Annual / Quarterly Financial Statement • Mar 11, 2011
Annual / Quarterly Financial Statement
Open in ViewerOpens in native device viewer
| EUR | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| NAT. | Datum neerlegging | Nr. | Blz. | Е. | D. | VOL 1. | |
| ENKELVOUDIGE JAARREKENING IN DUIZENDEN EURO'S | |||||||
| NAAM: Rechtsvorm: Naamloze vennootschap |
Intervest Retail NV | ||||||
| Adres: Uitbreidingstraat Postnummer: 2600 |
Nr.: 18 Gemeente: Berchem (Antwerpen) |
||||||
| Rechtspersonensregister (RPR) - Rechtbank van Koophandel van : Antwerpen Internetadres (3) http://www.intervestretail.be |
|||||||
| DATUM | 9/05/2007 | Ondernemingsnummer | van de neerlegging van de oprichtingsakte OF van het recentste stuk dat de datum van | 0431.391.860 | |||
| bekendmaking van de oprichtingsakte en van de akte tot statutenwijziging vermeldt. | |||||||
| JAARREKENING goedgekeurd door de algemene vergadering van | 06/04/2011 | ||||||
| Met betrekking tot het boekjaar dat de periode dekt van | 01/01/2010 | 31/12/2010 tot |
|||||
| Vorig boekjaar van | 01/01/2009 | 31/12/2009 tot |
|||||
| De bedragen van het vorige boekjaar zijn identiek met die welke eerder openbaar werden gemaakt: ja / neen (1) | |||||||
| Functie: Gedelegeerd bestuurder Mandaat: 02/04/2008-06/04/2011 Roovers Hubert Karel Marie Functie: Gedelegeerd bestuurder Mandaat: 02/04/2008 - 06/04/2011 |
Bankastraat 123, 2585 EL 's Gravenhage (Nederland) Franklin Rooseveltlaan 38, 4835 AB Breda (Nederland) |
(vervolg op volgende bladzijden) | |||||
| Zijn gevoegd bij deze jaarrekening: | , het jaarverslag . het verslag van de commissarissen |
||||||
| Totaal aantal neergelegde bladen: | Nummers van de bladen van het standaardformulier die niet werden neergelegd omdat ze niet dienstig zijn: |
||||||
| (naam en hoedanigheid) | Handtekening | Handtekening (naam en hoedanigheid) |
|||||
| 1 Schrappen wat niet van toepassing is. 3 Facultatieve vermelding |
van Gerrevink Reinier Gedelegeerd Bestuurder |
Hubert Roovers Gedelegeerd Bestuurder |
|||||
| 431,391,860 btw-nr. |
VOL2/L. |
|---|---|
Vervolg van de lijst der BESTUURDERS, ZAAKVOERDERS EN COMMISSARISSEN (VOL 1.)
Nicolaas J.M. van Ommen Beethovenweg 50, 2202 AH Noordwijk aan Zee (Nederland) Functie: Bestuurder Mandaat: 07/04/2010 - 03/04/2013
Tom de Witte Kamerlingh Onnestraat 69, 2984 ED Ridderkerk, Nederland Functie: Bestuurder Mandaat: 01/01/2009 - 04/04/2012
Jean-Pierre Blumberg Plataandreef 7, 2900 Schoten Functie: Bestuurder Mandaat: 07/04/2010 - 03/04/2013
European Maritime Surveys Organisation BVBA vertegenwoordigd door Chris Peeters Jan Moorkensstraat 68, 2600 Antwerpen Functie: Bestuurder Mandaat: 01/01/2008 - 06/04/2011
Deloitte bedrijfsrevisoren o.v.v.e. CVBA vertegenwoordigd door Frank Verhaegen en Kathleen De Brabander Berkenlaan 8b, 1831 Diegem Functie: Commissaris Mandaat: 07/04/2010 - 03/04/2013
Het bestuursorgaan verklaart dat geen enkele verificatie- of correctietaak werd opgedragen aan iemand die daar wettelijk niet toe gemachtigd is met toepassing van de artikelen 34 en 37 van de wet van 22 april 1999 betreffende de boekhoudkundige en fiscale beroepen.
Werd de jaarrekening geverifieerd of gecorrigeerd door een externe accountant of door een bedrijfsrevisor die niet commissaris is? JA / NEEN1
Indien JA, moeten hierna worden vermeld : naam, voornamen, beroep en woonplaats van elke externe accountant of bedrijfsrevisor en zijn lidmaatschapsnummer bij het Instituut der Accountants of het Instituut der Bedrijfsrevisoren, evenals de aard van zijn opdracht (A. Het voeren van de boekhouding van de onderneming; B. Het opstellen van de jaarrekening van de onderneming; C. Het verifiëren van deze jaarrekening; D. Het corrigeren van deze jaarrekening).
Indien taken bedoeld onder A. (Het voeren van de boekhouding van de onderneming) of onder B. (Het opstellen van de jaarrekening) uitgevoerd zijn door erkende boekhouders of door erkende boekhouders-fiscalisten, kunnen hierna worden vermeld: naam, voornamen, beroep en woonplaats van elke erkende boekhouder of elke erkende boekhouderfiscalist en zijn lidmaatschapsnummer bij het Beroepsinstituut van erkende Boekhouders en Fiscalisten, evenals de aard van zijn opdracht (A. Het voeren van de boekhouding van de onderneming; B. Het opstellen van de jaarrekening).
| Naam, voornamen, beroep en woonplaats | Lidmaatschaps- | Aard van de |
|---|---|---|
| nummer | opdracht $(A, B, C \neq n/\text{of } D)$ | |
1Schrappen wat niet van toepassing is
2 Facultatieve vermelding.
| in duizenden $\epsilon$ | Toelichting | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| Huurinkomsten | 4 | 20.764 | 20.537 |
| Met verhuur verbonden kosten | 4 | $-12$ | $-104$ |
| NETTOHUURRESULTAAT | 20.752 | 20.433 | |
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen |
4 | 1.317 | 1.267 |
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen |
4 | $-1.317$ | $-1.267$ |
| Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | $-3$ | $-2$ | |
| VASTGOEDRESULTAAT | 20.749 | 20.431 | |
| Technische kosten | 5 | $-619$ | $-573$ |
| Commerciële kosten | 5 | $-185$ | $-247$ |
| Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen | 5 | $-135$ | $-128$ |
| Beheerskosten van het vastgoed | 5 | $-1.077$ | $-1.202$ |
| Andere vastgoedkosten | -3 | $-5$ | |
| VASTGOEDKOSTEN | $-2.019$ | $-2.155$ | |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 18.730 | 18.276 | |
| Algemene kosten | 6 | $-1.022$ | $-1.086$ |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | 28 | 51 | |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VÓOR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE |
17.736 | 17.241 | |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 8 | 167 | $-1.467$ |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen |
9 | 4.830 | 1.877 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 22.733 | 17.651 | |
| Financiële opbrengsten | 10 | 175 | 201 |
| Interestkosten | 10 | $-5.028$ | $-5.013$ |
| Andere financiële kosten | 10 | $-14$ | $-34$ |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) |
10 | $-126$ | $-822$ |
| Variaties in financiële vaste activa | 10 | 62 | 818 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | 10 | $-4.931$ | $-4.850$ |
| RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN | 17.802 | 12.801 | |
| Belastingen | 11 | $-159$ | 5 |
| NETTORESULTAAT | 17.643 | 12.806 | |
| Toelichting: | |||
| Operationeel uitkeerbaar resultaat | 12 | 12.710 | 12.400 |
| Portefeuilleresultaat | 4.997 | 410 | |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) en financiële vaste activa |
-64 | -4 | |
| Toerekenbaar aan: | |||
| Aandeelhouders van de vennootschap | 17.643 | 12.806 |
| RESULTAAT PER AANDEEL | Toelichting | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 12 | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Nettoresultaat (in $\epsilon$ ) | 12 | 3,47 | 2,52 |
| Verwaterd nettoresultaat (in ) | 12 | 3,47 | 2,52 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat (in $\xi$ ) | 12 | 2,50 | 2,44 |
| $GLOBAALRESULTAAT$ in duizenden $\epsilon$ | 2010 | 2009 | |
| NETTORESULTAAT | 17.643 | 12.806 | |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en nassiva (effectieve | $\sim -1$ | $\sim$ $ \sim$ |
| $\alpha$ respectively. The interest of the contribution of the contribution of the contribution of $\alpha$ hedges $-$ IAS 39) |
||
|---|---|---|
| GLOBAALRESULTAAT | 18.021 | 11.854 |
| ACTIVA in duizenden € | Toelichting | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| Vaste Activa | 327.984 | 323.195 | |
| Immateriële vaste activa | 16 | 27 | |
| Vastgoedbeleggingen 1 | 13 | 326.331 | 321.567 |
| Andere materiële vaste activa | 165 | 191 | |
| Financiële vaste activa | 14 | 1.454 | 1.392 |
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | 18 | 18 | |
| Vlottende Activa | 5.155 | 13.906 | |
| Activa bestemd voor verkoop | 15 | 287 | 7.649 |
| Handelsvorderingen | 15 | 376 | 357 |
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 15 | 3.505 | 4.672 |
| Kas en kasequivalenten | 750 | 1.069 | |
| Overlopende rekeningen | 237 | 159 | |
| TOTAAL ACTIVA | 333.139 | 337.101 |
$\approx$
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden $\epsilon$ | Toelichting | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| Eigen vermogen | 205.206 | 199,576 | |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders | 205.206 | 199.576 | |
| Kapitaal | 16 | 97.213 | 97.213 |
| Uitgiftepremies | 16 | 4.183 | 4.183 |
| Reserves | 99.039 | 97.801 | |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 17.643 | 12.806 | |
| Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
16 | $-8.039$ | $-8.039$ |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | $-4.833$ | $-4.388$ |
| Verplichtingen | 127.933 | 137.525 | |
|---|---|---|---|
| Langlopende verplichtingen | 75.436 | 88.381 | |
| Voorzieningen | 17 | 195 | 320 |
| Langlopende financiële schulden | 19 | 75.193 | 88,010 |
| Kredietinstellingen | 75.179 | 87.993 | |
| Financiële leasing | 14 | 17 | |
| Andere langlopende verplichtingen | 48 | 51 | |
| Kortlopende verplichtingen | 52.497 | 49.144 | |
| Voorzieningen | 17 | 56 | $\Omega$ |
| Kortlopende financiële schulden | 19 | 46.548 | 43.002 |
| Kredietinstellingen | 46.545 | 42.999 | |
| Financiële leasing | 3 | 3 | |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 18 | 4.077 | 4.300 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 18 | 632 | 681 |
| Overlopende rekeningen | 18 | 1.184 | 1.161 |
$1$ Inclusief projectontwikkelingen
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 333.139 337.101 | |
|---|---|---|
| SCHULDGRAAD | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Schuldgraad (max. 65 %) (%) | 36% | 39 % |
| NETTOACTIEF PER AANDEEL $in \in$ | 2010 | 2009. |
| . | . | . |
|---|---|---|
| Nettoactiefwaarde (reële waarde) | 40.41 | 39.30 |
| Nettoactiefwaarde (investeringswaarde) | 41.99 | 40,88 |
$\tilde{\mathbf{e}}$
MUTATIE-OVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN
$\circ$ $\circ$ $\circ$ $\circ$ $-10.868$ 199.576 $\circ$ $\circ$ $\circ$ 198.589 11.854 $\subset$ Ö vermogen $-12.392$ 18.021 205.206 Totaal eigen -952 378 $-823$ $-3.436$ $-4.388$ $-4.833$ Variatie in waarde van financiële de reële activa en passiva 72 $-8.039$ $-8.111$ $-8.039$ Impact op de reële waarde* 818 Nettoresu 19.372 $-8.775$ -186 Ż. $-10.868$ 17.643 410 823 12.806 461 12.806 io. 17.643 $-12.392$ taat van boekjaar het 410 818 Reserve 89.368 $-72$ 8.775 186 4 99.039 $-461$ $\circ$ 97.801 $\mathfrak o$ 4,183 premie 4.183 4.183 Uitgifte 97.213 97.213 97.213 Kapitaal Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva Overboeking van portefeuilleresultaat naar reserves 2009 Overboeking van portefeuilleresultaat naar reserves Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva via winst- en verliesrekening Variaties in financiële vaste activa Variaties in financiële vaste activa via winst- en vertiesrekening 2009 Impact op de reële waarde * Balans op 31 december 20092 Balans op 31 december 2008 Balans op 31 december 2010 Dividend boekjaar 2009 Dividend boekjaar 2008 Overige mutaties Globaalresultaat 2010 Globaalresultaat 2009 Overige mutaties in duizenden $\epsilon$ Overboekingen: Overboekingen:
* van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
$7/41$
<sup>2 De overboekingen van zowel de "impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen" als van de "variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva via winst- en verliesrekening" worden vanaf boekjaar 2010 niet meer tijdens het boekjaar verricht maar enkel na de goedkeuring van de resultaatsverwerking door de algemenen vergadering van aandeelhouders (in april van het volgende boekjaar). Aangezien dit overboekingen binnen twee posten van het eigen vermogen betreft, heeft dit geen impact op het totale eigen vermogen van de bevak.
