Earnings Release • Oct 28, 2014
Earnings Release
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Information réglementée – embargo jusqu'au 28.10.2014, 8h00
Déclaration intermédiaire du conseil d'administration au 30 septembre 2014 pour le troisième trimestre de l'exercice 2014
Anvers, le 28 octobre 2014
Les transactions locatives réalisées au troisième trimestre 2014 donnent lieu à une augmentation des loyers de 16 % en moyenne pour 3 % du portefeuille immobilier.
Résultat d'exploitation distribuable pour les neuf premiers mois de 2014: € 2,02 (€ 1,96 pour les neuf premiers mois de 2013).
Acquisition en juillet 2014 d'un magasin de première classe dans le centre de Gand, Veldstraat 23-27.
Vente de deux magasins à des emplacements secondaires dans le centre d'Anvers au troisième trimestre 2014.
Légère baisse de la juste valeur du portefeuille immobilier existant de 0,3 % pour les neuf premiers mois de 20141.
Au 30 septembre 2014, 62 % du portefeuille immobilier de la société se compose de magasins situés dans le centre des villes.
Taux d'occupation: 96,0 % (95,4 % au 31 décembre 2013).
Dividende brut attendu pour 2014: entre € 2,68 et € 2,73 par action (€ 2,65 pour l'exercice 2013) ce qui revient à un rendement brut du dividende d'environ 4,9 % sur base du cours de clôture au 30 septembre 2014 (€ 55,00).
Changement de statut en société immobilière réglementée (SIR) approuvé par l'assemblée générale des actionnaires du 27 octobre 2014.
1 Sur base d'une composition constante du portefeuille immobilier par rapport 31 décembre 2013.
Déclaration intermédiaire du conseil d'administration au 30 septembre 2014 pour le troisième trimestre de l'exercice 2014
Les transactions locatives réalisées au troisième trimestre 2014 donnent lieu à une augmentation des loyers de 16 % en moyenne pour 3 % du portefeuille immobilier.
Au troisième trimestre 2014 Vastned Retail Belgium a conclu 4 contrats de bail avec des nouveaux locataires, ce qui représente un volume locatif d'environ € 182.000 sur base annuelle. Au Centre Roosevelt la commercialisation après la rénovation en 2012 touche à sa fin. Au Julianus Shopping à Tongres un contrat de bail pour une superficie de 1.223 m² a été conclu avec le centre de fitness Basic Fit.
En outre, Vastned Retail Belgium a renouvelé au troisième trimestre 2014, 6 contrats de bail pour un volume locatif d'environ € 612.000 sur base annuelle. Les deux renouvellements de bail significatifs que Vastned Retail Belgium a pu réaliser à Tielt-Winge donnent lieu à une augmentation de loyer de 50 % en moyenne par rapport au loyer précédent, ce qui confirme la qualité de ce projet le long d'un axe routier.
Le résultat d'exploitation distribuable de Vastned Retail Belgium augmente pour les neuf premiers mois de 2014 et s'élève à € 2,02 par action en comparaison à € 1,96 pour les neuf premiers mois de l'exercice précédent. Cette augmentation de 3 % par action provient essentiellement des frais de financement moins élevés suite à l'entrée en vigueur de swaps de taux d'intérêts à des taux d'intérêt moins élevés, en combinaison à l'augmentation des revenus locatifs. La baisse des revenus locatifs résultant de la vente progressive d'environ 2 % du portefeuille immobilier au cours de l'année 2013 et 2014 est compensée partiellement par l'achat de magasins de premier ordre à Bruges et à Gand ainsi par les renouvellements de contrats de bail et les indexations dans le portefeuille immobilier existant.
Tielt-Winge, Gouden Kruispunt - 19.096 m2
Déclaration intermédiaire du conseil d'administration au 30 septembre 2014 pour le troisième trimestre de l'exercice 2014
Après l'acquisition en 2013 d'un superbe immeuble historique situé Steenstraat 38 à Bruges, Vastned Retail Belgium a de nouveau réussi à acquérir fin juillet 2014 un immeuble de première classe, loué à H&M, et situé cette fois-ci Veldstraat 23-27 à Gand. L'immeuble commercial se trouve dans la meilleure partie du Veldstraat, à l'angle du Bennesteeg et a une largueur de façade de 25 mètres coté Veldstraat et de 28 mètres coté Bennesteeg.
