Interim / Quarterly Report • Jul 30, 2018
Interim / Quarterly Report
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1 Conformément aux directives émises par l'Autorité européenne des marchés financiers (AEMF), qui sont d'application depuis le 3 juillet 2016, les Alternative Performance Measures (APM) appliquées par Vastned Retail Belgium sont désormais reprises dans le rapport. Les définitions et l'utilisati on des APM, ainsi que les tableaux de réconciliation sont repris dans le chapitre « Alternative Performance Measures » du Rapport annuel 2017 et un Lexique distinct relatif à ces APM est disponible sur le site web www.vastned.be. À la suite de cette directive, le terme « résultat d'exploitation distribuable » utilisé précédemment n'est plus utilisable et a été modifié en « résultat EPRA». Sur le plan du contenu, il n'y a aucune différence par rapport au terme « résultat d'exploitation distribuable » utilisé précédemment.
2 À composition du portefeuille immobilier identique à celle du 31 décembre 2017.
ANVERS, 30 JUILLET 2018
| 1. | Rapport annuel intermédiaire du premier semestre de 2018 | p. 3 |
|---|---|---|
| 1.1. | Résultat d'exploitation | p. 3 |
| 1.2. | Activités de location | p. 3 |
| 1.3. | Redéveloppement | p. 4 |
| 1.4. | Composition et évolution du portefeuille immobilier au samedi 30 juin 2018 | p. 4 |
| 1.5. | Situation du marché de l'immobilier commercial belge en 2018 | p. 7 |
| 1.6. | Analyse des résultats | p. 8 |
| 1.7. | Structure financière au 30 juin 2018 | p. 9 |
| 1.8. | L'offre d'acquisition de Vastned Retail S.A. | p. 11 |
| 1.9. | Risques pour les mois restants de 2018 | p. 11 |
| 1.10. | Prévisions pour 2018 | p. 11 |
| 2. | Chiffres semestriels consolidés abrégés |
p. 13 |
| 2.1. | Compte de résultats consolidés abrégé | p. 13 |
| 2.2. | Résultat global consolidé abrégé | p. 14 |
| 2.3. | Bilan consolidé abrégé | p. 15 |
| 2.4. | Aperçu des flux de trésorerie consolidés abrégé | p. 16 |
| 2.5. | Aperçu des mouvements des fonds propres consolidés abrégé | p. 17 |
| 2.6. | Commentaires sur les chiffres semestriels consolidés abrégés | p. 18 |
| 2.7. | Rapport du commissaire | p. 25 |
| 2.8. | Calendrier financier | p. 26 |
ANVERS, 30 JUILLET 2018
Au premier semestre de 2018, Vastned Retail Belgium reste fidèle à sa stratégie d'investissement consistant à se concentrer sur les actifs de centre-ville. Il s'agit de biens commerciaux de premier ordre situés dans les meilleures rues commerçantes des grandes villes (Anvers, Bruxelles, Gand et Bruges). Par ailleurs, le portefeuille immobilier se compose d'emplacements mixtes commerciaux, à savoir les magasins en centre-ville en dehors des grandes villes, les parcs de vente au détail et les magasins le long d'axes routiers.
Une légère augmentation des revenus locatifs est observée au cours du premier semestre de 2018 en comparaison au premier semestre de 2017, malgré la composition quasi inchangée du portefeuille immobilier.
Le résultat EPRA de Vastned Retail Belgium augmente au premier semestre de 2018 et s'élève à 7,0 millions € par rapport à 6,3 millions € au premier semestre de 2017. Cette augmentation de 0,7 million € résulte principalement du refinancement à de meilleures conditions du portefeuille de prêts total au 31/07/2017 (0,6 million).
Par action, cela revient à un résultat EPRA de 1,38 € comparé à 1,24 € au premier semestre de l'exercice précédent.
Malines - Bruul
Au cours du premier semestre de 2018, Vastned Retail Belgium a réalisé 10 transactions locatives, dont 4 actifs de centre-ville, qui représentent environ 6 % de l'ensemble des revenus locatifs annuels.
Au premier semestre de 2018, 4 transactions de location ont été conclues avec de nouveaux locataires pour un volume locatif total de 0,2 million € par an. Il s'agit de 2 locations par scission d'un immeuble commercial existant, 1 location consécutive au départ du locataire précédent et 1 location d'une unité inoccupée. Ces 4 contrats de bail représentent environ 1% des revenus locatifs totaux de la société. Les nouveaux loyers de ces contrats de bail sont en moyenne 9 % inférieurs que les loyers des contrats de bail antérieurs.
Cettebaisse du prix de location ne représente que 21 000 €, soit 0,1 % des revenus locatifs totaux annuels. Cette baisse est principalement due à la relocation d'un magasin en surlocation où le loyer actuel a été porté au niveau du loyer actuel du marché.
Au premier semestre de 2018, 6 contrats de bail ont été renouvelés chez Vastned Retail Belgium avec des locataires existants pour un volume locatif total de 1,1 million € par an. Ces 6 contrats de bail représentent environ 5% des revenus locatifs totaux de la société. En l'occurrence, le nouveau loyer est supérieur de 2 % en moyenne au loyer des contrats de bail antérieurs.
| TAUX D'OCCUPATION (HORS IMMEUBLES EN COURS DE RÉNOVATION) | 30.06.2018 | 31.12.2017 | 30.06.2017 |
|---|---|---|---|
| Actifs de centre-ville | 98% | 100% | 99% |
| Emplacements mixtes commerciaux | 97% | 98% | 98% |
| Taux d'occupation du portefeuille immobilier | 97% | 99% | 98% |
Le taux d'occupation3 du portefeuille immobilier s'élève à 97 % au 30 juin 2018, contre 99 % au 31 décembre 2017. La baisse du taux d'occupation est en grande partie due à la réception de l'immeuble situé à la Veldstraat à Gand,
où des travaux de transformation ont été réalisés, qui doivent augmenter la possibilité de location de l'immeuble. Vastned Retail Belgium s'attend à court terme à la location de cet immeuble.
