Annual Report • Feb 5, 2016
Annual Report
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Information réglementée embargo jusqu'au 5.2.2016, 8h00
1 Sur base d'une composition constante du portefeuille immobilier par rapport au 31 décembre 2014.
| 1.1. | Evolutions générales et stratégiques | 3 |
|---|---|---|
| 1.2. | Evolution portefeuille immobilier | 4 |
| 1.3. | Investissements | 8 |
| 1.4. | Redéveloppements | 10 |
| 1.5. | Désinvestissements | 10 |
| 1.6. | Locations | 11 |
| 2.1. | Compte de résultats consolidés | 13 |
|---|---|---|
| 2.2. | Bilan consolidé | 15 |
| 2.3. | Structure financière | 18 |
| 1. | Compte de résultats consolidés | 22 |
|---|---|---|
| 2. | Résultat global consolidé | 23 |
| 3. | Bilan consolidé | 24 |
| 4. | Bilan de mutation des capitaux propres consolidés | 25 |
En 2015, Vastned Retail Belgium poursuit la voie empruntée basée sur une stratégie d'investissement qui met explicitement l'accent sur des emplacements commerciaux et des immeubles de toute première qualité. Vastned Retail Belgium est d'avis que les rues commerçantes populaires dans le centre des grandes villes se portent garantes de l'expérience de shopping la plus authentique et unique, offrant en outre à long terme la meilleure assurance comme objet d'investissement. Etant donné les développements qui s'observent le jour d'aujourd'hui sur le marché de la vente au détail, Vastned Retail Belgium veut continuer à se concentrer sur des magasins de tout premier ordre dans les grandes villes. Les grandes villes sont des villes commerçantes attrayantes en raison de la croissance démographique positive, du fort pouvoir d'achat, d'un centre-ville historique, d'un pôle touristique et de la présence d'institutions nationales et internationales et d'universités. Ce sont des villes telles qu'Anvers, Bruxelles, Bruges et Gand. Au 31 décembre 2015 déjà 58% du portefeuille immobilier se situe à de tels emplacements, ce qui est supérieur à la proportion envisagée de 50%.
Le but est de réaliser par des acquisitions et des désinvestissements l'objectif stratégique d'une présence de 75% sur ces marchés dans le segment des magasins de premier ordre. Pour les 25% restants Vastned Retail Belgium conservera des magasins hautement qualitatifs le long d'axes routiers et dans le centre d'autres villes.
Dans ce cadre la société a investi en 2015 dans quatre magasins de tout premier ordre dans le centre historique d'Anvers, notamment Schutterhofstraat 22, l'immeuble ayant du cachet situé Graanmarkt 13, l'immeuble de caractère Schuttershofstraat numéro 55 et l'immeuble situé Arme Duivelstraat 6, et ce pour un montant d'investissement total de € 18 millions. A la Zonnestraat à Gand le redéveloppement marquant et la rénovation d'un magasin de tout premier ordre sont en chantier.
Au niveau des désinvestissements Vastned Retail Belgium a vendu en 2015 au total 14 magasins le long d'axes routiers et dans le centre des villes à des emplacements secondaires et a ainsi amélioré la qualité du portefeuille immobilier.
L'accent stratégique sur des magasins de tout premier ordre dans les grandes villes se traduit par l'attrait des immeubles pour des locataires importants et par l'augmentation des loyers moyens lors des renouvellements des contrats de bail. Le succès de l'accent stratégique ressort également du taux d'occupation de 100% dans ce segment et de l'augmentation de la juste valeur du portefeuille immobilier.
En 2015, Vastned Retail Belgium a connu une année active au niveau des locations et des augmentations de loyers. Au total, 24 transactions locatives ont été conclues, bon pour € 2,7 millions des revenus locatifs annuels ce qui représente environ 15% de l'ensemble des revenus locatifs annuels de la société. L'augmentation moyenne des loyers lors de ces transactions s'élève à environ 15%.
Pour l'exercice 2015, le résultat d'exploitation distribuable s'élève à € 12,7 millions par rapport à € 13,8 millions pour l'exercice 2014 ou une baisse de € 1,1 million ou presque 8%. Cette baisse provient principalement du désinvestissement d'immeubles commerciaux non stratégiques, aussi bien en 2014 qu'en 2015, et résulte en une baisse des revenus locatifs. Cet effet est compensé partiellement par les charges immobilières et les frais de financement moins élevés, et par les revenus provenant de l'acquisition de magasins de tout premier ordre dans les grandes villes.
Compte tenu des 5.078.525 actions cela représente pour l'exercice 2015 un dividende brut de € 2,51 par action en comparaison à € 2,72 en 2014. Le rendement brut du dividende par action s'élève ainsi à 4,5% sur base du cours boursier de clôture au 31 décembre 2015.
Résultats annuels 2015
Au 31 décembre 2015, le portefeuille immobilier de Vastned Retail Belgium se compose 58% de magasins de tout premier ordre, ce sont des magasins situés dans les meilleures rues commerçantes des grandes villes Anvers, Bruxelles, Gand et Bruges (49% au 31 décembre 2014). 17% du portefeuille se compose de magasins de premier
ordre (19% au 31 décembre 2014), ce sont des magasins dans le centre des villes secondaires. Les autres biens immobiliers, ce sont des parcs de vente au détail et des magasins le long d'axes routiers, représentent 25% du portefeuille immobilier (32% au 31 décembre 2014).
| PATRIMOINE IMMOBILIER | 31.12.2015 | 31.12.2014 |
|---|---|---|
| Juste valeur du portefeuille (€ 000) | 346.674 | 356.536 |
| Surface locative totale (m²) | 90.220 | 111.594 |
Au 31 décembre 2015, la juste valeur des immeubles de placement de Vastned Retail Belgium s'élève à € 347 millions (€ 357 millions). Cette baisse de € 10 millions en 2015 par rapport au 31 décembre 2014 est principalement l'effet combiné:
La juste valeur totale des immeubles de placement s'élève au 31 décembre 2015 à € 347 millions.
