Vastned Belgium NV

Annual / Quarterly Financial Statement • Mar 22, 2019

					EUR
NAT.	Datum neerlegging	Nr.	Blz.	E.	D.		VOL 1.
ENKELVOUDIGE JAARREKENING IN DUIZENDEN EURO'S
NAAM : Rechtsvorm: Naamloze vennootschap	Vastned Retail Belgium NV
Adres: Generaal Lemanstraat Postnummer: 2600			Nr.: 74 Gemeente: Berchem (Antwerpen)
Rechtspersonensregister (RPR) - Rechtbank van Koophandel van : Antwerpen Internetadres(3) : http://www.vastned.be
				Ondernemingsnummer			0431.391.860
DATUM	20/05/2015 bekendmaking van de oprichtingsakte en van de akte tot statutenwijziging vermeldt.					van de neerlegging van de oprichtingsakte OF van het recentste stuk dat de datum van
	JAARREKENING goedgekeurd door de algemene vergadering van					24/04/2019
	Met betrekking tot het boekjaar dat de periode dekt van			01/01/ 2018		tot 31/12/ 2018
			Vorig boekjaar van	01/01/ 2017		31/12/ 2017 tot
De bedragen van het vorige boekjaar zijn identiek met die welke eerder openbaar werden gemaakt: ja / neen(1)
	VOLLEDIGE LIJST met naam, voornamen, beroep, woonplaats (adres, nummer, postnummer en gemeente) en functie in de onderneming, van de BESTUURDERS, ZAAKVOERDERS EN COMMISSARISSEN
Taco de Groot Schubertlaan 16, 3723 LN Bilthoven (Nederland) Functie: Bestuurder Mandaat: 26/04/2017 – 29/04/2020
Peggy Deraedt Functie: Bestuurder	Mecklenburglaan 57, 3061 BD Rotterdam (Nederland)
Mandaat: 25/04/2018 – 28/04/2021							(vervolg op volgende bladzijden)
Zijn gevoegd bij deze jaarrekening:			. het jaarverslag . het verslag van de commissarissen
Totaal aantal neergelegde bladen: Nummers van de bladen van het standaardformulier die niet werden neergelegd omdat ze niet dienstig zijn:
				Handtekening		Handtekening
			(naam en hoedanigheid)			(naam en hoedanigheid)
			Taco de Groot Bestuurder			Jean-Pierre Blumberg Bestuurder
1 Schrappen wat niet van toepassing is. ³ Facultatieve vermelding

btw-nr.	431.391.860		VOL 2/2.
	Vervolg van de lijst der BESTUURDERS, ZAAKVOERDERS EN COMMISSARISSEN (VOL 1.)
Anka Reijnen Functie: Bestuurder	De Hulk 16, 1622 DZ Hoorn (Nederland) Mandaat: 27/04/2016 – 24/04/2019
Reinier Walta Functie: Bestuurder	Bankenlaan 87, 1944 NB Beverwijk (Nederland) Mandaat: 25/04/2018 – 28/04/2021
Jean-Pierre Blumberg Functie : Bestuurder	Plataandreef 7, 2900 Schoten Mandaat : 27/04/2016 – 24/04/2019
Lieven Cuvelier Functie: Bestuurder	Kapellenhoflaan 19, 2980 Sint-Antonius Zoersel Mandaat: 26/07/2017 – 24/04/2019
Functie: Commissaris	Ernst & Young Bedrijfsrevisoren CVBA vertegenwoordigd door Joeri Klaykens De Kleetlaan 2, 1831 Diegem Mandaat: 27/04/2016 – 24/04/2019
-	de boekhoudkundige en fiscale beroepen.	Het bestuursorgaan verklaart dat geen enkele verificatie- of correctietaak werd opgedragen aan iemand die daar wettelijk niet toe gemachtigd is met toepassing van de artikelen 34 en 37 van de wet van 22 april 1999 betreffende
-	JA /NEEN 1 commissaris is?	Werd de jaarrekening geverifieerd of gecorrigeerd door een externe accountant of door een bedrijfsrevisor die niet
		Indien JA, moeten hierna worden vermeld : naam, voornamen, beroep en woonplaats van elke externe accountant of bedrijfsrevisor en zijn lidmaatschapsnummer bij het Instituut der Accountants of het Instituut der Bedrijfsrevisoren, evenals de aard van zijn opdracht (A. Het voeren van de boekhouding van de onderneming; B. Het opstellen van de jaarrekening van de onderneming; C. Het verifiëren van deze jaarrekening; D. Het corrigeren van deze jaarrekening).
-		Indien taken bedoeld onder A. (Het voeren van de boekhouding van de onderneming) of onder B. (Het opstellen van de jaarrekening) uitgevoerd zijn door erkende boekhouders of door erkende boekhouders-fiscalisten, kunnen hierna worden vermeld: naam, voornamen, beroep en woonplaats van elke erkende boekhouder of elke erkende boekhouder

fiscalist en zijn lidmaatschapsnummer bij het Beroepsinstituut van erkende Boekhouders en Fiscalisten, evenals de aard van zijn opdracht (A. Het voeren van de boekhouding van de onderneming; B. Het opstellen van de jaarrekening).

Naam, voornamen, beroep en woonplaats	Lidmaatschaps- nummer	Aard van de opdracht (A, B, C en/of D)

1 Schrappen wat niet van toepassing is

² Facultatieve vermelding.

ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING

in duizenden €	Toelichting	2018	2017
Huurinkomsten	4	18.952	18.717
Met verhuur verbonden kosten	4	-111	-91
NETTOHUURRESULTAAT		18.841	18.626
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen	4	1.177	1.006
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen	4	-1.177	-1.006
Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven		71	59
VASTGOEDRESULTAAT		18.912	18.685
Technische kosten	5	-531	-385
Commerciële kosten	5	-188	-281
Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen	5	-47	0
Beheerskosten van het vastgoed	5	-987	-982
Andere vastgoedkosten	5	-39	-42
VASTGOEDKOSTEN		-1.792	-1.690
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT		17.120	16.995
Algemene kosten	6	-1.145	-982
Andere operationele opbrengsten en kosten		32	25
OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE		16.007	16.038
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen	8	0	-8
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	9	-7.529	20.391
Ander portefeuilleresultaat	10	436	-89
OPERATIONEEL RESULTAAT		8.914	36.332
Financiële opbrengsten	11	123	87
Netto interestkosten	11	-1.752	-2.592
Andere financiële kosten	11	-2	-4
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39)	11	-210	886
Variaties in de reële waarde van financiële vaste activa	11	175	164
FINANCIEEL RESULTAAT		-1.666	-1.459
RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN		7.248	34.873
Vennootschapsbelasting	12	-8	-204
Belastingen		-8	-204
NETTORESULTAAT		7.240	34.669
Toelichting: EPRA resultaat Portefeuilleresultaat Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) en van financiële vaste activa	13 8-9-10	14.506 -7.093 -173	13.324 20.294 1.050

RESULTAAT PER AANDEEL	Toelichting	2018	2017
Aantal dividendgerechtigde aandelen	13	5.078.525	5.078.525
Nettoresultaat (€)	13	1,43	6,83
Verwaterd nettoresultaat (€)	13	1,43	6,83
EPRA resultaat (€)	13	2,85	2,62

ENKELVOUDIG GLOBAALRESULTAAT

in duizenden €	2018	2017
NETTORESULTAAT	7.240	34.669
Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten voor kasstroomafdekkingen	0	0
GLOBAALRESULTAAT	7.240	34.669

Resultaatverwerking

in duizenden €	2018	2017
NETTORESULTAAT	7.240	34.669
Toevoeging aan / ontrekking van de reserves voor  het saldo van de variaties in de reële waarde1 van de vastgoedbeleggingen Boekjaar o Realisatie vastgoed o	7.278 0	-20.544 18
Toevoeging aan / onttrekking van de reserves voor  de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen	-149	523
Toevoeging aan / onttrekking van de reserves voor  het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding	210	-886
Toevoeging aan / onttrekking van de andere reserves 	-73	-456
Onttrekking van het overgedragen resultaat van  vorige boekjaren	-32	-18
Vergoeding van het kapitaal	14.474	13.306

¹ Gebaseerd op de variaties in de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen.

ENKELVOUDIGE BALANS

ACTIVA in duizenden €	Toelichting	31.12.2018	31.12.2017
Vaste activa		372.474	375.112
Immateriële vaste activa		13	15
Vastgoedbeleggingen	14	370.575	370.388
Andere materiële vaste activa	14	488	546
Financiële vaste activa	15	1.395	4.160
Handelsvorderingen en andere vaste activa		3	3
Vlottende activa		1.739	4.934
Handelsvorderingen	16	330	371
Belastingsvorderingen en andere vlottende activa	16	110	3.200
Kas en kasequivalenten		495	354
Overlopende rekeningen		804	1.009
TOTAAL ACTIVA		374.213	380.046

EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN

in duizenden €	Toelichting	31.12.2018	31.12.2017
Eigen vermogen		268.442	274.508
Kapitaal	17	97.213	97.213
Uitgiftepremies	17	4.183	4.183
Reserves		159.806	138.443
Nettoresultaat van het boekjaar		7.240	34.669
Verplichtingen		105.771	105.538
Langlopende verplichtingen		97.366	97.646
Langlopende financiële schulden	19	95.161	95.625
Kredietinstellingen		95.161	95.625
Andere langlopende financiële verplichtingen	20	2.090	1.880
Andere langlopende verplichtingen		116	141
Kortlopende verplichtingen		8.405	7.892
Voorzieningen		269	269
Kortlopende financiële schulden	19	4.850	4.400
Kredietinstellingen		4.850	4.400
Andere kortlopende financiële verplichtingen	20	0	0
Handelsschulden en andere kortlopende schulden	18	2.081	2.029
Andere kortlopende verplichtingen	18	603	625
Overlopende rekeningen	18	602	569
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN		374.213	380.046

SCHULDGRAAD	31.12.2018	31.12.2017
Schuldgraad (max. 65%)	27,5%	27,0%
NETTOWAARDE PER AANDEEL in €	31.12.2018	31.12.2017
Nettowaarde (reële waarde)	52,86	54,05
Nettowaarde (investeringswaarde)	54,78	55,83
Nettoactiefwaarde EPRA	53,31	54,52

MUTATIE-OVERZICHT VAN HET ENKELVOUDIG EIGEN VERMOGEN

in duizenden €	Kapitaal	Uitgifte					RESERVES			Nettoresultaat
		premies	Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed Reserve voor het saldo van	Reserve voor de	Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegelaten afdekkings	Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegelaten afdekkings	Andere reserves	Overgedragen resultaat van vorige boekjaren	Totaal reserves	van het boekjaar	Totaal eigen vermogen
			de variaties in de investeringsw aarde van vastgoed	impact op de reële waarde *	instrumenten die onderworpen zijn aan de afdekkings boekhouding	instrumenten die niet onderworpen zijn aan de afdekkings boekhouding
Balans op 31 december 2016	97.213	4.183	142.594	-9.305	0	-4.149	334	878	130.352	20.533	252.281
Globaalresultaat 2017 Overboeking door resultaatverwerking 2016:										34.669	34.669
Overboeking van portefeuilleresultaat naar reserves Variatie in de reële waarde van financiële			6.875	-237					6.638	-6.638
activa en passiva via winst- en verliesrekening Herwaardering deelnemingen						889	543		889 543	-889 -543
Overige mutaties Fusie Tim & Ilse NV						890	-890	21	21	-21
Dividend boekjaar 2016										-12.442	-12.442
Balans op 31 december 2017	97.213	4.183	149.469	-9.542	0	-2.370	-13	899	138.443	34.669	274.508
Globaalresultaat 2018										7.240	7.240
Overboeking door resultaatverwerking 2017: Overboeking van portefeuilleresultaat naar reserves			20.817	-523					20.294	-20.294
Variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva via winst- en verliesrekening						886			886	-886
Herwaardering deelneming ERP							409		409	-409
Overige mutaties								19	19	-19
Fusie RR Developments			-138	-153				46	-245	245
Dividend boekjaar 2017										-13.306	-13.306
Balans op 31 december 2018	97.213	4.183	170.148	-10.218	0	-1.484	396	964	159.806	7.240	268.442

* van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen

ENKELVOUDIG KASSTROOMOVERZICHT

	in duizenden €	Toelichting	2018	2017
	KAS EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR		354	310
	1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten		15.302	9.975
	Operationeel resultaat		8.914	36.332
	Betaalde interesten		-1.756	-2.761
	Andere niet-operationele elementen		78	929
	Aanpassing van het resultaat voor niet kasstroomverrichtingen		7.497	-21.274
	Afschrijvingen op immateriële en andere materiële vaste activa		107	108
	Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen	8	0	8
	Spreiding van de huurkortingen en huurvoordelen toegekend aan huurders		261	-38
	Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	9	7.529	-20.391
	Ander portefeuilleresultaat	10	-437	89
 	Variatie in de reële waarde van financiële activa Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	11	-175	-164
	(niet-effectieve hedges – IAS 39)	20	210	-886
	Overige niet-kasstroomverrichtingen		2	0
	Variatie in de behoefte van het werkkapitaal		629	-3.251
	Beweging van activa
	Handelsvorderingen en andere vaste activa		0	0
	Handelsvorderingen	16	44	5
	Belastingsvorderingen en andere vlottende activa	16	250	-2.781
	Overlopende rekeningen		300	270
	Beweging van verplichtingen
	Handelsschulden en andere kortlopende schulden		41	-689
	Andere kortlopende verplichtingen	18	-23	-3
	Overlopende rekeningen		17	-53
	2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten		-1.871	4.150
	Aankopen van immateriële en andere materiële vaste activa		-43	-62
	Aankopen van aandelen van vastgoedvennootschappen		0	-3.285
	Aanschaffing van vastgoedbeleggingen	14	0	0
	Investeringen in bestaande vastgoedbeleggingen	14	-1.549	-935
	Vooruitbetaalde investeringsfacturen		-60	-258
	Verwerving RR Developments NV – betaling exit taks		-232	0
	Opbrengsten uit de verkoop van vastgoedbeleggingen		0	389
	Opbrengsten uit de verkoop van andere materiële vaste activa		8	0
	Ontvangen dividenden		5	0

3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten		-13.350	-5.780
Terugbetaling van leningen		-6.000	-92.900
Opname van leningen		5.986	100.025
Afwikkeling van indekkingsinstrumenten		0	-494
Ontvangen langlopende verplichtingen als waarborg		-30	32
Betaling van dividenden	13	-13.306	-12.442
KAS EN KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR		496	354

TOELICHTING BIJ DE ENKELVOUDIGE JAARREKENING

TOELICHTING 1. JAARREKENINGSCHEMA VOOR OPENBARE GEREGLEMENTEERDE VASTGOEDVENNOOTSCHAPPEN

Vastned Retail Belgium NV heeft als beursgenoteerde openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht haar enkelvoudige jaarrekening opgesteld in overeenstemming met de "International Financial Reporting Standards" (IFRS), zoals aanvaard binnen de Europese Unie. In het GVV-KB van 13 juli 2014 met betrekking tot de gereglementeerde vastgoedvennootschappen is als bijlage C een schema voor de jaarrekening van de gereglementeerde vastgoedvennootschappen gepubliceerd.

Het schema houdt voornamelijk in dat in de resultatenrekening het resultaat op de portefeuille afzonderlijk wordt weergegeven. Dit resultaat op de portefeuille omvat alle bewegingen in de vastgoedportefeuille en bestaat uit:

• gerealiseerde meer- en minderwaarden op verkopen van panden
• variaties in de reële waarde van de panden als gevolg van de waardering door de vastgoeddeskundigen, zijnde naargelang het geval niet-gerealiseerde meerwaarden en/of nietgerealiseerde minderwaarden.

Het resultaat op de portefeuille wordt niet uitgekeerd aan de aandeelhouders, maar wordt overgeboekt naar, of van, de reserves.

