Earnings Release • Nov 30, 2012
Earnings Release
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Communiqué de presse - information réglementée Ternat, le 30 novembre 2012
'the art of creating value in retail estate'
Croissance forte du portefeuille à 652,43 millions d'EUR (+ 18,49%)
La réception réussie d'un retailpark à Tongres (T-Forum) et à Bruges (V-Mart)
Taux d'occupation1: 98,02 %
Retail Estates SA fait savoir à ses actionnaires que le rapport semestriel financier relatif au premier semestre de l'exercice 2012‐2013, clos le 30 septembre 2012, est disponible sur son site web à l'adresse http://www.retailestates.com/fr/presse/2012-2013.
Les revenus locatifs achèvent le premier semestre de l'exercice à 19,88 millions d'EUR, soit une augmentation de 12,30 % par rapport au même semestre l'an dernier (17,70 millions d'EUR). Cette hausse s'explique quasi intégralement par la croissance du portefeuille immobilier et l'indexation positive des loyers.
1 Le taux d'occupation exprime le rapport entre la surface totale du portefeuille immobilier (en m²) et les surfaces vacantes (en m²). 2 Dividende pronostiqué pour l'exercice 2012‐2013, tel que renseigné en page 35 du rapport annuel 2011‐2012.
Le taux d'occupation1, de 98,02 % au 30 septembre 2012, demeure élevé (98,19% au 31 mars 2012).
La juste valeur du portefeuille immobilier s'élève à 636,96 millions d'EUR. Les experts immobiliers estiment à 6,91 % le rendement locatif de ce portefeuille sur la base de loyers en cours.
La stabilité de la valeur de l'immobilier commercial de périphérie s'explique principalement par l'intérêt non démenti des particuliers fortunés envers les investissements dans ce type d'immeubles. Retail Estates SA a elle-même constaté ce phénomène lors de la réalisation de son programme de désinvestissements annuel.
Retail Estates SA détient une participation significative de 84,18 % dans les certificats émis par l'Immobilière Distri-Land SA. Au 30 septembre 2012, la juste valeur de ce portefeuille immobilier est évaluée à 17,71 millions d'EUR et correspond à la valeur au 31 mars 2012. La part de Retail Estates dans la juste valeur totale des terrains immobiliers du certificat foncier s'élève à 13,77 millions d'EUR.
Au 30 septembre 2012, le portefeuille immobilier est constitué de 506 biens, pour une surface locative de 516.543 m².
À Merksem, le long de la Bredabaan, un magasin existant avec entrepôt a été transformé en 2 surfaces de vente qui ont été louées respectivement à Fun et X2O. Le site a été agrandi par l'adjonction d'un grand parking qui a été aménagé sur une parcelle adjacente achetée dans ce but. Le nouvel ensemble représente un revenu locatif de 0,52 millions d'EUR et une juste valeur de 7,95 millions d'EUR.
À Bruges, le long du Sint-Pieterskaai, une surface de vente existante a été transformée en vue de son intégration dans le retailpark voisin V-Mart. L'immeuble rénové comprend 3 surfaces de vente dont 2 sont louées. L'ensemble rénové représente un revenu locatif de 0,21 millions d'EUR et une juste valeur de 3,24 millions d'EUR.
Communiqué de presse - information réglementée Ternat, le 30 novembre 2012
Dans un retailpark le long du Boulevard de Froidmont, une surface de vente existante louée à Aldi à la demande du locataire a été élargi à un espace de vente de 1.464 m².
Le 1er septembre 2012, un contrat de leasing avec Aldi est entré en vigueur d'un nouveau bâtiment pour une durée de 18 ans. Une surface de vente défraîchie a préalablement été démolie et des parcelles de terrain à bâtir adjacentes ont été achetées. Ce nouveau magasin représente une juste valeur de 1,61 millions d'EUR et un revenu locatif de 0,11 millions d'EUR (hors TVA).
