Annual Report • Mar 22, 2013
Annual Report
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RAPPORT ANNUEL 2012
RAPPORT ANNUEL
| Portefeuille immobilier | 31.12.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|
| Juste valeur des immeubles de placement (€ 000) | 359.183 | 362.213 |
| Surface locative totale (m²) | 151.041 | 161.573 |
| Taux d'occupation (%) | 97,3 % | 96,6 % |
| a — 52% Habillement, chaussures | |
|---|---|
| et accésoires | |
| b — 19% Articles ménagers, | |
| intérieur et bricolage | |
| c — 10% Loisirs, articles de luxe et | |
| soins personnels | |
| d — 9% | Magasins d'alimentation et |
| grandes surfaces | |
| e — 5% | TV, hifi, electro, multimédia |
| et téléphone | |
| Chiffres clés | 31.12.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|
| Capitaux propres (€ 000) | 235.080 | 228.739 |
| Capitaux d'emprunt (€ 000) | 127.854 | 135.533 |
| Taux d'endettement (%) | 33 % | 36 % |
| Chiffres clés par action | 31.12.2012 | 31.12.2011 |
| Nombre d'actions | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Valeur active nette (juste valeur) (€) | 46,29 | 45,04 |
| Valeur active nette (valeur d'investissement) (€) | 48,07 | 46,66 |
| Valeur active nette EPRA (€) | 47,61 | 46,06 |
| Cours boursier à la date de clôture (€) | 47,60 | 44,98 |
| Prime par rapport à la valeur active nette (juste valeur) (%) | 3 % | 0 % |
Taux d'occupation: 97,3 %
distribution du dividende brut: € 2,62 par action
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 22.245 | 21.300 |
| Charges relatives à la location | -133 | -54 |
| Charges et revenus relatifs à la gestion | 19 | 13 |
| Résultat immobilier | 22.131 | 21.259 |
| Charges immobilières | -2.605 | -2.066 |
| Frais généraux et autres revenus et charges d'exploitation | -989 | -1.013 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 18.537 | 18.180 |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement | 918 | 1.526 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 6.406 | 22.043 |
| Autre résultat sur portefeuille | 91 | -56 |
| Résultat d'exploitation | 25.952 | 41.693 |
| Résultat financier (hors variations de la juste valeur - IAS 39) | -5.166 | -5.260 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) | -2.090 | -92 |
| Impôts | -32 | -33 |
| Résultat net | 18.664 | 36.308 |
| Note: | ||
| Résultat d'exploitation distribuable | 13.290 | 12.848 |
| Résultat sur portefeuille | 7.415 | 23.513 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers | ||
| (couvertures non effectives - IAS 39) et autres éléments non distribuables | -2.041 | -53 |
| Résultat par action | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions copartageantes | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Résultat net (€) | 3,68 | 7,15 |
| Dividende brut (€) | 2,62 | 2,53 |
| Dividende net1 (€) | 1,97 | 2,00 |
1 Suite à la Loi programme du 27 décembre 2012 (M.B. du 31 décembre 2012) le précompte mobilier sur dividendes des sicaf immobilières publiques passe de 21 % à 25 % à partir de l'année d'imposition 2013 (sauf certaines exonérations).
| Communication des résultats annuels au 31 décembre 2012: | le vendredi 8 février 2013 |
|---|---|
| Assemblée générale des actionnaires: | le mercredi 24 avril 2013 à 14u30 |
| Mise en paiement du dividende: | |
| Ex-date dividende 2012 | le mardi 30 avril 2013 |
| Record date dividend 2012 | le jeudi 2 mai 2013 |
| Mise en paiement du dividende 2012 | à partir du vendredi 3 mai 2013 |
| Déclaration intermédiaire des résultats au 31 mars 2013: | le mardi 7 mai 2013 |
| Rapport fi nancier semestriel au 30 juin 2013: | le mardi 30 juillet 2013 |
| Déclaration intermédiaire des résultats au 30 septembre 2013: | le vendredi 25 octobre 2013 |
| Lettre aux actionnaires | 10 |
|---|---|
| Rapport du conseil d'administration | 12 |
| Profil Politique d'investissement Déclaration de gouvernance d'entreprise Entreprendre durablement |
13 14 16 29 |
| Rapport du comité de direction | 30 |
| Le marché de l'immobilier commercial Développements importants en 2012 Résultats financiers Structure financière Affectation du bénéfice 2012 Prévisions pour 2013 |
31 34 38 42 46 47 |
| Rapport concernant l'action | 48 |
| Données boursières Dividende et nombre d'actions Actionnaires Calendrier financier |
49 53 54 55 |
| Rapport immobilier | 56 |
| Composition du portefeuille Aperçu du portefeuille Evolution du portefeuille Evaluation du portefeuille par les experts |
57 60 60 |
| immobiliers | 61 |
| Rapport financier | 64 |
|---|---|
| Compte de résultats consolidés | 68 |
| Résultat global consolidé | 69 |
| Bilan consolidé | 70 |
| Bilan de mutation des capitaux | |
| propres consolidés | 72 |
| Aperçu des flux de trésorerie consolidés | 74 |
| Notes aux comptes annuels consolidés | 75 |
| Rapport du commissaire | 112 |
| Comptes annuels statutaires d'Intervest Retail sa 114 | |
| Informations générales | 118 |
| Identification | 119 |
| Extrait des statuts | 121 |
| Commissaire | 124 |
| Pourvoyeur de liquidité | 125 |
| Experts immobiliers | 125 |
| Sicaf immobilière - cadre légal | 125 |
| Déclaration relative au rapport annuel | 126 |
Liste de terminologie 127
Cher actionnaire,
Bien qu'en 2012 l'impact de la crise économique sur le consommateur et les détaillants ait augmenté, l'année 2012 a de nouveau été une excellente année pour la sicaf immobilière Intervest Retail. Le résultat d'exploitation distribuable par action de la sicaf immobilière est de 3,6 % plus élevé qu'en 2011 et la juste valeur du portefeuille immobilier a augmenté de 1,8 % (like-for-like).
La qualité de nos emplacements, aussi bien dans la périphérie que dans les centres-villes, a été confirmée l'année dernière par la venue de quelques nouveaux détaillants de premier ordre tels que Desigual, Calzedonia, Rituals et Armani Jeans dans notre portefeuille.
Dans les rues commerçantes de premier ordre des grandes villes ainsi que dans les meilleurs parcs de vente au détail, les loyers continuent à augmenter malgré la crise. Grâce à un management adéquat nous réussissons à chaque fois de mettre à profit le potentiel de nos bons emplacements lors de nouvelles locations.
Un grand nombre de nos détaillants restent optimistes malgré la crise, ont suffisamment de confiance et restent expansifs, ce qui soutient notre marché. Il y a en premier lieu un nombre d'importantes organisations de vente au détail belges qui poursuivent leur expansion de façon réfléchie. L'expansion sans frein des détaillants dans des villes de moins de 50.000 habitants n'est toutefois plus à l'ordre du jour. Il y a une nette demande de première qualité et les décisions sont prises de façon critique.
En outre, il y a également une nette tendance d'extension des surfaces de vente, souvent pour des emplacements commerciaux existants dont le potentiel est inutilisé. Ce phénomène est très présent pour les supermarchés et les détaillants de mode. Nous avons, entre autres pour Aldi, à nouveau pu agrandir des magasins, notamment au Gouden Kruispunt à Tielt-Winge.
Malgré des signes d'avenir positifs et bien que les scénarios catastrophes pour la zone Euro semblent entretemps être sous contrôle, il est évident que la crise économique durera encore longtemps. Un fort sentiment d'inquiétude règne chez le consommateur. D'importantes fermetures d'entreprises telles que Ford à Genk et Arcelor Mittal à Liège ont un impact important sur la confiance des consommateurs.
Le marché de la vente au détail, et par conséquent l'immobilier commercial, sont confrontés à un nombre de défis importants. L'intérêt croissant des ventes en ligne contraint les détaillants d'adapter leur modèle d'entreprise. En outre, le consommateur est de mieux en mieux informé, de plus en plus critique et de moins en moins prévisible.
En faisant son shopping le consommateur choisit de plus en plus souvent des destinations offrant une expérience agréable et il recherche également l'alternance. Un jour, cette destination peut être un grand centre commercial, un autre jour un parc de vente au détail populaire et bien accessible ou la ville.
Entre-temps, Intervest Retail est la seule sicaf immobilière à avoir développé une forte position qualitative aux meilleurs emplacements dans les villes. Intervest Retail est ainsi unique comme investissement et la sicaf immobilière souhaite renforcer sa position à ces emplacements dans les centres-villes, en accentuant clairement les emplacements de qualité dans les grandes villes. Etant donné le taux d'endettement limité de 33 %, la position d'Intervest Retail est très confortable et elle lui permet de répondre aisément aux opportunités qui se présentent. Notre connaissance du marché doit nous permettre de juger le potentiel d'avenir.
Le dividende brut d'Intervest Retail augmente de 3,6 % et atteint € 2,62 par action en 2012.
La juste valeur du portefeuille immobilier augmente en 2012 de 1,8 % (like-for-like) suite A la forte demande d'immobilier commercial de qualitE sur le marchE de l'investissement.
En 2012, la qualitE des emplacements commerciaux est Egalement confirmEe par la venue de nouveaux dEtaillants de premier ordre tels que Desigual, Calzedonia, Rituals et Armani Jeans.
Au 31 dEcembre 2012 le taux d'endettement ne s'ElEve qu'A 33 %.
En 2012 Intervest Retail a vendu trois magasins le long d'axes routiers et un parc de vente au dEtail, ce qui reprEsente environ 3 % de son portefeuille immobilier.
Les dEtaillants restent Egalement en 2012 toujours disposEs A payer des loyers plus ElevEs pour les emplacements dont la qualitE est prouvEe.
Nous continuons de prendre soin et d'optimiser le portefeuille existant des magasins le long d'axes routiers et des immeubles dans des villes secondaires. Si la possibilité est offerte de vendre à des conditions suffisamment intéressantes, cela sera certainement pris en considération. Nous avons ainsi vendu en 2012 des immeubles pour un montant de € 11 millions avec une plus-value de 3 % par rapport à juste valeur au 31 décembre 2011.
En 2013 nous poursuivrons également nos efforts afin d'informer les détaillants et les agents immobiliers de nos activités, en poursuivant, entre autres, l'extension d'un management structuré en charge de la clientèle.
Pour l'exercice 2012, nous pouvons vous offrir un dividende brut de € 2,62 par action en comparaison à € 2,53 par action pour l'exercice 2011, ce qui représente une augmentation de 3,6 %. Le rendement brut du dividende par action s'élève ainsi à 5,5 % sur base du cours boursier au 31 décembre 2012.
Nous voulons profiter de l'occasion pour vous remercier pour la confiance que vous nous avez accordée dans ces temps incertains. Nous remercions également nos fidèles clients-détaillants pour leur foi en nos emplacements et en notre relation, ainsi que tous les collaborateurs pour leurs efforts et leur dévouement au cours de l'année écoulée.
Le conseil d'administration Taco de Groot Jean-Pierre Blumberg
Administrateur Président du conseil d'administration
Intervest Retail investit exclusivement dans de l'immobilier commercial belge, plus spécifiquement dans des magasins dans les centres-villes à des emplacements de premier ordre, des magasins situés le long d'axes routiers et des centres commerciaux.
Le portefeuille immobilier se compose actuellement de 258 unités locatives, réparties sur 90 emplacements différents.
Au 31 dEcembre 2012 le portefeuille se compose de 50 % de magasins dans les centres-villes et de 50 % de magasins situEs le long d'axes routiers et de centres commerciaux. La juste valeur totale des immeubles de placement s'ElEve au 31 dEcembre 2012 A € 359 millions
Intervest Retail est une sicaf immobilière publique inscrite sur la liste des institutions d'investissement belges depuis le 22 décembre 1998. Les actions de la société sont cotées sur le marché réglementé de NYSE Euronext Brussels.
Magasins le long d'axes routiers 50% — a et centres commerciaux Magasins de centres-villes 50% — b
b
a
Wilrijk - 4.884 m2
La politique d'investissement a pour but d'obtenir une combinaison d'un rendement direct sur base des revenus locatifs et d'un rendement indirect sur base de l'augmentation de valeur du portefeuille immobilier
La sicaf immobilière continue à opter pour une politique d'investissement basée sur des biens immobiliers commerciaux de qualité, qui sont loués à des locataires de premier ordre. Ces biens immobiliers ne nécessitent pas à court terme d'importants travaux de rénovation et sont biens situés d'un point de vue stratégique et commercial.
Les biens immobiliers commerciaux se composent de magasins situés en Belgique. Ces biens immobiliers peuvent aussi bien être des magasins dans les centres-villes, des magasins le long d'axes routiers (en dehors des villes) ainsi que des centres commerciaux. Il n'y a en principe pas d'investissements en biens immobiliers résidentiels, en immeubles de bureaux et en immeubles logistiques.
Intervest Retail souhaite à terme avoir réalisé 65 % des investissements à des emplacements de premier ordre dans le centre-ville des grandes villes. Intervest Retail est d'avis que ces emplacements de premier ordre offrent l'expérience la plus authentique et unique et qu'en outre ils offrent à long terme la meilleure garantie comme objet d'investissement.
Intervest Retail désire améliorer l'attractivité de son action au moyen d'une plus forte liquidité, de l'extension du portefeuille immobilier et d'une meilleure répartition des risques.
La liquidité est déterminée par la manière dont les actions peuvent être échangées en bourse. Les entreprises à liquidité élevée attirent plus rapidement de grands investisseurs, ce qui favorise les possibilités de croissance.
Une bonne liquidité facilite l'émission d'actions nouvelles (en cas d'augmentations de capital, d'apports ou de fusions), ce qui revêt également une grande importance pour la poursuite de la croissance.
Pour améliorer sa liquidité, Intervest Retail a conclu un accord de liquidité avec la Banque Degroof. La liquidité de la majorité des sicaf immobilières belges est relativement basse. Une des causes principales est que ces fonds sont souvent trop petits - aussi bien en termes de capitalisation de marché que de marge libre - pour attirer l'attention des investisseurs professionnels. En outre, les actions des sicaf immobilières sont généralement achetées pour une longue période d'investissement, plutôt qu'à titre spéculatif, ce qui limite le nombre des transactions.
En 2012 la marge libre de l'action est passée de 27,6 % à 34,5 %
Un large portefeuille offre indéniablement une série d'avantages:
et créative, ce qui résulte en une hausse de la valeur d'actionnaire. Cela permet non seulement de réaliser une augmentation des loyers perçus mais également de la valeur du portefeuille. Cette gestion active peut se traduire par la rénovation et l'optimalisation du portefeuille, la négociation de nouvelles conditions locatives, l'amélioration de la qualité des locataires, la présentation de nouveaux services, etc.
Une extension du portefeuille immobilier peut être obtenue grâce à une approche dynamique du marché, d'une part, au niveau interne grâce au potentiel de croissance de l'actuel portefeuille immobilier et, d'autre part, par des acquisitions.
Intervest Retail est un partenaire très intéressant pour les investisseurs qui, dans le cadre de la répartition de leurs risques et le rejet des activités administratives, souhaitent apporter leurs magasins contre l'émission d'actions nouvelles. Pour les chaînes commerciales qui sont encore propriétaires de leurs biens immobiliers, il est également intéressant de conclure des transactions de sale-and-rent back avec Intervest Retail.
Intervest Retail tente de répartir les risques d'investissement de différentes manières. Ainsi, les locataires sont-ils souvent actifs dans des secteurs économiques fort différents, tels que l'habillement, l'alimentation, le bricolage, la décoration d'intérieur, etc. En outre, la sicaf immobilière essaye de maximaliser le mieux possible la répartition géographique de ses immeubles.
La gestion des échéances finales et intermédiaires des contrats de bail tombe sous les restrictions de la législation commerciale (Loi du 30 avril 1951), par laquelle les locataires ont légalement le droit de résilier leur contrat de bail tous les trois ans.
Cette déclaration de gouvernance d'entreprise cadre dans l'application des directives du Code belge de Gouvernance d'Entreprise 2009 ('Code 2009') et de la Loi du 6 avril 2010 modifiant le Code des Sociétés. L'Arrêté Royal du 6 juin 2010 stipule que le Code 2009 est le seul code étant d'application. Ce Code se trouve sur le site web du Moniteur belge, et sur www.corporategovernancecommittee.be.
Intervest Retail fait usage du Code belge de Gouvernance d'Entreprise 2009 comme code de référence. Les principes de gouvernance d'entreprise d'Intervest Retail sont fixés par le conseil d'administration dans un certain nombre de directives:
La 'Charte de Gouvernance d'Entreprise' complète, qui décrit les règlements internes importants des organes de décision d'Intervest Retail ainsi que les autres directives, peut être consultée sur le site web de la société (www.intervestretail.be).
Il n'est dérogé des clauses du Code belge de Gouvernance d'Entreprise 2009 que lorsque des circonstances spécifiques l'exigent. Dans ce cas la dérogation, en concordance avec le principe 'comply or explain', est commentée dans le rapport annuel. Le conseil d'administration de la sicaf immobilière a estimé qu'il est parfois justifié que la société n'applique pas certaines clauses du Code de Gouvernance d'Entreprise 2009. Selon le principe "comply or explain" il est en effet permis de tenir compte de la taille relativement restreinte et des caractéristiques propres à la société et plus particulièrement de la législation déjà rigide relative aux sicaf immobilières.
Conseil d'administration
Composition
Administrateur indépendant • Adresse:
Administrateur indépendant
Président, administrateur indépendant
Le conseil d'administration se compose de six membres, dont trois administrateurs indépendants qui remplissent tous les trois les nouvelles conditions de l'article 526ter du Code des Sociétés. Tous les administrateurs sont des administrateurs non exécutifs.
Les administrateurs sont nommés pour une période de trois ans, mais leur nomination peut être révoquée à tout moment par l'assemblée générale.
En 2012, le conseil d'administration s'est réuni huit fois. Les principaux points de l'ordre du jour aux sujets desquels le conseil d'administration s'est réuni et a statué en 2012 sont:
Au cours de l'exercice 2012, Taco de Groot et Tom de Witte ont représenté l'actionnaire majoritaire Vastned Retail sa.
En 2012, le comité d'audit se compose de trois administrateurs indépendants:
En 2012, ces administrateurs indépendants répondent tous aux neuf critères d'indépendance stipulés par l'article 526ter du Code des Sociétés. La durée de leur mandat au sein du comité d'audit n'est pas spécifiée.
Les membres du comité d'audit sont compétents. Chaque membre du comité d'audit est qualifié individuellement en matière de comptabilité et/ou d'audit. En outre, le comité d'audit dans son ensemble fait preuve d'expertise. Ceci dans deux domaines: au niveau des activités d'Intervest Retail et au niveau de la comptabilité et de l'audit.
En 2012, le comité d'audit s'est réuni quatre fois. Les principaux points de l'ordre du jour du comité d'audit en 2012 sont:
Le comité fait part de ses constatations et recommandations directement au conseil d'administration.
Au 31 décembre 2012, le comité de direction se compose comme suit:
Jean-Paul Sols sprl, représentée de façon permanente par Jean-Paul Sols, et Inge Tas exercent également un mandat de direction au sein d'Intervest Offices & Warehouses sa, sicaf immobilière publique de droit belge.
Conformément à l'article 524bis du Code des Sociétés et à l'article 15 des statuts de la société, le conseil d'administration a cédé certaines compétences de gestion. Les règles relatives à la composition et au fonctionnement du comité de direction sont plus amplement décrites dans la 'Charte de Gouvernance d'Entreprise' de la société qui peut être consultée sur le site web (www.intervestretail.be). Les membres du comité de direction (excepté la sprl Rudi Taelemans) sont également des dirigeants effectifs de la société conformément à l'article 39 de la Loi du 3 août 2012 relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles d'investissement.
Sous la direction du président, le conseil d'administration évalue périodiquement sa taille, sa composition, son fonctionnement et son efficacité. Il en fait de même pour le comité d'audit et pour l'interaction avec le comité de direction. Le conseil d'administration peut se faire assister par des experts externes.
Lors de ce processus d'évaluation:
Si les procédures d'évaluation précitées mettent à jour certaines faiblesses, le conseil d'administration apportera des solutions adéquates. Cela peut entraîner des modifications à la composition ou au fonctionnement du conseil d'administration ou du comité d'audit.
Le comité de direction Rudi Taelemans, Jean-Paul Sols et Inge Tas
En ce qui concerne la prévention de conflits d'intérêt, la sicaf immobilière est d'une part soumise aux règles légales (les articles 523 et 524 du Code des Sociétés, la Loi du 3 août 2012 relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles d'investissements et les articles 17 à 19 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010) et d'autre part aux règles reprises dans ses statuts et sa Charte de Gouvernance d'Entreprise.
L'article 17 des statuts de la sicaf immobilière stipule ce qui suit à ce sujet: "Les administrateurs, les personnes chargées de l'administration journalière et les mandataires de la société respecteront les règles relatives aux conflits d'intérêt prévues par l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières et par le Code des Sociétés, telles qu'elles peuvent être modifiées, le cas échéant."
Anvers - 291 m2
Le conseil d'administration, le comité de direction et chaque membre individuel s'imposent une stricte discipline afin d'exclure tout conflit d'intérêt, qu'il soit de nature patrimoniale, professionnelle ou d'une toute autre nature, et ils veulent se tenir strictement à la règle légale de l'article 523 du Code des Sociétés relative aux conflits d'intérêt entre la sicaf immobilière et un administrateur.
Par exemple, si en raison d'autres mandats d'administrateur, ou pour une autre raison, un administrateur a un intérêt de nature patrimoniale qui est contraire à une décision ou une opération relevant des compétences du conseil d'administration, l'article 523 du Code des Sociétés est appliqué et l'administrateur en question est prié de prendre part ni aux délibérations concernant les décisions ou opérations, ni au vote (article 523, § 1 in fine).
Lorsqu'un administrateur ou un membre du comité de direction a, directement ou indirectement, un intérêt de nature patrimoniale qui est contraire à une opération ou une décision relevant de la compétence du conseil d'administration ou du comité de direction, le membre concerné en informe par conséquent au préalable le président et les membres. Le membre concerné ne peut délibérer ni participer au vote relatif à l'opération concernée.
La déclaration, ainsi que les raisons justificatives relatives au conflit d'intérêt, sont inscrites au procèsverbal. En vue de sa publication dans le rapport annuel, le secrétaire décrit dans le procès-verbal la nature de la décision ou de l'opération et justifie la décision qui a été prise. En outre, le procèsverbal mentionne les conséquences patrimoniales pour la société suite à cette décision. Le rapport du commissaire qui doit être rédigé conformément à l'article 143 du Code des Sociétés, comporte une description séparée des conséquences financières pour la société.
En cas d'un éventuel conflit d'intérêt avec un actionnaire majoritaire de la sicaf immobilière, la procédure de l'article 524 du Code des Sociétés est appliquée. L'article 524 du Code des Sociétés astreint, entre autres, à soumettre les opérations avec des sociétés liées - à part certaines exceptions - à l'avis d'un comité d'administrateurs indépendants qui est assisté d'un expert indépendant.
En outre, l'article 18 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 prévoit que l'Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA) doit être informée préalablement par la sicaf immobilière des opérations planifiées par la sicaf immobilière ou par une de ses filiales lorsqu'une ou plusieurs personnes suivantes agissent en tant que contrepartie ou en tirent un certain profit d'ordre patrimonial: les personnes qui contrôlent la sicaf immobilière ou qui détiennent une participation; le promoteur de la sicaf immobilière publique; les autres actionnaires de toutes les filiales de la sicaf immobilière publique; et les administrateurs, les gérants, les membres du comité de direction, les personnes chargées de la gestion quotidienne, les dirigeants effectifs ou les mandataires; et les personnes liées à toutes ces parties.
Ces opérations planifiées doivent représenter un inté rêt pour la sicaf immobilière publique, doivent cadrer dans sa politique d'investissement et doivent être exécutées aux conditions de marché normales. Ces opérations doivent être publiées immédiatement.
Conformément à l'article 31 §2 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 la société doit se conformer à l'évaluation de l'expert immobilier lorsqu'une transaction immobilière a lieu avec les personnes mentionnées ci-dessus.
La procédure pour la prévention de conflits d'intérêt n'a pas été appliquée au cours de l'exercice 2012.
Gand - 265 m
Intervest Retail n'a pas de comité de nomination et de rémunération. Le conseil d'administration de la sicaf immobilière considère les tâches du comité de nomination et du comité de rémunération comme des tâches du conseil d'administration dans son ensemble. Intervest Retail déroge ainsi aux recommandations du Code belge de Gouvernance d'Entreprise 2009 (voir également le paragraphe relatif au principe "comply or explain"). La taille restreinte du conseil permet de débattre de ces sujets efficacement. D'autre part, la problématique des nominations ou de la rémunération au sein de la sicaf immobilière requiert trop peu d'attention complémentaire pour justifier la création d'un comité séparé et des frais supplémentaires.
Le conseil d'administration est responsable de la politique de rémunération de ses membres et des membres de la direction. La rémunération des administrateurs doit être présentée pour approbation à l'assemblée générale.
La politique est basée sur les principes suivants:
Dans des circonstances constantes la politique de rémunération est également d'application pour les deux prochains exercices.
En 2012, la rémunération annuelle fixe des administrateurs qui ne représentent pas l'actionnaire majoritaire s'élève à € 14.000 par an en tant que membre du conseil d'administration (€ 15.000 par an pour le président du conseil d'administration). Aucune indemnité supplémentaire n'est accordée pour l'appartenance à un comité ni pour l'exercice de la présidence d'un comité. Les administrateurs qui représentent l'actionnaire majoritaire exercent leur mandat de façon non rémunérée.
Aucun contrat de travail n'a été conclu avec les administrateurs et aucune indemnité de licenciement n'est prévue. Conformément à l'article 16 §2 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières, la rémunération des administrateurs n'est pas liée directement ou indirectement aux opérations réalisées par la sicaf immobilière. Les administrateurs ne détiennent pas d'actions de la sicaf immobilière et aucune option sur actions de la sicaf immobilière n'a été accordée aux administrateurs.
Le montant de la rémunération fixe qui a été octroyé en 2012 aux membres du comité de direction en tant que salaire s'élève à € 387.759 dont € 118.464 pour le président du comité de direction. Des options sur actions de la sicaf immobilière ne sont pas octroyées aux membres de la direction.
Les trois membres du comité de direction peuvent entrer en ligne de compte pour une prime annuelle commune de € 31.000 au maximum. Le montant de la prime à allouer est déterminé au moyen de critères mesurables sur base des prestations convenues préalablement.
En 2011, ces critères se rapportaient à l'activité de relouer, au taux d'occupation, aux investissements, à la durabilité, à la commercialisation du Julianus Shopping à Tongres et au refinancement des crédits auprès d'institutions financières. Sur base des objectifs réalisés en 2011, une prime d'un montant total de € 31.000 a été allouée en 2012. Aucun droit de revendication de la rémunération variable n'est prévu.
Tongres - 8.459 m2
En plus de cette prime régulière, un membre de la direction peut entrer en ligne de compte pour une prime annuelle supplémentaire qui peut être allouée sur base de prestations exceptionnelles. En 2011, aucune prime supplémentaire n'a été octroyée.
La rémunération annuelle fixe des administrateurs indépendants reste inchangée par rapport aux rémunérations pour 2012 mentionnées ci-dessus.
La rémunération annuelle fixe des membres du comité de direction, est indexée (i) annuellement au 1er janvier, conformément à l'indice normal des prix à la consommation, où l'indice de base est celui du mois précédent l'entrée en vigueur du contrat et où le nouvel indice est celui du mois précédent le mois dans lequel l'indexation a lieu (ii), augmenté de 1 pourcent. Cela revient à une augmentation de 2,23 % au 1 janvier 2013.