Gand fait partie des 3 meilleures villes commerçantes de Belgique. Le nombre de passants dans le Veldstraat s'élève en moyenne à 150.000 par semaine. Vastned Retail Belgium renforce par cette acquisition sa position à Gand, où elle possède déjà d'autres immeubles commerciaux situés Veldstraat, Zonnestraat et Volderstraat.
La superficie commerciale de cet immeuble de première classe se compose d'un rez-de-chaussée de 1.025 m² et d'un premier étage de 850 m². Au premier et au deuxième étage il y a également des espaces sociaux et de stockage ainsi que des locaux techniques.
H&M est une chaîne de mode suédoise qui comprend plus de 3.200 filiales dans plus de 54 pays différents et emploie environ 116.000 personnes. A côté de H&M, le groupe compte 5 autres marques indépendantes: COS, Monki, Weekday, Cheap Monday et & Other Stories, qui a été lancé en mars 2013.
L'acquisition de cet immeuble commercial cadre avec la stratégie d'investissement renforcée de Vastned Retail Belgium qui met l'accent sur des magasins de première classe dans les rues commerçantes les plus populaires des grandes villes ayant une importante zone commerçante de sorte qu'à terme le nombre de magasins situés dans le centre des villes représentera environ 65 % du portefeuille immobilier. En acquérant cet immeuble commercial la part des magasins situés dans le centre des villes passe de 59 % à 62 % dans le portefeuille de Vastned Retail Belgium.
L'immeuble commercial a été acquis pour une valeur d'investissement d'environ € 27,7 millions et à un rendement conforme au marché. Cette acquisition génère pour la société des revenus locatifs d'environ € 1,1 million sur base annuelle et contribue au résultat d'exploitation distribuable consolidé. La transaction est financée au moyen des lignes de crédit existantes de la société et par la reprise des crédits de la société acquise.
Gand, Veldstraat - 2.690 m2
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Vastned Retail Belgium a vendu au troisième trimestre 2014 deux magasins non stratégiques situés à des emplacements secondaires dans le centre d'Anvers.
Pour le neuf premiers mois de 2014 quatre immeubles commerciaux au total ont été vendus (à Hasselt, Wilrijk et Anvers) dont le prix de vente totale
s'élève à € 5,2 millions et la superficie commerciale à 5.417 m². En moyenne, les ventes ont été réalisées à la valeur comptable au 31 décembre 2013 (juste valeur telle que déterminée par l'expert immobilier indépendant de la société). Les quatre immeubles représentent environ 1,4 % de la juste valeur totale du portefeuille immobilier de la société.
Au cours de neuf premiers mois de 2014, la juste valeur des immeubles de placement de Vastned Retail Belgium a augmenté de € 20 millions par rapport à la juste valeur au 31 décembre 2013 et s'élève au 30 septembre 2013 à € 382 millions (€ 362 millions au 31 décembre 2013). Cette augmentation des biens immobiliers en 2014 provient essentiellement de l'investissement dans un magasin de centre-ville à Gand, ayant une juste valeur de € 26,6 millions, et du désinvestissement de quatre immeubles commerciaux non stratégiques ayant une juste valeur (au 31 décembre 2013) de € 5,1 millions
Suite à l'acquisition du magasin de première classe à Gand et en raison de la vente de quatre immeubles commerciaux non stratégiques, les magasins situés dans le centre des villes représentent au 30 septembre 2014, 62 % de la juste valeur des immeubles de placement de la société.