Le 28 septembre 2012, une villa située en retrait a été achetée à Barchon pour une somme de 0,42 millions d'EUR. Cet achat se situe dans le cadre d'une extension du retailpark existant à Barchon et de l'amélioration de son accessibilité.
Le 26 avril 2012, nous avons acquis le contrôle exclusif d'Infradis Real Estate SA par la reprise de toutes les actions de cette société. Celle-ci est propriétaire d'une surface de vente à Namur louée depuis le mois d'août à New Vanden Borre, d'un complexe à Zaventem comprenant 2 surfaces de vente louées à Ixina et Carpetright et 6 unités PME principalement louées à Carpetright et à une entreprise logistique du groupe Colruyt. L'ensemble représente un revenu locatif de 0,77 millions d'EUR et une juste valeur de 10,93 millions d'EUR au 30 septembre 2012.
La réception du retailpark V-Mart à Bruges a eu lieu le 1er mai 2012. Ce nouveau retailpark comprend 10 surfaces de vente avec une surface de vente totale de 11.592 m², et représente un revenu locatif net de 0,73 millions d'EUR et une juste valeur de 10,73 millions d'EUR. Toutes les surfaces de vente sont louées à des entreprises à succursales multiples dont Hubo, Lidl, Maxizoo, Pronti, etc. Les bâtiments ont été érigés sur un terrain qui appartient à un tiers.
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La réception de 27 surfaces de vente au sein du retailpark T-Forum à Tongres a eu lieu le 1er juillet dernier. Ces surfaces de vente représentent une surface de vente totale de 31.039 m² et une valeur locative de 2,36 millions d'EUR. Ce complexe de magasins représente une juste valeur de 38,52 millions d'EUR. Deux immeubles doivent encore être réceptionnés.
Au cours du semestre écoulé, 10 biens commerciaux et 1 immeuble PME ont été vendus à des investisseurs particuliers, dégageant un produit de vente net de 8,86 millions d'EUR.
Les biens commerciaux vendus sont situés à Molenbeek (4 immeubles, 3.249 m²), Grivegnée (1 immeuble, 395 m²), Maldegem (1 immeuble, 1.000 m²), Aubange (3 immeubles, 1.198 m²), Bruges (1 immeuble PME, 1.675 m²) et Korbeek-Lo (1 immeuble, 1.300 m²). La juste valeur de ces biens s'élevait, au moment de la vente, à 8,61 millions d'EUR.
Le 4 juillet 2012, nous avons acquis le contrôle de Databuild Investments SA par la reprise d'une participation de 62,5 % des actions, une partie de ces actions (308 actions) ayant été rachetée, et une partie (317 actions) acquise par le biais d'un apport en nature. Cet apport a eu lieu dans le cadre du capital autorisé, par le biais d'une augmentation de capital d'un montant de 10,01 millions d'EUR (4,69 millions d'EUR de capital social et 5,32 millions d'EUR de primes d'émission). À cet égard, 208.607 actions nouvelles ont été émises à un prix d'émission de 48 EUR. Ces actions nouvelles participent au bénéfice de l'exercice à compter du 1er avril 2012. Les 37,5 % des actions qui n'ont pas été acquises sont détenues par des particuliers actifs dans la promotion immobilière de magasins situés en périphérie.
Cette société possède 32 surfaces de vente, dont 22 sont concentrées dans des retailparks à Lommel (5 surfaces de vente), Gembloux (10 surfaces de vente) et Châtelet (7 surfaces de vente). Les 10 autres surfaces de vente sont situées à Soignies (2 surfaces de vente), Anderlues (2 surfaces de vente), Bouillon (2 surfaces de vente), Fleurus (1 surface de vente), Thuin (1 surface de vente) et Libramont (2 surfaces de vente). Les surfaces de vente génèrent un revenu locatif de 3,27 millions d'EUR et représentent une juste valeur de 49,60 millions d'EUR.
3 Les valeurs d'acquisition et de vente des investissements et des désinvestissements sont cohérentes par rapport aux valeurs d'investissement des experts immobilier.
