Annual / Quarterly Financial Statement • Mar 22, 2013
Annual / Quarterly Financial Statement
Open in ViewerOpens in native device viewer
| EUR | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| NAT, | Datum neerlegging | Nr. | Blz. | Ε. | D. | VOL 1. | |||
| ENKELVOUDIGE JAARREKENING IN DUIZENDEN EURO'S | |||||||||
| NAAM: Rechtsvorm: Naamloze vennootschap |
Intervest Retail NV | ||||||||
| Adres: Uitbreidingstraat | $Nr.:$ 18 | ||||||||
| Postnummer: 2600 | Gemeente: Berchem (Antwerpen) | ||||||||
| Internetadres (2) : http://www.intervestretail.be | Rechtspersonensregister (RPR) - Rechtbank van Koophandel van : Antwerpen | ||||||||
| Ondernemingsnummer | 0431,391.860 | ||||||||
| DATUM | 27/10/2011 | van de neerlegging van de oprichtingsakte OF van het recentste stuk dat de datum van | |||||||
| bekendmaking van de oprichtingsakte en van de akte tot statutenwijziging vermeldt. | |||||||||
| JAARREKENING goedgekeurd door de algemene vergadering van | 24/04/2013 | ||||||||
| Met betrekking tot het boekjaar dat de periode dekt van | 01/01/2012 | tot | 31/12/2012 | ||||||
| Vorig boekjaar van | 01/01/2011 | tot | 31/12/2011 | ||||||
| De bedragen van het vorige boekjaar zijn identiek met die welke eerder openbaar werden gemaakt: ja / neen (1) | |||||||||
| VOLLEDIGE LIJST met naam, voornamen, beroep, woonplaats (adres, nummer, postnummer en gemeente) en functie | |||||||||
| in de onderneming, van de BESTUURDERS, ZAAKVOERDERS EN COMMISSARISSEN | |||||||||
| de Groot Taco Functie: Bestuurder Mandaat: 06/04/2011 - 30/04/2014 |
Schubertlaan 16, 3723 LN Bilthoven (Nederland) | ||||||||
| Roovers Hubert Karel Marie Functie: Bestuurder |
Franklin Rooseveltlaan 38, 4835 AB Breda (Nederland) | ||||||||
| Mandaat: 06/04/2011 - 30/04/2014 | (vervolg op volgende bladzijden) | ||||||||
| Zijn gevoegd bij deze jaarrekening: | , het jaarverslag het verslag van de commissarissen |
||||||||
| Totaal aantal neergelegde bladen: | werden neergelegd omdat ze niet dienstig zijn: | Nummers van de bladen van het standaardformulier die niet | |||||||
| Handtekening | Handtekening | ||||||||
| (naam en hoedanigheid) | (naam en hoedanigheid) | ||||||||
| de Groot Taco Bestuurder |
de Witte Tom Bestuurder |
||||||||
| 1 Schrappen wat niet van toepassing is. | |||||||||
| 2 Facultatieve vermelding | |||||||||
| btw-nr. | 431.391.860 | VOL 2/2. |
Vervolg van de lijst der BESTUURDERS, ZAAKVOERDERS EN COMMISSARISSEN (VOL 1.)
Nicolaas J.M. van Ommen Beethovenweg 50, 2202 AH Noordwijk aan Zee (Nederland) Functie: Bestuurder Mandaat: 07/04/2010 - 24/04/2013
Tom de Witte Kamerlingh Onnestraat 69, 2984 ED Ridderkerk, Nederland Functie: Bestuurder Mandaat: 24/04/2012-29/04/2015
Jean-Pierre Blumberg Plataandreef 7, 2900 Schoten Functie : Bestuurder Mandaat: 07/04/2010 - 24/04/2013
European Maritime Surveys Organisation BVBA vertegenwoordigd door Chris Peeters Jan Moorkensstraat 68, 2600 Antwerpen Functie: Bestuurder Mandaat: 06/04/2011 - 30/04/2014
Deloitte bedrijfsrevisoren o.v.v.e. CVBA vertegenwoordigd door Frank Verhaegen en Kathleen De Brabander Berkenlaan 8b, 1831 Diegem Functie: Commissaris Mandaat: 07/04/2010 - 24/04/2013
Indien JA, moeten hierna worden vermeld : naam, voornamen, beroep en woonplaats van elke externe accountant of bedrijfsrevisor en zijn lidmaatschapsnummer bij het Instituut der Accountants of het Instituut der Bedrijfsrevisoren, evenals de aard van zijn opdracht (A. Het voeren van de boekhouding van de onderneming; B. Het opstellen van de jaarrekening van de onderneming; C. Het verifiëren van deze jaarrekening; D. Het corrigeren van deze jaarrekening).
Indien taken bedoeld onder A. (Het voeren van de boekhouding van de onderneming) of onder B. (Het opstellen van de jaarrekening) uitgevoerd zijn door erkende boekhouders of door erkende boekhouders-fiscalisten, kunnen hierna worden vermeld: naam, voornamen, beroep en woonplaats van elke erkende boekhouder of elke erkende boekhouderfiscalist en zijn lidmaatschapsnummer bij het Beroepsinstituut van erkende Boekhouders en Fiscalisten, evenals de aard van zijn opdracht (A. Het voeren van de boekhouding van de onderneming; B. Het opstellen van de jaarrekening).
| Naam, voornamen, beroep en woonplaats | Lidmaatschaps- | Aard van de opdracht (A, B, C en/of D) |
|---|---|---|
| nummer | ||
1 Schrappen wat niet van toepassing is
2 Facultatieve vermelding.
| in duizenden $\epsilon$ | Toelichting | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Huurinkomsten | $\overline{4}$ | 21.913 | 21.008 |
| Met verhuur verbonden kosten | 4 | -94 | $-15$ |
| NETTOHUURRESULTAAT | 21.819 | 20.993 | |
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen |
4 | 1.446 | 1.453 |
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen |
4 | $-1.446$ | $-1.453$ |
| Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 18 | 13 | |
| VASTGOEDRESULTAAT | 21.837 | 21.006 | |
| Technische kosten | 5 | -837 | $-717$ |
| Commerciële kosten | 5 | $-229$ | $-182$ |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen | 5 | -83 | 29 |
| Beheerskosten van het vastgoed | 5 | $-1.200$ | $-1.122$ |
| Andere vastgoedkosten | 5 | $-228$ | -46 |
| VASTGOEDKOSTEN | $-2.577$ | -2.038 | |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 19.260 | 18.968 | |
| Algemene kosten | 6 | $-1.030$ | $-1.045$ |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | 60 | 50 | |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE |
18.290 | 17.973 | |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 8 | 918 | 1.526 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 9 | 6.628 | 22,448 |
| Ander portefeuilleresultaat | 10 | 64 | $-122$ |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 25.900 | 41.825 | |
| Financiële opbrengsten | 11 | 248 | 182 |
| Netto interestkosten | 11 | $-5.209$ | $-5,252$ |
| Andere financiële kosten | 11 | -7 | $-23$ |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) |
20 | $-2.090$ | $-92$ |
| Variaties in de reële waarde van financiële vaste activa | 11 | $-146$ | $-299$ |
| FINANCIEEL RESULTAAT | $-7.204$ | $-5.484$ | |
| RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN | 18.696 | 36.341 | |
| Vennootschapsbelasting | 12 | $-32$ | $-33$ |
| Belastingen | $-32$ | -33 | |
| NETTORESULTAAT | 18.664 | 36.308 | |
| Toelichting: Operationeel uitkeerbaar resultaat Portefeuilleresultaat Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) en |
13 $8 - 9 - 10$ |
13.290 7.610 -2.236 |
12.848 23.852 $-392$ |
| andere niet-uitkeerbare elementen |
BE 0431.391.860
| RESULTAAT PER AANDEEL | Toelichting | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 13 | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Nettoresultaat $(\epsilon)$ | 13 | 3,68 | 7.15 |
| Verwaterd nettoresultaat $(\epsilon)$ | 13 | 3,68 | 7,15 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat $(\epsilon)$ | 13 | 2.62 | 2,53 |
| $ $ in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 18.664 | 36.308 |
| Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten voor kasstroomafdekkingen |
525 | $-78$ |
| GLOBAALRESULTAAT | 19.189 | 36.230 |
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 18.664 | 36.308 |
| Toevoeging aan de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde 1 van de vastgoedbeleggingen |
||
| Boekjaar $\circ$ |
$-6.893$ | $-23.175$ |
| Realisatie vastgoed $\circ$ |
-646 | $-1.495$ |
| Toevoeging aan / onttrekking van de reserves voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-70 | 819 |
| Onttrekking van de reserves voor het saldo van de $\checkmark$ variaties in de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding |
2.090 | 92 |
| Onttrekking van de andere reserves ✓ |
146 | 299 |
| Onttrekking van het overgedragen resultaat van vorige boekjaren |
15 | |
| Vergoeding van het kapitaal | 13.306 | 12.849 |
<sup>1 Gebaseerd op de variaties in de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen.
| ACTIVA in duizenden $\epsilon$ | Toelichting 31.12.2012 | 31.12.2011 | |
|---|---|---|---|
| Vaste activa | 357.896 | 360.435 | |
| Immateriële vaste activa | 4 | 13 | |
| Vastgoedbeleggingen | 14 | 356.278 | 359.087 |
| Andere materiële vaste activa | 14 | 602 | 162 |
| Financiële vaste activa | 15 | 1.009 | 1.155 |
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | 3 | 18 | |
| Vlottende activa | 4.983 | 3.787 | |
| Activa bestemd voor verkoop | 16 | 1.999 | 333 |
| Handelsvorderingen | 16 | 244 | 275 |
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 16 | 2.007 | 2.145 |
| Kas en kasequivalenten | 212 | 373 | |
| Overlopende rekeningen | 521 | 661 | |
| TOTAAL ACTIVA | 362.879 | 364.222 | |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden $\epsilon$ | Toelichting 31.12.2012 31.12.2011 | ||
| Eigen vermogen | 235.080 | 228.739 | |
| Kapitaal | 17 | 97.213 | 97.213 |
| Uitgiftepremies | 17 | 4.183 | 4.183 |
| Reserves | 115.020 | 91.035 | |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 18.664 | 36.308 | |
| Verplichtingen | 127.800 | 135.483 | |
| Langlopende verplichtingen | 94.633 | 94.202 | |
| Langlopende financiële schulden | 19 | 89.517 | 89.022 |
| Kredietinstellingen | 89.500 | 89.000 | |
| Financiële leasing | 17 | 22 | |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 20 | 4.998 | 5.129 |
| Andere langlopende verplichtingen | 118 | 51 | |
| Kortlopende verplichtingen | 33.167 | 41.281 | |
| Kortlopende financiële schulden | 19 | 27.399 | 37.619 |
| Kredietinstellingen | 27.394 | 37.614 | |
| Financiële leasing | 5 | 5 | |
| Andere kortlopende financiële verplichtingen | 20 | 1.697 | 0 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 18 | 2.939 | 2.573 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 18 | 210 | 211 |
| Overlopende rekeningen | 18 | 922 | 878 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 362.879 | 364.222 |
| SCHULDGRAAD | 31.12.2012 31.12.2011 | |
|---|---|---|
| Schuldgraad (max. 65 %) | 33 % | $36\%$ |
| NETTOACTIEF PER AANDEEL in | 31.12.2012 31.12.2011 | |
|---|---|---|
| Nettoactiefwaarde (reële waarde) | 46.29 | 45.04 |
| Nettoactiefwaarde (investeringswaarde) | 48.06 | 46,65 |
| Nettoactiefwaarde EPRA | 47.61 | 46,05 |
$\overline{\rho}_1$ . $\overline{\rho}_2$
BE 0431.391.860
20
| in duizenden $\epsilon$ | Kapitaal | Uitgifte- | RESERVES | Nettoresultaat | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| premies | Reserve yoor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed Reserve voor het saldo van de variaties in de investeringsw aarde van vastgoed |
Reserve voor de impact op de reële waarde * |
Reserve yoor het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegelaten afdekkings- instrumenten die onderworpen zijn aan de afdekkings- boekhouding |
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrument en die niet onderworpen zijn aan ₫ë afdekkingsboekhoudi nq |
Andere reserves |
Overgedragen resultaat van vorige boekjaren |
Totaal reserves |
van het boekjaar |
Totaal eigen vermogen |
||
| Balans op 31 december 2010 | 97.213 | 4.183 | 97.197 | $-8.039$ | $-2.449$ | $-2.384$ | 1.004 | 836 | 86.165 | 17.643 | 205.204 |
| Globaalresultaat 2011 Overboeking door resultaatverwerking 2010: |
$-78$ | $-78$ | 36.308 | 36.230 | |||||||
| Overboeking van portefeuilleresultaat naar reserves Variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva via winst- en |
5.116 | $-119$ | $-126$ | 4.997 $-126$ |
$-4.997$ 126 |
||||||
| verliesrekening Herwaardering deelneming Overige mutaties |
62 | 14 | 62 14 |
$-62$ $-14$ |
0 | ||||||
| Dividend boekjaar 2010 | $-12.696$ | $-12.696$ | |||||||||
| Balans op 31 december 2011 | 97.213 | 4.183 | 102.313 | $-8.158$ | $-2.527$ | $-2.510$ | 1.066 | 850 | 91.035 | 36.308 | 228.739 |
| Globaalresultaat 2012 | 525 | 525 | 18.664 | 19.189 | |||||||
| Overboeking door resultaatverwerking 2011: Overboeking van portefeuilleresultaat naar reserves Variatie in de reële waarde van financiële |
24.671 | $-819$ | 23.852 | $-23.852$ | $\Omega$ | ||||||
| activa en passiva via winst- en verliesrekening |
