Earnings Release • Oct 27, 2015
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
1 Bij gelijkblijvende samenstelling van de vastgoedportefeuille ten opzichte van 31 december 2014.
Tussentijdse mededeling van de raad van bestuur per 30 september 2015 over het derde kwartaal van boekjaar 2015
Antwerpen, Graanmarkt 13
De verwerving van het pand Graanmarkt 13, gelegen in de historische binnenstad van Antwerpen past volledig in de strategie van de vastgoedvennootschap om te investeren in premium city high street shops. Graanmarkt 13 is een uniek architectuurproject van Vincent Van Duysen van ongeveer 1.000 m², waarbij elke verdieping een aparte bestemming heeft. Boven het gastronomische restaurant, is een high end store gehuisvest. Op de tweede verdieping bevindt zich 'the gallery' en op de bovenste twee verdiepingen is een luxeappartement ingericht met hotelservice en dienstverlening op maat. De uitbating van het concept "Graanmarkt 13" blijft in handen van de voormalige eigenaars van het pand.
De Graanmarkt ligt achter de Schuttershofstraat, een luxueuze winkelstraat nabij de populaire winkelstraten Meir en Huidevettersstraat, waar het merendeel van de Antwerpse vastgoedportefeuille van Vastned Retail Belgium is gelegen. Verwacht wordt dat de buurt van de Graanmarkt verder opwaardeert en een belangrijke plaats zal innemen in het segment van de luxeretailers.
Het pand op Graanmarkt 13 is verworven voor een bedrag van circa € 6 miljoen via de overname van de aandelen van de nv Tim & Ilse.
Tussentijdse mededeling van de raad van bestuur per 30 september 2015 over het derde kwartaal van boekjaar 2015
Naast de nummers 22, 24, 30 en 32, verhuurd aan o.m. Terre Bleue, Manila Grace en juwelier Slaets, heeft Vastned Retail Belgium ook nummer 55 in de Schuttershofstraat verworven. Het pand is gelegen aan de kant van Hopland en de Wapper, op een toplocatie in het hartje van Antwerpen. Het karaktervolle authentieke gebouw is volledig gerenoveerd en omgebouwd tot een pand met een winkelruimte van 100 m² op het gelijkvloers en 38 m² stockageruimte in de kelder. De winkelruimte is verhuurd aan 7 For All Mankind. Met de verwerving gaat een bedrag gepaard van circa € 5 miljoen.
Antwerpen, Schuttershofstraat 55
Beide acquisities zijn gefinancierd uit de beschikbare kredietlijnen. De aanschaffingswaarde ligt in lijn met de waardering door de onafhankelijke vastgoeddeskundige van de vennootschap. Door deze verwervingen stijgt het aandeel premium city high streets shops van Vastned Retail Belgium in het derde kwartaal van 2015 met 2% tot 53% op 30 september 2015.
Tussentijdse mededeling van de raad van bestuur per 30 september 2015 over het derde kwartaal van boekjaar 2015
| VASTGOEDPATRIMONIUM | 30.09.2015 | 31.12.2014 | 30.09.2014 |
|---|---|---|---|
| Reële waarde van vastgoedbeleggingen (€ 000) | 371.313 | 356.536 | 382.297 |
| Investeringswaarde van vastgoedbeleggingen (€ 000) | 380.596 | 365.450 | 391.855 |
| Totale verhuurbare oppervlakte (m²) | 110.243 | 111.594 | 145.434 |
Op 30 september 2015 bedraagt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen van Vastned Retail Belgium € 371 miljoen (€ 357 miljoen op 31 december 2014). De stijging in de eerste negen maanden van 2015 met € 14 miljoen volgt voornamelijk uit enerzijds, de verwerving van drie premium city high street shops in Antwerpen met een totale reële waarde van € 15 miljoen en de toename van de reële waarde van de bestaande vastgoedportefeuille met € 4 miljoen door o.a. de aanscherping van de rendementen van de premium city high street
shops in de grotere steden, en is anderzijds gecompenseerd door de verkoop van drie niet-strategische winkelpanden met een totale reële waarde (op 31 december 2014) van € 4 miljoen.