Le 27 juillet 2012, le conseil d'administration a réalisé dans le cadre du capital autorisé une augmentation de capital de 8,04 millions d'EUR (3,77 millions d'EUR de capital et 4,27 millions d'EUR par le biais d'un apport en nature dans le contexte d'un dividende optionnel). 68,27 % des actionnaires ont choisi de souscrire des actions nouvelles, entraînant l'émission de 167.441 actions nouvelles participant au bénéfice à compter du 1er avril 2012. Les actions nouvelles sont émises à un prix d'émission de 48 EUR.
Le 9 août 2012, la proposition de fusion visant à la fusion par absorption de Belgian Wood Center SA et de Champion Invest SA, a été déposée. Cette fusion a eu lieu le 30 novembre 2012 sans émission de nouvelles actions. Cette fusion simplifie la gestion administrative et réduise les revenus imposables des fialiales de Retail Estates SA.
Suite aux augmentations de capital susmentionnées des 4 et 27 juillet derniers, les statuts de Retail Estates SA ont à chaque fois été adaptés mais ce, uniquement en ce qui concerne le montant du capital social et le nombre d'actions.
Le 3 septembre 2012, les nouveaux statuts de Retail Estates SA ont été adaptés, un certain nombre d'articles des statuts ayant encore été modifiés compte tenu du A.R. du 7 décembre 2010 et de la communication interprétative de la F.S.M.A. en ce qui concerne l'octroi d'une procuration pour les actes de disposition portant sur un bien immobilier.
Résultats semestriels au 30 septembre 2012: augmentation de 13,42 % du résultat courant net – (part du Groupe) - augmentation de 18,51 % de la juste valeur du portefeuille immobilier.
Au 30 septembre 2012, le résultat net courant (c'est-à-dire le bénéfice, hors résultats sur portefeuille) s'élève à 9,84 millions d'EUR, en hausse de 13,42 % par rapport à la même période l'an dernier.
Le résultat locatif net est passé de 17,60 millions d'EUR à 19,71 millions d'EUR grâce, surtout, à l'acquisition de 85 immeubles en cours d'exercice et à la contribution des surfaces commerciales acquises durant l'exercice précédent, comptabilisées à 100 % pour la première fois cette année. Le portefeuille immobilier a augmenté de 110,46 millions d'EUR par rapport
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au 30 septembre 2011. Par rapport au 31 mars 2012, le portefeuille a progressé de 99,48 millions d'EUR.
Déduction faite des charges immobilières, nous obtenons un résultat immobilier de 19,47 millions d'EUR, contre 17,43 millions d'EUR l'an passé.
Les charges immobilières s'élèvent à - 1,22 millions d'EUR, contre - 1.02 millions d'EUR 12 mois auparavant. Cette augmentation est cohérente avec celle des revenus locatifs. Après déduction des charges générales, la sicafi clôt la période sur un résultat opérationnel du portefeuille de 17,17 millions d'EUR et une marge d'exploitation de 87,11 %.
Le résultat des ventes des immeubles de placement s'élève à 0,24 millions d'EUR, pour une vente de 8,91 millions d'EUR au total. Les variations de la juste valeur des immeubles de placement comptent pour 2,65 millions d'EUR, montant correspondant au solde excédentaire des diverses variations négatives et positives.
La société achève la période sur un résultat financier de - 6,83 millions d'EUR et un accroissement des coûts de 0,35 millions d'EUR par rapport à la même période l'an dernier. Elle finance son portefeuille immobilier au moyen d'emprunts bancaires de longue durée à taux d'intérêt fixes. Le taux d'intérêt moyen s'établit à 4,65 % au 30 septembre 2012.
Le résultat net (part du Groupe) du premier semestre s'élève à 12,73 millions d'EUR. Il s'articule autour d'un résultat courant net de 9,84 millions d'EUR et d'un résultat de 2,90 millions d'EUR sur le portefeuille, soit un résultat courant net de 1,75 EUR par action pour le premier semestre.
