AI Terminal
VGP NV
Annual Report • Feb 28, 2020
4022_er_2020-02-28_5d4ae4c0-4503-46a2-9d03-4d914c05e269.pdf
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
0/40
STERKE VRAAG NAAR PREMIUM EUROPEES LOGISTIEK VASTGOED STUWT DE JAARRESULTATEN
28 februari 2020, 7u00, Antwerpen (Berchem), België: VGP NV ('VGP' of 'de Groep'), een toonaangevende pan-Europese ontwikkelaar, manager en eigenaar van kwalitatief hoogstaand logistiek en semi-industrieel vastgoed, maakt vandaag de resultaten bekend voor het boekjaar eindigend op 31 december 2019:
- Record nettowinst van €205,6 miljoen, een stijging van 69,8% joj
- Solide bedrijfsgroei in de gehele Europese portefeuille
- o Record aan nieuwe en hernieuwde huurinkomsten van € 54,9 miljoen brengen het totaal gecontracteerde huurinkomsten op € 155,0 miljoen, een groei van 48.9% joj
- o 34 gebouwen met 706.000 m² in aanbouw aan het einde van het jaar
- o 6,21 miljoen m² ontwikkelingsgrondbank een groei van 39,6% joj
- o 19 projecten opgeleverd met 287.000 m² verhuurbare oppervlakte, wat neerkomt op € 15,8 miljoen aan huurcontracten op jaarbasis
- o Start van de bouw van het project VGP Park München met verschillende andere iconische projecten in de pijplijn, waaronder Laatzen en Maagdenburg.
- Tweede joint venture met Allianz Real Estate gelanceerd en drie succesvolle joint venture transacties voltrokken – twee met de eerste en één met de tweede joint venture – voor een totale transactiewaarde van € 610 miljoen
- Succesvolle afronding van een obligatie-uitgifte van € 150 miljoen en afsluiting van diverse meerjarige bilaterale kredietfaciliteiten
- Voornemen om aan de algemene aandeelhoudersvergadering voor te stellen een brutodividend uit te keren van € 60 miljoen, wat neerkomt op € 3,25 per aandeel – een stijging van 47,7% joj
Jan Van Geet, CEO van VGP, zei: "We hadden zoals gebruikelijk een druk jaar waarin onze ondertekende huurinkomsten met bijna 50% zijn gestegen. De schaalgrootte van onze activiteiten zijn ingrijpend veranderd nu we steeds meer de vruchten plukken van de investeringen die de afgelopen jaren in ons groeiende pan-Europese platform zijn gedaan. Met name in Duitsland – waar we reeds actief zijn sinds 2013, maar voornamelijk onder de radar – zagen we sterke groei. In de afgelopen maanden is ons profiel op de Duitse markt aanzienlijk veranderd doordat we in München, Laatzen en Göttingen iconische projecten hebben gelanceerd die het resultaat zijn van een intensieve samenwerking met gemeenschappen en KMO-klanten in de afgelopen jaren."
Jan Van Geet vervolgde: "In de loop van het jaar hebben we aanzienlijk geïnvesteerd in onze organisatiestructuur. We hebben onze landenteams verder afgestemd op onze pan-Europese matrixorganisatie en hebben de COO-rol opgesplitst - met Jon Watkins, komende van Amazon, toegetreden als COO West-Europa. We hebben onze financiële positie versterkt door een tweede joint venture met Allianz, een succesvol obligatieaanbod van € 150 miljoen en nieuwe kredietfaciliteiten. Wij zijn van mening dat het van cruciaal belang is om een ijzersterke kapitaalpositie te behouden, zodat we kunnen blijven profiteren van investeringsmogelijkheden nu we zien dat grond steeds schaarser wordt."
Jan Van Geet voegde hieraan toe: "We hebben veel vertrouwen in de vooruitzichten voor 2020, aangezien we reeds verschillende voorverhuurde iconische ontwikkelingsprojecten in de pijplijn hebben die de resultaten dit jaar zullen ondersteunen. Bovendien zullen we de implementatie van onze pan-Europese uitrol voortzetten en hebben we de ambitie om, mede mogelijk gemaakt door de opgeschaalde reeds verworven grondbank, veel nieuwe en iconische parken en huurders te verwelkomen in alle markten waarin we actief zijn."
FINANCIËLE EN OPERATIONELE HOOGTEPUNTEN
Record nieuwe ondertekende huurovereenkomsten
- Record aan nieuwe en hernieuwde huurinkomsten van € 54,9 miljoen gedreven door 727.000 m² nieuw ondertekende huurovereenkomsten (wat overeenkomt met € 53,3 miljoen nieuwe geannualiseerde huurinkomsten), in combinatie met 31.000 m² vernieuwde huurovereenkomsten (wat overeenkomt met € 1,6 miljoen geannualiseerde huurinkomsten)
- De nieuwe en hernieuwde huurinkomsten worden hoofdzakelijk in Duitsland gegenereerd: € 39,5 miljoen of 74%, waarvan € 20,8 miljoen wordt bijgedragen door tot nu toe ondertekende huurovereenkomsten in voorverhuur voor VGP Park München.
- Het totaal aan ondertekende huurovereenkomsten vertegenwoordigt € 155,0 miljoen1 aan geannualiseerde gecommitteerde huurinkomsten (gelijk aan 2,66 miljoen m² verhuurbare oppervlakte), een stijging van 48,9% sinds december 2018
Recordhoogte aan bouwactiviteit
- In totaal werden 19 projecten opgeleverd die 287.000 m² verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen, wat neerkomt op € 15,8 miljoen geannualiseerde gecommitteerde huurinkomsten
- Een recordaantal van 34 projecten in aanbouw die 706.000 m² toekomstige verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen, wat neerkomt op € 45,8 miljoen aan geannualiseerde huurinkomsten, eenmaal gebouwd en volledig verhuurd
- Daarnaast hebben we in onze pijplijn 11 voorverhuurde projecten die in de komende maanden zullen worden opgestart, wat neerkomt op 331.000m2 aan toekomstige verhuurbare oppervlakte, wat € 30,4 miljoen aan voorverhuurde huurovereenkomsten vertegenwoordigt.
Recorduitbreiding van de grondbank
- Aankoop van 2,88 miljoen m² bouwgrond en nog eens 1,80 miljoen m2 contractueel vastgelegd onder voorbehoud van vergunningen, wat de totale grondbank (in eigendom of vastgelegd) op 6,21 miljoen m² brengt (een netto toename van 39,6% sinds december 2018), wat 2,78 miljoen m² aan toekomstige verhuurbare oppervlakte ondersteunt.
- Daarnaast is er per december 2019 in totaal 1,02 miljoen m² nieuwe kavels onder optie en die hebben een ontwikkelingspotentieel van 0,51 miljoen m² toekomstige verhuurbare oppervlakte.
1 Voor Joint Ventures op 100%
Sinds het begin van 2020 is deze pijplijn met nog eens 1.64 miljoen m2 bouwgrond toegenomen, wat neerkomt op nog eens 0.94 miljoen m2 ontwikkelingspotentieel.
Aanzienlijke versterking van het team
- Het team werd uitgebreid tot 220 FTE omdat we 40 extra mensen in de organisatie hebben aangenomen.
- De COO-rol werd opgesplitst met Jon Watkins, voorheen hoofd van EME Real Estate bij Amazon, die zich vanaf december 2019 aansloot als COO West-Europa, en Matthias Sander als COO Oost-Europa – om beter aan te sluiten met de organisatie en een platform op te zetten teneinde de succesvolle acquisitie van grond, die geldt als motor voor toekomstige groei, verder te faciliteren
Versterking van onze financiële en vermogenspositie
- Het strategische partnerschap met Allianz werd uitgebreid met een nieuwe 50:50 joint venture "VGP European Logistics 2" – een investeringsvehikel gericht op logistieke kernactiviteiten in Oostenrijk, Italië, Nederland, Portugal, Roemenië en Spanje. Wij streven ernaar de joint venture binnen vijf jaar te laten groeien tot een bruto-activawaarde van € 1,7 miljard door uitsluitend door VGP ontwikkelde prime assets te verwerven
- We hebben drie succesvolle closings uitgevoerd met de Joint Ventures voor een totale brutovermogenswaarde van € 610 miljoen. De eerste joint venture heeft twee closings uitgevoerd, één in april 2019 voor € 203 miljoen en één in november 2019 voor € 232 miljoen. De tweede joint venture sloot in juli 2019 een eerste transactie van € 175 miljoen succesvol af
- In november 2019 werd een obligatie-uitgifte van € 150 miljoen afgerond en daarnaast hebben we via verschillende bilaterale overeenkomsten meerjarige kredietfaciliteiten afgesloten voor een totaal van € 183,5 miljoen
- Deze gecombineerde opbrengsten en faciliteiten zullen VGP in staat stellen te herinvesteren in haar ontwikkelingspijplijn en de activiteiten verder te laten groeien. Eind 2019 bedroeg de schuldgraad1 37,2%, wat in overeenstemming is met de doelstelling van de onderneming om binnen de maximaal geconsolideerde schuldgraad van 65% te blijven
Maatschappelijk verantwoord ondernemen als belangrijk strategisch principe
- In de loop van 2019 werden een aantal initiatieven geïntroduceerd, waaronder een nieuwe minimale bouwstandaard: we streven naar BREAAM "Very Good" certificering. (of een equivalent daarvan) voor alle nieuwe bouwprojecten vanaf 2020. Daarnaast plannen we een bredere uitrol van duurzame energieproductie in onze parken door middel van fotovoltaïsche en andere hernieuwbare bronnen om onze huurders te ondersteunen bij hun doelstelling om hun CO2-voetafdruk te neutraliseren
- De VGP Foundation werd in 2019 opgericht als een geregistreerde Belgische privéstichting. VGP heeft zich ertoe verbonden ongeveer 1-2% van haar jaarlijkse winst bij te dragen aan de VGP Foundation en dit jaar zullen we voorstellen om een startkapitaal van € 3 miljoen bij te dragen. De stichting zal zich richten op drie belangrijke gebieden: ten eerste het ondersteunen van onderwijs voor kinderen en jongeren in nood, ten tweede het behoud en de creatie van biosferen en natuurbeschermingszones en ten derde de bescherming van het Europese cultuurgoed en erfgoed
1 Berekend als Nettoschuld / Totaal eigen vermogen en verplichtingen
• Voor 2020 hebben we de lat voor onze duurzaamheidsdoelstellingen verhoogd, omdat we geloven dat de particuliere sector - en met name de logistieke sector - een belangrijke rol speelt bij het creëren van oplossingen die bijdragen aan de groei van de economie en het aanpakken van uitdagingen zoals de klimaatverandering. Daarom zullen we onze strategie, doelstellingen en initiatieven regelmatig publiceren in een uitgebreid Corporate Responsibility-rapport. De eerste editie staat gepland voor publicatie in de komende weken.
Outlook 2020
- Wij kijken met vertrouwen naar 2020 en daarna, aangezien we blijven werken aan de implementatie en uitbreiding van onze pan-Europese uitrol. Bovendien heeft de aanhoudende positieve trend in de vraag naar verhuurbare oppervlakte die VGP in 2019 heeft geregistreerd, in combinatie met de aanzienlijke toename van onze grondbank in de afgelopen 12 maanden, de basis gelegd voor groei in de komende jaren. VGP verwacht haar huurinkomsten en vastgoedportefeuille verder te kunnen uitbreiden door de oplevering en opstart van bijkomende nieuwe gebouwen in 2020. De ontwikkelingsactiviteiten zullen in 2020 op een hoog niveau blijven, ondersteund door een solide vraag van potentiële huurders. Wij verwachten dat e-commerce een belangrijke drijfveer zal blijven voor vraag naar verhuurbaar oppervlakte.
