Annual Report • May 29, 2015
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
| Gestion des risques |
2 |
|---|---|
| Lettre aux actionnaires |
10 |
| Rapport estion (statistiques EPRA incluses) de g |
16 |
| Retail Estates sa en bourse |
58 |
| Rapport immobilier |
66 |
| Rapport financier |
94 |
| Document permanent |
166 |
| Divers | 190 |
| lexique | 193 |
Portefeuille immobilier atteint le cap des 750 millions EUR et capitalisation boursière plus de 500 millions EUR
l'immobilier commercial situé en périphérie, c'est à-dire les « magasins de périphérie ». un portefeuille important se composant, de vente, représentant une surface commerciale construite brute de 611.076 m². La juste valeur s'élève d'investissement du portefeuille
| PORTEFEUILLE IMMOBILIER | 31/03/15 | 31/03/14 | 31/03/13 |
|---|---|---|---|
| Nombre d'immeubles commerciaux | 554 | 548 | 499 |
| Surface locative totale en m² | 611.076 | 570.870 | 521.452 |
| Juste valeur estimée en EUR | 837.121.000 | 745.916.000 | 675.593.000 |
| Valeur d'investissement estimée en EUR | 857.862.000 | 764.193.000 | 691.170.000 |
| Loyer moyen par m² | 92,48 | 90,78 | 87,16 |
| Taux d'occupation | 98,78% | 98,17% | 98,13% |
| DONNÉES DU BILAN | |||
| Capitaux propres | 381.212.000 | 356.524.000 | 269.588.000 |
| Taux d'endettement (Législation SIR*, max. 65%) | 51,54% | 49,10% | 55,75% |
| RÉSULTATS | |||
| Résultat locatif net | 52.706.000 | 47.024.000 | 41.402.000 |
| Résultat immobilier | 52.334.000 | 46.761.000 | 40.959.000 |
| Charges immobilières | -3.362.000 | -3.044.000 | -2.549.000 |
| Frais généraux et autres revenus et charges d'exploitation | -2.888.000 | -2.400.000 | -2.263.000 |
| Résultat d'exploitation immobilier avant résultat sur portefeuille | 46.084.000 | 41.316.000 | 36.147.000 |
| Résultat sur portefeuille | 6.610.000 | 3.496.000 | 8.902.000 |
| Résultat d'exploitation | 52.694.000 | 44.812.000 | 45.029.000 |
| Résultat financier | -17.128.000 | -15.787.000 | -14.771.000 |
| Résultat net | 35.238.000 | 28.568.000 | 29.582.000 |
| Résultat courant net (hors résultat sur portefeuille) | 28.628.000 | 25.072.000 | 20.700.000 |
| DONNÉES PAR ACTION | |||
| Nombre d'actions | 7.559.473 | 7.290.411 | 5.813.122 |
| Nombre d'actions copartageantes | 7.559.473 | 7.290.411 | 5.813.122 |
| Valeur de l'actif net IFRS | 50,43 | 48,90 | 46,38 |
| Valeur de l'actif net EPRA | 53,68 | 52,18 | 51,55 |
| Valeur de l'actif net (valeur d'investissement) hors dividende hors IAS 39 | 53,34 | 51,70 | 51,36 |
| Dividende brut par action | 3,10 | 3,00 | 2,90 |
| Dividende net par action | 2,325 | 2,25 | 2,175 |
| Rendement de dividende brut au cours de clôture | 4,22% | 5,36% | 5,27% |
| Rendement de dividende net au cours de clôture | 3,16% | 4,02% | 3,95% |
| Cours de clôture | 76,64 | 58,92 | 57,98 |
| Cours moyen | 64,91 | 56,35 | 52,12 |
| Évolution du cours au cours de l'exercice | 30,01% | 1,58% | 17,13% |
| Sous-/surévaluation par rapport à la valeur de l'actif net IFRS | 51,97% | 20,49% | 25,01% |
* L'A.R. du 13 juillet 2014 (le "A.R. SIR") en exécution de la Loi du 12 mai 2014 (la "Loi SIR") relative aux sociétés immobilières réglementées.
" " Active depuis le développement du commerce de détail en périphérie, Retail Estates est devenue le leader du marché grâce à son expérience avec la dynamique du marché.
Magasin de périphérie Orchestra, Braine-l'Alleud
Nous n'investissons pas dans un environnement sans risques, mais nous utilisons toutefois notre connaissance et expérience en vue de réduire les risques. C'est la raison pour laquelle nous suivons de près les évolutions sur le marché de la location ainsi que les conséquences des modifications de la législation.
La valeur du portefeuille est estimée trimestriellement par des experts immobiliers indépendants. Une baisse de l'évaluation entraîne une baisse des fonds propres de la société. À l'inverse, une augmentation de l'évaluation entraîne une augmentation des fonds propres.
La valeur des biens immobiliers situés en périphérie est principalement déterminée par la valeur commerciale de l'emplacement du bien immobilier. En raison de la pénurie de terrains bien situés, l'offre et la demande exercent en principe une pression croissante, tant sur le marché des investisseurs particuliers qu'institutionnels. Les valeurs sont en général prémunies de l'inflation grâce à l'indexation des loyers, mais elles sont sensibles aux taux d'intérêt, compte tenu du taux d'endettement élevé pratiqué par de nombreux investisseurs. La volonté d'investir des investisseurs institutionnels peut diminuer fortement de manière temporaire en raison de facteurs macroéconomiques influençant la disponibilité des crédits et leur prix. L'expérience nous apprend que le marché des investisseurs particuliers, qui représente toujours plus de 60% des investissements, y est moins sensible.
Il va de soi que ce marché est exposé à différents risques, non seulement sur le terrain du vide locatif, mais aussi sur le plan de la capacité à donner en location, de la qualité des locataires, de la vétusté des bâtiments, ainsi que de l'évolution de l'offre et la demande sur le marché de la location. Ces risques se traduisent tout d'abord dans
l'évolution des valeurs locatives. Il convient notamment, dans ce contexte, d'accorder une attention particulière à l'évolution de l'importance relative des divers canaux de vente dont dispose le commerce de détail. Il s'agit tant des canaux classiques, tels que les magasins situés dans des emplacements centraux ou dans des centres commerciaux, les magasins de proximité, les supermarchés et hypermarchés, et les grands magasins de périphérie, que de la vente à distance (vente par correspondance ou e-commerce). L'importance relative de chacun de ces canaux individuels évolue de manière constante. Enfin, les commerces de détail en périphérie, et plus particulièrement le type de surfaces de vente dans lequel Retail Estates sa investit, ont émergé parmi les grands vainqueurs de ces 25 dernières années. Plusieurs locataires de Retail Estates sa ont intégré les atouts de la vente à distance dans leur concept commercial, et ce jusque dans leurs points de vente, au bénéfice de leur position sur le marché. Dans l'hypothèse où le canal de vente dans lequel Retail Estates sa investit perdrait de son importance, cela aurait inévitablement un impact négatif sur la rentabilité de ses locataires et mettrait les valeurs locatives sous pression. Il existe bien entendu aussi un risque lié au paiement des loyers, en dépit des précautions prises par le management qui met tout en œuvre pour faire analyser préalablement la solvabilité et la fiabilité des locataires. La solvabilité des locataires peut toutefois varier fortement en cours de contrat de bail sans que le bailleur ne puisse rompre unilatéralement la relation contractuelle. Un repli du chiffre d'affaires du commerce de détail dans un ou plusieurs secteurs peut compromettre sensiblement la rentabilité des locataires.
Dans ce type de situation, la garantie bancaire habituelle de trois à six mois de loyer est parfois même insuffisante pour couvrir l'ensemble des risques. La législation relative aux baux commerciaux et la loi relative à la continuité des entreprises offrent en effet aux locataires une protection étendue et prolongée, laquelle est souvent interprétée par les juges compétents, en cas de litige, de manière souple en faveur du locataire. De plus, les locataires disposent tous les trois ans, au contraire du bailleur, de la possibilité légale de résilier unilatéralement le contrat de bail.
Le management met tout en œuvre pour anticiper ces risques et mène à cet égard une politique cohérente en effectuant les grosses réparations à charge du bailleur. Celles-ci se limitent principalement dans les faits à la rénovation des parkings et des toitures.
Les financements sont conclus à long terme, sous la forme de « crédits secs ». Il s'agit de crédits dont le capital doit
répartissant les crédits bancaires et les instruments de couverture souscrits entre différentes banques.
Les institutions financières accordent des crédits à Retail Estates sa en fonction des antécédents de la société et d'une série de conventions. Le non-respect de ces conventions peut entraîner la résiliation anticipée de ces crédits. Les crédits conclus contiennent des conventions classiques, lesquels entretiennent principalement un lien avec le maintien du statut de la SIR et du taux d'endettement maximum admis dans ceux-ci. La société respecte l'intégralité des conventions imposées par les banques. De plus, Retail Estates sa élabore un plan financier accompagné d'un calendrier d'exécution, conformément à l'article 24 de l'A.R. SIR, dès que le taux d'endettement consolidé, tel que défini dans ce même A.R., dépasse 50%. Une description y est donnée des mesures qui seront prises afin d'empêcher que le taux d'endettement consolidé dépasse 65% des actifs consolidés. L'évolution du taux d'endettement fait l'objet d'un suivi régulier et l'impact de chaque opération d'investissement envisagée sur le taux d'endettement fait toujours l'objet d'une analyse préalable.
Cette obligation n'a aucun impact sur le risque de convention bancaire de la société.
Le taux d'endettement consolidé de Retail Estates sa s'élève au 31 mars 2015 à 51,54% (au 31 mars 2014 le taux d'endettement s'élevait à 49,10%), ce qui est nettement inférieur au taux d'endettement maximum de 65%, tel que défini dans la Loi SIR.
La valeur des surfaces de vente situées en périphérie est déterminée dans une mesure substantielle par
l'obtention de toutes les autorisations et habilitations urbanistiques requises par la législation sur les implantations commerciales selon la destination souhaitée de l'immeuble.
Le management y accorde l'attention nécessaire lors de l'acquisition et du développement d'immeubles commerciaux.
Lorsque, par le fait de circonstances extérieures, une nouvelle destination doit être donnée à un immeuble, des modifications des permis octroyés doivent être sollicitées.
L'obtention de ces modifications est souvent l'aboutissement d'un processus long et peu transparent, en raison de quoi les immeubles sont temporairement inoccupés bien que des locataires aient été trouvés pour ceux-ci.
Le management essaye dans ce type de situation de limiter les risques en faisant des prévisions réalistes dans le cadre de la relocation.
Les surfaces de vente situées en périphérie sont par définition desservies principalement par des routes régionales. Suivant les normes de sécurité routière, la voirie est régulièrement réaménagée sous la forme de nouveaux ronds-points, pistes cyclables, tunnels, etc. Le résultat d'un tel réaménagement s'accompagne généralement d'une augmentation de la valeur commerciale des surfaces de vente, étant donné que le flux de circulation est souvent ralenti et que les alentours des immeubles commerciaux sont rendus plus sûrs. Il n'est toutefois pas à exclure que l'accessibilité de certains surfaces de vente en pâtisse dans des circonstances
être remboursé dans son intégralité après une période de cinq à six ans. Pendant la durée du crédit, la société immobilière réglementée publique (« SIR » publique) ne paie que des intérêts. L'échéance moyenne des contrats de crédit au 31 mars 2015 s'élève à 3 ans.
La société est exposée au risque d'une augmentation de ses frais financiers pouvant résulter de l'évolution des taux d'intérêt. La société mène une politique conservatrice, laquelle réduit au maximum ce risque lié aux taux d'intérêt.
Afin de couvrir le risque de taux des crédits à long terme contractés à un taux d'intérêt variable, Retail Estates sa recourt à des « Interest Rate Swaps ». L'échéance de ces instruments est alignée sur l'échéance des crédits sousjacents. En cas de forte baisse du taux d'intérêt Euribor (taux d'intérêt des crédits à court terme), la valeur de ces instruments subit une variation négative. Cette variation négative n'a toutefois aucun impact sur le résultat net de Retail Estates sa étant donné qu'il s'agit de couvertures
effectives au sens de l'IAS 39. Une comptabilité de couverture des flux de trésorerie est dès lors appliquée à ces swaps, tant et si bien que les variations de valeur de ces swaps sont directement intégrées aux capitaux propres et n'apparaissent pas dans le résultat de la SIR publique.
Dans le cadre d'un swap de taux d'intérêt, le taux d'intérêt variable est échangé contre un taux d'intérêt fixe. Conformément à la politique de taux mise en œuvre, 94,71% des crédits en cours, dont la durée restante est de 3 ans, sont couverts par un taux d'intérêt fixe. Une couverture du taux a également été souscrite pour une grande partie des crédits devant encore être renouvelés. Le taux d'intérêt moyen de la SIR publique s'élève à 4,35%.
La conclusion de crédits bancaires et la souscription d'instruments de couverture auprès d'institutions financières s'accompagnent d'un risque de contrepartie pour la société lorsque ces institutions financières manquent à leurs obligations. Ce risque est limité en
différer de la juste valeur de l'immobilier indiquée dans le bilan de la SIR publique conformément à l'IAS 40.
En sa qualité de SIR publique, Retail Estates sa est exposée au risque de modification future de la législation relative aux SIR. Il convient en outre de tenir compte du risque de perte de la reconnaissance du statut de SIR publique. Le cas échéant, Retail Estates sa perdrait le bénéfice du régime de faveur fiscal accordé aux SIR. Par ailleurs, la perte de cette reconnaissance est généralement considérée comme un événement entraînant l'exigibilité anticipée des crédits que Retail Estates sa a conclus.
À la date de ce rapport annuel, Retail Estates sa exerce le contrôle d'une seule SIR institutionnelle, à savoir Retail Warehousing Invest sa. Tout comme Retail Estates sa, Retail Warehousing Invest sa est, en sa qualité de
SIR institutionnelle, soumise aux dispositions de la Loi du 3 août 2012 et de la Loi SIR, qui contiennent des restrictions à l'égard (notamment) des activités, de l'affectation du résultat, des conflits d'intérêts et de la gouvernance d'entreprise. Le fait pour Retail Warehousing Invest sa de (continuer à) satisfaire à ces exigences spécifiques dépend notamment de sa capacité à gérer ses actifs de manière fructueuse, et du respect de strictes procédures de contrôle interne.
Les risques liés à ce statut sont équivalents à ceux liés au statut de SIR publique de Retail Estates sa, avec comme risque principal la perte du bénéfice du régime fiscal spécial d'une SIR. La perte de l'agrément est en outre généralement considérée, dans les conventions de crédit concernées, comme un événement faisant en sorte que les crédits contractés par Retail Warehousing Invest sa deviennent exigibles par anticipation. La perte de ce statut aurait également un impact négatif sur les activités, les résultats, le rendement, la situation financière et les perspectives de Retail Warehousing Invest sa et du groupe dans son ensemble.
exceptionnelles (lorsque ledit accès aux commerces se voit entravé).
Une partie substantielle du portefeuille immobilier a été acquise grâce à l'acquisition du contrôle de sociétés immobilières. Ces sociétés sont ensuite absorbées par Retail Estates sa, entraînant ainsi la cession de l'intégralité du patrimoine de ces sociétés (tant les éléments d'actif que de passif). Le management prend les précautions nécessaires afin d'identifier les risques éventuels préalablement à l'acquisition du contrôle et d'obtenir dans ce cadre les garanties contractuelles nécessaires de la part du vendeur/de l'apporteur.
Des activités potentiellement polluantes ont été autrefois exercées sur un certain nombre de terrains où la société
possède des surfaces de vente. Retail Estates sa n'est en principe pas responsable de cette pollution, par définition historique. Les activités de ses locataires n'engendrent généralement qu'un risque très limité de pollution, dont la responsabilité incombe par ailleurs auxdits locataires. La législation actuellement en vigueur dans les trois régions prévoit toutefois des procédures complexes, lesquelles prennent un certain temps à aboutir et peuvent entraîner des frais d'analyse et d'étude dans le cadre de la cession de biens immobiliers. La réglementation relative à l'excavation des sols engendre des frais supplémentaires lorsque des sols pollués doivent être manipulés, dans le cadre de travaux de construction, sur ce type de sites pollués.
Les modifications de la réglementation, notamment en matière de fiscalité, d'environnement, d'urbanisme, de politique de la mobilité et de développement durable, ainsi que les nouvelles dispositions en matière de location immobilière et de reconduction des permis auxquelles la société doit satisfaire, peuvent influencer son rendement et la juste valeur de son patrimoine.
L'exit tax, due par les sociétés dont le patrimoine a été acquis par une SIR dans le cadre (notamment) d'une fusion, se calcule conformément à la Circulaire Ci.RH.423/567.729 de l'administration fiscale belge du 23 décembre 2004, dont l'interprétation ou l'application pratique est toujours susceptible de changer. La « valeur réelle fiscale », telle que visée dans cette circulaire, se calcule par soustraction des droits d'enregistrement ou de la TVA (applicables en cas de vente des actifs) et peut
"
" Avec un actionnariat étendu, Retail Estates vise la création d'une valeur durable pour tous les actionnaires.
une « sustainable growth » dont votre investissement doit bénéficier de manière optimale. In retail we trust!
Retail Estates continue systématiquement à travailler sur la croissance de la société. Les fonds propres, augmentés en juin 2013 par l'émission d'actions nouvelles pour un montant de 72 millions EUR, ont augmentés au cours de l'exercice dernier d'un montant de 14,80 millions EUR à l'occasion de l'apport en nature de cinq surfaces commerciales par le détaillant français Orchestra. Ces opérations ainsi que les financements bancaires supplémentaires, ont permis d'accroître, par des investissements supplémentaires, le portefeuille immobilier de 91,20 millions EUR à 837,12 millions EUR. Le nombre de surfaces commerciales dans le portefeuille a augmenté avec 33 pendant l'exercice dernier, pour arriver à 554 surfaces. Notre présence dans la périphérie des grandes villes centrales belges a été renforcée de manière sélective.
Sur le plan opérationnel, l'exercice dernier s'est, une nouvelle fois, clôturé sur de bons résultats. C'est la 17e année consécutive que le taux d'occupation est supérieur à 98% (98,78% au 31 mars 2015), et aucune mauvaise surprise n'est survenue, ni sur le plan des recettes, ni sur le plan des dépenses. Lors de la réévaluation du portefeuille immobilier le 31 mars 2015, nos experts immobiliers ont constaté des valeurs ajoutées sur plusieurs de nos meilleurs sites par une baisse du rendement auquel les surfaces sont vendues lors des transactions immobilières. Cette augmentation de la valeur n'est plus soutenue par une augmentation du loyer à cause de la fonte de l'indice des prix des loyers, mais par une demande accrue de l'immobilier commercial de périphérie en tant que produit d'investissement. La
disparition d'un rendement intéressant sur les produits financiers sur le marché d'actifs n'est pas étrangère à cette situation.
L'importance que nous accordons aux travaux d'entretien et à l'optimisation de nos centres commerciaux n'est pas réduite. Là où cela s'avère utile, les magasins sont rénovés, élargis et répartis en fonction des attentes de nos locataires. Une relation « win-win » est mise en avant, par laquelle le détaillant doit être mis en mesure d'améliorer son chiffre d'affaires et par laquelle le bailleur doit également pouvoir augmenter ses revenus locatifs et les garantir sur le long terme. La forte croissance de l'internet comme canal de vente et d'information encourage plus que jamais le commerce de détail à innover. Plus qu'un glissement du chiffre d'affaires, l'internet a mené à une révolution dans d'autres drivers
commerciaux. Le flot d'informations mis à la disposition du consommateur oblige le commerçant à mieux se prémunir. Son site web sera mené jusque dans les points de ventes et est devenu un moyen de communication. Le contrôle des stocks n'a plus lieu seulement dans les murs des magasins ; le stock présent dans le centre de distribution de la société ou auprès de ses fournisseurs est maintenant disponible en « temps réel » et est également vendu sans avoir à être présent en magasin. Celui qui peut intégrer les possibilités offertes par l'internet dans son modèle commercial, peut convertir la menace de la perte de revenus due à l'e-commerce en une relance de son chiffre d'affaires.
Le dividende présupposé pour l'exercice 2014-2015 que nous soumettrons à votre approbation lors de la prochaine assemblée générale est de 3,10 EUR brut
(2,325 EUR net) et représente une augmentation de plus de 3% par rapport au dividende de l'exercice dernier, ce qui est nettement plus que la faible inflation que nous avons connue dans la même période. Retail Estates distribue donc 81,15% de son bénéfice courant et investit le solde du bénéfice non distribué dans la croissance de l'entreprise.
Le nouvel exercice comptable 2015-2016 a commencé avec une grande vigilance en ce qui concerne l'évolution de la confiance des consommateurs et ses conséquences pour nos locataires. Nous attendons également avec beaucoup d'intérêt les effets de la régionalisation de la loi sur les implantations commerciales. Tant la région bruxelloise que la région wallonne ont remplacé l'ancienne loi fédérale (ladite « loi Ikea ») par une législation régionale dont les modalités varient. La question est également de savoir comment les gouvernements régionaux, dont la composition politique diffère, vont gérer cette nouvelle législation.
Nous espérons que vous renouvellerez votre confiance en notre société après avoir lu notre rapport annuel. Avec nos 17 collaborateurs, notre conseil d'administration s'engage pour réaliser une « sustainable growth » qui doit bénéficier de manière optimale à votre investissement. Nous n'investissons pas dans un environnement sans risques, mais nous utilisons toutefois notre connaissance et notre expérience en vue de réduire les risques. Nous nous concentrons tout d'abord sur nos clients et les consommateurs qui mettent nos clients en mesure de réaliser leur chiffre d'affaires. Ce n'est pas par hasard que nous avons, une nouvelle fois, choisi comme titre de notre rapport annuel « In retail we trust ». Ce titre porte en effet sur l'essence même de notre société.
Ternat, le 29 mai 2015
Paul Borghgraef Jan De Nys
Président Administrateur du conseil d'administration délégué
Parc commercial Frunpark, Wetteren
" " Grâce à un portefeuille cohérent constitué sur la base de sa connaissance du marché, Retail Estates est devenue un acteur dirigeant.
Au cours des dernières années, Retail Estates s'est concentrée sur un renforcement systématique de ses biens immobiliers et sur l'expansion de son portefeuille immobilier, qui assure une croissance durable à long terme par son choix d'implantation et la qualité et la diversification des locataires.
À court terme, cet objectif est poursuivi par la surveillance continue du taux d'occupation du portefeuille, des revenus locatifs et des frais d'entretien et de gestion.
La société immobilière réglementée publique Retail Estates sa est une société spécialisée dans certains créneaux du marché et particulièrement dans la mise à disposition de magasins situés en périphérie des agglomérations ou le long des axes routiers menant aux centres urbains. Retail Estates sa achète ces biens immobiliers à des tiers ou les construit et les commercialise pour son propre compte. Les immeubles ont une superficie variant entre 500m² et 3.000m². Un immeuble commercial typique présente une superficie moyenne de 1.000m².
L'objectif principal de Retail Estates sa sur le long terme est de constituer, de gérer et d'étendre un portefeuille de surfaces de vente situées en périphérie qui, par leur emplacement et la qualité et diversification des locataires, assurent une croissance constante et de longue durée. La croissance souhaitée concerne tout autant la valeur du patrimoine que les revenus générés par la location.
À court terme, l'objectif décrit ci-dessus passe par une surveillance constante du taux d'occupation, de l'encaissement les loyers et des frais d'entretien et de gestion.
L'acquisition et la construction sélectives de magasins à des endroits spécifiques (« clusters ») doivent permettre de simplifier la gestion du portefeuille et d'en accroître la valeur. Retail Estates sa a pour l'heure identifié 41 clusters, que visent systématiquement ses efforts d'investissement. Ces clusters représentent 68,63% du portefeuille de la société. Ils sont répartis dans toute la Belgique.
Ces dernières années, Retail Estates sa a concentré ses efforts sur un renforcement constant de la qualité de son patrimoine immobilier et l'extension de son portefeuille immobilier.
Retail Estates sa loue en principe ses immeubles à l'état de gros œuvre, dit « casco », si bien que les travaux d'aménagement et l'entretien sont pris en charge par les locataires. Les frais d'entretien à charge de Retail Estates sa sont, d'une manière générale, limités à l'entretien du parking et de la toiture, et peuvent être planifiés à l'avance.
Les locataires de Retail Estates sa sont en majeure partie des sociétés à succursales multiples renommées, comme Brantano, Blokker, Carpetright, Krëfel, Orchestra, etcetera.
Fin mars 2015, Retail Estates sa détient en portefeuille 554 surfaces de vente, pour une superficie commerciale totale de 611.076m². Le taux d'occupation mesuré en m² loués atteint 98,78%.
La société détient 32.496m² de surfaces commerciales pour lesquelles elle a obtenu un permis de bâtir et actuellement en cours de développement, dont l'intégration dans le portefeuille immobilier et le traitement dans le calcul du taux d'occupation n'auront lieu qu'au moment de la livraison provisoire des travaux.
Au 31 mars 2015, les experts immobiliers indépendants ont estimé la juste valeur du portefeuille de Retail Estates sa et de ses filiales à 837,12 millions EUR (hors frais de transaction de 2,50%) et sa valeur d'investissement, à 857,86 millions EUR (frais de transaction inclus).
montre que les loyers exagérément élevés exigés par certains promoteurs immobiliers entraînent une rotation importante des commerçants, dont l'évolution du chiffre d'affaires ne répond pas suffisamment rapidement aux attentes.
Retail Estates sa répartit ses investissements sur tous les axes commerciaux importants de la Belgique. Dans la pratique, elle investit très peu dans la région bruxelloise, vu l'offre extrêmement faible en magasins de périphérie, et concentre plutôt ses investissements en Flandre et en Wallonie, et en particulier dans les sous-régions dotées d'un solide pouvoir d'achat (essentiellement dans le triangle Bruxelles-Gand-Anvers et l'axe « vert » Bruxelles-Namur-Luxembourg).
Retail Estates sa jouit d'une expérience réelle de la promotion sur commande de nouvelles surfaces de vente pour ses locataires. Ces promotions donnent naissance à des immeubles commerciaux attrayants, dont le rendement initial est plus élevé que celui des locaux proposés sur le marché de l'investissement. L'intérêt de convertir les clusters de magasins situés le long d'axes routiers en des ensembles plus vastes d'immeubles commerciaux adjacents et modernes, se vérifie année après année. Cette reconversion permet généralement d'accroître la surface à proposer en location, de mieux faire coïncider les magasins avec les besoins des locataires, d'améliorer les parkings et l'infrastructure routière et enfin, de moderniser les immeubles eux-mêmes.
Retail Estates sa veille à représenter le plus possible les différents secteurs du commerce de détail au sein de parc de locataires, avec une préférence pour ceux dont il est connu qu'ils disposent de sites de valeur pour les magasins de détail. Dans une conjoncture baissière, tous les secteurs du commerce de détail ne partagent pas dans les mêmes proportions un éventuel recul du chiffre d'affaires. Une répartition sectorielle judicieuse permet de limiter les risques liés à une évolution négative du marché.
Depuis le 24 octobre 2014, Retail Estates sa est inscrite comme une société immobilière réglementée publique. En tant que SIR publique et en vue du maintien de ce statut, la société est soumise aux dispositions de la Législation SIR. Cette législation contient des restrictions par rapport à (entre autres) les activités, le taux d'endettement et l'affectation du résultat. Le respect de l'ensemble de ces règles permet à la SIR de bénéficier d'un régime fiscal avantageux grâce auquel elle ne paye presque pas d'impôts sur ses revenus. C'est pourquoi le résultat de l'exercice à affecter d'une SIR est supérieur à celui d'autres sociétés immobilières comparables ne jouissant pas d'un tel statut. Retail Estates sa dispose aussi d'autres atouts, en tant que SIR publique, notamment d'un portefeuille fortement diversifié et d'une constitution à durée illimitée.
La politique plus stricte observée par les pouvoirs publics en termes d'octroi des autorisations, l'offre extrêmement limitée de sites commerciaux de haute qualité et la demande constamment élevée, ont rendu les investissements dans l'immobilier commercial de périphérie particulièrement attrayants en quelques années seulement. L'internationalisation du marché des locaux commerciaux et la délocalisation des activités du
Retail Estates sa a investi au total 15,08 millions EUR dans le certificat immobilier « Distri-Land », dont elle détient actuellement 85,37%. Ce certificat concerne 12 surfaces de vente, d'une juste valeur de 19,08 millions EUR. La participation de Retail Estates sa procède en tout premier lieu du résultat d'une offre publique d'échange réussie en décembre 2003, à laquelle se sont ajoutées plusieurs acquisitions en bourse. La société considère sa participation dans ce certificat immobilier comme une participation stratégique. Elle acte la valeur de ces certificats au titre de placements immobiliers et de leurs revenus, dans les revenus locatifs. N'ayant aucune action dans Immobilière Distri-Land sa (l'émetteur des certificats), Retail Estates sa ne l'a pas consolidée dans ses résultats.
Retail Estates sa vise à optimaliser son portefeuille immobilier en termes aussi bien de rentabilité que de profil de plus-values, en accordant une attention toute particulière à un certain nombre de critères dont elle tient systématiquement compte lors de ses acquisitions:
Partant de l'appréciation de la rentabilité des locataires, telle que retenue par la direction, la société choisit des emplacements qui offrent à ces derniers les meilleures chances de réussite. Une attention particulière est accordée à la mise en place d'un équilibre sain entre l'offre de biens immobiliers commerciaux et la demande de la part des commerçants.
Une attention toute particulière est également accordée au montant des loyers, afin de continuer à concilier à long terme les attentes en matière de rentabilité de Retail Estates sa et celles de ses locataires. L'expérience
développement d'un parc commercial d'une surface construite brute de 18.000m². Ce partenariat a fondé une société de projet « Mijn Retail sa » le 27 mai 2014.
Début janvier 2015, le marché de travaux a été passé auprès de l'association professionnelle temporaire Van Roey-Democo. Le 18 mars 2015, la construction des bâtiments a été commencée. La réception de la première phase est prévue pour le 30 juin 2015. La deuxième phase sera réceptionnée fin août 2015 de sorte que les premiers magasins pourront ouvrir le 1er octobre de cette année. Entretemps, le parc est occupé pour 90% de la superficie totale. Les commerces suivants loueront un immeuble sur le site de Beringen: Brico, Albert Heijn, AVA Papierwaren, Vanden Borre, Lola&Liza, Bent, ZEB, Maxi Zoo, Chaussea, Bel&Bo et H&M. Au moment de l'acquisition du solde des actions de Mijn Retail sa, la valeur d'investissement de la totalité des immeubles s'élèvera à environ 29 millions EUR et le centre commercial générerait un revenu locatif brut de 1,85 million EUR par an. Le 31 mars 2015, 3,26 millions EUR a été investi dans la construction de ces surfaces commerciales. L'investissement total sera composé des travaux réalisés d'une part et du décompte du prix variable des actions Mijn Retail d'autre part. Les travaux d'investissement restant à réaliser sont évalués à 8,41 millions EUR et le prix variable dépend de l'évolution des locations.
Le 1er juin 2014, l'extension et la transformation du centre de distribution de Brantano sa ont été réceptionnées. L'investissement additionnel réalisé par Retail Estates sa s'élève à 5,08 millions EUR. Pour le site renouvelé un bail commercial a été conclu pour une nouvelle période non résiliable de 10 ans, avec un prix de loyer annuel de 1,12 million EUR.
Le 14 juillet 2014, Retail Estates sa a acquis le contrôle exclusif de Frun Park Wetteren sa et Gentpoort sa. Ces sociétés sont propriétaires des parcs commerciaux situés respectivement à Wetteren et Audenarde.
Depuis son ouverture en 2008, le parc commercial à Wetteren est un endroit bien connu et attractif dans la région entre Gand et Alost, par sa localisation stratégique au carrefour du Gentsesteenweg avec le Oosterzelesteenweg, à proximité de la sortie Wetteren de l'autoroute E40. Le parc commercial comprend 14 immeubles commerciaux d'une surface totale de 10.423m² et représente un revenu locatif brut de 1,30 million EUR par an. Tous les immeubles sont loués. Il s'agit d'un site « out-of-town » typique, comprenant des magasins non-food avec une zone de chalandise étendue.
Le parc commercial à Audenarde est situé dans la périphérie de la ville d'Audenarde, sur un ancien site industriel. C'est un exemple d'un site « out-of-town », orienté par une zone de chalandise municipale locale. Les formules des magasins présents se concentrent sur les besoins quotidiens du consommateur. Les locataires principaux sont Albert Heijn, Kruidvat, Blokker et C&A. Le parc commercial comprend 10 immeubles commerciaux d'une surface totale de 7.963m² et représente un revenu locatif brut de 0,67 million EUR par an.
Retail Estates sa a conclu le 14 octobre 2014 une convention-cadre avec Orchestra-Prémaman Belgium sa en vue de l'acquisition de la propriété de 14 immeubles commerciaux pour une valeur d'investissement de 34,59 millions EUR et un revenu locatif prévu de 2,18 millions EUR. La transaction comporte deux volets : (i)
centre-ville vers la périphérie, ont elles aussi influé de manière positive sur le marché de l'immobilier commercial en périphérie. Combinée à l'institutionnalisation croissante du marché des investissements dans ce même immobilier, cette évolution soutient non seulement la croissance des loyers, mais aussi l'augmentation de la juste valeur de cet immobilier spécifique sur une échéance plus longue. Différents locataires de la société ont par ailleurs intégré les bénéfices de la vente à distance dans leur concept commercial, par sociétés de vente par correspondance ou par e-commerce. Cette stratégie, qui se réflète même dans les différents points de vente des magasins, contribue d'une manière positive à leur position de marché.
Chaque propriétaire d'actions Retail Estates sa dispose d'un instrument d'investissement librement négociable et réalisable à tout moment sur Euronext. Les actions de Retail Estates sa sont détenues en totalité par le public et par plusieurs investisseurs institutionnels. Au 31 mars 2015, 44,64% des actionnaires institutionnels, en application de la législation relative à la transparence et en vertu des statuts de Retail Estates sa, ont déclaré posséder une participation dépassant le seuil statutaire
de 3% et/ou de 5% (pour davantage d'informations, veuillez consulter la page 34 du présent rapport annuel).
Les cotations officielles d'Euronext publiées chaque jour dans la presse et sur le site web d'Euronext permettent aux actionnaires de suivre à tout moment l'évolution de leur investissement. De plus, la société dispose d'un site web (www.retailestates.com) qui regorge d'informations utiles à l'attention des actionnaires.
La valeur de l'actif net par action est également une indication importante de la valeur de l'action. La valeur de l'actif net (VAN) s'obtient en divisant l'actif net consolidé par le nombre d'actions. La VAN (juste valeur), en ce compris les dividendes de 3,10 EUR, s'élève à 50,43 EUR au 31 mars 2015. Ceci représente une augmentation de 3,13% (48,90 EUR l'exercice précédent). Au 31 mars 2015, le cours de l'action atteint 76,64 EUR, soit une prime de 51,97%.
La VAN (juste valeur, dividendes compris, mais hors la valeur des instruments financiers) s'élève à 53,68 EUR, par rapport à 52,18 EUR l'exercice précédent. Cette augmentation s'explique par les variations positives de la valeur des investissements immobiliers et le résultat de l'exercice. Par rapport à l'exercice précédent, le nombre d'actions de Retail Estates sa a augmenté de 269.062. Il ne s'est donc pas produit une dilution en ce qui concerne la VAN par action.
Le 10 avril 2014, Retail Estates sa et be-MINE sa ont conclu un contrat de coopération visant le
Le 26 mars 2015, Retail Estates sa a acheté un terrain à Bruges, Veemarktstraat 3, sur lequel la société disposait d'un droit de superficie. Dans le cadre de ce droit de superficie, le parc commercial V-Mart comprenant 10 immeubles commerciaux, y a été construit. Le droit de superficie de 36 ans avait commencé le 5 juillet 2011. Suite à l'acte du 26 mars 2015, Retail Estates sa est devenu propriétaire du terrain, mettant fin à ce droit de superficie. La société possède alors le terrain en pleine propriété. L'achat a été réalisé par un investissement de 3,23 millions EUR.
Toutes ces acquisitions sont conformes à la juste valeur des immeubles commerciaux ou centres commerciaux en cause.
Retail Estates sa porte une grande attention à l'évolution des besoins de ses locataires en ce qui concerne la taille des surfaces commerciales. Plusieurs locataires étendent systématiquement leur assortiment de produits et demandent régulièrement à pouvoir étendre leur immeuble commercial. Cela peut avoir lieu par la reprise de la surface des locataires voisins qui ont souvent une surface trop grande ou par la réalisation d'une nouvelle construction à l'immeuble commercial. Il est parfois opté pour une combinaison de ces deux options. L'extension de l'immeuble commercial d'Aldi à Aiseau-Presles, dans la périphérie de Charleroi, en est un exemple récent. D'abord, la surface d'origine a été étendue de 242m² récupérés de l'immeuble commercial adjacent d'un point de vente Eldi. Une construction nouvelle de 121m² a ensuite été réalisée. Cette rénovation permet à Aldi de proposer une gamme de produits non alimentaires plus large ainsi qu'un nouveau rayon boulangerie, ce qui n'était pas possible pas dans son immeuble commercial initial qui était obsolète et trop petit.
Les rénovations ne visent pas toujours une modification de la taille de la surface commerciale. Retail Estates sa profite souvent de cette occasion pour démolir la façade de l'immeuble commercial et pour la remplacer par une version contemporaine qui correspond à l'image du locataire. Ainsi l'immeuble commercial où se trouvent Giks Mode et Torfs a été agrandi et pourvu d'une nouvelle façade lors de l'exercice dernier. Cet investissement est en ligne avec la rénovation du centre commercial adjacent et aide nos locataires à se profiler à l'égard du consommateur.
Ce sont de tels investissements qui nous permettent de construire une relation « win-win » avec les locataires. Ainsi, les terrains restants sont rentabilisés et la croissance du chiffre d'affaires permet au locataire de payer l'augmentation du loyer.
Le 4 avril 2014, la société luxembourgeoise Belgium Retail 1 Luxembourg sàrl a été vendue pour un montant de 8,22 millions EUR. Sur les immeubles de cette société, une plus-value nette (après déduction des frais de l'agent immobilier) de 0,19 million EUR a été réalisée.
Au cours de l'exercice clôturé, 9 immeubles commerciaux ont été vendus, pour un prix de vente net de 8,08 millions EUR. La vente de ces immeubles a généré une plus-value nette de 0,29 million EUR.
Les immeubles vendus sont situés à Genval (1 immeuble, 420m²), Wanze (1 immeuble, 1.000m²), Tirlemont (1 immeuble, 1.368m²), Gosselies (1 immeuble, 1.384m²), Maasmechelen (1 immeuble, 870m²), Huy (2 immeubles, 1.500m²) et Bilzen (2 immeubles, 750m²). La juste valeur de ces immeubles s'élevait au moment de la vente à 7,79 millions EUR.
l'acquisition de 8 immeubles commerciaux et (ii) l'apport en nature de 6 immeubles commerciaux.
En exécution du premier volet, 7 immeubles commerciaux ont été acquis le 29 octobre 2014. Cette acquisition représente un investissement de 12,95 millions EUR.
Le 28 novembre 2014, le deuxième volet de la transaction a été réalisé partiellement. 5 immeubles commerciaux ont fait l'objet d'un apport en nature dans le capital de la société, pour lequel le conseil d'administration a émis 269.062 actions nouvelles dans le cadre des pouvoirs qui lui sont attribués en matière de capital autorisé. La valeur d'apport totale pour ces 5 immeubles commerciaux s'élève à 14,80 millions EUR et représente une augmentation du capital social de 6,05 millions EUR (le solde, soit 8,74 millions EUR, étant comptabilisé dans la rubrique « primes d'émission »).
La transaction a donc été réalisée pour 12 des 14 immeubles commerciaux à acquérir, conformément à la convention-cadre du 14 octobre 2014, tel qu'annoncé
dans le communiqué de presse du 15 octobre 2014. Deux immeubles commerciaux n'ont pas encore été acquis eu égard aux obligations imposées par la réglementation OVAM, auxquelles il doit encore être satisfait. En attendant l'accomplissement de ces formalités, la cession de ces deux immeubles a été reportée.
Le 27 octobre 2014, un immeuble commercial à Wilrijk, situé le long de la Boomsesteenweg, a été acquis pour un investissement total de 4,24 millions EUR. L'immeuble, qui héberge une filiale sous la dénomination commerciale de GAMMA (DIY), est loué à un prix locatif annuel de 0,26 million EUR.
Le 30 janvier 2015, Retail Estates sa a acquis le solde de 25% de la copropriété d'un magasin dans le parc commercial 'Espace de la Famenne' à Marche-en-Famenne, loué à H&M, pour un prix de 0,52 million EUR. Les revenus annuels additionnels s'élèvent à 0,09 million EUR.
Le 24 février 2015, un complexe commercial de trois immeubles, situé à Jemappes, a été acquis pour un prix de 4,50 millions EUR. Les magasins sont loués à e5 mode, Chaussea et Basic Fit. Les revenus locatifs annuels s'élèvent à 0,33 million EUR.
Le 3 mars 2015, un immeuble commercial à Hoboken d'une superficie d'environ 1.450m², loué à Gamma, a été acquis pour un prix de 1,90 million EUR. Les revenus locatifs annuels s'élèvent à 0,14 million EUR.
Le 28 novembre 2014, le deuxième volet de la transaction avec Orchestra-Prémaman Belgium sa a été réalisé partiellement. 5 immeubles commerciaux ont fait l'objet d'un apport en nature dans le capital de la société, pour lequel le conseil d'administration a émis 269.062 actions nouvelles dans le cadre des pouvoirs qui lui sont attribués en matière de capital autorisé. La valeur d'apport totale pour ces 5 immeubles commerciaux s'élève à 14,80 millions EUR et représente une augmentation du capital social de 6,05 millions EUR (le solde, soit 8,74 millions EUR, étant comptabilisé dans la rubrique « primes d'émission »). Le prix d'émission de ces actions a été fixé contractuellement à 55 EUR par action. Après cette augmentation du capital, le capital s'élève à 170,09 millions EUR, représenté par 7.559.473 actions.
Le 26 septembre 2014, le conseil d'administration de Retail Estates sa a constaté la fusion par absorption des sociétés SDW Invest sprl et Ducova sprl, avec effet respectivement au 30 septembre 2014 et 31 octobre 2014.
Le 27 février 2015, le conseil d'administration de Retail Estates sa a constaté la fusion par absorption des sociétés Erpent Invest sa et Poperinge Invest sa, avec effet au 28 février 2015.
Le 4 mars 2015, la proposition de fusion par absorption de la société Gentpoort sa par la société Frun Park Wetteren sa a été déposée.
Les fusions de ces filiales simplifient la gestion administrative et réduisent les revenus imposables des filiales de Retail Estates sa.
Le 24 avril 2015, Retail Estates sa a conclu un contrat un vue de l'acquisition du contrôle de quatre sociétés immobilières. Ces quatre sociétés immobilières sont propriétaires de, au total, 81 immeubles commerciaux situés en Belgique, tous appartenant au secteur niche de l'immobilier commercial dans la périphérie. Les immeubles ont une valeur d'investissement de 129 millions EUR (qui est conforme à la valeur déterminée par l'expert immobilier) et un revenu locatif prévu de 7,94 millions EUR. La surface nette totale des magasins s'élève à 75.049m², dont 4.250m² immeubles vacants destinés au redéveloppement.
Le contrat d'acquisition mentionne une condition suspensive importante, dont la réalisation dépend de l'attitude d'un tiers commercial, indépendant. Il est impossible d'anticiper cette attitude. En cas de non-réalisation, le contrat échoit (sauf si les parties renonceraient à la condition suspensive). Dès que le
Ces ventes s'inscrivent dans le cadre d'un programme annuel et continu de vente de magasins isolés qui, en raison de leur emplacement, de leur taille et/ou des activités commerciales qui y sont exercées, ne relèvent pas du portefeuille de base de Retail Estates sa.
Les acquisitions et activités propres de promotion immobilière réalisées au cours de l'exercice 2014-2015, diminuées des désinvestissements, se sont traduites par une augmentation de 84,75 millions EUR du portefeuille immobilier. Grâce à ces investissements, les revenus locatifs totaux ont progressé de 2,17 millions EUR au cours de l'exercice 2014-2015. Si les acquisitions avaient été réalisées le 1er avril 2014, les revenus locatifs auraient progressé de 4,39 millions EUR.
Les investissements sont financés par une combinaison de fonds propres (émission d'actions nouvelles par un apport en nature ou sur le marché des capitaux) et d'emprunt (financement du fonds de roulement par les banques, émission d'un emprunt obligataire,…). La proportion fonds propres/emprunt appliquée aux nouveaux investissements s'élève entre 50% et 55% de sorte que le taux d'endettement prévu par le conseil d'administration est respecté.
Le taux d'occupation du portefeuille de Retail Estates sa atteint 98,78%.
Il va de soi que le taux d'occupation doit être considéré comme un cliché instantané masquant une série de mutations au cours de l'exercice précédent. Il ne constitue pas une garantie pour l'avenir, étant donné que la législation relative aux baux commerciaux
est impérative et accorde aux locataires un droit de résiliation tous les trois ans.
Au cours de l'exercice précédent, trois petits locataires ont fait aveu de faillite. Les créances qui ne peuvent plus être perçues, ont été provisionnées.