ENKELVOUDIG KASSTROOMOVERZICHT
| in duizenden $\epsilon$ | Toelichting | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| KAS EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR | 1.069 | 470 | |
| 1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | 13.729 | 12.407 | |
| Operationeel resultaat | 22.733 | 17.651 | |
| Betaalde intresten (exclusief geactiveerde financieringskosten) | $-4,936$ | $-5.112$ | |
| Andere niet operationele elementen | $-209$ | 146 | |
| Aanpassing van het resultaat voor niet-kasstroomverrichtingen: - Afschrijvingen op immateriële en andere materiële vaste activa |
$-4.889$ 109 |
$-197$ 107 |
|
| - Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen | 8 | $-167$ | 1.467 |
| - Spreiding van de huurkortingen en huurvoordelen toegekend aan huurders |
9 | 73 | $-26$ |
| - Variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen |
9 | $-4.830$ | $-1.877$ |
| - Variaties in financiële vaste activa | 10 | $-62$ | $-818$ |
| - Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet effectieve hedges - IAS 39) |
10 | 126 | 822 |
| - Overige niet-kasstroomverrichtingen | $-138$ | 128 | |
| Variatie in de behoefte van het werkkapitaal: | 1.030 | $-81$ | |
| Beweging van activa | |||
| - Handelsvorderingen | 15 | $-19$ | 60 |
| - Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 15 | 1.167 | 1.690 |
| - Overlopende rekeningen | 78 | 128 | |
| Beweging van verplichtingen | |||
| - Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 18 | $-223$ | 458 |
| - Andere kortlopende verplichtingen | 18 | $-49$ | $-2.578$ |
| - Overlopende rekeningen | 76 | 161 | |
| 2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten | 7.367 | $-3.104$ | |
| Aankopen van immateriële en andere materiële vaste activa | $-78$ | $-52$ | |
| Investeringen in bestaande vastgoedbeleggingen | 13 | $-162$ | $-3.645$ |
| Investeringen in projectontwikkelingen | 13 | $\Omega$ | $-93$ |
| Investeringen in activa bestemd voor verkoop | $-5$ | $-467$ | |
| Geactiveerde financieringskosten | 13 | $\Omega$ | $-14$ |
| Verwerving van activa met uitgestelde betaling Opbrengsten uit de verkoop van vastgoedbeleggingen en andere |
$\Omega$ | 21 | |
| projectontwikkelingen | 7.612 | 1.146 | |
| 3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten | $-21.415$ | $-8.704$ | |
| Terugbetaling van leningen | 19 | $-34.017$ | $-10.176$ |
| Opname van leningen | 19 | 25.000 | 12.350 |
| Aflossing van financiële leaseverplichtingen | $-3$ | -4 | |
| Ontvangen langlopende verplichtingen als waarborg | $-3$ | -6 | |
| Betaling van dividenden | 12 | $-12.392$ | $-10.868$ |
| KAS EN KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR | 750 | 1.069 |
Intervest Retail nv heeft als beursgenoteerde vastgoedbevak haar enkelvoudige jaarrekening opgesteld in overeenstemming met de "International Financial Reporting Standards" (IFRS), zoals aanvaard binnen de Europese Unie. In het KB van 21 juni 2006 is een schema voor de jaarrekening van de vastgoedbevaks gepubliceerd.
Het schema houdt voornamelijk in dat in de resultatenrekening het resultaat op de portefeuille afzonderlijk wordt weergegeven. Dit resultaat op de portefeuille omvat alle bewegingen in de vastgoedportefeuille en bestaat uit:
Het resultaat op de portefeuille wordt niet uitgekeerd aan de aandeelhouders, maar wordt overgeboekt naar, of van, de reserves.
Intervest Retail is een openbare vastgoedbevak met maatschappelijke zetel in België. De jaarrekening van Intervest Retail (de "Vennootschap") is opgesteld en vrijgegeven voor publicatie door de raad van bestuur op 21 februari 2011 en zal ter goedkeuring worden voorgelegd aan de algemene vergadering van aandeelhouders op 6 april 2011.
De enkelvoudige jaarrekening wordt opgesteld in overeenstemming met de "International Financial Reporting Standards" (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie en volgens het KB van 21 juni 2006. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties gepubliceerd door de International Accounting Standards Board ('IASB') en de International Financial Reporting Interpretations Committee ('IFRIC'), voor zover van toepassing op de activiteiten van de vennootschap en effectief op boekjaren aanvangend vanaf 1 januari 2010.
De volgende gepubliceerde standaarden en interpretaties zijn voor het huidige boekjaar effectief geworden maar hebben geen effect op de presentatie, de toelichting of de financiële resultaten van de Vennootschap, IFRS 3 - Business Combinations, aanpassingen aan IFRS 5 and IFRS 7 als gevolg van het Annual Improvements Project (Mei 2008), wijzigingen aan IFRS 2, IFRS 5, IFRS 8, IAS 1, IAS 7, IAS 17, IAS 18, IAS 27 IAS 36, IAS 38, IAS 39, IFRIC 9, IFRIC 16 als gevolg van het Annual Improvements Project (April 2009), wijziging van IAS 39 - Eligible Hedged Items, wijziging van IFRS 2 - Group Cash Settled Transactions en de opname in de standaard van IFRIC 8 en IFRIC 11, IFRIC 12 - Service Concession Arrangements, IFRIC 15 - Agreements for the Construction of Real Estate, IFRIC 16 - Hedges of a Net Investment in a Foreign Operation, IFRIC 17 - Distributions of Non-Cash Assets to Owners, IFRIC 18 - Transfers of Assets from Customers
Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties die nog niet van kracht zijn in 2010
Onderstaande gewijzigde standaarden worden als meest relevant beschouwd voor de vannootschap:
Amendment to IAS 32 - Classification of Rights Issues (1/2/2010), IFRIC 19 - Extinguishing Financial Liabilities with Equity Instruments (1/7/2010), Revision of IAS 24 - Related Party Transactions
(1/1/2011). Amendment of IFRIC 14 - Prepayments of a Minimum Funding Requirement (1/1/2011). verbeteringen aan IFRS (2009 - 2010) (van toepassing voor boekjaren vanaf 1 januari 2011).
De Vennootschap verwacht geen impact op de presentatie, de toelichting of de financiële resultaten als gevolg van deze nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties
IFRS 9 - Financial instruments: classification and measurement (1/1/2013). De Vennootschap dient de impact na te gaan van deze nieuwe standaard, indien van toepassing, op de classificatie en de waardering van de financiële activa en passiva, inclusief derivaten en hedge accounting.
De enkelvoudige jaarrekening wordt uitgedrukt in duizenden $\epsilon$ , afgerond naar het dichtstbijzijnde duizendtal.
De boekhoudprincipes worden consistent toegepast en de enkelvoudige jaarrekening wordt vóór winstverdeling opgesteld.
Transacties in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op de transactiedatum geboekt. Monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden gewaardeerd aan de slotkoers van kracht op balansdatum. Wisselkoersverschillen die voortvloeien uit transacties in vreemde valuta en uit omzetting van monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta, worden in de winst- en verliesrekening opgenomen in de periode waarin ze zich voordoen. Niet monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op de transactiedatum omgezet.
Opbrengsten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is ontvangen of waarop recht is verkregen. Opbrengsten worden slechts opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen zullen toekomen aan de entiteit en met voldoende zekerheid kunnen worden bepaald.
De huurinkomsten, de ontvangen operationele leasebetalingen en de andere inkomsten en kosten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen in de perioden waarop ze betrekking hebben.
De vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten worden gespreid in de tijd, over het aantal maanden huur dat de huurder als schadevergoeding betaalt, voor zover het betrokken vastgoed voor die periode niet verhuurd wordt. Indien het betrokken vastgoed wel wordt herverhuurd, worden de schadevergoedingen voor verbreking van het huurcontract in het resultaat genomen van de periode waarin ze zijn ontstaan of, indien deze bij herverhuring in een latere periode nog niet volledig zijn gespreid in de tijd, voor het resterende gedeelte op het moment van herverhuring.
De kosten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is betaald of die verschuldigd is en worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen in de perioden waarop ze betrekking hebben.
Resultaat op verkoop en variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
De variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen is gelijk aan het verschil tussen de boekwaarde en de laatste reële waarde zoals geschat door de onafhankelijke vastgoeddeskundige.
Dergelijke vergelijking gebeurt minstens vier maal per jaar voor de hele portefeuille van vastgoedbeleggingen. Bewegingen in de reële waarde van het vastgoed worden in de winst- en verliesrekening opgenomen in de periode waarin ze ontstaan.
Het resultaat als gevolg van de verkoop van onroerende activa is gelijk aan het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde (i.e. de reële waarde bepaald door de vastgoeddeskundige op het einde van het vorige boekjaar), verminderd met de verkoopkosten.
Het financieel resultaat bestaat uit de interestkosten op leningen en bijkomende financieringskosten, verminderd met de opbrengsten van beleggingen.
De belastingen op het resultaat van het boekjaar omvatten de over de verslagperiode en vorige verslagperioden verschuldigde en verrekenbare belastingen, de uitgestelde belastingen alsmede de verschuldigde exit tax. De belastingslast wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen tenzij ze betrekking heeft op elementen die onmiddellijk in het eigen vermogen worden opgenomen. In dit laatste geval wordt ook de belasting ten laste van het eigen vermogen genomen.
Voor de berekening van de belasting op de fiscale winst van het jaar worden de op het ogenblik van afsluiting van kracht zijnde belastingtarieven gebruikt.
Voorheffingen op het dividend worden opgenomen in het eigen vermogen als een deel van het dividend tot het ogenblik dat ze ter betaling worden gesteld.
De exit tax, verschuldigd door vennootschappen die door de vastgoedbevak overgenomen worden, komen in mindering van de vastgestelde herwaarderingsmeerwaarde bij fusie en worden opgenomen als verplichting.
Belastingvorderingen en -verplichtingen worden gewaardeerd tegen het belastingtarief geldig in de periode waarop ze betrekking hebben.
Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen worden geboekt op basis van de schuldmethode ('liability methode') voor alle tijdelijke verschillen tussen de belastbare basis en de boekwaarde voor financiële rapporteringdoeleinden en dit zowel voor activa als verplichtingen. Uitgestelde belastingvorderingen worden slechts erkend indien het waarschijnlijk is dat er belastbare winsten zullen zijn waartegen de uitgestelde belastingvordering kan tegen worden afgezet.