- Ten slotte verwachten wij, wat betreft de samenwerking met Allianz Real Estate, in de loop van 2020 de details te kunnen bekendmaken van een uitbreiding van onze eerste joint venture die verder gaat dan de oorspronkelijke doelstelling van € 1,7 miljard en verwachten wij in de loop van dit jaar een aantal closings te kunnen uitvoeren met de Joint Ventures.
| Operationele parameters en resultaten | 2019 | 2018 | Wijziging |
|---|---|---|---|
| Getekende geannualiseerde huurinkomsten (€ mio) | 155,0 | 104,1 | 48,9% |
| IFRS operationeel resultaat voor belasting (€ mio) | 252,4 | 151,1 | 67,0% |
| IFRS-nettoresultaat (€ mio) | 205,6 | 121,1 | 69,8% |
| IFRS-winst per aandeel (€ per aandeel) | 11,06 | 6,52 | 69,8% |
| Dividend per aandeel (€ per aandeel) | 3,25 | 2,20 | 47,7% |
BELANGRIJKE FINANCIËLE PARAMETERS
| Portefeuille en balans | 2019 | 2018 | Wijziging |
|---|---|---|---|
| Vastgoedportefeuille, inclusief Joint Ventures op 100% (€mio) | 2.771 | 1.936 | 43,1% |
| Vastgoedportefeuille, inclusief Joint Ventures op aandeel (€mio) |
1.897 | 1.355 | 40,0% |
| Bezettingsgraad van de staande portefeuille (%) | 99,8 | 99,3 | - |
| EPRA intrinsieke waarde (NAV) per aandeel (€ per aandeel) | 39,89 | 30,94 | 28,9% |
| IFRS intrinsieke waarde (NAV) per aandeel (€ per aandeel) | 37,66 | 29,25 | 28,8% |
| Netto financiële schuld (€mio) | 604,2 | 419,3 | 44,1% |
| Schuldgraad1 (%) |
37,2 | 34,6 | - |
1 Schuldgraad wordt berekend door de netto financiële schuld te delen door het totaal van de eigen middelen en verplichtingen
CONFERENCE CALL VOOR INVESTEERDERS EN ANALISTEN
VGP zal een conference call houden om 10u30 (CET) op 28 februari 2020 De details van deze conference call:
- België: 0800 58228 (gratis)/ +32 (0)2 404 0659
- VK: 0800 358 6377 (gratis)/ +44 (0)330 336 9105
- VS: 800-263-0877 (gratis)/ +1 646-828-8143
- Bevestigingscode: 8533079
Een presentatie zal beschikbaar zijn op de website van VGP onder "Rapporten & Presentaties": https://www.vgpparks.eu/nl/investors/
FINANCIËLE KALENDER
| Jaarverslag 2019 | 7 april 2020 |
|---|---|
| Eerste kwartaal 2020 trading update | 8 mei 2020 |
| Algemene aandeelhoudersvergadering | 8 mei 2020 |
| Dividend ex-datum | 15 mei 2020 |
| Betalingsdatum van het dividend | 19 mei 2020 |
| Halfjaarresultaten 2020 | 24 augustus 2020 |
| Derde kwartaal 2019 trading update | 20 november 2020 |
CONTACT GEGEVENS VOOR INVESTEERDERS EN VRAGEN UIT DE MEDIA
| Martijn Vlutters | Tel: +32 (0)3 289 1433 |
|---|---|
| (VP – Business Development & Investor Relations) |
|
| Karen Huybrechts | Tel: +32 (0)3 289 1432 |
| (Hoofd Marketing) | |
| Petra Vanclova | Tel: +42 0 602 262 107 |
| (Externe Communicatie) | |
| Anette Nachbar | Tel: +49 152 288 10363 |
| Brunswick Group |
OVER VGP
VGP N.V. is een toonaangevende pan-Europese ontwikkelaar, manager en eigenaar van kwalitatief hoogstaand logistiek en semi-industrieel vastgoed. VGP werkt volgens een volledig geïntegreerd businessmodel met capaciteiten en uitgebreide ervaring in de hele waardeketen. De Groep heeft een grondbank (in eigendom of vastgelegd) van 6,21 miljoen m². De strategische focus ligt op de ontwikkeling van logistieke en semi-industriële businessparken. VGP, opgericht in 1998 als een familiebedrijf in Tsjechië, heeft vandaag ongeveer 220 medewerkers in dienst en is actief in 12 Europese landen zowel voor eigen rekening als voor rekening van VGP European Logistics en VGP European Logistics 2, beide joint ventures met Allianz Real Estate. Per december 2019 bedroeg de Bruto Vermogenswaarde van VGP, inclusief de joint ventures tegen 100%, € 2,77 miljard en het bedrijf had een Netto Vermogenswaarde (EPRA NAV) van € 741 miljoen. VGP staat genoteerd op Euronext Brussel en op de beurs van Praag (ISIN: BE0003878957).
Voor meer informatie kunt u terecht op: http://www.vgpparks.eu
Toekomstgerichte informatie: Dit persbericht kan toekomstgerichte informatie bevatten. Toekomstgerichte verklaringen beschrijven verwachtingen, plannen, strategieën, doelen, toekomstige gebeurtenissen of intenties. De verwezenlijking van toekomstgerichte verklaringen die in dit persbericht staan, is onderworpen aan en is afhankelijk van risico's en onzekerheden verbonden aan verschillende factoren. Om deze reden kunnen de actuele of toekomstige resultaten wezenlijk afwijken van de resultaten die expliciet gemeld worden of impliciet besloten zijn in dergelijke toekomstgerichte verklaringen. Mochten bekende of onbekende risico's of onzekerheden zich voltrekken of mochten onze aannames onjuist blijken te zijn, dan kunnen de daadwerkelijke resultaten sterk afwijken van de verwachte resultaten. VGP verplicht zich niet om toekomstgerichte verklaringen publiekelijk te actualiseren of te herzien, tenzij dit specifiek wettelijk of reglementair verplicht is. VGP wijst elke aansprakelijkheid af voor verklaringen die door derden worden afgelegd of gepubliceerd, en neemt geen enkele verplichting op om onnauwkeurige gegevens, informatie, conclusies of opinies te corrigeren die door derden worden gepubliceerd met betrekking tot dit of enig ander persbericht dat door VGP wordt verspreid.
ACTIVITEITENOVERZICHT
In 2019 heeft VGP de sterke groei in alle markten waar de Groep actief is, voortgezet. De ontwikkelings- en verhuuractiviteiten blijven op recordniveau presteren.
Met VGP European Logistics (de eerste 50/50 joint venture met Allianz Real Estate) is er overgegaan tot een vijfde en zesde closing, waarbij de joint venture 6 nieuwe parken van VGP heeft verworven, bestaande uit 10 logistieke gebouwen en nog eens 12 nieuw opgeleverde logistieke gebouwen die zijn ontwikkeld in parken die eerder door de joint venture werden verworven. De 22 gebouwen bevinden zich in Duitsland (14) en in Tsjechië (8). VGP European Logistics 2, de tweede 50/50 joint venture met Allianz Real Estate, die op 1 juli 2019 werd opgericht, heeft de eerste closing succesvol afgerond met een transactie bestaande uit 3 parken die de joint venture van VGP heeft overgenomen, waaronder 8 logistieke gebouwen, waarvan 4 in de gevestigde markten van Spanje (3) en Oostenrijk (1), en 4 in de snelgroeiende markt van Roemenië.
Per eind december 2019 vertegenwoordigen de getekende huurovereenkomsten € 155,0 miljoen1 aan geannualiseerde gecommitteerde huurinkomsten en een totaal van 2.662.000 m² verhuurbare oppervlakte. Van deze totale oppervlakte behoort 749.000 m² tot de eigen portefeuille (635.000 m² per 31 december 2018) en 1.913.000 m² tot de Joint Ventures (1.347.000 m² per 31 december 2018).
Gedurende het jaar 2019 heeft VGP in totaal 19 projecten opgeleverd, goed voor 287.000 m² verhuurbare oppervlakte, met 34 bijkomende projecten in aanbouw, goed voor 706.000 m² toekomstige verhuurbare oppervlakte.
Het nettoresultaat op de vastgoedportefeuille (netto meerwaarde op vastgoedbeleggingen) per 31 december 2019 bedroeg € 188,2 miljoen (tegenover een netto waarderingsbate van € 98,6 miljoen per 31 december 2018).
De eigen vastgoedbeleggingsportefeuille bestaat uit 7 opgeleverde gebouwen met een verhuurbare oppervlakte van 146.000 m², terwijl de vastgoedportefeuille van de Joint Ventures bestaat uit 92 opgeleverde gebouwen met een verhuurbare oppervlakte van 1.765.000 m².
De schuldgraad van de Groep is 37,2% per 31 december 2019 (34,6% per 31 december 2018) ruimschoots binnen de doelstelling van de onderneming om een maximale geconsolideerde schuldgraad van 65% na te streven
1 Inclusief VGP European Logistics (eerste joint venture met Allianz Real Estate) en VGP European Logistics 2 (tweede joint venture met Allianz Real Estate). Per 31 december 2019 bedroegen de geannualiseerde gecommitteerde huurinkomsten voor de twee joint ventures samen € 102,3 miljoen, waarvan VGP European Logistics € 92,2 miljoen (2018: € 70,9 miljoen) en VGP European Logistics 2 € 10,9 miljoen.
BEDRIJFSRESULTAAT
| (in duizenden €) |
2019 | 2018 |
|---|---|---|
| Omzet1 | 26.037 | 30.336 |
| Bruto huuropbrengsten | 11.653 | 16.627 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed |
(2.556) | (1.123) |
| Netto huuropbrengsten | 9.097 | 15.504 |
| Joint ventures management fee inkomsten |
10.492 | 9.965 |
| Onwikkelingswinsten op vastgoedbeleggingen | 188.165 | 98.552 |
| Administratieve kosten | (21.100) | (18.167) |
| Aandeel in bedrijfsresultaat van de joint ventures | 65.703 | 45.220 |
| Bedrijfsresultaat voor interest en belastingen | 252.357 | 151.074 |
| Netto financieel resultaat | (14.238) | (13.970) |
| Bedrijfsresultaat voor belastingen | 238.119 | 137.104 |
| Belastingen | (32.506) | (15.998) |
| Bedrijfsresultaat na belastingen | 205.613 | 121.106 |
Netto huuropbrengsten
De netto huuropbrengsten daalden met € 6,4 miljoen tot € 9,1 miljoen door de vijfde en zesde closing met VGP European Logistics joint venture in respectievelijk april en november 2019 en de eerste closing met VGP European Logistics 2 in juli 2019. Daarnaast was er een jaar-over-jaar effect door de verkoop van het Mango-gebouw2 in september 2018. Deze daling werd gecompenseerd door de oplevering van inkomsten-genererende gebouwen in 2019.
Inclusief het aandeel van VGP in de Joint Ventures en rekening houdend met de netto huuropbrengsten op "doorkijkbasis" steeg de netto huur in totaal met € 3,2 miljoen (van € 43,4 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2018 tot € 46,7 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2019) 3 .
1 De omzet bestaat uit de bruto huuropbrengsten, de doorgerekende huurlasten, inkomsten uit vastgoedbeheer en facility management en inkomsten uit projectontwikkeling.
2 De huurinkomsten voortvloeiende uit de verhuur van het Mango-gebouw voor de periode van 1 januari 2018 tot 26 september 2018 bedroeg € 5.6 miljoen
3 Zie ook Bijkomende toelichtingen die geen deel uitmaken van de verkorte geconsolideerde financiële staten voor verdere details.
Geannualiseerde gecommitteerde huurinkomsten
In 2019 zagen we een aanhoudende sterke groei van de leasingactiviteiten, waarbij de verhuuractiviteiten op recordniveau presteerden.
De toename van de vraag naar verhuurbare oppervlakte resulteerde in de ondertekening van nieuwe huurovereenkomsten van in totaal ruim € 54,9 miljoen, waarvan € 53,3 miljoen betrekking had op nieuwe of vervangende huurovereenkomsten (€ 6,3 miljoen namens Joint Ventures) en € 1,6 miljoen (€ 1,6 miljoen namens Joint Ventures) in verband met hernieuwingen van bestaande huurovereenkomsten. Gedurende het jaar werden huurovereenkomsten voor een totaalbedrag van € 2,4 miljoen (€ 1,5 miljoen namens Joint Ventures) beëindigd.
Netto zijn de geannualiseerde gecommitteerde huurovereenkomsten per eind december 2019 gestegen tot € 155,0 miljoen1 (ten opzichte van € 104,1 miljoen per 31 december 2018).
Duitsland was de belangrijkste aanjager van de groei van de getekende huurovereenkomsten met € 39,5 miljoen aan nieuwe contracten die in de loop van het jaar zijn afgesloten (€ 3,1 miljoen namens VGP European Logistics), waarvan € 24,0 miljoen wordt bijgedragen door de tot nu toe voor VGP Park München ondertekende huurovereenkomsten.
In Tsjechië tekenden we voor € 3,6 miljoen (€ 2,0 miljoen voor VGP European Logistics), in Spanje voor € 2,8 miljoen (eigen portefeuille), in Letland voor € 1,7 miljoen (eigen portefeuille), in Roemenië voor € 1,7 miljoen (€ 0.9 miljoen voor VGP European Logistics 2), in Nederland voor € 1,6 miljoen (eigen portefeuille), in Italië voor € 1,5 miljoen (eigen portefeuille), in Hongarije voor € 0,6 miljoen (eigen portefeuille) en in Slowakije voor € 0,2 miljoen (€ 0,2 miljoen voor VGP European Logistics).
Per 31 december 2019 bedroeg de gewogen gemiddelde looptijd van de gecombineerde eigen en Joint Ventures portefeuille 8,9 jaar2 . De eigen portefeuille stond op 12,5 jaar3 en de portefeuille van de Joint Ventures stond op 7,0 jaar4 . De gewogen gemiddelde looptijd bedroeg 7,8 jaar per 31 december 2018 en nam toe in 2019 door het aanzienlijke aantal van nieuwe huurovereenkomsten met een huurtermijn van 15 jaar of meer in vergelijking met de totale portefeuille.
De voltooide vastgoedportefeuille van de Groep, inclusief de eigen portefeuille en de vastgoedportefeuille van Joint Ventures, bereikte eind december 2019 een bezettingsgraad van 99,8% ten opzichte van 99,3% eind december 2018.
De getekende huurovereenkomst met een totaal van geannualiseerde gecommitteerde huurinkomsten van € 155,0 miljoen eind december 2019 vertegenwoordigen een totaal van 2.662.000 m² verhuurbare oppervlakte. Van deze totale oppervlakte behoort 749.000 m² tot de eigen portefeuille (635.000 m² per 31 december 2018) en 1.913.000 m² tot de Joint Ventures (1.347.000 m² per 31 december 2018).
1 Inclusief Joint Ventures. Per 31 december 2019 bedroegen de geannualiseerde gecommitteerde huurinkomsten voor VGP European Logistics € 92,2 miljoen tegenover € 70,9 miljoen per 31 december 2018 en voor VGP European Logistics 2 € 10,9 miljoen tegenover nihil per 31 december 2018.