Le redéveloppement de ce bâtiment en un immeuble commercial de pointe et deux appartements résidentiels a débuté fin mars 2017 et est en train de s'achever.
L'espace commercial a entre-temps été complété par la marque de vêtements pour dames YAYA et a ouvert ses portes le 9 mars 2018. La réception des appartements se trouvant à l'étage est prévue dans le courant du troisième trimestre de 2018.
Gand - Zonnestraat
Au 30 juin 2018, le portefeuille immobilier de Vastned Retail Belgium se compose à 59 % d'actifs de centre-ville, à savoir des biens commerciaux de premier ordre situés dans les meilleures rues commerçantes des grandes villes (Anvers, Bruxelles, Gand et Bruges) (59 % le 31 décembre 2017). Le portefeuille se compose à 41 % d'emplacements mixtes commerciaux, à savoir des magasins en centre-ville en dehors des grandes villes, des parcs de vente au détail et des magasins le long d'axes routiers (41 % au 31 décembre 2017).
Au 30 juin 2018, la juste valeur des immeubles de placement s'élève à 379 millions € (378 millions € le 31 décembre 2017). Cette légère augmentation est principalement due à l'inclusion des CAPEX des immeubles situés à Gand, Veldstraat et Zonnestraat.
3 Le taux d'occupation est calculé comme étant le rapport entre les revenus locatifs commerciaux et ces mêmes revenus locatifs, augmentés de la valeur locative estimée des emplacements non occupés.
| PORTEFEUILLE IMMOBILIER | 30.06.2018 | 31.12.2017 | 30.06.2017 |
|---|---|---|---|
| Juste valeur des immeubles de placement (000 €) | 378.555 | 378.195 | 364.263 |
| Valeur d'investissement des immeubles de placement (000 €) | 388.019 | 387.650 | 373.369 |
| Surface locative totale (m²) | 89.868 | 89.877 | 88.684 |
Le rendement moyen du portefeuille de la société immobilière s'élève à 5,41 % au premier semestre de 2018 et a légèrement augmenté par rapport au 31 décembre 2017 (5,28 % au 31 décembre 2017). Cette augmentation est en grande partie due à la réception des 2 immeubles dans le centre-ville gantois. Au 30 juin 2018, le rendement moyen du portefeuille de Vastned Retail Belgium est de 4,66 % pour les actifs de centre-ville (4,47 % au 31 décembre 2017) et de 6,49 % pour les emplacements mixtes commerciaux (6,45 % au 31 décembre 2017).
Bruxelles - Elsenesteenweg Anvers - Steenhouwersvest
Vastned Retail Belgium est, en ce qui concerne sa stratégie, axée sur l'immobilier commercial et respecte des critères de répartition des risques du portefeuille immobilier, aussi bien en ce qui concerne le type d'immeuble commercial que la répartition géographique et le secteur des locataires.
Cette répartition des risques est la suivante au 30 juin 2018 :
Vastned Retail Belgium souhaite investir, à terme, 75 % dans des actifs de centre-ville en Belgique. La société estime en effet que ces emplacements de premier ordre se portent
garants d'une expérience plus authentique et plus unique, offrant en outre à plus long terme la meilleure assurance comme objet d'investissement.
ANVERS, 30 JUILLET 2018
| Expert immobilier | Juste valeur des immeubles de placement (000 €) |
|---|---|
| Cushman & Wakefield | 208.772 |
| CB Richard Ellis | 169.783 |
| Total | 378.555 |
L'activité de location durant le premier semestre a été, avec 178 395 m² utilisés, inférieure à la moyenne annuelle.
Une pression est exercée sur les loyers dans tous les segments (magasins de premier ordre, centres commerciaux et commerces hors des villes). Les détaillants sont sous pression en raison de leurs marges et tentent de renégocier les loyers en cours ou de les lier au chiffre d'affaires réalisé. Les loyers maximums pour les magasins de 150 m² à Bruxelles et Anvers restent cependant stables. Pour les grands magasins, les loyers diminuent, même dans les grandes villes comme Anvers et Bruxelles.
À court et moyen termes, nous prévoyons que la tendance susmentionnée se poursuivra et que les loyers du marché dans l'immobilier commercial stagneront ou diminueront légèrement.
Anvers - Meir
4 Sources : Retail Focus 2018, Retail Detail et Marketbeat 2018 (Cushman & Wakefield)
ANVERS, 30 JUILLET 2018
Au premier semestre de 2018, le volume d'investissement s'élevait à 1300 millions €, ce qui est exceptionnellement élevé. Cela était principalement lié à la vente de Docks Bruxsel, Woluwe Shopping Center à Bruxelles et Rive Gauche à Charleroi. Ces 3 centres commerciaux ont été vendus à des investisseurs institutionnels internationaux.
Les revenus locatifs de Vastned Retail Belgium s'élèvent à 9,7 millions € (9,5 millions €) au cours du premier semestre de 2018. L'augmentation de 0,2 million € provient principalement des indexations des contrats de bail et le loyer de la Steenhouwersvest.
Les charges immobilières s'élèvent à 0,9 million € (1,0 million €) et ont diminué de 0,1 million €, principalement en raison d'une diminution des frais commerciaux, et plus spécifiquement en lien avec les commissions et les honoraires d'avocats. Les frais généraux s'élèvent à 0,8 million € (0,6 million €) et ont augmenté de 0,2 million € par rapport au premier semestre de 2017 à la suite de frais de personnel supplémentaires (intérimaires) pour assurer la continuité pendant 2 interruptions d'ETP fixes et d'une augmentation des frais de conseil relatifs à l'offre de reprise par l'actionnaire majoritaire.
La juste valeur du portefeuille immobilier a légèrement baissé au premier semestre de 2018. La baisse de la juste valeur des immeubles de placement s'élève à 0,7 million € (augmentation de 13,7 millions €)
Le résultat financier (hors variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers [couvertures non effectives - IAS 39]) s'élève pour le premier semestre de 2018 à 0,9 million € (1,5 million €). La baisse de 0,6 million résulte du refinancement à de meilleures conditions du portefeuille de prêts total au 31/07/2017.
