Interim / Quarterly Report • Aug 2, 2018
Interim / Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Persbericht Gereglementeerde informatie
23 augustus 2018, 18u00 CET, Diegem (België): VGP NV ('VGP' of 'de Groep') heeft vandaag haar resultaten bekend gemaakt voor de eerste helft van 2018, afgesloten op 30 juni 2018.
Jan Van Geet, CEO van de VGP Groep, zegt hieromtrent: "We zijn erg tevreden met deze resultaten. Onze toekomstige ontwikkelingspijplijn blijft robuust en er is goede vooruitgang geboekt met het identificeren, securiseren en verwerven van bijkomende grondstukken die onze ontwikkelingsactiviteiten op middellange en lange termijn moeten blijven ondersteunen. Eind juli 2018 hebben we onze eerste grondpercelen in Nederland verworven en in Italië zijn we van plan een aantal grondstukken op toplocaties te verwerven tijdens de tweede helft van 2018."
1 Gebaseerd op de slotkoers van het aandeel van € 62,20 per 20 februari 2018.
Jan Van Geet voegt toe: "De succesvolle inkoop van nieuwe grondstukken, de brandstof van onze ontwikkelingsactiviteiten, de sterke fundamentele marktfactoren en de geografische expansie, zou moeten leiden naar een versnelling van de ontwikkelingsactiviteiten tijdens de komende 12-18 maanden. De structuur van het VGP team werd dienovereenkomstig aangepast en uitgebreid en ik ben van mening dat het hele team klaar en gemotiveerd is om de nieuwe toekomstige doelen, te bereiken."
De Groep tekende een sterke groei op in al haar markten waar ze actief is, met als gevolg een stijging van de nettowinst over de periode tot € 74,8 miljoen, een stijging met 19,7% in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar, terwijl de netto-meerwaarde op de vastgoedbeleggingen € 61,7 miljoen bedroeg.
De vastgoedportefeuille van de Groep heeft in de eerste jaarhelft van 2017 haar sterke vooruitgang verdergezet zowel in waarde als in fysieke omvang. De toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis bedragen nu € 96,8 miljoen1 . De ondertekende toegezegde huurovereenkomsten per einde juni 2018 vertegenwoordigen in totaal 1.901.597 m² verhuurbare oppervlakte, een stijging met 14,7% sinds 31 december 2017. Van deze totale oppervlakte behoren 566.474 m² toe aan de eigen portefeuille (648.474 m² per 31 december 2017) en 1.335.123 m² aan de VGP European Logistics joint venture (1.009.940 m² per 31 december 2017).
De Groep breidde haar geografische voetafdruk verder uit naar West-Europa met de oprichting van nieuwe kantoren in de Benelux en in Italië. In Nederland werden eind juli 2018 de eerste grondpercelen voor in totaal 267.013 m² verworven en in Italië werden intentieverklaringen ondertekend voor de verwerving van een 247.000 m² perceel in Milaan, een perceel van 179.000 m² in Verona en een perceel van 130.000 m² in de regio van Bergamo.
De transactie met de VGP European Logistics joint venture, per eind april 2018, had een transactiewaarde van meer dan € 400 miljoen, waaruit een netto-opbrengst van € 289,7 miljoen voortvloeide. Deze netto-opbrengsten werden aangewend voor de terugbetaling van bankleningen op korte termijn en de uitbetaling van het dividend (in totaal € 108,6 miljoen). Het resterende saldo wordt momenteel opnieuw geïnvesteerd in de ontwikkelingspijplijn van VGP om het bedrijf verder te laten groeien.
De schuldgraad van de Groep daalde tot 33,8% per 30 juni 2018 (42,3% per 31 december 2017) voornamelijk als gevolg van de ontvangen opbrengsten uit de vierde closing met de VGP European Logistics joint venture. Deze verkoopopbrengst had een positief effect op de nettoschuld van de Groep. De nettoschuld per 30 juni 2018 bedroeg € 352,8 miljoen in vergelijking met € 436,6 miljoen op 31 december 2017.
1 Inclusief de toegezegde huurovereenkomsten van de VGP European Logistics joint venture. Per 30 juni 2018 bedroegen de toegezegde huurovereenkomsten van de VGP European Logistics € 68,9 miljoen in vergelijking met € 52,5 miljoen per 31 December 2017.
Mr Jan Van Geet Mr Dirk Stoop CEO CFO Tel. + 420 602 404 790 Tel.+32 2 719 00 45
E-mail: [email protected] E-mail: [email protected]
VGP (www.vgpparks.eu) bouwt en ontwikkelt kwalitatief hoogstaand logistiek vastgoed en bijbehorende kantoren, voor eigen rekening en voor rekening van haar VGP European Logistics joint venture die vervolgens aan gerenommeerde klanten worden verhuurd door middel van langlopende commerciële huurcontracten. VGP beschikt over een 'in-house' team dat alle stappen beheert van het volledig geïntegreerde businessmodel: gaande van de identificatie en de aankoop van gronden tot de uitwerking en het ontwerp van het project, het toezicht op de bouwwerkzaamheden, de contacten met potentiële klanten en het facility management.
VGP noteert op Euronext Brussel en op de Main Market van de Prague Stock Exchange.
Tijdens de eerste helft van 2018 bleef VGP sterk presteren in alle markten waar de VGP Groep actief is. De ontwikkelings- en verhuuractiviteiten bleven op recordhoogte presteren.
Tijdens het eerste semester van 2018 werd een vierde closing met VGP European Logistics (50/50 joint venture met Allianz Real Estate) succesvol afgerond. Hierdoor verwierf VGP European Logistics, 6 nieuwe parken van VGP, bestaande uit 13 logistieke gebouwen naast nog eens 5 nieuwe gebouwen die ontwikkeld werden door VGP, in parken die reeds vroeger getransfereerd werden naar de Joint Venture. De 6 parken die verkocht werden door VGP zijn gelegen in Duitsland (3) en in Tsjechië (3). De bijkomende 5 gebouwen die aangekocht werden door de Joint Venture liggen in Duitsland (3 gebouwen), in Tsjechië (1 gebouw) en in Hongarije (1 gebouw).
In lijn met haar groeistrategie breidde VGP, in de eerste helft van 2018, haar geografische footprint verder uit, met de opening van nieuwe kantoren in Italië en de Benelux. Op het einde van juli verwierf de Groep 267.013 m² nieuwe ontwikkelingsgrond in Park 15 Logistics, een grote logistieke ontwikkelingslocatie gelegen tussen Nijmegen en Arnhem. Deze grondpercelen hebben een ontwikkelingspotentieel van circa 150.000 m² toekomstige verhuurbare oppervlakte. Naar verwachting zal het eerste gebouw in het najaar opgestart worden. Bijkomende grondstukken werden geïdentificeerd in Nederland.
In Italië werden intentieverklaringen ondertekend voor de verwerving van een 247.000 m² perceel in Milaan, een perceel van 179.000 m² in Verona en een perceel van 130.000 m² in de regio van Bergamo. VGP verwacht deze landpercelen vóór het einde van het jaar contractueel te securiseren.
De activiteiten van VGP tijdens de eerste jaarhelft kunnen verder als volgt worden samengevat:
1 Berekend op basis van de verhuurbare oppervlakte (m²) van de opgeleverde gebouwen.
| AANGEPAST BEDRIJFSRESULTAAT (in duizend €) | 30.06.2018 | 30.06.2017 |
|---|---|---|
| Bruto huuropbrengsten | 8.970 | 9.111 |
| Doorgerekende/ (door te rekenen huurlasten)- netto | 685 | 142 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | (1.666) | (655) |
| Netto huuropbrengsten | 7.989 | 8.598 |
| Joint venture management fee inkomsten | 4.585 | 3.776 |
| Ontwikkelingswinsten op vastgoedbeleggingen bestemd voor de Joint Venture | 40.312 | 48.873 |
| Administratieve kosten | (8.384) | (9.660) |
| Andere opbrengsten / (kosten) - netto | 359 | (69) |
| Aandeel in het aangepast bedrijfsresultaat van de joint venture na belasting | 7.572 | 4.079 |
| Aangepast bedrijfsresultaat voor interest en belastingen | 52.433 | 55.597 |
| Netto financieel resultaat (inclusief aanpassing) | (5.119) | (6.981) |
| Aangepast bedrijfsresultaat voor belastingen | 47.314 | 48.616 |
| Belastingen op het aangepast bedrijfsresultaat | (6.849) | (8.146) |
| Aangepast bedrijfsresultaat na belastingen | 40.465 | 40.470 |
Zie ook toelichting 3 voor verdere details. Afstemmingen tussen de VGP aangepaste bedrijfsindicatoren en de EPRA-indicatoren worden gegeven in de aanvullende toelichtingen bij de verkorte financiële informatie, die ook EPRA-indicatoren en de aangepaste winst-en-verliesrekening en balans van VGP op proportionele geconsolideerde basis bevatten.
De netto huuropbrengsten daalden licht met € 0,6 miljoen tot € 8,0 miljoen na rekening gehouden te hebben met de impact van de inkomsten genererende activa die opgeleverd werden in 2018 en de vierde closing met de Joint Venture die plaatsvond in april 2018.
Naar aanleiding van de aanzienlijke verkoop van activa aan de VGP European Logistics joint venture, is de analyse van de netto huurinkomsten op een doorkijkbenadering (waarbij de joint venture opgenomen wordt tegen haar aandeel) een meer zinvolle analyse voor de evolutie van de netto huurinkomsten.
Daarom, rekening houdend met het proportioneel aandeel van VGP in de Joint Venture stegen de netto huuropbrengsten met € 4,2 miljoen (26,6%) in vergelijking met dezelfde periode in 2017 (van € 15,9 miljoen per 30 juni 2017 tot € 20,2 miljoen per 30 juni 2018)1 .
De toegenomen vraag naar verhuurbare oppervlakte mondde uit in het ondertekenen van nieuwe huurcontracten voor in totaal meer dan € 18,5 miljoen waarvan er € 15,0 miljoen betrekking hadden op nieuwe of vervangingen van bestaande verhuurde oppervlakte (waarvan € 3,3 miljoen voor rekening van VGP European Logistics) en € 3,5 miljoen betrekking hadden op hernieuwingen van bestaande huurovereenkomsten (waarvan € 3,3 miljoen voor rekening van VGP European Logistics). Tijdens de eerste jaarhelft werden er in totaal voor € 0,9 miljoen huurovereenkomsten (waarvan € 0,3 miljoen voor rekening van VGP European Logistics) beëindigd.
1 Zie toelichting 1 van de Bijkomende toelichtingen die geen deel uitmaken van de verkorte geconsolideerde financiële staten voor verdere details.
De toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis stegen hierdoor tot € 96,8 miljoen1 per einde juni 2018 (in vergelijking met € 82,8 miljoen per 31 december 2017).
Duitsland was de belangrijkste bron van stijging met meer dan € 10,4 miljoen nieuw getekende huurcontracten tijdens het jaar (€ 2,7 miljoen voor rekening van VGP European Logistics).
Andere landen presteerden ook sterk. Nieuwe huurcontracten werden getekend in Tsjechië + € 4,3 miljoen (€ 2,9 miljoen voor rekening van VGP European Logistics), in Roemenië + € 1,0 miljoen (eigen portefeuille), in Letland + € 1,9 miljoen (eigen portefeuille) en uiteindelijk in Hongarije + € 0,9 miljoen (volledig voor rekening van VGP European Logistics).
De ondertekende huurovereenkomsten van de eigen vastgoedportefeuille vertegenwoordigen in totaal 566.474 m² verhuurbare oppervlakte. De gewogen gemiddelde duur van de toegezegde huurovereenkomsten per einde juni 2018 bedraagt 12,9 jaar2 .
De ondertekende huurovereenkomsten van de Joint Venture vastgoedportefeuille vertegenwoordigen in totaal 1.335.123 m² verhuurbare oppervlakte. De gewogen gemiddelde duur van de toegezegde huurovereenkomsten per einde juni 2018 bedraagt 8,0 jaar3 .
De gewogen gemiddelde duur van de toegezegde huurovereenkomsten van de gecombineerde (eigen en Joint Venture) vastgoedportefeuille per einde juni 2018 bedraagt 9,4 jaar4 in vergelijking tot 9,7 jaar per einde december 2017.
| (in duizend €) | 30.06.2018 | 30.06.2017 |
|---|---|---|
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen bestemd voor de Joint | ||
| Venture | 40.312 | 48.873 |
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen – andere landen | 21.422 | 10.991 |
| Totaal | 61.734 | 59.864 |
Zie ook toelichting 2 voor verdere details.
Het nettoresultaat op de vastgoedportefeuille (netto meerwaarde op vastgoedbeleggingen) per 30 juni 2018 bedraagt € 61,7 miljoen in vergelijking met een netto meerwaarde op vastgoedbeleggingen van € 59,9 miljoen per einde december 2017.
De trend van contracterende kapitalisatierentevoeten bleef verder aanhouden tijdens de eerste jaarhelft. De eigen vastgoedportefeuille, exclusief het ontwikkelingsland en de projecten in aanbouw voor rekening van de Joint Venture, werd op 30 juni 2018 door de waarderingsdeskundige gewaardeerd op basis van een kapitalisatievoet van 6,64% (vergeleken met 6,26% per 31 december 2017) toegepast op de contractuele huren vermeerderd met de geschatte huurwaarde van de niet verhuurde oppervlakte. De lichte stijging in kapitalisatierentevoeten was te wijten aan de verandering in de geografisch mix van de portefeuille.
1 Inclusief de toegezegde huurovereenkomsten van de VGP European Logistics joint venture met Allianz Real Estate. Per 30 juni 2018 bedroegen de toegezegde huurovereenkomsten van de VGP European Logistics € 68,9 miljoen in vergelijking met € 52,5 miljoen per 31 December 2017.
2 Per 30 juni 2018 bedraagt de gewogen gemiddelde duur van de toegezegde huurovereenkomsten tot de eerste opzegmogelijkheid 9,7 jaar.
3 Per 30 juni 2018 bedraagt de gewogen gemiddelde duur van de toegezegde huurovereenkomsten tot de eerste opzegmogelijkheid 7,4 jaar.
4 Per 30 juni 2018 bedraagt de gewogen gemiddelde duur van de toegezegde huurovereenkomsten tot de eerste opzegmogelijkheid 8,1 jaar.
De (her)waardering van de eigen vastgoedportefeuille was gebaseerd op het waarderingsrapport van Jones Lang LaSalle.
De inkomsten uit diensten geleverd aan de Joint Venture stegen met € 0,8 miljoen tot € 4,6 miljoen. Deze stijging was te wijten aan de groei van de inkomsten uit vastgoedbeheer en facility management diensten, die stegen tot € 2,7 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2018 (vergeleken met € 1,5 miljoen voor dezelfde periode in 2017). De inkomsten uit de ontwikkelingsdiensten bedroegen € 1,9 miljoen, een daling met € 0,4 miljoen in vergelijking met dezelfde periode in 2017.
| (in duizend €) | 30.06.2018 | 30.06.2017 |
|---|---|---|
| Aandeel in het aangepast bedrijfsresultaat van de joint venture na belasting | 7.572 | 4.079 |
| Aandeel in het aangepast bedrijfsresultaat van de joint venture na belasting | 17.205 | 11.088 |
| Totaal | 24.777 | 15.167 |
Zie ook toelichting 3 voor verdere details.
VGP's aandeel in het resultaat van de Joint Venture voor de periode steeg met € 9,6 miljoen, van € 15,2 miljoen per 30 juni 2017 tot € 24,8 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2018. Deze stijging was het gevolg van de toegenomen inkomstengenererende bijdrage van de Joint Venture-portefeuille en de contracterende kapitalisatierentevoeten op de vastgoedbeleggingen.
De netto huuropbrengsten (aan proportioneel belang) stegen tot € 12,2 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2018 in vergelijking met € 7,3 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2017. Deze toename weerspiegelt de onderliggende groei van de Joint Venture vastgoedportefeuille als gevolg van de verschillende transacties die tussen de Joint Venture en VGP plaatsvonden sinds mei 2016.
Per einde juni 2018 heeft de Joint Venture (aan 100% belang) € 68,9 miljoen toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis die een verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen van 1.335.123 m² in vergelijking met € 52,5 miljoen toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis per einde december 2017 die een verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen van 1.009.940 m².
Het nettoresultaat op de vastgoedportefeuille (netto meerwaarde op vastgoedbeleggingen), aan proportioneel belang, steeg tot 23,4 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2018 (in vergelijking met € 13,3 miljoen voor de periode eindigend op 30 juni 2017).