$-92$ | $-299$ | $-92$ $-299$ |
92 299 |
0 $\mathbf{0}$ |
||||||
| Herwaardering deelneming Overige mutaties |
-1 | $-1$ | $\Omega$ | ||||||||
| Dividend boekjaar 2011 | $-12.849$ | $-12.849$ | |||||||||
| Balans op 31 december 2012 | 97.213 | 4.183 | 126.984 | $-8.977$ | $-2.003$ | $-2.602$ | 768 | 849 | 115.020 | 18.664 | 235.080 |
* van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
| in duizenden $\epsilon$ | Toelichting | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| KAS EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR | 373 | 750 | |
| 1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | 14.224 | 12.230 | |
| Operationeel resultaat Betaalde interesten |
25.900 $-5.004$ |
41.825 $-5.103$ $-405$ |
|
| Andere niet-operationele elementen | $-2.124$ | ||
| Aanpassing van het resultaat voor niet- kasstroomverrichtingen Afschrijvingen op immateriële en andere materiële vaste activa |
$-5.179$ | $-23.472$ 107 |
|
| ✓ Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen ✓ |
8 | 131 $-918$ |
$-1.526$ |
| Spreiding van de huurkortingen en huurvoordelen toegekend aan ✓ huurders |
10 | 64 | $-122$ |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen ✓ |
9 | $-6.628$ | $-22.448$ |
| Ander portefeuilleresultaat $\checkmark$ |
10 | $-64$ | 122 |
| Variatie in de reële waarde van financiële activa Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva |
11 | 146 | 299 |
| ✓ (niet-effectieve hedges - IAS 39) |
19 | 2.090 | 92 |
| Overige niet-kasstroomverrichtingen ✓ |
0 | $\overline{4}$ | |
| Variatie in de behoefte van het werkkapitaal | 631 | $-615$ | |
| Beweging van activa | |||
| Handelsvorderingen en andere vaste activa ✓ |
16 | $\bf{0}$ | |
| Handelsvorderingen ✓ |
16 | 31 | 101 |
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa ✓ |
16 | 138 | 1.526 |
| Overlopende rekeningen ✓ |
367 | 7 | |
| Beweging van verplichtingen | |||
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden ✓ |
144 | $-1.514$ | |
| Andere kortlopende verplichtingen ✓ |
18 | $-1$ | $-421$ |
| Overlopende rekeningen ✓ |
$-64$ | $-314$ | |
| 2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten | 8.122 | -9.759 | |
| Aankopen van immateriële en andere materiële vaste activa | $-562$ | $-115$ | |
| Aanschaffing van vastgoedbeleggingen | 14 | 0 | $-9,641$ |
| Investeringen in bestaande vastgoedbeleggingen Vooruitbetaalde investeringsfacturen |
14 | $-1.436$ -5 |
$-1.924$ $-598$ |
| Investeringen in activa bestemd voor verkoop | $\bf{0}$ | $-18$ | |
| Verwerving van activa met uitgestelde betaling | 0 | 27 | |
| Opbrengsten uit de verkoop van vastgoedbeleggingen | 10.125 | 2.510 | |
| 3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten | $-22.507$ | $-2.848$ | |
| Terugbetaling van leningen | 19 | $-29.720$ | $-29.151$ |
| Opname van leningen | 19 | 20.000 | 39.000 |
| Aflossing van financiële leaseverplichtingen | 19 | -5 | $-4$ |
| Ontvangen langlopende verplichtingen als waarborg | 67 | 3 | |
| Betaling van dividenden | 13 | $-12.849$ | $-12.696$ |
| KAS EN KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR | 212 | 373 |
Intervest Retail nv heeft als beursgenoteerde openbare vastgoedbevak naar Belgisch recht haar enkelvoudige jaarrekening opgesteld in overeenstemming met de "International Financial Reporting Standards" (IFRS), zoals aanvaard binnen de Europese Unie. In het KB van 7 december 2010 is een schema voor de jaarrekening van de vastgoedbevaks gepubliceerd.
Het schema houdt voornamelijk in dat in de resultatenrekening het resultaat op de portefeuille afzonderlijk wordt weergegeven. Dit resultaat op de portefeuille omvat alle bewegingen in de vastgoedportefeuille en bestaat uit:
Het resultaat op de portefeuille wordt niet uitgekeerd aan de aandeelhouders, maar wordt overgeboekt naar, of van, de reserves.
Intervest Retail is een openbare vastgoedbevak met maatschappelijke zetel in België. De jaarrekening van Intervest Retail (de «Vennootschap») is opgesteld en vrijgegeven voor publicatie door de raad van bestuur op 4 maart 2013 en zal ter goedkeuring worden voorgelegd aan de algemene vergadering van aandeelhouders op 24 april 2013.
De enkelvoudige jaarrekening wordt opgesteld in overeenstemming met de "International Financial Reporting Standards" (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie en volgens het KB van 7 december 2010. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties gepubliceerd door de International Accounting Standards Board ('IASB') en de International Financial Reporting Interpretations Committee ('IFRIC'), voor zover van toepassing op de activiteiten van de Vennootschap en effectief op boekjaren aanvangend vanaf 1 januari 2012.
Volgende door het IASB gewijzigde standaarden en door het IFRIC uitgegeven interpretaties zijn van toepassing in de huidige periode maar hebben geen impact op de presentatie, de toelichting of de resultaten van de Vennootschap: IFRS 7 - Financiële instrumenten: Informatieverschaffing (1/7/2011).
IFRS 13 - Fair Value Measurement is van toepassing op boekjaren die een aanvang nemen op 1 januari 2013 of later. Deze standaard zal de disclosure verplichtingen van de bevak wijzigingen, afhankelijk van de classificatie van de vastgoedbeleggingen in level 1, 2 of 3. Deze disclosures zullen opgenomen worden in het jaarverslag over boekjaar 2013.
De volgende wijzigingen die vanaf volgend jaar of later van toepassing zijn, zullen geen impact hebben op de presentatie, de toelichting of de resultaten van de Vennootschap: IAS 1 - Presentation of Items of Other Comprehensive Income (1/7/2012); Wijziging IAS 12 - Recovery of Underlying Assets (1/1/2013); Wijziging IAS 19 - Employee Benefits (1/1/2013); IAS 27 - Separate Financial Statements (1/1/2013); IAS 28 -Investments in Associates and Joint Ventures (1/1/2013); Wijzigingen IFRS 7 - Disclosures - Offsetting financial assets and financial liabilities (1/1/2013); Wijziging IAS 32 - Offsetting financial assets and financial liabilities (1/1/2014); Wijziging IFRS 1 - Severe Hyperinflation and Removal of Fixed Dates for First-Time Adopters (1/1/2013); Wijziging IFRS 1 - Government loans (1/1/2013); IFRS 9 - Financial instruments $(1/1/2015)$ ; IFRS 10 - Consolidated Financial Statements (1/1/2013); IFRS 11 - Joint Arrangements (1/1/2013); IFRS 12 - Disclosures of Involvement with Other Entities (1/1/2013); Verbetering van IFRS 1,
IAS 1. IAS 16. IAS 32. IAS 34 als gevolg van het jaarlijks verbeteringsproject $(1/1/2013)$ ; IFRIC 20 -Stripping costs in the production phase of a surface mine (1/1/2013);
De enkelvoudige jaarrekening wordt uitgedrukt in duizenden €, afgerond naar het dichtstbijzijnde duizendtal.
De boekhoudprincipes worden consistent toegepast en de enkelvoudige jaarrekening wordt vóór winstverdeling opgesteld.
Transacties in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op de transactiedatum geboekt. Monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden gewaardeerd aan de slotkoers van kracht op balansdatum. Wisselkoersverschillen die voortvloeien uit transacties in vreemde valuta en uit omzetting van monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta, worden in de winst- en verliesrekening opgenomen in de periode waarin ze zich voordoen. Niet monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op de transactiedatum omgezet.
Opbrengsten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is ontvangen of waarop recht is verkregen. Opbrengsten worden slechts opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen zullen toekomen aan de entiteit en met voldoende zekerheid kunnen worden bepaald.
De huurinkomsten, de ontvangen operationele leasebetalingen en de andere inkomsten en kosten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen in de perioden waarop ze betrekking hebben.
De vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten worden onmiddellijk in resultaat genomen in de periode waarin ze definitief verworven zijn.
De kosten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is betaald of die verschuldigd is en worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen in de perioden waarop ze betrekking hebben.
De variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen is gelijk aan het verschil tussen de boekwaarde en de laatste reële waarde zoals geschat door de onafhankelijke vastgoeddeskundige. Dergelijke vergelijking gebeurt minstens vier maal per jaar voor de hele portefeuille van vastgoedbeleggingen. Bewegingen in de reële waarde van het vastgoed worden in de winst- en verliesrekening opgenomen in de periode waarin ze ontstaan.
Het resultaat als gevolg van de verkoop van onroerende activa is gelijk aan het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde (i.e. de reële waarde bepaald door de vastgoeddeskundige op het einde van het vorige boekjaar), verminderd met de verkoopkosten.
Het financieel resultaat bestaat uit de interestkosten op leningen en bijkomende financieringskosten, verminderd met de opbrengsten van beleggingen.
De belastingen op het resultaat van het boekjaar omvatten de over de verslagperiode en vorige verslagperioden verschuldigde en verrekenbare belastingen, de uitgestelde belastingen alsmede de verschuldigde exit tax. De belastingslast wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen tenzij ze betrekking heeft op elementen die onmiddellijk in het eigen vermogen worden opgenomen. In dit laatste geval wordt ook de belasting ten laste van het eigen vermogen genomen.
Voor de berekening van de belasting op de fiscale winst van het jaar worden de op het ogenblik van afsluiting van kracht zijnde belastingtarieven gebruikt.
Voorheffingen op het dividend worden opgenomen in het eigen vermogen als een deel van het dividend tot het ogenblik dat ze ter betaling worden gesteld.
De exit tax, verschuldigd door vennootschappen die door de vastgoedbevak overgenomen worden, komen in mindering van de vastgestelde herwaarderingsmeerwaarde bij fusie en worden opgenomen als verplichting.
Belastingvorderingen en -verplichtingen worden gewaardeerd tegen het belastingtarief geldig in de periode waarop ze betrekking hebben.
Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen worden geboekt op basis van de schuldmethode ('liability methode') voor alle tijdelijke verschillen tussen de belastbare basis en de boekwaarde voor financiële rapporteringdoeleinden en dit zowel voor activa als verplichtingen. Uitgestelde belastingvorderingen worden slechts erkend indien het waarschijnlijk is dat er belastbare winsten zullen zijn waartegen de uitgestelde belastingvordering kan worden afgezet.
Het gewoon nettoresultaat per aandeel wordt berekend door het nettoresultaat als blijkt uit de winst- en verliesrekening, te delen door het gewogen gemiddelde van het aantal uitstaande gewone aandelen (i.e. het totaal aantal uitgegeven aandelen min de eigen aandelen) gedurende het boekjaar.
Voor de berekening van het verwaterd nettoresultaat per aandeel wordt het nettoresultaat dat aan de gewone aandeelhouders toekomt en het gewogen gemiddelde aantal uitstaande aandelen aangepast voor het effect van potentiële gewone aandelen die tot verwatering kunnen leiden.
Immateriële vaste activa worden opgenomen tegen kostprijs, verminderd met de eventuele geaccumuleerde afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen, als het waarschijnlijk is dat de verwachte toekomstige economische voordelen die kunnen worden toegerekend aan het actief naar de entiteit zullen vloeien en dat de kostprijs van het actief betrouwbaar kan worden bepaald. Immateriële activa worden lineair afgeschreven over hun verwachte gebruiksduur. De afschrijvingsperiodes worden tenminste aan het einde van elk boekjaar herzien.
Vastgoedbeleggingen omvatten alle gebouwen en terreinen die verhuurklaar zijn en (geheel of gedeeltelijk) huurinkomsten genereren, met inbegrip van de gebouwen waar een beperkt gedeelte wordt aangehouden voor eigen gebruik en de gebouwen onder operationele leaseovereenkomsten.