▲ Graanmarkt 13 - Anvers
Résultats annuels 2015
La juste valeur du portefeuille immobilier existant de
Vastned Retail Belgium a augmenté de € 3 millions ou 1% en 2015 (sur base d'une composition constante du portefeuille par rapport au 31 décembre 2014). Pour les magasins de tout premier ordre la juste valeur a augmenté d'environ 4%, pour les magasins de premier ordre il y a une baisse d'environ 4% et les autres biens immobiliers sont en moyenne restés au même niveau.
Les loyers de marché et les rendements3 ont été aiguisés en 2015, principalement pour les magasins de tout premier ordre. Le rendement moyen dans le portefeuille de la société immobilière connaît une légère baisse de 20 points de base.
Au 31 décembre 2015 le rendement moyen dans le portefeuille de Vastned Retail Belgium est de 5% pour les magasins de tout premier ordre dans les grandes villes (5% au 31 décembre 2014), 6% pour les magasins de premier ordre (6% au 31 décembre 2014) et 7% pour les autres biens immobiliers (7% au 31 décembre 2014).
▲ Chaussée d'Ixelles 41 - Bruxelles
3 Le rendement est le rapport entre les loyers actuels (augmentés ou non de la valeur locative estimée des emplacements non occupés) et de la juste valeur des immeubles de placement.
Résultats annuels 2015
Vastned Retail Belgium est orientée en matière stratégie vers l'immobilier commercial, en respectant les critères de répartition des risques dans le portefeuille immobilier, aussi bien en ce qui concerne le type d'immeuble commercial que la répartition géographique et le secteur des locataires.
Au 31 décembre 2015, cette répartition des risques est la suivante:
Le portefeuille immobilier se compose au 31 décembre 2015 de 58% de magasins de tout premier ordre dans les grandes villes, 17% de magasins de premier ordre et 25% d'autres biens immobiliers (parcs de vente au détail et magasins le long d'axes routiers).
Répartition géographique
Le portefeuille immobilier comprend actuellement 143 unités locatives, réparties sur 61 emplacements diff érents.
Résultats annuels 2015
Au 31 décembre 2015, la proportion des immeubles loués à H&M (Hennes&Mauritz) s'élève à 21,5% de l'actif consolidé de Vastned Retail Belgium. La FSMA a accordé à Vastned Retail Belgium une dérogation à la restriction de 20% conformément à l'article 30 §3 et §4 de la Loi SIR. Cet article interdit à une SIR d'investir plus de 20% de son actif dans un seul ensemble immobilier.
A la lumière de cette dérogation accordée, le taux d'endettement conformément aux stipulations de l'article 30 §4 de la Loi SIR ne peut être supérieur à 33%. Le taux d'endettement de Vastned Retail Belgium atteint 28% au 31 décembre 2015. La dérogation précitée a été obtenue pour 2 ans, jusqu'en octobre 2017.
Acquisition de quatre magasins de tout premier ordre dans le centre historique d'Anvers: Schuttershofstraat 22, l'immeuble ayant du cachet Graanmarkt 13, l'immeuble de caractère Schuttershofstraat 55 et l'immeuble situé Arme Duivelstraat 6, pour un montant total de € 18 millions.
En ce qui concerne les nouveaux investissements Vastned Retail Belgium met l'accent sur l'immobilier commercial hautement qualitatif à des emplacements de première classe dans le centre des grandes villes en Belgique, telles qu'Anvers, Bruxelles, Gand et Bruges. En 2015, Vastned Retail Belgium a acquis quatre magasins de tout premier ordre dans le cœur historique d'Anvers.
A la Schuttershofstraat le numéro 22 a été ajouté au portefeuille pour un montant de € 4 millions. L'immeuble récemment acquis a une superficie commerciale totale de 272 m² répartie sur un rez-de-chaussée et un 1er étage. L'immeuble est entre-temps loué à la marque de luxe internationale Falke qui a l'intention d'ouvrir son flag ship store et showroom à cet emplacement de première classe. En plus des numéros 22, 24, 30 et 32, loués entre autres à Terre Bleue, Manila Grace et au bijoutier Slaets, Vastned Retail Belgium a fait l'acquisition du numéro 55 de la Schuttershofstraat. L'immeuble est situé à proximité de Hopland et Wapper, un emplacement de première classe au coeur d'Anvers. L'immeuble authentique et de caractère a été rénové par le vendeur et transformé en un immeuble doté d'une surface commerciale de 100 m² au rez-de-chaussée et d'un espace de stockage de 38 m² dans la cave. L'espace commercial est loué à 7 For All Mankind. Le montant de l'acquisition s'élève à environ € 5 millions.