Compte tenu de l'actif destiné à la vente, la juste valeur du portefeuille immobilier est de 652,43 millions d'EUR au 30 septembre 2012, contre 550,63 millions d'EUR au 31 mars 2012.
La valeur d'actif net (juste valeur) de l'action clôture à 41,65 EUR au 30 septembre 2012 (hors 50 % du dividende proposé). Au 31 mars 2012, elle était de 41,59 EUR (hors dividende).
Le taux d'endettement au 30 septembre 2012 est de 54,37 % contre 51,08 % au 31 mars 2012.
Les incertitudes d'ordre macro-économique ne permettent pas de se prononcer sur l'évolution de la juste valeur des biens immobiliers ni sur les variations négatives de la juste valeur des instruments de couverture des taux. L'évolution de la valeur intrinsèque de l'action étant sensible aux éléments précités, elle est elle aussi incertaine. À ce jour, la baisse de confiance des consommateurs et la diminution des chiffres d'affaires des magasins
qu'observent certaines entreprises commerciales, n'ont pas conduit à une hausse de l'inoccupation ou à une aggravation du problème d'encaissement chez Retail Estates SA. Probablement le caractère discount des formules de magasins situés en périphérie y a contribué.
À la clôture de l'exercice 2011-2012, nous nous attendions à un résultat courant net stable, objectif que les chiffres du premier semestre nous incitent à maintenir. Les prévisions en matière de dividendes4 (2,90 EUR brut par action, ce qui, par rapport à l'exercice précédent, représente une augmentation de 3,57 %) sont confirmées. Ces attentes ont été comblées dans l'hypothèse de dépenses de consommation stables et moyennant une évolution limitée mais positive des loyers.
4 Conformément à l'article 7 de l'A.R. du 7 décembre 2010, la distribution de dividendes est déterminée sur la base des comptes annuels statutaires non consolidés de Retail Estates SA
Communiqué de presse - information réglementée Ternat, le 30 novembre 2012
Informations à propos de l'action
On recense au 30 septembre 2012 5.813.122 actions, à chacune desquelles est lié un droit de vote, en circulation. Aucun warrant n'est attribué. Le service financier est assuré par KBC Banque.
Agenda de l'actionnaire
| Déclaration intermédiaire relative aux résultats du troisième trimestre de | 15 février 2013 |
|---|---|
| l'exercice 2012-2013 |
|
| Publication des résultats de l'exercice 2012-2013 | 31 mai 2013 |
| Mise en paiement du dividende | 12 juillet 2013 |
Retail Estates SA est une sicaf immobilière spécialisée dans certains créneaux de marché et investissant dans des magasins situés en périphérie des agglomérations ou le long des axes routiers menant aux centres urbains. Retail Estates SA achète ces biens immobiliers à des tiers ou les construit et les commercialise pour son propre compte. Les immeubles ont une superficie variant entre 500 m² et 3.000 m². Un immeuble commercial typique présente une superficie moyenne de 1.000 m².
Au 30 septembre 2012, Retail Estates SA détenait en portefeuille 506 surfaces de vente, pour une surface commerciale totale de 516.543 m². Le taux d'occupation mesuré en m² loués atteint 98,02 %.
Au 30 septembre 2012, les experts immobiliers indépendants ont estimé la juste valeur du portefeuille immobilier consolidé de Retail Estates SA à 636,96 millions EUR.
Cotée sur Euronext Brussels, Retail Estates SA possède le statut de sicaf immobilière. Au 30 septembre 2012, la capitalisation boursière de ses actions s'élevait à 293 millions d'EUR.
Le présent communiqué de presse contient un certain nombre de déclarations prévisionnelles. Les risques et incertitudes qui pèsent sur de telles prévisions peuvent impliquer que les résultats réels s'écartent considérablement des résultats annoncés par lesdites déclarations prévisionnelles dans la présente déclaration intermédiaire. L'évolution de la situation économique et les facteurs commerciaux, fiscaux et conjoncturels, notamment, sont les principaux facteurs susceptibles d'influencer les résultats.