En 2012, les critères pour l'obtention d'une prime se rapportent à l'activité de relouer, au marketing du fonds, au taux d'occupation, aux investissements dans le cadre de la stratégie, au développement durable, à la commercialisation de Julianus Shopping à Tongres et au refinancement des crédits auprès des institutions financières. Pour l'exercice 2012, les trois membres du comité de direction entrent en ligne de compte pour une prime annuelle commune de € 39.500 au maximum. Sur base des objectifs réalisés en 2012, une prime d'un montant total de € 35.500 est allouée. En 2012, aucune prime supplémentaire n'a été octroyée.
Les membres du conseil d'administration sont nommés pour une période de trois ans, mais leur nomination peut être révoquée à tout moment par l'assemblée générale des actionnaires. Il n'y a pas d'indemnité de licenciement.
Les membres du comité de direction sont nommés pour une durée indéterminée et l'indemnité de résiliation s'élève à l'équivalent de douze mois (pour le cfo) à dix-huit mois (pour le ceo et le coo) de la rémunération fixe (sauf en cas de négligence grave ou de faute intentionnelle, dans quels cas aucune indemnité ne sera due).
En 2012, le conseil d'administration d'Intervest Retail a consacré une fois de plus beaucoup d'attention aux facteurs de risques auxquels Intervest Retail est confrontée.
Les Evolutions permanentes sur les marchEs immobiliers et les marchEs financiers exigent un suivi continu des risques stratEgiques, d'exploitation et financiers ainsi que du reporting financier et des risques de conformitE, afin de surveiller les rEsultats et la situation financiEre d'Intervest Retail
Ces risques sont en grande partie déterminés par les choix stratégiques que fait Intervest Retail pour limiter la vulnérabilité par rapport aux facteurs externes. L'ampleur de ces risques est déterminée par les choix stratégiques par rapport à la politique d'investissement, comme par exemple le choix du:
୭ type d'immobilier: Intervest Retail a opté d'investir principalement dans des magasins (tous les types), en mettant l'accent sur les magasins des centres-villes. Les magasins situés le long d'axes routiers et les centres commerciaux font également partie du portefeuille. En outre, la sicaf immobilière vise à répartir le mieux possible la répartition géographique de ses immeubles.
Le patrimoine immobilier d'Intervest Retail est évalué sur base trimestrielle par des experts immobiliers indépendants. Ces experts immobiliers disposent des qualifications nécessaires et ont une grande expérience du marché. La juste valeur des immeubles qu'ils ont évalués est comptabilisée à la rubrique "Immeubles de placement" à l'actif du bilan statutaire et consolidé. Les variations de la juste valeur sont comptabilisées à la rubrique "Variations de la juste valeur des immeubles de placement" dans les comptes de résultats consolidés et statutaires et peuvent influencer le résultat net positivement ou négativement. Les valeurs déterminées par les experts représentent la valeur de marché des immeubles. Par conséquent, les variations de la valeur de marché du patrimoine sont reflétées à l'actif net d'Intervest Retail, comme publiées sur base trimestrielle. Intervest Retail est exposée à la variation de la juste valeur de son portefeuille telle qu'elle résulte des expertises indépendantes.
Au 31 décembre 2012, une adaptation négative hypothétique du rendement utilisé par les experts immobiliers lors de l'évaluation du portefeuille immobilier de la sicaf immobilière (yield ou taux de capitalisation) de 1 % ferrait baisser la juste valeur de l'immobilier de € 53 millions ou 14 %. Le taux d'endettement d'Intervest Retail augmenterait ainsi de 6 % et s'élèverait à 39 % (voir également à cet égard "Analyse de sensibilité" reprise au Rapport immobilier).
୭ période d'investissements et de désinvestissements: Sur base de la connaissance des cycles économiques et immobiliers, il est tenté de répondre le mieux possible aux mouvements ascendants et descendants des marchés. Sur base des indicateurs économiques il est possible d'estimer au mieux l'évolution supposée de la conjoncture. Le marché de l'investissement et en particulier le marché de la location de l'immobilier commercial, réagissent avec un certain retard à la volatilité de la conjoncture économique. Les périodes de haute conjoncture prononcée donnent lieu à des prix de marché plus élevés qui peuvent ultérieurement être sujets à de fortes corrections négatives. Durant ces périodes de haute conjoncture, Intervest Retail mènera une politique relative aux investissements plutôt modérée afin de limiter le risque d'investir à un mauvais moment. Dans les périodes de baisse de la conjoncture, la valeur et le taux d'occupation des immeubles baissent d'ordinaire. Aussitôt que la conjoncture reprend, une politique d'investissement plus active est menée, anticipant ainsi l'augmentation de valeur des immeubles et un marché de la location plus actif. Une certaine prudence est mise à jour afin d'éviter que le taux d'endettement de la sicaf immobilière ne dépasse les niveaux autorisés.
Ces risques proviennent des transactions quotidiennes et d'événements (externes) qui ont lieu au sein du cadre stratégique, tels que les:
୭ risques liés aux investissements: Les principaux risques qui sont inhérents aux investissements en biens immobiliers se situent au niveau des futures variations négatives de la juste valeur des immeubles de placement qui pourraient provenir principalement de l'augmentation de l'inoccupation, des loyers impayés, de la baisse des loyers lors de la conclusion de nouveaux contrats de bail ou lors de la prolongation des contrats de bail existants et de la pollution du sol.
Au sein d'Intervest Retail des mesures de contrôle internes sont prises pour limiter les risques liés aux décisions d'investissement erronées. Il est ainsi toujours procédé à une évaluation scrupuleuse du profil des risques sur base d'une analyse de marché, d'une évaluation des rendements futurs, d'un screening des locataires existants, d'une étude des exigences relatives à l'environnement et aux permis, d'une analyse des risques fiscaux, etc.
Conformément à l'article 31 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières, un expert indépendant évalue toute acquisition ou aliénation d'un bien immobilier. Pour toute aliénation la valeur d'expertise déterminée par l'expert immobilier indépendant forme un fil conducteur important pour la valeur de transaction. En outre, Intervest Retail veille scrupuleusement à ce que les garanties établies lors d'une transaction restent limitées aussi bien en ce qui concerne la durée que la valeur.
En outre, Intervest Retail procède pour toute acquisition à un "due diligence" technique, administratif, juridique, comptable et fiscal qui est basé sur une analyse constante des procédures, et elle est généralement assistée par des conseillers externes spécialisés.
୭ risques liés aux débiteurs: Au sein d'Intervest Retail des strictes procédures sont appliquées pour le screening des locataires lors de la signature de nouveaux contrats de bail. Lors de la signature des contrats de bail des cautions ou des garanties bancaires sont toujours négociées. Dans le contrat de bail type utilisé par Intervest Retail pour la location de ses immeubles une garantie locative ou une garantie bancaire d'une valeur de 6 mois est prévue. Au 31 décembre 2012, la durée moyenne effective pondérée des garanties locatives et des garanties bancaires s'élève à environ 5 mois (ou environ € 9 millions).
En outre, des procédures de contrôle internes ont été rédigées qui doivent garantir que l'encaissement des loyers se fasse à temps et veiller à que les arriérés de loyers soient suivis de façon adéquate. Les loyers doivent être payés par anticipation sur base mensuelle ou trimestrielle. L'administration financière et l'asset management veillent attentivement à limiter les arriérés de loyers. Au 31 décembre 2012, le crédit clients dû ne comprend que 3 jours.
Si la complexité l'exige, les contrats à conclure avec des tiers sont examinés par des conseillers externes, afin de limiter les risques liés aux dommages financiers et à l'atteinte à la réputation, résultant de contrats inadéquats. Intervest Retail est assurée contre la responsabilité découlant de ses activités ou de ses investissements moyennant une police d'assurance responsabilité civile qui couvre les dommages corporelles jusqu'à un montant de € 12,4 millions et les dommages matériels (autres que incendie et explosion) jusqu'à € 0,6 million. En outre les administrateurs et les membres du comité de direction sont assurés pour la responsabilité civile d'administrateur, laquelle couvre les dommages jusqu'à un montant de € 35 millions.
Les réorganisations judiciaires des sociétés dans lesquelles Intervest Retail est impliquée (fusion, scission, scission partielle, apport en espèces, etc.) sont toujours soumises à des travaux de "due diligence", qui sont réalisés avec l'assistance de conseillers externes afin de minimiser les risques d'erreurs judiciaires et financières.
Le risque de destruction des immeubles par incendie, tempête, dégâts des eaux et les dégâts qui en découlent, est assuré par Intervest Retail pour une valeur de reconstruction totale de € 155 millions (€ 77 millions pour les magasins des centres villes et € 78 millions pour les magasins situés le long d'axes routiers et le centres commerciaux) par rapport à la juste valeur des immeubles de placements de € 359 millions au 31 décembre 2012 (€ 201 millions pour les magasins des centres-villes et € 158 millions pour les magasins situés le long d'axes routiers et les centres commerciaux). Une assurance pour l'inoccupation des immeubles résultant de ces événements est également prévue à concurrence de 36 mois de loyer. Les assurances comprennent également des garanties supplémentaires à concurrence de 20 % au maximum du montant assuré pour les frais de maintien et de nettoyage, le recours des locataires et des utilisateurs et le recours des tiers.
Lors d'investissements en biens immobiliers la fiscalité joue un rôle important (TVA, droits d'enregistrements, exit tax, précompte immobilier, etc.). Ces risques fiscaux sont évalués continuellement et où cela s'avère nécessaire il est fait appel à des conseillers externes.
Les modifications relatives à la réglementation concernant l'urbanisme et la protection de l'environnement peuvent avoir un effet défavorable sur la capacité d'Intervest Retail d'exploiter à terme un immeuble. L'application stricte et le respect de la réglementation prescrite par les autorités communales peut influencer de façon négative l'attrait de l'immeuble. Une réduction des dimensions d'un immeuble, imposée lors d'une rénovation approfondie, peut également affecter sa juste valeur.
L'exit tax, due par les sociétés reprises par la sicaf immobilière lors d'une fusion est calculée en tenant compte de la Circulaire Ci.RH.423/567.729 du 23 décembre 2004, dont l'interprétation ou l'application pratique peuvent toujours être modifiées. Cette "valeur fiscale réelle" telle que mentionnée dans cette circulaire est calculée déduction faite des droits d'enregistrement ou de la TVA et diffère de la juste valeur d'un bien immobilier telle que reprise dans le bilan de la sicaf immobilière conformément IAS 40.
Finalement, l'introduction de nouvelles normes ou de normes plus sévères relatives à pollution de sol ou à la consommation d'énergie peut influencer dans une large mesure les frais nécessaires à la poursuite de l'exploitation de façon adéquate du bien immobilier.
Les principaux risques financiers sont les risques liés au financement, les risques liés à la liquidité, les risques liés au taux d'intérêt et les risques liés aux contreparties bancaires.
୭ risques liés au financement: Le portefeuille immobilier peut être financé en partie par des capitaux propres et en partie par des capitaux d'emprunt. Une augmentation relative des capitaux d'emprunt par rapport aux capitaux propres peut donner lieu à un rendement plus élevé (soi-disant "leverage"), mais ainsi également à un risque plus élevé. En cas de rendements décevants des biens immobiliers et en cas de réductions de valeur, le risque existe lors d'un taux élevé de leverage qu'il n'est plus possible de pouvoir répondre aux obligations des taux d'intérêt et de remboursements des capitaux d'emprunt et autres obligations de paiement. Il est alors impossible d'obtenir un financement au moyen de nouveaux capitaux d'emprunt ou alors à des conditions très défavorables. Afin de pouvoir faire face aux obligations de paiement il faut vendre de l'immobilier, courant le risque que cela ne se réalise pas aux meilleures conditions. L'évolution de la valeur du portefeuille de la vente au détail est déterminée en grande mesure par les développements sur le cycle du marché de la vente au détail. Intervest Retail aspire toujours à une relation équilibrée entre les capitaux propres et d'emprunt pour le financement de l'immobilier.
En outre, Intervest Retail s'efforce par la fourniture d'information transparente, des contacts réguliers avec les financiers et les actionnaires (potentiels) et par l'augmentation de la liquidité de l'action, de sauvegarder l'accès au marché des capitaux.
Enfin par rapport aux financements à long terme, une répartition équilibrée des dates de refinancement et de la durée moyenne pondérée entre 3,5 et 5,0 ans est recherchée. Il peut y être dérogé temporairement si des circonstances de marché spécifiques l'exigent. Au 31 décembre 2012, la durée moyenne restante des conventions de crédit à long terme est 3,1 ans.
Les conventions de crédits bancaires d'Intervest Retail dépendent du respect des ratios financiers, qui sont surtout liés au niveau des dettes financières consolidées d'Intervest Retail ou de ses charges d'intérêt financières. Ces ratios limitent le montant qu'Intervest Retail pourrait encore emprunter. Ces ratios sont respectés au 31 décembre 2012. Si Intervest Retail ne respectait plus ces ratios, les institutions financières pourraient exiger que les conventions de financement de la sicaf immobilière soient annulées, renégociées, résiliées ou remboursées par anticipation.
Le taux d'endettement maximum autorisé par la règlementation sur les sicaf immobilières limite la capacité d'emprunt d'Intervest Retail. La capacité d'endettement supplémentaire théorique d'Intervest Retail s'élève, dans les limites du ratio de 65 % qui est fixé légalement, à environ € 330 millions sur base d'une évaluation constante du portefeuille immobilier existant. Au 31 décembre 2012, le taux d'endettement s'élève à 33 %.
୭ risques liés à la liquidité: Intervest Retail doit générer suffisamment de flux de trésorerie afin de pouvoir répondre à ses obligations de paiement quotidiennes. Ce risque est, d'une part, limité par les mesures mentionnées sous 'risques d'exploitation', réduisant ainsi les risques de perte de flux de trésorerie, par exemple, pour cause d'inoccupation et de faillites des locataires. D'autre part, Intervest Retail doit disposer de suffisamment de marge de crédit pour compenser les fluctuations des besoins de liquidités. A cet effet des prévisions de flux de trésorerie sont établies. Intervest Retail a prévu suffisamment de marges de crédit auprès de ses financiers pour compenser ces fluctuations. Pour pouvoir faire usage de ces marges de crédit, il faut satisfaire de façon continue aux conditions des facilités de crédit.
Au 31 décembre 2012, Intervest Retail dispose de € 21 millions de lignes de crédit non utilisées pour son fonctionnement et la distribution du dividende.
Intervest Retail entretient des relations commerciales avec 5 banques:
Intervest Retail revoit régulièrement la liste de ses relations bancaires et son exposition à chacune d'entre elles. Dans le contexte de crise actuel du secteur bancaire, il n'est pas exclu qu'une ou plusieurs contreparties bancaires d'Intervest Retail pourraient faire défaut. Le modèle financier d'Intervest Retail repose sur un endettement structurel, de sorte que sa position de liquidité auprès des institutions financières est en principe assez limitée. Cette position s'élève au 31 décembre 2012 à € 0,2 million.
Chaque trimestre une clôture comptable complète et une consolidation sont rédigées et publiées. Afin d'optimiser le processus de reporting financier, un planning comprenant les dates limites est établi au sein du département financier pour toutes les tâches à accomplir. L'équipe financière rédige ensuite les chiffres trimestriels et les bilans. Ces chiffres trimestriels sont toujours analysés de façon approfondie et soumis à un contrôle interne.
Afin de limiter le risque d'erreurs dans le reporting financier, les chiffres sont traités au sein du comité de direction et leur exactitude et leur intégralité sont contrôlées par, entre autres, l'analyse des revenus locatifs, des charges d'exploitation, de l'occupation, des activités locatives, de l'évolution de la valeur des immeubles, des débiteurs, etc. Des comparaisons entre les prévisions et les budgets sont analysées. Ensuite, chaque trimestre le comité de direction fait part au comité d'audit des états financiers, comprenant la comparaison des chiffres annuels, le budget et les explications en cas d'anomalie. En outre, les chiffres semestriels et annuels sont toujours contrôlés par le commissaire.
Ces risques se rapportent au non-respect de manière adéquate des lois et réglementations importantes et aux collaborateurs qui n'agissent pas de façon intègre. Intervest Retail limite ces risques en procédant à un screening lors de l'engagement de ses collaborateurs, en créant une conscience de ces risques auprès de ses collaborateurs, et en veillant à ce qu'ils aient une connaissance suffisante des modifications des lois et règlementations importantes, assistés par des conseillers juridiques externes. Afin de garantir une culture d'entreprise intègre, Intervest Retail avait déjà établi dans le passé un code de conduite interne (code of conduct) et un règlement de déclenchement d'alerte.
Le commissaire, nommé par l'assemblée générale des actionnaires, est Deloitte Réviseurs d'Entreprises SC s.f.d. SCRL et est représenté par Kathleen De Brabander et Frank Verhaegen, réviseurs d'entreprise.
En 2012, le portefeuille immobilier est évalué tous les trimestres par trois experts indépendants, de Crombrugghe & Partners, Cushman & Wakefield et CB Richard Ellis, chacun pour une partie du portefeuille immobilier et selon un système de rotation.
Conformément aux principes 3.7. et 6.8. ainsi qu'à l'Annexe B du Code belge de Gouvernance d'Entreprise 2009, la société a désigné Inge Tas, membre du comité de direction et cfo, comme compliance officer, chargée de la surveillance du respect des règles concernant l'abus de marché, conformément aux règles imposées par la Loi du 2 août 2002, relative à la supervision du secteur financier et des services financiers, et par la Directive 2003/6/EC relative aux délits d'initiés et la manipulation de marché.
En 2012, il a été dérogé aux dispositions suivantes du Code belge de Gouvernance d'Entreprise 2009 (explain):
Intervest Retail veut organiser et réaliser ses activités de façon durable afin de limiter le plus possible l'impact négatif de ses activités sur l'environnement. Une méthode de travail durable de plus en plus poussée et justifiée d'un point de vue économique est réalisée progressivement. Le point de départ reste la satisfaction des locataires.
Les objectifs fixés par Intervest Retail par rapport au développement durable sont:
Les conditions préalables sont toujours:
En 2012, Intervest Retail a analysé plusieurs possibilités pour générer de l'énergie renouvelable au moyen de panneaux solaires sur la toiture de certains magasins le long l'axes routiers. Des entreprises, installant pour leur propre compte des systèmes photovoltaïques sur les toits de grands immeubles tels que des halls d'entreposage, et ce au moyen d'un droit de superficie, ont été contactées. L'énergie verte générée est ensuite offerte à des tarifs avantageux aux locataires.
La superficie de la toiture des magasins d'Intervest Retail situés le long d'axes routiers semble toutefois trop petite pour intéresser ces entreprises. En outre, étant donné que les subventions ont en large mesure été limitées, la possibilité de financement de tels projets devient plus compliquée.
C'est pour cette raison qu'Intervest Retail a opté pour l'installation de panneaux solaires en gestion propre et a choisi ainsi les magasins situés le long de l'axe routier Boomsesteenweg 660 à Wilrijk étant donné que la superficie de toiture est suffisamment grande. L'énergie générée est offerte à des conditions avantageuses aux locataires AS Adventure, Tony Mertens, Brantano et Prémaman. Les subventions qu'Intervest Retail reçoit, s'élève à € 250 par 1.000 Kwh d'énergie générée. Cet investissement dans des panneaux solaires s'élève à € 0,5 million et génère un rendement de 7,6 %.
Table ronde avec les experts immobiliers d'Intervest Retail relative aux évolutions sur le marché de l'investissement et de la location en 2012 et perspectives pour 2013.
Intervest Retail a réuni ses trois experts immobiliers afin de discuter du marché actuel de l'investissement et de la location. Cette discussion a eu lieu le 10 janvier 2013.
Les interlocuteurs: Jean-Paul Sols et Rudi Taelemans (Intervest Retail), Kris Peetermans, Mathias Gerrits, Jef Van Doorslaer et Boris van Haare Heijmeijer (Cushman & Wakefield), Pieter Paepen, Peter de Groot et Frederic Vandeputte (CB Richard Ellis) et Guibert de Crombrugghe (de Crombrugghe & Partners). Le réviseur d'entreprise d'Intervest Retail, Deloitte Réviseurs d'Entreprise a également suivi la discussion.
Selon les experts immobiliers le marchE belge de la location et de l'investissement relatif A l'immobilier commercial reste un marchE stable, aussi bien dans les centres-villes que pour les magasins le long d'axes routiers et les centres commerciaux
Le marché européen de la vente au détail qui vit une période de crise résultant en une hausse du taux de chômage et une baisse de la confiance des consommateurs entraîne une baisse des chiffres d'affaires et des faillites de différentes chaînes de magasins. La confiance des consommateurs baisse également en Belgique, mais contrairement à la tendance générale européenne, le chiffre d'affaires de la plupart des détaillants reste stable ou augmente même. Ce phénomène est une caractéristique du marché belge de la vente au détail: les chiffres d'affaires subissent moins de fluctuations importantes que dans les autres pays européens, aussi bien en périodes de haute conjoncture et qu'en périodes de basse conjoncture.
Table ronde avec les experts immobiliers
L'incertitude sur le marché européen oblige les détaillants également en Belgique à être plus prudents et plus exigeants. Ils disposent encore toujours de suffisamment de capacité d'investissement pour des nouveaux magasins, mais ils deviennent plus sélectifs. Ils restent principalement actifs dans les 6 principales rues commerçantes en Belgique (le Meir à Anvers, la rue Neuve à Bruxelles, Vinâve d'Ile à Liège, la Veldstraat à Gand, la Hoogstraat à Hasselt , la Steenstraat à Bruges et l'avenue Louise à Bruxelles) et aux meilleurs emplacements périphériques, mais leur intérêt pour des centres commerciaux, des rues commerçantes secondaires et des villes secondaires a nettement diminué.
Par rapport à 2011, l'activité locative est néanmoins restée globalement stable et elle est encore toujours plus élevée qu'en 2009 et 2010. Les niveaux locatifs augmentent constamment depuis 2004. Pour 2013 il faut s'attendre à des niveaux locatifs relativement stables. Les propriétaires sont disposés à accorder des loyers progressifs et des réductions afin d'obtenir à terme un niveau plus élevé.
Pour les 6 principales rues commerçantes du pays il faut s'attendre à des niveaux locatifs stables. Pour le Meir à Anvers et la rue Neuve à Bruxelles les loyers de premier ordre s'élèvent à € 1.800/m². Pour les contrats de bail conclus dans les meilleures rues commerçantes en périodes de haute conjoncture et qui sont entre-temps venus à échéance, les locataires demandent généralement des renouvellements des contrats de bail aux mêmes conditions. Une demande de réduction de loyer après la fin de la première période de neuf ans reste exceptionnelle.
L'afflux de nouvelles formules commerciales, offrant souvent une dynamique supplémentaire au marché, ont en 2012 une part relativement réduite dans l'activité du marché. Un nouvel arrivant sur le marché belge est, entre autres, Ethan Allen qui s'est installé au Sablon à Bruxelles et Lange Nieuwstraat à Anvers. Les autres nouveaux arrivants sont Picard, Vicomte Arthur, Artu Napoli, Sam Friday, etc.
Les niveaux locatifs des magasins le long d'axes routiers ont également augmenté considérablement les dernières années. Les loyers des meilleurs magasins le long d'axes routiers s'élèvent actuellement à environ € 150/m²/an pour les meilleurs emplacements. Les locataires qui étaient précédemment principalement actifs dans les centres-villes, telles que H&M, Lola & Lisa, C&A, Torfs, Veritas et Standaard Boekhandel s'installent également dans des parcs de vente au détail, soutenant ainsi la demande. Entre-temps, les magasins le long d'axes routiers affichent nettement moins qu'auparavant une image discount. Les loyers restent également stables tandis que ceux des centres commerciaux et des centres-villes secondaires sont légèrement sous pression.
L'inoccupation ne représente momentanément pas encore un problème généralisé sur le marché belge de la vente au détail. Dans les 6 principales rues commerçantes l'inoccupation se limite même à 0,1 %. L'ensemble des chiffres d'inoccupation publiés dans la presse donnent parfois une image un peu déformée étant donné que les magasins qui se trouvent dans une phase de transformation sont souvent inclus dans les chiffres d'inoccupation. Ces immeubles génèrent encore souvent des loyers. C'est un fait que les détaillants décident plus rapidement qu'auparavant de fermer des magasins à des emplacements secondaires s'ils ne sont pas rentables. Dans certaines villes l'inoccupation est évidente et provient surtout d'un excès de magasins ou d'une politique locale inadaptée concernant la mobilité et les possibilités de parking.
Une caractéristique de 2012 est le volume élevé d'investissements. Pour la première fois un plus grand nombre d'investissements ont été réalisés dans l'immobilier commercial que dans l'immobilier de bureaux. Cela provient essentiellement du fait que les investisseurs privés sont très intéressés par investissements dans l'immobilier commercial.
Les rendements du marché de l'investissement sont restés plutôt stables en 2012. Pour les grandes transactions, au-dessus de € 10 millions, le rendement de premier ordre s'élève à environ 4,25 % pour les meilleurs emplacements.
Ce sont comme d'habitude principalement les investisseurs privés qui sont actifs et qui sont parfois disposés à payer des rendements extrêmement bas. Les particuliers fortunés sont surtout actifs dans le segment jusqu'à € 5 millions au maximum. Depuis 2012, il apparaît toutefois que ce plafond ait clairement été dépassé et qu'ils entreprennent également des transactions plus importantes.
La périphérie bruxelloise s'attend dans les prochaines années à trois nouveaux projets de grande envergure. U-Place à Machelen prévoit 55.000 m² de surface commerciale, comprend aussi bien des petites que des grandes surfaces commerciales et s'adresse à une clientèle cible des vastes environs autour de Bruxelles, tels que Malines et Louvain. Just Under the Sky près de Schaerbeek consistera pour 60 % de grandes surfaces commerciales et limitera sa portée à une clientèle venant des quartiers nord de Bruxelles. Les deux projets sont prévus pour 2014 - 2015. Le troisième projet NEO au Heysel n'est prévu qu'en 2020.
Anvers - 678 m2
En 2012, la qualitE des emplacements commerciaux dans le portefeuille d'Intervest Retail est Egalement confirmEe par la venue de nouveaux dEtaillants de premier ordre tels que Desigual, Calzedonia, Rituals et Armani Jeans
En 2012, les détaillants ont été moins expansifs que les années précédentes. Ils adoptent une attitude plutôt expectative et posent des exigences plus élevées. Ils quittent les emplacements moins bien situés ou concluent des renouvellements de contrats de bail aux conditions actuellement en vigueur ou moins élevées.
Etant donné que le portefeuille immobilier d'Intervest Retail se compose essentiellement d'immobilier commercial à des emplacements de premier ordre, un grand nombre de transactions donnent encore lieu à loyers qui se situent au même niveau ou un niveau plus élevé. Au deuxième semestre 2012, des augmentations des loyers de plus de 30 % en moyenne par rapport aux loyers actuels ont été réalisées lors de la location de magasins situés le long des axes routiers Boomsesteenweg à Wilrijk et Gouden Kruispunt à Tielt-Winge. Le centre-ville d'Anvers reste également en bonne position où le renouvellement d'un contrat de bail a été réalisé avec une augmentation de loyer d'environ 48 % par rapport au loyer actuel.
En outre, Intervest Retail a conclu en 2012 deux belles locations dans quelques immeubles de référence de son portefeuille à Anvers, bon pour une augmentation de loyer moyenne d'environ 5 %. Il s'agit dans les deux cas de contrats de bail commerciaux conclus pour une période de 9 ans.
Pour l'immeuble d'angle monumental situé Leysstraat 28-30 un nouveau contrat de bail a été signé avec Armani Jeans. Le contrat de bail prend effet le 1er juillet 2013 et après des travaux de transformation, le groupe Armani ouvrira à Anvers, à cet emplacement de premier ordre, son second magasin après la boutique Emporio Armani au Hopland.
Au sein du groupe Armani, l'un des principaux groupes de luxe dans le monde, la ligne Armani Jeans est une interprétation contemporaine et décontractée du style Armani. Elle offre une large collection de prêt-à-porter masculin et féminin parallèlement au segment denim qui constitue le cœur de la collection, ainsi qu'une gamme complète d'accessoires (sacs à main, chaussures, lunettes et parfum). Le magasin Armani Jeans se déploiera sur une superficie totale de 528 m², répartie sur deux niveaux.