Onder de projectontwikkelingen vallen de terreinen en gebouwen in ontwikkeling waardoor deze gedurende een bepaalde tijd enkel investeringen vergen zonder inkomsten te genereren.
De eerste opname in de balans gebeurt aan de aanschaffingswaarde met inbegrip van transactiekosten zoals professionele erelonen, wettelijke diensten, registratierechten en andere overdrachtsbelastingen. Ook de exit tax, verschuldigd door vennootschappen die door de vastgoedbevak worden opgeslorpt maakt deel uit van de aanschaffingswaarde.
De commissielonen betreffende de aankopen van gebouwen worden beschouwd als bijkomende kosten van die aankopen en worden toegevoegd aan de aanschaffingswaarde.
Indien het vastgoed verkregen wordt via de verwerving van de aandelen van een vastgoedvennootschap, via de inbreng in natura van een gebouw tegen uitgifte van nieuwe aandelen of via de fusie door overname vastgoedvennootschap, worden de aktekosten. auditen consultingkosten. van een wederbeleggingsvergoedingen en handlichtingskosten van de financieringen van de opgeslorpte vennootschappen en andere fusiekosten eveneens geactiveerd.
De uitgaven voor werken aan vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen, komen ten laste van de winst of het verlies van het boekjaar indien de uitgaven geen positief effect hebben op de verwachte toekomstige economische voordelen en worden geactiveerd indien de verwachte economische voordelen die aan de entiteit toekomen erdoor verhogen.
Er worden vier soorten latere uitgaven met betrekking tot vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen onderscheiden:
Na de initiële opname worden de vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen gewaardeerd door de vastgoedbeleggingen vastgoeddeskundigen aan investeringswaarde. De $\mathsf{e}\mathsf{n}$ onafhankelijke projectontwikkelingen worden hiervoor trimestrieel gewaardeerd op basis van contante waarde van markthuren en/of effectieve huurinkomsten, desgevallend na aftrek van verbonden kosten in overeenstemming met de International Valuation Standards 2001 opgesteld door het International Valuation Standards Committee.
Waarderingen worden opgesteld door het actualiseren van de jaarlijkse netto huur ontvangen van de huurders, verminderd met de verbonden kosten. De actualisatie gebeurt op basis van de yield factor die afhankelijk is van het inherente risico van het betrokken pand.
De vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen worden, conform IAS 40, in de balans opgenomen aan reële waarde. Deze waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw of project zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten.
Aangaande de omvang van deze registratierechten publiceerde de Belgische Vereniging van Asset Managers (BEAMA) op 8 februari 2006 een persbericht dienaangaande (zie www.beama.be - publicaties persberichten: "Eerste toepassing van de IFRS boekhoudregels").
Een groep van onafhankelijke vastgoeddeskundigen, die de periodieke waardering van de gebouwen van vastgoedbevaks uitvoeren, oordeelden dat voor transacties m.b.t. gebouwen in België met een globale waarde lager dan € 2.5 miljoen, rekening moet worden gehouden met de registratierechten van 10,0 % tot 12,5 % naargelang het gewest waar deze goederen zich bevinden.
Voor transacties m.b.t. gebouwen met een globale waarde hoger dan € 2,5 miljoen en gezien de waaier van methodes van eigendomsoverdracht die in België worden gebruikt, hebben diezelfde deskundigen -op basis van een representatief staal van 220 transacties die in de markt tussen 2002 en 2005 zijn gerealiseerd en die in totaal € 6.0 miliard vertegenwoordigen- het gewogen gemiddelde van de rechten gewaardeerd op 2,5 $\frac{0}{0}$ .
In concreto betekent het dat de reële waarde gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,025 (voor gebouwen met een waarde hoger dan € 2,5 miljoen) of de investeringswaarde gedeeld door 1,10/1,125 (voor gebouwen met een waarde lager dan € 2,5 miljoen). Aangezien Intervest Retail in principe enkel samengestelde portefeuilles van individuele panden op de markt te koop aanbiedt, en deze doorgaans een hogere investeringswaarde hebben van € 2.5 miljoen, werd de reële waarde berekend door de investeringswaarde te delen door 1,025.
Het verschil tussen de reële waarde van het vastgoed en de investeringswaarde van het vastgoed zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen, wordt opgenomen in de post "Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen" in het eigen vermogen.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen worden opgenomen in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling toegewezen aan de reserves.
De interestkosten die rechtstreeks zijn toe te rekenen aan projectontwikkelingen worden geactiveerd als een deel van de kostprijs. Voor de leningen die algemeen worden afgesloten om activa te verwerven wordt de interestkost die in aanmerking komt voor opname als deel van de kostprijs van de projectontwikkelingen, bepaald door een activeringspercentage op de uitgave van de activa toe te passen. Het activeringspercentage is gelijk aan het gewogen gemiddelde van de interestkosten met uitsluiting van de leningen die specifiek worden aangegaan. Het bedrag van de interestkosten dat tijdens een periode is geactiveerd, mag niet hoger liggen dan het bedrag van de interestkosten die tijdens de periode zijn uitgegeven. De activering vangt aan op het ogenblik dat de uitgaven voor het actief worden gedaan, de interestkosten worden gemaakt en de activiteiten nodig om het actief voor te bereiden aan de gang zijn. De activeringen worden opgeschort tijdens lange onderbrekingsperioden. Jaarlijks wordt in de toelichting informatie verschaft over de methodes die zijn gehanteerd voor de interestkosten, het bedrag van de interestkosten dat tijdens de periode geactiveerd is en het gebruikte activeringspercentage.
Overheidssubsidies in verband met deze activa komen in mindering van de kostprijs. Indien de kostprijs hoger is dan de realisatiewaarde, wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen.
De gebouwen voor eigen gebruik worden in de balans opgenomen aan reële waarde indien slechts een beperkt gedeelte door de entiteit wordt bezet voor haar eigen gebruik. In het andere geval wordt het debouw declassificeerd in de "andere materiële vaste activa".
De commissies betaald aan makelaars in het kader van een verkoopmandaat komen ten laste van de gerealiseerde winst of verlies op de verkoop.
De gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop van een vastgoedbelegging of projectontwikkeling komen in de winst- en verliesrekening van de verslagperiode onder de post 'resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen' en worden bij de resultaatsverdeling toegewezen aan de reserves.
Activa bestemd voor verkoop betreft onroerende goederen waarvan de boekwaarde zal worden gerealiseerd in een verkooptransactie en niet door het voortgezet gebruik ervan. De gebouwen bestemd voor verkoop worden gewaardeerd conform IAS 40 aan reële waarde.
De vaste activa onder zeggenschap van de entiteit die niet aan de definitie van een vastgoedbelegging voldoen worden geclassificeerd als "andere materiële vaste activa".
De andere materiële vaste activa worden initieel opgenomen tegen kostprijs en daarna gewaardeerd in overeenstemming met het kostprijsmodel.
Overheidssubsidies komen in mindering van de kostprijs. Bijkomende kosten worden slechts geactiveerd indien de toekomstige economische voordelen met betrekking tot het materieel vast actief toenemen.
Andere materiële vaste activa worden afschreven op basis van de lineaire afschrijvingsmethode. De afschrijving vangt aan op het moment dat het actief klaar is voor gebruik zoals voorzien door het management. De volgende percentages zijn van toepassing op jaarbasis:
| $\checkmark$ $\checkmark$ $\checkmark$ |
installaties, machines en uitrusting meubilair en rollend materieel informaticamaterieel |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| $\checkmark$ | vastgoed voor eigen gebruik: | ||||||
| terreinen | $0\%$ | ||||||
| qebouwen $\Omega$ |
5 % | ||||||
| andere materiële vaste activa | $16\%$ |
Indien er indicaties zijn dat een actief mogelijk een bijzonder waardeverminderingsverlies heeft ondergaan, wordt de boekwaarde vergeleken met de realiseerbare waarde. Indien de boekwaarde hoger is dan de realiseerbare waarde wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen.
Zonnepanelen worden gewaardeerd op basis van het herwaarderingsmodel in overeenstemming met IAS 16 - Materiële vaste activa. Na de initiële opname dient het actief waarvan de reële waarde betrouwbaar kan worden bepaald, te worden geboekt tegen de geherwaardeerde waarde, zijnde de reële waarde op het moment van herwaardering, verminderd met eventuele latere geaccumuleerde afschrijvingen en latere geaccumuleerde bijzondere waardeverminderingsverliezen. De reële waarde wordt bepaald op basis van de verdisconteringsmethode van toekomstige opbrengsten. De gebruiksduur van de zonnepanelen wordt geschat op 20 jaar.
De meerwaarde bij opstart van een nieuwe site wordt in een afzonderlijke component van het eigen vermogen opgenomen. Minderwaarden worden ook in deze component opgenomen, tenzij ze gerealiseerd zijn of tenzij de reële waarde onder de oorspronkelijke kost daalt. In deze laatste gevallen worden ze in het resultaat opgenomen.
Op het ogenblik van de verkoop of van de buitengebruikstelling van materiële vaste activa wordt de boekwaarde niet langer opgenomen in de balans en wordt de winst of het verlies in de winst- en verliesrekening opgenomen.
De boekwaarde van de activa van de onderneming wordt periodiek geanalyseerd om te onderzoeken of er een aanleiding tot waardeverminderingen bestaat. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen als de boekwaarde van het actief hoger is dan de realiseerbare waarde.
Handelsvorderingen worden initieel geboekt aan reële waarde, en worden vervolgens gewaardeerd aan de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de effectieve-rentemethode. Passende bijzondere waardeverminderingsverliezen worden opgenomen in de winst- en verliesrekening voor geschatte niet realiseerbare bedragen indien er objectieve aanwijzingen zijn dat er een bijzonder waardeverminderingsverlies is opgetreden. Het verliesbedrag wordt bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de contante waarde van toekomstige, geschatte kasstromen contant gemaakt tegen de oorspronkelijk effectieve rentevoet bij de eerste opname.
Beleggingen worden opgenomen en niet langer opgenomen op de transactiedatum indien de in- of verkoop van de belegging gebonden is aan een contract waarvan de voorwaarden de levering van het actief voorschrijven binnen de termijn die op de desbetreffende markt algemeen voorgeschreven of overeengekomen is. Initieel worden zij gewaardeerd aan de reële waarde, vermeerderd met de direct toerekenbare transactiekosten.
Schuldbewijzen waarvan de Vennootschap stellig voornemens is en in staat is ze aan te houden tot het einde van de looptijd (tot einde looptijd aangehouden schuldbewijzen) worden gewaardeerd aan geamortiseerde kostprijs berekend met behulp van de effectieve-rentemethode en verminderd met de eventuele afboekingen wegens bijzondere waardeverminderingsverliezen ten einde rekening te houden met niet realiseerbare bedragen. Dergelijke bijzondere waardeverminderingsverliezen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen als en alleen als er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingsverliezen. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden teruggenomen in volgende periodes wanneer de stijging in de realiseerbare waarde objectief in verband kan worden gebracht met een gebeurtenis die na de afboeking plaatsvond. De terugname kan niet de geamortiseerde kostprijs overtreffen zoals deze zou zijn geweest als de bijzondere waardevermindering niet was opgenomen.
Geldmiddelen en kasequivalenten omvatten contanten, direct opvraagbare deposito's en andere kortlopende, uiterst liquide beleggingen die onmiddellijk kunnen worden omgezet in geldmiddelen waarvan het bedrag gekend is en die geen materieel risico van waardevermindering in zich dragen.
Financiële verplichtingen en eigen-vermogensinstrumenten uitgegeven door de Vennootschap worden geclassificeerd op basis van de economische realiteit van de contractuele afspraken en de definities van een financiële verplichting en een eigen-vermogensinstrument. Een eigen-vermogensinstrument is elk contract dat het overblijvende belang omvat in de activa van de Vennootschap, na aftrek van alle verplichtingen. De grondslagen voor financiële verslaggeving met betrekking tot specifieke financiële verplichtingen en eigenvermogensinstrumenten worden hieronder beschreven.
Interestdragende bankleningen en kredietoverschrijdingen worden initieel gewaardeerd aan reële waarde en worden vervolgens gewaardeerd volgens de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de effectieverentemethode. Elk verschil tussen de ontvangsten (na transactiekosten) en de vereffening of aflossing van een lening wordt opgenomen over de leningstermijn en dit in overeenstemming met de grondslagen voor financiële verslaggeving met betrekking tot financieringskosten, die toegepast worden door de Vennootschap.
Handelsschulden worden initieel gewaardeerd aan reële waarde en worden vervolgens gewaardeerd volgens de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de effectieve-rentemethode.
Eigen vermogensinstrumenten uitgegeven door de onderneming, worden opgenomen voor het bedrag van de ontvangen sommen (na aftrek van direct toewijsbare uitgiftekosten).