TOELICHTING 2. GRONDSLAGEN VOOR DE FINANCIËLE VERSLAGGEVING

Verklaring van overeenstemming

Vastned Retail Belgium is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap met maatschappelijke zetel in België. De enkelvoudige jaarrekening van Vastned Retail Belgium (de Vennootschap) is opgesteld en vrijgegeven voor publicatie door de raad van bestuur op 11 maart 2019 en zal ter goedkeuring worden voorgelegd aan de algemene vergadering van aandeelhouders op 24 april 2019.

De enkelvoudige jaarrekening wordt opgesteld in overeenstemming met de "International Financial Reporting Standards" (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie en volgens het KB van 13 juli 2014. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties gepubliceerd door de International Accounting Standards Board ('IASB') en de International Financial Reporting Interpretations Committee ('IFRIC'), voor zover van toepassing op de activiteiten van de Vennootschap en effectief op boekjaren aanvangend vanaf 1 januari 2018.

Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties die van kracht zijn voor het boekjaar dat een aanvang neemt op 1 januari 2018

Volgende door het IASB gewijzigde standaarden en door het IFRIC uitgegeven interpretaties zijn van toepassing in de huidige periode maar hebben geen materiële impact op de presentatie, de toelichting of de resultaten van de vennootschap:

• Wijzigingen in IFRS 2 Op aandelen gebaseerde betalingen Classificatie en waardering van op aandelen gebaseerde betalingstransacties, van toepassing per 1 januari 2018
• Wijzigingen in IFRS 4 Verzekeringscontracten Toepassing van IFRS 9 Financiële instrumenten met IFRS 4, van toepassing per 1 januari 2018
• IFRS 9 Financiële instrumenten, van toepassing per 1 januari 2018
• IFRS 15 Opbrengsten uit contracten met klanten, inclusief wijzigingen in IFRS 15, van toepassing per 1 januari 2018
• Wijzigingen in IAS 40 Vastgoedbeleggingen Herclassificatie van vastgoedbeleggingen, van toepassing per 1 januari 2018
• IFRIC 22 Transacties in vreemde valuta en vooruitbetalingen, van toepassing per 1 januari 2018
• Jaarlijkse verbeteringen van IFRS cyclus 2014–2016, van toepassing per 1 januari 2018

Gepubliceerde standaarden en interpretaties, die nog niet van toepassing zijn in 2018

De volgende wijzigingen die vanaf volgend boekjaar of later van toepassing zijn, worden verwacht geen materiële impact te hebben op de presentatie, de toelichting of de resultaten van de GVV:

• • Wijzigingen in IFRS 3 Bedrijfscombinaties – Definitie van een bedrijf2, van toepassing per 1 januari 2020
• Wijzigingen in IFRS 9 Financiële instrumenten Kenmerken van vervroegde terugbetaling met negatieve compensatie, van toepassing per 1 januari 2019
• IFRS 16 Leases, van toepassing per 1 januari 2019
• IFRS 17 Verzekeringscontracten², van toepassing per 1 januari 2021
• Wijzigingen in IAS 1 Presentatie van de Jaarrekening en IAS 8 Grondslagen voor financiële verslaggeving, schattingswijzigingen en fouten – Definitie van materieel², van toepassing per 1 januari 2020
• Wijzigingen in IAS 19 Personeelsbeloningen Wijzigingen, Inperking en Afwikkeling van een Plan², van toepassing per 1 januari 2019
• Wijzigingen in IAS 28 Investeringen in geassocieerde deelnemingen en joint ventures Langetermijnbelangen in geassocieerde deelnemingen en joint ventures², van toepassing per 1 januari 2019
• IFRIC 12 Onzekerheid over fiscale behandelingen van inkomsten, van toepassing per 1 januari 2019
• Jaarlijkse verbeteringen cyclus 2015 2017², van toepassing per 1 januari 2019

Voorstellingsbasis

De enkelvoudige jaarrekening wordt uitgedrukt in duizenden €, afgerond naar het dichtstbijzijnde duizendtal. De enkelvoudige jaarrekening werd opgesteld op basis van het historische kostprincipe, met uitzondering van de vastgoedbeleggingen, afgeleide financiële instrumenten en investeringen beschikbaar voor verkoop, die gewaardeerd worden aan hun reële waarde.

Eigen vermogen-instrumenten of afgeleide financiële instrumenten worden gewaardeerd aan kostprijs wanneer het instrument in kwestie geen marktprijs heeft op een actieve markt en wanneer andere methodes waarmee de reële waarde op een redelijke wijze bepaald kan worden, ongeschikt of onuitvoerbaar zijn. Afgedekte activa en passiva worden gewaardeerd aan een reële waarde, rekening houdend met het afgedekte risico.

De boekhoudprincipes worden consistent toegepast en de enkelvoudige jaarrekening wordt vóór winstverdeling opgesteld zoals voorgesteld aan de algemene vergadering van aandeelhouders.

Significante schattingen en belangrijkste bronnen van schattingsonzekerheden

De opstelling van de financiële staten volgende de IFRS-normen vereist het maken van inschattingen en veronderstellingen, die de bedragen welke opgenomen zijn in de financiële staten beïnvloeden, namelijk:

a.Reële waarde van de vastgoedbeleggingen

De reële waarde van de vastgoedbeleggingen van Vastned Retail Belgium wordt driemaandelijks gewaardeerd door onafhankelijke vastgoeddeskundigen. Deze waardering van de vastgoeddeskundigen is bedoeld om de marktwaarde van een gebouw te bepalen op een bepaalde datum in functie van de evolutie van de markt en de kenmerken van de desbetreffende gebouwen. De vastgoeddeskundigen hanteren de principes beschreven in het hoofdstuk "Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskundigen" in het Vastgoedverslag en in "Toelichting 14. Vaste activa: vastgoedbeleggingen" van het Financieel verslag. De vastgoedportefeuille wordt in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen tegen de reële waarde die door de vastgoeddeskundigen wordt bepaald.

² Nog niet goedgekeurd door de EU per 2 november 2018.

b.Financiële derivaten

De reële waarde van de financiële derivaten van Vastned Retail Belgium wordt driemaandelijks geschat door de emitterende financiële instelling. Een uitgebreide beschrijving bevindt zich in "Toelichting 19. Financiële instrumenten" in het Financieel verslag.

c.Geschillen

De vennootschap is, en kan in de toekomst, verwikkeld zijn in gerechtelijke procedures. Vastned Retail Belgium is op 31 december 2018 zowel als eiseres als verweerster betrokken bij een aantal gerechtelijke procedures die (volgens de informatie waarover de vennootschap op datum van dit jaarverslag beschikt) naar alle waarschijnlijkheid geen belangrijke weerslag zullen hebben op de activa, passiva of resultaten van de vennootschap.

Deze inschattingen gaan uit van een 'going-concern' en zijn bepaald in functie van de op dat moment beschikbare informatie. De inschattingen kunnen herzien worden indien de omstandigheden waarop zij bepaald werden evolueren of indien er nieuwe informatie beschikbaar is. De reële uitkomsten kunnen verschillend zijn van de inschatting.

Vreemde valuta

Transacties in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op de transactiedatum geboekt. Monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden gewaardeerd aan de slotkoers van kracht op balansdatum. Wisselkoersverschillen die voortvloeien uit transacties in vreemde valuta en uit omzetting van monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta, worden in de winst- en- verliesrekening opgenomen in de periode waarin ze zich voordoen. Niet-monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op de transactiedatum omgezet.

Vastgoedresultaat

Opbrengsten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is ontvangen of waarop recht is verkregen. Opbrengsten worden slechts opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen zullen toekomen aan de entiteit en met voldoende zekerheid kunnen worden bepaald.

De huurinkomsten, de ontvangen operationele leasebetalingen en de andere inkomsten en kosten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen in de perioden waarop ze betrekking hebben.

De huurkortingen en -voordelen (incentives) worden gespreid over de periode die loopt vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot de eerstvolgende opzegmogelijkheid van een contract.

De vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten worden onmiddellijk in resultaat genomen in de periode waarin ze definitief verworven zijn.

Vastgoedkosten en algemene kosten

De kosten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is betaald of die verschuldigd is en worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen in de perioden waarop ze betrekking hebben.

Resultaat op verkoop en variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen

Het resultaat als gevolg van de verkoop van vastgoedbeleggingen is gelijk aan het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde (i.e. de reële waarde bepaald door de vastgoeddeskundige op het einde van het vorige boekjaar), verminderd met de verkoopkosten.

De variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen zijn gelijk aan het verschil tussen de huidige boekwaarde en de vorige reële waarde zoals geschat door de onafhankelijke vastgoeddeskundige. Dergelijke vergelijking gebeurt minstens viermaal per jaar voor de hele portefeuille van vastgoedbeleggingen. Bewegingen in de reële waarde van het vastgoed worden in de winst- enverliesrekening opgenomen in de periode waarin ze ontstaan.

Financieel resultaat

Netto intrestkosten

De netto intrestkosten omvatten intresten verschuldigd op leningen berekend volgens de effectieve rentemethode, alsook de netto verschuldigde intrest op indekkingsproducten die worden geboekt in de resultatenrekening (exclusief de reële waarde aanpassingen). Rente-inkomsten worden pro-rata temporis opgenomen in de resultatenrekening, rekening houdend met het effectieve rendement van het actief.

Andere financiële kosten

De andere financiële kosten omvatten voornamelijk bankkosten.

Belastingen op het resultaat en onroerende voorheffing

De belastingen op het resultaat van het boekjaar omvatten de over de verslagperiode en vorige verslagperioden verschuldigde en verrekenbare belastingen alsmede de verschuldigde exit tax. De belastingslast wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen tenzij ze betrekking heeft op elementen die onmiddellijk in het eigen vermogen worden opgenomen. In dit laatste geval wordt ook de belasting ten laste van het eigen vermogen genomen.

Voor de berekening van de belasting op de fiscale winst van het jaar worden de op het ogenblik van afsluiting van kracht zijnde belastingtarieven gebruikt.

Voorheffingen op het dividend worden opgenomen in het eigen vermogen als een deel van het dividend tot het ogenblik dat ze ter betaling worden gesteld.

De exit tax, verschuldigd door vennootschappen die door de gereglementeerde vastgoedvennootschap overgenomen worden, komen in mindering van de vastgestelde herwaarderingsmeerwaarde bij fusie en worden opgenomen als verplichting.

Belastingvorderingen en –verplichtingen worden gewaardeerd tegen het belastingtarief geldig in de periode waarop ze betrekking hebben.

IFRIC 21 – Levies (van toepassing vanaf 1/7/2014) geeft aan in welke omstandigheden een heffing opgelegd door de overheid moet worden geboekt in overeenstemming met IAS 37 Provisions, Contingent Liabilities and Contingent Assets. Deze interpretatie heeft geen belangrijke invloed op de geconsolideerde jaarrekening van de Groep maar beïnvloedt wel de evolutie van het resultaat tijdens het boekjaar door het moment van erkenning van de onroerende voorheffing: met de toepassing van IFRIC 21 wordt de onroerende voorheffing volledig als schuld en kost erkend op 1 januari van elk boekjaar en wordt tevens de doorrekening van deze onroerende voorheffing aan de huurders volledig als vordering en opbrengst erkend op 1 januari van elk boekjaar. De netto impact op de resultatenrekening blijft aldus beperkt tot de niet doorrekenbare/recupereerbare onroerende voorheffing die op 1 januari volledig erkend wordt als kost en niet wordt gespreid over het boekjaar.

Uitgestelde belastingen

Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen worden geboekt op basis van de schuldmethode ('liability methode') voor alle tijdelijke verschillen tussen de belastbare basis en de boekwaarde voor

financiële rapporteringdoeleinden en dit zowel voor activa als verplichtingen. Uitgestelde belastingvorderingen worden slechts erkend indien het waarschijnlijk is dat er belastbare winsten zullen zijn waartegen de uitgestelde belastingvordering kan worden afgezet. De uitgestelde belastingen worden in de resultatenrekening opgenomen onder de rubriek "Ander portefeuilleresultaat".

Het gewoon en het verwaterd nettoresultaat per aandeel

Het gewoon nettoresultaat per aandeel wordt berekend door het nettoresultaat als blijkt uit de winst- en verliesrekening, te delen door het gewogen gemiddelde van het aantal uitstaande gewone aandelen (i.e. het totaal aantal uitgegeven aandelen min de eigen aandelen) gedurende het boekjaar.

Voor de berekening van het verwaterd nettoresultaat per aandeel wordt het nettoresultaat dat aan de gewone aandeelhouders toekomt en het gewogen gemiddelde aantal uitstaande aandelen aangepast voor het effect van potentiële gewone aandelen die tot verwatering kunnen leiden. Immateriële vaste activa

Immateriële vaste activa worden opgenomen tegen kostprijs, verminderd met de eventuele geaccumuleerde afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen, als het waarschijnlijk is dat de verwachte toekomstige economische voordelen die kunnen worden toegerekend aan het actief naar de entiteit zullen vloeien en dat de kostprijs van het actief betrouwbaar kan worden bepaald. Immateriële activa worden lineair afgeschreven over hun verwachte gebruiksduur. De afschrijvingsperiodes worden tenminste aan het einde van elk boekjaar herzien.

Vastgoedbeleggingen (inclusief mutatierechten)

a. Definitie

Vastgoedbeleggingen omvatten zowel alle gebouwen en terreinen die verhuurklaar zijn en (geheel of gedeeltelijk) huurinkomsten genereren, met inbegrip van de gebouwen waar een beperkt gedeelte wordt aangehouden voor eigen gebruik alsook de gebouwen in ontwikkeling of renovatie die toekomstige huurinkomsten zullen genereren.

b. Eerste opname en waardering

De eerste opname in de balans gebeurt aan de aanschaffingswaarde met inbegrip van transactiekosten zoals professionele erelonen, wettelijke diensten, registratierechten en andere overdrachtsbelastingen. Ook de exit taks, verschuldigd door vennootschappen die door de vastgoedvennootschap worden opgeslorpt maakt deel uit van de aanschaffingswaarde.

De commissielonen betreffende de aankopen van gebouwen worden beschouwd als bijkomende kosten van die aankopen en worden toegevoegd aan de aanschaffingswaarde.

Indien de aankoop gebeurt via de verwerving van de aandelen van een vastgoedvennootschap, via de inbreng in natura van een gebouw tegen uitgifte van nieuwe aandelen of via de fusie door overname van een vastgoedvennootschap, worden de aktekosten, audit- en consultingkosten, wederbeleggingsvergoedingen en handlichtingskosten van de financieringen van de opgeslorpte vennootschappen en andere fusiekosten eveneens geactiveerd.

c. Waardering na initiële opname

Na initiële opname worden vastgoedbeleggingen gewaardeerd aan reële waarde (fair value) in overeenstemming met IAS 40. De reële waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten. Aldus wordt de reële waarde verkregen door van de investeringswaarde een aangepaste quotiteit van de registratierechten af te trekken:

• De investeringswaarde is de prijs waartegen de site waarschijnlijk zal verhandeld worden tussen kopers en verkopers die goed geïnformeerd zijn in afwezigheid van informatie-asymmetrieën en die een dergelijke verrichting wensen te realiseren, zonder dat er rekening wordt gehouden met enige bijzondere overeenkomst tussen hen. Deze waarde is de investeringswaarde wanneer deze

overeenkomt met de totale door de koper te betalen prijs, vermeerderd met de eventuele registratierechten of BTW als het om een aankoop gaat die aan de BTW is onderworpen.

• Aangaande de omvang van de registratierechten publiceerde de Belgische Vereniging van Asset Managers (BEAMA) op 8 februari 2006 een persbericht dienaangaande (zie www.beama.be – publicaties – persberichten: "Eerste toepassing van de IFRS boekhoudregels").