▲ 7 For All Mankind - Schuttershofstraat 55 - Anvers
Résultats annuels 2015
Au Graanmarkt le numéro 13 a été acquis pour un montant d'environ € 6 millions par la reprise des actions de Tim & Ilse SA. Graanmarkt 13 est un projet architectural unique d'environ 1.000 m² réalisé par Vincent Van Duysen, où chaque étage a une destination particulière. Au-dessus du restaurant gastronomique se trouve un high-end store. Au deuxième étage il y a 'the gallery' et aux deux étages supérieurs un luxueux appartement disposant d'un service hôtelier et offrant des services sur mesure. L'exploitation du concept 'Graanmarkt 13' reste aux mains des anciens propriétaires qui continuent à développer leur concept en Belgique et à l'étranger.
Le Graanmarkt se situe derrière la Schuttershofstraat, une rue commerçante luxueuse près des rues commerçantes populaires Meir et Huidevettersstraat où la majorité du portefeuille immobilier anversois de Vastned Retail Belgium est située. Il est supposé que les environs du Graanmarkt continueront à être revalorisés et qu'ils occuperont une place importante dans le segment des détaillants de luxe.
En décembre 2015, encore un quatrième magasin de tout premier ordre a été rajouté au portefeuille, notamment l'Arme Duivelstraat 6 pour environ € 2 millions. L'Arme Duivelstraat relie la Kelderstraat au Schuttershofstraat, la rue anversoise des boutiques de luxe avec des détaillants tels qu'Hermès, Gucci, Jimmy Choo et Chanel. L'immeuble acquis se situe dans la proximité immédiate des immeubles où sont installés Karl Lagerfeld, Ladurée et Essentiel. Le magasin est loué à 'Les Hommes', une marque belge de vêtements de luxe pour hommes. Le quartier est manifestement en vogue auprès des détaillants de luxe du segment supérieur.
Les acquisitions situées Schuttershofstraat 22, 55, Graanmarkt 13 et Arme Duivelstraat 6 sont financées au moyen des lignes de crédit disponibles. Les valeurs d'acquisition correspondent à l'évaluation de l'expert immobilier de la société.
▲ Graanmarkt 13 - Anvers ▲ Les Hommes - Arme Duivelstraat 6 - Anvers (simulation façade)
En plus des extensions à Anvers, Vastned Retail Belgium est également active à Gand. Vastned Retail Belgium a entamé dans la Zonnestraat le redéveloppement important et la rénovation approfondie d'un magasin de tout premier ordre. L'immeuble était auparavant un magasin de tissus de Franchomme & Cie, construit par l'architecte Maurice Fétu en 1922.
La société a clairement pour but de rendre à l'immeuble à cet emplacement de première classe son rayonnement très caractéristique. Ainsi le vide au premier étage sera à nouveau ouvert de sorte que les magnifiques vitraux des coupoles art déco soient à nouveau visibles. La façade extérieure est également rénovée de façon approfondie et restaurée le plus possible dans son état initial. Pour ce projet Vastned Retail Belgium fait appel à Karuur Architectes d'Anvers.
Ce redéveloppement représente un montant d'investissement d'environ € 2 millions. AS Adventure sera fin 2016 le nouveau locataire de cet immeuble.
L'acquisition des immeubles commerciaux à Anvers et le redéveloppement à Gand cadre dans la stratégie d'investissement de Vastned Retail Belgium qui consiste à mettre l'accent sur des magasins de tout premier ordre à des emplacements de première classe dans les rues commerçantes les plus populaires des grandes villes à forte activité commerciale.
En 2015, Vastned Retail Belgium a désinvesti en totalité 14 immeubles commerciaux non stratégiques dont la juste valeur totale s'élève à € 31 millions ou approximativement 9% de l'ensemble de son portefeuille immobilier.
La stratégie de Vastned Retail Belgium consiste à réduire à terme la proportion des autres biens immobiliers dans le portefeuille immobilier de la société et d'évoluer dans le portefeuille vers une proportion de 75% de magasins de tout premier ordre dans les grandes villes.
Etant donné la forte demande d'immobilier commercial sur le marché de l'investissement, Vastned Retail Belgium a profité de ces conditions de marché favorables pour désinvestir en 2015 au total 14 immeubles non stratégiques pour un montant global de € 31 millions. Il s'agit de magasins de premier ordre et d'autres biens immobiliers à des emplacements secondaires, notamment à Bruges, Dilsen, Vilvorde, Borgloon, Froyennes, Heusden-Zolder, La Louvière, Mortsel, Overpelt, Sint-Niklaas, Tirlemont, Grivegnée et Hasselt. Les immeubles qui ont été vendus avaient une superficie commerciale globale d'environ 23.034 m².
Le prix de vente net se situe en moyenne 2% au-dessous de la valeur comptable au 31 décembre 2014 (juste valeur telle que déterminée par l'expert immobilier indépendant de la société). Les immeubles constituent 9% de la juste valeur totale du portefeuille immobilier de la société et représentent environ € 2,3 millions des revenus locatifs ou 11% de l'ensemble des revenus locatifs annuels de Vastned Retail Belgium.
Résultats annuels 2015
En 2015, Vastned Retail Belgium a connu une année active au niveau des locations. Au total 24 transactions locatives ont été conclues, bon pour € 2,7 millions des revenus locatifs annuels ce qui représente environ 15% de l'ensemble des revenus locatifs annuels de la société. En 2015, 11 contrats de bail sont entrés en vigueur et les autres prendront cours en 2016 ou ultérieurement.
