Quarterly Report • Nov 28, 2014
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
| VASTGOEDPORTEFEUILLE | 30/09/14 | 31/03/14 |
|---|---|---|
| Aantal winkelpanden | 562 | 548 |
| Totaal verhuurbare winkeloppervlakte in m² | 591.195 | 570.870 |
| Geschatte reële waarde in EUR | 767.815.000 | 745.916.000 |
| Geschatte investeringswaarde in EUR | 786.514.000 | 764.193.000 |
| Gemiddelde huurprijs per m² | 91,56 | 90,78 |
| Bezettingsgraad | 98,50% | 98,17% |
| BALANSGEGEVENS | 30/09/14 | 31/03/14 |
| Eigen vermogen | 346.697.000 | 356.524.000 |
| Schuldgraad (GVV-wetgeving*, max. 65%) | 51,72% | 49,10% |
| RESULTATEN | 30/09/14 | 30/09/13 |
| Nettohuurresultaat | 25.541.000 | 22.294.000 |
| Vastgoedresultaat | 25.367.000 | 22.169.000 |
| Vastgoedkosten | -1.638.000 | -1.432.000 |
| Algemene kosten en andere operationele kosten en opbrengsten | -1.545.000 | -1.147.000 |
| Operationeel vastgoedresultaat vóór resultaat op de portefeuille | 22.183.000 | 19.589.000 |
| Portefeuilleresultaat | 1.291.000 | 2.281.000 |
| Operationeel resultaat | 23.474.000 | 21.871.000 |
| Financieel resultaat Nettoresultaat |
-8.514.000 | -7.894.000 |
| Netto courant resultaat (excl. portefeuilleresultaat) | 14.737.000 13.446.000 |
13.608.000 11.327.000 |
| GEGEVENS PER AANDEEL - aandeel groep |
30/09/14 | 31/03/14 |
| Aantal aandelen | 7.290.411 | 7.290.411 |
| Nettoactiefwaarde IFRS | 47,56 | 48,90 |
| Nettoactiefwaarde EPRA | 51,12 | 52,18 |
| Nettoactiefwaarde (investeringswaarde) excl. dividend excl. IAS 39 | 52,16 | 51,70 |
| Beurskoers op afsluitingsdatum | 61,50 | 58,92 |
| Over-/onderwaardering t.o.v. nettoactiefwaarde IFRS | 29,31% | 20,49% |
* Het K.B. van 13 juli 2014 in uitvoering van de Wet van 12 mei 2014 met betrekking tot de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
| Managementverslag | 5 |
|---|---|
| Inleiding | 6 |
| 1. Activiteitenverslag van het eerste semester 2014-2015 afgesloten op 30 september 2014 | 6 |
| 2. Statuut van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap ('GVV') | 9 |
| 3. Analyse van de resultaten | 10 |
| 4. Vooruitzichten | 11 |
| 5. Wijzigingen in de samenstelling van de raad van bestuur | 11 |
| 6. Toekomstgerichte verklaringen | 11 |
| Financieel verslag |
13 |
| 1. Verkorte geconsolideerde winst- en verliesrekening | 14 |
| 2. Verkorte geconsolideerde balans | 16 |
| 3. Verkort geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen | 18 |
| 4. Verkort geconsolideerd kasstroomoverzicht | 22 |
| 5. Toelichtingen bij de verkorte geconsolideerde halfjaarcijfers | 24 |
| 6. Verslag van het beperkte nazicht van de geconsolideerde tussentijdse | |
| financiële informatie voor de zes maanden eindigend op 30 september 2014 | 36 |
| Verslag van het aandeel |
39 |
| 1. Overzicht van de beursprestaties | 40 |
| 2. Marktkapitalisatie | 41 |
| 3. Dividend en rendement | 41 |
| 4. Financiële kalender | 42 |
| Vastgoedverslag | 45 |
| 1. Verslag vastgoeddeskundige | 46 |
| 2. Toelichting | 47 |
| 3. Handelsactiviteit van de huurders | 48 |
| 4. Onderverdeling volgens type gebouw | 48 |
| Algemene informatie |
51 |
| Begrippenlijst | 52 |
| Inlichtingenfiche | 55 |
Een consequent uitgebouwde portefeuille op basis van haar marktkennis heeft van Retail Estates een leidinggevende speler gemaakt.
De reële waarde van deze vastgoedportefeuille wordt op 30 september 2014 gewaardeerd op 16,60 mio EUR. Het aandeel Retail Estates nv in de totale reële waarde van de onroerende goederen van het vastgoedcertificaat bedraagt 13,10 mio EUR.
Per 30 september 2014 bestaat de vastgoedportefeuille uit 562 panden met een verhuurbare oppervlakte van 591.195 m².
Op 10 april 2014 sloten Retail Estates nv en be-MINE nv een samenwerkingsovereenkomst met het oog op de realisatie van een winkelpark met een bruto bebouwde oppervlakte van 18.000 m². De partners hebben op 27 mei 2014 een projectvennootschap "Mijn Retail nv" opgericht. Behoudens onvoorziene omstandigheden kan het winkelpark opgeleverd worden voor eind 2015. De nodige bouwvergunning en socio-economische machtiging werden reeds bekomen.
2 De aan- en verkoopwaarden van de investeringen en desinvesteringen zijn in lijn met de geschatte investeringswaarden van de vastgoeddeskundigen.
Op 6 mei 2014 werd de onderhandse verkoopsovereenkomst gesloten met betrekking tot de aankoop van de grond van het winkelpark Brugge V-Mart voor 3,32 mio EUR (excl. registratierechten). Retail Estates nv heeft met betrekking tot dit perceel sinds 2012 een opstalovereenkomst afgesloten en heeft er het winkelpark V-Mart opgericht. Deze aankoop zal uitgevoerd worden zodra de nodige formaliteiten naar genoegdoening van OVAM gerealiseerd zijn. Verwacht wordt dat dit voor het einde van het boekjaar zal kunnen gebeuren.
Op 1 juni 2014 werd de uitbreiding en verbouwing van het distributiecentrum van Brantano nv te Erembodegem opgeleverd. De bijkomende investering die door Retail Estates nv gerealiseerd werd, bedraagt 5,08 mio EUR. Voor de vernieuwde site werd een huurovereenkomst afgesloten voor een nieuwe onopzegbare periode van 10 jaar aan een huurprijs van 1,12 mio EUR.
Retail Estates nv heeft op 14 juli 2014 de exclusieve controle verworven over de nv Frunpark Wetteren en de nv Gentpoort, die eigenaar zijn van de winkelparken die respectievelijk gelegen zijn te Wetteren en Oudenaarde.
Het winkelpark te Wetteren is sinds zijn opening in 2008 een vaste waarde in de regio tussen Gent en Aalst door zijn strategische ligging op de kruising van de Gentsesteenweg met de Oosterzelesteenweg in de onmiddellijke nabijheid van de afrit Wetteren van de E40. Het winkelpark bestaat uit 14 winkelpanden met een gezamenlijke oppervlakte van 10.423 m² en levert
Retail Estates nv is een van de belangrijkste Belgische vastgoedvennootschappen gespecialiseerd in perifeer winkelvastgoed. De vastgoedportefeuille van Retail Estates nv bestaat uit 562 winkelpanden gelegen in België, goed voor een totale winkeloppervlakte van 591.195 m² en een investeringswaarde van 786,51 mio EUR (inclusief een participatie van 85,28 % in de vastgoedcertificaten Immobilière Distri-Land nv).
Retail Estates nv beheert zijn vastgoedportefeuille zelf en heeft tevens een track record in de ontwikkeling en herontwikkeling van vastgoed voor eigen rekening.
Retail Estates nv is beursgenoteerd (Euronext Brussels). De beurskapitalisatie van de vennootschap bedraagt op 30 september 2014 448,36 mio EUR.
Het management tracht de risicofactoren tot een minimum te beperken, maar dit belet niet dat er met een aantal risico's terdege rekening dient gehouden te worden. Voor een overzicht van de risico's verwijzen we naar pagina 4 t.e.m. 11 van het jaarverslag 2013-2014.
1.1. Huurinkomsten en bezettingsgraad De huurinkomsten in het eerste semester van het boekjaar bedragen 25,80 mio EUR, wat een stijging van 13,76 % inhoudt ten opzichte van het vergelijkbare semester in het boekjaar 2013- 2014 toen deze 22,68 mio EUR bedroegen. Deze stijging is bijna volledig toe te wijzen aan de groei van de vastgoedportefeuille.
De bezettingsgraad1 op 30 september 2014, 98,50 %, handhaaft zich op een hoog niveau, te vergelijken met 98,17 % op 31 maart 2014.
De reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt 767,81 mio EUR. Het huurrendement (t.o.v. de investeringswaarde) dat door de vastgoeddeskundigen op deze portefeuille werd vastgesteld, bedraagt 6,92 % op basis van actuele huren.
De stabiliteit van de waarde van perifeer winkelvastgoed wordt hoofdzakelijk verklaard door de aanhoudende belangstelling voor investeringen in dit type vastgoed door vermogende particulieren. Retail Estates nv heeft dit zelf kunnen vaststellen bij de realisatie van zijn jaarlijks weerkerend desinvesteringsprogramma.
Retail Estates nv bezit tevens een aanmerkelijk belang van 85,28 % in de vastgoedcertificaten uitgegeven door de nv Immobilière Distri-Land.
767,81 mio EUR reële waarde
1 De bezettingsgraad wordt berekend als de effectief verhuurde oppervlakte in verhouding tot de verhuurbare oppervlakte, uitgedrukt in m².
Op 11 juni 2014 werd het fusievoorstel neergelegd strekkende tot fusie door overname van de vennootschappen SDW Invest bvba en Ducova bvba. De fusie werd vastgesteld door de raad van bestuur per notariële akte op 26 september 2014, met effect op respectievelijk 30 september 2014 en 31 oktober 2014.
De fusie van dochtervennootschappen vereenvoudigt het administratief beheer en vermindert de belastbare inkomsten van de dochtervennootschappen van Retail Estates nv.
Op 1 september 2014 heeft Retail Estates nv van de FSMA (Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten) een vergunning verkregen als openbare Gereglementeerde VastgoedVennootschap (openbare 'GVV'), onder bepaalde opschortende voorwaarden overeenkomstig de Wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (de 'GVV-Wet').
De buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders van Retail Estates nv die op 24 oktober 2014 werd gehouden (de 'BAV'), heeft de verandering van statuut van openbare vastgoedbevak naar openbare GVV, overeenkomstig de GVV-Wet, met eenparigheid van stemmen goedgekeurd.
