Earnings Release • Oct 26, 2012
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
Déclaration intermédiaire du troisième trimestre 2012 du conseil d'administration pour la période du 01.07.2012 au 30.09.2012
Accroissement du résultat d'exploitation distribuable de 4 % pour les neuf premiers mois de 20121 (4 % au troisième trimestre 20122)
Augmentation de la juste valeur du portefeuille immobilier de 1,5 % pour les neuf premiers mois de 20123 (0,4% au troisième trimestre 20124)
Dividende brut attendu pour 2012 plus élevé que pour l'exercice 2011: entre € 2,58 et € 2,63 par action
Le résultat d'exploitation distribuable d'Intervest Retail augmente au troisième trimestre 2012 et s'élève à € 0,67 par action en comparaison à € 0,64 au troisième trimestre de l'exercice précédent. Ceci représente une augmentation de 4 % par action. Ce résultat positif provient de l'acquisition du Jardin d'Harscamp à Namur en octobre 2011, de la location à Desigual au Jardin d'Harscamp et des indexations et des renouvellements de contrats de bail au sein du portefeuille immobilier. Les renouvellements de contrats de bail conclus récemment procurent encore de belles augmentations des loyers. En outre, étant donné que les taux d'intérêt continuent de baisser sur le marché financier, les frais de financement de la sicaf immobilière ont diminué, même après l'acquisition du Jardin d'Harscamp.
Pour les neuf premiers mois de 2012, le résultat d'exploitation distribuable par action s'élève à € 1,96 par rapport à € 1,89 pour la même période de l'année précédente. Excepté des évolutions inattendues, telles que d'importantes faillites de locataires ou des hausses imprévues des taux d'intérêt, Intervest Retail estime pouvoir offrir à ses actionnaires pour l'exercice 2012 un dividende brut par action qui se situe entre € 2,58 et € 2,63. Sur base du cours boursier de clôture au 30 septembre 2012 (€ 47,95) cela revient à un rendement brut du dividende d'environ 5,5 %.
Des problèmes de stabilité se sont produits fin août 2012 dans le magasin de centre-ville de la sicaf immobilière Intervest Retail, situé Bruul 40/44 à Malines. Les constatations des ingénieurs architectes indiquent un problème local de construction technique situé à hauteur de la séparation entre le magasin loué à Coolcat et celui loué à H&M. Localement la structure métallique a été surchargée et celle-ci a bougé. Un affaissement local a provoqué d'importantes lézardes dans la façade. La cause de cet affaissement n'est jusqu'au présent pas encore clairement définie.
Les travaux d'étayage nécessaires ont été effectués et la sécurité des immeubles est garantie. Le magasin H&M a rouvert après deux semaines. Le magasin Coolcat reste toutefois fermé étant donné l'étayage posé dans le magasin. La fin du contrat de bail avec Coolcat était déjà prévue pour fin 2012 dans le cadre des travaux de transformation planifiés pour l'immeuble.
Intervest Retail a obtenu un permis de bâtir pour les immeubles en question en vue de la réalisation d'un projet d'habitation comprenant 19 lofts audessus des magasins, de la rénovation de la façade de l'immeuble H&M et de la reconstruction de l'immeuble d'angle dans lequel Coolcat est établi. Etant donné la démolition déjà planifiée du magasin Coolcat dans le cadre de ce projet d'habitation, les frais de réparation pour cette partie de l'immeuble resteront limités.
Intervest Retail a souscrit une assurance "Responsabilité Civile Immeubles" qui intervient pour les dommages causés aux tiers, pour lesquels Intervest Retail pourrait éventuellement être tenue responsable.
Sur base de sa responsabilité contractuelle envers ses locataires, qui ne tombe pas sous l'assurance responsabilité civile mentionnée ci-dessus, Intervest Retail doit éventuellement payer un dédommagement à Coolcat et H&M. Jusqu'à présent, la responsabilité d'Intervest Retail n'a pas encore été mise en cause et le montant des dégâts subis n'est actuellement pas encore connu. Un expert judiciaire a été nommé afin d'établir dans les prochains mois la cause des dégâts et de déterminer la responsabilité qui en découle.