Les rendements d'investissement ne sont plus en baisse et on s'attend à ce qu'ils augmentent légèrement à l'avenir, comme les intérêts sur les obligations.
Le taux d'intérêt moyen des financements s'élève à 1,72 %, y compris les marges bancaires pour le premier semestre de 2018 (3,1 %)
Les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) comprennent, au premier semestre de 2017, la diminution de la valeur de marché négative des swaps de taux d'intérêt qui, conformément à l'IAS 39, ne peuvent pas être classés comme un instrument de couverture des flux de trésorerie, d'un montant de 0,9 million €. L'effet négatif pour le premier semestre de 2018 s'élève à - € 68K.
Le résultat net de Vastned Retail Belgium s'élève, pour le premier semestre de 2018, à 6,3 millions € (20,7 millions €) et peut être réparti entre :
Par action, cela représente pour le premier semestre de 2018 un résultat EPRA de 1,38 € (1,24 €), soit une augmentation d'environ 11 %.
| CHIFFRES CLÉS PAR ACTION | 30.06.2018 | 31.12.2017 | 30.06.2017 |
|---|---|---|---|
| Nombre d'actions copartageantes | 5.078.525 | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Résultat net (6 mois/1 an/6 mois) (€) | 1,25 | 6,83 | 4,08 |
| Résultat EPRA (6 mois/1 an/6 mois) (€) | 1,38 | 2,62 | 1,24 |
| Valeur nette (juste valeur) (€) | 52,68 | 54,05 | 51,31 |
| Valeur nette (valeur d'investissement) (€) | 54,57 | 55,83 | 53,09 |
| Cours boursier à la date de clôture (€) | 49,5 | 45 | 46,26 |
| Prime (+) / décote (-) par rapport à la valeur nette (juste valeur) (%) | -6% | -17% | -10% |
5 Les chiffres entre parenthèses sont les chiffres comparatifs du premier semestre de 2017.
ANVERS, 30 JUILLET 2018
La valeur nette (juste valeur) de l'action s'élève au 30 juin 2018 à 52,68 € (54,05 € au 31 décembre 2017). Au 30 juin 2018, le cours boursier s'élève à 49,50 €, l'action Vastned Retail Belgium (VASTB) est décotée d'environ 6 % par rapport à cette valeur nette (juste valeur). Le taux d'endettement de la SIR
s'élève à 28,81 % au 30 juin 2018 (27,03 % au 31 décembre 2017). L'augmentation est la conséquence de la distribution du dividende de l'exercice 2017 en mai 2018 pour un montant de 13,3 millions €.
| EPRA – CHIFFRES CLÉS* | 30.06.2018 | 31.12.2017 | 30.06.2017 |
|---|---|---|---|
| EPRA Résultat par action (€) | 1,38 | 2,62 | 1,24 |
| EPRA VAN par action (€) | 53,17 | 54,52 | 51,79 |
| EPRA VANNN par action (€) | 52,68 | 54,05 | 51,31 |
| EPRA Rendement initial net (RIN) (%) | 4,6% | 4,6% | 4,6% |
| EPRA RIN ajusté (%) | 4,7% | 4,7% | 4,8% |
| EPRA Taux vacance locative (%) | 3,1% | 0,9% | 1,6% |
| EPRA Ratio de coûts (frais directs d'inoccupation inclus) | 18,0% | 14,7% | 17,3% |
| EPRA Ratio de coûts (hors frais directs d'inoccupation) | 17,7% | 14,7% | 16,8% |
Au 30 juin 2018, Vastned Retail Belgium dispose d'une structure financière conservative qui lui permet de poursuivre ses activités en 2018. Au cours du premier semestre 2017, Vastned Retail Belgium a commencé à refinancer l'ensemble de son portefeuille de prêts. Ce refinancement a produit ses effets dans le courant du troisième trimestre de 2017. Il a donné lieu à une prolongation de la durée des lignes de crédit, à un étalement favorable des dates d'échéance et à une baisse des taux d'intérêt moyens.
Les principales caractéristiques de la structure financière au 30 juin 2018 sont les suivantes :
92% Crédits à long terme
Crédits à court terme, 100 pour cent avec une durée limitée
* Le commissaire a vérifié si les ratios « EPRA Résultats », « EPRA VAN » et « EPRA VANNN » avaient été calculés conformément aux définitions reprises dans les « EPRA BPR » de décembre 2014 et si les données utilisées dans le calcul de ces ratios concordent avec les données comptables telles qu'incluses dans les états financiers consolidés.
ANVERS, 30 JUILLET 2018
Bruxelles - Elsenesteenweg
ANVERS, 30 JUILLET 2018
Le 12 avril 2018 Vastned Retail S.A., qui détient directement et indirectement 65,49 % des actions de Vastned Retail Belgium, a émis une offre d'acquisition volontaire et conditionnelle sur toutes les actions de Vastned Retail Belgium qui ne sont pas encore en sa possession. L'une des conditions de l'offre était que les actionnaires proposent au minimum 90 % du la marge libre pendant la période d'acceptation unique qui s'étendait du 2 mai au 1er juin 2018 inclus. Au cours de cette période, 1,2 million d'actions ont été investies dans l'offre d'acquisition, soit 70 % de la marge libre. Cela signifie que le taux d'acceptation minimal de 90 % n'a pas été atteint et que l'offre d'acquisition n'est pas conclue.
Vastned Retail Belgium estime les principaux risques et incertitudes pour les mois restants de l'exercice 2018 comme suit :
Étant donné la nature des immeubles qui sont principalement loués à des détaillants nationaux et internationaux, le portefeuille immobilier est dans une certaine mesure sensible à la conjoncture. Toutefois, à court terme, aucun risque direct susceptible d'influencer fondamentalement les résultats de l'exercice 2018 n'est reconnu. En outre, au niveau du risque débiteur, il existe au sein de la société des procédures de contrôle interne claires et efficaces pour limiter ce risque.
La valeur des immeubles de placement de Vastned Retail Belgium est dans une certaine mesure sensible à la conjoncture. Excepté pour les emplacements qui sont véritablement de premier ordre, le risque d'inoccupation est accru dans la conjoncture actuelle. Ce risque accru peut entraîner une baisse de la valeur du portefeuille immobilier au second semestre de 2018.