De Vennootschap gebruikt derivaten teneinde risico's te beperken met betrekking tot ongunstige uit de interestvoeten die voortvloeien operationele, financiële en schommelingen van investeringsactiviteiten. De Vennootschap gebruikt deze instrumenten niet voor speculatieve doeleinden en houdt geen derivaten aan en geeft geen derivaten uit voor handelsdoeleinden (trading).
Derivaten worden initieel gewaardeerd aan kostprijs en worden na eerste opname gewaardeerd aan reële waarde.
Bepaalde derivaten kwalificeren niet als afdekkingstransacties. Wijzigingen in de reële waarde van elk derivaat dat niet kwalificeert als een afdekkingstransactie wordt onmiddellijk opgenomen in de winst- en verliesrekening.
De Vennootschap heeft bepaalde afdekkingsinstrumenten aangewezen als kasstroomafdekking.
Het effectieve gedeelte van de wijzigingen in de reële waarde van derivaten aangewezen als kasstroomafdekkingen wordt opgenomen in het overzicht van het globaalresultaat. Het niet-effectieve gedeelte wordt opgenomen in de winst- en verliesrekening op de lijn "Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39)".
Bedragen die voorheen werden opgenomen in het overzicht van het globaalresultaat en gecumuleerd in het eigen vermogen, worden geherclassificeerd naar de winst- en verliesrekening wanneer het afgedekte element wordt opgenomen in de winst- en verliesrekening, op dezelfde lijn als het opgenomen afgedekte element. Indien de kasstroomafdekking van een vaststaande toezegging of een verwachte toekomstige transactie tot de opname van een niet-financieel actief of een niet-financiële verplichting leidt, dan wordt op het moment dat het actief of de verplichting wordt geboekt, de winsten of verliezen op het afgeleide financiële instrument die eerder in het eigen vermogen werden verwerkt, opgenomen in de initiële waardering van het actief of de verplichting.
Hedge accounting wordt stopgezet wanneer de Vennootschap de afdekkingsrelatie herroept, het afdekkingsinstrument verkoopt of beëindigt, of uitoefent, of wanneer de afdekkingsrelatie niet langer beantwoordt aan hedge accounting. De winst of het verlies gecumuleerd in het eigen vermogen blijft in het eigen vermogen zolang de toekomstige transactie waarschijnlijk is en wordt opgenomen in de verlies- en winstrekening wanneer de toekomstige transactie zich uiteindelijk voordoet. Wanneer de toekomstige transactie niet langer verwacht wordt, wordt de winst of het verlies gecumuleerd in het eigen vermogen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen.
Wanneer eigen aandelen ingekocht worden, wordt dit bedrag inclusief direct toerekenbare kosten, geboekt in mindering van het eigen vermogen.
Een voorziening is een verplichting van een onzekere omvang of een onzeker tijdstip. Het bedrag dat wordt opgenomen is de beste schatting van de uitgaven die verreist zijn om de bestaande verplichting op balansdatum af te wikkelen.
Voorzieningen worden slechts opgenomen als er een bestaande (in rechte afdwingbare of feitelijke) verplichting ontstaat ten gevolge van gebeurtenissen uit het verleden, die waarschijnlijk zal leiden tot een uitstroom van middelen en waarbij het bedrag van de verplichting op een betrouwbare wijze kan worden geschat.
Bijdragen aan het groepsverzekeringscontract van het type "toegezegde bijdrage" worden opgenomen als een last van de verslagperiode waarin de gerelateerde prestaties worden verricht door de werknemers.
Dividenden maken deel uit van de reserves tot wanneer de algemene vergadering van aandeelhouders de dividenden toekent. Dividenden worden bijgevolg erkend als een verplichting in de jaarrekening in de periode waarin de dividenduitkering goedgekeurd wordt door de algemene vergadering van aandeelhouders.
Gebeurtenissen na balansdatum zijn gebeurtenissen, zowel gunstige als ongunstige, die plaatsvinden tussen de balansdatum en de datum waarop de jaarrekening wordt goedgekeurd voor uitgifte. Voor gebeurtenissen die informatie verstrekken over de feitelijke situatie op balansdatum wordt het resultaat in de winst- en verliesrekening verwerkt.
De rapportering per segment gebeurt binnen Intervest Retail volgens twee segmenteringsbasissen:
De twee bedrijfssegmenten omvatten de volgende activiteiten:
De categorie "corporate" omvat alle niet aan een segment toewijsbare vaste kosten die door de vennootschap gedragen worden.
| BEDRIJFSSEGMENTERING | Binnenstads- winkels |
Baanwinkels & shoppingcentra |
Corporate | TOTAAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Huurinkomsten Met verhuur verbonden |
10.775 | 10.010 | 11.138 | 10.998 | 21.913 | 21.008 | ||
| kosten | $-45$ | $-3$ | $-49$ | $-12$ | $-94$ | $-15$ | ||
| NETTOHUURRESULTAAT Met beheer verbonden kosten |
10.730 | 10.007 | 11.089 | 10.986 | 21.819 | 20.993 | ||
| en opbrengsten | $\Omega$ | 0 | 18 | 13 | 18 | 13 | ||
| VASTGOEDRESULTAAT | 10.730 | 10.007 | 11.107 | 11.999 | 21.837 | 21.006 | ||
| OPERATIONEEL RESUL- TAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen |
9.899 71 |
9.544 431 |
10.328 847 |
10.424 1.095 |
$-1.937$ | $-1.995$ | 18.290 918 |
17.973 1.526 |
| Variaties in reële waarde van vastgoedbeleggingen Ander portefeuilleresultaat |
5.602 50 |
14.297 $-129$ |
1.026 14 |
8.151 | 6.628 64 |
22.448 $-122$ |
||
| OPERATIONEEL RESUL- TAAT VAN HET SEGMENT |
15.622 | 24.143 | 12.215 | 19.677 | $-1.937$ | $-1.995$ | 25.900 | 41.825 |
| Financieel resultaat | $-7.204$ | $-5.484$ | $-7.204$ | $-5.484$ | ||||
| Belastingen | $-32$ | $-33$ | $-32$ | $-33$ | ||||
| NETTORESULTAAT | 15.622 | 24.143 | 12.215 | 19.677 | $-9.173$ | $-7.512$ | 18.664 | 36.308 |
| BEDRIJFSSEGMENTERING | Binnenstads- winkels |
Baanwinkels & shoppingcentra |
TOTAAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Reële waarde van het vastgoed | 201.147 | 195.671 | 155.131 | 163.416 | 356.278 | 359.087 | |
| waarvan investeringen tijdens het ✓ boekjaar (reële waarde) |
112 | 61 | 1.325 | 1.863 | 1.437 | 1.924 | |
| waarvan aankopen van ✓ vastgoedbeleggingen |
$\Omega$ | 9.641 | $\Omega$ | 0 | $\Omega$ | 9.641 | |
| Desinvesteringen tijdens het boekjaar (reële waarde) |
$-230$ | $-1.257$ | $-10.643$ | 0 | $-10.873$ | $-1.257$ | |
| Investeringswaarde van het vastgoed | 206.176 | 200.563 | 159.009 | 167.501 | 365.185 | 368,064 | |
| Boekhoudkundig rendement van het segment (%) |
5,4 % | 5,1% | 7,2% | 6,7% | 6,2% | 5,9 % | |
| Totaal verhuurbare oppervlakte (m 2 ) | 33.541 | 33.644 | 114.850 | 122.047 | 148.391 | 155.991 | |
| Bezettingsgraad (%) | 98 % | 95 % | 97 % | 98 % | 97% | 97% |
De bedrijvigheid van Intervest Retail wordt geografisch onderverdeeld in 3 regio's in België met name
Vlaanderen, Brussel en Wallonië.
| GEOGRAFISCHE SEGMENTERING |
Vlaanderen | Wallonië | Brussel | TOTAAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Huurinkomsten | 14.476 | 14.337 | 4.471 | 3.820 | 2.966 | 2.850 | 21.913 | 21.008 |
| Reële waarde van het vastgoed |
247.357 | 244,877 | 56.140 | 63.799 | 52.781 | 50.412 | 356.278 | 359.087 |
| Investeringswaarde van het vastgoed |
253.541 | 250.999 | 57.543 | 65.394 | 54.101 | 51.672 | 365.185 | 368.064 |
| Boekhoudkundig rendement van het segment (%) |
5,9 % | 5,9 % | 7,9 % | 6,0% | 5,6 % | 5,7% | 6,2% | 5,9 % |
| Investeringen tijdens het boekjaar (reële waarde) Desinvesteringen tijdens |
1.316 | 1.896 | 121 | 9.669 | $\Omega$ | 0 | 1.437 | 11.565 |
| het boekjaar (reële waarde) |
$-1.486$ | $-1.257$ | $-9.157$ | 0 | $-230$ | $\mathbf{0}$ | $-10.873$ | $-1.257$ |
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Huur | 22.260 | 21.287 |
| Huurkortingen | $-347$ | -317 |
| Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten | 38 | |
| Totaal huurinkomsten | 21.913 | 21,008 |
De huurinkomsten bevatten huren, inkomsten van operationele leaseovereenkomsten en opbrengsten die hier direct verband mee houden zoals verleende huurgaranties door promotoren en vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten verminderd met de toegekende huurkortingen en huurvoordelen. De huurkortingen worden gespreid over de periode die loopt vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot de eerstvolgende opzegmogelijkheid van een contract.
De huurinkomsten van Intervest Retail zijn verspreid over 158 verschillende huurders wat het debiteurenrisico beperkt en de stabiliteit van de inkomsten bevordert. De tien belangrijkste huurders maken 45 % (44 % in 2011) van de huurinkomsten uit en zijn steeds vooraanstaande bedrijven in hun sector en maken deel uit van internationale concerns. De belangrijkste huurder vertegenwoordigt 12 % van de huurinkomsten (12 % in 2011). In 2012 zijn er 5 huurders waarvan de huurinkomsten op individuele basis meer dan 5 % vertegenwoordigen van de totale huurinkomsten van Intervest Retail (4 huurders in 2011).
De contante waarde van de toekomstige huurinkomsten tot aan de eerste vervaldatum van de huurovereenkomsten heeft onderstaande inningstermijnen:
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Vorderingen met een resterende looptijd van: | ||
| Hoogstens één jaar | 20.556 | 21.533 |
| Tussen één en vijf jaar | 23.921 | 25.060 |
| Meer dan vijf jaar | 308 | 335 |
| Totaal van de toekomstige minimum | ||
| huurinkomsten | 44.785 | 46.928 |
De daling in de toekomstige minimum huurinkomsten op 31 december 2012 met € 2,1 miljoen is voornamelijk het gevolg van de verkoop van de niet-strategische panden in Andenne, Beaumont, Mons, Brussel en Hasselt die samen op het einde van vorig boekjaar (31 december 2011) toekomstige minimum huurinkomsten vertegenwoordigden van € 2,5 miljoen.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Te betalen huur op gehuurde activa en erfpachtvergoedingen | -67 | -64 |
| Waardeverminderingen op handelsvorderingen Terugnemingen van waardeverminderingen op |
-51 | $-25$ |
| handelsvorderingen | 24 | 74 |
| Totaal met verhuur verbonden kosten | -94 | -15 |
De met verhuur verbonden kosten betreffen waardeverminderingen op handelsvorderingen die in het resultaat genomen worden als de boekwaarde hoger is dan de geschatte realisatiewaarde, alsook de kosten en opbrengsten van de verhuring van gebouwen die niet in de vorige rubriek behoren.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar | 66 | 56 |
| Doorrekeningen van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | 1.380 | 1.397 |
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen |
1.446 | 1.453 |
| Huurlasten gedragen door de eigenaar | -66 | -56 |
| Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | $-1.380$ | -1.397 |
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen |
$-1.446$ | -1.453 |
| Totaal saldo van gerecupereerde huurlasten en belastingen | Ω |
De huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen en de recuperatie van deze lasten betreffen kosten die volgens de wet of volgens de gebruiken ten laste vallen van de huurder. Deze kosten omvatten voornamelijk onroerende voorheffing en huurlasten. De eigenaar staat zelf in voor het beheer van de gebouwen of heeft dit uitbesteed aan een externe vastgoedbeheerder. De eigenaar zal deze kosten overeenkomstig de contractuele afspraken met de huurder wel of niet aan hem doorrekenen.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Recurrente technische kosten | $-113$ | $-110$ |
| Verzekeringspremies | $-113$ | $-110$ |
| Niet recurrente technische kosten | $-724$ | -607 |
| Groot onderhoud | $-720$ | $-609$ |
| Schadegevallen | -4 | |
| Totaal technische kosten | -837 | -717 |
De technische kosten omvatten onder meer de onderhoudskosten en verzekeringspremies. Onderhoudskosten die als renovatie van een bestaand gebouw kunnen worden beschouwd omdat ze een verbetering van het rendement of de huur veroorzaken, worden niet in kost genomen maar geactiveerd.