Op 30 september 2015 bestaat 53% van de vastgoedportefeuille uit premium city high street shops, 17% uit high street shops en 30% uit non-high street shops (retailparken en baanwinkels).
| BEZETTINGSGRAAD2 (in %) | 30.09.2015 | 31.12.2014 | 30.09.2014 |
|---|---|---|---|
| Bezettingsgraad premium city high street shops | 98% | 100% | 100% |
| Bezettingsgraad high street shops | 96% | 97% | 87% |
| Bezettingsgraad non-high street shops | 95% | 98% | 98% |
| Bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille | 96% | 98% | 97% |
| Bezettingsgraad inclusief panden in renovatie | 96% | 98% | 96% |
De bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille bedraagt op 30 september 2015 96% ten opzichte van 98% op 31 december 2014. De daling van de bezettingsgraad in de eerste negen maanden van 2015 bij de premium city high street shops is het gevolg van de acquisitie van
Schuttershofstraat 22 in Antwerpen. Ondertussen is hiervoor met Falke een huurcontract afgesloten onder een opschortende voorwaarde met betrekking tot de nodige vergunning. Deze transactie is nog niet opgenomen in de bezettingsgraad op 30 september 2015.
De maatschappelijk zetel van Vastned Retail Belgium is sinds 17 augustus gevestigd in het gerenoveerde kantoorgebouw Sky Building, Uitbreidingstraat 66, 2600 Berchem (Antwerpen).
2 De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de huurinkomsten en diezelfde huurinkomsten verhoogd met de geschatte huurwaarde van de niet-bezette verhuurlocaties.
Tussentijdse mededeling van de raad van bestuur per 30 september 2015 over het derde kwartaal van boekjaar 2015
In de eerste negen maanden van 2015 bedragen de huurinkomsten van Vastned Retail Belgium € 14,8 miljoen (€ 16,5 miljoen). De daling van € 1,7 miljoen ten opzichte van dezelfde periode van vorig jaar komt voornamelijk door, enerzijds, de desinvestering in 2014 van 19 nietstrategische winkelpanden (zijnde baanwinkels en high street shops op secundaire locaties) voor circa 12% van de vastgoedportefeuille, anderzijds gecompenseerd door de verwerving van een premium city high street shop in Gent in het derde kwartaal van 2014 en drie premium city high street shops in de binnenstad van Antwerpen in 2015, alsook door indexaties van bestaande huurovereenkomsten en gerealiseerde huurhernieuwingen.
Als gevolg van de desinvestering van 19 niet-strategische winkelpanden dalen de vastgoedkosten van de vennootschap in de eerste negen maanden van 2015 tot - € 1,5 miljoen (- € 1,9 miljoen) op het vlak van onderhoudskosten, commerciële kosten, leegstandskosten en kosten ten laste van de eigenaar.
De algemene kosten blijven in de eerste negen maanden van 2015 op hetzelfde niveau als in de eerste negen maanden van vorig boekjaar.
Het resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen bedraagt € 0,1 miljoen (€ 0 miljoen) en betreft de meerwaarde gerealiseerd op de verkoop van drie winkelpanden gelegen in Brugge, Dilsen en Vilvoorde met een totale reële waarde van € 4,2 miljoen (op 31 december 2014).
In de eerste negen maanden van 2015 is de reële waarde van de vastgoedportefeuille toegenomen. De variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen belopen € 3,8 miljoen (- € 1 miljoen). Deze stijging komt voornamelijk door de aanscherping van de rendementen van de premium city high street shops in de grotere steden.
Het ander portefeuilleresultaat bevat op 30 september 2015 de onmiddellijke inresultaatname van het prijsverschil van - € 0,4 miljoen op de verwerving van de aandelen van de vennootschap Tim & Ilse nv (eigenaar van de premium city high street shop in Graanmarkt 13 te Antwerpen) op 31 juli 2015. IFRS 3 is niet van toepassing op deze verwerving.