Het gewoon nettoresultaat per aandeel wordt berekend door het nettoresultaat als blijkt uit de winst- en verliesrekening, te delen door het gewogen gemiddelde van het aantal uitstaande gewone aandelen (i.e. het totaal aantal uitgegeven aandelen min de eigen aandelen) gedurende het boekjaar.
Voor de berekening van het verwaterd nettoresultaat per aandeel wordt het nettoresultaat dat aan de gewone aandeelhouders toekomt en het gewogen gemiddelde aantal uitstaande aandelen aangepast voor het effect van potentiële gewone aandelen die tot verwatering leiden.
Immateriële vaste activa worden opgenomen tegen kostprijs, verminderd met de eventuele geaccumuleerde afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen, als het waarschijnlijk is dat de verwachte toekomstige economische voordelen die kunnen worden toegerekend aan het actief naar de entiteit zullen vloeien en dat de kostprijs van het actief betrouwbaar kan worden Vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen
Vastgoedbeleggingen omvatten alle gebouwen en terreinen die verhuurklaar zijn en (geheel of gedeeltelijk) huurinkomsten genereren, met inbegrip van de gebouwen waar een beperkt gedeelte wordt aangehouden voor eigen gebruik en de gebouwen onder operationele leaseovereenkomsten.
Onder de projectontwikkelingen vallen de terreinen en gebouwen in ontwikkeling waardoor deze gedurende een bepaalde tijd enkel investeringen vergen zonder inkomsten te genereren.
De eerste opname in de balans gebeurt aan de aanschaffingswaarde met inbegrip van transactiekosten zoals professionele erelonen, wettelijke diensten, registratierechten en andere overdrachtsbelastingen. Ook de exit tax, verschuldigd door vennootschappen die door de vastgoedbevak worden opgeslorpt maakt deel uit van de aanschaffingswaarde.
De commissielonen betreffende de aankopen van gebouwen worden beschouwd als bijkomende kosten van die aankopen en worden toegevoegd aan de aanschaffingswaarde.
Indien het vastgoed verkregen wordt via de verwerving van de aandelen van een vastgoedvennootschap, via de inbreng in natura van een gebouw tegen uitgifte van nieuwe aandelen of via de fusie door overname van een vastgoedvennootschap, worden de aktekosten, audit- en consultingkosten, wederbeleggingsvergoedingen en handlichtingskosten van de financieringen van de opgeslorpte vennootschappen en andere fusiekosten eveneens geactiveerd.
De uitgaven voor werken aan vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen, komen ten laste van de winst of het verlies van het boekjaar indien de uitgaven geen positief effect hebben op de verwachte toekomstige economische voordelen en worden geactiveerd indien de verwachte economische voordelen die aan de entiteit toekomen erdoor verhogen.
Er worden vier soorten latere uitgaven met betrekking tot vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen onderscheiden:
Na de initiële opname worden de vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen gewaardeerd door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen aan investeringswaarde. De vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen worden hiervoor trimestrieel gewaardeerd op basis van contante waarde van markthuren en/of effectieve huurinkomsten, desgevallend na aftrek van verbonden kosten in overeenstemming met de International Valuation Standards 2001 opgesteld door het International Valuation Standards Committee.
Waarderingen worden opgesteld door het actualiseren van de jaarlijkse netto huur ontvangen van de huurders, verminderd met de verbonden kosten. De actualisatie gebeurt op basis van de vield factor die afhankelijk is van het inherente risico van het betrokken pand.
De vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen worden, conform IAS 40, in de balans opgenomen aan reële waarde. Deze waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw of project zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten.
Aangaande de omvang van deze registratierechten publiceerde de Belgische Vereniging van Asset Managers (BEAMA) op 8 februari 2006 een persbericht dienaangaande (zie www.beama.be publicaties - persberichten: "Eerste toepassing van de IFRS boekhoudregels").
Een groep van onafhankelijke vastgoeddeskundigen, die de periodieke waardering van de gebouwen van vastgoedbevaks uitvoeren, oordeelden dat voor transacties m.b.t. gebouwen in België met een globale waarde lager dan € 2,5 miljoen, rekening moet worden gehouden met de registratierechten van 10,0 % tot 12,5 % naargelang het gewest waar deze goederen zich bevinden.
Voor transacties m.b.t. gebouwen met een globale waarde hoger dan € 2,5 miljoen en gezien de waaier van methodes van eigendomsoverdracht die in België worden gebruikt, hebben diezelfde deskundigen -op basis van een representatief staal van 220 transacties die in de markt tussen 2002 en 2005 zijn gerealiseerd en die in totaal € 6,0 miljard vertegenwoordigen- het gewogen gemiddelde van de rechten gewaardeerd op 2,5 %.
In concreto betekent het dat de reële waarde gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,025 (voor gebouwen met een waarde hoger dan € 2,5 miljoen) of de investeringswaarde gedeeld door 1,10/1,125 (voor gebouwen met een waarde lager dan € 2,5 miljoen). Aangezien Intervest Retail in principe enkel samengestelde portefeuilles van individuele panden op de markt te koop aanbiedt, en deze doorgaans een hogere investeringswaarde hebben van € 2,5 miljoen, werd de reële waarde berekend door de investeringswaarde te delen door 1,025.
Het verschil tussen de reële waarde van het vastgoed en de investeringswaarde van het vastgoed zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen, wordt op het einde van de periode opgenomen in de post "Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen" in het eigen vermogen.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen worden opgenomen in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling toegewezen aan de reserves.
De interestkosten die rechtstreeks zijn toe te rekenen aan projectontwikkelingen worden geactiveerd als een deel van de kostprijs. Voor de leningen die algemeen worden afgesloten om activa te verwerven wordt de interestkost die in aanmerking komt voor opname als deel van de kostprijs van de projectontwikkelingen, bepaald door een activeringspercentage op de uitgave van de activa toe te passen. Het activeringspercentage is gelijk aan het gewogen gemiddelde van de interestkosten met uitsluiting van de leningen die specifiek worden aangegaan. Het bedrag van de interestkosten dat tijdens een periode is geactiveerd, mag niet hoger liggen dan het bedrag van de interestkosten die tijdens de periode zijn uitgegeven. De activering vangt aan op het ogenblik dat de uitgaven voor het actief worden gedaan, de interestkosten worden gemaakt en de activiteiten nodig om het actief voor te bereiden aan de gang zijn. De activeringen worden opgeschort tijdens
lange onderbrekingsperioden. Jaarlijks wordt in de toelichting informatie verschaft over de methodes die zijn gehanteerd voor de interestkosten, het bedrag van de interestkosten dat tijdens de periode geactiveerd is en het gebruikte activeringspercentage.
Overheidssubsidies in verband met deze activa komen in mindering van de kostprijs. Indien de kostprijs hoger is dan de realisatiewaarde, wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen.
De gebouwen voor eigen gebruik worden in de balans opgenomen aan reële waarde indien slechts een beperkt gedeelte door de entiteit wordt bezet voor haar eigen gebruik. In het andere geval wordt het gebouw geclassificeerd in de "andere materiële vaste activa".
De commissies betaald aan makelaars in het kader van een verkoopmandaat komen ten laste van de gerealiseerde winst of verlies op de verkoop.
De gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop van een vastgoedbelegging of projectontwikkeling komen in de winst- en verliesrekening van de verslagperiode onder de post 'resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen' en worden bij de resultaatsverdeling toegewezen aan de reserves.
Activa bestemd voor verkoop betreft onroerende goederen waarvan de boekwaarde zal worden gerealiseerd in een verkooptransactie en niet door het voortgezet gebruik ervan. De gebouwen bestemd voor verkoop worden gewaardeerd conform IAS 40 aan reële waarde.
Andere materiële vaste activa
De vaste activa onder zeggenschap van de entiteit die niet aan de definitie van een vastgoedbelegging voldoen worden geclassificeerd als "andere materiële vaste activa".
De andere materiële vaste activa worden initieel opgenomen tegen kostprijs en daarna gewaardeerd in overeenstemming met het kostprijsmodel.
Overheidssubsidies komen in mindering van de kostprijs. Bijkomende kosten worden slechts geactiveerd indien de toekomstige economische voordelen met betrekking tot het materieel vast actief toenemen.
Andere materiële vaste activa worden afschreven op basis van de lineaire afschrijvingsmethode. De afschrijving vangt aan op het moment dat het actief klaar is voor gebruik zoals voorzien door het management. De volgende percentages zijn van toepassing op jaarbasis:
| · installaties, machines en uitrusting | 20 % | |
|---|---|---|
| $\mathbf{c}$ | meubilair en rollend materieel | |
| · informaticamaterieel | ||
| « vastgoed voor eigen gebruik: | ||
| terreinen | $0\%$ | |
| o gebouwen | 5 % | |
| « andere materiële vaste activa | 16% |
Indien er indicaties zijn dat een actief mogelijk een bijzonder waardeverminderingsverlies heeft ondergaan, wordt de boekwaarde vergeleken met de realiseerbare waarde. Indien de boekwaarde hoger is dan de realiseerbare waarde wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen.
Op het ogenblik van de verkoop of van de buitengebruikstelling van materiële vaste activa wordt de boekwaarde niet langer opgenomen in de balans en wordt de winst of het verlies in de winst- en verliesrekening opgenomen.
Waardeverminderingsverliezen
De boekwaarde van de activa van de onderneming wordt periodiek geanalyseerd om te onderzoeken of er een aanleiding tot waardeverminderingen bestaat. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen als de boekwaarde van het actief hoger is dan de realiseerbare waarde.
Handelsvorderingen worden initieel geboekt aan reële waarde, en worden vervolgens gewaardeerd aan de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de effectieve-rentemethode. Passende bijzondere waardeverminderingsverliezen worden opgenomen in de winst- en verliesrekening voor geschatte niet realiseerbare bedragen indien er objectieve aanwijzingen zijn dat er een bijzonder waardeverminderingsverlies is opgetreden. Het verliesbedrag wordt bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de contante waarde van toekomstige, geschatte kasstromen contant gemaakt tegen de oorspronkelijk effectieve rentevoet bij de eerste opname.
Beleggingen worden opgenomen en niet langer opgenomen op de transactiedatum indien de in- of verkoop van de belegging gebonden is aan een contract waarvan de voorwaarden de levering van het actief voorschrijven binnen de termijn die op de desbetreffende markt algemeen voorgeschreven of overeengekomen is. Initieel worden zij gewaardeerd aan de reële waarde, vermeerderd met de direct toerekenbare transactiekosten.
Schuldbewijzen waarvan de vennootschap stellig voornemens is en in staat is ze aan te houden tot het einde van de looptijd (tot einde looptijd aangehouden schuldbewijzen) worden gewaardeerd aan geamortiseerde kostprijs berekend met behulp van de effectieve-rentemethode en verminderd met de eventuele afboekingen wegens bijzondere waardeverminderingsverliezen ten einde rekening te houden met niet realiseerbare bedragen. Dergelijke bijzondere waardeverminderingsverliezen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen als en alleen als er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingsverliezen. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden teruggenomen in volgende periodes wanneer de stijging in de realiseerbare waarde objectief in verband kan worden gebracht met een gebeurtenis die na de afboeking plaatsvond. De terugname kan niet de geamortiseerde kostprijs overtreffen zoals deze zou zijn geweest als de bijzondere waardevermindering niet was opgenomen.
Geldmiddelen en kasequivalenten omvatten contanten, direct opvraagbare deposito's en andere kortlopende, uiterst liquide beleggingen die onmiddellijk kunnen worden omgezet in geldmiddelen waarvan het bedrag gekend is en die geen materieel risico van waardevermindering in zich dragen.
Financiële verplichtingen en eigen-vermogensinstrumenten uitgegeven door de vennootschap worden geclassificeerd op basis van de economische realiteit van de contractuele afspraken en de definities van een financiële verplichting en een eigen-vermogensinstrument. Een eigenvermogensinstrument is elk contract dat het overblijvende belang omvat in de activa van de vennootschap, na aftrek van alle verplichtingen. De grondslagen voor financiële verslaggeving met betrekking tot specifieke financiële verplichtingen en eigen-vermogensinstrumenten worden hieronder beschreven.