Anvers - 140 m2
En diagonale de l'immeuble décrit ci-dessus, un contrat de bail qui prend cours le 1er mars 2013 a été conclu avec Rituals pour l'immeuble situé Leysstraat 17. Rituals qui se place dans le segment "Cosmétiques Home et Body" de luxe, loue 140 m² au rez-de-chaussée et renforcera avec sa venue sa forte présence dans le centre-ville d'Anvers. Simultanément le Leysstraat accueille ainsi un détaillant de qualité qui complète parfaitement la mixité. Rituals a actuellement plus de 220 magasins dans le monde, en plus d'une boutique en ligne et des shops-in-shops dans d'importants grands magasins, aéroports et hôtels.
Au cours de l'exercice 2012, 8 contrats de bail au total ont été signés avec des nouveaux locataires, bon pour une augmentation de loyer de 21 % en moyenne par rapport au loyer précédent. En outre, 25 renouvellements de contrats de bail ont été conclus avec des locataires existants, bon pour une augmentation de loyer de 22 % en moyenne. Cela donne une augmentation des loyers globale de 22 % pour ces transactions locatives qui représentent environ 15 % de l'ensemble des revenus locatifs du portefeuille. Les meilleures réalisations sont pour le centre-ville d'Anvers (+ 19 %) et les parcs de vente au détail Gouden Kruispunt à Tielt-Winge (+ 35 %) et au Boomsesteenweg à Wilrijk (+ 27 %). Ces transactions prendront cours dans le prochains mois.
Intervest Retail s'est quand même rendu compte que les détaillants deviennent plus sélectifs et qu'ils ne sont plus disposés à payer des loyers encore plus élevés. Les immeubles dont les locataires sont partis, connaissent parfois des périodes d'inoccupation ou restent inoccupés plus longtemps. Le taux d'occupation de la sicaf immobilière qui se situe à 97,3 % au 31 décembre 2012, reste toutefois élevé. L'augmentation par rapport au 31 décembre 2011 résulte entre autres de la location à Desigual à Namur et de quelques locations temporaires de magasins inoccupés. Intervest Retail s'efforcera également en 2013 de réduire l'inoccupation.
La rénovation du parc de vente au détail Centre Roosevelt au centre de Vilvorde est terminée avec succès. Intervest Retail met actuellement tout en oeuvre pour que le centre soit entièrement loué. Actuellement trois magasins sont encore disponibles. Le redéveloppement a donné lieu à une augmentation de valeur de l'immeuble de plus 10 % (par rapport à la juste valeur juste avant le redéveloppement, étant le 31 mars 2011).
La situation du Julianus Shopping à Tongres reste inchangée. Le taux d'occupation du centre s'élève à 91 % au 31 décembre 2012. Actuellement quatre magasins sont à louer mais Intervest Retail s'attend à ce que quelques locataires quittent le centre en 2013.
Les rendements des magasins situés le long d'axes routiers ainsi que des magasins situés dans les centres-villes ont été légèrement revus à la baisse suite à l'évolution positive des valeurs locatives et à la diminution des rendements en raison des développements favorables sur le marché belge de l'investissement de l'immobilier commercial. Au 31 décembre 2012, le rendement moyen des magasins situés le long d'axes routiers dans le portefeuille de la sicaf immobilière s'élève à 6,9 % (6,9 % au 31 décembre 2011) et celui des magasins dans les centres-villes à 5,4 % (5,5 % au 31 décembre 2011). Au 31 décembre 2012, le rendement de premier ordre de 4 % reste réservé tout comme l'année dernière à un magasin situé Huidevettersstraat à Anvers. Au 31 décembre 2011 ce rendement était encore de 4,1 %.
Vilvorde - 8.069 m2
Des problèmes de stabilité se sont produits fin août 2012 dans le magasin de centre-ville de la sicaf immobilière Intervest Retail, situé Bruul 40/44 à Malines. Les constatations des ingénieurs architectes indiquent un problème local de construction technique situé à hauteur de la séparation entre le magasin loué à Coolcat et celui loué à H&M. Localement la structure métallique a été surchargée et celle-ci a bougé. Un affaissement local a provoqué d'importantes lézardes dans la façade. La cause de cet affaissement n'est jusqu'au présent pas encore clairement définie.
Les travaux d'étayage nécessaires ont été effectués et la sécurité des immeubles est garantie. Le magasin H&M a rouvert après deux semaines. Le magasin Coolcat reste toutefois fermé étant donné l'étayage posé dans le magasin. La fin du contrat de bail avec Coolcat était déjà prévue pour fin 2012 dans le cadre des travaux de transformation planifiés pour l'immeuble.
Intervest Retail a obtenu un permis d'urbanisme pour les immeubles en question en vue de la réalisation d'un projet d'habitation comprenant 19 lofts au-dessus des magasins, de la rénovation de la façade de l'immeuble H&M et de la reconstruction de l'immeuble d'angle dans lequel Coolcat est établi. Etant donné la démolition déjà planifiée du magasin Coolcat dans le cadre de ce projet d'habitation, les frais de réparation pour cette partie de l'immeuble resteront limités.
Intervest Retail a souscrit une assurance "Responsabilité Civile Immeubles" qui intervient pour les dommages causés aux tiers, pour lesquels Intervest Retail pourrait éventuellement être tenue responsable.
Sur base de sa responsabilité contractuelle envers ses locataires, qui ne tombe pas sous l'assurance responsabilité civile mentionnée ci-dessus, Intervest Retail doit éventuellement payer un dédommagement à Coolcat et H&M. Jusqu'à présent, la responsabilité d'Intervest Retail n'a pas encore été mise en cause et le montant des dégâts subis n'est actuellement pas encore connu. Un expert judiciaire a été nommé afin d'établir dans les prochains mois la cause des dégâts et de déterminer la responsabilité qui en découle.
Après le dépôt du rapport de l'expert judiciaire relatif à la cause des problèmes de stabilité, Intervest Retail se concertera avec ses conseillers techniques et réexaminera la faisabilité de projet de rénovation (développement de 19 lofts aux étages supérieurs) et l'adaptera le cas échéant.
En 2012, la juste valeur du portefeuille est passée de € 362 millions à € 359 millions. Cette baisse peut être détaillée comme suit (en millions €):
| Juste valeur du portefeuille au 1 janvier 2012 | 362 |
|---|---|
| investissements dans le portefeuille ୭ existant |
2 |
| acquisitions des immeubles de placement ୭ |
0 |
| ୭ ventes des immeubles de placement |
-11 |
| ୭ plus-values non réalisées |
9 |
| ୭ moins-values non réalisées |
- 3 |
| Juste valeur du portefeuille au 31 décembre 2012 | 359 |
La pénurie sur le marché de l'investissement de l'immobilier commercial a résulté en 2012 en une augmentation de valeur du portefeuille immobilier de 1,8 %. Cette augmentation de valeur provient essentiellement de la baisse des rendements mais elle est également influencée favorablement par l'entrée en vigueur de plusieurs nouveaux contrats de bail et des renouvellements de contrats de bail, conclus à des loyers plus élevés.
En 2012, Intervest Retail a vendu trois magasins le long d'axes routiers et un parc de vente au dEtail pour € 11 millions au total, ce qui reprEsente environ 3 % de son portefeuille immobilier
La stratégie d'Intervest Retail consiste à réduire à terme la part des magasins situés le long d'axes routiers au sein du portefeuille de la sicaf immobilière et d'évoluer vers une part de 65 % de magasins dans les centres-villes, de préférence à des emplacements de premier ordre.
Les immeubles d'Intervest Retail sont évalués en permanence sur base de leur contribution future au rendement. Ainsi, des immeubles sont-ils régulièrement destinés à la vente pour diverses raisons:
Dans ce cadre Intervest Retail a désinvesti au cours de l'année écoulée 3 magasins périphériques (situés à Hasselt, Beaumont et Mons) et un parc de vente au détail en Wallonie. Un petit immeuble situé à un emplacement non stratégique de la chaussée de Wavre à Bruxelles a également été vendu en 2012.
Le parc de vente au détail a trait au site situé à Andenne, avenue Albert 1er 137-139, qui comprend 7 magasins, loués principalement à Red Market, Koodza, Piocheur et Charles Vögele.
Le prix de vente total de ces immeubles s'élève à € 11,2 millions. Ce prix de vente se situe environ 3 % au-dessus de la valeur comptable qui s'élève à € 10,9 millions (la juste valeur telle que déterminée par l'expert immobilier indépendant de la sicaf immobilière au 31 décembre 2011). Cette juste valeur représente environ 3 % de la juste valeur totale des immeubles de placement de la sicaf immobilière au 31 décembre 2012.
L'ensemble des revenus locatifs annuels du parc de vente au détail et des magasins le long d'axes routiers qui ont été vendus, représentent € 0,9 million ou environ 4 % de l'ensemble des revenus locatifs annuels de la sicaf immobilière.
En ce qui concerne les nouveaux investissements Intervest Retail met l'accent sur de l'immobilier commercial de qualité à des emplacements de premier ordre dans les centres-villes des grandes villes en Belgique. Etant donné la pénurie de ce produit d'investissement dans le marché actuel, Intervest Retail n'a pas réalisé d'investissements au cours de l'exercice 2012.
Bruges - 1.998 m2
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 22.245 | 21.300 |
| Charges relatives à la location | -133 | -54 |
| Charges et revenus relatifs à la gestion immobilière | 19 | 13 |
| Résultat immobilier | 22.131 | 21.259 |
| Charges immobilières | -2.605 | -2.066 |
| Frais généraux et autres revenus et charges d'exploitation | -989 | -1.013 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 18.537 | 18.180 |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement | 918 | 1.526 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 6.406 | 22.043 |
| Autre résultat sur portefeuille | 91 | -56 |
| Résultat d'exploitation | 25.952 | 41.693 |
| Résultat financier (hors variations de la juste valeur - IAS 39) | -5.166 | -5.260 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers | ||
| (couvertures non effectives - IAS 39) | -2.090 | -92 |
| Impôts | -32 | -33 |
| REsultat net |
18.664 | 36.308 |
| Note: | ||
| Résultat d'exploitation distribuable3 | 13.290 | 12.848 |
| Résultat sur portefeuille | 7.415 | 23.513 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers | ||
| (couvertures non effectives - IAS 39) et autres éléments non distribuables | -2.041 | -53 |
| REsultat par action |
2012 | 2011 |
| Nombre d'actions copartageantes | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Résultat net (€) | 3,68 | 7,15 |
| Dividende brut (€) | 2,62 | 2,53 |
| Dividende net4 (€) | 1,97 | 2,00 |
2 Entre parenthèses les chiffres comparatifs pour l'exercice 2011.
3 Pour le calcul du résultat d'exploitation distribuable: voir note 13 du rapport financier.
4 Suite à la Loi programme du 27 décembre 2012 (M.B. du 31 décembre 2012) le précompte mobilier sur dividendes des sicaf immobilières publiques passe de 21 % à 25 % à partir de l'année d'imposition 2013 (sauf certaines exonérations).
Les revenus locatifs d'Intervest Retail s'élèvent pour l'exercice 2012 à € 22,2 millions (€ 21,3 millions). Cette augmentation de 4 % provient principalement de l'acquisition du complexe commercial Jardin d'Harscamp à Namur en octobre 2011, de la location à Desigual au Jardin d'Harscamp et aux indexations et renouvellements des contrats de bail existants.
Les charges immobilières de la sicaf immobilière qui s'élèvent à € 2,6 millions, ont augmenté en 2012 de € 0,5 million par rapport à l'exercice précédent (€ 2,1 millions). Cette augmentation provient des frais d'entretien et de réparation plus élevés ainsi que de l'augmentation des frais d'inoccupation et autres charges immobilières relatives au Jardin d'Harscamp à Namur et au Julianus Shopping à Tongres.
Les frais généraux et autres charges et revenus d'exploitation s'élèvent à € 1,0 million en 2012 et se situent au même niveau que l'année précédente (€ 1,0 million).
L'augmentation des revenus locatifs, partiellement compensée par la hausse des charges immobilières, résulte en 2012 de l'augmentation du résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille de € 0,3 million qui atteint € 18,5 millions (€ 18,2 millions).
Le résultat sur ventes des immeubles de placement s'élève à € 0,9 million en 2012 et comprend € 0,5 million pour la deuxième partie de l'indemnisation supplémentaire, obtenue de l'acheteur du Shopping Park Olen pour les frais de développement déjà encourus, conformément à l'accord conclu en décembre 2009 lors de la vente du projet5. En outre, la sicaf immobilière a vendu quelques immeubles non stratégiques à Mons, Beaumont et Hasselt pour un prix de vente total de € 11,2 millions, générant une plus-value d'environ € 0,3 million.
Les variations positives de la juste valeur des immeubles de placement de l'exercice 2012 s'élèvent à € 6,4 millions (€ 22,0 millions) ou environ 1,8 % de la juste valeur du portefeuille immobilier6. Cet effet positif provient de la baisse des rendements de quelques magasins situés dans les centres-villes en raison de la situation favorable sur le marché belge de l'investissement et des renouvellements des contrats de bail réalisés en 2012 et des indexations (principalement la location à Desigual à Namur qui a donné lieu à une hausse de 13 % de la juste valeur de ce complexe commercial).
Les variations positives de la juste valeur des immeubles de placement s'ElEvent en 2012 A 1,8 % en comparaison A 6,6 % en 2011
5 Voir communiqué de presse du 8 décembre 2009: "La sicaf immobilière Intervest Retail, cotée sur NYSE Euronext Bruxelles, procède Le résultat financier (hors variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39)) s'élève pour l'exercice 2012 à - € 5,2 millions (- € 5,3 millions). Etant donné que les taux d'intérêt ont continué à baisser sur le marché financier les frais de financement de la sicaf immobilière ont diminué en 2012, même après l'acquisition du Jardin d'Harscamp à Namur pour un montant de € 10,3 millions à partir de mi-octobre 2011.
Pour l'exercice 2012, le taux d'intErEt moyen des crEdits utilises de la sicaf immobiliEre s'ElEve A 4,0 % y compris les marges bancaires (4,3 %)
En 2012, les variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) comprennent la modification de la valeur de marche des swaps de taux d'intérêt qui conformément à IAS 39 ne peuvent pas être classés comme instrument de couverture de flux de trésorerie, d'un montant de - € 2,1 millions (- € 0,1 million). Cette dévalorisation provient du fait que les taux d'intérêt continuent à baisser sur le marché financier.
Le résultat net de la sicaf immobilière Intervest Retail s'élève pour l'exercice 2012 à € 18,7 millions (€ 36,3 millions) et peut être réparti en:
Pour l'exercice 2012, le résultat d'exploitation distribuable d'Intervest Retail augmente et atteint € 13,3 millions (€ 12,8 millions). Compte tenu des 5.078.525 actions, cela signifie pour l'exercice 2012 un dividende brut par action de € 2,62 en comparaison à € 2,53 en 2011. C'est une augmentation du dividende de 3,6 % par action. Le rendement brut du dividende de l'action s'élève ainsi à 5,5 % sur base du cours boursier au 31 décembre 2012.
| en milliers € | 31.12.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|
| ACTIF | ||
| Actifs non courants | 359.792 | 362.406 |
| Actifs courants | 3.142 | 1.866 |
| Total de l'actif | 362.934 | 364.272 |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIF | ||
| Capitaux propres | 235.080 | 228.739 |
| Capital | 97.213 | 97.213 |
| Primes d'émission | 4.183 | 4.183 |
| Réserves | 115.020 | 91.035 |
| Résultat net de l'exercice | 18.664 | 36.308 |
| Passif | 127.854 | 135.533 |
| Passifs non courants | 94.648 | 94.244 |
| Passifs courants | 33.206 | 41.289 |
| Total des capita ux propre s et du passif |
362.934 | 364.272 |
| Donn Ees du bilan par action |
31.12.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions copartageantes | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Valeur active nette (juste valeur) (€) | 46,29 | 45,04 |
| Valeur active nette (valeur d'investissement) (€) | 48,07 | 46,66 |
| Valeur active nette EPRA (€) | 47,61 | 46,06 |
| Cours boursier à la date de clôture (€) | 47,60 | 44,98 |
| Prime par rapport à la juste valeur active nette (%) | 3 % | 0 % |
| Taux d'endettement (max. 65 %) | 33 % | 36 % |
Actif
Au 31 décembre 2012 la juste valeur des immeubles de placement d'Intervest Retail s'élève à € 359 millions (€ 362 millions au 31 décembre 2011). La baisse de € 3 millions par rapport au 31 décembre 2011 résulte:
Au 31 décembre 2012, les biens immobiliers sont évalués à € 368 millions (valeur d'investissement) par les experts immobiliers indépendants. La juste valeur est la valeur d'investissement moins les droits et frais de mutation hypothétiques qui devront être payés lors d'une éventuelle future vente.
Les actifs courants s'élèvent à € 3 millions (€ 2 millions) et se composent principalement de € 2 millions d'actifs détenus en vue de vente, notamment un magasin le long d'un axe routier à Hasselt.
Les capitaux propres de la sicaf immobilière s'élèvent à € 235 millions (€ 229 millions). Le capital social (€ 97 millions) et les primes d'émission (€ 4 millions) sont restés inchangés par rapport à l'année précédente. Au 31 décembre 2012, le nombre total d'actions copartageantes s'élève à 5.078.525 unités.
Les réserves de la société s'élèvent à € 115 millions (€ 91 millions) et se composent principalement:
La valeur active nette (juste valeur) de l'action s'élève au 31 décembre 2012 à € 46,29 (€ 45,04). Etant donné qu'au 31 décembre 2012 le cours boursier s'élève à € 47,60, l'action d'Intervest Retail est cotée avec une prime d'environ 3 % par rapport à cette valeur active nette (juste valeur).
Par rapport à 2011, les passifs non courants ont légèrement augmenté, atteignant € 95 millions (€ 94 millions), et consistent essentiellement de financements à long terme de € 90 millions ainsi que de la valeur de marché négative des instruments de couverture non courants de € 5 millions.
Les passifs courants s'élèvent à € 33 millions (€ 41 millions) et se composent principalement de € 27 millions (€ 38 millions) de dettes financières courantes (des financements à court terme progressant chaque fois et une ligne de crédit de € 10 millions échéant dans l'année et qui doit être remboursés ou prolongés). La baisse de € 11 millions résulte principalement des ventes des immeubles de placement réalisées en 2012. En outre, les passifs courants se composent de € 2 millions de la valeur de marché négative des instruments de couvertures courants et € 3 millions de dettes commerciales et autres dettes courantes.
Au 31 décembre 2012, Intervest Retail a une structure financière conservative qui lui permet d'exercer ses activités également en 2013.
Les principales caractéristiques de la structure financière au 31 décembre 2012 sont:
Au 31 décembre 2012, 80 % des lignes de crédit disponibles d'Intervest Retail sont des financements à long terme. 20 % des lignes de crédit sont des financements à court terme, dont 13 % se compose de financements à durée indéterminée (progressant chaque fois pour 364 jours) (€ 17,4 millions) et 7 % se compose d'un crédit bilatéral qui doit être prolongé ou remboursé en 2013 (€ 10 millions).
| 80 % des li gne s de crEdit |
|
|---|---|
| sont des finan cement s A lon g |
|
| ter me dont le s date s d'EchEan ce |
|
| sont bien rEpartie s |
|
Au 31 décembre 2012, la durée moyenne pondérée des financements à long terme s'élève à 3,1 ans. La stratégie d'Intervest Retail consiste à maintenir cette durée moyenne entre 3,5 et 5 ans, mais il peut y être dérogé si des circonstances de marché spécifiques l'exigent.
En outre, le portefeuille de crédits d'Intervest Retail est réparti auprès de cinq institutions financières européennes.
Au 31 dEcembre 2012, la duree moyenne pondErEe des financements A long terme s'ElEve A 3,1 ans
Lors de la composition du portefeuille d'emprunts la stratégie d'Intervest Retail consiste à rechercher une relation d'un tiers de capitaux d'emprunt à taux d'intérêt variable et de deux tiers de capitaux d'emprunt à taux fixe. Au 31 décembre 2012, 66 % des lignes crédits de la sicaf immobilière se composent de financements à taux d'intérêt fixe ou fixés au moyen de swaps de taux d'intérêt. 34 % sont des crédits à taux d'intérêt variable.
Des crédits utilisés au 31 décembre 2012, 62 % ont un taux d'intérêt fixe ou sont fixés au moyen de swaps de taux d'intérêt. 38 % ont un taux variable grâce auxquels il est possible de bénéficier des taux d'intérêt actuellement bas.
a — 62% Taux d'interêt fixe b — 38% Taux d'interêt variable
62 % des crEdits utilisEs ont un taux d'intEret fixe ou sont couverts par des dErivEs financiers
En vue de protéger ses résultats d'exploitation contre des fluctuations futures des taux d'intérêt, Intervest Retail couvre partiellement les fluctuations des taux d'intérêt par des swaps de taux d'intérêt. Au 31 décembre 2012 la sicaf immobilière dispose d'un montant notionnel de € 80 millions de swaps de taux d'intérêt actif à un taux d'intérêt moyen de 3,8 %.
En 2011, la sicaf immobilière avait déjà acheté des forward swaps de taux d'intérêt pour un montant notionnel total de € 45 millions. Ces swaps de taux d'intérêt entreront graduellement en vigueur en 2013 chaque fois que les swaps de taux d'intérêt actuels viennent à échéance. Les forward swaps de taux d'intérêt ont ensuite une durée de 5 ans. Le taux d'intérêt moyen auquel ces couvertures du risque des taux d'intérêt ont été réalisées, est de 2,5 % ce qui est par conséquent substantiellement moins élevé que les taux d'intérêt des swaps de taux d'intérêt actuellement en vigueur.
Cette couverture des taux d'intérêt permet de fixer les taux d'intérêt d'environ 66 % des lignes de crédits au 31 décembre 2012 pour une période moyenne restante de 3,9 ans.
La politique des taux d'intérêt d'Intervest Retail consiste à conclure toujours un tiers de ses crédits à un taux d'intérêt variable. En 2012, le taux d'intérêt moyen total des dettes financières de la sicaf immobilière s'élève à 4,0 %, y compris les marges (2011: 4,3 %).
En 2012, le taux d'intérêt moyen des dettes financières à long terme s'élève à 4,6 % (2011: 5,1 %). En 2012, le taux d'intérêt moyen des dettes financières à court terme s'élève à 2,4 % (2011: 2,9 %).
Au premier trimestre 2012, Intervest Retail a prolongé un financement d'un montant de € 20 millions. Le crédit existant a été refinancé auprès de la même institution financière avec une durée de 5 ans à des conditions conformes au marché.
Au 31 décembre 2012, la sicaf immobilière dispose encore de € 21 millions de lignes de crédit non utilisées auprès de ses financiers (2011: 11 millions) pour faire face aux fluctuations des besoins de liquidité, pour le financement d'investissements futurs et pour le paiement du dividende de l'exercice 2012.
Pour l'exercice 2012, l'effet sur le résultat d'exploitation distribuable d'une hausse (hypothétique) des tarifs des taux d'intérêt de 1 % comprend un résultat négatif d'environ € 0,4 million (2011: € 0,4 million). Lors du calcul il est tenu compte des dérivés financiers conclus. Etant donné les taux d'intérêt du marché actuels qui sont bas, une baisse hypothétique des taux d'intérêt de 1 % n'est pas réaliste.
Le ratio de couverture des intérêts est le rapport entre le résultat d'exploitation avant le résultat sur portefeuille et le résultat financier (hors les variations de la juste valeur des dérivés financiers conformément à IAS 39). Pour Intervest Retail ce ratio s'élève à 3,6 pour l'exercice 2012 (3,5 pour l'exercice 2011) ce qui est nettement mieux que les exigences fixées comme covenant dans les conventions de financement de la sicaf immobilière.
Au 31 décembre 2012, le taux d'endettement de la sicaf immobilière s'élève à 33 % et baisse de 3 % par rapport au 31 décembre 2011 (36 %) suite à la vente des immeubles de placement réalisée en 2012.
La sicaf immobiliEre a un taux d'endettement limitE de 33 %
Louvain - 1.495 m
2 Bruxelles - 150 m
Le conseil d'administration propose de répartir le résultat de l'exercice comptable 2012 d'Intervest Retail sa comme suit:
| en milliers € | |
|---|---|
| Résultat net de l'exercice 20127 ୭ |
18.664 |
| ୭ Transfert aux réserves du solde des variations de la juste valeur8 des immeubles de placement |
|
| • Exercice comptable | -6.893 |
| • Réalisation de biens immobiliers | -646 |
| ୭ Transfert aux réserves de l'impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
-70 |
| Transfert des réserves du solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés ୭ auxquels la comptabilité de couverture n'est pas appliquée |
2.090 |
| Transfert des autres réserves ୭ |
146 |
| Transfert du résultat reporté des exercices comptables antérieurs ୭ |
15 |
| REmunErati on du capita l |
13.306 |
Cela représente un dividende net de € 1,97 après déduction du précompte mobilier de 25 %. Suite à la Loi Programme du 27 décembre 2012 (M.B. du 31 décembre 2012) le précompte mobilier sur dividendes des sicaf immobilières publiques passe à partir de l'année d'imposition 2013 de 21 % à 25 % (sauf certaines exonérations).
Compte tenu des 5.078.525 actions qui se partageront le résultat complet de l'exercice, cela représente un dividende à distribuer de € 13.305.736
Le dividende est supérieur au minimum exigé de 80 % du résultat d'exploitation distribuable, étant donné que, conformément à sa politique de dividende, Intervest Retail distribue également en 2012, 100 % du résultat d'exploitation distribuable.
Le dividende est payable à partir du 3 mai 2013. Pour les actions au porteur, le dividende est payable contre remise du coupon numéro 13.
7 Etant donné que légalement le résultat d'exploitation distribuable des comptes annuels statutaires peut être distribué et non celui des comptes annuels consolidés, la distribution du bénéfice actuelle est basée sur les chiffres statutaires (voir note 13 du rapport financier).
Bien que les scénarios catastrophes pour la zone Euro semblent entre-temps être sous contrôle, il est évident que la crise économique durera encore longtemps. Un fort sentiment d'inquiétude règne chez le consommateur. D'importantes fermetures d'entreprises telles que Ford à Genk et Arcelor Mittal à Liège ont un impact important sur la confiance des consommateurs.
Le marché de la vente au détail, et par conséquent l'immobilier commercial, sont confrontés à un nombre de défis importants. L'intérêt croissant des ventes en ligne contraint les détaillants d'adapter leur modèle d'entreprise. En outre, le consommateur est de mieux en mieux informé, de plus en plus critique et de moins en moins prévisible.
En faisant son shopping le consommateur choisit de plus en plus souvent des destinations offrant une expérience agréable et il recherche également l'alternance. Un jour, cette destination peut être un grand centre commercial, un autre jour un parc de vente au détail populaire et bien accessible ou la ville.
Entre-temps, Intervest Retail est la seule sicaf immobilière à avoir développé une forte position qualitative aux meilleurs emplacements dans les villes. Un investissement dans Intervest Retail est ainsi unique et la sicaf immobilière souhaite renforcer sa position à ces emplacements dans les centres-villes, en mettant clairement l'accent sur des emplacements de qualité dans les grandes villes. Fin 2012 le portefeuille se compose de 50 % de magasins le long d'axes routiers et de 50 % de magasins dans les centres-villes, dont quelques emplacements de premier ordre dans les grandes villes. Etant donné le taux d'endettement limité de 33 %, la position d'Intervest Retail est très confortable et elle lui permet de répondre aisément aux opportunités qui se présentent.
