Annual Report • Apr 25, 2018
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
JAAR– VERSLAG 2017
VGP activiteitenverslag Algemeen marktoverzicht Duitse markt Spaanse markt
Raad van Bestuur Uitvoerend management team
Verklaring van deugdelijk bestuur Risicofactoren Samenvatting van de cijfers en commentaren Informatie over het VGP aandeel Vooruitzichten 2018
9
FINANCIEEL
in duizend €
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|---|---|
| EIGEN PORTEFEUILLE | |||||
| TOTAAL VERHUURBARE OPPERVLAKTE (m2) | 445.958 | 416.158 | 548.838 | 268.232 | 761.724 |
| BEZETTINGSGRAAD (%) | 100,0% | 97,0% | 97,3% | 94,0% | 96,2% |
| REËLE WAARDE VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE | 627.737 | 682.525 | 677,084 | 416,089 | 225,804 |
| VGP EUROPEAN LOGISTICS PORTEFEUILLE (100%) | — | — | — | ||
| TOTAAL VERHUURBARE OPPERVLAKTE (m2) | 830.905 | 593.454 | — | — | — |
| BEZETTINGSGRAAD (%) | 100,0% | 100,0% | — | — | — |
| REËLE WAARDE VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE | 877.761 | 594.198 | — | — | — |
| BALANS | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 |
| EIGEN VERMOGEN | 466.230 | 390.305 | 361.978 | 215.417 | 166.057 |
| SOLVABILITEIT | |||||
| NETTO SCHULD/ EIGEN VERMOGEN | 0,94 | 0,87 | 0,71 | 0,72 | 0,55 |
| NETTO SCHULD/ TOTAAL ACTIVA | 42,3% | 39,4% | 35,7% | 33,2% | 24,9% |
| RESULTATENREKENING | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 |
| BRUTO HUUROPBRENGSTEN | 17.046 | 16.806 | 17.073 | 9.596 | 4.613 |
| OPERATIONELE KOSTEN VERBONDEN AAN VASTGOED EN DOORGEREKENDE/(DOOR TE REKENEN HUURLASTEN) |
(1.053) | (668) | (550) | (1.082) | (818) |
| NETTO HUURRESULTAAT | 15.993 | 16.138 | 16.523 | 8.514 | 3.795 |
| INKOMSTEN UIT VASTGOEDBEHEER EN FACILITYMANAGEMENT EN PROJECTONTWIKKELING |
8.057 | 3.825 | 2.547 | 3.407 | 3.875 |
| NETTO MEER-/(MIN)WAARDE OP VASTGOEDBELEGGINGEN |
94.628 | 118.900 | 103.981 | 53.920 | 27.872 |
| ANDERE OPBRENGSTEN/(KOSTEN) – INCL. ADMINISTRATIEVE KOSTEN |
(20.241) | (16.778) | (13.998) | (7.089) | (4.850) |
| AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN JOINT VENTURE EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
29.229 | 7.897 | 191 | 14.473 | 1.526 |
| OPERATIONELE WINST | 127.666 | 129.982 | 109.244 | 73.225 | 32.218 |
| NETTO FINANCIEEL RESULTAAT | (10.466) | (16.906) | (10.154) | (7.675) | 702 |
| BELASTINGEN | (21.205) | (21.790) | (12.529) | (16.191) | (8.618) |
| WINST VAN HET BOEKJAAR | 95.995 | 91.286 | 86.561 | 49.359 | 24.302 |
| RESULTAAT PER AANDEEL | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 |
| AANTAL GEWONE AANDELEN | 18.583.050 | 18.583.050 | 18.583.050 | 18.583.050 | 18.583.050 |
| NETTORESULTAAT PER AANDEEL (in €) – BASIS | 5,17 | 4,91 | 4,66 | 2,66 | 1,31 |
| NETTORESULTAAT PER AANDEEL (in €) – VERWATERD | 5,17 | 4,91 | 4,66 | 2,66 | 1,31 |
BIJKOMENDE STIJGING TOEGEZEGDE HUUROVEREENKOMSTEN
Dirk en ik hebben vorig jaar veel tijd gespendeerd tijdens de voorbereiding van onze re-IPO, die we succesvol hebben afgesloten op 25 oktober 2017, om onze vele nieuwe en bestaande aandeelhouders persoonlijk te leren kennen en onze onderneming aan U in detail voor te kunnen stellen.
Het resultaat van deze re-IPO is dat onze free float is gestegen van 6,0% in het begin van het jaar tot actueel 37,5%. Samen met de uitbreiding van onze groep van aandeelhouders is ook onze organisatie sterk gegroeid, ze telt vandaag meer dan 150 werknemers verdeeld over tien verschillende landen.
We willen er in 2018 een prioriteit van maken om ons team organisatorisch beter te structureren. Daarom zullen we onder andere onze fi nanciële teams versterken met het oog op rapportering en communicatie met onze aandeelhouders.
Maar vooraleer vooruit te kijken staat U mij toe om eerst eens de belangrijkste verwezenlijkingen van het voorbij jaar in de verf te zetten:
Onze getekende toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis stegen met 27,4 miljoen € tot 82,8 miljoen €, een stijging van 35% ten opzichte van het voorgaande jaar.
We hebben intensief tijd en middelen geïnvesteerd in onze landbank en onze landbank onder optie in lijn met onze geplande groei en zijn gestart met de exploratie van nieuwe West-Europese markten die ondertussen al geleid hebben tot het openen van twee nieuwe bureaus waarvan één in Italië en één in de Benelux. In de volgende jaren zullen we blijvend energie besteden aan de expansie naar nieuwe Europese landen om onze doelstelling: onze klanten te volgen en hun sleutel-opde-deur oplossingen te leveren op repetitieve basis in alle mature Europese landen, waar te maken.
Ons management is erg gefocust op de toekomst. We zijn ervan overtuigd dat nieuwe consumptiepatronen en de daaraan verbonden technologie onze markt fundamenteel gaan veranderen maar ook dat juist deze trends tevens een echt solide basis bieden voor een stabiele groei, zelfs indien de economische cyclus zich zou keren.
De veranderende aankoopgewoonten van de consumenten evolueren duidelijk in het voordeel van onze sector met e-commerce die een steeds prominentere rol speelt in de economie.
E-commerce benodigd substantieel meer magazijn capaciteit dan de traditionele retailers. Gezien de algemene schaarste van personeel en ontwikkelingsland om aan deze trends te voldoen zijn wij ervan overtuigd dat automatisering en robotisering een grote rol zullen spelen in de verdere ontwikkeling van deze markt in de nabije toekomst, een trend waarop vele van onze klanten reeds vandaag actief anticiperen en waar VGP ook actueel volop ervaring in opdoet en haar knowhow verder opbouwt.
Gezien onze organisatie constant verder groeit gaan we in 2018 van de stroomlijning en structuur van ons managementteam een prioriteit maken.
Zoals al eerder vermeld gaan we ons team versterken met een paar nieuwe ervaren mensen om in de eerste plaats de rapportering, communicatie met onze investeerders en onze financiële diensten te ondersteunen. We hebben tevens een nieuw businessplan gemaakt met duidelijk gedefinieerde individuele en aan de groep gerelateerde doelstellingen en parameters voor iedereen in onze organisatie matrix.
Op deze manier willen we ons platform in 2018 versterken voor de nieuwe ambitieuze groeiplannen die we ons hebben voorgenomen voor de komende jaren. We hebben ook besloten een aantal functies in onze groep te centraliseren in een nieuw hoofdkwartier dat vanaf het tweede kwartaal van 2018 zal gebaseerd zijn in Antwerpen, België.
Tot slot, zoals elk jaar wil ik graag van deze gelegenheid gebruik maken om ons ganse team van harte te bedanken voor hun enthousiasme en inzet die ze aan de dag brengen in de dagelijkse uitdagingen bij VGP, aan hun families voor de steun en het begrip in moeilijke momenten en aan al onze aandeel- en obligatiehouders voor het vertrouwen in onze onderneming en de mensen die daar achter staan.
Welgenegen, Jan Van Geet
VGP (www.vgpparks.eu) bouwt en ontwikkelt kwalitatief hoogstaand logistiek vastgoed en bijbehorende kantoren voor eigen rekening en voor rekening van haar VGP European Logistics joint venture, die vervolgens aan gerenommeerde klanten worden verhuurd door middel van langlopende commerciële huurcontracten.
VGP beschikt over een 'in-house' team dat alle stappen beheert van het volledig geïntegreerde businessmodel: gaande van de identificatie en de aankoop van gronden tot de uitwerking en het ontwerp van het project, het toezicht op de bouwwerkzaamheden, de contacten met potentiële klanten en het facilitymanagement van haar eigen vastgoedportefeuille.
VGP focust zich op toplocaties in de omgeving van sterk geconcentreerde woon- en/of productiecentra, met een optimale toegang tot omliggende transportinfrastructuur. VGP noteert op Euronext Brussel en op de Main Market van de Praagse beurs.
VGP BEZIT IN TOTAAL VOLGENDE VERHUURBARE OPPERVLAKTE
VGP bezit een vastgoedportefeuille van € 627,7 miljoen per 31 december 2017. De vastgoedportefeuille vertegenwoordigt per 31 december 2017 een verhuurbare oppervlakte van meer dan 445.958 m² (16 gebouwen) met bijkomend 22 gebouwen in aanbouw goed voor 475.113 m², waarvan er 219.414 m² (7 gebouwen) ontwikkeld worden voor de VGP European Logistics joint venture.
De VGP European Logistics joint venture bezit een vastgoedportefeuille van € 877,8 miljoen per 31 december 2017. De vastgoedportefeuille vertegenwoordigt per 31 december 2017 een verhuurbare oppervlakte van meer dan 830.877 m² (45 gebouwen).
VGP EUROPEAN LOGISTICS JOINT VENTURE BEZIT IN TOTAAL VOLGENDE VERHUURBARE OPPERVLAKTE
830.877 m²
OPGELEVERD
RESTERENDE ONTWIKKELINGSGRONDBANK VAN
1.809.028 m²
Per 31 december 2017 heeft VGP een resterende ontwikkelingsgrondbank in volle eigendom van 1.809.028 m². Deze grondbank laat VGP toe om, naast de huidige projecten in aanbouw en de reeds opgeleverde projecten (701.657 m²) nog bijkomend 904.000 m² te ontwikkelen waarvan 420.000 m² in Duitsland, 170.000 m² in Tsjechië, 246.000 m² in Spanje, 37.000 m² in Letland en 31.000 m² in Roemenië. Daarnaast had VGP, op het einde van het jaar, nog voor ongeveer 1.452.336 m² nieuwe landpercelen onder optie. Op deze gronden kan er circa 665.000 m² aan nieuwe projecten ontwikkeld worden. VGP verwacht dat deze grondstukken zullen aangekocht worden in de loop van 2018, na het verkrijgen van de nodige vergunningen.
VGP European Logistics heeft per 31 december 2017 een resterende ontwikkelingsgrondbank in volle eigendom van 126.605 m². Deze grondbank laat de Joint Venture toe om, naast de huidige reeds opgeleverde projecten (830.877 m²) en projecten in aanbouw (219.414 m²) nog bijkomend 52.518 m² te ontwikkelen.
VGP is een zuiver op logistiek vastgoed gerichte Europese Groep, gepecialiseerd in de verwerving, de ontwikkeling en het beheer van logistiek vastgoed, d.w.z. gebouwen die geschikt zijn voor logistieke doeleinden en lichte industriële activiteiten
Het doel van de Groep is om een toonaangevende pan-Europese gespecialiseerde ontwikkelaar, eigenaar en beheerder van hoogwaardig logistiek en lichtindustrieel vastgoed te worden.
Om dit doel te bereiken, concentreert de Groep zich op (i) strategisch gelegen terreinen die geschikt zijn voor de ontwikkeling van logistieke bedrijfsparken van een bepaalde omvang zodat een uitgebreide en goed gediversifieerde grondbank en vastgoedportefeuille kan worden opgebouwd op toplocaties; (ii) streven naar optimalisering van de operationele prestaties van de portefeuille en de activiteiten van onze huurders via toegewijde teams die diensten aanbieden op het gebied van ontwikkelingsactiviteiten en activa- en vastgoedbeheer; en (iii) het verder laten groeien van de 50:50 joint venture met Allianz Real Estate, met als doel een platform van nieuwe logistieke en industriële gebouwen van topkwaliteit uit te bouwen, met een belangrijke focus op uitbreiding in zijn kernmarkt Duitsland en in sterk groeiende Centraal en Oost-Europese markten, met het oog op een stabiel, inkomstengedreven rendement met de kans op kapitaalwaardestijging. De Joint Venture streeft ernaar om de grootte van haar portefeuille te verhogen tot ongeveer € 1,7 miljard, uitsluitend via de inbreng in de Joint Venture van nieuwe logistieke ontwikkelingen uitgevoerd door VGP.
Alle voornoemde elementen zouden de Groep in staat moeten stellen om een aantrekkelijk rendement voor onze aandeelhouders te bieden door middel van een progressief dividendbeleid en van kapitaalwaardestijging in de tijd.
Greenfield ontwikkelingen zijn de kernactiviteit van de VGP Groep. Ontwikkelingen worden voornamelijk ondernomen voor rekening van de Groep en in mindere mate voor de Joint Venture.
De Groep volgt een groeistrategie op het vlak van de ontwikkeling van een strategische grondbank die geschikt is voor de ontwikkeling van sleutel-op- dedeur en verhuurklare logistieke gebouwen. De gronden zijn bestemd voor logistieke activiteiten. Het management van VGP is ervan overtuigd dat de topligging van de gronden en de hoge kwaliteitsnormen van haar vastgoedprojecten bijdragen tot de lange termijn-waarde van haar portefeuille.
De Groep concentreert zich op de sector van logistieke en lichtindustriële projecten die gelegen zijn in Duitsland, de Centraal-Europese regio en Spanje. De Groep streeft ernaar om in de nabije toekomst uit te breiden naar andere Europese markten.
Kwaliteitsvolle projecten worden steeds ontwikkeld op basis van de VGP-bouwnormen, met aanpassingen om tegemoet te komen aan de specifieke eisen van de toekomstige huurders, maar waarbij altijd een polyvalent gebruik en de toekomstige her-verhuurbaarheid gegarandeerd blijft.
In de aanvangsfase van de ontwikkeling worden sommige projecten ontwikkeld op eigen risico van de Groep (d.w.z. zonder dat zij al op voorhand zijn verhuurd). De ontwikkelingspijplijn die in mei 2016 werd getransfereerd naar de Joint Venture als onderdeel van de Initiële vastgoedportefeuille of die werd getransfereerd als onderdeel van daaropvolgende aankooptransacties tussen de Joint Venture en VGP, wordt ook ontwikkeld op eigen risico van VGP en wordt vervolgens verworven en betaald door de Joint Venture op basis van vooraf overeengekomen opleverings- en verhuurparameters.
De gebouwen voldoen aan de meest recente moderne kwaliteitseisen en worden door middel van langlopende huurovereenkomsten verhuurd aan huurders die actief zijn in de logistieke sector, waartoe activiteiten behoren zoals: opslag, assemblage, herverpakken en de eindbehandeling van de goederen voordat zij naar de industriële klanten of de detailhandelaars gaan. De gronden zijn gelegen in de omgeving van sterk geconcentreerde woon- en/of productiecentra, met een optimale toegang tot omliggende transportinfrastructuur.
De Groep vertrouwt op de 'in-house' competenties van haar team om haar volledig geïntegreerde ondernemingsmodel uit te voeren dat bestaat uit: de identificatie en de aankoop van de gronden en de ontwikkeling van de infrastructuur, het ontwerpen van de gebouwen, de coördinatie van de architecturale en technische aspecten, de administratie om de vereiste vergunningen te krijgen, de aanbesteding en de coordinatie van de bouwwerkzaamheden, inclusief het beheer van de bouwplaats en na voltooiing het activa- en vastgoedbeheer van de vastgoedportefeuille.
Het team van de Groep onderhandelt vaak en contracteert rechtstreeks met onderaannemers en inzake leveringen van bouwmaterialen en bewaakt de opvolging en coördinatie van de bouwactiviteiten zelf.
Vastgoedbeheerdiensten worden uitsluitend intern of aan de Joint Venture geleverd waarbij de respectievelijke VGP-vastgoedbeheervennootschap verantwoordelijk is voor de goede en ongestoorde werking van de gebouwen. Daarnaast zal de vastgoedbeheerder namens de Groep of voor de Joint Venture de relatie met externe leveranciers identificeren, controleren en beheren.
Als onderdeel van hun aangeboden diensten zullen de VGP-vastgoedbeheervennootschappen tevens projectmanagementdiensten aanbieden. Deze diensten hebben voornamelijk betrekking op kapitaalverbeteringen of andere verbouwingswerken van bestaande gebouwen op vraag van de Groep of van de eigenaars van de gebouwen. Deze diensten omvatten het hele spectrum van projectmanagement (controle op en coördinatie van de aannemers voor het ontwerp, adviesverlening over het verkrijgen van vergunningen, adviesverlening over de werkzaamheden en aanbestedingen die hiermee verband houden).
Als onderdeel van haar vastgoedbeheerdiensten zal VGP eveneens verhuurdiensten aanbieden. De commerciële afdeling is verantwoordelijk voor alle aspecten van de uitvoering en handhaving van de huurovereenkomsten, ook voor de vastgoedportefeuille van VGP European Logistics, eveneens als voor de dagelijkse samenwerking met de huurders.
De functie van het activabeheer ('assetmanagement') werd in de loop van 2016 gecreëerd als onderdeel van de diensten aangeboden aan de nieuw opgerichte Joint Venture en houdt het verstrekken van advies en aanbevelingen in aan de Joint Venture, waardoor de waarde van de activa van de joint venture geoptimaliseerd worden. De activabeheerder zal verder nog advies en aanbevelingen geven met betrekking tot de gepaste mix van huurders, de uitvoering van een verhuurstrategie die kasstromen verzoent met de noden van de portefeuille, alsook het beheer van zowel kapitaal- als bedrijfsuitgaven.
De facilitymanagement diensten worden in de Tsjechische Republiek uitgevoerd door SUTA s.r.o. ('SUTA') waarbij de nadruk gelegd wordt op de goede en ongestoorde werking van de gebouwen en op het verrichten van alle nodige handelingen zoals onderhoudsdiensten, afvalbeheerdiensten, onderhoud van beplantingen, enz.
Tijdens 2016 vond er een strategische heroriëntering plaats van de Suta facilitymanagement diensten. In het verleden leverde Suta facilitymanagement diensten aan een breed scala van derden. Gezien de sterke groei van de eigen portefeuille en van de portefeuille van de Joint Venture, werd in de loop van dat jaar besloten om de aan derden geleverde diensten te verminderen en zich naar de toekomst toe in hoofdzaak te concentreren op de portefeuilles van de Groep en die van de Joint Venture en op die van een beperkt aantal uitgekozen derden. In Duitsland worden de facilitymanagement diensten uitgevoerd door FM Log.In.
In andere landen waar er geen lokaal facilitymanagement team is, doet de Groep een beroep op externe facility managers om deze activiteiten uit te voeren.
Focus op bedrijvenparken met het oog op het verwezenlijken van schaalvoordelen
Kwalitatief hoogstand gestandaardiseerd logistiek vastgoed
In-house competenties die een volledig geïntegreerd bedrijfsmodel mogelijk maken
Primaire focus op ontwikkelingsactiviteiten en activa- en vastgoedbeheeractiviteiten
E-commerce blijft een sterke drijfveer bij de vraag naar verhuurbare oppervlakte. Ontwikkelings- en verhuuractiviteiten blijven op recordniveaus presteren.
In de tweede helft van 2017 vond een derde aankoopronde plaats met VGP European Logistics (de 50/50 joint venture met Allianz Real Estate) waarbij de Joint Venture 6 nieuwe parken aankocht van VGP, bestaande uit 7 logistieke gebouwen en bijkomend vier nieuw voltooide logistieke gebouwen die ontwikkeld werden in parken die eerder getransfereerd waren aan de Joint Venture. De 6 parken bevinden zich in Duitsland (3) en in de Tsjechische Republiek (3). De 4 bijkomende gebouwen die aangekocht werden door de Joint Venture bevinden zich ook in Duitsland (3 gebouwen) en in de Tsjechische Republiek (1 gebouw).
TIJDENS HET JAAR 2017 OPGELEVERD
349.871 m²
VERHUURBARE OPPERVLAKTE
Tijdens het jaar werden er 17 gebouwen opgeleverd voor een totaal van 349.871 m2 verhuurbare oppervlakte. Per einde december 2017 waren er 22 gebouwen in aanbouw die een verhuurbare oppervlakte van 475.113 m2 vertegenwoordigen waarvan er 219.414 m2 (6 gebouwen) ontwikkeld worden voor de VGP European Logistics joint venture.
VGP verbeterde verder haar financiële schuldprofiel met de succesvolle private plaatsing eind maart 2017 van een obligatielening van € 80 miljoen met een looptijd van 8 jaar en met de uitgifte begin juli van een nieuwe obligatielening van € 75 miljoen met een looptijd van 7 jaar om de obligatielening die op 12 juli 2017 verviel, te herfinancieren.
De stijging in de vraag naar verhuurbare oppervlakte resulteerde in het tekenen van nieuwe huurovereenkomsten met een waarde van meer dan € 27,4 miljoen (eigen en Joint Venture portefeuille gecumuleerd) waarvan er € 24,3 miljoen betrekking hadden op nieuwe huurovereenkomsten of vervangingen van bestaande huurovereenkomsten en € 3,1 miljoen betrekking hadden op hernieuwingen van bestaande huurovereenkomsten. Tijdens het jaar werden huurovereenkomsten beëindigd voor een totaalbedrag van € 1,6 miljoen.
De toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis stegen hierdoor tot €82,8 miljoen (eigen en Joint Venture portefeuille gecumuleerd) per einde december 2017 (in vergelijking met € 64,3 miljoen per 31 december 2016).
De ondertekende huurovereenkomsten per 31 december 2017 vertegenwoordigen in totaal 1.658.414 m² verhuurbare oppervlakte. Dit komt overeen met 152 verschillende huurovereenkomsten of toekomstige huurovereenkomsten (eigen en Joint Venture portefeuille gecumuleerd).
De gewogen gemiddelde duur van de toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis per einde december 2017 van de gecumuleerde eigen en Joint Venture portefeuille bedroeg 9,7 jaar (in vergelijking met 10,3 jaar per 31 december 2016). De bezettingsgraad voor de gecumuleerde eigen en Joint Venture portefeuille bedroeg 100,0 % per einde december 2017 (in vergelijking met 98,8% per einde 2016).
Tijdens 2017 ondertekende VGP in totaal voor meer dan € 16,9 miljoen nieuwe toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis, waarvan er € 15,7 miljoen betrekking hadden op nieuwe of vervangingen van bestaande verhuurde oppervlakte en € 1,2 miljoen betrekking hadden op hernieuwingen van bestaande huurovereenkomsten. Tijdens het jaar werden voor een totaal van € 0,4 miljoen huurovereenkomsten beëindigd.
Duitsland was de belangrijkste bron van stijging in toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis met meer dan € 5,5 miljoen nieuw getekende huurcontracten tijdens het jaar. Andere landen presteerden ook sterk. Nieuwe huurcontracten werden getekend in de Tsjechische Republiek + € 5,3 miljoen, Letland + € 1,4 miljoen, Spanje + € 1,4 miljoen, Roemenië + € 1,1 miljoen en uiteindelijk Estland + € 1,0 miljoen.
Dit brengt de toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis op € 30,3 miljoen per 31 december 2017.
De ondertekende huurovereenkomsten vertegenwoordigen in totaal 648.474 m² verhuurbare oppervlakte. Dit komt overeen met 58 verschillende huurovereenkomsten of toekomstige huurovereenkomsten.
De gewogen gemiddelde duur van de geannualiseerde toegezegde huurovereenkomsten per einde december 2017 bedroeg 13,0 jaar (10,1 jaar tot eerst mogelijke opzeg).
Op 31 december 2017 bevat de investeringsvastgoedportefeuille 15 opgeleverde gebouwen die 445.958 m² verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen en nog eens 22 gebouwen in aanbouw, goed voor 475.113 m² verhuurbare oppervlakte, waarvan 7 gebouwen (219.414 m²) ontwikkeld worden voor VGP European Logistics. Gedurende het jaar werden 17 gebouwen voltooid, goed voor een totaal van 349.871 m² verhuurbare oppervlakte.
Voor eigen rekening heeft VGP 12 gebouwen opgeleverd, nl. in de Tsjechische Republiek: 1 gebouw van 14.383 m² in VGP Park Tuchomerice, 1 gebouw van 8.725 m² in VGP Park Usti nad Labem, 3 gebouwen in VGP Park Olomouc, voor een totaal van 28.778 m², en 2 gebouwen in VGP Park Jenec voor een totaal van 54.466 m². In Duitsland: 1 gebouw van 53.777 m² in VGP Park Berlijn, 1 gebouw van 35.670 m² in VGP Park Ginsheim, 1 gebouw van 23.679 m² in VGP Park Hamburg, 1 gebouw van 24.587 m² in VGP Park Leipzig en 1 gebouw van 8.386 m² in VGP Park Schwalbach.
Van deze gebouwen kocht de Joint Venture eind mei 2017 de volgende: in de Tsjechische Republiek het gebouw van VGP Park Tuchomerice (14.383 m²), en in Duitsland: de gebouwen in VGP Park Leipzig (24.587 m²), in VGP Park Schwalbach (8.386 m²) en 1 gebouw in VGP Park Hamburg (23.679 m²).
De bezettingsgraad van de eigen portefeuille bedroeg 100,0% op het einde van 2017 (in vergelijking met 97,0% op het einde van 2016).
Tijdens het jaar 2017 negotieerde VGP voor haar Joint Venture meer dan € 10,9 miljoen nieuwe toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis, waarvan er € 9,5 miljoen betrekking hadden op nieuwe of vervangingen van bestaande verhuurde oppervlakte en € 1,4 miljoen betrekking hadden op hernieuwingen van bestaande huurovereenkomsten. Tijdens het jaar werden voor een totaal van € 2,2 miljoen huurcontracten beëindigd.
Duitsland was de belangrijkste bron van stijging met meer dan € 7,1 miljoen nieuw getekende huurcontracten. In andere landen werden nieuwe huurcontracten getekend in Hongarije + € 1,1 miljoen, in Tsjechië + € 1,0 miljoen en uiteindelijk in Slowakije + € 0,3 miljoen. Dit brengt de toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis op € 52,5 miljoen per 31 december 2017.
De ondertekende huurovereenkomsten vertegenwoordigen in totaal 1.009.940 m2 verhuurbare oppervlakte. Dit komt overeen met 94 verschillende huurovereenkomsten of toekomstige huurovereenkomsten. De gewogen gemiddelde duur van de geannualiseerde toegezegde huurovereenkomsten per einde december 2017 bedraagt 7,9 (7,1 tot eerst mogelijke opzeg).
Op 31 december 2017 bevat de investeringsvastgoedportefeuille 45 opgeleverde gebouwen die 830.877 m² verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen en nog eens 7 gebouwen die door VGP, namens de Joint Venture, ontwikkeld worden, goed voor 219.414 m² verhuurbare oppervlakte.
Voor de Joint Venture leverde VGP 5 gebouwen op, nl. in de Tsjechische Republiek: 1 gebouw van 12.226 m² in VGP Park Brno, in Duitsland: 3 gebouwen in VGP Park Hamburg van 72.982 m² in totaal en ten slotte, in Hongarije: 1 gebouw van 12.212 m² in VGP Park Györ. De bezettingsgraad van de portefeuille van de joint venture bedroeg 100% op het einde van 2017 (net als op het einde van 2016).
De ontwikkelingsactiviteiten vertoonden de voorbije jaren sterke resultaten. Tijdens de laatste 10 jaren ontwikkelde VGP ongeveer 2,4 miljoen m² verhuurbare oppervlakte.
Eind december 2017 heeft VGP 22 gebouwen in aanbouw. Voor rekening heeft VGP 15 nieuwe gebouwen in aanbouw, nl. in de Tsjechische Republiek: 2 gebouwen in VGP Park Usti nad Labem, 1 gebouw in VGP Park Olomouc, 2 gebouwen in VGP Park Jenec, en 1 gebouw in VGP Park Chomotov, in Duitsland: 2 gebouwen in VGP Park Berlijn, 1 gebouw in VGP Park Wetzlar, 1 gebouw in VGP Park Göttingen, en 2 gebouwen in VGP Park Wustermark. In andere landen: 1 gebouw in VGP Park San Fernando de Henares (Spanje), 1 gebouw in VGP Park Kekava (Letland) en 1 gebouw in VGP Park Timisoara (Roemenië). Deze nieuwe gebouwen in aanbouw, waarvoor er op 31 december 2017 reeds voor 67%1 huurovereenkomsten afgesloten werden, vertegenwoordigen in totaal 255.699 m² toekomstige verhuurbare oppervlakte en een geschatte geannualiseerde huuropbrengst van € 12,6 miljoen.
Tijdens het jaar 2017 bleef VGP haar ontwikkelingspipeline verder voorbereiden voor toekomstige groei. In 2017 kocht VGP 729.939 m² nieuwe ontwikkelingsgrond aan, waarvan er 469.203 m² gelegen is in Duitsland, 169.792 m² in de Tsjechische Republiek en 90.944 m² in Roemenië. Deze nieuwe grondstukken hebben een ontwikkelingspotentiëel van 357.000 m² verhuurbare oppervlakte.
Daarnaast heeft VGP een bijkomende 1.452.336 m² nieuwe grondstukken onder optie die zich in Duitsland, de Tsjechische Republiek, Roemenië en Slovakije bevinden. Deze grondstukken hebben een ontwikkelingspotentiëel van ongeveer 665.000 m² verhuurbare oppervlakte en de meerderheid van deze grond zal naar verwachting in 2018, afh ankelijk van het verkrijgen van de nodige vergunningen, aangekocht worden.
VGP heeft momenteel een resterende gesecuriseerde ontwikkelingslandbank van 3.261.364 m², waarvan 56% of 1.809.028 m² in volle eigendom. De gesecuriseerde landbank laat VGP toe om – naast de huidige opgeleverde projecten en de projecten in aanbouw – nog bijkomend 1.560.000 m² verhuurbare oppervlakte te ontwikkelen, waarvan 530.000 m² in Duitsland, 462.000 m² in de Tsjechische Republiek, 245.000 m² in Spanje, 206.000 m² in Slovakije, 77.000 m² in Roemenië en 37.000 m² in Letland.
1 Berekend op de contractueel vastgelegde huur en geschatte markthuur voor de leegstaande ruimte.
Het ontwikkelingspotentiëel van de eigen VGP-portefeuille op de resterende gesecuriseerde landbank op 31 december 2017 is als volgt:
VGP bouwt voor de Joint Venture 7 nieuwe gebouwen: in de Tsjechische Republiek: 1 gebouw in VGP Park Cesky Ujezd en 1 gebouw in VGP Park Hradek nad Nisou. In Duitsland: 1 gebouw in VGP Park Hamburg, 1 gebouw in VGP Park Frankenthal en 2 gebouwen in VGP Park Leipzig. In andere landen: 1 gebouw in VGP Park Malacky (Slovakije). De nieuwe gebouwen in aanbouw, waarvoor er op 31 december 2017 reeds voor 82%1 huurovereenkomsten werden afgesloten, vertegenwoordigen een totale verhuurbare oppervlakte van 219.414 m². Dit komt overeen met een geschatte huurinkomst op jaarbasis van € 11,5 miljoen.
De Joint Venture heeft momenteel een resterende ontwikkelingsgrondbank in volle eigendom van 126.605 m², waarop een totaal van 52.518 m² nieuwe verhuurbare oppervlakte kan ontwikkeld worden.
Het huidige ontwikkelingspotentiëel van de portefeuille van VGP European Logisitics per 31 december 2017 is als volgt:
bestaande of gelijkaardige gerealiseerde logistieke projecten.
| MARKTOVERZICHT INVESTERING IN CENTRAAL-EUROPA, DUITSLAND EN SPANJE | |||
|---|---|---|---|
| 2017 VOLUME (€ miljoen) | 2016 VOLUME (€ miljoen) | ||
| POLEN | 5.030 | 4.540 | |
| TSJECHISCHE REPUBLIEK | 3.538 | 3.600 | |
| ROEMENIË | 1.840 | 890 | |
| SLOVAKIJE | 1.000 | 840 | |
| HONGARIJE | 525 | 1.700 | |
| ANDERE CENTRAAL-EUROPESE LANDEN | 1.045 | 994 | |
| TOTAAL CENTRAAL-EUROPA | 12.980 | 12.564 | |
| DUITSLAND | 56.800 | 52.900 | |
| SPANJE | 11.230 | 8.706 | |
| EINDTOTAAL | 81.010 | 74.170 |
BRON: Jones Lang LaSalle februari 2018
1 BRON: Jones Lang LaSalle
In 2017 werd een stijging van 3,3% genoteerd tegenover 2016 inzake transactievolume voor Centraal-Europa: ongeveer € 12,98 miljard (tegenover € 12,56 miljard in 2016). Voor het tweede jaar op een rij is dit een nieuw record in transactievolume. We noteerden een aanhoudende interesse van investeerders voor het volledige gamma aan activa in de volledige regio. De uitsplitsing over het volledige jaar toont dat zowel Polen als de Tsjechische Republiek elk het op één na grootste ooit transactievolume noteerden, met respectievelijk een regionaal aandeel van 39% en 27%. Deze twee landen worden gevolgd door Hongarije (14%), Roemenië (8%) de SEE-markten (8%) en Slowakije (4%). De tabel bevat Duitsland, waar het transactievolume op de markt voor commercieel onroerend goed ongeveer € 56,8 miljard bedroeg. Dit stemt niet alleen overeen met het vorige record in 2015 na slechts twee jaar, maar overschreed het met € 1,7 miljard. In vergelijking met 2016 betekent dit een stijging van 7%. Het totale investeringsvolume in Spanje steeg met 29%. De volumeverdeling voor 2017 is de volgende:
Met een solide aantal transacties in de pijplijn voor 2018, wordt weer een sterk jaar. De forecast van JLL voor het volledige jaar suggereert dat de regionale volumes meer dan ongeveer € 12,0 miljard zullen bedragen. Dit zou opnieuw het record dat in 2017 werd behaald kunnen verbreken.
BRON: Jones Lang LaSalle februari 2018
BRON: Jones Lang LaSalle februari 2018
De economische omstandigheden voor Duitse investeringsmarkten in commercieel vastgoed zijn gedurende 2017 uniform positief gebleven. Naast de aanhoudend lage rentevoeten droegen een bloeiende economie en sterke verhuurmarkten bij aan een sterke vraag naar beleggingsproducten.
Het essentiële criterium voor beleggers is en blijft de waarschijnlijke stijging van de rentevoeten en wat de gevolgen van deze stijging kunnen zijn voor de beleggingsmarkt. We mogen niet vergeten dat 2017 de tiende verjaardag markeerde van het begin van de laatste grote financiële crisis en, althans wat het monetaire beleid betreft, blijft de Europese Centrale Bank in crisismodus met haar nultariefbeleid. Tegelijkertijd heeft de ECB op zijn minst gesignaleerd dat zij haar exit strategie begint te implementeren - door vanaf januari 2018 het aankoopvolume van staatsleningen en bedrijfsobligaties te halveren van € 60 miljard tot nu toe tot € 30 miljard per maand. Hoe we deze beslissing ook interpreteren, het is volgens ons een eerste stap naar normalisering van het monetaire beleid in de eurozone. Een rentewijziging wordt echter niet verwacht voor medio/ eind 2019. De vraag is nog steeds aanwezig, blijft intact en wordt gevoed door de aanzienlijke kloof in rendementen die nog steeds bestaat tussen onroerend goed en staatsobligaties. De kloof zal op middellange termijn kleiner worden, maar dit zal worden veroorzaakt door stijgende obligatierendementen in plaats van dalende vastgoedrendementen. Het lijkt redelijk om aan te nemen dat met een verdere verkleining van de kloof, en wanneer het verschil tussen de twee veel kleiner wordt dan op dit moment, het punt zal worden bereikt wanneer eigendom niet langer in verhouding lijkt te staan met de risico's met betrekking tot obligaties. Waarschijnlijk zullen 'traditionele obligatiebeleggers' zoals verzekeraars dan weer hun aandacht meer richten op de obligatiemarkt en zich minder richten op de vastgoedmarkt.
Het transactievolume op de Duitse commerciële vastgoedmarkt bedroeg ongeveer € 56,8 miljard, wat niet alleen overeenkwam met het vorige record in 2015 na slechts twee jaar, maar het overschreed met € 1,7 miljard. In vergelijking met 2016 betekent dit een stijging van 7%. Een opmerkelijk resultaat gezien het wijdverbreide gebrek aan aanbod en de gestegen prijzen.
De schaarste aan producten was een kenmerk van het afgelopen jaar en was vooral zichtbaar in het kantoorvastgoedsegment. Als gevolg hiervan keerden beleggers zich naar markten buiten de Big 7 - hun aandeel bedroeg tegen het einde van het jaar ongeveer 21% - terwijl meer beleggers zich concentreerden op het zoeken naar rendementen en aantrekkelijke investeringsmogelijkheden in projectontwikkelingen, hoewel deze voornamelijk gevonden in de Big 7. Deze zogenaamde forward deals voor individuele transacties verdubbelden binnen twee jaar in volume om 12% van het totale transactievolume te verantwoorden. De meeste van deze projectontwikkelingen zijn al verhuurd, maar deze trend lijkt zeker een zekere acceptatie van een groter risico te illustreren.
2017 was opnieuw een sterk jaar voor de investeringsmarkt van de Tsjechische Republiek. De investeringsvolumes bleven robuust met een totaal investeringsvolume van € 3,54 miljard in 2017, in vergelijking met € 3,62 miljard in 2016. Ondanks dat dit een marginale volumedaling weerspiegelde, was dit voornamelijk te wijten aan het tekort aan beschikbaar product en niet aan de onwil van de investeerder, zowel in eigen land als internationaal.
Op wereldwijde en Europese schaal zien we steeds meer toewijzingen in onroerend goed, waarbij er een hoog gewicht aan kapitaal is dat solide en veilige inkomstenopbrengsten nastreeft. Omdat West-Europese markten hun laagste rendementen laten zien, willen beleggers graag markten opzoeken die een aantrekkelijk rendementprofiel bieden, maar tezelfdertijd toch blijven genieten van veiligheid en stabiliteit. Centraal-Europa blijft zich nog steeds bewijzen als een populaire bestemming voor kapitaal, met name de Tsjechische Republiek.
De detailhandel is bewezen veerkrachtig met een aantal spraakmakende transacties, zoals de aankopen van Olympia Brno door Deutsche Euroshop, het Letnany Shopping Center door CBRE Global Investors en de 50% aankoop van Metropole Zlicin door Unibail Rodamco. De totale detailhandel volumes vormden 45% van de totale volumes, waardoor dit met voorsprong de grootste sector is.
De kantorensector bleef sterke prestaties vertonen met 29 transacties die 29% van het totale investeringsvolume uitmaken. De status van de positieve beroepsmarkt in Praag met lage leegstand en sterke opname heeft de hoofdstad tot een belangrijke bestemming gemaakt. Opvallende transacties zijn de overnames van Zlaty Andel door CPI, Skoduv Palac door GLL en Blox door CFH Investment Bank.
In de industriële en logistieke sector hebben we in 2017 transacties geboekt ter waarde van € 366 miljoen, hetgeen 10% van het totale investeringsvolume vormt. Dit kleinere aandeel is voornamelijk te wijten aan het feit dat de afgelopen jaren de grootste industriële portefeuilles werden verhandeld. Belangrijke transacties van belang zijn de aankoop van de Stage Capital-portefeuille door CBC Global Investors, Logistics Center Lovosice door P3/ GIC en de Logicor Prague Airport, die door CIC in het kader van een bredere Europese portefeuille werd verhandeld.
Het meest opvallende verschil voor 2017 is de groei van binnenlands Tsjechisch kapitaal. Het investeringsvolume van de Tsjechische instellingen bedroeg 31% van het totale investeringsvolume, het hoogste record ooit en het hoogste niveau van binnenlandse activiteiten in Centraal- en Oost-Europa.
Onze visie op prime yields is als volgt: industrie en logistiek zijn met 25 basispunten gecomprimeerd sinds H1 2017 tot 5,75%, kantoren en eersteklas winkelcentra staan nu op 4,85% met een aanzienlijke premie voor trofee-activa. Detailhandel-parken op toplocaties worden verhandeld tegen 6,00%, terwijl de activa in winkelstraten verhandeld worden tegen 3,50%.
Het investeringsvolume voor onroerend goed in Roemenië voor 2017 wordt geschat op bijna € 1 miljard, een waarde die ongeveer 10% hoger ligt dan deze die geregistreerd werd in 2016 (€ 890 miljoen). Het aantal transacties steeg, met een gemiddelde transactiegrootte van ongeveer € 28,5 miljoen. Boekarest vertegenwoordigde ongeveer 36% van het totale investeringsvolume, minder dan in 2016, wat aantoont dat de liquiditeit in de secundaire steden is verbeterd. De marktvolumes werden gedomineerd door detailhandel-transacties (43%), terwijl de industriële, kantoor- en hotelvestigingen respectievelijk meer dan 22%, 17% en 18% vertegenwoordigden.
De grootste transactie van het jaar was de overname door de Zuid-Afrikaanse groep Atterbury van 50% van de winkel- en kantorenportefeuille van de Iulius Group (Iulius Mall Cluj-Napoca, Iulius Mall Iasi, Iulius Mall Timisoara en Iulius Mall Suceavaand 3 kantoorgebouwen). De tweede belangrijkste kleinhandel-transactie was de overname door Mitiska van een portefeuille bestaande uit 11 kleinhandel-eigendommen en 3 ontwikkelingsprojecten van Alpha Group, voor ongeveer € 60 miljoen.
In de industrie was de grootste deal in 2017 de overname van Logicor's Roemeense portefeuille als onderdeel van een pan-Europese transactie door China Investment Corporation van Blackstone voor een geschatte waarde van ongeveer € 78 miljoen. Andere belangrijke deals waren de aankoop van het Renaultmagazijn in Oarjaby Globalworth voor € 42 miljoen.
De macro-economische prognose voor Roemenië blijft positief, ondanks enkele recente bezorgdheden. Het land was in de eerste negen maanden van 2017 de toppresteerder van de EU (met een bbp-groei die geschat wordt op 7%) en zal naar verwachting deze positie ook in 2018 aanhouden, met een forecast van een bbp-groei van 5,5%.
De spread tussen Roemenië en Polen, Tsjechië en Hongarije blijft dicht tegen of op recordniveau. De liquiditeit is verbeterd, maar ligt nog steeds aanzienlijk onder het potentieel, voornamelijk vanwege de beperkte beschikbaarheid van hoogwaardig product voor verkoop in open marktprocessen tegen realistische prijsverwachtingen. De situatie lijkt echter in 2018 te veranderen met verschillende grote transacties die al bezig zijn.
Wat de financiering betreft, komen de algemene voorwaarden dichter bij hetgeen kan worden verwacht in de kernmarkten van CEE. Bijgevolg is het sentiment sterk, met een totaal volume voor 2018 dat wordt geschat om de grens van 1 miljard euro te verbreken.
Prime-office rendementen zijn 7,50%, het hoogste kleinhandelrendement 7,25%, terwijl de industriële prime-yield 8,50% bedraagt. De rendementen voor kantoren en winkels liggen op hetzelfde niveau als 12 maanden geleden, terwijl de industriële rendementen het afgelopen jaar met 50 basispunten zijn gecomprimeerd. Er is een zachte neerwaartse druk op de rendementen en in 2018 kunnen we getuige zijn van beperkte compressie in het geval dat topactiva zullen verhandeld worden.
In economische context groeide de Spaanse economie in 2017 op een gezond tempo. Het BBP steeg volgens Oxford Economics Jaar-op-jaar met 3,1%, wat 7 basispunten hoger is dan het EU-gemiddelde van 2,4% Jaar-op-jaar.
De industriële bedrijvigheid heeft geprofiteerd van het verbeterde economische landschap, dat wordt ondersteund door een opleving van de consumentenbestedingen. De Industriële Productie-index steeg in de loop van het jaar met 3% om het niveau van vóór de crisis te bereiken.
De wereldwijde context blijft sterk en stabiel, hetgeen, in combinatie met grotere diversificatie in Spaanse bedrijven, leidde tot een stijging van de uitvoer in 2017 van 5,3% op jaarbasis. Dit is de hoogste groei in zes jaar. De invoer is ook gegroeid (+ 4,1% JoJ), wat de vraag naar logistieke ruimte heeft doen toenemen. De groeivooruitzichten voor 2018 zijn positief, met een geschatte jaarlijkse groei van 2,9%, volgens Oxford Economics.
Investeringen in Spaans commercieel vastgoed (kantoren, winkels, logistiek en hotels) bereikten een volume van bijna 11,4 miljard euro in 2017, een stijging van 30% ten opzichte van 2016. Het was een sterk jaar voor vastgoedinvesteringen, met volumes die ruimschoots de pre- crisishoogtes bereikt in 2006. In alle sectoren was het volledige spectrum van beleggersprofielen vertegenwoordigd; kern tot opportunistisch, met deals variërend van kleine single-let activa tot complexe platformtransacties.
Vorig jaar was er een recordhoogte in investeringen in logistiek vastgoed in Spanje, tot 1,4 miljard euro, een stijging van 72% ten opzichte van 2016. De grootste deal vorig jaar werd geleid door China Investment Corporation (CIC), dat Logicor - de grootste eigenaar van logistieke activa in Spanje met meer dan een miljoen vierkante meter – overkocht van Blackstone.
Naast Madrid en Barcelona hebben beleggers ook hun zinnen gezet op Valencia, Zaragoza, Bilbao, Sevilla en Malaga, ofwel vanwege hun strategische ligging, ofwel omwille van hun groeivooruitzichten.
De toprendementen bleven in de loop van 2017 dalen – 50 basispunten in Madrid en 35 punten in Barcelona – om te komen tot respectievelijk 5,5% en 5,75%.
Deze cijfers zijn de laagste genoteerde, hoewel de spreiding met betrekking tot de 10-jarige Spaanse obligatie nog steeds een zeer gezond beeld schetst (meer dan 380 basispunten). We verwachten dat de toprendementen in Madrid blijven contracteren tot 5,4%. Logistiek is de enige vastgoedsector in de stad waar we nog steeds verwachten dat de rendementen nog verder zullen dalen tegen een meer algemene achtergrond van rendementsstabilisatie. De Spaanse logistieke sector is nog steeds aantrekkelijk voor beleggers en biedt betere rendementen dan andere Europese markten, zoals Parijs (4,75%), Berlijn (3,5%) en Londen (3,75%).
De combinatie van robuuste economische groei en een voortdurende verbeterende jobmarkt zou de nodige stimulans moeten bieden om de groei van de bedrijfssector te versterken en het aantal bedrijven en werknemers uit te breiden. Dit zal niet alleen de consumptie blijven aandrijven, maar ook bezettingsgraden en huurprijzen van commercieel vastgoed. Ondanks de politieke onzekerheid blijft Spanje een aantrekkelijke bestemming voor vastgoedinvesteringen. Dit is vooral het geval in de logistieke sector, die een sterk opwaarts potentieel heeft dankzij de solide grondslagen ervan, in combinatie met de groei van e-commerce.
Er was in 2017 een totale opname van ongeveer 6,5 miljoen m² in de Duitse markt voor opslag- en logistieke ruimte (eigenaar-gebruikers en verhuur). Dit betekend dat voor het derde opeenvolgende jaar de grens van 6 miljoen m² werd overschreden. Hoewel het 3% onder het recordniveau van vorig jaar lag (ongeveer 6,7 miljoen m²), lag de prestatie van 2017 nog 15% boven het gemiddelde van de periode 2012–2016 en lag het ongeveer een derde hoger dan het langetermijn-gemiddelde van de periode 2007–2016. De opname door eigenaar-gebruikers daalde met 7% op jaarbasis, terwijl de opname door huurders vrijwel stabiel bleef op – 1%. Vanwege de positieve economische omstandigheden en de aanhoudende hoge vraag naar ruimte, verwachten we een vergelijkbaar niveau van opname in 2018.
Ongeveer 2,03 miljoen m² werd in 2017 opgenomen in de "Big 5"-agglomeraties (Berlijn, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg en München). Hoewel dit cijfer 3 % minder bedroeg dan in 2016, blijft het volume 6 % boven het gemiddelde van de laatste 5 jaar en 17 % boven het gemiddelde van de laatste 10 jaar. Opname door huurders was 18% hoger dan het gemiddelde van de laatste 5 jaar. Opname door eigenaars-gebruikers was 30% minder dan het gemiddelde van de laatste 5 jaar.
De opname nam jaar-op-jaar toe in de regio's Düsseldorf (49%) en Frankfurt (14%). Berlijn bleef stabiel maar er waren werden afnames genoteerd in de regio's Hamburg (-31%) en München (-14%). De hoogste opname werd genoteerd in de regio Frankfurt (652.000 m²). Dat cijfer is 42% hoger dan Hamburg, dat met 460.000 m² op de tweede plaats komt. Op de derde plaats volgt Berlijn met 420.000 m². Vijf van de zes grootste deals van het jaar in de "Big 5" werden opgetekend in de regio Frankfurt, inclusief de verhuur van meer dan 54.000 m² in Butzbach aan Bosch, iets minder dan 40.000 m² in Trebur aan Kraft verkehr Nagel en meer dan 35.000 m² in Gross-Gerau aan Gorilla Sports. Ongeveer 40% van de totale opname was toe te schrijven aan bedrijven in de sectoren distributie/ logistiek, met een gemiddelde transactiegrootte van ongeveer 6500 m². Het aan kleinhandelaren toe te rekenen aandeel was 23%, met een gemiddelde transactiegrootte van 4.000 m², 22% van de totale opname werd gegenereerd door fabrikanten met een gemiddelde transactiegrootte van 3.500 m².
Op jaarbasis was er sprake van een lichte daling van de opname in de categorie van ≥ 5.000 m² (-5%). 744.000 m² of 54% van de opname in deze categorie was toe te schrijven aan nieuwbouw/ projectontwikkelingen.
Er is nog steeds een beperkt aanbod van moderne magazijnen en logistieke ruimte beschikbaar op korte termijn in de "Big 5". In 2017 werd ongeveer 1 miljoen m² magazijnruimte gerealiseerd in de "Big 5", waarvan slechts 16% nog beschikbaar was op het moment van voltooiing en slechts een derde van de huidige aanbodpijplijn van ongeveer 630.000 m² is nog steeds beschikbaar.
Top-huurprijzen voor magazijnruimte in de omvangklasse ≥ 5.000 m² in de "Big 5" bleven in 2017 stabiel ten opzichte van 2016. De hoogste huur van € 6,75/m²/ maand werd behaald in de regio München, gevolgd door de regio's Frankfurt (€ 6,00/m²/ maand), Hamburg (€ 5,60/m²/maand) en Düsseldorf (€ 5,40/m²/maand). De meest redelijk geprijsde premiumruimte was in Berlijn, waar de tophuurprijzen € 5,00/m²/maand bereikten.
