Annual Report • Jun 19, 2017
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
| O1 risicobeheer |
12 |
|---|---|
| O2 | |
| Brief aan de aandeelhouders |
24 |
| O3 beheersverslag |
30 |
| O4 | |
| retail estates op de beurs O5 |
76 |
| vastgoedverslag | 86 |
| O6 financieel verslag O7 |
120 |
| permanent document | 184 |
| O8 diversen |
206 |
2 Alternatieve prestatiemaatstaven en de term "EPRA resultaat" Alternatieve prestatiemaatstaven zijn maatstaven die Retail Estates nv hanteert om zijn financiële performantie te meten en op te volgen. De maatstaven worden gebruikt in dit jaarverslag maar zijn niet gedefinieerd in een wet of in algemeen aanvaarde boekhoudprincipes (GAAP). De European Securities and Markets Authority (ESMA) heeft richtlijnen uitgevaardigd die van toepassing zijn vanaf 3 juli 2016 voor het gebruik en de toelichting van de alternatieve prestatiemaatstaven. De begrippen die Retail Estates nv beschouwt als een alternatieve prestatiemaatstaf zijn opgenomen in hoofdstuk 8 van dit jaarverslag, Diversen, onder de noemer "Lexicon - Alternatieve prestatiemaatstaven". De alternatieve prestatiemaatstaven zijn voorzien van een definitie, doelstelling en reconciliatie zoals
Ten gevolge van deze richtlijn is de voorheen gehanteerde term "netto courant resultaat" niet langer bruikbaar. De benaming is daarom veranderd in "EPRA resultaat". Inhoudelijk is er geen verschil met de voorheen gehanteerde term "netto courant resultaat".
vereist volgens de ESMA richtlijn.
I Retail estates I jaarverslag 2016 - 2017
BRABANT WALLON
NAMUR-Nord MONS
Braine-l'Alleud
Sambreville
Aiseau-Presles
Nivelles
VLAAMS - BRABANT
Lier Westerlo
Kampenhout
Mechelen-Noord
Antwerpen-Zuid Antwerpen-Noord
Zaventem
Wavre
NAMUR
Dinant
Gembloux
LEUVEN-Oost
Namur-Sud
LUXEMBOURG
Marche-en-Famenne
LIEGE
LIÈGE
Barchon
Verviers Eupen
ARLON
Rocourt Herstal
Tongeren
Lommel
Beringen
Genk HASSELT
................................. De vastgoedportefeuille van Retail Estates nv bestaat uit winkelpanden gelegen in de periferie van de grootste steden van België
Roeselare
Kortrijk-Noord
Tournai
HAINAUT
OOST-VLAANDEREN
GENT-ZUID
Oudenaarde
Eeklo
Ath
Wetteren
WEST-VLAANDEREN LIMBURG
Sint-Niklaas
BRUGGE-NOORD ANTWERPEN
Halle
Dendermonde Mechelen-Zuid
BRUSSEL BRUXELLES
Retail Estates nv breidt haar portefeuille uit door acquisities, projectontwikkelingen en optimaliastie van de vastgoedportefeuille.
" De groei van de onderneming wordt ook gedragen door haar medewerkers. "
■ Voeding ■ Volumineus ■ Kleding/schoenen ■ Verbruiksgoederen ■ Andere
De kerncijfers zijn de geconsolideerde cijfers.
| VASTGOEDPORTEFEUILLE | 31/03/17 | 31/03/16 | 31/03/15 |
|---|---|---|---|
| Aantal winkelpanden | 668 | 634 | 554 |
| Totaal verhuurbare winkeloppervlakte in m² | 748.136 | 708.879 | 611.076 |
| Geschatte reële waarde in EUR | 1.071.361.000 | 1.000.799.000 | 837.121.000 |
| Geschatte investeringswaarde in EUR | 1.097.917.000 | 1.025.536.000 | 857.862.000 |
| Gemiddelde huurprijs per m² | 95,45 | 95,86 | 92,48 |
| Bezettingsgraad | 98,13% | 98,22% | 98,78% |
| BALANSGEGEVENS | |||
|---|---|---|---|
| Eigen vermogen | 514.970.000 | 474.170.000 | 381.212.000 |
| Schuldgraad (GVV-Wetgeving*, max. 65%) | 50,26% | 49,95% | 51,54% |
| RESULTATEN | |||
|---|---|---|---|
| Nettohuurresultaat | 66.024.000 | 61.680.000 | 52.706.000 |
| Vastgoedresultaat | 65.465.000 | 61.386.000 | 52.334.000 |
| Vastgoedkosten | -4.940.000 | -4.504.000 | -3.362.000 |
| Algemene kosten en andere operationele kosten en opbrengsten | -2.941.000 | -2.841.000 | -2.888.000 |
| Operationeel vastgoedresultaat vóór resultaat op de portefeuille | 57.584.000 | 54.041.000 | 46.084.000 |
| Resultaat op de portefeuille | 13.889.000 | 10.557.000 | 6.610.000 |
| Operationeel resultaat | 71.473.000 | 64.598.000 | 52.694.000 |
| Financieel resultaat | -19.064.000 | -21.774.000 | -17.128.000 |
| Nettoresultaat | 52.136.000 | 42.035.000 | 35.238.000 |
| EPRA resultaat | 39.115.000 | 36.473.000 | 28.628.000 |
| GEGEVENS PER AANDEEL | 31/03/17 | 31/03/16 | 31/03/15 |
|---|---|---|---|
| Aantal aandelen | 9.008.208 | 8.866.320 | 7.559.473 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 9.008.208 | 8.866.320 | 7.559.473 |
| Nettoactiefwaarde IFRS | 57,17 | 53,48 | 50,43 |
| EPRA NAW | 59,29 | 56,66 | 53,68 |
| Nettoactiefwaarde (investeringswaarde) excl. dividend excl. de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten |
58,96 | 56,27 | 53,34 |
| Brutodividend per aandeel | 3,30 | 3,20 | 3,10 |
| Nettodividend per aandeel | 2,310 | 2,336 | 2,325 |
| Brutodividendrendement op slotkoers (excl. dividend) | 4,48% | 4,28% | 4,22% |
| Nettodividendrendement op slotkoers (excl. dividend) | 3,10% | 3,09% | 3,16% |
| Beurskoers op afsluitingsdatum | 76,90 | 78,00 | 76,64 |
| Gemiddelde koers | 77,54 | 73,53 | 64,91 |
| Koersevolutie in de loop van het boekjaar | -1,28% | 5,65% | 30,01% |
| Over-/onderwaardering t.o.v. nettoactiefwaarde IFRS | 34,51% | 45,85% | 51,97% |
* Het K.B. van 13 juli 2014 (het "GVV-K.B.") in uitvoering van de Wet van 12 mei 2014 (de "GVV-Wet") met betrekking tot de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
Aankoop winkelpark Frameries, uitbreiding winkelpark Verviers met Darcis (chocolatier) en renovatie winkelpark te Westerlo.
Nieuwbouw na afbraak Doornik – project op maat van Leen Bakker.
Projectontwikkeling in Nivelles – project op maat van Aldi na afbraak en heropbouw.
I Retail estates I jaarverslag 2016 - 2017
" De waarde van perifeer winkelvastgoed wordt in hoofdzaak bepaald door de commerciële waarde van de ligging van het vastgoed. "
De belangrijkste risico's waarmee de onderneming geconfronteerd wordt, worden hieronder opgelijst. Voor elk van de opgesomde risico's zijn maatregelen en procedures in voege om de gevolgen zoveel mogelijk in te schatten, te controleren en op te volgen. Deze maatregelen en procedures worden eveneens hieronder besproken.
De raad van bestuur evalueert regelmatig de blootstelling van de onderneming aan risico's, de financiële impact van deze risico's en de acties die moeten ondernomen worden om deze eventuele risico's te monitoren, te vermijden dat de risico's zich voordoen, en/of (in voorkomend geval) de impact van deze risico's te beperken.
Deze lijst van risico's is gebaseerd op de informatie die gekend was op het ogenblik van de opmaak van dit verslag. Andere onbekende en onwaarschijnlijke risico's of risico's waarvan niet wordt aangenomen dat ze een significante ongunstige invloed kunnen hebben op de vennootschap, op haar activiteiten
en haar financiële situatie, kunnen bestaan. De lijst van risico's die in dit hoofdstuk is opgenomen, is zodoende niet exhaustief.
De waarde van de portefeuille wordt trimestrieel geschat door onafhankelijke vastgoeddeskundigen. Een daling van de waardering leidt tot een daling van het eigen vermogen ("NAW") en bijgevolg tot een stijging van de schuldgraad van de vennootschap.
De waarde van perifeer winkelvastgoed wordt in hoofdzaak bepaald door de commerciële
waarde van de ligging van het vastgoed. Als gevolg van de schaarste van goedgelegen terreinen oefenen vraag en aanbod in principe een opwaartse druk uit, zowel in de markt van particuliere als van institutionele investeerders. De waarden zijn in het algemeen inflatiebestendig door de indexatie van de huren, maar wel rentegevoelig door de hoge schuldgraad waarmee vele investeerders werken. De investeringsbereidheid van institutionele beleggers kan door macro-economische factoren die de beschikbaarheid van kredieten en hun kostprijs beïnvloeden, tijdelijk sterk terugvallen. Uit de ervaring blijkt dat de markt van de particuliere beleggers, die nog altijd meer dan 60% van de investeringen vertegenwoordigt, hieraan minder gevoelig is.
De huurcontracten van de Groep bevatten indexeringsclausules op basis van de gezondheidsindex, zodat de jaarlijkse huurinkomsten samen met de (via de
gezondheidsindex berekende) inflatie evolueren.
Het inflatierisico waaraan de Groep is blootgesteld, betreft vooral de met de huur verbonden kosten, onder meer verbonden aan renovatie- en investeringswerken, die geïndexeerd kunnen zijn op een andere basis dan de gezondheidsindex, waardoor deze kosten sneller zouden stijgen dan de stijging van de huurprijzen.
De vennootschap tracht het risico van de kostenstijging te beperken door contractuele afspraken te maken met haar leveranciers.
Deflatie leidt tot een vermindering in de economische activiteit die een algemene prijsdaling tot gevolg heeft.
Bij deflatie wordt de gezondheidsindex negatief zodat de huurinkomsten dalen.
De Groep is gedeeltelijk tegen het deflatierisico (en een dienovereenkomstige daling van de huurinkomsten) beschermd. Nagenoeg alle huurovereenkomsten van de Groep bepalen dat de huurprijs in geen geval kan zakken tot beneden het niveau van de basishuur (d.i. de basishuur die geldt bij het afsluiten van de huurovereenkomst). Ook voor die huurovereenkomsten kan een daling van de huurprijs tot een niveau dat lager ligt dan de lopende huur maar hoger dan de basishuur, echter niet worden uitgesloten.
Impact van het online shoppen op de bestaande verkoopskanalen.
Verminderde vraag naar fysieke winkels door stijging van het online shoppen.
Vraag naar kleinere winkels (minder m²) doordat er veel minder stock in de winkels aanwezig is.
Verhuren aan retailers die "multichannel" concept integreren in businessmodel en op die manier e-commerce integreren in de bestaande winkels.
Bestaande panden opsplitsen in kleinere lokalen.
Impact van externe elementen zoals terreur.
Onderbroken activiteit en bijgevolg verlies van de huurder en verminderde huurinkomsten.
De vennootschap is verzekerd voor gederfde huurinkomsten voor een periode van 18 tot 36 maanden (afhankelijk van het soort vergunning die dient bekomen te worden) ten gevolge van daden van vandalisme of terreur.
conjuncturele bewegingen Omschrijving van het risico Impact van dalende consumptie en
Vermindering van de vraag naar winkels.
Hogere leegstand en/of lagere huurprijzen bij herverhuring.
Daling van de reële waarde van het vastgoed en als gevolg ook van de Netto Actief Waarde (NAW).
Mogelijke faillissementen van huurders.
Kwaliteit van het huurdersbestand met vooral filiaalbedrijven en een beperkte jaarlijkse provisie voor dubieuze debiteuren (gemiddeld ongeveer 0,50% van de huur per jaar).
Sectoriële diversificatie van klanten en een lage gemiddelde contractuele huurprijs.
Waarde wordt bepaald door de commerciële waarde van de ligging van het vastgoed. Retail Estates spreidt zijn investeringen over alle belangrijke winkelassen in België. De investeringen zijn geconcentreerd in Vlaanderen en
Wallonië en in het bijzonder in de subregio's met sterke koopkracht.
Er is gebruikelijk een bankwaarborg van 3 tot 6 maand.
Extreme volatiliteit en onzekerheid op de internationale markten.
Kan leiden tot een moeizamere toegang tot de aandelenmarkt om nieuw kapitaal/eigen vermogen op te halen of minder liquiditeit beschikbaar in de debt capital markets met betrekking tot herfinancieringen van uitstaande obligatieleningen.
De vennootschap streeft ernaar langetermijn relaties op te bouwen met financiële partners en investeerders en heeft beschikbare niet-gebruikte kredietfaciliteiten om liquiditeitstekorten op te vangen.
Risico's in verschillende domeinen: leegstand, maar ook op het vlak van verhuurbaarheid, kwaliteit van de huurders, veroudering van de gebouwen en de evolutie van vraag en aanbod op de huurmarkt.
Huurinkomsten en cash flow aangetast door een verhoging van de leegstand en kosten voor herverhuring.
Vermindering van de kwaliteit en solvabiliteit van het huurdersbestand met als gevolg een stijging van de dubieuze debiteuren waardoor de incassograad daalt.
Daling van de reële waarde van het vastgoedpatrimonium en als
gevolg ook een daling van de NAW en een stijging van de schuldgraad.
Gediversifieerde klantenbasis met een goede sectoriële spreiding. Goede marktkennis door eigen operationele teams met sterk know how en kennis van de retail business. Wekelijkse opvolging en bespreking van incasso op de propertymeeting.
Omschrijving van het risico Risico op bouwkundige en technische achteruitgang in de levenscyclus van de gebouwen.
Veroudering van de gebouwen waardoor de commerciële aantrekkelijkheid wordt aangetast.
Verlies aan inkomsten en langdurige periode waarin het geïnvesteerd kapitaal niet rendeert.
Het management doet al het mogelijke om op deze risico's te anticiperen en voert daartoe een consequent beleid in onderhoud en herstellingen. Deze beperken zich in de praktijk hoofdzakelijk tot de renovatie van parkings en daken.
Een groot aantal gebouwen in de vastgoedportefeuille van de vennootschap (en haar dochtervennootschappen) werd verworven in het kader van de verwerving van aandelen van vastgoedvennootschappen of middels vennootschapsrechtelijke herstructureringen zoals fusies en (partiële) splitsingen. Vastgoedvennootschappen waarover de controle wordt verworven, worden aansluitend typisch opgeslorpt door Retail Estates, waardoor het volledige vermogen, zowel activa als passiva, van deze vennootschappen wordt overgedragen aan Retail Estates.
Het risico bestaat dat bij deze transacties verborgen passiva op Retail Estates worden overgedragen.
Het management neemt de nodige voorzorgen om voorafgaand aan de controleverwerving de mogelijke risico's te identificeren (cf. "due diligence" proces met betrekking tot o.m. technische, financiële, fiscale en boekhoudkundige en juridische risico's) en tracht hiervoor vanwege de verkoper/inbrenger de nodige contractuele waarborgen te verkrijgen.
Op een aantal locaties waar de vennootschap winkelpanden bezit, werden voordien activiteiten uitgeoefend die potentieel vervuilend waren.
Voor dergelijke - per definitie historische - vervuiling is Retail Estates in beginsel niet aansprakelijk. De activiteiten van de huurders van de vennootschap leveren in de regel slechts een heel beperkt risico tot vervuiling op en vallen bovendien onder de verantwoordelijkheid van de huurder. De toepasselijke
wetgeving die thans in de drie gewesten bestaat, voorziet evenwel in complexe procedures die bij overdracht van onroerende goederen tijdrovend zijn en tot onderzoeksen studiekosten aanleiding kunnen geven. De regelgeving met betrekking tot het grondverzet levert bijkomende kosten op, indien op dergelijke vervuilde sites bij bouwwerkzaamheden vervuilde grond dient gemanipuleerd te worden.
Retail Estates tracht het nodige te doen om de milieuaspecten te integreren in het due diligence onderzoek dat typisch voorafgaat aan de verwerving van vastgoed, en tracht in de mate van het mogelijke de verantwoordelijkheid voor eventuele bodemverontreiniging (met inbegrip van een eventuele saneringsverplichting) bij de overdrager van het vastgoed te leggen.
Perifeer winkelvastgoed wordt per definitie ontsloten via hoofdzakelijk "
Het management doet al het mogelijke om op deze risico's te anticiperen en voert daartoe een consequent beleid in onderhoud en herstellingen. "
gewestwegen. In functie van de verkeersveiligheid wordt geregeld de wegenis heraangelegd met nieuwe rotondes, fietspaden, tunnels e.d.
Het resultaat van een dergelijke heraanleg komt meestal de commerciële waarde van winkelpanden ten goede, vermits dikwijls de verkeersstroom vertraagd wordt en de omgeving van de winkelpanden veiliger wordt. Het is echter niet uit te sluiten dat in uitzonderlijke gevallen de bereikbaarheid van enkele winkelpanden hieronder zou kunnen lijden doordat de toegang bemoeilijkt wordt.
Beperkende factoren en beheersing Dialoog met de overheid om constructieve oplossingen uit te werken in het belang van alle stakeholders.
Wegvallen van sleutelfiguren binnen de organisatie.
Het verlies van kerncompetenties door de vennootschap kan ertoe leiden dat een aantal doelstellingen later dan gepland verwezenlijkt worden.
Retail Estates schenkt de nodige aandacht aan het welzijn van haar medewerkers. De vennootschap hanteert marktconforme vergoedingen. Er wordt veel belang gehecht aan het beheer van de competenties van de leden van het team.
Risico op operationele verliezen als gevolg van het falen van interne processen, interne systemen, en menselijke fouten of externe gebeurtenissen (fraude, natuurramp, cybercriminaliteit,…).
Financieel verlies door fraude, diefstal van gevoelige gegevens of onderbreking van de activiteit.
De vennootschap beschikt over een corporate governance charter en een verhandelingsreglement. Het verhandelingsreglement staat op de website van de vennootschap en wordt ook
bekendgemaakt aan het team.
Verder werd een disaster recovery plan uitgewerkt zodat in geval van een ramp of crisissituatie de activiteiten van de onderneming kunnen verdergezet worden. Alle data worden ook gebackupt op verschillende manieren (on site, off site op tape en in the cloud).
Er werden ook de nodige maatregelen genomen in verband met toegang en beveiliging.
Retail Estates wordt voor ICT-gerelateerde diensten ondersteund door een externe partner, waarmee een SLA (Service Level Agreement) werd afgesloten.
Retail Estates is aan een liquiditeitsrisico blootgesteld dat, in de veronderstelling van de nietverlenging of opzegging van haar financieringscontracten, uit een gebrek aan kasmiddelen zou kunnen voortvloeien.
Onmogelijkheid om acquisities of ontwikkelingen te financieren (zowel via eigen vermogen als via schulden) of verhoogde kosten waardoor de beoogde rentabiliteit daalt.
Het niet beschikbaar zijn van financiering ter terugbetaling van intresten, kapitaal of operationele kosten.
Verhoogde kost van de schulden door hogere bancaire marges, met als gevolg impact op resultaat en cashflows.
Conservatieve en voorzichtige financieringsstrategie met evenwichtige spreiding van de vervaldata, diversificatie van de financieringsbronnen en een uitgebreide groep van bankpartners.
De vennootschap loopt risico's op een verhoging van haar financiële kosten die kunnen voortvloeien uit de evolutie van de rentevoeten.
Verhoogde kost van de schulden met als gevolg impact op resultaat en cashflows en daling van de rentabiliteit.
Sterke waardeschommelingen van de financiële instrumenten met mogelijke impact op NAW
In de huidige context van negatieve rentevoeten heeft de werkwijze van sommige banken om een bodem te eisen voor het Euribor-tarief (dat wordt gebruikt als referentie in de financieringscontracten) aan 0%, een negatieve invloed op de financiële kosten. Er is
immers asymmetrie tussen het afdekkingsinstrument waar retail estates een negatieve rente dient op te betalen terwijl de banken een bodem (floor) van 0% hanteren.
De vennootschap hanteert een conservatief beleid waardoor dit renterisico tot een minimum beperkt wordt.
Voor de indekking van het renterisico op langetermijnleningen die aangegaan werden aan een variabele rentevoet, maakt Retail Estates nv gebruik van "Interest Rate Swaps". De looptijd van deze instrumenten is afgestemd op de looptijd van de onderliggende kredieten. Indien de Euribor rentevoet (rentevoet voor leningen op korte termijn) sterk daalt, zal de marktwaarde van deze instrumenten een negatieve variatie ondergaan. Dit is echter een niet-gerealiseerd en non-cash item.
Bij een interest rate swap wordt de variabele rentevoet ingeruild tegen een vaste rentevoet.
De vennootschap heeft met haar 4 grootbanken het risico van de "floors" zoveel mogelijk beperkt door enkel floors toe te staan voor het gedeelte van de kredieten dat niet is ingedekt of door floors in te bouwen in de IRS'en.
Opzegging van bestaande kredietlijnen, die dan moeten geherfinancierd worden bij een andere bank/financierder wat herstructureringskosten met zich meebrengt en het risico op hogere intrestkosten voor de nieuwe kredieten.
Beperkende factoren en beheersing Dit risico wordt beperkt door de bankkredieten en de aangegane
" Conservatieve en voorzichtige financieringsstrategie met evenwichtige spreiding van de vervaldata, diversificatie van de financieringsbronnen en een uitgebreide groep van bankpartners. "
indekkingsinstrumenten te spreiden over verschillende bankiers.
Risico op niet respecteren van vereisten om aan bepaalde financiële parameters te voldoen in het kader van de kredietovereenkomsten.
Het niet-respecteren van deze convenanten kan de vroegtijdige opzeg van deze kredieten tot gevolg hebben.
De vennootschap heeft met haar bankiers en obligatiehouders meestal volgende convenanten afgesproken:
De GVV-Wet legt een maximale schuldgraad op van 65%.
De vennootschap voldoet aan alle door de banken gestelde convenanten. Daarnaast stelt Retail Estates nv, overeenkomstig art. 24 van het GVV-K.B.,
een financieel plan met een uitvoeringsschema op zolang de geconsolideerde schuldgraad, zoals gedefinieerd in hetzelfde K.B., meer dan 50 % bedraagt. Hierin wordt een beschrijving gegeven van de maatregelen die zullen worden genomen om te verhinderen dat de geconsolideerde schuldgraad meer bedraagt dan 65 % van de geconsolideerde activa. De evolutie van de schuldgraad wordt op regelmatige tijdstippen opgevolgd en de invloed van iedere voorgenomen investeringsoperatie op de schuldgraad wordt steeds vooraf geanalyseerd. Deze verplichting heeft geen impact op het bancair convenantenrisico van de vennootschap.
Veranderingen in de reglementering, onder meer op het gebied van fiscaliteit, milieu, stedenbouw, mobiliteitsbeleid en duurzame ontwikkeling en nieuwe bepalingen verbonden aan de verhuur van vastgoed en aan de verlenging van vergunningen waaraan de vennootschap, haar vastgoed, en/of de gebruikers aan wie het vastgoed wordt ter beschikking gesteld, moet voldoen.
Negatieve beïnvloeding van de business, het resultaat, de winstgevendheid, de financiële toestand en de vooruitzichten.
Constante monitoring van bestaande, potentieel wijzigende of toekomstige nieuwe wetgevingen
en regelgevingen en de naleving ervan, bijgestaan door externe gespecialiseerde adviseurs.
Omschrijving van het risico Het ontbreken van de juiste stedenbouwkundige vergunningen en machtigingen voor bepaalde panden.
Impact op de waarde van het vastgoed, aangezien deze waarde in aanzienlijke mate bepaald wordt door de aanwezigheid van alle stedenbouwkundige vergunningen en machtigingen uit hoofde van de wetgeving op handelsvestigingen in functie van de gewenste bestemming van het pand.
Indien door externe omstandigheden een nieuwe bestemming dient verleend te worden aan het pand, dienen wijzigingen aan de verleende vergunningen aangevraagd te worden.
Het bekomen van dergelijke wijzigingen is dikwijls een
tijdrovend en weinig transparant gebeuren waardoor panden tijdelijk leeg komen te staan, hoewel er huurders voor gevonden werden.
Het management besteedt de nodige aandacht aan het nazicht van stedenbouwkundige vergunningen bij de verwerving en de ontwikkeling van winkelpanden.
Verder probeert het management continu
veranderingen met betrekking tot stedenbouwkundige vergunningen en machtigingen en de naleving ervan te evalueren en eventueel op dergelijke veranderingen te anticiperen.
Risico van toekomstige wijzigingen van de wetgeving inzake GVV's waardoor de vennootschap niet langer het gunstig fiscaal
transparantiestelsel voor GVV's genieten. De vennootschap is bovendien onderhevig aan het risico van toekomstige ongunstige wijzigingen aan dit stelsel.
Risico op het verlies van de erkenning van het statuut van openbare GVV. Verlies van het gunstig fiscaal stelsel van een GVV en verplichte terugbetaling van bepaalde kredieten bij niet-naleving van de regels.
Constante monitoring van de wettelijke vereisten en de naleving ervan, bijgestaan door externe gespecialiseerde adviseurs.
Intensieve dialoog met de regulator in het kader van het prudentieel toezicht op de GVV's.
Vertegenwoordiging van de onderneming in organisaties die de sector van de GVV's vertegenwoordigen.
Omschrijving van het risico De exit tax, verschuldigd door vennootschappen waarvan het vermogen door een GVV wordt overgenomen bij (o.m.) fusie, wordt berekend rekening houdend met Circulaire Ci.RH. 423/567.729 van de Belgische belastingadministratie van 23 december 2004, waarvan de interpretatie of praktische toepassing steeds zou kunnen wijzigen. De "fiscale werkelijke waarde" zoals bedoeld in deze circulaire wordt berekend met aftrek van registratierechten of BTW (die van toepassing zou zijn in geval van een verkoop van de activa) en kan verschillen van de reële waarde van het vastgoed zoals opgenomen in de balans van de openbare GVV conform IAS 40.
De vennootschap heeft de controle over één institutionele GVV, met name Retail Warehousing Invest nv. Net als Retail Estates nv is Retail Warehousing Invest nv, in zijn hoedanigheid van institutionele GVV onderworpen aan de GVV-wet.
" Constante monitoring van bestaande, potentieel wijzigende of toekomstige nieuwe wetgevingen en regelgevingen en de naleving ervan, bijgestaan door externe gespecialiseerde adviseurs. "
Risico op het verlies van de erkenning van het statuut van openbare GVV. Verlies van het gunstig fiscaal stelsel van een GVV en verplichte terugbetaling van bepaalde kredieten bij niet-naleving van de regels.
Constante monitoring van de wettelijke vereisten en de naleving ervan, bijgestaan door externe gespecialiseerde adviseurs.
Intensieve dialoog met de
regulator in het kader van het prudentieel toezicht op de GVV's.
Vertegenwoordiging van de onderneming in organisaties die de sector van de GVV's vertegenwoordigen.
" De vastgoedportefeuille werd selectief uitgebreid met een belangrijke investering in het kleinstedelijke Henegouwen waar we tot nu toe zwak vertegenwoordigd waren. De investering in de vastgoedportefeuille van Hainaut Retail Invest met zijn 25 winkelpanden ter waarde van 39,33 mio EUR heeft hier verandering in gebracht. "
" De waarde van de vastgoedportefeuille overschrijdt de kaap van 1 miljard EUR en de marktwaarde van Retail Estates op de beurs flirt op dit moment geregeld met de piek van 700 mio EUR. "
Retail Estates heeft het voorbije boekjaar haar investeringen in de out-of-town retail verder uitgebouwd. Er werd 62,86 mio EUR geïnvesteerd in de uitbouw van de vastgoedportefeuille en de optimalisatie van de winkelpanden. Deze uitgesproken focus op een dynamisch segment van de retail in het algemeen en het overeenstemmende vastgoedsegment in het bijzonder heeft zich andermaal vertaald in een groei van het EPRA resultaat per aandeel van 4,23 tot 4,39 EUR en een waardestijging op de vastgoedportefeuille die de nettoactiefwaarde van het aandeel (IFRS) voortstuwden van 53,48 naar 57,17 EUR per aandeel. Deze resultaten ondersteunen het profiel van ons aandeel als dit van een gestaag groeiend bedrijf met een defensief beleggingsprofiel.
We mogen echter niet blind zijn voor de dagelijkse uitdagingen van de winkeliers, onze klanten. De levenscyclus van investeringen in winkelinrichting en -concepten wordt versneld en het voortbestaan van sommige winkelconcepten wordt in vraag gesteld, mede onder druk van e-commerce. De consument is beter dan ooit geïnformeerd van het aanbod op de markt en de prijzen waaraan hij zijn aankopen kan verrichten. De uitbouw van de thuislevering onder druk van de e-commerce heeft het begrip "cash-and-carry" uitgehold en de winkelier verplicht zijn aanbod in het verkoopspunt uit te breiden met een on-line aanbod dat in het verkoopsproces dient aan bod te komen. Het logistiek proces van de retailer dient aangepast te worden om hieraan tegemoet te komen. Wij steunen de winkeliers in
" De belangrijkste gezondheidsindicator blijft de bezettingsgraad die zich voor het 19e jaar op rij boven de 98% situeert met in de achtergrond een beperkte rotatie van 4,94% in het voorbije jaar op een winkelpark van 668 panden. "
de aanpassingen die deze revolutie met zich meebrengt voor de aanpassing van zijn verkoopspunt. Wie zijn winkelconcept niet snel genoeg aan de vraag van de consument kan aanpassen komt sneller dan ooit onder druk te staan. Het verdwijnen van "uitgeleefde" concepten is niet nieuw, maar de druk die van de markt uitgaat is ongezien zowel in sectoren met een hoge visibilteit
zoals kleding en schoenen, als voor minder in het oog springende sectoren zoals huishoudproducten en DIY.
De vastgoedportefeuille werd selectief uitgebreid met een belangrijke investering in het kleinstedelijke Henegouwen waar we tot nu toe zwak vertegenwoordigd waren. De investering in de
vastgoedportefeuille van Hainaut Retail Invest met zijn 25 winkelpanden ter waarde van 39,33 mio EUR heeft hier verandering in gebracht. Verder werd er geïnvesteerd in de uitbreiding van de retailparken van Verviers, Westerlo en Wetteren.
De financiering van de onderneming werd in de lijn met de voorbije jaren versterkt door een beperkt aantal kapitaalverhogingen voor een bedrag van 9,22 mio EUR, de uitgifte van nieuwe obligatieleningen voor een bedrag van 55 mio EUR en de reservering van een gedeelte van het EPRA
resultaat voor een bedrag van 8,44 mio EUR.
Operationeel werden andermaal goede resultaten geboekt. De belangrijkste gezondheidsindicator blijft de bezettingsgraad die zich voor het 19 e jaar op rij boven de 98% situeert met in de achtergrond een beperkte rotatie van 4,94% in het voorbije jaar op een winkelpark van 668 panden. Ook in het beperkte incassoverlies (0,29 mio EUR of 0,39% van de brutohuurinkomsten inclusief de doorrekening van kosten ten laste van de huurders) weerspiegelt zich de gezondheid van de vastgoedportefeuille.
" De groei van de onderneming wordt ook gedragen door haar medewerkers. Ons team is ook het voorbije jaar verder uitgebreid met een bijzondere aandacht voor het leidinggevend kader. " Bij de hernieuwing van de huurovereenkomsten in winkelparken worden belangrijke huurprijsstijgingen vastgesteld waarvan een stuk terug geïnvesteerd wordt in verbeterings- of uitbreidingswerken. Bij clusterlocaties worden stijgende of stabiele huren bekomen. Sommige solitaire liggingen die getroffen worden door de creatie van nieuwe winkelparken staan meer onder druk.
De groei van de onderneming wordt ook gedragen door haar medewerkers. Ons team is ook het voorbije jaar verder uitgebreid met een bijzondere aandacht voor het leidinggevend kader. Ook hier werd niet afgeweken van de recruteringsprincipes van de voorbije jaren die de voorrang geven aan medewerkers met een uitgesproken ervaring uitgebouwd in de detailhandel. Sinds 1 april 2017 werd een driekoppig directieteam opgestart dat samen met de nieuwe legal counsel de CEO in de dagelijkse leiding van het bedrijf bijstaat.
Het vooropgestelde dividend voor het boekjaar 2016-2017 dat wij
tijdens de volgende algemene vergadering aan uw goedkeuring zullen voorleggen, bedraagt 3,30 EUR bruto (2,310 EUR netto) en vertegenwoordigt een stijging van meer dan 3% tegenover het dividend van het vorige boekjaar, wat aanzienlijk meer is dan de magere inflatie die we in dezelfde periode hebben gekend. Retail Estates keert aldus 29,73 mio EUR uit van haar courante winst en belegt het saldo van de nietuitgekeerde winst in de groei van de onderneming.
