Annual Report • Mar 23, 2011
Annual Report
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| Portefeuille immobilier | 31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| Juste valeur des immeubles de placement (€ 000) | 329.142 | 324.338 |
| Surface locative totale (m²) | 159.581 | 159.633 |
14% Bruxelles 70% Flandre
rePartItIOn GeOGraPHIQUe
| Chiffres clés | 31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| Capitaux propres (€ 000) | 205.206 | 199.588 |
| Capitaux d'emprunt (€ 000) | 128.050 | 137.629 |
| Taux d'endettement (max. 65 %) (%) | 37 % | 39 % |
| Chiffres clés par action | 31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Valeur active nette (juste valeur) (€) | 40,41 | 39,30 |
| Valeur active nette (valeur d'investissement) (€) | 42,00 | 40,90 |
| Cours boursier à la date de clôture (€) | 43,00 | 37,60 |
| Prime (+) / décote (-) par rapport à la valeur active nette (juste valeur) (%) |
6 % | - 4 % |
Au 31 décembre 2010, le cours boursier de l'action d'Intervest Retail s'élève à € 43,00, offrant ainsi un rendement du dividende brut de 5,8 %.
| Communication des résultats annuels au 31 décembre 2010 | le mardi 22 février 2011 |
|---|---|
| Assemblée générale des actionnaires | le mercredi 6 avril 2011 à 14h30 |
| Mise en paiement du dividende: | |
| - Ex-date dividende 2010 - Record date dividende 2010 - Mise en paiement du dividende 2010 |
le lundi 18 avril 2011 le mercredi 20 avril 2011 à partir du jeudi 21 avril 2011 |
| Déclaration intermédiaire des résultats au 31 mars 2011 | le mercredi 27 avril 2011 |
| Rapport fi nancier semestriel au 30 juin 2011 | le mardi 2 août 2011 |
| Déclaration intermédiaire des résultats au 30 septembre 2011 |
le vendredi 28 octobre 2011 |
| Resultats (€ 000) | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 21.050 | 20.847 |
| Charges relatives à la location | -50 | -141 |
| Charges et revenus relatifs à la gestion | -14 | -1 |
| Résultat immobilier | 20.986 | 20.705 |
| Charges immobilières | -2.047 | -2.182 |
| Frais généraux et autres charges et revenus d'exploitation | -1.016 | -1.056 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 17.923 | 17.467 |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement et projets de développement |
167 | -1.199 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement et projets de développement |
4.859 | 1.729 |
| Résultat d'exploitation | 22.949 | 17.997 |
| Résultat fi nancier (hors variations de la juste valeur IAS 39) | -5.032 | -5.019 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs fi nanciers (couvertures non effectives - IAS 39) |
-126 | -822 |
| Impôts | -159 | 6 |
| Résultat net | 17.632 | 12.162 |
| Résultat d'exploitation distribuable | 12.710 | 12.400 |
| Résultat sur portefeuille | 5.026 | 530 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs fi nanciers (couvertures non effectives - IAS 39) et autres éléments non distribuables |
-104 | -768 |
| Dividende brut par action (€) | 2,50 | 2,44 |
| Dividende net par action (€) | 2,13 | 2,07 |
COMPANY Huidevetterstraat 12 - Anvers Superfi cie / 791 m2
SLAETS ▶ Arme Duivelstraat 2 - Anvers Superfi cie / 54 m2
01/ Rapport du conseil d'administration 6 02/ Rapport du comite de direction 32
03/ Rapport concernant l'action 48
| Profil | 8 | Le marche de l'immobilier commercial |
34 | Donnees boursieres |
50 |
|---|---|---|---|---|---|
| Politique d'investisse men t |
8 | Developpe men ts importants en 2010 |
36 | Dividende et nombre d'actions |
52 |
| Declaration de gouvernance d'en treprise |
10 | Res ultats financiers |
39 | Actionn aires |
53 |
| Entreprendre durablemen t |
26 | Structure financiere | 44 | Calendrier financier | 53 |
| Cadre juridique adapte pour les sicaf immobilieres |
29 | Affectation du bene fice 2010 |
46 | ||
| Previsions pour 2011 |
47 |
Rapport financier
| 04/ Rapport immobilier |
54 | 05/ Rapport financier |
62 | 06/ Informations generales |
110 |
|---|---|---|---|---|---|
| Composition du portefeuille | 56 | Compte de resultats cons olide |
66 | Iden tification |
112 |
| Ape rçu du portefeuille immobilier |
58 | Res ultat global cons olide |
67 | Extraits des statuts |
114 |
| Evolution du portefeuille immobilier |
58 | Bilan cons olide |
68 | Commiss aire |
118 |
| Evaluation du portefeuille par les experts immobiliers |
59 | Bilan de mutation des capitaux consolides |
70 | Banque depositaire | 118 |
| Ape rçu des flux de tresorerie cons olides |
72 | Pourvoyeur de liquidite | 118 | ||
| Notes aux comptes ann uels consolides |
73 | Experts immobiliers | 118 | ||
| Rapport du commiss aire |
104 | Sicaf immobiliere - cadre legal |
119 | ||
| Comptes ann uels statutaires d'Intervest Retail sa |
106 | Declaration relative au rapport ann uel |
119 | ||
| Liste de terminologie | 120 |
Reinier van Gerrevink administrateur délégué
Jean-Pierre Blumberg Président du conseil d'administration
En 2010, le dividende d'intervest retail augmente de 2,5 %, atteignant € 2,50 par action.
la juste valeur du portefeuille immobilier a augmenté de 1,5 % en 2010 suite à la demande de biens immobiliers de qualité sur le marché de l'investissement et aux locations qui ont été conclues à des loyers plus élevés.
au 31 décembre 2010, le taux d'endettement n'atteint que 37 %.
Cher actionnaire,
En 2010, la valeur de l'immobilier commercial en Belgique a connu une forte reprise. Aussi bien les investisseurs privés que les investisseurs professionnels sont d'avis que l'immobilier commercial de qualité est un investissement à risque limité. C'est, d'une part, une bonne nouvelle étant donné que la juste valeur du patrimoine immobilier d'Intervest Retail a ainsi augmenté. En 2010, la juste valeur du portefeuille immobilier dans son ensemble a augmenté de 1,5 % et s'élève à € 329 millions au 31 décembre 2010.
Cette forte demande et l'offre restreinte limitent, d'autre part, les possibilités d'expansion d'Intervest Retail dans un petit marché mature. En 2010, nous n'avons pas réalisé des investissements supplémentaires par manque de dossiers de qualité suffisante en comparaison au portefeuille immobilier existant de la sicaf immobilière.
Compte tenu de la forte position du bilan de la sicaf immobilière, du taux d'endettement limité de 37 % et de la disponibilité aisée des financements bancaires, l'objectif principal pour 2011 reste l'acquisition de biens immobiliers de qualité.
En 2010, nous avons à nouveau consacré de l'attention à un asset management intensif en vue de réaliser des renouvellements des contrats de bail et d'optimiser la valeur du portefeuille immobilier.
Une large campagne de marketing a été menée dans le centre commercial Julianus Shopping à Tongres et le mix commercial a été adapté. Il est important de noter que le centre commercial accueillera au cours du troisième trimestre 2011 un supermarché (Smatch). A l'exception de quelques locataires (380 m²) qui quitteront le centre commercial à la mi-mars 2011, la plus grande partie de la superficie commerciale (7.842 m²) est occupée par des locataires existants ou des nouveaux locataires, toutefois souvent à des conditions locatives adaptées en faveur des locataires.
Les autres renouvellements de bail qui ont été conclus en 2010, ont toujours été réalisés à de meilleures conditions locatives. Au 31 décembre 2010, le taux d'occupation du portefeuille immobilier d'Intervest Retail s'élève à 98,8 %, ce qui confirme la qualité du portefeuille.
En 2010, le résultat d'exploitation distribuable d'Intervest Retail a augmenté, atteignant € 12,7 millions. Pour l'exercice 2010, nous pouvons donc vous offrir un dividende brut de € 2,50 par action en comparaison à € 2,44 par action pour l'exercice 2009, ce qui représente une augmentation de 2,5 %. Le rendement du dividende brut par action s'élève ainsi sur base du cours boursier au 31 décembre 2010 à 5,8 %.
L'année écoulée la durabilité a également été reprise à l'agenda de la sicaf immobilière. Ces activités se sont concentrées sur une analyse approfondie des risques de santé et de sécurité dans les immeubles de la sicaf immobilière et en particulier sur un inventaire des risques d'amiante et de protection incendie. Les résultats de ces analyses sont satisfaisants et où cela s'avère nécessaire des initiatives appropriées sont prises en vue d'une amélioration.
En 2010, la base a été posée pour la réalisation en 2011 d'un nombre de projets de redéveloppement. Le permis de bâtir a ainsi été introduit pour le redéveloppement et la modernisation du parc de vente au détail Roosevelt à Vilvorde ainsi que pour la rénovation de l'immeuble sis au Bruul 42-44 à Malines.
En 2011, nous avons pour ambition d'accroître le fonds en menant une gestion prudente basée sur une rentabilité à long terme.
Nous vous remercions de la confiance que vous avez accordée à notre gestion et remercions tous les membres du personnel pour leur loyauté et leurs efforts au cours de l'année écoulée.
Reinier van Gerrevink Jean-Pierre Blumberg
Administrateur délégué Président du conseil d'administration
ZaRa a+c+d chaussée d'ixelles 41-43 Superfi cie / 2.424 m2
mango b chaussée d'ixelles 41-43 Superfi cie / 1.368 m2
intervest retail investit exclusivement dans de l'immobilier commercial belge, plus spécifiquement dans des magasins dans les centres-villes à des emplacements de premier ordre, des magasins situés le long d'axes routiers et des centres commerciaux.
le portefeuille immobilier se compose actuellement de 270 unités locatives, réparties sur 94 emplacements différents.
intervest retail est une sicaf immobilière inscrite sur la liste des institutions d'investissement belges depuis le 22 décembre 1998. les actions de la société sont cotées sur le marché réglementé de NYSE Euronext Brussels.
au 31 décembre 2010, le portefeuille se compose de 47 % d'immeubles commerciaux dans les centresvilles et de 53 % de magasins situés le long d'axes routiers et de centres commerciaux. la juste valeur totale des immeubles de placement s'élève au 31 décembre 2010 à € 329 millions.
la sicaf immobilière continue à opter pour une politique d'investissement basée sur des biens immobiliers commerciaux de qualité, qui sont loués à des locataires de premier ordre. ces biens immobiliers ne nécessitent pas à court terme d'importants travaux de rénovation et sont biens situés d'un point de vue stratégique et commercial.
les biens immobiliers commerciaux se composent de magasins situés en Belgique. ces biens immobiliers peuvent aussi bien être des magasins le long d'axes routiers (en dehors des villes), des magasins dans les centres-villes ainsi que des centres commerciaux. il n'y a en principe pas d'investissements en biens immobiliers résidentiels, en immeubles de bureaux et en immeubles logistiques.
intervest retail désire améliorer l'attractivité de son action au moyen d'une plus forte liquidité, l'extension du portefeuille immobilier et une meilleure répartition des risques.
la politique d'investissement est basée sur l'obtention d'une combinaison du rendement direct sur base des revenus locatifs et du rendement indirect sur base de la croissance de valeur du portefeuille immobilier.
raPPort fiNaNciEr
la liquidité est déterminée par la manière dont les actions peuvent être échangées en bourse. les entreprises à liquidité élevée attirent plus rapidement de grands investisseurs, ce qui favorise les possibilités de croissance.
une bonne liquidité facilite l'émission d'actions nouvelles (en cas d'augmentations de capital, d'apports ou de fusions), ce qui revêt également une grande importance pour la poursuite de la croissance.
Pour améliorer sa liquidité, intervest retail a conclu un accord de liquidité avec la Banque degroof. la liquidité de la majorité des sicaf immobilières belges est relativement basse. une des causes principales est que ces fonds sont souvent trop petits - aussi bien en termes de capitalisation de marché que de marge libre - pour attirer l'attention des investisseurs professionnels. En outre, les actions de sicaf immobilières sont généralement achetées pour une longue période d'investissement, plutôt qu'à titre spéculatif, ce qui limite le nombre des transactions.
un large portefeuille offre indéniablement une série d'avantages:
une extension du portefeuille immobilier peut être obtenue, d'une part, grâce à une approche dynamique du marché au niveau interne grâce au potentiel de croissance de l'actuel portefeuille immobilier et, d'autre part, par des acquisitions.
intervest retail est un partenaire très intéressant pour les investisseurs qui, dans le cadre de la répartition de leurs risques et le rejet des activités administratives, souhaitent apporter leurs magasins contre l'émission d'actions nouvelles. Pour les chaînes commerciales qui sont encore propriétaires de leurs biens immobiliers, il est également intéressant de conclure des transactions de sale-and-rent-back avec intervest retail.
intervest retail tente de répartir les risques d'investissement de différentes manières. ainsi, les locataires sont-ils souvent actifs dans des secteurs économiques fort différents, tels que l'habillement, l'alimentation, le bricolage, la décoration d'intérieur, etc.
En outre, la sicaf immobilière essaye de maximaliser la répartition géographique de ses immeubles dans toute la Belgique.
la gestion des échéances finales et intermédiaires des contrats de bail tombe sous les restrictions de la législation commerciale (loi du 30 avril 1951), par laquelle les locataires ont légalement le droit de résilier leur contrat de bail tous les trois ans.
En 2010 la marge libre de l'action est restée constante à 27,62 %.
Intervest Retail utilise le code belge de gouvernance d'entreprise 2009 comme code de référence. Les principes de gouvernance d'entreprise d'Intervest Retail sont fixés par le conseil d'administration dans un certain nombre de directives:
La 'charte de gouvernance d'entreprise' complète, qui décrit les règlements internes importants des organes de décision d'Intervest Retail ainsi que les autres directives, peut être consultée sur le site web de la société (www.intervestretail.be).
Il n'est dérogé des stipulations du code belge de gouvernance d'entreprise 2009 lorsque des circonstances spécifiques l'exigent. Dans ce cas la dérogation en concordance avec le principe 'comply or explain' est commentée dans le rapport annuel. Le conseil d'administration de la sicaf immobilière a estimé qu'il est parfois justifié que la société n'applique pas certaines clauses du code de gouvernance d'entreprise 2009. Selon le principe "se conformer ou expliquer" il est en effet permis de tenir compte de la taille relativement restreinte et des caractéristiques propres à la société et en particulier de la réglementation déjà rigide relative aux sicaf immobilières.
| 1 | 2 | 3 |
|---|---|---|
| 4 | 5 | 6 |
Président - administrateur indépendant Adresse: Plataandreef 7 2900 Schoten Terme: Avril 2013 Fonction: Managing partner Linklaters LL P
1
2
3
Administrateur indépendant Adresse: Beethovenweg 50 2202 AH Noordwijk aan Zee Pays-Bas Terme: Avril 2013 Fonction: Administrateur de sociétés
EMSO sprl représentée de façon permanente par Chris Peeters Administrateur indépendant Adresse: Jan Moorkensstraat 68 2600 Berchem Terme: Avril 2011 Fonction: Economiste spécialisé en transports, administrateur délégué de Policy Research
Corporation sa
Reinier van Gerrevink
4
5
Administrateur délégué Adresse: Bankastraat 123 2585 E L 's-Gravenhage Pays-Bas Terme: Avril 2011 Fonction: Chief executive officer du
VastNed
Hubert Roovers
Groupe
Administrateur délégué Adresse: Franklin Rooseveltlaan 38 4835 AB Breda Pays-Bas Terme: Avril 2011 Fonction: Administrateur délégué d' Intervest Offices sa
6
Adresse: Kamerlingh Onnesstraat 69 2984 E D Ridderkerk Pays-Bas Terme: Avril 2012 Fonction: Chief financial officer du Groupe VastNed
Le conseil d'administration se compose de six membres, dont trois administrateurs indépendants qui remplissent tous les trois les nouvelles conditions de l'article 526ter du Code des Sociétés. Le conseil d'administration se compose de deux administrateurs exécutifs, notamment les deux administrateurs délégués, et de quatre administrateurs non exécutifs.
Les administrateurs sont nommés pour une période de trois ans, mais leur nomination peut être révoquée à tout moment par l'assemblée générale.
En 2010, le conseil d'administration s'est réuni cinq fois. Les principaux points de l'ordre du jour aux sujets desquels le conseil d'administration s'est réuni et a statué en 2010 sont:
Les administrateurs ont assisté à toutes les réunions à l'exception de Reinier van Gerrevink et EMSO sprl le 7 mai 2010, Jean-Pierre Blumberg le 2 août 2010 et Reinier van Gerrevink et Nick van Ommen le 23 novembre 2010.
En 2010, Reinier van Gerrevink et Hubert Roovers ont été chargés de la supervision de la gestion quotidienne, en application de l'article 4 §1 5°de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux les sicaf immobilières. Au cours de l'exercice 2010, Reinier van Gerrevink et Tom de Witte ont représenté l'actionnaire majoritaire VastNed Retail sa.
En 2010, le comité d'audit se compose de trois administrateurs indépendants: Nick van Ommen (président), Jean-Pierre Blumberg et Emso sprl, représentée de façon permanente par Chris Peeters. La durée de leur mandat au sein du comité d'audit n'est pas spécifiée.
En 2010, ces administrateurs indépendants répondent tous aux neuf critères d'indépendance stipulés par l'article 526 ter du Code des Sociétés.
Les membres du comité d'audit sont compétents. Chaque membre individuel du comité d'audit est qualifié en matière de comptabilité et d'audit. En outre, le comité d'audit dans son ensemble fait preuve d'expertise. Ceci dans deux domaines: au niveau des activités d'Intervest Retail et au niveau de la comptabilité et de l'audit.
En 2010, le comité d'audit s'est réuni quatre fois. Les principaux points de l'ordre du jour du comité d'audit en 2010 sont:
Les membres du comité d'audit ont assisté à toutes les réunions, à l'exception d'EMSO sprl le 7 mai 2010 et de Jean-Pierre Blumberg le 2 août 2010.
Le comité fait part de ses constatations et recommandations directement au conseil d'administration.
En 2010, le comité de direction se compose comme suit:
Conformément à l'article 524bis du Code des Sociétés et à l'article 15 des statuts de la société, le conseil d'administration a cédé certaines compétences de gestion. Les règles relatives à la composition et au fonctionnement du comité de direction sont plus amplement décrites dans la 'charte de gouvernance d'entreprise' de la société qui peut être consultée sur le site web (www. intervestretail.be). Les membres du comité de direction (excepté sprl Rudi Taelemans) sont des dirigeants effectifs de la société conformément à l'article 38 de la loi du 20 juillet 2004 relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles de placements.
Le comite de direction
de gauche à droîte: Jean-Paul Sols, Inge Tas, Rudi Taelemans, Reinier van Gerrevink
Sous la direction du président, le conseil d'administration évalue périodiquement sa taille, sa composition, son fonctionnement et son efficacité. Il en fait de même pour le comité d'audit et pour l'interaction avec le comité de direction. Le conseil d'administration peut se faire assister par des experts externes.
Lors de ce processus d'évaluation:
Si les procédures d'évaluation précitées mettent à jour certaines faiblesses, le conseil d'administration apportera des solutions adéquates. Cela peut entraîner des modifications à la composition ou au fonctionnement du conseil d'administration ou du comité d'audit.
En ce qui concerne la prévention de conflits d'intérêt, la sicaf immobilière est d'une part soumise aux règles légales (les articles 523 et 524 du Code des Sociétés, la loi du 20 juillet 2004 et les articles 17 à 19 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010) et d'autre part aux règles de ses statuts1 et de sa charte de gouvernance d'entreprise.
L'article 17 des statuts de la sicaf immobilière stipule ce qui suit à ce sujet: "Les administrateurs, les personnes chargées de l'administration journalière et les mandataires de la société doivent respecter les règles relatives aux conflits d'intérêt prévues par l'Arrêté Royal du 10 avril 1995 relatif aux sicaf immobilières et par le Code des Sociétés, telles qu'elles peuvent être modifiées, le cas échéant."
Le conseil d'administration, le comité de direction et chaque membre individuel s'imposent une stricte discipline afin d'exclure tout conflit d'intérêt, qu'il soit de nature patrimoniale, professionnelle ou d'une toute autre nature, et ils veulent se tenir strictement à la règle légale de l'article 523 du Code des Sociétés relative aux conflits d'intérêt entre la sicaf immobilière et un administrateur.
Par exemple, si en raison d'autres mandats d'administrateur, ou pour une autre raison, un administrateur a un intérêt de nature patrimoniale qui est contraire à une décision ou une opération relevant des compétences du conseil d'administration, l'article 523 du Code des Sociétés est appliqué et l'administrateur en question est prié de prendre part ni aux délibérations concernant les décisions ou opérations, ni au vote (article 523, § 1 in fine).
Lorsqu'un administrateur ou un membre du comité de direction a, directement ou indirectement, un intérêt de nature patrimoniale qui est contraire à une opération ou une décision relevant de la compétence du conseil d'administration ou du comité de direction, le membre concerné en informe par conséquent au préalable le président et les membres. Le membre concerné ne peut délibérer ni participer au vote relatif à l'opération concernée.
1 Une modification des statuts sera présentée à la prochaine assemblée générale du 6 avril 2011 afin que les statuts soient en concordance avec l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010.
La déclaration, ainsi que les raisons justificatives relatives au conflit d'intérêt, sont inscrites au procès-verbal. En vue de sa publication dans le rapport annuel, le secrétaire décrit dans le procès-verbal la nature de la décision ou de l'opération et justifie la décision qui a été prise. En outre, le procès-verbal mentionne les conséquences patrimoniales pour la société suite à cette décision. Le rapport du commissaire qui doit être rédigé conformément à l'article 143 du Code des Sociétés, comporte une description séparée des conséquences financières pour la société.
En cas d'un éventuel conflit d'intérêt avec un actionnaire majoritaire de la sicaf immobilière, la procédure de l'article 524 du Code des Sociétés est appliquée. L'article 524 du Code des Sociétés astreint, entre autres, à soumettre les opérations avec des sociétés liées -à part certaines exceptions - à l'avis d'un comité d'administrateurs indépendants qui est assisté d'un expert indépendant.
En outre, l'article 18 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 prévoit que la CBFA soit être informée préalablement par la sicaf immobilière des opérations planifiées par la sicaf immobilière ou par une de ses filiales lorsqu'une ou plusieurs personnes suivantes agissent en tant que contrepartie ou en tirent un certain profit d'ordre patrimonial: les personnes qui contrôlent la sicaf immobilière ou qui détiennent une participation; le promoteur de la sicaf immobilière publique, les autres actionnaires de toutes les filiales de la sicaf immobilière publique; et les administrateurs, les gérants, les membres du comité de direction, les personnes chargées de la gestion quotidienne; les dirigeants effectifs ou les mandataires; et les personnes liées à toutes ces parties.
Ces opérations planifiées doivent représenter un intérêt pour la sicaf immobilière publique, doivent cadrer dans sa politique d'investissement et doivent être exécutées aux conditions de marché normales. Ces opérations doivent être publiées immédiatement.
Conformément à l'article 31 § 2 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 la société doit se conformer à l'évaluation de l'expert immobilier lorsqu'une transaction immobilière a lieu avec les personnes mentionnées ci-dessous.
La procédure pour la prévention de conflits d'intérêt n'a pas été appliquée au cours de l'exercice 2010.
Intervest Retail n'a pas de comité de nomination et de rémunération. Le conseil d'administration de la sicaf immobilière considère les tâches du comité de nomination et du comité de rémunération comme des tâches du conseil d'administration dans son ensemble. Intervest Retail déroge ainsi aux recommandations du code belge de gouvernance d'entreprises 2009 (voir également le paragraphe relatif au principe "comply or explain"). La taille restreinte du conseil permet de débattre de ces sujets efficacement. D'autre part, la problématique des nominations ou de la rémunération au sein de la sicaf immobilière requiert trop peu d'attention complémentaire pour justifier la création d'un comité séparé et des frais supplémentaires.
Le conseil d'administration est responsable de la politique de rémunération de ses membres et des membres de la direction. La rémunération des administrateurs doit être présentée pour approbation à l'assemblée générale.
La politique est basée sur les principes suivants:
Dans des circonstances constantes la politique de rémunération est également d'application pour les deux prochains exercices.
En 2010, la rémunération annuelle fixe des administrateurs indépendants non exécutifs s'élève à € 14.000 par an en tant que membre du conseil d'administration (€ 15.000 par an pour le président du conseil d'administration). Aucune indemnité supplémentaire n'est accordée pour l'appartenance à un comité ni pour l'exercice de la présidence d'un comité. Les administrateurs qui représentent l'actionnaire majoritaire exercent leur mandat de façon non rémunérée.
Aucun contrat de travail n'a été conclu avec les administrateurs et aucune indemnité de licenciement n'est prévue. Conformément à l'article 16 §2 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières, la rémunération des administrateurs n'est pas liée directement ou indirectement aux opérations réalisées par la sicaf immobilière. Les administrateurs ne détiennent pas d'actions de la sicaf immobilière et aucune option sur actions de la sicaf immobilière n'a été a accordée aux administrateurs.
Le montant de la rémunération fixe qui a été octroyé en 2010 aux membres du comité de direction en tant que salaire, à l'exception de l'administrateur délégué, s'élève à € 344.634 dont € 109.932 pour le président du comité de direction. L'administrateur délégué qui représente l'actionnaire majoritaire exerce son mandat de façon non rémunérée.
Les trois membres du comité de direction, à l'exception de l'administrateur délégué, peuvent entrer en ligne de compte pour une prime annuelle commune de € 30.000 au maximum. Le montant de la prime à allouer est déterminé au moyen de critères mesurables sur base des prestations convenues préalablement.
En 2009, ces critères se rapportaient à l'activité locative (y compris la location de quelques objets désignés spécifiquement), à l'augmentation des revenus locatifs nets, au taux d'occupation, aux revenus locatifs et au projet Olen. Sur base des objectifs réalisés en 2009, une prime d'un montant total de € 25.600 a été allouée en 2010.
En plus de cette prime régulière, un membre de la direction peut entrer en ligne de compte pour une prime annuelle supplémentaire qui peut être allouée sur base de prestations excep tionnelles. En 2009, aucune prime supplémentaire n'a été octroyée.
La rémunération annuelle fixe des administrateurs indépendants non exécutifs reste inchangée par rapport aux rémunérations mentionnées ci-dessus pour 2010.
La rémunération annuelle fixe des membres du comité de direction, à l'exception de l'administra teur délégué, est indexée (i) annuellement au 1er janvier, conformément à l'indice normal des prix à la consommation, où l'indice de base est celui du mois précédent l'entrée en vigueur du contrat et où le nouvel indice est celui du mois précédent le mois dans lequel l'indexation a lieu (ii), augmenté de 1 pourcent. Cela revient à une augmentation de 3,1 % au 1er janvier 2011.
En 2010, les critères pour l'obtention d'une prime se rapportent à l'activité de relouer, au taux d'occupation, aux investissements, à la durabilité, à la commercialisation du Julianus Shopping à Tongres et au refinancement des crédits auprès des institutions financières. Sur base des objectifs réalisés en 2010, une prime d'un montant total de € 30.000 est allouée. En 2010, aucune prime supplémentaire n'a été octroyée.
Les membres du conseil d'administration sont nommés pour une période de 3 ans, mais leur nomination peut être révoquée à tout moment par l'assemblée générale des actionnaires. Il n'y a pas d'indemnité de licenciement.
Les membres du comité de direction sont nommés pour une durée indéterminée et l'indemnité de résiliation s'élève à l'équivalent de douze à dix-huit mois de la rémunération fixe (sauf en cas de négligence grave ou de faute intentionnelle, dans quels cas aucune indemnité ne sera due).
