Earnings Release • Feb 8, 2018
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
GEREGLEMENTEERDE INFORMATIE / EMBARGO TOT 8 FEBRUARI 2018, 18U00 ANTWERPEN, 8 FEBRUARI 2018
1 Bij gelijkblijvende samenstelling van de vastgoedportefeuille ten opzichte van 31 december 2016.
2 In overeenstemming met de richtlijnen uitgevaardigd door de European Securities and Market Authority (ESMA), welke van toepassing zijn sinds 3 juli 2016, worden voortaan de door Vastned Retail Belgium gehanteerde Alternative Performance Measures (APM) opgenomen. De definities en het gebruik van de APM's, alsook de reconciliatietabellen worden weergegeven in het hoofdstuk "Alternative Performance Measures" van het Jaarverslag 2017 alsook is er op de website www.vastned.be een apart Lexicon met betrekking tot deze APM's beschikbaar. Ten gevolge van deze richtlijn is de voorheen gehanteerde term "operationeel uitkeerbaar resultaat" niet langer bruikbaar en werd deze gewijzigd in "EPRA resultaat". Inhoudelijk is er geen verschil met de voorheen gehanteerde term "operationeel uitkeerbaar resultaat".
3 De stijging in het EPRA resultaat per aandeel ten opzichte van de prognose per 30 september 2017 is voornamelijk te verklaren door veranderde inzichten in de boekhoudkundige verwerking van de afwikkeling van een interest rate swap.
PERSBERICHT JAARRESULTATEN 2017
| 1. | Operationele activiteiten in 2017 | 3 | |
|---|---|---|---|
| 1.1. | Algemene en strategische evoluties | 3 | |
| 1.2. | Evolutie vastgoedportefeuille | 4 | |
| 1.3. | Investeringen | 8 | |
| 1.4. | Herontwikkelingen | 9 | |
| 1.5. | Desinvesteringen | 9 | |
| 1.6. | Verhuringen | 10 | |
| 2. | Financiële resultaten 2017 | 12 | |
| 2.1. | Geconsolideerde winst- en-verliesrekening | 12 | |
| 2.2. | Geconsolideerde balans | 14 | |
| 2.3. | Financiële structuur | 17 | |
| 3. | Vooruitzichten 2018 | 19 | |
| 4. | Gebeurtenissen na balansdatum | 19 | |
| 5. | Financiële kalender 2018 | 20 | |
| Bijlagen: financiële staten | |||
| 1. | Geconsolideerde winst- en-verliesrekening | 21 | |
| 2. | Geconsolideerd globaalresultaat | 22 | |
| 3. | Geconsolideerde balans | 23 |
|---|---|---|
| 4. | Mutatie-overzicht van het geconsolideerd eigen vermogen | 24 |
Vastned Retail Belgium is in 2017 verder gegaan op de ingeslagen weg met een investeringsstrategie die duidelijk focust op topkwaliteit inzake locaties en panden.
Vastned Retail Belgium is ervan overtuigd dat populaire winkelstraten in de binnenstad van grotere steden garant staan voor de meest authentieke en unieke winkelbelevingswaarde en tevens als investeringsobject op langere termijn het meeste zekerheid bieden. Gezien de ontwikkelingen die vandaag de dag waarneembaar zijn in de retailmarkt wil Vastned Retail Belgium zich verder richten op 'core city assets'. Core cities zijn aantrekkelijke winkelsteden met een positieve demografische groei, sterke koopkracht, een historische binnenstad, toeristische aantrekkingskracht en de aanwezigheid van nationale en internationale instellingen en universiteiten. Dit zijn steden zoals Antwerpen, Brussel, Brugge en Gent. Hier zal Vastned Retail Belgium zich alleen richten op de allerbeste winkelstraten in het historische hart van deze steden. Reeds 59% van de vastgoedportefeuille is op dergelijke locaties gelegen op 31 december 2017.
Het is de bedoeling om door acquisities en desinvesteringen het strategische doel van 75% aanwezigheid op deze markten in het segment van de core city assets te realiseren. Voor de resterende 25% zal Vastned Retail Belgium hoogkwalitatieve baanwinkellocaties en retailparken en dito binnenstadslocaties in overige steden in portefeuille blijven houden.
In dit kader heeft de vennootschap in 2017 geïnvesteerd in drie core city assets in de historische binnenstad van Antwerpen, namelijk 3 aansluitende winkelpanden gelegen te Steenhouwersvest 44, 46 en 48, en dit voor een totaal investeringsbedrag van € 6 miljoen. In de Zonnestraat in Gent zijn de nieuwbouwwerken voor een core city asset quasi afgerond wat betreft de commerciële ruimtes.
Op vlak van desinvesteringen heeft Vastned Retail Belgium in 2017 in totaal 1 niet-strategische baanwinkel op een secundaire retaillocatie verkocht en hiermee een verdere verbetering van de kwaliteit van de vastgoedportefeuille tot stand gebracht.
