AI Terminal
VGP NV
Earnings Release • Feb 22, 2024
4022_er_2024-02-22_f0c7e83f-6a9e-41db-94b8-bdc7c981df0d.pdf
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
VGP JAARRESULTATEN 2023
Gereguleerde Informatie – Voorwetenschap
22 februari 2024, 7:00 uur, Antwerpen, België: VGP NV ('VGP' of 'de Groep'), een Europese aanbieder van hoogwaardig logistiek en semi-industrieel vastgoed, maakt vandaag de resultaten bekend voor het jaar eindigend op 31 december 2023:
- Een nettowinst van € 87,3 miljoen, een stijging van € 209,8 miljoen ten opzichte van boekjaar '22.
- Drie uitgevoerde joint venture closings genereerden een substantiële netto cash van € 676,2 miljoen. Alle transacties, inclusief de voor '24 geplande transacties, zijn gerealiseerd of overeengekomen tegen een premie ten opzichte van de erkende reële waarde op eind '22, wat resulteerde in een gerealiseerde winst van € 59 miljoen in '23 op de geëffectueerde transacties.
- VGP heeft twee nieuwe joint ventures opgezet met Deka en Areim, met een gezamenlijke bruto activawaarde van meer dan € 2,6 miljard. In combinatie met de twee deals met Allianz in de eerste helft van '23, heeft VGP een transactiepijplijn ter waarde van € 3 miljard bruto activawaarde uitgevoerd en/of veiliggesteld. De deals die voor '24 op de planning staan, zullen op basis van de overeengekomen prijzen, naar verwachting minstens € 525 miljoen aan bruto opbrengsten genereren.
- In 2023 werd er voor € 69,5 miljoen aan nieuwe en hernieuwde huurinkomsten getekend, wat de geannualiseerde gecommitteerde huurinkomsten per jaareinde op € 350,8 miljoen brengt1 (+ € 47,6 miljoen vergeleken met 31 december 2022, +16% op jaarbasis).
- 1.933.000 m² aan nieuwe ontwikkelingsgrond2 werd verworven en 1.324.000 m² ontwikkelingsgrond werd aangewend voor de ontwikkelingen die in 2023 werden opgestart. De totaal gecommitteerde grondbank bedraagt 9,4 miljoen3 m² aan het einde van 2023 en vertegenwoordigt een ontwikkelingspotentieel van meer dan 4,3 miljoen m². Pro forma daalt de totale vastgelegde grondbank naar 8,6 miljoen m² middels de vandaag aangekondigde verkoop van LPM in '24. De nieuw verworven ontwikkelingsgrond vertegenwoordigt een investering van € 212,4 miljoen en omvat de aankoop van een aantal iconische percelen in de omgeving van Parijs en Frankfurt.
- 24 projecten werden opgeleverd gedurende het jaar, die 641.000 m², of € 42,3 miljoen aan bijkomende jaarlijkse huurinkomsten vertegenwoordigen (waarvan 12 projecten van in totaal 330.000 m² in 2H23 werden opgeleverd), en momenteel 100% verhuurd zijn. Als gevolg hiervan stegen de netto huurinkomsten, op proportionele basis4 , met 48%, van € 107,4 miljoen tot € 159,1 miljoen, wetende dat per jaareinde € 304 miljoen (+ €66 miljoen j-o-j), of € 194,3 miljoen op een proportionele basis, kasstroom genererend is geworden.
- 26 projecten onder constructie die samen 774.000 m² vertegenwoordigen (waarvan 23 projecten van in totaal 600.000 m² die in de loop van het jaar zijn opgestart) en € 51,9 miljoen aan extra jaarlijkse huurinkomsten eens ze volledig zijn gebouwd en verhuurd zijn. De opgestarte pijplijn is voor 77,3% voorverhuurd. Het voorverhuurpercentage daalde als gevolg van bepaalde speculatieve projecten die in Q4'23 werden opgestart gegeven onder andere een daling in de bouwkosten.
1 Inclusief Joint Ventures aan 100%. Per 31 december 2023 stonden de geannualiseerde gecommitteerde
huurovereenkomsten van de Joint Ventures op € 225,1 miljoen.
2 Inclusief ontwikkelings Joint Ventures aan 100%
3 Inclusief de 720.000 m2 grond van de LPM Joint venture die werd verkocht
4Zie "Bijkomende toelichtingen", winst-en-verliesrekening proportioneel geconsolideerd
- De vastgoedportefeuille1 is nagenoeg volledig verhuurd met een bezettingsgraad van 99% (vergeleken met 99 % op 31 december 2022). 75,9 % van de voltooide portefeuille is gecertificeerd, zoals onder andere het DGNB Platinum gecertificeerde VGP Park Laatzen. Dit is het eerste Duitse gebouw ontwikkeld door, en in eigendom van een ontwikkelaar dat een platinum certificaat behaalde.
- Het PV (fotovoltaïsche) vermogen groeide met 79,9% over 2023. De operationele capaciteit overschreed de 100 MWp-mijlpaal met 101,8 MWp (tegenover 56,6 MWp in december 2022). PV projecten in aanbouw bedragen 69,0 MWp en er is nog eens 99,7 MWp gepland. De progressie in de groene stroomtransitie en andere duurzaamheidsmaatregelen binnen onze portefeuille droegen bij aan de vier sterren GRESB-kwalificatie voor ontwikkelaars, de op één na hoogste onder sectorgenoten in het Europese logistieke segment.
- Solide balans met € 400 miljoen onbenutte kredietfaciliteit en lagere schulden van € 375 miljoen na terugbetaling van twee obligaties in april en september. Tot slot was VGP in staat om een kredietfaciliteit van de Europese Investeringsbank van € 150 miljoen te verkrijgen ter ondersteuning van het bedrijfsonderdeel hernieuwbare energie. Per 5 februari 2024 heeft VGP € 135 miljoen van de faciliteit opgenomen tegen een rente van 4,15% over een periode van tien jaar.
- Er vonden een aantal belangrijke gebeurtenissen na balansdatum plaats. Het betreft de verkoop van VGP's aandeel in de LPM Joint Venture in Q1 '24, waarbij VGP ongeveer € 170 miljoen aan bruto opbrengsten heeft gerecycleerd. VGP verwierf tevens haar eerste Deense grondperceel gelegen in Vejle.
- De raad van bestuur stelt een gewoon dividend voor van € 80,5 miljoen (+7,3 % versus vorig jaar), alsook een uitzonderlijke uitkering van € 20,5 miljoen vanwege het record netto cash recycling met de bestaande en nieuwe Joint Ventures in '23. Dit brengt het totale jaarlijks bruto dividend op € 101 miljoen, of € 3,70 per aandeel.
1 Inclusief Joint Ventures aan 100%.
FINANCIËLE EN OPERATIONELE HOOGTEPUNTEN - SAMENVATTING
Huuractiviteiten
Op 31 december 2023 bedroegen de nieuwe en vernieuwde huurinkomsten € 69,51 miljoen, wat de totale gecommitteerde geannualiseerde huurinkomsten op € 350,8 miljoen2 brengt (gelijk aan 6,0 miljoen m² verhuurbare oppervlakte), een stijging van 16% sinds december 2022. Op een proportionele basis bedragen de totale gecommitteerde huurinkomsten op jaarbasis € 240 miljoen, een stijging van € 21,8 miljoen, of 10% sinds 31 december 2022.
De stijging werd gedreven door 962.000 m² aan nieuw getekende huurovereenkomsten, wat overeenkomt met € 44.4 miljoen aan geannualiseerde huurinkomsten3 . Gedurende dezelfde periode werd eveneens voor 257.000 m² aan huurovereenkomsten verlengd en vernieuwd, wat overeenkomt met € 14,8 miljoen aan geannualiseerde huurinkomsten (waarvan € 13,4 miljoen gerelateerd aan de joint ventures4 ). Indexering was goed voor € 10,3 miljoen in 2023 (waarvan € 6,3 miljoen gerelateerd aan de joint ventures4 ). Beëindigingen vertegenwoordigden een totaal van € 7,2 miljoen of 122.000 m², waarvan € 4,7 miljoen binnen de Joint Venture portefeuilles4 .
Vanuit een geografisch perspectief was Oost-Europa, voornamelijk gedreven door Roemenië, Slowakije, Tsjechië en Hongarije, goed voor 54% van de nieuwe of vernieuwde huurovereenkomsten. Binnen de segmenten bleef de lichte industrie het grootse aandeel houden met 57%5 (€ 25,3 miljoen, waarvan € 24,4 miljoen in de eigen portefeuille) van alle nieuwe huurovereenkomsten.
1 Waarvan € 24,1 miljoen in JV's en € 45,5 miljoen in de eigen portefeuille.
2 Inclusief joint ventures aan 100%.
3 Waarvan 895.000 m² (€ 40,1 miljoen) betrekking had op de eigen portefeuille
4 "Joint ventures" verwijst naar VGP European Logistics, VGP European Logistics 2 en VGP Park München, alle drie 50:50 joint ventures met Allianz Real Estate en de vijfde Joint Venture met Deka.
5 Gebaseerd op vierkante meters
De gewogen gemiddelde looptijd1 van de huurovereenkomsten bedraagt 7,9 jaar voor de gecombineerde eigen en joint venture portefeuille, 8,9 jaar in de eigen portefeuille en 7,3 jaar in de joint venture portefeuille. In 2023 heeft VGP met succes € 14,8 miljoen2 aan geannualiseerde huurinkomsten vernieuwd.
Per jaareinde 2023 is € 304,3 miljoen, of 87% van de geannualiseerde huurinkomsten, kasstroom genererend geworden omdat de verhuurde oppervlakte is overgedragen aan de huurders. In de komende twaalf maanden zal nog eens € 41,3 miljoen effectief worden, zoals samengevat in de onderstaande tabel.
| in € mln | Geannualiseerde huurinkomsten effectief vóór 31/12/2023 |
Geannualiseerde huurinkomsten - binnen 1 jaar te starten |
Geannualiseerde huurinkomsten te beginnen tussen 1- 5 jaar |
Geannualiseerde huurinkomsten te beginnen tussen 5 - 10 jaar |
|---|---|---|---|---|
| Joint ventures | 223,4 | 1,7 | - | - |
| Eigen portefeuille | 80,8 | 39,6 | 4,1 | 1 |
| Totaal | 304,3 | 41,3 | 4,1 | 1 |
De top tien klanten van VGP, inclusief die van de joint ventures, vertegenwoordigen € 112,2 miljoen aan geannualiseerde huurinkomsten, of 32% van de totale geannualiseerde huurinkomsten. Ze bestaan uit een mix van onze drie segmenten, maar de grootste worden vertegenwoordigd door de categorieën lichte industrie en e-commerce. De gewogen gemiddelde huurtermijn van de top tien klanten bedraagt 10,27 jaar. Opel en Siemens zijn huurders die momenteel op brownfield locatie gevestigd zijn, deze locaties zullen op termijn worden omgevormd tot nieuwe hoogwaardige industrieparken.
1 Tot de eindvervaldag. De gewogen gemiddelde looptijd van de huurovereenkomsten tot eerste opzegging bedraagt 7,5 jaar voor de gehele portefeuille, 8,5 jaar voor de eigen portefeuille en 7,0 jaar voor de Joint Venture portefeuille.
2 € 13,4 miljoen namens Joint Ventures
Ontwikkelingsactiviteiten
Ventures 67%
26 projecten, verspreid over 21 VGP Parken, zijn in ontwikkeling welke 774.000 m² aan toekomstige verhuurbare oppervlakte creëren en € 51,9 miljoen aan geannualiseerde huurinkomsten vertegenwoordigen eens volledig gebouwd en verhuurd. De portefeuille in aanbouw is 77,3% voorverhuurd per 31 december 2023. Dit is lager dan in voorgaande verslagperioden, maar wordt beïnvloed door een aantal ontwikkelingen die in de tweede helft van 2023 werden opgestart en die aan het einde van het jaar voor 69% voorverhuurd waren. De projecten die langer dan 6 maanden onder constructie zijn (een totaal van 410,000 m2 ) hebben een voorverhuur ratio van 84,3%. Na een periode van weinig speculatieve ontwikkeling voelde de groep zich comfortabel om dergelijke ontwikkelingen te verhogen dankzij de dalende bouwkosten die een aantrekkelijk rendement mogelijk maken. Alle projecten voorzien tenminste een 'Breeam Very Good' of 'DGNB Gold' certificering.
43%
Duitsland 82%
| Projecten in ontwikkeling | ||
|---|---|---|
| Eigen portfolio | VGP Park | m² |
| Oostenrijk | VGP Park Ehrenfeld | 33.000 |
| Oostenrijk | VGP Park Laxenburg | 49.500 |
| Frankrijk | VGP Park Rouen 1 | 39.000 |
| Duitsland | VGP Park Koblenz | 32.000 |
| Duitsland | VGP Park Wiesloch-Walldorf | 55.000 |
| Hongarije | VGP Park Budapest Aerozone | 30.000 |
| Hongarije | VGP Park Gyor Beta | 38.000 |
| Hongarije | VGP Park Kecskemét | 38.000 |
| Italië | VGP Park Valsamoggia 2 (Lunga) | 19.000 |
| Portugal | VGP Park Montijo | 32.000 |
| Roemenië | VGP Park Brașov | 53.000 |
| Roemenië | VGP Park Timisoara 3 | 33.000 |
| Servië | VGP Park Belgrade - Dobanovci | 77.000 |
| Slowakije | VGP Park Bratislava* | 40.000 |
| Slowakije | VGP Park Zvolen | 8.000 |
| Spanje | VGP Park Córdoba | 7.000 |
| Tsjechië | VGP Park Prostějov* | 10.000 |
| Tsjechië | VGP Park Ústí nad Labem City | 29.500 |
| Totaal eigen portefeuille | 623.000 |
*Bestemd voor de zesde joint venture (Saga) en gerapporteerd als aangehouden voor verkoop per 31 december '23.
| Namens JV's | VGP Park | m² |
|---|---|---|
| Tsjechië | VGP Park Olomouc 3 | 9.000 |
| Duitsland | VGP Park Gießen Am alten Flughafen | 68.000 |
| Duitsland | VGP Park Magdeburg | 74.000 |
| Totaal Joint Ventures | 151.000 | |
| Totaal in ontwikkeling | 774.000 |
Tijdens 2023 werd een totaal van 24 projecten, verspreid over 19 VGP Parken, voltooid die 641.000 m² verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen, wat neerkomt op € 42,3 miljoen aan gecommitteerde geannualiseerde huurinkomsten, en die 100% verhuurd zijn. Binnen de eigen portefeuille gaat het om 18 gebouwen met een totale oppervlakte van 364.000 m², die volledig verhuurd is(waarvan 4 gebouwen of 105.000 m² zijn bestemd voor de Saga Joint Venture en werd gerapporteerd als aangehouden voor verkoop) en 6 gebouwen namens de Joint Ventures met een totale oppervlakte van 277.000 m² die ook volledig verhuurd zijn.
| Projecten opgeleverd tijdens 2023 | ||
|---|---|---|
| Eigen portfolio | VGP Park | m² |
| Oostenrijk | VGP Park Graz 2 | 14.000 |
| Tsjechië | VGP Park České Budějovice | 14.000 |
| Tsjechië | VGP Park Ústí nad Labem City | 23.000 |
| Duitsland | VGP Park Hochheim | 12.000 |
| Hongarije | VGP Park Budapest Aerozone | 14.000 |
| Hongarije | VGP Park Kecskemét | 20.000 |
| Letland | VGP Park Tiraines | 29.000 |
| Portugal | VGP Park Loures | 20.000 |
| Roemenië | VGP Park Brașov | 67.000 |
| Roemenië | VGP Park Bucharest | 46.000 |
| Duitsland | VGP Park Erfurt 2* | 42.000 |
| Duitsland | VGP Park Erfurt 3* | 29.000 |
| Duitsland | VGP Park Halle 2* | 15.000 |
| Slowakije | VGP Park Bratislava* | 19.000 |
| Totaal eigen portefeuille | 364.000 | |
| *Bestemd voor de zesde joint venture (Saga) en gerapporteerd als aangehouden voor verkoop per 31 december '23. | ||
| Namens de JV's | VGP Park | m² |
| Nederland | VGP Park Roosendaal | 9.000 |
| Spanje | VGP Park San Fernando de Henares | 28.000 |
| Duitsland | VGP Park Gießen Am alten Flughafen | 184.000 |
| Duitsland | VGP Park Magdeburg | 45.000 |
| Duitsland | VGP Park Berlin Oberkrämer | 11.000 |
| Totaal namens JV's | 277.000 | |
| Totaal opgeleverd | 641.000 |
Naar verwachting zullen alle gebouwen onder constructie per jaareinde 2023 in 2024 worden opgeleverd.
Samengevat bestaat de totale portefeuille nu uit 248 gebouwen (26 gebouwen in aanbouw en 222 voltooide gebouwen) voor een totale oppervlakte van 6,1 miljoen m², verspreid over 13 landen en voor 99% verhuurd.
| m2 | Voltooide gebouwen | Gebouwen in aanbouw | Totaal gebouwen | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Land | Verhuurbare ruimte (m2 ) |
Aantal gebouwen |
Verhuurbare ruimte (m2 ) |
Aantal gebouwen |
Verhuurbare ruimte (m2 ) |
Aantal gebouwen |
| Oostenrijk | 39.000 | 3 | 83.000 | 3 | 122.000 | 6 |
| Frankrijk | - | - | 39.000 | 1 | 39.000 | 1 |
| Duitsland | 2.901.000 | 93 | 229.000 | 6 | 3.130.000 | 99 |
| Hongarije | 197.000 | 12 | 106.000 | 5 | 303.000 | 16 |
| Italië | 86.000 | 7 | 19.000 | 1 | 105.000 | 8 |
| Letland | 134.000 | 4 | - | - | 134.000 | 4 |
| Nederland | 259.000 | 6 | - | - | 259.000 | 6 |
| Portugal | 50.000 | 3 | 32.000 | 1 | 81.000 | 4 |
| Roemenië | 315.000 | 15 | 86.000 | 2 | 401.000 | 17 |
| Servië | - | - | 77.000 | 2 | 77.000 | 2 |
| Spanje | 389.000 | 21 | 7.000 | 1 | 397.000 | 22 |
| Tsjechië | 768.000 | 49 | 48.000 | 3 | 816.000 | 52 |
| Slowakije | 227.000 | 9 | 48.000 | 2 | 275.000 | 11 |
| Totaal | 5.365.000 | 222 | 774.000 | 26 | 6.139.000 | 248 |
| Voltooide gebouwen | Gebouwen in aanbouw | Totaal gebouwen | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Eigendom | Verhuurbare ruimte (m2 ) |
Aantal gebouwen |
Verhuurbare ruimte (m2 ) |
Aantal gebouwen |
Verhuurbare ruimte (m2 ) |
Aantal gebouwen |
| Eigen Portefeuille | 1.609.000 | 52 | 774.000 | 26 | 2.383.000 | 78 |
| Joint Ventures | 3.756.000 | 170 | - | - | 3.756.000 | 170 |
| Totaal | 5.365.000 | 222 | 774.000 | 26 | 6.139.000 | 248 |
Grondbank
VGP verwierf 1.933.000 m² bouwgrond en tevens werd 795.000 m² gecommitteerd onder voorbehoud van vergunningen. Daarmee komt de resterende grondbank voor ontwikkeling (gecommitteerd en in eigendom) op 9,4 miljoen m². Dit vertegenwoordigt meer dan 4,3 miljoen m² aan toekomstige verhuurbare oppervlakte1 . In februari '24 heeft VGP haar participatie in de LPM Joint Venture verkocht. Deze Joint Venture hield 720.000 m2 grond aan.
De totale investering voor acquisities kwam op € 212,4 miljoen in 2023. De belangrijkste aangekochte grondposities bevinden zich in Duitsland en Frankrijk. Tijdens de kapitaalronde in het vierde kwartaal van 2022 anticipeerde VGP reeds op het feit dat er opportuniteiten in de gevestigde economieën van Europa op de markt zouden komen. VGP is erin geslaagd om belangrijke locaties te verwerven zoals:
- VGP Park Rüsselsheim, Duitsland, met een totale oppervlakte van 703.000 m² de grootste acquisitie van het jaar en een unieke brownfield herontwikkelingskans. Het project, overgenomen van de Stellantis-groep, vertegenwoordigt een van de grootste en meest centrale industriële vastgoedontwikkelingen in Duitsland. VGP's visie voor deze acquisitie omvat de creatie van een bedrijvenpark van ongeveer 350.000 m² ten gunste van industriële bedrijven en kleine en middelgrote bedrijven. In lijn met haar engagement voor verantwoorde ontwikkeling, zal VGP zorgvuldig te werk gaan om de voordelen van de ontwikkeling voor de lokale gemeenschap te optimaliseren in nauwe samenwerking met de verantwoordelijke autoriteiten. De Stellantis-groep zal het grootste deel van de site huren voor drie jaar en een scholingscentrum voor 10 jaar. De jaarlijkse huur bedraagt € 8,1 miljoen. Gedurende deze periode zal VGP alle vergunningen en bijkomende formaliteiten voorbereiden om het terrein te herontwikkelen. De aankoopprijs van Rüsselsheim is volledig betaald in '23.
- VGP Park Vélizy, Frankrijk, een brownfield van 194.000 m², een iconisch perceel in de regio Parijs. Het werd verworven van de Stellantis-groep en ligt op 8 km van de binnenstad van Parijs, op een uitzonderlijke locatie met directe toegang tot de buitenring van Parijs (A86). VGP is van plan een bedrijvenpark van ongeveer 80.000 m² te ontwikkelen voor industriële bedrijven
1 Inclusief joint ventures aan 100%
en kleine en middelgrote bedrijven. De bouw zal starten in de tweede helft van 2025 en de eerste gebouwen zullen worden opgeleverd in 2026. Zoals bij alle projecten van de Groep zal ook bij dit park een ambitieuze milieuaanpak worden toegepast en zullen alle gebouwen minimaal een BREEAM Excellent-certificering behalen.
- VGP Park Mulhouse, Frankrijk, een 21 ha groot terrein, overgenomen van de Stellantis groep en gelegen op een deel van het Stellantis terrein in Mulhouse, Frankrijk. De Groep plant de snelle ontwikkeling van een modern bedrijvenpark van ongeveer 100.000 m² voor industriële en logistieke bedrijven. Alle toekomstige gebouwen zullen streven naar minimaal een BREEAM Excellent certificering.
- VGP Park Leipzig Flughafen, Duitsland, met een totale landoppervlakte van 449.000 m², goed voor meer dan 200.000 m² ontwikkeling.
- VGP Park Wiesloch-Walldorf, Duitsland, met een totale landoppervlakte van 81.000 m², wat ruimte biedt voor meer dan 40.000 m² ontwikkeling. Gezien de locatie is VGP van plan om ook alternatieve ontwikkelingen te onderzoeken, zoals kleinere en flexibelere units.