Etant donné qu'en 2010 les conseils d'administration d'Intervest Offices et d'Intervest Retail se composent pratiquement des mêmes personnes (le conseil d'administration d'Intervest Offices sa comprend 7 membres dont Paul Christiaens, Jean-Pierre Blumberg, Nick van Ommen et EMSO sprl, représentée par son représentant permanent Chris Peeters, sont nommés administrateurs indépendants, et Reinier van Gerrevink, Hubert Roovers et Tom de Witte sont nommés représentants de l'actionnaire majoritaire VastNed Retail sa) il a été constaté qu'en application de l'article 10 § 2, 2° du Code des Sociétés, Intervest Offices et Intervest Retail forment un consortium bien qu'il ne soit pas question d'une direction centrale étant donné qu'une sicaf immobilière, en application de l'article 9 de ladite loi OPC du 20 juillet 2004 et de l'article 9 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières, doit être gérée dans l'intérêt unique des actionnaires et de telle manière qu'une gestion autonome de la sicaf immobilière est assurée.
La rédaction de comptes annuels consolidés comprenant Intervest Offices sa et Intervest Retail sa, formant ensemble un consortium, pourrait donner l'impression que la gestion autonome de la sicaf immobilière puisse être contestée tandis que cela ne correspond pas à la réalité. En outre, la politique d'investissement d'Intervest Offices varie fondamentalement de celle d'Intervest Retail. Intervest Retail investit dans de l'immobilier commercial, tels que des magasins dans les centres-villes ainsi que des magasins situés le long d'axes routiers et des centres commerciaux. Il n'y a en principe pas d'investissements en immeubles de bureaux et semi-industriels. Jusqu'à présent il n'y a pas de politique d'investissement commune et tout se déroule de façon strictement séparée. L'actionnaire majoritaire d'Intervest Retail, notamment VastNed Retail est une toute autre personne morale que l'actionnaire majoritaire d'Intervest Offices, notamment VastNed Offices/Industrial.
Afin de remédier à cette situation il sera proposé à l'assemblée générale des actionnaires du 6 avril 2011 de modifier la composition des conseils d'administration d'Intervest Offices ainsi que d'Intervest Retail.
En 2010, le conseil d'administration d'intervest retail a consacré une fois de plus beaucoup d'attention aux facteurs de risques auxquels intervest retail est confrontée.
les évolutions permanentes sur les marchés immobiliers et les marchés fi nanciers exigent un suivi continu des risques stratégiques, d'exploitation et fi nanciers ainsi que du reporting fi nancier et des risques de conformité, afi n de surveiller les résultats et la situation fi nancière d'intervest retail.
ces risques sont en grande partie déterminés par les choix stratégiques que fait intervest retail pour limiter la vulnérabilité par rapport aux facteurs externes. l'ampleur de ces risques est déterminée par les choix stratégiques vis-à-vis de la gestion d'investissement, comme par exemple le choix du:
▶ type d'immobilier: intervest retail a opté d'investir principalement dans des magasins (tous les types), en veillant à un bon équilibre entre les magasins des centres-villes et les magasins situés le long d'axes routiers et à une bonne répartition géographique en Belgique à de bons emplacements.
le patrimoine immobilier d'intervest retail est évalué sur base trimestrielle par des experts immobiliers indépendants. ces experts immobiliers disposent des qualifications nécessaires et ont une grande expérience du marché. la juste valeur des immeubles qu'ils ont évalués est comptabilisée à la rubrique "immeubles de placement" à l'actif du bilan statutaire et consolidé. les variations de la juste valeur sont comptabilisées à la rubrique "variations de la juste valeur des immeubles de placement" dans les comptes de résultat consolidés et statutaires et peuvent influencer le résultat net positivement ou négativement. les valeurs déterminées par les experts représentent la valeur de marché des immeubles. Par conséquent, les variations de la valeur de marché du patrimoine sont reflétées à l'actif net d'intervest retail, comme publiées sur base trimestrielle. intervest retail est exposée à la variation de la juste valeur de son portefeuille telle qu'elle résulte des expertises indépendantes.
au 31 décembre 2010, une adaptation négative hypothétique du rendement utilisé par les experts immobiliers lors de l'évaluation du portefeuille immobilier de la sicaf immobilière (yield ou taux de capitalisation) de 1 % ferrait baisser la juste valeur de l'immobilier de € 45 millions ou 14 %. le taux d'endettement d'intervest retail augmenterait ainsi de 5 % et atteindrait 42 % (voir également à cet égard "analyse de sensibilité" reprise au rapport immobilier).
▶ période d'investissements et de désinvestissements: Sur base de la connaissance des cycles économiques et immobiliers, il est tenté de répondre le mieux possible aux mouvements ascendants et descendants des marchés. Sur base des indicateurs économiques il est possible d'estimer au mieux le développement attendu de la conjoncture. le marché de l'investissement et en particulier le marché de la location de l'immobilier professionnel, réagissent avec un certain retard à la volatilité de la conjoncture économique. les périodes de haute conjoncture prononcée donnent lieu à des prix de marché plus élevés qui peuvent ultérieurement être sujets à de fortes corrections négatives. durant ces périodes de haute conjoncture, intervest retail mènera une politique relative aux investissements plutôt modérée afin de limiter le risque d'investir à un mauvais moment. dans les périodes de baisse de la conjoncture, la valeur et le taux d'occupation des immeubles baissent d'ordinaire. aussitôt que la conjoncture reprend, une politique d'investissement plus active est menée, anticipant ainsi l'augmentation de valeur des immeubles et un marché de la location plus actif. une certaine prudence est mise à jour afin d'éviter que le taux d'endettement de la sicaf immobilière ne dépasse les niveaux autorisés.
Ces risques proviennent des transactions quotidiennes et d'événements (externes) qui ont lieu au sein du cadre stratégique, tels que les:
▶ risques d'investissements: Les principaux risques qui sont inhérents aux investissements en immobilier se situent au niveau des variations négatives futures de la juste valeur des immeubles de placement qui pourraient provenir principalement de l'augmentation de l'inoccupation, des loyers impayés, de la baisse des loyers lors de la conclusion de nouveaux contrats de bail ou lors de la prolongation des contrats de bail existants et de la pollution du sol.
Au sein d'Intervest Retail des mesures de contrôle internes sont prises pour limiter les risques liés aux décisions d'investissement erronées. Il est ainsi toujours procédé à une évaluation scrupuleuse du profil des risques sur base d'une analyse de marché, d'une évaluation des rendements futurs, d'un screening des locataires existants, d'une étude des exigences relatives à l'environnement et aux permis, d'une analyse des risques fiscaux, etc.
Conformément à l'article 31 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières, un expert indépendant évalue toute acquisition ou aliénation d'un bien immobilier. Pour toute aliénation la valeur d'expertise déterminée par l'expert immobilier indépendant forme un fil conducteur important pour la valeur de transaction. En outre, Intervest Retail veille scrupuleusement à ce que les garanties établies lors d'une transaction restent limitées aussi bien en ce qui concerne la durée que la valeur.
En outre, Intervest Retail procède pour toute acquisition à un "due diligence" technique, administratif, juridique, comptable et fiscal qui est basé sur une analyse constante des procédures, et elle est généralement assistée par des conseillers externes spécialisés.
▶ risques liés aux débiteurs: au sein d'Intervest Retail des strictes procédures sont appliquées pour le screening des locataires lors de la signature de nouveaux contrats de bail. Lors de la signature des contrats de bail des cautions ou des garanties bancaires sont toujours négociées. Dans le contrat de bail type qu'utilise Intervest Retail pour la location de ses immeubles une garantie locative ou une garantie bancaire d'une valeur de 6 mois est prévue. Au 31 décembre 2010, la durée moyenne effective pondérée des garanties locatives et garanties bancaires s'élève à environ 5 mois (ou environ € 9 millions).
En outre, des procédures de contrôle internes ont été rédigées qui doivent garantir que l'encaissement des loyers se fasse à temps et veiller à que les arriérés de loyers soient suivis de façon adéquate. Les loyers doivent être payés par anticipation sur base mensuelle ou trimestrielle. L'administration financière et l'asset management veillent attentivement à limiter les arriérés de loyers. Au 31 décembre 2010, le crédit clients dû ne comprend que 6 jours.
Si la complexité l'exige, les contrats à conclure avec des tiers sont examinés par des conseillers externes, afin de limiter les risques liés aux dommages financiers et à l'atteinte à la réputation résultant de contrats inadéquats. Intervest Retail est assurée contre la responsabilité découlant de ses activités ou de ses investissements moyennant une police d'assurance responsabilité civile qui couvre les dommages corporelles jusqu'à un montant de € 12,4 millions et les dommages matériels (autres que incendie et explosion) jusqu'à € 0,6 million. En outre les administrateurs et les membres du comité de direction sont assurés pour la responsabilité civile d'administrateur, laquelle couvre les dommages jusqu'à un montant de € 15 millions.
Les réorganisations judiciaires des sociétés dans lesquelles Intervest Retail est impliquée (fusion, scission, scission partielle, apport en espèces, etc.) sont toujours soumises à des travaux de "due diligence", qui sont réalisées avec l'assistance de conseillers externes afin de minimiser les risques d'erreurs judiciaires et financières.
Le risque de destruction des immeubles par incendie ou par une autre catastrophe est assuré par Intervest Retail pour une valeur de reconstruction totale de € 159 millions (€ 80 millions pour les magasins des centres villes et € 79 millions pour les magasins situés le long d'axes routiers et le centres commerciaux) par rapport à la juste valeur des immeubles de placements de € 329 millions au 31 décembre 2010 (€ 170 millions pour les magasins des centres-villes et € 159 millions pour les magasins situés le long d'axes routiers et les centres commerciaux). Une assurance pour l'inoccupation des immeubles résultant de ces événements est également prévue à concurrence de 36 mois de loyer. Les assurances comprennent également des garanties supplémentaires à concurrence de 20 % maximum du montant assuré pour les frais de maintien et de nettoyage, le recours des locataires et des utilisateurs et le recours des tiers.
Lors d'investissements en biens immobiliers la fiscalité joue un rôle important (TVA, droits d'enregistrements, exit taxe, acquisitions scindées, précompte immobilier, etc.). Ces risques fiscaux sont évalués continuellement et où cela s'avère nécessaire il est fait appel à des conseillers externes.
Les modifications relatives à la réglementation concernant l'urbanisme et la protection de l'environnement peuvent avoir un effet défavorable sur la capacité d'Intervest Retail d'exploiter à terme un immeuble. L'application stricte et le respect de la réglementation prescrite par les autorités communales peut influencer de façon négative l'attrait de l'immeuble. Une réduction des dimensions d'un immeuble, imposée lors d'une rénovation approfondie, peut également affecter sa juste valeur.
Finalement, l'introduction de nouvelles normes ou de normes plus sévères relatives à pollution de sol ou à la consommation d'énergie peut influencer en large mesure les frais nécessaires pour poursuivre de façon adéquate l'exploitation du bien immobilier.
Les principaux risques financiers sont les risques de financement, les risques de liquidité et les risques des taux d'intérêt.
▶ risques de financement: Le portefeuille peut être financé en partie par des capitaux propres et en partie par des capitaux d'emprunt. Une augmentation relative des capitaux d'emprunt par rapport aux capitaux propres peut donner lieu à un rendement plus élevé (soi-disant "leverage"), mais ainsi également à un risque plus élevé. En cas de rendements décevants de l'immobilier et en cas de réduction de valeur, le risque existe lors d'un taux élevé de leverage qu'il n'est plus possible de pouvoir répondre aux obligations des taux d'intérêt et de remboursements des capitaux d'emprunt et autres obligations fiscales. Il est alors impossible d'obtenir le financement au moyen de nouveaux capitaux d'emprunt ou alors à des conditions très défavorables. Afin de pouvoir faire face aux obligations fiscales il faut vendre de l'immobilier, courant le risque que cela ne se réalise pas aux meilleures conditions. L'évolution de la valeur du portefeuille immobilier est en grande mesure déterminée par les développements sur le marché immobilier. Intervest Retail aspire à une relation équilibrée entre les capitaux propres et d'emprunt pour le financement de l'immobilier.
En outre, Intervest Retail s'efforce par la fourniture d'information transparente, des contacts réguliers avec les financiers et des actionnaires (potentiels) et l'augmentation de la liquidité de l'action, de sauvegarder l'accès au marché des capitaux.
Enfin vis-à-vis des financements à long terme, une répartition équilibrée des dates de refinancement et une durée moyenne pondérée entre 3,5 et 5,0 ans sont recherchées. Il peut y être dérogé temporairement si des circonstances de marché spécifiques l'exigent.
Les conventions de crédits bancaires d'Intervest Retail dépendent du respect des ratios financiers, qui sont surtout liés au niveau des dettes financières consolidées d'Intervest Retail ou de ses charges d'intérêt financières. Ces ratios limitent le montant qu'Intervest Retail pourrait encore emprunter. Ces ratios sont respectés au 31 décembre 2010. Si Intervest Retail ne respectait plus ces ratios, les conventions de financement d'Intervest Retail pourraient être annulées, renégociées, résiliées ou remboursées par anticipation.
Le taux d'endettement maximum autorisé par la règlementation sur les sicaf immobilières limite la capacité d'emprunt d'Intervest Retail. La capacité d'endettement supplémentaire théorique d'Intervest Retail comprend, dans les limites du ratio de 65 % qui est fixé légalement, environ € 272 millions en cas d'évaluation constante (inchangée) du portefeuille immobilier existant.
▶ risques de liquidité: Intervest Retail doit générer suffisamment de flux de trésorerie afin de pouvoir répondre à ses obligations de paiement quotidiennes. Ce risque est, d'une part, limité par les mesures mentionnées sous 'risques d'exploitation', par lesquelles les risques de perte de flux de trésorerie, par exemple, pour cause d'inoccupation et faillites des locataires sont réduits. D'autre part, Intervest Retail doit disposer de suffisamment de marge de crédit pour compenser les fluctuations des besoins de liquidités. A cet effet des prévisions de flux de trésorerie sont établies. Intervest Retail a prévu suffisamment de marges de crédit auprès de ses financiers pour compenser ces fluctuations. Pour pouvoir faire usage de ces marges de crédit, il faut satisfaire de façon continue aux conditions des facilités de crédit.
Au 31 décembre 2010, Intervest Retail dispose de € 21 millions de lignes de crédit non utilisées pour son fonctionnement et la distribution du dividende. Au 31 décembre 2010, la durée moyenne restante des conventions de crédit à long terme est de 2,9 ans.
Intervest Retail entretient des relations commerciales avec 5 banques:
Intervest Retail revoit régulièrement la liste de ses relations bancaires et son exposition à chacune d'entre elles. Dans le contexte de crise actuel du secteur bancaire, il n'est pas exclu qu'une ou plusieurs contreparties bancaires d'Intervest Retail se trouvent dans une situation où elles ne pourraient plus remplir plus leurs obligations. Le modèle financier d'Intervest Retail repose sur un endettement structurel, de sorte que sa position de liquidité auprès des institutions financières est en principe assez limitée. Cette position s'élève au 31 décembre 2010 à € 0,8 million.
Chaque trimestre une clôture comptable complète et une consolidation sont rédigées et publiées. Afin d'optimiser le processus de reporting financier, un planning avec des dates limites est établi au sein du département financier pour toutes les tâches à accomplir. L'équipe financière rédige ensuite les chiffres trimestriels et les bilans. Ces chiffres trimestriels sont toujours analysés de façon approfondie et soumis à un contrôle interne.
Afin de limiter le risque d'erreurs dans le reporting financier, les chiffres sont traités au sein du comité de direction et leur exactitude et totalité sont contrôlées par entre autres l'analyse des revenus locatifs, des charges d'exploitation, de l'occupation, des activités locatives, de l'évolution de la valeur des immeubles, des débiteurs impayés, etc. Des comparaisons avec des prévisions et de budgets sont analysées. Ensuite, chaque trimestre le comité de direction fait part au comité d'audit des états financiers, comprenant la comparaison des chiffres annuels, le budget et les explications en cas d'anomalie. En outre, les chiffres semestriels et annuels sont toujours contrôlés par un réviseur externe.
Ces risques se rapportent au non-respect de manière adéquate des lois et réglementations importantes et aux collaborateurs qui n'agissent pas de façon intègre. Intervest Retail limite ces risques en procédant à un screening lors de l'engagement de ses collaborateurs, en créant une conscience de ces risques auprès de ses collaborateurs, et en veillant à ce qu'ils aient une connaissance suffisante des modifications des lois et règlementations importantes, assistés par des conseillers juridiques externes. Afin de garantir une culture d'entreprise intègre, Intervest Retail avait déjà établi dans le passé un code de conduite interne (code of conduct) et un règlement de déclenchement d'alerte.
Le commissaire, nommé par l'assemblée générale des actionnaires, est Deloitte Réviseurs d'Entreprises S C s.f.d. SCRL et est représenté par Kathleen De Brabander et Frank Verhaegen, réviseurs d'entreprise.
En 2010, le portefeuille immobilier est évalué tous les trimestres par trois experts indépendants, de Crombrugghe & Partners, Cushman & Wakefield et CB Richard Ellis, chacun pour une partie du portefeuille immobilier et selon un système de rotation.
Conformément aux principes 3.7 et 6.8 ainsi qu'à l'annexe B du code belge de gouvernance d'entreprise 2009, la société a désigné Inge Tas, membre du comité de direction et cfo, comme compliance officer, chargée de la surveillance du respect des règles concernant l'abus de marché, suivant les règles imposées par la Loi du 2 août 2002, relative à la supervision du secteur financier et des services financiers, et par la Directive 2003/6/E C relative aux délits d'initiés et la manipulation de marché.
En 2010, il est dérogé aux dispositions suivantes du code (explain):
Le conseil d'administration a décidé de ne pas créer de comité de nomination et de comité de rémunération. Le conseil considère les tâches de ces comités comme des tâches du conseil d'administration en entier. La taille restreinte du conseil permet de traiter ses sujets efficacement.
Le comité de direction n'est pas composé de tous les administrateurs exécutifs. En raison de la spécificité de la composition du comité de direction (et l'article 4 §1 5° de l' Arrêté Royal du 10 avril 1995 relatif aux sicaf immobilières qui exigent explicitement que deux administrateurs exercent la surveillance de gestion quotidienne), il est dérogé à la dispo sition 6.2.
Conformément au principe 2.9, le conseil d'administration n'a pas désigné de secrétaire d'entreprise qui émet des recommandations au conseil concernant toutes les questions administratives et qui prend soin de la communication au sein et entre les organes de décision de la société. La taille restreinte de la société et du conseil d'administration rend telle fonction superflue.
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intervest retail veut organiser et réaliser ses activités de façon durable afin de limiter le plus possible l'impact négatif de ses activités sur l'environnement. d'un point de vue économique justifié une méthode de travail durable de plus en plus poussée est réalisée progressivement, où le point de départ reste la satisfaction des locataires.
les objectifs posés par intervest retail vis-à-vis de la durabilité sont:
les conditions préalables sont toujours:
En 2010, l'attention et les actions d'intervest retail se sont principalement portées sur la santé et la sécurité, les sources d'énergie vertes et le benchmarking.
afin de gérer les risques liés à la sécurité et à la santé le plus efficacement possible lors de l'exploitation des immeubles, un audit approfondi relatif aux risques d'amiante et de sécurité incendie a été réalisé dans les immeubles de la sicaf immobilière.
Pour les 185 unités louées dans les immeubles de la sicaf immobilière il a été examiné dans quelle mesure il y avait éventuellement de l'amiante dans les immeubles. l'audit a toujours été effectué par une entreprise spécialisée dans tout l'immeuble, même si l'immeuble n'était que loué partiellement. depuis 2001, une interdiction totale d'amiante est imposée en Belgique de sorte que pour les immeubles récents ou pour les unités rénovées un audit d'amiante n'était pas nécessaire (par exemple tongres, andenne, Wilrijk).
au cours de l'audit 20 échantillons de matériaux suspects au total ont été pris. ceux-ci ont été analysés par un laboratoire spécialisé. quatre échantillons ont testé positivement sur la présence d'amiante. un rapport a été remis à tous les locataires. lorsqu'un locataire quittera l'immeuble ou lors d'une rénovation approfondie, il sera procédé à une nouvelle inspection d'amiante des éléments structurels qui n'étaient pas visibles auparavant.
l'audit a donné les résultats suivants:
papier recyclé.
Papier fabriqué de materiel recyclé
Ce rapport annuel est imprimé sur du
a la plupart des emplacements dans les locaux accessibles des matériaux suspects contenant de l'amiante n'ont pas été trouvés. une partie considérable des immeubles de la sicaf immobilière date de la période postérieure à l'interdiction d'utiliser des matériaux contenant de l'amiante.
Toutes les parties visibles et accessibles ont partout été contrôlées. Dans certains cas de l'amiante qui ne comporte aucun danger aussi longtemps qu'il n'y a pas de manipulations des matériaux a été trouvé. Cet amiante est fixé.
Pour ces immeubles il est important que l'amiante soit enlevé lors de rénovations et de démolition partielle ou totale.
Pour les cas précités un plan de gestion a été rédigé et transmis aux locataires. Ce plan de gestion comprend le contrôle annuel des matériaux contenant de l'amiante et informe les locataires des précautions à prendre lors de rénovations ou de la manipulation de ces matériaux.
Dans trois cas, des matériaux détachés ou fixés contenant effectivement de l'amiante ont été trouvés et doivent immédiatement être enlevés parce qu'ils sont endommagés. En concer tation avec une entreprise spécialisée les mesures nécessaires sont prises pour enlever le plus rapidement possible ces matériaux contenant de l'amiante.
L'audit a pour but d'évaluer la conformité à la législation en vigueur relative à la sécurité incendie (RGPT art. 52 et annexes). Au total 244 unités ont été contrôlées. Les appartements ont été contrôlés par échantillonnage, les unités non louées et les carwashes ouverts n'ont pas été contrôlés.
Les résultats de ces analyses sont satisfaisants et où cela s'avère nécessaire des initiatives appropriées sont prises en vue d'une amélioration.
Intervest Retail a recherché des sources d'énergie renouvelables pour l'électricité qu'elle achète pour ses locataires, en examinant, d'une part, les conditions d'achat auprès des fournisseurs d'électricité et, d'autre part, en examinant les possibilités de créer de l'énergie renouvelable sur des immeubles au sein du portefeuille d' Intervest Retail.
Sans coûts supplémentaires, Intervest Retail a pu conclure un contrat d'électricité pour la livraison d'électricité produite par de l'énergie hydraulique.
Pour la production d'électricité sur des immeubles différentes possibilités ont été analysées en vue d'installer des panneaux solaires sur les toits de certains magasins situés le long d'axes routiers. Bien qu'en Belgique les subventions soient fortement revues à la baisse, il est possible qu'un projet avec des panneaux solaires soit réalisé en 2011.
La durabilité dans le marché commercial est caractérisée par un nombre de rapports complexes. La nature de l'activité commerciale a une grande influence sur, par exemple, la consommation d'énergie de cet espace commercial. Etant donné que la formule commerciale est du domaine exclusif du commerçant, le propriétaire de l'espace commercial n'a qu'une influence limitée sur la durabilité. Par ailleurs, cela ne décharge pas le propriétaire de sa responsabilité en ce qui concerne la durabilité se rapportant aux propres magasins, mais cela augmente la complexité.
En outre, la propriété de la plupart des centres commerciaux dans le marché commercial est entre plusieurs mains. La gérance du centre commercial est en grande partie centralisée auprès d'une société de gérance et c'est là que se situe la responsabilité primaire relative à la durabilité, pour autant que cela soit soutenu par les différents propriétaires du centre commercial. L'objectivité résultant de l'utilisation de benchmarks favorise la discussion entre différentes parties. Le benchmarking de centres commerciaux ou d'espaces individuels est une bonne méthode pour obtenir une image objective de la prestation d'un centre commercial ou d'un espace commercial individuel quant à la durabilité et il permet de poser des objectifs pour des magasins spécifiques dans ce domaine. En outre, le benchmarking offre une meilleure compréhension de la performance du portefeuille commercial d'Intervest Retail.
Le benchmarking n'est encore qu'à ses débuts et en 2010 les premières initiatives sérieuses ont été réellement prises. A cet égard, Intervest Retail soutient deux initiatives importantes, à savoir l'International Sustainability Alliance (ISA) et la certification de durabilité des immeubles par le certificat Breeam in Use International. En soutenant ces initiatives Intervest Retail contribue au développement du benchmarking dans le domaine de la durabilité et Intervest Retail acquiert plus de connaissance dans le domaine de la durabilité se rapportant à son propre portefeuille.
L'International Sustainability Alliance (ISA) se compose de 18 'membres fondateurs', dont VastNed Retail, qui est l'actionnaire de référence d'Intervest Retail, et de 11 'membres fondateurs associés'. Ce groupe représente plus de 150 millions de mètres carrés de biens immobiliers commerciaux et est ainsi actuellement l'initiative principale dans le domaine du benchmarking. L'ISA a pour but de rassembler des données quantitatives par immeuble dans une base de données afin de pouvoir comparer ainsi les performances des différents immeubles dans la base de données. En octobre 2011 la première publication réelle de benchmark est attendue à l'Expo Real en Allemagne. Les indicateurs-clés de performance environnementale des immeubles sont repris dans la base de données par l'ISA. Intervest Retail suppose qu'à partir de 2012 ces indicateurs-clés de performance contribueront à la réalisation de la gestion de durabilité d'Intervest Retail.
Les données quantitatives de la base de données de l'ISA peuvent être complétées par un mesurage qualitatif des caractéristiques de durabilité d'un immeuble donnant lieu à la certification des immeubles.
Le 7 janvier 2011 l' Arrêté Royal relatif aux sicaf immobilières du 7 décembre 2010 ( Arrêté Royal 2010) est entré en vigueur. Depuis l'entrée en vigueur de l' Arrêté Royal du 10 avril 1995 la réglementation pour les organismes de placements collectifs a connu un certain nombre de développements législatifs. Certaines dispositions de l' Arrêté Royal du 10 avril 1995 se sont avérées nécessiter une modification, soit que leur application ait soulevé certains problèmes, soit que l'évolution des marchés financiers ait fait apparaître un besoin d'actualisation. Dans le cadre du maintien de l'attrait présenté par la sicaf immobilière et de la protection des investisseurs, il s'imposait dès lors de modifier le cadre juridique applicable.
L'Arrêté Royal 2010 a apporté principalement les modifications suivantes:
L'Arrêté Royal 2010 offre à la sicaf immobilière la possibilité de créer des filiales qui adoptent la forme d'une "sicaf immobilière institutionnelle". Cette nouvelle option permet l'utilisation d'un véhicule ad hoc pour la réalisation par les sicaf immobilières publiques de projets spécifiques avec un tiers (investisseur institutionnel ou professionnel), mais sans que cela soit contraire à l'intérêt des actionnaires de la sicaf immobilière publique. L'intérêt des actionnaires de la sicaf immobilière publique sera par conséquent la limite dans laquelle la création d'une sicaf immobilière institutionnelle est autorisée. Pour cette raison l' Arrêté Royal 2010 précise notamment qu'une sicaf immobilière institutionnelle doit obligatoirement être contrôlée, exclusivement ou conjointement, par une sicaf immobi lière publique. En outre, l' Arrêté Royal 2010 interdit la construction par laquelle une sicaf immobilière institutionnelle est sous le contrôle conjoint de deux sicaf immobilières dans la mesure où celles-ci ne sont pas contrôlées par une même sicaf immobilière publique. Enfin, une participation dans une sicaf immobilière institutionnelle ou dans une société immobilière ne sera considérée comme un bien immobilier qu'au cas où elle confère un contrôle (conjoint ou exclusif) sur la société concernée. Les sicaf immobilières institutionelle sont soumises au contrôle de la
C BFA. Sous réserve de quelques exceptions spécifiques énumérées (relatives au dossier d'inscription, les experts immobiliers, les règles concernant les augmentations de capital, les obligations en tant que société publique cotée en bourse et la politique de placement), toutes les disposi tions qui sont d'application à une sicaf immobilière publique sont également d'application à la sicaf immobilière institutionnelle.