De technische kosten stijgen in 2012 wegens het uitvoeren van een uitgebreider onderhoudsprogramma.
| Totaal commerciële kosten | $-229$ | -182 |
|---|---|---|
| Erelonen van advocaten en juridische kosten | -96 | -66 |
| Publiciteit | -47 | -97 |
| Makelaarscommissies | -86 | $-19$ |
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
Commerciële kosten omvatten ondermeer makelaarscommissies. De commissies betaald aan makelaars na een periode van leegstand worden geactiveerd aangezien de vastgoeddeskundigen, na een periode van leegstand, geschatte commissies in mindering brengen van de geschatte waarde van het vastgoed. De commissies betaald aan makelaars na een onmiddellijke herverhuring, zonder leegstandsperiode, worden niet geactiveerd en komen ten laste van het resultaat aangezien de vastgoeddeskundigen met deze commissies geen rekening houden bij hun waardering.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Leegstandslasten van het boekjaar | -97 | |
| Leegstandslasten van vorige boekjaren | -11 | 56 |
| Onroerende voorheffing leegstand | -58 | $-28$ |
| Recuperatie onroerende voorheffing leegstand | 83 | |
| Totaal kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen | -83 | 29 |
Door de eenmalige terugneming van een overtollige voorziening in de leegstandslasten van vorige boekjaren vertonen de kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen voor 2011 een positief saldo.
Intervest Retail recupereert grotendeels de onroerende voorheffing die aangerekend wordt op leegstaande delen van gebouwen via bezwaarschriften ingediend bij de Belastingsdienst Vlaanderen.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Externe beheersvergoedingen | $-31$ | 0 |
| Kosten van het intern beheer van het patrimonium | $-1.169$ | $-1.122$ |
| Vastgoeddeskundigen | $-193$ | $-179$ |
| Personeelsbeloningen | -700 | -648 |
| Overige kosten | -276 | $-295$ |
| Totaal beheerskosten van het vastgoed | -1.200 | $-1.122$ |
De beheerskosten van het vastgoed zijn kosten die verband houden met het beheer van de gebouwen. Hieronder worden begrepen de personeelskosten en de indirecte kosten van de directie en het personeel (zoals kosten van kantoor, werkingskosten, enz.) die zorgen voor het beheer van de portefeuille en de verhuringen, afschrijvingen en waardeverminderingen op materiële activa die gebruikt worden voor dit beheer en andere bedrijfskosten die aan het beheer van het vastgoed kunnen worden toegewezen.
De externe beheersvergoedingen betreffen het winkelcomplex "Jardin d'Harscamp" in Namen.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Onroerende voorheffing contractueel ten laste van de eigenaar | -37 | -40 |
| Kosten contractueel ten laste van de eigenaar | -67 | 0 |
| Bewakingskosten | -80 | 0 |
| Overige kosten | -44 | -6 |
| Totaal andere vastgoedkosten | $-228$ | -46 |
De andere vastgoedkosten bevatten hoofdzakelijk kosten die contractueel ten laste vallen van de eigenaar voor Julianus Shopping in Tongeren en bewakingskosten voor Jardin d'Harscamp in Namen.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Belasting ICB | $-183$ | $-164$ |
| Ereloon commissaris | $-85$ | $-83$ |
| Bezoldigingen bestuurders | $-31$ | $-31$ |
| Liquidity provider | $-14$ | $-14$ |
| Financiële dienst | -6 | $-11$ |
| Personeelsbeloningen | $-442$ | $-423$ |
| Overige kosten | $-269$ | $-319$ |
| Totaal algemene kosten | $-1.030$ | $-1.045$ |
Algemene kosten zijn alle kosten die verband houden met het beheer van de vastgoedbevak en de algemene kosten die niet kunnen worden toegewezen aan het beheer van het vastgoed. Deze operationele kosten zijn onder andere algemene administratieve kosten, kosten van het personeel dat zich met het beheer van de vennootschap als zodanig bezighoudt, afschrijvingen en waardeverminderingen op materiële activa die gebruikt worden voor dit beheer en andere bedrijfskosten.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kosten van het intern beheer van |
Kosten verbonden aan het |
Kosten van het intern beheer van |
Kosten verbonden aan het |
|||
| het patrimonium |
beheer van het fonds |
TOTAAL | het patrimonium |
beheer van het fonds |
TOTAAL | |
| Vergoedingen van de werknemers |
442 | 281 | 723 | 398 | 288 | 686 |
| Bezoldigingen en andere beloningen betaald binnen de 12 maanden Pensioenen en beloningen na |
256 | 170 | 426 | 255 | 175 | 430 |
| uitdiensttreding | 11 | 6 | 17 | 11 | 9 | 20 |
| Sociale zekerheid | 72 | 42 | 114 | 73 | 57 | 130 |
| Variabele vergoedingen | 25 | 15 | 40 | 21 | 17 | 38 |
| Ontslagvergoedingen | 0 | 17 | 17 | $\Omega$ | 0 | $\Omega$ |
| Overige lasten | 78 | 31 | 109 | 38 | 30 | 68 |
| Vergoedingen van het directiecomité |
258 | 161 | 419 | 250 | 135 | 385 |
| Voorzitter directiecomité Vaste vergoeding Variabele vergoeding |
63 59 4 |
63 59 4 |
126 118 8 |
61 57 4 |
60 56 4 |
121 113 8 |
| Andere leden directiecomité Vaste vergoeding |
195 180 |
98 78 |
293 258 |
189 174 15 |
75 59 |
264 233 22 |
| Variabele vergoeding Pensioenverplichtingen |
15 0 |
8 12 |
23 12 |
$\theta$ | 7 9 |
9 |
| Totaal personeelsbeloningen |
700 | 442 | 1.142 | 648 | 423 | 1.071 |
Het aantal werknemers op jaareinde 2012, uitgedrukt in voltijdse equivalenten bedraagt 4 personeelsleden en 2 directieleden voor het intern beheer van het patrimonium (2011: respectievelijk 4 en 2) en 4,5 personeelsleden en 1 directielid voor het beheer van het fonds (2011: respectievelijk 4,5 en 1). Het aantal directieleden bedraagt 3 personen.
Voor het personeel in vast dienstverband worden de bezoldigingen, de supplementaire beloningen, de vergoedingen bij uitdiensttreding, de ontslag- en verbrekingsvergoedingen geregeld door de Wet op de arbeidsovereenkomsten van 4 juli 1978, de Wet op de jaarlijkse vakantie van 28 juni 1971, het Paritair Comité waaronder de vennootschap ressorteert en de toepasselijke Cao's in de winst- en verliesrekening opgenomen in de periode waarop ze betrekking hebben.
Pensioenen en beloningen na uitdiensttreding, bevatten pensioenen, bijdragen voor groepsverzekeringen, levens- en invaliditeitsverzekeringen en hospitalisatieverzekeringen. Intervest Retail heeft, voor haar personeelsleden in vast dienstverband, een groepsverzekeringscontract van het type "toegezegde bijdrage" (defined contribution plan) bij een externe verzekeringsmaatschappij afgesloten. De vennootschap doet bijdragen aan dit fonds dat onafhankelijk is van de vennootschap. Een pensioenplan met toegezegde bijdrageregeling is een plan waarbij de vennootschap vastgelegde premies betaalt en waarbij de vennootschap geen in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft om verdere bijdragen te betalen indien het fonds over onvoldoende activa zou beschikken. De bijdragen van het verzekeringsplan worden gefinancierd door de onderneming. Dit groepsverzekeringscontract volgt de wet Vandenbroucke op de pensioenen. De bijdrageverplichtingen worden in de winst- en verliesrekening, in de periode waarop ze betrekking hebben, opgenomen. Voor boekjaar 2012 bedragen deze bijdragen € 29.000 (2011: € 29.000).
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Aanschaffingswaarde Geaccumuleerde meerwaarden en bijzondere |
8.558 | 1.078 |
| waardeverminderingsverliezen | 2.315 | 332 |
| Boekwaarde (reële waarde) | 10.873 | 1.410 |
| Verkoopprijs | 11.307 | 1.845 |
| Verkoopkosten | -9 | 203 |
| Bijkomende vergoeding Shopping Park Olen | 493 | 888 |
| Netto verkoopopbrengst | 11.791 | 2.936 |
| Totaal resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 918 | 1.526 |
De vastgoedbevak heeft in 2012 enkele niet-strategische panden verkocht in Andenne, Brussel, Mons, Beaumont en Hasselt voor een totale verkoopprijs van $\epsilon$ 11,3 miljoen met een meerwaarde van $\epsilon$ 0,4 miljoen.
Verder bevat het resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen een bijkomende vergoeding van € 0,5 miljoen bekomen van de koper van "Shopping Park Olen" voor eerder opgelopen project-
ontwikkelingskosten, conform de gemaakte afspraken van december 2009 bij de verkoop van het project. Het eerst gedeelte van de bijkomende vergoeding voor een bedrag van € 0,9 miljoen is reeds ontvangen in 2011.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Positieve variaties op vastgoedbeleggingen | 9.662 | 29.216 |
| Negatieve variaties op vastgoedbeleggingen | $-3.034$ | $-6.768$ |
| Totaal variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 6.628 | 22,448 |
De positieve variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen van het boekjaar 2012 bedragen € 6,6 miljoen (€ 22,4 miljoen) of circa 1,8 % op de reële waarde van de vastgoedportefeuille. Dit positieve effect is ontstaan door de verlaging van de yields voor enkele binnenstadswinkels als gevolg van de gunstige situatie op de Belgische investeringsmarkt en door de in 2012 doorgevoerde huurhernieuwingen en indexaties (voornamelijk door de verhuring aan Desigual in Namen waardoor de reële waarde van dit winkelcomplex met 13 % toegenomen is).
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Variaties spreiding huurkortingen en tegemoetkomingen aan huurders | 64 | -122 |
| Totaal ander portefeuilleresultaat | 64 | -177 |
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Financiële opbrengsten | 248 | 182 |
| Netto interestkosten met vaste interestvoet | $-4.719$ | $-4.443$ |
| Netto interestkosten met variabele interestvoet | $-490$ | $-809$ |
| Andere financiële kosten | -7 | $-23$ |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) |
$-2.090$ | $-92$ |
| Variaties in de reële waarde van financiële vaste activa | $-146$ | -299 |
| Totaal financieel resultaat | -7.204 | -5.484 |
Het financiële resultaat bedraagt - € 7,2 miljoen tegenover - € 5,5 miljoen vorig jaar. Door de verdere daling van de rentevoeten op de financiële markt zijn de interestkosten van de bevak in 2012 verminderd. ondanks de acquisitie van Jardin d'Harscamp in Namen voor € 10,3 miljoen vanaf medio oktober 2011.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Netto interestkosten op langlopende financiële schulden | $-4.392$ | $-4.129$ |
| Netto interestkosten op kortlopende financiële schulden | -817 | $-1.123$ |
| Totaal netto interestkosten | $-5.209$ | -5.252 |
De gemiddelde interestvoet van de financiële schulden voor 2012 bedraagt 4,0 % inclusief bankmarges (4,3 % voor 2011).
Voor de langlopende financiële schulden bedraagt de gemiddelde interestvoet in 2012 4,6 % inclusief bankmarges (2011: 5,1 %), en voor de kortlopende financiële schulden 2,4 % inclusief bankmarges (2011: $2,9%$ .
Het bedrag van de (hypothetische) toekomstige cash outflow voor 2013 van de interestlasten van de op 31 december 2012 opgenomen leningen aan vaste of variabele rentevoet op 31 december 2012 bedraagt circa € 4,7 miljoen (voor 2011: € 5,3 miljoen).
Voor het boekjaar 2012 is het effect op het operationeel uitkeerbaar resultaat van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 1 % ongeveer € 0,4 miljoen negatief (2011: € 0,4 miljoen). In de berekeningen is rekening gehouden met de afgesloten financiële derivaten. Gezien de huidige lage marktrente is een hypothetische daling van de rentetarieven met 1% momenteel niet realistisch.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Vennootschapsbelasting | -31 | -33 |
| Totaal belastingen | -32 | -33 |
Met het KB van 7 december 2010 (voorheen het KB van 10 april 1995) heeft de wetgever een voordelig fiscaal statuut gegeven aan vastgoedbevaks. Indien een vennootschap overstapt naar het statuut van vastgoedbevak, of indien een (gewone) vennootschap fuseert met een vastgoedbevak, moet zij een éénmalige belasting betalen (exit tax). Daarna is de vastgoedvennootschap enkel nog onderworpen aan belastingen op heel specifieke bestanddelen, zoals op "verworpen uitgaven". Op het gros van de winst die voortkomt uit verhuringen en meerwaarden op verkopen van vastgoedbeleggingen wordt dus geen vennootschapsbelasting betaald.