Wij hopen dat u na lezing van onze jaarbrochure uw vertrouwen in onze onderneming zult hernieuwen. Samen met onze 20 medewerkers zet onze raad van bestuur zich in om een "sustainable growth" te realiseren die uw belegging optimaal ten goede moet komen. We investeren niet in een risicovrije omgeving, maar we wenden wel onze kennis en ervaring aan om de risico's te beperken. Hierbij
" Samen met onze 20 medewerkers zet onze raad van bestuur zich in om een "sustainable growth" te realiseren die uw belegging optimaal ten goede moet komen. We investeren niet in een risicovrije omgeving, maar we wenden wel onze kennis en ervaring aan om de risico's te beperken. "
gaat in de eerste plaats onze aandacht uit naar onze klanten en de consumenten die de retailers toelaten hun omzet te realiseren. Niet toevallig kiezen we opnieuw voor de slogan "In retail we trust".
Ternat, 19 mei 2017
Paul Borghgraef Voorzitter van de raad van bestuur
Jan De Nys Gedelegeerd bestuurder
| O1 | Strategie - investeringen in perifeer winkelvastgoed |
34 | |
|---|---|---|---|
| O2 | Een belegging via de openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap Retail Estates nv |
37 | |
| O3 | Belangrijke gebeurtenissen in het boekjaar |
38 | |
| O4 | Commentaar bij de geconsolideerde jaarrekeningen boekjaar 2016-2017 |
45 | |
| Cor | por | ate Go vernance |
|
| O5 | Corporate Governance verklaring |
49 | |
| 06 | Beheer van de vennootschap |
60 | |
| O7 A | ndere tussenkomende partijen | 69 | |
| O8 | Aan– en verkoop aandelen Retail Estates nv – insider trading |
70 | |
| O9 I | nformatie krachtens art. 34 van het K.B. van 14 november 2007 inzake de verplichtingen |
||
| van emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op de gereglementeerde markt |
70 | ||
| Gegevens overeenkomstig het EPRA referentiesysteem |
72 |
O3
I Retail estates I jaarverslag 2016 - 2017
"De voorbije jaren heeft Retail Estates nv zich toegespitst op een continue versterking van de kwaliteit van zijn vastgoed en de uitbreiding van de vastgoedportefeuille."
> Krüger center - Eeklo 12.344m² winkeloppervlakte > Polis Center - Luik (Barchon ) 11.871m² winkeloppervlakte
> Ath Shopping Center 5.270m² winkeloppervlakte
> T-Forum - Tongeren 30.930m² winkeloppervlakte > V-Mart - Brugge 14.110m² winkeloppervlakte > Charleroi (Aiseau-Presles ) 8.182m² winkeloppervlakte > Gembloux 8.237m² winkeloppervlakte > Lommel 6.938m² winkeloppervlakte
> Crescend ' Eau - Verviers 21.711m² winkeloppervlakte
> Frunpark - Wetteren 10.423m² winkeloppervlakte > Frunpark - Oudenaarde 7.953m² winkeloppervlakte
> Antwerpen ( Merksem ) 16.078m² winkeloppervlakte > Rocourt 10.955m² winkeloppervlakte > Braine l'Alleud 7.331m² winkeloppervlakte > Eupen 7.533m² winkeloppervlakte > Westelpark - Westerlo 11.102m² winkeloppervlakte > Be-MINE Boulevard - Beringen 17.637m² winkeloppervlakte
> Frameries 7.653m² winkeloppervlakte
De openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap Retail Estates nv is een nichespeler, gespecialiseerd in de terbeschikkingstelling van perifeer winkelvastgoed gelegen aan de rand van woonkernen of langs invalswegen naar stedelijke centra. Retail Estates nv verwerft deze onroerende goederen van derden of bouwt en commercialiseert winkelpanden voor eigen rekening. De panden hebben een bebouwde oppervlakte tussen 500m² en 3.000m². Een typisch winkelpand heeft een gemiddelde oppervlakte van 1.000m².
De belangrijkste doelstelling op lange termijn voor Retail Estates nv is het samenstellen, beheren en uitbreiden van een portefeuille perifeer winkelvastgoed, die door locatiekeuze en de kwaliteit en diversificatie van de huurders op lange termijn een bestendige groei verzekert. De vooropgestelde groei betreft zowel de waarde van het patrimonium als de inkomsten die uit de verhuring gegenereerd worden.
Op korte termijn wordt bovengenoemde doelstelling nagestreefd door de constante bewaking van de bezettingsgraad van de portefeuille, het huurincasso en de onderhoudsen beheerskosten.
Door het selectief aankopen en bouwen van winkelpanden op zorgvuldig uitgekozen locaties (zgn. retailclusters) wordt beoogd het beheer van de portefeuille te vereenvoudigen en de waarde op
te drijven. Op dit ogenblik heeft Retail Estates nv 46 clusters geïdentificeerd waar het zijn investeringen systematisch opdrijft. Deze vertegenwoordigen 68,55% van de portefeuille. Deze clusters zijn verspreid over heel België.
De voorbije jaren heeft Retail Estates nv zich toegespitst op een continue versterking van de kwaliteit van zijn vastgoed en de uitbreiding van de vastgoedportefeuille.
Retail Estates nv verhuurt in principe zijn vastgoed in ruwbouwstaat, zgn. casco toestand, zodat de inrichtingswerken en het onderhoud ervan door de huurders gebeuren. De onderhoudskosten voor Retail Estates nv blijven in essentie beperkt tot het onderhoud van de parking en de dakbedekking en kunnen vooraf worden gepland.
De huurders van de vennootschap zijn in hoofdzaak gereputeerde filiaalbedrijven.
Per 31 maart 2017 heeft Retail Estates nv 668 panden in portefeuille met een winkeloppervlakte van 748.136m². De bezettingsgraad van deze panden, gemeten in verhuurde m², bedraagt 98,13%.
De vennootschap heeft 9.742m² winkeloppervlakte vergunde projecten in ontwikkeling die slechts op moment van voorlopige oplevering van de bouwwerken opgenomen worden in de vastgoedportefeuille en verwerkt worden in de berekening van de bezettingsgraad.
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen van Retail Estates nv en zijn dochtervennootschappen per 31 maart 2017 wordt door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen geschat op 1.071,36 mio EUR (zijnde waarde exclusief 2,50% transactiekosten) en de investeringswaarde op 1.097,92 mio EUR (zijnde waarde inclusief transactiekosten).
In het totaal heeft Retail Estates nv 14,04 mio EUR geïnvesteerd in het vastgoedcertificaat "Distri-
" Op basis van de inzichten die het management verworven heeft in de rentabiliteit van zijn huurders, worden locaties gekozen die aan de huurders van Retail Estates nv de beste slaagkansen geven. "
Land" en bezit de vennootschap thans 86,05% van de uitgegeven vastgoedcertificaten "Distri-Land". Dit vastgoedcertificaat bezit 10 winkelpanden met een reële waarde van 17,62 mio EUR. Het afgelopen boekjaar werd er één pand uit de Distri-Land portefeuille verkocht (CarpetRight in Hasselt) voor een bedrag van 2,40 mio EUR. Retail Estates nv ontving hiervoor een netto-coupon van 1,82 mio EUR.
Retail Estates nv streeft naar een optimalisatie van zijn vastgoedportefeuille zowel
in termen van rentabiliteit als meerwaardeprofiel door aandacht te verlenen aan een aantal criteria die als leidraad dienen bij het verwerven van vastgoed:
Op basis van de inzichten die het management verworven heeft in de rentabiliteit van zijn huurders, worden locaties gekozen die aan de huurders van Retail Estates nv de beste slaagkansen geven. Hierbij wordt een gezond evenwicht tussen het aanbod van winkelvastgoed en de vraag vanwege winkeliers nagestreefd. Bovendien wordt
gestreefd naar de uitbouw van een veertigtal clusterlocaties en retailparken.
Er wordt bijzondere aandacht geschonken aan de huurprijsniveaus om de rentabiliteitsverwachtingen van Retail Estates nv en zijn huurders op lange termijn te blijven verzoenen. De ervaring toont aan dat de te hoge huurprijzen die door sommige projectontwikkelaars gehanteerd worden, tot grote rotatie leiden als de omzetontwikkeling niet snel aan de verwachtingen van de betrokken winkeliers beantwoordt.
Retail Estates nv spreidt zijn investeringen over alle belangrijke winkelassen in België. In de praktijk investeert de vennootschap nauwelijks in het Brusselse Gewest gelet op het extreem lage aanbod out-of-town locaties daar. De openbare GVV concentreert haar investeringen in Vlaanderen en Wallonië en in het bijzonder in de subregio's met sterke koopkracht
(in hoofdzaak de driehoek Brussel - Gent - Antwerpen en de "groene as" Brussel - Namen - Luxemburg).
Retail Estates nv beschikt over een uitgesproken ervaring in de ontwikkeling op bestelling van nieuwe winkelpanden voor zijn huurders. De ervaring leert dat dergelijke ontwikkelingen bouwkundig aantrekkelijke winkelpanden opleveren en dat deze panden bovendien een hoger aanvangsrendement genereren dan winkelpanden die op de investeringsmarkt worden aangeboden. Ook het belang van de herontwikkeling van baanwinkelclusters tot een groter geheel naar aaneengesloten, moderne winkelpanden neemt jaarlijks toe. Bij deze herontwikkeling stijgt meestal de verhuurbare oppervlakte, worden winkelpanden beter aan de behoeften van de huurders aangepast, wordt de parking- en wegenisinfrastructuur verbeterd en worden winkelpanden gemoderniseerd.
Sectoriële spreiding huurdersbestand Retail Estates nv probeert maximaal de verschillende sectoren in de detailhandel aan bod te laten komen in zijn huurdersbestand, met een voorkeur voor sectoren waarvan bekend is dat ze over waardevolle detailhandelsvestigingen
beschikken. In een neergaande conjunctuurcyclus delen niet alle detailhandelsectoren in gelijke mate in een eventuele terugloop van de omzet. Een goede sectoriële spreiding beperkt de risico's die aan een negatieve evolutie van de conjunctuur verbonden zijn.
Sinds 24 oktober 2014 is Retail Estates nv ingeschreven als een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap. In haar hoedanigheid van openbare GVV en met het oog op het behoud van dit statuut is de vennootschap onderworpen aan de bepalingen van de GVV-Wetgeving, die beperkingen inhoudt ten aanzien van (onder meer) de activiteiten, de schuldgraad en de resultaatverwerking. Zolang de vennootschap deze regels respecteert, geniet zij van een uitzonderlijk fiscaal regime dat er in wezen in bestaat dat zij op haar inkomsten nagenoeg geen vennootschapsbelasting betaalt. Daardoor is het voor uitkering beschikbare resultaat hoger dan bij vergelijkbare vastgoedondernemingen die een
dergelijk statuut niet bezitten. Retail Estates nv beschikt als openbare GVV over bijkomende troeven zoals een sterk gediversifieerde vastgoedportefeuille en is opgericht voor onbepaalde duur.
Investeringen in perifeer winkelvastgoed hebben in de loop van de voorbije jaren door een strikter vergunningsbeleid van de overheid, door het sterk beperkt aanbod van kwalitatief hoogstaande winkellocaties en door het constante hoge niveau van de vraag, aan aantrekkelijkheid gewonnen. Ook de internationalisering van de winkelmarkt en de overstap van center city-activiteiten naar de periferie hebben de perifere winkelvastgoedmarkt positief beïnvloed. Gecombineerd met de groeiende institutionalisering van de beleggingsmarkt in perifeer winkelvastgoed ondersteunt deze evolutie niet enkel de stijging van de huurprijzen, maar ook de toename van de reële waarde van dit vastgoed op langere termijn. Bovendien hebben verschillende
" Ook de internationalisering van de winkelmarkt en de overstap van center city-activiteiten naar de periferie hebben de perifere winkelvastgoedmarkt positief beïnvloed. "
huurders van de vennootschap de troeven van de verkoop op afstand via internethandel in hun winkelconcept geïntegreerd en dit zelfs tot in hun verkooppunten, wat hun marktpositie ten goede komt.
Met het aandeel Retail Estates nv beschikt elke aandeelhouder over een beleggingsinstrument dat vrij verhandelbaar is en op elk moment te gelde kan worden gemaakt via Euronext. De aandelen van Retail Estates nv zijn voor 100% in handen van het publiek en van een aantal institutionele beleggers. Op 31 maart 2017 hebben 5 aandeelhouders, in toepassing
van de transparantiewetgeving en de statuten van Retail Estates nv, gemeld dat zij een participatie bezitten die de statutaire drempel van 3% en/of 5% overschrijdt (verdere toelichting op pagina 53 van dit jaarverslag).
In de koerslijsten van Euronext die dagelijks worden gepubliceerd in de kranten en op de website van Euronext, kan de aandeelhouder altijd de evolutie van zijn investering volgen. Bovendien beschikt de vennootschap over een website (www.retailestates.com) met relevante informatie voor de aandeelhouders.
De nettoactiefwaarde van het aandeel is eveneens een belangrijke indicatie van de waarde van het aandeel. De nettoactiefwaarde (NAW) wordt berekend door het geconsolideerd eigen vermogen te delen door het aantal aandelen. De NAW (IFRS) bedraagt 57,17 EUR per 31 maart 2017. Dit is een stijging van 6,90% (53,48 EUR het jaar voordien). Per 31 maart 2017 bedraagt de beurskoers van het aandeel 76,90 EUR, wat een premie van 34,51% betekent.
De EPRA NAW bedraagt 59,29 EUR, ten opzichte van 56,66 EUR het jaar voorheen. Deze stijging is te verklaren door de positieve variaties op de waarde van de vastgoedbeleggingen en het resultaat van het boekjaar. Ten opzichte van het vorige boekjaar steeg het aantal aandelen van Retail Estates nv met 141.888. Er is met andere woorden geen verwatering voor wat betreft de NAW per aandeel.
O3
Investeringen – winkelparken Investering met oog op uitbreiding winkelpark Wetteren (Heerzele nv) In 2014 verwierf Retail Estates nv het retailpark met 14 winkels en een bruto winkeloppervlakte van 10.423m². Het retailpark dat geopend werd in 2008 is bekend onder de naam Frunpark Wetteren. Het is bijzonder succesvol en trekt consumenten uit de wijde omgeving.
Retail Estates nv heeft op 30 augustus 2016 de controle verworven (51%) over de vastgoedvennootschap Heerzele nv die eigenaar is van een onroerend goed te Wetteren waarop na het bekomen van de nodige vergunningen de uitbreiding van zijn retailpark te Wetteren wenst te realiseren.
De totale operatie bestaat in de creatie van circa 9.000m² bruto winkeloppervlakte, een aanzienlijke uitbreiding van de parking, een verwachte jaarlijkse huuropbrengst van 0,90 mio EUR, en een verwachte totale investering van 14,40 mio EUR.
Idealiter is de realisatietermijn 24 maanden, d.w.z. dat een oplevering verwacht wordt tegen september 2018.
Conform de bepalingen van het gemeentelijk RUP terzake, zijn de winkels hoofdzakelijk bestemd voor volumineuze detailhandel.
Retail Estates nv heeft op 31 januari 2017 een belang verworven (50%) in een tweede vastgoedvennootschap Blovan nv die eigenaar is van een semilogistiek pand te Wetteren dat in gebruik is voor een business to business handel.
Het pand is volledig verhuurd met een verwachte jaarlijkse huuropbrengst van 0,30 mio EUR tot 2020. De investeringswaarde die als referentie gediend heeft voor deze transactie bedraagt 4,74 mio EUR.
Op 30 juni 2015 heeft Retail Estates nv 9 panden verworven in een retailpark gelegen aan de afrit Geel-West van de snelweg Antwerpen-Luik. Deze site omvat nog 4 andere panden die toebehoren aan derde partijen. Het retail park heeft een grondige renovatie ondergaan en zal in de loop van 2017-2018 gecommercialiseerd worden.
Met twee aaneensluitende transacties heeft Retail Estates nv in het voorbije boekjaar twee van die vier panden verworven. Deze acquisitie beoogt deze 2 winkelpanden te integreren in het retailpark. Op 25 oktober 2016 werd een winkelpand te Westerlo van ca. 995m², verhuurd aan bvba Merkkleding, aangekocht voor 1,98 mio EUR. De verwachte jaarlijkse huurinkomsten bedragen 0,12 mio EUR. Vervolgens werd op 14 december 2016 een onroerend goed gelegen te Westerlo, Bell Telephonelaan 2/1,
I Retail estates I jaarverslag 2016 - 2017
met een investeringswaarde van 1,70 mio EUR, verworven in het kader van een inbreng in natura. Het betreft een winkelpand verhuurd aan Action BVBA en een zonnepaneleninstallatie (zie ook infra). De verwachte jaarlijkse huurinkomsten bedragen 0,11 mio EUR.
Retail Estates nv heeft op 23 december 2016 alle aandelen verworven van een vastgoedvennootschap die 25 winkelpanden bezit, verspreid over de provincie Henegouwen. Deze zijn allen verhuurd aan filiaalbedrijven die hoofdzakelijk in het discountsegment thuishoren. Zo zijn er panden verhuurd aan Lidl, Action, Chaussea, Trafic, Bel&Bo en Shoe Discount (Bristol).
De winkelpanden hebben een totale winkeloppervlakte van 25.738m² en vertegenwoordigen een verwacht jaarlijks huurincasso van 2,42 mio EUR. Het bruto aanvangsrendement op de investering bedraagt 6,44%.
Voor meer informatie wordt verwezen naar het persbericht per 23 december 2016, beschikbaar op de website van Retail Estates nv.
De aankoopprijs van de aandelen van de betrokken vastgoedvennootschap werd voor de helft in cash betaald en werd ten bedrage van 11,33 mio EUR betaald door de uitgifte op 5 april 2017 van 174.404 nieuwe aandelen die zullen delen in de winst vanaf het boekjaar dat aanvangt op 1 april 2017.
Op 6 januari 2017 verwierf de Groep de tréfonds (een met erfpacht bezwaard onroerend goed) van zijn winkelpark gelegen te Verviers door middel van de aankoop van de vastgoedvennootschap Foncière de la Station Vervietoise bvba door Finsbury Properties nv (50%) en Retail Warehousing nv (50%) voor een bedrag van 0,37 mio EUR.
Bovenstaande verwervingen gebeurden aan een waardering die overeenstemt met de reële waarde
van de betrokken winkelpanden of -parken, zoals bepaald door de vastgoeddeskundigen Cushman & Wakefield, CBRE of Stadim.
Op 30 september 2016 werd het project in Froyennes opgeleverd. Het nieuwbouwwinkelpand van 1.500m² is verhuurd aan Leen Bakker voor een jaarlijkse huurprijs van 0,13 mio EUR.
Een bestaande winkel in Sint-Stevens-Woluwe gerenoveerd tot twee aparte winkels met een oppervlakte van 1.027m² en 1.042m². Dit project werd eveneens opgeleverd op 30 september 2016. Eén unit werd verhuurd aan Beter Bed, de andere unit werd verhuurd aan Cool Blue, de marktleider in de online verkoop van elektronica en huishoud- en sportartikelen die nu ook systematisch fysieke winkels opent. De totale huuropbrengst voor beide units bedraagt 0,22 mio EUR.
Verder werd het gebouw in Verviers, een project op maat van ca. 2.000m² voor chocolatier Darcis opgeleverd op 1 juli 2016. Dit project maakt het voorwerp uit van een financiële leasing. De totale investering bedraag 1,03 mio EUR. Deze investering vormt een versterking van het winkelpark omdat er een belangrijke horecafunctie werd toegevoegd.
Tenslotte werden een gebouw in Tienen (reële waarde 3,95 mio EUR) en een winkel in Westerlo (reële waarde 1,74 mio EUR) opgeleverd.
Retail Estates nv besteedt veel aandacht aan de wijzigende behoeften van zijn huurders inzake winkeloppervlakte. Verschillende huurders breiden systematisch hun assortiment uit en formuleren geregeld een vraag naar uitbreiding van hun winkelpand. Dit kan gebeuren door de overname van oppervlakte van aangrenzende huurders die soms te ruim gehuisvest zijn of zelfs door nieuwbouw waarbij een stuk aan het winkelpand wordt bijgebouwd. Soms wordt zelfs gekozen voor een combinatie van beide.
Verbouwingen beogen niet altijd enkel de wijziging van de winkeloppervlakte; geregeld maakt Retail Estates nv gebruik van deze gelegenheid om ook de gevelpartij van het winkelpand te slopen en te vervangen door een hedendaagse versie die afgestemd is op het imago van de huurder.
Dergelijke investeringen laten toe een "win-win"-relatie uit te bouwen met de huurders. Restgronden worden zo gerentabiliseerd en de omzetgroei laat de huurder toe de huurstijging te betalen.
Het voorbije boekjaar werd gedesinvesteerd voor een netto verkoopprijs van 9,72 mio EUR. Op deze desinvesteringen werd een netto meerwaarde van 0,28 mio EUR gerealiseerd.
Er werden 6 winkelpanden verkocht voor een netto verkoopprijs van 7,29 mio EUR. De verkochte panden zijn gelegen te Aartselaar (1 pand, 3.480m²), Spa (1 pand, 1.470m²), Waregem (1 pand, 999m²), Mons
(2 panden, 2.249m²) en Eeklo (1 pand, 104m²). De reële waarde van deze panden bedroeg op het moment van verkoop 7,04 mio EUR.
Bij notariële akte van 28 september 2016 is het vastgoedcertificaat Distri-Land voor het pand gelegen te Hasselt, verhuurd aan CarpetRight, verkocht voor een netto verkoopprijs van 2,41 mio EUR. De verkoopopbrengst werd op 30 september 2016 uitgekeerd aan de certificaathouders. Retail Estates nv ontving hiervoor een netto-coupon van 1,82 mio EUR.
Verder werden 8 percelen verkocht van de site te Westende voor een netto verkoopprijs van 0,072 mio EUR per perceel. Op deze 8 percelen werd een meerwaarde van 0,025 mio EUR per perceel gerealiseerd.
Tot slot werden er 3 parkings verkocht in Jette voor een netto verkoopprijs van 0,02 mio EUR.
Deze desinvesteringen kaderen in een jaarlijks weerkerend
"
verkoopprogramma van individuele winkelpanden die door hun locatie, winkelgrootte en/of erin uitgeoefende handelsactiviteit niet tot de kernportefeuille van Retail Estates nv horen.
De aankopen en oplevering van eigen ontwikkelingen in het boekjaar 2016-2017 verminderd met desinvesteringen, resulteerden in een stijging van 67,11 mio EUR van de vastgoedportefeuille. De totale huurinkomsten stijgen met 1,99 mio EUR in boekjaar 2016-2017 als gevolg van deze investeringen en dalen met 0,05 mio EUR in het afgelopen boekjaar als gevolg van de desinvesteringen. Indien de verwervingen en verkopen zouden hebben plaatsgevonden op 1 april 2016 zouden de huurinkomsten met 4,23 mio EUR gestegen zijn.
De investeringen worden gefinancierd door een mix van eigen vermogen (uitgifte van nieuwe aandelen door inbreng in natura of in de kapitaalmarkt) en vreemd vermogen (financiering van het werkkapitaal door de banken, uitgifte van een obligatielening,…).
De bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille van Retail Estates nv bedraagt 98,13%.
Vanzelfsprekend dient de bezettingsgraad als een momentopname beschouwd te worden waarachter een reeks mutaties in het afgelopen boekjaar schuilgaan. Zij houdt geen garantie in voor de toekomst aangezien de wetgeving inzake handelshuur van dwingend recht is en een driejaarlijkse opzegmogelijkheid voorziet voor alle huurders.
In het afgelopen boekjaar hebben 4 kleinere KMO-huurders en het winkelbedrijf Charles Vögele (kledingwinkels waarvan bij uitspraak van het faillissement, nog 1 winkel gehuurd werd van Retail Estates nv) het faillissement aangevraagd. Voor de oninbare vorderingen werden de nodige voorzieningen aangelegd.
Op het einde van dit boekjaar bedragen de uitstaande handelsvorderingen 0,57 mio EUR. 0,15 mio EUR heeft betrekking op het werkings- en reservefonds. Rekening houdend met de verkregen waarborgen - zowel huurwaarborgen als de gevraagde bankgaranties - is het kredietrisico op de handelsvorderingen beperkt tot ongeveer 45% (0,19 mio EUR) van het openstaand bedrag op 31 maart 2017.
"
Er werden in het voorbije boekjaar geen aanmerkelijk schades door brand of andere grote calamiteiten vastgesteld. Vandalisme is voor
winkels die gelegen zijn aan de rand van grote stedelijke agglomeraties helaas een recurrent probleem.
Retail Estates nv besteedt
winkeloppervlakte.
veel aandacht aan de wijzigende
behoeften van zijn huurders inzake
Op 29 mei 2012 werd de controle verworven over Retail Warehousing Invest nv door de overname van een belang van 62,50% van de aandelen. Op 5 oktober 2016 werd een overeenkomst afgesloten met het oog op de verwerving van het resterende minderheidsbelang. Dit is gebeurd door de overname van alle aandelen van RWI Invest nv (destijds Databuild Retail nv genaamd), die de houder is van dit minderheidsbelang.
Retail Warehousing Invest is eigenaar van 30 winkelpanden verspreid over België. RWI Invest nv bezit geen andere activa dan 375 aandelen in Retail Warehousing Invest nv die toen 37,50% van het aandelenkapitaal van deze vennootschap vertegenwoordigen.
Sinds de verwerving van dit meerderheidsbelang heeft Retail Estates nv systematisch zijn verplichting tot aankoop van dit minderheidsbelang als een schuld erkend in de geconsolideerde jaarrekening. Het bedrag van deze schuld werd trimestrieel aangepast aan de prijsherzieningsclausules die in de overeenkomst van 29 mei 2012 opgenomen zijn.
Het resultaat van Retail Warehousing Invest nv werd steeds integraal geconsolideerd. Bijgevolg heeft deze transactie slechts een beperkte impact op de geconsolideerde resultaten.
De transactie bestond uit twee luiken. Het eerste luik betreft de overdracht en betaling per 5 oktober 2016 van ongeveer de helft van de aandelen ten bedrage van 7,68 mio EUR. Het tweede luik bestond uit de uitgifte van 115.735 nieuwe aandelen in het kader van een kapitaalverhoging door inbreng in natura met een inbrengwaarde van 7,52 mio EUR (zie infra).
De raad van bestuur is op 14 december 2016 overgegaan tot de realisatie van twee kapitaalverhogingen in het kader van het toegestane kapitaal door twee inbrengen in natura.
Allereerst werden 187 aandelen van RWI Invest nv (destijds Databuild Retail nv), met een inbrengwaarde van 7,52 mio EUR, ingebracht in het kader van een eerste kapitaalverhoging. Deze inbreng werd vergoed door de uitgifte van 115.735 aandelen Retail Estates nv. De nieuwe aandelen werden uitgegeven aan de uitgifteprijs van 65 EUR en
zullen delen in de winst van het boekjaar dat aangevangen is op 1 april 2016. Als gevolg van deze inbreng verwerft Retail Estates nv het saldo van de aandelen van Databuild Retail nv die nog niet in zijn bezit waren. Het belangrijkste actief van deze vennootschap is een minderheidsbelang in de institutionele GVV Retail Warehousing Invest nv, waarvan Retail Estates nv nu direct of indirect alle aandelen controleert.
Vervolgens werd overgegaan tot de inbreng van een winkelpand te Westerlo (zie supra). De inbreng werd vergoed door de uitgifte van 26.153 nieuwe aandelen Retail Estates nv. De nieuwe aandelen werden uitgegeven aan de uitgifteprijs van 65 EUR en zullen delen in de winst van het boekjaar dat aangevangen is op 1 april 2016.
kapitaalverhogingen werden 141.888 aandelen uitgegeven, wat het totale aantal uitgegeven aandelen per 31 maart 2017 op 9.008.208 brengt.
Gedurende het eerste semester van het voorbije boekjaar werd de kredietportefeuille herschikt. Er werden met alle Belgische grootbanken kredietverlengingen bekomen waarbij looptijden en rentevoeten gehernegotieerd werden. Verder heeft Retail Estates nv in het tweede kwartaal van boekjaar 2016-2017 twee private plaatsingen van obligaties voor institutionele beleggers gerealiseerd, voor een totaalbedrag van 55 mio EUR en een looptijd van tien jaar. De combinatie van deze kredietherschikkingen en obligatie-uitgiften heeft geleid tot een verlenging van de gemiddelde looptijd van de portefeuille (naar 5,08 jaar), diversificatie van de financieringsbronnen en een daling van de gewogen gemiddelde interestvoet (van 3,42% op 31 maart 2017 naar 2,86% op 31 maart 2018).
Fusie door overname van dochtervennootschappen Op 1 juli 2016 en 3 oktober 2016 werden de fusies door overname van de vennootschappen PanEuropean Retail Properties nv en Vlaamse Leasing Maatschappij nv door Retail Estates nv vastgesteld door de raad van bestuur van de respectievelijke vennootschappen, beiden met onmiddellijk effect.
Op 23 december 2016 werden de fusies door overname van de vennootschappen PanEuropean Property Investments nv en Localiège nv door Retail Warehousing Invest nv (institutionele GVV) vastgesteld door de raad van bestuur van de respectievelijke vennootschappen, met onmiddellijk effect.
Op 20 januari 2017 werden de fusies door overname van de vennootschappen Fimitobel nv en Texas Management nv door Retail Estates nv vastgesteld door de raad van bestuur van de respectievelijke vennootschappen, met effect op 31 januari 2017.
Op 31 maart 2017 werd de fusie door overname van de vennootschap TBK bvba door Retail Estates nv vastgesteld door de zaakvoerders en de raad van bestuur van de respectievelijke vennootschappen, met onmiddellijk effect.
dochtervennootschappen vereenvoudigen het administratief beheer en verminderen de belastbare inkomsten van de dochtervennootschappen van Retail Estates nv.
Op 2 maart 2017 werd op de website van EPRA bekendgemaakt dat Retail Estates nv vanaf 20 maart 2017, na sluiting beurs, zal worden opgenomen in de "FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index". Bij het laatste kwartaalnazicht van deze index voldoet Retail Estates nv aan alle opnamecriteria die door EPRA worden bepaald.
De opname van Retail Estates nv in de EPRA-index draagt bij tot de visibiliteit van het aandeel.
" De opname van Retail Estates nv in de EPRA-index draagt bij tot de visibiliteit van het aandeel. We geloven dat deze opname de interesse van nieuwe institutionele investeerders zal bevorderen en de liquiditeit van het aandeel zal verhogen. "
We geloven dat deze opname de interesse van nieuwe institutionele investeerders zal bevorderen en de liquiditeit van het aandeel zal verhogen.
Het doel van EPRA is het promoten, ontwikkelen en vertegenwoordigen van de Europese beursgenoteerde vastgoedsector.
Gebeurtenissen na balansdatum Benoeming nieuwe bestuurders en verplaatsing van de datum van de
algemene vergadering
Op 4 april 2017 heeft de buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders van Retail Estates nv de benoeming van de heer Vic Ragoen en mevrouw Ann Gaeremynck tot en met de jaarvergadering van 2021 goedgekeurd. Op 22 mei 2017 heeft de buitengewone algemene
vergadering van aandeelhouders de verplaatsing van de algemene vergadering naar de voorlaatste maandag van de maand juli goedgekeurd en heeft de buitengewone algemene vergadering beslist het aantal collega's dat een bestuurder kan vertegenwoordigen op de vergadering van de raad van bestuur te verhogen van twee naar drie, en bijgevolg de zesde alinea van artikel 12 van de statuten te vervangen door de volgende tekst:
"Iedere bestuurder kan per brief, per fax, per elektronische post of op een andere schriftelijke wijze, volmacht geven aan een ander lid van de raad om hem op een welbepaalde vergadering te vertegenwoordigen. Een bestuurder mag slechts maximum drie collega's vertegenwoordigen.".
Op 5 april 2017 werden 174.404 nieuwe aandelen uitgegeven door inbreng van de resterende schuldvordering met betrekking tot de aankoop van de aandelen van de vastgoedvennootschap Hainaut Retail Invest die 25 winkelpanden bezit verspreid over de provincie Hengegouwen. Naar aanleiding van deze uitgifte werd het maatschappelijk kapitaal van Retail Estates gebracht op EUR 206.612.347,44, vertegenwoordigd door 9.182.612 aandelen. De nieuwe aandelen delen in de winst van de vennootschap vanaf 1 april 2017.
De vastgoedbeleggingen (inclusief projectontwikkelingen) zijn toegenomen van 1.000,80 mio EUR naar 1.071,36 mio EUR. Dit is vooral te verklaren door de uitbreiding van de portefeuille met 62,86 mio EUR en de verkoop van vastgoedbeleggingen ten bedrage van 5,37 mio EUR. De vaste activa aangehouden voor verkoop zijn gedaald van 8,22 mio EUR naar 5,69 mio EUR. In de activa aangehouden voor verkoop worden op het einde van elk kwartaal de activa geboekt waarvoor de verkoopsovereenkomst is getekend, maar de akte nog niet werd verleden. Er werden voor 1,26 mio EUR activa toegevoegd aan de activa aangehouden voor verkoop in het boekjaar 2016-2017 en voor 3,81 mio EUR activa verkocht.
De vlottende activa bedragen 11,95 mio EUR en bestaan voor 5,69 mio EUR uit activa aangehouden voor verkoop, voor 0,94 mio EUR uit handelsvorderingen, voor 3,16 mio EUR uit belastingvorderingen en andere vlottende activa, voor 0,98 mio EUR uit geldmiddelen en kasequivalenten en voor 1,18 mio EUR uit overlopende rekeningen.