- VGP Park Rouen, Frankrijk, met een totale landoppervlakte van 78.000 m². Dit is de laatste grondaankoop binnen het VGP Park Rouen, na eerdere acquisities van 243.000 m² op dezelfde locatie. Het complete park biedt ruimte voor een ontwikkeling van minimaal 150.000 m². Dit was het eerste project van VGP in Frankrijk en intussen is het eerste gebouw van 39.000 m² reeds in aanbouw en volledig voorverhuurd.
In januari '24 verwierf VGP ook zijn eerste site in Vejle, Denemarken. De site ligt in het noordelijke deel van de Driehoekregio, een commercieel belangrijke regio in het centrum van Denemarken. Op een oppervlakte van meer dan 175.000 m² zal meer dan 80.000 m² semi-industriële ruimte worden ontwikkeld die geschikt is voor lichte industrie en logistieke diensten. Het terrein grenst aan de snelweg E45, afslag 61b Vejle Syd. Het park zal een breed scala aan diensten aanbieden, waaronder zonneenergie, ter plaatse opladen van elektrische auto's en hoogwaardige technische en duurzame voorzieningen.
Tot slot verkocht VGP in februari 2024 haar aandeel in de LPM Joint Venture voor een bedrag van ongeveer € 170 miljoen. Deze joint venture is van plan een terrein van 720.000 m² te ontwikkelen in omgeving van de Port of Moerdijk in Nederland.
De grondbank1 is op basis van vierkante meters geografisch gelijk verdeeld tussen Oost-Europa (45%) en West-Europa (55%). De grootste grondposities worden ingenomen in Duitsland (20%), Nederland2 (11%), Roemenië (11%), Servië (10%) en Spanje (9%).
1 Inclusief grond in bezit van de Derde Joint Venture en Ontwikkelingsmaatschappijen van in totaal van 1,2 miljoen m2 .
2 Inclusief LPM met 720.000 m2 die werd verkocht in '24
In totaal is 90% van de grondbank in eigendom of gecommitteerd voor VGP's eigen portefeuille, terwijl 10% in mede-eigendom is met verschillende joint venture partners. Het gaat hier om LPM (720.000 m²) in Nederland (welke in februari 2024 werd verkocht), Grekon (34.000 m²) in Duitsland, Belartza (145.215 m²) in Spanje en Ymir (52.719 m²), de resterende ontwikkelingsgrond in VGP Park München (gebouw D).
Hernieuwbare energie
De bruto inkomsten uit hernieuwbare energie over 2023 bedroegen €4,36 miljoen, vergeleken met €5,90 miljoen over FY2022. Dit was te danken aan een stijging van 70,6% in de effectief verkochte productie in boekjaar 2023 tot 44 GWh, tegen een lagere gemiddelde energieprijs van €94/MWh (tegenover €230/MWh in 2022).
De operationele zonne-energiecapaciteit steeg aanzienlijk tot 101,8 MWp1 , een stijging van 80% op jaarbasis, wat zou moeten neerkomen op een verkoopbaar productiepotentieel van ongeveer 85 GWh.
Vanaf januari 2024 beschikt de Groep over een licentie om het elektriciteitsnet te gebruiken en energie te verhandelen namens onze huurders in Duitsland, wat de distributie van geproduceerde hernieuwbare energie over onze Duitse parken zal vergemakkelijken. De Groep heeft een gelijkaardige licentie aangevraagd in Roemenië.
Per december 2023 zijn er in totaal 32 projecten van 69,0 MWp in aanbouw (waarvan ongeveer de helft naar verwachting in de eerste 4 maanden van 2024 in productie zal gaan, in afwachting van aansluitingsgoedkeuring op het elektriciteitsnet).
Inclusief de projecten in aanbouw zal de totale capaciteit voor de opwekking van zonne-energie toenemen tot 170,8 MWp, verdeeld over 116 dakprojecten in acht landen. Op 31 december 2023 vertegenwoordigt dit een totaal investeringsbedrag van € 108 miljoen (inclusief de huidige verplichtingen voor projecten in aanbouw).
Wat de pijplijn betreft, zijn er nog eens 93 zonnestroomprojecten in de contract-/ontwerpfase (inclusief in vijf extra landen), wat neerkomt op een toegevoegde stroomopwekkingscapaciteit van 99,7 MWp. De huidige totale portefeuille van zonne-energie, inclusief projecten in de pijplijn, bedraagt in totaal 270,5 MWp en is goed op weg om de doelstelling van 300 MWp in 2025 te halen.
1 Inclusief 14MWp van installaties die eigendom zijn van derden
Update over Joint Ventures Partnership met Allianz
Rheingold - de Eerste Joint Venture
De Eerste Joint Venture werd opgericht in mei 2016 met als doel een platform op te bouwen van nieuwe, klasse A logistieke en industriële eigendommen met een belangrijke focus op uitbreiding in de kernmarkten van Duitsland en de snelgroeiende CEE-markten (van Hongarije, de Tsjechische Republiek en de Slowaakse Republiek) om zo stabiele rendementen te leveren met potentieel voor kapitaalgroei. De Eerste Joint Venture streefde ernaar om de grootte van haar portefeuille (d.w.z. de bruto activawaarde van de verworven inkomsten genererende activa) te vergroten tot ongeveer € 1,7 miljard uiterlijk in mei 2021, via de bijdrage aan de Eerste Joint Venture van nieuwe logistieke ontwikkelingen uitgevoerd door VGP. De strategie van de Eerste Joint Venture is daarom nu voornamelijk een houdstrategie.
Op 17 januari 2023 rondde VGP een tiende transactie af met de Eerste Joint Venture. De transactie omvatte 3 logistieke gebouwen, die zich bevinden in Duitsland (één) en in Tsjechië (twee). De bruto activawaarde van de voltooide activa bedroeg € 114,6 miljoen en de netto-opbrengsten van deze transactie bedroegen € 73,5 miljoen.
Per 31 december 2023 bestaat de vastgoedportefeuille van de Eerste Joint Venture uit 104 voltooide gebouwen die een totale verhuurbare oppervlakte van meer dan 1.971.000 m² vertegenwoordigen.
Hoewel de Eerste Joint Venture haar investeringsdoelstelling heeft bereikt, kunnen er in de toekomst nog enkele aanvullende transacties gerelateerd aan bestaande huurverlengingsopties van huurders plaatsvinden. De Eerste Joint Venture zal haar bestaande portefeuille behouden met VGP, dewelke optreedt als de vermogens-, eigendoms- en ontwikkelingsmanager.
Aurora - De Tweede Joint Venture
De Tweede Joint Venture werd opgericht in juli 2019 met als doel een platform van eersteklas logistieke activa in Oostenrijk, Italië, Nederland, Portugal, Roemenië en Spanje op te bouwen met als doel stabiele rendementen te leveren met potentieel voor kapitaalgroei. De Tweede Joint Venture streeft ernaar om de grootte van haar portefeuille te verhogen tot ongeveer € 1,7 miljard uiterlijk in juli 2024, via de bijdrage aan de Tweede Joint Venture van nieuwe of recent gebouwde logistieke ontwikkelingen door VGP.
Gedurende 2023 voltooide VGP een vierde closing waarbij de Tweede Joint Venture ("VGP European Logistics 2 S.à r.l.") op 1 juni 2023 11 logistieke gebouwen verwierf, waaronder 5 gebouwen in 4 nieuwe VGP-parken en nog eens 6 nieuw voltooide gebouwen (in parken die eerder aan de Tweede Joint Venture werden overgedragen), voor een totale transactiewaarde van meer dan € 253 miljoen, hetgeen resulteerde in een netto kasopbrengst van € 194,4 miljoen.
Per 31 december 2023 bestaat de vastgoedportefeuille van de Tweede Joint Venture uit 43 voltooide gebouwen die een totale verhuurbare oppervlakte van meer dan 927.000 m² vertegenwoordigen.
Ymir - De Derde Joint Venture
De Derde Joint Venture werd opgericht in juni 2020 met als doel VGP Park München te ontwikkelen. Samen bezetten KraussMaffei – met 212.000 m² bruto verhuurbare oppervlakte – en BMW – met 64.000 m² bruto verhuurbare oppervlakte – het bestaande park. Het laatste nog te voltooien gebouw, dat verwacht wordt tegen 2026 klaar te zijn, zal 38.000 m² bruto verhuurbare oppervlakte bieden en is een uitbreidingsoptie voor KraussMaffei tot eind 2024. Eenmaal volledig ontwikkeld, zal VGP Park
München bestaan uit vijf logistieke gebouwen, twee vrijstaande parkeerhuizen en een kantoorgebouw met in totaal ca. 314.000 m² bruto verhuurbare oppervlakte.
Sinds de oprichting hebben er drie transacties met de Derde Joint Venture plaatsgevonden.
VGP ontving een uitstaande vergoeding van € 69,1 miljoen van Allianz in Q4 '22, met een resterende vergoeding van € 7,0 miljoen (met betrekking tot het kantoorgebouw) die onderhevig was aan de vervulling van enkele voorwaarden. Deze zijn vervuld in '24 en het resterende bedrag van € 7,0 miljoen werd ontvangen in juli '23.
Ten slotte heeft VGP Park München zijn beschikbare kredietfaciliteit van € 65,5 miljoen opgenomen. Na deze herfinanciering heeft de entiteit een verdeling van beschikbare liquiditeiten aan haar aandeelhouders uitbetaald, ter waarde van € 86 miljoen. Van dit bedrag werd € 43 miljoen toegewezen aan VGP in juli '23. De entiteit verwacht nog eens € 84,5 miljoen op te nemen op een beschikbare kredietfaciliteit in de eerste helft van 2024.
Per 31 december 2023 bestaat de vastgoedportefeuille van de Derde Joint Venture uit 7 voltooide gebouwen die een totale verhuurbare oppervlakte van meer dan 276.000 m² vertegenwoordigen.
Partnership met Deka
RED - de "Vijfde Joint Venture"
VGP heeft per 21 juli 2023 een nieuwe joint venture overeenkomst getekend met Deka Immobilien, een vooraanstaande vastgoedbeleggingsmaatschappij. In de joint venture hebben twee publieke fondsen van Deka Immobilien; Deka Westinvest InterSelect en Deka Immobilien Europa, een belang van 50% verworven in vijf van VGP's projectondernemingen.
De projectondernemingen bezitten en exploiteren vijf strategisch gelegen parken in Duitsland, namelijk Gießen - Am alten Flughafen, Laatzen, Göttingen 2, Magdeburg en Berlijn Oberkämer. Deze parken beschikken over een portefeuille van 20 gebouwen, die in totaal € 52,9 miljoen aan jaarlijkse huurinkomsten genereren op het moment van de transactie.
De overeengekomen bruto waarde van alle activa bedraagt meer dan € 1,1 miljard. Het is de bedoeling dat de transactie wordt uitgevoerd in drie closings, waarbij de eerste closing materialiseerde in het derde kwartaal van 2023. De prijs is overeengekomen voor de volledige portefeuille, inclusief aldus de twee closings die verwacht plaats te vinden in de eerste en tweede jaarhelft van '24.
Voor de opzet van de joint venture zijn de partijen overeengekomen om de joint venture te herfinancieren met een 'LTV' van ongeveer 30%. Bijgevolg zal VGP meer dan € 700 miljoen aan cash recycleren met deze transactie. De eerste closing bevatte 17 van de 20 gebouwen en genereerde € 393 miljoen netto kasopbrensten (€ 455 miljoen bruto). De resterende transacties zijn gepland voor de eerste jaarhelft kwartaal (twee gebouwen) en het derde kwartaal van 2024 (één gebouw), zodra de bouw van de respectieve gebouwen is voltooid. Deze closings zijn verwacht minimum € 250 miljoen bruto kasopbrengsten te genereren.
Deze joint venture is opgericht voor de lange termijn. VGP behoudt vermogensbeheerdiensten in een vergelijkbare omvang als haar bestaande partnerschappen met Allianz Real Estate.
Concluderend betekent het partnerschap tussen VGP en Deka Immobilien een belangrijke mijlpaal in de Europese vastgoedmarkt. Door deze joint venture zijn beide bedrijven goed gepositioneerd om te profiteren van de sterke prestaties van de Duitse vastgoedsector, groei te stimuleren en het rendement voor hun belanghebbenden op de lange termijn te maximaliseren en cash te recyclen voor VGP op de korte termijn.
Partnership met Areim
Saga – De "Zesde Joint Venture"
Per 15 december 2023 is VGP een nieuwe Joint Venture-overeenkomst aangegaan met AREIM Pan-European Logistics Fund (D) AB, of Areim, op een 50:50 basis, met het doel om te investeren in door VGP ontwikkelde activa in Duitsland, Tsjechië, Frankrijk, Slowakije en Hongarije. De Joint Venture zal schulden opnemen met een loan-to-value tot 35%. De investeerder, Areim, heeft een investering van € 500 miljoen inleg toegezegd. De investeringsperiode duurt tot 15 december 2028, met mogelijkheden om de Joint Venture met wederzijds goedvinden te verlengen.
Een seed-portfolio is gedefinieerd en staat gepland voor overgang in H1 2024, bestaande uit ontwikkelde eigendommen in Duitsland, Tsjechië en Slowakije met een totale bruto activawaarde van meer dan € 400 miljoen. VGP verwacht bruto kasopbrengsten van meer dan € 275 miljoen naar aanleiding van deze transactie. In veel opzichten lijkt de Joint Venture op de Allianz Joint Ventures, aangezien de Zesde Joint Venture een recht van eerste weigering heeft, maar dan gelimiteerd tot gebouwen van een specifieke ontwikkelingspijplijn binnen de doellanden over de investeringsperiode.
De joint venture richt zich op een uitgebreide ESG-strategie, met criteria gedefinieerd rond EUtaxonomie naleving, EPC, BREEAM-standaarden, en meer. Zoals het geval is bij vergelijkbare Joint Ventures, zal VGP optreden als de vermogens-, eigendoms- en ontwikkelingsmanager van de Joint Venture.
Samen met de Vijfde Joint Venture heeft VGP zodoende de investeringscapaciteit van de beëindigde Vierde Joint Venture met Allianz vervangen.
De Ontwikkeling Joint Ventures
LPM – Logistics Park Moerdijk
De LPM Joint Venture is opgericht in november 2020 met als doel om samen met het Havenbedrijf Moerdijk op een 50:50 basis Logistiek Park Moerdijk (Nederland) te ontwikkelen. Logistiek Park Moerdijk ligt tussen de haven van Rotterdam (Nederland) en de haven van Antwerpen (België) en is een van de weinige locaties in Nederland waar grootschalige logistiek en distributiecentra kunnen worden ontwikkeld en gebouwd.
In 2023 waren de voorbereidende werkzaamheden, het voorbelasten van het perceel en noodzakelijke juridische stappen in eigendomstitels met het oog op het opstarten van de eerste ontwikkelingen aan de gang.
In februari 2024 kwam VGP overeen om het project in de huidige staat te verkopen. VGP heeft zo € 170 miljoen aan bruto cash opbrengsten ontvangen.
VGP Park Belartza Joint Venture
De VGP Park Belartza Joint Venture (Spanje) is opgezet als een 50:50 joint venture met VUSA, het in Bilbao gevestigde bouwbedrijf. Deze joint venture dient als bijkomende regionale bron van grondstukken voor de Groep voor percelen die anders niet toegankelijk zouden zijn. De joint venture VGP Park Belartza heeft als doel om ca. 35.000 m² logistiek verhuurbaar oppervlak te ontwikkelen.
Het project is momenteel bezig met het verkrijgen van de benodigde bestemmingsplannen.
VGP Park Siegen Joint Venture
De VGP Park Siegen Joint Venture is opgezet als een 50:50 joint venture met Revikon en richt zich op de ontwikkeling van een grondperceel gelegen in Siegen, Duitsland. In de loop van 2023, na de succesvolle gedeeltelijke verkoop van het project vorig jaar, werd een kapitaaluitkering van € 3,4 miljoen betaald aan VGP NV. Het project heeft verdere afbraakwerken in 2023 uitgevoerd, dewelke hun voortgang vinden in 2024.
Kapitaal- en liquiditeitspositie
De totale kaspositie op 31 december 2023 bedroeg € 219,3 miljoen1 en is in februari 2024 verder toegenomen met € 135 miljoen door opname van de nieuwe kredietfaciliteit van de Europese Investeringsbank. De schuldgraad bedraagt 40,3%. De Allianz en Deka Joint Ventures, met gestabiliseerde activa, hebben een LTV van 34,4%, of 32,7% wanneer ook de Ontwikkelings-Joint Ventures worden meegerekend, die alleen ontwikkelingsland hebben en geen kredietfaciliteiten. De Pro Forma proportionele LTV bedraagt 47,3%2 .
Gedurende '23 kon VGP netto € 676,2 (bruto € 747,8) miljoen recyclen uit twee clsoings met respectievelijk de Eerste en Tweede Joint Venture en een eerste closing met de Vijfde Joint Venture (Deka). Middels de nieuwe overeenkomsten met de Vijfde en Zesde Joint Venture bereidt VGP momenteel drie closings voor in '24, waarvan er twee in de eerste helft van '24 zullen plaatsvinden en een derde closing met de Vijfde Joint Venture gepland is voor de tweede helft van '24. Deze transacties zullen naar verwachting meer dan € 525 miljoen aan bruto kasopbrengsten genereren.
Twee obligaties die respectievelijk in april '23 (€ 150 miljoen) en september '23 (€ 225 miljoen) vervielen, zijn volledig terugbetaald. Dit heeft de gemiddelde kostprijs van de schulden verlaagd naar 2,1% aan het einde van het jaar. De gemiddelde looptijd van de kredietfaciliteiten bedraagt 4,23 jaar. Ook is in mei '23 een dividend van € 75 miljoen uitbetaald.
In '24 en '25 vervallen twee obligaties van VGP ter waarde van respectievelijk € 75 miljoen en € 80 miljoen. Momenteel is het plan om deze niet te herfinancieren en de obligaties terug te betalen uit beschikbare liquiditeiten.
Tot op heden heeft VGP ook € 400 miljoen aan niet-opgenomen kredietfaciliteiten beschikbaar en per 15 december 2023 heeft VGP Renewable Energy NV, een volledige dochteronderneming van VGP NV, een kredietfaciliteitsovereenkomst afgesloten met de Europese Investeringsbank ("EIB") voor een totaalbedrag van € 150 miljoen. De faciliteit zal beschikbaar worden gesteld naargelang de voortgang van VGP in de uitrol van hernieuwbare energie. Per 5 februari 2024 heeft VGP een eerste tranche van € 135 miljoen opgenomen. Deze opname zal halfjaarlijks worden terugbetaald vanaf februari 2027 in 15 gelijke termijnen. De rentevoet is vastgesteld op 4,15%. De convenanten van de faciliteit zijn afgestemd op de voorwaarden van de uitstaande obligaties.
Ten slotte heeft Fitch, het ratingbureau, een BBB- rating bevestigd met een stabiel vooruitzicht per 4 september '23 voor VGP NV. Volgens Fitch: "De rating weerspiegelt de gedisciplineerde benadering van VGP ten aanzien van het risico van vastgoedontwikkeling vanaf de aankoopprijs van het land, locatie en kwaliteit van het product, voorverhuur, ontwikkelingswinstmarge, tot de voltooiing van het gebouw en wanneer activa worden gemonetariseerd in vooraf gefinancierde, geïdentificeerde joint ventures (JV). Afhankelijk van de ontwikkelingswinstmarge krijgt VGP onder haar financiële model haar constructie-uitgaven terug in kasopbrengsten via monetisaties. Deze factoren ondersteunen het
1 Inclusief € 9,4 miljoen geclassificeerd als aangehouden voor verkoop.
2 Genormaliseerd voor transacties met Deka, Areim, LPM en de nieuwe kredietfaciliteit met de EIB. Proportionele LTV per 31 december 2023 bedraagt 53,4%
scenario om succesvol andere JV-partners aan te trekken nu de historische exclusiviteit van de Allianz JV is veranderd."
Dividend
De raad van bestuur stelt aan de algemene vergadering van aandeelhouders een gewone bruto dividenduitkering voor van € 3,70 per aandeel, of € 101 miljoen, die bestaat uit een gewoon bruto dividend van € 2,95 per aandeel, of € 80,5 miljoen (een toename van 7,3% ten opzichte van vorig jaar) en een buitengewoon bruto dividend van € 0,75 per aandeel, of € 20,5 miljoen als gevolg van de record netto cash recycling met bestaande en nieuwe Joint Ventures in '23.
Vooruitgang op weg naar onze Duurzame Ontwikkelingsdoelstellingen
In het fiscale jaar 2023 heeft VGP aanzienlijke vooruitgang geboekt in zowel duurzaamheidsinitiatieven als operationele prestaties. Hier zijn enkele hoogtepunten:
Bevordering van het gebruik van groene energie en uitbreiding van initiatieven voor hernieuwbare energie
VGP heeft de status van geregistreerd nutsbedrijf verkregen in Duitsland en verwacht hetzelfde te bereiken in Roemenië. Deze mijlpaal stelt de Groep in staat om de bestaande fotovoltaïsche projecten effectiever te benutten, waardoor de distributie van groene energie over de VGP Parken wordt vergemakkelijkt. Bovendien heeft VGP de 100 MWp in operationele zonne-energiecapaciteit overschreden. Met alle projecten in de pijplijn zal de Groep meer groene energie kunnen produceren dan het totale jaarlijkse elektriciteitsverbruik van de huurders.
Het nieuwe model huurcontract voor 2023 vereist dat huurders groene energie inkopen en het gebouw is standaard gebaseerd op luchtwarmtepompen (in plaats van verwarming op gas). Daarnaast zorgt de implementatie van een slim meterbeheersysteem voor de hele groep ervoor dat we verbruikspatronen beter kunnen monitoren en oppervlaktes kunnen identificeren die voor verbetering vatbaar zijn.
Koolstofprijsstelling, leveranciersbetrokkenheid en CRREM1 -traject
In 2023 heeft de Groep een interne CO2-prijsstelling geïntroduceerd voor projectevaluatiedoeleinden, terwijl de betrokkenheid van leveranciers met betrekking tot ingebouwde CO2-verbeteringen verder is uitgebreid. Er zijn verschillende initiatieven geïdentificeerd om de CRREM-prestaties van onze gehele portefeuille in overeenstemming te brengen met het 1,5oC-pad, wat onze proactieve aanpak van de risico's van klimaatverandering weerspiegelt.
Initiatieven voor de ontwikkeling van werknemers
De lancering van de VGP Academy ondersteunt de ontwikkeling en training van de werknemers van de Groep en zorgt ervoor dat ons personeel is uitgerust met de nodige vaardigheden en kennis om onze duurzaamheidsagenda verder te brengen.
EU Taxonomie en Verbeterde toewijzing van Groene Obligaties
In 2023 heeft VGP een biodiversiteitsstrategie gepubliceerd en aanvullende acties geïmplementeerd in overeenstemming met de EU Taxonomy-normen. Dankzij aanzienlijke investeringen in zonne-energie en verbeteringen in de certificering wordt de toewijzing van Groene Obligaties voor alle uitstaande Groene Obligaties van VGP ter waarde van € 1,6 miljard nu toegewezen aan investeringen in
1 Carbon Risk Real Estate Monitor
hernieuwbare energie, eco-efficiënte maatregelen en projecten die ten minste voldoen aan de BREEAM Excellent/DGNB Gold-normen (voorheen omvatte de toewijzing ook BREEAM Very Good).