De VGP European Logistics vastgoedportefeuille, exclusief het ontwikkelingsland maar inclusief de projecten in aanbouw die door VGP ontwikkeld worden voor rekening van de Joint Venture, werd per 30 juni 2018 gewaardeerd op basis van een gewogen gemiddelde kapitalisatievoet van 5,42% (vergeleken met 5,63% per 31 december 2017). Deze daling weerspiegelt de verdere contracterende kapitalisatierentevoeten tijdens de eerste jaarhelft van 2018. De (her)waardering van de Joint Venture vastgoedportefeuille was gebaseerd op het waarderingsrapport van Jones Lang LaSalle.
De netto financiële lasten van de Joint Venture, aan proportioneel belang, stegen tot € 5,4 miljoen per 30 juni 2018 in vergelijking met € 1,9 miljoen per 30 juni 2017. Voor de periode eindigend op 30 juni 2018 bedroegen de financiële opbrengsten (aan proportioneel belang) € 0,3 miljoen (in vergelijking met
€ 1,1 miljoen per 30 juni 2017). De financiële opbrengsten per 30 juni 2017 omvatten voornamelijk € 1,1 miljoen niet-gerealiseerde winsten op rentederivaten.
De financiële lasten (aan proportioneel belang) stegen van € 3,1 miljoen per 30 juni 2017 tot € 5,7 miljoen per 30 juni 2018 en bestaan voornamelijk uit € 1,7 miljoen interesten op aandeelhoudersleningen (€ 0,6 miljoen per 30 juni 2017), € 2,5 miljoen interesten op financiële schulden (€ 2,2 miljoen per 30 juni 2017), € 1,6 miljoen niet-gerealiseerde verliezen op rentederivaten (in vergelijking met € 85k per 30 juni 2017), € 0,5 miljoen andere financiële lasten (€ 0,7 miljoen per 30 juni 2017) die voornamelijk toe te schrijven zijn aan de terugname van gekapitaliseerde financiële kosten op bankschulden en een positieve impact van € 0,6 miljoen (€ 0,5 miljoen per 30 juni 2017) m.b.t. geactiveerde rente.
De andere opbrengsten / (kosten) en administratieve kosten voor de periode bedroegen € 8,0 miljoen, in vergelijking met € 9,7 miljoen per 30 juni 2017, voornamelijk als gevolg van de stopzetting vanaf 1 januari 2018 van de middellange termijn beloningsovereenkomst van Little Rock SA1 .
| (in duizend €) | 30.06.2018 | 30.06.2017 |
|---|---|---|
| Netto financiële kosten (inclusief aanpassingen) | (5.119) | (6.981) |
| Niet-gerealiseerde winsten / (verliezen) op afdekkingsderivaten | (964) | 2.005 |
| Netto financieel resultaat | (6.083) | (4.976) |
Zie ook toelichting 3 en 8 voor verdere details.
De financiële opbrengsten per 30 juni 2018 bedragen € 3,5 miljoen (in vergelijking met € 4,2 miljoen per 30 juni 2017) en omvatten voornamelijk € 3,0 miljoen interestopbrengsten op leningen gegeven aan VGP European Logistics (€ 2.1 miljoen per 30 juni 2017), € 11k niet-gerealiseerde winsten op rentederivaten (in vergelijking met € 2,1 miljoen per 30 juni 2017), € 0,4 miljoen netto wisselkoerswinsten (in vergelijking € 6k netto wisselkoersverlies per 30 juni 2017).
De gerapporteerde financiële lasten per 30 juni 2018 bestaan voornamelijk uit interesten op financiële schulden voor € 9,2 miljoen (€ 9,3 miljoen per 30 juni 2017), niet-gerealiseerde verliezen op rentederivaten voor € 1,0 miljoen (€ 0,1 miljoen per 30 juni 2017), andere financiële lasten voor € 0,8 miljoen (€ 0,9 miljoen per 30 juni 2017) en een positieve impact van € 1,4 miljoen (€ 1,1 miljoen per 30 juni 2017) m.b.t. geactiveerde rente.
Hierdoor bedroegen de netto financiële lasten € 6,1 miljoen per 30 juni 2018 in vergelijking met € 5,0 miljoen per 30 juni 2017.
De leningen verstrekt aan VGP European Logistics bedroegen € 120,2 miljoen per 30 juni 2018 (vergeleken met € 149,9 miljoen per 31 december 2017) waarvan er € 71,9 miljoen (€ 137,2 miljoen per 31 december 2017) betrekking hadden op de financiering van gebouwen in aanbouw en ontwikkelingsland van de joint venture.
1 Voor verdere details zie het remuneratieverslag opgenomen in het Jaarverslag 2017 (pagina 47).
De ontwikkelingsactiviteiten tijdens de eerste jaarhelft van 2018 kunnen als volgt samengevat worden:
Tijdens de eerste jaarhelft van 2018 werden er 12 gebouwen opgeleverd voor een totaal van 307.361 m² verhuurbare oppervlakte.
Voor de eigen portefeuille leverde VGP 4 gebouwen op: 1 gebouw van 20.673 m² in VGP Park Timisoara (Roemenië), 2 gebouwen in VGP Park Wustermark (Duitsland) in totaal 19.183 m² en uiteindelijk 1 gebouw van 22.819 m² in VGP Park San Fernando de Henares (Spanje).
Voor rekening van de Joint Venture leverde VGP 8 gebouwen op: In Tsjechië: 1 gebouw van 15.300 m² in VGP Park Hradek nad Nisou, 1 gebouw van 13.071 m² in VGP Park Cesky Ujezd, 1 gebouw van 11.698 m² in VGP Park Jenec en 2 gebouwen in VGP Park Usti nad Labem in totaal 12.502 m². In Duitsland: 1 gebouw van 25.829 m² in VGP Park Berlin, 1 gebouw van 147.022 in VGP Park Frankenthal en uiteindelijk 1 gebouw van 19.264 m² in VGP Park Wetzlar.
Per einde juni 2018, waren er 22 nieuwe projecten in aanbouw voor een totaal van 454.940 m² verhuurbare oppervlakte.
Voor eigen rekening waren er 13 nieuwe projecten in aanbouw. In Duitsland: 1 gebouw in VGP Park Göttingen, 1 gebouw in VGP Park Halle, 1 gebouw in VGP Park Wustermark en 1 gebouw in VGP Park Dresden. In Tsjechië: 2 gebouwen in VGP Park Chomotov en 1 gebouw in VGP Park Olomouc. In Spanje: 2 gebouwen in VGP Park San Fernando de Henares en 1 gebouw in VGP Park Mango. In de andere landen: 2 gebouwen in VGP Park Kekava (Letland) en 1 gebouw in VGP Park Timisoara (Roemenië). Deze nieuwe projecten in aanbouw vertegenwoordigen in totaal 354.505 m² toekomstige verhuurbare oppervlakte en een geschatte geannualiseerde huuropbrengst van € 17,3 miljoen.
Voor rekening van de Joint Venture waren er 9 nieuwe projecten in aanbouw: In Duitsland: 1 gebouw in VGP Park Hamburg, 2 gebouwen in VGP Park Leipzig, 1 gebouw in VGP Park Wetzlar en 1 gebouw in VGP Park Berlin. In Tsjechië: 1 gebouw in VGP Park Hradek nad Nisou, 1 gebouw in VGP Park Olomouc en 1 gebouw in VGP Park Jenec. In andere landen: 1 gebouw in VGP Park Malacky (Slowakije). Deze nieuwe projecten in aanbouw vertegenwoordigen in totaal 100.435 m² toekomstige verhuurbare oppervlakte en een geschatte geannualiseerde huuropbrengst van € 5.3 miljoen.
Tijdens het eerste semester van 2018 bleef VGP haar ontwikkelingspijplijn verder voorbereiden voor toekomstige groei. Per 30 juni 2018 werden er reeds in totaal 654.000 m² nieuwe grondstukken aangekocht waarvan er 241.000 m² gelegen waren in Duitsland, 80.000 m² gelegen in Spanje en 333.000 m² gelegen in Roemenië. Deze nieuwe grondstukken hebben een ontwikkelingspotentieel van circa 321.000 m² toekomstige verhuurbare oppervlakte.
Daarnaast heeft VGP per 30 juni 2018 voor 1.439.254 m² nieuwe landpercelen onder optie, gelegen in Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Nederland. Op deze gronden kan er circa 672.000 m² verhuurbare oppervlakte ontwikkeld worden. Hiervan werden eind juli 2018 reeds in totaal 267.013 m² grondpercelen verworven, gelegen in Nederland. VGP verwacht dat het grootste deel van deze
grondstukken aangekocht zullen worden tijdens de volgende 6-12 maanden, na het verkrijgen van de nodige vergunningen.
Daarnaast heeft VGP niet-bindende overeenkomsten ondertekend en voert het momenteel due diligence onderzoek uit, op exclusieve basis, over de mogelijke acquisities voor in totaal circa 1.700.000 m² nieuwe grondstukken gelegen in Italië, Spanje, Duitsland, Nederland, Hongarije en Roemenië. VGP verwacht dat een aanzienlijk aantal van deze grondpercelen binnen de komende 6 - 12 maanden contractueel kunnen worden vastgelegd.
Per 30 juni 2018 heeft VGP een resterende gesecuriseerde ontwikkelingsgrondbank van 3.335.260 m² waarvan 57% of 1.896.006 m² in volle eigendom. Deze grondbank laat VGP toe om, naast de huidige projecten in aanbouw en de reeds opgeleverde projecten, nog bijkomend 1.575.000 m² te ontwikkelen waarvan 433.000 m² in Duitsland, 427.000 m² in Tsjechië, 205.000 m² in Slowakije, 197.000 m² in Spanje, 149.000 m² in Nederland, en 164.000 m² in Roemenië.
De Joint Venture heeft op dit ogenblik nog een resterende ontwikkelingslandbank van 149.000 m² waarop nog 59.000 m² nieuwe verhuurbare oppervlakte kan ontwikkeld worden.
De Groep activa aangehouden voor verkoop daalde van € 442,0 miljoen per 31 december 2017 tot € 115,1 miljoen per 30 juni 2018, voornamelijk te wijten aan de vierde closing met VGP European Logistic joint venture eind april 2018. Het saldo per 30 juni 2018 heeft betrekking op de activa in aanbouw of ontwikkelingsland (aan reële waarde) die op dit ogenblik of in de toekomst ontwikkeld worden / zullen worden door VGP voor rekening van VGP European Logistics.
In het kader van de joint venture-overeenkomst heeft VGP European Logistics een exclusief voorkooprecht met betrekking tot de aankoop van de inkomsten genererende activa ontwikkeld door VGP en gelegen in Duitsland, de Tsjechische Republiek, Slowakije en Hongarije. De ontwikkelingspijplijn, die mee getransfereerd wordt naar de Joint Venture als onderdeel van de verschillende closings tussen de Joint Venture en VGP wordt ontwikkeld door VGP op eigen risico en nadien verworven door de Joint Venture op basis van vooraf overeengekomen opleverings- en verhuurparameters. De reële waarde van de gebouwen in aanbouw die ontwikkeld worden door VGP voor VGP European Logistics bedraagt 115,1 miljoen per 30 juni 2018 (in vergelijking met € 194,9 miljoen per 31 december 2017).
Met de huidige geografische expansie in combinatie met de verwachte versnelde groei van de ontwikkelingsactiviteiten, herziet VGP momenteel haar financieringsstrategie om te beoordelen hoe haar toekomstige ontwikkelingspijplijn het best kan worden gefinancierd. De verschillende alternatieven die worden onderzocht, omvatten onder meer de mogelijke uitgifte van nieuwe obligaties.
De schuldgraad1 van de Groep daalde tot 33,8% per 30 juni 2018 (42,3% per 31 December 2017). Deze daling was voornamelijk het gevolg van de ontvangen netto verkoopopbrengst van de vierde closing met de VGP European Logistics joint venture, die een positief effect had op de netto financiële schuld
1 Berekend als 'Netto financiële schulden / Totaal passiva en verplichtingen'.
van de Groep. De netto financiële schuld per 30 juni 2018 bedroeg € 352,8 miljoen in vergelijking met € 436,6 miljoen per 31 december 2017.
Voor een overzicht van de belangrijkste risicofactoren waaraan de VGP Groep blootgesteld is wordt verwezen naar pagina's 50 tot 65 van het Jaarverslag 2017. Deze risico's blijven actueel en onveranderd en zullen ook van toepassing blijven voor het tweede semester van 2018.
Op basis van de positieve trend van geregistreerde huuraanvragen tijdens de eerste jaarhelft van 2018, verwacht VGP, dat het haar huurinkomsten en vastgoedportefeuille substantieel verder zal kunnen laten groeien door het opleveren en opstarten van nieuwe projecten in 2018. Ontwikkelingsactiviteiten zouden moeten versnellen tijdens de tweede helft van 2018, ondersteund door de aanhoudende vraag van potentiële huurders, e-commerce en de verdere geografische expansie van de Groep. De huidige grondbank en de verwachte grond die in de komende 6-12 maanden zal worden gecontracteerd, moeten een solide basis bieden om de ontwikkelingsactiviteiten voor de komende jaren te ondersteunen en aan te wakkeren.
| Winst- en verliesrekening (in duizend €) | Toelichting | 30.06.2018 | 30.06.2017 |
|---|---|---|---|
| Omzet2 | 5 | 15.686 | 14.296 |
| Bruto huuropbrengsten | 5 | 8.970 | 9.111 |
| Doorgerekende huurlasten | 2.131 | 1.409 | |
| Door te rekenen huurlasten | (1.446) | (1.267) | |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | (1.666) | (655) | |
| Netto huurresultaat | 7.989 | 8.598 | |
| Joint Venture management fee inkomsten | 5 | 4.585 | 3.776 |
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen | 6 | 61.734 | 59.864 |
| Administratieve kosten | (8.384) | (9.660) | |
| Andere opbrengsten | 722 | 370 | |
| Andere kosten | (363) | (439) | |
| Aandeel in het resultaat van joint venture en | |||
| geassocieerde ondernemingen | 7 | 24.777 | 15.167 |
| Operationele winst / (verlies) | 91.060 | 77.676 | |
| Financiële opbrengsten | 8 | 3.474 | 4.208 |
| Financiële kosten | 8 | (9.557) | (9.184) |
| Financieel resultaat | (6.083) | (4.976) | |
| Winst voor belastingen | 84.977 | 72.700 | |
| Belastingen | (10.188) | (10.243) | |
| Winst over de verslagperiode | 74.789 | 62.457 | |
| Toerekenbaar aan: | |||
| Aandeelhouders van VGP NV | 74.789 | 62.457 | |
| Minderheidsbelangen | - | - |
| Resultaat per aandeel | Toelichting | 30.06.2018 | 30.06.2017 |
|---|---|---|---|
| Gewone netto resultaat per aandeel (in €) - basis | 9 | 4,02 | 3,36 |
| Gewone netto resultaat per aandeel (in €) - verwaterd | 9 | 4,02 | 3,36 |
1 De verkorte geconsolideerde tussentijdse financiële informatie werd opgesteld in overeenstemming met IAS 34 Tussentijdse Financiële Verslaggeving, zoals aanvaard binnen de Europese Unie.