Het eigen vermogen van de openbare GVV bedraagt 514,97 mio EUR. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt op 31 maart 2017 202,69 mio EUR, een stijging van 3,19 mio EUR ten opzichte van vorig jaar naar aanleiding van de kapitaalverhogingen waarvan hoger sprake. Na aftrek van de kosten voor kapitaalverhoging bedraagt het boekhoudkundig kapitaal 197,60 mio EUR. Er werden in het boekjaar 2016-2017 141.888 nieuwe aandelen gecreëerd. Om dezelfde reden nemen ook de uitgiftepremies toe van 151,50 mio EUR naar 157,53 mio EUR. De reserves bedragen 107,71 mio EUR en bestaan uit de reserve voor het saldo van de variaties in
de reële waarde van het vastgoed (101,29 mio EUR), het overgedragen resultaat van vorige boekjaren (37,86 mio EUR), beschikbare reserves (13,41 mio EUR), wettelijke reserves (0,13 mio EUR) en verminderd door de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-26,70 mio EUR) en door de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (-18,29 mio EUR). De Groep gebruikt financiële afgeleide producten (interest rate swaps) om zich in te dekken tegen renterisico's afkomstig van sommige operationele, financiële en investeringsactiviteiten. Afgeleide financiële producten worden initieel aan hun kostprijs erkend en worden geherwaardeerd aan hun reële waarde op de daaropvolgende rapporteringsdatum. De derivaten die door Retail Estates nv momenteel gebruikt worden, kwalificeren boekhoudkundig slechts in beperkte mate als kasstroomafdekkingstransacties. De wijzigingen in de reële waarde
van de derivaten die niet als kasstroomafdekking kwalificeren, worden onmiddellijk in het resultaat opgenomen. De veranderingen in de reële waarde van de swaps die kwalificeren als kasstroomafdekking worden direct in het eigen vermogen erkend en niet in de resultatenrekening opgenomen. De negatieve waarde van deze instrumenten is ontstaan door de sterke daling van de rente die zich sinds eind 2008 doorgezet heeft onder impuls van de Amerikaanse en Europese centrale banken.
Het nettoresultaat van het boekjaar bedraagt 52,14 mio EUR en bestaat voor 39,12 mio EUR uit EPRA resultaat, 13,89 mio EUR resultaat op de portefeuille en -0,87 mio EUR variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva.
De langlopende verplichtingen bedragen 511,23 mio EUR en bestaan voor 485,33 mio EUR uit langlopende financiële schulden met een gemiddelde looptijd van 5,08 jaar. De overblijvende langlopende verplichtingen hebben betrekking op
toegelaten kasstroomafdekkingen (renteswaps) en de schuld t.o.v. de minderheidsaandeelhouders van Heerzele nv en Blovan nv.
De kortlopende verplichtingen bedragen 61,14 mio EUR en bestaan voor 11,98 mio EUR uit handelsschulden en andere kortlopende schulden. Deze omvatten vooral de handelsschulden ten belope van 0,36 mio EUR, geraamde belastingschulden voor 0,75 mio EUR, te ontvangen facturen voor 6,21 mio EUR en exit taksen ten belope van 4,33 mio EUR. De kortlopende financiële schulden bedragen 30,91 mio EUR.
Andere kortlopende verplichtingen zijn gedaald van 15,63 mio EUR tot 11,50 mio EUR en bestaan vooral uit de resterende schuld voor de verwerving van de aandelen van Hainaut Retail Invest nv. Deze schuld is per 5 april 2017 ingebracht in het kapitaal van Retail Estates nv.
Per 31 maart 2017 bedraagt de gewogen gemiddelde interestvoet 3,42%.
Het nettohuurresultaat is gestegen met 4,34 mio EUR, vooral te verklaren door de verwerving van bijkomende panden en oplevering van projecten in het boekjaar 2016-2017 (1,08 mio EUR) en de verwerving van de panden en oplevering van projecten in het vorige boekjaar die dit jaar voor het eerst een volledig jaar huur opleverden (4,00 mio EUR). De verkoop van panden heeft geresulteerd in een daling van het nettohuurresultaat met 0,05 mio EUR. De verkoop van de panden tijdens het vorige boekjaar resulteerde dit boekjaar in een daling van het nettohuurresultaat met 0,54 mio EUR. De impact van contracthernieuwingen bedraagt 0,11 mio EUR. Verder is er nog de impact van korting (-0,05 mio EUR), leegstand (-0,96 mio EUR) en indexatie (1,01 mio EUR).
De vastgoedkosten bedragen 4,94 mio EUR en zijn gestegen met 0,44 mio EUR, vooral te verklaren door de stijging van de technische kosten en commerciële kosten naar aanleiding van de uitbreiding van de portefeuille, en de stijging van de personeelskosten naar aanleiding van de uitbreiding van het personeelsbestand. De algemene kosten van de vennootschap bedragen 2,94 mio EUR, een lichte stijging van 0,10 mio EUR ten opzichte van vorig jaar vooral te wijten aan de hogere taksen en wettelijke kosten.
Het resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen bedraagt 0,28 mio EUR. Deze winst is het resultaat op de verkoop van 9,44 mio EUR panden (investeringswaarde). We verwijzen naar paragraaf "Desinvesteringen" in dit hoofdstuk voor meer details.
De positieve variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen bedraagt 13,75 mio EUR en is vooral te verklaren door indexaties, verscherping van de yield op toplocaties en de impact van huurhernieuwingen op retailparken. Het ander portefeuille resultaat bedraagt -0,14 mio EUR.
Het financieel resultaat (buiten variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva) bedraagt 18,20 mio EUR ten opzichte van 16,78 mio EUR vorig jaar. De daling van de gewogen gemiddelde interestvoet van 3,64% naar 3,42% compenseert enigszins de stijging van de interestlast door het opnemen van bijkomende leningen ter financiering van de verdere uitbreiding van de portefeuille. Het financieel resultaat bedraagt 19,06 mio EUR ten opzichte van 21,77 mio EUR vorig jaar. De daling van de totale lasten zijn het gevolg van de wijziging in de reële waarden van de swaps die niet als een kasstroom definiëren (variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva). Dit resultaat is echter een nietgerealiseerd en non-cash item.
Het EPRA resultaat (dit is het nettoresultaat zonder het resultaat op de portefeuille) bedraagt 39,12 mio EUR ten opzichte van 36,47 mio EUR vorig jaar.
De vennootschap verwacht voor het boekjaar 2017-2018, op basis van de voorziene samenstelling van de vastgoedportefeuille en behoudens onvoorziene gebeurtenissen, de realisatie van een nettohuurresultaat ten bedrage van 68,40 mio EUR. Dit cijfer houdt enkel rekening met aan- en verkopen waarvoor een compromis werd getekend en investeringen die vergund en aanbesteed zijn.
Net als in de vorige jaren verwacht Retail Estates nv dat het dividend voor het boekjaar 2017-2018 zal groeien in lijn met voorgaande jaren zodat het minimaal inflatiebestendig is. Retail Estates nv stelt als streefdoel een dividend van 3,40 EUR bruto (2,38 EUR netto) voorop voor het boekjaar 2017- 2018. Dit zou een stijging van 3,03% inhouden ten opzichte van het dividend voor het boekjaar 2016- 2017 (3,30 EUR bruto).
Bestemming van het resultaat De raad van bestuur stelt voor de winst van het boekjaar, zoals die blijkt uit de enkelvoudige jaarrekening, als volgt te besteden:
| EUR | |
|---|---|
| Resultaat boekjaar | 44.096 |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed | -7.494 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 869 |
| Te bestemmen resultaat winst van het boekjaar | 37.471 |
| Overgedragen winst van het vorige boekjaar (IFRS) | 30.147 |
| Stijging van overgedragen winst naar aanleiding van fusies en andere | 12.437 |
| Andere | |
| Uitkering dividend 31 maart 2017 | -29.727 |
| Over te dragen resultaat | 50.328 |
De raad van bestuur van Retail Estates nv zal aan de algemene vergadering van aandeelhouders, die zal worden gehouden op 24 juli 2017, voorstellen om over het boekjaar 2016-2017 (dat een aanvang nam op 1 april 2016 om te eindigen op 31 maart 2017) een brutodividend uit te keren van 3,30 EUR bruto (of 2,31 EUR netto, d.i. het nettodividend per aandeel na afhouding van 30% roerende
voorheffing) per aandeel dat deelt in het resultaat van het boekjaar 2016-2017.
De vennootschap heeft geen activiteiten ontwikkeld noch uitgaven gemaakt op gebied van onderzoek en ontwikkeling.
De vennootschap bezit geen bijkantoren.
Deze verklaring kadert in de toepassing van de bepalingen van de Belgische Corporate Governance Code 2009 en van de wet van 6 april 2010 tot wijziging van het Wetboek van Vennootschappen.
Retail Estates nv hanteert de Code van 12 maart 2009 als referentiecode (hierna "de Code").
Op 5 mei 2015 werd een herwerkte versie van het Corporate Governance Charter goedgekeurd door de raad van bestuur waarbij rekening wordt gehouden met de meest recente ontwikkelingen ter zake. Het Charter is terug te vinden op de website: www.retailestates. com.
Retail Estates nv stelt een remuneratieverslag op inzake het bezoldigingsbeleid met betrekking tot zijn bestuurders. De raad van bestuur telt 10 niet-uitvoerende en 2 uitvoerende bestuurders, zijnde de uitvoerende chief financial officer (mevrouw Kara De Smet) en de gedelegeerd bestuurder (de heer Jan De Nys) die samen de effectieve leiding van Retail Estates nv en zijn dochtervennootschappen waarnemen.
Het verslag werd opgesteld door het remuneratiecomité in toepassing van artikel 96 §3 van het wetboek van vennootschappen en werd goedgekeurd door de raad van bestuur van 19 mei 2017.
Het zal voorgelegd worden aan de jaarlijkse algemene aandeelhoudersvergadering van
24 juli 2017 die het verslag per afzonderlijke stemming dient goed te keuren of af te keuren.
Het remuneratiebeleid van Retail Estates nv wordt zo opgesteld dat enerzijds rekening wordt gehouden met een marktconforme bezoldiging, die de vennootschap in staat stelt getalenteerde bestuurders aan te trekken en te behouden en waarbij rekening wordt gehouden met de omvang van de onderneming en haar financiële perspectieven. Bovendien dient deze bezoldiging in evenredigheid te zijn met de verantwoordelijkheden verbonden aan de hoedanigheid van bestuurder in een beursgenoteerde vennootschap. Anderzijds dient voldaan te worden aan de verwachtingen van de aandeelhouders in deze.
Het remuneratie- en benoemingscomité analyseert jaarlijks het bezoldigingsbeleid dat toegepast wordt en gaat na of er een aanpassing dient te worden doorgevoerd en geeft dienaangaande de nodige aanbevelingen aan de raad van bestuur, die op zijn beurt dit dient voor te leggen aan de algemene vergadering.
Het remuneratiecomité heeft in de loop van het afgelopen boekjaar tweemaal vergaderd waarbij de remuneratiebudgetten van de bestuurders afzonderlijk en het personeelsbudget in zijn geheel worden gecontroleerd en bijgestuurd waar noodzakelijk in functie van de verantwoordelijkheden van de betrokken personen en de doelstellingen op middellange en lange termijn die de raad van bestuur voor de onderneming heeft vastgesteld. Hierbij worden voor de uitvoerende bestuurders zowel het globale niveau van de bezoldiging als de spreiding van de verschillende onderdelen geanalyseerd.
| Jan De Nys - gedelegeerd bestuurder | 2016-2017 |
|---|---|
| Vaste bezoldiging | 280.000 |
| Premies groepsverzekering | 39.000 |
| Variabele bezoldiging | 72.600 |
| TOTAAL | 391.600 |
De remuneratie van de functie van gedelegeerd bestuurder, die sinds de beursnotering van Retail Estates nv in maart 1998 waargenomen wordt door de heer Jan De Nys, houdt rekening met diens ervaring en track record in het opstarten en uitbouwen van de vennootschap. Hierbij wordt gesteund op de basis van opgedane ervaring in de detailhandelsomgeving in België en het buitenland evenals commerciële, juridische en financiële kennis die noodzakelijk is voor de uitbouw van een portefeuille perifere winkelpanden en het dagelijks beheer van een beursgenoteerde onderneming.
Hij oefent zijn mandaat ten persoonlijke titel uit als zelfstandig bedrijfsleider.
De vaste bezoldiging wordt jaarlijks op 1 april geïndexeerd. De variabele vergoeding van de gedelegeerd bestuurder wordt jaarlijks door de raad van bestuur vastgesteld op voorstel van het remuneratiecomité. Deze vergoeding bedraagt maximaal 25% van de vaste bezoldiging. Zij is verbonden aan het realiseren van een aantal kwalitatieve en kwantitatieve criteria die voor het boekjaar 2016-2017 betrekking hadden op:
Financiële criteria (weging 25%): EPRA winst per aandeel met uitsluiting van alle schommelingen van de reële waarde van de activa en rente-afdekkingsinstrumenten en de resultaten behaald bij realisatie van activa;
Portfoliobeheer (weging 25%): Incassomanagement en bezettingsgraad;
Optimalisatie vastgoedportefeuille (weging 25%): Uitbouwen "clusters",
verbeteringswerken en uitbreiding winkelpanden met het oog op de groei van de huurwaarde op lange termijn, actualisatie gebouwen en omgevingselementen;
Uitvoering strategische doelstellingen (weging 10%): Kopen en verkopen activa, groei van de vennootschap;
Managementvaardigheden (weging 15%): Uitbouw management- en personeelsteam, investor relations en "corporate identity".
De variabele bezoldiging wordt jaarlijks in juli uitbetaald na goedkeuring van de jaarrekeningen en het remuneratieverslag door de jaarlijkse algemene aandeelhoudersvergadering. Er zijn geen bijzondere bepalingen inzake de terugvordering van variabele bezoldiging die zou worden toegekend op basis van onjuiste financiële gegevens. De bepalingen die in het Burgerlijk Recht voorzien zijn inzake onverschuldigde betalingen zijn onverkort van kracht.
De overeenkomst met betrekking tot de gedelegeerd bestuurder voorziet, in geval van opzeg door Retail Estates nv, in een opzeg van achttien maanden. Een eventuele verbrekingsvergoeding die betaald wordt indien de openbare GVV afziet van prestaties tijdens de opzegtermijn, zal worden berekend rekening houdend met de vaste bezoldiging en de jaarlijkse premies voor groepsverzekeringen. De opzegtermijn werd in overeenstemming met de wettelijke bepalingen door de raad van bestuur goedgekeurd op
advies van het remuneratiecomité rekening houdend met de bijdragen van de gedelegeerd bestuurder aan de groei van de onderneming startend bij de beursnotering in maart 1998.
In geval van opzeg door de gedelegeerd bestuurder is deze gebonden aan een termijn van zes maanden.
Indien de gedelegeerd bestuurder zijn functie omwille van werkonbekwaamheid (ziekte of ongeval) niet kan uitvoeren, blijft Retail Estates nv hem gedurende een periode van twee maanden vanaf de eerste werkdag van de werkonbekwaamheid het vaste gedeelte van zijn bezoldiging verder betalen. Vervolgens ontvangt hij een invaliditeitsrente verzekerd door een verzekeringsmaatschappij, die gelijk is aan 75% van de vaste bezoldiging.
Er werden geen opties op aandelen voorzien, noch andere voordelen, behalve de beschikking over een pc en een gsm-toestel.
Buiten bovengenoemde bezoldiging ontvangt de heer Jan De Nys geen separate bezoldiging voor de uitoefening van zijn bestuurdersmandaat.
De vaste vergoeding van de voorzitter werd vastgesteld op 60.000 EUR gelet op de geregelde aanwezigheid en betrokkenheid van de heer Paul Borghgraef, en gelet op het feit dat hij tussen de raden van bestuur de dagelijkse gesprekspartner en klankbord is van de gedelegeerd bestuurder. Er is niet voorzien in een variabele bezoldiging of enig ander voordeel, noch in een vertrekvergoeding.
Sinds 12 januari 2016 is de heer Paul Borghgraef niet-uitvoerend bestuurder en voorzitter van de raad van bestuur. Hij ontvangt voor de uitoefening van zijn bestuurdersmandaat geen separate bezoldiging.
Niet-uitvoerende bestuurders
De niet-uitvoerende bestuurders ontvangen enerzijds een vaste, jaarlijkse vergoeding van 6.000 EUR, anderzijds ontvangen zij zitpenningen van 1.500 EUR per zitting voor de deelname aan de vergaderingen van de raad van bestuur en zijn comité(s).
De niet-uitvoerende bestuurders ontvangen geen prestatiegebonden remuneraties, zoals bonussen of aandelengerelateerde incentive programma's op lange termijn, noch voordelen in natura.
Op basis van het voorgaande werden de volgende vergoedingen uitbetaald aan de niet-uitvoerende bestuurders in 2016-2017, uit hoofde van de vergaderingen die plaats vonden op de maatschappelijke zetel van het bedrijf:
| Jaarlijkse vaste vergoeding (EUR) |
Prestatiegebonden (EUR) |
TOTAAL (EUR) | |
|---|---|---|---|
| Raad van bestuur / comité |
|||
| René Annaert | 6.000 | 10.500 | 16.500 |
| Jean-Louis Appelmans | 6.000 | 9.000 | 15.000 |
| Christophe Demain | 6.000 | 4.500 | 10.500 |
| Hubert De Peuter | 6.000 | 1.500 | 7.500 |
| Rudy De Smedt | 6.000 | 6.000 | 12.000 |
| Vic Ragoen1 | 6.000 | 9.000 | 15.000 |
| Jean Sterbelle | 6.000 | 3.000 | 9.000 |
| Marc Tinant | 6.000 | 3.000 | 9.000 |
| Leen Van den Neste | 6.000 | 9.000 | 15.000 |
| Herlinda Wouters | 6.000 | 6.000 | 12.000 |
| TOTAAL niet-uitvoerende bestuurders | 60.000 | 61.500 | 121.500 |
De vennootschap heeft een verzekeringspolis afgesloten ter dekking van de aansprakelijkheid van haar bestuurders.
De raad van bestuur, op voorstel van het remuneratiecomité, is niet van plan om significante wijzigingen aan te brengen aan het remuneratiebeleid.
Dat geldt zowel voor de uitvoerende als niet-uitvoerende bestuurders en dit voor het boekjaar 2016-2017 en 2017-2018.
Retail Estates nv tracht zoveel mogelijk de bepalingen van de Corporate Governance Code na te leven. Op een aantal vlakken zijn er echter afwijkingen. Volgens het "comply or explain"-principe ("pas toe of leg uit") vervat in de Code is het toegestaan om rekening te houden met de relatief kleine omvang en de eigen kenmerken van de vennootschap.
Punt 2.9. De raad van bestuur heeft nog geen secretaris van de vennootschap aangeduid.
Punt 3.5. Gelet op de activiteiten van de vennootschap en met name het feit dat het onderhandelen en sluiten van bepaalde overeenkomsten behoren tot het dagdagelijks beheer en de bevoegdheden van de CEO, zonder dat de tussenkomst van de raad van bestuur in beginsel vereist is, zouden huurovereenkomsten (inzake detailhandelszaken
waarmee een niet-uitvoerende bestuurder verbonden is) tussen de vennootschap en één van haar niet-uitvoerende bestuurders onder de belangenconflictenregeling ('significante commerciële banden') kunnen vallen.
Punt 4.6. De vooropgestelde duur van het mandaat van 4 jaar wordt als te kort ervaren gelet op de complexiteit van het type vastgoed waarin Retail Estates nv gespecialiseerd is, waardoor de mandaten allemaal een duur hebben van 6 jaar.
Rekening houdend met de binnengekomen transparantieverklaringen en de informatie in het bezit van Retail Estates nv zijn de belangrijkste aandeelhouders:
| % op datum van aanmelding1 |
Pro forma % op 31.03.20172 |
|
|---|---|---|
| Groep Stichting Administratiekantoor 'Het Torentje' en Leasinvest optredend in gezamenlijk overleg |
10,03% | 10,21% |
| FPIM nv (Belfius Insurance) |
9,76% | 9,34% |
| KBC Groep nv |
7,59% | 7,44% |
| AXA nv |
7,01% | 7,07% |
| Federale Verzekering | 7,99% | 5,17% |
| Publiek | 57,62% | 60,77% |
2 Op basis van het aantal stemrechten dat blijkt uit de informatie die de vennootschap heeft ontvangen van haar aandeelhouders, en rekening houdende met de noemer op 31.03.2017 (9.008.208 aandelen), geeft deze tabel, louter ten informatieve titel, de (vermoedelijke) aandeelhoudersstructuur weer. Het dient te worden opgemerkt dat dit niet noodzakelijk overeenstemt (of niet voor alle aandeelhouders) met de realiteit, aangezien de vennootschap niet noodzakelijk op de hoogte is van aandelentransacties die geen aanleiding hebben gegeven tot onder- of overschrijding van een kennisgevingsdrempel, en dus ook niet tot het verrichten van een transparantiekennisgeving.
Met uitzondering van
bovengenoemde aandeelhouders heeft geen andere aandeelhouder verklaard meer dan 3% van de door Retail Estates nv uitgegeven aandelen in zijn bezit te hebben. Volgens de criteria gehanteerd door Euronext, heeft Retail Estates nv een free float percentage van 100%.
De binnengekomen transparantieverklaringen zijn consulteerbaar op de website van de vennootschap www. retailestates.com (onder rubriek Investor Relations / Het aandeel / Aandeelhoudersstructuur).
Conform de Corporate Governance regels en de wetgeving ter zake heeft Retail Estates nv een intern controle- en risicobeheersysteem uitgewerkt, rekening houdend met de aard, omvang en complexiteit van de werkzaamheden van de vennootschap en haar omgeving.
Interne controle is een proces dat onder meer als doel heeft redelijke zekerheid te verschaffen met betrekking tot de volgende objectieven:
Retail Estates nv heeft bij de implementatie van zijn interne controleproces als referentiekader het COSO-raamwerk (Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission) gebruikt. De componenten van dit raamwerk en de toepassing ervan bij Retail Estates nv worden hieronder besproken.
Een degelijke interne controle en een evenwichtig risicobeheer is inherent aan de bedrijfscultuur van Retail Estates nv en wordt doorheen de hele organisatie uitgedragen via:
van personeel, periodieke evaluatie van de prestaties en bepaling van de jaarlijkse doelstellingen;
De raad van bestuur evalueert regelmatig de blootstelling van de onderneming aan risico's, de financiële impact van deze risico's en de acties die moeten worden ondernomen om deze eventuele risico's te monitoren, te vermijden dat de risico's zich voordoen en/ of, in voorkomend geval, de impact van deze risico's te beperken.
De vennootschap heeft in het bijzonder interne controle- en risicobeheersystemen uitgewerkt voor de belangrijkste processen binnen de vennootschap, namelijk het beheren van kosten en uitgaven, herstellingen en onderhoud, ontwikkelingen, en het innen van huurgelden.
Interne controle- en risicobeheersystemen met betrekking tot de financiële verslaggeving Controleomgeving
De controleomgeving voor wat de financiële verslaggeving betreft, bestaat uit volgende componenten:
" De vennootschap heeft in het bijzonder interne controle- en risicobeheersystemen uitgewerkt voor de belangrijkste processen binnen de vennootschap.
"
Ook andere actoren spelen een rol in de controleomgeving van de onderneming:
als beursgenoteerd bedrijf (en als openbare GVV) staat Retail Estates nv onder het toezicht van de FSMA die ook een specifiek nazicht van de financiële informatie uitvoert. Alle gepubliceerde financiële informatie wordt (vooraf of achteraf) door de FSMA gecontroleerd;
56
vastgoeddeskundigen (Cushman & Wakefield en CBRE), die elk een deel van de vastgoedportefeuille waarderen. Een beperkt deel van de portefuille wordt gewaardeerd door Stadim.
Op periodieke managementvergaderingen en operationele vergaderingen worden de aandachtspunten besproken die in het kader van een evenwichtig risicobewustzijn en -beheer in het oog moeten worden gehouden:
In functie hiervan worden desgevallend gepaste acties en maatregelen ondernomen in uitvoering van het beleid van de vennootschap. Deze acties zijn
erop gericht tot een evenwichtig risicobeleid te komen en dit steeds met eerbied voor de strategische doelstellingen en de risicoappetijt die door de raad van bestuur wordt vooropgesteld.
Er zijn controleprocedures in werking met betrekking tot de belangrijkste activiteitsdomeinen van de vennootschap, zoals voor het innen van de huren, onderhoud en herstellingen, projectontwikkeling, werfopvolging,… Deze procedures worden op regelmatige wijze geëvalueerd door het managementteam.
Er is een beheersoftwarepakket geïmplementeerd dat alle aspecten in verband met de vastgoedactiviteiten opvolgt (overzicht van de huurcontracten, facturen, afrekening van kosten, opvolging van de betalingen,…). Dit pakket is bovendien gekoppeld aan het "boekhoudpakket".
Informatie en communicatie Elk kwartaal wordt een financieel rapport opgesteld dat de analyses van de cijfers bevat, de belangrijkste prestatie-indicatoren, de impact van aan- en verkopen op de budgetten, de cashflow posities, enz.
Verder wordt ook elk kwartaal een operationeel rapport opgemaakt dat de belangrijkste prestatieindicatoren met betrekking tot de vastgoedafdeling bevat.
In het eerste en derde kwartaal van het boekjaar worden tussentijdse persberichten gepubliceerd. Halfjaarlijks wordt een uitgebreider halfjaarlijks financieel verslag gepubliceerd in overeenstemming met de IFRS–normen. Op het einde van het boekjaar wordt alle relevante financiële informatie gepubliceerd in het jaarlijks financieel verslag, dat tevens ter beschikking wordt gesteld op de website van de vennootschap.
De beperkte omvang van het Retail Estates-team draagt in belangrijke mate bij tot een goede informatiedoorstroming. De grote betrokkenheid van de raad van bestuur en zijn voorzitter bevordert een open communicatie en degelijke informatieverschaffing aan het bestuursorgaan.
Elk kwartaal stelt het financiële team de kwartaalcijfers en de balansen op. Deze kwartaalcijfers worden steeds uitgebreid geanalyseerd en gecontroleerd. Om het risico op fouten in de financiële verslaggeving te beperken worden de cijfers besproken met het management en wordt hun juistheid en volledigheid gecontroleerd door de analyse van huurinkomsten, leegstand, technische kosten, verhuuractiviteiten, de evolutie van de waarde van de gebouwen, openstaande debiteuren, enz., met inachtneming van het "four-eyes"-principe. Vergelijkingen met forecast en budgetten worden besproken. Het management brengt elk kwartaal uitvoerig verslag uit over de financiële staten aan de raad van bestuur, steeds met vergelijking van jaarcijfers, budget en verklaringen bij afwijkingen.
De commissaris brengt eveneens verslag uit aan de raad van
bestuur over zijn voornaamste bevindingen naar aanleiding van zijn controlewerkzaamheden.
De voornaamste risico's waarmee de vennootschap geconfronteerd wordt, betreffen (i) de marktwaarde van het vastgoed, (ii) evoluties in de huurmarkt, (iii) de bouwkundige staat van de gebouwen, (iv) financiële risico's zoals onder meer liquiditeitsrisico, het gebruik van financiële instrumenten en bancair tegenpartij- en convenantenrisico, (v) vergunningtechnische risico's, (vi) wijziging van de verkeersinfrastructuur, (vii) bodemverontreiniging, (viii) risico's verbonden aan fusie-, splitsing- of overnameverrichtingen, en (ix) reglementaire risico's.
Voor elk van de opgesomde risico's zijn maatregelen en procedures in voege om de risico's te identificeren en te monitoren, en om te vermijden dat de risico's zich zouden realiseren, en/of om de impact van deze risico's, in voorkomend geval, te beperken en de gevolgen ervan
zoveel mogelijk in te schatten, te controleren en op te volgen. Dit is de taak van de risk manager.
Het integriteitsbeleid (waarop wordt toegezien door de persoon belast met de "compliance functie") omvat verschillende aspecten, waaronder het voorkomen van handel met voorkennis, belangenconflicten en onverenigbaarheid van mandaten, niet-corruptie, beroepsgeheim, enz.
De effectieve leiding onderzoekt, op regelmatige basis, welke andere domeinen en activiteiten deel zouden moeten uitmaken van de werkdomeinen van de compliance functie. De "onafhankelijke compliance functie" wordt ingevuld als een onafhankelijke functie binnen een organisatie, gericht op het onderzoek naar, en het bevorderen van, de naleving door de onderneming van de wetten, reglementen en gedragsregels van toepassing op de vennootschap en in het bijzonder de regels die verband houden met de
integriteit van de activiteiten van de vennootschap. We bespreken hieronder de belangrijkste:
Overeenkomstig de principes en de waarden van de vennootschap en in het kader van de toepassing van de Belgische Corporate Governance Code, heeft Retail Estates nv in zijn gedragscode ("Verhandelingsreglement") regels opgenomen die moeten worden nageleefd door de bestuurders, werknemers en aangestelde personen die financiële instrumenten uitgegeven door Retail Estates nv willen verhandelen. De regels van het Verhandelingsreglement werden afgestemd op toepasselijke wet- en regelgevingen (in het bijzonder de Verordening (EU) nr. 596/2014 van het Europees Parlement en de Raad van 16 april 2014 betreffende marktmisbruik (de Verordening Marktmisbruik), de Wet van 2 augustus 2002 betreffende het toezicht op de financiële sector en de financiële
diensten en de Corporate Governance Code 2009). Het Verhandelingsreglement van de vennootschap maakt integraal deel uit van het Corporate Governance Charter en kan (afzonderlijk) worden geraadpleegd op de website van de vennootschap.
Het Verhandelingsreglement heeft onder meer betrekking op de openbaarmaking van informatie aangaande dergelijke transacties en bepaalt onder meer:
− de voorafgaande kennisgeving voor elke transactie in financiële instrumenten van de vennootschap aan de compliance officer; en
− de openbaarmaking van elke transactie.
onverenigbaarheid van mandaten
Er wordt verwezen naar de passage opgenomen onder 'Regeling van belangenconflicten' op pagina 64 van dit verslag.
Retail Estates nv legt sterk de nadruk op de principes van eerlijkheid en integriteit en verwacht een gelijkaardige houding van derde partijen waarmee de vennootschap zaken doet.
Het is uitdrukkelijk verboden voor de leden van de organen van de vennootschap en van het personeel om vertrouwelijke informatie die zij tijdens de uitoefening van hun taken bekomen voor oneigenlijke doeleinden te gebruiken of te onthullen.
Retail Estates nv handelt op een maatschappelijk verantwoorde wijze volgens de wetten van het land waarin de vennootschap actief is bij het nastreven van legitieme commerciële doelstellingen.
Voor de risico's waarmee de vennootschap geconfronteerd wordt, zijn maatregelen en procedures in voege om de risico's te identificeren en te monitoren, en om te vermijden dat de risico's zich zouden realiseren, en/of om de impact van deze risico's, in voorkomend geval, te beperken en de gevolgen ervan zoveel mogelijk in te schatten, te controleren en op te volgen. Dit is de taak van de risk manager.
De risk manager wordt benoemd voor een looptijd van 3 jaar.
Onafhankelijke compliancefunctie De raad van bestuur heeft als compliance officer de heer Paul Borghgraef aangesteld. Hij is tevens voorzitter van de raad van bestuur. Vanuit zijn functie is hij in het bijzonder verantwoordelijk voor de naleving van het integriteitsbeleid zoals hierboven beschreven.
De duur van het mandaat van Paul Borghgraef als compliance officer is gelijklopend met diens bestuursmandaat (dat verstrijkt op de jaarvergadering van 2021).
De persoon belast met de interne auditfunctie is belast met een onafhankelijke en permanente beoordelingsfunctie van de activiteiten van de vennootschap, en verricht onderzoek naar de kwaliteit en de doeltreffendheid van de bestaande procedures en methoden van interne controle.
Jaarlijks zal de interne auditor zijn bevindingen presenteren.
De interne auditfunctie wordt uitgeoefend door een externe consultant, in casu VMB, vertegenwoordigd door de heer Luc Martens. Deze functie wordt uitgeoefend onder het toezicht en de verantwoordelijkheid van de finance and reporting analyst van de vennootschap, die over de vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid beschikt.
Interne controlefuncties binnen Retail Warehousing Invest nv Rekening houdend met het proportionaliteitsbeginsel worden de interne controlefuncties, zoals hierboven beschreven, door dezelfde personen uitgeoefend op het niveau van Retail Warehousing Invest nv (de dochtervennootschap van Retail Estates nv met het statuut van institutionele GVV).
De invulling van deze functies kan, mutatis mutandis (en voor zover relevant), volgens hetzelfde beleid als Retail Estates nv worden ingevuld op het niveau van Retail Warehousing Invest nv.
De raad van bestuur van Retail Estates nv bestaat sinds 4 april 2017 uit 12 bestuurders, zijnde 10 niet-uitvoerende bestuurders en 2 uitvoerende bestuurders, met name de gedelegeerd bestuurder en de chief financial officer.