Au terme de l'exercice, les créances commerciales à payer s'élèvent à 0,76 million EUR. Un montant de 0,13 million EUR a trait au fonds de fonctionnement et de réserve. Compte tenu des garanties obtenues – tant les garanties locatives que les garanties bancaires exigées –, le risque de crédit sur les créances commerciales est limité à environ 41% (0,31 million EUR) du montant en suspens au 31 mars 2015.
Au cours de l'exercice précédent, Retail Estates sa a été victime d'un acte de vandalisme dans le centre commercial Crescend'Eau à Verviers. L'immeuble a complètement brûlé et a été reconstruit. Les dégâts s'élevaient à 0,43 million EUR et ont été couverts par l'assurance.
Le 2 avril 2014, Retail Estates sa a réalisé un placement privé d'obligations à 7 ans, pour un montant total de 30 millions EUR, arrivant à échéance en 2021. Les obligations génèrent un rendement annuel brut de 3,566% fixe. L'opération a été placée auprès d'investisseurs institutionnels. Les revenus nets de cette émission soutiennent Retail Estates sa à réaliser la croissance de son portefeuille et à la diversification de ses ressources financières. Les obligations contribuent également à une augmentation de la durée moyenne de la dette totale et à une diminution du taux d'intérêt moyen.
La présente déclaration s'inscrit dans le cadre de l'application des dispositions du Code belge de gouvernance d'entreprise 2009 et de la Loi du 6 avril 2010 modifiant le Code des Sociétés.
Retail Estates sa applique le Code du 12 mars 2009 comme code de référence (ci-après dénommé le « Code »).
Le 5 mai 2015, une version revue de la Charte de gouvernance d'entreprise a été approuvée par le conseil d'administration. Cette nouvelle version tient compte des développements les plus récents à cet égard. La Charte est disponible sur le site web (www.retailestates.com).
Retail Estates sa établit un rapport de rémunération relatif à la politique de rémunération mise en œuvre pour ses administrateurs. Retail Estates sa n'a pas de comité de direction. Le conseil d'administration compte 7 administrateurs non exécutifs et 2 administrateurs exécutifs, à savoir le président exécutif et l'administrateur délégué, lesquels assument ensemble la direction effective de Retail Estates sa et de ses filiales.
Le rapport a été établi par le comité de rémunération en application de l'article 96 § 3 du Code des Sociétés et est approuvé par le conseil d'administration du 27 mai 2015.
Il sera présenté à l'assemblée générale annuelle des actionnaires du 3 juillet 2015, laquelle l'approuvera ou le rejettera dans le cadre d'un vote séparé.
La politique de rémunération de Retail Estates sa est élaborée de manière à tenir compte d'une part d'une rémunération conforme au marché, permettant à la société d'attirer et de garder des administrateurs de talent, eu égard à la taille de l'entreprise et à ses perspectives financières. Par ailleurs, cette rémunération doit être proportionnelle aux responsabilités liées à la qualité d'administrateur d'une société cotée en bourse. D'un autre côté, il convient de répondre aux attentes des actionnaires en la matière.
Le comité de rémunération et de nomination examine chaque année la politique de rémunération mise en œuvre, vérifie s'il convient de l'adapter et formule à cet égard les recommandations nécessaires à l'attention du conseil d'administration, qui les soumet à son tour à l'assemblée générale.
Au cours de l'exercice précédent, le comité de rémunération s'est réuni à deux reprises afin de contrôler chacun des budgets affectés à la rémunération des administrateurs et l'intégralité du budget affecté à la rémunération du personnel, et de les adapter si nécessaire en fonction des responsabilités des personnes concernées et des objectifs à moyen et long terme, tels que fixés par le conseil d'administration pour l'entreprise. Dans ce cadre, tant le niveau global de la rémunération que la répartition des différents éléments sont analysés pour ce qui concerne les administrateurs exécutifs. De même, le comité de rémunération a analysé et arrêté pour les exercices 2014-2015 et 2015-2016, les objectifs relatifs au niveau de la rémunération variable de l'administrateur délégué, ainsi que la procédure visant à apprécier la réalisation des objectifs sous-jacents.
résultat de cette réalisation soit connu, ce fera l'objet d'un communiqué de presse.
Si la transaction s'effectue réellement, Retail Estates sa dispose de lignes de crédit confirmées pour le financement.
Le 5 mai 2015, le conseil d'administration de Retail Estates sa a décidé de procéder à une augmentation de capital d'un maximum de 76.224.676 EUR par l'émission d'un maximum de 1.259.912 actions nouvelles pour un prix de souscription de 60,50 EUR par action. Les actions participent au bénéfice à compter du 1er avril 2015, soit au début de l'exercice en cours 2015-2016. Le conseil d'administration estime que, sauf circonstances imprévisibles, un dividende de 3,20 EUR brut pour l'exercice 2015-2016 peut être anticipé. Cette augmentation de capital dans le cadre du capital autorisé s'accompagne d'un droit de préférence de souscription pour les actionnaires de Retail Estates sa.
La société s'adresse souvent aux marchés financiers pour augmenter son capital. Le produit est investi dans la croissance du portefeuille immobilier et dans la réduction de l'endettement. L'augmentation de capital offre un potentiel d'investissement supplémentaire d'environ 152 millions EUR si le produit de l'augmentation de capital est complété d'un financement bancaire d'un montant similaire.
Pendant la période de souscription avec droits de préférence, clôturée le 21 mai 2015, 1.113.317 actions nouvelles ont été soucrites, soit 88,36% des actions nouvelles offertes en souscription. Les 878.538 droits de préférence non exercés à la clôture de la période de souscription, ont été vendus aux investisseurs le 26 mai 2015 sous la forme de scrips dans le cadre d'un placement privé, tel que décrit dans le prospectus. Les acheteurs de ces scrips ont souscrit 146.423 actions nouvelles aux prix de souscription et au taux de souscription d'une action nouvelle de 60,50 EUR pour six scrips. Le produit brut de l'opération s'élève à 76.214.270 EUR.
Le 20 mai 2015, Retail Estates sa a acquis le contrôle exclusif de la société Fimitobel sa, qui est propriétaire de l'immeuble commercial situé à Alost, objet de la convention-cadre susmentionnée, conclue avec Orchestra-Prémaman Belgium sa. Cet immeuble a une valeur d'investissement de 1,91 million EUR et générera un revenu locatif brut de 0,13 million EUR par an.
À présent, l'étude de sol pour l'immeuble à Aartselaar n'est pas encore achevée. Retail Estates sa ne peut pas s'exprimer de l'acquisition de cet immeuble dans la situation actuelle, vu la pollution du sol constatée.
Le contrat de l'administrateur délégué prévoit, en cas de démission donnée par Retail Estates sa, un préavis de dix-huit mois. L'indemnité de rupture éventuelle due dans le cas où la SIR publique renoncerait aux prestations pendant le délai de préavis, sera calculée en tenant compte de la rémunération fixe et des primes annuelles versées dans le cadre des assurances de groupe. Le délai de préavis a été approuvé par le conseil d'administration conformément aux dispositions légales, sur avis du comité de rémunération, en tenant compte de la contribution de l'administrateur délégué à la croissance de l'entreprise depuis son entrée en bourse en mars 1998.
En cas de démission donnée par l'administrateur délégué, ce dernier est tenu à un préavis de six mois.
Dans le cas où l'administrateur délégué ne pourrait exercer sa fonction pour cause d'incapacité de travail (maladie ou accident), Retail Estates sa est tenue de lui verser la partie fixe de sa rémunération pendant une période de deux mois à compter du premier jour d'incapacité de travail. Il percevra ensuite une allocation d'invalidité, correspondant à 75% de sa rémunération fixe, garantie par une compagnie d'assurances.
La société ne lui accorde aucune option sur action, ni aucun autre avantage, à l'exception de la mise à disposition d'un ordinateur et d'un téléphone portable.
La rémunération fixe a été arrêtée à 60.000 EUR, compte tenu du fait que monsieur Paul Borghgraef, en tant que président exécutif, est également l'un des deux dirigeants effectifs de la société (avec l'administrateur délégué) et qu'il exerce à ce titre une mission exécutive à temps
partiel. La société ne lui accorde aucune rémunération variable, ni aucun autre avantage ou indemnité de départ.
Au cours de l'exercice 2014-2015, une rémunération totale de 360.000 EUR a été accordée aux administrateurs exécutifs. En dehors des rémunérations susmentionnées, messieurs Paul Borghgraef et Jan De Nys n'ont pas perçu de rémunération pour l'exercice de leur mandat d'administrateur.
Les administrateurs non exécutifs perçoivent, d'une part, une rémunération annuelle fixe de 6.000 EUR. D'autre part, ils perçoivent des jetons de présence de 1.500 EUR par participation aux réunions du conseil d'administration et de ses comités.
Les administrateurs non exécutifs ne perçoivent pas de rémunération liée à leurs prestations (comme des bonus ou des programmes d'encouragement à long terme liés aux actions), ni d'avantages en nature.
Eu égard à ce qui précède, une comparaison limitée a été effectuée avec les administrateurs exécutifs de sociétés immobilières comparables cotées en bourse.
Concernant les administrateurs non exécutifs, une analyse et une comparaison similaires sont effectuées tous les trois ans.
| Jan De Nys - administrateur délégué | 2014-2015 |
|---|---|
| Rémunération fixe | 205.000 |
| Rémunération variable | 60.000 |
| Primes d'assurance-groupe | 35.000 |
| TOTAL | 300.000 |
La rémunération fixe est indexée le 1er avril de chaque année. La rémunération variable de l'administrateur
délégué est arrêtée chaque année par le conseil d'administration, sur proposition du comité de rémunération. Cette rémunération variable ne peut excéder 25% de la rémunération fixe. Elle est liée à la réalisation d'une série d'objectifs qualitatifs et quantitatifs, lesquels portaient lors de l'exercice 2014- 2015 sur:
Développement de « clusters », travaux de rénovation et agrandissement des surfaces de vente en vue d'une croissance à long terme de la valeur locative, remise à neuf des bâtiments et des éléments environnants;
Achat et vente d'actifs, croissance de la société;
La rémunération variable est payée en juillet de chaque année, après approbation des comptes annuels et du rapport de rémunération par l'assemblée générale annuelle des actionnaires. Il n'existe pas de dispositions particulières relatives à la répétition des rémunérations variables qui auraient été accordées en fonction d'informations financières inexactes. Les dispositions du Code civil relatives aux paiements indus restent intégralement d'application.
Compte tenu de ce qui précède, les rémunérations suivantes ont été accordées aux administrateurs non exécutifs au cours de l'exercice 2014-2015:
| Rémunération fixe (EUR) |
Rémunération variable (EUR) |
TOTAL (EUR) | |
|---|---|---|---|
| Conseil d'administration / comité |
|||
| Jean-Louis Appelmans | 6.000 | 7.500 | 13.500 |
| Hubert De Peuter | 6.000 | 7.500 | 13.500 |
| Vic Ragoen | 6.000 | 7.500 | 13.500 |
| Jean Sterbelle | 6.000 | 6.000 | 12.000 |
| Marc Tinant | 6.000 | 10.500 | 16.500 |
| Richard Van Besauw | 6.000 | 9.000 | 15.000 |
| Christophe Demain | 6.000 | 4.500 | 10.500 |
| Francis Vroman (administrateur jusqu'au 21/04/2015) | 6.000 | 1.500 | 7.500 |
| TOTAL administrateurs non exécutifs | 48.000 | 54.000 | 102.000 |
Point 3.5. Compte tenu des activités de la société, et notamment du fait que les négociations et la conclusion de certains accords relèvent de la gestion journalière et des compétences du CEO, sans devoir nécessairement passer par le conseil d'administration, des contrats de bail (avec des entreprises de vente de detail auxquelles un administrateur non exécutif est lié) entre la société et ses administrateurs non exécutifs pourraient entrer dans le champ d'application du règlement relatif aux conflits d'intérêts (« liens commerciaux significatifs »).
Des liens commerciaux significatifs pourraient exister avec l'entreprise New Vanden Borre sa (14 immeubles commerciaux) dont monsieur Vic Ragoen était administrateur délégué jusqu'au 31 janvier 2015. Depuis le 1er février 2015, monsieur Vic Ragoen n'a plus de responsabilités opérationnelles dans cette entreprise,
mais il agit encore comme conseiller. Les surfaces de vente louées par cette entreprise font toutefois généralement l'objet d'un bail commercial à long terme, souvent conclu avec des promoteurs immobiliers externes avant leur acquisition par Retail Estates sa. Le conseil d'administration accorde une valeur toute particulière à la présence de cet administrateur dont l'entreprise qu'il a dirigé est résolument axée sur l'expansion de ses activités. Son expérience des conditions changeantes du marché et du potentiel de développement de divers emplacements constitue en effet une plus-value considérable pour Retail Estates sa lorsqu'elle est amenée à prendre des décisions d'investissement. La législation relative aux baux commerciaux, essentiellement impérative, offre selon la société un cadre de référence suffisant pour la résolution des problèmes quotidiens inhérents à la relation avec cette entreprise en sa qualité de locataire. Retail Estates sa loue d'ailleurs un nombre
La société a souscrit une police d'assurance en vue de couvrir la responsabilité de ses administrateurs.
Le conseil d'administration, sur proposition du comité de rémunération, n'a pas l'intention d'apporter des modifications substantielles à la politique de rémunération. Ce qui précède concerne aussi bien les administrateurs exécutifs que non exécutifs, et ce pour les exercices 2015-2016 et 2016-2017.
Retail Estates sa s'efforce d'observer scrupuleusement les dispositions du Code de gouvernance d'entreprise. Il est toutefois dérogé à certains principes. Selon le principe « comply or explain » (« appliquer ou expliquer ») du Code, il est permis de tenir compte de la taille relativement petite et des caractéristiques propres de la société.
Point 1.5. Le président du conseil d'administration et l'administrateur délégué de la société ne sont pas les mêmes personnes, mais dans le cadre de l'article 14 de la Loi SIR, Retail Estates sa est tenue de confier la gestion effective à au moins deux personnes. Dans le cas de Retail Estates sa, les dirigeants effectifs sont le président du conseil d'administration et l'administrateur délégué.
Point 2.9. Le conseil d'administration n'a pas encore désigné de secrétaire pour la société, vu que le CFO est toujours présent aux réunions du conseil d'administration et prépare les procès-verbaux.
considérable de surfaces de vente à des entreprises concurrentes de New Vanden Borre sa. Les transactions entre la société et New Vanden Borre sa se produisent aux conditions de marché habituelles.
Point 4.5. Monsieur Hubert De Peuter exerce plus de cinq mandats dans des sociétés émettrices des certificats immobiliers. Les émetteurs mêmes ne sont pas des sociétés cotées. En dehors de son mandat chez Retail Estates sa, monsieur De Peuter a un mandat d'administrateur dans des sociétés émettrices de 9 certificats immobiliers cotés, de même qu'un mandat d'administrateur dans une autre société immobilière réglementée publique.
Point 4.6. La durée proposée du mandat – 4 ans maximum – est jugée insuffisante face à la complexité du type d'immeubles dans lequel Retail Estates sa est spécialisée, de sorte que les mandats ont tous une durée de 6 ans.
Point 5.2. Les responsabilités du comité d'audit sont assumées par le conseil d'administration dans son ensemble. Aucun comité d'audit distinct n'a été créé. Cette décision est conforme aux dispositions légales relatives à la création et au fonctionnement du comité d'audit. Dès lors que Retail Estates sa remplit les conditions légales en vue de pouvoir confier cette mission au conseil d'administration dans son ensemble, la société est convaincue de ce que cette approche est la mieux adaptée pour une société comme Retail Estates sa. Dans l'hypothèse où la société ne remplirait plus les conditions légales en vue de pouvoir bénéficier de la possibilité de faire exécuter des missions attribuées au comité d'audit par le conseil d'administration, elle fera le nécessaire en vue de constituer un comité d'audit au sein du conseil d'administration au sens de l'article 526bis du Code des Sociétés.
Compte tenu des déclarations de transparence reçues et des informations en possession de Retail Estates sa, les actionnaires principaux sont:
| % à la date de déclaration1 |
% pro forma au 31.03.20152 |
|
|---|---|---|
| Groupe Stichting Administratiekantoor 'Het Torentje' et Leasinvest agissant de commun accord |
10,03% | 10,11% |
| FPIM sa (Belfius Insurance) | 9,76% | 9,76% |
| KBC Groupe sa | 9,85% | 8,86% |
| AXA sa | 7,01% | 7,22% |
| Fédérale Assurance | 7,99% | 5,28% |
| Public | 55,36% | 58,77% |
1 Sur la base du dénominateur au moment de la déclaration.
2 Sur la base du nombre de droits de vote ressortant des informations que la société a reçues de ses actionnaires et compte tenu du dénominateur en vigueur au 31.03.2015 (7.559.473 actions), ce tableau montre, à titre informative, le structure de l'actionnariat (probable).Il convient de noter que cela ne correspond pas nécessairement (ou pas pour tous les actionnaires) à la réalité dès lors que la société n'est pas nécessairement informée des transactions d'actions n'ayant pas donné lieu à la transgression ou au dépassement d'un seuil de notification, et n'ayant donc pas non plus donné lieu à une notification de transparence.
À l'exception des actionnaires susmentionnés, aucun autre actionnaire n'a déclaré détenir plus de 3% des actions émises par Retail Estates sa. Selon les critères appliqués par Euronext, le taux d'actions librement négociables de Retail Estates sa sur le marché est de 100%.
Retail Estates sa n'a connaissance d'aucun engagement de lock-up souscrit par les actionnaires précités concernant tout ou partie de leur participation.
Les déclarations de transparence reçues peuvent être consultées sur le site web de la société www.retailestates.com (dans la rubrique Relations investisseurs / L'action / Structure de l'actionnariat).
Conformément aux règles en matière de gouvernance d'entreprise et à la législation en la matière, Retail Estates sa a mis en place un système interne de contrôle et de gestion des risques, tenant compte de la nature, la taille et la complexité des activités de la société et son entourage.
Le contrôle interne est un processus qui vise, entre autres, à obtenir un degré de certitude raisonnable concernant les objectifs suivants:
Retail Estates sa a utilisé le cadre du COSO (Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission) comme cadre de référence pour la mise en œuvre de son processus de contrôle interne. Les éléments de ce cadre et leur application au sein de Retail Estates sa sont décrits ci-dessous.
Un contrôle interne de la qualité et une gestion équilibrée des risques sont des aspects inhérents à la culture d'entreprise de Retail Estates sa, lesquels sont appliqués à toute l'organisation au moyen de:
le suivi des procédures et la formalisation des processus.
L'expert immobilier joue également un rôle important: la totalité du portefeuille immobilier (qui couvre 99,35% du total du bilan) est évaluée par deux experts immobiliers internationaux, indépendants et agréés (Cushman & Wakefield et CBRE).
Des réunions opérationnelles et de gestion périodiques permettent d'aborder les thèmes importants dans le cadre d'une gestion et d'une prise de conscience équilibrées des risques:
En fonction de ces critères, des mesures appropriées sont éventuellement adoptées, en exécution de la politique de la société. Ces mesures visent à mener une politique des risques équilibrée, tout en respectant les objectifs stratégiques et la propension au risque, tels que proposés par le conseil d'administration.
Des procédures de contrôle sont en cours en ce qui concerne les activités principales de la société, à savoir la perception des loyers, entretien et réparations, développement de projets, suivi des chantiers, etc. Ces procédures sont régulièrement évaluées par l'équipe de direction.
Un logiciel de gestion permet de suivre tous les aspects inhérents aux activités immobilières (aperçu des contrats de bail, factures, décompte des frais, suivi des
paiements,…). Cet ensemble logiciel est relié au logiciel comptable.
Un rapport financier, portant sur l'analyse des chiffres, les principaux indicateurs de performance, l'impact des achats et des ventes sur le budget, la situation de la trésorerie, etc. est établi chaque trimestre.
De plus, un rapport opérationnel, également établi chaque trimestre, reprend les principaux indicateurs de performance relatifs au volet immobilier.
Des communiqués de presse intermédiaires sont publiés au premier et au troisième trimestre de l'exercice. Au milieu de l'exercice, un rapport financier semestriel plus détaillé est publié conformément aux normes IFRS. Toutes les informations financières pertinentes sont publiées à la fin de l'exercice dans le rapport financier annuel, mis à disposition au site web de la société.
La taille limitée de l'équipe de Retail Estates sa contribue dans une large mesure à la bonne circulation des informations. La réelle implication du conseil d'administration et de son président favorise une communication ouverte et le transfert des informations à l'organe de direction.
Chaque trimestre, l'équipe financière établit les résultats trimestriels et les bilans. Ces résultats trimestriels sont toujours analysés et contrôlés dans le détail. Pour limiter le risque d'erreur dans les rapports financiers, les chiffres sont examinés avec la direction. De plus, leur exactitude et leur exhaustivité sont contrôlées via l'analyse des revenus locatifs, de l'inoccupation, des frais techniques, des activités de location, de l'évolution de la
Le conseil d'administration évalue régulièrement l'exposition de l'entreprise aux risques, l'impact financier de ces risques et les mesures devant être prises pour contrôler ces risques éventuels, pour éviter que ces risques se produisent et/ou, le cas échéant, pour limiter l'impact de ces risques.
En particulier, la société a élaboré des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques pour ses processus principaux, à savoir la gestion des coûts et dépenses, réparations et entretien, développements de projets, et la perception des loyers.
Le cadre du contrôle relatif aux rapports financiers se compose des éléments suivants:
D'autres acteurs interviennent aussi dans le cadre du contrôle de l'entreprise:
La politique d'intégrité (supervisée par la personne chargée de la « fonction de conformité ») couvre différents aspects, en ce compris la prévention du délit d'initié, des conflits d'intérêts et des incompatibilités des mandats, ainsi que la non-corruption, le secret professionnel, etc.
La direction effective examine régulièrement quels autres domaines et activités devraient faire partie des domaines d'activité de la fonction de conformité. La « fonction de conformité indépendante » est une fonction indépendante au sein d'une organisation, axée sur la recherche et la promotion du respect par la société des lois, règlements et codes de conduite applicables à la société et, en particulier, les règles concernant l'intégrité de ses activités. Les règles les plus importantes sont ci-après discutées :
Conformément aux principes et valeurs de la société et dans le cadre de l'application du Code de Gouvernance d'Entreprise belge, Retail Estates sa a repris dans son Code de bonne conduite (« Règlement de Transactions ») des règles devant être respectées par les administrateurs, les collaborateurs et les personnes désignées souhaitant vendre des instruments financiers émis par Retail Estates sa. Les règles du Règlement de Transactions sont conformes aux dispositions de l'A.R. du 5 mars 2006 relatif aux abus de marché. Le Règlement de Transactions de la société fait partie intégrante de la Charte du Gouvernement d'Entreprise et peut être consulté (séparément) sur le site web de la société.
Le Règlement de Transactions porte notamment sur la divulgation des informations relatives à de telles transactions et détermine notamment :
Il est fait référence au paragraphe repris sous le titre « Règlement des conflits d'intérêts » en page 45 du présent rapport.
Retail Estates sa met fortement l'accent sur les principes d'honnêteté et d'intégrité et s'attend à ce que les tiers avec lesquelles la société fait des affaires adoptent la même attitude.
Il est expressément interdit aux membres des organes de la société et du personnel d'utiliser ou de divulguer des informations confidentielles qu'ils obtiennent dans le cadre de l'exercice de leur fonction à des fins impropres.
Dans la poursuite de ses objectifs commerciaux légitimes, Retail Estates sa agit d'une manière socialement responsable, conformément à la législation du pays dans lequel la société est active.
valeur des bâtiments, des comptes débiteurs impayés, etc., dans le respect du principe « four-eyes ». Les comparaisons établies avec les prévisions et les budgets sont examinées. Chaque trimestre, la direction présente un rapport détaillé au conseil d'administration (qui exerce également la fonction de « comité d'audit ») sur les états financiers, avec une comparaison des résultats annuels, du budget et des explications en cas d'écart.
Le commissaire présente aussi un rapport au conseil d'administration sur les principaux constats opérés dans le cadre de ses activités de contrôle.
Les principaux risques auxquelles la société est confrontée sont (i) la valeur de marché de l'immobilier, (ii) les évolutions sur le marché de la location, (iii) l'état de la construction des bâtiments, (iv) les risques financiers en ce compris le risque de liquidité, l'utilisation des instruments financiers et le risque de contrepartie et accords bancaires, (v) les risques liés aux autorisations, (vi) la modification de l'infrastructure des transports, (vii) la pollution du sol, (viii) les risques liés à des opérations de fusion, de scission ou d'acquisition, et (ix) les risques réglementaires.
Pour chacun des risques indiqués, des mesures et procédures ont été mises en place afin d'identifier et de surveiller les risques et pour éviter que les risques se manifesteraient et/ou, le cas échéant, en vue de limiter l'effet de ces risques et d'évaluer autant que possible leurs conséquences, de les contrôler et suivre. Tel est la mission du gestionnaire des risques.
du Code des Sociétés. Ils satisfont également aux critères d'indépendance énoncés dans l'annexe A du Code. Les administrateurs indépendants répondent strictement aux critères d'indépendance suivants:
d'une autre société dans laquelle un administrateur exécutif de la société siège en tant que membre non exécutif de l'organe de gestion ou de surveillance;
La composition du conseil d'administration doit garantir que la prise de décisions se fait dans l'intérêt de la société. Elle est déterminée sur la base d'une politique de diversité en général, de même que de complémentarité en termes de compétences, d'expérience et de connaissances. Elle promeut en particulier une forte représentation des administrateurs spécialisés dans l'exploitation de sociétés du type de celles dans lesquelles Retail Estates sa investit et/ou dans les aspects financiers propres à la gestion de sociétés cotées en bourse, et de SIR en particulier. Il importe dès lors que les membres du conseil d'administration soient complémentaires en termes de connaissances et d'expérience. Il est envisagé de limiter
Pour ce qui concerne les risques auxquels la société doit faire face, des mesures et procédures ont été mises en place afin d'identifier et de surveiller les risques et pour éviter que les risques se manifestent et/ou, le cas échéant, en vue de limiter l'effet de ces risques et d'évaluer autant que possible les conséquences, de les contrôler et suivre. Telle est le rôle du gestionnaire des risques.
Le gestionnaire des risques est nommé pour une durée de 3 ans.
Le conseil d'administration a nommé monsieur Paul Borghgraef en qualité de Compliance Officer. Il est également le dirigeant effectif et le président du conseil d'administration. Il est en particulier responsable du respect de la politique d'intégrité telle que décrite cidessus.
La durée du mandat de Paul Borghgraef comme Compliance Officer coïncide avec son mandat d'administrateur (expirant à l'assemblée annuelle de 2015).
La personne chargée de la fonction d'audit interne est chargée d'une fonction d'évaluation indépendante et permanente des activités de la société et examine la qualité et l'efficacité des procédures et méthodes du contrôle interne existantes.
L'auditeur interne présentera annuellement ses conclusions.
La fonction d'audit interne est exercée par un conseiller externe, VMB, représenté par monsieur Luc Martens. Cette fonction est exercée sous le contrôle et la responsabilité du directeur financier (CFO) de la société, disposant de l'honorabilité professionnelle et de l'expertise adéquate.
Compte tenu du principe de proportionnalité, les fonctions d'audit interne telles que décrites ci-dessus, sont exercées par les mêmes personnes au niveau de Retail Warehousing Invest sa (la filiale de Retail Estates sa, ayant le statut de société immobilière réglementée institutionnelle).
Ces fonctions peuvent, mutatis mutandis (et le cas échéant), au niveau de Retail Warehousing Invest sa, être interprétées de la même façon qu'au niveau de Retail Estates sa.
Au 31 mars 2015, le conseil d'administration de Retail Estates sa se compose de 9 administrateurs; 7 administrateurs non exécutifs et 2 administrateurs exécutifs, en la personne de l'administrateur délégué et le président exécutif. Nonobstant les dispositions du Code, tous les mandats des administrateurs ont été renouvelés, lors de l'assemblée générale des actionnaires du 29 juin 2009, pour une période de 6 ans, jusqu'à l'assemblée générale des actionnaires de 2015.
Parmi les 9 administrateurs, 3 administrateurs (messieurs Tinant, Ragoen et Van Besauw) ont la qualité d'administrateur indépendant au sens de l'article 526ter
administrateurs. Ladite procédure ne peut cependant pas être suivie pour l'établissement des comptes annuels et l'affectation du capital autorisé.
Outre sa mission légale, le conseil d'administration apporte également tout le soin nécessaire à l'élaboration de la stratégie et des orientations de la gestion de la société, en veillant toujours à la défense des intérêts de cette dernière. Il adopte notamment toutes les décisions de principe concernant les investissements et les désinvestissements immobiliers, ainsi que leur financement. Retail Estates sa n'a pas de comité de direction.
Une distinction nette est faite entre les responsabilités de l'administrateur délégué et celles du président du conseil d'administration. Le président dirige le conseil d'administration, s'assure que l'ordre du jour de ses réunions est établi et que les administrateurs reçoivent les informations nécessaires en temps utile.
L'administrateur délégué est responsable des tâches opérationnelles, qui sont liées à la gestion du portefeuille immobilier et le fonctionnement de la société. Le conseil d'administration veille à ce que l'administrateur délégué dispose de pouvoirs suffisants pour assumer ses obligations et responsabilités.
L'administrateur délégué et le président du conseil d'administration sont désignés conjointement par le conseil d'administration au titre de dirigeants effectifs de la SIR publique, au sens de l'article 14 de la Loi SIR.
Les mandats des administrateurs arrivent à échéance cette année, sans préjudice du droit de renouvellement des mandats.
Au cours de l'exercice précédent, le conseil d'administration a notamment pris les décisions suivantes:
Soucieux d'améliorer continuellement son efficacité, le conseil d'administration évalue systématiquement et régulièrement (tous les trois ans au moins) sa taille, sa composition, ses prestations de même que celles de ses comités et enfin, son interaction avec la direction exécutive.
Cet examen a pour objet:
Plusieurs comités peuvent être constitués au sein du conseil d'administration. Leur mission porte sur des questions spécifiques.
le conseil d'administration à 12 membres afin de garantir son efficacité.
Plusieurs actionnaires de référence sont représentés par messieurs Borghgraef et De Peuter au nom du Groupe KBC, par monsieur Appelmans au nom de Het Torentje (Leasinvest), par monsieur Sterbelle au nom d'AXA et par monsieur Demain au nom du Groupe Belfius.
Messieurs De Nys, Borghgraef, Tinant et Van Besauw ont déclaré détenir des actions de la société à titre personnel.
Pour obtenir un bref aperçu de la composition du conseil d'administration de Retail Estates sa, veuillez consulter la page 32 (rémunération des administrateurs). Conformément à la Loi du 28 juillet 2011, le conseil d'administration mettra tout en œuvre pour assurer une présence importante des femmes au sein du conseil d'administration.
Le conseil d'administration de Retail Estates sa définit la stratégie, les placements, les budgets, les (dés)investissements, ainsi que leur financement.
Le conseil d'administration établit les comptes annuels/ semestriels et le rapport de gestion de la société pour l'assemblée générale des actionnaires. Il approuve les rapports de fusion et de scission. Il décide de l'utilisation du capital autorisé et convoque les assemblées générales ordinaires et extraordinaires des actionnaires. Il veille à la rigueur, à l'exactitude et à la transparence des communications adressées aux actionnaires, aux analystes financiers et au public, sous forme de prospectus, de rapports annuels et semestriels et de communiqués de presse. Il délègue la gestion journalière à l'administrateur délégué, qui lui fait régulièrement rapport de sa gestion et lui soumet un budget annuel ainsi qu'une mise à jour trimestrielle.
Le conseil d'administration s'est réuni à six reprises pendant l'exercice 2014-2015. Le comité de rémunération s'est réuni à deux reprises.
Le conseil d'administration ne peut délibérer et statuer valablement que si la moitié au moins de ses membres sont présents ou représentés. Lorsque cette condition n'est pas remplie, une nouvelle réunion peut être convoquée, laquelle délibèrera et statuera valablement sur les points figurant à l'ordre du jour de la réunion précédente, si deux administrateurs au moins sont présents ou représentés. Toute décision du conseil est adoptée à la majorité simple des voix des administrateurs présents ou représentés et, en cas d'abstention de l'un ou de plusieurs d'entre eux, à la majorité des autres administrateurs. En cas de partage des voix, la voix du président de la réunion est prépondérante. Dans des cas exceptionnels, conformément à l'article 521 du Code des Sociétés, lorsque l'urgence et l'intérêt de Retail Estates sa l'exigent, les décisions du conseil d'administration peuvent être adoptées par accord écrit unanime des
Dans tous les cas légaux et statutaires où un acte de disposition portant sur un bien immobilier est requis, la société est représentée par deux administrateurs au moins, agissant conjointement, à savoir en principe le président du conseil d'administration, Paul Borghgraef, et l'administrateur délégué, Jan De Nys.
La société peut aussi valablement être représentée, par une procuration extraordinaire, par l'administrateur délégué à la gestion journalière pour les opérations (en ce compris la constitution de servitudes ou la conclusion de contrats de leasing, avec option d'achat ou non) portant sur des biens dont la valeur est inférieure à 1% de l'actif consolidé de la société ou 2,50 millions EUR.
En application de l'article 523 du Code des Sociétés, tout membre du conseil d'administration qui a, directement ou indirectement, un intérêt de nature patrimoniale opposé à une décision ou à une opération relevant du conseil
d'administration, ne peut assister aux délibérations de ce conseil.
Une attention particulière est également accordée aux articles 36 à 38 de la Loi SIR lorsqu'une des personnes citées dans cet article (administrateur, gérant, dépositaire ou promoteur de la SIR,…) intervient en qualité de partie cocontractante dans le cadre d'une opération conclue avec la SIR publique ou une société dont elle détient le contrôle.
Aucun conflit d'intérêts ne s'est produit au cours de l'exercice écoulé par application de ces articles.
La gestion de la société est confiée à une équipe de 17 collaborateurs placés sous la direction de l'administrateur délégué (CEO), monsieur Jan De Nys.
Retail Estates sa n'a pour l'instant constitué qu'un comité de rémunération et de nomination en son sein. Monsieur Vic Ragoen préside le comité. Trois administrateurs indépendants font partie de ce comité. Le comité s'est réuni à deux reprises en 2014-2015, à savoir le 28 novembre 2014 et le 19 janvier 2015, à l'occasion de la rédaction du budget 2015-2016. Lors de ces réunions, il a d'une part examiné la politique de rémunération des membres du personnel et d'autre part fait l'inventaire des rémunérations récurrentes versées aux prestataires de service externes.
Le rôle du comité de rémunération et de nomination est d'assister le conseil d'administration:
Conformément aux dispositions de la Loi du 17 décembre 2008 (MB 29.12.08), les sociétés cotées en bourse sont tenues de se doter d'un comité d'audit.
Retail Estates sa satisfait toutefois aux conditions de dispense, en vertu desquelles les tâches dévolues au comité d'audit peuvent être exécutées par le conseil d'administration dans son ensemble. Retail Estates sa recourt à cette possibilité. Monsieur Tinant, administrateur indépendant, dispose de toute l'expertise requise en matière d'audit et d'établissement des rapports. Dans le cas où la société ne remplirait plus les conditions légales en vue de pouvoir bénéficier de la
possibilité de faire exécuter des missions attribuées au comité d'audit par le conseil d'administration, elle fera le nécessaire en vue de constituer un comité d'audit au sein du conseil d'administration au sens de l'article 526bis du Code des Sociétés.
Les tâches du comité d'audit portent essentiellement sur la surveillance du processus d'établissement des rapports financiers, l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, la surveillance de l'audit interne, le contrôle légal des comptes annuels statutaires et consolidés, de même que l'évaluation et la surveillance de l'indépendance des commissaires.
Sous la surveillance de son président, le conseil d'administration évalue régulièrement sa taille, sa composition, ses prestations, ainsi que les relations qu'il entretient avec la direction, les actionnaires et les autres acteurs.
L'objectif de cet examen est multiple:
Il surveille également la prompte communication des informations préalablement aux réunions du conseil d'administration.
Cette évaluation prend la forme d'une procédure écrite, dans le cadre de laquelle il doit être répondu à un questionnaire de manière individuelle et anonyme.
Dgàd: Hubert De Peuter, Marc Tinant, Victor Ragoen, Richard Van Besauw, Paul Borghgraef, Jan De Nys, Jean-Louis Appelmans, Jean Sterbelle
Nombre de présences conseil d'administration en 2014- 2015: 6
Nombre de présences comité de rémunération et de nomination en 2014-2015: -
Victor Ragoen (1955): administrateur indépendant Adresse professionnelle: New Vanden Borre sa – Slesbroekstraat 101 – 1600 Leeuw-Saint-Pierre Fin du mandat: 2015 Autres fonctions principales:
consultant New Vanden Borre sa Comités: président du comité de rémunération et de nomination Nombre de présences conseil d'administration en 2014- 2015: 4
Nombre de présences comité de rémunération et de nomination en 2014-2015: 2
Jean Sterbelle (1962): administrateur Adresse professionnelle: AXA Belgium sa – Boulevard du souverain 25 – 1170 Bruxelles Fin du mandat: 2015 Autres fonctions principales: Head
of Transactions & Letting – AXA Real Estate Investment Managers Belgium sa, administrateur de Blauwe Toren sa, administrateur de Brustar One sa et administrateur de Cabesa sa,…
Comités: -
Nombre de présences conseil d'administration en 2014- 2015: 4
Nombre de présences comité de rémunération et de nomination en 2014-2015: -
Marc Tinant (1954): administrateur indépendant Adresse professionnelle: Auxipar sa – Avenue Urbain Britsiers 5 – 1030 Bruxelles Fin du mandat: 2015 Autres fonctions principales: vice-
président du conseil d'administration de la sa Auxipar, administrateur délégué de Familia / EPC Scrl, mandats d'administrateur chez SRIW sa, Les Editions de l'Avenir (Corelio),...
Comités: membre du comité de rémunération et de nomination
Nombre de présences conseil d'administration en 2014- 2015: 6
Nombre de présences comité de rémunération et de nomination en 2014-2015: 2
Richard Van Besauw (1945): administrateur indépendant Adresse professionnelle: Leeuwerikendreef 11 – 2970 Schilde Fin du mandat: 2015 Autres fonctions principales:
consultant chez Aerts sa et Salt and Pepper Comités: membre du comité de rémunération et de nomination
Nombre de présences conseil d'administration en 2014- 2015: 5
Nombre de présences comité de rémunération et de nomination en 2014-2015: 2
Paul Borghgraef (1954): président du conseil d'administration Adresse professionnelle: Van De Wervelaan 49/2 – 2970 Schilde Fin du mandat: 2015 Autres fonctions
principales: administrateur de KBC Securities sa, administrateur de Pertinea Property Partners sa et administrateur de PG58 sa
Comités: -
Nombre de présences conseil d'administration en 2014- 20153: 6
Nombre de présences comité de rémunération et de nomination en 2014-20154: -
Jan De Nys (1959): Chief Executive Officer (CEO – administrateur délégué) Adresse professionnelle: Retail Estates sa – Industrielaan 6 – 1740 Ternat
Fin du mandat: 2015
Autres fonctions principales: administrateur de Paestum sa/Orelio sa (Groupe immobilier et de construction Maes/ Alides), administrateur de First Retail International sa, président de Private Privak BEM II (constituée au sein de la confédération de la construction flamande), administrateur délégué d'Infradis Real Estate Management sa et administrateur délégué Snowdonia sa
Comités: -
3 Nombre total de conseils d'administration dans l'exercice 2014-2015: 6 4 Nombre total de comités de rémunération et de nomination dans l'exercice 2014-2015: 2
Nombre de présences conseil d'administration en 2014- 2015: 6
Nombre de présences comité de rémunération et de nomination en 2014-2015: -
Jean-Louis Appelmans (1953): administrateur Adresse professionnelle: Leasinvest Real Estate SCA – Schermersstraat 42 – 2000 Anvers Fin du mandat: 2015 Autres fonctions principales: administrateur délégué de Leasinvest
Real Estate Management sa (manager statutaire de la SIR Leasinvest Real Estate SCA), de Leasinvest Immo Lux sa, de Leasinvest Services sa,…
Comités: -
Nombre de présences conseil d'administration en 2014- 2015: 6
Nombre de présences comité de rémunération et de nomination en 2014-2015: -
administrateur Adresse professionnelle: KBC Banque sa – Avenue du port 12 – 1080 Bruxelles Fin du mandat: 2015
Autres fonctions principales: KBC
Banque sa – Senior Account Manager, administrateur de la SIR Care Property Invest, administrateur de KBC Investissements immobiliers sa, administrateur de KBC Portefeuille immobilier Belgique sa, administrateur de Malines City Center sa,… Comités: -
déterminer la valeur d'inventaire et établir les comptes annuels. Ces missions sont confiées à Cushman & Wakefield (Avenue des arts 58, boîte 7, à 1000 Bruxelles), représentée par monsieur Jérôme Lits, et à CBRE sa (Avenue Lloyd George 7 à 1000 Bruxelles), représentée par monsieur Pieter Paepen.
Au cours de l'exercice précédent, une rémunération de 0,28 million EUR, TVA comprise, a été accordée à Cushman & Wakefield pour l'évaluation périodique d'une partie des éléments du portefeuille immobilier, ainsi que pour les évaluations effectuées préalablement à l'achat d'immeubles. Des honoraires s'élevant à 0,24 million EUR, TVA comprise, ont été payés à CBRE pour l'évaluation périodique du solde des éléments du portefeuille immobilier, ainsi que pour plusieurs évaluations effectuées préalablement à l'achat d'immeubles.
L'évaluation des biens d'Immobilière Distri-Land sa a été effectuée par Cushman & Wakefield, sur mission conjointe de Retail Estates sa et d'Immobilière Distri-Land sa, et publiée par cette dernière. Les frais y afférents ont été divisés par moitié entre Retail Estates sa et Immobilière Distri-Land sa.
Conformément aux principes et valeurs de l'entreprise, Retail Estates sa a inséré dans son Code de conduite (« Dealing Code ») des règles à suivre par les administrateurs et les personnes désignées souhaitant négocier les instruments financiers émis par Retail Estates sa.
Dans le cadre de la mise en œuvre du Code belge de gouvernance d'entreprise au sein de Retail Estates sa, les règles du Code de conduite ont étés revues afin de les aligner sur l'A.R. du 5 mars 2006 relatif aux abus de marché, à la présentation équitable des recommandations d'investissement et à la mention des conflits d'intérêts.
Le capital social est fixé à 170.091.087,57 EUR, représenté par 7.559.473 actions entièrement libérées, qui en représentent chacune une fraction égale. Il n'y a qu'une seule catégorie d'actions. Il n'y a pas de limitation légale ou statutaire du droit de vote ou de cession des actions.
Retail Estates sa n'a pas établi de plan d'options sur actions.
L'assemblée générale extraordinaire des actionnaires du 9 décembre 2013 a expressément autorisé le conseil d'administration à augmenter le capital social en une ou plusieurs fois, à concurrence d'un montant maximum de 164.037.087,74 EUR, aux dates et suivant les modalités à fixer par le conseil d'administration, conformément à l'article 603 du Code des Sociétés. Cette autorisation a été donnée pour une durée de 5 ans à compter de la publication de ladite décision, à savoir le 17 décembre 2013.
La société ne possède pas d'actions propres. L'assemblée générale extraordinaire du 24 octobre 2014 a
Christophe Demain (1966): administrateur Adresse professionnelle: Belfius Insurance sa – Avenue Galilée 5 – 1210 Bruxelles Fin du mandat: 2015 Autres fonctions principales: Chief
Investment Officer de Belfius Insurance sa, administrateur de la SIR Cofinimmo sa, administrateur de First Retail International sa, président des conseils d'administration de LFB sa, Coquelets sa,…
Comités: -
Nombre de présences conseil d'administration en 2014- 2015: 4
Nombre de présences comité de rémunération et de nomination en 2014-2015: -
Francis Vroman (1949): administrateur jusqu'au 21 avril 2015 Adresse professionnelle: Fédérale
Assurance - Rue de l'Etuve 12 – 1000 Bruxelles (jusqu'à décembre 2014)
Fin du mandat: 21/04/2015
Autres fonctions principales: administrateur délégué de Federale Real Estate sa et administrateur-conseiller Fédérale Assurance jusqu'au décembre 2014, mandats d'administrateur chez Axxes, Benor, Inaco, K-Building, Senior Housing Invest, Foncière du Pré-Aily, Trilogis,… Comités: -
Nombre de présences conseil d'administration en 2014- 2015: 1
Nombre de présences comité de rémunération et de nomination en 2014-2015: -
Dans l'exercice 2015-2016, au 21 avril 2015, monsieur Francis Vroman a démissionné comme administrateur de Retail Estates sa.
Un commissaire désigné par l'assemblée générale des actionnaires doit:
Le commissaire est Deloitte, Réviseurs d'entreprises, représentée par madame Kathleen De Brabander, réviseur agréé par la FSMA, dont le siège social est établi à 1831 Diegem, Berkenlaan 8B. Il a été reconduit dans ses fonctions par l'assemblée générale des actionnaires du 25 juin 2012, pour une période de trois ans.
Les honoraires fixes accordés au commissaire pour l'examen et la révision des comptes statutaires et consolidés de Retail Estates sa et ses filiales s'élèvent à 0,10 million EUR, hors TVA.