De strategische focus op core city assets concretiseert zich in de verhuur van de panden aan sterke internationale huurders. Het succes van de strategische focus blijkt ook uit de 100% bezettingsgraad in dit segment en de stijging van de reële waarde van de vastgoedportefeuille.
In 2017 heeft Vastned Retail Belgium een actief jaar gekend op vlak van verhuringen. In totaal zijn er 23 verhuurtransacties afgesloten, goed voor € 1,9 miljoen aan jaarlijkse huurinkomsten wat circa 9% van de totale jaarlijkse huurinkomsten van de vennootschap vertegenwoordigt.
Het EPRA resultaat bedraagt € 13,3 miljoen in boekjaar 2017 ten opzichte van € 12,5 miljoen in boekjaar 2016 of een stijging met € 0,8 miljoen of circa 6,8%. Deze stijging ontstaat voornamelijk door een stijging van de huurinkomsten gecombineerd met een daling van de financieringskosten.
Rekening houdend met 5.078.525 aandelen betekent dit voor het boekjaar 2017 een bruto dividend van € 2,62 per aandeel vergeleken met € 2,45 in 2016. Hiermee bedraagt het bruto dividendrendement van het aandeel 5,8% op basis van de beurskoers op 31 december 2017.
Op 31 december 2017 bestaat 59% van de vastgoedportefeuille van Vastned Retail Belgium uit core city assets, dit zijn de topwinkelpanden gelegen op de beste winkelstraten in de grote steden Antwerpen, Brussel, Gent en Brugge (59%
op 31 december 2016). 41% van de portefeuille bestaat uit mixed retail locations, dit zijn binnenstadswinkels buiten de premium steden, de retailparken en baanwinkels (41% op 31 december 2016).
| VASTGOEDPATRIMONIUM | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|
| Reële waarde van de portefeuille (€ 000) | 378.195 | 350.719 |
| Totale verhuurbare oppervlakte (m²) | 89.877 | 90.255 |
Op 31 december 2017 bedraagt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen van Vastned Retail Belgium € 378 miljoen (€ 351 miljoen per 31 december 2016). Deze toename met € 27 miljoen in 2017 ten opzichte van 31 december 2016 is hoofdzakelijk het gecombineerde effect van:
De totale reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedraagt op 31 december 2017 € 378 miljoen.
Mechelen - Bruul - H&M
van Vastned Retail Belgium is toegenomen met € 22 miljoen of circa 6% in 2017 (bij een gelijkblijvende samenstelling van de portefeuille ten opzichte van 31 december 2016). Voor de core city assets is de reële waarde gestegen met circa 5% en bij de mixed retail locations heeft zich ook een stijging voorgedaan van bijna 8%.
De markthuren en rendementen5 zijn verder aangescherpt in 2017, zowel voor de core city assets als in het segment van de mixed retail locations. Het gemiddelde rendement in de portefeuille van de vastgoedvennootschap daalt licht met 30 basispunten.
Op 31 december 2017 is het gemiddelde rendement in de portefeuille van Vastned Retail Belgium 4,47% voor core city assets (4,75% op 31 december 2016) en 6,45% voor de mixed retail locations (6,76% op 31 december 2016).
Antwerpen - Arme Duivelstraat - Les Hommes
Het beleggingsbeleid van Vastned Retail Belgium is gericht op winkelvastgoed waarbij volgende criteria van belang zijn voor de risicospreiding in de vastgoedportefeuille: het type pand, de geografische ligging en de aard van de huurders.
Op 31 december 2017 is deze risicospreiding als volgt:
Op 31 december 2017 bestaat 59% van de vastgoedportefeuille uit core city assets en 41% uit mixed retail locations (secundaire binnenstadswinkels, retailparken en baanwinkels).
De portefeuille omvat per 31 december 2017 149 verhuurbare units, verspreid over 61 verschillende locaties.
Vastned Retail Belgium had van de FSMA een afwijking verkregen van de begrenzing tot 20%, overeenkomstig artikel 30 §3 en §4 van de GVV-Wet, tot oktober 2017. Dit artikel legt een GVV het verbod op om meer dan 20% van haar activa te beleggen in één enkel vastgoedgeheel. Als gevolg van deze afwijking was de schuldgraad van de vennootschap begrensd op 33% in plaats van de wettelijke 65%. Op het moment van het verstrijken van de afwijking bedraagt het aandeel van de gebouwen verhuurd aan H&M minder dan 20% waardoor de vennootschap geen verlenging diende aan te vragen van deze afwijking. Hierdoor is de vennootschap ook niet langer gehouden aan de begrenzing van haar schuldgraad.
Op 31 december 2017 bedraagt het aandeel van de gebouwen die verhuurd zijn aan H&M (Hennes & Mauritz) 19,7% van de geconsolideerde activa van Vastned Retail Belgium.
Wat betreft nieuwe investeringen ligt de focus van Vastned Retail Belgium op kwalitatief hoogstaand winkelvastgoed op toplocaties in de binnenstad van grotere steden in België, zoals Antwerpen, Brussel, Gent en Brugge.
