Earnings Release • Oct 26, 2012
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
Tussentijdse verklaring over het derde kwartaal 2012 van de raad van bestuur over de periode 01.07.2012 tot 30.09.2012
Stijging van het operationeel uitkeerbaar resultaat: 4 % in de eerste negen maanden van 20121 (4 % in het derde kwartaal van 20122)
Stijging van de reële waarde van de vastgoedportefeuille met 1,5 % voor de eerste negen maanden van 20123 (0,4 % in het derde kwartaal van 20124)
Verwacht brutodividend voor boekjaar 2012 hoger dan voor boekjaar 2011: tussen € 2,58 en € 2,63 per aandeel
In het derde kwartaal van 2012 is het operationeel uitkeerbaar resultaat van Intervest Retail gestegen tot € 0,67 per aandeel vergeleken met € 0,64 in het derde kwartaal van vorig boekjaar. Dit betekent een stijging van 4 % per aandeel. Dit positieve resultaat is te danken aan de verwerving van Jardin d'Harscamp in Namen in oktober 2011, aan de verhuring aan Desigual in Jardin d'Harscamp en aan indexaties en huurhernieuwingen in de vastgoedportefeuille. Recent afgesloten huurhernieuwingen leveren nog steeds mooie huurverhogingen op. Tevens zijn de financieringskosten van de vastgoedbevak verminderd, ondanks de verwerving van Jardin d'Harscamp, als gevolg van de verdere daling van de rentevoeten op de financiële markt.
Voor de eerste negen maanden van 2012 bedraagt het operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel € 1,96 ten opzichte van € 1,89 over dezelfde periode van vorig jaar. Behoudens onverwachte evoluties, zoals belangrijke faillissementen van huurders of onvoorziene rentestijgingen, schat Intervest Retail voor boekjaar 2012 een brutodividend per aandeel tussen € 2,58 en € 2,63 te kunnen aanbieden aan haar aandeelhouders. Op basis van de slotkoers op 30 september 2012 (€ 47,95) komt dit neer op een brutodividendrendement van circa 5,5 %.
In de binnenstadswinkel van Intervest Retail, gelegen op Bruul 40/44 in Mechelen, hebben zich eind augustus 2012 stabiliteitsproblemen voorgedaan. De vaststellingen van de bouwkundig ingenieurs wijzen op een plaatselijk bouwtechnisch probleem ter hoogte van de scheiding tussen de winkel verhuurd aan Coolcat en die verhuurd aan H&M. Plaatselijk is de staalstructuur overbelast geworden en heeft deze bewogen. Een plaatselijke verzakking heeft ernstige scheuren in de gevel veroorzaakt. Het is tot op heden onduidelijk wat de aanleiding is geweest tot het optreden van deze verzakking.
De nodige stuttingswerken en veiligheidsmaatregelen zijn uitgevoerd en de veiligheid van de panden is gegarandeerd. De winkel van H&M is na twee weken heropend. De winkel van Coolcat blijft evenwel gesloten gezien de schoring die aangebracht is in de winkel. De beëindiging van de huurovereenkomst met Coolcat was reeds tegen jaareinde 2012 voorzien in het kader van geplande verbouwingswerken aan het gebouw.
Intervest Retail heeft voor de betreffende panden de bouwvergunning bekomen voor de realisatie van een woonproject van 19 lofts boven de winkels, de vernieuwing van de gevel van het H&M-gebouw en de heropbouw van het hoekgebouw waarin Coolcat is gevestigd. Mede gezien de reeds geplande afbraak van de winkel van Coolcat in dit woonproject zullen de herstelkosten voor dit gedeelte van het pand beperkt blijven.
Intervest Retail heeft een verzekering "Burgerlijke Aansprakelijkheid Gebouwen" afgesloten die tussenkomt in de schade aan derden waarvoor Intervest Retail eventueel aansprakelijk zou worden gesteld.
Op basis van haar contractuele aansprakelijkheid met haar huurders, die niet onder bovenvermelde burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering valt, is Intervest Retail eventueel schadevergoeding verschuldigd aan Coolcat en H&M. De aansprakelijkheid van Intervest Retail is op heden niet vastgesteld noch is het bedrag van de geleden schade momenteel bekend. Er is een gerechtsdeskundige aangesteld teneinde in de komende maanden de oorzaak van de schade te bepalen en de daaruit voortvloeiende aansprakelijkheid vast te leggen.