Van de 12 bestuurders kwalificeren zich 3 bestuurders (de heer Annaert, mevrouw Van den Neste en mevrouw Gaeremynck) als onafhankelijk overeenkomstig artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen. Deze bestuurders voldoen tevens aan de onafhankelijkheidscriteria vermeld in bijlage A van de Code. De onafhankelijke bestuurders beantwoorden strikt aan de volgende onafhankelijkheidscriteria:
geen salarisgerechtigde medewerker, kaderlid, lid van het directiecomité, gedelegeerde voor het dagelijks beheer, uitvoerend bestuurder of lid van het directiepersoneel van Retail Estates nv of een verbonden onderneming zijn en geen soortgelijke functie hebben bekleed tijdens de laatste vijf jaar vóór hun benoeming;
vanwege Retail Estates nv of van een verwante onderneming geen andere vergoedingen of belangrijke voordelen van vermogensaard ontvangen of ontvangen hebben dan deze in het kader van hun mandaat;
unilaterale verbintenissen die hij zou onderschreven hebben. De bestuurder mag een dergelijke aandeelhouder in geen enkel geval vertegenwoordigen;
uitvoerende bestuurders van Retail Estates nv die voortvloeien uit een betrokkenheid in andere ondernemingen of organen;
De samenstelling van de raad van bestuur dient te waarborgen dat de beslissingen genomen worden in het belang van de vennootschap. De samenstelling van de raad van bestuur wordt bepaald op basis van diversiteit in het algemeen, alsook complementariteit inzake bekwaamheden, ervaring en kennis. In het bijzonder wordt er gestreefd naar een sterke vertegenwoordiging van bestuurders die vertrouwd zijn met de uitbating van handelszaken in het type vastgoed waarin Retail Estates nv investeert en/of ervaring hebben in de financiële aspecten van het beheer van een beursgenoteerde vennootschap en een GVV in het bijzonder. Het is daarom van belang dat de leden van de raad van bestuur complementair zijn inzake kennis en ervaring. Teneinde een efficiënte werking van de raad van bestuur te bewerkstelligen wordt beoogd het aantal leden van de raad van bestuur te beperken tot maximaal 12.
5 van de 12 bestuurders vertegenwoordigen een referentieaandeelhouder: mevrouw Wouters namens de KBC Groep, de heer Appelmans namens Het Torentje (Leasinvest), de heer Sterbelle namens AXA, de heer Demain namens de Belfius-groep en de heer De Smedt namens Federale Verzekering.
De heren De Nys, Borghgraef en Annaert hebben verklaard ten persoonlijke titel aandelen van de vennootschap te bezitten.
De raad van bestuur van Retail Estates nv bepaalt de strategie, de beleggingen, de budgetten,
de (des-)investeringen en de financiering.
De raad van bestuur stelt de jaar- en halfjaarrekeningen en het jaarverslag van de vennootschap op voor de algemene vergadering van aandeelhouders. Hij keurt fusie- en splitsingsrapporten goed; beslist over het gebruik van het toegestaan kapitaal en roept de gewone en buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders samen; ziet toe op de nauwgezetheid, de juistheid en transparantie van mededelingen aan aandeelhouders, financiële analisten en het publiek bij middel van prospectussen, jaar- en halfjaarverslagen en persmededelingen. Hij delegeert het dagelijks bestuur aan de gedelegeerd bestuurder die regelmatig rapporteert over het beheer en het jaarlijks budget en een trimestriële financiële en operationele rapportering voorlegt.
In het boekjaar 2016-2017 vonden 6 vergaderingen van de raad van bestuur plaats, waarvan een aantal
" Om de doeltreffendheid van de raad van bestuur voortdurend te verbeteren, evalueert de raad van bestuur systematisch en op geregelde tijdstippen (minstens elke drie jaar) zijn omvang. "
vergaderingen per conference call of in het kantoor van notaris Tim Carnewal. Het remuneratiecomité en het auditcomité vergaderden tweemaal.
De raad van bestuur kan pas geldig beraadslagen en beslissen indien ten minste de helft van zijn leden aanwezig of vertegenwoordigd is. Indien deze voorwaarde niet is vervuld, kan een nieuwe vergadering worden samengeroepen die geldig zal beraadslagen en besluiten over de punten die op de agenda van de vorige vergadering voorkwamen indien ten minste twee bestuurders
aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Elk besluit van de raad van bestuur wordt genomen met gewone meerderheid van stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde bestuurders en bij onthouding van één of meer onder hen met de meerderheid van de andere bestuurders. Bij staking van stemmen is de stem van degene die de vergadering voorzit, doorslaggevend. In uitzonderlijke gevallen, overeenkomstig artikel 521 van het Wetboek van Vennootschappen, wanneer de dringende noodzakelijkheid en het belang van Retail Estates nv
zulks vereisen, kunnen de besluiten van de raad van bestuur worden genomen bij eenparig schriftelijk akkoord van de bestuurders. Deze procedure kan echter niet gevolgd worden voor de vaststelling van de jaarrekening en de aanwending van het toegestaan kapitaal.
Naast zijn wettelijke opdracht zal de raad van bestuur eveneens de nodige zorg besteden aan het bepalen van de strategie en het uitstippelen van de beleidslijnen, steeds met het vennootschapsbelang voor ogen. Hij neemt in het bijzonder ook alle principiële beslissingen met betrekking tot de investeringen en desinvesteringen van het vastgoed evenals hun financiering.
Er wordt een duidelijk onderscheid gemaakt tussen de verantwoordelijkheden van de gedelegeerd bestuurder en die van de voorzitter van de raad van bestuur. De voorzitter geeft leiding aan de raad van bestuur en zorgt ervoor dat de agenda van de raden van bestuur opgemaakt
wordt, evenals dat de bestuurders de relevante informatie tijdig ontvangen.
De gedelegeerd bestuurder is verantwoordelijk voor de operationele taken, die verband houden met het beheer van de vastgoedportefeuille en de werking van de vennootschap. De raad van bestuur zal erover waken dat er voldoende bevoegdheden gegeven worden opdat deze zijn verantwoordelijkheden en plichten kan nakomen.
Voor wat betreft het activiteitenverslag van de raad van bestuur verwijzen we naar punt 3 van dit hoofdstuk.
Om de doeltreffendheid van de raad van bestuur voortdurend te verbeteren, evalueert de raad van bestuur systematisch en op geregelde tijdstippen (minstens elke drie jaar) zijn omvang, zijn samenstelling, zijn prestaties en die van zijn comités, alsook zijn interactie met het directiecomité. Deze evaluatie beoogt volgende zaken:
Binnen de raad van bestuur kunnen verschillende comités opgericht worden voor specifieke aangelegenheden.
De raad van bestuur van Retail Estates nv heeft tot op heden twee comités opgericht, een remuneratie- en benoemingscomité en een auditcomité. Bij beslissing van de raad van bestuur van 17 februai 2017 werd tevens een directiecomité opgericht en dit met ingang vanaf 1 april 2017.
Het remuneratie- en benoemingscomité bestaat uit volgende leden:
Het comité kwam in 2016-2017 twee keer samen, in functie van het opstellen van het budget 2017-2018 waarbij enerzijds de remuneratiepolitiek van de personeelsleden werd besproken en anderzijds de recurrente vergoedingen die betaald worden aan externe dienstverleners werden geïnventariseerd.
De rol van het remuneratie- en benoemingscomité bestaat erin de raad van bestuur bij te staan door:
• aanbevelingen te formuleren inzake de samenstelling van de raad van bestuur en zijn comités;
Het auditcomité bestaat uit volgende leden:
Het comité kwam in 2016-2017 tweemaal samen.
De taken van dit auditcomité betref fen hoofdzakelijk de monitoring van het financiële verslaggevingsproces, de doeltreffendheid van de systemen voor interne controle en risicobeheer, monitoring van de interne audit en wettelijke controle van enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekeningen en beoordeling en monitoring van de onafhankelijkheid van de commis saris.
Directiecomité (sinds 1 april 2017) Het directiecomité bestaat uit volgende leden:
De taken van dit directiecomité betreffen hoofdzakelijk het dagelijks bestuur van Retail Estates nv en zijn participaties, de organisatie en het beheer van ondersteunende functies, het afsluiten van huurovereenkomsten, het onderzoek van investeringsen desinvesteringsdossiers, de voorbereiding van de financiële staten en alle operationele rapportering.
Evaluatie prestaties bestuurders Onder toezicht van zijn voorzitter evalueert de raad van bestuur regelmatig zijn omvang, samenstelling, prestaties en relaties met het management, aandeelhouders en andere stakeholders.
Het doel van deze evaluatie is velerlei:
Ook de tijdige informatieverstrekking voorafgaand aan de raad van bestuur komt aan bod.
De evaluatie zelf gebeurt in de vorm van een schriftelijke procedure via een vragenlijst die individueel en anoniem dient te worden beantwoord.
Vertegenwoordigingsbevoegdheid In alle wettelijke en statutaire gevallen inzake daden van
beschikking met betrekking tot vastgoed zal de vennootschap vertegenwoordigd worden door minstens twee bestuurders die samen optreden, zijnde in principe de voorzitter van de raad van bestuur, de heer Borghgraef, en een van de uitvoerende bestuurders/ effectief leiders, de heer De Nys of mevrouw De Smet.
Voor verrichtingen (incl. het sluiten van een leasingovereenkomst al dan niet met aankoopoptie of het vestigen van erfdienstbaarheden) die betrekking hebben op een goed waarvan de waarde minder bedraagt dan het laagste bedrag van 1% van het geconsolideerde actief van de vennootschap en 2,50 mio EUR zal de vennootschap eveneens rechtsgeldig vertegenwoordigd kunnen worden door de bestuurder belast met het dagelijks bestuur, via een bijzondere volmacht.
In toepassing van artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen mag een lid van de raad van bestuur die rechtstreeks of onrechtstreeks
een belang van patrimoniale aard heeft dat in strijd is met een beslissing of een verrichting die tot de bevoegdheid van de raad van bestuur behoort, niet aan de beraadslagingen van deze raad deelnemen.
Er wordt eveneens aandacht besteed aan artikel 36 t.e.m. 38 van de GVV-Wet wanneer bij een verrichting met de openbare GVV of met een vennootschap waarover zij de controle heeft een van de personen vermeld in dit
artikel (bestuurder, zaakvoerder of promotor van de GVV,…) optreedt als tegenpartij.
Er heeft zich het afgelopen boekjaar geen belangenconflict voorgedaan in de zin van deze artikelen.
Het beheer van de vennootschap wordt waargenomen door een team van een 20-tal medewerkers onder leiding van de gedelegeerd bestuurder (CEO), de heer Jan De Nys.
Jan De Nys (1959): Chief Executive Officer (CEO - gedelegeerd bestuurder)
Kantooradres: Retail Estates nv - Industrielaan 6 - 1740 Ternat Einde van het mandaat: 2021 Belangrijkste overige functies: bestuurder bij Alides REM nv (Bouw- en Immobiliëngroep Maes/ Alides), bestuurder bij First Retail International I en II nv, voorzitter van de Private Privak BEM II (opgericht in schoot Vlaamse confederatie bouw), gedelegeerd bestuurder van de managementvennootschappen Infradis Real Estate Management nv en Snowdonia nv.
Aantal aanwezigheden raad van bestuur in 2016-20171 : 6
1 Totaal aantal raden van bestuur in het boekjaar 2016-2017: 6
Aantal aanwezigheden remuneratie- en benoemingscomité in 2016-20172: - Aantal aanwezigheden auditcomité in 2016-20173: -
Kara De Smet (1976): Chief Financial Officer (CFO) – uitvoerend bestuurder vanaf 12 januari 2016
Kantooradres: Retail Estates nv - Industrielaan 6 - 1740 Ternat Einde van het mandaat: 2021 Comités: -
Aantal aanwezigheden raad van bestuur in 2016-2017: 6 Aantal aanwezigheden remuneratie- en benoemingscomité in 2016-2017: - Aantal aanwezigheden auditcomité in 2016-2017: -
2 Totaal aantal remuneratie- en benoemingscomités in het boekjaar 2016-2017: 2
3 Totaal aantal auditcomités in het boekjaar 2016- 2017: 2
Paul Borghgraef (1954): voorzitter van de raad van bestuur
Kantooradres: Van De Wervelaan 49/2 – 2970 Schilde Einde van het mandaat: 2021 Belangrijkste overige functies: bestuurder bij Pertinea Property Partners nv, bestuurder bij PG58 nv en bestuurder bij Immpact nv Comités: -
Aantal aanwezigheden raad van bestuur in 2016-2017: 5 Aantal aanwezigheden remuneratie- en benoemingscomité in 2016-2017: - Aantal aanwezigheden auditcomité in 2016-2017: -
Jean-Louis Appelmans (1953): bestuurder
Kantooradres: Leasinvest Real Estate Comm.V.A. – Schermersstraat 42 – 2000 Antwerpen
Einde van het mandaat: 2021 Belangrijkste overige functies:
gedelegeerd bestuurder van Leasinvest Real Estate Management nv (statutair zaakvoerder van de GVV Leasinvest Real Estate Comm.V.A.), Leasinvest Immo Lux sa, Leasinvest Services nv,…
Comités: lid van het auditcomité Aantal aanwezigheden raad van bestuur in 2016-2017: 6 Aantal aanwezigheden remuneratie- en benoemingscomité in 2016-2017: - Aantal aanwezigheden auditcomité in 2016-2017: 2
Victor Ragoen (1955): onafhankelijk bestuurder
Kantooradres: New Vanden Borre nv – Slesbroekstraat 101 – 1600 Sint-Pieters-Leeuw Einde van het mandaat: 2021 Belangrijkste overige functies: consultant Belangrijkste afgelopen functies: gedelegeerd bestuurder New Vanden Borre nv Comités: - Aantal aanwezigheden raad van bestuur in 2016-2017: 2 Aantal aanwezigheden remuneratie- en benoemingscomité in 2016-2017: - Aantal aanwezigheden auditcomité in 2016-2017: 1
Jean Sterbelle (1962): bestuurder
Kantooradres: AXA Belgium nv – Vorstlaan 25 – 1170 Brussel Einde van het mandaat: 2021 Belangrijkste overige functies: Head of Transactions Belux – AXA Real Estate Investment Managers Belgium nv, bestuurder bij Blauwe Toren nv, bestuurder bij Brustar One nv, bestuurder bij Cabesa nv,… Comités: - Aantal aanwezigheden raad van
bestuur in 2016-2017: 4 Aantal aanwezigheden remuneratie- en benoemingscomité in 2016-2017: - Aantal aanwezigheden auditcomité in 2016-2017: -
Christophe Demain (1966): bestuurder
Kantooradres: Belfius Insurance nv – Galiléelaan 5 – 1210 Brussel Einde van het mandaat: 2021 Belangrijkste overige functies: Chief Investment Officer bij Belfius Insurance nv, bestuurder van de GVV Cofinimmo nv, bestuurder bij First Retail International nv, voorzitter van de raden van bestuur van LFB nv, Coquelets nv,…
Comités: - Aantal aanwezigheden raad van bestuur in 2016-2017: 3 Aantal aanwezigheden remuneratie- en benoemingscomité in 2016-2017: - Aantal aanwezigheden auditcomité in 2016-2017: -
Rudy De Smedt (1962): bestuurder vanaf 7 juli 2015
Kantooradres: Federale Verzekering - Stoofstraat 12 - 1000 Brussel Einde van het mandaat: 2021 Belangrijkste overige functies: Adjunct Directeur bij Federale Verzekering Comités: - Aantal aanwezigheden raad van bestuur in 2016-2017: 6 Aantal aanwezigheden remuneratie- en benoemingscomité in 2016-2017: - Aantal aanwezigheden auditcomité in 2016-2017: -
René Annaert (1952): onafhankelijk bestuurder vanaf 7 juli 2015
Kantooradres: Ultimum bvba – G. Mercatorlaan 4 – 1780 Wemmel Einde van het mandaat: 2021 Belangrijkste overige functies: consultant
Belangrijkste afgelopen functies: CEO Wereldhave Belgium, Devimo Consult, Brussels International Trade Mart Comités: lid van het auditcomité,
lid van het remuneratie- en
benoemingscomité Aantal aanwezigheden raad van bestuur in 2016-2017: 6 Aantal aanwezigheden remuneratie- en benoemingscomité in 2016-2017: 2 Aantal aanwezigheden auditcomité in 2016-2017: 2
Leen Van den Neste (1966): onafhankelijk bestuurder vanaf 12 januari 2016
Kantooradres: VDK Spaarbank – Sint-Michielsplein 16 – 9000 Gent Einde van het mandaat: 2021 Belangrijkste overige functies: CEO VDK Spaarbank, voorzitter van de raad van bestuur van Xior student housing nv, lid van de raden van bestuur van Centrale voor huisvesting cvba, Familiehulp vzw en Arteveldehogeschool vzw Comités: lid van het auditcomité, lid van het remuneratie- en benoemingscomité Aantal aanwezigheden raad van bestuur in 2016-2017: 5 Aantal aanwezigheden remuneratie- en benoemingscomité in 2016-2017: 2 Aantal aanwezigheden auditcomité in 2016-2017: 2
Herlinda Wouters (1958): bestuurder vanaf 12 januari 2016
Kantooradres: KBC Bank Nederland – Watermanweg 92 – 3067 GG Rotterdam – Nederland Einde van het mandaat: 2021 Belangrijkste overige functies: General Manager van KBC Bank Nederland
Aantal aanwezigheden raad van bestuur in 2016-2017: 4 Aantal aanwezigheden remuneratie- en benoemingscomité in 2016-2017: - Aantal aanwezigheden auditcomité in 2016-2017: -
Ann Gaeremynck (1966): bestuurder vanaf 4 april 2017
Kantooradres: Faculteit Economie en Bedrijfswetenschappen - Department of Accounting, Finance and Insurance - Naamsestraat 69 - 3000 Leuven
Gewoon hoogleraar aan de KU Leuven, Faculteit Economie en Bedrijfswetenschappen, lid van de raad van bestuur en auditcomité VIVES hogeschool en extern lid auditcomité AZ Delta. Comités: lid van het auditcomité Aantal aanwezigheden raad van bestuur in 2016-2017: - Aantal aanwezigheden remuneratie- en benoemingscomité in 2016-2017: - Aantal aanwezigheden auditcomité in 2016-2017: -
v.l.n.r.: Jean Sterbelle, Jean-Louis Appelmans, Leen Van den Neste, Ann Gaeremynck, Rudy De Smedt, Victor Ragoen, Kara De Smet, Jan De Nys, Paul Borghgraef, Koenraad Van Nieuwenburg (CIO, lid van het directiecomité), René Annaert, Christophe Demain
Een door de algemene vergadering van aandeelhouders aangestelde commissaris moet:
De commissaris is PwC Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door de heer Damien Walgrave, door de FSMA Erkend Revisor, met maatschappelijke zetel te 1932 Brussel, Woluwegarden-Woluwedal 18. Deze werd benoemd bij de jaarvergadering van 3 juli 2015 voor een periode van 3 jaar.
De vaste honoraria van de commissaris voor het onderzoek en de revisie van de statutaire en geconsolideerde rekeningen van Retail Estates nv en zijn dochtervennootschappen bedragen 0,10 mio EUR excl. BTW.
De honoraria van PwC Bedrijfsrevisoren voor de wettelijke opdrachten van de commissaris (bijv. verslagen voor fusies), bedragen 0,02 mio EUR excl. BTW. De honoraria voor studieof bijstandsopdrachten, meer bepaald inzake fiscaliteit en due diligenceopdrachten bedragen 0,004 mio EUR excl. BTW.
Conform de GVV-Wetgeving doet Retail Estates nv een beroep op deskundigen voor de periodieke schattingen van zijn vermogen telkens als de vennootschap overgaat tot de uitgifte van aandelen, tot notering op de beurs of de aankoop van andere dan beursgenoteerde aandelen, of als ze onroerende goederen koopt of verkoopt. Deze schattingen zijn nodig om de inventariswaarde te bepalen en
de jaarrekeningen op te stellen. De schattingsopdrachten worden toevertrouwd aan Cushman & Wakefield (Kunstlaan 56 te 1000 Brussel), vertegenwoordigd door de heer Ardalan Azari en de heer Arnaud De Bergeyck, aan CBRE nv (Lloyd Georgelaan 7 te 1000 Brussel), vertegenwoordigd door de heer Pieter Paepen, en aan Stadim cvba (Uitbreidingsstraat 10-16 te 2600 Antwerpen), vertegenwoordigd door mevrouw Natalie Van Overbeke en de heer Philippe Janssens.
In het afgelopen boekjaar was een vergoeding van 0,31 mio EUR incl. BTW verschuldigd aan Cushman & Wakefield met betrekking tot de prestaties voor de periodieke schatting van een gedeelte van de panden van de vastgoedportefeuille en de initiële schatting bij aankoop van onroerende goederen. Aan CBRE werd een ereloon van 0,34 mio EUR incl. BTW betaald voor de prestaties van de periodieke schatting van het saldo van de vastgoedportefeuille en de
initiële schatting bij aankoop van onroerende goederen. De vergoeding verschuldigd aan Stadim met betrekking tot de prestaties voor de periodieke schatting van een gedeelte van de panden van de vastgoedportefeuille en de initiële schatting bij aankoop van onroerende goederen, bedraagt op jaarbasis 0,01 mio EUR incl. BTW.
De waardering van het vastgoed van Immobilière Distri-Land nv wordt opgesteld door Cushman & Wakefield in gezamenlijke opdracht van Retail Estates nv en Immobilière Distri-Land nv en tevens door deze laatstgenoemde bekendgemaakt. De kosten worden 50/50 verdeeld tussen Retail Estates nv en Immobilière Distri-Land nv.
Overeenkomstig de principes en de waarden van de onderneming heeft Retail Estates nv in zijn Verhandelingsreglement (dealing code) regels opgenomen die moeten worden nageleefd door de bestuurders en aangestelde personen die de financiële instrumenten uitgegeven door Retail Estates nv willen verhandelen.
In het kader van de toepassing van de Belgische Corporate Governance Code binnen Retail Estates nv werden de regels van het Verhandelingsreglement herzien om ze af te stemmen op het K.B. van 5 maart 2006 met betrekking tot marktmisbruik, de juiste voorstelling van beleggingsaanbevelingen en de bekendmaking van belangenconflicten.
Informatie krachtens art. 34 van het K.B. van 14 november 2007 inzake de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op de gereglementeerde markt
Het maatschappelijk kapitaal wordt vastgelegd op 202.688.189,49 EUR en is verdeeld over 9.008.208 volledig volgestorte aandelen die er elk een gelijk deel van vertegenwoordigen. Er is slechts één categorie van aandelen. Er is geen wettelijke of statutaire beperking van het stemrecht of op de overdraagbaarheid van de aandelen.
Retail Estates nv heeft geen aandelenoptieplan opgesteld.
Bij de buitengewone algemene vergadering van 9 december 2013 werd de raad van bestuur uitdrukkelijk gemachtigd om het maatschappelijk kapitaal in één of meerdere keren te verhogen ten belope van een maximum bedrag van 164.037.087,74 EUR op de data en in overeenstemming met de modaliteiten die door de raad van bestuur zullen worden bepaald, conform artikel 603 van het Wetboek van Vennootschappen. Deze machtiging werd verleend voor een periode van 5 jaar vanaf de publicatie van deze beslissing, zijnde 17 december 2013.
De vennootschap bezit geen eigen aandelen. De buitengewone algemene vergadering van 24 oktober 2014 heeft de statuten gewijzigd waardoor de raad van bestuur gemachtigd werd aandelen van Retail Estates nv te verwerven onder een aantal bijzondere voorwaarden die in de statuten werden opgenomen.
De regels die gelden bij de benoeming of de vervanging van de leden van de raad van bestuur en die op de wijziging van de statuten van Retail Estates nv van toepassing zijn, zijn deze die zijn opgenomen in de geldende wetgeving – in het bijzonder het Wetboek van Vennootschappen en de GVV-Wetgeving – en in de statuten van Retail Estates nv. De statuten van Retail Estates nv wijken niet af van de wettelijke bepalingen opgenomen in voormelde reglementering.
De voorwaarden waaronder de financiële instellingen aan Retail Estates nv financiering verschaft hebben, vereisen het behoud van het statuut van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap. De algemene voorwaarden waaronder deze financieringen toegekend zijn, bevatten een beding van vervroegde opeisbaarheid naar discretie van de bankinstellingen bij controlewijziging. Bovendien
werd met een aantal financiële instellingen een convenant opgenomen in de kredietovereenkomsten waarbij Retail Estates nv zich ertoe verbindt een maximale schuldgraad van 60% te eerbiedigen (wat lager is dan de wettelijk bepaalde maximale schuldgraad van 65%).
De statuten van Retail Estates nv zijn weergegeven op pagina 189 van het jaarverslag. Hun laatste herziening dateert van de buitengewone algemene vergadering van 22 mei 2017.
Deze gegevens worden niet vereist door de regelgeving op de GVV's en zijn niet onderworpen aan een nazicht vanwege overheidsinstanties. De commissaris is nagegaan of de ratio's "EPRA resultaat", "EPRA NAW" en "EPRA NNNAW" werden berekend volgens de definities hernomen in de "EPRA Best Practices Recommendations" en of de financiële gegevens die gebruikt werden in de berekening van deze ratio's overeenstemmen met de boekhoudkundige gegevens die in de geactiveerde geconsolideerde financiële staten hernomen zijn.
| Definities | EUR/1000 | EUR per aandeel |
|
|---|---|---|---|
| EPRA resultaat | Courant resultaat afkomstig van de strategische operationele activiteiten. |
39.115 | 4,34 |
| EPRA NAW | Netto Actief Waarde (NAW) aangepast om rekening te houden met de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en met uitsluiting van bepaalde elementen die niet kaderen in een financieel model van vastgoedinvesteringen op lange termijn. |
534.123 | 59,29 |
| EPRA NNNAW | EPRA NAW aangepast om rekening te houden met de reële waarde van (i) de financiële instrumenten, (ii) de schulden en (iii) de uitgestelde belastingen. |
514.970 | 57,17 |
| Definities | % | ||
| EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) |
Geannualiseerde bruto huurinkomsten op basis van de lopende huren ('passing rents') op afsluitingsdatum van de jaarrekeningen, met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd met de geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen. |
6,52% | |
| EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement (aangepast NIR) |
Deze maatstaf integreert een aanpassing van het EPRA NIR voor de afloop van huurvrije periodes of andere niet-vervallen huurincentives zoals getrapte huurprijzen |
6,52% | |
| EPRA Huurleegstand | Geschatte Huurwaarde (GHW) van leegstaande oppervlaktes gedeeld door de GHW van de totale portefeuille. |
1,24% | |
| EPRA Cost Ratio (incl. leegstandskosten) |
EPRA kosten (inclusief leegstandskosten) gedeeld door de bruto huurinkomsten verminderd met de te betalen huur op gehuurde grond |
12,32% | |
| EPRA Cost Ratio (excl. leegstandskosten) |
EPRA kosten (exclusief leegstandskosten) gedeeld door de bruto huurinkomsten verminderd met de te betalen huur op gehuurde grond |
12,01% |
| EPRA Resultaat | EUR/1000 |
|---|---|
| Netto Resultaat IFRS (groepsaandeel) | 52.136 |
| Correcties voor de berekening van het EPRA resultaat | |
| Uit te sluiten: | |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen van vastgoed aangehouden voor verkoop (IAS 40) | 13.610 |
| Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 279 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -869 |
| Aanpassingen voor minderheidsbelangen | |
| EPRA resultaat (groepsaandeel) | 39.115 |
| EPRA resultaat (EUR/aandeel) (groepsaandeel) | 4,34 |
| EPRA Netto Actief Waarde (NAW) | EUR/1000 |
|---|---|
| Netto Actief Waarde (groepsaandeel) volgens de jaarrekening | 514.970 |
| Netto Actief (EUR/aandeel) (groepsaandeel) | 57,17 |
| Effect van de lichting van opties, converteerbare schulden en de andere eigen-vermogensinstrumenten | |
| Verwaterde intrinsieke waarde na effect van de lichting van opties, converteerbare schulden en andere eigen-vermogensinstrumenten | 514.970 |
| Uit te sluiten: | |
| Reële waarde van de financiële instrumenten | -19.153 |
| EPRA NAW (groepsaandeel) | 534.123 |
| EPRA NAW (EUR/aandeel) (groepsaandeel) | 59,29 |
| EPRA Triple Netto Actief Waarde (groepsaandeel) | EUR/1000 |
|---|---|
| EPRA NAW (groepsaandeel) | 534.123 |
| Toe te voegen: | |
| Reële waarde van de financiële instrumenten | -19.153 |
| EPRA Triple Netto Actief Waarde (groepsaandeel) | 514.970 |
| EPRA NNNAW (EUR/aandeel) (groepsaandeel) | 57,17 |
| EPRA Huurleegstand | EUR/1000 |
|---|---|
| Geschatte huurwaarde van de leegstaande | 884 |
| oppervlaktes | |
| Geschatte huurwaarde van de totale portefeuille | 71.407 |
| EPRA Huurleegstand | 1,24% |
| EPRA Netto Initieel Rendement | EUR/1000 | |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen (zonder vastgoed bestemd voor verkoop) fair value |
1.071.361 | |
| Transactiekosten | 26.556 | |
| Investeringswaarde | 1.097.917 | |
| Projectontwikkelingen | 18.825 | |
| Investeringswaarde van het vastgoed, beschikbaar voor verhuring |
B | 1.079.092 |
| Geannualiseerde bruto huurinkomsten | 71.407 | |
| Vastgoedkosten | -1.039 | |
| Geannualiseerde netto huurinkomsten | A | 70.368 |
| Notioneel bedrag bij aflopen van huurvrije periode of andere leasestimuli |
||
| Aangepaste geannualiseerde netto | ||
| huurinkomsten | C | 70.368 |
| EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) | A/B | 6,52% |
| EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement | ||
| (aangepast NIR) | C/B | 6,52% |
| EPRA Cost Ratio | EUR/1000 |
|---|---|
| Algemene kosten | 2.941 |
| Waardeverminderingen op handelsvorderingen | 288 |
| Te betalen huren op gehuurde grond | 249 |
| Vastgoedkosten | 4.940 |
| Verminderd met: | |
| Te betalen huren op gehuurde grond | -249 |
| EPRA kosten (incl. leegstandskosten) | 8.169 |
| Leegstandskosten | -204 |
| EPRA kosten (excl. leegstandskosten) | 7.965 |
| Huurinkomsten verminderd met te betalen huren op gehuurde grond |
66.312 |
| % | |
|---|---|
| EPRA Cost Ratio (incl. leegstandskosten) | 12,32% |
| EPRA Cost Ratio (excl. leegstandskosten) | 12,01% |
I Retail estates I jaarverslag 2016 - 2017
" Het aandeel Retail Estates 143,89% ten opzichte van een stijging van de BEL 20 met
| 01.04.2016 | 01.04.2015 | 01.04.2014 | |
|---|---|---|---|
| 31.03.2017 | 31.03.2016 | 31.03.2015 | |
| Hoogste koers | 81,89 | 80,71 | 76,99 |
| Openingskoers op 1 april | 77,99 | 74,04 | 57,62 |
| Slotkoers op 31 maart | 76,90 | 78,00 | 76,64 |
| Gemiddelde koers | 77,54 | 73,53 | 64,91 |
| Nettoactiefwaarde (NAW) (IFRS) | 57,17 | 53,48 | 50,43 |
| Premies NAW t.o.v. slotkoers | 34,51% | 45,85% | 51,97% |
| Brutodividend | 3,30 | 3,20 | 3,10 |
| Nettodividend | 2,310 | 2,336 | 2,325 |
| Dividendrendement | 4,48% | 4,28% | 4,22% |
| Return nettoresultaat op eigen vermogen | 10,12% | 8,86% | 9,24% |
| Pay-out ratio (geconsolideerd) | 75,49% | 77,11% | 81,15% |
| Aantal aandelen | 9.008.208 | 8.866.320 | 7.559.473 |
| Marktkapitalisatie (mio EUR) | 692,73 | 691,57 | 579,36 |
| Free float percentage | 100% | 100% | 100% |
| Gemiddeld dagvolume | 7.207 | 4.664 | 2.939 |
| Jaarvolume | 1.873.888 | 1.189.395 | 749.458 |
Retail Estates nv is genoteerd op de continumarkt van Euronext.
In het raam van de plannen van Euronext om haar koerslijst te hervormen en te harmoniseren en de visibiliteit en liquiditeit van de kleine en middelgrote ondernemingen te bevorderen, werden per 1 maart 2005 relevante benchmarks voor de mid caps en small caps gelanceerd.
Retail Estates nv maakt deel uit van de BelMid-index die uit 34 bedrijven bestaat.
De marktkapitalisatie van Retail Estates nv bedraagt 692,73 mio EUR per 31 maart 2017.
Op basis van de criteria van Euronext heeft Retail Estates nv een free float percentage van 100%. 0
" Het aandeel bereikte de hoogste koers van het jaar op 6 juni 2016 (81,89 EUR) en sloot het boekjaar uiteindelijk af op 76,90 EUR "
31/03/98 31/03/99 31/03/00 31/03/01 31/03/02 31/03/03 31/03/04 31/03/05 31/03/06 31/03/07 31/03/08 31/03/09 31/03/10 31/03/11 31/03/12 31/03/13 31/03/14 31/03/15 31/03/16 31/03/17
Het aandeel bereikte de hoogste koers van het jaar op 6 juni 2016 (81,89 EUR) en sloot het boekjaar uiteindelijk af op 76,90 EUR.