2 De omzet bestaat uit de bruto huuropbrengsten, de doorgerekende huurlasten en joint venture management inkomsten.
PERIODERESULTAAT
Voor het halfjaar afgesloten op 30 juni
| Overzicht van het volledig perioderesultaat (in duizend €) | 30.06.2017 | 30.06.2017 |
|---|---|---|
| Netto resultaat | 74.789 | 62.457 |
| Andere elementen van het resultaat na belastingen die later geherklasseerd zullen worden naar het perioderesultaat, na belastingen |
- | - |
| Andere elementen van het resultaat na belastingen die later niet geherklasseerd zullen worden naar het perioderesultaat, na belastingen |
- | - |
| Andere elementen van het resultaat (opgenomen in het eigen vermogen) | - | - |
| Volledig perioderesultaat | 74.789 | 62.457 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Aandeelhouders van VGP NV | 74.789 | 62.457 |
| Minderheidsbelangen | - | - |
Voor de periode afgesloten
| ACTIVA (in duizend €) | Toelichting | 30.06.2018 | 31.12.2017 |
|---|---|---|---|
| Immateriële activa | 34 | 36 | |
| Vastgoedbeleggingen | 10 | 515.932 | 392.291 |
| Andere materiële vaste activa | 472 | 507 | |
| Financiële vaste activa | 0 | 322 | |
| Deelnemingen in joint ventures en geassocieerde | |||
| ondernemingen | 7 | 220.984 | 143.312 |
| Andere langlopende vorderingen | 7 | 48.334 | 12.757 |
| Uitgestelde belastingvorderingen | 324 | 32 | |
| Totaal vaste activa | 786.080 | 549.257 | |
| Handels- en andere vorderingen | 14.895 | 11.074 | |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 127.529 | 30.269 | |
| Groepen activa aangehouden voor verkoop | 12 | 115.052 | 441.953 |
| Totaal vlottende activa | 257.476 | 483.296 | |
| TOTAAL ACTIVA | 1.043.556 | 1.032.553 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (In duizend €) |
Toelichting | 30.06.2018 | 31.12.2017 |
|---|---|---|---|
| Kapitaal | 62.251 | 62.251 | |
| Overgedragen resultaten | 443.391 | 403.910 | |
| Overige reserves | 69 | 69 | |
| Eigen vermogen | 505.711 | 466.230 | |
| Langlopende financiële schulden | 11 | 390.146 | 390.067 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 2.608 | 1.966 | |
| Andere langlopende verplichtingen | 2.614 | 1.680 | |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | 20.418 | 11.750 | |
| Totaal langlopende verplichtingen | 415.786 | 405.463 | |
| Kortlopende financiële schulden | 11 | 87.593 | 81.358 |
| Handels- en andere kortlopende schulden | 26.830 | 38.379 | |
| Verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor | |||
| verkoop | 12 | 7.636 | 41.123 |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 122.059 | 160.860 | |
| Totaal verplichtingen | 537.845 | 566.323 | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 1.043.556 | 1.032.553 |
Voor de periode afgesloten
| MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in duizend €) |
Statutair aandelen kapitaal |
Kapitaal reserve 1 |
IFRS aandelen kapitaal |
Reserves | Uitgifte premie |
Andre eigen vermogen |
Totaal eigen vermogem |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Saldo per 1 januari 2017 | 112.737 | (50.486) | 62.251 | 327.985 | 69 | - | 390.305 |
| Andere elementen van gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten |
- | - | - | - | - | - | - |
| Resultaat over het boekjaar | - | - | - | 62.457 | - | - | 62.457 |
| Effect van verkopen | - | - | - | - | - | - | - |
| Volledige gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten |
- | - | - | 62.457 | - | - | 62.457 |
| Dividenden | - | - | - | - | - | - | - |
| Uitkering kapitaal | (20.070) | 20.070 | - | (20.070) | - | - | (20.070) |
| Saldo per 30 juni 2017 | 92.667 | (30.416) | 62.251 | 370.372 | 69 | - | 432.692 |
| Saldo per 1 januari 2018 | 92.667 | (30.416) | 62.251 | 403.910 | 69 | - | 466.230 |
| Andere elementen van gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten |
- | - | 0 | - | - | - | - |
| Resultaat over het boekjaar | - | - | 0 | 74.789 | - | - | 74.789 |
| Effect van verkopen | - | - | 0 | - | - | - | - |
| Volledige gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten |
- | - | 0 | 74.789 | - | - | 74.789 |
| Dividenden | - | - | 0 | (35.308) | - | - | (35.308) |
| Uitkering kapitaal | - | - | 0 | - | - | - | - |
| Saldo per 30 juni 2018 | 92.667 | (30.416) | 62.251 | 443.391 | 69 | - | 505.711 |
1 De kapitaalreserve heeft betrekking op de eliminatie van de inbreng in natura van de aandelen van een aantal groepsondernemingen en de aftrek van alle kosten met betrekking tot de uitgifte van de nieuwe aandelen en de notering van de bestaande aandelen, van het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap, op het ogenblik van de initiële beursgang in 2007.
| KASSTROOMOVERZICHT (in duizend €) | 30.06.2018 | 30.06.2017 |
|---|---|---|
| Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | ||
| Resultaat vóór belastingen | 84.977 | 72.700 |
| Aanpassingen voor: Afschrijvingen |
60 | 89 |
| Niet-gerealiseerde (meer)- / minwaarde op vastgoedbeleggingen | (46.354) | (59.522) |
| Gerealiseerde (meer)- / minwaarde op verkoop dochterondernemingen | (15.380) | (342) |
| Niet-gerealiseerde (winst) / verlies op financiële instrumenten en | ||
| wisselkoersen | 539 | (1.998) |
| Netto (ontvangen) rente | (3.037) | (2.134) |
| Netto betaalde rente | 8.581 | 9.108 |
| Aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde | ||
| ondernemingen Operationeel resultaat voor wijzigingen in het werkkapitaal en |
(24.777) | (15.167) |
| voorzieningen | 4.609 | 2.734 |
| Afname/(Toename) in handels- en andere vorderingen | (4.385) | (722) |
| (Afname)/Toename in handels- en andere schulden | (10.615) | 4.333 |
| Bruto kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | (10.391) | 6.345 |
| Netto ontvangen rente | 18 | 21 |
| Netto (betaalde) rente | (3.326) | (596) |
| Betaalde winstbelastingen | (271) | (259) |
| Netto kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | (13.970) | 5.511 |
| Kasstroom uit investeringsactiviteiten | ||
| Inkomsten uit verkoop van materiële vaste activa en andere | 29 | 2 |
| Verkoop van dochterondernemingen | 0 | |
| Vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in aanbouw | (105.023) | (68.829) |
| Verkoop van vastgoedbeleggingen aan VGP European Logistics joint venture |
289.704 | 90.794 |
| Inkomsten uit / (investering in) VGP European Logistics joint venture | 0 | - |
| (Opname) / Terugbetalingen van leningen aan Joint Venture en | ||
| geassocieerde ondernemingen | (49.721) | (36.794) |
| Netto kasstroom uit investeringsactiviteiten | 134.989 | (14.827) |
| Kasstroom uit financieringsactiviteiten | ||
| Terugbetaling hybriede effecten | (35.308) | - |
| Netto opbrengsten m.b.t. de uitgifte van aandelen /(terugbetaling kapitaal) | - | - |
| Opname van leningen | - | 79.568 |
| Terugbetalingen van leningen | (375) | (4.131) |
| Netto kasstroom uit financieringsactiviteiten | (35.683) | 75.437 |
| Netto toename / (afname) in geldmiddelen en kasequivalenten | 85.336 | 66.121 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten aan het begin van de periode | 30.269 | 71.595 |
| Effect uit wijzigingen in wisselkoersen | 671 | 412 |
| Herclassificatie als groepen activa aangehouden voor verkoop | 11.253 | 3.417 |
| Netto toename / (afname) in geldmiddelen en kasequivalenten | 127.529 | 141.545 |
De verkorte geconsolideerde tussentijdse financiële informatie werd opgesteld in overeenstemming met IAS 34 Tussentijdse Financiële Verslaggeving, zoals aanvaard binnen de Europese Unie. De raad van bestuur keurde de uitgifte van de verkorte geconsolideerde tussentijdse financiële informatie goed op 23 augustus 2018.
De verkorte geconsolideerde tussentijdse financiële informatie werd opgesteld op basis van de historische kostprijs, behalve voor vastgoedbeleggingen en afgeleide financiële instrumenten die tegen reële waarde worden opgenomen. De cijfers worden voorgesteld in duizend euro (€ '000).
De gehanteerde boekhoudnormen ter voorbereiding van deze verkorte geconsolideerde tussentijdse financiële informatie zijn in overeenstemming met deze gebruikt voor de geconsolideerde jaarrekening afgesloten op 31 december 2017 met uitzondering van de volgende nieuwe standaarden, wijzigingen aan standaarden en interpretaties die toepasbaar werden tijdens het eerste halfjaar van 2018:
De financiële positie en prestaties van het boekjaar werden niet beı̈nvloed door de eerste toepassing van deze standaarden en interpretaties.
Nieuwe standaarden, wijzigingen aan standaarden en interpretaties die nog niet toepasbaar werden tijdens het eerste halfjaar van 2018:
IFRS 16 Lease-overeenkomsten (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2019). IFRS 16 voorziet een comprehensief model voor de identificatie van lease-overeenkomsten en hun boekhoudkundige
verwerking in de jaarrekening van zowel leasinggever als leasingnemer. Bij de inwerkingtreding vervangt deze standaard IAS 17 – Lease-overeenkomsten en de daarmee gepaard gaande interpretaties. IFRS 16 is nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie.
IFRS 16 introduceert belangrijke wijzigingen met betrekking tot de boekhoudkundige verwerking van lease-overeenkomsten in hoofde van de leasingnemer, waarbij het onderscheid tussen operationele en financiële leases wegvalt en activa en verplichtingen erkend worden voor alle leaseovereenkomsten (behalve uitzonderingen voor korte-termijn leases of activa met een lage waarde). In tegenstelling tot de verwerking van lease-overeenkomsten door de lessee, behoudt IFRS 16 nagenoeg alle bepalingen uit IAS 17 – Lease-overeenkomsten met betrekking tot de verwerking van lease-overeenkomsten door de leasinggever. Dit wil zeggen dat leasinggevers blijvend de leaseovereenkomsten moeten classificeren als operationele of financiële lease-overeenkomsten.
Aangezien VGP nagenoeg uitsluitend optreedt als leasinggever, wordt verwacht dat IFRS 16 geen materiële impact zal hebben op de geconsolideerde jaarrekening. In de beperkte gevallen waar VGP de leasingnemer is in lease-overeenkomsten geclasseerd als operationele leases onder IAS 17 en deze contracten niet tot de uitzonderingen zoals voorzien in IFRS 16 behoren zoals huur van wagens, of kantoorruimte gehuurd door VGP, zal er een gebruiksrecht en bijhorende verplichting dienen erkend te worden in de geconsolideerde jaarrekening.
Het aangepaste bedrijfsresultaat is een non-IFRS-maatstaf en is de maatstaf voor de onderliggende bedrijfswinst van de Groep, die door de raad van bestuur en het senior management wordt gebruikt om de recurrente inkomstenontwikkeling van de Groep te meten en te bewaken.
Het is gebaseerd op de 'Best Practice Recommendations' van EPRA (European Public Real Estate Association), die de winst berekenen exclusief herwaardering van de vastgoedbeleggingen (inclusief projectontwikkelingen) en de gerealiseerde winsten of verliezen op de verkopen van vastgoedbeleggingen. Veranderingen in de reële waarde van financiële instrumenten en de hierop bijbehorende belastingheffing zijn ook uitgesloten. De bestuurders hebben ervoor gekozen om niet alle EPRA-indicatoren te rapporteren. Zie toelichting 1 van de Bijkomende toelichtingen die geen deel uitmaken van de verkorte geconsolideerde financiële staten voor de geselecteerde EPRA-indicatoren.
De Bestuurders hebben een bedrijfsspecifieke niet-EPRA-aanpassing doorgevoerd met betrekking tot de netto waarderingswinsten / (verliezen) gegenereerd op de vastgoedbeleggingen in Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije die zullen worden verkocht aan de VGP European Logistics joint venture.
Om haar groei op middellange termijn te ondersteunen, ging VGP een 50/50 joint venture (VGP European Logistics) met Allianz Real Estate aan in maart 2016 voor een periode van 10 jaar. De joint venture laat VGP toe haar initieel geı̈nvesteerde eigen middelen (gedeeltelijk of geheel) te kunnen recupereren eenmaal deze projecten worden aangekocht door de joint venture en om de vrijgekomen financiële middelen te herinvesteren in de verdere uitbreiding van de ontwikkelingspijplijn, met inbegrip van de verdere uitbreiding van de grondbank, en VGP zodoende toe te laten zich verder te focussen op haar kernactiviteiten, namelijk deze van vastgoedontwikkeling. Het is de intentie om 1 a 2 closings per jaar te hebben met de Joint Venture waarbij er inkomsten genererende assets worden getransfereerd naar de Joint Venture.
Deze niet-EPRA-aanpassing weerspiegelt daarom de operationele en recurrente aard van de ontwikkelingsactiviteiten die in deze 4 landen worden ondernomen en stelt VGP in staat om de ontwikkelingsadministratiekosten beter af te stemmen met de ontwikkelingsopbrengsten.
Om een goed beeld te krijgen van de prestaties van de ontwikkelingsactiviteiten in zijn geheel, moeten ook de netto waarderingswinsten / -verliezen op de ontwikkelingsprojecten in ander landen beschouwd worden t.t.z alle landen behalve Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije.
| Aangepast bedrijfsresultaat (in duizend €) | 30.06.2018 | 30.06.2017 |
|---|---|---|
| Bruto huuropbrengsten | 8,970 | 9,111 |
| Doorgerekende/ (door te rekenen huurlasten)- netto | 685 | 142 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | (1,666) | (655) |
| Netto huuropbrengsten | 7,989 | 8,598 |
| Joint venture management fee inkomsten | 4,585 | 3,776 |
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen bestemd voor de Joint Venture¹ |
40,312 | 48,873 |
| Administratieve kosten | (8,384) | (9,660) |
| Andere opbrengsten / (kosten) - netto | 359 | (69) |
| Aandeel in het aangepast bedrijfsresultaat van de joint venture na belastingen² |
7,572 | 4,079 |
| Aangepast bedrijfsresultaat voor interest en belastingen | 52,433 | 55,597 |
| Netto financieel resultaat (inclusief aanpassing) | (5,119) | (6,981) |
| Aangepast bedrijfsresultaat voor belastingen | 47,314 | 48,616 |
| Aanpassingen voor aansluiting naar IFRS: | ||
| Aanpassing - Aandeel in het aangepast bedrijfsresultaat van de joint venture na belasting² |
17,205 | 11,088 |
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen – andere landen³ | 21,422 | 10,991 |
| Netto meer- / (min)waarde op interest rate swaps en andere derivaten | (964) | 2,005 |
| Totaal aanpassingen | 37,663 | 24,084 |
| Winst voor belastingen | 84,977 | 72,700 |
| Belastingen | ||
| Op het aangepast bedrijfsresultaat | (6,849) | (8,146) |
| Op de andere aanpassingen | (3,339) | (2,097) |
| (10,188) | (10,243) | |
| Winst over de verslagperiode | 74,789 | 62,457 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Aandeelhouders van VGP NV | 74,789 | 62,457 |
| Minderheidsbelangen | - | - |
¹ Niet-EPRA aanpassing zoals vermeldt in par 3 hierboven.
² Zie toelichting 7 voor een verdere gedetailleerde uitsplitsing van de aanpassingen op het bedrijfsresultaat van de Joint Venture.
³ Betreft ontwikkelingen in landen buiten de Joint Venture perimeter t.t.z. Spanje, Roemenië Letland, Estland en Nederland.
De hoofdbeslissingsnemer is de persoon die middelen toewijst aan de operationele segmenten en de prestaties van de operationele segmenten beoordeelt. De Groep heeft bepaald dat haar hoofdbeslissingsnemer de Chief Executive Officer ( CEO) van de onderneming is. Hij wijst middelen toe en beoordeelt de prestaties op landniveau.
De basis voor segment verslaggeving binnen VGP is allereerst per activiteit en ten tweede per geografische regio.
Commerciële beslissingen worden genomen op basis van verschillende key performance indicators (zoals huuropbrengsten, bezettingsgraad en ontwikkelingsrendement.) en worden op deze manier opgevolgd aangezien VGP zich focust op (i) de ontwikkelingsactiviteiten, (ii) de verhuur van logistieke gebouwen, en finaal (iii) op vastgoedvermogensdiensten en vastgoedbeheerdiensten (inclusief facility management) die geleverd worden aan de VGP European Logistics joint venture.
Voor bestuursdoeleinden presenteert de Groep de financiële informatie volgens een bestuurlijke opsplitsing, op basis van de functionele toewijzing van opbrengsten en kosten. Deze bedragen zijn gebaseerd op diverse veronderstellingen en zijn dan ook niet opgesteld in overeenstemming met de IFRS, en zij stemmen niet noodzakelijk overeen met posten met vergelijkbare benaming in de geconsolideerde financiële staten per 30 juni 2018 en per 31 december 2017.
De investerings- of verhuuractiviteit van de Groep omvat de bedrijfswinst die wordt gegenereerd uit de afgewerkte en verhuurde projecten van de portefeuille van de Groep en het proportionele aandeel van de bedrijfswinst (exclusief netto waarderingswinsten) uit de afgewerkte en verhuurde projecten van de portefeuille van de Joint Venture. Opbrengsten en uitgaven toegewezen aan het verhuursegment omvatten 10% van de operationele kosten verbonden aan vastgoed van de Groep; overige inkomsten; overige uitgaven, na aftrek van uitgaven toegewezen aan vastgoedontwikkeling; en het aandeel in het resultaat van de Joint Venture, met uitsluiting van herwaarderingsresultaten.
De vastgoedontwikkelingsactiviteiten van de Groep omvatten het netto ontwikkelingsresultaat van de ontwikkelingsactiviteiten van de Groep. Waarderingswinsten (-verliezen) op investeringsvastgoed in verband met Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije worden in dit kader geacht contanten te genereren, omdat deze activa worden geacht op een gegeven moment te zullen worden verkocht aan de Joint Venture en zo te kristalliseren in een effectieve kasinstroom op het moment van de verkoop. Waarderingswinsten (-verliezen) op investeringsvastgoed in verband met Roemenië, Spanje, Estland (slechts van toepassing op 2016) en Letland worden uitgesloten, omdat zij worden geacht geen contanten te genereren, omdat deze activa worden geacht in de eigen portefeuille van de Groep te zullen blijven in de nabije toekomst. Daarnaast wordt 90% van de totale operationele kosten verbonden aan vastgoed toegewezen aan de vastgoedontwikkelingsactiviteiten, net als de administratiekosten na verhuur- en vastgoedbeheerkosten.