Op 30 september 2012 bedraagt de reële waarde van de vastgoedportefeuille € 367 miljoen (€ 362 miljoen op 31 december 2011).
| VASTGOEDPATRIMONIUM | 30.09.2012 | 31.12.2011 | 30.09.2011 |
|---|---|---|---|
| Reële waarde van vastgoedbeleggingen (€ 000) | 367.338 | 362.213 | 346.079 |
| Investeringswaarde van vastgoedbeleggingen (€ 000) | 376.577 | 371.268 | 354.731 |
| Totale verhuurbare oppervlakte (m²) | 159.533 | 161.573 | 158.992 |
| Bezettingsgraad (%) | 97,4 % | 96,6 % | 97,5 % |
De bezettingsgraad5 van de vastgoedportefeuille bedraagt 97,4 % op 30 september 2012. De stijging ten opzichte van 31 december 2011 is mede het gevolg van de verhuring aan Desigual in Namen en enkele tijdelijke verhuringen in leegstaande units.
De reële waarde van de vastgoedportefeuille van Intervest Retail is toegenomen met circa 1,5 %6 in de eerste 9 maanden van 2012 voornamelijk door huurindexeringen, huurhernieuwingen en nieuwe huurovereenkomsten en door de verlaging van de yields voor binnenstadswinkels als gevolg van de gunstige situatie op de Belgische investeringsmarkt. In het derde kwartaal van 2012 heeft de vastgoedbevak tevens de verkoop gerealiseerd van een niet strategisch pand, gelegen aan de Genkersteenweg in Hasselt. Het pand heeft een reële waarde van € 1,5 miljoen en wordt verkocht met een meerwaarde van circa 4 %.
| RESULTATEN in duizenden € | 01.07 - 30.09 2012 |
01.07 - 30.09 2011 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 5.613 | 5.349 |
| Met verhuur verbonden kosten | -36 | 39 |
| Met beheer verbonden kosten en opbrengsten | 6 | 14 |
| Vastgoedresultaat | 5.583 | 5.402 |
| Vastgoedkosten | -677 | -531 |
| Algemene kosten en andere operationele kosten en opbrengsten | -244 | -229 |
| Operationeel vastgoedresultaat vóór resultaat op de portefeuille | 4.662 | 4.642 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 66 | 4 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 1.501 | 4.384 |
| Ander portefeuilleresultaat | 10 | -119 |
| Operationeel resultaat | 6.239 | 8.911 |
| Financieel resultaat (excl. variaties in reële waarde - IAS 39) | -1.256 | -1.347 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) | -612 | -302 |
| Belastingen | -10 | -9 |
| NETTORESULTAAT | 4.361 | 7.253 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat | 3.383 | 3.260 |
| Portefeuilleresultaat | 1.577 | 4.269 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) en andere niet uitkeerbare elementen |
-599 | -276 |
In het derde kwartaal van 2012 bedragen de huurinkomsten van Intervest Retail € 5,6 miljoen (€ 5,3 miljoen). Deze stijging met 5 % is voornamelijk te danken aan de verwerving van het winkelcomplex Jardin d'Harscamp in Namen in oktober 2011, aan de verhuring aan Desigual in Jardin d'Harscamp en aan indexaties en huurhernieuwingen van de bestaande huurovereenkomsten.
De vastgoedkosten van de bevak bedragen voor het derde kwartaal van 2012 - € 0,7 miljoen (- € 0,5 miljoen). Deze stijging wordt veroorzaakt door hogere onderhouds- en herstellingskosten alsook door de toename van de leegstandskosten en andere vastgoedkosten voor Jardin d'Harscamp in Namen en Julianus Shopping in Tongeren.
De positieve variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedragen voor het derde kwartaal van 2012 € 1,5 miljoen (€ 4,4 miljoen) of circa 0,4 % (op de reële waarde van de portefeuille op 30 juni 2012). Dit positieve effect ontstaat door de verlaging van de yields voor enkele binnenstadswinkels als gevolg van de gunstige situatie op de Belgische investeringsmarkt.