Met 4,46 miljoen m² was de opname buiten de "Big 5"- agglomeraties bijna op hetzelfde niveau als het voorgaande jaar. De opname was slechts 112.000 m² minder dan het recordjaar 2016. 2017 is dan ook de op een na beste prestatie van de afgelopen 10 jaar en lag 20% boven het 5-jarige gemiddelde en 42% boven het 10-jarige gemiddelde.
Ongeveer driekwart van alle opnames was toe te schrijven aan nieuwbouw/ projectontwikkelingen buiten de "Big 5"- agglomeraties, hetgeen meer is dan in de "Big 5" zelf.
De hoogste opname was er opnieuw in het Ruhrgebied. Met bijna 550.000 m² kwam dit overeen met 12% van het totale opnamevolume buiten de "Big 5". Hoewel het ver achterbleef bij de uitzonderlijke recordprestaties van het voorgaande jaar (1,05 miljoen m²), was het nog steeds het op een na beste resultaat van de afgelopen 10 jaar. Dit werd gevolgd door de regio's Hannover/ Braunschweig (374.000 m²) en Mönchengladbach (353.000 m²). Deze laatste profiteerden van grootschalige verhuur aan Amazon (ongeveer 140.000 m²) en het logistieke bedrijf Rhenus, dat in totaal 120.000 m² huurde in twee fasen. Er was één grote transactie in de regio Hannover/ Brunswick: een logistiek centrum van ongeveer 93.000 m² werd gebouwd in Peine voor de non-food discounter Action. De distributie/ logistieke sector was ook dominant buiten de "Big 5", met 44% van de totale opname. Dit werd gevolgd door de detailhandel en de verwerkende sector met respectievelijk 29% en 25%. E-commercebedrijven droegen ongeveer 435.000 m² bij aan de totale opname buiten de "Big 5" agglomeraties in 2017.
(* Opmerking: Omvat alleen oppervlaktes groter dan 5.000 m² in deze regio's) BRON: Jones Lang LaSalle
| 2012 (m2) | 2013 (m2) | 2014 (m2) | 2015 (m2) | 2016 (m2) | 2017 (m2) | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BUITEN DE "BIG 5"- AGGLOMERATIES: | ||||||
| — VERHUUR | 1.637.300 | 1.539.062 | 1.759.872 | 2.406.425 | 2.606.553¹ | 2.632.197¹ |
| — EIGENAARS-GEBRUIKERS | 1.299.600 | 1.772.338 | 1.906.528 | 1.715.875 | 1.966.347¹ | 1.828.703¹ |
| — TOTAAL | 2.936.900 | 3.311.400 | 3.666.400 | 4.122.300 | 4.572.900 | 4.460.900 |
| "BIG 5"- AGGLOMERATIES: | ||||||
| — VERHUUR | 1.365.500 | 1.206.200 | 1.406.000 | 1.545.000 | 1.724.700 | 1.705.500 |
| — EIGENAAR-GEBRUIKERS | 418.900 | 499.900 | 484.300 | 512.900 | 380.000 | 326.100 |
| — TOTAAL | 1.784.400 | 1.706.100 | 1.890.300 | 2.057.900 | 2.104.700 | 2.031.600 |
| VERHUUR | 3.002.800 | 2.745.262 | 3.165.872 | 3.951.425 | 4.331.253 | 4.337.697 |
| EIGENAAR-GEBRUIKERS | 1.718.500 | 2.272.238 | 2.390.828 | 2.228.775 | 2.346.347 | 2.154.803 |
| TOTAAL | 4.721.300 | 5.017.500 | 5.556.700 | 6.180.200 | 6.677.600 | 6.492.500 |
BRON: Jones Lang LaSalle
1 Zoals berekend door de vennootschap op basis van gegevens van Jones Lang LaSalle data
| OPNAME VAN LOGISTIEKE PANDEN IN DUITSLAND | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2012 (m2) | 2013 (m2) | 2014 (m2) | 2015 (m2) | 2016 (m2) | 2017 (m2) | |
| REGIO: | ||||||
| — BERLIJN | 333.600 | 333.000 | 327.400 | 456.100 | 418.300 | 420.300 |
| — DÜSSELDORF | 145.100 | 295.200 | 283.200 | 328.900 | 175.900 | 261.800 |
| — FRANKFURT (INCL. WIESBADEN/MAINZ) | 455.600 | 415.000 | 559.000 | 470.500 | 570.300 | 652.700 |
| — HAMBURG | 575.400 | 450.000 | 450.000 | 600.000 | 665.000 | 460.000 |
| — MÜNCHEN | 274.700 | 212.900 | 270.700 | 202.400 | 275.200 | 236.800 |
| TOTAAL "BIG 5"-AGGLOMERATIES | 1.784.400 | 1.706.100 | 1.890.300 | 2.057.900 | 2.104.700 | 2.031.600 |
| BUITEN "BIG 5"-AGGLOMERATIES | 2.936.900 | 3.311.400 | 3.666.400 | 4.122.300 | 4.572.900 | 4.460.900 |
| TOTAAL | 4.721.300 | 5.017.500 | 5.556.700 | 6.180.200 | 6.677.600 | 6.492.500 |
BRON: Jones Lang LaSalle
Technologische vooruitgang en toenemende connectiviteit zijn de drijvende factoren in de transacties op vlak van e-commerce en deze situatie zal naar verwachting zo blijven in de toekomst. De verbeterde economische vooruitzichten, de groeiende aandacht van logistieke operatoren voor e-commerce, toegenomen consumentenvertrouwen tijdens het online aankopen en agressieve marketingcampagnes zijn andere factoren die de ontwikkeling van e-commerce hebben ondersteund.
Volgens de laatste cijfers door de Spaanse mededingingsautoriteit, de CNMC, vrijgegeven cijfers, stegen de e-commerce verkopen in Spanje met 23,4% op jaarbasis, in het tweede kwartaal van 2017 tot € 7,34 miljard. In het tweede kwartaal van 2017 werden 118 miljoen transacties genoteerd, wat een toename is met 27,4% in vergelijking met het tweede kwartaal van 2016.
De sectoren waar de grootste online omzet gerapporteerd wordt zijn reisagentschappen en -organisatoren, goed voor 14,4% van het totale cijfer. Luchtvaart staat op een tweede plaats met 11,9% en kledij staat op de derde plaats met 5,4% van de totale omzet. Muziek, boeken, kranten en papierwaren staan op de eerste plaats wat het aantal transacties betreft, met 6,4% van het totaal aantal transacties, gevolgd door passagiersreizen over land, met 6,2% en direct marketing, eveneens met 6,2% van het totaal aantal transacties.
Op minder dan tien jaar, is e-commerce geëvolueerd van een nieuwigheid naar een dagelijks verkoopkanaal, dat naar verwachting zal blijven groeien en verder het logistieke landschap zal transformeren.
De logistieke markten in zowel Madrid als Barcelona kunnen in drie concentrische ringen onderverdeeld worden. Elk van die ringen reflecteert een verschillende soort activiteit of product dat beheerd wordt door logistieke platformen.
Operatoren zijn geconcentreerd langs de primaire logistieke routes, waaronder de A-2, A-3, A4 en A-42-wegen die vertrekken uit Madrid en de A-2 en AP-7 in Barcelona. Die wegen in beide steden passeren langs de drie genoemde ringen. De operatoren bevinden zich op bepaalde locaties langs die wegen afhankelijk van het soort vrachtvervoer en of ze gefocust zijn op lokaal, regionaal of nationaal/internationaal vervoer.
Logistieke opname werd aangedreven door solide economische data, met in 2017 meer dan een miljoen vierkante meter die verhuurd werd in Madrid en Barcelona. Het exacte cijfer was 1.260.000 m², wat een stijging betekent van 12% in vergelijking met het verhuurd volume in 2016.
Madrid bereikte een recordhoogte, met deals getekend voor 800.000 m², het dubbele van het cijfer voor 2016. Dit is voornamelijk dankzij het hoge aantal transacties die in die periode werden afgesloten, meer dan 64, in vergelijking met 43 het vorige jaar. De meest opvallende deals van vorig jaar waren de 103.000 m² oppervlakte die in Illescas (Toledo) gehuurd werd door Amazon en de 60.000 m² die door Leroy Merlín gehuurd werd in het Meco Industrial Estate, nabij Madrid.
BRON: Jones Lang LaSalle BARCELONA MADRID
In Barcelona was er een lichte daling in het opnameniveau in vergelijking met de vorige jaren, hetgeen voornamelijk te wijten was aan het gebrek aan aanbod en het feit dat er helemaal geen grote deals werden gesloten. In 2017 werd ongeveer 460.000 m² opgenomen, hetgeen een daling is van 30% in vergelijking met het vorige jaar. De deal in Bisbal del Penedés voor 55.000 m² van ID Logistics, was een van de grootste deals die vorige jaar werden ondertekend, samen met het huren door Alfil Logistics van 35.000 m² in ZAL II in Barcelona.
Vooruitkijkend naar het komende jaar, verwachten we een groeiend aantal sleutel-op-de-deur-projecten en vooraf verhuurde deals, voornamelijk omwille van het gebrek aan bestaande kwaliteitsmagazijnen en de actieve vraag.
De markt in Madrid wordt op vlak van grootte van de deals gedomineerd door huurders die op zoek zijn naar oppervlaktes van gemiddelde grootte (tussen 5.000 en 10.000 m²). Dit is goed voor 38% van het totaal aantal deals. Kenmerkend voor Barcelona daarentegen is op dit ogenblik de verhuur van kleine ppervlaktes tussen 2.000 en 5.000 m². Dit is goed voor 40% van de transacties.
De meeste oppervlakte werd in 2017 nog steeds opgenomen in de derde ring (39%), alhoewel een gezonde groei werd genoteerd in de eerste ring, die 34% van de opname vertegenwoordigde in vergelijking met 19% in 2016. Met 55% van de opnames in 2017 was de tweede ring in Barcelona bijzonder actief. De opname van de ruimtes die zich het verst van het stadscentrum bevinden, kan worden verklaard door de grotere beschikbaarheid van grote oppervlaktes.
Logistieke bedrijven namen het voortouw wat de opname van ruimte betreft in 2017. Zij waren goed voor 46% en 71% van de totale verhuurde ruimte in Madrid en Barcelona, respectievelijk. Het enthousiasme van de derde partij logistieke sector kan verklaard worden door de activiteit van de e-commerce en door de kleinhandel-operatoren. Deze zijn vaak niet in staat om aan hun eigen logistieke noden tegemoet te komen en moeten zich richten tot logistieke leveranciers om de levering van goederen en producten tot bij de klanten af te handelen. Een goed voorbeeld hiervan is de groeiende vraag naar faciliteiten gericht op crossdocking-activiteiten dichter bij grote steden.
De stijging van het opnameniveau heeft geleid tot een beperkte stijging in de huurniveaus. Sinds het begin van het economisch herstel in 2014, zijn de top huurniveaus in Madrid gestegen met 9% tot € 5,00/ m²/maand op het einde van 2017; tophuren in Barcelona bedragen nu € 6,75/m²/maand. Er wordt vooropgesteld dat de huurniveaus zullen blijven stijgen, met een geschatte jaarlijkse groei van 3,5% en 2,1% in respectievelijk Madrid en Barcelona, gedurende de volgende 4 jaar.
| HUURNIVEAUS € /m²/MAAND | |||
|---|---|---|---|
| MIN. | MAX. | ||
| 4.25 | 5.00 | ||
| 3.50 | 4.50 | ||
| 2.50 | 3.50 | ||
| HUURNIVEAUS € /m²/MAAND | |||
| MIN. | MAX. | ||
| 5.50 | 6.75 | ||
| 4.00 | 5.25 | ||
| 2.75 | 3.75 | ||
Een ommekeer in de vraag heeft geleid tot een dalende leegstand in de logistiek. Hoewel de leegstand in Madrid in de loop van 2017 daalde, was er in het vierde kwartaal een lichte stijging, tot 4,21%. Dit kwam vooral doordat bepaalde magazijnen beschikbaar kwamen in de derde ring en de verhuizing van huurders naar gebieden dichter bij de stad. De derde ring, die momenteel een leegstandsgraad van 6,68% kent, heeft de meeste beschikbare ruimte (174.621 m²), terwijl aan de andere kant van het spectrum, de tweede ring een leegstand van 2,27% heeft, met slechts 66,509 m² beschikbaar om te verhuren.
De leegstandsgraad is in Barcelona vorig jaar aangescherpt en daalde met 104 basispunten naar 3,20%, of 228.345 m², ondanks de voltooiing van nieuwe logistieke ontwikkelingen in die tijd. De leegstandspercentages in de eerste ring zijn zelfs nog lager, namelijk 1,5%, hetgeen neerkomt op slechts 27.554 m² verhuurbare oppervlakte, terwijl de derde ring de grootste hoeveelheid vrije oppervlakte biedt (108.721 m²).
In overeenstemming met de oorspronkelijke Belgische Corporate Governance Code gepubliceerd in 2004, heeft de Raad Van Bestuur op 17 januari 2008 het VGP Corporate Governance Charter goedgekeurd.
Ingevolge de publicatie van de Belgische Corporate Governance Code van 2009, heeft de Raad Van Bestuur op 20 april 2010 de Corporate Governance Code 2009 aangenomen als referentiecode voor VGP en heeft het haar VGP Corporate Governance Charter herzien.
Op 7 oktober 2017 heeft de Raad van Bestuur het VGP Corporate Governance Charter verder herzien en er onder meer een anti-omkoping-sectie in opgenomen. VGP leeft in beginsel de Belgische Corporate Governance Code na en legt in het VGP Corporate Governance Charter en in haar Verklaring van Deugdelijk Bestuur uit waarom het van bepaalde bepalingen van de Code afwijkt.
De Belgische Corporate Governance Code kan worden geraadpleegd op www.corporategovernancecommittee.be
Het VGP Corporate Governance Charter is beschikbaar op www.vgpparks.eu
De Raad Van Bestuur bestaat uit vijf leden die worden aangeduid door de Algemene Vergadering. De Voorzitter en de Chief Executive Officer kunnen nooit dezelfde persoon zijn. De Chief Executive Officer is het enige lid van de Raad met een uitvoerende functie. Alle andere leden zijn niet-uitvoerende Bestuurders.
Drie Bestuurders zijn onafhankelijk: Dhr. Marek Šebesťák (voor het eerst benoemd in 2007), Dhr. Alexander Saverys (voor het eerst benoemd in 2007) en Rijo Advies BVBA vertegenwoordigd door Jos Thys (voor het eerst benoemd in 2007).
De biografi eën van elk van de huidige bestuurders (zie Raad van Bestuur en Management) geven informatie over hun zakelijke, fi nanciële en internationale ervaring. Dit geeft de bestuurders een aantal vaardigheden, kennis en de nodige ervaring om VGP te beheren.
Voor een gedetailleerde omschrijving van de werking en verantwoordelijkheden van de Raad Van Bestuur verwijzen wij naar het Corporate Governance Charter van VGP, dat gepubliceerd is op de bedrijfswebsite.
De Raad Van Bestuur heeft geen secretaris van de vennootschap ("company secretary ") benoemd en is dat ook niet van plan. Door dit te doen, wijkt de vennootschap af van aanbeveling 2.9 van de Corporate Governance Code. Door de geringe omvang van de vennootschap en haar Raad Van Bestuur is een dergelijke benoeming niet nodig.
De Raad Van Bestuur is zich bewust van het belang van diversiteit in de samenstelling van de Raad Van Bestuur in het algemeen en van de genderdiversiteit in het bijzonder. Het Remuneratiecomité voert momenteel een voorselectie uit van een aantal kandidaten, gelet op de specifi eke activiteiten van VGP en de landen waarin zij actief is, met het doel om kandidaten voor te stellen aan de Raad Van Bestuur in de loop van de tweede helft van 2018. Zo beoogt de vennootschap tegen 2019 de toekomstige Belgische wettelijke vereisten te bereiken.
In 2017 is de Raad Van Bestuur 6 keer bijeengekomen. Eén bijeenkomst gebeurde per conferentiegesprek. De belangrijkste agendapunten waren de volgende:
beoordeling, bespreking en goedkeuring van de investeringen de uitbreiding van de landbank;
beoordeling en goedkeuring van nieuwe fi nancieringen om de groei van de Groep te ondersteunen, d.w.z. goedkeuring van de uitgift en van een institutionele en een nieuwe obligatielening;
| NAAM | JAAR BENOEMING |
VOLGENDE HERBENOEMING |
BIJGEWOONDE VERGADERINGEN |
|---|---|---|---|
| UITVOEREND BESTUURDER EN CHIEF EXECUTIVE OFFICER |
|||
| JAN VAN GEET s.r.o. vertegenwoordigd door JAN VAN GEET | 2017 | 2021 | 5 |
| NIET-UITVOEREND BESTUURDER | |||
| VM INVEST NV, vertegenwoordigd door BART VAN MALDEREN |
2017 | 2021 | 6 |
| ONAFHANKELIJKE, NIET-UITVOERENDE BESTUURDERS | |||
| MAREK ŠEBESŤÁK | 2015 | 2019 | 5 |
| ALEXANDER SAVERYS | 2015 | 2019 | 5 |
| RIJO ADVIES BVBA vertegenwoordigd door JOS THYS | 2015 | 2019 | 6 |
De Algemene Vergadering van 12 mei 2017 keurde de hernieuwing van de mandaten van de Uitvoerend Bestuurder ( Jan Van Geet s.r.o.) en de Niet-uitvoerende bestuurder (VM Invest NV) goed, voor een periode van 4 jaar, om een einde te nemen onmiddellijk volgend op de jaarlijkse algemene vergadering in 2021, waar een beslissing zal genomen worden inzake de goedkeuring van de jaarrekening afgesloten op 31 december 2020.
De Raad Van Bestuur heeft eveneens twee adviserende comités opgericht: een Auditcomité en een Remuneratiecomité.
Het Auditcomité is samengesteld uit drie leden die allen niet-uitvoerende bestuurders zijn. Twee leden, Dhr. Jos Thys en Dhr. Marek Šebesťák, zijn onafhankelijk. De leden van het comité beschikken over een grondige kennis van financieel beheer.
Voor een gedetailleerde beschrijving van de werking en verantwoordelijkheden van het Auditcomité verwijzen wij naar het Corporate Governance Charter van VGP, dat gepubliceerd is op de bedrijfswebsite.
Het Auditcomité komt minstens twee keer per jaar samen. Hierdoor wijkt de vennootschap af van de aanbeveling in de bepaling 5.2/28 van de Corporate Governance Code die vereist dat het Auditcomité minstens vier keer per jaar samenkomt. De afwijking is gerechtvaardigd omwille van de beperkte grootte van de vennootschap.
Het Auditcomité komt minstens twee keer per jaar samen met de commissaris om te overleggen over zaken die onder de bevoegdheid van het Auditcomité vallen en over zaken die voortvloeien uit de audit. De vergaderingen van het Auditcomité worden ook bijgewoond door de CEO en de CFO.
Gezien de beperkte omvang van de Groep werd er op dit ogenblik nog geen interne auditfunctie gecreëerd.
| NAAM | JAAR BENOEMING |
UITVOEREND OF NIET UITVOEREND |
ONAFHANKELIJK | EINDE HUIDIG MANDAAT |
AANTAL BIJGEWOONDE VERGADERINGEN |
|---|---|---|---|---|---|
| JOS THYS (Voorzitter) | 2015 | NIET-UITVOEREND | ONAFHANKELIJK | 2019 | 2 |
| BART VAN MALDEREN | 2017 | NIET-UITVOEREND | — | 2021 | 2 |
| MAREK ŠEBESŤÁK | 2015 | NIET-UITVOEREND | ONAFHANKELIJK | 2019 | 1 |
In 2017 kwam het Auditcomité twee keer bijeen. De Voorzitter van het Auditcomité bracht verslag uit over de resultaten van elke vergadering aan de Raad Van Bestuur. De belangrijkste agendapunten waren:
Het Remuneratiecomité is samengesteld uit drie leden die allen niet-uitvoerende bestuurders zijn. Twee van hen, Dhr. Jos Thys en Dhr. Alexander Saverys, zijn onafh ankelijk.
De deskundigheid van het Comité op het vlak van remuneratiebeleid blijkt uit de relevante ervaring van zijn leden. Voor een gedetailleerdere beschrijving van de werking en de verantwoordelijkheden van het Remuneratiecomité verwijzen wij naar het Corporate Governance Charter van VGP, zoals gepubliceerd op de bedrijfswebsite.
Het Remuneratiecomité komt minstens twee keer per jaar bijeen, en verder telkens wanneer het comité de binnen het kader van zijn verantwoordelijkheden bepaalde specifieke onderwerpen dient te bespreken of hierover dient te beraadslagen.
De CEO en de CFO nemen deel aan de vergaderingen wanneer het door de CEO voorgelegde plan voor bezoldiging van leden van het management wordt besproken, maar niet wanneer er beraadslaagd wordt over hun eigen bezoldiging.
Bij de uitvoering van zijn taken heeft het Remuneratiecomité toegang tot alle middelen die het hiertoe geschikt acht, inclusief extern advies of benchmarking, al naargelang het geval.
| NAAM | JAAR BENOE MING |
UITVOEREND OF NIET UITVOEREND |
ONAFHANKELIJK | EINDE HUIDIG MANDAAT |
AANTAL BIJGEWOONDE VERGADERINGEN |
|---|---|---|---|---|---|
| BART VAN MALDEREN (Voorzitter) | 2017 | NIET-UITVOEREND | — | 2021 | 2 |
| ALEXANDER SAVERYS | 2015 | NIET-UITVOEREND | ONAFHANKELIJK | 2019 | 2 |
| JOS THYS | 2015 | NIET-UITVOEREND | ONAFHANKELIJK | 2019 | 2 |
De belangrijkste agendapunten waren:
De vennootschap heeft geen benoemingscomité opgericht. Hierdoor wijkt de vennootschap af van de aanbeveling vervat in bepaling 5.3 van de Corporate Governance Code. De afwijking is gerechtvaardigd door de beperkte omvang van de vennootschap.
.
Aangezien geen directiecomité in de zin van artikel 524bis en volgende van het Wetboek van vennootschappen werd opgericht, heeft de vennootschap geen specifi eke beschrijving van de opdracht van het directiecomité vermeld. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de CEO en het uitvoerend management worden beschreven in de beschrijving van de opdracht van de Raad Van Bestuur. Hierdoor wijkt de vennootschap, als een kleinere beursgenoteerde vennootschap, af van de aanbeveling, vervat in bepaling 6.1 van de Corporate Governance Code.
Conform het VGP Corporate Governance Charter voert de Raad van Bestuur om de drie jaar een evaluatie uit van zijn omvang, samenstelling, werking en die van zijn Comités en de interactie met het Uitvoerend management. Voor wat een beschrijving betreft van de voornaamste kenmerken omtrent de werkwijze van de uitvoering van deze evaluaties verwijzen we naar het intern reglement ('Terms of Reference') van de Raad van Bestuur in Bijlage 1 van het VGP Corporate Governance Charter.
De Raad van Bestuur en zijn comités hebben een zelfevaluatie uitgevoerd in februari 2018 met een bevredigend resultaat.
De onafhankelijke en niet-uitvoerende bestuurders ontvangen een jaarlijkse vaste bezoldiging van € 10.000 (de voorzitter ontvangt een jaarlijkse vergoeding van € 20.000). De bestuurders ontvangen verder een vergoeding van € 1.000 voor elke vergadering van de Raad Van Bestuur (de voorzitter ontvangt een vergoeding van € 2.000) en van € 500 voor elke vergadering van het Audit- of Remuneratiecomité die zij bijwonen.
Voor verdere details van het remuneratiebeleid voor bestuurders wordt verwezen naar Bijlage 2 punt 6.1 van het VGP Corporate Governance Charter. Nietuitvoerende bestuurders ontvangen geen bezoldiging gekoppeld aan prestatie of resultaten.
De vergoeding van de leden van de Raad Van Bestuur is opgenomen in onderstaande tabel:
| NAAM bedragen in € |
VASTE VERGOEDING |
VARIABELE AANWEZIGHEIDS VERGOEDINGEN RAAD VAN BESTUUR |
VARIABELE AANWEZIGHEIDS VERGOEDINGEN COMITÉS |
TOTAAL |
|---|---|---|---|---|
| VOORZITTER | ||||
| MAREK ŠEBESŤÁK | 20.000 | 10.000 | 500 | 30.500 |
| BESTUURDERS | ||||
| ALEXANDER SAVERYS | 10.000 | 5.000 | 1.000 | 16.000 |
| RIJO ADVIES BVBA vertegenwoordigd door JOS THYS |
10.000 | 6.000 | 2.000 | 18.000 |
| VM INVEST NV vertegenwoordigd door BART VAN MALDEREN |
10.000 | 6.000 | 2.000 | 18.000 |
| JAN VAN GEET S.R.O. vertegenwoordigd door JAN VAN GEET |
10.000 | 5.000 | — | 15.000 |
| TOTAAL | 60.000 | 32.000 | 5.500 | 97.500 |
De bezoldiging van het Uitvoerend Management wordt bepaald door het Remuneratiecomité overeenkomstig de regels uiteengezet in het charter van de vennootschap (Bijlage 2 punt 6.2 van het VGP Charter).
Het Uitvoerend Management bestaat uit Jan Van Geet s.r.o. vertegenwoordigd door Jan Van Geet (Chief Executive Officer), Jan Prochazka (Chief Operating Officer), Dirk Stoop BVBA vertegenwoordigd door Dirk Stoop (Chief Financial Officer), Tomas Van Geet s.r.o. vertegenwoordigd door Tomas Van Geet (Chief Commercial Officer) en Jan Papoušek s.r.o. vertegenwoordigd door Jan Papoušek (Chief Operating Officer - landen buiten de Tsjechische Republiek).
VGP streeft naar een positie boven de marktmediaan wat betreft de totale verloning, met een belangrijk deel van de verloning op grond van de prestaties van het bedrijf en het team, en de individuele prestaties.
Gezien de beperkte omvang van de Groep wordt de VGP-bezoldiging inclusief de variabele bezoldiging bepaald op basis van de criteria zoals jaarlijks bepaald door het Remuneratiecomité en contant uitbetaald. Deze criteria hebben onder andere betrekking op de bezettingsgraad van de inkomsten genererende activa, de schuldgraad van de Groep, de winstcontributie van de ontwikkelingsactiviteiten en de maximalisatie van aandeelhouderswaarde.
Het Remuneratiecomité zal van tijd tot tijd een algemene enveloppe voor variabele vergoeding goedkeuren en de toewijzing van deze variabele vergoeding delegeren aan de CEO. De toewijzing door de CEO aan het uitvoerend en senior management gebeurt op basis van individuele prestaties met inachtneming van de prestatiecriteria zoals bepaald door het Remuneratiecomité.
Het remuneratiebeleid wordt jaarlijks herzien om mogelijke ontwikkelingen te kunnen opvangen op het vlak van kenmerken van de (arbeids)markt, bedrijfsstrategie, bedrijfs- en individuele prestaties en andere relevante factoren die de prestaties en motivatie van het managementteam kunnen beïnvloeden. Momenteel verwacht VGP de huidige werkwijze te kunnen blijven toepassen gedurende de volgende twee boekjaren.
Het bedrag van de bezoldiging en andere voordelen die door de Vennootschap of haar dochtervennootschappen, rechtstreeks of onrechtstreeks, aan de leden van het uitvoerend management worden toegekend, met uitzondering van de Chief Executive Offi cer, worden hieronder vermeld op een totaalbasis.
Little Rock NV is verantwoordelijk voor het dagelijks bestuur, financieel bestuur en commercieel bestuur van de Groep, en zal het voor de uitvoering van die taken vertegenwoordigd worden door de CEO (Dhr. Jan Van Geet), CFO (Dhr. Dirk Stoop) en CCO (Dhr. Tomas Van Geet). Als vergoeding voor het leveren van die diensten, heeft Little Rock NV recht op een vaste vergoeding, een korte termijn variabele vergoeding op voorwaarde dat aan bepaalde criteria voldaan is, en op een middellange variabele vergoeding van 5% van de winst voor belastingen van de Groep op geconsolideerde basis. In ruil voor de toezegging door Little Rock NV (en door voormelde managers) om voor een bijkomende periode van vijf jaar (met ingang van april 2015) het dagelijkse, financieel en commercieel bestuur van de Groep waar te nemen.
De vaste vergoeding en variabele bezoldiging op korte termijn is inbegrepen in het overzicht van de bezoldiging van de CEO en het uitvoerend management.
De variabele bezoldiging op middellange termijn voor 2017 die door de Raad werd goedgekeurd bedraagt € 6.189.984 en wordt volledig weergegeven in de geconsolideerde jaarrekening van 2017.
Na het secundaire openbare aanbod in oktober 2017 heeft Little Rock ermee ingestemd om de winstverdelingsovereenkomst eenzijdig te beëindigen. Hierdoor zal Little Rock niet langer recht hebben op de winstallocatie voor de boekjaren 2018 en 2019 en zal de Vennootschap geen verplichtingen of verbintenissen meer hebben ten aanzien van Little Rock met betrekking tot deze boekjaren 2018 en 2019. De uitstaande bedragen met betrekking tot het boekjaar 2015, 2016 en 2017 zijn volledig opgenomen in de rekeningen van VGP op 31 december 2017 en zullen worden uitbetaald tijdens de eerste helft van 2018.
De Groep hanteert een langetermijnbeloningsstructuur voor bepaalde leden van het management van de Groep. Deze werd opgezet op het ogenblik van de beursintroductie van december 2007 waarbij de bestaande de referentieaandeelhouders een aantal VGP-aandelen hebben overgedragen, die 5 procent van het gezamenlijk aantal aandelen in VGP NV vertegenwoordigen, aan VGP MISV, een vennootschap waarover de heer Bart Van Malderen als beherende vennoot ("managing partner"/"associé commandité") zeggenschap uitoefent. Deze structuur heeft geen verwaterend effect voor de bestaande en nieuwe aandeelhouders. Op 31 december 2017 bezat de Vennootschap 43,23% van de VGP-aandelen Misv. Nieuw plan
De Raad van Bestuur heeft op basis van de aanbeveling van het remuneratiecomité ingestemd met het opzetten van een nieuw langetermijnbeloningsplan op basis van dezelfde principes van de VGP Misv-beloningsstructuur. Het nieuwe plan zal winstdelingseenheden ("eenheden") toewijzen aan de respectieve VGP-teamleden (inclusief het uitvoerend managementteam). Eén eenheid vertegenwoordigt het equivalent van één aandeel VGP NV op basis van de intrinsieke waarde. Na een periode van 5 jaar (lock-up periode) zal elke deelnemer in staat zijn om zijn toegewezen winstdelingseenheden terug te geven tegen de betaling van de proportionele stijging van de intrinsieke waarde van de winstdelingseenheden.
Op elk moment kan het aantal uitstaande winstdelingseenheden (dwz toegekende en nog niet tengelde gemaakte winstdelingseenheden) niet groter zijn dan 5 % van de totale uitgegeven aandelen van de Vennootschap.
Het nieuw langetermijnbeloningsplan zal van toepassing zijn vanaf 2018 en zal geleidelijk opbouwen naarmate het VGP Misv-beloningsplan zal worden afgebouwd, waardoor verzekerd wordt dat op geen enkel moment meer dan 5% van de totale equivalente aandelen van de Vennootschap worden toegewezen onder zowel het oude als het nieuwe beloningsplan.
Geen verwatering voor bestaande of nieuwe aandeelhouders VGP MISV is een onafhankelijk bedrijf van de VGPgroepsmaatschappijen. Als gevolg hiervan heeft deze beloningsstructuur geen verwaterend effect op bestaande of nieuwe aandeelhouders. Aangezien de Vennootschap VGP Misv aandelen bezit en dus indirect een equivalent van haar eigen aandelen, zal het nieuwe langetermijnbeloningsplan ook geen verwaterend effect hebben voor de bestaande of nieuwe aandeelhouders.
Voor 2017 werden er geen vergoedingen na uitdiensttredingen of op aandelen gebaseerde betalingen toegekend.
De leden van het uitvoerend management worden aangesteld voor een onbepaalde duurtijd. Ingeval van beëindiging van hun arbeidsovereenkomst moet een opzeggingstermijn van 12 maanden worden nageleefd. Deze regel is van toepassing op alle leden van het uitvoerend management.
Verder zijn er geen bepalingen voorzien met betrekking tot de terugvordering van de variabele bezoldiging.
Overeenkomstig de bepalingen van het Koninklijk Besluit van 5 maart 2006, dienen de leden van de Raad Van Bestuur en van het uitvoerend management de FSMA (Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten) binnen een termijn van 5 werkdagen na afsluiting van de transactie op de hoogte te brengen van iedere transactie m.b.t. aandelen van VGP. Deze transacties worden gepubliceerd op de website van de FSMA (http://www.fsma.be)
Er wordt ook verwezen naar Bijlage 4 van het VGP Corporate Governance Charter op http://www.vgpparks.eu/investors/corporate-governance/.
De insider transacties die plaatsvonden in de loop van 2017 en begin 2018 kunnen als volgt samengevat worden:
de verkoop van 3.545.250 aandelen van VGP NV die aangehouden werden door Bart Van Malderen, 705.660 aandelen van VGP NV die aangehouden werden door VM Invest NV en 835.649 aandelen van VGP NV die aangehouden werden door Little Rock SA.
(iv) In februari 2018 kocht Griet Van Malderen in totaal 78.949 aandelen van VGP NV aan.
In overeenstemming met artikel 523 van het Wetboek van vennootschappen moet een lid van de Raad Van Bestuur de overige leden vooraf inlichten over eventuele agendapunten die voor hem een rechtstreeks of onrechtstreeks belang van vermogensrechtelijke aard inhouden. Er deden zich in 2017 geen belangenconflicten voor. Eén belangenconflict deed zich voor in februari 2018.
De agenda vraagt om (a) beraadslaging en goedkeuring van het afzien door Little Rock SA van de variabele vergoeding bestaande uit 5% van de geconsolideerde brutowinst voor de boekjaren 2018 en 2019 van de VGP Groep; (b) bevestiging en goedkeuring van de middellange variabele vergoeding van Little Rock voor 2017; en (c) verlenen van een volmacht.
Alvorens de beraadslaging en besluitvorming een aanvang nemen, verklaart de heer Jan Van Geet (optredend als vaste vertegenwoordiger van Jan Van Geet s.r.o.) dat Jan Van Geet s.r.o. een belangenconflict heeft in de zin van artikel 523 van het Wetboek van vennootschappen met betrekking tot de agendapunten van de vergadering. Het belangenconflict overeenkomstig artikel 523 W. Venn. is aanwezig gelet op het feit dat Little Rock SA gecontroleerd wordt door de heer Jan Van Geet. Jan Van Geet s.r.o. (vast vertegenwoordigd door de heer Jan Van Geet) verlaat de vergadering en neemt niet deel aan de beraadslaging over en besluitvorming van de agendapunten. Dit belangenconflict zal tevens meegedeeld worden aan de commissaris van de Vennootschap.
De goedkeuring van het afzien door Little Rock SA van de variabele vergoeding bestaande uit 5% van de geconsolideerde brutowinst voor de boekjaren 2018 en 2019 van de VGP Groep en het gemelde belangenconflict worden besproken door de raad van bestuur.
De raad van bestuur is van mening dat de goedkeuring van het afzien door Little Rock SA van voormelde variabele vergoeding in het belang is van de Vennootschap en haar aandeelhouders. Het voorgaande zal immers tot gevolg hebben dat er geen 5% van de geconsolideerde brutowinst van de boekjaren 2018 en 2019 van de VGP Groep dient ingehouden te worden voor Little Rock SA. Dit voordeel voor de Vennootschap weegt op tegen de onmiddellijke uitbetaling van de geprovisioneerde bedragen m.b.t. de groepswinst over de boekjaren 2015, 2016 en 2017, hetgeen eveneens overeengekomen werd met Little Rock SA.
Na beraadslaging over de agendapunten heeft de raad van bestuur, mits toepassing van de procedure in artikel 523 van het Wetboek van vennootschappen en artikel 16 van de statuten van de vennootschap:
BESLOTEN dat het volledig uitstaande bedrag betaalbaar aan Little Rock SA per 31 december 2017 eenmalig kan uitbetaald worden na de volgende closing met de Joint Venture die op dit ogenblik verwacht wordt plaats te vinden op het einde van april 2018.
BESLOTEN om de middellange variabele vergoeding van Little Rock SA voor 2017, die € 6.189.984 bedraagt, goed te keuren.
BESLOTEN om om elke bestuurder, alsook Jan Van Geet en Dirk Stoop, aan te stellen als bijzondere volmachthouders, elk alleen handelend en met recht van indeplaatsstelling, met de bevoegdheid om in naam en voor rekening van de Vennootschap alle handelingen te stellen en alle documenten te ondertekenen om bovenstaand besluit uit te voeren.
De volledige notulen van deze Raad Van Bestuur zullen worden opgenomen in het verslag van de Raad Van Bestuur gehecht aan de enkelvoudige jaarrekening per 31 december 2017.
VGP heeft een interne controle- en risicobeheerssysteem opgezet in overeenstemming met het Wetboek van vennootschappen en met de voorschriften van de Belgische Corporate Governance Code van 2009.
VGP wordt blootgesteld aan een brede waaier van risico's in het kader van haar bedrijfsactiviteiten die de doelstellingen kunnen beïnvloeden of ertoe kunnen leiden dat deze niet bereikt worden. Deze risico's beheren is een belangrijke taak van de Raad Van Bestuur, het Uitvoerend Management en alle andere werknemers met managementverantwoordelijkheden.
De risicobeheersings- en controlesystemen zijn opgezet om de volgende doelstellingen te bereiken:
De principes van het raamwerk van het Committee of Sponsoring Organisations of the Treadway Commission ("COSO") hebben gediend als basis voor het opzetten van het risicobeheersings- en controlesysteem van VGP.
VGP streeft naar een algemene naleving en een risico- bewuste houding met een duidelijke definiëring van de rollen en verantwoordelijkheden in alle relevante domeinen. Op die manier creëert de vennootschap een omgeving waarin haar bedrijfsdoelstellingen en –strategieën nagestreefd worden op een gecontroleerde manier. Deze omgeving wordt gecreeerd via de implementatie van verschillende beleidslijnen en procedures zoals:
Gezien de beperkte omvang van de vennootschap en de noodzaak aan fl exibiliteit worden deze beleidslijnen en procedures niet altijd formeel gedocumenteerd.
Het Uitvoerend Management zorgt ervoor dat alle VGP-medewerkers in voldoende mate geïnformeerd zijn van alle beleidslijnen en procedures om zo een voldoende hoog niveau van risicobeheersing en –controle te kunnen garanderen op alle niveaus van de Groep.
Alle werknemers zijn verantwoordelijk voor de tijdige identificatie en kwalitatieve beoordeling van de risico's (en belangrijke wijzigingen ervan) binnen hun domein van verantwoordelijkheid.
Binnen de verschillende belangrijke processen met betrekking tot management, verzekering en ondersteuning worden alle risico's geïdentificeerd, geanalyseerd, vooraf geëvalueerd en getest via interne en occasioneel externe beoordelingsorganen.
Naast deze geïntegreerde risicoanalyses worden ook periodieke beoordelingen uitgevoerd om te controleren of de juiste maatregelen voor risicoanalyse en –beheersing genomen werden en om eventuele niet-gedefinieerde en niet-gerapporteerde risico's vast te stellen. De CEO, COO en CFO analyseren op regelmatige wijze de verschillende risiconiveaus en ontwikkelen waar nodig een actieplan. Daarnaast maken de controleactiviteiten een integraal deel uit van alle belangrijke bedrijfsprocessen en –systemen om ervoor te zorgen dat de doelstellingen van de vennootschap zo goed mogelijk verwezenlijkt worden.
Geïdentificeerde risico's die een materiële impact op de financiële of operationele prestaties van de Groep zouden kunnen hebben worden gerapporteerd aan de Raad Van Bestuur voor verdere bespreking en beoordeling. De Raad Van Bestuur zal na bespreking en beoordeling, beslissen of deze risico's aanvaardbaar zijn op het vlak van risicoblootstelling.
VGP heeft al zijn belangrijkste bedrijfsrisico's geidentificeerd en geanalyseerd zoals gedocumenteerd in het deel 'Risicofactoren' in dit jaarverslag. Deze bedrijfsrisico's worden meegedeeld binnen de organisatie van VGP.
DELOITTE Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA met kantoor te Gateway Building, Luchthaven Nationaal 1 J, 1930 Zaventem, België, vertegenwoordigd door Dhr. Rik Neckebroeck, is aangesteld als Commissaris.
De Jaarlijkse Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 12 mei 2017 keurde de hernieuwing van het mandaat van de Commissaris goed voor een periode van 3 jaar, om een einde te nemen onmiddellijk volgend op de jaarlijkse algemene vergadering in 2020 en waar een beslissing zal genomen worden inzake de goedkeuring van de jaarrekening afgesloten op 31 december 2019.
De volgende risicofactoren zijn door de Groep geïdentificeerd als risico's die de activiteiten van de Groep, haar financiële situatie, haar resultaten en verdere ontwikkeling zouden kunnen beïnvloeden. De Groep neemt de nodige maatregelen, en zal dit ook blijven doen in de toekomst, om deze risico's zo effectief mogelijk te beheersen.
DE GROEP IS ONDER ANDERE BLOOTGESTELD AAN:
De Joint Venture heeft een exclusief voorkooprecht (in overeenstemming met de voorwaarden zoals uiteengezet in de joint venture overeenkomst ( JVO) met betrekking tot de aankoop van de inkomsten genererende activa gelegen in Tsjechië, Duitsland, Hongarije en Slowakije. De Joint Venture heeft geen contractuele of wettelijke verplichting om de door VGP voorgestelde inkomsten genererende activa aan te kopen. Er bestaat dan ook een risico dat de Joint Venture zou ophouden met het verwerven van afgewerkte activa van de Groep.
In dergelijk geval heeft VGP krachtens de bepalingen van de JVO het recht om de inkomsten genererende activa zelf te verkopen. Een vertraging in de verkoop van deze inkomsten genererende activa zou een wezenlijk nadelig effect kunnen hebben op de kaspositie op korte termijn van VGP, wat dan weer een nadelig effect kan hebben op de activiteiten, financiële toestand en bedrijfsresultaten van de Groep.
De eigendommen die op datum van dit jaarverslag reeds werden verkocht, genereerden een aanzienlijke bijdrage tot de inkomsten en het resultaat van de Groep. Voorafgaand aan hun verkoop, en hun deconsolidatie heeft geresulteerd in, en zal ook in de toekomst resulteren in, een daling van de gerapporteerde bruto huuropbrengsten van de Groep. De portefeuille die aan de Joint Venture werd verkocht in de derde JV closing vertegenwoordigde bruto huurinkomsten voor de Groep van € 1,7 miljoen in 2017. Per 31 december 2017 bedroeg de toegezegde huur op jaarbasis die toegeschreven wordt aan de Joint Venture € 52,5 miljoen (vergeleken met € 38,6 miljoen op 31 december 2016).
Als Jan Van Geet, in zijn hoedanigheid van CEO van de Groep, niet langer voldoende tijd zou besteden aan de ontwikkeling van de portefeuille van de Joint Venture, kan Allianz vanaf de kennisgeving hiervan de procedure tot verwerving van de voorgestelde inkomsten genererende activa stopzetten tot Jan Van Geet is vervangen naar tevredenheid van Allianz. Dergelijke tijdelijke stilstand van de investeringsverplichting van Allianz zou een negatieve invloed kunnen hebben op de kaspositie op korte termijn van de Groep. Verder moeten potentiële beleggers er nota van nemen dat de joint venture overeenkomst tussen VGP en Allianz onderworpen kan zijn aan wijzigingen of kan worden beëindigd in overeenstemming met haar bepalingen. Dergelijke wijzigingen of beeindiging kunnen een wezenlijk nadelige impact hebben op de financiële positie en inkomsten van VGP.
Ten aanzien van de Joint Venture treedt de Groep op als ontwikkelingsbeheerder, en zij dient te verzekeren dat alle ontwikkelingen binnen de initieel afgesproken bouwprijzen/budgetten blijven. Als de werkelijke kosten van de bouwwerkzaamheden hoger zouden zijn dan het initiële bouwbudget, zal dit een nadelige weerslag hebben op enige extra betaling waar VGP recht op zou hebben in overeenstemming met de bepalingen van haar overeenkomsten met de Joint Venture en Allianz. Als de werkelijke kosten van de bouwwerkzaamheden hoger liggen dan de marktwaarde van het voltooide gebouw, zal het verschil volledig moeten worden gedragen door de Groep (op voorwaarde dat dit te wijten is aan de Groep), wat een wezenlijk nadelig effect zou kunnen hebben op de bedrijvigheid, de financiële toestand en de bedrijfsresultaten van de Groep.
Als de Vennootschap er niet in slaagt de fondsen te verstrekken aan de Joint Venture die werden toegezegd aan Allianz in overeenstemming met de bepalingen van de joint venture overeenkomst (d.i. voor de financiering van de relevante extra betalingen (indien van toepassing), de terugbetaling van leningen voor bouwwerkzaamheden en ontwikkeling aan de Groep bij de verwerving door de Joint Venture van de voltooide activa, investeringsuitgaven in verband met herstellingen en onderhoud van dergelijke activa en de aankoopprijs voor enige toekomstige voltooide activa die de Joint Venture zou verwerven of enige andere door Allianz of VGP vereiste financiering in overeenstemming met de JVO (zoals de vervanging van bankschulden) en bevestigd door een aangestelde externe financieel deskundige), dan heeft Allianz het recht, hetzij om exclusief in te schrijven op drie maal het aantal aandelen dat het bedrag vertegenwoordigt van de fondsen die de Vennootschap niet heeft verstrekt, hetzij om zelf fondsen te verstrekken aan de Joint Venture tegen preferente rentebepalingen en terugbetalingsvoorwaarden. Bijvoorbeeld: als er vijfhonderd (500) uitgegeven aandelen zijn, en als het ontbrekende bedrag (het bedrag bijvoorbeeld dat anders door VGP zou zijn gefinancierd), gelijk is aan 2% van de reële marktwaarde van de Joint Venture, zal Allianz het recht hebben om in te schrijven op dertig (drie maal tien) nieuw uitgegeven aandelen van de Joint Venture en deze te verwerven (na de betaling ervan in contanten), wat gelijk is aan drie maal 2% van de uitstaande aandelen van de Joint Venture berekend op basis van de situatie vóór de verwatering. Dat kan een impact hebben op het vermogen van de Vennootschap om gezamenlijke zeggenschap over de Joint Venture te behouden, en op haar vermogen om voldoende dividendinkomsten te genereren uit de Joint Venture, wat dus ook een wezenlijk nadelige impact kan hebben op de activiteiten, financiële omstandigheden en bedrijfsresultaten van de Groep.
Ingeval Allianz verplicht zou zijn om de Joint Venture te consolideren (bijvoorbeeld na een wijziging in boekhoudkundige regels of andere regelgeving) in zijn bedrijvengroep, werd er uit hoofde van de joint venture overeenkomst overeengekomen dat Allianz het recht heeft om de bestaande schuldfinanciering te vervangen door maatschappelijk kapitaal, wat zou kunnen leiden tot een verwatering van de Vennootschap als de Vennootschap er niet in slaagt haar overeenstemmende deel van het kapitaal te financieren. Dat kan een impact hebben op het vermogen van de Vennootschap om gezamenlijke zeggenschap over
de Joint Venture te behouden, en op haar vermogen om voldoende dividendinkomsten te genereren uit de Joint Venture, wat dus ook een wezenlijk nadelige impact kan hebben op de activiteiten, financiële omstandigheden en bedrijfsresultaten van de Groep. Aangezien de schuldfinanciering van de Joint Venture echter zou worden vervangen door kapitaalfinanciering door Allianz op 1:1 basis, zou in dergelijk geval de intrinsieke waarde van het belang van de Vennootschap in de Joint Venture niet worden beïnvloed.
De Groep dient de bepalingen van diverse beheerovereenkomsten na te leven volgens welke zij optreedt als exclusieve activabeheerder, vastgoedbeheerder en ontwikkelingsbeheerder van de Joint Venture en van de dochterondernemingen van de Joint Venture. Als een lid van de Groep zijn verplichtingen ingevolge een beheersovereenkomst wezenlijk zou schenden en daar binnen een bepaalde termijn na ingebrekestelling niet aan tegemoetkomt, of als de Vennootschap haar exclusiviteitsverplichtingen onder de joint venture overeenkomst m.b.t. het aanbieden van inkomsten genererende activa zou schenden, heeft Allianz het recht om alle beheerovereenkomsten per direct te beëindigen, de joint venture overeenkomst te beëindigen en/of een calloptie uit te oefenen op alle aandelen die de Vennootschap houdt in de Joint Venture tegen een betaling van een aankoopprijs van 90% van de reële marktwaarde van deze aandelen, wat een korting van 10% op de reële marktwaarde van deze aandelen inhoudt. Het plaatsvinden van een van bovengenoemde gebeurtenissen kan een wezenlijke invloed hebben op het vermogen van VGP om voldoende dividendinkomsten uit de Joint Venture te genereren en/of om de gezamenlijke zeggenschap over de Joint Venture te behouden, wat ook een wezenlijk nadelige impact kan hebben op de activiteiten, financiële omstandigheden en bedrijfsresultaten van de Groep.
Als op enig moment tijdens de looptijd van de joint venture overeenkomst de participatie die Jan Van Geet direct of indirect bezit in de Vennootschap daalt tot onder 25% van het totale aantal uitstaande aandelen (tenzij door verwatering van zijn participatie als gevolg van kapitaalverhogingen of vergelijkbare transacties op het niveau van de Vennootschap waar hij niet aan zou deelnemen), heeft Allianz het recht om alle beheerovereenkomsten per direct te beëindigen en de joint venture overeenkomst te beëindigen. Het plaatsvinden van een dergelijke bovengenoemde gebeurtenis kan een wezenlijke invloed hebben op het vermogen van VGP om voldoende dividendinkomsten uit de Joint Venture te genereren en/of om de gezamenlijke zeggenschap over de Joint Venture te behouden, wat ook een wezenlijk nadelige impact kan hebben op de activiteiten, financiële omstandigheden en bedrijfsresultaten van de Groep.
De Groep heeft erkend een de facto constructieve verplichting te hebben ten aanzien van de Joint Venture (ten bedrage van haar proportioneel aandeel) aangezien zij er altijd naar zal streven dat de Joint Venture en haar dochterondernemingen in staat zijn hun respectievelijke verplichtingen na te komen, aangezien de goede werking van materieel belang is voor de Groep bij de realisatie van de verwachte meerwaarden. Er zijn echter geen contractuele verplichtingen om kapitaal of fondsen in te brengen voor de financiële ondersteuning van de Joint Venture, behoudens wat is uiteengezet in de JVO, d.w.z. de financieringsverplichtingen van de Groep krachtens de JVO tegenover de Joint Venture zoals vermeld in dit deel "Risicofactoren – De activiteiten, werkzaamheden en financiële omstandigheden van de Groep worden in aanzienlijke mate beïnvloed door de Joint Venture – Risico's verbonden aan de sector, eigendommen en activiteiten van de Groep". Dat houdt in dat uiteindelijk iedere door de Joint Venture aan de Groep verschuldigde betaling ofwel zal worden gedragen door de aandeelhouders van de Joint Venture, dus VGP en Allianz pro rata hun deelneming, ofwel, ingeval VGP zijn hoger vermelde financieringsverplichtingen krachtens de JVO niet nakomt, ertoe zal leiden dat VGP wordt verwaterd door Allianz in overeenstemming met de bepalingen van de JVO, of dat Allianz financiering aan de Joint Venture verstrekt tegen preferente terugbetalings- en rentevoorwaarden.