Interestdragende bankleningen en kredietoverschrijdingen worden initieel gewaardeerd aan reële waarde en worden vervolgens gewaardeerd volgens de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de effectieve-rentemethode. Elk verschil tussen de ontvangsten (na transactiekosten) en de vereffening of aflossing van een lening wordt opgenomen over de leningstermijn en dit in
Handelsschulden worden initieel gewaardeerd aan reële waarde en worden vervolgens gewaardeerd volgens de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de effectieve-rentemethode.
Eigen-vermogensinstrumenten uitgegeven door de onderneming, worden opgenomen voor het bedrag van de ontvangen sommen (na aftrek van direct toewijsbare uitgiftekosten).
De vennootschap gebruikt derivaten teneinde risico's te beperken met betrekking tot ongunstige schommelingen van interestvoeten die voortvloeien uit de operationele, financiële en investeringsactiviteiten. De vennootschap gebruikt deze instrumenten niet voor speculatieve doeleinden en houdt geen derivaten aan en geeft geen derivaten uit voor handelsdoeleinden (trading).
Derivaten worden initieel gewaardeerd aan kostprijs en worden na eerste opname gewaardeerd aan reële waarde.
Bepaalde derivaten kwalificeren niet als afdekkingstransacties. Wijzigingen in de reële waarde van elk derivaat dat niet kwalificeert als een afdekkingstransactie wordt onmiddellijk opgenomen in de winst- en verliesrekening.
De vennootschap heeft bepaalde afdekkingsinstrumenten aangewezen als kasstroomafdekking.
Het effectieve gedeelte van de wijzigingen in de reële waarde van derivaten aangewezen als kasstroomafdekkingen wordt opgenomen in het overzicht van het globaalresultaat. Het nieteffectieve gedeelte wordt opgenomen in de winst- en verliesrekening op de lijn "Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39)".
Bedragen die voorheen werden opgenomen in het overzicht van het globaalresultaat en gecumuleerd in het eigen vermogen, worden geherclassificeerd naar de winst- en verliesrekening wanneer het afgedekte element wordt opgenomen in de winst- en verliesrekening, op dezelfde lijn als het opgenomen afgedekte element. Indien de kasstroomafdekking van een vaststaande toezegging of een verwachte toekomstige transactie tot de opname van een niet-financieel actief of een niet-financiële verplichting leidt, dan wordt op het moment dat het actief of de verplichting wordt geboekt, de winsten of verliezen op het afgeleide financiële instrument die eerder in het eigen vermogen werden verwerkt, opgenomen in de initiële waardering van het actief of de verplichting.
Hedge accounting wordt stopgezet wanneer de vennootschap de afdekkingsrelatie herroept, het afdekkingsinstrument verkoopt of beëindigt, of uitoefent, of wanneer de afdekkingsrelatie niet langer beantwoordt aan hedge accounting. De winst of het verlies gecumuleerd in het eigen vermogen blijft in het eigen vermogen wanneer de toekomstige transactie uiteindelijk wordt opgenomen in de winst- en verliesrekening. Wanneer de toekomstige transactie niet langer verwacht wordt, wordt de winst of het verlies gecumuleerd in het eigen vermogen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen.
Wanneer eigen aandelen ingekocht worden, wordt dit bedrag inclusief direct toerekenbare kosten, geboekt in mindering van het eigen vermogen.
Een voorziening is een verplichting van een onzekere omvang of een onzeker tijdstip. Het bedrag dat wordt opgenomen is de beste schatting van de uitgaven die verreist zijn om de bestaande verplichting op balansdatum af te wikkelen.
Bijdragen aan het groepsverzekeringscontract van het type "toegezegde bijdrage" worden opgenomen als een last van de verslagperiode waarin de gerelateerde prestaties worden verricht door de werknemers.
Dividenden maken deel uit van de reserves tot wanneer de algemene vergadering van aandeelhouders de dividenden toekent. Dividenden worden bijgevolg erkend als een verplichting in de jaarrekening in de periode waarin de dividenduitkering goedgekeurd wordt door de algemene vergadering van aandeelhouders.
Gebeurtenissen na balansdatum zijn gebeurtenissen, zowel gunstige als ongunstige, die plaatsvinden tussen de balansdatum en de datum waarop de jaarrekening wordt goedgekeurd voor uitgifte. Voor gebeurtenissen die informatie verstrekken over de feitelijke situatie op balansdatum wordt het resultaat in de winst- en verliesrekening verwerkt.
De rapportering per segment gebeurt binnen Intervest Retail volgens twee segmenteringsbasissen:
De twee bedrijfssegmenten omvatten de volgende activiteiten:
De categorie "corporate" omvat alle niet aan een segment toewijsbare vaste kosten die door de vennootschap gedragen worden.
| BEDRIJFSSEGMENTERING | Binnenstads- winkels |
Baanwinkels shoppingcentra |
Corporate | TOTAAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden € | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Huurinkomsten | 9.689 | 9.211 | 11.075 | 11.326 | $\mathbf{0}$ | $\Omega$ | 20.764 | 20.537 |
| Met verhuur verbonden kosten |
$-18$ | $-12$ | $-86$ | $\Omega$ | $\Omega$ | $-12$ | $-104$ | |
| NETTOHUURRESULTAAT | 9.689 | 9.193 | 11.063 | 11.240 | 0 | 0 | 20.752 | 20.433 |
| Met beheer verbonden kosten en opbrengsten |
$-1$ | $\Omega$ | $-2$ | $-2$ | $\Omega$ | $\Omega$ | $-3$ | $-2$ |
| VASTGOEDRESULTAAT | 9.688 | 9.193 | 11.061 | 11.238 | $\overline{O}$ | 0 | 20.749 | 20.431 |
| OPERATIONEEL RESUL- TAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE |
9.493 | 8.885 | 10.461 | 10.628 | $-2.218$ | $-2.272$ | 17.736 | 17.241 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen |
$\Omega$ | $\Omega$ | 167 | $-1.467$ | $\Omega$ | $\Omega$ | 167 | $-1.467$ |
| Variaties in reële waarde van vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen |
6.089 | 1.460 | $-1.259$ | 417 | $\Omega$ | $\Omega$ | 4.830 | 1.877 |
| OPERATIONEEL RESUL- TAAT VAN HET SEGMENT |
15.582 | 10.345 | 9.369 | 9.578 | $-2.218$ | $-2.272$ | 22.733 | 17.651 |
| Financieel resultaat | $\Omega$ | $\Omega$ | $\Omega$ | $\Omega$ | $-4.931$ | $-4.850$ | $-4.931$ | $-4.850$ |
| Belastingen | $\Omega$ | 0 | $\Omega$ | 0 | $-159$ | 5 | $-159$ | |
| NETTORESULTAAT | 15.582 | 10.345 | 9.369 | 9.578 | $-7.308$ | $-7.117$ | 17.643 | 12.806 |
| BEDRIJFSSEGMENTERING | Binnenstads- winkels |
Baanwinkels & shoppingcentra |
TOTAAL | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden $\epsilon$ | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Reële waarde van het vastgoed | 169.903 | 163.869 | 156.428 | 157.698 | 326.331 | 321.567 |
| waarvan investeringen tijdens het boekjaar (reële waarde) |
31 | 765 | 131 | 3.015 | 162 | 3.780 |
| Investeringswaarde van het vastgoed Boekhoudkundig rendement van het |
174.151 | 167.966 | 160.338 | 161.640 | 334.489 | 329.606 |
| segment $(\%)$ | 5,7% | 5,6 % | 7,1% | 7,2% | 6,4% | 6,4% |
| Totaal verhuurbare oppervlakte (m 2 ) | 32.147 | 32.147 | 121.551 | 121.576 | 153.698 | 153.723 |
| Bezettingsgraad (%) | 100 % | 100 % | 98 % | 98 % | 99 % | 99 % |
| Desinvesteringen tijdens het boekjaar | $\Omega$ | 0 | $-330$ | $-9.713$ | $-330$ | $-9.713$ |
De bedrijvigheid van Intervest Retail wordt geografisch onderverdeeld in 3 regio's in België met name Vlaanderen, Brussel en Wallonië.
| GEOGRAFISCHE SEGMENTERING |
Vlaanderen | Wallonië | Brussel | TOTAAL | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden $\epsilon$ | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Huurinkomsten Reële waarde van het |
14.342 | 14.578 | 3.585 | 3.472 | 2.837 | 2.487 | 20.764 | 20.537 | |
| vastgoed | 228.131 | 225.851 | 50.796 | 50.091 | 47.404 | 45.625 | 326.331 | 321.567 | |
| Investeringswaarde van het vastgoed Boekhoudkundig |
233.834 | 231.497 | 52.066 | 51.343 | 48.589 | 46.766 | 334.489 | 329.606 | |
| rendement van het segment $(\%)$ (Des) investeringen |
6,3% | 6,5% | 7,1% | 6,9% | 6,0% | 5,5% | 6,4% | 6,4% | |
| tijdens het boekjaar (reële waarde) |
$-175$ | $-8.772$ | 2.839 | 0 | 0 | $-168$ | $-5.933$ |
Huurinkomsten
| in duizenden $\epsilon$ | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Huur | 21.143 | 20.785 |
| Huurkortingen | $-403$ | $-257$ |
| Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten | 24 | |
| Totaal huurinkomsten | 20.764 | 20.537 |
De huurinkomsten bevatten huren, inkomsten van operationele leaseovereenkomsten en opbrengsten die hier direct verband mee houden zoals verleende huurgaranties door promotoren en vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten verminderd met de toegekende huurkortingen en huurvoordelen. De huurkortingen worden gespreid over de periode die loopt vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot de eerstvolgende opzegmogelijkheid van een contract.
De huurinkomsten van Intervest Retail zijn verspreid over 147 verschillende huurders wat het debiteurenrisico beperkt en de stabiliteit van de inkomsten bevordert. De tien belangrijkste huurders maken 44 % (44 % in 2009) van de huurinkomsten uit en zijn steeds vooraanstaande bedrijven in hun sector en maken deel uit van internationale concerns. De belangrijkste huurder vertegenwoordigt 12 % van de huurinkomsten (12 % in 2009). In 2010 zijn er 3 huurders waarvan de huurinkomsten op individuele basis meer dan 5 % vertegenwoordigen van de totale huurinkomsten van Intervest Retail (4 huurders in 2009).
De contante waarde van de toekomstige huurinkomsten tot aan de eerste vervaldatum van de huurovereenkomsten heeft onderstaande inningstermijnen:
| in duizenden $\epsilon$ | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Vorderingen met een resterende looptijd van: | ||
| Hoogstens één jaar | 20.535 | 20.324 |
| Tussen één en vijf jaar | 24.165 | 22.377 |
| Totaal van de toekomstige huurinkomsten | 44.700 | 42.701 |
| in duizenden $\epsilon$ | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Te betalen huur op gehuurde activa en erfpachtvergoedingen | -62 | -62 |
| Waardeverminderingen op handelsvorderingen | $-25$ | $-102$ |
| Terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen | 75 | 60 |
| Totaal met verhuur verbonden kosten | -17 | $-104$ |
De met verhuur verbonden kosten betreffen waardeverminderingen op handelsvorderingen die in het resultaat genomen worden als de boekwaarde hoger is dan de geschatte realisatiewaarde, alsook de kosten en opbrengsten van de verhuring van gebouwen die niet in de vorige rubrieken behoren.