Een groep van onafhankelijke vastgoeddeskundigen, die de periodieke waardering van de gebouwen van GVV's uitvoeren, oordeelden dat voor transacties m.b.t. gebouwen in België met een globale waarde lager dan € 2,5 miljoen, rekening moet worden gehouden met de registratierechten van 10,0% tot 12,5% naargelang het gewest waar deze goederen zich bevinden. Voor transacties m.b.t. gebouwen met een globale waarde hoger dan € 2,5 miljoen en gezien de waaier van methodes van eigendomsoverdracht die in België worden gebruikt, hebben diezelfde deskundigen op basis van een representatief staal van 220 transacties die in de markt tussen 2002 en 2005 werden gerealiseerd en die in totaal € 6,0 miljard vertegenwoordigen - het gewogen gemiddelde van de rechten gewaardeerd op 2,5%.

Op dat moment werd eveneens beslist dat dit percentage per schijf van 0,5% zou herzien worden. In de loop van 2016 heeft een panel van vastgoeddeskundigen3 en de BE-REIT vereniging4 gezamenlijk beslist om deze berekening te actualiseren in overeenstemming met de methodologie die toegepast werd in 2006. Het werkelijke globale effect is berekend van transacties uitgevoerd door institutionele partijen en vennootschappen. De analyse omvat 305 grotere of institutionele transacties van meer dan € 2,5 miljoen over de periode 2013, 2014, 2015 en Q1 2016. In volume beslaan de geanalyseerde transacties meer dan 70% (€ 8,2 miljard) van het geschatte totale investeringsvolume in die periode. Het panel van vastgoeddeskundigen heeft besloten dat de drempel van 0,5% niet overschreden werd. Bijgevolg zal het percentage van 2,5% gehandhaafd blijven5 . Het percentage zal elke 5 jaar herbekeken worden of in geval de fiscale context aanzienlijk zou veranderen. Het percentage zal enkel aangepast worden als de drempel van 0,5% overschreden wordt.

In concreto betekent het dat de reële waarde gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,025 (voor gebouwen met een waarde hoger dan € 2,5 miljoen) of de investeringswaarde gedeeld door 1,10/1,125 (voor gebouwen met een waarde lager dan € 2,5 miljoen).

Het verschil tussen de reële waarde van het vastgoed en de investeringswaarde van het vastgoed zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen, wordt bij het verwerven van het vastgoed geboekt in de winst- en-verliesrekening in de rubriek XVIII. "Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen."

Na de goedkeuring van de resultaatverwerking door de algemene vergadering van aandeelhouders (in april van het volgende boekjaar) wordt dit verschil tussen de reële waarde van het vastgoed en de investeringswaarde van het vastgoed toegewezen aan de reserve "c. Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen" in het eigen vermogen.

d. Aanhouden van vastgoed en waarderingsproces

Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen aan investeringswaarde. De vastgoedbeleggingen worden hiervoor trimestrieel gewaardeerd op basis van contante waarde van markthuren en/of effectieve huurinkomsten, desgevallend na aftrek van verbonden kosten in overeenstemming met de International Valuation Standards 2001 opgesteld door het International Valuation Standards Committee. Waarderingen worden opgesteld door het actualiseren van de jaarlijkse nettohuur ontvangen van de huurders, verminderd met de verbonden kosten. De actualisatie gebeurt op basis van de yield die afhankelijk is van het inherente risico van het betrokken pand.

³ Bestaande uit Pieter Paepen (CBRE), Pierre van der Vaeren (CBRE), Christophe Ackermans (Cushman & Wakefield), Kris Peetermans (Cushman & Wakefield), Rod Scrivener (Jones Lang LaSalle), Jean-Paul Ducarme (PWC), Celine Janssens (Stadim), Philippe Janssens (Stadim), Luk van Meenen (Troostwijk-Roux Expertises) en Guibert de Crombrugghe (de Crombrugghe & Partners).

⁴ De BE-REIT vereniging is een vereniging die de 17 Belgische GVV's groepeert en is opgericht ter behartiging van de belangen van de GVV-sector.

⁵ Zie persbericht van de BE-REIT Association van 10 november 2016 "Confirmation of the rate used for the fair value calculation of properties of BE-REITs".

Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de reële waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de winst- en-verliesrekening in de rubriek XVIII. "Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen" in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling in het daaropvolgende jaar toegewezen aan de reserve "b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed". Bij deze toewijzing wordt binnen deze reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed het onderscheid gemaakt tussen de variaties in de investeringswaarde van het vastgoed en de geschatte mutatierechten bij hypothetische vervreemding zodat deze laatste rubriek steeds overeenkomt met het verschil tussen de investeringswaarde van het vastgoed en de reële waarde van het vastgoed.

e. Vervreemding van een vastgoedbelegging

Bij verkoop van een vastgoedbelegging worden de gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop opgenomen in de winst- en-verliesrekening van de verslagperiode onder de rubriek XVI "Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen". Commissies betaald aan makelaars bij het verkopen van gebouwen en verplichtingen aangegaan naar aanleiding van transacties worden in mindering gebracht van de verkregen verkoopsprijs om de gerealiseerde winst of verlies te bepalen.

Bij de resultaatsbestemming van het daaropvolgende jaar worden deze gerealiseerde winsten of verliezen toegewezen aan de reserve "b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed". Bij deze toewijzing wordt binnen deze reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed het onderscheid gemaakt tussen de variaties in de investeringswaarde van het vastgoed en de geschatte mutatierechten bij hypothetische vervreemding zodat deze laatste rubriek steeds overeenkomt met het verschil tussen de investeringswaarde van het vastgoed en de reële waarde van het vastgoed.

f. Activa bestemd voor verkoop

Activa bestemd voor verkoop betreft onroerende goederen waarvan de boekwaarde zal worden gerealiseerd door desinvestering en niet door het voortgezet gebruik ervan. De gebouwen bestemd voor verkoop worden gewaardeerd conform IAS 40 aan reële waarde.

Andere materiële vaste activa

a. Definitie

De vaste activa onder zeggenschap van de entiteit die niet aan de definitie van een vastgoedbelegging voldoen worden geclassificeerd als "andere materiële vaste activa".

b. Waardering

De andere materiële vaste activa worden initieel opgenomen tegen kostprijs en daarna gewaardeerd in overeenstemming met het kostprijsmodel.

Bijkomende kosten worden slechts geactiveerd indien de toekomstige economische voordelen met betrekking tot het materieel vast actief toenemen.

c. Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen

Andere materiële vaste activa worden afschreven op basis van de lineaire afschrijvingsmethode. De afschrijving vangt aan op het moment dat het actief klaar is voor gebruik zoals voorzien door het management. De volgende percentages zijn van toepassing op jaarbasis:

	installaties, machines en uitrusting	20%
	meubilair en rollend materieel	25%
	informaticamaterieel	33%
	vastgoed voor eigen gebruik:
	terreinen o	0%
	gebouwen o	5%
	andere materiële vaste activa	16%

Indien er indicaties zijn dat een actief mogelijk een bijzonder waardeverminderingsverlies heeft ondergaan, wordt de boekwaarde vergeleken met de realiseerbare waarde. Indien de boekwaarde hoger is dan de realiseerbare waarde wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen.

Zonnepanelen

Zonnepanelen worden gewaardeerd op basis van het herwaarderingsmodel in overeenstemming met IAS 16 – Materiële vaste activa. Na de initiële opname dient het actief waarvan de reële waarde betrouwbaar kan worden bepaald, te worden geboekt tegen de geherwaardeerde waarde, zijnde de reële waarde op het moment van herwaardering, verminderd met eventuele latere geaccumuleerde afschrijvingen en latere geaccumuleerde bijzondere waardeverminderingsverliezen. De reële waarde wordt bepaald op basis van de verdisconteringsmethode van toekomstige opbrengsten. De gebruiksduur van de zonnepanelen wordt geschat op 20 jaar.

De meerwaarde bij opstart van een nieuwe site wordt in een afzonderlijke component van het eigen vermogen opgenomen. Minderwaarden worden ook in deze component opgenomen, tenzij ze gerealiseerd zijn of tenzij de reële waarde onder de oorspronkelijke kost daalt. In deze laatste gevallen worden ze in het resultaat opgenomen.

d. Vervreemding en buitengebruikstelling

Op het ogenblik van de verkoop of van de buitengebruikstelling van materiële vaste activa wordt de boekwaarde niet langer opgenomen in de balans en wordt de winst of het verlies in de winst- en verliesrekening opgenomen.

Waardeverminderingsverliezen

De boekwaarde van de activa van de onderneming wordt periodiek geanalyseerd om te onderzoeken of er een aanleiding tot waardeverminderingen bestaat. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen als de boekwaarde van het actief hoger is dan de realiseerbare waarde.

Financiële instrumenten

a. Financiële activa

Alle financiële activa worden opgenomen of niet langer opgenomen in de balans op transactiedatum wanneer de inkoop of verkoop van een financieel actief op grond van een contract waarvan de voorwaarden de levering van het actief voorschrijven binnen de termijn die op de desbetreffende markt algemeen voorgeschreven of overeengekomen is en worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde, vermeerderd met transactiekosten, behalve voor financiële activa tegen reële waarde met waardeveranderingen in de resultatenrekening, die initieel gewaardeerd worden tegen reële waarde.

Derivaten en deelnemingen in dochtervennootschappen behoren ook tot de categorie financiële activa tegen reële waarde met waardeveranderingen in de resultatenrekening.

De financiële activa worden geclassificeerd in een van de categorieën voorzien volgens IAS 39 – Financiële instrumenten : opname en waardering afhankelijk van de bedoeling waarmee de financiële activa werden aangeschaft en worden vastgelegd bij hun initiële opname. Deze classificatie bepaalt de waardering van de financiële activa op toekomstige balansdata: geamortiseerde kostprijs of reële waarde.

b. Handelsvorderingen

Handelsvorderingen worden initieel geboekt aan reële waarde, en worden vervolgens gewaardeerd aan de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de effectieve-rentemethode. Passende bijzondere waardeverminderingsverliezen worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening voor geschatte nietrealiseerbare bedragen indien er objectieve aanwijzingen zijn dat er een bijzonder

waardeverminderingsverlies is opgetreden. Het verliesbedrag wordt bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de contante waarde van toekomstige, geschatte kasstromen contant gemaakt tegen de oorspronkelijk effectieve rentevoet bij de eerste opname.

c. Beleggingen

Beleggingen worden opgenomen of niet langer opgenomen op de transactiedatum indien de in- of verkoop van de belegging gebonden is aan een contract waarvan de voorwaarden de levering van het actief voorschrijven binnen de termijn die op de desbetreffende markt algemeen voorgeschreven of overeengekomen is. Initieel worden zij gewaardeerd aan de reële waarde, vermeerderd met de direct toerekenbare transactiekosten.

Schuldbewijzen waarvan de Vennootschap stellig voornemens is en in staat is ze aan te houden tot het einde van de looptijd (tot einde looptijd aangehouden schuldbewijzen) worden gewaardeerd aan geamortiseerde kostprijs berekend met behulp van de effectieve-rentemethode en verminderd met de eventuele afboekingen wegens bijzondere waardeverminderingsverliezen ten einde rekening te houden met niet-realiseerbare bedragen. Dergelijke bijzondere waardeverminderingsverliezen worden in de winst-enverliesrekening opgenomen als en alleen als er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingsverliezen. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden teruggenomen in volgende periodes wanneer de stijging in de realiseerbare waarde objectief in verband kan worden gebracht met een gebeurtenis die na de afboeking plaatsvond. De terugname kan niet de geamortiseerde kostprijs overtreffen zoals deze zou zijn geweest als de bijzondere waardevermindering niet was opgenomen.

d. Geldmiddelen en kasequivalenten

Geldmiddelen en kasequivalenten omvatten contanten, direct opvraagbare deposito's en andere kortlopende, uiterst liquide beleggingen die onmiddellijk kunnen worden omgezet in geldmiddelen waarvan het bedrag gekend is en die geen materieel risico van waardevermindering in zich dragen.

e. Financiële verplichtingen en eigen vermogen

Financiële verplichtingen en eigen-vermogensinstrumenten uitgegeven door de Vennootschap worden geclassificeerd op basis van de economische realiteit van de contractuele afspraken en de definities van een financiële verplichting en een eigen-vermogensinstrument. Een eigen-vermogensinstrument is elk contract dat het overblijvende belang omvat in de activa van de Vennootschap, na aftrek van alle verplichtingen. De grondslagen voor financiële verslaggeving met betrekking tot specifieke financiële verplichtingen en eigenvermogensinstrumenten worden hieronder beschreven.

f. Intrestdragende leningen

Intrestdragende bankleningen en kredietoverschrijdingen worden initieel gewaardeerd aan reële waarde en worden vervolgens gewaardeerd volgens de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de effectieverentemethode. Elk verschil tussen de ontvangsten (na transactiekosten) en de vereffening of aflossing van een lening wordt opgenomen over de leningstermijn en dit in overeenstemming met de grondslagen voor financiële verslaggeving met betrekking tot financieringskosten, die toegepast worden door de Vennootschap.

g. Handelsschulden

Handelsschulden worden initieel gewaardeerd aan reële waarde en worden vervolgens gewaardeerd volgens de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de effectieve-rentemethode.

h. Eigen vermogensinstrumenten

Eigen vermogensinstrumenten uitgegeven door de onderneming, worden opgenomen voor het bedrag van de ontvangen sommen (na aftrek van direct toewijsbare uitgiftekosten).

i. Derivaten

De Vennootschap gebruikt derivaten teneinde risico's te beperken met betrekking tot ongunstige schommelingen van intrestvoeten die voortvloeien uit de operationele, financiële en investeringsactiviteiten. De Vennootschap gebruikt deze instrumenten niet voor speculatieve doeleinden en houdt geen derivaten aan en geeft geen derivaten uit voor handelsdoeleinden (trading).

Derivaten worden niet geclassificeerd als afdekkingstransacties. Ze worden initieel en na eerste opname gewaardeerd aan reële waarde. Wijzigingen in de reële waarde van elk derivaat worden onmiddellijk opgenomen in de winst-en-verliesrekening.

j. Eigen aandelen

Wanneer eigen aandelen ingekocht worden, wordt dit bedrag inclusief direct toerekenbare kosten, geboekt in mindering van het eigen vermogen.

Voorzieningen

Een voorziening is een verplichting van een onzekere omvang of met een onzeker tijdstip. Het bedrag dat wordt opgenomen is de beste schatting van de uitgaven die verreist zijn om de bestaande verplichting op balansdatum af te wikkelen.

Voorzieningen worden slechts opgenomen als er een bestaande (in rechte afdwingbare of feitelijke) verplichting ontstaat ten gevolge van gebeurtenissen uit het verleden, die waarschijnlijk zal leiden tot een uitstroom van middelen en waarbij het bedrag van de verplichting op een betrouwbare wijze kan worden geschat.

Vergoeding na uitdiensttreding

Pensioenen en beloningen na uitdiensttreding, bevatten pensioenen, bijdragen voor groepsverzekeringen, levens- en invaliditeitsverzekeringen en hospitalisatieverzekeringen.

Vastned Retail Belgium heeft, voor haar personeelsleden in vast dienstverband, een groepsverzekeringscontract van het type "toegezegde bijdrage" bij een externe verzekeringsmaatschappij afgesloten. Als gevolg van de gewijzigde wetgeving eind december 2015 (op 18 december 2015 werd de wet tot waarborging van de duurzaamheid en het sociale karakter van de aanvullende pensioenen en tot versterking van het aanvullende karakter ten opzichte van de rustpensioenen goedgekeurd), dient de werkgever een minimum rendement te garanderen en bijgevolg dient dit contract geclassificeerd te worden als een "defined benefit" plan. De vennootschap doet bijdragen aan dit fonds dat onafhankelijk is van de vennootschap. De bijdragen van het verzekeringsplan worden gefinancierd door de onderneming. Dit groepsverzekeringscontract volgt de wet-Vandenbroucke op de pensioenen. De bijdrageverplichtingen worden in de winst-en-verliesrekening, in de periode waarop ze betrekking hebben, opgenomen.