Les honoraires accordés à Deloitte, Réviseurs d'entreprises, pour les missions que la loi impartit au commissaire (p.ex. les rapports à l'occasion de fusions) s'élèvent à 0,02 million EUR hors TVA. Les honoraires pour des missions d'études et d'assistance, en particulier en matière fiscale et de « due diligence » se montent à 0,17 million EUR hors TVA.
Conformément à la Législation SIR, Retail Estates sa fait appel à des experts pour les estimations périodiques de son patrimoine, à chaque émission d'actions, cotation en bourse ou acquisition d'actions autres que cotées en bourse, ou en cas d'achat ou de vente de biens immobiliers. Ces estimations sont nécessaires pour
101,84 millions EUR. Les réserves, d'un montant de 77,23 millions EUR, sont essentiellement constituées par les plus-values non réalisées suite à l'évaluation du portefeuille immobilier à sa juste valeur (88,76 millions EUR), au report du résultat de l'exercice précédent (24,41 millions EUR), aux réserves disponibles (9,10 millions EUR) et aux réserves légales (0,41 million EUR). Les fonds propres ont été diminués par l'impact, sur la juste valeur, des droits et frais de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (-20,86 millions EUR) et par les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (-24,59 millions EUR). Le groupe recourt à des produits financiers dérivés (swaps de taux d'intérêt) pour se couvrir contre les risques de taux d'intérêt résultant de ses activités d'exploitation, financières et d'investissement. Les produits financiers dérivés sont tout d'abord actés à leur prix, avant d'être réévalués à leur juste valeur à la date d'établissement du rapport suivant. La valorisation négative des instruments financiers n'a aucun impact sur le résultat net de Retail Estates sa. La SIR publique considère les swaps de taux d'intérêt comme des couvertures des flux de trésorerie, étant entendu que lesdites couvertures sont qualifiées d'effectives (en d'autres termes, les montants et les échéances correspondent à ceux des contrats de prêt sous-jacents). Ces swaps font dès lors l'objet d'une comptabilité de couverture des flux de trésorerie, sur la base de quoi leurs variations de valeur sont directement actées dans les fonds propres, et non pas au compte de résultats. La valeur négative de ces instruments s'explique par la forte baisse des taux d'intérêt à court terme dictée depuis la fin 2008 par les banques centrales américaine et européenne.
Le résultat net de l'exercice s'élève à 35,24 millions EUR. Il se compose du résultat courant net à concurrence
de 28,63 millions EUR et du résultat du portefeuille à concurrence de 6,61 millions EUR.
Les passifs non courants s'élèvent à 379,22 millions EUR. Ils se composent de dettes financières à long terme, dont l'échéance moyenne est de 3 ans, à concurrence de 340,38 millions EUR. Les autres passifs non courants concernent des provisions, des couvertures autorisées de flux de trésorerie (swaps de taux d'intérêt), des impôts différés et des dettes contractées en vue de la poursuite de l'acquisition des actions de Retail Warehousing Invest sa n'étant pas encore détenues par Retail Estates sa.
Les passifs courants s'élèvent à 87,01 millions EUR. Ils se composent de dettes commerciales et d'autres dettes à court terme à concurrence de 10,02 millions EUR. Celles-ci se composent essentiellement des dettes commerciales à concurrence de 0,80 million EUR, des dettes fiscales estimées à 0 ,70 million EUR, des factures à percevoir de 4,12 millions EUR et l'exit tax de 4,07 millions EUR. Les dettes financières courantes s'élèvent à 57,21 millions EUR.
Les autres passifs courants ont augmenté de 0,086 million EUR à 15,37 millions EUR. Cette augmentation s'explique par les dettes contractées en vue de la poursuite de l'acquisition des actions de Mijn Retail sa n'étant pas encore détenues par Retail Estates sa.
Au 31 mars 2015, le taux d'intérêt moyen s'élève à 4,35%.
Le résultat locatif net est augmenté de 5,68 millions EUR, qu'expliquent essentiellement l'acquisition de nouveaux biens au cours de l'exercice 2014-2015 (2,17 millions EUR) et celle, au cours de l'exercice précédent,
modifié ses statuts de manière à autoriser le conseil d'administration à acquérir des actions de Retail Estates sa, moyennant le respect d'un certain nombre de conditions particulières précisées dans les statuts.
Les règles applicables en matière de nomination ou de remplacement des membres du conseil d'administration et de modification des statuts de Retail Estates sa, sont celles contenues dans la législation en vigueur, et notamment dans le Code des Sociétés et la Législation SIR, ainsi que dans les statuts de Retail Estates sa. Les statuts de Retail Estates sa ne dérogent pas aux dispositions contenues dans la législation précitée.
Les conditions auxquelles les organismes financiers ont accordé des crédits à Retail Estates sa exigent le maintien du statut de société immobilière réglementée publique. Les conditions générales auxquelles ces crédits ont été accordés prévoient une clause d'exigibilité anticipée à la discrétion des établissements bancaires en cas de modification de la participation. Un avenant par lequel Retail Estates sa s'engage à ne pas dépasser un taux d'endettement de 60% (alors que le taux légal est de 65%) a en outre été inséré dans les conventions de crédit conclues avec plusieurs établissements financiers.
Les statuts de Retail Estates sa sont publiés en page 172 du présent rapport annuel. Leur révision la plus récente date de la réunion du conseil d'administration du 28 mai 2015.
Les immeubles de placement (en ce compris les projets en cours de développement) sont passés de 745,92 à 837,12 millions EUR, principalement sous l'effet de l'augmentation du portefeuille (99,41 millions EUR) et de la vente d'immeubles de placement à concurrence de 9,19 millions EUR. Les immobilisations détenues en vue de la vente sont augmentées de 4,38 millions EUR à 4,82 millions EUR. Au terme de chaque trimestre, les actifs pour lesquels un compromis de vente a été signé, sans toutefois que l'acte authentique n'ait encore été passé, sont actés dans les actifs détenus en vue de la vente. Des actifs d'une valeur de 5,91 millions EUR ont été ajoutés aux actifs détenus en vue de la vente au cours de l'exercice 2014-2015. Il y a également eu 5,47 millions EUR d'actifs vendus.
Les actifs circulants, d'un montant de 9,84 millions EUR, s'articulent autour de 4,82 millions EUR d'actifs détenus en vue de la vente, de 1,17 million EUR de créances commerciales, de 1,40 million EUR de créances fiscales, ainsi que d'autres actifs circulants, d'un montant de 1,47 million EUR de trésorerie et équivalents de trésorerie, et de 0,98 million EUR de comptes de régularisation.
Les fonds propres de la SIR publique s'élèvent au 31 mars 2015 à 381,21 millions EUR et son capital social à 170,09 millions EUR, soit une augmentation de 6,05 millions EUR par rapport à l'exercice précédent, due à l'augmentation du capital évoquée plus haut. Déduction faite des coûts liés à l'augmentation du capital, le capital comptable s'élève à 166,90 millions EUR. Un total de 269.062 actions nouvelles ont été émises pendant l'exercice 2014-2015. Pour cette même raison, les primes d'émission sont passées de 93,09 à
d'immeubles ayant généré pour la première fois en 2014-2015 une année complète de revenus locatifs (3,47 millions EUR). La vente de propriétés a entraîné une diminution du revenu locatif net de 0,75 million EUR. La vente des immeubles au cours de l'exercice clôturé s'est traduite, au cours de cet exercice, par une baisse du résultat locatif net de 0,08 million EUR. L'impact des renouvellements de bail s'élève à 0,16 million EUR. Il convient enfin de tenir compte de l'impact de réductions, l'inoccupation et l'indexation (+0,71 million EUR).
Les frais immobiliers s'élèvent à 3,36 millions EUR, ce qui représente une augmentation de 0,32 million EUR, s'expliquant principalement par l'augmentation des frais techniques et commerciales à l'occasion de l'extension du portefeuille. Les frais généraux de la société s'élèvent à 2,89 millions EUR, ce qui représente une augmentation de 0,49 million EUR par rapport à l'exercice précédent, et s'expliquent principalement par le coût non récurrent dans le cadre du changement des statuts relatif au nouveau statut de SIR, les coûts de mainlevée non récurrents à l'occasion de la fusion de la filiale Ducova sprl avec la SIR, et l'augmentation des frais boursières et frais relatives à la cotation par une augmentation du taxe boursier.
Le résultat des ventes des immeubles de placement s'élève à 0,48 million EUR. Ce bénéfice est le résultat de la vente d'immeubles pour un montant de 7,79 millions EUR (juste valeur). Pour davantage d'informations, veuillez consulter le point « Désinvestissements » du présent chapitre.
La variation positive de la juste valeur des investissements immobiliers s'élève à 6,13 millions EUR, et s'explique surtout par l'augmentation du revenu généré par certains biens de premier ordre et l'impact des renouvellements de bail.
La société achève l'exercice sur un résultat financier de 17,13 millions EUR, par rapport à 15,79 millions EUR l'an dernier. Les charges d'intérêt ont augmenté par rapport à l'année précédente sous l'effet des nouveaux emprunts conclus dans le but de financer l'élargissement du portefeuille.
Le résultat courant net (c'est-à-dire le résultat net, à l'exclusion du résultat du portefeuille) s'élève à 28,63 millions EUR, par rapport à 25,07 millions EUR lors de l'exercice précédent.
La société table, pour l'exercice 2015-2016, sauf imprévu, sur un revenu locatif de 54 millions EUR, compte tenu de la composition prévue du portefeuille immobilier. Ce chiffre ne tient compte que des achats et ventes pour lesquels un compromis a été signé, et des investissements prévus et déjà contractés.
À l'instar des exercices précédents, Retail Estates sa s'attend à ce que le dividende de l'exercice 2015-2016 progresse dans la droite ligne des exercices précédents, afin d'être le moins exposé possible à l'inflation. Retail Estates sa a pour objectif un dividende de 3,20 EUR brut (2,40 EUR net) pour l'exercice 2015-2016. Ce dividende représente une augmentation de 3,23% par rapport au dividende de l'exercice 2014-2015 (3,10 EUR brut).
Le conseil d'administration propose d'affecter le bénéfice
de l'exercice, tel qu'il résulte des comptes annuels statutaires, de la manière suivante:
| EUR/1000 | |
|---|---|
| Résultat de l'exercice | 29.874.000 |
| Transfert du résultat du portefeuille et participations vers les réserves disponibles (résultat du portefeuille) |
-4.339.000 |
| Bénéfice de l'exercice à affecter | 25.535.000 |
| Bénéfice reporté de l'exercice précédent (IFRS) | 20.164.000 |
| Augmentation du bénéfice reporté à l'occasion des fusions et autres | 1.358.000 |
| Autres | |
| Distribution du dividende au 31 mars 2015 | -23.434.000 |
| Résultat à reporter | 23.623.000 |
Le conseil d'administration de Retail Estates sa proposera à l'assemblée générale des actionnaires, qui se tiendra le 3 juillet 2015, de distribuer à charge de l'exercice 2014- 2015 (compris entre le 1er avril 2014 et le 31 mars 2015), un dividende brut de 3,10 EUR (soit un dividende net de 2,325 EUR par action après retenue de 25% de précompte mobilier) par action participant au résultat de l'exercice 2014-2015.
La société n'a pas mené d'activités, ni exposé de dépenses en matière de recherche et de développement.
La société n'a pas de succursales.
| Résultat EPRA | EUR/1000 |
|---|---|
| Résultat Net IFRS (part du groupe) | 35.238 |
| Ajustements pour le calcul du Résultat EPRA | |
| À exclure: | |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement détenus en vue de la vente (IAS 40) | 6.131 |
| Résultat de la vente des immeubles de placement | 479 |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (IAS 39) | |
| Ajustements pour intérêts minoritaires | |
| Résultat EPRA (part du groupe) | 28.628 |
| Résultat EPRA (EUR/action) (part du groupe) | 3,79 |
| Valeur de l'Actif Net EPRA | EUR/1000 |
| Valeur de l'Actif Net (part du groupe) d'après les comptes annuels | 381.212 |
| Actif Net (EUR/action) (part du groupe) | 50,43 |
| Effet de la levée d'options, de dettes convertibles et d'autres instruments de capitaux propres | |
| Valeur intrinsèque diluée après effet de la levée d'options, de dettes convertibles et d'autres instruments de capitaux propres |
381.212 |
| À exclure: | |
| Juste valeur des instruments financiers | -24.587 |
| VAN EPRA (part du groupe) | 405.799 |
| Valeur de l'Actif Net réévalué EPRA Triple net (part du groupe) | EUR/1000 |
|---|---|
| VAN EPRA (part du groupe) | 405.799 |
| À ajouter: | |
| Juste valeur des instruments financiers | -24.587 |
| VAN EPRA (part du groupe) | 381.212 |
| VAN EPRA (EUR/action) (part du groupe) | 50,43 |
| Définitions | EUR/1000 | EUR per aandeel | |
|---|---|---|---|
| Résultat EPRA | Résultat courant issu des activités opérationnelles stratégiques. |
28.628 | 3,79 |
| VAN EPRA | Valeur de l'Actif Net (VAN) ajustée pour tenir compte de la juste valeur des immeubles de placement, exception faite de certains éléments qui n'entrent pas dans un modèle financier d'investissements immobiliers à long terme. |
405.799 | 53,68 |
| VANNN EPRA | VAN EPRA ajustée pour tenir compte de la juste valeur (i) des instruments financiers, (ii) des créances et (iii) des impôts différés. |
381.212 | 50,43 |
| Définitions | % | ||
| Rendement Initial Net EPRA (RIN) |
Revenus locatifs bruts annualisés sur la base des loyers en cours ('passing rents') à la date de clôture des comptes annuels, à l'exclusion des charges immobilières, divisés par la valeur marchande du portefeuille majorée des droits et frais de mutation estimés en cas d'aliénation hypothétique des immeubles de placement. |
6,75% | |
| Vide locatif EPRA | Valeur Locative Estimée (VLE) des surfaces inoccupées, divisée par la VLE du portefeuille total. |
1,12% | |
| Ratio de coûts EPRA (frais liés au vide locatif inclus) |
Coûts EPRA (frais liés au vide locatif inclus) divisés par les revenus locatifs bruts moins le loyer à payer sur terrains loués |
11,85% | |
| Ratio de coûts EPRA (hors frais liés au vide locatif) |
Coûts EPRA (hors frais liés au vide locatif) divisés par les revenus locatifs bruts moins le loyer à payer sur terrains loués |
11,60% |
5 La communication de ces données n'est pas requise par la législation relative aux SIR. Ces données ne sont pas soumises à un examen des pouvoirs publics. Le commissaire a vérifié si les ratios « Résultat EPRA », « NAW EPRA » et « NNNAW EPRA » ont été calculés d'après les définitions contenues dans les « Recommandations EPRA 2011 relatives aux bonnes pratiques » et si les informations financières ayant servi de base au calcul de ces ratios sont conformes aux informations comptables contenues dans les états financiers consolidés, tels qu'activés.
| Évolution des revenus locatifs bruts EPRA (EUR/1000) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2014-2015 | |||||
| Revenus locatifs bruts en cas de périmètre inchangé |
Acquisitions | Ventes | Régularisations des périodes précédentes |
Revenus locatifs bruts 2014-2015 |
|
| Revenus locatifs | 51.767 | 2.172 | -748 | 53.191 | |
| 2013-2014 | |||||
| Revenus locatifs bruts en cas de pé rimètre inchangé |
Acquisitions | Ventes | Régularisations des périodes précédentes |
Revenus locatifs bruts 2013-2014 |
|
| Revenus locatifs | 44.883 | 3.013 | -207 | 47.689 |
| Rendement Initial Net EPRA | EUR/1000 |
|---|---|
| Juste valeur des immeubles de placement (hors actifs destinés à la vente) | 837.121 |
| Frais de transaction | 20.741 |
| Valeur d'investissement | 857.862 |
| Projets de développement | 34.170 |
| Valeur d'investissement de l'immobilier, disponible à la location | 823.692 |
| Revenus locatifs bruts annualisés | 56.512 |
| Charges immobilières | -943 |
| Revenus locatifs nets annualisés | 55.569 |
| Rendement Initial Net EPRA (RIN) | 6,75% |
| Vide Locatif EPRA | EUR/1000 |
|---|---|
| Valeur locative estimée des surfaces inoccupées | 631 |
| Valeur locative estimée de la totalité du portefeuille | 56.512 |
| Vide Locatif EPRA | 1,12% |
| Ratio de coûts EPRA | EUR/1000 |
|---|---|
| Frais généraux | 2.888 |
| Réductions de valeur sur créances commerciales | -3 |
| Loyer à payer sur terrains loués | 488 |
| Frais immobiliers | 3.362 |
| Divisé par: | |
| Loyer à payer sur terrains loués | -488 |
| Coûts EPRA (frais liés au vide locatif inclus) | 6.247 |
| Charges et taxes sur les immeubles non loués | -135 |
| Coûts EPRA (hors frais liés au vide locatif) | 6.112 |
| Revenus locatifs moins loyer à payer sur terrains loués | 52.703 |
| % | |
|---|---|
| Ratio de coûts EPRA (frais liés au vide locatif inclus) | 11,85% |
| Ratio de coûts EPRA (hors frais liés au vide locatif) | 11,60% |
" " Retail Estates connaît une croissance continue de ses résultats et de son portefeuille depuis son introduction en bourse.
Parc commercial Crescend'Eau, Verviers
Retail Estates sa est cotée sur le marché continu d'Euronext.
Dans le cadre du projet d'Euronext de réformer et d'harmoniser sa cote, ainsi que de promouvoir la visibilité et la liquidité des petites et moyennes entreprises, des indices de référence (« benchmarks ») pertinents pour les entreprises à faible et moyenne capisalisation (« small and midcaps ») ont été mis en place depuis le 1er mars 2005.
31/03/98 31/03/99 31/03/00 31/03/01 31/03/02 31/03/03 31/03/04 31/03/05 31/03/06 31/03/07 31/03/08 31/03/09 31/03/10 31/03/11 31/03/12 31/03/13 31/03/14 31/03/15
| 01.04.2014 | 01.04.2013 | 01.04.2012 | |
|---|---|---|---|
| 31.03.2015 | 31.03.2014 | 31.03.2013 | |
| Cours le plus élevé | 76,99 | 61,00 | 57,98 |
| Cours d'ouverture au 1er avril | 58,95 | 58,00 | 49,50 |
| Cours de clôture au 31 mars | 76,64 | 58,92 | 57,98 |
| Cours moyen | 64,91 | 56,35 | 52,12 |
| Valeur de l'actif net (VAN) (IFRS) | 50,43 | 48,90 | 46,38 |
| Valeur de l'actif net (VAN) après distribution du dividende (IFRS) |
47,33 | 45,90 | 43,48 |
| Primes VAN par rapport au cours de clôture | 51,97% | 20,49% | 25,01% |
| Dividende brut | 3,10 | 3,00 | 2,90 |
| Dividende net | 2,325 | 2,25 | 2,175 |
| Rendement de dividende | 4,22% | 5,36% | 5,27% |
| Return résultat net sur capitaux propres | 9,24% | 8,01% | 10,97% |
| Taux de distribution | 81,15% | 86,55% | 80,84% |
| Nombre d'actions | 7.559.473 | 7.290.411 | 5.813.122 |
| Capitalisation du marché (en millions EUR) | 579,36 | 429,55 | 337,04 |
| % des actions librement négociables sur le marché | 100% | 100% | 100% |
| Volume journalier moyen | 2.939 | 1.929 | 1.560 |
| Volume annuel | 749.458 | 493.940 | 394.563 |
La valeur intrinsèque de l'action obtenue dans le cadre d'une évaluation immobilière à la juste valeur a augmenté, lors de l'exercice clôturé, de 48,90 EUR au 31 mars 2014 à 50,43 EUR au 31 mars 2015 (dividende inclus).
La valeur de l'actif net (juste valeur), dividende compris, mais sans tenir compte de la valeur des instruments financiers, s'élève à 53,68 EUR, par rapport à 52,18 EUR l'année précédente. Cette augmentation s'explique par les variations positives de la valeur des investissements immobiliers et le résultat de l'exercice.
Au sein d'une catégorie de placements déterminée, les profils de risque et les rendements peuvent varier fortement en fonction du focus, de la nature des activités et des caractéristiques spécifiques de la société qui a émis les actions.
Plus le profil de risque est marqué, plus l'investisseur exigera un rendement élevé.
Nous pouvons notamment citer, parmi les facteurs importants qui déterminent les prestations de la SIR, la nature et l'emplacement du bien immobilier, la qualité des locataires, l'ampleur du vide locatif éventuel, les taux d'intérêt et le climat général de la bourse.
Les performances de Retail Estates sa ont toujours été conformes au marché depuis son introduction en bourse et correspondent aux attentes formulées par le management au début de l'exercice, ainsi qu'aux performances des autres SIR belges présentant un taux d'occupation et une valeur de croissance comparables du bien immobilier sous-jacent.
Le cours de l'action Retail Estates sa a progressé de 30,01% au cours du dernier exercice. L'indice EPRA « Belgian REIT » a augmenté de 27,72%.
L'action atteint le cours le plus élevé de l'exercice au 30 mars 2015 (76,99 EUR). L'exercice s'est finalement clôturé sur un cours de 76,64 EUR.
La moyenne annuelle du cours s'élève à 64,91 EUR. Le graphique ci-dessus illustre les performances boursières de l'action Retail Estates par rapport au BEL 20 depuis son entrée en bourse. L'action Retail Estates a connu une progression de 143,07% sur cette période, contre une progression de 25,15% du BEL 20.
La proposition que le conseil d'administration a faite à l'assemblée générale concernant l'affectation du résultat de l'exercice clôturé au 31 mars 2015 inclut la
distribution d'un montant de 23,43 millions EUR sous la forme d'un dividende brut (avant précompte).
Cela se traduit par un dividende brut de 3,10 EUR pour les actions donnant droit à un dividende à partir du 1er avril 2014 (7.559.473 actions).
Cela représente une augmentation de 3,33% par rapport au dividende distribué à charge de l'exercice clôturé au 31 mars 2014.
L'immobilier est considéré par certains investisseurs comme un pont entre d'une part un placement en action et d'autre part un placement obligataire ou un bon d'État. Le taux de rendement des actions de Retail Estates sa s'est élevé, lors du dernier exercice (pour un dividende brut de 3,10 EUR), à 4,22% par rapport au cours de clôture de l'action (hors dividende). Le taux d'intérêt des OLO à 10 ans s'élève à 0,43% au 31 mars 2015.
La loi du 14 décembre 2005 (M.B. du 23 décembre 2005) portant suppression des titres au porteur prévoit une interdiction d'émettre de nouvelles actions au porteur à partir du 1er janvier 2008.
À partir de cette date, les actions au porteur placées sur un compte-titres ont été automatiquement converties en titres dématérialisés.
En application de la loi susmentionnée, les actions nouvellement émises par Retail Estates sa ne peuvent plus être remises physiquement.
Les détenteurs de titres au porteur n'ayant pas été automatiquement convertis en vertu des alinéas précédents disposaient d'un délai courant jusqu'au 31 décembre 2013 pour demander la conversion de ces titres en titres dématérialisés ou en titres nominatifs.
À l'issue de cette période, les actions non converties étaient converties de plein droit en titres dématérialisés, lesquels étaient placés sur un compte-titres par deux administrateurs.
À partir du 1er janvier 2015, les titres dont les ayants droit restent inconnus doivent être vendus conformément à l'article 11 de la loi concernée. Les titulaires de ces effets peuvent faire valoir leurs droits jusqu'au jour de la vente. Le 31 mars 2015, la société n'a pas encore pris des mesures en vue de vendre ces effets.
À la suite de ces importantes modifications, Retail Estates sa a conclu une convention d'adhésion le 23 février 2007 avec Euroclear Belgium, dont le siège social est établi à 1140 Bruxelles, Avenue de Schiphol n° 6, laquelle a été désignée comme organisme de liquidation. Cet organisme de liquidation est chargé de conserver l'intégralité de l'encours des titres au porteur émis par Retail Estates sa.
Depuis le 1er avril 2003, KBC Securities assume la fonction d'animateur du marché, en vue de promouvoir la négociabilité des actions.
La rémunération payée à ce titre pour le dernier exercice s'élève à 0,025 million EUR, hors TVA, pour 12 mois.
L'assemblée générale des actionnaires et l'annonce des résultats annuels 2014-2015 auront lieu dans les locaux de Retail Estates sa, à Ternat, Industrielaan n° 6, le vendredi 3 juillet 2015 à 10.00h.
| Mise en paiement du dividende | 10 juillet 2015 |
|---|---|
| Publication des résultats semestriels |
27 novembre 2015 |
| Publication des résultats de l'exercice 2015-2016 |
27 mai 2016 |
" La stratégie de clustering de Retail Estates permet d'optimiser les frais de gestion.
i
Depuis 1998, Retail Estates investit dans l'immobilier commercial situé dans la périphérie, lesdits « magasins de périphérie ». En 17 ans, elle a construit un portefeuille important composé le 31 mars 2015 de 554 immeubles, représentant une superficie commerciale brute construite de 611.076m². La juste valeur est de 837,12 millions EUR.
actuellement par une grande stabilité, tant chez les investisseurs que chez les locataires.
Au contraire des autres marchés immobiliers, la conjoncture économique difficile a entraîné, depuis fin 2008, une stabilisation des loyers et des rendements dans le secteur des magasins situés le long des axes routiers.
Le meilleur baromètre à cet égard est le taux d'inoccupation qui, depuis plusieurs années déjà, reste inférieur à 2% du portefeuille de Retail Estates sa. Les locataires des immeubles commerciaux situés en périphérie restent très fidèles à leurs points de vente, et ce en raison, d'une part, de la qualité des emplacements et, d'autre part, des autorisations socio-économiques qui sont délivrées au bâtiment et non au locataire. De plus, ces immeubles sont loués à l'état de gros œuvre (casco) et les locataires investissent des sommes importantes dans l'aménagement de leurs magasins, raison pour laquelle ils sont moins tentés de déménager.
Les locataires des immeubles de Retail Estates sa sont principalement des entreprises à succursales multiples qui se sont approprié les meilleurs emplacements au cours des dernières années, souvent au détriment des PME locales qui contrôlaient auparavant ces emplacements. En ce sens, la promotion immobilière y est comparable à celle des principales rues commerçantes des centres urbains. Du côté des investissements, l'on constate que le rapport intéressant entre l'offre et la demande a incité les investisseurs institutionnels à occuper une place de plus en plus importante. Aussi des particuliers puissants montrent un intérêt croissant pour ce type d'immobilier.
À l'heure actuelle, une dizaine d'investisseurs institutionnels sont très actifs dans ce segment. En règle générale, il existe très peu de centres commerciaux intégrés (« retail parks ») en Belgique, à la différence par exemple de la Grande-Bretagne ou de la France où l'on en trouve à proximité de chaque agglomération urbaine. Dans notre pays, ces centres commerciaux sont plutôt de petite taille et surtout présents en Wallonie.
La plupart des immeubles de Retail Estates sa ont été construits le long de grandes voies d'accès ou à proximité de zones d'habitation situées à la périphérie de grandes agglomérations et forment souvent des clusters où elles recherchent une proximité réciproque.
Aujourd'hui, la vision de l'urbanisme et de l'aménagement du territoire se veut davantage cohérente et claire. De plus en plus, certaines zones sont explicitement qualifiées de zones réservées aux grands magasins et autres de zones réservées aux magasins d'activités restrictives. Il y est possible de promouvoir les espaces encore libres. À cet égard, il n'est pas à exclure que les nouveaux projets immobiliers se réaliseront dû à la régionalisation de la politique relative aux implantations commerciales, en application depuis le 1er juillet 2014.
Dans les années '80 et au début des années '90, la promotion immobilière semblait ne connaître pratiquement aucune limite. Mais un renforcement de la législation opéré au milieu des années '90 a mis un terme à cette croissance sauvage. Depuis lors, de nombreux « promoteurs occasionnels » ont disparu en raison de la complexité croissante du marché. L'offre de nouveaux immeubles a fortement reculé, sans baisse parallèle de la demande. Cette situation a entraîné une augmentation des loyers et une baisse des rendements. Le marché de l'immobilier commercial situé en périphérie a conquis une place à part entière, à côté des immeubles commerciaux urbains, des bureaux et des immeubles semi-industriels.
À l'heure actuelle, les meilleurs emplacements sont loués à plus de 120 EUR/m² par an dans les grandes agglomérations urbaines et à 100 EUR/m² dans les petites agglomérations. Le rendement des emplacements de tout premier ordre oscille entre 6% et 6,50%. Il y a une dizaine d'années, les loyers les plus élevés atteignaient 75 EUR/m² par an et les rendements oscillaient entre 9% et 10%.
Sauf aux endroits exceptionnellement prisés, la tendance à la croissance des loyers les plus élevés a pris fin en 2009.
Ces deux facteurs, hausse du loyer moyen et baisse des rendements moyens, ont fait sensiblement progresser la valeur des immeubles situés aux meilleurs emplacements au cours des dix dernières années. Le marché belge de l'immobilier situé en périphérie se caractérise
Les magasins de périphérie individuels sont des surfaces de vente individuelles situées le long des voies publiques. Chaque point de vente est clairement identifié et dispose de son propre parking et d'un accès individuel à la voie publique. Des magasins du même type ne se trouvent pas nécessairement dans les environs immédiats.
Les clusters commerciaux sont des ensembles de magasins de périphérie situés le long d'un même axe routier, que le consommateur considère comme un tout, alors qu'en dehors de leur emplacement, ils ne disposent d'aucune infrastructure commune. C'est, en Belgique, la forme la plus courante de concentration de surfaces commerciales situées le long d'axes routiers.
Les centres commerciaux sont des immeubles qui font partie d'un complexe commercial intégré et se regroupent donc avec d'autres surfaces de vente. Les immeubles sont agencés autour d'un parking central et utilisent une entrée et une sortie communes. Le consommateur peut ainsi se rendre dans plusieurs commerces de détail
1 Les diagrammes de ce chapitre reflètent des pourcentages à base de la surface totale au 31 mars 2015.
sans devoir déplacer son véhicule. Ces sites regroupent généralement un minimum de cinq commerces.
Les immeubles divers comprennent principalement des bureaux, des immeubles résidentiels, des établissements horeca et un complexe logistique à Erembodegem. Le complexe d'Erembodegem est loué en totalité à Brantano sa dans le cadre d'un bail de 10 ans qui se termine le 31 mai 2024. Retail Estates sa n'investit dans des locaux affectés à ce type d'activités que dans la mesure où ils ne constituent que l'accessoire d'un immeuble commercial ou font partie d'un portefeuille immobilier dont l'acquisition n'était possible que dans son intégralité.
Les surfaces commerciales en développement sont des projets de construction neuve ou des projets de rénovation.
Lors de la constitution de Retail Estates sa, plus de 70% des surfaces de vente étaient situées en Wallonie, l'offre d'immeubles en périphérie y étant beaucoup plus étendue.
Retail Estates sa estime que la réaffectation de bâtiments actuels et l'éradication des cancers urbains constituent une opportunité intéressante. La transformation de garages, de grands magasins de meubles ou de bâtiments industriels en magasins peut générer une plus-value considérable dans le chef de nos actionnaires.
La sélection d'opportunités adéquates, ainsi que la planification et la gestion des transformations nécessitent une main d'œuvre importante et des compétences étendues, mais sont compensées par un rendement locatif plus élevé.
Retail Estates sa investit depuis 1998 dans l'immobilier commercial situé en périphérie, c'est à-dire les
« magasins de périphérie ». En 17 ans, la société s'est constitué un portefeuille important se composant, au 31 mars 2015, de 554 surfaces de vente représentant une surface commerciale construite brute de 611.076m². La juste valeur du portefeuille immobilier s'élève à 837,12 millions EUR. La valeur d'investissement s'élève à 857,86 millions EUR.
Par rapport au 31 mars 2014 (lorsque la juste valeur s'élevait à 745,92 millions EUR), le portefeuille immobilier de la SIR publique a progressé de 12,23%. Cette progression est le résultat d'une série d'acquisitions et de la réception de plusieurs immeubles développés pour compte propre.
Le taux d'occupation s'élève à 98,78%.
A partir du 1er avril 2004: juste valeur (valorisation selon les normes IFRS y compris les immobilisations détenues en vue de la vente)
Les vingt locataires principaux de Retail Estates sa représentent 57,46% des revenus locatifs bruts et 55,11% de la superficie totale des immeubles en portefeuille. En chiffres absolus, Brantano sa (en tête de la liste des cinq locataires principaux) représente 7,72% des revenus locatifs. Brantano sa est suivi par Piocheur sa et entreprises liées du groupe Blokker (5,90%), Orchestra-Prémaman sa (4,40%), le groupe Hubo (3,81%) et FUN sa (3,78%).
centrale. En 1998, 82% des immeubles étaient déjà loués à des entreprises de ce type. Aujourd'hui, cette proportion est de 93,88%. Ces locataires sont moins sensibles aux fluctuations des conditions de marché locales que les PME locales indépendantes. Ainsi, une baisse temporaire et localisée du chiffre d'affaires imputable, par exemple, à des travaux de voirie, n'entraîne pas, dans le chef des entreprises à succursales multiples, des problèmes de liquidités qui risquent de mettre en péril le paiement du loyer. Étant généralement organisées au niveau national, voire international, elles peuvent compter sur une organisation professionnelle et une structure marketing d'une grande solidité, pouvant accroître l'attrait de chaque point de vente individuel. 6,90 1,49 0,67 2,28 9,84 0,67
À l'heure actuelle, cette proportion est inversée : 61,19% du portefeuille est situé en Flandre et 38,81% en Wallonie, ce qui correspond mieux à la répartition de la population entre les deux régions.
En outre, les entreprises à succursales multiples font souvent d'importants efforts de marketing dont bénéficie également le site immobilier. 21,07
Retail Estates sa possède également un immeuble commercial dans la Région de Bruxelles-Capitale. Cette Région connaît peu d'immobilier dans la périphérie et dès lors, Retail Estates sa n'observe pas activement cet endroit.
Les différences de loyer ne sont pas uniquement liées aux caractéristiques de l'emplacement en question, mais souvent aussi à la durée des baux qui, dans le meilleur des cas, peuvent être révisés tous les 9 ans et, dans les autres cas, seulement après 18 ou 27 ans. La demande de baux à plus long terme s'explique, d'une part, par l'importance des montants que les locataires investissent dans l'aménagement des immeubles. D'autre part, les contrats à long terme offrent à l'investisseur l'avantage de fidéliser le locataire qui ne désire pas perdre son point de vente au cas où il demanderait à renégocier le loyer dont il est redevable. 4,23
Le loyer contractuel moyen au m² se chiffre à 92,48 EUR par an, soit une hausse de 51,23% par rapport à 1998 (61,15 EUR/m²), ce qui s'explique en partie par l'inflation et les augmentations des loyers, et en partie par l'augmentation du nombre de surfaces de vente de construction récente qui, suite à la hausse des prix du marché, sont généralement louées à un prix plus élevé que la moyenne du portefeuille existant. Filiale Franchisé Vide locatif PME
La part des magasins de chaussures et de vêtements (26,52% contre 29,26% l'année précédente) jointe à celle des détaillants en produits alimentaires, électroménager et jouets, représente plus de 51% de la surface commerciale louée. Ces secteurs assurent une bonne stabilité, étant les moins sensibles à la conjoncture. En outre, les autorisations socio-économiques délivrées pour ces activités sont les plus difficiles à obtenir, ce qui favorise, d'une part, l'augmentation de la valeur de
ces immeubles et, d'autre part, la grande fidélité des locataires aux emplacements qu'ils occupent.
Le secteur de l'aménagement d'intérieur, doté de marges plus importantes, permet d'obtenir des hausses de loyer substantielles en période de conjoncture favorable, mais c'est aussi celui qui est le plus touché lorsque la confiance des consommateurs est mise à mal. La part de ce secteur dans le portefeuille immobilier de Retail Estates sa reste au même niveau (21,07%, contre 19,57% l'année précédente).
Dès sa constitution, Retail Estates sa s'est principalement proposé de louer ses immeubles à des entreprises à succursales multiples et/ou à des franchiseurs.
Aux fins de la présente analyse, une entreprise à succursales multiples est un grand magasin comptant au moins cinq points de vente et une administration
Loyer au m²
Activités commerciales des locataires Locataires : entreprises à filiales multiples
| Province | Cluster/MP | Adresse | Surface brute (m²) |
Locataires | Revenus locatifs (EUR) |
VLE (EUR) | Valeur d'acquisition (EUR) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Anvers | Cluster Anvers-Nord |
Bredabaan 964-968, 2170 Merksem Bredabaan 1203-1215, 2900 Schoten |
L&L RETAIL BELGIUM SA FUN BELGIUM NV LEGIO IMMO BELGIUM NV KREFEL NV ORCHESTRA-PREMAMAN NV MEDINA NV L.TORFS NV HET BROEKENPALEIS NV JBC NV DEVRESSE SA |
||||
| 16.214 | 2.270.356,64 2.438.070,00 32.736.785,64 | ||||||
| Cluster Anvers-Sud |
Boomsesteenweg 649- 651, 2610 Wilrijk Boomsesteenweg 652, 2610 Wilrijk Boomsesteenweg 941- 945, 2610 Wilrijk Boomsesteenweg 800, 2610 Wilrijk Antwerpsesteenweg 65, 2630 Aartselaar Boomsesteenweg 62- 68/86, 2630 Aartselaar |
HANDELSMAATSCHAPPIJ PAUL LAMBRECHTS NV KREFEL NV OBEY NV RESIDENTIEL CARPETLAND NV KEUKENONTWERPERS NV FLEETCARE BVBA TECHNICAL FLEET SUPPORT CENTER BVBA PRO-DUO NV SCHRAUWEN SANITAIR EN VERWARMING NV DARKOM BVBA HILTI BELGIUM NV EDENWOOD NV ODYSSEUS BOUWMARKTEN NV BEDDEN EN MATRASSEN BV HET KEUKENHUIS NV MAXI ZOO BELGIUM BVBA BMS NV FUN BELGIUM NV ORCHESTRA-PREMAMAN NV DISTRI AARTSELAAR-TIELT WINGE |
|||||
| 26.402 | 2.556.887,25 3.046.750,00 29.231.707,68 | ||||||
| Cluster Lier | Donk 54/1-54/4, 2500 Lier Antwerpsesteenweg 308/366, 2500 Lier |
ANISERCO NV HEYTENS NEW VANDEN BORRE NV MANYLION BVBA BRANTANO NV KREFEL NV SLAAPADVIES BVBA BELGACOM MOBILE NV FUN BELGIUM NV |
8.293 789.321,42 909.745,00 7.530.502,32
| RETAIL ESTATES | |||
|---|---|---|---|
| 31.03.15 | 31.03.14 | 31.03.13 | |
| Juste valeur estimée2 | 837.121.000 | 745.916.000 | 675.593.000 |
| Rendement en % (valeur d'investissement) | 6,80% | 6,93% | 6,99% |
| Loyers contractuels | 55.880.428 | 51.144.211 | 45.618.847 |
| Loyers contractuels comprenant la valeur locative des immeubles inoccupés |
56.511.608 | 51.823.578 | 46.580.232 |
| Total m² en portefeuille | 611.076 | 570.870 | 521.452 |
| Nombre d'immeubles | 554 | 548 | 499 |
| Taux d'occupation en % | 98,78% | 98,17% | 98,13% |
| Total m² en développement | 32.496 | 1.800 | 30.000 |
Au 31 mars 2015, le portefeuille immobilier de Retail Estates sa se compose de biens immobiliers appartenant à Retail Estates sa et à ses filiales.
Le portefeuille d'Immobilière Distri-Land sa se compose, au 31 mars 2015, de 12 surfaces de vente louées dans leur intégralité.
Construites sans exception avant 1989, ces surfaces de vente sont comparables à celles de Retail Estates sa en termes d'emplacement et de location.
Comme plus de la moitié des surfaces de vente font l'objet de contrats de bail conclus en 1989 n'arrivant à échéance qu'en 2016, les loyers de ces immeubles sont pour des raisons historiques inférieurs à ceux de Retail Estates sa.
2 Cette juste valeur contient également les projets de développement, qui ne sont pas compris dans la juste valeur mentionnée dans les conclusions des experts immobiliers au 31 mars 2015 (voir plus loin dans ce chapitre).