Pour des raisons fiscales il y a une interdiction pour les soi-disantes "filiales mixtes" de sorte que la sicaf immobilière publique qui exerce le contrôle sur une ou plusieurs sicaf immobilières, ne peut pas avoir une filiale (de droit belge) qui adopte la forme d'une société immobilière. En d'autres termes, la sicaf immobilière publique devra faire un choix quant au type de filiales qu'elle veut maintenir.
L'Arrêté Royal 2010 impose qu'au moins trois administrateurs indépendants au sens de l'article 526ter du Code des Sociétés siègent au conseil d'administration de la sicaf immo bilière publique et que le conseil d'administration doit être composé de telle manière que la sicaf immobilière peut être gérée de façon autonome et uniquement dans l'intérêt des actionnaires. Aussitôt que le seuil de minimis est franchi, la sicaf immobilière doit toujours être représentée par au moins deux administrateurs pour tout acte de disposition.
L'Arrêté Royal 2010 permet d'émettre des titres autres que des actions. Seule l'émission de parts bénéficiaires (ou d'autres titres ne représentant pas le capital et similaires à des parts bénéficiaires) demeure interdite.
L'Arrêté Royal 2010 offre la possibilité de réaliser une augmentation de capital avec suppression du droit de préférence, à la condition qu'un droit d'allocation irréductible soit accordé aux actionnaires existants lors de l'attribution des nouveaux titres.
Un certain nombre de précisions ont été apportées aux règles relatives aux augmentations de capital par apport en nature y compris le prix d'émission minimal qui désormais ne peut être basé uniquement sur la moyenne des cours des trente jours du cours boursier (sous déduction ou non des dividendes bruts non distribués dont les nouvelles actions seraient éventuellement privées), mais également sur la valeur nette d'inventaire. Les règles relatives à l'apport en nature s'appliqueront désormais aux fusions, scissions et opérations assimilées.
L'octroi d'un dividende optionnel est désormais explicitement autorisé et réglementé.
Il y a de nouvelles règles pour l'expert immobilier qui est désigné par la sicaf immobilière pour évaluer son portefeuille immobilier. L'indépendance nécessaire est plus accentuée et il est précisé que sa rémunération ne peut être liée à la valeur du bien immobilier expertisé. En outre, la sicaf immobilière à l'obligation de veiller à une rotation de ces experts. Un expert ne peut ainsi être désigné que pour une période de trois ans renouvelable. En outre, l'expert ne peut être chargé de l'évaluation d'un bien immobilier déterminé que pendant une période maximale de trois ans, après quoi une période de "cooling-off" doit être prise en considération en ce qui concerne ce même bien immobilier. Au cas où l'expert est une personne morale, ce système de rotation s'applique exclusivement aux personnes physiques qui représentent la personne morale.
La possibilité de constituer des sicaf immobilières institutionnelles mise à part, les obligations en matière de politique de placement ont été adaptées sur un certain nombre de points.
Il est ainsi déterminé sous quelles conditions la sicaf immobilière publique et ses filiales peuvent investir en valeurs mobilières qui ne sont pas qualifiées comme bien immobilier, et sous quelles conditions elles peuvent posséder des liquidités non affectées et acheter ou vendre des instruments de couverture (par exemple des "des swaps de taux d'intérêt").
Les sicaf immobilières publiques et ses filiales peuvent sous certaines conditions en tant que preneur conclure des contrats de location-financement et donner des biens immobiliers en location-financement. En vue de la diversification des placements, la limité supérieure de 20 % est toujours en vigueur pour un placement en un seul "ensemble immobilier".
L'Arrêté Royal 2010 limite, aussi bien au niveau statutaire que consolidé, le taux d'endette ment de la sicaf immobilière publique à 65 %. L' Arrêté Royal 2010 exige maintenant, afin d'assurer une gestion proactive du taux d'endettement, que la sicaf immobilière publique présente un plan financier dès que son taux d'endettement consolidé dépasse 50 %. Les sicaf immobilières institutionnelles ne sont pas tenues de respecter un taux d'endettement maximal au niveau statutaire.
En outre, la rémunération fixe des administrateurs et dirigeants effectifs ne peut être en fonction des opérations et transactions effectuées par la sicaf immobilière publique ou ses filiales: une rémunération basée sur le chiffre d'affaire est donc exclue. Cette règle s'applique également à la rémunération variable. Au cas où celle-ci est déterminée en fonction des résultats, elle ne peut être déterminée qu'en fonction du résultat net consolidé.
L'Arrêté Royal 2010 est entré en vigueur le 7 janvier 2011. L'entrée en vigueur a entraîné la sup pression de l' Arrêté Royal du 10 avril 1995 et de l' Arrêté Royal du 21 juin 2006 pour la compta bilité, les comptes annuels et les comptes annuels consolidés des sicaf immobilières publiques. L'Arrêté Royal 2010 comprend un certain nombre de stipulations transitoires spécifiques et des clauses de grandfathering. Les statuts actuels de la sicaf immobilière devront en outre être adaptés suite à l'entrée en vigueur de l' Arrêté Royal 2010 et ce dans un délai de 18 mois.
a / pain de sucRe Schuttershofstraat 30 Superfi cie / 66 m2
b / companY huidevetterstraat 12 Superfi cie / 721 m2
c / massimo dutti meir 99 Superfi cie / 583 m2
d / baKKeR baRt leysstraat 17 Superfi cie / 140 m2
Table ronde avec les experts immobiliers d'Intervest Retail concernant les evolutions sur le marche de l'investissement et de la location en 2010 et perspectives pour 2011.
Intervest Retail a réuni ses trois experts immobiliers afin de discuter du marché actuel de l'investissement et de la location. Cette discussion a eu lieu le 9 décembre 2010.
Les interlocuteurs: Jean-Paul Sols et Rudi Taelemans (Intervest Retail), Kris Peetermans et Jef Van Doorslaer (Cushman & Wakefield), Pieter Paepen (CBRE) et Guibert de Crombrugghe (de Crombrugghe & Partners).
L'immobilier commercial belge possède quelques caractéristiques atypiques en comparaison à la situation mondiale: des loyers stables malgré la crise économique internationale, une offre limitée de centres commerciaux, une offre importante de magasins situés le long d'axes routiers, des loyers relativement bas dans les centres-villes et des loyers relativement élevés pour les magasins situés le long d'axes routiers et pour les centres commerciaux.
Contrairement à d'autres pays, le marché de la location a été très actif en 2010 et un plus grand nombre de transactions ont été réalisées en comparaison à 2009. Les acteurs internationaux continuent d'utiliser la Belgique comme marché test, en autres, à cause des loyers bas. Les principaux nouveaux venus sont incontestablement Abercrombie & Fitch (EU), Forever 21 (EU), River Island (RU) et le premier magasin Disney Store du Benelux.
En 2010, les loyers des magasins situés le long d'axes routiers, des magasins dans les centresvilles et des centres commerciaux sont restés stables et cette tendance se poursuivra probablement en 2011.
Le marché de l'investissement belge possède également un nombre de caractéristiques atypiques en comparaison à d'autres pays européens: les rendements ont effectivement augmenté depuis 2008 mais en moindre mesure que dans les autres pays européens et entre-temps les rendements sont à nouveau au même niveau d'avant la crise. Cette baisse des rendements en combinaison avec des loyers stables donne lieu à une légère hausse des prix des biens immobiliers.
Dans les centres-villes les rendements 'top' s'élèvent à environ 5 % et dans la périphérie à environ 6,5 %. Etant donné le marché restreint il est plus difficile de déterminer un rendement 'top' pour les centres commerciaux.
Vu le caractère stable de l'immobilier commercial, les investisseurs préfèrent maintenir ou étendre leur portefeuille existant. Le nombre de transactions concernant des investissements a légèrement augmenté en 2010 par rapport aux chiffres d'affaires historiquement bas en 2009.
Beaucoup d'investisseurs privés sur le marché sont intéressés par des investissements se situant entre € 1,5 million et € 2 millions et ils sont disposés à offrir des rendements serrés. Pour des objets se situant entre € 2 millions et € 5 millions il y a un vif intérêt de la part des investisseurs privés. L'offre sur ce marché est diversifiée, mais limitée quant à la qualité et souvent des problèmes des permis, des projets mixtes, des structures de propriété, etc., jouent un rôle.
En 2010, quelques transactions d'investissement importantes ont été conclues, dont la reprise de cinq projets de (re)développement d'ING Real Estate Development par Wereldhave Belgium et la vente d'une partie du portefeuille immobilier du Groupe GL.
un grand nombre de projets sont comme toujours en cours de réalisation dans les centres-villes ainsi que dans la périphérie. la majorité de ces projets se situe en Wallonie et dans les environs de Bruxelles. Pour un bon nombre de ces projets le timing est très incertain.
Beaucoup d'idées sont lancées autour de projets mixtes, telles que la vente au détail en combinaison avec des complexes sportifs, des bureaux ou des transports en commun, mais ici également il n'y a momentanément que peu de réalisations concrètes.
les développements urbains dans les grandes villes (galeries toison d'or à Bruxelles, K à courtrai) ainsi que dans les petites villes (julianus Shopping à tongres) restent populaires. cette tendance se poursuivra en 2011. ce sont surtout les villes régionales qui soutiennent de tels projets.
actuellement, la région au nord de Bruxelles est la plus convoitée par les promoteurs de grands projets. trois projets sont à l'étude dans cette région, notamment NEo (100.000 m² de retail et de loisirs), uPlace (55.000 m² de retail et de bureaux) et just under the Sky (31.000 m² de retail). il est trop tôt pour savoir si ces projets auront une influence sur le centre-ville de Bruxelles. les centres commerciaux dans les environs de Bruxelles subiront la concurrence.
Entre-temps, le haut de la ville de Bruxelles connaît un regain grâce à l'ouverture récente des galeries toison d'or et au projet Entre les deux Portes, qui est un noyau commercial complémentaire à la rue Neuve.
l'e-commerce croît chaque année et cette tendance se poursuivra probablement de façon exponentielle. En première instance l'e-commerce ne forme pas de menace pour l'immobilier commercial physique et les deux formes sont complémentaires. l'e-commerce pur fait même usage de magasins physiques comme objet publicitaire (e-Bay Store à New York).
l'effet de l'e-commerce ne peut pas être sous-estimé. Pour les vidéothèques sa venue s'est déjà avérée néfaste.
les experts immobiliers sont d'avis que le marché de l'immobilier commercial belge a mieux résisté à la crise économique que les autres marchés immobiliers européens. En 2010 les loyers sont restés stables. Entre-temps, les prix sur le marché de l'investissement se situent à nouveau au niveau d'avant la crise. Par le caractère stable de l'immobilier commercial, l'offre de dossiers d'investissement est actuellement très réduite.
l'entrée en vigueur de plusieurs nouveaux contrats de bail et de renouvellements de contrats de bail de magasins situés le long d'axes routiers et dans les centres villes a contribué en 2010 à une augmentation de valeur du portefeuille immobilier.
Bien que les niveaux des loyers sur le marché soient restés stables en 2010, intervest retail a toujours la possibilité d'adapter ses niveaux des loyers, qui dans certains cas se situent encore en dessous des niveaux de marché, aux niveaux des loyers de marché. au cours du deuxième semestre 2010, six contrats de bail ont été signés résultant en une augmentation moyenne des loyers de 10 % (13 % pour l'année complète). un de ces contrats est déjà entré en vigueur au cours de 2010 et cinq prendront cours en 2011 ou début 2012.
une exception est julianus Shopping à tongres, où les niveaux des loyers et les modalités des contrats de bail ont été revus à la baisse.
En 2010, intervest retail a consacré beaucoup d'attention à l'asset management du julianus Shopping.
En plus des actions organisées par l'association des commerçants, intervest retail a mené, en étroite collaboration avec le gestionnaire ScmS, une gestion de marketing intensive.
des événements, tels que flair deals day, la visite de trinny and Susannah, le théâtre de rue, la tournée d'été K Zoom de vtm, un cours de cuisine de Piet huysentruyt, ont été régulièrement organisés sur la cour intérieure en vue d'attirer plus de visiteurs. En outre, l'ouverture un dimanche par mois a été accueillie favorablement par les détaillants.
l'année écoulée a également été importante pour le julianus Shopping étant donné que les contrats de bail viennent à échéance en 2010 et 2011. afin de garantir la continuité des contrats de bail, les conditions locatives ont dû être renégociées dans la plupart des cas.
evenement vtm k Zoom la tournee d'ete Julianus shopping via Julianus - tongres superfi cie / 8.890 m2
quelques petits magasins, 380 m² au total, se sont libérés et sont actuellement à nouveau commercialisés. au 31 décembre 2010, 2 des 23 magasins sont disponibles dans le centre commercial. au 31 décembre 2010, le taux d'occupation s'élève à 92%.
au quatrième trimestre 2010, un contrat de bail a été conclu avec le groupe delfipar qui désire ouvrir au troisième trimestre 2011 un supermarché sous la formule Smatch dans le centre commercial (superficie 850 m²).
En 2010, la pénurie sur le marché de l'investissement de l'immobilier commercial a résulté en une augmentation de valeur du portefeuille immobilier de 1,5 %. Cette augmentation de valeur provient principalement de la baisse des rendements mais elle est également influencée favo rablement par l'entrée en vigueur de plusieurs nouveaux contrats de bail et par des renouvelle ments qui ont été conclus à des loyers plus élevés.
Au 31 décembre 2010, le rendement des magasins des centres-villes d' Intervest Retail s'élève à 5,8 % et les magasins situés le long d'axes routiers obtiennent un rendement de 7,4 %. Le rendement 'top' de 4,85 % est réservé à un magasin au Meir 99 à Anvers.
En 2010, la valeur du portefeuille a évolué de € 324 millions à € 329 millions.
Cette augmentation peut être détaillée comme suit (en millions €):
| ▶ | Valeur du portefeuille au 1 janvier 2010 | € 324 | |
|---|---|---|---|
| ▶ | Investissements dans le portefeuille existant | € | 0 |
| ▶ | Acquisitions des immeubles de placement | € | 0 |
| ▶ | Ventes des immeubles de placement | - € | 0 |
| ▶ | Plus-values non réalisées | € | 10 |
| ▶ | Moins-values non réalisées | - € | 5 |
| ▶ | Valeur du portefeuille au 31 décembre 2010 | € 329 |
Les plus-values non réalisées résultent principalement de la baisse des rendements pour les magasins des centres-villes et des renouvellements des contrats de bail et des indexations réalisés en 2010.
Les moins-values non réalisées proviennent principalement de la réduction de valeur du centre commercial Julianus Shopping à Tongres suite à la hausse du rendement de 25 points de base et de l'adaptation à la baisse des niveaux des loyers.
Les immeubles d'Intervest Retail sont évalués en permanence sur base de leur contribution future au rendement. Ainsi, des immeubles sont-ils régulièrement destinés à la vente pour diverses raisons:
Dans ce cadre, Intervest Retail a vendu l'année dernière un appartement situé Genkersteenweg à Hasselt.
Afin d'optimiser la valeur du portefeuille, quelques immeubles sont rénovés ou reconstruits:
Ce parc de vente au détail urbain situé chaussée de Malines 30 à Vilvorde a une superficie locative totale de 7.936 m² et 108 emplacements de parking.
Au quatrième trimestre 2010, Intervest Retail a introduit une demande de permis de bâtir pour rénover ce parc de vente au détail en vue de la continuation et de l'optimisation des revenus locatifs à long terme. Le début de travaux est en principe prévu au printemps 2011. En outre, les plans prévoient la construction de 3 appartements du côté de la chaussée de Malines. Il est prévu que le permis de bâtir soit délivré début 2011.
Intervest Retail est propriétaire d'un important pâté de maisons qui part du Bruul et qui est relié par la Borzestraat au supermarché Match.
Les espaces commerciaux de ce complexe sont loués à H&M et Coolcat et s'étendent pratiquement sur tout le rez-de-chaussée et le premier étage de l'immeuble. Le plan de Low Architectes prévoit la création de 19 lofts aux étages supérieurs accompagnés d'emplacements de parking à l'étage souterrain. Chaque loft dispose d'une grande terrasse privée qui donne sur le living. En outre, les lofts au troisième (partiellement) et au quatrième étage disposent d'une terrasse sur le toit ou d'un jardin sur terrasse qui est accessible à partir de l'espace intérieur. Ce projet de construction est par son échelle, son architecture et sa qualité d'habitation un projet unique dans le centre-ville historique de Malines.
Le long de la Borzestraat deux nouveaux espaces commerciaux sont réalisés.
Le permis de bâtir a été introduit en décembre 2010 et est attendu au printemps 2011.
les renouvellements des contrats de bail, les indexations et les charges moins immobilières élevées améliorent le résultat d'exploitation en 2010.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| revenus locatifs | 21.050 | 20.847 |
| charges relatives à la location | -50 | -141 |
| charges et revenus relatifs à la gestion immobilière | -14 | -1 |
| Résultat immobilier | 20.986 | 20.705 |
| charges immobilières | -2.047 | -2.182 |
| frais généraux et autres revenus et charges d'exploitation | -1.016 | -1.056 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 17.923 | 17.467 |
| résultat sur ventes des immeubles de placement et projets de développement | 167 | -1.199 |
| variations de la juste valeur des immeubles de placement et projets de développement | 4.859 | 1.729 |
| Résultat d'exploitation | 22.949 | 17.997 |
| résultat fi nancier (hors variations de la juste valeur - iaS 39) | -5.032 | -5.019 |
| variations de la juste valeur d'actifs et passifs fi nanciers (couvertures non effectives - iaS 39) | -126 | -822 |
| impôts | -159 | 6 |
| Resultat net | 17.632 | 12.162 |
| résultat d'exploitation distribuable3 | 12.710 | 12.400 |
| résultat sur portefeuille | 5.026 | 530 |
| variations de la juste valeur d'actifs et passifs fi nanciers (couvertures non effectives - iaS 39) et autres éléments non distribuables |
-104 | -768 |
| Resultat paR action | 2010 | 2009 |
| Nombre d'actions copartageantes | 5.078.525 | 5.078.525 |
| résultat net (€) | 3,47 | 2,39 |
| dividende brut (€) | 2,50 | 2,44 |
| dividende net (€) | 2,13 | 2,07 |
2 Entre parenthèses les chiffres comparatifs pour l'exercice 2009.
3 Pour le calcul du résultat d'exploitation distribuable: voir note 12 du rapport financier.
les variations de la juste valeur du portefeuille immobilier s'élèvent à 1,5 % par raport à 0,5 % en 2009, suite à la demande de biens immobiliers de qualité sur le marché de l'investissements et aux locations qui ont été conclues à des loyers plus élevés.
En 2010, le résultat immobilier d'intervest retail augmente de € 0,3 million, atteignant € 21,0 millions (€ 20,7 millions). cette augmentation provient de la hausse des revenus locatifs suite aux renouvellements des contrats de bail et aux indexations dans le portefeuille immobilier existant.
En 2010, les charges immobilières de la sicaf immobilières baissent, atteignant € 2,0 millions (€ 2,2 millions). cette baisse de € 0,2 million provient principalement des frais de gestion immobilière moins élevés et d'une réduction des frais commerciaux, compensée partiellement par la hausse des frais techniques suite à l'inventaire des risques d'amiante et de protection incendie dans les immeubles de la sicaf immobilière.
Par la baisse des charges immobilières et l'augmentation des revenus locatifs le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille de 2010 augmente de € 0,4 million, atteignant € 17,9 millions (€ 17,5 millions).
les variations positives de la juste valeur des immeubles de placement et projets de développement de l'exercice 2010 s'élèvent à € 4,9 millions (€ 1,7 million) ou 1,5 % de la juste valeur du portefeuille immobilier. cet effet résulte de l'augmentation de la juste valeur du portefeuille commercial sur base de l'évaluation des experts immobiliers indépendants. cette augmentation provient de la baisse des rendements suite à la demande croissante de biens immobiliers de qualité sur le marché de l'investissement et des renouvellements de contrats de bail et des indexations réalisés en 2010.
le résultat financier (hors variation de la juste valeur - ias 39) de l'exercice 2010 s'élève à - € 5,0 millions (- € 5,0 millions). le résultat financier reste au même niveau qu'en 2009 étant donné les taux d'intérêt qui sont actuellement bas sur le marché des financements et les refinancements réalisés en 2010.
En 2010, les variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - ias 39) comprennent la variation de la valeur de marché des swaps de taux d'intérêt, qui conformément à iaS 39 ne peuvent pas être classés comme instrument de couverture de flux de trésorerie, d'un montant de - € 0,1 million (- € 0,8 million).
Pour l'exercice 2010, le taux d'intérêt moyen des crédits en cours de la sicaf immobilière s'élève à 4,1 % y compris les marges bancaires (3,9 %).
Pour l'exercice 2010, le résultat net d'Intervest Retail s'élève à € 17,6 millions (€ 12,2 millions) et peut être réparti en:
Pour l'exercice 2010, le résultat d'exploitation distribuable d'Intervest Retail augmente donc, atteignant € 12,7 millions (€ 12,4 millions). Compte tenu des 5.078.525 actions, cela signifie pour l'exercice 2010 un dividende brut par action de € 2,50 en comparaison à € 2,44 en 2009. Cela représente une augmentation du dividende de 2,5 % par action.
| en milliers € | 31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| ACTIF | ||
| Actifs non courants | 329.341 | 324.574 |
| Actifs courants | 3.915 | 12.643 |
| Total de l'actif | 333.256 | 337.217 |
| CAPITAU X PROPRES ET PASSIF |
||
| Capitaux propres | 205.206 | 199.588 |
| Capital | 97.213 | 97.213 |
| Primes d'émission | 4.183 | 4.183 |
| Réserves | 99.119 | 98.526 |
| Résultat net de l'exercice | 17.632 | 12.162 |
| Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothéti | ||
| que des immeubles de placement | -8.108 | -8.108 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers | -4.833 | -4.388 |
| Passifs non courants | 75.544 | 88.477 |
| Passifs courants | 52.506 | 49.152 |
| Total des capitaux propres et du passif | 333.256 | 337.217 |
| donnees du bilan paR action | 31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions copartageantes | 5.078.525 | 5.078.525 |
| valeur active nette (juste valeur) (€) | 40,41 | 39,30 |
| valeur active nette (valeur d'investissement) (€) | 42,00 | 40,90 |
| cours boursier à la date de clôture (€) | 43,00 | 37,60 |
| Prime (+)/décote (-) par rapport à la juste valeur active nette (%) | 6 % | - 4 % |
| taux d'endettement (max. 65 %) (%) | 37 % | 39 % |
En 2010, les actifs non courants augmentent de € 5 millions. cette augmentation provient de la hausse des immeubles de placement suite aux variations positives de la juste valeur des immeubles de placement de € 5 millions ou 1,5 % de la juste valeur des immeubles de placement. au 31 décembre 2010, l'immobilier est évalué à € 337 millions (valeur d'investissement) par les experts immobiliers indépendants. la juste valeur (c'est-à-dire la valeur d'investissement moins les droits et frais de mutation hypothétiques qui devront être payés lors d'une éventuelle vente future) du portefeuille s'élève au 31 décembre 2010 à € 329 millions.
les actifs courants s'élèvent à € 4 millions (€ 13 millions) et se composent principalement de € 2 millions d'autres créances et de € 1 million de liquidités sur les comptes bancaires.
Par un credit control stricte le crédit clients dû ne s'élève qu'à 6 jours.
au 31 décembre 2010, la juste valeur du portefeuille immobilier s'élève à € 329 millions.
les capitaux propres de la sicaf immobilière s'élèvent à € 205 millions ( € 200 millions). le capital social est resté inchangé à € 97 millions. les primes d'émission de € 4 millions sont restées inchangées par rapport à l'année dernière. les réserves s'élèvent à € 99 millions ( € 99 millions).
conformément à l'interprétation Beama d'iaS 40 (publication de l'association belge des asset managers du 8 février 2006), le portefeuille immobilier est évalué à la juste valeur. la différence avec la valeur d'investissement est reprise séparément dans les capitaux propres. au 31 décembre 2010, cette différence s'élève à € 8 millions.
les variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers d'une valeur de - € 5 millions représentent la valeur de marché actuelle des instruments de couverture des flux de trésorerie (couvertures effectives au 31 décembre 2010 et non effectives au 31 décembre 2009), qu'intervest retail a conclu comme couverture des taux d'intérêt variables sur les dettes financières non courantes. la valeur de marché négative de ces dérivés financiers provient des taux d'intérêt bas en 2010.
au 31 décembre 2010, la valeur active nette (juste valeur) de l'action s'élève à € 40,41 ( € 39,30). Etant donné qu'au 31 décembre 2010 le cours boursier d'intervest retail s'élève à € 43,00, l'action est cotée avec une prime de 6 % par rapport à la valeur active nette (juste valeur).
Par rapport à 2009, les passifs non courants ont baissé, atteignant € 76 millions ( € 88 millions) et consistent essentiellement en financements bancaires à long terme ainsi que de la valeur de marché négative des dérivés financiers. la baisse provient d'une part de deux crédits à long terme qui viennent à échéance au deuxième semestre 2011 ainsi que d'une baisse de l'utilisation de crédits suite à la vente de Shopping Park olen et, d'autre part, d'une dette financière courante qui a été refinancée en un crédit non courant.
les passifs courants s'élèvent à € 53 millions ( € 49 millions) et se composent de € 47 millions de prêts bancaires qui viennent à échéance dans l'année et qui doivent être remboursés ou prolongés. En outre, les passifs courants se composent de € 4 millions de dettes commerciales et de tva à régulariser suite à la vente du factory Shopping messancy, de € 1 million de dettes diverses, et de € 1 million de comptes de régularisation.
un taux d'endettement relativement bas de 37 % au 31 décembre 2010 (39 % au 31 décembre 2009) et une bonne répartition des risques des taux d'intérêt procure à intervest retail une position stable du bilan.
au 31 décembre 2010, intervest retail a une structure financière conservative qui lui permet d'exercer ses activités également en 2011.
les principales caractéristiques de la structure financière au 31 décembre 2010 sont:
au 31 décembre 2010, 51 % des lignes de crédit d'intervest retail sont des financements à long terme. 49 % des lignes de crédit sont des financements à court terme, dont 13 % se compose de financements à durée indéterminée (progressant chaque fois pour 364 jours) et 36 % se compose de deux crédits qui viennent à échéance au 2ième semestre 2011 et qui doivent être renégociés.
51 % des lignes de crédit sont des fi nancements à long terme dont les dates d'échéance sont bien réparties.
au 31 décembre 2010, la durée moyenne pondérée des financements à long terme s'élève à 2,9 ans. la stratégie d'intervest retail consiste à maintenir cette durée moyenne entre 3,5 et 5 ans, mais il peut y être dérogé si des circonstances de marché spécifiques l'exigent. Etant donné les développements sur le marché du financement, lors des refinancements réalisés en 2008 et 2009 il y a été dérogé en utilisant des durées plus courtes, partant des prévisions que les marges sur les financements se normaliseraient quelque peu à moyen terme.
En outre, le portefeuille de crédits d'intervest retail est réparti auprès de cinq institutions financières européennes.
au 31 décembre 2010, la durée moyenne pondérée des fi nancements à long terme s'élève à 2,9 ans.
au 31 décembre 2010, la sicaf immobilière dispose encore de € 21 millions de lignes de crédit non utilisées auprès de ses financiers (2009: 13 millions) pour faire face aux fluctuations des besoins de liquidité, pour le financement d'investissements futurs et pour le paiement du dividende de l'exercice 2010.
lors de la composition du portefeuille d'emprunts la stratégie d'intervest retail consiste à rechercher une relation d'un tiers de capitaux d'emprunt à taux d'intérêt variable et de deux tiers de capitaux d'emprunt à taux fixe. au 31 décembre 2010, 69 % des crédits utilisés par la sicaf immobilière se composent de financements à taux d'intérêt fixe ou fixés au moyen de swaps de taux d'intérêt (irS). 31 % sont des crédits à taux d'intérêt variable grâce auxquels il est possible de bénéficier des taux d'intérêt actuellement bas.