Les activités locatives montrent clairement que les locations dans les villes de premier ordre sont en vogue auprès de détaillants renommés dans le segment supérieur. Les immeubles dans le centre des villes commerçantes les plus attrayantes de Belgique restent essentiels pour les détaillants les plus importants, qui souhaitent conserver ou augmenter leur part de marché et leurs intérêts à ces emplacements.
En 2015, 14 transactions locatives ont été conclues avec des nouveaux locataires pour un volume locatif total de € 1,4 million sur base annuelle. Les nouveaux loyers de ces contrats de bail sont en moyenne 12% plus élevés que les loyers des contrats de bail précédents. Ces 14 contrats de bail représentent environ 8% de l'ensemble des revenus locatifs annuels de la société.
Les villes de premier ordre se maintiennent et pour les meilleurs emplacements dans ces villes les détaillants renommés payent des loyers plus élevés. A la Schuttershofstraat à Anvers, Vastned Retail Belgium a pu réaliser une belle augmentation de loyer en attirant le nouveau venu Manila Grace, une marque de vêtements féminins du segment supérieur. Ce contrat de bail a pris cours au deuxième semestre 2015 après le départ de l'ancien locataire Pain de Sucre.
Lors du redéveloppement et de la rénovation approfondie d'un magasin de tout premier ordre situé Zonnestraat à Gand, une augmentation de loyer de plus de 50% sera réalisée par Vastned Retail Belgium. AS Adventure sera fin 2016 le nouveau locataire de cet immeuble.
Dans la situation de marché actuelle il n'est souvent pas possible de réaliser des augmentations de loyers substantielles pour les magasins de premier ordre lors de locations à de nouveaux locataires. A des emplacements secondaires des réductions des loyers sont souvent nécessaires. En 2015, Vastned Retail Belgium a conclu 5 contrats de bail dans ce segment pour un volume locatif total de € 0,3 million sur base annuelle. Cela représente en moyenne une baisse des loyers de 19% par rapport aux loyers des contrats de bail précédents.
Dans le segment des autres biens immobiliers, Décor Heytens a fermé au 1er janvier 2015, 4 de ses magasins le long d'axes routiers: Huy, Kuurne, La Louvière et Montignies. Entre-temps, les magasins à Huy et La Louvière sont à nouveau loués et des augmentations des loyers de 10% en moyenne ont été obtenues. Ces transactions démontrent également que les détaillants, ayant des projets d'expansion, ont confiance dans la qualité et l'emplacement des parcs de vente au détail de Vastned Retail Belgium.
Résultats annuels 2015
En 2015, Vastned Retail Belgium a renouvelé 10 contrats de bail pour un volume locatif d'environ € 1,3 million sur base annuelle. Les nouveaux loyers sont en moyenne 17% plus élevés que les loyers actuels des contrats de bail existants. Ces 10 contrats de bail représentent environ 7% de l'ensemble des revenus locatifs annuels de la société.
La principale augmentation de loyer a été réalisée pour un magasin de tout premier ordre à Bruxelles où le loyer a augmenté d'environ 57%. Ce renouvellement prouve à nouveau qu'il est rentable d'investir dans les
meilleures rues commerçantes dans les plus belles villes de Belgique.
Les 9 autres renouvellements de contrats de bail se rapportent aux autres biens immobiliers.
Aux emplacements primaires des augmentations des loyers de plus de 20% ont encore été réalisées (Tielt-Winge, Kampenhout, Jemappes). Aux emplacements secondaires le niveau des loyers a pu être maintenu, ce qui peut éventuellement indiquer que le marché se stabilise après une période d'adaptation des loyers à la baisse.
Le taux d'occupation du portefeuille s'élève à 98% au 31 décembre 2015 et est ainsi resté stable par rapport au 31 décembre 2014. Dans le segment des magasins de tout premier ordre dans les grandes villes le taux d'occupation du portefeuille immobilier se maintient à 100%.
Au 31 décembre 2015 le taux d'occupation du portefeuille immobilier s'élève à 98%.
| en milliers € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 19.617 | 22.011 |
| Charges relatives à la location | -185 | -81 |
| Charges et revenus relatifs à la gestion immobilière | 40 | 43 |
| Résultat immobilier | 19.472 | 21.973 |
| Charges immobilières | -1.844 | -2.468 |
| Frais généraux et autres revenus et charges d'exploitation | -1.071 | -1.223 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 16.557 | 18.282 |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement | -654 | -1.870 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 3.356 | 11.102 |
| Autre résultat sur portefeuille | -393 | -1.305 |
| Résultat d'exploitation | 18.866 | 26.209 |
| Résultat financier (hors variations de la juste valeur - IAS 39) | -3.541 | -4.191 |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) |
197 | -1.240 |
| Impôts | -220 | -290 |
| Résultat net | 15.302 | 20.488 |
| Note: | ||
| Résultat d'exploitation distribuable | 12.745 | 13.801 |
| Résultat sur portefeuille | 2.308 | 7.927 |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) et autres éléments non distribuables |
249 | -1.240 |
| RÉSULTAT PAR ACTION (en €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions copartageantes | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Résultat net (€) | 3,01 | 4,03 |
| Dividende brut (€) | 2,51 | 2,72 |
| Dividende net5 (€) | 1,8323 | 2,0400 |
4 Entre parenthèses: les chiffres comparatifs de l'exercice 2014.
5 Le précompte mobilier sur dividendes des sociétés immobilières réglementées publiques est suite à la Loi du 26 décembre 2015 relative aux mesures concernant le renforcement de la création d'emplois et du pouvoir d'achat, publiée au Moniteur Belge du 30 décembre 2015, passé de 25% à 27% (sauf certaines exonérations) à partir du 1er janvier 2016.