2 De gewogen gemiddelde duur van de toegezegde huurovereenkomsten tot de eerste opzegmogelijkheid 7,2 jaar per 31 dec 2018
3 De gewogen gemiddelde duur van de toegezegde huurovereenkomsten tot de eerste opzegmogelijkheid 7,0 jaar per 31 dec 2018
4 De gewogen gemiddelde duur van de toegezegde huurovereenkomsten tot de eerste opzegmogelijkheid 7,2 jaar per 31 dec 2018
Nettoresultaat op de vastgoedportefeuille
Het nettoresultaat op de vastgoedportefeuille (netto meerwaarde op vastgoedbeleggingen) per 31 december 2019 bedraagt € 188,2 miljoen in vergelijking met een netto meerwaarde op vastgoedbeleggingen van € 98,6 miljoen per einde december 2018.
De lage kapitalisatierentevoeten bleven aanhouden tijdens het jaar.
De eigen vastgoedportefeuille, exclusief ontwikkelingsland, maar inclusief de projecten in aanbouw voor rekening van de Joint Ventures, werd op 31 december 2019 door de waarderingsdeskundige gewaardeerd op basis van een kapitalisatievoet van 5,76% (vergeleken met 6,29% per 31 december 2018) toegepast op de contractuele huurinkomsten vermeerderd met de geschatte huurwaarde van de niet verhuurde oppervlakte.
De (her)waardering van de eigen vastgoedportefeuille was gebaseerd op het waarderingsrapport van Jones Lang LaSalle.
Inkomsten uit de Joint Ventures
De inkomsten uit de diensten geleverd aan de Joint Ventures stegen met € 0,5 miljoen tot € 10,5 miljoen. De stijging was voornamelijk het gevolg van de groei van de portefeuille van de Joint Ventures en de ontwikkelingsactiviteiten die in opdracht van de Joint Ventures zijn ondernomen.
De inkomsten uit vastgoed- en facilitymanagement fees stegen van € 6,7 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2018 tot € 8,7 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2019. De inkomsten uit ontwikkelingsvergoedingen die tijdens de periode werden gegenereerd, bedroegen € 1,7 miljoen, vergeleken met € 3,3 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2018.
Aandeel in het resultaat van de Joint Ventures
Het aandeel van VGP in de winst van de Joint Ventures over de periode steeg met € 20,5 miljoen van € 45,2 miljoen over de periode eindigend op 31 december 2018 naar € 65,7 miljoen over de periode eindigend op 31 december 2019, als gevolg van de toegenomen inkomsten-genererende activa van de portefeuille van de Joint Ventures en de inkrimping van de kapitalisatierentevoet op de vastgoedbeleggingen.
Het aandeel van de netto huuropbrengsten steeg tot € 37,6 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2019 in vergelijking met € 27,9 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2018. De stijging weerspiegelt de onderliggende groei van de portefeuille van de Joint Ventures als gevolg van de verschillende transacties tussen de Joint Ventures en VGP sinds mei 2016.
Eind december 2019 hadden de Joint Ventures (100% aandeel) € 102,3 miljoen aan geannualiseerde gecommitteerde huurinkomsten op jaarbasis, wat neerkomt op 1.913.000 m² verhuurbare oppervlakte tegenover € 70,9 miljoen aan geannualiseerde gecommitteerde huurinkomsten voor 1,347.000 m² per december 2018.
Het aandeel in de netto waarderingswinsten op vastgoedbeleggingen steeg tot € 60,8 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2019 (vergeleken met € 39,9 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2018). De portefeuille van de Joint Ventures, met uitzondering van de
ontwikkelingsgronden en de gebouwen in aanbouw door VGP in opdracht van de Joint Ventures, werd gewaardeerd tegen een gewogen gemiddelde kapitalisatievoet van 5,61% per 31 december 2019 (vergeleken met 5,31% per 31 december 2018), wat de relatieve verandering in samenstelling van de landen portefeuille weerspiegelt gecompenseerd door een verdere contractie van de marktkapitalisatierentevoeten in 2019. De (her)waardering van de Joint Ventures portefeuille is gebaseerd op het taxatierapport van de vastgoeddeskundige Jones Lang LaSalle.
Het aandeel in de netto financiële kosten van de Joint Ventures voor de periode eindigend op 31 december 2019 steeg van € 12,4 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2018 tot € 16,2 miljoen. Voor de periode eindigend op 31 december 2019 bedroeg het aandeel van de financiële opbrengsten € 0,1 miljoen (€ 0,3 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2018). Het aandeel in de financiële kosten stegen van € 12,7 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2018 tot € 16,3 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2019 en omvatten € 3,5 miljoen rente op de aandeelhoudersschuld (€ 3,4 miljoen per 31 december 2018), € 7,6 miljoen rente op financiële schuld (€ 5,8 miljoen per 31 december 2018), € 0,3 miljoen ongerealiseerde verliezen op rentederivaten (€2,7 miljoen per 31 december 2018), €5,0 miljoen andere financiële kosten (€1,6 miljoen per 31 december 2018) en een positieve impact van €0,3 miljoen (€0,8 miljoen per 31 december 2018) in verband met geactiveerde rente.
Administratieve kosten
De administratieve kosten voor de periode bedroegen € 21,1 miljoen in vergelijking met € 18,2 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2018, als gevolg van de verdere groei van het VGP-team ter ondersteuning van de groei van de ontwikkelingsactiviteiten van de Groep gecombineerd met de geografische expansie. Op 31 december 2019 telde het VGP-team meer dan 220 werknemers, actief in 12 verschillende landen.
Netto financiële kosten
Voor de periode eindigend op 31 december 2019 bedroegen de financiële opbrengsten € 5,5 miljoen (€ 6,1 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2018) en omvatten ze € 5,5 miljoen rentebaten op leningen toegekend aan de Joint Ventures (€ 5,7 miljoen per 31 december 2018). Vorig jaar bevatten de financiële opbrengsten € 0,3 miljoen aan netto wisselkoerswinsten (ten opzichte van nihil dit jaar).
De gerapporteerde financiële kosten per 31 december 2019 van € 19,8 miljoen (€ 20,1 miljoen per 31 december 2018) bestaan voornamelijk uit € 22,0 miljoen kosten in verband met financiële schulden (€ 20,1 miljoen per 31 december 2018), € 1,9 miljoen andere financiële kosten (€ 1,6 miljoen per 31 december 2018) en een positieve impact van €4,2 miljoen in verband met gekapitaliseerde-rente (€3,2 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2018). Vorig jaar bevatten de gerapporteerde financiële kosten € 1,5 miljoen ongerealiseerd verlies op rentederivaten (ten opzichte van nihil dit jaar).
Als gevolg hiervan bedroegen de netto financiële kosten € 14,2 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2019 in vergelijking met € 14,0 miljoen eind december 2018.
De aandeelhoudersleningen aan de Joint Ventures bedroegen € 178,5 miljoen per 31 december 2019 (tegenover € 143,3 miljoen per 31 december 2018) waarvan € 114,9 miljoen (€ 101,9 miljoen per 31 december 2018) betrekking had op de financiering van gebouwen in aanbouw en de terreinen in ontwikkeling die in het bezit zijn van de Joint Ventures.
Belastingen
De Groep is onderworpen aan belastingen tegen de geldende belastingtarieven van de landen waarin zij actief is. Daarnaast is een uitgestelde belastingverplichting voorzien op de reële waardeaanpassing van de vastgoedportefeuille.
De wijziging in Belastingen is voornamelijk het gevolg van de variantie van de waarde op vastgoedbeleggingen en heeft daarom geen kasstroom-effect.
Voor de periode eindigend op 31 december 2019 bedroegen de belastingen € 32,5 miljoen (2018: € 16,0 miljoen) waarvan € 32,0 miljoen uitgestelde belastingen (2018: € 15,0 miljoen).
ONTWIKKELINGSACTIVITEITEN
De ontwikkelingsactiviteiten in 2019 kunnen als volgt worden samengevat:
Afgeronde projecten
In de loop van het jaar werden 19 projecten voltooid voor een totaal van 287.000 m² verhuurbare oppervlakte en die €15,8 miljoen aan geannualiseerde gecommitteerde huurinkomsten vertegenwoordigen (€6,4 miljoen voor de eigen rekening van VGP en € 9,4 miljoen voor de Joint Ventures).
Voor eigen rekening heeft VGP 6 gebouwen geleverd voor een totaal van 111.000 m2 verhuurbare oppervlakte:
- Duitsland: 1 gebouw in VGP Park Chemnitz van 13.000 m2 en 1 gebouw in VGP Park Göttingen van 6.000 m2 ;
- Spanje: 1 gebouw in VGP Park Lliçà d'Amunt van 32.000 m²;
- Letland: 1 gebouw in VGP Park Kekava van 27.000 m²;
- Hongarije: 1 gebouw in VGP Park Hatvan van 17.000 m²;
- Italië: 1 gebouw in VGP Park Valsamoggia van 16.000 m².
Voor de Joint Ventures werden 13 gebouwen opgeleverd met een totale verhuurbare oppervlakte van 176.000 m². Hiervan zijn voor VGP European Logistics 10 gebouwen geleverd met in totaal 132.000m2 verhuurbare oppervlakte:
- Tsjechië: 3 gebouwen in VGP Park Olomouc waarvan 2 van 14.000 m2 en 1 van 3.000 m2 en 1 gebouw in VGP Park Jenec van 4.000 m2 ;
- Duitsland: 2 gebouwen in VGP Park Leipzig van 10.000 m2 en 7.000 m2 , 1 gebouw in VGP Park Göttingen van 39.000 m2 , 1 gebouw in VGP Park Wustermark van 12.000 m2 , 1 gebouw in VGP Park Berlijn van 23.000 m2 en 1 gebouw in VGP Park Bischofsheim van 7.000 m2
Daarnaast werden 3 gebouwen geleverd voor VGP European Logistics 2 voor een totaal van 44.000m2 verhuurbare oppervlakte, allemaal in Spanje in VGP Park San Fernando de Henares, door middel van 1 gebouw van 20.000 m² en 2 gebouwen van elk 12.000 m²
Projecten in aanbouw
Eind december 2019 had VGP 34 gebouwen in aanbouw voor een totale toekomstige verhuurbare oppervlakte van 706.000 m². De nieuwe gebouwen in aanbouw, die voor 62%1 zijn voorverhuurd, vertegenwoordigen € 45,8 miljoen aan geannualiseerde huurinkomsten op jaarbasis wanneer ze volledig zijn gebouwd en verhuurd. Indien gebaseerd op gebouwen die momenteel in aanbouw zijn en bouwprojecten in de nabije toekomst, is de voorverhuurratio 78%.
Voor eigen rekening had VGP 22 gebouwen in aanbouw voor een totaal van 512.000 m² verhuurbare oppervlakte, wat € 34,5 miljoen aan huurinkomsten op jaarbasis vertegenwoordigt:
- Duitsland: 4 gebouwen in VGP Park München, 1 gebouw in VGP Park Göttingen, 1 gebouw in VGP Park Halle, 1 gebouw in VGP Park Giessen-Buseck, 1 gebouw in VGP Park Magdeburg en 1 gebouw in VGP Park Einbeck;
- Spanje: 3 gebouwen in VGP Park Lliçà d'Amunt, 2 gebouwen in VGP Park Valencia en 1 gebouw in VGP Park Zaragoza;
- Italië: 1 gebouw in VGP Park Calcio en 1 gebouw in VGP Park Valsamoggia;
- Hongarije: 1 gebouw in VGP Park Kecskemet;
- Tsjechië: 1 gebouw in VGP Park Prostejov;
- Nederland: 1 gebouw in VGP Park Nijmegen en 1 gebouw in VGP Park Roosendaal;
- Roemenië: 1 gebouw in VGP Park Sibiu.
In opdracht van de Joint Ventures bouwt VGP 12 nieuwe gebouwen met een totale verhuurbare oppervlakte van 194.000 m², wat neerkomt op € 11,3 miljoen aan geannualiseerde huurinkomsten. Voor VGP European Logistics bouwt VGP 9 nieuwe gebouwen voor een totaal van 158.000 m² verhuurbare oppervlakte, wat neerkomt op € 9,5 miljoen aan geannualiseerde huurinkomsten:
- Tsjechië: 2 gebouwen in VGP Park Olomouc, 1 gebouw in VGP Park Usti nad Labem en 1 gebouw in VGP Park Chomutov;
- Duitsland: 3 gebouwen in VGP Park Berlin, 1 gebouw in VGP Park Wustermark;
- Slowakije: 1 gebouw in VGP Park Malacky;
Voor VGP European Logistics 2 bouwt VGP 3 nieuwe gebouwen met een totale verhuurbare oppervlakte van 36.000 m², wat overeenkomt met € 1,9 miljoen aan huurcontracten op jaarbasis:
- Spanje: 2 gebouwen in VGP Park San Fernando de Henares;
- Roemenië: 1 gebouw in VGP Park Timisoara.