Erkenning
Gebouw A in VGP Park Laatzen heeft het Platinum certificaat behaald, wat een belangrijke mijlpaal is aangezien dit het eerste door ontwikkelaars geleide industriële vastgoedproject is dat een dergelijke erkenning van DGNB heeft gekregen. Tegelijkertijd behaalde de Groep als geheel een 4-sterren ranking voor ontwikkelaars in GRESB, de op één na hoogste score voor een Europese ontwikkelaar, wat onze inzet voor duurzaamheidsprestaties en transparantie onderstreept.
Vanaf 20 maart 2023 is VGP opgenomen in de BEL ESG-index van Euronext. Deze index werd ontworpen om tegemoet te komen aan de behoeften op het vlak van duurzaam beleggen en volgt de twintig Brusselse beursgenoteerde bedrijven die de beste milieu-, sociale en bestuurspraktijken (ESG) vertonen.
Vooruitzichten
VGP is van mening dat het in 2023 verschillende mijlpalen heeft gezet die een solide groei in '24 en daarna mogelijk zullen maken. De verwerving van een aantal zeer iconische grondpercelen, bovenop de reeds bestaande eersteklas grondbank in de regio's waar VGP actief is, maakt het mogelijk om aantrekkelijke proposities aan te bieden aan onze klanten.
VGP verwacht nog eens € 41,3 miljoen aan huurinkomsten op jaarbasis te activeren in '24, wat een substantiële groei van de nettohuuropbrengsten ondersteunt.
De twee nieuwe joint ventures zullen zorgen voor een continue cash recycling om de ontwikkelingspijplijn te financieren en zullen onze vermogensbeheerdiensten ten behoeve van de joint ventures verder laten groeien. Een minimum van € 525 miljoen aan bruto kasopbrengsten wordt verwacht op basis van toezeggingen van onze nieuwe joint venture partners in de vijfde en zesde joint venture. VGP heeft in '23 € 375 miljoen aan schulden afgelost, maar heeft slechts één obligatielening van € 75 miljoen die in '24 op vervaldag komt. Bovendien is VGP in februari '24 tot een overeenkomst gekomen om haar LPM Joint Venture af te stoten, wat ongeveer € 170 miljoen aan kasopbrengsten heeft opgeleverd. Dit brengt de totale verwachte minimale bruto kasopbrengst voor '24 al op € 830 miljoen, inclusief de € 135 miljoen die is opgenomen op de nieuwe kredietfaciliteit van de Europese Investeringsbank. Hiermee zijn alle uitstaande verplichtingen in onze vastgoed- en hernieuwbare energie ontwikkelingen, grondaankopen, schuldaflossingen en dividend voor '24 comfortabel gedekt.
Zoals altijd kijken we ernaar uit om u op de hoogte te houden van onze vorderingen.
BELANGRIJKSTE FINANCIËLE CIJFERS
| Activiteiten en resultaten | 2023 | 2022 | Wijziging (%) |
|---|---|---|---|
| Gecommitteerde geannualiseerde huurinkomsten (€ mio) | 350,8 | 303,2 | +15,7% |
| IFRS operationeel resultaat voor belasting (€ mio) | 118,8 | (115,6) | n.b. |
| IFRS nettoresultaat (€ mio) | 87,3 | (122,5) | n.b. |
| IFRS-winst per aandeel (€ per aandeel) | 3,20 | (5,49) | n.b. |
| Portefeuille en balans | 31 dec 23 | 31 dec 22 | Wijziging (%) |
|---|---|---|---|
| Vastgoedportefeuille, inclusief Joint Ventures tegen 100% (€ | |||
| mio) | 7.194 | 6.443 | +11,7% |
| Vastgoedportefeuille, inclusief Joint Ventures op aandeel (€ | 4.605 | +4,8% | |
| mio) | 4.828 | ||
| Bezettingsgraad van de bestaande portefeuille (%) | 98,9 | 98,9 | 0,0% |
| EPRA NTA per aandeel (€ per aandeel)1 | 83,10 | 84,35 | -1,5% |
| IFRS NAV per aandeel (€ per aandeel) | 81,14 | 80,69 | +0,6% |
| Netto financiële schuld (€ mio) | 1.778 | 1.669 | +6,5% |
| Schuldgraad2 (%) |
40,3% | 34,4% | +17,2% |
WEBCAST VOOR INVESTEERDERS EN ANALISTEN
VGP zal op 22 februari 2024 om 10:30 (CET) een webcast hosten
Webcast link:
https://channel.royalcast.com/landingpage/vgp/20240222\_1/
Klik op de bovenstaande link om de presentatie bij te wonen vanaf je laptop, tablet of mobiele apparaat. Webcast wordt gestreamd via je geselecteerde apparaat.
Volg de webcast van het evenement 5-10 minuten voor aanvangstijd
Een presentatie is beschikbaar op de VGP-website: https://www.vgpparks.eu/en/investors/publications/
CONTACTGEGEVENS VOOR INVESTEERDERS EN VRAGEN VAN DE MEDIA
| Investor Relations | Tel: +32 (0)3 289 1433 |
|---|---|
| [email protected] | |
| Karen Huybrechts | Tel: +32 (0)3 289 1432 |
| (Hoofd Marketing) |
1Zie nota 10.2
2 Schuldgraad wordt berekend door de netto financiële schuld te delen door het totaal van de eigen middelen en verplichtingen
OVER VGP
VGP is een pan-Europese eigenaar, beheerder en ontwikkelaar van logistiek en semi-industrieel vastgoed van hoge kwaliteit en een leverancier van duurzame energieoplossin-gen. VGP heeft een volledig geïntegreerd bedrijfsmodel met uitgebreide expertise en jaren-lange ervaring in de hele waardeketen. Opgericht in 1998 als een Belgische vastgoedontwikkelaar in familiebezit in Tsjechië is VGP met een personeelsbestand van ongeveer 368 voltijdse werknemers actief in 17 Europese landen, rechtstreeks en via verschillende 50:50 joint ventures. Per december 2023 bedroeg de Bruto Vermogenswaarde van VGP, inclusief de joint ventures aan 100%, € 7,19 miljard en had het bedrijf een Netto Vermogenswaarde (EPRA NTA) van € 2,3 miljard. VGP is genoteerd aan Euronext Brussel. (ISIN: BE0003878957).
Ga voor meer informatie naar: http://www.vgpparks.eu
Toekomstgerichte verklaringen: Dit persbericht kan toekomstgerichte verklaringen bevatten. Dergelijke verklaringen weerspiegelen de huidige inzichten van het management met betrekking tot toekomstige gebeurtenissen en omvatten bekende en onbekende risico's, onzekerheden en andere factoren die ertoe kunnen leiden dat de werkelijke resultaten wezenlijk verschillen van enige toekomstige resultaten, prestaties of verwezenlijkingen uitgedrukt of geïmpliceerd door dergelijke toekomstgerichte verklaringen. VGP verstrekt de informatie in dit persbericht op deze datum en neemt geen enkele verplichting op zich om toekomstgerichte verklaringen in dit persbericht bij te werken met het oog op nieuwe informatie, toekomstige gebeurtenissen of anderszins. De informatie in deze aankondiging vormt geen aanbod om effecten in VGP te verkopen of een uitnodiging om effecten in VGP te kopen of een uitnodiging of aansporing om zich bezig te houden met andere beleggingsactiviteiten. VGP wijst elke aansprakelijkheid af voor verklaringen gemaakt of gepubliceerd door derden en neemt geen enkele verplichting op zich om onjuiste gegevens, informatie, conclusies of meningen gepubliceerd door derden met betrekking tot dit of enig ander persbericht uitgegeven door VGP te corrigeren.
FINANCIËLE REKENINGEN1
GECONSOLIDEERDE WINST-EN-VERLIESREKENING Voor het jaar eindigend op 31 december
| WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden €) | Toelichting | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Omzet2 | 4 | 113.723 | 84.784 |
| Bruto inkomsten uit huur en hernieuwbare energie | 4 | 69.003 | 51.230 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | (5.534) | (8.223) | |
| Netto inkomsten uit huur en hernieuwbare energie | 63.469 | 43.007 | |
| Joint ventures management fee inkomsten | 4 | 26.925 | 21.537 |
| Netto waarderingswinsten / (verliezen) op vastgoedbeleggingen3 | 6 | 87.958 | (97.230) |
| Administratieve kosten | 7 | (48.863) | (33.956) |
| Aandeel in het resultaat van joint ventures | 8 | (10.715) | (45.927) |
| Overige kosten | - | (3.000) | |
| Bedrijfsresultaat | 118.774 | (115.569) | |
| Financiële opbrengsten | 9 | 34.076 | 17.329 |
| Financiële kosten | 9 | (40.107) | (44.337) |
| Netto financieel resultaat | (6.031) | (27.008) | |
| Resultaat voor belastingen | 112.743 | (142.577) | |
| Belastingen | (25.451) | 20.035 | |
| Resultaat van het boekjaar | 87.292 | (122.542) | |
| Toe te schrijven aan: | |||
| Aandeelhouders van VGP NV | 87.292 | (122.542) | |
| Minderheidsbelangen | - | - | |
| RESULTAAT PER AANDEEL4 | Toelichting | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
| Gewone netto-resultaat per aandeel (in €) - basis | 10 | 3,20 | (5,49) |
|---|---|---|---|
| Gewone netto-resultaat per aandeel (in €) - verwaterd | 10 | 3,20 | (5,49) |
1 De commissaris heeft bevestigd dat zijn controlewerkzaamheden, die ten gronde zijn afgewerkt, geen betekenisvolle aanpassingen aan het licht hebben gebracht die in de in dit persbericht opgenomen boekhoudkundige informatie zouden moeten worden aangebracht. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de IFRS zoals goedgekeurd door de Europese Unie.
2 De omzet bestaat uit de bruto huur- en hernieuwbare energie opbrengsten, de doorgerekende huurlasten, inkomsten uit vastgoedbeheer en facility management en inkomsten uit projectontwikkeling.
3 Bevat gerealiseerde meerwaarde op de verkoop van dochterondernemingen van € 59 miljoen in '23 en € 87,2 miljoen in '22.
Berekend op basis van het gewogen gemiddelde aantal aandelen van 22.311.583 per 31 december 2022. Het totaal aantal uitgegeven aandelen per jaareinde 2022 en het volledige jaar 2023 bedroeg 27.291.312.
Netto huuropbrengsten
De netto huuropbrengsten uit VGP's eigen portefeuille, stegen tot € 59,9 miljoen in het boekjaar 2023 in vergelijking met € 37,4 miljoen in 2022, voornamelijk door de volledige impact van inkomsten genererende activa die werden opgeleverd tijdens 2022 en 2023.
In 2023 werd € 66,1 miljoen aan geannualiseerde huurinkomsten, inclusief dat in de joint ventures, inkomsten genererend. Een verdere € 46,5 miljoen1 is getekend maar nog niet actief (dit vindt plaats bij oplevering van de gebouwen), hiervan zal naar verwachting € 41,3 miljoen in de komende 12 maanden inkomsten genererend worden.
Inclusief VGP's aandeel in de joint ventures op een "doorkijk"-basis stegen de netto huurinkomsten met € 52 miljoen, of 48% in vergelijking met 2022 (van € 107,4 miljoen1 voor de periode eindigend op 31 december 2022 tot € 159,1 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2023) 2 .
Netto inkomsten uit hernieuwbare energie
Bruto inkomsten uit hernieuwbare energie bedroegen € 4,36 miljoen in 2023 vergeleken met € 5,90 miljoen over 2022. Dit werd gedreven door een toename van 70,6% in de effectieve productie die in 2023 verkocht werd naar 44 GWh, tegen een lagere gemiddelde energieprijs van € 94/ MWh (tegenover € 230/ MWh in 2022).
De operationele zonne-energiecapaciteit steeg aanzienlijk tot 101,8 MWp3 , een stijging van 80% op jaarbasis wat overeen zou moeten komen met een potentieel verhandelbaar volume van ongeveer 85GWh.
Vanaf januari 2024 beschikt de Groep over een licentie om het net te gebruiken en energie te verhandelen namens onze huurders in Duitsland, wat de distributie van geproduceerde hernieuwbare energie over onze Duitse parken zal vergemakkelijken. De Groep heeft een soortgelijke licentie aangevraagd in Roemenië.
Per december 2023 zijn in totaal 32 projecten van 69,0 MWp in aanbouw (waarvan naar verwachting ongeveer de helft in de eerste 4 maanden van 2024 in productie zal gaan, in afwachting van de goedkeuring van de aansluiting op het elektriciteitsnet).
1 Waarvan € 44,8 miljoen betrekking heeft op eigen portefeuille
2 Zie 'Bijkomende toelichtingen' voor meer informatie.
3 Inclusief 14 MWp aan een systeem geopereerd door derde partijen
Inclusief projecten in aanbouw zal de totale capaciteit voor de opwekking van zonne-energie toenemen tot 170,8 MWp, verdeeld over 116 dakprojecten in acht landen. Op 31 december 2023 vertegenwoordigt dit een totaal investeringsbedrag van € 108 miljoen (inclusief de huidige verplichtingen voor projecten in aanbouw).
Wat de pijplijn betreft, zijn er nog eens 93 zonne-energieprojecten in de contract-/ontwerpfase (inclusief in vijf extra landen), wat neerkomt op een toegevoegde stroomopwekkingscapaciteit van 99,7 MWp. De huidige totale portefeuille van zonne-energie, inclusief projecten in de pijplijn, bedraagt in totaal 270,5 MWp en is goed op weg om de doelstelling van 300 MWp in 2025 te halen.
Inkomsten uit joint ventures
De inkomsten uit managementfees voor joint ventures stegen met € 5,4 miljoen naar € 26,9 miljoen. De stijging was voornamelijk het gevolg van de groei van de portefeuille van de joint ventures volgend op het geannualiseerde effect van de transacties in '22 en de transacties die in '23 plaatsvonden.
Als onderdeel van de joint venture management fee stegen de inkomsten uit vastgoed- en facility management van € 18 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2022 naar € 22,5 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2023. De inkomsten uit ontwikkelingsmanagement gegenereerd tijdens de periode bedroegen € 4,4 miljoen, een stijging van € 0,9 miljoen in vergelijk met de periode eindigend op 31 december 2022.
Netto waarderingswinsten op de vastgoedportefeuille
Op 31 december 2023 bedroegen de netto waarderingswinsten op de vastgoedportefeuille € 87,9 miljoen, vergeleken met een netto waarderingsverlies van € 97,2 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2022.
De netto waarderingswinst werd voornamelijk veroorzaakt door: (i) € 28,9 miljoen ongerealiseerde waarderingswinst op de eigen portefeuille en de voor verkoop aangehouden portefeuille die aan de Joint Ventures zal worden verkocht, en (ii) € 59 miljoen gerealiseerde waarderingswinst op activa die werden overgedragen als onderdeel van de eerste afsluiting met de Vijfde Joint Venture, de vierde afsluiting met de Tweede Joint Venture en de tiende afsluiting met de Eerste Joint Venture. Alle transacties in 2023 werden afgerond tegen een premie ten opzichte van de 31 december 2022 reële waarde.
De eigen vastgoedportefeuille, exclusief bouwgrond maar inclusief de gebouwen in aanbouw voor de Joint Ventures, is door de waarderingsdeskundige gewaardeerd op 31 december 2023 op basis van een gewogen gemiddeld rendement van 6,22% (vergeleken met 5,29% per 31 december 2022) toegepast op de contractuele huurinkomsten vermeerderd met de geschatte huurwaarde van de onverhuurde ruimte.
De vastgoedwaarderingen werden negatief beïnvloed door de stijgende rente die resulteerde in stijgende yields. De portefeuille van VGP overtrof dit effect echter door de impact van huurgroei, de ontwikkelingsmarge op nieuw gebouwde activa en gerealiseerde winsten op transacties met de joint ventures. Tot slot zijn de activa bestemd voor de Vijfde en de seed-portfolio van de Zesde Joint Venture afgestemd op de overeengekomen reële marktwaardering, na aftrek van bijkomende correcties als onderdeel van de berekening van de aankoopprijs tussen beide partijen.
De (her)waardering van de eigen vastgoedportefeuille is gebaseerd op het taxatierapport van de vastgoeddeskundige , IO Partners, voorkeurspartner van Jones Lang LaSalle.
Administratieve kosten
De administratieve kosten voor de periode namen toe met € 14,9 miljoen tot € 48,9 miljoen wat hoofdzakelijk wordt veroorzaakt door een toename van het LTIP programma van € 9,5 miljoen, in 2022 werd een dergelijke provisie teruggedraaid met € 4 miljoen.
Op 31 december 2023 had de groep 367,5 full time equivalenten (FTE's), een afname van 15,5 FTE's vergeleken met 2022.
Aandeel in de nettowinst van de joint ventures
Het aandeel van VGP in het verlies van de joint ventures voor de periode kwam uit op € 10,7 miljoen ten opzichte van € 45,9 miljoen verlies voor de periode eindigend op 31 december 2022, de stijging van het resultaat is het gevolg van hogere netto huurinkomsten evenals lagere negatieve waarderingseffecten op de joint venture portefeuille.
De proportionele nettohuurinkmosten zijn gestegen naar € 91,6 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2023, vergeleken met € 64,1 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2022. De stijging weerspiegelt de organische netto huurgroei van de portefeuille van de joint ventures evenals de verschillende closings met de Eerste, Tweede en Vijfde joint venture en het effect van de opleveringen en overgedragen gebouwen aan de Joint Ventures in 2022.
Per 31 december 2023 hadden de joint ventures (100% aandeel) € 226,9 miljoen aan geannualiseerde gecommitteerde huurcontracten die 3.741.000 m² verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen, vergeleken met € 173,3 miljoen aan geannualiseerde gecommitteerde huurcontracten die 2.946.000 m² vertegenwoordigen eind december 2022.
De netto waarderingsverliezen op vastgoedportefeuille, op proportionele basis, daalden van € 106,1 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2022 tot een verlies van € 61,2 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2023. De portefeuille van de joint ventures, exclusief ontwikkeling en de gebouwen in aanbouw door VGP voor rekening van de joint ventures, werd gewaardeerd tegen een gewogen gemiddeld rendement van 5,01% per 31 december 2023 (vergeleken met 4,68% per 31 december 2022).
De (her)waardering van de portefeuilles van de Eerste, Tweede, Derde en Vijfde Joint Venture was gebaseerd op het taxatierapport van IO Partners, voorkeurspartner van Jones Lang LaSalle.
Het proportioneel aandeel in de netto financiële lasten van de joint ventures voor de periode eindigend op 31 december 2023 steeg naar € 35,4 miljoen (vergeleken met 16,8 miljoen per 31 december 2022).
Overige kosten
De overige kosten omvatten een bijdrage van € 3,0 miljoen aan de UNHCR per 31 December 2022. VGP heeft in 2023 geen bijdrage geleverd aan haar VGP Foundation.
Netto financieel resultaat
Voor de periode eindigend op 31 december 2023 bedroegen de financiële inkomsten € 34,1 miljoen (€ 17,3 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2022) als gevolg van € 27,5 miljoen rentebaten op leningen verstrekt aan de joint ventures (€ 17,3 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2022) en € 6,5 miljoen interestinkomsten van depositorekeningen.
De gerapporteerde financiële lasten per 31 december 2023 van € 40,1 miljoen (€ 44,3 miljoen per 31 december 2022) bestaan voornamelijk uit € 47,5 miljoen lasten in verband met financiële schulden (€ 52,1 miljoen per 31 december 2022) en overige financiële lasten van € 5,6 miljoen (vergeleken met € 5,2 miljoen per 31 december 2022), gedeeltelijk gecompenseerd door € 15,0 miljoen aan gekapitaliseerde rente (€ 18,1 miljoen per 31 december 2022).
Als gevolg hiervan bedroegen de netto financiële kosten € 6 miljoen voor de periode eindigend op 31 december 2023, vergeleken met € 27 miljoen eind 2022. Een obligatielening van € 150 miljoen, met een rente van 2,75%, en een obligatie van € 225 miljoen, met een rente van 3,9% werden afgelost in 2023. De gemiddelde kosten van de kredietfaciliteiten bedragen momenteel 2,11% met een gemiddelde looptijd van 4,23 jaar.
GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN HET VOLLEDIG PERIODERESULTAAT Voor het jaar eindigend op 31 december
| OVERZICHT VAN HET VOLLEDIG PERIODERESULTAAT (in duizenden €) |
31.12.2023 | 31.12.2022 |
|---|---|---|
| Winst over de periode | 87.292 | (122.542) |
| Andere elementen van het resultaat na belastingen die later geherklasseerd zullen worden naar het perioderesultaat, na belastingen |
- | - |
| Andere elementen van het resultaat na belastingen die later niet geherklasseerd zullen worden naar het perioderesultaat, na belastingen |
- | - |
| Andere elementen van het resultaat (opgenomen in het eigen vermogen) |
- | - |
| Volledig perioderesultaat | 87.292 | (122.542) |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Aandeelhouders van VGP NV | 87.292 | (122.542) |
| Minderheidsbelangen | - | - |
GECONSOLIDEERDE BALANS Voor het jaar eindigend op 31 december
| ACTIVA (in duizenden €) | Toelichting | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Immateriële activa | 1.000 | 1.200 | |
| Vastgoedbeleggingen | 11 | 1.508.984 | 2.395.702 |
| Materiële vaste activa | 107.426 | 73.280 | |
| Deelnemingen in joint ventures en geassocieerde deelnemingen | 8.2, 8.4 | 1.037.228 | 891.201 |
| Andere langlopende vorderingen | 8.3 | 565.734 | 359.644 |
| Uitgestelde belastingvorderingen | 8.304 | 3.839 | |
| Totaal vaste activa | 3.228.676 | 3.724.866 | |
| Handels- en andere vorderingen | 12 | 79.486 | 122.113 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 209.921 | 699.168 | |
| Activa aangehouden voor verkoop | 17 | 892.621 | 299.906 |
| Totaal vlottende activa | 1.182.028 | 1.121.187 | |
| TOTAAL ACTIVA | 4.410.704 | 4.846.053 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden €) |
Toelichting | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Kapitaal | 13 | 105.676 | 105.676 |
| Overige reserves | 13 | 845.579 | 845.579 |
| Overgedragen resultaten | 1.263.162 | 1.250.920 | |
| Eigen vermogen | 2.214.417 | 2.202.175 | |
| Langlopende financiële schulden | 14 | 1.885.154 | 1.960.464 |
| Andere langlopende verplichtingen | 15 | 38.085 | 46.419 |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | 23.939 | 79.671 | |
| Totaal langlopende verplichtingen | 1.947.178 | 2.086.554 | |
| Kortlopende financiële schulden | 14 | 111.750 | 413.704 |
| Handels- en andere kortlopende schulden | 16 | 84.075 | 110.676 |
| Verplichtingen m.b.t. activa aangehouden voor | 17 | 53.284 | 32.944 |
| verkoop | |||
| Totaal kortlopende verplichtingen | 249.109 | 557.324 | |
| Totaal verplichtingen | 2.196.287 | 2.643.878 | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 4.410.704 | 4.846.053 |
Balans
Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen hebben betrekking op voltooide eigendommen, projecten in aanbouw en grond gehouden voor ontwikkeling.