Vastgoed- en activabeheeropbrengsten omvatten inkomsten uit activabeheer, vastgoedbeheer en Facility Management. De betrokken operationele, administratieve en andere uitgaven omvatten direct toegewezen uitgaven van de betrokken bedrijven voor activabeheer, vastgoedbeheer en Facility Management. De administratiekosten van de Tsjechische en Duitse vastgoedbeheerbedrijven zijn toegewezen op 50:50 basis tussen de verhuuractiviteiten en de vastgoed- en beheeractiviteiten.
Samenvatting van de opsplitsing van de activiteitssegmenten
| In duizend € | 30.06.2018 | 30.06.2017 |
|---|---|---|
| Verhuur/investering aangepaste bedrijfsEBITDA | 17.116 | 13.191 |
| Vastgoedontwikkeling aangepaste bedrijfsEBITDA | 31.845 | 39.863 |
| Vastgoed- en activabeheer aangepaste bedrijfsEBITDA | 3.573 | 2.632 |
| Totaal aangepaste bedrijfsEBITDA | 52.534 | 55.686 |
| In duizend € | Voor de periode afgesloten op 30 juni 2018 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Investering | Ontwikkeling | Vastgoed- en activa beheer |
Totaal | ||
| Bruto huuropbrengsten | 8.970 | - | - | 8.970 | |
| Doorgerekende/ (door te rekenen huurlasten)- netto |
685 | - | - | 685 | |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | (167) | (1.499) | - | (1.666) | |
| Netto huuropbrengsten | 9.488 | (1.499) | - | 7.989 | |
| Joint Venture management fee inkomsten | - | - | 4.585 | 4.585 | |
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen bestemd voor de Joint Venture |
- | 40.312 | - | 40.312 | |
| Administratieve kosten | (458) | (6.968) | (857) | (8.283) | |
| Andere opbrengsten / (kosten) - netto | 514 | - | (155) | 359 | |
| Aandeel in het aangepast bedrijfsresultaat van de Joint Venture na belastingen¹ |
7.572 | - | - | 7.572 | |
| Aangepast bedrijfsEBITDA | 17.116 | 31.845 | 3.573 | 52.534 | |
| Afschrijvingen en waardeverminderingen | (12) | (60) | (29) | (101) | |
| Aangepast bedrijfsresultaat voor interest en belastingen |
17.104 | 31.785 | 3.544 | 52.433 | |
| Netto financieel resultaat (inclusief aanpassing) | (5.119) | ||||
| Aangepast bedrijfsresultaat voor belastingen | 47.314 | ||||
| Belastingen op het aangepast bedrijfsresultaat | (6.849) | ||||
| Aangepast bedrijfsresultaat na belastingen | 40.465 | ||||
| Aanpassingen voor aansluiting naar IFRS: | |||||
| Aanpassing - Aandeel in het aangepast bedrijfsresultaat van de Joint Venture na belasting¹ |
17.205 | ||||
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen – andere landen² |
21.422 | ||||
| Niet-gerealiseerde winsten / (verliezen) op afdekkingsderivaten |
(964) | ||||
| Belastingen op aanpassingen | (3.339) | ||||
| Totaal aanpassingen | 34.324 | ||||
| Winst over de verslagperiode | 74.789 |
¹ Zie toelichting 7 voor een verdere gedetailleerde uitsplitsing van de aanpassingen op het bedrijfsresultaat van de Joint Venture.
² Betreft ontwikkelingen in landen buiten de Joint Venture perimeter t.t.z. Spanje, Roemenië en Letland.
| In duizend € | Voor de periode afgesloten op 30 juni 2017 | |||
|---|---|---|---|---|
| Vastgoed- en activa |
||||
| Investering | Ontwikkeling | beheer | Totaal | |
| Bruto huuropbrengsten | 9.111 | 9.111 | ||
| Doorgerekende/ (door te rekenen huurlasten)- | 142 | 142 | ||
| netto Operationele kosten verbonden aan vastgoed |
(66) | (590) | (655) | |
| Netto huuropbrengsten | 9.188 | (590) | - | 8.598 |
| Joint Venture management fee inkomsten | 3.776 | 3.776 | ||
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen bestemd voor de Joint Venture |
48.873 | 48.873 | ||
| Administratieve kosten | (257) | (8.421) | (893) | (9.571) |
| Andere opbrengsten / (kosten) - netto | 182 | (251) | (69) | |
| Aandeel in het aangepast bedrijfsresultaat van de Joint Venture na belastingen¹ |
4.079 | 4.079 | ||
| Aangepast bedrijfsEBITDA | 13.191 | 39.863 | 2.632 | 55.686 |
| Afschrijvingen en waardeverminderingen | (2) | (54) | (33) | (89) |
| Aangepast bedrijfsresultaat voor interest en belastingen |
13.189 | 39.809 | 2.599 | 55.597 |
| Netto financieel resultaat (inclusief aanpassing) | (6.981) | |||
| Aangepast bedrijfsresultaat voor belastingen | 48.616 | |||
| Belastingen op het aangepast bedrijfsresultaat | (8.146) | |||
| Aangepast bedrijfsresultaat na belastingen | 40.470 | |||
| Aanpassingen voor aansluiting naar IFRS: | ||||
| Aanpassing - Aandeel in het aangepast bedrijfsresultaat van de Joint Venture na belasting¹ |
11.088 | |||
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen – andere landen² |
10.991 | |||
| Niet-gerealiseerde winsten / (verliezen) op afdekkingsderivaten |
2.005 | |||
| Belastingen op aanpassingen | (2.097) | |||
| Totaal aanpassingen | 21.987 | |||
| Winst over de verslagperiode | 62.457 |
¹ Zie toelichting 7 voor een verdere gedetailleerde uitsplitsing van de aanpassingen op het bedrijfsresultaat van de Joint Venture.
² Betreft ontwikkelingen in landen buiten de Joint Venture perimeter t.t.z. Spanje, Roemenië en Letland.
Deze basissegmentatie weerspiegelt de geografische markten in Europa waarin VGP opereert. De activiteiten van VGP zijn onderverdeeld in de afzonderlijke landen waar het actief is. Deze segmentatie is belangrijk voor VGP omdat de aard van de activiteiten en de klanten vergelijkbare economische kenmerken binnen die segmenten hebben.
| 30 juni 2018 In duizend € |
Bruto- huur opbrengsten¹ |
Netto- huur opbrengsten¹ |
Aandeel in het aangepast bedrijfsresultaat van de JV na belasting |
Aangepast operationele EBITDA |
Vastgoed beleggingen Eigen |
Vastgoed beleggingen JV volgens aandeel |
Investeringen² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| West-Europa | |||||||
| Duitsland | 10.103 | 8.896 | 4.664 | 28.095 | 203.122 | 429.164 | 84.646 |
| Spanje | 3.796 | 3.861 | - | 2.264 | 248.501 | - | 18.920 |
| 13.899 | 12.757 | 4.664 | 30.359 | 451.623 | 429.164 | 103.566 | |
| Centraal en Oost Europa |
|||||||
| Tsjechië | 4.860 | 4.049 | 1.686 | 20.414 | 89.958 | 126.524 | 19.249 |
| Slowakije | 930 | 869 | 596 | 671 | 5.880 | 25.196 | 38 |
| Hongarije | 1.029 | 997 | 575 | (455) | 1.417 | 28.036 | 688 |
| Roemenië | 1.552 | 1.523 | 0 | 1.532 | 57.436 | - | 10.970 |
| 8.371 | 7.438 | 2.857 | 22.162 | 154.691 | 179.756 | 30.945 | |
| Baltishe landen | |||||||
| Letland | - | (78) | - | (236) | 24.600 | - | 7.725 |
| - | (78) | - | (236) | 24.600 | - | 7.725 | |
| Andere³ | - | 47 | 51 | 148 | 69 | - | 70 |
| Totaal | 22.270 | 20.164 | 7.572 | 52.433 | 630.984 | 608.921 | 142.306 |
¹ Inclusief Joint Venture volgens aandeel.
² Investeringsuitgaven zijn inclusief de aanschaffingen en verwervingen van vastgoedbeleggingen, projectontwikkelingen en ontwikkelingsland maar zijn exclusief de huurincentives en vastgoedmakelaarskosten en gekapitaliseerde interest. Investeringsuitgaven voor de eigen portefeuille bedragen € 96,6 miljoen en voor de Joint Venture portefeuille € 45,7 miljoen.
³ 'Andere' betreft de centrale groepskosten en de operationele kosten niet direct geografisch toewijsbaar zijn.
| 30 juni 2017 In duizend € |
Gross rental income¹ |
Net rental income¹ |
Share of joint venture's Adjusted profit after tax |
Adjusted operating EBITDA |
Investment properties Own |
Investment properties JV at share |
Capital expenditure² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| West-Europa | |||||||
| Duitsland | 6.022 | 5.058 | 2.284 | 21.927 | 375.367 | 263.216 | 86.511 |
| Spanje | 3.750 | 3.657 | 0 | 2.164 | 209.976 | 0 | 488 |
| 9.772 | 8.715 | 2.284 | 24.091 | 585.343 | 263.216 | 86.998 | |
| Centraal en Oost Europa |
|||||||
| Tsjechië | 2.877 | 2.599 | 989 | 27.360 | 156.688 | 75.416 | 14.495 |
| Slowakije | 813 | 717 | 514 | 1.248 | 11.262 | 21.722 | 106 |
| Hongarije | 852 | 794 | 576 | 3.687 | 9.101 | 22.725 | 902 |
| Roemenië | 1.549 | 1.667 | 0 | 1.497 | 45.660 | 438 | |
| 6.091 | 5.777 | 2.079 | 33.792 | 222.711 | 119.863 | 15.941 | |
| Baltishe landen | |||||||
| Estland | 1.552 | 1.483 | - | 1.333 | - | - | 2.669 |
| letland | - | (7) | - | (92) | 14.535 | - | 2.862 |
| 1.552 | 1.476 | - | 1.241 | 14.535 | - | 5.531 | |
| Andere³ | 1 | (42) | (284) | (3.527) | - | - | - |
| Totaal | 17.416 | 15.926 | 4.079 | 55.597 | 822.589 | 383.079 | 108.470 |
¹ Inclusief Joint Venture volgens aandeel.
² Investeringsuitgaven zijn inclusief de aanschaffingen en verwervingen van vastgoedbeleggingen, projectontwikkelingen en ontwikkelingsland maar zijn exclusief de huurincentives en vastgoedmakelaarskosten en gekapitaliseerde interest. Investeringsuitgaven voor de eigen portefeuille bedragen € 67,3 miljoen en voor de Joint Venture portefeuille € 41,2 miljoen.
³ 'Andere' betreft de centrale groepskosten en de operationele kosten niet direct geografisch toewijsbaar zijn.
| In duizend € | 30.06.2018 | 30.06.2017 |
|---|---|---|
| Bruto ontvangen/toegerekende huurbetalingen | 8.065 | 8.824 |
| Huurindexering en kortingen | 905 | 287 |
| Totaal bruto huuropbrengsten | 8.970 | 9.111 |
| Joint Venture management fee inkomsten | ||
| Inkomsten uit vastgoedbeheer en facility management | 2.698 | 1.519 |
| Inkomsten uit projectontwikkeling | 1.887 | 2.257 |
| Doorgerekende huurlasten | 2.131 | 1.409 |
| Totale omzet | 15.686 | 14.296 |
De Groep verhuurt zijn vastgoedbeleggingen via operationele huurovereenkomsten. De huurovereenkomsten hebben in het algemeen een looptijd van meer dan 5 jaar. De bruto huurinkomsten weerspiegelen de bestendige groei van de verhuurde activa voornamelijk deze die in het jaar 2018 werden opgeleverd en de verkoop van de vierde closing met de Joint Venture op 30 April 2018. De bruto huuropbrengsten per 30 juni 2018 waren inclusief € 3,2 miljoen bruto huurinkomsten van de vierde closing met de Joint Venture voor de periode 1 januari 2018 tot 30 april 2018 (in vergelijking met € 1,7 miljoen bruto huurinkomsten van de derde closing met de Joint Venture per einde mei 2017 voor de periode 1 januari 2017 tot 31 mei 2017).
Op het einde van juni 2018 had de Groep (inclusief de Joint Venture) toegezegde huurovereenkomsten voor een totaalbedrag van € 96,8 miljoen1 (in vergelijking met € 82,8 miljoen2 per 31 december 2017).
De toekomstige huuropbrengsten op jaarbasis van de eigen vastgoedportefeuille worden gedetailleerd als volgt:
| In duizend € | 30.06.2018 | 31.12.2017 |
|---|---|---|
| Minder dan één jaar | 27.780 | 29.983 |
| Tussen één en vijf jaar | 100.725 | 109.260 |
| Meer dan vijf jaar | 230.632 | 274.630 |
| Totaal | 359.137 | 413.873 |
| In duizend € | 30.06.2018 | 30.06.2017 |
|---|---|---|
| Niet-gerealiseerde meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen | 32.921 | 36.789 |
| Niet-gerealiseerde meer- / (min)waarde op Groepen activa | ||
| aangehouden voor verkoop | 13.433 | 22 733 |
| Gerealiseerde meer- / (min)waarde op verkoop van | ||
| dochterondernemingen en vastgoedbeleggingen | 15.380 | 342 |
| Totaal | 61.734 | 59.864 |
De totale vastgoedportefeuille, exclusief het ontwikkelingsland en de projecten in aanbouw voor rekening van de Joint Venture, werd op 30 juni 2018 door de waarderingsdeskundige gewaardeerd op basis van een kapitalisatievoet van 6,64% (vergeleken met 6,26% per 31 december 2017) toegepast op de contractuele huren vermeerderd met de geschatte huurwaarde van de leegstaande gebouwen. Een variatie van 0,10% van deze kapitalisatievoet zou een variatie van de totale portefeuillewaarde van € 7,0 miljoen met zich meebrengen.
1 € 68,9 miljoen gerelateerd aan VGP European Logistics en € 27,9 miljoen gerelatererd aan de eigen portefeuille.
2 € 52,5 miljoen gerelateerd aan VGP European Logistics en € 30,3 miljoen gerelatererd aan de eigen portefeuille.