Le taux d'occupation du portefeuille s'élève au 30 septembre 2014 à 96,0 %. Cette augmentation de 0,6 % par rapport au 31 décembre 2013 provient des locations, principalement à Philippeville et à Vilvorde. Le taux d'occupation du portefeuille immobilier, hors immeubles en cours de rénovation, s'élève au 30 septembre 2014 à 96,5 % (96,0 % au 31 décembre 2013).
| PATRIMOINE IMMOBILIER | 30.09.2014 | 31.12.2013 | 30.09.2013 |
|---|---|---|---|
| Juste valeur des immeubles de placement (€ 000) | 382.297 | 361.678 | 363.552 |
| Valeur d'investissement des immeubles de placement (€ 000) |
391.855 | 370.720 | 372.640 |
| Surface locative totale (m²) | 145.434 | 146.962 | 147.313 |
| Taux d'occupation2 (%) | 96,0 % | 95,4 % | 95,8 % |
| Taux d'occupation hors immeubles en cours de réno vation (%) |
96,5 % | 96,0 % | 96,4 % |
2 Le taux d'occupation est calculé comme le rapport entre les revenus locatifs effectifs et ses mêmes revenus locatifs, augmentés de la valeur locative estimée des emplacements non occupés.
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L'assemblée générale extraordinaire qui s'est tenue le 27 octobre 2014 a approuvé à l'unanimité les modifications des statuts de Vastned Retail Belgium en vue d'un changement de statut de sicaf immobilière publique en statut de société immobilière réglementée publique ("SIR").
Étant donné qu'aucun droit de retrait n'a été exercé et que toutes les conditions suspensives auxquelles la modification des statuts était soumise, sont réalisées, Vastned Retail Belgium obtient immédiatement à partir du 27 octobre 2014 le statut de SIR publique.
Vastned Retail Belgium est ravie d'obtenir ce nouveau statut, qui répond mieux à la réalité économique et qui offre un cadre juridique adéquat convenant à la qualité de Vastned Retail Belgium en tant que société immobilière opérationnelle et commerciale. Ce statut permet à Vastned Retail Belgium de poursuivre ses activités actuelles dans l'intérêt de la société, de ses actionnaires et d'autres parties prenantes.
Déclaration intermédiaire du conseil d'administration au 30 septembre 2014 pour le troisième trimestre de l'exercice 2014
Les revenus locatifs de Vastned Retail Belgium s'élèvent pour les neuf premiers mois de 2014 à € 16,5 millions (€ 16,3 millions). Cette augmentation de € 0,2 million par rapport à la même période de l'année précédente résulte essentiellement, d'une part de l'achat de deux superbes immeubles à des emplacements de premier ordre au centre de Bruges et de Gans ainsi que des indexations des contrats de bail existants et de la réalisation des renouvellements des contrats bail, compensée d'autre part par la vente progressive d'environ 2 % du portefeuille immobilier au cours de l'année 2013 et 2014.
Les charges immobilières de la société augmentent pour les neuf premiers mois de 2014 atteignant - € 1,9 million (- € 1,7 million) suite aux frais techniques et frais commerciaux plus élevés, essentiellement les commissions des agents immobiliers relatives aux locations.
Les frais généraux augmentent pour les neuf premiers mois de 2014 atteignant - € 0,9 million (- € 0,8 million) suite aux frais de conseil et de publication pour le changement de statut de la société de sicaf immobilière publique en société d'immobilière réglementée.
Etant donné que deux magasins le long d'axes routiers à Hasselt et Wilrijk et deux magasins dans le centre d'Anvers ayant une juste valeur de € 5,1 millions (au 31 décembre 2013) ont été vendus en moyenne à leur valeur comptable, le résultat sur ventes des immeubles de placement s'élève à € 0 million (€ 0,3 million).
Pour les neuf premiers mois de 2014 la juste valeur du portefeuille immobilier a légèrement baissé. Les variations de la juste valeur des immeubles de placement s'élèvent à - € 1,0 million (- € 1,8 million). Cette baisse se rapporte principalement aux magasins le long d'axes routiers à des emplacements secondaires.