Het financiële resultaat (excl. variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (nieteffectieve hedges - IAS 39)) bedraagt voor het derde kwartaal van 2012 - € 1,3 miljoen (- € 1,3 miljoen). Door de daling van de rentevoeten op de financiële markt zijn de financieringskosten van de bevak verminderd, ondanks de acquisitie van Jardin d'Harscamp. De gemiddelde rentevoet van de bevak is voor het derde kwartaal van 2012 circa 3,8 % inclusief bankmarges (4,4 %).
Op 30 september 2012 zijn 80 % van de kredietlijnen langetermijnfinancieringen met een gemiddelde resterende looptijd van 3,4 jaar. 20 % van de kredietlijnen zijn kortetermijnfinancieringen waarbij 13 % bestaat uit financieringen met een onbeperkte looptijd telkens voortschrijdend voor 364 dagen (€ 17,4 miljoen) en 7 % uit een bilateraal krediet dat binnen het jaar verlengd of terugbetaald dient te worden (€ 10 miljoen). Op 30 september 2012 heeft 66 % van de kredietlijnen een vaste rentevoet of is gefixeerd door middel van renteswaps. De rentevoeten op de kredieten van de bevak liggen vast voor een resterende looptijd van gemiddeld 4,1 jaar.
De schuldgraad van de vastgoedbevak bedraagt op 30 september 2012 36 % en is hiermee 1 % gedaald ten opzichte van 30 juni 2012 (berekend conform het KB van 7 december 2010).
De variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) bevatten in het derde kwartaal van 2012 de afname van de marktwaarde van de interest rate swaps die conform IAS 39 niet als cash flow hedginginstrument kunnen geklasseerd worden, voor een bedrag van - € 0,6 miljoen (- € 0,3 miljoen).
Het nettoresultaat van vastgoedbevak Intervest Retail in het derde kwartaal van 2012 bedraagt € 4,4 miljoen (€ 7,3 miljoen) en kan opgedeeld worden in:
| RESULTATEN in duizenden € | 30.09.2012 | 30.09.2011 |
|---|---|---|
| Operationeel uitkeerbaar resultaat | 9.976 | 9.583 |
| Portefeuilleresultaat | 6.143 | 17.772 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - | ||
| IAS 39) en andere niet uitkeerbare elementen | -1.746 | 530 |
| Nettoresultaat | 14.373 | 27.885 |
| RESULTAAT PER AANDEEL | 30.09.2012 | 30.09.2011 |
|---|---|---|
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Nettoresultaat (€) | 2,83 | 5,49 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat (€) | 1,96 | 1,89 |
Het operationeel uitkeerbaar resultaat van Intervest Retail neemt in de eerste negen maanden van 2012 toe tot € 10,0 miljoen (€ 9,6 miljoen). Deze toename van 4 % leidt tot een operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel van € 1,96 voor de eerste negen maanden van 2012 ten opzichte van € 1,89 over dezelfde periode van vorig jaar.
| KERNCIJFERS PER AANDEEL | 30.09.2012 | 31.12.2011 | 30.09.2011 |
|---|---|---|---|
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Nettoactiefwaarde (reële waarde) (€) | 45,38 | 45,04 | 43,39 |
| Nettoactiefwaarde (investeringswaarde) (€) | 47,16 | 46,66 | 45,01 |
| Beurskoers op afsluitingsdatum (€) | 47,95 | 44,98 | 43,60 |
| Premie t.o.v. reële nettoactiefwaarde (%) | 6 % | 0 % | 1 % |
Op 30 september 2012 bedraagt de nettoactiefwaarde (reële waarde) van het aandeel € 45,38 (€ 45,04 op 31 december 2011). Aangezien de beurskoers van Intervest Retail op 30 september 2012 € 47,95 bedraagt, noteert het aandeel op 30 september 2012 met een premie van 6 % ten opzichte van de nettoactiefwaarde (reële waarde).
In het laatste kwartaal van 2012 beoogt Intervest Retail een aantal niet strategische panden te verkopen. Het streefdoel is om op lange termijn het aandeel binnenstadswinkels op toplocaties in grotere steden te brengen tot 65 % van de vastgoedportefeuille.