Per 31 december 2023 bestaat de portefeuille van vastgoedbeleggingen uit 52 voltooide gebouwen die 1.609.000 m² aan verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen met nog eens 26 gebouwen in aanbouw die 774.000 m² aan verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen.
Gedurende het jaar werden 24 gebouwen voltooid met in totaal 641.000 m² aan verhuurbare oppervlakte. Voor eigen rekening leverde VGP 14 gebouwen op die 259.000 m² aan verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen.
De Vastgoedbeleggingen zijn gedaald naar € 1,5 miljard, alsmede door transacties uitgevoerd in '23 en de herclassificatie van activa aangewezen voor de Saga Joint Venture naar activa aangehouden voor verkoop.
De Vastgoedbeleggingen, in eigen portefeuille en zonder ontwinkkelingsgronden,worden gewaardeerd tegen een gemiddeld gewogen rendement van 7%.
De totale kapitaaluitgaven (capex) op vastgoedbeleggingen, inclusief activa aangehouden voor verkoop, bereikten € 715,1 miljoen. Deze uitgavenverdeling omvat € 480,5 miljoen op ontwikkelingen, € 212,4 miljoen aan acquisities en € 22,2 miljoen aan rente en gekapitaliseerde huurvrije componenten.
Inclusief activa aangehouden voor verkoop, omvatten de totale vastgoedbeleggingen € 1.154 miljoen in voltooide activa, € 544,1 miljoen activa in aanbouw en € 686,7 miljoen grond.
Materiële vaste activa
Materiële vaste activa zijn met € 34,1 miljoen toegenomen, wat voornamelijk betrekking heeft op investeringen in hernieuwbare energie (€ 32,9 miljoen) en worden geboekt aan kostprijs en afgeschreven over 20 jaar. Voltooide installaties bedragen € 64,3 miljoen, terwijl € 31,3 miljoen verwijst naar aanschafkosten van hernieuwbare installaties die momenteel in aanbouw zijn.
De capaciteit van fotovoltaïsche energie is met 79,9% gegroeid op jaarbasis, waarbij de operationele capaciteit de 100 MWp-grens overschreed met 101,8 MWp (vergeleken met 56,6 MWp in dec-22). Fotovoltaïsche projecten in ontwikkeling vertegenwoordigen 69,0 MWp, met een verdere 99,7 MWp die gepland staat.
Deelnemingen in joint ventures en geassocieerde deelnemingen
Aan het einde van december 2023 zijn de investeringen in de joint ventures en geassocieerde deelnemingen toegenomen tot € 1.037 miljoen in vergelijking met € 891,2 miljoen per 31 december 2022.
De investeringen in joint ventures en geassocieerde deelnemingen aan het eind van 2023 weerspiegelen de Allianz Joint Ventures, de Deka Joint Ventures en de Ontwikkelings-Joint Ventures, die allemaal worden geboekt volgens de vermogensmutatiemethode.
De toename is voornamelijk gerelateerd aan kapitaalbijdragen van transacties met Joint Ventures ter waarde van € 166,2 miljoen, een uitgekeerd dividend van de Eerste Joint Venture (€ 6 miljoen) en een kapitaalterugbetaling van de ontwikkelings-joint venture Grekon (€ 3,4 miljoen), evenals het aandeel in het verlies van de Joint Ventures ten belope van € 10,7 miljoen.
Activa aangehouden voor verkoop
Activa aangehouden voor verkoop is gestegen van € 299,9 miljoen per 31 december 2022 naar € 892,6 miljoen per 31 december 2023.
Dit saldo heeft betrekking op (i) de activa in aanbouw en ontwikkelingsgrond (tegen reële waarde) die worden / zullen worden ontwikkeld door VGP, namens de Eerste en Tweede Joint Venture, (ii) activa aangehouden voor verkoop en gerelateerd aan aanstaande closings in '24 met de Vijfde Joint Venture alsook (iii) de activa en ontwikkelingsgrond bestemd voor de Zesde Joint Venture.
De activa aangehouden voor verkoop en bestemd voor de Vijfde en Zesde Joint Venture zijn gewaardeerd tegen de overeengekomen reële marktwaarde met de Joint Venture partners, rekening houdend met bijkomende correcties en transactiekosten.
Totale lang- en kortlopende financiële schulden
De financiële schuld zijn gedaald van € 2.374,2 miljoen per 31 december 2022 naar € 1.997 miljoen per 31 december 2023.
De daling komt door de aflossing van twee obligaties voor een totaalbedrag van € 375 miljoen.
VGP sloot in december '23 een kredietfaciliteit af bij de Europese Investeringsbank van € 150 miljoen ten behoeve van haar bedrijfseenheid voor hernieuwbare energie. Per 5 februari 2024 heeft VGP € 135 miljoen van de faciliteit opgenomen tegen een rentevoet van 4,15% over een periode van tien jaar.
De schuldgraad van de Groep per 31 december 2023 bedroeg 40,3% vergeleken met 34,4% per 31 december 2022.
GECONSOLIDEERD MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN Voor het jaar eindigend op 31 december
| MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in duizenden €) |
Statutair aandelen kapitaal |
Kapitaal reserve |
IFRS aandelen kapitaal |
Overige reserves |
Over gedragen resultaten |
Totaal eigen vermogen |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Saldo per 1 januari 2022 | 108.874 | (30.416) | 78.458 | 574.088 | 1.523.019 | 2.175.565 |
| Andere elementen van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten |
- | - | - | - | - | - |
| Resultaat over de periode | - | - | - | - | (122.542) | (122.542) |
| Effect van desinvesteringen | - | - | - | - | - | - |
| Totaal gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten |
- | - | - | - | (122.542) | (122.542) |
| Kapitaalverhoging en uitgiftepremies na aftrek transactiekosten |
27.218 | - | 27.218 | 271.491 | - | 298.709 |
| Uitkering aandelenkapitaal aan aandeelhouders |
- | - | - | - | - | - |
| Dividenden aan aandeelhouders | - | - | - | - | (149.557) | (149.557) |
| Stand per 31 december 2022 | 136.092 | (30.416) | 105.676 | 845.579 | 1.250.920 | 2.202.175 |
| Stand per 1 januari 2023 | 136.092 | (30.416) | 105.676 | 845.579 | 1.250.920 | 2.202.175 |
| Andere elementen van het resultaat | - | - | - | - | - | - |
| Resultaat van de periode | - | - | - | - | 87.292 | 87.292 |
| Effect van desinvesteringen | - | - | - | - | - | - |
| Totaal gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten |
- | - | - | - | 87.292 | 87.292 |
| Kapitaalverhoging, en uitgiftepremies na aftrek transactiekosten |
- | - | - | - | - | - |
| Uitkering aandelenkapitaal aan aandeelhouders |
- | - | - | - | - | - |
| Dividenden | - | - | - | - | (75.050) | (75.050) |
| Saldo per 31 december 2023 | 136.092 | (30.416) | 105.676 | 845.579 | 1.263.162 | 2.214.417 |
GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT
Voor het jaar eindigend op 31 december
| KASSTROOMSTAAT (in duizend €) | Toelicht-ing | 31.12. 2023 |
31.12. 2022 |
|---|---|---|---|
| Kasstromen uit bedrijfsactiviteiten | 18 | ||
| Resultaat vóór belastingen | 112.743 | (142.577) | |
| Aanpassingen voor: | |||
| Afschrijvingen | 5.920 | 4.479 | |
| Niet-gerealiseerde (meer)- / minwaarde op vastgoedbeleggingen | 6 | (28.938) | 184.447 |
| Gerealiseerde (meer)- / minwaarde op verkoop dochterondernemingen | 6 | (59.020) | (87.217) |
| Niet-gerealiseerde (winst) / verlies op financiële instrumenten en wisselkoersen | (73) | 1.426 | |
| Rente (opbrengsten) | (34.003) | (17.329) | |
| Rente kosten | 40.107 | 42.911 | |
| Aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde ondernemingen |
8 | 10.715 | 45.927 |
| Operationeel resultaat vóór veranderingen in werkkapitaal en voorzieningen | 47.451 | 32.067 | |
| Afname/(Toename) in handels- en andere vorderingen | (20.773) | (43.215) | |
| (Afname)/Toename in handels- en andere schulden | 12.532 | (12.632) | |
| Bruto kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | 39.210 | (23.780) | |
| Ontvangen interesten | 6.713 | 24 | |
| Betaalde interesten | (57.331) | (39.292) | |
| Betaalde winstbelastingen | (15.923) | (7.590) | |
| Netto kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | (27.331) | (70.638) | |
| Kasstromen uit investeringsactiviteiten | 18 | - | - |
| Inkomsten uit de verkoop van materiële activa en andere | - | - | |
| Verkoop van dochterondernemingen en vastgoedbeleggingen | 15 | 676.245 | 347.372 |
| Investeringen in vastgoedbeleggingen en installaties, machines en uitrusting | (667.015) | (851.792) | |
| Inkomsten uit/ (investering in) joint venture en geassocieerde deelnemingen | 12.823 | 21.382 | |
| Leningen aan joint ventures en geassocieerde deelnemingen | (99.371) | (108.443) | |
| Terugbetalingen van leningen door joint ventures en geassocieerde deelnemingen | 69.241 | 25.331 | |
| Netto kasstroom uit investeringsactiviteiten | (8.078) | (566.150) | |
| Kasstromen uit financieringsactiviteiten | 18 | ||
| Uitbetaalde dividenden | (75.050) | (149.557) | |
| Netto-opbrengst kapitaal- en uitgiftepremieverhoging | - | 298.709 | |
| Opname van leningen | 13 | - | 990.749 |
| Terugbetalingen van leningen | 13 | (375.000) | (23.500) |
| Netto kasstroom uit financieringsactiviteiten | (450.050) | 1.116.401 | |
| Netto toename / (afname) in geldmiddelen en kasequivalenten | (485.459) | 479.613 | |
| Geldmiddelen en kasequivalenten aan het begin van de periode | 699.168 | 222.160 | |
| Effect uit wijzigingen in wisselkoersen | (569) | (157) | |
| Herclassificatie als groepen activa aangehouden voor verkoop | (3.219) | (2.448) | |
| Netto toename / (afname) in geldmiddelen en kasequivalenten | 209.921 | 699.168 |
TOELICHTING BIJ DE FINANCIËLE STATEN Voor het jaar eindigend op 31 december
1. Verklaring van overeenstemming
De geconsolideerde jaarrekening werd opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS), zoals aanvaard binnen de Europese Unie. De geconsolideerde financiële informatie is op 21 februari 2024 door de Raad van Bestuur goedgekeurd voor publicatie.
2. Belangrijkste waarderingsgrondslagen
De financiële overzichten zijn opgesteld op basis van historische kostprijs, met uitzondering van vastgoedbeleggingen en vastgoed in aanbouw en financiële derivaten die tegen reële waarde zijn opgenomen. Alle cijfers zijn in duizenden euro's (EUR '000).
De toegepaste grondslagen zijn consistent met de grondslagen die zijn toegepast bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening van de Groep voor het jaar eindigend op 31 december 2022, met uitzondering van de volgende nieuwe standaarden, wijzigingen op standaarden en interpretaties en de grondslag voor op aandelen gebaseerde betalingen, die in 2023 van kracht zijn geworden:
- IFRS 17 Verzekeringscontracten
- Aanpassingen aan IFRS 17 Verzekeringscontracten: initiële toepassing van IFRS 17 en IFRS 9 Vergelijkende info
- Aanpassingen aan IAS 1 Presentatie van de Jaarrekening en IFRS Practice Statement 2: Toelichting van grondslagen voor financiële verslaggeving
- Aanpassingen aan IAS 8 Grondslagen voor financiële verslaggeving, schattingswijzigingen en fouten: Definitie van schattingen
- Aanpassingen aan IAS 12 Winstbelastingen: Uitgestelde belastingen met betrekking tot activa en passiva die voortvloeien uit één enkele transactie
- Aanpassingen aan IAS 12 Winstbelastingen: Internationale belastinghervorming Pijler Twee Modelregels (onmiddellijk toepasbaar – toelichtingen zijn vereist voor boekjaren op of na 1 januari 2023)
De initiële erkenning van de bovenvermelde nieuwe standaarden hebben geen materiële invloed op de financiële positie en het resultaat van de Groep.
Standaarden en interpretaties gepubliceerd, maar nog niet van toepassing voor het boekjaar beginnend op 1 januari 2023:
- Aanpassingen aan IAS 1 Presentatie van de Jaarrekening: classificatie van verplichtingen als kortlopend of langlopend en Langlopende Verplichtingen met Convenanten (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2024)
- Aanpassingen aan IFRS 16: Leaseovereenkomsten: Leaseverplichting in een Sale and Leaseback (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2024)
- Aanpassingen aan IAS 7 Het Kasstroomoverzicht en IFRS 7 Financiële Instrumenten: Toelichtingen: Financieringsregelingen voor Leveranciers (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2024 maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie)
- Aanpassingen aan IAS 21 De gevolgen van wisselkoerswijzigingen: Gebrek aan inwisselbaarheid (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2025 maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie)
3. Segment rapportering
De hoogstgeplaatste functionaris die belangrijke operationele beslissingen neemt, is de persoon die middelen toewijst aan en de prestaties beoordeelt van de operationele segmenten. De Groep heeft bepaald dat hoofdbeslissingsnemer de Chief Executive Officer (CEO) van de onderneming is. Hij wijst middelen toe aan en beoordeelt de prestaties op business line- en landniveau.
De basis voor segmentatie segment verslaggeving binnen VGP is allereerst per activiteit en ten tweede per geografische regio.
3.1 Activiteitssegmenten
Voor bestuursdoeleinden presenteert de Groep de financiële informatie volgens een bestuurlijke opsplitsing, op basis van de functionele toewijzing van opbrengsten en kosten. Deze bedragen zijn gebaseerd op diverse veronderstellingen en zijn bijgevolg niet opgesteld in overeenstemming met de IFRS-geauditeerde geconsolideerde jaarrekening van VGP NV voor de periode eindigend 2023 en 2022. De Groep rapporteert de volgende drie segmenten:
Investeringsactiviteiten
De investerings- of zogenaamde verhuuractiviteiten van de Groep bestaan uit de operationele winst die wordt gegenereerd door de voltooide en verhuurde projecten in de portefeuille van de Groep en het proportionele deel van de operationele winst (exclusief netto waarderingswinsten) van de voltooide en verhuurde projecten in de portefeuille van de joint ventures. Als onderdeel van de update van de segmentrapportage worden ook de inkomsten uit vastgoed- en activabeheer geconsolideerd, die inkomsten uit activabeheer, vastgoedbeheer en facilitair beheer omvatten.
Opbrengsten en kosten toegerekend aan de verhuur business unit omvatten 10% van de exploitatiekosten van de Groep; overige opbrengsten; overige kosten, na aftrek van kosten toegerekend aan vastgoedontwikkeling; en aandeel in het resultaat van de joint ventures, exclusief herwaarderingsresultaten.
Gerelateerde bedrijfs-, administratie- en andere kosten omvatten direct toegerekende kosten van de respectievelijke asset management, property management en facility management service bedrijven.
Vastgoedontwikkeling
De vastgoedontwikkelingsactiviteiten van de Groep bestaan uit het netto ontwikkelingsresultaat van de ontwikkelingsactiviteiten van de Groep. Waarderingswinsten (-verliezen) op vastgoedbeleggingen buiten de Eerste, Tweede en Zesde Joint Venture-perimeter, d.w.z. Letland, Kroatië, Denemarken en Servië, worden buiten beschouwing gelaten, omdat ze worden verondersteld geen kasstroom te genereren, op basis van de veronderstelling dat deze activa in de nabije toekomst in de eigen portefeuille van de Groep blijven. Daarnaast wordt 80% van de totale exploitatiekosten van onroerend goed toegerekend aan de onroerend goed ontwikkelingsactiviteiten, evenals de administratiekosten na aftrek van de huurkosten en de kosten voor het beheer van het onroerend goed.
Hernieuwbare energie
Het segment hernieuwbare energie van de Groep omvat bruto-inkomsten uit hernieuwbare energie en de direct toerekenbare bedrijfskosten. De inkomsten uit hernieuwbare energie worden gegenereerd door de verkoop van elektriciteit, overheidssubsidies en/of leasingactiviteiten. Daarnaast wordt 10% van de administratiekosten toegerekend aan het segment hernieuwbare energie.
Het segment hernieuwbare energie huurt daken van andere VGP-entiteiten. In de mate dat deze niet geëlimineerd werden in de consolidatiekring, werden ze terug toegevoegd als kost, ten voordele van een opbrengsterkenning in het Investeringssegment.
Samenvatting van de opsplitsing van de activiteitssegmenten
| In duizenden € | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
|---|---|---|
| Investeringen & Vastgoed– en activabeheer EBITDA | 171.388 | 122.139 |
| Vastgoedontwikkeling EBITDA | 42.872 | (112.062) |
| Hernieuwbare energie EBITDA | 1.603 | 3.912 |
| Totaal operationele EBITDA | 215.863 | 13.989 |
| In duizenden € | Voor het jaar afgesloten op 31 december 2023 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Invest ering |
Ontwik keling |
Hernieuw bare energie |
Inter segment elimi naties |
Totaal | |
| Bruto huur- en hernieuwbare energieopbrengsten | 64.705 | - | 4.361 | (63) | 69.003 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | (470) | (4.231) | (896) | 63 | (5.534) |
| Netto huur- en hernieuwbare energieopbrengsten | 64.235 | (4.231) | 3.465 | - | 63.469 |
| Joint Ventures "management fee" inkomsten | 26.925 | - | - | - | 26.925 |
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen bestemd voor de Joint Ventures |
- | 78.667 | - | - | 78.667 |
| Administratieve kosten | (9.517) | (31.564) | (1.862) | - | (42.943) |
| Aandeel in het aangepast resultaat van de Joint Ventures na belastingen1 |
89.745 | - | - | - | 89.745 |
| Operationele EBITDA | 171.388 | 42.872 | 1.603 | - | 215.863 |
| Overige kosten | - | - | - | - | - |
| Afschrijvingen en waardeverminderingen | (698) | (2.790) | (2.432) | - | (5.920) |
| Resultaat voor belastingen en interest | 170.690 | 40.082 | (829) | - | 209.943 |
| Netto financiële kosten – Eigen portefeuille | - | - | - | (6.032) | |
| Netto financiële kosten - Joint venture en geassocieerde deelnemingen |
- | - | - | - | (34.199) |
| Resultaat voor belastingen | - | - | - | - | 169.713 |
| Inkomstenbelastingen - eigen | - | - | - | - | (15.923) |
| Inkomstenbelastingen - joint ventures en geassocieerde deelnemingen |
- | - | - | - | (6.297) |
| Recurrente netto-inkomsten | - | - | - | - | 147.493 |
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen – andere landen2 |
- | - | - | - | 9.291 |
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen – Joint ventures en geassocieerde ondernemingen |
- | - | - | - | (61.181) |
| Niet-gerealiseerde winsten / (verliezen) op afdekkingsderivaten |
- | - | - | - | - |
| Netto meer- / (min)waarde) op renteswaps en andere derivaten - Joint ventures en geassocieerde maatschappijen |
- | - | - | - | (1.239) |
| Latente belastingen – eigen portefeuille | - | - | - | - | (9.528) |
| Latente belastingen - joint ventures en geassocieerde deelnemingen |
- | - | - | - | 2.455 |
| Gerapporteerd resultaat over de periode | - | - | - | - | 87.292 |
1 De aanpassingen van het aandeel in de winst van de Joint Venture (tegen haar aandeel) bestaan uit € 61,1 miljoen netto waarderingsverliezen op vastgoedbeleggingen, € 1,2 miljoen netto waardewinsten op afdekkingsderivaten en € 2,5 miljoen aan tegenboeking latente belastingen in verband met deze aanpassingen
2 Heeft betrekking op ontwikkelingen in landen buiten de JV-perimeters, d.w.z. Letland, Kroatië, Denemarken en Servië.
| In duizenden € | Voor de periode afgesloten op 31 december 2022 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Inves tering |
Ontwik keling |
Hernieuw bare energie |
Inter segment elimi naties |
Totaal | |
| Bruto huur -en hernieuwbare energieopbrengsten |
45.391 | - | 5.901 | (62) | 51.230 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed | (792) | (7.136) | (357) | 62 | (8.223) |
| Netto huur- en hernieuwbare energieopbrengsten |
44.599 | (7.136) | 5.544 | - | 43.007 |
| Joint Ventures "management fee" inkomsten | 21.537 | - | - | - | 21.537 |
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen bestemd voor de Joint Ventures1 |
- | (83.874) | - | - | (83.874) |
| Administratieve kosten | (6.793) | (21.052) | (1.632) | - | (29.477) |
| Aandeel in het aangepast resultaat van de Joint Ventures na belastingen2 |
62.796 | - | - | - | 62.796 |
| Operationele EBITDA | 122.139 | (112.062) | 3.912 | - | 13.989 |
| Overige kosten | - | - | - | - | (3.000) |
| Afschrijvingen en waardeverminderingen | (633) | (2.530) | (1.316) | - | (4.479) |
| Winst voor interest en belastingen | 121.506 | (114.592) | 2.596 | - | 6.510 |
| Netto financiële kosten – Eigen portefeuille | - | - | - | - | (27.009) |
| Netto financiële kosten - Joint venture en geassocieerde deelnemingen |
- | - | - | - | (18.852) |
| Resultaat voor belastingen | - | - | - | - | (39.351) |
| Inkomstenbelastingen - eigen | - | - | - | - | (7.590) |
| Inkomstenbelastingen - joint ventures en geassocieerde deelnemingen |
- | - | - | - | (4.217) |
| Recurrente netto-inkomsten | - | - | - | - | (51.158) |
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen – andere landen3 |
- | - | - | - | (13.356) |
| Netto meer- / (min)waarde op vastgoedbeleggingen – Joint ventures en geassocieerde ondernemingen |
- | - | - | - | (106.118) |
| Niet-gerealiseerde winsten / (verliezen) op afdekkingsderivaten |
- | - | - | - | - |
| Netto meer- / (min)waarde) op renteswaps en andere derivaten - Joint ventures en geassocieerde maatschappijen |
- | - | - | - | 2.096 |
| Latente belastingen – eigen portefeuille | - | - | - | - | 27.625 |
| Latente belastingen - joint ventures en geassocieerde deelnemingen |
- | - | - | - | 18.369 |
| Gerapporteerd resultaat over de periode | - | - | - | - | (122.542) |
1 De netto meer-/(min)waarde op vastgoedbeleggingen bestemd voor de Joint Ventures bevatten een herwaarderingsverlies van € 213,5 miljoen, deels gecompenseerd door een gerealiseerde herwaarderingswinst op de transacties met de Joint Ventures en herwaarderingseffecten n.a.v. eerste waardering, voor een totaal van € 129,6 miljoen.