Het financiële resultaat (excl. variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39)) bedraagt voor de eerste negen maanden van 2015 - € 2,7 miljoen (- € 3,2 miljoen) en daalt hiermee met € 0,5 miljoen ten opzichte van de eerste negen maanden van 2014, voornamelijk door de combinatie van:
De gemiddelde rentevoet van de financieringen is 3,2% inclusief bankmarges voor de eerste negen maanden van 2015 (3,3%). Exclusief de verbrekingsvergoeding voor de herfinanciering is de gemiddelde rentevoet 2,9% in de eerste negen maanden van 2015.
De variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) bevatten in de eerste negen maanden van 2015 de daling van de negatieve marktwaarde van de interest rate swaps die conform IAS 39 niet als cash flow hedging-instrument kunnen geklasseerd worden, voor een bedrag van € 0,1 miljoen (- € 1,3 miljoen).
Het nettoresultaat van Vastned Retail Belgium voor de eerste negen maanden van 2015 bedraagt € 13,1 miljoen (€ 6,9 miljoen) en kan opgedeeld worden in:
Het operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel
bedraagt bijgevolg € 1,86 voor de eerste negen maanden van 2015 of een daling van circa 8% ten opzichte van dezelfde periode van vorig jaar (€ 2,02).
Tussentijdse mededeling van de raad van bestuur per 30 september 2015 over het derde kwartaal van boekjaar 2015
| KERNCIJFERS PER AANDEEL | 30.09.2015 | 31.12.2014 | 30.09.2014 |
|---|---|---|---|
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Nettoresultaat (9 maanden/1 jaar/9 maanden) (€) | 2,58 | 4,03 | 1,36 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat (9 maanden/1 jaar/9 maanden) (€) | 1,86 | 2,72 | 2,02 |
| Nettowaarde (reële waarde) (€) | 47,71 | 47,81 | 45,13 |
| Nettowaarde (investeringswaarde) (€) | 49,46 | 49,59 | 46,91 |
| Nettoactiefwaarde EPRA (€) | 48,54 | 48,71 | 46,04 |
| Beurskoers op afsluitingsdatum (€) | 57,00 | 57,97 | 55,00 |
| Premie t.o.v. reële nettowaarde (%) | 20% | 21% | 22% |
Op 30 september 2015 bedraagt de nettowaarde (reële waarde) van het aandeel € 47,71 (€ 47,81 op 31 december 2014). Aangezien de beurskoers van Vastned Retail Belgium € 57,00 bedraagt op 30 september 2015, noteert het aandeel op 30 september 2015 met een premie van 20% ten opzichte van de nettowaarde (reële waarde).
De schuldgraad bedraagt 34% op 30 september 2015 en is hiermee 3% toegenomen ten opzichte van 31 december 2014 door de financiering met vreemd vermogen van de verwerving van drie premium city high street shops te Antwerpen en de uitkering van het dividend over boekjaar 2014 in mei 2015 voor een bedrag van € 13,8 miljoen.
Op 30 september 2015 zijn 58% van de kredietlijnen van de vennootschap langetermijnfinancieringen met een gemiddelde resterende looptijd van 3,4 jaar. 42% van de kredietlijnen zijn kortetermijnfinancieringen waarvan 24% kredieten met een onbeperkte looptijd (€ 32 miljoen) en 18% een krediet dat op vervaldag komt in de eerste jaarhelft van 2016 (€ 25 miljoen). In boekjaar 2015 heeft Vastned Retail Belgium bijgevolg geen herfinancieringen van haar kredieten meer uit te voeren.
Op 30 september 2015 heeft 75% van de opgenomen kredieten een vaste rentevoet of is gefixeerd door middel van renteswaps. De rentevoeten op de kredieten van de vennootschap liggen vast voor een resterende looptijd van gemiddeld 3,6 jaar. Op 30 september 2015 heeft Vastned Retail Belgium € 18 miljoen niet-opgenomen kredietlijnen bij financiële instellingen om schommelingen in liquiditeitsbehoeften van de vennootschap op te vangen en ter financiering van toekomstige investeringen.
