Earnings Release • Feb 24, 2019
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
1 maart 2019, 7:00am, Antwerpen (Berchem), België: VGP NV ('VGP' of 'de Groep'), een toonaangevend pan-Europese ontwikkelaar, manager en eigenaar van kwalitatief hoogstaand logistiek en semi-industrieel vastgoed, kondigt vandaag de resultaten aan voor het jaar 2018, afgesloten op 31 December 2018:
Chief Executive Officer van VGP, Jan van Geet, zei: "2018 was opnieuw een intensief jaar voor VGP, resulterend in recordwinst. We zijn erin geslaagd om VGP met succes te transformeren naar een echt pan-Europees platform na uitbreiding naar nieuwe belangrijke markten. De introductie van onze nieuwe matrixorganisatiestructuur vergde een aanzienlijke inspanning en zorgt ervoor dat wij dicht bij onze klanten in heel Europa kunnen blijven staan terwijl de verdere geografische expansie van VGP mogelijk is gemaakt. De aanzienlijke toename van onze Ontwikkelingslandbank in 2018 heeft de basis gelegd voor groei in de komende jaren.
Jan Van Geet voegt hieraan toe: "Begin 2019 hebben we met succes ons groeipad voortgezet met de uitbreiding naar Portugal en een aantal belangrijke projecten in Duitsland. We verwachten dat onze ontwikkelingsactiviteiten in 2019 verder zullen groeien, ondersteund door een solide klantvraag gedreven door e-commerce en veranderende bedrijfsbehoeften. Door ons geïntegreerde bedrijfsmodel is VGP uniek gepositioneerd om de groeikansen in heel Europa te benutten."
1/36
1 Jaar-over-jaar inclusief Joint Venture op 100% en exclusief de verkoop van Mango. Het Mango gebouw in
Barcelona (Spanje) is verkocht in 2018 en representeerde een jaarlijkse huuropbrengst van €7,6 miljoen 2 Gebaseerd op de slotkoers van het aandeel van € 69,60 per 28 februari 2019
1 Het Mango gebouw in Barcelona (Spanje) werd verkocht in 2018 en representeerde een geannualiseerde huuropbrengst van € 7,6 miljoen. De gerapporteerde geannualiseerde huurinkomsten voor december 2017 bedragen €82,8 miljoen, of €75,2 miljoen exclusief Mango
2 Voor Joint Venture op 100%
• In Graz, Oostenrijk, kocht VGP, in een gecombineerde transactie een bestaand gebouw en ontwikkelingsgrond. Het gekochte gebouw van 18.000 m² is voor lange-termijn verhuurd aan een gerenommeerde toeleverancier van de automobielindustrie. De ontwikkelingsgrond zal naar verwachting in de eerste helft van 2019 worden aangekocht en heeft een BVO van circa 46.000 m².
• Nieuwe aanwervingen hebben het managementteam versterkt en een nieuwe matrix- en landenorganisatie is met succes uitgerold. Hiermee is de managementstructuur toegespitst op de uitgebreide organisatie en hebben wij een platform gecreëerd voor verdere groei.
| Operationele parameters en resultaten | 2018 | 2017 | Wijziging (%) |
|---|---|---|---|
| Getekende geannualiseerde huurinkomsten (€ mio) | 104,1 | 82,8 | 25,7% |
| IFRS operationeel resultaat voor belasting (€ mio) | 151,1 | 127,7 | 18,3% |
| IFRS netto resultaat (€ mio) | 121,1 | 96,0 | 26,1% |
| IFRS winst per aandeel (€ per aandeel) | 6,52 | 5,17 | 26,1% |
| Dividend per aandeel (€ per aandeel) | 2,20 | 1,90 | 15,8% |
1 Schuldgraad wordt berekend door de netto financiële schuld te delen door het totaal van de eigen middelen en verplichtingen
2 Van de twaalf landen waar de groep momenteel actief is beslaat de joint venture momenteel Duitsland, Slowakije, Tsjechië en Hongarije
| Portefeuille en balans | 2018 | 2017 | Wijziging |
|---|---|---|---|
| (%) | |||
| Vastgoedportefeuille, inclusief joint venture op 100% (€mio) | 1.936 | 1.563 | 23,9% |
| Vastgoedportefeuille, inclusief joint venture bij aandeel (€mio) | 1.355 | 1.206 | 12,4% |
| EPRA intrinsieke waarde (NAV) per aandeel (€ per aandeel) | 30,94 | 27,06 | 14,3% |
| IFRS intrinsieke waarde (NAV) per aandeel (€ per aandeel) | 29,25 | 25,09 | 16,6% |
| Netto financiële schuld (€mio) | 419,3 | 436,6 | (4,0)% |
| Schuldgraad1 (%) |
34,6 | 42,3 | - |
VGP zal een conference call houden om 10:30 (CET) op 1 maart 2019 De details van deze conference call:
Een presentatie is beschikbaar op de website van VGP: http://www.vgpparks.eu/investors/nl/publicaties/presentaties
| Jaarverslag 2018 |
9 april 2019 |
|---|---|
| Eerste kwartaal 2019 trading update | 10 mei 2019 |
| Algemene vergadering van aandeelhouders | 10 mei 2019 |
| Dividend ex-datum | 20 mei 2019 |
| Betaalbaarstelling dividend | 22 mei 2019 |
| Halfjaarlijkse resultaten 2019 |
23 augustus 2019 |
| Derde kwartaal 2019 trading update | 22 november 2019 |
| Martijn Vlutters | Tel: +32 (0)3 289 1433 |
|---|---|
| (VP – Business Development & Investor Relations) |
|
| Petra Vanclova | Tel: +42 0 602 262 107 |
| (Externe Communicatie) | |
| Anette Nachbar | Tel: +49 152 288 10363 |
| Brunswick Group |
1 Schuldgraad wordt berekend door de netto financiële schuld te delen door het totaal van de eigen middelen en verplichtingen
VGP is een toonaangevend pan-Europese ontwikkelaar, manager en eigenaar van kwalitatief hoogstaand logistiek en semi-industrieel vastgoed. VGP opereert met een volledig geïntegreerd businessmodel met capabiliteit en uitgebreide ervaring langs de hele waardeketen. De Groep heeft een gevorderde grondbank van 5,6 miljoen m2 en de strategische focus is op de ontwikkeling van logistieke en semi-industriële business parken. Opgericht in 1998 als een familiebedrijf in Tsjechië, VGP heeft nu circa 180 medewerkers en is actief in 12 Europese landen zowel voor eigen rekening en voor rekening van VGP European Logistics, een joint venture met Allianz Real Estate. Per december 2018 is de bruto waarde van de investeringen van VGP, inclusief de joint venture, €1,94 miljard en het bedrijf had een Net Asset Value of intrinsieke waarde (EPRA NAV) van €575 miljoen. VGP staat genoteerd op de beurs van Euronext Brussel en Prague Stock Exchange (ISIN: BE0003878957).
Voor verdere informatie: http://www.vgpparks.eu
Dit persbericht kan toekomstgerichte informatie bevatten. Toekomstgerichte verklaringen beschrijven verwachtingen, plannen, strategieën, doelen, toekomstige gebeurtenissen of intenties. De verwezenlijking van toekomstgerichte verklaringen die in dit persbericht staan, is onderworpen aan en is afhankelijk van risico's en onzekerheden verbonden aan verschillende factoren. Om deze reden kunnen de actuele of toekomstige resultaten wezenlijk afwijken van de resultaten die expliciet gemeld worden of impliciet besloten zijn in dergelijke toekomstgerichte verklaringen. Mochten bekende of onbekende risico's of onzekerheden zich voltrekken of mochten onze aannames onjuist blijken te zijn, dan kunnen de daadwerkelijke resultaten sterk afwijken van de verwachte resultaten. VGP verplicht zich niet om toekomstgerichte verklaringen publiekelijk te actualiseren of te herzien, tenzij dit specifiek wettelijk of reglementair verplicht is. VGP wijst elke aansprakelijkheid af voor verklaringen die door derden worden afgelegd of gepubliceerd, en neemt geen enkele verplichting op om onnauwkeurige gegevens, informatie, conclusies of opinies te corrigeren die door derden worden gepubliceerd met betrekking tot dit of enig ander persbericht dat door VGP wordt verspreid.
In 2018 heeft VGP de sterke groei in alle markten waar de Groep actief is, voortgezet. De ontwikkelings- en verhuuractiviteiten blijven op recordniveau presteren.
Met VGP European Logistics (de 50/50 joint venture met Allianz Real Estate) is een vierde closing gemaakt, waarbij de Joint Venture 6 nieuwe parken van VGP heeft verworven, bestaande uit 13 logistieke gebouwen en nog eens 5 nieuw opgeleverde logistieke gebouwen die zijn ontwikkeld in parken die eerder aan de Joint Venture waren overgedragen. De 6 parken bevinden zich in Duitsland (3) en in Tsjechië (3). De 5 bijkomende gebouwen die door de Joint Venture werden aangekocht, bevinden zich in Duitsland (3 gebouwen), in Tsjechië (1 gebouw) en in Hongarije (1 gebouw).
Een nieuw hoofdkantoor werd geopend in Antwerpen, België, waar het commerciële en projectteam voor de Benelux is ondergebracht en er werden bijkomende nieuwe kantoren geopend in Milaan (Italië), Porto (Portugal) en Wenen (Oostenrijk). VGP is nu actief in 12 landen en heeft het team en de grondbank om een volledig gamma van verschillende oplossingen en diensten aan te bieden aan multinationale en lokale huurders. Met de realisatie van deze geografische uitbreiding heeft VGP zich ontplooid als een echte pan-Europese gespecialiseerde ontwikkelaar, eigenaar en beheerder van hoogwaardige logistieke en lichte industriële gebouwen.
De getekende geannualiseerde huurinkomsten van €104,1 miljoen1 per eind december 2018 vertegenwoordigen een totaal van 1.982.000 m² verhuurbare oppervlakte. Van deze totale oppervlakte behoort 635.000 m² tot de eigen portefeuille (648.000 m² per 31 december 2017) en 1.347.000 m² tot de joint venture VGP European Logistics (1.009.000 m² per 31 december 2017).
Gedurende het jaar 2018 heeft VGP in totaal 21 projecten opgeleverd, goed voor 505.000 m² verhuurbare oppervlakte, met 19 bijkomende projecten in aanbouw, goed voor 322.000 m² toekomstige verhuurbare oppervlakte. In de eerste 2 maanden van 2019 werden al 2 projecten opgeleverd met een totale verhuurbare oppervlakte van 45.000 m². Als gevolg van sterke vraag naar verhuurbare ruimte werden na afsluiting van het boekjaar al 9 nieuwe projecten opgestart, goed voor 178.000 m² toekomstige verhuurbare oppervlakte. Deze projecten vertegenwoordigen een toekomstige huurinkomsten op jaarbasis van circa € 7,7 miljoen.
Het nettoresultaat op de vastgoedportefeuille (netto meerwaarde op vastgoedbeleggingen) per 31 december 2018 bedroeg € 98,6 miljoen (tegenover een netto waarderingsbate van € 94,6 miljoen per 31 december 2017).
