Earnings Release • May 29, 2015
Earnings Release
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Société anonyme, société immobilière réglementée publique de droit belge, dont le siège social est établi à B-1740 Ternat (Belgique), Industrielaan n° 6 RPM Bruxelles : 0434.797.847
'the art of creating value in retail estate'
TAUX D'OCCUPATION ÉLEVÉ STABLE (98,78%)
Retail Estates continue systématiquement à travailler sur la croissance de la société. Les fonds propres ont augmentés au cours de l'exercice dernier d'un montant de 14,80 millions EUR à l'occasion de l'apport en nature de cinq surfaces commerciales par le détaillant français Orchestra. Ces opérations ainsi que les financements bancaires supplémentaires, ont permis d'accroître, par des investissements supplémentaires, le portefeuille immobilier de 91,20 millions EUR à 837,12 millions EUR. Le nombre de surfaces commerciales dans le portefeuille a augmenté avec 33 pendant l'exercice dernier, pour arriver à 554 surfaces. Notre présence dans la périphérie des grandes villes centrales belges a été renforcée de manière sélective.
Sur le plan opérationnel, l'exercice dernier s'est, une nouvelle fois, clôturé sur de bons résultats. C'est la 17e année consécutive que le taux d'occupation est supérieur à 98% (98,78% au 31 mars 2015), et aucune mauvaise surprise n'est survenue, ni sur le plan des recettes, ni sur le plan des dépenses. Lors de la réévaluation du portefeuille immobilier le 31 mars 2015, nos experts immobiliers ont constaté des valeurs ajoutées sur plusieurs de nos meilleurs sites par une baisse du rendement auquel les surfaces sont vendues lors des transactions immobilières. Cette augmentation de la valeur n'est plus soutenue par une augmentation du loyer à cause de la fonte de l'indice des prix des loyers, mais par une demande accrue de l'immobilier commercial de périphérie en tant que produit d'investissement. La disparition d'un rendement intéressant sur les produits financiers sur le marché d'actifs n'est pas étrangère à cette situation.
L'importance que nous accordons aux travaux d'entretien et à l'optimisation de nos centres commerciaux n'est pas réduite. Là où cela s'avère utile, les magasins sont rénovés, élargis et répartis en fonction des attentes de nos locataires. Une relation « win-win » est mise en avant, par laquelle le détaillant doit être mis en mesure d'améliorer son chiffre d'affaires et par laquelle le bailleur doit également pouvoir augmenter ses revenus locatifs et les garantir sur le long terme. La forte croissance de l'internet comme canal de vente et d'information encourage plus que jamais le commerce de détail à innover. Plus qu'un glissement du chiffre d'affaires, l'internet a mené à une révolution dans d'autres drivers commerciaux. Le flot d'informations mis à la disposition du consommateur oblige le commerçant à mieux se prémunir. Son site web sera mené jusque dans les points de ventes et est devenu un moyen de communication. Le contrôle des stocks n'a plus lieu seulement dans les murs des magasins ; le stock présent dans le centre de distribution de la société ou auprès de ses fournisseurs est maintenant disponible en « temps réel » et est également vendu sans avoir à être présent en magasin.
Le nouvel exercice comptable 2015-2016 a commencé avec une grande vigilance en ce qui concerne l'évolution de la confiance des consommateurs et ses conséquences pour nos locataires. Nous attendons
également avec beaucoup d'intérêt les effets de la régionalisation de la loi sur les implantations commerciales. Tant la région bruxelloise que la région wallonne ont remplacé l'ancienne loi fédérale (ladite « loi Ikea ») par une législation régionale dont les modalités varient. La question est également de savoir comment les gouvernements régionaux, dont la composition politique diffère, vont gérer cette nouvelle législation.
Retail Estates espère pouvoir maintenir la ligne stratégique de l'exercice clôturé, laquelle consiste à générer une croissance de l'entreprise tant en termes de base de capital que de financement externe, ainsi qu'à réaliser une croissance uniforme tout en protégeant le résultat courant et la valeur intrinsèque des actions.
Le conseil d'administration proposera à l'assemblée générale suivante de distribuer un dividende brut de 3,10 EUR par action (2,325 EUR net), représentant une augmentation de plus de 3% par rapport au dividende de l'exercice précédent, ce qui est nettement plus que la faible inflation que nous avons connue dans la même période. Retail Estates distribue donc 81,15% de son bénéfice courant et investit le solde du bénéfice non distribué dans la croissance de l'entreprise.
Pour l'exercice 2015-2016, la prévision du dividende est de 3,20 EUR brut, ce qui représente une augmentation de 3,23% par rapport au dividende prévisionnel pour l'exercice 2014-2015. Cet objectif s'accorde avec la politique menée dans les années précédentes.
Le dividende 2014-2015 est payable au 10 juillet 2015.