Pour les crédits à taux d'intérêt fixe, le taux est fixé au 31 décembre 2010 pour une période restante de 3,1 ans en moyenne.
la gestion des taux d'intérêt d'intervest retail consiste à conclure toujours un tiers de ses crédits à un taux d'intérêt variable. En 2010, le taux d'intérêt moyen total des dettes financières de la sicaf immobilière atteint 4,1 %, y compris les marges (2009: 3,9 %).
En 2010, le taux d'intérêt moyen des dettes financières à long terme s'élève à 4,6 % (2009: 4,4 %). En 2010, le taux d'intérêt moyen des dettes financières à court terme s'élève à 1,9 % (2009: 3,1 %).
au cours de l'exercice 2010, intervest retail a renégocié avec ses banquiers un crédit échu au 31 mars 2010 (d'un montant de € 25 millions). le nouveaux crédit également d'un montant de € 25 millions, a une durée de 5 ans et a été conclu à des conditions conformes au marché.
Pour l'exercice 2010, l'effet sur le résultat d'exploitation distribuable d'une hausse (hypothétique) des tarifs des taux d'intérêt de 1 % comprend un résultat négatif d'environ € 0,3 million (2009: € 0,4 million). Si les tarifs des taux d'intérêt baissaient de 1 %, l'effet sur le résultat d'exploitation distribuable comprendrait un résultat positif de € 0,3 million (2009: € 0,4 million). lors du calcul il est tenu compte des dérivés financiers conclus.
le ratio de couverture des intérêts est le rapport entre le résultat d'exploitation avant le résultat sur portefeuille et le résultat financier (hors les variations de la juste valeur des dérivés financiers conformément à iaS 39). Pour intervest retail ce ratio s'élève à 3,6 pour l'exercice 2010 (3,5 pour l'exercice 2009) ce qui est nettement mieux que les exigences fixées comme covenant dans les conventions de financement de la sicaf immobilière.
au 31 décembre 2010, le taux d'endettement de la sicaf immobilière s'élève à 37 % et a baissé par rapport au 31 décembre 2009 (39 %).
le conseil d'administration propose de répartir le résultat de l'exercice 2010 d'intervest retail comme suit:
| en milliers € | |
|---|---|
| Résultat net de l'exercice 20104 | 17.643 |
| affectation aux réserves du solde des variations de la juste valeur des immeubles de placement |
-5.121 |
| Prélèvement aux réserves de l'impact sur la juste valeur des frais et droits de muta tion estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
124 |
| Prélèvement aux réserves des variations de la juste valeur d'actifs et passifs fi nanciers (couvertures non effective - iaS 39) |
126 |
| affectation aux réserves des variations de la juste valeur d'actifs et passifs fi nanciers |
-62 |
| Résultat d'exploitation distribuable | 12.710 |
| dividende proposé | 12.696 |
cela représente un dividende net de € 2,13 après déduction du précompte mobilier de 15 %. compte tenu des 5.078.525 actions qui se partageront le résultat complet de l'exercice, cela représente un dividende à distribuer de € 12.696.313.
le dividende est supérieur au minimum exigé de 80 % du résultat d'exploitation distribuable, étant donné que, conformément à sa politique, intervest retail distribue également en 2010, 100 % du résultat d'exploitation distribuable.
le dividende est payable à partir du 21 avril 2011. Pour les actions au porteur, le dividende est payable contre remise du coupon numéro 11.
a l'assemblée générale des actionnaires qui se tiendra le 6 avril 2011, il sera proposé de distribuer un dividende brut de € 2,50 par action.
4 Etant donné que légalement le résultat d'exploitation distribuable des comptes annuels statutaires peut être distribué et non le bénéfice consolidé, la distribution du bénéfice actuelle est basée sur les chiffres statutaires (voir note 12 du rapport financier).
En 2011, Intervest Retail consacrera à nouveau de l'attention à l'optimisation du patrimoine immobilier existant en vue de la rentabilité à long terme de la sicaf immobilière.
La première génération de parcs de vente au détail qui a été développée dans les années quatre-vingts, était essentiellement destinée aux formules 'discount', où l'accent était mis sur une accessibilité aisée et de vastes possibilités de parking. Depuis lors, le secteur de l'immobilier commercial périphérique qui a subi une évolution importante ne se limite plus depuis longtemps à des formules 'discount'. Les locataires, qui sont entre-temps très diversifiés, ainsi que les consommateurs s'attendent à ce que le shopping à des emplacements périphériques se déroule dans un environnement agréable qui correspond à l'image de la marque. Non seulement l'accessibilité et le parking aisé sont importants, mais entre-temps la qualité des immeubles est également devenue un facteur déterminant.
Afin de répondre à cette évolution et pour garantir la valeur des immeubles dans le futur, un certain nombre de parcs de vente au détail du portefeuille d'Intervest Retail est revalorisé en matière d'architecture, d'aménagement et de gestion. Lors de ces adaptations il est également tenu compte des aspects de durabilité importants. Pour les magasins situés dans les centresvilles, l'optimisation du patrimoine se porte principalement sur le moyen d'utiliser ou de remplir efficacement les étages inoccupés. La rénovation planifiée des façades de l'immeuble et la réalisation de 19 lofts dans l'immeuble sis à Malines au Bruul 42-44, est une de ces optimisations. Une demande de permis de bâtir a été introduite pour le développement et la modernisation du parc de vente au détail Roosevelt à Vilvorde.
En plus de l'optimisation du portefeuille existant, Intervest Retail cherche à accroître le fonds dans un marché où il y a pénurie et à réaliser des acquisitions supplémentaires. Etant donné le taux d'endettement limité et les crédits bancaires qui s'obtiennent facilement, il y a suffisamment de moyens pour réaliser de nouveaux investissements. Dans ce segment Intervest Retail se concentre de préférence sur des immeubles ou portefeuilles d'une grandeur d'échelle de € 5 millions minimum à € 50 millions maximum.
Retailpark Roosevelt Projet de redeveloppement vilvorde Chaussée de Malines 30 Vilvorde Photo: Architectes Tecro & Krea
toNgrES
a+b+c+d Julianus sHopping via julianus Superfi cie / 8.890 m2
| A | B | $\mathsf{C}$ |
|---|---|---|
| D | ||
raPPort immoBiliEr
l'action d'intervest retail (iNtv) est cotée sur NYSE Euronext Brussels et est reprise aux indices boursiers BEl real Estate et au gPr 250 Europe.
En 2010, le cours de l'action d'intervest retail est passé de € 37,60 au 31 décembre 2009 à € 43,00 au 31 décembre 2010, soit une augmentation de 14 %.
le cours de clôture le plus bas s'élève à € 36,60 (le 24 mai 2010) et le cours de clôture le plus élevé à € 45,24 (le 9 novembre 2010).
Surtout au cours du quatrième trimestre 2010, les prestations de l'action intervest retail ont été substantiellement meilleures que le BEl 20 et le BEl real Estate.
de ce graphique ressort qu'en 2010 intervest retail a obtenu en moyenne un meilleur score que le gPr 250 Europe, le gPr 250 Belgium ainsi que l'indice Euronext 100.
des informations supplémentaires concernant les indices peuvent être obtenues auprès d'Euronext Brussels pour l'Euronext 100 et le Bel 20 et auprès de global Property research (www.propertyshares. com) pour le gPr 250 Europe et le
au cours de l'année 2010, l'action intervest retail est cotée avec une prime de 2 % en moyenne par rapport à la valeur active nette (juste valeur).
le cours boursier d'intervest retail a augmenté au cours de l'année 2010, de sorte que la décote de 4 % fin 2009 est devenue une prime de 6 % à la fin de l'année 2010.
la valeur active nette d'intervest retail comprend le dividende de 2009 jusqu'à la date de paiement du 23 avril 2010.
les volumes traités se situent en moyenne autour de 855 unités par jour et sont un peu plus élevés que l'année précédente (756 unités par jour).
un accord de liquidité a été conclu avec la Banque degroof, afin de favoriser la négociabilité des actions. concrètement, ceci consiste à déposer régulièrement des ordres d'achat et de vente dans des marges déterminées.
la marge libre s'élève à 27,62 % en fin d'année. vastNed retail consent des efforts permanents pour augmenter cette marge libre jusqu'à minimum 30 % et afin d'améliorer ainsi la négociabilité des actions.
raPPort fiNaNciEr
Au 31 décembre 2010, le cours boursier de l'action Intervest Retail s'élève à € 43,00, ce qui lui permet d'offrir à ses actionnaires un rendement brut du dividende de 5,8 %.
| 31.12.2010 | |
|---|---|
| Nombre d'actions à la fi n de la période | 5.078.525 |
| Nombre d'actions copartageantes | 5.078.525 |
| cours boursier (€) | 31.12.2010 |
|---|---|
| cours de clôture le plus élevé | 45,24 |
| cours de clôture le plus bas | 36,60 |
| cours boursier à la date de clôture | 43,00 |
| Prime par rapport à la valeur active nette (juste valeur) (%) | 6 % |
| cours boursier moyen | 40,38 |
| données par action (€) | 31.12.2010 | 31.12.2009 | 31.12.2008 |
|---|---|---|---|
| valeur active nette (juste valeur) | 40,41 | 39,30 | 39,23 |
| valeur active nette (valeur d'investissement) | 42,00 | 40,90 | 40,85 |
| dividende brut | 2,50 | 2,44 | 2,14 |
| dividende net | 2,13 | 2,07 | 1,82 |
| rendement du dividende brut du cours boursier à la date de clôture (%) |
5,8 % | 6,5 % | 7,5 % |
| rendement du dividende net du cours boursier à la date de clôture (%) |
4,9 % | 5,5 % | 6,4 % |
au 31 décembre 2010 les actionnaires suivants sont connus de la société:
| Vastned Retail sa | 3.595.529 actions | 70,80 % |
|---|---|---|
| K.P. van der mandelelaan 43a | ||
| 3062 mB rotterdam - Pays-Bas | ||
| cfb belgique sa | 80.431 actions | 1,58 % |
| uitbreidingstraat 18 | ||
| 2600 Berchem - anvers | ||
| public | 1.402.565 actions | 27,62 % |
| total | 5.078.525 actions | 100 % |
vastNed retail sa et cfB Belgique ont, en application de l'article 74 de la loi sur les offres de reprises publiques du 1 avril 2007, communiqué à la cBfa qu'elles agissent de commun accord.
lors de l'introduction en bourse en décembre 1999 il était prévu de placer au moins 30 % des actions auprès du public. la moitié n'a pas été placée, après quoi les vendeurs se sont engagés à continuer à offrir ces actions. le prospectus mentionne sous point 2.10. ce qui suit:
"Le vendeur d'Intervest sa, à savoir Immocorp, s'engage à vendre des Actions en bourse au prix du cours boursier et au minimum à la valeur d'inventaire "acte en main", tel qu'elle apparaît dans le dernier rapport (semi)annuel publié ou dans l'actualisation trimestrielle du rapport de l'expert immobilier et ceci jusqu'au placement complet des Actions Offertes."
Entre-temps, immocorp sa a été liquidée, mais ses engagements ont été repris par vastNed retail sa.
a.s.adventure boomsesteenweg 666 - 672 wilrijk superfi cie / 1.304 m2
| communication des résultats annuels au 31 décembre 2010 | le mardi 22 février 2011 |
|---|---|
| assemblée générale des actionnaires | le mercredi 6 avril 2011 à 14h30 |
| mise en paiement du dividende | |
| Ex-date dividende 2010 | le lundi 18 avril 2011 |
| record date dividende 2010 | le mercredi 20 avril 2011 |
| mise en paiement du dividende 2010 | à partir du jeudi 21 avril 2011 |
| déclaration intermédiaire des résultats au 31 mars 2011 | le mercredi 27 avril 2011 |
| rapport fi nancier semestriel au 30 juin 2011 | le mardi 2 août 2011 |
déclaration intermédiaire des résultats au 30 septembre 2011 le vendredi 28 octobre 2011
gaNd
a+b+c+d g-staR RaW volderstraat 15
Superfi cie / 279 m 2
intervest retail investit exclusivement dans des biens immobiliers commerciaux belges, essentiellement situés dans les centres-villes et le long d'axes routiers importants. des centres commerciaux font également partie des possibilités.
les magasins sont répartis dans toute la Belgique, avec une bonne répartition entre les différentes régions.
le niveau des locataires est élevé et il y a une répartition équilibrée entre les principaux secteurs du commerce de la vente au détail.
les immeubles commerciaux se composent pour 47 % de magasins dans les centres-villes et 53 % de magasins le long d'axes routiers et de centres commerciaux.
la catégorie magasins dans les centres-villes comprend des magasins situés dans un noyau commercial solide, avec une concentration de magasins de vente au détail de grande envergure. une vingtaine de villes entrent ici en considération. les magasins des centres-villes sont des actifs particulièrement recherchés aussi bien par les détaillants que les investisseurs. la pénurie de ces objets soutient en grande mesure le développement de valeur de ces immeubles.
Pour les magasins situés le long d'axes routiers, la caractéristique typique est essentiellement la situation le long d'axes routiers importants, ainsi que l'importante surface de vente (à partir de 400 m²). il s'agit aussi bien d'immeubles isolés que des parcs de vente au détail. ce sont des agglomérats de magasins situés le long d'axes routiers, le plus souvent conçus comme un complexe commercial avec un parking commun. la qualité des magasins le long d'axes routiers augmente déjà depuis plusieurs années. ce sont surtout les parcs de vente au détail qui forment un pôle d'attraction en soi et qui ne sont pas uniquement attrayants pour les formules discounts. depuis quelques années il y a une évolution de sorte que les détaillants s'établissent aussi bien dans les centres-villes que dans la périphérie.
les frais à charge du propriétaire sont souvent limités à d'importants travaux d'entretien à la structure de l'immeuble ou à des réparations importantes ou au remplacement de la toiture. les charges locatives (tels que le précompte immobilier et les charges pour les parties communes) sont généralement à charge du locataire.
la majeure partie des locataires se compose de chaînes internationales, ce qui favorise la qualité et la stabilité du portefeuille.
la plupart des immeubles commerciaux sont donnés en location sur base de contrats de bail classiques à des utilisateurs opérant dans les secteurs les plus divers de la vente au détail. Étant donné que la plupart des immeubles sont situés à des emplacements de premier ordre, les preneurs n'auront pas tendance à déménager rapidement. ils ont également souvent contribué à l'investissement de l'aménagement, ce qui favorise la stabilité et la continuité des revenus locatifs.
tous ces facteurs donnent en permanence un taux d'occupation élevé du portefeuille (98,8 %).
les revenus locatifs d'intervest retail sont répartis sur 147 locataires différents ce qui limite les risques débiteurs et favorise la stabilité des revenus. les dix principaux locataires représentent 44 % des revenus locatifs et sont toujours des entreprises de premier ordre dans leur secteur, faisant partie de groupes internationaux.
la répartition des locataires sur un grand nombre d'immeubles à des emplacements différents, limite fortement le risque de noyaux commerciaux évoluant moins favorablement et les effets tels que la baisse des loyers.
Le Top 10 des locataires génère 44 % des revenus locatifs.
raPPort fiNaNciEr
57
6 une chaîne nationale doit disposer d'au moins cinq points de vente, une chaîne internationale d'au moins cinq points de vente dans au moins
deux pays.
| Région | superfi cie (m2) |
loyer annuel (€ 000) |
Valeur d'investissement (€ 000) |
Juste valeur (€ 000) |
pesée (%) |
|---|---|---|---|---|---|
| immeubles de placement | |||||
| Bruxelles | 11.262 | 2.837 | 48.589 | 47.404 | 14 % |
| flandre | 113.617 | 15.168 | 236.183 | 230.422 | 70 % |
| Wallonie | 34.702 | 3.651 | 52.599 | 51.316 | 16 % |
| total des immeubles de placement | 159.581 | 21.656 | 337.371 | 329.142 | 100 % |
| 31.12.2010 | 31.12.2009 | |
|---|---|---|
| valeur d'investissement des immeubles de placement (€ 000) | 337.371 | 332.446 |
| loyers actuels (€ 000) | 21.392 | 21.036 |
| rendement (%) | 6,3 % | 6,3 % |
| loyers actuels, y compris la valeur locative estimée des immeubles inoccupés (€ 000) | 21.656 | 21.221 |
| rendement en cas d'occupation complète (%) | 6,4 % | 6,4 % |
| Surface locative totale des immeubles de placement (m²) | 159.581 | 159.633 |
| taux d'occupation (%) | 98,8 % | 99,1 % |
En cas d'une adaptation hypothétique négative du rendement utilisé par les experts immobiliers lors de l'évaluation du portefeuille immobilier de la sicaf immobilière (rendement ou taux de capitalisation) de 1% (de 6,3 % à 7,3 % en moyenne), la valeur d'investissement de l'immobilier diminuerait de € 45 millions ou 14 %. le taux d'endettement de la sicaf immobilière augmenterait ainsi de 5 %, atteignant 42 %.
dans le cas contraire d'une adaptation hypothétique positive de ce rendement utilisé de 1 % (de 6,3 % à 5,3 % en moyenne), la valeur d'investissement de l'immobilier augmenterait de € 62 millions ou 19 %. le taux d'endettement de la sicaf immobilière baisserait ainsi de 6 %, atteignant 31 %.
retailPark tielt-winGe aarschotsesteenweg 1-6 Gouden kruispunt tielt-winge superfi cie / 18.866 m2
tous les magasins d'intervest retail sont évalués par cushman & Wakefield ou cB richard Ellis. le centre commercial julianus à tongres est évalué par de crombrugghe & Partners. les magasins le long d'axes routiers, appartenant à la filiale à 100 % Euroinvest retail Properties sa, sont évalués par cB richard Ellis (portefeuille heytens).
la méthodologie de cushman & Wakefield est basée sur l'Erv (Estimated rental value) ou valeur locative Estimée avec des corrections qui tiennent compte du loyer actuel et/ou de tout autre élément influençant la valeur comme, par exemple, les frais d'inoccupation.
Pour déterminer la valeur locative de marché, ils se basent sur leurs connaissances du marché immobilier et sur les récentes transactions réalisées par le département retail. la valeur locative est, par exemple, influencée par:
le prix unitaire attribué est multiplié par la superficie de l'immeuble commercial pour obtenir une valeur locative estimée totale.
Pour les magasins dans les centres-villes, le principe de "zone a" utilisé est le suivant: sur toute la largeur de façade de l'immeuble, les 10 premiers mètres en profondeur de l'immeuble sont calculés à 100 % du loyer estimé/m², les 10 mètres suivants à 50 %, le reste à 25 %. les étages sont calculés à 25 % ou à un montant forfaitaire selon l'emplacement et l'utilité.
l'adjusted Erv est ensuite calculé: cela représente 60 % de la différence entre le loyer actuel et l'Erv. Si le loyer actuel est plus élevé que l'Erv, l'adjusted Erv est égal à l'Erv et la règle des 60 % ne s'applique pas.
une étape suivante consiste à déterminer un rendement ou taux de capitalisation pour lequel un investisseur serait prêt à acheter l'immeuble. une valeur brute avant corrections est obtenue. En divisant l'adjusted Erv par le taux de capitalisation, la marge brute est obtenue (valeur acte en mains). d'éventuelles corrections peuvent être apportées (par exemple, les frais d'inoccupation), suite à quoi la valeur d'investissement (acte en mains) est obtenue.
dans son rapport du 31 décembre 2010, cushman & Wakefield déclare que la juste valeur des immeubles commerciaux s'élève à € 147.011.681.
heytens bergensesteenweg 458 sint-Pieters-leeuw superfi cie / 750 m2
Lors de la détermination de la valeur différents raisonnements sont suivis, qui sont utilisés par les acteurs du marché concerné pour comparer certains résultats de vente. Les analyses mentionnées ci-dessous se sont avérées décisives pour la détermination de la valeur:
La valeur du marché, compte tenu des contrats de bail en question, est déterminée dans ce cas au moyen de la valeur locative du marché économique des surfaces au sol louables, capitalisée sur base d'un rendement supposé réel dans les circonstances de marché actuelles. Ce rendement s'appuie sur le jugement du marché, l'emplacement du bien immobilier, et est basé sur les facteurs mentionnés ci-dessous:
La valeur éventuelle au comptant de la différence des revenus locatifs actuels et la valeur locative du marché évaluée, est normalement escomptée par cette méthode sur base de la durée restante des contrats de bail.
Il est tenu compte des frais éventuels pour inoccupation, dont perte de loyer, des frais de fonctionnement à charge du propriétaire, des frais de location, des frais de publicité et de marketing relatifs à la location, ainsi que des frais de surveillance, de maintien et d'adaptation et/ou avantages lors du processus de location.
Cette approche fait des suppositions ou projections explicites et subjectives des futurs flux de trésorerie, des frais d'ajournement, d'usure, de rénovation, de redéveloppement, des frais de gestion et de transfert, d'impôts et de charges financières. Elle peut être utilisée pour calculer la valeur actuelle nette de ces futurs flux de trésorerie ou pour déterminer la valeur fixée du taux d'intérêt interne de l'investissement.
Etant donné que les conditions de financement sont spécifiques au profil de chaque investisseur et de sa politique d'investissement, il en n'est pas tenu compte pour des raisons de cohérence. Comme il est d'usage dans les scénarios retenus, des suppositions prudentes sont faites pour les frais et l'inoccupation. Cela permet de faire une comparaison effective, compte tenu des particularités de chaque investissement séparé. C'est pourquoi il est loin d'être sûr que ces frais doivent effectivement être pris en compte à un moment donné.
Dans son rapport du 31 décembre 2010, de Crombrugghe et Partners déclare que la juste valeur des magasins s'élève à € 14.935.042.
La méthodologie de CB Richard Ellis se résume comme suit:
Pour tous les immeubles une estimation de la valeur de marché (ERV) a été fixée et un taux de capitalisation conforme au marché (cap rate) sur base des points de comparaison récents et compte tenu des résultats de nos inspections sur place.
Si la valeur locative estimée du marché est plus élevée que les revenus locatifs actuels, il est supposé que lors du prochain renouvellement du contrat de bail, une augmentation du loyer peut être obtenue que est appelée 'adjusted ERV'. Cet 'adjusted ERV' se compose du montant des revenus locatifs actuels augmenté de 60 % de la différence entre l'ERV et les revenus locatifs actuels. Après la capitalisation de l'adjusted ERV la valeur du marché brute avant correction de l'immeuble est obtenue.
Si la valeur locative estimée du marché est inférieure aux revenus locatifs courants, la valeur de marché brute avant corrections est obtenue par la capitalisation de la valeur locative esti mée du marché (ERV).
Les corrections appliquées sur la valeur brute de marché se compose de:
Le taux de capitalisation (cap rate) qui est utilisé pour les calculs se compose d'un rendement de base de 4 % (moyenne européenne des obligations d'état à 10 ans), augmenté d'une prime de risques qui varie selon l'immeuble de 1,00 % à 5,00 %.
Cette méthode consiste à calculer la valeur actuelle des revenus locatifs actuels jusqu'à la date d'échéance du contrat de bail.
Dans son rapport du 31 décembre 2010, CB Richard Ellis déclare que la juste valeur des immeubles commerciaux s'élève à € 167.195.437.