En raison du financement avec des capitaux d'emprunt, le rendement de la société dépend des développements du taux d'intérêt. Afin de limiter ces risques lors de la composition du portefeuille de crédits, une proportion adéquate de capitaux d'emprunt à taux variable et de capitaux d'emprunt à taux fixe est recherchée. Au 30 juin 2018, 75 % du portefeuille de crédits utilisé se composent d'emprunts à taux fixe ou fixés au moyen de swaps de taux d'intérêt. 25 % du portefeuille de crédits ont un taux d'intérêt variable soumis à des hausses (in)attendues des taux d'intérêt actuellement bas.
La demande des détaillants en espace commercial disponible reste inférieure à la moyenne annuelle. De ce fait, l'inoccupation augmentera encore, surtout dans les villes moyennes. Il y a trop peu d'afflux de nouveaux détaillants internationaux, ce qui entraîne même parfois de l'inoccupation dans les rues de premier ordre. Les détaillants sont sous pression en raison de leurs marges, menacés notamment par le commerce électronique
L'offre de biens commerciaux de premier choix dans les villes phares est réduite. Grâce aux contacts étroits qu'elle entretient avec l'ensemble des acteurs sur le terrain, Vastned Retail Des villes de premier plan comme Anvers, Bruxelles et Gand doivent veiller à leur accessibilité pour les clients intéressés.
L'horeca continue de se développer avec de chouettes formats qui assurent le « look & feel » nécessaire dans nos rues commerçantes.
Belgium dispose d'informations précieuses concernant les objets d'investissement disponibles.
ANVERS, 30 JUILLET 2018
La rénovation et la valorisation des biens immobiliers du portefeuille existant permettent également de réaliser une croissance supplémentaire sur le segment premium.
Le redéveloppement de l'immeuble situé Zonnestraat 10 sera bientôt achevé. L'espace commercial a entre-temps été complété par la marque de vêtements pour dames YAYA. La réception des appartements se trouvant à l'étage est prévue dans le courant du troisième trimestre de 2018.
Bruxelles - Elsensesteenweg
Avec le portefeuille de haute qualité actuel de la société immobilière, les désinvestissements ne constituent pas une priorité dans la stratégie. Néanmoins, des désinvestissements opportunistes d'actifs qui ne se trouvent pas dans les centres-villes sont envisagés — tels que des emplacements mixtes commerciaux non stratégiques (à savoir les magasins en centre-ville en dehors des grandes villes, les parcs de vente au détail et les magasins le long d'axes routiers).
Sur la base des résultats semestriels et des prévisions au 30 juin 2018, Vastned Retail Belgium prévoit de pouvoir proposer à ses actionnaires pour l'exercice 2018 un dividende brut par action entre 2,70 € et 2,80 € (par rapport à 2,62 € pour l'exercice 2017). Sur la base du cours de clôture au 30 juin 2018 (49,50 €), cela équivaut à un rendement brut du dividende situé entre 5,6 % et 5,8 %.
Gand - Zonnestraat
ANVERS, 30 JUILLET 2018
| EN MILLIERS € | 30.06.2018 | 30.06.2017 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 9.672 | 9.460 |
| Charges relatives à la location | -70 | -67 |
| RÉSULTAT LOCATIF NET | 9.602 | 9.393 |
| Récupération des charges locatives et taxes normalement assumées par les locataires sur immeubles loués |
1.110 | 1.140 |
| Charges locatives et taxes normalement assumées par les locataires sur immeubles loués | -1.110 | -1.140 |
| Autres revenus et dépenses relatifs à la location | 45 | 30 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 9.647 | 9.423 |
| Frais techniques | -260 | -210 |
| Frais commerciaux | -69 | -178 |
| Charges et taxes sur immeubles non loués | -35 | -47 |
| Frais de gestion immobilière | -528 | -528 |
| Autres charges immobilières | -2 | -17 |
| Charges immobilières | -894 | -980 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 8.753 | 8.443 |
| Frais généraux | -820 | -634 |
| Autres revenus et charges d'exploitation | 6 | 16 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE | 7.939 | 7.825 |
| Résultat sur vente d'immeubles de placement | 0 | -21 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | -742 | 13.705 |
| Autre résultat sur portefeuille | 107 | -196 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 7.304 | 21.313 |
| Revenus financiers | 10 | 4 |
| Charges d'intérêt nettes | -867 | -1.468 |
| Autres charges financières | -2 | -2 |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) | -68 | 942 |
| Résultat financier | -927 | -524 |
| RÉSULTAT AVANT IMPÔTS | 6.377 | 20.789 |
| Impôts | -30 | -61 |
| RÉSULTAT NET | 6.347 | 20.728 |
ANVERS, 30 JUILLET 2018
| 30.06.2018 | 30.06.2017 |
|---|---|
| 6.347 | 20.728 |
| 7.021 | 6.290 |
| -635 | 13.488 |
| -39 | 950 |
| 6.347 | 20.728 |
| 0 | 0 |
| DONNÉES DU BILAN PAR ACTION | 30.06.2018 | 30.06.2017 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions copartageantes | 5.078.525 | 5.078.525 |
| Résultat net (€) | 1,25 | 4,08 |
| Résultat net dilué (€) | 1,25 | 4,08 |
| EPRA Résultat (€) | 1,38 | 1,24 |
| EN MILLIERS € | 30.06.2018 | 30.06.2017 |
|---|---|---|
| RÉSULTAT NET | 6.347 | 20.728 |
| Autres composants du résultat global (recyclable dans le compte de résultat) | 0 | 0 |
| Variations de la part effective de la juste valeur des instruments de couverture autorisés pour la couverture de flux de trésorerie |
0 | 0 |
| RÉSULTAT GLOBAL | 6.347 | 20.728 |
| Attribuable aux : | ||