De verwerving van de drie panden gelegen te Steenhouwersvest 44-46-48 in de historische binnenstad van Antwerpen, past volledig in de strategie van Vastned Retail Belgium om te investeren in core city assets. De drie panden werden recent gerenoveerd en omgebouwd tot drie commerciële ruimtes en vijf appartementen.
Het winkelpand gelegen te nummer 44 heeft een verkoopsoppervlakte van 60 m² op het gelijkvloers en wordt verhuurd aan Diane Von Furstenberg. Het winkelpand gelegen te nummer 46 heeft een verkoopsoppervlakte van 66 m² op het gelijkvloers en 180 m² op de eerste verdieping en wordt verhuurd aan Damoy. Het winkelpand gelegen te nummer 48 heeft een verkoopsoppervlakte van 65 m² en wordt verhuurd aan Le Pain Quotidien.
De panden zijn verworven voor een totaalbedrag van circa € 6 miljoen via de overname van de aandelen van de vennootschap RR Developments NV. Deze acquisitie, aan een marktconform rendement, wordt gefinancierd vanuit de beschikbare kredietlijnen en door de overname van de kredieten van RR Developments. De aanschaffingswaarde ligt in lijn met de waardering door de onafhankelijke vastgoeddeskundige van de vennootschap.
De acquisitie genereert voor de gereglementeerde vastgoedvennootschap een huurinkomstenstroom van circa € 0,3 miljoen op jaarbasis en draagt onmiddellijk bij aan het geconsolideerd EPRA resultaat.
De tweede fase in het kader van de toonaangevende herontwikkeling en grondige restauratie van een core city asset in het historische centrum van Gent is gestart einde maart 2017.
Het bestaande winkelpand op de Zonnestraat 10 te Gent werd afgebroken en de nieuwbouw is reeds ver gevorderd. Het winkelpand zal heropgebouwd worden tot een up-to-date gebouw met zowel retail als residentiële functies.
Met deze herontwikkeling gaat een investeringsbedrag van circa € 1 miljoen gepaard. De oplevering van de commerciële ruimtes aan de nieuwe huurder, het dameskledingsmerk YAYA, heeft plaatsgevonden op 25 januari 2018. De opening van deze winkel gespecialiseerd in dameskleding, welke omschreven wordt als een mix van authentieke items, zowel vrouwelijk en gevat, als nonchalant met een vrouwelijk kantje, gecombineerd met lifestyleproducten is gepland voor maart 2018.
De oplevering van de bovenliggende appartementen wordt voorzien in de loop van het derde kwartaal van 2018.
Gent - Zonnestraat - AS Adventure Mechelen - Bruul - H&M
Tijdens het eerste kwartaal van 2017 heeft Vastned Retail Belgium de winkel gehuurd door H&M op de Bruul 42-44 in Mechelen samengevoegd met het leegstaande hoekwinkelpand en zo werd de huidige winkelruimte van H&M vergroot zodat naast de kledinglijn van H&M er ook ruimte werd gemaakt om een H&M Home te openen in deze winkelunit. Met deze herontwikkeling gaat een investeringsbedrag van € 0,4 miljoen gepaard.
Het blijft de strategie van Vastned Retail Belgium om op termijn het aandeel van de mixed retail locations in de vastgoedportefeuille van de vennootschap te verminderen en te evolueren naar een aandeel van 75% core city assets in de portefeuille.
In het tweede kwartaal van 2017 heeft Vastned Retail Belgium een niet-strategisch winkelpand gelegen in Kuurne verkocht voor een bedrag van € 0,5 miljoen.
Het pand heeft een totale winkeloppervlakte van 736 m² en stond reeds geruime tijd leeg.
Deze desinvestering past volledig in de strategie van de vastgoedvennootschap om zich te focussen op de core city assets. Kuurne is een secundaire retaillocatie waar de huurprijzen onder druk staan door de dalende bezoekersaantallen en de toenemende internethandel. Om die redenen achtte de vastgoedvennootschap het opportuun om het winkelpand te desinvesteren.
In 2017 heeft Vastned Retail Belgium een actief jaar gekend op vlak van verhuringen. In totaal zijn er 23 verhuurtransacties afgesloten, goed voor € 1,9 miljoen jaarlijkse huurinkomsten wat circa 9% van de totale jaarlijkse huurinkomsten van de vennootschap vertegenwoordigt. Er zijn 15 huurovereenkomsten ingegaan in 2017. Er is 1 huurovereenkomst waar nog een opschortende voorwaarde dient vervuld te worden. De overige huurcontracten zullen van start gaan in de loop van 2018.
Gedurende 2017 zijn er 13 verhuurtransacties afgesloten met nieuwe huurders voor een totaal huurvolume van € 0,6 miljoen op jaarbasis.