Résultats annuels 2015
Les revenus locatifs de Vastned Retail Belgium s'élèvent en 2015 à € 19,6 millions (€ 22,0 millions). La baisse de € 2,4 millions ou 11% par rapport à 2014 provient principalement du désinvestissement fin 2014 de 19 immeubles commerciaux non stratégiques (étant des magasins le long d'axes routiers et des magasins dans le centre des villes à des emplacements secondaires) pour approximativement 12% du portefeuille immobilier. Cette baisse est compensée partiellement par l'acquisition d'un magasin de tout premier ordre dans le centre de Gand au troisième trimestre 2014 et de quatre magasins de tout premier ordre dans le centre d'Anvers en 2015, ainsi que par les indexations des contrats de bail existants et les renouvellements réalisés.
Suite au désinvestissement de 19 immeubles commerciaux non stratégiques les charges immobilières ont baissé en 2015 au niveau des frais d'entretien, des frais commerciaux, des frais d'inoccupation et des frais à charges du propriétaire et s'élèvent à € -1,8 million (€ -2,5 millions).
Les frais généraux et autres revenus et charges d'exploitation baissent en 2015 et s'élèvent à € -1,1 million (€ -1,2 million). En 2014 la société avait des frais uniques de conseil et de publications pour le changement de statut de la société de sicaf immobilière publique en société immobilière réglementée (SIR).
La baisse des revenus locatifs est compensée partiellement par la diminution des charges immobilières et des frais généraux, résultant en 2015 en une baisse de € 1,7 million du résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille qui s'élève à € 16,6 millions (€ 18,3 millions).
La marge d'exploitation de Vastned Retail Belgium est de 84% pour l'exercice 2015 (83% en 2014).
s'élève à € -0,7 million (€ -1,9 million) et se rapporte à la moins-value réalisée sur le désinvestissement en 2015 de 14 immeubles non stratégiques le long d'axes routiers et à des emplacements secondaires dans le centre des villes. Le prix de vente net de € 31 millions se situe en moyenne environ 2% au-dessous de la valeur comptable au 31 décembre 2014 (juste valeur telle que déterminée par l'expert immobilier indépendant de la société).
En 2015, la juste valeur du portefeuille immobilier existant de Vastned Retail Belgium a augmenté de 1% par rapport à fin 2014. Les variations de la juste valeur des immeubles de placement sont par conséquent positives et s'élèvent à € 3,4 millions en comparaison à € 11,1 millions en 2014. Cette augmentation provient essentiellement de la hausse de la juste valeur du portefeuille immobilier existant de € 3 millions, principalement pour les magasins de tout premier ordre suite à l'aiguisement des rendements et aux nouvelles locations.
L'autre résultat sur portefeuille comprend la prise en résultat immédiate de la différence de prix de € -0,4 million sur l'acquisition des actions de la société Tim & Ilse SA (propriétaire de l'immeuble de tout premier ordre situé Graanmarkt 13 à Anvers) le 31 juillet 2015. IFRS 3 ne s'applique pas à cette acquisition.
Le résultat financier (hors variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39)) s'élève pour l'exercice 2015 à € -3,5 millions (€ -4,2 millions) et baisse ainsi de € 0,7 million par rapport à 2014, principalement par la combinaison de:
Pour l'exercice 2015, le taux d'intérêt moyen des crédits en cours de la société a baissé et s'élève à 3,1% y compris les marges bancaires (3,2% en 2014). Excepté l'indemnité de rupture pour le refinancement, le taux d'intérêt
moyen s'élève à 2,8% en 2015.
Résultats annuels 2015
Les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) comprennent en 015 la baisse de la valeur de marché négative des swaps de taux d'intérêt qui conformément à IAS 39 ne peuvent être classés comme instrument de couverture, d'un montant de € 0,2 million (€ -1,2 million).
Le résultat net de Vastned Retail Belgium s'élève pour l'exercice 2015 à € 15,3 millions (€ 20,5 millions) et peut être réparti en:
Pour l'exercice 2015, le résultat d'exploitation distribuable de Vastned Retail Belgium baisse donc et s'élève à € 12,7 millions (€ 13,8 millions). Compte tenu des 5.078.525 actions, cela signifie pour l'exercice 2015 un dividende brut par action de € 2,51 (€ 2,72). Le rendement brut du dividende de l'action s'élève ainsi à 4,5% sur base du cours boursier au 31 décembre 2015.
| en milliers € | 31.12.2015 | 31.12.2014 |
|---|---|---|
| ACTIF | ||
| Actifs non courants | 347.196 | 357.023 |
| Actifs courants | 1.082 | 5.391 |
| Total de l'actif | 348.278 | 362.414 |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIF | ||
| Capitaux propres | 244.495 | 242.967 |
| Capital | 97.213 | 97.213 |
| Primes d'émission | 4.183 | 4.183 |
| Réserves | 127.797 | 120.910 |
| Résultat net de l'exercice | 15.302 | 20.494 |
| Intérêts minoritaires | 0 | 167 |
| Passifs | 103.783 | 119.447 |
| Passifs non courants | 69.775 | 91.632 |
| Passifs courants | 34.008 | 27.815 |
| Total des capitaux propres et du passif | 348.278 | 362.414 |
6 Entre parenthèses: les chiffres comparatifs de l'exercice 2014.
Résultats annuels 2015
Au 31 décembre 2015 la juste valeur des immeubles de placement de Vastned Retail Belgium s'élève à € 347 millions (€ 357 millions). Cette baisse de € 10 millions en 2015 par rapport au 31 décembre 2014 est principalement l'effet combiné:
La juste valeur du portefeuille immobilier s'élève à € 347 millions au 31 décembre 2015.