Het jaargemiddelde van de koers bedraagt 77,54 EUR. De grafiek hiernaast geeft de beursprestaties van het Retail Estates-aandeel ten opzichte van de BEL 20 weer sinds de beursnotering. Het aandeel Retail Estates steeg over deze periode met 143,89% ten opzichte van een stijging van de BEL 20 met 28,22%.
De koers van het aandeel Retail Estates is het afgelopen boekjaar gedaald ten opzichte van het begin van het boekjaar met 1,28%. De EPRA Belgium REIT index steeg met 1,69%.
" Het doel van EPRA is het promoten, ontwikkelen en vertegenwoordigen van de Europese beursgenoteerde vastgoedsector. "
Op 2 maart 2017 werd op de website van EPRA bekendgemaakt dat Retail Estates nv vanaf 20 maart 2017, na sluiting beurs, zal worden opgenomen in de "FTSE EPRA/ NAREIT Developed Europe Index". Bij het laatste kwartaalnazicht van deze index voldoet Retail Estates nv aan alle opnamecriteria die door EPRA worden bepaald.
De opname van Retail Estates nv in de EPRA-index draagt bij tot de visibiliteit van het aandeel. We geloven dat deze opname de interesse van nieuwe institutionele investeerders zal bevorderen en de liquiditeit van het aandeel zal verhogen.
Het doel van EPRA is het promoten, ontwikkelen en vertegenwoordigen van de Europese beursgenoteerde vastgoedsector.
De intrinsieke waarde van het aandeel bij een vastgoedwaardering aan 'reële waarde' is het afgelopen jaar gestegen van 53,48 EUR per 31 maart 2016 naar 57,17 EUR per 31 maart 2017 (inclusief dividend).
De EPRA NAW bedraagt 59,29 EUR ten opzichte van 56,66 EUR het jaar voorheen. Deze stijging is te verklaren door de positieve variaties op de waarde van de vastgoedbeleggingen en het resultaat van het boekjaar.
Het voorstel van de raad van bestuur aan de algemene vergadering betreffende de bestemming van de resultaten van het boekjaar afgesloten op 31 maart 2017, houdt in dat een bedrag ten belope van 29,73 mio EUR uitgekeerd wordt als brutodividenduitkering (vóór voorheffing).
Dit komt neer op een brutodividend van 3,30 EUR voor de aandelen die
dividendgerechtigd zijn vanaf 1 april 2016 (9.008.208 aandelen).
Dit is een stijging met 3,12% in vergelijking met het dividend ontvangen met betrekking tot het boekjaar afgesloten op 31 maart 2016.
"
De intrinsieke waarde van het aandeel bij een vastgoedwaardering aan 'reële waarde' is het afgelopen jaar gestegen. "
Binnen een bepaalde categorie van beleggingen kunnen de risicoprofielen en de rendementen aanzienlijk verschillen naargelang de focus, de aard van de activiteiten en de specifieke kenmerken van de vennootschap die de aandelen heeft uitgegeven.
Hoe groter het risicoprofiel, hoe hoger het rendement dat een belegger zal vereisen.
Een aantal belangrijke factoren die de prestaties van de GVV's mee bepalen zijn o.a. de aard en de ligging van het vastgoed, de aard van de huurders, de omvang van de eventuele leegstand, de rentestand en het algemene beursklimaat.
De prestaties van Retail Estates nv zijn sinds zijn notering op de beurs steeds marktconform geweest en liggen in lijn met de verwachtingen die het management geformuleerd heeft bij de aanvang van het boekjaar en tevens met de prestaties van de andere Belgische
GVV's met een vergelijkbare bezettingsgraad en waardegroei van het onderliggende vastgoed.
Vastgoed wordt door een aantal beleggers als een brug gezien tussen enerzijds een belegging in aandelen en anderzijds een obligatiebelegging of staatsbon.
Het dividendrendement van Retail Estates nv bedraagt (bij een brutodividend van 3,30 EUR) het afgelopen boekjaar 4,48% ten opzichte van de slotkoers van het aandeel (excl. dividend). De OLO 10-jaarsrentevoet bedraagt op 31 maart 2017 0,79%.
Sinds 1 april 2003 treedt KBC Securities op als marktanimator teneinde de verhandelbaarheid van de aandelen te bevorderen. Sinds 1 oktober 2016 treedt De Groof Petercam eveneens op als marktanimator.
De vergoeding voor het afgelopen boekjaar bedraagt 0,025 mio EUR excl. BTW voor 12 maanden voor elke marktanimator.
De algemene vergadering van de aandeelhouders vindt plaats in de kantoren van Retail Estates nv, Industrielaan 6, Ternat op vrijdag 24 juli 2017 om 10.00u.
| Publicatie Jaarverslag 2016 - 2017 | 19 juni 2017 |
|---|---|
| Betaalbaarstelling dividend | 1 augustus 2017 |
| Bekendmaking halfjaarresultaten | 20 november 2017 |
| Bekendmaking jaarresultaten van het boekjaar 2017 - 2018 |
18 mei 2018 |
" Een aantal belangrijke factoren die de prestaties van de GVV's mee bepalen zijn o.a. de aard en de ligging van het vastgoed, de aard van de huurders, de omvang van de eventuele leegstand, de rentestand en het algemene beursklimaat.
"
"De Belgische winkelmarkt in de periferie wordt vandaag gekenmerkt door een grote stabiliteit, zowel langs investeerderszijde als bij de huurders"
In de jaren '80 en begin jaren '90 leek een haast ongebreidelde ontwikkeling mogelijk. Medio jaren '90 heeft de verstrenging van de wetgeving ertoe geleid dat aan deze wildgroei een einde kwam. Sindsdien zijn vele 'gelegenheidspromotoren' wegens de toenemende complexiteit van de markt verdwenen. Het aanbod van nieuwe panden liep vooral in Vlaanderen sterk terug, doch de vraag bleef. Dit leidde tot stijgende huurprijzen en dalende rendementen. De winkelvastgoedmarkt in de periferie veroverde haar eigen plaats naast deze van stadscentrumwinkelpanden, kantoren en semi-industrieel vastgoed.
Thans worden voor de beste locaties huurprijzen betaald van 125 à 150 EUR/m² per jaar in grote stedelijke
agglomeraties en 100 EUR/m² in kleinere agglomeraties, en de rendementen van de absolute toplocaties situeren zich tussen 5% en 5,50%. Zo'n vijftien jaar geleden bedroegen de tophuurprijzen 75 EUR/m² per jaar en de rendementen situeerden zich tussen 9% en 10%.
Aan de trend tot verdere stijging in de tophuurprijzen is sinds 2009 een einde gekomen, tenzij op uitgesproken toplocaties. Op deze locaties proberen huurders de huur betaalbaar te houden door de gehuurde oppervlakte te beperken.
Beide factoren, de stijging van de gemiddelde huurprijs en de daling van de gemiddelde rendementen, versterkten de waardetoename van deze panden op toplocaties gedurende de afgelopen twintig jaar. De Belgische winkelmarkt in de periferie wordt vandaag gekenmerkt door een grote stabiliteit, zowel langs investeerderszijde als bij de huurders.
De beste barometer voor het meten van de vraagzijde is de leegstand
" De beste barometer voor het meten van de vraagzijde is de leegstand die in de portefeuille van Retail Estates nv reeds verschillende jaren minder dan 2%
bedraagt. "
die in de portefeuille van Retail Estates nv reeds verschillende jaren minder dan 2% bedraagt. Huurders van perifeer winkelvastgoed betuigen een grote trouw aan hun verkoopspunten. Dit is het gevolg van enerzijds de kwaliteit van de ligging en anderzijds van de toekenning van de socio-economische vergunningen die op het gebouw worden afgeleverd en niet op de huurder. Bovendien worden dergelijke panden in ruwbouwtoestand (zgn. casco toestand) verhuurd en investeren huurders belangrijke bedragen in de winkelinrichting waardoor ze minder snel geneigd zijn om te verhuizen.
De huurders van de panden van Retail Estates nv zijn vooral filiaalbedrijven die de laatste jaren de beste locaties in handen kregen, vaak ten koste van lokale KMO's die deze liggingen historisch controleerden. In die zin is de ontwikkeling vergelijkbaar met deze in de hoofdwinkelstraten van steden. Langs investeringszijde ziet men dat de aantrekkelijke verhouding tussen vraag en aanbod ertoe geleid heeft dat de institutionele investeerders een steeds belangrijkere plaats innemen. Ook vermogende particulieren betonen een stijgende interesse voor dit type vastgoed.
Vandaag zijn er een tiental institutionele investeerders zeer actief in dit segment. In het algemeen zijn er in België steeds meer geïntegreerde winkelparken of 'retail parks' zoals dit bijvoorbeeld in Groot-Brittannië of Frankrijk het geval is nabij elke stedelijke agglomeratie. In België zijn dergelijke retailparken echter eerder kleinschalig (15.000 à 20.000m²) en vooral in Wallonië aanwezig. In Vlaanderen komen nieuwe retailparken eerder voor bij kleinstedelijke agglomeraties, zoals bijvoorbeeld de retailparken T-Forum en Be-MINE Boulevard in respectievelijk Tongeren en Beringen.
Een belangrijk gedeelte van de panden van Retail Estates nv werd opgericht langs grote invalswegen of in de nabijheid van woongebieden aan de rand van grotere agglomeraties en vormen dikwijls clusters waar zij elkaars nabijheid opzoeken.
In de hedendaagse visie op stedenbouw en ruimtelijke ordening wordt gestreefd naar grotere coherentie en duidelijkheid. Meer en meer worden bepaalde zones expliciet aangeduid als grootwinkelgebied en andere als winkelarmgebied. Daar is er een verdere opvulling mogelijk. Daarbij valt niet uit te sluiten dat nieuwe ontwikkelingen zich zullen realiseren ten gevolge van de regionalisering van het handelsvestigingsbeleid die op 1 juli 2014 effectief werd.
Retail Estates nv heeft de voorbije jaren een groot aantal retailparken verworven waarvan verschillende een "face-lift" ondergaan hebben of binnen middellange termijn zullen ondergaan. Ook de uitbreiding van dergelijke sites biedt voor Retail Estates nv aantrekkelijke perspectieven.
De selectie van gepaste opportuniteiten, de planning en het beheer van de verbouwingen zijn arbeidsintensief. Zij vergen de nodige deskundigheid, maar worden beloond met een hoger huurrendement.
Retail Estates nv investeert sinds 1998 in winkelvastgoed dat gelegen is in de periferie, de zogenaamde 'out-of-town locaties'.
Op 19 jaar tijd werd een belangrijke portefeuille vergaard die per 31 maart 2017 bestaat uit 668 panden, goed voor een bruto bebouwde winkeloppervlakte van 748.136m². De reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt 1.071,36 mio EUR. De investeringswaarde bedraagt 1.097,92 mio EUR.
De vastgoedportefeuille van de openbare GVV groeide in vergelijking met 31 maart 2016 (toen de reële waarde 1000,80 mio EUR bedroeg) met 7,05%. Dit is het resultaat van acquisities evenals de oplevering van een aantal panden in eigen ontwikkeling.
De bezettingsgraad bedraagt 98,13%.
Definities
solitaire winkelpanden die langs de openbare weg gelegen zijn. Elk verkooppunt beschikt over een eigen parking, een in- en uitrit op de openbare weg en kan zich hierdoor duidelijk identificeren. In de onmiddellijke nabijheid liggen er niet noodzakelijk winkelpanden van hetzelfde type.
Retailclusters zijn een geheel van baanwinkels gelegen langs dezelfde verkeersas en die voor de consument een geheel vormen, alhoewel zij buiten de verkeersas niet over een gezamenlijke infrastructuur beschikken. Dit is in België de meest courante vorm van concentratie van baanwinkels.
Retailparken bestaan uit winkelpanden die deel uitmaken van een geïntegreerd handelscomplex en dus gegroepeerd zijn met andere winkelpanden. Alle panden maken
Tot 31 maart 2003: investeringswaarde Vanaf 1 april 2004: reële waarde (waardering volgens IFRS-normen)
1 De taartdiagrammen in dit hoofdstuk geven percentages weer op basis van de totale oppervlakte op 31 maart 2017.
gebruik van een centrale parking met een gezamenlijke in- en uitrit. De consument bezoekt dus meerdere handelszaken zonder zijn wagen te verplaatsen. Op dergelijke locaties zijn gebruikelijk minimaal vijf panden aanwezig.
Ander vastgoed bevat hoofdzakelijk kantoren, residentieel vastgoed, horeca en een logistiek complex te Erembodegem. Het complex in Erembodegem is in zijn totaliteit verhuurd aan Brantano nv via een huurovereenkomst die afloopt op 31 mei 2024. Retail Estates nv investeert in onroerend goed met dergelijke bestemmingen enkel indien deze als bijzaak bij een winkelpand voorkomen of deel uitmaken van een vastgoedportefeuille die enkel als een geheel kon worden verworven.
ontwikkeling zijn panden die het voorwerp uitmaken van een nieuwbouwproject of verbouwingsproject.
■ Individuele baanwinkels ■ Retailclusters en retailparken ■ Andere
Bij de oprichting van Retail Estates nv was meer dan 70% van de winkelpanden gelegen in Wallonië, wat overeenkwam met het veel ruimere aanbod van perifeer vastgoed in die regio.
Nu is deze verhouding herschikt met 60,63% van de portefeuille gelegen in het Vlaamse Gewest ten opzichte van 39,37% in het Waalse Gewest, wat beter aansluit bij de bevolkingsspreiding tussen beide gewesten.
Verder bezit Retail Estates nv slechts twee winkelpanden in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Dit gewest kent nauwelijks perifeer vastgoed en wordt dan ook door Retail Estates nv niet actief opgevolgd.
92
" Op 19 jaar tijd werd een belangrijke portefeuille vergaard die per 31 maart 2017 bestaat uit 668 panden, goed voor een bruto bebouwde winkeloppervlakte van 748.136m². "
Het aandeel van de winkels in schoenen en kleding (26,57%), samen met de sector van de volumineuze detailhandel (interieur/ decoratie en electro, samen 24,73%), maken meer dan 51% uit van de verhuurde oppervlakte. Beide sectoren zorgen voor een stabiele basis. Winkels in voeding vertegenwoordigen slechts 13,20%. Socio-economische vergunningen voor al deze activiteiten zijn het moeilijkst te verkrijgen, wat een waardestijging van deze panden enerzijds en een sterke trouw aan de locatie anderzijds in de hand werkt.
Van bij de oprichting heeft Retail Estates nv bij de verhuring van zijn panden zich vooral gefocust op filiaalbedrijven en/of franchisegevers.
Een filiaalbedrijf is voor de doeleinden van deze analyse een groot winkelbedrijf met ten minste vijf verkooppunten en een centrale administratie. In 1998 was reeds 82% verhuurd aan dergelijke filiaalbedrijven. Het percentage filiaalbedrijven en/of franchisegevers bedraagt per 31 maart 2017 88,14%.
Handelsactiviteit van de huurders
Deze huurders zijn minder gevoelig aan wijzigende lokale marktomstandigheden dan lokale zelfstandige KMO's. Zo geeft een lokale, tijdelijke terugval in omzet, door bijvoorbeeld wegenwerken, voor filiaalbedrijven geen aanleiding tot liquiditeitsproblemen waardoor
een correcte huurbetaling in het gedrang zou komen. Aangezien filiaalbedrijven meestal nationaal en vaak ook internationaal georganiseerd zijn, kunnen zij rekenen op een sterke professionele organisatie en een marketingorganisatie die de aantrekkingskracht van elk individueel verkooppunt kan
Verder doen ze belangrijke inspanningen in marketing die mee ten goede komen aan de
bevorderen.
vastgoedlocatie.
De verschillen in huurprijs zijn niet alleen het gevolg van de karakteristieken van de betreffende locatie, maar vaak ook van de duur van de huurovereenkomsten. Deze kunnen in het beste geval om de 9 jaar herzien worden of anders pas na 18 of 27 jaar. De vraag naar langlopende huurovereenkomsten valt enerzijds te verklaren door de belangrijke bedragen die de huurders in de inrichting van de panden investeren. Anderzijds hebben langdurige contracten het voordeel voor de investeerder dat ook de huurder gebonden is aan de huurprijs en het behoud van het verkooppunt op het spel dient te zetten als hij de huurprijs zou wensen te hernegotiëren.
De gemiddelde contractuele huurprijs per m² bedraagt 95,45 EUR per jaar. In vergelijking met 1998 (61,15 EUR/m²) bedraagt de stijging 56,09%, wat deels te verklaren is door de inflatie en huurprijsverhogingen en deels door de toename van het aantal recent opgerichte winkelpanden,
die doorgaans duurder verhuurd zijn dan het gemiddelde van de bestaande vastgoedportefeuille als gevolg van de gestegen marktprijzen.
■ Minder dan 75 EUR ■ Tussen 75 en 90 EUR ■ Tussen 90 en 100 EUR ■ Tussen 100 en 125 EUR
■ Meer dan 125 EUR
Huurders en contracten
vertegenwoordigen 55,67% van de brutohuurinkomsten en 52,25% van de totale oppervlakte van de panden die deel uitmaken van de vastgoedportefeuille. Ze vertegenwoordigen 294 winkels.
De gewogen gemiddelde looptijd van de huurcontracten bedraagt 9,76 jaar. Dit doet geen afbreuk aan het theoretische risico dat erin bestaat dat alle huurders gebruik maken van hun bij wet toegekende opzegmogelijkheid bij afloop van de lopende driejaarlijkse periode. In die omstandigheid staan alle winkelpanden binnen 3 jaar en 6 maanden leeg.
| RETAIL ESTATES | |||
|---|---|---|---|
| 31.03.17 | 31.03.16 | 31.03.15 | |
| Geschatte reële waarde2 (in €) | 1.071.361.000 | 1.000.799.000 | 837.121.000 |
| Rendement (investeringswaarde) | 6,60% | 6,64% | 6,80% |
| Contractuele huurprijzen (in €) | 70.522.410 | 66.600.791 | 55.880.428 |
| Contractuele huurprijzen inclusief huurwaarde van leegstaande gebouwen (in €) | 71.406.658 | 67.956.128 | 56.511.608 |
| Totaal m² in portefeuille | 748.136 | 708.879 | 611.076 |
| Aantal panden | 668 | 634 | 554 |
| Bezettingsgraad | 98,13% | 98,22% | 98,78% |
| Totaal m² in ontwikkeling | 9.742 | 6.552 | 32.496 |
2 Deze reële waarde bevat tevens de projectontwikkelingen, die niet inbegrepen zijn in de reële waarde vermeld in de conclusies van de vastgoeddeskundigen per 31 maart 2017 (zie verder in dit hoofdstuk).
De vastgoedportefeuille van Retail Estates nv bestaat op 31 maart 2017 uit onroerende goederen die eigendom zijn van Retail Estates nv en zijn dochtervennootschappen.
De vastgoedportefeuille van Immobilière Distri-Land nv bestaat op 31 maart 2017 uit 10 winkelpanden die volledig verhuurd zijn.
Deze winkelpanden die zonder uitzondering gebouwd zijn vóór 1989, zijn vanuit het standpunt van hun ligging en verhuring vergelijkbaar met deze van Retail Estates nv.
" Een belangrijk gedeelte van de panden van Retail Estates nv werd opgericht langs grote invalswegen of in de nabijheid van woongebieden aan de rand van grotere agglomeraties en vormen dikwijls clusters waar zij elkaars nabijheid opzoeken. "
U vindt hierna het overzicht van de vastgoedportefeuille van Retail Estates nv en dochterondernemingen op 31 maart 2017.
| Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. (m²) |
Huurders | Huurinkomsten (EUR) | Estimated Rental Value (EUR) |
Acquisitiewaarde (EUR) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antwerpen | Cluster Antwerpen Noord |
Bredabaan, 2170 Merksem Bredabaan, 2900 Schoten |
L&L RETAIL BELGIUM SA FUN BELGIUM NV LEGIO IMMO BELGIUM NV ALDI RIJKEVORSEL NV AVEVE NV BEDDEN EN MATRASSEN BV FABRIMODE NV (BEL & BO) C&A BELGIE CV CARPETLAND NV CHAUSSEA BRT BVBA MENATAM SA (EGGO) EURO SHOE GROUP NV MAXI ZOO BELGIUM BVBA NEW VANDEN BORRE NV PEETERS KIP AAN 'T SPIT BVBA PRO-DUO NV SCHOT'S VISHANDEL BVBA ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV KREFEL NV LEEN BAKKER BELGIE NV MEDINA NV (BENT SCHOENEN) L.TORFS NV HET BROEKENPALEIS NV JBC NV ORCHESTRA - PREMAMAN NV |
||||
| 32.202 | 4.549.479,34 | 4.549.244,46 | 69.681.508,23 |
| Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. | Huurders | Huurinkomsten (EUR) | Estimated Rental | Acquisitiewaarde |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (m²) | Value (EUR) | (EUR) | |||||
| Cluster | Boomsesteenweg , 2610 Wilrijk | DECOR HEYTENS BELGIQUE NV | |||||
| Antwerpen | Antwerpsesteenweg, 2630 Aartselaar | KREFEL NV | |||||
| Zuid | Boomsesteenweg, 2630 Aartselaar | ADEBO NV | |||||
| Koningin Astridlaan, 2550 Kontich | OBEY NV | ||||||
| RESIDENTIEEL | |||||||
| CARPETLAND NV | |||||||
| KEUKENONTWERPERS NV | |||||||
| PRO-DUO NV | |||||||
| SCHRAUWEN SANITAIR EN VERWARMING NV | |||||||
| DARKOM BVBA | |||||||
| HILTI BELGIUM NV | |||||||
| EDENWOOD NV | |||||||
| ODYSSEUS BOUWMARKTEN NV | |||||||
| BEDDEN EN MATRASSEN BV | |||||||
| KEUKENHUIS NV | |||||||
| MAXI ZOO BELGIUM BVBA | |||||||
| BMS NV | |||||||
| FUN BELGIUM NV | |||||||
| KP DECOR BVBA | |||||||
| PIOCHEUR NV | |||||||
| C&A BELGIE CV | |||||||
| BASIC FIT BELGIE | |||||||
| LIN'S | |||||||
| ZEBULAH NV | |||||||
| EURO SHOE GROUP NV | |||||||
| 32.596 | 3.178.673,66 | 3.531.335,00 | 39.404.391,05 | ||||
| Cluster Lier | Donk, 2500 Lier | ANISERCO nv | |||||
| Antwerpsesteenweg, 2500 Lier | HEUREKA BVBA (FRANCHISE HEYTENS) | ||||||
| NEW VANDEN BORRE nv | |||||||
| MANYLION BVBA (IXINA) | |||||||
| BRANTANO nv | |||||||
| KREFEL nv | |||||||
| SLAAPADVIES BVBA | |||||||
| BELGACOM MOBILE nv | |||||||
| FUN BELGIUM nv | |||||||
| 8.293 | 818.986,92 | 897.220,00 | 7.590.290,42 |
| Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. | Huurders | Huurinkomsten (EUR) | Estimated Rental | Acquisitiewaarde |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cluster Mechelen Noord |
Oscar Van Kesbeecklaan, 2800 Mechelen Electriciteitsstraat, 2800 Mechelen Guido Gezellelaan, 2800 Mechelen Rode Kruisplein, 2800 Mechelen Liersesteenweg, 2800 Mechelen |
(m²) | EURO SHOE GROUP NV MAXI ZOO BELGIUM BVBA BRANTANO NV OPENBARE VERKOPEN.BE BVBA VACANT LEEN BAKKER BELGIE NV NEW VANDEN BORRE NV DANS- EN EXPRESSIE VZW PRO-DUO NV ORCHESTRA - PREMAMAN NV BABYDUMP BV PIOCHEUR NV |
Value (EUR) | (EUR) | ||
| 13.757 | FUN BELGIUM NV | 1.286.199,47 | 1.391.865,00 | 17.724.336,20 | |||
| Cluster Mechelen-Zuid |
Brusselsesteenweg, 2800 Mechelen Geerdegemstraat, 2800 Mechelen |
INTRES BELGIUM XP BVBA FABRIMODE nv (BEL & BO) MENATAM SA (EGGO) BRANTANO nv NEW VANDEN BORRE nv REDISCO BVBA L&L RETAIL BELGIUM SA MADMAN BVBA LEGIO IMMO BELGIUM nv |
|||||
| 7.536 | 940.922,21 | 870.785,00 | 8.954.399,22 | ||||
| Cluster Westerlo |
Bell Telephonelaan, 2260 Oevel Hotelstraat, 2260 Oevel |
MERKKLEDING BVBA ACTION BELGIUM BVBA C&A BELGIE CV EURO SHOE GROUP NV FABRIMODE NV (BEL & BO) KWANTUM BELGIE BV RESIDENTIEEL KP DECOR BVBA VACANT ZEBULAH NV ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV |
|||||
| 12.654 | 765.347,36 | 1.104.871,00 | 15.886.864,20 | ||||
| Individuele baanwinkels en andere |
Slachthuisstraat, 2000 Antwerpen Frans Beirenslaan, 2150 Borsbeek Geelsebaan, 2460 Kasterlee Antwerpsesteenweg, 2660 Hoboken Nekkerspoelstraat, 2800 Mechelen |
ALDI RIJKEVORSEL NV CARPETLAND NV SINT-NIKLAAS DOE HET ZELF NV HUBO BELGIE NV |
|||||
| 6.826 | 705.350,55 | 667.570,00 | 9.644.126,33 |
| Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. | Huurders | Huurinkomsten (EUR) | Estimated Rental | Acquisitiewaarde |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (m²) | Value (EUR) | (EUR) | |||||
| Brussel | Individuele baanwinkels en andere |
Jerusalemstraat, 1030 Schaarbeek Ninoofsesteenweg, 1070 Anderlecht |
ALDI CARGOVIL-ZEMST nv ORCHESTRA-PREMAMAN nv |
||||
| 2.205 | 246.936,47 | 228.375,00 | 2.764.160,90 | ||||
| Henegouwen | Cluster Ath | Chaussée de Bruxelles, 7800 Ath | EURO SHOE GROUP nv AGIK SPRL KRUIDVAT BVBA MATCH SA ZEEMAN TEXTIELSUPERS nv TELENET GROUP BVBA PIOCHEUR nv ELECTRO AV nv ACTION BELGIUM BVBA ALKEN MAES nv |
||||
| MONI SPRL | |||||||
| 5.270 | 556.404,99 | 664.935,00 | 7.080.296,22 | ||||
| Cluster Aiseau-Presles |
Rue du Campinaire, 6250 Aiseau-Presles | OMEGA nv (DATABUILD) RSDECO AVEVE nv ELECTRO AV nv ALDI GEMBLOUX SA EURO SHOE GROUP nv |
|||||
| 8.182 | 731.107,34 | 734.642,50 | 10.898.022,47 | ||||
| Cluster Enghien Pavé de Soignies, 7850 Enghien | KREFEL nv BIO CORNERS SPRL |
||||||
| Cluster Erquelinnes |
Route de Mons, 6560 Erquelinnes | 2.610 | SND SA (TRAFIC) TOMONA SPRL (TOM&CO) |
250.319,71 | 250.319,71 | 3.720.580,11 | |
| Cluster Frameries |
Route Nationale, 7080 Frameries | 2.232 | ACTION BELGIUM BVBA FABRIMODE NV (BEL & BO) IMMO AVAL BELGIUM SA (INTERMARCHÉ) NATALE MARIO (SANDER BOUTIQUE) EURO SHOE GROUP NV ANISERCO NV WILLEMS NV (VERANDAS) LEGIO IMMO BELGIUM NV |
187.765,80 | 187.765,80 | 2.781.492,34 | |
| 7.653 | 695.219,86 | 695.219,86 | 11.138.464,78 |
| Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. | Huurders | Huurinkomsten (EUR) | Estimated Rental | Acquisitiewaarde |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cluster Leuze en-Hainaut |
Rue de l'Artisanat, 7900 Leuze-en-Hainaut | (m²) | ACTION BELGIUM BVBA LE REPAIRE DES FILOUS SPRL (SPEELZAAL KINDEREN) PRODUO SPRL (POILS ET PLUMES) EURO SHOE GROUP nv |
Value (EUR) | (EUR) | ||
| 3.050 | 269.201,56 | 269.201,56 | 3.982.110,76 | ||||
| Cluster Mouscron |
Rue de la Liesse, 7700 Mouscron | EXCEL-CASH SA (CASH CONVERTERS) LIDL GOBREL SA |
|||||
| 2.713 | 332.530,05 | 332.530,05 | 5.228.877,66 | ||||
| Cluster Péruwelz |
Rue Neuve Chaussée, 7600 Péruwelz | PERUWELZ BRICOLAGE SPRL IMMO AVAL BELGIUM SA (INTERMARCHÉ) EURO SHOE GROUP NV POINT CARRE SPRL CHAUSSEA BRT BVBA JBC NV FABRIMODE NV (BEL & BO) ACTION BELGIUM BVBA |
|||||
| 9.220 | 845.470,40 | 843.133,35 | 12.952.592,54 | ||||
| Cluster Tournai Rue des Roselières, 7503 Froyennes Rue de Maire, 7503 Froyennes Rue de la Taverne du Maire, 7503 Froyennes |
CHAUSSURES MANIET SA LEEN BAKKER BELGIE NV DELCAMBE CHAUSSURES SPRL DECOR HEYTENS BELGIQUE NV ANISERCO NV PIOCHEUR NV CARGLASS NV VACANT DI SA MOBISTAR NV |
||||||
| 7.979 | 843.645,79 | 916.202,87 | 8.268.820,60 |
| Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. | Huurders | Huurinkomsten (EUR) | Estimated Rental | Acquisitiewaarde |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (m²) | Value (EUR) | (EUR) | |||||
| Individuele | Route de Philippeville, 6010 Couillet | MAGIC SOFA SCS | |||||
| baanwinkels en | Route Nationale, 6041 Gosselies | ELECTRO DEPOT BELGIQUE SA | |||||
| andere | Route de la Basse Sambre, 6060 Gilly | WIBRA BELGIE NV | |||||
| Avenue du Centenaire, 6061 Montignies-sur-Sambre | MEGA STORE SPRL | ||||||
| Rue de la Persévérance, 6061 Montignies-sur-Sambre | SAY SPRL | ||||||
| Rue de Leernes, 6140 Fontaine-l'Evêque | JBC NV | ||||||
| Chaussée de Mons, 6150 Anderlues | E5-MODE NV | ||||||