a+b+c+d andenne Retail paRK avenue roi albert 137 - 139 Superfi cie / 4.701 m 2
| A | B | $\mathsf C$ |
|---|---|---|
| D | ||
h&m Bontgenotenlaan 69-73 Louvain Superficie / 1.495 m2
Vanden Borre retail park waterloo Chaussée de Bruxelles 284 Waterloo Superficie / 1.198 m2
| COM PTE DE RESULTAT S CONSOLID ES |
66 |
|---|---|
| RESULTAT GLO BAL CONSOLID E |
67 |
| BILA N CONSOLID E |
68 |
| BILA N DE MUTATIO N DES CAPITAUX PROPRES CONSOLID ES |
70 |
| APERCU DES FLUX DE TRESORERIE CONSOLID ES |
72 |
| NOTES AUX COM PTES ANNUELS CONSOLID ES |
73 |
| NOTE 1. SCHEMA DES COM PTES ANNUELS POUR SICAF IMMO BILIERES |
73 |
| NOTE 2. PRINCIPES DE REPORTI NG FINANCIER |
73 |
| NOTE 3. INFORMATIO N SEGMENTEE |
80 |
| NOTE 4. RESULTAT IMMO BILIER |
82 |
| NOTE 5. CHARG ES IMMO BILIERES |
84 |
| NOTE 6. FRAI S GENERAUX |
85 |
| NOTE 7. REMUNERATIO N DU PERSONNEL |
86 |
| NOTE 8. RESULTAT DE LA VENTE DES IMM EUBLES DE PLAC EMENT ET PROJ ETS DE DEVELOPPEMENT |
87 |
| NOTE 9. VARIATIO NS DE LA JUSTE VAL EUR DES IMM EUBLES DE PLAC EMENT ET PROJ ETS DE DEVELOPPEMENT |
88 |
| NOTE 10. RESULTAT FINANCIER |
89 |
| NOTE 11. IMPOTS | 89 |
| NOTE 12. NOMBRE D'ACTIO NS ET RESULTAT PAR ACTIO N |
90 |
| NOTE 13. ACTIF S NON COURA NTS: IMM EUBLES DE PLAC EMENT ET PROJ ETS DE DEVELOPPEMENT |
92 |
| NOTE 14. ACTIF S COURA NTS |
92 |
| NOTE 15. CAPITAUX PROPRES |
94 |
| NOTE 16. PROVI SIONS |
97 |
| NOTE 17. PASSIFS COURA NTS |
97 |
| NOTE 18. DETTES FINANCIERES NON COURA NTES ET COURA NTES |
98 |
| NOTE 19. DERIV ES FINANCIERS |
100 |
| NOTE 20. PARTI ES LIEES |
101 |
| NOTE 21. LISTE DES ENTREPRISES CONSOLID EES |
102 |
| NOTE 22. HONORAIR E DU COMMI SSAIR E ET DES ENTIT ES LIEES AU COMMI SSAIR E |
102 |
| NOTE 23. PASSIFS CONDITIO NNELS |
103 |
| NOTE 24. FAIT S SURV ENUS APRES LA DAT E DU BILA N |
103 |
| RAPPORT DU COMMI SSAIR E |
104 |
| COM PTES ANNUELS STATUTAIR ES D'INTERVEST RETAIL SA |
106 |
| en milliers € | Note | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs | 4 | 21.050 | 20.847 |
| Charges relatives à la location | 4 | -50 | -141 |
| RESULTAT LOCATIF NET |
21.000 | 20.706 | |
| Récupération de charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
4 | 1.339 | 1.284 |
| Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués | 4 | -1.339 | -1.284 |
| Autres revenus et dépenses relatifs à la location | -14 | -1 | |
| RESULTAT IMMOBILIE R |
20.986 | 20.705 | |
| Frais techniques | 5 | -620 | -575 |
| Frais commerciaux | 5 | -185 | -247 |
| Charges et taxes sur immeubles non loués | 5 | -135 | -129 |
| Frais de gestion immobilière | 5 | -1.104 | -1.226 |
| Autres charges immobilières | -3 | -5 | |
| CHARGES IMMOBILIE RES |
-2.047 | -2.182 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES |
18.939 | 18.523 | |
| Frais généraux | 6 | -1.044 | -1.107 |
| Autres revenus et charges d'exploitation | 28 | 51 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE |
17.923 | 17.467 | |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement et projets de développement | 8 | 167 | -1.199 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement et projets de développement | 9 | 4.859 | 1.729 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION |
22.949 | 17.997 | |
| Revenus financiers | 10 | 23 | |
| Charges d'intérêt | -5.028 | -5.013 | |
| Autres charges financières | -14 | -29 | |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) | -126 | -822 | |
| RESULTAT FINANCIE R |
10 | -5.158 | -5.841 |
| RESULTAT AVANT IMPOTS |
17.791 | 12.156 | |
| Impôts des sociétés | -159 | 6 | |
| Impots | 11 | -159 | 6 |
| RESULTAT NET |
17.632 | 12.162 | |
| en milliers € | Note | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| RESULTAT NET |
17.632 | 12.162 | |
| Note: | |||
| Résultat d'exploitation distribuable | 12 | 12.710 | 12.400 |
| Résultat sur portefeuille | 5.026 | 530 | |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) et autres éléments non distribuables |
-104 | -768 | |
| Attribuable aux: | |||
| Actionnaires de la société mère | 17.632 | 12.162 | |
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 | |
| RESULTAT PAR ACTION |
Note | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| Nombre d'actions copartageantes | 12 | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Résultat net (€) | 12 | 3,47 | 2,39 |
| Résultat net dilué (€) | 12 | 3,47 | 2,39 |
| Résultat d'exploitation distribuable (€) | 12 | 2,50 | 2,44 |
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| RESULTAT NET |
17.632 | 12.162 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures effectives - IAS 39) | 378 | -952 |
| RESULTAT GLOBAL |
18.010 | 11.210 |
| Attribuable aux: | ||
| Actionnaires de la société mère | 18.010 | 11.210 |
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 |
| ACTIF en milliers € |
Note | 31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|---|
| Actifs non courants | 329.341 | 324.574 | |
| Immobilisations incorporelles | 16 | 27 | |
| Immeubles de placement | 13 | 329.142 | 324.338 |
| Autres immobilisations corporelles | 165 | 191 | |
| Créances commerciales et autres actifs non courants | 18 | 18 | |
| Actifs courants | 3.915 | 12.643 | |
| Actifs détenus en vue de la vente | 14 | 287 | 7.649 |
| Créances commerciales | 14 | 376 | 357 |
| Créances fiscales et autres actifs courants | 14 | 2.249 | 3.403 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 766 | 1.074 | |
| Comptes de régularisation | 237 | 160 | |
| TOTAL DE L'ACTIF |
333.256 | 337.217 | |
| CAPITAU X PROPRES ET PASSIF en milliers € |
Note | 31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|---|
| Capitaux propres | 205.206 | 199.588 | |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère | 205.206 | 199.588 | |
| Capital | 15 | 97.213 | 97.213 |
| Primes d'émission | 15 | 4.183 | 4.183 |
| Réserves | 99.119 | 98.526 | |
| Résultat net de l'exercice | 17.632 | 12.162 | |
| Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
15 | -8.108 | -8.108 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers | -4.833 | -4.388 | |
| Intérêts minoritaires | 21 | 0 | 0 |
| Passif | 128.050 | 137.629 | |
| Passifs non courants | 75.544 | 88.477 | |
| Provisions | 16 | 195 | 320 |
| Dettes financières non courantes | 18 | 75.193 | 88.010 |
| Etablissements de crédit | 75.179 | 87.993 | |
| Location-financement | 14 | 17 | |
| Autres passifs non courants | 48 | 51 | |
| Passifs d'impôts différés | 108 | 96 | |
| Passifs courants | 52.506 | 49.152 | |
| Provisions | 18 | 56 | 0 |
| Dettes financières courantes | 18 | 46.548 | 43.002 |
| Etablissements de crédit | 46.545 | 42.999 | |
| Location-financement | 3 | 3 | |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 17 | 4.079 | 4.301 |
| Autres passifs courants | 17 | 632 | 681 |
| Comptes de régularisation | 17 | 1.191 | 1.168 |
| TOTAL DES CAPITAU X PROPRES ET DU PASSIF |
333.256 | 337.217 | |
| TAU X D'ENDETTEMENT |
31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| Taux d'endettement (max 65 %) (%) | 37 % | 39 % |
| VALEU R ACTI VE NETTE PAR ACTION en € |
31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| Valeur active nette (juste valeur) | 40,41 | 39,30 |
| Valeur active nette (valeur d'investissement) | 42,00 | 40,90 |
| en milliers € | Capital | Primes d'émission | Réserves |
|---|---|---|---|
| Bilan au 31 décembre 2008 | 97.213 | 4.183 | 87.484 |
| Résultat global 2009 | |||
| Transferts: | |||
| Impact sur la juste valeur* | -77 | ||
| Transfert du résultat sur portefeuille vers les réserves | 11.502 | ||
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers par le compte de résultat |
-461 | ||
| Autres mutations | 77 | ||
| Dividende exercice 2008 | |||
| Bilan au 31 décembre 20097 | 97.213 | 4.183 | 98.526 |
| Résultat global 2010 | |||
| Transferts: | |||
| Transfert du résultat sur portefeuille vers les réserves 2009 | 530 | ||
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers par le compte de résultats 2009 |
|||
| Autres mutations | 63 | ||
| Dividende exercice 2009 | |||
| Bilan au 31 décembre 2010 | 97.213 | 4.183 | 99.119 |
* des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement
7. Le transfert de "l'impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement" ainsi que les "variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers par le compte de résultats" ne sont plus effectués au cours de l'exercice depuis l'exercice 2010, mais uniquement après approbation de l'affectation du résultat par l'assemblée générale des actionnaires (en avril de l'exercice suivant). Etant donné qu'il s'agit de transferts au sein de deux postes des capitaux propres, cela n'a pas d'impact sur les capitaux propres de la sicaf immobilière.
| Total capitaux propres |
Intérêts minoritaires |
Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers |
Impact sur la juste valeur* |
Résultat net de l'exercice |
|---|---|---|---|---|
| 199.248 | 3 | -3.436 | -8.185 | 21.986 |
| 11.210 | -952 | 12.162 | ||
| 77 | ||||
| -11.502 | ||||
| 461 | ||||
| -3 | -77 | |||
| -10.868 | -10.868 | |||
| 199.588 | 0 | -4.388 | -8.108 | 12.162 |
| 18.010 | 378 | 17.632 | ||
| -530 | ||||
| -823 | 823 | |||
| -63 | ||||
| -12.392 | -12.392 | |||
| 205.206 | 0 | -4.833 | -8.108 | 17.632 |
| en milliers € | 2010 | 2009 | |
|---|---|---|---|
| TRESO RERIE ET EQUIVALENTS DE TRESO RERIE AU DEBUT DE L'EXERCICE 1. Flux de trésorerie des activités d'exploitation |
1.074 13.740 |
498 11.972 |
|
| Résultats d'exploitation | 22.949 | 17.997 | |
| Intérêts payés (hors charges de financement activées) | -4.936 | -5.112 | |
| Autres éléments non opérationnels | -435 | -844 | |
| Adaptation du résultat pour des transactions de nature non cash-flow | -4.856 | 445 | |
| - Amortissements sur immobilisations incorporelles et autres immobilisations corporelles | 109 | 107 | |
| - Résultat sur la vente des immeubles de placement et projets de développement | 8 | -167 | 1.199 |
| - Etalement des réductions de loyer et avantages locatifs accordés aux preneurs | 9 | 73 | -26 |
| - Variations de la juste valeur des immeubles de placement et projets de développement | 9 | -4.859 | -1.729 |
| - Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) | 126 | 822 | |
| - Autres transactions de nature non cash-flow | -138 | 73 | |
| Variation du besoin en fonds de roulement | 1.018 | -515 | |
| Mouvement de l'actif | |||
| - Créances commerciales | 14 | -18 | 69 |
| - Créances fiscales et autres actifs courants | 14 | 1.154 | 1.339 |
| - Comptes de régularisation | 77 | 127 | |
| Mouvement du passif | |||
| - Dettes commerciales et autres dettes courantes | 17 | -222 | 399 |
| - Autres passifs courants | 17 | -49 | -2.578 |
| - Comptes de régularisation | 76 | 131 | |
| 2. Flux de trésorerie des activités d'investissement | 7.367 | -2.692 | |
| Achats des immobilisations incorporelles et des autres immobilisations corporelles | -78 | -52 | |
| Investissements dans des immeubles de placement existants | 13 | -162 | -3.645 |
| Investissements dans des projets de développement | 13 | 0 | -93 |
| Investissements dans des actifs détenus en vue de la vente | -5 | -467 | |
| Charges de financement activées | 13 | 0 | -14 |
| Acquisition d'actifs à paiement différé | 0 | 21 | |
| Revenus de la vente des immeubles de placement et projets de développements | 8 | 7.612 | 1.558 |
| 3. Flux de trésorerie des activités de financement | -21.415 | -8.704 | |
| Remboursement d'emprunts | 18 | -34.017 | -10.176 |
| Retrait d'emprunts | 18 | 25.000 | 12.350 |
| Repaiement de passifs de la location-financement | -3 | -4 | |
| Passifs non courants reçus comme garantie | -3 | -6 | |
| Paiement de dividendes | 12 | -12.392 | -10.868 |
| TRESO RERIE ET EQUIVALENTS DE TRESO RERIE A LA FIN DE L'EXERCICE |
766 | 1.074 |
Rapport financier
Intervest Retail sa a, en tant que sicaf immobilière cotée en bourse, établit (rédigé) ses comptes annuels consolidés conformément aux "International Financial Reporting Standards" (IFRS), tels qu'approuvé par la Commission européenne. Dans l'Arrêté Royal du 21 juin 2006, un schéma pour les comptes annuels des sicaf immobilières a été publié.
Le schéma adapté implique principalement que dans le compte des résultats, le résultat sur portefeuille est représenté séparément. Ce résultat sur le portefeuille comprend tous les mouvements du portefeuille immobilier et se compose de:
Le résultat sur le portefeuille n'est pas distribué aux actionnaires mais transféré vers ou déduit des réserves.
Intervest Retail est une sicaf immobilière dont le siège social est en Belgique. Les comptes annuels consolidés de la société au 31 décembre 2010 comprennent la société et ses filiales (le "Groupe"). Les comptes annuels d'Intervest Retail ont été approuvés et libérés en vue de leur publication par le conseil d'administration du 21 février 2011 et seront proposés pour approbation à l'assemblée générale des actionnaires du 6 avril 2011.
Les comptes annuels consolidés sont rédigés conformément aux "International Financial Reporting Standards" (IFRS), comme approuvés par la Commission européenne, conformément à l'Arrêté Royal du 21 juin 2006. Ces normes comprennent toutes les normes nouvelles et révisées et les interprétations publiées par l'International Accounting Standards Board ('IASB') et l'International Financial Reporting Interpretations Committee ('IFRIC'), pour autant qu'elles soient d'application pour les activités du Groupe et effectives pour les années comptables à partir du 1er janvier 2010.
Les normes et interprétations suivantes sont devenues d'application en 2010 et ont influencé la présentation, les notes ou les résultats financiers du Groupe.
La norme modifiée prescrit toujours l'utilisation de la méthode de l'acquisition pour le regroupement d'entreprises, mais apporte, entre autres, un changement significatif à la comptabilisation des coûts directement attribuables à l'acquisition, à la réalisation d'un regroupement d'entreprises en étapes, aux actifs d'impôt différé acquis, à l'évaluation d'intérêts minoritaires, à l'évaluation de paiements conditionnels. Les normes clarifient également le traitement des relations qui existaient éventuellement entre le Groupe et la filiale avant l'acquisition.
Avec la publication de IFRS 3 - Regroupements d'entreprises, IASB a également modifié IAS 27 relatif aux changements dans les parts d'intérêts détenues dans les filiales. Plus spécifiquement, les transactions avec les actionnaires minoritaires sont comptabilisées en capitaux propres lorsqu'il n'y a pas de changement de contrôle .
Les normes et interprétations suivantes sont d'application pour l'exercice clôturé mais n'ont aucun impact sur la présentation, les notes ou les résultats du Groupe: modifications à IFRS 5 et IFRS 7 dans le cadre du Projet d'améliorations aux normes IFRS (mai 2008), modifications à IFRS 2, IFRS 5, IFRS 8, IAS 1, IAS 7, IAS 17, IAS 18, IAS 36, IAS 38, IAS 39, IFRIC 9, IFRIC 16 dans le cadre du projet d'améliorations aux normes IFRS (avril 2009), modification à IAS 39 - Éléments éligibles à la couverture, modification à IFRS 2 - Transactions intra-groupe et l'incorporation de IFRIC 8 et IFRIC 11, IFRIC 12 - Accords de Concession de services, IFRIC 15 - Contrats de construction de biens immobiliers, IFRIC 16 - Couvertures d'un investissement net dans une activité à l'étrange, IFRIC 17 - Distribution d'actifs non monétaires aux propriétaires, IFRIC 18 - Transfert d'actifs provenant de clients.
Les normes modifiées mentionnées ci-dessous sont considérées comme les plus importantes pour le Groupe:
Modification à IAS 32 - Classement des émissions de droits (1/2/2010), IFRS 1 -, IFRIC 19 - Extinction de passifs financiers avec des instruments de capitaux propres (1/7/2010), Révision de IAS 24 - Information relative aux parties liées (1/1/2011), modification de IFRIC 14 - Paiements d'avance d'exigences de financement minimal (1/1/2011), améliorations au IFRS (2009- 2010) (d'application pour les exercices à partir du 1 janvier 2011).
Le Groupe estime que ces normes et interprétations nouvelles et modifiées n'auront pas d'impact sur la présentation, les notes ou les résultats financiers.
IFRS 9 - Instruments financiers: classification et mesures (1/1/2003). Le Groupe doit vérifier l'impact de cette nouvelles normes, si d'application, sur la classification et l'évaluation d'actifs et passifs financiers, y compris les dérivés et la comptabilité de couverture.
Les comptes annuels consolidés sont exprimés en milliers d'€, arrondis au millier le plus proche.
Les principes comptables sont appliqués de manière cohérente et les comptes annuels consolidés sont rédigés avant la répartition du bénéfice.
Une filiale est une entité contrôlée par une autre entité (exclusivement ou conjointement). Le contrôle est le pouvoir de diriger la gestion financière et opérationnelle d'une entité pour obtenir des avantages de ses opérations. Les comptes annuels d'une filiale sont repris aux comptes annuels consolidés selon la méthode de consolidation intégrale depuis l'apparition jusqu'à la disparition du contrôle. Au besoin, la méthode comptable des filiales est modifiée afin d'aboutir à une méthode comptable cohérente au sein du Groupe. L'exercice de la filiale correspond à celui de la société mère.
Toutes les transactions entre les entreprises du Groupe, tous les soldes ainsi que tous les profits et pertes non réalisés sur les transactions entre les entreprises du Groupe sont, lors de la rédaction des comptes annuels consolidés, éliminés. La liste des filiales est reprise au commentaire à la note 21.
Lorsque le Groupe acquiert la direction d'un regroupement intégré d'activités et d'actifs qui correspondent à la définition d'entreprise conformément à IFRS 3 - Regroupements d'entreprises, les actifs, passifs et tous les passifs conditionnels de l'entreprise acquise, sont comptabilisés séparément à la juste valeur à la date d'acquisition. Le goodwill représente la variation positive entre, d'une part, la somme de la valeur d'acquisition, l'intérêt détenu antérieurement dans l'entité qui n'avait pas été contrôlée précédemment (si d'application) et les intérêts minoritaires (si d'application) et, d'autre part, la juste valeur des actifs nets acquis. Tous les frais de transaction sont immédiatement pris à charge et ne forment pas un élément de la détermination de la valeur d'acquisition.
Conformément à IFRS 3, le goodwill peut être déterminé sur une base provisoire à la date d'acquisition et adapté dans les 12 prochains mois.
Après sa comptabilisation initiale le goodwill n'est pas amorti mais soumis à un test de dépréciation (impairment test) qui doit être effectué au moins annuellement pour les entités génératrice de flux de trésorerie auxquelles le goodwill avait été affecté. Si la valeur comptable de l'entité génératrice de flux de trésorerie dépasse la valeur d'utilité, la dépréciation qui en découle est comptabilisée en résultat et affecté en premier lieu comme réduction du goodwill éventuel et affecté ensuite aux autres actifs de l'entité, en relation à leur valeur comptable. Une perte de valeur comptabilisée sur le goodwill n'est comptabilisée à nouveau au cours de l'année suivante.
Dans le cas de vente ou de perte de contrôle lors d'une vente partielle d'une filiale, le montant du goodwill affecté à cette entité est inclus dans la détermination du résultat de la vente.
Lorsque le Groupe acquiert un intérêt supplémentaire dans une filiale qui était déjà contrôlée précédemment ou lorsque le Groupe vend une part d'une participation dans une filiale sans perdre le contrôle, le goodwill reconnu au moment de l'acquisition du contrôle n'est pas influencé. La transaction avec les intérêts minoritaires influence les résultats reportés du Groupe.
Les transactions en devises étrangères sont comptabilisées au taux de change d'application à la date de transaction. Les actifs et obligations monétaires en devises étrangères sont évalués au taux de clôture d'application à la date du bilan. Les fluctuations de taux de change qui résultent de transactions en devises étrangères et de la conversion d'actifs et d'obligations monétaires en devises étrangères sont reprises dans le compte de résultats, pour la période au cours de laquelle ces fluctuations ont lieu. Les actifs et obligations non monétaires en devises étrangères sont convertis au taux de change d'application à la date de transaction.
Informations generales
Les revenus sont évalués à la juste valeur du montant perçu ou pour laquelle un droit a été obtenu. Les revenus ne sont comptabilisés que s'il est probable que les avantages économiques seront affectés à l'entité et pourront être définis avec suffisamment de certitude.
Les réductions et avantages locatifs (incentives) sont répartis sur la période allant de la prise d'effet du contrat de location à la première possibilité de résiliation d'un contrat.
Les revenus locatifs, les paiements reçus dans le cadre de leasings opérationnels et les autres revenus et charges sont comptabilisés de façon linéaire au compte de résultats, dans les périodes auxquelles ils se rapportent.
Les indemnités payées par les locataires pour la rupture anticipée d'un contrat de bail sont réparties dans le temps, sur le nombre de mois de location que le locataire indemnise, à condition que le bien immobilier concerné ne soit pas loué durant cette période. Si le bien immobilier concerné est reloué, les indemnités de rupture du contrat de bail sont comptabilisées au compte de résultats de l'exercice auquel elles se rapportent ou, si elles ne sont pas encore entièrement réparties dans le temps en cas de relocation dans une période ultérieure, pour la période restante au moment de la relocation.
Les charges sont évaluées à la juste valeur du montant versé ou dû et sont comptabilisées au compte de résultats, pour les périodes auxquelles elles se rapportent.
Les variations de la juste valeur des immeubles de placement correspondent à la différence entre la valeur comptable et la juste valeur précédente comme évaluée par l'expert immobilier indépendant. Telle comparaison est effectuée au minimum quatre fois par an pour l'ensemble du portefeuille des immeubles de placement. Les mouvements de la juste valeur du bien immobilier sont comptabilisés dans le compte de résultats de l'exercice au cours duquel ils apparaissent.
Le résultat provenant de la vente des immeubles de placement correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur comptable (c'est-à-dire la dernière juste valeur déterminée par l'expert immobilier), après déduction des frais de vente.
Le résultat financier se compose des charges d'intérêt sur les prêts et les frais de financement additionnels, après déduction des produits des placements.
Les impôts sur le résultat de l'exercice comprennent les impôts exigibles et différés relatifs à l'exercice et aux exercices précédents ainsi que l'exit tax due. La charge fiscale est comptabilisée au compte de résultats sauf si elle a trait à des éléments immédiatement comptabilisés aux capitaux propres. Dans ce cas, l'impôt est également imputé dans les capitaux propres.
Pour le calcul de l'impôt sur le bénéfice imposable de l'exercice, les taux de l'impôt en vigueur lors de la clôture sont utilisés.
Les précomptes sur le dividende sont comptabilisés dans les capitaux propres comme une partie du dividende jusqu'au moment où il est mis en paiement.
L'exit tax, due par les sociétés reprises par la sicaf immobilière, vient en déduction de la plus-value de réévaluation constatée lors de la fusion et est comptabilisée au passif.
Les créances et obligations fiscales sont évaluées au taux de l'impôt d'application pour la période à laquelle elles se rapportent.
Les créances et obligations fiscales différées sont comptabilisées sur la base de la méthode de dette ('liability method') pour toutes les différences temporaires entre la base imposable et la valeur comptable à des fins de reporting financier, et ce tant pour les actifs que pour les passifs. Les créances fiscales différées ne sont reconnues que si des bénéfices imposables sont attendus, contre lesquels la créance fiscale reportée peut être écoulée.
Le résultat ordinaire net par action est calculé en divisant le résultat net qui résulte du compte de résultats par la moyenne pondérée du nombre d'actions ordinaires émises (autrement dit le nombre total d'actions émises diminué des actions propres) pendant l'exercice.
Pour le calcul du résultat net dilué par action, le résultat net qui revient aux actionnaires ordinaires et le nombre moyen pondéré d'actions émises sont adaptés en fonction de l'impact des actions ordinaires potentielles menant à la dilution.
Les immobilisations incorporelles sont comptabilisées à leur coût, diminué du cumul éventuel des amortissements et des pertes de valeur particulières, lorsqu'il est probable que les avantages économiques futurs attribuables à l'actif iront à l'entité et que le coût de cet actif peut être évalué de façon fiable. Les immobilisations incorporelles font l'objet d'un amortissement linéaire sur leur durée d'utilité attendue. Les périodes d'amortissement sont réexaminées au moins à la clôture de chaque exercice.
Les immeubles de placement comprennent tous terrains et immeubles, y compris les immeubles dont une partie limitée est occupée pour utilisation personnelle et les immeubles faisant l'objet de contrats de leasing opérationnel.
Les projets de développement désignent les terrains et constructions en développement qui pendant une période déterminée ne nécessitent uniquement que des investissements sans générer de revenus.
La comptabilisation initiale au bilan s'effectue à la valeur d'acquisition y compris les coûts de transaction tels que les honoraires professionnels, les services légaux, les droits d'enregistrement et autres taxes de transfert. L'exit tax, due par les sociétés absorbées par la sicaf immobilière, fait également partie de la valeur d'acquisition.
Les commissions relatives aux achats d'immeubles sont considérées comme des frais supplémentaires de ces achats, et ajoutées à la valeur d'acquisition.
Si l'immobilier est obtenu par l'acquisition des actions d'une société immobilière, par l'apport en nature d'un immeuble contre l'émission d'actions nouvelles ou la fusion par absorption d'une société immobilière, les frais de l'acte, les frais d'audit et de conseil, les indemnités de remploi, les frais de mainlevée des financements des sociétés absorbées et les autres frais de fusion sont également portés à l'actif.
Les dépenses pour travaux à des immeubles de placement et projets de développement sont à charge du profit ou de la perte de l'exercice si les dépenses n'ont aucun effet positif sur les avantages économiques futurs attendus et sont portées à l'actif si les avantages économiques attendus qui en résultent pour l'entité augmentent.
On distingue quatre types de dépenses ultérieures relatives aux immeubles de placement :
1. les frais d'entretien et de réparation: ce sont les dépenses qui n'augmentent pas les avantages économiques futurs attendus de l'immeuble ou du projet et sont par conséquent intégralement à charge du compte de résultat à la rubrique "frais techniques".
2. les frais de remise en état: ce sont les dépenses entraînées par le départ d'un locataire. Ce locataire a souvent payé une indemnité afin de remettre (partiellement) l'immeuble dans son état initial. Les indemnités reçues pour la remise en état d'un immeuble sont inscrites au bilan dans les comptes de régularisation du passif jusqu'à ce que les travaux de remise en état soient complètement terminés ou jusqu'au moment ou une garantie suffisante du montant de ces travaux est obtenue. A ce moment, tant les revenus de l'indemnité que les charges de la remise en état sont transférés au résultat.
3. les travaux de rénovation: ce sont les dépenses résultant de travaux occasionnels qui augmentent sensiblement les avantages économiques attendus de l'immeuble (par exemple: l'installation d'une climatisation ou la création de places de parking supplémentaires). Les coûts directement attribuables à ces travaux, tels que les matériaux, les travaux d'entrepreneurs, les études techniques et les honoraires d'architectes, sont par conséquent portés à l'actif.
4. les avantages locatifs: ceux-ci ont trait aux interventions que le propriétaire consent en faveur du locataire au niveau des travaux d'aménagement visant à convaincre le locataire de louer des espaces existants ou supplémentaires. A titre d'exemple, l'aménagement de bureaux, une publicité sur le toit, la création d'espaces sociaux supplémentaires. Ces frais sont répartis sur la période qui s'étend du début du contrat de bail jusqu'à la prochaine possibilité de résiliation du contrat de bail et sont comptabilisés en déduction des revenus locatifs.
Après la comptabilisation initiale, les immeubles de placement et projets de développement sont évalués par les experts immobiliers indépendants à leur valeur d'investissement. Les immeubles de placement et projets de développement sont évalués trimestriellement sur base de la valeur au comptant des loyers sur le marché et/ou des revenus locatifs effectifs, le cas échéant après déduction de charges liées conformément aux International Valuation Standards 2001, rédigés par l'International Valuation Standards Committee.
Les évaluations sont effectuées en actualisant le loyer annuel net reçu des locataires en déduisant les frais y afférents. L'actualisation est effectuée sur la base du facteur de rendement, qui varie en fonction du risque inhérent à l'immeuble concerné.
Les immeubles de placement et projets de développement sont, conformément à IAS 40, repris au bilan à la juste valeur. Cette valeur correspond au montant contre lequel un immeuble ou projet pourrait être échangé entre des parties bien informées, avec leur accord, et dans des conditions de concurrence normale. Du point de vue du vendeur, elle doit être comprise déduction faite des droits d'enregistrement.
L'Association belge des Assets Managers (BEAMA) a publié le 8 février 2006 un communiqué concernant l'importance de ces droits d'enregistrement. (voir www.beama.be. - publications communiqués de presse : "Première application des règles comptables IFRS").
Un groupe d'experts immobiliers indépendants, qui procède à la détermination périodique de la valeur des immeubles des sicaf immobilières, a jugé que pour les transactions concernant des immeubles situés en Belgique ayant une valeur globale inférieure à € 2,5 millions, il fallait tenir compte de droits d'enregistrement allant de 10,0 % à 12,5 % en fonction de la région où se trouve l'immeuble.
Pour les transactions concernant des immeubles d'une valeur globale supérieure à € 2,5 millions et vu l'éventail des méthodes de transfert de propriété utilisées en Belgique, les mêmes experts ont estimé - à partir d'un échantillon représentatif de 220 transactions réalisées sur le marché entre 2002 et 2005 représentant un total de € 6,0 milliards - la moyenne pondérée de ces droits à 2,5 %.
Cela signifie concrètement que la juste valeur est égale à la valeur d'investissement divisée par 1,025 (pour des immeubles d'une valeur supérieure à € 2,5 millions) ou à la valeur d'investissement divisée par 1,10/1,125 (pour des immeubles d'une valeur inférieure à € 2,5 millions). Etant donné qu'Intervest Retail n'offre en principe à la vente sur le marché que des portefeuilles d'immeubles individuels, et que ceux-ci ont généralement une valeur d'investissement supérieure à € 2,5 millions, la juste valeur a été calculée en divisant la valeur d'investissement par 1,025.
La différence entre la juste valeur de l'immobilier et la valeur d'investissement de l'immobilier telle que fixée par les experts immobiliers indépendants, est comptabilisée à la fin de la période au poste "Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement" dans les capitaux propres.
Les pertes ou profits qui résultent d'une modification des variations la juste valeur d'un immeuble de placement et projets de développement sont comptabilisés au compte de résultats relatif à la période au cours de laquelle ils/elles apparaissent et sont lors de l'affectation des bénéfices reportés aux réserves indisponibles.