Aangezien geen enkel recht van uittreding werd uitgeoefend, en alle opschortende voorwaarden waaraan de statutenwijziging door de BAV en
de vergunning verleend door de FSMA werden onderworpen, aldus zijn vervuld, geniet Retail Estates nv vanaf 24 oktober 2014 van het statuut van openbare GVV.
Meer info hierover is te vinden op onze website www.retailestates.com, onder de rubriek Investor Relations (www.retailestates.com/nl/investor/ general-assembly/2014-2015).
Op 26 september 2014 besloot de BAV van Retail Warehousing Invest nv de statuten van de vennootschap aan te passen aan de wetgeving betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen en in het bijzonder aan de bepalingen van de GVV-Wet en van het K.B. van 13 juli 2014 met betrekking tot GVV's. De statutenwijziging werd goedgekeurd onder de opschortende voorwaarde dat het toenmalige statuut van Retail Estates nv van openbare vastgoedbevak daadwerkelijk zou worden omgezet naar het statuut van openbare GVV.
Zoals hierboven vermeld, heeft de BAV van Retail Estates nv van 24 oktober 2014 deze omzetting goedgekeurd waardoor de opschortende voorwaarde voor de inwerkingtreding van de door de BAV van 26 september 2014 van Retail Warehousing Invest nv goedgekeurde statutenwijziging is vervuld en de wijziging bijgevolg op 24 oktober 2014 in werking is getreden. Retail Warehousing Invest nv heeft derhalve het statuut van institutionele GVV verworven.
een bruto huurincasso op van 1,30 mio EUR. Alle winkelpanden zijn verhuurd. Het betreft een typische "out-of-town"-locatie bestaande uit nonfood retailers met een ruim verzorgingsgebied.
Het winkelpark te Oudenaarde is gelegen in de buitenwijken van de stad Oudenaarde op een voormalige industriële site. Het is een voorbeeld van een "edge-of-town"-locatie die afgestemd is op een lokaal stedelijk verzorgingsgebied. De aanwezige winkelformules richten zich op de dagelijkse noden van de consument. De belangrijkste huurders zijn Albert Heijn, Kruidvat, Blokker en C&A. Het winkelpark bestaat uit 10 winkelpanden met een gezamenlijke oppervlakte van 7.963 m² en levert een bruto huurincasso op van 0,67 mio EUR. Het winkelpark is volledig verhuurd, met uitzondering van een ruimte van 300 m² waarvoor onderhandelingen lopende zijn.
Op 4 april 2014 werd de Luxemburgse vennootschap Belgium Retail 1 Luxembourg sàrl verkocht voor een bedrag van 8,22 mio EUR. Op de gebouwen in deze vennootschap werd een netto meerwaarde (na aftrek van de makelaarskosten) van 0,19 mio EUR gerealiseerd.
Het voorbije semester werden verder vier winkelpanden verkocht voor een netto verkoopprijs van 4,43 mio EUR. Op deze gebouwen werd een netto meerwaarde van 0,26 mio EUR gerealiseerd. De verkochte winkelpanden zijn gelegen te Genval (Délitraiteur), Wanze (Action), Tienen (Brantano) en Gosselies (Charles Vögele). De reële waarde van deze panden bedroeg op het moment van verkoop 3,61 mio EUR.
Deze verkopen kaderen in een jaarlijks weerkerend verkoopprogramma van individuele winkelpanden die door hun locatie, winkelgrootte en/of erin uitgeoefende handelsactiviteit niet tot de kernportefeuille van Retail Estates nv horen.
Op 2 april 2014 is Retail Estates nv overgegaan tot een private plaatsing van obligaties met een looptijd van 7 jaar, voor een totaalbedrag van 30 mio EUR, met vervaldag in 2021. Deze obligaties genereren een vast jaarlijks brutorendement van 3,566 %. Ze werden geplaatst bij institutionele investeerders. De netto-opbrengst van deze uitgifte zal aangewend worden om de verdere groei van de portefeuille te ondersteunen en bij te dragen tot de diversificatie van de financieringsbronnen. De obligaties zorgen bovendien voor een verlenging van de gemiddelde looptijd van de totale schuld en een daling van de gemiddelde interestvoet.
De schuldgraad bedraagt 51,72 % op 30 september 2014 ten opzichte van 49,10 % op 31 maart 2014.
De macro-economische onzekerheden laten niet toe om voorspellingen te maken inzake de evolutie van de reële waarde van de onroerende goederen noch inzake de negatieve variaties in de reële waarde van de rente-indekkingsinstrumenten. De evolutie van de intrinsieke waarde van het aandeel dat hieraan gevoelig is, is dus onzeker. Op 30 september 2014 hebben het zwakke consumentenvertrouwen en de daling van de winkelomzetten die sommige winkelbedrijven vaststellen, bij Retail Estates nv niet geleid tot een verhoogde leegstand of verhoogd incassoprobleem. Allicht heeft het discountkarakter van de perifere winkelformules hiertoe aanleiding gegeven.
Verwacht wordt dat het netto courant resultaat per aandeel voor het boekjaar 2014-2015 3,10 EUR per aandeel zal overschrijden. De dividendverwachting (3,10 EUR bruto per aandeel) wordt bevestigd. Ten opzichte van het boekjaar 2013-2014 houdt dit een stijging in van het dividend met 3,33 %. Deze verwachtingen werden ingevuld in de hypothese van stabiele consumentenuitgaven en mits een positieve evolutie van de huurprijzen. Er wordt
echter vastgesteld dat in tegenstelling tot de voorbije boekjaren de inflatie via een indexatie van de huurprijzen nog nauwelijks een rol speelt in de stijging van de huurinkomsten.
Bij de jaarvergadering van 4 juli 2014 werd kennis genomen van het ontslag van de heer Luc Geuten als niet-uitvoerend bestuurder met effect op 4 juli 2014. De heer Geuten heeft in de loop van het vorige boekjaar de leeftijdsgrens van 70 jaar bereikt. Er wordt niet in vervanging voorzien zodat de raad van bestuur voortaan uit 10 bestuurders zal bestaan.
Dit halfjaarverslag omvat een aantal toekomstgerichte verklaringen. Dergelijke verklaringen zijn onderhevig aan risico's en onzekerheden die tot gevolg kunnen hebben dat de feitelijke resultaten wezenlijk kunnen verschillen van de resultaten die door dergelijke toekomstgerichte verklaringen in deze tussentijdse verklaring kunnen worden verondersteld. Belangrijke factoren die dergelijke resultaten kunnen beïnvloeden zijn met name veranderingen in de economische situatie, commerciële, fiscale en omgevingsfactoren.
Halfjaarresultaten 30 september 2014: netto courant resultaat van de Groep stijgt met 18,71 % ten opzichte van 30 september 2013 reële waarde vastgoedportefeuille stijgt tot 767,81 mio EUR.
Op 30 september 2014 bedraagt het netto courant resultaat (zijnde de winst zonder de resultaten op de portefeuille) 13,45 mio EUR, een stijging van 18,71 % ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.
Het nettohuurresultaat is gestegen van 22,29 mio EUR naar 25,54 mio EUR. Dit is vooral toe te schrijven aan de verwerving van bijkomende panden in het lopende boekjaar en de bijdrage van de winkelpanden die in de loop van het vorig boekjaar aangekocht werden en dit boekjaar voor het eerst 100 % bijdragen. Ten opzichte van 30 september 2013 groeide de vastgoedportefeuille met 64,54≈mio EUR. Ten opzichte van 31 maart 2014 groeide de portefeuille met 21,90 mio EUR.
Na aftrek van de vastgoedkosten resulteert dit in een operationeel vastgoedresultaat van 23,73 mio EUR ten opzichte van 20,74 mio EUR vorig jaar.
De vastgoedkosten bedragen 1,64 mio EUR ten opzichte van 1,43 mio EUR het jaar voordien. De stijging ligt hiermee in lijn met de stijging van de huurinkomsten. De algemene kosten bedragen 1,54 mio EUR, een stijging met 0,40 mio EUR ten opzichte van vorig jaar, wat vooral te verklaren is door de niet-recurrente kost in het kader van de statutenwijziging met betrekking tot de omzetting naar het statuut van GVV (zie hoofdstuk 2, p. 9). Na aftrek van de algemene kosten bereikt de GVV een operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille van 22,18 mio EUR. De bedrijfsmarge bedraagt 86,85 %.
Het resultaat uit de verkopen van vastgoedbeleggingen bedraagt 0,45 mio EUR op een totale verkoop van 4,06 mio EUR. De variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen bedragen 0,84 mio EUR. Dit bedrag is het batig saldo van diverse negatieve en positieve variaties.
Het financieel resultaat bedraagt – 8,51 mio EUR, een stijging van de kost met 0,62 mio EUR ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Retail Estates nv financiert zijn vastgoedportefeuille hoofdzakelijk met langlopende bankschulden aan vaste rentevoeten. De gemiddelde interestvoet bedraagt 4,50 % per 30 september 2014.
Het nettoresultaat (aandeel Groep) voor het eerste halfjaar bedraagt 14,74 mio EUR bestaande uit het netto courant resultaat van 13,45 mio EUR en het resultaat op de portefeuille ten belope van 1,29 mio EUR. Per aandeel betekent dit voor het eerste halfjaar een netto courante winst van 1,84 EUR (op basis van het gewogen gemiddelde aantal aandelen).
De reële waarde van de vastgoedportefeuille, inclusief de activa aangehouden voor verkoop, bedraagt 773,61 mio EUR op 30 september 2014 in vergelijking met 750,30 mio EUR op 31 maart 2014.
De nettoactiefwaarde (reële waarde) van het aandeel bedraagt op 30 september 2014 46,01 EUR (exclusief 50 % van het vooropgesteld dividend). Op 31 maart 2014 bedroeg de nettoactiefwaarde 45,90 EUR (excl. dividend).