Au 30 septembre 2012, la juste valeur du portefeuille immobilier s'élève à € 367 millions (€ 362 millions au 31 décembre 2011).
| PATRIMOINE IMMOBILIER | 30.09.2012 | 31.12.2011 | 30.09.2011 |
|---|---|---|---|
| Juste valeur des immeubles de placement (€ 000) | 367.338 | 362.213 | 346.079 |
| Valeur d'investissement des immeubles de placement (€ 000) | 376.577 | 371.268 | 354.731 |
| Surface locative totale (m²) | 159.533 | 161.573 | 158.992 |
| Taux d'occupation (%) | 97,4 % | 96,6 % | 97,5 % |
Le taux d'occupation5 du portefeuille immobilier s'élève au 30 septembre 2012 à 97,4 %. Cette augmentation par rapport au 31 décembre 2011 provient en outre de la location à Desigual à Namur et de quelques locations temporaires de magasins inoccupés.
Pour les neuf premiers mois de 2012, la juste valeur du portefeuille immobilier d'Intervest Retail a augmenté d'environ 1,5 %6, suite principalement aux indexations des loyers, aux renouvellements des loyers et nouveaux contrats de bail et à la baisse des rendements pour les magasins situés dans les centres-villes en raison de la situation favorable sur le marché belge de l'investissement. En outre, la sicaf immobilière a également vendu au troisième trimestre 2012 un immeuble non stratégique, situé Genkersteenweg à Hasselt. L'imeuble a une juste valeur de € 1,5 million et est vendu avec une plusvalue d'environ 4 %.
5 Le taux d'occupation est calculé en tant que le rapport entre les revenus locatifs et ces mêmes revenus locatifs augmentés de la valeur locative estimée des espaces non occupés.
6 Sur base d'une composition constante du portefeuille immobilier par rapport au 31 décembre 2011.
| RESULTATS en milliers € | 01.07 - 30.09 2012 |
01.07 - 30.09 2011 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 5.613 | 5.349 |
| Charges relatives à la location | -36 | 39 |
| Charges et revenus relatifs à la gestion immobilière | 6 | 14 |
| Résultat immobilier | 5.583 | 5.402 |
| Charges immobilières | -677 | -531 |
| Frais généraux et autres charges et revenus d'exploitation | -244 | -229 |
| Résultat d'exploitation des immeubles avant résultat sur portefeuille | 4.662 | 4.642 |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement | 66 | 4 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 1.501 | 4.384 |
| Autre résultat sur portefeuille | 10 | -119 |
| Résultat d'exploitation | 6.239 | 8.911 |
| Résultat financier (hors variations de la juste valeur - IAS 39) | -1.256 | -1.347 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) |
-612 | -302 |
| Impôts | -10 | -9 |
| REsultat net | 4.361 | 7.253 |
| Résultat d'exploitation distribuable | 3.383 | 3.260 |
| Résultat sur portefeuille | 1.577 | 4.269 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) et autres éléments non distribuables |
-599 | -276 |
Au troisième trimestre 2012, les revenus locatifs d'Intervest Retail s'élèvent à € 5,6 millions (€ 5,3 millions). Cette augmentation d'environ 5 % provient principalement de l'acquisition du complexe commercial Jardin d'Harscamp à Namur en octobre 2011, de la location à Desigual au Jardin d'Harscamp et des indexations et des renouvellements de contrats de bail existants.
Les charges immobilières s'élèvent pour le troisième trimestre 2012 à - € 0,7 million (- € 0,5 million). Cette augmentation provient des frais d'entretien et de réparation plus élevés ainsi que de l'augmentation des frais d'inoccupation et autres charges immobilières relatives au Jardin d'Harscamp à Namur et au Julianus Shopping à Tongres.
Au troisième trimestre 2012, les variations positives de la juste valeur des immeubles de placement s'élèvent à € 1,5 million (€ 4,4 millions) ou environ 0,4 % (sur la juste valeur du portefeuille au 30 juin 2012). Cet effet positif provient de la baisse des rendements de quelques magasins situés dans les centres-villes en raison de la situation positive sur le marché belge de l'investissement.
Le résultat financier (hors variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39)) s'élève au troisième trimestre 2012 à - € 1,3 million (- € 1,3 million). Par la baisse des taux d'intérêt sur le marché financier les frais de financement de la sicaf immobilière ont diminué, malgré l'acquisition du Jardin d'Harscamp. Le taux d'intérêt moyen de la sicaf immobilière atteint au troisième trimestre 2012 environ 3,8 % y compris les marges bancaires (4,4 %).