1 Berekend op basis van de gecontracteerde huurprijs en de geschatte markthuur voor de vrijgekomen ruimte.
Grondbank
In de loop van het jaar is VGP erin geslaagd om een recordhoeveelheid aan percelen te verwerven ter ondersteuning van de toekomstige ontwikkelingspijplijn. In totaal werd 2.880.000 m² aan grond met een toekomstig ontwikkelingspotentieel van 1.570.000 m² aangekocht. Van deze percelen bevindt zich 1.291.000 m² (45%) in Duitsland, 576.000 m² in Slowakije (20%), 225.000 m² (8%) in Spanje, 177.000 m² (6%) in Hongarije, 168.000 m² (6%) in Nederland, 166.000 m² (6%) in Roemenië, 92.000 m² (3%) in Oostenrijk en de resterende percelen in Portugal, Tsjechië en Italië.
Op 31 december 2019 had VGP nog eens 1,80 miljoen m² contractueel vastgelegde percelen, waarvan 868.000 m² in Tsjechië, 373.000 m² in Roemenië, 257.000 m² in Duitsland, 197.000 m² in Italië en 102.000 m² in Slowakije. Deze contractueel vastgelegde percelen zullen naar verwachting in de komende 6-12 maanden worden aangekocht, onder voorbehoud van het verkrijgen van de benodigde vergunningen.
Dit brengt de grondbank (in eigendom of contractueel vastgelegd) op 6,21 miljoen m², wat een overblijvend ontwikkelingspotentieel van 2,78 miljoen m² vertegenwoordigt. In het bovenstaande is inbegrepen de resterende 303.000 m² aan grondbank die in het bezit is van de Joint Ventures met een ontwikkelingspotentieel van ongeveer 136.000 m² nieuwe verhuurbare oppervlakte.
Naast de contractueel vastgelegde grondbank heeft VGP niet-bindende overeenkomsten getekend en worden momenteel op exclusieve basis "due diligence"-onderzoeken uitgevoerd naar de mogelijke acquisities van in totaal ongeveer 1.020.000 m² nieuwe percelen in Duitsland, Italië, Nederland, Portugal en Roemenië. VGP verwacht dat een aanzienlijk aantal van deze percelen in de komende 6 - 12 maanden contractueel zal worden vastgelegd.
GROEP ACTIVA AANGEHOUDEN VOOR VERKOOP
Het saldo van de groep activa aangehouden voor verkoop daalde van € 274,9 miljoen per 31 december 2018 tot € 169,7 miljoen per 31 december 2019.
Het saldo per 31 december 2019 heeft betrekking op de activa in aanbouw en bouwgrond (tegen reële waarde) die door VGP in opdracht van VGP European Logistics en VGP European Logistics 2 worden/ zullen worden ontwikkeld.
In het kader van de joint venture overeenkomsten hebben VGP European Logistics en VGP European Logistics 2 een exclusief voorkeursrecht met betrekking tot de verwerving van de door VGP ontwikkelde inkomsten genererende activa die zich in Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije bevinden met betrekking tot de eerste joint venture en in Oostenrijk, Italië, Nederland, Portugal, Roemenië en Spanje met betrekking tot de tweede joint venture. De ontwikkelingspijplijn die in het kader van de verschillende closings tussen een joint venture en VGP aan een joint venture wordt overgedragen, wordt voor eigen risico van VGP ontwikkeld en vervolgens door de joint venture verworven en betaald onder voorbehoud van vooraf overeengekomen oplever- en huurparameters. De reële waarde van de activa in aanbouw die door VGP voor rekening van de Joint Ventures worden ontwikkeld, bedroeg per 31 december 2019 € 169,7 miljoen (vergeleken met € 154,5 miljoen per 31 december 2018). Het saldo per 31 december 2018 bevatte ook een bedrag van € 120,4 miljoen, dat
betrekking had op activa die bestemd waren voor een komende closing (momenteel zijn er geen activa bestemd voor een komende closing).
FINANCIERING
In november 2019 heeft VGP met succes een nieuwe obligatielening van € 150 miljoen uitgegeven met een vervaldatum van 2 april 2023 en een coupon van 2,75%.
De financiële schuld steeg van € 587 miljoen per 31 december 2018 tot € 780 miljoen per 31 december 2019, waarvan € 720 miljoen betrekking heeft op uitstaande obligaties. In de loop van het jaar werd € 15,0 miljoen aan bankschuld bij Raiffeisen - Roemenië afgelost en werd € 21,7 miljoen aan bankschuld verstrekt door Swedbank - Letland. In oktober 2019 heeft de Groep Schuldscheinleningen uitgegeven voor een totaalbedrag van €33,5 miljoen.
Gedurende het jaar heeft de Groep nieuwe doorlopende kredietfaciliteiten met een looptijd van 3 jaar afgesloten voor een totaalbedrag van €150 miljoen, die per december 2019 nog niet zijn opgenomen.
De schuldgraad1 van de Groep bedroeg per 31 december 2019 37,2% tegenover 34,6% per 31 december 2018. De schuldgraad blijft ruim binnen de doelstelling van de Vennootschap om binnen de maximale geconsolideerde schuldgraad van 65% te blijven.
DIVIDEND
Gezien de succesvolle en duurzame evolutie van de resultaten van de Groep in het afgelopen jaar en de positieve vooruitzichten voor 2020, heeft de Raad van Bestuur van VGP besloten aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voor te stellen om een bruto dividend uit te keren van €60,4 miljoen voor het jaar 2019. Dit komt overeen met €3,25 per aandeel (of een bruto dividendrendement van 3,16%2 ), tegenover €2,20 per aandeel uitgegeven over het jaar 2018.
1 Geconsolideerde schuldgraad wordt berekend door de netto financiële schuld te delen door het totaal van de eigen middelen en verplichtingen
2 Op basis van de slotkoers van € 103,0 per 27 februari 2020
Financiële Jaarrekening1
1. GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING
Voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2019
| Winst- en verliesrekening (in duizend €) | Toelichting | 2019 | 2018 |
|---|---|---|---|
| Omzet2 | 7 | 26.037 | 30.336 |
| Bruto huuropbrengsten | 7 | 11.653 | 16.627 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | (2.556) | (1.123) | |
| Netto huurresultaat | 9.097 | 15.504 | |
| Joint venture management fee inkomsten | 7 | 10.492 | 9.965 |
| Netto meer-/ (min)waarde op vastgoedbeleggingen | 8 | 188.165 | 98.552 |
| Administratieve kosten | (21.100) | (18.167) | |
| Aandeel in het resultaat van joint ventures | 9 | 65.703 | 45.220 |
| Operationele winst/ (verlies) | 252.357 | 151.074 | |
| Financiële opbrengsten | 10 | 5.543 | 6.101 |
| Financiële kosten | 10 | (19.781) | (20.071) |
| Financieel resultaat | (14.238) | (13.970) | |
| Winst voor belastingen | 238.119 | 137.104 | |
| Belastingen | (32.506) | (15.998) | |
| Winst van het boekjaar | 205.613 | 121.106 | |
| Toerekenbaar aan: | |||
| Aandeelhouders van VGP NV | 205.613 | 121.106 | |
| Minderheidsbelangen | - | - |
| Resultaat per aandeel | Toelichting | 2019 | 2018 |
|---|---|---|---|
| Gewone nettoresultaat per aandeel (in €) - basis | 11 | 11,06 | 6,52 |
| Gewone nettoresultaat per aandeel (in €) - verwaterd | 11 | 11,06 | 6,52 |
1 De commissaris heeft bevestigd dat zijn controlewerkzaamheden, die grotendeels zijn afgewerkt, geen betekenisvolle correcties aan het licht hebben gebracht die in de boekhoudkundige informatie in dit persbericht zouden moeten worden opgenomen. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de IFRS zoals aangenomen door de Europese Unie..
2 De omzet bestaat uit de bruto huurresultaat van €11,65 miljoen (versus €16,63 miljoen in 2018), de doorgerekende huurlasten van €3,89 miljoen (versus 3,74 miljoen in 2018), inkomsten uit vastgoedbeheer en facility management van 8,75 miljoen (versus 6,68 miljoen in 2018) en inkomsten uit projectontwikkeling van €1,74 miljoen (versus 3,28 miljoen in 2018).
2. GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN HET VOLLEDIG PERIODERESULTAAT Voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2019
| OVERZICHT VAN VOLLEDIG PERIODERESULTAAT (in duizend €) | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat | 205.613 | 121.106 |
| Andere elementen van het resultaat na belastingen die later | ||
| geherklasseerd zullen worden naar het perioderesultaat, na belastingen | - | - |
| Andere elementen van het resultaat na belastingen die later niet | ||
| geherklasseerd zullen worden naar het perioderesultaat, na belastingen | - | - |
| Andere elementen van het resultaat (opgenomen in het eigen vermogen) | - | - |
| Volledig perioderesultaat | 205.613 | 121.106 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| De aandeelhouders van VGP NV | 205.613 | 121.106 |
| Minderheidsbelangen | - | - |
3. GECONSOLIDEERDE BALANS
Voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2019
| ACTIVA (in duizend €) | Toelichting | 2019 | 2018 |
|---|---|---|---|
| Immateriële activa | 46 | 41 | |
| Vastgoedbeleggingen | 12 | 792.945 | 468.513 |
| Andere materiële vaste activa | 5.287 | 742 | |
| Financiële vaste activa | - | - | |
| Deelnemingen in joint ventures en geassocieerde ondernemingen |
9 | 387.246 | 241.427 |
| Andere langlopende vorderingen | 9 | 63.571 | 41.461 |
| Uitgestelde belastingvorderingen | 695 | 785 | |
| Totaal vaste activa | 1.249.790 | 752.969 | |
| Handels- en andere vorderingen | 28.770 | 23.064 | |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 176.148 | 161.446 | |
| Groep activa aangehouden voor verkoop | 169.655 | 274.939 | |
| Totaal vlottende activa | 374.573 | 459.449 | |
| TOTAAL ACTIVA | 1.624.363 | 1.212.418 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | ||
|---|---|---|
| (in duizend €) Toelichting |
2019 | 2018 |
| Kapitaal | 62.251 | 62.251 |
| Overgedragen resultaten | 637.461 | 481.147 |
| Overige reserves | 69 | 69 |
| Eigen vermogen | 699.781 | 543.467 |
| Langlopende financiële schulden | 767.673 | 564.375 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 0 | 60 |
| Andere langlopende verplichtingen | 12.789 | 1.215 |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | 31.647 | 16.692 |
| Totaal langlopende verplichtingen | 812.109 | 582.342 |
| Kortlopende financiële schulden | 12.673 | 22.479 |
| Handels- en andere kortlopende schulden1 | 89.325 | 38.769 |
| Verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor | ||
| verkoop | 10.475 | 25.361 |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 112.473 | 86.609 |
| Totaal verplichtingen | 924.582 | 668.951 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 1.624.363 | 1.212.418 |
1 De toename van handels- en andere kortlopende schulden is voornamelijk het gevolg van het saldo van € 26 miljoen dat verschuldigd is met betrekking tot de aangekochte bouwgrond van VGP Park Bratislava en de toename van de handelsschulden met € 16 miljoen als gevolg van de toegenomen bouwactiviteiten
4. GECONSOLIDEERD MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN Voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2019
| MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in duizend €) |
Statutair aandele n kapitaal |
Kapitaal reserve |
IFRS aandele n kapitaal |
Reserves | Uitgifte premie |
Ander eigen vermogen |
Totaal eigen vermogen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Saldo per 1 januari 2018 | 92.667 | (30.416) | 62.251 | 403.910 | 69 | - | 466.230 |
| Andere elementen van het resultaat | - | - | - | - | - | - | - |
| Resultaat over het boekjaar | - | - | - | 121.106 | - | - | 121.106 |
| Effect van verkopen | - | - | - | - | - | - | - |
| Volledige gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten |
- | - | - | 121.106 | - | - | 121.106 |
| Dividenden aan aandeelhouders | - | - | - | (35.308) | - | - | (35.308) |
| Correctie voor wederzijdse belangen via geassocieerde deelnemingen |
- | - | - | (8.561) | - | - | (8.561) |
| Saldo per 31 december 2019 | 92.667 | (30.416) | 62.251 | 481.147 | 69 | - | 543.467 |
| Saldo per 1 januari 2019 | 92.667 | (30.416) | 62.251 | 481.147 | 69 | - | 543.467 |
| Andere elementen van het resultaat | - | - | - | - | - | - | 0 |
| Resultaat over het boekjaar | - | - | - | 205.613 | - | - | 205.613 |
| Effect van verkopen | - | - | - | - | - | - | 0 |
| Volledige gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten |
- | - | - | 205.613 | - | - | 205.613 |
| Dividenden aan aandeelhouders | - | - | - | (40.883) | - | - | (40.883) |
| Herwaardering van het VGP Misv management beloningsplan¹ |
- | - | - | (8.416) | - | - | (8.416) |
| Saldo per 31 december 2019 | 92.667 | (30.416) | 62.251 | 637.461 | 69 | - | 699.781 |
¹ Vanaf 2019 wordt het resterende VGP Misv-plan beschouwd als een in liquide middelen afgewikkeld plan waarvoor een € 8,4 miljoen aanpassing van het eigen vermogen bij de opening is opgenomen. Dit weerspiegelt de totale uitbetaling van VGP NV indien VGP alle resterende 20,09% VGP Misv Comm. VA.-aandelen zou verwerven op 1 januari 2019
5. GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT Voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2019
| KASSTROOMOVERZICHT (in duizend €) | Toelichting | 2019 | 2018 |
|---|---|---|---|
| Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | |||
| Resultaat vóór belastingen | 238.119 | 137.104 | |
| Aanpassingen voor: | |||
| Afschrijvingen | 1.207 | 180 | |
| Niet-gerealiseerde (meer)-/ minwaarde op vastgoedbeleggingen | (153.273) | (64.156) | |
| Gerealiseerde (meer)-/ minwaarde op verkoop dochterondernemingen en vastgoedbeleggingen |
(34.892) | (34.396) | |
| Niet-gerealiseerde (winst)/ verlies op financiële instrumenten en wisselkoersen |
108 | 1.161 | |
| Rente(opbrengsten) | (5.543) | (5.738) | |
| Rentekosten | 19.673 | 18.546 | |
| Aandeel in (winst)/verlies van joint ventures en geassocieerde ondernemingen |
9 | (65.703) | (45.220) |
| Operationeel resultaat voor wijzigingen in het werkkapitaal en | |||
| voorzieningen | (304) | 7.481 | |
| Afname/(Toename) in handels- en andere vorderingen | (12.249) | (24.556) | |
| (Afname)/Toename in handels- en andere schulden | 2.964 | (10.939) | |
| Bruto kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | (9.589) | (28.013) | |
| Renteopbrengsten ontvangen | 27 | 35 | |
| Betaalde rentekosten | (19.280) | (22.011) | |
| Betaalde winstbelastingen | (484) | (1.046) | |
| Netto kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | (29.326) | (51.035) | |
| Kasstroom uit investeringsactiviteiten | |||
| Inkomsten uit verkoop van materiële vaste activa en andere | 22 | 41 | |
| Verkoop van dochterondernemingen en investeringsactiva | 13 | 339.008 | 438.364 |
| Vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in aanbouw | (453.849) | (263.339) | |
| Inkomsten uit/ (investering in) joint ventures en geassocieerde | |||
| ondernemingen | (3.000) | ||
| Leningen aan Joint Ventures en geassocieerde ondernemingen | (30.271) | (78.094) | |
| Terugbetalingen van leningen door Joint Ventures en geassocieerde ondernemingen |
22.586 | 7.752 | |
| Netto kasstroom uit investeringsactiviteiten | (125.504) | 104.724 | |
| Kasstroom uit financieringsactiviteiten | |||
| Uitgekeerd dividend | (40.883) | (35.308) | |
| Opname van leningen | 204.151 | 188.357 | |
| Terugbetalingen van leningen | (981) | (75.750) | |
| Netto kasstroom uit financieringsactiviteiten | 162.287 | 77.299 | |
| Netto toename/ (afname) in geldmiddelen en kasequivalenten | 7.456 | 130.988 | |
| Geldmiddelen en kasequivalenten aan het begin van de periode | 161.446 | 30.269 | |
| Effect uit wijzigingen in wisselkoersen | 1.116 | (251) | |
| Herclassificatie als groepen activa aangehouden voor verkoop | 6.130 | 440 | |
| Netto toename/ (afname) in geldmiddelen en kasequivalenten | 176.148 | 161.446 |
6. SEGMENT RAPPORTERING
De hoofdbeslissingsnemer is de persoon die middelen toewijst aan de operationele segmenten en de prestaties van de operationele segmenten beoordeelt. De Groep heeft bepaald dat haar hoofdbeslissingsnemer de Chief Executive Officer (CEO) van de onderneming is. Hij wijst middelen toe en beoordeelt de prestaties op niveau van de operationele segmenten en op landniveau.