Les charges d'intérêt directement imputables aux projets en développement sont capitalisées à l'actif comme une partie du coût. Pour les prêts généralement contractés en vue d'acquérir des immobilisations, le coût d'emprunt pris en considération pour la comptabilisation comme partie du coût des projets en développement est déterminé en appliquant un taux de capitalisation aux dépenses relatives aux actifs. Le taux de capitalisation équivaut à la moyenne pondérée des coûts d'emprunt autres que les emprunts contractés spécifiquement. Le montant des coûts d'emprunt incorporés au coût de l'actif au cours d'un exercice donné ne doit pas excéder le montant total des coûts d'emprunt supportés au cours de ce même exercice. L'incorporation des coûts d'emprunt prend cours au moment où les dépenses sont engagées pour l'actif, où les coûts d'emprunt sont effectués et les activités nécessaires pour préparer l'actif commencent. L'incorporation des coûts d'emprunt est suspendue durant les longues périodes d'interruption. Chaque année, des informations sont publiées dans les annexes sur les méthodes utilisées pour les coûts d'emprunt, le montant des coûts d'emprunt inscrit à l'actif durant l'exercice et le taux de capitalisation utilisé.
Les subventions publiques relatives à ces actifs viennent en déduction du coût. Si le coût est supérieur à la valeur recouvrable, une perte de valeur particulière est comptabilisée.
Les immeubles à usage personnel sont comptabilisés au bilan à la juste valeur si une partie limitée seulement est occupée par l'entité, à des fins d'utilisation personnelle. Dans le cas contraire, l'immeuble est classé dans la rubrique "autres immobilisations corporelles".
Les commissions payées à des courtiers dans le cadre d'un mandat de vente sont à charge de la perte ou du profit réalisés sur la vente.
Les pertes ou profits réalisés sur la vente d'un immeuble de placement sont comptabilisés au compte de résultats pour la période sous revue, sous la rubrique 'résultat sur vente d'actifs immobiliers' et sont, lors de la distribution du résultat, imputés aux réserves indisponibles.
Les actifs détenus en vue de la vente se rapportent à des biens immobiliers dont la valeur comptable sera réalisée lors de transaction de vente et non par son utilisation prolongée. Les immeubles détenus en vue de la vente sont évalués conformément IAS 40 à la juste valeur.
Les actifs non courants sous contrôle de l'entité qui ne répondent pas à la définition d'un immeuble de placement sont classés comme "autres immobilisations corporelles".
Les autres immobilisations corporelles sont comptabilisées initialement à leur coût, et évaluées ensuite conformément au modèle du coût.
Les subventions publiques viennent en déduction du coût. Les frais accessoires sont uniquement inscrits à l'actif lorsque les avantages économiques futurs relatifs à l'immobilisation corporelle augmentent.
Les autres immobilisations corporelles sont amorties sur base du mode linéaire. L'amortissement prend cours lorsque l'actif est prêt à l'usage, tel que prévu par le management. Les pourcentages suivants sont applicables sur base annuelle :
| ▶ | Installations, machines et outillage | 20 % |
|---|---|---|
| ▶ | Mobilier et matériel roulant | 25 % |
| ▶ | Matériel informatique | 33 % |
| ▶ | Biens immeubles à usage personnel: | |
| - terrains | 0 % | |
| - immeubles | 5 % | |
| ▶ | Autres immobilisations corporelles | 16 % |
S'il existe des indications montrant qu'un actif a subi une perte de valeur particulière, la valeur comptable est comparée à la valeur recouvrable. Si la valeur comptable est supérieure à la valeur recouvrable, une perte de valeur exceptionnelle particulière est comptabilisée.
Au moment de la vente ou de la mise hors service d'immobilisations corporelles, la valeur comptable n'est plus comptabilisée au bilan, et le profit ou la perte est comptabilisé(e) au compte de résultats.
La valeur comptable des actifs de l'entreprise est analysée périodiquement afin d'examiner si des dépréciations sont à envisager. Les pertes de valeur particulières sont comptabilisées au compte de résultats si la valeur de l'actif est supérieure à sa valeur recouvrable.
Les créances commerciales sont comptabilisées initialement à la juste valeur, et sont ensuite évaluées au coût amorti, calculé sur base de la méthode de taux d'intérêt effectif. Les pertes de valeur particulières adaptées sont comptabilisées au compte de résultats pour les montants estimés non réalisables s'il y a des indications objectives qu'une perte de valeur particulière est apparue. Le montant de la perte est déterminé comme étant la différence entre la valeur comptable de l'actif et la valeur au comptant des flux de trésorerie futurs estimés, rendus liquides au taux d'intérêt effectif d'origine après comptabilisation initiale.
Les investissements sont comptabilisés et ne sont plus comptabilisés à la date de transaction si l'achat ou la vente de l'investissement est lié à un contrat dont les modalités imposent la livraison de l'actif dans le délai défini généralement par la réglementation ou par une convention sur le marché concerné. Ils sont comptabilisés initialement à la juste valeur, augmentée des frais de transactions directement attribuables.
Les instruments de dette dont le Groupe a l'intention manifeste et la capacité de conserver jusqu'à la fin de l'échéance sont évalués au coût amorti à l'aide de la méthode de taux d'intérêt effectif et réduits de comptabilisations éventuelles à cause de pertes de valeur particulières afin de tenir compte des montants non réalisables. Telles pertes de valeur particulières sont reprises au compte de résultats uniquement s'il y a des indications objectives de pertes de valeur particulières. Les pertes de valeur particulières sont reprises dans les périodes ultérieures lorsque la hausse de la valeur réalisable peut être objectivement liée à un événement qui a eu lieu après la comptabilisation. La reprise ne peut être supérieure au coût amorti qui aurait été obtenu si la dépréciation particulière n'avait pas été comptabilisée.
La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent les dépôts comptants exigibles directement et les placements courants extrêmement liquides qui peuvent être convertis en moyens financiers dont le montant est connu et qui ne présentent aucun risque matériel de perte de valeur.
Les passifs financiers et les instruments de capitaux propres émis par le Groupe sont classés sur base de la réalité économique des accords contractuels et des définitions d'un passif financier en d'un instrument de capitaux propres. Un instrument de capitaux propres est tout contrat qui comprend un intérêt résiduel dans l'actif du Groupe, après déduction de tous les passifs. Les principes de reporting financier relatifs aux passifs financiers spécifiques et les instruments de capitaux propres sont décrits ci-dessous.
Les prêts bancaires porteurs d'intérêt et les dépassements de crédit sont évalués initialement à la juste valeur et sont évalués ensuite au coût amorti, calculé sur base de la méthode de taux d'intérêt effectif. Toute différence entre les rentrées (après frais de transaction) et le règlement et le remboursement d'un prêt est comptabilisée pour la durée du prêt selon les principes de reporting financier relatifs aux frais de financement qui sont appliqués par le Groupe.
Les dettes commerciales sont évaluées initialement à la juste valeur et sont évaluées ensuite au coût amorti, calculé sur base de la méthode de taux d'intérêt effectif.
Les instruments de capitaux propres émis par une entreprise sont comptabilisés pour le montant des sommes reçues (après déduction des frais d'émission pouvant être affectés directement).
Le Groupe utilise des dérivés afin de limiter le risque relatif aux fluctuations défavorables des taux d'intérêt provenant des activités d'exploitation, financières et d'investissement. Le Groupe utilise ces instruments dans un but non spéculatif et ne détient pas des dérivés ou ne dépense pas des dérivés à des fins de négoce (trading).
Les dérivés sont comptabilisés initialement au coût et sont, après comptabilisation initiale, évalués à la juste valeur.
▶ Dérives qui ne peuvent être classés comme couverture Certains dérivés ne se qualifient pas comme transactions de couverture. Les changements de la juste valeur de chaque dérivé qui ne se qualifient pas comme transaction de couverture sont comptabilisés directement au compte de résultats.
Le Groupe a désigné certains instruments de couverture comme couverture de la juste valeur et couverture de flux de trésorerie.
La part effective des variations de la juste valeur des dérivés désignés comme couvertures de flux de trésorerie sont comptabilisés au résultat global. La part non effective est comptabilisée au compte de résultats à la ligne "Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39)".
Les montants qui étaient comptabilisés précédemment au résultat global et cumulés dans les capitaux propres sont reclassés vers le compte de résultats lorsque l'élément couvert est comptabilisé au compte de résultats à la même ligne que l'élément de couverture comptabilisé. Si la couverture de flux de trésorerie d'un engagement fixe ou d'une transaction future prévue mène à la comptabilisation d'un actif non financier ou d'un passif non financier, quand l'actif ou le passif est comptabilisé, les profits et pertes de l'instrument financier dérivé qui étaient traités précédemment comme capitaux propres, sont comptabilisés à l'évaluation initiale de l'actif ou du passif.
La comptabilité de couverture est arrêtée lorsque le Groupe annule la relation de couverture, vend ou met fin ou exerce l'instrument de couverture, ou lorsque la relation de couverture ne remplit plus les conditions de comptabilité de couverture. Les profits et pertes cumulés en capitaux propres restent dans les capitaux propres lorsque la transaction future est finalement comptabilisée au compte de résultats. Lorsque la future transaction n'est plus attendue, le profit ou la perte sont cumulés en capitaux propres et comptabilisés immédiatement au compte de résultats.
Si les actions propres sont rachetées, ce montant, y compris les frais imputables directement, est comptabilisé en déduction des capitaux propres.
Une provision est un passif dont l'échéance ou le montant est incertain. Le montant comptabilisé en provision est la meilleure estimation des dépenses nécessaires au règlement du passif existant à la date de clôture.
Les provisions sont uniquement comptabilisées lorsqu'un passif existant (juridique ou implicite) apparaît, résultant d'événements passés, qui mènera probablement à une sortie de ressources et duquel le montant du passif peut être évalué de façon fiable.
Les contributions au contrat d'assurance de groupe du type "cotisation définie" sont comptabilisées comme charge de la période de reporting au cours de laquelle les prestations y afférentes sont effectuées par les employés.
Les dividendes font parties du résultat reporté jusqu'à ce l'assemblée générale des actionnaires attribue les dividendes. Par conséquent, les dividendes sont comptabilisés comme passif dans les comptes annuels de la période au cours de laquelle la distribution de dividendes est approuvée par l'assemblée générale des actionnaires.
Les faits postérieurs à la date du bilan sont les faits favorables et défavorables, qui se produisent entre la date du bilan et la date à laquelle les comptes annuels sont approuvés pour publication. Pour les événements procurant des informations sur la situation réelle à la date du bilan, le résultat est traité au compte de résultats.
Le reporting par segment s'effectue au sein d'Intervest Retail conformément à deux bases de segmentation:
Les deux segments d'exploitation comprennent les activités suivantes:
La catégorie "corporate" comprend tous les frais fixes non attribués à un segment qui sont assumés au niveau du groupe.
| SEGMENTATION D'ACTI VITE |
Magasins des centres-villes |
Magasins le long d'axes routiers & centres commerciaux |
Corporate | TOTAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| en milliers € | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Revenus locatifs | 9.689 | 9.211 | 11.361 | 11.636 | 21.050 | 20.847 | ||
| Charges relatives à la location | 0 | -18 | -50 | -123 | -50 | -141 | ||
| Résultat locatif net | 9.689 | 9.193 | 11.311 | 11.513 | 21.000 | 20.706 | ||
| Charges et revenus relatifs à la gestion immobilière |
-1 | 0 | -13 | -1 | -14 | -1 | ||
| Résultat immobilier | 9.688 | 9.193 | 11.298 | 11.512 | 20.986 | 20.705 | ||
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille |
9.493 | 8.885 | 10.698 | 10.899 | -2.268 | -2.317 | 17.923 | 17.467 |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement et projets de développement |
0 | 0 | 167 | -1.199 | 167 | -1.199 | ||
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement et projets de développement |
6.089 | 1.460 | -1.230 | 269 | 4.859 | 1.729 | ||
| Résultat d'exploitation du segment | 15.582 | 10.345 | 9.635 | 9.969 | -2.268 | -2.317 | 22.949 | 17.997 |
| Résultat financier | -5.158 | -5.841 | -5.158 | -5.841 | ||||
| Impôts | -159 | 6 | -159 | 6 | ||||
| RESULTAT NET |
15.582 | 10.345 | 9.635 | 9.969 | -7.585 | -8.152 | 17.632 | 12.162 |
| SEGMENTATION D'ACTI VITE |
Magasins des centres-villes |
Magasins le long d'axes routiers & centres commerciaux |
TOTAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| en milliers € | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Juste valeur des biens immobiliers | 169.903 | 163.870 | 159.239 | 160.468 | 329.142 | 324.338 | |
| dont investissements au cours de l'exercice (juste valeur) |
31 | 765 | 131 | 3.015 | 162 | 3.780 | |
| Valeur d'investissement des biens immobiliers |
174.151 | 167.966 | 163.220 | 164.480 | 337.371 | 332.446 | |
| Rendement comptable du segment (%) |
5,7 % | 5,6 % | 7,1 % | 7,2 % | 6,4 % | 6,4 % | |
| Surface locative totale (m²) | 32.147 | 32.147 | 127.433 | 127.486 | 159.581 | 159.633 | |
| Taux d'occupation (%) | 100 % | 100 % | 98 % | 98 % | 99 % | 99 % | |
| Désinvestissements au cours de l'exercice (juste valeur) |
0 | 0 | -330 | -9.857 | -330 | -9.857 |
Les activités d'Intervest Retail sont réparties sur le plan géographique en 3 régions en Belgique, notamment la Flandre, Bruxelles et la Wallonie.
| SEGMENTATION GEOG RAPHIQUE |
Flandre | Wallonie | Bruxelles | TOTAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| en milliers € | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Revenus locatifs | 14.628 | 14.889 | 3.585 | 3.471 | 2.837 | 2.487 | 21.050 | 20.847 |
| Juste valeur des biens immobiliers |
230.422 | 228.133 | 51.316 | 50.580 | 47.404 | 45.625 | 329.142 | 324.338 |
| Valeur d'investissement des biens immobiliers |
236.183 | 233.837 | 52.599 | 51.843 | 48.589 | 46.766 | 337.371 | 332.446 |
| Rendement comptable du segment (%) |
6,4 % | 6,5 % | 7,0 % | 6,9 % | 6,0 % | 5,5 % | 6,4 % | 6,4 % |
| (Dés) investissement au cours de l'exercice (juste valeur) |
-175 | -8.916 | 7 | 2.839 | 0 | 0 | -168 | -6.077 |
Rapport financier
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Loyers | 21.429 | 21.096 |
| Réductions de loyer | -403 | -258 |
| Indemnités pour rupture anticipée de contrats de bail | 24 | 9 |
| Total des revenus locatifs | 21.050 | 20.847 |
Les revenus locatifs comprennent les loyers, les rentrées des contrats de leasing opérationnel et les revenus qui s'y rapportent directement, comme les garanties locatives octroyées par des promoteurs et les indemnités de rupture anticipée de contrats de bail moins les réductions de loyer et les avantages locatifs octroyés. Les réductions de loyer sont réparties sur la période allant de l'entrée en vigueur du contrat de bail jusqu'à la première possibilité de résiliation du contrat de bail.
Les revenus locatifs d'Intervest Retail sont répartis sur 147 locataires différents ce qui limite le risque débiteur et améliore la stabilité des revenus. Les dix principaux locataires représentent 44 % (44 % en 2009) des revenus locatifs et sont toujours des entreprises de premier ordre au sein de leur secteur et font partie de compagnies internationales. Le locataire principal représente 12 % des revenus locatifs (12 % en 2009). En 2010, les revenus locatifs sur base individuelle de 4 locataires représentent plus de 5 % de la totalité des revenus locatifs d'Intervest Retail (4 locataires en 2009).
La valeur au comptant des futurs revenus locatifs jusqu'à la première échéance des contrats de bail a les délais de paiement suivants:
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Créances avec une échéance restante de: | ||
| Echéant dans l'année | 20.535 | 20.324 |
| Entre un et cinq ans | 24.165 | 22.377 |
| Total des futurs revenus locatifs minimaux | 44.700 | 42.701 |
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Loyers à payer sur locaux loués et baux emphytéotiques | -100 | -100 |
| Réductions de valeur sur créances commerciales | -25 | -102 |
| Reprises de réductions de valeur sur créances commerciales | 75 | 61 |
| Total des charges relatives à la location | -50 | -141 |
Les charges relatives à la location se rapportent aux réductions de valeur sur les créances commerciales qui sont comptabilisées au résultat si la valeur comptable est supérieure à la valeur de réalisation estimée, ainsi qu'aux charges et revenus relatifs à la location qui ne font pas partie des rubriques précédentes.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Refacturation des charges locatives assumées par le propriétaire | 45 | 80 |
| Refacturation des précomptes et taxes sur immeubles loués | 1.294 | 1.204 |
| Récupération des charges locatives et taxes normalement assumées par les locataires sur immeubles loués |
1.339 | 1.284 |
| Charges locatives assumées par le propriétaire | -45 | -80 |
| Précomptes et taxes sur immeubles loués | -1.294 | -1.204 |
| Charges locatives et taxes normalement assumées par les locataires sur immeubles loués | -1.339 | -1.284 |
| Solde total des charges locatives et taxes récupérées | 0 | 0 |
Les charges locatives et les taxes sur les immeubles loués et la récupération de ces charges se rapportent aux charges qui, selon la loi ou les usages, sont à charge du locataire. Ces charges comprennent essentiellement le précompte immobilier et les charges locatives. La gestion des immeubles est prise en charge par le propriétaire lui-même ou est donnée en sous-traitance à un gestionnaire immobilier externe. Le propriétaire refacturera ou non ces charges selon les clauses du contrat conclu avec le locataire.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Frais techniques récurrents | -117 | -121 |
| Primes d'assurance | -117 | -121 |
| Frais techniques non récurrents | -503 | -454 |
| Gros entretien | -501 | -468 |
| Sinistres | -2 | 14 |
| Total des frais techniques | -620 | -575 |
Les frais techniques comprennent, entre autres, les frais d'entretien et les primes d'assurance.
Les frais d'entretien qui peuvent être considérés comme rénovation d'un immeuble existant parce qu'ils impliquent une amélioration du rendement ou du loyer, ne sont pas comptabilisés comme frais, mais sont activés.
| en milliers € | 2010 2009 |
|---|---|
| Commissions des agents immobiliers | -9 -44 |
| Publicité | -108 -127 |
| Honoraires d'avocats et frais juridiques | -68 -76 |
| Total des frais commerciaux | -185 -247 |
Les frais commerciaux comprennent, entre autres, les commissions des agents immobiliers. Les commissions payées aux agents immobiliers après une période d'inoccupation sont activées, étant donné que les experts immobiliers, après une période d'inoccupation, réduisent les commissions estimées de la valeur estimée de l'immobilier. Les commissions payées aux agents après une relocation immédiate, sans période d'inoccupation, ne sont pas activées et sont à charge du résultat étant donné que les experts immobiliers ne tiennent pas compte de ces commissions lors de leur évaluation.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Frais d'inoccupation de l'exercice | -67 | -47 |
| Précompte immobilier sur l'inoccupation | -70 | -113 |
| Récupération précompte immobilier sur l'inoccupation | 2 | 31 |
| Total des charges et taxes sur immeubles non loués | -135 | -129 |
Les frais d'inoccupation se rapportent principalement au Julianus Shopping à Tongres.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Frais de la gestion interne du patrimoine | -1.104 | -1.226 |
| Experts immobiliers | -168 | -172 |
| Rémunérations du personnel | -647 | -735 |
| Autres frais | -289 | -319 |
| Total des frais de gestion immobilière | -1.104 | -1.226 |
Les frais de gestion de l'immobilier désignent les frais qui se rapportent à la gestion des immeubles. Ceux-ci comprennent les frais de personnel et les frais indirects de la direction et du personnel (tels que les frais de bureaux, les frais de fonctionnement, etc.) qui assument la gestion du portefeuille et des locations, ainsi que les amortissements et les réductions de valeur sur les immobilisations corporelles utilisés pour cette gestion et les autres charges d'exploitation pouvant être affectées à la gestion des biens immobiliers.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Impôt OPC | -160 | -159 |
| Banque dépositaire | -31 | -29 |
| Honoraires du commissaire | -86 | -84 |
| Rémunération des administrateurs | -31 | -40 |
| Pourvoyeur de liquidité | -14 | -14 |
| Service financier | -14 | -17 |
| Rémunérations du personnel | -448 | -478 |
| Autres frais | -260 | -286 |
| Total des frais généraux | -1.044 | -1.107 |
Les frais généraux désignent tous les frais liés à la gestion de la sicaf immobilière, ainsi que les frais qui ne peuvent être imputés à la gestion des biens immobiliers. Ces charges d'exploitation incluent notamment les frais généraux administratifs, les coûts liés au personnel assumant la gestion de la société, les amortissements et les réductions de valeur sur les immobilisations corporelles utilisés pour cette gestion et d'autres charges d'exploitation.
| en milliers € | 2010 | 2009 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Frais liés à la gestion interne du patrimoine |
Frais liés à la gestion du fonds |
TOTAL | Frais liés à la gestion interne du patrimoine |
Frais liés à la gestion du fonds |
TOTAL | |
| Rémunérations du personnel | 406 | 318 | 724 | 499 | 352 | 851 |
| Salaires et autres rémunérations payés dans les 12 mois |
261 | 224 | 485 | 317 | 241 | 558 |
| Pensions et rémunérations après départ |
10 | 7 | 17 | 12 | 7 | 19 |
| Sécurité sociale | 85 | 53 | 138 | 94 | 58 | 152 |
| Rémunérations variables | 25 | 17 | 42 | 33 | 19 | 52 |
| Autres charges | 25 | 17 | 42 | 43 | 27 | 70 |
| Rémunérations du comité de direction |
241 | 130 | 371 | 236 | 126 | 362 |
| Président comité de direction | 58 | 58 | 116 | 57 | 57 | 114 |
| Rémunération fixe | 55 | 55 | 110 | 55 | 55 | 110 |
| Rémunération variable | 3 | 3 | 6 | 2 | 2 | 4 |
| Autres membres du comité de direction |
183 | 72 | 255 | 179 | 69 | 248 |
| Rémunération fixe | 169 | 57 | 226 | 169 | 57 | 226 |
| Rémunération variable | 14 | 6 | 20 | 10 | 4 | 14 |
| Obligations de pension | 0 | 9 | 9 | 0 | 8 | 8 |
| Total rémunérations du personnel | 647 | 448 | 1.095 | 735 | 478 | 1.213 |
Le nombre d'employés à la fin de l'année 2010, exprimé en équivalents temps plein, s'élève à 4 membres du personnel et 2 membres de direction pour la gestion interne du patrimoine (2009: respectivement 4 et 2) et à 5 membres du personnel et 1 membre de direction pour la gestion du fonds (2009: respectivement 5 et 1). Le nombre de membres de la direction s'élève à 4, dont 1 non rémunéré.
En ce qui concerne le personnel fixe, les rémunérations, les gratifications supplémentaires, les indemnités de départ, les indemnités de licenciement et les indemnités de rupture sont régies par la Loi sur les contrats de travail du 4 juillet 1978, la Loi sur les congés annuels du 28 juin 1971, la commission paritaire de laquelle ressort l'entreprise et les CCT d'application comptabilisées au compte de résultats, pour la période à laquelle elles se rapportent.
Les pensions et rémunérations après la fin des prestations comprennent les pensions, les cotisations pour les assurances de groupe, les assurances vie et d'invalidité et les assurances hospitalisation. Intervest Retail a conclu pour son personnel fixe un contrat d'assurance de groupe du type "cotisation définie" (defined contribution plan) auprès d'une compagnie d'assurances externe. La société verse des cotisations à ce fonds qui est indépendant de la société. Un plan d'épargne pension avec règlement de cotisations définies est un plan dans le cadre duquel la société paie des primes fixes et n'est pas tenue par une obligation légale ou effective de verser des cotisations supplémentaires si le fonds devait disposer d'actifs insuffisants. Les cotisations du plan d'assurance sont financées par l'entreprise. Ce contrat d'assurance de groupe respecte la loi Vandenbroucke sur les pensions. Les obligations en matière de cotisations sont comptabilisées au compte de résultats au cours de la période concernée.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Valeur d'acquisition | 281 | 21.833 |
| Plus-values cumulées et pertes de valeur particulières | 49 | -11.976 |
| Valeur comptable (juste valeur) | 330 | 9.857 |
| Prix de vente | 394 | 9.632 |
| Frais et revenus de vente | 103 | -974 |
| Revenu net de la vente | 497 | 8.658 |
| Total du résultat sur ventes des immeubles de placement et projets de développement | 167 | -1.199 |
En 2010, le résultat sur ventes des immeubles de placement se rapporte principalement à la vente d'un appartement à Hasselt et d'un appartement à Vilvorde.
| 2010 | 2009 |
|---|---|
| 9.522 | 9.382 |
| -4.692 | -7.532 |
| 4.830 | 1.850 |
| 0 | -93 |
| 0 | -93 |
| 73 | -26 |
| -44 | -2 |
| 29 | -28 |
| 4.859 | 1.729 |
En 2010, les variations positives de la juste valeur de € 4,9 millions proviennent principalement de la variation de la juste valeur des immeubles de placement. Ceux-ci se composent d'une parte des augmentations de valeur (€ 9,5 millions) et d'autres part des réductions de valeur (- € 4,7 millions).
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Revenus financiers | 10 | 23 |
| Charges d'intérêt à taux d'intérêt fixe | -4.483 | -4.194 |
| Charges d'intérêt à taux d'intérêt variable | -545 | -819 |
| Autres charges financières | -14 | -29 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) | -126 | -822 |
| Total du résultat financier | -5.158 | -5.841 |
Le résultat financier s'élève à - € 5,2 millions par rapport à - € 5,8 millions l'année dernière. La baisse du résultat financier de la sicaf immobilière provient du changement de la valeur de marché des swaps de taux d'intérêt qui conformément à IAS 39 ne peuvent être classés comme instrument de couverture de flux de trésorerie, d'un montant de - € 0,1 million (- € 0,8 million).
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Charges d'intérêt sur les dettes financières non courantes | -4.216 | -3.525 |
| Charges d'intérêt sur les dettes financières courantes | -812 | -1.488 |
| Total des charges d'intérêt | -5.028 | -5.013 |
Le taux d'intérêt moyen des dettes financières non courantes s'élève en 2010 à 4,6 % y compris les marges bancaires (2009: 4,4 %). Le taux d'intérêt moyen des dettes financières courantes s'élève pour 2010 à 1,9 % y compris les marges bancaires (2009: 3,1 %).
Pour 2010, le montant du futur cash-outflow (hypothétique) des charges d'intérêt des prêts utilisés au 31 décembre 2010 à un taux d'intérêt fixe ou variable au 31 décembre 2010 s'élève à environ € 4,7 millions (pour 2009: € 4,9 millions).
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Impôt des sociétés | -159 | 6 |
| Total des impôts | -159 | 6 |
Par l'Arrêté Royal du 10 avril 1995, le législateur a donné un statut fiscal favorable aux sicaf immobilières. Si une société adopte le statut de sicaf immobilière, ou si une société (ordinaire) fusionne avec une sicaf immobilière, elle doit payer un impôt unique (exit tax). Ensuite la sicaf immobilière est uniquement soumise aux impôts sur des parties très spécifiques, telles que les "dépenses rejetées". Sur la majorité du bénéfice qui provient des locations et des plus-values sur les ventes des immeubles de placement, aucun impôt des sociétés n'est payé.
En 2010, l'impôt des sociétés comprend essentiellement une régularisation se rapportant aux années précédentes suite à un contrôle fiscal.