De versterking van het kapitaal en de uitgifte van de private obligatielening geeft ademruimte voor verdere groei.
| WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden €) | 30.09.14 | 30.09.13 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten Met verhuur verbonden kosten |
25.797 -256 |
22.678 -384 |
| Netto huurresultaat | 25.541 | 22.294 |
| Recuperatie van vastgoedkosten | ||
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen |
2.750 | 2.363 |
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen |
-2.916 | -2.479 |
| Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten | -9 | -9 |
| Vastgoedresultaat | 25.367 | 22.169 |
| Technische kosten | -720 | -522 |
| Commerciële kosten | -103 | -126 |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen | -111 | -62 |
| Beheerskosten vastgoed | -701 | -721 |
| Vastgoedkosten | -1.638 | -1.433 |
| Operationeel vastgoedresultaat | 23.728 | 20.736 |
| Algemene kosten van de vennootschap | -1.545 | -1.146 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | ||
| Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille | 22.183 | 19.589 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 451 | 28 |
| Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa | ||
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 840 | 2.253 |
| Operationeel resultaat | 23.474 | 21.871 |
| Financiële opbrengsten | 76 | 562 |
| Interestkosten | -8.569 | -8.430 |
| Andere financiële kosten | -21 | -26 |
| Financieel resultaat | -8.514 | -7.894 |
| WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden €) | 30.09.14 | 30.09.13 |
|---|---|---|
| Resultaat vóór belastingen | 14.960 | 13.977 |
| Belastingen | -223 | -368 |
| Nettoresultaat | 14.737 | 13.608 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Aandeelhouders van de Groep | 14.737 | 13.608 |
| Minderheidsbelangen | ||
| Toelichting: | ||
| Netto courant resultaat (aandeel Groep)3 | 13.446 | 11.327 |
| Resultaat op de portefeuille | 1.291 | 2.281 |
| RESULTAAT PER AANDEEL | 30.09.14 | 30.09.13 |
| Aantal gewone aandelen in omloop | 7.290.411 | 7.290.411 |
| Gewogen gemiddelde aantal aandelen | 7.290.411 | 6.571.948 |
| Nettowinst per gewoon aandeel (in EUR) | 2,02 | 2,07 |
| Verwaterde nettowinst per aandeel (in EUR) | 2,02 | 2,07 |
| Uitkeerbare winst per aandeel (in EUR)4 | 1,86 | 1,56 |
| Netto courant resultaat per aandeel (in EUR)5 | 1,84 | 1,72 |
| 3 Het netto courant resultaat wordt als volgt berekend: nettoresultaat exclusief variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en exclusief resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen. 4 Op basis van het totaal aantal aandelen. 5 Het netto courant resultaat per aandeel wordt berekend aan de hand van het gewogen gemiddelde aantal aandelen. Dit wil zeggen dat de aandelen meetellen voor het netto courant resultaat vanaf het moment van uitgifte. Het moment van uitgifte verschilt in dit geval van het moment van winstdeelname. Op 30.09.2014 is het gewogen gemiddelde aantal aandelen gelijk aan het totaal aantal aandelen. 1. B. Overzicht lresultaat (Statement van het totaa |
of other comprehensive income) | |
| Overzicht van het totaalresultaat (in duizenden €) | 30.09.14 | 30.09.13 |
| Nettoresultaat | 14.737 | 13.608 |
| Andere elementen van het totaalresultaat recycleerbaar in winst- en verliesrekeningen: |
||
| Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-457 | -1.074 |
| Variaties in de reële waarde van kasstroomindekkingen | -2.134 | 5.775 |
| TOTAALRESULTAAT | 12.146 | 18.309 |
| ACTIVA (in duizenden €) | 30.09.14 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Vaste activa | 768.140 | 746.245 |
| Goodwill | ||
| Immateriële vaste activa | 37 | 26 |
| Vastgoedbeleggingen6 | 767.815 | 745.916 |
| Andere materiële vaste activa | 284 | 297 |
| Financiële vaste activa | ||
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | 5 | 5 |
| Vlottende activa | 14.287 | 9.620 |
| Vaste activa of groepen van vaste activa aangehouden voor verkoop | 5.800 | 4.385 |
| Handelsvorderingen | 2.311 | 725 |
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 1.479 | 1.899 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 2.561 | 2.189 |
| Overlopende rekeningen | 2.136 | 421 |
| TOTAAL ACTIVA | 782.427 | 755.865 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden €) | 30.09.14 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Eigen vermogen | 346.697 | 356.524 |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap |
346.697 | 356.524 |
| Kapitaal | 160.962 | 160.962 |
| Uitgiftepremies | 93.095 | 93.095 |
| Reserves | 77.904 | 73.900 |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 14.737 | 28.568 |
| Minderheidsbelangen | ||
| Verplichtingen | 435.730 | 399.341 |
| Langlopende verplichtingen | 370.196 | 365.825 |
| Provisie | 87 | 102 |
| Langlopende financiële schulden | 329.015 | 327.677 |
| Kredietinstellingen | 299.255 | 327.677 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 29.760 | |
| Andere langlopende verplichtingen | 41.094 | 38.046 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden €) | 30.09.14 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Kortlopende verplichtingen | 65.534 | 33.516 |
| Kortlopende financiële schulden | 51.797 | 22.421 |
| Kredietinstellingen | 51.797 | 22.421 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 9.074 | 7.992 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 77 | 86 |
| Overlopende rekeningen | 4.586 | 3.017 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 782.427 | 755.865 |
| SCHULDGRAAD | 30.09.14 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Schuldgraad7 | 51,72% | 49,10% |
| NETTOACTIEF PER AANDEEL (in €) - AANDEEL GROEP | 30.09.14 | 31.03.14 | ||
|---|---|---|---|---|
| Nettoactiefwaarde per aandeel IFRS8 | 47,56 | 48,90 | ||
| Nettoactiefwaarde per aandeel EPRA9 | 51,12 | 52,18 | ||
| Nettoactiefwaarde per aandeel excl. dividend excl. IAS 3910 | 52,16 | 51,70 | ||
| 6 Inclusief projectontwikkelingen conform de aangepaste IAS 40-norm. | ||||
| 7 De schuldgraad wordt als volgt berekend: verplichtingen (exclusief voorzieningen, overlopende rekeningen, rente-indekkingsinstrumenten en uitgestelde belastingen), gedeeld door het totaal der activa (excl. rente-indekkingsinstrumenten). |
||||
| 8 Het nettoactief per aandeel IFRS (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap) gedeeld door het aantal aandelen. |
||||
| 9 Het nettoactief per aandeel EPRA (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief variatie in het effectieve deel van de |
reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomindekking zoals gedefinieerd in IFRS) gedeeld door het aantal
aandelen. 10 Het nettoactief per aandeel excl. dividend excl. IAS 39 (investeringswaarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen, exclusief variatie in het effectieve deel van de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten in de kasstroomindekking zoals gedefinieerd in IFRS en exclusief dividend) gedeeld door het aantal aandelen.
| MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in duizenden €) |
Kapitaal gewone |
Nettoresultaat | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| aandelen | Uitgiftepremies | Reserves* | van het boekjaar | Minderheidsbelangen | Totaal eigen vermogen | |
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2013 | 129.389 | 52.857 | 57.760 | 29.582 | 0 | 269.588 |
| - Nettoresultaatverwerking 2012-2013 | ||||||
| - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves | 8.579 | -8.579 | 0 | |||
| - Overboeking netto courant resultaat naar reserves | 4.145 | -4.145 | 0 | |||
| - Reclassificatie tussen reserves | ||||||
| - Dividenden boekjaar 2012-2013 | -16.858 | -16.858 | ||||
| - Kapitaalverhoging | 32.699 | 39.601 | 72.300 | |||
| - Kapitaalverhoging door inbreng in natura | 540 | 636 | 1.176 | |||
| - Minderheidsbelangen | ||||||
| - Kosten van kapitaalverhoging | -1.667 | -1.667 | ||||
| - Overige | 40 | 40 | ||||
| - Totaalresultaat 30/09/2013 | 4.701 | 13.608 | 18.309 | |||
| Balans volgens IFRS op 30 september 2013 | 160.962 | 93.095 | 75.225 | 13.608 | 0 | 342.890 |
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2014 | 160.962 | 93.095 | 73.900 | 28.568 | 0 | 356.524 |
| - Nettoresultaatverwerking 2013-2014 | ||||||
| - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves | 3.260 | -3.260 | 0 | |||
| - Overboeking netto courant resultaat naar reserves | 3.437 | -3.437 | 0 | |||
| - Reclassificatie tussen reserves | 0 | |||||
| - Dividenden boekjaar 2013-2014 | -21.871 | -21.871 | ||||
| - Kapitaalverhoging | ||||||
| - Kapitaalverhoging door inbreng in natura | ||||||
| - Minderheidsbelangen | ||||||
| - Kosten van kapitaalverhoging | ||||||
| - Overige | -102 | -102 | ||||
| - Totaalresultaat 30/09/2014 | -2.591 | 14.737 | 12.146 | |||
| Balans volgens IFRS op 30 september 2014 | 160.962 | 93.095 | 77.904 | 14.737 | 0 | 346.697 |
| * Detail van de reserves (in duizenden €) | Wettelijke reserve |
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed |
Beschikbare reserves |
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
Variatie in het effec tieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomindek king zoals gedefinieerd in IFRS |
Overgedragen resultaten van vorige boekjaren |
TOTAAL |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2013 | 420 | 76.775 | 9.431 | -15.763 | -30.092 | 16.989 | 57.760 |
| - Nettoresultaatverwerking 2012-2013 | |||||||
| - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves | 8.579 | 8.579 | |||||
| - Overboeking netto courant resultaat naar reserves |
4.145 | 4.145 | |||||
| - Reclassificatie tussen reserves | -248 | 248 | -64 | 64 | 0 | ||
| - Kapitaalverhoging door inbreng in natura | |||||||
| - Minderheidsbelangen | |||||||
| - Kosten van kapitaalverhoging | |||||||
| - Overige | 1 | 1.810 | -1.820 | 64 | -15 | 40 | |
| - Totaalresultaat 30/09/2013 | -1.074 | 5.775 | 4.701 | ||||
| Balans volgens IFRS op 30 september 2013 | 421 | 86.916 | 7.859 | -16.837 | -24.317 | 21.183 | 75.225 |
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2014 | 437 | 86.926 | 7.859 | -18.386 | -23.882 | 20.946 | 73.900 |
| - Nettoresultaatverwerking 2013-2014 | |||||||
| - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves | 3.260 | 3.260 | |||||
| - Overboeking netto courant resultaat naar | |||||||
| reserves | 3.437 | 3.437 | |||||
| - Reclassificatie tussen reserves | -1.429 | 1.429 | 102 | -102 | 0 | ||
