerken omtrent de werkwijze van de uitvoering van deze evaluaties verwijzen we naar het intern reglement ('Terms of Reference') van de Raad van Bestuur in Annex 1 (punt 6) van het VGP Corporate Governance Charter.
De laatste evaluatie vond plaats in maart 2014 met bevredigend resultaat.
De onafhankelijke en niet-uitvoerende bestuurders ontvangen een jaarlijkse vaste bezoldiging van € 10.000 (de voorzitter ontvangt een jaarlijkse vergoeding van € 20.000). De bestuurders ontvangen verder een vergoeding van € 1.000 voor elke vergadering van de Raad Van Bestuur (de voorzitter ontvangt een vergoeding van € 2.000) en van € 500 voor elke vergadering van het Auditof Remuneratiecomité die zij bijwonen.
Voor verdere details van het remuneratiebeleid voor bestuurders wordt verwezen naar Bijlage 2 punt 6.1 van het VGP Corporate Governance Charter.
De bestuurders ontvangen geen bezoldiging gekoppeld aan prestatie of resultaten. De vergoeding van de leden van de Raad Van Bestuur is opgenomen in onderstaande tabel.
| NAAM in € |
VASTE VERGOEDINGEN |
VARIABELE AANWEZIGHEIDS VERGOEDINGEN RAAD VAN BESTUUR |
VARIABELE AANWEZIGHEIDS VERGOEDINGEN COMITÉS |
TOTAAL |
|---|---|---|---|---|
| VOORZITTER | ||||
| MAREK ŠEBESŤÁK | 20.000 | 10.000 | 1.000 | 31.000 |
| BESTUURDERS | ||||
| ALEXANDER SAVERYS | 10.000 | 3.000 | 1.500 | 14.500 |
| RIJO ADVIES BVBA VERTEGENWOORDIGD DOOR JOS THYS |
10.000 | 5.000 | 2.500 | 17.500 |
| VM INVEST NV VERTEGENWOORDIGD DOOR BART VAN MALDEREN |
10.000 | 5.000 | 2.500 | 17.500 |
| JAN VAN GEET s.r.o. VERTEGEN WOORDIGD DOOR JAN VAN GEET |
10.000 | 5.000 | — | 15.000 |
| TOTAAL | 60.000 | 28.000 | 7.500 | 95.500 |
De bezoldiging van het uitvoerend management wordt bepaald door het Remuneratiecomité overeenkomstig de regels uiteengezet in het charter van de vennootschap (Annex 2 punt 6.2 van het VGP Charter).
Het uitvoerend management bestaat uit Jan Van Geet s.r.o. vertegenwoordigd door Jan Van Geet (Chief Executive Officer), Jan Prochazka (Chief Operating Officer), Dirk Stoop BVBA vertegenwoordigd door Dirk Stoop (Chief Financial Officer), Tomas Van Geet s.r.o. vertegenwoordigd door Tomas Van Geet (Chief Commercial Officer) en Jan Papoušek s.r.o. vertegenwoordigd door Jan Papoušek (Chief Operating Officer - landen buiten de Tsjechische Republiek).
VGP streeft naar een positie boven de marktmediaan wat betreft de totale verloning, met een belangrijk deel van de verloning op grond van de prestaties van het bedrijf en het team, en de individuele prestaties.
Gezien de beperkte omvang van de Groep wordt de VGP bezoldiging inclusief de variabele bezoldiging bepaald op basis van de criteria zoals jaarlijks bepaald door het Remuneratiecomité. Deze criteria hebben betrekking op o.a. de bezettingsgraad van de inkomsten genererende activa, de schuldgraad van de Groep, de winstcontributie van de ontwikkelingsactiviteiten en de maximalisatie van aandeelhouderswaarde.
Het Remuneratiecomité zal van tijd tot tijd een algemene enveloppe voor variabele vergoeding goedkeuren en de toewijzing van deze variabele vergoeding delegeren aan de CEO. Deze laatste zal de variabele vergoeding toewijzen op basis van individuele prestaties met inachtname van de prestatiecriteria zoals bepaald door het Remuneratiecomité.
Het remuneratiebeleid wordt jaarlijks herzien met het oog op mogelijke ontwikkelingen op het vlak van kenmerken van de (arbeids)markt, bedrijfsstrategie, bedrijfs- en individuele prestaties en andere relevante factoren die de prestaties en motivatie van het managementteam kunnen beïnvloeden. Momenteel verwacht VGP de huidige werkwijze te kunnen blijven toepassen gedurende de volgende twee boekjaren.
Totale bezoldiging 2015 voor het uitvoerend management Het bedrag van de bezoldiging en andere voordelen die door de Vennootschap of haar dochtervennootschappen, rechtstreeks of onrechtstreeks, zijn toegekend aan de leden van het uitvoerend management andere dan de Chief Executive Officer voor 2015 wordt hieronder vermeld op een totaalbasis.
De Raad Van Bestuur heeft in april 2015 een nieuwe managementovereenkomst goedgekeurd met betrekking tot de diensten geleverd door een aantal key managers van VGP. Naar aanleiding van die beslissing zal Little Rock SA verantwoordelijk zijn voor het dagelijks bestuur, financieel bestuur en commercieel bestuur van de Groep, en zal het voor de uitvoering van die taken vertegenwoordigd worden door de CEO (Dhr. Jan Van Geet), CFO (Dhr. Dirk Stoop) en CCO (Dhr. Tomas Van Geet). Als vergoeding voor het leveren van die diensten, zal Little Rock SA een vaste vergoeding ontvangen, een korte termijn variabele vergoeding op voorwaarde dat aan bepaalde criteria voldaan is, en een middellange variabele vergoeding van 5% van de winst voor belastingen van de Groep op geconsolideerde basis, in ruil voor de toezegging door Little Rock SA (en door voormelde managers) om voor een bijkomende periode van vijf jaar het dagelijkse, financieel en commercieel bestuur van de Groep waar te nemen.
De vaste vergoeding en variabele bezoldiging op korte termijn is inbegrepen in het overzicht van
de bezoldiging van de CEO en het uitvoerend management.
De variabele bezoldiging op middellange termijn voor 2015 die door de Raad van Bestuur werd goedgekeurd bedraagt € 5.215.272 en werd volledig opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van 2015. Dit bedrag zal worden uitbetaald over de volgende drie jaren, telkens in schrijven van 1/3 per jaar.
Voor 2015 werden er geen vergoedingen na uitdiensttredingen of op aandelen gebasseerde betalingen toegekend. De leden van het uitvoerend management worden aangesteld voor een onbepaalde duurtijd. Ingeval van beëindiging van hun arbeidsovereenkomst moet een opzeggingstermijn van 12 maanden worden nageleefd. Deze regel is van toepassing op alle leden van het uitvoerend management
Verder zijn er geen bepalingen voorzien betreffende de terugvordering van de variabele bezoldiging.
Het Remuneratieverslag zal ter stemming worden voorgelegd aan de aandeelhouders op de algemene vergadering van 13 mei 2016.
Overeenkomstig de bepalingen van het Koninklijk Besluit van 5 maart 2006, dienen de leden van de Raad Van Bestuur en van het uitvoerend management de FSMA (Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten) binnen een termijn van 5 werkdagen na afsluiting van de transactie op de hoogte te brengen van iedere transactie m.b.t. aandelen VGP. Deze transacties worden gepubliceerd op de website van de FSMA (www.fsma.be).
We verwijzen eveneens naar Bijlage 4 van het Corporate Governance Charter op http://www.vgpparks.eu/ investors/corporate-governance/.
Tijdens 2015 werden er twee transacties met "insiders" bekendgemaakt, namelijk: in april 2015 verwierf VM Invest NV 2.500 aandelen en in juni verwierf VM Invest NV nogmaals 16.830 aandelen.
In overeenstemming met artikel 523 van het Wetboek van vennootschappen moet een lid van de Raad Van
Bestuur de overige leden vooraf inlichten over eventuele agendapunten die voor hem een rechtstreeks of onrechtstreeks belang van vermogensrechtelijke aard heeft. In 2015 deden zich twee belangenconflicten voor.
Eén belangenconflict ontstond in het kader van de nieuwe managementovereenkomst met Little Rock SA. De belangrijkste elementen van deze notulen (notulen van de Raad Van Bestuur gehouden op 3 april 2015) werden reeds vermeld in het jaarverslag van 2014 (pagina 32). De volledige notulen van de Raad Van Bestuur van 3 april 2015 zullen nogmaals worden opgenomen in het verslag van de Raad Van Bestuur gehecht aan de enkelvoudige jaarrekening per 31 december 2015.
Het doel van de vergadering is te beraadslagen en te stemmen over de uitgifte van een hybride vorm van effecten.
De Effecten zullen aan bepaalde investeerders en/of belangrijke aandeelhouders worden aangeboden en zullen de volgende hoofdkenmerken hebben: (a) de Effecten zullen schuldinstrumenten zijn ingevolge de Belgische GAAP, maar voor IAS/IFRS doeleinden zullen ze als kapitaal worden beschouwd; (b) de Effecten zullen eeuwigdurende schuldinstrumenten zijn, d.w.z. schuldinstrumenten zonder vaste vervaldatum. Ze kunnen te allen tijde, naar eigen goeddunken van de Vennootschap, worden terugbetaald. De houders van de Effecten hebben geen recht om de terugbetaling van de Effecten door de Vennootschap te eisen; (c) de houders van de Effecten hebben recht op interest, die naar eigen goeddunken van de Vennootschap: hetzij (i) jaarlijks betaalbaar is in contanten op de interest betaaldatum; of (ii) per Effect gekapitaliseerd zal worden met de hoofdsom van dat Effect en zal worden geacht
deel uit te maken van de hoofdsom van dat Effect en aldus interesten zal opleveren vanaf de eerste dag van de volgende interestperiode (voor zover toegestaan door en in overeenstemming met artikel 1154 van het Burgerlijk Wetboek).
De Effecten brengen interest op ten belope van van 7,00% per jaar voor de eerste 5 jaar, waarna de rente zal stijgen met 1,00% per jaar voor elke volgende driejaarlijkse periode.
Na beraadslaging heeft de Raad Van Bestuur de voorwaarden van de Transactiedocumenten en de Transactie die daardoor wordt beoogd, goedgekeurd, evenals de toetreding en uitvoering door de Vennootschap van alle Transactiedocumenten, waaronder: (i) het ontwerp van de Voorwaarden van de Effecten; en (ii) het ontwerp van de Inschrijvingsovereenkomst.
De volledige notulen van deze Raad Van Bestuur zullen worden opgenomen in het verslag van de Raad Van Bestuur gehecht aan de enkelvoudige jaarrekening per 31 december 2015.
VGP heeft een interne controle- en risicobeheerssysteem opgezet in overeenstemming met het Wetboek van vennootschappen en met de voorschriften van de Belgische Corporate Governance Code van 2009.
VGP wordt blootgesteld aan een brede waaier van risico's in het kader van haar bedrijfsactiviteiten die de doelstellingen kunnen beinvloeden of ertoe kunnen leiden dat deze niet bereikt worden. Deze risico's beheren is een belangrijke taak van, de Raad Van Bestuur, het uitvoerend management en alle andere medewerkers van de Groep met managementverantwoordelijkheden.
De risicobeheersings- en controlesystemen zijn onderworpen aan de volgende doelstellingen:
De principes van het Committee of Sponsoring Organisations of the Treadway Commission ("COSO") referentiekader heeft gediend als basis voor het opzetten van het
risicobeheersings- en controle systeem van VGP.
VGP streeft naar een algemene naleving en een risicobewuste houding met een duidelijke definiëring van de rollen en verantwoordelijkheden in alle relevante domeinen. Op die manier creëert de vennootschap een gecontroleerde omgeving voor het uitwerken van de bedrijfsdoelstellingen en –strategieën. Deze omgeving wordt gecreëerd via de implementatie van verschillende beleidslijnen en procedures zoals:
Gezien de beperkte omvang van de vennootschap en de noodzaak aan flexibiliteit worden deze
beleidslijnen en procedures niet altijd formeel gedocumenteerd.
Het uitvoerend management zorgt ervoor dat alle VGP medewerkers in voldoende mate geïnformeerd zijn van alle beleidslijnen en procedures om zo een voldoende hoog niveau van risicobeheersing en –controle te kunnen garanderen op alle niveaus van de Groep.
Risicobeheersingsprocessen en -methodologie Alle werknemers zijn verantwoordelijk voor de tijdige identificatie
en kwalitatieve beoordeling van de risico's (en gepaste maatregelen) binnen hun domein van verantwoordelijkheid.
Binnen de verschillende belangrijke processen met betrekking tot management, verzekering en ondersteuning worden alle
risico's geïdentificeerd, geanalyseerd, vooraf geëvalueerd en getest via interne en occasioneel externe beoordelingsorganen.
Naast deze geïntegreerde risicoanalyses worden ook periodieke beoordelingen uitgevoerd om te controleren of de juiste maatregelen voor risicoanalyse en –beheersing genomen werden en om eventuele niet-gedefinieerde en niet-gerapporteerde risico's vast te stellen. De CEO, COO en CFO analyseren op regelmatige wijze de verschillende risiconiveaus en ontwikkelen waar nodig een actieplan.
Daarnaast maken de controleactiviteiten een integraal deel uit van alle belangrijke bedrijfsprocessen en –systemen om ervoor de zorgen dat de doelstellingen van de vennootschap zo goed mogelijk verwezenlijkt worden.
Geïdentificeerde risico's die een materiële impact op de financiële of operationele prestaties van de Groep zouden kunnen hebben worden gerapporteerd aan de Raad Van Bestuur voor verdere bespreking en beoordeling. De Raad Van Bestuur zal na bespreking en beoordeling, beslissen of deze risico's aanvaardbaar zijn voor de Groep en of de Groep wenst blootgesteld te worden aan deze risico's.
VGP heeft al zijn belangrijkste bedrijfsrisico's geïdentificeerd en geanalyseerd zoals gedocumenteerd in het deel 'Risicofactoren' in dit jaarverslag. Deze bedrijfsrisico's worden meegedeeld binnen de organisatie van VGP.
DELOITTE Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA met kantoor te Berkenlaan 8B, 1831 Diegem, België vertegenwoordigd door Dhr. Rik Neckebroeck, is aangesteld als Commissaris.
Het mandaat van de Commissaris loopt af na de Gewone Algemene Vergadering van 13 mei 2016. Tijdens deze vergadering zal worden voorgesteld om deze benoeming te hernieuwen voor een nieuwe termijn van drie jaar en om de bezoldiging vast te stellen op € 119(000) per jaar. De bezoldiging zal het voorwerp uitmaken van een jaarlijkse herziening om ervoor te zorgen dat deze in overeenstemming is met de veranderingen van de controlewerkzaamheden en de evolutie van de VGP Groep. Indien de Algemene Vergadering dit voorstel goedkeurt, zal de commissaris opnieuw worden vertegenwoordigd door Dhr. Rik Neckebroeck.
De volgende risicofactoren zijn door de Groep geïdentificeerd als risico's die de activiteiten van de Groep, haar financiële situatie, haar resultaten en verdere ontwikkeling zouden kunnen beïnvloeden.
De Groep neemt de nodige maatregelen, en zal dit ook blijven doen in de toekomst, om deze risico's zo effectief mogelijk te beheersen. De Groep is o.a. blootgesteld aan:
Aangezien de activiteit van de Groep de aankoop, ontwikkeling en het beheer van vastgoed omvat, is zij onderworpen aan de bedrijfsrisico's van de vastgoedsector, waarover de Groep niet altijd controle heeft. De resultaten en de vooruitzichten van de Groep hangen onder andere af van het vermogen om interessante vastgoedprojecten te identificeren en deze projecten te commercialiseren tegen economisch haalbare voorwaarden.
De vastgoedportefeuille van de Groep is geconcentreerd op semi-industrieel vastgoed. Wegens deze concentratie zou een economische baisse in deze sector een aanzienlijk nadelige weerslag kunnen hebben op de
activiteiten van de Groep, haar financiële situatie, de bedrijfsresultaten en kasstromen. Deze risico's worden in zekere mate beperkt door de steeds groter wordende geografische spreiding van de vastgoedportfolio. Verder worden gebouwen zo veel als mogelijk gestandaardiseerd wat een gemakkelijkere toekomstige herverhuurbaarheid verzekert.
De waarde van een verhuurd vastgoed hangt in ruime mate af van de resterende looptijd van de desbetreffende huurovereenkomsten, alsook van de kredietwaardigheid van de huurders. De Groep past een strikt kredietbeleid toe waarbij elke nieuwe huurder afzonderlijk onderzocht wordt op kredietwaardigheid vooraleer VGP een huurovereenkomst aanbiedt. Verder zal de Groep ook streven om zo veel mogelijk toekomstige huurovereenkomsten af te sluiten om zich zodoende te verzekeren van een bestendige toekomstige inkomstenstroom.
Bijna alle huurovereenkomsten voorzien in een contractuele jaarlijkse indexatie van de huur. Huurders zijn, in het algemeen, verplicht om een huurwaarborg te geven door middel van een bankgarantie, een deposito of een moedergarantie, al naargelang hun kredietwaardigheid. De huurovereenkomsten worden in doorsnee afgesloten voor een periode van 5-10 jaar (eerste vervaldagoptie)
en houden meestal een automatische verlengingsclausule in. De huurovereenkomst kan niet opgezegd worden voor de eerste vervaldag.
De Groep kan blootgesteld zijn aan kostenoverschrijdingen en vertragingen bij oplevering van gebouwen, die ze ontwikkelt voor eigen rekening of voor derden. Binnen VGP zijn er interne controles aanwezig om deze risico's te minimaliseren. Zo zijn er cost controllers en project managers die de projecten op een dagelijkse manier opvolgen.
Naast de focus van VGP op ontwikkelingsactiviteiten legt de vennootschap de nadruk op de mogelijke verkopen van inkomsten genererende activa eenmaal deze activa een matuur stadium bereikt hebben.
Hierdoor zullen de toekomstige resultaten van de Groep afhangen, althans gedeeltelijk, van de verwezenlijkingen van deze verkopen. Dit betekent dat de kasstroom van de Groep sterk zou kunnen fluctueren van jaar tot jaar en zal afhangen van het aantal gebouwen dat al dan niet kan verkocht worden tijdens het jaar.
De Groep is onderworpen aan een brede waaier van Europese, nationale en plaatselijke wetten en reglementen. Verder kan de Groep betrokken raken bij geschillen met huurders of commerciële partijen, waarmee de Groep betrekkingen onderhoudt of met andere partijen in de huur- of aanverwante activiteiten. Tot slot kan een belastinghervorming, alsook een verschillende interpretatie van de belastingreglementen in de verschillende landen waar de Groep actief is, een negatieve weerslag hebben op de belastingsituatie van de Groep.
Al deze risico's worden op permanente basis opgevolgd en waar nodig wordt er beroep gedaan op externe adviseurs om adviezen te verschaffen m.b.t. contract negotiaties, gereguleerde of belastingkwesties.
Om aantrekkelijk te blijven en een bestendige inkomstenstroom te genereren moet de staat van een vastgoed behouden blijven of in sommige gevallen worden verbeterd om te voldoen aan de wisselende behoeften van de markt. Hiervoor maakt de Groep gebruik van haar intern facility management team. Alle gebouwen worden verzekerd tegen deze risico's welke in het algemeen verzekerd worden door gerenommeerde ondernemingen die actief zijn in dezelfde geografische regio met soortgelijke activiteiten.
Het facility management is opgezet als een aparte divisie waarbij het facility management diensten levert zowel aan groepsvennootschappen als aan derden. VGP kan hierdoor aansprakelijk gesteld worden voor de slechte of niet-levering van deze diensten. Om deze risico's te minimaliseren werd er een professionele aansprakelijkheidsverzekering afgesloten.
De rechtssystemen van de Midden-Europese landen ondergingen de voorbije jaren ingrijpende wijzigingen, die kunnen resulteren in inconsequente toepassingen van de bestaande wetten en reglementen en onzekerheid op het vlak van de toepassing en de uitwerking van de nieuwe wetten en reglementen. Om deze risico's zoveel mogelijk te beperken doet de Groep beroep op gerenommeerde lokale advocaten, waar nodig, om adviezen te verstrekken op specifieke juridische vragen.
De Groep wordt gedeeltelijk gefinancierd door bankkredietfaciliteiten, obligatieleningen en occasioneel door aandeelhoudersleningen. De onbeschikbaarheid van de nodige kredietfaciliteiten kan een negatieve invloed hebben op de groei van de Groep en de financiële positie van de Groep in geval kredietfaciliteiten niet kunnen hernieuwd worden op hun vervaldag. De Groep verzekert er zich van over voldoende toegezegde kredietfaciliteiten te beschikken om haar groei te ondersteunen. VGP zal ook de onderhandelingen over de verlengingen van haar kredietfaciliteiten tijdig aanvatten (meestal 12 maanden voor de respectievelijke vervaldag). Per 31 december 2015 had de Groep toegezegde kredietovereenkomsten voor een totaal bedrag van € 213,0 miljoen waarvan de gemiddelde looptijd 4,8 jaar was en welke gebruikt werden ten belopen van 61%.
De kredietovereenkomsten van de Groep bevatten een aantal financiele convenanten (zie sectie 6.10.1 van het Financieel Overzicht voor verdere details). Het niet naleven van convenanten kan een negatief effect hebben op de financiële positie van de Groep. De convenanten worden dan ook op een regelmatige basis
opgevolgd om er zich van te verzekeren dat deze convenanten nageleefd worden of anticipatief opgetreden indien er om een of andere reden de naleving van de convenanten in gevaar zou kunnen komen. Tijdens 2015 waren er geen schendingen van de convenanten.
De Groep verwacht dat zij op middellange termijn het bedrag van haar leningen aanzienlijk zal verhogen. De Groep verwacht dat zij in de nabije toekomst zal opereren binnen een schuldgraad (netto schuld / totaal eigen vermogen en verplichtingen) van maximaal 55%.
Per 31 december 2015 bedraagt de "netto schuld / totaal eigen vermogen en verplichtingen" ratio 35,7% in vergelijking met 33,2% per 31 december 2014.
Wijzigingen op het vlak van de rentevoeten kunnen een nadelige weerslag hebben op de bekwaamheid van de Groep om kredieten en andere financieringen tegen gunstige voorwaarden te verkrijgen. In dit opzicht dekt de Groep haar interestrisico af door het converteren van haar vlottende rente naar vaste rente. Per 31 december 2015 was 95,3% van de rentedragende schulden aan vaste rente.
De inkomsten van de Groep zijn overwegend uitgedrukt in euro; uitgaven, activa en passiva kunnen echter worden geboekt in een aantal andere valuta's dan de euro, in het bijzonder de Tsjechische kroon. De Groep maakt gebruik van financiële instrumenten om deze valuta risico's af te dekken.
| GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING – ANALYTISCH SCHEMA (in duizend €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| NETTO COURANT RESULTAAT | ||
| BRUTO HUUROPBRENGSTEN | 17.073 | 9.596 |
| DOORGEREKENDE / (DOOR TE REKENEN) HUURLASTEN | 422 | 431 |
| OPERATIONELE KOSTEN VERBONDEN AAN VASTGOED | (972) | (1.513) |
| NETTO HUURRESULTAAT | 16.523 | 8.514 |
| INKOMSTEN UIT VASTGOEDBEHEER EN FACILITY MANAGEMENT | 2.215 | 3.161 |
| INKOMSTEN UIT PROJECTONTWIKKELING | 332 | 246 |
| ANDERE OPBRENGSTEN / (KOSTEN) INCL. ADMINISTRATIEVE KOSTEN | (13.998) | (7.089) |
| AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | 191 | 14.473 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE | 5.263 | 19.305 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | (9.835) | (6.220) |
| HERWAARDERING VAN DE FINANCIËLE INSTRUMENTEN | (319) | (1.455) |
| BELASTINGEN | 5.512 | (2.167) |
| NETTO COURANT RESULTAAT | 621 | 9.463 |
| RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | ||
| HERWAARDERING VAN DE ONROERENDE ACTIVA | 103.981 | 53.920 |
| LATENTE BELASTINGEN | (18.041) | (14.024) |
| RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 85.940 | 39.896 |
| WINST VAN HET BOEKJAAR | 86.561 | 49.359 |
| GEGEVENS PER AANDEEL | 2015 | 2014 |
| AANTAL GEWONE AANDELEN | 18.583.050 | 18.583.050 |
| NETTO COURANT RESULTAAT PER AANDEEL (IN €) | 0,03 | 0,51 |
| NETTO RESULTAAT PER AANDEEL (IN €) (BASIS EN VERWATERD) | 4,66 | 2,66 |
1 Exclusief de mark to market impact van de rente-afdekkingsinstrumenten.
| GECONSOLIDEERDE BALANS (in duizend €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| GOODWILL | 631 | 631 |
| IMMATERIËLE ACTIVA | 12 | 57 |
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 173.972 | 416.089 |
| ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA | 378 | 370 |
| FINANCIËLE VASTE ACTIVA | 216 | — |
| DEELNEMINGEN IN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | (103) | 17 |
| UITGESTELDE BELASTINGVORDERINGEN | 89 | 258 |
| TOTAAL VASTE ACTIVA | 175.195 | 417.422 |
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | 4.927 | 6.822 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 9.825 | 43.595 |
| GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP | 527.361 | — |
| TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA | 542.113 | 50.417 |
| TOTAAL ACTIVA | 717.308 | 467.839 |
| KAPITAAL | 62.251 | 62.251 |
| OVERGEDRAGEN RESULTATEN | 239.658 | 153.097 |
| OVERIGE RESERVES | 69 | 69 |
| ANDER EIGEN VERMOGEN | 60.000 | — |
| EIGEN VERMOGEN | 361.978 | 215.417 |
| LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 170.800 | 193.034 |
| ANDERE LANGLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN | 967 | 1.656 |
| ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 405 | 1.122 |
| UITGESTELDE BELASTINGVERPLICHTINGEN | 8.247 | 27.329 |
| TOTAAL LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 180.419 | 223.141 |
| KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 3.522 | 5.722 |
| HANDELS- EN ANDERE KORTLOPENDE SCHULDEN | 10.342 | 23.559 |
| VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP | 161.047 | — |
| TOTAAL KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 174.911 | 29.281 |
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | 355.330 | 252.422 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 717.308 | 467.839 |
De bruto huurinkomsten hebben betrekking op de huurinkomsten uit de huurcontracten, afgesloten met de klanten van de Groep. De schommelingen van de bruto huurinkomsten vloeien voornamelijk voort uit de groei van de portefeuille van semi-industrieel vastgoed. De toekomstige groei van deze rubrieken is afhankelijk van de ontwikkeling en verhuur van nieuwe gebouwen aan huurders.