0431.391.860 Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen
| in duizenden $\epsilon$ | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar | 45 | 81 |
| Doorrekeningen van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | 1.272 | 1.186 |
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen |
1.317 | 1.267 |
| Huurlasten gedragen door de eigenaar | $-45$ | -81 |
| Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | $-1.272$ | $-1.186$ |
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen |
$-1.317$ | $-1.267$ |
| Totaal saldo van gerecupereerde huurlasten en belastingen | 0 |
De huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen en de recuperatie van deze lasten betreffen kosten die volgens de wet of volgens de gebruiken ten laste vallen van de huurder. Deze kosten omvatten voornamelijk onroerende voorheffing en huurlasten. De eigenaar staat zelf in voor het beheer van de gebouwen of heeft dit uitbesteed aan een externe vastgoedbeheerder. De eigenaar zal deze kosten overeenkomstig de contractuele afspraken met de huurder wel of niet aan hem doorrekenen.
| in duizenden $\epsilon$ | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Recurrente technische kosten | $-116$ | $-119$ |
| Verzekeringspremies | $-116$ | $-119$ |
| Niet recurrente technische kosten | $-503$ | $-454$ |
| Groot onderhoud | -501 | $-468$ |
| Schadegevallen | $-2$ | 14 |
| Totaal technische kosten | $-619$ | $-573$ |
De technische kosten omvatten onder meer de onderhoudskosten en verzekeringspremies. Onderhoudskosten die als renovatie van een bestaand gebouw kunnen worden beschouwd omdat ze een verbetering van het rendement of de huur veroorzaken, worden niet in kost genomen maar geactiveerd.
| in duizenden $\epsilon$ | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Makelaarscommissies | $-9$ | $-44$ |
| Publiciteit | $-108$ | $-127$ |
| Erelonen van advocaten en juridische kosten | -68 | $-76$ |
| Totaal commerciële kosten | $-185$ | $-247$ |
Commerciële kosten omvatten ondermeer makelaarscommissies.
De commissies betaald aan makelaars na een periode van leegstand worden geactiveerd aangezien de vastgoeddeskundigen, na een periode van leegstand, geschatte commissies in mindering brengen van de geschatte waarde van het vastgoed. De commissies betaald aan makelaars na een onmiddellijke herverhuring, zonder leegstandsperiode, worden niet geactiveerd en komen ten laste van het resultaat aangezien de vastgoeddeskundigen met deze commissies geen rekening houden bij hun waardering.
| in duizenden $\epsilon$ | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Leegstandslasten van het boekjaar | -64 | $-16$ |
| Onroerende voorheffing leegstand | -71 | $-112$ |
| Totaal kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen | $-135$ | $-128$ |
De leegstandskosten hebben voornamelijk betrekking op Shopping Julianus in Tongeren.
| in duizenden $\epsilon$ | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Kosten van het intern beheer van het patrimonium | $-1.077$ | $-1.202$ |
| Vastgoeddeskundigen | $-165$ | $-172$ |
| Personeelsbeloningen | $-647$ | $-735$ |
| Overige kosten | $-265$ | $-295$ |
| Totaal beheerskosten van het vastgoed | $-1.077$ | $-1.202$ |
De beheerskosten van het vastgoed zijn kosten die verband houden met het beheer van de gebouwen. Hieronder worden begrepen de personeelskosten en de indirecte kosten van de directie en het personeel (zoals kosten van kantoor, werkingskosten, enz.) die zorgen voor het beheer van de portefeuille en de verhuringen, afschrijvingen en waardeverminderingen op materiële activa die gebruikt worden voor dit beheer en andere bedrijfskosten die aan het beheer van het vastgoed kunnen worden toegewezen.
| in duizenden $\epsilon$ | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Belasting ICB | $-160$ | $-159$ |
| Bewaarhoudende bank | $-31$ | $-29$ |
| Ereloon commissaris | $-79$ | $-73$ |
| Bezoldigingen bestuurders | $-31$ | $-40$ |
| Liquidity provider | $-14$ | $-14$ |
| Financiële dienst | $-14$ | $-17$ |
| Personeelsbeloningen | $-436$ | $-476$ |
| Overige kosten | $-257$ | $-278$ |
| Totaal algemene kosten | $-1.022$ | $-1.086$ |
Algemene kosten zijn alle kosten die verband houden met het beheer van de vastgoedbevak en de algemene kosten die niet kunnen worden toegewezen aan het beheer van het vastgoed. Deze operationele kosten zijn onder andere algemene administratieve kosten, kosten van het personeel dat zich met het beheer van de vennootschap als zodanig bezighoudt, afschrijvingen en waardeverminderingen op materiële activa die gebruikt worden voor dit beheer en andere bedrijfskosten.
| 2010 | 2009 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kosten van | Kosten | Kosten van | Kosten | |||
| het intern | verbonden | het intern | verbonden | |||
| beheer | aan het | beheer | aan het | |||
| van het | beheer | van het | beheer | |||
| in duizenden $\epsilon$ | patri- | van het | patri- | van het | ||
| monium | fonds | TOTAAL | monium | fonds | TOTAAL | |
| Vergoedingen van de | ||||||
| werknemers | 406 | 306 | 712 | 499 | 350 | 849 |
| Bezoldigingen en andere | ||||||
| beloningen betaald binnen | ||||||
| de 12 maanden | 261 | 216 | 477 | 317 | 240 | 557 |
| Pensioenen en beloningen | ||||||
| na uitdiensttreding | 10 | 7 | 17 | 12 | 7 | 19 |
| Sociale zekerheid | 85 | 49 | 134 | 94 | 57 | 151 |
| Variabele vergoedingen | 25 | 17 | 42 | 33 | 19 | 52 |
| Overige lasten | 25 | 17 | 42 | 43 | 27 | 70 |
| Vergoedingen van het | ||||||
| directiecomité | 241 | 130 | 371 | 236 | 126 | 362 |
| Voorzitter directiecomité | 58 | 58 | 116 | 57 | 57 | 114 |
| Vaste vergoeding | 55 | 55 | 110 | 55 | 55 | 110 |
| Variabele vergoeding | $\overline{3}$ | $\overline{3}$ | 6 | $\overline{2}$ | $\overline{2}$ | 4 |
| Andere leden | ||||||
| directiecomité | 183 | 72 | 255 | 179 | 69 | 248 |
| Vaste vergoeding | 169 | 57 | 226 | 169 | 57 | 226 |
| Variabele vergoeding | 14 | 6 | 20 | 10 | $\overline{4}$ | 14 |
| Pensioenverplichtingen | 0 | 9 | 9 | 0 | 8 | $\delta$ |
| Totaal | ||||||
| personeelsbeloningen | 647 | 436 | 1.083 | 735 | 476 | 1.211 |
Het aantal werknemers op jaareinde 2010, uitgedrukt in voltijdse equivalenten bedraagt 4 personeelsleden en 2 directieleden voor het intern beheer van het patrimonium (2009: respectievelijk 4 en 2) en 5 personeelsleden en 1 directielid voor het beheer van het fonds (2009: respectievelijk 5 en 1).
Voor het personeel in vast dienstverband worden de bezoldigingen, de supplementaire beloningen, de vergoedingen bij uitdiensttreding, de ontslag- en verbrekingsvergoedingen geregeld door de Wet op de arbeidsovereenkomsten van 4 juli 1978, de Wet op de jaarlijkse vakantie van 28 juni 1971, het Paritair Comité waaronder de vennootschap ressorteert en de toepasselijke Cao's in de winsten verliesrekening opgenomen in de periode waarop ze betrekking hebben.
Pensioenen en beloningen na uitdiensttreding, bevatten pensioenen, biidragen voor groepsverzekeringen, levens- en invaliditeitsverzekeringen en hospitalisatieverzekeringen. Intervest Retail heeft, voor haar personeelsleden in vast dienstverband, een groepsverzekeringscontract van "toegezegde bijdrage" (defined contribution plan) bij een externe het type verzekeringsmaatschappii afgesloten. De vennootschap doet bijdragen aan dit fonds dat onafhankelijk is van de vennootschap. Een pensioenplan met toegezegde bijdrageregeling is een plan waarbij de vennootschap vastgelegde premies betaalt en waarbij de vennootschap geen in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft om verdere bijdragen te betalen indien het fonds over onvoldoende activa zou beschikken. De bijdragen van het verzekeringsplan worden gefinancierd door de onderneming. Dit groepsverzekeringscontract volgt de wet Vandenbroucke op de pensioenen. De bijdrageverplichtingen worden in de winst- en verliesrekening, in de periode waarop ze betrekking hebben, opgenomen.
| in duizenden $\epsilon$ | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Aanschaffingswaarde Geaccumuleerde meerwaarden en bijzondere |
281 | 21.538 |
| waardeverminderingsverliezen | 49 | $-11.825$ |
| Boekwaarde (reële waarde) | 330 | 9.713 |
| Verkoopkosten en -opbrengsten | 103 | $-974$ |
| Verkoopprijs | 394 | 9.220 |
| Totaal resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 167 | $-1.467$ |
Het resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen betreft in 2010 voornamelijk de verkoop van een appartement te Hasselt en een appartement te Vilvoorde.
| in duizenden $\epsilon$ | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Positieve variatie op vastgoedbeleggingen | 9.433 | 9.258 |
| Negatieve variatie op vastgoedbeleggingen | $-4.643$ | $-7.357$ |
| Subtotaal variatie op vastgoedbeleggingen | 4.790 | 1.901 |
| Negatieve variatie op projectontwikkelingen | 0 | $-93$ |
| Subtotaal variatie op projectontwikkelingen | 0 | -93 |
| Variatie spreiding huurkortingen en tegemoetkomingen aan huurders | 73 | $-26$ |
| Andere variaties | $-33$ | 95 |
| Subtotaal andere variaties verbonden met de reële waarde van vastgoedbeleggingen |
40 | 69 |
| Totaal variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen |
4.830 | 1.877 |
De positieve variatie van de reële waarde in 2010 van $\epsilon$ 4,8 miljoen is voornamelijk het gevolg van de variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen. Deze bestaan enerzijds uit waardestijgingen ( $\epsilon$ 9,4 miljoen) en anderzijds uit waardedalingen ( $\epsilon$ 4,6 miljoen).
| in duizenden $\epsilon$ | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Financiële opbrengsten | 175 | 201 |
| Interestkosten met vaste interestvoet | $-4.483$ | $-4.194$ |
| Interestkosten met variabele interestvoet | $-545$ | $-819$ |
| Andere financiële kosten Variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva |
$-14$ | $-34$ |
| (niet-effectieve hedges - IAS 39) | $-126$ | $-822$ |
| Variaties in financiële vaste activa | 62 | 818 |
| Totaal financieel resultaat | $-4.931$ | $-4.850$ |
Het financiële resultaat bedraagt - $\epsilon$ 4,9 miljoen en blijft bijgevolg nagenoeg gelijk.
De variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) betreft de wijziging in de marktwaarde van de interest rate swaps die conform IAS 39 niet als cashflow hedging-instrument kunnen geklasseerd worden.
De variaties in financiële vaste activa bevat de herwaardering van de deelneming in Eurolnvest Retail Properties NV.
| in duizenden $\epsilon$ | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Interestkosten op langlopende financiële schulden | $-4.716$ | $-3.525$ |
| Interestkosten op kortlopende financiële schulden | $-812$ | $-1.488$ |
| Totaal interestkosten | $-5.028$ | $-5.013$ |
De gemiddelde interestvoet van de langlopende financiële schulden bedraagt in 2010 4,6 % (2009: 4,4%). De gemiddelde interestvoet van de kortlopende financiële schulden bedraagt voor 2010 1,9 % $(2009:3,1%).$
Het bedrag van de (hypothetische) toekomstige cash outflow voor 2011 van de interestlasten van de op 31 december 2010 opgenomen leningen aan vaste of variabele rentevoet op 31 december 2010 bedraagt circa € 4,7 miljoen (voor 2009: € 4,9 miljoen).
| in duizenden $\epsilon$ | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Complete the Complete Complete Complete Vennootschapsbelasting |
$-159$ | |
| Totaal belastingen | $-159$ |
Met het KB van 15 april 1995 heeft de wetgever een voordelig fiscaal statuut gegeven aan vastgoedbevaks. Indien een vennootschap overstapt naar het statuut van vastgoedbevak, of indien een (gewone) vennootschap fuseert met een vastgoedbevak, moet zij een éénmalige belasting betalen (exit tax). Daarna is de vastgoedvennootschap enkel nog onderworpen aan belastingen op heel specifieke bestanddelen, zoals op "verworpen uitgaven". Op het gros van de winst die voortkomt uit verhuringen en meerwaarden op verkopen van vastgoedbeleggingen wordt dus geen vennootschapsbelasting betaald.