Ten gevolge van de Programmawet van 27 december 2012 (B.S. 31 december 2012) is de roerende voorheffing op dividenden van openbare vastgoedbevaks vanaf aanslagjaar 2013 verhoogd van 21 % naar 25 % (behoudens bepaalde vrijstellingen).
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Aantal aandelen bij het begin van het boekjaar | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Aantal aandelen per einde van het boekjaar | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen Aanpassingen voor de berekening van het verwaterd resultaat per |
5.078.525 | 5.078.525 |
| aandeel | 0 | 0 |
| Gewogen gemiddelde aantal aandelen voor de berekening van het verwaterd resultaat per aandeel |
5.078.525 | 5.078.525 |
Het bedrag dat vatbaar is voor uitkering is bepaald conform art 27 §1 en Hoofdstuk 3 van bijlage C van het KB van 7 december 2010.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat Aan te passen niet-kasstroomverrichtingen begrepen in het nettoresultaat: |
18.664 | 36.308 |
| Afschrijvingen en terugneming van afschrijvingen en ✓ waardeverminderingen |
158 | 58 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva ✓ (niet-effectieve hedges - IAS 39) en van financiële vaste activa |
2.236 | 392 |
| Portefeuilleresultaat $\checkmark$ |
$-7.610$ | $-23.852$ |
| Gecorrigeerd resultaat voor uitkeringsplicht | 13.448 | 12.906 |
| Verplichte uitkering: 80 % | 10.758 | 10.325 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat | 13.290 | 12.848 |
De als dividend uitkeerbare winst, gebaseerd op de enkelvoudige jaarrekening van Intervest Retail nv, bedraagt € 13,3 miljoen in 2012 ten opzichte van € 12,8 miljoen in 2011.
Het gecorrigeerd resultaat dient geen verdere aanpassingen te ondergaan voor eventuele niet vrijgestelde meerwaarden op verkopen van vastgoedbeleggingen of schuldverminderingen. Bijgevolg is het gecorrigeerd resultaat gelijk aan het bedrag dat vatbaar is voor de verplichte uitkering van 80 %.
Intervest Retail opteert ervoor om 100 % van het enkelvoudig operationeel uitkeerbaar resultaat uit te keren aan haar aandeelhouders.
| in $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Gewoon nettoresultaat per aandeel | 3.68 | 7,15 |
| Verwaterd nettoresultaat per aandeel | 3,68 | 7,15 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel | 2,62 | 2,53 |
Het operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel bedraagt bij een 100 % uitkering afgerond € 2,62 per aandeel.
Na afsluiting van het boekjaar werd onderstaande dividenduitkering voorgesteld door de raad van bestuur. Deze zal voorgelegd worden aan de algemene vergadering van aandeelhouders op 24 april 2013. De dividenduitkering werd, conform IAS 10, niet opgenomen als verplichting en heeft geen effect op de winstbelasting.
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Dividend per aandeel (in $\epsilon$ ) | 2.62 | 2,53 |
| Vergoeding van het kapitaal (in duizenden $\epsilon$ ) | 13.306 | 12.849 |
| Dividenduitkering uitgedrukt in procent van het enkelvoudige operationeel uitkeerbaar resultaat (%) |
100 % | 100 % |
Het bedrag als bedoeld in artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen, van het gestort kapitaal of als dit bedrag hoger ligt, van het opgevraagd kapitaal, verhoogd met al de reserves die volgens de wet of de statuten niet verdeeld mogen worden, is bepaald in Hoofdstuk 4 van bijlage C van het KB van 7 december 2010.
Deze berekening gebeurt op basis van de enkelvoudige jaarrekening van Intervest Retail nv.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Niet-uitkeerbare elementen van het eigen vermogen voor resultaatverdeling |
||
| 97.213 | 97.213 | |
| Gestort kapitaal | 4.183 | 4.183 |
| Volgens de statuten niet-beschikbare uitgiftepremies Reserve voor het positieve saldo van de variaties in de |
||
| investeringswaarde van vastgoed | 126.984 | 102.313 |
| Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte | ||
| mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
$-8.977$ | $-8.158$ |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van | ||
| toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een | $-2.003$ | $-2.527$ |
| afdekkingsboekhouding Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van |
||
| toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een | $-2.602$ | $-2.510$ |
| afdekkingsboekhouding | ||
| Andere reserves | 768 | 1.066 |
| Resultaat van het boekjaar dat conform Hoofdstuk I van | ||
| bijlage C van het KB van 7 december 2010 aan de niet- uitkeerbare reserves dient toegewezen te worden |
||
| Portefeuilleresultaat | 7.610 | 23.852 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet- | ||
| effectieve hedges - IAS 39) en van financiële vaste activa | $-2.236$ | $-392$ |
| Totaal eigen vermogen dat niet uitkeerbaar is | 220.940 | 215.040 |
| Eigen vermogen | 235.080 | 228.739 |
| Geplande dividenduitkering | 13.306 | 12.849 |
| Aantal aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel | 2,62 | 2,53 |
| Eigen vermogen na dividenduitkering | 221.774 | 215.890 |
| Overblijvende reserve na uitkering | 834 | 849 |
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Saldo per einde van het vorige boekjaar | 359.087 | 326.331 |
| Investeringen in de portefeuille | 1.436 | 1.924 |
| Aankopen van vastgoedbeleggingen | 0 | 9.641 |
| Verkopen van vastgoedbeleggingen | $-10.873$ | $-1.257$ |
| Variaties in de reële waarde | 6.628 | 22.448 |
| Saldo per einde van het boekjaar | 356.278 | 359.087 |
| OVERIGE INFORMATIE | ||
| Investeringswaarde van het vastgoed | 365.185 | 368.064 |
Op 31 december 2012 bedraagt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen van Intervest Retail € 356 miljoen (€ 359 miljoen). Deze daling met € 3 miljoen ten opzichte van 31 december 2011 is het gevolg van:
Het vastgoed is op 31 december 2012 door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen gewaardeerd op € 365 miljoen (investeringswaarde). De reële waarde is de investeringswaarde verminderd met de hypothetische mutatierechten en -kosten die dienen betaald te worden bij een eventuele toekomstige verkoop.
Voor de sensitiviteitsanalyse van de vastgoedwaardering wordt verwezen naar de beschrijving van de belangrijkste risicofactoren en interne controle- en risicobeheerssystemen.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Saldo per einde van het vorige boekjaar | 162 | 165 |
| Aankopen | 561 | 110 |
| Verkopen en buitengebruikstellingen | 0 | $-22$ |
| Afschrijvingen | $-121$ | -91 |
| Saldo per einde van het boekjaar | 602 | 162 |
Intervest Retail heeft in 2012 zonnepanelen in eigen beheer geplaatst op de baanwinkel gelegen aan de Boomsesteenweg 660 in Wilrijk. De opgewekte energie wordt voordelig aangeboden aan de huurders AS Adventure, Tony Mertens, Brantano en Prémaman. De subsidie die Intervest Retail hiertoe krijgt, bedraagt € 250 per 1.000 Kwh opgewekte energie. De investering in zonnepanelen bedraagt € 0,5 miljoen en genereert een rendement van 7,6 %. De inkomsten van de zonnepanelen zijn opgenomen in de rubriek 'andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven'.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Deelneming EuroInvest Retail Properties | 1.009 | 1.155 |
| Totaal financiële activa | 1.009 | 1.155 |
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Hasselt, Genkersteenweg | 1.552 | 0 |
| Brussel, Waversesteenweg | 300 | 0 |
| Vilvoorde Leuvensestraat - appartementen | 147 | 333 |
| Totaal activa bestemd voor verkoop | 1.999 | 333 |
Op 31 december 2012 bevatten de activa bestemd voor verkoop de panden in Hasselt en Brussel waarvan de aktes zullen verleden worden in het tweede kwartaal van 2013 alsook een laatste niet verkocht appartement in het project te Vilvoorde.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Openstaande handelsvorderingen | 209 | 263 |
| Op te stellen facturen en te ontvangen creditnota's | 35 | 12 |
| Dubieuze debiteuren | 110 | 126 |
| Voorziening dubieuze debiteuren | $-110$ | $-126$ |
| Totaal handelsvorderingen | 244 | 275 |
Door de strikte credit control beloopt het aantal dagen openstaand klantenkrediet slechts 3 dagen.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Vorderingen $<$ 30 dagen | 88 | 59 |
| Vorderingen 30-90 dagen | 79 | 18 |
| Vorderingen $> 90$ dagen | 42 | 186 |
| Totaal openstaande handelsvorderingen | 209 | 263 |
Voor de opvolging van het debiteurenrisico dat Intervest Retail hanteert, wordt verwezen naar de beschrijving van de belangrijkste risicofactoren en interne controle- en risicobeheerssystemen.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Terug te vorderen BTW | 28 | 6 |
| Terug te vorderen belastingen | 80 | 0 |
| Vorderingen op verzekeringen | 53 | 166 |
| Vordering op verbonden vennootschappen | 1.846 | 1.926 |
| Overige vorderingen | 0 | 47 |
| Totaal belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 2.007 | 2.145 |
| Totaal uitstaand |
Aantal | Totaal | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Datum | Verrichting | Kapitaal- beweging |
kapitaal na de |
gecreëerde aandelen |
aantal aandelen |
| verrichting | |||||
| in duizenden € |
in duizenden $\epsilon$ |
in eenheden | in eenheden |
||
| 15.06.1987 | 74 | 74 | 3 | $\overline{3}$ | |
| 30.06.1996 | Oprichting Kapitaalverhoging |
3.607 | 3.682 | 146 | 149 |
| 30.06.1997 | Opslorping | 62 | 3.744 | 8 | 156 |
| 31.07.1997 | Kapitaalverhoging | 1.305 | 5.049 | 71 | 227 |
| 22.12.1997 | Opslorping | 1.529 | 6.578 | 69 | 296 |
| 06.11.1998 | Opslorping | 3.050 | 9.628 | 137 | 434 |
| 23.12.1998 | Opslorping | 874 | 10.502 | 101 | 535 |
| 23.12.1998 | Kapitaalverhoging | 23.675 | 34.178 | 1.073 | 1.608 |
| 23.12.1998 | Kapitaalverhoging | 33.837 | 68.015 | 1.723 | 3.332 |
| 31.03.1999 | Kapitaalvermindering | $-3.345$ | 64.670 | 0 | 3.332 |
| 01.11.1999 | Fusie GL Trust | 13.758 | 78.428 | 645.778 | 3.977.626 |
| 01.11.1999 | Kapitaalverhoging (VastNed) | 21.319 | 99.747 | 882.051 | 4.859.677 |
| 25.11.1999 | Kapitaalvermindering (aanzuivering verliezen) |
$-7.018$ | 92.729 | 0 | 4.859.677 |
| 29.02.2000 | Kapitaalverhoging (inbreng Mechelen Bruul) |
2.263 | 94.992 | 90.829 | 4.950.506 |
| 30.06.2000 | Kapitaalverhoging (inbreng La Louvière) | 544 | 95.536 | 21.834 | 4.972.340 |
| 30.06.2000 | Kapitaalverhoging (inbreng Louizalaan7) | 1.306 | 96.842 | 52.402 | 5.024.742 |
| 20.09.2000 | Fusie door overname Immorent, Nieuwe Antwerpse Luxe Buildings, Zeven Zeven en News Of The World |
79 | 96.921 | 14.004 | 5.038.746 |
| 20.09.2000 | Omzetting kapitaal in euro en afronding | 79 | 97.000 | 0 | 5.038.746 |
| 08.05.2002 | Fusie door overname van de vennootschap Immobilière de l'Observatoire |
3 | 97.003 | 7.273 | 5.046.019 |
| 30.12.2002 | Fusie door overname van de vennootschappen GL Properties, Retail Development, Winvest, Immo 2000M, Avamij, Goorinvest, Tafar, Lemi, Framonia, Micol en Immo Shopping Tienen |
209 | 97.212 | 26.701 | 5.072.720 |
| 30.12.2002 | Fusie door overname van de vennootschap Immo GL |
$\mathbf{1}$ | 97.213 | 5.805 5.078.525 |
Het maatschappelijk kapitaal bedraagt op 31 december 2012 € 97.213.233,32 en is verdeeld in 5.078.525 volgestorte aandelen zonder vermelding van nominale waarde.
Het is de raad van bestuur uitdrukkelijk toegelaten het maatschappelijk kapitaal te verhogen in een of meerdere keren met een bedrag van € 97.213.233,32 door inbreng in geld of in natura, desgevallend, door incorporatie van reserves of uitgiftepremies, in overeenstemming met de regels voorgeschreven door het Wetboek van Vennootschappen, artikel 7 van de statuten en het artikel 13 van het KB van 7 december 2010 betreffende de vastgoedbevaks.