De operationele kosten voor de Groep bestaan uit de doorgerekende / door te rekenen huurlasten, de operationele kosten verbonden aan vastgoed en de administratieve kosten en andere kosten / opbrengsten.
De rubriek doorgerekende / door te rekenen huurlasten heeft betrekking op de operationele kosten ten laste van de Groep en verrekend aan de huurders, zoals reparaties, onderhoud, energie en verzekeringen. De operationele kosten verbonden aan vastgoed op hun beurt slaan op operationele kosten ten laste van de Groep die niet volledig kunnen worden verrekend en die in hoofdzaak zijn samengesteld uit kosten voor advocaten, makelaars- en schattingskosten.
Inkomsten uit vastgoedbeheer en facility management vloeien voor uit de vastgoedbeheer- en facility management diensten die geleverd worden aan derden (inclusief geassocieerde ondernemingen). Inkomsten uit projectontwikkeling hebben betrekking op ontwikkelingsactiviteiten die voornamelijk worden ondernomen voor rekening van geassocieerde ondernemingen en uitzonderlijk voor andere derden.
Andere opbrengsten slaan op nietcourante inkomsten van huurders opbrengsten en andere occasionele opbrengsten. De andere kosten hebben betrekking op buitengebruikstellingen van materiele vaste activa en andere diverse uitgaven. Administratieve kosten hebben betrekking op de algemene overheadkosten.
De bruto huurinkomsten weerspiegelen de bestendige groei van de verhuurde activa voornamelijk deze die in het jaar 2015 werden opgeleverd. Het netto huurresultaat steeg in 2015 met 94,1% van € 8,5 miljoen per 31 december 2014 tot 16,5 miljoen per 31 december 2015.
In de loop van 2015 werden er 18 gebouwen opgeleverd voor
totale verhuurbare oppervlakte van 279,861 m².
De operationele kosten stegen in 2015 met 78,0% van € 8,2 miljoen per 31 december 2014 tot € 14,5 miljoen per 31 december 2015. Deze stijging was vooral het gevolg van gestegen personeelskosten en reiskosten die gepaard gingen met de geografische ontwikkeling van de Groep en meer bepaald de verdere uitbouw van het Duitse team. Bijkomend werd er een voorziening van € 5,2 miljoen aangelegd m.b.t. variabele bezoldiging op middellange termijn van Little Rock SA die in 2016, 2017 en 2018 zal worden uitbetaald (Zie het Remuneratieverslag voor verdere details).
Vastgoedbeleggingen, betreffen opgeleverde projecten, projectontwikkelingen en gronden aangehouden voor ontwikkeling, die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren.
De netto meer- of minderwaarde op vastgoedbeleggingen, projectontwikkelingen en ontwikkelingsland (de "vastgoedportefeuille") vertegenwoordigen de variatie van de reële waarde van de vastgoedportefeuille in de respectievelijke periode.
De boekwaarde van de vastgoedbeleggingen is de reële waarde van het vastgoed zoals die wordt vastgesteld door een externe schatter.
De waarderingen tegen reële waarden worden uitgevoerd op basis van de Marktwaarde (volgens de RICS Valuation - Professional Standards
(incorporating the International Valuation Standards) Global edition January 2014). De waarderingen worden regelmatig maar echter tenminste eenmaal per jaar uitgevoerd.
Het resultaat op de vastgoedportefeuille (netto meerwaarde op vastgoedbeleggingen) per 31 december 2015 bedroeg € 104,0 miljoen tegen een netto meerwaarde op vastgoedbeleggingen van € 53,9 miljoen per 31 december 2014.
De totale portefeuille maar exclusief de ontwikkelingsgrond werd op 31 december 2015 door de waarderingsdeskundige gewaardeerd op basis van een kapitalisatierentevoet van 7,02% (vergeleken met 7,81% per 31 december 2014) toegepast op de contractuele huren vermeerderd met de geschatte huurwaarde van de leegstaande gebouwen.
De (her)waardering van de vastgoedportefeuille werd gebaseerd op de schattingsverslagen van Jones Lang LaSalle.
Het netto financieel resultaat is samengesteld uit financiële opbrengsten en financiële lasten.
De financiële opbrengsten bestaan uit rente-inkomsten uit bankdeposito's alsook uit leningen gegeven aan geassocieerde ondernemingen, niet-gerealiseerde winsten op afdekkingen van het renterisico en het positieve effect van gerealiseerde en niet-gerealiseerde wisselkoerswinsten op monetaire en andere activa en passiva. De financiële lasten bestaan in hoofdzaak uit rentekosten
voor de bank-, obligatie- en aandeelhoudersschulden, het niet-gerealiseerde verlies op afdekkingen van het renterisico, en de negatieve gerealiseerde en niet-gerealiseerde wisselkoersresultaten op monetaire en andere activa en passiva.
De financiële opbrengsten voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2015 bedroegen € 0,5 miljoen (in vergelijking met € 3,0 miljoen per 31 december 2014) en omvatten voornamelijk € 0,4 miljoen netto wisselkoersverschillen (in vergelijking met € 7k per 31 december 2014) en € 0,1 miljoen niet-gerealiseerde winsten op rentederivaten.
Om het toekomstig renterisico van de Groep af te dekken werden er tijdens de eerste helft van 2015 2 nieuwe renteswaps afgesloten, elk voor een nominaal bedrag van € 75 miljoen. Deze twee renteswaps zullen starten in juli 2017 en december 2018 en lopen tot respectievelijk juli 2022 en december 2023. De gemiddelde rentevoet die werd vastgelegd bedraagt 0,85% per jaar. Per 30 juni 2015 werden er nog € 2,7 miljoen niet-gerealiseerde winsten op deze rentederivaten geboekt die echter door de daling van de langetermijnrente tijdens de tweede helft van 2015 veranderde in een niet-gerealiseerd verlies van € 0,2 miljoen.
Op 31 december 2015 werden er geen renteopbrengsten op leningen aan verbonden ondernemingen geboekt (in vergelijking met € 2,9 miljoen per 31 december 2014) ten gevolge van de terugbetaling van alle aandeelhoudersleningen van de geassocieerde ondernemingen in oktober 2014.
De gerapporteerde financiële lasten per 31 december 2015 bestaan voornamelijk uit interesten op financiële schulden voor € 10,3 miljoen (€ 9,1 miljoen per 31 december 2014), niet-gerealiseerde verliezen op rentederivaten voor € 0,4 miljoen, andere financiële lasten voor € 2,4 miljoen (€ 0,9 miljoen per 31 december 2014) die voornamelijk toe te schrijven zijn aan de afschrijving van de transactiekosten van de 2 obligatieleningen die werden uitgegeven in 2013 en een positieve impact van € 2,4 miljoen (€ 1,0 miljoen per 31 december 2014) m.b.t. geactiveerde rente.
Hierdoor bedroegen de netto financiële lasten € 10,2 miljoen per 31 december 2015 in vergelijking met € 7,7 miljoen per 31 december 2014.
De Groep is onderworpen aan de belastingvoeten die gelden in de verschillende landen waar ze actief is. Bijkomend worden belastinglatenties voorzien op de variatie in de reële waarde van de vastgoedportefeuille.
De belastingen daalden van € 16,2 miljoen per 31 december 2014 tot € 12,5 miljoen per 31 december 2015. De wijziging was voornamelijk te wijten aan de wijzigingen van de toegepaste belastingtarieven voor Duitsland die daalden van 30,825% naar 15,825% ten gevolge van het feit dat de Duitse activa worden beheerd van buiten Duitsland en dat deze dus niet onderworpen zijn aan een bedrijfsbelasting van circa 15%.
De winst van het boekjaar steeg van € 49,4 miljoen (€ 2,66 per aandeel) per 31 december 2014 tot € 86,6 miljoen (€ 4,66 per aandeel) per 31 december 2015
De activa die worden aangehouden voor verkoop en de passiva m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop weerspiegelen de activa en passiva die zullen worden overgedragen aan de nieuwe joint venture tussen VGP en Allianz Real Estate tijdens de loop van 2016.
Vastgoedbeleggingen, betreffen opgeleverde projecten, projectontwikkelingen en gronden aangehouden voor ontwikkeling. De schommelingen van het ene jaar naar het andere zijn de weerspiegeling van de voltooiing en oplevering van de vastgoedprojecten.
Per 31 december 2015 bestaat de vastgoedportefeuille van de Groep uit 34 gebouwen die 548.838 m² verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen
met daarnaast nog eens 14 projecten in aanbouw voor een totaal van 272.334 m².
Tijdens het jaar werden er voor eigen rekening 18 projecten opgeleverd welke een totaal verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen van 279.861 m².
Investeringen in geassocieerde deelnemingen worden in de consolidatie verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode vanaf de datum waarop de aanzienlijke invloed
begint tot de datum waarop deze eindigt. Wanneer het aandeel van VGP in het verlies de boekwaarde van de geassocieerde deelneming overschrijdt, wordt de boekwaarde herleid tot nul en worden verdere verliezen niet meer in rekening gebracht, uitgezonderd in de mate waarin de onderneming effectieveof contractuele verplichtingen heeft aangegaan met betrekking tot deze geassocieerde deelneming
Per 31 december 2015 vertoonden de investeringen in verbonden ondernemingen een bescheiden
negatief saldo van € 103k in vergelijking met een positief saldo van € 17k per 31 december 2014. Tijdens 2014 werd de verkoop van de VGP CZ I en VGP CZ IV portefeuilles door Snow Crystal S.à.r.l. afgerond en werd de verkoop van de VGP CZ II portefeuille door Sun S.à.r.l. afgerond. De joint venture partners hebben de vereffeningsprocedure opgestart voor beide vennootschappen Snow Crystal S.à.r.l. en Sun S.à.r.l. en beide vennootschappen zouden in de loop van 2016 moeten vereffend zijn.
De stijging van de overgedragen resultaten van € 153,1 miljoen per 31 december 2014 tot € 239,7 miljoen per 31 december 2015 zijn voornamelijk te wijten aan de netto meerwaarden op de vastgoedportefeuille.
Om haar geconsolideerd eigen vermogen te versterken en haar verdere groei te ondersteunen, heeft VGP NV tijdens 2015 ondergeschikte eeuwigdurende effecten uitgegeven ten belope van een totaal bedrag van € 60 miljoen. De effecten werden volledig onderschreven door de referentieaandeelhouders van de vennootschap, VM Invest NV en Little Rock SA. De effecten zijn niet converteerbaar in VGP aandelen en kunnen dus niet leiden tot verwatering voor de aandeelhouders.
De financiële schulden stegen van € 198,8 miljoen per 31 december 2014 tot € 279,8 miljoen per 31 december 2015 (voorafgaand aan de herclassificatie naar verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop). Deze stijging was voornamelijk te wijten aan de stijging van bankschulden die stegen tot € 129,4 miljoen in vergelijking met € 49,1 miljoen per 31 december 2014.
De schuldgraad van de Groep blijft conservatief en bedroeg 35,7% per eind december 2015, in vergelijking met een schuldgraad van 33,2% per 31 december 2014.
| SAMENVATTING (in duizend €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| KASSTROOM UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN | (12.609) | (1.542) |
| KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN | (147.377) | (59.491) |
| KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN | 140.053 | 25.250 |
| NETTO TOENAME/(AFNAME) VAN GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN |
(19.933) | (35.783) |
De kasstroom uit bedrijfsactiviteiten daalde met € 11,1 miljoen. Dit is voornamelijk te wijten aan de impact van de verkoop van de VGP CZ I en VGP CZ II portefeuilles tijdens 2014 die positieve gevolgen hadden op de operationele kasstroom van 2014 ten belope van van € 9,3 miljoen.
De kasstroom uit investeringsactiviteiten steeg met € 87,9 miljoen, voornamelijk door de stijging van de investeringsuitgaven die gepaard gingen met de stijgende ontwikkelingsactiviteiten en de aankoop van gronden. Hierdoor steeg deze kasstroom van € 112,2 miljoen per 31 december 2014 tot € 147,5 miljoen per 31 december 2015. De kasstroom uit investeringsactiviteiten werd in 2014 eveneens positief beïnvloedt door de terugbetaling van de aandeelhoudersleningen door de geassocieerde ondernemingen in oktober 2014 ten belope van € 49,8 miljoen. (zie toelichting 5.6 in het Financieel Overzicht).
De kasstroom uit financieringsactiviteiten steeg met € 114,8 miljoen, voornamelijk door de stijging van de bankschulden (+ € 57,1 miljoen) en de uitgifte van € 60 miljoen hybride instrumenten die onderschreven werd door de 2 belangrijkste referentie aandeelhouders (zie toelichting 6.9 in het Financieel Overzicht).
Om haar groei op middellange termijn te behouden, is VGP eind februari 2016 een 50/50 joint venture aangegaan met Allianz Real Estate. De nieuwe joint venture zal als een exclusief vehikel fungeren om inkomsten genererende activa ontwikkeld door VGP in Duitsland, de Tsjechische Republiek, Slowakije en Hongarije te verwerven. VGP zal het operationeel management van de joint venture activa blijven uitoefenen als vastgoedvermogensbeheerder, vastgoedbeheerder en ontwikkelingsmanager. Voor verdere details zie pagina 31.
NYSE Euronext Brussel Main Market van Praag
| VGP aandeel . VGP . VGP VVPR-strip . VGPS . |
ISIN BE0003878957 ISIN BE0005621926 |
|---|---|
| BEURSKAPITALISATIE 31 DEC-15 | 613.426.481 € |
| HOOGSTE KAPITALISATIE | 661.556.580 € |
| LAAGSTE KAPITALISATIE | 422.392.727 € |
| KOERS 31 DEC-14 | 22,73 € |
| KOERS 31 DEC-15 | 33,01 € |
Op 31 december 2015 werd het maatschappelijk kapitaal van VGP vertegenwoordigd door 18.583.050 aandelen. Het aandeelhouderschap ziet er als volgt uit:
| AANDEELHOUDERS | AANTAL AANDELEN | PERCENTAGE T.O.V. TOTAAL AANTAL AANDELEN |
|---|---|---|
| VM INVEST NV | 5.212.390 | 28,05% |
| MR BART VAN MALDEREN | 3.545.250 | 19,08% |
| SUBTOTAAL BART VAN MALDEREN GROEP | 8.757.640 | 47,13% |
| LITTLE ROCK NV | 4.707.752 | 25,33% |
| ALSGARD SA | 2.409.914 | 12,97% |
| COMM. VA VGP MISV | 929.153 | 5,00% |
| VADEBO FRANCE NV | 655.738 | 3,53% |
| PUBLIEK | 1.122.853 | 6,04% |
| TOTAAL | 18.583.050 | 100,00% |
VM Invest NV is een vennootschap gecontroleerd door Dhr. Bart Van Malderen.
Little Rock NV is een vennootschap gecontroleerd door Dhr. Jan Van Geet.
Alsgard SA is een vennootschap gecontroleerd door Dhr. Jan Prochazka.
Comm VA VGP MISV is een vennootschap gecontroleerd door Dhr. Bart Van Malderen en Dhr. Jan Van Geet.
VM Invest NV, Dhr. Bart Van Malderen, Comm VA VGP MISV, Little Rock NV, Dhr. Jan Van Geet, Alsgard SA en Dhr. Jan Prochazka handelen in onderling overleg met betrekking tot het bezit, de verwerving of de overdracht van effecten.
Vadebo France NV is een vennootschap gecontroleerd door Mevr. Griet Van Malderen.
| € | |||
|---|---|---|---|
| 40 | |||
| 35 | |||
| 30 | |||
| 25 | |||
| 20 | |||
| 15 |
Er zijn geen specifieke categorieën van aandelen. Elk aandeel geeft recht op één stem.
In overeenstemming met de artikelen 480 tot en met 482 van het Wetboek van vennootschappen, kan de vennootschap, mits naleving van de voorwaarden gesteld voor statutenwijziging, overgaan tot de creatie van aandelen zonder stemrecht. Alle aandelen zijn vrij overdraagbaar.
De Raad Van Bestuur is bevoegd om het kapitaal, in één of meerdere keren, te verhogen, door inbreng in geld of in natura, door omzetting van reserves, met of zonder uitgifte van nieuwe aandelen, zonder dat het gecumuleerde bedrag van deze verhogingen een totaal bedrag van € 100 miljoen overschrijdt, in overeenstemming met het Wetboek van vennootschappen en de statuten. Deze machtiging is geldig tot 23 mei 2019.
Om haar liquiditeit te verbeteren heeft VGP NV een liquiditeitsovereenkomst afgesloten met KBC Bank.
Deze overeenkomst zorgt voor een hogere liquiditeit van het aandeel. Dit zal een voordeel zijn in de toekomst aangezien een goede liquiditeit de uitgifte van nieuwe aandelen in geval van kapitaalverhogingen vereenvoudigt.
| ALGEMENE VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS |
13 MEI 2016 |
|---|---|
| BEKENDMAKING HALFJAARRESULTATEN 2016 |
30 AUGUSTUS 2016 |
Op basis van de positieve trend van geregistreerde huuraanvragen tijdens 2015 en de aanhoudende trend, waargenomen tijdens de eerste weken van 2016, verwacht VGP, behoudens onvoorziene economische of financiële markt omstandigheden, dat het haar huurinkomsten en vastgoedportefeuille substantieel verder zal kunnen laten groeien door het opleveren en opstarten van nieuwe projecten
| SAMENSTELLING PER 31 DECEMBER 2015 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| NAAM | JAAR BENOEMING |
UITVOEREND OF NIET-UITVOEREND |
ONAFHANKELIJK | EINDE HUIDIG MANDAAT |
|
| VOORZITTER | MAREK ŠEBESŤÁK | 2015 | NIET-UITVOEREND | ONAFHANKELIJK | 2019 |
| CEO | JAN VAN GEET S.R.O. VERTEGENWOORDIGD DOOR JAN VAN GEET |
2013 | UITVOEREND EN REFEREN TIEAANDEELHOUDER |
— | 2017 |
| BESTUURDERS | VM INVEST NV VERTEGENWOORDIGD DOOR BART VAN MALDEREN |
2013 | NIET-UITVOEREND EN RE FERENTIEAANDEELHOUDER |
— | 2017 |
| ALEXANDER SAVERYS | 2015 | NIET-UITVOEREND | ONAFHANKELIJK | 2019 | |
| RIJO ADVIES BVBA VERTEGENWOORDIGD DOOR JOS THYS |
2015 | NIET-UITVOEREND | ONAFHANKELIJK | 2019 |
Dhr. Marek Šebesťák is oprichter en vroegere Voorzitter van BBDO-Czech Republic, één van de vooraanstaande internationale reclame- en communicatie bureaus.
Dhr. Jan Van Geet is de oprichter van VGP. Hij is belast met de algemene dagelijkse, alsook strategische directieverantwoordelijkheden van de Groep. Hij begon in 1993 in de Tsjechische Republiek als directeur van Ontex in Turnov, een producent van hygiënische wegwerpartikelen. Tot 2005 was hij ook gedelegeerd bestuurder van WDP Czech Republic. WDP is een Belgisch vastgoedfonds.
Dhr. Bart Van Malderen richtte in 2012 Drylock Technologies op, een nieuwe producent van hygiënische wegwerpartikelen die de revolutionaire ultradunne pulpvrije luier introduceerde in 2013. Voorheen bekleedde Bart Van Malderen diverse leidinggevende functies binnen Ontex, een toonaangevend Europese producent van hygiënische wegwerpartikelen vooraleer er CEO te worden in 1996. Van 2003 tot mid juli 2007 was hij Voorzitter van de Raad Van Bestuur van Ontex.
Dhr. Alexander Saverys behaalde een master in rechten (KU- Leuven en Madrid) en een MBA aan de Fachhochschule für Wirtschaft in Berlijn. In 2004 richtte hij Delphis NV op. Delphis legt zich toe op intra-Europese container- en intermodale deur aan deur diensten op. In 2006 werd hij bestuurder bij CMB en werd er CEO in september 2014.
Dhr. Jos Thys behaalde een masterdiploma in Toegepaste Economische Wetenschappen aan de Universiteit Antwerpen (UFSIA). Hij verstrekt adviezen aan familiale ondernemingen waar hij voornamelijk adviseert over strategische en structureringsonderwerpen. Hij verstrekt ook advies betreffende de implementatie van Corporate Governance bij ondernemingen en non-profit organisaties. Jos Thys had voorheen een lange carrière in corporate- en investment banking bij Paribas, Artesia en Dexia.
| SAMENSTELLING PER 31 DECEMBER 2015 | |
|---|---|
| JAN VAN GEET s.r.o. VERTEGENWOORDIGD DOOR JAN VAN GEET | CHIEF EXECUTIVE OFFICER |
| JAN PROCHÁZKA | CHIEF OPERATING OFFICER |
| DIRK STOOP BVBA, VERTEGENWOORDIGD DOOR DIRK STOOP | CHIEF FINANCIAL OFFICER |
| TOMAS VAN GEET s.r.o. VERTEGENWOORDIGD DOOR TOMAS VAN GEET | CHIEF COMMERCIAL OFFICER |
| JAN PAPOUŠEK s.r.o. VERTEGENWOORDIGD DOOR JAN PAPOUŠEK | CHIEF OPERATING OFFICER – LANDEN BUITEN DE TSJECHISCHE REPUBLIEK |
Jan Van Geet is de oprichter van VGP. Hij is belast met de algemene dagelijkse, alsook strategische directieverantwoordelijkheden van de Groep. Hij begon in 1993 in de Tsjechische Republiek als directeur van Ontex in Turnov, een producent van hygiënische wegwerpartikelen. Tot 2005 was hij ook gedelegeerd bestuurder van WDP Czech Republic. WDP is een Belgisch vastgoedfonds.
Hij is burgerlijk ingenieur en architect en vervoegde het team van VGP in 2002. Hij is verantwoordelijk voor de technische ontwerpen en de opvolging van het constructieproces. Voordien was Jan gedelegeerd bestuurder van Dvořák, een aannemingsbedrijf voor burgerlijke bouwkunde, destijds een van de belangrijke spelers op de Tsjechische markt. Bekende projecten onder zijn leiding waren de luchthaventerminal Sever 1 in Praag, de cargoterminal, alsook de hoofdzetel van Česká Spořitelna.
Vervoegde VGP in 2007. Hij is verantwoordelijk voor alle fi nanciële aangelegenheden, d.w.z. fi nanciële planning, controle, prognoses, fi nanciële middelen, belastingen en verzekeringen voor alle landen waar VGP actief is/zal zijn, alsook voor de relaties met de investeerders. Dirk werkte gedurende 5 jaar bij Ontex als Group Treasurer, waar hij ook verantwoordelijk was voor belasting- en verzekeringskwesties. Voordien werkte hij bij CHEP Europe in London als Treasurer Europe, South America & Asia. Dirk Stoop behaalde een master diploma in Financiële & Economische Wetenschappen aan de VLEKHO (HUB) in België.
Vervoegde VGP in 2005. Hij is verantwoordelijk voor de commerciële activiteiten van de Groep waaronder ook coördinatie van VGP's internationale klanten. Voordien bekleedde hij verschillende functies in de afdelingen planning en logistiek van Domo in Duitsland, Spanje, Tsjechische Republiek en Zuid-Afrika, van Associated Weavers en Ontex.
Hij is burgerlijk ingenieur en vervoegde VGP's team in 2007. Hij is verantwoordelijk voor de technische ontwerpen en de uitvoering van de contracten voor alle projecten gelegen buiten de Tsjechische Republiek. Voordien werkte Jan voor Gardiner and Teobald, een consultancy Groep gevestigd in het VK, gespecialiseerd in kostenbeheer en kwaliteitscontrole van grote internationale bouwprojecten.