In 2010 omvat de vennootschapsbelasting hoofdzakelijk een regularisatie op voorbije jaren naar aanleiding van een fiscale controle.
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Aantal aandelen bij het begin van het boekjaar | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Aantal aandelen per einde van het boekjaar | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Aanpassingen voor de berekening van de verwaterde winst per aandeel | 0 | $\Omega$ |
| Gewogen gemiddelde aantal aandelen voor de berekening van de verwaterde winst per aandeel |
5.078.525 | 5.078.525 |
| Bepaling van het bedrag van verplichte dividenduitkering | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| -- | -- | -- | -- | -- | ---------------------------------------------------------- |
| in duizenden $\epsilon$ | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat | 17.643 | 12.806 |
| Aan te passen niet-kasstroomverrichtingen begrepen in het nettoresultaat $(+/-)$ |
||
| Afschrijvingen (+) en terugneming van afschrijvingen en waardeverminderingen (-) |
209 | 148 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges $-$ IAS 39) $(+/-)$ |
126 | 822 |
| Variaties reële waarde van financiële vaste activa | -62 | $-818$ |
| Andere niet-kasstroomverrichtingen $(+/-)$ | $-40$ | -69 |
| Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen (+/-) | $-167$ | 1.467 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen (+/-) |
$-4.790$ | $-1.808$ |
| Gecorrigeerd resultaat voor uitkeringsplicht | 12.919 | 12.548 |
| Verplichte uitkering 80 % | 10.335 | 10.038 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat | 12.710 | 12.400 |
De als dividend uitkeerbare winst bedraagt $\epsilon$ 12,7 miljoen in 2010 ten opzichte van $\epsilon$ 12,4 miljoen in 2009.
Het gecorrigeerd resultaat dient geen verdere aanpassingen te ondergaan voor eventuele niet vrijgestelde meerwaarden op verkopen van vastgoedbeleggingen of schuldverminderingen. Bijgevolg is het gecorrigeerd resultaat gelijk aan het bedrag dat vatbaar is voor de verplichte uitkering van 80 $%$
Intervest Retail opteert ervoor om 100 % van het enkelvoudig operationeel uitkeerbaar resultaat uit te keren aan haar aandeelhouders.
Het enkelvoudig operationeel uitkeerbaar resultaat is beschikbaar voor uitkering conform artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen, in overeenstemming met de berekeningswijze van Hoofdstuk 4 van Bijlage C van het KB van 7 december 2010.
| in€ | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Gewone nettoresultaat per aandeel | 3,47 | 2.52 |
| Verwaterde nettoresultaat per aandeel | 3,47 | 2.52 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel | 2.50 | 2.44 |
Het operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel bedraagt bij een 100 % uitkering afgerond $\epsilon$ 2,50 per aandeel.
Na afsluiting van het boekjaar werd onderstaande dividenduitkering voorgesteld door de raad van bestuur. Deze zal voorgelegd worden aan de algemene vergadering van aandeelhouders op 6 april 2011. De dividenduitkering werd, conform IAS 10, niet opgenomen als verplichting en heeft geen effect op de winstbelasting.
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Dividend per aandeel (in $\epsilon$ ) | 2.50 | 2.44 |
| Vergoeding van het kapitaal (in duizenden $\epsilon$ ) Dividenduitkering uitgedrukt in procent van het operationeel uitkeerbaar |
12.696 | 12.392 |
| resultaat $(\%)$ | 100% | 100% |
| Investerings- en herwaarderingstabel |
Vastgoed- beleggingen |
Project- ontwikkelingen |
TOTAAL | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden $\epsilon$ | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Saldo per einde van het vorige boekjaar |
321.567 | 317.076 | $\mathbf 0$ | 7.355 | 321.567 | 324.431 |
| Geactiveerde latere uitgaven | 162 | 3.645 | 0 | 93 | 162 | 3.738 |
| Geactiveerde financieringskosten | $\mathbf{0}$ | 14 | $\Omega$ | 0 | 0 | 14 |
| Verkopen van vastgoedbeleggingen | $-188$ | $-456$ | 0 | 0 | $-188$ | $-456$ |
| Overboekingen naar projectontwikkelingen Overboekingen van (naar) activa |
$\Omega$ | $-613$ | 0 | 613 | $\mathbf{0}$ | $\Omega$ |
| bestemd voor verkoop $(+/-)$ | 0 | 0 | 0 | $-7.968$ | 0 | $-7.968$ |
| Variatie in de reële waarde (+/-) | 4.790 | 1.901 | $\Omega$ | $-93$ | 4.790 | 1.808 |
| Saldo per einde van het boekjaar | 326.331 | 321.567 | $\bf{0}$ | $\mathbf 0$ | 326.331 | 321.567 |
| OVERIGE INFORMATIE | ||||||
| Investeringswaarde van het vastgoed | 334.489 | 329.606 | 0 | 0 | 334.489 | 329.606 |
Voor de sensitiviteitsanalyse van de vastgoedwaardering wordt verwezen naar de beschrijving van de belangrijkste risicofactoren en interne controle- en risicobeheerssystemen.
| 2010 | 2009 |
|---|---|
| 1.454 | 1.392 |
| 1.454 | 1.392 |
| in duizenden $\epsilon$ | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Projectontwikkeling Shopping Park Olen | 7.225 | |
| Vilvoorde Leuvensestraat - appartementen | 287 | 424 |
| Totaal activa bestemd voor verkoop | 287 | 7.649 |
De activa bestemd voor verkoop bevatten de reeds opgelopen bouwkosten voor de appartementen in het project te Vilvoorde.
In januari 2010, heeft Intervest Retail de verkoopakte voor de gronden en resterende gebouwen van het Shopping Park Olen ondertekend met de koper, de projectontwikkelaar Shopping Olen, en is de verkoopprijs ontvangen.
| in duizenden $\epsilon$ | 2010 | 2009. |
|---|---|---|
| Openstaande handelsvorderingen | 372 | 338 |
| Op te stellen facturen en te ontvangen creditnota's | 4 | 19 |
| Dubieuze debiteuren | 171 | 367 |
| Voorziening dubieuze debiteuren | $-171$ | $-367$ |
| Totaal handelsvorderingen | 376 | 357 |
Door de strikte credit control beloopt het aantal dagen openstaand klantenkrediet slechts 6 dagen.
Ouderdomsstructuur van de handelsvorderingen
| in duizenden $\epsilon$ | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| vorderingen < 30 dagen | 19 | 174 |
| vorderingen 30-90 dagen | 143 | |
| vorderingen > 90 dagen | 209 | 211 |
| Totaal openstaande handelsvorderingen | 372 | 338 |
Voor de opvolging van het debiteurenrisico dat Intervest Retail hanteert, wordt verwezen naar de beschrijving van de belangrijkste risicofactoren en interne controle- en risicobeheerssystemen.
| in duizenden $\epsilon$ | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Terug te vorderen BTW | 43 | 101 |
| Terug te vorderen roerende voorheffing | 0 | 978 |
| Vorderingen op verzekeringen | 93 | 3. |
| Vordering op verbonden vennootschappen | 1.258 | 1.408 |
| Terug te vorderen BTW Factory Shopping Messancy (toelichting 24) | 2.111 | 2.111 |
| Overige vorderingen | 0 | |
| Totaal belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 3.505 | 4.672 |
In 2010 is de roerende voorheffing op de liquidatiebonus bij de fusie van Pegasus Vastgoedmaatschappij op 2 april 2008 ontvangen.
| Datum | Verrichting | Kapitaal- beweging |
Totaal uitstaand kapitaal na de verrichting |
Aantal gecreëer de aandelen |
Totaal aantal aandelen |
|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden $\epsilon$ 74 |
in duizenden $\epsilon$ 74 |
in eenheden 3 |
in eenheden 3 |
||
| 15.06.1987 | Oprichting | 3.607 | 3.682 | 146 | 149 |
| 30.06.1996 | Kapitaalverhoging | 62 | 3.744 | 8 | 156 |
| 30.06.1997 | Opslorping | 1.305 | 5.049 | 71 | 227 |
| 31.07.1997 | Kapitaalverhoging | 1.529 | 6.578 | 69 | 296 |
| 22.12.1997 | Opslorping | 3.050 | 9.628 | 137 | 434 |
| 06.11.1998 | Opslorping | 874 | 10.502 | 101 | 535 |
| 23.12.1998 | Opslorping | 23.675 | 34.178 | 1.073 | 1.608 |
| 23.12.1998 | Kapitaalverhoging | 33.837 | 68.015 | 1.723 | 3.332 |
| 23.12.1998 | Kapitaalverhoging | $-3.345$ | 64.670 | $\mathbf 0$ | 3.332 |
| 31.03.1999 | Kapitaalvermindering | 3.977.626 | |||
| 01.11.1999 01.11.1999 |
Fusie GL Trust Kapitaalverhoging (Vastned) |
13.758 21.319 |
78.428 99.747 |
645.778 882.051 |
4.859.677 |
| 25.11.1999 | Kapitaalvermindering (aanzuivering verliezen) |
$-7.018$ | 92.729 | 0 | 4.859.677 |
| 29.02.2000 | Kapitaalverhoging (inbreng Mechelen Bruul) | 2.263 | 94.992 | 90.829 | 4.950.506 |
| 30.06.2000 | Kapitaalverhoging (inbreng La Louvière | 544 | 95.536 | 21.834 | 4.972.340 |
| 30.06.2000 | Kapitaalverhoging (inbreng Louizalaan7) | 1.306 | 96.842 | 52.402 | 5.024.742 |
| 20.09.2000 | Fusie door overname Immorent, Nieuwe Antwerpse Luxe Buildings, Zeven Zeven en News Of The World |
79 | 96.921 | 14.004 | 5.038.746 |
| 20.09.2000 | Omzetting kapitaal in euro en afronding | 79 | 97.000 | 0 | 5.038.746 |
| 08.05.2002 | Fusie door overname van de vennootschap Immobilière de l'Observatoire |
3 | 97.003 | 7.273 | 5.046.019 |
| 30.12.2002 | Fusie door overname van de vennootschappen GL Properties, Retail Development, Winvest, Immo 2000M, Avamij, Goorinvest, Tafar, Lemi, Framonia, Micol en Immo Shopping Tienen |
209 | 97.212 | 26.701 | 5.072.720 |
| 30.12.2002 | Fusie door overname van de vennootschap Immo GL |
1 | 97.213 | 5.805 | 5.078.525 |
Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 97.213.233,32 en is verdeeld in 5.078.525 volgestorte aandelen zonder vermelding van nominale waarde.
Het is de raad van bestuur uitdrukkelijk toegelaten het maatschappelijk kapitaal te verhogen in een of meerdere keren met een bedrag van $\epsilon$ 97.213.233,32 door inbreng in geld of in natura, desgevallend, door incorporatie van reserves of uitgiftepremies, in overeenstemming met de regels voorgeschreven door het Wetboek van Vennootschappen, de statuten en het artikel 13 van het KB van 7 december 2010 betreffende de vastgoedbevaks.