Intervest Retail souhaite à terme avoir réalisé 65 % des investissements à des emplacements de premier ordre dans le centre-ville des grandes villes. Intervest Retail est d'avis que ces emplacements de premier ordre offrent l'expérience la plus authentique et unique et qu'en outre ils offrent à long terme la meilleure garantie comme objet d'investissement. Intervest Retail opère dans un marché où il y a pénurie et la qualité de premier ordre a un prix. La connaissance de marché de la sicaf immobilière doit lui permettre de juger du potentiel d'avenir.
Intervest Retail continue de prendre soin et d'optimiser le portefeuille existant des magasins le long d'axes routiers et des immeubles dans des villes secondaires. Si la possibilité est offerte de vendre à des conditions suffisamment intéressantes, cela sera certainement pris en considération. Malgré l'accroissement des loyers en raison des augmentations des loyers pour les immeubles existants dans le portefeuille, les revenus locatifs de la sicaf immobilière seront ainsi toutefois momentanément sous pression.
Au cours de l'exercice 2013, les nouveaux swaps de taux d'intérêt, achetés par Intervest Retail en 2011, entreront en vigueur pour un montant notionnel de € 45 millions. Ces swaps de taux d'intérêt remplacent les swaps de taux d'intérêt existants qui viennent à échéance en 2013. Le taux d'intérêt moyen de ces nouvelles couvertures des taux d'intérêt est de 2,5 %, ce qui est substantiellement moins élevé que les couvertures des taux d'intérêt actuelles qui s'élève à 3,8 %. Ces nouveaux swaps de taux d'intérêt, au taux d'intérêt du marché inchangé, diminueront à l'avenir les charges financières de la sicaf immobilière.
Anvers - 106 m2
L'action d'Intervest Retail (INTV) est cotée sur NYSE Euronext Brussels et est reprise dans les indices boursiers BEL Real Estate et GPR 250 Europe.
Le cours de l'action d'Intervest Retail a augmenté et est passé de € 44,98 au 31 décembre 2011 à € 47,60 au 31 décembre 2012 ou une augmentation de 6 %. Le cours de clôture le plus bas s'élève à € 44,25 (le 11 janvier 2012) et le cours de clôture le plus élevé à € 51,00 (le 29 juin 2012).
Le cours boursier moyen de l'exercice 2012 s'élève à € 47,72 par rapport à € 46,26 pour l'exercice 2011.
Au cours de l'année 2012, l'action 'Intervest Retail est cotée avec une prime de 5 % en moyenne par rapport à la valeur active nette (juste valeur).
La valeur active nette d'Intervest Retail comprend le dividende de 2011 jusqu'à la date de paiement du 11 mai 2012.
Au cours des trois premiers trimestres 2012, l'action d'Intervest Retail a fluctué de façon analogue avec le BEL 20 et le BEL Real Estate. Au quatrième trimestre 2012 la performance de l'action Intervest Retail a été inférieure au Bel 20 mais analogue au Bel Real Estate.
De ce graphique ressort qu'en 2012 Intervest Retail a obtenu en moyenne un score supérieur à l'indice GPR 250 Europe, mais inférieur à l'Euronext 100 et à l'indice GPR 250 Belgium.
Des informations supplémentaires concernant les indices peuvent être obtenues auprès d'Euronext Brussels pour l'Euronext 100 et le Bel 20 et auprès de Global Property Research (www.propertyshares.com) pour le GPR 250 Europe et le GPR 250 Belgium.
Vilvorde - 1.338 m2
Les volumes traités se situent en moyenne autour de 708 unités par jour et sont un peu moins élevés que l'année précédente (747 unités par jour).
Un accord de liquidité a été conclu avec la Banque Degroof, afin de favoriser la négociabilité des actions. Concrètement, ceci consiste à déposer régulièrement des ordres d'achat et de vente dans des marges déterminées.
La marge libre s'élève à 34,5 % en fin d'année 2012.
Namur - 2.332 m2
| 31.12.2012 | 31.12.2011 | 31.12.2010 | |
|---|---|---|---|
| Nombre d'actions à la fin de la période | 5.078.525 | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Nombre d'actions copartageantes | 5.078.525 | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Cours boursier (€) |
31.12.2012 | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
| Cours de clôture le plus élevé | 51,00 | 50,10 | 45,24 |
| Cours de clôture le plus bas | 44,25 | 42,52 | 36,60 |
| Cours boursier à la date de clôture | 47,60 | 44,98 | 43,00 |
| Prime par rapport à la valeur active nette (%) | 3 % | 0 % | 6 % |
| Donn Ees par action (€) |
31.12.2012 | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|---|
| Valeur active nette (juste valeur) | 46,29 | 45,04 | 40,41 |
| Valeur active nette (valeur d'investissement) | 48,07 | 46,66 | 42,00 |
| Valeur active nette EPRA | 47,61 | 46,06 | 41,40 |
| Dividende brut | 2,62 | 2,53 | 2,50 |
| Dividende net9 | 1,97 | 2,00 | 2,13 |
| Rendement brut du dividende du cours boursier à la date de clôture (%) | 5,5 % | 5,6 % | 5,8 % |
| Rendement net du dividende du cours boursier à la date de clôture (%) | 4,1 % | 4,4 % | 4,9 % |
Au 31 dEcembre 2012, le cours boursier de l'action Intervest Retail s'ElEve a € 47,60, ce qui lui permet d'offrir A ses actionnaires un rendement brut du dividende de 5,5 %
9 Suite à la Loi Programme du 27 décembre 2012 (M.B. du 31 décembre 2012), le précompte mobilier sur dividendes des sicaf immobilières publiques passe de 21 % à 25 % à partir de l'année d'imposition 2013 (sauf certaines exonérations).
| Vastned Retail sa Lichtenauerlaan 130 3062 ME Rotterdam Pays-Bas |
3.320.529 actions | 65,4 % |
|---|---|---|
| CFB Belgique sa Uitbreidingstraat 18 2600 Berchem - Anvers |
5.431 actions | 0,1 % |
| Public | 1.752.565 actions | 34,5 % |
| Total | 5.078.525 actions | 100 % |
Fin novembre 2012 a eu lieu le placement privé réussi de 350.000 actions détenues par Vastned Retail. Le placement était en ligne avec l'engagement continu de Vastned en tant que promoteur de la sicaf immobilière publique Intervest Retail, de ramener la marge libre d'Intervest Retail au-dessus du seuil obligatoire de 30 %, conformément à l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières.
Les actions placées représentent 6,9 % du nombre actuel des actions Intervest Retail en circulation. Après le placement privé, la marge libre représente 34,5 % des actions Intervest Retail en circulation et Vastned Retail conserve une participation de 65,5 % dans Intervest Retail.
Les actions Intervest Retail ont été placées auprès de quelques investisseurs institutionnels belges et internationaux à € 46,5 par action; soit une décote de 3 % par rapport au cours de clôture du jour précédant du placement.
Vastned Retail sa et CFB Belgique sa ont, en application de l'article 74 de la loi sur les offres de reprises publiques du 1 avril 2007, communiqué à la FSMA qu'elles agissent de commun accord.
| Communication des résultats annuels au 31 décembre 2012: | le vendredi 8 février 2013 |
|---|---|
| Assemblée générale des actionnaires: | le mercredi 24 avril 2013 à 14h30 |
| Mise en paiement du dividende: | |
| Ex-date dividende 2012 | le mardi 30 avril 2013 |
| Record date dividende 2012 | le jeudi 2 mai 2013 |
| Mise en paiement du dividende 2012 | à partir du vendredi 3 mai 2013 |
| Déclaration intermédiaire des résultats au 31 mars 2013: | le mardi 7 mai 2013 |
| Rapport fi nancier semestriel au 30 juin 2013: | le mardi 30 juillet 2013 |
| Déclaration intermédiaire des résultats au 30 septembre 2013: | le vendredi 25 octobre 2013 |
Anvers - 54 m2
Intervest Retail investit exclusivement dans des biens immobiliers commerciaux belges, essentiellement situés dans les centres-villes et le long d'axes routiers importants. Des centres commerciaux font également partie des possibilités.
Les magasins sont répartis dans toute la Belgique, avec une bonne répartition entre les différentes régions.
Magasins le long d'axes routiers 50% — a et centres commerciaux Magasins de centres-villes 50% — b
Les immeubles commerciaux se composent de 50 % de magasins dans les centres-villes et de 50 % de magasins le long d'axes routiers et de centres commerciaux.
La catégorie magasins des centres-villes comprend des magasins situés dans un noyau commercial solide, avec une concentration de magasins de vente au détail de grande envergure. Une vingtaine de villes entrent ici en considération. Les magasins des centres-villes sont des actifs particulièrement recherchés aussi bien par les détaillants que les investisseurs. La pénurie de ces objets soutient en grande mesure le développement de valeur de ces immeubles.
Habillement, chaussures 52% — a et accéssoires Articles ménagers, 19% — b intérieur et hobby Loisirs, articles de luxe 10% — c et soins personels Magasins d'alimentation 9% — d et grandes surfaces TV, hifi, electro, 5% — e multimédia et téléphone Autres 5% — f
Pour les magasins situés le long d'axes routiers, la caractéristique typique est essentiellement la situation le long d'axes routiers importants, ainsi que l'importante surface de vente (à partir de 400 m²). Il s'agit aussi bien d'immeubles isolés que des parcs de vente au détail. Ce sont des agglomérats de magasins situés le long d'axes routiers, le plus souvent conçus comme un complexe commercial avec un parking commun. La qualité des magasins le long d'axes routiers augmente déjà depuis plusieurs années. Ce sont surtout les parcs de vente au détail qui forment un pôle d'attraction en soi et qui ne sont pas uniquement attrayants pour les formules discounts. Depuis quelques années il y a une évolution de sorte que les détaillants s'établissent aussi bien dans les centres-villes que dans la périphérie.
Les frais à charge du propriétaire sont souvent limités à d'importants travaux d'entretien à la structure de l'immeuble ou à des réparations importantes ou au remplacement de la toiture. Les charges locatives (telles que le précompte immobilier et les charges pour les parties communes) sont généralement à charge du locataire.
Le niveau des locataires est élevé et il y a une répartition équilibrée entre les principaux secteurs du commerce de la vente au détail.
La majeure partie des locataires se compose de chaînes internationales, ce qui favorise la qualité et la stabilité du portefeuille.
11 Une chaîne nationale doit disposer d'au moins cinq points de vente, une chaîne internationale d'au moins cinq points de vente dans au moins deux pays.
La plupart des immeubles commerciaux sont donnés en location sur base de contrats de bail classiques à des utilisateurs opérant dans les secteurs les plus divers de la vente au détail. Étant donné que la plupart des immeubles sont situés à des emplacements de premier ordre, les locataires n'auront pas tendance à déménager rapidement. Ils ont également souvent contribué à l'investissement de l'aménagement, ce qui favorise la stabilité et la continuité des revenus locatifs.
Tous ces facteurs donnent en permanence un taux d'occupation élevé du portefeuille (97,3 %).
| 9% — a | Tielt-Winge - | |
|---|---|---|
| Aarschotsesteenweg 1/6 | ||
| 8% — b | Bruxelles - Chée d'Ixelles 41/43 | |
| 5% — c | Bruges - Steenstraat 80 | |
| 5% — d | Anvers - Leysstraat 28/32 | |
| 4% — e | Louvain - Bondgenotenlaan 69/73 | |
| 3% — f | Malines - Bruul 42/44 | |
| 3% — g | Namur - Jardin d'Harscamp | |
| 3% — h | Tongres - Julianus Shopping | |
| 3% — i | Gand - Veldstraat 81 | |
| j | 3% — | Anvers - Meir 99 |
| 54% — k | Autres immeubles | |
La répartition des locataires sur un grand nombre d'immeubles à des emplacements différents, limite le risque de noyaux commerciaux évoluant moins favorablement et les effets tels que la baisse des loyers.
| Hennes & Mauritz | 12% — a | |
|---|---|---|
| Aldi | 6% — b | |
| Inditex | 6% — c | |
| Decor Heytens (Ariane) | 5% — d | |
| Euro Shoe Group | 5% — e | |
| Blokker Group | 3% — f | |
| IC Companys A/S | 2% — g | |
| Maxeda | 2% — h | |
| AS Watson | 2% — i | |
| Kesa | 2% — | j |
| Autres locataires | 55% — k | |
Les revenus locatifs d'Intervest Retail sont répartis sur 158 locataires différents ce qui limite les risques débiteurs et favorise la stabilité des revenus. Les dix principaux locataires représentent 45 % des revenus locatifs et sont toujours des entreprises de premier ordre dans leur secteur, faisant partie de groupes internationaux.
Le Top 10 des locataires gEnEre 45 % des revenus locatifs
Tielt-Winge - 19.096 m2
| Région | Superficie (m²) |
Loyer annuel (€ 000) |
Valeur d'investissement (€ 000) |
Juste valeur (€ 000) |
Pesée (%) |
|---|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement | |||||
| Bruxelles | 11.159 | 3.023 | 54.101 | 52.782 | 15 % |
| Flandre | 110.734 | 15.392 | 255.837 | 249.597 | 69 % |
| Wallonie | 29.148 | 4.027 | 58.224 | 56.804 | 16 % |
| Total des immeubles de placement |
151.041 | 22.442 | 368.162 | 359.183 | 100 % |
| 31.12.2012 | 31.12.2011 | |
|---|---|---|
| Valeur d'investissement des immeubles de placement (€ 000) | 368.162 | 371.268 |
| Loyers actuels (€ 000) | 21.832 | 21.942 |
| Rendement (%) | 5,9 % | 5,9 % |
| Loyers actuels, y compris la valeur locative estimée des immeubles inoccupés (€ 000) | 22.442 | 22.724 |
| Rendement en cas de location complète (%) | 6,1 % | 6,1 % |
| Surface locative totale des immeubles de placement (m²) | 151.041 | 161.573 |
| Taux d'occupation (%) | 97,3 % | 96,6 % |
En cas d'une adaptation hypothétique négative du rendement utilisé par les experts immobiliers lors de l'évaluation du portefeuille immobilier de la sicaf immobilière (rendement ou taux de capitalisation) de 1% (de 5,9 % à 6,9 % en moyenne), la valeur d'investissement des biens immobiliers diminuerait de € 53 millions ou 14 %. Le taux d'endettement de la sicaf immobilière augmenterait ainsi de 6 % et s'élèverait à 39 %.
Dans le cas contraire d'une adaptation hypothétique positive de ce rendement utilisé de 1 % (de 5,9 % à 4,9 % en moyenne), la valeur d'investissement des biens immobiliers augmenterait de € 75 millions ou 20 %. Le taux d'endettement de la sicaf immobilière baisserait ainsi de 6 % et s'élèverait à 27 %.
Tous les immeubles commerciaux d'Intervest Retail sont évalués par Cushman & Wakefield ou CB Richard Ellis. Le centre commercial Julianus Shopping à Tongres est évalué par de Crombrugghe & Partners.
La méthodologie de Cushman & Wakefield est basée sur l'ERV (Estimated Rental Value) ou Valeur Locative Estimée avec des corrections qui tiennent compte du loyer actuel et/ou de tout autre élément influençant la valeur comme, par exemple, les frais d'inoccupation.
Pour déterminer la valeur locative de marché, ils se basent sur leurs connaissances du marché immobilier et sur les récentes transactions réalisées par le département Retail. La valeur locative est, par exemple, influencée par:
Le prix unitaire attribué est multiplié par la superficie de l'immeuble commercial pour obtenir une valeur locative estimée totale.
Pour les magasins dans les centres-villes, le principe de "zone A" utilisé est le suivant: sur toute la largeur de façade de l'immeuble, les 10 premiers mètres en profondeur de l'immeuble sont calculés à 100 % du loyer estimé/m², les 10 mètres suivants à 50 %, le reste à 25 %. Les étages sont calculés à 25 % ou à un montant forfaitaire selon l'emplacement et l'utilité.
L'Adjusted ERV est ensuite calculé: cela représente 60 % de la différence entre le loyer actuel et l'ERV. Si le loyer actuel est plus élevé que l'ERV, l'Adjusted ERV est égal à l'ERV et la règle des 60 % ne s'applique pas.
Une étape suivante consiste à déterminer un rendement ou taux de capitalisation pour lequel un investisseur serait prêt à acheter l'immeuble. Une valeur brute avant corrections est obtenue. D'éventuelles corrections peuvent être apportées (par exemple, les frais d'inoccupation), suite à quoi la valeur d'investissement (acte en mains) est obtenue.
Dans son rapport du 31 décembre 2012 Cushman & Wakefield déclare que la juste valeur des immeubles commerciaux s'élève à € 173.795.984.
Anvers - 66 m2
La méthodologie de CB Richard Ellis se résume comme suit:
Pour tous les immeubles une estimation de la valeur de marché (ERV) a été fixée et un taux de capitalisation conforme au marché (cap rate) sur base des points de comparaison récents et compte tenu des résultats de nos inspections sur place.
Si la valeur locative estimée du marché est plus élevée que les revenus locatifs actuels, il est supposé que lors du prochain renouvellement du contrat de bail, une augmentation du loyer peut être obtenue que est appelée 'adjusted ERV'. Cet 'adjusted ERV' se compose du montant des revenus locatifs actuels augmenté de 60 % de la différence entre l'ERV et les revenus locatifs actuels. Après la capitalisation de l'adjusted ERV la valeur du marché brute avant correction de l'immeuble est obtenue.
Si la valeur locative estimée du marché est inférieure aux revenus locatifs courants, la valeur de marché brute avant corrections est obtenue par la capitalisation de la valeur locative estimée du marché (ERV).
Les corrections appliquées sur la valeur brute de marché se compose de:
Dans son rapport du 31 décembre 2012, CB Richard Ellis déclare que la juste valeur des immeubles commerciaux s'élève à € 173.939.094.
Anvers - 721 m2
Lors de la détermination de la valeur différents raisonnements sont suivis, qui sont utilisés par les acteurs du marché concerné pour comparer certains résultats de vente. Les analyses mentionnées ci-dessous se sont avérées décisives pour la détermination de la valeur:
La valeur du marché, compte tenu des contrats de bail en question, est déterminée dans ce cas au moyen de la valeur locative du marché économique des surfaces au sol louables, capitalisée sur base d'un rendement supposé réel dans les circonstances de marché actuelles. Ce rendement s'appuie sur le jugement du marché, l'emplacement du bien immobilier, et est basé sur les facteurs mentionnés ci-dessous:
La valeur éventuelle au comptant de la différence des revenus locatifs actuels et la valeur locative du marché évaluée, est normalement escomptée par cette méthode sur base de la durée restante des contrats de bail.
Il est tenu compte des frais éventuels pour inoccupation, dont perte de loyer, des frais de fonctionnement à charge du propriétaire, des frais de location, des frais de publicité et de marketing relatifs à la location, ainsi que des frais de surveillance, de maintien et d'adaptation et/ou avantages lors du processus de location.
Cette approche fait des suppositions ou projections explicites et subjectives des futurs flux de trésorerie, des frais d'ajournement, d'usure, de rénovation, de redéveloppement, des frais de gestion et de transfert, d'impôts et de charges financières. Elle peut être utilisée pour calculer la valeur actuelle nette de ces futurs flux de trésorerie ou pour déterminer la valeur fixée du taux d'intérêt interne de l'investissement.
Etant donné que les conditions de financement sont spécifiques au profil de chaque investisseur et de sa politique d'investissement, il en n'est pas tenu compte pour des raisons de cohérence. Comme il est d'usage dans les scénarios retenus, des suppositions prudentes sont faites pour les frais et l'inoccupation. Cela permet de faire une comparaison effective, compte tenu des particularités de chaque investissement séparé. C'est pourquoi il est loin d'être sûr que ces frais doivent effectivement être pris en compte à un moment donné.
Dans son rapport du 31 décembre 2012 de Crombrugghe et Partners déclare que la juste valeur des magasins s'élève à € 11.447.657.
| RESULTAT GLOBAL CONSOLIDE 69 BILAN CONSOLIDE 70 BILAN DE MUTATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES 72 APERCU DES FLUX DE TRESORERIE CONSOLIDES 74 NOTES AUX COMPTES ANNUELS CONSOLIDES 75 Note 01. Schéma des comptes annuels pour les sicaf immobilières 75 Note 02. Principes de reporting financier 75 Note 03. Information segmentée 84 Note 04. Résultat immobilier 86 Note 05. Charges immobilières 88 Note 06. Frais généraux 90 Note 07. Rémunerations du personnel 91 Note 08. Résultat sur ventes des immeubles de placement 92 Note 09. Variations de la juste valeur des immeubles de placement 92 Note 10. Autre résultat sur portefeuille 93 Note 11. Résultat financier 93 Note 12. Impôts 94 Note 13. Nombre d'actions et résultat par action 95 Note 14. Actifs non courants 98 Note 15. Actifs courants 99 Note 16. Capitaux propres 101 Note 17. Passifs courants 105 Note 18. Dettes financières non courantes et courantes 106 |
|---|
| Note 19. Dérivés financiers 108 |
| Note 20. Calcul du taux d'endettement consolidé 109 |
| Note 21. Parties liées 110 |
| Note 22. Liste des entreprises consolidées 110 |
| Note 23. Honoraire du commissaire et des entités liées au commissaire 111 |
| Note 24. Passifs conditionnels 111 |
| Note 25. Evénements posterieurs à la période du reporting 111 |
| RAPPORT DU COMMISSAIRE 112 |
| COMPTES ANNUELS STATUTAIRES D'INTERVEST RETAIL SA 114 |
| en milliers € Note |
2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs 4 |
22.245 | 21.300 |
| Charges relatives à la location 4 |
-133 | -54 |
| RESUL TAT LOCATIF NET |
22.112 | 21.246 |
| Récupération de charges locatives et taxes normalement assumées par le | ||
| locataire sur immeubles loués 4 |
1.459 | 1.467 |
| Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur | ||
| immeubles loués 4 Autres revenus et dépenses relatifs à la location |
-1.459 19 |
-1.467 13 |
| RESUL TAT IMMO BILIER |
22.131 | 21.259 |
| Frais techniques 5 |
-837 | -717 |
| Frais commerciaux 5 |
-229 | -182 |
| Charges et taxes sur immeubles non loués 5 |
-83 | 29 |
| Frais de gestion immobilière 5 |
-1.227 | -1.149 |
| Autres charges immobilières 5 |
-229 | -47 |
| CHARGES IMMO BILIERES |
-2.605 | -2.066 |
| RESUL TAT D'EXPLOITATION DES IMM EUBLES |
19.526 | 19.139 |
| Frais généraux 6 |
-1.049 | -1.063 |
| Autres revenus et charges d'exploitation | 60 | 50 |
| RESUL TAT D'EXPLOITATION AVANT RESUL TAT SUR PORTEFEUILLE |
18.537 | 18.180 |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement 8 |
918 | 1.526 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement 9 |
6.406 | 22.043 |
| Autre résultat sur portefeuille 10 |
91 | -56 |
| RESUL TAT D'EXPLOITATION |
25.952 | 41.693 |
| Revenus financiers 11 |
50 | 15 |
| Charges d'intérêt nettes 11 |
-5.209 | -5.252 |
| Autres charges financières 11 |
-7 | -23 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers | ||
| (couvertures non effectives - IAS 39) 19 |
-2.090 | -92 |
| RESUL TAT FINANCIER |
-7.256 | -5.352 |
| RESUL TAT AVANT IMPOTS |
18.696 | 36.341 |
| Impôts des sociétés | -32 | -33 |
| Impôts 12 RESUL TAT NET |
-32 18.664 |
-33 36.308 |
| (suite) en milliers € | Note | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| RESUL TAT NET |
18.664 | 36.308 | |
| Note: | |||
| Résultat d'exploitation distribuable | 13 | 13.290 | 12.848 |
| Résultat sur portefeuille | 8-9-10 | 7.415 | 23.513 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) et autres éléments non distribuables Attribuable aux: |
-2.041 | -53 | |
| Actionnaires de la société mère | 18.664 | 36.308 | |
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 | |
| RESULTAT PAR ACTION | Note | 2012 | 2011 |
| Nombre d'actions copartageantes | 13 | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Résultat net (€) | 13 | 3,68 | 7,15 |
| Résultat net dilué (€) | 13 | 3,68 | 7,15 |
Résultat d'exploitation distribuable (€) 13 2,62 2,53
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| RESUL TAT NET |
18.664 | 36.308 |
| Variations de la part effective de la juste valeur des instruments de couverture autorisés pour la couverture de flux de trésorerie |
525 | -78 |
| RESUL TAT GLOBAL |
19.189 | 36.230 |
| Attribuable aux: | ||
| Actionnaires de la société mère | 19.189 | 36.230 |
Intérêts minoritaires 0 0
69
| ACTIF en milliers € Note |
31.12.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|
| Actifs non courants | 359.792 | 362.406 |
| Immobilisations incorporelles | 4 | 13 |
| Immeubles de placement 14 |
359.183 | 362.213 |
| Autres immobilisations corporelles 14 |
602 | 162 |
| Créances commerciales et autres actifs non courants | 3 | 18 |
| Actifs courants | 3.142 | 1.866 |
| Actifs détenus en vue de la vente 15 |
1.999 | 333 |
| Créances commerciales 15 |
245 | 275 |
| Créances fiscales et autres actifs courants 15 |
161 | 218 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 216 | 379 |
| Comptes de régularisation | 521 | 661 |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIF en milliers € | Note | 31.12.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|---|
| Capitaux propres | 235.080 | 228.739 | |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère | 235.080 | 228.739 | |
| Capital | 16 | 97.213 | 97.213 |
| Primes d'émission | 16 | 4.183 | 4.183 |
| Réserves | 115.020 | 91.035 | |
| Résultat net de l'exercice | 18.664 | 36.308 | |
| Intérêts minoritaires | 22 | 0 | 0 |
| Passif | 127.854 | 135.533 |
|---|---|---|
| Passifs non courants | 94.648 | 94.244 |
| Dettes financières non courantes 18 |
89.517 | 89.022 |
| Etablissements de crédit | 89.500 | 89.000 |
| Location-financement | 17 | 22 |
| Autres passifs financiers non courants 19 |
4.998 | 5.129 |
| Autres passifs non courants | 118 | 51 |
| Passifs d'impôts différés | 15 | 42 |
| Passifs courants | 33.206 | 41.289 | |
|---|---|---|---|
| Dettes financières courantes | 18 | 27.399 | 37.619 |
| Etablissements de crédit | 27.394 | 37.614 | |
| Location-financement | 5 | 5 | |
| Autres passifs financiers courants | 19 | 1.697 | 0 |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 17 | 2.971 | 2.573 |
| Autres passifs courants | 17 | 210 | 211 |
| Comptes de régularisation | 17 | 929 | 886 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 362.934 | 364.272 |
|---|---|---|
| TAUX D'ENDETTEMENT | 31.12.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|
| Taux d'endettement (max 65 %) | 33 % | 36 % |
| VALEUR ACTIVE NETTE PAR ACTION en € | 31.12.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|
| Valeur active nette (juste valeur) | 46,29 | 45,04 |
| Valeur active nette (valeur d'investissement) | 48,07 | 46,66 |
| Valeur active nette EPRA | 47,61 | 46,06 |
| Réserve du solde des variations de la juste valeur des biens immobiliers |
||||
|---|---|---|---|---|
| en milliers € | Capital | Primes d'émission | Réserve du solde des variations de la valeur d'investissement des biens immobiliers |
Réserve de l'impact sur la juste valeur* |
| Bilan au 31 décembre 2010 | 97.213 | 4.183 | 98.162 | -8.108 |
| Résultat global 2011 | ||||
| Transfert par l'affectation du résultat 2010: | ||||
| Transfert du résultat sur portefeuille aux réserves | 5.146 | -120 | ||
| Transfert des variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers |
||||
| Autres mutations | ||||
| Dividende exercice 2010 | ||||
| Bilan au 31 décembre 2011 | 97.213 | 4.183 | 103.308 | -8.228 |
| Résultat global 2012 | ||||
| Transfert par l'affectation du résultat 2011: | ||||
| Transfert du résultat sur portefeuille aux réserves | 24.340 | -827 | ||
| Transfert des variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers |
||||
| Autres mutations | ||||
| Dividende exercice 2011 | ||||
| Bilan au 31 décembre 2012 | 97.213 | 4.183 | 127.648 | -9.055 |
* des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement.