De Joint Venture is blootgesteld aan veel van de risico's waar ook de Groep aan is blootgesteld, met inbegrip van de risico's voor de Groep die in de volgende delen zijn uiteengezet: (i) "De Groep kan afhankelijk zijn van haar vermogen om nieuwe huurovereenkomsten af te sluiten en haar vastgoedactiva met succes te verkopen", (ii) "Risico's verbonden aan de aard van de activiteiten van de Groep: verwerving, ontwikkeling, eigendom, beheer van een logistieke vastgoedportefeuille", (iii) "Vastgoedwaarderingen worden gebaseerd op methodes en andere overwegingen die mogelijk niet de waarde van het vastgoed weerspiegelen waartegen het kan worden verkocht", (iv) "Risico's verbonden aan de ontwikkelingsactiviteiten van de Groep", (v) "Toenemende onderhouds-, renovatie- en vastgoedbeheerkosten kunnen de resultaten van de Groep nadelig beïnvloeden", (vi) "De verzekeringsdekking van de Groep is mogelijk ontoereikend",
en (vii) "Toenemende concurrentie voor het verwerven van nieuwe terreinen kan een nadelig effect hebben op de financiële resultaten van de Groep", alle zoals aangegeven in dit deel "Risicofactoren".
Al deze risico's kunnen een wezenlijk nadelig eff ect hebben op de activiteiten, fi nanciële omstandigheden en bedrijfsresultaten van de Joint Venture, wat een wezenlijke impact kan hebben op het vermogen van VGP om voldoende dividendinkomsten te genereren uit de Joint Venture en dus ook een wezenlijk nadelige impact kan hebben op de activiteiten, fi nanciële omstandigheden en bedrijfsresultaten van de Groep.
De Groep heeft aanzienlijke leningen verstrekt aan de Joint Venture en de dochterondernemingen van de Joint Venture. Deze leningen omvatten leningen voor ontwikkeling en bouwwerkzaamheden die rechtstreeks aan de projectbedrijven van de Joint Venture zijn verstrekt, naast andere aandeelhoudersleningen aan de Joint Venture voor een totaalbedrag van € 149,9 miljoen op 31 december 2017 (waarvan € 137,2 miljoen aan leningen voor bouwwerkzaamheden en ontwikkeling). De doelstelling van de Joint Venture is louter het investeren in inkomsten genererende activa en beide partners van de Joint Venture zijn overeengekomen dat alle ontwikkelingen ondernomen binnen de Joint Venture dan ook in eerste instantie zullen worden voorgefinancierd door VGP. De terugbetaling van deze leningen voor bouwwerkzaamheden en ontwikkeling zullen voornamelijk worden aangedreven door de daaropvolgende herfinanciering van de activa van de Joint Venture bij de voltooiing van die activa. Ingeval de opbrengsten van dergelijke herfinanciering aanzienlijk lager zouden zijn dan de ontwikkelingskosten, is het mogelijk dat VGP niet in staat is om het totaalbedrag van deze leningen voor bouwwerkzaamheden en ontwikkeling die aan de Joint Venture werden verstrekt terug te verdienen, aangezien de Joint Venture niet het volledige bedrag van zulke leningen voor bouwwerkzaamheden en ontwikkeling onder de bestaande kredietfaciliteiten zou kunnen opvragen en waarbij dergelijk tekort derhalve zou moeten worden gefinancierd door bijkomende aandeelhoudersleningen die aan de Joint Venture worden toegekend door VGP en Allianz in verhouding met hun participatie, wat een wezenlijk nadelig effect zou kunnen hebben op de bedrijvigheid, de financiële toestand en de bedrijfsresultaten van de Groep.
De Groep kan het vastgoed in haar portefeuille, d.w.z. de inkomsten genererende activa, desinvesteren, wat haar huurinkomsten zou verlagen. Per 31 december 2017 omvatten de bruto huurinkomsten van de Groep van € 17,1 miljoen, de bruto huurinkomsten van de portefeuille die aan de Joint Venture werd verkocht in de derde closing van maart 2017, voor een totaalbedrag van € 1,7 miljoen. De opbrengsten van zulke desinvesteringen kunnen worden gebruikt voor een nieuwe ontwikkelingscyclus, namelijk het fi nancieren van de aankoop en ontwikkeling van nieuwe terreinen. Gedurende de eerste fase in de ontwikkeling van een nieuw project worden er echter geen inkomsten gegenereerd totdat het project is voltooid en opgeleverd aan een huurder of verkocht aan ofwel de Joint Venture ofwel een andere partij, niettegenstaande het feit dat de Groep tijdens deze fase aanzienlijke investeringen doet in het kader van de ontwikkeling van het project. Een vertraging in de ontwikkeling van deze projecten of de verhuur of verkoop van ontwikkelde inkomsten genererende activa zou een nadelig eff ect kunnen hebben op de activiteiten, fi nanciële toestand en bedrijfsresultaten van de Groep.
De inkomsten van de Groep worden bepaald door haar vermogen om nieuwe huurovereenkomsten te ondertekenen en door de overdracht van vastgoed, in het bijzonder aan de Joint Venture. De kasstroom van de Groep op korte termijn kan worden beïnvloed als de Groep niet in staat is om succesvol nieuwe commerciële huurovereenkomsten te blijven aangaan en vastgoedactiva te vervreemden, wat een nadelig eff ect zou kunnen hebben op de bedrijvigheid, de fi nanciële toestand en de bedrijfsresultaten van de Groep.
Op middellange termijn kunnen de resultaten en kasstromen van de Groep aanzienlijk schommelen naargelang de projecten/parken die kunnen worden aangeboden en verkocht in een bepaald jaar. Het onvermogen om voldoende contant geld te genereren
op middellange termijn kan een impact hebben op het vermogen van de Groep om haar schulden terug te betalen, wat een nadelig effect zou kunnen hebben op de bedrijvigheid, de financiële toestand en de bedrijfsresultaten van de Groep.
De activa van de Groep (inclusief de activa die worden ontwikkeld met het oog op de vervreemding aan de Joint Venture) liggen momenteel geografisch geconcentreerd in Duitsland, Spanje en Tsjechië en in mindere mate in Letland, Slowakije, Hongarije en Roemenië.
Aangezien de activiteiten van de Groep bestaan uit de aankoop, ontwikkeling en exploitatie van vastgoed, is zij onderworpen aan risico's verbonden aan de exploitatie van vastgoed, waarvan sommige buiten de controle van de Groep liggen, zoals de volgende risico's:
(vii) het vermogen van de Groep om projectfi nanciering te verkrijgen tegen economisch haalbare voorwaarden;
(viii) het vermogen van de Groep om alle nodige vergunningen en toelatingen tijdig te verkrijgen;
(xviii) potentiële terreuraanslagen.
Het optreden van een van deze gebeurtenissen in een van de geografi sche markten waarin de Groep actief is, zou een wezenlijk nadelige weerslag kunnen hebben op de toekomstige bedrijvigheid, fi nanciële toestand, bedrijfsresultaten, reputatie en kasstromen van de Groep.
De waardering van vastgoed is grotendeels afhankelijk van nationale en regionale economische omstandigheden. De waarde van de portefeuille van de Groep kan worden beïnvloed door een daling van de vastgoedmarkt of een wijziging in de economische toestand van de landen waarin de Groep actief is. Het niveau van de rentevoeten is eveneens een belangrijke parameter voor de waardering van vastgoed. Een verandering in één van de veronderstellingen of factoren gebruikt voor de waardering van vastgoed zou de waarde van het vastgoed aanzienlijk kunnen doen dalen of stijgen, wat een nadelig effect zou kunnen hebben op de bedrijvigheid, de financiele toestand en de bedrijfsresultaten van de Groep.
De Groep is van plan om in de eerste plaats logistiek vastgoed en bijbehorende kantoren te bouwen. In geval van beëindiging van een huurovereenkomst betreffende logistiek vastgoed met bijbehorende kantoren, kan het moeilijk zijn om een nieuwe huurder aan te trekken die de volledige bijbehorende kantoorruimte nodig heeft, aangezien de vereisten en activiteiten van nieuwe huurders kunnen verschillen van die van de oorspronkelijke huurder. Gelet op de aard van het vastgoed en het gebrek aan alternatief gebruik van logistiek vastgoed en, in mindere mate, de kantoren, zou het vermogen om te antwoorden op negatieve veranderingen in de prestaties van het vastgoed kunnen worden beperkt, wat een invloed kan hebben op de bedrijvigheid, financiële toestand, bedrijfsresultaten en kasstroom van de Groep.
Waarderingswinsten en verliezen (die niet gerealiseerd zijn) worden opgenomen in de resultatenrekening van de Vennootschap. Bijgevolg zou een daling van de vastgoedmarkt of een negatieve wijziging van één van de veronderstellingen die werden gebruikt of van één van de factoren die in overweging werden genomen bij de waardering van een vastgoed (zoals de rentevoeten, de plaatselijke economische toestand, het marktsentiment, verwachtingen inzake het marktrendement, de inflatie) de waarde van het vastgoed kunnen doen dalen en een nadelige weerslag kunnen hebben op de bedrijfsresultaten van de Groep. Deze factoren vallen buiten de controle van de Groep. Bovendien is de Groep mogelijk niet in staat dergelijke waarderingsverliezen te compenseren via verwachte toekomstige huurinkomsten of winsten uit ontwikkelingsactiviteiten, wat een nadelige invloed kan hebben op de bedrijfsresultaten.
De vastgoedportefeuille van de Groep is toegespitst op logistiek vastgoed. Gelet op deze concentratie zou een economische neergang in deze sector een wezenlijk nadelige weerslag hebben op de bedrijvigheid, financiële situatie, bedrijfsresultaten en kasstromen van de Groep.
De verhuurmarkt van het logistiek vastgoed hangt eveneens in ruime mate af van de economische omstandigheden en parameters die specifiek betrekking hebben op het vastgoed, zoals de locatie en de staat van het vastgoed. Daarenboven kunnen de wettelijke context of regelgevende veranderingen onder andere beperkingen opleggen op de Indexatie van huurinkomsten.
De waarde van verhuurd vastgoed hangt in ruime mate af van de resterende looptijd van de desbetreffende huurovereenkomsten, en van de kredietwaardigheid van de huurders. De Groep sluit contracten met gerenommeerde vennootschappen die een sterke financiële reputatie hebben, zodat zij voor zichzelf recurrente huurinkomsten kan verzekeren. Contracten worden gewaarborgd door stand-by kredietbrieven, contante deposito's en/of garanties van moederondernemingen die meestal een huurperiode van zes maanden dekken. Als een aanzienlijk aantal klanten, of een of meer van de belangrijkste klanten niet in staat zijn om hun verplichtingen als huurder na te komen, zou dit een wezenlijk nadelige weerslag kunnen hebben op de bedrijvigheid, de financiële toestand, de bedrijfsresultaten en kasstroom van de Groep.
De strategie van de Groep is gericht op ontwikkeling en een proactieve benadering van de potentiële vervreemding van de inkomsten genererende activa van de Groep wanneer deze activa een volgroeid stadium hebben bereikt.
De ontwikkeling van het logistiek vastgoed van de Groep houdt risico's in, naast de risico's in verband met het bezit en de exploitatie van het bestaande logistiek vastgoed van de Groep, in het bijzonder met
betrekking tot de ontwikkeling van logistiek vastgoed op nieuwe markten. Tijdens de eerste fasen van de ontwikkelingsprojecten draagt de Groep normaal gesproken de kosten van het project en begint zij pas op een later tijdstip inkomsten te ontvangen. Ontwikkelingsprojecten worden soms geconfronteerd met kostenoverschrijdingen en vertragingen bij de voltooiing, waarvan vele worden veroorzaakt door factoren die buiten de controle van de ontwikkelaar liggen. Onbekendheid van lokale regelgeving, vertraging in het verkrijgen van bouwvergunningen of geschillen over overeenkomsten en arbeid met bouwaannemers of onderaannemers en onvoorziene omstandigheden op de site kunnen leiden tot bijkomend werk en bouwvertragingen. Als de Groep niet presteert zoals verwacht of als de kosten van onvoorziene kapitaalverbeteringen aanzienlijk oplopen, zou dat de kasstroom van de Groep kunnen afremmen. De Groep kan eveneens de kosten van verbeteringen die nodig zijn om het vastgoed op een efficiënte manier te verhandelen aan potentiële huurders onderschatten. Al deze factoren kunnen een wezenlijk nadelige weerslag kunnen hebben op de toekomstige bedrijvigheid, financiële toestand, bedrijfsresultaten en kasstroom van de Groep.
Wanneer investeringen voor projectontwikkeling in overweging worden genomen, maakt de Groep bepaalde schattingen over de economische, markt- en andere omstandigheden, met inbegrip van schattingen met betrekking tot de waarde of potentiële waarde van een onroerend goed en het potentiële rendement op de investering. Deze schattingen kunnen onjuist blijken, waardoor de strategie van de Groep ongeschikt wordt met een daaruit voortvloeiende negatieve invloed op de bedrijvigheid, bedrijfsresultaten, financiële toestand en vooruitzichten van de Groep.
Bij de voltooiing van vastgoedprojecten heeft VGP gewoonlijk een aanzienlijk bedrag van zijn eigen middelen geïnvesteerd in het project. De Groep hanteert dan ook een proactieve strategie ten aanzien van de vervreemding van de activa, in het bijzonder binnen de Joint Venture, om de geïnvesteerde middelen gedeeltelijk te hergebruiken en deze middelen vrij te maken om te herinvesteren in de ontwikkelingspijplijn.
De inkomsten van de Groep zullen bijgevolg gedeeltelijk worden bepaald door de vervreemding van vastgoedprojecten, in het bijzonder aan de Joint Venture. Dit betekent dat de resultaten en kasstromen van de Groep van jaar tot jaar aanzienlijk kunnen schommelen naargelang het aantal projecten dat in een bepaald jaar te koop kan worden geboden en kan worden verkocht, in het bijzonder aan de Joint Venture. Als de Groep er niet in slaagt verkopen af te sluiten, kan dat aanzienlijke schommelingen veroorzaken in de kasstroom van de Vennootschap, wat een nadelig eff ect zou kunnen hebben op de bedrijvigheid, de fi nanciële toestand en de bedrijfsresultaten van de Groep.
Het feit of verhuurbaar vastgoed gewenst is of niet hangt niet enkel af van de ligging, maar eveneens van de staat ervan. Om aantrekkelijk te blijven en een
inkomstenstroom te genereren op een langere termijn, moet de staat van een onroerend goed worden onderhouden of, in sommige gevallen, verbeterd om de veranderende behoeften van de markt te kunnen beantwoorden. De meeste onroerende goederen van de Groep zijn nieuw en er wordt verwacht dat deze goederen in de nabije toekomst louter standaard onderhoud zullen vereisen. Naarmate deze onroerende goederen ouder worden, of als de marktvereisten veranderen, kan het onderhoud of het renoveren van deze onroerende goederen in overeenstemming met de marktstandaarden aanzienlijke kosten met zich meebrengen, die doorgaans voornamelijk worden gedragen door de eigenaar van het vastgoed en niet door de huurders. Als de werkelijke kosten van het onderhoud of het renoveren van vastgoed de schattingen van de Groep overschrijden, of als onzichtbare gebreken worden vastgesteld naar aanleiding van het onderhoud of de renovatie die niet worden gedekt door de verzekering of contractuele garanties, of als de Groep niet over het recht beschikt om haar huurprijzen te verhogen, zal zij deze extra kosten moeten dragen. Voorts zal elke tekortkoming van de Groep om relevante herstellingswerken uit te voeren als antwoord op de hierboven omschreven factoren een nadelige invloed kunnen hebben op de inkomsten uit de betrokken onroerende goederen.
Vastgoedbeheerdiensten worden voornamelijk intern verstrekt en in mindere mate extern waarbij het betrokken vastgoedbeheerbedrijf van de Groep aansprakelijk is voor de juiste en ongestoorde exploitatie van de gebouwen. In het kader van hun dienstenaanbod zullen de vastgoedbeheerbedrijven van de Groep eveneens diensten van projectbeheer uitvoeren. Deze diensten hebben voornamelijk betrekking op verbeteringen of andere verbouwingswerken aan bestaande gebouwen op vraag van de eigenaar van de gebouwen. Deze diensten omvatten het hele spectrum van projectbeheer (toezicht en coördinatie van de aannemers voor het ontwerp, de adviesverlening over het verkrijgen van bouwvergunning, adviesverlening over de bouwwerkzaamheden en aanbestedingen die daarmee verband houden).
De Groep heeft de diensten van facility management in de Tsjechische Republiek gehergroepeerd in SUTA s.r.o. ("SUTA") en in Duitsland in FM Log. In.GmbH ("FM Log"). Diensten voor facility management worden voornamelijk intern verstrekt, waarbij SUTA en FM Log facility management-diensten leveren en, afhankelijk van de betrokken locatie, diverse activiteiten uitoefenen, zoals onderhoudsdiensten, defectmelding, diensten van afvalbeheer, onderhoud van de tuinen, enz. die in dat opzicht noodzakelijk kunnen zijn. In Tsjechië en Slowakije wordt circa 30% (op basis van de opgelopen kosten) van de facility management-diensten die nodig zijn voor het beheer van de activa in de eigen portefeuille en in de portefeuille van de Joint Venture intern geleverd, terwijl het overblijvende deel wordt uitbesteed aan derden. In Duitsland bedraagt dit cijfer 20%, waarbij de functie facility management wordt opgebouwd. In andere landen waar er geen specifiek facility managementteam is, zal de Groep een beroep doen op externe facility management-bedrijven om deze activiteiten uit te voeren.
De vastgoedbeheer- en facility management-bedrijven van de Groep zullen dus potentieel aansprakelijk zijn voor de kwaliteit en/of de niet-uitvoering van hun diensten, wat een nadelig effect zou kunnen hebben op de bedrijvigheid, de financiële toestand en de bedrijfsresultaten van de Groep. Om dit risico tot een minimum te beperken, werd een beroepsaansprakelijkheidsverzekering afgesloten.
Het vastgoed van de Groep kan worden beschadigd of vernietigd door gewelddaden, natuurrampen, burgerlijk oproer of terreuraanslagen of ongevallen, met inbegrip van ongevallen in verband met de opgeslagen goederen. Bepaalde soorten verliezen kunnen echter in bepaalde landen onverzekerbaar zijn of niet economisch verzekerbaar zijn, zoals verliezen ten gevolge van overstromingen, rellen, oorlogsdaden of terrorisme. In dergelijke omstandigheden blijft de Groep aansprakelijk voor enige schuld of andere financiële verplichting met betrekking tot dat vastgoed. Inflatie, verandering in de bouwregels en -voorschriften, milieuoverwegingen en andere factoren kunnen er eveneens toe leiden dat opbrengsten uit verzekeringen niet volstaan om de kosten van het herstel of de vervanging van een onroerend goed na de beschadiging of vernietiging te dekken. De bedrijvigheid, financiële toestand, bedrijfsresultaten en kasstroom van de Groep kunnen in dergelijke omstandigheden nadelig worden beïnvloed.
Als het vastgoed, na een beschadiging of vernieling, niet kan worden herbouwd of indien de vorige bezettings- en winstcapaciteit niet kan worden bereikt binnen de periode van de dekking, zou dit een wezenlijk nadelige weerslag kunnen hebben op de toekomstige bedrijvigheid, financiële toestand, bedrijfsresultaten en kasstroom van de Groep. Hoewel alle gebouwen van de Groep verzekerd zijn tegen deze risico's zoals de Groep gebruikelijk acht in het betrokken geografische gebied door bedrijven die actief zijn in dezelfde of een vergelijkbare sector, kan er geen zekerheid worden geboden dat haar verzekeringsdekking zal volstaan of van kracht zal zijn in alle omstandigheden en tegen alle aansprakelijkheidsfactoren waaraan zij blootgesteld kan zijn. Aansprakelijkheid die niet wordt gedekt door verzekering of het onvermogen van de Groep om haar huidige verzekeringsdekking te handhaven, zou een wezenlijk nadelig effect kunnen hebben op haar activiteiten, financiële toestand, bedrijfsresultaten en vooruitzichten.
Aangezien de Groep actief is in, en van plan is haar activiteiten te ontwikkelen in, de Centraal-Europese landen (waarbij de huidige focus van de Groep op Letland, Tsjechië, Slowakije, Hongarije en Roemenië ligt), Duitsland en Spanje, is de Groep onderworpen aan een breed scala van EU-, nationale en lokale wet- en regelgeving. Deze omvatten vereisten op het vlak van bouw- en bezettingsvergunningen (die moeten worden verkregen opdat projecten zouden kunnen worden ontwikkeld en verhuurd), en op het vlak
van bestemming, gezondheid en veiligheid, milieu, bescherming van monumenten, belastingen, ruimtelijke ordening, buitenlandse eigendomsbeperkingen en andere wet- en regelgeving. Gelet op de complexiteit van het verkrijgen en handhaven van de talrijke vergunningen en toestemmingen, kan er geen zekerheid worden geboden dat de Groep te allen tijde alle vereisten die gelden voor de eigendommen en activiteiten van de Groep zal naleven.
De Groep vraagt de vergunningen aan die nodig zijn om haar vastgoed te bouwen en te exploiteren. Ten gevolge van de bureaucratie, wetten voor de bescherming van het milieu en het erfgoed en de tijdsdruk bij de administratieve autoriteiten in de betrokken rechtsgebieden, kan de Groep moeilijkheden ondervinden in het tijdig (of op enig moment) verkrijgen van de betrokken vergunningen. De aanlooptijd om de nodige vergunningen te verkrijgen verschilt tussen de Centraal- en Oost-Europese (COE), Zuidoost-Europese (ZOE) en Baltische gebieden en varieert van een aantal maanden tot 18 maanden. Vertragingen en/of veranderingen in het constructieproces en de plannen kunnen ontstaan ten gevolge van externe factoren zoals de ontdekking van archeologische sites. Het niet of niet tijdig nakomen van de toepasselijke wetten en regels of het niet of niet tijdig verkrijgen en handhaven van de vereiste vergunningen en toestemmingen zou een wezenlijk nadelige weerslag kunnen hebben op de bedrijvigheid, de financiële toestand, de bedrijfsresultaten of vooruitzichten van de Groep.
Bovendien kunnen er wijzigingen zijn in wetten en regels, of in de interpretatie daarvan door overheidsinstanties of rechtbanken. Dergelijke wijzigingen en andere economische en politieke factoren, met inbegrip van burgerlijke onlusten, bestuurlijke veranderingen en beperkingen op het vermogen om kapitaal over te maken in de landen waarin de Groep heeft geinvesteerd, kunnen een wezenlijk nadelige weerslag hebben op de bedrijvigheid, de financiële toestand, de bedrijfsresultaten en kasstroom van de Groep.
De markten waarin de Groep actief is, zijn blootgesteld aan lokale en internationale concurrentie. Concurrentie tussen vastgoedontwikkelaars en -operatoren kan leiden tot, onder andere, stijgende kosten voor de verwerving van grond voor ontwikkeling, stijgende grondstoffenkosten, gebrek aan bekwame bouwaannemers, overaanbod van vastgoed en/of verzadiging van bepaalde marktsegmenten, lagere huurprijzen, dalende vastgoedprijzen en langere termijnen om nieuwe vastgoedontwikkelingen goed te keuren. Al deze factoren kunnen een wezenlijk nadelige weerslag hebben op de bedrijvigheid, de financiële toestand en de bedrijfsresultaten van de Groep.
De concurrenten en potentiële concurrenten van de Groep kunnen beschikken over aanzienlijk betere financiële, technische, marketing-, diensten- of andere middelen dan de Groep en een reeds langer operationeel zijn in bepaalde landen of gebieden of een betere naambekendheid hebben. De kleinere omvang van de Groep kan dan ook als negatief worden beschouwd door potentiële klanten. Bovendien kunnen de concurrenten van de Groep in staat zijn om sneller te reageren op veranderende behoeften van klanten dan de Groep, en meer middelen te gebruiken voor de verbetering, promotie en verhuur van hun logistiek vastgoed. Als de concurrentie verscherpt en de bezettingsgraad of huurinkomsten van de Groep afnemen, zou dit een wezenlijk nadelige weerslag kunnen hebben op de bedrijvigheid, de financiële toestand, de bedrijfsresultaten en kasstroom van de Groep.
Bovendien waren de groei en winstmarges van de Groep tot nu toe gedeeltelijk toe te schrijven aan haar vermogen om terreinen te vinden en te verwerven in aantrekkelijke locaties, tegen aantrekkelijke prijzen en gunstige voorwaarden, en de strategie en toekomstige winsten van de Groep hangen mede af van haar vermogen om dit te kunnen blijven waarmaken. Er kan geen zekerheid worden geboden dat de Groep in de toekomst in staat zal zijn terreinen te verwerven van voldoende grootte of in voor ontwikkeling geschikte locaties, tegen aantrekkelijke prijzen en gunstige voorwaarden, in geval van toenemende concurrentie. Als de Groep niet in staat blijkt voldoende sites te vinden en te verwerven voor de grondbank van de Groep tegen commercieel aanvaardbare prijzen en voorwaarden, kan dat een wezenlijk ongunstig effect hebben op de activiteiten, de bedrijfsresultaten en de financiële toestand van de Groep.
Het succes van de Groep hangt gedeeltelijk af van haar vermogen om toekomstige expansie te beheren en aantrekkelijke investeringskansen te identificeren. Verwacht wordt dat een dergelijke expansie aanzienlijke eisen met zich mee zal brengen op het vlak van het beheer, ondersteuningsfuncties, boekhoudkundige en financiële controle, verkoop en marketing en andere middelen en een aantal risico's zal inhouden, zoals: de moeilijkheid om activiteiten en personeel in de activiteiten van de Groep te integreren, de mogelijke verstoring van de lopende zaken en de afleiding van het management; uitgaven in het kader van dergelijke expansie en in het geval van verwervingen in bepaalde Centraal-Europese landen (waarbij de huidige focus van de Groep op Letland, Tsjechië, Slowakije, Hongarije en Roemenië ligt) kan onzekerheid bestaan over buitenlandse wet- en regelgeving, wat een nadelig effect zou kunnen hebben op de activiteiten, de financiële toestand en de bedrijfsresultaten van de Groep. Per 31 december 2017 had de Groep meer dan 130 werknemers. Het doel van de Groep is om een voldoende groot team te hebben om de huidige groei van de Groep te ondersteunen.
Hoewel de Groep tot nu toe de meeste van haar projecten heeft verwezenlijkt op ongerepte terreinen waar milieuvervuiling onwaarschijnlijk is, is de Groep, wanneer zij nieuwe terreinen aankoopt, blootgesteld aan het risico van het verwerven van grond die verontreinigende stoffen bevat (zoals afval, olie of giftige stoffen) die schadelijk zijn voor het milieu of voor de gezondheid van arbeiders op de sites. De verwijdering en vernietiging van zulke gevaarlijke stoffen, samen met de bijbehorende onderhouds- en herstellingswerken, zouden kunnen leiden tot aanzienlijke kosten en het is mogelijk dat de dochterondernemingen geen regresvordering hebben tegen de partij die verantwoordelijk is voor de vervuiling of tegen de vorige eigenaren.
Deze milieurisico's zijn het grootst met betrekking tot terreinen gelegen in landen waar er geen betrouwbare documentatie bestaat over historische vervuiling of waar de wetten die milieukwesties beheersen nog in ontwikkeling of onduidelijk zijn, wat vaker het geval is in de Centraal-Europese landen (de huidige focus van de Groep in Centraal-Europa ligt op Letland, Tsjechië, Slowakije, Hongarije en Roemenië). Deze risico's in verband met milieuvorderingen zijn niet steeds voorspelbaar of vallen niet steeds onder de controle van de Groep. Het oplopen van milieuvorderingen of onvoorziene kosten om deze substanties te verwijderen of te vernietigen of om daaruit voortvloeiende schade te herstellen, zou een nadelige weerslag kunnen hebben op de activiteiten, de financiële toestand, de bedrijfsresultaten en vooruitzichten van de Groep.
In het algemeen heeft de Groep geen volledige controle over de onroerende goederen die zij verhuurt en kan zij niet voorkomen dat haar huurders gevaarlijke materialen, gestolen goederen, nagemaakte goederen, drugs of andere illegale goederen opslaan. Hoewel de bepalingen van de standaard huurovereenkomsten voor klanten de huurders ertoe verplichten de gebouwen enkel te gebruiken voor toegestane activiteiten en voor de in de betrokken huurovereenkomst bepaalde doeleinden, kan de Groep niet uitsluiten dat zij mogelijk aansprakelijk wordt gesteld voor de goederen die haar klanten opslaan. Bovendien kan ongunstige publiciteit ten gevolge van illegale inhoud opgeslagen in een gebouw van de Groep een wezenlijk nadelige weerslag hebben op de activiteiten, de financiële toestand, de bedrijfsresultaten en de kasstroom van de Groep.
De Groep is in grote mate afhankelijk van de ervaring en commerciële kwaliteiten van haar management en het commercieel en technisch team en in het bijzonder van haar Chief Executive Officer, Jan Van Geet. In de sector van de vastgoedontwikkeling heerst een hoge vraag naar ervaren technisch, marketing- en ondersteuningspersoneel en is er een sterke concurrentie voor hun talenten. Het verlies van diensten van een lid van het management of het onvermogen om voldoende gekwalificeerd personeel aan
te trekken en te behouden kan een wezenlijk nadelige weerslag hebben op de bedrijvigheid, de financiele toestand, de bedrijfsresultaten en kasstroom van de Groep.
Om het personeel te behouden, hebben de aandeelhouders een incentiveplan op lange termijn opgesteld via een afzonderlijke entiteit, VGP Misv. Comm. VA. Dit plan zal aangevuld worden met een nieuw langetermijn incentiveplan, dat in werking zal treden vanaf 2018 (zie 'Remuneratieverslag').
In de joint venture overeenkomst zijn de Groep en Allianz overeengekomen dat als Jan Van Geet, in zijn hoedanigheid van CEO van de Groep, niet langer voldoende tijd zou besteden aan de ontwikkeling van de portefeuille van de Joint Venture, Allianz vanaf de kennisgeving hiervan de procedure tot verwerving van de voorgestelde inkomsten genererende activa kan stopzetten tot Jan Van Geet is vervangen naar tevredenheid van Allianz. Een dergelijke tijdelijke stilstand van de investeringsverplichting van Allianz zou een negatieve invloed kunnen hebben op de kaspositie van de Groep, wat een wezenlijk nadelige weerslag zou kunnen hebben op de activiteiten, financiële situatie, bedrijfsresultaten en kasstroom van de Groep.
De Groep kan het voorwerp worden van geschillen met huurders, handelspartijen met wie de Groep relaties onderhoudt of andere handelspartijen in huurof verwante bedrijven. Dergelijke geschillen kunnen leiden tot rechtszaken tussen de Groep en deze handelspartijen, wat een nadelig effect zou kunnen hebben op de activiteiten, de financiële toestand en de bedrijfsresultaten van de Groep. Ongeacht het feit of een geschil al dan niet leidt tot een rechtszaak, is het mogelijk dat de Groep zich verplicht ziet aanzienlijke managementtijd en aandacht te besteden aan de succesvolle afhandeling ervan (via een rechtszaak, minnelijke schikking of anderszins), wat de focus van het management van de Groep om zich te concentreren op haar activiteiten afleidt. Elke dergelijke afhandeling zou kunnen bestaan in de betaling van schadevergoeding of in uitgaven van de Groep die aanzienlijk kunnen zijn. Daarnaast zou een dergelijke afhandeling kunnen bestaan in een akkoord van de Groep met bepalingen die de werking van de activiteiten van de Groep beperken.
Het zich voordoen van een van deze gebeurtenissen in een van de geografische markten waarin de Groep actief is, zou een wezenlijk nadelige weerslag kunnen hebben op de toekomstige bedrijvigheid, financiële toestand, bedrijfsresultaten en kasstroom van de Groep.
Per datum van dit jaarverslag is VGP niet op de hoogte van enige overheidsprocedure, gerechtelijke procedure of arbitrageprocedure (inclusief eventuele dreigende procedures waarvan de Vennootschap zich bewust is) die een wezenlijk nadelige weerslag zou kunnen hebben op de toekomstige activiteiten, fi nanciële situatie en/of bedrijfsresultaten van de Groep.
VGP heeft contractuele relaties met talrijke partijen, zoals partners, beleggers, huurders, aannemers, architecten en financiële instellingen, en met de Joint Venture. Als dergelijke tegenpartijen hun contractuele (financiële of andere) verbintenissen niet nakomen, kan dat een aanzienlijke impact hebben op de financiële en operationele positie van VGP. Zo komt een aanzienlijk deel van de toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis (voor de gecombineerde eigen portefeuille met die van de Joint Venture), (vertegenwoordigende 9,1% van de toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis (exclusief Estland) per 31 december 2017) voort uit de verhuur van een magazijn in Barcelona aan Punto Fa S.L. (onderdeel van de Mango-groep). De Groep zou dan ook negatief kunnen worden beïnvloed door de financiële moeilijkheden van de Mango-groep.
Bovendien kan de voltooiing van de ontwikkelingsprojecten van de Groep vertraging oplopen als de Groep niet in staat is geschikte aannemers te vinden, of als een of meer geselecteerde aannemers niet binnen het ontwikkelingstijdschema blijven of op een andere wijze hun bouwverplichtingen niet nakomen, bijvoorbeeld als gevolg van: (i) een tekort aan arbeidskrachten of arbeidsgeschillen; (ii) het niet nakomen door een aannemer van de verwachte of vereiste bouwstandaard; (iii) vertragingen vanwege de complexiteit of technische vereisten van bepaalde ontwikkelingen; (iv) faillissement; of (v) insolventie. Een dergelijke vertraging of niet-nakoming door een aannemer of onderaannemer kan schade berokkenen aan de relaties van de Groep met haar klanten en kan de activiteiten van de Groep verstoren. Al deze factoren kunnen een wezenlijk nadelige weerslag hebben op de activiteit, de financiële toestand, de bedrijfsresultaten en de kasstroom van de Groep.
Nieuwe fiscale wetgeving evenals veranderingen in de interpretatie van fiscale regelgeving in de verschillende landen waarin de Vennootschap actief is, zouden een invloed kunnen hebben op de fiscale toestand van de Groep.
Alle onroerende goederen van de Groep zijn onderworpen aan onroerende voorheffing en vastgoedbelasting. Deze belastingen kunnen in de toekomst stijgen als de belastingtarieven veranderen en als de waarde van het onroerend goed van de Vennootschap wordt getaxeerd of opnieuw wordt getaxeerd door de belastingdiensten. Afhankelijk van de lokale marktomstandigheden is het mogelijk dat de Groep niet in staat is om de belastingverhogingen te compenseren door verhogingen in de huur of via andere inkomsten. Dit kan het rendement op de investeringen van de Groep en haar activiteiten, financiële toestand, bedrijfsresultaten en kasstroom nadelig beinvloeden. Deze risico's worden permanent gecontroleerd, en indien nodig zal de Groep een beroep doen op externe adviseurs die advies verlenen over belastingzaken.
Door de aard van de activiteiten van de Groep is zij blootgesteld aan mogelijke aansprakelijkheidsvorderingen door derden. De Groep kan geconfronteerd worden met contractuele geschillen die al dan niet kunnen leiden tot rechtszaken, als gevolg van uiteenlopende gebeurtenissen, zoals: (i) feitelijke of vermeende tekortkomingen bij de uitvoering van bouwprojecten (inclusief inzake het ontwerp, de installatie of reparatiewerkzaamheden); (ii) tekortkomingen in de bouwmaterialen die de Groep gebruikt; of (iii) tekortkomingen in de goederen en diensten geleverd door leveranciers, aannemers en onderaannemers die door de Groep worden gebruikt. Als gevolg daarvan kunnen gebeurtenissen, ongevallen, letsels of schade bij of in verband met een van de lopende of afgewerkte projecten van de Groep vanwege werkelijke of vermeende tekortkomingen van de Groep resulteren in aanzienlijke aansprakelijkheids-, garantie- of andere burgerlijke en strafrechtelijke vorderingen, en in reputatieschade, vooral als de openbare veiligheid in het gedrang was. Deze aansprakelijkheid is mogelijk niet verzekerbaar of kan de verzekeringslimieten van de Groep overschrijden, wat een wezenlijk nadelige weerslag zou kunnen hebben op de activiteiten, financiële situatie, bedrijfsresultaten en kasstroom van de Groep.
De Groep heeft aanzienlijke leningen afgesloten om haar groei te financieren via haar momenteel uitstaande obligaties en/of via kredietfaciliteiten van banken. Krachtens de voorwaarden van deze obligaties en bankkredietfaciliteiten moet de Groep te allen tijde beantwoorden aan de in dit document uiteengezette schuldgraad (-graden), zo niet zal de Groep in gebreke zijn wat een aantal (zo niet alle) uitstaande obligaties en/of bankkredietfaciliteiten betreft. Dat kan leiden tot de verplichting voor de Groep om alle uitstaande financiële schulden in dat kader volledig terug te betalen, wat een wezenlijk nadelige weerslag kan hebben op de activiteiten, financiële situatie, bedrijfsresultaten en kasstroom van de Groep. Raadpleeg ook "De leningen van de Groep gaan gepaard met bepaalde beperkende convenanten" in dit deel "Risicofactoren" voor nadere details over de schuldgraden die de Groep moet naleven krachtens de voorwaarden van de obligaties.
De schulden van de Groep (en de positie van haar Schuldgraad) kunnen onder andere:
Het vermogen van de Groep om haar schulden te betalen, hangt af van haar vermogen om haar bedrijfsresultaten op een bepaald niveau te houden, wat dan weer afhangt van de algemene economische en marktomstandigheden en van financiële, zakelijke en andere factoren, waarvan vele buiten de controle van de Groep vallen. Als de kasstroom van de Groep uit de bedrijfsactiviteiten tekortschiet, kan de Groep verplicht zijn om bepaalde maatregelen te nemen, zoals het uitstellen of verlagen van investerings- en andere uitgaven in een poging om haar schulden te herstructureren of te herfinancieren, de verkoop van haar beleggingsvastgoed of andere activa of het aantrekken van bijkomend maatschappelijk kapitaal. De Groep is mogelijk niet in staat om deze maatregelen tegen gunstige voorwaarden of tijdig te nemen.
Bovendien volstaan deze maatregelen mogelijk niet om de Groep in staat te stellen haar schuldverplichtingen volledig na te komen, en kunnen zij hoe dan ook een wezenlijk nadelig effect hebben op haar activiteiten, financiële toestand, bedrijfsresultaten en vooruitzichten. Als de Groep er niet in slaagt haar schulden na te komen via de intern gegenereerde kasstroom of andere liquiditeitsbronnen, kan zij in gebreke van haar verplichtingen aan haar schuldeisers worden gesteld.
Bovendien kan een herfinanciering van de schulden van de Groep plaatsvinden tegen hogere rentevoeten, en kan een dergelijke herfinanciering de Groep binden aan minder gunstige convenanten, wat haar activiteiten verder zou kunnen beperken en een wezenlijk nadelig effect zou kunnen hebben op haar financiële toestand en bedrijfsresultaten.
Bovendien omvatten sommige wezenlijke leenovereenkomsten van de Groep momenteel bepaalde financiële convenanten. Raadpleeg "De leningen van de Groep gaan gepaard met bepaalde beperkende convenanten" in dit deel "Risicofactoren - Financiële risico's waaraan de Groep is blootgesteld".
De leenovereenkomsten van de Groep en van de Joint Venture, en de dec-18 Obligatie, de Obligatie 2023, de jul-24 Obligatie en de mar-25 Obligatie, omvatten financiële convenanten, die het vermogen van de Groep en/of van de Joint Venture om hun respectieve toekomstige activiteiten en kapitaalbehoeften te financieren en hun vermogen om bedrijfskansen en -activiteiten in hun belang te benutten, kunnen beperken. Bovendien zou de niet-naleving van convenanten een nadelige invloed kunnen hebben op de financiële toestand van de Groep. Hoewel de Groep haar convenanten voortdurend bewaakt met het oog op de naleving en om mogelijke problemen ter zake van tevoren te identificeren en te verhelpen, kan er geen zekerheid worden geboden dat de Groep te allen tijde deze convenanten zal kunnen naleven. In 2017 bleef de Groep ruimschoots binnen haar convenanten.
De voorwaarden van de dec-18 Obligatie, de sep-23 Obligatie, de jul-24 Obligatie en de mar-25 Obligatie omvatten de volgende financiële convenanten, gemeten op het niveau van de Vennootschap:
Bovengenoemde ratio's worden halfjaarlijks getest op basis van een periode van 12 maanden en worden als volgt berekend:
Per 31 december 2017 bedroeg de geconsolideerde schuldgraad 42,3%, tegenover 39,4% per 31 december 2016. de interest cover ratio bedroeg 7,02 per 31 december 2017, tegenover 5,47 per 31 december 2016, en de debt service cover ratio ten slotte bedroeg 4,69 per 31 december 2017, tegenover 3,36 per 31 december 2016.
De kredietovereenkomst afgesloten met de bank Raiffeisen (Roemenië) omvat de volgende financiële convenanten:
— Loan to Value: lager dan of gelijk aan 65,0%; en
— Debt service cover ratio: hoger dan of gelijk aan 1,25. Per 31 December 2017 bedroeg de Loan to Value 33,1% en de debt service cover ratio 1,66.
Per 31 december 2016 leefde VGP al haar bankconvenanten na.
Afgezien van de door de obligaties gegeneerde fondsen werd de Groep van tijd tot tijd gefinancierd door aandeelhoudersleningen en bankkredietfaciliteiten. Momenteel zijn er geen uitstaande aandeelhoudersleningen aan de Vennootschap.
De niet-beschikbaarheid van gepaste kredietfaciliteiten zou een nadelige invloed kunnen hebben op de groei van de Groep evenals op haar financiële toestand indien kredietfaciliteiten van banken niet kunnen worden verlengd op hun vervaldatum of vervangen door andere bankkredietfaciliteiten. Bovendien kan een herfinanciering van de schulden van de Groep plaatsvinden tegen hogere rentevoeten, en kan een dergelijke herfinanciering de Groep binden aan minder gunstige convenanten, wat haar activiteiten verder zou kunnen beperken en een wezenlijk nadelig effect zou kunnen hebben op haar financiële toestand en bedrijfsresultaten.
Wijzigingen op het vlak van de rentevoeten kunnen een nadelige weerslag hebben op het vermogen van de Groep om kredieten en andere financieringen tegen gunstige voorwaarden te verkrijgen. Hoewel de Groep in het verleden bepaalde afdekkingsregelingen heeft afgesloten voor haar renteverplichtingen, en zij dat ook in de toekomst nog kan doen, gaat afdekking zelf gepaard met bepaalde risico's, zoals het risico dat de Groep een aanzienlijk bedrag zou moeten betalen (inclusief kosten) om bepaalde afdekkingsregelingen te beëindigen. Per 31 december 2017 hadden alle financiële schulden een vaste rentevoet (in vergelijking met 95,2% per 31 december 2016).
De Groep publiceert haar jaarrekening in euro. De opbrengsten van de Groep en het grootste deel van haar uitgaven luiden in euro. Sommige uitgaven, activa en verplichtingen worden echter ingeboekt in andere valuta's dan de euro, vooral de Tsjechische kroon. Activa en verplichtingen die luiden in plaatselijke valuta's worden omgezet naar euro in het kader van de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening van de Groep. Bijgevolg zullen schommelingen in de wisselkoers van de euro ten opzichte van deze andere valuta's een invloed hebben op het bedrag van deze posten in de geconsolideerde jaarrekening van de Groep, ook al wijzigt hun waarde niet in hun oorspronkelijke valuta.
In overeenstemming met het valutabeleid van de Groep wordt de afdekking van wisselkoersrisico's voornamelijk beperkt tot het afdekken van de blootstelling die bepaalde drempelwaarden overschrijdt en/of als dat vereist is ingevolge de bestaande leningsovereenkomsten. De Groep beoordeelt deze risico's regelmatig en maakt gebruik van financiële instrumenten om deze blootstellingen op een gepaste manier af te dekken.
Deze omzettingen hebben in het verleden geleid tot, en kunnen in de toekomst leiden tot, een ongunstige impact op de bedrijfsresultaten, balans en kasstroom van de Groep van periode tot periode.
De winst van de Groep kan beïnvloed worden door veranderingen in de wisselkoersen. Als bijvoorbeeld de Tsjechische kroon sterk in waarde zou dalen tegenover de euro, zou dat de opbrengsten van de Groep drukken. De Groep is mogelijk ook niet in staat om haar hogere kosten door deze wisselkoersschommelingen op dit gebied door te rekenen aan haar huurders.
De lokale wetgeving voorziet in specifieke vereisten voor de aankoop van vastgoed (zoals de goedkeuring van overdrachten door rechtspersonen, het verkrijgen van stedenbouwkundige vergunningen, de naleving van wettelijke of contractuele voorkeurrechten, de toestemming van echtgenoten of gemeenten, de vervulling van diverse contractuele voorwaarden). Ten gevolge van de inconsistentie in de interpretatie en toepassing van de wet door de bevoegde instanties en het potentiële gebrek aan naleving van alle wettelijke vereisten tijdens de aankoopprocedure, is het mogelijk dat sommige leden van de Groep geen eigendomsbewijs hebben voor bepaalde terreinen, ondanks het feit dat ze in het betrokken vastgoedregister zijn geregistreerd als de eigenaar van die terreinen. In deze landen (de huidige focus van de Groep in Centraal-Europa ligt op Letland, Tsjechië, Slowakije, Hongarije en Roemenië) leveren de vastgoedregisters mogelijk geen doorslaggevend bewijs van eigendom van vastgoed, waardoor er geen zekerheid kan worden verstrekt dat de persoon geregistreerd in het vastgoedregister werkelijk de huidige eigenaar is van dergelijk onroerend goed.
Hoewel geen van de leden van de Groep tot nu toe een situatie heeft meegemaakt waarin het eigendomsbewijs van terreinen het voorwerp heeft uitgemaakt van enige gerechtelijke procedure die leidt tot het verlies van het eigendomsbewijs, en ondanks de grondige due diligence die de Groep doorgaans uitvoert vóór enige aankoop, kan er geen zekerheid worden geboden dat leden van de Groep geen eigendomsbewijs hebben verworven of kunnen verwerven voor bepaalde terreinen en/of dat het betrokken
lid van de Groep zou kunnen worden geacht in strijd met de toepasselijke wetgeving te zijn. Elke dergelijke uitkomst zou een wezenlijk nadelige weerslag kunnen hebben op de bedrijvigheid, de financiële toestand of de bedrijfsresultaten van de Groep.
Een klein aantal terreinen die bestemd zijn voor een beperkt aantal projecten van het betrokken lid van de Groep, zijn onderworpen aan akkoorden over toekomstige koopovereenkomsten. De totale resterende zekergestelde ontwikkelingsgrondbank die per 31 december 2017 eigendom was van de Groep, bedroeg 3.261.364 m² waarvan 1.809.028 m² (55%) in volle eigendom en 1.452.336 m² (45%) het voorwerp vormde van toekomstige koopovereenkomsten en dus zou worden verworven en betaald na ontvangst van de vereiste vergunningen. Deze toekomstige koopovereenkomsten zijn bindende contracten voor VGP en de betrokken verkopers, waarbij de effectieve aankoop altijd geactiveerd wordt wanneer de vereiste vergunningen zijn verkregen.
Een potentiële schending van de verplichtingen van de toekomstige verkoper om de terreinen te verkopen aan het betrokken lid van de Groep kan leiden tot een vertraging in het tijdschema voor de verwezenlijking van het betroken project of kan de aankoop van die terreinen door het betrokken lid van de Groep in gevaar brengen, wat een wezenlijk nadelig effect zou kunnen hebben op de activiteiten, financiele toestand of bedrijfsresultaten van de Groep.
Ingevolge de Tsjechische, Slowaakse, Letse, Roemeense en Hongaarse wetgeving was het tot het einde van 2005 mogelijk om restitutieclaims in te dienen voor eerder genationaliseerde eigendommen (met inbegrip van vastgoed). In Tsjechië konden de kerken restitutieclaims indienen tot 2012. Niet alle restitutieclaims zijn tot op heden volledig afgehandeld en er kan niet met zekerheid worden gesteld dat er geen dergelijke restitutieclaim werd of zal worden ingesteld tegen de terreinen in eigendom van de VGP Groep (of die zij van plan was aan te kopen) in Tsjechië, Slowakije, Letland, Roemenië en Hongarije. Ten gevolge van een dergelijke restitutieclaim zouden de eigendomstitels van de terreinen die de VGP Groep bezit in deze landen nadelig kunnen worden beïnvloed of zouden bijkomende kosten (voor herstelling of naleving) kunnen worden opgelopen. Elke dergelijke uitkomst zou een wezenlijk nadelige weerslag kunnen hebben op de activiteiten, de financiële toestand of de bedrijfsresultaten van de Vennootschap.
De Groep is niet op de hoogte van enige uitstaande betwisting van een eigendomstitel op de terreinen die in het bezit zijn van de leden van de Groep of van de Joint Venture (of die zij wensen te verwerven) in een van de bovenvermelde landen en die het voorwerp uitmaken van een restitutieclaim. Opgemerkt moet worden dat er, voor de Tsjechische, Slowaakse en Hongaarse activa in de portefeuille van de Joint Venture, een eigendomsbewijsverzekering werd afgesloten door de betrokken dochterondernemingen van de Joint Venture die dit risico van het eigendomsbewijs dekt.
De rechtssystemen en procedurele waarborgen in de Centraal-Europese landen zijn nog niet volledig ontwikkeld. De rechtssystemen in de Centraal-Europese landen hebben de voorbije jaren ingrijpende veranderingen ondergaan. In verschillende gevallen worden de interpretatie en procedurele waarborgen van de nieuwe wettelijke en regelgevende systemen nog steeds verder ontwikkeld, wat kan resulteren in een niet-consistente toepassing van bestaande wetten en regelgeving en onzekerheid over de toepassing en werking van nieuwe wetten en regelgeving.