De eigen vastgoedbeleggingsportefeuille bestaat uit 13 opgeleverde gebouwen met een verhuurbare oppervlakte van 288.000 m², terwijl de vastgoedportefeuille van de Joint Venture bestaat uit 68 opgeleverde gebouwen met een verhuurbare oppervlakte van 1.333.000 m².
De schuldgraad van de Groep is licht verbeterd tot 34,6% per 31 december 2018 (42,3% per 31 december 2017) ondanks het aantrekken van nieuwe schulden in de tweede helft van 2018.
1 Inclusief VGP European Logistics (joint venture met Allianz Real Estate). Per 31 december 2018 stond de portefeuille van de joint venture op €70,9 miljoen (2017: €52,5 miljoen)
| (in duizenden €) |
2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Omzet1 | 30.336 | 28.224 |
| Bruto huuropbrengsten | 16.627 | 17.046 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | (1.123) | (1.941) |
| Netto huuropbrengsten | 15.504 | 15.105 |
| Joint venture management fee inkomsten | 9.965 | 8.057 |
| Onwikkelingswinsten op vastgoedbeleggingen | 98.552 | 94.628 |
| Administratieve kosten | (18.167) | (19.353) |
| Aandeel in bedrijfsresultaat van de joint venture | 45.220 | 29.229 |
| Bedrijfsresultaat voor interest en belastingen | 151.074 | 127.666 |
| Netto financieel resultaat | (13.970) | (10.466) |
| Bedrijfsresultaat voor belastingen | 137.104 | 117.200 |
| Belastingen | (15.998) | (21.205) |
| Bedrijfsresultaat na belastingen | 121.106 | 95.995 |
De netto huuropbrengsten stegen met € 0,4 miljoen tot € 15,5 miljoen na oplevering van inkomstengenererende gebouwen in 2018, gecompenseerd door de vierde closing met de Joint Venture in april 2018 en de verkoop van het Mango-gebouw in september 2018.
Inclusief het aandeel van VGP in de Joint Venture en rekening houdend met de netto huuropbrengsten op "doorkijkbasis" steeg de netto huur in totaal met € 10,8 miljoen, of 33% in vergelijking met 31 december 2017 (van € 32,6 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2017 tot € 43,4 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2018) 2 .
In 2018 zagen we een aanhoudende sterke groei van de leasingactiviteiten, waarbij de verhuuractiviteiten op recordniveau presteerden.
De toename van de vraag naar verhuurbare oppervlakte resulteerde in de ondertekening van nieuwe huurcontracten van in totaal ruim € 38,7 miljoen, waarvan € 32,6 miljoen betrekking had op nieuwe of vervangende huurcontracten (€ 7,9 miljoen namens VGP European Logistics) en € 6,1 miljoen (€ 5,4 miljoen namens VGP European Logistics) in verband met verlengingen van bestaande huurcontracten.
Gedurende het jaar werden leasecontracten voor een totaalbedrag van € 3,7 miljoen (€ 3,1 miljoen namens VGP European Logistics) beëindigd en de verkoop van het Mango-gebouw resulteerde in een daling van de gecommitteerde jaarcontracten met € 7,6 miljoen.
1 De omzet bestaat uit de bruto huuropbrengsten, de doorgerekende huurlasten, inkomsten uit vastgoedbeheer en facility management en inkomsten uit projectontwikkeling.
2 Zie ook Bijkomende toelichtingen die geen deel uitmaken van de verkorte geconsolideerde financiële staten voor verdere details.
Netto zijn de getekende geannualiseerde huurcontracten per eind december 2018 gestegen tot € 104,1 miljoen1 (ten opzichte van € 82,8 miljoen per 31 december 2017).
Duitsland was de belangrijkste aanjager van de groei van de getekende leasecontracten met € 13,0 miljoen aan nieuwe contracten die in de loop van het jaar zijn afgesloten (€ 5,2 miljoen namens VGP European Logistics). De overige landen presteerden ook goed met de ondertekening van nieuwe huurcontracten in Tsjechië voor € 9,1 miljoen (€ 2,6 miljoen namens VGP European Logistics), in Spanje voor € 3,7 miljoen (eigen portefeuille), in Roemenië voor € 1,4 miljoen (eigen portefeuille), in Letland voor € 1,9 miljoen (eigen portefeuille), in Hongarije voor € 1,5 miljoen (€ 0,1 miljoen namens VGP European Logistics), Oostenrijk voor € 1,1 miljoen (eigen portefeuille) en Nederland voor € 0,9 miljoen (eigen portefeuille).
Per 31 december 2018 bedroeg de gewogen gemiddelde looptijd van de gecombineerde eigen en joint venture portefeuille 7,8 jaar2 . De eigen portefeuille stond op 7,6 jaar3 en de joint venture stond op 7,8 jaar4 . De gewogen gemiddelde looptijd bedroeg 10,2 jaar per 31 december 2017 en daalde voornamelijk door de desinvestering van het Mango-gebouw in 2018.
De voltooide vastgoedportefeuille van de Groep, inclusief de eigen portefeuille en de vastgoedportefeuille van Joint Venture, bereikte eind december 2018 een bezettingsgraad van 99,3% ten opzichte van 100,0% eind december 2017.
De getekende geannualiseerde huurcontracten van € 104,1 miljoen eind december 2018 vertegenwoordigen een totaal van 1.982.000 m² verhuurbare oppervlakte. Van deze totale ruimte behoort 635.000 m² tot de eigen portefeuille (648.000 m² per 31 december 2017) en 1.347.000 m² tot de joint venture VGP European Logistics (1.009.000 m² per 31 december 2017).
Het nettoresultaat op de vastgoedportefeuille (netto meerwaarde op vastgoedbeleggingen) per 31 december 2018 bedraagt € 98,6 miljoen in vergelijking met een netto meerwaarde op vastgoedbeleggingen van € 94,6 miljoen per einde december 2017.
De lage kapitalisatierentevoeten bleven aanhouden tijdens het jaar.
De eigen vastgoedportefeuille, exclusief ontwikkelingsland, maar inclusief de projecten in aanbouw voor rekening van de Joint Venture, werd op 31 december 2018 door de waarderingsdeskundige gewaardeerd op basis van een kapitalisatievoet van 6,29% (vergeleken met 6,00% per 31 december 2017) toegepast op de contractuele huren vermeerderd met de geschatte huurwaarde van de niet verhuurde oppervlakte.
De (her)waardering van de eigen vastgoedportefeuille was gebaseerd op het waarderingsrapport van Jones Lang LaSalle.
1 Inclusief VGP European Logistics (joint venture met Allianz Real Estate). Per 31 december 2018 stonden de getekende geannualiseerde huuropbrengsten voor VGP European Logistics op € 70,9 miljoen vergeleken met € 52,5 miljoen per 31 dec 2017
2 De gewogen gemiddelde duur van de toegezegde huurovereenkomsten tot de eerste opzegmogelijkheid 7,2 jaar per 31 dec 2018
3 De gewogen gemiddelde duur van de toegezegde huurovereenkomsten tot de eerste opzegmogelijkheid 7,0 jaar per 31 dec 2018
4 De gewogen gemiddelde duur van de toegezegde huurovereenkomsten tot de eerste opzegmogelijkheid 7,2 jaar per 31 dec 2018
De inkomsten uit de diensten geleverd aan de joint venture stegen met € 2,0 miljoen tot € 10,0 miljoen. De stijging was voornamelijk het gevolg van de groei van de Joint Venture portefeuille en de ontwikkelingsactiviteiten die in opdracht van de Joint Venture zijn ondernomen.
De inkomsten uit vastgoed- en facility management fees stegen van € 4,4 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2017 tot € 6,7 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2018. De inkomsten uit ontwikkelingsvergoedingen die tijdens de periode werden gegenereerd, bedroegen € 3,3 miljoen, vergeleken met € 3,7 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2017.
Het aandeel van VGP in de winst van de Joint Venture over de periode steeg met € 16,0 miljoen van € 29,2 miljoen over de periode eindigend op 31 december 2017 naar € 45,2 miljoen over de periode eindigend op 31 december 2018, als gevolg van de toegenomen inkomsten-genererende activa van de Joint Venture portefeuille en de inkrimping van de kapitalisatierentevoet op de vastgoedbeleggingen.
Het aandeel van de netto huuropbrengsten steeg tot € 27,9 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2018 in vergelijking met € 17,5 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2017. De stijging weerspiegelt de onderliggende groei van de portefeuille van de Joint Venture als gevolg van de verschillende transacties tussen de Joint Venture en VGP sinds mei 2016.
Eind december 2018 had de Joint Venture (100% aandeel) € 70,9 miljoen aan gecommitteerde huurcontracten op jaarbasis, wat neerkomt op 1.347.000 m² verhuurbare oppervlakte tegenover € 52,5 miljoen aan getekende geannualiseerde huurcontracten voor 1.010.000 m² per december 2017.
Het aandeel in de netto waarderingswinsten op vastgoedbeleggingen steeg tot € 39,9 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2018 (vergeleken met € 24,4 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2017). De portefeuille van VGP European Logistics, met uitzondering van de ontwikkelingsgronden en de gebouwen in aanbouw door VGP in opdracht van de Joint Venture, werd gewaardeerd tegen een gewogen gemiddelde kapitalisatievoet van 5,31% per 31 december 2018 (vergeleken met 5,68% per 31 december 2017), wat de verdere contractie van de marktkapitalisatierentevoeten in 2018 weerspiegelt. De (her)waardering van de Joint Venture portefeuille is gebaseerd op het taxatierapport van de vastgoeddeskundige Jones Lang LaSalle.
Het aandeel in de netto financiële kosten van de Joint Venture voor de periode eindigend op 31 december 2018 steeg van € 5,5 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2017 tot € 12,4 miljoen. Voor de periode eindigend op 31 december 2018 bedroeg het aandeel van de financiële opbrengsten € 0,3 miljoen (€ 0,8 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2017). De financiële opbrengsten per 31 december 2017 omvatten een niet-gerealiseerde winst van € 0,7 miljoen op rentederivaten. (€ 2,7 miljoen ongerealiseerd verlies per 31 december 2018). De financiële kosten per aandeel stegen van € 6,3 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2017 tot € 12,7 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2018 en omvatten € 3,4 miljoen rente op de aandeelhoudersschuld (€ 1,4 miljoen per 31 december 2017), € 5,8 miljoen rente op financiële schuld (€ 5,1 miljoen per 31 december 2017), € 2.7 miljoen ongerealiseerde verliezen op rentederivaten (€0,1 miljoen per 31 december 2017), €1,6 miljoen andere financiële kosten (€1,0 miljoen per 31 december 2017), voornamelijk in verband met de afschrijving van geactiveerde financieringskosten op
bankleningen en een positieve impact van €0,8 miljoen (€1,3 miljoen per 31 december 2017) in verband met geactiveerde rente.
De administratieve kosten voor de periode bedroegen € 18,2 miljoen in vergelijking met € 19,4 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2017, als gevolg van de stopzetting per 1 januari 2018 van de tussentijdse overeenkomst van variabele vergoeding van Little Rock SA, gedeeltelijk gecompenseerd door de verdere groei van het VGP-team ter ondersteuning van de groei van de ontwikkelingsactiviteiten van de Groep gecombineerd met de geografische expansie. Op 31 december 2018 telde het VGP-team meer dan 180 werknemers, actief in 12 verschillende landen.