| Réserves | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Réserve du solde | Réserve du solde | |||||
| des variations de | des variations de | |||||
| la juste valeur des | la juste valeur des | |||||
| instruments de | instruments de | |||||
| couvertures, auxquels | couvertures, auxquels | |||||
| la comptabilité | la comptabilité | |||||
| Total | Résultat net de | Résultat reporté des | de couverture n'est | de couverture est | ||
| capitaux propres | l'exercice | Total réserves | exercices antérieurs | pas appliquée | appliquée | |
| Bilan au 31 décembre 2010 97.213 4.183 98.162 -8.108 |
-2.449 | -2.384 | 957 | 86.178 | 17.632 | 205.206 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Résultat global 2011 | -78 | -78 | 36.308 | 36.230 | ||
| Transfert par l'affectation du résultat 2010: | ||||||
| Transfert du résultat sur portefeuille aux réserves 5.146 -120 |
5.026 | -5.026 | 0 | |||
| Transfert des variations de la juste valeur d'actifs | ||||||
| et passifs financiers | -126 | -126 | 126 | 0 | ||
| Autres mutations | 36 | 36 | -36 | 0 | ||
| Dividende exercice 2010 | -12.696 | -12.696 |
| 36.308 228.739 |
91.036 | 993 | -2.510 | -2.527 |
|---|---|---|---|---|
| 18.664 19.189 |
525 | 525 | ||
| -23.513 | 23.513 | |||
| 92 | -92 | -92 | ||
| -38 | 38 | 38 | ||
| -12.849 -12.849 |
||||
| 18.664 235.080 |
115.020 | 1.031 | -2.602 | -2.003 |
| en milliers € | Note | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE AU DEBUT | |||
| DE L'EXERCICE | 379 | 766 | |
| 1. Flux de trésorerie des activités d'exploitation | 14.223 | 12.940 | |
| Résultat d'exploitation | 25.952 | 41.693 | |
| Intérêts payés | -5.004 | -5.103 | |
| Autres éléments non opérationnels | -2.175 | -273 | |
| Adaptation du résultat pour des transactions de nature non cash-flow | -5.130 | -23.432 | |
| Amortissements sur immobilisations incorporelles et autres ୭ immobilisations corporelles |
131 | 107 | |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement ୭ |
8 | -918 | -1.526 |
| Etalement des réductions de loyer et avantages locatifs accordés aux ୭ locataires |
10 | 64 | -122 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement ୭ |
9 | -6.406 | -22.043 |
| Autre résultat sur portefeuille ୭ |
10 | -91 | 56 |
| ୭ Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) |
19 | 2.090 | 92 |
| ୭ Autres transactions de nature non cash-flow |
0 | 4 | |
| Variation du besoin en fonds de roulement | 580 | 55 | |
| Mouvement de l'actif | |||
| ୭ Créances commerciales |
15 | 30 | 100 |
| Créances fiscales et autres actifs courants ୭ |
15 | 57 | 2.197 |
| Comptes de régularisation ୭ |
382 | 8 | |
| Mouvement du passif | |||
| ୭ Dettes commerciales et autres dettes courantes |
176 | -1.516 | |
| Autres passifs courants ୭ |
17 | -1 | -421 |
| Comptes de régularisation ୭ |
-64 | -313 | |
| 2. Flux de trésorerie des activités d'investissement | 8.121 | -10.479 | |
| Achats des immobilisations incorporelles et des autres immobilisations | |||
| corporelles | -562 | -115 | |
| Acquisition des immeubles de placement | 14 | 0 | -10.361 |
| Investissements dans des immeubles de placement existants | 14 | -1.437 | -1.924 |
| Factures d'investissement payées par anticipation | -4 | -598 | |
| Investissements dans des actifs détenus en vue de la vente | 0 | -18 | |
| Acquisition d'actifs à paiement différé | 0 | 27 | |
| Revenus de la vente des immeubles de placement | 10.124 | 2.510 | |
| 3. Flux de trésorerie des activités de financement | -22.507 | -2.848 | |
| Remboursement d'emprunts | 18 | -29.720 | -29.151 |
| Retrait d'emprunts | 18 | 20.000 | 39.000 |
| Repaiement de passifs de la location-financement | 18 | -5 | -4 |
| Passifs non courants reçus comme garantie | 67 | 3 | |
| Paiement de dividendes | 13 | -12.849 | -12.696 |
| TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE A LA FIN DE L'EXERCICE | 216 | 379 |
Intervest Retail sa a, en tant que sicaf immobilière publique de droit belge cotée en bourse, rédigé ses comptes annuels consolidés conformément aux "International Financial Reporting Standards" (IFRS), tels qu'approuvés par la Commission européenne. Dans l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010, un schéma pour les comptes annuels des sicaf immobilières a été publié.
Dans l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010, un schéma pour les comptes annuels des sicaf immobilières a été publié.
Le schéma adapté implique principalement que dans le compte des résultats, le résultat sur portefeuille est présenté séparément.
Ce résultat sur portefeuille comprend tous les mouvements du portefeuille immobilier et se compose de:
Le résultat sur le portefeuille n'est pas distribué aux actionnaires mais transféré vers ou déduit des réserves.
Intervest Retail est une sicaf immobilière dont le siège social est en Belgique. Les comptes annuels consolidés de la société au 31 décembre 2012 comprennent la société et ses filiales (le "Groupe"). Les comptes annuels d'Intervest Retail ont été approuvés et libérés en vue de leur publication par le conseil d'administration du 4 mars 2013 et seront proposés pour approbation à l'assemblée générale des actionnaires du 24 avril 2013.
Les comptes annuels consolidés sont rédigés conformément aux "International Financial Reporting Standards" (IFRS), tels qu'approuvés par la Commission européenne, conformément à l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010. Ces normes comprennent toutes les normes nouvelles et révisées et les interprétations publiées par l'International Accounting Standards Board ('IASB') et l'International Financial Reporting Interpretations Committee ('IFRIC'), pour autant qu'elles soient d'application pour les activités du Groupe et effectives pour les exercices comptables à partir du 1er janvier 2012.
Les normes suivantes modifiées par l'IASB et les interprétations publiées par l'IFRIC sont d'application pour la période actuelle mais n'ont pas d'impact sur la présentation, les notes ou les résultats du Groupe: IFRS 7 - Instruments financiers: Procuration d'information (1/7/2011).
IFRS 13 - Fair Value Measurement s'applique aux exercices comptables prenant cours le 1 janvier 2013 ou ultérieurement. Cette norme modifiera les obligations de publication des notes de la sicaf immobilière en fonction de la classification d'immeubles de placement en niveau 1, 2 ou 3. Ces notes seront reprises dans le rapport annuel de l'exercice 2013.
Les modifications suivantes qui seront d'application à partir de l'année prochaine ou ultérieurement n'auront pas d'impact sur la presentation, les notes ou les résultats du Groupe: IAS 1 - Presentation of Items of Other Comprehensive Income (1/7/2012); Modification IAS 19 - Employee Benefits (1/1/2013); IAS 27 - Separate Financial Statements (1/1/2013); IAS 28 - Investments in Associates and Joint Ventures (1/1/2013); Modifications à IFRS 7 - Disclosures - Offsetting financial assets and financial liabilities (1/1/2013); Modification IAS 32 - Offsetting financial assets and financial liabilities (1/1/2014); Modification IFRS 1 - Government loans (1/1/2013); IFRS 9 - Financial instruments (1/1/2015); IFRS 10 - Consolidated Financial Statements (1/1/2013); IFRS 11 - Joint Arrangements (1/1/2013); IFRS 12 - Disclosures of Involvement with Other Entities (1/1/2013); Amélioration d'IFRS 1, IAS 1, IAS 16, IAS 32, IAS 34 suite au projet d'amélioration annuel (1/1/2013); IFRIC 20 - Stripping costs in the production phase of a surface mine (1/1/2013).
Les comptes annuels consolidés sont exprimés en milliers d'€, arrondis au millier le plus proche.
Les principes comptables sont appliqués de manière cohérente et les comptes annuels consolidés sont rédigés avant la répartition du bénéfice.
Une filiale est une entité contrôlée par une autre entité (exclusivement ou conjointement). Le contrôle est le pouvoir de diriger la gestion financière et opérationnelle d'une entité pour obtenir des avantages de ses opérations. Les comptes annuels d'une filiale sont repris aux comptes annuels consolidés selon la méthode de consolidation intégrale depuis l'apparition jusqu'à la disparition du contrôle. Au besoin, les principes de reporting financier des filiales ont été modifiés afin d'aboutir à des principes cohérents au sein du Groupe. L'exercice de la filiale correspond à celui de la société mère.
Toutes les transactions entre les entreprises du groupe, tous les soldes ainsi que tous les profits et pertes non réalisés sur les transactions entre les entreprises du Groupe sont, lors de la rédaction des comptes annuels consolidés, éliminés. La liste des filiales est reprise au commentaire à la note 22.
Lorsque le Groupe acquiert la direction d'un regroupement intégré d'activités et d'actifs qui correspondent à la définition d'entreprise conformément à IFRS 3 - Regroupements d'entreprises, les actifs, passifs et tous les passifs conditionnels de l'entreprise acquise, sont comptabilisés séparément à la juste valeur à la date d'acquisition. Le goodwill représente la variation positive entre, d'une part, la somme de la valeur d'acquisition, l'intérêt détenu antérieurement dans l'entité qui n'avait pas été contrôlée précédemment (si d'application) et les intérêts minoritaires (si d'application) et, d'autre part, la juste valeur des actifs nets acquis. Tous les frais de transaction sont immédiatement pris à charge et ne forment pas un élément de la détermination de la valeur d'acquisition.
Conformément à IFRS 3, le goodwill peut être déterminé sur une base provisoire à la date d'acquisition et adapté dans les 12 prochains mois.
Après sa comptabilisation initiale le goodwill n'est pas amorti mais soumis à un test de dépréciation (impairment test) qui doit être effectué au moins annuellement pour les entités génératrice de flux de trésorerie auxquelles le goodwill avait été affecté. Si la valeur comptable de l'entité génératrice de flux de trésorerie dépasse la valeur d'utilité, la dépréciation qui en découle est comptabilisée en résultat et affecté en premier lieu comme réduction du goodwill éventuel et affecté ensuite aux autres actifs de l'entité, en relation à leur valeur comptable. Une perte de valeur comptabilisée sur le goodwill n'est pas comptabilisée à nouveau au cours de l'année suivante.
En cas de vente ou de perte de contrôle lors d'une vente partielle d'une filiale, le montant du goodwill affecté à cette entité est inclus dans la détermination du résultat de la vente.
Lorsque le Groupe acquiert un intérêt supplémentaire dans une filiale qui était déjà contrôlée précédemment ou lorsque le Groupe vend une part d'une participation dans une filiale sans perdre le contrôle, le goodwill reconnu au moment de l'acquisition du contrôle n'est pas influencé. La transaction avec les intérêts minoritaires influence les résultats reportés du Groupe.
Les transactions en devises étrangères sont comptabilisées au taux de change d'application à la date de transaction. Les actifs et obligations monétaires en devises étrangères sont évalués au taux de clôture d'application à la date du bilan. Les fluctuations de taux de change qui résultent de transactions en devises étrangères et de la conversion d'actifs et d'obligations monétaires en devises étrangères sont reprises dans le compte de résultats, pour la période au cours de laquelle ces fluctuations ont lieu. Les actifs et obligations non monétaires en devises étrangères sont convertis au taux de change d'application à la date de transaction.
Les revenus sont évalués à la juste valeur du montant perçu ou pour laquelle un droit a été obtenu. Les revenus ne sont comptabilisés que s'il est probable que les avantages économiques seront affectés à l'entité et pourront être définis avec suffisamment de certitude.
Les revenus locatifs, les paiements reçus dans le cadre de leasings opérationnels et les autres revenus et charges sont comptabilisés de façon linéaire dans le compte de résultats, dans les périodes auxquelles ils se rapportent.
Les indemnités pour la rupture anticipée de contrats de bail sont comptabilisées immédiatement en résultat dans la période au cours de laquelle elles sont acquises définitivement.
Les charges sont évaluées à la juste valeur du montant versé ou dû et sont comptabilisées dans le compte de résultats, pour les périodes auxquelles elles se rapportent.
Les variations de la juste valeur des immeubles de placement correspondent à la différence entre la valeur comptable et la juste valeur précédente comme évaluée par l'expert immobilier indépendant. Telle comparaison est effectuée au minimum quatre fois par an pour l'ensemble du portefeuille des immeubles de placement. Les mouvements de la juste valeur du bien immobilier sont comptabilisés dans le compte de résultats de l'exercice au cours duquel ils apparaissent.
Le résultat provenant de la vente des immeubles de placement correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur comptable (c'est-à-dire la juste valeur déterminée par l'expert immobilier à la fin de l'exercice précédent), après déduction des frais de vente.
Le résultat financier se compose des charges d'intérêt sur les prêts et les frais de financement additionnels, après déduction des produits des placements.
Les impôts sur le résultat de l'exercice comprennent les impôts exigibles et différés relatifs à l'exercice et aux exercices précédents ainsi que l'exit tax due. La charge fiscale est comptabilisée dans le compte de résultats sauf si elle a trait à des éléments immédiatement comptabilisés aux capitaux propres. Dans ce cas, l'impôt est également imputé sur les capitaux propres.
Pour le calcul de l'impôt sur le bénéfice imposable de l'exercice, les taux de l'impôt en vigueur lors de la clôture sont utilisés.
Les précomptes sur le dividende sont comptabilisés dans les capitaux propres comme une partie du dividende jusqu'au moment où il est mis en paiement. L'exit tax, due par les sociétés reprises par la sicaf immobilière, vient en déduction de la plus-value de réévaluation constatée lors de la fusion et est comptabilisée au passif.
Les créances et obligations fiscales sont évaluées au taux de l'impôt d'application pour la période à laquelle elles se rapportent.
Les créances et obligations fiscales différées sont comptabilisées sur la base de la méthode de dette ('liability method') pour toutes les différences temporaires entre la base imposable et la valeur comptable à des fins de reporting financier, et ce tant pour les actifs que pour les passifs. Les créances fiscales différées ne sont reconnues que si des bénéfices imposables sont attendus, contre lesquels la créance fiscale reportée peut être écoulée.
Le résultat ordinaire net par action est calculé en divisant le résultat net qui résulte du compte de résultats par la moyenne pondérée du nombre d'actions ordinaires émises (autrement dit le nombre total d'actions émises diminué des actions propres) au cours de l'exercice.
Pour le calcul du résultat net dilué par action, le résultat net qui revient aux actionnaires ordinaires et le nombre moyen pondéré d'actions émises sont adaptés en fonction de l'impact des actions ordinaires potentielles pouvant mener à la dilution.
Les immobilisations incorporelles sont comptabilisées à leur coût, diminué du cumul éventuel des amortissements et des pertes de valeur particulières, lorsqu'il est probable que les avantages économiques futurs attribuables à l'actif iront à l'entité et que le coût de cet actif peut être évalué de façon fiable. Les immobilisations incorporelles font l'objet d'un amortissement linéaire sur leur durée d'utilité attendue. Les périodes d'amortissement sont réexaminées au moins à la clôture de chaque exercice.
Les immeubles de placement comprennent tous les immeubles et terrains qui sont prêts à être loués et qui génèrent des revenus locatifs (en totalité ou en partie), y compris les immeubles dont une partie limitée est occupée pour utilisation personnelle et les immeubles faisant l'objet de contrats de leasing opérationnel.
Les projets de développement désignent les terrains et constructions en développement qui pendant une période déterminée ne nécessitent uniquement que des investissements sans générer de revenus.
La comptabilisation initiale au bilan s'effectue à la valeur d'acquisition y compris les coûts de transaction tels que les honoraires professionnels, les services légaux, les droits d'enregistrement et autres taxes de transfert. L'exit tax, due par les sociétés absorbées par la sicaf immobilière, fait également partie de la valeur d'acquisition.
Les commissions relatives aux achats d'immeubles sont considérées comme des frais supplémentaires de ces achats, et ajoutées à la valeur d'acquisition.
Si l'immobilier est obtenu par l'acquisition des actions d'une société immobilière, par l'apport en nature d'un immeuble contre l'émission d'actions nouvelles ou la fusion par absorption d'une société immobilière, les frais de l'acte, les frais d'audit et de conseil, les indemnités de remploi, les frais de mainlevée des financements des sociétés absorbées et les autres frais de fusion sont également portés à l'actif.
Les dépenses pour travaux à des immeubles de placement et projets de développement sont à charge du profit ou de la perte de l'exercice si les dépenses n'ont aucun effet positif sur les avantages économiques futurs attendus et sont portées à l'actif si les avantages économiques attendus qui en résultent pour l'entité augmentent.
On distingue quatre types de dépenses ultérieures relatives aux immeubles de placement:
les frais d'entretien et de réparation: ce sont les dépenses qui n'augmentent pas les avantages économiques futurs attendus de l'immeuble ou du projet et sont par conséquent intégralement à charge du compte de résultat à la rubrique "frais techniques".
Après la comptabilisation initiale, les immeubles de placement et projets de développement sont évalués par les experts immobiliers indépendants à la valeur d'investissement. Les immeubles de placement et projets de développement sont évalués trimestriellement sur base de la valeur au comptant des loyers sur le marché et/ou des revenus locatifs effectifs, le cas échéant après déduction de charges liées conformément aux International Valuation Standards 2001, rédigés par l'International Valuation Standards Committee.
Les évaluations sont effectuées en actualisant le loyer annuel net reçu des locataires en déduisant les frais y afférents. L'actualisation est effectuée sur la base du facteur de rendement, qui varie en fonction du risque inhérent à l'immeuble concerné.
Les immeubles de placement et projets de développement sont, conformément à IAS 40, repris au bilan à la juste valeur. Cette valeur correspond au montant contre lequel un immeuble ou projet pourrait être échangé entre des parties bien informées, avec leur accord, et dans des conditions de concurrence normale.
Du point de vue du vendeur, elle doit être comprise déduction faite des droits d'enregistrement.
L'Association belge des Assets Managers (BEAMA) a publié le 8 février 2006 un communiqué concernant l'importance de ces droits d'enregistrement. (voir www.beama.be. - publications - communiqués de presse: "Première application des règles comptables IFRS").
Un groupe d'experts immobiliers indépendants, qui procède à la détermination périodique de la valeur des immeubles des sicaf immobilières, a jugé que pour les transactions concernant des immeubles situés en Belgique ayant une valeur globale inférieure à € 2,5 millions, il fallait tenir compte de droits d'enregistrement allant de 10,0 % à 12,5 % en fonction de la région où se trouve l'immeuble.
Pour les transactions concernant des immeubles d'une valeur globale supérieure à € 2,5 millions et vu l'éventail des méthodes de transfert de propriété utilisées en Belgique, les mêmes experts ont estimé - à partir d'un échantillon représentatif de 220 transactions réalisées sur le marché entre 2002 et 2005 représentant un total de € 6,0 milliards - la moyenne pondérée de ces droits à 2,5 %.
Cela signifie concrètement que la juste valeur est égale à la valeur d'investissement divisée par 1,025 (pour des immeubles d'une valeur supérieure à € 2,5 millions) ou à la valeur d'investissement divisée par 1,10/1,125 (pour des immeubles d'une valeur inférieure à € 2,5 millions). Etant donné qu'Intervest Retail n'offre en principe à la vente sur le marché que des portefeuilles d'immeubles individuels, et que ceux-ci ont généralement une valeur d'investissement supérieure à € 2,5 millions, la juste valeur a été calculée en divisant la valeur d'investissement par 1,025.
La différence entre la juste valeur de l'immobilier et la valeur d'investissement de l'immobilier telle que fixée par les experts immobiliers indépendants, est comptabilisée à la fin de la période au poste "Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement" dans les capitaux propres.
Les pertes ou profits qui résultent d'une modification des variations la juste valeur des immeubles de placement et projets de développement sont comptabilisés au compte de résultats relatif à la période au cours de laquelle elles/ils apparaissent et sont lors de l'affectation des bénéfices reportés aux réserves.
Les charges d'intérêt directement imputables aux projets de développement sont capitalisées à l'actif comme une partie du coût. Pour les prêts généralement contractés en vue d'acquérir des immobilisations, le coût d'emprunt pris en considération pour la comptabilisation comme partie du coût des projets en développement est déterminé en appliquant un taux de capitalisation aux dépenses relatives aux actifs. Le taux de capitalisation équivaut à la moyenne pondérée des coûts d'emprunt autres que les emprunts contractés spécifiquement. Le montant des coûts d'emprunt incorporés au coût de l'actif au cours d'un exercice donné ne doit pas excéder le montant total des coûts d'emprunt supportés au cours de ce même exercice. L'incorporation des coûts d'emprunt prend cours au moment où les dépenses sont engagées pour l'actif, où les coûts d'emprunt sont effectués et où les activités nécessaires pour préparer l'actif commencent. L'incorporation des coûts d'emprunt est suspendue durant les longues périodes d'interruption. Chaque année, des informations sont publiées dans les annexes sur les méthodes utilisées pour les coûts d'emprunt, le montant des coûts d'emprunt inscrit à l'actif durant l'exercice et le taux de capitalisation utilisé.
Les subventions publiques relatives à ces actifs viennent en déduction du coût. Si le coût est supérieur à la valeur recouvrable, une perte de valeur particulière est comptabilisée.
Les immeubles à usage personnel sont comptabilisés au bilan à la juste valeur si une partie limitée seulement est occupée par l'entité, à des fins d'utilisation personnelle. Dans le cas contraire, l'immeuble est classé dans la rubrique "autres immobilisations corporelles".
Les commissions payées à des courtiers dans le cadre d'un mandat de vente sont à charge de la perte ou du profit réalisés sur la vente.
Les pertes ou profits réalisés sur la vente d'un immeuble de placement ou d'un projet de développement sont comptabilisés dans le compte de résultats pour la période sous revue, sous la rubrique 'résultat sur vente d'actifs des immeubles de placement' et sont, lors de la distribution du résultat, imputés aux réserves indisponibles.
Les actifs détenus en vue de la vente se rapportent à des biens immobiliers dont la valeur comptable sera réalisée lors de transaction de vente et non par son utilisation prolongée. Les immeubles détenus en vue de la vente sont évalués conformément IAS 40 à la juste valeur.
Les actifs non courants sous contrôle de l'entité qui ne répondent pas à la définition d'un immeuble de placement sont classés comme "autres immobilisations corporelles".
Les autres immobilisations corporelles sont comptabilisées initialement à leur coût, et évaluées ensuite conformément au modèle du coût.
Les subventions publiques viennent en déduction du coût. Les frais accessoires sont uniquement inscrits à l'actif lorsque les avantages économiques futurs relatifs à l'immobilisation corporelle augmentent.
Les autres immobilisations corporelles sont amorties sur base du mode linéaire. L'amortissement prend cours lorsque l'actif est prêt à l'usage, tel que prévu par le management. Les pourcentages suivants sont applicables sur base annuelle:
| • terrains | 0 % |
|---|---|
| • immeubles | 5 % |
୭ autres immobilisations corporelles 16 %
S'il existe des indications montrant qu'un actif a subi une perte de valeur particulière, la valeur comptable est comparée à la valeur recouvrable. Si la valeur comptable est supérieure à la valeur recouvrable, une perte de valeur exceptionnelle particulière est comptabilisée.
Les panneaux solaires sont évalués sur base du modèle de la réévaluation conformément à IAS 16 - Immobilisations corporelles. Après la comptabilisation initiale l'actif dont la juste valeur peut être évaluée de manière fiable doit être comptabilisé à son montant réévalué, à savoir la juste valeur à la date de la réévaluation, diminuée du cumul éventuel des amortissements ultérieurs et du cumul des pertes de valeurs particulières ultérieures. La juste valeur est déterminée sur base de la méthode d'escompte des revenus futurs. La durée d'utilité des panneaux solaires est estimée à 20 ans.
La plus-value lors du démarrage d'un nouveau site est comptabilisée comme composante séparée des capitaux propres. Les moins-values sont également reprises dans cette composante, à moins qu'elles soient réalisées ou à moins que la juste valeur baisse sous le niveau du coût initial. Dans ces derniers cas elles sont comptabilisées en résultat.
Au moment de la vente ou de la mise hors service d'immobilisations corporelles, la valeur comptable n'est plus comptabilisée au bilan, et le profit ou la perte est comptabilisé(e) dans le compte de résultats.
La valeur comptable des actifs de l'entreprise est analysée périodiquement afin d'examiner si des dépréciations sont à envisager. Les pertes de valeur particulières sont comptabilisées dans le compte de résultats si la valeur de l'actif est supérieure à sa valeur recouvrable.
Les créances commerciales sont comptabilisées ini-tialement à la juste valeur, et sont ensuite évaluées au coût amorti, calculé sur base de la méthode de taux d'intérêt effectif. Les pertes de valeur particulières adaptées sont comptabilisées dans le compte de résultats pour les montants estimés non réalisables s'il y a desindications objectives qu'une perte de valeur particulière est apparue. Le montant de la perte est déterminé comme étant la différence entre la valeur comptable de l'actif et la valeur au comptant des flux de trésorerie futurs estimés, rendus liquides au taux d'intérêt effectif d'origine après comptabilisation initiale.
Les investissements sont comptabilisés et ne sont plus comptabilisés à la date de transaction si l'achat ou la vente de l'investissement est lié à un contrat dont les modalités imposent la livraison de l'actif dans le délai défini généralement par la réglementation ou par une convention sur le marché concerné. Ils sont comptabilisés initialement à la juste valeur, augmentée des frais de transactions directement attribuables.
Les instruments de dette dont le Groupe a l'intention manifeste et la capacité de conserver jusqu'à la fin de l'échéance sont évalués au coût amorti à l'aide de la méthode de taux d'intérêt effectif et réduits de comptabilisations éventuelles à cause de pertes de valeur particulières afin de tenir compte des montants non réalisables. Telles pertes de valeur particulières sont reprises dans le compte de résultats uniquement s'il y a des indications objectives de pertes de valeur particulières. Les pertes de valeur particulières sont reprises dans les périodes ultérieures lorsque la hausse de la valeur réalisable peut être objectivement liée à un événement qui a eu lieu après la comptabilisation. La reprise ne peut être supérieure au coût amorti qui aurait été obtenu si la dépréciation particulière n'avait pas été comptabilisée.
La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent les dépôts comptants exigibles directement et les placements courants extrêmement liquides qui peuvent être convertis en moyens financiers dont le montant est connu et qui ne présentent aucun risque matériel de perte de valeur.
Les passifs financiers et les instruments de capitaux propres émis par le Groupe sont classés sur base de la réalité économique des accords contractuels et des définitions d'un passif financier en d'un instrument de capitaux propres. Un instrument de capitaux propres est tout contrat qui comprend un intérêt résiduel dans l'actif du Groupe, après déduction de tous les passifs. Les principes de reporting financier relatifs aux passifs financiers spécifiques et les instruments de capitaux propres sont décrits ci-dessous.
Les prêts bancaires porteurs d'intérêt et les dépassements de crédit sont évalués initialement à la juste valeur et sont évalués ensuite au coût amorti, calculé sur base de la méthode de taux d'intérêt effectif. Toute différence entre les rentrées (après frais de transaction) et le règlement et le remboursement d'un prêt est comptabilisée pour la durée du prêt selon les principes de reporting financier relatifs aux frais de financement qui sont appliqués par le Groupe.
Les dettes commerciales sont évaluées initialement à la juste valeur et sont évaluées ensuite au coût amorti, calculé sur base de la méthode de taux d'intérêt effectif.
Les instruments de capitaux propres émis par une entreprise sont comptabilisés pour le montant des sommes reçues (après déduction des frais d'émission pouvant être affectés directement).