Vous trouverez ci-dessous l'aperçu total du portefeuille immobilier de Retail Estates sa et ses filiales au 31 mars 2015.
| Province | Cluster/MP | Adresse | Surface Locataires brute (m²) |
Revenus locatifs (EUR) |
VLE (EUR) | Valeur d'acquisition (EUR) |
Province | Cluster/MP | Adresse | Surface Locataires brute (m²) |
Revenus locatifs (EUR) |
VLE (EUR) | Valeur d'acquisition (EUR) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cluster Malines Nord |
Oscar Van Kesbeecklaan 7, 2800 Mechelen Elektriciteitsstraat 39, 2800 Mechelen Guido Gezellelaan 6-20, 2800 Mechelen Rode Kruisplein 20, 2800 Mechelen Liersesteenweg 432, 2800 Mechelen |
PRIMO STADION NV MAXI ZOO BELGIUM BVBA BRANTANO NV VEDEA 1885 - DE KROON NV LEEN BAKKER BELGIE NV NEW VANDEN BORRE NV RESIDENTIEL (VIDE LOCATIF) DANS- EN EXPRESSIE VZW PRO-DUO NV DEVRESSE SA BABYDUMP BV PIOCHEUR NV FUN BELGIUM NV 13.919 |
1.241.697,31 1.436.525,00 17.719.309,62 | Hainaut | Cluster Ath | Chaussée de Bruxelles 60, 7800 Ath |
EURO SHOE GROUP NV AGIK SPRL JT DOM SCRLFS KRUIDVAT BVBA MATCH SA ORCHESTRA-PREMAMAN NV ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV ALLO TELECOM SA PIOCHEUR NV ELECTRO AV NV DEVRESSE SA ALKEN MAES NV VIDE LOCATIF MONI SPRL |
||||||
| Cluster Malines-Sud |
Brusselsesteenweg 437- 441, 2800 Mechelen Geerdegemstraat 148, 2800 Mechelen |
INTRES BELGIUM XP BVBA SC RETAIL NV BRANTANO NV NEW VANDEN BORRE NV REDISCO BVBA TRENDY FASHION NV RESIDENTIEL |
Cluster Aiseau Presles |
Rue du Campinaire 72- 82, 6250 Aiseau-Presles |
5.270 OMEGA NV RSDECO AVEVE NV ELECTRO AV NV ALDI GEMBLOUX SA EURO SHOE GROUP NV |
525.515,92 632.400,00 | 6.474.703,40 | ||||||
| LEGIO IMMO BELGIUM NV | 8.182 | 704.327,20 700.870,00 10.713.513,48 | |||||||||||
| Magasins de périphérie |
Slachthuisstraat 27, 2000 Antwerpen |
7.535 ALDI RIJKEVORSEL NV CARPETLAND NV |
901.530,85 924.770,00 | 8.835.806,77 | Cluster Jemappes |
Avenue Wilson 421, 7012 Jemappes |
E5 MODE NV GAMMSS SPRL BASIC FIT BELGIE |
||||||
| individuels et autres |
Frans Beirenslaan 51, 2150 Borsbeek Geelsebaan 64, 2460 Kasterlee Antwerpsesteenweg 482-484, 2660 Hoboken Nekkerspoelstraat 447, 2800 Mechelen |
SINT-NIKLAAS DOE HET ZELF NV HUBO BELGIE NV |
Cluster Tournai |
Rue des Roselières 10/14, 7503 Froyennes Rue des Roselières 3, 7503 Froyennes Rue de Maire 13A C/18E, 7503 Froyennes |
2.962 CHAUSSURES MANIET SA MOBELCO MEUBLES DELCAMBE CHAUSSURES SPRL HEYTENS ANISERCO NV PIOCHEUR NV CARGLASS NV BRSL SPRL |
327.814,61 325.820,00 | 5.075.585,29 | ||||||
| 6.826 | 680.919,52 668.270,00 | 9.544.126,33 | 7.084 | 750.060,44 827.365,10 | 5.530.979,40 | ||||||||
| Bruxelles | Magasins de périphérie individuels et autres |
Jerusalemstraat 48-50, 1030 Schaarbeek Ninoofsesteenweg 510, 1070 Anderlecht Charleswoestlaan 219- 312, 1090 Jette |
ALDI CARGOVIL-ZEMST NV ORCHESTRA-PREMAMAN NV RESIDENTIEL |
2.229 225.202,81 226.075,00 2.764.160,90
| Locataires | Revenus locatifs (EUR) |
VLE (EUR) | Valeur d'acquisition (EUR) |
|
|---|---|---|---|---|
| KVIK A/S GOBREL SA TOYCHAMP BELGIUM NV |
||||
| SEATS AND SOFAS NV | ||||
| 6.500 | 534.309,10 548.675,00 | 5.853.487,04 | ||
| AVA PAPIERWAREN NV E5 MODE NV SC RETAIL NV TOYCHAMP BELGIUM NV |
||||
| 4.150 | 334.464,68 352.750,00 | 5.330.304,00 | ||
| SPORTSDIRECT.COM BELGIUM LIDL LEEN BAKKER BELGIE NV KREFEL NV |
||||
| 6.938 | 690.268,17 650.785,00 | 9.336.085,09 | ||
| JBC NV L. TORFS NV ADL CONSULT BVBA PRO-DUO NV EURO SHOE GROUP NV KLEDING VOSSEN NV NEW VANDEN BORRE NV MONASHEE BVBA DREAMLAND NV FABRIMODE NV KRUIDVAT BVBA E5 MODE NV BRANTANO NV C.C.I.T. BVBA GOBREL SA PIOCHEUR NV AVA PAPIERWAREN NV VIDE LOCATIF DELHAIZE GROEP LIDL ACTION BELGIUM BVBA MAXI ZOO BELGIUM BVBA DESCARTO BVBA LEEN BAKKER BELGIE NV DELIEVEC BVBA GROEP L.B.M. BVBA |
||||
| 30.930 | 2.293.693,21 2.799.780,00 37.714.198,90 |
| Province | Cluster/MP | Adresse | Surface Locataires brute (m²) |
Revenus locatifs (EUR) |
VLE (EUR) | Valeur d'acquisition (EUR) |
Province | Cluster/MP | Adresse | Surface brute (m²) |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Magasins de périphérie individuels et autres |
Route de Philippeville 402/422, 6010 Couillet Route Nationale 5, 6041 Gosselies Route de la Basse Sambre |
BRANTANO NV CARPETLAND NV WIBRA BELGIE NV MEGA STORE SPRL SAY SPRL |
Limbourg | Cluster Genk Hasseltweg |
Hasseltweg, 3600 Genk | VAN BEUREN INTERIORS BVBA KVIK A/S GOBREL SA TOYCHAMP BELGIUM NV SEATS AND SOFAS NV |
|||||
| 713, 6060 Gilly | JBC NV E5 MODE NV |
||||||||||
| Avenue du Centenaire 50, 6061 Montignies-sur Sambre |
NEW VANDEN BORRE NV PARDIS SA MATCH SA POINT CARRE SPRL |
Cluster Lanaken |
Maaseikersteenweg 197, 3620 Lanaken |
AVA PAPIERWAREN NV E5 MODE NV SC RETAIL NV TOYCHAMP BELGIUM NV |
|||||||
| Rue de la Persévérance 7-13, 6061 Montignies |
DFA1-CENTRE FUNÉRAIRE | ||||||||||
| sur-Sambre Rue de Leernes 2, 6140 Fontaine-l'Evêque |
MARCHANT BVBA MOBISTAR NV PROFI SA ALDI GEMBLOUX SA |
Cluster Lommel |
Binnensingel 46-54, 3920 Lommel |
SPORTSDIRECT.COM BELGIUM LIDL LEEN BAKKER BELGIE NV KREFEL NV |
|||||||
| Chaussée de Mons 322- | DISTRILED CENTRE BVBA | ||||||||||
| 324, 6150 Anderlues Rue Dewiest 86, 6180 Courcelles Rue des Français 152, 6200 Châtelet Chaussée de Gilly 38, 6220 Fleurus Rue de Bertransart, 6280 Gerpinnes Rue d'Anderlues 110, 6530 Thuin Chaussée de Binche 50/129, 7000 Mons Chaussée de Ghlin 26, 7000 Mons Rue de la Station 125, 7060 Soignies Chaussée de Roeulx 351- 353, 7060 Soignies Avenue de la Wallonie 6, 7100 La Louvière Rue Zéphirin Fontaine 76A/140, 7130 Binche |
LIDL EURO SHOE GROUP NV CHARLES VOGELE BELGIUM NV CODDS SPRL PIOCHEUR NV CASHALLO SPRL AVEVE NV BRANTANO NV SOCIÉTÉ D'EXPL. DES MAGASINS BOUM LEONARDO SPRL ANISERCO NV MAXI TOYS BELGIUM SA REDISCO BVBA BASSANI SPRL MC DONALD'S BELGIUM INC. JCDECAUX BILLBOARD SA DEVRESSE SA DELHAIZE GROEP FABRIMODE NV ACTION BELGIUM BVBA |
Cluster Tongres |
Luikersteenweg 151, 3700 Tongeren |
JBC NV L. TORFS NV ADL CONSULT BVBA PRO-DUO NV EURO SHOE GROUP NV KLEDING VOSSEN NV NEW VANDEN BORRE NV MONASHEE BVBA DREAMLAND NV FABRIMODE NV KRUIDVAT BVBA E5 MODE NV BRANTANO NV C.C.I.T. BVBA GOBREL SA PIOCHEUR NV AVA PAPIERWAREN NV VIDE LOCATIF DELHAIZE GROEP LIDL ACTION BELGIUM BVBA MAXI ZOO BELGIUM BVBA DESCARTO BVBA LEEN BAKKER BELGIE NV DELIEVEC BVBA |
|||||||
| Rue des bureaux 3B, 7160 | GROEP L.B.M. BVBA | ||||||||||
| Chapelle-lez-Herlaimont Rue du Grand Hornu 63/77, 7301 Hornu Route de Mons 107, 7390 Quaregnon Route de Mons 124, 7390 Wasmuel Rue de la Taverne du Maire 3, 7503 Froyennes |
|||||||||||
| Rue Neuve Chaussée, 7600 Péruwelz |
| Province | Cluster/MP | Adresse | Surface Locataires brute (m²) |
Revenus locatifs (EUR) |
VLE (EUR) | Valeur d'acquisition (EUR) |
Province | Cluster/MP | Adresse | Surface Locataires brute (m²) |
Revenus locatifs (EUR) |
VLE (EUR) | Valeur d'acquisition (EUR) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Magasins de périphérie individuels et autres |
Genkersteenweg 160, 3500 Hasselt Genkersteenweg 247, 3500 Hasselt Vredelaan 34, 3530 Houthalen Grote Baan 212, |
PRIMO STADION NV PIOCHEUR NV CARPETLAND NV GROUP GL JBC NV LIDL RESIDENTIEL |
Cluster Liège Herstal |
Rue des Naiveux 16/24B/40/44, 4040 Herstal Rue des Naiveux 7, 4040 Herstal Rue Arnold Delsupexhe 66B, 4040 Herstal |
GOBREL SA L&L RETAIL BELGIUM SA CHARLES VOGELE BELGIUM NV NEW VANDEN BORRE NV REDISCO BVBA AVA PAPIERWAREN NV |
||||||||
| 3530 Houthalen | 5.204 | 634.283,27 616.612,50 | 4.834.106,52 | ||||||||||
| Meylandtlaan 171, 3550 Heusden-Zolder Klokkeplein, 3740 Bilzen Stationsstraat 118, 3920 Lommel |
Cluster Verviers |
Boulevard des Gérardchamps 118, 4800 Verviers Rue de la Station 8, 4800 Verviers |
DELHAIZE GROEP GEMEENSCHAP DELHAIZE/ TOM&CO/LEENBAKKER ANISERCO NV LEEN BAKKER BELGIE NV DECATHLON BELGIUM NV |
||||||||||
| 8.909 | 628.544,38 | 672.124,00 | 8.016.069,52 | MC DONALD'S RESTAURANTS | |||||||||
| Liège | Cluster Blegny Barchon |
Rue Champs de Tignée 4/14/20-34, 4671 Barchon |
MAX BARCHON SPRL LES PERES NOIRS SA OPTIC BARCHON SPRL CHAUD DIFFUSION SPRL SAKER-GRECO BRICOBA SA FORSUN SA INGI COIFFURE SPRL JAMAGRE SPRL LA CHINE WOK SPRL CIRCUS BELGIUM SA LA GLISSE 3D MANAGEMENT SPRL SEPTEMBRE 1965 SPRL DELHAIZE GROEP LIDL ATHOME DESIGN SA T.C. BONCELLES SPRL PHILIPPE STEVENS SPRL - DIGITHOME 11.871 |
1.084.870,72 1.068.390,00 14.723.348,85 | BELGIUM NV SECUREX CORPORATE MIAMI SUN SPRL ING BELGIQUE SA PHARMACIES POPULAIRES DE VERVIERS ET ARR. SCRL DREAMLAND NV PRO-DUO NV GROEP BOSSUYT BELGIE NV ELECTRO AV NV SND SA EGGO SA MAISONS DU MONDE PARFUMERIE ICI PARIS XL SA CHAUSSEA.BEL SPRL L&L RETAIL BELGIUM SA 3D MANAGEMENT SPRL JBC NV DELIMMO SA MAXI ZOO BELGIUM BVBA PAPETERIE.BE SPRL |
||||||||
| Cluster Liège | Boulevard Cuivre et Zinc | ANISERCO NV | KRUIDVAT BVBA EDCOM SCRL |
||||||||||
| Edge of Town | 1-5, 4000 Liège Boulevard Frankignoul, 4000 Liège Boulevard Froidmont 13- 23, 4000 Liège Boulevard Pointcaré 20- 26, 4000 Liège |
PIOCHEUR NV STAR MODE SPRL KREFEL NV MAXI TOYS BELGIUM SA QUICK RESTAURANTS SA LEEN BAKKER BELGIE NV LA GRANDE RECRE BELGIQUE SPRL BURO MARKET NV ALDI VAUX-SUR-SURE SA DISTRILED LIEGE SPRL LEGIO IMMO BELGIUM NV DEV-CREATIONS SA ENGELS LIEGE BVBA |
32.287 | 3.032.134,28 3.013.005,00 44.404.863,94 | |||||||||
| 14.650 | 1.244.430,64 1.271.130,00 15.612.101,66 |
| Province | Cluster/MP | Adresse | Surface Locataires brute (m²) |
Revenus locatifs (EUR) |
VLE (EUR) | Valeur d'acquisition (EUR) |
Province | Cluster/MP | Adresse | Surface Locataires brute (m²) |
Revenus locatifs (EUR) |
VLE (EUR) | Valeur d'acquisition (EUR) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Magasins de périphérie individuels et autres |
Rue Joseph Demoulin 15, 4000 Liège Rue de Chafnay 5-7, 4020 Jupille-sur-Meuse Rue Servais Malaise 29- 31, 4030 Grivegnée Rue de Sewage 3, 4100 Seraing Route du Condroz, 4120 Neupré Avenue Laboulle 17, 4130 Tilff Rue de Huy 63, 4280 Hannut |
ACTION BELGIUM BVBA PROFI SA EURO SHOE UNIE NV VIDE LOCATIF SERAING DISCOUNT POINT CARRE SPRL LIDL GREEN TRADING NV MAGIC VIDEO SA F.B.P. SPRL SINISTRI CHRISTOPHE ZHOU SHAODE ZANIMO SPRL BRANTANO NV BLEU CITRON SPRL ORCHESTRA-PREMAMAN NV |
Cluster Marche-en Famenne |
Avenue de France, 6900 Marche-en-Famenne Chaussée de Liège 13, 6900 Marche-en-Famenne Rue du parc Industriel 5/13, 6900 Marche-en Famenne |
MAXI TOYS BELGIUM SA KVIK A/S ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV C&A BELGIE CV DECORAMA SA LEEN BAKKER BELGIE NV JMBA SPRL PIOCHEUR NV BASILE FAMILY SPRL H&M HENNES & MAURITZ SA HEMA BELGIE BVBA EUROVENTES ELECTRO AV NV FOLLOW UP SPRL CIVADIS SA HUBO BELGIE NV |
||||||||
| Chaussée Romaine S/N, 4300 Waremme |
DEVRESSE SA ANISERCO NV RESIDENTIEL |
Magasins de | Rue de Marche 104, | 15.183 JBC NV |
1.594.754,07 1.649.654,00 17.900.902,64 | ||||||||
| Rue Joseph Wauters 25A, 4500 Huy Avenue du Bosquet 3, |
EURO SHOE GROUP NV | périphérie individuels et autres |
6600 Bastogne Avenue de la Gare, 6720 Habay-la-Neuve |
GB RETAIL ASSOCIATES SA ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV MAXI MARKET SPRL GOBREL SA |
|||||||||
| 4500 Huy Grand Route 502, 4610 Beyne-Heusay |
Rue de la Vallée 100-108, 6780 Messancy Rue de la Girafe 21/25, |
MAKE SPRL ZHAN LI FEN BLUE VISION MESSANCY (A |
|||||||||||
| Rue du Bay-Bonnet, 4620 Fléron Rue Bureau 56, |
6830 Bouillon | CONSTITUER) ALDI VAUX-SUR-SURE SA OMEGA NV |
|||||||||||
| 4620 Fléron | BPOST SA | ||||||||||||
| Herbesthalerstraat 154, | 10.779 | 805.937,18 | 776.470,00 12.408.398,54 | ||||||||||
| 4700 Eupen Avenue Reine Astrid 236/242, 4900 Spa |
Namur | Cluster Dinant |
Tienne de l'Europe, 5500 Dinant |
BRANTANO NV ELECTRO AV NV LEEN BAKKER BELGIE NV |
|||||||||
| Boulevard des Anglais, 4900 Spa |
CASSIS SA CHARTEX SA PAREE PIERRE |
||||||||||||
| Rue du Chalet 95, 4920 Aywaille |
NMD SPRL C&A BELGIE CV |
||||||||||||
| 22.089 | 1.646.744,48 1.820.720,00 22.527.963,18 | 5.330 | 492.685,33 479.700,00 | 6.454.671,73 | |||||||||
| Luxembourg | Cluster Libramont |
Avenue de Bouillon 54, 6800 Libramont Rue de Neufchâteau 5, 6800 Libramont |
PARTY 2000 SPRL MEUBLES DOURET ET FILS BRICO ARDENNE SPRL KREFEL NV AVA PAPIERWAREN NV |
Cluster Gembloux |
Campagne d'Enée 1-11, 5030 Gembloux |
EGGO SA VANDEN BERGH SA VIDE LOCATIF AVA PAPIERWAREN NV AUGEM SPRL |
|||||||
| Rue de Libin 2/2A, 6800 Libramont L'Aliénau 18, 6800 Libramont |
ELECTRO AV NV KRUIDVAT BVBA DEVRESSE SA DISTRILED CENTRE BVBA |
||||||||||||
| 7.999 | 638.673,48 645.974,00 10.543.727,22 | LIDL 8.237 |
796.019,04 793.540,00 11.774.949,48 |
| Cluster/MP | Adresse | Surface Locataires brute (m²) |
Revenus locatifs (EUR) |
VLE (EUR) | Valeur d'acquisition (EUR) |
Province | Cluster/MP | Adresse | Surface Locataires brute (m²) |
Revenus VLE (EUR) locatifs (EUR) |
Valeur d'acquisition (EUR) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cluster Namur-Nord |
Rue de Sardanson 20, 5004 Bouge Chaussée de Louvain 261, 5004 Bouge Rue Louis Albert 5/6/7, 5020 Champion Chaussée de Louvain 562- 564, 5020 Champion |
FAST FOOD SPRL SECONDE VIE SPRL 2 HB ANS SPRL C&A BELGIE CV CARREFOUR BELGIUM SA PIOCHEUR NV E5 MODE NV BRANTANO NV SND SA NCD SA ALDI GEMBLOUX SA MAISONS DU MONDE TIAN BAO SPRL |
Flandre Orientale |
Cluster Dendermonde Mechelsestwg |
Leopold II-laan, 9200 Dendermonde Mechelsesteenweg 35/51/136-138D-140, 9200 Dendermonde Oude Vest 70, 9200 Dendermonde Cluster Eeklo Stationsstraat 76 – |
DELHAIZE GROEP BELLOLI BVBA DISTRI DENDERMONDE TONGEREN LEEN BAKKER BELGIE NV FUN BELGIUM NV BASIC FIT BELGIE KREFEL NV RESIDENTIEL (VIDE LOCATIF) GAM NV KRUIDVAT BVBA 15.037 VIDE LOCATIF |
1.323.707,64 1.654.070,00 | 7.627.022,04 | |||
| 14.867 | 1.492.586,47 1.513.043,00 18.749.857,43 | Krügercenter, 9900 Eeklo | DAMART TSD NV | ||||||||
| Cluster Namur-Sud |
Avenue Prince de Liège 114/115/117/120, 5100 Jambes Chaussée de Liege, 5100 Jambes Chaussée de Marche 570, 5101 Erpent |
NEW VANDEN BORRE NV BRANTANO NV DEVRESSE SA QUICK RESTAURANTS SA KREFEL NV |
Gentsesteenweg 1A, 9900 Eeklo |
HUNKEMÖLLER BELGIUM NV HANS ANDERS BELGIE BVBA L&L RETAIL BELGIUM SA L.TORFS NV C&A BELGIE CV PRIMO STADION NV LIDL PIOCHEUR NV |
|||||||
| 7.572 | 705.547,62 719.305,00 10.599.272,55 | HEMA BELGIE BVBA | |||||||||
| Cluster Philippeville |
Rue de Neuville, 5600 Philippeville |
EURO SHOE GROUP NV C&A BELGIE CV ALDI GEMBLOUX SA |
NEW VANDEN BORRE NV JBC NV GB RETAIL ASSOCIATES SA |
||||||||
| 2.936 | 236.956,27 411.040,00 | 275.033,07 | FITFORM | ||||||||
| Cluster Sambreville |
Rue Baty des Puissances 1/11/12/27, 5190 Jemeppe-sur-Sambre |
BRICO BELGIUM NV BRANTANO NV MAXI TOYS BELGIUM SA SOCIÉTÉ D'EXPL. DES MAGASINS BOUM GOBREL SA BAVAROIS CONCEPT SPRL |
CHARLES VOGELE BELGIUM NV BRICO BELGIUM NV ELECTRO AV NV BELSAY NV TEAROOM DE KRUGER BVBA BRANTANO NV 13.142 |
1.365.051,60 1.258.495,00 18.332.206,90 | |||||||
| 5.045 | 388.471,36 454.050,00 | 4.127.677,05 | Cluster | Kortrijksesteenweg | FUN BELGIUM NV | ||||||
| Magasins de périphérie individuels et autres |
Ancien Rivage 73, 5020 Malonne Chaussée de Wavre 42B, 5030 Gembloux Avenue Reine Elisabeth, 5300 Andenne Avenue de la Belle Mine 24, 5300 Andenne |
ANISERCO NV BRANTANO NV MAXI TOYS BELGIUM SA NEW VANDEN BORRE NV 3.227 |
328.736,61 312.145,00 | 3.878.624,42 | Gand-Sud | 1036/1149/1178/ 1182A/1192B/1200, 9051 Sint-Denijs-Westrem Wallekensstraat 24-28, 9051 Sint-Denijs-Westrem Kortrijksesteenweg 1206, 9051 Sint-Denijs-Westrem |
AS ADVENTURE NV HEYTENS GDW-GENT BV FINSBURY PROPERTIES NV NEW VANDEN BORRE NV KREFEL NV DEUTSCHE BANK EUROPE GMBH DEVRESSE SA PIOCHEUR NV PRIMO STADION NV CAVRILO NV |
||||
| CARPETLAND NV 14.600 |
1.675.119,95 1.853.914,00 21.250.147,44 |
| Locataires | Revenus locatifs (EUR) |
VLE (EUR) | Valeur d'acquisition (EUR) |
|---|---|---|---|
| LIDL |
Ronseweg 56, 9700 Oudenaarde Astenemolenstraat, 9800 Deinze
Kortrijksesteenweg 18, 9830 Sint-Martens-Latem Stationsstraat 162, 9890 Gavere
POER-VOE BVBA MUYS NV JBC NV DAMART TSD NV BRUYNZEEL KEUKENS NV CARPETLAND NV BRANTANO NV KREFEL NV LEGIO IMMO BELGIUM NV RESIDENTIEL WALAUT NV ALDI ERPE-MERE NV MODEMAKERS FASHION NV OMEGA PLAZA GENT BVBA
| Province | Cluster/MP | Adresse | Surface Locataires brute (m²) |
Revenus locatifs (EUR) |
VLE (EUR) | Valeur d'acquisition (EUR) |
Province | Cluster/MP | Adresse | Surface brute (m²) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cluster | Gentstraat 47-67, | EXTRA VERTES BVBA | Magasins de | Fratersplein 11, 9000 Gent | ||||||
| Audenarde | 9700 Oudenaarde | C&A BELGIE CV LEEN BAKKER BELGIE NV |
périphérie individuels et |
Brusselsesteenweg 662, 9050 Gentbrugge |
||||||
| CHARLES VOGELE BELGIUM NV PIOCHEUR NV |
autres | Maïsstraat 3, 9060 Zelzate | ||||||||
| ALBERT HEIJN BELGIE NV BAPE BVBA |
Antwerpsesteenweg 84, 9080 Lochristi |
|||||||||
| KRUIDVAT BVBA VIDE LOCATIF |
Brusselsesteenweg 75, 9090 Melle |
|||||||||
| BPOST SA 7.953 |
641.097,67 636.240,00 | 6.894.024,00 | Puitvoetstraat 6B, 9100 Sint-Niklaas |
|||||||
| Cluster Saint-Nicolas |
Parklaan 50/87, 9100 Sint-Niklaas |
GUNGO BVBA ELECTRO AV NV |
Zelebaan 67/79, 9160 Lokeren |
|||||||
| Plezantstraat 268, 9100 Sint-Niklaas |
RESIDENTIEL FUN BELGIUM NV ALDI ERPE-MERE NV |
Oosterzelesteenweg 127, 9230 Wetteren |
||||||||
| Kapelstraat 119, 9100 Sint-Niklaas |
IMETAM BVBA | Grote Baan 154, 9250 Waasmunster |
||||||||
| Cluster | Brusselsesteenweg/ | 5.736 AMELIM NV |
592.749,75 568.830,00 | 5.143.659,84 | Brusselsesteenweg 120, 9300 Aalst |
|||||
| Wetteren | Oosterzelesteenweg, 9230 Wetteren |
ATITA NV JBC NV |
Gentsesteenweg 442, 9300 Aalst |
|||||||
| L.TORFS NV NEW VANDEN BORRE NV SLAAPADVIES BVBA |
Kwadelapstraat 2, 9320 Erembodegem |
|||||||||
| SPORTSDIRECT.COM BELGIUM VERITAS NV |
Nachtegaalstraat 8A, 9320 Erembodegem |
|||||||||
| RETAIL BELGIE BVBA L&L RETAIL BELGIUM SA |
Brakelsesteenweg 160, 9400 Ninove |
|||||||||
| REDISCO BVBA ORCHESTRA-PREMAMAN NV C&A BELGIE CV |
Astridlaan 38, 9500 Geraardsbergen |
|||||||||
| WAMO BVBA 10.423 |
1.296.201,82 1.354.990,00 20.734.512,00 | Provincieweg 266, 9550 Herzele |
||||||||
| Noordlaan 5, 9630 Munkzwalm |
PROFI SA
54.779 3.891.166,30 4.061.406,84 56.496.005,89
| Province | Cluster/MP | Adresse | Surface brute (m²) |
Locataires | Revenus locatifs (EUR) |
VLE (EUR) | Valeur d'acquisition (EUR) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Magasins de périphérie |
Waterloosesteenweg 39, 1640 Sint-Genesius-Rode |
CEMEPRO SPRL BRANTANO NV |
|||||
| individuels et autres |
Ninoofsesteenweg 386, 1700 Dilbeek |
JBC NV DEVOTEC BVBA |
|||||
| Assesteenweg 66, 1740 Ternat |
RESIDENTIEL ALDI CARGOVIL-ZEMST NV LEEN BAKKER BELGIE NV |
||||||
| Schaarbeeklei 115, 1800 Vilvoorde |
PIOCHEUR NV | ||||||
| Goudbloemstraat 2-4, 1800 Vilvoorde |
|||||||
| Waardbeekdreef 6, 1850 Grimbergen |
|||||||
| Hoogstraat 7/7A, 1930 Zaventem |
|||||||
| Brusselsesteenweg 4, 3020 Herent |
|||||||
| Leuvensesteenweg 166- 168, 3290 Diest |
|||||||
| Reizigersstraat 77, 3300 Tienen |
|||||||
| 14.549 | 1.407.376,47 1.293.465,00 14.798.698,21 | ||||||
| Brabant Wallon |
Magasins de périphérie |
Avenue Reine Astrid 4-6, 1300 Wavre |
BRANTANO NV PIOCHEUR NV |
||||
| individuels et autres |
Rue Pont du Christ 32, 1300 Wavre |
VIDE LOCATIF COUCKE SPRL |
|||||
| Rue des Carabiniers, 1300 Wavre |
BRICO BELGIUM NV PARDIS SA CARPETLAND NV |
||||||
| Rue du Bosquet 10(A), 1370 Jodoigne |
ORCHESTRA-PREMAMAN NV CHAUSSURES MANIET SA |
||||||
| Avenue du Centenaire 42, 1400 Nivelles |
|||||||
| Rue du Tienne à deux vallées 3, 1400 Nivelles |
|||||||
| Brusselsesteenweg 551, 1410 Waterloo |
|||||||
| Rue Pierre Flamand 205, 1420 Braine-l'Alleud |
|||||||
| Grand Route 49, 1435 Corbais |
|||||||
| 10.011 | 995.967,97 1.100.155,00 13.782.855,42 |
| Province | Cluster/MP | Adresse | Surface brute (m²) |
Locataires | Revenus locatifs (EUR) |
VLE (EUR) | Valeur d'acquisition (EUR) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Brabant flamand |
Cluster Bruxelles Sud-Ouest |
Verlengde Stallestraat 200/Nieuwe Stallestraat 219 , 1620 Drogenbos |
AS ADVENTURE NV NEW VANDEN BORRE NV BRANTANO NV |
||||
| 4.138 | 565.939,38 682.770,00 | 6.723.455,73 | |||||
| Cluster Hal | Edingensesteenweg 75, 1500 Halle Bergensesteenweg 162/ 420A/460, 1500 Halle Demaeghtlaan 216-218, 1500 Halle |
SC RETAIL NV DEVRESSE SA AVEVE NV BRANTANO NV GEE CONCEPT BVBA BRANTANO NV |
|||||
| 7.456 | 519.640,94 721.040,00 | 6.093.684,21 | |||||
| Cluster Cluster |
Kampenhout | Mechelsesteenweg 44/46/89(B)-93, 1910 Kampenhout |
EURO SHOE GROUP NV FABRIMODE NV NORDEX NV ORCHESTRA-PREMAMAN NV ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV PIOCHEUR NV B&C KEUKENS NV |
||||
| 4.536 | 434.610,80 521.640,00 | 2.107.681,89 | |||||
| Louvain-Est | Tiensesteenweg 370/393/410, 3360 Korbeek-Lo Tiensesteenweg 1B, 3360 Korbeek-Lo |
LOVANIX BVBA SANTANA INTERNATIONAL NV FUN BELGIUM NV ORCHESTRA-PREMAMAN NV |
|||||
| 5.065 | 613.346,71 609.960,00 | 7.507.703,99 | |||||
| Cluster Sint Joris-Winge |
Aarschotsesteenweg 9, 3390 Sint-Joris-Winge |
AS ADVENTURE NV FUN BELGIUM NV BRANTANO NV |
|||||
| 6.371 | 810.853,94 774.523,00 12.498.582,95 | ||||||
| Cluster Zaventem |
Leuvensesteenweg 350/375, 1930 Zaventem Leuvensesteenweg 8, 1932 Sint-Stevens Woluwe Jozef Van Damstraat 3C, 1932 Sint-Stevens Woluwe |
CARPETLAND NV VONIKA BVBA E-LOGISTICS NV BELGA FILMS SA PROMO SAPIENS NV DEVRESSE SA SND SA ANISERCO NV SPAR RETAIL NV ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV KRUIDVAT BVBA |
|||||
| 15.461 | 1.231.686,45 1.238.320,00 17.309.081,56 | ||||||
| Locataires | Revenus locatifs (EUR) |
VLE (EUR) | Valeur d'acquisition (EUR) |
|---|---|---|---|
| MATCH SA | |||
| IMETAM BVBA ELECTRO AV NV |
|||
| VIDE LOCATIF | |||
| BRANTANO NV | |||
| ALDI ROESELARE NV | |||
| C&A BELGIE CV | |||
| OMEGA | |||
| Province | Cluster/MP | Adresse | Surface Locataires brute (m²) |
Revenus locatifs (EUR) |
VLE (EUR) | Valeur d'acquisition (EUR) |
Province | Cluster/MP | Adresse | Surface brute (m²) |
Locataires | Revenus locatifs (EUR) |
VLE (EUR) | Valeur d'acquisition (EUR) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Flandre Occidentale |
Cluster Bruges-Nord |
Sint-Pieterskaai 20- 21/32, 8000 Brugge Sint-Pieterszuidstraat en Veemarktstraat, 8000 Brugge |
GOBREL SA HEMA BELGIE BVBA DELIX 88 BVBA DEVRESSE SA LIDL EURO SHOE GROUP NV ADL CONSULT BVBA IDEWE VZW DREAMBABY NV LEEN BAKKER BELGIE NV ACTION BELGIUM BVBA OMEGA MAXI ZOO BELGIUM BVBA REDISCO BVBA ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV |
Magasins de périphérie individuels et autres |
Torhoutsestraat 45, 8020 Ruddervoorde Torhoutsesteenweg 610, 8400 Oostende Biezenstraat 16, 8430 Middelkerke Koninklijke Baan 228, 8670 Koksijde Gentstraat 13, 8760 Meulebeke Vijfseweg, 8790 Waregem Frankrijklaan 2, |
MATCH SA IMETAM BVBA ELECTRO AV NV VIDE LOCATIF BRANTANO NV ALDI ROESELARE NV C&A BELGIE CV OMEGA |
||||||||
| 15.717 | 1.404.896,73 1.467.575,00 22.692.550,70 | 8970 Poperinge | ||||||||||||
| Cluster Bruges-Est |
Maalsesteenweg 42/166/255, 8310 Sint-Kruis |
CARPETLAND NV C&A BELGIE CV PICARD BELGIE NV 2.484 |
318.773,75 301.380,00 | 4.603.138,00 | 8.646 | 682.886,91 724.005,00 10.118.571,43 | ||||||||
| Cluster Courtrai Nord |
Ringlaan 11/32, 8500 Kortrijk Ter Ferrants 1-4, 8520 Kuurne Ringlaan Noord 4, 8520 Kuurne |
I & S FASHION NV IMETAM BVBA L.TORFS NV DE MAMBO BVBA VIDE LOCATIF NEW VANDEN BORRE NV LEEN BAKKER BELGIE NV AVA PAPIERWAREN NV ACTION BELGIUM BVBA PRIMO STADION NV CARPETLAND NV 13.929 |
1.025.037,49 1.342.687,00 11.178.112,45 | Le 31 mars 2015, il y a 11 immeubles commerciaux inoccupés à Wavre, Malines, Grivegnée, Neupré (2), Ath, Middelkerke, Kuurne, Audenarde et Eeklo (2). Deux |
portefeuille immobilier total. | appartements, à Malines et à Termonde, et 1 local PME à Kuurne sont également inoccupés. Il s'agit de 1,22% du |
||||||||
| Cluster Roulers |
Brugsestraat 377, 8800 Roeselare Brugsesteenweg 356A C/363/508-510/524, 8800 Roeselare |
BRICO BELGIUM NV PIOCHEUR NV ANISERCO NV IMETAM BVBA BELGIAN POSTERS SEATS AND SOFAS NV OMEGA NV NEW VANDEN BORRE NV 12.903 |
1.308.494,12 1.277.420,00 15.970.936,68 |
Le portefeuille d'Immobilière Distri-Land sa a en date du 31.03.2015, une valeur d'investissement (corrections incl.) de 19,55 millions EUR et une juste valeur de 19,08 millions EUR. En termes absolus, la valeur d'investissement a augmenté de 14,92%. Ceci donne un rendement initial à Immobilière Distri-Land sa de 6,10%.
La valeur d'investissement (corrections incl.) du portefeuille3 au 31.03.2015 est de 451,51 millions EUR et la juste valeur est de 440,49 millions EUR. La valeur d'investissement du portefeuille a augmenté de 1,28% par rapport à la valeur au 31.12.2014. Cette augmentation est principalement due à l'augmentation de la valeur d'investissement de Distri-Land (qui est due à la signature de nouveaux contrats pour le portefeuille Distri-Land et ce à des loyers beaucoup plus élevés). »
Le rapport de CBRE établi le 31 mars 2015 concerne 225 biens immobiliers détenus en portefeuille par Retail Estates sa et ses filiales. La valeur d'investissement de ces biens immobiliers est estimée à 377,19 millions EUR et la juste valeur à 367,99 millions EUR. Ces immeubles représentent un revenu locatif de 25,54 millions EUR, soit un rendement brut de 6,71%.
Ce rapport concerne 329 immeubles détenus en portefeuille par Retail Estates sa et ses filiales.
« Nous avons le plaisir de vous transmettre notre mise à jour au 31 mars 2015 de l'estimation du portefeuille de Retail Estates et de Distri-Land.
Nous confirmons que nous avons effectué cette tâche en tant qu'experts indépendants. Nous confirmons également que notre évaluation a été effectuée conformément aux normes nationales et internationales et à leurs procédures d'application, entre autres en ce qui concerne l'évaluation de SIR selon les principes actuellement en cours. Nous nous réservons le droit de modifier notre évaluation en cas de modification de ces principes.
La juste valeur est définie comme la valeur pouvant être raisonnablement obtenue sur le marché dans des conditions de vente et de concurrence normales entre parties consentantes et bien informées. Cette définition correspond à ce qu'on appelle la valeur de marché.
La vente d'un immeuble est en théorie soumise aux droits de transfert. Ce montant dépend entre autres du mode de cession, du type d'acheteur et de la localisation géographique du bien. Sur base d'un échantillon représentatif de transactions intervenues dans le marché entre 2003 et 2008, la moyenne pondérée des droits (moyenne des frais de transactions) était de 2,50% (pour les biens dont la valeur hors frais était supérieure à 2.500.000 EUR).
Pour les bâtiments de plus de 2.500.000 EUR nous obtenons une valeur de vente hors frais, équivalent à la juste valeur (« fair value ») comme mentionnée par la norme comptable internationale IAS 40, en soustrayant 2,50% des frais de transaction de la valeur d'investissement. Si nécessaire, ce pourcentage sera revu et ajusté périodiquement par tranche de 0,50% pour autant que cette dérogation soit perçue au marché institutionnel. Les biens sont considérés comme un portefeuille.
Notre « valeur d'investissement » est basée sur une capitalisation du loyer annuel avec un RIB (Rendement Initial Brut), en tenant compte d'éventuelles corrections telles que le taux d'inoccupation, les loyers progressifs, les périodes de gratuités, etc. Le « RIB » dépend des rendements de marché, de la situation géographique, de l'emplacement du site, de la qualité du locataire et du bâtiment au moment d'évaluation.
Afin de pouvoir définir la valeur d'investissement du parc commercial de Tongres et du portefeuille Distri-Land, nous avons capitalisé le loyer de marché ajusté. Ce loyer de marché ajusté est déterminé en prenant 60% de la différence entre le loyer de marché estimé et le loyer actuellement payé lorsque le loyer de marché est supérieur au loyer actuel. Lorsque le loyer de marché est inférieur au loyer actuel, le loyer de marché estimé est égal au loyer de marché. Le loyer actuel est alors augmenté avec cette différence. Lorsque le loyer de marché est inférieur au loyer actuel, le loyer de marché estimé est considéré comme valeur à capitaliser. De plus, des corrections sont prises pour la différence entre le loyer actuel et le loyer de marché (ajusté).
3 Portefeuille : Retail Estates sa + Immobilière Distri-Land sa + Tongres + Frun Park Wetteren sa + Gentpoort sa
"
" Le renforcement du capital pour la quatrième fois favorise la poursuite de la croissance.
| COMPTE DE RÉSULTATS (en milliers €) | Notes | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs | 1 | 53.191 | 47.689 |
| Charges relatives à la location | 2 | -485 | -666 |
| Résultat locatif net | 52.706 | 47.024 | |
| Récupération des charges immobilières | |||
| Récupération des charges locatives et des taxes normalement assumées par les locataires sur les immeubles loués |
3 | 5.312 | 5.002 |
| Charges locatives et des taxes normalement assumées par les locataires sur les immeubles loués |
4 | -5.632 | -5.222 |
| Autres revenus et charges relatifs à la location | -51 | -43 | |
| Résultat immobilier | 52.334 | 46.761 | |
| Frais techniques | 5 | -1.466 | -1.276 |
| Frais commerciaux | 6 | -239 | -230 |
| Charges et taxes sur les immeubles non loués | 7 | -135 | -122 |
| Frais de gestion immobilière | 8 | -1.518 | -1.417 |
| Autres charges immobilières | 9 | -4 | 0 |
| Frais immobiliers | -3.362 | -3.044 | |
| Résultat d'exploitation des immeubles | 48.972 | 43.716 | |
| Frais généraux de la société | 10 | -2.888 | -2.400 |
| Autres revenus et charges d'exploitation | |||
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 46.084 | 41.316 | |
| Résultat sur vente d'immeubles de placement | 11 | 479 | 236 |
| Résultat sur vente d'autres actifs non financiers | |||
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 12 | 6.131 | 3.260 |
| Résultat d'exploitation | 52.694 | 44.812 | |
| Revenus financiers | 13 | 181 | 260 |
| Charges d'intérêts | 14 | -17.269 | -16.012 |
| Autres charges financières | 15 | -39 | -36 |
| COMPTE DE RÉSULTATS (en milliers $\epsilon$ ) | ||
|---|---|---|
| ----------------------------------------------- | -- | -- |
1 Le résultat courant net se calcule comme suit: le résultat net hors les variations de la juste valeur des immeubles de placement et hors le résultat sur les ventes d'immeubles de placement.
2 Le bénéfice net par action ordinaire se calcule comme suit: le résultat net divisé par le nombre moyen pondéré d'actions. 3 Sur la base du nombre d'actions ordinaires en circulation.
4 Pour le calcul du résultat courant net par action, le nombre moyen pondéré d'actions est utilisé. On part donc du principe que les actions participent au bénéfice de l'exercice dès le moment d'émission. Toutefois dans le cas présent, le moment d'émission diffère du moment de la participation au bénéfice. Si le résultat courant net était calculé sur base du nombre d'actions copartageantes avec effet au jour de leur participation au bénéfice, le résultat courant net par action serait de 3,79 EUR au 31.03.2015 contre 3,44 EUR au 31.03.2014.
| COMPTE DE RÉSULTATS (en milliers €) Notes |
31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Résultat financier | -17.128 | -15.787 |
| Résultat avant impôts | 35.566 | 29.025 |
| Impôts 16 |
-328 | -457 |
| Résultat net | 35.238 | 28.568 |
| Attribuable aux: | ||
| Actionnaires du Groupe | 35.238 | 28.568 |
| Intérêts minoritaires | ||
| Commentaire: | ||
| Résultat courant net (part du Groupe)1 | 28.628 | 25.072 |
| Résultat sur portefeuille | 6.610 | 3.496 |
| Notes | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| 17 | 7.559.473 | 7.290.411 |
| 17 | 7.381.081 | 6.930.195 |
| 4,77 | 4,12 | |
| 4,77 | 4,12 | |
| 3,81 | 3,47 | |
| 3,88 | 3,62 |
| Résultat financier | -17.128 | -15.787 |
|---|---|---|
| Résultat avant impôts | 35.566 | 29.025 |
| Impôts 16 |
-328 | -457 |
| Résultat net | 35.238 | 28.568 |
| Attribuable aux: | ||
| Actionnaires du Groupe | 35.238 | 28.568 |
| Intérêts minoritaires | ||
| Commentaire: | ||
| Résultat courant net (part du Groupe)1 | 28.628 | 25.072 |
| Résultat sur portefeuille | 6.610 | 3.496 |
| RÉSULTAT PAR ACTION Notes |
31.03.15 | 31.03.14 |
| Nombre d'actions ordinaires en circulation 17 |
7.559.473 | 7.290.411 |
| Nombre moyen pondéré d'actions 17 |
7.381.081 | 6.930.195 |
| Bénéfice net par action ordinaire (en EUR)2 | 4,77 | 4,12 |
| Bénéfice net dilué par action (en EUR) | 4,77 | 4,12 |
| Bénéfice distribuable par action (en EUR)3 | 3,81 | 3,47 |
| Résultat courant net par action (en EUR)4 | 3,88 | 3,62 |
| Éléments du résultat total (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Résultat net | 35.238 | 28.568 |
| Autres éléments du résultat total récupérables en comptes de résultats: | ||
| Impact sur la juste valeur des droits et frais de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
-2.474 | -2.623 |
| Variations de la juste valeur des flux de trésorie | -705 | 6.210 |
| RÉSULTAT TOTAL | 32.059 | 32.155 |
| ACTIFS (en milliers €) | Notes | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|---|
| Immobilisations | 837.602 | 746.245 | |
| Goodwill | |||
| Immobilisations incorporelles | 20 | 120 | 26 |
| Immeubles de placement5 | 21 | 837.121 | 745.916 |
| Autres immobilisations corporelles | 20 | 357 | 297 |
| Immobilisations financières | |||
| Créances commerciales et autres immobilisations | 5 | 5 | |
| Actifs circulants | 9.837 | 9.620 | |
| Immobilisations ou groupes d'actifs détenus en vue de la vente | 22 | 4.819 | 4.385 |
| Créances commerciales | 23 | 1.168 | 725 |
| Créances fiscales et autres actifs circulants | 24 | 1.399 | 1.899 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 25 | 1.469 | 2.189 |
| Comptes de régularisation | 26 | 982 | 421 |
| TOTAL DES ACTIFS | 847.439 | 755.865 |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 | |
|---|---|---|---|
| Capitaux propres | 381.212 | 356.524 | |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère | 381.212 | 356.524 | |
| Capital | 27 | 166.902 | 160.962 |
| Primes d'émission | 28 | 101.839 | 93.095 |
| Réserves | 77.233 | 73.900 | |
| Résultat net de l'exercice | 35.238 | 28.568 | |
| Intérêts minoritaires | |||
| Passifs | 466.227 | 399.341 | |
| Passifs non courants | 379.217 | 365.825 | |
| Provisions | 82 | 102 | |
| Dettes financières non courantes | 35 | 340.379 | 327.677 |
| Établissements de crédit | 310.631 | 327.677 | |
| Autres passifs non courants financiers | 29.748 | 0 | |
| Autres passifs non courants | 31 | 38.756 | 38.046 |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS (en milliers €) | Notes | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|---|
| Passifs courants | 87.010 | 33.516 | |
| Dettes financières courantes | 35 | 57.209 | 22.421 |
| Établissements de crédit | 57.209 | 22.421 | |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 32 | 10.024 | 7.992 |
| Autres passifs courants | 33 | 15.367 | 86 |
| Comptes de régularisation | 34 | 4.410 | 3.017 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 847.439 | 755.865 | |
| TAUX D'ENDETTEMENT | 31.03.15 | 31.03.14 | |
| Taux d'endettement6 | 51,54% | 49,10% | |
| VALEUR DE L'ACTIF NET PAR ACTION (en €) - PART DU GROUPE | 31.03.15 | 31.03.14 | |
| Valeur de l'actif net par action IFRS7 | 50,43 | 48,90 | |
| Valeur de l'actif net par action EPRA8 | 53,68 | 52,18 | |
| Valeur de l'actif net par action hors dividende hors IAS 399 | 53,34 | 51,70 |
5 En ce compris projets de développement conformément à IAS 40.
6 Le taux d'endettement est calculé comme suit: passifs (hors provisions, comptes de régularisation, instruments de couverture des taux et impôts différés) divisés par le total de l'actif (hors instruments de couverture des taux).
7 L'actif net par action IFRS (juste valeur) est calculé comme suit: capitaux propres (attribuable aux actionnaires de la société mère) divisés par le nombre d'actions. 8 L'actif net par action EPRA (juste valeur) se calcule comme suit: capitaux propres (hors variation de la partie effective de la juste valeur des instruments de couverture permise dans une couverture de flux de trésorie telle que définie dans IFRS) divisé par le nombre d'actions.