De basis voor de segmentatie verslaggeving binnen VGP is gebaseerd op de Groep's operationele segmenten.
6.1 Operationele segmenten
Zakelijke beslissingen worden genomen op basis van verschillende belangrijke prestatie-indicatoren (zoals huurinkomsten, - activiteit, bezettingsgraad en ontwikkelingsrendementen) en worden op die manier opgevolgd, aangezien VGP zich voornamelijk richt op (i) ontwikkelingsactiviteiten; (ii) het verhuren van logistieke locaties; en ten slotte (iii) het beheer van activa en vastgoed (inclusief facilitymanagement), dat voornamelijk wordt geleverd aan de Joint Ventures
Ten behoeve van het beheer presenteert de Groep ook financiële informatie op basis van de uitsplitsingen van het management, op basis van deze functionele toewijzingen van opbrengsten en kosten. Deze bedragen zijn gebaseerd op een aantal veronderstellingen en zijn daarom niet opgesteld in overeenstemming met de door de IFRS geauditeerde geconsolideerde jaarrekening van VGP NV voor de jaren eindigend op 31 december 2019 en 31 december 2018.
In juli 2019 is de Groep een nieuwe 50/50 joint venture aangegaan met Allianz Real Estate -VGP European Logistics 2- voor een eerste termijn van 10 jaar. VGP European Logistics 2 richt zich op de acquisitie van door VGP ontwikkelde activa in Oostenrijk, Italië, Nederland, Portugal, Roemenië en Spanje. Deze tweede joint venture volgt op de eerste joint venture -VGP European Logistics - die in maart 2016 van start is gegaan en zich richt op de acquisitie van door VGP ontwikkelde activa in Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije. Bijgevolg zijn de operationele segmenten vanaf 2019 aangepast om rekening te houden met de nieuwe VGP European Logistics 2 joint venture.
Investeringsactiviteiten
De investerings- of zogenaamde verhuuractiviteiten van de Groep bestaan uit de operationele winst die wordt gegenereerd door de voltooide en verhuurde projecten van de portefeuille van de Groep en het evenredige deel van de operationele winst (exclusief netto waarderingswinsten) van de voltooide en verhuurde projecten van de portefeuille van de Joint Ventures. Opbrengsten en kosten toegerekend aan het operationele segment Investeringsactiviteiten omvatten 10% van de exploitatiekosten van het onroerend goed van de Groep; overige baten; overige kosten, na aftrek van kosten toegerekend aan vastgoedontwikkeling; en aandeel in het resultaat van de Joint Ventures, exclusief een eventueel herwaarderingsresultaat.
Vastgoedontwikkeling
De vastgoedontwikkelingsactiviteiten van de Groep omvatten het netto ontwikkelingsresultaat van de ontwikkelingsactiviteiten van de Groep. Waarderingswinsten (-verliezen) op investeringsvastgoed buiten de perimeter van VGP European Logistics en VGP European Logistics 2, zijnde Letland, worden uitgesloten, omdat zij worden geacht geen contanten te genereren, omdat deze activa worden geacht in de eigen portefeuille van de Groep te zullen blijven in de nabije toekomst. Daarnaast wordt 90% van de totale operationele kosten verbonden aan vastgoed toegewezen aan de vastgoedontwikkelingsactiviteiten, net als de administratiekosten na verhuur- en vastgoedbeheerkosten.
Vastgoed- en activabeheer
Opbrengsten uit vastgoed- en activabeheer omvatten inkomsten uit activabeheer, vastgoedbeheer en facility management. De betrokken operationele, administratieve en andere uitgaven omvatten direct toegewezen
uitgaven van de betrokken bedrijven voor activabeheer, vastgoedbeheer en Facility Management. De administratiekosten van de Tsjechische en Duitse vastgoedbeheerbedrijven zijn toegewezen op 50:50 basis tussen de verhuuractiviteiten en de vastgoed- en beheeractiviteiten.
Samenvatting van de opsplitsing van de operationele-segmenten
| In duizend € | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| Verhuur/investering EBITDA | 46.206 | 42.351 |
| Vastgoedontwikkeling EBITDA | 169.488 | 46.427 |
| Vastgoed- en activabeheer EBITDA | 7.249 | 6.848 |
| Totaal EBITDA | 222.943 | 95.626 |
| Voor het jaar afgesloten op 31 december 2019 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Aangepast bedrijfsresultaat (In duizend €) |
Investering | Ontwikkeling | Vastgoed- en activa beheer |
Totaal | ||
| Bruto huuropbrengsten | 11.653 | 11.653 | ||||
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | (256) | (2.300) | 0 | (2.556) | ||
| Netto huuropbrengsten | 11.397 | (2.300) | 0 | 9.097 | ||
| Joint ventures management fee inkomsten Netto meer-/(min)waarde op ontwikkelingsvastgoed bestemd voor de joint ventures |
0 | 186.757 | 10.492 0 |
10.492 186.757 |
||
| Administratieve kosten | (1.681) | (14.969) | (3.243) | (19.893) | ||
| Aandeel in het aangepast bedrijfsresultaat van de joint ventures na belastingen¹ |
36.490 | 0 | 0 | 36.490 | ||
| EBITDA | 46.206 | 169.488 | 7.249 | 222.943 | ||
| 0 | ||||||
| Afschrijvingen en waardeverminderingen | 0 | (1.207) | 0 | (1.207) | ||
| Aangepast bedrijfsresultaat voor interest en belastingen |
46.206 | 168.383 | 7.147 | 221.736 | ||
| Netto financieel resultaat – Eigen portefeuille | (14.238) | |||||
| Netto financieel resultaat - Joint ventures en geassocieerde ondernemingen |
0 | 0 | 0 | (16.049) | ||
| Bedrijfsresultaat voor belastingen | 191.449 | |||||
| Belastingen – Eigen | (484) | |||||
| Belastingen - Joint ventures en geassocieerde ondernemingen |
(1.464) | |||||
| Terugkerende netto-opbrengst | 189.502 | |||||
| Netto meer-/ (min)waarde op vastgoedbeleggingen – Andere landen² |
1.408 | |||||
| Netto meer-/ (min)waarde op vastgoedbeleggingen – Joint ventures en geassocieerde ondernemingen |
60.753 | |||||
| Netto meer-/ (min)waarde op basis van fair value op rente- en andere derivaten - Eigen |
0 | |||||
| Netto meer-/ (min)waarde op basis van fair value op rente- en andere derivaten – Joint ventures en geassocieerde ondernemingen |
(108) | |||||
| Uitgestelde belastingen – Eigen | (32.022) | |||||
| Uitgestelde belastingen – Joint ventures en geassocieerde ondernemingen |
(13.919) | |||||
| Winst van het boekjaar | 205.613 |
¹ De aanpassingen van het aandeel in de winst van de Joint Ventures (aandeel) bestaan uit € 60,8 miljoen netto waarderingswinsten/(-verliezen) op vastgoedbeleggingen, € 0,1 miljoen netto reële waardeverlies op rentederivaten en € 13,9 miljoen uitgestelde belastingen met betrekking tot deze aanpassingen.
² Heeft betrekking op ontwikkelingen in landen buiten de perimeter van de Joint Ventures, d.w.z. Letland.
| Aangepast bedrijfsresultaat (In duizend €) |
Voor het jaar afgesloten op 31 december 2018 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoed- en | |||||
| activa | |||||
| Investering | Ontwikkeling | beheer | Totaal | ||
| Bruto huuropbrengsten | 16.627 | - | - | 16.627 | |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | (112) | (1.011) | - | (1.123) | |
| Netto huuropbrengsten | 16.515 | (1.011) | - | 15.504 | |
| Joint ventures management fee inkomsten | - | - | 9.965 | 9.965 | |
| Netto meer-/(min)waarde op ontwikkelingsvastgoed bestemd voor de joint |
|||||
| ventures | - | 61.248 | - | 61.248 | |
| Administratieve kosten Aandeel in het aangepast bedrijfsresultaat van de |
(1.021) | (13.810) | (3.117) | (17.948) | |
| joint ventures na belastingen¹ | 26.857 | - | - | 26.857 | |
| EBITDA | 42.351 | 46.427 | 6.848 | 95.626 | |
| Afschrijvingen en waardeverminderingen | (27) | (126) | (66) | (219) | |
| Aangepast bedrijfsresultaat voor interest en belastingen |
42.324 | 46.301 | 6.782 | 95.407 | |
| Netto financieel resultaat – Eigen portefeuille | (12.485) | ||||
| Netto financieel resultaat - Joint ventures en geassocieerde ondernemingen |
(9.677) | ||||
| Bedrijfsresultaat voor belastingen | 73.245 | ||||
| Belastingen – Eigen | (1.046) | ||||
| Belastingen - Joint ventures en geassocieerde ondernemingen |
(697) | ||||
| Terugkerende netto-opbrengst | 71.502 | ||||
| Netto meer-/ (min)waarde op vastgoedbeleggingen – Andere landen² |
37.304 | ||||
| Netto meer-/ (min)waarde op vastgoedbeleggingen – Joint ventures en geassocieerde ondernemingen |
39.938 | ||||
| Netto meer-/ (min)waarde op basis van fair value op rente en andere derivaten - Eigen |
(1.485) | ||||
| Netto meer-/ (min)waarde op basis van fair value op rente en andere derivaten – Joint ventures en |
|||||
| geassocieerde ondernemingen | (2.706) | ||||
| Uitgestelde belastingen – Eigen | (14.952) | ||||
| Uitgestelde belastingen – Joint ventures en | |||||
| geassocieerde ondernemingen | (8.496) | ||||
| Winst van het boekjaar | 121.106 |
¹ De aanpassingen van het aandeel in de winst van de Joint Ventures (aandeel) bestaan uit € 39,9 miljoen netto waarderingswinsten/(-verliezen) op vastgoedbeleggingen, € 2,7 miljoen netto reële waardewinsten/(-verliezen) op rentederivaten en € 8,5 miljoen uitgestelde belastingen met betrekking tot deze aanpassingen.
² Heeft betrekking op ontwikkelingen in landen die per december 2018 buiten de perimeter van de Joint Ventures vallen, d.w.z. buiten de grenzen van VGP European Logistics, oftewel alle landen met uitzondering van Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije.