Les capitaux propres de la société s'élèvent à € 244 millions (€ 243 millions). Le capital social (€ 97 millions) et les primes d'émission (€ 4 millions) sont restés inchangés par rapport à l'année précédente. Au 31 décembre 2015, le nombre total d'actions copartageantes s'élève à 5.078.525 unités. Les réserves de la société s'élèvent au 31 décembre 2015 à € 128 millions (€ 121 millions).
Par rapport à 2014, les passifs non courants ont baissé, atteignant € 70 millions (€ 92 millions), et consistent essentiellement de financements à long terme de € 65 millions ainsi que de la valeur de marché négative des instruments de couverture non courants de € 4 millions. La baisse de € 22 millions provient essentiellement des ventes réalisées des immeubles de placement.
Les passifs courants s'élèvent à € 34 millions (€ 28 millions) et se composent principalement de € 30 millions (€ 19 millions) de dettes financières courantes (c.à.d. de € 5 millions de financements à court terme progressant chaque fois et d'un emprunt bancaire de € 25 millions ayant une échéance avant le 31 décembre 2016), de € 2 millions de dettes commerciales et autres dettes courantes et de € 1 million de comptes de régularisation.
Le taux d'endettement de la société s'élève à 28% au 31 décembre 2015 et a ainsi baissé de 3% par rapport au 31 décembre 2014, suite aux ventes réalisées d'immeubles de placement.
| Données du bilan par action | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions copartageantes | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Valeur nette (juste valeur) (€) | 48,14 | 47,81 |
| Valeur nette (valeur d'investissement) (€) | 49,90 | 49,59 |
| Valeur active nette EPRA7 (€) | 49,02 | 48,71 |
| Cours boursier à la date de clôture (€) | 55,97 | 57,97 |
| Prime par rapport à la valeur nette (juste valeur) (%) | 16% | 21% |
| Taux d'endettement (max. 65 %) | 28% | 31% |
La valeur nette (juste valeur) de l'action s'élève au 31 décembre 2015 à € 48,14 (€ 47,81). Etant donné qu'au 31 décembre 2015 le cours boursier s'élève à € 55,97, l'action Vastned Retail Belgium est cotée avec une prime d'environ 16% par rapport à cette valeur nette (juste valeur).
Au 31 décembre 2015 le cours boursier de l'action Vastned Retail Belgium s'élève à € 55,97, offrant un rendement brut du dividende de 4,5%.
7 Indicateurs de performance financière calculés selon le Best practices Recommendation d'EPRA (European Public Real Estate Association).Voir également www.epra.com. La publication de ces données n'est pas obligatoire selon les règles d'application aux sociétés immobilières réglementées et elles ne sont pas verifiées par les autorités publiques.
Au 31 décembre 2015, Vastned Retail Belgium a une structure fi nancière conservative qui lui permet d'exercer ses activités également en 2016.
Les principales caractéristiques de la structure fi nancière au 31 décembre 2015 sont:
Au 31 décembre 2015, 58% des lignes de crédit disponibles auprès des institutions fi nancières sont des fi nancements à long terme. 42% des lignes de crédit sont des fi nancements à court terme, dont 24% avec une durée illimitée (€ 32 millions) et 18% une facilité de crédit qui doit être refi nancée au premier semestre 2016 (€ 25 millions). Pour le refi nancement de ce dernier crédit des négociations sont en cours avec plusieurs institutions fi nancières.
Proportion des fi nancements à long terme et à court terme
▲ H&M - Veldstraat 23-27 - Gand
Résultats annuels 2015
Calendrier des échéances des lignes de crédit
En vue de protéger ses résultats d'exploitation contre des fl uctuations futures des taux d'intérêt, Vastned Retail Belgium couvre partiellement les fl uctuations des taux d'intérêt par des swaps de taux d'intérêt.
En 2015, la société a acheté des swaps de taux d'intérêt d'un montant notionnel de € 20 millions pour des durées de 5 ans et 6 ans. Au 31 décembre 2015, Vastned Retail Belgium dispose d'un montant notionnel de € 90 millions de swaps de taux d'intérêt actifs pour une durée restante de 3,3 ans en moyenne.
Pourcentage des crédits à taux
▲ 7 For All Mankind - Schuttershofstraat 55 - Anvers
Les villes devront redéfinir et démarquer clairement leurs zones commerciales et rues commerçantes. Les villes de premier ordre doivent veiller à conserver leur dynamisme en maintenant l'attrait général (offre de magasins, culture, tourisme, hôtels, cafés et restaurants). Les villes sensibles s'accommodent parfaitement de magasins locaux et de quelques grands agglomérats de vente au détail. C'est principalement les détaillants, constituant la moyenne, qui devront voir ce qu'ils peuvent réaliser en mettant l'accent sur des emplacements de premier ordre. Les petits commerçants locaux peuvent être un atout important dans les villes secondaires et dans les quartiers secondaires des grandes villes. De plus, une forte inoccupation est attendue pour les emplacements 'c'. Comme ils ont l'avantage de se situer près de quartiers d'habitation, ils offrent plus de possibilités de reconversion. C'est le rôle des autorités de réaffecter ces immeubles inoccupés.