9 L'actif net par action hors dividende hors IAS 39 (valeur d'investissement) se calcule comme suit: capitaux propres (hors impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement, hors variation de la partie effective de la juste valeur des instruments de couverture permise dans une couverture de flux de trésorie telle que définie dans IFRS et hors dividendes) divisé par le nombre d'actions.
| APERÇU DES MUTATIONS DES CAPITAUX PROPRES | Capital actions | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (en milliers €) | ordinaires | Primes d'émission | Réserves* | Résultat net de l'exercice | Intérêts minoritaires | TOTAL Capitaux Propres |
| Bilan selon IFRS au 31 mars 2013 | 129.389 | 52.857 | 57.760 | 29.582 | 269.588 | |
| - Affectation du résultat net 2013-2014 | ||||||
| - Transfert du résultat du portefeuille aux réserves | 8.579 | -8.579 | 0 | |||
| - Transfert du résultat courant net aux réserves | 4.145 | -4.145 | 0 | |||
| - Reclassification entre les réserves | 0 | |||||
| - Dividendes de l'exercice 2012-2013 | -16.858 | -16.858 | ||||
| - Augmentation du capital | 32.699 | 39.601 | 72.300 | |||
| - Augmentation du capital par apport en nature | 540 | 636 | 1.176 | |||
| - Intérêts minoritaires | 0 | |||||
| - Frais de l'augmentation du capital | -1.667 | -1.667 | ||||
| - Autres | -171 | -171 | ||||
| - Résultat total au 31/03/2014 | 3.587 | 28.568 | 32.155 | |||
| Bilan selon IFRS au 31 mars 2014 | 160.961 | 93.094 | 73.900 | 28.568 | 356.523 | |
| - Affectation du résultat net 2014-2015 | ||||||
| - Transfert du résultat du portefeuille aux réserves | 3.260 | -3.260 | 0 | |||
| - Transfert du résultat courant net aux réserves | 3.437 | -3.437 | 0 | |||
| - Reclassification entre les réserves | 0 | |||||
| - Dividendes de l'exercice 2013-2014 | -21.871 | -21.871 | ||||
| - Augmentation du capital | 0 | |||||
| - Augmentation du capital par apport en nature | 6.054 | 8.744 | 14.798 | |||
| - Intérêts minoritaires | 0 | |||||
| - Frais de l'augmentation du capital | -113 | -113 | ||||
| - Autres | -185 | -185 | ||||
| - Résultat total au 31/03/2015 | -3.179 | 35.238 | 32.059 | |||
| Bilan selon IFRS au 31 mars 2015 | 166.902 | 101.838 | 77.233 | 35.238 | 0 | 381.212 |
| * Détail des réserves (en milliers €) | Réserve légale | dans la juste valeur de l'immobilier |
Réserves disponibles |
estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
instruments de couverture autorisés de flux de trésorerie tels que définis en IFRS |
Résultats reportés des exercices précédents |
TOTAL |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bilan selon IFRS au 31 mars 2013 | 420 | 76.775 | 9.431 | -15.763 | -30.092 | 16.989 | 57.760 |
| - Affectation du résultat net 2013-2014 | |||||||
| - Transfert du résultat du portefeuille aux réserves | 8.579 | 8.579 | |||||
| - Transfert du résultat courant net aux réserves | 4.145 | 4.145 | |||||
| - Reclassification entre les réserves | 17 | -248 | 248 | 171 | -188 | 0 | |
| - Augmentation du capital par apport en nature | 0 | ||||||
| - Intérêts minoritaires | 0 | ||||||
| - Frais de l'augmentation du capital | 0 | ||||||
| - Autres | 1.820 | -1.820 | -171 | -171 | |||
| - Résultat total au 31/03/2014 | -2.623 | 6.210 | 3.587 | ||||
| Bilan selon IFRS au 31 mars 2014 | 437 | 86.926 | 7.859 | -18.386 | -23.882 | 20.946 | 73.900 |
| - Affectation du résultat net 2014-2015 | |||||||
| - Transfert du résultat du portefeuille aux réserves | 3.260 | 3.260 | |||||
| - Transfert du résultat courant net aux réserves | 3.437 | 3.437 | |||||
| - Reclassification entre les réserves | 3 | -1.429 | 1.244 | 185 | -3 | 0 | |
| - Augmentation du capital par apport en nature | 0 | ||||||
| - Intérêts minoritaires | 0 | ||||||
| - Frais de l'augmentation du capital | 0 | ||||||
| - Autres | -29 | -185 | 29 | -185 | |||
| - Résultat total au 31/03/2015 | -2.474 | -705 | -3.179 | ||||
| Bilan selon IFRS au 31 mars 2015 | 411 | 88.757 | 9.103 | -20.860 | -24.587 | 24.409 | 77.233 |
| s reportés des: ces précédents |
n |
|---|---|
| APERÇU DES FLUX DE TRÉSORERIE (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE AU DÉBUT DE L'EXERCICE | 2.188 | 1.879 |
| 1. Flux de trésorerie générés par les activités d'exploitation | 33.332 | 4.685 |
| Résultat d'exploitation | 52.693 | 44.812 |
| Intérêts payés | -16.449 | -16.194 |
| Intérêts perçus | 34 | 113 |
| Impôts des sociétés payés | -3.748 | -9.613 |
| Estimation des impôts de sociétés | ||
| Autres | -587 | 249 |
| Éléments non monétaires à ajouter / déduire du résultat: | -6.487 | -3.369 |
| * Amortissements et réductions de valeur | ||
| - Amortissements / Réductions de valeur (ou reprises) sur actifs corporels et incorporels |
146 | 163 |
| - Amortissements / Réductions de valeur (ou reprises) sur créances commerciales |
-3 | |
| * Autres éléments non monétaires | ||
| - Variations de la juste valeur des immeubles de placement | ||
| - Bénéfice sur la vente des immeubles de placement | -6.130 -479 |
-3.260 -236 |
| * Autres | -21 | -37 |
| Variation du besoin en fonds de roulement: | 7.876 | -11.313 |
| * Mouvement des actifs | ||
| - Créances commerciales et autres créances | -424 | 1.034 |
| - Créances fiscales et autres actifs circulants | 502 | -814 |
| - Comptes de régularisation | -544 | -82 |
| * Mouvement des passifs | ||
| - Dettes commerciales et autres dettes courantes | -8.065 | -1.244 |
| - Autres passifs courants | 15.294 | -10.958 |
| - Comptes de régularisation | 1.113 | 751 |
| (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| 2. Flux de trésorerie générés par les activités d'investissement | -59.562 | -56.061 |
| Acquisition d'immobilisations incorporelles | -114 | -9 |
| Acquisition d'immeubles de placement | -58.667 | -28.968 |
| Aliénation d'immeubles de placement et actifs détenus en vue de la vente |
7.793 | 7.214 |
| Acquisition d'actions des sociétés immobilières | -15.081 | -34.226 |
| Vente d'actions des sociétés immobilières | 6.691 | |
| Acquisition d'autres actifs corporels | -204 | -69 |
| Aliénation d'autres actifs corporels | 20 | |
| Aliénation d'immobilisations financières non courantes | ||
| Revenus de créances commerciales et autres actifs non courants | -2 | |
| 3. Flux de trésorerie générés par les activités de financement | 25.511 | 51.685 |
| * Variation des passifs financiers et des dettes financières | ||
| - Augmentation des dettes financières | 126.945 | 26.203 |
| - Diminution des dettes financières | -79.455 | -28.191 |
| * Variation des autres passifs | ||
| - Augmentation (+) / Diminution (-) des autres passifs | 5 | -102 |
| - Augmentation (+) / Diminution (-) des intérêts minoritaires | ||
| * Variation des capitaux propres | ||
| - Augmentation du capital et primes d'émission | -113 | 72.301 |
| - Frais de l'augmentation du capital | -1.667 | |
| * Dividende | ||
| - Dividende de l'exercice précédent | -21.871 | -16.858 |
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À LA FIN DE L'EXERCICE | 1.469 | 2.188 |
f
Retail Estates sa est une SIR publique (Société Immobilière Réglementée publique) de droit belge, dont le siège est établi à Ternat.
Les comptes annuels consolidés de la société pour l'exercice clôturé au 31 mars 2015 couvrent Retail Estates sa et ses filiales (ci-après dénommées le « Groupe »). Ils ont été clôturés en vue de leur publication par le conseil d'administration du 27 mai 2015 et seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale annuelle des actionnaires du 3 juillet 2015.
Les comptes annuels consolidés ont été établis dans le respect des normes comptables conformes aux International Financial Reporting Standards, telles mises en œuvre par la Législation SIR.
Lors de la détermination de la juste valeur des immeubles de placement conformément à l'IAS 40 – Immeubles de placement, un montant estimé des droits et frais de mutation est déduit par l'expert immobilier indépendant. L'impact sur la juste valeur des immeubles de placement de ces droits et frais de mutation estimés en cas d'aliénation hypothétique des immeubles de placement est directement acté dans les capitaux propres au poste « Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de
l'aliénation hypothétique des immeubles de placement », tel qu'expressément prévu dans la législation précitée. Au cours des exercices clôturés au 31 mars 2015 et au 31 mars 2014, des montants respectifs de 2,47 millions EUR et 2,62 millions EUR ont été incorporés directement dans les capitaux propres via cette rubrique.
Les transactions effectuées par la société au cours de l'exercice clôturé n'ont pas été traitées au titre de regroupements d'entreprises au sens de la norme IFRS 3 qui, compte tenu de la nature et de la taille des sociétés dont le contrôle a été acquis, n'a pas été jugée applicable. Il s'agit de sociétés détenant un nombre limité d'immeubles, qu'elles n'ont pas l'intention de conserver dans le cadre d'une activité autonome. Les sociétés sont consolidées dans leur intégralité. Nous référons à cet égard également à la note 42.
Les normes suivantes modifiées par l'IASB et les interprétations suivantes adoptées par l'IFRIC sont applicables à l'exercice en cours mais n'ont aucun impact sur la présentation, les commentaires ou les résultats du Groupe:
IFRS 12 Informations à fournir sur les intérêts détenus dans d'autres entités (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2014)
IAS 27 Etats financiers individuels (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2014)
Pour les modifications suivantes, qui seront applicables à partir de l'année prochaine ou postérieurement, l'impact sur la présentation, les commentaires ou les résultats du Groupe sera encore examiné:
Pour la quatrième fois depuis la cotation sur Euronext en mars 1998, la société s'est tournée vers ses actionnaires afin de leur offrir l'opportunité de profiter de la croissance et la rentabilité de la société. Le produit est investi dans la croissance du portefeuille immobilier et dans la limitation du taux d'endettement.
Les transactions en devises étrangères sont comptabilisées au taux de change en vigueur à la date de la transaction. Les actifs et passifs monétaires exprimés en devises étrangères sont comptabilisés au cours de clôture en vigueur à la date du bilan. Les écarts de conversion générés par des transactions en devises étrangères, ainsi que par la conversion d'actifs et de passifs monétaires en devises étrangères, sont portés au compte de résultats pour la période où ils surviennent. Les actifs et passifs non monétaires libellés en devises étrangères sont comptabilisés au taux de change en vigueur à la date de la transaction.
Le Groupe recourt à des instruments financiers dérivés (swaps de taux d'intérêt) pour couvrir son exposition au risque de taux d'intérêt résultant de ses activités opérationnelles, de financement et d'investissement. Les instruments financiers dérivés sont initialement comptabilisés à leur prix de revient, puis sont réévalués à leur juste valeur à la date du rapport suivant.
Après un premier traitement, les instruments financiers dérivés sont évalués à leur juste valeur dans les comptes annuels.
Les profits ou les pertes résultant de modifications de la juste valeur des produits financiers dérivés sont immédiatement portés au compte de résultats, sauf si un produit financier dérivé satisfait aux conditions de la comptabilité de couverture des flux de trésorerie.
La juste valeur des produits financiers dérivés de taux d'intérêt est le montant estimé que la société recevrait ou paierait pour clôturer sa position à la date du bilan, en tenant compte des taux d'intérêt et du risque de crédit des contreparties concernées à cette date.
Lorsqu'un produit financier dérivé peut être attesté comme étant une couverture effective de la variabilité potentielle des flux de trésorerie imputables à un risque particulier lié à un actif, un passif ou une future transaction très probable, la part du résultat découlant de la variation de valeur du produit financier dérivé de taux d'intérêt, constituant une couverture efficace, est directement comptabilisée dans les capitaux propres à la rubrique « Variation de la juste valeur d'actifs et de passifs financiers ». La part inefficace du produit financier dérivé de taux d'intérêt, quant à elle, est portée au compte de résultats.
Conformément à la norme IFRS 3, le goodwill n'est pas amorti mais soumis à un test annuel de perte de valeur.
Les immeubles de placement englobent tous les biens immobiliers disponibles à la location. Ils sont évalués à leur valeur d'acquisition lors de l'achat, en ce compris les frais annexes et la TVA non déductible. De même, l'exit tax, due par les sociétés dont la SIR publique acquiert le contrôle direct ou indirect, est en principe déduite de la valeur de l'immeuble sous-jacent, dans la mesure où elle constitue un impôt sur la plus-value latente qui existait dans le chef de la société acquise avant la prise de contrôle, sauf lorsque les sociétés en question ne sont pas amenées à fusionner avec la SIR publique (sur décision du conseil d'administration). Les commissions inhérentes aux acquisitions d'immeubles sont considérées comme des frais annexes et sont ajoutées à la valeur d'acquisition.
Au terme de chaque trimestre, un expert immobilier indépendant évalue les éléments suivants avec précision:
1er janvier 2016, mais non encore adoptés au niveau européen)
• Amendements à IAS 27 Etats financiers individuels - Méthode de la mise en équivalence (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2016, mais non encore adoptés au niveau européen) • IFRIC 21 Taxes (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 17 juin 2014)
Les informations financières sont présentées en EUR, arrondi en milliers. Les entreprises du Groupe tiennent également leur comptabilité en EUR.
Vous trouverez ci-dessous un récapitulatif des principales hypothèses comptables du rapport financier. Les principes de comptabilisation ont été appliqués de manière cohérente tout au long de la période concernée.
Les entreprises contrôlées par le Groupe sont consolidées selon la méthode de la consolidation intégrale.
Cette dernière consiste à reprendre intégralement les éléments portés à l'actif et au passif des entreprises consolidées, ainsi que les charges et produits, déduction faite des éliminations requises.
Il convient d'entendre par « contrôle », le fait que Retail Estates sa puisse déterminer directement ou indirectement la politique financière et opérationnelle de la filiale, ait droit aux flux de trésorerie variables et les résultats de cette filiale, et ait la possibilité d'influencer ses flux de trésorerie variables grâce au contrôle de la filiale.
Le traitement des certificats selon la méthode de la consolidation intégrale requiert le contrôle de la société émettrice, mais aussi la détention de 75% des certificats émis. Le cas échéant, une reconnaissance de dette est opérée à l'égard des titulaires de certificats pour les certificats immobiliers qui n'appartiennent pas à la société.
d'immeubles et les obligations souscrites dans le cadre des transactions sont déduits du prix de vente obtenu pour déterminer le produit ou la perte réalisé(e). Les droits de mutation pour un montant de 2,50% (cf. note 21 – Immeubles de placement) sont transférés de la réserve « impact sur la juste valeur des droits et frais de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement » aux réserves disponibles.
Conformément à la norme IAS 40, telle qu'adaptée, les projets de développement sont actés parmi les immeubles de placement. Ils sont évalués à leur valeur d'acquisition au moment de l'achat, en ce compris les frais annexes et la TVA non déductible.
Après la première comptabilisation, les projets sont évalués à leur juste valeur pour autant qu'ils soient adjugés, autorisés et loués. L'évaluation à la juste valeur se base sur l'évaluation effectuée par l'expert immobilier, déduction faite du montant des travaux restant à exécuter.
Un projet peut porter sur un terrain à bâtir, un immeuble en voie de démolition ou un immeuble existant dont la destination doit être modifiée moyennant des travaux de transformation d'importance significative.
Les immobilisations corporelles autres que les biens immobiliers, dont l'utilisation est limitée dans le temps, sont évaluées à leur valeur d'acquisition, déduction faite des amortissements linéaires en fonction de la durée de vie prévue.
Au cours de l'exercice durant lequel l'investissement est réalisé, les amortissements sont comptabilisés au prorata du nombre de mois d'utilisation de l'actif.
Les pourcentages d'amortissement suivants, sur base annuelle, s'appliquent:
| - Installations, machines et outillage: | 20% |
|---|---|
| - Mobilier: | 10% |
| - Matériel roulant: | 20-33% |
| - Matériel informatique: | 33% |
| - Logiciels standard: | 33% |
| - Logiciels sur mesure: | 20-25% |
En cas de leasing financier, le matériel en leasing est amorti en fonction de la durée du contrat de leasing.
Lorsque des indices donnent à penser qu'un actif a subi une perte de valeur, sa valeur comptable est comparée à sa valeur recouvrable.
Lorsque la valeur comptable est supérieure à la valeur recouvrable, une perte de valeur est comptabilisée.
Au moment de la vente ou de la désaffectation d'immobilisations corporelles autres que des biens immobiliers, la valeur d'acquisition et les amortissements y afférents sont supprimés du bilan, et les plus-values ou moins-values réalisées sont portées au compte de résultats.
Les créances à long terme sont évaluées sur la base de leur valeur escomptée, selon le taux en vigueur sur le marché au moment de leur émission. Une réduction de valeur est actée en cas d'incertitude concernant les possibilités de recouvrement de la créance à l'échéance.
Les experts effectuent leur évaluation conformément aux normes nationales et internationales ainsi qu'à leurs modalités d'application, notamment celles relatives à l'évaluation des sociétés immobilières réglementées (conformément aux arrêtés provisoires, les experts se réservent le droit d'adapter cette évaluation en cas de modification des arrêtés). La juste valeur se définit comme la valeur la plus probable que l'on puisse raisonnablement obtenir entre parties de bonne volonté et bien informées dans des conditions de vente normales. Cette valeur est ensuite réduite du montant estimé des droits de mutation. On obtient ainsi la juste valeur du bien, conformément à la norme IAS 40. Le montant estimé des droits de mutation a été fixé forfaitairement à 2,50% (cf. note 21 – Immeubles de placement) et est transféré directement de la valeur d'acquisition à la réserve "impact sur la juste valeur des droits et frais de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement".
Les pertes ou profits résultant des variations de la juste valeur d'un immeuble de placement sont portés au compte de résultats pour la période où ils surviennent, et sont affectés, lors de la distribution des bénéfices, aux réserves pour le solde des variations de la juste valeur de l'immobilier.
Les dépenses exposées pour les travaux relatifs aux immeubles de placement sont enregistrées en charges d'exploitation des immeubles lorsqu'elles n'exercent pas d'effet positif sur les futurs avantages économiques escomptés. Elles sont portées à l'actif lorsqu'elles augmentent les avantages économiques escomptés revenant à l'entité. Les deux principaux types de dépenses sont les suivants:
Le résultat de la vente d'un immeuble de placement est porté au compte de résultats de la période à la rubrique « Résultat des ventes d'immeubles de placement », et est affecté au résultat reporté lors de la distribution du résultat. Les commissions payées pour la vente
Les coupons sont donc entièrement comptabilisés comme des revenus locatifs nets, et intégrés dans le chiffre d'affaires en tant que produits d'exploitation.
En cas de vente d'un immeuble du portefeuille de l'émetteur, le traitement comptable est le suivant:
le produit net, déduction faite de l'éventuel précompte mobilier, n'est comptabilisé sous forme de plus-value dans les livres de Retail Estates sa qu'à concurrence de la différence entre la valeur comptable du certificat immobilier à la date de clôture, majorée du coupon de liquidation net, et la valeur comptable à la date de clôture précédente. La valeur comptable du certificat immobilier est déterminée à chaque date de clôture en évaluant les droits contractuels des titulaires des certificats, tels que visés dans le prospectus d'émission, et ce à partir de la juste valeur de l'immeuble détenu par l'émetteur, telle qu'évaluée à la date de clôture par l'expert immobilier de Retail Estates sa. Les pertes ou profits résultant des variations de la juste valeur d'un immeuble de placement sont portés au compte de résultats de la période où ils surviennent, et sont affectés aux réserves disponibles lors de la distribution des bénéfices.
Il s'agit de biens immobiliers dont la valeur comptable sera essentiellement réalisée par leur vente et non par la poursuite de leur location. À l'instar des immeubles de placement (cf. supra), ces biens sont évalués à leur juste valeur, à savoir la valeur d'investissement moins les droits de mutation.
Les créances à un an au plus sont évaluées à leur valeur nominale, déduction faite des réductions de valeur
pour créances douteuses ou irrécouvrables. Des dépôts bancaires, à terme ou à vue, sont évalués à leur coût amorti. Les frais annexes sont portés directement au compte de résultats. Les titres cotés en bourse sont évalués d'après leur cours boursier.
Le capital englobe la trésorerie acquise lors d'une constitution, d'une fusion ou d'une augmentation du capital. Les charges externes directement imputables à l'émission d'actions nouvelles sont déduites des capitaux propres. Lorsque Retail Estates sa procède au rachat d'actions propres, le montant payé, en ce compris les frais directement imputables, est considéré comme une modification des capitaux propres. Les actions rachetées sont assimilées à une diminution des capitaux propres.
Les dividendes font partie du résultat reporté jusqu'à ce que l'assemblée générale des actionnaires les attribue.
Une provision est constituée lorsque:
Les dettes commerciales sont évaluées à leur valeur nominale à la date du bilan. Les emprunts producteurs d'intérêts sont évalués à leur coût initial, diminué des frais de transaction. Ils sont ensuite évalués selon la méthode du taux d'intérêt effectif, chaque différence entre la valeur comptable initiale et la valeur de remboursement étant portée au compte de résultats comme coût d'intérêt pour la durée de l'emprunt.
Lorsque le titulaire des certificats ne détient pas une participation substantielle (plus de 75%) dans un certificat immobilier, les certificats sont comptabilisés à la date de clôture au cours boursier moyen pondéré des 30 derniers jours, à la rubrique « Immobilisations financières ».
Il y est dérogé lorsque, en se fondant sur les informations publiquement disponibles et les conditions d'émission du certificat immobilier, une valeur intrinsèque sensiblement inférieure au cours boursier est constatée. Dans ce cas, la valeur est limitée à la valeur intrinsèque.
Le cours boursier des certificats immobiliers, tel qu'il ressort des cotations Euronext du second marché, ne peut pas être considéré comme une référence fiable, compte tenu de la liquidité restreinte des certificats immobiliers concernés. Retail Estates sa entend réévaluer la valeur de ses certificats à chaque clôture de ses comptes en fonction:
Retail Estates sa investit uniquement dans des certificats d'émissions visant le financement de surfaces de vente en périphérie. Les biens immobiliers dont l'émetteur est propriétaire répondent au type de surfaces de vente correspondant aux objectifs d'investissement de Retail Estates sa. Bien que Retail Estates sa ne soit pas, d'un point de vue juridique, propriétaire de ces immeubles, elle se considère comme le bénéficiaire économique, et ce au prorata de ses droits contractuels en tant que propriétaire des certificats immobiliers. En outre, les placements en certificats immobiliers sont considérés comme des biens immobiliers en vertu de l'article 2, 5°, x, de la Loi SIR du 12 mai 2014.
Eu égard à ce qui précède, les certificats sont actés parmi les immeubles de placement à leur valeur d'acquisition, en ce compris les frais annexes. Les pertes ou profits résultant des variations de la juste valeur d'un immeuble de placement sont portés au compte de résultats de la période où ils surviennent, et sont affectés aux réserves disponibles lors de la distribution des bénéfices. Au 31 mars 2015, la valeur des immeubles de placement liés aux certificats Distri-Land s'élève à 15,08 millions EUR (13,10 millions EUR au 31 mars 2014), pour une valeur totale du portefeuille de 837,12 EUR.
En tant que titulaire des certificats immobiliers, Retail Estates sa détient, au prorata des certificats immobiliers en sa possession, un droit contractuel sur une partie du solde d'exploitation réalisé par l'émetteur par l'intermédiaire de la perception des loyers, après paiement des frais de fonctionnement et d'entretien. Comme le traitement de la réduction ou de l'augmentation de valeur complète passe par la réévaluation du certificat immobilier, aucune partie du coupon relatif au solde d'exploitation ne doit être considérée comme une compensation de la réduction de valeur affectant les immeubles de l'émetteur.
pour les actionnaires investissant indirectement dans un portefeuille immobilier diversifié. Certains coûts relatifs au développement stratégique de Retail Estates sa sont également repris dans cette catégorie.
Le résultat financier est constitué des charges d'intérêt sur les emprunts et des frais de financement complémentaires, tels que les variations négatives des instruments de couverture (pour autant que lesdits instruments ne soient pas la partie efficace de la couverture au sens de la norme IAS 39), diminués des produits des placements.
Cette rubrique englobe l'impôt courant sur le résultat de l'exercice. L'impôt des sociétés est directement comptabilisé dans le résultat, sauf s'il concerne des éléments directement repris dans les capitaux propres. Le cas échéant, l'impôt est lui aussi repris directement dans les capitaux propres. L'impôt courant se compose du montant des impôts à payer, tel qu'estimé, sur les revenus imposables de l'année ainsi que des ajustements relatifs aux exercices antérieurs.
L'exit tax est la taxe des sociétés sur la plus-value résultant de la fusion imposable d'une société n'étant pas une SIR avec une SIR. L'exit tax due sur cette plus-value est actée dès que l'entreprise n'étant pas une SIR entre pour la première fois dans le périmètre de consolidation du Groupe.
La provision relative à l'exit tax ne fait en principe l'objet d'une révision intermédiaire que si l'augmentation de valeur du bien immeuble de la société entraîne une majoration de la taxe. Toute surestimation résultant de diminutions de valeur ne peut être constatée qu'à la réalisation effective de la fusion. Tout ajustement subséquent à ce passif d'exit tax est porté au compte de résultats.
Une proportion de 46,92% du total du bilan du Groupe est financée par des emprunts bancaires producteurs d'intérêts, de sorte que la société est exposée au risque de taux. Ce risque est minimisé par l'adoption d'une politique vigilante: la majorité des dettes financières sont souscrites à un taux d'intérêt fixe ou à un taux d'intérêt variable couvert contre les hausses par des swaps du taux d'intérêt.
Le financement à long terme a été souscrit sous la forme de « crédits secs », c'est-à-dire d'emprunts dont le capital doit être intégralement remboursé après une période de cinq à six ans. La diversification du financement auprès de différentes banques limite le risque de liquidité du Groupe. Le Groupe conclut 94,71% de ses prêts à un taux d'intérêt fixe ou à un taux d'intérêt variable qui est immédiatement converti en un taux d'intérêt fixe. Le résultat net n'est donc que peu sensible aux fluctuations des taux d'intérêt.
Avant d'accepter un nouveau locataire, Retail Estates sa analyse le risque de crédit sur la base des informations disponibles. La société assure en outre un suivi minutieux des loyers impayés et détient généralement une garantie bancaire dans l'éventualité d'un non-paiement.
Pour plus de détails, nous référons aux notes 35, 36 et 37.
Étant donné que les magasins de périphérie représentent plus de 90% du portefeuille de Retail Estates sa, une ventilation par secteur d'exploitation n'apporte aucun avantage pertinent. Le conseil d'administration ne recourt à aucun autre secteur lors de la prise de décisions.
Le Groupe a émis des options de vente sur certains intérêts minoritaires dans des filiales consolidées à 100%. Le prix d'exercice de l'option peut être fixe ou déterminé en fonction d'une formule définie au préalable. Les options peuvent être exercées à tout moment ou à une date fixe.
Conformément à l'IAS 32, le Groupe a acté une dette financière relativement à ces options de vente. La dette est initialement actée à la valeur au comptant du montant de rachat sous la forme d'une réduction de l'intérêt minoritaire. Les modifications ultérieures de la juste valeur de la dette sont actées sous la forme de bénéfices ou de pertes conformément à l'IAS 39 (variations de la juste valeur des immeubles de placement). La part du Groupe dans le résultat est déterminée sur la base de la participation du Groupe dans la filiale et est adaptée en fonction des modifications de la valeur de la dette.
Retail Estates sa a souscrit un plan de retraite à contribution définie pour ses collaborateurs et son administrateur délégué. Ce plan a été confié à un fonds indépendant de la société.
Les cotisations payées au cours de l'exercice sont prises en charge.
Le résultat locatif net englobe les loyers, les indemnités de leasing d'exploitation et autres revenus y afférents, déduction faite des frais liés à la location, à savoir les variations négatives de la juste valeur des bâtiments ainsi que le loyer à payer pour les actifs loués.
La récupération des charges immobilières inclut les produits inhérents à l'imputation des frais de grand entretien et des indemnités relatives aux dégâts locatifs. Les charges locatives et taxes sur les immeubles loués ainsi que la récupération de ces charges concernent des coûts qui, en vertu de la loi ou des usages, sont à charge du locataire. Le propriétaire répercute ou non ces coûts sur le locataire selon les accords contractuels conclus avec ce dernier.
Les produits sont évalués à la juste valeur de la rétribution perçue, et sont portés linéairement au compte de résultats pour la période à laquelle ils se rapportent.
Les charges immobilières sont évaluées à la juste valeur de la rétribution payée ou due, et sont portées linéairement au compte de résultats au cours de la période à laquelle elles se rapportent.
Les frais techniques concernent notamment l'entretien structurel et occasionnel ainsi que les pertes dues à des dommages couverts par les compagnies d'assurances. Les charges commerciales, quant à elles, englobent entre autres les commissions des courtiers. Enfin, les frais de gestion du patrimoine immobilier sont essentiellement composés des coûts du personnel responsable de cette activité, des frais d'exploitation du siège central de la société et des honoraires versés à des tiers.
Les montants payés par des locataires ou des tiers afin de couvrir partiellement les frais de gestion du patrimoine immobilier sont déduits de ces charges.
Les frais généraux de la société incluent ses frais d'exploitation fixes en tant qu'entité juridique cotée en bourse et bénéficiant du statut de SIR. Ces dépenses sont engagées dans le but de fournir des informations financières transparentes, une comparabilité économique avec d'autres types d'investissements et une liquidité
(cf. aussi note 42). Au cours de l'exercice 2014-2015, les autorisations requises ont été obtenues et les travaux de construction ont débuté. Au 31 mars 2015, un total de 3,26 millions EUR ont été investis dans la construction de ces surfaces de vente. L'investissement total se composera, d'une part, des travaux exécutés et, d'autre part, du règlement du prix variable des actions Mijn Retail. Les travaux d'investissement devant encore être exécutés sont estimés à 8,41 millions EUR. Le prix variable dépend de l'évolution des locations. Conformément aux règles d'évaluation, ces projets sont évalués à la juste valeur après déduction des travaux devant encore être exécutés. Les prévisions en termes de taux d'endettement tiennent compte de l'investissement total. Depuis le 31 décembre 2012, le bilan a été établi en partant de l'acquisition intégrale de tous les intérêts minoritaires (conformément aux IFRS), quel que soit le moment où cette acquisition a lieu et en supposant qu'elle se fait au comptant. Ce qui précède donne une image du taux d'endettement maximum sur la base des informations disponibles et du stade de développement des projets.
La projection du taux d'endettement prend en compte les achats et ventes pour lesquels un compromis a été signé (sans conditions suspensives), ainsi que les investissements prévus et contractés. Les crédits arrivant à échéance sont supposés d'être refinancés pour le même montant.
L'évaluation du portefeuille immobilier a également un impact sur le taux d'endettement. Compte tenu de la base de capital actuelle, il se pourrait que le taux d'endettement maximal de 65% soit dépassé en cas de baisse de valeur éventuelle de la juste valeur de 175,45 millions EUR. Cette baisse de valeur peut résulter d'une hausse du yield (en cas de valeurs locatives inchangées,
le yield devrait augmenter de 1,90% pour dépasser le taux d'endettement) ou d'une baisse des loyers (à yields inchangés, les loyers devraient baisser de 11,93 millions EUR). D'un point de vue historique, la juste valeur du portefeuille immobilier a toujours augmenté ou est au moins restée stable depuis la création de la société. Rien sur le marché aujourd'hui ne laisse présager une hausse du yield.
S'il se produisait malgré tout des baisses de valeur substantielles entraînant un taux d'endettement supérieur à 65%, Retail Estates sa pourrait procéder à la vente d'un certain nombre de ses biens. Retail Estates sa a d'excellents antécédents au niveau de la vente d'immeubles à la valeur d'investissement estimée. Au cours de l'exercice précédent, 9 surfaces de vente ont été vendues pour un prix de vente net de 8,08 millions EUR et la société Belgium Retail 1 Luxembourg sàrl a été vendue pour 8,22 millions EUR. Globalement, ces immeubles ont été vendus à la valeur d'investissement estimée.
Retail Estates sa estime qu'en fonction
aucune mesure supplémentaire ne doit être prise pour empêcher un taux d'endettement supérieur à 65%. Le but de la SIR publique est de maintenir le taux d'endettement à un niveau compris entre 50% et 55%, ou de le reconstruire à un tel niveau. Ce niveau est régulièrement évalué et sera revu par le conseil d'administration si une telle révision est considérée comme nécessaire en raison de facteurs de marché ou d'environnement changeants.
En application de l'article 24 de l'A.R. SIR du 13 juillet 2014, la SIR publique doit établir un plan financier avec un schéma d'exécution lorsque son taux d'endettement consolidé est supérieur à 50% de ses actifs consolidés. Le plan financier donne une description des mesures qui seront prises afin d'éviter que le taux d'endettement consolidé ne dépasse les 65% des actifs consolidés.
Le commissaire rédige un rapport spécial portant sur le plan financier, rapport dans lequel il est confirmé que le commissaire a bien vérifié la manière dont ce plan a été établi, notamment en ce qui concerne ses fondements économiques, et que les chiffres énoncés dans ce plan correspondent bien à ceux repris dans la comptabilité de la SIR publique.
Les lignes directrices du plan financier sont reprises dans les rapports financiers annuels et semestriels. Ceux-ci doivent décrire et justifier la manière dont le plan financier est exécuté durant la période en question et la manière dont la SIR publique exécutera le plan dans le futur.
Le taux d'endettement de Retail Estates sa est supérieur à 50% depuis l'exercice 2008-2009. Pour cet exercice, le taux d'endettement s'élevait à 56%. Par la suite, il s'est stabilisé aux alentours des 53%. En 2014, le taux d'endettement a baissé de nouveau à un pourcentage inférieur à 50% suite à l'augmentation du capital. À partir du 30 septembre 2014, le taux d'endettement repasse la barre des 50%. Depuis la création de Retail Estates sa, le taux d'endettement n'a jamais dépassé les 65%.
Le conseil d'administration considère un taux d'endettement de ± 55% comme optimal pour les actionnaires de la SIR publique en ce qui concerne le rendement et le bénéfice courant par action. L'impact sur le taux d'endettement est observé pour chaque investissement, et il se peut que l'investissement ne soit pas retenu s'il risque d'influencer le taux d'endettement de façon négative.
Sur la base du taux d'endettement actuel de 51,54%, Retail Estates sa a un potentiel d'investissement de 325,83 millions EUR, sans dépasser à cet égard un taux d'endettement de 65%, et un potentiel d'investissement de 179,17 millions EUR, sans dépasser à cet égard un taux d'endettement de 60%.
Chaque trimestre, une projection du taux d'endettement au trimestre suivant est présentée au conseil d'administration. Cette présentation est également l'occasion de discuter des écarts éventuels entre le taux d'endettement estimé et le taux d'endettement réel du trimestre précédent.
Compte tenu des investissements prévus et des bénéfices attendus pour le premier trimestre de l'exercice 2015- 2016, et l'augmentation de capital pour un montant de 76,21 millions EUR, le taux d'endettement au 30 juin 2015 serait de 41,87%. Compte tenu des bénéfices prévus pour l'année complète et avec le paiement du dividende du bénéfice pour l'exercice 2014-2015, le taux d'endettement au 31 mars 2016 serait de 42,80%.
En avril 2014, Retail Estates sa a acquis le contrôle de la société Mijn Retail sa, qui développe un projet à Beringen
Cet exercice n'ôte rien au risque théorique de voir tous les locataires faire usage de la possibilité de résiliation que leur accorde la loi au terme de chaque triennat. Dans ce cas de figure, toutes les surfaces commerciales seraient par définition vides dans les trois ans et six mois qui suivent. Au cours des trois dernières années, 21,33% des contrats de location des immeubles ont été renouvelés ou de nouveaux baux ont été conclus. Les loyers moyens pour cette partie du portefeuille sont augmenté de 74,78 EUR à 93,07 EUR par mètre carré. L'octroi de périodes de location gratuite est plutôt rare sur le marché des surfaces commerciales en périphérie. Au cours des trois dernières années, sur un portefeuille de 554 immeubles, un total de 114 mois de location gratuite ont été octroyés, ce qui est négligeable. En dehors des périodes de location gratuite, aucun autre incitant financier n'a été accordé lors de la conclusion de contrats de bail.
Pour ses immeubles, le Groupe conclut des contrats de bail commercial d'une durée de 9 ans au minimum, résiliables par le locataire en général à l'expiration des troisième et sixième années, moyennant un délai de préavis notifié six mois avant l'échéance. Les loyers sont généralement payés chaque mois anticipativement (parfois trimestriellement). Ils sont indexés chaque année à l'anniversaire du contrat de bail. Les impôts et taxes, précompte immobilier compris, la prime d'assurance et les charges communes sont en principe à charge du locataire. Afin de garantir le respect des obligations qui incombent au locataire en vertu du contrat, certains locataires doivent constituer une garantie locative, généralement sous la forme d'une garantie bancaire d'une valeur de trois mois de loyer.
Au début du contrat, un état des lieux est établi entre les parties par un expert indépendant. À l'échéance du contrat, le locataire doit restituer les locaux loués dans l'état décrit dans l'état des lieux d'entrée, sous réserve de la vétusté ordinaire. Le locataire ne peut céder le contrat de bail, ni sous-louer les locaux, en tout ou en partie, sauf accord écrit et préalable du bailleur. Le locataire a l'obligation de faire enregistrer le contrat à ses frais.
Le fait d'arrondir en milliers peut engendrer des écarts entre, d'une part, les résultats du bilan et du compte de résultats et, d'autre part, les informations détaillées cijointes.
| Revenus locatifs (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Loyers | 52.034 | 46.834 |
| Revenus garantis | ||
| Revenus générés par le leasing d'exploitation | 1.157 | 855 |
| Réductions de loyer | ||
| Avantages locatifs ('incentives') | ||
| Indemnités au titre de la rupture anticipée des baux | ||
| Total des revenus locatifs | 53.191 | 47.689 |
La hausse des revenus locatifs résulte essentiellement de la croissance du portefeuille immobilier.
À titre d'exercice théorique, le tableau suivant démontre le montant des revenus locatifs que Retail Estates sa recevra de manière certaine sur la base des contrats de bail en cours.
| (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Dans moins d'un an | 55.068 | 50.795 |
| Entre un et cinq an(s) | 186.463 | 177.751 |
| Dans plus de cinq ans | 326.908 | 309.338 |
| Récupération des charges locatives et taxes normalement supportées par les locataires sur les immeubles loués (en milliers €) |
31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Refacturation de charges locatives | 1.204 | 2.022 |
| Refacturation des précomptes et taxes sur les immeubles loués | 4.107 | 2.980 |
| Total de la récupération des charges locatives et taxes normalement supportées par les locataires sur les immeubles loués |
5.312 | 5.002 |
| Charges locatives supportées par les locataires sur les immeubles loués (en milliers €) |
31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Charges locatives facturées au propriétaire | -1.450 | -2.217 |
| Précomptes et taxes | -4.182 | -3.005 |
| Total des charges locatives supportées par les locataires sur les immeubles loués |
-5.632 | -5.222 |
| Charges liées à la location (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Loyer à payer sur les actifs loués et frais de leasing | -488 | -510 |
| Réductions de valeur sur créances commerciales | 3 | -156 |
| Total des charges liées à la location | -485 | -666 |
Les conditions de location habituelles prévoient généralement que ces charges et impôts sont supportés par les locataires (ils sont répercutés sur ceux-ci sous la forme d'une facture établie par le propriétaire). Un certain nombre de contrats de bail du Groupe stipulent cependant que certains impôts et charges restent à la charge du propriétaire.
Cette rubrique comprend principalement les frais liés au précompte immobilier, aux assurances et aux équipements d'utilité publique.
| Charges techniques (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Charges techniques récurrentes | -1.151 | -1.095 |
| Entretien structurel | -1.151 | -1.095 |
| Charges techniques non récurrentes | -315 | -180 |
| Entretien occasionnel | -308 | -172 |
| Pertes résultant de sinistres couverts par des contrats d'assurance | -797 | -86 |
| Indemnités perçues des compagnies d'assurances | 791 | 78 |
| Total des charges techniques | -1.466 | -1.276 |
| commissions de courtiers |
|---|
| rais de marketing relatifs aux immeubles |
| Ionoraires d'avocats et frais juridiques |
| wtres |
| Charges commerciales (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Commissions de courtiers | -79 | -74 |
| Frais de marketing relatifs aux immeubles | -74 | -9 |
| Honoraires d'avocats et frais juridiques | -48 | -82 |
| Autres | -37 | -65 |
| Total des charges commerciales | -239 | -230 |
| Charges et taxes sur les immeubles non loués (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Charges liées à l'inoccupation en cours d'exercice | -68 | -38 |
| Précompte immobilier sur l'inoccupation | -67 | -84 |
| Total des charges et taxes sur les immeubles non loués | -135 | -122 |
L'entretien structurel couvre principalement la rénovation régulière des parkings et des toitures. L'entretien occasionnel englobe, quant à lui, essentiellement les frais
imprévisibles exposés pour la réparation du gros œuvre des immeubles loués, telle que rendue nécessaire par la vétusté, les accidents non assurés et les actes de vandalisme.
Les charges et taxes sur les immeubles non loués englobent les bâtiments qui restent inoccupés durant une période limitée lors du changement de locataires, ainsi que les immeubles faisant l'objet d'une promotion immobilière (essentiellement précompte immobilier).
Le coût des immeubles inoccupés s'élève au 31 mars 2015 à 0,25% des revenus locatifs perçus, de même qu'au 31 mars 2014. Historiquement, le taux d'occupation n'a jamais été inférieur à 98%.
| Frais de gestion (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Frais de bureau | -93 | -91 |
| Informatique | -51 | -51 |
| Autres | -41 | -40 |
| Frais de logement | -61 | -52 |
| Honoraires payés à des tiers | -241 | -224 |
| Relations publiques, communication et publicité | -11 | -3 |
| Frais de personnel | -1.071 | -1.017 |
| Rémunérations | -722 | -612 |
| Sécurité sociale | -168 | -127 |
| Pensions et assurances collectives | -34 | -35 |
| Autres | -147 | -244 |
| Honoraires de gérance perçus des locataires | 23 | 53 |
| Taxes et frais légaux | ||
| Charges d'amortissement sur le mobilier de bureau, les équipements informatiques et les logiciels |
-65 | -83 |
| Total des frais de gestion immobilière | -1.518 | -1.417 |
Les frais de gestion sont ventilés en frais relatifs à la gestion du portefeuille et autres frais.
Ces frais comprennent principalement les frais liés au personnel responsable de cette activité, les coûts
d'exploitation du siège social de Retail Estates sa et les honoraires payés à des tiers. Les frais de gérance perçus des locataires, lesquels couvrent partiellement les coûts de l'activité de gestion des immeubles, en sont déduits.
Les frais de personnel constituent l'essentiel des frais de gestion. Le tableau ci-dessous présente un aperçu de
l'effectif du personnel en ETP.
| (en ETP) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Département immobilier | 7,33 | 6,04 |
| Total | 17,10 | 14,10 |
| En moyenne | 16,40 | 13,60 |
| Autres charges immobilières (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Autres charges immobilières | -4 | 0 |
| Total des autres charges immobilières | -4 | 0 |
| Frais généraux de la société (en milliers €) 31.03.15 |
31.03.14 | |
|---|---|---|
| Frais de bureau | -115 | -111 |
| Informatique | -71 | -68 |
| Autres | -45 | -43 |
| Frais de logement | -74 | -69 |
| Honoraires payés à des tiers | -379 | -258 |
| Récurrents | -129 | -137 |
| - Avocats | ||
| - Réviseurs | -121 | -131 |
| - Autres | -8 | -6 |
| Non récurrents | -87 | -89 |
| - Avocats | -13 | -19 |
| - Frais de notaire | -3 | -32 |
| - Consultants | -71 | -37 |
| Fusions et acquisitions (autres que des regroupements d'entreprises) |
-163 | -32 |
| Relations publiques, communication et publicité | -49 | -48 |
| Frais de personnel | -836 | -773 |
| Rémunérations | -449 | -417 |
| Sécurité sociale | -159 | -142 |
| Pensions et assurances collectives | -44 | -77 |
| Autres | -184 | -137 |
| Rémunération des administrateurs | -201 | -220 |
| Taxes et frais légaux | -1.234 | -921 |
| Total des frais généraux | -2.888 | -2.400 |
Les frais généraux de la société incluent ses frais d'exploitation fixes en tant qu'entité juridique cotée en bourse et bénéficiant du statut de SIR. Ces dépenses sont engagées dans le but de fournir des informations financières transparentes, une comparabilité économique avec d'autres types d'investissements et une liquidité pour les actionnaires investissant indirectement dans un portefeuille immobilier diversifié. Certains coûts relatifs au développement stratégique de la société sont également repris dans cette catégorie.
Au cours de l'exercice clôturé, 9 surfaces de vente ont été vendues pour un prix de vente net de 8,08 millions EUR et la société Belgium Retail 1 Luxembourg sàrl a été vendue pour un prix de 8,22 millions EUR. Globalement, le produit des ventes représente une valeur de vente correspondant aux valeurs d'investissement annoncées par les experts, et est donc supérieure à la juste valeur fixée par l'expert immobilier.
| Résultat de la vente d'immeubles de placement (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Valeur comptable des biens immobiliers vendus | 14.662 | 7.214 |
| Prix de vente net des immeubles de placement (prix de vente - frais de transaction) | 15.141 | 7.450 |
| Total des bénéfices ou pertes sur les ventes d'immeubles de placement | 479 | 236 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Variation positive des immeubles de placement | 9.698 | 5.855 |
| Variation négative des immeubles de placement | -3.567 | -2.595 |
| Total des variations de la juste valeur des immeubles de placement | 6.131 | 3.260 |
La variation limitée de la juste valeur des investissements immobiliers s'explique principalement par, d'une part, les
renouvellements de bail et, d'autre part, l'augmentation du revenu généré par certains biens.
| Revenus financiers (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Intérêts perçus | 74 | 107 |
| Autres | 107 | 153 |
| Total des revenus financiers | 181 | 260 |
Les SIR ne sont imposées à l'impôt des sociétés que pour ce qui concerne les dépenses non admises et les avantages anormaux ou bénévoles. Pour les filiales, les impôts différés sont actés sur la différence entre, d'une part, la valeur comptable après amortissements dans les comptes annuels statutaires des filiales concernées
et, d'autre part, la juste valeur. Ces impôts différés sont actés au taux de 16,99% pour autant que les conseils d'administration respectifs de Retail Estates sa et de la filiale concernée aient l'intention de fusionner cette dernière avec la SIR publique.