13 VGP PARK TUCHOMĚŘICE 14 VGP PARK BRNO 15 VGP PARK HRÁDEK NAD NISOU 16 VGP PARK ÚSTÍ NAD LABEM 17 VGP PARK PLZEŇ 18 VGP PARK OLOMOUC (GEMO) 19 VGP PARK ČESKÝ ÚJEZD (ÚSTÍ NAD LABEM) 20 VGP PARK LIBEREC 21 VGP PARK JENEČ
22 VGP PARK MALACKY 23 VGP PARK BRATISLAVA
24 VGP PARK GYŐR 25 VGP PARK ALŚONÉMEDI
26 VGP PARK TIMISOARA
DUITSLAND
| HUURDER | Custom Chrome Europe |
|---|---|
| VERHUURBARE OPP. m2 6.400 | |
| GEBOUWD | 2014 |
DUITSLAND Gebouw A0
HUURDER Geodis Logistics Deutschland, JOB AG Personaldienstleistunden, Deutsche Post Immobilien, EGC Energie- und Gebäudetechnik Control GmbH & Co. KG
GEBOUWD Verworven 2013
DUITSLAND Gebouw A1
| HUURDER | Drive Medical GmbH & Co. KG, Volkswagen, Iwh, AO Deutschland |
|---|---|
| VERHUURBARE OPP. m2 24.599 | |
| GEBOUWD | 2014–2015 |
DUITSLAND Gebouw A2 HUURDER Syncreon Deutschland VERHUURBARE OPP. m2 18.743
GEBOUWD 2015
DUITSLAND Gebouw B1
| HUURDER | Rhenus SE & Co. |
|---|---|
| VERHUURBARE OPP. m2 34.549 | |
| GEBOUWD | 2015 |
| DUITSLAND | ||
|---|---|---|
| Gebouw D1 | ||
| HUURDER | AO Deutschland | |
| VERHUURBARE OPP. m2 2.502 | ||
| GEBOUWD | 2015 |
DUITSLAND Gebouw A3
| HUURDER | Zebco Europe, Premium SCM GmbH |
|---|---|
| VERHUURBARE OPP. m2 9.360 | |
| GEBOUWD | 2015 |
DUITSLAND Gebouw A
| HUURDER | A & O, Geis Ersatzteil-Service, ELTETE TPM Oy Zweigniederlassung Deutschland, PTG |
|---|---|
| VERHUURBARE OPP. m2 24.886 | |
| GEBOUWD | in aanbouw |
DUITSLAND Gebouw B
| HUURDER | Rhenus SE & Co. |
|---|---|
| VERHUURBARE OPP. m2 43.438 | |
| GEBOUWD | in aanbouw |
DUITSLAND
| Gebouw C | |
|---|---|
| HUURDER | Logistik Dienstleistungszentrum GmbH (LDZ) |
|---|---|
| VERHUURBARE OPP. m2 19.774 | |
| GEBOUWD | 2015 |
DUITSLAND Gebouw D
| HUURDER | EBARA Pumps Europe, ASENDIA Operations GmbH & Co KG |
|---|---|
| VERHUURBARE OPP. m2 6.883 | |
| GEBOUWD | in aanbouw |
| DUITSLAND | |
|---|---|
| Gebouw E | |
| HUURDER | PTG Lohnabfüllung |
| VERHUURBARE OPP. m2 8.498 | |
| GEBOUWD | 2015 |
DUITSLAND
| HUURDER | C&A Mode |
|---|---|
| VERHUURBARE OPP. m2 15.140 | |
| GEBOUWD | 2015 |
| HUURDER | Van Eupen Logistik, Gonvarri Aluminium, Docdata Fulfilment |
|---|---|
| VERHUURBARE OPP. m2 24.228 | |
| GEBOUWD | 2015 |
| DUITSLAND | ||||
|---|---|---|---|---|
| HUURDER | Lekkerland Deutschland |
|---|---|
| VERHUURBARE OPP. m2 13.885 | |
| GEBOUWD | 2015 |
DUITSLAND
HUURDER Lekkerland Deutschland VERHUURBARE OPP. m2 23.162
GEBOUWD in aanbouw
| VGP PARK | LAND OPP. (m²) | POTENTIEEL VERHUURBARE OPP. (m²) |
|---|---|---|
| VGP PARK HAMBURG | 295.588 | 128.747 |
| VGP PARK RODGAU | 155.157 | 75.207 |
| VGP PARK BERLIN | 174.227 | 79.488 |
| VGP PARK FRANKENTHAL | 174.832 | 79.488 |
| VGP PARK BOBENHEIM-ROXHEIM | 56.655 | 23.162 |
| VGP PARK LEIPZIG | 105.885 | 48.400 |
| VGP PARK GINSHEIM | 61.570 | 33.718 |
| VGP PARK SOLTAU | 120.000 | 47.000 |
| VGP PARK MÜNCHEN | 537.003 | 244.304 |
| TOTAAL | 1.680.917 | 759.514 |
De hierboven vermelde cijfers zijn inclusief de op dit ogenblik opgestarte gebouwen.
13 VGP PARK TUCHOMĚŘICE 14 VGP PARK BRNO 15 VGP PARK HRÁDEK NAD NISOU 16 VGP PARK ÚSTÍ NAD LABEM 17 VGP PARK PLZEŇ 18 VGP PARK OLOMOUC (GEMO) 19 VGP PARK ČESKÝ ÚJEZD (ÚSTÍ NAD LABEM) 20 VGP PARK LIBEREC 21 VGP PARK JENEČ
TSJECHISCHE REPUBLIEK Gebouw A
| HUURDER | Assa Abloy |
|---|---|
| VERHUURBARE OPP. m2 8.711 | |
| GEBOUWD | 2014 |
| TSJECHISCHE REPUBLIEK | |||
|---|---|---|---|
| Gebouw B | |||
| HUURDER | FAIVELEY TRANSPORT LEKOV | ||
| VERHUURBARE OPP. m2 21.918 | |||
| GEBOUWD | 2015 |
TSJECHISCHE REPUBLIEK Gebouw C
| HUURDER | Excell Czech, Maurie Ward, Faiveley Transport |
|---|---|
| VERHUURBARE OPP. m2 9.542 | |
| GEBOUWD | 2014 |
TSJECHISCHE REPUBLIEK Gebouw D HUURDER COPO TÉXTIL PORTUGAL VERHUURBARE OPP. m2 4.279
GEBOUWD in aanbouw
TSJECHISCHE REPUBLIEK Gebouw A
| HUURDER | Caamano CZ Int., Gecko Int., Lidl |
|---|---|
| VERHUURBARE OPP. m2 6.396 | |
| GEBOUWD | 2013 |
TSJECHISCHE REPUBLIEK Gebouw B1 HUURDER Hartmann Rico VERHUURBARE OPP. m2 5.234 GEBOUWD 2014
TSJECHISCHE REPUBLIEK
| Gebouw P1 | |
|---|---|
| HUURDER | Jotun Powder Coatings, Minda KTSN Plastic Solutions |
| VERHUURBARE OPP. m2 5.351 | |
| GEBOUWD | 2014 |
TSJECHISCHE REPUBLIEK
Gebouw P6
HUURDER SSI Technologies VERHUURBARE OPP. m2 5.336 GEBOUWD 2015
TSJECHISCHE REPUBLIEK Gebouw A
| HUURDER | Drylock Technologies |
|---|---|
| VERHUURBARE OPP. m2 40.357 | |
| GEBOUWD | 2012–2014 |
TSJECHISCHE REPUBLIEK Gebouw I HUURDER lopende onderhandelingen VERHUURBARE OPP. m2 12.149 GEBOUWD in aanbouw
TSJECHISCHE REPUBLIEK
| HUURDER Internet Shop, Secupack |
|
|---|---|
| VERHUURBARE OPP. m2 13.498 | |
| GEBOUWD 2013 |
TSJECHISCHE REPUBLIEK Gebouw III HUURDER Hartmann Rico VERHUURBARE OPP. m2 8.621 GEBOUWD 2013
TSJECHISCHE REPUBLIEK Gebouw G2
| HUURDER | Euro Pool System, Fenix Solutions |
|---|---|
| VERHUURBARE OPP. m2 19.855 | |
| GEBOUWD | 2015 |
| VGP PARK | LAND OPP. (m²) | POTENTIEEL VERHUURBARE OPP. (m²) |
|---|---|---|
| VGP PARK TUCHOMĚŘICE | 33.032 | 13.360 |
| VGP PARK BRNO | 22.950 | 12.149 |
| VGP HRADEK NAD NISOU | 91.699 | 41.819 |
| VGP PARK ÚSTÍ NAD LABEM | 86.692 | 29.347 |
| VGP PARK PLZEŇ | 9.402 | 4.279 |
| VGP PARK ČESKÝ ÚJEZD (ÚSTÍ NAD LABEM) | 45.383 | 17.446 |
| VGP PARK LIBEREC | 36.062 | 11.200 |
| VGP PARK OLOMOUC (GEMO) | 349.601 | 151.375 |
| VGP PARK JENEČ | 173.859 | 50.490 |
| TOTAAL | 848.679 | 331.464 |
De hierboven vermelde cijfers zijn inclusief de op dit ogenblik opgestarte gebouwen.
22 VGP PARK MALACKY, SLOWAKIJE 23 VGP PARK BRATISLAVA, SLOWAKIJE 24 VGP PARK GYŐR, HONGARIJE 25 VGP PARK ALSÓNÉMEDI, HONGARIJE 26 VGP PARK TIMISOARA, ROEMENIË 27 VGP PARK KEKAVA, LETLAND 28 VGP PARK NEHATU, ESTLAND 29 VGP PARK SAN FERNANDO, SPANJE
29
SLOWAKIJE Gebouw A
| HUURDER | Benteler Automotive |
|---|---|
| VERHUURBARE OPP. m2 14.863 | |
| GEBOUWD | 2009 |
SLOWAKIJE Gebouw B
HUURDER lopende onderhandelingen VERHUURBARE OPP. m2 18.000 GEBOUWD in aanbouw
SLOWAKIJE
| IKEA Components, FROMM Slowakije, Tajco Slowakije |
|---|
| VERHUURBARE OPP. m2 15.255 |
| 2015 |
SLOWAKIJE Gebouw D HUURDER Volkswagen Konzernlogistik VERHUURBARE OPP. m2 35.683 GEBOUWD 2015
SLOWAKIJE Gebouw E1
| HUURDER | IDEAL Automotive Slowakije |
|---|---|
| VERHUURBARE OPP. m2 12.665 | |
| GEBOUWD | in aanbouw |
HONGARIJE
Gebouw A
| HUURDER | Skiny, Waberer's-Szemerey, Gebrüder Weiss Szállítmányozási |
|---|---|
| VERHUURBARE OPP. m2 20.290 | |
| GEBOUWD | 2014 |
HONGARIJE
| Gebouw B1 | |
|---|---|
| HUURDER | Lear Corporation Hongarije |
| VERHUURBARE OPP. m2 11.740 | |
| GEBOUWD | 2012 |
HONGARIJE Gebouw C HUURDER Dana Hongarije VERHUURBARE OPP. m2 6.154 GEBOUWD 2011
HONGARIJE Gebouw A1.1
| HUURDER | Nagel Hungária Logisztikai Korlátolt Felelösségü Társaság |
|---|---|
| VERHUURBARE OPP. m2 22.892 | |
| GEBOUWD | in aanbouw |
ROEMENIË
Gebouw A1
HUURDER QUEHENBERGER LOGISTICS ROU
VERHUURBARE OPP. m2 17.516
GEBOUWD in aanbouw
ROEMENIË Gebouw B1
| HUURDER | CSC Etichere, Whiteland Logistics, Van Moer Group, Cargo-Partner Expediti, UPS Roemenië, ITC LOGISTIC, World Media Trans, QUEHENBERGER LOGISTICS ROU, S.C. PROFI ROM FOOD |
|---|---|
| VERHUURBARE OPP. m2 17.841 |
GEBOUWD 2013–2014
VGP Park Timişoara
ROEMENIË Gebouw B2
| VERHUURBARE OPP. m2 18.183 | |
|---|---|
| Expeditii, BCVO Logistics | |
| Roemenië, HELBAKO, cargo-partner | |
| DSV SOLUTIONS, NEFAB PACKAGING | |
| RESET EMS, SC SIDE TRADING, S.C. | |
| QUEHENBERGER LOGISTICS ROU, | |
| HUURDER | DHL International Roemenië, |
GEBOUWD 2015
ESTLAND Gebouw A
| HUURDER | Boomerang Distribution, CF&S Estland, Comforta, Freselle |
|---|---|
| VERHUURBARE OPP. m2 22.154 | |
| GEBOUWD | 2014 |
ESTLAND
| Gebouw B | |
|---|---|
| HUURDER | Lemoine Estland, Freselle, Anobion Hulgimüügi, Sireldus, ON24 AS |
|---|---|
| VERHUURBARE OPP. m2 21.600 | |
| GEBOUWD | 2015 |
ESTLAND Gebouw C
| HUURDER | Estonian Ministry of Defence |
|---|---|
| VERHUURBARE OPP. m2 7.410 | |
| GEBOUWD | 2015 |
| ESTLAND Gebouw D |
|
|---|---|
| HUURDER | Instrumentarium Optika Osaühing, WEXL GRUPP |
| VERHUURBARE OPP. m2 11.562 | |
| GEBOUWD | in aanbouw |
| VGP PARK | LAND OPP. (m²) | POTENTIEEL VERHUURBARE OPP. (m²) |
|---|---|---|
| VGP PARK MALACKY, SLOWAKIJE | 98.996 | 40.545 |
| VGP PARK BRATISLAVA, SLOWAKIJE | 200.000 | 90.000 |
| VGP PARK GYŐR, HONGARIJE | 26.639 | 9.572 |
| VGP PARK ALSÓNÉMEDI, HONGARIJE | 85.349 | 34.892 |
| VGP PARK TIMISOARA, ROEMENIË | 109.283 | 45.391 |
| VGP PARK KEKAVA, LETLAND | 146.873 | 60.472 |
| VGP PARK NEHATU, ESTLAND | 59.095 | 30.970 |
| VGP PARK SAN FERNANDO, SPANJE | 222.666 | 178.963 |
| TOTAAL | 948.902 | 490.805 |
De hierboven vermelde cijfers zijn inclusief de op dit ogenblik opgestarte gebouwen.
129 VERKLARING VAN VERANTWOORDELIJKE PERSONEN
| WINST- EN VERLIESREKENING (in duizend €) | TOELICHTING | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| OMZET | 5.1 | 23.118 | 15.114 |
| BRUTO HUUROPBRENGSTEN | 5.1 | 17.073 | 9.596 |
| DOORGEREKENDE HUURLASTEN | 5.2 | 3.498 | 2.110 |
| DOOR TE REKENEN HUURLASTEN | 5.2 | (3.076) | (1.679) |
| OPERATIONELE KOSTEN VERBONDEN AAN VASTGOED | 5.3 | (972) | (1.513) |
| NETTO HUURRESULTAAT | 16.523 | 8.514 | |
| INKOMSTEN UIT VASTGOEDBEHEER EN FACILITY MANAGEMENT | 5.1 | 2.215 | 3.161 |
| INKOMSTEN UIT PROJECTONTWIKKELING | 5.1 | 332 | 246 |
| NETTO MEER- / (MIN)WAARDE OP VASTGOEDBELEGGINGEN | 5.4 | 103.981 | 53.920 |
| ADMINISTRATIEVE KOSTEN | 5.5 | (13.451) | (6.556) |
| ANDERE OPBRENGSTEN | 487 | 348 | |
| ANDERE KOSTEN | (1.034) | (881) | |
| AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | 5.6 | 191 | 14.473 |
| OPERATIONELE WINST / (VERLIES) | 109.244 | 73.225 | |
| FINANCIËLE OPBRENGSTEN | 5.7 | 466 | 2.880 |
| FINANCIËLE KOSTEN | 5.7 | (10.620) | (10.555) |
| FINANCIEEL RESULTAAT | (10.154) | (7.675) | |
| WINST VOOR BELASTINGEN | 99.090 | 65.550 | |
| BELASTINGEN | 5.8 | (12.529) | (16.191) |
| WINST VAN HET BOEKJAAR | 86.561 | 49.359 | |
| TOEREKENBAAR AAN: | |||
| AANDEELHOUDERS VAN VGP NV | 86.561 | 49.359 | |
| MINDERHEIDSBELANGEN | — | — |
| RESULTAAT PER AANDEEL (in €) | TOELICHTING | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| GEWOON NETTO RESULTAAT PER AANDEEL (in €) – BASIS | 5.9 | 4,66 | 2,66 |
| GEWONE NETTO RESULTAAT PER AANDEEL – NA CORRECTIE VOOR WEDERZIJDS BELANG VIA GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN (in €) |
5.9 | 4,76 | 2,71 |
| GEWOON NETTO RESULTAAT PER AANDEEL (in €) – VERWATERD | 5.9 | 4,66 | 2,66 |
De bijgevoegde toelichtingen maken integraal deel uit van de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
| OVERZICHT VAN HET VOLLEDIG PERIODERESULTAAT (in duizend €) | 2015 | 2014 | ||
|---|---|---|---|---|
| NETTO RESULTAAT | 86.561 | 49.359 | ||
| ANDERE ELEMENTEN VAN HET RESULTAAT NA BELASTINGEN DIE LATER GEHERKLASSEERD ZULLEN WORDEN NAAR HET PERIODERESULTAAT, NA BELASTINGEN |
— | — | ||
| ANDERE ELEMENTEN VAN HET RESULTAAT NA BELASTINGEN DIE LATER NIET GEHERKLASSEERD ZULLEN WORDEN NAAR HET PERIODERESULTAAT, NA BELASTINGEN |
— | — | ||
| ANDERE ELEMENTEN VAN HET RESULTAAT (OPGENOMEN IN HET EIGEN VERMOGEN) |
— | |||
| VOLLEDIG PERIODERESULTAAT | 86.561 | 49.359 | ||
| TOEREKENBAAR AAN | ||||
| DE AANDEELHOUDERS VAN VGP NV | 86.561 | 49.359 | ||
| MINDERHEIDSBELANGEN | — | — |
| ACTIVA (in duizend €) | TOELICHTING | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| GOODWILL | 6.1 | 631 | 631 |
| IMMATERIËLE VASTE ACTIVA | 6.2 | 12 | 57 |
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 6.3 | 173.972 | 416.089 |
| ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA | 6.2 | 378 | 370 |
| FINANCIËLE VASTE ACTIVA | 6.4 | 216 | — |
| DEELNEMINGEN IN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | 6.5 | (103) | 17 |
| UITGESTELDE BELASTINGVORDERINGEN | 5.8 | 89 | 258 |
| TOTAAL VASTE ACTIVA | 175.195 | 417.422 | |
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | 6.6 | 4.927 | 6.822 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 6.7 | 9.825 | 43.595 |
| GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
6.14 | 527.361 | — |
| TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA | 542.113 | 50.417 | |
| TOTAAL ACTIVA | 717.308 | 467.839 | |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizend €) | TOELICHTING | 2015 | 2014 |
| KAPITAAL | 6.8 | 62.251 | 62.251 |
| OVERGEDRAGEN RESULTATEN | 239.658 | 153.097 | |
| OVERIGE RESERVES | 6.9 | 69 | 69 |
| ANDER EIGEN VERMOGEN | 6.9 | 60.000 | — |
| EIGEN VERMOGEN | 361.978 | 215.417 | |
| LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 6.10 | 170.800 | 193.034 |
| ANDERE LANGLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN | 6.11 | 967 | 1.656 |
| ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 6.12 | 405 | 1.122 |
| UITGESTELDE BELASTINGVERPLICHTINGEN | 5.8 | 8.247 | 27.329 |
| TOTAAL LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 180.419 | 223.141 | |
| KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 6.10 | 3.522 | 5.722 |
| HANDELS- EN ANDERE KORTLOPENDE SCHULDEN | 6.13 | 10.342 | 23.559 |
| VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
6.14 | 161.047 | |
| TOTAAL KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 174.911 | 29.281 | |
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | 355.330 | 252.422 | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 717.308 | 467.839 |
De bijgevoegde toelichtingen maken integraal deel uit van de geconsolideerde balans.
| MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in duizend €) |
STATUTAIR AANDELEN KAPITAAL |
KAPITAAL RESERVE |
IFRS AANDELEN KAPITAAL |
RESERVES | UITGIFTE PREMIE |
ANDRE EIGEN VERMOGEN |
TOTAAL EIGEN VERMOGEM |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SALDO PER 1 JANUARI 2014 | 112.737 | (50.486) | 62.251 | 103.737 | 69 | — | 166.057 |
| ANDERE ELEMENTEN VAN GEREALISEERDE EN NIET GEREALISEERDE RESULTATEN |
— | — | — | — | — | — | — |
| RESULTAAT OVER HET BOEKJAAR | — | — | — | 49.359 | — | — | 49.359 |
| EFFECT VAN VERKOPEN | — | — | — | — | — | — | — |
| VOLLEDIGE GEREALISEERDE EN NIET-GEREALISEERDE RESULTATEN |
— | — | — | 49.359 | — | — | 49.359 |
| DIVIDENDEN | — | — | — | — | — | — | — |
| UITKERING KAPITAAL | — | — | — | — | — | — | — |
| HYBRIDE EFFECTEN (ZIE TOELICHTING 6.9) |
— | — | — | — | — | — | — |
| SALDO PER 31 DECEMBER 2014 | 112.737 | (50.486) | 62.251 | 153.097 | 69 | — | 215.417 |
| SALDO PER 1 JANUARI 2015 | 112.737 | (50.486) | 62.251 | 153.097 | 69 | — | 215.417 |
| ANDERE ELEMENTEN VAN HET RESULTAAT |
— | — | — | — | — | — | — |
| RESULTAAT OVER HET BOEKJAAR | — | — | — | 86.561 | — | — | 86.561 |
| EFFECT VAN VERKOPEN | — | — | — | — | — | — | — |
| VOLLEDIGE GEREALISEERDE EN NIET-GEREALISEERDE RESULTATEN |
— | — | — | 86.561 | — | — | 86.561 |
| DIVIDENDEN AAN AANDEELHOUDERS | — | — | — | — | — | — | — |
| UITKERING KAPITAAL AAN AANDEELHOUDERS |
— | — | — | — | — | — | — |
| HYBRIDE EFFECTEN (ZIE TOELICHTING 6.9) |
— | — | — | — | — | 60.000 | 60.000 |
| SALDO PER 31 DECEMBER 2015 | 112.737 | (50.486) | 62.251 | 239.658 | 69 | 60.000 | 361.978 |
| KASSTROOMOVERZICHT (in duizend €) | TOELICHTING | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| KASSTROOM UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN | 7.1 | ||
| RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN | 99.090 | 65.550 | |
| AANPASSINGEN VOOR: | |||
| AFSCHRIJVINGEN | 734 | 178 | |
| NIET-GEREALISEERDE (MEER)- / MINWAARDE OP VASTGOEDBELEGGINGEN | (103.975) | (58.160) | |
| GEREALISEERDE (MEER)- / MINWAARDE OP VERKOOP DOCHTERVENNOOTSCHAPPEN | (6) | 4.241 | |
| NIET-GEREALISEERDE (WINST) / VERLIES OP FINANCIËLE INSTRUMENTEN EN WISSELKOERSEN | 245 | 1.407 | |
| (ONTVANGEN) RENTE | (21) | (2.880) | |
| BETAALDE RENTE | 10.194 | 9.093 | |
| AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | (191) | (9.248) | |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR WIJZIGINGEN IN HET WERKKAPITAAL EN VOORZIENINGEN |
6.070 | 10.181 | |
| AFNAME/(TOENAME) IN HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | (8.555) | 7.561 | |
| (AFNAME)/TOENAME IN HANDELS- EN ANDERE SCHULDEN | 413 | (12.654) | |
| BRUTO KASSTROOM UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN | (2.072) | 5.088 | |
| ONTVANGEN RENTE | 21 | 2.880 | |
| (BETAALDE) RENTE | (10.194) | (9.093) | |
| BETAALDE INKOMSTENBELASTINGEN | (364) | (417) | |
| NETTO KASSTROOM UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN | (12.609) | (1.542) | |
| KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN | 7.1 | ||
| INKOMSTEN UIT VERKOOP VAN DOCHTERVENNOOTSCHAPPEN | 311 | — | |
| INKOMSTEN UIT VERKOOP VAN MATERIËLE VASTE ACTIVA | 26 | 3.324 | |
| AANKOOP VAN DOCHTERONDERNEMINGEN EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | (224) | (406) | |
| (OPNAME) / TERUGBETALINGEN VAN LENINGEN – GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | — | 49.812 | |
| VASTGOEDBELEGGINGEN EN VASTGOEDBELEGGINGEN IN AANBOUW | (147.490) | (112.221) | |
| NETTO KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN | (147.377) | (59.491) | |
| KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN | 7.1 | ||
| BETAALDE BRUTO DIVIDENDEN | — | — | |
| NETTO OPBRENGSTEN M.B.T. DE UITGIFTE VAN AANDELEN /(TERUGBETALING KAPITAAL) | 6.9 | 60.000 | — |
| OPBRENGSTEN VAN LENINGEN | 83.967 | 26.862 | |
| TERUGBETALINGEN VAN LENINGEN | (3.914) | (1.612) | |
| NETTO KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN | 140.053 | 25.250 | |
| NETTO TOENAME / (AFNAME) IN GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN AAN HET BEGIN VAN DE PERIODE |
(19.933) 43.595 |
(35.783) 79.226 |
|
| EFFECT UIT WIJZIGINGEN IN WISSELKOERSEN | 347 | 152 | |
| HERCLASSIFICATIE ALS GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP | (14.184) | — | |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN AAN HET EINDE VAN DE PERIODE | 9.825 | 43.595 | |
De bijgevoegde toelichtingen maken integraal deel uit van dit overzicht.
VGP NV (de "onderneming") is een naamloze vennootschap die op 6 februari 2007 naar Belgisch recht werd opgericht voor onbepaalde tijd. De maatschappelijke zetel van de onderneming is gelegen te Spinnerijstraat 12, 9240 Zele en de onderneming is ingeschreven onder het ondernemingsnummer 0887.216.042 (Rechtspersonenregister Gent – Afdeling Dendermonde).
De Groep is een vastgoedgroep gespecialiseerd in de aankoop, de ontwikkeling en het beheer van semi-industrieel vastgoed. De Groep concentreert zich op strategisch gelegen terreinen in de Centraal-Europese regio die geschikt zijn voor de ontwikkeling van semi-industriële bedrijvenparken van een bepaalde omvang, met het oog op de uitbouw van een uitgebreide en goed gediversifieerde vastgoedportefeuille gelegen op toplocaties.
De geconsolideerde jaarrekening van de onderneming bevat deze van de onderneming en haar dochtervennootschappen (samen verder de "Groep" genoemd). De geconsolideerde jaarrekening werd goedgekeurd door de Raad van Bestuur op 8 april 2016.