Dividenduitkering

Dividenden maken deel uit van de reserves tot wanneer de algemene vergadering van aandeelhouders de dividenden toekent. Dividenden worden bijgevolg erkend als een verplichting in de jaarrekening in de periode waarin de dividenduitkering goedgekeurd wordt door de algemene vergadering van aandeelhouders.

Segmentrapportering

De gesegmenteerde informatie is voorgesteld rekening houdend met de operationele segmenten en de informatie die intern gebruikt wordt teneinde beslissingen te nemen. De "chief operating decision makers" zijn de effectieve leiders van de vennootschap. De operationele segmenten zijn bepaald daar zij op langere termijn blijk geven van soortgelijke financiële prestaties daar ze vergelijkbare economische kenmerken vertonen op basis van geschatte huurwaarde, investeringspotentieel en restwaarde.

De gesegmenteerde informatie omvat de resultaten, activa en passiva die ofwel rechtstreeks ofwel op een redelijke basis aan een segment kunnen worden toegewezen. De gesegmenteerde informatie wordt weergegeven op basis van de geografische spreiding van waar het vastgoed gelegen is en op basis van het type vastgoed, waarbij onderscheid gemaakt wordt tussen core city assets en mixed retail locations.

Gebeurtenissen na balansdatum

Gebeurtenissen na balansdatum zijn gebeurtenissen, zowel gunstige als ongunstige, die plaatsvinden tussen de balansdatum en de datum waarop de jaarrekening wordt goedgekeurd voor uitgifte. Voor gebeurtenissen die informatie verstrekken over de feitelijke situatie op balansdatum wordt het resultaat in de winst- en verliesrekening verwerkt.

TOELICHTING 3. GESEGMENTEERDE INFORMATIE

De rapportering per segment gebeurt binnen Vastned Retail Belgium volgens twee segmenteringsbasissen:

• 1. per bedrijfssegment: deze segmenteringsbasis is onderverdeeld in "core city assets en mixed retail locations"
• 1. per geografische regio: deze segmenteringsbasis geeft de 3 geografische markten in België weer waarin de Vennootschap actief is, met name Vlaanderen, Brussel en Wallonië.

Per bedrijfssegment

De twee bedrijfssegmenten omvatten de core city assets en de mixed retail locations.

• De categorie "core city assets" omvat de topwinkelpanden die gelegen zijn op de beste winkelstraten in de grote steden Antwerpen, Brussel, Gent en Brugge.
• De categorie "mixed retail locations" omvat enerzijds de binnenstadswinkels buiten de premium steden en anderzijds alleenstaande gebouwen of retailparken gelegen langs belangrijke verkeersassen en meestal met een grootschalige verkoopoppervlakte (vanaf 400 m²) en baanwinkels van hoge kwaliteit. Retailparken zijn clusters van baanwinkels, veelal geconcipieerd als een handelscomplex met een gemeenschappelijke parking.

De categorie "corporate" omvat alle niet aan een segment toewijsbare vaste kosten die door de vennootschap gedragen worden.

BEDRIJFSSEGMENTERING	Core city assets		Mixed retail locations		Corporate		TOTAAL
in duizenden €	2018	2017	2018	2017	2018	2017	2018	2017
Huurinkomsten Met verhuur verbonden	9.559	9.459	9.393	9.259			18.952	18.717
kosten	5	1	-116	-92			-111	-91
NETTOHUURRESULTAAT Met verhuur verbonden	9.564	9.460	9.277	9.167			18.841	18.627
kosten en opbrengsten	1	0	70	58			71	59
VASTGOEDRESULTAAT	9.565	9.460	9.347	9.225			18.912	18.685
OPERATIONEEL RESUL TAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE	8.637	8.577	8.334	8.315	-964	-854	16.007	16.038
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen	0	0	0	-8			0	-8
Variaties in reële waarde van vastgoedbeleggingen	-4.691	10.368	-2.838	10.023			-7.529	20.391
Ander portefeuilleresultaat	313	12	123	-101			436	-89
OPERATIONEEL RESUL TAAT VAN HET SEGMENT	4.259	18.957	5.619	18.229	-964	-854	8.914	36.332
Financieel resultaat					-1.666	-1.459	-1.666	-1.459
Belastingen					-8	-205	-8	-205
NETTORESULTAAT	4.259	18.957	5.619	18.229	-2.638	-2.517	7.240	34.669

Winst- en verliesrekening per segment

Kerncijfers per segment

BEDRIJFFSSEGMENTERING	Core City Assets		Mixed Retail Locations		TOTAAL
in duizenden €	2018	2017	2018	2017	2018	2017
Reële waarde van het vastgoed waarvan investeringen tijdens 	221.076	218.141	149.499	152.247	370.575	370.388
het boekjaar (reële waarde) waarvan verwerving via fusie  waarvan aankopen/ 	1.473 0	475 0	90 0	460 0	1.563 0	935 0
verwervingen van vastgoedbeleggingen Desinvesteringen tijdens het	0	0	0	0	0	0
boekjaar (reële waarde) Investeringswaarde van het vastgoed Boekhoudkundig rendement van	0 226.603	0 223.595	0 153.236	-397 156.052	0 379.839	-397 379.647
het segment (%) Totaal verhuurbare oppervlakte (m²) Bezettingsgraad (%)	4,3% 24.535 98%	4,3% 24.544 100%	6,3% 64.665 98%	6,1% 64.033 98%	5,1% 89.200 98%	5,1% 88.577 99%

Per geografische regio

De bedrijvigheid van Vastned Retail Belgium wordt geografisch onderverdeeld in 3 regio's in België met name Vlaanderen, Brussel en Wallonië.

GEOGRAFISCHE SEGMENTERING	Vlaanderen		Wallonië		Brussel		TOTAAL
in duizenden €	2018	2017	2018	2017	2018	2017	2018	2017
Huurinkomsten	12.910	12.687	2.646	2.747	3.396	3.284	18.952	18.717
Reële waarde van het vastgoed	267.738	266.313	37.882	39.377	64.955	64.697	370.575	370.388
Investeringswaarde van het vastgoed	274.431	272.971	38.829	40.362	66.579	66.315	379.839	379.647
Boekhoudkundig rendement van het segment (%)	4,8%	4,8%	7,0%	7,0%	5,2%	5,1%	5,1%	5,1%
Investeringen tijdens het boekjaar (reële waarde)	1.563	0	0	0	0	0	0	0
Desinvesteringen tijdens het boekjaar (reële waarde)	0	-397	0	0	0	0	0	-397

TOELICHTING 4. VASTGOEDRESULTAAT

Huurinkomsten

in duizenden €	2018	2017
Huur	19.548	19.263
Huurkortingen	-623	-636
Vergoeding voor vroegtijdige verbroken huurcontracten	27	90
Totaal huurinkomsten	18.952	18.717

De huurinkomsten bevatten huren, inkomsten van operationele leaseovereenkomsten en opbrengsten die hier direct verband mee houden zoals verleende huurgaranties door promotoren en vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten verminderd met de toegekende huurkortingen en huurvoordelen. De huurkortingen worden gespreid over de periode die loopt vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot de eerstvolgende opzegmogelijkheid van een contract.

De huurinkomsten van Vastned Retail Belgium zijn verspreid over 123 verschillende huurders wat het debiteurenrisico beperkt en de stabiliteit van de inkomsten bevordert. De tien belangrijkste huurders maken 51% (52% in 2017) van de huurinkomsten uit, zijn steeds vooraanstaande bedrijven in hun sector en maken deel uit van internationale concerns. De belangrijkste huurder vertegenwoordigt 18% van de huurinkomsten (18% in 2017). In 2018 zijn er 3 huurders waarvan de huurinkomsten op individuele basis meer dan 5% vertegenwoordigen van de totale huurinkomsten van Vastned Retail Belgium (3 huurders in 2017).

Op 31 december 2018 bedraagt het aandeel van de gebouwen die verhuurd zijn aan H&M (Hennes & Mauritz) 18,9% van de geconsolideerde activa van Vastned Retail Belgium.

Overzicht van de toekomstige minimum huurinkomsten

De contante waarde van de toekomstige huurinkomsten tot aan de eerste vervaldatum van de huurovereenkomsten heeft onderstaande inningstermijnen:

in duizenden €	2018	2017
Vorderingen met een resterende looptijd van:
Hoogstens één jaar	18.260	18.918
Tussen één en vijf jaar	21.179	17.793
Meer dan vijf jaar	0	0
Totaal van de toekomstige minimum
huurinkomsten	39.439	36.711

De toekomstige minimum huurinkomsten per 31 december 2018 zijn gestegen met € 2,7 miljoen ten opzichte van vorig boekjaar als een gevolg van de huurhernieuwingen en nieuwe huurcontracten afgesloten tijdens het boekjaar.

Met verhuur verbonden kosten

in duizenden €	2018	2017
Te betalen huur op gehuurde activa en erfpachtvergoedingen	-72	-73
Waardeverminderingen op handelsvorderingen Terugnemingen van waardeverminderingen op	-56	-23
handelsvorderingen	17	5
Totaal met verhuur verbonden kosten	-111	-91

De met verhuur verbonden kosten betreffen waardeverminderingen op handelsvorderingen die in het resultaat genomen worden als de boekwaarde hoger is dan de geschatte realisatiewaarde, alsook de kosten en opbrengsten van de verhuring van gebouwen die niet in de vorige rubriek behoren.

Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen

in duizenden €	2018	2017
Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar	37	26
Doorrekeningen van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen	1.140	980
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen	1.177	1.006
Huurlasten gedragen door de eigenaar	-37	-26
Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen	-1.140	-980
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen	-1.177	-1.006
Totaal saldo van gerecupereerde huurlasten en belastingen	0	0

De huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen en de recuperatie van deze lasten betreffen kosten die volgens de wet of volgens de gebruiken ten laste vallen van de huurder. Deze kosten omvatten voornamelijk onroerende voorheffing en huurlasten. Vastned Retail Belgium oefent haar activiteiten zelf uit en delegeert de uitoefening niet aan een derde, met uitzondering van het uitvoerend beheer van het winkelcomplex "Jardin d'Harscamp" te Namen en het technisch beheer van het winkelpand aan de Elsenesteenweg 41-43 te Brussel. Dit beheer staat evenwel onder toezicht van de CEO van Vastned Retail Belgium die de nodige interne controles heeft ingebouwd. De eigenaar zal deze kosten overeenkomstig de contractuele afspraken met de huurder wel of niet aan hem doorrekenen.

TOELICHTING 5. VASTGOEDKOSTEN

Technische kosten

in duizenden €	2018	2017
Recurrente technische kosten	-81	-96
Verzekeringspremies	-81	-96
Niet-recurrente technische kosten	-450	-289
Groot onderhoud	-454	-283
Schadegevallen	4	-6
Totaal technische kosten	-531	-385

De technische kosten omvatten onder meer de onderhoudskosten en verzekeringspremies.

Onderhoudskosten die als renovatie van een bestaand gebouw kunnen worden beschouwd omdat ze een verbetering van het rendement of de huur veroorzaken, worden niet in kost genomen maar geactiveerd.

De technische kosten zijn in het boekjaar 2018 gestegen ten opzichte van 2017 als gevolg van twee complexe dakrenovaties welke werden uitgevoerd aan geklasseerde panden in Antwerpen. Deze renovaties werden initieel gebudgetteerd in 2017 maar wegens een te grote complexiteit zijn deze niet meer kunnen starten in 2017. Hierdoor heeft er een verschuiving van de kosten met betrekking tot onderhoudswerken plaatsgevonden tussen boekjaar 2017 en 2018.

Commerciële kosten

in duizenden €	2018	2017
Makelaarscommissies	-36	-68
Erelonen van advocaten en juridische kosten	-152	-213
Totaal commerciële kosten	-188	-281

Commerciële kosten omvatten onder meer makelaarscommissies en erelonen van advocaten. De commissies betaald aan makelaars na een herverhuring worden ten laste van het resultaat opgenomen aangezien de vastgoeddeskundigen met deze commissies geen rekening houden bij hun waardering.

De daling in de commerciële kosten is hoofdzakelijk toe te wijzen aan de daling van de erelonen van advocaten in het kader van huurhernieuwingsprocedures.

Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen

in duizenden €	2018	2017
Leegstandslasten van het boekjaar	-58	-61
Leegstandslasten van vorige boekjaren	17	13
Onroerende voorheffing leegstand	-54	-77
Recuperatie onroerende voorheffing leegstand	48	125
Totaal kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen	-47	0

Vastned Retail Belgium recupereert grotendeels de onroerende voorheffing die aangerekend wordt op leegstaande delen van gebouwen via bezwaarschriften ingediend bij de Belastingsdienst Vlaanderen.

Beheerskosten van het vastgoed

in duizenden €	2018	2017
Externe beheersvergoedingen	-5	-12
Kosten van het intern beheer van het patrimonium	-981	-970
Vastgoeddeskundigen	-153	-136
Personeelsbeloningen	-557	-567
Overige kosten	-271	-267
Totaal beheerskosten van het vastgoed	-986	-982

De beheerskosten van het vastgoed zijn kosten die verband houden met het beheer van de gebouwen. Hieronder worden begrepen de personeelskosten en de indirecte kosten van de directie en het personeel (zoals kosten van kantoor, werkingskosten, enz.) die zorgen voor het beheer van de portefeuille en de verhuringen, afschrijvingen en waardeverminderingen op materiële activa die gebruikt worden voor dit beheer en andere bedrijfskosten die aan het beheer van het vastgoed kunnen worden toegewezen.

Andere vastgoedkosten

in duizenden €	2018	2017
Onroerende voorheffing contractueel ten laste van de eigenaar	-20	-15
Kosten contractueel ten laste van de eigenaar	2	-12
Bewakingskosten	0	0
Overige kosten	-21	-15
Totaal andere vastgoedkosten	-39	-42

De andere vastgoedkosten omvatten voornamelijk de onroerende voorheffing dewelke contractueel ten laste is van Vastned Retail Belgium. Dit betreft voornamelijk de onroerende voorheffing die niet kan doorgerekend worden aan de residentiële huurders.

TOELICHTING 6. ALGEMENE KOSTEN

in duizenden €	2018	2017
Belasting ICB	-254	-233
Ereloon commissaris	-79	-61
Bezoldigingen bestuurders	-32	-35
Liquidity provider	-15	-15
Financiële dienst	-7	-10
Personeelsbeloningen	-412	-309
Advieskosten	-31	-16
Overige kosten	-315	-303
Totaal algemene kosten	-1.145	-982

Algemene kosten zijn alle kosten die verband houden met het beheer van de vennootschap en de algemene kosten die niet kunnen worden toegewezen aan het beheer van het vastgoed. Deze operationele kosten zijn onder andere algemene administratieve kosten, kosten van het personeel dat zich met het beheer van de

vennootschap als zodanig bezighoudt, afschrijvingen en waardeverminderingen op materiële activa die gebruikt worden voor dit beheer en andere bedrijfskosten.

TOELICHTING 7. PERSONEELSBELONINGEN

in duizenden €		2018			2017
	Kosten van	Kosten		Kosten van	Kosten
	het intern	verbonden		het intern	verbonden
	beheer van	aan het		beheer van	aan het
	het	beheer van		het	beheer van
	patrimonium	het fonds	TOTAAL	patrimonium	het fonds	TOTAAL
Vergoedingen van de
werknemers	322	354	676	337	252	589
Bezoldigingen en andere
beloningen betaald binnen de
12 maanden	175	152	327	208	148	356
Pensioenen en beloningen na
uitdiensttreding	9	8	17	9	6	15
Sociale zekerheid	51	42	93	62	41	103
Variabele vergoedingen	14	13	27	14	10	24
Overige lasten	73	139	212	44	47	91
Vergoedingen van het
directiecomité	234	59	293	230	57	287
Voorzitter directiecomité	0	0	0	0	0	0
Vaste vergoeding	0	0	0	0	0	0
Variabele vergoeding	0	0	0	0	0	0
Andere leden directiecomité	234	59	293	230	57	287
Vaste vergoeding	218	55	273	214	53	267
Variabele vergoeding	16	4	20	16	4	20
Pensioenverplichtingen	0	0	0	0	0	0
Totaal
personeelsbeloningen	556	413	969	567	309	876

Het aantal werknemers op jaareinde 2018, uitgedrukt in voltijdse equivalenten bedraagt 3 personeelsleden en 2 directieleden voor het intern beheer van het patrimonium (respectievelijk 3 en 2 in 2017) en 2,6 personeelsleden en 1 directielid voor het beheer van de vennootschap (respectievelijk 2,6 en 1 in 2017). Het aantal directieleden bedraagt 3 personen.