L'autre résultat sur portefeuille comprend au 30 septembre 2014 la prise en résultat immédiate de la différence de prix de - € 1,1 million sur l'acquisition des actions de la société Veldstraat 23-27 sa (propriétaire de l'immeuble de première classe à Gand) au 31 juillet 2014. IFRS 3 ne s'applique pas à cette acquisition.
Le résultat financier (hors variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives – IAS 39)) s'élève pour les neuf premiers mois de 2014 à - € 3,2 millions (- € 3,7 millions). La baisse de € 0,5 million provient essentiellement de l'entrée en vigueur des swaps de taux d'intérêt (comme couverture des crédits à taux d'intérêt variable) à des taux d'intérêts moins élevés que le taux d'intérêt des swaps de taux d'intérêt qui sont échus. Le taux d'intérêt moyen de la société a baissé et atteint pour les neuf premiers mois de 2014 3,3 % y compris les marges bancaires en comparaison à 4,2 % pour les neuf premiers mois de 2013.
Les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) comprennent pour les neuf premiers mois de 2014 l'augmentation de la valeur de marché négative des swaps de taux d'intérêt qui conformément à IAS 39 ne peuvent être classés comme instrument de couverture, d'un montant de - € 1,3 million (€ 1,6 million). Cette dévaluation provient de la baisse de la courbe des taux d'intérêt.
Déclaration intermédiaire du conseil d'administration au 30 septembre 2014 pour le troisième trimestre de l'exercice 2014
Le résultat net de Vastned Retail Belgium s'élève pour les neuf premiers mois de 2014 à € 6,9 millions (€ 10,0 millions) et peut être réparti en:
○ Le résultat d'exploitation distribuable de € 10,2 millions (€ 10,0 millions) ou une augmentation de € 0,2 million résultant principalement de l'augmentation des revenus locatifs et des frais de financement moins élevés suite à l'entrée en vigueur des swaps de taux d'intérêt à des taux d'intérêt moins élevés, compensée partiellement par des charges immobilières plus élevées.
○ Le résultat sur portefeuille de - € 2,1 million
(- € 1,6 million)
○ Les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) et autres éléments non distribuables d'un montant de - € 1,3 million (€ 1,6 million).
Pour les neuf premiers mois de 2014, le résultat d'exploitation distribuable par action s'élève par conséquent à € 2,02 ou une augmentation de 3 % par rapport à la même période de l'année précédente (€ 1,96).
| CHIFFRES CLES PAR ACTION | 30.09.2014 | 31.12.2013 | 30.09.2013 |
|---|---|---|---|
| Nombre d'actions copartageantes | 5.078.525 | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Résultat net (9 mois/1 an/9 mois) (€) | 1,36 | 2,40 | 1,96 |
| Résultat d'exploitation distribuable (9 mois/1 an/9 mois) (€) |
2,02 | 2,65 | 1,96 |
| Valeur active nette (juste valeur) (€) | 45,13 | 46,37 | 45,86 |
| Valeur active nette (valeur d'investissement) (€) | 46,91 | 48,13 | 47,62 |
| Valeur active nette EPRA (€) | 46,06 | 47,08 | 46,64 |
| Cours boursier à la date de clôture (€) | 55,00 | 52,40 | 51,01 |
| Prime par rapport à la valeur active nette (juste valeur) (%) | 22 % | 13 % | 11 % |
La valeur active nette (juste valeur) de l'action s'élève au 30 septembre 2014 à € 45,13 (€ 46,37 au 31 décembre 2013). Etant donné qu'au 30 septembre 2014 le cours boursier s'élève à € 55,00, l'action est cotée avec une prime de 22 % par rapport à la valeur active nette (juste valeur).
Au 30 septembre 2014, le taux d'endettement de la société s'élève à 39 % et a ainsi augmenté de 5 % par rapport au 31 décembre 2013 en raison du financement au moyen de capitaux empruntés de l'acquisition du magasin de première classe situé Veldstraat à Gand.