Le Groupe utilise des dérivés afin de limiter le risque relatif aux fluctuations défavorables des taux d'intérêt provenant des activités d'exploitation, financières et d'investissement. Le Groupe utilise ces instruments dans un but non spéculatif et ne détient pas des dérivés ou ne dépense pas des dérivés à des fins de négoce (trading).
Les dérivés sont comptabilisés initialement au coût et sont, après comptabilisation initiale, évalués à la juste valeur.
୭ Dérives qui ne peuvent être classés comme couverture
Certains dérivés ne se qualifient pas comme transactions de couverture. Les changements de la juste valeur de chaque dérivé qui ne se qualifient pas comme transaction de couverture sont comptabilisés directement dans le compte de résultats.
୭ Comptabilité de couverture
De Le Groupe a désigné certains instruments de couverture comme couverture de flux de trésorerie.
La part effective des variations de la juste valeur des dérivés désignés comme couvertures de flux de trésorerie sont comptabilisés au résultat global. La part non effective est comptabilisée dans le compte de résultats à la ligne "Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39)".
Les montants qui étaient comptabilisés précédemment au résultat global et cumulés dans les capitaux propres sont reclassés vers le compte de résultats lorsque l'élément couvert est comptabilisé dans le compte de résultats à la même ligne que l'élément de couverture comptabilisé. Si la couverture de flux de trésorerie d'un engagement fixe ou d'une transaction future prévue mène à la comptabilisation d'un actif non financier ou d'un passif non financier, quand l'actif ou le passif est comptabilisé, les profits et pertes de l'instrument financier dérivé qui étaient traités précédemment comme capitaux propres, sont comptabilisés à l'évaluation initiale de l'actif ou du passif.
La comptabilité de couverture est arrêtée lorsque le Groupe annule la relation de couverture, vend ou met fin ou exerce l'instrument de couverture, ou lorsque la relation de couverture ne remplit plus les conditions de comptabilité de couverture. Les profits et pertes cumulés en capitaux propres restent dans les capitaux propres aussi longtemps que la future transaction soit probable et est comptabilisée dans le compte de résultats lorsque la future transaction se réalise enfin. Lorsque la future transaction n'est plus attendue, le profit ou la perte sont cumulés en capitaux propres et comptabilisés immédiatement dans le compte de résultats.
Si les actions propres sont rachetées, ce montant, y compris les frais imputables directement, est comptabilisé en déduction des capitaux propres.
Une provision est un passif dont l'échéance ou le montant est incertain. Le montant comptabilisé est la meilleure estimation des dépenses nécessaires au règlement du passif existant à la date de reporting.
Les provisions sont uniquement comptabilisées lors qu'un passif existant (juridiquement exécutoire ou implicite) apparaît, résultant d'événements passés, qui mènera probablement à une sortie de ressources et duquel le montant du passif peut être évalué de façon fiable.
Les contributions au contrat d'assurance de groupe du type "cotisation définie" sont comptabilisées comme charge de la période de reporting au cours de laquelle les prestations y afférentes sont effectuées par les employés.
Les dividendes font parties des réserves jusqu'à ce l'assemblée générale des actionnaires attribue les dividendes. Par conséquent, les dividendes sont comptabilisés comme passif dans les comptes annuels de la période au cours de laquelle la distri bution de dividendes est approuvée par l'assemblée générale des actionnaires.
Les événements postérieurs à la période du reporting sont les faits favorables et défavorables, qui se produisent entre la date du bilan et la date à laquelle les comptes annuels sont approuvés pour publication. Pour les événements procurant des informations sur la situation réelle à la date du bilan, le résultat est traité au compte de résultats.
Le reporting par segment s'effectue au sein d'Intervest Retail conformément à deux bases de segmentation:
Les deux segments d'exploitation comprennent les activités suivantes:
La catégorie "corporate" comprend tous les frais fixes non attribués à un segment qui sont assumés au niveau du groupe.
| SEGMENTATION | Magasins le long Magasins des d'axes routiers & centres-villes centres commerciaux |
Corporate | TOTAL | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| D'ACTIVITE | ||||||||
| en milliers € | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Revenus locatifs | 10.775 | 10.010 | 11.470 | 11.290 | 22.245 | 21.300 | ||
| Charges relatives à la location | -45 | -3 | -88 | -51 | -133 | -54 | ||
| RESUL TAT LOCATIF NET |
10.730 | 10.007 | 11.382 | 11.239 | 22.112 | 21.246 | ||
| Charges et revenus relatifs à la gestion immobilière |
0 | 0 | 19 | 13 | 19 | 13 | ||
| RESUL TAT IMMO BILIER |
10.730 | 10.007 | 11.401 | 11.252 | 22.131 | 21.259 | ||
| RESUL TAT D'EXPLOITATION AVANT RESUL TAT SUR PORTEFEUILLE |
9.899 | 9.544 | 10.620 | 10.675 | -1.982 | 2.039 | 18.537 | 18.180 |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement |
71 | 431 | 847 | 1.095 | 918 | 1.526 | ||
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement |
5.602 | 14.297 | 804 | 7.746 | 6.406 | 22.043 | ||
| Autre résultat sur portefeuille | 50 | -129 | 41 | 73 | 91 | -56 | ||
| RESUL TAT D'EXPLOITATION DU SEGMENT |
15.622 | 24.143 | 12.312 | 19.589 | -1.982 | -2.039 | 25.952 | 41.693 |
| Résultat financier | -7.256 | -5.352 | -7.256 | -5.352 | ||||
| Impôts | -32 | -33 | -32 | -33 | ||||
| RESUL TAT NET |
15.622 | 24.143 | 12.312 | 19.589 | -9.270 | -7.424 | 18.664 | 36.308 |
| SEGMENTATION D'ACTIVITE | Magasins des centres-villes |
Magasins le long d'axes routiers & centres commerciaux |
TOTAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| en milliers € | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Juste valeur des biens immobiliers | 201.202 | 195.695 | 157.981 | 166.518 | 359.183 | 362.213 | |
| dont investissements ୭ au cours de l'exercice |
|||||||
| (juste valeur) | 112 | 61 | 1.325 | 1.863 | 1.437 | 1.924 | |
| dont achats des immeubles ୭ de placement |
0 | 10.361 | 0 | 0 | 0 | 10.361 | |
| Désinvestissements au cours de l'exercice (juste valeur) |
-230 | -1.257 | -10.643 | 0 | -10.873 | -1.257 | |
| Valeur d'investissement des biens immobiliers |
206.232 | 200.587 | 161.930 | 170.681 | 368.162 | 371.268 | |
| Rendement comptable du segment | |||||||
| (%) | 5,4 % | 5,1 % | 7,3 % | 6,8 % | 6,2 % | 5,9 % | |
| Surface locative totale (m²) | 33.541 | 33.644 | 117.500 | 127.929 | 151.041 | 161.573 | |
| Taux d'occupation (%) | 98 % | 95 % | 97 % | 98 % | 97 % | 97 % |
Les activités d'Intervest Retail sont réparties sur le plan géographique en 3 régions en Belgique, notamment la Flandre, Bruxelles et la Wallonie.
| SEGMENTATION GEOGRAPHIQUE |
Flandre | Wallonie | Bruxelles | TOTAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| en milliers € | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Revenus locatifs | 14.808 | 14.630 | 4.471 | 3.820 | 2.966 | 2.850 | 22.245 | 21.300 |
| Juste valeur des biens immobiliers |
249.597 | 247.374 | 56.804 | 64.428 | 52.782 | 50.411 | 359.183 | 362.213 |
| Valeur d'investissement des biens immobiliers |
255.837 | 253.558 | 58.224 | 66.038 | 54.101 | 51.672 | 368.162 | 371.268 |
| Rendement comptable du segment (%) |
5,9 % | 5,9 % | 7,9 % | 5,9 % | 5,6 % | 5,7 % | 6,2 % | 5,9 % |
| Investissements au cours de l'exercice (juste valeur) |
1.316 | 1.896 | 121 | 10.389 | 0 | 0 | 1.437 | 12.285 |
| Désinvestissements au cours de l'exercice (juste valeur) |
-1.486 | -1.257 | -9.157 | 0 | -230 | 0 | -10.873 | -1.257 |
Note Résultat immobilier
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Loyers | 22.592 | 21.579 |
| Réductions de loyer | -347 | -317 |
| Indemnités pour rupture anticipée de contrats de bail | 0 | 38 |
| Total des revenus locatifs | 22.245 | 21.300 |
Les revenus locatifs comprennent les loyers, les revenus des contrats de leasing opérationnel et les revenus qui s'y rapportent directement, comme les garanties locatives octroyées par des promoteurs et les indemnités pour rupture anticipée de contrats de bail moins les réductions de loyer et les avantages locatifs octroyés. Les réductions de loyer sont réparties sur la période allant de l'entrée en vigueur du contrat de bail jusqu'à la première possibilité de résiliation du contrat de bail.
Les revenus locatifs d'Intervest Retail sont répartis sur 158 locataires différents ce qui limite le risque débiteur et améliore la stabilité des revenus. Les dix principaux locataires représentent 45 % des revenus locatifs (44 % en 2011) et sont toujours des entreprises de premier ordre au sein de leur secteur et font partie de compagnies internationales. Le locataire principal représente 12 % des revenus locatifs (12 % en 2011). En 2012, les revenus locatifs sur base individuelle de 5 locataires représentent plus de 5 % de la totalité des revenus locatifs d'Intervest Retail (4 locataires en 2011).
La valeur au comptant des futurs revenus locatifs jusqu'à la première échéance des contrats de bail a les délais de paiement suivants:
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Créances avec une échéance restante de: | ||
| Echéant dans l'année | 20.556 | 21.533 |
| Entre un et cinq ans | 23.921 | 25.060 |
| A plus de cinq ans | 308 | 335 |
| Total des futurs revenus locatifs minimaux | 44.785 | 46.928 |
Au 31 décembre 2012, la baisse des futurs revenus locatifs minimaux de € 2,1 millions provient principalement de la vente d'immeubles non stratégiques à Andenne, Beaumont, Mons, Bruxelles et à Hasselt, représentant ensemble à la fin de l'exercice précédent (31 décembre 2011) des futurs revenus locatifs minimaux de € 2,5 millions.
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Loyers à payer sur actifs loués et indemnités de baux emphytéotiques | -106 | -103 |
| Réductions de valeur sur créances commerciales | -51 | -25 |
| Reprises de réductions de valeur sur créances commerciales | 24 | 74 |
| Total des charges relatives à la location | -133 | -54 |
Les charges relatives à la location se rapportent aux réductions de valeur sur les créances commerciales qui sont comptabilisées au résultat si la valeur comptable est supérieure à la valeur de réalisation estimée, ainsi qu'aux charges et revenus relatifs à la location des immeubles qui ne font pas partie de la rubrique précédente.
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Refacturation des charges locatives assumées par le propriétaire | 65 | 57 |
| Refacturation des précomptes et taxes sur immeubles loués | 1.394 | 1.410 |
| Récupération des charges locatives et taxes normalement assumées par les locataires sur immeubles loués |
1.459 | 1.467 |
| Charges locatives assumées par le propriétaire | -65 | -57 |
| Précomptes et taxes sur immeubles loués | -1.394 | -1.410 |
| Charges locatives et taxes normalement assumées par les locataires sur immeubles loués | -1.459 | -1.467 |
| Solde total des charges locatives et taxes récupérées | 0 | 0 |
Les charges locatives et les taxes sur les immeubles loués et la récupération de ces charges se rapportent aux charges qui, selon la loi ou les usages, sont à charge du locataire. Ces charges comprennent essentiellement le précompte immobilier et les charges locatives. La gestion des immeubles est prise en charge par le propriétaire lui-même ou est donnée en sous-traitance à un gestionnaire immobilier externe. Le propriétaire facturera ou non ces charges selon les clauses du contrat conclu avec le locataire.
Note Charges immobilières
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Frais techniques récurrents | -113 | -110 |
| Primes d'assurance | -113 | -110 |
| Frais techniques non récurrents | -724 | -607 |
| Gros entretien | -720 | -609 |
| Sinistres | -4 | 2 |
| Total frais techniques | -837 | -717 |
Les frais techniques comprennent, entre autres, les frais d'entretien et les primes d'assurance.
Les frais d'entretien qui peuvent être considérés comme rénovation d'un immeuble existant parce qu'ils impliquent une amélioration du rendement ou du loyer, ne sont pas comptabilisés comme frais, mais sont activés.
Les frais techniques augmentent en 2012 suite à la réalisation d'un programme d'entretien plus vaste.
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Commissions des agents immobiliers | -86 | -19 |
| Publicité | -47 | -97 |
| Honoraires d'avocats et frais juridiques | -96 | -66 |
| Total des frais commerciaux | -229 | -182 |
Les frais commerciaux comprennent, entre autres, les commissions des agents immobiliers. Les commissions payées aux agents immobiliers après une période d'inoccupation sont activées, étant donné que les experts immobiliers, après une période d'inoccupation, réduisent les commissions estimées de la valeur estimée des biens immobiliers. Les commissions payées aux agents après une relocation immédiate, sans période d'inoccupation, ne sont pas activées et sont à charge du résultat étant donné que les experts immobiliers ne tiennent pas compte de ces commissions lors de leur évaluation.
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Frais d'inoccupation de l'exercice | -97 | 1 |
| Frais d'inoccupation des exercices précédents | -11 | 56 |
| Précompte immobilier sur l'inoccupation | -58 | -28 |
| Récupération précompte immobilier sur l'inoccupation | 83 | 0 |
| Total des charges et taxes sur immeubles non loués | -83 | 29 |
Par la reprise unique d'une provision superflue pour les frais d'inoccupation des exercices précédents, les charges et taxes sur immeubles non loués présentent en 2011 un solde positif.
Intervest Retail récupère en grande partie le précompte immobilier porté en compte pour les parties inoccupées des immeubles au moyen de requêtes déposées auprès du Service flamand des impôts.
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Frais de gestion externe du patrimoine | -35 | 0 |
| Frais de gestion interne du patrimoine | -1.192 | -1.149 |
| Experts immobiliers | -193 | -180 |
| Rémunérations du personnel | -700 | -648 |
| Autres frais | -299 | -321 |
| Total des frais de gestion immobilière | -1.227 | -1.149 |
Les frais de gestion immobilière désignent les frais qui se rapportent à la gestion des immeubles. Ceux-ci comprennent les frais de personnel et les frais indirects de la direction et du personnel (tels que les frais de bureaux, les frais de fonctionnement, etc.) qui assument la gestion du portefeuille et des locations, ainsi que les amortissements et les réductions de valeur sur les immobilisations corporelles utilisés pour cette gestion et les autres charges d'exploitation pouvant être affectées à la gestion des biens immobiliers.
Les frais de gestion externe du patrimoine se rapportent au complexe commercial "Jardin d'Harscamp" à Namur.
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Précompte immobilier contractuellement à charge du propriétaire | -37 | -40 |
| Charges contractuellement à charge du propriétaire | -67 | 0 |
| Frais de surveillances | -80 | 0 |
| Autres charges | -45 | -7 |
| Total des autres charges immobilières | -229 | -47 |
Les autres charges immobilières comprennent essentiellement les charges étant contractuellement à charge du propriétaire pour Julianus Shopping à Tongres et les frais de surveillance du Jardin d'Harscamp à Namur.
Note Frais généraux
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Impôt OPC | -182 | -164 |
| Honoraires du commissaire | -91 | -88 |
| Rémunération des administrateurs | -31 | -31 |
| Pourvoyeur de liquidité | -14 | -14 |
| Service financier | -6 | -11 |
| Rémunérations du personnel | -452 | -433 |
| Autres frais | -273 | -322 |
| Total des frais généraux | -1.049 | -1.063 |
Les frais généraux désignent tous les frais liés à la gestion de la sicaf immobilière, ainsi que les frais qui ne peuvent être imputés à la gestion des biens immobiliers. Ces charges d'exploitation incluent notamment les frais généraux administratifs, les coûts liés au personnel assumant la gestion de la société, les amortissements et les réductions de valeur sur les immobilisations corporelles utilisés pour cette gestion et les autres charges d'exploitation.
| en milliers € | 2012 | 2011 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Frais liés à la gestion interne du patrimoine |
Frais liés à la gestion du fonds |
TOTAL | Frais liés à la gestion interne du patrimoine |
Frais liés à la gestion du fonds |
TOTAL | |
| Rémunérations du personnel |
442 | 291 | 733 | 398 | 298 | 696 |
| Salaires et autres rémunérations payés dans les 12 mois |
256 | 179 | 435 | 255 | 184 | 439 |
| Pensions et rémunérations après départ |
11 | 6 | 17 | 11 | 9 | 20 |
| Sécurité sociale | 72 | 43 | 115 | 73 | 58 | 131 |
| Rémunérations variables | 25 | 15 | 40 | 21 | 17 | 38 |
| Indemnités de licenciement | 0 | 17 | 17 | 0 | 0 | 0 |
| Autres charges | 78 | 31 | 109 | 38 | 30 | 68 |
| Rémunérations du comité de | ||||||
| direction | 258 | 161 | 419 | 250 | 135 | 385 |
| Président comité de direction | 63 | 63 | 126 | 61 | 60 | 121 |
| Rémunération fixe | 59 | 59 | 118 | 57 | 56 | 113 |
| Rémunération variable | 4 | 4 | 8 | 4 | 4 | 8 |
| Autres membres du comité de direction |
195 | 98 | 293 | 189 | 75 | 264 |
| Rémunération fixe | 180 | 78 | 258 | 174 | 59 | 233 |
| Rémunération variable | 15 | 8 | 23 | 15 | 7 | 22 |
| Obligations de pension | 0 | 12 | 12 | 0 | 9 | 9 |
| Total rémunérations du | ||||||
| personnel | 700 | 452 | 1.152 | 648 | 433 | 1.081 |
Le nombre d'employés à la fin de l'année 2012, exprimé en équivalents temps plein, s'élève à 4 membres du personnel et 2 membres de direction pour la gestion interne du patrimoine (2011: respectivement 4 et 2) et à 4,5 membres du personnel et 1 membre de direction pour la gestion du fonds (2011: respectivement 4,5 et 1). Le nombre de membres de la direction s'élève à 3 personnes.
En ce qui concerne le personnel fixe, les rémunérations, les gratifications supplémentaires, les indemnités de départ, les indemnités de licenciement et les indemnités de rupture sont régies par la Loi sur les contrats de travail du 4 juillet 1978, la Loi sur les congés annuels du 28 juin 1971, la commission paritaire de laquelle ressort l'entreprise et les CCT d'application comptabilisées dans le compte de résultats, pour la période à laquelle elles se rapporte.
Les pensions et rémunérations après la fin des prestations comprennent les pensions, les cotisations pour les assurances de groupe, les assurances vie et d'invalidité et les assurances hospitalisation. Intervest Retail a conclu pour son personnel fixe un contrat d'assurance de groupe du type "cotisation définie" (defined contribution plan) auprès d'une compagnie d'assurances externe. La société verse des cotisations à ce fonds qui est indépendant de la société. Un plan d'épargne pension avec règlement de cotisations définies est un plan dans le cadre duquel la société paie des primes fixes et n'est pas tenue par une obligation légale ou effective de verser des cotisations supplémentaires si le fonds devait disposer d'actifs insuffisants. Les cotisations du plan d'assurance sont financées par l'entreprise. Ce contrat d'assurance de groupe respecte la Loi Vandenbroucke sur les pensions. Les obligations en matière de cotisations sont comptabilisées dans le compte de résultats au cours de la période concernée. Pour l'exercice 2012 ces cotisations s'élèvent à € 29.000 (2011: € 29.000).
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Valeur d'acquisition | 8.558 | 1.078 |
| Plus-values accumulées et réductions de valeur particulières | 2.315 | 332 |
| Valeur comptable (juste valeur) | 10.873 | 1.410 |
| Prix de vente | 11.307 | 1.845 |
| Frais de vente | -9 | 203 |
| Compensation supplémentaire Shopping Park Olen | 493 | 888 |
| Revenu net de la vente | 11.791 | 2.936 |
| Total du résultat sur ventes des immeubles de placement | 918 | 1.526 |
La sicaf immobilière a vendu en 2012 quelques immeubles non stratégiques à Andenne, Bruxelles, Mons, Beaumont et à Hasselt pour un prix de vente total de € 11,3 millions, générant une plus-value de € 0,4 million.
En outre, le résultat sur ventes des immeubles de placement comprend une indemnisation supplémentaire de € 0,5 million, obtenue de l'acheteur du Shopping Park Olen pour les frais de développement déjà encourus, conformément à l'accord conclu en décembre 2009 lors de la vente du projet. La première partie de l'indemnisation supplémentaire d'un montant de € 0,9 million avait déjà été reçue en 2011.
| Total des variations de la juste valeur des immeubles de placement | 6.406 | 22.043 |
|---|---|---|
| Variations négatives des immeubles de placement | -3.089 | -7.540 |
| Variations positives des immeubles de placement | 9.495 | 29.583 |
| en milliers € | 2012 | 2011 |
Les variations positives de la juste valeur des immeubles de placement de l'exercice 2012 s'élèvent à € 6,4 millions (€ 22,0 millions) ou environ 1,8 % de la juste valeur du portefeuille immobilier. Cet effet positif résulte de la baisse des rendements de quelques magasins situés dans les centres-villes en raison de la situation favorable sur le marché belge de l'investissement, des renouvellements de contrats de bail réalisés en 2012 et des indexations (principalement la location à Desigual à Namur qui a donné lieu à une hausse de 13 % de la juste valeur de ce complexe commercial).
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Variations étalement des réductions locatives et concessions aux locataires | 64 | -122 |
| Autres variations | 27 | 66 |
| Total autre résultat sur portefeuille | 91 | -56 |
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Revenus financiers | 50 | 15 |
| Charges d'intérêt nettes à taux d'intérêt fixe | -4.719 | -4.443 |
| Charges d'intérêt nettes à taux d'intérêt variable | -490 | -809 |
| Autres charges financières | -7 | -23 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) |
-2.090 | -92 |
| Total du résultat financier | -7.256 | -5.352 |
Le résultat financier (hors variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39)) s'élève pour l'exercice 2012 à - € 5,2 millions par rapport à - € 5,3 millions l'année précédente. Etant donné que les taux d'intérêt ont continué à baisser sur le marché financier les frais de financement de la sicaf immobilière ont diminué en 2012, même après l'acquisition du Jardin d'Harscamp à Namur pour un montant de € 10,3 millions à partir de mi-octobre 2011.
Charges d'intérêt nettes réparties selon la date d'échéance de la ligne de crédit
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Charges d'intérêt nettes sur les dettes financières non courantes | -4.392 | -4.129 |
| Charges d'intérêt nettes sur les dettes financières courantes | -817 | -1.123 |
| Total charges d'intérêt nettes | -5.209 | -5.252 |
Le taux d'intérêt moyen des dettes financières s'élève en 2012 à 4,0 % y compris les marges bancaires (4,3 % en 2011).
Le taux d'intérêt moyen des dettes financières non courantes s'élève en 2012 à 4,6 % y compris les marges bancaires (2011: 5,1 %), et celui des dettes financières courantes à 2,4 % y compris les marges bancaires (2011: 2,9 %).
Pour 2013, le montant du futur cash-outflow (hypothétique) des charges d'intérêt des prêts utilisés au 31 décembre 2012 à un taux d'intérêt fixe ou variable au 31 décembre 2012 s'élève à approximativement € 4,7 millions (pour 2011: € 5,3 millions).
Pour l'exercice 2012 l'effet sur le résultat d'exploitation distribuable d'une augmentation (hypothétique) des tarifs des taux d'intérêt de 1 %, comprend environ € 0,4 million en négatif (2011: € 0,4 million). Dans les calculs il est tenu compte des dérivés financiers conclus. Etant donné les taux d'intérêt du marché actuels qui sont bas, une baisse hypothétique des taux d'intérêt de 1 % n'est pas réaliste.
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Impôt des sociétés | -32 | -33 |
| Total des impôts | -32 | -33 |
Par l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 (anciennement l'Arrêté Royal du 10 avril 1995), le législateur a donné un statut fiscal favorable aux sicaf immobilières. Si une société adopte le statut de sicaf immobilière, ou si une société (ordinaire) fusionne avec une sicaf immobilière, elle doit payer un impôt unique (exit tax). Ensuite la sicaf immobilière est uniquement soumise aux impôts sur des parties très spécifiques, telles que les "dépenses rejetées". Sur la majorité du bénéfice qui provient des locations et des plus-values sur les ventes des immeubles de placement, aucun impôt des sociétés n'est payé.
Suite à la Loi Programme du 27 décembre 2012 (M.B. du 31 décembre 2012), le précompte mobilier sur dividendes des sicaf immobilières publiques passe de 21 % à 25 % à partir de l'année d'imposition 2013 (sauf certaines exonérations).
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Nombre d'actions au début de l'exercice | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Nombre d'actions à la fin de l'exercice | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Nombre d'actions copartageantes | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Adaptations pour le calcul du bénéfice dilué par action | 0 | 0 |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions pour le calcul du bénéfice dilué par action | 5.078.525 | 5.078.525 |
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Résultat net selon les comptes annuels statutaires | 18.664 | 36.308 |
| Transactions de nature non cash-flow à adapter, comprises dans le résultat net: | ||
| Amortissements et reprises d'amortissements et réductions de valeur | 158 | 58 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) et d'actifs financiers non courants |
2.236 | 392 |
| Résultat sur portefeuille | -7.610 | -23.852 |
| Résultat corrigé pour la distribution obligatoire | 13.448 | 12.906 |
| Distribution obligatoire: 80 % | 10.758 | 10.325 |
| Résultat d'exploitation distribuable (comptes annuels statutaires) | 13.290 | 12.848 |
| Résultat d'exploitation distribuable (comptes annuels consolidés) | 13.290 | 12.848 |
Le bénéfice distribuable en tant que dividendes, basé sur les comptes annuels statutaires d'Intervest Retail sa, s'élève à € 13,3 millions en 2012 par rapport à € 12,8 millions en 2011.
Le résultat corrigé ne doit pas subir des adaptations pour d'éventuelles plus-values non exonérées sur les ventes des immeubles de placement ou pour les réductions de dettes. Par conséquent, le résultat corrigé est égal au montant applicable pour la distribution obligatoire de 80 %.
Intervest Retail choisit de distribuer 100 % du résultat d'exploitation distribuable statutaire à ses actionnaires.
| en € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Résultat net ordinaire par action | 3,68 | 7,15 |
| Résultat net dilué par action | 3,68 | 7,15 |
| Résultat d'exploitation distribuable par action | 2,62 | 2,53 |
Le résultat d'exploitation distribuable arrondi par action s'élève, en cas de distribution à 100 %, à € 2,62 par action.
Après clôture de l'exercice, la distribution de dividendes ci-dessous a été proposée par le conseil d'administration. Elle sera présentée à l'assemblée générale des actionnaires du 24 avril 2013. La distribution de dividendes n'a pas été reprise en tant que passif, conformément à IAS 10, et n'a aucun effet sur l'imposition du bénéfice.
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Dividende par action (en €) | 2,62 | 2,53 |
| Rémunération du capital (en milliers €) | 13.306 | 12.849 |
| Distribution du dividende exprimée en pourcentage du résultat d'exploitation distribuable consolidé (%) |
100 % | 100 % |
Le montant comme stipulé à l'article 617 du Code des Sociétés, du capital libéré ou si ce montant est supérieur, du capital appelé, augmenté de toutes les réserves qui selon la loi ou les statuts ne peuvent être distribuées, est déterminé au Chapitre 4 de l'annexe C de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010.