Voor de periode eindigend op 31 december 2018 bedroegen de financiële opbrengsten € 6,1 miljoen (€ 9,7 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2017) en omvatten ze € 5,7 miljoen rentebaten op leningen toegekend aan VGP European Logistics (€ 5,3 miljoen per 31 december 2017), € 39 duizend ongerealiseerde winst op rentederivaten (€ 3,5 miljoen per 31 december 2017) en € 0,3 miljoen netto wisselkoerswinsten (vergeleken met € 0,6 miljoen winst per 31 december 2017).
De gerapporteerde financiële kosten per 31 december 2018 van € 20,1 miljoen (€ 20,2 miljoen per 31 december 2017) bestaan voornamelijk uit € 20,1 miljoen kosten in verband met de financiële schuld (€ 19,3 miljoen per 31 december 2017), € 1,5 miljoen ongerealiseerd verlies op rentederivaten (ten opzichte van € 2,2 miljoen per 31 december 2017), €1,6 miljoen andere financiële kosten (€1,6 miljoen per 31 december 2017) en een positief effect in verband met gekapitaliseerde-rente van €3,2 miljoen (€3,0 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2017).
Als gevolg hiervan bedroegen de netto financiële kosten € 14,0 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2018 in vergelijking met € 10,5 miljoen eind december 2017.
De aandeelhoudersleningen aan VGP European Logistics bedroegen € 143,3 miljoen per 31 december 2018 (tegenover € 149,9 miljoen per 31 december 2017) waarvan € 101,9 miljoen (€ 137,1 miljoen per 31 december 2017) betrekking had op de financiering van gebouwen in aanbouw en ontwikkeling van terreinen in eigendom van de joint venture.
De ontwikkelingsactiviteiten in 2018 kunnen als volgt worden samengevat:
In de loop van het jaar werden 21 projecten opgeleverd met een totale verhuurbare oppervlakte van 505.000 m², wat neerkomt op € 26,6 miljoen aan getekende huurcontracten op jaarbasis (€ 9,6 miljoen voor eigen rekening van VGP en € 17,0 miljoen voor de Joint Venture).
Voor eigen rekening heeft VGP 8 gebouwen van in totaal 197.000 m2 verhuurbaar vloeroppervlak opgeleverd:
Voor VGP European Logistics zijn 13 gebouwen opgeleverd met een totale verhuurbare oppervlakte van 308.000 m2:
Eind december 2018 had VGP 19 gebouwen in aanbouw voor een totale toekomstige verhuurbare oppervlakte van 322.000 m². De nieuwe gebouwen in aanbouw, die al voor 65% voorverhuurd zijn, vertegenwoordigen €16,4 miljoen aan huurcontracten op jaarbasis wanneer ze opgeleverd en verhuurd zijn.
Voor eigen rekening had VGP 15 gebouwen in aanbouw met een totale verhuurbare oppervlakte van 285.000 m², wat neerkomt op € 14,5 miljoen aan huurcontracten op jaarbasis:
In opdracht van de joint venture bouwt VGP 4 nieuwe gebouwen met een totale verhuurbare oppervlakte van 49.000 m², wat neerkomt op €1,9 miljoen aan huurcontracten op jaarbasis:
In de loop van het jaar is VGP doorgegaan met de aankoop van nieuwe percelen grond ter ondersteuning van de toekomstige ontwikkelingspijplijn. In 2018 verwierf VGP 1.689.000 m² grond met een toekomstig ontwikkelingspotentieel van 781,000 m². Van deze percelen is 444.000 m² (26%) gelegen in Duitsland, 333.000 m² in Roemenië (20%), 267.000 m² (16%) in Nederland 223.000 m² (13%) in Tsjechië, 189.000 m² (11%) in Spanje, 146.000 m² (9%) in Hongarije en de resterende percelen bevinden zich in Italië en Oostenrijk.
Op 31 december 2018 had VGP nog eens 1,6 miljoen m² aan grondstukken zeker gesteld die naar verwachting in de komende 6-12 maanden zullen worden aangekocht, afhankelijk van het verkrijgen van de nodige vergunningen. Dit brengt de totale eigen en zeker gestelde grondbank op 4,45 miljoen m², wat neerkomt op een resterend ontwikkelingspotentieel van 2,0 miljoen m², waarvan 540.000 m² in Duitsland, 592.000 m² in Tsjechië, 202.000 m² in Spanje, 203.000 m² in Nederland, 194.000 m² in Roemenië, 98.000 m² in Slowakije en 83.000 m² in Hongarije, 23.000 m² in Italië en 46.000 m² in Oostenrijk. In het bovenstaande is de resterende 149.000 m² ontwikkelingsgrond van de Joint Venture opgenomen met een ontwikkelingspotentieel van circa 59.000 m² nieuwe verhuurbare oppervlakte.
Naast de eigen en zekergestelde grondbank heeft VGP niet-bindende overeenkomsten getekend en worden momenteel op exclusieve basis "due diligence"-onderzoeken uitgevoerd naar de mogelijke acquisities van in totaal circa 1.100.000 m² nieuwe grondpercelen in Italië, Spanje, Duitsland, Nederland, Hongarije en Tsjechië. VGP verwacht dat een aanzienlijk aantal van deze percelen de komende 6 - 12 maanden contractueel worden zeker gesteld.
Het saldo van de Groep activa aangehouden voor verkoop daalde van € 442,0 miljoen per 31 december 2017 naar € 275,0 miljoen per 31 december 2018. De netto daling is voornamelijk het gevolg van de vierde closing met de joint venture VGP European Logistics eind april 2018.
Het saldo per 31 december 2018 heeft betrekking op de activa in aanbouw en ontwikkeling van terreinen (tegen reële waarde) die door VGP in opdracht van VGP European Logistics worden/zullen worden ontwikkeld en omvatte gereclassificeerde activa van de vastgoedbeleggingen van VGP voor een bedrag van € 120,4 miljoen, die zijn bestemd voor de vijfde closing met VGP European Logistic joint venture die naar verwachting in maart 2019 zal plaatsvinden.
Onder de joint venture overeenkomst heeft VGP European Logistics een exclusief voorkeursrecht met betrekking tot de verwerving van de door VGP ontwikkelde inkomsten-genererende activa in Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije. De ontwikkelingspijplijn die als onderdeel van de verschillende transacties tussen Joint Venture en VGP naar de Joint Venture wordt overgedragen, wordt op eigen risico ontwikkeld en vervolgens door de Joint Venture verworven en betaald onder voorbehoud van vooraf overeengekomen opleverings- en leaseparameters. De reële waarde van de activa in aanbouw die door VGP in opdracht van VGP European Logistics worden ontwikkeld bedroeg per 31 december 2018 € 154,5 miljoen (ten opzichte van € 194,9 miljoen per 31 december 2017).
Onze obligatiefinanciering werd uitgebreid en gemiddelde looptijd van de obligatieportefeuille aanzienlijk verlengd na de uitgifte van een obligatielening van €190 miljoen in september 2018. De obligatie heeft een vaste rente van 3,5% en vervalt op 19 maart 2026. De opbrengst werd gedeeltelijk gebruikt voor de herfinanciering van de vervallende obligatielening van € 75 miljoen dec-18 (met een coupon van 5,1%), waarbij het resterende saldo werd gebruikt voor de aankoop van percelen ontwikkelingsgrond in de bestaande en nieuwe markten, te weten Nederland, Italië, Oostenrijk en Portugal, en voor de verdere financiering van de ontwikkeling van nieuwe projecten.
De financiële schuld steeg van € 471 miljoen per 31 december 2017 naar € 587 miljoen per 31 december 2018, waarvan € 15 miljoen aan uitstaande bankschulden.
De schuldgraad1 van de Groep daalde van 42,3% per 31 december 2017 naar 34,6% per 31 december 2018. De schuldgraad blijft ruimschoots binnen de doelstelling van de onderneming om een maximale geconsolideerde schuldgraad van 65% na te streven.
Gezien de succesvolle en duurzame evolutie van de resultaten van de Groep, heeft de Raad van Bestuur van VGP besloten aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voor te stellen om een bruto dividend uit te keren van €40,9 miljoen, wat overeenkomt met €2,20 per aandeel voor het jaar 2018, tegenover €1,90 per aandeel uitgegeven over het jaar 2017.
Op basis van de positieve trend in de vraag naar verhuurbaar vloeroppervlak die VGP in 2018 heeft gezien, verwacht VGP de huurinkomsten en vastgoedportefeuille verder uit te breiden door de oplevering en ingebruikname van meer nieuwe gebouwen in 2019. De ontwikkelingsactiviteiten worden in 2019 verder uitgebreid, ondersteund door een solide vraag van potentiële huurders, ecommerce en door het hefboomeffect van de geografische expansie van VGP, waardoor VGP zowel pan-Europese als lokale oplossingen kan bieden aan een breed scala aan potentiële multinationale en lokale klanten.
Deze ontwikkelingsactiviteiten worden ondersteund door de huidige eigen en zeker gestelde grondbank op toplocaties verspreid over Europa. Dit biedt een solide basis voor het ondersteunen en stimuleren van de ontwikkelingsactiviteiten in het aankomende jaar.
Wij verwachten dat de joint venture VGP European Logistics eind maart 2019 voor meer dan €190 miljoen de vijfde closing zal zien.
Tot slot hebben we een gezamenlijke toezegging met Allianz Real Estate om onze JV-structuur uit te breiden buiten de bestaande landen. Deze vergevorderde besprekingen over de oprichting van een nieuwe joint venture zullen naar verwachting in de eerste helft van 2019 worden afgerond, waardoor extra financiële middelen beschikbaar komen om de ontwikkelingsactiviteiten van VGP te ondersteunen.
1 Geconsolideerde schuldgraad wordt berekend door de netto financiële schuld te delen door het totaal van de eigen middelen en verplichtingen
| Winst- en verliesrekening (in duizend €) | Toelichting | 2018 | 2017 |
|---|---|---|---|
| Omzet1 | 5 | 30.336 | 28.224 |
| Bruto huuropbrengsten | 5 | 16.627 | 17.046 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | 6 | (1.123) | (1.941) |
| Netto huurresultaat | 15.504 | 15.105 | |
| Joint venture management fee inkomsten | 5 | 9.965 | 8.057 |
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen | 7 | 98.552 | 94.628 |
| Administratieve kosten | 8 | (18.167) | (19.353) |
| Aandeel in het resultaat van joint venture | 9 | 45.220 | 29.229 |
| Operationele winst / (verlies) | 151.074 | 127.666 | |
| Financiële opbrengsten | 10 | 6.101 | 9.730 |
| Financiële kosten | 10 | (20.071) | (20.196) |
| Financieel resultaat | (13.970) | (10.466) | |
| Winst voor belastingen | 137.104 | 117.200 | |
| Belastingen | 11 | (15.998) | (21.205) |
| Winst van het boekjaar | 121.106 | 95.995 | |
| Toerekenbaar aan: | |||
| Aandeelhouders van VGP NV | 12 | 121.106 | 95.995 |
| Minderheidsbelangen | - | - |
| Resultaat per aandeel | Toelichting | 2018 | 2017 |
|---|---|---|---|
| Gewone nettoresultaat per aandeel (in €) - basis | 12 | 6,52 | 5,17 |
| Gewone nettoresultaat per aandeel (in €) - verwaterd | 12 | 6,52 | 5,17 |
1 De omzet bestaat uit de bruto huuropbrengsten, de doorgerekende huurlasten, inkomsten uit vastgoedbeheer en facility management en inkomsten uit projectontwikkeling.
Voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2018
| OVERZICHT VAN VOLLEDIG PERIODERESULTAAT (in duizend €) | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat | 121.106 | 95.995 |
| Andere elementen van het resultaat na belastingen die later | ||
| geherklasseerd zullen worden naar het perioderesultaat, na belastingen | - | - |
| Andere elementen van het resultaat na belastingen die later niet | ||
| geherklasseerd zullen worden naar het perioderesultaat, na belastingen | - | - |
| Andere elementen van het resultaat (opgenomen in het eigen vermogen) | - | - |
| Volledig perioderesultaat | 121.106 | 95.995 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| de aandeelhouders van VGP NV | 121.106 | 95.995 |
| Minderheidsbelangen | - | - |
Voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2018
| ACTIVA (in duizend €) | TOELICHTING | 2018 | 2017 |
|---|---|---|---|
| Immateriële activa | 41 | 36 | |
| Vastgoedbeleggingen | 13 | 468.513 | 392.291 |
| Andere materiële vaste activa | 742 | 507 | |
| Financiële vaste activa | - | 322 | |
| Deelnemingen in joint ventures en geassocieerde ondernemingen |
9 | 241.427 | 143.312 |
| Andere langlopende vorderingen | 9 | 41.461 | 12.757 |
| Uitgestelde belastingvorderingen | 11 | 785 | 32 |
| Totaal vaste activa | 752.969 | 549.257 | |
| Handels- en andere vorderingen | 14 | 23.064 | 11.074 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 15 | 161.446 | 30.269 |
| Groep activa aangehouden voor verkoop | 20 | 274.939 | 441.953 |
| Totaal vlottende activa | 459.449 | 483.296 | |
| TOTAAL ACTIVA | 1.212.418 | 1.032.553 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (In duizend €) |
TOELICHTING | 2018 | 2017 |
|---|---|---|---|
| Kapitaal | 16 | 62.251 | 62.251 |
| Overgedragen resultaten | 481.147 | 403.910 | |
| Overige reserves | 69 | 69 | |
| Eigen vermogen | 543.467 | 466.230 | |
| Langlopende financiële schulden | 17 | 564.375 | 390.067 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 60 | 1.966 | |
| Andere langlopende verplichtingen | 18 | 1.215 | 1.680 |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | 11 | 16.692 | 11.750 |
| Totaal langlopende verplichtingen | 582.342 | 405.463 | |
| Kortlopende financiële schulden | 17 | 22.479 | 81.358 |
| Handels- en andere kortlopende schulden | 19 | 38.769 | 38.379 |
| Verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop |
20 | 25.361 | 41.123 |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 86.609 | 160.860 | |
| Totaal verplichtingen | 668.951 | 566.323 | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 1,212,418 | 1,032,553 |
| MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in duizend €) |
Statutair aandelen kapitaal |
Kapitaal reserve (zie toe lichting 16) |
IFRS aandelen kapitaal |
Reserves | Uitgifte premie |
Andre eigen vermogen |
Totaal eigen vermogen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Saldo per 1 januari 2017 | 112,737 | (50,486) | 62,251 | 327,985 | 69 | - | 390,305 |
| Andere elementen van het resultaat | - | - | - | - | - | - | - |
| Resultaat over het boekjaar | - | - | - | 95,995 | - | - | 95,995 |
| Effect van verkopen | - | - | - | - | - | - | - |
| Volledige gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten |
- | - | - | 95,995 | - | - | 95,995 |
| Dividenden aan aandeelhouders | - | - | - | - | - | - | - |
| Uitkering kapitaal aan aandeelhouders | (20,070) | 20,070 | - | (20,070) | - | - | (20,070) |
| Saldo per 31 december 2017 | 92,667 | (30,416) | 62,251 | 403,910 | 69 | - | 466,230 |
| Saldo per 1 januari 2018 | 92,667 | (30,416) | 62,251 | 403,910 | 69 | - | 466,230 |
| Andere elementen van het resultaat | - | - | - | - | - | - | 0 |
| Resultaat over het boekjaar | - | - | - | 121,106 | - | - | 121,106 |
| Effect van verkopen | - | - | - | - | - | - | 0 |
| Volledige gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten |
- | - | - | 121,106 | - | - | 121,106 |
| Dividenden aan aandeelhouders | - | - | - | (35,308) | - | - | (35,308) |
| Uitkering kapitaal aan aandeelhouders Correctie voor wederzijdse belangen via geassocieerde deelnemingen¹ |
- - |
- - |
- - |
- (8,561) |
- - |
- - |
- (8,561) |
| Saldo per 31 december 2018 | 92,667 | (30,416) | 62,251 | 481,147 | 69 | 0 | 543,467 |
¹ De correctie voor het wederzijdse belang heeft betrekking op de eliminatie van de proportionele eigenvermogenscomponent van de aandelen VGP NV gehouden door VGP Misv Comm. VA. VGP NV heeft een additioneel belang van 36% in VGP Misv Comm. VA in de loop van 2018 aangekocht.
| KASSTROOMOVERZICHT (in duizend €) | Toelichting | 2018 | 2017 |
|---|---|---|---|
| Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | 21 | ||
| Resultaat vóór belastingen Aanpassingen voor: |
137.104 | 117.200 | |
| Afschrijvingen | 180 | 216 | |
| Niet-gerealiseerde (meer)- / minwaarde op vastgoedbeleggingen | 7 | (64.156) | (90.272) |
| Gerealiseerde (meer)- / minwaarde op verkoop dochterondernemingen | |||
| en vastgoed beleggingen | 7 | (34.396) | (4.356) |
| Niet-gerealiseerde (winst) / verlies op financiële instrumenten en wisselkoersen |
1.161 | (4.011) | |
| Rente(opbrengsten) | (5.738) | (5.619) | |
| Rentekosten | 18.546 | 20.096 | |
| Aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde | |||
| ondernemingen | 9 | (45.220) | (29.229) |
| Operationeel resultaat voor wijzigingen in het werkkapitaal en voorzieningen |
7.481 | 4.025 | |
| Afname/(Toename) in handels- en andere vorderingen | (24.556) | (7.308) | |
| (Afname)/Toename in handels- en andere schulden | (10.939) | 17.113 | |
| Bruto kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | (28.013) | 13.830 | |
| Renteopbrengsten | 35 | 393 | |
| Rente(kosten) | (22.011) | (20.247) | |
| Betaalde winstbelastingen | (1.046) | (762) | |
| Netto kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | (51.035) | (6.786) | |
| Kasstroom uit investeringsactiviteiten | 21 | ||
| Inkomsten uit verkoop van materiële vaste activa en andere | 41 | 8 | |
| Verkoop van dochterondernemingen en investerings activa | 438.364 | 155.715 | |
| Investment property and investment property under construction | (263.339) | (168.379) | |
| Inkomsten uit / (investering in) joint venture en geassocieerde ondernemingen |
0 | 1.000 | |
| Leningen aan Joint Venture en geassocieerde ondernemingen | (78.094) | (89.819) | |
| Terugbetalingen van leningen door Joint Venture en geassocieerde | |||
| ondernemingen | 7.752 | 11.200 | |
| Netto kasstroom uit investeringsactiviteiten | 104.724 | (90.274) | |
| Kasstroom uit financieringsactiviteiten | 21 | ||
| Terugbetaling hybriede effecten | (35.308) | - | |
| Netto opbrengsten m.b.t. de uitgifte van aandelen /(terugbetaling kapitaal) | 0 | (20.070) | |
| Opname van leningen | 17 | 188.357 | 157.444 |
| Terugbetalingen van leningen | 17 | (75.750) | (79.749) |
| Netto kasstroom uit financieringsactiviteiten | 77.299 | 57.625 | |
| Netto toename / (afname) in geldmiddelen en kasequivalenten | 130.988 | (39.434) | |
| Geldmiddelen en kasequivalenten aan het begin van de periode | 30.269 | 71.595 | |
| Effect uit wijzigingen in wisselkoersen | (251) | 426 | |
| Herclassificatie als groepen activa aangehouden voor verkoop | 440 | (2.318) | |
| Netto toename / (afname) in geldmiddelen en kasequivalenten | 161.446 | 30.269 |
De financiële informatie in deze aankondiging is gebaseerd op de geconsolideerde jaarrekening die is opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie. De financiële informatie is in overeenstemming met de grondslagen voor financiële verslaggeving zoals uiteengezet in de jaarrekening 2018.
Hoewel de financiële informatie in deze verkorte jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de opname- en waarderingscriteria van IFRS zoals goedgekeurd door de Europese Unie, bevat deze aankondiging zelf onvoldoende informatie om te voldoen aan IFRS. De Vennootschap verwacht tegen april 2019 een volledige jaarrekening te publiceren die voldoet aan IFRS.
De hoofdbeslissingsnemer is de persoon die middelen toewijst aan de operationele segmenten en de prestaties van de operationele segmenten beoordeelt. De Groep heeft bepaald dat haar hoofdbeslissingsnemer de Chief Executive Officer ( CEO) van de onderneming is. Hij wijst middelen toe en beoordeelt de prestaties op landniveau.
De basis voor de segmentatie verslaggeving binnen VGP is allereerst per activiteit en ten tweede per geografische regio.
Commerciële beslissingen worden genomen op basis van verschillende key performance indicators (zoals huuropbrengsten, bezettingsgraad en ontwikkelingsrendement.) en worden op deze manier opgevolgd aangezien VGP zich focust op (i) de ontwikkelingsactiviteiten, (ii) de verhuur van logistieke gebouwen, en finaal (iii) op. vastgoedvermogensdiensten en vastgoedbeheerdiensten (inclusief facility management) die geleverd worden aan de VGP European Logistics joint venture.
Voor bestuursdoeleinden presenteert de Groep de financiële informatie volgens een bestuurlijke opsplitsing, op basis van de functionele toewijzing van opbrengsten en kosten. Deze bedragen zijn gebaseerd op diverse veronderstellingen en zijn dan ook niet opgesteld in overeenstemming met de IFRS, en zij stemmen niet noodzakelijk overeen met posten met vergelijkbare benaming in de geconsolideerde financiële staten jaarrekeningen per 31 december 2018 en 2017.