| Actionnaires de la société mère | 6.347 | 20.728 |
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 |
| ACTIF EN MILLIERS € | 30.06.2018 | 31.12.2017 |
|---|---|---|
| Actifs non courants | 379.079 | 378.759 |
| Immobilisations incorporelles | 17 | 15 |
| Immeubles de placement | 378.555 | 378.195 |
| Autres immobilisations corporelles | 504 | 546 |
| Créances commerciales et autres actifs non courants | 3 | 3 |
| Actifs courants | 2.907 | 1.907 |
| Actifs détenus en vue de la vente | 0 | 0 |
| Créances commerciales | 439 | 373 |
| Créances fiscales et autres actifs courants | 51 | 151 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 617 | 367 |
| Comptes de régularisation | 1.800 | 1.016 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 381.986 | 380.666 |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIF EN MILLIERS € | 30.06.2018 | 31.12.2017 |
| Capitaux propres | 267.548 | 274.508 |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère | 267.548 | 274.508 |
| Capital | 97.213 | 97.213 |
| Primes d'émission | 4.183 | 4.183 |
| Réserves | 159.805 | 138.443 |
| Résultat net de l'exercice | 6.347 | 34.669 |
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 |
| Passifs | 114.438 | 106.158 |
| Passifs non courants | 100.740 | 98.146 |
| Dettes financières non courantes | 98.125 | 95.625 |
| Établissements de crédit | 98.125 | 95.625 |
| Autres passifs financiers non courants | 1.949 | 1.880 |
| Autres passifs non courants | 147 | 145 |
| Passifs d'impôts différés | 519 | 496 |
| Passifs courants | 13.698 | 8.012 |
| Provisions | 269 | 269 |
| Dettes financières courantes | 9.000 | 4.400 |
| Établissements de crédit | 9.000 | 4.400 |
| Autres dettes financières courantes | 0 | 0 |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 2.193 | 2.107 |
| Autres passifs courants | 575 | 625 |
| Comptes de régularisation | 1.661 | 611 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 381.986 | 380.666 |
ANVERS, 30 JUILLET 2018
| EN MILLIERS € | 30.06.2018 | 30.06.2017 |
|---|---|---|
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE AU DÉBUT DE L'EXERCICE | 367 | 320 |
| 1. Flux de trésorerie des activités d'exploitation | 7.635 | 5.909 |
| Résultat d'exploitation | 7.304 | 21.313 |
| Intérêts payés | -873 | -1.457 |
| Autres éléments non opérationnels | -90 | 883 |
| Adaptation du résultat pour des transactions de nature non cash-flow | 879 | -14.509 |
| • Amortissements sur immobilisations incorporelles et autres immobilisations corporelles |
46 | 44 |
| • Résultat sur la vente d'immeubles de placement |
0 | 21 |
| • Étalement des réductions de loyer et avantages locatifs accordés aux locataires |
131 | -124 |
| • Variations de la juste valeur des immeubles de placement |
742 | -13.705 |
| • Autre résultat sur portefeuille |
-107 | 196 |
| • Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) |
68 | -942 |
| Variation du besoin en fonds de roulement | 415 | -320 |
| • Mouvement de l'actif |
231 | 551 |
| • Mouvement du passif |
184 | -871 |
| 2. Flux de trésorerie des activités d'investissement | -1.131 | 80 |
| Achats des immobilisations incorporelles et des autres immobilisations corporelles | -6 | -51 |
| Acquisition des immeubles de placement | 0 | 0 |
| Investissements dans des immeubles de placement existants | -1.116 | -400 |
| Revenus de la vente des immeubles de placement | 0 | 541 |
| Factures d'investissement payées par anticipation | -9 | -9 |
| 3. Flux de trésorerie des activités de financement | -6.254 | -5.162 |
| Remboursement d'emprunts | 0 | 0 |
| Retrait d'emprunts | 7.100 | 7.250 |
| Règlement de l'IRS | 0 | 0 |
| Repaiement de passifs de la location-financement | 0 | 0 |
| Passifs non courants reçus comme garantie | 2 | 30 |
| Paiement de dividendes | -13.356 | -12.442 |
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À LA FIN DU SEMESTRE | 617 | 1.147 |
| IEN MILLIERS € | Capital | Primes d'émission |
Réserves | Résultat net de l'exercice |
Intérêts mi noritaires |
Total capi taux propres |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bilan au samedi 31 décembre 2016 | 97.213 | 4.183 | 130.352 | 20.533 | 0 | 252.281 |
| Résultat global 2017 | 34.669 | 34.669 | ||||
| Transfert par l'affectation du résultat 2016 : | ||||||
| Transfert du résultat sur portefeuille aux réserves |
7.136 | -7.136 | 0 | |||
| Transfert des variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers |
889 | -889 | 0 | |||
| Autres mutations | 66 | -66 | 0 | |||
| Dividende exercice 2016 | -12.442 | -12.442 | ||||
| Bilan au dimanche 31 décembre 2017 | 97.213 | 4.183 | 138.443 | 34.669 | 0 | 274.508 |
| Résultat global du premier semestre 2018 | 6.347 | 6.347 | ||||
| Transfert par l'affectation du résultat 2017 : | ||||||
| Transfert du résultat sur portefeuille aux réserves |
20.003 | -20.003 | 0 | |||
| Transfert des variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers |
885 | -885 | 0 | |||
| Autres mutations | 474 | -474 | 0 | |||
| Dividende exercice 2017 | -13.306 | -13.305 | ||||
| Bilan au samedi 30 juin 2018 | 97.213 | 4.183 | 159.805 | 6.347 | 0 | 267.549 |
| SEGMENTATION D'ACTIVITÉ | Actifs de centre-ville |
Emplacements mixtes commerciaux |
Corporate | TOTAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EN MILLIERS € | 30.06.2018 | 30.06.2017 | 30.06.2018 | 30.06.2017 | 30.06.2018 | 30.06.2017 | 30.06.2018 | 30.06.2017 |