De geconsolideerde jaarrekening werd opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS), zoals aanvaard binnen de Europese Unie.
Deze bevatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties, zoals gepubliceerd door de International Accounting Standards Board (IASB) en de interpretaties gepubliceerd door het International Financial Interpretations Committee van het IASB, voor zover ze van toepassing zijn voor de Groep en voor zover ze toepasbaar zijn vanaf 1 januari 2015.
Een aantal nieuwe standaarden, wijzigingen aan standaarden en interpretaties werden toepasbaar in 2015:
De financiële positie en prestaties van het boekjaar werden niet beïnvloed door de eerste toepassing van deze standaarden en interpretaties.
Een aantal nieuwe standaarden, wijzigingen aan standaarden en interpretaties zijn uitgegeven, maar nog niet van toepassing voor 2015, waardoor ze niet mee in rekening werden genomen bij de opmaak van de jaarrekening.
Het management verwacht niet dat de eerste toepassing van deze standaarden en interpretaties een materiële invloed zullen hebben op de financiële positie en prestaties.
Met betrekking tot de IFRS 9, IFRS 15 en IFRS 16 wijzigingen is de onderneming nog de potentiële impact aan het evalueren.
De geconsolideerde jaarrekening werd opgesteld op basis van de historische kostprijs, behalve voor vastgoedbeleggingen en afgeleide financiële instrumenten die tegen reële waarde worden opgenomen. De cijfers worden voorgesteld in duizend euro (duizend €), tenzij anders vermeld. Kleine afrondingsverschillen kunnen voorkomen.
Dochterondernemingen zijn entiteiten waarover VGP NV een beslissende invloed ('zeggenschap') uitoefent. Dit is het geval wanneer VGP NV blootgesteld is aan, of recht heeft op, variabele opbrengsten uit haar deelneming in de entiteit en de mogelijkheid heeft om deze opbrengsten te beïnvloeden door haar macht over de entiteit.
Alle intragroepsverrichtingen, intragroepssaldi en nietgerealiseerde winsten op intragroepsverrichtingen worden geëlimineerd; niet-gerealiseerde verliezen worden eveneens geëlimineerd tenzij het om permanente waardeverminderingen gaat. Waar nodig worden aanpassingen aangebracht aan de rekeningen van de dochterondernemingen om hun grondslagen voor financiële verslaggeving in overeenstemming te brengen met die van de Groep.
Dochterondernemingen worden globaal geconsolideerd vanaf het moment dat de Groep de zeggenschap verwerft tot het moment dat zij de zeggenschap verliest.
De jaarrekeningen van dochterondernemingen worden in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen vanaf de datum van verwerving tot het einde van de zeggenschap. Verliezen binnen een dochteronderneming worden toegewezen aan de minderheidsbelangen, zelfs als dit een negatief saldo als gevolg kan hebben. Wijzigingen in het belang van de Groep in een dochteronderneming die niet tot een verlies van zeggenschap leiden, worden behandeld als eigen-vermogenstransacties.
Wanneer de Groep de zeggenschap verliest over een dochteronderneming, zal de onderneming
Er is sprake van een gezamenlijke overeenkomst wanneer VGP NV contractueel overeengekomen is om de zeggenschap te delen met een of meerdere partijen, wat enkel het geval is wanneer beslissingen over de relevante activiteiten de unanieme goedkeuring vereisen van de partijen die gezamenlijke zeggenschap hebben.
Geassocieerde ondernemingen zijn ondernemingen waarin VGP NV, rechtstreeks of onrechtstreeks, een invloed van betekenis heeft en die geen dochterondernemingen of gezamenlijke overeenkomsten zijn. Dit is verondersteld het geval te zijn indien de Groep tenminste 20% van de stemrechten verbonden met de aandelen bezit. De opgenomen financiële informatie met betrekking tot deze ondernemingen is opgesteld volgens de grondslagen voor financiële verslaggeving van de Groep. Wanneer de Groep gezamenlijke zeggenschap in een joint venture verwerft of een invloed van betekenis in een geassocieerde onderneming verwerft, wordt het aandeel in de verworven activa, passiva en voorwaardelijke verplichtingen initieel geherwaardeerd tegen de reële waarde op de overnamedatum en verwerkt volgens de equity-methode. Indien de overnamevergoeding meer bedraagt dan de reële waarde van het verworven aandeel in de overgenomen activa, passiva en voorwaardelijke verplichtingen wordt dit verschil als goodwill opgenomen. Is de aldus berekende goodwill negatief, dan wordt dit verschil onmiddellijk in het resultaat verwerkt. Daarna wordt het aandeel van de Groep in het resultaat van joint ventures en geassocieerde ondernemingen overeenkomstig de equitymethode in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen tot de dag dat er een einde komt aan de gezamenlijke zeggenschap of de invloed van betekenis. Wanneer het aandeel van de Groep in de verliezen van een joint venture of geassocieerde onderneming groter wordt dan de boekwaarde van de deelneming, wordt de boekwaarde op nul gezet en worden bijkomende verliezen enkel nog opgenomen in de mate dat de Groep bijkomende verplichtingen op zich genomen heeft, uitgezonderd in de mate waarin de onderneming feitelijkeof contractuele verplichtingen heeft aangegaan met betrekking tot deze geassocieerde deelneming.
Niet-gerealiseerde winsten uit transacties met joint ventures en geassocieerde ondernemingen worden geëlimineerd ten belopen van het belang van de Groep tegenover de deelneming in de joint venture of de geassocieerde onderneming. De nettoboekwaarde van deelnemingen in joint ventures en geassocieerde ondernemingen wordt opnieuw geëvalueerd indien er indicaties zijn van een bijzondere waardevermindering, of indicaties dat eerder opgenomen bijzondere waardeverminderingen niet langer gerechtvaardigd zijn. De deelnemingen in joint ventures en geassocieerde ondernemingen in de balans omvatten ook de boekwaarde van gerelateerde goodwill.
Elementen opgenomen in de jaarrekening van de entiteiten van de Groep worden gewaardeerd in de valuta van de primaire economische omgeving waarin de entiteit actief is (de functionele valuta). De geconsolideerde jaarrekening wordt voorgesteld in euro (€) die de functionele valuta en presentatievaluta van de onderneming is.
Verrichtingen in vreemde valuta worden omgerekend in Euro tegen de wisselkoers op datum van de verrichting. Bijgevolg worden niet-monetaire activa en verplichtingen omgerekend in Euro tegen de historische wisselkoers op datum van de verrichting. Monetaire activa en verplichtingen in een andere munteenheid dan Euro op balansdatum worden omgerekend in Euro tegen de slotkoers op balansdatum. Omrekeningsverschillen worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Wanneer VGP de controle verwerft over een geïntegreerd geheel van activiteiten en activa, zoals gedefinieerd in IFRS 3 Bedrijfscombinaties, worden de identificeerbare activa, verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen van de verworven onderneming aan hun reële waarde geboekt op de aanschaffingsdatum. De goodwill vertegenwoordigt het positieve verschil tussen de aanschaffingskost en het aandeel van de groep in de reële waarde van het verworven nettoactief. Als dit verschil negatief is (negatieve goodwill), wordt het onmiddellijk in het resultaat geboekt na een herbeoordeling van de waarden.
Na de initiële opname wordt de goodwill niet afgeschreven, maar onderworpen aan een impairment test die elk jaar wordt uitgevoerd met de kasstroomgenererende eenheden waaraan de goodwill werd toegewezen. Indien de boekwaarde van een kasstroomgenererende eenheid de bedrijfswaarde overschrijdt, zal het hieruit volgende waardeverlies geboekt worden in het resultaat en in eerste instantie opgenomen worden in mindering van de eventuele goodwill en vervolgens van de andere activa van de eenheid, verhoudingsgewijs aan hun boekwaarde. Een waardevermindering op goodwill wordt niet tijdens een later boekjaar teruggenomen.
Immateriële activa worden gewaardeerd tegen kostprijs of reële waarde verminderd met gecumuleerde afschrijvingen en gecumuleerde bijzondere waardeverminderingen. Immateriële activa worden lineair afgeschreven over hun naar best vermogen geschatte gebruiksduur. De afschrijvingsduur en -methode worden elk jaar opnieuw geëvalueerd bij afsluiting van het boekjaar.
Vastgoedbeleggingen worden initieel opgenomen tegen kostprijs (inclusief transactiekosten). Na initiële opname worden vastgoedbeleggingen gewaardeerd tegen reële waarde. Een externe onafhankelijke waarderingsdeskundige met erkende beroepskwalificaties en die beschikt over de ervaring met de locatie en categorie van de te waarderen vastgoedbelegging, bepaalt de waarde van de portefeuille minstens eenmaal per jaar. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde; dit is de prijs waarvoor het vastgoed zou kunnen worden verhandeld op datum van de waardering tussen ter zake goed geïnformeerde en tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Vastgoed dat in aanbouw of in ontwikkeling is voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. De projectontwikkelingen worden gewaardeerd door dezelfde waarderingsdeskundige als deze die gebruikt wordt voor vastgoedbeleggingen. Voor de projectontwikkelingen worden dezelfde methodes toegepast door de waarderingsdeskundige als deze van toepassing voor de vastgoedbeleggingen maar mits aftrek van de nog te maken bouwkosten van deze marktwaarde.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Alle kosten die rechtstreeks toerekenbaar zijn aan de aankoop en de bouw van het vastgoed, en alle volgende investeringsuitgaven die in aanmerking komen als aanschaffingskosten worden geactiveerd.
Terreinen waarover de Groep volledige eigendom heeft t.t.z. effectief ingeschreven is in het kadaster als eigenaar van de gronden, en waarop de Groep van plan is of reeds gestart is te bouwen (zogenaamd "ontwikkelingsland") wordt onmiddellijk gewaardeerd tegen reële waarde. Het ontwikkelingsland wordt gewaardeerd door dezelfde waarderingsdeskundige als deze die gebruikt wordt voor vastgoedbeleggingen.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Terreinen die contractueel onder optie zijn en dus nog niet in volle eigendom van de Groep zijn, worden slechts opgenomen in de balans (vastgoedbeleggingen) op het ogenblik dat de Groep de volle eigendom over deze terreinen verwerft.
Voor het aangaan van bepaalde optionele contracten m.b.t. het toekomstig verwerven van terreinen dient de Groep een voorschot te betalen. Deze voorschotten worden opgenomen als overige vorderingen tenzij deze bedragen niet van materieel belang zijn. In het laatste geval kan de Raad van Bestuur beslissen om deze bedragen op te nemen onder de vastgoedbeleggingen.
Werken aan de infrastructuur worden niet opgenomen in de reële waarde van het ontwikkelingsland maar worden opgenomen als vastgoedbeleggingen, gewaardeerd tegen kostprijs.
Voor het geval dat de Raad van Bestuur van mening is dat de reële waarde van het ontwikkelingsland onvoldoende betrouwbaar bepaald kan worden, kan de raad van bestuur ervoor kiezen om het ontwikkelingsland te waarderen tegen kostprijs minus bijzondere waardeverminderingen tot op het ogenblik dat de reële waarde op een betrouwbare manier kan bepaald worden. Per 31 december 2015 werd al het ontwikkelingsland gewaardeerd tegen reële waarde door een onafhankelijke waarderingsdeskundige.
Rente en andere financieringskosten die toe te rekenen zijn aan de verwerving van vaste activa en die opgelopen zijn tot het actief klaar is voor gebruik, worden geactiveerd. Vervolgens worden ze opgenomen als financiële kosten in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Lease-overeenkomsten waarbij alle wezenlijke risico's en voordelen inherent aan de eigendom bij de leasinggever berusten worden als operationele leaseovereenkomsten geclassificeerd. Bij een operationele lease worden de leasebetalingen als kosten opgenomen en lineair gespreid over de leaseperiode. De totale waarde van de kortingen of voordelen toegestaan door de leasinggever wordt in mindering gebracht van de leasekosten en lineair gespreid over de leaseperiode. Inrichtingskosten van gebouwen onder operationele lease worden afgeschreven over de geschatte gebruiksduur of – indien korter – over de relevante leaseperiode.
Lease-overeenkomsten die aan de Groep vrijwel alle aan de eigendom van een actief verbonden risico's en voordelen overdragen, worden geclassificeerd als financiële lease. Bij de aanvang van de leaseperiode worden financiële leases als activa en verplichtingen in de balans opgenomen aan de reele waarde van het geleasde actief, of indien lager, tegen de contante waarde van de minimale leasebetalingen. De minimale leasebetalingen worden deels als financieringskosten en deels als aflossing van de uitstaande verplichting opgenomen op een wijze dat dit resulteert in een constante periodieke rente over het resterende saldo van de verplichting. De financiële lasten worden rechtstreeks ten laste van het resultaat gelegd. Voorwaardelijke leasebetalingen worden als lasten verwerkt in de periodes waarin ze zijn uitgevoerd.
De verhuurde activa die verhuurd worden op basis van operationele huurovereenkomsten worden opgenomen als vastgoedbeleggingen in de geconsolideerde balans. Zie verder toelichting 2.4 Huuropbrengsten.
De Groep maakt betalingen aan vastgoedmakelaars voor de diensten die geleverd worden m.b.t. negotiatie van huurovereenkomsten met de huurders van de Groep. De makelaarskosten worden geactiveerd en opgenomen in de boekwaarde van de respectievelijke vastgoedbelegging en afgeschreven over de looptijd van de huurovereenkomst. Huurkortingen worden opgenomen als een vermindering van de huurinkomsten op een lineaire basis over de huurperiode.
Materiële vaste activa worden opgenomen tegen kostprijs verminderd met gecumuleerde afschrijvingen en gecumuleerde bijzondere waardeverminderingen. De kostprijs omvat alle directe kosten en uitgaven die opgelopen werden om het actief op de locatie en in de staat te brengen die noodzakelijk is om op de beoogde wijze te functioneren. Toekomstige uitgaven voor herstellingen worden onmiddellijk opgenomen in het resultaat, tenzij ze de toekomstige fi nanciële winsten van het actief verhogen. Materiële vaste activa worden lineair afgeschreven over hun verwachte gebruiksduur, naargelang van hun categorie. De gebruiksduur en de afschrijvingsmethode worden minstens op het einde van elk boekjaar opnieuw geëvalueerd. Tenzij herzien ten gevolge van specifi eke wijzigingen in de verwachte gebruiksduur, worden volgende jaarlijkse afschrijvingspercentages toegepast:
Handelsvorderingen dragen geen rente en worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs verminderd met een voorziening voor dubieuze debiteuren. Op de balansdatum wordt een schatting gemaakt van de dubieuze vorderingen op basis van een evaluatie van alle uitstaande bedragen. Een bijzondere waardeverminderingsverlies op handels- en overige vorderingen wordt opgenomen indien er twijfel bestaat over de inbaarheid van deze vorderingen. Een vordering wordt als dubieus aanzien wanneer er objectieve bewijzen bestaan dat de onderneming niet in staat zal zijn om de volledige vordering te innen. Belangrijke financiële problemen bij de schuldenaar, de mogelijkheid dat schuldenaar het faillissement aanvraagt of een financiële reorganisatie ondergaat, een staking of opschorting van betaling, worden aanzien als indicatoren van het mogelijk dubieus zijn van een vordering. Het bedrag van waardevermindering wordt berekend als het verschil tussen de waarde van de vordering op balansdatum en de reële waarde van de geschatte toekomstige kasstromen. De bijzondere waardeverminderingen worden opgenomen in de resultatenrekening, evenals terugnames van vroegere bijzondere waardeverminderingen.
Geldmiddelen en kasequivalenten omvatten contanten en direct opvraagbare deposito's. Voorschotten in rekeningcourant die op verzoek onmiddellijk opeisbaar zijn en integraal deel uitmaken van het kasstroombeheer van de Groep worden opgenomen als een onderdeel van geldmiddelen en kasequivalenten ten behoeve van het geconsolideerd kasstroomoverzicht.
Een vast actief, of een groep activa die wordt afgestoten, wordt geclassifi ceerd als aangehouden voor verkoop wanneer de boekwaarde hoofdzakelijk zal worden gerealiseerd in een verkooptransactie en niet door het te blijven gebruiken. Deze voorwaarde is enkel vervuld als de verkoop heel waarschijnlijk geacht wordt en als het actief (of de groep activa die wordt afgestoten) gereed is voor onmiddellijke verkoop in zijn huidige staat. Een beëindigde bedrijfsactiviteit is een component van een entiteit die ofwel is afgestoten ofwel is geclassifi ceerd als aangehouden voor verkoop, een afzonderlijke belangrijke bedrijfsactiviteit of geografi sch bedrijfsgebied vertegenwoordigt en zowel operationeel als voor de fi nanciële verslaggeving kan worden onderscheiden van de rest van de entiteit.
Er kan pas sprake zijn van een zeer waarschijnlijke verkoop als de entiteit zich heeft verbonden tot een plan voor de verkoop van het actief (of de groep activa die wordt afgestoten) en als een operationeel plan opgestart is om een koper te vinden en het plan te voltooien. Bovendien moet het actief (of de groep activa die wordt afgestoten) op actieve wijze voor verkoop op de markt gebracht worden tegen een prijs die redelijk is ten opzichte van zijn huidige reële waarde en dient de verkoopovereenkomst naar verwachting afgesloten te worden binnen het jaar na de datum van de classificatie. Activa die geclassificeerd zijn als aangehouden voor verkoop worden gewaardeerd tegen de laagste waarde van de boekwaarde en de reële waarde na aftrek van verkoopkosten. Een eventueel overschot van de boekwaarde tegenover de reële waarde na aftrek van verkoopkosten wordt opgenomen als een bijzondere waardevermindering. Zodra activa geclassificeerd worden als aangehouden voor verkoop worden ze niet langer afgeschreven.
Vergelijkende balansinformatie voor voorgaande perioden wordt niet herwerkt om de nieuwe classificatie in de balans te weerspiegelen.
Rentedragende leningen worden initieel opgenomen tegen de reële waarde verminderd met de toerekenbare transactiekosten. Daarna worden de rentedragende leningen gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij elk verschil tussen de kostprijs en de inkoopwaarde wordt opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening over de periode van de lening op basis van de effectieve rente. De Groep classificeert als kortlopend elk onderdeel van de langlopende leningen dat binnen het jaar na de balansdatum wordt afgewikkeld.
Handels- en andere schulden worden gewaardeerd aan afgeschreven kostprijs verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.
Een derivaat is een financieel instrument of een ander contract dat de volgende kenmerken bezit:
— het wordt op een tijdstip in de toekomst afgewikkeld. Afdekkingsderivaten worden gedefinieerd als derivaten die voldoen aan de strategie van de onderneming met betrekking tot risicobeheer, de afdekkingsrelatie is formeel gedocumenteerd en de afdekking is effectief, dit betekent dat bij aanvang en over de periode, de veranderingen in de reële waarde van of kasstromen uit het afdekkingsinstrument en de afgedekte positie bijna volledig gecompenseerd worden en de resultaten binnen een bereik van 80–125 procent vallen.
Afgeleide financiële instrumenten die niet aangewezen zijn als afdekkingsinstrumenten worden geclassificeerd als aangehouden voor handelsdoeleinden en gewaardeerd tegen de reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening van de periode waarin ze zich voordoen.
Reële waarden worden bepaald aan de hand van genoteerde prijzen of verdisconteerde kasstroommodellen, zoals van toepassing. Alle derivaten die niet gedefi nieerd zijn als afdekkingsinstrumenten worden opgenomen (zoals van toepassing) als vlottende- of vaste fi nanciële activa indien de reële waarde positief is of als andere kortlopende- of langlopende fi nanciële schulden indien de reële waarde negatief is.
VGP houdt geen afgeleide financiële instrumenten aan noch is het van plan om afgeleide financiële instrumenten uit te geven voor speculatieve doeleinden.
De boekwaarden van de activa van de Groep worden herzien op balansdatum om te bepalen of er aanwijzingen bestaan voor een bijzondere waardevermindering. Indien een dergelijke aanwijzing bestaat, wordt de realiseerbare waarde van het actief geschat.
Een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt opgenomen als de boekwaarde van het actief of zijn kasstroomgenererende eenheid hoger ligt dan zijn realiseerbare waarde. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Bijzondere waardeverminderingsverliezen met betrekking tot kasstroomgenererende eenheden verminderen de boekwaarde van de activa van de eenheid (of groep van eenheden) op een pro-rata basis.
Een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggeboekt in de geconsolideerde winst- en verliesrekening indien er een wijziging heeft plaatsgevonden in de schattingen gebruikt om de realiseerbare waarde te bepalen voor zover dit een bijzonder waardeverminderingsverlies van hetzelfde actief terugdraait dat in een voorgaande periode was opgenomen als kost.
Een voorziening wordt opgenomen in de geconsolideerde balans indien de Groep een bestaande in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft ten gevolge van een gebeurtenis uit het verleden en het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergen vereist zal zijn om de verplichting te voldoen. Indien het effect materieel is, worden voorzieningen bepaald door de verwachte toekomstige kasstromen te disconteren tegen een disconteringsvoet vóór belastingen dat rekening houdt met de huidige marktbeoordelingen voor de tijdswaarde van geld en de risico's die inherent zijn aan de verplichting.
Huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen verhuurd via een huurovereenkomst worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening op lineaire basis over de duur van de huur. Commerciële tegemoetkomingen ('incentives') toegekend bij de huur worden opgenomen als een integraal deel van de totale huuropbrengsten. Huuropbrengsten worden opgenomen vanaf de aanvang van de huurovereenkomst.
De Groep heeft geen financiële huurovereenkomsten afgesloten met huurders. Alle huurovereenkomsten zijn operationele huurovereenkomsten.
De Groep verhuurt haar vastgoedbeleggingen op grond van gewone langdurige huurovereenkomsten waarbij de verplichtingen van de verhuurder onder deze huurovereenkomsten in essentie gelijk zijn aan deze in andere huurovereenkomsten, zoals het tijdig volledig beschikbaar stellen van de verhuurbare oppervlakte tijdens de duurtijd van de huurovereenkomst. De huurovereenkomsten worden in het algemeen afgesloten voor een periode van 5–10 jaar (eerste vervaldagoptie) en houden meestal een automatische verlengingsclausule in. De huurovereenkomst kan niet opgezegd worden voor de eerste vervaldag.
Door te rekenen huurlasten m.b.t. afgesloten servicecontracten en operationele kosten verbonden aan vastgoed worden opgenomen in de winst- en verliesrekening wanneer ze gemaakt worden.
Het financieel resultaat omvat de te betalen rente op schulden en interest rate swaps berekend aan de hand van de methode van de effectieve rentevoet na aftrek van de geactiveerde rente, te ontvangen rente op beleggingen en interest rate swaps, winsten en verliezen uit wisselkoersverschillen die in de geconsolideerde winst- en verliesrekening worden opgenomen.
Belastingen op de winst of het verlies van de periode omvat de actuele en de uitgestelde belasting. Belastingen worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening tenzij ze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen zijn opgenomen; in dat geval worden ze opgenomen in het eigen vermogen.
De actuele belasting is het verwachte te betalen bedrag op de belastbare winst van het boekjaar, waarbij gebruik gemaakt wordt van de belastingtarieven van toepassing op de balansdatum en elke aanpassing aan de verschuldigde (of verrekenbare) belastingen met betrekking tot vorige boekjaren.
De uitgestelde belasting wordt berekend aan de hand van de balansmethode op de tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ('balance sheet liability method') in de balans en de fiscale boekwaarde van deze activa en verplichtingen. Uitgestelde belastingen worden gewaardeerd tegen de belastingtarieven die naar verwachting van toepassing zullen zijn op de periode waarin het actief wordt gerealiseerd of de verplichting wordt afgewikkeld op basis van de belastingtarieven van toepassing op de balansdatum.
Uitgestelde belastingvorderingen worden enkel opgenomen in zoverre het waarschijnlijk is dat voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee het tijdelijke verschil kan worden verrekend. Uitgestelde belastingvorderingen en –verplichtingen werden gesaldeerd, in overeenstemming met de criteria in IAS 12 § 74. Uitgestelde belastingvorderingen worden verlaagd in zoverre het niet langer waarschijnlijk is dat voldoende belastbare winst beschikbaar zal zijn.
Voor een overzicht van de risico's gekoppeld aan de activiteiten van de VGP Groep verwijzen we naar het hoofdstuk 'Risicofactoren' op bladzijde 42.
Hierna volgen de cruciale beoordelingen, met uitzondering van deze die bestaan uit schattingen (zie toelichting 3.3.) die een belangrijke invloed hebben op de gerapporteerde bedragen in deze geconsolideerde jaarrekening.
— Bepalen of er controle, gezamenlijke controle of significante invloed wordt uitgeoefend op investeringen. In dit opzicht heeft het management geconcludeerd dat met het oog op het aangaan van de joint venture met Allianz Real Estate in februari 2016, dat de activa en passiva met betrekking tot de initiële portefeuille die zal worden getransfereerd naar de joint venture dient te worden geclassificeerd als aangehouden voor verkoop per jaareinde.
De hoofdbeslissingsnemer is de persoon die middelen toewijst aan de operationele segmenten en de prestaties van de operationele segmenten beoordeelt.
De Groep heeft bepaald dat haar hoofdbeslissingsnemer de Chief Executive Officer (CEO) van de onderneming is. Hij wijst middelen toe en beoordeelt de prestaties op landniveau.