Deze toelating geldt voor een duur van vijf jaar te rekenen vanaf de publicatie in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van het proces-verbaal van de algemene vergadering van 7 april 2010, i.e. vanaf 28 april 2010. Deze toelating geldt tot 28 april 2015. De machtiging om toegestaan kapitaal aan te wenden als een eventueel verweermiddel bij een overnamebod is overeenkomstig artikel 607, tweede lid van het Wetboek van Vennootschappen slechts geldig voor drie jaar en verstrijkt op 28 april 2013. Deze toelating is hernieuwbaar.
Bij elke kapitaalverhoging stelt de raad van bestuur de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de voorwaarden van uitgifte van de nieuwe aandelen vast tenzij de algemene vergadering daar zelf over zou beslissen. De kapitaalverhogingen kunnen aanleiding geven tot de uitgifte van aandelen met of zonder stemrecht.
Wanneer de kapitaalverhogingen, door de raad van bestuur beslist ingevolge deze toelating, een uitgiftepremie bevatten, moet het bedrag van deze uitgiftepremie op een speciale onbeschikbare rekening geplaatst worden, genoemd "uitgiftepremies", die zoals het kapitaal de waarborg uitmaakt voor derden en die niet zal kunnen worden verminderd of afgeschaft mits een beslissing van de algemene vergadering die vergadert volgens de voorwaarden van aanwezigheid en meerderheid voorzien voor een kapitaalvermindering, behoudens de omzetting in kapitaal zoals hierboven voorzien.
De raad van bestuur heeft in 2010 geen gebruik gemaakt van de haar verleende machtiging om bedragen van het toegestaan kapitaal te benutten.
Conform artikel 9 van de statuten, kan de raad van bestuur overgaan tot de inkoop van eigen volgestorte aandelen door middel van aankoop of omwisseling binnen de wettelijk toegestane beperkingen, wanneer die aankoop noodzakelijk is om de vennootschap een ernstig en dreigend nadeel te besparen.
Deze toelating is drie jaar geldig vanaf de publicatie van de notulen van de algemene vergadering dd. 7 april 2010, i.e. vanaf 28 april 2010. Deze toelating geldt tot 28 april 2013 en is hernieuwbaar.
Elke kapitaalverhoging zal worden uitgevoerd in overeenstemming met de artikelen 581 t.e.m. 607 van het Wetboek van Vennootschappen, onder voorbehoud van wat hierna is vermeld met betrekking tot het voorkeurrecht.
Bovendien moet de vennootschap zich schikken naar de bepalingen betreffende de openbare uitgifte van aandelen voorzien in artikel 75 van de ICB-wet van 20 juli 2004 en naar de artikelen 20 en volgende van het KB van 7 december 2010 met betrekking tot de vastgoedbevaks.
Bij een kapitaalverhoging door inbreng in geld en onverminderd de toepassing van de artikelen 592 tot 598 van het Wetboek van Vennootschappen, kan het voorkeurrecht enkel worden beperkt of opgeheven als aan de bestaande aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend bij de toekenning van nieuwe effecten. Dit onherleidbaar toewijzingsrecht voldoet aan de volgende voorwaarden:
$1^{\circ}$ het heeft betrekking op alle nieuw uitgegeven effecten;
$2°$ het wordt aan de aandeelhouders verleend naar rato van het deel van het kapitaal dat hun aandelen vertegenwoordigen op het moment van de verrichting;
uiterlijk aan de vooravond van de opening van de openbare inschrijvingsperiode wordt een $3°$ maximumpriis per aandeel aangekondigd; en
de openbare inschrijvingsperiode moet in dat geval minimaal drie beursdagen bedragen. $4^{\circ}$
De kapitaalverhogingen door middel van inbrengen in natura zijn onderworpen aan de bepalingen van de artikelen 601 en 602 van het Wetboek van Vennootschappen. Bovendien, en overeenkomstig artikel 13 §2 van het KB van 7 december 2010 met betrekking tot vastgoedbevaks, moeten de volgende voorwaarden worden nageleefd:
de identiteit van de inbrenger moet worden vermeld in het verslag bedoeld in artikel 602 $1^{\circ}$ van het Wetboek van Vennootschappen alsook in de oproeping tot de algemene vergadering die voor de kapitaalverhoging bijeengeroepen wordt;
de uitgifteprijs mag niet minder bedragen dan de laagste waarde van (a) een netto- $2^{\circ}$ inventariswaarde die dateert van ten hoogste vier maanden vóór de datum van de inbrengovereenkomst of, naar keuze van de vennootschap, vóór de datum van de akte van kapitaalverhoging, en (b) de gemiddelde slotkoers gedurende de dertig kalenderdagen voorafgaand aan diezelfde datum.
$3^{\circ}$ behalve indien de uitgifteprijs of de ruilverhouding, alsook de betrokken modaliteiten uiterlijk op de werkdag na de afsluiting van de inbrengovereenkomst worden bepaald en aan het publiek meegedeeld met vermelding van de termijn waarbinnen de kapitaalverhoging effectief zal worden doorgevoerd, wordt de akte van kapitaalverhoging verleden binnen een maximale termijn van vier maanden; en
het onder 1° bedoelde verslag moet tevens de weerslag van de voorgestelde inbreng op de $4^{\circ}$ toestand van de vroegere aandeelhouders toelichten, in het bijzonder wat hun aandeel in de winst, in de netto-inventariswaarde en in het kapitaal betreft, alsook de impact op het vlak van de stemrechten.
Bovenstaand is niet van toepassing bij de inbreng van het recht op dividend in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.
in duizenden $\epsilon$
| Datum | Verrichting | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| 01.11.1999 | Fusie GL Trust | 4.183 | 4.183 |
| Totaal uitgiftepremies | 4.183 | 4.183 |
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
| in duizenden $\epsilon$ | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Saldo per einde van het vorige boekjaar | $-8.039$ | $-8.111$ |
| Variatie in de investeringswaarde van vastgoedbeleggingen | $-139$ | |
| Impact van verkopen van vastgoedbeleggingen | 211 | |
| Impact als gevolg van bedrijfscombinaties | ||
| we a little in the film to the same and the control of the construction of the same of the same of the same of |
Totaal impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kostenbij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen $-8.039$ $-8.039$
Het verschil tussen de reële waarde van het vastgoed (conform IAS 40) en de investeringswaarde van het vastgoed zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen wordt onder deze rubriek opgenomen.
0431.391.860 De overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen wordt vanaf boekjaar 2010 niet meer tijdens het boekjaar verricht maar enkel na de goedkeuring van de resultaatsverwerking door de algemene vergadering van aandeelhouders (in april van het volgende boekjaar). Aangezien dit een overboeking binnen twee posten van het eigen vermogen betreft, heeft dit geen impact op het totale eigen vermogen van de bevak.
| in duizenden $\epsilon$ | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Langlopende voorzieningen | 195 | 320 |
| Voorziening fiscale discussies | 195 | 195 |
| Voorziening huurgaranties uit verkoop vastgoedbeleggingen | 0 | 125 |
| Overige voorzieningen | 0 | $\Omega$ |
| Kortlopende voorzieningen | 56 | $\Omega$ |
| Voorziening huurgaranties uit verkoop vastgoedbeleggingen | 56 | $\Omega$ |
| Totaal voorzieningen | 251 | 320 |
De huurgaranties, ontstaan uit de verkoop van de projectontwikkeling Shopping Park Olen, zijn wegens het verstrijken van hun looptijd geklasseerd bij de kortlopende voorzieningen.
Voor de toelichting bij de fiscale situatie van de vennootschap wordt verwezen naar toelichting 24.
Handelsschulden en andere kortlopende schulden
| in duizenden $\epsilon$ | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Handelsschulden | 808 | 1.435 |
| Voorschotten ontvangen van huurders | 500 | 488 |
| Te ontvangen facturen | 424 | 97 |
| Andere kortlopende schulden | 2.345 | 2.280 |
| Totaal handelsschulden en andere kortlopende schulden | 4.077 | 4.300 |
De andere kortlopende schulden bevatten een voorziening voor de BTW-regularisatie met betrekking tot de verkoop van Factory Shopping Messancy naar aanleiding van de uitspraak van de rechtbank van Eerste Aanleg (zie toelichting 24).
| in duizenden $\epsilon$ | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Te betalen dividenden Verplichtingen met betrekking tot wederinstaatstelling van vastgoedbeleggingen |
425 | 405 |
| Ontvangen voorschotten met betrekking tot activa bestemd voor verkoop | 116 | 117 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 91 | 159 |
| Totaal andere kortlopende verplichtingen | 632 | 681 |
Overlopende rekeningen
| in duizenden $\epsilon$ | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Toe te rekenen interestkosten | 553 | 580 |
| Overige toe te rekenen kosten en over te dragen opbrengsten | 631 | 581 |
| Totaal overlopende rekeningen | 1.184 | 1.161 |
Opdeling volgens de vervaldag van de opgenomen kredieten
| in duizenden $\epsilon$ | 2010 | 2009 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Schulden met resterende looptijd van | Schulden met resterende looptijd van | |||||||
| $<$ 1 jaar | $> 1$ en | $<$ 1 jaar | $>1$ en | |||||
| $< 5$ jaar | > 5 jaar | Totaal | $< 5$ jaar | > 5 jaar | Totaal | |||
| Kredietinstellingen | ||||||||
| (opgenomen gelden) | 46.545 | 70.220 | 116.765 | 42.791 | 82.991 | 0 | 125.782 | |
| Indekkingsderivaten | 0 | 4.959 | 4.959 | 208 | 5.002 | 0 | 5.210 | |
| Financiële leasing | 3 | 14 | 0 | 17 | 14 | 20 | ||
| TOTAAL | 46.548 | 75.193 | 0 | 121.741 | 43.002 | 88.007 | 3 | 131.012 |
| Procentueel aandeel |
38 % | 62% | $0\%$ | 100 % | 33 % | 67 % | 0 % | 100 % |
| in duizenden $\epsilon$ | Schulden met resterende looptijd van | 2010 | 2009 | Schulden met resterende looptijd van | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| $\leq$ 1 jaar | $> 5$ jaar $\leq 1$ jaar $> 1$ en Totaal $< 5$ jaar |
$> 1$ en $< 5$ jaar |
$> 5$ jaar | Totaal | ||||
| Kredietinstellingen (opgenomen gelden) Niet-opgenomen |
46.545 | 70.220 | 116.765 | 42.791 | 82.991 | 0 | 125.782 | |
| kredietlijnen | 21.270 | 0 | 21.270 | $\Omega$ | 12.650 | 0 | 12.650 | |
| TOTAAL | 67.815 | 70.220 | 0 | 138.035 | 42.791 | 95.641 | 0 | 138.432 |
| Procentueel aandeel |
49 % | 51 % | $0\%$ | 100 % | 31 % | 69% | 0% | 100 % |
Bovenstaande tabel "Opdeling volgens de vervaldag van de kredietlijnen" bevat een bedrag van € 21 miljoen aan niet-opgenomen kredietlijnen (€ 13 miljoen op 31 december 2009). Deze vormen op afsluitingsdatum geen effectieve schuld maar zijn enkel een potentiële schuld onder de vorm van een beschikbare kredietlijn. Het procentueel aandeel wordt berekend als de verhouding van iedere component ten opzichte van de som van de opgenomen en niet-opgenomen kredietlijnen.
Opgenomen volgens het variabel of het vastrentend karakter van de opgenomen kredieten bij kredietinstellingen
| in duizenden $\epsilon$ | 2009 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Schulden met een resterende looptijd van | Schulden met een resterende looptijd van | |||||||||
| $> 1$ en $\leq$ | 1 > 5 | Totaal | $> 1$ en | > 5 | Totaal | |||||
| < 1 jaar | 5 jaar | jaar | % | < 1 jaar | $< 5$ jaar | jaar | % | |||
| Variabel | 21.124 | 15,000 | 36.124 | 31% | 17.395 | 27,350 | 44.745 | 36 % | ||
| Vast rentend | 25.424 | 55,234 | 80.658 | 69% | 25.400 | 55.655 | 81.058 | 64 % | ||
| TOTAAL | 46.548 | 70.234 | 116.782 | 100 % | 42.795 | 83,005 | 125.803 | 100 % |
In bovenstaande tabel "Opdeling volgens het variabel of vastrentend karakter van de opgenomen kredieten bij kredietinstellingen" wordt het procentuele aandeel berekend als de verhouding van jedere component ten opzichte van de som van de kredietlijnen en de financiële leasings.