La formation d'agglomérats est l'avenir. Un nombre croissant de projets combinent différentes fonctions: loisirs, vivre, travailler et faire du shopping. Le redéveloppement de sites existants va dans ce sens, tout comme la tendance de vivre au-dessus de magasins. L'agglomérat est un must, non seulement dans la périphérie, mais aussi dans le centre des villes. L'habitat linéaire est dépassé et ne favorise pas la mobilité.
Il est supposé que les détaillants importants continueront à intégrer leurs canaux de vente et que le consommateur jouera le rôle central. Vente en ligne et vente offline seront synchronisées et ne seront plus considérées comme des concurrents.
En 2016, Vastned Retail Belgium souhaite poursuivre la voie empruntée en mettant explicitement l'accent sur une qualité de tout premier ordre pour les emplacements commerciaux et les immeubles commerciaux. Vastned Retail Belgium a aiguisé début 2015 sa stratégie d'investissement. L'objectif initialy d'investir au moins 75% dans des magasins de premier ordre en Belgique a entre-temps été atteint. A ces emplacements les consommateurs et les détaillants se rencontrent et les détaillants sont donc disposés à payer pour être présents à ces emplacements populaires.
La société continuera à ambitionner une prépondérance des magasins de tout premier ordre dans les grandes villes, étant le meilleur immobilier commercial dans les rues commerçantes les plus populaires des grandes villes Anvers, Bruxelles, Gand et Bruges étant donné qu'à long terme elle souhaite investir 75% dans ce type de biens immobiliers. Vastned Retail Belgium possède entretemps plusieurs magasins de tout premier ordre dans son portefeuille. En ayant plusieurs immeubles dans un même centre urbain dans le portefeuille, il est plus aisé d'évaluer les environs et les opportunités. Ceci ressort clairement des acquisitions à Anvers.
Grâce aux désinvestissements en 2014 et 2015 des fonds ont été libérés pour poursuivre la stratégie qui met l'accent sur des magasins de premier ordre. Les désinvestissements supplémentaires seront surtout réalisés d'une manière opportuniste et ne se rapporteront qu'aux magasins de premier ordre non stratégiques dans les villes secondaires et aux magasins non stratégiques situés le long d'axes routiers ou à des parcs de vente au détail. Les projets de magasins le long d'axes routiers de tout premier ordre tels que le Gouden Kruispunt à Tielt Winge restent dans le portefeuille. Grâce à un asset management actif, Vastned Retail Belgium veut mettre à profit le potentiel commercial des projets de magasins de premier ordre le long d'axes routiers en optimisant la mixité des locataires. L'accent sur la qualité dans la portefeuille immobilier peut ainsi être maintenu aussi bien pour les biens immobiliers que pour les locataires.
L'amélioration de la qualité du portefeuille immobilier qui a été réalisée entraîne une baisse du profil de risque. A court terme cela donnera un résultat d'exploitation distribuable en 2016 moins élevé que celui de 2015.
Le rapport annuel de l'exercice 2015 sera disponible à partir du 25 mars 2016 sur le site web de la société (www.vastned.be).
Au sujet de Vastned Retail Belgium. Vastned Retail Belgium est une société immobilière réglementée publique (SIR) dont les actions sont cotées sur Euronext Brussels (VASTB). Vastned Retail Belgium investit exclusivement dans l'immobilier commercial belge, plus spécifi quement dans des magasins de tout premier ordre (situés dans les meilleures rues commerçantes des grandes villes Anvers, Bruxelles, Gand et Bruges), dans des magasins de premier ordre (des magasins dans le centre des villes en dehors des grandes villes) et dans d'autres biens immobiliers (des parcs de vente au détail et des magasins le long d'axes routiers hautement qualitatifs). La SIR souhaite investir à terme 75 % dans des magasins de tout premier ordre dans le centre des grandes villes.
VASTNED RETAIL BELGIUM SA, société immobilière réglementée publique de droit belge, Jean-Paul Sols - CEO ou Inge Tas - CFO, tel +32 3 287 67 87, www.vastned.be
Résultats annuels 2015
| en milliers € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 19.617 | 22.011 |
| Charges relatives à la location | -185 | -81 |
| RÉSULTAT LOCATIF NET | 19.432 | 21.930 |
| Récupération de charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
1.462 | 1.506 |
| Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués | -1.462 | -1.506 |
| Autres revenus et dépenses relatifs à la location | 40 | 43 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 19.472 | 21.973 |
| Frais techniques | -432 | -582 |
| Frais commerciaux | -156 | -319 |
| Charges et taxes sur immeubles non loués | -48 | -219 |
| Frais de gestion immobilière | -1.270 | -1.223 |
| Autres charges immobilières | 62 | -125 |
| Charges immobilières | -1.844 | -2.468 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 17.628 | 19.505 |
| Frais généraux | -1.145 | -1.248 |
| Autres revenus et charges d'exploitation | 74 | 25 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE | 16.557 | 18.282 |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement | -654 | -1.870 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 3.356 | 11.102 |
| Autre résultat sur portefeuille | -393 | -1.305 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 18.866 | 26.209 |
| Revenus financiers | 5 | 6 |
| Charges d'intérêt nettes | -3.536 | -4.187 |
| Autres charges financières | -10 | -10 |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) |
197 | -1.240 |
| Résultat financier | -3.344 | -5.431 |
| RÉSULTAT AVANT IMPÖTS | 15.522 | 20.778 |
| Impôt de société | -220 | -290 |
| Impôts | -220 | -290 |
| RÉSULTAT NET | 15.302 | 20.488 |
8 Le commissaire a confirmé que son contrôle plénier, qui a été terminé quant au fond, n'a pas révélé de corrections significatives qui devraient être apportées aux informations comptables reprises dans ce communiqué de presse et qu'une attestation sans réserve sera délivrée.