Tussentijdse mededeling van de raad van bestuur per 30 september 2015 over het derde kwartaal van boekjaar 2015
Vastned Retail Belgium gaat in 2015 verder op de ingeslagen weg met een duidelijke focus op topkwaliteit inzake retaillocaties en retailpanden. Op 30 september 2015 is de vennootschap voor 70% geïnvesteerd in high street shops. Begin 2015 heeft de vennootschap haar investeringsstrategie aangescherpt en wenst ze voor minstens 75% geïnvesteerd te zijn in high street shops in België. Het objectief om hierbij het aandeel van de premium city high street shops, zijnde het allerbeste winkelvastgoed in de populairste winkelstraten in de grote steden Antwerpen, Brussel, Gent en Brugge meer dan 50% van de gehele vastgoedportefeuille te laten bedragen, is met 53% op eind september 2015 reeds bereikt.
Ook op korte termijn blijft deze strategische leidraad de activiteiten op het vlak van desinvesteringen in non high street shops en het investeren in premium city high street shops verder bepalen.
Desinvesteringen zullen vooral plaats vinden op een opportunistische manier en enkel voor niet-strategische high street shops in kleinere steden en niet-strategische baanwinkels of retailparken. Absolute top baanwinkelprojecten
zoals onder meer het Gouden Kruispunt in Tielt Winge blijven in portefeuille. Door een actief asset management wil Vastned Retail Belgium het commercieel potentieel van de top baanwinkelprojecten nog beter gaan benutten door optimalisatie van de huurdersmix.
In de voorbije 3 jaar is door het desinvesteren van nonhigh street shops (baanwinkelpanden en high street shops op secundaire locaties) een verbetering van de kwaliteit van de vastgoedportefeuille tot stand gebracht, wat uitmondt in een lager risicoprofiel. Op korte termijn heeft dit voor gevolg dat het operationeel uitkeerbaar resultaat in 2015 lager zal liggen dan in 2014.
Behoudens onverwachte evoluties, zoals belangrijke faillissementen van huurders of onvoorziene rentestijgingen, schat Vastned Retail Belgium voor boekjaar 2015 een brutodividend per aandeel tussen € 2,44 en € 2,49 te kunnen aanbieden aan haar aandeelhouders (in vergelijking met € 2,72 voor boekjaar 2014). Op basis van de slotkoers op 30 september 2015 (€ 57,00) komt dit neer op een brutodividendrendement van circa 4,3%.
Over Vastned Retail Belgium. Vastned Retail Belgium is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) waarvan de aandelen genoteerd zijn op Euronext Brussels (VASTB). Vastned Retail Belgium investeert exclusief in Belgisch commercieel vastgoed, meer bepaald in premium city high street shops (topwinkelpanden gelegen op de beste winkelstraten in de grote steden Antwerpen, Brussel, Gent en Brugge), high street shops (binnenstadswinkels buiten de premium steden) en in non-high street shops (retailparken en baanwinkels van hoge kwaliteit). De GVV wenst op termijn voor 75% geïnvesteerd te zijn in high street shops.