| Rue Dewiest, 6180 Courcelles | DO INVEST NV | ||||||
| Rue des Français, 6200 Châtelet | NEW VANDEN BORRE NV | ||||||
| Chaussée de Gilly, 6220 Fleurus | MATCH SA | ||||||
| Rue de Bertransart, 6280 Gerpinnes | POINT CARRE SPRL | ||||||
| Rue d'Anderlues, 6530 Thuin | JBC NV | ||||||
| Chaussée de Binche, 7000 Mons | DFA1-CENTRE FUNERAIRE MARCHANT BVBA | ||||||
| Avenue Wilson, 7012 Jemappes | MOBISTAR NV | ||||||
| Rue de la Station, 7060 Soignies | PROFI SA | ||||||
| Chaussee de Roeulx, 7060 Soignies | ALDI GEMBLOUX SA | ||||||
| Avenue de la Wallonie, 7100 La Louvière | DISTRILED CENTRE BVBA | ||||||
| Rue Zépherin Fontaine, 7130 Binche | LIDL | ||||||
| Rue des bureaux, 7160 Chapelle-lez-Herlaimont | CODDS SPRL | ||||||
| Route de Mons, 7390 Quaregnon | NIKE RETAIL BV | ||||||
| Route de Mons, 7390 Wasmuel | MAGS BVBA (CHAUSSEA) | ||||||
| Rue du Grand Hornu, 7301 Hornu | BASIC FIT BELGIE | ||||||
| PIOCHEUR NV | |||||||
| CASHALLO SPRL | |||||||
| AVEVE NV | |||||||
| CHAUSSEA BRT BVBA | |||||||
| WIBRA BELGIE NV | |||||||
| RUNFA SPRL (WOK) | |||||||
| LEONARDO SPRL | |||||||
| OULA OOPS SPRL (BINNENSPEELTUIN) MAXI TOYS BELGIUM SA |
|||||||
| BASSANI SPRL | |||||||
| MC DONALD'S BELGIUM INC. | |||||||
| JCDECAUX BILLBOARD SA | |||||||
| DEVRESSE SA | |||||||
| ANISERCO NV | |||||||
| CARPETLAND NV | |||||||
36.328 3.248.749,67 3.048.704,75 35.988.262,12
| Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. | Huurders | Huurinkomsten (EUR) | Estimated Rental | Acquisitiewaarde |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Limburg | Cluster Beringen |
Koolmijnlaan, 3580 Beringen | (m²) | BRICO BELGIUM nv ALBERT HEIJN BELGIE nv MAXI ZOO BELGIUM BVBA MAGS BVBA (CHAUSSEA) MEDINA nv (BENT SCHOENEN) L&L RETAIL BELGIUM SA MONHASHEE BVBA (ZEB) H&M HENNES & MAURITZ SA FABRIMODE nv (BEL & B0) C&A BELGIE CV AVA PAPIERWAREN nv |
Value (EUR) | (EUR) | |
| 17.637 | NEW VANDEN BORRE nv | 1.876.505,42 | 1.897.048,33 | 31.120.736,80 | |||
| Cluster Genk Hasseltweg |
Hasseltweg, 3600 Genk Wilde Kastanjelaan, 3600 Genk |
VAN BEUREN INTERIORS BVBA KVIK A/S GOBREL SA TOYCHAMP BELGIUM nv SEATS AND SOFAS nv BUDGETSLAGER nv ALDI HEUSDEN-ZOLDER |
|||||
| Cluster Lommel |
Binnensingel, 3920 Lommel | 9.971 | SPORTSDIRECT.COM BELGIUM LIDL LEEN BAKKER BELGIE nv KREFEL nv |
727.069,30 | 723.575,00 | 9.318.202,39 | |
| 6.938 | 715.556,22 | 703.735,00 | 10.724.969,43 |
| Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. | Huurders | Huurinkomsten (EUR) | Estimated Rental | Acquisitiewaarde |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (m²) | Value (EUR) | (EUR) | |||||
| Cluster | Luikersteenweg, 3700 Tongeren | JBC NV | |||||
| Tongeren | L.TORFS NV | ||||||
| ADL CONSULT BVBA | |||||||
| PRO-DUO NV | |||||||
| EURO SHOE GROUP NV | |||||||
| KLEDING VOSSEN NV | |||||||
| NEW VANDEN BORRE NV | |||||||
| MONASHEE BVBA (ZEB) | |||||||
| DREAMLAND NV | |||||||
| FABRIMODE NV (BEL & BO) | |||||||
| KRUIDVAT BVBA | |||||||
| E5-MODE NV | |||||||
| CHAUSSEA BRT BVBA | |||||||
| C.C.I.T. BVBA | |||||||
| GOBREL SA | |||||||
| PIOCHEUR NV | |||||||
| AVA PAPIERWAREN NV | |||||||
| DELIEVEC BVBA | |||||||
| BELG. BIJKANTOOR DELHAIZE LE LION/DE LEEUW BV | |||||||
| LIDL | |||||||
| ACTION BELGIUM BVBA | |||||||
| MAXI ZOO BELGIUM BVBA | |||||||
| DESCART0 BVBA | |||||||
| LEEN BAKKER BELGIE NV | |||||||
| GROEP L.B.M. BVBA | |||||||
| 30.930 | 2.373.503,68 | 2.779.780,00 | 37.888.234,27 | ||||
| Individuele | Genkersteenweg, 3500 Hasselt | VACANT | |||||
| baanwinkels en | Vredelaan, 3530 Houthalen | GROUP GL INTERNTIONAL NV | |||||
| andere | Grote Baan, 3530 Houthalen | JBC NV | |||||
| Meylandtlaan, 3550 Heusden-Zolder | LIDL | ||||||
| Hoevenstraat, 3920 Lommel | RESIDENTIEEL | ||||||
| Maaseikersteenweg, 3620 Lanaken | E5-Mode NV |
||||||
| MAGS BVBA (CHAUSSEA) | |||||||
| TOYCHAMP BELGIUM NV | |||||||
| 8.364 | 551.062,74 | 745.640,00 | 11.105.816,84 |
| Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. | Huurders | Huurinkomsten (EUR) | Estimated Rental | Acquisitiewaarde |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Luik | Cluster Blegny Barchon |
Rue Champs de Tignée, 4671 Barchon Champs de Tignée, 4671 Barchon |
(m²) | WILMAR DECO SPRL LES PERES NOIRS SA OPTIC BARCHON SPRL CHAUD DIFFUSION SPRL SAKER-GRECO BRICOBA SA INGI COIFFURE SPRL LES BOUCHERS DOUBLES SPRL LA CHINE WOK SPRL CIRCUS BELGIUM SA LA GLISSE 3D MANAGEMENT SPRL SEPTEMBRE 1965 SPRL (POINTCARRE) BELG. BIJKANTOOR DELHAIZE LE LION/DE LEEUW BV LIDL T.C. BONCELLES SPRL |
Value (EUR) | (EUR) | |
| Cluster Luik Edge of Town |
Bld Cuivre et Zinc, 4000 Liège Boulevard Raymond Poincaré, 4000 Liège Boulevard de Froidmont, 4000 Liège |
11.871 | PHILIPPE STEVENS SPRL - DIGITHOME ANISERCO NV DISCUS SPRL (VERKOOP VISGEREI) VACANT STAR MODE SPRL KREFEL NV APRICOT SA (VERKOOP KLEDING) BURGER BRANDS BELGIUM NV LEEN BAKKER BELGIE NV LA GRANDE RECRE BELGIQUE SPRL BURO MARKET NV ALDI VAUX-SUR-SURE SA DISTRILED LIEGE SPRL LEGIO IMMO BELGIUM NV LAMBRECHTS NV (GROOTHANDEL SANITAIR) ENGELS LIEGE BVBA |
1.078.139,25 | 1.129.690,00 | 14.719.308,55 | |
| 14.650 | 1.246.479,61 | 1.316.920,00 | 15.665.782,40 |
| Rue Mitoyenne, 4700 Eupen PIOCHEUR NV Cluster Eupen Herbesthalerstraat, 4700 Eupen ANISERCO NV CHAUSSEA BRT BVBA C&A BELGIE CV CASSIS SA EURO SHOE GROUP NV JBC NV PRO-DUO NV VERITAS NV ORCHESTRA-PREMAMAN NV 9.153 883.531,61 826.760,00 Rue des Naiveux, 4040 Herstal GOBREL SA Cluster Luik-Herstal Rue Arnold Delsupexhe, 4040 Herstal L&L RETAIL BELGIUM SA PROMOTEX INTERNATIONAL SA EN TAO BELGIQUE SA NEW VANDEN BORRE nv REDISCO BVBA AVA PAPIERWAREN nv 5.205 663.287,55 539.183,58 Cluster Rocourt Chaussée de Tongres, 4000 Rocourt AUTO 5 NV CLUB SA KREFEL NV MEDI-MARKET PARAPHARMACIE LIEGE NV BDO DISTRIBUTION SA MAGS BVBA (CHAUSSEA) C&A BELGIE CV EURO SHOE GROUP NV HEMA BELGIE BVBA DISTRI JEMAPPES-ROCOURT SPRL (GIFI-IDE) JBC NV BURGER BRANDS BELGIUM NV 10.964 1.716.999,94 1.683.255,00 |
Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. (m²) |
Huurders | Huurinkomsten (EUR) | Estimated Rental Value (EUR) |
Acquisitiewaarde (EUR) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.949.150,31 | ||||||||
| 4.794.580,69 | ||||||||
| 27.707.939,92 |
| Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. (m²) |
Huurders | Huurinkomsten (EUR) | Estimated Rental Value (EUR) |
Acquisitiewaarde (EUR) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cluster Verviers |
Boulevard des Gérardchamps, 4800 Verviers Rue Fernand Houget, 4800 Verviers Rue d' Anvers, 4800 Verviers Rue de la Station, 4800 Verviers |
37.084 | BELG. BIJKANTOOR DELHAIZE LE LION/DE LEEUW BV GEMEENSCHAP DELHAIZE/TOM & CO/LEENBAKKER ANISERCO NV LEEN BAKKER BELGIE NV BDO DISTRIBUTION SA BRANTANO NV PIOCHEUR NV REGIE DES BATIMENTS DECATHLON BELGIUM NV MCDONALD'S RESTAURANTS BELGIUM NV SECUREX INTERNATIONAL MIAMI SUN SPRL ING BELGIQUE SA PHARMACIES POPULAIRES DE VERVIERS ET ARR. SCRL DREAMLAND NV PRO-DUO NV GROEP BOSSUYT BELGIE NV ELECTRO AV NV SND SA (TRAFIC) MENATAM SA (EGGO) MAISONS DU MONDE PARFUMERIE ICI PARIS XL SA MAGS BVBA (CHAUSSEA) L&L RETAIL BELGIUM SA 3D MANAGEMENT SPRL JBC NV DELIMMO SA MAXI ZOO BELGIUM BVBA PAPETERIE.BE SPRL KRUIDVAT BVBA EDCOM SCRL |
3.467.455,34 | 3.264.340,62 | 49.999.147,79 | |
| Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. | Huurders | Huurinkomsten (EUR) | Estimated Rental | Acquisitiewaarde |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (m²) | Value (EUR) | (EUR) | |||||
| Individuele | Rue Joseph Demoulin, 4000 Liège | ACTION BELGIUM BVBA | |||||
| baanwinkels en | Rue de Chafnay, 4020 Jupille-sur-Meuse | PROFI SA | |||||
| andere | Rue Servais Malaise, 4030 Grivegnée | EURO SHOE GROUP NV | |||||
| Rue de Sewage, 4100 Seraing | KRUIDVAT BVBA | ||||||
| Route du Condroz, 4120 Neupré | ZANIMO SPRL | ||||||
| Avenue Laboulle, 4130 Tilff | SERAING DISCOUNT | ||||||
| Chaussée Romaine S/N, 4300 Waremme | POINT CARRE SPRL | ||||||
| Rue Joseph Wauters, 4500 Huy | BOUNCE WEAR BVBA (SPORTARTIKELEN) | ||||||
| Avenue du Bosquet, 4500 Huy | LIDL | ||||||
| Rue du Bay-Bonnet, 4620 Fléron | BRANTANO NV | ||||||
| Rue Bureau, 4620 Fléron | BLEU CITRON SPRL | ||||||
| Avenue Reine Astrid, 4900 Spa | ORCHESTRA-PREMAMAN NV | ||||||
| Boulevard des Anglais, 4900 Spa | |||||||
| Rue du Chalet, 4920 Aywaille | |||||||
| 16.158 | 1.382.020,89 | 1.241.849,86 | 16.566.916,72 | ||||
| Luxemburg | Cluster Marche | Avenue de France, 6900 Marche-en-Famenne | MAXI TOYS BELGIUM SA | ||||
| en-Famenne | Chaussée de Liège, 6900 Marche-en-Famenne | BE KITCHEN SPRL | |||||
| Rue du parc Industriel, 6900 Marche-en-Famenne | ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV | ||||||
| C&A BELGIE CV | |||||||
| BBK EXPANSION BVBA (BABYKID) | |||||||
| LEEN BAKKER BELGIE NV | |||||||
| JMBA SPRL (IXINA) | |||||||
| PIOCHEUR NV | |||||||
| BASILE FAMILY SPRL | |||||||
| H&M JENNES & MAURITZ SA | |||||||
| HEMA BELGIE BVBA | |||||||
| EUROVENTES SPRL | |||||||
| ELECTRO AV NV | |||||||
| FOLLOW UP SPRL | |||||||
| CIVADIS SA | |||||||
| HUBO BELGIE NV | |||||||
| 15.183 | 1.608.301,64 | 1.660.705,00 | 17.980.230,97 | ||||
| Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. (m²) |
Huurders | Huurinkomsten (EUR) | Estimated Rental Value (EUR) |
Acquisitiewaarde (EUR) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Individuele baanwinkels en andere |
Rue de Marche, 6600 Bastogne Avenue de la Gare, 6720 Habay-la-Neuve Rue de la Ferme, 6780 Messancy Rue de la Vallée, 6780 Messancy Rue de Neufchâteau, 6800 Libramont-Chevigny Rue de Libin, 6800 Libramont Avenue de Bouillon, 6800 Libramont Rue de l'Aliénau, 6800 Libramont Rue de la Girafe, 6830 Bouillon |
JBC NV CARREFOUR BELGIUM RETAIL ASSOCIATES NV ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV MAXI MARKET SPRL GOBREL SA MAKE SPRL ZHAN LI FEN BLUE VISION MESSANCY (A CONSTITUER) VACANT QUALITY MEAT RENMANS SA MEUBLES DOURET ET FILS BRICO ARDENNE SPRL KREFEL NV PARTY 2000 SPRL AVA PAPIERWAREN NV OMEGA NV (DATABUILD) BPOST SA |
|||||
| Namen | Cluster Dinant | Tienne de l'Europe / Rue Saint Jacques, 5500 Dinant Tienne de l'Europe, 5500 Dinant |
18.778 | BRANTANO nv ELECTRO AV nv LEEN BAKKER BELGIE nv CASSIS SA CHARTEX SA RESIDENTIEEL NMD SPRL |
1.431.112,53 | 1.437.664,30 | 22.952.767,06 |
| Cluster Gembloux |
Campagne d'Enée, 5030 Gembloux | 5.330 | C&A BELGIE CV MENATAM SA (EGGO) VANDEN BERGH SA AVA PAPIERWAREN nv AUGEM SPRL ELECTRO AV nv KRUIDVAT BVBA IDEAL DECOR ETS SA DISTRILED CENTRE BVBA LIDL |
510.901,89 | 512.595,00 | 6.454.671,73 | |
| 8.237 | 825.079,05 | 820.570,00 | 12.485.203,34 |
| Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. | Huurders | Huurinkomsten (EUR) | Estimated Rental | Acquisitiewaarde |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (m²) | Value (EUR) | (EUR) | |||||
| Cluster | Rue de Sardanson, 5004 Bouge | FAST FOOD SPRL | |||||
| Namen-Noord | Chaussée de Louvain, 5004 Bouge | CCB CORPORATE SPRL (CASH | |||||
| Rue Louis Albert, 5020 Champion | CONVERTERS) | ||||||
| Chaussée de Louvain, 5020 Champion | 2 HB ANS SPRL (HAIRCARE) | ||||||
| C&A BELGIE CV | |||||||
| CARREFOUR BELGIUM SA | |||||||
| PIOCHEUR NV | |||||||
| E5-MODE NV | |||||||
| BRANTANO NV | |||||||
| SND SA (TRAFIC) | |||||||
| NCD SA (IXINA) | |||||||
| ALDI GEMBLOUX SA | |||||||
| MAISONS DU MONDE | |||||||
| TIAN BAO SPRL | |||||||
| 14.868 | 1.572.025,44 | 1.532.829,00 | 19.064.443,14 | ||||
| Cluster | Avenue du Prince de Liege, 5100 Jambes | NEW VANDEN BORRE NV | |||||
| Namen-Zuid | Chaussée de Liege, 5100 Jambes | CHAUSSEA BRT BVBA | |||||
| Chaussée de Marche, 5101 Erpent | ORCHESTRA-PREMAMAN NV | ||||||
| BURGER BRANDS BELGIUM NV | |||||||
| KREFEL NV | |||||||
| ECLIPSE SPRL (AUPING) | |||||||
| 8.523 | 852.736,37 | 846.032,34 | 12.979.822,05 | ||||
| Cluster | Rue Baty des Puissances, 5190 Jemeppe-sur-Sambre | BRICO BELGIUM nv | |||||
| Sambreville | BRANTANO nv | ||||||
| MAXI TOYS BELGIUM SA | |||||||
| PING AN 168 SPRL (KLEDINGWINKEL) | |||||||
| GOBREL SA | |||||||
| BAVAROIS CONCEPT SPRL (WOK) | |||||||
| 5.045 | 395.615,12 | 449.840,00 | 4.144.556,55 | ||||
| Individuele | Ancien Rivage, 5020 Malonne | ANISERCO nv | |||||
| baanwinkels en | Chaussée de Wavre, 5030 Gembloux | BRANTANO nv | |||||
| andere | Avenue Reine Elisabeth, 5300 Andenne | MAXI TOYS BELGIUM SA | |||||
| Avenue de la Belle Mine, 5300 Andenne | NEW VANDEN BORRE nv | ||||||
| Rue de Neuville, 5600 Philippeville | EURO SHOE GROUP nv | ||||||
| C&A BELGIE CV | |||||||
| ALDI GEMBLOUX SA | |||||||
| 6.163 | 627.295,37 | 714.910,00 | 4.153.657,49 | ||||
| Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. | Huurders | Huurinkomsten (EUR) | Estimated Rental | Acquisitiewaarde |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (m²) | Value (EUR) | (EUR) | |||||
| Oost | Cluster | Leopold II-laan, 9200 Dendermonde | BELG. BIJKANTOOR DELHAIZE LE LION/DE LEEUW BV | ||||
| Vlaanderen | Dendermonde | Mechelsesteenweg, 9200 Dendermonde | BELLOLI BVBA | ||||
| Mechelsestwg | Oude Vest, 9200 Dendermonde | PIOCHEUR nv | |||||
| LEEN BAKKER BELGIE nv | |||||||
| FUN BELGIUM nv | |||||||
| BASIC FIT BELGIE | |||||||
| KREFEL nv | |||||||
| GAM nv | |||||||
| KRUIDVAT BVBA | |||||||
| 14.969 | 1.372.051,97 | 1.423.525,00 | 7.627.022,04 | ||||
| Cluster Eeklo | Stationsstraat, 9900 Eeklo | DI SA | |||||
| Stationstraat - Krügercenter, 9900 Eeklo | DAMART TSD NV | ||||||
| Gentsesteenweg, 9900 Eeklo | HUNKEMOLLER BELGIUM NV | ||||||
| HANS ANDERS BELGIE BVBA | |||||||
| L&L RETAIL BELGIUM SA | |||||||
| L.TORFS NV | |||||||
| C&A BELGIE CV | |||||||
| SAVERMO NV (ZEB) | |||||||
| LIDL | |||||||
| PIOCHEUR NV | |||||||
| HEMA BELGIE BVBA | |||||||
| NEW VANDEN BORRE NV | |||||||
| JBC NV | |||||||
| CARREFOUR BELGIUM RETAIL ASSOCIATES NV | |||||||
| FITFORM | |||||||
| WAMO BVBA | |||||||
| BRICO BELGIUM NV | |||||||
| ELECTRO AV NV | |||||||
| BELSAY NV | |||||||
| TIJDLOOS BVBA | |||||||
| BRANTANO NV | |||||||
| 13.038 | 1.477.397,37 | 1.236.438,69 | 18.187.351,20 | ||||
| Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. | Huurders | Huurinkomsten (EUR) | Estimated Rental | Acquisitiewaarde |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (m²) | Value (EUR) | (EUR) | |||||
| Cluster | Kortrijksesteenweg, 9051 Sint-Denijs-Westrem | FUN BELGIUM NV | |||||
| Gent-Zuid | Wallenkensstraat, 9051 Sint-Denijs-Westrem | RETAIL CONCEPTS NV (AS ADVENTURE) | |||||
| DECOR HEYTENS BELGIQUE NV | |||||||
| GDW-GENT BV | |||||||
| FINSBURY PROPERTIES NV | |||||||
| NEW VANDEN BORRE NV | |||||||
| KREFEL NV | |||||||
| DEUTSCHE BANK AG | |||||||
| ORCHESTRA-PREMAMAN NV | |||||||
| CARPETLAND NV | |||||||
| PIOCHEUR NV | |||||||
| L.TORFS NV | |||||||
| WAMO BVBA | |||||||
| 14.600 | 1.822.734,98 | 1.877.625,30 | 21.337.016,55 | ||||
| Cluster | Gentstraat, 9700 Oudenaarde | EXTRA VERTES BVBA | |||||
| Oudenaarde | C&A BELGIE CV | ||||||
| LEEN BAKKER BELGIE NV | |||||||
| VACANT | |||||||
| PIOCHEUR NV | |||||||
| WIBRA BELGIE NV | |||||||
| ALBERT HEIJN BELGIE NV | |||||||
| KRUIDVAT BVBA | |||||||
| BPOST SA | |||||||
| 7.954 | 445.841,59 | 645.727,15 | 6.911.516,83 | ||||
| Cluster | Parklaan, 9100 Sint-Niklaas | GUNGO BVBA | |||||
| Sint-Niklaas | Plezantstraat, 9100 Sint-Niklaas | ELECTRO AV nv | |||||
| RESIDENTIEEL | |||||||
| FUN BELGIUM nv | |||||||
| ALDI ERPE MERE nv | |||||||
| 4.796 | 514.335,98 | 474.830,00 | 4.533.707,84 | ||||
| Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. | Huurders | Huurinkomsten (EUR) | Estimated Rental | Acquisitiewaarde |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cluster Wetteren |
Oude Heerbaan, 9230 Wetteren Oosterzelesteenweg, 9230 Wetteren |
(m²) | DE RYCKE BVBA (GROOTHANDEL BLOEMEN EN PLANTEN) ALFLORA BV (VERKOOP BLOEMISTENARTIKELEN) BB CONCEPT BVBA (OPSLAG DROGE VOEDING) GEMEENSCHAP DE RYCKE-ALFLORA-BB CONCEPT AMELIM NV ATITA NV (PAPIERWAREN) JBC NV L.TORFS NV NEW VANDEN BORRE NV SLAAPADVIES BVBA SPORTSDIRECT.COM BELGIUM VERITAS NV RETAIL BELGIE BVBA L&L RETAIL BELGIUM SA REDISCO BVBA |
Value (EUR) | (EUR) | ||
| ORCHESTRA-PREMAMAN NV C&A BELGIE CV WAMO BVBA |
|||||||
| 25.247 | 1.702.571,89 | 1.656.978,00 | 25.707.925,20 | ||||
| Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. | Huurders | Huurinkomsten (EUR) | Estimated Rental | Acquisitiewaarde |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Individuele baanwinkels en andere |
Fratersplein, 9000 Gent Brusselsesteenweg, 9050 Gentbrugge Maisstraat, 9060 Zelzate Antwerpsesteenweg, 9080 Lochristi Brusselsesteenweg, 9090 Melle Zelebaan, 9160 Lokeren Zelebaan Lot B, 9160 Lokeren Oosterzelesteenweg, 9230 Wetteren Grote Baan, 9250 Waasmunster Brusselsesteenweg, 9300 Aalst Gentsesteenweg, 9300 Aalst Pieter Corneliskaai, 9300 Aalst Kwadelapstraat, 9320 Erembodegem Nachtegaalstraat, 9320 Erembodegem Brakelsesteenweg, 9400 Ninove Astridlaan, 9500 Geraardsbergen Provincieweg, 9550 Herzele Noordlaan, 9630 Munkzwalm Ronseweg, 9700 Oudenaarde Astenemolenstraat, 9800 Deinze Kortrijksesteenweg, 9830 Sint-Martens-Latem Stationsstraat, 9890 Gavere Puitvoetstraat, 9100 Sint-Niklaas |
(m²) | LIDL VACANT MUYS NV JBC NV DAMART TSD NV AUGUSTYNS BVBA (VERKOOP KEUKENS) BRANTANO NV KREFEL NV LEGIO IMMO BELGIUM NV RESIDENTIEEL TDM PRODUCTS BELGIUM BVBA CARPETLAND NV BRICO BELGIUM NV MUYS NV ALDI ERPE MERE NV MODEMAKERS FASHION NV OMEGA (DEINZE) PLAZA GENT BVBA MATCH SA |
Value (EUR) | (EUR) | ||
| 56.705 | 4.154.734,35 | 4.227.777,99 | 58.992.716,13 | ||||
| Vlaams Brabant |
Cluster Halle | Edingsesteenweg, 1500 Halle Bergensesteenweg, 1500 Halle Demaeghtlaan, 1500 Halle Bergensesteenweg, 1600 Sint-Pieters-Leeuw |
7.457 | KP DECOR BVBA ORCHESTRA-PREMAMAN nv AVEVE nv BRANTANO nv CHALET CENTER COMM. V. |
467.629,82 | 653.800,00 | 6.160.459,74 |
| Cluster Kampenhout |
Mechelsesteenweg, 1910 Kampenhout | 4.536 | EURO SHOE GROUP nv FABRIMODE nv (BEL & BO) NORDEX nv STANDAARD BOEKHANDEL nv ZEEMAN TEXTIELSUPERS nv PIOCHEUR nv SWISS SENSE BVBA |
497.521,41 | 557.850,00 | 2.157.788,68 |
| Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. (m²) |
Huurders | Huurinkomsten (EUR) | Estimated Rental Value (EUR) |
Acquisitiewaarde (EUR) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cluster Leuven-Oost |
Tiensesteenweg, 3360 Korbeek-Lo Ridderstraat, 3360 Bierbeek |
LOVANIX BVBA (IXINA) SANTANA INTERNATIONAL nv FUN BELGIUM nv ORCHESTRA-PREMAMAN nv BRANTANO nv FABRIMODE nv (BEL & BO) LEEN BAKKER BELGIE nv LEGIO IMMO BELGIUM nv PIOCHEUR nv L.TORFS nv |
|||||
| 11.010 | 1.343.171,32 | 1.315.364,00 | 19.215.092,84 | ||||
| Cluster Zaventem |
Leuvensesteenweg, 1930 Zaventem Leuvensesteenweg, 1932 Sint-Stevens-Woluwe Jozef Van Damstraat, 1932 Sint-Stevens-Woluwe |
CARPETLAND NV VONIKA BVBA E-LOGISTICS NV VACANT PROMO SAPIENS NV HUBO BELGIE NV BEDDEN EN MATRASSEN BV COOLBLUE NV ANISERCO NV RETAIL PARTNERS COLRUYT GROUP ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV KRUIDVAT BVBA |
|||||
| 15.382 | 1.195.852,99 | 1.289.620,00 | 17.838.775,66 |
| Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. | Huurders | Huurinkomsten (EUR) | Estimated Rental | Acquisitiewaarde |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Individuele baanwinkels en andere |
Humaniteitslaan, 1601 Ruisbroek Verlengde Stallestraat, 1620 Drogenbos Nieuwe Stallestraat, 1620 Drogenbos Waterloosesteenweg, 1640 Sint-Genesius-Rode Ninoofsesteenweg, 1700 Dilbeek Assesteenweg, 1740 Ternat Schaarbeeklei, 1800 Vilvoorde Goudbloemstraat, 1800 Vilvoorde Waardbeekdreef, 1850 Grimbergen Hoogstraat, 1930 Zaventem Brusselsesteenweg, 3020 Herent Brusselsesteenweg, 3090 Overijse Leuvensesteenweg, 3290 Diest Leuvenselaan, 3300 Tienen Aarschotsesteenweg, 3390 Sint-Joris-Winge |
(m²) | GOBREL SA ATLANTIS SPRL RETAIL CONCEPTS NV (AS ADVENTURE) NEW VANDEN BORRE NV VACANT CEMEPRO SPRL (CHATEAU D'AX) BRANTANO NV JBC NV DEVOTEC BVBA RESIDENTIEEL ALDI CARGOVIL-ZEMST NV AVA PAPIERWAREN NV KREFEL NV LEEN BAKKER BELGIE NV PIOCHEUR NV ALDI HEUSDEN-ZOLDER RETAIL CONCEPTS NV (AS ADVENTURE) |
Value (EUR) | (EUR) | ||
| 32.157 | FUN BELGIUM NV | 3.596.326,23 | 3.595.209,85 | 49.293.471,47 | |||
| Waals Brabant |
Cluster Braine l'Alleud |
Avenue de la belle Province, 1420 Braine-l'Alleud Rue Pierre Flamand, 1420 Braine-l'Alleud |
AVA PAPIERWAREN nv PROXIMUS nv (BELGACOM) BRANTANO nv C&A BELGIE CV BELG. BIJKANTOOR DELHAIZE LE LION/ DE LEEUW BV LEGIO IMMO BELGIUM nv MAXI TOYS BELGIUM SA MOBISTAR nv PIOCHEUR nv ORCHESTRA-PREMAMAN nv |
||||
| 8.536 | 791.188,11 | 804.685,88 | 12.266.016,95 | ||||
| Cluster Nivelles Chaussée de Namur, 1400 Nivelles | 5.783 | BASIC FIT BELGIE SND SA (TRAFIC) VOLTIS SA MENATAM SA (EGGO) NEW VANDEN BORRE nv |
566.127,45 | 693.480,00 | 9.191.134,87 |
| Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. | Huurders | Huurinkomsten (EUR) | Estimated Rental | Acquisitiewaarde |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Individuele baanwinkels en andere |
Avenue Reine Astrid, 1300 Wavre Rue Pont du Christ, 1300 Wavre Rue des Carabiniers, 1300 Wavre Avenue de Centenaire, 1400 Nivelles Brusselsesteenweg, 1410 Waterloo Grand Route, 1435 Corbais Rue du Bosquet, 1370 Jodoigne |
(m²) | CHAUSSEA BRT BVBA PIOCHEUR NV REGIE D'ELECTRICITE DE LA VILLE DE WAVRE VACANT BRICO BELGIUM NV CARPETLAND NV CHAUSSURES MANIET SA PARTIJHALLEN BVBA |
Value (EUR) | (EUR) | ||
| 7.467 | 748.711,81 | 860.895,00 | 11.826.745,21 | ||||
| West Vlaanderen |
Cluster Brugge-Noord |
Sint-Pieterskaai, 8000 Brugge Sint-Pieterszuidstraat en Veemarktstraat, 8000 Brugge |
GOBREL SA HEMA BELGIE BVBA DELIX 88 BVBA LIDL EURO SHOE GROUP nv ADL CONSULT BVBA IDEWE VZW DREAMBABY nv LEEN BAKKER BELGIE nv ACTION BELGIUM BVBA OMEGA (BWC) MAXI ZOO BELGIUM BVBA KRUIDVAT BVBA ZEEMAN TEXTIELSUPERS nv |
||||
| 14.110 | 1.295.615,13 | 1.306.415,00 | 20.101.941,56 | ||||
| Cluster Kortrijk-Noord |
Ringlaan, 8500 Kortrijk Ringlaan, 8520 Kuurne Ter Ferrants, 8520 Kuurne |
I & S FASHION nv IMETAM BVBA L.TORFS nv DE MAMBO BVBA KI VIDEO BVBA (MATRASSEN) NEW VANDEN BORRE nv VACANT AVA PAPIERWAREN nv ACTION BELGIUM BVBA LEEN BAKKER BELGIE nv |
|||||
| 12.714 | 919.005,53 | 1.140.195,00 | 10.743.615,98 |
| Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. | Huurders | Huurinkomsten (EUR) | Estimated Rental | Acquisitiewaarde |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (m²) | Value (EUR) | (EUR) | |||||
| Cluster | Brugsestraat, 8800 Roeselare | BRICO BELGIUM nv | |||||
| Roeselare | Brugsesteenweg, 8800 Roeselare | ANISERCO nv | |||||
| Mercury Centrum - Brugsesteenweg, 8800 Roeselare | PIOCHEUR nv | ||||||
| IMETAM BVBA | |||||||
| BELGIAN POSTERS | |||||||
| SEATS AND SOFAS nv | |||||||
| OMEGA nv | |||||||
| NEW VANDEN BORRE nv | |||||||
| 12.903 | 1.353.126,77 | 1.241.720,00 | 16.001.880,63 | ||||
| Individuele | Torhoutsestraat, 8020 Ruddervoorde | MATCH SA | |||||
| baanwinkels en | Maalsesteenweg, 8310 Sint-Kruis | KI VIDEO BVBA (MATRASSEN) | |||||
| andere | Torhoutsesteenweg, 8400 Oostende | C&A BELGIE CV | |||||
| Biezenstraat, 8430 Middelkerke | HOLSTRA BVBA | ||||||
| Koninklijke Baan, 8670 Koksijde | IMETAM BVBA | ||||||
| Gentstraat, 8760 Meulebeke | PARTIJHALLEN BVBA | ||||||
| Gentseweg, 8793 Sint-Eloois-Vijve | BRANTANO NV | ||||||
| Frankrijklaan, 8970 Poperinge | ALDI Roeselare NV | ||||||
| AVA PAPIERWAREN NV | |||||||
| MEKOWA BVBA (GAMMA) | |||||||
| INOFEC BVBA | |||||||
| PPG COATING BVBA | |||||||
| 15.092 | OMEGA (BWC) | 1.151.994,40 | 1.286.809,00 | 19.321.771,64 | |||
| Op 31 maart 2017 staan er 10 |
|---|
| winkelpanden leeg in Nivelles |
| (afbraak en heropbouw), Drogenbos |
| (opslagplaats), Zaventem |
(opslagplaats), Oevel (nieuwbouw opgeleverd), Mechelen, Hasselt (uitbreiding), Luik, Messancy, Froyennes, Kuurne, Gentbrugge en
Oudenaarde. Er zijn 3 onverhuurde appartementen gelegen te Schaarbeek (verkoop gepland dd. 22 mei 2017) en Mechelen. Bovendien
is 1 kleine stadswinkels te Waver onverhuurd, net als 1 kantoor te Mechelen. Het gaat in totaal om 1,87% van de totale portefeuille.
Dit verslag heeft betrekking op 344 panden van de vastgoedportefeuille van Retail Estates nv en zijn dochtervennootschappen.
"Wij hebben het genoegen u onze update per 31 maart 2017 van de waardering van de Retail Estates portefeuille + Distri-Land + Hainaut Retail Invest nv te laten geworden.
Wij bevestigen dat we deze opdracht als onafhankelijk expert hebben uitgevoerd. Wij bevestigen tevens dat onze waardering werd uitgevoerd conform de nationale en internationale normen en hun toepassingsprocedures, onder andere op het vlak van de waardering van GVV's. (Volgens de huidige besluiten. We behouden ons het recht voor om onze
waardering aan te passen in geval van gewijzigde besluiten).
De juiste waarde wordt gedefinieerd als de meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs gehaald kan worden onder normale verkoopsomstandigheden tussen welwillende en goed geïnformeerde partijen. Deze definitie komt overeen met onze definitie van marktwaarde.
De verkoop van een gebouw is in theorie onderworpen aan overdrachtsrechten die geïnd worden door de overheid. Het bedrag hiervan hangt onder andere af van de overdrachtswijze, van het profiel van de koper en de geografische ligging van het goed. Op basis van een representatief staal van panden op de Belgische markt, blijkt dat de gemiddelde transactiekost 2,50% bedroeg bij de verkoop van gebouwen met een waarde hoger dan 2.500.000 EUR over de periode 2013, 2014, 2015 en Q1 2016.