Fait à Ternat, le 30 novembre 2012. Jan De Nys, administrateur délégué de Retail Estates SA
Pour toute information complémentaire
RETAIL ESTATES SA, Jan De Nys – CEO, tél. 02 568 10 20 - 0475/27 84 12
RETAIL ESTATES SA, Paul Borghgraef – Président, tél. 02 568 10 20 - 0475/42 98 03
Retail Estates SA – Sicaf immobilière de droit belge – Industrielaan 6, 1740 Ternat – RPM Bruxelles – TVA BE 0434.797.847.
| 1. | Compte de résultat consolidé simplifié | |||
|---|---|---|---|---|
| ---- | -- | ---------------------------------------- | -- | -- |
| 1.A. Compte de résultats consolidé simplifié |
||
|---|---|---|
| 30.09.12 | 30.09.11 | |
| en milliers d' € | ||
| Revenus locatifs | 19.882 | 17.704 |
| Charges relatives à la location | - 177 | -106 |
| RÉSULTAT LOCATIF NET | 19.705 | 17.598 |
| Récupération des charges immobilières | ||
| Récupération des charges locatives et des taxes normalement assumées par | 1.675 | 1.379 |
| le locataire sur immeubles loués | ||
| Charges locatives et des taxes normalement assumées par le locataire sur | - 1.893 | -1.510 |
| immeubles loués | ||
| Autres revenus et charges relatifs à la location | - 20 | -31 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 19.467 | 17.436 |
| Frais techniques | - 526 | -516 |
| Frais commerciaux | - 53 | -25 |
| Charges et taxes sur immeubles non loués | - 79 | -22 |
| Frais de gestion immobilière | - 564 | -457 |
| Autres charges immobilières | - 2 | -4 |
| FRAIS IMMOBILIERS | - 1.224 | -1.024 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 18.244 | 16.412 |
| Frais généraux de la société | - 1.080 | -1.184 |
| Autres revenus et charges d'exploitation | ||
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE |
17.165 | 15.228 |
| Résultat sur vente d'immeubles de placement | 243 | 92 |
|---|---|---|
| Résultat sur vente d'autres actifs non financiers | ||
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 2.654 | 2.944 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 20.062 | 18.264 |
| Produits financiers | 625 | 401 |
| Charges d'intérêts | - 7.397 | -6.840 |
| Autres charges financières | - 61 | -40 |
| RÉSULTAT FINANCIER | - 6.833 | -6.479 |
| RÉSULTAT AVANT IMPÔTS | 13.228 | 11.785 |
| Impôts | - 342 | -78 |
| RÉSULTAT NET | 12.886 | 11.707 |
| Attribuable aux: | ||
| Actionnaires du Groupe | 12.732 | 11.707 |
| Intérêts minoritaires | 154 | |
| Commentaire: | ||
| Résultat courant net (part du Groupe) | 9.835 | 8.671 |
| Résultat sur portefeuille | 2.897 | 3.036 |
| RÉSULTAT PAR ACTION | 30.09.12 | 30.09.11 |
| Nombre d'actions ordinaires en circulation | 5.813.122 | 5.395.408 |
| Nombre moyen pondéré d'actions | 5.621.550 | 5.240.232 |
| Bénéfice net par action ordinaire (en €) | 2,26 | 2,23 |
| Bénéfice net dilué par action (en €) | 2,26 | 2,23 |
| Bénéfice distribuable par action (en €)5 | 1,72 | 1,66 |
|---|---|---|
| Résultat courant net (part du Groupe) (en €)6 | 1,75 | 1,65 |
| 1.B. Eléments du résultat global (statement of other comprehensive income) |
||
| 30.09.12 | 30.09.11 | |
| en milliers d' € | ||
| * Résultat net | 12.886 | 11.707 |
| * Autres éléments du résultat global | ||
| Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
- 1.386 | -398 |
| Variation de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de flux de trésorerie tels que définis en IFRS |