| - Kapitaalverhoging door inbreng in natura | |||||||
| - Minderheidsbelangen | |||||||
| - Kosten van kapitaalverhoging | |||||||
| - Overige | -29 | -102 | 29 | -102 | |||
| - Totaalresultaat 30/09/2014 | -457 | -2.134 | -2.591 | ||||
| Balans volgens IFRS op 30 september 2014 | 408 | 88.757 | 9.288 | -18.843 | -26.016 | 24.310 | 77.904 |
| KASSTROOMOVERZICHT (in duizenden €) | 30.09.14 | 30.09.13 |
|---|---|---|
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN BEGIN SEMESTER | 2.188 | 1.879 |
| 1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | -365 | 4.006 |
| Operationeel resultaat | 23.474 | 21.871 |
| Betaalde interesten | -8.297 | -8.305 |
| Ontvangen interesten | 42 | 27 |
| Ontvangen dividenden | ||
| Betaalde vennootschapsbelastingen | -3.164 | -36 |
| Geraamde vennootschapsbelasting | ||
| Andere | -474 | 78 |
| Niet-kaselementen die worden toegevoegd/afgetrokken van het resultaat: |
-1.182 | -2.262 |
| * Afschrijvingen en waardeverminderingen | ||
| - Afschrijvingen/waardeverminderingen (of terugnamen) op materiële en immateriële activa |
66 | 79 |
| - Afschrijvingen/waardeverminderingen (of terugnamen) op handelsvorderingen |
58 | -30 |
| * Andere niet-kaselementen | ||
| - Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen | -840 | -2.253 |
| - Winst op de verkoop van vastgoedbeleggingen | -451 | -28 |
| * Andere | -15 | -29 |
| Variatie in de behoefte van het werkkapitaal: | -10.764 | -7.341 |
| * Beweging van activa | ||
| - Handelsvorderingen en overige vorderingen | -1.628 | -2.043 |
| - Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 422 | 106 |
| - Overlopende rekeningen | -1.699 | -922 |
| * Beweging van verplichtingen | ||
| - Handelsschulden en andere kortlopende schulden | -9.152 | -1.647 |
| - Andere kortlopende verplichtingen | 4 | -4.541 |
| - Overlopende rekeningen | 1.289 | 1.705 |
| (in duizenden €) | 30.09.14 | 30.09.13 |
|---|---|---|
| 2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten | -9.018 | -13.002 |
| Aanschaffing van immateriële vaste activa | -21 | -9 |
| Aanschaffing van vastgoedbeleggingen | -4.732 | -6.412 |
| Vervreemding van vastgoedbeleggingen en activa aangehouden voor verkoop |
4.167 | 2.569 |
| Aankoop aandelen vastgoedvennootschappen | -15.081 | -9.106 |
| Verkoop aandelen vastgoedvennootschappen | 6.691 | |
| Aanschaffing van andere materiële activa | -42 | -42 |
| Vervreemding van langlopende financiële vaste activa | ||
| Ontvangsten uit handelsvorderingen en andere langlopende activa |
-2 | |
| Vervreemding van activa aangehouden voor verkoop | ||
| 3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten | 9.756 | 50.105 |
| * Verandering in financiële verplichtingen en financiële schulden | ||
| - Toename van de financiële schulden | 52.757 | 69.663 |
| - Afname van de financiële schulden | -22.044 | -63.324 |
| * Verandering in andere verplichtingen | ||
| - Toename (+) / Afname (-) in andere verplichtingen | 914 | -10.009 |
| - Toename (+) / Afname (-) minderheidsbelangen | ||
| * Verandering in eigen vermogen | ||
| - Toename in kapitaal en uitgiftepremies | 72.300 | |
| - Kosten van kapitaalverhoging | -1.667 | |
| - Andere | ||
| * Dividend | -21.871 | -16.858 |
| - Dividend van het vorige boekjaar | ||
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN EINDE SEMESTER | 2.561 | 42.987 |
Door de afrondingen naar duizendtallen kunnen er afrondingsverschillen ontstaan tussen de balans- en resultatenrekening en de bijgevoegde details.
b) het tussentijds jaarverslag een getrouwe uiteenzetting geeft van de voornaamste gebeurtenissen die zich tijdens de eerste zes maanden van het lopend boekjaar voordeden, hun invloed op de verkorte tussentijdse jaarrekening, de belangrijkste risicofactoren en onzekerheden ten aanzien van de nog komende maanden van het boekjaar, evenals de voornaamste transacties tussen de verbonden partijen en hun eventuele uitwerking op de verkorte tussentijdse jaarrekening indien deze transacties een significante betekenis vertegenwoordigen en niet werden afgesloten onder de normale marktvoorwaarden.
IFRS 8 definieert een operationeel segment als volgt: een operationeel segment is een onderdeel van de onderneming (IFRS 8.2):
Aangezien perifeer winkelvastgoed meer dan 90 % van de portefeuille van Retail Estates nv uitmaakt, is een opsplitsing per bedrijfssegment niet relevant. De raad van bestuur gebruikt geen enkel ander segment voor het nemen van zijn beslissingen.
Conform de aangepaste IAS 40-norm worden de projectontwikkelingen opgenomen bij de vastgoedbeleggingen. Bij aankoop worden ze gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde met inbegrip van bijkomende kosten en niet-aftrekbare BTW.
Na initiële opname worden de projecten gewaardeerd aan de reële waarde indien ze aanbesteed, vergund en verhuurd zijn. Deze reële waarde waardering is gebaseerd op de waardering door de vastgoeddeskundige na aftrek van nog uit te voeren werken.
Een project kan slaan op een bouwgrond, afbraakpand of een bestaand pand waarvan de bestemming moet worden veranderd en aanzienlijke verbouwingswerken vereist zijn om het de gewenste bestemming te geven.
Naar aanleiding van artikel 24 van het K.B. van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen, dient de openbare GVV een financieel plan op te stellen met een uitvoeringsschema wanneer haar geconsolideerde schuldgraad meer bedraagt dan 50 % van de geconsolideerde activa. Het financieel plan geeft een beschrijving van de maatregelen die zullen worden genomen om te verhinderen dat de geconsolideerde schuldgraad meer bedraagt dan 65 % van de geconsolideerde activa.
Het tussentijds financieel verslag voor het eerste halfjaar eindigend op 30 september 2014 is opgesteld volgens boekhoudnormen consistent met International Financial Reporting Standards zoals geïmplementeerd door het K.B. van 13 juli 2014 betreffende de boekhouding, de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen en in overeenstemming met IAS 34 'Tussentijdse financiële verslaggeving'.
Bij de bepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen conform IAS 40 'Vastgoedbeleggingen' wordt een geschat bedrag van mutatierechten en -kosten afgetrokken door de onafhankelijke vastgoeddeskundige. De impact op de reële waarde van vastgoedbeleggingen ten gevolge van deze geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen wordt rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen op de rekening 'lmpact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen' uitdrukkelijk voorzien in het voormelde K.B. In het eerste halfjaar eindigend op 30 september 2014 en 30 september 2013 werd op die manier respectievelijk - 0,46 mio EUR en – 1,07 mio EUR rechtstreeks in het eigen vermogen op die rekening verwerkt.
In deze verkorte tussentijdse jaarrekening worden dezelfde grondslagen voor financiële verslaggeving en berekeningsmethodes gehanteerd als deze die gehanteerd worden in de geconsolideerde jaarrekening per 31 maart 2014.
De vennootschappentransacties van het afgelopen semester werden niet verwerkt als een business combination zoals gedefinieerd onder IFRS 3 vanuit de vaststelling dat deze niet van toepassing is, gelet op de aard en de schaalgrootte van de vennootschappen waarover controle verworven is. Het gaat om vennootschappen die een beperkt aantal panden bezitten en waarvan het niet de intentie is om ze als een autonome business aan te houden. De vennootschappen worden integraal geconsolideerd met toepassing van IAS 40.
Overeenkomstig artikel 13 § 2 van het K.B. van 14 november 2007, verklaart Jan De Nys, gedelegeerd bestuurder, dat bij zijn weten,
a) de verkorte tussentijdse jaarrekening, opgesteld op basis van grondslagen voor financiële verslaggeving in overeenstemming met IFRS en in overeenstemming met IAS 34 'Tussentijdse Financiële Verslaggeving' zoals aanvaard door de Europese Unie, een getrouw beeld geeft van het vermogen, van de financiële toestand en van de resultaten van Retail Estates nv en de in de consolidatie opgenomen ondernemingen.
• Managementverslag > Financieel verslag • Verslag van het aandeel • Vastgoedverslag • Algemene informatie
• resultaat tweede semester 2014-2015 Het resultaat van het tweede semester zoals vermeld in het budget 2014-2015, goedgekeurd
door de raad van bestuur.
• geplande investeringen tweede semester
Rekening houdend met de bijkomende geplande investeringen en de winstverwachting voor het volledige jaar, zou de schuldgraad per 31 maart 2015 50,55 % bedragen.
Er wordt in de projectie van de schuldgraad enkel rekening gehouden met aan- en verkopen waarvoor een compromis werd getekend en investeringen die gepland en aanbesteed zijn.
De waardering van de vastgoedportefeuille heeft eveneens een impact op de schuldgraad. Rekening houdend met de huidige kapitaalsbasis, zou bij een mogelijke waardedaling van de reële waarde van vastgoedbeleggingen van 159,86 mio EUR, de maximale schuldgraad van 65 % overschreden worden. Deze waardedaling kan het gevolg zijn van een stijging van de yield (bij gelijkblijvende huurwaarden zou de yield met 1,86 % moeten stijgen om de schuldgraad te overschrijden) of een daling van de huren (bij gelijkblijvende yields
zouden de huren met 11,06 mio EUR moeten dalen). Historisch gezien is de reële waarde van de vastgoedportefeuille sinds de oprichting van de GVV steeds gestegen of minstens stabiel gebleven. Op vandaag zijn er geen indicaties in de markt die een stijging van de yield doen vermoeden.
Mochten er zich toch substantiële waardedalingen voordoen die de schuldgraad boven 65 % doen uitstijgen, kan Retail Estates nv overgaan tot het verkopen van een aantal van zijn panden. Retail Estates nv heeft een stevig track record in het verkopen van panden aan de geschatte investeringswaarde. In het boekjaar 2011-2012 werden 12 winkelpanden verkocht voor een nettoverkoopprijs van 17,87 mio EUR. In het boekjaar 2012-2013 werden 14 winkelpanden, 2 appartementen in ruwbouwstaat, 1 horecapand, 3 percelen grond, 1 KMO-pand en 1 villa verkocht voor een nettoverkoopprijs van 19,25 mio EUR. In het boekjaar 2013-2014 werden 4 winkelpanden en 2 appartementen in ruwbouwstaat verkocht voor een nettoverkoopprijs van 5,07 mio EUR. Globaal genomen werden deze panden verkocht aan de geschatte investeringswaarde. Per 30 september 2014 werden 4 winkelpanden verkocht voor een nettoverkoopprijs van 4,43 mio EUR en werd de vennootschap Belgium Retail 1 Luxembourg sàrl verkocht voor 8,22 mio EUR.