Voor gebouwen van meer dan 2.500.000 EUR bekomen we de verkoopswaarde exclusief kosten overeenkomende met de reële waarde ("fair value") zoals vooropgesteld door de internationale boekhoudkundige norm IAS 40, door 2,50% transactiekosten af te trekken van de investeringswaarde. De panden worden hier als een portefeuille beschouwd.
Onze "investeringswaarde" is gebaseerd op een kapitalisatie met een BAR (Bruto Aanvangs Rendement) van de thans contractueel verschuldigde basisjaarhuur, rekening houdend met eventuele correcties zoals leegstand, step-rents, huurvrije periodes, enz. Het BAR is afhankelijk van de gangbare rendementen op de investeringsmarkt, rekening houdend met de ligging, de geschiktheid van de site, de kwaliteit van de huurder en het gebouw op het ogenblik van de waardering.
Voor het bepalen van de investeringswaarde van het retailpark in Tongeren en de Distri-Land portefeuille wordt de aangepaste markthuur gekapitaliseerd. Deze aangepaste markthuur wordt bepaald door 60% te nemen van het verschil tussen de markthuur en de huidige huur in het geval waar de markthuur groter is dan de huidige huur. Indien dit niet het geval is dan is de aangepaste markthuur gelijk aan de markthuur. Dit verschil wordt vervolgens toegevoegd aan de huidige huur. In het geval dat de huidige huur groter is dan de markthuur, wordt de markthuur gekapitaliseerd. Bovendien worden er correcties genomen voor het verschil in huidige huur en (aangepaste) markthuur.
De portefeuille van Retail Estates nv (incl. Tongeren) heeft op 31.03.2017 een investeringswaarde (incl. correcties) van 458,28 mio EUR en een reële waarde van 447,11 mio EUR. Uitgaande van een gelijkblijvende perimeter is de Investeringswaarde gestegen met 1,82%. Dit geeft Retail Estates een rendement van 6,67%.
De portefeuille van Immobilière Distri-Land nv heeft op 31.03.2017 een investeringswaarde (incl. correcties) van 18,06 mio EUR en een reële waarde van 17,62 mio EUR. De investeringswaarde is gestegen met 7,17% ten opzichte van het vorige kwartaal. Dit geeft Immobilière Distri-Land nv een rendement van 7,07%.
De portefeuille van Hainaut Retail Invest nv heeft op 31.03.2017 een investeringswaarde (incl. correcties) van 37,68 mio EUR en een reële waarde van 36,76 mio EUR. De investeringswaarde is gestegen met 0,05% ten opzichte van het vorige kwartaal. Dit geeft Hainaut Retail Invest nv een rendement van 6,43%."
Het verslag van CBRE van 31 maart 2017 heeft betrekking op 320 onroerende goederen van Retail Estates nv en zijn dochtervennootschappen. De investeringswaarde van deze onroerende goederen wordt hierbij geschat op 565,33 mio EUR en de
reële waarde op 551,55 mio EUR. Deze panden vertegenwoordigen een huurincasso van 36,98 mio EUR, wat een brutorendement van 6,54% vertegenwoordigt.
Het verslag van Stadim van 31 maart 2017 heeft betrekking op een semi-logistiek complex. De investeringswaarde van deze onroerende goederen wordt hierbij geschat op 4,74 mio EUR en de reële waarde op 4,62 mio EUR. Deze panden vertegenwoordigen een huurincasso van 0,33 mio EUR, wat een brutorendement van 6,75% vertegenwoordigt.
| Geconsolideerde winst- en verliesrekening |
123 |
|---|---|
| Geconsolideerde balans |
126 |
| mutatieoverzicht van het eigen vermogen | 128 |
| Geconsolideerd kasstroomoverzicht |
130 |
| bij de geconsolideerde jaarrekeningen | 132 |
| bijlagen | 144 |
| Verslag van de commissaris |
174 |
| Enkelvoudige winst- en verliesrekening |
176 |
| balans | 178 |
| Enkelvoudig mutatieoverzicht van het eigen vermogen |
180 |
| Statutaire resultaatverwerking |
182 |
| O3 Geconsolideerd O5 Toelichtingen 06 Overige O9 Enkelvoudige |
" Retail Estates werd terug opgenomen in de EPRA annual report Survey en kreeg hiervoor een gold award. "
| WINST - EN VERLIESREKEN ING (in duizenden €) |
Bijlagen | 31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|---|
| Huurinkomsten | 1 | 66.561 | 62.074 |
| Met verhuur verbonden kosten | 2 | -537 | -394 |
| Nettohuurresultaat | 66.024 | 61.680 | |
| Recuperatie van vastgoedkosten | |||
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde | |||
| gebouwen | 3 | 6.400 | 5.882 |
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen | 4 | -6.851 | -6.134 |
| Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten | -108 | -41 | |
| Vastgoedresultaat | 65.465 | 61.386 | |
| Technische kosten | 5 | -2.237 | -2.054 |
| Commerciële kosten | 6 | -508 | -427 |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen | 7 | -339 | -338 |
| Beheerskosten vastgoed | 8 | -1.912 | -1.683 |
| Andere vastgoedkosten | 9 | 56 | -2 |
| Vastgoedkosten | -4.940 | -4.504 | |
| Operationeel vastgoedresultaat | 60.525 | 56.882 | |
| Algemene kosten van de vennootschap | 10 | -2.941 | -2.841 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten |
| WINST - EN VERLIESREKEN ING (vervolg) (in duizenden €) |
Bijlagen | 31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|---|
| Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille | 57.584 | 54.041 | |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 11 | 279 | 341 |
| Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa | |||
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 12 | 13.754 | 10.216 |
| Ander portefeuilleresultaat | -144 | ||
| Operationeel resultaat | 71.473 | 64.598 | |
| Financiële opbrengsten | 13 | 61 | 144 |
| Netto interestkosten | 14 | -18.274 | -16.852 |
| Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten | 35 | -869 | -4.995 |
| Andere financiële kosten | 15 | 18 | -70 |
| Financieel resultaat | -19.064 | -21.774 | |
| Resultaat vóór belastingen | 52.409 | 42.824 | |
| Belastingen | 16 | -273 | -789 |
| Nettoresultaat | 52.136 | 42.035 | |
| Toerekenbaar aan: | |||
| Aandeelhouders van de Groep | 52.136 | 42.035 | |
| Minderheidsbelangen | |||
| Toelichting: | |||
| EPRA resultaat (aandeel Groep)1 | 39.115 | 36.473 | |
| Resultaat op de portefeuille | 13.889 | 10.557 | |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -869 | -4.995 |
| RESULTAAT PER AAN DEEL |
Bijlagen | 31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|---|
| Aantal gewone aandelen in omloop | 17 | 9.008.208 | 8.866.320 |
| Gewogen gemiddelde aantal aandelen | 17 | 8.907.915 | 8.627.562 |
| Nettowinst per gewoon aandeel (in €)2 | 5,85 | 4,87 | |
| Verwaterde nettowinst per aandeel (in €) | 5,85 | 4,87 | |
| EPRA resultaat per aandeel (in €)3 | 4,39 | 4,23 |
1 Het EPRA resultaat wordt als volgt berekend: nettoresultaat exclusief variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, exclusief resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen en exclusief variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva.
2 De nettowinst per gewoon aandeel wordt als volgt berekend: nettoresultaat gedeeld door het gewogen gemiddelde aantal aandelen.
3 Het EPRA resultaat per aandeel wordt berekend aan de hand van het gewogen gemiddelde aantal aandelen. Dit wil zeggen dat de aandelen meetellen voor het EPRA resultaat vanaf het moment van uitgifte. Het moment van uitgifte verschilt in dit geval van het moment van winstdeelname. Als het EPRA resultaat berekend wordt aan de hand van het aantal dividendgerechtigde aandelen bedraagt het 4,34 EUR per aandeel per 31.03.2017 versus 4,11 EUR per aandeel per 31.03.2016.
| Overzicht van het globaal resultaat (in duizenden €) | 31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat | 52.136 | 42.035 |
| Andere elementen van het globaal resultaat recycleerbaar in winst- en verliesrekeningen: | ||
| Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding | ||
| van vastgoedbeleggingen | -1.761 | -4.080 |
| Variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomafdekking zoals | ||
| gedefinieerd in IFRS | 9.870 | 1.427 |
| GLOBAAL RESULTAAT | 60.245 | 39.382 |
| ACTIVA (in duizenden €) | Bijlagen | 31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|---|
| Vaste activa | 1.075.389 | 1.002.510 | |
| Goodwill | |||
| Immateriële vaste activa | 20 | 346 | 147 |
| Vastgoedbeleggingen5 | 21 | 1.071.361 | 1.000.799 |
| Andere materiële vaste activa | 20 | 2.134 | 1.554 |
| Vorderingen financiële leasing | 1.030 | ||
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | 518 | 10 | |
| Vlottende activa | 11.948 | 13.105 | |
| Vaste activa of groepen van vaste activa aangehouden voor verkoop | 22 | 5.691 | 8.222 |
| Handelsvorderingen | 23 | 938 | 1.373 |
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 24 | 3.160 | 1.466 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 25 | 978 | 1.315 |
| Overlopende rekeningen | 26 | 1.181 | 729 |
| TOTAAL ACTIVA | 1.087.338 | 1.015.615 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden €) |
Bijlagen | 31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|---|
| Eigen vermogen | 514.970 | 474.170 | |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap | 514.970 | 474.170 | |
| Kapitaal | 27 | 197.603 | 194.545 |
| Uitgiftepremies | 28 | 157.529 | 151.499 |
| Reserves | 107.702 | 86.091 | |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 52.136 | 42.035 | |
| Minderheidsbelangen |
5 Inclusief projectontwikkelingen conform de aangepaste IAS 40-norm.
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden €) |
Bijlagen | 31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|---|
| Verplichtingen | 572.369 | 541.445 | |
| Langlopende verplichtingen | 511.226 | 456.178 | |
| Voorzieningen | |||
| Langlopende financiële schulden | 34/35 | 485.330 | 428.023 |
| Kredietinstellingen | 400.910 | 398.225 | |
| Financiële leasings op lange termijn | 10 | ||
| Andere | 84.420 | 29.788 | |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 30/35 | 25.896 | 28.155 |
| Kortlopende verplichtingen | 61.143 | 85.267 | |
| Kortlopende financiële schulden | 34/35 | 30.909 | 42.601 |
| Kredietinstellingen | 30.909 | 42.597 | |
| Financiële leasings op korte termijn | 4 | ||
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 31 | 11.976 | 21.071 |
| Exit tax | 4.327 | 13.219 | |
| Andere | 7.649 | 7.852 | |
| Andere kortlopende verplichtingen | 32 | 11.504 | 15.633 |
| Overlopende rekeningen | 33 | 6.754 | 5.963 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 1.087.338 | 1.015.615 |
| SCHULDGRAAD | 31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Schuldgraad6 36 |
50,26% | 49,95% |
| NETT OACTIEF PER AAN DEEL (in €) - AAN DEEL GROEP |
31.03.17 | 31.03.16 |
| Nettoactiefwaarde per aandeel IFRS7 | 57,17 | 53,48 |
| EPRA NAW8 | 59,29 | 56,66 |
| Nettoactiefwaarde per aandeel (investeringswaarde) excl. dividend excl. de reële waarde van de | ||
| toegelaten afdekkingsinstrumenten | 58,96 | 56,27 |
6 De schuldgraad wordt als volgt berekend: verplichtingen (exclusief voorzieningen, overlopende rekeningen, rente-afdekkingsinstrumenten en uitgestelde belastingen), gedeeld door het totaal der activa (excl. rente-afdekkingsinstrumenten). 7 Het nettoactief per aandeel IFRS (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap) gedeeld door het aantal aandelen. 8 EPRA NAW wordt als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten) gedeeld door het aantal aandelen.
| MUTAT IEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in duizenden €) |
Kapitaal gewone aandelen |
Uitgifte premies |
Reserves* | Nettoresultaat van het boekjaar |
TOTAA L Eigen Vermogen |
|---|---|---|---|---|---|
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2015 | 166.902 | 101.838 | 77.233 | 35.238 | 381.212 |
| - Nettoresultaatverwerking 2015-2016 | |||||
| - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves | 6.131 | -6.131 | |||
| - Overboeking EPRA resultaat naar reserves | 5.673 | -5.673 | |||
| - Reclassificatie tussen reserves | |||||
| - Dividenden boekjaar 2014-2015 | -23.434 | -23.434 | |||
| - Kapitaalverhoging | 28.345 | 47.870 | 76.215 | ||
| - Kapitaalverhoging door inbreng in natura | 1.060 | 1.791 | 2.851 | ||
| - Kosten van kapitaalverhoging | -1.762 | -1.762 | |||
| - Overige | -291 | -291 | |||
| - Globaal resultaat 31/03/2016 | -2.653 | 42.035 | 39.382 | ||
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2016 | 194.545 | 151.499 | 86.093 | 42.035 | 474.170 |
| - Nettoresultaatverwerking 2016-2017 | |||||
| - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves | 5.221 | -5.221 | |||
| - Overboeking EPRA resultaat naar reserves | 8.442 | -8.442 | |||
| - Reclassificatie tussen reserves | |||||
| - Dividenden boekjaar 2015-2016 | -28.372 | -28.372 | |||
| - Kapitaalverhoging | |||||
| - Kapitaalverhoging door inbreng in natura | 3.193 | 6.030 | 9.223 | ||
| - Kosten van kapitaalverhoging | -134 | -134 | |||
| - Overige | -160 | -160 | |||
| - Globaal resultaat 31/03/2017 | 8.109 | 52.136 | 60.245 | ||
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2017 | 197.603 | 157.529 | 107.705 | 52.136 | 514.970 |
| * Detail van de reserves (in duizenden €) | Wettelijke reserve |
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed |
Beschikbare reserves |
Impact op de reële waarde van geschatte mutatie rechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
Saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdek kingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkings boekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
Saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdek kingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkings boekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
Over gedragen resultaten van vorige boekjaren |
TOTAA L |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2015 | 411 | 88.757 | 9.103 | -20.860 | -24.587 | 24.409 | 77.233 | |
| - Nettoresultaatverwerking 2015-2016 - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves |
6.131 | 6.131 | ||||||
| - Overboeking EPRA resultaat naar reserves |
5.673 | 5.673 | ||||||
| - Reclassificatie tussen reserves | 663 | -3.160 | 2.869 | 291 | 21.323 | -21.323 | -663 | 0 |
| - Kapitaalverhoging door inbreng in natura | ||||||||
| - Kosten van kapitaalverhoging | ||||||||
| - Overige | -291 | -291 | ||||||
| - Globaal resultaat 31/03/2016 | -4.080 | -2.292 | 3.719 | -2.653 | ||||
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2016 | 1.074 | 91.728 | 11.972 | -24.942 | -5.556 | -17.604 | 29.419 | 86.091 |
| - Nettoresultaatverwerking 2016-2017 | ||||||||
| - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves |
10.216 | -4.995 | 5.221 | |||||
| - Overboeking EPRA resultaat naar reserves |
8.442 | 8.442 | ||||||
| - Reclassificatie tussen reserves | -942 | -499 | 1.441 | 0 | ||||
| - Kapitaalverhoging door inbreng in natura |
||||||||
| - Kosten van kapitaalverhoging | ||||||||
| - Overige | -160 | -160 | ||||||
| - Globaal resultaat 31/03/2017 | -1.761 | 1.524 | 8.346 | 8.109 | ||||
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2017 | 133 | 101.285 | 13.413 | -26.703 | -4.032 | -14.253 | 37.861 | 107.705 |
| KASST ROOMOVERZICHT (in duizenden €) |
31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR | 1.315 | 1.469 |
| 1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | 33.445 | 29.420 |
| Operationeel resultaat | 71.473 | 64.958 |
| Betaalde interesten | -16.699 | -16.837 |
| Ontvangen interesten | 5 | 7 |
| Betaalde vennootschapsbelastingen | -15.444 | -7.150 |
| Ontvangen vennootschapsbelastingen | 308 | 632 |
| Andere | 12.493 | 425 |
| Niet-kaselementen die worden toegevoegd / afgetrokken van het resultaat: | -12.476 | -10.319 |
| * Afschrijvingen en waardeverminderingen | ||
| - Afschrijvingen / Waardeverminderingen (of terugnamen) op materiële en immateriële activa | 257 | 218 |
| - Afschrijvingen / Waardeverminderingen (of terugnamen) op handelsvorderingen | 288 | 102 |
| * Andere niet-kaselementen | ||
| - Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen | -13.754 | -10.216 |
| - Winst op de verkoop van vastgoedbeleggingen | -279 | -341 |
| - Ander portefeuilleresultaat | 144 | |
| - Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 868 | |
| * Andere | -82 | |
| Variatie in de behoefte van het werkkapitaal: | -6.215 | -2.296 |
| * Beweging van activa | ||
| - Handelsvorderingen en overige vorderingen | 238 | 1.199 |
| - Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | -1.715 | 381 |
| - Overlopende rekeningen | -424 | 254 |
| - Activa op lange termijn | -1.538 | -5 |
| * Beweging van verplichtingen | ||
| - Handelsschulden en andere kortlopende schulden | -14.502 | -5.764 |
| - Andere kortlopende verplichtingen | 11.089 | 997 |
| - Overlopende rekeningen | 637 | 642 |
| ROOMOVERZICHT (vervolg) (in duizenden €) KASST |
31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| 2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten | -37.274 | -92.900 |
| Aanschaffing van immateriële vaste activa | -288 | -100 |
| Aanschaffing van vastgoedbeleggingen | -8.218 | -26.390 |
| Vervreemding van vastgoedbeleggingen en activa aangehouden voor verkoop | 9.459 | 11.970 |
| Aankoop aandelen vastgoedvennootschappen | -37.481 | -77.040 |
| Verkoop aandelen vastgoedvennootschappen | ||
| Aanschaffing van andere materiële activa | -762 | -1.353 |
| Vervreemding van andere materiële activa | 16 | 13 |
| Vervreemding van langlopende financiële vaste activa | ||
| Ontvangsten uit handelsvorderingen en andere langlopende activa | ||
| 3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten | 3.492 | 63.329 |
| * Verandering in financiële verplichtingen en financiële schulden | ||
| - Toename van de financiële schulden | 236.977 | 222.500 |
| - Afname van de financiële schulden | -204.886 | -210.190 |
| * Verandering in andere verplichtingen | ||
| - Toename in andere verplichtingen | 66 | |
| * Verandering in eigen vermogen | ||
| - Toename in kapitaal en uitgiftepremies | 76.215 | |
| - Kosten van kapitaalverhoging | -133 | -1.762 |
| - Andere | -160 | |
| * Dividend | ||
| - Dividend van het vorige boekjaar | -28.372 | -23.434 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR | 978 | 1.315 |
Algemene bedrijfsinformatie Retail Estates nv is een openbare GVV (Gereglementeerde Vastgoedvennootschap) die valt onder toepassing van de Belgische wetgeving, met zetel gevestigd in Ternat.
De geconsolideerde jaarrekening van de onderneming voor het boekjaar afgesloten op 31 maart 2017 omvat Retail Estates nv en zijn dochterondernemingen (de "Groep"). De jaarrekening werd goedgekeurd voor publicatie door de raad van bestuur van 19 mei 2017 en zal aan de jaarlijkse algemene vergadering van aandeelhouders ter goedkeuring worden voorgelegd op 24 juli 2017.
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld volgens boekhoudnormen consistent met International Financial Reporting Standards zoals geïmplementeerd door de GVV-Wetgeving.
Bij de bepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen conform IAS 40 Vastgoedbeleggingen wordt een geschat bedrag van mutatierechten en -kosten afgetrokken door de onafhankelijke vastgoeddeskundige. De impact op de reële waarde van vastgoedbeleggingen ten gevolge van deze geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen wordt rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen op de rekening "Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen" uitdrukkelijk voorzien in de voormelde wetgeving. Gedurende de boekjaren eindigend op 31 maart 2017 en 31 maart 2016 werd op die manier respectievelijk 1,76 mio EUR en 4,08 mio EUR rechtstreeks in het eigen vermogen op die rekening verwerkt.
De vennootschappentransacties van het afgelopen boekjaar werden niet verwerkt als een business combination zoals gedefinieerd onder IFRS 3 vanuit de vaststelling dat deze niet van toepassing is, gelet op de aard en de schaalgrootte van de vennootschap waarover controle verworven is. Het gaat om vennootschappen die een beperkt aantal panden bezitten en waarvan het niet de intentie is om ze als een autonome business aan te houden. De vennootschappen worden integraal geconsolideerd. We verwijzen in dit verband eveneens naar bijlage 41.
Volgende door het IASB gewijzigde standaarden en door het IFRIC uitgegeven interpretaties zijn van toepassing in de huidige periode maar hebben geen impact op de presentatie, de toelichting of de resultaten van de Groep.
De volgende interpretatie en wijzigingen aan standaarden zijn voor het eerst verplicht van toepassing voor het boekjaar startend op 1 januari 2016:
waardering van de consumptie van de economische voordelen van een immaterieel actief.
• Wijziging aan IAS 16 'Materiële vaste activa' en IAS 41 'Landbouw' met betrekking tot dragende planten, ingangsdatum: 1 januari 2016. Deze wijziging verandert de financiële verslaggeving voor dragende planten, zoals wijnstokken, rubberbomen en oliepalmen. De IASB besliste dat planten die enkel gebruikt worden voor de productie van agrarische producten op dezelfde manier verwerkt moeten worden als materiële vaste activa omdat de werking ervan vergelijkbaar is met die van productie.
• Wijziging aan IAS 27 'Enkelvoudige jaarrekening' met betrekking tot de 'equity'-methode, ingangsdatum: 1 januari 2016. Deze wijzigingen laten entiteiten toe om de 'equity'-methode te gebruiken voor het verwerken van investeringen in dochterondernemingen, joint ventures en geassocieerde deelnemingen in hun enkelvoudige jaarrekening.
• Wijzigingen aan IAS 1 'Presentatie
van de jaarrekening', ingangsdatum: 1 januari 2016. De wijzigingen aan IAS 1 maken deel uit van het initiatief van de IASB om de presentatie van en de toelichtingen in de jaarrekening te verbeteren en zijn bedoeld om ondernemingen verder aan te moedigen om hun professioneel oordeel toe te passen bij het bepalen van welke informatie openbaar dient gemaakt te worden in hun jaarrekening. De wijzigingen maken duidelijk dat materialiteit van toepassing is op het geheel van de jaarrekening en dat het opnemen van informatie die niet van belang is, het nut van de financiële toelichtingen kan reduceren. Bovendien maken de wijzigingen ook duidelijk dat ondernemingen hun professioneel oordeel dienen te gebruiken bij het bepalen waar en in welke volgorde de informatie wordt gepresenteerd in de toelichtingen bij de jaarrekening.
• Wijzigingen aan IAS 19 'Toegezegde pensioenregelingen', ingangsdatum: 1 februari 2015 (effectief vanaf 1 juli 2014 – aangenomen op 1 februari 2015). De wijziging verduidelijkt de boekhoudkundige verwerking van
werknemersbijdragen, uiteengezet in de formele voorwaarden van een toegezegde pensioenregeling.
• Jaarlijkse verbeteringen aan IFRS standaarden 2010-2012: Deze verbeteringen zijn van toepassing met ingangsdatum 1 februari 2015 (effectief vanaf 1 juli 2014 – aangenomen op 1 februari 2015) en resulteerden in de aanpassing van 7 normen: IFRS 2 'Voorwaarden voor onvoorwaardelijke toezegging', IFRS 3 'De boekhoudkundige verwerking van voorwaardelijke vergoedingen', IFRS 8 'Het samenvoegen van operationele segmenten', IFRS 13 'Waardering aan reële waarde', IAS 16 'Materiële vaste activa' en IAS 38 'Immateriële vaste activa'; Bijkomende wijzigingen aan IFRS 9 'Financiële instrumenten', IAS 37 'Voorzieningen, voorwaardelijke verplichtingen en voorwaardelijke activa' en; IAS 39 'Financiële instrumentent – Waardering bij eerste opname en na opname'.
• Jaarlijkse verbeteringen aan IFRS standaarden 2012-2014: met wijzigingen aan 4 standaarden, welke voor het eerst van toepassing zijn voor het boekjaar startend op of na 1 januari 2016. Deze verbeteringen resulteerden in de aanpassing van IFRS 5, 'Vaste activa aangehouden voor verkoop en beëindigde bedrijfsactiviteiten' betreffende de methoden van het afstoten van activa, IAS 19 'Personeelsbeloningen' betreffende disconteringsvoet, IFRS 7 'Financiële instrumenten: toelichtingen' (met bijkomende wijzigingen aan IFRS 1) betreffende dienstenovereenkomsten en IAS 34 'Tussentijdse financiële verslaggeving' betreffende de toelichtingen.
• Wijzigingen aan IFRS 10 'De geconsolideeerde jaarrekening', IFRS 12 'Toelichting van belangen in andere entiteiten' en IAS 28 'Investeringen in geassocieerde deelnemingen en belangen in joint ventures', ingangsdatum: 1 januari 2016. Deze wijzigingen brengen meer verduidelijking inzake de voorwaarden voor vrijstelling van consolidatie voor investeringsentiteiten.
De volgende interpretatie en wijzigingen aan standaarden zijn voor het eerst verplicht van toepassing
voor het boekjaar startend op 1 januari 2016 en zijn nog niet goedgekeurd door de EU:
• IFRS 14 'Wettelijke uitgestelde rekeningen', ingangsdatum: 1 januari 2016. Dit betreft een tussentijdse standaard voor de boekhoudkundige verwerking van bepaalde bedragen die voortkomen uit wettelijk gereguleerde activiteiten. IFRS 14 is enkel van toepassing voor entiteiten die voor het eerst IFRS toepassen. De standaard laat toe dat deze entiteiten bij de eerste toepassing van IFRS hun waarderingsregels onder hun vorige algemeen aanvaarde boekhoudkundige principes kunnen blijven toepassen voor de opname, waardering, het boeken van een bijzondere waardevermindering op en het niet langer opnemen van wettelijke uitgestelde rekeningen. De tussentijdse standaard voorziet ook een leidraad voor het selecteren en wijzigen van grondslagen voor financiële verslaggeving (bij eerste toepassing of later) en voor de presentatie en toelichting.
Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties die nog niet van kracht zijn De volgende nieuwe standaarden en wijzigingen aan standaarden werden gepubliceerd, maar zijn nog niet voor het eerst verplicht van toepassing voor het boekjaar startend op 1 januari 2016 en zijn goedgekeurd door de EU:
• IFRS 9 'Financiële instrumenten', ingangsdatum: 1 januari 2018. De standaard behandelt de classificatie, waardering en het niet langer in de balans opnemen van financiële activa en verplichtingen.
• IFRS 15 'Opbrengsten uit contracten aangegaan met klanten'. De IASB en FASB hebben gezamenlijk een standaard gepubliceerd betreffende de opname van opbrengsten uit contracten aangegaan met klanten. De standaard zal resulteren in een betere financiële verslaggeving van opbrengsten en een betere globale vergelijkbaarheid van de opbrengsten die gerapporteerd worden in de jaarrekening. Entiteiten die IFRS toepassen zijn verplicht deze standaard toe te passen met ingangsdatum: 1 januari 2018.
De volgende nieuwe standaarden, wijzigingen en interpretatie aan standaarden werden gepubliceerd, maar zijn nog niet voor het eerst verplicht van toepassing voor het boekjaar startend op 1 januari 2016 en zijn nog niet goedgekeurd door de EU:
• IFRS 16 'Leaseovereenkomsten', ingangsdatum: 1 januari 2019. De standaard vervangt de huidige standaard, IAS 17 en bezit een grote verandering in de boekhoudkundige verwerking van leaseovereenkomsten door de leasingnemer. Volgens IAS 17 moest de leasingnemer een onderscheid maken tussen een financiële leasing (op te nemen in de balans) en een operationele leasing (dient niet opgenomen te worden in de balans). IFRS 16 daarentegen verplicht de leasingnemer een schuld te erkennen op de balans gelijk aan de toekomstige leasebetalingen en een 'right-of-use asset' voor vrijwel alle leaseovereenkomsten. Voor leasinggevers, blijft de boekhoudkundige verwerking bijna geheel hetzelfde. Echter, heeft de IASB de definitie van een lease aangepast (alsmede de artikelen
betreffende de combinatie en segregatie van overeenkomsten), waardoor leasinggevers ook geimpacteerd worden door de nieuwe standaard. Volgens IFRS 16 bezit een overeenkomst een lease als de overeenkomst een recht tot controle van een geidentificeerd actief bezit voor een bepaalde periode in ruil voor een vergoeding.
• Wijzigingen aan IFRS 10 'De geconsolideerde jaarrekening' en IAS 28 'Investeringen in geassocieerde deelnemingen en belangen in joint ventures', ingangsdatum: 1 januari 2016. Deze wijzigingen pakken de tegenstrijdigheid aan tussen de bepalingen in IFRS 10 en deze in IAS 28 bij een verkoop of inbreng van activa tussen een investeerder en zijn geassocieerde deelneming of joint venture. Het belangrijkste gevolg van de wijzigingen is dat de winst of het verlies volledig wordt erkend indien een transactie een bedrijf omvat (onafhankelijk van het feit of deze is ondergebracht in een dochteronderneming of niet). De winst of het verlies wordt slechts gedeeltelijk opgenomen indien de transactie activa omvat die geen bedrijf vormen, zelfs indien deze activa zijn ondergebracht in een dochteronderneming.
'Winstbelastingen' betreffende de erkenning van uitgestelde belastingen voor niet-gerealiseerde verliezen (effectief vanaf 1 januari 2017). Deze wijzigingen verduidelijken de boekhoudkundige verwerking van uitgestelde belastingsvorderingen voortvloeiend van schuldbewijzen gewaardeerd aan reële waarde.
'Kasstroomoverzicht' (vanaf 1 januari 2017). De wijzigingen introduceren een bijkomende toelichting dat lezers van de jaarrekening zal aanzetten tot het evalueren van veranderingen in verplichtingen afkomstig van financieringsactiviteiten. Deze wijzigingen maken onderdeel uit van de IASB 'Disclosure initiative', hetgeen als doel heeft het voortdurend zoeken naar verbeteringen in de toelichtingen bij de jaarrekening.
• Wijzigingen aan IFRS 15 'Opbrengsten uit contracten aangegaan met klanten' – verduidelijking (ingangsdatum: 1 januari 2018). Deze wijzigingen verduidelijken de identificatie van de verschillende uitvoeringsverplichtingen, het boekhoudkundig verwerken van licencies verband houdende met intellectuele eigendom en de verschillen tussen principaal en agent verhoudingen. De wijziging bevat ook verduidelijkende voorbeelden.
• Wijzigingen aan IFRS 2: Op aandelen gebaseerde betalingen (effectief vanaf 1 januari 2018): De wijziging verduidelijkt de waarderingsmethode voor in geldmiddelen afgewikkelde, op aandelen gebaseerde betalingstransacties en de boekhoudkundige verwerking van aanpassingen van de betalingstransactie van in geldmiddelen afgewikkelde naar in eigen vermogensinstrumenten op aandelen gebaseerde betalingstransacties. Tevens voorziet de wijziging in een afwijking van de IFRS 2 principes om een betalingstransactie waarbij de werkgever een gedeelte van de
betaling dient in te houden voor fiscale redenen en dit te moeten uitbetalen aan de friscale authoriteiten te beschouwen als een in eigen vermogensinstrumenten op aandelen gebaseerde betalingstransactie.
Toeapssing van IFRS 9 Financiële Instrumenten samen met IFRS 4 Verzekeringscontracten (effectief vanaf 1 januari 2018): Deze wijzigingen voorzien in twee mogelijke benaderingen voor entiteiten die verzekeringscontracten uitgeven binnen het toepassingsgebied van IFRS 4. De gewijzigde standaard zal:
met verzekeringen een tijdelijke uitzondering te verlenen voor het toepassen van IFRS 9 tot 2021. De entiteiten die de toepassing van IFRS 9 uitstellen, zullen de huidige IAS 39 standaard blijven toepassen.
Vastgoedbeleggingen (effectief vanaf 1 januari 2018): De wijziging verduidelijkt er een wijziging dient te zijn in het gebruik van een vastgoedbelegging alvorens deze kunnen opgenomen worden of geherclassificeerd kunnen worden. Er dient een toetsing uitgevoerd te worden om te kunnen oordelen of het gewijzigde gebruik beantwoordt aan de definitie van een vastgoedbelegging.
• Jaarlijkse verbeteringen aan IFRS standaarden 2014-2016: Deze verbeteringen resulteerden in de aanpassing van 3 normen: IFRS 1 "Eerste toepassing van International Financial Reporting Standards" aangaande de korte-termijn uitzonderingen voor de eerste toepassers van IFRS 7, IAS 19 en IFRS 10 en IAS 28 'Investeringen in geassocieerde deelnemingen en belangen in joint ventures' aangaande
de waardering van geassocieerde deelnemingen en joint ventures tegen hun reële waarde dewelke beiden van toepassing zijn vanaf 1 januari 2018. Deze verbeteringen hebben tevens betrekking op IFRS 12 'Toelichting van belangen in andere entiteiten' aangaande de verduidelijking van het toepassingsgebied van de norm. Deze aanpassingen dienen retrospectief toegepast te worden voor het boekjaar startend op 1 januari 2017.