Het betreft 10 verhuringen van leegstaande winkels, 2 verhuringen aansluitend op het vertrek van de vorige huurder en 1 verhuring aansluitend op een faillissement van de vorige huurder. Deze verhuringen vertegenwoordigen circa 3,1% van de totale huurinkomsten van de vennootschap. De nieuwe huurprijs voor deze huurovereenkomsten is gemiddeld 2% lager dan de huur van de vorige huurovereenkomsten. Deze daling van de huurprijs vertegenwoordigt slechts € 13.000 ofwel net geen 0,1% van de totale jaarlijkse huurinkomsten.
Deze transacties bewerkstelligen een daling van de leegstand in beide segmenten wat verder resulteert in een toenemende cashflow.
De core city assets blijven standhouden en voor de beste locaties in deze steden zijn de huurniveaus nog licht stijgend.
Bij de mixed retail locations is het in de huidige marktsituatie bij verhuringen aan nieuwe huurders niet mogelijk om een substantiële huurtoename te realiseren. Op secundaire locaties zijn vaak huurprijsverlagingen noodzakelijk.
In 2017 zijn er bij Vastned Retail Belgium 10 huurovereenkomsten hernieuwd voor een huurvolume van circa € 1,3 miljoen op jaarbasis. Hierbij is de nieuwe huurprijs gemiddeld 1% hoger dan de huidige huur van de bestaande huurovereenkomsten. Deze 10 huurovereenkomsten vertegenwoordigen circa 6% van de totale huurinkomsten van de vennootschap.
De bezettingsgraad van de portefeuille bedraagt 99% op 31 december 2017 en is daarmee met 1% gestegen ten opzichte van 31 december 2016. In het segment van de core city assets is de bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille gestegen
van 99% op jaareinde 2016 naar 100% op 31 december 2017. De bezettingsgraad van de mixed retail locations is ook met 1% gestegen in vergelijking met vorig boekjaar tot 98%.
| IN DUIZENDEN € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 19.018 | 18.475 |
| Met verhuur verbonden kosten | -131 | -136 |
| Met beheer verbonden kosten en opbrengsten | 58 | 39 |
| Vastgoedresultaat | 18.945 | 18.378 |
| Vastgoedkosten | -1.749 | -1.781 |
| Algemene kosten en andere operationele opbrengsten en kosten | -980 | -1.088 |
| Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille | 16.216 | 15.509 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | -21 | 17 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 20.935 | 7.062 |
| Ander portefeuilleresultaat | -501 | 56 |
| Operationeel resultaat | 36.629 | 22.644 |
| Financieel resultaat (excl. variaties in reële waarde - IAS 39) | -2.595 | -2.947 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) |
886 | 889 |
| Belastingen | -251 | -53 |
| Nettoresultaat | 34.669 | 20.533 |
| Toelichting: | ||
| EPRA resultaat | 13.306 | 12.463 |
| Portefeuilleresultaat | 20.413 | 7.135 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) en andere niet-uitkeerbare elementen |
950 | 935 |
| RESULTAAT PER AANDEEL (IN €) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Nettoresultaat (€) | 6,83 | 4,04 |
| Brutodividend (€) | 2,62 | 2,45 |
| Nettodividend7 (€) |
1,8340 | 1,7150 |
6 Tussen haakjes: vergelijkbare cijfers van het boekjaar 2016.
7 De roerende voorheffing op dividenden van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen is ten gevolge van de programmawet van 25 december 2016, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 29 december 2016, verhoogd van 27% naar 30% (behoudens bepaalde vrijstellingen) met ingang vanaf 1 januari 2017.
In 2017 bedragen de huurinkomsten van Vastned Retail Belgium € 19,0 miljoen (€ 18,5 miljoen). De stijging met € 0,5 miljoen of 3% ten opzichte van 2016 komt voornamelijk door enerzijds de verwerving van drie core city assets in de binnenstad van Antwerpen en anderzijds door nieuwe verhuringen welke in de loop van boekjaar 2016 en 2017 werden afgesloten. Verder werden er éénmalige verbrekingsvergoedingen ontvangen van huurders die hun pand vroegtijdig hebben verlaten.
De vastgoedkosten bedragen € 1,7 miljoen (€ 1,8 miljoen) en zijn gedaald met € 0,1 miljoen voornamelijk door een daling van de kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen als gevolg van een daling van de leegstand gedurende boekjaar 2017.
De algemene kosten en andere operationele opbrengsten en kosten bedragen € 1,0 miljoen (€ 1,1 miljoen) en zijn gedaald met € 0,1 miljoen ten opzichte van vorig boekjaar ten gevolge van een beperkter personeelsbestand voor het beheer van het fonds.
De stijging van de huurinkomsten wordt gereflecteerd in de stijging van het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille van 2017, dit resultaat stijgt met € 0,7 miljoen tot € 16,2 miljoen (€ 15,5 miljoen).
De operationele marge van Vastned Retail Belgium is 86% voor het boekjaar 2017 (84% in 2016).
Het resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen
bedraagt € -21.000 (€ 17.000) en betreft de minderwaarde gerealiseerd op de desinvestering in 2017 van 1 niet-strategische baanwinkel. De nettoverkoopprijs van € 0,5 miljoen ligt circa 3,7% lager dan de boekwaarde op 31 december 2016 (reële waarde zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundige van de vennootschap).