De basis voor segmentatie segment verslaggeving binnen VGP is per geografische regio. Deze fundamentele segmentatie weerspiegelt de geografische markten in Europa, waarin VGP actief is. De activiteiten van VGP worden opgesplitst in de afzonderlijke landen waar zij actief is. Deze segmentindeling is voor VGP belangrijk gezien de aard van de activiteiten en de klanten vergelijkbare economische eigenschappen vertonen binnen deze segmenten
Commerciële beslissingen worden genomen op dit niveau en verschillende key performance indicators (zoals huuropbrengsten, bezettingsgraad en ontwikkelingsrendement) worden op deze manier opgevolgd aangezien VGP zich focust op de ontwikkeling en verhuur van logistieke en semi-industriële gebouwen. Een tweede segmenteringsbasis wordt door VGP gemaakt op basis van de inkomsten uit vastgoedbeheeren facility management diensten alsook de inkomsten uit ontwikkelingsactiviteiten ondernomen voor derden.
| WINST- EN VERLIESREKENING (in duizend €) |
TSJECHISCHE REPUBLIEK | |||
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | |||
| BRUTO HUUROPBRENGSTEN | 4.663 | 3.091 | ||
| DOORGEREKENDE/ (DOOR TE REKENEN HUURLASTEN) | 42 | 50 | ||
| OPERATIONELE KOSTEN VERBONDEN AAN VASTGOED | (284) | (658) | ||
| NETTO HUURRESULTAAT | 4.421 | 2.483 | ||
| INKOMSTEN UIT VASTGOEDBEHEER EN FACILITY MANAGEMENT | 2.106 | 2.712 | ||
| INKOMSTEN UIT PROJECTONTWIKKELING | 332 | 246 | ||
| NETTO MEERWAARDE / (MINWAARDE) OP VASTGOEDBELEGGINGEN | 25.059 | 11.028 | ||
| ANDERE OPBRENGSTEN / (KOSTEN) INCL. ADMIN. KOSTEN | (3.616) | (3.722) | ||
| AANDEEL IN RESULTAAT VAN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | — | — | ||
| OPERATIONELE WINST / (VERLIES) | 28.302 | 12.747 | ||
| FINANCIEEL RESULTAAT | — | — | ||
| BELASTINGEN | — | — | ||
| WINST VAN HET BOEKJAAR | — | — |
| BALANS (in duizend €) |
TSJECHISCHE REPUBLIEK | ||
|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | ||
| ACTIVA | |||
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 47.167 | 96.265 | |
| ANDERE ACTIVA (INCL. UITGESTELDE BELASTINGVORDERINGEN) | 2.785 | 4.108 | |
| GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP | 106.139 | — | |
| TOTAAL ACTIVA | 156.091 | 100.373 | |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | |||
| EIGEN VERMOGEN | — | — | |
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | — | — | |
| VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP | — | — | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | — | — |
| DUITSLAND | ANDERE LANDEN | NIET-TOEGEWEZEN BEDRAGEN |
TOTAAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 |
| 5.740 | 2.177 | 6.670 | 4.328 | — | — | 17.073 | 9.596 |
| 29 | 6 | 351 | 375 | — | — | 422 | 431 |
| (429) | (311) | (259) | (544) | — | — | (972) | (1.513) |
| 5.340 | 1.872 | 6.762 | 4.159 | — | — | 16.523 | 8.514 |
| 94 | 2 | 15 | 447 | — | — | 2.215 | 3.161 |
| — | — | — | — | — | — | 332 | 246 |
| 58.447 | 28.914 | 20.475 | 13.978 | — | — | 103.981 | 53.920 |
| (981) | (647) | (513) | (575) | (8.887) | (2.145) | (13.997) | (7.089) |
| — | — | — | — | 191 | 14.473 | 191 | 14.473 |
| 62.900 | 30.141 | 26.739 | 18.009 | (8.696) | 12.328 | 109.245 | 73.225 |
| — | — | — | — | (10.154) | (7.675) | (10.154) | (7.675) |
| — | — | — | — | (12.529) | (16.191) | (12.529) | (16.191) |
| — | — | — | — | 86.561 | 49.359 | 86.561 | 49.359 |
| DUITSLAND | ANDERE LANDEN | NIET-TOEGEWEZEN TOTAAL BEDRAGEN |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 |
| 53.228 | 219.787 | 73.577 | 100.037 | — | — | 173.972 | 416.089 |
| 617 | 6.568 | 3.574 | 3.969 | 8.999 | 37.105 | 15.975 | 51.750 |
| 333.887 | — | 87.335 | — | — | — | 527.361 | — |
| 387.732 | 226.355 | 164.486 | 104.006 | 8.999 | 37.105 | 717.308 | 467.839 |
| — | — | — | — | 361.978 | 215.417 | 361.978 | 215.417 |
| — | — | — | — | 194.283 | 252.422 | 194.283 | 252.422 |
| — | — | — | — | 161.047 | — | 161.047 | — |
| — | — | — | — | 717.308 | 467.839 | 717.308 | 467.839 |
| WINST- EN VERLIESREKENING | ESTLAND | SLOWAKIJE | |||
|---|---|---|---|---|---|
| (in duizend €) | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | |
| BRUTO HUUROPBRENGSTEN | 2.222 | 875 | 1.291 | 896 | |
| DOORGEREKENDE/ (DOOR TE REKENEN HUURLASTEN) | 59 | 218 | 18 | — | |
| OPERATIONELE KOSTEN VERBONDEN AAN VASTGOED | (13) | (312) | (86) | (77) | |
| NETTO HUURRESULTAAT | 2.268 | 781 | 1.223 | 819 | |
| INKOMSTEN UIT VASTGOEDBEHEER EN FACILITY MANAGEMENT |
— | 98 | 15 | 9 | |
| INKOMSTEN UIT PROJECTONTWIKKELING | — | — | — | — | |
| NETTO MEERWAARDE / (MINWAARDE) OP VASTGOEDBELEGGINGEN |
3.281 | 6.814 | 7.129 | 1.210 | |
| ANDERE OPBRENGSTEN / (KOSTEN) INCL. ADMIN. KOSTEN |
(53) | (49) | 62 | (71) | |
| AANDEEL IN RESULTAAT VAN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
— | — | — | — | |
| OPERATIONELE WINST / (VERLIES) | 5.496 | 7.644 | 8.429 | 1.967 | |
| FINANCIEEL RESULTAAT | — | — | — | — | |
| BELASTINGEN | — | — | — | — | |
| WINST VAN HET BOEKJAAR | — | — | — | — |
| BALANS (in duizend €) |
ESTLAND | SLOWAKIJE | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | ||
| ACTIVA | |||||
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 39.776 | 32.400 | 56 | 24.367 | |
| ANDERE ACTIVA (INCL. UITGESTELDE BELASTINGVORDERINGEN) |
1.157 | 1.035 | 14 | 222 | |
| GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
— | — | 43.078 | — | |
| TOTAAL ACTIVA | 40.933 | 33.435 | 43.148 | 24.589 | |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | |||||
| EIGEN VERMOGEN | — | — | — | — | |
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | — | — | — | — | |
| VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
— | — | — | — | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN |
| HONGARIJE | ROEMENIË | ANDERE | TOTAAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 |
| 1.929 | 1.795 | 1.228 | 762 | — | — | 6.670 | 4.328 |
| 137 | 74 | 140 | 84 | (3) | (1) | 351 | 375 |
| (117) | (127) | (29) | (12) | (14) | (17) | (259) | (544) |
| 1.949 | 1.743 | 1.339 | 834 | (17) | (18) | 6.762 | 4.159 |
| — | 46 | — | — | — | 294 | 15 | 447 |
| — | — | — | — | — | — | — | — |
| 6.663 | 1.641 | 2.591 | 3.351 | 811 | 962 | 20.475 | 13.978 |
| (91) | (88) | (123) | (362) | (308) | (5) | (513) | (575) |
| — | — | — | — | — | — | — | — |
| 8.521 | 3.341 | 3.807 | 3.823 | 486 | 1.234 | 26.739 | 18.009 |
| — | — | — | — | — | — | — | — |
| — | — | — | — | — | — | — | — |
| — | — | — | — | — | — | — | — |
| HONGARIJE | ROEMENIË | ANDERE | TOTAAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 |
| — | 22.660 | 26.021 | 17.385 | 7.723 | 3.225 | 73.576 | 100.037 |
| 10 | 1.709 | 1.369 | 953 | 1.024 | 50 | 3.574 | 3.969 |
| 44.258 | — | — | — | — | — | 87.336 | — |
| 44.268 | 24.369 | 27.390 | 18.338 | 8.748 | 3.275 | 164.486 | 104.006 |
| — | — | — | — | — | — | — | — |
| — | — | — | — | — | — | — | — |
| — | — | — | — | — | — | — | — |
| (in duizend €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| BRUTO ONTVANGEN/TOEGEREKENDE HUURBETALINGEN | 17.854 | 8.857 |
| HUURINDEXERING EN KORTINGEN | (781) | 739 |
| TOTAAL BRUTO HUUROPBRENGSTEN | 17.073 | 9.596 |
| INKOMSTEN UIT VASTGOEDBEHEER | 1.101 | 1.929 |
| INKOMSTEN UIT FACILITY MANAGEMENT | 1.114 | 1.233 |
| INKOMSTEN UIT PROJECTONTWIKKELING | 332 | 246 |
| DOORGEREKENDE HUURLASTEN | 3.498 | 2.110 |
| TOTAAL OMZET | 23.118 | 15.114 |
De Groep verhuurt zijn vastgoedbeleggingen via operationele huurovereenkomsten. De huurovereenkomsten hebben in het algemeen een looptijd van meer dan 5 jaar. De bruto huurinkomsten weerspiegelen de bestendige groei van de verhuurde activa voornamelijk deze die in het jaar 2015 werden opgeleverd.
Op het einde van december 2015 had de Groep toegezegde huurovereenkomsten voor een totaalbedrag van € 38,0 miljoen afgesloten (€ 22,6 miljoen per 31 december 2014).
De toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis vertegenwoordigen de geannualiseerde huurinkomsten die gegenereerd worden of zullen worden door afgesloten huurovereenkomsten en toegezegde toekomstige huurovereenkomsten. De toekomstige huuropbrengsten worden gedetailleerd als volgt:
| (in duizend €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| MINDER DAN ÉÉN JAAR | 37.713 | 22.272 |
| TUSSEN ÉÉN EN VIJF JAAR | 128.461 | 79.191 |
| MEER DAN VIJF JAAR | 117.661 | 73.848 |
| TOTAAL | 283.835 | 175.311 |
| (in duizend €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| DOORGEREKENDE HUURLASTEN | ||
| DOORREKENING VAN KOSTEN TE DRAGEN DOOR HUURDERS | 3.498 | 2.110 |
| TOTAAL | 3.498 | 2.110 |
| DOOR TE REKENEN HUURLASTEN | ||
| ENERGIE | (1.838) | (951) |
| ONDERHOUD EN SCHOONMAAK | (589) | (148) |
| ONROERENDE VOORHEFFING | (322) | (301) |
| ANDERE | (327) | (279) |
| TOTAAL | (3.076) | (1.679) |
Doorgerekende huurlasten vertegenwoordigen te ontvangen opbrengsten van huurders voor energie, onderhoud, schoonmaak, veiligheid, afvalbeheer en het gebruik van de infrastructuur die verbonden zijn aan de kosten verbonden aan dienstverlening gefactureerd aan de Groep.
| (in duizend €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| HERSTELLINGEN EN ONDERHOUD | (185) | (175) |
| ERELONEN (ADVOCATEN EN ANDERE ADVISEURS) EN MARKETINGKOSTEN | (354) | (382) |
| VASTGOEDMAKELAARS | (237) | (427) |
| ANDERE | (196) | (529) |
| TOTAAL | (972) | (1.513) |
| (in duizend €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| NIET-GEREALISEERDE MEER- / (MIN)WAARDE OP VASTGOEDBELEGGINGEN | 17.211 | 58.160 |
| NIET-GEREALISEERDE MEER- / (MIN)WAARDE OP GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
86.764 | (4.240) |
| GEREALISEERDE MEER- / (MIN)WAARDE OP VERKOOP VAN DOCHTERONDERNEMINGEN EN VASTGOEDBELEGGINGEN |
6 | — |
| TOTAAL | 103.981 | 53.920 |
De totale vastgoedportefeuille, exclusief het ontwikkelingsland, werd op 31 december 2015 door de waarderingsdeskundige gewaardeerd op basis van een gewogen gemiddelde kapitalisatievoet van 7,02% (vergeleken met 7,81% per 31 december 2014) toegepast op de contractuele huren vermeerderd met de geschatte huurwaarde van de leegstaande gebouwen. Een variatie van 0,10% van deze kapitalisatievoet zou een variatie van de totale portefeuillewaarde van € 8,7 miljoen met zich meebrengen.
| (in duizend €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| LONEN EN WEDDEN | (2.230) | (2.404) |
| AUDIT, JURIDISCHE- EN ANDERE RAADGEVERS | (8.987) | (2.082) |
| ANDERE KOSTEN | (1.862) | (1.892) |
| AFSCHRIJVING | (372) | (178) |
| TOTAAL | (13.451) | (6.556) |
De andere raadgevers omvattten een bedrag van de opgelopen kosten van € 5,2 miljoen gerelateerd aan de 5% winst allocatie aan Little Rock SA die over de volgende 3 jaar zal uitbetaald worden. Zie het remuneratieverslag op pagina 39 voor verdere details.
| (in duizend €) | 2015 | 2014 | |
|---|---|---|---|
| GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | |||
| VGP PARK HORNÍ POČERNICE, A.S. | TSJECHISCHE REPUBLIEK | — | 862 |
| VGP BLUE PARK, A.S. | TSJECHISCHE REPUBLIEK | — | 44 |
| VGP GREEN PARK, A.S. | TSJECHISCHE REPUBLIEK | — | 56 |
| VGP PARK PŘÍŠOVICE, A.S. | TSJECHISCHE REPUBLIEK | — | 22 |
| VGP PARK TURNOV, A.S. | TSJECHISCHE REPUBLIEK | — | 107 |
| VGP GREEN TOWER, A.S. | TSJECHISCHE REPUBLIEK | — | 20 |
| VGP CZ IV A.S. | TSJECHISCHE REPUBLIEK | — | (79) |
| VGP CZ II S.R.O. | TSJECHISCHE REPUBLIEK | — | 296 |
| SUN S.A.R.L. | GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 299 | 2.580 |
| SNOW CRYSTAL S.A.R.L. | GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | (108) | 10.565 |
| VGP MISV COMM. VA | BELGIË | — | — |
| TOTAAL | 191 | 14.473 |
| (in duizend €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| BANCAIRE RENTEOPBRENGSTEN | 19 | 11 |
| RENTEOPBRENGSTEN UIT LENINGEN AAN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | — | 2.869 |
| NIET-GEREALISEERDE WINSTEN OP AFDEKKINGSDERIVATEN | 107 | — |
| NETTO WISSELKOERSWINSTEN | 339 | — |
| ANDERE FINANCIËLE OPBRENGSTEN | 1 | — |
| FINANCIËLE OPBRENGSTEN | 466 | 2.880 |
| RENTELASTEN UIT OBLIGATIES | (7.682) | (7.697) |
| BANCAIRE RENTEKOSTEN – VARIABELE SCHULD | (2.174) | (1.283) |
| BANCAIRE RENTEKOSTEN – AFDEKKINGSDERIVATEN | (406) | (167) |
| RENTE GEACTIVEERD BIJ VASTGOEDBELEGGINGEN | 2.442 | 999 |
| NIET-GEREALISEERDE VERLIEZEN OP AFDEKKINGSDERIVATEN | (426) | (1.455) |
| ANDERE FINANCIËLE KOSTEN | (2.374) | (945) |
| NETTO WISSELKOERSVERLIEZEN | — | (7) |
| FINANCIËLE KOSTEN | (10.620) | (10.555) |
| FINANCIEEL RESULTAAT | (10.154) | (7.675) |
Op 31 december 2015 werden er geen rentebaten op leningen aan geassocieerde ondernemingen geboekt als gevolg van de terugbetaling van alle aandeelhoudersleningen van de geassocieerde ondernemingen in oktober 2014. De verhoging van de andere financiële kosten waren voornamelijk te wijten aan de bereidstellingsprovisie die geboekt werden op de toegezegde kredietovereenkomsten die toegekend werden op het einde van 2014 en in de loop van 2015.
| (in duizend €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| ACTUELE BELASTINGEN | (383) | (727) |
| UITGESTELDE BELASTINGEN | (12.146) | (15.464) |
| TOTAAL | (12.529) | (16.191) |
| (in duizend €) | 2015 | 2014 | ||
|---|---|---|---|---|
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 99.090 | 65.550 | ||
| AANPASSING VOOR HET AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
(191) | (14.473) | ||
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN EN AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
98.899 | 51.077 | ||
| BELASTING AAN DE LOKALE BELASTINGVOET | 15,8% | (15.651) | 30,8% | (15.744) |
| IMPACT VAN VERANDERING IN BELASTINGVOET VAN DUITSE BEDRIJVEN (VAN 30,825% NAAR 15,825%) |
7.056 | |||
| VERSCHIL IN BELASTINGVOET NIET-DUITSE BEDRIJVEN | (1.246) | 4.159 | ||
| VERWORPEN UITGAVEN | (515) | (2.207) | ||
| NIET-UITGEDRUKTE UITGESTELDE BELASTINGVORDERINGEN / VERLIEZEN / NOTIONELE INTERESTAFTREK |
(2.202) | (2.355) | ||
| ANDERE | 29 | (43) | ||
| TOTAAL | 12,7% | (12.529) | 31,7% | (16.191) |
Naar aanleiding van de verandering van de plaats van management van de Duitse activa naar Luxemburg werd een vennootschapsbelastingvoet (exclusief de bedrijfsbelasting) van 15,825% toegepast. Voor 2014 werd de vennootschapsbelastingvoet voor Duitsland, inclusief de bedrijfsbelasting, toegepast.
De fiscaal overgedragen verliezen vervallen als volgt:
| 2015 (in duizend €) | < 1 JAAR | 2–5 JAAR | > 5 JAAR |
|---|---|---|---|
| OVERGEDRAGEN FISCALE VERLIEZEN | 86 | 3.316 | 18.234 |
| 2014 (in duizend €) | < 1 JAAR | 2–5 JAAR | > 5 JAAR |
|---|---|---|---|
| OVERGEDRAGEN FISCALE VERLIEZEN | 498 | 1.376 | 8.346 |
De uitgestelde belastingvorderingen en –verplichtingen zijn toewijsbaar aan de volgende elementen:
| (in duizend €) | ACTIVA | PASSIVA | NETTO | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | |
| VASTE ACTIVA | — | — | (38.944) | (26.877) | (38.944) | (26.877) |
| VALUTA HEDGE ACCOUNTING / DERIVATEN | 458 | 760 | — | — | 458 | 760 |
| OVERGEDRAGEN FISCALE VERLIEZEN | 676 | 243 | — | — | 676 | 243 |
| GEACTIVEERDE RENTE | — | — | (1.334) | (1.003) | (1.334) | (1.003) |
| GEACTIVEERDE KOSTEN | — | — | (60) | (148) | (60) | (148) |
| ANDERE | — | — | (11) | (47) | (11) | (47) |
| BELASTINGVORDERINGEN / (VERPLICHTINGEN) | 1.134 | 1.004 | (40.349) | (28.074) | (39.215) | (27.071) |
| COMPENSERING VORDERINGEN EN VERPLICHTINGEN | (1.045) | (746) | 1.045 | 746 | — | — |
| HERCLASSIFICATIE NAAR VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
— | — | 31.057 | — | 31.057 | — |
| NETTO BELASTINGVORDERINGEN / (VERPLICHTINGEN) |
89 | 258 | (8.247) | (27.328) | (8.158) | (27.071) |
Een totaal bedrag van € 2.655k (€ 2.133k in 2014) aan uitgestelde belastingvorderingen werd niet uitgedrukt.
| (in aantal) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| GEWOGEN GEMIDDELDE AANTAL GEWONE AANDELEN (BASIS) | 18.583.050 | 18.583.050 |
| CORRECTIE VOOR WEDERZIJDS BELANG VIA GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | (398.368) | (398.368) |
| GEWOGEN GEMIDDELDE AANTAL GEWONE AANDELEN (NA CORRECTIE) | 18.184.682 | 18.184.682 |
| (in duizend €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| RESULTAAT OVER DE PERIODE TOEWIJSBAAR AAN DE GROEP EN DE GEWONE AANDEELHOUDERS | 86.561 | 49.359 |
| WINST PER AANDEEL (IN €) – BASIS | 4,66 | 2,66 |
| WINST PER AANDEEL (IN €) – VERWATERD | 4,66 | 2,66 |
| WINST PER AANDEEL – NA CORRECTIE VOOR WEDERZIJDS BELANG VIA GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN (IN €) |
4,76 | 2,71 |
| (in duizend €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| NETTOBOEKWAARDE PER 1 JANUARI | 631 | 631 |
| BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN | — | — |
| NETTOBOEKWAARDE PER 31 DECEMBER | 631 | 631 |
Naar aanleiding van de impairment test werden geen bijzondere waardeverminderingen geboekt.
| (in duizend €) | IMMATERIËLE VASTE ACTIVA | MATERIËLE VASTE ACTIVA | ||
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | |
| OP 1 JANUARI | 57 | 51 | 370 | 297 |
| AANSCHAFFINGEN | 5 | 38 | 187 | 261 |
| UIT GEBRUIKNAME | — | — | (10) | — |
| AFSCHRIJVINGEN | (50) | (32) | (144) | (188) |
| HERCLASSIFICATIE NAAR GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
— | — | (25) | — |
| PER 31 DECEMBER | 12 | 57 | 378 | 370 |
| (in duizend €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| SALDO PER 1 JANUARI | 416.089 | 225.804 |
| INVESTERINGSUITGAVEN | 121.678 | 62.560 |
| GEACTIVEERDE RENTE | 5.700 | 999 |
| VERWERVINGEN | 29.658 | 71.890 |
| VERKOOP/AFSTAND (REËLE WAARDE VAN VERKOCHTE/AFGESTANE ACTIVA) | (16) | (3.324) |
| STIJGING / (DALING) VAN DE REËLE WAARDE | 103.975 | 58.160 |
| HERCLASSIFICATIE NAAR GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
(503.112) | — |
| SALDO OP 31 DECEMBER | 173.972 | 416.089 |
Per 31 december 2015 waren de vastgoedbeleggingen ten belopen van € 396,1 miljoen (€ 226,1 miljoen per 31 december 2014) gewaarborgd ten voordele van de banken van de Groep (zie toelichting 6.10).
Bij het bepalen van de geschikte klassen van vastgoedbeleggingen heeft de Groep de aard, kenmerken, eigenschappen en risico's van haar vastgoedportefeuille beschouwd. Er werd eveneens rekening gehouden met hiërarchische classificatie waarbinnen de waardering tegen reële waarde zijn gecategoriseerd.
De volgende factoren zijn toegepast op de overeenkomstige klassen vastgoedbeleggingen
Dit resulteerde in de volgende klassen van vastgoedbeleggingen:
| (in duizend €) | 2015 | |||
|---|---|---|---|---|
| IP1 | IPUC2 | DL3 | TOTAAL | |
| GESEGMENTEERDE INFORMATIE | INDUSTRIEEL | INDUSTRIEEL | INDUSTRIEEL | |
| REËLE WAARDE - HIËRARCHIE | 3 | 3 | 3 | |
| REËLE WAARDE PER 1 JANUARI | 173.616 | 81.083 | 161.390 | 416.089 |
| INVESTERINGSUITGAVEN | 61.621 | 59.817 | 240 | 121.678 |
| GEACTIVEERDE RENTE | 1.493 | 858 | 91 | 2.442 |
| GEACTIVEERDE HUUR INCENTIVES | 1.469 | 440 | — | 1.909 |
| GEACTIVEERDE VASTGOEDMAKELAARSKOSTEN | 1.349 | — | — | 1.349 |
| AANSCHAFFINGEN | 418 | 8.525 | 20.715 | 29.658 |
| VERKOOP/AFSTAND | — | — | (16) | (16) |
| OVERDRACHT VAN DL NAAR IPUC | 9.320 | 55.739 | (65.059) | |
| OVERDRACHT VAN IPUC NAAR IP | 79.150 | (79.150) | ||
| NETTO MEERWAARDE / (MINWAARDE) OP VASTGOEDBELEGGINGEN | 46.054 | 50.938 | 6.983 | 103.975 |
| TRANSFERS NAAR / (VAN) NIVEAU 3 | — | — | — | — |
| HERCLASSIFICATIE NAAR GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
(335.960) | (131.070) | (36.082) | (503.112) |
| REËLE WAARDE PER 31 DECEMBER | 38.530 | 47.180 | 88.262 | 173.972 |
| (in duizend €) | 2014 | |||
|---|---|---|---|---|
| IP1 | IPUC2 | DL3 | TOTAAL | |
| GESEGMENTEERDE INFORMATIE | INDUSTRIEEL | INDUSTRIEEL | INDUSTRIEEL | |
| REËLE WAARDE – HIËRARCHIE | 3 | 3 | 3 | |
| REËLE WAARDE PER 1 JANUARI | 77.962 | 52.751 | 95.091 | 225.804 |
| INVESTERINGSUITGAVEN | 23.670 | 32.565 | 6.325 | 62.560 |
| AANSCHAFFINGEN | — | 4.544 | 67.346 | 71.890 |
| GEACTIVEERDE RENTE | 316 | 528 | 155 | 999 |
| VERKOOP / AFSTAND | — | — | (3.324) | (3.324) |
| OVERDRACHT VAN DL NAAR IPUC | — | 17.640 | (17.640) | — |
| OVERDRACHT VAN IPUC NAAR IP | 45.392 | (45.392) | — | — |
| NETTO MEERWAARDE / (MINWAARDE) OP VASTGOEDBELEGGINGEN | 26.276 | 18.447 | 13.437 | 58.160 |
| TRANSFERS NAAR / (VAN) NIVEAU 3 | — | — | — | — |
| REËLE WAARDE PER 31 DECEMBER | 173.616 | 81.083 | 161.390 | 416.089 |
1 IP = opgeleverde vastgoedbeleggingen
2 IPUC = projectontwikkelingen
3 DL = ontwikkelingsland
De politiek van de Groep is om een overdracht in reële waarde hiërarchie te erkennen vanaf de datum van de gebeurtenis of verandering van de omstandigheden die de overdracht veroorzaakt.