Résultats annuels 2015
| en milliers € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| RÉSULTAT NET | 15.302 | 20.488 |
| Note: | ||
| Résultat d'exploitation distribuable | 12.745 | 13.801 |
| Résultat sur portefeuille | 2.308 | 7.927 |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) et autres éléments non distribuables |
249 | -1.240 |
| Attribuable aux: | ||
| Actionnaires de la société mère | 15.302 | 20.494 |
| Intérêts minoritaires | 0 | -6 |
| RÉSULTAT PAR ACTION (en €) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions copartageantes | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Résultat net (€) | 3,01 | 4,03 |
| Résultat net dilué (€) | 3,01 | 4,03 |
| Résultat d'exploitation distribuable (€) | 2,51 | 2,72 |
| en milliers € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| RÉSULTAT NET | 15.302 | 20.488 |
| Autres composants du résultat global (recyclable dans le compte de résultats) |
||
| Variations de la part effective de la juste valeur des instruments de couverture autorisés pour la couverture de flux de trésorerie |
207 | 297 |
| RÉSULTAT GLOBAL Attribuable aux: |
15.509 | 20.785 |
| Actionnaires de la société mère | 15.509 | 20.791 |
| Intérêts minoritaires | 0 | -6 |
Résultats annuels 2015
| ACTIF en milliers € | 31.12.2015 | 31.12.2014 |
|---|---|---|
| Actifs non courants | 347.196 | 357.023 |
| Immobilisations incorporelles | 1 | 3 |
| Immeubles de placement | 346.674 | 356.536 |
| Autres immobilisations corporelles | 519 | 477 |
| Créances commerciales et autres actifs non courants | 2 | 7 |
| Actifs courants | 1.082 | 5.391 |
| Actifs détenus en vue de la vente | 0 | 4.156 |
| Créances commerciales | 151 | 163 |
| Créances fiscales et autres actifs courants | 106 | 213 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 272 | 339 |
| Comptes de régularisation | 553 | 520 |
| TOTAL DE l'ACTIF | 348.278 | 362.414 |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIF en milliers € | 31.12.2015 | 31.12.2014 |
|---|---|---|
| Capitaux propres | 244.495 | 242.967 |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère | 244.495 | 242.800 |
| Capital | 97.213 | 97.213 |
| Primes d'émission | 4.183 | 4.183 |
| Reserves | 127.797 | 120.910 |
| Résultat net de l'exercice | 15.302 | 20.494 |
| Intérêts minoritaires | 0 | 167 |
| Passif | 103.783 | 119.447 |
| Passifs non courants | 69.775 | 91.632 |
| Dettes financières non courantes | 65.200 | 86.906 |
| Etablissements de crédit | 65.200 | 86.900 |
| Location-financement | 0 | 6 |
| Autres passifs financiers non courants | 4.149 | 4.552 |
| Autres passifs non courants | 131 | 174 |
| Passifs d'impôts différés | 295 | 0 |
| Passifs courants | 34.008 | 27.815 |
| Provisions | 278 | 205 |
| Dettes financières courantes | 30.280 | 19.256 |
| Etablissements de crédit | 30.280 | 2.250 |
| Location-financement | 0 | 6 |
| Autres dettes financières courantes | 0 | 17.000 |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 2.038 | 7.209 |
| Autres passifs courants | 630 | 136 |
| Comptes de régularisation | 782 | 1.009 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 348.278 | 362.414 |
| en milliers € | Capital | Primes d'émission |
Réserves | Résultat net de l'exercice |
Intérêts minoritaires |
Total capitaux propres |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bilan au 31 décembre 2013 | 97.213 | 4.183 | 121.877 | 12.194 | 0 | 235.467 |
| Résultat global 2014 | 297 | 20.494 | -6 | 20.785 | ||
| Transfert par l'affectation du résultat 2013: | ||||||
| Transfert du résultat sur portefeuille aux réserves |
-2.911 | 2.911 | 0 | |||
| Transfert des variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers |
1.586 | -1.586 | 0 | |||
| Autres mutations | 61 | -61 | 0 | |||
| Intérêts minoritaires Gent Veldstraat 23-27 SA | 173 | 173 | ||||
| Dividende exercice 2013 | -13.458 | -13.458 |
| Bilan au 31 décembre 2014 | 97.213 | 4.183 | 120.910 | 20.494 | 167 | 242.967 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Résultat global 2015 | 207 | 15.302 | 15.509 | |||
| Transfert par l'affectation du résultat 2014: | ||||||
| Transfert du résultat sur portefeuille aux réserves |
7.935 | -7.935 | 0 | |||
| Transfert des variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers |
-1.240 | 1.240 | 0 | |||
| Autres mutations | -15 | 15 | 0 | |||
| Intérêts minoritaires Gent Veldstraat 23-27 SA | -167 | -167 | ||||
| Dividende exercice 2014 | -13.814 | -13.814 | ||||
| Bilan au 31 décembre 2015 | 97.213 | 4.183 | 127.797 | 15.302 | 0 | 244.495 |
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