Het totaal van de personeelsbeloningen is toegenomen in boekjaar 2018 ten opzichte van boekjaar 2017 bij een gelijkblijvend personeelsbestand. Deze toename is het gevolg van een toename van de interim personeelskosten om de continuïteit te bewaren tijdens de tijdelijke afwezigheid van 2 voltijdse werknemers.

Voor het personeel in vast dienstverband worden de bezoldigingen, de supplementaire beloningen, de vergoedingen bij uitdiensttreding, de ontslag- en verbrekingsvergoedingen geregeld door de wet op de arbeidsovereenkomsten van 4 juli 1978, de wet op de jaarlijkse vakantie van 28 juni 1971, het Paritair Comité waaronder de vennootschap ressorteert en de toepasselijke Cao's in de winst- en- verliesrekening opgenomen in de periode waarop ze betrekking hebben.

Pensioenen en beloningen na uitdiensttreding, bevatten pensioenen, bijdragen voor groepsverzekeringen, levens- en invaliditeitsverzekeringen en hospitalisatieverzekeringen.

Vastned Retail Belgium heeft, voor haar personeelsleden in vast dienstverband, een

groepsverzekeringscontract van het type "toegezegde bijdrage" bij een externe verzekeringsmaatschappij afgesloten. Als gevolg van de gewijzigde wetgeving eind december 2015 (op 18 december 2015 werd de Wet tot waarborging van de duurzaamheid en het sociale karakter van de aanvullende pensioenen en tot versterking van het aanvullende karakter ten opzichte van de rustpensioenen goedgekeurd), dient de werkgever een minimum rendement te garanderen en bijgevolg dient dit contract geclassificeerd te worden

BE 0431.391.860

als een "defined benefit" plan. De vennootschap doet bijdragen aan dit fonds dat onafhankelijk is van de vennootschap. De bijdragen van het verzekeringsplan worden gefinancierd door de onderneming. Dit groepsverzekeringscontract volgt de wet Vandenbroucke op de pensioenen. De bijdrageverplichtingen worden in de winst- en-verliesrekening, in de periode waarop ze betrekking hebben, opgenomen. Voor het boekjaar 2018 bedragen deze bijdragen € 15.000 (€ 15.000 in 2017). De verzekeringsmaatschappij heeft op 31 december 2018 bevestigd dat het tekort om het minimum rendement te garanderen niet materieel is.

TOELICHTING 8. RESULTAAT OP VERKOPEN VAN VASTGOEDBELEGGINGEN

in duizenden €	2018	2017
Aanschaffingswaarde Geaccumuleerde meerwaarden en bijzondere	0	984
waardeverminderingsverliezen	0	-587
Boekwaarde (reële waarde)	0	397
Verkoopprijs	0	389
Verkoopkosten	0	-0
Netto verkoopopbrengst	0	389
Totaal resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen	0	-8

Vastned Retail Belgium heeft in 2018 geen desinvesteringen uitgevoerd. In 2017 werd in totaal 1 nietstrategisch winkelpand op een secundaire locatie verkocht met een totale reële waarde van € 0,4 miljoen of circa 0,1% van haar totale vastgoedportefeuille.

De nettoverkoopprijs ligt gemiddeld circa 2% lager dan de boekwaarde (reële waarde zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundige van de vennootschap).

TOELICHTING 9. VARIATIES IN DE REËLE WAARDE VAN VASTGOEDBELEGGINGEN

in duizenden €	2018	2017
Positieve variaties op vastgoedbeleggingen	2.277	25.967
Negatieve variaties op vastgoedbeleggingen	-9.806	-5.576
Totaal variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	-7.529	20.391

In 2018 is de reële waarde van de bestaande vastgoedportefeuille gedaald met 1,5%6 ten opzichte van jaareinde 2017. De variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen zijn in 2018 dan ook negatief en bedragen € -7,5 miljoen in vergelijking met 20,4 miljoen in 2017. De daling van de reële waarde in 2018 is voornamelijk het gevolg van een daling van de geschatte markthuren zowel in het segment van de core city assets als bij de mixed retail locations.

⁶ Bij een gelijke samenstelling van de portefeuille in vergelijking met 31 december 2017.

TOELICHTING 10. ANDER PORTEFEUILLERESULTAAT

in duizenden €	2018	2017
Variaties spreiding huurkortingen en tegemoetkomingen aan huurders	261	-38
Ander portefeuilleresultaat	175	-51
Totaal ander portefeuilleresultaat	437	-89

TOELICHTING 11. FINANCIEEL RESULTAAT

in duizenden €	2018	2017
Financiële opbrengsten	123	87
Netto interestkosten met vaste interestvoet	-1.449	-2.327
Netto interestkosten met variabele interestvoet	-303	-265
Andere financiële kosten	-2	-4
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39)	-210	886
Variaties in de reële waarde van financiële vaste activa	175	164
Totaal financieel resultaat	-1.666	-1.459

Het financiële resultaat (excl. variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39)) bedraagt voor boekjaar 2018 € -1,8 miljoen (€ -2,6 miljoen) en daalt hiermee met € 0,8 miljoen ten opzichte van 2017, welke volledig te verklaren is door de herfinanciering van de totale leningenportefeuille in 2017 aan betere voorwaarden.

De gemiddelde rentevoet van de uitstaande kredieten van de vennootschap is in het boekjaar 2018 gedaald tot 1,7% inclusief bankmarges (2,6% in 2017).

Netto interestkosten opgedeeld volgens de vervaldatum van de kredietlijn

in duizenden €	2018	2017
Netto interestkosten op langlopende financiële schulden	-1.600	-1.754
Netto interestkosten op kortlopende financiële schulden	-152	-838
Totaal netto interestkosten	-1752	-2.592

De gemiddelde interestvoet van de financiële schulden voor 2018 bedraagt 1,7% inclusief bankmarges (2,6% voor 2017).

Voor de langlopende financiële schulden bedraagt de gemiddelde interestvoet in 2018 1,7% inclusief bankmarges (2,5% voor 2017), en voor de kortlopende financiële schulden 1,2% inclusief bankmarges (2,9% voor 2017).

Het bedrag van de (hypothetische) toekomstige cash outflow voor 2019 van de interestlasten van de op 31 december 2018 opgenomen leningen aan vaste of variabele rentevoet op 31 december 2018 bedraagt circa € 1,7 miljoen (€ 1,7 miljoen in 2017).

Voor het boekjaar 2018 is het effect op het EPRA resultaat van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 1% ongeveer € 0,2 miljoen negatief (€ 35.000 in 2017). In de berekeningen is rekening gehouden met de afgesloten financiële derivaten. Gezien de huidige lage marktrente is een hypothetische daling van de rentetarieven met 1% momenteel niet realistisch.

TOELICHTING 12. BELASTINGEN OP HET RESULTAAT

in duizenden €	2018	2017
Vennootschapsbelasting	-9	-205
Totaal belastingen	-9	-205

Met de GVV-Wet (voorheen het KB van 7 december 2010 en het KB van 10 april 1995) heeft de wetgever een voordelig fiscaal statuut gegeven aan de GVV's. Indien een vennootschap overstapt naar het statuut van GVV, of indien een (gewone) vennootschap fuseert met een GVV, moet zij een éénmalige belasting betalen (exit tax). Daarna is de GVV enkel nog onderworpen aan belastingen op heel specifieke bestanddelen, zoals op "Verworpen uitgaven". Op het gros van de winst die voortkomt uit verhuringen en meerwaarden op verkopen van vastgoedbeleggingen wordt dus geen vennootschapsbelasting betaald.

In het kader van de hervormingen die werden doorgevoerd in de vennootschapsbelasting zal de exit tax vanaf het kalenderjaar started op 1 januari 2018 dalen naar 12,5%, te verhogen met 2% crisisbelasting. Aangiftes die ingediend worden vanaf het kalenderjaar startend op 1 januari 2020 zullen rekening moeten houden met een exit tax percentage van 15%.

TOELICHTING 13. AANTAL AANDELEN EN RESULTAAT PER AANDEEL

Bewegingen van het aantal aandelen

	2018	2017
Aantal aandelen bij het begin van het boekjaar	5.078.525	5.078.525
Aantal aandelen per einde van het boekjaar	5.078.525	5.078.525
Aantal dividendgerechtigde aandelen	5.078.525	5.078.525
Aanpassingen voor de berekening van het verwaterd resultaat per aandeel Gewogen gemiddelde aantal aandelen voor de berekening van het	0	0
verwaterd resultaat per aandeel	5.078.525	5.078.525

Bepaling van het bedrag van verplichte dividenduitkering

Het bedrag dat vatbaar is voor uitkering is bepaald conform art 13 §1, zesde lid van het GVV-KB en Hoofdstuk 4 van bijlage C van het GVV-KB.

in duizenden €	2018	2017
Nettoresultaat Aan te passen niet-kasstroomverrichtingen begrepen in het nettoresultaat:	7.240	34.669
Afschrijvingen 	87	90
Waardeverminderingen 	75	41
Terugneming van waardeverminderingen 	-17	-5
Andere niet-monetaire bestanddelen 	-402	-961
Resultaat verkoop vastgoed 	0	8
Variaties in de reële waarde van vastgoed 	7.529	-20.392
Gecorrigeerd resultaat voor uitkeringsplicht	14.512	13.450
Verplichte uitkering: 80%	11.610	10.760
EPRA resultaat	14.506	13.324

De andere niet-monetaire bestanddelen bevatten in 2018 het enkelvoudig ander portefeuilleresultaat, de variaties in de reële waarde van financiële vaste activa en passiva (niet-effectieve hedges – IAS 39), en de variaties in de reële waarde van financiële activa.

De als dividend uitkeerbare winst, gebaseerd op de enkelvoudige jaarrekening van Vastned Retail Belgium nv, bedraagt € 14,5 miljoen in 2018 ten opzichte van € 13,3 miljoen in 2017.

Het gecorrigeerd resultaat dient geen verdere aanpassingen te ondergaan voor eventuele niet vrijgestelde meerwaarden op verkopen van vastgoedbeleggingen of schuldverminderingen. Bijgevolg is het gecorrigeerd resultaat gelijk aan het bedrag dat vatbaar is voor de verplichte uitkering van 80% conform artikel 45, 2° van de GVV-Wet.

Vastned Retail Belgium opteert ervoor om voor het boekjaar 2018 100% van het geconsolideerd EPRA resultaat uit te keren aan haar aandeelhouders. Dit komt neer op 100% van het enkelvoudig EPRA resultaat.

Berekening van het resultaat per aandeel

in €	2018	2017
Gewoon nettoresultaat per aandeel	1,43	6,83
Verwaterd nettoresultaat per aandeel	1,43	6,83
EPRA resultaat per aandeel	2,85	2,62

Het EPRA resultaat per aandeel bedraagt bij een 100% uitkering afgerond € 2,85 per aandeel.

Voorgesteld dividend per aandeel

Na afsluiting van het boekjaar werd onderstaande dividenduitkering voorgesteld door de raad van bestuur. Deze zal voorgelegd worden aan de algemene vergadering van aandeelhouders op 24 april 2019. De dividenduitkering werd, conform IAS 10, niet opgenomen als verplichting en heeft geen effect op de winstbelasting.

	2018	2017
Brutodividend per aandeel (in €)	2,85	2,62
Vergoeding van het kapitaal (in duizenden €)	14.474	13.306
Dividenduitkering uitgedrukt in procent van het enkelvoudige operationeel uitkeerbaar resultaat (%)	100%	100%

Bepaling van het bedrag conform artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen

Het bedrag als bedoeld in artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen, van het gestort kapitaal of als dit bedrag hoger ligt, van het opgevraagd kapitaal, verhoogd met al de reserves die volgens de wet of de statuten niet verdeeld mogen worden, is bepaald in Hoofdstuk 4 van bijlage C van het GVV-KB van 13 juli 2014.

in duizenden €	2018	2017
Niet-uitkeerbare elementen van het eigen vermogen voor resultaatverdeling
Gestort kapitaal	97.213	97.213
Volgens de statuten niet-beschikbare uitgiftepremies	4.183	4.183
Reserve voor het positieve saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed	170.148	149.469
Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen	-10.220	-9.542
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding	0	0
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding	-1.484	-2.370
Andere reserves	396	-13
Resultaat van het boekjaar dat conform Hoofdstuk I van bijlage C van het KB van 13 juli 2014 aan de niet-uitkeerbare reserves dient toegewezen te worden
Portefeuilleresultaat	-7.092	20.294
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet effectieve hedges – IAS 39) en van financiële vaste activa	-173	1.050
Totaal eigen vermogen dat niet uitkeerbaar is	252.972	260.284
Eigen vermogen	268.442	274.508
Geplande dividenduitkering	14.474	13.306
Aantal aandelen	5.078.525	5.078.525
Brutodividend per aandeel	2,85	2,62
Eigen vermogen na dividenduitkering	253.968	261.202
Overblijvende reserve na uitkering	996	918

TOELICHTING 14. VASTE ACTIVA

VASTGOEDBELEGGINGEN

Investerings- en herwaarderingstabel

in duizenden €		2018			2017
	Core City Assets	Mixed Retail Locations	Totaal	Core City Assets	Mixed Retail Locations	Totaal
Balans op 1 januari	218.141	152.246	370.387	207.298	142.160	349.458
 Investeringen in bestaande vastgoedbeleggingen	1.473	90	1.563	475	460	935
 Verwerving door fusie	6.154	0	6.154	0	0	0
 Verkopen van vastgoedbeleggingen	0	0	0	0	-397	-397
 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	-4.691	-2.838	-7.529	10.368	10.023	20.391
Balans op 31 december	221.076	149.499	370.575	218.141	152.246	370.387
OVERIGE INFORMATIE Investeringswaarde van het vastgoed	226.603	153.236	379.839	223.595	156.053	379.647

Op 31 december 2018 bedraagt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen van Vastned Retail Belgium € 371 miljoen (€ 370 miljoen). Deze toename met € 1 miljoen in 2018 ten opzichte van 31 december 2017 is hoofdzakelijk het gecombineerde effect van:

• de investeringen in bestaande vastgoedbeleggingen voor circa € 1,5 miljoen
• de verwerving van Antwerpen, Steenhouwersvest 44-48 via de fusie van 17 december 2018 van circa € 6 miljoen
• een daling van de reële waarde van de bestaande vastgoedportefeuille met € 7,5 miljoen voornamelijk als gevolg van een daling van de geschatte markthuren zowel in het segment van de core city assets als bij de mixed retail locations.

Het vastgoed is op 31 december 2018 door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen gewaardeerd op € 380 miljoen (investeringswaarde). De reële waarde is de investeringswaarde verminderd met de hypothetische mutatierechten en -kosten die dienen betaald te worden bij een eventuele toekomstige verkoop.

Voor de verdere verklaring van de variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen wordt verwezen naar Toelichting 9.

Op 31 december 2018 zijn er geen vastgoedbeleggingen hypothecair tot zekerheid verstrekt voor opgenomen leningen en kredietfaciliteiten bij financiële instellingen.