De investerings- of verhuuractiviteit van de Groep omvat de bedrijfswinst die wordt gegenereerd uit de afgewerkte en verhuurde projecten van de portefeuille van de Groep en het proportionele aandeel van de bedrijfswinst (exclusief netto waarderingswinsten) uit de afgewerkte en verhuurde projecten van de portefeuille van de Joint Venture. Opbrengsten en uitgaven toegewezen aan het verhuursegment omvatten 10% van de operationele kosten verbonden aan vastgoed van de Groep; overige inkomsten; overige uitgaven, na aftrek van uitgaven toegewezen aan vastgoedontwikkeling; en het aandeel in het resultaat van de Joint Venture, met uitsluiting van herwaarderingsresultaten.
De vastgoedontwikkelingsactiviteiten van de Groep omvatten het netto ontwikkelingsresultaat van de ontwikkelingsactiviteiten van de Groep. Waarderingswinsten (-verliezen) op investeringsvastgoed in verband met Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije worden in dit kader geacht contanten te genereren, omdat deze activa worden geacht op een gegeven moment te zullen worden verkocht aan de Joint Venture en zo te kristalliseren in een effectieve kasinstroom op het moment van de verkoop. Waarderingswinsten (-verliezen) op investeringsvastgoed in verband met Roemenië, Spanje en Letland worden uitgesloten, omdat zij worden geacht geen contanten te genereren, omdat deze activa worden geacht in de eigen portefeuille van de Groep te zullen blijven in de nabije toekomst. Daarnaast wordt 90% van de totale operationele kosten verbonden aan vastgoed toegewezen aan de vastgoedontwikkelingsactiviteiten, net als de administratiekosten na verhuur- en vastgoedbeheerkosten.
Vastgoed- en activabeheeropbrengsten omvatten inkomsten uit activabeheer, vastgoedbeheer en Facility Management. De betrokken operationele, administratieve en andere uitgaven omvatten direct toegewezen uitgaven van de betrokken bedrijven voor activabeheer, vastgoedbeheer en Facility Management. De administratiekosten van de Tsjechische en Duitse vastgoedbeheerbedrijven zijn toegewezen op 50:50 basis tussen de verhuuractiviteiten en de vastgoed- en beheeractiviteiten.
Samenvatting van de opsplitsing van de activiteit-segmenten
| In duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Verhuur/investering EBITDA | 42.351 | 32.867 |
| Vastgoedontwikkeling EBITDA | 46.427 | 57.047 |
| Vastgoed- en activabeheer EBITDA | 6.848 | 5.825 |
| Totaal EBITDA | 95.626 | 95.740 |
| In duizend € | Voor het jaar afgesloten op 31 december 2018 | |||
|---|---|---|---|---|
| Vastgoed- en | ||||
| Investering | Ontwikkeling | activa beheer |
Totaal | |
| Bruto huuropbrengsten | 16.627 | - | - | 16.627 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | (112) | (1.011) | - | (1.123) |
| Netto huuropbrengsten | 16.515 | (1.011) | - | 15.504 |
| Joint Venture management fee inkomsten | - | - | 9,965 | 9.965 |
| Ontwikkelingswinsten op ontwikkelingsvastgoed bestemd voor de Joint Venture |
- | 61.248 | - | 61.248 |
| Administratieve kosten | (1.021) | (13.810) | (3,117) | (17.948) |
| Aandeel in het aangepast bedrijfsresultaat van de Joint Venture na belastingen¹ |
26.857 | - | - | 26.857 |
| EBITDA | 42.351 | 46.427 | 6,848 | 95.626 |
| Afschrijvingen en waardeverminderingen | (27) | (126) | (66) | (219) |
| Aangepast bedrijfsresultaat voor interest en belastingen |
42.324 | 46.301 | 6,782 | 95.407 |
| Netto financieel resultaat – Eigen portefeuille | (15.553) | |||
| Netto financieel resultaat - joint venture en geassocieerde ondernemingen |
(9.677) | |||
| Bedrijfsresultaat voor belastingen | 70.177 | |||
| Belastingen – Eigen | (1.046) | |||
| Belastingen - joint venture en geassocieerde ondernemingen |
(697) | |||
| Recurrent netto-opbrengst | 68.434 | |||
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen – andere landen² |
37.304 | |||
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen – joint venture en geassocieerde ondernemingen |
39.938 | |||
| Netto meer- / (min)waarde op rente- en andere derivaten - Eigen |
1.583 | |||
| Netto meer- / (min)waarde op rente- en andere derivaten – joint venture en geassocieerde ondernemingen |
(2.706) | |||
| Uitgestelde belastingen – Eigen | (14.952) | |||
| Uitgestelde belastingen – joint venture en geassocieerde ondernemingen |
(8.496) | |||
| Winst van het boekjaar | 121.106 |
¹ De aanpassingen van het aandeel in de winst van de joint venture (aandeel) bestaan voor € 39,9 miljoen uit netto waarderingswinsten/( verliezen) op vastgoedbeleggingen, voor € 2,7 miljoen uit netto reële waarde winsten/(verliezen) op rentederivaten en voor € 8,5 miljoen uit uitgestelde belastingen met betrekking tot deze aanpassingen.
² Heeft betrekking op ontwikkelingen in landen buiten de JV-perimeter, d.w.z. alle landen behalve Duitsland, Tsjechië, Slowakije en
Hongarije.
| In duizend € | Voor het jaar afgesloten op 31 december 2017 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoed- en | |||||
| Investering | Ontwikkeling | activa beheer |
Totaal | ||
| Bruto huuropbrengsten | 17.046 | - | - | 17.046 | |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | (194) | (1.748) | - | (1.942) | |
| Netto huuropbrengsten | 16.852 | (1.748) | - | 15.104 | |
| Joint Venture management fee inkomsten | - | - | 8,057 | 8.057 | |
| Ontwikkelingswinsten op ontwikkelingsvastgoed | |||||
| bestemd voor de Joint Venture | - | 75.053 | - | 75.053 | |
| Administratieve kosten | (647) | (16.258) | (2,232) | (19.137) | |
| Aandeel in het aangepast bedrijfsresultaat van de Joint Venture na belastingen¹ |
16.663 | - | - | 16.663 | |
| EBITDA | 32.867 | 57.047 | 5,825 | 95.740 | |
| Afschrijvingen en waardeverminderingen | (23) | (124) | (69) | (216) | |
| Aangepast bedrijfsresultaat voor interest en | |||||
| belastingen | 32.844 | 56.923 | 5,756 | 95.524 | |
| Netto financieel resultaat – Eigen portefeuille | (13.912) | ||||
| Netto financieel resultaat - joint venture en geassocieerde ondernemingen |
(6.169) | ||||
| Bedrijfsresultaat voor belastingen | 75.442 | ||||
| Belastingen – Eigen | (762) | ||||
| Belastingen - joint venture en geassocieerde | |||||
| ondernemingen | (218) | ||||
| Recurrent netto-opbrengst | 74.463 | ||||
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen – andere landen² |
19.575 | ||||
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen – joint venture en geassocieerde ondernemingen |
24.427 | ||||
| Netto meer- / (min)waarde op rente- en andere derivaten - Eigen |
3.447 | ||||
| Netto meer- / (min)waarde op rente- en andere | |||||
| derivaten – joint venture en geassocieerde | |||||
| ondernemingen | 669 | ||||
| Uitgestelde belastingen – Eigen | (20.443) | ||||
| Uitgestelde belastingen – joint venture en geassocieerde ondernemingen |
(6.142) | ||||
| Winst van het boekjaar | 95.995 |
¹ De aanpassingen van het aandeel in de winst van de joint venture (aandeel) bestaan voor € 24.4 miljoen uit netto waarderingswinsten/( verliezen) op vastgoedbeleggingen, voor € 0,7 miljoen uit netto reële waardewinsten/(verliezen) op rentederivaten en voor € 6.1 miljoen uit uitgestelde belastingen met betrekking tot deze aanpassingen.
² Heeft betrekking op ontwikkelingen in landen buiten de JV-perimeter, d.w.z. alle landen behalve Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije.
Deze basissegmentatie weerspiegelt de geografische markten in Europa waarin VGP opereert. De activiteiten van VGP zijn onderverdeeld in de afzonderlijke landen waar het actief is. Deze segmentatie is belangrijk voor VGP omdat de aard van de activiteiten en de klanten vergelijkbare economische kenmerken binnen die segmenten hebben.
| 31 december 2018 In duizend € |
Bruto huur opbrengsten¹ |
Netto- huur opbrengsten¹ |
Aandeel in het bedrijfs EBITDA van de JV |
Operationele EBITDA (incl aandeel JV) |
Vastgoed Beleg gingen Eigen |
Vastgoed Beleg gingen JV volgens aandeel |
Inves teringen² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| West Europa | |||||||
| Duitsland | 22.743 | 19.110 | 17.543 | 53.660 | 298.712 | 441.420 | 172.258 |
| Spanje | 6.536 | 5.273 | - | 4.044 | 143.502 | - | 44.965 |
| Oostenrijk | 95 | 106 | - | 30 | 19.840 | - | 19.756 |
| Nederland | - | - | - | (206) | 34.147 | - | 33.884 |
| Italië | - | - | - | (319) | 3.842 | - | 3.842 |
| 29.374 | 24.489 | 17.543 | 57.209 | 500.044 | 441.420 | 274.705 | |
| Centraal en Oost Europa |
|||||||
| Tsjechië | 9.779 | 10.117 | 6.175 | 34.705 | 116.203 | 132.102 | 40.018 |
| Slowakije | 1.859 | 1.715 | 1.692 | 2.184 | 12.505 | 22.605 | 339 |
| Hongarije | 2.271 | 2.206 | 1.872 | 998 | 5.522 | 28.154 | 2.930 |
| Roemenië | 3.687 | 3.367 | - | 3.221 | 63.291 | - | 15.614 |
| 17.596 | 17.405 | 9.739 | 41.108 | 197.521 | 182.860 | 58.901 | |
| Baltische landen | |||||||
| Letland | 460 | 258 | - | 100 | 33.120 | - | 19.078 |
| Andere³ | - | 1.265 | (425) | (2.791) | - | - | - |
| Total | 47.430 | 43.417 | 26.857 | 95.626 | 730.685 | 624.281 | 352.684 |
¹ Inclusief Joint Venture volgens aandeel.
² Investeringsuitgaven zijn inclusief de aanschaffingen en verwervingen van vastgoedbeleggingen, projectontwikkelingen en ontwikkelingsland maar zijn exclusief de huurincentives en vastgoedmakelaarskosten en gekapitaliseerde interest. Investeringsuitgaven voor de eigen portefeuille bedragen € 274,6 miljoen en voor de Joint Venture portfolio € 78,1 miljoen.