6.2 Geografische markten
Deze basissegmentatie weerspiegelt de geografische markten in Europa waar VGP actief is. De activiteiten van VGP zijn opgesplitst in de afzonderlijke landen waar zij actief is. Deze segmentatie is belangrijk voor VGP omdat de aard van de activiteiten en de klanten binnen die segmenten vergelijkbare economische kenmerken hebben.
| 31 december 2019 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (In duizend €) | Bruto huur opbrengsten¹ |
Netto- huur opbrengsten¹ |
Aandeel in het bedrijfs EBITDA van de JV |
Operationele EBITDA (incl. aandeel JV) |
Vastgoed Beleggingen Eigen |
Vastgoed Beleggingen JV volgens aandeel |
Inves teringen² |
| West-Europa | |||||||
| Duitsland | 28.823 | 24,534 | 23,096 | 119.583 | 447.176 | 612.099 | 301.395 |
| Spanje | 2.206 | 819 | 612 | 29.086 | 149.460 | 33.045 | 42.618 |
| Oostenrijk | 905 | 723 | 138 | 2.231 | 12.236 | 11.795 | 12.371 |
| Nederland | 8 | (472) | 0 | 20.886 | 115.612 | 0 | 59.125 |
| Italië | 0 | 243 | 0 | 5.625 | 30.764 | 0 | 20.357 |
| Portugal | 0 | (17) | 0 | (265) | 3.255 | 0 | 3.181 |
| 31.942 | 25,829 | 23.846 | 177.146 | 758.503 | 656.939 | 439.048 | |
| Centraal en Oost Europa |
|||||||
| Tsjechië | 10.989 | 10,286 | 9.172 | 30.230 | 58.145 | 196.444 | 28.475 |
| Slowakije | 1.913 | 1,983 | 1.751 | 2.750 | 42.984 | 24.218 | 29.144 |
| Hongarije | 2.137 | 2,430 | 1.863 | 1.344 | 25.522 | 28.606 | 16.731 |
| Roemenië | 3.749 | 3,009 | 811 | 12.570 | 38.511 | 27.801 | 22.569 |
| 18.787 | 17,707 | 13.596 | 46.894 | 165.162 | 277.068 | 96.918 | |
| Baltische landen | |||||||
| Letland | 2.571 | 2,137 | 0 | 2.025 | 38.935 | 0 | 3.486 |
| Andere³ | 0 | 997 | (950) | (3.123) | 0 | 0 | 0 |
| Totaal | 53.300 | 46.669 | 36.493 | 222.943 | 962.600 | 934.007 | 539.452 |
¹ Inclusief Joint Ventures volgens aandeel.
² Investeringsuitgaven omvatten toevoegingen en aankopen van vastgoedbeleggingen en bouwgrond, maar omvatten geen huurincentives, huurvergoedingen en gekapitaliseerde rente. De directe investeringen voor de eigen portefeuille bedragen € 517,5 miljoen en bedragen € 21,9 miljoen voor projectontwikkelingsobjecten van de Joint Ventures.
³ Overige omvat de centrale kosten van de Groep en kosten die betrekking hebben op de operationele activiteiten en die niet specifiek geografisch zijn toegerekend.
| 31 december 2018 (In duizend €) |
Bruto huur opbrengsten¹ |
Netto- huur opbrengsten¹ |
Aandeel in het bedrijfs EBITDA van de JV |
Operationele EBITDA (incl. aandeel JV) |
Vastgoed Beleggingen Eigen |
Vastgoed Beleggingen JV volgens aandeel |
Inves teringen² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| West-Europa | |||||||
| Duitsland | 22.743 | 19.110 | 17.543 | 53.660 | 298.712 | 441.420 | 172.258 |
| Spanje | 6.536 | 5.273 | - | 4.044 | 143.502 | - | 44.965 |
| Oostenrijk | 95 | 106 | - | 30 | 19.840 | - | 19.756 |
| Nederland | - | - | - | (206) | 34.147 | - | 33.884 |
| Italië | - | - | - | (319) | 3.842 | - | 3.842 |
| 29.374 | 24.489 | 17.543 | 57.209 | 500.044 | 441.420 | 274.705 | |
| Centraal en Oost Europa |
|||||||
| Tsjechië | 9.779 | 10.117 | 6.175 | 34.705 | 116.203 | 132.102 | 40.018 |
| Slowakije | 1.859 | 1.715 | 1.692 | 2.184 | 12.505 | 22.605 | 339 |
| Hongarije | 2.271 | 2.206 | 1.872 | 998 | 5.522 | 28.154 | 2.930 |
| Roemenië | 3.687 | 3.367 | - | 3.221 | 63.291 | - | 15.614 |
| 17.596 | 17.405 | 9.739 | 41.108 | 197.521 | 182.860 | 58.901 | |
| Baltische landen | |||||||
| Letland | 460 | 258 | - | 100 | 33.120 | - | 19.078 |
| Andere³ | - | 1.265 | (425) | (2.791) | - | - | - |
| Totaal | 47.430 | 43.417 | 26.857 | 95.626 | 730.685 | 624.281 | 352.684 |
¹ Inclusief Joint Ventures volgens aandeel.
² Investeringsuitgaven omvatten toevoegingen en aankopen van vastgoedbeleggingen en bouwgrond, maar omvatten geen huurincentives, huurvergoedingen en gekapitaliseerde rente. De directe investeringen voor de eigen portefeuille bedragen € 274,6 miljoen en bedragen € 78,1 miljoen voor projectontwikkelingsobjecten van de Joint Ventures.
³ Overige omvat de centrale kosten van de Groep en kosten die betrekking hebben op de operationele activiteiten en die niet specifiek geografisch zijn toegerekend.
7. OMZET
| In duizend € | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten van investeringsvastgoed | 10.182 | 14.164 |
| Huurindexering en kortingen | 1.471 | 2.463 |
| Totaal bruto huuropbrengsten | 11.653 | 16.627 |
| Inkomsten uit vastgoedbeheer en facilitymanagement | 8.748 | 6.681 |
| Inkomsten uit projectontwikkeling | 1.744 | 3.284 |
| Joint ventures management fee inkomsten | 10.492 | 9.965 |
| Doorgerekende huurlasten | 3.892 | 3.744 |
| Totale omzet | 26.037 | 30.336 |
De Groep verhuurt haar vastgoedbeleggingen onder operationele lease. De operationele leases hebben over het algemeen een looptijd van meer dan 5 jaar. De brutohuuropbrengsten weerspiegelen de volledige impact van de inkomsten-genererende activa die in 2019 werden opgeleverd en de verschillende sluitingen met de Joint Ventures die in de loop van het jaar plaatsvonden, d.w.z. de huurinkomsten voor 2019 omvatten (i) € 0,8 miljoen aan huurinkomsten voor de periode van 1 januari 2019 tot 1 april 2019 met betrekking tot de vastgoedportefeuille die tijdens de vijfde closing met VGP European Logistics joint venture op 1 april 2019 werd verkocht. (vergeleken met € 3,2 miljoen aan huurinkomsten voor de periode 1 januari 2018 tot 30 april 2018 met betrekking tot de vastgoedportefeuille die tijdens de vierde closing eind april 2018 werd verkocht); (ii) € 4,4 miljoen aan huurinkomsten voor de periode 1 januari 2019 tot 31 juli 2019 met betrekking tot de vastgoedportefeuille die tijdens de eerste closing met de joint venture VGP European Logistics 2 werd verkocht; en (iii) € 1,4 miljoen aan huurinkomsten voor de periode 1 januari 2019 tot 30 november 2019 met betrekking tot de vastgoedportefeuille die tijdens de zesde closing met de joint venture VGP European Logistics werd verkocht.
Eind december 2019 beschikte de Groep (inclusief de Joint Ventures) over getekende huurovereenkomsten voor geannualiseerde gecommitteerde huurinkomsten van € 155,0 miljoen1 tegenover € 104,1 miljoen2 op 31 december 2018.
De verdeling van de toekomstige huurinkomsten op jaarbasis voor de eigen portefeuille is als volgt:
| In duizend € | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| Minder dan één jaar | 52.665 | 33.092 |
| Tussen één en vijf jaar | 205.603 | 118.267 |
| Meer dan vijf jaar | 399.922 | 100.175 |
| Totaal | 658.190 | 251.534 |
1 € 102,3 miljoen met betrekking tot de Joint Ventures portefeuille en € 52,7 miljoen met betrekking tot de Eigen Portefeuille
2 € 70,9 miljoen met betrekking tot de Joint Ventures portefeuille en € 33,2 miljoen met betrekking tot de Eigen Portefeuille
8. NETTO MEER-/(MIN) WAARDE OP VASTGOEDBELEGGINGEN
| In duizend € | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| Niet-gerealiseerde waarderingsresultaten op vastgoedbeleggingen | 117.366 | 25.964 |
| Niet-gerealiseerde waarderingswinsten/(-verliezen) op de verkoop van | 38.192 | |
| groep activa aangehouden voor verkoop | 35.907 | |
| Gerealiseerde waarderingsresultaten op de verkoop van | 34.396 | |
| dochterondernemingen en vastgoedbeleggingen | 34.892 | |
| Total | 188.165 | 98.552 |
De eigen vastgoedportefeuille, exclusief ontwikkelingsgrond maar inclusief de activa die voor rekening van de Joint Ventures worden ontwikkeld, wordt door de waarderingsdeskundige per 31 december 2019 gewaardeerd op basis van een gewogen gemiddeld rendement van 5,76% (tegenover 6,29% per 31 december 2018) toegepast op de contractuele huurinkomsten vermeerderd met de geschatte huurwaarde van de onverhuurde ruimte. Een variatie van 0,10% van dit markttarief zou leiden tot een variatie van de totale waarde van de portefeuille van € 13,5 miljoen.
9. INVESTERING IN JOINT VENTURES
9.1 Winst na belasting van de Joint Ventures
De onderstaande tabel geeft een samenvatting van de winst- en verliesrekening van de Joint Ventures van de Groep met Allianz Real Estate (VGP European Logistics en VGP European Logistics 2) en de geassocieerde deelnemingen, die alle volgens de vermogensmutatiemethode worden verwerkt. VGP European Logistics is gevestigd in Luxemburg en bezit logistieke vastgoedactiva in Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije. VGP NV bezit 50% rechtstreeks in VGP European Logistics S.à r.l. en bezit nog eens 5,1% in de dochterondernemingen van de joint venture met activa in Duitsland. VGP European Logistics 2 is eveneens gevestigd in Luxemburg en bezit logistieke activa in Oostenrijk, Italië, Nederland, Portugal, Roemenië en Spanje. VGP NV bezit 50% rechtstreeks in VGP European Logistics 2 S.à r.l.