2 De aanpassingen van het aandeel in de winst van de Joint Venture (tegen haar aandeel) bestaan uit € 106,1 miljoen netto waarderingsverliezen op vastgoedbeleggingen, € 2,1 miljoen netto waardewinsten op afdekkingsderivaten en € 18,4 miljoen aan tegenboeking latente belastingen in verband met deze aanpassingen.
3 Heeft betrekking op ontwikkelingen in landen buiten de JV-perimeters, d.w.z. Letland, Kroatië, Denemarken en Servië.
3.2 Geografische informatie
Deze basissegmentatie weerspiegelt de geografische markten in Europa waarin VGP opereert. De activiteiten van VGP zijn onderverdeeld in de afzonderlijke landen waar het actief is. Deze segmentatie is belangrijk voor VGP omdat de aard van de activiteiten en de klanten vergelijkbare economische kenmerken binnen die segmenten hebben.
| 31.12.2023 In duizenden € |
Bruto huur en hernieuw bare energie opbrengsten (incl. JV volgens aandeel) |
Netto huur- en hernieuw bare energie resultaat (Incl. JV volgens aandeel) |
Operationele EBITDA (incl. JV volgens aandeel) |
Vastgoed beleggingen (Incl. JV volgens aandeel) |
Installaties hernieuw bare energie, installaties en uitrusting |
Totale activa (Incl. JV volgens aandeel) |
Investe ringen1 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| West-Europa | |||||||
| Duitsland | 94.050 | 88.920 | 116.823 | 2.429.295 | 76.817 | 2.632.744 | 344.106 |
| Spanje | 11.207 | 8.444 | 8.233 | 329.102 | - | 342.664 | 15.780 |
| Oostenrijk | 1.674 | 730 | 11.699 | 190.978 | - | 200.223 | 47.283 |
| Nederland | 8.418 | 7.034 | 16.784 | 280.989 | 15.238 | 310.394 | 17.778 |
| Italië | 2.885 | 2.077 | (77) | 91.886 | 3.797 | 108.727 | 12.476 |
| Frankrijk | - | 1.218 | 7.872 | 97.333 | - | 110.501 | 67.680 |
| Portugal | 974 | 858 | (6.996) | 54.826 | - | 66.757 | 11.080 |
| Denemarken | (24) | (830) | 2.488 | - | 3.583 | 2.488 | |
| Luxemburg2 | - | - | - | - | - | 168.203 | - |
| België2 | - | - | - | - | - | 569.770 | - |
| 119.208 | 109.257 | 153.508 | 3.476.897 | 95.852 | 4.513.566 | 518.671 | |
| Centraal- en Oost-Europa | |||||||
| Tsjechië | 22.737 | 21.501 | 33.022 | 513.940 | 2.287 | 531.634 | 23.048 |
| Slowakije | 6.669 | 5.834 | (5.546) | 227.649 | - | 233.207 | 20.708 |
| Hongarije | 8.020 | 6.772 | 14.638 | 227.256 | - | 237.937 | 47.248 |
| Roemenië | 9.001 | 7.469 | 1.904 | 208.060 | 555 | 238.516 | 43.089 |
| Kroatië | - | (15) | (248) | 6.246 | - | 7.969 | 144 |
| 46.427 | 41.561 | 43.770 | 1.183.151 | 2.842 | 1.249.263 | 134.237 | |
| Baltische staten en Balkan | |||||||
| Letland | 5.418 | 6.366 | 5.359 | 99.460 | - | 106.008 | 9.353 |
| Servië | 23 | (250) | (1.130) | 67.936 | 5 | 72.289 | 30.599 |
| 5.441 | 6.116 | 4.229 | 167.396 | 5 | 178.297 | 39.952 | |
| Andere3 | - | (1.888) | 14.357 | 75 | - | 2.471 | - |
| Totaal | 171.076 | 155.046 | 215.864 | 4.827.519 | 98.699 | 5.943.597 | 692.859 |
1 Investeringen in materiële vaste activa omvatten toevoegingen aan en verwerving van vastgoedbeleggingen en ontwikkelingsgrond, maar omvatten geen huurincentives, verhuurvergoedingen en geactiveerde rente. Directe investeringen in de eigen portefeuille, inclusief vast actief aangehouden voor verkoop, bedragen € 662,5 miljoen (waarvan € 212,4 miljoen betrekking heeft op acquisities).
2 Enkel balans
3 Overige omvat de centrale kosten van de Groep en kosten met betrekking tot de operationele activiteiten die niet specifiek geografisch zijn toegewezen.
| 31.12.2022 In duizenden € |
Bruto huur en hernieuw bare energie opbrengsten (incl. JV volgens aandeel) |
Netto huur- en hernieuw bare energie resultaat (Incl. JV volgens aandeel) |
Operationele EBITDA (incl. JV volgens aandeel) |
Vastgoed beleggingen (Incl. JV volgens aandeel) |
Installaties hernieuw bare energie, installaties en uitrusting |
Totale activa (Incl. JV op aandeel) |
Investe ringen1 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| West-Europa | |||||||
| Duitsland | 68.258 | 61.276 | (60.528) | 2.439.013 | 49.175 | 2.661.881 | 464.454 |
| Spanje | 9.455 | 7.605 | 32.252 | 383.874 | - | 456.971 | 39.079 |
| Oostenrijk | 1.118 | 964 | (12.289) | 129.428 | - | 136.722 | 54.830 |
| Nederland | 6.320 | 5.282 | (1.044) | 297.514 | 15.285 | 320.736 | 13.516 |
| Italië | 2.711 | 1.957 | 20.621 | 83.719 | 703 | 112.832 | 18.570 |
| Frankrijk | - | (72) | (1.074) | 21.218 | - | 22.870 | 21.437 |
| Portugal | 415 | 565 | 10.249 | 48.593 | - | 52.986 | 26.018 |
| Luxemburg2 | - | - | - | - | - | 190.145 | - |
| België | - | - | - | - | - | 733.144 | - |
| 88.277 | 77.577 | (11.813) | 3.403.359 | 65.163 | 4.688.287 | 637.904 | |
| Centraal- en Oost-Europa | |||||||
| Tsjechië | 18.889 | 17.526 | 26.356 | 527.852 | 73 | 547.589 | 54.179 |
| Slowakije | 4.630 | 4.942 | (10.048) | 214.761 | - | 225.179 | 35.279 |
| Hongarije | 5.117 | 4.774 | 4.068 | 169.393 | - | 181.031 | 43.637 |
| Roemenië | 4.590 | 3.366 | (6.151) | 165.552 | 531 | 190.840 | 858 |
| Kroatië | - | (64) | (94) | 5.825 | - | 6.262 | 5.796 |
| 33.226 | 30.544 | 14.131 | 1.083.383 | 604 | 1.150.901 | 139.748 | |
| Baltische staten en Balkan | |||||||
| Letland | 2.241 | 1.014 | 273 | 93.530 | - | 95.973 | 33.504 |
| Servië | 24 | (524) | (1.338) | 24.243 | - | 25.241 | 46.789 |
| 2.265 | 490 | (1.065) | 117.773 | - | 121.214 | 80.293 | |
| Andere3 | - | (1.477) | 12.735 | 75 | - | 2.431 | - |
| Totaal | 123.768 | 107.134 | 13.988 | 4.604.590 | 65.767 | 5.962.833 | 857.945 |
2 Enkel balans
1 Investeringen in materiële vaste activa omvatten toevoegingen en acquisities van vastgoedbeleggingen en ontwikkelingsgrond, maar omvatten geen huurincentives, verhuurvergoedingen en geactiveerde rente. De directe investeringen in de eigen portefeuille bedragen € 832,6 miljoen (waarvan € 202,5 miljoen betrekking heeft op de aankoop van grond) en € 25,3 miljoen op vastgoed in ontwikkeling voor rekening van de eerste en tweede joint venture.
3 Overige omvat de centrale kosten van de Groep en kosten met betrekking tot de operationele activiteiten die niet specifiek geografisch gelokaliseerd zijn.
| 31.12.2023 In duizenden € |
Bruto huur- en hernieuwbare energieopbrengsten |
Netto huur en herniewbare energie resultaat |
Vastgoed beleggingen |
Installaties machines en uitrusting |
Totaal vaste activa (IP, PPE en immateriële activa) |
|---|---|---|---|---|---|
| West-Europa | |||||
| Duitsland | 38.150 | 37.638 | 960.417 | 77.189 | 1.037.606 |
| Spanje | 1.269 | 146 | 104.838 | 214 | 105.052 |
| Oostenrijk | 968 | 113 | 178.478 | 71 | 178.549 |
| Nederland | 1.287 | 942 | 47.409 | 15.290 | 62.699 |
| Italië | 222 | 72 | 44.467 | 3.876 | 48.343 |
| Frankrijk | - | 1.218 | 97.333 | 71 | 97.404 |
| Portugal | 352 | 322 | 44.154 | 54 | 44.208 |
| Denemarken | (24) | 2.485 | 224 | - | |
| Luxemburg1 | - | - | - | 37 | 37 |
| België¹ | - | - | - | 7.435 | 7.435 |
| 42.248 | 40.427 | 1.479.581 | 104.461 | 1.581.333 | |
| Centraal- en Oost-Europa | |||||
| Tsjechië | 5.551 | 5.202 | 180.791 | 2.947 | 183.738 |
| Slowakije | 4.640 | 4.190 | 192.067 | 58 | 192.125 |
| Hongarije | 5.398 | 4.263 | 191.600 | 102 | 191.702 |
| Roemenië | 5.725 | 4.460 | 167.120 | 838 | 167.958 |
| Kroatië | - | (15) | 6.246 | 2 | 6.248 |
| 21.314 | 18.100 | 737.824 | 3.947 | 741.771 | |
| Baltische staten en Balkan | |||||
| Letland | 5.418 | 6.366 | 99.460 | 6 | 99.466 |
| Servië | 23 | (250) | 67.936 | 12 | 67.948 |
| 5.441 | 6.116 | 167.396 | 18 | 167.414 | |
| Andere2 | (1.174) | - | - | 2.709 | |
| Totaal | 69.003 | 63.469 | 2.384.801 | 108.426 | 2.493.227 |
Onderstaande tabel geeft de geografische segmentatie zonder het aandeel in de Joint Ventures.
1Enkel balans
2 'Andere' betreft de centrale groepskosten en de operationele kosten die niet direct geografisch toewijsbaar zijn.
| 31.12.2022 In duizenden € |
Bruto huur- en hernieuwbare energieopbrengsten |
Netto huur en herniewbare energie resultaat |
Vastgoed beleggingen |
Installaties machines en uitrusting |
Totaal vaste activa (IP, PPE en immateriële activa) |
|---|---|---|---|---|---|
| West-Europa | |||||
| Duitsland | 30.905 | 28.353 | 1.311.996 | 49.645 | 1.361.641 |
| Spanje | 2.675 | 1.830 | 215.015 | 293 | 215.308 |
| Oostenrijk | 462 | 399 | 115.943 | 38 | 115.981 |
| Nederland | 1.921 | 1.726 | 144.835 | 15.356 | 160.191 |
| Italië | 714 | 360 | 40.374 | 791 | 41.165 |
| Frankrijk | - | (72) | 21.218 | 8 | 21.226 |
| Portugal | 104 | 306 | 37.998 | 67 | 38.065 |
| Luxemburg | - | - | - | 34 | 34 |
| België | - | - | - | 6.465 | 6.465 |
| 36.781 | 32.902 | 1.887.379 | 72.697 | 1.960.076 | |
| Centraal- en Oost-Europa | |||||
| Tsjechië | 5.234 | 4.251 | 242.545 | 670 | 243.215 |
| Slowakije | 2.552 | 2.879 | 178.605 | 50 | 178.655 |
| Hongarije | 2.779 | 2.547 | 132.014 | 114 | 132.128 |
| Roemenië | 1.619 | 615 | 124.102 | 825 | 124.927 |
| Kroatië | - | (64) | 5.825 | - | 5.825 |
| 12.184 | 10.228 | 683.091 | 1.659 | 684.750 | |
| Baltische staten en Balkan | |||||
| Letland | 2.241 | 1.014 | 93.530 | 5 | 93.535 |
| Servië | 24 | (524) | 24.243 | 2 | 24.245 |
| 2.265 | 490 | 117.773 | 7 | 117.780 | |
| Andere | - | (613) | - | 117 | 117 |
| Totaal | 51.230 | 43.007 | 2.688.243 | 74.480 | 2.762.723 |
4. Omzet
| In duizenden € | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten uit vastgoedportefeuille | 54.298 | 35.177 |
| Huurindexering en kortingen | 10.344 | 10.152 |
| Totale bruto huuropbrengsten | 64.642 | 45.329 |
| Bruto-inkomsten uit hernieuwbare energie | 4.361 | 5.901 |
| Inkomsten uit vastgoedbeheer en facility management | 22.513 | 18.016 |
| Inkomsten uit projectontwikkeling | 4.412 | 3.521 |
| Joint Ventures management fee inkomsten | 26.925 | 21.537 |
| Inkomsten uit doorgerekende huurlasten | 17.794 | 12.017 |
| Totale omzet | 113.722 | 84.784 |
De Groep verhuurt haar vastgoedbeleggingen op basis van operationele lease. De operationele leases hebben over het algemeen een looptijd van meer dan 5 jaar. De brutohuuropbrengsten weerspiegelen de volledige impact van de inkomsten genererende activa die gedurende 2023 zijn opgeleverd. In 2023 omvatten de huuropbrengsten € 22,8 miljoen aan huur voor de periode met betrekking tot de vastgoedportefeuille die werd verkocht tijdens de tiende closing met de Eerste Joint Venture, de vierde closing met de Tweede Joint Venture en de eerste closing met de Vijfde Joint Venture.
Eind 2023 had de Groep (inclusief de joint ventures) gecommitteerde leaseovereenkomsten op jaarbasis van € 350,8 miljoen1 vergeleken met € 303,2 miljoen2 op 31 december 2022.
| De uitsplitsing van de toekomstige huuropbrengsten voor de eigen portefeuille en Joint Ventures volgens aandeel | |||
|---|---|---|---|
| is als volgt: |
| 31.12.2023 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| In duizenden € | Huur inkomsten in < 1 jaar |
Huur inkomsten in < 2 jaar |
Huur inkomsten in < 3 jaar |
Huur inkomsten in < 4 jaar |
Huur inkomsten in < 5 jaar |
Huur inkomsten in > 5 jaar |
TOTAAL |
| JV volgens aandeel - Actieve huur |
113.473 | 107.853 | 96.697 | 86.456 | 74.573 | 348.475 | 827.527 |
| JV volgens aandeel – gecommitteerde huur |
321 | 339 | 339 | 339 | 339 | 1.722 | 3.399 |
| Totaal – JV volgens aandeel |
113.794 | 108.192 | 97.036 | 86.795 | 74.912 | 350.197 | 830.926 |
| Eigen portefeuille - Actieve huur |
82.136 | 81.071 | 78.103 | 62.153 | 55.232 | 287.216 | 645.911 |
| Eigen portefeuille - gecommitteerde huur |
19.084 | 39.625 | 41.227 | 41.434 | 42.058 | 282.090 | 465.518 |
| Totaal – Eigen | 101.220 | 120.696 | 119.330 | 103.587 | 97.290 | 569.306 | 1.111.429 |
| Totaal – volgens aandeel |
215.014 | 228.888 | 216.366 | 190.382 | 172.202 | 919.504 | 1.942.355 |
1 € 225,1 miljoen met betrekking tot de vastgoedportefeuille van joint ventures en € 125,6 miljoen met betrekking tot de eigen vastgoedportefeuille.
2 € 173,3 miljoen met betrekking tot de vastgoedportefeuille van joint ventures en € 129,9 miljoen met betrekking tot de eigen vastgoedportefeuille.
| 31.12.2022 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| In duizenden € | Huur inkomsten in < 1 jaar |
Huur inkomsten in < 2 jaar |
Huur inkomsten in < 3 jaar |
Huur inkomsten in < 4 jaar |
Huur inkomsten in < 5 jaar |
Huur inkomsten in > 5 jaar |
TOTAAL |
| JV volgens aandeel - Actieve huur |
86.458 | 82.6210 | 76.642 | 67.024 | 59.461 | 260.623 | 632.818 |
| JV volgens aandeel – gecommitteerde huur |
629 | 742 | 742 | 706 | 437 | 2.567 | 5.859 |
| Totaal – JV | |||||||
| volgens aandeel | 87.087 | 83.352 | 77.384 | 67.730 | 59.934 | 263.190 | 638.677 |
| Eigen portefeuille - Actieve huur |
95.629 | 112.349 | 112.848 | 108.541 | 98.662 | 604.581 | 1.132.610 |
| Eigen portefeuille - gecommitteerde huur |
3.004 | 9.337 | 10.194 | 10.194 | 9.694 | 90.197 | 132.620 |
| Totaal – Eigen | 98.633 | 121.686 | 123.042 | 118.735 | 108.356 | 694.778 | 1.265.230 |
| Totaal – volgens | |||||||
| aandeel | 185.720 | 205.038 | 200.426 | 186.465 | 168.290 | 957.968 | 1.903.907 |
5. Operationele kosten verbonden aan vastgoed
| In duizenden € | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
|---|---|---|
| Herstellingen en onderhoud | (796) | (653) |
| Verhuur, marketing, juridische en professionele kosten | (766) | (742) |
| Vastgoedmakelaars | (1.022) | (1.911) |
| Doorgerekende huurlasten | 17.794 | 12.017 |
| Door te rekenen huurlasten | (16.890) | (11.891) |
| Andere opbrengsten | 6.477 | 3.505 |
| Andere lasten | (9.498) | (8.253) |
| Operationele kosten hernieuwbare energie | (833) | (295) |
| Totaal | (5.534) | (8.223) |
6. Netto waarderingswinsten / (verliezen) op vastgoedbeleggingen
| In duizenden € | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
|---|---|---|
| Niet-gerealiseerde meer-/(min)waarde op vastgoedbeleggingen | 22.399 | (180.111) |
| Niet-gerealiseerde meer-/(min)waarde op Groepen activa aangehouden voor verkoop |
6.539 | (4.336) |
| Gerealiseerde meer-/(min)waarde op verkoop van dochterondernemingen en vastgoedbeleggingen |
59.020 | 87.217 |
| Totaal | 87.958 | (97.230) |
De eigen portefeuille exclusief bouwgrond maar inclusief de activa in ontwikkeling voor rekening van de Joint Ventures, wordt door de waarderingsdeskundige per 31 december 2023 gewaardeerd op basis van een gewogen gemiddelde kapitalisatievoet van 6,22% (ten opzicht van 5,29% op 31 december 2022) toegepast op de contractuele huurprijzen vermeerderd met de geschatte huurwaarde vanleegstaande ruimte. Een variatie van 0,10% van deze kapitalisatievoet aanleiding geven tot een variatie van de totale portefeuillewaarde van € 31,6 miljoen.
De gerealiseerde winst omvat winsten op uitgevoerde transacties in '23 met de Eerste, Tweede en Vijfde Joint Venture. Merk op dat de gerealiseerde winsten een winst van € 23,8 miljoen op de Vijfde Joint Venture omvatten, dergelijke winst werd in H1 '23 als ongerealiseerd geboekt en is gerapporteerd als volledig gerealiseerd gedurende het volledige jaar '23 in de bovenstaande tabel.
7. Administratieve kosten
| In thousands of € | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
|---|---|---|
| Wages and salaries | (26.120) | (14.066) |
| Audit, legal and other advisors | (7.168) | (6.833) |
| Other administrative expenses | (9.655) | (8.578) |
| Depreciation | (5.920) | (4.479) |
| Total | (48.863) | (33.956) |
De administratieve kosten stegen van € 34 miljoen per december 2022 naar € 48,9 miljoen. Deze stijging is voornamelijk het gevolg van een stijging van de kosten voor het lange termijn Incentive Plan (LTIP), hetgeen proportioneel gelinkt is met de intrinsieke waardegroei van het netto-actief van de groep. In 2022 werd er een terugdraaiing van de voorziening opgenomen voor een bedrag van € 4 miljoen terwijl in '23 er een bijkomende voorziening is opgenomen van € 5,5 miljoen. Dit is een variantie van € 9,5 miljoen in vergelijking met vorig jaar. Op 31 december 2023, bestond het VGP team uit 367,5 voltijds equivalenten, een daling van 15,5 VTE t.o.v. 2022.
8. Investeringen in joint ventures
8.1 Winsten van joint ventures
De onderstaande tabel toont een samengevatte resultatenrekening van de joint ventures van de Groep met (i) Allianz Real Estate (VGP European Logistics, VGP European Logistics 2, VGP Park München) en de geassocieerde deelnemingen; (ii) de joint venture met Roozen Landgoederen Beheer (LPM), (iii) de joint venture met VUSA (Belartza) gelegen in San Sebastian, Spanje en (iv) de joint venture met Weimer Bau (Siegen) in Duitsland en (v) de joint venture met Deka, die allemaal administratief worden verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode.
VGP European Logistics en VGP European Logistics 2 zijn gevestigd in Luxemburg. VGP European Logistics bezit logistiek vastgoed in Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije. VGP European Logistics 2 bezit logistiek vastgoed in Spanje, Oostenrijk, Nederland, Italië en Roemenië. VGP Park München is gevestigd in München (Duitsland) en bezit en ontwikkelt het VGP park gelegen in München. LPM Joint Venture zal Logistiek Park Moerdijk ("LPM") ontwikkelen samen met het Havenbedrijf Moerdijk op een 50:50-basis. Het doel is om een platform van nieuwe, hoogwaardige logistieke en industriële objecten te bouwen, waarvan 50% voor rekening van de LPM Joint Venture en 50% direct voor rekening van het Havenbedrijf Moerdijk. De Joint Venture met Deka omvat vijf logistieke parken en bevinden zich allemaal in Duitsland. De joint ventures met Vusa en Grekon bevatten grond die samen met de partner wordt ontwikkeld.
VGP NV bezit 50% rechtstreeks in alle joint ventures en bezit nog eens 5,1% in de dochterondernemingen van VGP European Logistics die activa bezitten in Duitsland en meer bepaald 10,1% in de Duitse dochteronderneming1 die verkocht werd aan de Eerste Joint Venture in Q1 '23.