- 6.457 | -12.611 |
| RÉSULTAT GLOBAL DU PREMIER SEMESTRE | 5.043 | -1.302 |
| ACTIF | 30.09.12 | 31.03.12 |
|---|---|---|
| en milliers d' € | ||
| Actifs immobilisés | 637.346 | 537.938 |
| Immobilisations incorporelles | 69 | 82 |
| Immeubles de placements7 | 636.955 | 537.472 |
| Autres immobilisations corporelles | 301 | 363 |
| Immobilisations financières | ||
| Créances commerciales et autres actifs immobilisés | 21 | 21 |
| Actifs circulants | 20.485 | 17.006 |
| Actifs immobilisés ou groupes d'actifs destinés à la vente | 15.473 | 13.159 |
5 Sur la base du nombre d'actions ordinaires en circulation.
7 En ce compris projets de développement conformément à IAS 40.
6 Sur la base du nombre moyen pondéré d'actions.
| Créances commerciales | 1.313 | 495 |
|---|---|---|
| Créances fiscales et autres actifs immobilisés | 1.413 | 1.216 |
| Trésorerie et équivalents de trésoreries | 1.151 | 1.450 |
| Comptes de régularisation | 1.135 | 686 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 657.831 | 554.944 |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 30.09.12 | 31.03.12 |
| en milliers d' € | ||
| CAPITAUX PROPRES | 261.848 | 241.336 |
| Capitaux propres attribuable aux actionnaires de la société mère | 250.570 | 241.336 |
| Capital | 129.449 | 121.174 |
| Primes d'émission | 52.857 | 43.268 |
| Réserves | 55.532 | 49.533 |
| Résultat net de l'exercice | 12.732 | 27.360 |
| Intérêts minoritaires | 11.278 | |
| Passifs | 395.983 | 313.608 |
| Passifs non courants | 327.525 | 285.561 |
| Provisions | 128 | |
| Dettes financières non courantes | 292.033 | 257.423 |
| Établissements de crédit | 292.033 | 257.423 |
| Location-financement | ||
| Autres passifs non courants | 35.364 | 28.139 |
| Passifs courants | 68.458 | 28.047 |
| Dettes financières courantes | 40.419 | 16.215 |
| Établissements de crédit | 40.419 | 16.215 |
| Location-financement |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 24.993 | 9.687 |
|---|---|---|
| Autres passifs courants | 105 | 164 |
| Comptes de régularisation | 2.941 | 1.981 |
| TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 657.831 | 554.944 |
| TAUX D'ENDETTEMENT | 30.09.12 | 31.03.12 |
| Ratio d'endettement8 | 54,37 % | 51,08 % |
| VALEUR DE L'ACTIF NET PAR ACTION (en €) | 30.09.12 | 31.03.12 |
| Valeur de l'actif net par action (juste valeur)9 | 43,10 | 44,39 |
| Valeur de l'actif net par action (valeur d'investissement)10 | 45,78 | 46,99 |
| Valeur de l'actif net par action (juste valeur) 9 hors dividende | 41,65 | 41,59 |
| Valeur de l'actif net par action (valeur d'investissement) 10 hors dividende |
44,33 | 44,19 |
| Valeur de l'actif net par action (juste valeur)9hors dividende hors IAS 39 |
47,27 | 46,40 |
| Valeur de l'actif net par action (valeur d'investissement)10 hors dividende hors IAS 39 |
49,95 | 49,01 |
* * *
10 L'actif net par action (valeur d'investissement) est calculé comme suit: capitaux propres (attribuable aux actionnaires de la société mère) (hors impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement) divisés par le nombre d'actions.
8 Le ratio d'endettement est calculé comme suit: passifs (hors provisions, comptes de régularisation, instruments de couverture et impôts différés) divisés par le total de l'actif (hors instruments de couverture).
9 L'actif net par action (juste valeur) est calculé comme suit: capitaux propres (attribuable aux actionnaires de la société mère) divisés par le nombre d'actions.
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