Au 30 septembre 2012, 80 % des lignes de crédit sont des financements à long terme avec une durée moyenne restante de 3,4 ans. 20 % des lignes de crédit sont des financements à court terme dont 13 % se compose de financements ayant une durée indéterminée progressant chaque fois pour 364 jours (€ 17,4 millions) et 7 % d'un crédit bilatéral qui doit être prolongé ou remboursé dans l'année (€ 10 millions). Au 30 septembre 2012, 66 % des lignes de crédit ont un taux d'intérêt fixe ou sont fixés au moyen de swaps de taux d'intérêt. Les taux d'intérêt pour les crédits de la sicaf immobilière sont fixés pour une période restante de 4,1 ans en moyenne.
Le taux d'endettement de la sicaf immobilière s'élève au 30 septembre 2012 à 36 % et baisse ainsi de 1 % par rapport au 30 juin 2012 (calculé conformément à l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010).
Au troisième trimestre 2012, les variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) comprennent la baisse de la valeur de marché des swaps de taux d'intérêt qui conformément à IAS 39 ne peuvent pas être classés comme instrument de couverture de flux de trésorerie, d'un montant de - € 0,6 million (- € 0,3 million).
Le résultat net de la sicaf immobilière Intervest Retail s'élève au troisième trimestre 2012 à € 4,4 millions (€ 7,3 millions) et peut être réparti en:
7 Entre parenthèses les chiffres comparatifs du troisième trimestre 2011 (01.07.2011 - 30.09.2011).
| 30.09.2012 | 30.09.2011 |
|---|---|
| 9.976 | 9.583 |
| 6.143 | 17.772 |
| -1.746 | 530 |
| 14.373 | 27.885 |
| REsultat par action | 30.09.2012 | 30.09.2011 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions copartageantes | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Résultat net (€) | 2,83 | 5,49 |
| Résultat d'exploitation distribuable (€) | 1,96 | 1,89 |
Le résultat d'exploitation distribuable d'Intervest Retail augmente pour les neuf premiers mois de 2012 et atteint € 10,0 millions (€ 9,6 millions). Cette augmentation de 4 % représente un résultat d'exploitation distribuable par action de € 1,96 pour les neuf premiers mois de 2012 par rapport à € 1,89 pour la même période de l'année précédente.
| CHIFFRES CLES PAR ACTION | 30.09.2012 | 31.12.2011 | 30.09.2011 |
|---|---|---|---|
| Nombre d'actions copartageantes | 5.078.525 | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Valeur active nette (juste valeur) (€) | 45,38 | 45,04 | 43,39 |
| Valeur active nette (valeur d'investissement) (€) | 47,16 | 46,66 | 45,01 |
| Cours boursier à la date de clôture (€) | 47,95 | 44,98 | 43,60 |
| Prime par rapport à la valeur active nette (juste valeur) (%) | 6 % | 0 % | 1 % |
La valeur active nette (juste valeur) de l'action s'élève au 30 septembre 2012 à € 45,38 (€ 45,04 au 31 décembre 2011). Etant donné qu'au 30 septembre 2012 le cours boursier d'Intervest Retail s'élève à € 47,95, l'action est cotée au 30 septembre 2012 avec une prime de 6 % par rapport à la valeur active nette (juste valeur).
Intervest Retail envisage de vendre au dernier trimestre 2012 quelques immeubles non stratégiques. Le but à long terme est de porter la part des magasins situés à des emplacements de premier ordre dans les centres-villes des grandes villes à 65 % du portefeuille immobilier.
Excepté des évolutions inattendues, telles que d'importantes faillites de locataires ou des hausses imprévues du taux d'intérêt, Intervest Retail estime pouvoir offrir à ses actionnaires un dividende brut par action qui se situe entre € 2,58 et € 2,63. Sur base du cours boursier de clôture au 30 septembre 2012 (€ 47,95) ceci revient à un rendement brut du dividende d'environ 5,5 %.