Deze toelating geldt voor een duur van vijf jaar te rekenen vanaf de publicatie in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van het proces-verbaal van de algemene vergadering van 7 april 2010, i.e. vanaf 28 april 2010. Deze toelating geldt tot 28 april 2015. De machtiging om toegestaan kapitaal aan te wenden als een eventueel verweermiddel bij een overnamebod is overeenkomstig artikel 607, tweede lid van het Wetboek van Vennootschappen slechts geldig voor drie jaar en verstrijkt op 28 april 2013. Deze toelating is hernieuwbaar.
Bij elke kapitaalverhoging stelt de raad van bestuur de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de voorwaarden van uitgifte van de nieuwe aandelen vast tenzij de algemene vergadering daar zelf over zou beslissen. De kapitaalverhogingen kunnen aanleiding geven tot de uitgifte van aandelen met of zonder stemrecht.
Wanneer de kapitaalverhogingen, door de raad van bestuur beslist ingevolge deze toelating, een uitgiftepremie bevatten, moet het bedrag van deze uitgiftepremie op een speciale onbeschikbare rekening geplaatst worden, genoemd "uitgiftepremies", die zoals het kapitaal de waarborg uitmaakt voor derden en die niet zal kunnen worden verminderd of afgeschaft mits een beslissing van de algemene vergadering die vergadert volgens de voorwaarden van aanwezigheid en meerderheid voorzien voor een kapitaalvermindering, behoudens de omzetting in kapitaal zoals hierboven voorzien.
De raad van bestuur heeft in 2012 geen gebruik gemaakt van de haar verleende machtiging om bedragen van het toegestaan kapitaal te benutten.
Conform artikel 9 van de statuten, kan de raad van bestuur overgaan tot de inkoop van eigen volgestorte aandelen door middel van aankoop of omwisseling binnen de wettelijk toegestane beperkingen, wanneer die aankoop noodzakelijk is om de vennootschap een ernstig en dreigend nadeel te besparen.
Deze toelating is drie jaar geldig vanaf de publicatie van de notulen van de algemene vergadering dd. 7 april 2010, i.e. vanaf 28 april 2010. Deze toelating geldt tot 28 april 2013 en is hernieuwbaar.
Elke kapitaalverhoging zal worden uitgevoerd in overeenstemming met de artikelen 581 t.e.m. 607 van het Wetboek van Vennootschappen, onder voorbehoud van wat hierna is vermeld met betrekking tot het voorkeurrecht.
Bovendien moet de vennootschap zich schikken naar de bepalingen betreffende de openbare uitgifte van aandelen voorzien in artikel 87 van de wet van 3 augustus 2012 en naar de artikelen 20 en volgende van het KB van 7 december 2010 met betrekking tot de vastgoedbevaks.
Bij een kapitaalverhoging door inbreng in geld en onverminderd de toepassing van de artikelen 592 tot 598 van het Wetboek van Vennootschappen, kan het voorkeurrecht enkel worden beperkt of opgeheven als aan de bestaande aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend bij de toekenning van nieuwe effecten. Dit onherleidbaar toewijzingsrecht voldoet aan de volgende voorwaarden:
De kapitaalverhogingen door middel van inbrengen in natura zijn onderworpen aan de bepalingen van de artikelen 601 en 602 van het Wetboek van Vennootschappen. Bovendien, en overeenkomstig artikel 13 §2 van het KB van 7 december 2010 met betrekking tot vastgoedbevaks, moeten de volgende voorwaarden worden nageleefd:
Bovenstaand is niet van toepassing bij de inbreng van het recht op dividend in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.
in duizenden $\epsilon$
| Verrichtina Datum |
2012 | 2011 | |
|---|---|---|---|
| 01.11.1999 | Fusie GL Trust | 4.183 | 4.183 |
| Totaal uitgiftepremies | 4.183 | 4.183 |
Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Saldo per einde van het vorige boekjaar | $-8.158$ | $-8.039$ |
| Variaties in de investeringswaarde van vastgoedbeleggingen vorig boekjaar | -592 | $-124$ |
| Impact van aankopen van vastgoedbeleggingen vorig boekjaar | $-258$ | 0 |
| Impact van verkopen van vastgoedbeleggingen vorig boekjaar | 31 | |
| Totaal reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van |
||
| vastgoedbeleggingen | -8.977 | -8.158 |
Het verschil tussen de reële waarde van het vastgoed (conform IAS 40) en de investeringswaarde van het vastgoed zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen wordt onder deze rubriek opgenomen.
De overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen wordt vanaf boekjaar 2010 niet meer tijdens het boekjaar verricht maar enkel na de goedkeuring van de resultaatverwerking door de algemene vergadering van aandeelhouders (in april van het volgende boekjaar). Aangezien dit een overboeking binnen twee posten van het eigen vermogen betreft, heeft dit geen impact op het totale eigen vermogen van de bevak.
Voor de beweging van de reserves tijdens het boekjaar 2012 wordt verwezen naar het mutatieoverzicht van het eigen vermogen.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Handelsschulden | 924 | 856 |
| Voorschotten ontvangen van huurders | 1.121 | 545 |
| Te ontvangen facturen | 647 | 876 |
| Andere kortlopende schulden | 247 | 296 |
| Totaal handelsschulden en andere kortlopende schulden | 2.939 | 2.573 |
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Te betalen dividenden | 32 | 103 |
| Waarborgen geïnd in faillissementen | 103 | 46 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 75 | |
| Totaal andere kortlopende verplichtingen | 210 | 211 |
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Toe te rekenen interestkosten | 651 | 554 |
| Overige toe te rekenen kosten en over te dragen opbrengsten | 271 | 324 |
| Totaal overlopende rekeningen | 922 | 878 |
Voor de beschrijving van de financiële structuur van de bevak wordt verwezen naar het verslag van het directiecomité.
| Opdeling volgens de vervaldag van de opgenomen kredieten | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| -- | -- | -- | -- | ---------------------------------------------------------- | -- |
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 Schulden met een resterende looptijd |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Schulden met een resterende looptijd van | van | |||||
| $<$ 1 jaar | $> 1$ jaar $en < 5$ jaar |
Totaal | $<$ 1 jaar | $> 1$ jaar en $< 5$ jaar |
Totaal | |
| Kredietinstellinge n (opgenomen gelden) |
27.394 | 89.500 | 116.894 | 37.614 | 89.000 | 126.614 |
| Financiële leasing | 5 | 17 | 22 | 5 | 22 | 27 |
| TOTAAL | 27.399 | 89.517 | 116.916 | 37.619 | 89.022 | 126.641 |
| Procentueel aandeel |
23% | 77 % | 100 % | $30\%$ | 70 % | 100 % |
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 Schulden met een resterende looptijd |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Schulden met een resterende looptijd van | van | ||||||
| $<$ 1 jaar | $> 1$ jaar | Totaal | $<$ 1 jaar | $>1$ jaar en $< 5$ |
Totaal | ||
| $en < 5$ jaar | jaar | ||||||
| Kredietinstellingen | |||||||
| (opgenomen gelden) |
27.394 | 89.500 | 116.894 | 37.614 | 89.000 | 126.614 | |
| Niet-opgenomen | |||||||
| kredietlijnen | 0 | 20.500 | 20.500 | o | 11.000 | 11.000 | |
| TOTAAL | 27.394 | 110.000 | 137.394 | 37.614 | 100.000 | 137.614 | |
| Procentueel | |||||||
| aandeel | 20 % | 80% | 100 % | $27\%$ | 73% | 100 % |
Bovenstaande tabel "Opdeling volgens de vervaldag van de kredietlijnen" bevat een bedrag van € 21 miljoen aan niet-opgenomen kredietlijnen (€ 11 miljoen op 31 december 2011). Deze vormen op afsluitingsdatum geen effectieve schuld maar zijn enkel een potentiële schuld onder de vorm van een beschikbare kredietlijn.
| 2012 | 2011 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden $\epsilon$ | $< 1$ jaar | Schulden met een resterende looptijd van $> 1$ jaar en $< 5$ |
Totaal | Procent ueel |
Schulden met een resterende $<$ 1 jaar |
looptijd van >1 jaar en $< 5$ |
Totaal | Procen- tueel |
| Variabel | 17.394 | jaar 27.000 |
44.394 | aandeel 38 % |
17.394 | jaar 19.000 |
36.394 | aandeel 29 % |
| Vast rentend | 10.005 | 62.517 | 72.522 | 62% | 20.225 | 70.022 | 90.247 | 71 % |
| TOTAAL | 27.399 | 89.517 | 116.916 | 100 % | 37.619 | 89.022 | 126.641 | 100 % |
In bovenstaande tabel "Opdeling volgens het variabel of vastrentend karakter van de opgenomen kredieten bij kredietinstellingen" wordt het procentuele aandeel berekend als de verhouding van iedere component ten opzichte van de som van de kredietlijnen en de financiële leasings.
De belangrijkste convenanten in de kredietovereenkomsten van Intervest Retail betreffen, naast de vereiste tot het behoud van het bevakstatuut, voornamelijk de bepaling van een maximale schuldgraad, een minimale interestcover ratio, het verbod tot hypothekeren of verpanden van vastgoedbeleggingen en de pari passu behandeling van de schuldeisers.
Intervest Retail beperkt het renterisico op haar langetermijn financiële verplichtingen door middel van interest rate swaps in euro's.
Intervest Retail classificeert de renteswaps als een kasstroomafdekking waarbij wordt vastgesteld of de afdekkingen al dan niet effectief zijn.
| Totaal reële waarde financiële derivaten | $-6.695$ | $-5.129$ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Andere langlopende financiële verplichtingen | ||||||||
| 125.000 | $-4.998$ | $-5.129$ | ||||||
| 8 | IRS forward | 15.12.2013 | 15.12.2018 | 2,50 % | 10.000 | Nee | -797 | $-129$ |
| 7 | IRS forward | 06.10.2013 | 06.10.2018 | 2,50 % | 10.000 | Nee | $-834$ | $-144$ |
| 6 | IRS forward | 06.10.2013 | 06.10.2018 | 2,60 % | 15.000 | Nee | $-1326$ | $-287$ |
| 5 | IRS forward | 15.04.2013 | 15.04.2018 | 2,29 % | 10.000 | Nee | $-801$ | $-156$ |
| 4 | IRS | 01.10.2009 | 01.10.2014 | 3,02 % | 25.000 | Ja | $-1240$ | $-1.318$ |
| Andere kortlopende financiële verplichtingen | $-1.697$ | |||||||
| 3 | IRS | 15.12.2008 | 16.12.2013 | 4,105 % | 20.000 | Ja | $-763$ | $-1.209$ |
| $\mathcal{P}$ | IRS | 06.10.2008 | 06.10.2013 | 4,43 % | 25.000 | Nee | $-825$ | $-1.511$ |
| $\mathbf{1}$ | IRS callable | 12.05.2008 | 15.04.2013 | 3,93 % | 10.000 | Nee | $-109$ | $-375$ |
| Ja/nee | 2012 | 2011 | ||||||
| in duizenden $\epsilon$ | Start datum | Einde datum | Rente- voet |
notioneel bedrag |
accounti ng |
Reële waarde | ||
| Contractueel | Hedge |
Op 31 december 2012 bezit de vennootschap de volgende financiële derivaten:
Boekhoudkundige verwerking op 31 december:
| In het eigen vermogen: Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding |
$-2.003$ | $-2.527$ | |
|---|---|---|---|
| $\checkmark$ | In het eigen vermogen: Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding |
$-2.602$ | $-2.510$ |
| $\checkmark$ | In verlies- en winstrekening: Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) |
$-2.090$ | -92 |
| Totaal reële waarde financiële derivaten | -6.695 | $-5.129$ |
Deze renteswaps hebben op 31 december 2012 een negatieve marktwaarde van - € 6,7 miljoen (contractueel notioneel bedrag: € 125 miljoen) welke op kwartaalbasis wordt vastgelegd door de emitterende financiële instelling. Renteswaps 5, 6, 7 en 8 zijn aangekocht in het vierde kwartaal van 2011.
De reële waarde van de derivaten wordt uitsluitend bepaald aan de hand van gegevens die observeerbaar zijn voor het derivaat (ofwel rechtstreeks of wel onrechtstreeks) maar die geen genoteerde prijzen zijn in een actieve markt en bijgevolg behoren de IRS-contracten tot het niveau 2 van de fair value hiërarchie zoals bepaald in IFRS 7.
Intervest Retail classificeert op 31 december 2012 renteswaps 3 en 4 als een kasstroomafdekking waarbij is vastgesteld dat deze renteswaps effectief zijn. De waardeschommelingen van renteswaps 1, 2, 5, 6, 7 en 8 worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening verwerkt.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 | ||
|---|---|---|---|---|
| Nominale | Nominale | |||
| waarde | Reële waarde | waarde | Reële waarde | |
| Financiële schulden | 116.916 | 117.242 | 126.641 | 127.464 |
Bij de berekening van de reële waarde van de financiële schulden zijn de financiële schulden met een vaste rentevoet in beschouwing genomen. Financiële schulden met een variabele rentevoet of ingedekt door een financieel derivaat zijn buiten beschouwing gelaten.