Le taux d'intérêt moyen pondéré s'élève à 4,35% au 31 mars 2015 et à 4,50% au 31 mars 2014 (après application des IRS). La société a conclu la plupart de ses crédits sous la forme de crédits d'investissement à taux fixe ou de crédits de longue durée à taux variable converti en taux fixe dans une relation de couverture
effective, grâce à un contrat de swap. L'évolution du ratio des charges d'intérêt sur les emprunts versus les revenus locatifs perçus s'élève à 32,46% au 31 mars 2015, contre 37,10% l'année précédente. Nous référons à la note 37 pour un aperçu de tous les swaps.
| Charges d'intérêts (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Intérêts nominaux sur les emprunts1 | -17.519 | -16.636 |
| Intérêts compris dans le coût des actifs concernés2 | 250 | 624 |
| Total des charges d'intérêts | -17.269 | -16.012 |
1 Contient également les intérêts des IRS (instruments financiers).
2 Intérêts intercalaires activés relatifs aux immeubles faisant l'objet de projets de développement. Le taux d'intérêt utilisé est 4,50%.
| Autres charges financières (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Frais bancaires et autres commissions | -39 | -36 |
| Total des autres charges financières | -39 | -36 |
| 2. Résultat imposable à 16,50% (appelé exit tax) |
|---|
| Impôt des sociétés (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Entreprise | -15 | 59 |
| 1. Impôt des sociétés | -15 | 59 |
| Impôt au taux de 33,99% | -29 | -22 |
| Régularisation au titre de l'exercice précédent | 14 | 81 |
| 2. Résultat imposable à 16,50% (appelé exit tax) | ||
| Filiales | -314 | -516 |
| 1. Impôt des sociétés | -208 | -642 |
| Impôt de l'exercice courant | -208 | -649 |
| Régularisation au titre de l'exercice précédent | 0 | 7 |
| 2. Exit tax | -106 | 125 |
| Total de l'impôt des sociétés | -328 | -457 |
| Nombre d'actions et bénéfice par action | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Évolution du nombre d'actions | ||
| Nombre d'actions au début de l'exercice | 7.290.411 | 5.813.122 |
| Nombre d'actions à la fin de l'exercice | 7.559.473 | 7.290.411 |
| Nombre d'actions donnant droit aux dividendes (moyenne pondérée) | 7.559.473 | 7.290.411 |
| Nombre moyen pondéré d'actions pour le calcul du bénéfice par action | 7.381.081 | 6.930.195 |
Augmentation du capital par apport en nature Le 28 novembre 2014, le deuxième volet de la transaction avec Orchestra-Prémaman Belgium sa a été réalisé partiellement. 5 immeubles commerciaux ont fait l'objet d'un apport en nature dans le capital de la société, pour lequel le conseil d'administration a émis 269.062 actions nouvelles dans le cadre des pouvoirs qui lui sont attribués en matière de capital autorisé. La valeur d'apport totale pour ces 5 immeubles commerciaux s'élève à 14,80 millions EUR et représente une augmentation du capital social de 6,05 millions EUR
(le solde, soit 8,74 millions EUR, étant comptabilisé dans la rubrique « primes d'émission »). Le prix d'émission de ces actions a été fixé contractuellement à 55 EUR par action.
Après l'augmentation du capital visée ci-dessus, le capital social s'élève au 31 mars 2015 à 170.091.087,57 EUR, représenté par 7.559.473 actions. Après déduction des frais cumulés liés à l'augmentation du capital, le capital porté au bilan s'élève à 166.902.408,62 EUR.
| (en milliers €) | 31.03.15 | |
|---|---|---|
| Bénéfice net (consolidé) | 35.238 | 28.568 |
| Transactions de nature non courante comprises dans le résultat net (+/-) | ||
| Amortissements (+) et reprises d'amortissements (-) | 146 | 169 |
| Autres éléments de nature non courante (+/-) | 103 | 30 |
| Résultat de la vente d'immeubles de placement (+/-) | -479 | -236 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement et projets de développement (+/-) |
-6.131 | -3.260 |
| Résultat d'exploitation net | 28.877 | 25.271 |
Le résultat net d'exploitation ne doit plus être ajusté au titre d'éventuelles plus-values non immunisées sur la vente d'immeubles de placement. De ce résultat net d'exploitation, diminué de la baisse nette de la charge
d'intérêts au cours de l'exercice, une part de 80%, calculée conformément à l'article 13 de l'A.R. SIR, doit être obligatoirement distribuée.
| Calcul du taux de distribution (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Bénéfice net ordinaire | 35.238 | 28.568 |
| Bénéfice net dilué | 35.238 | 28.568 |
| Bénéfice distribuable | 28.877 | 25.271 |
| Bénéfice distribuable minimum | 23.102 | 20.217 |
| Dividende brut présupposé | 23.434 | 21.871 |
| Taux de distribution | 81,15% | 86,55% |
| Immobilisations incorporelles |
Autres immobilisations corporelles |
|||
|---|---|---|---|---|
| Tableau des investissements et des amortissements (en milliers €) |
31.03.15 | 31.03.14 | 31.03.15 | 31.03.14 |
| Valeur d'acquisition | ||||
| Solde à la fin de l'exercice précédent | 541 | 532 | 867 | 826 |
| Acquisitions | 114 | 9 | 204 | 77 |
| Cessions et mises hors service | -100 | -37 | ||
| Transferts (vers) d'autres rubriques | ||||
| À la fin de l'exercice | 655 | 541 | 971 | 867 |
| Amortissements et moins-values exceptionnelles | ||||
| Solde à la fin de l'exercice précédent | 514 | 476 | 570 | 474 |
| Solde des sociétés acquises | 0 | 6 | ||
| Amortissements3 | 21 | 38 | 125 | 125 |
| Cessions et mises hors service | -80 | -36 | ||
| À la fin de l'exercice | 535 | 514 | 614 | 570 |
| Valeur comptable nette | 120 | 26 | 357 | 297 |
| Cessions et mises hors service |
|---|
| Amortissements 3 |
| Solde des sociétés acquises |
| Solde à la fin de l'exercice précédent |
3 Les amortissements sur immobilisations incorporelles et autres immobilisations corporelles sont portés au compte de résultats sous la rubrique 'frais de gestion immobilière'. Les amortissements sur véhicules sont repris sous la rubrique 'frais de personnel'.
Les immeubles de placement sont comptabilisés à leur juste valeur, en utilisant le modèle de juste valeur conforme à la norme IAS 40. Cette juste valeur est le prix pour lequel l'immeuble pourrait être échangé entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normale. Elle est estimée par les experts indépendants dans le cadre d'une approche en deux étapes. Dans une première étape, les experts déterminent la valeur d'investissement de chaque immeuble, basée sur la valeur escomptée des revenus locatifs nets futurs. Le taux d'escompte utilisé dépend principalement des taux d'escompte en vigueur sur le marché de l'investissement immobilier, lesquels tiennent compte de la localisation du bien, de la qualité des immeubles et de celle des locataires à la date d'évaluation. Les revenus locatifs futurs sont basés sur les loyers contractuels du bail en cours et sur des hypothèses admissibles et raisonnables quant aux revenus locatifs de baux futurs, à la lumière des conditions actuelles. Cette valeur correspond au prix qu'un investisseur (ou acquéreur hypothétique) serait disposé à payer pour acquérir un bien dans le but de bénéficier de son revenu locatif et de réaliser un rendement sur son investissement. Dans une seconde étape, les experts ont déduit de cette valeur d'investissement du portefeuille immobilier de la SIR publique un montant estimé des droits de mutation (droits d'enregistrement et/ou taxes sur la plus-value) que l'acquéreur ou le vendeur doit acquitter en vue de céder l'immeuble. La valeur d'investissement, déduction faite des droits de mutation estimés, correspond à la juste valeur au sens de la norme IAS 40. En Belgique, la cession d'immeubles est en principe soumise à la perception de droits de mutation. Le montant de ces droits dépend du mode de cession, de la qualité de l'acquéreur et de la situation géographique du bien. Les deux premiers éléments, et donc le montant des droits à payer, ne sont connus que lorsque le transfert de propriété a lieu. L'éventail des modes de cession d'immeubles et des droits y afférents comprend principalement:
Le taux effectif des droits de mutation varie donc de 0% à 12,50%, sans qu'il soit possible de prévoir le taux qui s'appliquera à la cession d'un bien déterminé sis en Belgique avant le moment même de la cession. En janvier 2006, il a été demandé aux experts chargés de l'évaluation des SIR belges d'établir un pourcentage moyen pondéré des taxes frappant effectivement les portefeuilles immobiliers des SIR. Concernant les transactions portant sur des immeubles d'une valeur de plus de 2,50 millions EUR et étant donné l'éventail des modes de transfert de propriété (cf. supra), les experts ont calculé, sur la base d'un échantillon représentatif de 220 transactions intervenues sur le marché entre 2003 et 2005 pour un montant total de 6 milliards EUR, que la moyenne pondérée des droits s'élevait à 2,50%. Ce pourcentage sera revu annuellement et adapté si nécessaire par tranche de 0,50%. Concernant les transactions portant sur des immeubles d'une valeur globale inférieure à
| Immeubles de Actifs détenus en vue placement de la vente |
Total | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tableau des investissements et réévaluations (en milliers €) |
31.03.15 | 31.03.14 31.03.15 | 31.03.14 31.03.15 | 31.03.14 | ||
| Solde à la fin de l'exercice précédent | 745.916 | 675.593 | 4.385 | 7.488 | 750.301 | 683.081 |
| Acquisition par achat ou apport des sociétés immobilières |
28.383 | 42.787 | 28.383 | 42.787 | ||
| Frais de financement activés | 250 | 624 | 250 | 624 | ||
| Acquisition et apport d'immeubles de placement |
70.777 | 27.476 | 0 | 70.777 | 27.476 | |
| Aliénation par vente de sociétés immobilières |
-6.874 | -6.874 | ||||
| Vente d'immeubles de placement | -2.314 | -3.635 | -5.474 | -3.579 | -7.788 | -7.214 |
| Transferts vers les actifs détenus en vue de la vente |
-5.908 | -301 | 5.908 | 301 | 0 | 0 |
| Variation de la juste valeur (+/-) | 6.889 | 3.372 | 175 | 6.889 | 3.547 | |
| À la fin de l'exercice | 837.121 | 745.916 | 4.819 | 4.385 | 841.940 | 750.301 |
| AUTRES INFORMATIONS | ||||||
| Valeur d'investissement des immeubles | 857.862 | 764.193 | 4.939 | 4.495 | 862.801 | 786.688 |
| Projets de développement (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Solde à la fin de l'exercice précédent | 8.077 | 5.734 |
| Augmentation durant l'exercice | 28.119 | 6.318 |
| Réception durant l'exercice | -2.026 | -3.975 |
| À la fin de l'exercice | 34.171 | 8.077 |
• Les postulats et modèles d'évaluation utilisés par les experts immobiliers. Les postulats ont essentiellement trait à la situation du marché (par exemple, les rendements et les taux d'escompte). Ils sont basés sur leurs évaluation et observation professionnelles du marché.
Les méthodes utilisées sont les suivantes :
La valeur d'investissement est généralement calculée sur la base d'une capitalisation avec un RBI (Rendement Brut Initial) du loyer annuel de base actuel établi par contrat, compte tenu de corrections éventuelles dues à divers facteurs tels que la valeur locative estimée, le taux d'inoccupation, les loyers progressifs, les périodes sans loyer, etc. Le RBI dépend des rendements en vigueur sur le marché des investissements, compte tenu de la situation, du caractère approprié du site, de la qualité des locataires et de l'immeuble au moment de l'évaluation.
Pour les immeubles dont les droits de priorité sont scindés entre la nue-propriété, d'une part, et les droits de superficie ou droits d'emphytéose, d'autre part, la valeur des droits de superficie ou droits d'emphytéose est déterminée par l'actualisation (Discounted Cash Flow) des revenus locatifs nets, c'est-à-dire après déduction des redevances de superficie ou redevances d'emphytéose dues, et ce pour la période allant jusqu'à la fin de ce contrat d'emphytéose ou de superficie.
La valeur de la nue-propriété est déterminée par l'actualisation (Discounted Cash Flow) des redevances de superficie ou redevances d'emphytéose périodiques jusqu'à l'échéance de ce contrat.
Les informations mises à la disposition des experts immobiliers, de même que les postulats et les modèles d'évaluation, sont vérifiés par le contrôleur de la société ainsi que par le management de la SIR publique. Chaque trimestre, toutes les différences matérielles (positives et négatives) sont comparées et analysées en termes absolus et relatifs (par rapport au trimestre précédent et à l'année écoulée). Sur cette base, une discussion a ensuite lieu entre le management et l'expert immobilier dans le but de refléter toutes les données relatives aux différents sites de manière précise et complète dans les évaluations.
Le rendement locatif brut du portefeuille de Retail Estates sa se situe dans une fourchette comprise entre 6% et 10%, en fonction de la localisation. Nous référons également à l'aperçu par cluster aux pages 75 jusqu'à 91.
La sensibilité de la juste valeur en fonction des modifications apportées aux données d'entrée non observables significatives utilisées dans la détermination de la juste valeur des objets classés dans le niveau 3 selon la hiérarchie IFRS des justes valeurs, est la suivante: une hausse de 1% des revenus locatifs engendre une augmentation de la juste valeur du portefeuille de 7,82 millions EUR. Une hausse du yield de 100 points de base (bps) engendre une diminution de la juste valeur du portefeuille de 102,94 millions EUR. Une baisse du yield de 100 bps engendre une augmentation de la juste valeur du portefeuille de 138,44 millions EUR.
2,50 millions EUR, il y a lieu de tenir compte de droits de mutation compris entre 10% et 12,50% selon la Région dans laquelle ces immeubles sont sis. Retail Estates sa considère son portefeuille immobilier comme un tout, pouvant être aliéné en tout ou en partie. Conformément à l'évaluation à la juste valeur de ses experts immobiliers Cushman & Wakefield et CBRE, la valeur de cet immeuble a été réduite de 2,50%, à savoir des frais de transaction estimés par les experts pour l'aliénation dudit immeuble. Pour obtenir une description détaillée des règles d'évaluation employées par les experts immobiliers CBRE et Cushman & Wakefield, vous pouvez consulter les rapports desdits experts aux pages 92 et 93.
Au cours de l'exercice 2014-2015, des sociétés immobilières ont été acquises pour un montant de 17,73 millions EUR. Ces sociétés immobilières détiennent des liquidités d'un montant de 2,65 millions EUR. Le flux net de trésorerie lié à l'acquisition de ces sociétés immobilières s'est donc élevé à 14,57 millions EUR. Ceci s'est traduit par une augmentation des immeubles de placement de 28,38 millions EUR et une variation du capital d'exploitation de -13,81 millions EUR. Au cours de l'exercice, une société immobilière a été vendue, résultant à un flux net de trésorerie de 6,69 millions EUR suite à cette vente. Ceci s'est traduit par une baisse des immeubles de placement de 6,87 millions EUR et une variation du capital d'exploitation de 0,18 million EUR. Au cours de l'exercice clôturé, 9 surfaces de vente ont également été vendues, ce qui s'est traduit par une baisse des immeubles de placement et des immobilisations détenues en vue de la vente de 7,79 millions EUR.
Au cours de l'exercice 2013-2014, des sociétés immobilières ont été acquises pour un montant de 35,74 millions EUR. Ces sociétés immobilières détiennent des liquidités d'un montant de 1,51 million EUR. Le flux net de trésorerie lié à l'acquisition de ces sociétés immobilières s'est donc élevé à 34,23 millions EUR. Ceci s'est traduit
par une augmentation des immeubles de placement de 43,59 millions EUR, une variation du capital d'exploitation de -3,64 millions EUR et une augmentation des dettes financières et autres dettes de 5,71 millions EUR. Par ailleurs, 4 surfaces de vente, 2 appartements à l'état de gros œuvre et 1 immeuble du portefeuille Distri-Land ont été vendus au cours de l'exercice 2013-2014, ce qui s'est traduit par une baisse des immeubles de placement et des actifs détenus en vue de la vente de 7,21 millions EUR.
Les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur. La juste valeur est déterminée sur la base de l'un des niveaux suivants de la hiérarchie IFRS 13:
Dans la classification de la norme IFRS 13, les immeubles de placement sont rangés dans le niveau 3.
Les immeubles de placement sont comptabilisés sur la base de rapports d'évaluation établis par des évaluateurs immobiliers indépendants et experts. Ces rapports sont basés sur:
• Les informations fournies par la société, comme les locations en cours, les échéances et les conditions des contrats de location, les éventuelles gratuités locatives, les investissements, etc. Ces informations proviennent du système financier et de gestion de la SIR publique et sont soumises au système de contrôle général en vigueur de la société.
Les créances totales s'élèvent à 0,76 million EUR. 0,13 million EUR concerne le fonds de roulement et de réserves. Compte tenu des garanties obtenues – tant les garanties bancaires demandées que les garanties
locatives – le risque de crédit lié aux créances commerciales est limité à environ 41% du montant dû au 31 mars 2015, soit 0,31 million EUR (déduction faite des créances douteuses).
Créances commerciales et créances douteuses
| Immobilisations ou groupes d'immobilisations détenus en vue de la vente (en milliers €) |
31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Actifs détenus en vue de la vente | 4.819 | 4.385 |
| Total des actifs détenus en vue de la vente | 4.819 | 4.385 |
| Créances commerciales (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Créances commerciales | 1.488 | 1.116 |
| Factures à établir | 194 | 92 |
| Créances douteuses | -731 | -699 |
| Revenus à percevoir | ||
| Coupons de certificats immobiliers | ||
| Distri-Land | 216 | 216 |
| Autres | ||
| Total des créances commerciales | 1.168 | 725 |
Les actifs détenus en vue de la vente sont des actifs pour lesquels un compromis a été signé, sans toutefois que l'acte authentique n'ait encore été passé. Ces actifs doivent en principe faire l'objet d'une vente dans l'année. Aucune moins-value n'est attendue sur ces actifs à l'occasion de leur vente.
Au 31 mars 2015, ces actifs comprennent un immeuble à Bilzen (juste valeur de 1,56 million EUR) et des terrains à Westende pour une juste valeur de 3,26 millions EUR. Aucun compromis a été signé pour ces terrains à Westende, mais ils sont activement mis en vente parce qu'ils n'appartiennent pas à la stratégie du Groupe. Si ces terrains ne sont pas vendus aux particuliers avant le 31 décembre 2017, ils seront repris par la société de laquelle le Groupe a acquis dans le temps de l'immobilier commercial, ces terrains inclus.
| Dépréciations des créances douteuses - tableau des mutations (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| À la fin de l'exercice précédent | -699 | -699 |
| De sociétés acquises | -72 | |
| Dotations | -154 | -266 |
| Reprises | 157 | 105 |
| Décomptabilisées car définitivement non recouvrables | 36 | 161 |
| À la fin de l'exercice | -731 | -699 |
Il est procédé comme suit pour constituer la provision pour créances douteuses: la liste des arriérés de loyer est suivie de près en interne. Partant d'une estimation de la direction, ou lorsqu'il existe des indices clairs et manifestes que la créance ne pourra plus être recouvrée, une provision est constituée. Les créances commerciales sont payables au comptant. Le tableau ci-dessous
donne un aperçu de la structure d'âge des créances pour lesquelles aucune diminution de la valeur a été comptabilisé.
Pour plus de détails du coupon Distri-Land nous référons au chapitre 'Certificats immobiliers' dans les règles d'évaluation (pages 110 et 111 du présent rapport).
| 31.03.15 | 31.03.14 | |
|---|---|---|
| Échéance < 30 jours | 608 | 265 |
| Échéance 30-90 jours | 11 | 15 |
| Échéance > 90 jours | 3 | 22 |
| Non échue | 135 | 115 |
| Créances fiscales et autres actifs circulants (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| TVA à récupérer | 351 | 225 |
| Impôt des sociétés à récupérer | 2 | |
| Précompte immobilier à récupérer | 551 | |
| Précompte mobilier à récupérer | 1.041 | 809 |
| Autres | 7 | 312 |
| Total des créances fiscales et autres actifs circulants | 1.399 | 1.899 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Banques | 1.469 | 2.189 |
| Total de la trésorerie et des équivalents de trésorerie | 1.469 | 2.189 |
| Comptes de régularisation (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Autres charges à reporter | 871 | 387 |
| Autres revenus perçus | 111 | 35 |
| Total des comptes de régularisation actif | 982 | 422 |
Les charges à reporter concernent principalement des assurances et des frais d'entretien du logiciel PGI.
| Capitaux propres | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Capital | |||||
| Evolution du capital | Mouvements des capitaux |
Total du capital investi après l'opération |
Nombre d'actions créées |
Nombre total d'actions |
|
| Date | Opération | (en milliers €) | (en milliers €) | ||
| 12/07/1988 Constitution | - | 74 | 3.000 | 3.000 | |
| 27/03/1998 | IPO et 1er entrée en bourse Euronext Bruxelles |
20.563 | 20.637 | 1.173.212 | 1.176.212 |
| 30/04/1999 Apurement des pertes reportées | -5.131 | 15.505 | - | 1.176.212 | |
| 30/04/1999 Fusion par acquisition | 1.385 | 16.891 | 283.582 | 1.459.794 | |
| 30/04/1999 Apurement des pertes reportées | -2.267 | 14.624 | - | 1.459.794 | |
| 30/04/1999 Incorporation des pertes | -174 | 14.451 | - | 1.459.794 | |
| 30/04/1999 Incorporation des primes d'émission et des plus-values de réévaluation |
4.793 | 19.244 | - | 1.459.794 | |
| 30/04/1999 Versement en numéraire | 10.854 | 30.098 | 823.348 | 2.283.142 | |
| 1/07/2003 | Versement en numéraire | 12.039 | 42.137 | 913.256 | 3.196.398 |
| 31/12/2003 Offre publique sur les certificats immobiliers de Distri-Land |
4.907 | 47.043 | 372.216 | 3.568.614 | |
| 5/11/2004 | Incorporation partielle de la prime d'émission |
33.250 | 80.294 | - | 3.568.614 |
| 5/11/2004 | Annulation de 20 actions au porteur | -1 | 80.293 | -20 | 3.568.594 |
| 10/08/2005 Fusion par absorption | 1 | 80.294 | 130 | 3.568.724 | |
| 21/11/2006 Fusion par absorption | 10 | 80.303 | 228 | 3.568.952 | |
| 30/11/2007 Apport en nature dans le cadre d'une scission partielle |
3.804 | 84.107 | 169.047 | 3.737.999 | |
| 30/06/2008 Apport en nature dans le cadre d'une scission partielle |
1.882 | 85.989 | 83.632 | 3.821.631 | |
| 5/09/2008 | Apport en nature | 534 | 86.523 | 23.750 | 3.845.381 |
| 30/04/2009 Apport en nature | 5.625 | 92.148 | 250.000 | 4.095.381 | |
| 24/11/2009 Apport en nature dans le cadre d'une scission partielle |
6.944 | 99.092 | 308.623 | 4.404.004 | |
| 5/02/2010 | Apport en nature | 4.380 | 103.472 | 194.664 | 4.598.668 |
| 31/03/2010 Apport en nature dans le cadre d'une scission partielle |
910 | 104.382 | 40.459 | 4.639.127 | |
| 05/05/2010 Apport en nature | 3.288 | 107.671 | 146.135 | 4.785.262 | |
| 21/06/2010 Apport en nature | 2.662 | 110.332 | 118.293 | 4.903.555 | |
| 30/11/2010 Apport en nature | 2.212 | 112.544 | 98.301 | 5.001.856 |
Les augmentations de capital par apport en nature sont effectuées conformément aux conditions prescrites par la législation SIR et aux conditions prévues à l'article 6.4 des statuts. De tels apports peuvent également porter sur le droit au dividende dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel.
Sans préjudice de l'autorisation donnée au conseil d'administration conformément aux alinéas qui précèdent, le conseil d'administration est habilité à procéder à une ou plusieurs augmentations de capital, en cas d'offre publique d'acquisition, sur toutes les actions de la société, dans les conditions prévues à l'article 607 du Code des Sociétés et pour autant que la société aie reçu l'avis d'offre publique d'acquisition de l'Autorité des services et marchés financiers (FSMA) dans un délai de trois ans suivant l'assemblée générale extraordinaire de 9 décembre 2013. Le cas échéant, le conseil d'administration doit respecter le droit d'allocation irréductible prévu par la législation SIR. Les augmentations de capital réalisées par le conseil d'administration en vertu de l'habilitation susmentionnée s'imputeront sur le capital restant utilisable au sens du premier alinéa.
Lorsque les augmentations de capital décidées en vertu de ces autorisations comportent une prime d'émission, le montant de celle-ci, après imputation éventuelle des frais, est affecté à un compte indisponible dénommé « prime d'émission » qui constituera, à l'égal du capital, la garantie des tiers et qui ne pourra être réduit ou supprimé que par une décision de l'assemblée générale statuant dans les conditions déterminées à l'article 612 du Code des Sociétés, sous réserve de son incorporation au capital.
La société peut acquérir, prendre en gage ou aliéner ses propres actions dans les conditions prévues par la Loi.
Le conseil d'administration est autorisé, dans les limites des articles 620 et suivants du Code des Sociétés à acquérir, prendre en gage et aliéner des actions propres de la société lorsque cette acquisition ou cette aliénation est nécessaire pour éviter à la société un dommage grave et imminent. Cette compétence est valable pour une durée de trois (3) ans, à compter de la date de la publication aux annexes du Moniteur Belge du pouvoir octroyé par l'assemblée générale extraordinaire du 24 octobre 2014 et peut être prorogée par l'assemblée générale pour un même délai.
Le conseil d'administration est habilité, pour une période de cinq (5) ans suivant la tenue de l'assemblée générale extraordinaire du 24 octobre 2014, d'acquérir, prendre en gage et aliéner pour compte de la société des actions propres de la société à un prix unitaire qui ne peut pas être inférieur à quatre-vingt-cinq pour cent (85%) du cours de bourse de clôture du jour précédant la date de la transaction (acquisition, vente ou prise en gage) et qui ne peut pas être supérieur à cent quinze pour cent (115%) du cours de bourse de clôture du jour précédant la date de la transaction (acquisition, vente ou prise en gage) sans que la société ne puisse à aucun moment détenir plus de 20% du total des actions émises.
Ces conditions et limitations s'appliquent également aux acquisitions et aliénations d'actions de la société par des filiales de la société au sens de l'article 627, alinéa 1 du Code des Sociétés, ainsi qu'à celles acquises par des personnes agissant au nom mais pour compte de la filiale de la société.
Le conseil d'administration est autorisé à augmenter le capital social en une ou plusieurs fois à concurrence d'un montant maximal de cent soixante-quatre millions trentesept mille quatre-vingt-sept euros septante-quatre cents (164.037.087,74 EUR).
Cette autorisation est conférée au conseil d'administration pour une durée de cinq ans à dater de la publication aux annexes du Moniteur Belge, de la modification des statuts décidée par l'assemblée générale extraordinaire du 9 décembre 2013. Cette autorisation peut être renouvelée. Le conseil d'administration détermine le prix, la prime d'émission et les conditions d'émission des actions nouvelles, à moins que l'assemblée générale n'en décide elle-même.
Dans les limites exposées ci-dessus et sans préjudice des dispositions impératives du Code des Sociétés, le conseil d'administration peut décider d'augmenter le capital, soit par apports en espèces, soit par apports en nature, soit par incorporation de réserves ou de primes d'émission avec ou sans création de titres nouveaux en fonction du
cas d'espèce. Le conseil d'administration est également autorisé par l'assemblée générale à émettre d'autres titres, en ce compris mais non limités à, des obligations convertibles (subordonnées ou non), des droits de souscription, des actions sans droit de vote, des actions avec un droit privilégié aux dividendes et/ou au boni de liquidation.
Il est en outre permis au conseil d'administration de limiter ou supprimer le droit de préférence accordé par le Code des Sociétés aux actionnaires, en ce compris en faveur d'une ou plusieurs personnes déterminées autres que des membres du personnel de la société ou de ses filiales pour autant qu'un droit d'allocation irréductible soit accordé aux actionnaires existants lors de l'attribution des nouveaux titres. Ce droit d'allocation irréductible répond aux conditions fixées par la législation SIR et l'article 6.4 des statuts.
Ce droit d'allocation irréductible ne doit pas être accordé en cas d'apport en espèces dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel, dans les circonstances prévues à l'article 6.4 des statuts.
| Evolution du capital | Mouvements des capitaux |
Total du capital investi après l'opération |
Nombre d'actions créées |
Nombre total d'actions |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Date | Opération | (en milliers €) | (en milliers €) | ||
| 30/11/2010 Apport en nature | 1.280 | 113.824 | 56.872 | 5.058.728 | |
| 30/11/2010 Apport en nature | 66 | 113.890 | 2.935 | 5.061.663 | |
| 16/06/2011 Apport en nature | 1.989 | 115.879 | 88.397 | 5.150.060 | |
| 27/06/2011 Apport en nature | 5.520 | 121.399 | 245.348 | 5.395.408 | |
| 30/03/2012 Apport en nature dans le cadre d'une scission partielle |
937 | 122.336 | 41.666 | 5.437.074 | |
| 4/07/2012 | Apport en nature | 4.694 | 127.030 | 208.607 | 5.645.681 |
| 27/07/2012 Apport en nature - dividende optionnel | 3.768 | 130.798 | 167.441 | 5.813.122 | |
| 28/06/2013 Apport en nature | 540 | 131.338 | 24.009 | 5.837.131 | |
| 28/06/2013 Augmentation du capital en numéraire | 32.699 | 164.037 | 1.453.280 | 7.290.411 | |
| 28/11/2014 Apport en nature | 6.054 | 170.091 | 269.062 | 7.559.473 |
au plus tard le jour ouvrable suivant la conclusion de la convention d'apport en mentionnant le délai dans lequel l'augmentation de capital sera effectivement réalisée, l'acte d'augmentation de capital est passé dans un délai maximum de quatre mois; et
Ces conditions supplémentaires ne sont pas applicables en cas d'apport du droit au dividende dans le cadre de
la distribution d'un dividende optionnel, à condition que l'octroi de celui-ci soit effectivement ouvert à tous les actionnaires.
Si l'assemblée générale décide de demander le paiement d'une prime d'émission, celle-ci doit être comptabilisée sur un compte de réserve indisponible qui ne peut être réduit ou supprimé que par une décision de l'assemblée générale délibérant selon les dispositions prévues pour la modification des statuts et en respectant la procédure prévue pour une réduction du capital social. La prime d'émission aura, au même titre que le capital, la nature d'un gage commun au profit des tiers.
Toute augmentation de capital sera réalisée conformément aux articles 581 à 609 du Code des Sociétés et à la législation SIR.
Le capital de la société peut être augmenté par décision de l'assemblée générale, délibérant conformément à l'article 558 et, le cas échant, à l'article 560 du Code des Sociétés, ou par décision du conseil d'administration dans le cadre du capital autorisé. Il est cependant interdit à la société de, directement ou indirectement, souscrire à son propre capital.
En cas d'augmentation de capital par apport en espèces par décision de l'assemblée générale ou dans le cadre du capital autorisé tel que prévu à l'article 6.2, le droit de préférence des actionnaires peut uniquement être limité ou supprimé, pour autant qu'un droit d'allocation irréductible soit accordé aux actionnaires existants lors de l'attribution de nouveaux titres. Ce droit d'allocation irréductible répond aux conditions suivantes fixées par la législation SIR:
Le droit d'allocation irréductible s'applique à l'émission d'actions, d'obligations convertibles (subordonnées ou non) et de droits de souscription. Il ne doit pas être accordé en cas d'apport en espèces avec limitation ou
suppression du droit de préférence, en sus d'un apport en nature dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel, pour autant que l'octroi de celui-ci soit effectivement ouvert à tous les actionnaires.
Les augmentations de capital par apport en nature sont soumises aux règles prescrites aux articles 601 et 602 du Code des Sociétés.
En outre, les conditions suivantes doivent être respectées en cas d'émission de titres suite à un apport en nature, conformément à la législation SIR:
À cet égard, il est permis de déduire du montant visé au point (b) ci-avant un montant correspondant à la portion des dividendes bruts non distribués dont les actions nouvelles seraient éventuellement privées, pour autant que le conseil d'administration justifie spécifiquement le montant des dividendes accumulés à déduire dans son rapport spécial et expose les conditions financières de l'opération dans le rapport financier annuel;
| Évolution des primes d'émission (en milliers €) | Primes d'émission 31.03.15 |
|
|---|---|---|
| Date | Opération | |
| Exercice précédent | 93.095 | |
| 28/11/2014 | Apport en nature | 8.744 |
| Total des primes d'émission | 101.839 |
Les dettes relatives à des actionnaires minoritaires d'un montant de 13,81 millions EUR sont dues à la comptabilisation de la dette contractée en vue de la poursuite de l'acquisition des actions de Retail Warehousing Invest sa n'étant pas encore détenues par Retail Estates sa (voir aussi note 42). L'augmentation de cette dette par rapport à l'exercice précédent est due à
l'augmentation des capitaux propres sous-entendus dans l'exercice 2014-2015.
Les impôts reportés concernent les taxations étendues des plus-values réalisées des filiales. Il n'y a pas de pertes fiscales non reconnues, ni d'autres sources d'impôts reportés.
Tel qu'évoqué à la note 21, Retail Estates sa considère son portefeuille immobilier comme un tout, pouvant être aliéné en tout ou en partie. Conformément à l'évaluation à la juste valeur de ses experts immobiliers Cushman & Wakefield et CBRE, la valeur de cet immeuble a été réduite de 2,50%, à savoir des frais de transaction estimés par les experts pour l'aliénation dudit immeuble. D'après Retail Estates sa, un nombre restreint d'immeubles spécifiquement identifiés seront difficiles à vendre avec ce portefeuille immobilier car ils impliqueraient, en raison
de leur nature et/ou de leur emplacement, une moinsvalue pour le portefeuille dans son ensemble. Étant donné que la valeur individuelle de ces immeubles est inférieure au seuil de 2,50 millions EUR, l'ensemble des frais de transaction y afférents dans la région concernée, à savoir 10% ou 12,50%, a été déduit. Au 1er avril 2004 (date de la première application des normes IAS/IFRS), les droits de transmission déduits de la valeur d'investissement s'élevaient à 4,90 millions EUR. Ce montant a été acté dans la rubrique des capitaux propres.
| Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (en milliers €) |
31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Solde à la fin de l'exercice précédent | -18.387 | -15.764 |
| Mutation durant l'exercice | -2.474 | -2.623 |
| Total de l'impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
-20.861 | -18.387 |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Valeur comptable des dérivés financiers | -24.587 | -23.882 |
| Juste valeur totale des actifs et passifs financiers | -24.587 | -23.882 |
| Autres passifs non courants (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Dérivés financiers | 24.587 | 23.882 |
| Dettes relatives aux actionnaires minoritaires | 13.814 | 12.985 |
| Impôts reportés | 355 | 1.179 |
| Total des autres passifs non courants | 38.756 | 38.046 |
Le Groupe recourt à des instruments financiers dérivés (swaps de taux d'intérêt) pour couvrir son exposition au risque de taux d'intérêt résultant de ses activités opérationnelles, de financement et d'investissement. Les instruments financiers dérivés sont initialement comptabilisés à leur prix de revient, puis sont réévalués à leur juste valeur à la date du rapport suivant. Il convient de noter que l'évaluation négative ou positive des instruments financiers n'a aucun impact sur le résultat net de Retail Estates sa. La société considère les swaps de taux d'intérêt comme des couvertures des flux de trésorerie, lesdites couvertures étant qualifiées
d'effectives. Ces swaps font dès lors l'objet d'une comptabilité de couverture des flux de trésorerie en vertu de laquelle leurs variations de valeur sont directement
actées dans les capitaux propres, et non pas au compte de résultats. Les swaps du taux d'intérêt sont des instruments de niveau 2 (voir note 37).
| Dettes commerciales et autres dettes courantes (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Dettes commerciales | 796 | 353 |
| Factures à percevoir | 4.126 | 2.868 |
| Dettes fiscales | 703 | 814 |
| Exit tax | 4.077 | 3.621 |
| Autres dettes courantes | 322 | 335 |
| Total des dettes commerciales et autres dettes courantes | 10.024 | 7.992 |
| Autres passifs courants (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Dividendes à payer | 33 | 36 |
| Autres | 15.333 | 50 |
| Total des autres passifs courants | 15.366 | 86 |
| Comptes de régularisation (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Autres charges à attribuer | 2.592 | 1.602 |
| Revenus à transférer (refacturation) | 1.818 | 1.415 |
| Total des comptes de régularisation | 4.410 | 3.017 |
Les revenus à transférer concernent principalement des loyers payés d'avance.
L'augmentation de 0,086 million EUR à 15,37 millions EUR des autres passifs courants est due aux dettes contractées en vue de la poursuite de l'acquisition des actions de Mijn Retail sa n'étant pas encore détenues
par Retail Estates sa. L'augmentation de cette dette par rapport à l'exercice précédent est due à l'augmentation des capitaux propres sous-entendus dans l'exercice 2014-2015. Voir aussi note 42.
| Répartition selon l'échéance contractuelle des lignes de crédit (en milliers €) |
31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Non courants | ||
| Emprunts bilatéraux - taux fixe ou variable | 310.631 | 327.677 |
| Autres passifs financiers non courants | 29.748 | |
| Sous-total | 340.379 | 327.677 |
| Courants | ||
| Emprunts bilatéraux - taux fixe ou variable | 57.209 | 22.422 |
| Sous-total | 57.209 | 22.422 |
| Total | 397.588 | 350.098 |
| Répartition selon la maturité des emprunts non courants (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
| Entre un et deux an(s) | 93.705 | 49.917 |
| Entre deux et cinq ans | 214.013 | 199.794 |
| Plus de cinq ans | 32.661 | 77.966 |
| Répartition selon la distinction entre les emprunts à taux variable et les emprunts à taux fixe (en milliers €) |
31.03.15 | 31.03.14 |
| Emprunts à taux variable | 293.506 | 280.610 |
| Emprunts à taux fixe | 104.082 | 69.488 |
| Retail Estates sa dispose des facilités de crédit non utilisées suivantes (en milliers €) |
31.03.15 | 31.03.14 |
| Échéance à moins d'un an | ||
| Échéance à plus d'un an | 95.212 | 47.297 |
| Charge totale d'intérêts future | ||
| Estimation des charges d'intérêts futures | 31.03.15 | 31.03.14 |
| Moins d'un an | 15.827 | 16.424 |
| Entre un et cinq an(s) | 37.604 | 39.106 |
| Plus de cinq ans | 3.986 | 4.956 |
| Total | 57.417 | 60.486 |
Un total de 94,71% des emprunts à rembourser ont un taux d'intérêt variable qui est entièrement couvert au moyen de contrats de swaps de taux d'intérêt prévoyant l'échange du taux variable contre un taux fixe ou ayant un taux d'intérêt fixe (cf. note 37). L'estimation des futures charges d'intérêts tient compte de l'endettement au 31 mars 2015 et des couvertures d'intérêts conformément aux contrats en cours pour le moment. Concernant la partie non couverte des dettes comptabilisées, d'un montant de 21,06 millions EUR, il a été tenu compte du taux Euribor au 31 mars 2015 + marge bancaire.
Les 'autres passifs courants financiers' concernent l'emprunt obligataire émis le 23 avril 2014, pour une durée de 7 ans, à un taux d'intérêt de 3,556%.
La mesure dans laquelle Retail Estates sa peut assurer son financement exerce un impact important sur la rentabilité. Investir dans l'immobilier s'accompagne en effet d'un
degré relativement élevé de financement de la dette. Pour une limitation optimale de ce risque, Retail Estates sa met en œuvre une stratégie très prudente et conservatrice. Les dettes sont toutes des crédits bancaires à long terme, financés auprès de différentes banques. Lorsqu'un prêt est conclu à un taux d'intérêt variable, celui-ci est immédiatement converti en un taux d'intérêt fixe. Un total de 94,71% des crédits à rembourser sont financés de cette manière. Ce faisant, une augmentation des taux d'intérêt n'a que peu d'impact sur le résultat total. Cependant, des augmentations ou diminutions du taux d'intérêt ont un impact sur la valeur de marché des swaps du taux d'intérêt contractés et dès lors, sur les capitaux propres. Une augmentation du taux d'intérêt de 1% aura un impact positif de 12,13 millions EUR sur les capitaux propres. Une diminution du taux d'intérêt de 1% aura un impact négatif de 12,86 millions EUR sur les capitaux propres.
Par principe, Retail Estates sa s'engage envers les banques à ne pas dépasser 60% de taux d'endettement.
| Note 36 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Actifs et passifs financiers | |||||
| 1. Aperçu | |||||
| Au 31 mars 2015 | Total | Instruments financiers utilisés pour la relation de couverture de flux de trésorerie |
Emprunts et créances |
Passifs à leur coût d'acquisition amorti |
|
| ACTIFS | |||||
| Immobilisations financières | |||||
| E. | Immobilisations financières | ||||
| G. | Créances commerciales et autres immobilisations |
5 | 5 | ||
| Actifs circulants financiers | |||||
| D. | Créances commerciales | 1.168 | 1.168 | ||
| E. | Dettes fiscales et autres actifs circulants |
1.399 | 1.399 | ||
| F. | Trésorerie et équivalents de trésorerie | 1.469 | 1.469 | ||
| Total des immobilisations financières | 4.041 | 0 | 4.041 | ||
| PASSIFS | |||||
| Passifs financiers non courants | |||||
| B. | Dettes financières non courantes | 340.379 | 340.379 | ||
| C. | Autres passifs financiers non courants | 38.756 | 24.587 | 14.169 | |
| Passifs financiers courants | |||||
| B. | Dettes financières courantes | 57.209 | 57.209 | ||
| D. | Dettes commerciales et autres dettes courantes |
10.024 | 10.024 | ||
| E. | Autres passifs courants | 15.367 | 15.367 | ||
| Total des passifs financiers | 461.735 | 24.587 | 0 | 437.148 |
informatif, la valeur comptable étant égale aux coût amorti. Les dettes financières à taux variable ont une valeur comptable qui ne diffère pas beaucoup de leur juste valeur.
Les créances et dettes commerciales étant des créances et des dettes à un an au plus, leur juste valeur est quasiment identique à la valeur nominale des actifs et passifs financiers en question. Au 31 mars 2015, Retail Estates sa enregistre pour 293,51 millions EUR de dettes financières à taux variable et pour 104,33 millions EUR de dettes financières à taux fixe. Parmi la première catégorie, un montant de 272,44 millions EUR est couvert par des contrats de swap de taux d'intérêt. Les taux d'intérêt fixes convenus à l'époque où ont été souscrites les dettes
à plus d'un an ne coïncident généralement plus avec les taux en vigueur sur les marchés monétaires, si bien que l'on constate un écart entre la valeur comptable et la juste valeur. Le tableau ci-dessous compare le montant total des dettes à taux fixe avec la valeur comptable et la juste valeur au terme de l'exercice 2014-2015. Dans le cadre de cette comparaison, l'évaluation à la juste valeur des dettes à taux fixe fait appel à une actualisation des flux de trésorerie futurs, compte tenu du risque de crédit du Groupe. Cette juste valeur des dettes à taux fixe est renseignée dans le tableau sous-entendu à titre
| Au 31 mars 2014 | Total | Instruments financiers utilisés pour la relation de couverture de flux de trésorerie |
Emprunts et créances |
Passifs à leur coût d'acquisition amorti |
|
|---|---|---|---|---|---|
| ACTIFS | |||||
| Immobilisations financières | |||||
| E. | Immobilisations financières | ||||
| G. | Créances commerciales et autres immobilisations |
5 | 5 | ||
| Actifs circulants financiers | |||||
| D. | Créances commerciales | 725 | 725 | ||
| E. | Dettes fiscales et autres actifs circulants |
1.899 | 1.899 | ||
| F. | Trésorerie et équivalents de trésorerie | 2.189 | 2.189 | ||
| Total des immobilisations financières | 4.818 | 0 | 4.818 | 0 | |
| PASSIFS | |||||
| Passifs financiers non courants | |||||
| B. | Dettes financières non courantes | 327.677 | 327.677 | ||
| C. | Autres passifs financiers non courants | 38.046 | 23.882 | 14.164 | |
| Passifs financiers courants | |||||
| B. | Dettes financières courantes | 22.421 | 22.421 | ||
| D. | Dettes commerciales et autres dettes courantes |
7.992 | 7.992 | ||
| E. | Autres passifs courants | 86 | 86 | ||
| Total des passifs financiers | 396.222 | 23.882 | 0 | 372.340 |
Retail Estates sa considère les swaps de taux d'intérêt comme des couvertures des flux de trésorerie, étant entendu que lesdites couvertures sont qualifiées d'effectives. Ces swaps font dès lors l'objet d'une comptabilité de couverture des flux de trésorerie, en vertu de laquelle la partie effective des variations de valeur est directement comptabilisée dans les capitaux propres, et non pas au compte de résultats. La méthode de détermination de l'efficacité de la couverture est la suivante:
Test prospectif: à la fin de chaque trimestre, une vérification est opérée pour déterminer s'il y aura toujours à l'avenir une concordance entre le swap de taux d'intérêt et l'obligation financière sous-jacente.