Le rapport annuel est à la disposition des actionnaires sur le site web à partir du 29 mai 2015 (après clôture de la bourse).
| 1. A. COMPTE DE RÉSULTATS (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 53.191 | 47.689 |
| Charges relatives à la location | -485 | -666 |
| Résultat locatif net | 52.706 | 47.024 |
| Récupération des charges immobilières | ||
| Récupération des charges locatives et des taxes normalement assumées par les locataires sur les immeubles |
5.312 | 5.002 |
| Charges locatives et des taxes normalement assumées par les locataires sur les immeubles loués |
-5.632 | -5.222 |
| Autres revenus et charges relatifs à la location | -51 | -43 |
| Résultat immobilier | 52.334 | 46.761 |
| Frais techniques | -1.466 | -1.276 |
| Frais commerciaux | -239 | -230 |
| Charges et taxes sur les immeubles non loués | -135 | -122 |
| Frais de gestion immobilière | -1.518 | -1.417 |
| Autres charges immobilières | -4 | 0 |
| Frais immobiliers | -3.362 | -3.044 |
| Résultat d'exploitation des immeubles | 48.972 | 43.716 |
| Frais généraux de la société | -2.888 | -2.400 |
| Autres revenus et charges d'exploitation | ||
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 46.084 | 41.316 |
| Résultat sur vente d'immeubles de placement | 479 | 236 |
| Résultat sur vente d'autres actifs non financiers | ||
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 6.131 | 3.260 |
| Résultat d'exploitation | 52.694 | 44.812 |
|---|---|---|
| Revenus financiers | 181 | 260 |
| Charges d'intérêts | -17.269 | -16.012 |
| Autres charges financières | -39 | -36 |
| Résultat financier | -17.128 | -15.787 |
| Résultat avant impôts | 35.566 | 29.025 |
| Impôts | -328 | -457 |
| Résultat net | 35.238 | 28.568 |
| Attribuable aux: | ||
| Actionnaires du Groupe | 35.238 | 28.568 |
| Intérêts minoritaires | ||
| Commentaire: | ||
| Résultat courant net (part du Groupe)1 | 28.628 | 25.072 |
| Résultat sur portefeuille | 6.610 | 3.496 |
| RÉSULTAT PAR ACTION | 31.03.15 | 31.03.14 |
| Nombre d'actions ordinaires en circulation | 7.559.473 | 7.290.411 |
| Nombre moyen pondéré d'actions | 7.381.081 | 6.930.195 |
| Bénéfice net par action ordinaire (en EUR)2 | 4,77 | 4,12 |
| Bénéfice net dilué par action (en EUR) | 4,77 | 4,12 |
| Bénéfice distribuable par action (en EUR)3 | 3,82 | 3,47 |
| Résultat courant net par action (en EUR)4 | 3,88 | 3,62 |
| Dividende | 3,10 | 3,00 |
1 Le résultat courant net se calcule comme suit: le résultat net hors les variations de juste valeur des immeubles de placement et hors le résultat sur les ventes d'immeubles de placement.
3 Sur la base du nombre total d'actions en circulation.
4 Pour le calcul du résultat courant net par action, le nombre moyen pondéré d'actions est utilisé. On part donc du principe que les actions participent au bénéfice de l'exercice dès le moment d'émission. Toutefois dans le cas présent, le moment d'émission diffère du moment de la participation au bénéfice. Si le résultat courant net était calculé sur base du nombre d'actions copartageantes avec effet au jour de leur participation au bénéfice, le résultat courant net par action serait de 3,79 EUR au 31.03.2015 contre 3,44 EUR au 31.03.2014.
Industrielaan 6 B-1740 Ternat T: +32 2 568 10 20 F: +32 2 581 09 42 [email protected] www.retailestates.com
2 Le bénéfice net par action ordinaire se calcule comme suit: le résultat net divisé par le nombre moyen pondéré d'actions.
| 1. B. ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT TOTAL (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Résultat net | 35.238 | 28.568 |
| Autres éléments du résultat total récupérables en comptes de résultats: | ||
| Impact sur la juste valeur des droits et frais de mutation estimés lors de | -2.474 | -2.623 |
| l'aliénation hypothétique des immeubles de placement | ||
| Variations de la juste valeur des couvertures de flux de trésorerie | -705 | 6.210 |
| Résultat total | 32.059 | 32.155 |
| ACTIFS (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Immobilisations | 837.602 | 746.245 |
| Goodwill | ||
| Immobilisations incorporelles | 120 | 26 |
| Immeubles de placement5 | 837.121 | 745.916 |
| Autres immobilisations corporelles | 357 | 297 |
| Immobilisations financières | ||
| Créances commerciales et autres immobilisations | 5 | 5 |
| Actifs circulants | 9.837 | 9.620 |
| Immobilisations ou groupes d'actifs détenus en vue de la vente | 4.819 | 4.385 |
| Créances commerciales | 1.168 | 725 |
| Créances fiscales et autres actifs circulants | 1.399 | 1.899 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 1.469 | 2.189 |