³ 'Andere' betreft de centrale groepskosten en de operationele kosten die niet direct geografisch toewijsbaar zijn.
| 31 december 2017 |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| In duizend € | Bruto huur opbrengsten¹ |
Netto- huur opbrengsten¹ |
Aandeel in bedrijfs EBITDA van de JV |
Operationele EBITDA (incl aandeel JV) |
Vastgoed beleggingen Eigen |
Vastgoed beleggingen JV volgens aandeel |
Inves teringen² |
| West Europa | |||||||
| Duitsland | 13.835 | 10.589 | 10.594 | 51.237 | 375.367 | 263.215 | 175.475 |
| Spanje | 7.500 | 5.046 | - | 3.933 | 209.976 | - | 5.546 |
| 21.335 | 15.635 | 10.594 | 55.170 | 585.343 | 263.215 | 181.021 | |
| Centraal en Oost Europa |
|||||||
| Tsjechië | 6.405 | 6.605 | 3.500 | 37.254 | 156.688 | 75.416 | 58.703 |
| Slowakije | 1.631 | 1.499 | 1.459 | 1.928 | 11.262 | 21.722 | 902 |
| Hongarije | 1.735 | 1.731 | 1.510 | 2.752 | 9.101 | 22.725 | 5.620 |
| Roemenië | 3.058 | 2.716 | - | 2.685 | 45.660 | - | 5.365 |
| 12.829 | 12.551 | 6.469 | 44.619 | 222.711 | 119.863 | 70.590 | |
| Baltische landen | |||||||
| Estland | 2.210 | 2.167 | - | 2.154 | - | - | 3.894 |
| Letland | - | (79) | - | (220) | 14.535 | - | 5.463 |
| 2.210 | 2.088 | - | 1.934 | 14.535 | - | 9.357 | |
| Andere³ | - | 2.364 | (400) | (5.983) | - | - | - |
| Totaal | 36.374 | 32.638 | 16.663 | 95.740 | 822.589 | 383.078 | 260.968 |
¹ Inclusief Joint Venture volgens aandeel
² Investeringsuitgaven zijn inclusief de aanschaffingen en verwervingen van vastgoedbeleggingen, projectontwikkelingen en ontwikkelingsland maar zijn exclusief de huurincentives en vastgoedmakelaarskosten en gekapitaliseerde interest. Investeringsuitgaven voor de eigen portefeuille bedragen € 171,1 miljoen en voor de Joint Venture portfolio € 89,8 miljoen.
³ 'Andere' betreft de centrale groepskosten en de operationele kosten die niet direct geografisch toewijsbaar zijn.
| In duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Bruto ontvangen/toegerekende huurbetalingen | 14.164 | 16.759 |
| Huurindexering en kortingen | 2.463 | 287 |
| Totaal bruto huuropbrengsten | 16.627 | 17.046 |
| Joint Venture management fee inkomsten | ||
| Inkomsten uit vastgoedbeheer en facility management | 6.681 | 4.400 |
| Inkomsten uit projectontwikkeling | 3.284 | 3.657 |
| Doorgerekende huurlasten | 3.744 | 3.121 |
| Totale omzet | 30.336 | 28.224 |
De Groep verhuurt haar vastgoedbeleggingen onder operationele lease. De operationele leases hebben over het algemeen een looptijd van meer dan 5 jaar. De brutohuuropbrengsten weerspiegelen de volledige impact van de inkomsten-genererende activa geleverd in 2018. Daarnaast omvatten de huuropbrengsten van 2018 € 3,2 miljoen aan huur voor de periode van 1 januari 2018 tot 30 april 2018 met betrekking tot de vastgoedportefeuille verkocht tijdens de vierde afsluiting eind april 2018 (in vergelijking met € 1,7 miljoen huur voor de periode van 1 januari 2017 tot 31 mei 2017 met betrekking tot de vastgoedportefeuille verkocht tijdens de derde afsluiting eind mei 2017). Op 26 september 2018 werd de verkoop van het Mango-gebouw in Barcelona (Spanje) afgerond. De huuropbrengsten van het Mangogebouw voor de periode tot 26 september 2018 bedroegen € 5,6 miljoen.
Eind december 2018 had de Groep (inclusief de Joint Venture) gecommitteerde huurcontracten van € 104,1 miljoen op jaarbasis afgesloten, tegenover € 82,8 miljoen op 31 december 2017.
De verdeling van de toekomstige huurinkomsten op jaarbasis voor de eigen portefeuille is als volgt:
| In duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Minder dan één jaar | 33.092 | 29.983 |
| Tussen één en vijf jaar | 118.267 | 109.260 |
| Meer dan vijf jaar | 100.175 | 274.630 |
| Totaal | 251.534 | 413.873 |
Doorgerekende huurlasten zijn opbrengsten uit hoofde van servicekosten te ontvangen van huurders voor energie, onderhoud, schoonmaak, beveiliging, afvalbeheer en gebruik van infrastructuur die betrekking hebben op de aan de Groep in rekening gebrachte servicekosten.
| In duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Reparaties en onderhoud | (334) | (306) |
| Verhuur, marketing, juridische en professionele kosten | (201) | (286) |
| Makelaars | (1.067) | (417) |
| Overige baten / (lasten), na aftrek van doorberekende huurlasten | 479 | (933) |
| Totaal | (1.123) | (1.942) |
De overige baten / (lasten) laten een nettokostenbalans zien van € 0,3 miljoen (2017: € 1,6 miljoen) en worden gepresenteerd na aftrek van baten uit doorberekende huurlasten van € 0,8 miljoen (2017: € 0,7 miljoen).
| In duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Niet-gerealiseerde waarderingsresultaten op vastgoedbeleggingen | 25.964 | 65.343 |
| Niet-gerealiseerde waarderingswinsten/(-verliezen) op de verkoop van | ||
| groep activa aangehouden voor verkoop | 38.192 | 24.929 |
| Gerealiseerde waarderingsresultaten op de verkoop van | ||
| dochterondernemingen en vastgoedbeleggingen | 34.396 | 4.356 |
| Total | 98.552 | 94.628 |
De eigen vastgoedportefeuille, exclusief bouwgrond maar inclusief de activa in ontwikkeling voor rekening van de Joint Venture, wordt door de waarderingsdeskundige per 31 december 2018 gewaardeerd op basis van een gewogen gemiddeld rendement van 6,29% (ten opzichte van 6,00% per 31 december 2017) toegepast op de contractuele huurprijzen vermeerderd met de geschatte huurwaarde van leegstaande ruimte. Een variatie van 0,10% van deze marktrente zou aanleiding geven tot een variatie van de totale portefeuillewaarde van € 9,0 miljoen.
De onderstaande tabel bevat de samenvattende winst- en verliesrekening van de Groep's joint venture met Allianz Real Estate (VGP European Logistics) en de geassocieerde ondernemingen, die allen volgens de vermogensmutatiemethode worden opgenomen.
VGP European Logistics is opgericht in Luxemburg en is eigenaar van logistiek vastgoed in Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije. Geassocieerde ondernemingen hebben betrekking op de 5,1% die rechtstreeks door VGP NV aangehouden wordt in de dochterondernemingen van de Joint Venture die activa in Duitsland bezitten.
| WINST- EN VERLIESREKENING (in duizend €) |
VGP European Logistics JV aan 100% |
VGP European Logistics Duitse Vastgoed ondernemingen aan 100 % |
VGP European Logistic Duitse Vastgoed ondernemingen aan 5.1% |
VGP European Logistics JV aan 50% |
2018 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bruto huuropbrengsten | 57.746 | 37.847 | 1.930 | 28.873 | 30.803 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | |||||
| - onderliggende operationele kosten | (905) | (704) | (36) | (452) | (488) |
| - vastgoed management fees | (4.495) | (3.029) | (154) | (2.247) | (2.402) |
| Netto huurresultaat | 52.346 | 34.114 | 1.740 | 26.173 | 27.913 |
| Netto meerwaarde / (minwaarde) op vastgoedbeleggingen |
74.475 | 52.960 | 2.701 | 37.238 | 39.938 |
| Administratieve kosten | (2.038) | (730) | (37) | (1.019) | (1.056) |
| Operationele winst / (verlies) | 124.784 | 86.344 | 4.404 | 62.392 | 66.795 |
| Netto financieel resultaat | (23.537) | (12.031) | (614) | (11.769) | (12.382) |
| Belastingen | (17.233) | (11.319) | (577) | (8.616) | (9.194) |
| Winst van het boekjaar | 84.014 | 62.994 | 3.213 | 42.007 | 45.220 |
| WINST- EN VERLIESREKENING (in duizend €) |
VGP European Logistics JV aan 100% |
VGP European Logistics Duitse Vastgoed ondernemingen aan 100 % |
VGP European Logistic Duitse Vastgoed ondernemingen aan 5.1% |
VGP European Logistics JV aan 50% |
2017 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bruto huuropbrengsten | 36.328 | 22.831 | 1.164 | 18.164 | 19.328 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | |||||
| - onderliggende operationele kosten | (534) | (170) | (9) | (267) | (276) |
| - vastgoed management fees | (2.853) | (1.811) | (92) | (1.426) | (1.519) |
| Netto huurresultaat | 32.941 | 20.850 | 1.063 | 16.470 | 17.534 |
| Netto meerwaarde / (minwaarde) op vastgoedbeleggingen |
45.049 | 37.299 | 1.902 | 22.524 | 24.427 |
| Administratieve kosten | (1.672) | (690) | (35) | (836) | (871) |
| Operationele winst / (verlies) | 76.318 | 57.459 | 2.930 | 38.159 | 41.089 |
| Netto financieel resultaat | (10.218) | (7.675) | (391) | (5.109) | (5.500) |
| Belastingen | (11.942) | (7.635) | (389) | (5.971) | (6.360) |
| Winst van het boekjaar | 54.158 | 42.149 | 2.150 | 27.079 | 29.229 |
| BALANS (in duizend €) |
VGP European Logistics JV at 100% |
VGP European Logistics Duitse Vastgoed ondernemingen at 100 % |
VGP European Logistics Duitse Vastgoed ondernemingen at 5.1% |
VGP European Logistics JV at 50% |
2018 |
|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | 1.162.881 | 840.001 | 42.840 | 581.441 | 624.281 |
| Andere activa | 815 | - | - | 408 | 408 |
| Totaal vaste activa | 1.163.696 | 840.001 | 42.840 | 581.849 | 624.689 |
| Handels- en andere vorderingen | 12.315 | 6.096 | 311 | 6.158 | 6.469 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 42.255 | 26.917 | 1.373 | 21.128 | 22.501 |
| Totaal vlottende activa | 54.570 | 33.013 | 1.684 | 27.286 | 28.970 |
| Totaal activa | 1.218.266 | 873.014 | 44.524 | 609.135 | 653.659 |
| Langlopende financiële schulden | 633.720 | 467.603 | 23.848 | 316.860 | 340.708 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 5.147 | - | - | 2.574 | 2.574 |
| Andere langlopende verplichtingen | 6.345 | 3.044 | 155 | 3.173 | 3.328 |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | 75.097 | 47.083 | 2.401 | 37.549 | 39.950 |
| Totaal langlopende verplichtingen | 720.309 | 517.730 | 26.404 | 360.156 | 386.560 |
| Kortlopende financiële schulden | 16.346 | 10.071 | 514 | 8.173 | 8.687 |
| Handels- en andere kortlopende schulden | 31.636 | 22.892 | 1.167 | 15.818 | 16.985 |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 47.982 | 32.963 | 1.681 | 23.991 | 25.672 |
| Totaal verplichtingen | 768.291 | 550.693 | 28.085 | 384.147 | 412.232 |
| Netto vermogen | 449.975 | 322.321 | 16.439 | 224,988 | 241,427 |
| BALANS (in duizend €) |
VGP European Logistics JV at 100% |
VGP European Logistics Duitse Vastgoed ondernemingen at 100 % |
VGP European Logistics Duitse Vastgoed ondernemingen at 5.1% |
VGP European Logistics JV at 50% |
2017 |
|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | 715.067 | 500.887 | 25.544 | 357.534 | 383.078 |
| Andere activa | 269 | - | - | 135 | 135 |
| Totaal vaste activa | 715.336 | 500.887 | 25.544 | 357.669 | 383.213 |
| Handels- en andere vorderingen | 11.843 | 10.596 | 540 | 5.922 | 6.462 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 22.151 | 15.338 | 782 | 11.076 | 11.858 |
| Totaal vlottende activa | 33.994 | 25.934 | 1.322 | 16.998 | 18.320 |
| Totaal activa | 749.330 | 526.821 | 26.866 | 374.667 | 401.533 |
| Langlopende financiële schulden | 389.692 | 276.954 | 14.125 | 194.846 | 208.971 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | - | - | - | - | - |
| Andere langlopende verplichtingen | 3.544 | 1.981 | 101 | 1.773 | 1.874 |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | 53.752 | 36.536 | 1.863 | 26.876 | 28.739 |
| Totaal langlopende verplichtingen | 446.988 | 315.471 | 16.089 | 223.495 | 239.584 |
| Kortlopende financiële schulden | 10.651 | 7.887 | 402 | 5.326 | 5.728 |
| Handels- en andere kortlopende schulden | 23.852 | 19.265 | 983 | 11.926 | 12.909 |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 34.503 | 27.152 | 1.385 | 17.252 | 18.637 |
| Totaal verplichtingen | 481.491 | 342.623 | 17.474 | 240.747 | 258.221 |
| Netto vermogen | 267.839 | 184.198 | 9.392 | 133.920 | 143.312 |
Eind april 2018 werd de vierde transactie met VGP European Logistics afgesloten met de aankoop van 6 nieuwe parken van VGP, bestaande uit 13 logistieke gebouwen en nog eens 5 nieuw opgeleverde logistieke gebouwen die zijn ontwikkeld in parken die eerder aan de Joint Venture waren overgedragen. De 6 parken bevinden zich in Duitsland (3) en in Tsjechië (3). De bijkomende 5 gebouwen die door de Joint Venture worden aangekocht, bevinden zich in Duitsland (3 gebouwen), in Tsjechië (1 gebouw) en in Hongarije (1 gebouw).