In 2017 is de reële waarde van de bestaande vastgoedportefeuille van Vastned Retail Belgium gestegen met 6,2% ten opzichte van jaareinde 2016. De variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen zijn in 2017 dan ook positief en bedragen € 20,9 miljoen in vergelijking met € 7,1 miljoen in 2016. Deze stijging komt voornamelijk door de stijging van de reële waarde van de bestaande vastgoedportefeuille met € 21 miljoen, als gevolg van een aanscherping van de rendementen en nieuwe verhuringen in beide segmenten, zijnde core city assets en mixed retail locations.
Het financiële resultaat (excl. variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39)) bedraagt voor boekjaar 2017 € -2,6 miljoen (€ -2,9 miljoen) en daalt hiermee met € 0,3 miljoen ten opzichte van 2016, voornamelijk door de herfinanciering van de totale leningenportefeuille aan betere voorwaarden.
De gemiddelde rentevoet van de uitstaande kredieten van de vennootschap is in het boekjaar 2017 gedaald tot 2,6% inclusief bankmarges (3,0 % in 2016). Exclusief de verbrekingsvergoeding voor de herfinanciering is de gemiddelde rentevoet 2,5% in 2017.
De variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) bevatten in 2017 de afname van de negatieve marktwaarde van de interest rate swaps die conform IAS 39 niet als cash flow afdekkingsinstrument kunnen geklasseerd worden, voor een bedrag van € 0,9 miljoen (€ 0,9 miljoen).
Het nettoresultaat van Vastned Retail Belgium voor het boekjaar 2017 bedraagt € 34,7 miljoen (€ 20,5 miljoen) en kan opgedeeld worden in:
Voor het boekjaar 2017 neemt het EPRA resultaat van Vastned Retail Belgium dus toe tot € 13,3 miljoen (€ 12,5 miljoen). Rekening houdend met 5.078.525 aandelen betekent dit voor het boekjaar 2017 een bruto dividend van € 2,62 per aandeel vergeleken met € 2,45 in 2016. Hiermee bedraagt het bruto dividendrendement van het aandeel 5,8% op basis van de beurskoers op 31 december 2017.
De stijging van het EPRA resultaat ten opzichte van de prognose per 30 september 2017 is het gevolg van veranderde inzichten in de boekhoudkundige verwerking van de afwikkeling van een interest rate swap. Doordat deze transactie op een andere manier werd verwerkt per 31 december 2017 ten opzichte van de initiële verwerking heeft dit het EPRA resultaat en bijgevolg het bruto dividend per aandeel positief beïnvloed met 12 cent per aandeel.
| IN DUIZENDEN € | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|
| ACTIVA | ||
| Vaste activa | 378.759 | 351.329 |
| Vlottende activa | 1.907 | 1.583 |
| Totaal activa | 380.666 | 352.912 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | ||
| Eigen vermogen | 274.508 | 252.281 |
| Kapitaal | 97.213 | 97.213 |
| Uitgiftepremies | 4.183 | 4.183 |
| Reserves | 138.443 | 130.352 |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 34.669 | 20.533 |
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 |
| Verplichtingen | 106.158 | 100.631 |
| Langlopende verplichtingen | 98.146 | 63.304 |
| Kortlopende verplichtingen | 8.012 | 37.327 |
| Totaal eigen vermogen en verplichtingen | 380.666 | 352.912 |
Op 31 december 2017 bedraagt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen van Vastned Retail Belgium € 378 miljoen (€ 351 miljoen). Deze toename met € 27 miljoen in 2017 ten opzichte van 31 december 2016 is hoofdzakelijk het gecombineerde effect van:
De reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt € 378 miljoen op 31 december 2017.
Het eigen vermogen van de vennootschap bedraagt € 275 miljoen (€ 252 miljoen). Het maatschappelijk kapitaal (€ 97 miljoen) en de uitgiftepremies (€ 4 miljoen) zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van vorig jaar. Het totaal aantal dividendgerechtigde aandelen beloopt 5.078.525 stuks op 31 december 2017. De reserves van de vennootschap bedragen op 31 december 2017 € 138 miljoen (€ 130 miljoen).
De langlopende verplichtingen zijn ten opzichte van 2016 toegenomen tot € 98 miljoen (€ 63 miljoen) en bestaan voornamelijk uit langetermijnfinancieringen voor € 96 miljoen alsook uit de negatieve marktwaarde van de langlopende afdekkingsinstrumenten voor € 2 miljoen. De stijging met € 35 miljoen is hoofdzakelijk het gevolg van de doorgevoerde herfinanciering van de leningenportefeuille in 2017. Door deze herfinanciering is de looptijd van de leningenportefeuille significant verlengd tot een gemiddelde van 5,3 jaar ten opzichte van een gemiddelde van 2,8 jaar in vorig boekjaar.