1 VGP Park Berlijn 4
| RESULTAAT In duizenden € |
Eerste Joint Venture (excl. minderh eids aandeel) aan 100% |
Tweede Joint Venture aan 100% |
Derde Joint Venture aan 100% |
Ontwikk elings joint ventures aan 100% |
Vijfde Joint Venture aan 100% |
Joint ventures aan 50% |
Eerste Joint Venture Duitse vastgoed - onderne mingen minder heids aandeel |
31.12.2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bruto huuropbrengsten |
107,748 | 48,667 | 27,729 | 16 | 12.996 | 98,578 | 3.495 | 102.073 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed |
- | - | - | - | - | - | - | - |
| - onderliggende operationele kosten |
1,969 | (2,859) | 427 | (307) | (457) | (613) | 52 | (561) |
| - vastgoed management fees |
(10,208) | (5,959) | (2,398) | - | (602) | (9,584) | (351) | (9.935) |
| Netto huurresultaat |
99,509 | 39,849 | 25,758 | (291) | 11.937 | 88,381 | 3.196 | 91.577 |
| Netto meer/(min) waarden op vastgoedbeleggi ngen |
(76,864) | (38,137) | (26,064) | (1,669) | 27.986 | (57,374) | (3.805) | (61.179) |
| Administratieve kosten |
(2,239) | (867) | (116) | (29) | (292) | (1,772) | (65) | (1.837) |
| Operationeeel resultaat |
20,406 | 845 | (422) | (1,989) | 39.631 | 29,235 | (674) | 28.561 |
| Financiële inkomsten |
114 | 1,063 | 153 | - | 101 | 715 | 203 | 512 |
| Financiële kosten |
(25,743) | (20,199) | (12,210) | (573) | (12.027) | (35,376) | (570) | (35,946) |
| Netto financieel resultaat |
(25,629) | (19,136) | (12,057) | (573) | (11.926) | (34,661) | (773) | (35.434) |
| Belastingen | (3,579) | 3,661 | (806) | (1,678) | (5.761) | (4,082) | 240 | (3.842) |
| Resultaat over de periode |
(8,802) | (14,630) | (13,285) | (4,240) | 21.944 | (9,508) | (1.207) | (10.715) |
| RESULTAAT In duizenden € |
Eerste Joint Venture (excl. minderheids aandeel) aan 100% |
Tweede Joint Venture aan 100% |
Derde Joint Venture aan 100% |
Ontwikkelings joint ventures aan 100% |
Joint ventures aan 50% |
Eerste Joint Venture Duitse vastgoed ondernemingen minderheids aandeel |
31.12.2022 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bruto huuropbrengsten |
96.754 | 34.229 | 7.533 | 46 | 69.281 | 3.257 | 72.538 |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed |
- | - | - | - | - | - | - |
| - onderliggende operationele kosten |
81 | (1.680) | 10 | (14) | (802) | (49) | (851) |
| - vastgoed management fees |
(8.862) | (4.849) | (766) | - | (7.239) | (321) | (7.560) |
| Netto huurresultaat |
87.973 | 27.700 | 6.777 | 32 | 61.240 | 2.887 | 64.127 |
| Netto meer/(min) waarden op vastgoedbeleggingen |
(126.246) | (92.546) | 16.385 | 5.054 | (98.677) | (7.440) | (106.117) |
| Administratieve kosten |
(1.868) | (502) | (130) | (76) | (1.288) | (45) | (1.333) |
| Operationeeel resultaat |
(40.141) | (65.348) | 23.032 | 5.010 | (38.725) | (4.598) | (43.323) |
| Financiële inkomsten |
2.118 | 2.313 | - | - | 2.216 | - | 2.216 |
| Financiële kosten | (21.535) | (11.984) | (2.502) | (408) | (18.215) | (757) | (18.972) |
| Netto financieel resultaat |
(19.417) | (9.671) | (2.502) | (408) | (15.999) | (757) | (16.756) |
| Belastingen | 8.050 | 19.214 | 834 | (1.529) | 13.286 | 866 | 14.152 |
| Resultaat over de periode |
(51.508) | (55.805) | 21.364 | 3.073 | (41.438) | (4.489) | (45.927) |
| BALANS In duizenden € |
Eerste Joint Venture (excl. Minder heids aandeel) aan 100% |
Tweede Joint Venture aan 100% |
Derde Joint Venture aan 100% |
Ont wikeling s joint ventures aan 100% |
Vijfde Joint Venture aan 100% |
Joint ventures aan 50% |
Eerste Joint Venture Duitse vastgoed onderne mingen minder heids aandeel |
31.12.2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleg gingen |
2.215.320 | 916.912 | 630.859 | 226.200 | 742.658 | 2.365.975 | 76.743 | 2.442.718 |
| Andere activa | 2.196 | (997) | 3.392 | 75 | (186) | 2.238 | - | 2.238 |
| Totaal vaste activa |
2.217.516 | 915.915 | 634.251 | 226.275 | 742.472 | 2.368.213 | 76.743 | 2.444.956 |
| Handels- en andere vorderingen |
19.282 | 13.878 | 20.870 | 19.333 | 27.187 | 50.275 | 535 | 50.810 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten |
46.997 | 18.078 | 33.467 | 4.011 | 42.813 | 72.683 | 1.672 | 74.355 |
| Totaal vlottende activa |
66.280 | 31.956 | 54.337 | 23.344 | 70.000 | 122.958 | 2.207 | 125.165 |
| Totaal activa | 2.283.796 | 947.871 | 688.588 | 249.619 | 812.472 | 2.491.171 | 78.950 | 2.570.121 |
8.2 Samengevatte balansinformatie met betrekking tot Joint Ventures
| Langlopende financiële schulden |
948.283 | 545.534 | 379.245 | 144.930 | 534.980 | 1.276.486 | 33.767 | 1.310.253 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Andere langlopende financiële verplichtingen |
512 | - | - | - | - | 256 | - | 256 |
| Andere langlopende verplichtingen |
7.257 | 6.236 | - | 2.971 | 10.298 | 13.381 | 200 | 13.581 |
| Uitgestelde belastingverplich ting-en |
197.363 | 39.043 | - | 583 | 22.006 | 129.498 | 6.127 | 135.625 |
| Totaal langlopende verplichtingen |
1.153.415 | 590.813 | 379.245 | 148.484 | 567.284 | 1.419.621 | 40.094 | 1.459.715 |
| Kortlopende financiële schulden |
27.368 | 11.355 | 1.016 | - | - | 19.869 | 744 | 20.613 |
| Handels- en andere kortlopende schulden |
19.452 | 10.037 | 11.600 | 37.993 | 25.060 | 52.071 | 494 | 52.564 |
| Totaal kortlopende verplichtingen |
46.819 | 21.392 | 12.616 | 37.993 | 25.060 | 71.940 | 1.238 | 73.178 |
| Totaal verplichtingen |
1.200.234 | 612.205 | 391.861 | 186.477 | 592.344 | 1.491.561 | 41.332 | 1.532.893 |
| Netto actiefwaarde |
1.083.561 | 335.666 | 296.727 | 63.142 | 220.128 | 999.610 | 37.618 | 1.037.228 |
| BALANS In duizenden € |
Eerste Joint Venture (excl. Minder heids aandeel) aan 100% |
Tweede Joint Venture aan 100% |
Derde Joint Venture aan 100% |
Ont wikelings joint ventures aan 100% |
Joint ventures aan 50% |
Eerste Joint Venture Duitse vastgoed ondernemingen minderheids aandeel |
31.12.2022 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | 2.168.850 | 713.723 | 638.474 | 155.670 | 1.838.360 | 77.987 | 1.916.347 |
| Andere activa | 1.825 | 2.421 | 3.583 | 75 | 3.951 | 14 | 3.965 |
| Totaal vaste activa | 2.170.675 | 716.144 | 642.057 | 155.745 | 1.842.311 | 78.001 | 1.920.312 |
| Handels- en andere vorderingen |
14.675 | 21.282 | 35.354 | 1.072 | 36.192 | 270 | 36.462 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten |
40.386 | 17.874 | 32.274 | 9.180 | 49.857 | 1.350 | 51.207 |
| Totaal vlottende activa | 55.061 | 39.156 | 67.628 | 10.252 | 86.049 | 1.620 | 87.669 |
| Totaal activa | 2.225.736 | 755.300 | 709.685 | 165.997 | 1.928.360 | 79.621 | 2.007.981 |
| Langlopende financiële schulden |
917.863 | 417.795 | 367.052 | 82.048 | 892.379 | 34.030 | 926.409 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen |
- | - | - | - | - | - | - |
| Andere langlopende verplichtingen |
6.914 | 5.427 | - | 3.834 | 8.087 | 221 | 8.308 |
| Uitgestelde belastingverplichting-en |
197.983 | 37.528 | - | 583 | 118.047 | 6.393 | 124.440 |
| Totaal langlopende verplichtingen |
1.122.759 | 460.750 | 367.052 | 86.465 | 1.018.513 | 40.644 | 1.059.157 |
| Kortlopende financiële schulden |
25.627 | 8.495 | - | - | 17.061 | 744 | 17.805 |
| Handels- en andere kortlopende schulden |
17.527 | 23.425 | 32.621 | 5.336 | 39.456 | 362 | 39.818 |
| Totaal kortlopende verplichtingen |
43.154 | 31.920 | 32.621 | 5.336 | 56.517 | 1.106 | 57.623 |
| Totaal verplichtingen | 1.165.913 | 492.670 | 399.673 | 91.801 | 1.075.030 | 41.750 | 1.116.780 |
| Netto actiefwaarde | 1.059.823 | 262.630 | 310.012 | 74.196 | 853.330 | 37.871 | 891.201 |
Op 17 januari 2023 heeft VGP een tiende transactie afgesloten met haar 50:50 joint venture, VGP European Logistics ('Eerste Joint Venture'). De transactie omvatte 3 logistieke gebouwen, gelegen in Duitsland (één) en in Tsjechië (twee). De bruto activawaarde van de afgewerkte activa bedroeg € 114,6 miljoen1 en de netto-opbrengst van deze transactie bedroeg € 73,5 miljoen. Na de afronding van deze tiende closing bestaat de vastgoedportefeuille van de Eerste Joint Venture uit 104 opgeleverde gebouwen die ongeveer 1.971.000 m² verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen, met een bezettingsgraad van 98,9%.
VGP en hun 50:50 joint venture, VGP European Logistics 2 (de 'Second Joint Venture' ook wel 'Aurora' genoemd) hebben een transactie gesloten die 11 logistieke gebouwen omvat, waaronder 5 gebouwen in 4 nieuwe VGP parken en nog eens 6 nieuw opgeleverde logistieke gebouwen die ontwikkeld zijn in parken die al eerder aan de joint venture waren overgedragen. De 11 gebouwen bevinden zich in Spanje (7), Nederland (3) en Italië (1). De transactie met VGP European Logistics 2 vormde de 4e closing tussen VGP en deze joint venture. De bruto vermogenswaarde van de activa bedroeg € 253 miljoen met een netto-opbrengst van € 194,4 miljoen.
Na de afronding van de vierde closing bestaat de vastgoedportefeuille van de Tweede Joint Venture uit 43 opgeleverde gebouwen die samen ongeveer 927.000 m² verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen, met een bezettingsgraad van 98,2%.
VGP heeft op 21 juli 2023 een nieuwe joint venture-overeenkomst getekend met Deka Immobilien, een vooraanstaande vastgoedbeleggingsmaatschappij. De joint venture streeft ernaar dat twee van Deka Immobilien's openbare fondsen, Deka Westinvest InterSelect en Deka Immobilien Europa, een belang van 50% verwerven in vijf projectbedrijven die eigendom zijn van VGP.
De projectbedrijven bezitten en exploiteren vijf strategisch gelegen parken in Duitsland, namelijk Gießen - Am alten Flughafen, Laatzen, Göttingen 2, Magdeburg en Berlin Oberkrämer. Deze parken hebben een portfolio van 20 gebouwen, die op het moment van de transactie een totaal geannualiseerde huurinkomsten van €52,9 miljoen genereren. De overeengekomen bruto-activawaarde van alle activa bedraagt meer dan €1,1 miljard. De transactie zou worden uitgevoerd in drie closings, waarbij de eerste closing plaatsvond in Q3 2023. De prijs is overeengekomen voor de volledige portfolio, inclusief de overige twee closings die zullen plaatsvinden in de eerste en tweede jaarhelft van '24.
VGP zou hiermee € 700 miljoen aan liquide middelen recupereren nadat alle closings voltooid zijn. De eerste closing, die 17 van de 20 gebouwen omvatte, genereerde € 393 miljoen aan netto-opbrengsten (€ 455 miljoen bruto). De resterende closings staan gepland in de eerste jaarhelft (twee gebouwen) en het derde kwartaal van 2024 (één gebouw), zodra de constructie van de respectieve activa is voltooid. Deze closings verwachten minimaal € 250 miljoen aan bruto-opbrengsten te genereren.
De vastgoedportefeuille van de joint ventures, exclusief ontwikkelingsgrond en gebouwen in aanbouw door VGP voor rekening van de joint ventures, is gewaardeerd op 31 december 2023 op basis van een gewogen gemiddeld rendement van 5,01%2 (vergeleken met 4,68% per 31 december 2022). Een variatie van 0,10% van deze marktrente zou leiden tot een variatie van de waarde van de joint venture portefeuille (tegen 100%) van € 88,9 miljoen.
De (her)waardering van de portefeuille van de Eerste, Tweede, Derde en Vijfde Joint Venture was gebaseerd op het taxatierapport van de vastgoeddeskundige IO Partners, geprefereerde partner van Jones Lang LaSalle.
VGP levert bepaalde diensten, waaronder asset-, vastgoed- en ontwikkelingsadvies en -beheer, voor de joint venture en ontvangt hiervoor vergoedingen van de joint venture. Deze diensten worden uitgevoerd op een 'armslength' basis en geven VGP geen zeggenschap over de betreffende joint ventures (noch enige eenzijdige materiële beslissingsrechten). Belangrijke transacties en beslissingen binnen de joint ventures vereisen de volledige goedkeuring van de raad van bestuur en/of de aandeelhouders, in overeenstemming met de voorwaarden van de joint venture overeenkomst.
1 De transactiewaarde is samengesteld uit de aankoopprijs voor de opgeleverde gebouwen die inkomsten genereren en de nettoboekwaarde van de ontwikkelingspijplijn die wordt overgedragen als onderdeel van een afsluiting, maar nog niet is betaald door de eerste joint venture.
8.3 Overige langlopende vorderingen
| in duizenden € | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
|---|---|---|
| Aandeelhoudersleningen aan de Eerste Joint Venture | 47.619 | 38.047 |
| Aandeelhoudersleningen aan de Tweede Joint Venture | 31.822 | 32.614 |
| Aandeelhoudersleningen aan Derde Joint Venture | 158.132 | 183.526 |
| Aandeelhoudersleningen aan ontwikkelingsjoint ventures | 140.992 | 79.350 |
| Aandeelhoudersleningen aan Vijfde Joint Venture | 172.490 | |
| Aandeelhoudersleningen aan geassocieerde deelnemingen (dochterondernemingen van Eerste Joint Venture) |
4.977 | 16.402 |
| Constructie- en ontwikkelingsleningen aan dochterondernemingen van de Eerste Joint Venture |
8.482 | 5.280 |
| Constructie- en ontwikkelingsleningen aan dochterondernemingen van de Tweede Joint Venture |
22.786 | 96.071 |
| Constructie- en ontwikkelingsleningen aan dochterondernemingen van de Vijfde Joint Venture |
287.813 | |
| Constructie- en ontwikkelingsleningen geherclassificeerd naar Groepen activa aangehouden voor verkoop |
(319.081) | (101.351) |
| Overige langlopende vorderingen | 9.702 | 9.705 |
| Totaal | 565.734 | 359.644 |
De overige langlopende vorderingen nemen met € 206,1 miljoen toe. De stijging is toe te wijzen aan extra financieringen voor de ontwikkelings Joint Ventures (voornamelijk LPM), voor een bedrag van € 61,6 miljoen. Daarnaast werd er naar aanleiding van de transactie met deVijfde Joint Venture een nieuwe aandeelhouderslening toegekend voor een bedrag van € 172,5 miljoen. Aandeelhoudersleningen met de Eerste, de Tweede en de Derde Joint Venture daalden met € 28 miljoen. Dit is het resultaat van een terugbetaling van aandeelhoudersleningen voor een bedrag van € 57 miljoen gecompenseerd door creatie van nieuwe aandeelhoudersleningen naar aanleiding van de transacties met de Eerste en Tweede Joint Venture in de eerste jaarhelft van 2023.
8.4 Deelnemingen in de joint ventures en de geassocieerde ondernemingen
| in duizenden € | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
|---|---|---|
| Per 1 januari | 891.201 | 858.116 |
| Toevoegingen | 166.211 | 116.379 |
| Resultaat van het jaar | (10.715) | (45.927) |
| Terugbetaling van eigen vermogen | (3.407) | (37.367) |
| Dividenden | (6.062) | |
| Aanpassingen ten gevolge van verkoop participaties | - | |
| Op einde van de periode | 1.037.228 | 891.201 |
De deelnemingen in de joint ventures and geassocieerde ondernemingen stegen met € 146 miljoen. Dit is het resultaat van (i) kapitaal bijdragen door de transacties met de Joint Ventures voor een bedrag van € 166,2 miljoen, (ii) een terugbetaling van het eigen vermogen door de ontwikkelings Joint Venture Siegen van 3,4 miljoen, (iii) een uitgekeerd dividend van € 6 miljoen door de Eerste Joint Venture, (iv) en aandeel in het resultaat van de Joint Ventures, een verlies van € 10,7 miljoen.
9. Netto financieel resultaat
| In duizenden € | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
|---|---|---|
| Bancaire en andere renteopbrengsten | 6.488 | - |
| Renteopbrengsten uit leningen aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen |
27.505 | 17.305 |
| Netto wisselkoerswinsten | 73 | - |
| Andere financiële opbrengsten | 10 | 24 |
| Financiële opbrengsten | 34.076 | 17.329 |
| Rentelasten op obligaties | (47.488) | (52.140) |
| Bancaire rentekosten – variabele schulden | (1.971) | (3.708) |
| Bancarie rentekosten - afdekkingsderivaten | - | - |
| Rente geactiveerd bij vastgoedbeleggingen | 14.960 | 18.144 |
| Verlies op marktwaarde afdekkingsderivaten | - | - |
| Netto wisselkoersverliezen | - | (1.426) |
| Andere financiële kosten | (5.608) | (5.207) |
| Financiële kosten | (40.107) | (44.337) |
| Netto financieel resultaat | (6.031) | (27.008) |
10. Winst per aandeel
10.1 Winst per aandeel
| In aantal aandelen | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
|---|---|---|
| Gewogen gemiddeld aantal gewone aandelen (basis) | 27.291.312 | 21.833.050 |
| Verwatering | - | - |
| Gewogen gemiddeld aantal gewone aandelen (verwaterd) | 27.291.312 | 21.833.050 |
| In duizenden € | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
| Resultaat over de periode toewijsbaar aan de Groep en aan de gewone aandeelhouders |
87.292 | (122.542) |
| Winst per aandeel (in €) - basis | 3,20 | (5,49) |
| Winst per aandeel (in €) - verwaterd | 3,20 | (5,49) |
| Winst per aandeel (in €) - na verwatering en correctie voor wederzijds belang via geassocieerde deelnemingen |
3,20 | (5,49) |
10.2 EPRA NAV's – EPRA NAV's per aandeel
De EPRA NAV indicatoren worden bekomen door de IFRS NAV op een dergelijke manier te corrigeren zodat stakeholders de meest relevante informatie krijgen over de reële waarde van de activa en passiva. De drie verschillende EPRA NAV indicatoren worden berekend op basis van de volgende scenario's:
-
- Net Reinstatement Value: gaat ervan uit dat entiteiten nooit activa verkopen en streeft ernaar de waarde weer te geven die nodig is om de entiteit opnieuw op te bouwen. Het doel van deze indicator is om weer te geven wat nodig zou zijn om de vennootschap opnieuw samen te stellen via de investeringsmarkten op basis van de huidige kapitaal en financieringsstructuur, inclusief Real Estate Transfer Taxes. De EPRA NRV per aandeel betreft de EPRA NRV op basis van het aantal aandelen in omloop op balansdatum. Zie http://www.epra.com
-
- Net Tangible Assets: gaat ervan uit dat entiteiten activa kopen en verkopen, waardoor bepaalde niveaus van uitgestelde belastingen gerealiseerd worden. Het betreft de NAV die werd aangepast zodat ze ook vastgoed en overige investeringen tegen reële waarde omvat en waarbij bepaalde posten uitgesloten worden waarvan verwacht wordt dat ze geen vaste vorm zullen krijgen in een bedrijfsmodel met vastgoedbeleggingen op lange termijn. De EPRA NTA per aandeel betreft de EPRA NTA op basis van het aantal aandelen in omloop op balansdatum. Zie www.epra.com.