VASTNED RETAIL BELGIUM NV, openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht, Jean-Paul Sols - CEO of Inge Tas - CFO, tel +32 3 287 67 87, www.vastned.be
Tussentijdse mededeling van de raad van bestuur per 30 september 2015 over het derde kwartaal van boekjaar 2015
| in duizenden € | 30.09.2015 | 30.09.2014 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 14.753 | 16.470 |
| Met verhuur verbonden kosten | -132 | -131 |
| NETTOHUURRESULTAAT | 14.621 | 16.339 |
| Met beheer verbonden kosten en opbrengsten | 38 | 39 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 14.659 | 16.378 |
| Technische kosten | -386 | -453 |
| Commerciële kosten | -104 | -223 |
| Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen | -57 | -183 |
| Beheerskosten van het vastgoed | -916 | -927 |
| Andere vastgoedkosten | 10 | -81 |
| Vastgoedkosten | -1.453 | -1.867 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 13.206 | 14.511 |
| Algemene kosten | -868 | -937 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | 70 | 19 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE | 12.408 | 13.593 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 149 | 36 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 3.785 | -986 |
| Ander portefeuilleresultaat | -440 | -1.145 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 15.902 | 11.498 |
| Financiële opbrengsten | 5 | 1 |
| Netto interestkosten | -2.729 | -3.219 |
| Andere financiële kosten | -9 | -8 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) | 133 | -1.319 |
| Financieel resultaat | -2.600 | -4.545 |
| RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN | 13.302 | 6.953 |
| Belastingen | -208 | -63 |
| NETTORESULTAAT | 13.094 | 6.890 |
Tussentijdse mededeling van de raad van bestuur per 30 september 2015 over het derde kwartaal van boekjaar 2015
| in duizenden € | 30.09.2015 | 30.09.2014 |
|---|---|---|
| Toelichting: | ||
| Operationeel uitkeerbaar resultaat | 9.428 | 10.240 |
| Portefeuilleresultaat | 3.494 | -2.095 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) en andere niet uitkeerbare elementen |
172 | -1.255 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Aandeelhouders van de moedermaatschappij | 13.094 | 6.897 |
| Minderheidsbelangen | 0 | -7 |
| RESULTAAT PER AANDEEL | 30.09.2015 | 30.09.2014 |
|---|---|---|
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Nettoresultaat (€) | 2,58 | 1,36 |
| Verwaterd nettoresultaat (€) | 2,58 | 1,36 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat (€) | 1,86 | 2,02 |
| in duizenden € | 30.09.2015 | 30.09.2014 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 13.094 | 6.890 |
| Andere componenten van het globaalresultaat (recycleerbaar in winst- en verliesrekening) |
||
| Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten voor kasstroomafdekkingen |
207 | 292 |
| GLOBAALRESULTAAT | 13.301 | 7.182 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Aandeelhouders van de moedermaatschappij | 13.301 | 7.189 |
| Minderheidsbelangen | 0 | -7 |
Tussentijdse mededeling van de raad van bestuur per 30 september 2015 over het derde kwartaal van boekjaar 2015
| ACTIVA in duizenden € | 30.09.2015 | 31.12.2014 |
|---|---|---|
| VASTE ACTIVA | 371.856 | 357.023 |
| Immateriële vaste activa | 1 | 3 |
| Vastgoedbeleggingen | 371.313 | 356.536 |
| Andere materiële vaste activa | 533 | 477 |
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | 9 | 7 |
| VLOTTENDE ACTIVA | 2.427 | 5.391 |
| Activa bestemd voor verkoop | 0 | 4.156 |
| Handelsvorderingen | 422 | 163 |
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 106 | 213 |
| Kas en kasequivalenten | 779 | 339 |
| Overlopende rekeningen | 1.120 | 520 |
| TOTAAL ACTIVA | 374.283 | 362.414 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden € | 30.09.2015 | 31.12.2014 |
|---|---|---|
| EIGEN VERMOGEN | 242.287 | 242.967 |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij | 242.287 | 242.800 |
| Kapitaal | 97.213 | 97.213 |
| Uitgiftepremies | 4.183 | 4.183 |
| Reserves | 127.797 | 120.910 |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 13.094 | 20.494 |
| Minderheidsbelangen | 0 | 167 |
| VERPLICHTINGEN | 131.996 | 119.447 |
| Langlopende verplichtingen | 84.349 | 91.632 |
| Langlopende financiële schulden | 80.000 | 86.906 |
| Kredietinstellingen | 80.000 | 86.900 |
| Financiële leasing | 0 | 6 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 4.213 | 4.552 |
| Andere langlopende verplichtingen | 133 | 174 |
| Uitgestelde belastingen - verplichtingen | 3 | 0 |
| Kortlopende verplichtingen | 47.647 | 27.815 |
| Voorzieningen | 109 | 205 |
| Kortlopende financiële schulden | 39.250 | 19.256 |
| Kredietinstellingen | 39.250 | 2.250 |
| Financiële leasing | 0 | 6 |
| Andere kortlopende financiële schulden | 0 | 17.000 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 6.541 | 7.209 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 610 | 136 |
| Overlopende rekeningen | 1.137 | 1.009 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 374.283 | 362.414 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.