Test rétrospectif: sur la base de l'analyse des ratios, l'intérêt payé sur l'obligation financière sous-jacente est comparé au flux de trésorerie à taux variable du swap, le rapport devant se situer entre 80 et 125. La valeur du marché du swap de taux d'intérêt s'élève à -24,59 millions EUR au 31 mars 2015 et est fixée chaque trimestre par l'institution financière émettrice. Retail Estates sa vérifie ensuite celle-ci à la lumière de l'escompte des flux de trésorerie contractuels futurs sur la base des courbes de taux correspondantes.
La juste valeur des instruments est exclusivement déterminée sur la base des données observables (directement ou indirectement) pour l'instrument concerné, sans pour autant constituer des prix constatés sur un marché actif, si bien que les contrats de swap de taux d'intérêt relèvent du niveau 2 de la hiérarchie de la juste valeur, conformément aux dispositions de la norme IFRS 7.
| Juste valeur des obligations bancaires en fin d'année (en milliers €) |
31.03.15 | 31.03.14 | ||
|---|---|---|---|---|
| Actifs | Passifs | Actifs | Passifs | |
| Swap de taux d'intérêt | 24.587 | 23.882 |
| Dettes financières à taux fixe | 31.03.15 | 31.03.14 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Valeur comptable |
Juste valeur | Valeur comptable |
Juste valeur | ||
| Dettes financières à taux fixe | 104.082 | 113.933 | 69.488 | 68.592 |
Les catégories correspondent aux instruments financiers suivants:
C. Actifs ou passifs détenus à leur juste valeur via le compte de résultats, sauf pour les instruments financiers qui sont déterminés comme instruments de couverture.
L'ensemble des instruments financiers du Groupe correspond au niveau 2 de la hiérarchie des justes valeurs. L'évaluation à la juste valeur s'effectue sur base régulière.
Le niveau 2 de la hiérarchie des justes valeurs concerne les autres actifs et passifs financiers dont la juste valeur repose sur d'autres données qui, directement ou indirectement, peuvent être constatées pour les actifs ou passifs concernés.
Les techniques d'évaluation de la juste valeur des instruments financiers de niveau 2 sont les suivantes :
« immobilisations financières » concernent des swaps de taux d'intérêt (Interest Rate Swaps) dont la juste valeur est fixée à l'aide de taux d'intérêt applicables sur les
marchés actifs, généralement livrés par des institutions financières.
La juste valeur des dettes qui portent un taux d'intérêt fixe est évaluée au moyen d'une actualisation de leurs futurs flux de trésorerie tenant compte du risque de crédit du Groupe.
| Synthèse des instruments financiers à la date de clôture 31.03.15 (en milliers €) |
Catégories | Valeur comptable |
Juste valeur | Niveau |
|---|---|---|---|---|
| I. Immobilisations | ||||
| Immobilisations financières | C | 0 | 0 | 2 |
| Emprunts et créances | A | 5 | 5 | 2 |
| II. Actifs circulants | ||||
| Créances commerciales et autres créances | A | 2.567 | 2.567 | 2 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | B | 1.469 | 1.469 | 2 |
| Total des instruments financiers à l'actif du bilan | 4.041 | 4.041 | ||
| I. Passifs non courants | ||||
| Passifs porteurs d'intérêts | A | 2 | ||
| Établissements de crédit | A | 340.379 | 350.230 | 2 |
| Autres passifs non courants financiers | A | 2 | ||
| Autres passifs non courants | A | 14.169 | 14.169 | 2 |
| Autres passifs financiers | C | 24.587 | 24.587 | 2 |
| II. Passifs courants | ||||
| Passifs porteurs d'intérêts | A | 57.209 | 57.209 | 2 |
| Dettes commerciales courantes et autres dettes | A | 25.391 | 25.391 | 2 |
| Total des instruments financiers au passif du bilan | 461.735 | 471.586 |
| Date de début | Date | Taux d'intérêt | Montant nominal | Couverture du risque |
||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 12/2006 | 12/2016 | 4,05% | 37.000 | oui | ||
| 10/2007 | 12/2016 | 4,21% | 6.000 | oui | ||
| 03/2008 | 03/2018 | 4,08% | 5.000 | oui | ||
| 07/2007 | 07/2017 | 4,77% | 10.000 | oui | ||
| 08/2007 | 07/2015 | 4,58% | 10.000 | oui | ||
| 03/2010 | 12/2015 | 4,94% | 6.500 | oui | ||
| 03/2010 | 03/2017 | 4,94% | 8.500 | oui | ||
| 06/2012 | 06/2017 | 3,22% | 20.000 | oui | ||
| 11/2011 | 11/2016 | 3,03% | 10.000 | oui | ||
| 09/2012 | 09/2017 | 3,35% | 6.000 | oui | ||
| 11/2013 | 11/2018 | 3,69% | 30.000 | oui | ||
| 03/2009 | 12/2023 | 3,89% | 8.477 | oui | ||
| 07/2011 | 12/2015 | 2,32% | 10.000 | oui | ||
| 06/2012 | 09/2017 | 3,03% | 10.000 | oui | ||
| 12/2011 | 06/2016 | 1,70% | 25.000 | oui | ||
| 05/2012 | 04/2016 | 3,04% | 8.467 | oui | ||
| 09/2014 | 09/2019 | 2,69% | 21.000 | oui | ||
| 04/2014 | 03/2018 | 1,91% | 20.500 | oui | ||
| 01/2016 | 01/2021 | 1,82% | 10.000 | oui | ||
| 02/2015 | 01/2020 | 1,48% | 20.000 | oui | ||
| 01/2017 | 01/2022 | 1,44% | 45.000 | oui | ||
| 10/2017 | 10/2022 | 1,70% | 15.000 | oui | ||
| d'échéance | (en milliers €) |
Vous trouverez ci-dessous un aperçu des instruments financiers au 31 mars 2015:
Les parties liées avec lesquelles la société traite sont ses filiales, ses administrateurs et les membres de sa direction. Les transactions avec les filiales sont écartées de la consolidation.
Les indemnités des administrateurs et des membres de la direction sont actées dans la rubrique « Frais généraux de la société » (cf. note 10):
Les administrateurs et membres de la direction ne perçoivent aucun autre avantage à charge de la société. Retail Estates sa n'a pas de comité de direction. Ces
montants sont tous des indemnités à court terme. Nous référons au rapport de rémunération à la page 29.
| (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Administrateurs | 438 | 476 |
| Total | 438 | 476 |
| Honoraire du commissaire (hors TVA) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Rémunération du commissaire pour le mandat d'audit | 104 | 101 |
| Rémunération des missions exceptionnelles ou particulières | ||
| - Autres missions de contrôle | 17 | 62 |
| - Missions de conseil fiscal | 3 | 20 |
| - Autres missions n'étant pas des missions révisorales | 170 |
Les acquisitions et les projets développés pour compte propre au cours de l'exercice 2013-2014 se sont traduits par une augmentation du patrimoine immobilier de 65,12 millions EUR (sans des projets de développement) et du total des revenus locatifs de 2,60 millions EUR. Si les acquisitions avaient été réalisées le 1er avril 2013, les revenus locatifs auraient progressé de 5,72 millions EUR. Ces investissements ont permis au résultat d'exploitation d'augmenter de 2,29 millions EUR.
Les acquisitions et les projets développés pour compte propre au cours de l'exercice 2014-2015 se sont traduits par une augmentation du patrimoine immobilier de 71,29 millions EUR (sans des projets de développement) et du total des revenus locatifs de 2,17 millions EUR. Si les acquisitions avaient été réalisées le 1er avril 2014, les revenus locatifs auraient progressé de 4,53 millions EUR. Ces investissements ont permis au résultat d'exploitation d'augmenter de 3,94 millions EUR.
Au cours de l'exercice 2013-2014, 4 surfaces de vente, 2 appartements à l'état de gros œuvre et 1 immeuble du portefeuille Distri-Land ont été vendus à des investisseurs particuliers, générant un produit de vente net de 7,45 millions EUR, faisant reculer le montant des immeubles de placement de 7,21 millions EUR. Ce désinvestissement a pesé sur les revenus locatifs à concurrence de 0,12 million EUR. Si les ventes avaient été réalisées le 1er avril 2013, les revenus locatifs auraient baissé de 0,34 million EUR.
Au cours de l'exercice clôturé, 1 société a été vendue pour un prix de vente net de 8,22 millions EUR, faisant reculer le montant des immeubles de placement de 6,87 millions EUR. 9 surfaces de vente ont également été vendues, pour un prix de vente net de 8,08 millions EUR, faisant reculer le montant des immeubles de placement de 7,79 millions EUR. Ces désinvestissements ont pesé sur les revenus locatifs à concurrence de 0,75 million EUR. Si les ventes avaient été réalisées le 1er avril 2014, les revenus locatifs auraient baissé de 0,94 million EUR.
Acquisition potentielle des sociétés immobilières
Le 24 avril 2015, Retail Estates sa a conclu un contrat un vue de l'acquisition du contrôle de quatre sociétés immobilières. Ces quatre sociétés immobilières sont propriétaires de, au total, 81 immeubles commerciaux situés en Belgique, tous appartenant au secteur niche de l'immobilier commercial dans la périphérie. Les immeubles ont une valeur d'investissement de 129 millions EUR (qui est conforme à la valeur déterminée par l'expert immobilier) et un revenu locatif prévu de 7,94 millions EUR. La surface nette totale des magasins s'élève à 75.049m², dont 4.250m² immeubles vacants destinés au redéveloppement.
Le contrat d'acquisition mentionne une condition suspensive importante, dont la réalisation dépend de l'attitude d'un tiers commercial, indépendant. Il est impossible d'anticiper cette attitude. En cas de non-réalisation, le contrat échoit (sauf si les parties renonceraient à la condition suspensive). Dès que le résultat de cette réalisation soit connu, ce fera l'objet d'un communiqué de presse.
Si la transaction s'effectue réellement, Retail Estates sa dispose des lignes de crédit confirmées pour le financement.
En application de l'article 133, §6, du Code des Sociétés: la règle « un pour un » doit être évaluée au niveau de Retail Estates sa et n'a pas été enfreinte. Les autres
missions, sauf les missions révisorales, concernent principalement des missions « due diligence ».
Liste des entreprises consolidées et modifications au sein du périmètre de consolidation Les filiales suivantes font partie du périmètre de
consolidation de Retail Estates sa au 31 mars 2015:
Le 5 mai 2015, le conseil d'administration de Retail Estates sa a décidé de procéder à une augmentation de capital d'un maximum de 76.224.676 EUR par l'émission d'un maximum de 1.259.912 actions nouvelles pour un prix de souscription de 60,50 EUR par action. Les actions participent au bénéfice à compter du 1er avril 2015, soit au début de l'exercice en cours 2015- 2016. Le conseil d'administration estime que, sauf circonstances imprévisibles, un dividende de 3,20 EUR brut pour l'exercice 2015-2016 peut être anticipé. Cette augmentation de capital dans le cadre du capital autorisé s'accompagne d'un droit de préférence de souscription pour les actionnaires de Retail Estates sa.
La société s'adresse souvent aux marchés financiers pour augmenter son capital. Le produit est investi dans la croissance du portefeuille immobilier et dans la réduction de l'endettement. L'augmentation de capital offre un potentiel d'investissement supplémentaire d'environ 152 millions EUR si le produit de l'augmentation de capital est complété d'un financement bancaire d'un montant similaire.
Pendant la période de souscription avec droits de préférence, clôturée le 21 mai 2015, 1.113.317 actions nouvelles ont été soucrites, soit 88,36% des actions nouvelles offertes en souscription. Les 878.538 droits de préférence non exercés à la clôture de la période de souscription, ont été vendus aux investisseurs le 26 mai 2015 sous la forme de scrips dans le cadre d'un placement privé, tel que décrit dans le prospectus. Les acheteurs de ces scrips ont souscrit 146.423 actions nouvelles aux prix de souscription et au taux de souscription d'une action nouvelle de 60,50 EUR pour six scrips. Le produit brut de l'opération s'élève à 76.214.270 EUR.
Le 20 mai 2015, Retail Estates sa a acquis le contrôle exclusif de la société Fimitobel sa, qui est propriétaire de l'immeuble commercial situé à Alost, objet de la convention-cadre conclue avec Orchestra-Prémaman Belgium sa (cf. rapport de gestion à la page 23). Cet immeuble a une valeur d'investissement de 1,91 million EUR et générera un revenu locatif brut de 0,13 million EUR par an.
Après cette acquisition, le seul point ouvert en vue de l'accomplissement total de la convention-cadre est l'achèvement de l'achat du bien immobilier à Aartselaar. À présent, l'étude de sol pour cet immeuble n'est pas encore achevée. Retail Estates sa ne peut pas s'exprimer de l'acquisition de cet immeuble dans la situation actuelle, vu la pollution du sol constatée.
Au cours de l'exercice clôturé, la société a acquis le contrôle de Frun Park Wetteren sa et Gentpoort sa et la société de projet Mijn Retail sa a été fondée. Au cours de cet exercice, Le conseil d'administration de Retail Estates sa a constaté les fusions par absorption des filiales SDW Invest sprl, Ducova sprl, Erpent Invest sa et Poperinge Invest sa.
Le 14 juillet 2014, Retail Estates sa a acquis le contrôle exclusif des sociétés immobilières Frun Park Wetteren sa et Gentpoort sa. Ces sociétés sont propriétaires des parcs commerciaux situés respectivement à Wetteren et Audenarde.
Le parc commercial à Wetteren comprend 14 immeubles commerciaux d'une surface totale de 10.423m² et représente un revenu locatif brut de 1,30 million EUR par an. Tous les immeubles sont loués. Il s'agit d'un site « outof-town » typique, comprenant des magasins non-food avec une zone de chalandise étendue.
Le parc commercial à Audenarde est situé dans la périphérie de la ville d'Audenarde, sur un ancien site industriel. Le parc commercial comprend 10 immeubles commerciaux d'une surface totale de 7.963m² et représente un revenu locatif brut de 0,67 million EUR par an.
Aucune de ces acquisitions n'est considérée comme un regroupement d'entreprise par l'IFRS 3.
Le 4 juillet 2012, le contrôle a été acquis de la société Retail Warehousing Invest sa par l'acquisition d'un intérêt de 62,50% des actions. La convention conclue en vue de l'acquisition du contrôle prévoit que Retail Estates sa
| Filiale | Dettes financières externes4 |
Immeubles de placement4 |
Revenus locatifs5 | Pourcentage de participation |
|---|---|---|---|---|
| Retail Warehousing Invest sa | 14.814 | 51.365 | 3.283 | 62,50% |
| Frun Park Wetteren sa | 0 | 20.370 | 977 | 100% |
| Gentpoort sa | 0 | 7.349 | 488 | 100% par Frun Park Wetteren sa |
| Aalst Logistics sa | 0 | 4.479 | 264 | 100% |
| Finsbury Properties sa | 0 | 5.523 | 0 | 100% |
| Mijn Retail sa | 0 | 19.273 | 0 | 51% |
4 Valeur à la date de clôture des chiffres consolidés (31.03.2015).
5 Pour la période que les sociétés font partie du Groupe dans l'exercice actuel. acquerra, au plus tard le 1er juillet 2016, toutes les actions de cette société qu'elle ne détient pas encore, et ce d'après la formule d'évaluation retenue pour l'acquisition du contrôle ayant eu lieu le 4 juillet 2012. Au moment de l'acquisition de l'intérêt minoritaire, la valeur immobilière sous-jacente utilisée dans le cadre de cette formule sera comparée à l'évaluation de l'expert immobilier en vigueur à ce moment et, si nécessaire, limitée conformément à l'article 37 de la Loi SIR du 12 mai 2014.
Retail Estates sa a un intérêt de 51% dans les actions de la société Mijn Retail sa. Cet intérêt est le résultat du contrat de coopération conclu le 10 avril 2014 entre Retail Estates sa et be-MINE sa, visant le développement d'un parc commercial à Beringen d'une surface construite brute de 18.000m².
En cas d'un exit éventuel de son partenaire, la société peut envisager l'acquisition de la totalité des actions, ceci au plus tôt après la réception du parc commercial. Par la combinaison du contrat de coopération et les options de vente (que Retail Estates sa a l'intention d'exercer) relatives à l'intérêt minoritaire, Retail Estates sa détient le contrôle de Mijn Retail sa et par suite, la société applique la méthode de consolidation intégrale.
Depuis le 31 décembre 2012, le bilan a été établi en partant de l'acquisition intégrale de tous les intérêts minoritaires (conformément aux IFRS), quel que soit le moment où cette acquisition a lieu et en supposant qu'elle se fait au comptant. Ce qui précède donne une image du taux d'endettement maximum sur la base des informations disponibles et du stade de développement des projets. L'impact sur les passifs courants s'élève à 13,81 millions EUR et l'impact sur les passifs non courants s'élève à 15,33 millions EUR.
Le montant visé à l'article 617 du Code des Sociétés, à savoir le capital libéré ou, si ce montant est supérieur, le capital appelé, augmenté de toutes les réserves que la loi ou les statuts ne permettent pas de distribuer, est déterminé à l'article 13, §1, de l'A.R. SIR.
| (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Éléments des capitaux propres indisponibles dans le cadre de la distribution des bénéfices |
315.934 | 302.236 |
| Capital libéré | 166.902 | 160.961 |
| Primes d'émission indisponibles en vertu des statuts | 101.839 | 93.094 |
| Réserve affectée au solde positif des variations de la valeur d'investissement de l'immobilier |
89.185 | 87.241 |
| Réserve affectée à l'impact sur la juste valeur des droits et frais de mutation estimés en cas d'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
-18.025 | -15.985 |
| Réserve affectée au solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés faisant l'objet d'une comptabilité par département |
-24.322 | -23.407 |
| Réserve affectée au solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés ne faisant pas l'objet d'une comptabilité par département |
||
| Autres réserves | 355 | 332 |
| Résultat de l'exercice devant être affecté aux réserves indisponibles conformément à l'article 13, §1, de l'A.R. SIR |
4.339 | 4.876 |
| Résultat du portefeuille | 6.436 | 3.789 |
| Réévaluation des participations | -2.097 | 1.087 |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) et des immobilisations financières |
||
| Total des capitaux propres statutaires indisponibles | 320.273 | 307.112 |
| Capitaux propres statutaires | 379.057 | 357.909 |
| Distribution de dividendes prévue | 23.434 | 21.871 |
| Nombre d'actions | 7.559.473 | 7.290.411 |
| Résultat d'exploitation distribuable par action (EUR) | 3,10 | 3,00 |
| Capitaux propres statutaires après distribution des dividendes | 355.623 | 336.038 |
| Montant de la réserve après distribution | 35.350 | 28.926 |
Ce calcul s'effectue sur la base des comptes statutaires de Retail Estates sa.
Conformément aux dispositions légales, nous vous faisons rapport dans le cadre de notre mandat de commissaire. Ce rapport inclut notre rapport sur les états financiers consolidés, ainsi que notre rapport sur d'autres obligations légales et réglementaires. Ces états financiers consolidés comprennent le bilan consolidé clôturé le 31 mars 2015, le compte de résultats consolidé, l'état consolidé du résultat global, l'état consolidé des variations des capitaux propres et le tableau consolidé des flux de trésorerie pour l'exercice clôturé à cette date, ainsi que le résumé des principales méthodes comptables et les autres notes explicatives.
Nous avons procédé au contrôle des états financiers consolidés de Retail Estates sa (la « société ») et de ses filiales (conjointement le « groupe »), établis en conformité avec les normes internationales d'information financière (International Financial Reporting Standards - IFRS) telles qu'exécutées par l'Arrêté Royal belge du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées et les dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique. Le total de l'actif mentionné dans le bilan consolidé s'élève à 847.439 (000) EUR et le bénéfice consolidé (part du groupe) de l'exercice s'élève à 35.238 (000) EUR.
Le conseil d'administration est responsable de l'établissement d'états financiers consolidés donnant une image fidèle conformément aux normes comptable cohérentes avec les normes internationales d'information financière telles qu'exécutées par l'Arrêté Royal belge du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique, ainsi que de la mise en place du contrôle interne qu'il juge nécessaire pour permettre l'établissement d'états financiers consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Notre responsabilité est d'exprimer une opinion sur ces états financiers consolidés sur base de notre contrôle. Nous avons effectué notre contrôle selon les normes internationales d'audit. Ces normes requièrent de notre part de nous conformer aux exigences déontologiques ainsi que de planifier et de réaliser l'audit en vue d'obtenir une assurance raisonnable que les états financiers consolidés ne comportent pas d'anomalies significatives.
Un audit implique la mise en œuvre de procédures en vue de recueillir des éléments probants concernant les montants repris et les informations fournies dans les états financiers consolidés. Le choix des procédures mises en œuvre, y compris l'évaluation des risques que les états financiers consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, relève du jugement du commissaire. En procédant à cette évaluation des risques, le commissaire prend en compte le contrôle interne du groupe relatif à l'établissement d'états financiers consolidés donnant une image fidèle, cela afin de définir des procédures d'audit appropriées selon les
circonstances, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne du groupe. Un audit consiste également à apprécier le caractère approprié des méthodes comptables retenues, le caractère raisonnable des estimations comptables faites par le conseil d'administration, et la présentation d'ensemble des états financiers consolidés. Nous avons obtenu des préposés de la société et du conseil d'administration les explications et informations requises pour notre contrôle.
Nous estimons que les éléments probants recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
À notre avis, les états financiers consolidés de la société Retail Estates sa donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière du groupe au 31 mars 2015, ainsi que de ses résultats et de ses flux de trésorerie pour l'exercice clôturé à cette date, conformément aux normes comptables cohérentes avec les normes internationales d'information financière telles qu'exécutées par l'Arrêté Royal belge du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique.
Le conseil d'administration est responsable de l'établissement et du contenu du rapport de gestion sur les états financiers consolidés.
Dans le cadre de notre mandat, notre responsabilité est, à tous égards significatifs, de vérifier le respect de certaines obligations légales et réglementaires. Sur cette base, nous faisons la mention complémentaire suivante qui n'est pas de nature à modifier la portée de notre opinion sur les états financiers consolidés:
• Le rapport de gestion sur les états financiers consolidés traite des informations requises par la loi, concorde dans tous ses aspects significatifs avec les états financiers consolidés et ne comprend pas d'informations manifestement incohérentes par rapport aux informations dont nous avons eu connaissance dans le cadre de notre mandat.
Anvers, le 27 mai 2015
Le commissaire DELOITTE Réviseurs d'entreprises SC s.f.d. SCRL
Représentée par Kathleen De Brabander
| COMPTE DE RÉSULTATS (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 46.679 | 41.467 |
| Charges relatives à la location | -492 | -619 |
| Résultat locatif net | 46.187 | 40.848 |
| Récupération des charges immobilières | ||
| Récupération des charges locatives et des taxes normalement assumées par les locataires sur les immeubles loués |
4.747 | 3.535 |
| Charges locatives et des taxes normalement assumées par les locataires sur les immeubles loués |
-5.015 | -3.695 |
| Autres revenus et charges relatifs à la location | -51 | -43 |
| Résultat immobilier | 45.869 | 40.645 |
| Frais techniques | -1.315 | -988 |
| Frais commerciaux | -255 | -192 |
| Charges et taxes sur les immeubles non loués | -119 | -116 |
| Frais de gestion immobilière | -858 | -780 |
| Autres charges immobilières | -3 | |
| Frais immobiliers | -2.550 | -2.076 |
| Résultat d'exploitation des immeubles | 43.319 | 38.569 |
| Frais généraux de la société | -2.537 | -2.162 |
| Autres revenus et charges d'exploitation | ||
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 40.783 | 36.407 |
| COMPTE DE RÉSULTATS (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Résultat sur vente d'immeubles de placement | 427 | 171 |
| Résultat sur vente d'autres actifs non financiers | ||
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 6.436 | 3.789 |
| Résultat d'exploitation | 47.646 | 40.367 |
| Revenus financiers | 964 | 1.685 |
| Charges d'intérêts | -16.574 | -15.402 |
| Autres charges financières | -2.129 | -33 |
| Résultat financier | -17.739 | -13.750 |
| Résultat avant impôts | 29.907 | 26.617 |
| Impôts | -33 | 59 |
| Résultat net | 29.874 | 26.677 |
| Éléments du résultat total (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Résultat net | ||
| Autres éléments du résultat total récupérables en comptes de résultats: | 29.874 | 26.677 |
| Impact sur la juste valeur des droits et frais de mutation estimés lors de | ||
| l'aliénation hypothétique des immeubles de placement | -2.040 | -1.627 |
| Variations de la juste valeur des flux de trésorie | -915 | 5.972 |
| RÉSULTAT TOTAL | 26.919 | 31.021 |
| 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|
| 427 | 171 |
| 6.436 | 3.789 |
| 47.646 | 40.367 |
| 964 | 1.685 |
| $-16.574$ | $-15.402$ |
| $-2.129$ | $-33$ |
| $-17.739$ | $-13.750$ |
| 29.907 | 26.617 |
| $-33$ | 59 |
| 29.874 | 26.677 |
| ACTIFS (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Immobilisations | 778.476 | 699.406 |
| Goodwill | ||
| Immobilisations incorporelles | 120 | 26 |
| Immeubles de placement | 729.976 | 642.537 |
| Autres immobilisations corporelles | 357 | 296 |
| Immobilisations financières | 48.022 | 56.545 |
| Créances commerciales et autres immobilisations | 2 | 2 |
| Actifs circulants | 23.116 | 19.277 |
| Immobilisations ou groupes d'actifs détenus en vue de la vente | 4.819 | 4.385 |
| Créances commerciales | 1.132 | 579 |
| Créances fiscales et autres actifs circulants | 15.070 | 13.194 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 1.231 | 748 |
| Comptes de régularisation | 865 | 371 |
| TOTAL DES ACTIFS | 801.593 | 718.683 |
| 31.03.14 | |
|---|---|
| 379.057 | 357.909 |
| 166.902 | 160.961 |
| 101.839 | 93.094 |
| 80.441 | 77.177 |
| 29.874 | 26.677 |
| 422.536 | 360.774 |
| 352.328 | 334.369 |
| 328.005 | 310.962 |
| 328.005 | 310.962 |
| 24.322 | 23.407 |
| 70.208 | 26.405 |
| 54.769 | 19.457 |
| 54.769 | 19.457 |
| 11.439 | 4.059 |
| 73 | 73 |
| 3.928 | 2.816 |
| 801.593 | 718.683 |
| 31.03.15 |
| APERÇU DES MUTATIONS DES CAPITAUX PROPRES (en milliers €) |
Capital actions ordinaires |
Primes d'émission | Réserves* | Résultat net de l'exercice | Intérêts minoritaires | TOTAL Capitaux Propres |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bilan selon IFRS au 31 mars 2013 | 129.389 | 52.857 | 61.610 | 26.781 | 270.637 | |
| - Affectation du résultat net 2013-2014 | ||||||
| - Transfert du résultat du portefeuille aux réserves | 8.459 | -8.459 | 0 | |||
| - Transfert du résultat courant net aux réserves | 1.464 | -1.464 | 0 | |||
| - Reclassification entre les réserves | 0 | |||||
| - Dividendes de l'exercice 2012-2013 | -16.858 | -16.858 | ||||
| - Augmentation du capital | 32.699 | 39.601 | 72.300 | |||
| - Augmentation du capital par apport en nature | 540 | 636 | 1.176 | |||
| - Augmentation des capitaux propres suite aux fusions | 1.471 | 1.471 | ||||
| - Frais de l'augmentation du capital | -1.667 | -1.667 | ||||
| - Autres | -172 | -172 | ||||
| - Résultat total au 31/03/2014 | 4.345 | 26.677 | 31.022 | |||
| Bilan selon IFRS au 31 mars 2014 | 160.961 | 93.095 | 77.177 | 26.677 | 0 | 357.909 |
| - Affectation du résultat net 2014-2015 | ||||||
| - Transfert du résultat du portefeuille aux réserves | 4.876 | -4.876 | 0 | |||
| - Transfert du résultat courant net aux réserves | -70 | 70 | 0 | |||
| - Reclassification entre les réserves | 0 | |||||
| - Dividendes de l'exercice 2013-2014 | -21.871 | -21.871 | ||||
| - Augmentation du capital | 0 | |||||
| - Augmentation du capital par apport en nature | 6.054 | 8.744 | 14.798 | |||
| - Augmentation des capitaux propres suite aux fusions | 1.609 | 1.609 | ||||
| - Frais de l'augmentation du capital | -113 | -113 | ||||
| - Autres | -195 | -195 | ||||
| - Résultat total au 31/03/2015 | -2.955 | 29.874 | 26.919 | |||
| Bilan selon IFRS au 31 mars 2015 | 166.902 | 101.839 | 80.441 | 29.874 | 0 | 379.057 |
| Résultats reportés des | |
|---|---|
| exercices précédents | TOTAL |
| * Détail des réserves (en milliers €) | Réserve légale | Réserve pour le solde des variations dans la juste valeur de l'immobilier |
Réserves disponibles |
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
Variation de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de flux de trésorerie tels que définis en IFRS |
Résultats reportés des exercices précédents |
TOTAL |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bilan selon IFRS au 31 mars 2013 | 333 | 84.843 | 2.948 | -14.358 | -29.379 | 17.224 | 61.610 |
| - Affectation du résultat net 2013-2014 | |||||||
| - Transfert du résultat du portefeuille aux réserves | 8.459 | 8.459 | |||||
| - Transfert du résultat courant net aux réserves | 1.464 | 1.464 | |||||
| - Reclassification entre les réserves | -1.428 | 1.428 | 172 | -172 | 0 | ||
| - Augmentation du capital par apport en nature | 0 | ||||||
| - Augmentation des capitaux propres suite aux fusions | -247 | 1.718 | 1.471 | ||||
| - Frais de l'augmentation du capital | 0 | ||||||
| - Autres | -4.385 | 4.385 | -172 | -172 | |||
| - Résultat total au 31/03/2014 | -1.627 | 5.972 | 4.345 | ||||
| Bilan selon IFRS au 31 mars 2014 | 333 | 87.241 | 8.761 | -15.985 | -23.407 | 20.234 | 77.177 |
| - Affectation du résultat net 2014-2015 | |||||||
| - Transfert du résultat du portefeuille aux réserves | 4.876 | 4.876 | |||||
| - Transfert du résultat courant net aux réserves | -70 | -70 | |||||
| - Reclassification entre les réserves | -3.160 | 2.965 | 195 | 0 | |||
| - Augmentation du capital par apport en nature | 0 | ||||||
| - Augmentation des capitaux propres suite aux fusions | 23 | 228 | 1.358 | 1.609 | |||
| - Frais de l'augmentation du capital | 0 | ||||||
| - Autres | -195 | -195 | |||||
| - Résultat total au 31/03/2015 | -2.040 | -915 | -2.955 | ||||
| Bilan selon IFRS au 31 mars 2015 | 356 | 89.185 | 11.726 | -18.025 | -24.322 | 21.522 | 80.442 |
| Affectation du résultat statutaire (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Résultat net | 29.874 | 26.677 |
| Transfert aux / des réserves | ||
| - Transfert aux / des réserves pour le solde des variations de la juste valeur des immeubles de placement |
||
| Exercice comptable | -6.436 | -3.789 |
| - Transfert aux / des réserves des droits et frais de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
0 | 0 |
| - Transfert aux / des réserves pour le solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture n'est pas appliquée |
0 | 0 |
| - Transfert aux / des autres réserves6 | 2.097 | -1.087 |
| Rémunération du capital | 23.434 | 21.871 |
| - Augmentation des capitaux propres suite aux fusions | 1.358 | 1.718 |
| Résultat à reporter | 3.459 | 1.476 |
6 Il s'agit de la réévaluation de la participation des filiales, à la juste valeur.
Parc commercial V-Mart, Bruges
"
L'équipe de Retail Estates met toute son expertise à votre service.
Nom
Retail Estates sa, Société immobilière réglementée de droit belge.
Industrielaan 6, 1740 Ternat. Conformément à l'article 2 des statuts, le siège de la société peut être transféré en tout autre lieu en Belgique, par simple décision du conseil d'administration, dans le respect des lois linguistiques, sans qu'il ne soit requis de modifier les statuts.
La société est inscrite au registre des personnes morales avec numéro d'entreprise 0434.797.847.
La société anonyme « Retail Estates – Sicafi de droit belge » (à l'heure actuelle « SIR publique de droit belge ») a été constituée aux termes d'un acte reçu par le notaire Urbain Drieskens à Houthalen, en date du 12 juillet 1988, publié aux annexes du Moniteur belge du 29 juillet suivant, sous le numéro 880729-313.
Les statuts ont été modifiés pour la dernière fois aux termes d'un acte reçu par le notaire Maître Tim Carnewal, notaire associé à Bruxelles, le 28 mai 2015, déposé en vue de la publication aux annexes du Moniteur belge.
La société fait un appel public à l'épargne conformément à l'article 439 du Code des Sociétés.
La société a une durée indéterminée.
Article 3 des statuts: « La société a pour objet unique :
On entend par biens immobiliers :
condition qu'un contrôle conjoint ou exclusif soit exercé sur les SIR institutionnelles;
Retail Estates est une SIR publique, une société immobilière réglementée publique. L'objectif du législateur est qu'une SIR garantisse la transparence optimale des investissements immobiliers ainsi que la distribution d'un maximum de cash-flow, tandis que l'investisseur bénéficie de toute une série d'avantages. La SIR est contrôlée par la FSMA et est soumise à un régime spécifique.
de chaque année. L'exercice de la première année comme sicafi (à l'heure actuelle « SIR ») a commencé le 1er avril 1998 et a pris fin le 31 mars 1999.
Les comptes annuels consolidés et non-consolidés, les statuts, rapports annuels et autres informations qui sont rendus publics en faveur des actionnaires, peuvent être obtenus gratuitement au siège de la société. Les comptes annuels consolidés et non-consolidés et les rapports complémentaires sont déposés à la Banque Nationale de Belgique. Les statuts de la société peuvent être obtenus au Greffe du Tribunal de commerce de Bruxelles et sur www.retailestates.com.
Les convocations aux assemblées générales sont publiées aux annexes du Moniteur belge et dans le journal De Standaard. Les convocations ainsi que tous les documents pertinents sont également mis à disposition sur www. retailestates.com > Relations Investisseurs > Agenda de l'actionnaire > Assemblée générale (extra-)ordinaire.
Tous les communiqués de presse et les autres informations financières publiés par Retail Estates sa peuvent également être consultés sur le site web.
Les rapports annuels de la société seront envoyés chaque année aux actionnaires nominatifs, aux détenteurs d'autres titres ayant rempli les formalités exigées par le Code des Sociétés et à toutes les personnes qui le demandent. Ils peuvent également être obtenus au siège de la société.
Société immobilière réglementée – cadre légal Le régime des SIR est déterminé par l'A.R. du 13 juillet 2014 et la Loi du 12 mai 2014.
Le concept d'une société immobilière réglementée repose sur celui des REIT (Real Estate Investment Trusts - USA).
L'objectif du législateur était qu'une SIR garantit une transparence optimale des immeubles de placement et assure la distribution d'un maximum de cash-flow, tout en procurant à l'investisseur toutes sortes d'avantages. La SIR, placée sous le contrôle de l'Autorité des services et marchés financiers, est soumise à une réglementation spécifique dont les dispositions les plus marquantes sont les suivantes :
revenus à leurs actionnaires (ci-après les « Real Estate Investment Trusts », en abrégé « REIT »);
Dans le cadre de la mise à disposition d'immeubles, la société peut, notamment, exercer toutes activités liées à l'établissement, la construction, (sans préjudice de l'interdiction d'agir comme promoteur immobilier, à l'exclusion des opérations occasionnelles), la rénovation, le développement, l'acquisition, la cession, l'aménagement, la location, la sous-location, l'échange, l'apport, le transfert, le parcellement, le placement sous le régime de la copropriété ou de l'indivision des immeubles décrits ci-dessus, l'attribution ou la réception des droits de superficie, usufruit, emphytéose ou autres droits réels ou personnels sur les immeubles décrits ci-dessus, la gestion et l'exploitation d'immeubles.
La société peut, par voie d'apport en espèces ou en nature, de fusion, scission ou d'une autre restructuration des sociétés, d'inscription, de participation, d'adhésion, de soutien financier ou d'une autre façon, acquérir une participation dans (ou devenir membre de) toutes les sociétés, entreprises ou associations existantes ou à constituer, en Belgique ou à l'étranger, ayant un objet similaire ou complémentaire (en ce compris la participation dans une filiale à l'égard de laquelle un pouvoir de contrôle existe offrant la possibilité de fournir des services aux locataires des bâtiments de la société et/ou de ses filiales) ou qui poursuivent la réalisation ou la facilitation de son objet social et qui, en général, effectuent toutes les opérations directement ou indirectement liées à son objet social.
La société peut conférer des hypothèques ou d'autres sûretés ainsi que fournir des crédits et se porter caution en faveur d'une filiale dans les limites de la législation SIR.
à titre accessoire ou temporaire, la société peut effectuer des placements en valeurs mobilières dans le sens de la législation SIR. Ces placements seront exécutés conformément à la gestion des risques appliquée par la société, et seront diversifiés de façon à assurer une répartition adéquate du risque. La société peut détenir des liquidités, dans toutes les monnaies, sous la forme de dépôts à vue ou à terme ou de tous instruments du marché monétaire susceptibles d'être aisément mobilisés.
Elle peut en outre effectuer des opérations de prêt d'instruments financiers et des opérations sur des instruments de couverture, pour autant que ces derniers visent exclusivement à couvrir le risque de taux d'intérêt et de change et à l'exclusion de toute opération de nature spéculative.
La société et ses filiales peuvent prendre ou donner un ou plusieurs immeubles en location-financement, avec ou sans option d'achat. Une activité de location-financement avec option d'achat des immeubles peut uniquement être exercée à titre accessoire, sauf si ces immeubles sont destinés à des fins d'intérêt public, en ce compris le logement social et l'éducation (auquel cas l'activité peut être exercée à titre principal).
La société est tenue d'effectuer l'ensemble de ses activités et opérations conformément aux règles et dans les limites prévues par la législation SIR et toute autre législation applicable. »
L'exercice commence le 1er avril et prend fin le 31 mars
Dans le cadre de la mise à disposition d'immeubles, la société peut, notamment, exercer toutes activités liées à l'établissement, la construction, (sans préjudice de l'interdiction d'agir comme promoteur immobilier, à l'exclusion des opérations occasionnelles), la rénovation, le développement, l'acquisition, la cession, l'aménagement, la location, la sous-location, l'échange, l'apport, le transfert, le parcellement, le placement sous le régime de la copropriété ou de l'indivision des immeubles décrits ci-dessus, l'attribution ou la réception des droits de superficie, usufruit, emphytéose ou autres droits réels ou personnels sur les immeubles décrits ci-dessus, la gestion et l'exploitation d'immeubles.
La société peut, par voie d'apport en espèces ou en nature, de fusion, scission ou d'une autre restructuration des sociétés, d'inscription, de participation, d'adhésion, de soutien financier ou d'une autre façon, acquérir une participation dans (ou devenir membre de) toutes les sociétés, entreprises ou associations existantes ou à constituer, en Belgique ou à l'étranger, ayant un objet similaire ou complémentaire (en ce compris la participation dans une filiale à l'égard de laquelle un pouvoir de contrôle existe offrant la possibilité de fournir des services aux locataires des bâtiments de la société et/ou de ses filiales) ou qui poursuivent la réalisation ou la facilitation de son objet social et qui, en général, effectuent toutes les opérations directement ou indirectement liées à son objet social.
La société peut conférer des hypothèques ou d'autres sûretés ainsi que fournir des crédits et se porter caution en faveur d'une filiale dans les limites de la législation SIR.
À titre accessoire ou temporaire, la société peut effectuer des placements en valeurs mobilières dans le sens de la législation SIR. Ces placements seront exécutés conformément à la gestion des risques appliquée par la société, et seront diversifiés de façon à assurer une
L'objectif de ces règles est de réduire le risque. Des sociétés qui fusionnent avec une SIR sont soumises à un impôt de 16,995%, sur les plus-values latentes et les réserves immunisées, soit le pourcentage de l'exit tax, à augmenter des centimes additionnels au taux en vigueur.
La société revêt la forme d'une société anonyme de droit belge sous la dénomination "Retail Estates". Cette dénomination est immédiatement suivie des mots "Société immobilière réglementée publique de droit belge" ou de "SIR publique de droit belge" et l'ensemble des documents qui en émanent portent la même mention.
La société attire ses ressources financières en Belgique ou à l'étranger par une offre publique des actions, et fait alors appel publique à l'épargne au sens de l'article 438, alinéa 1 du Code des Sociétés. Les actions de la société sont autorisées à la négociation sur un marché réglementé.
Elle est soumise au régime légal de la société immobilière réglementée publique de droit belge, ci-après nommée « SIR publique ».
La société est soumise à la législation, applicable à tout moment, relative aux sociétés immobilières réglementées, et plus précisement aux dispositions de la Loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées (la « Loi SIR ») et l'Arrêté Royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées (le « A.R. SIR ») (cette loi et cet arrêté royal sont ci-après nommés ensemble comme la « législation SIR »).
Le siège social est établi à 1740 Ternat, Industrielaan 6.
Il peut être transféré en tout autre lieu en Belgique, par simple décision du conseil d'administration, dans le respect des lois linguistiques, sans qu'il ne soit requis de modifier les statuts.
Le conseil d'administration peut également établir des sièges administratifs, sièges d'exploitation, succursales et filiales tant en Belgique qu'à l'étranger.
La société a pour objet unique :
On entend par biens immobiliers :
Cette autorisation est conférée au conseil d'administration pour une durée de cinq ans à dater de la publication aux annexes du Moniteur belge, de la modification des statuts décidée par l'assemblée générale extraordinaire du 9 décembre 2013. Cette autorisation peut être renouvelée. Le conseil d'administration détermine le prix, la prime d'émission et les conditions d'émission des actions nouvelles, à moins que l'assemblée générale n'en décide elle-même.
Dans les limites exposées ci-dessus et sans préjudice des dispositions impératives du Code des Sociétés, le conseil d'administration peut décider d'augmenter le capital, soit par apports en espèces, soit par apports en nature, soit par incorporation de réserves ou de primes d'émission avec ou sans création de titres nouveaux en fonction du cas d'espèce. Le conseil d'administration est également autorisé par l'assemblée générale à émettre d'autres titres, en ce compris mais non limités à, des obligations convertibles (subordonnées ou non), des droits de souscription, des actions sans droit de vote, des actions avec un droit privilégié aux dividendes et/ou au boni de liquidation.
Il est en outre permis au conseil d'administration de limiter ou supprimer le droit de préférence accordé par le Code des Sociétés aux actionnaires, en ce compris en faveur d'une ou plusieurs personnes déterminées autres que des membres du personnel de la société ou de ses filiales pour autant qu'un droit d'allocation irréductible soit accordé aux actionnaires existants lors de l'attribution des nouveaux titres. Ce droit d'allocation irréductible répond aux conditions fixées par la législation SIR et l'article 6.4 des statuts.
Ce droit d'allocation irréductible ne doit pas être accordé en cas d'apport en espèces dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel, dans les circonstances prévues à l'article 6.4 des statuts.
Les augmentations de capital par apport en nature sont effectuées conformément aux conditions prescrites par la législation SIR et aux conditions prévues à l'article 6.4 des statuts. De tels apports peuvent également porter sur le droit au dividende dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel.
Sans préjudice de l'autorisation donnée au conseil d'administration conformément aux alinéas qui précèdent, le conseil d'administration est habilité à procéder à une ou plusieurs augmentations de capital, en cas d'offre publique d'acquisition, sur toutes les actions de la société, dans les conditions prévues à l'article 607 du Code des Sociétés et pour autant que la société aie reçu l'avis d'offre publique d'acquisition de l'Autorité des services et marchés financiers (FSMA) dans un délai de trois ans suivant l'assemblée générale extraordinaire de 9 décembre 2013. Le cas échéant, le conseil d'administration doit respecter le droit d'allocation irréductible prévu par la législation SIR. Les augmentations de capital réalisées par le conseil d'administration en vertu de l'habilitation susmentionnée s'imputeront sur le capital restant utilisable au sens du premier alinéa.
Lorsque les augmentations de capital décidées en vertu de ces autorisations comportent une prime d'émission, le montant de celle-ci, après imputation éventuelle des frais, est affecté à un compte indisponible dénommé « prime d'émission » qui constituera, à l'égal du capital, la garantie des tiers et qui ne pourra être réduit ou supprimé que par une décision de l'assemblée générale statuant dans les conditions déterminées à l'article 612 du Code des Sociétés, sous réserve de son incorporation au capital.
répartition adéquate du risque. La société peut détenir des liquidités, dans toutes les monnaies, sous la forme de dépôts à vue ou à terme ou de tous instruments du marché monétaire susceptibles d'être aisément mobilisés.
Elle peut en outre effectuer des opérations de prêt d'instruments financiers et des opérations sur des instruments de couverture, pour autant que ces derniers visent exclusivement à couvrir le risque de taux d'intérêt et de change et à l'exclusion de toute opération de nature spéculative.