De onderstaande tabel bevat de samenvattende winst- en verliesrekening van de Groep's joint venture met Allianz Real Estate (VGP European Logistics) en de geassocieerde ondernemingen, die allen volgens de vermogensmutatiemethode worden opgenomen. VGP European Logistics is opgericht in Luxemburg en is eigenaar van logistiek vastgoed in Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije. Geassocieerde ondernemingen hebben betrekking op de 5,1% die rechtstreeks door VGP NV aangehouden wordt in de dochterondernemingen van de Joint Venture die activa in Duitsland bezitten.
| WINST- EN VERLIESREKENING (in duizend €) |
VGP European Logistics JV aan 100% |
VGP European Logistics Duitse Vastgoedonder nemongen aan 100 % |
VGP European Logistic Duitse Vastgoedonder nemingen aan 5.1% |
VGP European Logistics JV aan 50% |
30.06.2018 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bruto huuropbrengsten | 24.950 | 16.186 | 825 | 12.475 | 13.300 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed |
|||||
| - Doorgerekende/ (door te rekenen huurlasten (netto) |
589 | 515 | 26 | 294 | 321 |
| - onderliggende operationele kosten | (802) | (514) | (26) | (401) | (427) |
| - vastgoedbeheer kosten | (1.907) | (1.272) | (65) | (954) | (1.018) |
| Netto huurresultaat | 22.829 | 14.915 | 761 | 11.415 | 12.175 |
| Administratieve kosten | (1.096) | (525) | (27) | (548) | (575) |
| Andere opbrengsten / (kosten) (netto) | 246 | 244 | 12 | 123 | 135 |
| Operationeel resultaat (vóór resultaat op de portefeuille) Netto financieel resultaat excl. |
21.979 | 14.634 | 746 | 10.989 | 11.736 |
| herwaardering van de afdekkingsderivaten) |
(7.062) | (5.341) | (272) | (3.531) | (3.803) |
| Belastingen op het EPRA resultaat | (679) | (420) | (21) | (339) | (361) |
| EPRA resultaat | 14.238 | 8.873 | 453 | 7.119 | 7.572 |
| Aanpassingen | |||||
| Netto meerwaarde / (minwaarde) op vastgoedbeleggingen |
43.645 | 29.237 | 1.491 | 21.822 | 23.313 |
| Gerealiseerde winst op verkoop vastgoedbeleggingen |
83 | - | - | 42 | 42 |
| Niet-gerealiseerde winsten / (verliezen) op afdekkingsderivaten |
(3.140) | - | - | (1.570) | (1.570) |
| Belastingen op aanpassingen | (8.568) | (5.803) | (296) | (4.284) | (4.580) |
| Totaal aanpassingen | 32.019 | 23.434 | 1.195 | 16.010 | 17.205 |
| Winst over de verslagperiode | 46.258 | 32.307 | 1.648 | 23.129 | 24.777 |
| WINST- EN VERLIESREKENING (in duizend €) |
VGP European Logistics JV aan 100% |
VGP European Logistics Duitse Vastgoedonder nemongen aan 100 % |
VGP European Logistic Duitse Vastgoedonder nemingen aan 5.1% |
VGP European Logistics JV aan 50% |
30.06.2017 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bruto huuropbrengsten | 15.658 | 9.337 | 476 | 7.829 | 8.305 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed |
|||||
| - Doorgerekende/ (door te rekenen huurlasten (netto) |
391 | 323 | 16 | 195 | 212 |
| - onderliggende operationele kosten | (965) | (672) | (34) | (482) | (517) |
| - vastgoedbeheer kosten | (1.266) | (763) | (39) | (633) | (672) |
| Netto huurresultaat | 13.818 | 8.225 | 419 | 6.909 | 7.328 |
| Administratieve kosten | (588) | (243) | (12) | (294) | (306) |
| Andere opbrengsten / (kosten) (netto) | 52 | 36 | 2 | 26 | 28 |
| Operationeel resultaat (vóór resultaat op de portefeuille) |
13.282 | 8.018 | 409 | 6.641 | 7.050 |
| Netto financieel resultaat excl. herwaardering van de afdekkingsderivaten) |
(5.456) | (3.638) | (186) | (2.728) | (2.914) |
| Belastingen op het EPRA resultaat | (111) | (36) | (2) | (56) | (57) |
| EPRA resultaat | 7.714 | 4.344 | 222 | 3.857 | 4.079 |
| Aanpassingen | |||||
| Netto meerwaarde / (minwaarde) op vastgoedbeleggingen |
24.490 | 19.841 | 1.012 | 12.245 | 13.257 |
| Gerealiseerde winst op verkoop vastgoedbeleggingen |
79 | 92 | 5 | 39 | 44 |
| Niet-gerealiseerde winsten / (verliezen) op afdekkingsderivaten |
1.929 | - | - | 966 | 966 |
| Belastingen op aanpassingen | (5.976) | (3.718) | (190) | (2.988) | (3.178) |
| Totaal aanpassingen | 20.521 | 16.215 | 827 | 10.261 | 11.088 |
| Winst over de verslagperiode | 28.235 | 20.559 | 1.049 | 14.119 | 15.167 |
| BALANS (in duizend €) |
VGP European Logistics JV at 100% |
VGP European Logistics Diotse Vastgoedonder nemingen at 100 % |
VGP European Logistics Duitse Vastgoedonder nemingen at 5.1% |
VGP European Logistics JV at 50% |
30.06.2018 |
|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | 1.134.540 | 816.679 | 41.651 | 567.270 | 608.921 |
| Andere activa | 3.538 | 3.102 | 158 | 1.769 | 1.927 |
| Totaal vaste activa | 1.138.078 | 819.781 | 41.809 | 569.039 | 610.848 |
| Handels- en andere vorderingen | 15.675 | 14.098 | 719 | 7.838 | 8.557 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 42.935 | 28.916 | 1.475 | 21.468 | 22.943 |
| Totaal vlottende activa | 58.610 | 43.014 | 2.194 | 29.306 | 31.500 |
| Totaal activa | 1.196.688 | 862.795 | 44.003 | 598.345 | 642.348 |
| Langlopende financiële schulden | 654.925 | 486.472 | 24.810 | 327.463 | 352.273 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 2.988 | 0 | 0 | 1.494 | 1.494 |
| Andere langlopende verplichtingen | 7.101 | 4.121 | 210 | 3.551 | 3.761 |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | 70.370 | 45.304 | 2.311 | 35.185 | 37.496 |
| Totaal langlopende verplichtingen | 735.384 | 535.897 | 27.331 | 367.693 | 395.024 |
| Kortlopende financiële schulden | 15.068 | 10.691 | 545 | 7.534 | 8.079 |
| Handels- en andere kortlopende schulden | 34.016 | 24.567 | 1.253 | 17.008 | 18.261 |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 49.084 | 35.258 | 1.798 | 24.542 | 26.340 |
| Totaal verplichtingen | 784.468 | 571.155 | 29.129 | 392.235 | 421.364 |
| Netto actiefwaarde | 412.220 | 291.640 | 14.874 | 206.110 | 220.984 |
| BALANS (in duizend €) |
VGP European Logistics JV at 100% |
VGP European Logistics Diotse Vastgoedonder nemingen at 100 % |
VGP European Logistics Duitse Vastgoedonder nemingen at 5.1% |
VGP European Logistics JV at 50% |
30.06.2017 |
|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | 715.067 | 500.887 | 25.544 | 357.534 | 383.078 |
| Andere activa | 269 | - | - | 135 | 135 |
| Totaal vaste activa | 715.336 | 500.887 | 25.544 | 357.669 | 383.213 |
| Handels- en andere vorderingen | 11.843 | 10.596 | 540 | 5.922 | 6.462 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 22.151 | 15.338 | 782 | 11.076 | 11.858 |
| Totaal vlottende activa | 33.994 | 25.934 | 1.322 | 16.998 | 18.320 |
| Totaal activa | 749.330 | 526.821 | 26.866 | 374.667 | 401.533 |
| Langlopende financiële schulden | 389.692 | 276.954 | 14.125 | 194.846 | 208.971 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | - | - | - | - | - |
| Andere langlopende verplichtingen | 3.544 | 1.981 | 101 | 1.773 | 1.874 |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | 53.752 | 36.536 | 1.863 | 26.876 | 28.739 |
| Totaal langlopende verplichtingen | 446.988 | 315.471 | 16.089 | 223.495 | 239.584 |
| Kortlopende financiële schulden | 10.651 | 7.887 | 402 | 5.326 | 5.728 |
| Handels- en andere kortlopende schulden | 23.852 | 19.265 | 983 | 11.926 | 12.909 |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 34.503 | 27.152 | 1.385 | 17.252 | 18.637 |
| Totaal verplichtingen | 481.491 | 342.623 | 17.474 | 240.747 | 258.221 |
| Netto actiefwaarde | 267.839 | 184.198 | 9.392 | 133.920 | 143.312 |
Eind april 2018 werd een vierde closing met VGP European Logistics succesvol afgerond. VGP European Logistics heeft hierdoor 6 nieuwe parken verworven van VGP, bestaande uit 13 logistieke gebouwen naast nog eens 5 nieuwe gebouwen die ontwikkeld werden door VGP, in parken die reeds vroeger getransfereerd werden naar de Joint Venture. De 6 parken die verkocht werden door VGP zijn gelegen in Duitsland (3) en in Tsjechië (3). De bijkomende 5 gebouwen die aangekocht worden door de Joint Venture liggen in Duitsland (3 gebouwen), in Tsjechië (1 gebouw) en in Hongarije (1 gebouw).
De Joint Venture vastgoedportefeuille, exclusief het ontwikkelingsland en de projecten in aanbouw die door VGP ontwikkeld worden voor rekening van de Joint Venture, werd op 30 juni 2018 door de waarderingsdeskundige gewaardeerd op basis van een kapitalisatievoet van 5,42% (vergeleken met 5,63% per 31 december 2017) toegepast op de contractuele huren vermeerderd met de geschatte huurwaarde van de niet verhuurde oppervlakte. Een variatie van 0,10% van deze kapitalisatievoet zou een variatie van deze totale Joint Venture portefeuillewaarde (100%) van €23,8 miljoen met zich meebrengen.
De (her)waardering van de Joint Venture vastgoedportefeuille was gebaseerd op het waarderingsrapport van Jones Lang LaSalle.
VGP verleent diensten aan de Joint Venture als beheerder van activa, vastgoed en ontwikkelingen en ontvangt hiervoor van de Joint Venture commissievergoedingen. Deze diensten worden uitgevoerd op een marktconforme basis en geven VGP geen controle over de Joint Venture (noch enig belangrijk eenzijdige besluitvormingsrechten). Belangrijke transacties en beslissingen binnen de Joint Venture vereisen de goedkeuring van de volledige Raad van Bestuur en / of de goedkeuring van de aandeelhouders, in overeenstemming met de voorwaarden van de Joint Venture-overeenkomst.
| in duizend € | 30.06.2018 | 31.12.2017 |
|---|---|---|
| Aandeelhoudersleningen aan VGP European Logistics S.à r.l. | 43.942 | 11.539 |
| Aandeelhoudersleningen aan geassocieerde ondernemingen (dochterondernemingen van of VGP European Logistics S.à r.l.) |
4.392 | 1.218 |
| Constructie- en ontwikkelingsleningen aan geassocieerde ondernemingen (dochterondernemingen van VGP European Logistics S.à r.l.) |
71.875 | 137.150 |
| Constructie- en ontwikkelingsleningen geherclassificeerd naar Groepen activa aangehouden voor verkoop |
(71.875) | (137.150) |
| Totaal | 48.334 | 12.757 |
Voor verdere informatie zoe toelichting 12.
| in duizend € | 30.06.2018 | 31.12.2017 |
|---|---|---|
| Op 1 januari | 143.312 | 89.194 |
| Toevoegingen | 52.895 | 25.787 |
| Resultaat van het boekjaar | 24.777 | 29.229 |
| Terugbetaling van eigen vermogen | - | (1.000) |
| Aanpassing m.b.t. verkoop van deelnemingen | - | 102 |
| Op het einde van de periode | 220.984 | 143.312 |
| In duizend € | 30.06.2018 | 30.06.2017 |
|---|---|---|
| Bancaire renteopbrengsten | 16 | 11 |
| Renteopbrengsten uit leningen aan joint venture en geassocieerde ondernemingen |
3.019 | 2.123 |
| Niet-gerealiseerde winsten op afdekkingsderivaten | 11 | 2.074 |
| Netto wisselkoerswinsten | 426 | 0 |
| Andere financiële opbrengsten | 2 | 0 |
| Financiële opbrengsten | 3.474 | 4.208 |
| Rentelasten uit obligaties | (8.786) | (8.839) |
| Bancaire rentekosten – Variabele schuld | (455) | (482) |
| Bancaire rentekosten – Afdekkingsderivaten | - | (74) |
| Rente geactiveerd bij vastgoedbeleggingen | 1.435 | 1.140 |
| Niet-gerealiseerde verliezen op afdekkingsderivaten | (975) | (69) |
| Netto wisselkoersverliezen | - | (6) |
| Andere financiële kosten | (776) | (854) |
| Financiële kosten | (9.557) | (9.184) |
| Netto financiële kosten | (6.083) | (4.976) |
De netto financiële kosten (inclusief aanpassingen) in het aangepaste bedrijfsresultaat (Toelichting 3) bedraagt €5,1 miljoen (2017: € 7,0 miljoen). Dit is exclusief de netto niet gerealiseerde winsten en verliezen op afdekkingsderivaten van € 1,0 miljoen winst (2017: € 2,0 miljoen verlies).
| In aantal | 30.06.2018 | 30.06.2017 |
|---|---|---|
| Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen (basis) | 18.583.050 | 18.583.050 |
| Verwatering | - | - |
| Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen (verwaterd) | 18.583.050 | 18.583.050 |
| Correctie voor wederzijds belang via geassocieerde | ||
| ondernemingen | (401.648) | (401.648) |
| Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen (verwaterd en na | ||
| correctie voor wederzijds belang via geassocieerde ondernemingen) | 18.181.402 | 18.181.402 |
| In duizend € | 30.06.2018 | 30.062017 |
|---|---|---|
| Resultaat over de periode toewijsbaar aan de Groep en de gewone | ||
| aandeelhouders | 74.789 | 62.457 |
| Winst per aandeel (in €) - basis | 4,02 | 3,36 |
| Winst per aandeel (in €) - verwaterd | 4,02 | 3,36 |
| Winst per aandeel – na correctie voor wederzijds belang via | ||
| geassocieerde ondernemingen (in €) | 4,11 | 3,44 |
Correctie voor wederzijds belang heeft betrekking op de eliminatie van het proportioneel aandeel in het eigen vermogen van de VGP NV aandelen die gehouden worden door VGP Misv Comm. VA. VGP NV houdt 43,23% in VGP Misv Comm. VA.
| EPRA NAV – In duizend € | 30.06.2018 | 31.12.2017 |
|---|---|---|
| IFRS NAV | 505.711 | 466.230 |
| Effect van de lichting van de opties, converteerbare schulden en | ||
| andere eigen vermogensinstrumenten | - | - |
| Verwaterd NAV | 505.711 | 466.230 |
| Uit te sluiten: | ||
| Reële waarde financiële instrumenten | 2.608 | 1.644 |
| Latente belastingen | 27.729 | 34.942 |
| EPRA NAV | 536.048 | 502.816 |
| Aantal aandelen | 18.583.050 | 18.583.050 |
| EPRA NAV per aandeel (€/aandeel) | 28,85 | 27,06 |
| EPRA NNNAV – In duizend € | 30.06.2018 | 31.12.2017 |
|---|---|---|
| EPRA NAV | 536,048 | 502,816 |
| Uit te sluiten: | ||
| Reële waarde financiële instrumenten | (2,608) | (1,644) |
| Latente belastingen | (27,729) | (34,942) |
| Reële waardeaanpassing met betrekking tot uitgegeven schuld | (6,455) | (14,084) |
| EPRA triple net NAV (NNNAV) | 499,256 | 452,146 |
| Aantal aandelen | 18,583,050 | 18,583,050 |
| EPRA NNNAV per aandeel (€/aandeel) | 26,87 | 24,33 |
| 30.06.2018 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| In duizend € | Opgeleverd | In aanbouw |
Ontwikkelings land |
Total | |
| Op 1 januari | 332.925 | 145.437 | 149.375 | 627.737 | |
| Investeringsuitgaven | 14.263 | 37.901 | 7.993 | 60.157 | |
| Aanschaffingen | - | - | 36.329 | 36.329 | |
| Geactiveerde rente | 248 | 1.154 | 34 | 1.436 | |
| Geactiveerde huur incentives en | |||||
| makelaarskosten | 74 | 362 | 128 | 564 | |
| Verkoop en overdracht aan de Joint Venture | (170.762) | (67.983) | (4.468) | (243.213) | |
| Overdracht naar aanleiding van start-up van ontwikkeling |
- | 42.483 | (42.483) | - | |
| Overdracht naar aanleiding van oplevering van ontwikkeling |
34.925 | (34.925) | - | - | |
| Netto meerwaarde / (minwaarde) op vastgoedbeleggingen |
(1.083) | 33.632 | 373 | 32.922 | |
| Herclassificatie naar Groepen activa aangehouden voor verkoop |
- | - | - | - | |
| Per 30 juni | 210.590 | 158.061 | 147.281 | 515.932 |
| In duizend € | Opgeleverd | In aanbouw |
Ontwikkelings land |
Total |
|---|---|---|---|---|
| Op 1 januari | 265.813 | 125.989 | 158.460 | 550.262 |
| Investeringsuitgaven | 82.320 | 63.619 | - | 145.939 |
| Aanschaffingen | - | - | 25.211 | 25.211 |
| Geactiveerde rente | 1.732 | 1.226 | 8 | 2.966 |
| Geactiveerde huur incentives en makelaarskosten |
2.025 | 231 | - | 2.256 |
| Verkoop en overdracht aan de Joint Venture | (148.810) | (12.186) | (3.244) | (164.240) |
| Overdracht naar aanleiding van start-up van ontwikkeling |
- | 34.437 | (34.437) | - |
| Overdracht naar aanleiding van oplevering van ontwikkeling |
120.984 | (120.984) | - | - |
| Netto meerwaarde / (minwaarde) op vastgoedbeleggingen |
8.861 | 53.105 | 3.377 | 65.343 |
| Herclassificatie naar Groepen activa aangehouden voor verkoop |
(180.314) | (50.432) | (4.700) | (235.446) |
| Per 30 juni | 152.611 | 95.005 | 144.675 | 392.291 |
Alle vastgoedbeleggingen van de Groep, zijn niveau 3, zoals gedefinieerd door IFRS 13, in de reële waarde hiërarchie per 30 juni 2018. Er waren geen transfers tussen niveaus gedurende het jaar. Niveau 3 inputs die gebruikt worden voor de waarderingen van de vastgoedbeleggingen zijn niet-waarneembaar, in tegenstelling tot niveau 1 (inputs gebaseerd op genoteerde prijzen) en niveau 2 (inputs die direct d.w.z. zoals prijzen, hetzij indirect d.w.z. afgeleid van prijzen, waarneembaar zijn).