Daarnaast kan het in bepaalde omstandigheden onmogelijk zijn om (tijdig) rechtsmiddelen te verkrijgen waarin relevante wetten en regelgeving voorzien. Hoewel instellingen en wettelijke en regelgevende systemen eigen aan parlementaire democratieën werden ontwikkeld in de Oost-Europese landen, kampen zij met een tekort aan institutionele geschiedenis. Bijgevolg komen verschuivingen in overheidsbeleid en regulering in die landen vaker voor en zijn ze minder voorspelbaar dan in de West-Europese landen en is de afdwingbaarheid van de wet er lager. Bovendien kunnen een gebrek aan rechtszekerheid of het onvermogen om effectieve rechtsmiddelen te verkrijgen een wezenlijk nadelige weerslag hebben op de activiteiten, de financiële toestand, de bedrijfsresultaten of de vooruitzichten van de Groep. Zo is het onder de wetgeving van Slowakije (en tot onlangs ook onder die van Tsjechië) mogelijk dat de persoon die in het vastgoedregister geregistreerd staat als de eigenaar van de grond niet de werkelijke eigenaar is, aangezien de loutere registratie niet voldoende is om de koper te beschermen (zoals wel het geval is in bijv. Duitsland). Ook onder de Roemeense en Hongaarse wetgeving bestaan er dergelijke onzekerheden. Er is ook aanzienlijke onzekerheid over het procedurestelsel om stedenbouwkundige en bouwvergunningen te krijgen. Ook wanneer dergelijke vergunningen zijn afgeleverd, bestaat het risico dat ze worden ingetrokken of geannuleerd door de autoriteiten.
| RESULTATENREKENING (in duizend €) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| OMZET1 | 28.224 | 24.739 |
| BRUTO HUUROPBRENGSTEN | 17.046 | 16.806 |
| DOORGEREKENDE HUURLASTEN | 3.121 | 4.108 |
| DOOR TE REKENEN HUURLASTEN | (2.415) | (3.073) |
| OPERATIONELE KOSTEN VERBONDEN AAN VASTGOED | (1.759) | (1.703) |
| NETTO HUURINKOMSTEN | 15.993 | 16.138 |
| JOINT VENTURE MANAGEMENT FEE INKOMSTEN | 8.057 | 3.825 |
| NETTO MEER-/(MIN)WAARDE OP VASTGOEDBELEGGINGEN | 94.628 | 118.900 |
| ADMINISTRATIEVE KOSTEN | (19.353) | (15.446) |
| ANDERE OPBRENGSTEN | 624 | 483 |
| ANDERE KOSTEN | (1.512) | (1.815) |
| AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN JOINT VENTURE | 29.229 | 7.897 |
| OPERATIONELE WINST/(VERLIES) | 127.666 | 129.982 |
| FINANCIËLE OPBRENGSTEN | 9.730 | 2.814 |
| FINANCIËLE KOSTEN | (20.196) | (19.720) |
| NETTO FINANCIEEL RESULTAAT | (10.466) | (16.906) |
| WINST VOOR BELASTINGEN | 117.200 | 113.076 |
| BELASTINGEN | (21.205) | (21.790) |
| WINST VAN HET BOEKJAAR | 95.995 | 91.286 |
| TOEREKENBAAR AAN: | ||
| AANDEELHOUDERS VAN VGP NV | 95.995 | 91.286 |
| MINDERHEIDSBELANGEN | — | — |
| RESULTAAT PER AANDEEL (in duizend €) | 2017 | 2016 |
| GEWONE NETTO RESULTAAT PER AANDEEL (in €) – BASIS | 5,17 | 4,91 |
| GEWONE NETTO RESULTAAT PER AANDEEL (in €) – VERWATERD | 5,17 | 4,91 |
1 Inkomsten zijn samengesteld uit bruto huuropbrengsten, doorgerekende huurlasten, inkomsten uit vastgoedbeheer en facility management en inkomen uit projectontwikkeling.
| ACTIVA (in duizend €) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| IMMATERIËLE ACTIVA | 36 | 14 |
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 392.291 | 550.262 |
| ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA | 507 | 517 |
| FINANCIËLE VASTE ACTIVA | 322 | 5 |
| DEELNEMINGEN IN JOINT VENTURE EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | 143.312 | 89.194 |
| ANDERE LANGLOPENDE VORDERINGEN | 12.757 | 8.315 |
| UITGESTELDE BELASTINGVORDERINGEN | 32 | 3 |
| TOTAAL VASTE ACTIVA | 549.257 | 648.310 |
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | 11.074 | 19.426 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 30.269 | 71.595 |
| GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP | 441.953 | 132.263 |
| TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA | 483.296 | 223.284 |
| TOTAAL ACTIVA | 1.032.553 | 871.594 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizend €) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| KAPITAAL | 62.251 | 62.251 |
| OVERGEDRAGEN RESULTATEN | 403.910 | 327.985 |
| OVERIGE RESERVES | 69 | 69 |
| EIGEN VERMOGEN | 466.230 | 390.305 |
| LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 390.067 | 327.923 |
| ANDERE LANGLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN | 1.966 | 5.348 |
| ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 1.680 | 2.432 |
| UITGESTELDE BELASTINGVERPLICHTINGEN | 11.750 | 20.012 |
| TOTAAL LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 405.463 | 355.715 |
| KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 81.358 | 81.674 |
| HANDELS- EN ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 38.379 | 35.496 |
| VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP | 41.123 | 8.404 |
| TOTAAL KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 160.860 | 125.574 |
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | 566.323 | 481.289 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 1.032.553 | 871.594 |
De netto huuropbrengsten daalden licht met € 0,1 miljoen tot € 16,0 miljoen na rekening te houden met de impact van de inkomsten genererende activa die opgeleverd werden in 2017, de deconsolidatie van de VGP European Logistics portfolio in mei 2016 en de derde closing met de Joint Venture in mei 2017.
Naar aanleiding van de toetreding tot de VGP European Logistics joint venture, is de analyse van de netto huurinkomsten op een 'doorkijk'-benadering (waarbij de Joint Venture opgenomen wordt tegen haar aandeel) een meer zinvolle analyse voor de evolutie van de netto huurinkomsten.
Met inbegrip van het aandeel van VGP in de Joint Venture, steeg het netto huurinkomen met € 9,6 miljoen (hetzij 39,9%) in vergelijking met 2016 (van € 23,9 miljoen op 31 december 2016 tot 33,5 miljoen op 31 december 2017) .
Het nettoresultaat op de vastgoedportefeuille (netto meerwaarde op vastgoedbeleggingen) per 31 december 2017 bedraagt € 94,6 miljoen in vergelijking met een netto meerwaarde op vastgoedbeleggingen van € 118,9 miljoen voor de periode die eindigde op 31 december 2016.
De trend van contracterende kapitalisatierentevoeten bleef verder aanhouden tijdens de tweede helft van het jaar. De eigen vastgoedportefeuille, exclusief de ontwikkelingsgrond, werd op 31 december 2017 door de waarderingsdeskundige gewaardeerd op basis van een gewogen gemiddelde kapitalisatievoet van 6,26% (vergeleken met 6.49% per 31 december 2016) toegepast op de gecontracteerde huren, vermeerderd met de geschatte huurwaarde van leegstaande ruimtes.
De (her)waardering van de eigen portefeuilles was gebaseerd op het waarderingsrapport van de vastgoedspecialist Jones Lang LaSalle.
De managementvergoedingen van de Joint Venture stegen met € 4,2 miljoen tot € 8,1 miljoen. De stijging was voornamelijk toe te schrijven aan de groei van de Joint Venture-portefeuille en de ontwikkelingsactiviteiten die werden uitgevoerd in opdracht van de Joint Venture.
Vergoedingen voor beheerskosten van gebouwen en facility management stegen van € 3,2 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2016 tot € 4,4 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2017. De vergoeding voor ontwikkelingsbeheer die tijdens deze periode werd gegenereerd, bedroeg € 3,7 miljoen, een stijging van € 3,0 miljoen vergeleken met 31 december 2016.
Het aandeel van VGP in de winst van de joint venture voor de periode steeg met € 21,3 miljoen van 7,9 miljoen in 2016 tot € 29,3 miljoen in 2017, als gevolg van de gestegen inkomsten genererende bijdrage van de joint venture-portefeuille en de inkrimping van de rendementen op de vastgoedbeleggingen.
De netto huuropbrengsten volgens aandeel stegen tot € 17,5 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2017, in vergelijking met € 7,8 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2016. De stijging weerspiegelt de onderliggende groei van de joint venture-portefeuille als gevolg van de verschillende closings tussen de Joint Venture en VGP sinds mei 2016.
Eind december 2017 had de Joint Venture (aandeel van 100%) € 52,5 miljoen toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis die 1.009.940 m² verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen, in vergelijking met € 38,6 miljoen toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis, die eind december 2016 732.523 m² vertegenwoordigden.
De netto waarderingswinsten op vastgoedbeleggingen volgens aandeel stegen tot € 24,4 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2017 (vergeleken met € 6,9 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2016). De VGP European Logistics-portefeuille werd gewaardeerd op een gewogen gemiddeld kapitalisatievoet van 5,63% op 31 december 2017 (vergeleken met 5,92% op 30 juni 2017 en 6,08% op 31 december 2016) als gevolg van de verdere contractie van de rendementen tijdens de tweede helft van het jaar 2017. De (her) waardering van de Joint Venture-portefeuille was gebaseerd op het waarderingsverslag van de vastgoeddeskundige Jones Lang LaSalle.
De netto financiële kosten van de joint venture volgens aandeel op 31 december 2017 stegen tot € 5,5 miljoen ten opzichte van € 3,9 miljoen op 31 december 2016. Voor de periode eindigend op 31 december 2017 bedroeg de financiële opbrengst volgens aandeel € 0,8 miljoen (€ 0,1 miljoen) voor de periode eindigend op 31 december 2016) en omvatte een niet-gerealiseerde meerwaarde van € 0,7 miljoen op rentederivaten (€ 85k op 31 december 2016). De financiële kosten volgens aandeel stegen van € 4,0 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2016
tot € 6,3 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2017 en omvatten € 1,3 miljoen rente op aandeelhoudersschuld (€ 0,7 miljoen op 31 december 2016), € 5,3 miljoen rente op financiële schulden (€ 2,3 miljoen op 31 december 2016), € 85k niet-gerealiseerde verliezen op rentederivaten (€ 0,6 miljoen op 31 december 2016), € 1,0 miljoen andere financiële kosten (€ 0,6 miljoen op 31 december 2016) voornamelijk gerelateerd aan de afschrijving van geactiveerde financieringskosten op bankleningen en een positief effect van € 1,3 miljoen (€ 0,6 miljoen per 31 december 2016) met betrekking tot geactiveerde rente.
De andere inkomsten/ (kosten) en administratieve kosten voor de periode bedroegen € 20,2 miljoen in vergelijking met € 16,1 miljoen voor de periode die eindigde op 31 december 2016. Deze stijging was voornamelijk te wijten aan de verdere uitbreiding van het VGP-team, ter ondersteuning van de groei van de ontwikkelingsactiviteiten en geografische expansie van de Groep. Per 31 december 2017 bestond het VGP-team uit meer dan 130 mensen die actief zijn in meer dan 9 verschillende landen.
De financiële opbrengsten voor de periode eindigend op 31 december 2017 bedragen € 9,7 miljoen (in vergelijking met € 2,8 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2016) en omvatten € 5,3 miljoen interestopbrengsten op leningen gegeven aan VGP European Logistics (€ 2,5 miljoen op 31 december 2016), € 3,5 miljoen niet- gerealiseerde winsten op rentederivaten (€ 0,2 miljoen per 31 december 2016), € 0,6 miljoen netto wisselkoerswinsten (vergeleken met € 0,1 miljoen verlies op 31 december 2016) en € 0,3 miljoen andere financiële inkomsten (€ 0,2 miljoen op 31 december 2016).
De financiële lasten per 31 december 2017 bestaan voornamelijk uit € 19,4 miljoen kosten voor interesten op financiële schulden (€ 13,0 miljoen per 31 december 2016), niet-gerealiseerde verliezen op rentederivaten voor € 0,1 miljoen (€ 4,8 miljoen per 31 december 2016), andere financiële lasten voor € 3,7 miljoen (€ 3,2 miljoen per 31 december 2016) en een positieve impact van € 3,0 miljoen (€ 1,4 miljoen voor de periode die eindigde op 31 december 2016) m.b.t. geactiveerde rente.
Hierdoor bedroegen de netto financiële lasten € 10,5 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2017 in vergelijking met € 16,9 miljoen op het einde van december 2016.
De leningen verstrekt aan VGP European Logistics bedroegen € 149,9 miljoen per 31 december 2017 (in vergelijking met € 89,9 miljoen per 31 december 2016), waarvan er € 137,1 miljoen betrekking hadden op de financiering van gebouwen in aanbouw en ontwikkelingsland dat aangehouden werd door de VGP European Logistics joint venture (in vergelijking met € 81,6 miljoen op 31 december 2016).
De Groep is onderworpen aan de belastingvoeten die gelden in de verschillende landen waar ze actief is. Bijkomend worden belastinglatenties voorzien op de variatie in de reële waarde van de vastgoedportefeuille.
De belastingen daalden licht van € 21,8 miljoen per 31 december 2016 naar € 21,2 miljoen voor de periode die eindigt op 31 december 2017. De wijziging was voornamelijk te wijten aan de belastinglatenties met betrekking tot de variatie in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en heeft daarom slechts een beperkte invloed op de liquiditeit van de Groep.
De winst van het boekjaar steeg van € 91,3 miljoen (€ 4,91 per aandeel) op 31 december 2016 tot € 96,0 miljoen (€ 5,17 per aandeel) voor het boekjaar dat eindigde op 31 december 2017.
Vastgoedbeleggingen betreffen opgeleverde projecten, projectontwikkelingen en gronden aangehouden voor ontwikkeling. De schommelingen van het ene jaar naar het andere zijn de weerspiegeling van de voltooiing en oplevering van de vastgoedprojecten. Per 31 december 2017 bestaat de eigen vastgoedportefeuille van de Groep uit 15 voltooide gebouwen die 445.958 m2 verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen met daarnaast nog eens 22 gebouwen in aanbouw voor een totaal van 475.113 m2 verhuurbare oppervlakte, waarvan er 7 gebouwen (219.414 m2) worden ontwikkeld voor rekening van de Joint Venture.
Tijdens het jaar werden er door VGP voor eigen rekening 12 gebouwen opgeleverd welke een totaal verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen van 252.451 m2, waarvan er 5 gebouwen (97.421 m2) werden opgeleverd voor rekening van de Joint Venture.
Investeringen in joint venture worden in de consolidatie verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode vanaf de datum waarop de aanzienlijke invloed begint tot de datum waarop deze eindigt. Wanneer het aandeel van VGP in het verlies de boekwaarde van de joint venture of ge- associeerde deelneming overschrijdt, wordt de boekwaarde herleid tot nul en worden verdere verliezen niet meer in rekening gebracht, uitgezonderd in de mate waarin de onderneming effectieve- of contractuele verplichtingen heeft aangegaan met betrekking tot deze joint venture of geassocieerde deelneming.
Op het einde van december 2017 stegen de investeringen in de Joint Venture tot € 143,3 miljoen (van 89,2 miljoen per 31 december 2016).
De investeringen in joint venture en geassocieerde ondernemingen per einde 2017 weerspiegelen de joint venture met Allianz Real Estate (VGP European Logistics) en de geassocieerde ondernemingen, die allemaal worden verwerkt volgens de vermogensmutatie-methode. VGP European Logistics is opgericht in Luxemburg en is eigenaar van logistiek vastgoed in Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije. Geassocieerde ondernemingen hebben betrekking op de 5,1% die rechtstreeks door VGP NV aangehouden wordt in de dochterondernemingen van de Joint Venture die activa in Duitsland bezitten.
De balans van de groepen activa die worden aangehouden voor verkoop stegen van € 132,3 miljoen op 31 December 2016 tot € 442,0 miljoen op 31 December 2017 en heeft betrekking tot de activa in aanbouw en tot de grond voor ontwikkeling (aan marktprijs), die zullen worden ontwikkeld of ontwikkeld worden door VGP namens VGP European Logistics.
Een vierde closing met de Joint Venture is momenteel gepland voor april 2018, waarbij activa voor een totaalbedrag van meer dan € 370 miljoen (marktwaarde) zullen worden overgedragen.
Ingevolge de joint venture overeenkomst heeft VGP European Logistics een exclusief voorkooprecht met betrekking tot het verwerven van inkomsten generende activa die door VGP ontwikkeld worden en die gelegen zijn in Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije. De ontwikkelingspijplijn, die mee wordt getransfereerd naar de Joint Venture als onderdeel van de verschillende closings tussen de Joint Venture en VGP, wordt door VGP op eigen risico ontwikkeld en wordt vervolgens verworven en betaald door de Joint Venture, op basis van vooraf overeengekomen opleverings- en verhuurparameters. De marktwaarde van het actief in aanbouw die VGP in opdracht van VGP European Logistics ontwikkelt, bedroeg € 194,9 miljoen op 31 december 2017 (vergeleken met € 132,3 miljoen op 31 december 2016).
In september 2017 rondde VGP de verkoop af van haar VGP Park Nehatu in Tallinn (Estland) aan East Capital Baltic Property Fund III, een fonds beheerd door East Capital. De transactie omvatte in totaal 5 moderne logistieke gebouwen met in totaal meer dan 77.000 m2 verhuurbare oppervlakte. De activa en passiva met betrekking tot VGP Park Nehatu werden uitsluitend per eind juni 2017 geherclassificeerd als aangehouden voor verkoop.
Gedurende 2017 bleef VGP haar financiële schuldprofiel verbeteren met de succesvolle private plaatsing van een 8-jarige obligatie van € 80 miljoen eind maart 2017 met een vaste rente van 3,35% per jaar. Begin juli heeft VGP nog een nieuwe 7-jarige obligatie van € 75 miljoen uitgegeven, met een vaste rentevoet van 3,25% per jaar, ter herfinanciering van de obligatie, die op 12 juli 2017 verviel.
De financiële schuld steeg van € 409,6 miljoen op 31 december 2016 naar € 471,4 miljoen op 31 december 2017. De stijging was voornamelijk het gevolg van een private plaatsing van een nieuwe 8-jaars obligatie van € 80 miljoen eind maart 2017 en de bankschuld daalde met € 18,1 miljoen na de verkoop van VGP Park Nehatu in september 2017.
De schuldgraad van de Groep steeg van 39,4% op 31 december 2016 tot 42,3% op31 december 2017.
| SAMENVATTING (in duizend €) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| KASSTROOM UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN | (6.786) | 6.793 |
| KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN | (90.274) | (124.416) |
| KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN | 57.625 | 168.871 |
| NETTO TOENAME/(AFNAME) VAN GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | (39.434) | 51.248 |
De kasstroom uit bedrijfsactiviteiten daalde met € 13,6 miljoen. Dit is voornamelijk te wijten aan de toename (€ 10,1 miljoen) in betaalde interesten, die de impact van de sep-23 Obligatie (uitgegeven in September 2016) refl ecteert over het volledige jaar, alsook de nieuw uitgegeven 25-mar Obligatie ter waarde van € 80 miljoen die in maart 2017 uitgegeven werd.
De veranderingen in de kasstroom uit investeringsactiviteiten waren het gevolg van: (i) € 168,4 miljoen (2016: € 336,7 miljoen) aan uitgaven voor ontwikkelingsactiviteiten en grondaankoop. De cijfers van vorig jaar omvatten het nieuw verworven gebouw van Mango in Spanje; (iii) € 122,1 miljoen kasinstroom (2016: € 236,1 miljoen) op de verkoop van de voorjaar 2017 portefeuille in vergelijking met een veel grotere verkoop van de initiële Seed-portefeuille en de daaropvolgende closing in 2016 met VGP European Logistics; (iv) € 1,0 miljoen (2016: € 4,7 miljoen) kasinstroom uit de terugbetaling van eigen vermogen van VGP European Logistics; (v) € 78,6 miljoen (2016: 28,5 miljoen) aandeelhoudersleningen (netto) toegekend aan VGP European Logistics, en tenslotte € 33,7 miljoen netto opbrengst van de verkoop van VGP Park Nehatu (Estland).
Eind april 2018 zal naar verwachting een vierde closing plaatsvinden met VGP European Logistics met een transactiewaarde van> € 370 miljoen.
EURONEXT BRUSSELS MAIN MARKET VAN PRAAG
VGP AANDEEL VGP ISIN BE0003878957 VGP VVPR-STRIP VGPS ISIN BE0005621926
| BEURSKAPITALISATIE 31 DEC-17 | 1.153.078.253 € |
|---|---|
| HOOGSTE KAPITALISATIE | 1.671.731.178 € |
| LAAGSTE KAPITALISATIE | 1.040.650.800 € |
| KOERS 31 DEC-16 | 89,91 € |
| KOERS 31 DEC-17 | 62,05 € |
Op 31 december 2017 werd het maatschappelijk kapitaal van VGP vertegenwoordigd door 18.583.050 aandelen. Het aandeelhouderschap van de Vennootschap ziet er als volgt uit:
| AANDEELHOUDER | AANTAL AANDELEN | % T.O.V. TOTAAL AANTAL AANDELEN |
|---|---|---|
| LITTLE ROCK SA | 3.872.103 | 20,84% |
| ALSGARD SA | 2.409.914 | 12,97% |
| SUB-TOTAAL JAN VAN GEET GROEP | 6.282.017 | 33,81% |
| VM INVEST NV | 3.746.008 | 20,16% |
| COMM. VA VGP MISV | 929.153 | 5,00% |
| SUB-TOTAAL BART VAN MALDEREN GROEP | 4.675.161 | 25,16% |
| VADEBO FRANCE NV | 655.738 | 3,53% |
| GRIET VAN MALDEREN | 78.949 | 0,42% |
| SUB-TOTAAL GRIET VAN MALDEREN GROEP | 734.687 | 3,95% |
| PUBLIEK | 6.891.185 | 37,08% |
| TOTAAL | 18.583.050 | 100,00% |
Little Rock SA en Alsgard SA zijn vennootschappen die gecontroleerd worden door Dhr. Jan Van Geet.
VM Invest NV en Comm VA VGP MISV zijn vennootschappen die gecontroleerd worden door Dhr. Bart Van Malderen.
Vadebo France NV is een vennootschap die gecontroleerd wordt door Mevr. Griet Van Malderen.
Er zijn geen specifieke categorieën van aandelen. Elk aandeel geeft recht op één stem.
In overeenstemming met de artikelen 480 tot en met 482 van het Wetboek van vennootschappen, kan de vennootschap, mits naleving van de voorwaarden gesteld voor statutenwijziging, overgaan tot de creatie van aandelen zonder stemrecht.
Alle aandelen zijn vrij overdraagbaar.
De Buitengewone Algemene Vergadering gehouden op 8 december 2016 heeft de Raad van Bestuur gemachtigd om het maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap in één of meerdere malen te verhogen met een totaal maximum bedrag van € 100.000.000 (exclusief enige uitgiftepremie). Deze machtiging geldt voor een periode van vijf jaar na 27 december 2016 en kan worden hernieuwd overeenkomstig de toepasselijke wettelijke bepalingen. Krachtens deze machtiging kan de Raad van Bestuur on der andere een kapitaalverhoging doorvoeren in het kader van het toegestaan kapitaal door middel van de uitgifte van gewone aandelen, inschrijvingsrechten of converteerbare obligaties, en mag ze het voorkeurrecht van de aandeelhouders van de Vennootschap beperken of ophe ffen.
Bovendien werd de Raad van Bestuur gemachtigd om, binnen een periode van drie jaar na 27 december 2016, gebruik te maken van het toegestaan kapitaal na ontvangst door de Vennootschap van een mededeling door de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) van een openbaar overnamebod op de effecten van de Vennootschap.
Om haar liquiditeit te verbeteren heeft VGP NV een liquiditeitsovereenkomst afgesloten met KBC Bank. Deze overeenkomst zorgt voor een hogere liquiditeit van het aandeel. Dit zal een voordeel zijn in de toekomst aangezien een goede liquiditeit de uitgifte van nieuwe aandelen in geval van kapitaalverhogingen vereenvoudigt.
| 11 MEI 2018 |
|---|
| 11 MEI 2018 |
| 14 MEI 2018 |
| 15 MEI 2018 |
| 16 MEI 2018 |
| 24 AUGUSTUS 2018 |
| 23 NOVEMBER 2018 |
REPORT OF THE BOARD OF DIRECTORS — INFORMATIE OVER HET AANDEEL 73
Gebaseerd op de positieve trend in vraag naar verhuurbare oppervlakte die in de tweede helft van 2017 door VGP genoteerd werd, verwacht VGP dat zij haar huurinkomsten en vastgoedportefeuille zal kunnen blijven uitbreiden tot aan de oplevering en opname van ongeveer 500.000 m² bijkomende nieuwe gebouwen in 2018. Er wordt verwacht dat meer dan 200.000 m² verhuurbare oppervlakte zal worden opgeleverd in het eerste kwartaal van 2018. Tegen het einde van april 2018 verwachten we een closing van > € 370 miljoen met VGP European Logistics joint venture
| NAAM | JAAR BENOEMING |
UITVOEREND OF NIET-UITVOEREND |
ONAFHANKELIJK | EINDE HUIDIG MANDAAT |
|---|---|---|---|---|
| MAREK ŠEBESŤÁK | 2015 | NIET-UITVOEREND | ONAFHANKELIJK | 2019 |
| JAN VAN GEET s.r.o. vertegenwoordigd door JAN VAN GEET |
2017 | UITVOEREND EN REFERENTIEAAN DEELHOUDER |
— | 2021 |
| VM INVEST NV vertegenwoordigd door BART VAN MALDEREN |
2017 | NIET-UITVOEREND EN REFERENTIEAAN DEELHOUDER |
— | 2021 |
| ALEXANDER SAVERYS | 2015 | NIET-UITVOEREND | ONAFHANKELIJK | 2019 |
| RIJO ADVIES BVBA vertegenwoordigd door JOS THYS |
2015 | NIET-UITVOEREND | ONAFHANKELIJK | 2019 |
Dhr. Šebesťák is oprichter en vroegere Voorzitter van BBDO-Czech Republic, één van de vooraanstaande internationale reclame- en communicatiebureaus
Jan Van Geet is de oprichter van VGP. Hij is belast met de algemene dagelijkse, alsook strategische directieverantwoordelijkheden van de Groep. Hij begon in 1993 in de Tsjechische Republiek als directeur van Ontex in Turnov, een producent van hygiënische wegwerpartikelen. Tot 2005 was hij ook gedelegeerd bestuurder van WDP Czech Republic. WDP is een Belgisch vastgoedfonds.
Dhr. Bart Van Malderen richtte in 2012 Drylock Technologies op, een producent van hygiënische wegwerpartikelen die de revolutionaire ultradunne pulpvrije luier introduceerde in 2013. Voorheen bekleedde Bart Van Malderen diverse leidinggevende functies binnen Ontex, een toonaangevend Europese producent van hygiënische wegwerpartikelen vooraleer er CEO te worden in 1996 en Voorzitter van de Raad Van Bestuur, een mandaat die hij aanhield tot midden juli 2007.
Dhr. Alexander Saverys behaalde een master in rechten (KU Leuven en Madrid) en een MBA aan de Fachhochschule für Wirtschaft in Berlijn. In 2004 richtte hij Delphis NV op. Delphis legt zich toe op multimodale transportoplossingen doorheen Europa. In 2006 werd hij bestuurder bij CMB. Hij werd er Gedelegeerd Bestuurder in september 2014.
Dhr. Jos Thys behaalde een masterdiploma in Toegepaste Economische Wetenschappen aan de Universiteit Antwerpen (UFSIA). Hij verstrekt adviezen aan familiale ondernemingen waar hij voornamelijk adviseert over strategische en structureringsonderwerpen. Hij verstrekt ook advies betreffende de implementatie van Corporate Governance bij ondernemingen en non-profi t organisaties. Jos Thys had voorheen een lange carrière in corporateen investment banking bij Paribas, Artesia en Dexia.
| SAMENSTELLING PER 31 DECEMBER 2017 | ||
|---|---|---|
| JAN VAN GEET s.r.o. Vertegenwoordigd door JAN VAN GEET |
CHIEF EXECUTIVE OFFICER | |
| JAN PROCHÁZKA | CHIEF OPERATING OFFICER | |
| DIRK STOOP BVBA Vertegenwoordigd door DIRK STOOP |
CHIEF FINANCIAL OFFICER | |
| TOMAS VAN GEET s.r.o. Vertegenwoordigd door TOMAS VAN GEET |
CHIEF COMMERCIAL OFFICER | |
| JAN PAPOUŠEK s.r.o. represented by JAN PAPOUŠEK |
CHIEF OPERATING OFFICER – LANDEN BUITEN DE TSJECHISCHE REPUBLIEK |
Jan Van Geet is de oprichter van VGP. Hij is belast met de algemene dagelijkse, alsook strategische directieverantwoordelijkheden van de Groep. Hij begon in 1993 in de Tsjechische Republiek als directeur van Ontex in Turnov, een producent van hygiënische wegwerpartikelen. Tot 2005 was hij ook gedelegeerd bestuurder van WDP Czech Republic. WDP is een Belgisch vastgoedfonds.
Hij is burgerlijk ingenieur en architect en vervoegde het team van VGP in 2002. Hij is verantwoordelijk voor de technische ontwerpen en de uitvoering van de contracten. Voordien was Jan gedelegeerd bestuurder van Dvořák, een aannemingsbedrijf voor burgerlijke bouwkunde, destijds een van de belangrijke spelers op de Tsjechische markt. Bekende projecten onder zijn leiding waren de lucht- haventerminal Sever 1 in Praag, de cargoterminal, alsook de hoofdzetel van Česká Spořitelna.
Vervoegde VGP in 2007. Hij is verantwoordelijk voor alle fi nanciële aangelegenheden, d.w.z. fi nanciële planning, controle, prognoses, fi nanciële middelen, belastingen en verzekeringen voor alle landen waar VGP actief is/zal zijn, alsook voor de relaties met de investeerders. Dirk werkte gedurende 5 jaar bij Ontex als Group Treasurer, waar hij ook verantwoordelijk was voor belasting- en verzekeringskwesties. Voordien werkte hij bij CHEP Europe in London als Treasurer Europe, South America & Asia. Dirk behaalde een master diploma in Financiële & Economische Wetenschappen aan de VLEKHO (HUB) in België.
Vervoegde VGP in 2005. Hij is verantwoordelijk voor alle commerciële strategische kwesties en commerciële coördinatie van VGP's grotere klanten ("key accounts"). Voordien bekleedde hij verschillende functies in de afdelingen planning en logistiek van Domo in Duitsland, Spanje, Tsjechische Republiek en Zuid-Afrika, van Associated Weavers en Ontex.
Hij is burgerlijk ingenieur en vervoegde VGP's team in 2007. Hij is verantwoordelijk voor de technische ontwerpen en de uitvoering van de contracten voor alle projecten gelegen buiten de Tsjechische Republiek. Voordien werkte Jan voor Gardiner and Teobald, een bedrijf gevestigd in het VK bekend om zijn kostenbeheersing met internationale activiteiten, waar hij de functie bekleedde van cost and project manager.
01 VGP Park Hamburg 02 VGP Park Soltau 03 VGP Park Leipzig 04 VGP Park Berlin 05 VGP Park Ginsheim 06 VGP Park Schwalbach 07 VGP Park München 08 VGP Park Bingen 09 VGP Park Rodgau 10 VGP Park Höchstadt 11 VGP Park Borna 12 VGP Park Bobenheim-Roxheim 13 VGP Park Frankenthal 14 VGP Park Berlin-Wustermark 15 VGP Park Göttingen 16 VGP Park Wetzlar 17 VGP Park Halle 18 VGP Park Dresden
32 VGP Park San Fernado de Henares 33 VGP Park Mango
26 VGP Park Kekava
19 VGP Park Tuchoměřice 20 VGP Park Ústí nad Labem 21 VGP Park Český Újezd 22 VGP Park Liberec 23 VGP Park Olomouc 24 VGP Park Jeneč 25 VGP Park Chomutov 26 VGP Park Brno 27 VGP Park Hrádek nad Nisou 28 VGP Park Plzeň
36 VGP Park Malacky
34 VGP Park Győr 35 VGP Park Alsónémedi
29 VGP Park Timisoara 30 VGP Park Sibiu
Leipzig Bonn
Frankfurt am Main
Nürnberg
Stuttgart
Karlsruhe
13
München Zurich
| HUURDER | Laser Automotive Brandenburg GmbH; Lidl Digital International GmbH & Co. KG; Isringhausen GmbH & Co. KG |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
23.850 m2 |
| GEBOUWD | 2015 |
| HUURDER | lopende onderhandelingen |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
9.198 m2 |
| GEBOUWD | in aanbouw |
GEBOUW C
| HUURDER | SSW Stolze Stahl Waren GmbH; DefShop GmbH |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
26.765 m2 |
| GEBOUWD | in aanbouw |
| GEBOUW D | |
|---|---|
| HUURDER | Lidl E-Commerce Food GmbH & Co. KG |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
53.777 m2 |
| GEBOUWD | in aanbouw |
| GEBOUW A | |
|---|---|
| HUURDER | Custom Chrome Europe GmbH |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
6.400 m2 |
| GEBOUWD | 2014 |
| GEBOUW A | |
|---|---|
| HUURDER | Lekkerland Deutschland GmbH & Co.KG |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
23.270 m2 |
| GEBOUWD | 2016 |
GEBOUW A
| HUURDER | Lekkerland Deutschland GmbH & Co.KG |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
13.617 m2 |
| GEBOUWD | 2015 |
| VGP Park Frankenthal | ||
|---|---|---|
| GEBOUW A | ||
| HUURDER | Amazon Logistik GmbH | |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
147.022 m2 | |
| GEBOUWD | in aanbouw |
| HUURDER | INDAT Robotics GmbH; Greenyard Fresh Duitsland GmbH, 4PX Express GmbH, Vicampo.de GmbH |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
35.670 m2 |
| GEBOUWD | 2017 |
| HUURDER | GEODIS Logistics Deutschland GmbH; JOB AG Personaldienstleistungen AG; Deutsche Post Immobilien GmbH |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
35.167 m2 |
| GEBOUWD | 2013 |
GEBOUW A1
| HUURDER | Volkswagen AG; Drive Medical GmbH & Co. KG; CHEP Deutschland GmbH |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
24.666 m2 |
| GEBOUWD | 2014–2016 |
| GEBOUW A2.1 | |
|---|---|
| HUURDER | Syncreon Deutschland GmbH |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
18.743 m2 |
| GEBOUWD | 2015 |
| HUURDER | Zebco Europe GmbH; Hausmann Logistik GmbH |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
9.471 m2 |
| GEBOUWD | 2015 |
| HUURDER | LZ Logistik GmbH |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
14.471 m2 |
| GEBOUWD | 2016 |
GEBOUW A5 HUURDER Landgard eG VERHUURBARE OPPERVLAKTE 13.136 m2
GEBOUWD in aanbouw
| GEBOUW B1 | |
|---|---|
| HUURDER | Rhenus SE & Co. KG |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
57.471 m2 |
| GEBOUWD | 2015 – 2017 |
| HUURDER | Geis Industrie-Service GmbH; Karl Heinz Dietrich GmbH & Co KG; Lagerei und Spedition Dirk Vollmer GmbH |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
40.586 m2 |
| GEBOUWD | 2017 |
| HUURDER | CARGO-PARTNER GmbH; Lagerei und Spedition Dirk Vollmer GmbH |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
9.393 m2 |
| GEBOUWD | 2017 |
GEBOUW C
| HUURDER | Rieck Projekt Kontakt Logistik Hamburg GmbH & Co. KG |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
23.679 m2 |
| GEBOUWD | 2017 |
| GEBOUW D1 | |
|---|---|
| HUURDER | AO Deutschland Ltd. |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
2.502 m2 |
| GEBOUWD | 2015 |
GEBOUW A
| HUURDER | C&A Mode GmbH & Co. KG |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
15.001 m2 |
| GEBOUWD | 2015 |
| HUURDER | lopende onderhandelingen |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
6.215 m2 |
| GEBOUWD | in aanbouw |
GEBOUW A2 HUURDER lopende onderhandelingen
VERHUURBARE OPPERVLAKTE 8.873 m2
GEBOUWD in aanbouw
| GEBOUW B1 | |
|---|---|
| HUURDER | USM operations GmbH |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
24.587 m2 |
| GEBOUWD | 2017 |
GEBOUW A
| HUURDER | A & O GmbH, Geis Ersatzteil-Service GmbH; ELTETE Deutschland GmbH; PTG Lohnabfüllung GmbH; toom Baumarkt GmbH |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
24.878 m2 |
| GEBOUWD | 2016 |
| GEBOUW B | |
|---|---|
| HUURDER | Rhenus SE & Co. KG |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
43.375 m2 |
| GEBOUWD | 2016 |
GEBOUW C
| HUURDER | Logistik Dienstleistungszentrum GmbH (LDZ) |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
19.774 m2 |
| GEBOUWD | 2015 |
| GEBOUW D | |
|---|---|
| HUURDER | EBARA Pumps Europe S.p.A.; ASENDIA Operations GmbH & Co KG |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
7.062 m2 |
| GEBOUWD | 2016 |
DUITSLAND
GEBOUW A
VERHUURBARE OPPERVLAKTE
GEBOUWD 2017
| GEBOUW E | |
|---|---|
| HUURDER | PTG Lohnabfüllung GmbH |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
8.734 m2 |
| GEBOUWD | 2015 |
VGP Park Schwalbach
HUURDER Optimas OE Solutions GmbH
8.386 m2
| GEBOUW A | ||
|---|---|---|
| HUURDER | AUDI AG | |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
55.811 m2 | |
| GEBOUWD | 2016 | |
| GEBOUW B | |
|---|---|
| HUURDER | POCO Einrichtungsmärkte GmbH; Global Cargo Service GmbH |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
18.385 m2 |
| GEBOUWD | in aanbouw |
| HUURDER | Friedrich ZUFALL GmbH & Co. KG | |
|---|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
42.643 m2 | |
| GEBOUWD | in aanbouw |
| HUURDER | Wepoba Wellpappenfabrik GmbH & Co. KG |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
12.803 m2 |
| GEBOUWD | in aanbouw |
GEBOUW C2
| HUURDER | TA Technix GmbH | |
|---|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
6.380 m2 | |
| GEBOUWD | in aanbouw |
| VGP PARK | EIGENAAR LAND |
VERHUURBARE OPPERVLAKTE (m²) | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| OPP. (m²) |
OPGE LEVERD |
IN AAN BOUW |
POTEN TIEEL |
TOTAAL | GECONTRAC TEERDE JAARLIJKSE HUUR (€) |
||
| VGP PARK HAMBURG | VGP | 87.952 | — | — | 30.148 | 30.148 | — |
| VGP PARK BERLIN | VGP | 188.455 | 53.777 | 35.963 | — | 89.740 | 2,7 |
| VGP PARK GINSHEIM | VGP | 59.845 | 35.670 | — | — | 35.670 | 2,3 |
| VGP PARK WETZLAR | VGP | 67.336 | — | 18.385 | 18.385 | 36.770 | 0,4 |
| VGP PARK MÜNCHEN | VGP | 537.003 | — | — | 244.304 | 244.304 | — |
| VGP PARK GOTTINGEN | VGP | 81.086 | — | 42.643 | — | 42.643 | 0,9 |
| VGP PARK WUSTERMARK |
VGP | 85.777 | — | 19.183 | 28.810 | 47.993 | 0,9 |
| VGP PARK HALLE | VGP | 165.888 | — | — | 77.982 | 77.982 | 0,5 |
| VGP PARK DRESDEN-RADEBURG |
VGP | 32.383 | — | — | 20.175 | 20.175 | 0,9 |
| TOTAAL | 1.305.725 | 89.447 | 116.174 | 419.804 | 625.424 | 8,4 | |
| VGP PARK BINGEN |
Joint Venture |
15.000 | 6.400 | — | — | 6.400 | 0,4 |
| VGP PARK HAMBURG |
Joint Venture |
537.112 | 236.148 | 13.136 | — | 249.285 | 12,9 |
| VGP PARK SOLTAU |
Joint Venture |
119.868 | 55.811 | — | — | 55.811 | 1,9 |
| VGP PARK RODGAU |
Joint Venture |
212.740 | 103.699 | — | — | 103.699 | 6,1 |
| VGP PARK HÖCHSTADT |
Joint Venture |
45.680 | 15.001 | — | — | 15.001 | 0,9 |
| VGP PARK BERLIN |
Joint Venture |
46.540 | 23.850 | — | — | 23.850 | 1,1 |
| VGP PARK SCHWALBACH |
Joint Venture |
19.587 | 8.386 | — | — | 8.386 | 0,5 |
| VGP PARK FRANKENTHAL |
Joint Venture |
174.832 | — | 147.022 | — | 147.022 | 7,7 |
| VGP PARK BOBENHEIM-ROXHEIM |
Joint Venture |
56.655 | 23.270 | — | — | 23.270 | 1,7 |
| VGP PARK BORNA |
Joint Venture |
42.533 | 13.617 | — | — | 13.617 | 0,8 |
| VGP PARK LEIPZIG |
Joint Venture |
105.885 | 24.587 | 15.088 | 4.750 | 44.425 | 1,2 |
| TOTAAL | 1.376.432 | 510.768 | 175.246 | 4.750 | 690.764 | 35,2 | |
| TOTAAL DUITSLAND | 2.682.157 | 600.215 | 291.420 | 424.554 | 1.316.188.62 | 43,6 |
TSJECHISCHE REPUBLIEK
GEBOUW I.
| HUURDER | KARTON P+P, spol. s r.o.; NOTINO, s.r.o.; ZINK Trading s.r.o. |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
12.226 m2 |
| GEBOUWD | 2017 |
| VGP Park Brno | ||
|---|---|---|
| NOTINO, s.r.o.; SUTA s.r.o.; SECUPACK s.r.o. |
||
| 13.673 m2 | ||
| 2013–2016 | ||
GEBOUW III.
| HUURDER | HARTMANN – RICO a.s. | |
|---|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
8.621 m2 | |
| GEBOUWD | 2013 |
| GEBOUW I. | |
|---|---|
| HUURDER | Yusen Logistics (Czech) s.r.o. |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
13.071 m2 |
| GEBOUWD | in aanbouw |
| GEBOUW II. | |
|---|---|
| HUURDER | FIA ProTeam s.r.o. |
| VERHUURBARE | 2.753 m2 |
| OPPERVLAKTE | ||
|---|---|---|
| GEBOUWD | 2016 |
| HUURDER | Drylock Technologies s.r.o. |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
40.361 m2 |
| GEBOUWD | 2012–2014 |
GEBOUW H5
| HUURDER | Drylock Technologies s.r.o. |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
12.935 m2 |
| GEBOUWD | in aanbouw |
| GEBOUW L1 | ||
|---|---|---|
| HUURDER | KNORR-BREMSE Systémy pro užitková vozidla ČR, s.r.o. |
|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
11.436 m2 | |
| GEBOUWD | 2016 |
| GEBOUW A | |
|---|---|
| HUURDER | Nagel Česko s.r.o. |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
7.776 m2 |
| GEBOUWD | 2017 |
| GEBOUW B | |
|---|---|
| HUURDER | John Crane a.s. |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
9.010 m2 |
| GEBOUWD | 2017 |
| GEBOUW C | |
|---|---|
| HUURDER | SGB Czech Trafo s.r.o. |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
10.476 m2 |
| GEBOUWD | in aanbouw |
| HUURDER | Benteler Automotive Rumburk s.r.o.; Gerfl or CZ s.r.o.; RTR-TRANSPORT A LOGISTIKA s.r.o.; SUTA s.r.o. |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
11.993 m2 |
| GEBOUWD | 2017 |
| HUURDER | Euro Pool System CZ s.r.o.; FENIX solutions s.r.o. |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
19.859 m2 |
| GEBOUWD | 2015 |
| GEBOUW A | ||
|---|---|---|
| HUURDER | ASSA ABLOY ES Production s.r.o. |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
8.711 m2 |
| GEBOUWD | 2014 |
| GEBOUW B | |
|---|---|
| HUURDER | FAIVELEY TRANSPORT CZECH a.s. |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
21.918 m2 |
| GEBOUWD | 2015 |
GEBOUW C
| HUURDER | Excell Czech s.r.o.; FAIVELEY TRANSPORT CZECH a.s. |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
9.543 m2 |
| GEBOUWD | 2014–2015 |
TSJECHISCHE REPUBLIEK
GEBOUW D
| HUURDER | COPO TÉXTIL PORTUGAL S.A., organizační složka; TRANSTECHNIK CS, spol. s r.o. |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
3.640 m2 |
| GEBOUWD | 2015–2016 |
GEBOUW A
| HUURDER | CAAMANO CZ INTERNATIONAL GLASS CORPORATION, s.r.o.; invelt – s.r.o.; Obytné vozy s.r.o. |
||
|---|---|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
6.409 m2 | ||
| GEBOUWD | 2013 |
| GEBOUW B | |
|---|---|
| HUURDER | HARTMANN – RICO a.s.; FM ČESKÁ, s.r.o.; ESA s.r.o.; 4PX Express CZ s.r.o.; Lidl Česká republika v.o.s. |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
18.604 m2 |
| GEBOUWD | 2014–2017 | |
|---|---|---|
| GEBOUW P1 | ||||
|---|---|---|---|---|
| HUURDER | JOTUN CZECH a.s.; Minda KTSN Plastic Solutions s.r.o. |
|||
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
5.351 m2 | |||
| GEBOUWD | 2014 |
| HUURDER | Ligman Europe s.r.o. | ||
|---|---|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
6.368 m2 | ||
| GEBOUWD | in aanbouw | ||
| HUURDER | Treves CZ s.r.o. | ||
|---|---|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
8.725 m2 | ||
| GEBOUWD | 2017 |
GEBOUW P4
| HUURDER | Treves CZ s.r.o. |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
6.134 m2 |
| GEBOUWD | in aanbouw |
GEBOUW P6.1
| HUURDER | SSI Technologies s.r.o. | |||
|---|---|---|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
6.081 m2 | |||
| GEBOUWD | 2015 |
| HUURDER | 4PX Express CZ s.r.o. | ||
|---|---|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
52.582 m2 | ||
| GEBOUWD | 2017 |
| GEBOUW C | |
|---|---|
| HUURDER | 4PX Express CZ s.r.o. |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
11.657 m2 |
| GEBOUWD | in aanbouw |
GEBOUW D1
| HUURDER | 4PX Express CZ s.r.o. | ||
|---|---|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
1.885 m2 | ||
| GEBOUWD | 2017 |
| GEBOUW D2 | |||
|---|---|---|---|
| HUURDER | 4PX Express CZ s.r.o. | ||
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
3.645 m2 | ||
| GEBOUWD | in aanbouw |
GEBOUW BC
| HUURDER | Magna Automotive (CZ) s.r.o. | ||
|---|---|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
33.423 m2 | ||
| GEBOUWD | in aanbouw |
| VGP PARK | EIGENAAR | LAND | VERHUURBARE OPPERVLAKTE (m²) | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| OPP. (m²) |
OPGE LEVERD |
IN AAN BOUW |
POTEN TIEEL |
TOTAAL | GECONTRACTEER DE JAARLIJKSE HUUR (€) |
||
| VGP PARK ÚSTÍ NAD LABEM |
VGP | 141.968 | 20.157 | 12.502 | 8.726 | 41.385 | 2,0 |
| VGP PARK OLOMOUC | VGP | 425.079 | 28.778 | 10.476 | 144.250 | 183.504 | 1,8 |
| VGP PARK JENEČ | VGP | 173.859 | 54.466 | 15.301 | — | 69.767 | 2,8 |
| VGP PARK CHOMUTOV | VGP | 95.057 | — | 33.423 | 16.779 | 50.202 | 1,1 |
| TOTAAL | 835.963 | 103.402 | 71.702 | 169.755 | 344.859 | 7,7 | |
| VGP PARK TUCHOMĚŘICE |
Joint Venture |
58.701 | 25.013 | — | — | 25.013 | 1,1 |
| VGP PARK BRNO |
Joint Venture |
63.974 | 34.520 | — | — | 34.520 | 1,8 |
| VGP PARK HRÁDEK NAD NISOU |
Joint Venture |
180.638 | 40.361 | 12.935 | 23.584 | 76.880 | 2,2 |
| VGP PARK OLOMOUC |
Joint Venture |
54.674 | 19.859 | — | — | 19.859 | 1,0 |
| VGP PARK PLZEŇ |
Joint Venture |
92.354 | 43.961 | — | — | 43.961 | 2,2 |
| VGP PARK ČESKÝ ÚJEZD |
Joint Venture |
45.383 | 2.753 | 13.071 | — | 15.824 | 0,5 |
| VGP PARK LIBEREC |
Joint Venture |
36.062 | 11.436 | — | 2.304 | 13.740 | 0,6 |
| TOTAAL | 531.786 | 177.903 | 26.006 | 25.888 | 229.797 | 9,5 | |
| TOTAAL TSJECHISCHE REPUBLIEK |
1.367.749 | 281.304 | 97.708 | 195.643 | 574.655 | 17,2 |
31 — VGP Park Kekava
32 — VGP Park San Fernado de Henares 33 — VGP Park Mango
34 — VGP Park Győr 35 — VGP Park Alsónémedi
36 — VGP Park Malacky
| HUURDER | Nagel Hungária Logisztikai Korlátolt Felelösségü Társaság |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
22.905 m2 |
| GEBOUWD | 2016 |
| HUURDER | SKINY Gyártó Korlátolt Felelösségü Társaság; Waberer's-Szemerey Kft.; Gebrüder Weiss Szállítmányozási Kft. |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
20.290 m2 |
| GEBOUWD | 2009 |
GEBOUW B
| HUURDER | Lear Corporation Hungary Kft.; TI Automotive (Hungary) Kft. |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
24.009 m2 |
| GEBOUWD | 2012, 2017 |
| GEBOUW C | |
|---|---|
| HUURDER | Dana Hungary Kft. |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
6.463 m2 |
| GEBOUWD | 2011 |
| GEBOUW A | |
|---|---|
| HUURDER | Benteler Automotive SK s.r.o. |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
14.863 m2 |
| GEBOUWD | 2009 |
| HUURDER | Benteler Automotive SK s.r.o.; Cipher Europe s.r.o. |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
18.162 m2 |
| GEBOUWD | 2016 – partly in aanbouw |
GEBOUW C
| HUURDER | FROMM SLOVAKIA, a.s.; Tajco Slovakia s. r. o. |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
15.255 m2 |
| GEBOUWD | 2015 |
GEBOUW D
| HUURDER | Volkswagen Konzernlogistik GmbH & Co. OHG |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
25.692 m2 |
| GEBOUWD | 2015 |
| HUURDER | IDEAL Automotive Slovakia, s.r.o. |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
12.756 m2 |
| GEBOUWD | 2016 |
GEBOUW A1.1
| HUURDER | SIA "Degalava Real Estate"; MMD Serviss SIA |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
23.686 m² |
| GEBOUWD | in aanbouw |
GEBOUW A1
| HUURDER | QUEHENBERGER LOGISTICS ROU SRL; cargo-partner Expeditii SRL |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
17.565 m2 |
| GEBOUWD | 2016 |
GEBOUW A2
| HUURDER | SC EKOL INTERNATIONAL LOGISTICS SRL; SC FAN COURIER EXPRESS SRL; VAN MOER GROUP SRL; KLG Europe Logistics SRL |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
18.077 m2 |
| GEBOUWD | 2016 |
| HUURDER | QUEHENBERGER LOGISTICS ROU SRL; WHITELAND LOGISTICS SRL; CARGO-PARTNER EXPEDITII SRL; UPS Romania SRL; World Media Trans SRL; S.C. PROFI ROM FOOD SRL; ITC LOGISTIC ROMANIA SRL; CSC ETICHETE SRL |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
17.841 m2 |
GEBOUWD 2013–2014
GEBOUW B2
| HUURDER | DHL International Romania SRL; QUEHENBERGER LOGISTICS ROU SRL; RESET EMS srl; SC SIDE TRADING SRL; S.C. DSV SOLUTIONS SRL.; NEFAB PACKAGING ROMANIA SRL; HELBAKO ELECTRONICA SRL; OVT LOGISTICZENTRUM SRL |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
18.161 m2 |
| GEBOUWD | 2015/in aanbouw |
GEBOUW C1
| HUURDER | cargo-partner Expeditii s.r.l.; JUST LOGISTICS SRL |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
21.157 m2 |
| GEBOUWD | in aanbouw |
| GEBOUW B1 | |
|---|---|
| HUURDER | PUNTO FA, S.L. |
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
181.465 m2 |
| GEBOUWD | 2016 |
| HUURDER | ThyssenKrupp Elevadores, S.L.U.; Rhenus Logistics S.A.U. |
|---|---|
| VERHUURBARE OPPERVLAKTE |
22.980 m2 |
| GEBOUWD | in aanbouw |
| VGP PARK | VERHUURBARE OPPERVLAKTE (m²) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| OPP. (m²) |
OPGE LEVERD |
IN AAN BOUW |
POTEN TIEEL |
TOTAAL | GECONTRAC TEERDE JAARLIJK SE HUUR (€) |
||
| VGP PARK BRATISLAVA, SLOWAKIJE |
VGP | 419.316 | — | — | 205.384 | 205.384 | — |
| VGP PARK TIMISOARA, ROEMENIË |
VGP | 279.291 | 71.644 | 21.157 | 30.830 | 123.631 | 3,9 |
| VGP PARK SIBIU, ROEMENIË |
VGP | 97.036 | — | — | 46.166 | 46.166 | — |
| VGP PARK KEKAVA, LETLAND |
VGP | 148.442 | — | 23.686 | 37.440 | 61.126 | 1,4 |
| VGP PARK SAN FERNANDO, SPANJE |
VGP | 222.666 | — | 22.980 | 111.784 | 134.764 | 1,4 |
| VGP PARK MANGO, SPANJE |
VGP | 274.255 | 181.465 | — | 133.934 | 315.399 | 7,5 |
| TOTAAL | 1.441.005 | 253.109 | 67.823 | 565.538 | 886.470 | 14,2 | |
| VGP PARK MALACKY, SLOWAKIJE |
Joint Venture |
220.492 | 68.566 | 18.162 | 9.880 | 96.608 | 3,8 |
| VGP PARK GYŐR, HONGARIJE |
Joint Venture |
121.798 | 50.761 | — | — | 50.761 | 2,6 |
| VGP PARK ALSÓNÉMEDI, HONGARIJE |
Joint Venture |
85.349 | 22.905 | — | 12.000 | 34.905 | 1,4 |
| TOTAAL | 427.639 | 142.232 | 18.162 | 21.880 | 182.274 | 7,9 | |
| TOTAAL ANDERE EUROPESE LANDEN |
1.868.644 | 395.341 | 85.985 | 587.418 | 1.068.744 | 22,0 |
VOOR HET BOEKJAAR AFGESLOTEN OP 31 DECEMBER 2017
Geconsolideerde jaarrekening — Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening — Bijkomende toelichtingen die geen deel uitmaken van de geconsolideerde jaarrekening
Informatie over de moedermaatschappij —
—
Verslag van de commissaris —
Lexicon —
| WINST- EN VERLIESREKENING (in duizend €) | TOELICHTING | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| OMZET1 | 6 | 28.224 | 24.739 |
| BRUTO HUUROPBRENGSTEN | 6 | 17.046 | 16.806 |
| DOORGEREKENDE HUURLASTEN | 3.121 | 4.108 | |
| DOOR TE REKENEN HUURLASTEN | (2.415) | (3.073) | |
| OPERATIONELE KOSTEN VERBONDEN AAN VASTGOED | (1.759) | (1.703) | |
| NETTO HUURRESULTAAT | 15.993 | 16.138 | |
| JOINT VENTURE MANAGEMENT FEE INKOMSTEN | 6 | 8.057 | 3.825 |
| NETTO MEER-/(MIN)WAARDE OP VASTGOEDBELEGGINGEN | 7 | 94.628 | 118.900 |
| ADMINISTRATIEVE KOSTEN | 8 | (19.353) | (15.446) |
| ANDERE OPBRENGSTEN | 624 | 483 | |
| ANDERE KOSTEN | (1.512) | (1.815) | |
| AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN DE JOINT VENTURE | 9 | 29.229 | 7.897 |
| OPERATIONELE WINST/(VERLIES) | 127.666 | 129.982 | |
| FINANCIËLE OPBRENGSTEN | 10 | 9.730 | 2.814 |
| FINANCIËLE KOSTEN | 10 | (20.196) | (19.720) |
| NETTO FINANCIEEL RESULTAAT | (10.466) | (16.906) | |
| WINST VOOR BELASTINGEN | 117.200 | 113.076 | |
| BELASTINGEN | 11 | (21.205) | (21.790) |
| WINST VAN HET BOEKJAAR | 95.995 | 91.286 | |
| TOEREKENBAAR AAN: | |||
| AANDEELHOUDERS VAN VGP NV | 12 | 95.995 | 91.286 |
| MINDERHEIDSBELANGEN | — | — |
| RESULTAAT PER AANDEEL | TOELICHTING | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| GEWONE NETTO RESULTAAT PER AANDEEL (in €) – BASIS | 12 | 5,17 | 4,91 |
| GEWONE NETTO RESULTAAT PER AANDEEL (in €) – VERWATERD | 12 | 5,17 | 4,91 |
De bijgevoegde toelichtingen maken integraal deel uit van de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2017
| OVERZICHT VAN HET VOLLEDIG PERIODERESULTAAT (in duizend €) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| NETTO RESULTAAT | 95.995 | 91.286 |
| ANDERE ELEMENTEN VAN HET RESULTAAT NA BELASTINGEN DIE LATER GEHERKLASSEERD ZULLEN WORDEN NAAR HET PERIODERESULTAAT, NA BELASTINGEN |
— | — |
| ANDERE ELEMENTEN VAN HET RESULTAAT NA BELASTINGEN DIE LATER NIET GEHERKLASSEERD ZULLEN WORDEN NAAR HET PERIODERESULTAAT, NA BELASTINGEN |
— | — |
| ANDERE ELEMENTEN VAN HET RESULTAAT (OPGENOMEN IN HET EIGEN VERMOGEN) |
— | — |
| VOLLEDIG PERIODERESULTAAT | ||
| 95.995 | 91.286 | |
| TOEREKENBAAR AAN: | ||
| DE AANDEELHOUDERS VAN VGP NV | 95.995 | 91.286 |
| MINDERHEIDSBELANGEN | — | — |
| ACTIVA (in duizend €) | TOELICHTING | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| IMMATERIËLE ACTIVA | 36 | 14 | |
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 13 | 392.291 | 550.262 |
| ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA | 507 | 517 | |
| FINANCIËLE VASTE ACTIVA | 322 | 5 | |
| DEELNEMINGEN IN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
9 | 143.312 | 89.194 |
| ANDERE LANGLOPENDE VORDERINGEN | 9 | 12.757 | 8.315 |
| UITGESTELDE BELASTINGVORDERINGEN | 11 | 32 | 3 |
| TOTAAL VASTE ACTIVA | 549.257 | 648.310 | |
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | 14 | 11.074 | 19.426 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 15 | 30.269 | 71.595 |
| GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP | 20 | 441.953 | 132.263 |
| TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA | 483.296 | 223.284 | |
| TOTAAL ACTIVA | 1.032.553 | 871.594 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizend €) | TOELICHTING | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| KAPITAAL | 16 | 62.251 | 62.251 |
| OVERGEDRAGEN RESULTATEN | 403.910 | 327.985 | |
| OVERIGE RESERVES | 69 | 69 | |
| EIGEN VERMOGEN | 466.230 | 390.305 | |
| LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 17 | 390.067 | 327.923 |
| ANDERE LANGLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN | 1.966 | 5.348 | |
| ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 18 | 1.680 | 2.432 |
| UITGESTELDE BELASTINGVERPLICHTINGEN | 11 | 11.750 | 20.012 |
| TOTAAL LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 405.463 | 355.715 | |
| KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 17 | 81.358 | 81.674 |
| HANDELS- EN ANDERE KORTLOPENDE SCHULDEN | 19 | 38.379 | 35.496 |
| VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
20 | 41.123 | 8.404 |
| TOTAAL KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 160.860 | 125.574 | |
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | 566.323 | 481.289 | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 1.032.553 | 871.594 |
De bijgevoegde toelichtingen maken integraal deel uit van de geconsolideerde balans.
| MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in duizend €) |
STATUTAIR AANDELEN KAPITAAL |
KAPITAAL RESERVE (zie toelichting 16) |
AANDE LEN KAPITAAL |
RESER VES |
UITGIFTE PREMIE |
ANDRE EIGEN VERMO GEN |
TOTAAL EIGEN VERMO GEN |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SALDO PER 1 JANUARI 2016 |
112.737 | (50.486) | 62.251 | 239.658 | 69 | 60.000 | 361.978 |
| ANDERE ELEMENTEN VAN GEREALISEERDE EN NIET-GEREALISEERDE RESULTATEN |
— | — | — | — | — | — | — |
| RESULTAAT OVER HET BOEKJAAR |
— | — | — | 91.286 | — | — | 91.286 |
| EFFECT VAN VERKOPEN |
— | — | — | — | — | — | — |
| VOLLEDIGE GEREALISEERDE EN NIET-GEREALISEERDE RESULTATEN |
— | — | — | 91.286 | — | — | 91.286 |
| DIVIDENDEN | — | — | — | — | — | — | — |
| UITKERING KAPITAAL | — | — | — | — | — | — | — |
| HYBRIDE EFFECTEN | — | — | — | (2.959) | — | (60.000) | (62.959) |
| SALDO PER 31 DECEMBER 2016 |
112.737 | (50.486) | 62.251 | 327.985 | 69 | — | 390.305 |
| SALDO PER 1 JANUARI 2017 |
112.737 | (50.486) | 62.251 | 327.985 | 69 | — | 390.305 |
| ANDERE ELEMENTEN VAN HET RESULTAAT |
— | — | — | — | — | — | — |
| RESULTAAT OVER HET BOEKJAAR |
— | — | — | 95.995 | — | — | 95.995 |
| EFFECT VAN VERKOPEN | — | — | — | — | — | — | — |
| VOLLEDIGE GEREALISEERDE EN NIET-GEREALISEERDE RESULTATEN |
— | — | — | 95.995 | — | — | 95.995 |
| DIVIDENDEN AAN AANDEELHOUDERS |
— | — | — | — | — | — | — |
| UITKERING KAPITAAL AAN AANDEELHOUDERS |
(20.070) | 20.070 | — | (20.070) | — | — | (20.070) |
| SALDO PER 31 DECEMBER 2017 |
92.667 | (30.416) | 62.251 | 403.910 | 69 | — | 466.230 |
| KASSTROOMOVERZICHT (in duizend €) | TOELICHTING | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| KASSTROOM UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN | 21 | ||
| RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN | 117.200 | 113.076 | |
| AANPASSINGEN VOOR: | |||
| AFSCHRIJVINGEN | 216 | 897 | |
| NIET-GEREALISEERDE (MEER)-/MINWAARDE OP VASTGOEDBELEGGINGEN | 7 | (90.272) | (97.696) |
| GEREALISEERDE (MEER)-/MINWAARDE OP VERKOOP DOCHTERONDERNEMINGEN |
7 | (4.356) | (21.204) |
| NIET-GEREALISEERDE (WINST)/VERLIES OP FINANCIËLE INSTRUMENTEN EN WISSELKOERSEN |
10 | (4.011) | 4.723 |
| RENTE (OPBRENGSTEN) | (5.619) | (2.636) | |
| RENTEKOSTEN | 20.096 | 14.820 | |
| AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
9 | (29.229) | (7.897) |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR WIJZIGINGEN IN HET WERKKAPITAAL EN VOORZIENINGEN |
4.025 | 4.083 | |
| AFNAME/(TOENAME) IN HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | (7.308) | (14.505) | |
| (AFNAME)/TOENAME IN HANDELS- EN ANDERE SCHULDEN | 17.113 | 28.681 | |
| BRUTO KASSTROOM UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN | 13.830 | 18.259 | |
| RENTEOPBRENGSTEN | 393 | 157 | |
| RENTE(KOSTEN) | (20.247) | (10.684) | |
| BETAALDE WINSTBELASTINGEN | (762) | (939) | |
| NETTO KASSTROOM UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN | (6.786) | 6.793 | |
| KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN | 21 | ||
| INKOMSTEN UIT VERKOOP VAN MATERIËLE VASTE ACTIVA EN ANDERE | 8 | 46 | |
| VERKOOP VAN DOCHTERONDERNEMINGEN | 33.662 | — | |
| VASTGOEDBELEGGINGEN EN VASTGOEDBELEGGINGEN IN AANBOUW | (168.379) | (336.654) | |
| VERKOOP VAN VASTGOEDBELEGGINGEN AAN VGP EUROPEAN LOGISTICS JOINT VENTURE |
22 | 122.053 | 236.060 |
| INKOMSTEN UIT/(INVESTERING IN) VGP EUROPEAN LOGISTICS JOINT VENTURE | 1.000 | 4.678 | |
| LENINGEN AAN JOINT VENTURE EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | (89.819) | (28.546) | |
| TERUGBETALINGEN VAN LENINGEN DOOR JOINT VENTURE EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
11.200 | — | |
| NETTO KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN | (90.274) | (124.416) | |
| KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN | 21 | ||
| TERUGBETALING HYBRIEDE EFFECTEN | (62.960) | ||
| NETTO OPBRENGSTEN M.B.T. DE UITGIFTE VAN AANDELEN/ (TERUGBETALING KAPITAAL) |
16 | (20.070) | — |
| OPNAME VAN LENINGEN | 17 | 157.444 | 283.367 |
| TERUGBETALINGEN VAN LENINGEN | 17 | (79.749) | (51.536) |
| NETTO KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN | 57.625 | 168.871 | |
| NETTO TOENAME/(AFNAME) IN GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | (39.434) | 51.248 | |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN AAN HET BEGIN VAN DE PERIODE | 71.595 | 9.825 | |
| EFFECT UIT WIJZIGINGEN IN WISSELKOERSEN | 426 | 234 | |
| HERCLASSIFICATIE ALS GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP | 22 | (2.318) | 10.288 |
| NETTO TOENAME/(AFNAME) IN GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 30.269 | 71.595 |
The consolidated cash flow statement should be read in conjunction with the accompanying notes.
TOELICHTINGEN BIJ DE GECON-SOLIDEERDE JAARREKENING
Voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2017
VGP NV (de "onderneming") is een naamloze vennootschap die op 6 februari 2007 naar Belgisch recht werd opgericht voor onbepaalde tijd. De maatschappelijke zetel van de onderneming is gelegen te Spinnerijstraat 12, 9240 Zele en de onderneming is ingeschreven onder het ondernemingsnummer 0887.216.042 (Rechtspersonenregister Brussel).
De Groep is een vastgoedgroep gespecialiseerd in de aankoop, de ontwikkeling en het beheer van logistiek vastgoed, d.w.z. gebouwen die geschikt zijn voor logistieke doeleinden en lichte industriële activiteiten. De Groep richt zich op strategisch gelegen terreinen die geschikt zijn voor de ontwikkeling van logistieke bedrijfsparken van een bepaalde omvang zodat een uitgebreide en goed gediversifieerde grondbank kan worden opgebouwd op toplocaties, dit zijn locaties in de nabijheid van sterk geconcentreerde woon- en/of productiecentra, met een optimale toegang tot omliggende transportinfrastructuur.
De geografische focus van de Groep ligt op dit ogenblik hoofdzakelijk op Duitsland, Tsjechië en Spanje, en in mindere mate op Letland, Slowakije, Hongarije en Roemenië.
Het doel van de Groep is een toonaangevende pan-Europese gespecialiseerde ontwikkelaar , eigenaar en beheerder van hoogwaardig logistiek en lichtindustrieel vastgoed te worden.
De geconsolideerde jaarrekening van de onderneming bevat deze van de onderneming en haar dochtervennootschappen (samen verder de "Groep" genoemd). De geconsolideerde jaarrekening werd goedgekeurd door de Raad van Bestuur op 6 april 2018.
De geconsolideerde jaarrekening werd opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS), zoals aanvaard binnen de Europese Unie.
Deze bevatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties, zoals gepubliceerd door de International Accounting Standards Board (IASB) en de interpretaties gepubliceerd door het International Financial Interpretations Committee van het IASB, voor zover ze van toepassing zijn voor de Groep en voor zover ze toepasbaar zijn vanaf 1 januari 2017.
Een aantal nieuwe standaarden, wijzigingen aan standaarden en interpretaties werden toepasbaar in 2017:
De financiële positie en prestaties van het boekjaar werden niet beïnvloed door de eerste toepassing van deze standaarden en interpretaties.
Een aantal nieuwe standaarden, wijzigingen aan standaarden en interpretaties zijn uitgegeven, maar nog niet van toepassing voor 2017, waardoor ze niet mee in rekening werden genomen bij de opmaak van de jaarrekening.
— IFRS 9 – Financiële instrumenten (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2018): IFRS 9 werd gepubliceerd door het IASB in juli 2014 en is aangenomen door de EU in november 2016. IFRS 9 omvat bepalingen omtrent de classificatie en waardering van financiële activa en financiële verplichtingen, bijzondere waardeverminderingen van financiële activa alsook algemene bepalingen van hedge accounting. IFRS 9 vervangt grotendeels IAS 39 – Financiële Instrumenten: Opname en Waardering.
Op basis van een analyse van VGP's situatie per 30 juni 2017 wordt verwacht dat IFRS 9 geen materiële impact zal hebben op de geconsolideerde jaarrekening. Met betrekking tot de bijzondere waardeverminderingen van fi nanciële activa gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, inclusief handelsvorderingen, zal de initiële toepassing van het te verwachten kredietverlies model onder IFRS 9 resulteren in een vervroegde erkenning van kredietverliezen in vergelijking met het huidige toegepaste verliesmodel onder IAS 39. Rekening houdende met het relatief beperkte bedrag van uitstaande handelsvorderingen, gecombineerd met een daaraan laag geassocieerd kredietrisico, acht VGP de impact op de geconsolideerde jaarrekening beperkt;
— IFRS 15 – Opbrengsten uit contracten met klanten (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2018): IFRS 15 voorziet een uniek en alles omvattend model van principes die een entiteit moet toepassen voor de boekhoudkundige verwerking van opbrengsten voortvloeiend uit een contract met een klant. Bij de inwerkingtreding vervangt deze nieuwe standaard zowel IAS 18 met betrekking tot opbrengsten uit de verkoop van goederen en het leveren van diensten alsook IAS 11 met betrekking tot onderhanden projecten in opdracht van derden en de daarbij horende interpretaties.
Er wordt niet verwacht dat IFRS 15 een materiële impact op de geconsolideerde jaarrekening van VGP zal hebben aangezien lease-overeenkomsten, die de voornaamste bron van opbrengsten van VGP vertegenwoordigen, buiten het toepassingsgebied van IFRS 15 vallen. De principes van IFRS 15 zijn evenwel van toepassing op de niet- lease componenten die kunnen vervat zijn in een lease-overeenkomst of in afzonderlijke overeenkomsten, zoals bijvoorbeeld onderhoudgerelateerde diensten aangerekend aan de huurder. Rekening houdende met het feit dat dergelijke niet-lease componenten doorgaans diensten betreff en die zowel onder IAS 18 als onder IFRS 15 over de tijd heen erkend worden, verwacht VGP ook hier geen materiële impact;
— IFRS 16 – Lease-overeenkomsten (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2019): IFRS 16 voorziet een comprehensief model voor de identificatie van leaseovereenkomsten en hun boekhoudkundige verwerking in de jaarrekening van zowel leasinggever als leasingnemer. Bij de inwerkingtreding vervangt deze standaard IAS 17 – Lease-overeenkomsten en de daarmee gepaard gaande interpretaties. IFRS 16 is nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie.
IFRS 16 introduceert belangrijke wijzigingen met betrekking tot de boekhoudkundige verwerking van lease-overeenkomsten in hoofde van de leasingnemer, waarbij het onderscheid tussen operationele en financiële leases wegvalt en activa en verplichtingen erkend worden voor alle lease-overeenkomsten (behalve uitzonderingen voor korte-termijn leases of activa met een lage waarde). In tegenstelling tot de verwerking van lease-overeenkomsten door de lessee, behoudt IFRS 16 nagenoeg alle bepalingen uit IAS 17 – Lease-overeenkomsten met betrekking tot de verwerking van lease-overeenkomsten door de leasinggever. Dit wil zeggen dat leasinggevers blijvend de lease-overeenkomsten moeten classificeren als operationele of financiële lease-overeenkomsten.
Aangezien VGP nagenoeg uitsluitend optreedt als leasinggever, wordt verwacht dat IFRS 16 geen materiële impact zal hebben op de geconsolideerde jaarrekening. In de beperkte gevallen waar VGP de leasingnemer is in lease-overeenkomsten geclasseerd als operationele leases onder IAS 17 en deze contracten niet tot de uitzonderingen zoals voorzien in IFRS 16 behoren zoals huur van wagens, of kantoorruimte gehuurd door VGP, zal er een gebruiksrecht en bijhorende verplichting dienen erkend te worden in de geconsolideerde jaarrekening;
— Jaarlijkse verbeteringen aan IFRS 2014–2016 cyclus: Wijzigingen aan IFRS 1 en IAS 28 (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2018, maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie);
— IFRS 14 Uitgestelde rekeningen in verband met prijsregulering (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2016, maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie),
— IFRS 17 Verzekeringscontracten (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2021, maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie);
— Aanpassing van IFRS 2 Classificatie en waardering van op aandelen gebaseerde betalingen (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2018, maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie);
— Aanpassing van IFRS 4 Toepassing van IFRS 9 Financiële instrumenten met IFRS 4 Verzekeringscontracten (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2018);
— Aanpassing van IFRS 9 Voruitbetalingseigenschappen met negatieve vergoeding (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2019, maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie);
— Aanpassing van IFRS 10 en IAS 28 Verkoop of inbreng van activa tussen een investeerder en de geassocieerde deelneming of joint venture (ingangsdatum voor onbepaalde duur uitgesteld, en daarom is ook de goedkeuring binnen de Europese Unie uitgesteld);
— Aanpassing van IAS 28 Lange termijn investeringen in geassocieerde deelnemingen en joint ventures (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2019, maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie);
— Aanpassing van IAS 40 Overdracht van vastgoedbeleggingen (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2018, maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie);
— IFRIC 22 Transacties in vreemde valuta en vooruitbetalingen (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2018, maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie);
— IFRIC 23 Onzekerheid over inkomstenbelastingenbehandelingen (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2019, maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie)
Het management verwacht niet dat de eerste toepassing van deze standaarden en interpretaties een materiële invloed zullen hebben op de financiële positie en prestaties.
De geconsolideerde jaarrekening werd opgesteld op basis van de historische kostprijs, behalve voor vastgoedbeleggingen en afgeleide financiële instrumenten die tegen reële waarde worden opgenomen. De cijfers worden voorgesteld in duizend euro (duizend €), tenzij anders vermeld. Kleine afrondingsverschillen kunnen voorkomen.
Dochterondernemingen zijn entiteiten waarover VGP NV een beslissende invloed ('zeggenschap') uitoefent. Dit is het geval wanneer VGP NV blootgesteld is aan, of recht heeft op, variabele opbrengsten uit haar deelneming in de entiteit en de mogelijkheid heeft om deze opbrengsten te beïnvloeden door haar macht over de entiteit.
Alle intragroepsverrichtingen, intragroepssaldi en niet-gerealiseerde winsten op intragroepsverrichtingen worden geëlimineerd; niet-gerealiseerde verliezen worden eveneens geëlimineerd tenzij het om permanente waardeverminderingen gaat. Waar nodig worden aanpassingen aangebracht aan de rekeningen van de dochterondernemingen om hun grondslagen voor financiële verslaggeving in overeenstemming te brengen met die van de Groep.
Dochterondernemingen worden globaal geconsolideerd vanaf het moment dat de Groep de zeggenschap verwerft tot het moment dat zij de zeggenschap verliest.
De jaarrekeningen van dochterondernemingen worden in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen vanaf de datum van verwerving tot het einde van de zeggenschap. Verliezen binnen een dochteronderneming worden toegewezen aan de minderheidsbelangen, zelfs als dit een negatief saldo als gevolg kan hebben. Wijzigingen in het belang van de Groep in een dochteronderneming die niet tot een verlies van zeggenschap leiden, worden behandeld als eigen-vermogenstransacties.
Wanneer de Groep de zeggenschap verliest over een dochteronderneming, zal de onderneming
Er is sprake van een joint venture of een gezamenlijke overeenkomst wanneer VGP NV contractueel overeengekomen is om de zeggenschap te delen met een of meerdere partijen, wat enkel het geval is wanneer beslissingen over de relevante activiteiten de unanieme goedkeuring vereisen van de partijen die gezamenlijke zeggenschap hebben.
Geassocieerde ondernemingen zijn ondernemingen waarin VGP NV, rechtstreeks of onrechtstreeks, een invloed van betekenis heeft en die geen dochterondernemingen of gezamenlijke overeenkomsten zijn. Dit is verondersteld het geval te zijn indien de Groep tenminste 20% van de stemrechten verbonden met het aandelenbezit. De opgenomen financiële informatie met betrekking tot deze ondernemingen is opgesteld volgens de grondslagen voor financiele verslaggeving van de Groep. Wanneer de Groep gezamenlijke zeggenschap in een joint venture verwerft of een invloed van betekenis in een geassocieerde onderneming verwerft, wordt het aandeel in de verworven activa, passiva en voorwaardelijke verplichtingen initieel geherwaardeerd tegen de reële waarde op de overnamedatum en verwerkt volgens de equity-methode. Indien de overnamevergoeding meer bedraagt dan de reële waarde van het verworven aandeel in de overgenomen activa, passiva en voorwaardelijke verplichtingen wordt dit verschil als goodwill opgenomen. Is de aldus berekende goodwill negatief, dan wordt dit verschil onmiddellijk in het resultaat verwerkt. Daarna wordt het aandeel van de Groep in het resultaat van joint ventures en geassocieerde ondernemingen overeenkomstig de equity-methode in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen tot de dag dat er een einde komt aan de gezamenlijke zeggenschap of de invloed van betekenis. Wanneer het aandeel van de Groep in de verliezen van een joint venture of geassocieerde onderneming groter wordt dan de boekwaarde van de deelneming, wordt de boekwaarde op nul gezet en worden bijkomende verliezen enkel nog opgenomen in de mate dat de Groep bijkomende verplichtingen op zich genomen heeft, uitgezonderd in de mate waarin de onderneming feitelijke- of contractuele verplichtingen heeft aangegaan met betrekking tot deze geassocieerde deelneming
Niet-gerealiseerde winsten uit transacties met joint ventures en geassocieerde ondernemingen worden geëlimineerd ten belope van het belang van de Groep tegenover de deelneming in de joint venture of de geassocieerde onderneming. De nettoboekwaarde van deelnemingen in joint ventures en geassocieerde ondernemingen wordt opnieuw geëvalueerd indien er indicaties zijn van een bijzondere waardevermindering, of indicaties dat eerder opgenomen bijzondere waardeverminderingen niet langer gerechtvaardigd zijn. De deelnemingen in joint ventures en geassocieerde ondernemingen in de balans omvatten ook de boekwaarde van gerelateerde goodwill.
IAS 28,28 bepaalt dat winsten en verliezen die uit "downstream"-transacties tussen een entiteit en een geassocieerde deelneming of joint venture voortvloeien, alleen in de jaarrekening van de entiteit worden opgenomen voor het aandeel daarin van de belangen van niet-verbonden investeerders in de geassocieerde deelneming of joint venture. In deze standard wordt evenwel de verwerking van transacties met joint ventures en geassocieerde ondernemingen (b.v. verkoop diensten, interest opbrengsten …) niet behandeld en meer bepaald of deze transacties al dan niet dienen geëlimineerd te worden in de geconsolideerde jaarrekening ten belope van het belang van de Groep tegenover de deelneming in de joint venture of geassocieerde onderneming. In tegenstelling en volgens IFRS 10,25 dient na het verlies van zeggenschap over een dochteronderneming, de onderneming de activa en de verplichtingen van de dochteronderneming volledig van de balans verwijderen (inclusief de minderheidsbelangen) en het eventuele aangehouden belang opnemen tegen reële waarde. Bij het ontbreken van enig ander relevant advies, heeft de onderneming bijgevolg een keuze om voor de grondslag voor financiële verslaggeving ofwel de benadering van IFRS 10 of alternatief de benadering van IAS 28 toe te passen.
VGP heeft voor de grondslagen van haar financiële verslaggeving de keuze gemaakt om de winst of het verlies op de verkoop van een dochteronderneming aan een joint venture of geassocieerde deelneming volledig te erkennen als winst of verlies in de resultatenrekening. Ten aanzien van de behandeling van inkomsten uit transacties met joint ventures en geassocieerde ondernemingen (bijv. Sales services, renteinkomsten, …), heeft de Groep ervoor gekozen om het gedeelte van haar aandeel in deze transacties niet te elimineren.
Bij wijze van voorbeeld: VGP ontvangt € 100 renteinkomsten op een lening verstrekt aan een 50/50 joint venture. Onder de grondslagen van haar financiële verslaggeving van VGP worden deze rente-inkomsten verwerkt als € 100 rente-inkomsten van de Groep. De kosten die de joint venture zal oplopen zal worden opgenomen op een proportionele (50%) basis via "resultaten in joint ventures en geassocieerde ondernemingen" zonder enige correctie voor het proportionele belang van VGP. Door dit te doen zal de Groep alleen de proportionele winst of verlies erkennen in haar geconsolideerde cijfers en ervoor zorgen dat het geen hogere winst of verlies erkent dan zijn deel opgenomen in de "resultaten in joint ventures en geassocieerde deelnemingen".
Elementen opgenomen in de jaarrekening van de entiteiten van de Groep worden gewaardeerd in de valuta van de primaire economische omgeving waarin de entiteit actief is (de functionele valuta). De geconsolideerde jaarrekening wordt voorgesteld in euro (€) die de functionele valuta en presentatievaluta van de Onderneming is.
Verrichtingen in vreemde valuta worden omgerekend in Euro tegen de wisselkoers op datum van de verrichting. Bijgevolg worden niet-monetaire activa en verplichtingen omgerekend in Euro tegen de historische wisselkoers op datum van de verrichting. Monetaire activa en verplichtingen in een andere munteenheid dan Euro op balansdatum worden omgerekend in Euro tegen de slotkoers op balansdatum. Omrekeningsverschillen worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Wanneer VGP de controle verwerft over een geïntegreerd geheel van activiteiten en activa, zoals gedefinieerd in IFRS 3 Bedrijfscombinaties, worden de identificeerbare activa, verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen van de verworven onderneming aan hun reële waarde geboekt op de aanschaffingsdatum. De goodwill vertegenwoordigt het positieve verschil tussen de aanschaffingskost en het aandeel van de groep in de reële waarde van het verworven nettoactief. Als dit verschil negatief is (negatieve goodwill), wordt het onmiddellijk in het resultaat geboekt na een herbeoordeling van de waarden.
Na de initiële opname wordt de goodwill niet afgeschreven, maar onderworpen aan een impairment test die elk jaar wordt uitgevoerd met de kasstroomgenererende eenheden waaraan de goodwill werd toegewezen. Indien de boekwaarde van een kasstroomgenererende eenheid de bedrijfswaarde overschrijdt, zal het hieruit volgende waardeverlies geboekt worden in het resultaat en in eerste instantie opgenomen worden in mindering van de eventuele goodwill en vervolgens van de andere activa van de eenheid, verhoudingsgewijs aan hun boekwaarde. Een waardevermindering op goodwill wordt niet tijdens een later boekjaar teruggenomen.
Immateriële activa worden gewaardeerd tegen kostprijs of reële waarde verminderd met gecumuleerde afschrijvingen en gecumuleerde bijzondere waardeverminderingen. Immateriële activa worden lineair afgeschreven over hun naar best vermogen geschatte gebruiksduur. De afschrijvingsduur en -methode worden elk jaar opnieuw geëvalueerd bij afsluiting van het boekjaar.
Vastgoedbeleggingen worden initieel opgenomen tegen kostprijs (inclusief transactiekosten). Na initiële opname worden vastgoedbeleggingen gewaardeerd tegen reële waarde. Een externe onafh ankelijke waarderingsdeskundige met erkende beroepskwalifi caties en die beschikt over de ervaring met de locatie en categorie van de te waarderen vastgoedbelegging, bepaalt de waarde van de portefeuille minstens eenmaal per jaar. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde; dit is de prijs waarvoor het vastgoed zou kunnen worden verhandeld op datum van de waardering tussen ter zake goed geïnformeerde en tot een transactie bereid zijnde partijen die onafh ankelijk zijn.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Vastgoed dat in aanbouw of in ontwikkeling is voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. De projectontwikkelingen worden gewaardeerd door dezelfde waarderingsdeskundige als deze die gebruikt wordt voor vastgoedbeleggingen. Voor de projectontwikkelingen worden dezelfde methodes toegepast door de waarderingsdeskundige als deze van toepassing voor de vastgoedbeleggingen maar mits aftrek van de nog te maken bouwkosten van deze marktwaarde.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Alle kosten die rechtstreeks toerekenbaar zijn aan de aankoop en de bouw van het vastgoed, en alle volgende investeringsuitgaven die in aanmerking komen als aanschaffingskosten worden geactiveerd.
Terreinen waarover de Groep volledige eigendom heeft t.t.z. eff ectief ingeschreven is in het kadaster als eigenaar van de gronden, en waarop de Groep van plan is of reeds gestart is te bouwen (zogenaamd "ontwikkelingsland") wordt onmiddellijk gewaardeerd tegen reele waarde. Het ontwikkelingsland wordt gewaardeerd door dezelfde waarderingsdeskundige als deze die gebruikt wordt voor vastgoedbeleggingen.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Terreinen die contractueel onder optie zijn en dus nog niet in volle eigendom van de Groep zijn, worden slechts opgenomen in de balans (vastgoedbeleggingen) op het ogenblik dat de Groep de volle eigendom over deze terreinen verwerft.
Voor het aangaan van bepaalde optionele contracten m.b.t. het toekomstig verwerven van terreinen dient de Groep een voorschot te betalen. Deze voorschotten worden opgenomen als overige vorderingen tenzij deze bedragen niet van materieel belang zijn. In het laatste geval kan de raad van bestuur beslissen om deze bedragen op te nemen onder de vastgoedbeleggingen.
Werken aan de infrastructuur worden niet opgenomen in de reële waarde van het ontwikkelingsland maar worden opgenomen als vastgoedbeleggingen, gewaardeerd tegen kostprijs.
Voor het geval dat de raad van bestuur van mening is dat de reële waarde van het ontwikkelingsland onvoldoende betrouwbaar bepaald kan worden, kan de raad van bestuur ervoor kiezen om het ontwikkelingsland te waarderen tegen kostprijs minus bijzondere waardeverminderingen tot op het ogenblik dat de reële waarde op een betrouwbare manier kan bepaald worden.
Rente en andere financieringskosten die toe te rekenen zijn aan de verwerving van vaste activa en die opgelopen zijn tot het actief klaar is voor gebruik, worden geactiveerd. Vervolgens worden ze opgenomen als financiële kosten in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Lease-overeenkomsten waarbij alle wezenlijke risico's en voordelen inherent aan de eigendom bij de leasinggever berusten worden als operationele leaseovereenkomsten geclassificeerd. Bij een operationele lease worden de leasebetalingen als kosten opgenomen en lineair gespreid over de leaseperiode. De totale waarde van de kortingen of voordelen toegestaan door de leasinggever wordt in mindering gebracht van de leasekosten en lineair gespreid over de leaseperiode. Inrichtingskosten van gebouwen onder operationele lease worden afgeschreven over de geschatte gebruiksduur of – indien korter – over de relevante leaseperiode.
Lease-overeenkomsten die aan de Groep vrijwel alle aan de eigendom van een actief verbonden risico's en voordelen overdragen, worden geclassifi ceerd als fi nanciële lease. Bij de aanvang van de leaseperiode worden fi nanciële leases als activa en verplichtingen in de balans opgenomen aan de reële waarde van het geleasde actief, of indien lager, tegen de contante waarde van de minimale leasebetalingen. De minimale leasebetalingen worden deels als fi nancieringskosten en deels als afl ossing van de uitstaande verplichting opgenomen op een wijze dat dit resulteert in een constante periodieke rente over het resterende saldo van de verplichting. De fi nanciële lasten worden rechtstreeks ten laste van het resultaat gelegd. Voorwaardelijke leasebetalingen worden als lasten verwerkt in de periodes waarin ze zijn uitgevoerd.
De verhuurde activa die verhuurd worden op basis van operationele huurovereenkomsten worden opgenomen als vastgoedbeleggingen in de geconsolideerde balans. Zie verder toelichting 2.20 Huuropbrengsten.
De Groep maakt betalingen aan vastgoedmakelaars voor de diensten die geleverd worden m.b.t. negotiatie van huurovereenkomsten met de huurders van de Groep. De makelaarskosten worden geactiveerd en opgenomen in de boekwaarde van de respectievelijke vastgoedbelegging en afgeschreven over de looptijd van de huurovereenkomst. Huurkortingen worden opgenomen als een vermindering van de huurinkomsten op een lineaire basis over de huurperiode.
Materiële vaste activa worden opgenomen tegen kostprijs verminderd met gecumuleerde afschrijvingen en gecumuleerde bijzondere waardeverminderingen. De kostprijs omvat alle directe kosten en uitgaven die opgelopen werden om het actief op de locatie en in de staat te brengen die noodzakelijk is om op de beoogde wijze te functioneren. Toekomstige uitgaven voor herstellingen worden onmiddellijk opgenomen in het resultaat, tenzij ze de toekomstige fi nanciële winsten van het actief verhogen. Materiële vaste activa worden lineair afgeschreven over hun verwachte gebruiksduur, naargelang van hun categorie. De gebruiksduur en de afschrijvingsmethode worden minstens op het einde van elk boekjaar opnieuw geëvalueerd. Tenzij herzien ten gevolge van specifi eke wijzigingen in de verwachte gebruiksduur, worden volgende jaarlijkse afschrijvingspercentages toegepast:
Handelsvorderingen dragen geen rente en worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs verminderd met een voorziening voor dubieuze debiteuren. Op de balansdatum wordt een schatting gemaakt van de dubieuze vorderingen op basis van een evaluatie van alle uitstaande bedragen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies op handels- en overige vorderingen wordt opgenomen indien er twijfel bestaat over de inbaarheid van deze vorderingen. Een vordering wordt als dubieus aanzien wanneer er objectieve bewijzen bestaan dat de onderneming niet in staat zal zijn om de volledige vordering te innen. Belangrijke financiële problemen bij de schuldenaar, de mogelijkheid dat schuldenaar het faillissement aanvraagt of een financiële reorganisatie ondergaat, een staking of opschorting van betaling, worden aanzien als indicatoren van het mogelijk dubieus zijn van een vordering. Het bedrag van waardevermindering wordt berekend als het verschil tussen de waarde van de vordering op balansdatum en de reële waarde van de geschatte toekomstige kasstromen. De bijzondere waardeverminderingen worden opgenomen in de resultatenrekening, evenals terugnames van vroegere bijzondere waardeverminderingen.
Geldmiddelen en kasequivalenten omvatten contanten en direct opvraagbare deposito's. Voorschotten in rekening-courant die op verzoek onmiddellijk opeisbaar zijn en integraal deel uitmaken van het kasstroombeheer van de Groep worden opgenomen als een onderdeel van geldmiddelen en kasequivalenten ten behoeve van het geconsolideerd kasstroomoverzicht.
Een vast actief, of een groep activa die wordt afgestoten, wordt geclassifi ceerd als aangehouden voor verkoop wanneer de boekwaarde hoofdzakelijk zal worden gerealiseerd in een verkooptransactie en niet door het te blijven gebruiken. Deze voorwaarde is enkel vervuld als de verkoop heel waarschijnlijk geacht wordt en als het actief (of de groep activa die wordt afgestoten) gereed is voor onmiddellijke verkoop in zijn huidige staat. Een beëindigde bedrijfsactiviteit is een component van een entiteit die ofwel is afgestoten ofwel is geclassifi ceerd als aangehouden voor verkoop, een afzonderlijke belangrijke bedrijfsactiviteit of geografi sch bedrijfsgebied vertegenwoordigt en zowel operationeel als voor de fi nanciële verslaggeving kan worden onderscheiden van de rest van de entiteit
Er kan pas sprake zijn van een zeer waarschijnlijke verkoop als de entiteit zich heeft verbonden tot een plan voor de verkoop van het actief (of de groep activa die wordt afgestoten) en als een operationeel plan opgestart is om een koper te vinden en het plan te voltooien. Bovendien moet het actief (of de groep activa die wordt afgestoten) op actieve wijze voor verkoop op de markt gebracht worden tegen een prijs die redelijk is ten opzichte van zijn huidige reële waarde en dient de verkoopovereenkomst naar verwachting afgesloten te worden binnen het jaar na de datum van de classificatie. Activa die geclassificeerd zijn als aangehouden voor verkoop worden gewaardeerd tegen de laagste waarde van de boekwaarde en de reële waarde na aftrek van verkoopkosten. Een eventueel overschot van de boekwaarde tegenover de reële waarde na aftrek van verkoopkosten wordt opgenomen als een bijzondere waardevermindering. Zodra activa geclassificeerd worden als aangehouden voor verkoop worden ze niet langer afgeschreven.
Vergelijkende balansinformatie voor voorgaande perioden wordt niet herwerkt om de nieuwe classificatie in de balans te weerspiegelen.
Rentedragende leningen worden initieel opgenomen tegen de reële waarde verminderd met de toerekenbare transactiekosten. Daarna worden de rentedragende leningen gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij elk verschil tussen de kostprijs en de inkoopwaarde wordt opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening over de periode van de lening op basis van de effectieve rente. De Groep classificeert als kortlopend elk onderdeel van de langlopende leningen dat binnen het jaar na de balansdatum wordt afgewikkeld.
Handels- en andere schulden worden gewaardeerd aan afgeschreven kostprijs verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.
Een derivaat is een financieel instrument of een ander contract dat de volgende kenmerken bezit:
— de waarde verandert als gevolg van veranderingen in een bepaalde rentevoet, prijs van een financieel instrument, commodityprijs, valutakoers, index van prijzen of rentevoeten, kredietwaardigheid of andere variabele mits, ingeval van een niet-financiële variabele, de variabele niet specifiek voor een contractpartij is;
— er is geen netto-aanvangsinvestering benodigd of een geringe netto-aanvangsinvestering in verhouding tot andere soorten contracten die op vergelijkbare wijze reageren op veranderingen in marktfactoren; en — het wordt op een tijdstip in de toekomst afgewik-
keld.
Afdekkingsderivaten worden gedefi nieerd als derivaten die voldoen aan de strategie van de onderneming met betrekking tot risicobeheer, de afdekkingsrelatie is formeel gedocumenteerd en de afdekking is eff ectief, dit betekent dat bij aanvang en over de periode, de veranderingen in de reële waarde van of kasstromen uit het afdekkingsinstrument en de afgedekte positie bijna volledig gecompenseerd worden en de resultaten binnen een bereik van 80-125 procent vallen.
Afgeleide fi nanciële instrumenten die niet aangewezen zijn als afdekkingsinstrumenten worden geclassifi ceerd als aangehouden voor handelsdoeleinden en gewaardeerd tegen de reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening van de periode waarin ze zich voordoen.
Reële waarden worden bepaald aan de hand van genoteerde prijzen of verdisconteerde kasstroommodellen, zoals van toepassing. Alle derivaten die niet gedefinieerd zijn als afdekkingsinstrumenten worden opgenomen (zoals van toepassing) als vlottende- of vaste financiële activa indien de reële waarde positief is of als andere kortlopende- of langlopende financiele schulden indien de reële waarde negatief is.
VGP houdt geen afgeleide fi nanciële instrumenten aan noch is het van plan om afgeleide fi nanciële instrumenten uit te geven voor speculatieve doeleinden.
De boekwaarden van de activa van de Groep worden herzien op balansdatum om te bepalen of er aanwijzingen bestaan voor een bijzondere waardevermindering. Indien een dergelijke aanwijzing bestaat, wordt de realiseerbare waarde van het actief geschat.
Een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt opgenomen als de boekwaarde van het actief of zijn kasstroomgenererende eenheid hoger ligt dan zijn realiseerbare waarde. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Bijzondere waardeverminderingsverliezen met betrekking tot kasstroomgenererende eenheden verminderen de boekwaarde van de activa van de eenheid (of groep van eenheden) op een pro-rata basis.
Een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggeboekt in de geconsolideerde winst- en verliesrekening indien er een wijziging heeft plaatsgevonden in de schattingen gebruikt om de realiseerbare waarde te bepalen voor zover dit een bijzonder waardeverminderingsverlies van hetzelfde actief terugdraait dat in een voorgaande periode was opgenomen als kost.
Een voorziening wordt opgenomen in de geconsolideerde balans indien de Groep een bestaande in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft ten gevolge van een gebeurtenis uit het verleden en het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergen vereist zal zijn om de verplichting te voldoen. Indien het eff ect materieel is, worden voorzieningen bepaald door de verwachte toekomstige kasstromen te disconteren tegen een disconteringsvoet vóór belastingen dat rekening houdt met de huidige marktbeoordelingen voor de tijdswaarde van geld en de risico's die inherent zijn aan de verplichting.
Huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen verhuurd via een huurovereenkomst worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening op lineaire basis over de duur van de huur. Commerciële tegemoetkomingen ('incentives') toegekend bij de huur worden opgenomen als een integraal deel van de totale huuropbrengsten. Huuropbrengsten worden opgenomen vanaf de aanvang van de huurovereenkomst.
De Groep heeft geen fi nanciële huurovereenkomsten afgesloten met huurders. Alle huurovereenkomsten zijn operationele huurovereenkomsten.
De Groep verhuurt haar vastgoedbeleggingen op grond van gewone langdurige huurovereenkomsten waarbij de verplichtingen van de verhuurder onder deze huurovereenkomsten in essentie gelijk zijn aan deze in andere huurovereenkomsten, zoals het tijdig volledig beschikbaar stellen van de verhuurbare oppervlakte tijdens de duurtijd van de huurovereenkomst. De huurovereenkomsten worden in het algemeen afgesloten voor een periode van 5-10 jaar (eerste vervaldagoptie) en houden meestal een automatische verlengingsclausule in. De huurovereenkomst kan niet opgezegd worden voor de eerste vervaldag.
Door te rekenen huurlasten m.b.t. afgesloten servicecontracten en operationele kosten verbonden aan vastgoed worden opgenomen in de winst- en verliesrekening wanneer ze gemaakt worden.
Het financieel resultaat omvat de te betalen rente op schulden en interest rate swaps berekend aan de hand van de methode van de effectieve rentevoet na aftrek van de geactiveerde rente, te ontvangen rente op beleggingen en interest rate swaps, winsten en verliezen uit wisselkoersverschillen die in de geconsolideerde winst- en verliesrekening worden opgenomen.
Belastingen op de winst of het verlies van de periode omvat de actuele en de uitgestelde belasting. Belastingen worden opgenomen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening tenzij ze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen zijn opgenomen; in dat geval worden ze opgenomen in het eigen vermogen.
De actuele belasting is het verwachte te betalen bedrag op de belastbare winst van het boekjaar, waarbij gebruik gemaakt wordt van de belastingtarieven van toepassing op de balansdatum en elke aanpassing aan de verschuldigde (of verrekenbare) belastingen met betrekking tot vorige boekjaren.
De uitgestelde belasting wordt berekend aan de hand van de balansmethode op de tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ('balance sheet liability method') in de balans en de fiscale boekwaarde van deze activa en verplichtingen. Uitgestelde belastingen worden gewaardeerd tegen de belastingtarieven die naar verwachting van toepassing zullen zijn op de periode waarin het actief wordt gerealiseerd of de verplichting wordt afgewikkeld op basis van de belastingtarieven van toepassing op de balansdatum.
Uitgestelde belastingvorderingen worden enkel opgenomen in zoverre het waarschijnlijk is dat voldoende fi scale winst beschikbaar zal zijn waarmee het tijdelijke verschil kan worden verrekend. Uitgestelde belastingvorderingen en –verplichtingen werden gesaldeerd, in overeenstemming met de criteria in IAS 12 § 74. Uitgestelde belastingvorderingen worden verlaagd in zoverre het niet langer waarschijnlijk is dat voldoende belastbare winst beschikbaar zal zijn.
Voor een overzicht van de risico's gekoppeld aan de activiteiten van de VGP Groep verwijzen we naar het hoofdstuk 'Risicofactoren'.
Hierna volgen de cruciale beoordelingen, met uitzondering van deze die bestaan uit schattingen (zie toelichting 3.3. hieronder) die een belangrijke invloed hebben op de gerapporteerde bedragen in deze geconsolideerde jaarrekening.
— Bepalen of er controle, gezamenlijke controle of signifi cante invloed wordt uitgeoefend op investeringen. In dit opzicht heeft het management geconcludeerd dat er een gezamlijke controle is over VGP European Logistics en de gerelateerde geassocieerde ondernemingen en dat bijgevolg deze worden opgenomen volgens de equity (vermogensmutatie) methode.
— VGP heeft voor de grondslagen van haar fi nanciele verslaggeving de keuze gemaakt om de winst of het verlies op de verkoop van een dochteronderneming aan een joint venture of geassocieerde deelneming volledig te erkennen als winst of verlies in de resultatenrekening. Ten aanzien van de behandeling van inkomsten uit transacties met joint ventures en geassocieerde ondernemingen (bijv. Sales services, rente-inkomsten, …), heeft de Groep ervoor gekozen om het gedeelte van haar aandeel in deze transacties niet te elimineren alsook geen proportionele correctie te maken in de overeenkomstige cijfers van de joint venture. Hierdoor zal de Groep alleen de proportionele winst of verlies erkennen in haar geconsolideerde cijfers en ervoor zorgen dat het geen hogere winst of verlies erkennen dan zijn deel opgenomen in de "resultaten in joint ventures en geassocieerde deelnemingen". (voor verdere informatie zie toelichting 2.3).
— De vastgoedportefeuille van VGP wordt minstens eenmaal per jaar gewaardeerd door een externe onafh ankelijke waarderingsdeskundige. Deze waardering door vastgoeddeskundigen is bedoeld om de marktwaarde van het vastgoed op een bepaalde datum te bepalen in functie van de evolutie van de vastgoedmarkten en de specifi eke karakteristieken van het respectievelijk vastgoed. De vastgoedportefeuille wordt gewaardeerd tegen reële waarde in de geconsolideerde jaarrekening van de Groep (zie toelichting 13).
Het aangepaste bedrijfsresultaat is een non-IFRSmaatstaf en is de maatstaf voor de onderliggende bedrijfswinst van de Groep, die door de raad van bestuur en het senior management wordt gebruikt om de recurrente inkomstenontwikkeling van de Groep te meten en te bewaken.
Het is gebaseerd op de 'Best Practice Recommendations' van EPRA (European Public Real Estate Association), die de winst berekenen exclusief herwaardering van de vastgoedbeleggingen (inclusief projectontwikkelingen) en de gerealiseerde winsten of verliezen op de verkopen van vastgoedbeleggingen. Veranderingen in de reële waarde van financiële instrumenten en de hierop bijbehorende belastingheffing zijn ook uitgesloten. De bestuurders hebben ervoor gekozen om niet alle EPRA-indicatoren te rapporteren. Zie toelichting 1 van de "Bijkomende toelichtingen die geen deel uitmaken van de gecontroleerde geconsolideerde jaarrekening" voor de geselecteerde EPRA-indicatoren.