-
- Net Disposal Value: voorziet de lezer in een scenario van verkoop van de activa van de vennootschap wat leidt tot de realisatie van uitgesteld e belastingen, financiële instrumenten en bepaalde andere aanpassingen. Deze NAV moet niet aanzien worden als een liquidatie-NAV vermits in vele gevallen de reële waarde niet gelijk is aan de liquidatie- waarde. De EPRA NDV per aandeel betreft de EPRA NDV op basis van het aantal aandelen in omloop op balansdatum. Zie www.epra.com.
| 31 december 2023 | EPRA NRV |
EPRA NTA |
EPRA NDV |
EPRA NAV |
EPRA NNNAV |
|---|---|---|---|---|---|
| In duizenden € | |||||
| IFRS NAW | 2.214.417 | 2.214.417 | 2.214.417 | 2.214.417 | 2.214.417 |
| IFRS NAW per aandeel (in euro's) | 81,14 | 81,14 | 81,14 | 81,14 | 81,14 |
| NAV (na uitoefening van opties, converteerbare schulden en ander eigen vermogen) |
2.214.417 | 2.214.417 | 2.214.417 | 2.214.417 | 2.214.417 |
| Uit te sluiten: | |||||
| Latente belastingen | 54.395 | 54.395 | - | 54.395 | - |
| Reële waarde van financiële instrumenten | - | - | - | - | - |
| Immateriële vaste activa volgens IFRS balans |
- | (1.000) | - | - | |
| Subtotaal | 2.268.812 | 2.267.812 | 2.214.417 | 2.268.812 | 2.214.417 |
| Reële waarde van vastrentende schulden | - | - | 327.837 | - | 327.837 |
| Vastgoedsoverdrachtbelasting | 27.521 | - | - | - | - |
| NAW | 2.296.333 | 2.267.812 | 2.542.254 | 2.268.812 | 2.542.254 |
| Aantal aandelen | 27.291.312 | 27.291.312 | 27.291.312 | 27.291.312 | 27.291.312 |
| EPRA NAW per aandeel (€/aandeel) | 84,14 | 83,10 | 93,15 | 83,13 | 93,15 |
| 31 december 2022 | EPRA NRV |
EPRA NTA |
EPRA NDV |
EPRA NAW |
EPRA NNNAV |
|---|---|---|---|---|---|
| In duizenden € | |||||
| IFRS NAW | 2.202.175 | 2.202.175 | 2.202.175 | 2.202.175 | 2.202.175 |
| IFRS NAW per aandeel (in euro's) | 80,69 | 80,69 | 80,69 | 80,69 | 80,69 |
| NAV (na uitoefening van opties, converteerbare schulden en ander eigen vermogen) |
2.202.175 | 2.202.175 | 2.202.175 | 2.202.175 | 2.202.175 |
| Uit te sluiten: | |||||
| Latente belastingen | 100.927 | 100.927 | - | 100.927 | - |
| Reële waarde van financiële instrumenten | - | - | - | - | - |
| Immateriële vaste activa volgens IFRS balans |
- | (1.200) | - | - | |
| Subtotaal | 2.303.102 | 2.301.902 | 2.202.175 | 2.303.102 | 2.202.175 |
| Reële waarde van vastrentende schulden | - | - | 533.612 | - | 533.612 |
| Vastgoedsoverdrachtbelasting | 87.431 | - | - | - | - |
| NAW | 2.390.533 | 2.301.902 | 2.735.787 | 2.303.102 | 2.735.787 |
| Aantal aandelen | 27.291.312 | 27.291.312 | 27.291.312 | 27.291.312 | 27.291.312 |
| EPRA NAW per aandeel (€/aandeel) | 87,59 | 84,35 | 100,24 | 84,39 | 100,24 |
11. Vastgoedbeleggingen
| 31.12.2023 | ||||
|---|---|---|---|---|
| In duizenden € | Opgeleverd | In aanbouw | Ontwikkelings land |
Totaal |
| Per 1 januari | 1.276.093 | 561.489 | 558.120 | 2.395.702 |
| Herclassificatie van aangehouden voor verkoop | 117.120 | - | 1.400 | 118.520 |
| Investeringsuitgaven | 131.165 | 161.478 | 157.408 | 450.051 |
| Aanschaffingen | 79.407 | 49.538 | 83.489 | 212.434 |
| Geactiveerde rente | 4 | 12.125 | 2.660 | 14.789 |
| Geactiveerde huur incentives en makelaarskosten |
5.278 | 2.004 | 145 | 7.427 |
| Verkopen en overdrachten | (900.957) | (313.100) | (13.064) | (1.227.121) |
| Overdracht naar aanleiding van start-up van ontwikkeling |
- | 135.893 | (135.893) | - |
| Overdracht naar aanleiding van oplevering van ontwikkeling |
278.610 | (278.610) | - | - |
| Netto meerwaarde/(min) waarde op vastgoedbeleggingen |
(17.696) | 46.164 | 7 | 28.475 |
| Herclassificatie naar activa aangehouden voor verkoop |
(448.579) | (20.750) | (21.964) | (491.293) |
| Per 31 december | 520.445 | 356.231 | 632.308 | 1.508.984 |
| 31.12.2022 | ||||
|---|---|---|---|---|
| In duizenden € | Opgeleverd | In aanbouw | Ontwikkelings land |
Totaal |
| Per 1 januari | 562.730 | 855.160 | 434.624 | 1.852.514 |
| Herclassificatie van aangehouden voor verkoop | 183.100 | 160.770 | 3.735 | 347.605 |
| Investeringsuitgaven | 306.291 | 298.459 | 25.351 | 630.101 |
| Aanschaffingen | 41.664 | 29.309 | 131.541 | 202.514 |
| Geactiveerde rente | 9.774 | 5.560 | 2.810 | 18.144 |
| Geactiveerde huur incentives en makelaarskosten |
10.467 | 2.576 | - | 13.043 |
| Verkopen en overdrachten | (353.665) | - | (3.757) | (357.422) |
| Overdracht naar aanleiding van start-up van ontwikkeling |
- | 40.178 | (40.178) | - |
| Overdracht naar aanleiding van oplevering van ontwikkeling |
720.060 | (720.060) | - | - |
| Netto meerwaarde/(min) waarde op vastgoedbeleggingen |
(87.208) | (110.463) | 5.394 | (192.277) |
| Herclassificatie naar activa aangehouden voor verkoop |
(117.120) | - | (1.400) | (118.520) |
| Per 31 december | 1.276.093 | 561.489 | 558.120 | 2.395.702 |
12. Handels- en overige vorderingen
| In duizenden € | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
|---|---|---|
| Handelsvorderingen | 15.926 | 16.063 |
| Te ontvangen BTW | 58.328 | 87.048 |
| Overlopende rekeningen (actief) | 2.470 | 2.280 |
| Andere vorderingen | 10.142 | 17.882 |
| Herclassificatie naar (-) / activa van aangehouden voor verkoop | (7.380) | (1.160) |
| Totaal | 79.486 | 122.113 |
De herclassificatie naar active aangehouden voor verkoop heeft voornamelijk betrekking op de activa die voorbehouden zijn voor de vijfde en zesde Joint Venture.
13. Aandelenkapitaal en overige reserves
13.1 Aandelenkapitaal
| Uitgegeven en volledig betaald | Aantal Aandelen | Nominale waarde van Aandelen (€ 000) |
|---|---|---|
| Uitgegeven gewone aandelen op 1 januari 2023 | 27.291.312 | 105.676 |
| Uitgifte aandelen | - | - |
| Uitgegeven gewone aandelen op 31 december 2023 |
27.291.312 | 105.676 |
Het statutaire aandelenkapitaal van de Vennootschap bedraagt € 136,092 k. De kapitaalreserve van € 30,4 miljoen die is opgenomen in het mutatieoverzicht van het eigen vermogen, heeft betrekking op de eliminatie van de inbreng in natura van de aandelen van een aantal groepsmaatschappijen en de aftrek van alle kosten in verband met de uitgifte van de nieuwe aandelen en de beursnotering van de bestaande aandelen van het eigen vermogen van de Vennootschap, op het moment van de beursintroductie ("IPO") in 2007 (zie ook "Mutatieoverzicht van het eigen vermogen").
13.2 Overige Reserves
| In duizenden € | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
|---|---|---|
| Per 1 januari | 845.579 | 574.088 |
| Uitgiftepremie nieuwe aandelen | - | 271.491 |
| Per 31 december | 845.579 | 845.579 |
14. Kortlopende en langlopende financiële schulden
De contractuele looptijden van rentedragende leningen en schulden (kortlopend en langlopend) zijn als volgt:
| VERVALDAG | 31.12.2023 | |||
|---|---|---|---|---|
| In duizenden € | Openstaande schuld |
< 1 jaar | > 1-5 jaar | > 5 jaar |
| Langlopend | ||||
| Bankleningen | - | - | - | |
| Schuldschein lening | 25.686 | 25.686 | - | |
| Obligaties | ||||
| 3,35% obligatie mar - 25 | 79.933 | 79.933 | - | |
| 3,50% obligatie mar - 26 | 189.514 | 189.514 | - | |
| 1,50% obligatie apr - 29 | 596.147 | - | 596.147 | |
| 1,625% obligatie jan - 27 | 497.654 | 497.654 | - | |
| 2,25% obligatie jan - 30 | 496.220 | - | 496.220 | |
| 1.859.468 | 767.101 | 1.092.367 | ||
| Totaal langlopende financiële schulden | 1.885.154 | 792.787 | 1.092.367 | |
| Huidige | ||||
| Bankleningen | - | - | ||
| Schuldschein lening | 3.000 | 3.000 | ||
| Obligatie | ||||
| 3,24% obligatie jul - 24 | 74.939 | 74.939 | ||
| Opgelopen interest | 33.811 | 33.811 | ||
| Verplichtingen met betrekking tot voor verkoop aangehouden groepen activa die worden afgestoten |
- | |||
| Totaal kortlopende financiële schulden | 111.750 | 111.750 | ||
| Totaal kortlopende en langlopende financiële schulden |
1.996.904 | 111.750 | 792.787 | 1.092.367 |
De opgelopen rente heeft betrekking op de 6 1 uitgegeven obligaties (€ 33,8 miljoen).
De coupons van de obligaties zijn jaarlijks betaalbaar op 6 juli voor de jul-24 obligatie, 30 maart voor de mar-25 obligatie, 19 maart voor de mar-26, 8 april voor de apr-29 obligatie en 17 januari voor de obligaties jan-27 & jan-30, De rente op de Schuldschein leningen is halfjaarlijks betaalbaar op 15 april en 15 oktober voor de Schuldschein leningen met variabele rente en jaarlijks op 15 oktober voor de Schuldschein leningen met vaste rente.
1 De uitgegeven obligatie per 10 januari 2022 wordt beschouwd als twee obligaties, gezien de looptijd in twee tranches en de verschillende kosten.
| VERVALDAG | 31.12.2022 | |||
|---|---|---|---|---|
| In duizenden € | Openstaande schuld | < 1 jaar | > 1-5 jaar | > 5 jaar |
| Langlopend | ||||
| Bankleningen | - | - | - | - |
| Schuldschein lening | 28.575 | - | 28.575 | - |
| Obligaties | ||||
| 3,25% obligatie jul - 24 | 74.820 | - | 74.820 | - |
| 3,35% obligatie mar - 25 | 79.879 | - | 79.879 | - |
| 3,50% obligatie mar - 26 | 189.295 | - | 189.295 | - |
| 1,50% obligatie apr - 29 | 595.416 | - | 595.416 | |
| 1,625% obligatie jan - 27 | 496.884 | 496.884 | - | |
| 2,25% obligatie jan - 30 | 495.595 | - | 495.595 | |
| Totaal langlopende financiële schulden |
1.960.464 | - | 869.454 | 1.091.010 |
| Huidige | ||||
| Bankleningen | - | - | - | - |
| Schuldschein lening | - | - | - | - |
| Obligaties | ||||
| 2,75% obligaties apr - 23 | 149.897 | 149.897 | - | - |
| 3,90% obligaties sep -23 | 224.534 | 224.534 | - | - |
| Opgelopen interest | 39.273 | 39.273 | - | - |
| Totaal kortlopende financiële schulden |
413.704 | 413.704 | - | - |
| Totaal kortlopende en langlopende financiële schulden |
2.374.168 | 413.704 | 869.454 | 1.091.010 |
14.1.1 Bankleningen
De leningen en kredietfaciliteiten toegekend aan de VGP Groep zijn gedenomineerd in € en kunnen als volgt samengevat worden (alle onderstaande cijfers zijn exclusief geactiveerde financieringskosten):
| 31.12.2023 In duizenden € |
Krediet faciliteit |
Vervaldatum faciliteit |
Openstaande schuld |
< 1 jaar | > 1-5 jaar |
> 5 jaar |
|---|---|---|---|---|---|---|
| KBC Bank NV | 75.000 | 31-dec-26 | - | - | - | - |
| Belfius Bank NV | 75.000 | 31-dec-26 | - | - | - | - |
| Belfius Bank NV | 100.000 | 31-jul-27 | - | - | - | - |
| BNP Paribas Fortis | 50.000 | 31-dec-25 | - | - | - | - |
| BNP Paribas Fortis | 50.000 | 31-dec-26 | - | - | - | - |
| JP Morgan AG | 50.000 | 12-dec-25 | - | - | - | - |
| European Investment Bank | 150.000 | 05-feb-34 | ||||
| Totale bankschuld | 550.000 | - | - | - | - |
| 31.12.2022 In duizenden € |
Krediet faciliteit |
Vervaldatum faciliteit |
Openstaande schuld |
< 1 jaar | > 1-5 > 5 jaar jaar |
|---|---|---|---|---|---|
| KBC Bank NV | 75.000 | 31-dec-26 | - | - | - - |
| Belfius Bank NV | 75.000 | 31-dec-26 | - | - | - - |
| Belfius Bank NV | 100.000 | 31-jul-27 | - | - | - - |
| BNP Paribas Fortis | 50.000 | 31-dec-25 | - | - | - - |
| BNP Paribas Fortis | 50.000 | 31-dec-26 | - | - | - - |
| JP Morgan AG | 50.000 | 12-dec-25 | - | - | - - |
| Totale bankschuld | 400.000 | - | - | - - |
14.1.2 Schuldschein leningen
De Schuldschein-leningen vertegenwoordigen een combinatie van vaste en variabele leningen waarbij de variabele rente een nominaal bedrag vertegenwoordigt van € 21 miljoen dat niet is afgedekt. De huidige gemiddelde rentevoet is 3,49 procent per jaar. De leningen hebben een resterende gewogen gemiddelde looptijd van 2,65 jaar.
| 31.12.2023 In duizenden € |
Bedrag faciliteit |
Vervaldatum faciliteit |
Uitstaand saldo |
< 1 jaar | > 1-5 jaar |
> 5 jaar |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Schuldschein leningen | 29.000 | 24 okt t/m 27 okt | 29.000 | 3.000 | 26.000 | - |
| 31.12.2022 | Bedrag faciliteit |
Vervaldatum faciliteit |
Uitstaand saldo |
< 1 jaar | > 1-5 jaar |
> 5 jaar |
| In duizenden € | ||||||
| Schuldschein leningen | 29.000 | 24 okt t/m 27 okt | 29.000 | - | 29.000 | - |
14.1.3 Obligatieleningen
De volgende obligatie werden afgelost in 2023:
- De vastrentende obligatie van € 150 miljoen met vervaldatum 2 april 2023 en een coupon van 2,75% per jaar (genoteerd op de gereglementeerde markt van Euronext Brussel met ISIN Code: BE0002677582) ("Apr-23 Obligatie")
- De € 225 miljoen vastrentende obligaties met een looptijd tot 21 september 2023 hebben een coupon van 3,90% per jaar. De obligaties zijn genoteerd op de gereglementeerde markt van NYSE Euronext Brussel (ISIN Code: BE0002258276). ("Sep-23 Obligatie")
VGP heeft per 31 december 2023 volgende vijf uitstaande obligaties:
- De € 75 miljoen vastrentende obligaties met een looptijd tot 6 juli 2024 en een coupon van 3,25% per jaar, De obligaties zijn genoteerd op de gereglementeerde markt van NYSE Euronext Brussel (ISINcode: BE0002287564), ("Jul-24 Obligatie")
- De € 80 miljoen vastrentende obligaties met een looptijd tot 30 maart 2025 hebben een coupon van 3,35% per jaar, De obligaties zijn niet beursgenoteerd (ISIN-code: BE6294349194), ("Mar-25 Obligatie")
- De € 190 miljoen vastrentende obligaties met een looptijd tot 19 maart 2026 hebben een coupon van 3,50% per jaar, De obligaties zijn genoteerd op de gereglementeerde markt van NYSE Euronext Brussel (ISIN-code: BE0002611896), ("Mar-26 Obligatie")
- De € 600 miljoen vastrentende obligaties met een looptijd tot 8 april 2029 hebben een coupon van 1,50% per jaar, De obligaties zijn genoteerd aan de Luxemburgse effectenbeurs (Euro MTF) (ISIN-code: BE6327721237), ("Apr-29 Obligatie")
- De vastrentende obligaties van € 1000 miljoen, in twee schijven op vijf en acht jaar, met vervaldatums op 17 januari 2027 en 17 januari 2030, hebben een coupon van 1,625% en 2,25% per jaar, De obligaties zijn genoteerd aan de Luxemburgse effectenbeurs (Euro MTF) (ISIN Code: BE6332786449 en BE6332787454), ("Jan-27 en Jan-30 Obligatie")
15. Andere langlopende verplichtingen
| In duizenden € | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
|---|---|---|
| Deposito's | 4.517 | 8.252 |
| Ingehouden bedragen | 9.330 | 19.057 |
| Andere langlopende verplichtingen | 27.535 | 20.772 |
| Herclassificate naar (–)/van Groepen activa aangehouden voor verkoop | (3.297) | (1.662) |
| Totaal | 38.085 | 46.419 |
De andere langlopende verplichtingen dalen met € 8,3 miljoen. Deze daling is het gevolg van een (i) daling in ontvangen deposito's van huurders (- € 3,7 miljoen) en (ii) ingehouden bedragen (- € 9,7 miljoen). Deze langlopende verplichtingen uitten zich vorig jaar voornamelijk bij de entiteiten die in 2023 zijn verkocht aan de Vijfde Joint Venture.
De stijging in de andere langlopende verplichtingen is voornamelijk het resultaat van een hogere voorziening voor het Lange Termijn Incentive Plan (LTIP).
Handels- en andere kortlopende schulden
| In duizenden € | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
|---|---|---|
| Handelsschulden | 67.023 | 98.079 |
| Deposito's | - | - |
| Ingehouden bedragen | 1.491 | 4.945 |
| Overlopende rekeningen (passief) | 5.189 | 3.330 |
| Overige schulden | 21.599 | 10.507 |
| Herclassificate naar (–)/van Groepen activa aangehouden voor verkoop | (11.227) | (6.185) |
| Totaal | 84.075 | 110.676 |
De handels- en andere kortlopende schulden daalden met € 26 miljoen. Dit is voornamelijk toe te wijzen aan een daling in de handelsschulden (- € 31 miljoen). De overige schulden stijgen tot € 21,6 miljoen. Dit zijn met name BTW verplichtingen, korte termijn leasing verplichtingen (voornamelijk in Renewable Energy) en loonverplichtingen.
| In duizenden € | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
|---|---|---|
| Immateriële activa | - | - |
| Vastgoedbeleggingen | 875.817 | 292.541 |
| Materiële vaste activa | - | - |
| Uitgestelde belastingvorderingen | - | - |
| Handels- en andere vorderingen | 7.380 | 1.160 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 9.424 | 6.205 |
| Groep activa aangehouden voor verkoop | 892.621 | 299.906 |
| Langlopende financiële schulden | - | - |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | - | - |
| Andere langlopende verplichtingen | (3.297) | (1.662) |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | (38.760) | (25.095) |
| Kortlopende financiële schulden | - | - |
| Handels- en andere kortlopende schulden | (11.227) | (6.187) |
| Verplichtingen m.b.t. groepen activa aangehouden voor verkoop | (53.284) | (32.944) |
| TOTALE NETTO-ACTIVA | 839.337 | 266.962 |
16. Activa geclassificeerd als aangehouden voor verkoop en verplichtingen gerelateerd aan deze activa
Om haar groei op middellange termijn te ondersteunen, is VGP drie 50/50 joint ventures aangegaan met Allianz (Eerste, Tweede en de onlangs beëindigde Vierde Joint Venture) met betrekking tot het verwerven van inkomstengenererende activa die door VGP zijn ontwikkeld. Deze joint ventures fungeren als een exclusief takeout vehikel van de inkomstengenererende activa, waardoor VGP haar initieel geïnvesteerde kapitaal gedeeltelijk kan recyclen wanneer voltooide projecten worden overgenomen door de joint ventures. VGP is dan in staat om de opbrengsten te herinvesteren in de voortdurende uitbreiding van haar ontwikkelingspijplijn, inclusief de verdere uitbreiding van haar grondbank, waardoor VGP zich kan concentreren op haar kernontwikkelingsactiviteiten
Elk van deze joint ventures heeft een exclusief voorkeursrecht met betrekking tot het verwerven van de volgende inkomstengenererende activa van de Groep: (i) voor de eerste joint venture: de activa gelegen in Tsjechië, Duitsland, Hongarije en Slowakije; en (ii) voor de tweede joint venture: de activa gelegen in Oostenrijk, Italië, de Benelux, Portugal, Roemenië en Spanje.
De ontwikkelingspijplijn die zal worden overgedragen als onderdeel van een toekomstige overnametransactie tussen de joint venture en VGP wordt ontwikkeld op eigen risico van VGP en vervolgens verworven en betaald door deze joint ventures op basis van vooraf overeengekomen voltooiings- en huurparameters.
De vastgoedbeleggingen die worden ontwikkeld door VGP namens de Eerste en Tweede Joint Venture hebben een totale intrinsieke waarde van € 35,9 miljoen.
De vierde joint venture zou van kracht worden op het moment van de eerste closing, die aanvankelijk verwacht werd in november 2022. Echter, gezien de beperkte transparantie over de prijsstelling van de seed portefeuille in het huidige volatiele marktklimaat, heeft Allianz besloten om niet door te gaan met de eerste initiële pipeline portfolio closing van de Fourth Joint Venture. Daartoe heeft Allianz formeel afgezien van de exclusiviteitsverplichting met betrekking tot de initiële pijplijnportefeuille, waardoor VGP de initiële pijplijnportefeuille kan verkopen aan een of meerdere derde partijen, inclusief door de oprichting van een nieuwe alternatieve joint venture(s). Aangezien er op korte tot middellange termijn geen verdere transacties met de vierde joint venture werden voorzien, is de joint venture beëindigd.
Op 21 juli 2023 sloot VGP een nieuwe joint venture-overeenkomst (de Vijfde Joint Venture) met Deka, waarvan de eerste closing plaatsvond in augustus '23. De resterende activa werden geclassificeerd als aangehouden voor
verkoop. De resterende activa zijn geclassificeerd als aangehouden voor verkoop en deze activa zijn opgenomen tegen de overeengekomen reële marktwaarde met de joint venture partner na aftrek van bijkomende kosten en winsten zoals aanvullende huur- en bouwvariatieopdrachten, resterende huurincentives en transactiekosten. De totale netto activa van de vijfde joint venture bedragen € 338,1 miljoen.
Op 15 december 2023 is VGP een nieuwe joint venture overeenkomst aangegaan met AREIM Pan-European Logistics Fund (D) AB, of Areim, op een 50:50 basis, met als doel te investeren in door VGP ontwikkelde activa in Duitsland, Tsjechië, Frankrijk, Slowakije en Hongarije. De onderneming zal gebruik maken van vreemd vermogen tot een loan-to-value van 35%. De investeerder, Areim, heeft een kapitaalinvestering van € 500 miljoen toegezegd. De investeringsperiode loopt tot 15 december 2028, met de mogelijkheid om de joint venture in onderling overleg te verlengen. Er is een zaadportefeuille geïdentificeerd en deze is geclassificeerd als aangehouden voor verkoop en deze activa zijn opgenomen tegen de overeengekomen reële marktwaarde met de joint venture partner na aftrek van bijkomende kosten en winsten zoals aanvullende huur- en bouwvariatieopdrachten en resterende huurincentives. De totale netto activa van de zesde joint venture bedragen € 465 miljoen.