| Revenus locatifs | 4.907 | 4.736 | 4.764 | 4.724 | 9.672 | 9.460 | ||
| Charges relatives à la location | 5 | 0 | -74 | -67 | -70 | -67 | ||
| Charges et revenus relatifs à la gestion immobilière |
0 | 45 | 30 | 45 | 30 | |||
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 4.912 | 4.736 | 4.735 | 4.687 | 9.647 | 9.423 | ||
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE |
4.366 | 4.169 | 4.312 | 4.198 | -740 | 7.939 | 7.825 | |
| Résultat sur vente d'immeubles de placement |
0 | 0 | 0 | -21 | 0 | -21 | ||
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement |
-1.313 | 6.490 | 571 | 7.215 | -742 | 13.705 | ||
| Autre résultat sur portefeuille | 55 | 36 | 53 | -232 | 107 | -196 | ||
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DU SEGMENT | 3.108 | 10.695 | 4.936 | 11.160 | -740 | 7.304 | 21.313 | |
| Résultat financier | -927 | -927 | -524 | |||||
| Impôts | -30 | -30 | -61 | |||||
| RÉSULTAT NET | 3.108 | 10.695 | 4.936 | 11.160 | -1.697 | 6.347 | 20.728 |
| SEGMENTATION D'ACTIVITÉ : CHIFFRES CLÉS | Actifs de centre-ville |
Emplacements mixtes commerciaux |
TOTAL | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| EN MILLIERS € | 30.06.2018 | 30.06.2017 | 30.06.2018 | 30.06.2017 | 30.06.2018 | 30.06.2017 |
| Juste valeur des immeubles de placement | 223.976 | 213.791 | 154.580 | 150.472 | 378.555 | 364.263 |
| Investissements durant l'exercice | 1.002 | 3 | 101 | 397 | 1.103 | 400 |
| Désinvestissements au cours de l'exercice (juste valeur) | 0 | 0 | 0 | -561 | 0 | -561 |
| Valeur d'investissement des immeubles de placement | 229.576 | 219.135 | 158.444 | 154.234 | 388.019 | 373.369 |
| Surface locative totale (m²) | 24.535 | 23.634 | 65.333 | 65.050 | 89.868 | 88.684 |
| Taux d'occupation (%) | 98% | 99% | 97% | 98% | 97% | 98% |
ANVERS, 30 JUILLET 2018
Les chiffres semestriels consolidés abrégés sont établis sur la base des principes du rapport financier, conformément à l'IAS 34 « Reporting financier intermédiaire ». Dans ces chiffres semestriels abrégés, les mêmes bases sont utilisées
pour les rapports financiers et les méthodes de calcul que celles utilisées dans les comptes annuels consolidés au 31 décembre 2017
Les modifications suivantes n'ont aucun impact matériel sur la présentation, les notes ou les résultats de la SIR :
L'IFRS 9 a été publié par l'IASB en juillet 2014 et adopté par l'UE en novembre 2016. L'IFRS 9 contient des dispositions relatives à la classification et à la valorisation des actifs financiers et des passifs financiers, des réductions de valeur particulières des actifs financiers ainsi que des dispositions générales de la comptabilité de couverture. L'IFRS 9 remplace en grande partie l'IAS 39 – Instruments financiers : Reprise et Valorisation
Sur la base d'une analyse de la situation de Vastned Retail Belgium au 30 juin 2018, l'IFRS 9 n'a pas d'impact matériel sur les comptes annuels consolidés.
L'IFRS 15 prévoit un modèle unique et global de principes qu'une entité doit appliquer pour le traitement comptable des revenus résultant d'un contrat avec un client. Lors de son entrée en vigueur, ce nouveau standard remplacera à la fois l'IAS 18 relatif aux revenus de la vente de biens et de la fourniture de services ainsi que l'IAS 11 relatif aux projets en cours sur ordre de tiers et aux interprétations y afférentes.
Sur la base d'une analyse de la situation de Vastned Retail Belgium au 30 juin 2018, l'IFRS 15 n'a pas d'impact matériel sur les comptes annuels consolidés.
ANVERS, 30 JUILLET 2018
L'IFRS 16 prévoit un modèle compréhensif pour l'identification des contrats de leasing et leur traitement comptable dans les comptes annuels à la fois du donneur et du preneur de leasing. Lors de son entrée en vigueur, cette norme remplacera l'IAS 17 – Contrats de leasing et les interprétations y afférentes. L'IFRS 16 n'a pas encore été approuvé au sein de l'Union européenne.
L'IFRS 16 introduit d'importantes modifications relatives au traitement comptable des contrats de leasing dans le chef du preneur de leasing, la distinction entre les leasings opérationnels et financiers étant supprimée et les actifs et obligations reconnus pour tous les contrats de leasing (sauf exception pour les leasings à court terme ou les actifs à faible valeur). Contrairement au traitement des contrats de leasing par le preneur, l'IFRS 16 conserve pratiquement toutes les dispositions de l'IAS 17 — Contrats de leasing concernant le
traitement des contrats de leasing par le donneur de leasing. Cela signifie que les donneurs de leasing doivent toujours classer les contrats de leasing comme des contrats de leasing opérationnels ou financiers.
Étant donné que Vastned Retail Belgium intervient presque exclusivement en tant que donneur de leasing et n'a pas choisi de procéder à une réévaluation si un contrat est ou implique un contrat de leasing par rapport à l'IAS 17, il est prévu que l'IFRS 16 n'ait pas d'impact matériel sur les comptes annuels consolidés. Dans les cas limités où Vastned Retail Belgium est le preneur de leasing dans des contrats de leasing classés comme des leasings opérationnels en vertu de l'IAS 17 et que ces contrats ne font pas partie des exceptions prévues dans l'IFRS 16 (par exemple, l'immobilier utilisé par le groupe), un droit d'utilisation et une obligation correspondante devront être reconnus dans les comptes annuels consolidés.