De Bestuurders hebben een bedrijfsspecifieke niet-EPRA-aanpassing doorgevoerd met betrekking tot de netto waarderingswinsten/(verliezen) gegenereerd op de vastgoedbeleggingen in Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije die zullen worden verkocht aan de VGP European Logistics joint venture.
Om haar groei op middellange termijn te ondersteunen, ging VGP een 50/50 joint venture (VGP European Logistics) met Allianz Real Estate aan in maart 2016 voor een periode van 10 jaar. De joint venture laat VGP toe haar initieel geïnvesteerde eigen middelen (gedeeltelijk of geheel) te kunnen recupereren eenmaal deze projecten worden aangekocht door de joint venture en om de vrijgekomen fi nanciële middelen te herinvesteren in de verdere uitbreiding van de ontwikkelingspijplijn, met inbegrip van de verdere uitbreiding van de grondbank, en VGP zodoende toe te laten zich verder te focussen op haar kernactiviteiten, namelijk deze van vastgoedontwikkeling. Het is de intentie om 1 a 2 closings per jaar te hebben met de Joint Venture waarbij er inkomsten genererende activa worden getransfereerd naar de Joint Venture.
Deze niet-EPRA-aanpassing weerspiegelt daarom de operationele en recurrente aard van de ontwikkelingsactiviteiten die in deze 4 landen worden ondernomen en stelt VGP in staat om de ontwikkelingsadministratiekosten beter af te stemmen met de ontwikkelingsopbrengsten.
Om een goed beeld te krijgen van de prestaties van de ontwikkelingsactiviteiten in zijn geheel, moeten ook de netto waarderingswinsten/-verliezen op de ontwikkelingsprojecten in ander landen beschouwd worden t.t.z alle landen buiten Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije.
| AANGEPAST BEDRIJFSRESULTAAT (in duizend €) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| BRUTO HUUROPBRENGSTEN | 17.046 | 16.806 |
| DOORGEREKENDE/(DOOR TE REKENEN HUURLASTEN)- NETTO | 706 | 1.035 |
| OPERATIONELE KOSTEN VERBONDEN AAN VASTGOED | (1.759) | (1.703) |
| NETTO HUUROPBRENGSTEN | 15.993 | 16.138 |
| JOINT VENTURE MANAGEMENT FEE INKOMSTEN | 8.057 | 3.825 |
| ONTWIKKELINGSWINSTEN OP ONTWIKKELINGSVASTGOED BESTEMD VOOR DE JOINT VENTURE¹ |
75.053 | 111.103 |
| ADMINISTRATIEVE KOSTEN | (19.353) | (15.446) |
| ANDERE OPBRENGSTEN/(KOSTEN) – NETTO | (888) | (1.332) |
| AANDEEL IN HET AANGEPAST BEDRIJFSRESULTAAT VAN DE JOINT VENTURE NA BELASTINGEN² |
8.757 | 2.905 |
| AANGEPAST BEDRIJFSRESULTAAT VOOR INTEREST EN BELASTINGEN | 87.619 | 117.193 |
| NETTO FINANCIEEL RESULTAAT (INCLUSIEF AANPASSING) | (13.913) | (12.287) |
| AANGEPAST BEDRIJFSRESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 73.706 | 104.906 |
| AANPASSINGEN VOOR AANSLUITING NAAR IFRS: | ||
| AANPASSING – AANDEEL IN HET HET AANGEPAST BEDRIJFSRESULTAAT VAN DE JOINT VENTURE NA BELASTING² |
20.472 | 4.991 |
| NETTO MEER-/(MIN)WAARDE OP VASTGOEDBELEGGINGEN – ANDERE LANDEN³ | 13.586 | 2.295 |
| NETTO MEER-/(MIN)WAARDE OP VASTGOEDBELEGGINGEN | 1.691 | 5.502 |
| GEREALISEERDE WINST OP VERKOOP VASTGOEDBELEGGINGEN⁴ | 4.298 | — |
| NETTO MEER/(MIN)WAARDE OP INTEREST RATE SWAPS EN ANDERE DERIVATEN | 3.447 | (4.619) |
| TOTAAL AANPASSINGEN | 43.494 | 8.169 |
| WINST VOOR BELASTINGEN | 117.200 | 113.076 |
| BELASTINGEN | ||
| OP HET AANGEPAST BEDRIJFSRESULTAAT | (15.656) | (21.132) |
| OP DE ANDERE AANPASSINGEN | (5.549) | (658) |
| (21.205) | (21.790) | |
| WINST VAN HET BOEKJAAR | 95.995 | 91.286 |
| TOEREKENBAAR AAN: | ||
| AANDEELHOUDERS VAN VGP NV | 95.995 | 91.286 |
| MINDERHEIDSBELANGEN | — | — |
4 Betreft de verkoop van VGP Estland
1 Niet-EPRA aanpassing zoals vermeldt in par 3 hierboven.
2 Zie toelichting 9 voor een verdere gedetailleerde uitsplitsing van de aanpassingen op het bedrijfsresultaat van de Joint Venture.
3 Betreft ontwikkelingen in landen buiten de Joint Venture perimeter t.t.z. Spanje, Roemenië Letland en Estland.
De hoofdbeslissingsnemer is de persoon die middelen toewijst aan de operationele segmenten en de prestaties van de operationele segmenten beoordeelt. De Groep heeft bepaald dat haar hoofdbeslissingsnemer de Chief Executive Officer (CEO) van de onderneming is. Hij wijst middelen toe en beoordeelt de prestaties op landniveau.
De basis voor segmentatie segment verslaggeving binnen VGP is allereerst per activiteit en ten tweede per geografische regio.
Commerciële beslissingen worden genomen op basis van verschillende key performance indicators (zoals huuropbrengsten, bezettingsgraad en ontwikkelingsrendement) en worden op deze manier opgevolgd aangezien VGP zich focust op (i) de ontwikkelingsactiviteiten, (ii) de verhuur van logistieke gebouwen, en finaal (iii) op vastgoedvermogensdiensten en vastgoedbeheerdiensten (inclusief facility management) die geleverd worden aan de VGP European Logistics joint venture.
Voor bestuursdoeleinden presenteert de Groep de financiële informatie volgens een bestuurlijke opsplitsing, op basis van de functionele toewijzing van opbrengsten en kosten. Deze bedragen zijn gebaseerd op diverse veronderstellingen en zijn dan ook niet opgesteld in overeenstemming met de IFRS, en zij stemmen niet noodzakelijk overeen met posten met vergelijkbare benaming in de geconsolideerde financiële staten per 31 december 2017 en 2016.
De investerings- of verhuuractiviteit van de Groep omvat de bedrijfswinst die wordt gegenereerd uit de afgewerkte en verhuurde projecten van de portefeuille van de Groep en het proportionele aandeel van de bedrijfswinst (exclusief netto waarderingswinsten) uit de afgewerkte en verhuurde projecten van de portefeuille van de Joint Venture. Opbrengsten en uitgaven toegewezen aan het verhuursegment omvatten 10% van de operationele kosten verbonden aan vastgoed van de Groep; overige inkomsten; overige uitgaven, na aftrek van uitgaven toegewezen aan vastgoedontwikkeling; en het aandeel in het resultaat van de Joint Venture, met uitsluiting van herwaarderingsresultaten.
De vastgoedontwikkelingsactiviteiten van de Groep omvatten het netto ontwikkelingsresultaat van de ontwikkelingsactiviteiten van de Groep. Waarderingswinsten (-verliezen) op investeringsvastgoed in verband met Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije worden in dit kader geacht contanten te genereren, omdat deze activa worden geacht op een gegeven moment te zullen worden verkocht aan de Joint Venture en zo te kristalliseren in een effectieve kasinstroom op het moment van de verkoop. Waarderingswinsten (-verliezen) op investeringsvastgoed in verband met Roemenië, Spanje, Estland (slechts van toeâssing op 2016) en Letland worden uitgesloten, omdat zij worden geacht geen contanten te genereren, omdat deze activa worden geacht in de eigen portefeuille van de Groep te zullen blijven in de nabije toekomst. Daarnaast wordt 90% van de totale operationele kosten verbonden aan vastgoed toegewezen aan de vastgoedontwikkelingsactiviteiten, net als de administratiekosten na verhuur- en vastgoedbeheerkosten.
Vastgoed- en activabeheeropbrengsten omvatten inkomsten uit activabeheer, vastgoedbeheer en Facility Management. De betrokken operationele, administratieve en andere uitgaven omvatten direct toegewezen uitgaven van de betrokken bedrijven voor activabeheer, vastgoedbeheer en Facility Management. De administratiekosten van de Tsjechische en Duitse vastgoedbeheerbedrijven zijn toegewezen op 50:50 basis tussen de verhuuractiviteiten en de vastgoeden beheeractiviteiten.
| in duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| VERHUUR/INVESTERING AANGEPASTE BEDRIJFSEBITDA | 25.140 | 19.358 |
| VASTGOEDONTWIKKELING AANGEPASTE BEDRIJFSEBITDA | 57.120 | 96.217 |
| VASTGOED- EN ACTIVABEHEER AANGEPASTE BEDRIJFSEBITDA | 5.558 | 1.760 |
| TOTAAL AANGEPASTE BEDRIJFSEBITDA | 87.818 | 117.335 |
| (in duizend €) | VOOR HET JAAR AFGESLOTEN OP 31 DECEMBER 2017 | |||
|---|---|---|---|---|
| INVESTERING | ONTWIKKELING | VASTGOED- EN ACTIVA BEHEER |
TOTAAL | |
| BRUTO HUUROPBRENGSTEN | 17.046 | — | — | 17.046 |
| DOORGEREKENDE/(DOOR TE REKENEN HUURLASTEN)- NETTO |
706 | — | — | 706 |
| OPERATIONELE KOSTEN VERBONDEN AAN VASTGOED |
(176) | (1.583) | — | (1.759) |
| NETTO HUUROPBRENGSTEN | 17.576 | (1.583) | — | 15.993 |
| JOINT VENTURE MANAGEMENT FEE INKOMSTEN | — | — | 8.057 | 8.057 |
| ONTWIKKELINGSWINSTEN OP ONTWIKKELINGSVASTGOED BESTEMD VOOR DE JOINT VENTURE |
— | 75.053 | — | 75.053 |
| ADMINISTRATIEVE KOSTEN | (922) | (16.350) | (1.882) | (19.154) |
| ANDERE OPBRENGSTEN/(KOSTEN) – NETTO | (271) | — | (617) | (888) |
| AANDEEL IN HET AANGEPAST BEDRIJFSRESULTAAT VAN DE JOINT VENTURE NA BELASTINGEN¹ |
8.757 | — | — | 8.757 |
| AANGEPAST BEDRIJFSEBITDA | 25.140 | 57.120 | 5.558 | 87.818 |
| AFSCHRIJVINGEN EN WAARDEVERMINDERINGEN | (199) | |||
| AANGEPAST BEDRIJFSRESULTAAT VOOR INTEREST EN BELASTINGEN |
87.619 | |||
| NETTO FINANCIEEL RESULTAAT (INCLUSIEF AANPASSING) |
(13.913) | |||
| AANGEPAST BEDRIJFSRESULTAAT VOOR BELASTINGEN |
73.706 | |||
| BELASTINGEN OP HET AANGEPAST BEDRIJFSRESULTAAT |
(15.656) | |||
| AANGEPAST BEDRIJFSRESULTAAT NA BELASTINGEN |
58.050 | |||
| AANPASSINGEN VOOR AANSLUITING NAAR IFRS: |
||||
| AANPASSING – AANDEEL IN HET HET AANGEPAST BEDRIJFSRESULTAAT VAN DE JOINT VENTURE NA BELASTING¹ |
20.472 | |||
| NETTO MEER-/(MIN)WAARDE OP VASTGOEDBELEGGINGEN – ANDERE LANDEN² |
13.586 | |||
| NETTO MEER-/(MIN)WAARDE OP VASTGOEDBELEGGINGEN |
1.691 | |||
| GEREALISEERDE WINST OP VERKOOP VASTGOEDBELEGGINGEN |
4.298 | |||
| NIET-GEREALISEERDE WINSTEN/(VERLIEZEN) OP AFDEKKINGSDERIVATEN |
3.447 | |||
| BELASTINGEN OP AANPASSINGEN | (5.549) | |||
| TOTAAL AANPASSINGEN | 37.944 | |||
| WINST VAN HET BOEKJAAR | 95.995 |
1 Zie toelichting 9 voor een verdere gedetailleerde uitsplitsing van de aanpassingen op het bedrijfsresultaat van de Joint Venture.
2 Betreft ontwikkelingen in landen buiten de Joint Venture perimeter t.t.z. Spanje, Roemenië Letland en Estland.
| (in duizend €) | VOOR HET JAAR AFGESLOTEN OP 31 DECEMBER 2016 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| INVESTERING | ONTWIKKELING | VASTGOED- EN ACTIVA BEHEER |
TOTAAL | |||
| BRUTO HUUROPBRENGSTEN | 16.806 | — | — | 16.806 | ||
| DOORGEREKENDE/(DOOR TE REKENEN HUURLASTEN)- NETTO |
1.035 | — | — | 1.035 | ||
| OPERATIONELE KOSTEN VERBONDEN AAN VASTGOED |
(170) | (1.533) | — | (1.703) | ||
| NETTO HUUROPBRENGSTEN | 17.671 | (1.533) | — | 16.138 | ||
| JOINT VENTURE MANAGEMENT FEE INKOMSTEN | — | — | 3.825 | 3.825 | ||
| ONTWIKKELINGSWINSTEN OP ONTWIKKELINGSVASTGOED BESTEMD VOOR DE JOINT VENTURE |
— | 111.103 | — | 111.103 | ||
| ADMINISTRATIEVE KOSTEN | (279) | (13.069) | (1.325) | (14.673) | ||
| ANDERE OPBRENGSTEN/(KOSTEN) – NETTO | (309) | — | (1.023) | (1.332) | ||
| AANDEEL IN HET AANGEPAST BEDRIJFSRESULTAAT VAN DE JOINT VENTURE NA BELASTINGEN¹ |
2.905 | — | — | 2.905 | ||
| AANGEPAST BEDRIJFSEBITDA | 19.988 | 96.501 | 1.477 | 117.966 | ||
| AFSCHRIJVINGEN EN WAARDEVERMINDERINGEN | (773) | |||||
| AANGEPAST BEDRIJFSRESULTAAT VOOR INTEREST EN BELASTINGEN |
117.193 | |||||
| NETTO FINANCIEEL RESULTAAT (INCLUSIEF AANPASSING) |
(12.287) | |||||
| AANGEPAST BEDRIJFSRESULTAAT VOOR BELASTINGEN |
104.906 | |||||
| BELASTINGEN OP HET AANGEPAST BEDRIJFSRESULTAAT |
(21.132) | |||||
| AANGEPAST BEDRIJFSRESULTAAT NA BELASTINGEN |
83.775 | |||||
| AANPASSINGEN VOOR AANSLUITING NAAR IFRS: |
||||||
| AANPASSING – AANDEEL IN HET HET AANGEPAST BEDRIJFSRESULTAAT VAN DE JOINT VENTURE NA BELASTING¹ |
4.991 | |||||
| NETTO MEER-/(MIN)WAARDE OP VASTGOEDBELEGGINGEN – ANDERE LANDEN² |
2.295 | |||||
| NETTO MEER-/(MIN)WAARDE OP VASTGOEDBELEGGINGEN |
5.502 | |||||
| GEREALISEERDE WINST OP VERKOOP VASTGOEDBELEGGINGEN |
— | |||||
| NIET-GEREALISEERDE WINSTEN/(VERLIEZEN) OP AFDEKKINGSDERIVATEN |
(4.619) | |||||
| BELASTINGEN OP AANPASSINGEN | (658) | |||||
| TOTAAL AANPASSINGEN | 7.511 | |||||
| WINST VAN HET BOEKJAAR | 91.286 |
1 Zie toelichting 9 voor een verdere gedetailleerde uitsplitsing van de aanpassingen op het bedrijfsresultaat van de Joint Venture.
2 Betreft ontwikkelingen in landen buiten de Joint Venture perimeter t.t.z. Spanje, Roemenië Letland en Estland.
Deze basissegmentatie weerspiegelt de geografische markten in Europa waarin VGP opereert. De activiteiten van VGP zijn onderverdeeld in de afzonderlijke landen waar het actief is. Deze segmentatie is belangrijk voor VGP omdat de aard van de activiteiten en de klanten vergelijkbare economische kenmerken binnen die segmenten hebben.
| 31 DECEMBER 2017 In duizend € |
BRUTO HUUR OPBRENG STEN1 |
NETTO HUUR OPBRENG STEN1 |
AANDEEL IN HET AANGEPAST BEDRIJFSRESUL TAAT VAN DE JV NA BELASTING |
AANGE PAST OPE RATIONELE EBITDA |
VASTGOED BELEGGIN GEN EIGEN |
VASTGOED BELEGGINGEN JV VOLGENS AANDEEL |
INVESTE RINGEN2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| WEST-EUROPA | |||||||
| DUITSLAND | 13.835 | 12.024 | 5.473 | 46.116 | 375.367 | 263.215 | 175.475 |
| SPANJE | 7.500 | 6.958 | — | 3.933 | 209.976 | — | 5.546 |
| 21.335 | 18.982 | 5.473 | 50.049 | 585.343 | 263.215 | 181.021 | |
| CENTRAAL EN OOST EUROPA | |||||||
| TSJECHIË | 6.405 | 6.005 | 2.144 | 35.898 | 156.688 | 75.416 | 58.703 |
| SLOWAKIJE | 1.631 | 1.496 | 933 | 1.402 | 11.262 | 21.722 | 902 |
| HONGARIJE | 1.735 | 1.717 | 764 | 2.006 | 9.101 | 22.725 | 5.620 |
| ROEMENIË | 3.058 | 3.088 | — | 2.685 | 45.660 | — | 5.365 |
| 12.829 | 12.306 | 3.841 | 41.991 | 222.711 | 119.863 | 70.590 | |
| BALTISHE LANDEN | |||||||
| ESTLAND | 2.210 | 2.301 | — | 2.154 | — | — | 3.894 |
| LETLAND | — | (12) | — | (220) | 14.535 | — | 5.463 |
| 2.210 | 2.289 | — | 1.934 | 14.535 | — | 9.357 | |
| ANDERE3 | — | (87) | (557) | (6.156) | — | — | — |
| TOTAAL | 36.374 | 33.490 | 8.757 | 87.818 | 822.589 | 383.078 | 260.968 |
1 Inclusief Joint Venture volgens aandeel.
2 Investeringsuitgaven zijn inclusief de aanschaffingen en verwervingen van vastgoedbeleggingen, projectontwikkelingen en ontwikkelingsland maar zijn exclusief de huurincentives en vastgoedmakelaarskosten en gekapitaliseerde interest. Investeringsuitgaven voor de eigen portefeuille bedragen € 171,1miljoen en voor de Joint Venture portfolio € 89,8 miljoen.
3 'Andere' betreft de centrale groepskosten en de operationele kosten niet direct geografisch toewijsbaar zijn.
| 31 DECEMBER 2016 In duizend € |
BRUTO HUUR OPBRENG STEN1 |
NETTO HUUR OPBRENG STEN1 |
AANDEEL IN HET AANGEPAST BEDRIJFSRESUL TAAT VAN DE JV NA BELASTING |
AANGE PAST OPE RATIONELE EBITDA |
VASTGOED BELEGGIN GEN EIGEN |
VASTGOED BELEGGINGEN JV VOLGENS AANDEEL |
INVESTE RINGEN2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| WEST-EUROPA | |||||||
| DUITSLAND | 10.732 | 9.708 | 1.592 | 91.927 | 284.791 | 168.683 | 100.119 |
| SPANJE | 242 | 239 | — | (600) | 195.842 | — | 195.821 |
| 10.974 | 9.947 | 1.592 | 91.327 | 480.633 | 168.683 | 295.940 | |
| CENTRAAL EN OOST EUROPA | |||||||
| TSJECHIË | 5.850 | 5.724 | 1.013 | 25.994 | 100.221 | 52.261 | 26.099 |
| SLOWAKIJE | 1.989 | 1.700 | 409 | 1.533 | 9.671 | 21.511 | 3.601 |
| HONGARIJE | 1.977 | 1.845 | 470 | 2.872 | 2.264 | 22.049 | — |
| ROEMENIË | 2.281 | 2.393 | — | 2.004 | 36.043 | — | 5.904 |
| 12.097 | 11.662 | 1.892 | 32.403 | 148.199 | 95.821 | 35.604 | |
| BALTISHE LANDEN | |||||||
| ESTLAND | 2.210 | 2.301 | — | 2.154 | — | — | 3.894 |
| LETLAND | — | (12) | — | (220) | 14.535 | — | 5.463 |
| 2.210 | 2.289 | — | 1.934 | 14.535 | — | 9.357 | |
| ANDERE3 | — | (87) | (557) | (6.156) | — | — | — |
| TOTAAL | 36.374 | 33.490 | 8.757 | 87.818 | 822.589 | 383.078 | 260.968 |
1 Inclusief Joint Venture volgens aandeel.
2 Investeringsuitgaven zijn inclusief de aanschaffingen en verwervingen van vastgoedbeleggingen, projectontwikkelingen en ontwikkelingsland maar zijn exclusief de huurincentives en vastgoedmakelaarskosten en gekapitaliseerde interest. Investeringsuitgaven voor de eigen portefeuille bedragen € 308,5miljoen en voor de Joint Venture portfolio € 28,5 miljoen.
3 'Andere' betreft de centrale groepskosten en de operationele kosten niet direct geografisch toewijsbaar zijn.
| in duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| BRUTO ONTVANGEN/TOEGEREKENDE HUURBETALINGEN | 16.759 | 14.502 |
| HUURINDEXERING EN KORTINGEN | 287 | 2.304 |
| TOTAAL BRUTO HUUROPBRENGSTEN | 17.046 | 16.806 |
| JOINT VENTURE MANAGEMENT FEE INKOMSTEN | ||
| INKOMSTEN UIT VASTGOEDBEHEER EN FACILITY MANAGEMENT | 4.400 | 3.199 |
| INKOMSTEN UIT PROJECTONTWIKKELING | 3.657 | 626 |
| DOORGEREKENDE HUURLASTEN | 3.121 | 4.108 |
| TOTALE OMZET | 28.224 | 24.739 |
De Groep verhuurt zijn vastgoedbeleggingen via operationele huurovereenkomsten. De huur overeenkomsten hebben in het algemeen een looptijd van meer dan 5 jaar. De bruto huurinkomsten weerspiegelen de bestendige groei van de verhuurde activa voornamelijk deze die in het jaar 2017 werden opgeleverd en de verkoop van de derde closing met de Joint Venture op 31 mei 2017. De bruto huuropbrengsten per 31 december 2017 waren inclusief € 1,7 miljoen bruto huurinkomsten van de derde closing met de Joint Venture voor de periode 1 januari 2017 tot 31 mei 2017. OP 14 september 2017 werd de verkoop van VGP Park Nehatu (Estland) verwezenlijkt. De huuropbrengsten van VGP Park Nehatu voor de periode 1 januari 2017 tot 14 september 2017 bedroegen € 2,2 miljoen.
Op het einde van december 2017 had de Groep (inclusief de Joint Venture) toegezegde huurovereenkomsten voor een totaalbedrag van € 62,8 miljoen (in vergelijking met € 64,3 miljoen per 31 december 2016).
De toekomstige huuropbrengsten op jaarbasis van de eigen vastgoedportefeuille worden gedetailleerd als volgt:
| in duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| MINDER DAN ÉÉN JAAR | 29,983 | 25,340 |
| TUSSEN ÉÉN EN VIJF JAAR | 109,260 | 94,376 |
| MEER DAN VIJF JAAR | 274,630 | 242,916 |
| TOTAAL | 413,873 | 362,632 |
1 € 52,5 miljoen gerelateerd aan VGP European Logistics en € 30,3 miljoen gerelatererd aan de eigen portefeuille.
2 € 38,6 miljoen gerelateerd aan VGP European Logistics en € 25,6 miljoen gerelatererd aan de eigen portefeuille.
| in duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| NIET-GEREALISEERDE MEER-/(MIN))WAARDE OP VASTGOEDBELEGGINGEN | 65.343 | 66.006 |
| NIET-GEREALISEERDE MEER-/(MIN))WAARDE OP GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
24.929 | 31.690 |
| GEREALISEERDE MEER-/(MIN))WAARDE OP VERKOOP VAN DOCHTERONDERNEMINGEN EN VASTGOEDBELEGGINGEN |
4.356 | 21.204 |
| TOTAAL | 94.628 | 118.900 |
De totale vastgoedportefeuille, exclusief het ontwikkelingsland, werd op 31 december 2017 door de waarderingsdeskundige gewaardeerd op basis van een kapitalisatievoet van 6,26% (vergeleken met 6,49% per 31 december 2016) toegepast op de contractuele huren vermeerderd met de geschatte huurwaarde van de leegstaande gebouwen. Een variatie van 0,10% van deze kapitalisatievoet zou een variatie van de totale portefeuillewaarde van € 8,3 miljoen met zich meebrengen.
| in duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| LONEN EN WEDDEN | (5.719) | (3.303) |
| AUDIT, JURIDISCHE- EN ANDERE RAADGEVERS | (10.100) | (9.428) |
| ANDERE KOSTEN | (3.335) | (2.573) |
| AFSCHRIJVING | (199) | (142) |
| TOTAAL | (19.353) | (15.446) |
De onderstaande tabel bevat de samenvattende winst- en verliesrekening van de Groep's joint venture met Allianz Real Estate (VGP European Logistics) en de geassocieerde ondernemingen, die allen volgens de vermogensmutatiemethode worden opgenomen.
VGP European Logistics is opgericht in Luxemburg en is eigenaar van logistiek vastgoed in Duitsland. Tsjechië. Slowakije en Hongarije. Geassocieerde ondernemingen hebben betrekking op de 5,1% die rechtstreeks door VGP NV aangehouden wordt in de dochterondernemingen van de Joint Venture die activa in Duitsland bezitten.
| WINST EN VERLIESREKENING (in duizend €) |
VGP EUROPEAN LOGISTICS JV AAN 100% |
VGP EUROPEAN LOGISTICS DUITSE VASTGOEDONDER NEMINGEN AAN 100 % |
VGP EUROPEAN LOGISTICS DUITSE VASTGOEDONDER NEMINGEN AAN 5.1% |
VGP EUROPEAN LOGISTICS JV AAN 50% |
2017 |
|---|---|---|---|---|---|
| BRUTO HUUROPBRENGSTEN | 36.328 | 22.831 | 1.164 | 18.164 | 19.328 |
| OPERATIONELE KOSTEN VERBONDEN AAN VASTGOED |
|||||
| — DOORGEREKENDE/(DOOR TE REKENEN HUURLASTEN (NETTO) |
637 | 490 | 25 | 319 | 343 |
| — ONDERLIGGENDE OPERATIONELE KOSTEN |
(1.242) | (689) | (35) | (621) | (656) |
| — VASTGOEDBEHEER KOSTEN |
(2.853) | (1.811) | (92) | (1.426) | (1.519) |
| NETTO HUURRESULTAAT | 32.870 | 20.821 | 1.062 | 16.435 | 17.497 |
| ADMINISTRATIEVE KOSTEN | (1.672) | (690) | (35) | (836) | (871) |
| ANDERE OPBRENGSTEN/ (KOSTEN) (NETTO) |
71 | 29 | 1 | 35 | 37 |
| NETTO FINANCIEEL RESULTAAT (INCLUSIEF AANPASSING) |
(11.556) | (7.675) | (391) | (5.778) | (6.169) |
| AANGEPAST BEDRIJFSRESULTAAT VOOR BELASTINGEN |
19.713 | 12.485 | 637 | 9.857 | 10.493 |
| BELASTINGEN OP HET AANGEPAST BEDRIJFSRESULTAAT |
(3.278) | (1.915) | (98) | (1.639) | (1.737) |
| AANGEPAST BEDRIJFSRESULTAAT NA BELASTINGEN |
16.435 | 10.570 | 539 | 8.218 | 8.757 |
| AANPASSINGEN | |||||
| NETTO MEERWAARDE/ (MINWAARDE) OP VASTGOEDBELEGGINGEN |
44.984 | 37.207 | 1.898 | 22.492 | 24.390 |
| GEREALISEERDE WINST OP VERKOOP VASTGOEDBELEGGINGEN |
65 | 92 | 5 | 32 | 37 |
| NIET-GEREALISEERDE WINSTEN/(VERLIEZEN) OP AFDEKKINGSDERIVATEN |
1.338 | — | — | 669 | 669 |
| BELASTINGEN OP AANPASSINGEN |
(8.664) | (5.720) | (292) | (4.332) | (4.624) |
| TOTAAL AANPASSINGEN | 37.722 | 31.579 | 1.611 | 18.861 | 20.472 |
| WINST VAN HET BOEKJAAR | 54.158 | 42.149 | 2.150 | 27.079 | 29.229 |
| WINST EN VERLIESREKENING (in duizend €) |
VGP EUROPEAN LOGISTICS JV AAN 100% |
VGP EUROPEAN LOGISTICS DUITSE VASTGOEDONDER NEMINGEN AAN 100 % |
VGP EUROPEAN LOGISTICS DUITSE VASTGOEDONDER NEMINGEN AAN 5.1% |
VGP EUROPEAN LOGISTICS JV AAN 50% |
2016 |
|---|---|---|---|---|---|
| BRUTO HUUROPBRENGSTEN | 16.497 | 9.511 | 485 | 8.248 | 8.734 |
| OPERATIONELE KOSTEN VERBONDEN AAN VASTGOED |
|||||
| — DOORGEREKENDE/(DOOR TE REKENEN HUURLASTEN (NETTO) |
535 | 427 | 22 | 268 | 289 |
| — ONDERLIGGENDE OPERATIONELE KOSTEN |
(1.048) | (517) | (26) | (524) | (550) |
| — VASTGOEDBEHEER KOSTEN |
(1.277) | (752) | (38) | (638) | (677) |
| NETTO HUURRESULTAAT | 14.708 | 8.669 | 442 | 7.354 | 7.796 |
| ADMINISTRATIEVE KOSTEN | (1.535) | (801) | (41) | (768) | (808) |
| ANDERE OPBRENGSTEN/ (KOSTEN) (NETTO) |
(69) | (75) | (4) | (35) | (38) |
| NETTO FINANCIEEL RESULTAAT (INCLUSIEF AANPASSING) |
(6.252) | (4.021) | (205) | (3.126) | (3.331) |
| AANGEPAST BEDRIJFSRESULTAAT VOOR BELASTINGEN |
6.852 | 3.772 | 192 | 3.426 | 3.618 |
| BELASTINGEN OP HET AANGEPAST BEDRIJFSRESULTAAT |
(1.359) | (656) | (33) | (679) | (713) |
| AANGEPAST BEDRIJFSRESULTAAT NA BELASTINGEN |
5.493 | 3.116 | 159 | 2.746 | 2.905 |
| AANPASSINGEN | |||||
| NETTO MEERWAARDE/ (MINWAARDE) OP VASTGOEDBELEGGINGEN |
13.069 | 6.198 | 316 | 6.534 | 6.851 |
| GEREALISEERDE WINST OP VERKOOP VASTGOEDBELEGGINGEN |
(1) | — | — | (0) | (0) |
| NIET-GEREALISEERDE WINSTEN/(VERLIEZEN) OP AFDEKKINGSDERIVATEN |
(1.075) | — | — | (538) | (538) |
| BELASTINGEN OP AANPASSINGEN |
(2.532) | (1.079) | (55) | (1.266) | (1.321) |
| TOTAAL AANPASSINGEN | 9.460 | 5.119 | 261 | 4.730 | 4.991 |
| WINST VAN HET BOEKJAAR | 14.953 | 8.235 | 420 | 7.477 | 7.897 |
| BALANS (in duizend €) |
VGP EUROPEAN LOGISTICS JV AAN 100% |
VGP EUROPEAN LOGISTICS DUITSE VASTGOEDONDER NEMINGEN AAN 100 % |
VGP EUROPEAN LOGISTICS DUITSE VASTGOEDONDER NEMINGEN AAN 5.1% |
VGP EUROPEAN LOGISTICS JV AAN 50% |
2017 |
|---|---|---|---|---|---|
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 715.067 | 500.887 | 25.544 | 357.534 | 383.078 |
| ANDERE ACTIVA | 269 | — | — | 135 | 135 |
| TOTAAL VASTE ACTIVA | 715.336 | 500.887 | 25.544 | 357.669 | 383.213 |
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN |
11.843 | 10.596 | 540 | 5.922 | 6.462 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN |
22.151 | 15.338 | 782 | 11.076 | 11.858 |
| TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA | 33.994 | 25.934 | 1.322 | 16.998 | 18.320 |
| TOTAAL ACTIVA | 749.330 | 526.821 | 26.866 | 374.667 | 401.533 |
| LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN |
389.692 | 276.954 | 14.125 | 194.846 | 208.971 |
| ANDERE LANGLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN |
— | — | — | — | — |
| ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN |
3.544 | 1.981 | 101 | 1.773 | 1.874 |
| UITGESTELDE BELASTINGVERPLICHTINGEN |
53.752 | 36.536 | 1.863 | 26.876 | 28.739 |
| TOTAAL LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN |
446.988 | 315.471 | 16.089 | 223.495 | 239.584 |
| KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN |
10.651 | 7.887 | 402 | 5.326 | 5.728 |
| HANDELS- EN ANDERE KORTLOPENDE SCHULDEN |
23.852 | 19.265 | 983 | 11.926 | 12.909 |
| TOTAAL KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN |
34.503 | 27.152 | 1.385 | 17.252 | 18.637 |
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | 481.491 | 342.623 | 17.474 | 240.747 | 258.221 |
| NETTO ACTIEFWAARDE | 267.839 | 184.198 | 9.392 | 133.920 | 143.312 |
| BALANS (in duizend €) |
VGP EUROPEAN LOGISTICS JV AAN 100% |
VGP EUROPEAN LOGISTICS DUITSE VASTGOEDONDER NEMINGEN AAN 100 % |
VGP EUROPEAN LOGISTICS DUITSE VASTGOEDONDER NEMINGEN AAN 5.1% |
VGP EUROPEAN LOGISTICS JV AAN 50% |
2016 |
|---|---|---|---|---|---|
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 496.267 | 320.995 | 16.371 | 248.133 | 264.504 |
| ANDERE ACTIVA | 190 | 29 | 1 | 95 | 96 |
| TOTAAL VASTE ACTIVA | 496.456 | 321.024 | 16.372 | 248.228 | 264.600 |
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN |
8.335 | 6.972 | 356 | 4.168 | 4.523 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN |
17.342 | 11.464 | 585 | 8.671 | 9.256 |
| TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA | 25.678 | 18.436 | 940 | 12.839 | 13.779 |
| TOTAAL ACTIVA | 522.134 | 339.460 | 17.312 | 261.067 | 278.379 |
| LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN |
298.012 | 197.290 | 10.062 | 149.006 | 159.068 |
| ANDERE LANGLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN |
1.075 | — | — | 538 | 538 |
| ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN |
1.440 | 16 | 1 | 720 | 721 |
| UITGESTELDE BELASTINGVERPLICHTINGEN |
32.723 | 21.318 | 1.087 | 16.361 | 17.449 |
| TOTAAL LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN |
333.250 | 218.624 | 11.150 | 166.625 | 177.775 |
| KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN |
8.117 | 6.065 | 309 | 4.058 | 4.368 |
| HANDELS- EN ANDERE KORTLOPENDE SCHULDEN |
12.894 | 9.663 | 493 | 6.447 | 6.940 |
| TOTAAL KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN |
21.011 | 15.728 | 802 | 10.505 | 11.308 |
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | 354.260 | 234.352 | 11.952 | 177.130 | 189.082 |
| AANPASSING VOOR VERKOOP GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN1 |
103 | ||||
| NETTO ACTIEFWAARDE | 167.873 | 105.108 | 5.361 | 83.937 | 89.194 |
Eind mei 2017 werd een derde closing met VGP European Logistics succesvol afgerond. Hierdoor verwierf VGP European Logistics, 6 nieuwe parken van VGP, bestaande uit 7 logistieke gebouwen met daarnaast nog eens 4 nieuwe gebouwen die ontwikkeld werden door VGP, in parken die reeds vroeger getransfereerd werden naar de Joint Venture. De 6 parken zijn gelegen in Duitsland (3) en in Tsjechië (3). De bijkomende 4 gebouwen die aangekocht worden door de Joint Venture liggen ook in Duitsland (3 gebouwen) en in Tsjechië (1 gebouw).
De VGP European Logistics vastgoedportefeuille, werd per 31 december 2017 gewaardeerd op basis van een gewogen gemiddelde kapitalisatievoet van 5,63 % (vergeleken met 6,08 % per 31 december 2016) die de verdere contracterende kapitalisatierentevoeten tijdens 2017 weerspiegelen. Een variatie van 0,10% van deze kapitalisatievoet zou een variatie van deze totale Joint Venture portefeuillewaarde van €16,9 miljoen met zich meebrengen.
De (her)waardering van de Joint Venture vastgoedportefeuille was gebaseerd op het waarderingsrapport van Jones Lang LaSalle.
VGP verleent diensten aan de Joint Venture als beheerder van activa, vastgoed en ontwikkelingen en ontvangt hiervoor van de Joint Venture commissievergoedingen. Deze diensten worden uitgevoerd op een marktconforme basis en geven VGP geen controle over de Joint Venture (noch enig belangrijk eenzijdige besluitvormingsrechten). Belangrijke transacties en beslissingen binnen de Joint Venture vereisen de goedkeuring van de volledige Raad van Bestuur en/of de goedkeuring van de aandeelhouders, in overeenstemming met de voorwaarden van de Joint Venture-overeenkomst.
1 In 2016 werden de geassocieerde ondernemingen SNOW CRYSTAL S. à r.l. en SUN S. à r.l. verkocht aan Tristan Capital Partners in het kader van de vereffening van deze respectieve deelnemingen.
| in duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| AANDEELHOUDERSLENINGEN AAN VGP EUROPEAN LOGISTICS S.À R.L. | 11.539 | 7.506 |
| AANDEELHOUDERSLENINGEN AAN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN (DOCHTERONDERNEMINGEN VAN OF VGP EUROPEAN LOGISTICS S.À R.L.) |
1.218 | 809 |
| CONSTRUCTIE- EN ONTWIKKELINGSLENINGEN AAN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN (DOCHTERONDERNEMINGEN VAN VGP EUROPEAN LOGISTICS S.À R.L.) |
137.150 | 81.561 |
| CONSTRUCTIE- EN ONTWIKKELINGSLENINGEN GEHERCLASSIFICEERD NAAR GROEP ACTIVA DIE WORDEN AFGESTOTEN EN DIE WORDEN AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
(137.150) | (81.561) |
| TOTAAL | 12.757 | 8.315 |
Voor bijkomende informatie zie Toelichting 20.
| in duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| OP 1 JANUARI | 89.194 | (103) |
| TOEVOEGINGEN | 25.787 | 86.077 |
| RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR | 29.229 | 7.897 |
| TERUGBETALING VAN EIGEN VERMOGEN | (1.000) | (4.677) |
| AANPASSING M.B.T. VERKOOP VAN DEELNEMINGEN | 102 | — |
| PER 31 DECEMBER | 143.312 | 89.194 |
| in duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| BANCAIRE RENTEOPBRENGSTEN | 45 | 1 |
| RENTEOPBRENGSTEN UIT LENINGEN AAN JOINT VENTURE EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
5.300 | 2.479 |
| NIET-GEREALISEERDE WINSTEN OP AFDEKKINGSDERIVATEN | 3.547 | 177 |
| NETTO WISSELKOERSWINSTEN | 564 | — |
| ANDERE FINANCIËLE OPBRENGSTEN | 274 | 157 |
| FINANCIËLE OPBRENGSTEN | 9.730 | 2.814 |
| RENTELASTEN UIT OBLIGATIES | (18.769) | (11.190) |
| BANCAIRE RENTEKOSTEN – VARIABELE SCHULD | (540) | (1.419) |
| BANCAIRE RENTEKOSTEN – AFDEKKINGSDERIVATEN | (74) | (405) |
| RENTE GEACTIVEERD BIJ VASTGOEDBELEGGINGEN | 2.966 | 1.419 |
| NIET-GEREALISEERDE VERLIEZEN OP AFDEKKINGSDERIVATEN | (100) | (4.796) |
| NETTO WISSELKOERSVERLIEZEN | — | (104) |
| ANDERE FINANCIËLE KOSTEN | (3.679) | (3.225) |
| FINANCIËLE KOSTEN | (20.196) | (19.720) |
| NETTO FINANCIËLE KOSTEN | (10.466) | (16.906) |
De netto financiële kosten (inclusief aanpassingen) in het aangepaste bedrijfsresultaat (Toelichting 4) bedraagt €13,9 miljoen (2016: €12,3 miljoen). Dit is exclusief de netto niet gerealiseerde winsten op afdekkingsderivaten van € 3,4 miljoen (2016: € 4,6 miljoen verlies).
| in duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| ACTUELE BELASTINGEN | (762) | (939) |
| UITGESTELDE BELASTINGEN | (20.443) | (20.851) |
| TOTAAL | (21.205) | (21.790) |
| in duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 117.200 | 113.076 |
| AANPASSING VOOR HET AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN JOINT VENTURE EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
(29.229) | (7.897) |
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN EN AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN JOINT VENTURE EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN |
87.971 | 105.179 |
| BELASTING AAN HET DUITSE VENNOOTSCHAPSBELASTINGTARIEF | 15,8% (13.921) |
15,8% (16.645) |
| VERSCHIL IN BELASTINGVOET NIET-DUITSE BEDRIJVEN | (5.645) | (7.927) |
| VERWORPEN UITGAVEN | (2.112) | (2.585) |
| VERLIEZEN/NOTIONELE INTERESTAFTREK | 257 | 5.362 |
| ANDERE | 216 | 5 |
| TOTAAL | 24,1% (21.205) |
20,7% (21.790) |
De verworpen uitgaven in 2017, zijn voornamelijk te wijten aan niet aftrekbare interesten in Spanje.
De fiscaal overgedragen verliezen vervallen als volgt:
| 2017 (in duizend €) | < 1 JAAR | 2-5 JAAR | >5 JAAR |
|---|---|---|---|
| OVERGEDRAGEN FISCALE VERLIEZEN | 243 | 2.965 | 23.048 |
| 2016 (in duizend €) | < 1 JAAR | 2-5 JAAR | >5 JAAR |
| OVERGEDRAGEN FISCALE VERLIEZEN | 64 | 1.823 | 11.902 |
De uitgestelde belastingvorderingen en –verplichtingen zijn toewijsbaar aan de volgende elementen:
| in duizend € | ACTIVA | PASSIVA | NETTO | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |
| VASTE ACTIVA | — | — | (33,367) | (28,151) | (33,367) | (28,151) |
| VALUTA HEDGE ACCOUNTING/DERIVATEN | — | 166 | (1,718) | — | (1,718) | 166 |
| OVERGEDRAGEN FISCALE VERLIEZEN | 610 | 361 | — | — | 610 | 361 |
| GEACTIVEERDE RENTE | — | — | (535) | (594) | (535) | (594) |
| GEACTIVEERDE KOSTEN | — | — | (13) | (40) | (13) | (40) |
| ANDERE | 82 | — | — | (156) | 82 | (156) |
| BELASTINGVORDERINGEN/(VERPLICHTINGEN) | 692 | 527 | (35,633) | (28,940) | (34,941) | (28,413) |
| COMPENSERING VORDERINGEN EN VERPLICHTINGEN |
(660) | (524) | 660 | 524 | — | — |
| HERCLASSIFICATIE NAAR VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
— | — | 23,223 | 8,404 | 23,223 | 8,404 |
| NETTO BELASTINGVORDERINGEN/ (VERPLICHTINGEN) |
32 | 3 | (11,749) | (20,012) | (11,718) | (20,009) |
Een totaalbedrag van € 4.317k (€ 1.840k in 2016) aan uitgestelde belastingvorderingen werd niet uitgedrukt.
| in aantal | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| GEWOGEN GEMIDDELDE AANTAL GEWONE AANDELEN (BASIS) | 18.583.050 | 18.583.050 |
| VERWATERING | — | — |
| GEWOGEN GEMIDDELDE AANTAL GEWONE AANDELEN (VERWATERD) | 18.583.050 | 18.583.050 |
| CORRECTIE VOOR WEDERZIJDS BELANG VIA GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | (401.648) | (401.648) |
| GEWOGEN GEMIDDELDE AANTAL GEWONE AANDELEN (VERWATERD EN NA CORRECTIE VOOR WEDERZIJDS BELANG VIA GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN) |
18.181.402 | 18.181.402 |
| in duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| RESULTAAT OVER DE PERIODE TOEWIJSBAAR AAN DE GROEP EN DE GEWONE AANDEELHOUDERS |
95.995 | 91.286 |
| WINST PER AANDEEL (IN €) – BASIS | 5,17 | 4,91 |
| WINST PER AANDEEL (IN €) – VERWATERD | 5,17 | 4,91 |
| WINST PER AANDEEL – NA CORRECTIE VOOR WEDERZIJDS BELANG VIA GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN (IN €) |
5,28 | 5,02 |
Correctie voor wederzijds belang heeft betrekking op de eliminatie van het proportioneel aandeel in het eigen vermogen van de VGP NV aandelen die gehouden worden door VGP Misv Comm. VA. VGP NV houdt 43,23% in VGP Misv Comm. VA.
| EPRA NAV (in duizend €) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| IFRS NAV | 466.230 | 390.305 |
| EFFECT VAN DE LICHTING VAN DE OPTIES, CONVERTEERBARE SCHULDEN EN ANDERE EIGEN VERMOGENSINSTRUMENTEN |
— | — |
| VERWATERD NAV | 466.230 | 390.305 |
| UIT TE SLUITEN: | ||
| REËLE WAARDE FINANCIËLE INSTRUMENTEN | 1.644 | 5.342 |
| LATENTE BELASTINGEN | 34.942 | 28.414 |
| EPRA NAV | 502.816 | 424.061 |
| AANTAL AANDELEN | 18.583.050 | 18.583.050 |
| EPRA NAV PER AANDEEL (€/AANDEEL) | 27,06 | 22,82 |
| EPRA NNNAV (in duizend €) | 2017 | 2016 |
| EPRA NAV | 502.816 | 424.061 |
| UIT TE SLUITEN: | ||
| REËLE WAARDE FINANCIËLE INSTRUMENTEN | (1.644) | (5.342) |
| REËLE WAARDE FINANCIËLE INSTRUMENTEN | (1.644) | (5.342) |
|---|---|---|
| LATENTE BELASTINGEN | (34.942) | (28.414) |
| REËLE WAARDEAANPASSING MET BETREKKING TOT UITGEGEVEN SCHULD | (14.084) | (12.737) |
| EPRA TRIPLE NET NAV (NNNAV) | 452.146 | 377.568 |
| AANTAL AANDELEN | 18.583.050 | 18.583.050 |
| EPRA NNNAV PER AANDEEL (€/AANDEEL) | 24,33 | 20,32 |
| in duizend € | 2017 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| OPGELEVERD | IN AANBOUW | ONTWIKKE LINGSLAND |
TOTAAL | ||
| OP 1 JANUARI | 265.813 | 125.989 | 158.460 | 550.262 | |
| INVESTERINGSUITGAVEN | 82.320 | 63.619 | — | 145.939 | |
| AANSCHAFFINGEN | — | — | 25.211 | 25.211 | |
| GEACTIVEERDE RENTE | 1.732 | 1.226 | 8 | 2.966 | |
| GEACTIVEERDE HUUR INCENTIVES EN MAKELAARSKOSTEN |
2.025 | 231 | — | 2.256 | |
| VERKOOP EN OVERDRACHT AAN DE JOINT VENTURE |
(148.810) | (12.186) | (3.244) | (164.240) | |
| OVERDRACHT NAAR AANLEIDING VAN START-UP VAN ONTWIKKELING |
— | 34.437 | (34.437) | — | |
| OVERDRACHT NAAR AANLEIDING VAN OPLEVERING VAN ONTWIKKELING |
120.984 | (120.984) | — | — | |
| NETTO MEERWAARDE/(MINWAARDE) OP VASTGOEDBELEGGINGEN |
8.861 | 53.105 | 3.377 | 65.343 | |
| HERCLASSIFICATIE NAAR GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
(180.314) | (50.432) | (4.700) | (235.446) | |
| PER 31 DECEMBER | 152.611 | 95.005 | 144.675 | 392.291 |
| in duizend € | 2016 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| OPGELEVERD | IN AANBOUW | ONTWIKKE LINGSLAND |
TOTAAL | |||
| OP 1 JANUARI | 38.530 | 47.180 | 88.262 | 173.972 | ||
| INVESTERINGSUITGAVEN | 34.957 | 39.378 | — | 74.335 | ||
| AANSCHAFFINGEN | 126.173 | — | 107.951 | 234.124 | ||
| GEACTIVEERDE RENTE | 783 | 636 | — | 1.419 | ||
| GEACTIVEERDE HUUR INCENTIVES EN VASTGOEDMAKELAARSKOSTEN |
406 | — | — | 406 | ||
| OVERDRACHT NAAR AANLEIDING VAN START-UP VAN ONTWIKKELING |
— | 39.380 | (39.380) | — | ||
| OVERDRACHT NAAR AANLEIDING VAN OPLEVERING VAN ONTWIKKELING |
47.775 | (47.775) | — | — | ||
| NETTO MEERWAARDE/(MINWAARDE) OP VASTGOEDBELEGGINGEN |
17.189 | 47.190 | 1.627 | 66.006 | ||
| HERCLASSIFICATIE NAAR GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
||||||
| PER 31 DECEMBER | 265.813 | 125.989 | 158.460 | 550.262 |
Per 31 december 2017 waren de vastgoedbeleggingen ten belope van € 37,6 miljoen (€ 110,6 miljoen per 31 december 2016) gewaarborgd ten voordele van de banken van de Groep (zie toelichting 17).
Alle vastgoedbeleggingen van de Groep, zijn niveau 3, zoals gedefinieerd door IFRS 13, in de reële waarde hierarchie per 31 december 2017. Er waren geen transfers tussen niveaus gedurende het jaar. Niveau 3 inputs die gebruikt worden voor de waarderingen van de vastgoedbeleggingen zijn niet-waarneembaar, in tegenstelling tot niveau 1 (inputs gebaseerd op genoteerde prijzen) en niveau 2 (inputs die direct d.w.z. zoals prijzen, hetzij indirect d.w.z. afgeleid van prijzen, waarneembaar zijn).