17. Kasstroom
| In duizenden € | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
|---|---|---|
| Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | (27.331) | (70.637) |
| Kasstroom uit investeringsactiviteiten | (8.078) | (566.150) |
| Kasstroom uit financieringsactiviteiten | (450.050) | 1.116.401 |
| Netto toename/(afname) van geldmiddelen en kasequivalenten | (485.459) | 479.614 |
18. Kasstroom uit de verkoop van dochterondernemingen en vastgoedbeleggingen
| In duizenden € | 31.12.2023 | Tweede Joint |
Eerste Joint |
Vijfde Joint |
Derde Joint |
Overig |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Venture | Venture | Venture | Venture | |||
| Vastgoedbeleggingen | 1.034.382 | 252.672 | 117.331 | 664.379 | - | - |
| Handels- en andere vorderingen | 46.404 | 3.678 | 1.003 | 41.723 | - | - |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 71.515 | 2.255 | 7.270 | 61.990 | - | - |
| Langlopende financiële schuld | - | - | - | - | - | - |
| Aandeelhoudersleningen | (755.586) | (167.525) | (75.080) | (512.981) | - | - |
| Andere langlopende financiële verplichtingen |
(14.933) | (1.244) | (1.668) | (12.021) | - | - |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | (56.057) | (20.430) | (7.210) | (28.417) | - | - |
| Handels- en andere kortlopende schulden | (62.363) | (2.309) | (6.215) | (53.839) | - | - |
| Totaal netto-activa verkocht | 263.362 | 67.097 | 35.431 | 160.834 | - | - |
| Gerealiseerde meerwaarde op de verkoop | 59.021 | 18.557 | 9.928 | 30.776 | - | (240) |
| Niet controlerend belang behouden door VGP |
(1.027) | - | (1.027) | - | - | - |
| Bijkomende verkoopprijs te ontvangen bij oplevering van gebouwen |
7.025 | - | - | - | 7.025 | - |
| Terugbetaling van aandeelhoudersleningen | 584.407 | 154.834 | 67.083 | 362.490 | - | - |
| Inbreng eigen vermogen | (165.028) | (43.831) | (22.105) | (99.092) | - | - |
| Totale vergoeding | 747.760 | 196.657 | 89.310 | 455.008 | 7.025 | (240) |
| Te ontvangen koopsom | - | - | - | - | - | - |
| Verkregen koopsom in geldmiddelen en | ||||||
| kasequivalenten | 747.760 | 196.657 | 89.310 | 455.008 | 7.025 | (240) |
| Minus – geldmiddelen en kasequivalenten | (71.515) | (2.255) | (7.270) | (61.990) | - | - |
| Netto-kasinstroom uit verkoop van | ||||||
| dochterondernemingen en | 676.245 | 194.402 | 82.040 | 393.018 | 7.025 | (240) |
| vastgoedbeleggingen |
| In duizenden € | 31.12.2022 | Tweede Joint |
Eerste Joint |
Vijfde Joint |
Derde Joint |
Overig |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | 369.657 | Venture 294.209 |
Venture 75.448 |
Venture - |
Venture - |
- |
| Handels- en andere vorderingen | 16.019 | 16.019 | - | - | - | - |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 18.086 | 18.086 | - | - | - | - |
| Langlopende financiële schuld | - | - | - | - | - | - |
| Aandeelhoudersleningen | (191.009) | (191.009) | - | - | - | - |
| Andere langlopende financiële verplichtingen |
(2.458) | (2.458) | - | - | - | - |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | (76.675) | (25.898) | (50.777) | - | - | - |
| Handels- en andere kortlopende schulden | (13.511) | (13.511) | - | - | - | - |
| Totaal netto-activa verkocht | 120.109 | 95.438 | 24.671 | - | - | - |
| Gerealiseerde meerwaarde op de verkoop | 87.612 | 49.015 | 11.321 | - | 27.163 | 113 |
| Niet controlerend belang behouden door VGP |
(227) | - | (227) | - | - | - |
| Bijkomende verkoopprijs te ontvangen bij oplevering van gebouwen |
63.689 | - | - | - | 63.689 | - |
| Terugbetaling van aandeelhoudersleningen | 205.491 | 168.562 | 36.929 | - | - | - |
| Inbreng eigen vermogen | (104.190) | (72.727) | (17.882) | - | (13.581) | - |
| Totale vergoeding | 372.484 | 240.288 | 54.812 | - | 77.271 | 113 |
| Te ontvangen koopsom | (7.026) | - | - | - | (7.026) | |
| Verkregen koopsom in geldmiddelen en kasequivalenten |
365.458 | 240.288 | 54.812 | - | 70.245 | 113 |
| Minus – geldmiddelen en kasequivalenten | (18.086) | (18.086) | - | - | - | |
| Netto-kasinstroom uit verkoop van | ||||||
| dochterondernemingen en | 347.372 | 222.202 | 54.812 | - | 70.245 | 113 |
| vastgoedbeleggingen |
19. Kapitaalbeheer
VGP optimaliseert voortdurend haar kapitaalstructuur met als doel de aandeelhouderswaarde te maximaliseren en tegelijkertijd de gewenste flexibiliteit te behouden om haar groei te ondersteunen. De Groep opereert binnen en hanteert een maximale gearing ratio van nettoschuld / totaal eigen vermogen en verplichtingen van 65%.
Op 31 december 2023 was de gearing van de Groep als volgt:
| In duizenden € | 31.12.2023 | 31.12.2022 | 30.6.2023 |
|---|---|---|---|
| Langlopende financiële schulden | 1.885.154 | 1.960.464 | 1.961.768 |
| Overige langlopende financiële schulden | - | - | - |
| Kortlopende financiële schulden | 111.750 | 413.704 | 247.752 |
| Financiële schuld geclassificeerd onder verplichtingen gerelateerd aan groep activa die wordt afgestoten aangehouden voor verkoop |
- | - | - |
| Totale financiële schulden | 1.996.904 | 2.374.168 | 2.209.520 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | (209.921) | (699.168) | (334.870) |
| Geldmiddelen en kasequivalenten geclassificeerd onder Groepen activa aangehouden voor verkoop |
(9.424) | (6.205) | (22.654) |
| Totale netto financiële schuld (A) | 1.777.559 | 1.668.795 | 1.851.996 |
| Totaal eigen vermogen en verplichtingen (B) | 4.410.704 | 4.846.053 | 4.623.707 |
| Schuldgraad ((A)/(B)) | 40,3% | 34,4% | 40,1% |
20. Voorwaardelijke verbintenissen en toezeggingen
| (in duizenden €) | 30.06.2023 | 31.12.2022 |
|---|---|---|
| Voorwaardelijke verplichtingen | 40.950 | 6.230 |
| Toezeggingen tot aankoop van land | 58.270 | 149.266 |
| Toezeggingen tot het ontwikkelen van nieuwe projecten | 296.513 | 370.629 |
Voorwaardelijke verplichtingen hebben voornamelijk betrekking op bankgaranties voor grondpercelen en infrastructuur op bouwgrond.
De verplichting tot aankoop van grond heeft betrekking op contracten voor de toekomstige aankoop van 795.000 m² grond waarvoor aanbetalingen van in totaal € 2,9 miljoen zijn gedaan. De aanbetaling op grond is geclassificeerd onder onroerendgoedbeleggingen per 31 december 2023 (dezelfde classificatiebehandeling toegepast voor 2022) en bestaat voornamelijk uit € 2,2 miljoen voor de aankoop van een nieuw stuk grond in Vejle, Denemarken.
Verwacht wordt dat 30,2 miljoen van de verplichtingen om grond te kopen en € 284,3 miljoen van de verplichtingen om nieuwe projecten te ontwikkelen, in '24 betaalbaar zullen zijn.
21. Gebeurtenissen na balansdatum
In januari '24 verwierf de groep zijn eerste site in Denemarken, die gelegen is in het noordelijke deel van de Triangle Region, een commercieel belangrijke regio in het centrum van Denemarken. Op een oppervlakte van meer dan 175.000 m² zal meer dan 80.000 m² semi-industriële ruimte worden ontwikkeld die geschikt is voor lichte industrie en logistieke diensten. Het terrein grenst aan de snelweg E45, afslag 61b Vejle Syd. Het park zal grootschalige diensten aanbieden, waaronder fotovoltaïsche energie, ter plaatse opladen van elektrische auto's en hoogwaardige technische en duurzame voorzieningen.
In februari '24 verkocht de groep zijn belang in de LPM Joint Venture voor een bedrag van ongeveer € 170 miljoen.
BIJKOMENDE TOELICHTINGEN
1 WINST-EN-VERLIESREKENING, PROPORTIONEEL GECONSOLIDEERD
In de onderstaande tabel is het proportionele geconsolideerde winst- en verliesrekeningbelang van de Groep in de Joint Ventures opgenomen, Het belang dat rechtstreeks door de Groep wordt gehouden (5,1% en 10,1%) in de Duitse dochterondernemingen van de joint ventures is opgenomen in de cijfers van 50% van de joint ventures (aandeel van VGP).
| Proportionele geconsolideerde winst- en verliesrekening |
31.12.2023 | 31.12.2022 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| In duizenden € | Groep | Joint ventures |
Totaal | Groep | Joint ventures |
Totaal | |
| Bruto huur- en hernieuwbare energieopbrengsten |
69.003 | 102.073 | 171.076 | 51.230 | 72.539 | 123.769 | |
| Operationele kosten verbonden aan vastgoed |
(5.534) | (10.496) | (16.030) | (8.223) | (8.412) | (16.635) | |
| Netto huur- en hernieuwbare energieopbrengsten |
63.469 | 91.577 | 155.046 | 43.007 | 64.127 | 107.134 | |
| Joint venture management fee inkomsten |
26.925 | - | 26.925 | 21.537 | - | 21.537 | |
| Netto meer-/(min)waarde op vastgoedbeleggingen |
87.958 | (61.179) | 26.779 | (97.230) | (106.117) | (203.347) | |
| Administratieve kosten | (48.863) | (1.837) | (50.700) | (33.956) | (1.333) | (35.289) | |
| Andere kosten | - | - | - | (3.000) | - | (3.000) | |
| Operationeel resultaat | 129.489 | 28.561 | 158.050 | (69.642) | (43.323) | (112.965) | |
| Netto financieel resultaat | (6.031) | (35.434) | (41.465) | (27.008) | (16.756) | (43.764) | |
| Belastingen | (25.451) | (3.842) | (29.293) | 20.035 | 14.152 | 34.187 | |
| Resultaat van de periode | 98.007 | (10.715) | 87.292 | (76.615) | (45.927) | (122.542) |
2 BALANS, PROPORTIONEEL GECONSOLIDEERD
In de onderstaande tabel is het proportionele geconsolideerde balansbelang van de Groep in de Joint Ventures opgenomen. Het rechtstreeks door de Groep gehouden belang (5,1% en 10,1%) in de Duitse werkmaatschappijen van de Joint Ventures zijn opgenomen in de cijfers van 50% Joint Ventures (aandeel VGP).
| Proportioneel geconsolideerde balans | 31.12.2023 | 31.12.2022 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| In duizenden € | Groep | Joint Venture |
Totaal | Groep | Joint Venture |
Totaal |
| Vastgoedbeleggingen | 1.508.984 | 2.442.718 | 3.951.702 | 2.395.702 | 1.916.347 | 4.312.049 |
| Vastgoedbeleggingen opgenomen in | 875.817 | - | 875.817 | 292.541 | - | 292.541 |
| activa aangehouden voor verkoop | ||||||
| Totaal vastgoedbeleggingen | 2.384.801 | 2.442.718 | 4.827.519 | 2.688.243 | 1.916.347 | 4.604.590 |
| Andere activa | 682.464 | 2.238 | 684.702 | 437.963 | 3.965 | 441.928 |
| Totaal vaste activa | 3.067.265 | 2.444.956 | 5.512.221 | 3.126.206 | 1.920.312 | 5.046.518 |
| Handels- en andere vorderingen | 79.486 | 50.810 | 130.296 | 122.113 | 36.462 | 158.575 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 209.921 | 74.355 | 284.276 | 699.168 | 51.207 | 750.375 |
| Groep activa aangehouden voor verkoop | 16.804 | - | 16.804 | 7.365 | - | 7.365 |
| Totaal vlottende activa | 306.211 | 125.165 | 431.376 | 828.646 | 87.669 | 916.315 |
| Totaal activa | 3.373.476 | 2.570.121 | 5.943.597 | 3.954.852 | 2.007.981 | 5.962.833 |
| Langlopende financiële schulden | 1.885.154 | 1.310.253 | 3.195.407 | 1.960.464 | 926.409 | 2.886.873 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen |
- | 256 | 256 | - | - | - |
| Andere langlopende verplichtingen | 38.085 | 13.581 | 51.666 | 46.419 | 8.308 | 54.727 |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | 23.939 | 135.625 | 159.564 | 79.671 | 124.440 | 204.111 |
| Totaal langlopende verplichtingen | 1.947.178 | 1.459.715 | 3.406.893 | 2.086.554 | 1.059.157 | 3.145.711 |
| - | - | |||||
| Kortlopende financiële schulden | 111.750 | 20.613 | 132.363 | 413.704 | 17.805 | 431.509 |
| Handels- en andere kortlopende schulden |
84.075 | 52.564 | 136.640 | 110.676 | 39.818 | 150.494 |
| Verplichtingen m.b.t. activa aangehouden voor verkoop |
53.284 | - | 53.284 | 32.944 | - | 32.944 |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 249.109 | 73.178 | 322.287 | 557.323 | 57.623 | 614.946 |
| Totaal verplichtingen | 2.196.287 | 1.532.893 | 3.729.180 | 2.643.877 | 1.116.780 | 3.760.657 |
| Netto activa | 1.177.189 | 1.037.298 | 2.214.417 | 1.310.975 | 891.201 | 2.202.176 |
INFORMATIE MET BETREKKING TOT DE MOEDERONDERNEMING Voor het jaar eindigend op 31 december 2023
1. Jaarrekening van VGP NV
1.1Verkorte resultatenrekening
| In duizenden € | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Andere bedrijfsopbrengsten | 7.054 | 21.630 |
| Bedrijfswinst of verlies | (6.666) | 1.897 |
| Netto financieel resultaat | 118.081 | 36.780 |
| Uitzonderlijk resultaat | 175.261 | 111.688 |
| Winstbelastingen | (11.876) | (5.002) |
| Resultaat van het boekjaar | 274.800 | 145.362 |
1.2Verkorte balans na resultaatsverwerking
| In duizenden € | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Oprichtingskosten en immateriële vaste activa | 18.271 | 23.737 |
| Materiële vaste activa | 91 | 134 |
| Financiële vaste activa | 3.481.466 | 3.271.101 |
| Andere langlopende vorderingen | 9.705 | 9.705 |
| Totaal vaste activa | 3.509.533 | 3.304.677 |
| Handels- en andere vorderingen | 31.714 | 24.225 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 48.678 | 441.162 |
| Totaal vlottende activa | 80.392 | 465.387 |
| TOTAAL ACTIVA | 3.589.925 | 3.770.064 |
| Kapitaal | 136.092 | 136.092 |
| Uitgiftepremie | 759.509 | 759.509 |
| Wettelijke reserves | 13.609 | 13.609 |
| Overgedragen resultaten | 554.779 | 380.957 |
| Eigen vermogen | 1.463.989 | 1.290.167 |
| Schulden op meer dan een jaar | 1.903.605 | 1.980.071 |
| Schulden op ten hoogste een jaar | ||
| Schulden | 222.331 2.125.936 |
499.826 2.479.897 |
| TOTAAL PASSIVA | 3.589.925 | 3.770.064 |
LEXICON
Allianz of Allianz Vastgoed
Betekent, met betrekking tot (i) de Eerste Joint Venture, Allianz AZ Finance VII Luxembourg S,A,, SAS Allianz Logistique S,A,S,U, en Allianz Benelux SA (allen verbonden ondernemingen van Allianz Real Estate GmbH) tezamen; (ii) de Tweede Joint Venture, Allianz AZ Finance VII Luxembourg S,A,, en (iii) de Derde Joint Venture, Allianz Pensionskasse AG, Allianz Versorgungskasse Versicherungsverein a,G,, Allianz Lebensversicherungs-AG en Allianz Lebensversicherungs AG.
Allianz joint ventures of AZ JV
Betekent de Eerste Joint Venture, de Tweede Joint Venture en de Derde Joint Venture samen.
AZ JVA('s) of Allianz Joint Venture Agreement(s)
Betekent elk van (i) de joint venture overeenkomst gesloten tussen Allianz en VGP NV met betrekking tot de Eerste Joint Venture; (ii) de joint venture overeenkomst gesloten tussen Allianz en VGP NV met betrekking tot de Tweede Joint Venture; en (iii) de joint venture overeenkomst gesloten tussen Allianz en VGP Logistics S,à r,l, (een 100% dochteronderneming van VGP NV) met betrekking tot de Derde Joint Venture.
Bezettingsgraad
De bezettingsgraad wordt berekend door het totaal verhuurde verhuurbare oppervlak (m²) te delen door het totaal verhuurbare oppervlak (m²) inclusief eventuele leegstand (m²).
Contante waarde van de kasstroom
Dit is een waarderingsmethode gebaseerd op een gedetailleerde geprojecteerde inkomstenstroom die wordt verdisconteerd naar een netto actuele waarde tegen een bepaalde disconteringsvoet gebaseerd op het risico van de te waarderen activa.
Contractuele huur
De brutohuur zoals contractueel overeengekomen in de huurovereenkomst op de datum van ondertekening.
Derde joint venture
Betekent VGP Park München Gmbh, de 50:50 joint venture tussen VGP en Allianz.
Derivaten
Als kredietnemer wil VGP zich beschermen tegen rentestijgingen, Dit renterisico kan gedeeltelijk worden afgedekt door het gebruik van derivaten (zoals renteswapcontracten).
Eerste joint venture
Betekent VGP European Logistics S,à r,l,, de 50:50 joint venture tussen VGP en Allianz, ook aangeduid als "Rheingold".
EPRA
De European Public Real Estate Association, een organisatie uit de vastgoedsector, heeft richtlijnen voor aanbevelingen voor best practices gepubliceerd om consistentie en transparantie in de vastgoedrapportage in heel Europa te bewerkstelligen.
Equivalent rendement (echt en nominaal)
Is een gewogen gemiddelde van het netto-aanvangsrendement en het rendement op omrekeningsverschillen en vertegenwoordigt het rendement dat een woning zal opleveren op basis van de timing van de ontvangen inkomsten, Het reëel equivalent rendement gaat ervan uit dat de huren per kwartaal vooraf worden ontvangen. Het nominale equivalent gaat ervan uit dat de huur jaarlijks achteraf wordt ontvangen.
Gecommitteerde huurovereenkomsten op jaarbasis of huurinkomsten op jaarbasis
De geannualiseerde gecommitteerde huurovereenkomsten of de gecommitteerde geannualiseerde huuropbrengsten vertegenwoordigen de geannualiseerde huuropbrengsten die gegenereerd zijn of gegenereerd zullen worden door uitgevoerde en toekomstige huurovereenkomsten.
Geschatte huurwaarde ("ERV")
De geschatte huurwaarde (ERV) is het oordeel van de externe taxateur over de markthuur die op de waarderingsdatum redelijkerwijs verwacht zou kunnen worden bij een nieuwe verhuur of huuraanpassing van een woning.
Gewogen gemiddelde looptijd van financiële schulden
De gewogen gemiddelde looptijd van de financiële schuld is de som van de huidige financiële schuld (leningen en obligaties) vermenigvuldigd met de resterende looptijd tot de eindvervaldag van de respectieve leningen en obligaties gedeeld door de totale uitstaande financiële schuld.
Gewogen gemiddelde looptijd van de leaseovereenkomsten ("WAULT")
De gewogen gemiddelde looptijd van huurcontracten is de som van de (huidige huur en toegezegde huur voor elk huurcontract vermenigvuldigd met de resterende looptijd tot de eindvervaldag van deze huurcontracten) gedeeld door de totale huidige huur en toegezegde huur van de portefeuille.
Gewogen gemiddelde opbrengst
De som van de contractuele huur van een vastgoedportefeuille en de aankoopprijs van die vastgoedportefeuille.
Grekon Joint Venture of Grekon
Betekent Grekon 11 GmbH, de 50:50 joint venture tussen VGP en Revikon GmbH, onderdeel van Weimar Gruppe.
IAS/IFRS
Internationale standaarden voor jaarrekeningen / International Financial Reporting Standards, De internationale boekhoudstandaarden opgesteld door de International Accounting Standards Board (IASB), voor het opstellen van jaarrekeningen.
Joint ventures
Betekent een van beide en elk van (i) de Eerste Joint Venture; (ii) de Tweede Joint Venture; (iii) de Derde Joint Venture; (iv) de LPM Joint Venture; (v) de Grekon Joint Venture; en (vi) de Vijfde Joint Venture.
LPM Joint Venture of LPM
Betekent LPM Holding B,V,, de 50:50 joint venture tussen VGP en Roozen Landgoederen Beheer.
LPM JVA of LPM Joint Venture-overeenkomst
Betekent de joint venture overeenkomst gesloten tussen Roozen Landgoederen Beheer en VGP NV met betrekking tot de LPM Joint Venture.
Netto vermogenswaarde
De waarde van de totale activa min de waarde van de totale passiva.
Netto financiële schuld
Totale financiële schuld min geldmiddelen en kasequivalenten.
Nettoaanvangsrendement
Is de geannualiseerde huur die wordt gegenereerd door een actief, na aftrek van een schatting van jaarlijkse terugkerende oninbare uitgaven voor onroerend goed, uitgedrukt als een percentage van de waardering van het actief (na fictieve kosten koper).
Omkeerrendement
Is het verwachte rendement, waartoe het aanvangsrendement zal stijgen zodra de huur de ERV bereikt en wanneer het pand volledig is verhuurd. Het wordt berekend door de ERV te delen door de waardering.
Onroerend goed portefeuille
De vastgoedbeleggingen, inclusief vastgoed voor lease, vastgoedbeleggingen in ontwikkeling voor lease, activa aangehouden voor verkoop en ontwikkelingsgrond.
Ontwikkelings- Joint Ventures
Verwijst naar LPM, Grekon en de Belartza Joint Venture
Opname
Het verhuren van huurruimtes aan gebruikers op de huurmarkt gedurende een bepaalde periode.
Overbrengingsverhouding of gearing ratio
Is een ratio berekend als de geconsolideerde netto financiële schuld gedeeld door het totale eigen vermogen en passiva of het totaal aan activa.
Pauze
Eerste optie om een huurovereenkomst te beëindigen.
Rendement
De verhouding tussen de (initiële) contractuele huur van een aangekochte woning en de aankoopwaarde op een toplocatie.
Roozen of Roozen Landgoederen Beheer
Betekent met betrekking tot de LPM Joint Venture, Roozen Landgoederen Beheer B.V.
Tweede joint venture
Betekent VGP European Logistics 2 S,à r,l,, de 50:50 joint venture tussen VGP en Allianz, ook aangeduid als "Aurora".
Uitgangsrendement
Is de kapitalisatievoet die wordt toegepast op het nettoresultaat aan het einde van de periode van het gedisconteerde kasstroommodel om een kapitaalwaarde of exitwaarde te geven die een entiteit verwacht te verkrijgen voor een actief na deze periode.
Reële waarde
De reële waarde wordt in IAS 40 gedefinieerd als het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn. Bovendien moet de marktwaarde de huidige huurovereenkomsten, de redelijke veronderstellingen met betrekking tot potentiële huurinkomsten en verwachte kosten weerspiegelen.
Vervaldatum lease
De datum waarop een leaseovereenkomst kan worden opgezegd.
VGP European Logistics of VGP European Logistics joint venture
Betekent de eerste joint venture.
VGP European Logistics 2 of VGP European Logistics 2 joint venture
Betekent de tweede joint venture.
VGP Park Moerdijk
Betekent de LPM Joint Venture.
VGP Park Belartza Joint Venture
Betekent Belartza Alto SXXI, S,L,, een 50:50 joint venture tussen VGP en VUSA.
VGP Park München of joint venture VGP Park München
Betekent de Derde Joint Venture.
Vierde joint venture
Betekent VGP European Logistics 3 S,à r,l,, de 50:50 joint venture tussen VGP en Allianz, ook aangeduid als "Europa".
Vijfde joint venture
Betekent de 50:50 joint venture tussen Deka Immobilien, via hun fondsen "Deka Immobilien Europa" en "Deka Westinvest InterSelect" en VGP.
Zesde joint venture
Betekent de 50:50 Joint Venture met AREIM Pan-European Logistics Fund (D) AB, of Areim, ook aangeduid als "Saga"