IFRS 13

IFRS 13 is van toepassing op boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2013 en introduceert een uniform raamwerk voor waardering tegen reële waarde en informatieverschaffing over waardering tegen reële waarde waar deze waarderingsgrondslag op grond van andere IFRS-standaarden verplicht of toegestaan is. Daarbij wordt de reële waarde specifiek gedefinieerd als de prijs die zou worden ontvangen bij de verkoop van een actief of die betaald zou moeten worden bij het overdragen van een verplichting in een ordelijke transactie tussen marktpartijen op de waarderingsdatum. De vereiste informatieverschaffing in IFRS 13 inzake waarderingen tegen reële waarde dient ook ter vervanging van of als uitbreiding op de vereisten in andere IFRS-standaarden, waaronder IFRS 7 Financiële instrumenten: Informatieverschaffing.

Vastgoedbeleggingen worden opgenomen tegen reële waarde. De reële waarde is vastgesteld op basis van één van de volgende niveaus van de hiërarchie:

• niveau 1: waardering op basis van genoteerde marktprijzen in actieve markten
• niveau 2: waarden gebaseerd op direct of indirect (extern) observeerbare informatie
• niveau 3: waardering geheel of gedeeltelijk op niet (extern) observeerbare informatie.

Vastgoedbeleggingen zijn volgens de classificatie van IFRS 13 van niveau 3.

Waardering van vastgoedbeleggingen

Alle vastgoedbeleggingen van de vennootschap worden ieder kwartaal gewaardeerd aan reële waarde door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde (dus gecorrigeerd voor 2,5% aankoopkosten zoals beschreven in de "Grondslagen voor de financiële verslaggeving – Vastgoedbeleggingen" – zie supra), wat wil zeggen het geschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op waarderingsdatum kan worden verhandeld tussen een tot een transactie bereid zijnde koper en een verkoper in een zakelijke, objectieve transactie voorafgegaan door gedegen onderhandeling waarbij de partijen goed geïnformeerd en tot een transactie bereid zijn.

Wanneer geen actuele marktprijzen in een actieve markt beschikbaar zijn, komen de waarderingen tot stand op basis van een brutorendementsberekening, waarbij de brutomarkthuren worden gekapitaliseerd. Deze bekomen waarderingen worden gecorrigeerd met de geactualiseerde waarde (NPV) van het verschil tussen de huidige actuele huur en de geschatte huurwaarde op datum van de evaluatie en dit voor de periode tot aan de volgende opzegmogelijkheid van de lopende huurcontracten. Ook huurkortingen en huurvrije perioden worden in rekening gebracht. Voor gebouwen die deels of volledig onbezet zijn, wordt de waardering berekend aan de hand van de geschatte huurwaarde, met afhouding van de leegstand en de kosten (verhuurkosten, publiciteitskosten, enz.) voor de leegstaande delen.

De gehanteerde rendementen zijn specifiek voor het type vastgoed, de locatie, de staat van onderhoud en de verhuurbaarheid van ieder pand. De basis voor de bepaling van de rendementen wordt gevormd door vergelijkbare transacties, aangevuld met markt- en gebouwspecifieke kennis. Bij de waardebepaling is ook rekening gehouden met vergelijkbare transacties in de markt.

De rendementen beschreven in het vastgoedverslag worden berekend door de (theoretische) brutohuur van het vastgoed te delen door de reële waarde van de vastgoedbeleggingen uitgedrukt in een percentage. Het gemiddelde brutorendement van de totale vastgoedportefeuille per 31 december 2018 bedraagt 5,5% (5,4% op 31 december 2017).

Er worden per pand, per huurder en per leegstaande ruimte veronderstellingen gemaakt van de kans op (her)verhuur, aantal maanden leegstand, incentives en verhuurkosten.

	31.12.2018	31.12.2017
Gemiddelde brutomarkthuur per m² (in €)	230	227
Core City Assets 	426	431
Mixed Retail Locations 	155	152
Gemiddeld brutorendement (in %)	5,5%	5,4%
Core City Assets 	4,7%	4,7%
Mixed Retail Locations 	6,6%	6,5%
Gemiddeld nettorendement (in %)	5,0%	4,9%
Core City Assets 	4,3%	4,2%
Mixed Retail Locations 	6,0%	5,9%
Geschatte huurwaarde (GHW): min-max (€)	3.800 - 1.000.000	3.800 - 1.100.000
Core City Assets 	35.000 - 1.000.000	37.000 - 1.100.000
Mixed Retail Locations 	3.800 - 625.000	3.800 - 650.000
Geschatte huurwaarde (GHW): gemiddelde (€)	137.053	140.767
Core City Assets 	254.046	262.149
Mixed Retail Locations 	93.467	96.301
Lange termijn leegstandshypothese (maanden)	3 tot 24	3 tot 24
Core City Assets 	3 tot 24	3 tot 24
Mixed Retail Locations 	3 tot 18	3 tot 18
Kapitalisatiefactor (yield)	7,1%	7,1%
Core City Assets 	4,7%	4,6%
Mixed Retail Locations 	8,0%	8,0%
Totaal verhuurbare oppervlakte (m²)	87.392	87.539
Core City Assets 	22.743	22.752
Mixed Retail Locations 	64.649	64.787
Leegstandspercentage (in %)	2%	1%

De meest belangrijke hypothese met betrekking tot de waardering van de vastgoedbeleggingen zijn:

In geval van een hypothetische negatieve aanpassing van het rendement dat gebruikt wordt door de vastgoeddeskundigen bij de waardering van de vastgoedportefeuille van de vennootschap (yield of kapitalisatievoet) met 1% (van 5,5% naar 6,5% gemiddeld), zou de reële waarde van het vastgoed verminderen met € 57 miljoen of 15%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap stijgen met 5% tot 32,5%. In het omgekeerde geval van een hypothetische positieve aanpassing van dit gebruikte rendement met 1% (van 5,5% naar 4,5% gemiddeld), zou de reële waarde van het vastgoed toenemen met € 83 miljoen of 22%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap dalen met 5% tot 22,5%.

In geval van een hypothetische daling van de lopende huren van de vennootschap (bij gelijkblijvend rendement) met € 1 miljoen (van € 20,5 miljoen naar € 19,5 miljoen), zou de reële waarde van het vastgoed verminderen met € 18 miljoen of 5%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap stijgen met ruim 1% tot circa 29%. In het omgekeerde geval van een hypothetische stijging van de lopende huren van de vennootschap (bij gelijkblijvend rendement) met € 1 miljoen (van € 20,5 miljoen naar € 21,5 miljoen), zou de reële waarde van het vastgoed toenemen met € 18 miljoen of 5%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap dalen met 1% tot circa 26%.

Er bestaat een correlatie tussen de evoluties van de lopende huren en de in de vastgoedschatting gehanteerde rendementen. Deze is echter buiten beschouwing gelaten in bovenstaande sensitiviteitsanalyse.

Waarderingsproces voor vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingen worden in de boekhouding opgenomen op basis van schattingsverslagen opgesteld door onafhankelijke en deskundige vastgoedschatters. Deze verslagen zijn gebaseerd op informatie die door de vennootschap aangeleverd wordt en op de door de vastgoeddeskundigen gehanteerde assumpties en waardeeringsmodellen.

• Informatie die door de vennootschap aangeleverd wordt omvat lopende huren, termijnen en voorwaarden van huurovereenkomsten, service lasten, investeringen, enz. Deze informatie is afkomstig van het financieel- en beheerssysteem van de vennootschap en is onderworpen aan het algemeen geldende controlesysteem van de vennootschap.
• Door de vastgoeddeskundigen gehanteerde assumpties en waarderingsmodellen. De assumpties hebben voornamelijk betrekking op de marktsituatie, zoals rendementen en discontovoeten. Ze zijn gebaseerd op hun professionele beoordeling en waarneming van de markt.

Voor een gedetailleerde beschrijving van de methode van waardering toegepast door de vastgoeddeskundigen wordt verwezen naar het hoofdstuk "Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskundigen" in het Vastgoedverslag.

De informatie die ter beschikking gesteld wordt van de vastgoeddeskundigen, alsook de assumpties en de waarderingsmodellen worden nagekeken door de business analist van de vennootschap, alsook door de directie van de vennootschap. Dit houdt een nazicht in van de variaties in de reële waarde tijdens de betreffende periode.

in duizenden €	2018	2017
Saldo per einde van het vorige boekjaar	546	606
Aankopen	41	45
Buitengebruikstelling	-25	0
Afschrijvingen	-74	-105
Saldo per einde van het boekjaar	488	546

ANDERE MATERIELE VASTE ACTIVA

Vastned Retail Belgium heeft in 2012 zonnepanelen in eigen beheer geplaatst op de baanwinkel gelegen aan de Boomsesteenweg 660 in Wilrijk. De opgewekte energie wordt voordelig aangeboden aan de huurders AS Adventure, Tony Mertens, Brantano en Orchestra. De subsidie die Vastned Retail Belgium hiertoe krijgt door middel van groenestroomcertificaten, bedraagt € 250 per 1.000 Kwh opgewekte energie. De investering in zonnepanelen bedroeg in 2012 € 0,5 miljoen en genereert een rendement van 9,75%. De inkomsten van de zonnepanelen zijn opgenomen in de rubriek "Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven".

De zonnepanelen worden jaarlijks gewaardeerd door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen. De reële waarde wordt bepaald op basis van verdiscontering van de toekomstige gegarandeerde opbrengsten uit groenestroomcertificaten, bij een normaal aantal uren zonneschijn, rekening houdend met een normale onderhoudskost. De gebruiksduur van de zonnepanelen wordt geschat op 20 jaar.

TOELICHTING 15. FINANCIELE ACTIVA

in duizenden €	2018	2017
Deelneming EuroInvest Retail Properties	1.395	1.322
Deelneming RR Developments	0	2.838
Totaal financiële activa	1.395	4.160

TOELICHTING 16. VLOTTENDE ACTIVA

Handelsvorderingen

in duizenden €	2018	2017
Openstaande handelsvorderingen	322	363
Op te stellen facturen en te ontvangen creditnota's	8	8
Dubieuze debiteuren	219	181
Voorziening dubieuze debiteuren	-219	-181
Totaal handelsvorderingen	330	371

Door de strikte credit control beloopt het aantal dagen openstaand klantenkrediet slechts 2 dagen.

Ouderdomsstructuur van de handelsvorderingen

in duizenden €	2018	2017
Vorderingen < 30 dagen	24	339
Vorderingen 30-90 dagen	44	4
Vorderingen > 90 dagen	253	20
Totaal openstaande handelsvorderingen	321	363

Voor de opvolging van het debiteurenrisico dat Vastned Retail Belgium hanteert, wordt verwezen naar de beschrijving van de belangrijkste risicofactoren en interne controle- en risicobeheerssystemen.

Belastingsvorderingen en andere vlottende activa

in duizenden €	2018	2017
Terug te vorderen belastingen	12	0
Vordering op verbonden vennootschappen	98	3.050
Overige vorderingen	0	150
Totaal belastingsvorderingen en andere vlottende activa	110	3.200
Overlopende rekeningen in duizenden €	2018	2017
Over te dragen financieringskosten Over te dragen en verkregen onroerende voorheffing	290 34	329 40
Overige over te dragen kosten en verkregen opbrengsten	480	640
Totaal belastingsvorderingen en andere vlottende activa	804	1.009

TOELICHTING 17. EIGEN VERMOGEN

Evolutie van het kapitaal

Datum	Verrichting	Kapitaal	Totaal uitstaand kapitaal na	Aantal gecreëerde	Totaal aantal
		beweging	de	aandelen	aandelen
		in	verrichting in duizenden		in
		duizenden €	€	in eenheden	eenheden
15.06.1987	Oprichting	74	74	3	3
30.06.1996	Kapitaalverhoging	3.607	3.682	146	149
30.06.1997	Opslorping	62	3.744	8	156
31.07.1997	Kapitaalverhoging	1.305	5.049	71	227
22.12.1997	Opslorping	1.529	6.578	69	296
06.11.1998	Opslorping	3.050	9.628	137	434
23.12.1998	Opslorping	874	10.502	101	535
23.12.1998	Kapitaalverhoging	23.675	34.178	1.073	1.608
23.12.1998	Kapitaalverhoging	33.837	68.015	1.723	3.332
31.03.1999	Kapitaalvermindering	-3.345	64.670	0	3.332
01.11.1999	Fusie GL Trust	13.758	78.428	645.778	3.977.626
01.11.1999	Kapitaalverhoging (Vastned)	21.319	99.747	882.051	4.859.677
25.11.1999	Kapitaalvermindering (aanzuivering verliezen)	-7.018	92.729	0	4.859.677
29.02.2000	Kapitaalverhoging (inbreng Mechelen Bruul)	2.263	94.992	90.829	4.950.506
30.06.2000	Kapitaalverhoging (inbreng La Louvière)	544	95.536	21.834	4.972.340
30.06.2000	Kapitaalverhoging (inbreng Louizalaan7)	1.306	96.842	52.402	5.024.742
20.09.2000	Fusie door overname Immorent, Nieuwe Antwerpse Luxe Buildings, Zeven Zeven en News Of The World	79	96.921	14.004	5.038.746
20.09.2000	Omzetting kapitaal in euro en afronding	79	97.000	0	5.038.746
08.05.2002	Fusie door overname van de vennootschap Immobilière de l'Observatoire	3	97.003	7.273	5.046.019
30.12.2002	Fusie door overname van de vennootschappen GL Properties, Retail Development, Winvest, Immo 2000M, Avamij, Goorinvest, Tafar, Lemi, Framonia, Micol en Immo Shopping Tienen	209	97.212	26.701	5.072.720
30.12.2002	Fusie door overname van de vennootschap Immo GL	1	97.213	5.805	5.078.525

Het maatschappelijk kapitaal bedraagt op 31 december 2018 € 97.213.233,32 en is verdeeld in 5.078.525 volgestorte aandelen zonder vermelding van nominale waarde.

Toegestaan kapitaal

Het is de raad van bestuur uitdrukkelijk toegelaten het maatschappelijk kapitaal te verhogen in een of meerdere keren met een bedrag van € 97.213.233,32 door inbreng in geld of in natura, desgevallend, door incorporatie van reserves of uitgiftepremies, in overeenstemming met de regels voorgeschreven door het Wetboek van Vennootschappen, artikel 7 van de statuten en het artikel 26 van de GVV-Wet.

Deze toelating geldt voor een duur van vijf jaar te rekenen vanaf de publicatie in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van het proces-verbaal van de algemene vergadering van 27 april 2016, i.e. vanaf 2 juni 2016. Deze toelating geldt tot 2 juni 2021. De machtiging om toegestaan kapitaal aan te wenden als een eventueel verweermiddel bij een overnamebod is overeenkomstig artikel 607, tweede lid van het Wetboek van Vennootschappen slechts geldig voor drie jaar en verstrijkt op 2 juni 2019. Deze toelating is hernieuwbaar.

Bij elke kapitaalverhoging stelt de raad van bestuur de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de voorwaarden van uitgifte van de nieuwe aandelen vast tenzij de algemene vergadering daar zelf over zou beslissen. De kapitaalverhogingen kunnen aanleiding geven tot de uitgifte van aandelen met of zonder stemrecht.

Wanneer de kapitaalverhogingen, door de raad van bestuur beslist ingevolge deze toelating, een uitgiftepremie bevatten, moet het bedrag van deze uitgiftepremie op een speciale onbeschikbare rekening geplaatst worden, genoemd "uitgiftepremies", die zoals het kapitaal de waarborg uitmaakt voor derden en die niet zal kunnen worden verminderd of afgeschaft mits een beslissing van de algemene vergadering die vergadert volgens de voorwaarden van aanwezigheid en meerderheid voorzien voor een kapitaalvermindering, behoudens de omzetting in kapitaal zoals hierboven voorzien.

De raad van bestuur heeft in 2018 geen gebruik gemaakt van de haar verleende machtiging om bedragen van het toegestaan kapitaal te benutten.

Inkoop van eigen aandelen

Conform artikel 9 van de statuten, kan de raad van bestuur overgaan tot de inkoop van eigen volgestorte aandelen door middel van aankoop of omwisseling binnen de wettelijk toegestane beperkingen, wanneer die aankoop noodzakelijk is om de vennootschap een ernstig en dreigend nadeel te besparen.