De vastgoedbeleggingen van de Groep worden aanvankelijk ingeboekt tegen kostprijs plus transactiekosten. Later wordt het gewaardeerd tegen de reële waarde, met minimaal jaarlijkse herwaardering. In het licht van de snelle groei van de portefeuille heeft de Groep de afgelopen jaren ervoor gekozen de waarderingen tweemaal per jaar uit te voeren: op 31 december en 31 december. De waarderingen worden uitgevoerd door onafhankelijke externe vastgoedtaxateurs. De Groep gebruikt meestal Jones Lang LaSalle als taxateur. Van tijd tot tijd kan een klein deel van de portefeuille, naar keuze van de Vennootschap, worden gewaardeerd door een andere onafhankelijke externe taxateur, zoals bijvoorbeeld het geval was voor Spanje in december 2016. Voor de waarderingen per 31 december 2017 zijn alle waarderingen uitgevoerd door Jones Lang LaSalle. In dat kader hangt de waarde van de activa van de Groep af van de ontwikkelingen op de plaatselijke vastgoedmarkt in de verschillende landen waar de Groep actief is, en kan zij dus veranderen. Winsten en verliezen uit veranderingen in reele waarde worden in de resultatenrekening van de Groep geboekt als waarderingsresultaten en vormen ook een component in het indirecte resultaat van de Groep.
De waarderingscontracten van de Groep worden doorgaans afgesloten voor een termijn van een jaar, en de vergoedingen van de vastgoedexperts liggen vast voor de duur van hun aanstelling en hangen niet af van de waarde van de te taxeren eigendommen. De waarderingen zijn opgesteld conform de RICS Valuation – Professional Standards (inclusief de International Valuation Standards) Global editie juli 2017 (zelfde benadering als voor de voorgaande waarderingen per einde periode). De waarderingsbasis is de marktwaarde van het vastgoed, per datum van de waardering, die door de RICS wordt gedefinieerd als: "Het geschatte bedrag waarvoor een actief of passief op de waarderingsdatum zou kunnen worden verhandeld tussen een tot de transactie bereid zijnde koper en verkoper in een zakelijke, objectieve transactie voorafgegaan door gedegen onderhandeling waarbij de partijen goed geïnformeerd en tot een transactie bereid waren."
De vastgoedwaarderingen worden opgesteld door rekening te houden met de uit het vastgoed verkrijgbare netto jaarlijkse huurinkomsten en, in voorkomend geval, de betrokken kosten. Vervolgens wordt een opbrengst die de inherente risico's in de netto kasstroom weerspiegelt, toegepast op de netto jaarlijkse huurinkomsten om tot de waardering van het vastgoed te komen. In het licht van de aard van de portefeuille en de waarderingsgrondslagen gebruikt Jones Lang LaSalle de techniek van de inkomstenbenadering, gedisconteerde kasstromen, geanalyseerd over een periode van 10 jaar voor elk onroerend goed (met uitzondering van de onroerende goederen in Spanje vanwege de duur van de verhuring in het VGP Park Mango en de eerste ontwikkelingsfasen van het VGP Park San Fernando de Henares).
De kasstroom gaat uit van een tienjarige houdperiode met uitstapwaarde berekend op de geschatte huurwaarde. De uitstapwaarde wordt berekend op het uitstaprendement, dit is de schatting door de taxateur van de mogelijke opbrengst in het tiende jaar, en de kasstroom wordt gebaseerd op de huurprijzen te ontvangen krachtens bestaande huurovereenkomsten tot de vervaldatum en de verwachte huurwaarde voor de resterende termijn van de tienjarige periode, naargelang het geval. Daarbij wordt rekening gehouden met de geschatte leegstandtijd (3-12 maanden voor momenteel verhuurde industriele en kantoorgebouwen) na afloop van de oorspronkelijke verhuurtermijn, min een algemene aftrek van 0,5%-2,25% van de bruto inkomsten om potentiële investeringsuitgaven op de portefeuille te dekken.
Vastgoed in aanbouw of ontwikkeling voor toekomstig gebruik als investeringsvastgoed wordt ook geboekt tegen reële waarde, en investeringsvastgoed in aanbouw wordt ook gewaardeerd door een onafhankelijke waarderingsexpert. Voor het vastgoed in aanbouw heeft de waarderingsexpert dezelfde benadering gebruikt als voor afgewerkt vastgoed, na aftrek van de overblijvende constructiekosten van de berekende marktwaarde waarbij "overblijvende constructiekosten" wordt geïnterpreteerd als de volledige nog te dragen ontwikkelingskosten, waaronder alle harde kosten, zachte kosten, financieringskosten en winst van de ontwikkelaar. Voor de winst van de ontwikkelaar wordt rekening gehouden met het risiconiveau van het individuele vastgoed, dat voornamelijk afhankelijk is van de ontwikkelingsfase en de status van voorverhuur. Voor ontwikkeling gehouden grond wordt gewaardeerd aan de hand van de Valuation Sales Comparison Approach. Deze verkoopvergelijkingsbenadering levert een waarde-indicatie op door vergelijking van het betrokken vastgoed met vergelijkbare activa, met aanpassingen ter weerspiegeling van de voor- en nadelen van het betrokken vastgoed. Deze methode is het geschiktst wanneer meerdere vergelijkbare eigendommen recent zijn verkocht of momenteel te koop worden aangeboden. Voor de waarderingen van 31 december 2017 en 31 december 2016 is Jones Lang LaSalle ingehuurd als externe onafhankelijke waarderingsexpert, behalve voor Spanje, waar de waardering per 31 december 2016 werd uitgevoerd door vastgoedtaxateur Gesvalt.
Voor de waarderingen per 31 december 2017 maakte Jones Lang LaSalle gebruik van de netto contante waarde ("NCW") waardering en van de benadering van de aanvankelijke opbrengst voor de waardering van de Spaanse vastgoedportefeuille. De NCW-benadering werd enkel gebruikt voor het Mango-gebouw in het VGP Park Mango (Barcelona). De NCW-benadering is vergelijkbaar met die van de gedisconteerde kasstromen, omdat zij de huidige waarde berekent door verdiscontering van de toekomstige kasstromen tegen een bepaalde disconteringsvoet. Het interne rendement wordt zo berekend dat de som van de verdisconteerde positieve en negatieve kasstromen nul bedraagt. Bij het berekenen van de waarde van het Mango-gebouw werd de waarde van het vastgoed aan het einde van een 30-jarige huurtermijn geschat.
De benadering van de equivalente opbrengst werd gebruikt voor het gebouw in aanbouw in het VGP Park San Fernando de Henares (Madrid). Deze benadering van de equivalente opbrengst berekent de bruto marktwaarde door toepassing van een activeringspercentage (equivalente opbrengst) op de netto huurinkomsten per de waarderingsdatum, en door eeuwigdurende activering van de inkomsten. Bij de berekening van de waarde van het vastgoed wordt ervan uitgegaan dat het gebouw afgewerkt is op de waarderingsdatum en verhuurd is voor een termijn van 10 jaar, waarbij de overblijvende bouwkosten worden afgetrokken van de marktwaarde.
Voor de waardering van het ontwikkelingsland werd de vergelijkende verkoopmethode ("Sales comparison approach") gebruikt. Deze waardering bestaat erin om indicatieve waarden vast te stellen via de vergelijking van het eigen ontwikkelingsland met soortgelijke activa en hierop een aanpassing te maken die de voor- en nadelen van het eigen ontwikkelingsterreinen weerspiegelt. Dit is de meeste aangewezen methode indien er recente soortgelijke terreinen verkocht werden of te koop worden aangeboden.
De waarderingen worden intern gecontroleerd door de CEO, de CFO en de financial controller, en worden waar nodig besproken met de onafhankelijke waarderingsdeskundigen. De CFO en CEO brengen verslag uit over het resultaat van de waarderingsprocessen en -resultaten aan het auditcomité en zij houden rekening met de opmerkingen of besluiten bij het uitvoeren van latere waarderingen.
De financial controller en de CFO, (i) controleren alle belangrijke gegevens gebruikt voor het onafhankelijk waarderingsrapport; (ii) evalueren de bewegingen in de vastgoedwaarderingen in vergelijking met de vorige halfjaarlijkse- en jaarlijkse waarderingen; (iii) houden gesprekken met de onafhankelijke waarderingsdeskundige, op het einde van elke halfjaarlijkse periode.
De kwantitatieve informatie in de volgende tabel is afkomstig uit de verschillende rapporten van de onafhankelijke vastgoedexperten. De cijfers geven de waardevork en het gewogen gemiddelde van de gehanteerde veronderstellingen die bij de bepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gebruikt werd.
| REGIO | SEGMENT | REËLE WAARDE 31 DEC-17 (€ '000) |
WAARDERINGS TECHNIEK |
NIVEAU 3 – NIET-WAARNEEMBARE INPUTS |
WAARDE |
|---|---|---|---|---|---|
| GEDISCONTEERDE | |||||
| TSJECHIË | IP | 30.080 | KASSTROOMTECHNIEK | JAARLIJKSE HUUR PER m² (IN €) | 35 - 96 |
| VERDISCONTERINGSVOET | 5,90% - 6,5% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
5,90% - 6,25% 6,30% |
||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (IN '000 €) |
135 | ||||
| IPUC | 25.620 | GEDISCONTEERDE KASSTROOMTECHNIEK |
JAARLIJKSE HUUR PER m² (IN €) | 39 - 96 | |
| VERDISCONTERINGSVOET | 5,90% - 7,25% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 5,90% - 6,25% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
6,40% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (IN '000 €) |
8.771 | ||||
| DL | 34.316 | VERGELIJKENDE VERKOOP |
PRIJS PER m² | — | |
| DUITSLAND | IP | 30.360 | GEDISCONTEERDE KASSTROOMTECHNIEK |
JAARLIJKSE HUUR PER m² (IN €) | 45 - 63 |
| VERDISCONTERINGSVOET | 5,55% - 5,75% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 4,75 - 5,75% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
5,04% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (IN '000 €) |
527 | ||||
| IPUC | 93.169 | GEDISCONTEERDE KASSTROOMTECHNIEK |
JAARLIJKSE HUUR PER m² (IN €) | 41 - 52 | |
| VERDISCONTERINGSVOET | 5,75% - 8,00% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 5,00% - 5,50% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
5,98% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (IN '000 €) |
23.723 | ||||
| DL | 50.475 | VERGELIJKENDE VERKOOP |
PRIJS PER m² | — | |
| SPANJE | IP | 126.280 | NETTO-CONTANTE WAARDE |
JAARLIJKSE HUUR PER m² (IN €) | 42 |
| IRR | 5,50% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
5,98% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (IN '000 €) |
— | ||||
| IPUC | 18.445 | EQUIVALENTE OPBRENGST |
JAARLIJKSE HUUR PER m² | 60 | |
| EQUIVALENTE KAPITALISATIEVOET | 5,50% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
6,21% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (IN '000 €) |
3.673 | ||||
| DL | 65.251 | VERGELIJKENDE VERKOOP |
PRIJS PER m² | — |
| REGIO | SEGMENT | REËLE WAARDE 31 DEC-17 (€ '000) |
WAARDERINGS TECHNIEK |
NIVEAU 3 – NIET-WAARNEEMBARE INPUTS |
WAARDE |
|---|---|---|---|---|---|
| ANDERE | GEDISCONTEERDE | ||||
| (ROEMENIË) | IP | 37.600 | KASSTROOMTECHNIEK | JAARLIJKSE HUUR PER m² (IN €) VERDISCONTERINGSVOET |
41 - 50 9,50% |
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 9,00% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
8,75% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (IN '000 €) |
80 | ||||
| ANDERE (ROEMENIË, LETLAND) |
IPUC | 18.200 | GEDISCONTEERDE KASSTROOMTECHNIEK |
JAARLIJKSE HUUR PER m² (IN €) | 46 - 60 |
| VERDISCONTERINGSVOET | 8,5 - 9,75% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 8,25 - 9,25% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
9,93% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (IN '000 €) |
6.000 | ||||
| ANDERE (ROEMENIË, SLOWAKIJE, LETLAND) |
DL | 5.340 | VERGELIJKENDE VERKOOP |
PRIJS PER m² | — |
| TOTAAL | 627.737 |
| REGIO | SEGMENT | REËLE WAARDE 31 DEC-16 (€ '000) |
WAARDERINGS TECHNIEK |
NIVEAU 3 – NIET-WAARNEEMBARE INPUTS |
WAARDE |
|---|---|---|---|---|---|
| TSJECHIË | IP | 30.080 | GEDISCONTEERDE KASSTROOMTECHNIEK |
JAARLIJKSE HUUR PER M² (IN €) | 50 - 84 |
| VERDISCONTERINGSVOET | 6,50% - 8,00% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 6,25% - 6,50% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
6,77% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (IN '000 €) |
1,200 | ||||
| IPUC | 25.620 | GEDISCONTEERDE KASSTROOMTECHNIEK |
JAARLIJKSE HUUR PER m² (IN €) | 45 - 55 | |
| VERDISCONTERINGSVOET | 6,50% - 8,00% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 6,25% - 6,50% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
6,88% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (IN '000 €) |
8.700 | ||||
| DL | 34.316 | VERGELIJKENDE VERKOOP |
PRIJS PER m² | — | |
| DUITSLAND | IP | 30.360 | GEDISCONTEERDE KASSTROOMTECHNIEK |
JAARLIJKSE HUUR PER m² (IN €) | 33 |
| VERDISCONTERINGSVOET | 6,25% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 5,50% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
5,83% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (IN '000 €) |
— |
IP = opgeleverde vastgoedbeleggingen IPUC = projectontwikkelingen DL = ontwikkelingsland
| REGIO | SEGMENT | REËLE WAARDE 31 DEC-16 (€ '000) |
WAARDERINGS TECHNIEK |
NIVEAU 3 – NIET-WAARNEEMBARE INPUTS |
WAARDE |
|---|---|---|---|---|---|
| DUITSLAND | IPUC | 93.169 | GEDISCONTEERDE KASSTROOMTECHNIEK |
JAARLIJKSE HUUR PER m² (IN €) | 45 - 68 |
| VERDISCONTERINGSVOET | 6,50% - 7,50% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 5,25% - 6,00% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
5,71% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (IN '000 €) |
31.838 | ||||
| DL | 50.475 | VERGELIJKENDE VERKOOP |
PRIJS PER m² | — | |
| SPAIN | IP | 126.173 | VERGELIJKENDE VERKOOP |
AANSCHAFFINGSWAAARDE | |
| DL | 69.670 | VERGELIJKENDE VERKOOP |
AANSCHAFFINGSWAARDE | ||
| OTHER COUNTRIES |
IP | 79.200 | GEDISCONTEERDE KASSTROOMTECHNIEK |
JAARLIJKSE HUUR PER m² (IN €) | 41 - 62 |
| VERDISCONTERINGSVOET | 8,00% - 10,00% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 7,80% - 9,25% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
8,54% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (IN '000 €) |
8,300 | ||||
| IPUC | 7.200 | GEDISCONTEERDE KASSTROOMTECHNIEK |
JAARLIJKSE HUUR PER m² (IN €) | 46 - 55 | |
| VERDISCONTERINGSVOET | 10,00% | ||||
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | 7,80% - 8,5% | ||||
| GEWOGEN GEMIDDELDE KAPITALISATIEVOET |
9,94% | ||||
| NOG TE MAKEN BOUWKOSTEN (IN '000 €) |
1.185 | ||||
| DL | 3.999 | VERGELIJKENDE VERKOOP |
PRIJS PER m² | — | |
| TOTAL | 550.262 |
De sensitiviteit van de reële waarde in functie van wijzigingen in de belangrijke niet-observeerbare inputs, gebruikt in de bepaling van de reële waarde van de objecten geclassificeerd in niveau 3 volgens de IFRS fair value hiërarchie, is als volgt (onder de veronderstelling dat alle andere variabelen constant blijven)
| NIET OBSERVEERBARE INPUT | IMPACT OP REËLE WAARDE BIJ | |
|---|---|---|
| DALING | STIJGING | |
| GESCHATTE HUURWAARDE – GHW (IN €/m²) | NEGATIEF | POSITIEF |
| VERDISCONTERINGSVOET | POSITIEF | NEGATIEF |
| 'EXIT' KAPITALISATIEVOET | POSITIEF | NEGATIEF |
| RESTERENDE LOOPTIJD HUURCONTRACT (T.E.M. EERSTE VERVALDAG) |
NEGATIEF | POSITIEF |
| RESTERENDE LOOPTIJD HUURCONTRACT (T.E.M. FINALE VERVALDAG) |
NEGATIEF | POSITIEF |
| BEZETTINGSGRAAD | NEGATIEF | POSITIEF |
| INFLATIE | NEGATIEF | POSITIEF |
Een verlaging van de verwachte huur zal leiden tot een verlaging van de reële waarde.
Een verhoging van de verdisconteringsvoet en de 'Exit' kapitalisatievoeten gebruikt voor de eindwaarde van de gedisconteerde kasstroommethode zal de reële waarde verminderen.
Er zijn onderlinge verbanden tussen deze verdisconteringsvoeten en de 'Exit' kapitalisatievoeten aangezien deze bepaald worden door de marktvoorwaarden.
Voor projectontwikkelingen zullen de nog te maken bouwkosten en de periode nodig om de projecten op te leveren leiden tot een verlaging van de reële waarde. Het verder afwerken van de bouw tot oplevering zal een verhoging van de reële waarde met zich meebrengen.
Bovendien kan de sensitiviteit van de reële waarde van de portefeuille als volgt geschat worden: een stijging (daling) van de huurinkomsten met 1% zou een stijging (daling) van de reële waarde van de portefeuille van ongeveer € 5,3 miljoen met zich meebrengen (onder de veronderstelling dat alle andere variabelen constant blijven).
Een stijging (daling) van de gewogen gemiddelde kapitalisatievoet (zie toelichting 7) van 0,25% punten zou een daling (stijging) van de reële waarde van ongeveer € 20,2 miljoen met zich meebrengen (onder de veronderstelling dat alle andere variabelen constant blijven).
| in duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| HANDELSVORDERINGEN | 5.474 | 2.663 |
| TE ONTVANGEN BTW | 6.224 | 14.526 |
| OVERLOPENDE REKENINGEN (ACTIEF) | 227 | 391 |
| ANDERE VORDERINGEN | 4.234 | 1.846 |
| HERCLASSIFICATIE NAAR GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP | (5.085) | — |
| TOTAAL | 11.074 | 19.426 |
De geldmiddelen en kasequivalenten van de Groep omvatten voornamelijk kasdeposito's aangehouden bij Duitse, Tsjechische en Belgische banken.
| MUTATIE VAN HET KAPITAAL in duizend € |
TOTAAL UITSTAANDE KAPITAAL VAN DE TRANSACTIE in duizend € |
AANTAL UITGEGEVEN AANDELEN in units |
TOTAAL AANTAL AANDELEN in units |
||
|---|---|---|---|---|---|
| 01. 01. 2006 | CUMULATIEF AANDELENKAPI TAAL VAN ALLE TSJECHISCHE ONDERNEMINGEN |
10.969 | 10.969 | — | — |
| 06. 02. 2007 | INBRENG VAN VGP NV | 100 | 11.069 | 100 | 100 |
| 05. 11. 2007 | AANDELENSPLITSING | — | 11.069 | 7.090.400 | 7.090.500 |
| 11. 12. 2007 | INBRENG IN NATURA VAN DE TSJECHISCHE ONDERNEMINGEN |
120.620 | 131.689 | 7.909.500 | 15.000.000 |
| 11. 12. 2007 | KAPITAALSVERHOGING IPO | 50.000 | 181.689 | 3.278.688 | 18.278.688 |
| 28. 12. 2007 | UITOEFENING VAN DE OVERTOEWIJZINGSOPTIE – IPO |
4.642 | 186.331 | 304.362 | 18.583.050 |
| 31. 12. 2007 | ELIMINATIE KAPITAALSVERHOGING – INBRENG IN NATURA |
(120.620) | 65.711 | — | 18.583.050 |
| 31.12.2007 | UITGIFTEKOSTEN KAPITAALSVERHOGING |
(3.460) | 62.251 | — | 18.583.050 |
Het statutaire aandelenkapitaal van VGP NV daalde met € 20.070k van € 112.737k per 31 december 2016 tot € 92.667k per 31 december 2017. Deze daling was te wijten aan de kapitaaluitkering die werd uitbetaald in 2017. De € 30,4 miljoen kapitaalreserve die opgenomen is in het geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen heeft betrekking op de eliminatie van de inbreng in natura van de aandelen van een aantal groepsondernemingen en de aftrek van alle kosten met betrekking tot de uitgifte van de nieuwe aandelen en de notering van de bestaande aandelen, van het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap, op het ogenblik van de initiële beursgang.(zie ook "Geconsoldieerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen")
De contractuele looptijd van de rentedragende leningen en schulden (langlopende en kortlopende) is als volgt:
| VERVALDAG | 2017 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizend € | OPENSTAANDE SCHULD |
< 1 JAAR | > 1-5 JAAR | > 5 JAAR | ||
| LANGLOPEND | ||||||
| BANKLENINGEN | 14.917 | — | 14.918 | — | ||
| OBLIGATIES | ||||||
| 3,90% OBLIGATIE SEP-23 | 221.314 | — | — | 221.314 | ||
| 3,25% OBLIGATIE JUL-24 | 74.227 | — | — | 74.227 | ||
| 3,35% OBLIGATIE MAR-25 | 79.609 | — | — | 79.609 | ||
| 375.150 | — | — | 375.150 | |||
| TOTAAL LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 390.067 | — | 14.918 | 375.150 | ||
| KORTLOPEND | ||||||
| BANKLENINGEN | 752 | 752 | — | — | ||
| OBLIGATIES | ||||||
| 5,10% OBLIGATIE DEC-18 | 74.701 | 74.701 | — | — | ||
| OPGELOPEN INTEREST | 5.905 | 5.905 | — | — | ||
| TOTAAL KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 81.358 | 81.358 | — | — | ||
| TOTAAL LANGLOPENDE- EN KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN |
471.425 | 81.358 | 14.918 | 375.150 |
| VERVALDAG | 2016 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizend € | OPENSTAANDE SCHULD |
< 1 JAAR | > 1-5 JAAR | > 5 JAAR | |||
| LANGLOPEND | |||||||
| BANKLENINGEN | 32.873 | — | 32.873 | — | |||
| OBLIGATIES | |||||||
| 5,10% OBLIGATIE DEC-18 | 74.380 | — | 74.380 | — | |||
| 3,90% OBLIGATIE SEP-23 | 220.670 | — | — | 220.670 | |||
| 295.050 | — | 74.380 | 220.670 | ||||
| TOTAAL LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | |||||||
| 327.923 | — | 107.253 | 220.670 | ||||
| KORTLOPEND | |||||||
| BANKLENINGEN | |||||||
| OBLIGATIES | 2.417 | 2.417 | — | — | |||
| 5,15% OBLIGATIE JUL-17 | |||||||
| OPGELOPEN INTEREST | 74.747 | 74.747 | — | — | |||
| TOTAAL KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 4.510 | 4.510 | — | — | |||
| 81.674 | 81.674 | — | — | ||||
| TOTAAL LANGLOPENDE- EN KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN |
409.597 | 81.674 | 107.253 | 220.670 |
Bovenstaande 31 december 2017 saldi omvatten geactiveerde financieringskosten op bankleningen van € 83k (in vergelijking met € 228k in 2016) en geactiveerde financieringskosten op obligaties € 5.149k (in vergelijking met 5.023k voor 2016).
De opgelopen interest heeft betrekking op de 4 uitgegeven obligaties. De coupons van deze obligaties zijn jaarlijks betaalbaar op respectievelijk, 6 december voor de dec-18 Obligatie, 21 september voor de sep-23 Obligatie, op 6 juli voor de jul-24 Obligatie en op 30 maart voor de mar-25 Obligatie.
Alle leningen toegekend aan de VGP Groep zijn gewaarborgd en gedenomineerd in € behalve voor de andere bankleningen die gedenomineerd zijn in CZK. De leningen kunnen als volgt samengevat worden:
| 2017 in duizend € |
KREDIET FACILITEIT |
VERVALDATUM FACILITEIT |
OPENSTAANDE SCHULD |
< 1 JAAR | > 1– 5 JAAR | > 5 JAAR |
|---|---|---|---|---|---|---|
| RAIFFEISEN – ROEMENIË | 15.668 | 31- DEC -19 | 15.668 | 750 | 14.918 | — |
| ANDERE BANKLENINGEN | 2 | 2018 | 2 | 2 | — | — |
| TOTAAL BANKLENINGEN | 15.670 | 15.670 | 752 | 14.918 | — |
| 2016 in duizend € |
KREDIET FACILITEIT |
VERVALDATUM FACILITEIT |
OPENSTAANDE SCHULD |
< 1 JAAR | > 1– 5 JAAR | > 5 JAAR |
|---|---|---|---|---|---|---|
| UNICREDIT BANK – TSJECHIË |
3.030 | 31- DEC -19 | 3.030 | 214 | 2.816 | — |
| RAIFFEISEN – ROEMENIË | 16.500 | 31- DEC -19 | 13.000 | 750 | 12.250 | — |
| SWEDBANK – ESTLAND | 19.477 | 30 - AUG -18 | 19.477 | 1.444 | 18.033 | — |
| ANDERE BANKLENINGEN | 11 | 2016 – 2018 | 11 | 9 | 2 | — |
| TOTAAL BANKLENINGEN | 39.018 | 35.518 | 2.417 | 33.101 | — |
De kredietfaciliteiten bij Tatra Banka, UniCredit Bank Tsjechië (deels), UniCredit Bank Hongarije en Deutsche Hypo werden vervroegd terugbetaald in 2016 als onderdeel van de verkoop van de initiële vastgoedportefeuille aan VGP European Logistics.
Om de verplichtingen van deze overeenkomsten te waarborgen, creëerde de Groep:
De Groep sluit – volgens algemeen principe – al haar fi nanciële schulden af in € aan vlottende rente, geconverteerd naar een vaste rente via interest rate swaps in overeenstemming met de respectievelijke overeenkomsten. Voor meer informatie aangaande de financiële instrumenten verwijzen we naar de toelichting 23.
De kredietovereenkomsten welke ter beschikking worden gesteld door de bank bevatten een aantal convenanten die we als volgt kunnen samenvatten:
De voormelde ratio's worden getest op basis van een periode van 12 maanden en worden berekend als volgt:
Loan to value ratio wordt berekend voor een bepaald project door de totale uitstaande leningen te delen door de marktwaarde van het project zoals gewaardeerd door een onafhankelijke vastgoedschatter;
Debt service cover ratio wordt berekend voor een bepaald project door de beschikbare kasmiddelen voor schuldaflossing te delen door de schuldaflossing waarbij de schuldaflossing bestaat uit de te betalen financiële kosten evenals de te betalen gedeeltelijke terugbetaling van de hoofdsom;
Gedurende het boekjaar bleef de Groep ruim binnen de gesteld bankconvenanten en er waren er geen gebeurtenissen van wanbetalingen of schendingen met betrekking tot aangegane leningen.
VGP heeft volgende 4 obligatieleningen uitgegeven:
De obligatieleningen welke uitgegeven werden bevatten een aantal convenanten die we als volgt kunnen samenvatten:
De voormelde ratio's worden getest op basis van een periode van 12 maanden en worden berekend als volgt:
Gedurende het boekjaar bleef de Groep ruim binnen de gesteld obligatieconvenanten en er waren er geen gebeurtenissen van wanbetalingen of schendingen met betrekking tot aangegane leningen.
| 2017 | 01- | KAS | NIET-KASSTROOMMUTATIES | 31- | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizend € | JAN STROOM 17 |
VERWERVING/ (AFSTAND) |
WISSEL KOERS FLUCTU ATIES |
VERAN DERING IN REËLE WAARDE |
ANDERE | DEC 17 |
|
| LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN |
327.923 | 77.695 | (16.852) | — | — | 1.301 | 390.067 |
| ANDERE LANGLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN |
5.348 | — | — | — | (3.382) | — | 1.966 |
| KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN |
81.674 | — | (1.665) | — | — | 1.349 | 81.358 |
| 414.945 | 77.695 | (18.517) | — | (3.382) | 2.650 | 473.391 | |
| FINANCIËLE VASTE ACTIVA | (5) | — | — | — | (317) | — | (322) |
| TOTALE SCHULDEN VAN FINANCIERINGSACTIVITEITEN |
414.940 | 77.695 | (18.517) | — | (3.699) | 2.650 | 473.069 |
De niet-kasstromen hebben betrekking op (i) de transfer van € 18,5 miljoen bankschulden ten gevolge van de verkoop van VGP Park Nehatu (Estland); (ii) wijzigingen van de reële waarde met € 3,4 miljoen met betrekking tot veranderingen in de reële waarde van financiële instrumenten en termijnwisselcontracten; en (iii) € 2,7 miljoen "andere" gerelateerd aan de wijzigingen van de opgelopen interesten op obligaties en afschrijving van financieringskosten.
Deposito's worden ontvangen van huurders. Ingehouden bedragen zijn bedragen die ingehouden worden van
| in duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| DEPOSITO'S | 1.657 | 1.203 |
| INGEHOUDEN BEDRAGEN | 2.758 | 1.229 |
| HERCLASSIFICATIE ALS VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
(2.735) | — |
| TOTAAL | 1.680 | 2.432 |
de facturen van aannemers. Het is gebruikelijk om slechts 90 procent van het verschuldigde bedrag te betalen. 5 procent is verschuldigd bij de uiteindelijke oplevering van het gebouw; het resterende gedeelte wordt op basis van individuele overeenkomsten, meestal betaald na 3 of 5 jaar.
| in duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| HANDELSSCHULDEN | 45.259 | 32.622 |
| DEPOSITO'S | 536 | — |
| INGEHOUDEN BEDRAGEN | 3.015 | 900 |
| OVERLOPENDE REKENINGEN (PASSIEF) | 536 | 677 |
| ANDERE SCHULDEN | 4.197 | 1.297 |
| HERCLASSIFICATIE ALS VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
(15.164) | — |
| TOTAAL | 38.379 | 35.496 |
De handelsschulden stegen in 2017 als gevolg van de toename van de projecten in aanbouw. De stijging in ingehouden bedragen is ook te wijten aan de gestegen otwikkelingsactiviteiten.
| in duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| IMMATERIËLE ACTIVA | — | — |
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 430.298 | 132.263 |
| ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA | — | — |
| UITGESTELDE BELASTINGVORDERINGEN | — | — |
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | 5.085 | — |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 6.570 | — |
| GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP | 441.953 | 132.263 |
| LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | — | — |
| ANDERE LANGLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN | — | — |
| ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | (2.736) | — |
| UITGESTELDE BELASTINGVERPLICHTINGEN | (23.223) | (8.404) |
| KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | — | — |
| HANDELS- EN ANDERE KORTLOPENDE SCHULDEN | (15.164) | — |
| VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP | (41.123) | (8.404) |
| TOTAAL NETTO ACTIEF | 400.830 | 123.859 |
Onder de Joint Venture overeenkomst heeft VGP European Logistics een exclusief voorkooprecht met betrekking tot de aankoop van de inkomsten genererende activa ontwikkeld door VGP en gelegen in Duitsland, de Tsjechische Republiek, Slowakije en Hongarije.
De ontwikkelingspijplijn, die mee werd getransfereerd naar de Joint Venture als onderdeel van de volgende closing voorzien in april 2018 of die zou worden overgedragen als onderdeel van een toekomstige aankooptransactie tussen de Joint Venture en de VGP wordt ontwikkeld en of zal ontwikkeld worden door VGP op eigen risico en nadien verworven worden door de Joint Venture op basis van vooraf overeengekomen opleveringsen verhuurparameters.
Per 31 december 2017 werden de activa die bestemd werden om in de toekomst verkocht te worden aan de Joint Venture, inclusief de activa die deel uitmaken van de volgende closing van maart 2018, geherklasseerd als 'Groepen activa aangehouden voor verkoop'.
De vastgoedbeleggingen komen overeen met de reële waarde van de gebouwen in aanbouw en die ontwikkeld worden voor de Joint Venture. Dit saldo omvat de € 137,2 miljoen constructie- en ontwikkelingsleningen (2016: € 81,6 miljoen) die verleend worden door VGP aan de Joint Venture ter financiering van haar ontwikkelingspijplijn (zie ook toelichting 9.3).
| in duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| KASSTROOM UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN | (6.786) | 6.793 |
| KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN | (90.274) | (124.416) |
| KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN | 57.625 | 168.871 |
| NETTO TOENAME/(AFNAME) VAN GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | (39.434) | 51.248 |
De kasstroom uit bedrijfsactiviteiten activiteiten daalde met € 13,6 miljoen, voornamelijk als gevolg van de stijging (€ 10,1 miljoen) van de interestkosten als gevolg van de impact van de € 225 miljoen sep-23 Obligatie (uitgegeven in september 2016) en de nieuw uitgegeven € 80 miljoen mar-25 Obligatie in maart 2017. De veranderingen in de kasstroom uit investeringsactiviteiten waren het gevolg van: (i) € 168,4 miljoen (2016: € 336,7 miljoen) aan uitgaven voor ontwikkelingsactiviteiten en grondaankoop. De cijfers van vorig jaar omvatten het nieuw verworven gebouw van Mango in Spanje; (iii) € 122,1 miljoen (2016: € 236,1 miljoen) kasinstroom ten gevolge van de verkoop van de vierde closing met VGP European Logistics, op het van einde mei 2017, in vergelijking met een veel grotere verkoop van de initiële Seed-portefeuille en de daaropvolgende closing in 2016 aan VGP European Logistics; (iv) € 1,0 miljoen (2016: € 4,7 miljoen) kasinstroom ten gevolge van uitkering van eigen vermogen door VGP European Logistics; (v) € 78,6 miljoen (2016: 28,5 miljoen) aandeelhoudersleningen (netto) toegekend aan VGP European Logistics, en tenslotte € 33,7 netto kasinstroom uit de verkoop van VGP Park Nehatu (Estland).
| in duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 174.125 | 534.035 |
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | 7.056 | 7.613 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 3.417 | 10.288 |
| LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | — | (128.678) |
| AANDEELHOUDERSLENINGEN | (112.737) | (222.572) |
| ANDERE LANGLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN | — | (888) |
| UITGESTELDE BELASTINGVERPLICHTINGEN | (7.993) | (32.064) |
| HANDELS- EN ANDERE KORTLOPENDE SCHULDEN | (13.578) | (11.782) |
| TOTAAL NETTO ACTIVA VERKOCHT | 50.290 | 155.952 |
| GEREALISEERDE MEERWAARDE OP DE VERKOOP | 58 | 21.184 |
| NIET-CONTROLEREND BELANG BEHOUDEN DOOR VGP | (1.884) | (4.940) |
| TERUGBETALING VAN AANDEELHOUDERSLENINGEN | 100.909 | 150.612 |
| INBRENG EIGEN VERMOGEN | (23.903) | (76.460) |
| VERKREGEN KOOPSOM | 125.470 | 246.348 |
| MINUS - GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | (3.417) | (10.288) |
| NETTO KASINSTROOM VAN DE VERKOOP AAN DE VGP EUROPEAN LOGISTICS JOINT VENTURE |
122.053 | 236.060 |
Blootstelling aan wisselkoers, rente-, liquiditeits- en kredietrisico's ontstaat in de normale bedrijfsvoering van VGP. De onderneming analyseert en herziet elk risico en definieert strategieën om de economische impact op de prestaties van de onderneming te beheren. De resultaten van deze risico-evaluaties en voorgestelde risicostrategieën worden herzien en goedgekeurd door de raad van bestuur op een regelmatige basis.
Sommige van deze risicobeheerstrategieën omvatten het gebruik van afgeleide financiële instrumenten die voornamelijk uit financiële termijnwisselcontracten en interest rate swaps bestaan. De onderneming heeft geen afgeleide financiële instrumenten, en zou er geen afsluiten voor speculatieve doeleinden.
De volgende tabel geeft een overzicht van de afgeleide financiële instrumenten op balansdatum. De voorgestelde bedragen zijn notionele bedragen.
| DERIVATEN in duizend € |
2017 | 2016 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| < 1 JAAR | 1-5 JAAR | > 5 JAAR | < 1 JAAR | 1-5 JAAR | > 5 JAAR | |
| TERMIJNWISSELCONTRACTEN | ||||||
| ZONDER AFDEKKINGSRELATIE | 10.283 | — | — | — | ||
| INTEREST RATE SWAPS | ||||||
| ZONDER AFDEKKINGSRELATIE | — | 15.750 | 75.000 | 15.900 | 150.000 |
Gedurende het jaar werden nieuwe renteswaps afgesloten met Raiffeisen Bank Roemenië, met een nog openstaand nominaal bedrag op 31 december 2017 van € 15,8 miljoen. De gewogen gemiddelde interestvoet die werd vastgelegd is 0,12% per jaar.
Na de uitgifte van de jul-24 Obligatie in juli 2017 werd een renteswap van € 75 miljoen geliquideerd. De resterende renteswaps van € 75 miljoen heeft een startdatum opn 6 december 2018. De rentevoet die door deze renteswaps is vastgesteld, bedraagt 0,965% per jaar.
VGP loopt voornamelijk wisselkoersrisico op bij zowel haar investeringsuitgaven als sommige van haar leningen en netto renteopbrengsten/kosten.
Het beleid van VGP bestaat erin om haar investeringsuitgaven economisch af te dekken van zodra er een vaststaande toezegging ontstaat, voor zover dat de afdekkingskost opweegt tegen het voordeel en in de afwezigheid van speciale bepalingen die een verschillende visie vereisen.
De volgende tabel geeft een overzicht van de voornaamste nettoposities in vreemde valuta van de Groep op balansdatum. Aangezien de Groep ervoor geopteerd heeft geen 'hedge accounting' toe te passen, zijn in onderstaande tabel geen verwachte transacties verwerkt. De derivaten aangegaan door de Groep voor economische afdekkingsdoeleinden zijn wel mee opgenomen in onderstaande tabel.
| in duizend | 2017 | |
|---|---|---|
| CZK | RON | |
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | 80.172 | 1.764 |
| LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN EN HANDELS- EN ANDERE SCHULDEN | (364.870) | (5.355) |
| BRUTO BALANSPOSITIE | (3.591) | |
| TERMIJNWISSELCONTRACTEN | — | |
| NETTO POSITIE | (13.198) | (3.591) |
| in duizend | 2016 | |||
|---|---|---|---|---|
| CZK | RON | |||
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | 39.319 | 1.286 | ||
| LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN EN HANDELS- EN ANDERE SCHULDEN | (6.033) | |||
| BRUTO BALANSPOSITIE | (4.748) | |||
| TERMIJNWISSELCONTRACTEN | — | |||
| NETTO POSITIE | (131.745) | (4.748) |
De volgende voornaamste wisselkoersen werden toegepast gedurende het boekjaar:
| 1 € = | 2017 SLOTKOERS | 2016 CSLOTKOERS |
|---|---|---|
| CZK | 25,54 | 27,020 |
| RON | 4,6597 | 4,5411 |
Een versterking met 10 procent van de euro tegenover de volgende valuta per 31 december 2017 zou het eigen vermogen en het resultaat hebben verhoogd/(verlaagd) met de bedragen gegeven hieronder. Deze analyse veronderstelt dat alle andere variabelen en vooral de rentevoeten constant blijven. De analyse werd op eenzelfde manier gevoerd als in 2016.
| IMPACT | 2017 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| in duizend € | EIGEN VERMOGEN | RESULTAAT | |||
| CZK | — | 47 | |||
| RON | — | 70 | |||
| TOTAAL | — | 117 |
| IMPACT in duizend € |
2016 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| EIGEN VERMOGEN | RESULTAAT | ||||
| CZK | — | 443 | |||
| HUF | — | 95 | |||
| TOTAAL | — | 538 |
Een verzwakking met 10 procent van de euro tegenover de bovenvermelde valuta per 31 december 2017 zou eenzelfde impact gehad hebben als hierboven, maar in de tegengestelde richting voor zover de andere variabelen constant blijven.
De Groep past een dynamische aanpak met betrekking tot de afdekking van rentevoeten toe waarbij de beoogde mix tussen schulden met vaste en vlottende rente periodiek wordt herzien. Deze herzieningen worden gevoerd binnen de bestaande schuldovereenkomsten die de afdekking van de blootstelling aan rentevoeten vereisen indien bepaalde voorwaarden zijn voldaan.
Indien mogelijk zal de Groep IAS 39 toepassen teneinde de volatiliteit van het resultaat te beperken, waarbij de interest rate swaps zullen geclassificeerd worden als kasstroomafdekkingen. Wijzigingen in de waarde van het afdekkingsinstrument, welke geclassificeerd wordt als een effectieve kasstroomafdekking, wordt onmiddellijk erkend onder het eigen vermogen ('afdekkingsreserve').
De Groep maakt eveneens gebruik van interest rate swaps welke niet voldoen aan de criteria van IAS 39 voor het toepassen van 'hedge accounting', maar die toch een economische afdekking vertegenwoordigen. Wijzigingen in de reële waarde van dergelijke interest rate swaps worden onmiddellijk in resultaat genomen (interest rate swaps aangehouden voor handelsdoeleinden).
Op de balansdatum was het profiel van de rentevoeten van de financiële instrumenten van de Groep de volgende:
| in duizend € – Nominale bedragen | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| FINANCIËLE VERPLICHTINGEN | ||
| VASTE RENTE | ||
| OBLIGATIELENINGEN | 455.000 | 375.000 |
| VARIABELE RENTE | ||
| BANKLENINGEN | 15.752 | 35.518 |
| HERCLASSIFICATIE ALS VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
— | |
| 15.752 | 35.518 | |
| AFDEKKEN VAN RENTEVOETEN | ||
| INTEREST RATE SWAPS | ||
| AANGEHOUDEN VOOR HANDELSDOELEINDEN | 15.750 | 15.900 |
| HERCLASSIFICATIE ALS VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
— | — |
| 15.750 | 15.900 | |
| FINANCIËLE VERPLICHTINGEN NA AFDEKKING | ||
| VARIABELE RENTE | ||
| BANKLENINGEN | 2 | 19.618 |
| VASTE RENTE | ||
| OBLIGATIELENINGEN | 455.000 | 375.000 |
| BANKLENINGEN | 15.750 | 15.900 |
| 470.750 | 390.900 | |
| VASTE RENTE/TOTAAL FINANCIËLE VERPLICHTINGEN | 100,0% | 95,2% |
De effectieve interestvoet van de financiële schulden (bankleningen en obligatieleningen), inclusief bankmarges en kosten van de afdekkingsinstrumenten was 3,74% voor de periode eindigend op 31 december 2017. (4,16% in 2016)
Een stijging/daling met 100 basispunten in de rentevoeten van de schulden met vlottende rentevoeten op balansdatum, zou geen effect hebben op het resultaat vóór belastingen ( in vergelijking met een met € 190k lager/
hoger resultaat vóór belastingen voor 2016). De impact in 2016 is te wijten aan een verandering van de variabele rente op de bankleningen en interest rate swaps, voor zover de andere variabelen constant blijven.
Voor 2017 is er geen effect aangezien er geen interest rate swaps uitstaan per 31 december 2017 die geclassificeerd kunnen worden als kasstroomafdekkingen. Dit was ook het geval per 31 december 2016.
Kredietrisico is het risico op financieel verlies voor VGP als een klant of een tegenpartij bij een financieel instrument faalt in het voldoen van zijn contractuele verplichtingen, en ontstaat voornamelijk uit de klantenvorderingen en bankdeposito's van VGP.
Het management beschikt over een kredietbeleid en de blootstelling aan het kredietrisico wordt op een continue basis beheerd. Elke nieuwe huurder wordt afzonderlijk onderzocht op kredietwaardigheid vooraleer VGP een huurovereenkomst aanbiedt. Bovendien past de Groep een streng beleid toe waarbij, in het algemeen, elke huurder vereist is om een huurwaarborg van 6 maanden te leveren. Deze periode verschilt naargelang de kredietwaardigheid van de huurder.
Op balansdatum waren er geen materiële concentraties van kredietrisico behalve de huurovereenkomst afgesloten met Punta Fa in Spanje. Deze huurovereenkomst vertegenwoordigt een jaarlijkse huur van € 7,5 miljoen.
De maximale blootstelling aan kredietrisico komt overeen met de boekwaarde van elk financieel actief. De maximale blootstelling aan kredietrisico op balansdatum was dus:
| in duizend € | 2017 BOEKWAARDE | 2016 BOEKWAARDE |
|---|---|---|
| ANDERE LANGLOPENDE VORDERINGEN | 12.757 | 8.315 |
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN | 16.159 | 19.426 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 36.839 | 68.033 |
| HERCLASSIFICATIE NAAR GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
(11.655) | — |
| TOTAAL | 54.100 | 95.774 |
De ouderdomsanalyse van de handelsvorderingen op balansdatum was de volgende:
| in duizend € | 2017 BOEKWAARDE | 2016 BOEKWAARDE |
|---|---|---|
| BRUTO HANDELSVORDERINGEN | ||
| NIET-VERLOPEN BRUTO HANDELSVORDERINGEN | 4.974 | 2.121 |
| VERLOPEN BRUTO HANDELSVORDERINGEN | 500 | 542 |
| DUBIEUZE VORDERINGEN | — | — |
| VOORZIENINGEN VOOR DUBIEUZE VORDERINGEN (-) | — | — |
| HERCLASSIFICATIE NAAR GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
(880) | — |
| TOTAAL | 4.594 | 2.663 |
De vennootschap beheert haar liquiditeitsrisico door ervoor te zorgen dat ze over voldoende bankkredieten beschikt en door haar inkomsten en uitgaven zoveel mogelijk op elkaar af te stemmen.
De volgende tabel toont de contractuele looptijden van de financiële activa en passiva, met inbegrip van rentebetalingen en afgeleide financiële activa en verplichtingen, maar met uitzondering van de niet-financiële activa of passiva. De bedragen opgenomen in de onderstaande tabel zijn de contractuele niet-verdisconteerde kasstromen. Verdisconteerde kasstromen met betrekking tot saldi die binnen de 12 maanden vervallen benaderen in het algemeen hun boekwaarde aangezien de impact van verdiscontering niet significant is.
| in duizend € | 2017 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| NETTO BOEK WAARDE |
CONTRACTUELE CASH FLOW |
< 1 JAAR |
1-2 JAAR | 2-5 JAAR |
MEER DAN 5 JAAR |
|
| ACTIVA | ||||||
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 33.277 | 33.277 | 33.277 | — | — | — |
| AFGELEIDE FINANCIËLE INSTRUMENTEN | 322 | 322 | 322 | — | — | — |
| HANDELS- EN OVERIGE VORDERINGEN | 15.933 | 15.933 | 15.933 | — | — | — |
| HERCLASSIFICATIE NAAR GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
(11.606) | (11.606) | (11.606) | — | — | — |
| 37.926 | 37.926 | 37.926 | — | — | — | |
| PASSIVA | ||||||
| GEWAARBORGDE BANKLENINGEN | 15.752 | 16.841 | 1.310 | 15.531 | — | — |
| NIET GEWAARBORGDE OBLIGATIELENINGEN | 449.851 | 457.915 | 15.280 | 86.455 | 34.365 | 321.815 |
| AFGELEIDE FINANCIËLE INSTRUMENTEN | 1.966 | 142 | 76 | 66 | — | — |
| HANDELS- EN OVERIGE SCHULDEN | 57.422 | 57.422 | 53.007 | 1.314 | 357 | 2.744 |
| HERCLASSIFICATIE ALS VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
(18.396) | (18.396) | (15.660) | (1.237) | (325) | (1.174) |
| 506.594 | 513.924 | 54.013 | 102.129 | 34.397 | 323.385 |
| 2016 in duizend € |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| NETTO BOEK WAARDE |
CONTRACTUELE CASH FLOW |
< 1 JAAR |
1-2 JAAR | 2-5 JAAR |
MEER DAN 5 JAAR |
|
| ACTIVA | ||||||
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | 68.033 | 68.033 | 68.033 | — | — | — |
| AFGELEIDE FINANCIËLE INSTRUMENTEN | 5 | 5 | 5 | — | — | — |
| HANDELS- EN OVERIGE VORDERINGEN | 19.035 | 19.035 | 19.035 | — | — | — |
| HERCLASSIFICATIE NAAR GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
— | — | — | — | — | — |
| 87.073 | 87.073 | 87.073 | — | — | — | |
| PASSIVA | ||||||
| GEWAARBORGDE BANKLENINGEN | 35.518 | 37.648 | 3.347 | 19.750 | 14.551 | — |
| NIET GEWAARBORGDE OBLIGATIELENINGEN | 369.796 | 447.938 | 91.463 | 87.600 | 26.325 | 242.550 |
| AFGELEIDE FINANCIËLE INSTRUMENTEN | 5.348 | 320 | 256 | 64 | — | — |
| HANDELS- EN OVERIGE SCHULDEN | 37.250 | 37.250 | 34.818 | 312 | 1.221 | 899 |
| HERCLASSIFICATIE ALS VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
— | — | — | — | — | — |
| 362.716 | 523.156 | 129.884 | 107.726 | 42.097 | 243.449 |
VGP is continu bezig met het optimaliseren van haar kapitaalstructuur met het oog om de aandeelhouderswaarde te maximaliseren en tegelijk de gewenste flexibiliteit te behouden om haar groei te ondersteunen. De Groep heeft als doelstelling om een maximale schuldgraad ratio van netto schuld/totaal eigen vermogen en verplichtingen van 55% aan te houden.