De vastgoedportefeuille van de Joint Venture, exclusief de gronden en gebouwen in aanbouw door VGP in opdracht van de Joint Venture, wordt door de waarderingsdeskundige op 31 december 2018 gewaardeerd op basis van een gewogen gemiddeld kapitalisatievoet van 5,31% % (tegenover 5,68% per 31 december 2017) toegepast op de contractuele huurprijzen, vermeerderd met de geschatte huurwaarde van de leegstaande ruimte. Een variatie van 0,10% van deze marktrente zou aanleiding geven tot een variatie van de waarde van de Joint Venture portefeuille (tegen 100%) van € 22,5 miljoen.
De (her)waardering van de Joint Venture portefeuille is gebaseerd op het taxatierapport van de vastgoeddeskundige Jones Lang LaSalle.
VGP levert bepaalde diensten, waaronder asset-, vastgoed- en ontwikkelingsadvies en -beheer, voor de joint venture en ontvangt hiervoor vergoedingen van de joint venture. Bij de berekening van de vergoeding voor deze diensten wordt het beginsel van normale marktvoorwaarden in acht wordt genomen en uitgevoerd en geven VGP geen enkele controle over de betrokken joint venture (noch enig eenzijdig materieel beslissingsrecht). Belangrijke transacties en beslissingen binnen de joint venture behoeven de volledige
goedkeuring van de raad van bestuur en/of aandeelhouders, in overeenstemming met de voorwaarden van de joint venture-overeenkomst.
| in duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Aandeelhoudersleningen aan VGP European Logistics S.à r.l. | 37.739 | 11.539 |
| Aandeelhoudersleningen aan geassocieerde ondernemingen (dochterondernemingen van of VGP European Logistics S.à r.l.) |
3.722 | 1.218 |
| Constructie- en ontwikkelingsleningen aan geassocieerde ondernemingen (dochterondernemingen van VGP European Logistics S.à r.l.) |
101.887 | 137.150 |
| Constructie- en ontwikkelingsleningen geherclassificeerd naar Groepen activa aangehouden voor verkoop |
(101.887) | (137.150) |
| Totaal | 41.461 | 12.757 |
Voor verdere informatie refereer naar commentaar van toelichting 20.
| in duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Op 1 januari | 143.312 | 89.194 |
| Toevoegingen | 52.895 | 25.787 |
| Resultaat van het boekjaar | 45.220 | 29.229 |
| Terugbetaling van eigen vermogen | - | (1.000) |
| Aanpassing m.b.t. verkoop van deelnemingen | - | 102 |
| Op 31 december | 241.427 | 143.312 |
| In duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Bancaire renteopbrengsten | 34 | 45 |
| Renteopbrengsten uit leningen aan joint venture en geassocieerde ondernemingen | 5.702 | 5.300 |
| Niet-gerealiseerde winsten op afdekkingsderivaten | 39 | 3.547 |
| Netto wisselkoerswinsten | 324 | 564 |
| Andere financiële opbrengsten | 2 | 274 |
| Financiële opbrengsten | 6.101 | 9.730 |
| Rentelasten uit obligaties | (19.332) | (18.769) |
| Bancaire rentekosten – Variabele schuld | (806) | (540) |
| Bancaire rentekosten – Afdekkingsderivaten | 0 | (74) |
| Rente geactiveerd bij vastgoedbeleggingen | 3.230 | 2.966 |
| Reële waardeverlies op rentederivaten | (1.524) | (2.210) |
| Andere financiële kosten | (1.639) | (1.569) |
| Financiële kosten | (20.071) | (20.196) |
| Netto financiële kosten | (13.970) | (10.466) |
| In aantal | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen (basis) | 18.583.050 | 18.583.050 |
| Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen (verwaterd) | 18.583.050 | 18.583.050 |
| Correctie voor wederzijds belang via geassocieerde ondernemingen | (732.478) | (401.648) |
| Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen (verwaterd en na correctie voor | ||
| wederzijds belang via geassocieerde ondernemingen) | 17.850.572 | 18.181.402 |
| In duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Resultaat over de periode toewijsbaar aan de Groep en de gewone aandeelhouders | 121.106 | 95.995 |
| Winst per aandeel (in €) - basis | 6,52 | 5,17 |
| Winst per aandeel (in €) - verwaterd | 6,52 | 5,17 |
| Winst per aandeel – na correctie voor wederzijds belang via geassocieerde | ||
| ondernemingen (in €) | 6,78 | 5,28 |
De correctie voor het wederzijdse belang heeft betrekking op de eliminatie van de proportionele eigenvermogenscomponent van aandelen VGP NV gehouden door VGP Misv Comm. VA. VGP NV houdt 78,83% in VGP Misv Comm. VA.
In de tweede helft van 2018 en na afloop van een blokkeringsperiode van 5 jaar hebben bepaalde leden van het VGP-team hun respectievelijke VGP MISV-aandelen verkocht aan VGP NV. VGP NV heeft 330.830 aandelen VGP Misv verworven voor een totaalbedrag van € 8,6 miljoen. Na deze verwerving van deze aandelen houdt VGP NV momenteel 78,73% van de aandelen in VGP Misv Comm. VA.
| EPRA NAV – In duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| IFRS NAV | 543.467 | 466.230 |
| Effect van de lichting van de opties, converteerbare schulden en andere | ||
| eigen vermogensinstrumenten | 0 | - |
| Verwaterd NAV | 543.467 | 466.230 |
| Uit te sluiten: | ||
| Reële waarde financiële instrumenten | 60 | 1.644 |
| Latente belastingen | 31.390 | 34.942 |
| EPRA NAV | 574.917 | 502.816 |
| Aantal aandelen | 18.583.050 | 18.583.050 |
| EPRA NAV per aandeel (€/aandeel) | 30,94 | 27,06 |
| EPRA NNNAV – In duizend € | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| EPRA NAV | 574.917 | 502.816 |
| Uit te sluiten: | ||
| Reële waarde financiële instrumenten | (60) | (1.644) |
| Latente belastingen | (31.390) | (34.942) |
| Reële waardeaanpassing met betrekking tot uitgegeven schuld | 2.510 | (14.084) |
| EPRA triple net NAV (NNNAV) | 545.977 | 452.146 |
| Aantal aandelen | 18.583.050 | 18.583.050 |
| EPRA NNNAV per aandeel (€/aandeel) | 29,38 | 24,33 |
| 2018 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| In duizend € | Opgeleverd | In Aanbouw |
Ontwikkelings land |
Totaal | |
| Op 1 januari | 152.611 | 95.005 | 144.675 | 392.291 | |
| Investeringsuitgaven | 68.974 | 86.090 | 4.454 | 159.518 | |
| Aanschaffingen | - | 8.971 | 106.120 | 115.091 | |
| Geactiveerde rente | 2.631 | 359 | 240 | 3.230 | |
| Geactiveerde huur incentives en makelaarskosten |
2.817 | 1.176 | - | 3.993 | |
| Verkoop en overdracht aan de Joint Venture | (134.066) | - | (5.160) | (139.226) | |
| Overdracht naar aanleiding van startup van ontwikkeling |
- | 40.945 | (40.945) | - | |
| Overdracht naar aanleiding van oplevering van ontwikkeling |
99.749 | (99.749) | - | - | |
| Netto meerwaarde / (minwaarde) op vastgoedbeleggingen |
958 | 36.649 | 3.639 | 41.246 | |
| Herclassificatie naar Groepen activa aangehouden voor verkoop |
(72.220) | (35.160) | (250) | (107.630) | |
| Per 31 december | 121.454 | 134.286 | 212.773 | 468.513 |
| 2017 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| In duizend € | Opgeleverd | In Aanbouw |
Ontwikkelings land |
Totaal | ||
| Op 1 januari | 265.813 | 125.989 | 158.460 | 550.262 | ||
| Investeringsuitgaven | 82.320 | 63.619 | - | 145.939 | ||
| Aanschaffingen | - | - | 25.211 | 25.211 | ||
| Geactiveerde rente | 1.732 | 1.226 | 8 | 2.966 | ||
| Geactiveerde huur incentives en makelaarskosten |
2.025 | 231 | - | 2.256 | ||
| Verkoop en overdracht aan de Joint Venture | (148.810) | (12.186) | (3.244) | (164.240) | ||
| Overdracht naar aanleiding van startup van ontwikkeling |
- | 34.437 | (34.437) | - | ||
| Overdracht naar aanleiding van oplevering van ontwikkeling |
120.984 | (120.984) | - | - | ||
| Netto meerwaarde / (minwaarde) op vastgoedbeleggingen |
8.861 | 53.105 | 3.377 | 65.343 | ||
| Herclassificatie naar Groepen activa aangehouden voor verkoop |
(180.314) | (50.432) | (4.700) | (235.446) | ||
| Per 31 december | 152.611 | 95.005 | 144.675 | 392.291 |
De onderstaande tabel bevat het proportionele geconsolideerde resultatenrekening belang van de Groep in VGP European Logistics. Het belang dat door de Groep rechtstreeks (5,1%) wordt aangehouden in de Duitse activa vennootschappen van VGP European Logistics werd opgenomen in de 50% Joint Venture cijfers (proportioneel deel van VGP).