| 30.06.2018 | 30.06.2017 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EN MILLIERS € | Actifs de cent re-ville |
Emplace ments mixtes commer ciaux |
Total | Actifs de cent re-ville |
Emplace ments mixtes commer ciaux |
Total | |
| Bilan au 1er janvier | 224.288 | 153.907 | 378.195 | 207.297 | 143.422 | 350.719 | |
| Investissements dans des immeubles de placement existants | 1.002 | 101 | 1.103 | 3 | 397 | 400 | |
| Acquisition des actions de sociétés immobilières | 0 | 0 | 0 | ||||
| Achats des immeubles de placement | 0 | 0 | 0 | ||||
| Ventes des immeubles de placement | 0 | -561 | -561 | ||||
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | -1.313 | 571 | -742 | 6.491 | 7.214 | 13.705 | |
| Bilan au 30 juin | 154.579 | 378.555 | 213.791 | 150.472 | 364.263 | ||
| AUTRE INFORMATION | |||||||
| Valeur d'investissement des biens immobiliers | 229.576 | 158.444 | 388.019 | 219.136 | 154.233 | 373.369 |
ANVERS, 30 JUILLET 2018
Les immeubles de placement sont évalués à la juste valeur. La juste valeur est déterminée sur la base d'un des niveaux suivants de la hiérarchie des justes valeurs :
Selon la classification de l'IFRS 13, les immeubles de placement sont du niveau 3.
La valeur au comptant des futurs revenus locatifs jusqu'à la première échéance des contrats de bail a les délais de paiement suivants au 30 juin 2017 :
| EN MILLIERS € | 30.06.2018 | 30.06.2017 |
|---|---|---|
| Créances avec une échéance restante de : | ||
| • Échéant dans l'année | 18.165 | 18.482 |
| • Entre un et cinq ans |
15.542 | 21.057 |
| • À plus de cinq ans | 0 | 0 |
| Total des futurs revenus locatifs minimaux | 33.707 | 39.539 |
Une mise à jour de la structure financière au 30 juin 2018 est donnée au paragraphe 1.7. (supra) du rapport annuel intermédiaire.
Au cours du premier semestre 2017, Vastned Retail Belgium a commencé à refinancer l'ensemble de son portefeuille de
prêts. Ce refinancement a produit ses effets dans le courant du troisième trimestre de 2017. Il a donné lieu à une prolongation de la durée des lignes de crédit, à un étalement favorable des dates d'échéance et à une baisse des taux d'intérêt moyens.
Les principaux instruments financiers de Vastned Retail Belgium se composent de créances et de dettes financières et commerciales, de trésorerie et d'équivalents de trésorerie ainsi que d'instruments financiers du type swap de taux d'intérêt (IRS).
ANVERS, 30 JUILLET 2018
| Résumé des instruments financiers | 30.06.2018 | 31.12.2017 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (EN MILLIERS €) | Catégo ries |
Niveau | Valeur compta ble |
Juste valeur |
Valeur compta ble |
Juste valeur |
| INSTRUMENTS FINANCIERS À L'ACTIF | ||||||
| Actifs non courants | ||||||
| Actifs financiers non courants | C | 2 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Créances commerciales et autres actifs non courants | A | 2 | 3 | 3 | 3 | 3 |
| Actifs courants | ||||||
| Créances commerciales | A | 2 | 439 | 439 | 373 | 373 |
| Créances fiscales et autres actifs courants | A | 2 | 51 | 51 | 151 | 151 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | B | 2 | 617 | 617 | 367 | 367 |
| INSTRUMENTS FINANCIERS AU PASSIF | ||||||
| Passifs non courants | ||||||
| Dettes financières non courantes (porteuses d'intérêt) | A | 2 | 98.125 | 98.125 | 95.625 | 95.625 |
| Autres passifs financiers non courants | C | 2 | 1.948 | 1.948 | 1.880 | 1.880 |
| Autres passifs non courants | A | 2 | 147 | 147 | 145 | 145 |
| Passifs courants | ||||||
| Dettes financières courantes (porteuses d'intérêt) | A | 2 | 9.000 | 9.000 | 4.400 | 4.400 |
| Autres passifs financiers courants | C | 2 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | A | 2 | 2.193 | 2.193 | 2.107 | 2.107 |
| Autres passifs courants | A | 2 | 575 | 575 | 626 | 626 |
Les catégories correspondent aux instruments financiers suivants :
A. Actifs et passifs financiers (y compris les créances et prêts) détenus jusqu'à la date d'échéance au coût amorti
Les instruments financiers sont comptabilisés à la juste valeur. La juste valeur est déterminée sur la base d'un des niveaux suivants de la hiérarchie des justes valeurs :
Les instruments financiers de Vastned Retail Belgium correspondent au niveau 2 de la hiérarchie des justes valeurs. Les techniques d'évaluation de la juste valeur des instruments financiers de niveau 2 sont reprises dans le Rapport annuel 2017 dans la Note 19 : Instruments financiers.
| EN MILLIERS € | Date de début | Date de fin | Taux d'intérêt | Montant notionnel contractuel |
Comptabilité de couverture |
Juste valeur | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oui/Non | 30.06.18 | 31.12.17 | ||||||
| 1 | IRS | 31/07/17 | 31/07/22 | 0,9100% | € 15.000 | Non | -385 | -375 |
| 2 | IRS | 31/07/17 | 31/07/22 | 1,0100% | € 10.000 | Non | -298 | -296 |
| 3 | IRS | 28/07/17 | 31/07/22 | 0,8850% | € 5.000 | Non | -125 | -121 |
| 4 | IRS | 31/07/17 | 31/07/23 | 0,9520% | € 15.000 | Non | -413 | -394 |
| 5 | IRS | 31/07/17 | 31/07/24 | 0,9550% | € 10.000 | Non | -230 | -208 |
| 6 | IRS | 31/07/17 | 31/07/24 | 1,0940% | € 15.000 | Non | -497 | -486 |
| Autres passifs financiers non courants | -1.948 | -1.880 | ||||||
| Autres passifs financiers courants | 0 | 0 | ||||||
| Total de la juste valeur des dérivés financiers | -1.948 | -1.880 |
Au 30 juin 2018, la société possède les dérivés financiers suivants :
Au 30 juin 2018, ces swaps de taux d'intérêt ont une valeur de marché négative de -1,9 million € (montant notionnel contractuel : 70 millions €), laquelle est fixée sur base trimestrielle par l'institution financière émettrice.