Voor de verslagperiode die eindigt op 31 december 2015 waren er geen transfers naar en uit de waardering van de reële waarde van Niveau 3.
Vastgoedbeleggingen (opgeleverde projecten) werden gewaardeerd door een externe onafhankelijke waarderingsdeskundige met erkende beroepskwalificaties en die beschikt over de ervaring met de locatie en categorie van de te waarderen vastgoedbelegging. Typisch worden er contracten afgesloten voor een termijn van één jaar en de honoraria van de vastgoeddeskundigen worden vastgelegd voor de termijn van hun mandaat en zijn niet gerelateerd aan de waarde van de geschatte objecten. De vastgoeddeskundigen bepalen de waarde van de portefeuille op halfjaarlijkse basis. De waarderingsmethoden worden bepaald door de externe deskundigen en zijn gebaseerd op een multicriteria-aanpak. De onafhankelijke deskundige bepaalt de reële marktwaarde op basis van een discounted cash flow model en/of op basis van vergelijkbare markttransacties.
De waarderingen van de vastgoedportefeuille per 31 december 2015 werden uitgevoerd door Jones Lang LaSalle.
De Groep financial controller analyseert de waarderingen uitgevoerd door de onafhankelijke deskundigen voor de financiele verslaggeving. De Groep financial controller rapporteert rechtstreeks aan de Chief Financial Officer (CFO). Discussies over de waardering processen en resultaten worden gehouden tussen de financial controller, CFO, CEO en de onafhankelijke deskundigen tenminste tweemaal per jaar. De CFO en CEO brengen verslag uit over de uitkomst van de waardering processen en resultaten aan het auditcomité en nemen eventuele opmerkingen of beslissingen van het auditcomité in overweging bij het uitvoeren van de volgende waarderingen.
De financial controller en de CFO, (i) controleren alle belangrijke gegevens gebruikt voor het onafhankelijk waarderingsrapport; (ii) evalueren de bewegingen in de vastgoedwaarderingen in vergelijking met de vorige halfjaarlijkse- en jaarlijkse waarderingen; (iii) houden gesprekken met de onafhankelijke waarderingsdeskundige, op het einde van elke halfjaarlijkse periode.
| REGIO | SEGMENT | REËLE WAARDE 31 DEC–15 (€ '000) |
WAARDERINGS TECHNIEK |
NIVEAU 3 – NIET-WAARNEEMBARE INPUTS |
WAARDE |
|---|---|---|---|---|---|
| TSJECHISCHE REPUBLIEK |
IP EN IPUC |
124.260 | GEDISCONTEERDE KASSTROOMTECHNIEK |
JAARLIJKSE HUUR PER m2 | 47 – 66 |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE IN m2 | 174.608 | ||||
| VERDISCONTERINGSVOET | 7,00% – 9,00% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 6,75% – 7,00% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
7,08% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (IN '000) | 3.930 | ||||
| DL | 27.207 | VERGELIJKBARE MARKTTRANSACTIE |
PRIJS PER m2 | — | |
| LAND OPPERVLAKTE IN m2 | 520.017 | ||||
| DUITSLAND | IP EN IPUC |
288.510 | GEDISCONTEERDE KASSTROOMTECHNIEK |
JAARLIJKSE HUUR PER m2 | 41 – 86 |
| VERDISCONTERINGSVOET | 364.038 | ||||
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE IN m2 | 4,90% – 7,00% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 5,25% – 6,00% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
6,25% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (IN '000) | 43.901 | ||||
| DL | 83.257 | VERGELIJKBARE MARKTTRANSACTIE |
PRIJS PER M2 | — | |
| LAND OPPERVLAKTE IN m2 | 973.009 | ||||
| ANDERE LANDEN |
IP EN IPUC |
139.970 | GEDISCONTEERDE KASSTROOMTECHNIEK |
JAARLIJKSE HUUR PER m2 | 43 – 63 |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE IN m2 | 262.175 | ||||
| VERDISCONTERINGSVOET | 8,00% – 10,00% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 8,00% – 9,75% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
8,58% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (IN '000) | 21.050 | ||||
| DL | 13.880 | VERGELIJKBARE MARKTTRANSACTIE |
PRIJS PER m2 | — | |
| LAND OPPERVLAKTE IN m2 | 320.116 | ||||
| TOTAAL | 677.084 |
| REGIO | SEGMENT | REËLE WAARDE 31 DEC–14 (€ '000) |
WAARDERINGS TECHNIEK |
NIVEAU 3 – NIET-WAARNEEMBARE INPUTS |
WAARDE |
|---|---|---|---|---|---|
| TSJECHISCHE REPUBLIEK |
IP EN IPUC |
81,331 | GEDISCONTEERDE KASSTROOMTECHNIEK |
JAARLIJKSE HUUR PER m2 | 49 – 57 |
| VERDISCONTERINGSVOET | 7,18% – 8,10% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 7,25% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
7,55% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (IN '000) | € 7.700 | ||||
| DL | 14,934 | VERGELIJKENDE VERKOOP |
PRIJS PER m2 | — | |
| DUITSLAND | IP EN IPUC |
95,950 | GEDISCONTEERDE KASSTROOMTECHNIEK |
JAARLIJKSE HUUR PER m2 | 40 – 62 |
| VERDISCONTERINGSVOET | 6,76% – 8,64% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 6,50% – 6,75% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
7,25% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (IN '000) | € 24.874 | ||||
| DL | 123,837 | VERGELIJKENDE VERKOOP |
PRIJS PER m2 | — | |
| ANDERE LANDEN |
IP EN IPUC |
82,410 | GEDISCONTEERDE KASSTROOMTECHNIEK |
JAARLIJKSE HUUR PER m2 | 47 – 62 |
| VERDISCONTERINGSVOET | 8,41% – 10,35% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 8,40% – 10,25% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
8,99% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (IN '000) | € 4.923 | ||||
| DL | 17,627 | VERGELIJKENDE VERKOOP |
PRIJS PER m2 | — | |
| TOTAAL | 416,089 |
De sensitiviteit van de reële waarde in functie van wijzigingen in de significant niet-observeerbare inputs, gebruikt in de bepaling van de reële waarde van de objecten geclassificeerd in niveau 3 volgens de IFRS fair value hiërarchie, is als volgt (onder de veronderstelling dat alle andere variabelen constant blijven):
| NIET OBSERVEERBARE INPUT | IMPACT OP REËLE WAARDE BIJ | ||
|---|---|---|---|
| DALING | STIJGING | ||
| GESCHATTE HUURWAARDE – GHW (IN EUR / M2) | NEGATIEF | POSITIEF | |
| VERDISCONTERINGSVOET | POSITIEF | NEGATIEF | |
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | POSITIEF | NEGATIEF | |
| RESTERENDE LOOPTIJD HUURCONTRACT (T.E.M. EERSTE VERVALDAG) | NEGATIEF | POSITIEF | |
| RESTERENDE LOOPTIJD HUURCONTRACT (T.E.M. FINALE VERVALDAG) | NEGATIEF | POSITIEF | |
| BEZETTINGSGRAAD | NEGATIEF | POSITIEF | |
| INFLATIE | NEGATIEF | POSITIEF |
Een verlaging van de verwachte huur zal leiden tot een verlaging van de reële waarde.
Een verhoging van de verdisconteringsvoet en de 'Exit' kapitalisatievoeten gebruikt voor de eindwaarde van de gedisconteerde kasstroommethode zal de reële waarde verminderen.
Er zijn onderlinge verbanden tussen deze verdisconteringsvoeten en de 'Exit' kapitalisatievoeten aangezien deze bepaald worden door de marktvoorwaarden.
Voor projectontwikkelingen zullen de nog te maken bouwkosten en de periode nodig om de projecten op te leveren leiden tot een verlaging van de reële waarde. Het verder afwerken van de bouw tot oplevering zal een verhoging van de reële waarde met zich meebrengen.
Bovendien kan de sensitiviteit van de reële waarde van de portefeuille als volgt geschat worden: een stijging (daling) van de huurinkomsten met 1% zou een stijging (daling) van de reële waarde van de portefeuille van ongeveer € 6,2 miljoen met zich meebrengen. (onder de veronderstelling dat alle andere variabelen constant blijven). Een stijging (daling) van de gewogen gemiddelde kapitalisatievoet (zie toelichting 5.4) van 0,25% punten zou een daling (stijging) van de reële waarde van ongeveer € 21,4 miljoen met zich meebrengen (onder de veronderstelling dat alle andere variabelen constant blijven).
| (in duizend €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| FINANCIËLE ACTIVA TEGEN REËLE WAARDE VIA HET RESULTAAT | ||
| VORDERINGEN UIT DERIVATEN | 216 | — |
| HERCLASSIFICATIE NAAR GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
— | — |
| TOTAAL | 216 | — |
De derivaten betreffen een interest rate swap die werd afgesloten tijdens het boekjaar voor een totaal nominaal bedrag van € 75 met een looptijd van 5 jaar met start datum 6 december 2018 (uitgestelde start datum). Zie ook toelichting 7.2.
| (in duizend €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| PER 1 JANUARI | 17 | 982 |
| RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR | 191 | 14.473 |
| OPBRENGSTEN M.B.T. VERKOOP VAN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | (311) | (15.438) |
| TOTAAL | (103) | 17 |
Voor verdere analyse van het resultaat van het boekjaar wordt er verwezen naar toelichting 5.6.
Tijdens 2014 werd de verkoop van de VGP CZ I en VGP CZ IV portefeuilles door Snow Crystal S.à.r.l. afgerond en werd de verkoop van de VGP CZ II portefeuille door Sun S.à.r.l. afgerond. De joint venture partners hebben de liquidatieprocedure opgestart voor beide vennootschappen t.t.z. Snow Crystal S.à.r.l. en Sun S.à.r.l. en beide vennootschappen zouden moeten geliquideerd zijn in de loop van 2016. Zie ook toelichting 5.6.
| (in duizend €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| HANDELSVORDERINGEN | 2.673 | 1.352 |
| TE ONTVANGEN BTW | 9.866 | 3.517 |
| OVERLOPENDE REKENINGEN (ACTIEF) | 300 | 192 |
| ANDERE VORDERINGEN | 2.129 | 1.761 |
| HERCLASSIFICATIE NAAR GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
(10.041) | — |
| TOTAAL | 4.927 | 6.822 |
De geldmiddelen en kasequivalenten van de Groep omvatten voornamelijk kasdeposito's aangehouden bij Duitse, Tsjechische en Belgische banken.
| MUTATIE VAN HET KAPITAAL |
TOTAAL UITSTAANDE KAPITAAL VAN DE TRANSACTIE |
AANTAL UITGEGEVEN AANDELEN |
TOTAAL AANTAL AANDELEN |
||
|---|---|---|---|---|---|
| (in duizend €) | (in duizend €) | (in eenheden) | (in eenheden) | ||
| 01. 01. 2006 | CUMULATIEF AANDELENKAPITAAL VAN ALLE TSJECHISCHE ONDERNEMINGEN |
10.969 | 10.969 | — | — |
| 06. 02. 2007 | INBRENG VAN VGP NV | 100 | 11.069 | 100 | 100 |
| 05. 11. 2007 | AANDELENSPLITSING | — | 11.069 | 7.090.400 | 7.090.500 |
| 11. 12. 2007 | INBRENG IN NATURA VAN DE TSJECHISCHE ONDERNEMINGEN |
120.620 | 131.689 | 7.909.500 | 15.000.000 |
| 11. 12. 2007 | KAPITAALSVERHOGING IPO | 50.000 | 181.689 | 3.278.688 | 18.278.688 |
| 28. 12. 2007 | UITOEFENING VAN DE OVERTOEWIJZINGSOPTIE – IPO |
4.642 | 186.331 | 304.362 | 18.583.050 |
| 31. 12. 2007 | ELIMINATIE KAPITAALSVERHOGING – INBRENG IN NATURA |
(120.620) | 65.711 | — | 18.583.050 |
| 31. 12. 2007 | UITGIFTEKOSTEN KAPITAALSVERHOGING | (3.460) | 62.251 | — | 18.583.050 |
Het statutaire aandelenkapitaal van VGP NV bedraagt € 112.737(000). De € 50,5 miljoen kapitaalreserve die opgenomen is in het geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen heeft betrekking op de eliminatie van de inbreng in natura van de aandelen van een aantal groepsondernemingen en de aftrek van alle kosten met betrekking tot de uitgifte van de nieuwe aandelen en de notering van de bestaande aandelen, van het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap, op het ogenblik van de initiële beursgang.
| (in duizend €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| UITGIFTEPREMIE | 69 | 69 |
| ANDER EIGEN VERMOGEN | 60.000 | — |
| TOTAAL | 60.069 | 69 |
Om haar geconsolideerde eigen vermogen te versterken en haar verdere groei te ondersteunen, heeft VGP NV in 2015 achtergestelde eeuwigdurende effecten uitgegeven voor een totaal bedrag van € 60 miljoen. De effecten werden volledig onderschreven door de referentieaandeelhouders van de vennootschap, VM Invest NV en Little Rock SA. na toepassing van de procedure uiteengezet in artikel 523 van het Belgisch Wetboek van vennootschappen en artikel 16 van de statuten van de vennootschap. De effecten zijn niet converteerbaar in VGP-aandelen en zullen dus geen verwaterend effect hebben voor de bestaande aandeelhouders.
De contractuele looptijd van de rentedragende leningen en schulden (langlopende en kortlopende) is als volgt:
| VERVALDAG (in duizend €) | 2015 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| OPENSTAANDE SCHULD | < 1 JAAR | > 1–5 JAAR | > 5 JAAR | ||
| LANGLOPEND | |||||
| BANKLENINGEN | 128.317 | 6.740 | 92.002 | 29.575 | |
| OBLIGATIES | 148.327 | — | 148.327 | — | |
| HERCLASSIFICATIE ALS VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
(104.398) | (5.294) | (69.529) | (29.575) | |
| TOTAAL LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 172.246 | 1.446 | 170.800 | — | |
| KORTLOPEND | |||||
| BANKLENINGEN | 1.070 | 1.070 | — | — | |
| OPGELOPEN INTEREST | 2.076 | 2.076 | — | — | |
| HERCLASSIFICATIE ALS VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
(1.070) | (1.070) | — | — | |
| TOTAAL KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 2.076 | 2.076 | — | — | |
| TOTAAL LANGLOPENDE- EN KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN |
174.322 | 3.522 | 170.800 | — |
| VERVALDAG (in duizend €) | 2014 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| OPENSTAANDE SCHULD | < 1 JAAR | > 1–5 JAAR | > 5 JAAR | ||
| LANGLOPEND | |||||
| BANKLENINGEN | 47.917 | 2.410 | 45.507 | — | |
| OBLIGATIES | 147.527 | — | 147.527 | — | |
| TOTAAL LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 195.444 | 2.410 | 193.034 | — | |
| KORTLOPEND | |||||
| BANKLENINGEN | 1.230 | 1.230 | — | — | |
| OPGELOPEN INTEREST | 2.082 | 2.082 | — | — | |
| TOTAAL KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 3.312 | 3.312 | — | — | |
| TOTAAL LANGLOPENDE- EN KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN |
198.756 | 5.722 | 193.034 | — |
De opgelopen interest heeft betrekking op de obligaties die in 2013 werden uitgegeven. De coupon van deze obligatieleningen zijn elk jaar betaalbaar op respectievelijk 12 juli en 6 december.
Alle leningen toegekend aan de VGP Groep zijn gewaarborgd en gedenomineerd in € behalve voor de andere bank leningen die gedenomineerd zijn in CZK. De leningen kunnen als volgt samengevat worden:
| 2015 (in duizend €) |
KREDIET FACILITEIT |
VERVALDATUM FACILITEIT |
OPENSTAANDE SCHULD |
< 1 JAAR | > 1–5 JAAR | > 5 JAAR |
|---|---|---|---|---|---|---|
| TATRA BANKA | 1.070 | 31– MAR –16 | 1.070 | 1.070 | — | — |
| TATRA BANKA | 3.232 | 31– DEC –18 | 3.232 | 342 | 2.890 | — |
| UNICREDIT BANK – HONGARIJE | 13.022 | 30 – SEP –19 | 13.006 | 815 | 12.191 | — |
| UNICREDIT BANK – TSJECHIË | 56.611 | 31– DEC –19 | 14.332 | 591 | 13.741 | — |
| SWEDBANK | 20.888 | 30 – AUG –18 | 20.864 | 1.411 | 19.453 | — |
| DEUTSCHE-HYPO | 30.501 | 24 – JUL –19 | 30.336 | 1.309 | 29.027 | — |
| DEUTSCHE-HYPO | 52.900 | 31 – DEC –21 | 20.551 | 1.171 | 3.412 | 15.968 |
| DEUTSCHE-HYPO | 27.040 | 30 – SEP – 22 | 18.324 | 751 | 3.966 | 13.607 |
| DEUTSCHE-HYPO | 7.688 | 30 – JUN – 20 | 7.633 | 315 | 7.318 | — |
| ANDERE BANKLENINGEN | 39 | 2016–2018 | 39 | 35 | 4 | — |
| TOTAAL BANKLENINGEN | 212.991 | 129.387 | 7.810 | 92.002 | 29.575 |
| 2014 (in duizend €) |
KREDIET FACILITEIT |
VERVALDATUM FACILITEIT |
OPENSTAANDE SCHULD |
< 1 JAAR | > 1–5 JAAR | > 5 JAAR |
|---|---|---|---|---|---|---|
| TATRA BANKA | 1.230 | 31– DEC –15 | 1.230 | 1.230 | — | — |
| TATRA BANKA | 3.574 | 31– DEC –18 | 3.574 | 342 | 3.232 | — |
| UNICREDIT BANK – HONGARIJE | 13.808 | 30 – SEP –19 | 9.748 | 786 | 8.962 | — |
| UNICREDIT BANK – TSJECHIË | 56.611 | 31– DEC –19 | 8.159 | — | 8.159 | — |
| SWEDBANK | 21.963 | 30 – AUG –18 | 7.283 | 453 | 6.830 | — |
| DEUTSCHE-HYPO | 31.421 | MAY –19 / APR – 20 | 19.096 | 799 | 18.297 | — |
| DEUTSCHE-HYPO | 16.900 | 30 – NOV –16 | — | — | — | — |
| ANDERE BANKLENINGEN | 57 | 2016 – 2018 | 57 | 30 | 27 | — |
| TOTAAL BANKLENINGEN | 145.564 | 49.147 | 3.640 | 45.507 | — |
Om de verplichtingen van deze overeenkomsten te waarborgen, creëerde de Groep:
De Groep sluit – volgens algemeen principe – al haar financiële schulden af in € aan vlottende rente, geconverteerd naar een vaste rente via interest rate swaps in overeenstemming met de respectievelijke overeenkomsten. Voor meer informatie aangaande de financiële instrumenten verwijzen we naar de toelichting 7.2.
De kredietovereenkomsten welke ter beschikking worden gesteld door de bank bevatten een aantal convenanten die we als volgt kunnen samenvatten:
De voormelde ratio's worden getest op basis van een periode van 12 maanden en worden berekend als volgt:
Gedurende het boekjaar waren er geen gebeurtenissen van wanbetalingen of schendingen met betrekking tot aangegane leningen.
VGP heeft volgende 2 obligatieleningen uitgegeven:
Gebeurtenissen van wanbetaling en schending met betrekking tot aangegane obligatieleningen
De obligatieleningen welke uitgegeven werden bevatten een aantal convenanten die we als volgt kunnen samenvatten:
De voormelde ratio's worden getest op basis van een periode van 12 maanden en worden berekend als volgt:
Per 31 december 2015 waren er geen gebeurtenissen van wanbetalingen of schendingen met betrekking tot aangegane obligatieleningen.
| (in duizend €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| FINANCIËLE ACTIVA TEGEN REËLE WAARDE VIA HET RESULTAAT | ||
| FINANCIËLE SCHULDEN UIT DERIVATEN | 2,191 | 1,656 |
| HERCLASSIFICATIE ALS VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP | (1,224) | — |
| TOTAAL | 967 | 1,656 |
Tijdens het jaar werd er een interest rate swap transactie afgesloten voor een nominaal bedrag van € 75 miljoen met een looptijd van 5 jaar en een start datum op 12 juli 2017. In mei 2015 werd er een bijkomende interest rate swap transactie afgesloten voor een nominaal bedrag van € 13.1 miljoen ter afdekking van het interest risico van VGP Park Györ. De vaste rentevoet van deze transactie bedraagt 0,27% per jaar.
Zie ook toelichting 7.2.
| (in duizend €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| DEPOSITO'S | 869 | 466 |
| INGEHOUDEN BEDRAGEN | 1,272 | 656 |
| HERCLASSIFICATIE ALS VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP | (1,736) | — |
| TOTAAL | 405 | 1,122 |
Deposito's worden ontvangen van huurders. Ingehouden bedragen zijn bedragen die ingehouden worden van de facturen van aannemers. Het is gebruikelijk om slechts 90 procent van het verschuldigde bedrag te betalen. 5 procent is verschuldigd bij de uiteindelijke oplevering van het gebouw; het resterende gedeelte wordt op basis van individuele overeenkomsten, meestal betaald na 3 of 5 jaar.
| (in duizend €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| HANDELSSCHULDEN | 26.684 | 21.293 |
| DEPOSITO'S | 575 | 284 |
| INGEHOUDEN BEDRAGEN | 2.325 | 648 |
| OVERLOPENDE REKENINGEN (PASSIEF) | 1.393 | 469 |
| ANDERE SCHULDEN | 926 | 865 |
| HERCLASSIFICATIE ALS VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP | (21.562) | — |
| TOTAAL | 10.341 | 23.559 |
De handelsschulden stegen in 2015 als gevolg van de toename van de projecten in aanbouw.
De Groep activa die worden afgestoten en die worden aangehouden voor verkoop vertegenwoordigen een belangrijk element in de vergelijkbare cijfers opgenomen in dit jaarverslag.
Op het einde van februari 2016 ging VGP een 50/50 joint venture met Allianz Real Estate aan. De nieuwe joint venture zal als een exclusief vehikel fungeren om inkomsten genererende activa ontwikkeld door VGP in Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije te verwerven. VGP zal het operationeel management van de joint venture activa blijven uitoefenen als vastgoedvermogensbeheerder, vastgoedbeheerder en ontwikkelingsmanager.
Als het gevolg van deze transactie werden de activa van de initiële portefeuille die getransfereerd zal worden geherklasseerd als 'Groep activa die worden afgestoten en die worden aangehouden voor verkoop' per 31 december 2015.
Het netto actief van deze initiële portefeuille die getransfereerd zal worden als volgt samengevat worden:
| (in duizend €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| IMMATERIËLE ACTIVA | — | — |
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 503.112 | — |
| ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA | 25 | — |
| UITGESTELDE BELASTINGVORDERINGEN | — | — |
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | 10.040 | — |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 14.184 | — |
| GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
527.361 | — |
| LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | (99.104) | — |
| ANDERE LANGLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN | (1.224) | — |
| ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | (1.736) | — |
| UITGESTELDE BELASTINGVERPLICHTINGEN | (31.057) | — |
| KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | (6.364) | — |
| HANDELS- EN ANDERE KORTLOPENDE SCHULDEN | (21.562) | — |
| VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP | (161.047) | — |
| TOTAAL NETTO ACTIEF | 366.314 | — |
| SAMENVATTING (in duizend €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| KASSTROOM UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN | (12.609) | (1.542) |
| KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN | (147.377) | (59.491) |
| KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN | 140.053 | 25.250 |
| NETTO STIJGING / (DALING) IN GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | (19.933) | (35.783) |
De kasstroom uit bedrijfsactiviteiten daalde met € 11,1 miljoen, voornamelijk door de impact van de verkoop van de VGP CZ I en VGP CZ II porfolios tijdens 2014, die een € 9,3 miljoen positieve bijdrage hadden op de operationele kasstroom van 2014.
De kasstroom uit investeringsactiviteiten steeg met € 87,9 miljoen, voornamelijk door de stijging van de investeringsuitgaven die gepaard gingen met de stijgende ontwikkelingsactiviteiten en de aankoop van terreinen. Hierdoor steeg deze kasstroom van € 112,2 miljoen per 31 december 2014 tot € 147,5 miljoen per 31 december 2015. De kasstroom uit investeringsactiviteiten werd in 2014 ook positief beïnvloedt door de € 49,8 miljoen terugbetaling van de aandeelhoudersleningen door de geassocieerde ondernemingen in oktober 2014. (zie toelichting 5.7).
De kasstroom uit financieringsactiviteiten steeg met € 114,8 miljoen, voornamelijk door de stijging van de bankschulden (+€ 57,1 miljoen) en de uitgifte van € 60 miljoen hybride instrumenten die onderschreven werd door de referentie aandeelhouders. (zie toelichting 6.9).
Blootstelling aan wisselkoers, rente-, liquiditeits- en kredietrisico's ontstaat in de normale bedrijfsvoering van VGP.
De onderneming analyseert en herziet elk risico en definieert strategieën om de economische impact op de prestaties van de onderneming te beheren. De resultaten van deze risico-evaluaties en voorgestelde risico-strategieën worden herzien en goedgekeurd door de raad van bestuur op een regelmatige basis.