Retail Estates nv is van oordeel dat in functie van
er geen bijkomende maatregelen dienen genomen te worden om te verhinderen dat de schuldgraad boven de 65 % zal uitstijgen. Ten gevolge van de kapitaalverhoging op 28 juni 2013 daalde de
Over het financieel plan wordt een bijzonder verslag opgesteld door de commissaris, waarin bevestigd wordt dat deze laatste de wijze van opstelling van het plan geverifieerd heeft, met name wat betreft de economische grondslagen ervan, en dat de cijfers die dit plan bevat, overeenstemmen met die van de boekhouding van de openbare GVV.
De algemene richtlijnen van het financieel plan worden opgenomen in de jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen. In de jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen wordt beschreven en verantwoord hoe het financieel plan in de loop van de relevante periode werd uitgevoerd en hoe de openbare GVV het plan in de toekomst zal uitvoeren.
De schuldgraad van Retail Estates nv is gestegen boven 50 % sinds boekjaar 2008-2009. In dat boekjaar bedroeg de schuldgraad 56 %, daarna is hij stabiel gebleven rond de 53 %. In 2014 zakte de schuldgraad opnieuw onder 50 % naar aanleiding van de kapitaalverhoging. Vanaf 30 september 2014 steeg de schuldgraad opnieuw boven 50 % uit. In de loop van zijn geschiedenis oversteeg de schuldgraad van Retail Estates nv nooit de 65 %.
De raad van bestuur beschouwt een schuldgraad van ± 55 % als zijnde optimaal voor de aandeelhouders van de GVV voor wat betreft het rendement en de courante winst per aandeel. Voor elke investering wordt de impact op de schuldgraad bekeken en eventueel niet weerhouden indien deze investering de schuldgraad negatief zou beïnvloeden. Op basis van de huidige schuldgraad van 51,72 % heeft Retail Estates nv een investeringspotentieel
van 296,88 mio EUR zonder hierbij een schuldgraad van 65 % te overschrijden en een investeringspotentieel van 161,96 mio EUR zonder hierbij een schuldgraad van 60 % te overschrijden.
Elk kwartaal wordt aan de raad van bestuur de projectie van de schuldgraad voor het volgende kwartaal voorgelegd en worden eventuele afwijkingen tussen de ingeschatte en werkelijke schuldgraad van het vorige kwartaal besproken.
De projectie van de schuldgraad op 31 december 2014 houdt rekening met volgende assumpties:
Er worden verkopen gepland ten belope van 0,73 mio EUR.
Het resultaat van het derde kwartaal zoals vermeld in het budget 2014-2015, goedgekeurd door de raad van bestuur.
Er worden 34,10 mio EUR investeringen gepland in het derde kwartaal van het boekjaar 2014-2015. 14,80 mio EUR hiervan gebeurt door een inbreng in natura (zie 5.12.1, p. 34).
Rekening houdend met de assumpties zoals hierboven vermeld, zal de schuldgraad per 31 december 2014 51,01 % bedragen.
Er wordt tevens een projectie gemaakt van de schuldgraad op 31 maart 2015 (einde van het boekjaar). Deze projectie houdt rekening met volgende assumpties:
• Managementverslag > Financieel verslag • Verslag van het aandeel • Vastgoedverslag • Algemene informatie
Voor haar gebouwen sluit de Groep handelshuurcontracten af voor een periode van minimaal 9 jaar, meestal opzegbaar na afloop van het derde en zesde jaar mits inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden voor de vervaldag. De huurprijzen worden meestal maandelijks vooruitbetaald (soms driemaandelijks). Ze worden jaarlijks op de verjaardag van de huurovereenkomst geïndexeerd.
Belastingen en taksen, onroerende voorheffing inbegrepen, de verzekeringspremie en de gemeenschappelijke kosten zijn principieel ten laste van de huurder. Om de naleving van de verplichtingen die de huurder worden opgelegd krachtens de overeenkomst te garanderen, dient de huurder een huurwaarborg te stellen, meestal in de vorm van een bankgarantie ter waarde van drie maanden huur.
Bij aanvang van de overeenkomst wordt tussen de partijen een plaatsbeschrijving opgemaakt door een onafhankelijk vastgoeddeskundige. Bij het verstrijken van de overeenkomst moet de huurder de door hem gehuurde ruimten teruggeven in de staat zoals beschreven in de plaatsbeschrijving bij intrede onder voorbehoud van normale slijtage.
De huurder kan de huurovereenkomst niet overdragen noch de ruimten geheel of gedeeltelijk onderverhuren, tenzij mits voorafgaandelijk schriftelijk akkoord van de verhuurder. De huurder heeft de verplichting om op zijn kosten de overeenkomst te registreren.
schuldgraad. Het is de bedoeling van de GVV om de schuldgraad te behouden op een niveau tussen 50 % en 55 %. Dit niveau wordt regelmatig geëvalueerd en zal herzien worden door de raad van bestuur indien dit noodzakelijk wordt geacht door veranderde markt- of omgevingsfactoren.
| Huurinkomsten (in duizenden €) | 30.09.14 | 30.09.13 |
|---|---|---|
| Huur | 25.247 | 22.220 |
| Gegarandeerde opbrengsten | ||
| Ontvangen operationele leasingvergoedingen | 550 | 458 |
| Huurkortingen | ||
| Huurvoordelen ('incentives') | ||
| Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten | ||
| Totaal huuropbrengsten | 25.797 | 22.678 |
| (in duizenden €) | 30.09.14 | 30.09.13 |
|---|---|---|
| Op minder dan één jaar | 53.056 | 47.685 |
| Tussen één en vijf jaar | 218.752 | 203.916 |
| Op meer dan vijf jaar | 254.338 | 257.344 |
De stijging van de huuropbrengsten is hoofdzakelijk het gevolg van de groei van de vastgoedportefeuille.
Volgende tabel geeft bij wijze van theoretische oefening aan hoeveel huurinkomsten Retail Estates nv zeker zal innen op basis van de lopende huurovereenkomsten. Dit doet geen afbreuk aan het theoretische risico dat eruit bestaat dat alle huurders gebruik maken van hun bij wet toegekende opzegmogelijkheid bij afloop van de lopende driejaarlijkse periode: in deze omstandigheid staan alle winkelpanden binnen 3 jaar en 6 maand per definitie leeg.
Retail Estates nv heeft in het eerste semester van dit boekjaar de vastgoedportefeuille uitgebreid met 25 winkelpanden. Deze vertegenwoordigen een huurincasso van 2,00 mio EUR. In de geconsolideerde cijfers per 30 september 2014 vertegenwoordigen deze nieuwe panden een huurstroom van 0,43 mio EUR.
In het eerste semester van het boekjaar werden ook vier panden en de vennootschap Belgium Retail 1 Luxembourg sàrl gedesinvesteerd. Deze vertegenwoordigen een huurincasso van 0,75 mio EUR. In de geconsolideerde cijfers per 30 september 2014 vertegenwoordigen deze panden 0,084 mio EUR.
Van het totaal aantal leningen zijn er 282,92 mio EUR met een variabele rentevoet. Dit zijn allemaal langetermijnkredieten. 97,51 % van de uitstaande leningen zijn ingedekt via Interest Rate Swapcontracten die variabele rentevoeten swappen tegen vaste rentevoeten of hebben een vaste rentevoet. De gemiddelde interestvoet van de leningen bedraagt 4,50 %. Principieel spreekt Retail Estates nv met zijn banken een convenant van 60 % af met betrekking tot de schuldgraad.
De 'andere langlopende financiële verplichtingen' betreft de obligatielening uitgegeven op 23 april
2014 met een looptijd van 7 jaar, aan een rentevoet van 3,556 %.
De belangrijkste financiële instrumenten van de Groep bestaan uit financiële en commerciële vorderingen en schulden, geldbeleggingen, geldmiddelen en kasequivalenten evenals financiële instrumenten van het type 'Interest Rate Swap' (IRS).
Gedurende de eerste helft van het boekjaar werd de controle verworven over drie vastgoedvennootschappen voor een totaalbedrag van 15,08 mio EUR. De overname van de vennootschappen werd betaald in cash. Dit resulteerde in een stijging van de vastgoedbeleggingen van 28,89 mio EUR en variatie in het werkkapitaal van 13,81 mio EUR.