Per 31 december 2017 was schuldgraad van de Groep als volgt:
| in duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 390.067 | 327.923 |
| ANDERE LANGLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN | 1.966 | 5.348 |
| KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 81.358 | 81.674 |
| FINANCIËLE SCHULDEN GECLASSIFICEERD ONDER VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
— | — |
| TOTALE FINANCIËLE SCHULDEN | 473.391 | 414.945 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN | (30.269) | (71.595) |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN GECLASSIFICEERD ONDER GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
— | |
| TOTALE NETTO FINANCIËLE SCHULD (A) | 436.552 | 343.350 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (B) | 1.032.553 | 871.594 |
| SCHULDGRAAD (A)/(B) | 42,3% | 39,4% |
De volgende tabel geeft een overzicht van de boekwaarde van de reële waarden van fi nanciële activa en verplichtingen van de Groep zoals ze in de balans voorkomen. In het algemeen benadert de boekwaarde de reële waarde.
| 2017 in duizend € |
NETTO BEDRAGEN OPGENOMEN IN DE BALANS BOEK VOLGENS IAS 39 TEGEN: |
REËLE WAARDE |
REËLE WAARDE |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|
| WAARDE 2017 |
GEAMORTI SEERDE KOSTPRIJS |
REËLE WAARDE VIA EIGEN VERMOGEN |
REËLE WAARDE VIA WINST OF VERLIES |
2017 | HIËRARCHIE 2017 |
|
| ACTIVA | ||||||
| ANDERE LANGLOPENDE VORDERINGEN |
12.757 | 12.757 | — | — | 12.757 | NIVEAU 2 |
| HANDELSVORDERINGEN | 5.474 | 5.474 | — | — | 5.474 | NIVEAU 2 |
| ANDERE VORDERINGEN | 8.457 | 8.457 | — | — | 8.457 | NIVEAU 2 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN |
322 | — | — | 322 | 322 | NIVEAU 2 |
| AFGELEIDE FINANCIËLE ACTIVA | 33.277 | 33.277 | — | — | 33.277 | NIVEAU 2 |
| HERCLASSIFICATIE NAAR GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
(11.609) | (11.609) | — | — | (11.609) | |
| TOTAAL | 48.678 | 48.356 | — | 322 | 48.678 | |
| VERPLICHTINGEN | ||||||
| FINANCIËLE SCHULD | ||||||
| BANKLENINGEN | 15.670 | 15.670 | — | — | 15.670 | NIVEAU 2 |
| OBLIGATIELENINGEN | 449.851 | 449.851 | — | — | 464.624 | NIVEAU 1 |
| HANDELSSCHULDEN | 45.258 | 45.258 | — | — | 45.258 | NIVEAU 2 |
| ANDERE SCHULDEN | 12.165 | 12.165 | — | — | 12.165 | NIVEAU 2 |
| AFGELEIDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN |
1.966 | — | — | 1.966 | 1.966 | NIVEAU 2 |
| HERCLASSIFICATIE ALS VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
(21.510) | (21.510) | — | — | (21.510) | |
| TOTAAL | 503.399 | 501.433 | — | 1.966 | 518.172 |
| 2017 in duizend € |
NETTO BOEK |
BEDRAGEN OPGENOMEN IN DE BALANS VOLGENS IAS 39 TEGEN: WAARDE |
REËLE WAARDE |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|
| WAARDE 2016 |
GEAMORTI SEERDE KOSTPRIJS |
REËLE WAARDE VIA EIGEN VERMOGEN |
REËLE WAARDE VIA WINST OF VERLIES |
2016 | HIËRARCHIE 2016 |
|
| ACTIVA | ||||||
| ANDERE LANGLOPENDE VORDERINGEN |
8,315 | 8,315 | — | — | 8,315 | NIVEAU 2 |
| HANDELSVORDERINGEN | 2,663 | 2,663 | — | — | 2,663 | NIVEAU 2 |
| ANDERE VORDERINGEN | 16,371 | 16,371 | — | — | 16,371 | NIVEAU 2 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN |
5 | — | — | 5 | 5 | NIVEAU 2 |
| AFGELEIDE FINANCIËLE ACTIVA | 68,033 | 68,033 | — | — | 68,033 | NIVEAU 2 |
| HERCLASSIFICATIE NAAR GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
— | — | — | — | — | |
| TOTAAL | 95,387 | 95,382 | — | 5 | 95,387 | |
| VERPLICHTINGEN | ||||||
| FINANCIËLE SCHULD | ||||||
| BANKLENINGEN | 35,290 | 35,290 | — | — | 35,290 | NIVEAU 2 |
| OBLIGATIELENINGEN | 369,796 | 369,796 | — | — | 385,212 | NIVEAU 1 |
| HANDELSSCHULDEN | 31,661 | 31,661 | — | — | 31,661 | NIVEAU 2 |
| ANDERE SCHULDEN | 4,628 | 4,628 | — | — | 4,628 | NIVEAU 2 |
| AFGELEIDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN |
5,348 | — | — | 5,348 | 5,348 | NIVEAU 2 |
| HERCLASSIFICATIE ALS VERPLICHTINGEN M.B.T. GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
— | — | — | — | — | |
| TOTAAL | 446,723 | 441,375 | — | 5,348 | 462,139 |
De volgende methodes en assumpties werden gebruikt om de reële waarde te schatten:
De groep gebruikt de onderstaande hiërarchische classificatie voor het bepalen en toelichten van de reële waarde van financiële instrumenten door middel van een waarderingstechniek:
Voor de verslagperiode die eindigt op 31 december 2017 waren er geen transfers tussen de waardering van reële waarde van Niveau 1 en Niveau 2, en geen transfers naar en uit de waardering van de reële waarde van Niveau 3.
Per 31 december 2017 heeft de Groep geen uitstaande huurgaranties. De financiële en niet-financiële activa werden in onderpand gegeven ten voordele van de financiële instellingen van VGP voor een bedrag van € 3.164k in 2017 (€ 691k in 2016).
Verplichtingen in het kader van personeelsbeloningen
De Groep heeft op balansdatum geen verplichtingen in het kader van personeelsbeloningen na uitdiensttreding.
De groep heeft een aantal overeenkomsten afgesloten met betrekking tot de toekomstige aankoop van terreinen. Per 31 december 2017 had de Groep overeenkomsten voor de aankoop van terreinen voor een totale oppervlakte van 1.452.336 m² welke een verbintenis van € 65,0 miljoen vertegenwoordigt en waarvoor deposito's werden gestort voor een totaalbedrag van € 0,6 miljoen. Per 31 december 2016 had de Groep overeenkomsten voor de aankoop van terreinen voor een totale oppervlakte van 417.000 m² welke een verbintenis van € 16,2 miljoen vertegenwoordigt en waarvoor deposito's werden gestort voor een totaalbedrag van € 0,6 miljoen. Het € 0,6 miljoen betaalde voorschot bedrag werd per 31 december 2017 opgenomen in de balans onder vast-
goedbeleggingen gezien het bedrag niet significant is. Dit was ook het geval in 2016. Per 31 december 2017 had de Groep contractuele verbintenissen met betrekking tot projectontwikkelingen voor een totaalbedrag van € 75,6 miljoen in vergelijking met € 80,3 miljoen per 31 december 2016.
Alle verplichtingen zijn van korte duur. Het gesecuriseerde land zal naar verwachting in de loop van 2018 aangekocht worden, na verkrijging van de nodige vergunningen. De contractuele bouwverplichtingen hebben betrekking op nieuwe gebouwen of gebouwen in aanbouw die zullen opgeleverd of opgestart worden in de loop van 2018.
Tenzij anders vermeld, is vindt de afwikkeling van transacties met verbonden partijen plaats in contanten, zijn er geen andere uitstaande saldi die dient opgenomen te worden, zijn de openstaande saldi zoals hieronder vermeldt niet onderworpen aan interest, werden er geen garanties of zekerheden verstrekt en werden er kosten of provisie voor dubieuze debiteuren geregistreerd.
De belangrijkste aandeelhouders van de vennootschap zijn:
De twee belangrijkste referentieaandeelhouders die de uiteindelijke zeggenschap hebben over de voormelde aandeelhouders zijn: (i) Dhr. Jan Van Geet die 33,81% van de stemrechten van VGP NV bezit en uitvoerende bestuurder van de vennootschap is, (ii). Dhr. Bart Van Malderen die 25,16% van de stemrechten van VGP NV bezit en niet-uitvoerende bestuurder van de vennootschap is
De volledige details van het aandeelhouderschap van de vennootschap wordt in het deel "Informatie over het VGP aandeel" opgenomen.
Drylock Technologies s.r.o., een onderneming die toebehoort aan Dhr. Bart Van Malderen huurt een gebouw onder een lange termijn huurovereenkomst. Dit huurcontract werd aangegaan tijdens de maand mei van 2012. De huur ontvangen voor het boekjaar 2017 bedroeg € 2,1 miljoen (in vergelijking met € 2,1 miljoen voor het boekjaar 2016). Dit gebouw werd verworven door VGP European Logistics joint venture als onderdeel van de verkoop van de initiële vastgoedportefeuille op het einde van mei 2016.
Jan Van Geet s.r.o. verhuurt kantoorruimtes aan de Groep in Tsjechië en die gebruikt worden door het VGP operationele team. De huurcontracten lopen respectievelijk tot 2018 en 2021. Voor het boekjaar 2017 werd er een totale huurprijs van € 91k betaald in vergelijking met € 98k voor 2016.
Alle huurcontracten werden tegen marktvoorwaarden afgesloten.
De onderstaande tabel geeft de uitstaande saldi met Jan Van Geet s.r.o. Het verschuldigde saldo heeft betrekking op openstaande facturen. De vorderingen hebben betrekking op cash voorschotten om representatiekosten te dekken.
| in duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| HANDELSVORDERINGEN/(- SCHULDEN) | (81) | (52) |
VGP levert ook vastgoeddiensten (voornamelijk onderhoud) aan Jan Van Geet s.r.o. Tijdens 2017 boekte VGP een omzet van € 23k op deze activiteiten (2016: € 22k).
De geconsolideerde jaarrekening omvat de jaarrekeningen van VGP NV en de dochterondernemingen die vermeld zijn in de toelichting 29.
Transacties tussen de vennootschap en haar dochterondernemingen, die verbonden partijen zijn, werden geëlimineerd in de consolidatie en worden bijgevolg niet opgenomen in deze toelichting.
De onderstaande tabel geeft een overzicht van de transacties met de Groep's joint venture met Allianz Real Estate (VGP European Logistics) en de geassocieerde ondernemingen.
VGP European Logistics is opgericht in Luxemburg en is eigenaar van logistiek vastgoed in Duitsland. Tsjechië. Slowakije en Hongarije. Geassocieerde ondernemingen hebben betrekking op de 5,1% die rechtstreeks door VGP NV aangehouden wordt in de dochterondernemingen van de Joint Venture die activa in Duitsland bezitten.
| in duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| UITSTAANDE LENINGEN PER JAAREINDE | 149.907 | 89.876 |
| INVESTERING IN JOINT VENTURE | 25.787 | — |
| ONTVANGEN KAPITAALUITKERINGEN | 1.000 | 4.677 |
| NETTO-OPBRENGST VAN VERKOPEN AAN DE JOINT VENTURE | 122.053 | 236.060 |
| ANDERE LANGLOPENDE VORDERINGEN/(SCHULDEN) PER JAAREINDE | (74) | 32 |
| MANAGEMENT FEE INKOMSTEN | 6.688 | 3.029 |
| ONTVANGEN RENTE EN SOORTGELIJKE OPBRENGSTEN | 5.299 | 2.479 |
Het Key Management omvat de raad van bestuur, de CEO, de leden van het Executive Management. Voor verdere details van deze personen wordt er verwezen naar deel "Raad van Bestuur en management".
| KEY MANAGEMENT VERGOEDINGEN in duizend € | 2016 | |
|---|---|---|
| AANTAL PERSONEN | 9 | 9 |
| KORTETERMIJNPERSONEELSBELONINGEN | ||
| BASISVERGOEDINGEN | 875 | 866 |
| KORTE TERMIJN VARIABELE VERGOEDING | 521 | 700 |
| VERGOEDINGEN BESTUURDERS | 102 | |
| TOTAAL BRUTO VERGOEDINGEN | 1.494 | 1.668 |
| GEMIDDELDE BRUTO VERGOEDING PER PERSOON | 166 | 185 |
Voor de toelichtingen die betrekking hebben op de Belgische Corporate Governance Code verwijzen wij naar het hoofdstuk 'Corporate Governance' in dit jaarverslag.
Voor 2017 werden er geen vergoedingen na uitdiensttredingen of op aandelen gebasseerde betalingen toegekend.
Little Rock NV is verantwoordelijk voor het dagelijks bestuur, financieel bestuur en commercieel bestuur van de Groep, en zal het voor de uitvoering van die taken vertegenwoordigd worden door de CEO (Dhr. Jan Van Geet), CFO (Dhr. Dirk Stoop) en CCO (Dhr. Tomas Van Geet). Als vergoeding voor het leveren van die diensten, heeft Little Rock NV recht op een vaste vergoeding, een korte termijn variabele vergoeding op voorwaarde dat aan bepaalde criteria voldaan is, en op een middellange variabele vergoeding van 5% van de winst voor belastingen van de Groep op geconsolideerde basis. In ruil voor de toezegging door Little Rock NV (en door voormelde managers) om voor een bijkomende periode van vijf jaar (met ingang van april 2015) het dagelijkse, financieel en commercieel bestuur van de Groep waar te nemen.
De middellange termijn variabele vergoeding die toegekend werd voor 2017 bedraagt € 6.190 duizend. Na het secundaire openbare aanbod in oktober 2017 heeft Little Rock ermee ingestemd om de winstverdelingsovereenkomst eenzijdig te beëindigen. Hierdoor zal Little Rock niet langer recht hebben op de winstallocatie voor de boekjaren 2018 en 2019 en zal de Vennootschap geen verplichtingen of verbintenissen meer hebben ten aanzien van Little Rock met betrekking tot deze boekjaren 2018 en 2019. De uitstaande bedragen met betrekking tot het boekjaar 2015, 2016 en 2017 zijn volledig opgenomen in de rekeningen van VGP op 31 december 2017 en zullen worden uitbetaald tijdens de eerste helft van 2018. Zie ook het remuneratieverslag
Eind april 2018 zal naar verwachting een vierde closing plaatsvinden met VGP European Logistics met een transactiewaarde van> € 370 miljoen.
De vergoedingen voor de controlediensten voor VGP NV en haar volledig gecontroleerde dochtervennootschappen bedroegen € 118k. Gedurende 2017 werden er door de commissaris en met hem beroepshalve in samenwerkingsverband opererende personen uitgevoerd voor een totaalbedrag van € 176k.
De bijzondere niet-controlediensten hadden voornamelijk betrekking op de controlewerkzaamheden die zijn uitgevoerd in 2017 in het kader van het secundaire openbare aanbod en de uitgifte van 2 obligaties. Een vrijstelling van de 70% -regel voor niet-controlediensten werd verleend door de Commissie van Toezicht in verband met de werkzaamheden naar aanleiding van het secundaire openbare aanbod (€ 150k).
De volgende ondernemingen behoorde tot de consolidatiekring van de VGP Group: per 31 december 2017 en werden volledig geconsolideerd:
| DOCHTERONDERNEMINGEN | ADRES MAATSCHAPPELIJKE ZETEL | % | |
|---|---|---|---|
| VGP NV | Machelen (Diegem), België | Moeder | (1) |
| VGP Park Usti nad Labem a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100 | (2) |
| VGP Park Jenec a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100 | (2) |
| VGP CZ X a.s | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100 | (2) |
| VGP Park Chomutov a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100 | (2) |
| VGP CZ XII a.s | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100 | (2) |
| VGP Park Olomouc 1 nástupnická a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100 | (2) |
| VGP Park Olomouc 3 a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100 | (2) |
| VGP Park Olomouc 4 a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100 | (2) |
| VGP Park Ceske Budejovice a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100 | (2) |
| VGP Park Mnichovo Hradiste a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100 | (2) |
| VGP –industrialni stavby s.r.o. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100 | (3) |
| SUTA s.r.o. | Praag, Tsjechische Republiek | 100 | (3) |
| VGP FM Services s.r.o. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100 | (3) |
| VGP Industriebau GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 100 | (3) |
| DOCHTERONDERNEMINGEN | ADRES MAATSCHAPPELIJKE ZETEL | % | |
|---|---|---|---|
| VGP PM Services GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 100 | (3) |
| FM Log.In. GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 100 | (3) |
| VGP Park München GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 100 | (2) |
| VGP Deutschland – Projekt 8 GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 100 | (2) |
| VGP Park Hamburg 3 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP Park Berlin 2 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP Park Ginsheim S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP Park Wetzlar S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP Park Hamburg 4 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP Park Goettingen S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP Park Halle S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP Park Berlin Wustermark S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP Park Dresden S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP Park Berlin 3 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP DEU 12 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP DEU 13 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP Asset Management S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (3) |
| VGP Finance NV | Zele, België | 100 | (5) |
| VGP Latvia s.i.a. | Kekava, Letland | 100 | (2) |
| VGP Romania S.R.L. | Timisoara, Roemenië | 100 | (2) |
| VGP Sibiu S.R.L. | Timisoara, Roemenië | 100 | (2) |
| VGP Constructii Industriale S.R.L. | Timisoara, Roemenië | 99 | (3) |
| VGP Park Bratislava a.s. | Bratislava, Slowakije | 100 | (2) |
| VGP Service Kft | Györ, Hongarije | 100 | (3) |
| VGP Nederland BV | Tilburg, Nederland | 100 | (2) |
| VGP Naves Industriales Peninsula, S.L | Barcelona, Spanje | 100 | (1) |
| VGP (Park) Espana 1 SL. | Barcelona, Spanje | 100 | (2) |
| VGP (Park) Espana 2 SL. | Barcelona, Spanje | 100 | (2) |
| VGP (Park) Espana 3 SL. | Barcelona, Spanje | 100 | (2) |
| VGP (Park) Espana 4 SL. | Barcelona, Spanje | 100 | (2) |
| JOINT VENTURE | ADRES MAATSCHAPPELIJKE ZETEL | % | |
|---|---|---|---|
| VGP European Logistics S.à r.l. | Luxembourg, Groothertogdom Luxemburg | 50,00 | (4) |
| GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN | ADRES MAATSCHAPPELIJKE ZETEL | % | |
| VGP Misv Comm. VA | Zele, België | 43,23 | (4) |
| VGP Park Rodgau GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 5,10 | (6) |
| VGP Park Bingen GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 5,10 | (6) |
| VGP Park Hamburg GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 5,10 | (6) |
| VGP Park Höchstadt GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 5,10 | (6) |
| VGP Park Berlin GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 5,10 | (6) |
| VGP Park Hamburg 2 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 5,10 | (6) |
| VGP Park Frankenthal S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 5,10 | (6) |
| VGP Park Leipzig S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 5,10 | (6) |
| VGP Park Hamburg 3 S.à r.l. | Düsseldorf, Duitsland | 5,10 | (6) |
| VGP Park Leipzig GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 5,10 | (6) |
| VGP DEU 3 S.à r.l | Düsseldorf, Duitsland | 5,10 | (6) |
(1): Holding en dienstenvennootschap
(4): Holding vennootschap
(5): Slapende vennootschap
(6): De resterende 94,9% worden gehouden door VGP European Logistics S.à r.l.
| DOCHTERONDERNEMINGEN | ADRES MAATSCHAPPELIJKE ZETEL | % |
|---|---|---|
| VGP DEU 9 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 |
| VGP DEU 10 S.à r.l | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 |
| VGP DEU 11 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 |
| VGP DEU 12 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 |
| VGP DEU 13 S.à r.l | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 |
| VGP (Park) Espana 4 SL. | Barcelona, Spanje | 100 |
| VGP Sibiu S.R.L. | Timisoara, Roemenië | 100 |
| NIEUWE NAAM | VORIGE NAAM |
|---|---|
| VGP CZ III a.s. | VGP Park Tuchomerice a.s. |
| VGP CZ VII a.s. | VGP Park Usti nad Labem a.s. |
| VGP CZ IX a.s. | VGP Park Jenec a.s. |
| VGP CZ XI a.s. | VGP Park Chomutov a.s. |
| TPO hala G1 a.s. | VGP Park Olomouc 1 a.s. |
| GEHOJEDNA a.s. | VGP Park Olomouc 3 a.s. |
| GEHOVÝCHOD a.s. | VGP Park Olomouc 4 a.s. |
| VGP Park Hammersbach GmbH | FM Log.In. GmbH |
| VGP DEU 1 S.à r.l. | VGP Park Berlin 2 S.à r.l. |
| VGP DEU 2 S.à r.l. | VGP Park Ginsheim S.à r.l. |
| VGP DEU 5 S.à r.l. | VGP Park Wetzlar S.à r.l. |
| VGP DEU 6 S.à r.l. | VGP Park Hamburg 4 S.à r.l. |
| VGP DEU 7 S.à r.l. | VGP Park Goettingen S.à r.l. |
| VGP DEU 8 S.à r.l | VGP Park Halle S.à r.l. |
| VGP DEU 9 S.à r.l. | VGP Park Berlin Wustermark S.à r.l. |
| VGP DEU 10 S.à r.l | VGP Park Dresden S.à r.l. |
| VGP DEU 11 S.à r.l. | VGP Park Berlin 3 S.à r.l. |
| DOCHTERONDERNEMINGEN | ADRES MAATSCHAPPELIJKE ZETEL | % |
|---|---|---|
| VGP Estonia OÜ | Tallinn, Estland | 100 |
| DOCHTERONDERNEMINGEN ADRES MAATSCHAPPELIJKE ZETEL |
|||
|---|---|---|---|
| VGP Park Tuchomerice | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100 | |
| VGP Park Cesky Ujezd a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou, Tsjechische Republiek | 100 | |
| VGP Park Hamburg 3 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 94,9 | |
| VGP Park Leipzig GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 94,9 | |
| VGP DEU 3 S.à r.l | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 94,9 |
| VENNOOTSCHAP | KRUISPUNTBANKNUMMER |
|---|---|
| VGP NV | BTW BE 0887.216.042 RPR – Brussel |
| VGP Finance NV | BTW BE 0894.188.263 RPR – Gent (Afdeling Dendermonde) |
| VGP Misv Comm. VA | BTW BE 0894.442.740 RPR – Gent (Afdeling Dendermonde) |
Voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2017
De onderstaande tabel bevat de meest relevante EPRA-indicatoren die zijn weerhouden gezien de focus van VGP op ontwikkelingsactiviteiten. Verdere beoordeling en toepassing van aanvullende EPRA-indicatoren zal worden overwogen wanneer VGP een meer matuur vastgoedportfolio profiel heeft bereikt
| in duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| EPRA RESULTAAT | 1.088 | (4.311) |
| EPRA NAV | 502.816 | 424.062 |
| EPRA NNNAV | 452.146 | 377.568 |
| EPRA HUURLEEGSTAND (GECOMBINEERD EIGEN EN JOINT VENTURE) | 0,0% | 0,8% |
De onderstaande tabel bevat het proportionele geconsolideerde resultatenrekening belang van de Groep in VGP European Logistics. Het belang dat door de Groep rechtstreeks (5,1%) wordt aangehouden in de Duitse activa vennootschappen van VGP European Logistics werd opgenomen in de 50% Joint Venture cijfers (proportioneel deel van VGP).
| in duizend € | 2017 | 2016 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| GROEP | JOINT VENTURE |
TOTAAL | GROEP | JOINT VENTURE |
TOTAAL | |
| BRUTO HUUROPBRENGSTEN | 17.046 | 19.328 | 36.374 | 16.806 | 8.734 | 25.540 |
| DOORGEREKENDE/(DOOR TE REKENEN HUURLASTEN)- NETTO |
706 | 343 | 1.049 | 1.035 | 289 | 1.324 |
| OPERATIONELE KOSTEN VERBONDEN AAN VASTGOED | (1.759) | (2.175) | (3.934) | (1.703) | (1.227) | (2.930) |
| NETTO HUUROPBRENGSTEN | 15.993 | 17.497 | 33.490 | 16.138 | 7.796 | 23.934 |
| JOINT VENTURE MANAGEMENT FEE INKOMSTEN | 8.057 | — | 8.057 | 3.825 | — | 3.825 |
| ADMINISTRATIEVE KOSTEN | (19.353) | (871) | (20.224) | (15.446) | (808) | (16.254) |
| ANDERE OPBRENGSTEN/(KOSTEN) – NETTO | (888) | 37 | (851) | (1.332) | (38) | (1.370) |
| BEDRIJFSRESULTAAT VOOR INTEREST EN BELASTINGEN |
3.809 | 16.663 | 20.472 | 3.185 | 6.949 | 10.134 |
| NETTO FINANCIEEL RESULTAAT (INCLUSIEF AANPASSING) |
(13.913) | (6.169) | (20.082) | (12.287) | (3.331) | (15.618) |
| BEDRIJFSRESULTAAT VOOR BELASTINGEN | (10.104) | 10.493 | 389 | (9.102) | 3.618 | (5.484) |
| BELASTINGEN | 2.436 | (1.737) | 699 | 1.886 | (713) | 1.173 |
| EPRA RESULTAAT | (7.668) | 8.757 | 1.088 | (7.216) | 2.905 | (4.311) |
| ONDERNEMINGSAANPASSING | ||||||
| ONTWIKKELINGSWINSTEN OP ONTWIKKELINGSVAST GOED BESTEMD VOOR DE JOINT VENTURE |
75.053 | — | 75.053 | 111.103 | — | 111.103 |
| BELASTING OP AANPASSING | (18.091) | — | (18.091) | (23.017) | — | (23.017) |
| AANGEPAST BEDRIJFSRESULTAAT NA BELASTINGEN | 49.293 | 8.757 | 58.050 | 80.870 | 2.905 | 83.775 |
| EPRA WINST PER AANDEEL | 2017 | 2016 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GROEP | JOINT VENTURE |
TOTAAL | GROEP | JOINT VENTURE |
TOTAAL | ||
| AANTAL AANDELEN – BASIS | 18.583.050 | 18.583.050 | |||||
| EPRA WINST PER AANDEEL (€/AANDEEL) – BASIS | 0,06 | (0,23) | |||||
| AANGEPAST BEDRIJFSRESULTAAT PER AANDEEL (€/AANDEEL) – BASIS |
3,12 | 4,51 | |||||
| AANTAL AANDELEN – VERWATERD | 18.583.050 | 18.583.050 | |||||
| EPRA WINST PER AANDEEL (€/AANDEEL) – VERWATERD |
0,06 | (0,23) | |||||
| AANGEPAST BEDRIJFSRESULTAAT PER AANDEEL (€/AANDEEL) – VERWATERD |
3,12 | 4,51 |
De onderstaande tabel bevat het proportionele geconsolideerde balans belang van de Groep in VGP European Logistics. Het belang dat door de Groep rechtstreeks wordt aangehouden (5,1%) in de Duitse asset companies van VGP European Logistics werd opgenomen in de 50% Joint Venture cijfers (deel van VGP).
| in duizend € | 2017 | 2016 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GROEP | JOINT VENTURE |
TOTAAL | GROEP | JOINT VENTURE |
TOTAAL | ||
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 392.291 | 383.078 | 775.369 | 550.262 | 264.504 | 814.766 | |
| VASTGOEDBELEGGINGEN OPGENOMEN IN GROEPEN ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP |
430.298 | — | 430.298 | 132.263 | — | 132.263 | |
| TOTAAL VASTGOEDBELEGGINGEN | 822.589 | 383.078 | 1.205.667 | 682.525 | 264.504 | 947.029 | |
| DEELNEMINGEN IN JOINT VENTURE | 143.312 | (143.312) | — | 89.194 | (89.194) | — | |
| ANDERE ACTIVA/(VERPLICHTINGEN) | (56.549) | (36.925) | (93.474) | (38.064) | (20.593) | (58.657) | |
| NETTO SCHULD | (443.122) | (202.841) | (645.963) | (343.350) | (154.717) | (498.067) | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 466.230 | — | 466.230 | 390.305 | — | 390.305 | |
| EPRA AANPASSINGEN | |||||||
| UIT TE SLUITEN | |||||||
| REËLE WAARDE FINANCIËLE INSTRUMENTEN | 1.644 | — | 1.644 | 5.343 | — | 5.343 | |
| LATENTE BELASTINGEN | 34.942 | — | 34.942 | 28.414 | — | 28.414 | |
| EPRA NAV | 502.816 | — | 502.816 | 424.062 | — | 424.062 | |
| AANTAL AANDELEN – BASIS | 18.583.050 | 18.583.050 | |||||
| EPRA NAV PER AANDEEL (€/AANDEEL) – BASIS | 27,06 | 22,82 | |||||
| EPRA NAV | 502.816 | — | 502.816 | 424.062 | — | 424.062 | |
| EFFECT VAN DE LICHTING VAN DE OPTIES, CONVERTEERBARE SCHULDEN EN ANDERE EIGEN VERMOGENSINSTRUMENTEN |
— | — | — | — | — | — | |
| VERWATERD EPRA NAV | 502.816 | — | 502.816 | 424.062 | — | 424.062 | |
| AANTAL AANDELEN – VERWATERD | 18.583.050 | 18.583.050 | |||||
| EPRA NAV PER AANDEEL (€/AANDEEL) – VERWATERD |
27,06 | 22,82 |
| GHW LEEGSTAND in duizend € |
2017 | 2016 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| GROEP | JOINT VENTURE AAN 100% |
TOTAAL | GROEP | JOINT VENTURE AAN 100% |
TOTAAL | |
| GESCHATTE HUURWAARDE (GHW) VAN DE LEEGSTAND |
0 | 0 | 0 | 416 | 0 | 416 |
| GESCHATTE HUURWAARDE VAN DE PORTFOLIO |
20.606 | 38.130 | 58.736 | 21.834 | 31.672 | 53.505 |
| EPRA LEEGSTAANDSGRAAD | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 1,9% | 0,0% | 0,8% |
De statutaire jaarrekening van de moederonderneming VGP NV wordt hierna in verkorte vorm weergegeven. In overeenstemming met de Belgische vennootschapswetgeving werden het jaarverslag en de jaarrekening van VGP NV en het verslag van de Commissaris neergelegd bij de Nationale Bank van België. Deze verslagen zijn, op verzoek, beschikbaar op volgend adres:
VGP NV Leonardo Da Vincilaan 19A bus 6 B-1831 Machelen (Diegem) Belgium www.vgpparks.eu
De Commissaris heeft een goedkeurende verklaring zonder voorbehoud gegeven met betrekking tot de statutaire jaarrekening van VGP NV.
| in duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| ANDERE BEDRIJFSOPBRENGSTEN | 6.817 | 3.126 |
| BEDRIJFSRESULTAAT | (7.036) | (13.797) |
| FINANCIEEL RESULTAAT | (1.366) | (72) |
| UITZONDERLIJK RESULTAAT | 39.078 | 132.262 |
| WINSTBELASTINGEN | (167) | (516) |
| WINST OF VERLIES VAN HET BOEKJAAR | 30.509 | 117.877 |
| in duizend € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| OPRICHTINGSKOSTEN EN IMMATERIËLE VASTE ACTIVA | 5.149 | 5.206 |
| MATERIËLE VASTE ACTIVA | 4 | 0 |
| FINANCIËLE VASTE ACTIVA | 754.696 | 602.433 |
| TOTAAL VASTE ACTIVA | 759.849 | 607.639 |
| HANDELS- EN ANDERE VORDERINGEN GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN |
2.899 18.946 |
491 51.009 |
| TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA | 21.845 | 51.500 |
| TOTAAL ACTIVA | 781.694 | 659.139 |
| KAPITAAL | 92.667 | 112.737 |
| WETTELIJKE RESERVES | 9.267 | 7.939 |
| OVERGEDRAGEN RESULTATEN | 174.680 | 145.499 |
| EIGEN VERMOGEN | 276.614 | 266.175 |
| SCHULDEN OP MEER DAN EEN JAAR | 407.067 | 300.081 |
| SCHULDEN OP TEN HOOGSTE EEN JAAR | 98.013 | 92.883 |
| SCHULDEN | 505.080 | 392.964 |
| TOTAAL PASSIVA | 781.694 | 659.139 |
De waarderings- en omrekeningsregels gebruikt voor de statutaire jaarrekening van de moederonderneming zijn gebaseerd op het Belgisch boekhoudrecht.
De winst van het boekjaar, na belastingen, bedraagt € 30.508.513,04
Op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 11 mei 2018 zal de Raad van Bestuur voorstellen om de bovenvermelde winst als volgt aan te wenden:
| in € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| WINST VAN HET BOEKJAAR | 30.508.513.04 | 117.877.265.63 |
| OVERGEDRAGEN WINST | 145.498.698.59 | 33.515.296.24 |
| OVERDRACHT NAAR WETTELIJKE RESERVES | (1.327.200.40) | (5.893.863.28) |
| OVER TE DRAGEN WINST/(VERLIES) | 139.372.216.23 | 145.498.698.59 |
| UIT TE KEREN WINST (BRUTO DIVIDEND) | 35.307.795.00 | — |
De Raad van Bestuur zal aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voorstellen om over 2017 een bruto dividend van € 35.307.795,00 (€ 1,90 per aandeel) uit te betalen.
In het kader van de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van VGP NV (de "vennootschap") en haar dochterondernemingen (samen "de groep"), leggen wij u ons commissarisverslag voor. Dit bevat ons verslag over de controle van de geconsolideerde jaarrekening alsook het verslag betreff ende de overige door wet-, regelgeving en normen gestelde eisen. Deze verslagen zijn één en ondeelbaar.
Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris door de algemene vergadering van 12 mei 2017, overeenkomstig het voorstel van het bestuursorgaan uitgebracht op aanbeveling van het auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de algemene vergadering die beraadslaagt over de jaarrekening afgesloten op 31 december 2019. Wij hebben de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van VGP NV uitgevoerd gedurende 11 opeenvolgende boekjaren.
Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de geconsolideerde jaarrekening van de groep, die de geconsolideerde balans op 31 december 2017 omvat, alsook de geconsolideerde winst- en verliesrekening het geconsolideerd overzicht van winst of verlies en geconsolideerd overzicht van het volledige perioderesultaat, het geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht over het boekjaar afgesloten op die datum en de toelichting, met de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en overige informatieverschaffing, waarvan het totaal van het geconsolideerd overzicht van de financiële positie 1 032 553 (000) EUR bedraagt en waarvan de geconsolideerde winst- en verliesrekening afsluit met een winst van het boekjaar van 95 995 (000) EUR.
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van het vermogen en van de financiële toestand van de groep op 31 december 2017 alsook van zijn geconsolideerde resultaten en van zijn geconsolideerde kasstromen over het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften.
Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale controlestandaarden (ISAs). Onze verantwoordelijkheden op grond van deze standaarden zijn verder beschreven in de sectie "Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening" van ons verslag. Wij hebben alle deontologische vereisten die relevant zijn voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening in België nageleefd, met inbegrip van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid.
Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
De kernpunten van onze controle betreff en die aangelegenheden die naar ons professioneel oordeel het meest signifi cant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode. Deze aangelegenheden zijn behandeld in de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij verschaff en geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden.
VGP ontwikkelt, bezit en beheert een portfolio van modern logistiek en industrieel vastgoed in Duitsland, Tjechië, Slovakije, Hongarije en Spanje. De vastgoedportefeuille is gewaardeerd aan 392.291 (000) € per 31 december 2017. Het aandeel van VGP in vastgoedbeleggingen aangehouden door joint ventures bedraagt 383.078 (000) € en 430.298 (000) € werd opgenomen bij de activa geclassifi ceerd als aangehouden voor verkoop.
De vastgoedportefeuille omvat vastgoed beschikbaar voor verhuur en vastgoed in aanbouw ("projectontwikkelingen") en is gewaardeerd op basis van de inkomenskapitalisatiemethodologie overeenkomstig IAS 40 welke gebaseerd is op verwachte toekomstige kasstromen. Projectontwikkelingen worden gewaardeerd volgens dezelfde methode, met aftrek van alle nog op te lopen bouwkosten. De belangrijkste inputs in de bepaling van de reële waarde zijn de vereiste rendementen en de huidige markthuur, die worden beïnvloed door de evolutie van de markt, vergelijkbare transacties en de specifi eke kenmerken van elk onroerend goed in de portefeuille. De Groep gebruikt professioneel gekwalifi ceerde onafhankelijke vastgoeddeskundigen om de vastgoedportefeuille om de zes maanden te waarderen aan reële waarde
De waardering van de portefeuille omvat signifi cante inschattingen welke onderbouwd zijn door een aantal assumpties. De inschatting van de nog op te lopen bouwkosten voor projectontwikkelingen kunnen meer specifi ek belangrijke beoordelingen bevatten en belangrijke schattingsonzekerheden. Gekoppeld met het feit dat een klein percentage afwijkingen in individuele vastgoedwaarderingen, indien opgeteld, kan resulteren in een materiële afwijking in de winst- en verliesrekening en balans, vereist dit gebied specifeke audit focus.
De methodologie die gebruikt werd voor de waardering is opgenomen in toelichting 2.7 van de geconsolideerde jaarrekening. Daarnaast verwijzen we naar toelichting 13 van het geconsolideerde jaarverslag voor wat betreft de roll-forward van de vastgoedbeleggingen, toelichting 20 met betrekking tot activa geclassifi ceerd als aangehouden voor verkoop en toelichting 9 met betrekking tot investering in joint ventures en geassocieerde ondernemingen.
— Voor projectontwikkelingen controleerden we ook dat de onderliggende informatie met betrekking tot aannemingscontracten en gebudgetteerde kosten consistent was met de afwerkingskosten die afgehouden worden van de reële waarde van projectontwikkelingen. Geactiveerde kosten werden steekproefsgewijs getest en de afwerkingskosten voor projectontwikkelingen werden vergeleken met ondersteunend bewijsmateriaal (bijvoorbeeld door het inspecteren van onderliggende aannemingsovereenkomsten).
VGP heeft één significante participatie in een geassocieerde onderneming VGP European Logistics SARL, voor welke de nettoboekwaarde van de participatie 143 312 (000) € bedraagt per 31 december 2017. Er waren een aantal transacties tussen VGP en VGP European Logistics SARL in de loop van het jaar welke specifieke aandacht vereisten gezien hun belangrijkheid en/of de potentieel complexe contractuele overeenkomsten die leiden tot inschattingen bij de wijze waarop ze boekhoudkundig werden verwerkt. In het kader van de joint venture overeenkomst tussen VGP en Allianz werden een aantal vennootschappen en vastgoedbeleggingen overgedragen naar VGP European Logistics SARL voor een waarde van meer dan 170 miljoen €. De gepaste boekhoudkundige verwerking van transacties met een geassocieerde onderneming, de gepaste toelichtingen daarrond in de geconsolideerde jaarrekening en de correcte presentatie van het gerealiseerde resultaat op deze transacties (inclusief de presentatie gerealiseerd versus niet-gerealiseerd resultaat) omvat inschattingen van het management en kan zeer complex zijn door de verschillen die kunnen ontstaan tussen de waarde aan welke deze vennootschappen en vastgoedbeleggingen worden overgedragen en hun boekwaarde. We beschouwen dit bijgevolg als een kernpunt van onze controle.
We verwijzen naar toelichting 2 voor de gerelateerde waarderingsregels en toelichting 9 met betrekking tot investering in joint ventures en geassocieerde ondernemingen.
Per 31 december 2017 bedragen de uitgestelde belastingsverplichtingen van de groep 11 750 (000) €, het aandeel van VGP in uitgestelde belastingsverplichtingen van joint ventures bedraagt 28 739 (000) € en 23 223 (000) € werd geclassificeerd als aangehouden voor verkoop. Deze uitgestelde belastingsverplichtingen hebben voornamelijk betrekking op de verschillen tussen de reële waarde en fiscale waarde van vastgoedbeleggingen. De boekhoudkundige verwerking van uitgestelde belastingen kan complex zijn, rekening houdende met huidige en toekomstige fiscale wetgeving in de verschillende landen waarin VGP opereert. Specifiek voor wat betreft transacties waarbij vastgoedbeleggingen worden overgedragen door middel van vennootschappen die vastgoed aanhouden, worden uitgestelde belastingsverplichtingen gewoonlijk gewaardeerd rekening houdende met een gereduceerde belastingsvoet in vergelijking met de momenteel van toepassing zijnde belastingsvoet, wat kan leiden tot complexiteit in de boekhoudkundige verwerking van deze transacties overeenkomstig IAS 12. Dezelfde factoren zijn van toepassing op VGP European Logistics SARL, welke door VGP is opgenomen als deelneming volgens de vermogensmutatiemethode.
We verwijzen naar toelichting 2 voor de gerelateerde waarderingsregels.
Daarnaast verwijzen we naar toelichting 11 in de geconsolideerde jaarrekening met betrekking tot uitgestelde belastingen, toelichting 20 met betrekking tot en toelichting 9 met betrekking tot investering in joint ventures en geassocieerde ondernemingen.
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die een getrouw beeld geeft in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften, alsook voor de interne beheersing die het bestuursorgaan noodzakelijk acht voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten.
Bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening is het bestuursorgaan verantwoordelijk voor het inschatten van de mogelijkheid van de groep om haar continuïteit te handhaven, alsook voor het toelichten, indien van toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit verband houden en het gebruiken van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuursorgaan het voornemen heeft om de groep te liquideren of om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen of geen ander realistisch alternatief heeft dan dit te doen.
Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid over de vraag of de geconsolideerde jaarrekening als geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een controle die overeenkomstig de ISAs is uitgevoerd altijd een afwijking van materieel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij, individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen door gebruikers op basis van deze geconsolideerde jaarrekening, beinvloeden.
Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISAs, passen wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij een professioneel-kritische instelling gedurende de controle. Wij voeren tevens de volgende werkzaamheden uit:
— het identificeren en inschatten van de risico's dat de geconsolideerde jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten, het bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden die op deze risico's inspelen en het verkrijgen van controleinformatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Het risico van het niet detecteren van een van materieel belang zijnde afwijking is groter indien die afwijking het gevolg is van fraude dan indien zij het gevolg is van fouten, omdat bij fraude sprake kan zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten om transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing;
Wij communiceren met het auditcomité onder meer over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante controlebevindingen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing die wij identificeren gedurende onze controle.
Wij verschaffen aan het auditcomité tevens een verklaring dat wij de relevante deontologische voorschriften over onafhankelijkheid hebben nageleefd, en wij communiceren met hen over alle relaties en andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen beïnvloeden en, waar van toepassing, over de daarmee verband houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid te waarborgen.
Uit de aangelegenheden die met het auditcomité zijn gecommuniceerd bepalen wij die zaken die het meest signifi cant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode, en die derhalve de kernpunten van onze controle uitmaken. Wij beschrijven deze aangelegenheden in ons verslag, tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden is verboden door wet- of regelgeving.
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport.
In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm (Herzien in 2018) bij de internationale controlestandaarden (ISAs), is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport, na te gaan, alsook verslag over deze aangelegenheden uit te brengen.
Na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening, zijn wij van oordeel dat dit jaarverslag overeenstemt met de geconsolideerde jaarrekening voor boekjaar afgesloten op 31 december 2017 en is opgesteld overeenkomstig het artikel 119 van het Wetboek van vennootschappen.
In de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening zijn wij tevens verantwoordelijk voor het overwegen, in het bijzonder op basis van de kennis verkregen in de controle, of het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport, zijnde:
— het verslag opgenomen in de sectie "Verslag van de Raad van Bestuur" in het jaarverslag een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie die onjuist vermeld of anderszins misleidend is. In het licht van de werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, hebben wij geen afwijking van materieel belang te melden. Wij drukken geen enkele mate van zekerheid uit over het jaarrapport.
— Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben geen opdrachten verricht die onverenigbaar zijn met de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening en ons bedrijfsrevisorenkantoor is in de loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven tegenover de groep.
— De honoraria voor de bijkomende opdrachten die verenigbaar zijn met de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening bedoeld in artikel 134 van het Wetboek van vennootschappen werden correct vermeld en uitgesplitst in de toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening.
Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening (EU) nr. 537/2014.
Zaventem, 9 april 2018 De commissaris
DELOITTE Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA Vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck
Hiermee wordt de waarde van het vastgoed bij aankoop bedoeld. Indien er overdrachtskosten betaald werden, zijn deze inbegrepen in de aanschaffingswaarde.
De verhouding tussen de (initiële) contractuele huur van een aangekocht onroerend goed en de aanschaffingswaarde/marktwaarde. Zie ook Aanschaffingswaarde.
De bezettingsgraad wordt berekend door de verhuurde oppervlakte (in m²) te delen door het totaal van verhuurbare oppervlaktes (in m²) inclusief de niet-verhuurde gedeelte (in m²).
Eerste opzegoptie van een huurovereenkomst
Belgische code die werd opgesteld door de Corporate Governance Commissie met handelwijzen en bepalingen rond deugdelijk bestuur die moeten nageleefd worden door ondernemingen naar Belgisch recht waarvan de aandelen op een gereglementeerde markt worden verhandeld. De Belgische Corporate Governance Code is beschikbaar op de website www.corporategovernancecommittee.be.
De compliance officer is belast met het toezicht op de naleving van de gedragsregels inzake financiële transacties die in de Corporate governance verklaring zijn opgenomen (de dealing code).
De brutohuurprijzen zoals contractueel voorzien in de huurovereenkomsten op de .datum van afsluiting
Gedragscode met regels die moeten worden gevolgd door de leden van de Raad van Bestuur, de leden van het uitvoerend management en alle personeelsleden van de VGP Groep die uit hoofde van hun functie beschikken over informatie waarvan zij weten of zouden moeten weten dat het voorkennis betreft.
Als kredietnemer wenst VGP zich in te dekken tegen een eventuele stijging van de rentevoeten. Dit renterisico kan deels worden ingedekt door het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (zoals interest rate swap contracten).
De European Public Real Estate Association, een organisatie in de vastgoedsector, die indicatoren voor best practices heeft uitgebracht om consistentie en transparantie te bieden bij de rapportage van vastgoed Europa
Is de kapitalisatievoet toegepast op het netto-inkomen aan het einde van de discounted cash flow model periode om zodoende een kapitaalwaarde of 'exit' waarde te bekomen die een entiteit verwacht te krijgen voor een actief na deze periode.
Dagelijks beheer van de vastgoedportefeuille, meer bepaald de onderhouds-, aanpassings- en verbeteringswerken. VGP heeft een intern team van facility managers dat uitsluitend voor rekening van de onderneming en de Joint Venture werkt.
De autonome regulerende bevoegde instantie voor financiële markten en verzekeringen in België.
Betekent alle dochterondernemingen van VGP European Logistics S.à r.l. waarin de Vennootschap rechstreeks een participatie van 5,1% aanhoudt, VGP MISV Comm. VA waarin de Vennootschap een deelneming heeft van 43,23% en tot december 2016 Snow Crystal S.à.r.l. en SUN S.à.r.l. waarin de Vennootschap een deelneming had van 20%.
Dit is een waarderingsmethode die uitgaat van een gedetailleerde geprojecteerde inkomstenstroom die wordt verdisconteerd naar een netto huidige waarde aan een bepaalde verdisconteringsvoet in functie van het risico van het te waarderen actief.
De geschatte huurwaarde is de huurwaarde die wordt bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen
De gewogen gemiddelde duur van de financiële schulden is de som van de lopende financiële schulden (bank en obligatieschulden) vermenigvuldigd met de resterende duur van deze respectievelijke financiële schulden, gedeeld door de totale uitstaande financiele schulden.
De gewogen gemiddelde duur van de huurovereenkomsten is de som van de (lopende huurgelden van elke huurovereenkomst, vermenigvuldigd met de resterende duur tot de uiterlijke vervaldag van deze huurovereenkomst), gedeeld door de totale lopende huurinkomsten van de portefeuille.
De verhouding tussen de som van de lopende en toekomstige contractuele huurgelden en de som van de reële waarden van de van de vastgoedportefeuille.
De internationale boekhoudnormen IAS/IFRS (International Accounting Standards) en IFRS (International Financial Reporting Standards) zijn bedoeld voor het opmaken van de jaarrekeningen en opgesteld door de International Accounting Standards Board (IASB).
Betekent VGP European Logistics S.à r.l. (inclusief al haar dochterondernemingen), de nieuw opgerichte 50:50 joint venture tussen VGP NV en Allianz Real Estate.
De bij de oprichting van een vennootschap of bij een verhoging van haar kapitaal anders dan door storting van geld ingebrachte vermogensbestanddelen.
Jaarlijks wordt contractueel op de verjaardatum van de inwerkingtreding van het contract de huurprijs aangepast aan de inflatie volgens een referentie-index in elk specifiek land.
Betekent de eerste 15 VGP parken verworven door de Joint Venture op het einde van mei 2016.
De door de onafhankelijke vastgoedexperts bepaalde waarde van de portefeuille, transactiekosten inbegrepen.
Een IRS is een renteswap waarbij de partijen rentebetalingen gedurende een bepaalde looptijd tegen elkaar inruilen. VGP gebruikt interest rate swaps om vlottende intrestbetalingen om te zetten in vaste intrestbetalingen, om zich in te dekken tegen een stijging van de rentevoeten
Slotkoers op de beurs vermenigvuldigd met het aantal in omloop zijnde aandelen op die datum.
Betekent de waarde van de activa van de Joint Venture verminderd met de waarde van diens schulden.
Operationeel resultaat plus financieel resultaat (financiële opbrengsten – financiële kosten) min belastingen en latente belastingen op het resultaat.
minus geldmiddelen en kasequivalenten.
Beheer van bouw- of renovatieprojecten. VGP heeft een intern team van projectbeheerders dat uitsluitend voor rekening van de onderneming werkt.
De portefeuillewaarde is samengesteld uit de vastgoedbeleggingen, vastgoedbeleggingen in ontwikkeling voor eigen rekening met het oog op verhuring, activa bestemd voor verkoop en ontwikkelingsland.
De reële waarde of fair value wordt door de norm IAS 40 gedefinieerd als het bedrag waarvoor de activa zouden worden overgedragen tussen twee goed geïnformeerde partijen, op vrijwillige basis en zonder al dan niet wederzijdse bijzondere belangen. De marktwaarde moet daarenboven een weerspiegeling zijn van de lopende huurovereenkomsten, de redelijke veronderstellingen aangaande de potentiële huuropbrengsten en de verwachte kosten.
Het gebruik van afgeleide financiële instrumenten om bestaande schuldposities te beschermen tegen een stijging van de rentevoeten.
De ratio die wordt berekend door de netto financiële schulden te delen door het totaal eigen vermogen en verplichtingen.
Betekent SUTA s.r.o., met maatschappelijke zetel gevestigd te Rozšířená 2159/15, Libeň, 182 00 Praag 8 en ingeschreven in het Handelsregister bijgehouden door de Stedelijke Rechtbank van Praag, Afdeling C, nr. 201835.
De totale opname van oppervlaktes door gebruikers in de huurmarkt gedurende een bepaalde periode.
De toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis vertegenwoordigen de geannualiseerde huurinkomsten die gegenereerd worden of zullen worden door afgesloten huurovereenkomsten en toegezegde toekomstige huurovereenkomsten.
De verhouding tussen de (initiële) contractuele huur van een aangekocht onroerend goed en de aanschaffingswaarde op een toplocatie
Onafhankelijk vastgoedexpert die instaat voor de waardering of taxatie van de vastgoedportefeuille.
De vastgoedbeleggingen met inbegrip van de gebouwen bestemd voor verhuring, de projectontwikkelingen in ontwikkeling met het oog op verhuring, de activa bestemd voor verkoop en het ontwikkelingsland.
Datum waarop een opzegmogelijkheid is binnen een huurcontract.
De vastgoedbeleggingen met inbegrip van de gebouwen bestemd voor verhuring, de projectontwikkelingen in ontwikkeling met het oog op verhuring, en het ontwikkelingsland van de Joint Venture.
Onder voorkennis wordt verstaan: elke niet openbaar gemaakte informatie die nauwkeurig is en die rechtstreeks of onrechtstreeks betrekking heeft op een of meer emittenten van financiële instrumenten of op een of meer financiële instrumenten en die, indien ze openbaar zouden gemaakt worden, de koers van deze financiële instrumenten (of deze van daarvan afgeleide financiële instrumenten) aanzienlijk zouden kunnen beïnvloeden.
Vastrentende obligaties ter waarde van € 75 miljoen met vervaldag op 6 december 2018 met een coupon van 5,10% per jaar. De obligaties worden genoteerd op NYSE Euronext Brussel met ISIN Code: BE0002208743 en Common Code: 099582871
Vastrentende obligaties ter waarde van € 225 miljoen met vervaldag op 21 september 2023 met een coupon van 3,90% per jaar. De obligaties worden genoteerd op NYSE Euronext Brussel met ISIN Code: BE0002258276 en Common Code: 148397694
Vastrentende obligaties ter waarde van € 75 miljoen met vervaldag op 6 juli 2024 met een coupon van 3,25% per jaar. De obligaties worden genoteerd op NYSE Euronext Brussel met ISIN Code: BE0002287564 en Common Code: 163738783
Vastrentende obligaties ter waarde van € 80 miljoen met vervaldag op 30 maart 2025 met een coupon van 3,35% per jaar met ISIN Code: BE6294349194 en Common Code: 159049558). De obligaties worden niet genoteerd.
De ondertekenende personen verklaren dat, voorzover hen bekend:
Jan Van Geet als vaste vertegenwoordiger van Jan Van Geet s.r.o. CEO
Dirk Stoop als vaste vertegenwoordiger van Dirk Stoop BVBA CFO
VGP NV Leonardo Da Vincilaan 19A Bus 6 B-1831 Machelen (Diegem) België tel +32 2 719 00 45 fax +32 2 793 02 84 e-mail [email protected] www.vgpparks.eu
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.