| Comptes de régularisation | 982 | 421 |
| TOTAL DES ACTIFS | 847.439 | 755.865 |
5 En ce compris projets de développement conformément à IAS 40.
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS (en milliers €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Capitaux propres | 381.212 | 356.524 |
| Capitaux propres attribuable aux actionnaires de la société-mère | 381.212 | 356.524 |
| Capital | 166.902 | 160.962 |
| Primes d'émission | 101.839 | 93.095 |
| Réserves | 77.233 | 73.900 |
| Résultat net de l'exercice | 35.238 | 28.568 |
| Intérêts minoritaires | ||
| Passifs | 466.227 | 399.341 |
| Passifs non courants | 379.217 | 365.825 |
| Provisions | 82 | 102 |
| Dettes financières non courantes | 340.379 | 327.677 |
| Établissements de crédit | 310.631 | 327.677 |
| Autres passifs non courants financiers | 29.748 | 0 |
| Autres passifs non courants | 38.756 | 38.046 |
| Passifs courants | 87.010 | 33.516 |
| Dettes financières courantes | 57.209 | 22.421 |
| Établissements de crédit | 57.209 | 22.421 |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 10.024 | 7.992 |
| Autres passifs courants | 15.367 | 86 |
| Comptes de régularisation | 4.410 | 3.017 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 847.439 | 755.865 |
| TAUX D'ENDETTEMENT | 31.03.15 | 31.03.14 |
| Taux d'endettement6 | 51,54% | 49,10% |
6 Le taux d'endettement est calculé comme suit: passifs (hors provisions, comptes de régularisation, instruments de couverture des taux et impôts différés) divisés par le total de l'actif (hors instruments de couverture des taux).
| VALEUR DE L'ACTIF NET PAR ACTION (en €) – PART DU GROUPE | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Valeur de l'actif net par action IFRS7 | 50,43 | 48,90 |
| Valeur de l'actif net par action EPRA8 | 53,68 | 52,18 |
| Valeur de l'actif net par action hors dividende hors IAS 399 | 53,34 | 51,70 |
Retail Estates sa est une société immobilière réglementée publique spécialisée dans certains créneaux de marché et particulièrement dans la mise à disposition de magasins situés en périphérie des agglomérations ou le long des axes routiers menant aux centres urbains. Retail Estates sa achète ces biens immobiliers à des tiers ou les construit et les commercialise pour son propre compte. Les immeubles ont une superficie variant entre 500m² et 3.000m². Un immeuble commercial typique présente une superficie moyenne de 1.000m².
Au 31 mars 2015, Retail Estates sa détient en portefeuille 554 surfaces de vente, pour une surface commerciale totale de 611.076m². Le taux d'occupation mesuré en m² loués atteint 98,78%.
Au 31 mars 2015, les experts immobiliers indépendants ont estimé la juste valeur du portefeuille immobilier consolidé de Retail Estates sa à 837,12 millions EUR.
Cotée sur Euronext Brussels, Retail Estates sa possède le statut de société immobilière réglementée publique. Au 31 mars 2015, la capitalisation boursière de ses actions s'élève à 579,36 millions EUR.
8 L'actif net par action EPRA (juste valeur) se calcule comme suit: capitaux propres (hors variation de la partie effective de la juste valeur des instruments de couverture permise dans une couverture de flux de trésorie telle que définie dans IFRS) divisé par le nombre d'actions.
9 L'actif net par action hors dividende hors IAS 39 (valeur d'investissement) se calcule comme suit: capitaux propres (hors impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement, hors variation de la partie effective de la juste valeur des instruments de couverture permise dans une couverture de flux de trésorie telle que définie dans IFRS et hors dividendes) divisé par le nombre d'actions.
7 L'actif net par action IFRS (juste valeur) est calculé comme suit: capitaux propres (attribuable aux actionnaires de la société mère) divisés par le nombre d'actions.
Le présent communiqué de presse contient un certain nombre de déclarations prévisionnelles. Les risques et incertitudes qui pèsent sur de telles prévisions peuvent impliquer que les résultats réels s'écartent considérablement des résultats annoncés par lesdites déclarations prévisionnelles dans la présente déclaration intérimaire. L'évolution de la situation économique et les facteurs commerciaux, fiscaux et conjoncturels, notamment, sont les principaux facteurs susceptibles d'influencer les résultats.
Ternat, le 29 mai 2015,
Jan De Nys, administrateur délégué de Retail Estates sa.
Pour toute information complémentaire :
RETAIL ESTATES SA, Jan De Nys – CEO, tél. 02/568 10 20 - 0475/27 84 12 RETAIL ESTATES SA, Paul Borghgraef – Président, tél. 02/568 10 20 - 0475/42 98 03 Retail Estates sa – Société immobilière réglementée publique de droit belge Industrielaan 6, 1740 Ternat – RPM Bruxelles – TVA BE 434.797.847.
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