| Vastgoed Activa aangehouden beleggingen voor verkoop |
Totaal | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Investerings- en | ||||||
| herwaarderingstabel | 30.09.14 | 31.03.14 | 30.09.14 | 31.03.14 | 30.09.14 | 31.03.14 |
| (in duizenden €) | ||||||
| Saldo per einde van het vorige | 745.916 | 675.593 | 4.385 | 7.488 | 750.301 | 683.081 |
| boekjaar | ||||||
| Verwerving d.m.v. | ||||||
| aankoop of inbreng | 28.383 | 42.787 | 28.383 | 42.787 | ||
| vastgoedvennootschappen | ||||||
| Geactiveerde financieringskosten | 168 | 624 | 168 | 624 | ||
| Aankoop en inbreng van | 4.290 | 27.476 | 4.290 | 27.476 | ||
| vastgoedbeleggingen | ||||||
| Vervreemding d.m.v. verkoop | ||||||
| vastgoedvennootschappen | -6.874 | -6.874 | ||||
| Verkoop vastgoedbeleggingen | -2.319 | -3.635 | -1.848 | -3.579 | -4.167 | -7.214 |
| Overdracht naar activa | ||||||
| aangehouden voor verkoop | -3.262 | -301 | 3.262 | 301 | 0 | 0 |
| Variatie in de reële waarde (+/-) | 1.512 | 3.372 | 175 | 1.512 | 3.547 | |
| Per einde van het boekjaar | 767.815 | 745.916 | 5.800 | 4.385 | 773.613 | 750.301 |
| OVERIGE INFORMATIE | ||||||
| Investeringswaarde van het vastgoed |
786.514 | 764.193 | 5.945 | 4.495 | 792.459 | 768.688 |
| Opdeling volgens de contractuele vervaldagen van de kredietlijnen (in duizenden €) |
30.09.14 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Langlopende | ||
| Bilaterale leningen - variabele of vaste rente | 299.255 | 327.677 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 29.760 | |
| Subtotaal | 329.015 | 327.677 |
| Kortlopende | ||
| Bilaterale leningen - variabele of vaste rente | 51.797 | 22.422 |
| Subtotaal | 51.797 | 22.422 |
| Totaal | 380.812 | 350.098 |
| Opdeling volgens de maturiteit van de langlopende leningen | ||
| (in duizenden €) | 30.09.14 | 31.03.14 |
| Tussen één en twee jaar | 49.794 | 49.917 |
| Tussen twee en vijf jaar | 201.394 | 199.794 |
| Meer dan vijf jaar | 77.827 | 77.966 |
| Opdeling volgens de contractuele vervaldagen van de kredietlijnen | 30.09.14 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| (in duizenden €) | ||
| Langlopende | ||
| Bilaterale leningen - variabele of vaste rente | 299.255 | 327.677 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 29.760 | |
| Subtotaal | 329.015 | 327.677 |
| Kortlopende | ||
| Bilaterale leningen - variabele of vaste rente | 51.797 | 22.422 |
| Subtotaal | 51.797 | 22.422 |
| Totaal | 380.812 | 350.098 |
| Opdeling volgens de maturiteit van de langlopende leningen (in duizenden €) |
30.09.14 | 31.03.14 |
| Tussen één en twee jaar | 49.794 | 49.917 |
| Tussen twee en vijf jaar | 201.394 | 199.794 |
| Meer dan vijf jaar | 77.827 | 77.966 |
| Projectontwikkelingen (in duizenden €) | 30.09.14 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Saldo per einde van het vorige boekjaar | 8.077 | 5.734 |
| Aangroei in de loop van het boekjaar | 4.613 | 6.318 |
| Oplevering in de loop van het boekjaar | -834 | -3.975 |
| Per einde van het boekjaar | 11.856 | 8.077 |
De categorieën komen overeen met volgende financiële instrumenten:
Het geheel der financiële instrumenten van de Groep stemt overeen met niveau 2 in de hiërarchie van de reële waarden. De waardering aan reële waarde gebeurt op regelmatige basis.
Niveau 2 in de hiërarchie der reële waarden betreft de overige financiële activa en passiva waarvan de reële waarde gebaseerd is op andere gegevens die, direct of indirect, kunnen worden vastgesteld voor de betrokken activa of passiva.
De waarderingstechnieken betreffende de reële waarde van de financiële instrumenten van niveau 2 zijn de volgende:
De reële waarde van de overige financiële activa en passiva van niveau 2 is nagenoeg gelijk aan hun boekwaarde:
hetzij omdat zij een vervaldag op korte termijn hebben (zoals de handelsvorderingen en –schulden),
De reële waarde van de schulden met een vaste rentevoet wordt geraamd aan de hand van een actualisatie van hun toekomstige cashflows rekening houdende met het kredietrisico van de Groep.
Op 30 september 2014 heeft Retail Estates nv een belang van 62,50 % in de aandelen van Retail Warehousing Invest nv. De overeenkomst afgesloten met het oog op de controleverwerving over Retail Warehousing Invest nv voorziet dat Retail Estates nv, uiterlijk met effect op 1 juli 2016, alle aandelen van deze vennootschap verwerft die nog niet in zijn bezit zijn op basis van dezelfde waarderingsformule die weerhouden werd om op 4 juli 2012 de controle te verwerven. Op het ogenblik van de verwerving van het minderheidsbelang zal de achterliggende vastgoedwaarde die gebruikt werd in deze formule getoetst worden aan de op dat moment geldende waardering van de vastgoeddeskundige en indien nodig conform artikel 37 van de Wet van 12 mei 2014 met betrekking tot GVV's daartoe begrensd worden.
Op 30 september 2014 heeft Retail Estates nv een belang van 51 % in de aandelen van de vennootschap Mijn Retail nv. Dit belang is het gevolg van de samenwerkingsovereenkomst die werd afgesloten op 10 april 2014 tussen Retail Estates nv en be-MINE nv met het oog op de realisatie van een retailpark in Beringen met een bruto bebouwde oppervlakte van 18.000 m².
| Samenvatting van financiële instrumenten op afsluitdatum 30.09.14 (in duizenden €) |
Categorieën | Boek waarde |
Reële waarde |
Niveau |
|---|---|---|---|---|
| I. Vaste activa | ||||
| Financiële vaste activa | C | 0 | 0 | 2 |
| Leningen en vorderingen | A | 5 | 5 | 2 |
| II. Vlottende activa | ||||
| Handelsvorderingen en overige vorderingen | A | 3.790 | 3.790 | 2 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | B | 2.561 | 2.561 | 2 |
| Totaal der financiële instrumenten op het | 6.356 | 6.356 | ||
| actief van de balans | ||||
| I. Langlopende verplichtingen | ||||
| Rentedragende verplichtingen | A | 329.015 | 334.704 | 2 |
| Kredietinstellingen | A | 299.255 | 301.556 | 2 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen |
A | 29.760 | 33.148 | 2 |
| Overige langlopende verplichtingen | A | 15.078 | 15.078 | 2 |
| Overige financiële verplichtingen | C | 26.016 | 26.016 | 2 |
| II. Kortlopende verplichtingen | ||||
| Rentedragende verplichtingen | A | 51.797 | 51.797 | 2 |
| Kortlopende handelsschulden en overige schulden |
A | 9.151 | 9.151 | 2 |
| Totaal der financiële instrumenten op het passief van de balans |
431.057 | 436.746 |
winkelvestiging onder de handelsnaam GAMMA (DIY).
Een leegstaand winkelpand op een solitaire ligging werd op 18 november 2014 verkocht aan een lokale KMO. De netto verkoopprijs bedraagt 0,50 mio EUR. Op deze verkoop werd in vergelijking met de reële waarde van dit pand, die op 30 september 2014 0,63 mio EUR bedroeg, een verlies geleden van 0,13 mio EUR.
Een onderhandse overeenkomst werd afgesloten met het oog op de verkoop van twee winkelpanden te Hoei, die zich in een KMO-zone bevinden. De winkelpanden zijn verhuurd aan Van Marcke (sanitair) en Carglass (autoherstellingen). De verwachte netto verkoopprijs bedraagt 1,87 mio EUR.
Op 11 juni 2014 werd het fusievoorstel neergelegd strekkende tot fusie door overname van Ducova bvba. Deze fusie heeft plaatsgevonden met effect op 31 oktober 2014.
Op 24 oktober 2014 heeft de buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders van Retail Estates nv de verandering van statuut van openbare vastgoedbevak naar openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap ('GVV'), overeenkomstig de Wet van 12 mei 2014, met eenparigheid van stemmen goedgekeurd. Aangezien geen recht van uittreding werd
uitgeoefend en alle opschortende voorwaarden zijn vervuld, geniet Retail Estates nv vanaf 24 oktober 2014 van het statuut van openbare GVV.
Met de goedgekeurde statutenwijziging van Retail Estates nv is ook de opschortende voorwaarde voor de statutenwijziging van de vennootschap Retail Warehousing Invest nv vervuld. De BAV van 26 september 2014 van Retail Warehousing Invest nv had de omzetting van institutionele vastgoedbevak naar institutionele GVV goedgekeurd onder deze voorwaarde. Derhalve geniet Retail Warehousing Invest nv vanaf 24 oktober 2014 van het statuut van institutionele GVV.
De balans werd vanaf 31 december 2012 opgesteld uitgaande van de volledige verwerving van alle minderheidsbelangen (conform IFRS), ongeacht de timing waarop de verwerving plaatsvindt en in de veronderstelling dat deze in contanten wordt uitbetaald. Dit geeft een beeld van de maximale schuldgraad op basis van de beschikbare info en het stadium van ontwikkeling van de projecten.
De impact op de langlopende verplichtingen bedraagt 14,71 mio EUR.
Retail Estates nv sloot op 14 oktober 2014 een kaderovereenkomst met Orchestra-Prémaman Belgium nv met het oog op de verwerving van de eigendom van 14 winkelpanden11 voor een investeringswaarde van 34,59 mio EUR en een verwacht huurincasso van 2,18 mio EUR. Deze transactie bestaat uit twee luiken: (i) de aankoop van 8 winkelpanden en (ii) de inbreng in natura van 6 winkelpanden.
In uitvoering van het eerste luik, werden op 29 oktober 2014 reeds 7 winkelpanden aangekocht. Deze aankoop vertegenwoordigt een investering van 12,95 mio EUR.
Op 28 november 2014 werd het tweede luik van de transactie gedeeltelijk uitgevoerd, en werden 5 winkelpanden bij wijze van inbreng in natura
ingebracht in het kapitaal van de vennootschap, waarbij door de raad van bestuur 269.062 nieuwe aandelen werden uitgegeven, binnen het kader van de bevoegdheden die aan de raad van bestuur verleend zijn inzake het toegestaan kapitaal. De totale inbrengwaarde voor deze 5 winkelpanden bedraagt 14,80 mio EUR en vertegenwoordigt een verhoging van het maatschappelijk kapitaal met ongeveer 6,05 mio EUR (het saldo, ongeveer 8,74 mio EUR wordt toegewezen aan de balanspost 'uitgiftepremies').
Aldus werd voor wat 12 van de 14 te verwerven winkelpanden betreft de transactie uitgevoerd conform de kaderovereenkomst van 14 oktober 2014, zoals deze bekendgemaakt werd in de persmededeling van 15 oktober 2014. Twee winkelpanden werden nog niet verworven gelet op verplichtingen in hoofde van de OVAMreglementering waaraan nog niet werd voldaan. De overdracht van deze panden is in afwachting hiervan uitgesteld.
Wat betreft het pand dat in het kader van een tweede inbreng in natura zal worden ingebracht in Retail Estates nv, zal de uitgifteprijs van de nieuw uit te geven aandelen worden aangepast indien deze inbreng niet plaatsvindt uiterlijk op 31 december 2014. Hierdoor kan het totaal aantal nieuwe aandelen, waarnaar verwezen wordt in het persbericht van 15 oktober 2014, wijzigen.