INTERVEST RETAIL SA, sicaf immobilière publique de droit belge, Jean-Paul Sols - CEO ou Inge Tas - CFO, T + 32 3 287 67 87, www.intervestretail.be
| en milliers € | 30.09.2012 | 30.09.2011 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 16.686 | 15.923 |
| Charges relatives à la location | -97 | -34 |
| RESULTAT LOCATIF NET |
16.589 | 15.889 |
| Charges et revenus relatifs à la gestion immobilière | 5 | 13 |
| RESULTAT IMMOBILIER |
16.594 | 15.902 |
| Frais techniques | -578 | -524 |
| Frais commerciaux | -157 | -126 |
| Charges et taxes sur immeubles non loués | -77 | 14 |
| Frais de gestion immobilière | -924 | -914 |
| Autres charges immobilières | -189 | -38 |
| CHARGES IMMOBILIERES | -1.925 | -1.588 |
| RESULTAT D'EXPLOITAT ION DES IMMEUBLES |
14.669 | 14.314 |
| Frais généraux | -807 | -793 |
| Autres revenus et charges d'exploitation | 56 | 30 |
| RESULTAT D'EXPLOITAT ION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE |
13.918 | 13.551 |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement | 560 | 415 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 5.507 | 17.556 |
| Autre résultat sur portefeuille | 76 | -200 |
| RESULTAT D'EXPLOITAT ION |
20.061 | 31.322 |
| en milliers € | 30.09.2012 | 30.09.2011 |
|---|---|---|
| RESULTAT D'EXPLOITAT ION |
20.061 | 31.322 |
| Revenus financiers | 37 | 10 |
| Charges d'intérêt nettes | -3.916 | -3.895 |
| Autres charges financières | -4 | -13 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers | ||
| (couvertures non effectives - IAS 39) | -1.779 | 485 |
| RESULTAT FINAN CIER |
-5.662 | -3.413 |
| RESULTAT AVANT IMPOTS |
14.399 | 27.909 |
| IMPOTS | -26 | -24 |
| RESULTAT NET |
14.373 | 27.885 |
| Note: | ||
| Résultat d'exploitation distribuable | 9.976 | 9.583 |
| Résultat sur portefeuille | 6.143 | 17.772 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers | ||
| (couvertures non effectives - IAS 39) | -1.746 | 530 |
| Attribuable aux: | ||
| Actionnaires de la société mère | 14.373 | 27.885 |
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 |
| en milliers € | 30.09.2012 | 30.09.2011 |
|---|---|---|
| RESULTAT NET |
14.373 | 27.885 |
| Variations de la part effective de la juste valeur des instruments de couverture autorisés pour la couverture de flux de trésorerie |
178 | -54 |
| RESULTAT GLOBAL Attribuable aux: |
14.551 | 27.831 |
| Actionnaires de la société mère | 14.551 | 27.831 |
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 |
| ACTIFS en milliers € | 30.09.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|
| Actifs non courants | 367.970 | 362.406 |
| Immobilisations incorporelles | 7 | 13 |
| Immeubles de placement | 367.338 | 362.213 |
| Autres immobilisations corporelles | 622 | 162 |
| Créances commerciales et autres actifs non courants | 3 | 18 |
| Actifs courants | 3.648 | 1.866 |
| Actifs détenus en vue de la vente | 1.699 | 333 |
| Créances commerciales | 364 | 275 |
| Créances fiscales et autres actifs courants | 194 | 218 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 720 | 379 |
| Comptes de régularisation | 671 | 661 |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIF en milliers € | 30.09.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|
| Capitaux propres | 230.442 | 228.739 |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère | 230.442 | 228.739 |
| Capital | 97.213 | 97.213 |
| Primes d'émission | 4.183 | 4.183 |
| Réserves | 114.673 | 91.035 |
| Résultat net de l'exercice | 14.373 | 36.308 |
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 |
| Passif | 141.176 | 135.533 |
| Passifs non courants | 109.730 | 94.244 |
| Dettes financières non courantes | 103.068 | 89.022 |
| Etablissements de crédit | 103.050 | 89.000 |
| Location-financement | 18 | 22 |
| Autres passifs financiers non courants | 6.526 | 5.129 |
| Autres passifs non courants | 114 | 51 |
| Passifs d'impôts différés | 22 | 42 |
| Passifs courants | 31.446 | 41.289 |
| Dettes financières courantes | 27.399 | 37.619 |
| Etablissements de crédit | 27.394 | 37.614 |
| Location-financement | 5 | 5 |
| Autres passifs financiers courants | 205 | 0 |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 2.508 | 2.573 |
| Autres passifs courants | 225 | 211 |
| Comptes de régularisation | 1.109 | 886 |
| TOTAL DES CAPITAU X PROPRES ET DU PASS IF |
371.618 | 364.272 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.