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Nombre d'actions au début de l'exercice | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Nombre d'actions à la fin de l'exercice | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Nombre d'actions copartageantes | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Adaptations pour le calcul du bénéfice dilué par action | 0 | 0 |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions pour le calcul du bénéfice dilué par action | 5.078.525 | 5.078.525 |
Le montant qui peut être distribué est déterminé conformément à l'article 27 § 1 et Paragraphe 3 de l'annexe C de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Résultat net selon les comptes annuels statutaires | 17.643 | 12.806 |
| Transactions de nature non cash-flow à adapter, comprises dans le résultat net | ||
| Amortissements et reprises d'amortissements et réductions de valeur | 209 | 148 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) |
126 | 822 |
| Variations de la juste valeur d'actifs financiers non courants | -62 | -818 |
| Autres éléments de nature non cash-flow | -40 | -69 |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement | -167 | 1.467 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement et des projets de développement | -4.790 | -1.808 |
| Résultat corrigé pour la distribution obligatoire | 12.919 | 12.548 |
| Distribution obligatoire: 80 % | 10.335 | 10.038 |
| Résultat d'exploitation distribuable (comptes annuels statutaires) | 12.710 | 12.400 |
| Résultat d'exploitation distribuable (comptes annuels consolidés) | 12.710 | 12.400 |
Le bénéfice distribuable en tant que dividendes, basé sur les comptes annuels statutaires d'Intervest Retail sa, s'élève à € 12,7 millions en 2010 par rapport à € 12,4 millions en 2009.
Le résultat corrigé ne doit pas subir des adaptations pour d'éventuelles plus-values non exonérées sur les ventes des immeubles de placement ou réductions de dettes. Par conséquent, le résultat corrigé est égal au montant applicable pour la distribution obligatoire de 80 %.
Intervest Retail choisit de distribuer 100 % du résultat d'exploitation distribuable statutaire à ses actionnaires.
Le résultat d'exploitation distribuable consolidé est disponible pour être distribué conformément à l'article 617 du Code des Sociétés, conformément à la méthode de calcul du Paragraphe 4 de l'annexe C de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010.
| en € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Résultat net ordinaire par action | 3,47 | 2,39 |
| Résultat net dilué par action | 3,47 | 2,39 |
| Résultat d'exploitation distribuable par action | 2,50 | 2,44 |
Le résultat d'exploitation distribuable arrondi par action s'élève, en cas de distribution à 100 %, à € 2,50 par action.
Après clôture de l'exercice, la distribution de dividendes ci-dessous a été proposée par le conseil d'administration. Elle sera présentée à l'assemblée générale des actionnaires du 6 avril 2011. La distribution de dividendes n'a pas été reprise en tant que passif, conformément à IAS 10, et n'a aucun effet sur l'imposition du bénéfice.
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Dividende par action (en €) | 2,50 | 2,44 |
| Rémunération du capital (en milliers €) | 12.696 | 12.392 |
| Distribution du dividende exprimée en pourcentage du résultat d'exploitation distribuable consolidé (%) |
100 % | 100 % |
| Tableau des investissements et des revalorisations | Projets de Immeubles de placement développement TOTAL |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| en milliers € | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Solde au terme de l'exercice précédent | 324.338 | 320.043 | 0 | 7.355 | 324.338 | 327.398 |
| Dépenses ultérieures activées | 162 | 3.645 | 0 | 93 | 162 | 3.738 |
| Charges financières activées | 0 | 14 | 0 | 0 | 0 | 14 |
| Ventes des immeubles de placement | -188 | -601 | 0 | 0 | -188 | -601 |
| Transferts vers les projets de développement | 0 | -613 | 0 | 613 | 0 | 0 |
| Transferts de (vers) les actifs détenus en vue de la vente |
0 | 0 | 0 | -7.968 | 0 | -7.968 |
| Variations de la juste valeur | 4.830 | 1.850 | 0 | -93 | 4.830 | 1.757 |
| Solde au terme de l'exercice | 329.142 | 324.338 | 0 | 0 | 329.142 | 324.338 |
| AUT RE INFO RMATION |
||||||
| Valeur d'investissement de l'immobilier | 337.371 | 332.446 | 0 | 0 | 337.371 | 332.446 |
Fin 2009, les projets de développement comprennent le Shopping Park Olen qui a été vendu fin janvier 2010.
Pour l'analyse de sensibilité de l'évaluation des biens immobiliers, il est référé à la description des principaux facteurs de risques et des systèmes internes de contrôle et de gestion des risques.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Projet de développement Shopping Park Olen | 0 | 7.225 |
| Vilvorde Leuvensestraat - appartements | 287 | 424 |
| Total des actifs détenus en vue de la vente | 287 | 7.649 |
Les actifs détenus en vue de la vente comprennent les frais de construction déjà encourus pour les appartements invendus à Vilvorde.
En janvier 2010, Intervest Retail a signé l'acte de vente pour les terrains et immeubles restants du Shopping Park Olen avec l'acheteur, le promoteur immobilier Shopping Olen, et le prix de vente a été reçu.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Créances commerciales dues | 372 | 338 |
| Factures à établir et notes de crédits à recevoir | 4 | 19 |
| Débiteurs douteux | 171 | 367 |
| Provision débiteurs douteux | -171 | -367 |
| Total des créances commerciales | 376 | 357 |
Par un credit control stricte le crédit clients dû ne comprend que 6 jours.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Créances < 30 jours | 20 | 124 |
| Créances 30-90 jours | 143 | 3 |
| Créances > 90 jours | 209 | 211 |
| Total des créances commerciales dues | 372 | 338 |
Pour le suivi des risques débiteurs utilisé par Intervest Retail, il est référé à la description des principaux facteurs de risques et des systèmes internes de contrôle et de gestion des risques.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| TVA à récupérer |
45 | 113 |
| Précompte mobilier à récupérer | 0 | 978 |
| Créances sur assurances | 93 | 3 |
| TVA Factory Shopping Messancy à récupérer (note 23) |
2.111 | 2.111 |
| Autres créances | 0 | 198 |
| Total des créances fiscales et autres actifs courants | 2.249 | 3.403 |
Le précompte mobilier pour le bonus de liquidation lors de la fusion de Pegasus Vastgoedmaatschappij le 2 avril 2008 a été reçu en 2010.
| Mouvement du capital |
Total capital investi après l'opération |
Nombre d'actions créées |
Nombre total d'actions |
||
|---|---|---|---|---|---|
| Date | Opération | en milliers € | en milliers € | en unités | en unités |
| 15.06.1987 | Constitution | 74 | 74 | 3 | 3 |
| 30.06.1996 | Augmentation de capital | 3.607 | 3.682 | 146 | 149 |
| 30.06.1997 | Absorption | 62 | 3.744 | 8 | 156 |
| 31.07.1997 | Augmentation de capital | 1.305 | 5.049 | 71 | 227 |
| 22.12.1997 | Absorption | 1.529 | 6.578 | 69 | 296 |
| 06.11.1998 | Absorption | 3.050 | 9.628 | 137 | 434 |
| 23.12.1998 | Absorption | 874 | 10.502 | 101 | 535 |
| 23.12.1998 | Augmentation de capital | 23.675 | 34.178 | 1.073 | 1.608 |
| 23.12.1998 | Augmentation de capital | 33.837 | 68.015 | 1.723 | 3.332 |
| 31.03.1999 | Réduction de capital | -3.345 | 64.670 | 0 | 3.332 |
| 01.11.1999 | Fusion GL Trust |
13.758 | 78.428 | 645.778 | 3.977.626 |
| 01.11.1999 | Augmentation de capital (VastNed) | 21.319 | 99.747 | 882.051 | 4.859.677 |
| 25.11.1999 | Réduction de capital (apurements pertes) | -7.018 | 92.729 | 0 | 4.859.677 |
| 29.02.2000 | Augmentation de capital (apport Mechelen Bruul) | 2.263 | 94.992 | 90.829 | 4.950.506 |
| 30.06.2000 | Augmentation de capital (apport La Louvière) | 544 | 95.536 | 21.834 | 4.972.340 |
| 30.06.2000 | Augmentation de capital (apport avenue Louise 7) | 1.306 | 96.842 | 52.402 | 5.024.742 |
| 20.09.2000 | Fusion par absorption d'Immorent, Nieuwe Antwerpse Luxe Buildings, Zeven Zeven et News Of The World |
79 | 96.921 | 14.004 | 5.038.746 |
| 20.09.2000 | Transposition capital en euro et arrondis | 79 | 97.000 | 0 | 5.038.746 |
| 08.05.2002 | Fusion par absorption de la société Immobilière de l'Observatoire |
3 | 97.003 | 7.273 | 5.046.019 |
| 30.12.2002 | Fusion par absorption des sociétés GL Properties, Retail Development, Winvest, Immo 2000M, Avamij, Goorinvest, Tafar, Lemi, Framonia, Micol et Immo |
||||
| Shopping Tienen | 209 | 97.212 | 26.701 | 5.072.720 | |
| 30.12.2002 | Fusion par absorption de la société Immo GL | 1 | 97.213 | 5.805 | 5.078.525 |
Le capital autorisé s'élève au 31 décembre 2010 à € 97.213.233,32 et est divisé en 5.078.525 actions libérées sans mention de valeur nominale.
Il est expressément permis au conseil d'administration d'augmenter le capital social en une ou plusieurs fois d'un montant de € 97.213.233,32, par apports en argent, le cas échéant, par incorporation de réserves ou de primes d'émission, conformément aux règles prescrites par le Code des Sociétés, par les présents statuts et par l'article 13 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières.
Cette autorisation est valable pour une durée de cinq ans à compter de la publication dans les annexes du moniteur Belge du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 7 avril 2010, c'est-à-dire à compter du 28 avril 2010. Cette autorisation est valable jusqu'au 28 avril 2015. Le pouvoir d'utiliser le capital autorisé comme moyen de défense lors d'une offre de reprise n'est, conformément à l'article 607, deuxième alinéa du Code des Sociétés, valable que trois ans et expire le 28 avril 2013. Cette autorisation est renouvelable.
A chaque augmentation de capital, le conseil d'administration fixe le prix, la prime d'émission éventuelle et les conditions d'émission des actions nouvelles à moins que l'assemblée générale ne prenne elle-même ces décisions. Les augmentations de capital peuvent donner lieu à l'émission d'actions avec ou sans droit de vote.
Lorsque les augmentations de capital, décidées par le conseil d'administration à la suite de la présente autorisation, contiennent une prime d'émission, le montant de cette prime d'émission doit être placé sur un compte indisponible spécial, appelé "primes d'émission", qui constitue comme le capital la garantie pour les tiers et qui ne pourra être réduit ou supprimé sauf décision de l'assemblée générale qui se réunit conformément aux conditions de présence et de majorité prévues pour une diminution de capital, sous réserve de transformation en capital comme prévu ci-dessus.
En 2010, le conseil d'administration n'a pas utilisé le pouvoir qui lui est conféré d'exploiter les montants du capital autorisé.
Conformément à l'article 9 des statuts, le conseil d'administration peut procéder au rachat d'actions propres par le biais de l'achat ou d'échange dans le cadre des limites légales autorisées, lorsque cet achat est nécessaire pour éviter à la société un grave et sérieux désavantage.
Cette autorisation est valable pour une période trois ans, à compter de la publication du procès-verbal de l'assemblée générale du 7 avril 2010, i.e. à partir du 28 avril 2010. Cette autorisation est valable jusqu'au 28 avril 2013 et est renouvelable.
Toute augmentation de capital sera exécutée conformément aux articles 581 à 607 du Code des Sociétés, sous réserve de ce qui est mentionné ci-après concernant le droit de préemption.
En outre, la société devra se tenir aux dispositions relatives à l'émission publique d'actions prévues à l'article 75 de la loi OPC du 20 juillet 2004 et aux articles 20 et suivants de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières.
En cas d'augmentation de capital contre apport en numéraire et sans préjudice de l'application des articles 592 à 598 du Code des sociétés, le droit de préférence peut seulement être limité ou supprimé à condition qu'un droit d'allocation irréductible soit accordé aux actionnaires existants lors de l'attribution des nouveaux titres. Ce droit d'allocation irréductible répond aux conditions suivantes:
Les augmentations de capital par apport en nature sont soumises aux dispositions des articles 601 et 602 du Code des Sociétés. En outre, conformément à l'article 13 §2 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières, les conditions suivantes doivent être respectées:
que leurs modalités sont déterminés et communiqués au public au plus tard le jour ouvrable suivant la conclusion de la convention d'apport en mentionnant le délai dans lequel l'augmentation de capital sera effectivement réalisée, l'acte d'augmentation de capital est passé dans un délai maximum de quatre mois; et
Ce qui précède ne s'applique pas lors de l'apport du droit de dividende dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel, pour autant que celui-ci soit effectivement ouvert à tous les actionnaires.
| en milliers € | 2010 | 2009 | |
|---|---|---|---|
| Date | Opération | ||
| 01.11.1999 | Fusie GL Trust |
4.183 | 4.183 |
| Total des primes d'émission | 4.183 | 4.183 | |
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Solde au terme de l'exercice précédent | -8.108 | -8.185 |
| Variations de la valeur d'investissement des immeubles de placement | 0 | -137 |
| Impact de la vente des immeubles de placement | 0 | 214 |
| Total de la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique | ||
| des immeubles de placement | -8.108 | -8.108 |
La différence entre la juste valeur des biens immobiliers (conformément IAS 40) et la valeur d'investissement des biens immobiliers, telle que déterminée par les experts immobiliers indépendants, est comptabilisée dans cette rubrique.
A partir de l'exercice 2010, le transfert de l'impact de la juste valeur des frais et droits estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement ne se fait plus au cours de l'exercice mais uniquement après l'approbation de l'affectation du résultat par l'assemblée générale des actionnaires (en avril du prochain exercice). Etant donné qu'il s'agit d'un transfert au sein de deux postes des capitaux propres, cela n'a pas d'impact sur les capitaux propres de la sicaf immobilière.
| Note 16. | PROV ISIONS |
|---|---|
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Provisions non courantes | 195 | 320 |
| Provisions litiges fiscaux | 195 | 195 |
| Provisions garanties locatives de la vente des immeubles de placement | 0 | 125 |
| Provisions courantes | 56 | 0 |
| Provisions garanties locatives de la vente des immeubles de placement | 56 | 0 |
| Total provisions | 251 | 320 |
Etant donné l'échéance de leur durée, les garanties locatives, provenant de la vente du projet de développement Shopping Park Olen, sont comptabilisées dans les provisions non courantes.
Il est référé à la note 23 pour le commentaire sur la situation fiscale du groupe.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Dettes commerciales | 810 | 1.435 |
| Acomptes reçus des locataires | 500 | 489 |
| Factures à recevoir | 424 | 98 |
| Autres dettes courantes | 2.345 | 2.279 |
| Total des dettes commerciales et autres dettes courantes | 4.079 | 4.301 |
Les autres dettes courantes comprennent une provision pour la régularisation de la TVA relative à la vente du Factory Shopping Messancy suite au jugement du Tribunal de Première Instance (voir note 23).
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Dividendes à payer | 424 | 405 |
| Acomptes reçus relatifs aux actifs détenus en vue de la vente | 117 | 117 |
| Autres passifs courants | 91 | 159 |
| Total des autres passifs courants | 632 | 681 |
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Frais d'intérêt à attribuer | 553 | 580 |
| Autres charges à attribuer et revenus à reporter | 638 | 588 |
| Total des comptes de régularisation | 1.191 | 1.168 |
Il est référé au rapport du comité de direction pour la description de la structure financière de la sicaf immobilière.
| en milliers € | 2010 | 2009 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dettes d'une durée restante de | Dettes d'une durée restante de | |||||||
| < 1 an | > 1 an et < 5 ans |
> 5 ans | Total | < 1 an | > 1 an et < 5 ans |
> 5 ans | Total | |
| Etablissements de crédit (crédits utilisés) |
46.545 | 70.220 | 0 | 116.765 | 42.791 | 82.991 | 0 | 125.782 |
| Valeur de marché des dérivés financiers |
0 | 4.959 | 0 | 4.959 | 208 | 5.002 | 0 | 5.210 |
| Location-finance ment |
3 | 14 | 0 | 17 | 3 | 14 | 3 | 20 |
| TOTAL | 46.548 | 75.193 | 0 | 121.741 | 43.002 | 88.007 | 3 | 131.012 |
| Pourcentage | 38 % | 62 % | 0 % | 100 % | 33 % | 67 % | 0 % | 100 % |
| en milliers € | 2010 | 2009 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dettes d'une durée restante de | Dettes d'une durée restante de | |||||||
| < 1 an | > 1 an et < 5 ans |
> 5 ans | Total | < 1 an | > 1 an et < 5 ans |
> 5 ans | Total | |
| Etablissements de crédit (crédits utilisés) |
46.545 | 70.220 | 0 | 116.765 | 42.791 | 82.991 | 0 | 125.782 |
| Lignes de crédit non utilisées |
21.270 | 0 | 0 | 21.270 | 0 | 12.650 | 0 | 12.650 |
| TOTAL | 67.815 | 70.220 | 0 | 138.035 | 42.791 | 95.641 | 0 | 138.432 |
| Pourcentage | 49 % | 51 % | 0 % | 100 % | 31 % | 69 % | 0 % | 100 % |
Le tableau ci-dessus "Répartition selon l'échéance des lignes de crédit" comprend un montant de € 21 millions de lignes de crédit non-utilisées (€ 13 millions au 31 décembre 2009). Celles-ci ne représentent à la date de clôture pas une dette effective mais sont uniquement une dette potentielle sous forme d'une ligne de crédit disponible. Le pourcentage est calculé comme le rapport de chaque composant vis-à-vis de la somme des lignes de crédit utilisées et non utilisées.
| en milliers € | 2010 | 2009 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dettes d'une durée restante de | Dettes d'une durée restante de | |||||||||
| < 1 an | > 1 an et < 5 ans |
> 5 ans | Total | Pourcen tage |
< 1 an | > 1 an et < 5 ans |
> 5 ans | Total | Pourcen tage |
|
| Taux d'intérêt variable |
21.124 | 15.000 | 0 | 36.124 | 31 % | 17.395 | 27.350 | 0 | 44.745 | 36 % |
| Taux d'intérêt fixe |
25.424 | 55.234 | 0 | 80.658 | 69 % | 25.400 | 55.655 | 3 | 81.058 | 64 % |
| TOTAL | 46.548 | 70.234 | 0 | 116.782 | 100 % | 42.795 | 83.005 | 3 | 125.803 | 100 % |
Dans le tableau ci-dessus "Répartition selon la caractère variable ou fixe du taux d'intérêt des crédits utilisés auprès des institutions de crédits", le pourcentage est calculé comme la relation de chaque composant vis-à-vis de la somme des lignes de crédit et des contrats de location-financement.
Intervest Retail limite le risque des taux d'intérêt pour ses obligations financières à long terme au moyen de swaps (IRS) de taux d'intérêt en euro.
Intervest Retail classe les swaps de taux d'intérêts comme une couverture des flux de trésorerie où il est constaté si ces couvertures sont effectives ou non.
| en milliers € | Début | Echéance | Taux d'intérêt |
Montant notionnel contractuel |
Compati bilité de couverture |
Juste valeur8 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oui/Non | 2010 | 2009 | ||||||
| 1 | IRS | 20.12.2006 | 19.03.2010 | 4,12 % | 25.000 | Oui | 0 | -208 |
| 2 | IRS callable à par | |||||||
| tir du 15.04.09 | 12.05.2008 | 15.04.2013 | 3,93 % | 10.000 | Non | -576 | -697 | |
| 3 | IRS | 06.10.2008 | 06.10.2013 | 4,43 % | 25.000 | Non | -1.935 | -2.211 |
| 4 | IRS | 15.12.2008 | 16.12.2013 | 4,105 % | 20.000 | Oui | -1.428 | -1.393 |
| 5 | IRS | 01.10.2009 | 01.10.2014 | 3,02 % | 25.000 | Oui | -1.020 | -701 |
| Total de la juste valeur des dérivés financiers | -4.959 | -5.210 | ||||||
| Traitement comptable au 31 décembre: | ||||||||
| Dans les capitaux propres: Variations de la juste valeur d'actifs et | ||||||||
| passifs financiers | -4.833 | -4.388 | ||||||
| Dans le compte de résultats: Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) |
-126 | -822 | ||||||
| Total de la juste valeur des dérivés financiers | -4.959 | -5.210 | ||||||
Au 31 décembre 2010, la société possède les dérivés financiers suivants:
Au 31 décembre 2010, ces swaps de taux d'intérêt ont une valeur de marché négative de - € 5 millions (montant notionnel contractuel: € 80 millions), laquelle est fixée sur base trimestrielle par les institutions financières émettrices. La valeur de marché négative de ces dérivés financiers résulte des taux d'intérêt bas en 2010.
La juste valeur des dérivés est déterminée uniquement au moyen des données qui ont un caractère observable pour le dérivé (soit directement ou indirectement) mais qui ne sont pas des prix cotés sur un marché actif et par conséquent les contrats IRS appartiennent au niveau 2 de l'hiérarchie de la juste valeur telle que déterminée par IFRS 7.
8. Le poste "Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers" dans le capitaux propres reflète les variations de la juste valeur des dérivés financiers qui conformément IAS 39 peuvent être considérés comme couveture de trésorerie (couvertures effectives au 31 décembre 2010 et non effectives au 31 décembre 2009), par rapport à la valeur d'acquisition initiale de ces dérivés financiers. Etant donné que la valeur d'acquisition initiale de ces dérivés financiers est égale à zéro, le poste "Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers" dans les capitaux propres reflète également la valeur de marché (juste valeur) de ces dérivés financiers à la date du bilan.
Au 31 décembre 2010, Intervest Retail classe les swaps de taux d'intérêts 4 et 5 comme une couverture des flux de trésorerie, où il est constaté que ces swaps de taux d'intérêt sont effectifs. Les variations de valeur des swaps de taux d'intérêt 2 et 3 sont traitées directement au compte de résultats.
Pour la description des risques financiers liés aux dérivés financiers il est référé à la description des principaux facteurs de risques et systèmes internes de contrôle et de gestion des risques.
| en milliers € | 2010 | 2009 | ||
|---|---|---|---|---|
| Valeur nominale | Juste valeur | Valeur nominale | Juste valeur | |
| Dettes financières | 116.782 | 116.809 | 125.803 | 125.865 |
Lors du calcul de la juste valeur des dettes financières, les dettes financières à taux d'intérêt fixe sont prises en considération. Les dettes financières à taux d'intérêt variable ou couvertes par un dérivé financier ne sont pas prises en considération.
Les parties liées avec lesquelles la société traite sont son actionnaire majoritaire, ses filiales (voir note 21) et ses administrateurs et membres de la direction.
La rémunération des administrateurs et des membres du comité de direction est reprise aux rubriques "frais de gestion immobilière" et "frais généraux" (voir notes 5 et 6).
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Administrateurs | 62 | 80 |
| Membres de la direction | 371 | 362 |
| Total | 433 | 442 |
Les administrateurs et membres de la direction ne reçoivent pas d'avantages supplémentaires à charge de la société.
| Nom de l'entreprise |
Adresse | Numéro d'entreprise |
Part détenue du capital (en %) |
Intérêts minoritaires en milliers € |
|
|---|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | ||||
| EuroInvest Retail Properties sa |
Uitbreidingstraat 18, 2600 Berchem | BE 0479 506 731 | 100 % | 0 | 0 |
| Total des intérêts minoritaires | 0 | 0 |
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Y compris la TVA non déductible | ||
| Rémunération du commissaire pour le mandat d'audit | 86 | 82 |
| Rémunération pour des travaux exceptionnels ou des missions exceptionnelles exécutées au sein: | ||
| - d'autres missions de contrôle | 0 | 2 |
| - de missions de conseils fiscaux | 1 | 0 |
| Total honoraires commissaire et des entités liées au commissaire | 87 | 84 |
En 2006, l'Inspection Spéciale des Impôts de Gand a procédé à un contrôle de la TVA concernant la révision de la déduction de la TVA sur les frais de construction encourus en 2003 relatifs au projet du Factory Shopping Messancy. Au cours de 2007, tous les frais de construction du centre commercial à partir de 2003 ont été contrôlés, après quoi le 26 octobre 2007 une rectification a été envoyée à Intervest Retail. Les accords de principe qui avaient été conclus le 31 janvier 2003 ont été méconnus selon Intervest Retail de sorte qu'une réclamation a été introduite le 30 novembre 2007. Quelques jours plus tard Intervest Retail a reçu un procèsverbal et le 18 décembre 2007 Intervest Retail a été exhortée à payer les sommes suivantes:
| TVA en principal: |
€ 1,8 million |
|---|---|
| Amendes administratives: | € 0,2 million |
| Intérêts moratoires: | € 0,1 million |
| Total: | € 2,1 millions |
Fin 2007, Intervest Retail a procédé au paiement de l'imposition fiscale complémentaire sans aucune reconnaissance préjudiciable et sous réserve de tous droits. Intervest Retail a introduit une demande de récupération de la TVA auprès du Tribunal de Première Instance étant donné que l'opinion de l'Inspection Spéciale des Impôts était fondamentalement contestée. Dans son jugement du 23 octobre 2009 le Tribunal de Première Instance a statué qu'Intervest Retail n'a droit qu'a un remboursement de la TVA à concurrence de € 24.694. Suite à cela, Intervest Retail a entamé une procédure auprès de la Cour d'Appel d'Anvers. Cette procédure est actuellement en cours et la date des plaidoiries est prévue le 28 février 2011.
Dans le cadre de la vente du outlet center Factory Shopping Messancy, la déduction de TVA appliquée pour les frais de construction doit être revue pro rata temporis. A cet effet une provision est reprise dans les comptes annuels. L'usage potentiel de cette provision dépend du jugement de la Cour d'Appel relatif à la déduction de la TVA des frais de construction du outlet center.
Aucune inscription hypothécaire n'a été prise, ni aucun mandat hypothécaire accordé. La plupart des institutions financières exigent toutefois que la sicaf immobilière satisfasse au moins aux taux financiers tels qu'imposés par les Arrêtés Royaux sur les sicaf immobilières. Pour la plupart des financements les institutions de crédit exigent une relation de couverture des taux d'intérêts supérieure à 2.
Il n'y a pas de faits importants à mentionner qui sont survenus après la clôture du bilan au 31 décembre 2010.
Intervest Retail SA, Sicaf immobiliere publique de droit belge
Rapport du commissaire sur les etats financiers consolides sur l'exercice cloture le 31 decembre 2010 presente a l'assemblee generale des actionnaires
Conformément aux dispositions légales et statutaires, nous vous faisons rapport dans le cadre du mandat de commissaire qui nous a été confié. Ce rapport inclut notre opinion sur les états financiers consolidés ainsi que la mention complémentaire requise.
Nous avons procédé au contrôle des états financiers consolidés de Intervest Retail SA, Sicaf immobilière publique de droit belge (la " société ") et de ses filiales (conjointement le " Groupe "), rédigés en conformité avec le référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union Européenne et avec les dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique. Ces états financiers consolidés comprennent le bilan consolidé clôturé le 31 décembre 2010, le compte de résultats consolidé, l'état du résultat global consolidé, l'état consolidé des variations des capitaux propres et le tableau consolidé des flux de trésorerie pour l'exercice clôturé à cette date, ainsi que le résumé des principales méthodes comptables et les autres notes explicatives. Le bilan consolidé s'élève à 333.256 (000) EUR et le bénéfice consolidé (part du Groupe) de l'exercice s'élève à 17.632 (000) EUR.
La rédaction des états financiers consolidés relève de la responsabilité du conseil d'administration. Cette responsabilité comprend entre autres: la conception, la mise en place et le suivi d'un contrôle interne relatif à la rédaction et la présentation sincère des états financiers consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs, le choix et l'application de méthodes comptables appropriées ainsi que la détermination d'estimations comptables raisonnables au regard des circonstances.
Notre responsabilité est d'exprimer une opinion sur ces états financiers consolidés sur base de notre contrôle. Nous avons effectué notre contrôle conformément aux dispositions légales et selon les normes de révision applicables en Belgique, telles qu'édictées par l'Institut des Réviseurs d'Entreprises. Ces normes de révision requièrent que notre contrôle soit organisé et exécuté de manière à obtenir une assurance raisonnable que les états financiers consolidés ne comportent pas d'anomalies significatives.