| 2018 | 2017 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| In duizend € | Groep | Joint Venture |
Totaal | Groep | Joint Venture |
Totaal |
| Bruto huuropbrengsten | 16.627 | 30.803 | 47.430 | 17.046 | 19.328 | 36.374 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed |
(1.123) | (2.890) | (4.013) | (1.941) | (1.795) | (3.736) |
| Netto huur- en gerelateerd inkomen |
15.504 | 27.913 | 43.417 | 15.105 | 17.534 | 32.639 |
| Joint venture management fee inkomsten |
9.965 | - | 9.965 | 8.057 | - | 8.057 |
| Netto waarderingswinsten/(- verliezen) op vastgoedbeleggingen |
98.552 | 39.938 | 138.490 | 94.628 | 24.427 | 119.055 |
| Administratieve kosten | (18.167) | (1.056) | (19.223) | (19.353) | (871) | (20.224) |
| Bedrijfsresultaat voor interest en belastingen |
105.854 | 66.795 | 172.649 | 98.437 | 41.089 | 139.526 |
| Netto financieel resultaat | (13.970) | (12.382) | (26.352) | (10.466) | (5.500) | (15.966) |
| Belastingen | (15.998) | (9.194) | (25.192) | (21.205) | (6.360) | (27.565) |
| Bedrijfsresultaat voor de periode | 75.886 | 45.220 | 121.106 | 66.766 | 29.229 | 95.995 |
De onderstaande tabel bevat het proportionele geconsolideerde balans belang van de Groep in VGP European Logistics. Het belang dat door de Groep rechtstreeks wordt aangehouden (5,1%) in de Duitse asset companies van VGP European Logistics werd opgenomen in de 50% Joint Venture cijfers (deel van VGP).
| 2018 | 2017 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Joint | Joint | |||||
| In duizend € | Groep | Venture | Totaal | Groep | Venture | Totaal |
| Vastgoedbeleggingen | 468.513 | 624.281 | 1.092.794 | 392.291 | 383.078 | 775.369 |
| Vastgoedbeleggingen opgenomen in | ||||||
| Groepen activa aangehouden voor verkoop |
262.172 | 262.172 | 430.298 | 430.298 | ||
| Totaal vastgoedbeleggingen | 730.685 | 624.281 | 1.354.966 | 822.589 | 383.078 | 1.205.667 |
| Overige vaste activa | 43.029 | 408 | 43.437 | 13.654 | 135 | 13.789 |
| Totaal vaste activa | 773.714 | 624.689 | 1.398.403 | 836.243 | 383.213 | 1.219.456 |
| Handels- en overige vorderingen | 23.064 | 6.469 | 29.533 | 11.074 | 6.462 | 17.536 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 161.446 | 22.501 | 183.947 | 30.269 | 11.858 | 42.127 |
| Desinvesteringsgroep aangehouden voor verkoop |
12.767 | - | 12.767 | 11.655 | - | 11.655 |
| Totaal vlottende activa | 197.277 | 28.970 | 226.247 | 52.998 | 18.319 | 71.317 |
| Totaal activa | 970.991 | 653.659 | 1.624.650 | 889.241 | 401.532 | 1.290.773 |
| Financiële schulden op meer dan | ||||||
| één jaar | 564.375 | 340.708 | 905.083 | 390.067 | 208.971 | 599.038 |
| Overige langlopende financiële verplichtingen |
60 | 2.574 | 2.634 | 1.966 | - | 1.966 |
| Overige langlopende verplichtingen | 1.515 | 3.328 | 4.843 | 1.680 | 1.873 | 3.553 |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | 16.692 | 39.950 | 56.642 | 11.750 | 28.740 | 40.490 |
| Totaal langlopende | ||||||
| verplichtingen | 582.642 | 386.560 | 969.202 | 405.463 | 239.584 | 645.047 |
| Kortlopende financiële schulden | 22.479 | 8.687 | 31.166 | 81.358 | 5.728 | 87.086 |
| Handelsschulden en andere | ||||||
| kortlopende schulden | 38.469 | 16.985 | 55.454 | 38.379 | 12.909 | 51.288 |
| Verplichtingen met betrekking tot de groep activa aangehouden voor |
||||||
| verkoop | 25.361 | 25.361 | 41.123 | 41.123 | ||
| Totaal kortlopende | ||||||
| verplichtingen | 86.309 | 25.672 | 111.981 | 160.860 | 18.637 | 179.497 |
| Totaal passiva | 668.951 | 412,232 | 1.081.183 | 566.323 | 258.221 | 824.544 |
| Netto activa | 302.040 | 241,427 | 543.467 | 322.918 | 143.312 | 466.230 |
Hiermee wordt de waarde van het vastgoed bij aankoop bedoeld. Indien er overdrachtskosten betaald werden, zijn deze inbegrepen in de aanschaffingswaarde.
De verhouding tussen de (initiële) contractuele huur van een aangekocht onroerend goed en de aanschaffingswaarde/marktwaarde. Zie ook Aanschaffingswaarde.
De bezettingsgraad wordt berekend door de verhuurde oppervlakte (in m²) te delen door het totaal van verhuurbare oppervlaktes (in m²) inclusief de niet-verhuurde gedeelte (in m²).
Eerste opzegoptie van een huurovereenkomst
De brutohuurprijzen zoals contractueel voorzien in de huurovereenkomsten op de datum van afsluiting
Als kredietnemer wenst VGP zich in te dekken tegen een eventuele stijging van de rentevoeten. Dit renterisico kan deels worden ingedekt door het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (zoals interest rate swap contracten).
De European Public Real Estate Association, een organisatie in de vastgoedsector, die indicatoren voor best practices heeft uitgebracht om consistentie en transparantie te bieden bij de rapportage van vastgoed Europa
Is de kapitalisatievoet toegepast op het netto-inkomen aan het einde van de discounted cash flow model periode om zodoende een kapitaalwaarde of 'exit' waarde te bekomen die een entiteit verwacht te krijgen voor een actief na deze periode.
Dagelijks beheer van de vastgoedportefeuille, meer bepaald de onderhouds-, aanpassings- en verbeteringswerken. VGP heeft een intern team van facility managers dat uitsluitend voor rekening van de onderneming en de Joint Venture werkt.
Betekent alle dochterondernemingen van VGP European Logistics S.à r.l. waarin de Vennootschap rechtstreeks een participatie van 5,1% aanhoudt, VGP MISV Comm. VA waarin de Vennootschap een deelneming heeft van 43,23% en tot december 2016 Snow Crystal S.à.r.l. en SUN S.à.r.l. waarin de Vennootschap een deelneming had van 20%.
De geschatte huurwaarde is de huurwaarde die wordt bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen
De gewogen gemiddelde duur van de financiële schulden is de som van de lopende financiële schulden (bank en obligatieschulden) vermenigvuldigd met de resterende duur van deze respectievelijke financiële schulden, gedeeld door de totale uitstaande financiële schulden.
De gewogen gemiddelde duur van de huurovereenkomsten is de som van de (lopende huurgelden van elke huurovereenkomst, vermenigvuldigd met de resterende duur tot de uiterlijke vervaldag van deze huurovereenkomst), gedeeld door de totale lopende huurinkomsten van de portefeuille.
De verhouding tussen de som van de lopende en toekomstige contractuele huurgelden en de som van de reële waarden van de van de vastgoedportefeuille.
De internationale boekhoudnormen IAS / IFRS (International Accounting Standards) en IFRS (International Financial Reporting Standards) zijn bedoeld voor het opmaken van de jaarrekeningen en opgesteld door de International Accounting Standards Board (IASB).
Betekent VGP European Logistics S.à r.l. (inclusief al haar dochterondernemingen), de nieuw opgerichte 50:50 joint venture tussen VGP NV en Allianz Real Estate.
Jaarlijks wordt contractueel op de verjaardatum van de inwerkingtreding van het contract de huurprijs aangepast aan de inflatie volgens een referentie-index in elk specifiek land.
De door de onafhankelijke vastgoedexperts bepaalde waarde van de portefeuille, transactiekosten inbegrepen.
Een IRS is een renteswap waarbij de partijen rentebetalingen gedurende een bepaalde looptijd tegen elkaar inruilen. VGP gebruikt interest rate swaps om vlottende intrestbetalingen om te zetten in vaste intrestbetalingen, om zich in te dekken tegen een stijging van de rentevoeten
Slotkoers op de beurs vermenigvuldigd met het aantal in omloop zijnde aandelen op die datum.
Betekent de waarde van de activa van de Joint Venture verminderd met de waarde van diens schulden.
Operationeel resultaat plus financieel resultaat (financiële opbrengsten – financiële kosten) min belastingen en latente belastingen op het resultaat.
Totaal van de financiële schulden minus geldmiddelen en kasequivalenten.
Beheer van bouw- of renovatieprojecten. VGP heeft een intern team van projectbeheerders dat uitsluitend voor rekening van de onderneming werkt.
De portefeuillewaarde is samengesteld uit de vastgoedbeleggingen, vastgoedbeleggingen in ontwikkeling voor eigen rekening met het oog op verhuring, activa bestemd voor verkoop en ontwikkelingsland.
De reële waarde of fair value wordt door de norm IAS 40 gedefinieerd als het bedrag waarvoor de activa zouden worden overgedragen tussen twee goed geïnformeerde partijen, op vrijwillige basis en zonder al dan niet wederzijdse bijzondere belangen. De marktwaarde moet daarenboven een weerspiegeling zijn van
de lopende huurovereenkomsten, de redelijke veronderstellingen over de potentiële huuropbrengsten en de verwachte kosten.
Het gebruik van afgeleide financiële instrumenten om bestaande schuldposities te beschermen tegen een stijging van de rentevoeten.
De ratio die wordt berekend door de netto financiële schulden te delen door het totaal eigen vermogen en verplichtingen.
De totale opname van oppervlaktes door gebruikers in de huurmarkt gedurende een bepaalde periode.
De toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis vertegenwoordigen de geannualiseerde huurinkomsten die gegenereerd worden of zullen worden door afgesloten huurovereenkomsten en toegezegde toekomstige huurovereenkomsten.
De verhouding tussen de (initiële) contractuele huur van een aangekocht onroerend goed en de aanschaffingswaarde op een toplocatie
Onafhankelijk vastgoedexpert die instaat voor de waardering of taxatie van de vastgoedportefeuille.
De vastgoedbeleggingen met inbegrip van de gebouwen bestemd voor verhuring, de projectontwikkelingen in ontwikkeling met het oog op verhuring, de activa bestemd voor verkoop en het ontwikkelingsland.
Datum waarop een opzegmogelijkheid is binnen een huurcontract.
De vastgoedbeleggingen met inbegrip van de gebouwen bestemd voor verhuring, de projectontwikkelingen
in ontwikkeling met het oog op verhuring, en het ontwikkelingsland van de Joint Venture.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.