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Eléments non distribuables des capitaux propres avant affectation du résultat | ||
| Capital libéré | 97.213 | 97.213 |
| Primes d'émission indisponibles en vertu des statuts | 4.183 | 4.183 |
| Réserve du solde positif des variations de la valeur d'investissement des biens immobiliers | 126.984 | 102.313 |
| Réserve de l'impact de la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de | ||
| l'aliénation hypothétique des immeubles de placement | -8.977 | -8.158 |
| Réserve du solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés | ||
| auxquels la comptabilité de couverture est appliquée | -2.003 | -2.527 |
| Réserve du solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés | ||
| auxquels la comptabilité de couverture n'est pas appliquée | -2.602 | -2.510 |
| Autres réserves | 768 | 1.066 |
Ce calcul est réalisé sur base sur des comptes annuels statutaires d'Intervest Retail sa.
| Résultat sur portefeuille | 7.610 | 23.852 |
|---|---|---|
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) et d'actifs financiers non courants |
-2.236 | -392 |
| Total des capitaux propres statutaires non distribuables | 220.940 | 215.040 |
| Capitaux propres statutaires | 235.080 | 228.739 |
| Distribution du dividende envisagé | 13.306 | 12.849 |
| Nombre d'actions | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Résultat d'exploitation distribuable par action (€) | 2,62 | 2,53 |
| Capitaux propres statutaires après distribution du dividende | 221.774 | 215.890 |
| Réserve subsistant après distribution | 834 | 849 |
Rapport financier
| Tableau des investissements et des revalorisations en milliers € |
2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Solde au terme de l'exercice précédent | 362.213 | 329.142 |
| Investissements dans le portefeuille | 1.437 | 1.924 |
| Achats des immeubles de placement | 0 | 10.361 |
| Ventes des immeubles de placement | -10.873 | -1.257 |
| Variations de la juste valeur | 6.406 | 22.043 |
| Solde au terme de l'exercice | 359.183 | 362.213 |
| AUTRES INFORMATIONS | ||
| Valeur d'investissement des biens immobiliers | 368.162 | 371.268 |
Au 31 décembre 2012 la juste valeur des immeubles de placement d'Intervest Retail s'élève à € 359 millions (€ 362 millions au 31 décembre 2011). Cette baisse de € 3 millions par rapport au 31 décembre 2011 résulte:
Les biens immobiliers sont évalués au 31 décembre 2012 par les experts immobiliers à € 368 millions (valeur d'investissement). La juste valeur est la valeur d'investissement moins les droits et frais de mutation hypothétiques qui doivent être payés lors d'une future vente éventuelle.
Pour l'analyse de sensibilité de l'évaluation des biens immobiliers, il est référé à la description des principaux facteurs de risques et des systèmes internes de contrôle et de gestion des risques.
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Solde au terme de l'exercice précédent | 162 | 165 |
| Achats | 561 | 110 |
| Ventes et mises hors service | 0 | -22 |
| Amortissements | -121 | -91 |
| Solde au terme de l'exercice | 602 | 162 |
En 2012, Intervest Retail a installé des panneaux solaires en gestion propre sur le magasin le long de l'axe routier situé au Boomsesteenweg 660 à Wilrijk. L'énergie générée est offerte à des conditions avantageuses aux locataires AS Adventure, Tony Mertens, Brantano et Prémaman. Les subventions qu'Intervest Retail reçoit, s'élève à € 250 par 1.000 Kwh d'énergie générée. L'investissement dans des panneaux solaires s'élève à € 0,5 million et génère un rendement de 7,6 %. Les revenus provenant des panneaux solaires sont comptabilisés dans la rubrique 'Autres revenus et dépenses relatifs à la location'.
Note Actifs courants
Actifs détenus en vue de la vente
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Hasselt, Genkersteenweg | 1.552 | 0 |
| Bruxelles, chaussée de Wavre | 300 | 0 |
| Vilvorde Leuvensestraat - appartements | 147 | 333 |
| Total des actifs détenus en vue de la vente | 1.999 | 333 |
Au 31 décembre 2012, les actifs détenus en vue de la vente comprennent les immeubles à Hasselt et Bruxelles dont les actes seront passés au deuxième trimestre 2013 ainsi que le dernier appartement invendu du projet à Vilvorde.
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Créances commerciales dues | 209 | 263 |
| Factures à établir et notes de crédits à recevoir | 36 | 12 |
| Débiteurs douteux | 110 | 126 |
| Provision débiteurs douteux | -110 | -126 |
| Total des créances commerciales | 245 | 275 |
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Créances < 30 jours | 88 | 59 |
| Créances 30-90 jours | 79 | 18 |
| Créances > 90 jours | 42 | 186 |
| Total des créances commerciales dues | 209 | 263 |
Pour le suivi des risques débiteurs utilisé par Intervest Retail, il est référé à la description des principaux facteurs de risques et des systèmes internes de contrôle et de gestion des risques.
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| TVA à récupérer | 28 | 5 |
| Impôts à récupérer | 80 | 0 |
| Créances sur assurances | 53 | 166 |
| Autres créances | 0 | 47 |
| Total des créances fiscales et autres actifs courants | 161 | 218 |
Note Capitaux propres
| Total | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mouvement | capital investi après |
Nombre d'actions |
Nombre total |
||
| du capital | l'opération | créées | d'actions | ||
| Date | Transaction | en milliers € | en milliers € | en unités | en unités |
| 15.06.1987 | Constitution | 74 | 74 | 3 | 3 |
| 30.06.1996 | Augmentation de capital | 3.607 | 3.682 | 146 | 149 |
| 30.06.1997 | Absorption | 62 | 3.744 | 8 | 156 |
| 31.07.1997 | Augmentation de capital | 1.305 | 5.049 | 71 | 227 |
| 22.12.1997 | Absorption | 1.529 | 6.578 | 69 | 296 |
| 06.11.1998 | Absorption | 3.050 | 9.628 | 137 | 434 |
| 23.12.1998 | Absorption | 874 | 10.502 | 101 | 535 |
| 23.12.1998 | Augmentation de capital | 23.675 | 34.178 | 1.073 | 1.608 |
| 23.12.1998 | Augmentation de capital | 33.837 | 68.015 | 1.723 | 3.332 |
| 31.03.1999 | Réduction de capital | -3.345 | 64.670 | 0 | 3.332 |
| 01.11.1999 | Fusion GL Trust | 13.758 | 78.428 | 645.778 | 3.977.626 |
| 01.11.1999 | Augmentation de capital (VastNed) | 21.319 | 99.747 | 882.051 | 4.859.677 |
| 25.11.1999 | Réduction de capital (apurements pertes) |
-7.018 | 92.729 | 0 | 4.859.677 |
| 29.02.2000 | Augmentation de capital (apport Mechelen Bruul) |
2.263 | 94.992 | 90.829 | 4.950.506 |
| 30.06.2000 | Augmentation de capital (apport La Louvière) |
544 | 95.536 | 21.834 | 4.972.340 |
| 30.06.2000 | Augmentation de capital (apport avenue Louise 7) |
1.306 | 96.842 | 52.402 | 5.024.742 |
| 20.09.2000 | Fusion par absorption d'Immorent, Nieuwe Antwerpse Luxe Buildings, |
||||
| Zeven Zeven et News Of The World | 79 | 96.921 | 14.004 | 5.038.746 | |
| 20.09.2000 | Transposition capital en euro et arrondis | 79 | 97.000 | 0 | 5.038.746 |
| 08.05.2002 | Fusion par absorption de la société Immobilière de l'Observatoire |
3 | 97.003 | 7.273 | 5.046.019 |
| 30.12.2002 | Fusion par absorption des sociétés GL Properties, Retail Development, Winvest, Immo 2000M, Avamij, Goorinvest, Tafar, Lemi, Framonia, Micol et Immo Shopping Tienen |
209 | 97.212 | 26.701 | 5.072.720 |
| 30.12.2002 | Fusion par absorption de la société Immo GL |
1 | 97.213 | 5.805 | 5.078.525 |
Le capital autorisé s'élève au 31 décembre 2012 à € 97.213.233,32 et est divisé en 5.078.525 actions libérées sans mention de valeur nominale.
Il est expressément permis au conseil d'administration d'augmenter le capital social en une ou plusieurs fois d'un montant de € 97.213.233,32 par apport en numéraire ou en nature, le cas échéant, par l'incorporation de réserves ou de primes d'émission, conformément aux règles prescrites par le Code des Sociétés, par l'article 7 des statuts et par l'article 13 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières.
Cette autorisation est valable pour une durée de cinq ans à compter de la publication aux annexes du moniteur Belge du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 7 avril 2010, c'est-à-dire à compter du 28 avril 2010. Cette autorisation est valable jusqu'au 28 avril 2015. L'autorisation pour faire usage du capital autorisé comme moyen de défense lors d'une offre de reprise n'est, conformément à l'article 607, deuxième paragraphe du Code des Sociétés, valable que trois ans et expire le 28 avril 2013. Cette autorisation est renouvelable.
A chaque augmentation de capital, le conseil d'administration fixe le prix, la prime d'émission éventuelle et les conditions d'émission des actions nouvelles à moins que l'assemblée générale ne prenne elle-même ces décisions. Les augmentations de capital peuvent donner lieu à l'émission d'actions avec ou sans droit de vote.
Lorsque les augmentations de capital, décidées par le conseil d'administration à la suite de la présente autorisation, contiennent une prime d'émission, le montant de cette prime d'émission doit être placé sur un compte indisponible spécial, appelé "primes d'émission", qui constitue comme le capital la garantie pour les tiers et qui ne pourra être réduit ou supprimé sauf décision de l'assemblée générale qui se réunit conformément aux conditions de présence et de majorité prévues pour une diminution de capital, sous réserve de transformation en capital comme prévu ci-dessus.
En 2012, le conseil d'administration n'a pas utilisé le pouvoir qui lui est conféré d'exploiter les montants du capital autorisé.
Conformément à l'article 9 des statuts, le conseil d'administration peut procéder au rachat d'actions propres par le biais de l'achat ou d'échange dans le cadre des limites légales autorisées, lorsque cet achat est nécessaire pour éviter à la société un grave et sérieux désavantage.
Cette autorisation est valable pour une période trois ans, à compter de la publication du procès-verbal de l'assemblée générale du 7 avril 2010, i.e. à partir du 28 avril 2010. Cette autorisation est valable jusqu'au 28 avril 2013 et est renouvelable.
Toute augmentation de capital sera exécutée conformément aux articles 581 à 607 du Code des Sociétés, sous réserve de ce qui est mentionné ci-après concernant le droit de préemption.
En outre, la société devra se tenir aux dispositions relatives à l'émission publique d'actions prévues à l'article 87 de la Loi du 3 août 2012 relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles d'investissements et aux articles 20 et suivants de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières.
En cas d'augmentation de capital contre apport en numéraire et sans préjudice de l'application des articles 592 à 598 du Code des Sociétés, le droit de préférence peut seulement être limité ou supprimé à condition qu'un droit d'allocation irréductible soit accordé aux actionnaires existants lors de l'attribution des nouveaux titres. Ce droit d'allocation irréductible répond aux conditions suivant:
Les augmentations de capital par apport en nature sont soumises aux dispositions des articles 601 et 602 du Code des Sociétés. En outre, conformément à l'article 13 §2 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières, les conditions suivantes doivent être respectées:
Ce qui précède ne s'applique pas lors de l'apport du droit de dividende dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel, pour autant que celui-ci soit effectivement ouvert à tous les actionnaires.
| en milliers € | 2012 | 2011 | |
|---|---|---|---|
| Date | Opération | ||
| 01.11.1999 | Fusion GL Trust | 4.183 | 4.183 |
| Total des primes d'émission | 4.183 | 4.183 |
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Solde au terme de l'exercice précédent | -8.228 | -8.108 |
| Variations de la valeur d'investissement des immeubles de placement de l'exercice | ||
| précédent | -600 | -125 |
| Impact des achats des immeubles de placement de l'exercice précédent | -258 | 0 |
| Impact des ventes des immeubles de placement de l'exercice précédent | 31 | 5 |
| Total de la réserve de l'impact de la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
-9.055 | -8.228 |
La différence entre la juste valeur des biens immobiliers (conformément IAS 40) et la valeur d'investissement des biens immobiliers, telle que déterminée par les experts immobiliers indépendants, est comptabilisée dans cette rubrique.
A partir de l'exercice 2010, le transfert de cet impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement n'est plus effectué à partir de l'exercice au cours de l'exercice mais uniquement après l'approbation de l'affectation du résultat par l'assemblée générale des actionnaires (en avril de l'exercice suivant). Etant donné qu'il s'agit d'un transfert au sein de deux postes des capitaux propres, cela n'a pas d'impact sur les capitaux propres de la sicaf immobilière.
Pour le mouvement des réserves au cours de l'exercice 2012, il est référé au bilan de mutation des capitaux propres.
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Dettes commerciales | 924 | 856 |
| Acomptes reçus des locataires | 1.151 | 545 |
| Factures à recevoir | 647 | 876 |
| Autres dettes courantes | 249 | 296 |
| Total des dettes commerciales et autres dettes courantes | 2.971 | 2.573 |
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Dividendes à payer | 32 | 103 |
| Garanties encaissées après faillites | 103 | 46 |
| Autres passifs courants | 75 | 62 |
| Total des autres passifs courants | 210 | 211 |
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Frais d'intérêt à attribuer | 651 | 554 |
| Autres charges à attribuer et revenus à reporter | 278 | 332 |
| Total des comptes de régularisation | 929 | 886 |
105
Note Dettes financières non courantes et courantes
Il est référé au rapport du comité de direction pour la description de la structure financière de la sicaf immobilière.
| en milliers € | 2012 | 2011 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dettes d'une durée restante de |
Dettes d'une durée restante de |
|||||
| < 1 an | > 1 an et < 5 ans | Total | < 1 an | > 1 an et < 5 ans | Total | |
| Etablissements de crédit (crédits |
||||||
| utilisés) | 27.394 | 89.500 | 116.894 | 37.614 | 89.000 | 126.614 |
| Location-financement | 5 | 17 | 22 | 5 | 22 | 27 |
| TOTAL | 27.399 | 89.517 | 116.916 | 37.619 | 89.022 | 126.641 |
| Pourcentage | 23 % | 77 % | 100 % | 30 % | 70 % | 100 % |
18
| en milliers € | 2012 | 2011 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dettes d'une durée restante de |
Dettes d'une durée restante de |
|||||
| < 1 an | > 1 an et < 5 ans | Total | < 1 an | > 1 an et < 5 ans | Total | |
| Etablissements de crédit (crédits utilisés) |
27.394 | 89.500 | 116.894 | 37.614 | 89.000 | 126.614 |
| Lignes de crédit non utilisées |
0 | 20.500 | 20.500 | 0 | 11.000 | 11.000 |
| TOTAL | 27.394 | 110.000 | 137.394 | 37.614 | 100.000 | 137.614 |
| Pourcentage | 20 % | 80 % | 100 % | 27 % | 73 % | 100 % |
Le tableau ci-dessus "Répartition selon l'échéance des lignes de crédit" comprend un montant de € 21 millions de lignes de crédit non-utilisées (€ 11 millions au 31 décembre 2011). Celles-ci ne représentent pas une dette effective à la date de clôture mais sont uniquement une dette potentielle sous forme d'une ligne de crédit disponible.
| en milliers € | 2012 | 2011 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dettes d'une durée restante de |
Dettes d'une durée restante de |
|||||||
| < 1 an | > 1 an et < 5 ans |
Total | Pour centage |
< 1 an | > 1 an et < 5 ans |
Total | Pour- centage |
|
| A taux d'intérêt variable |
17.394 | 27.000 | 44.394 | 38 % | 17.394 | 19.000 | 36.394 | 29 % |
| A taux d'intérêt fixe |
10.005 | 62.517 | 72.522 | 62 % | 20.225 | 70.022 | 90.247 | 71 % |
| TOTAL | 27.399 | 89.517 | 116.916 | 100 % | 37.619 | 89.022 | 126.641 | 100 % |
Répartition selon le caractère variable ou fixe du taux d'intérêt des crédits utilisés auprès des établissements de crédit
Dans le tableau ci-dessus "Répartition selon la caractère variable ou fixe du taux d'intérêt des crédits utilisés auprès des établissements de crédits", le pourcentage est calculé comme la relation de chaque composant par rapport à la somme des lignes de crédit et des contrats de location-financement.
Les principaux covenants des conventions de crédits d'Intervest Retail se rapportent principalement, en dehors des conditions de maintenir le statut de sicaf immobilière, à la détermination du taux d'endettement maximal, au ratio de couverture des intérêts, à l'interdiction d'hypothéquer ou de donner en gage des immeubles de placement et au traitement pari passu des créanciers.
Note Dérivés financiers
Intervest Retail limite le risque des taux d'intérêt pour ses obligations financières à long terme au moyen de swaps de taux d'intérêt en euro.
Intervest Retail classe les swaps de taux d'intérêts comme une couverture des flux de trésorerie où il est constaté si ces couvertures sont effectives ou non.
| Montant | Compta | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taux | notionnel | bilité de | ||||||
| en milliers € | Début | Echéance | d'intérêt | contractuel | couverture | Juste valeur | ||
| Oui/non | 2012 | 2011 | ||||||
| 1. | IRS callable | 12.05.2008 | 15.04.2013 | 3,93 % | 10.000 | Non | -109 | -375 |
| 2. | IRS | 06.10.2008 | 06.10.2013 | 4,43 % | 25.000 | Non | -825 | -1.511 |
| 3. | IRS | 15.12.2008 | 16.12.2013 | 4,105 % | 20.000 | Oui | -763 | -1.209 |
| Autres passifs financiers courants | -1.697 | 0 | ||||||
| 4. | IRS | 01.10.2009 | 01.10.2014 | 3,02 % | 25.000 | Oui | -1 240 | -1.318 |
| 5. | IRS forward | 15.04.2013 | 15.04.2018 | 2,29 % | 10.000 | Non | -801 | -156 |
| 6. | IRS forward | 06.10.2013 | 06.10.2018 | 2,60 % | 15.000 | Non | -1 326 | -287 |
| 7. | IRS forward | 06.10.2013 | 06.10.2018 | 2,50 % | 10.000 | Non | -834 | -144 |
| 8. | IRS forward | 15.12.2013 | 15.12.2018 | 2,50 % | 10.000 | Non | -797 | -129 |
| Autres passifs financiers non courants | 125.000 | -4.998 | -5.129 | |||||
| Total de la juste valeur des dérivés financiers | -6.695 | -5.129 | ||||||
| Traitement comptable au 31 décembre: | ||||||||
| ୭ Dans les capitaux propres: Réserve du solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés, auxquels la comptabilité de couverture est appliquée -2.003 |
-2.527 | |||||||
| ୭ Dans les capitaux propres: Réserve du solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés, auxquels la comptabilité de couverture n'est pas appliquée |
-2.602 | -2.510 | ||||||
| ୭ Dans le compte de résultats: Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) |
-2.090 | -92 | ||||||
| Total de la juste valeur des dérivés financiers | -6.695 | -5.129 |
Au 31 décembre 2012, ces swaps de taux d'intérêt ont une valeur de marché négative de - € 6,7 millions (montant notionnel contractuel: € 125 millions), laquelle est fixée sur base trimestrielle par l'institution financière émettrice. Les swaps de taux d'intérêt 5, 6, 7 et 8 ont été achetés au quatrième trimestre 2011.
La juste valeur des dérivés est déterminée exclusivement au moyen des données qui ont un caractère observable pour le dérivé (soit directement ou indirectement) mais qui ne sont pas des prix cotés sur un marché actif et par conséquent les contrats IRS appartiennent au niveau 2 de la hiérarchie de la juste valeur telle que déterminée par IFRS 7.
Au 31 décembre 2012, Intervest Retail classe les swaps de taux d'intérêts 3 et 4 comme une couverture des flux de trésorerie, où il est constaté que ces swaps de taux d'intérêt sont effectifs. Les variations de valeur des swaps de taux d'intérêt 1, 2, 5, 6, 7 et 8 sont comptabilisées directement dans le compte de résultats.
Pour la description des risques financiers liés aux dérivés financiers il est référé à la description des principaux facteurs de risques et systèmes internes de contrôle et de gestion des risques.
Juste valeur et valeur comptable des obligations bancaires en fin d'année
| en milliers € | 2012 | 2011 | ||
|---|---|---|---|---|
| Valeur nominale | Juste valeur | Valeur nominale | Juste valeur | |
| Dettes financières | 116.916 | 117.242 | 126.641 | 127.464 |
Lors du calcul de la juste valeur des dettes financières, les dettes financières à taux d'intérêt fixe sont prises en considération. Les dettes financières à taux d'intérêt variable ou couvertes par un dérivé financier ne sont pas prises en considération.
Au 31 décembre 2012, le taux d'endettement consolidé s'élève à 33 %.
| en milliers € | Note | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Dettes financières non courantes | 18 | 89.517 | 89.022 |
| Autres passifs non courants | 118 | 51 | |
| Dettes financières courantes | 18 | 27.399 | 37.619 |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 17 | 2.971 | 2.573 |
| Autres passifs courants | 17 | 210 | 211 |
| Total du passif pour le calcul du taux d'endettement | 120.215 | 129.476 | |
| Total de l'actif | 362.934 | 364.272 | |
| Taux d'endettement | 33 % | 36 % |
| 21 | |
|---|---|
| Note | Parties liées |
Les parties liées avec lesquelles la société traite sont son actionnaire majoritaire, ses filiales (voir note 22) et ses administrateurs et membres de la direction.
La rémunération des administrateurs et des membres de la direction est reprise dans les rubriques "frais de gestion immobilière" et "frais généraux" (voir notes 5 et 6).
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Administrateurs | 62 | 62 |
| Membres de la direction | 419 | 385 |
| Total | 481 | 447 |
Les administrateurs et membres de la direction ne reçoivent pas d'avantages supplémentaires à charge de la société.
| Nom de l'entreprise |
Adresse | Numéro d'entreprise |
Part détenue du capital (en %) |
Intérêts minoritaires en milliers € |
|
|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | ||||
| EuroInvest Retail Properties sa |
Uitbreidingstraat 18, 2600 Berchem |
BE 0479 506 731 | 100 % | 0 | 0 |
| Total des intérêts minoritaires | 0 | 0 |
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Y compris la TVA non déductible | ||
| Rémunération du commissaire pour le mandat d'audit | 91 | 88 |
| Total honoraires du commissaire et des entités liées au commissaire | 91 | 88 |
24
Au 31 décembre 2012, Intervest Retail a un passif conditionnel potentiel concernant les problèmes de stabilité dans son magasin de centre-ville à Malines. Sur base de sa responsabilité contractuelle envers ses locataires, qui ne tombe pas sous l'assurance responsabilité civile, Intervest Retail doit éventuellement payer un dédommagement à Coolcat et H&M. Jusqu'à présent, la responsabilité d'Intervest Retail n'a pas encore été mise en cause et le montant des dégâts subis n'est actuellement pas encore connu. Un expert judiciaire a été nommé afin d'établir dans les prochains mois la cause des dégâts et de déterminer la responsabilité qui en découle.
En outre au 31 décembre 2012, Intervest Retail a comme passifs conditionnels les garanties relatives aux financements. Aucune inscription hypothécaire n'a été prise, ni aucun mandat hypothécaire accordé. La plupart des institutions financières exigent toutefois que la sicaf immobilière satisfasse au moins aux ratios financiers tels qu'imposés par l'Arrêté Royal sur les sicaf immobilières. Pour la plupart des financements les établissements de crédit exigent un ratio de couverture des intérêts supérieure à 2.
25
Note Evénements postérieurs à la période du reporting
Il n'y a pas d'événements importants à mentionner qui se sont produits postérieurs à la clôture du bilan au 31 décembre 2012.
INTERVEST RETAIL SA, SICAF IMMOBILI ERE PUBLIQUE DE DROIT BELGE
RAPPORT DU COMMISSAIRE SUR LES ETATS FINANCIERS CONSOLIDES SUR L'EXERCICE CLOTURE LE 31 DECEMBRE 2012 PRESENTE A L'ASSEMBLEE GENERALE DES ACTIONNAIRES
Conformément aux dispositions légales, nous vous faisons rapport dans le cadre de notre mandat de commissaire. Ce rapport inclut notre rapport sur les comptes consolidés tels que définis ci-dessous, ainsi que notre rapport sur d'autres obligations légales et réglementaires.
Nous avons procédé au contrôle des comptes consolidés de Intervest Retail SA, Sicaf immobilière publique de droit belge (la "société") et de ses filiales (conjointement le "groupe"), établis en conformité avec les normes internationales d'information financière (International Financial Reporting Standards - IFRS) telles qu'adoptées par l'Union européenne et les dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique. Ces comptes consolidés comprennent la situation financière consolidée clôturée le 31 décembre 2012, le compte de résultats consolidé, l'état consolidé du résultat global, l'état consolidé des variations des capitaux propres et le tableau consolidé des flux de trésorerie pour l'exercice clôturé à cette date, ainsi que le résumé des principales méthodes comptables et les autres notes explicatives. Le total de l'actif mentionné dans la situation financière consolidée s'élève à 362.934 (000) EUR et le bénéfice consolidé (part du groupe) de l'exercice s'élève à 18.664 (000) EUR.
L'organe de gestion est responsable de l'établissement de comptes consolidés donnant une image fidèle conformément aux normes internationales d'information financière telles qu'adoptées par l'Union européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique, ainsi que de la mise en place du contrôle interne qu'il juge nécessaire pour permettre l'établissement de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Notre responsabilité est d'exprimer une opinion sur ces comptes consolidés sur base de notre contrôle. Nous avons effectué notre contrôle selon les normes internationales d'audit. Ces normes requièrent de notre part de nous conformer aux exigences déontologiques ainsi que de planifier et de réaliser l'audit en vue d'obtenir une assurance raisonnable que les comptes consolidés ne comportent pas d'anomalies significatives.
Un audit implique la mise en œuvre de procédures en vue de recueillir des éléments probants concernant les montants et les informations fournies dans les comptes consolidés. Le choix des procédures mises en œuvre, y compris l'évaluation des risques que les comptes consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, relève du jugement du commissaire. En procédant à cette évaluation des risques, le commissaire prend en compte le contrôle interne du groupe relatif à l'établissement de comptes consolidés donnant une image fidèle, cela afin de définir des procédures d'audit appropriées selon les circonstances, et non dans le but d'exprimer une opinion sur le fonctionnement efficace du contrôle interne du groupe.
Un audit consiste également à apprécier le caractère approprié des méthodes comptables retenues, le caractère raisonnable des estimations comptables faites par l'organe de gestion, et la présentation d'ensemble des comptes consolidés. Nous avons obtenu de l'organe de gestion et des préposés de la société les explications et informations requises pour notre contrôle.
Nous estimons que les éléments probants recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
A notre avis, les comptes consolidés de la société Intervest Retail SA, Sicaf immobilière publique de droit belge donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière du groupe au 31 décembre 2012, ainsi que de ses résultats et de ses flux de trésorerie pour l'exercice clôturé à cette date, conformément aux normes internationales d'information financière telles qu'adoptées par l'Union européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique.
L'organe de gestion est responsable de l'établissement et du contenu du rapport de gestion sur les comptes consolidés.
Dans le cadre de notre mandat, notre responsabilité est, à tous égards significatifs, de vérifier le respect de certaines obligations légales et réglementaires. Sur cette base, nous faisons la mention complémentaire suivante qui n'est pas de nature à modifier la portée de notre opinion sur les comptes consolidés:
୭ Le rapport de gestion sur les comptes consolidés traite des informations requises par la loi, concorde dans tous ses aspects significatifs avec les comptes consolidés et ne comprend pas d'informations manifestement incohérentes par rapport aux informations dont nous avons eu connaissance dans le cadre de notre mandat.
Diegem, le 4 mars 2013
Le commissaire,
DELOITTE Reviseurs d'Entreprises SC s.f.d. SCRL Représentée par
Frank Verhaegen Kathleen De Brabander
Les comptes annuels statutaires d'Intervest Retail sont rédigés sur base des normes IFRS et conformément à l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010.
La version complète des comptes statutaires d'Intervest Retail sa, de même que le rapport annuel et le rapport du commissaire, seront déposés dans les délais légaux auprès de la Banque Nationale de Belgique et peuvent être obtenus gratuitement sur le site web de la société (www.intervestretail.be) ou sur demande au siège social.