| WINST- EN VERLIESREKENING (in duizend €) |
VGP European Logistics (excl. minderheden aan 100%) |
VGP European Logistics 2 aan 100% |
Joint Ventures aan 50% |
VGP European Logistics Duitse Vastgoed Ondernemingen aan 100 % |
VGP European Logistics Duitse Vastgoed Ondernemingen aan 5,1 % |
2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bruto huuropbrengsten | 74.204 | 4.121 | 39.162 | 48.667 | 2.482 | 41.645 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed |
||||||
| - onderliggende operationele | ||||||
| kosten | (195) | (1.345) | (770) | (228) | (12) | (782) |
| - vastgoed management fees | (5.735) | (451) | (3.093) | (3.943) | (201) | (3.294) |
| Netto huurresultaat | 68.274 | 2.325 | 35.299 | 44.496 | 2.269 | 37.569 |
| Netto meerwaarde/ (minwaarde) op vastgoedbeleggingen |
108.906 | 3.374 | 56.140 | 90.434 | 4.612 | 60.752 |
| Administratieve kosten | (1.902) | (199) | (1.051) | (547) | (28) | (1.078) |
| Operationele winst/ (verlies) | 175.277 | 5.500 | 90.389 | 134.383 | 6.854 | 97.242 |
| Netto financieel resultaat | (28.731) | (2.046) | (15.388) | (15.059) | (768) | (16.157) |
| Belastingen | (27.543) | (1.355) | (14.449) | (18.312) | (934) | (15.383) |
| Winst van het boekjaar | 119.003 | 2.099 | 60.551 | 101.012 | 5.152 | 65.703 |
| WINST- EN VERLIESREKENING (In duizend €) |
VGP European Logistics (excl. minderheden aan 100%) |
VGP European Logistics 2 aan 100% |
Joint Ventures aan 50% |
VGP European Logistics Duitse Vastgoed Ondernemin gen aan 100 % |
VGP European Logistics Duitse Vastgoed Ondernemin gen aan 5,1 % |
2018 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bruto huuropbrengsten | 57.746 | 0 | 28.873 | 37.847 | 1.930 | 30.803 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed |
||||||
| - onderliggende operationele kosten | (905) | 0 | (452) | (704) | (36) | (488) |
| - vastgoed management fees | (4.495) | 0 | (2.247) | (3.029) | (154) | (2.402) |
| Netto huurresultaat | 52.346 | 0 | 26.173 | 34.114 | 1.740 | 27.913 |
| Netto meerwaarde/ (minwaarde) op vastgoedbeleggingen |
74.475 | 0 | 37.238 | 52.960 | 2.701 | 39.938 |
| Administratieve kosten | (2.038) | 0 | (1.019) | (730) | (37) | (1.056) |
| Operationele winst/ (verlies) | 124.784 | 0 | 62.392 | 86.344 | 4.404 | 66.795 |
| Netto financieel resultaat | (23.537) | 0 | (11.769) | (12.031) | (614) | (12.382) |
| Belastingen | (17.233) | 0 | (8.616) | (11.319) | (577) | (9.194) |
| Winst van het boekjaar | 84.014 | 0 | 42.007 | 62.994 | 3.213 | 45.220 |
| BALANS (in duizend €) |
VGP European Logistics (excl. minderheden aan 100%) |
VGP European Logistics 2 aan 100% |
Joint Ventures aan 50% |
VGP European Logistics Duitse Vastgoed Ondernemingen aan 100 % |
VGP European Logistics Duitse Vastgoed Ondernemingen aan 5,1 % |
2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | 1.603.926 | 145.281 | 874.603 | 1.164.794 | 59.404 | 934.008 |
| Andere activa | 838 | 24 | 431 | 849 | 43 | 474 |
| Totaal vaste activa | 1.604.763 | 145.305 | 875.034 | 1.165.643 | 59.448 | 934.482 |
| Handels- en andere vorderingen | 12.201 | 3.351 | 7.776 | 8.748 | 446 | 8.222 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 51.134 | 3.198 | 27.166 | 32.074 | 1.636 | 28.802 |
| Totaal vlottende activa | 63.335 | 6.549 | 34.942 | 40.822 | 2.082 | 37.024 |
| Totaal activa | 1.668.098 | 151.854 | 909.976 | 1.206.465 | 61.530 | 971.506 |
| Langlopende financiële schulden | 823.106 | 88.068 | 455.587 | 617.880 | 31.512 | 487.099 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen |
5.337 | 40 | 2.689 | 0 | 0 | 2.689 |
| Andere langlopende verplichtingen |
7.208 | 1.508 | 4.358 | 3.723 | 190 | 4.548 |
| Uitgestelde belastingverplichtingen |
116.130 | 3.121 | 59.626 | 75.389 | 3.845 | 63.470 |
| Totaal langlopende verplichtingen |
951.781 | 92.737 | 522.259 | 696.992 | 35.547 | 557.806 |
| Kortlopende financiële schulden | 20.022 | 784 | 10.403 | 12.367 | 631 | 11.034 |
| Handels- en andere kortlopende schulden |
25.914 | 3.443 | 14.678 | 14.555 | 742 | 15.421 |
| Totaal kortlopende verplichtingen |
45.936 | 4.227 | 25.081 | 26.922 | 1.373 | 26.455 |
| Totaal verplichtingen | 997.717 | 96.964 | 547.341 | 723.914 | 36.920 | 584.260 |
| Netto vermogen | 670.381 | 54.890 | 362.635 | 482.551 | 24.610 | 387.246 |
9.2 Samenvatting van de balans met betrekking tot de Joint Ventures
| BALANS (in duizend €) |
VGP European Logistics (excl. minderheden aan 100%) |
VGP European Logistics 2 aan 100% |
Joint Ventures aan 50% |
VGP European Logistics Duitse Vastgoed Ondernemingen aan 100 % |
VGP European Logistics Duitse Vastgoed Ondernemingen aan 5,1 % |
2018 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | 1.162.881 | 0 | 581.441 | 840.001 | 42.840 | 624.281 |
| Andere activa | 815 | 0 | 408 | 0 | 0 | 408 |
| Totaal vaste activa | 1.163.696 | 0 | 581.849 | 840.001 | 42.840 | 624.689 |
| Handels- en andere vorderingen | 12.315 | 0 | 6.158 | 6.096 | 311 | 6.469 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 42.255 | 0 | 21.128 | 26.917 | 1.373 | 22.501 |
| Totaal vlottende activa | 54.570 | 0 | 27.286 | 33.013 | 1.684 | 28.970 |
| Totaal activa | 1.218.266 | 0 | 609.135 | 873.014 | 44.524 | 653.659 |
| Langlopende financiële schulden | 633.720 | 0 | 316.860 | 467.603 | 23.848 | 340.708 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen |
5.147 | 0 | 2.574 | 0 | 0 | 2.574 |
| Andere langlopende verplichtingen |
6.345 | 0 | 3.173 | 3.044 | 155 | 3.328 |
| Uitgestelde belastingverplichtingen |
75.097 | 0 | 37.549 | 47.083 | 2.401 | 39.950 |
| Totaal langlopende verplichtingen |
720.309 | 0 | 360.156 | 517.730 | 26.404 | 386.560 |
| Kortlopende financiële schulden | 16.346 | 0 | 8.173 | 10.071 | 514 | 8.687 |
| Handels- en andere kortlopende schulden |
31.636 | 0 | 15.818 | 22.892 | 1.167 | 16.985 |
| Totaal kortlopende verplichtingen |
47.982 | 0 | 23.991 | 32.963 | 1.681 | 25.672 |
| Totaal verplichtingen | 768.291 | 0 | 384.147 | 550.693 | 28.085 | 412.232 |
| Netto vermogen | 449.975 | 0 | 224.988 | 322.321 | 16.439 | 241.427 |
VGP European Logistics heeft op 1 april 2019 haar vijfde closing bereikt met de aankoop van 3 nieuwe parken van VGP, bestaande uit 3 logistieke gebouwen en nog eens 6 nieuw opgeleverde logistieke gebouwen die zijn ontwikkeld in parken die eerder zijn overgedragen aan de VGP European Logistics joint venture. De 3 parken bevinden zich in Duitsland (2) en in de Tsjechische Republiek (1). De overige 6 gebouwen die door de VGP European Logistics joint venture zijn verworven, bevinden zich in Duitsland (3 gebouwen) en in de Tsjechische Republiek (3 gebouwen).
De vastgoedportefeuille van VGP European Logistics en VGP European Logistics 2, exclusief ontwikkelingsgrond maar inclusief de gebouwen die door VGP voor rekening van de Joint Ventures worden gebouwd, wordt door de waarderingsdeskundige per 31 december 2019 gewaardeerd op basis van een gewogen gemiddeld rendement van 5,61% (vergeleken met 5,31% per 31 december 2018) toegepast op de contractuele huurinkomsten vermeerderd met de geschatte huurwaarde van de onverhuurde ruimte. Een variatie van 0,10% van dit markttarief zou leiden tot een variatie van de waarde van de portefeuille van de Joint Ventures (100%) van € 29,1 miljoen.
De (her)waardering van de respectievelijke portefeuilles van de Joint Ventures is gebaseerd op het taxatierapport van de vastgoeddeskundige Jones Lang LaSalle.
VGP levert bepaalde diensten, waaronder asset-, vastgoed- en ontwikkelingsadvies en -beheer, voor de Joint Ventures en ontvangt daarvoor vergoedingen van de Joint Ventures. Deze diensten worden uitgevoerd op basis van het beginsel van normale marktvoorwaarden en geven VGP geen enkele zeggenschap over de desbetreffende joint venture (noch enig eenzijdig materieel beslissingsrecht). Belangrijke transacties en beslissingen binnen elke joint venture vereisen de goedkeuring van de raad van bestuur en/of de aandeelhouders, in overeenstemming met de voorwaarden van de joint-ventureovereenkomsten.
| in duizend € | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| Aandeelhoudersleningen aan joint ventures | 58.117 | 37.739 |
| Aandeelhoudersleningen aan geassocieerde ondernemingen | ||
| (dochterondernemingen van joint ventures) | 5.454 | 3.722 |
| Constructie- en ontwikkelingsleningen aan geassocieerde ondernemingen | ||
| (dochterondernemingen van joint ventures) | 114.890 | 101.887 |
| Constructie- en ontwikkelingsleningen geherclassificeerd naar | ||
| Groep activa aangehouden voor verkoop | (114.890) | (101.887) |
| Totaal | 63.571 | 41.461 |
9.3 Andere langlopende vorderingen
9.4 Deelnemingen in de Joint Ventures en geassocieerde ondernemingen
| in duizend € | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| Op 1 januari | 241.427 | 143.312 |
| Toevoegingen | 80.116 | 52.895 |
| Resultaat van het boekjaar | 65.703 | 45.220 |
| Op 31 december | 387.246 | 241.427 |
10. NETTO FINANCIEEL RESULTAAT
| In duizend € | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| Bancaire en andere renteopbrengsten | 27 | 34 |
| Renteopbrengsten uit leningen aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen | 5.516 | 5.702 |
| Niet-gerealiseerde winsten op afdekkingsderivaten | 0 | 39 |
| Netto wisselkoerswinsten | 0 | 324 |
| Andere financiële opbrengsten | 0 | 2 |
| Financiële opbrengsten | 5.543 | 6.101 |
| Rentelasten uit obligaties | (20.840) | (19.332) |
| Bancaire rentekosten – Variabele schuld | (1.153) | (806) |
| Bancaire rentekosten – rente swaps - afdekkingsderivaten | 0 | 0 |
| Rente geactiveerd bij vastgoedbeleggingen | 4.230 | 3.230 |
| Reële waardeverlies op rentederivaten | 0 | (1.524) |
| Andere financiële kosten | (1.910) | (1.639) |
| Financiële kosten | (19.781) | (20.071) |
| Netto financiële kosten | (14.238) | (13.970) |
11. WINST PER AANDEEL
11.1 Winst per aandeel (EPS)
| In aantal | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen (basis) | 18.583,050 | 18.583.050 |
| Verwatering | - | - |
| Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen (verwaterd) | 18.583,050 | 18.583.050 |
| Correctie voor wederzijds belang via geassocieerde ondernemingen | (767.478) | (732.478) |
| Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen (verwaterd en na correctie voor | ||
| wederzijds belang via geassocieerde ondernemingen) | 17.815.572 | 17.850.572 |
| In duizend € | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| Resultaat over de periode toewijsbaar aan de Groep en de gewone aandeelhouders | 205.613 | 121.106 |
| Winst per aandeel (in €) - basis | 11,06 | 6,52 |
| Winst per aandeel (in €) - verwaterd | 11,06 | 6,52 |
| Winst per aandeel – na verwatering voor wederzijds belang via geassocieerde | ||
| ondernemingen (in €) | 11,54 | 6,78 |
Correctie voor wederzijds belang heeft betrekking op de eliminatie van de proportionele eigen vermogenscomponent van de respectieve aandelen van VGP NV die door VGP Misv Comm. VA. worden gehouden. VGP NV houdt 82,60% van de aandelen van VGP Misv Comm. VA
11.2 Intrinsieke waarde ("Net asset value") per aandeel
| EPRA NAV – In duizend € | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| IFRS NAV | 699.781 | 543.467 |
| Effect van de lichting van de opties, converteerbare schulden en andere | ||
| eigen vermogensinstrumenten | 0 | - |
| Verwaterd NAV | 699.781 | 543.467 |
| Uit te sluiten: | ||
| Reële waarde financiële instrumenten | 0 | 60 |
| Latente belastingen | 41.428 | 31.390 |
| EPRA NAV | 741.209 | 574.917 |
| Aantal aandelen | 18.583.050 | 18.583.050 |
| EPRA NAV per aandeel (€/aandeel) | 39,89 | 30,94 |
| EPRA NNNAV – In duizend € | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| EPRA NAV | 741.209 | 574.917 |
| Uit te sluiten: | ||
| Reële waarde financiële instrumenten | - | (60) |
| Latente belastingen | (41.428) | (31.390) |
| Reële waarde-aanpassing met betrekking tot uitgegeven schuld | (24.808) | 2.510 |
| EPRA triple net NAV (NNNAV) | 674.973 | 545.977 |
| Aantal aandelen | 18.583.050 | 18.583.050 |
| EPRA NNNAV per aandeel (€/aandeel) | 36,32 | 29,38 |
12. VASTGOED BELEGGINGEN
| 2019 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| In duizend € | Opgeleverd | In Aanbouw |
Ontwikkelings land |
Totaal | |
| Op 1 januari | 121.454 | 134,286 | 212.773 | 468.513 | |
| Herclassificatie vanuit Groep activa aangehouden voor verkoop1 |
107.630 | 0 | 0 | 107.630 | |
| Investeringsuitgaven | 74.369 | 133.667 | 27.717 | 235.753 | |
| Aanschaffingen | 0 | 0 | 281.764 | 281.764 | |
| Geactiveerde rente | 2.126 | 1.789 | 315 | 4.230 | |
| Geactiveerde huur incentives en makelaarskosten | 1.412 | 9.816 | 0 | 11.228 | |
| Verkoop en overdracht aan de joint ventures | (306.308) | (91.134) | (33.119) | (430.561) | |
| Overdracht naar aanleiding van startup van ontwikkeling |
0 | 147.698 | (147.698) | 0 | |
| Overdracht naar aanleiding van oplevering van ontwikkeling |
86.631 | (86.631) | - | - | |
| Netto meerwaarde/ (minwaarde) op vastgoedbeleggingen |
6.742 | 88.775 | 18.871 | 114.388 | |
| Herclassificatie naar Groep activa aangehouden voor verkoop |
- | - | - | - | |
| Per 31 december | 94.056 | 338.266 | 360.623 | 792.945 |
¹ Heeft betrekking op vastgoedbeleggingen die per 31 december 2018 geherclassificeerd waren naar "Groep Activa aangehouden voor verkoop" en die in de loop van 2019 aan de Joint Ventures zijn verkocht. De effecten van deze verkopen aan de Joint Ventures zijn opgenomen in de lijn " Verkoop en overdracht aan de joint ventures".