Conformément aux normes de révision précitées, nous avons mis en œuvre des procédures de contrôle en vue de recueillir des éléments probants concernant les montants et les informations fournis dans les états financiers consolidés. Le choix de ces procédures relève de notre jugement, y compris l'évaluation du risque que les états financiers consolidés contiennent des anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs. Dans le cadre de cette évaluation de risque, nous avons tenu compte du contrôle interne en vigueur dans le Groupe pour la rédaction et la présentation sincère des états financiers consolidés afin de définir les procédures de contrôle appropriées en la circonstance, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne du Groupe. Nous avons également évalué le bien-fondé des méthodes comptables, le caractère raisonnable des estimations comptables faites par la société, ainsi que la présentation des états financiers consolidés dans leur ensemble.
Enfin, nous avons obtenu du conseil d'administration et des préposés de la société les explications et informations requises pour notre contrôle. Nous estimons que les éléments probants recueillis fournissent une base raisonnable à l'expression de notre opinion.
A notre avis, les états financiers consolidés donnent une image fidèle de la situation financière du Groupe au 31 décembre 2010, et de ses résultats et flux de trésorerie pour l'année clôturée à cette date, conformément au référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union Européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique.
La rédaction et le contenu du rapport de gestion sur les états financiers consolidés relèvent de la responsabilité du conseil d'administration.
Notre responsabilité est d'inclure dans notre rapport la mention complémentaire suivante qui n'est pas de nature à modifier la portée de l'attestation des états financiers consolidés:
▶ Le rapport de gestion sur les états financiers consolidés traite des informations requises par la loi et concorde avec états financiers consolidés. Toutefois, nous ne sommes pas en mesure de nous prononcer sur la description des principaux risques et incertitudes auxquels le Groupe est confronté, ainsi que de sa situation, de son évolution prévisible ou de l'influence notable de certains faits sur son développement futur. Nous pouvons néanmoins confirmer que les renseignements fournis ne présentent pas d'incohérences manifestes avec les informations dont nous avons connaissance dans le cadre de notre mandat.
Anvers, le 22 février 2011
Le commissaire,
DELOITTE Reviseurs d'Entreprises SC s.f.d. SCRL Représentée par
____________________ ____________________
Frank Verhaegen Kathleen De Brabander
Les comptes annuels statutaires d'Intervest Retail sont rédigés sur base des normes IFRS et conformément à l'Arrêté Royal du 21 juin 2006.
La version complète des comptes statutaires d'Intervest Retail sa, de même que le rapport annuel et le rapport du commissaire, seront déposés dans les délais légaux auprès de la Banque Nationale de Belgique et peuvent être obtenus gratuitement sur le site web de la société (www.intervestretail.be) ou sur demande au siège social.
Le commissaire a délivré une attestation sans réserve pour les comptes annuels d'Intervest Retail sa.
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 20.764 | 20.537 |
| Charges relatives à la location | -12 | -104 |
| RESULTAT LOCATIF NET |
20.752 | 20.433 |
| Récupération de charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués | 1.317 | 1.267 |
| Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués | -1.317 | -1.267 |
| Autres revenus et dépenses relatifs à la location | -3 | -2 |
| RESULTAT IMMOBILIE R |
20.749 | 20.431 |
| Frais techniques | -619 | -573 |
| Frais commerciaux | -185 | -247 |
| Charges et taxes sur immeubles non loués | -135 | -128 |
| Frais de gestion immobilière | -1.077 | -1.202 |
| Autres charges immobilières | -3 | -5 |
| CHARGES IMMOBILIE RES |
-2.019 | -2.155 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES |
18.730 | 18.276 |
| Frais généraux | -1.022 | -1.086 |
| Autres revenus et charges d'exploitation | 28 | 51 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE |
17.736 | 17.241 |
| Résultat sur les ventes des immeubles de placement et projets de développement | 167 | -1.467 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement et projets de développement | 4.830 | 1.877 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION |
22.733 | 17.651 |
| Revenus financiers | 175 | 201 |
| Charges d'intérêt | -5.028 | -5.013 |
| Autres charges financières | -14 | -34 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) | -126 | -822 |
| Variations de la juste valeur d'actifs financiers non courants | 62 | 818 |
| RESULTAT FINANCIE R |
-4.931 | -4.850 |
| RESULTAT AVANT IMPOTS |
17.802 | 12.801 |
| Impôts | -159 | 5 |
| RESULTAT NET |
17.643 | 12.806 |
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| RESULTAT NET |
17.643 | 12.806 |
| Résultat d'exploitation distribuable | 12.710 | 12.400 |
| Résultat sur portefeuille | 4.997 | 410 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) et d'actifs financiers non courants |
-64 | -4 |
| RESULTAT PAR ACTION |
2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions copartageantes | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Résultat net (€) | 3,47 | 2,52 |
| Résultat net dilué (€) | 3,47 | 2,52 |
| Résultat d'exploitation distribuable (€) | 2,50 | 2,44 |
| en milliers € | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| RESULTAT NET |
17.643 | 12.806 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures effectives - IAS 39) | 378 | -952 |
| RESULTAT GLOBAL |
18.021 | 11.854 |
| ACTIF en milliers € |
31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| Actifs non courants | 327.984 | 323.195 |
| Immobilisations incorporelles | 16 | 27 |
| Immeubles de placement | 326.331 | 321.567 |
| Autres immobilisations corporelles | 165 | 191 |
| Actifs financiers non courants | 1.454 | 1.392 |
| Créances commerciales et autres actifs non courants | 18 | 18 |
| Actifs courants | 5.155 | 13.906 |
| Actifs détenus en vue de la vente | 287 | 7.649 |
| Créances commerciales | 376 | 357 |
| Créances fiscales et autres actifs courants | 3.505 | 4.672 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 750 | 1.069 |
| Comptes de régularisation | 237 | 159 |
| TOTAL DE L'ACTIF |
333.139 | 337.101 |
Rapport financier
| CAPITAU X PROPRES ET PASSIF en milliers € |
31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| Capitaux propres | 205.206 | 199.576 |
| Capital | 97.213 | 97.213 |
| Primes d'émission | 4.183 | 4.183 |
| Réserves | 99.039 | 97.801 |
| Résultat net de l'exercice | 17.643 | 12.806 |
| Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétiques des immeubles de placement |
-8.039 | -8.039 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers | -4.833 | -4.388 |
| Passif | 127.933 | 137.525 |
| Passifs non courants | 75.436 | 88.381 |
| Provisions | 195 | 320 |
| Dettes financières non courantes | 75.193 | 88.010 |
| Etablissements de crédit | 75.179 | 87.993 |
| Location-financement | 14 | 17 |
| Autres passifs non courants | 48 | 51 |
| Passifs courants | 52.497 | 49.144 |
| Provisions | 56 | 0 |
| Dettes financières courantes | 46.548 | 43.002 |
| Etablissements de crédit | 46.545 | 42.999 |
| Location-financement | 3 | 3 |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 4.077 | 4.300 |
| Autres passifs courants | 632 | 681 |
| Comptes de régularisation | 1.184 | 1.161 |
| TOTAL DES CAPITAU X PROPRES ET DU PASSIF |
333.139 | 337.101 |
| TAU X D'ENDETTEMENT |
31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| Taux d'endettement (max. 65 %) (%) | 36 % | 39 % |
| VALEU R ACTI VE NETTE PAR ACTION en € |
31.12.2010 | 31.12.2009 |
|---|---|---|
| Valeur active nette par action (juste valeur) | 40,41 | 39,30 |
| Valeur active nette par action (valeur d'investissement) | 41,99 | 40,88 |
Aldi - Retail park Flemalle Rue de la Fabrique 6 Flémalle Superficie / 1.015 m
Com pany Huidevetterstraat 12 Anvers Superficie / 721 m2
Massimo dutti Meir 99 Anvers Superficie / 583 m
a + b / babY 2000 genkersteenweg 215 - 219 Superfi cie / 995 m 2
genkersteenweg 76 Superfi cie / 868 m 2
d / eggo KitcHen House genkersteenweg 282 Superfi cie / 1.000 m 2
Intervest Retail sa, Société d'Investissement publique à Capital Fixe Immobilière de droit belge ou Sicaf immobilière de droit belge.
Uitbreidingstraat 18, 2600 Berchem - Anvers
La société est inscrite à la banque-carrefour des entreprises sous le numéro d'entreprise 0431.391.860.
La société a été constituée par acte passé devant le notaire André van der Vorst, à Elsene, le 15 juin 1987, publié aux annexes du Moniteur belge le 9 juillet 1987 suivant sous le numéro de référence 870709-272.
Les statuts ont été modifiés à plusieurs reprises et ont été coordonnés pour la dernière fois le 2 avril 2008.
Depuis le 22 décembre 1998, la société est agréée comme "société d'investissement en biens immobiliers à capital fixe de droit belge", en abrégé sicaf immobilière de droit belge, inscrite à la Commission Bancaire, Financière et des Assurances.
Elle est soumise au régime légal de l'institution d'investissement collectif avec un nombre fixe de droits de participation in casu des sociétés d'investissement à capital fixe visé à l'article 6,2° de la loi OPC du 20 juillet 2004.
La société a choisi la catégorie d'investissements, déterminée à l'article 7, paragraphe premier 5ième de la loi OPC précitée.
La société fait un appel public à l'épargne au sens de l'article 438 du Code des Sociétés.
Les dernières modifications des statuts datent du 2 avril 2008, publiées aux Annexes du Moniteur belge du 15 avril 2008 sous le numéro 2008-04-24/0061996.
La société est constituée pour une durée indéterminée.
L'exercice commence le 1er janvier et se termine le 31 décembre de chaque année.
Les autres documents accessibles au public peuvent être consultés au siège social de la société.
La société a pour objet exclusif le placement collectif en biens immobiliers.
En conséquence, à titre principal, la société investit en biens immobiliers, à savoir des immeubles tels que définis par les articles 517 et suivants du Code Civil, des droits réels sur des immeubles, les actions avec droit de vote émises par les sociétés immobilières liées, des droits d'option sur des immeubles, des parts d'autres organismes de placement en biens immobiliers inscrits à la liste prévue à l'article 31 ou l'article 129 de la loi du 20 juillet 2004, des certificats immobiliers, des droits découlant de contrats donnant un ou plusieurs biens en leasing immobilier à la société, ainsi que tous autres biens, actions ou droits qui seraient définis comme biens immobiliers par la loi susdite ou tout arrêté d'exécution ou toutes autres activités qui seraient autorisées par la réglementation applicable à la société.
A titre accessoire, la société peut procéder à toutes opérations et études ayant trait à tous biens immobiliers tels que décrits cavant et accomplir tous actes qui se rapportent aux biens immobiliers tels que l'achat, la transformation, l'aménagement, la location, la sous-location, la gestion, l'échange, la vente, le lotissement, la mise sous le régime de la copropriété, l'intéressement, par voie de fusion ou autrement, à toute entreprise ayant un objet similaire ou complémentaire, mais dans le respect de la réglementation applicable aux sicaf immobilières et, en général, toutes les opérations se rattachant directement ou indirectement à son objet social.
La société peut agir comme promoteur immobilier qu'à titre occasionnel. La société peut également donner en leasing immobilier des biens immobiliers, avec ou sans option d'achat.
Toujours à titre accessoire, la société peut effectuer des placements en valeurs mobilières autres que celles décrites ci-dessus et détenir des liquidités. Ces placements doivent être diversifiés de façon à assurer une répartition adéquate du risque. Ces placements seront également effectués conformément aux critères définis par l'Arrêté Royal du 4 mars 1991 relatif à certains organismes de placement collectif. Dans l'hypothèse où la société détiendrait pareilles valeurs mobilières, la détention de ces valeurs mobilières devra être compatible avec la poursuite à court ou moyen terme de la politique de placement de la société et lesdites valeurs mobilières devront en outre être inscrites à la cote d'une bourse de valeurs mobilières d'un État membre de l'Union européenne, NYSE, NASDAQ ou d'une bourse suisse.
Les liquidités peuvent être détenues dans toutes les monnaies sous la forme de dépôts à vue ou à terme ou de tous instruments du marché monétaire susceptibles d'être aisément négociables. La société peut effectuer le prêt de titres dans les conditions autorisées par la loi.
Les actions sont au porteur ou nominatives ou sous forme de titres dématérialisés. Les actions déjà émises au sens de l'article 460, premier alinéa du Code des Sociétés, qui sont au porteur et qui se trouvent sur un compte de titrisation, sont sous forme dématérialisées.
Les actions au porteur sont signées par deux administrateurs. Ces signatures peuvent être remplacées par des griffes.
Les actions au porteur peuvent être émises en titres simples ou collectifs. Les titres collectifs représentent plusieurs titres simples selon la forme à déterminer par le conseil d'administration. Ils peuvent par simple décision du conseil d'administration être scindés en sous-actions qui, en nombre suffisant, même sous concordance de numérotation, donnent les mêmes droits qu'une action simple.
Chaque détenteur d'actions simples peut obtenir de la société l'échange de ses actions contre une ou plusieurs actions collectives au porteur qui représentent des titres simples et cela selon son choix; chaque détenteur d'une action collective peut obtenir de la société l'échange de ces titres contre un nombre d'actions simples qu'ils représentent. Ces échanges sont au frais du détenteur.
Chaque titre au porteur peut être échangé en titre nominatif ou sous forme dématérialisée et vice-versa aux frais de l'actionnaire.
Il est tenu au siège social un registre des actions nominatives que tout actionnaire peut consulter. Des certificats d'inscription nominative seront délivrés aux actionnaires.
Toute cession d'actions entre vifs ou pour cause de mort, ainsi que tout échange d'actions sont inscrits dans ce registre.
Conformément aux règlementations légales en la matière, toute personne morale ou physique qui cède ou acquiert des actions ou autres dérivés financiers de la société conférant un droit de vote, représentant le capital ou non, est tenu d'informer la société ainsi que la Commission Bancaire, Financière et des Assurances du nombre de dérivés financiers qu'il possède chaque fois que les droits de vote liés à ces dérivés financiers atteignent cinq pour cent (5 %) ou un multiple de cinq pour cent du nombre total de droits de vote à ce moment ou au moment où les circonstances se présentent sur base desquelles pareille information est rendue obligatoire.
Cette déclaration est également obligatoire lors du transfert d'actions, lorsque suite à ce transfert le nombre de droits de vote dépasse ou tombe en dessous du seuil déterminé au premier ou second alinéa.
9 Ces articles ne sont pas la reproduction complète, ni la reproduction littérale des statuts. Les statuts complets sont à consulter au siège de la société et sur le site web www.intervestretail.be. Une modification des statuts sera présentée à la prochaine assemblée générale du 6 avril 2011 afin que les statuts soient en concordance avec l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010.
La société est administrée par un conseil d'administration composé d'au moins de trois administrateurs, actionnaires ou non, nommés pour six ans au maximum par l'assemblée générale des actionnaires et toujours révocables par elle.
En cas d'inoccupation d'un ou plusieurs mandats d'administrateur, les administrateurs restants ont le droit de pourvoir provisoirement à leur remplacement jusqu'à la plus prochaine assemblée générale qui procédera à l'élection définitive.
Lorsqu'une personne morale est désignée comme administrateur ou membre du comité de direction, elle désignera parmi ses associés, gérants, administrateurs ou employés un représentant fixe qui sera chargé de l'exécution de cette tâche au nom et pour le compte de la personne morale concernée. Ce représentant doit répondre aux mêmes conditions et est civilement et pénalement responsable comme s'il accomplissait la tâche en son nom et pour son propre compte, sous réserve de la responsabilité solidaire de la personne morale qu'elle représente. Cette dernière ne peut licencier son représentant sans avoir nommé en même temps un successeur.
Tous administrateurs et leurs représentants doivent posséder l'honorabilité professionnelle nécessaire, l'expérience et l'autonomie telles que stipulées à l'article 4 §1, 4° de l'Arrêté Royal du 10 avril 1995 et assurer une gestion autonome. Ils ne peuvent également pas tomber sous le coup des cas d'interdiction prévus par l'article 19 de la loi du 22 mars 1993 relative au statut et au contrôle des institutions de crédit.
Le conseil d'administration peut, en application de l'article 524bis du Code des Sociétés, constituer un comité de direction dont les membres sont élus au sein ou hors du conseil. Les compétences à transférer au comité de direction sont toutes les compétences d'administration à l'exception des compétences administratives susceptibles d'être liées à la politique générale de la société, des actions qui sont réservées au conseil d'administration sur la base de dispositions légales ou des actions et mesures qui pourraient entraîner l'application de l'article 524 du Code des Sociétés. Lorsqu'un comité de direction est nommé, le conseil d'administration est chargé de la surveillance dudit comité.
Le conseil d'administration détermine les conditions de nomination des membres du comité de direction, de leur licenciement, de leur rémunération, de leurs éventuelles indemnités de licenciement, de la durée de leur mandat et de la méthode de travail. Si un comité de direction a été nommé, ce dernier ne peut déléguer l'administration quotidienne de la société qu'à deux personnes au minimum qui doivent naturellement être administrateurs. Si aucun comité de direction n'a été nommé, le conseil d'administration peut déléguer l'administration quotidienne de la société à minimum deux personnes, qui doivent naturellement être administrateurs.
Le conseil, le comité de direction ainsi que les administrateurs délégués chargés de l'administration quotidienne dans le cadre de cette administration quotidienne, peuvent également déléguer certaines compétences spécifiques à une ou plusieurs personnes de leur choix, dans les limites de leurs compétences respectives.
Le conseil d'administration peut fixer l'indemnité de chaque mandataire à qui des compétences spéciales ont été attribuées et ce, conformément à la loi du 20 juillet 2004 relative à certaines formes de gestion collective des portefeuilles de placement, et ses décisions d'exécution.
Les administrateurs, les personnes chargées de l'administration journalière et les mandataires de la société doivent respecter les règles relatives aux conflits d'intérêt prévues par l'AR du 10 avril 1995 relatif aux sicaf immobilières et par le Code des Sociétés, telles qu'elles peuvent être modifiées, le cas échéant.
Le contrôle des opérations de la société est attribué à un ou plusieurs commissaires, nommés par l'assemblée générale parmi les membres de l'Institut des Réviseurs d'Entreprises pour un terme renouvelable de trois ans. La rémunération est déterminée par l'assemblée générale à l'occasion de sa nomination.
Le(s) commissaire(s) contrôle(nt) et certifie(nt) également les données comptables reprises dans les comptes annuels de la société. À la demande de la Commission Bancaire, Financière et des Assurances, il(s) certifie(nt) l'exactitude des données transmises à la commission précitée par la société à cette dernière, conformément à l'article 80 de la loi du 20 juillet 2004.
L'assemblée générale ordinaire des actionnaires, dénommée assemblée annuelle, doit être convoquée chaque année le premier mercredi du mois d'avril à quatorze heures trente minutes.
Si ce jour est un jour férié légal, l'assemblée aura lieu le jour ouvrable suivant.
A tout moment une assemblée générale extraordinaire peut être convoquée pour débattre et décider de toute question appartenant à sa compétence et n'impliquant pas de modification des statuts.
A tout moment une assemblée générale extraordinaire peut être convoquée devant le notaire pour se concerter et prendre des décisions concernant une modification des statuts.
Les assemblées générales sont tenues au siège de la société ou en tout autre endroit en Belgique indiqué dans la convocation.
Pour être admis à l'assemblée générale les titulaires d'actions au porteur doivent effectuer au plus tard trois jours ouvrables avant la date fixée de l'assemblée générale, effectuer le dépôt de leurs actions, si cela est exigé par la convocation, au siège de la société ou auprès d'une institution financière désignée dans la convocation.
Les titulaires d'actions dématérialisées doivent trois jours ouvrables avant l'assemblée déposer auprès des établissements que le conseil d'administration aura désigné, une attestation établie par le teneur de compte agréé ou par l'organisme de liquidation constatant l'indisponibilité des dites actions jusqu'à la date de l'assemblée générale.
Les titulaires d'actions nominatives doivent, trois jours ouvrables à l'avance, prévenir de leur intention d'assister à l'assemblée générale par simple lettre adressée au siège social.
Chaque action donne droit à une voix.
Lorsqu'une ou plusieurs actions appartiennent à différentes personnes en indivision ou à une personne morale ayant un organe collégial de représentation, l'exercice des droits afférents à ces titres vis-à-vis de la société ne pourra être exercé que par une personne désignée par écrit par tous les ayant droits. Tant que cette désignation n'a pas été faite, tous les droits liés à ces actions seront suspendus.
Lorsqu'une action est grevée d'un usufruit, les droits afférents à cette action sont exercés par l'usufruitier sauf si le nupropriétaire s'y oppose.
La société distribue le revenu net, à titre de rémunération du capital, le résultat net, diminué des montants qui correspondent à la diminution nette des dettes de l'exercice en cours, d'un montant d'au moins quatre-vingts pour cent (80 %).
Pour l'application de cet article, le produit net est défini comme le bénéfice de l'exercice, à l'exclusion des réductions de valeur, des reprises de réductions de valeur et des plus-values réalisées sur les immobilisations pour autant que celles-ci soient imputées au compte de résultats.
Les vingt pour cent restants recevront la destination que vaudra lui donner l'assemblée générale sur proposition du conseil d'administration.
Toutefois, les plus-values sur la réalisation des immobilisations sont exclues du produit net, tel que défini à l'alinéa premier, dans la mesure où elles sont remployées dans un délai de quatre ans prenant cours le premier jour de l'exercice courant au cours duquel ces plus-values ont été réalisées.
La partie des plus-values réalisées qui n'est pas remployée après la période de quatre ans est ajoutée au revenu net, tel que défini, de l'exercice qui suit cette période.
Le 7 avril 2010, Deloitte Réviseurs d'Entreprises SC s.f.d. Société Coopérative à responsabilité limitée représentée par Kathleen De Brabander et Frank Verhaegen, dont les bureaux sont sis à 1831 Diegem, Berkenlaan 8b, est renommée commissaire d'Intervest Retail. Le mandat du commissaire expirera immédiatement après l'assemblée annuelle de 2013.
La rémunération du commissaire s'élève à € 66.000 (hors TVA, frais inclus) par an à partir de l'exercice qui a pris cours le 1er janvier 2010 pour l'examen des comptes annuels statutaires et consolidés de la sicaf immobilière.
La Banque Degroof a été désignée le 1er septembre 2002 comme banque dépositaire d'Intervest Retail au sens des articles 12 et suivants de l'Arrêté Royal du 10 avril 1995 relatif aux sicaf immobilières.
La rémunération annuelle (hors TVA) s'élève à 0,01 % par an et est calculée sur base du total de l'actif.
Par l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 les sicaf immobilières ne sont obligées plus d'utiliser une banque dépositaire.
En décembre 2001 un accord de liquidité a été conclu avec Banque Degroof, rue de l'Industrie 44 à 1000 Bruxelles, afin de stimuler la négociabilité des actions.
En pratique ceci se fait par la remise régulière de commandes d'achat et de vente, tout en respectant certaines marges.
La rémunération correspondante s'élève à un montant fixe de € 1.000 par mois.
Les experts immobiliers désignés par Intervest Retail sont:
Conformément à l'Arrêté Royal du 10 avril 1995 et l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010, ils évaluent le portefeuille quatre fois par an.
Les rémunérations des experts immobiliers sont calculées sur base d'un montant annuel fixe par immeuble.
Le régime des sicaf immobilières a été réglementé par plusieurs arrêtés royaux (l'Arrêté Royal du 10 avril 1995, 10 juin 2001, 21 juin 2006 et du 7 décembre 2010) pour promouvoir les investissements collectifs en immobilier. Le concept ressemble fort à celui des Real Estate Investment Trusts (REIT - USA) et des organismes de placement fiscaux (FBI - Pays-Bas).
L'intention du législateur est qu'une sicaf immobilière garantisse une transparence optimale des investissements immobiliers et assure la distribution d'un cash-flow maximal, tandis que l'investisseur bénéficie de toute une série d'avantages.
La sicaf immobilière est placée sous le contrôle de la Commission Bancaire, Financière et des Assurances et est soumise à une réglementation spécifique dont les dispositions les plus marquantes sont les suivantes:
Toutes ces règles ont pour but de limiter le risque pour les actionnaires.
Les sociétés qui fusionnent avec une sicaf immobilière sont soumises à un impôt (exit tax) de 16,995 % sur les plus-values latentes et les réserves immunisées.
Conformément l'article 13 § 2 de l'Arrêté Royal du 14 novembre 2007, Reinier van Gerrevink, administrateur délégué et membre du comité de direction et Hubert Roovers, administrateur délégué déclarent qu'à leur connaissance:
Le bénéfice (perte) ordinaire par action est le résultat net tel que publié dans le compte de résultats, divisé par la moyenne pondérée du nombre d'actions ordinaires en circulation (i.e. le nombre total d'actions émises moins les actions propres) durant l'exercice.
Le dividende brut par action est le résultat d'exploitation distribuable divisé par le nombre d'actions.
Le dividende net est égal au dividende brut après la retenue de 15 % de précompte mobilier.
La bonne gestion d'entreprise (corporate governance) est un instrument important pour améliorer constamment la gestion de la sicaf immobilière et pour veiller aux intérêts des actionnaires.
Cette valeur correspond au montant auquel un immeuble pourrait être échangé entre des parties bien informées, avec leur accord, et dans des conditions de concurrence normale. Du point de vue du vendeur elle doit être comprise déduction faite des droits d'enregistrement.
Cela signifie concrètement que la juste valeur est égale à la valeur d'investissement divisée par 1,025 (pour des immeubles d'une valeur supérieure à € 2,5 millions) ou à la valeur d'investissement divisée par 1,10/1,125 (pour des immeubles d'une valeur inférieure à € 2,5 millions).
La relation entre le nombre d'actions traitées quotidiennement et le nombre d'actions de capital.
Loyer annuel sur base de la situation locative à un certain moment dans le temps.
La marge libre est le nombre d'actions qui circulent librement en bourse et qui ne sont par conséquent pas en mains fixes.
Le rendement (yield) est la relation entre les revenus locatifs (augmentés ou non de la valeur locative estimée des emplacements non occupés) et de la valeur d'investissement des immeubles de placement.
Le rendement du dividende brut est le dividende brut divisé par le cours boursier à la date de clôture.
Le résultat d'exploitation distribuable est le résultat d'exploitation avant le résultat sur portefeuille moins le résultat financier et impôts, et hors les variations de la juste valeur des dérivés financiers (qui sont considérés comme couverture non effective conformément à IAS 39) et les autres éléments non distribuables sur base des comptes annuels statutaires d'Intervest Retail.
Le résultat net dilué par action est le résultat net tel que publié dans le compte de résultats, divisé par le nombre moyen pondéré d'actions diluées adaptées a cet effet aux actions ordinaires potentielles menant à la dilution.
Le taux d'endettement représente la relation de toutes les obligations (hors provisions et comptes de régularisation) hors les variations négatives de la juste valeur des instruments de couverture, par rapport au total des actifs. La méthode de calcul est conforme à l'article 27 §1 - 2) de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010. Moyennant cet Arrêté Royal le taux d'endettement maximal pour les sicaf immobilières est de 65 %.
Le taux d'occupation est calculé comme le rapport entre les revenus locatifs et ses mêmes revenus locatifs, augmentés de la valeur locative estimée des emplacements non occupés.
Total des capitaux propres augmenté de la réserve de l'impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement, divisés par le nombre d'actions.
Total des capitaux propres divisés par le nombre d'actions.
C'est le terme à utiliser pour la valeur d'un bien immobilier lors de l'achat. Si des frais de mutation ont été payés ceuxci sont compris dans la valeur d'acquisition.
C'est la valeur de l'immeuble évalué par un expert immobilier indépendant, y compris les droits de mutation dont les droits d'enregistrement ne sont pas déduits. Cette valeur correspond au terme autrefois utilisé de "valeur acte en main ".
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