Intervest Retail beperkt het renterisico op haar langetermijn financiële verplichtingen door middel van intrest rate swaps (IRS) in euro's.
Intervest Retail classificeert de renteswaps als een kasstroomafdekking waarbij wordt vastgesteld of de afdekkingen al dan niet effectief zijn.
Reële waarde van de financiële derivaten op jaareinde
| Start datum | Einde | Rente- | Contractueel notioneel |
Hedge account |
Reële waarde 3 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden $\epsilon$ | datum | voet | bedrag | ing | 2010 | 2009 | ||
| IRS | 20.12.2006 | 19.03.2010 | 4,12% | 25,000 | Ja | 0 | $-208$ | |
| IRS callable vanaf 15.04.09 |
12.05.2008 | 15.04.2013 | 3,93 % | 10.000 | Nee | $-576$ | $-697$ | |
| IRS | 06.10.2008 | 06.10.2013 | 4,43 % | 25.000 | Nee | $-1.935$ | $-2.211$ | |
| IRS | 15.12.2008 | 16.12.2013 | 4,105 % | 20.000 | Ja | $-1.428$ | $-1.393$ | |
| 5. | IRS | 01.10.2009 | 01.10.2014 | 3,02 % | 25.000 | Ja | $-1.020$ | $-701$ |
| $-4.959$ | $-5.210$ |
Op 31 december 2010 bezit de vennootschap de volgende financiële derivaten:
$3$ De post "Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva" in het eigen vermogen geeft de variatie weer van de reële waarde van de financiële derivaten die conform IAS 39 als cash-flow hedges (effectieve hedges op 31 december 2010 en niet-effectieve op 31 december 2009) kunnen beschouwd worden, ten opzichte van de initiële aanschaffingswaarde van deze financiële derivaten. Aangezien de initiële aanschaffingswaarde van deze financiële derivaten gelijk is aan nul, geeft de post "Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva" in het eigen vermogen ook de marktwaarde (reële waarde) weer van deze financiële derivaten op balansdatum.
Deze renteswaps hebben op 31 december 2010 een negatieve marktwaarde van $\cdot \in$ 5 miljoen (contractueel notioneel bedrag: € 80 miljoen) welke op kwartaalbasis wordt vastgelegd door de emitterende financiële instelling. De negatieve marktwaarde van deze financiële derivaten is het gevolg van de lage rentevoeten in 2010.
De reële waarde van de derivaten wordt uitsluitend bepaald aan de hand van gegevens die observeerbaar zijn voor het derivaat (ofwel rechtstreeks of wel onrechtstreeks) maar die geen genoteerde prijzen zijn in een actieve markt en bijgevolg behoren de IRS-contracten tot het niveau 2 van de fair value hierarchie zoals bepaald in IFRS 7.
Intervest Retail classificeert op 31 december 2010 renteswaps 4 en 5 als een kasstroomafdekking waarbij is vastgesteld dat deze renteswaps effectief zijn. De waardeschommelingen van renteswaps 2 en 3 worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening verwerkt.
Reële waarde van de bankverplichtingen op jaareinde
| 2010 | 2009 | |||
|---|---|---|---|---|
| in duizenden $\epsilon$ | Nominale waarde |
Reële waarde | Nominale waarde |
Reële waarde |
| Financiële schulden | 116.782 | $116.809 +$ | 125.803 | 125.865 |
Bij de berekening van de reële waarde van de financiële schulden zijn de financiële schulden met een vaste rentevoet in beschouwing genomen. Financiële schulden met een variabele rentevoet of ingedekt door een financieel derivaat zijn buiten beschouwing gelaten.
De verbonden partijen waarmee de vennootschap handelt zijn haar meerderheidsaandeelhouder, haar dochterondernemingen (zie toelichting 22) en haar bestuurders en directieleden.
De vergoeding voor de bestuurders en directieleden is opgenomen in de posten "beheerskosten van het vastgoed" en "algemene kosten" (zie toelichting 5 en 6):
| in duizenden $\epsilon$ | 2010 | 2009 | |
|---|---|---|---|
| Bestuurders | CHI 62 |
80 | |
| Directieleden | 371 | 362 | |
| Totaal | 433 | 442 |
De bestuurders en directieleden ontvangen bijkomend geen voordelen ten laste van de vennootschap.
| Naam vennootschap | Adres | Ondernemings- nummer |
Gehouden deel van het kapitaal (in %) |
|---|---|---|---|
| EuroInvest Retail Properties nv | Uitbreidingstraat 18, 2600 Berchem | BE 0479 506 731 | 100 % |
| Totaal minderheidsbelangen |
| Incl. niet-aftrekbare BTW; in duizenden $\epsilon$ | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Bezoldiging commissaris voor het auditmandaat Bezoldiging voor uitzonderlijke werkzaamheden of bijzondere opdrachten uitgevoerd binnen de: |
79 | |
| - andere controleopdrachten | 0 | |
| - belastingsadviesopdrachten | ||
| - andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten | 0 | O |
| Totaal honorarium commissaris | 80 |
In 2006 is door de Bijzondere Belastinginspectie Gent een BTW-controle aangevat ter nazicht van de BTW-aftrek van de bouwkosten opgelopen in 2003 voor het project Factory Shopping Messancy. In de loop van 2007 is de volledige bouwkost vanaf 2003 van het shopping center gecontroleerd waarna op 26 oktober 2007 een correctie-opgave toegestuurd is aan Intervest Retail. De principiële afspraken die gemaakt zijn dd. 31 januari 2003 worden volgens Intervest Retail miskend waardoor een bezwaar ingediend werd op 30 november 2007. Enkele dagen later heeft Intervest Retail een proces verbaal ontvangen en op 18 december 2007 is een dwangbevel lastens Intervest Retail uitgevaardigd, houdende bevel tot betaling van de volgende sommen:
| BTW in hoofdsom: | € 1,8 miljoen |
|---|---|
| Administratieve geldboeten: | $\epsilon$ 0,2 miljoen |
| Laattijdigheidsinteresten: | $\epsilon$ 0,1 miljoen |
| Totaal: | $\in$ 2,1 miljoen. |
Eind 2007 is Intervest Retail overgegaan tot de betaling van de naheffing zonder nadelige erkentenis en met voorbehoud van alle recht. Intervest Retail heeft vervolgens een vordering tot teruggaaf van de BTW ingediend bij de Rechtbank van eerste aanleg daar het standpunt van de Bijzondere Belastinginspectie Gent ten gronde wordt betwist. In haar vonnis van 23 oktober 2009 heeft de Rechtbank van eerste aanleg geoordeeld dat Intervest Retail slechts recht heeft op een teruggave van BTW ten belope van € 24.694. Intervest Retail heeft daarop eind 2009 een procedure ingeleid voor het Hof van beroep te Antwerpen. Deze procedure is momenteel lopende waarbij de pleitdatum voorzien is op 28 februari 2011.
In het kader van de verkoop van het outlet center Factory Shopping Messancy dient verder de uitgeoefende BTW-aftrek van de bouwkosten pro-rata temporis te worden herzien. Hiervoor is een voorziening opgenomen in de jaarrekening. De potentiële aanwending van deze voorziening hangt samen met de uitspraak van het Hof van beroep aangaande de BTW-aftrek van de bouwkosten van het outlet center.
Er zijn geen hypothecaire inschrijvingen genomen, noch hypothecaire volmachten toegestaan. Wel eisen de meeste financiële instellingen dat de vastgoedbevak ten minste voldoet aan de financiële ratio's zoals opgelegd door het KB op de vastgoedbevaks. Voor de meeste financieringen wordt door de kredietinstellingen veelal een rentedekkingsverhouding van meer dan 2 vereist.
Er zijn geen noemenswaardige feiten te vermelden die zich hebben voorgedaan na de afsluiting van de balans op 31 december 2010.
| Nummers van de paritaire comités die voor de onderneming bevoegd zijn: | 100 | 218 |
|---|---|---|
| ------------------------------------------------------------------------ | ----- | ----- |
WERKNEMERS INGESCHREVEN IN HET PERSONEELSREGISTER
| 1. Voltijds | 2. Deeltijds | 3. Totaal (T) of | 3P. Totaal (T) of | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Tijdens het boekjaar en het vorige boekjaar |
Codes | totaal in voltijdse equivalenten (VTE) |
totaal in voltijdse equivalenten (VTE) |
||
| (boekjaar) | (boekjaar) | (boekjaar) | (vorig boekjaar) | ||
| Gemiddeld aantal werknemers | 100 | 7,5 | 1,5 | $8,4$ (VTE) | $9,3$ (VTE) |
| Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren | 101 | 12.358 | 1.636 | 13.994(T) | 15.955(T) |
| Personeelskosten Bedrag van de voordelen bovenop het |
102 | 618(T) | 700(T) | ||
| loon | 103 | XXXXXXXXX | XXXXXXXXXX | O(T) | O(T) |
| Op de afsluitingsdatum van het boekjaar | Codes | 1. Voltijds | 2. Deeltijds | 3. Totaal in voltijdse equivalenten |
|---|---|---|---|---|
| Aantal werknemers ingeschreven in het personeelsregister |
105 | $\boldsymbol{\delta}$ | 1 | 8,5 |
| Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst | ||||
| Overeenkomst voor een onbepaalde tijd | 110 | 8 | 1 | 8,5 |
| Overeenkomst voor een bepaalde tijd | 111 | |||
| Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk | 112 | |||
| Vervangingsovereenkomst | 113 | |||
| Volgens geslacht | ||||
| Mannen | 120 | $\mathcal I$ | 1,0 | |
| Lager onderwijs | 1200 | |||
| Secundair onderwijs | 1201 | |||
| Hoger niet-universitair onderwijs | 1202 | |||
| Universitair onderwijs | 1203 | 1 | ||
| 121 | ||||
| Vrouwen | 7 | 1 | 7,5 | |
| Lager onderwijs | 1210 | |||
| Secundair onderwijs | 1211 | $\mathcal I$ | ||
| Hoger niet-universitair onderwijs | 1212 | 4 | ||
| Universitair onderwijs | 1213 | 3 | ||
| Volgens de beroepscategorie | ||||
| Directiepersoneel | 130 | |||
| Bedienden | 134 | 8 | $\mathcal I$ | 8,5 |
| Arbeiders | 132 | |||
| Andere | 133 | |||
| Totaal van de formele opleidingsinitiatieven voor de werknemers ten laste van de werkgever |
Codes | Mannen | Codes | Vrouwen |
|---|---|---|---|---|
| Aantal betrokken werknemers Aantal gevolgde opleidingsuren Nettokosten voor de onderneming Waarvan brutokosten rechtstreeks verbonden met de opleiding Waarvan betaalde bijdragen en stortingen aan collectieve fondsen Waarvan ontvangen tegemoetkomingen (in mindering) |
5801 5802 5803 58031 58032 58033 |
10 852 809 43 |
5811 5812 5813 58131 58132 58133 |
133 12.683 12.476 207 |
| Totaal van de minder formele en informele voortgezette beroeps- opleidingsinitiatieven voor werknemers ten laste van de werkgever Aantal betrokken werknemers Aantal gevolgde opleidingsuren Nettokosten voor de onderneming |
5821 5822 5823 |
5831 5832 5833 |
||
| Totaal van de initiële beroepsopleidingsinitiatieven ten laste van de werkgever Aantal betrokken werknemers Aantal gevolgde opleidingsuren Nettokosten voor de onderneming |
5841 5842 5843 |
5851 5852 5853 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.