| 2018 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| In duizend € | Opgeleverd | In Aanbouw |
Ontwikkelings land |
Totaal | ||
| Op 1 januari | 152.611 | 95.005 | 144.675 | 392.291 | ||
| Investeringsuitgaven | 68.974 | 86.090 | 4.454 | 159.518 | ||
| Aanschaffingen | - | 8.971 | 106.120 | 115.091 | ||
| Geactiveerde rente | 2.631 | 359 | 240 | 3.230 | ||
| Geactiveerde huur incentives en makelaarskosten |
2.817 | 1.176 | - | 3.993 | ||
| Verkoop en overdracht aan de joint ventures | (134.066) | - | (5.160) | (139.226) | ||
| Overdracht naar aanleiding van startup van ontwikkeling |
- | 40.945 | (40.945) | - | ||
| Overdracht naar aanleiding van oplevering van ontwikkeling |
99.749 | (99.749) | - | - | ||
| Netto meerwaarde/ (minwaarde) op vastgoedbeleggingen |
958 | 36.649 | 3.639 | 41.246 | ||
| Herclassificatie naar Groep activa aangehouden voor verkoop |
(72.220) | (35.160) | (250) | (107.630) | ||
| Per 31 december | 121.454 | 134.286 | 212.773 | 468.513 |
13. KASSTROMEN UIT VERKOOP VAN DOCHTERONDERNEMINGEN EN VASTGOEDBELEGGINGEN
| In duizend € | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | 476.345 | 403.735 |
| Handels- en andere vorderingen | 6.011 | 6.452 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 20.425 | 11.461 |
| Langlopende financiële schulden | 0 | 0 |
| Aandeelhoudersleningen | (337.305) | (255.730) |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | (3.431) | (2.090) |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | (23.452) | (16.778) |
| Handels- en andere kortlopende schulden | (23.153) | (16.493) |
| Totaal netto activa verkocht | 115.440 | 130.557 |
| Gerealiseerde meerwaarde op de verkoop | 34.891 | 34.386 |
| Niet-controlerend belang behouden door VGP | (3.020) | (3.832) |
| Terugbetaling van aandeelhoudersleningen | 285.777 | 338.313 |
| Inbreng eigen vermogen | (73.655) | (49.599) |
| Verkregen koopsom | 359.433 | 449.825 |
| Minus - geldmiddelen en kasequivalenten | (20.425) | (11.461) |
| Netto kasinstroom uit verkoop van dochterondernemingen en | ||
| vastgoedbeleggingen | 339.008 | 438.364 |
14. BIJKOMENDE TOELICHTINGEN
14.1 Winst- en verliesrekening, proportioneel geconsolideerd
Onderstaande tabel bevat de proportionele geconsolideerde winst- en verliesrekening belang van de Groep in VGP European Logistics en VGP European Logistics 2. Het rechtstreeks door de Groep gehouden belang (5,1%) in de Duitse vastgoedbedrijven van VGP European Logistics is opgenomen in de 50% Joint Venture cijfers (aandeel van VGP).
| 2019 | 2018 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| In duizend € | Groep | Joint Ventures |
Totaal | Groep | Joint Ventures |
Totaal |
| Bruto huuropbrengsten | 11.653 | 41.645 | 53.298 | 16.627 | 30.803 | 47.430 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed |
(2.556) | (4.076) | (6.632) | (1.123) | (2.890) | (4.013) |
| Netto huur- en gerelateerd inkomen |
9.097 | 37.569 | 46.666 | 15.504 | 27.913 | 43.417 |
| Joint ventures management fee inkomsten |
10.492 | 0 | 10.492 | 9.965 | - | 9.965 |
| Netto waarderingswinsten/(- verliezen) op vastgoedbeleggingen |
188.165 | 60.752 | 248.917 | 98.552 | 39.938 | 138.490 |
| Administratieve kosten | (21.100) | (1.078) | (22.178) | (18.167) | (1.056) | (19.223) |
| Operationele winst /(verlies) | 186.654 | 97.242 | 283.896 | 105.854 | 66.795 | 172.649 |
| Netto financieel resultaat | (14.238) | (16.157) | (30.395) | (13.970) | (12.382) | (26.352) |
| Belastingen | (32.506) | (15.383) | (47.889) | (15.998) | (9.194) | (25.192) |
| Bedrijfsresultaat voor de periode | 139.910 | 65.703 | 205.613 | 75.886 | 45.220 | 121.106 |
14.2 Balans, proportioneel geconsolideerd
De onderstaande tabel bevat het proportionele geconsolideerde balans belang van de Groep in de Joint Ventures. Het belang dat door de Groep rechtstreeks wordt aangehouden (5,1%) in de Duitse asset companies van VGP European Logistics werd opgenomen in de 50% Joint Ventures cijfers (deel van VGP).
| 2019 | 2018 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Joint | Joint | |||||
| In duizend € | Groep | Ventures | Totaal | Groep | Ventures | Totaal |
| Vastgoedbeleggingen | 792.945 | 934.008 | 1.726.953 | 468.513 | 624.281 | 1.092.794 |
| Vastgoedbeleggingen opgenomen in | ||||||
| Groep activa aangehouden voor | ||||||
| verkoop | 169.655 | 0 | 169.655 | 262.172 | 262.172 | |
| Totale vastgoedbeleggingen | 962.600 | 934.008 | 1.896.608 | 730.685 | 624.281 | 1.354.966 |
| Andere vaste activa | 69.599 | 474 | 70.073 | 43.029 | 408 | 43.437 |
| Totaal vaste activa | 1.032.199 | 934.482 | 1.966.681 | 773.714 | 624.689 | 1.398.403 |
| Handels- en andere vorderingen | 28.770 | 8.222 | 36.992 | 23.064 | 6.469 | 29.533 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 176.148 | 28.802 | 204.950 | 161.446 | 22.501 | 183.947 |
| Groep activa aangehouden voor verkoop |
0 | 0 | 0 | 12.767 | - | 12.767 |
| Totaal vlottende activa | 204.918 | 37.024 | 241.942 | 197.277 | 28.970 | 226.247 |
| Totaal activa | 1.237.117 | 971.506 | 2.208.623 | 970.991 | 653.659 | 1.624.650 |
| Langlopende financiële schulden | 767.673 | 487.099 | 1.254.772 | 564.375 | 340.708 | 905.083 |
| Andere langlopende financiële | ||||||
| verplichtingen | 0 | 2.689 | 2.689 | 60 | 2.574 | 2.634 |
| Andere langlopende verplichtingen | 12.789 | 4.548 | 17.337 | 1.515 | 3.328 | 4.843 |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | 31.647 | 63.470 | 95.117 | 16.692 | 39.950 | 56.642 |
| Totaal langlopende verplichtingen | 812.109 | 557.806 | 1.369.915 | 582.642 | 386.560 | 969.202 |
| 0 | ||||||
| Kortlopende financiële schulden | 12.673 | 11.034 | 23.707 | 22.479 | 8.687 | 31.166 |
| Handelsschulden en andere | ||||||
| kortlopende schulden | 89.325 | 15.421 | 104.746 | 38.469 | 16.985 | 55.454 |
| Verplichtingen met betrekking tot | ||||||
| de Groep activa aangehouden voor verkoop |
10.475 | 0 | 10.475 | 25.361 | 25.361 | |
| Totaal kortlopende | ||||||
| verplichtingen | 112.473 | 26.455 | 138.928 | 86.309 | 25.672 | 111.981 |
| Totaal passiva | 924.582 | 584.260 | 1.508.842 | 668.951 | 412.232 | 1.081.183 |
| Netto activa | 312.535 | 387.246 | 699.781 | 302.040 | 241.427 | 543.467 |
LEXICON
Bezettingsgraad
De bezettingsgraad wordt berekend door de verhuurde oppervlakte (in m²) te delen door het totaal van verhuurbare oppervlaktes (in m²) inclusief de niet-verhuurde gedeelte (in m²).
Break
Eerste opzegmogelijkheid van een huurovereenkomst
Contractuele huurinkomsten
De brutohuurinkomsten zoals contractueel voorzien in de huurovereenkomsten op de datum van afsluiting
Derivaten
Als kredietnemer wenst VGP zich in te dekken tegen een eventuele stijging van de rentevoeten. Dit renterisico kan deels worden ingedekt door het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (zoals "interest rate swap"-contracten).
Discounted cash flow
Dit is een waarderingsmethode die uitgaat van een gedetailleerde geprojecteerde inkomstenstroom die wordt verdisconteerd naar een netto huidige waarde aan een bepaalde verdisconteringsvoet in functie van het risico van het te waarderen actief.
EBITDA
EBITDA staat voor 'earnings before interest, taxes, depreciation and amortisation', oftewel winst vóór aftrek van rente, belastingen, afschrijving en amortisatie.
EPRA
De European Public Real Estate Association, een organisatie in de vastgoedsector, die indicatoren voor "best practices" heeft uitgebracht om consistentie en transparantie te bieden bij de rapportage van vastgoed Europa
IAS/IFRS
International Accounting Standards / International Financial Reporting Standards. De internationale standaarden voor jaarrekeningen, opgesteld door de International Accounting Standards Board (IASB), voor het opstellen van jaarrekeningen
'Exit' kapitalisatievoet
Is de kapitalisatievoet toegepast op het netto-inkomen aan het einde van de "discounted cash flow"-model periode om zodoende een kapitaalwaarde of 'exit' waarde te bekomen die een entiteit verwacht te krijgen voor een actief na deze periode
Facility Management
Dagelijks beheer van de vastgoedportefeuille, meer bepaald de onderhouds-, aanpassings- en verbeteringswerken. VGP heeft een intern team van facility managers dat uitsluitend voor rekening van de onderneming en van derden werkt.
Geschatte huurwaarde (GHW)
De geschatte huurwaarde is de huurwaarde die wordt bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen
Gewogen gemiddelde duur (van de huurovereenkomsten)
De gewogen gemiddelde duur van de huurovereenkomsten is de som van de (lopende huurgelden van elke huurovereenkomst, vermenigvuldigd met de resterende duur tot de uiterlijke vervaldag van deze huurovereenkomst), gedeeld door de totale lopende huurinkomsten van de portefeuille
Gewogen gemiddelde kapitalisatievoet
De verhouding tussen de som van de lopende en toekomstige contractuele huurgelden en de som van de reële waarden van de vastgoedportefeuille.
Getekende huurovereenkomsten
Getekende huurovereenkomsten vertegenwoordigen de getekende huurovereenkomsten die bepaalde huurinkomsten vertegenwoordigen op jaarbasis.
Joint Ventures of joint ventures
Betekent VGP European Logistics en VGP European Logistics 2
IRS ("Interest Rate Swap")
Een IRS is een renteswap waarbij de partijen rentebetalingen gedurende een bepaalde looptijd tegen elkaar inruilen. VGP gebruikt "interest rate swaps" om vlottende intrestbetalingen om te zetten in vaste intrestbetalingen, om zich in te dekken tegen een stijging van de rentevoeten
Kapitalisatierentevoet
De verhouding tussen de som van de lopende en toekomstige contractuele huurgelden en de reële waarden van een gebouw.
Netto-actiefwaarde
Betekent de waarde van de activa verminderd met de waarde van de schulden.
Netto financiële schulden
Totaal van de financiële schulden minus geldmiddelen en kasequivalenten.
Reële waarde
De reële waarde of "fair value" wordt door de norm IAS 40 gedefinieerd als het bedrag waarvoor de activa zouden worden overgedragen tussen twee goed geïnformeerde partijen, op vrijwillige basis en zonder al dan niet wederzijdse bijzondere belangen. De marktwaarde moet daarenboven een weerspiegeling zijn van de lopende huurovereenkomsten, de redelijke veronderstellingen over de potentiële huuropbrengsten en de verwachte kosten.
Rente-indekking
Het gebruik van afgeleide financiële instrumenten om bestaande schuldposities te beschermen tegen een stijging van de rentevoeten.
Schuldgraad
De ratio die wordt berekend door de netto financiële schulden te delen door het totaal eigen vermogen en verplichtingen.
Totale opname
De totale opname van oppervlaktes door gebruikers in de huurmarkt gedurende een bepaalde periode.
Geannualiseerde gecommitteerde huurinkomsten
De geannualiseerde gecommitteerde huurinkomsten vertegenwoordigen de geannualiseerde huurinkomsten die gegenereerd worden op basis van getekende huurovereenkomsten waarvan de begindatum van de huur reeds aanvang heeft genomen of aanvang zal nemen in de toekomst.
Vastgoeddeskundige
Onafhankelijk vastgoedexpert die instaat voor de waardering van de vastgoedportefeuille.
Vastgoedportefeuille
De vastgoedbeleggingen met inbegrip van de gebouwen bestemd voor verhuring, de projectontwikkelingen in ontwikkeling met het oog op verhuring, de activa bestemd voor verkoop en het ontwikkelingsland.
Vervaldag huurcontract
Datum waarop een opzegmogelijkheid is binnen een huurcontract.
VGP European Logistics of VGP European Logistics joint venture
Betekent VGP European Logistics S.à r.l., een 50:50 joint venture tussen VGP en Allianz.
VGP European Logistics 2 of VGP European Logistics 2 joint venture
Betekent VGP European Logistics 2 S.à r.l., een 50:50 joint venture tussen VGP en Allianz.