Op 27 oktober 2014 werd een winkelpand gelegen te Wilrijk, langs de Boomsesteenweg, aangekocht voor een totale investering van 4,24 mio EUR. Dit pand is verhuurd aan een huurprijs van 0,26 mio EUR en is in gebruik als een
11 Voor meer informatie wordt verwezen naar het persbericht d.d. 15 oktober 2014.
Wij hebben een beperkt nazicht uitgevoerd van de bijgevoegde verkorte geconsolideerde balans, verkorte winst- en verliesrekening, verkort overzicht van het totaalresultaat, verkort kasstroomoverzicht, verkort mutatieoverzicht van het eigen vermogen en selectieve toelichtingen 5.1 tot 5.12 (gezamenlijk de "tussentijdse financiële informatie") van Retail Estates nv ("de vennootschap") en haar dochterondernemingen (samen "de Groep") voor de zes maanden eindigend op 30 september 2014.
De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en het getrouw beeld van deze tussentijdse financiële informatie. Onze verantwoordelijkheid is een oordeel uit te brengen over deze tussentijdse financiële informatie op basis van ons beperkte nazicht.
De tussentijdse financiële informatie is opgesteld in overeenstemming met de International Accounting Standard IAS 34, "Tussentijdse financiële verslaggeving" zoals aanvaard door de EU en geïmplementeerd door het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
Ons beperkte nazicht van de tussentijdse financiële informatie werd verricht overeenkomstig de internationale standaard ISRE 2410 – Beoordeling van tussentijdse financiële informatie, uitgevoerd
door de onafhankelijke auditor van de entiteit. Een beperkt nazicht bestaat voornamelijk uit de bespreking van de financiële informatie met het management en analytisch onderzoek en andere ontledingen van de tussentijdse financiële informatie en onderliggende financiële data. Een beperkt nazicht is minder diepgaand dan een volkomen controle van de geconsolideerde jaarrekening in overeenstemming met de internationale controlestandaarden (International Standards on Auditing). Dienovereenkomstig verstrekken wij geen controleverslag over de tussentijdse financiële informatie.
Op basis van ons beperkte nazicht, kwamen er geen feiten aan onze aandacht welke ons doen geloven dat de tussentijdse financiële informatie voor de zes maanden eindigend op 30 september 2014 niet, in alle materiële opzichten, is opgesteld overeenkomstig IAS 34, "Tussentijdse financiële verslaggeving" zoals aanvaard door de EU en geïmplementeerd door het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
Diegem, 28 november 2014
Retail Estates kent een onafgebroken consistente groei van haar resultaten en portefeuille sinds haar beursintroductie.
Tijdens de eerste zes maanden van het boekjaar 2014-2015 schommelde de beurskoers tussen 56,99 EUR en 66,00 EUR. De grafiek hierboven geeft de beursprestaties weer van het Retail Estates-aandeel ten opzichte van de BEL 20 sinds 70
de beursnotering. Het aandeel Retail Estates evolueerde over deze periode met 95,05 % en de BEL 20 met 8,20 %. De gemiddelde slotkoers in het afgelopen semester bedroeg 61,02 EUR.
| NETTOACTIEF PER AANDEEL (in €) | 30.09.14 | 31.03.14 | 30.09.13 |
|---|---|---|---|
| Nettoactiefwaarde per aandeel IFRS12 | 47,56 | 48,90 | 47,03 |
| Nettoactiefwaarde per aandeel EPRA13 | 51,12 | 52,18 | 50,37 |
| Nettoactiefwaarde per aandeel excl. dividend excl. IAS 3914 | 52,16 | 51,70 | 51,18 |
| Brutodividend | 3,00 | ||
| Nettodividend | 2,25 | ||
| Beurskoers op afsluitingsdatum | 61,50 | 58,92 | 54,00 |
12 Het nettoactief per aandeel IFRS (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap) gedeeld door het aantal aandelen.
13 Het nettoactief per aandeel EPRA (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief variatie in het effectieve deel van de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomindekking zoals gedefinieerd in IFRS) gedeeld door het aantal aandelen.
14 Het nettoactief per aandeel excl. dividend excl. IAS 39 (investeringswaarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen, exclusief variatie in het effectieve deel van de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten in de kasstroomindekking zoals gedefinieerd in IFRS en exclusief dividend) gedeeld door het aantal aandelen.
Retail Estates nv is genoteerd op de continumarkt van Euronext. De marktkapitalisatie bedraagt 448,36 mio EUR op 30 september 2014.
De nettoactiefwaarde (NAW) van het aandeel bij een vastgoedwaardering aan reële waarde bedraagt 47,56 EUR.
De evolutie van de nettoactiefwaarde is te verklaren door de verdere daling van de marktwaarde van de rente-indekkingsinstrumenten en de uitkering van een dividend over het boekjaar 2013-2014.
| Bekendmaking resultaten derde kwartaal 2014-2015 | 13 februari 2015 |
|---|---|
| Bekendmaking jaarresultaten boekjaar 2014-2015 | 22 mei 2015 |
| Betaalbaarstelling dividend | 10 juli 2015 |
De clusteringstrategie van Retail Estates zorgt voor een optimalisatie van de beheerskosten.
winkeloppervlakte
Waardering per 30 september 2014
Retail Estates nv doet beroep op Cushman & Wakefield en CBRE als vastgoeddeskundigen. In de praktijk schatten ze dus elk een gedeelte van de vastgoedportefeuille.
Het verslag van Cushman & Wakefield van 30 september 2014 heeft betrekking op een deel van de onroerende goederen van Retail Estates nv en zijn dochtervennootschappen. Dit verslag vermeldt onder andere het volgende:
"Wij hebben het genoegen u onze update per 30 september 2014 van de waardering van de Retail Estates portefeuille en Immobilière Distri-Land te laten geworden.
Wij bevestigen dat we deze opdracht als onafhankelijk expert hebben uitgevoerd. Wij bevestigen tevens dat onze waardering werd uitgevoerd conform de nationale en internationale normen en hun toepassingsprocedures, onder andere op het vlak van de waardering van gereglementeerde vastgoedvennootschappen. (Volgens de huidige besluiten. We behouden ons het recht voor om onze waardering aan te passen in geval van gewijzigde besluiten).
De investeringswaarde wordt gedefinieerd als de meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs gehaald kan worden onder normale verkoopsomstandigheden tussen welwillende en goed geïnformeerde partijen. Deze definitie komt overeen met onze definitie van marktwaarde.
De verkoop van een gebouw is in theorie onderworpen aan overdrachtsrechten die geïnd worden door de overheid. Het bedrag hiervan hangt onder andere af van de overdrachtswijze, van het profiel van de koper en de geografische ligging van het goed. De eerste twee voorwaarden en dus het te betalen bedrag van de rechten is pas gekend wanneer de verkoop is afgesloten. Als onafhankelijk vastgoeddeskundige bevestigen wij dat op basis van een representatief staal van de markt (tussen 2002 en 2005) het gewogen gemiddelde van de rechten (gemiddelde transactiekosten) 2,50 % bedraagt (voor panden met een waarde hoger dan 2,50 mio EUR).
De panden worden hier als een portefeuille beschouwd.
Onze "investeringswaarde" is gebaseerd op een kapitalisatie met een BAR (Bruto Aanvangs Rendement) van de thans contractueel verschuldigde basisjaarhuur, rekening houdend met eventuele correcties zoals leegstand, step-rents, huurvrije periodes, enz. Het BAR is afhankelijk van de gangbare rendementen op de investeringsmarkt, rekening houdend met de ligging, de geschiktheid van de site, de kwaliteit van de huurder en het gebouw op het ogenblik van de waardering.
Voor het bepalen van de investeringswaarde van het retailpark in Tongeren wordt de aangepaste markthuur gekapitaliseerd. Deze aangepaste markthuur wordt bepaald door 60 % te nemen van het verschil tussen de markthuur en de huidige huur in het geval waar de markthuur groter is dan de huidige huur. Indien dit niet het geval is dan is de aangepaste markthuur gelijk aan de markthuur. Dit verschil wordt vervolgens toegevoegd aan de huidige huur. In het geval dat de huidige huur groter is dan de markthuur, wordt de markthuur gekapitaliseerd. Bovendien worden er correcties genomen voor het verschil in huidige huur en (aangepaste) markthuur.
De portefeuille van Immobilière Distri-Land nv heeft op 30.09.2014 een investeringswaarde (incl. correcties) van 17,01 mio EUR en een reële waarde van 16,60 mio EUR. In absolute termen blijft de investeringswaarde stabiel. Dit geeft Immobilière Distri-Land nv een rendement van 7,40 %.
De investeringswaarde (incl. correcties) per 30.09.2014 van de portefeuille15 bedraagt 448,97 mio EUR en de reële waarde bedraagt 438,02 mio EUR. Op basis van de investeringswaarde stijgt de waarde van de portefeuille ten opzichte van 30.06.2014 met 7,95 %. Dit komt door de aanschaffing van de Frunparken in Oudenaarde en Wetteren. Dit geeft de portefeuille een rendement van 6,89 %. Indien we beide Frunparken zouden weglaten uit de evolutievergelijking, dan kunnen we vaststellen dat de portefeuille stijgt met 1,07 % ten opzichte van vorig kwartaal."
Het verslag van CBRE van 30 september 2014 heeft betrekking op een deel van de onroerende goederen van Retail Estates nv en zijn dochtervennootschappen. De investeringswaarde van deze onroerende goederen wordt hierbij geschat op 332,60 mio EUR en de reële waarde op 324,49 mio EUR. Deze panden vertegenwoordigen een huurincasso van 23,15 mio EUR wat een brutorendement van 6,81 % vertegenwoordigt.
De investeringsmarkt evolueert onder invloed van de globale economische onzekerheden in verschillende richtingen. Enerzijds zijn een aantal buitenlandse institutionele partijen versneld uit de markt getreden om hun meerwaarde te realiseren en hun kapitaal in hun thuismarkt te herinvesteren waar de kredietcrisis nieuwe aankoopopportuniteiten biedt. Maar anderzijds blijft de particuliere markt actief waarin vermogende particuliere beleggers in transacties tussen 1 à 5 mio EUR aanhoudende interesse betonen. De huurmarkt blijft actief, maar sterker dan voordien gevoelig voor de kwaliteit van de locaties met een voorkeur voor winkelpanden gelegen op een site (retailparken) of panden gelegen langs een invalsweg met een sterke concentratie vergelijkbare panden (retailclusters). Solitaire panden zijn in trek bij voedingssupermarkten voor zover ze in goed bevolkte woongebieden gelegen zijn.
15 Portefeuille : Retail Estates nv + Immobilière Distri-Land nv + Tongeren + Ducova bvba + Wetteren + Oudenaarde
zonder zijn wagen te verplaatsen. Op dergelijke locaties zijn gebruikelijk minimaal vijf panden aanwezig.