De vastgoedbeleggingen van de Groep en van de Joint Venture werden gewaardeerd op 30 juni 2018 door Jones Lang LaSalle. Het waarderingsproces was ongewijzigd ten opzichte van het waarderingsproces zoals beschreven in het 2017 jaarverslag (pagina 149-150).
De kwantitatieve informatie in de volgende tabel is afkomstig uit de verschillende rapporten van de onafhankelijke vastgoedexperten. De cijfers geven de waardevork en het gewogen gemiddelde van de gehanteerde veronderstellingen die bij de bepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gebruikt werd.
| Reële waarde 30 jun-18 |
Niveau 3 – Niet-waarneembare | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Regio | Segment | (€ '000) | Waarderingstechniek | inputs | Waarde |
| Tsjechië | IPUC | 29.901 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
Jaarlijkse huur per m² (in €) | 47-51 |
| Verdisconteringsvoet | 6,75-10,00% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 6,25% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet |
7,00% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) |
9.117 | ||||
| DL | 19.240 | Vergelijkende verkoop |
Prijs per m² | ||
| Duitsland | IP | 16.310 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
Jaarlijkse huur per m² (in €) | 38-46 |
| Verdisconteringsvoet | 6,25%-8,00% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 5,00%-5,35% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet |
5,43% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) |
37.075 | ||||
| IPUC | 49.780 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
Jaarlijkse huur per m² (in €) | - | |
| Verdisconteringsvoet | |||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 42 | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet |
5,40% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) |
5,97% | ||||
| DL | 69.122 | Vergelijkende verkoop |
Prijs per m² | - | |
| Spanje | IP | 147.780 | Netto-contante waarde |
Jaarlijkse huur per m² (in €) | 42 |
| IRR | 5,40% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet |
5,97% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) |
- | ||||
| IPUC | 50.880 | Equivalente opbrengst |
Jaarlijkse huur per m² | 57-91 |
| Regio | Segment | Reële waarde 30 jun-18 (€ '000) |
Waarderingstechniek | Niveau 3 – Niet-waarneembare inputs |
Waarde |
|---|---|---|---|---|---|
| IPUC | 50.880 | Equivalente opbrengst |
Jaarlijkse huur per m² | 57-91 | |
| Equivalente kapitalisatievoet | 5,65-6,87% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet |
5,50-6,50% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) |
6,49% | ||||
| DL | 49.841 | Vergelijkende verkoop |
Prijs per m² | 29.783 | |
| - | |||||
| Andere (Roemenië) |
IP | 46.500 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
Jaarlijkse huur per m² (in €) | 43-52 |
| Verdisconteringsvoet | 9,50% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 9,00% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet |
9,04% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) |
1.000 | ||||
| Andere (Roemenië, Letland) |
IPUC | 27.500 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
Jaarlijkse huur per m² (in €) | 45-57 |
| Verdisconteringsvoet | 8,4-9,75% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 8,25-9,25% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet |
9,44% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) |
16.850 | ||||
| Andere (Roemenië, Slowakije,Letland) |
DL | 9.078 | Vergelijkende verkoop |
Prijs per m² | - |
| Total | 515.932 |
IP= opgeleverde vastgoedbeleggingen
IPUC= projectontwikkelingen
DL= ontwikkelingsland
| Regio | Segment | Reële waarde 31 dec-17 (€ '000) |
Waarderingstechniek | Niveau 3 – Niet-waarneembare inputs |
Waarde |
|---|---|---|---|---|---|
| Tsjechië | IP | 30.080 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
Jaarlijkse huur per m² (in €) | 35-96 |
| Verdisconteringsvoet | 5,90%-6,5% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 5,90%-6,25% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet | 6,30% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 135 | ||||
| IPUC | 25.620 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
Jaarlijkse huur per m² (in €) | 39-96 | |
| Verdisconteringsvoet | 5,90%-7,25% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 5,90%-6,25% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet | 6,40% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 8.771 | ||||
| DL | 34.316 | Vergelijkende verkoop | Prijs per m² | - |
| Reële waarde 31 dec-17 |
Niveau 3 – Niet-waarneembare | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Regio Duitsland |
Segment IP |
(€ '000) 30.360 |
Waarderingstechniek Gedisconteerde |
inputs Jaarlijkse huur per m² (in €) |
Waarde 45-63 |
| kasstroomtechniek | |||||
| Verdisconteringsvoet | 5,55%-5,75% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 4,75-5,75% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet | 5,04% | ||||
| IPUC | 93.169 | Gedisconteerde | Nog te maken bouwkosten (in '000 €) Jaarlijkse huur per m² (in €) |
527 41-52 |
|
| kasstroomtechniek | Verdisconteringsvoet | 5,75%-8,00% | |||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 5,00%-5,50% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet | 5,98% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 23.723 | ||||
| DL | 50.475 | Vergelijkende verkoop | Prijs per m² | - | |
| Spanje | IP | 126.280 | Netto-contante waarde | Jaarlijkse huur per m² (in €) | 42 |
| IRR | 5,50% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet | 5,98% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | - | ||||
| IPUC | 18.445 | Equivalente opbrengst | Jaarlijkse huur per m² | 60 | |
| Equivalente kapitalisatievoet | 5,50% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet | 6,21% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 3.673 | ||||
| DL | 65.251 | Vergelijkende verkoop | Prijs per m² | - | |
| Andere (Roemenië) | IP | 37.600 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
Jaarlijkse huur per m² (in €) | 41-50 |
| Verdisconteringsvoet | 9,50% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 9,00% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet | 8,75% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 80 | ||||
| Andere (Roemenië, Letland) |
IPUC | 18.200 | Gedisconteerde kasstroomtechniek |
Jaarlijkse huur per m² (in €) | 46-60 |
| Verdisconteringsvoet | 8,5-9,75% | ||||
| 'Exit' kapitalisatievoet | 8,25-9,25% | ||||
| Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet | 9,93% | ||||
| Nog te maken bouwkosten (in '000 €) | 6.000 | ||||
| Andere (Roemenië, Slowakije, Letland) |
DL | 5.340 | Vergelijkende verkoop | Prijs per m² | - |
| Total | 627.737 |
IP= opgeleverde vastgoedbeleggingen IPUC= projectontwikkelingen
DL= ontwikkelingsland
De contractuele looptijd van de rentedragende leningen en schulden (langlopende en kortlopende) is als volgt:
| Vervaldag | 30.06.2018 | |||
|---|---|---|---|---|
| In duizend € | Openstaande schuld |
< 1 jaar | > 1-5 jaar | > 5 jaar |
| Langlopend | ||||
| Bankleningen | 14.591 | - | 14.591 | - |
| Obligaties | ||||
| 3,90% obligatie sep-23 | 221.633 | - | - | 221.633 |
| 3,25% obligatie jul-24 | 74.636 | - | - | 74.636 |
| 3,35% obligatie mar-25 | 79.286 | - | - | 79.286 |
| 375.555 | - | - | 375.555 | |
| Totaal langlopende financiële schulden |
390.146 | 14.591 | 375.555 | |
| Kortlopend | ||||
| Bankleningen | 722 | 722 | - | - |
| Obligaties | ||||
| 5,10% obligatie dec-18 | 74.860 | 74.860 | - | - |
| Opgelopen interest | 12.011 | 12.011 | - | - |
| Totaal kortlopende financiële schulden |
87.593 | 87.593 | - | - |
| Totaal langlopende- en | ||||
| kortlopende financiële schulden | 477.739 | 87.593 | 14.591 | 375.555 |
| Vervaldag | 31.12.2017 | |||
| In duizend € | Openstaande | < 1 jaar | > 1-5 jaar | > 5 jaar |
| schuld | ||||
| Langlopend Bankleningen |
14,917 | - | 14,917 | - |
| Obligaties | ||||
| 3,90% obligatie sep-23 | 221,314 | - | - | 221,314 |
| 3,25% obligatie jul-24 | 74,227 | - | - | 74,227 |
| 3,35% obligatie mar-25 | 79,609 | - | - | 79,609 |
| 375,150 | - | - | 375,150 | |
| Totaal langlopende financiële schulden |
390,067 | - | 14,917 | 375,150 |
| Kortlopend | ||||
| Bankleningen | 752 | 752 | - | - |
| Obligaties | ||||
| 5,10% obligatie dec-18 | 74,701 | 74,701 | - | - |
| Opgelopen interest | 5,905 | 5,905 | - | - |
| Totaal kortlopende financiële schulden |
81,358 | 81,358 | - | - |
Bovenstaande 30 juni 2018 saldi omvatten geactiveerde financieringskosten op bankleningen van € 62k (in vergelijking met € 83k per 31 december 2017) en geactiveerde financieringskosten op obligaties € 4.585k (in vergelijking met 5.149k per 31 december 2017).
Alle leningen toegekend aan de VGP Groep zijn gewaarborgd en gedenomineerd in € behalve voor de andere bankleningen die gedenomineerd zijn in CZK. De leningen kunnen als volgt samengevat worden:
| 30.06.2018 In duizend € |
Krediet faciliteit |
Vervaldatum faciliteit |
Openstaande schuld |
< 1 jaar | > 1-5 jaar | > 5 jaar |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Raiffeisen - Roemenië | 15.750 | 31-Dec-19 | 15.750 | 750 | 15.000 | - |
| Totaal bankleningen | 15.750 | 15.750 | 752 | 15.000 | - |
| 31.12.2017 In duizend € |
Krediet faciliteit |
Vervaldatum faciliteit |
Openstaande schuld |
< 1 jaar | > 1-5 jaar | > 5 jaar |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Raiffeisen - Roemenië | 15.668 | 31-dec-19 | 15.668 | 750 | 14.918 | - |
| Andere bankleningen | 2 | 2016-2018 | 2 | 2 | - | - |
| Totaal bankleningen | 15.670 | 15.670 | 752 | 14.918 | - |
Gedurende het eerste halfjaar van 2018 bleef de Groep ruim binnen de gestelde bankconvenanten en waren er geen gebeurtenissen van wanbetalingen of schendingen met betrekking tot aangegane leningen.
VGP heeft volgende 4 obligatieleningen uitstaan per 30 juni 2018:
Alle obligatieleningen zijn ongedekt.
Gedurende het boekjaar bleef de Groep ruim binnen de gestelde obligatieconvenanten en waren er geen gebeurtenissen van wanbetalingen of schendingen met betrekking tot aangegane leningen.
| In duizend € | 30.06.2018 | 31.12.2017 |
|---|---|---|
| Immateriële activa | - | - |
| Vastgoedbeleggingen | 115.052 | 430.298 |
| Andere materiële vaste activa | - | - |
| Uitgestelde belastingvorderingen | - | - |
| Handels- en andere vorderingen | - | 5.085 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | - | 6.570 |
| Groepen activa aangehouden voor verkoop | 115.052 | 441.953 |
| Langlopende financiële schulden | - | - |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | - | - |
| Andere langlopende verplichtingen | - | (2.736) |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | (7.636) | (23.223) |
| Kortlopende financiële schulden | - | - |
| Handels- en andere kortlopende schulden | - | (15.164) |
| Verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop | (7.636) | (41.123) |
| Totaal netto actief | 107.416 | 400.830 |
Onder de Joint Venture overeenkomst heeft VGP European Logistics een exclusief voorkooprecht met betrekking tot de aankoop van de inkomsten genererende activa ontwikkeld door VGP en gelegen in Duitsland, de Tsjechische Republiek, Slowakije en Hongarije. De ontwikkelingspijplijn, die mee zal worden getransfereerd naar de Joint Venture als onderdeel van een toekomstige aankooptransactie tussen de Joint Venture en VGP wordt ontwikkeld en of zal ontwikkeld worden door VGP op eigen risico en nadien verworven worden door de Joint Venture op basis van vooraf overeengekomen opleverings- en verhuurparameters.
Per 31 december 2017 werden de activa die bestemd werden om in de toekomst verkocht te worden aan de Joint Venture, inclusief de activa die deel uitmaakte van de volgende closing van april 2018, geherklasseerd als 'Groepen activa aangehouden voor verkoop'.
De vastgoedbeleggingen komen overeen met de reële waarde van de gebouwen in aanbouw en die ontwikkeld worden voor de Joint Venture. Dit saldo omvat de € 71,9 miljoen constructie- en ontwikkelingsleningen (2017: € 137,2 miljoen) die verleend worden door VGP aan de Joint Venture ter financiering van haar ontwikkelingspijplijn (zie ook toelichting 7.3).
| In duizend € | 30.06.2018 | 30.06.2017 |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | 272.182 | 173.855 |
| Handels- en andere vorderingen | 5.286 | 7.056 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 11.253 | 3.417 |
| Langlopende financiële schulden | 0 | - |
| Aandeelhoudersleningen | (168.775) | (112.737) |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | (923) | - |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | (15.405) | (7.993) |
| Handels- en andere kortlopende schulden | (15.968) | (13.578) |
| Totaal netto activa verkocht | 87.650 | 50.020 |
| Gerealiseerde meerwaarde op de verkoop | 15.381 | 58 |
| Niet-controlerend belang behouden door VGP | (3.832) | (1.884) |
| Terugbetaling van aandeelhoudersleningen | 251.357 | 100.909 |
| Inbreng eigen vermogen | (49.599) | (23.903) |
| Verkregen koopsom | 300.957 | 125.200 |
| Minus – te ontvangen bedrag van Allianz re derde closing | - | (30.989) |
| Netto kasinstroom van de verkoop | 300.957 | 94.211 |
| Minus - geldmiddelen en kasequivalenten | (11.253) | (3.417) |
| Netto kasinstroom van de verkopen aan de Joint Venture | 289.704 | 90.794 |
Per 30 juni 2017 stond er een vordering van € 31,0 miljoen uit op Allianz met betrekking tot de afwikkeling van de derde closing. Deze vordering werd begin september 2017 ontvangen.
VGP is continu bezig met het optimaliseren van haar kapitaalstructuur met het oog om de aandeelhouderswaarde te maximaliseren en tegelijk de gewenste flexibiliteit te behouden om haar groei te ondersteunen. De Groep heeft als doelstelling om een maximale schuldgraad ratio van netto schuld / totaal eigen vermogen en verplichtingen van 65% aan te houden.