De enkelvoudige schuldgraad op 31 december 2012 bedraagt 33 %.
| In duizenden $\epsilon$ | Toelichting | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Langlopende financiële schulden | 18 | 89.517 | 89.022 |
| Andere langlopende verplichtingen | 118 | 51 | |
| Kortlopende financiële schulden | 18 | 27.399 | 37.619 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 17 | 2.939 | 2.573 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 17 | 210 | 211 |
| Totaal verplichtingen voor schuldgraadberekening | 120.183 | 129.476 | |
| Totaal activa | 362.879 | 364.222 | |
| Schuldgraad | 33 % | $36\%$ |
De verbonden partijen waarmee de vennootschap handelt zijn haar meerderheidsaandeelhouder, haar dochterondernemingen (zie toelichting 23) en haar bestuurders en directieleden.
De vergoeding voor de bestuurders en directieleden is opgenomen in de posten "beheerskosten van het vastgoed" en "algemene kosten" (zie toelichting 5 en 6).
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Bestuurders | 62 | 62 |
| Directieleden | 419 | 385 |
| Totaal | 481 | 447 |
De bestuurders en directieleden ontvangen bijkomend geen voordelen ten laste van de vennootschap.
| Naam vennootschap | Adres | Ondernemings- nummer |
Gehouden deel van het kapitaal (in %) |
Minderheids- belang In duizenden $\bm{\epsilon}$ |
|
|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | ||||
| EuroInvest Retail Properties | Uitbreidingstraat 18, | ||||
| nv | 2600 Berchem | BE 0479 506 731 | 100 % | 0 | $\Omega$ |
| Totaal minderheidsbelangen | 0 | 0 |
| in duizenden $\epsilon$ incl. niet aftrekbare BTW |
2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Bezoldiging commissaris voor het auditmandaat | 85 | |
| Totaal honorarium commissaris en met de commissaris verbonden entiteiten |
85 | 82 |
Op 31 december 2012 heeft Intervest Retail een potentiële voorwaardelijke verplichting inzake de stabiliteitsproblemen in haar binnenstadswinkel in Mechelen. Op basis van haar contractuele aansprakelijkheid met haar huurders, die niet onder de burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering valt, is Intervest Retail eventueel schadevergoeding verschuldigd aan Coolcat en H&M. De aansprakelijkheid van Intervest Retail is op heden niet vastgesteld noch is het bedrag van de geleden schade momenteel bekend. Er is een gerechtsdeskundige aangesteld teneinde in de komende maanden de oorzaak van de schade te bepalen en de daaruit voortvloeiende aansprakelijkheid vast te leggen.
Op 31 december 2012 heeft Intervest Retail verder als voorwaardelijke verplichtingen de waarborgen inzake financieringen. Er zijn geen hypothecaire inschrijvingen genomen, noch hypothecaire volmachten toegestaan. Wel eisen de meeste financiële instellingen dat de vastgoedbevak ten minste voldoet aan de financiële ratio's zoals opgelegd door het KB op de vastgoedbevaks. Voor de meeste financieringen wordt door de kredietinstellingen veelal een rentedekkingsverhouding van meer dan 2 vereist.
Er zijn geen noemenswaardige feiten te vermelden die zich hebben voorgedaan na de afsluiting van de balans op 31 december 2012.
Nummers van de paritaire comités die voor de onderneming bevoegd zijn: 218 100
| Tijdens het boekjaar | Codes | Totaal | 1. Mannen | 2. Vrouwen |
|---|---|---|---|---|
| Gemiddeld aantal werknemers Voltijds Deeltijds Totaal in voltijdsequivalenten (VTE) |
1001 1002 1003 |
6,8 1,4 7,7 |
6,8 $\frac{1,4}{7,7}$ |
|
| Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren Voltijds Deeltijds Totaal |
1011 1012 1013 |
10 731,2 1 489,0 12 220,2 |
10 731,2 1 489,0 12 220,2 |
|
| Personeelskosten Voltijds Deeltijds Totaal |
1021 1022 1023 |
571 291,79 45 459,15 616 750,94 |
571 291,79 45 459,15 616 750,94 |
|
| Bedrag van de voordelen bovenop het loon | 1033 | 8 106,41 | 8 106,41 |
| Tijdens het vorige boekjaar | Codes | P. Totaal | 1P. Mannen | 2P. Vrouwen |
|---|---|---|---|---|
| Gemiddeld aantal werknemers in VTE Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren Personeelskosten Bedrag van de voordelen bovenop het loon |
1003 1013 1023 1033 |
8,2 14 081,8 648 293,5 |
0.8 1 276,8 96 478,36 |
6,6 12 805 551 815,14 |
| Op de afsluitingsdatum van het boekjaar | Codes | 1. Voltijds | 2. Deeltijds | 3. Totaal in voltijdse equivalenten |
|---|---|---|---|---|
| Aantal werknemers | 105 | 7 | 1 | 7,5 |
| Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst Overeenkomst voor een onbepaalde tijd Overeenkomst voor een bepaalde tijd Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk Vervangingsovereenkomst |
110 111 112 113 |
7 | 1 | 7,5 |
| Volgens het geslacht en het studieniveau Mannen Lager onderwijs Secundair onderwijs Hoger niet-universitair onderwijs Universitair onderwijs |
120 1200 1201 1202 1203 |
|||
| Vrouwen Lager onderwijs Secundair onderwijs Hoger niet-universitair onderwijs Universitair onderwijs |
121 1210 1211 1212 1213 |
7 4 3 |
1 | 7,5 |
| Volgens de beroepscategorie Directiepersoneel Bedienden Arbeiders Andere |
130 134 132 133 |
7 | 1 | 7,5 |
$\mathcal{C}_d$
| Tijdens het boekjaar | Codes | 1. Uitzendkrachten | 2. Ter beschikking van de onderneming gestelde personen |
|---|---|---|---|
| Gemiddeld aantal tewerkgestelde personen Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren Kosten voor de onderneming |
150 151 152 |
| INGETREDEN | Codes | 1. Voltijds | 2. Deeltijds | 3. Totaal in voltijdse equivalenten |
|---|---|---|---|---|
| Aantal werknemers waarvoor de onderneming tijdens het boekjaar een DIMONA-verklaring heeft ingediend of tijdens het boekjaar werden ingeschreven in het algemeen personeelsregister |
205 | 1,0 | ||
| Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst Overeenkomst voor een onbepaalde tijd Overeenkomst voor een bepaalde tijd Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk |
210 211 212 |
1,0 | ||
| Vervangingsovereenkomst | 213 |
| UITGETREDEN | Codes | 1. Voltijds | 2. Deeltijds | 3. Totaal in voltijdse equivalenten |
|---|---|---|---|---|
| Aantal werknemers met een DIMONA-verklaring aangegeven of een in het algemeen personeelsregister opgetekende datum waarop hun overeenkomst tijdens het boekjaar een einde nam |
305 | 1,0 | ||
| Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst Overeenkomst voor een onbepaalde tijd Overeenkomst voor een bepaalde tijd Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk Vervangingsovereenkomst |
310 311 312 313 |
1,0 | ||
| Volgens de reden van beëindiging van de overeenkomst Pensioen Werkloosheid met bedrijfstoeslag Afdanking Andere reden Waarvan het aantal werknemers dat als zelfstandige ten minste op halftijdse basis diensten blijft verlenen aan de onderneming |
340 341 342 343 350 |
1,0 |
| Totaal van de formele voortgezette beroepsopleidingsinitiatieven | Codes | Mannen | Codes | Vrouwen |
|---|---|---|---|---|
| ten laste van de werkgever. | ||||
| Aantal betrokken werknemers | 5801 | 5811 | 5 | |
| Aantal gevolgde opleidingsuren | 5802 | 5812 | 46 | |
| Nettokosten voor de onderneming | 5803 | 5813 | 6 041,88 | |
| Waarvan brutokosten rechtstreeks verbonden met de opleiding |
58031 | 58131 | 3 3 2 0 , 3 2 | |
| Waarvan betaalde bijdragen en stortingen aan collectieve fondsen |
58032 | 58132 | 209,75 | |
| Waarvan ontvangen tegemoetkomingen (in mindering) | 58033 | 58133 | ||
| Totaal van de minder formele en informele voortgezette | ||||
| beroepsopleidingsinitiatieven ten laste van de werkgever | ||||
| Aantal betrokken werknemers | 5821 | 5831 | ||
| Aantal gevolgde opleidingsuren | 5822 | 5832 | ||
| Nettokosten voor de onderneming | 5823 | 5833 | ||
| Totaal van de initiële beroepsopleidingsinitiatieven ten laste van de werkgever |
||||
| Aantal betrokken werknemers | 5841 | 5851 | ||
| Aantal gevolgde opleidingsuren | 5842 | 5852 | ||
| Nettokosten voor de onderneming | 5843 | 5853 |
Overeenkomstig de wettelijke en statutaire bepalingen, brengen wij u verslag uit in het kader van het mandaat van commissaris dat ons werd toevertrouwd. Dit verslag omvat ons oordeel over de enkelvoudige financiële staten evenals de vereiste bijkomende vermelding.
Wij hebben de controle uitgevoerd van de enkelvoudige jaarrekening van Intervest Retail NV, Openbare vastgoedbevak naar Belgisch recht ("de vennootschap"), opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Deze enkelvoudige jaarrekening bestaat uit de enkelvoudige balans op 31 december 2012, de enkelvoudige winst- en verliesrekening, het enkelvoudige overzicht van het totaalresultaat, het enkelvoudige mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het enkelvoudige kasstroomoverzicht voor het boekjaar eindigend op die datum, alsmede een overzicht van de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en toelichtingen. Het enkelvoudige balanstotaal bedraagt 362.934 (000) EUR en de enkelvoudige winst van het boekjaar bedraagt 18.664 (000) EUR.
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk om een enkelvoudige jaarrekening op te stellen die een getrouw beeld geeft in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals goedgekeurd door de Europese Unie, alsook voor het implementeren van een interne controle die het nodig acht voor het opstellen van een enkelvoudige jaarrekening die geen afwijkingen van materieel belang bevat, als gevolg van fraude of van het maken van fouten.
Het is onze verantwoordelijkheid een oordeel over deze enkelvoudige jaarrekening tot uitdrukking te brengen op basis van onze controle. Wij hebben onze controle volgens de internationale controlestandaarden uitgevoerd. Die standaarden vereisen dat wij aan de deontologische vereisten voldoen alsook de controle plannen en uitvoeren teneinde een redelijke mate van zekerheid te verkrijgen dat de enkelvoudige jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.
Een controle omvat werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de in de enkelvoudige jaarrekening opgenomen bedragen en toelichtingen. De selectie met betrekking tot uitgevoerde werkzaamheden is afhankelijk van de beoordeling door de commissaris, inclusief diens inschatting van de risico's van een afwijking van materieel belang in de enkelvoudige jaarrekening als gevolg van fraude of het maken van fouten. Bij het maken van die risico-inschatting beoordeelt de commissaris de interne controle van de entiteit met betrekking tot het opstellen van een enkelvoudige jaarrekening, die een getrouw beeld geeft, teneinde controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet gericht zijn op het geven van een oordeel over de doeltreffende werking van de interne controle van de entiteit. Een controle omvat tevens een evaluatie van de toepasselijkheid van het gehanteerde stelsel inzake financiële verslaggeving, de redelijkheid van door het bestuursorgaan gemaakte schattingen en de presentatie van de enkelvoudige jaarrekening als geheel. Wij hebben van de verantwoordelijken en van het bestuursorgaan van de entiteit de voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkreaen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om daarop ons oordeel te baseren.
Naar ons oordeel geeft de enkelvoudige jaarrekening van de vennootschap Intervest Retail NV per 31 december 2012 een getrouw beeld van de financiële positie van de vennootschap, en van haar resultaten en kasstromen voor het boekjaar eindigend op die datum, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals goedgekeurd door de Europese Unie.
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en voor de inhoud van het jaarverslag over de enkelvoudige jaarrekening.
In het kader van onze opdracht, is het onze verantwoordelijkheid om, voor alle betekenisvolle aspecten, de naleving van bepaalde wettelijke en reglementaire verplichtingen na te gaan. Op grond hiervan doen wij de volgende bijkomende verklaring die niet van aard is om de draagwijdte van ons oordeel over de enkelvoudige jaarrekening te wijzigen:
Het jaarverslag over de enkelvoudige jaarrekening behandelt de door de wet vereiste inlichtingen, stemt in alle van materieel belang zijnde opzichten overeen met de enkelvoudige jaarrekening en bevat geen informatie die kennelijk inconsistent is met de informatie waarover wij beschikken in het kader van ons mandaat.
Antwerpen, 5 maart 2013
De commissaris,
DELOITTE Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA Vertegenwoordigd door
Frank Verhaegen
Kathleen De Brabander
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.