Behoudens onverwachte evoluties, zoals belangrijke faillissementen van huurders of onvoorziene rentestijgingen, schat Intervest Retail voor boekjaar 2012 een brutodividend per aandeel tussen € 2,58 en € 2,63 te kunnen aanbieden aan haar aandeelhouders. Op basis van de slotkoers op 30 september 2012 (€ 47,95) komt dit neer op een brutodividendrendement van circa 5,5 %.
| in duizenden € | 30.09.2012 | 30.09.2011 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 16.686 | 15.923 |
| Met verhuur verbonden kosten | -97 | -34 |
| NETTOHUURRESULTAAT | 16.589 | 15.889 |
| Met beheer verbonden kosten en opbrengsten | 5 | 13 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 16.594 | 15.902 |
| Technische kosten | -578 | -524 |
| Commerciële kosten | -157 | -126 |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen | -77 | 14 |
| Beheerskosten van het vastgoed | -924 | -914 |
| Andere vastgoedkosten | -189 | -38 |
| VASTGOEDKOSTEN | -1.925 | -1.588 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 14.669 | 14.314 |
| Algemene kosten | -807 | -793 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | 56 | 30 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE | 13.918 | 13.551 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 560 | 415 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 5.507 | 17.556 |
| Ander portefeuilleresultaat | 76 | -200 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 20.061 | 31.322 |
| in duizenden € | 30.09.2012 | 30.09.2011 |
|---|---|---|
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 20.061 | 31.322 |
| Financiële opbrengsten | 37 | 10 |
| Netto interestkosten | -3.916 | -3.895 |
| Andere financiële kosten | -4 | -13 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | ||
| (niet-effectieve hedges - IAS 39) | -1.779 | 485 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | -5.662 | -3.413 |
| RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN | 14.399 | 27.909 |
| Belastingen | -26 | -24 |
| NETTORESULTAAT | 14.373 | 27.885 |
| Toelichting: | ||
| Operationeel uitkeerbaar resultaat | 9.976 | 9.583 |
| Portefeuilleresultaat | 6.143 | 17.772 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | ||
| (niet-effectieve hedges - IAS 39) en andere niet uitkeerbare elementen | -1.746 | 530 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Aandeelhouders van de moedermaatschappij | 14.373 | 27.885 |
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 |
| in duizenden € | 30.09.2012 | 30.09.2011 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 14.373 | 27.885 |
| Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten voor kasstroomafdekkingen |
178 | -54 |
| GLOBAALRESULTAAT Toerekenbaar aan: |
14.551 | 27.831 |
| Aandeelhouders van de moedermaatschappij | 14.551 | 27.831 |
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 |
| ACTIVA in duizenden € | 30.09.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|
| Vaste activa | 367.970 | 362.406 |
| Immateriële vaste activa | 7 | 13 |
| Vastgoedbeleggingen | 367.338 | 362.213 |
| Andere materiële vaste activa | 622 | 162 |
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | 3 | 18 |
| Vlottende activa | 3.648 | 1.866 |
| Activa bestemd voor verkoop | 1.699 | 333 |
| Handelsvorderingen | 364 | 275 |
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 194 | 218 |
| Kas en kasequivalenten | 720 | 379 |
| Overlopende rekeningen | 671 | 661 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden € | 30.09.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|
| Eigen vermogen | 230.442 | 228.739 |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij | 230.442 | 228.739 |
| Kapitaal | 97.213 | 97.213 |
| Uitgiftepremies | 4.183 | 4.183 |
| Reserves | 114.673 | 91.035 |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 14.373 | 36.308 |
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 |
| Verplichtingen | 141.176 | 135.533 |
| Langlopende verplichtingen | 109.730 | 94.244 |
| Langlopende financiële schulden | 103.068 | 89.022 |
| Kredietinstellingen | 103.050 | 89.000 |
| Financiële leasing | 18 | 22 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 6.526 | 5.129 |
| Andere langlopende verplichtingen | 114 | 51 |
| Uitgestelde belastingen - verplichtingen | 22 | 42 |
| Kortlopende verplichtingen | 31.446 | 41.289 |
| Kortlopende financiële schulden | 27.399 | 37.619 |
| Kredietinstellingen | 27.394 | 37.614 |
| Financiële leasing | 5 | 5 |
| Andere kortlopende financiële verplichtingen | 205 | 0 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 2.508 | 2.573 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 225 | 211 |
| Overlopende rekeningen | 1.109 | 886 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 371.618 | 364.272 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.