Per 30 juni 2018 was schuldgraad van de Groep als volgt:
| In duizend € | 30.06.2018 | 31.12.2017 | 30.06.2017 |
|---|---|---|---|
| Langlopende financiële schulden | 390.146 | 390.067 | 386.882 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 2.608 | 1.966 | 1.689 |
| Kortlopende financiële schulden | 87.593 | 81.358 | 89.087 |
| Andere kortlopende financiële verplichtingen | - | - | 2.110 |
| Financiële schulden geclassificeerd onder verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop |
0 | - | 18.747 |
| Totale financiële schulden | 480.347 | 473.391 | 498.515 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | (127.529) | (30.269) | (141.545) |
| Geldmiddelen en kasequivalenten geclassificeerd onder Groepen activa aangehouden voor verkoop |
0 | (6.570) | (599) |
| Totale netto financiële schuld (A) | 352.818 | 436.552 | 356.371 |
| Totaal eigen vermogen en verplichtingen (B) | 1.043.556 | 1.032.553 | 1.022.435 |
| Schuldgraad (A)/(B) | 33,8% | 42,3% | 34,9% |
De volgende tabellen tonen de verschillende klassen van financiële activa en verplichtingen met hun nettoboekwaarde in de balans en reële waarde, ingedeeld per waarderingscategorie volgens zowel IAS 39 als IFRS 9. De gebruikte afkortingen worden hieronder toegelicht:
Afkortingen gebruikt volgens IAS 39 zijn:
| L&V | Leningen en vorderingen |
|---|---|
| AvH | Financiële activa en financiële verplichtingen aangehouden voor handelsdoeleinden |
| FVtGK | Financiële verplichtingen tegen geamortiseerde kostprijs |
Afkortingen gebruikt volgens IFRS 9 zijn:
| GK | Financiële activa en financiële verplichtingen aangehouden tegen geamortiseerde |
|---|---|
| kostprijs | |
| RWvR/Vpl | Financiële activa verplicht te waarderen als tegen reële waarde via het resultaat |
| AVH | Financiële verplichtingen aangehouden voor handelsdoeleinden |
| 30.06.2018 | IAS 39 | IAS 9 | Reële waarde |
Reële waarde hiërarchie |
||
|---|---|---|---|---|---|---|
| In duizend € | Netto boekwaarde |
IAS 39 categorie |
Netto-boekwaarde | IFRS 9 categorie |
30.06.2018 | 30.06.2018 |
| Activa | ||||||
| Andere langlopende vorderingen |
48.334 | L&V | 48.334 | GK | 48.334 | Niveau 2 |
| Handelsvorderingen | 3.659 | L&V | 3.659 | GK | 3.659 | Niveau 2 |
| Andere vorderingen | 11.030 | L&V | 11.030 | GK | 11.030 | Niveau 2 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten |
- | AvH | - | RWvR/Vpl | - | Niveau 2 |
| Afgeleide financiële activa |
127.529 | L&V | 127.529 | GK | 127.529 | Niveau 2 |
| Herclassificatie naar Groepen activa aangehouden voor verkoop |
- | - | - | |||
| Totaal | 190.552 | 190.552 | 190.552 | |||
| Verplichtingen | ||||||
| Financiële schuld | ||||||
| Bankleningen | 15.313 | FVtGK | 15.313 | GK | 15.313 | Niveau 2 |
| Obligatieleningen | 450.415 | FVtGK | 450.415 | GK | 464.297 | Niveau 1 |
| Handelsschulden | 20.983 | FVtGk | 20.983 | GK | 20.983 | Niveau 2 |
| Andere schulden | 8.104 | FVtGK | 8.104 | GK | 8.104 | Niveau 2 |
| Afgeleide financiële verplichtingen |
2.608 | AvH | 2.608 | AVH | 2.608 | Niveau 2 |
| Herclassificatie als verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop |
- | - | - | |||
| Totaal | 497.423 | 497.423 | 511.305 |
| 31.12.2017 | IAS 39 | IAS 9 | Reële waarde |
Reële waarde hiërarchie |
||
|---|---|---|---|---|---|---|
| In duizend € | Netto boekwaarde |
IAS 39 categorie |
Netto-boekwaarde | IFRS 9 categorie |
31.12.2017 | 31.12.2017 |
| Activa | ||||||
| Andere langlopende vorderingen |
12.757 | L&V | 12.757 | GK | 12.757 | Niveau 2 |
| Handelsvorderingen | 5.474 | L&V | 5.474 | GK | 5.474 | Niveau 2 |
| Andere vorderingen | 8.457 | L&V | 8.457 | GK | 8.457 | Niveau 2 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten |
322 | AvH | 322 | RWvR/Vpl | 322 | Niveau 2 |
| Afgeleide financiële activa |
33.277 | L&V | 33.277 | GK | 33.277 | Niveau 2 |
| Herclassificatie naar Groepen activa aangehouden voor verkoop |
(11.609) | (11.609) | (11.609) | |||
| Totaal | 48.678 | 48.678 | 48.678 | |||
| Verplichtingen | ||||||
| Financiële schuld | ||||||
| Bankleningen | 15.670 | FVtGK | 15.670 | GK | 15.670 | Niveau 2 |
| Obligatieleningen | 449.851 | FVtGK | 449.851 | GK | 464.624 | Niveau 1 |
| Handelsschulden | 45.258 | FVtGk | 45.258 | GK | 45.258 | Niveau 2 |
| Andere schulden | 12.165 | FVtGK | 12.165 | GK | 12.165 | Niveau 2 |
| Afgeleide financiële verplichtingen |
1.966 | AvH | 1.966 | AVH | 1.966 | Niveau 2 |
| Herclassificatie als verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor |
||||||
| verkoop Totaal |
(21.510) 503.399 |
(21.510) 503.399 |
0 0 |
(21.510) 518.172 |
De Groep heeft een aantal overeenkomsten afgesloten met betrekking tot de toekomstige aankoop van terreinen. Per 30 juni 2018 had de Groep overeenkomsten voor de aankoop van terreinen voor een totale oppervlakte van 1.439.254 m² welke een verbintenis van € 84,4 miljoen vertegenwoordigt en waarvoor deposito's werden gestort voor een totaalbedrag van € 1,1 miljoen. Per 31 december 2017 had de Groep overeenkomsten voor de aankoop van terreinen voor een totale oppervlakte van 1.452.336 m² welke een verbintenis van € 65,0 miljoen vertegenwoordigt en waarvoor deposito's werden gestort voor een totaalbedrag van € 0,6 miljoen.
Het € 1,1 miljoen betaalde voorschot bedrag werd per 30 juni 2018 opgenomen in de balans onder vastgoedbeleggingen gezien het bedrag niet significant is. Dit was ook het geval per 31 December 2017.
Per 30 juni 2018 had de Groep contractuele verbintenissen met betrekking tot projectontwikkelingen voor een totaalbedrag van € 122,5 miljoen in vergelijking met € 75,6 miljoen per 31 december 2017.
Alle verplichtingen zijn van korte duur. Het gesecuriseerde land zal naar verwachting in de loop van de volgende 12-18 maanden aangekocht worden, na verkrijging van de nodige vergunningen. De contractuele bouwverplichtingen hebben betrekking op nieuwe gebouwen of gebouwen in aanbouw die zullen opgeleverd of opgestart worden tijdens de volgende 12 maanden.
Tenzij anders vermeld is, vindt de afwikkeling van transacties met verbonden partijen plaats in contanten, zijn er geen andere uitstaande saldi die dient opgenomen te worden, zijn de openstaande saldi zoals hieronder vermeldt niet onderworpen aan interest, werden er geen garanties of zekerheden verstrekt en werden er kosten of provisie voor dubieuze debiteuren geregistreerd.
De belangrijkste aandeelhouders van de vennootschap zijn:
De twee belangrijkste referentieaandeelhouders die de uiteindelijke zeggenschap hebben over de voormelde aandeelhouders zijn: (i) Dhr. Jan Van Geet die 33,81% van de stemrechten van VGP NV bezit en uitvoerende bestuurder van de vennootschap is, (ii). Dhr. Bart Van Malderen die 25,16% van de stemrechten van VGP NV bezit en niet-uitvoerende bestuurder van de vennootschap is.
Drylock Technologies s.r.o., een onderneming die toebehoort aan Dhr. Bart Van Malderen huurt een gebouw onder een lange termijn huurovereenkomst. Dit huurcontract werd aangegaan tijdens de maand mei van 2012. De huur ontvangen voor het eerste halfjaar 2018 bedroeg € 1.052k (in vergelijking met € 1.047k voor de periode eindigend op 30 juni 2017). Dit gebouw werd verworven door VGP European Logistics joint venture als onderdeel van de verkoop van de initiële vastgoedportefeuille op het einde van mei 2016.
Jan Van Geet s.r.o. verhuurt kantoorruimtes aan de Groep in Tsjechië en die gebruikt worden door het VGP operationele team. De huurcontracten lopen respectievelijk tot 2018 en 2021. Voor het eerste halfjaar 2018 werd er een totale huurprijs van € 48k betaald in vergelijking met € 46k voor dezelfde periode in 2017. Alle huurcontracten werden tegen marktvoorwaarden afgesloten.
De onderstaande tabel geeft de uitstaande saldi met Jan Van Geet s.r.o. Het verschuldigde saldo heeft betrekking op openstaande facturen. De vorderingen hebben betrekking op cash voorschotten om representatiekosten te dekken.
| in duizend € | 30.06.2018 | 31.12.2017 |
|---|---|---|
| Handelsvorderingen / (- schulden) | (51) | (81) |
VGP levert ook vastgoeddiensten (voornamelijk onderhoud) aan Jan Van Geet s.r.o. Tijdens de eerste jaarhelft van 2018 boekte VGP een omzet van € 13k op deze activiteiten (eerste jaarhelft 2017: € 11k).
De geconsolideerde jaarrekening omvat de jaarrekeningen van VGP NV en de dochterondernemingen die vermeld zijn in de toelichting 19.
Transacties tussen de vennootschap en haar dochterondernemingen, die verbonden partijen zijn, werden geëlimineerd in de consolidatie en worden bijgevolg niet opgenomen in deze toelichting.
De onderstaande tabel geeft een overzicht van de transacties met de Groep's joint venture met Allianz Real Estate (VGP European Logistics) en de geassocieerde ondernemingen. VGP European Logistics is opgericht in Luxemburg en is eigenaar van logistiek vastgoed in Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije. Geassocieerde ondernemingen hebben betrekking op de 5,1% die rechtstreeks door VGP NV aangehouden wordt in de dochterondernemingen van de Joint Venture die activa in Duitsland bezitten.
| in duizend € | 30.06.2018 | 31.12.2017 |
|---|---|---|
| Uitstaande leningen op het einde van de periode | 120.209 | 149.907 |
| Investering in Joint Venture | 52.895 | 25.787 |
| Ontvangen kapitaaluitkeringen | - | 1.000 |
| Netto-opbrengst van verkopen aan de Joint Venture | 289.704 | 122.053 |
| Andere langlopende vorderingen / (schulden) op het einde van de periode | - | (74) |
| in duizend € | 30.06.2018 | 30.06.2017 |
|---|---|---|
| Management fee inkomsten | 3.859 | 3.561 |
| Ontvangen rente en soortgelijke opbrengsten | 3.019 | 2.123 |
Er zijn op dit moment geen significante gebeurtenissen na balansdatum waarover dient gerapporteerd te worden.
De volgende ondernemingen behoorden tot de consolidatiekring van de VGP Group: per 31 december 2017 en werden volledig geconsolideerd:
| Dochterondernemingen | Adres maatschappelijke zetel | % | |
|---|---|---|---|
| VGP NV | Machelen (Diegem), België | Moeder | (1) |
| VGP CZ X a.s | Jenišovice u Jablonce nad Nisou,Tsjechië | 100 | (1) |
| VGP Park Chomutov a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou,Tsjechië | 100 | (2) |
| VGP CZ XII a.s | Jenišovice u Jablonce nad Nisou,Tsjechië | 100 | (2) |
| VGP Park Olomouc 3 a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou,Tsjechië | 100 | (2) |
| VGP Park Olomouc 5 a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou,Tsjechië | 100 | (2) |
| VGP Park Ceske Budejovice a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou,Tsjechië | 100 | (2) |
| VGP Park Mnichovo Hradiste a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou,Tsjechië | 100 | (2) |
| VGP –industrialni stavby s.r.o. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou,Tsjechië | 100 | (3) |
| SUTA s.r.o. | Praag, Tsjechië | 100 | (3) |
| VGP FM Services s.r.o. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou,Tsjechië | 100 | (3) |
| VGP Industriebau GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 100 | (3) |
| VGP PM Services GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 100 | (3) |
| FM Log.In. GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 100 | (3) |
| VGP Park München GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 100 | (2) |
| VGP Deutschland – Projekt 8 GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 100 | (7) |
| VGP Park Hamburg 4 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP Park Goettingen S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP Park Halle S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP Park Berlin Wustermark S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP Park Dresden S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP Park Berlin 3 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP DEU 12 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP Park Bischoffsheim S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP Park Goettingen 2 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP DEU 15 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP DEU 16 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP DEU 17 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP DEU 18 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (2) |
| VGP Asset Management S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 | (3) |
| VGP Finance NV | Zele, Belgium | 100 | (5) |
| VGP Latvia s.i.a. | Kekava, Letland | 100 | (2) |
| VGP Park Timisoara S.R.L. | Timisoara, Roemenië | 100 | (2) |
| VGP Zone Brasov S.R.L. | Timisoara, Roemenië | 100 | (2) |
| VGP Sibiu S.R.L. | Timisoara, Roemenië | 100 | (2) |
| VGP Proiecte Industriale S.R.L | Timisoara, Roemenië | 100 | (3) |
| VGP Park Bratislava a.s. | Timisoara, Roemenië | 100 | (2) |
| VGP –industrialne stavby s.r.o. | Timisoara, Roemenië | 100 | (3) |
| Dochterondernemingen | Adres maatschappelijke zetel | % | |
|---|---|---|---|
| VGP Service Kft | Györ, Hongarije | 100 | (3) |
| VGP Nederland BV | Tilburg, Nederland | 100 | (2) |
| VGP Park Nederland 1 BV | Tilburg, Nederland | 100 | (2) |
| VGP Park Nederland 2 BV | Tilburg, Nederland | 100 | (2) |
| VGP Park Roosendaal BV | Tilburg, Nederland | 100 | (2) |
| VGP Naves Industriales Peninsula, S.L.U. | Barcelona, Spanje | 100 | (1) |
| VGP (Park) Espana 1 S.L.U. | Barcelona, Spanje | 100 | (2) |
| VGP (Park) Espana 2 S.L.U. | Barcelona, Spanje | 100 | (2) |
| VGP (Park) Espana 3 S.L.U. | Barcelona, Spanje | 100 | (2) |
| VGP (Park) Espana 4 S.L.U. | Barcelona, Spanje | 100 | (2) |
| VGP (Park) Espana 5 S.L.U. | Barcelona, Spanje | 100 | (2) |
| VGP (Park) Espana 6 S.L.U. | Barcelona, Spanje | 100 | (2) |
| VGP (Park) Espana 7 S.LU. | Barcelona, Spanje | 100 | (2) |
| VGP (Park) Espana 8 S.L.U. | Barcelona, Spanje | 100 | (2) |
| VGP (Park) Espana 9 S.L.U. | Barcelona, Spanje | 100 | (2) |
| VGP Construzioni Industriali S.r.l. | Milaan, Italië | 100 | (3) |
| VGP Park Italy 1 S.r.l. | Milaan, Italië | 100 | (2) |
| VGP Park Italy 2 S.r.l. | Milaan, Italië | 100 | (2) |
| Joint venture | Adres maatschappelijke zetel | % | |
|---|---|---|---|
| VGP European Logistics S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 50.00 | (4) |
| Geassocieerde ondernemingen | Adres maatschappelijke zetel | % | |
|---|---|---|---|
| VGP Misv Comm. VA | Zele, België | 43.23 | (4) |
| VGP Park Rodgau GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 5.10 | (6) |
| VGP Park Bingen GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 5.10 | (6) |
| VGP Park Hamburg GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 5.10 | (6) |
| VGP Park Höchstadt GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 5.10 | (6) |
| VGP Park Berlin GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 5.10 | (6) |
| VGP Park Leipzig GmbH | Düsseldorf, Duitsland | 5.10 | (6) |
| VGP Park Hamburg 2 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 5.10 | (6) |
| VGP Park Frankenthal S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 5.10 | (6) |
| VGP Park Leipzig S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 5.10 | (6) |
| VGP Park Hamburg 3 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 5.10 | (6) |
| VGP DEU 3 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 5.10 | (6) |
| VGP Park Berlin 2 S.à r.l | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 5.10 | (6) |
| VGP Park Ginsheim S.à r.l | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 5.10 | (6) |
| VGP Park Wetzlar S.à r.l | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 5.10 | (6) |
(1): Holding en dienstenvennootschap
(5) Slapende vennootschap
(6): De resterende 94,9% worden gehouden door VGP European Logistics S.à r.l.
| Dochterondernemingen | Adres maatschappelijke zetel | % |
|---|---|---|
| VGP Proiecte Industriale S.R.L. | Timisoara, Roemenië | 100 |
| VGP DEU 14 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 |
| VGP DEU 15 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 |
| VGP DEU 16 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 |
| VGP DEU 17 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 |
| VGP DEU 18 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 100 |
| VGP Park Nederland 1 BV | Tilburg, Nederland | 100 |
| VGP Park Nederland 2 BV | Tilburg, Nederland | 100 |
| VGP Park Roosendaal BV | Tilburg, Nederland | 100 |
| VGP –industrialne stavby s.r.o. | Bratislava, Slowakije | 100 |
| VGP Construzioni Industriali S.r.l. | Milaan, Italië | 100 |
| VGP Park Italy 1 S.r.l. | Milaan, Italië | 100 |
| VGP Park Italy 2 S.r.l. | Milaan, Italië | 100 |
| VGP (Park) Espana 5 SL. | Barcelona, Spanje | 100 |
| VGP (Park) Espana 6 SL. | Barcelona, Spanje | 100 |
| VGP (Park) Espana 7 SL. | Barcelona, Spanje | 100 |
| VGP (Park) Espana 8 SL. | Barcelona, Spanje | 100 |
| VGP (Park) Espana 9 SL. | Barcelona, Spanje | 100 |
| Nieuwe naam | Vorige naam |
|---|---|
| VGP Park Timisoara S.R.L. | VGP Park Romania S.R.L. |
| VGP Zone Brasov S.R.L. | VGP Constructii Industriale S.R.L. |
| VGP Park Bischoffsheim S.à r.l. | VGP DEU 13 S.à r.l. |
| Dochterondernemingen | Adres maatschappelijke zetel | % |
|---|---|---|
| VGP Park Olomouc 1 nástupnická a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou,Tsjechië | 100.0 |
| VGP Park Usti nad Labem a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou,Tsjechië | 100.0 |
| VGP Park Jenec a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou,Tsjechië | 100.0 |
| VGP Park Olomouc 4 a.s. | Jenišovice u Jablonce nad Nisou,Tsjechië | 100.0 |
| VGP Park Berlin 2 S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 94.9 |
| VGP Park Ginsheim S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 94.9 |
| VGP Park Wetzlar S.à r.l. | Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg | 94.9 |
| Vennootschap | Kruispuntbanknummer |
|---|---|
| VGP NV | BTW BE 0887.216.042 RPR – Brussel |
| VGP Finance NV | BTW BE 0894.188.263 RPR – Gent (Afdeling Dendermonde) |
| VGP Misv Comm. VA | BTW BE 0894.442.740 RPR – Gent (Afdeling Dendermonde) |
De onderstaande tabel bevat de meest relevante EPRA-indicatoren die zijn weerhouden gezien de focus van VGP op ontwikkelingsactiviteiten. Verdere beoordeling en toepassing van aanvullende EPRAindicatoren zal worden overwogen wanneer VGP een meer matuur vastgoedportefeuille profiel heeft bereikt
| In duizend € | 30.06.2018 | 30.06.2017 |
|---|---|---|
| EPRA resultaat | 6.731 | (516) |
| 30.06.2018 | 31.12.2017 | |
| EPRA NAV | 536.048 | 502.816 |
| EPRA NNNAV | 499.256 | 452.213 |
| EPRA huurleegstand (gecombineerd eigen en Joint Venture) | 0,7% | 0.0% |
De onderstaande tabel bevat het proportionele geconsolideerde resultatenrekening belang van de Groep in VGP European Logistics. Het belang dat door de Groep rechtstreeks (5,1%) wordt aangehouden in de Duitse activa vennootschappen van VGP European Logistics werd opgenomen in de 50% Joint Venture cijfers (proportioneel deel van VGP).