Au 30 septembre 2014, 62 % des lignes de crédit de la société sont des financements à long terme pour une
période restante de 2,4 ans en moyenne. 38 % des lignes de crédit sont des financements à court terme dont 11 % consiste de crédits pour une durée indéterminée (€ 17 millions), 11 % un financement à court terme (€ 17 millions) et 16 % d'un crédit qui vient à échéance au premier trimestre 2015 (€ 25 millions).
Au 30 septembre 2014, 58 % des lignes de crédit ont un taux d'intérêt fixe ou sont fixés par des swaps de taux d'intérêt. Les taux d'intérêt des crédits de la société sont fixés pour une période restante de 3,4 ans en moyenne. Au 30 septembre 2014, Vastned Retail Belgium dispose de € 11 millions de lignes de crédit non utilisées auprès d'institutions financières pour faire face aux fluctuations des besoins de liquidité.
Déclaration intermédiaire du conseil d'administration au 30 septembre 2014 pour le troisième trimestre de l'exercice 2014
En 2014, Vastned Retail Belgium souhaite poursuivre la voie empruntée en mettant explicitement l'accent sur une qualité de premier ordre pour les emplacements commerciaux et les immeubles commerciaux. Pour les nouvelles acquisitions l'accent sera mis sur les rues commerçantes de premier ordre dans les principales villes telles qu'Anvers, Bruxelles, Gand et Bruges. Les désinvestissements seront surtout réalisés d'une manière opportuniste et ne se rapportent qu'aux magasins de centres-villes non stratégiques dans les villes secondaires et aux magasins non stratégiques situés le long d'axes routiers ou à des parcs de vente au détail. Les projets de magasins le long d'axes routiers de tout premier ordre tels que le Gouden Kruispunt à TieltWinge restent dans le portefeuille. Grâce à un asset management actif, Vastned Retail Belgium veut mettre à profit le potentiel commercial des projets de magasins de premier ordre le long d'axes routiers en optimisant la mixité des locataires.
Excepté des évolutions inattendues, telles que d'importantes faillites de locataires ou des hausses imprévues du taux d'intérêt, Vastned Retail Belgium estime pouvoir offrir à ses actionnaires un dividende brut par action qui se situe entre € 2,68 et € 2,73 (en comparaison à € 2,65 pour l'exercice 2013). Sur base du cours boursier de clôture au 30 septembre 2014 (€ 55,00) ceci revient à un rendement brut du dividende d'environ 4,9 %.
Bruges, Steenstraat - 1.998 m2
Note à la rédaction: pour plus d'informations veuillez contacter: VASTNED RETAIL BELGIUM SA, société immobilière réglementée publique de droit belge, Jean-Paul Sols - CEO ou Inge Tas - CFO, tel. +32 3 287 67 87, www.vastned.be
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| en milliers € | 30.09.2014 | 30.09.2013 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 16.470 | 16.297 |
| Charges relatives à la location | -131 | -99 |
| RESULTAT LOCATIF NET | 16.339 | 16.198 |
| Charges et revenus relatifs à la gestion immobilière | 39 | 27 |
| RESULTAT IMMOBILIER | 16.378 | 16.225 |
| Frais techniques | -453 | -388 |
| Frais commerciaux | -223 | -158 |
| Charges et taxes sur immeubles non loués | -183 | -112 |
| Frais de gestion immobilière | -927 | -929 |
| Autres charges immobilières | -81 | -118 |
| CHARGES IMMOBILIERES | -1.867 | -1.705 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 14.511 | 14.520 |
| Frais généraux | -937 | -802 |
| Autres revenus et charges d'exploitation | 19 | 70 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE | 13.593 | 13.788 |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement | 36 | 259 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | -986 | -1.794 |
| Autre résultat sur portefeuille | -1.145 | -91 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION | 11.498 | 12.162 |
| Revenus financiers | 1 | 2 |
| Charges d'intérêt nettes | -3.219 | -3.737 |