De kortlopende verplichtingen bedragen € 8 miljoen (€ 37 miljoen) en bestaan voor € 4 miljoen (€ 33 miljoen) uit kortlopende financiële schulden (voor € 4 miljoen telkens voortschrijdende kortetermijnfinancieringen), voor € 2 miljoen (€ 3 miljoen) uit handelsschulden en andere kortlopende schulden en voor € 1 miljoen (€ 1 miljoen) uit overlopende rekeningen en andere verplichtingen.
De schuldgraad bedraagt 27% op 31 december 2017 en is hiermee stabiel gebleven ten opzichte van 31 december 2016.
De vennootschap heeft met haar lage schuldgraad van 27% op 31 december 2017 (27% op 31 december 2016) een stabiele balanspositie.
| BALANSGEGEVENS PER AANDEEL | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Nettowaarde (reële waarde) (€) | 54,05 | 49,68 |
| Nettowaarde (investeringswaarde) (€) | 55,83 | 51,36 |
| Nettoactiefwaarde EPRA9 (€) |
54,52 | 50,33 |
| Beurskoers op afsluitingsdatum (€) | 45,00 | 53,85 |
| Premie (+)/Discount (-) t.o.v. reële nettowaarde (%) | -17% | 8% |
| Schuldgraad (max. 65%) (%) | 27% | 27% |
Op 31 december 2017 bedraagt de nettowaarde (reële waarde) van het aandeel € 54,05 (€ 49,68). Daar de beurskoers € 45,00 is op 31 december 2017, noteert het aandeel Vastned Retail Belgium met een discount van circa 17% ten opzichte van deze nettowaarde (reële waarde).
Op 31 december 2017 noteert de beurskoers van het Vastned Retail Belgium-aandeel € 45,00 waarmee het een brutodividendrendement van 5,8% biedt.
9 Financiële prestatie-indicator berekend volgens de Best Practices Recommendations van de EPRA (European Public Real Estate Association). Deze gegevens worden louter ter informatie vermeld en zijn niet vereist door de regelgeving op gereglementeerde vastgoedvennootschappen en zijn ook niet onderworpen aan enig nazicht vanwege overheidsinstanties. Deze cijfergegevens werden niet geauditeerd door de commissaris met uitzondering van het EPRA Resultaat, de EPRA NAW en de EPRA NNNAW. Zie ook www.epra.com.
Vastned Retail Belgium heeft op 31 december 2017 een conservatieve financiële structuur die haar toelaat om haar activiteiten ook in 2018 uit te voeren.
De belangrijkste kenmerken van de financiële structuur zijn op 31 december 2017:
Op 31 december 2017 zijn 92% van de beschikbare kredietlijnen bij financiële instellingen langetermijnfinancieringen. 8% van de kredietlijnen zijn kortetermijnfinancieringen waarbij 100% kredieten met een onbeperkte looptijd zijn (€ 10 miljoen). In het komende boekjaar 2018 heeft Vastned Retail Belgium bijgevolg geen herfinancieringen van haar kredieten meer uit te voeren.
8%
Ter bescherming van haar operationele resultaten tegen toekomstige renteschommelingen dekt Vastned Retail Belgium de renteschommelingen gedeeltelijk in met interest rate swaps.
Op 31 december 2017 heeft Vastned Retail Belgium voor een notioneel bedrag van € 70 miljoen aan actieve interest rate swaps met een resterende looptijd van gemiddeld 5,5 jaar.
70% vaste rentevoet via IRS
20% variabele rentevoet
10% vaste rentevoet
De vennootschap heeft een beperkte schuldgraad van 27%.
De Belgische economie doet het goed en blijft groeien. Er wordt voor 2018 1,7% groei verwacht. Het reëel beschikbaar inkomen van de particulieren steeg gedurende 2017 met 0,9% en vooral voor 2018 wordt er een meer uitgesproken toename verwacht van 2,2%. De particuliere consumptie zou in 2018 toenemen met 1,9%, onder meer dankzij het hoge niveau van het consumentenvertrouwen. De werkgelegenheidsgroei in 2018 zou uitkomen op 1%.
De invloed van internet op de consument overstijgt alle verwachtingen. Klanten hebben een compleet andere koopbeleving dan vroeger, waarbij vooral mobiele technologie steeds belangrijker wordt. Fysieke winkels hebben nog steeds toegevoegde waarde en blijven relevant als ze consumenten, producten, merken en medewerkers verbinden. Ondanks de sterke groei van online koopt de consument nog altijd 80 à 85% van zijn non-foodproducten in de fysieke winkel.
Vastned Retail Belgium gaat in 2018 verder op de ingeslagen weg met een duidelijkere focus op topkwaliteit inzake retaillocaties en retailparken. De vennootschap zal verder streven naar een duidelijk overwicht aan core city assets, zijnde het allerbeste winkelvastgoed in de populairste winkelstraten in de grote steden. De focus ligt voornamelijk op de acquisitie van winkelpanden in de Antwerpse binnenstad, alsook op andere grote steden. Door de focus op een beperkt aantal stadskernen te leggen, groeit de marktkennis van het asset team van de vennootschap waardoor opportuniteiten goed ingeschat kunnen worden. Nieuwe investeringen zullen in
belangrijke mate afhangen van de verdere evoluties van de markt van het winkelvastgoed. Op lange termijn is het streefdoel om voor 75% in dit type vastgoed geïnvesteerd te zijn. Einde 2017 is de vennootschap reeds voor 59% eigenaar van core city assets.