Le commissaire a délivré une attestation sans réserve pour les comptes annuels statutaires d'Intervest Retail sa.
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 21.913 | 21.008 |
| Charges relatives à la location | -94 | -15 |
| RESUL TAT LOCATIF NET |
21.819 | 20.993 |
| Récupération de charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
1.446 | 1.453 |
| Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués | -1.446 | -1.453 |
| Autres revenus et dépenses relatifs à la location | 18 | 13 |
| RESUL TAT IMMO BILIER |
21.837 | 21.006 |
| Frais techniques | -837 | -717 |
| Frais commerciaux | -229 | -182 |
| Charges et taxes sur immeubles non loués | -83 | 29 |
| Frais de gestion immobilière | -1.200 | -1.122 |
| Autres charges immobilières | -228 | -46 |
| CHARGES IMMO BILIERES |
-2.577 | -2.038 |
| RESUL TAT D'EXPLOITATION DES IMM EUBLES |
19.260 | 18.968 |
| Frais généraux | -1.030 | -1.045 |
| Autres revenus et charges d'exploitation | 60 | 50 |
| RESUL TAT D'EXPLOITATION AVANT RESUL TAT SUR PORTEFEUILLE |
18.290 | 17.973 |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement | 918 | 1.526 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 6.628 | 22.448 |
| Autre résultat sur portefeuille | 64 | -122 |
| RESUL TAT D'EXPLOITATION |
25.900 | 41.825 |
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| RESUL TAT D'EXPLOITATION |
25.900 | 41.825 |
| Revenus financiers | 248 | 182 |
| Charges d'intérêt nettes | -5.209 | -5.252 |
| Autres charges financières | -7 | -23 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) | -2.090 | -92 |
| Variations de la juste valeur d'actifs financiers non courants | -146 | -299 |
| RESUL TAT FINANCIER |
-7.204 | -5.484 |
| RESUL TAT AVANT IMPOTS |
18.696 | 36.341 |
| Impôts | -32 | -33 |
| RESUL TAT NET |
18.664 | 36.308 |
| Note: | ||
| Résultat d'exploitation distribuable | 13.290 | 12.848 |
| Résultat sur portefeuille | 7.610 | 23.852 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - | ||
| IAS 39) et d'actifs financiers non courants | -2.236 | -392 |
| RESULTAT PAR ACTION | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions copartageantes | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Résultat net (€) | 3,68 | 7,15 |
| Résultat net dilué (€) | 3,68 | 7,15 |
| Résultat d'exploitation distribuable (€) | 2,62 | 2,53 |
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| REsultat NET |
18.664 | 36.308 |
| Variations de la part effective de la juste valeur des instruments de couverture autorisés pour la couverture de flux de trésorerie |
525 | -78 |
| RESUL TAT GLOBAL |
19.189 | 36.230 |
| en milliers € | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| RESUL TAT NET |
18.664 | 36.308 |
୭ Transfert aux réserves du solde des variations de la juste valeur12 des immeubles de placement
| - Exercice comptable |
-6.893 | -23.175 |
|---|---|---|
| - Réalisations de biens immobiliers |
-646 | -1.495 |
| ୭ Transfert aux réserves/transfert des réserves de l'impact de la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
-70 | 819 |
| ୭ Transfert des réserves du solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture n'est pas appliquée |
2.090 | 92 |
| ୭ Transfert des autres réserves | 146 | 299 |
| ୭ Transfert des résultats reportés des exercices comptables antérieurs | 15 | 1 |
| Rémunération du capital | 13.306 | 12.849 |
| ACTIF en milliers € | 31.12.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|
| Actifs non courants | 357.896 | 360.435 |
| Immobilisations incorporelles | 4 | 13 |
| Immeubles de placement | 356.278 | 359.087 |
| Autres immobilisations corporelles | 602 | 162 |
| Actifs financiers non courants | 1.009 | 1.155 |
| Créances commerciales et autres actifs non courants | 3 | 18 |
| Actifs courants | 4.983 | 3.787 |
|---|---|---|
| Actifs détenus en vue de la vente | 1.999 | 333 |
| Créances commerciales | 244 | 275 |
| Créances fiscales et autres actifs courants | 2.007 | 2.145 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 212 | 373 |
| Comptes de régularisation | 521 | 661 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 362.879 | 364.222 |
12 Basée sur les variations de la valeur d'investissement des immeubles de placement.
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIF en milliers € | 31.12.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|
| Capitaux propres | 235.080 | 228.739 |
| Capital | 97.213 | 97.213 |
| Primes d'émission | 4.183 | 4.183 |
| Réserves | 115.020 | 91.035 |
| Résultat net de l'exercice | 18.664 | 36.308 |
| Passif | 127.800 | 135.483 |
| Passifs non courants | 94.633 | 94.202 |
| Dettes financières non courantes | 89.517 | 89.022 |
| Etablissements de crédit | 89.500 | 89.000 |
| Location-financement | 17 | 22 |
| Autres passifs financiers non courants | 4.998 | 5.129 |
| Autres passifs non courants | 118 | 51 |
| Passifs courants | 33.167 | 41.281 |
| Dettes financières non courantes | 27.399 | 37.619 |
| Etablissements de crédit | 27.394 | 37.614 |
| Location-financement | 5 | 5 |
| Autres passifs financiers courants | 1.697 | 0 |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 2.939 | 2.573 |
| Autres passifs courants | 210 | 211 |
| Comptes de régularisation | 922 | 878 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 362.879 | 364.222 |
|---|---|---|
| TAUX D'ENDETTEMENT | 31.12.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|
| Taux d'endettement (max. 65 %) | 33 % | 36 % |
| VALEUR ACTIVE NETTE PAR ACTION en € | 31.12.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|
| Valeur active nette par action (juste valeur) | 46,29 | 45,04 |
| Valeur active nette par action (valeur d'investissement) | 48,06 | 46,65 |
| Valeur active nette EPRA | 47,61 | 46,05 |
Rapport financier
Intervest Retail sa, société d'investissement publique à capital fixe immobilière de droit belge ou sicaf immobilière de droit belge.
Uitbreidingstraat 18, 2600 Berchem - Anvers.
La société est inscrite à la Banque-carrefour des entreprises sous le numéro d'entreprise 0431.391.860.
La société a été constituée par acte passé devant le notaire André van der Vorst, à Ixelles, le 15 juin 1987, publié aux annexes du Moniteur belge le 9 juillet 1987 suivant sous le numéro de référence 870709-272.
Les statuts ont été modifiés à plusieurs reprises et ont été coordonnés pour la dernière fois le 27 octobre 2011.
Depuis le 22 décembre 1998, la société est agréée comme "société d'investissement en biens immobiliers à capital fixe de droit belge", en abrégé sicaf immobilière de droit belge, inscrite auprès de l'Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA).
Elle est soumise au régime légal de l'institution d'investissement collectif avec un nombre fixe de droits de participation in casu des sociétés d'investissement à capital fixe visé à l'article 6,2° de la Loi du 3 août 2012 relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles d'investissement.
La société a choisi la catégorie d'investissements, déterminée à l'article 7, paragraphe premier 5ième de la Loi du 3 août 2012 précitée.
La société fait un appel public à l'épargne au sens de l'article 438 du Code des Sociétés.
Les dernières modifications des statuts datent du 27 octobre 2011, publiées aux annexes du Moniteur belge du 18 novembre 2011 sous le numéro 2011-11-18/0173655.
La société est constituée pour une durée indéterminée.
La société a pour objet exclusif le placement collectif en biens immobiliers.
En conséquence, à titre principal, la société investit en biens immobiliers, à savoir,
୭ des certificats immobiliers tels que visés à l'article 5, §4 de la Loi du 16 juin 2006 relative à l'offre publique d'instruments de placement et à l'admission d'instruments de placement à la négociation sur des marchés réglementés des droits découlant de contrats donnant un ou plusieurs biens en location-financement à la sicaf immobilière, ou d'autres droits d'usage analogues sont accordés, ainsi que dans tous les autres biens, actions ou droits qui sont définis comme biens immobiliers par la loi précitée ou tout arrêté d'exécution, ou dans toutes autres activités qui seraient autorisées par la réglementation applicable.
A titre accessoire, la société peut procéder à toutes opérations et études ayant trait à tous biens immobiliers tels que décrits ci-avant et accomplir tous actes qui se rapportent aux biens immobiliers tels que l'achat, la transformation, l'aménagement, la location, la sous-location, la gestion, l'échange, la vente, le lotissement, la mise sous le régime de la copropriété, l'intéressement, par voie de fusion ou autrement, à toute entreprise ayant un objet similaire ou complémentaire, mais dans le respect de la réglementation applicable aux sicaf immobilières et, en général, toutes les opérations se rattachant directement ou indirectement à son objet social.
Conformément à l'article 51 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières la société ne peut agir comme promoteur immobilier, à l'exception toutefois d'opérations occasionnelles. La société peut également donner en locationfinancement des biens immobiliers sans option d'achat, et à titre accessoire, avec option d'achat conformément à l'article 37 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières.
A titre accessoire la société peut également effectuer des placements en valeurs mobilières ne constituant pas des biens immobiliers et détenir des liquidités non affectées conformément à l'article 34, § 2, et article 35 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières.
La société peut également acheter ou vendre des instruments de couvertures, à l'exclusion de toute opération de nature spéculative, conformément à l'article 34, § 3, de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières.
13 L'agenda de l'assemblée générale extraordinaire d'Intervest Retail du 24 avril 2013 comprend, entre autres, la modification des statuts de sorte que toute référence à la Loi du 20 juillet 2004 relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles d'investissement soit modifié par la Loi du 3 août 2012 relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles d'investissement. Moyennant l'approbation par l'assemblée générale extraordinaire précitée du 24 avril 2013, l'article 4 sera modifié à cet égard.
Ces placements doivent être diversifiés de façon à assurer une répartition adéquate des risques. Ces placements seront également effectués conformément aux critères définis par l'Arrêté Royal du 4 mars 1991 relatif à certains organismes de placement collectif. Dans l'hypothèse où la société détiendrait pareilles valeurs mobilières, la détention de ces valeurs mobilières devra être compatible avec la poursuite à court ou moyen terme de la politique de placement de la société et lesdites valeurs mobilières devront en outre être inscrites à la cote d'une bourse de valeurs mobilières d'un état membre de l'Union européenne, NYSE, NASDAQ ou d'une bourse suisse.
Les liquidités peuvent être détenues dans toutes les monnaies sous la forme de dépôts à vue ou à terme ou de tous instruments du marché monétaire susceptibles d'être aisément négociables. La société peut effectuer le prêt de titres dans les conditions autorisées par la loi.
L'exercice commence le 1er janvier et se termine le 31 décembre de chaque année.
Les autres documents accessibles au public peuvent être consultés au siège social de la société.
Le conseil d'administration est autorisé à augmenter le capital social en une ou plusieurs fois à concurrence d'un montant de € 97.213.233,32; pour une période de cinq ans à dater de la publication aux annexes du Moniteur belge du pouvoir de décision de l'assemblée générale. Ce pouvoir peut être renouvelé.
Le conseil d'administration est habilité à procéder à une augmentation du capital par apport en numéraire ou par apport en nature, par l'incorporation de réserves ou de primes d'émission, par l'émission d'obligations convertibles ou de warrants, dans le respect des règles prescrites par le Code des Sociétés, par les présents statuts et par l'article 13 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières. Cette autorisation se rapporte uniquement au montant du capital social et non à la prime d'émission.
Lors de chaque augmentation du capital le conseil d'administration fixe le prix, la prime d'émission éventuelle et les conditions d'émission des actions nouvelles, à moins que l'assemblée générale en décide autrement.
Les actions sont au porteur ou nominatives ou sous forme de titres dématérialisés. Les actions déjà émises au sens de l'article 460, premier alinéa du Code des Sociétés, qui sont au porteur et qui se trouvent sur un compte de titrisation, sont sous forme dématérialisées.
Les actions au porteur peuvent être émises en titres simples ou collectifs. Les titres collectifs représentent plusieurs titres simples selon la forme à déterminer par le conseil d'administration. Ils peuvent par simple décision du conseil d'administration être scindés en sous-actions qui, en nombre suffisant, même sous concordance de numérotation, donnent les mêmes droits qu'une action simple.
Chaque détenteur d'actions simples peut obtenir de la société l'échange de ses actions contre une ou plusieurs actions collectives au porteur qui représentent des titres simples et cela selon son choix; chaque détenteur d'une action collective peut obtenir de la société l'échange de ces titres contre un nombre d'actions simples qu'ils représentent. Ces échanges sont au frais du détenteur.
Chaque titre au porteur peut être échangé en titre nominatif ou sous forme dématérialisée et vice-versa aux frais de l'actionnaire.
Il est tenu au siège social un registre des actions nominatives que tout actionnaire peut consulter. Des certificats d'inscription nominative seront délivrés aux actionnaires.
Conformément aux règlementations légales en la matière toute personne morale ou physique qui cède ou acquiert des actions ou autres instruments financiers de la société conférant un droit de vote, représentant le capital ou non, est tenu d'informer la société ainsi que l'Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA) du nombre d'instruments financiers qu'il possède chaque fois que les droits de vote liés à ces instruments financiers atteignent cinq pour cent (5 %) ou un multiple de cinq pour cent du nombre total de droits de vote à ce moment ou au moment où les circonstances se présentent sur base desquelles pareille information est rendue obligatoire.
En plus des seuils légaux mentionnés au paragraphe précédent, la société prévoit également un seuil statutaire de trois pour cent (3 %).
Cette déclaration est également obligatoire lors du transfert d'actions, lorsque suite à ce transfert le nombre de droits de vote dépasse ou tombe en dessous du seuil déterminé au premier ou second alinéa.
La société est administrée par un conseil d'administration composé d'au moins de trois administrateurs, actionnaires ou non, nommés pour six ans au maximum par l'assemblée générale des actionnaires et toujours révocables par elle.
En cas d'inoccupation d'un ou plusieurs mandats d'administrateur, les administrateurs restants ont le droit de pourvoir provisoirement à leur remplacement jusqu'à la plus prochaine assemblée générale qui procédera à l'élection définitive.
Conformément à ce qui est stipulé à l'article 9, §1, de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières, le conseil d'administration de la société est composé de telle sorte que la société peut être gérée de façon autonome et uniquement dans l'intérêt des actionnaires. Trois administrateurs indépendants doivent donc siéger au conseil d'administration de la société, au sens de l'article 526ter du Code des Sociétés.
Lorsqu'une personne morale est désignée comme administrateur ou membre du comité de direction, elle désignera parmi ses associés, gérants, administrateurs ou employés un représentant fixe qui sera chargé de l'exécution de cette tâche au nom et pour le compte de la personne morale concernée. Ce représentant doit répondre aux mêmes conditions et est civilement et pénalement responsable comme s'il accomplissait la tâche en son nom et pour son propre compte, sous réserve de la responsabilité solidaire de la personne morale qu'elle représente. Cette dernière ne peut licencier son représentant sans avoir nommé en même temps un successeur.
Tous administrateurs et leurs représentants doivent posséder l'honorabilité professionnelle nécessaire et l'expérience adéquate pour exercer ces fonctions comme stipulé à l'article 4 §1, 6° et à l'article 11 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières. Ils ne peuvent également pas tomber sous le coup des cas d'interdiction prévus par l'article 19 de la Loi du 22 mars 1993 relative au statut et au contrôle des établissements de crédit.
Le conseil d'administration peut, en application de l'article 524bis du Code des Sociétés, constituer un comité de direction dont les membres sont élus au sein ou hors du conseil. Les compétences à transférer au comité de direction sont toutes les compétences d'administration à l'exception des compétences administratives susceptibles d'être liées à la politique générale de la société, des actions qui sont réservées au conseil d'administration sur la base de dispositions légales ou des actions et mesures qui pourraient entraîner l'application de l'article 524 du Code des Sociétés. Lorsqu'un comité de direction est nommé, le conseil d'administration est chargé de la surveillance dudit comité.
Le conseil d'administration détermine les conditions de nomination des membres du comité de direction, de leur licenciement, de leur rémunération, de leurs éventuelles indemnités de licenciement, de la durée de leur mandat et de la méthode de travail. Si un comité de direction a été nommé, ce dernier ne peut déléguer l'administration quotidienne de la société qu'à deux personnes au minimum qui doivent naturellement être administrateurs. Si aucun comité de direction n'a été nommé, le conseil d'administration peut déléguer l'administration quotidienne de la société à minimum deux personnes, qui doivent naturellement être administrateurs.
Le conseil, le comité de direction ainsi que les administrateurs délégués chargés de l'administration quotidienne dans le cadre de cette administration quotidienne, peuvent également déléguer certaines compétences spécifiques à une ou plusieurs personnes de leur choix, dans les limites de leurs compétences respectives.
Le conseil d'administration peut fixer l'indemnité de chaque mandataire à qui des compétences spéciales ont été attribuées et ce, conformément à la Loi du 3 août 2012 relative à certaines formes de gestion collective des portefeuilles de placement, et ses décisions d'exécution.
Les administrateurs, les personnes chargées de l'administration journalière et les mandataires de la société doivent respecter les règles relatives aux conflits d'intérêt prévues par l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières et par le Code des Sociétés, telles qu'elles peuvent être modifiées, le cas échéant.
Le contrôle des opérations de la société est attribué à un ou plusieurs commissaires, nommés par l'assemblée générale parmi les membres de l'Institut des Réviseurs d'Entreprises pour un terme renouvelable de trois ans. La rémunération est déterminée par l'assemblée générale à l'occasion de sa nomination.
Le(s) commissaire(s) contrôle(nt) et certifie(nt) également les données comptables reprises dans les comptes annuels de la société. À la demande de l'Autorité des Services et Marchés Financiers, il(s) certifie(nt) l'exactitude des données transmises à l'Autorité des Services et Marchés Financiers précitée par la société à cette dernière, conformément à l'article 80 de la Loi du 3 août 2012.
L'assemblée générale ordinaire des actionnaires, dénommée assemblée annuelle, doit être convoquée chaque année le dernier mercredi du mois d'avril à quatorze heures trente minutes.
Si ce jour est un jour férié légal, l'assemblée aura lieu le jour ouvrable suivant.
A tout moment une assemblée générale extraordinaire peut être convoquée pour débattre et décider de toute question appartenant à sa compétence et n'impliquant pas de modification des statuts.
A tout moment une assemblée générale extraordinaire peut être convoquée devant le notaire pour se concerter et prendre des décisions concernant une modification des statuts.
Les assemblées générales sont tenues au siège de la société ou en tout autre endroit en Belgique indiqué dans la convocation.
Le droit d'être admis à l'assemblée générale et d'y exercer un droit de vote, est subordonné à l'enregistrement comptable des actions nominatives de l'actionnaire le quatorzième jour avant l'assemblée générale, à vingt-quatre heures (heure belge) (nommé ci-après la 'date d'enregistrement'), soit par leur inscription dans le registre des actionnaires des actions nominatives de la société, soit par leur inscription dans les comptes d'un teneur de comptes agréé ou d'un organisme de liquidation, soit par la transmission des actions au porteur à un intermédiaire financier, quel que soit le nombre d'actions en possession de l'actionnaire le jour de l'assemblée générale.
Les titulaires d'actions dématérialisées ou d'actions au porteur désirant participer à l'assemblée générale doivent déposer une attestation délivrée par leur intermédiaire financier ou teneur de comptes agréé certifiant, selon le cas, le nombre d'actions dématérialisées inscrites au nom de l'actionnaire dans leurs comptes à la date de l'enregistrement ou le nombre d'actions au porteur qui ont été déposées à la date de l'enregistrement, et pour lequel l'actionnaire a déclaré vouloir participer à l'assemblée générale de la société. Ce dépôt doit être effectué au plus tard le sixième jour avant la date de l'assemblée générale au siège social ou auprès des institutions mentionnées dans la convocation.
Les titulaires d'actions nominatives désirant assister à l'assemblée générale doivent informer la société de leur intention par simple lettre, fax ou email au plus tard six jours avant la date de l'assemblée.
Chaque action donne droit à une voix.
Lorsqu'une ou plusieurs actions appartiennent à différentes personnes en indivision ou à une personne morale ayant un organe collégial de représentation, l'exercice des droits afférents à ces titres vis-à-vis de la société ne pourra être exercé que par une personne désignée par écrit par tous les ayant droits. Tant que cette désignation n'a pas été faite, tous les droits liés à ces actions seront suspendus.
Lorsqu'une action est grevée d'un usufruit, les droits afférents à cette action sont exercés par l'usufruitier sauf si le nu-propriétaire s'y oppose.
La société distribue annuellement à titre de rémunération du capital 80 % au moins du montant déterminé conformément au Chapitre III de l'annexe C de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010. Cette obligation est sans préjudice de l'application de l'article 617 du Code des Sociétés. En outre, les dispositions telles que visées à l'article 27 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières doivent être prises en considération.
Le 7 avril 2010, Deloitte Réviseurs d'Entreprises SC s.f.d. Société Coopérative à responsabilité limitée représentée par Kathleen De Brabander et Frank Verhaegen, dont les bureaux sont sis à 1831 Diegem, Berkenlaan 8b, est renommée commissaire d'Intervest Retail. Le mandat du commissaire expirera immédiatement après l'assemblée annuelle en 2013.
La rémunération du commissaire s'élève à € 68.150 (hors TVA, frais inclus) par an pour l'exercice qui a pris cours le 1er janvier 2012 pour l'examen des comptes annuels statutaires et consolidés de la sicaf immobilière.
En décembre 2001 un accord de liquidité a été conclu avec Banque Degroof, rue de l'Industrie 44 à 1000 Bruxelles, afin de stimuler la négociabilité des actions.
En pratique ceci se fait par la remise régulière de commandes d'achat et de vente, tout en respectant certaines marges.
La rémunération correspondante s'élève à un montant fixe de € 1.000 par mois.
Les experts immobiliers désignés par Intervest Retail sont:
Conformément à l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010, ils évaluent le portefeuille quatre fois par an.
Les rémunérations des experts immobiliers sont calculées sur base d'un montant annuel fixe par immeuble.
Le régime des sicaf immobilières est réglementé par l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 pour promouvoir les investissements collectifs en immobilier. Le concept ressemble fort à celui des Real Estate Investment Trusts (REIT - USA) et des organismes de placement fiscaux (FBI - Pays-Bas).
L'intention du législateur est qu'une sicaf immobilière garantisse une transparence optimale des investissements immobiliers et assure la distribution d'un cashflow maximal, tandis que l'investisseur bénéficie de toute une série d'avantages.
La sicaf immobilière est placée sous le contrôle de l'Autorité des Services et Marchés Financiers et est soumise à une réglementation spécifique dont les dispositions les plus marquantes sont les suivantes:
୭ une sicaf immobilière ne peut s'engager dans des "activités de développement"; ceci signifie que la sicaf immobilière ne peut agir comme promoteur immobilier dans le but de construire des immeubles pour les revendre et d'encaisser le bénéfice du développement
୭ une exonération de l'impôt de société à condition de distribuer au moins 80 % du résultat d'exploitation distribuable
Toutes ces règles ont pour but de limiter le risque pour les actionnaires.
Les sociétés qui fusionnent avec une sicaf immobilière sont soumises à un impôt (exit tax) de 16,995 % sur les plus-values latentes et les réserves immunisées.
Conformément à l'article 13 § 2 de l'Arrêté Royal du 14 novembre 2007 le conseil d'administration, composé de Jean-Pierre Blumberg (président), EMSO sprl représentée de façon permanente par Chris Peeters, Nick van Ommen, Hubert Roovers, Taco de Groot et Tom de Witte, déclare qu'à sa connaissance:
a) les comptes annuels qui sont rédigés conformément le "International Financial Reporting Standards" (IFRS), tels qu'acceptés par l'Union européenne et selon l'Arrêté Royal 7 décembre 2010, donnent une image fidèle des capitaux, de la situation financière et des résultats d'Intervest Retail et des entreprises reprises dans la consolidation
b) le rapport annuel donne une analyse fidèle du développement et des résultats d'Intervest Retail au cours de l'exercice courant et de la position de la sicaf immobilière et des entreprises reprises dans la consolidation, ainsi que des principaux risques et incertitudes auxquels Intervest Retail est confrontée.
Le dividende brut par action est le résultat d'exploitation distribuable divisé par le nombre d'actions.
Le dividende net est égal au dividende brut après la retenue de 25 % de précompte mobilier.
La bonne gestion d'entreprise (corporate governance) est un instrument important pour améliorer constamment la gestion de la sicaf immobilière et pour veiller aux intérêts des actionnaires.
Cette valeur correspond au montant auquel un immeuble pourrait être échangé entre des parties bien informées, avec leur accord, et dans des conditions de concurrence normale. Du point de vue du vendeur elle doit être comprise déduction faite des droits d'enregistrement.
Cela signifie concrètement que la juste valeur est égale à la valeur d'investissement divisée par 1,025 (pour des immeubles d'une valeur supérieure à € 2,5 millions) ou à la valeur d'investissement divisée par 1,10/1,125 (pour des immeubles d'une valeur inférieure à € 2,5 millions).
La relation entre le nombre d'actions traitées quotidiennement et le nombre d'actions de capital.
Loyer annuel sur base de la situation locative à un certain moment dans le temps.
La marge libre est le nombre d'actions qui circulent librement en bourse et qui ne sont par conséquent pas en mains fixes.
Le rendement (yield) est la relation entre les revenus locatifs (augmentés ou non de la valeur locative estimée des emplacements non occupés) et de la valeur d'investissement des immeubles de placement.
Le rendement du dividende brut est le dividende brut divisé par le cours boursier à la date de clôture.
Le rendement du dividende net est le dividende net divisé par le cours boursier à la date de clôture.
Le rendement initial brut est calculé comme étant la relation entre les revenus locatifs sur base annuelle à la date d'acquisition de l'immeuble de placement et la valeur d'investissement de l'immeuble de placement.
Le résultat d'exploitation distribuable est le résultat d'exploitation avant le résultat sur portefeuille moins le résultat financier et impôts, et hors les variations de la juste valeur des dérivés financiers (qui sont considérés comme couverture non effective conformément à IAS 39) et les autres éléments non distribuables sur base des comptes annuels statutaires d'Intervest Retail.
Le résultat net dilué par action est le résultat net tel que publié dans le compte de résultats, divisé par le nombre moyen pondéré d'actions diluées adaptées à cet effet aux actions ordinaires potentielles menant à la dilution.
Le résultat par action est le résultat net, tel qu'il apparaît au compte de résultats, divisé par la moyenne pondérée du nombre d'actions ordinaires en circulation (i.e. le nombre total d'actions émises moins les actions propres) au cours de l'exercice.
Le taux d'endettement représente la relation de toutes les obligations (hors provisions et comptes de régularisation) hors les variations négatives de la juste valeur des instruments de couverture, par rapport au total des actifs. La méthode de calcul est conforme à l'article 27 §1 - 2) de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010. Moyennant cet Arrêté Royal le taux d'endettement maximal pour les sicaf immobilières est de 65 %.
Le taux d'occupation est calculé comme le rapport entre les revenus locatifs effectifs et ses mêmes revenus locatifs, augmentés de la valeur locative estimée des emplacements non occupés.
Total des capitaux propres, corrigé pour la juste valeur des instruments financiers et des impôts différés, divisé par le nombre d'actions.
Total des capitaux propres augmenté de la réserve de l'impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement, divisés par le nombre d'actions.
Total des capitaux propres divisé par le nombre d'actions.
C'est le terme à utiliser pour la valeur d'un bien immobilier lors de l'achat. Si des frais de mutation ont été payés ceux-ci sont compris dans la valeur d'acquisition.
C'est la valeur de l'immeuble évalué par un expert immobilier indépendant, y compris les droits de mutation dont les droits d'enregistrement ne sont pas déduits. Cette valeur correspond au terme autrefois utilisé de "valeur acte en main".
Intervest RetaIL Uitbreidingstraat 18 2600 Berchem T + 32 3 287 67 67 F + 32 3 287 67 69 [email protected] www.intervestretail.be
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