Sommige van deze risicobeheerstrategieën omvatten het gebruik van afgeleide financiële instrumenten die voornamelijk uit financiële termijnwisselcontracten en interest rate swaps bestaan. De onderneming heeft geen afgeleide financiële instrumenten, en zou er geen afsluiten voor speculatieve doeleinden.
De volgende tabel geeft een overzicht van de afgeleide financiële instrumenten op balansdatum. De voorgestelde bedragen zijn notionele bedragen.
| DERIVATEN (in duizend €) | 2015 | 2014 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| < 1 JAAR | > 1–5 JAAR | > 5 JAAR | < 1 JAAR | > 1–5 JAAR | > 5 JAAR | |
| TERMIJNWISSELCONTRACTEN | ||||||
| ZONDER AFDEKKINGSRELATIE | 8.915 | — | — | 18.235 | — | — |
| INTEREST RATE SWAPS | ||||||
| ZONDER AFDEKKINGSRELATIE | — | 70.846 | 150.000 | — | 58.622 | — |
Om het toekomstig renterisico van de Groep gedeeltelijk af te dekken werden 2 nieuwe interest rate swaps afgesloten elk voor een nominaal bedrag van € 75 miljoen, met een toekomstige startdatum van respectievelijk juli 2017 en december 2018 en einddatum van juli 2022 en december 2023. De gewogen gemiddelde interestvoet werd vastgelegd op 0,84% per jaar. Daarnaast werd er ook een bijkomende interest rate swap transactie afgesloten voor een nominaal bedrag van € 13.1 miljoen ter afdekking van het interest risico van VGP Park Györ. De vaste rentevoet van deze transactie bedraagt 0,27% per jaar. Zie ook toelichting 6.4 en 6.11
VGP loopt voornamelijk wisselkoersrisico op bij zowel haar investeringsuitgaven als sommige van haar leningen en netto renteopbrengsten/kosten.
Het beleid van VGP bestaat erin om haar investeringsuitgaven economisch af te dekken van zodra er een vaststaande toezegging ontstaat, voor zover dat de afdekkingskost opweegt tegen het voordeel en in de afwezigheid van speciale bepalingen die een verschillende visie vereisen.
De volgende tabel geeft een overzicht van de voornaamste nettoposities in vreemde valuta van de Groep op balansdatum. Aangezien de Groep ervoor geopteerd heeft geen 'hedge accounting' toe te passen, zijn in onderstaande tabel geen verwachte transacties verwerkt. De derivaten aangegaan door de Groep voor economische afdekkingsdoeleinden zijn wel mee opgenomen in onderstaande tabel.
| (in duizend €) | 2015 | |||
|---|---|---|---|---|
| CZK | PLN | HUF | ||
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | 50.851 | 17.493 | 4.656 | |
| LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN EN HANDELS- EN ANDERE SCHULDEN | (192.716) | (16.310) | (3.308) | |
| BRUTO BALANSPOSITIE | (141.866) | 1.183 | 1.348 | |
| TERMIJNWISSELCONTRACTEN | 240.035 | — | — | |
| NETTO POSITIE | 98.176 | 1.183 | 1.348 |
| (in duizend €) | 2014 | |||
|---|---|---|---|---|
| CZK | PLN | HUF | RON | |
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | 49.410 | — | — | 1.383 |
| LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN EN HANDELS- EN ANDERE SCHULDEN | (96.058) | (2) | (15.815) | (1.261) |
| BRUTO BALANSPOSITIE | (46.647) | (2) | (15.815) | 122 |
| TERMIJNWISSELCONTRACTEN | 500.000 | — | — | — |
| NETTO POSITIE | 453.353 | (2) | (15.815) | 122 |
De volgende voornaamste wisselkoersen werden toegepast gedurende het boekjaar:
| 1 € = | 2015 / SLOTKOERS | 2014 / SLOTKOERS |
|---|---|---|
| CZK | 27,0250 | 27,7250 |
| HUF | 313,1204 | 314,8900 |
| RON | 4,5245 | 4,4821 |
Een versterking met 10 procent van de euro tegenover de volgende valuta per 31 december 2015 zou het eigen vermogen en het resultaat hebben verhoogd / (verlaagd) met de bedragen gegeven hieronder. Deze analyse veronderstelt dat alle andere variabelen en vooral de rentevoeten constant blijven. De analyse werd op eenzelfde manier gevoerd als in 2014.
| IMPACT (in duizend €) | 2015 | ||
|---|---|---|---|
| EIGEN VERMOGEN | RESULTAAT | ||
| CZK | — | (328) | |
| HUF | — | — | |
| RON | — | (27) | |
| TOTAAL | — | (355) |
| IMPACT (in duizend €) | 2014 | |||
|---|---|---|---|---|
| EIGEN VERMOGEN | RESULTAAT | |||
| CZK | — | (1.487) | ||
| HUF | — | 5 | ||
| RON | — | (3) | ||
| PLN | — | — | ||
| TOTAAL | — | (1.485) |
Een verzwakking met 10 procent van de euro tegenover de bovenvermelde valuta per 31 december 2015 zou eenzelfde impact gehad hebben als hierboven, maar in de tegengestelde richting voor zover de andere variabelen constant blijven.
De Groep past een dynamische aanpak met betrekking tot de afdekking van rentevoeten toe waarbij de beoogde mix tussen schulden met vaste en vlottende rente periodiek wordt herzien. Deze herzieningen worden gevoerd binnen de bestaande schuldovereenkomsten die de afdekking van de blootstelling aan rentevoeten vereisen indien bepaalde voorwaarden zijn voldaan.
Indien mogelijk zal de Groep IAS 39 toepassen teneinde de volatiliteit van het resultaat te beperken, waarbij de interest rate swaps zullen geclassificeerd worden als kasstroomafdekkingen. Wijzigingen in de waarde van het afdekkingsinstrument, welke geclassificeerd wordt als een effectieve kasstroomafdekking, wordt onmiddellijk erkend onder het eigen vermogen ('afdekkingsreserve').
De Groep maakt eveneens gebruik van interest rate swaps welke niet voldoen aan de criteria van IAS 39 voor het toepassen van 'hedge accounting', maar die toch een economische afdekking vertegenwoordigen. Wijzigingen in de reële waarde van dergelijke interest rate swaps worden onmiddellijk in resultaat genomen (interest rate swaps aangehouden voor handelsdoeleinden).
Op de balansdatum was het profiel van de rentevoeten van de financiële instrumenten van de Groep de volgende:
| (in duizend €) Nominale bedragen | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| FINANCIËLE VERPLICHTINGEN | ||
| VASTE RENTE | ||
| OBLIGATIELENINGEN | 150.000 | 150.000 |
| VARIABELE RENTE | ||
| BANKLENINGEN | 130.376 | 49.778 |
| HERCLASSIFICATIE ALS VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP | (106.315) | — |
| 15.900 | 49.778 | |
| AFDEKKEN VAN RENTEVOETEN | ||
| INTEREST RATE SWAPS | ||
| AANGEHOUDEN VOOR HANDELSDOELEINDEN | 70.846 | 49.778 |
| HERCLASSIFICATIE ALS VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP | (54.946) | — |
| 15.900 | 49.778 | |
| FINANCIËLE VERPLICHTINGEN NA AFDEKKING | ||
| VARIABELE RENTE | ||
| BANKLENINGEN | 8.161 | — |
| VASTE RENTE | ||
| OBLIGATIELENINGEN | 150.000 | 150.000 |
| BANKLENINGEN | 15.900 | 49.778 |
| 165.900 | 199.778 | |
| VASTE RENTE / TOTAAL FINANCIËLE VERPLICHTINGEN1 | 95,3% | 100,0% |
De effectieve interestvoet van de financiële schulden (bankleningen en obligatieleningen), inclusief bankmarges en kosten van de afdekkingsinstrumenten was 3,81% voor de periode eindigend op 31 december 2015. (4,83% in 2014)
Een stijging / daling met 100 basispunten in de rentevoeten van de schulden met vlottende rentevoeten op balansdatum, zou geresulteerd hebben in een lager / hoger resultaat vóór belastingen met € 569k tegenover een lager / hoger resultaat vóór belastingen voor 2014 met € 28k. De impact is te wijten aan een verandering van de variabele rente op de bankleningen en interest rate swaps, voor zover de andere variabelen constant blijven.
Voor 2015 is er geen effect aangezien er geen interest rate swaps uitstaan per 31 december 2015 die geclassificeerd kunnen worden als kasstroomafdekkingen. Dit was ook het geval per 31 december 2014.
Kredietrisico is het risico op financieel verlies voor VGP als een klant of een tegenpartij bij een financieel instrument faalt in het voldoen van zijn contractuele verplichtingen, en ontstaat voornamelijk uit de klantenvorderingen en bankdeposito's van VGP.
1 Berekening voor 2014 op basis van de gedeeltelijke toewijzing van de bestaande renteswaps. Indien met het totale bedrag van de bestaande renteswaps (in totaal € 58.622k per 31 december 2014) rekening zou zijn gehouden dan zou de ratio "vaste rente / totale financiële verplichtingen" 104 % geweest zijn.
Het management beschikt over een kredietbeleid en de blootstelling aan het kredietrisico wordt op een continue basis beheerd. Elke nieuwe huurder wordt afzonderlijk onderzocht op kredietwaardigheid vooraleer VGP een huurovereenkomst aanbiedt. Bovendien past de Groep een streng beleid toe waarbij, in het algemeen, elke huurder vereist is om een huurwaarborg van 6 maanden te leveren. Deze periode verschilt naargelang de kredietwaardigheid van de huurder.
Op balansdatum waren er geen materiële concentraties van kredietrisico.
De maximale blootstelling aan kredietrisico komt overeen met de boekwaarde van elk financieel actief. De maximale blootstelling aan kredietrisico op balansdatum was dus:
| (in duizend €) | 2015 / BOEKWAARDE | 2014 / BOEKWAARDE |
|---|---|---|
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | 14.968 | 6.822 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 24.009 | 43.595 |
| HERCLASSIFICATIE NAAR GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
(24.225) | — |
| TOTAAL | 14.752 | 50.417 |
De ouderdomsanalyse van de handelsvorderingen op balansdatum was de volgende:
| (in duizend €) | 2015 / BOEKWAARDE | 2014 / BOEKWAARDE |
|---|---|---|
| BRUTO HANDELSVORDERINGEN | ||
| NIET-VERLOPEN BRUTO HANDELSVORDERINGEN | 2.172 | 1.042 |
| VERLOPEN BRUTO HANDELSVORDERINGEN | 502 | 310 |
| DUBIEUZE VORDERINGEN | 362 | — |
| VOORZIENINGEN VOOR DUBIEUZE VORDERINGEN (–) | (362) | — |
| HERCLASSIFICATIE NAAR GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
(1.791) | — |
| TOTAAL | 883 | 1.352 |
De vennootschap beheert haar liquiditeitsrisico door ervoor te zorgen dat ze over voldoende bankkredieten beschikt en door haar inkomsten en uitgaven zoveel mogelijk op elkaar af te stemmen.
De volgende tabel toont de contractuele looptijden van de financiële activa en passiva, met inbegrip van rentebetalingen en afgeleide financiële activa en verplichtingen, maar met uitzondering van de niet-financiële activa of passiva. De bedragen opgenomen in de onderstaande tabel zijn de contractuele niet-verdisconteerde kasstromen. Verdisconteerde kasstromen met betrekking tot saldi die binnen de 12 maanden vervallen benaderen in het algemeen hun boekwaarde aangezien de impact van verdiscontering niet significant is.
| (in duizend €) | 2015 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| NETTO BOEKWAARDE |
CONTRACTUELE CASH FLOW |
< 1 JAAR | 1–2 JAAR |
2–5 JAAR |
MEER DAN 5 JAAR |
|
| ACTIVA | ||||||
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 24.009 | 24.009 | 24.009 | — | — | — |
| AFGELEIDE FINANCIËLE INSTRUMENTEN | 216 | 216 | 216 | — | — | — |
| HANDELS- EN OVERIGE VORDERINGEN | 14.669 | 14.669 | 14.669 | — | — | — |
| HERCLASSIFICATIE NAAR GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
(23.957) | (23.957) | (23.957) | — | — | — |
| 14.937 | 14.937 | 14.937 | — | — | — | |
| PASSIVA | ||||||
| GEWAARBORGDE BANKLENINGEN | (129.387) | (138.711) | (16.702) | (8.729) | (82.244) | (31.036) |
| NIET GEWAARBORGDE OBLIGATIELENINGEN | (148.327) | (169.313) | (7.725) | (82.725) | (78.863) | — |
| AFGELEIDE FINANCIËLE INSTRUMENTEN | (2.191) | (2.323) | (1.176) | (728) | (419) | — |
| HANDELS- EN OVERIGE SCHULDEN | (32.651) | (32.651) | (30.511) | (210) | (1.043) | (887) |
| HERCLASSIFICATIE ALS VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
133.747 | 133.747 | 34.692 | 5.842 | 62.024 | 31.189 |
| (178.809) | (209.251) | (21.422) | (86.550) | (100.545) | (734) |
| (in duizend €) | 2014 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| NETTO BOEKWAARDE |
CONTRACTUELE CASH FLOW |
< 1 JAAR | 1–2 JAAR |
2–5 JAAR |
MEER DAN 5 JAAR |
|
| ACTIVA | ||||||
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 43.595 | 43.595 | 43.595 | — | — | — |
| AFGELEIDE FINANCIËLE INSTRUMENTEN | — | — | — | — | — | — |
| HANDELS- EN OVERIGE VORDERINGEN | 6.629 | 6.629 | 6.629 | — | — | — |
| 50.224 | 50.224 | 50.224 | — | — | — | |
| PASSIVA | ||||||
| GEWAARBORGDE BANKLENINGEN | (49.147) | (53.698) | (13.403) | (3.318) | (36.977) | — |
| NIET GEWAARBORGDE OBLIGATIELENINGEN | (147.527) | (177.038) | (7.725) | (7.725) | (161.588) | — |
| AFGELEIDE FINANCIËLE INSTRUMENTEN | (1.656) | (2.026) | (676) | (527) | (823) | — |
| HANDELS- EN OVERIGE SCHULDEN | (24.212) | (24.212) | (23.090) | (177) | (596) | (349) |
| (222.542) | (256.974) | (44.894) | (11.747) | (199.984) | (349) |
VGP is continu bezig met het optimaliseren van haar kapitaalstructuur met het oog om de aandeelhouderswaarde te maximaliseren en tegelijk de gewenste flexibiliteit te behouden om haar groei te ondersteunen. De Groep heeft als doelstelling om een maximale schuldgraad ratio van netto schuld / totaal eigen vermogen en verplichtingen van 55% aan te houden. Per 31 december 2015 was schuldgraad van de Groep als volgt:
| (in duizend €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| NETTO SCHULD | 255.781 | 155.161 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 717.308 | 467.839 |
| SCHULDGRAAD | 35,7% | 33,2% |
Indien de € 60 miljoen hybride instrumenten (zie toelichting 6.9) zouden vervangen worden door externe bankschulden dan zou de schuldgraad stijgen van 35,7% tot 44,0%.
De volgende tabel geeft een overzicht van de boekwaarde van de reële waarden van financiële activa en verplichtingen van de Groep zoals ze in de balans voorkomen. In het algemeen benadert de boekwaarde de reële waarde.
| 2015 (in duizend €) |
NETTO BOEKWAARDE |
BEDRAGEN OPGENOMEN IN DE BALANS VOLGENS IAS 39 TEGEN |
REËLE WAARDE |
REËLE WAARDE |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | GEAMOR- TISEERDE KOSTPRIJS |
REËLE WAARDE VIA EIGEN VERMOGEN |
REËLE WAARDE VIA WINST OF VERLIES |
2015 | HIËRARCHIE 2015 |
|||
| ACTIVA | ||||||||
| ANDERE LANGLOPENDE VORDERINGEN |
— | — | — | — | — | NIVEAU 2 | ||
| HANDELSVORDERINGEN | 2.673 | 2.673 | — | — | 2.673 | NIVEAU 2 | ||
| ANDERE VORDERINGEN | 11.995 | 11.995 | — | — | 11.995 | NIVEAU 2 | ||
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN |
24.009 | 24.009 | — | — | 24.009 | NIVEAU 2 | ||
| AFGELEIDE FINANCIËLE ACTIVA | 216 | — | — | 216 | 216 | NIVEAU 2 | ||
| HERCLASSIFICATIE NAAR GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
(16.474) | (16.474) | — | — | (16.474) | |||
| TOTAAL | 22.419 | 22.203 | — | 216 | 22.419 | |||
| VERPLICHTINGEN | ||||||||
| FINANCIËLE SCHULD | ||||||||
| BANKLENINGEN | 129.386 | 129.386 | — | — | 129.386 | NIVEAU 2 | ||
| OBLIGATIELENINGEN | 148.327 | 148.327 | — | — | 154.411 | NIVEAU 1 | ||
| HANDELSSCHULDEN | 25.565 | 25.565 | — | — | 25.565 | NIVEAU 2 | ||
| ANDERE SCHULDEN | 5.949 | 5.949 | — | — | 5.949 | NIVEAU 2 | ||
| AFGELEIDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN |
2.191 | — | — | 2.191 | 2.191 | NIVEAU 2 | ||
| HERCLASSIFICATIE ALS VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
(145.016) | (143.792) | — | (1.224) | (145.016) | |||
| TOTAAL | 166.402 | 165.435 | — | 967 | 172.486 |
| 2014 (in duizend €) |
NETTO BEDRAGEN OPGENOMEN IN DE BALANS BOEKWAARDE VOLGENS IAS 39 TEGEN |
REËLE WAARDE |
REËLE WAARDE |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | GEAMOR- TISEERDE KOSTPRIJS |
REËLE WAARDE VIA EIGEN VERMOGEN |
REËLE WAARDE VIA WINST OF VERLIES |
2014 | HIËRARCHIE 2014 |
|
| ACTIVA | ||||||
| ANDERE LANGLOPENDE VORDERINGEN |
— | — | — | — | — | NIVEAU 2 |
| HANDELSVORDERINGEN | 1.352 | 1.352 | — | — | 1.352 | NIVEAU 2 |
| ANDERE VORDERINGEN | 5.274 | 5.274 | — | — | 5.274 | NIVEAU 2 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN |
43.595 | 43.595 | — | — | 43.595 | NIVEAU 2 |
| TOTAAL | 50.221 | 50.221 | — | — | 50.221 | |
| VERPLICHTINGEN | ||||||
| FINANCIËLE SCHULD | ||||||
| BANKLENINGEN | 49.146 | 49.146 | — | — | 49.146 | NIVEAU 2 |
| OBLIGATIELENINGEN | 147.527 | 147.527 | — | — | 156.017 | NIVEAU 1 |
| HANDELSSCHULDEN | 20.919 | 20.919 | — | — | 20.919 | NIVEAU 2 |
| ANDERE SCHULDEN | 2.919 | 2.919 | — | — | 2.919 | NIVEAU 2 |
| AFGELEIDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN |
1.656 | — | — | 1.656 | 1.656 | NIVEAU 2 |
| TOTAAL | 222.167 | 220.511 | — | 1.656 | 230.657 |
De volgende methodes en assumpties werden gebruikt om de reële waarde te schatten:
De groep gebruikt de onderstaande hiërarchische classificatie voor het bepalen en toelichten van de reële waarde van financiële instrumenten door middel van een waarderingstechniek:
Niveau 1: genoteerde (niet aangepaste) prijzen op liquide markten voor identieke activa of passiva;
Voor de verslagperiode die eindigt op 31 december 2015 waren er geen transfers tussen de waardering van reële waarde van Niveau 1 en Niveau 2, en geen transfers naar en uit de waardering van de reële waarde van Niveau 3.
Per 31 december 2015 heeft de Groep geen uitstaande huurgaranties.
De financiële en niet-financiële activa werden in onderpand gegeven ten voordele van de financiële instellingen van VGP voor een bedrag van € 4.580k in 2015 (€ 2.600k in 2014).
De Groep heeft op balansdatum geen verplichtingen in het kader van personeelsbeloningen na uitdiensttreding.
De groep heeft een aantal overeenkomsten afgesloten met betrekking tot de toekomstige aankoop van terreinen. Per 31 december 2015 had de Groep overeenkomsten voor de aankoop van terreinen voor een totale oppervlakte van 1.042.000 m² welke een verbintenis van € 80,8 miljoen vertegenwoordigt en waarvoor deposito's werden gestort voor een totaalbedrag van € 3,6 miljoen. Per 31 december 2014 had de Groep overeenkomsten voor de aankoop van terreinen voor een totale oppervlakte van 863.000 m² welke een verbintenis van € 34,2 miljoen vertegenwoordigt en waarvoor deposito's werden gestort voor een totaalbedrag van € 1,2 miljoen.
Het € 3,6 miljoen betaalde voorschot bedrag werd per 31 december 2015 opgenomen in de balans onder vastgoedbeleggingen gezien de immaterialiteit van het bedrag.
Per 31 december 2015 had de Groep contractuele verbintenissen met betrekking tot projectontwikkelingen voor een totaal bedrag van € 68,9miljoen in vergelijking met € 37,5 miljoen per 31 december 2014.
Alle verplichtingen zijn van korte duur. Het gesecuriseerde land zal naar verwachting in de loop van 2016 aangekocht worden. De contractuele bouwverplichtingen hebben betrekking op nieuwe gebouwen of gebouwen in aanbouw die zullen opgeleverd of opgestart worden in de loop van 2016.
Tenzij anders vermeld, is vindt de afwikkeling van transacties met verbonden partijen plaats in contanten, zijn er geen andere uitstaande saldi die dient opgenomen te worden, zijn de openstaande saldi zoals hieronder vermeldt niet onderworpen aan interest, werden er geen garanties of zekerheden verstrekt en werden er kosten of provisie voor dubieuze debiteuren geregistreerd.
De belangrijkste aandeelhouders van de vennootschap zijn:
De twee belangrijkste referentieaandeelhouders die de uiteindelijke zeggenschap hebben over de voormelde aandeelhouders zijn: (i) Dhr. Bart Van Malderen die 49,6%1 van de aandelen bezit en niet-uitvoerende bestuurder van de vennootschap is; en (ii) Dhr. Jan Van Geet die 27,3%¹ van de aandelen bezit en uitvoerende bestuurder van de vennootschap is. De volledige details van het aandeelhouderschap van de vennootschap wordt op pagina 54 vermeld.
Om haar geconsolideerde eigen vermogen te versterken en haar verdere groei te ondersteunen, heeft VGP NV in 2015 achtergestelde eeuwigdurende effecten uitgegeven voor een totaal bedrag van € 60 miljoen. De effecten werden volledig onderschreven door de referentieaandeelhouders van de vennootschap, VM Invest NV en Little Rock SA na toepassing van de procedure uiteengezet in artikel 523 van het Belgisch Wetboek van vennootschappen en artikel 16 van de statuten van de vennootschap. De effecten zijn niet converteerbaar in VGP-aandelen en zullen dus geen verwaterend effect hebben voor de bestaande aandeelhouders.
Drylock Technologies s.r.o., een onderneming die toebehoort aan Dhr. Bart Van Malderen huurt een gebouw onder een lange termijn huurovereenkomst. Dit huurcontract werd aangegaan tijdens de maand mei van 2012. De huur ontvangen door VGP voor het boekjaar 2015 bedroeg € 2,0 miljoen (in vergelijking met € 1,4 miljoen voor het boekjaar 2014). De verhoging van de huur was het gevolg van de verhuur van bijkomende ruimtes (uitbreiding van het gebouw) in 2014.
VGP NV huurt een klein bureauruimte van VM Invest NV in België waarvoor er een huur van € 4k per jaar wordt betaald (hetzelfde bedrag werd ook in 2014 betaald). De huurovereenkomst is voor onbepaalde duur.
Jan Van Geet s.r.o. verhuurt kantoorruimtes aan de Groep in Tsjechië en die gebruikt worden door het VGP operationele team. De huurcontracten lopen respectievelijk tot 2018 en 2021. Voor het boekjaar 2015 en 2014 werd er een totale huurprijs van € 90k per jaar betaald.
Alle huurcontracten werden tegen marktvoorwaarden afgesloten.
De onderstaande tabel geeft de uitstaande saldi met Jan Van Geet s.r.o. Het verschuldigde saldo heeft betrekking op openstaande facturen. De vorderingen hebben betrekking op cash voorschotten om representatiekosten te dekken.
| (in duizend €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| HANDELSVORDERINGEN / (– SCHULDEN) | (5) | 3 |
VGP levert ook vastgoeddiensten (voornamelijk onderhoud) aan Jan Van Geet s.r.o. Tijdens 2015 boekte VGP een omzet van € 18k op deze activiteiten (in vergelijking met € 16k in 2014).
1 Het aandeelhouderschap berekend nadat er werd rekening gehouden met het aandeelhouderschap van Dhr. Bart Van Malderen en Dhr. Jan Van Geet in VGP Misv.
De geconsolideerde jaarrekening omvat de jaarrekeningen van VGP NV en de dochterondernemingen die vermeld zijn in de toelichting 7.8.
Transacties tussen de vennootschap en haar dochterondernemingen, die verbonden partijen zijn, werden geëlimineerd in de consolidatie en worden bijgevolg niet opgenomen in deze toelichting
Transacties met geassocieerde ondernemingen werden stopgezet in oktober 2014 door de afronding van de verkoop van VGP CZ I en VGP CZ IV portefeuilles door Snow Crystal S.à.r.l. en van de VGP CZ II portefeuille door Sun S.à.r.l.. De joint venture partners hebben de liquidatieprocedure opgestart voor beide vennootschappen t.t.z. Snow Crystal S.à.r.l. en Sun S.à.r.l. en beide vennootschappen zouden moeten geliquideerd zijn in de loop van 2016.