Vastned Retail Belgium heeft de voorbije jaren de kwaliteit van de vastgoedportefeuille sterk verhoogd door te investeren in kwaliteitsvolle core city assets alsook door de desinvestering van verschillende niet-strategische mixed retail locations. Hierdoor is de leegstand van de portefeuille gedaald tot minder dan 1% per einde boekjaar 2017.
Vanaf boekjaar 2018 verwacht Vastned Retail Belgium dat het EPRA resultaat verder zal stijgen als gevolg van enerzijds een kwaliteitsvolle vastgoedportefeuille met een beperkte leegstand en anderzijds door de herfinanciering die in juli 2017 werd doorgevoerd. Het resultaat van deze herfinanciering is een verdere daling van de gemiddelde intrestvoet van de financieringen welke een positief effect zal hebben op het EPRA resultaat.
Op 14 januari 2018 heeft Vastned Retail N.V., dat rechtstreeks en onrechtstreeks 65,49% van de aandelen in Vastned Retail Belgium NV aanhoudt, haar intentie meegedeeld om een vrijwillig en voorwaardelijk overnamebod uit te brengen aan € 57,50 per aandeel in cash op alle aandelen in Vastned Retail Belgium die nog niet in haar bezit zijn.
In het kader van het voorgenomen overnamebod stelt Vastned voor om Vastned Retail Belgium om te vormen van een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar een gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds. In dit kader zal ook de beursnotering van Vastned Retail Belgium worden geschrapt.
Het jaarverslag over het boekjaar 2017 zal vanaf 23 maart 2018 ter beschikking zijn op de website van de vennootschap (www.vastned.be).
Over Vastned Retail Belgium. Vastned Retail Belgium is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) waarvan de aandelen genoteerd zijn op Euronext Brussels (VASTB). Vastned Retail Belgium investeert exclusief in Belgisch commercieel vastgoed, meer bepaald in core city assets (topwinkelpanden gelegen op de beste winkelstraten in de grote steden Antwerpen, Brussel, Gent en Brugge) en mixed retail locations (binnenstadswinkels buiten de premium steden, retailparken en baanwinkels van hoge kwaliteit). De GVV wenst op termijn voor 75% geïnvesteerd te zijn in core city assets.
VASTNED RETAIL BELGIUM NV, openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht Taco de Groot, Rudi Taelemans of Reinier Walta, tel. +32 3 361 05 90, www.vastned.be
Dit persbericht bevat toekomstgerichte informatie, voorspellingen, overtuigingen en ramingen gemaakt door Vastned Retail Belgium, met betrekking tot de verwachte toekomstige prestaties van Vastned Retail Belgium en van de markt waarin de vennootschap actief is. Lezers worden erop gewezen dat dergelijke vooruitzichten onderhevig zijn aan risico's en onzekerheden die tot gevolg kunnen hebben dat de resultaten aanzienlijk kunnen afwijken van de resultaten uitgedrukt door zulke toekomstgerichte verklaringen. Dergelijke toekomstgerichte verklaringen kunnen beïnvloed worden door belangrijke factoren zoals veranderingen in de economische situatie, fiscale, concurrentiële en omgevingsfactoren. Vastned Retail Belgium kan niet garanderen dat de veronderstellingen waarop de toekomstgerichte informatie gebaseerd is vrij is van fouten.
| IN DUIZENDEN € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 19.018 | 18.475 |
| Met verhuur verbonden kosten | -131 | -136 |
| NETTOHUURRESULTAAT | 18.887 | 18.339 |
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen |
1.016 | 1.323 |
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen | -1.016 | -1.323 |
| Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 58 | 39 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 18.945 | 18.378 |
| Technische kosten | -397 | -455 |
| Commerciële kosten | -284 | -165 |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen | -5 | -70 |
| Beheerskosten van het vastgoed | -1.018 | -1.084 |
| Andere vastgoedkosten | -45 | -7 |
| Vastgoedkosten | -1.749 | -1.781 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 17.196 | 16.597 |
| Algemene kosten | -1.005 | -1.113 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | 25 | 25 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE | 16.216 | 15.509 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | -21 | 17 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 20.935 | 7.062 |
| Ander portefeuilleresultaat | -501 | 56 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 36.629 | 22.644 |
| Financiële opbrengsten | 4 | 11 |
| Netto-interestkosten | -2.594 | -2.954 |
| Andere financiële kosten | -5 | -4 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) |
886 | 889 |
| Financieel resultaat | -1.709 | -2.058 |
| RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN | 34.920 | 20.586 |
| Vennootschapsbelasting | -251 | -53 |
| Belastingen | -251 | -53 |
| NETTORESULTAAT | 34.669 | 20.533 |
11 De commissaris heeft bevestigd dat zijn volledige controle, die ten gronde is afgewerkt, geen betekenisvolle correctie aan het licht heeft gebracht die in de boekhoudkundige informatie, opgenomen in dit persbericht, doorgevoerd zou moeten worden en dat een goedkeurende verklaring zonder voorbehoud zal afgeleverd worden.