Deze toelating is drie jaar geldig vanaf de publicatie in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van de notulen van de algemene vergadering dd. 27 april 2016, i.e. vanaf 2 juni 2016. Deze toelating geldt tot 2 juni 2019 en is hernieuwbaar.

Kapitaalverhoging

Elke kapitaalverhoging zal worden uitgevoerd in overeenstemming met de artikelen 581 t.e.m. 607 van het Wetboek van Vennootschappen, onder voorbehoud van wat hierna is vermeld met betrekking tot het voorkeurrecht.

Bovendien moet de vennootschap zich schikken naar de bepalingen betreffende de openbare uitgifte van aandelen voorzien in de artikelen 26 en 27 van de GVV-Wet.

Bij een kapitaalverhoging door inbreng in geld en onverminderd de toepassing van de artikelen 592 tot 598 van het Wetboek van Vennootschappen, kan het voorkeurrecht enkel worden beperkt of opgeheven als aan de bestaande aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend bij de toekenning van nieuwe effecten. Dit onherleidbaar toewijzingsrecht voldoet aan de volgende voorwaarden:

• 1° het heeft betrekking op alle nieuw uitgegeven effecten;
• 2° het wordt aan de aandeelhouders verleend naar rato van het deel van het kapitaal dat hun aandelen vertegenwoordigen op het moment van de verrichting;
• 3° uiterlijk aan de vooravond van de opening van de openbare inschrijvingsperiode wordt een maximumprijs per aandeel aangekondigd; en
• 4° de openbare inschrijvingsperiode moet in dat geval minimaal drie beursdagen bedragen.

De kapitaalverhogingen door middel van inbrengen in natura zijn onderworpen aan de bepalingen van de artikelen 601 en 602 van het Wetboek van Vennootschappen. Bovendien, en overeenkomstig artikel 26 §2 van de GVV-Wet, moeten de volgende voorwaarden worden nageleefd:

• 1° de identiteit van de inbrenger moet worden vermeld in het verslag bedoeld in artikel 602 van het Wetboek van Vennootschappen alsook in de oproeping tot de algemene vergadering die voor de kapitaalverhoging bijeengeroepen wordt;
• 2° de uitgifteprijs mag niet minder bedragen dan de laagste waarde van (a) een netto-waarde die dateert van ten hoogste vier maanden vóór de datum van de inbrengovereenkomst of, naar keuze van de vennootschap, vóór de datum van de akte van kapitaalverhoging, en (b) de gemiddelde slotkoers gedurende de dertig kalenderdagen voorafgaand aan diezelfde datum; voor de toepassing van de vorige zin is het toegestaan om van het in punt (b) van vorig lid bedoelde bedrag een bedrag af te trekken dat overeenstemt met het deel van het niet-uitgekeerde brutodividend waarop de nieuwe aandelen eventueel geen recht zouden geven, op voorwaarde dat de raad van bestuur het af te trekken bedrag van het gecumuleerde dividend specifiek verantwoordt in zijn bijzonder verslag en de financiële voorwaarden van de verrichting toelicht in zijn jaarlijks financieel verslag.
• 3° behalve indien de uitgifteprijs of de ruilverhouding, alsook de betrokken modaliteiten uiterlijk op de werkdag na de afsluiting van de inbrengovereenkomst worden bepaald en aan het publiek meegedeeld met vermelding van de termijn waarbinnen de kapitaalverhoging effectief zal worden doorgevoerd, wordt de akte van kapitaalverhoging verleden binnen een maximale termijn van vier maanden; en
• 4° het onder 1° bedoelde verslag moet tevens de weerslag van de voorgestelde inbreng op de toestand van de vroegere aandeelhouders toelichten, in het bijzonder wat hun aandeel in de winst, in de netto-waarde en in het kapitaal betreft, alsook de impact op het vlak van de stemrechten.

Bovenstaand is niet van toepassing bij de inbreng van het recht op dividend in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.

Uitgiftepremies

in duizenden €

Datum	Verrichting	2018	2017
01.11.1999	Fusie GL Trust	4.183	4.183
Totaal uitgiftepremies		4.183	4.183

Reserves

Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen

in duizenden €	2018	2017
Saldo per einde van het vorige boekjaar	-9.542	-9.305
Variaties in de investeringswaarde van vastgoedbeleggingen vorig boekjaar	-534	-223
Impact van aankopen van vastgoedbeleggingen vorig boekjaar	-154	-140
Impact van verkopen van vastgoedbeleggingen vorig boekjaar	10	126
Totaal reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van
vastgoedbeleggingen	-10.220	-9.542

Het verschil tussen de reële waarde van het vastgoed (conform IAS 40) en de investeringswaarde van het vastgoed zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen wordt onder deze rubriek opgenomen.

De overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen wordt niet tijdens het boekjaar verricht maar enkel na de goedkeuring van de resultaatverwerking door de algemene vergadering van aandeelhouders (in april van het volgende boekjaar). Aangezien dit een overboeking binnen twee posten van het eigen vermogen betreft, heeft dit geen impact op het totale eigen vermogen van de vennootschap.

Voor de beweging van de reserves tijdens het boekjaar 2018 wordt verwezen naar het mutatieoverzicht van het eigen vermogen.

TOELICHTING 18. KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN

Handelsschulden en andere kortlopende schulden

in duizenden €	2018	2017
Handelsschulden	918	796
Voorschotten ontvangen van huurders	322	232
Te ontvangen facturen	688	838
Andere kortlopende schulden	153	163
Totaal handelsschulden en andere kortlopende schulden	2.081	2.029

De totale handelsschulden en andere kortlopende schulden zijn stabiel gebleven ten opzichte van 31 december 2017.

Andere kortlopende verplichtingen

in duizenden €	2018	2017
Te betalen dividenden	24	24
Waarborgen geïnd in faillissementen	23	57
Andere kortlopende verplichtingen	556	545
Totaal andere kortlopende verplichtingen	603	626

Overlopende rekeningen

in duizenden €	2018	2017
Toe te rekenen interestkosten	305	348
Toe te rekenen onroerende voorheffing	15	10
Toe te rekenen leegstandskosten	50	40
Overige toe te rekenen kosten en over te dragen opbrengsten	232	171
Totaal overlopende rekeningen	602	569

TOELICHTING 19. LANGLOPENDE EN KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN

Voor de beschrijving van de financiële structuur van de openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap wordt verwezen naar het verslag van het directiecomité.

in duizenden €		2018				2017
		Schulden met een resterende looptijd van					Schulden met een resterende looptijd van
	< 1 jaar	> 1 jaar en < 5	> 5 jaar	Totaal	< 1 jaar	> 1 jaar en < 5	> 5 jaar	Totaal
Kredietinstellingen		jaar				jaar
(opgenomen gelden)	4.850	60.161	35.000	100.011	4.400	45.625	50.000	100.025
TOTAAL	4.850	60.161	35.000	100.011	4.400	45.625	50.000	100.025
Procentueel aandeel	5%	60%	35%	100%	4%	46%	50%	100%

Opdeling volgens de vervaldag van de opgenomen kredieten

Waarborgen inzake financiering

De bankkredietovereenkomsten van Vastned Retail Belgium zijn, naast de vereiste tot het behoud van het statuut van gereglementeerde vastgoedvennootschap en het voldoen aan de financiële ratio's zoals opgelegd door de GVV-Wet, onderworpen aan de naleving van financiële ratio's, die vooral verband houden met het geconsolideerde financiële schuldenniveau van de vennootschap of haar financiële interestlast, het verbod tot hypothekeren of verpanden van vastgoedbeleggingen en de pari passu behandeling van de schuldeisers. De financiële ratio's beperken het bedrag dat Vastned Retail Belgium nog zou kunnen lenen.

Ten behoeve van de financiering van de vennootschap zijn er op 31 december 2018 geen hypothecaire inschrijvingen genomen, noch hypothecaire volmachten toegestaan. Voor de meeste financieringen wordt door de kredietinstellingen veelal een rentedekkingsverhouding van meer dan 2 vereist (zie beschrijving van de Financiële structuur in het Verslag van het directiecomité).

Deze ratio's zijn gerespecteerd op 31 december 2018. Indien Vastned Retail Belgium deze ratio's niet meer zou respecteren, zou door de financiële instellingen kunnen worden geëist dat de financieringsovereenkomsten van de vennootschap worden geannuleerd, heronderhandeld, opgezegd of vervroegd terugbetaald.

in duizenden €		2018		2017
		Schulden met een resterende looptijd van		Schulden met een resterende looptijd van
	< 1 jaar	> 1 jaar en < 5 jaar	> 5 jaar	Totaal	< 1 jaar	> 1 jaar en < 5 jaar	> 5 jaar	Totaal
Kredietinstellingen (opgenomen gelden)	4.850	60.161	35.000	100.011	4.400	45.625	50.000	100.025
Niet-opgenomen kredietlijnen	5.150	19.839	0	24.989	5.600	19.375	0	24.975
TOTAAL	10.000	80.000	35.000	125.000	10.000	65.000	50.000	125.000
Procentueel aandeel	8%	64%	28%	100%	8%	52%	40%	100%

Opdeling volgens de vervaldag van de kredietlijnen

Bovenstaande tabel "Opdeling volgens de vervaldag van de kredietlijnen" bevat een bedrag van € 25,0 miljoen aan niet-opgenomen kredietlijnen (€ 25,0 miljoen op 31 december 2017). Deze vormen op afsluitingsdatum geen effectieve schuld maar zijn enkel een potentiële schuld onder de vorm van een beschikbare kredietlijn.

Opdeling volgens het variabel of het vastrentend karakter van de opgenomen kredieten bij kredietinstellingen

in duizenden €	2018							2017
	Schulden met een resterende looptijd van Schulden met een resterende looptijd van
	< 1 jaar	> 1 jaar	> 5 jaar	Totaal	%	< 1 jaar	> 1 jaar	> 5 jaar	Totaal	%
		en < 5 jaar			aandeel		en < 5 jaar			aandeel
Variabel	0	29.161	0	29.161	29%	0	25.625	0	25.625	26%
Vastrentend	4.850	31.000	35.000	70.850	71%	4.400	20.000	50.000	74.400	74%
TOTAAL	4.850	60.161	35.000	100.011	100%	4.400	45.625	50.000	100.025	100%

In bovenstaande tabel "Opdeling volgens het variabel of vastrentend karakter van de opgenomen kredieten bij kredietinstellingen" wordt het procentuele aandeel berekend als de verhouding van iedere component ten opzichte van de som van de kredietlijnen. Onder vastrentende kredieten wordt verstaan kredietlijnen gefixeerd door renteswaps.

TOELICHTING 20. FINANCIËLE INSTRUMENTEN

De belangrijkste financiële instrumenten van Vastned Retail Belgium bestaan uit financiële en commerciële vorderingen en schulden, geldmiddelen en kasequivalenten evenals financiële instrumenten van het type interest rate swap (IRS).

Samenvatting financiële instrumenten		2018			2017
(in duizenden €)	Categ orieën	Niveau	Boek waarde	Reële waarde	Boek waarde	Reële waarde
Financiële instrumenten op actief
Vaste activa
Financiële vaste activa	C	2	1.395	1.395	4.160	4.160
Handelsvorderingen en andere vaste activa	A	2	3	3	3	3
Vlottende activa
Handelsvorderingen	A	2	330	330	371	371
Belastingsvorderingen en andere vlottende activa	A	2	110	110	3.200	3.200
Kas en kasequivalenten	B	2	496	496	354	354
Financiële instrumenten op passief
Langlopende verplichtingen
Langlopende financiële schulden (rentedragend)	A	2	95.161	95.161	95.625	95.625
Andere langlopende financiële verplichtingen	C	2	2.090	2.090	1.880	1.880
Andere langlopende verplichtingen	A	2	116	116	141	141
Kortlopende verplichtingen
Kortlopende financiële schulden (rentedragend)	A	2	4.850	4.850	4.400	4.400
Andere kortlopende financiële verplichtingen	C	2	0	0	0	0
Handelsschulden en andere kortlopende schulden	A	2	2.081	2.081	2.029	2.029
Andere kortlopende verplichtingen	A	2	603	603	625	625

De categorieën komen overeen met de volgende financiële instrumenten:

• A. financiële activa of passiva (met inbegrip van vorderingen en leningen) tot op vervaldag gehouden aan geamortiseerde kostprijs
• B. geldbeleggingen tot op vervaldag gehouden aan geamortiseerde kostprijs
• C. activa of passiva, gehouden aan reële waarde via winst- en-verliesrekening, behalve voor financiële instrumenten bepaald als indekkingsinstrument.

Financiële instrumenten worden opgenomen tegen reële waarde. De reële waarde is vastgesteld op basis van één van de volgende niveaus van de hiërarchie van de reële waarden:

• niveau 1: waardering op basis van genoteerde marktprijzen in actieve markten
• niveau 2: waarden gebaseerd op direct of indirect (extern) observeerbare informatie
• niveau 3: waardering geheel of gedeeltelijk gebaseerd op niet (extern) observeerbare informatie.

De financiële instrumenten van Vastned Retail Belgium stemmen overeen met niveau 2 in de hiërarchie van de reële waarden. De waarderingstechnieken betreffende de reële waarde van de financiële instrumenten van niveau 2 zijn de volgende:

• voor de rubrieken "Andere langlopende financiële verplichtingen" en "Andere kortlopende financiële verplichtingen" die de interest rate swaps betreffen, wordt de reële waarde vastgelegd met behulp van observeerbare gegevens, namelijk de forward interest rates die van toepassing zijn op actieve markten, over het algemeen aangeleverd door financiële instellingen.
• de reële waarde van de overige financiële activa en passiva van niveau 2 is nagenoeg gelijk aan hun boekwaarde hetzij omdat ze een vervaldag op korte termijn hebben (zoals de handelsvorderingen en schulden), hetzij omdat ze een variabele intrestvoet dragen; bij de berekening van de reële waarde van de rentedragende financiële schulden zijn de financiële schulden met een vaste rentevoet in beschouwing genomen waarbij de toekomstige cash flows (rente en kapitaalaflossing) verdisconteerd worden met een marktconform rendement.

Vastned Retail Belgium hanteert interest rate swaps ter indekking van de mogelijke wijzigingen van de interestkosten op een gedeelte van de financiële schulden met een variabele rentevoet (de kortetermijn Euribor). De interest rate swaps worden doch niet als een kasstroomafdekking geclassificeerd.

Reële waarde van de financiële derivaten

	in duizend en €	Start datum	Einde datum	Rente voet	Contractueel notioneel bedrag	Hedge accounti ng	Reële waarde
						Ja/Nee	2018	2017
5	IRS	31.07.2017	31.07.2022	0,91%	15.000	Nee	-390	-375
6	IRS	28.07.2017	31.07.2024	1,094%	15.000	Nee	-549	-486
7	IRS	28.07.2017	31.07.2023	0,952%	15.000	Nee	-448	-394
8	IRS	28.07.2017	29.07.2022	0,885%	5.000	Nee	-128	-121
9	IRS	31.07.2017	31.07.2024	0,955%	10.000	Nee	-278	-208
10	IRS	31.07.2017	31.07.2022	1,01%	10.000	Nee	-297	-296
			Andere langlopende financiële verplichtingen				-2.090	-1.880
			Boekhoudkundige verwerking op 31 december:
	Op de balans: Kas en kasequivalenten: Afwikkeling van afdekkingsinstrumenten						0	590
	In het eigen vermogen: Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding						-1.880	-3.260
	In de winst-en verlies-rekening: Netto-intrestkosten: Effect van blend & extend in kader van herfinanciering 2017					0	-96
	In winst-en verlies-rekening: Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39)						-210	886
Totaal reële waarde financiële derivaten						-2.090	-1.880

Op 31 december 2018 bezit de vennootschap de volgende financiële derivaten:

Vastned Retail Belgium classificeert op 31 december 2018 geen enkele renteswap meer als een kasstroomafdekking. De waardeschommelingen van alle bestaande renteswaps worden rechtstreeks in de winst- en-verliesrekening verwerkt.