| 30.06.2018 | 30.06.2017 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Joint | Joint | |||||
| In duizend € | Groep | Venture | Totaal | Groep | Venture | Totaal |
| Bruto huuropbrengsten | 8,970 | 13,300 | 22,270 | 9,111 | 8,305 | 17,416 |
| Doorgerekende/ (door te rekenen | ||||||
| huurlasten)- netto | 685 | 321 | 1,006 | 142 | 212 | 354 |
| Operationele kosten verbonden aan | ||||||
| vastgoed | (1,666) | (1,446) | (3,112) | (655) | (1,189) | (1,844) |
| Netto huuropbrengsten | 7,989 | 12,175 | 20,164 | 8,598 | 7,328 | 15,926 |
| Joint venture management fee | ||||||
| inkomsten | 4,585 | - | 4,585 | 3,776 | - | 3,776 |
| Administratieve kosten | (8,384) | (575) | (8,959) | (9,660) | (306) | (9,966) |
| Andere opbrengsten / (kosten) - netto | 359 | 135 | 494 | (69) | 28 | (41) |
| Operationeel resultaat (vóór | ||||||
| resultaat op de portefeuille) | 4,549 | 11,736 | 16,285 | 2,645 | 7,050 | 9,695 |
| Netto financieel resultaat excl. | ||||||
| herwaardering van de afdekkingsderivaten) |
(5,119) | (3,803) | (8,922) | (6,981) | (2,914) | (9,895) |
| Belastingen op het EPRA resultaat | (271) | (361) | (632) | (259) | (57) | (316) |
| EPRA resultaat | (841) | 7,572 | 6,731 | (4,595) | 4,079 | (516) |
| Aanpassingen | ||||||
| Netto meerwaarde / (minwaarde) op | ||||||
| vastgoedbeleggingen | 6,042 | 23,313 | 29,355 | 10,649 | 13,257 | 23,906 |
| Netto meer- / (min)waarde op | ||||||
| vastgoedbeleggingen bestemd voor de Joint Venture Belasting op aanpassing |
40,312 | - | 40,312 | 48,873 | - | 48,873 |
| Gerealiseerde winst op verkoop | ||||||
| vastgoedbeleggingen | 15,380 | 42 | 15,422 | 342 | 44 | 386 |
| Niet-gerealiseerde winsten / (verliezen) | ||||||
| op afdekkingsderivaten | (964) | (1,570) | (2,534) | 2,005 | 966 | 2,971 |
| Belastingen op aanpassingen | (9,917) | (4,580) | (14,497) | (9,984) | (3,178) | (13,162) |
| Totaal aanpassingen | 50,853 | 17,205 | 68,058 | 51,885 | 11,088 | 62,973 |
| Winst over de verslagperiode | 50,012 | 24,777 | 74,789 | 47,290 | 15,167 | 62,457 |
| EPRA WINST PER AANDEEL | 30.06.2018 | 30.06.2017 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Groep | Joint Venture |
Totaal | Groep | Joint Venture |
Totaal | ||
| EPRA resultaat | (841) | 7.572 | 6.731 | (4.595) | 4.079 | (516) | |
| Minus EPRA resultaat toerekenbaar aan minderheidsbelangen |
- | - | - | - | - | - | |
| EPRA resultaat na belastingen en minderheidsbelangen |
(841) | 7.572 | 6.731 | (4.595) | 4.079 | (516) | |
| Aanpassingen | |||||||
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen bestemd voor de |
|||||||
| Joint Venture Belasting op aanpassing | 40.312 | - | 40.312 | 48.873 | - | 48.873 | |
| Aangepast bedrijfsresultaat voor belastingen |
39.471 | 7.572 | 47.043 | 44.278 | 4.079 | 48.357 | |
| Belastingen op het aangepast bedrijfsresultaat |
(6.578) | - | (6.578) | (7.887) | - | (7.887) | |
| Aangepast bedrijfsresultaat na belastingen |
32.893 | 7.572 | 40.465 | 36.391 | 4.079 | 40.470 | |
| Aantal aandelen - basis | 18.583.050 | 18.583.050 | |||||
| EPRA winst per aandeel (€/aandeel) - basis | 0,36 | (0,03) | |||||
| Aangepast bedrijfsresultaat per aandeel (€/aandeel) - basis |
2,18 | 2,18 | |||||
| Aantal aandelen - verwaterd | 18.583.050 | 18.583.050 | |||||
| EPRA winst per aandeel (€/aandeel) - verwaterd |
0,36 | (0,03) | |||||
| Aangepast bedrijfsresultaat per aandeel (€/aandeel) - verwaterd |
2,18 | 2,18 |
De onderstaande tabel bevat het proportionele geconsolideerde balans belang van de Groep in VGP European Logistics. Het belang dat door de Groep rechtstreeks wordt aangehouden (5,1%) in de Duitse asset companies van VGP European Logistics werd opgenomen in de 50% Joint Venture cijfers (deel van VGP).
| 30.06.2018 | 31.12.2017 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| In duizend € | Groep | Joint Venture |
Totaal | Groep | Joint Venture |
Totaal | |
| Vastgoedbeleggingen | 515.932 | 608.921 | 1.124.853 | 392.291 | 383.078 | 775.369 | |
| Vastgoedbeleggingen opgenomen in Groepen activa aangehouden voor |
|||||||
| verkoop | 115.052 | - | 115.052 | 430.298 | - | 430.298 | |
| Totaal vastgoedbeleggingen | 630.984 | 608.921 | 1.239.905 | 822.589 | 383.078 | 1.205.667 | |
| Deelnemingen in Joint Venture | 220.984 | (220.984) | 0 | 143.312 | (143.312) | - | |
| Andere activa / (verplichtingen) | 6.561 | (49.034) | (42.473) | (56.549) | (36.925) | (93.474) | |
| Netto schuld | (352.818) | (338.903) | (691.721) | (443.122) | (202.841) | (645.963) | |
| Totaal eigen vermogen | 505.711 | - | 505.711 | 466.230 | - | 466.230 | |
| EPRA aanpassingen | |||||||
| Uit te sluiten | |||||||
| Reële waarde financiële instrumenten | 2.608 | - | 2.608 | 1.644 | - | 1.644 | |
| Latente belastingen | 27.729 | 27.729 | 34.942 | - | 34.942 | ||
| EPRA NAV | 536.048 | - | 536.048 | 502.816 | - | 502.816 | |
| Aantal aandelen - basis | 18.583.050 | 18.583.050 | |||||
| EPRA NAV per aandeel (€/aandeel) - basis | 28,85 | 27,06 |
| 30.06.2018 | 31.12.2017 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| In duizend € | Groep | Joint Venture |
Totaal | Groep | Joint Venture |
Totaal | |
| EPRA NAV | 536.048 | - | 536.048 | 502.816 | - | 502.816 | |
| Effect van de lichting van de opties, converteerbare schulden en andere eigen vermogensinstrumenten |
-- | - | - | - | - | ||
| Verwaterd EPRA NAV | 536.048 | - | 536.048 | 502.816 | 502.816 | ||
| Aantal aandelen - verwaterd | 18.583.050 | 18.583.050 | |||||
| EPRA NAV per aandeel (€/aandeel) - verwaterd |
28,85 | 27,06 |
| ERV leegstand | 30.06.2018 | 31.12.2017 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| In duizend € | Groep | Joint Venture aan 100% |
Totaal | Groep | Joint Venture aan 100% |
Totaal | |
| Geraamde huurwaarde (ERV) van de | |||||||
| leegstand | 188 | 367 | 555 | - | - | - | |
| Geraamde huurwaarde van de | |||||||
| portfolio | 14,114 | 63,027 | 77,141 | 20,606 | 38,130 | 58,736 | |
| EPRA leegstandsgraad | 1.3% | 0.6% | 0.7% | 0.0% | 0.0% | 0.0% |
In het kader van ons mandaat van commissaris, brengen wij u verslag uit over de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie. Deze geconsolideerde tussentijdse financiële informatie omvat de verkorte geconsolideerde balans op 30 juni 2018, de verkorte geconsolideerde winst- en verliesrekening, het verkorte geconsolideerde overzicht van het volledig perioderesultaat, het verkort geconsolideerde mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het verkorte geconsolideerde kasstroomoverzicht voor de zes maanden eindigend op die datum, alsmede selectieve toelichtingen 1 tot 19.
Wij hebben de beoordeling uitgevoerd van de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie van VGP NV ("de vennootschap") en haar dochterondernemingen (samen "de groep"), opgesteld in overeenstemming met de internationale standaard IAS 34, "Tussentijdse financiële verslaggeving" zoals aanvaard door de Europese Unie.
De totale activa in de verkorte geconsolideerde balans bedragen 1 043 556 (000) EUR en de geconsolideerde winst (aandeel van de groep) van de periode bedraagt 74 789 (000) EUR.
De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en de getrouwe weergave van deze geconsolideerde tussentijdse financiële informatie in overeenstemming met de internationale standaard IAS 34, "Tussentijdse financiële verslaggeving" zoals aanvaard door de Europese Unie. Onze verantwoordelijkheid bestaat erin een conclusie over de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie te formuleren op basis van de door ons uitgevoerde beoordeling.
We hebben onze beoordeling uitgevoerd overeenkomstig de internationale standaard ISRE 2410, "Beoordeling van tussentijdse financiële informatie", uitgevoerd door de onafhankelijke auditor van de entiteit. Een dergelijke beoordeling van tussentijdse financiële informatie bestaat uit het verzoeken om inlichtingen, in hoofdzaak bij de personen verantwoordelijk voor financiën en boekhoudkundige aangelegenheden, alsmede uit het uitvoeren van cijferanalyses en andere beoordelingswerkzaamheden. De reikwijdte van een beoordeling is aanzienlijk geringer dan die van een overeenkomstig de internationale controlestandaarden (International Standards on Auditing) uitgevoerde controle. Om die reden stelt de beoordeling ons niet in staat de zekerheid te verkrijgen dat wij kennis zullen krijgen van alle aangelegenheden van materieel belang die naar aanleiding van een controle mogelijk worden onderkend. Bijgevolg brengen wij geen controle-oordeel tot uitdrukking over de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie.
Gebaseerd op de door ons uitgevoerde beoordeling, kwamen er geen feiten onder onze aandacht welke ons doen geloven dat de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie van VGP NV niet, in alle materiële opzichten, is opgesteld overeenkomstig de internationale standaard IAS 34, "Tussentijdse financiële verslaggeving" zoals aanvaard door de Europese Unie.
Zaventem, 23 augustus 2018
De commissaris
DELOITTE Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA Vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck
De bezettingsgraad wordt berekend door de verhuurde oppervlakte (in m²) te delen door het totaal van verhuurbare oppervlaktes (in m²) inclusief de niet-verhuurde gedeelte (in m²).
Eerste opzegoptie van een huurovereenkomst
De brutohuurprijzen zoals contractueel voorzien in de huurovereenkomsten op de datum van afsluiting
Als kredietnemer wenst VGP zich in te dekken tegen een eventuele stijging van de rentevoeten. Dit renterisico kan deels worden ingedekt door het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (zoals interest rate swap contracten).
Dit is een waarderingsmethode die uitgaat van een gedetailleerde geprojecteerde inkomstenstroom die wordt verdisconteerd naar een netto huidige waarde aan een bepaalde verdisconteringsvoet in functie van het risico van het te waarderen actief.
De European Public Real Estate Association, een organisatie in de vastgoedsector, die indicatoren voor best practices heeft uitgebracht om consistentie en transparantie te bieden bij de rapportage van vastgoed Europa
Is de kapitalisatievoet toegepast op het netto-inkomen aan het einde van de discounted cash flow model periode om zodoende een kapitaalwaarde of 'exit' waarde te bekomen die een entiteit verwacht te krijgen voor een actief na deze periode
Dagelijks beheer van de vastgoedportefeuille, meer bepaald de onderhouds-, aanpassings- en verbeteringswerken. VGP heeft een intern team van facility managers dat uitsluitend voor rekening van de onderneming en van derden werkt.
De geschatte huurwaarde is de huurwaarde die wordt bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen
De gewogen gemiddelde duur van de huurovereenkomsten is de som van de (lopende huurgelden van elke huurovereenkomst, vermenigvuldigd met de resterende duur tot de uiterlijke vervaldag van deze huurovereenkomst), gedeeld door de totale lopende huurinkomsten van de portefeuille
De verhouding tussen de som van de lopende en toekomstige contractuele huurgelden en de som van de reële waarden van de van de vastgoedportefeuille.
Getekende huurcontracten vertegenwoordigen de getekende toegezegde huurcontracten die een bepaalde huurinkomen heeft op jaarbasis.
Betekent VGP European Logistics S.à r.l., de nieuw opgerichte 50:50 joint venture tussen de Emittent
Een IRS is een renteswap waarbij de partijen rentebetalingen gedurende een bepaalde looptijd tegen elkaar inruilen. VGP gebruikt interest rate swaps om vlottende intrestbetalingen om te zetten in vaste intrestbetalingen, om zich in te dekken tegen een stijging van de rentevoeten
De verhouding tussen de som van de lopende en toekomstige contractuele huurgelden en de reële waarden van een gebouw.
Betekent de waarde van de activa van de Joint Venture verminderd met de waarde van diens schulden.
Totaal van de financiële schulden minus geldmiddelen en kasequivalenten.
De reële waarde of fair value wordt door de norm IAS 40 gedefinieerd als het bedrag waarvoor de activa zouden worden overgedragen tussen twee goed geïnformeerde partijen, op vrijwillige basis en zonder al dan niet wederzijdse bijzondere belangen. De marktwaarde moet daarenboven een weerspiegeling zijn van de lopende huurovereenkomsten, de redelijke veronderstellingen aangaande de potentiële huuropbrengsten en de verwachte kosten.
Het gebruik van afgeleide financiële instrumenten om bestaande schuldposities te beschermen tegen een stijging van de rentevoeten.
De ratio die wordt berekend door de netto financiële schulden te delen door het totaal eigen vermogen en verplichtingen.
De totale opname van oppervlaktes door gebruikers in de huurmarkt gedurende een bepaalde periode.
De toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis vertegenwoordigen de geannualiseerde huurinkomsten die gegenereerd worden of zullen worden door afgesloten huurovereenkomsten en toegezegde toekomstige huurovereenkomsten.
Onafhankelijk vastgoedexpert die instaat voor de waardering van de vastgoedportefeuille.
De vastgoedbeleggingen met inbegrip van de gebouwen bestemd voor verhuring, de projectontwikkelingen in ontwikkeling met het oog op verhuring, de activa bestemd voor verkoop en het ontwikkelingsland.
Datum waarop een opzegmogelijkheid is binnen een huurcontract.
De vastgoedbeleggingen die verhuurd zijn of worden in de Joint Venture.
De ondertekenende personen verklaren dat, voor zover hen bekend:
Jan Van Geet Dirk Stoop Jan Van Geet s.r.o. Dirk Stoop BVBA CEO CFO
als vaste vertegenwoordiger van als vaste vertegenwoordiger van
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.