| IN DUIZENDEN € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 34.669 | 20.533 |
| Toelichting: | ||
| EPRA resultaat | 13.306 | 12.463 |
| Portefeuilleresultaat | 20.413 | 7.135 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) en andere niet-uitkeerbare elementen |
950 | 935 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Aandeelhouders van de moedermaatschappij | 34.669 | 20.533 |
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 |
| RESULTAAT PER AANDEEL (IN €) | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Nettoresultaat (€) | 6,83 | 4,04 |
| Verwaterd nettoresultaat (€) | 6,83 | 4,04 |
| EPRA resultaat (€) | 2,62 | 2,45 |
| IN DUIZENDEN € | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 34.669 | 20.533 |
| Andere componenten van het globaalresultaat (recycleerbaar in winst- en-verliesrekening) |
0 | 0 |
| Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten voor kasstroomafdekkingen |
0 | 0 |
| GLOBAALRESULTAAT | 34.669 | 20.533 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Aandeelhouders van de moedermaatschappij | 34.669 | 20.533 |
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 |
| ACTIVA (IN DUIZENDEN €) | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|
| Vaste activa | 378.759 | 351.329 |
| Immateriële vaste activa | 15 | 1 |
| Vastgoedbeleggingen | 378.195 | 350.719 |
| Andere materiële vaste activa | 546 | 606 |
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | 3 | 3 |
| Vlottende activa | 1.907 | 1.583 |
| Handelsvorderingen | 373 | 381 |
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 151 | 110 |
| Kas en kasequivalenten | 367 | 320 |
| Overlopende rekeningen | 1.016 | 772 |
| TOTAAL ACTIVA | 380.666 | 352.912 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (IN DUIZENDEN €) | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|
| Eigen vermogen | 274.508 | 252.281 |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij |
274.508 | 252.281 |
| Kapitaal | 97.213 | 97.213 |
| Uitgiftepremies | 4.183 | 4.183 |
| Reserves | 138.443 | 130.352 |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 34.669 | 20.533 |
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 |
| Verplichtingen | 106.158 | 100.631 |
| Langlopende verplichtingen | 98.146 | 63.304 |
| Langlopende financiële schulden | 95.625 | 60.000 |
| Kredietinstellingen | 95.625 | 60.000 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 1.880 | 3.154 |
| Andere langlopende verplichtingen | 145 | 109 |
| Uitgestelde belastingen - verplichtingen | 496 | 41 |
| Kortlopende verplichtingen | 8.012 | 37.327 |
| Voorzieningen | 269 | 269 |
| Kortlopende financiële schulden | 4.400 | 32.900 |
| Kredietinstellingen | 4.400 | 32.900 |
| Andere kortlopende financiële schulden | 0 | 106 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 2.107 | 2.725 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 625 | 628 |
| Overlopende rekeningen | 611 | 699 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 380.666 | 352.912 |
| IN DUIZENDEN € | Kapitaal | Uitgifte premies |
Reserves | Nettoresul taat van het boekjaar |
Minderheids belangen |
Totaal eigen vermogen |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Balans op 31 december 2015 | 97.213 | 4.183 | 127.797 | 15.302 | 0 | 244.495 |
| Globaalresultaat 2016 | 20.533 | 20.533 | ||||
| Overboeking door resultaatverwerking 2015: |
||||||
| Overboeking van portefeuilleresultaat naar reserves |
2.308 | -2.308 | 0 | |||
| Overboeking van variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva |
197 | -197 | 0 | |||
| Overige mutaties | 50 | -50 | 0 | |||
| Dividend boekjaar 2015 | -12.747 | -12.747 | ||||
| Balans op 31 december 2016 | 97.213 | 4.183 | 130.352 | 20.533 | 0 | 252.281 |
| Globaalresultaat 2017 | 34.669 | 34.669 | ||||
| Overboeking door resultaatverwerking 2016: |
||||||
| Overboeking van portefeuilleresultaat naar reserves |
7.136 | -7.136 | 0 | |||
| Overboeking van variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva |
889 | -889 | 0 | |||
| Overige mutaties | 66 | -66 | 0 | |||
| Dividend boekjaar 2016 | -12.442 | -12.442 | ||||
| Balans op 31 december 2017 | 97.213 | 4.183 | 138.443 | 34.669 | 0 | 274.508 |
VASTNED RETAIL BELGIUM Generaal Lemanstraat 74, 2600 Berchem - Antwerpen T +32 3 361 05 90 [email protected] WWW.VASTNED.BE
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.