Beheer van de financiële risico's

De voornaamste financiële risico's van Vastned Retail Belgium zijn het financieringsrisico, het liquiditeitsrisico en het renterisico.

Financieringsrisico

Voor de beschrijving van dit risico en het beheer ervan wordt verwezen naar het hoofdstuk "Financieringsrisico" in de beschrijving van de Belangrijkste risicofactoren en interne controle- en risicobeheerssystemen in het Verslag van de raad van bestuur.

Vastned Retail Belgium streeft voor de financiering van het vastgoed steeds naar een evenwichtige verhouding tussen eigen en vreemd vermogen. Daarnaast streeft Vastned Retail Belgium ernaar door transparante informatieverschaffing, regelmatige contacten met financiers en (potentiële) aandeelhouders en het verhogen van de liquiditeit van het aandeel, de toegang tot de kapitaalmarkt veilig te stellen. Tenslotte wordt ten aanzien van de langetermijnfinancieringen gestreefd naar een evenwichtige spreiding van herfinancieringsdata en naar een gewogen gemiddelde looptijd tussen de 3,5 en 5 jaar. Hiervan kan tijdelijk afgeweken worden indien specifieke marktomstandigheden het vereisen. De gemiddelde resterende looptijd van de langetermijn kredietovereenkomsten op 31 december 2018 is 4,9 jaar. Ook heeft Vastned Retail Belgium haar financieringsbronnen gediversifieerd door het gebruik van 4 Europese financiële instellingen. In 2017 heeft Vastned Retail Belgium een herfinanciering doorgevoerd van haar volledige leningenportefeuille. Het resultaat van deze herfinanciering is een verlenging van de gemiddelde looptijd van de kredietlijnen, een goede spreiding van de vervaldata van de kredietlijnen alsook een daling van de gemiddelde rentevoeten.

Verdere toelichting over de samenstelling van de kredietenportefeuille van Vastned Retail Belgium kan gevonden worden in het hoofdstuk "Financiële structuur" in het Verslag van het directiecomité alsook in "Toelichting 19. Langlopende en kortlopende financiële schulden" in het Financieel verslag.

Liquiditeitsrisico

Voor de beschrijving van dit risico en het beheer ervan wordt verwezen naar het hoofdstuk "Liquiditeitsrisico" in de beschrijving van de Belangrijkste risicofactoren en interne controle- en risicobeheerssystemen in het Verslag van de raad van bestuur.

De bankkredietovereenkomsten van Vastned Retail Belgium zijn onderworpen aan de naleving van financiële ratio's, die vooral verband houden met het geconsolideerde financiële schuldenniveau van Vastned Retail Belgium of haar financiële interestlast. Om een beroep te kunnen doen op deze kredietruimte dient continu aan de voorwaarden van de kredietfaciliteiten te worden voldaan. Op 31 december 2018 beschikt de vennootschap nog over € 25,0 miljoen niet-opgenomen kredietlijnen bij haar financiers om schommelingen in liquiditeitsbehoeften op te vangen.

Verdere toelichting over de samenstelling van de kredietenportefeuille van Vastned Retail Belgium kan gevonden worden in het hoofdstuk "Financiële structuur" in het Verslag van het directiecomité alsook in "Toelichting 19. Langlopende en kortlopende financiële schulden" in het Financieel verslag.

Renterisico

Voor de beschrijving van dit risico en het beheer ervan wordt verwezen naar het hoofdstuk "Renterisico" in de beschrijving van de Belangrijkste risicofactoren en interne controle- en risicobeheerssystemen in het Verslag van de raad van bestuur.

Als gevolg van het financieren met vreemd vermogen wordt het rendement tevens afhankelijk van de ontwikkelingen van de rente. Om dit risico te beperken wordt bij de samenstelling van de leningenportefeuille gestreefd naar een verhouding een derde vreemd vermogen met variabele rente en twee derde vreemd vermogen met vaste rente. Afhankelijk van de ontwikkelingen in de rente kan hiervan tijdelijk worden afgeweken. Verder wordt binnen het vreemd vermogen op lange termijn gestreefd naar een evenwichtige spreiding van renteherzieningsdata en een looptijd van minimaal 3 jaar. Op 31 december 2018 liggen de rentevoeten op de kredieten van de vennootschap vast voor een resterende looptijd van gemiddeld 4,5 jaar.

Verdere toelichting over de samenstelling van de kredietenportefeuille van Vastned Retail Belgium kan gevonden worden in het hoofdstuk "Financiële structuur" in het Verslag van het directiecomité alsook in "Toelichting 19. Langlopende en kortlopende financiële schulden" en "Toelichting 11. Financieel resultaat" in het Financieel verslag.

TOELICHTING 21. BEREKENING SCHULDGRAAD

De schuldgraad op 31 december 2018 bedraagt 27,5%.

In duizenden €	Toelichting	2018	2017
Langlopende financiële schulden	19	95.161	95.625
Andere langlopende verplichtingen		115	141
Kortlopende financiële schulden	19	4.850	4.400
Handelsschulden en andere kortlopende schulden	18	2.081	2.029
Andere kortlopende verplichtingen	18	603	625
Totaal verplichtingen voor schuldgraadberekening		102.813	102.820
Activa		374.213	380.046
Totaal activa voor schuldgraadberekening		374.213	380.046
Schuldgraad		27,5%	27,0%

TOELICHTING 22. VERBONDEN PARTIJEN

De verbonden partijen waarmee de vennootschap handelt zijn haar meerderheidsaandeelhouder, haar dochterondernemingen (zie toelichting 23) en haar bestuurders en directieleden.

Schulden aan verbonden ondernemingen

Op 31 december 2018 heeft Vastned Retail Belgium geen schulden aan verbonden ondernemingen.

Bestuurders en directieleden

De vergoeding voor de bestuurders en directieleden is opgenomen in de posten "beheerskosten van het vastgoed" en "algemene kosten" (zie Toelichting 5 en 6). Verdere detaillering van de samenstelling van de vergoeding van de directieleden kan gevonden worden in "Toelichting 7. Personeelsbeloningen".

in duizenden €	2018	2017
Bestuurders	65	70
Directieleden	293	287
Totaal	358	357

De bestuurders en directieleden ontvangen bijkomend geen voordelen ten laste van de vennootschap.

TOELICHTING 23. LIJST VAN DE DOCHTERONDERNEMINGEN

Naam vennootschap	Adres	Ondernemings nummer	Gehouden deel van het kapitaal (in %)	Minderheids belang In duizenden €
				2018	2017
EuroInvest Retail Properties NV	Generaal Lemanstr.74 2600 Berchem	BE 0479 506 731	100%	0	0
RR Developments NV	Generaal Lemanstr.74 2600 Berchem	BE 0887 627 402	100%	0	0
Totaal minderheidsbelangen	0	0

Op 17 december 2018 is de vennootschap RR Developments NV gefuseerd met Vastned Retail Belgium NV.

TOELICHTING 24. FUSIE EN GELIJKGESTELDE VERRICHTINGEN

Naam van de overgenomen onderneming	Ondernemings nummer	Type	Datum	Percentage verworven aandelen	Aantal nieuwe aandelen	Reële waarde uitgegeven aandelen
RR Developments NV	BE 0887 627 402	Met fusie door overneming gelijkgestelde verrichting of geruisloze fusie conform de artikelen 676 en 719 Wetboeken van Vennootschappen)	17/12/2018	100%	0	0

TOELICHTING 24. HONORARIUM AAN DE COMMISSARIS EN MET DE COMMISSARIS VERBONDEN ENTITEITEN

in duizenden €	2018	2017
Excl BTW
Bezoldiging van de commissaris	57	56
Bezoldiging voor uitzonderlijke werkzaamheden of bijzondere opdrachten
uitgevoerd binnen de vennootschap door de commissaris m.b.t.
• Andere controleopdrachten	6	0
• Belastingadviesopdrachten	0	0
• Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten	3	0
Bezoldiging voor uitzonderlijke werkzaamheden of bijzondere opdrachten
uitgevoerd binnen de vennootschap door personen met wie de	0	0
commissaris verbonden is
Totaal honorarium commissaris en met de commissaris verbonden entiteiten	66	56

TOELICHTING 25. VOORWAARDELIJKE VERPLICHTINGEN

Op 31 december 2018 heeft Vastned Retail Belgium een potentiële voorwaardelijke verplichting inzake de stabiliteitsproblemen in haar binnenstadswinkel in Mechelen. Op basis van haar contractuele aansprakelijkheid met haar huurders, die niet onder de burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering valt, is Vastned Retail Belgium eventueel schadevergoeding verschuldigd. De aansprakelijkheid van Vastned Retail Belgium is op heden niet vastgesteld noch is het bedrag van de geleden schade momenteel bekend. Op 31 oktober 2015 heeft de deskundige zijn eindverslag overgemaakt aan de betrokken partijen. Uit dit eindverslag kan voorlopig worden geconcludeerd dat Vastned Retail Belgium niet aansprakelijk is voor de stabiliteitsproblematiek. Immers volgens het eindverslag van gerechtsdeskundige zijn de stabiliteitsingenieur en de architect van de huurder van het naburige pand die zijn opgetreden in de in 2008 uitgevoerde verbouwingswerken in dit naburige pand technisch verantwoordelijk voor de schade. In de hangende procedure ten gronde worden thans tegen de vennootschap vorderingen ingesteld (1) door de huurder van het naburige pand ten bedrage van € 0,2 miljoen in hoofdsom en (2) door ex-huurder Cool Cat Belgium NV ten bedrage van € 0,1 miljoen terwijl anderzijds door de vennootschap een vordering wordt ingesteld tegen de aansprakelijke partijen.

Op 31 december 2018 heeft Vastned Retail Belgium verder als voorwaardelijke verplichtingen de waarborgen inzake financieringen. Er zijn geen hypothecaire inschrijvingen genomen, noch hypothecaire volmachten toegestaan. Wel eisen de meeste financiële instellingen dat de vennootschap ten minste voldoet aan de financiële ratio's zoals opgelegd door de GVV-Wet. Voor de meeste financieringen wordt door de kredietinstellingen veelal een rentedekkingsverhouding van meer dan 2 vereist.

TOELICHTING 26. GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM

Er zijn geen noemenswaardige feiten te vermelden die zich hebben voorgedaan na de afsluiting van de balans op 31 december 2018.

TOELICHTING 27. SOCIALE BALANS

Nummers van de paritaire comités die voor de onderneming bevoegd zijn: 200.00

STAAT VAN DE TEWERKGESTELDE PERSONEN WERKNEMERS WAARVOOR DE ONDERNEMING EEN DIMONA-VERKLARING HEEFT INGEDIEND OF DIE ZIJN INGESCHREVEN IN HET ALGEMEEN PERSONEELSREGISTER

Tijdens het boekjaar		Totaal	1. Mannen	2. Vrouwen
Gemiddeld aantal werknemers Voltijds Deeltijds Totaal in voltijdsequivalenten (VTE)	1001 1002 1003	4,0 2,0 5,6	1,0 1,0	3,0 2,0 4,6
Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren Voltijds Deeltijds Totaal	1011 1012 1013	5.244,0 2.672,0 7.916,0	1.725,2 1.725,2	3.518,8 2.672,0 6.190,8
Personeelskosten Voltijds Deeltijds Totaal Bedrag van de voordelen bovenop het loon	1021 1022 1023 1033	367.312,70 99.767,03 467.079,73 7.144,94	56.437,10 56.437,10 1.554,75	310.875,60 99.767,03 410.642,63 5.590,19

Tijdens het vorige boekjaar	Codes	P. Totaal	1P. Mannen	2P. Vrouwen
Gemiddeld aantal werknemers in VTE	1003	5,4	1,0	4,4
Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren	1013	9.293,1	1.755,6	7.537,5
Personeelskosten	1023	486.604,41	49.565,76	437.038,65
Bedrag van de voordelen bovenop het loon	1033	8.285,09	1.596,21	6.688,88

Op de afsluitingsdatum van het boekjaar Codes		1. Voltijds	2. Deeltijds	3. Totaal in voltijdse equivalenten
Aantal werknemers	105	4	2	5,6
Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst Overeenkomst voor een onbepaalde tijd Overeenkomst voor een bepaalde tijd Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk	110 111 112	4	2	5,6
Vervangingsovereenkomst	113
Volgens het geslacht en het studieniveau Mannen Lager onderwijs Secundair onderwijs Hoger niet-universitair onderwijs	120 1200 1201 1202	1		1,0
Universitair onderwijs	1203	1		1,0
Vrouwen Lager onderwijs	121 1210	3	2	4,6
Secundair onderwijs	1211		1	0,8
Hoger niet-universitair onderwijs Universitair onderwijs	1212 1213	3	1	0,8 3,0
Volgens de beroepscategorie
Directiepersoneel	130
Bedienden	134	4	2	5,6
Arbeiders	132
Andere	133

UITZENDKRACHTEN EN TER BESCHIKKING VAN DE ONDERNEMING GESTELDE PERSONEN

Tijdens het boekjaar	Codes	1. Uitzendkrachten	2. Ter beschikking van de onderneming gestelde personen
Gemiddeld aantal tewerkgestelde personen	150	0,00
Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren	151	0,00
Kosten voor de onderneming	152	0,00

TABEL VAN HET PERSONEELVERLOOP TIJDENS HET BOEKJAAR

INGETREDEN	Codes	1. Voltijds	2. Deeltijds	3. Totaal in voltijdse equivalenten
Aantal werknemers waarvoor de onderneming tijdens het boekjaar een DIMONA-verklaring heeft ingediend of tijdens het boekjaar werden ingeschreven in het algemeen personeelsregister	205
Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst
Overeenkomst voor een onbepaalde tijd	210
Overeenkomst voor een bepaalde tijd	211
Overeenkomst voor een duidelijk omschreven	212
werk
Vervangingsovereenkomst	213

UITGETREDEN	Codes	1. Voltijds	2. Deeltijds	3. Totaal in voltijdse equivalenten
Aantal werknemers met een DIMONA-verklaring aangegeven of een in het algemeen personeelsregister opgetekende datum waarop hun overeenkomst tijdens het boekjaar een einde nam	305
Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst
Overeenkomst voor een onbepaalde tijd	310
Overeenkomst voor een bepaalde tijd	311
Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk	312
Vervangingsovereenkomst	313
Volgens de reden van beëindiging van de overeenkomst
Pensioen	340
Werkloosheid met bedrijfstoeslag	341
Afdanking	342
Andere reden	343
Waarvan het aantal werknemers dat als zelfstandige ten minste op halftijdse basis diensten blijft verlenen aan de onderneming	350

INLICHTINGEN OVER DE OPLEIDING VOOR DE WERKNEMERS TIJDENS HET BOEKJAAR

Totaal van de formele voortgezette beroepsopleidingsinitiatieven	Codes	Mannen	Codes	Vrouwen
ten laste van de werkgever
Aantal betrokken werknemers	5801		5811
Aantal gevolgde opleidingsuren	5802		5812
Nettokosten voor de onderneming	5803		5813
Waarvan brutokosten rechtstreeks verbonden met de	58031		58131
opleiding
Waarvan betaalde bijdragen en stortingen aan collectieve	58032	19,71	58132	144,89
fondsen
Waarvan ontvangen tegemoetkomingen (in mindering)	58033		58133
Totaal van de minder formele en informele voortgezette
beroepsopleidingsinitiatieven ten laste van de werkgever
Aantal betrokken werknemers	5821	1	5831	4
Aantal gevolgde opleidingsuren	5822	63	5832	56
Nettokosten voor de onderneming	5823	3.176	5833	5.787,48
Totaal van de initiële beroepsopleidingsinitiatieven ten laste van de
werkgever
Aantal betrokken werknemers	5841		5851
Aantal gevolgde opleidingsuren	5842		5852
Nettokosten voor de onderneming	5843		5853