De onderstaande tabel geeft de uitstaande saldi met de geassocieerde ondernemingen. Deze saldi weerspiegelen de afwikkeling van de relatie met deze geassocieerde ondernemingen en het liquidatieproces.
| (in duizend €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| OVERIGE VORDERINGEN OP GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | 30 | — |
Het Key Management omvat de raad van bestuur, de CEO, de leden van het Executive Management. Voor verdere details van deze personen wordt er verwezen naar pagina 54–55.
| (in duizend €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| AANTAL PERSONEN | 9 | 7 |
| KORTETERMIJNPERSONEELSBELONINGEN | ||
| BASISVERGOEDINGEN | 837 | 606 |
| KORTE TERMIJN VARIABELE VERGOEDING | 925 | 400 |
| VERGOEDINGEN BESTUURDERS | 96 | 98 |
| TOTAAL BRUTO VERGOEDINGEN | 1.858 | 1.104 |
| GEMIDDELDE BRUTOVERGOEDING PER PERSOON | 206 | 158 |
Voor de toelichtingen die betrekking hebben op de Belgische Corporate Governance Code verwijzen wij naar het hoofdstuk 'Corporate Governance' in dit jaarverslag. Voor 2015 werden er geen vergoedingen na uitdiensttredingen of op aandelen gebasseerde betalingen toegekend.
Tijdens het haar werd het executive management uitgebreid met twee nieuwe leden: de Chief Commercial Officer ("CCO") en de Chief Operating Officer – Niet CZ Landen. ("COO – Landen Buiten CZ").
In april 2015 heeft de raad van bestuur een nieuwe managementovereenkomst goedgekeurd met betrekking tot de diensten geleverd door een aantal key managers van VGP. Naar aanleiding van die beslissing zal Little Rock SA verantwoordelijk zijn voor het dagelijks bestuur, financieel bestuur en commercieel bestuur van de Groep, en zal het voor de uitvoering van die taken vertegenwoordigd worden door de CEO, de CFO en CCO. Als vergoeding voor het leveren van die diensten, zal Little Rock SA een vaste vergoeding ontvangen, een variabele vergoeding op voorwaarde dat aan bepaalde criteria voldaan is, en 5% van de winst voor belastingen van de Groep op geconsolideerde basis, in ruil voor de toezegging door Little Rock SA (en door voormelde managers) om voor een bijkomende periode van vijf jaar het dagelijkse, financieel en commercieel bestuur van de Groep waar te nemen.
De middellange termijn variabele vergoeding die toegekend werd voor 2015 bedraagt € 5.215 duizend waarvan er 1/3 zal uitbetaald worden in 2016 en de rest in gelijke delen in 2017 en 2018. Zie verdere details in het remuneratieverslag opgenomen in het hoofdstuk 'Corporate Governance' in dit jaarverslag.
Om haar groei op middellange termijn te ondersteunen, ging VGP een 50/50 joint venture met Allianz Real Estate aan. De nieuwe joint venture zal als een exclusief vehikel fungeren om inkomsten genererende activa ontwikkeld door VGP in Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije te verwerven. VGP zal het operationeel management van de joint venture activa blijven uitoefenen als vastgoedvermogensbeheerder, vastgoedbeheerder en ontwikkelingsmanager.
De joint venture is van een aanzienlijk strategisch belang voor de Groep aangezien het VGP zal toelaten haar initieel geïnvesteerde eigen middelen (gedeeltelijk of geheel) te kunnen recupereren eenmaal deze projecten worden aangekocht door de joint venture. De vrijgekomen financiële middelen zullen worden geherinvesteerd in de verdere groei van de ontwikkelingspipeline (inclusief verdere uitbreiding van de grondbank) en zodoende VGP toelaten zich verder te concentreren op haar kernactiviteit, namelijk deze van vastgoedontwikkeling.
Tenslotte zal VGP een belang van 50% behouden in een groeiende huurinkomsten genererende logistieke en semi-industriële vastgoedportefeuille, die na verloop van tijd een recurrente kasstroom zal genereren die een aanhoudend dividendbeleid kan ondersteunen.
De vergoedingen voor de controlediensten voor VGP NV en haar volledig gecontroleerde dochtervennootschappen bedroegen € 118k. Gedurende 2015 werden er door de commissaris en met hem beroepshalve in samenwerkingsverband opererende personen bijzondere niet-controlediensten uitgevoerd voor een totaal bedrag van € 5k.
De volgende ondernemingen behoorde tot de consolidatiekring van de VGP Group: per 31 december 2015 en werden volledig geconsolideerd:
| DOCHTERONDERNEMINGEN | ADRES MAATSCHAPPELIJKE ZETEL | % | |
|---|---|---|---|
| VGP NV | ZELE, BELGIË | MOEDER MAATSCHAPPIJ |
(1) |
| VGP CZ III a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 | (2) |
| VGP CZ V a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 | (2) |
| VGP CZ VI a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 | (2) |
| VGP CZ VII a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 | (2) |
| VGP CZ VIII a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 | (2) |
| VGP CZ IX a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 | (2) |
| VGP CZ X a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 | (2) |
| TPO hala G1 a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 | (2) |
| TPO hala G2 a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 | (2) |
| VGP Park Cesky Ujezd a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 | (2) |
| VGP industrialni stavby s.r.o. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 | (3) |
| SUTA s.r.o. | PRAAG, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 | (3) |
| HCP SUTA s.r.o. | PRAAG, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 | (3) |
| VGP FM Services s.r.o. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 | (3) |
| VGP Industriebau GmbH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 100 | (3) |
| VGP PM Services GmbH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 100 | (3) |
| VGP Park Rodgau GmbH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 100 | (2) |
| VGP Park Leipzig GmbH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 100 | (2) |
| VGP Park Bingen GmbH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 100 | (2) |
| VGP Park Hamburg GmbH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 100 | (2) |
| VGP Park Höchstadt GmbH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 100 | (2) |
| VGP Park München GmbH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 100 | (2) |
| VGP Park Berlin GmbH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 100 | (2) |
| VGP Park Hammersbach GmbH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 100 | (2) |
| VGP Deutschland – Projekt 8 GmbH | DÜSSELDORF, DUITSLAND | 100 | (2) |
| VGP PARK HAMBURG 2 S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 | (2) |
| VGP PARK HAMBURG 3 S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 | (2) |
| VGP Park Frankenthal S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 | (2) |
| VGP PARK LEIPZIG S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 | (2) |
| VGP DEU 1 S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 | (2) |
| VGP DEU 2 S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 | (2) |
| VGP DEU 3 S.À R.L. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 | (2) |
| DOCHTERONDERNEMINGEN | ADRES MAATSCHAPPELIJKE ZETEL | % | |
|---|---|---|---|
| VGP EUROPEAN LOGISTICS S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 | (4) |
| VGP DEU 5 S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 | (2) |
| VGP DEU 6 S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 | (2) |
| VGP DEU 7 S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 | (2) |
| VGP DEU 8 S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 | (2) |
| VGP ASSET MANAGEMENT S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 | (3) |
| VGP ESTONIA OÜ | TALLINN, ESTLAND | 100 | (2) |
| VGP FINANCE NV | ZELE, BELGIË | 100 | (5) |
| VGP LATVIA s.i.a. | KEKAVA, LETLAND | 100 | (2) |
| VGP HUNGARY Kft | GYÖR, HONGARIJE | 100 | (4) |
| VGP PARK GYÖR Kft | GYÖR, HONGARIJE | 100 | (2) |
| VGP PARK ALSÓNÉMEDI Kft | GYÖR, HONGARIJE | 100 | (2) |
| VGP ROMANIA S.R.L. | TIMISOARA, ROEMENIË | 100 | (2) |
| VGP SLOVAKIA a.s. | MALACKY, SLOWAKIJE | 100 | (2) |
| VGP PARK BRATISLAVA a.s. | BRATISLAVA, SLOWAKIJE | 100 | (2) |
| VGP NAVES INDUSTRIALES PENINSULA, S.L | BARCELONA, SPANJE | 100 | (1) |
| VGP (PARK) ESPANA 1 SL. | BARCELONA, SPANJE | 100 | (2) |
| VGP (PARK) ESPANA 2 SL. | BARCELONA, SPANJE | 100 | (2) |
| VGP (PARK) ESPANA 3 SL. | BARCELONA, SPANJE | 100 | (2) |
| VGP POLSKA SP. z.o.o. | WROCLAW, POLEN | 100 | (6) |
| VGP NEDERLAND BV | TILBURG, NEDERLAND | 100 | (4) |
De ondernemingen waarop de 'equity'-methode wordt toegepast, kunnen als volgt worden weergegeven:
| GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | ADRES MAATSCHAPPELIJKE ZETEL | % | |
|---|---|---|---|
| SNOW CRYSTAL S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 20.00 | (6) |
| SUN S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 20.00 | (6) |
| VGP MISV COMM. VA | ZELE, BELGIË | 42.87 | (4) |
(1): Holding en dienstenvennootschap
(2): Bestaande of toekomstige vastgoedvennootschap
(3): Dienstenvennootschap
(4): Holding vennootschap
(5) Slapende vennootschap
(6): In liquidatie
Geldmiddelen en kasequivalenten van alle dochterondernemingen en geassocieerde ondernemingen zijn vrij toegankelijk.
1 Nieuwe deelnemingen
| DOCHTERONDERNEMINGEN | ADRES MAATSCHAPPELIJKE ZETEL | % |
|---|---|---|
| VGP DEU 2 S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 |
| VGP DEU 3 S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 |
| VGP DEU 4 S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 |
| VGP DEU 5 S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 |
| VGP DEU 6 S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 |
| VGP DEU 7 S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 |
| VGP DEU 8 S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 |
| VGP ASSET MANAGEMENT S.à r.l. | LUXEMBURG, GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG | 100 |
| VGP HUNGARY Kft | GYÖR, HONGARIJE | 100 |
| VGP PARK ALSÓNÉMEDI Kft | GYÖR, HONGARIJE | 100 |
| VGP PARK BRATISLAVA a.s. | BRATISLAVA, SLOWAKIJE | 100 |
| VGP NAVES INDUSTRIALES PENINSULA, S.L. | BARCELONA, SPANJE | 100 |
| VGP (PARK) ESPANA 1 SL. | BARCELONA, SPANJE | 100 |
| VGP (PARK) ESPANA 2 SL. | BARCELONA, SPANJE | 100 |
| VGP (PARK) ESPANA 3 SL. | BARCELONA, SPANJE | 100 |
| DOCHTERONDERNEMINGEN | ADRES MAATSCHAPPELIJKE ZETEL | % |
|---|---|---|
| TPO HALA G1 a.s. | JENIŠOVICE U JABLONCE NAD NISOU, TSJECHISCHE REPUBLIEK | 100 |
| NIEUWE NAAM | VORIGE NAAM |
|---|---|
| VGP PM SERVICES GMBH | VGP DEUTSCHLAND – PROJEKT 7 GMBH |
| VGP EUROPEAN LOGISTICS S.À R.L. | VGP DEU 4 S.À R.L. |
| VENNOOTSCHAP | KRUISPUNTBANKNUMMER |
|---|---|
| VGP NV | BTW BE 0887.216.042 RPR – GHENT (AFDELING DENDERMONDE) |
| VGP FINANCE NV | BTW BE 0894.188.263 RPR – GHENT (AFDELING DENDERMONDE) |
| VGP MISV COMM. VA | BTW BE 0894.442.740 RPR – GHENT (AFDELING DENDERMONDE) |
De statutaire jaarrekening van de moederonderneming VGP NV wordt hierna in verkorte vorm weergegeven. In overeenstemming met de Belgische vennootschapswetgeving werden het jaarverslag en de jaarrekening van VGP NV en het verslag van de Commissaris neergelegd bij de Nationale Bank van België.
Deze verslagen zijn, op verzoek, beschikbaar op volgend adres:
VGP NV Spinnerijstraat 12 B—9240 Zele België www.vgpparks.eu
De Commissaris heeft een goedkeurende verklaring zonder voorbehoud gegeven met betrekking tot de statutaire jaarrekening van VGP NV.
| (in duizend €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| ANDERE BEDRIJFSOPBRENGSTEN | 3.539 | 600 |
| BEDRIJFSRESULTAAT | (195) | (1.941) |
| FINANCIEEL RESULTAAT | 3.062 | 14.027 |
| UITZONDERLIJK RESULTAAT | (123) | (2.471) |
| WINSTBELASTINGEN | (4) | (588) |
| WINST OF VERLIES VAN HET BOEKJAAR | 958 | 9.026 |
| (in duizend €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| OPRICHTINGSKOSTEN EN IMMATERIËLE VASTE ACTIVA | 1.677 | 2.479 |
| MATERIËLE VASTE ACTIVA | — | 2 |
| FINANCIËLE VASTE ACTIVA | 355.575 | 261.475 |
| TOTAAL VASTE ACTIVA | 357.252 | 263.956 |
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | 92 | 55 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 7.990 | 36.305 |
| TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA | 8.082 | 36.360 |
| TOTAAL ACTIVA | 365.334 | 300.316 |
| KAPITAAL | 112.737 | 112.737 |
| WETTELIJKE RESERVES | 2.045 | 1.998 |
| OVERGEDRAGEN RESULTATEN | 33.515 | 32.605 |
| EIGEN VERMOGEN | 148.297 | 147.340 |
| SCHULDEN OP MEER DAN EEN JAAR | 210.160 | 150.748 |
| SCHULDEN OP TEN HOOGSTE EEN JAAR | 6.877 | 2.228 |
| SCHULDEN | 217.037 | 152.976 |
| TOTAAL PASSIVA | 365.334 | 300.316 |
De waarderings- en omrekeningsregels gebruikt voor de statutaire jaarrekening van de moederonderneming zijn gebaseerd op het Belgisch boekhoudrecht.
De winst van het boekjaar, na belastingen, bedraagt € 957.824,95.
Op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 13 mei 2016 zal de Raad van Bestuur voorstellen om de bovenvermelde winst als volgt aan te wenden:
| (in €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| WINST VAN HET BOEKJAAR | 957.824,95 | 9.026.300,54 |
| OVERGEDRAGEN WINST | 32.605.362,54 | 24.030.377,03 |
| OVERDRACHT NAAR WETTELIJKE RESERVES | (47.891,25) | (451.315,03) |
| OVER TE DRAGEN WINST / (VERLIES) | 33.515.296,24 | 32.605.362,54 |
| UIT TE KEREN WINST (BRUTO DIVIDEND) | — | — |
Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering over de geconsolideerde financiële staten afgesloten op 31 december 2015
Overeenkomstig de wettelijke bepalingen, brengen wij u verslag uit in het kader van ons mandaat van commissaris. Dit verslag omvat ons verslag over de geconsolideerde financiële staten, en omvat tevens ons verslag over andere door wet- en regelgeving gestelde eisen. Deze geconsolideerde financiële staten omvatten de geconsolideerde balans op 31 december 2015, de geconsolideerde winst- en verliesrekening, het geconsolideerde overzicht van het perioderesultaat, het geconsolideerde mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsolideerde kasstroomoverzicht voor het boekjaar eindigend op die datum, alsmede een overzicht van de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en toelichtingen.
Wij hebben de controle uitgevoerd van de geconsolideerde financiële staten van VGP NV ("de vennootschap") en haar dochterondernemingen (samen "de groep"), opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften. De totale activa in de geconsolideerde staat van financiële positie bedragen 717.308 (000) EUR en de geconsolideerde winst van het boekjaar bedraagt 86.561 (000) EUR.
Verantwoordelijkheid van de raad van bestuur voor het opstellen van de geconsolideerde financiële staten
De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van een geconsolideerde financiële staten die een getrouw beeld geven in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften, alsook voor het implementeren van een interne controle die ze noodzakelijk acht voor het opstellen van een geconsolideerde financiële staten die geen afwijking van materieel belang bevatten, die het gevolg is van fraude of van fouten.
Het is onze verantwoordelijkheid een oordeel over deze geconsolideerde fi nanciële staten tot uitdrukking te brengen op basis van onze controle. Wij hebben onze controle volgens de internationale controlestandaarden (International Standards on Auditing – ISA) uitgevoerd. Die standaarden vereisen dat wij aan de deontologische vereisten voldoen alsook de controle plannen en uitvoeren teneinde een redelijke mate van zekerheid te verkrijgen dat de geconsolideerde fi nanciële staten geen afwijking van materieel belang bevatten.
Een controle omvat werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de in de geconsolideerde financiële staten opgenomen bedragen en toelichtingen. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de beoordeling door de commissaris, met inbegrip van diens inschatting van de risico's van een afwijking van materieel belang in de geconsolideerde financiële staten als gevolg van fraude of van fouten. Bij het maken van die risico-inschatting neemt de commissaris de interne controle van de groep in aanmerking die relevant is voor het opstellen van geconsolideerde financiële staten die een getrouw beeld geven, teneinde controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet gericht zijn op het geven van een oordeel over de effectiviteit van de interne controle van de groep. Een controle omvat tevens een evaluatie van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving, de redelijkheid van de door de raad van bestuur gemaakte schattingen, alsmede de presentatie van de geconsolideerde financiële staten als geheel. Wij hebben van de aangestelden en van de raad van bestuur van de groep de voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controleinformatie voldoende en geschikt is om daarop ons oordeel te baseren.
Naar ons oordeel geven de geconsolideerde financiële staten van VGP NV een getrouw beeld van het vermogen en van de financiële toestand van de groep per 31 december 2015, en van haar resultaten en kasstromen over het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften.
De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en voor de inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde financiële staten.
In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm bij de in België van toepassing zijnde internationale controlestandaarden, is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, de naleving van bepaalde wettelijke en reglementaire verplichtingen na te gaan. Op grond hiervan doen wij de volgende bijkomende verklaring die niet van aard is om de draagwijdte van ons oordeel over de geconsolideerde financiële staten te wijzigen:
— Het jaarverslag over de geconsolideerde financiële staten behandelt de door de wet vereiste inlichtingen, stemt overeen met de geconsolideerde financiële staten en bevat geen van materieel belang zijnde inconsistenties ten aanzien van de informatie waarover wij beschikken in het kader van ons mandaat.
Diegem, 11 April 2016 De commissaris
DELOITTE Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA Vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck
Hiermee wordt de waarde van het vastgoed bij aankoop bedoeld. Indien er overdrachtskosten betaald werden, zijn deze inbegrepen in de aanschaffingswaarde.
De verhouding tussen de (initiële) contractuele huur van een aangekocht onroerend goed en de aanschaffingswaarde. Zie ook Aanschaffingswaarde.
De bezettingsgraad wordt berekend door de verhuurde oppervlakte (in m²) te delen door het totaal van verhuurbare oppervlaktes (in m²) inclusief de niet-verhuurde gedeelte (in m²).
Eerste opzegoptie van een huurovereenkomst
Belgische code die werd opgesteld door de Corporate Governance Commissie met handelwijzen en bepalingen rond deugdelijk bestuur die moeten nageleefd worden door ondernemingen naar Belgisch recht waarvan de aandelen op een gereglementeerde markt worden verhandeld. De Belgische Corporate Governance Code is beschikbaar op de website www.corporategovernancecommittee.be.
De brutohuurprijzen zoals contractueel voorzien in de huurovereenkomsten op de datum van afsluiting
Gedragscode met regels die moeten worden gevolgd door de leden van de Raad van Bestuur, de leden van het uitvoerend management en alle personeelsleden van de VGP Groep die uit hoofde van hun functie beschikken over informatie waarvan zij weten of zouden moeten weten dat het voorkennis betreft.
Als kredietnemer wenst VGP zich in te dekken tegen een eventuele stijging van de rentevoeten. Dit renterisico kan deels worden ingedekt door het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (zoals interest rate swap contracten).
Dit is een waarderingsmethode die uitgaat van een gedetailleerde geprojecteerde inkomstenstroom die wordt verdisconteerd naar een netto huidige waarde aan een bepaalde verdisconteringsvoet in functie van het risico van het te waarderen actief.
Is de kapitalisatievoet toegepast op het netto-inkomen aan het einde van de discounted cash flow model periode om zodoende een kapitaalwaarde of 'exit' waarde te bekomen die een entiteit verwacht te krijgen voor een actief na deze periode
Dagelijks beheer van de vastgoedportefeuille, meer bepaald de onderhouds-, aanpassings- en verbeteringswerken. VGP heeft een intern team van facility managers dat uitsluitend voor rekening van de onderneming en van derden werkt.
De autonome regulerende bevoegde instantie voor financiële markten en verzekeringen in België.
De geschatte huurwaarde is de huurwaarde die wordt bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen
(van de huurovereenkomsten) De gewogen gemiddelde duur van de huurovereenkomsten is de som van de (lopende huurgelden van elke huurovereenkomst, vermenigvuldigd met de resterende duur tot de uiterlijke vervaldag van deze huurovereenkomst), gedeeld door de totale lopende huurinkomsten van de portefeuille
De verhouding tussen de som van de lopende en toekomstige contractuele huurgelden en de som van de reële waarden van de vastgoedportefeuille.
Getekende huurcontracten vertegenwoordigen de getekende toegezegde huurcontracten die een bepaalde huurinkomen heeft op jaarbasis.
Percentage van de schulden aan vaste intrestkost of ingedekt tegen schommelingen in de rente door afgeleide financiële producten.
De internationale boekhoudnormen IAS / IFRS (International Accounting Standards) en IFRS (International Financial Reporting Standards) zijn bedoeld voor het opmaken van de jaarrekeningen en opgesteld door de International Accounting Standards Board (IASB).
IAS 39 is een IAS / IFRS die bepaalt hoe een onderneming de financiële instrumenten in haar balans moet indelen en waarderen. Deze norm voorziet de verplichting dat alle afgeleide instrumenten tegen hun reële waarde in de balans moeten worden geboekt.
De bij de oprichting van een vennootschap of bij een verhoging van haar kapitaal anders dan door storting van geld ingebrachte vermogensbestanddelen.
Jaarlijks wordt contractueel op de verjaardatum van de inwerkingtreding van het contract de huurprijs aangepast aan de inflatie volgens een referentie-index in elk specifiek land
De door de onafhankelijke vastgoedexperts bepaalde waarde van de portefeuille, transactiekosten inbegrepen.
Een IRS is een renteswap waarbij de partijen rentebetalingen gedurende een bepaalde looptijd tegen elkaar inruilen. VGP gebruikt interest rate swaps om vlottende intrestbetalingen om te zetten in vaste intrestbetalingen, om zich in te dekken tegen een stijging van de rentevoeten
Slotkoers op de beurs vermenigvuldigd met het aantal in omloop zijnde aandelen op die datum.
Operationeel resultaat plus financieel resultaat (financiële opbrengsten – financiële kosten) min belastingen en latente belastingen op het resultaat.
Totaal van de financiële schulden minus geldmiddelen en kasequivalenten.
Beheer van bouw- of renovatieprojecten. VGP heeft een intern team van projectbeheerders dat uitsluitend voor rekening van de onderneming werkt
De portefeuillewaarde is samengesteld uit de vastgoedbeleggingen, vastgoedbeleggingen in ontwikkeling voor eigen rekening met het oog op verhuring, activa bestemd voor verkoop en ontwikkelingsland.
De reële waarde of fair value wordt door de norm IAS 40 gedefinieerd als het bedrag waarvoor de activa zouden worden overgedragen tussen twee goed geïnformeerde partijen, op vrijwillige basis en zonder al dan niet wederzijdse bijzondere belangen. De marktwaarde moet daarenboven een weerspiegeling zijn van de lopende huurovereenkomsten, de redelijke veronderstellingen aangaande de potentiële huuropbrengsten en de verwachte kosten.
Het gebruik van afgeleide financiële instrumenten om bestaande schuldposities te beschermen tegen een stijging van de rentevoeten.
Gerealiseerde en niet-gerealiseerde meer- of minwaarden ten opzichte van de laatste waardering van de expert, met inbegrip van de effectieve of latente meerwaardebelasting die verschuldigd is in de landen waar VGP actief is.
De ratio die wordt berekend door de netto financiële schulden te delen door het totaal eigen vermogen en verplichtingen.
De totale opname van oppervlaktes door gebruikers in de huurmarkt gedurende een bepaalde periode.
De toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis vertegenwoordigen de geannualiseerde huurinkomsten die gegenereerd worden of zullen worden door afgesloten huurovereenkomsten en toegezegde toekomstige huurovereenkomsten.
Onafhankelijk vastgoedexpert die instaat voor de waardering van de vastgoedportefeuille.
De vastgoedbeleggingen met inbegrip van de gebouwen bestemd voor verhuring, de projectontwikkelingen in ontwikkeling met het oog op verhuring, de activa bestemd voor verkoop en het ontwikkelingsland.
Datum waarop een opzegmogelijkheid is binnen een huurcontract.
Onder voorkennis wordt verstaan: elke niet openbaar gemaakte informatie die nauwkeurig is en die rechtstreeks of onrechtstreeks betrekking heeft op een of meer emittenten van financiële instrumenten of op een of meer financiële instrumenten en die, indien ze openbaar zouden gemaakt worden, de koers van deze financiële instrumenten (of deze van daarvan afgeleide financiële instrumenten) aanzienlijk zouden kunnen beïnvloeden.
Netto courant resultaat + resultaat op de portefeuille
De ondertekenende personen verklaren dat, voorzover hen bekend:
Jan Van Geet als vaste vertegenwoordiger van Jan Van Geet s.r.o. CEO
Dirk Stoop als vaste vertegenwoordiger van Dirk Stoop BVBA CFO
VGP NV Spinnerijstraat 12 B-9240 Zele, België tel.: +32 52 45 43 86 / fax: +32 52 45 43 87
Červený Dvůr, Jenišovice 59 468 33 Jenišovice, Tsjechische Republiek tel.: +420 483 346 060 / fax: +420 483 346 061
e-mail: [email protected] | www.vgpparks.eu
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.