Vastned Retail Belgium ne classe plus de swap de taux d'intérêt comme couverture de flux de trésorerie au 30 juin 2018. Les fluctuations de valeur de tous les swaps de taux d'intérêt existants sont comptabilisées directement dans le compte de résultats.
Au premier semestre 2018, aucune modification n'a été apportée au type de transactions qui ont lieu avec des parties liées par rapport à la description donnée dans la Note 21 du Rapport Financier dans le Rapport annuel 2017.
Au premier semestre 2018, aucune modification n'a été apportée aux passifs conditionnels tels que décrits dans la Note 25 du Rapport Financier dans le Rapport annuel 2017.
ANVERS, 30 JUILLET 2018
Il n'y a pas d'événements importants à mentionner qui se sont produits postérieurement à la clôture du bilan au 30 juin 2018.
Anvers - Steenhouwersvest
ANVERS, 30 JUILLET 2018
Rapport du commissaire aux actionnaires de Vastned Retail Belgium nv sur l'examen limité des Chiffres Semestriels Consolidés Résumés clos le 30 juin 2018 et pour la période de 6 mois se terminant à cette date
Nous avons effectué l'examen limité du bilan consolidé résumé de Vastned Retail Belgium nv (la "Société"), et de ses filiales (communément, le « Groupe »), ci-joint, arrêté au 30 juin 2018, ainsi que du Compte de résultats consolidés résumés, le résultat global consolidé résumé, l'aperçu résumé des flux de trésorerie consolidés et le bilan résumé de mutation des capitaux propres consolidés y afférent pour la période de six mois se terminant à cette date, ainsi que des notes explicatives, communément, les « Chiffres Semestriels Consolidés Résumés ». Ces états montrent un total du bilan consolidé de € 381.986 milliers et un bénéfice consolidé pour la période de 6 mois de € 6.347 milliers. La préparation et la présentation des Chiffres Semestriels Consolidés Résumés conformément à l'International Financial Reporting Standard IAS 34 Information Financière Intermédiaire ("IAS 34") approuvé par l'Union Européenne relèvent de la responsabilité de l'organe de gestion de la société. Notre responsabilité est d'exprimer une conclusion sur ces Chiffres Semestriels Consolidés Résumés, basé sur notre examen limité.
Nous avons effectué notre examen limité conformément à la norme internationale ISRE 2410 « Examen limité d'informations financières intermédiaires effectué par l'auditeur indépendant de l'entité ». Un examen limité de l'information financière intermédiaire comprend la réalisation d'entretiens, essentiellement avec le personnel de la société responsable des matières financières et comptables, l'application de revues analytiques ainsi que d'autres travaux. L'étendue de ces travaux est très inférieure à celle d'un audit effectué conformément aux normes internationales d'audit (ISA's) et, en conséquence, ne nous permet pas d'obtenir l'assurance que nous avons relevé tous les faits significatifs qu'un audit permettrait d'identifier. En conséquence, nous n'exprimons pas d'opinion d'audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé de faits qui nous laissent à penser que les Chiffres Semestriels Consolidés Résumés ci-joints n'ont pas été établis, dans tous ses aspects significatifs, conformément à IAS 34 Information Financière Intermédiaire approuvé par l'Union Européenne.
Bruxelles, le 30 juillet 2018
Ernst & Young Réviseurs d'Entreprises sccrl Commissaire représentée par
Joeri Klaykens* Associé
* Agissant au nom d'une sprl
ANVERS, 30 JUILLET 2018
Conformément à l'article 13 § 2 de l'AR du 14 novembre 2007, le Conseil d'administration, composé de Jean-Pierre Blumberg (président), Taco de Groot, Reinier Walta, Peggy Deraedt, Anka Reijnen et Lieven Cuvelier, déclare qu'à sa connaissance:
semestriels abrégés, les principaux facteurs de risque et incertitudes relatifs aux mois à venir de l'exercice, ainsi que les principales transactions entre les parties liées et leur incidence éventuelle sur les chiffres semestriels abrégés si ces transactions ont une importance significative et n'ont pas été conclues dans les conditions normales de marché
c. les données dans le rapport annuel intermédiaire sont conformes à la réalité et aucune donnée dont la mention modifierait la portée du rapport annuel intermédiaire n'a été omise.
Ces chiffres semestriels abrégés ont été approuvés pour publication par le Conseil d'administration du 30 juillet 2018.
ANVERS, 30 JUILLET 2018
Au sujet de Vastned Retail Belgium. Vastned Retail Belgium est une société immobilière réglementée publique de droit belge (SIR) dont les actions sont cotées sur Euronext Brussels (VASTB). Vastned Retail Belgium investit exclusivement dans l'immobilier commercial belge, plus précisément dans des actifs de centre-ville (excellents immeubles commerciaux situés dans les meilleures rues commerçantes dans les grandes villes d'Anvers, Bruxelles, Gand et Bruges) et dans les emplacements mixtes commerciaux (magasins en centre-ville en dehors des grandes villes, parcs de vente au détail et magasins hautement qualitatifs le long d'axes routiers). La SIR souhaite investir à terme à 75 % dans des actifs de centre-ville.
VASTNED RETAIL BELGIUM SA, société immobilière réglementée publique de droit belge, Taco de Groot, Rudi Taelemans ou Reinier Walta, tél. +32 3 361 05 90, www.vastned.be
Le présent communiqué de presse contient des informations relatives à l'avenir, des prévisions, des convictions et des estimations élaborées par Vastned Retail Belgium concernant les prestations futures escomptées de Vastned Retail Belgium et du marché sur lequel la société est active. Nous attirons l'attention des lecteurs sur le fait que de telles prévisions sont tributaires de risques et d'incertitudes pouvant entraîner des écarts de résultats substantiels par rapport aux résultats exprimés dans ces déclarations relatives à l'avenir. Ces déclarations relatives à l'avenir peuvent être influencées par des facteurs importants tels que des changements au niveau de la situation économique et des facteurs fiscaux, concurrentiels et contextuels. Vastned Retail Belgium n'est pas en mesure de garantir que les hypothèses sur lesquelles reposent ces informations relatives à l'avenir sont exemptes d'erreurs.
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