| Autres charges financières | -8 | -8 |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) | -1.319 | 1.561 |
| RESULTAT FINANCIER | -4.545 | -2.182 |
| RESULTAT AVANT IMPOTS | 6.953 | 9.980 |
| Impôts | -63 | -24 |
| RESULTAT NET | 6.890 | 9.956 |
Déclaration intermédiaire du conseil d'administration au 30 septembre 2014 pour le troisième trimestre de l'exercice 2014
| en milliers € | 30.09.2014 | 30.09.2013 |
|---|---|---|
| RESULTAT NET Note: |
6.890 | 9.956 |
| Résultat d'exploitation distribuable | 10.240 | 9.969 |
| Résultat sur portefeuille | -2.095 | -1.626 |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) et autres éléments non distribuables |
-1.255 | 1.613 |
| Attribuable aux: | ||
| Actionnaires de la société mère | 6.897 | 9.956 |
| Intérêts minoritaires | -7 | 0 |
| RESULTAT PAR ACTION | 30.09.2014 | 30.09.2013 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions copartageantes | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Résultat net (€) | 1,36 | 1,96 |
| Résultat net dilué (€) | 1,36 | 1,96 |
| Résultat d'exploitation distribuable (€) | 2,02 | 1,96 |
Déclaration intermédiaire du conseil d'administration au 30 septembre 2014 pour le troisième trimestre de l'exercice 2014
| en milliers € | 30.09.2014 | 30.09.2013 |
|---|---|---|
| RESULTAT NET Autres composants du résultat global (recyclable dans le compte de résultat) |
6.890 | 9.956 |
| Variations de la part effective de la juste valeur des instruments de couverture autorisés pour la couverture de flux de trésorerie |
292 | 1.148 |
| RESULTAT GLOBAL Attribuable aux: |
7.182 | 11.104 |
| Actionnaires de la société mère | 7.189 | 11.104 |
| Intérêts minoritaires | -7 | 0 |
| ACTIF en milliers € | 30.09.2014 | 31.12.2013 |
|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 382.815 | 362.265 |
| Immobilisations incorporelles | 3 | 7 |
| Immeubles de placement | 382.297 | 361.678 |
| Autres immobilisations corporelles | 508 | 560 |
| Actifs financiers non courants | 0 | 17 |
| Créances commerciales et autres actifs non courants | 7 | 3 |
| Actifs courants |
2.827 | 2.768 |
| Actifs détenus en vue de la vente | 1.220 | 0 |
| Créances commerciales | 335 | 173 |
| Créances fiscales et autres actifs courants | 194 | 91 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 392 | 1.860 |
| Comptes de régularisation | 686 | 644 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 385.642 | 365.033 |
Déclaration intermédiaire du conseil d'administration au 30 septembre 2014 pour le troisième trimestre de l'exercice 2014
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIF en milliers € | 30.09.2014 | 31.12.2013 |
|---|---|---|
| Capitaux propres | 229.364 | 235.467 |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère | 229.198 | 235.467 |
| Capital | 97.213 | 97.213 |
| Primes d'émission | 4.183 | 4.183 |
| Réserves | 120.905 | 121.877 |
| Résultat net de l'exercice | 6.897 | 12.194 |
| Intérêts minoritaires | 166 | 0 |
| Passif | 156.278 | 129.566 |
| Passifs non courants | 95.437 | 116.965 |
| Dettes financières non courantes | 90.607 | 113.712 |
| Etablissements de crédit | 90.600 | 113.700 |
| Location-financement | 7 | 12 |
| Autres passifs financiers non courants | 4.635 | 3.106 |
| Autres passifs non courants | 133 | 109 |
| Passifs d'impôts différés | 62 | 38 |
| Passifs courants | 60.841 | 12.601 |
| Dettes financières courantes | 53.106 | 8.405 |
| Etablissements de crédit | 36.100 | 8.400 |
| Location-financement | 6 | 5 |
| Autres dettes financières courantes | 17.000 | 0 |
| Autres passifs financiers courants | 2 | 521 |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 6.231 | 2.576 |
| Autres passifs courants | 164 | 175 |
| Comptes de régularisation | 1.338 | 924 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 385.642 | 365.033 |
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