La société et ses filiales peuvent prendre ou donner un ou plusieurs immeubles en location-financement, avec ou sans option d'achat. Une activité de location-financement avec option d'achat des immeubles peut uniquement être exercée à titre accessoire, sauf si ces immeubles sont destinés à des fins d'intérêt public, en ce compris le logement social et l'éducation (auquel cas l'activité peut être exercée à titre principal).
La société est tenue d'effectuer l'ensemble de ses activités et opérations conformément aux règles et dans les limites prévues par la législation SIR et toute autre législation applicable.
La société ne peut pas agir en qualité de promoteur immobilier au sens de la législation SIR, à l'exclusion des opérations occasionnelles.
Sont interdits à la société :
de l'arrêté royal du 7 mars 2006; et
La société a une durée illimitée.
Le capital social de la société est fixé à cent septante millions nonante-et-un mille quatre-vingt-sept euros cinquante-sept cents (€ 170.091.087,57) (par le changement des statuts du 28 mai 2015 suite à l'augmentation de capital, le capital social a été augmenté à € 198.435.728,35).
Il est divisé en sept millions cinq cent cinquante-neuf mille quatre cent septante-trois (7.559.473) actions, sans désignation de valeur nominale, qui représentent chacune une part égale du capital (par le changement des statuts du 28 mai 2015 suite à l'augmentation de capital, le nombre d'actions a été augmenté à 8.819.213). Le capital est entièrement libéré.
Le conseil d'administration est autorisé à augmenter le capital social en une ou plusieurs fois à concurrence d'un montant maximal de cent soixante-quatre millions trentesept mille quatre-vingt-sept euros septante-quatre cents (164.037.087,74 EUR).
suppression du droit de préférence, en sus d'un apport en nature dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel, pour autant que l'octroi de celui-ci soit effectivement ouvert à tous les actionnaires.
Les augmentations de capital par apport en nature sont soumises aux règles prescrites aux articles 601 et 602 du Code des Sociétés.
En outre, les conditions suivantes doivent être respectées en cas d'émission de titres suite à un apport en nature, conformément à la législation SIR:
portion des dividendes bruts non distribués dont les actions nouvelles seraient éventuellement privées, pour autant que le conseil d'administration justifie spécifiquement le montant des dividendes accumulés à déduire dans son rapport spécial et expose les conditions financières de l'opération dans le rapport financier annuel;
sauf si le prix d'émission, ou, dans le cas visé à l'article 6.6, le rapport d'échange, ainsi que leurs modalités sont déterminés et communiqués au public au plus tard le jour ouvrable suivant la conclusion de la convention d'apport en mentionnant le délai dans lequel l'augmentation de capital sera effectivement réalisée, l'acte d'augmentation de capital est passé dans un délai maximum de quatre mois; et
le rapport visé au point 1° ci-dessus doit également expliciter l'incidence de l'apport proposé sur la situation des anciens actionnaires, en particulier en ce qui concerne leur quote-part du bénéfice, de la valeur nette par action et du capital ainsi que l'impact en termes de droits de vote.
Ces conditions supplémentaires ne sont pas applicables en cas d'apport du droit au dividende dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel, à condition que l'octroi de celui-ci soit effectivement ouvert à tous les actionnaires.
Si l'assemblée générale décide de demander le paiement d'une prime d'émission, celle-ci doit être comptabilisée sur un compte de réserve indisponible qui ne peut être réduit ou supprimé que par une décision de l'assemblée générale délibérant selon les dispositions prévues pour la modification des statuts et en respectant la procédure prévue pour une réduction du capital social. La prime d'émission aura, au même titre que le capital, la nature d'un gage commun au profit des tiers.
Une réduction du capital ne peut avoir lieu que si les actionnaires qui se trouvent dans une situation semblable sont traités de manières égales, et dans le respect des stipulations légales en la matière.
Conformément à la législation SIR, les conditions supplémentaires visées à l'article 6.4 en cas d'apport en
La société peut acquérir, prendre en gage ou aliéner ses propres actions dans les conditions prévues par la loi.
Le conseil d'administration est autorisé, dans les limites des articles 620 et suivants du Code des Sociétés à acquérir, prendre en gage et aliéner des actions propres de la société lorsque cette acquisition ou cette aliénation est nécessaire pour éviter à la société un dommage grave et imminent. Cette compétence est valable pour une durée de trois (3) ans, à compter de la date de la publication aux annexes du Moniteur belge du pouvoir octroyé par l'assemblée générale extraordinaire du 24 octobre 2014 et peut être prorogée par l'assemblée générale pour un même délai.
Le conseil d'administration est habilité, pour une période de cinq (5) ans suivant la tenue de l'assemblée générale extraordinaire du 24 octobre 2014, d'acquérir, prendre en gage et aliéner pour compte de la société des actions propres de la société à un prix unitaire qui ne peut pas être inférieur à quatre-vingt-cinq pour cent (85%) du cours de bourse de clôture du jour précédant la date de la transaction (acquisition, vente ou prise en gage) et qui ne peut pas être supérieur à cent quinze pour cent (115%) du cours de bourse de clôture du jour précédant la date de la transaction (acquisition, vente ou prise en gage) sans que la société ne puisse à aucun moment détenir plus de 20% du total des actions émises.
Ces conditions et limitations s'appliquent également aux acquisitions et aliénations d'actions de la société par des filiales de la société au sens de l'article 627, alinéa 1 du Code des Sociétés, ainsi qu'à celles acquises par des personnes agissant au nom mais pour compte de la filiale de la société.
Toute augmentation de capital sera réalisée conformément aux articles 581 à 609 du Code des Sociétés et à la législation SIR.
Le capital de la société peut être augmenté par décision de l'assemblée générale, délibérant conformément à l'article 558 et, le cas échant, à l'article 560 du Code des Sociétés, ou par décision du conseil d'administration dans le cadre du capital autorisé. Il est cependant interdit à la société de, directement ou indirectement, souscrire à son propre capital.
En cas d'augmentation de capital par apport en espèces par décision de l'assemblée générale ou dans le cadre du capital autorisé tel que prévu à l'article 6.2, le droit de préférence des actionnaires peut uniquement être limité ou supprimé, pour autant qu'un droit d'allocation irréductible soit accordé aux actionnaires existants lors de l'attribution de nouveaux titres. Ce droit d'allocation irréductible répond aux conditions suivantes fixées par la législation SIR:
Le droit d'allocation irréductible s'applique à l'émission d'actions, d'obligations convertibles (subordonnées ou non) et de droits de souscription. Il ne doit pas être accordé en cas d'apport en espèces avec limitation ou
générale de la société pour un nombre de voix supérieur à celui afférent aux titres dont il a déclaré la possession vingt (20) jours au moins avant la date de l'assemblée générale.
La société est administrée par un conseil. Ce conseil d'administration est composé de trois membres au moins et de maximum douze membres, actionnaires ou non de la Société, nommés par l'assemblée générale des actionnaires pour une durée d'en principe six ans, et qui sont toujours révocables par elle. Les administrateurs sont rééligibles.
Le conseil d'administration compte au moins trois administrateurs indépendants au sens de l'article 526ter du Code des Sociétés.
Les administrateurs doivent disposer de l'honorabilité professionnelle nécessaire et de l'expertise adéquate à l'exercice de leurs fonctions tels que prévus par la législation SIR et ne peuvent pas tomber sous le champ d'application des interdictions fixées par cette législation.
En cas de vacance au sein du conseil d'administration, les administrateurs restants réunis en conseil, ont le droit de pourvoir provisoirement au remplacement jusqu'à la prochaine réunion de l'assemblée générale qui procède à l'élection définitive.
L'administrateur nommé en remplacement d'un autre achève le mandat du titulaire qu'il remplace.
Le conseil d'administration peut nommer un président parmi ses membres.
Le conseil d'administration se réunit sur convocation du président, de deux administrateurs ou du ou des administrateur(s) délégué(s) chaque fois que l'intérêt de la société le requiert.
Les convocations indiquent le lieu, la date, l'heure et l'ordre du jour de la réunion et sont envoyées par simple lettre, télécopie ou courrier électronique au moins 24 heures avant le conseil d'administration.
Dans des circonstances exceptionnelles, lorsque les délais de convocation mentionnés ci-dessus ne peuvent être respectés, ces délais de convocation pourront être raccourcis. Lorsque cela s'avère nécessaire, la convocation peut se faire par téléphone en sus des modes de convocation susmentionnés.
La réunion est présidée par le président ou, si ce dernier est absent, par un administrateur désigné par les administrateurs présents. La personne qui préside la réunion, peut désigner un secrétaire qui peut être ou non un administrateur.
Tout administrateur peut, par lettre, télécopie, courrier électronique ou par tout autre moyen écrit, donner procuration à un autre membre du conseil pour le représenter à une réunion donnée. Aucun membre du conseil ne peut ainsi représenter plus de deux de ses collègues.
Chaque administrateur qui assiste ou qui est représenté au conseil d'administration est réputé avoir été valablement
nature sont applicables mutatis mutandis pour les fusions, scissions et opérations assimilées visées aux articles 671 à 677, 681 à 758 et 772/1 du Code des Sociétés.
Les actions sont, au choix des actionnaires, nominatives ou dématérialisées.
Tout actionnaire peut, à tout moment, demander la conversion de ses actions.
Les actions resteront nominatives dans les cas requis par la loi.
À partir du 1er janvier 2015, les titres dont les ayants droit restent inconnus seront offerts à la vente conformément à la législation applicable.
Le conseil d'administration peut, dans les limites posées par la loi, fixer les modalités de conversion des anciens titres au porteur en titres dématérialisés (et/ou titres nominatifs).
Les actions nominatives sont inscrites au registre des actions nominatives tenu au siège social de la société. La propriété des actions s'établit uniquement par cette inscription.
Les titres dématérialisés sont représentés par la comptabilisation en compte, au nom du propriétaire ou du titulaire, auprès d'un organisme de liquidation ou d'un teneur de compte agréé.
Toutes les actions sont entièrement libérées et sans indication de valeur nominale.
Les actions sont indivisibles et la société ne reconnaît qu'un propriétaire par titre. Lorsque plusieurs personnes ont des droits sur une même action, l'exercice des droits attachés à cette action est suspendu jusqu'à ce qu'une seule personne soit désignée propriétaire du titre à l'égard de la société.
La société est habilitée à émettre les titres visés à l'article 460 du Code des Sociétés, à l'exception des parts bénéficiaires et titres analogues et dans le respect des règles particulières prévues par la législation SIR et les statuts.
Les actions de la société doivent être admises aux négociations sur un marché réglementé belge, conformément à la législation SIR.
Tout actionnaire est tenu de notifier à la société et à l'Autorité des services et des marchés financiers (FSMA) la détention de titres conférant le droit de vote, de droits de vote ou d'instruments financiers assimilés de la société conformément à la législation relative à la publicité des participations importantes.
Les quotités dont le franchissement donne lieu à une obligation de notification pour les besoins de la législation relative à la publicité des participations importantes, sont fixées à trois pour cent (3%), cinq pour cent (5%) et les multiples de cinq pour cent (5%) du nombre total des droits de votes existants.
Mis à part les exceptions prévues par le Code des Sociétés, nul ne peut prendre part au vote à l'assemblée
transactions conclues avec la société ou une de ses filiales, ni retirer un quelconque avantage de transactions conclues avec les sociétés précitées, sauf lorsque l'opération est proposée dans l'intérêt de la société, ainsi que cette opération fait partie du sens normal de sa stratégie d'entreprise, et se produit dans des conditions de marché normales.
Dans ce cas, la société doit en informer au préalable l'Autorité des services et des marchés financiers (FSMA).
Les transactions mentionnées au premier alinéa ainsi que les informations contenues dans l'avis précité sont immédiatement rendues publiques et sont expliquées dans le rapport annuel, et le cas échéant, dans le rapport semestriel.
Les dispositions précédentes ne s'appliquent pas aux opérations tombant hors du champ d'application de la procédure en conflit d'intérêts prévues par la législation SIR.
Les articles 523 et 524 du Code des Sociétés restent intégralement applicables.
Le conseil d'administration a le pouvoir d'accomplir tous les actes utiles ou nécessaires à la réalisation de l'objet social, à l'exception des actes qui sont réservés par la loi ou par les statuts, à l'assemblée générale.
Le conseil d'administration établit le rapport semestriel, ainsi que le projet de rapport annuel. Le conseil désigne le ou les expert(s) conformément à la législation SIR et propose, le cas échéant, toute modification à la liste des experts repris dans le dossier qui accompagnait sa demande d'agrément en tant que SIR.
Le conseil peut fixer la rémunération de tout mandataire auquel des pouvoirs spéciaux sont conférés, en conformité avec la législation SIR.
Les administrateurs seront remboursés des frais normaux et légitimes, et des coûts qu'ils peuvent faire valoir comme ayant été avancés dans l'exercice de leur mission et à condition que ces coûts aient été discutés et acceptés au préalable par le président du conseil d'administration.
En outre, conformément à la législation SIR, aucune rémunération ne peut être accordée aux administrateurs en fonction d'une opération ou transaction spécifique de la société ou de ses filiales.
La direction effective de la société doit être confiée à, au moins, deux personnes.
Les personnes en charge de la direction effective de la société doivent disposer de l'honorabilité professionnelle nécessaire et de l'expertise adéquate à l'exercice de leurs fonctions tels que prévus par la législation SIR et ne peuvent pas tomber sous le champ d'application des interdictions fixées par cette législation.
Le conseil d'administration peut déléguer la gestion journalière de la société à une ou plusieurs personnes, étant entendu que la gestion journalière est organisée de telle sorte que, dans le giron du conseil d'administration, au moins deux administrateurs assurent collégialement la gestion journalière ou en exercent la surveillance.
convoqué. Un administrateur peut également, avant ou après un conseil auquel il n'a pas assisté, renoncer à se prévaloir du défaut ou de l'irrégularité commise dans les formalités de convocations. Dans tous les cas, la régularité des formalités de convocation ne doit pas être justifiée lorsque tous les administrateurs sont présents ou valablement représentés et qu'ils se déclarent d'accord avec l'ordre du jour.
Les réunions du conseil d'administration peuvent valablement être tenues au moyen de vidéo- ou téléconférence. Dans ce cas, la réunion est considérée comme ayant été tenue au siège social de la société lorsqu'au moins un administrateur était physiquement présent au siège de la société.
Les administrateurs ne peuvent utiliser les informations dont ils disposent en leur qualité d'administrateur que dans le cadre de leur mandat.
Sauf en cas de force majeure, le conseil d'administration ne peut valablement délibérer et décider que si au moins la moitié de ses membres sont présents ou représentés. Si cette condition n'est pas remplie, une nouvelle assemblée peut être convoquée qui pourra valablement délibérer et décider sur les points inscrits à l'ordre du jour de l'assemblée précédente, lorsqu'au moins deux administrateurs sont présents ou représentés.
Sauf dans les cas exceptionnels, la délibération et le vote concernent en principe seulement les points qui sont repris dans l'ordre du jour.
Conformément à l'article 521 du Code des Sociétés, dans les cas exceptionnels dûment justifiés par l'urgence et l'intérêt social, des décisions du conseil d'administration
peuvent être prises, par consentement unanime des administrateurs, exprimées par écrit. Il ne pourra cependant pas être recouru à cette procédure pour l'arrêt des comptes annuels et l'utilisation du capital autorisé.
Les décisions du conseil d'administration sont prises à la majorité simple des voix des administrateurs présents ou représentés, et en cas d'abstention d'un ou plusieurs d'entres eux, à la majorité des autres administrateurs. En cas de partage, la voix de l'administrateur qui préside la réunion est prépondérante.
Lorsque un administrateur se trouve en situation de conflit d'intérêts et par conséquent qu'il ne prend pas part aux délibérations, ni au vote du conseil d'administration à propos d'une opération ou décision particulière, la voix dudit administrateur ne compte pas dans le calcul des quorums de présence et de majorité.
Les décisions du conseil d'administration sont consignées dans des procès-verbaux signés par le président du conseil d'administration, le secrétaire et les membres qui en font la demande. Ces procès-verbaux sont conservés dans un registre spécial. Les procurations sont annexées aux procès-verbaux des réunions pour lesquelles elles ont été données.
Les copies ou extraits des procès-verbaux qui sont produits en justice ou ailleurs, sont signés par le président du conseil d'administration, deux administrateurs ou un administrateur qui est en charge de la gestion journalière. Cette compétence peut être déléguée à un mandataire.
Les administrateurs, les personnes en charge de la gestion journalière et les mandataires de la société ne peuvent agir en qualité de contrepartie dans des
Une assemblée générale extraordinaire ou particulière peut être convoquée chaque fois que l'intérêt de la société l'exige.
Ces assemblées générales peuvent être convoquées par le conseil d'administration ou par le ou les commissaire(s) et doivent être convoquées chaque fois que les actionnaires représentant ensemble un cinquième du capital social, le requièrent.
Les assemblées générales sont tenues au siège de la société ou à toute autre endroit indiqué dans la convocation.
Un ou plusieurs actionnaires possédant ensemble au moins 3% du capital social de la société peuvent, conformément aux dispositions du Code des Sociétés, requérir l'inscription de sujets à traiter à l'ordre du jour de toute assemblée générale, ainsi que déposer des propositions de décision concernant des sujets à traiter inscrits ou à inscrire à l'ordre du jour. Les sujets à traiter additionnels ou les propositions de décision doivent être soumis à la société au plus tard le vingt-deuxième (22ième) jour précédant la date de l'assemblée générale. Les administrateurs répondent aux questions qui leur sont posées par les actionnaires au cours de l'assemblée ou qui leur ont été soumises par écrit au sujet de leur rapport ou des points inscrits à l'ordre du jour, pour autant que la communication des informations ou des faits ne soient pas de nature à porter préjudice aux intérêts professionnels de la société ou à la confidentialité à laquelle se sont engagés la société ou ses administrateurs. Dès que la convocation à l'assemblée générale est publiée, les actionnaires peuvent poser des questions par écrit, auxquelles il sera répondu pendant l'assemblée, à la condition qu'elles aient été soumises par écrit à la société au plus tard le sixième jour précédant l'assemblée.
Le ou les commissaire(s) réponde(nt) aux questions qui leur sont posées par les actionnaires en ce qui concerne le rapport de contrôle révisoral.
Conformément à l'article 533 du Code des Sociétés, les convocations à l'assemblée générale doivent avoir lieu au moyen d'une annonce publiée au Moniteur belge, dans un instrument de diffusion national (sauf dans les cas expressément prévus pas le Code des Sociétés) et dans la presse conformément aux prescriptions du Code des Sociétés au moins 30 jours avant la réunion. Si une nouvelle convocation est nécessaire et que la date de la deuxième réunion a été annulée dans la première convocation, l'annonce de la deuxième réunion devra avoir lieu au moins dix-sept jours avant que se tienne la réunion.
Les convocations sont communiquées aux titulaires d'actions, d'obligations, de droit de souscriptions nominatives, aux titulaires de certificats nominatifs, qui ont été émis en collaboration avec la société, aux administrateurs et aux commissaires dans le délai précité avant la réunion; cette communication a lieu au moyen d'une simple lettre à moins que les destinataires n'aient consenti individuellement, expressément et par écrit à recevoir la convocation par un autre moyen de communication. Il ne doit pas être justifié de l'accomplissement de cette formalité.
La convocation contient l'ordre du jour de l'assemblée avec l'inscription des sujets à traiter et les propositions de décisions, ainsi que la date, l'heure et l'endroit où l'assemblée est tenue et les autres informations prescrites par le Code des Sociétés.
Le conseil et les personnes chargées de la direction journalière dans les limites des pouvoirs qui leurs sont, peuvent déléguer à un mandataire, qui ne doit pas être administrateur, l'entièreté ou une partie de ses pouvoirs portant sur des questions spéciales ou déterminées et dans le cadre d'un mandat spécifique.
Le conseil d'administration peut créer un ou plusieurs comités consultatifs en son sein et sous sa responsabilité. Il définit leur composition et leur mission.
Sans préjudice de l'article 17 des statuts concernant la gestion journalière et la délégation de compétences et dans les limites prévues par l'article 524bis du Code des Sociétés, le conseil d'administration peut déléguer tout ou partie de ses pouvoirs de gestion à un comité de direction, composé de plusieurs membres, qu'ils soient administrateurs ou non, sans que cette délégation ne porte sur la politique générale de la société, sur l'ensemble des actes réservés par la loi ou les statuts au conseil d'administration ou sur les décisions ou opérations auxquelles l'article 524ter du Code des Sociétés est applicable, auquel cas la procédure d'information du conseil d'administration prévue par l'article 524ter, § 2 sera d'application.
Le conseil d'administration est chargé de la surveillance du comité de direction. Le conseil d'administration fixe le mode de fonctionnement du comité de direction, les conditions de désignation de ses membres, leur révocation, leur rémunération et la durée de leur mission.
Lorsqu'une personne morale est désignée comme membre du comité de direction, celle-ci est tenue de désigner, conformément aux dispositions du Code des Sociétés applicables, un représentant permanent chargé de l'exécution de cette mission au nom et pour le compte de cette personne morale.
La société est valablement représentée dans tous les actes, y compris ceux où interviennent un fonctionnaire public ou un notaire ainsi que dans les actes en justice, aussi bien en tant que demandeur qu'en tant que défendeur, soit par deux administrateurs agissant conjointement, soit, dans les limites des pouvoirs conférés au comité de direction, par un délégué à cette gestion. À l'égard des tiers, ils ne doivent pas produire une preuve d'une résolution préalable du conseil d'administration.
En outre, la société est valablement engagée par des mandataires spéciaux agissant dans le cadre de leur mission.
La société peut être représentée à l'étranger par toute personne formellement désignée à cette fin par le conseil d'administration.
La société désigne un ou plusieurs commissaires qui exercent les fonctions qui leur incombent en vertu du Code des Sociétés et de la législation SIR.
Le commissaire doit être agréé par l'Autorité des services et des marchés financiers (FSMA).
L'assemblée générale est tenue chaque année, le premier vendredi du mois de juillet à dix heures. Si ce jour est un jour férié légal, l'assemblée a lieu le jour ouvrable suivant à la même heure.
Les copropriétaires, les usufruitiers et nus-propriétaires, les créanciers et débiteurs-gagistes doivent se faire représenter respectivement par une seule et même personne.
Sur autorisation donnée par le conseil d'administration dans son avis de convocation, les actionnaires seront autorisés à voter par correspondance sur les points à l'ordre du jour au moyen d'un formulaire établi par la société.
Le formulaire pour voter à distance comprendra au moins les informations suivantes: 1° le nom ou la dénomination de l'actionnaire et son domicile ou siège social; 2° le nombre de voix que l'actionnaire souhaite exprimer à l'assemblée générale; 3° la forme des actions détenues; 4° l'ordre du jour de l'assemblée (en ce compris les propositions de décision); 5° le délai dans lequel le formulaire de vote doit parvenir à la société et 6° la signature de l'actionnaire. Il précisera expressément que celui-ci devra être signé par l'actionnaire et transmis à la société par pli recommandé au plus tard le sixième jour avant la date de l'assemblée.
Toute assemblée générale est présidée par le président du conseil d'administration ou en son absence par un administrateur désigné par les administrateurs présents ou par un membre de l'assemblée désigné par ce dernier. Le président désigne le secrétaire.
Lorsque le nombre de personnes présentes l'autorise, l'assemblée choisit deux scrutateurs sur proposition du président.
Les procès-verbaux des assemblées générales sont signés par le président de l'assemblée, le secrétaire, les scrutateurs, les administrateurs et commissaire(s) présents et les actionnaires qui en font la demande.
Ces procès-verbaux sont tenus dans un registre spécial. Les procurations sont annexées aux procès-verbaux de l'assemblée pour laquelle elles ont été octroyées.
Chaque action donne droit à une voix.
Les titulaires d'obligations et de droits de souscription peuvent assister à l'assemblée générale, mais n'ont qu'une voix consultative.
L'assemblée générale peut valablement délibérer et voter sans égard à la part du capital social présente ou représentée, excepté dans les cas où le Code des Sociétés impose un quorum de présence.
L'assemblée générale ne peut délibérer sur les points ne figurant pas à l'ordre du jour, à moins que tous les actionnaires soient personnellement présents ou représentés à l'assemblée générale et qu'ils décident à l'unanimité d'étendre l'ordre du jour.
Sauf dispositions légales ou statutaires contraires, toute décision est adoptée par l'assemblée générale, à la majorité simple des voix émises. Les votes blancs et les votes non valables ne sont pas comptabilisés dans le calcul des voix émises. Les décisions relatives à l'approbation des comptes annuels de la société et l'octroi de la décharge aux administrateurs et au(x) commissaire(s) sont adoptées à la majorité des voix.
Les pièces requises sont mises à disposition des bénéficiaires et une copie leur est envoyée conformément aux dispositions concernées du Code des Sociétés.
L'actionnaire qui participe ou qui se fait représenter à l'assemblée, est considéré comme ayant été valablement appelé. Un actionnaire peut également, avant ou après la réunion de l'assemblée générale à laquelle il n'a pas assisté, renoncer à se prévaloir du défaut ou de l'irrégularité commise dans les formalités de convocation.
Le droit de participer à une assemblée générale et d'y exercer le droit de vote est subordonné à l'enregistrement comptable des actions au nom de l'actionnaire le quatorzième jour qui précède l'assemblée générale, à vingt-quatre heures (heure belge) (ci-après, la "date d'enregistrement"), soit par leur inscription sur le registre des actions nominatives de la société, soit par leur inscription dans les comptes d'un teneur de compte agréé ou d'un organisme de liquidation, sans qu'il ne soit tenu compte du nombre d'actions détenues par l'actionnaire au jour de l'assemblée générale.
Les propriétaires d'actions dématérialisées souhaitant prendre part à l'assemblée doivent produire une attestation délivrée par le teneur de comptes agréé certifiant ou l'organisme de liquidation, du nombre d'actions dématérialisées inscrites au nom de l'actionnaire dans ses comptes à la date d'enregistrement et pour lequel l'actionnaire a déclaré vouloir participer à l'assemblée générale.
Ce dépôt doit être effectué au siège social ou auprès des établissements désignés dans les avis de convocation, au plus tard le sixième jour avant la date de l'assemblée.
Les propriétaires d'actions nominatives souhaitant prendre part à l'assemblée doivent notifier leur intention à la société, par lettre ordinaire, télécopie ou courrier électronique, adressé au plus tard le sixième jour avant la date de l'assemblée.
Tous les actionnaires ou leurs mandataires sont obligés, avant de participer à l'assemblée, de signer la liste de présence, indiquant le nom, le(s) prénom(s) et le domicile des actionnaires et le nombre d'actions qui sont représentées.
Tout actionnaire peut se faire représenter à l'assemblée générale par un mandataire, actionnaire ou non.
L'actionnaire ne peut désigner qu'une seule personne comme mandataire pour une assemblée générale bien déterminée, sous réserve des dérogations prévues par le Code des Sociétés.
Toute demande d'octroi de procuration mandat comprend, sous peine de nullité, au moins les informations suivantes: 1° l'ordre du jour, avec mention des sujets à traiter et des propositions de décision; 2° la demande d'instructions relatives à l'exercice du droit de vote eu égard aux différents sujets à l'ordre du jour; 3° l'indication de la façon dont le mandataire va exercer son droit de vote en cas de défaut d'instructions de l'actionnaire.
La procuration doit être signée par l'actionnaire et parvenir au siège social de la société ou au lieu indiqué dans la convocation au plus tard le sixième jour qui précède l'assemblée.
Toute distribution de dividendes ou de dividendes intérimaires qui serait contraire à la législation doit être remboursée par les actionnaires qui en ont bénéficiés, lorsque la société prouve que l'actionnaire savait que la distribution effectuée en sa faveur était contraire aux prescriptions légales ou qu'il ne pouvait l'ignorer aux vues des circonstances.
Les rapports annuels et semestriels de la société, lesquels contiennent les comptes annuels et semestriels statutaires et consolidés de la société et le rapport du commissaire, sont mis à la disposition des actionnaires conformément aux dispositions applicables aux émetteurs d'instruments financiers admis à la négociation sur un marché réglementé et à la législation SIR.
Les rapports annuels et semestriels de la société sont placés sur le site internet de la société.
Les actionnaires ont le droit d'obtenir gratuitement une copie des rapports annuels et semestriels au siège social de la société.
En cas de dissolution de la société, pour quelque cause et à quelque moment que ce soit, la liquidation s'opère par les soins d'un ou plusieurs liquidateur(s), nommé(s) par l'assemblée générale. Le(s) liquidateur(s) n'entre(nt) en fonction qu'après confirmation, par le tribunal de commerce, de leur/sa nomination. À défaut de nomination de liquidateur(s), les membres du conseil d'administration sont considérés comme liquidateurs à l'égard des tiers.
Le(s) liquidateur(s) forme(nt) un collège. Il(s) dispose(nt) à cette fin des pouvoirs les plus étendus conformément aux dispositions du Code des Sociétés applicables, et sous réserve des limites établies par l'assemblée générale.
Le(s) liquidateur(s) est ou sont tenu(s) de convoquer l'assemblée générale chaque fois que des actionnaires représentant ensemble un cinquième du capital social en font la demande.
L'assemblée générale détermine, les émoluments du ou des liquidateur(s).
La liquidation de la société est clôturée conformément aux dispositions du Code des Sociétés.
Après apurement de toutes les dettes, charges et frais de liquidation, l'actif net sert d'abord à rembourser, en espèces ou en titres, le montant libéré et non encore amorti des actions.
Lorsque l'assemblée générale doit délibérer à propos de, entres autres:
une modification des statuts;
une augmentation ou diminution du capital social;
au moins la moitié des actions qui représentent le capital social de la société doit être représentée à l'assemblée. Lorsque cette dernière condition n'est pas remplie, une nouvelle assemblée doit être convoquée, qui décidera valablement, peu importe le nombre d'actions représentées.
Les décisions sur les sujets susmentionnés ne sont valablement prises qu'à la majorité des trois quarts des voix qui ont participés au vote et ce, sans préjudice des autres règles de présence et de majorité prévues par le Code des Sociétés, entres autres en relation avec une modification de l'objet social, l'acquisition, la prise en gage et l'aliénation de ses actions propres, la résolution de la société lorsque, suite à des pertes subies, l'actif net de la société est réduit à moins du quart du capital social et la transformation de la société en une autre forme juridique.
Les votes ont lieu à main levée ou à l'appel des noms, à moins que l'assemblée générale n'en décide autrement à la majorité simple des votes émis.
Les procès-verbaux de l'assemblée générale sont signés par les membres du bureau et par les actionnaires qui en font la demande.
Les copies ou extraits des procès-verbaux à produire en justice ou ailleurs sont signés par le président, le secrétaire, les scrutateurs ou à leur défaut par deux administrateurs.
L'exercice comptable commence le premier avril et se clôture le trente et un mars de chaque année.
À la fin de chaque exercice comptable, les livres et écritures sont arrêtés et le conseil d'administration dresse l'inventaire, ainsi que les comptes annuels. Le conseil d'administration établit un rapport, dans lequel il rend compte de sa gestion. Le commissaire rédige en vue de l'assemblée annuelle, un rapport écrit et circonstancié. Ces documents sont établis conformément à la loi.
La société doit distribuer annuellement à ses actionnaires et dans les limites permises par le Code des Sociétés et la législation SIR, un dividende dont le montant minimum est prescrit par la législation SIR.
Le conseil d'administration peut, dans les limites des dispositions du Code des Sociétés applicables, distribuer un dividende intérimaire prélevé sur les résultats de l'exercice comptable et en fixer la date de paiement.
Le paiement des dividendes dont la distribution est décidée par l'assemblée générale, a lieu au moment et à l'endroit déterminé par cette assemblée ou par le conseil d'administration.
Le solde éventuel est réparti également entre les actions.
Tout administrateur, directeur et liquidateur de la société domicilié à l'étranger, est, pour l'exercice de son mandat, considéré comme ayant élu domicile au siège social de la société où toutes les communications, notifications et convocations peuvent lui être valablement faites.
Les titulaires d'actions nominatives doivent notifier à la société tout changement de domicile à défaut, toutes communications, convocations ou notifications seront valablement faites au dernier domicile connu.
Les clauses des présents statuts qui seraient contraires aux dispositions impératives du Code des Sociétés et de la législation SIR sont réputées non écrites; la nullité d'un article ou d'une partie d'un article des présents statuts n'ayant aucun effet sur la validité des autres clauses statutaires.
Magasins de périphérie Damart et Bruynzeel Keukens, Lochristi
Le conseil d'administration de Retail Estates sa assume la responsabilité du contenu du présent rapport annuel, sous rapports du commissaire et des experts immobiliers.
Le conseil d'administration, dont la composition est décrite à la page 46, déclare qu'à sa meilleure
Le conseil d'administration de Retail Estates sa déclare qu'à sa connaissance, aucun des administrateurs n'a jamais été condamné pour fraude, qu'aucune accusation officielle et/ou publique ne les a jamais visés et qu'aucune sanction ne leur a jamais été infligée par une autorité légale ou de surveillance. Il ajoute qu'aucun administrateur ne s'est vu interdire par un tribunal d'agir en tant que membre de l'organe d'administration et n'a jamais été, en sa capacité d'administrateur, impliqué dans une faillite par un tribunal.
Le présent rapport annuel comporte des déclarations relatives à l'avenir, parmi lesquelles – sans s'y limiter – des affirmations comportant les termes « croire », « anticiper », « s'attendre à », « avoir l'intention de », « projeter de », « s'efforcer de », « estimer », « pouvoir », « poursuivre » et autres expressions semblables. Pareilles déclarations relatives à l'avenir sont faites en tenant compte des risques connus et inconnus, des incertitudes et des autres facteurs susceptibles d'entraîner des écarts substantiels entre les résultats, la situation financière, les performances et les réalisations réels de Retail Estates sa, Finsbury Properties sa, Distri-Land sa, Aalst Logistics sa, Retail Warehousing Invest sa, Frun Park Wetteren sa, Gentpoort sa et Mijn Retail sa ou entre les résultats du secteur et les résultats, performances et réalisations escomptés et qu'évoquent explicitement ou implicitement ces déclarations relatives à l'avenir. Compte tenu de ces incertitudes, il est recommandé aux investisseurs de ne pas se fier aveuglément à ces affirmations relatives à l'avenir.
Le présent rapport annuel est disponible en néerlandais et en français.
Le présent rapport annuel a été établi en néerlandais. Retail Estates sa en a vérifié la traduction et la correspondance entre la version officielle néerlandaise et la version française. En cas d'incohérence entre la version néerlandaise et la version française, la
version néerlandaise prévaut. Par ailleurs, une version électronique du présent rapport annuel est publiée, à titre d'information uniquement, sur le site web de Retail Estates sa (www.retailestates.com). Une version anglaise du présent rapport annuel y est également disponible. Les autres informations figurant sur le site web de Retail Estates sa ne font pas partie du présent rapport annuel.
Pourcentage des actions détenues par le public. Sur Euronext, le pourcentage des actions librement négociables sur le marché se calcule en déduisant du nombre total des actions de capital, les actions détenues par les entreprises faisant partie du même groupe, les entreprises publiques, les fondateurs, les actionnaires liés par une convention d'actionnaires et les actionnaires détenant une majorité de contrôle.
Nombre total d'actions en fin d'exercice, multiplié par le cours de clôture au terme de l'exercice.
Flux opérationnel, résultat courant net (part du groupe) majoré des dotations aux amortissements, des réductions de valeur sur créances commerciales, des dotations aux provisions et des prélèvements sur les provisions.
pondération est déterminée par le pourcentage du nombre d'actions librement négociables sur le marché et la vitesse de rotation des actions faisant partie de l'indice.
Entreprise chargée, à titre professionnel, du placement des ressources qui lui sont confiées par des tiers pour diverses raisons. Exemples: fonds de pension, fonds de placement collectif,...
Le swap de taux d'intérêt est une convention entre parties qui s'engagent à échanger des flux d'intérêts durant une période préalablement déterminée, contre un montant convenu au préalable. Il s'agit uniquement des flux d'intérêts, le montant lui-même ne faisant l'objet d'aucun échange. Les IRS sont souvent mis en œuvre pour se couvrir contre des hausses de taux d'intérêt. Dans ce cas, il s'agit de l'échange d'un taux d'intérêt variable contre un taux d'intérêt fixe.
Montant auquel un immeuble pourrait être échangé entre des parties bien informées, moyennant leur accord, dans des conditions de concurrence normales. Du point de vue du vendeur, la juste valeur doit s'entendre déduction faite des droits d'enregistrement.
L'arrêté royal du 13 juillet 2014 en exécution de la Loi du 12 mai 2014 relatifs aux sociétés immobilières réglementées.
Loyers de base indexés, tels que fixés dans les contrats de bail au 31 mars 2015, avant déduction des périodes d'occupation gratuite et autres avantages consentis aux locataires.
Magasins regroupés le long des grands axes donnant accès aux villes et aux communes. Chacun des points de vente dispose d'un propre parking, ainsi que d'une entrée et une sortie sur la voie publique.
Les normes comptables internationales (IAS: International Accounting Standards / IFRS: International Financial Reporting Standards) sont établies par l'International Accounting Standards Board (IASB), qui élabore des normes internationales relatives à l'établissement des comptes.
Les sociétés européennes cotées en Bourse doivent appliquer ces règles dans le cadre de l'établissement de leurs comptes consolidés relatifs aux exercices postérieurs au 1er janvier 2005.
Ensemble de principes comptables et de règles d'évaluation établis par l'International Accounting Standards Board dans le but de faciliter la comparaison, sur le plan international, entre les entreprises européennes cotées en Bourse.
Les entreprises cotées en Bourse doivent appliquer ces règles dans le cadre de l'établissement de leurs comptes consolidés relatifs aux exercices postérieurs au 1er janvier 2005.
Obligation d'État souvent assimilée à un placement pratiquement sans risques, et donc également utilisée pour calculer la prime de risque par rapport à des
Résultat d'exploitation (EBIT) augmenté des amortissements et des réductions de valeur.
Flux opérationnel, résultat courant net (part du groupe) majoré des dotations aux amortissements, des réductions de valeur sur créances commerciales, des dotations aux provisions et des prélèvements sur les provisions, ainsi que des plus-values et moins-values réalisées par rapport à la valeur d'investissement à la clôture de l'exercice précédent, diminué de l'exit tax.
Surfaces de vente faisant partie d'un complexe commercial intégré et regroupées avec d'autres surfaces de vente. Tous ces immeubles disposent d'un parking central, ainsi que d'une entrée et une sortie communes.
Titre accordant à son détenteur le droit à une part proportionnelle des revenus d'un immeuble. Le détenteur reçoit également une part du produit de l'immeuble en cas de vente de celui-ci.
Ensemble de magasins de périphérie situés le long d'un même axe routier, que le consommateur considère comme un tout, alors qu'en dehors de leur emplacement, ils ne disposent d'aucune infrastructure commune.
Prêt remboursable en une fois, à l'échéance.
Le dividende brut par action est le résultat d'exploitation distribué.
Le dividende net est égal au dividende brut après la retenue de 25% de précompte mobilier.
Entreprises possédant un service d'achat centralisé et au moins cinq points de vente différents (grandes surfaces).
Taux spécial à l'impôt des sociétés, appliqué à l'écart entre la juste valeur du patrimoine d'une société et la valeur comptable de ce patrimoine au moment où la société obtient l'agrément au titre de société immobilière réglementée ou fusionne avec une société immobilière réglementée.
Règles de bonne gestion de l'entreprise. Les principes de gouvernance d'entreprise, tels que la transparence, l'intégrité et l'équilibre entre responsables, se fondent sur les recommandations de la FSMA et d'Euronext. Ils font plus généralement partie d'une éthique rigoureuse des affaires et imposent le respect de la loi du 2 août 2002.
Possibilité d'investissement alternative dans l'immobilier dans le cadre de laquelle l'actionnaire ou détenteur de certificats acquiert des actions (cotées) ou des certificats immobiliers d'une société ayant acquis un bien immobilier, au lieu d'investir lui-même directement dans le bien immobilier concerné.
Indice pondéré des prix, en vigueur depuis le 1er mars 2005, des actions cotées sur Euronext. Cet indice prend en compte les différentes capitalisations boursières dont la
Valeur de notre portefeuille immobilier, en ce compris les coûts, les droits d'enregistrement, les honoraires et la TVA, estimée tous les trimestres par un expert indépendant.
Valeur d'un immeuble estimée par un expert immobilier indépendant, droits de mutation compris, sans déduction toutefois des droits d'enregistrement. Cette valeur correspond au terme autrefois utilisé de « valeur acte en main ».
La valeur intrinsèque d'une action correspond à l'estimation de la juste valeur de l'action dans l'hypothèse où l'entreprise réaliserait tous ses actifs.
Nombre d'actions négociées chaque mois par rapport au nombre total d'actions en circulation au cours des 12 derniers mois.
titres cotés. La prime de risque est le rendement supplémentaire escompté par l'investisseur en fonction du profil de risque de l'entreprise.
Résultat de la division du cours d'une action par le bénéfice par action. Il indique le multiple du bénéfice à payer pour un cours donné.
Ratio indiquant le pourcentage du bénéfice net distribué sous forme de dividende aux actionnaires. Ce ratio s'obtient en divisant le bénéfice net distribué par le bénéfice net total.
Rendement total de l'action au cours des 12 mois écoulés ou (dernier cours + dividende brut) / cours de l'exercice précédent.
Rapport entre le dernier dividende brut distribué et le dernier cours de l'exercice auquel le dividende se rapporte.
Résultat net courant avant charges d'intérêts et impôts. En vertu de son statut de SIR, Retail Estates sa n'est pas tenue d'amortir ses immeubles. Elle n'amortit donc que les immobilisations incorporelles (tels les frais d'augmentation du capital) et les biens d'exploitation (véhicules de société, mobilier de bureau,…), de sorte que son EBIT est fort comparable à son EBITDA (Earnings Before lnterests, Taxes, Depreciation and Amortisation).
Plus-values et moins-values réalisées et non réalisées par rapport à la dernière valorisation de l'expert, en ce compris l'exit tax due à la suite de l'intégration du patrimoine des sociétés acquises au régime des sociétés immobilières réglementées.
Le taux d'endettement est calculé comme suit: passif (hors provisions, comptes de régularisation, instruments de couverture des taux et impôts différés) divisés par le total de l'actif (hors instruments de couverture des taux).
Le taux d'occupation est calculé comme étant la superficie des surfaces de vente effectivement louée par rapport à la superficie des surfaces de vente en portefeuille, exprimée en m².
VAN (valeur de l'actif net): capitaux propres divisés par le nombre d'actions.
Totalité des capitaux propres d'une société. La valeur comptable est renseignée dans le bilan de l'entreprise.
Il s'agit du terme à utiliser lors de l'achat d'un bâtiment. Lorsque des droits de mutation sont payés sur la cession, ils sont comptabilisés dans la valeur d'acquisition.
Valeur hors coûts, droits d'enregistrement, honoraires et TVA récupérable, dans le scénario où chaque immeuble ferait l'objet d'une cession distincte.
| Dénomination : | Retail Estates sa |
|---|---|
| Statut : | Société immobilière réglementée (« SIR ») publique de droit belge |
| Adresse : | Industrielaan n° 6 - B-1740 Ternat |
| Tél. : | +32 (0)2 568 10 20 |
| Fax | +32 (0)2 581 09 42 |
| Courriel : | [email protected] |
| Site web : | www.retailestates.com |
| RPM : | Bruxelles |
| TVA : | BE 0434.797.847 |
| Numéro d'entreprise : | 0434.797.847 |
| Date de constitution : | 12 juillet 1988 |
| Agrément sicafi : | 27 mars 1998 (jusqu'au 23 octobre 2014) |
| Agrément SIR : | 24 octobre 2014 |
| Durée : | Indéterminée |
| Management : | Interne |
| Commissaire : | Deloitte Réviseurs d'Entreprises, société civile ayant emprunté la forme d'une société coopérative à responsabilité limitée - Berkenlaan n° 8B à B-1831 Diegem, représentée par Madame Kathleen De Brabander |
| Clôture de l'exercice : | 31 mars |
| Capital au 31.03.2015 : | 170.091.087,57 EUR (par le changement des statuts du 28 mai 2015 suite à l'augmentation de capital, le capital social a été augmenté à 198.435.728,35 EUR) |
| Nombre d'actions au 31.03.2015 : | 7.559.473 (par le changement des statuts du 28 mai 2015 suite à l'augmentation de capital, le nombre d'actions a été augmenté à 8.819.213) |
| Assemblée générale ordinaire : | Premier vendredi du mois de juillet |
| Cotation : | Euronext – marché continu |
| Service financier : | KBC Banque |
| Valeur du portefeuille : | Valeur d'investissement de 857,86 millions EUR – juste valeur de 837,12 millions EUR (valeur des certificats immobiliers « Immobilière Distri-Land sa » incluse) |
| Experts immobiliers : | Cushman & Wakefield et CBRE |
| Nombre d'immeubles : | 554* |
| Type d'immeubles : | Immobilier situé en périphérie |
| Fournisseur de liquidités : | KBC Securities |
* La diminution du nombre d'immeubles par rapport au 31 mars 2014 est due à une rectification quant au nombre total d'immeubles.
Openbare GVV - SIR publique
Industrielaan 6 B - 1740 Ternat T. +32 (0)2 568 10 20 F. +32 (0)2 581 09 42
[email protected] www.retailestates.com
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.