Ander vastgoed bevat hoofdzakelijk kantoren, residentieel vastgoed, horeca en een logistiek complex te Erembodegem. Het complex in Erembodegem is in zijn totaliteit verhuurd aan Brantano nv via een huurovereenkomst met een looptijd van 10 jaar die afloopt op 31 mei 2024. Retail Estates nv investeert in onroerend goed met dergelijke bestemmingen enkel indien deze als bijzaak bij een winkelpand voorkomen of deel uitmaken van een vastgoedportefeuille die enkel als een geheel kon worden verworven.
Winkeloppervlaktes in ontwikkeling zijn panden die het voorwerp uitmaken van een nieuwbouwproject of verbouwingsproject.
Het aandeel van de winkels in schoenen en kleding (30,51 %, tegenover 29,26 % op 31 maart 2014) samen met de retailers in voeding, electro en speelgoed maken meer dan 55 % uit van de verhuurde oppervlakte. Beide zorgen voor een stabiele basis doordat zij het minst conjunctuurgevoelig zijn. Bovendien zijn de socioeconomische vergunningen voor deze activiteiten het moeilijkst te verkrijgen, wat een waardestijging van deze panden enerzijds en een sterke trouw aan de locatie anderzijds in de hand werkt.
De sector van de woninginrichting die met grotere marges werkt, laat toe om bij een gunstige economische conjunctuur belangrijke huurprijsstijgingen te realiseren, maar een neerwaarts consumentenvertrouwen treft hen het hardst. Het belang van dit segment in de vastgoedportefeuille van Retail Estates nv bedraagt 19,98 % (19,57 % op 31 maart 2014).
Individuele baanwinkels zijn individuele winkelpanden die langs de openbare weg gelegen zijn. Elk verkooppunt beschikt over een eigen parking, een in- en uitrit op de openbare weg en kan zich hierdoor duidelijk identificeren. In de onmiddellijke nabijheid liggen er niet noodzakelijk winkelpanden van hetzelfde type.
Retailclusters zijn een geheel van baanwinkels gelegen langs dezelfde verkeersas en die voor de consument een geheel vormen, hoewel zij buiten de verkeersas niet over een gezamenlijke infrastructuur beschikken. Dit is in België de meest courante vorm van concentratie van baanwinkels.
Retailparken bestaan uit winkelpanden die deel uitmaken van een geïntegreerd handelscomplex en dus gegroepeerd zijn met andere winkelpanden. Alle panden maken gebruik van een centrale parking met een gezamenlijke in- en uitrit. De consument bezoekt dus meerdere handelszaken
| RETAIL ESTATES | ||
|---|---|---|
| 30.09.14 | 31.03.14 | |
| Geschatte reële waarde | 767.815.000 | 745.916.000 |
| Rendement in % (investeringswaarde) | 6,92% | 6,93% |
| Contractuele huurprijzen | 53.377.504 | 51.144.211 |
| Contractuele huurprijzen inclusief huurwaarde van leegstaande gebouwen |
54.130.090 | 51.823.578 |
| Totaal m² in portefeuille | 591.195 | 570.870 |
| Aantal panden | 562 | 548 |
| Bezettingsgraad in % | 98,50% | 98,17% |
| Totaal m² in ontwikkeling | 20.100 | 1.800 |
Het Retail Estates team staat voor u klaar met kennis van zaken.
51
Dit is de te gebruiken term bij de aankoop van een gebouw. Indien er overdrachtskosten betaald werden, zijn deze inbegrepen in de aanschaffingswaarde.
Winkelpanden gegroepeerd langs de uitvalswegen van steden en gemeenten. Elk verkooppunt beschikt over een eigen parking en een in- en uitrit op de openbare weg.
Dit is het totale aantal aandelen op het einde van het boekjaar vermenigvuldigd met de slotkoers op het einde van het boekjaar.
De bezettingsgraad wordt berekend als de effectief verhuurde oppervlakte in verhouding tot de verhuurbare oppervlakte, uitgedrukt in m².
NAV (Net Asset Value): dit is het eigen vermogen gedeeld door het aantal aandelen.
Met boekwaarde van een vennootschap wordt het totaal van het eigen vermogen van een bedrijf bedoeld. Deze boekwaarde kan men terugvinden in de balans van het bedrijf.
Het brutodividend per aandeel is de operationele winst die uitgekeerd wordt.
De geïndexeerde basishuurprijzen zoals contractueel bepaald in de huurovereenkomsten per 30 september 2014 vóór aftrek van de gratuïteiten of andere voordelen die aan de huurders zijn toegestaan.
De verhouding tussen het laatst uitgekeerde brutodividend en de laatste koers van het boekjaar waarop het dividend betrekking heeft.
De exit tax is een bijzonder tarief van de vennootschapsbelasting die toegepast wordt op het verschil tussen de reële waarde van het maatschappelijk vermogen van vennootschappen en de boekwaarde van haar vermogen op het ogenblik dat een vennootschap een erkenning als gereglementeerde vastgoedvennootschap bekomt of met een gereglementeerde vastgoedvennootschap fuseert.
Dit zijn bedrijven met een centrale inkoopdienst en minstens vijf verschillende verkooppunten (grootwinkelbedrijven).
De waarde van de vastgoedportefeuille inclusief kosten, registratierechten, honoraria en BTW, ieder kwartaal geschat door een onafhankelijke deskundige.
De internationale boekhoudnormen (IAS, International Accounting Standards/IFRS, International Financial Reporting Standards) zijn opgesteld door de International Accounting Standards Board (IASB) die internationale normen voor het opstellen van de jaarrekeningen uitwerkt.
De Europese genoteerde vennootschappen moeten deze regels in hun geconsolideerde rekeningen toepassen voor de boekjaren die beginnen vanaf 1 januari 2005.
International Financial Reporting Standards. Set van boekhoudkundige principes en waarderingsregels opgesteld door de International Accounting Standards Board. Bedoeling is om internationale vergelijking makkelijker te maken tussen Europese beursgenoteerde bedrijven.
De beursgenoteerde bedrijven zijn verplicht om vanaf het eerste boekjaar dat start na 1 januari 2005 hun geconsolideerde rekeningen op te stellen volgens deze standaarden.
De intrinsieke waarde van een aandeel is de werkelijk geschatte waarde van het aandeel, in de veronderstelling dat de onderneming alle activa ten gelde zou maken.
Dit is de waarde van een gebouw geschat door de onafhankelijke vastgoeddeskundige met inbegrip van de overdrachtskosten en waarvan de registratierechten niet zijn afgetrokken. Deze waarde komt overeen met de vroegere gehanteerde term "waarde vrij op naam" of "waarde akte in de hand".
Een "Interest Rate Swap" (IRS) is een overeenkomst tussen partijen om gedurende een vooraf bepaalde tijdsperiode intereststromen uit te wisselen op een van tevoren overeengekomen bedrag. Het gaat enkel om de intereststromen, het bedrag zelf wordt niet uitgewisseld. IRS wordt vaak gebruikt om zich in te dekken tegen rentestijgingen. In dit geval wordt een vaste rentevoet tegen een variabele rentevoet uitgewisseld.
Het nettodividend is gelijk aan het brutodividend na inhouding van 25 % roerende voorheffing.
Geherwaardeerd nettoactief.
Deze waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten.
Gerealiseerde en niet-gerealiseerde meer- of minderwaarden ten opzichte van de recentste waardebepaling door de deskundige, inclusief de exit tax die verschuldigd is wegens de opname van het patrimonium van de overgenomen vennootschappen in het stelsel van de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
Geheel van baanwinkels gelegen langs dezelfde verkeersas en die voor de consument een geheel vormen, hoewel zij buiten de verkeersas niet over een gezamenlijke infrastructuur beschikken.
Winkelpanden die deel uitmaken van een geïntegreerd handelscomplex en gegroepeerd zijn met andere winkelpanden. Alle panden maken gebruik van een centrale parking met een gezamenlijke in- en uitrit.
De schuldgraad wordt als volgt berekend: verplichting (excl. voorzieningen, overlopende rekeningen, rente-indekkingsinstrumenten en uitgestelde belastingen) gedeeld door het totaal der activa (excl. rente-indekkingsinstrumenten).
Een vastgoedcertificaat is een effect dat de houder recht geeft op een evenredig gedeelte van de inkomsten uit een gebouw. Hij deelt tevens in de opbrengst als het gebouw in kwestie verkocht wordt.
| Naam: | Retail Estates nv |
|---|---|
| Status: | Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap ('GVV') naar Belgisch recht |
| Adres: | Industrielaan 6 – B-1740 Ternat |
| Tel: | +32 2 568 10 20 |
| Fax: | +32 2 581 09 42 |
| E-mail: | [email protected] |
| Website: | www.retailestates.com |
| RPR: | Brussel |
| BTW: | BE 434.797.847 |
| Ondernemingsnummer: | 0434.797.847 |
| Oprichtingsdatum: | 12 juli 1988 |
| Erkenning vastgoedbevak: | 27 maart 1998 (t.e.m. 23 oktober 2014) |
| Erkenning gvv : |
24 oktober 2014 |
| Duur: | Onbepaalde duur |
| Management: | Intern |
| Commissaris: | Deloitte Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA - Berkenlaan 8B te 1831 Diegem, vertegenwoordigd door mevrouw Kathleen De Brabander |
| Financiële jaarafsluiting: | 31 maart |
| Kapitaal: | 164.037.087,74 EUR |
| Aantal aandelen: | 7.290.411 |
| Algemene vergadering: | Eerste vrijdag van juli |
| Notering: | Euronext – continumarkt |
| Financiële dienstverlening: | KBC Bank |
| Waarde vastgoedportefeuille: | Investeringswaarde 786,14 mio EUR – reële waarde 767,81 mio EUR (incl. waarde vastgoedcertificaten "Immobilière Distri-Land nv") |
| Vastgoeddeskundigen: | Cushman & Wakefield en CBRE |
| Aantal panden: | 562 |
| Type panden: | Perifeer winkelvastgoed |
| Liquidity provider: | KBC Securities |
| Belgisch recht |
|---|
| Diegem, vertegenwoordigd door mevrouw Kathleen De Brabander |
| (incl. waarde vastgoedcertificaten "Immobilière Distri-Land nv") |
Industrielaan 6 B - 1740 Ternat T. +32 (0)2 568 10 20 F. +32 (0)2 581 09 42
[email protected] www.retailestates.com
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.