• IFRIC 22 Transacties uitgedrukt in vreemde munten en vooruitbetalingen: (effectief vanaf 1 januari 2018): Deze interpretatie heeft betrekking op transacties in vreemde munten of gedeelten van transacties in vreemde munten waarvan de vooruitbetaling uitgedrukt is een vreemde munt. De interpretatie bevat bijkomende informatie wanneer er één enkele betaling/ontvangst plaatsvindt evenals wanneer er meerdere betalingen/ ontvangsten plaatsvinden. De bedoeling van deze interpretatie is om de huidige diversiteit in het verwerken van deze transacties te reduceren.
De financiële informatie wordt opgesteld in euro (EUR), afgerond in duizenden. De ondernemingen van de Groep voeren hun boekhouding eveneens in euro (EUR).
Hieronder vindt u een samenvatting van de belangrijkste grondslagen voor financiële verslaggeving. De boekhoudkundige verwerkingsprincipes zijn consistent toegepast tijdens de gehele relevante periode.
De ondernemingen die de Groep controleert, worden geconsolideerd volgens de methode van de integrale consolidatie.
De integrale consolidatie bestaat erin activa- en passivagegevens van de geconsolideerde ondernemingen integraal over te nemen, evenals de kosten en de opbrengsten waarbij de noodzakelijke eliminaties worden uitgevoerd.
Onder controle wordt verstaan dat Retail Estates nv rechtstreeks of onrechtstreeks het financiële en het operationele beleid van de dochteronderneming kan bepalen, recht heeft op de variabele kasstromen en de resultaten van deze dochteronderneming, en de mogelijkheid heeft om door middel van de controle over de dochteronderneming, haar variabele kasstromen te beïnvloeden.
Voor de behandeling van de certificaten volgens de integrale consolidatie moet naast de controle over de emitterende vennootschap bijkomend de bezitsvoorwaarde van 75% van het uitgegeven aantal certificaten vervuld zijn. In dit geval wordt een schuld erkend aan de houders van certificaten voor de vastgoedcertificaten die niet in het bezit zijn van de vennootschap.
Transacties in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op transactiedatum geboekt. Monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden gewaardeerd aan de slotkoers van kracht op balansdatum. Wisselkoersverschillen
die voortvloeien uit transacties in vreemde valuta en uit de omzetting van monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden in de winst- en verliesrekening opgenomen in de periode waarin ze zich voordoen. Niet-monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op de transactiedatum omgezet.
Afdekking van de reële waarde De Groep gebruikt afgeleide financiële instrumenten (interest rate swaps) om zich af te dekken tegen renterisico's afkomstig van operationele, financiële en investeringsactiviteiten. Afgeleide financiële producten worden initieel aan hun kostprijs erkend en worden geherwaardeerd aan hun reële waarde op de daaropvolgende rapporteringsdatum.
Na eerste verwerking worden de financiële derivaten in de jaarrekening gewaardeerd tegen reële waarde.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de reële waarden van de financiële derivaten worden
onmiddellijk verwerkt in de winst- en verliesrekening, tenzij een derivaat voldoet aan de voorwaarden voor cashflow hedge accounting.
De reële waarde van de financiële rentederivaten is het bedrag dat de vennootschap verwacht te ontvangen of te betalen indien het financiële rentederivaat op balansdatum wordt beëindigd waarbij de geldende rente en het kredietrisico van de betrokken tegenpartijen in aanmerking wordt genomen.
Indien een financieel derivaat kan worden gedocumenteerd als een effectieve hedge van de mogelijke variabiliteit van kasstromen die zijn toe te rekenen aan een bepaald risico verbonden aan een actief of verplichting of een zeer waarschijnlijke verwachte toekomstige transactie, wordt het deel van het resultaat voortvloeiend uit de waardemutatie van het financiële rentederivaat, waarvan is vastgesteld dat het een effectieve hedge is, direct in het eigen vermogen verantwoord onder "Variaties in de reële waarde van
financiële activa en passiva". Het ineffectieve deel van het financiële rentederivaat wordt opgenomen in de winst- en verliesrekening.
Goodwill wordt conform IFRS 3 niet afgeschreven, maar wordt jaarlijks onderworpen aan een test voor bijzonder waardeverminderingsverlies.
Vastgoedbeleggingen omvatten alle onroerende goederen die verhuurklaar zijn. Vastgoedbeleggingen worden bij de aankoop gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde met inbegrip van bijkomende kosten en nietaftrekbare BTW. Ook de exit tax, verschuldigd door vennootschappen waarover de openbare GVV directe of indirecte controle verwerft, wordt in principe in mindering gebracht van de waarde van het achterliggend vastgoed vermits het een belasting op de latente meerwaarde betreft die in hoofde van de verworven vennootschap bestond voor de controleverwerving, tenzij deze vennootschappen niet in aanmerking
komen voor fusie met de openbare GVV (op beslissing van de raad van bestuur). De commissielonen betreffende de aankopen van gebouwen worden beschouwd als bijkomende kosten van die aankopen en worden toegevoegd aan de aanschaffingswaarde.
vastgoeddeskundige waardeert op het einde van elk kwartaal op precieze wijze de volgende bestanddelen:
de optierechten op onroerende goederen gehouden door Retail Estates nv of, in voorkomend geval, door een dochtervennootschap waarover de onderneming controle heeft, alsook de onroerende goederen waarop deze rechten slaan;
de rechten uit contracten waarbij aan Retail Estates nv of in voorkomend geval, aan een dochtervennootschap waarover de onderneming controle heeft, één of meer goederen in onroerende leasing worden gegeven, alsook het onderliggend goed.
De deskundigen voeren hun waardering uit conform nationale en internationale normen en hun toepassingsprocedures, onder andere op het vlak van de waardering van gereglementeerde vastgoedvennootschappen (volgens de voorlopige besluiten, de deskundigen behouden zich het recht voor om de waardering aan te passen in geval van gewijzigde besluiten). De juiste waarde wordt gedefinieerd als de meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs gehaald kan worden onder normale verkoopsomstandigheden tussen welwillende en goed geïnformeerde partijen. Vervolgens wordt van deze waarde een geschat bedrag voor overdrachtstaksen afgetrokken. Zo wordt de reële waarde van het goed bekomen conform de betekenis van IAS 40. Het geschatte bedrag van overdrachtstaksen werd forfaitair bepaald op 2,50% (zie bijlage 21
– Vastgoedbeleggingen) en wordt rechtstreeks afgeboekt van de aanschaffingswaarde op de reserve "impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen".
Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de reële waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de winsten verliesrekening in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling toegewezen aan de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed.
De uitgaven voor werken aan vastgoedbeleggingen komen ten laste van het operationeel vastgoedresultaat indien de uitgaven geen positief effect hebben op de verwachte toekomstige economische voordelen en worden geactiveerd indien de verwachte economische voordelen die aan de entiteit toekomen erdoor verhogen. Er zijn hoofdzakelijk twee belangrijke soorten uitgaven:
De gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop van een vastgoedbelegging komen in de winst- en verliesrekening van de verslagperiode onder de post "Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen" en worden bij de resultaatsverdeling toegewezen aan het overgedragen resultaat. Commissies betaald bij het verkopen van gebouwen en verplichtingen aangegaan naar aanleiding van transacties worden in mindering gebracht van de verkregen verkoopsprijs om de gerealiseerde winst of verlies te bepalen. De overdrachtstaksen ten belope van 2,50% (zie bijlage 21 – Vastgoedbeleggingen) worden rechtstreeks afgeboekt van de aanschaffingswaarde op de reserve "impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen".
Conform de aangepaste IAS 40-norm worden de projectontwikkelingen opgenomen bij de vastgoedbeleggingen. Bij aankoop worden ze gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde met inbegrip van bijkomende kosten en nietaftrekbare BTW.
Na initiële opname worden de projecten gewaardeerd aan reële waarde indien ze aanbesteed, vergund en verhuurd zijn. Deze reële waarde is gebaseerd op de waardering door de vastgoeddeskundige na aftrek van nog uit te voeren werken.
Een project kan slaan op een bouwgrond, afbraakpand of een bestaand pand waarvan de bestemming moet veranderd worden en aanzienlijke verbouwingswerken vereist zijn om het de gewenste bestemming te geven.
De materiële vaste activa andere dan onroerende goederen waarvan het gebruik in de tijd beperkt is, worden gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen op basis van de verwachte levensduur.
In het boekjaar waarin de investering
plaatsvindt, worden afschrijvingen geboekt pro rata temporis het aantal maanden dat het actief in gebruik was.
De volgende afschrijvingspercentages op jaarbasis zijn van toepassing:
| - Installaties, | |
|---|---|
| machines en uitrusting | 20% |
| - Meubilair | 10% |
| - Rollend materieel | 20-33% |
| - Informaticamaterieel | 33% |
| - Standaardsoftware | 33% |
| - Maatsoftware | 20-25% |
| - Gebouwen eigen gebruik | 3% |
Materiaal in leasing wordt in het geval van financiële leasing afgeschreven volgens de looptijd van het leasingcontract.
Indien er indicaties zijn dat een actief mogelijk een bijzonder waarde verminderingsverlies heeft ondergaan, wordt de boekwaarde vergeleken met de realiseerbare waarde.
Indien de boekwaarde hoger is dan de realiseerbare waarde wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen.
Op het ogenblik van de verkoop of buitengebruikstelling van materiële vaste activa, andere dan onroerende goederen, worden de aanschaffingswaarde en de afschrijvingen die daarop betrekking hebben uit de balans verwijderd en worden de gerealiseerde meerof minwaarden in de winst- en verliesrekening opgenomen.
Langlopende vorderingen worden gewaardeerd op basis van hun verdisconteerde waarde volgens de geldende marktrentevoet op het tijdstip van hun uitgifte. Er wordt een waardevermindering geboekt indien er onzekerheid bestaat betreffende de inbaarheid van de vordering op de vervaldag.
Indien de houder van de certificaten geen aanmerkelijk belang (meer dan 75%) bezit van een vastgoedcertificaat, worden de certificaten op afsluitdatum geboekt aan de gewogen gemiddelde beurskoers van de laatste 30 dagen onder de rubriek "Financiële vaste activa".
Hiervan wordt afgeweken als op basis van publiek beschikbare informatie en van de emissievoorwaarden van het vastgoedcertificaat een intrinsieke waarde wordt vastgesteld die aanmerkelijk beneden de beurskoers ligt. Dan wordt de waarde beperkt tot de intrinsieke waarde.
De beurskoers van deze vastgoedcertificaten, zoals blijkt uit de koerstabellen van Euronext van de tweede markt, kan niet als een betrouwbare referentie beschouwd worden gezien de beperkte liquiditeit van dit vastgoedcertificaat. Retail Estates nv wenst bij elke afsluiting van zijn rekeningen de waarde van zijn certificaten te herwaarderen in functie van:
Retail Estates nv investeert enkel in de certificaten van emissies die betrekking hebben op de financiering van perifeer winkelvastgoed. Het vastgoed waarvan de emittent eigenaar is, beantwoordt aan het type perifeer winkelvastgoed dat aansluit bij de beleggingsdoelstellingen van Retail Estates nv. Alhoewel
Retail Estates nv juridisch gezien geen eigenaar is van dit vastgoed, beschouwt de vennootschap zich als de economische begunstigde en dit pro rata haar contractuele rechten als eigenaar van vastgoedcertificaten. Bovendien wordt de belegging in vastgoedcertificaten, in toepassing van de GVV-Wet van 12 mei 2014, artikel 2, 5°, x, beschouwd als vastgoed.
Rekening houdend met deze overwegingen worden de certificaten geboekt onder de vastgoedbeleggingen aan hun aanschaffingswaarde met inbegrip van de bijkomende kosten. Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de reële waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling toegewezen aan de beschikbare reserves. Op 31 maart 2017 bedraagt de waarde van de vastgoedbeleggingen gerelateerd aan de certificaten Distri-Land 14,04 mio EUR (14,78 mio EUR op 31 maart 2016) ten opzichte van een totale portefeuille van 1.071,36 mio EUR. In de loop van het boekjaar werd 1 pand uit de Distri-Land portefeuille verkocht.
Verwerking courant exploitatiesaldo Als houder van de vastgoedcertificaten heeft Retail Estates nv pro rata de vastgoedcertificaten in zijn bezit, een contractueel recht op een gedeelte van het exploitatiesaldo dat de emittent realiseert door het ontvangen van de huren en de betaling van de werkings- en onderhoudskosten. Vermits de volledige waardevermindering of waardeverhoging verwerkt wordt via de herschatting van de waarde van het vastgoedcertificaat, dient geen gedeelte van het coupon met betrekking tot het exploitatiesaldo beschouwd te worden als een vergoeding voor de waardevermindering van de gebouwen van de emittent. Bijgevolg wordt de volledige coupon behandeld als nettohuurinkomsten en als bedrijfsopbrengst verwerkt in de omzet.
Verwerking liquidatiesaldo bij verkoop van onroerende goederen Wanneer een bepaald pand uit de portefeuille van de emittent verkocht wordt, wordt dit als volgt verwerkt:
de netto-opbrengst na afhouding van eventueel verschuldigde roerende voorheffing, wordt slechts als gerealiseerde meerwaarde geboekt bij Retail Estates nv ten belope van het verschil tussen de boekwaarde van het vastgoedcertificaat op afsluitdatum vermeerderd met de nettoliquidatiecoupon en de boekwaarde op de vorige afsluitdatum. De boekwaarde van het vastgoedcertificaat wordt op elke afsluitdatum vastgesteld door een waardering te maken van de contractuele rechten van de certificaathouders zoals die blijken uit het emissieprospectus en dit vertrekkende van de reële waarde van het vastgoed in bezit van de emittent, zoals op afsluitdatum gewaardeerd door de vastgoeddeskundige van Retail Estates nv. Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de reële waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de winsten verliesrekening in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling toegewezen aan de beschikbare reserves.
Dit betreft onroerende goederen waarvan de boekwaarde hoofdzakelijk zal worden gerealiseerd door de verkoop van de goederen en niet door de verdere verhuring. Net als de vastgoedbeleggingen (zie supra) worden deze goederen gewaardeerd aan reële waarde, zijnde de investeringswaarde min de overdrachtstaksen.
De vorderingen op hoogstens één jaar worden gewaardeerd tegen hun nominale waarde, onder aftrek van waardeverminderingen voor dubieuze of oninbare vorderingen. Bankdeposito's op zicht of termijn worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. De bijkomende kosten worden onmiddellijk in de resultatenrekening verwerkt. Beursgenoteerde effecten worden gewaardeerd tegen hun beurskoers.
Het kapitaal omvat de geldmiddelen verkregen bij oprichting, fusie of kapitaalverhoging. De externe kosten die onmiddellijk toewijsbaar zijn aan de uitgifte van nieuwe aandelen, worden afgetrokken van het eigen vermogen. Wanneer Retail Estates nv overgaat tot de inkoop van eigen aandelen wordt het betaalde bedrag inclusief de direct toewijsbare kosten, erkend als een wijziging van het eigen vermogen. Ingekochte eigen aandelen worden als een vermindering van het eigen vermogen voorgesteld.
Dividenden maken deel uit van het overgedragen resultaat totdat de algemene vergadering der aandeelhouders de dividenden toekent.
Een voorziening wordt opgenomen wanneer:
Handelsschulden worden uitgedrukt tegen hun nominale waarde op balansdatum. Interestdragende leningen worden initieel aan kostprijs erkend verminderd met de transactiekosten. Vervolgens worden de interestdragende leningen gewaardeerd op basis van de effectieve-rentemethode, waarbij elk verschil tussen de initiële boekwaarde en de aflossingswaarde erkend wordt als interestkost in de resultatenrekening over de duurtijd van de lening.
In overeenstemming met IAS 32, heeft de Groep een financiële schuld erkend met betrekking tot deze putopties. De verplichting is initieel erkend tegen de contante waarde van het
inkoopbedrag als een vermindering van het minderheidsbelang. De latere wijzigingen in de reële waarde van de verplichting worden in overeenstemming met IAS 39 erkend via winst of verlies (variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen). Het aandeel van de Groep in het resultaat is bepaald op basis van het belang van de Groep in de dochteronderneming en wordt aangepast met de wijzigingen in de waarde van de verplichting.
Retail Estates nv voorziet in een toegezegde pensioenbijdragenregeling voor zijn werknemers en bestuurders. Deze regeling werd toevertrouwd aan een fonds dat onafhankelijk is van de vennootschap (voor de bestuurders). De regeling voor werknemers verloopt grotendeels via het paritair comité.
Bijdragen betaald gedurende het boekjaar worden ten laste genomen.
Het nettohuurresultaat omvat de huren, operationele leasevergoedingen en andere inkomsten die hiermee verband houden min de met verhuur verbonden
kosten, zijnde de negatieve variaties in de reële waarde van gebouwen en de te betalen huur op gehuurde activa.
De recuperatie van vastgoedkosten omvat de opbrengsten verkregen uit de doorrekening van kosten van groot onderhoud en vergoedingen van huurschade.
De huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen en de recuperatie van deze lasten betreffen kosten die volgens de wet of volgens de gebruiken ten laste vallen van de huurder. De eigenaar zal deze kosten overeenkomstig de contractuele afspraken met de huurder wel of niet aan hem doorrekenen.
Opbrengsten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die ontvangen is en worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen in de periode waarop ze betrekking hebben.
De vastgoedkosten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die betaald is of die verschuldigd is en worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen in de periode waarop ze betrekking hebben.
De technische kosten omvatten onder meer structureel en occasioneel onderhoud en verliezen uit schadegevallen gedekt door de verzekeringsmaatschappijen. De commerciële kosten bevatten onder meer makelaarscommissies. De beheerskosten van het vastgoed omvatten hoofdzakelijk de kosten van het personeel verantwoordelijk voor deze activiteit, de operationele kosten van de hoofdzetel van de onderneming en erelonen betaald aan derde partijen.
De van huurders of derden ontvangen beheersvergoedingen die gedeeltelijk de beheerskosten van het vastgoed dekken, worden in mindering gebracht.
De algemene kosten van de vennootschap dekken de vaste bedrijfskosten van de onderneming die actief is als een juridische beursgenoteerde onderneming en die geniet van het GVV-statuut. Deze kosten worden opgelopen om transparante financiële informatie te verschaffen, economisch vergelijkbaar te zijn met andere types van investeringen en om aan beleggers de mogelijkheid te bieden om op een liquide manier indirect deel te nemen aan een gediversifieerde vastgoedbelegging. Een deel van de kosten die gemaakt worden in het kader van de strategische groei van Retail Estates nv vallen eveneens onder deze categorie.
Het financieel resultaat bestaat uit de interestkosten op leningen en bijkomende financieringskosten zoals de negatieve variaties van afdekkingsinstrumenten voor zover dat deze niet effectief zijn in de zin van IAS 39, verminderd met de opbrengsten van beleggingen.
Deze rubriek omvat de courante belastinglast op het resultaat van het boekjaar. De vennootschapsbelasting wordt rechtstreeks in het resultaat geboekt, behalve als de belasting betrekking heeft op elementen die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen. In dat geval wordt ook de belasting rechtstreeks in het eigen vermogen opgenomen. De courante belastinglast bestaat uit de verwachte belasting op het belastbaar inkomen van het jaar en de correcties op vorige boekjaren.
De exit tax is de
vennootschapsbelasting op de meerwaarde die vastgesteld wordt bij de belaste fusie van een GVV met een onderneming die geen GVV is. De verschuldigde exit tax op deze meerwaarde wordt erkend wanneer de onderneming die geen GVV is voor het eerst in de consolidatiekring van de Groep wordt opgenomen.
In principe wordt de provisie voor exit tax enkel tussentijds herzien indien deze door de waardestijging van het onroerend goed van deze onderneming
dient verhoogd te worden. Een eventuele overschatting ten gevolge van waardedalingen wordt slechts vastgesteld bij de effectieve realisatie van de fusie. Deze aanpassingen aan de exit tax verplichting worden geboekt via de winst- en verliesrekeningen.
Hogere rentevoeten leiden tot een stijging van de financiële kosten en een daling van het EPRA resultaat. In de huidige context van negatieve rentevoeten heeft de werkwijze van sommige banken om een bodem te eisen voor het Euribor-tarief (dat wordt gebruikt als referentie in de financieringscontracten) aan 0%, een negatieve invloed op de financiële kosten. Voor de afdekking van het renterisico op langetermijnleningen met variabele rentevoet maakt Retail Estates nv gebruik van financiële instrumenten van het type IRS. Bij een interest rate swap wordt de variabele rentevoet ingeruild tegen een vaste rentevoet. Door het gevoerde rentebeleid zijn 90,45% van de lopende leningen
afgedekt met een vaste rentevoet. Ook voor een groot deel van de nog te hernieuwen kredieten werd een rente-afdekking afgesloten. De gewogen gemiddelde interestvoet van de openbare GVV bedraagt 3,42%.
De langetermijnfinanciering werd afgesloten onder de vorm van "bulletleningen". Dit zijn leningen waarvan het kapitaal na een looptijd van vijf à acht jaar in zijn geheel dient terugbetaald te worden. De diversificatie van de financiering over verschillende banken beperkt het liquiditeitsrisico van de Groep. De Groep sluit 90,45% van haar leningen af tegen een vaste interestvoet of tegen een variabele interestvoet die onmiddellijk wordt omgezet naar een vaste interestvoet. Het nettoresultaat is dus slechts in beperkte mate gevoelig voor renteschommelingen.
Vooraleer een nieuwe huurder wordt aangenomen, wordt een kredietrisicoanalyse uitgevoerd op basis van de beschikbare informatie. Verder worden achterstallige huren nauwlettend opgevolgd door Retail Estates nv. Ingeval van niet-betaling bezit de onderneming meestal een bankwaarborg.
We verwijzen voor verdere details naar bijlagen 34 en 35.
Aangezien perifeer winkelvastgoed meer dan 90% van de portefeuille van Retail Estates nv uitmaakt, is een opsplitsing per bedrijfssegment niet relevant. De raad van bestuur gebruikt geen enkel ander segment voor het nemen van zijn beslissingen.
Door de afrondingen naar duizendtallen kunnen er afrondingsverschillen ontstaan tussen de balans- en resultatenrekening en de bijgevoegde details.
De stijging van de huuropbrengsten is hoofdzakelijk het gevolg van de groei van de vastgoedportefeuille.
Volgende tabel geeft bij wijze van theoretische oefening aan hoeveel huurinkomsten Retail Estates nv zeker zal innen op basis van de lopende huurovereenkomsten.
| Huurinkomsten (in duizenden €) | 31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Op minder dan één jaar | 69.096 | 68.062 |
| Tussen één en vijf jaar | 244.856 | 226.994 |
| Op meer dan vijf jaar | 374.736 | 369.098 |
Dit doet geen afbreuk aan het theoretische risico dat erin bestaat dat alle huurders gebruik maken van hun bij wet toegekende opzegmogelijkheid bij afloop van de lopende driejaarlijkse periode. In deze omstandigheid staan alle winkelpanden binnen 3 jaar en 6 maand per definitie leeg. De laatste drie jaar zijn er voor 19,36% van de gebouwen huurcontracten hernieuwd of nieuwe huurcontracten afgesloten. De gemiddelde huurprijzen gingen voor dit deel van de portefeuille van 79,77 EUR naar 91,32 EUR per m². Het geven van huurvrije periodes is eerder zeldzaam in de perifere winkelmarkt. De laatste drie jaar werden op een portefeuille van 668 panden in totaal 84 maand huurvrije periodes gegeven, wat verwaarloosbaar is. Behalve huurvrije periodes worden geen andere materiële incentives gegeven bij het afsluiten van huurovereenkomsten.
Voor haar gebouwen sluit de Groep handelshuurcontracten af voor een periode van minimaal 9 jaar, meestal opzegbaar door de huurder na afloop van het derde en zesde jaar mits inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden voor de vervaldag. De huurprijzen worden meestal maandelijks vooruitbetaald (soms driemaandelijks). Ze worden jaarlijks op de verjaardag van de huurovereenkomst geïndexeerd. Belastingen en taksen, onroerende voorheffing inbegrepen, de verzekeringspremie en de gemeenschappelijke kosten zijn principieel ten laste van de huurder. Om de naleving van de verplichtingen die de huurder worden opgelegd krachtens de overeenkomst te garanderen, dienen bepaalde huurders een huurwaarborg te stellen, meestal in de vorm van een bankgarantie ter waarde van drie maanden huur.
Bij aanvang van de overeenkomst wordt tussen partijen een plaatsbeschrijving opgemaakt door een onafhankelijke expert. Bij het verstrijken van de overeenkomst moet de huurder de door hem gehuurde ruimten teruggeven in de staat zoals beschreven in de plaatsbeschrijving bij intrede, onder voorbehoud van normale slijtage. De huurder kan de huurovereenkomst niet overdragen noch de ruimten geheel of gedeeltelijk onderverhuren, tenzij mits voorafgaandelijk schriftelijk akkoord van de verhuurder. De huurder heeft de verplichting om op zijn kosten de overeenkomst te registreren.
| Met verhuur verbonden kosten (in duizenden €) |
31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Te betalen huur op gehuurde activa en | ||
| leasingkosten | -249 | -292 |
| Waardeverminderingen op | ||
| handelsvorderingen | -288 | -102 |
| Totaal met verhuur verbonden kosten | -537 | -394 |
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen (in duizenden €) |
31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Doorrekening van huurlasten gedragen door | ||
| de eigenaar | 1.772 | 1.443 |
| Doorrekening van voorheffingen en | ||
| belastingen op verhuurde gebouwen | 4.628 | 4.439 |
| Totaal recuperatie van huurlasten | ||
| en belastingen door de huurders op | ||
| verhuurde gebouwen | 6.400 | 5.882 |
| Huurlasten gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen (in duizenden €) |
31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Huurlasten gedragen door de eigenaar | -1.989 | -1.690 |
| Voorheffingen en belastingen op verhuurde | ||
| gebouwen | -4.862 | -4.444 |
| Totaal huurlasten gedragen door de | ||
| huurders op verhuurde gebouwen | -6.851 | -6.134 |
De normale huurvoorwaarden voorzien meestal dat deze lasten en belastingen gedragen worden door de huurders via doorfacturatie door de eigenaar. Een aantal huurcontracten van de Groep stellen echter dat sommige lasten en belastingen ten laste blijven van de eigenaar.
Deze rubriek bevat hoofdzakelijk de kosten van onroerende voorheffing, verzekering en nutsvoorzieningen.
De gebouwen (zowel de bestaande als deze in opbouw) worden door diverse verzekeringen gedekt (die onder meer risico's van brand, storm en waterschade dekken) voor een totale waarde (nieuwbouwwaarde, zonder de grond) van ongeveer 511,07 mio EUR. Dit bedrag vertegenwoordigt 47,70% van de reële waarde van de onroerende goederen op diezelfde datum (1.071,36 mio EUR). De dekking is tot een door Retail Estates bepaald bedrag beperkt, in functie van de nieuwbouwwaarde.
| Technische kosten (in duizenden €) | 31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Recurrente technische kosten | -1.769 | -1.634 |
| Structureel onderhoud | -1.769 | -1.634 |
| Niet-recurrente technische kosten | -469 | -420 |
| Occasioneel onderhoud | -466 | -402 |
| Verliezen door schadegevallen gedekt | ||
| door verzekeringscontracten | -202 | -124 |
| Ontvangen vergoedingen van | ||
| verzekeringsmaatschappijen | 199 | 106 |
| Totaal technische kosten | -2.237 | -2.054 |
Het structureel onderhoud betreft in hoofdzaak de regelmatige vernieuwing van parkings en dakbedekking. Het occasioneel onderhoud daarentegen bevat hoofdzakelijk onvoorzienbare kosten aan de ruwbouw van de verhuurde panden ten gevolge van slijtage, niet-verzekerde ongevallen en vandalisme.
| Commerciële kosten (in duizenden €) | 31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Makelaarscommissies | -57 | -72 |
| Publiciteit m.b.t. de gebouwen | -37 | -76 |
| Erelonen van advocaten en juridische | ||
| kosten | -261 | -178 |
| Andere | -153 | -101 |
| Totaal commerciële kosten | -508 | -427 |
| Bijlage 7 | ||
|---|---|---|
| Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen (in duizenden €) |
31.03.17 | 31.03.16 |
| Leegstandslasten van het boekjaar | -204 | -173 |
| Onroerende voorheffing leegstand | -135 | -165 |
| Totaal kosten en taksen van niet | ||
| verhuurde gebouwen | -339 | -338 |
In de kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen zijn de gebouwen die in het kader van een transitie tussen huurders voor beperkte tijd leegstaan en de onroerende goederen voor projectontwikkeling (hoofdzakelijk onroerende voorheffing) inbegrepen. De kostprijs van de leegstaande goederen bedraagt per 31 maart 2017 0,51% van de ontvangen huurinkomsten, ten opzichte van 0,55% op 31 maart 2016.
Beheerskosten worden opgedeeld in de kosten van het beheer van de portefeuille en de andere.
Deze kosten omvatten hoofdzakelijk de kosten van het personeel verantwoordelijk voor deze activiteit, de operationele kosten van de hoofdzetel van Retail Estates nv en erelonen betaald aan derde partijen. De van de huurders ontvangen beheersvergoedingen die gedeeltelijk de beheerskosten van het vastgoed dekken, worden in mindering gebracht.
| Beheerskosten (in duizenden €) - interne beheerskosten van het patrimonium |
31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Kantoorkosten | -143 | -104 |
| Informatica | -91 | -63 |
| Andere | -52 | -41 |
| Huisvestingskosten | -35 | -49 |
| Erelonen aan derde partijen | -126 | -269 |
| Public relations, communicatie en | ||
| advertenties | -21 | -18 |
| Personeelskosten | -1.466 | -1.140 |
| Bezoldigingen | -1.004 | -730 |
| Sociale zekerheid | -190 | -162 |
| Pensioenen en collectieve verzekeringen | -50 | -30 |
| Andere | -222 | -218 |
| Beheersvergoedingen ontvangen van de | ||
| huurders | 24 | 8 |
| Taksen en wettelijke kosten | ||
| Afschrijvingskosten op kantoormeubilair, | ||
| informatica-uitrusting en software | -144 | -113 |
| Totaal beheerskosten vastgoed | -1.912 | -1.683 |
De personeelskosten vormen de hoofdzaak van de beheerskosten.
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de personeelsbezetting in FTE.
| (in FTE ) |
31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Vastgoedafdeling | 10,26 | 7,33 |
| Totaal | 19,60 | 17,10 |
| Gemiddeld | 18,10 | 15,70 |
| Andere vastgoedkosten (in duizenden €) | 31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Overige andere vastgoedkosten | 56 | -2 |
| Totaal andere vastgoedkosten | 56 | -2 |
De algemene kosten van de vennootschap dekken de vaste bedrijfskosten van de onderneming die actief is als een juridische beursgenoteerde entiteit en die geniet van het GVV-statuut. Deze kosten worden opgelopen om transparante financiële informatie te verschaffen, economisch vergelijkbaar te zijn met andere types van investeringen en om aan beleggers de mogelijkheid te bieden om op een liquide manier onrechtstreeks deel te nemen aan een gediversifieerde vastgoedbelegging. Een deel van de kosten die gemaakt worden in het kader van de strategische groei van de onderneming vallen tevens onder deze categorie.
| Algemene kosten van de vennootschap (in duizenden €) |
31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Kantoorkosten | -122 | -134 |
| Informatica | -86 | -87 |
| Andere | -36 | -47 |
| Huisvestingskosten | -33 | -56 |
| Erelonen aan derde partijen | -284 | -398 |
| Recurrente | -159 | -149 |
| - Advocaten | ||
| - Revisoren | -148 | -141 |
| - Andere | -11 | -8 |
| Niet-recurrente | -68 | -166 |
| - Advocaten | -3 | -13 |
| - Notariskosten | -12 | -4 |
| - Consultants | -52 | -149 |
| Fusies en overnames (andere dan | ||
| bedrijfscombinaties) | -57 | -83 |
| Public relations, communicatie en | ||
| advertenties | -49 | -47 |
| Personeelskosten | -904 | -872 |
| Bezoldigingen | -571 | -470 |
| Sociale zekerheid | -107 | -146 |
| Pensioenen en collectieve verzekeringen | -37 | -46 |
| Andere | -189 | -210 |
| Bestuurdersvergoedingen | -334 | -247 |
| Taksen en wettelijke kosten | -1.215 | -1.087 |
| Totaal algemene kosten | -2.941 | -2.841 |
| Bijlage 11 | ||
|---|---|---|
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen (in duizenden €) |
31.03.17 | 31.03.16 |
| Boekwaarde van de verkochte onroerende | ||
| goederen | 9.437 | 11.459 |
| Nettoverkoopprijs vastgoedbeleggingen | ||
| (verkoopprijs - transactiekosten) | 9.716 | 11.800 |
| Totaal winst of verlies op verkopen van | ||
| vastgoedbeleggingen | 279 | 341 |
Het voorbije boekjaar werd gedesinvesteerd voor een netto verkoopprijs van 9,72 mio EUR. Op deze desinvesteringen werd een netto meerwaarde gerealiseerd van 0,28 mio EUR. Globaal genomen vertegenwoordigt de verkoopsopbrengst een verkoopswaarde die in lijn ligt met de investeringswaarde van de vastgoeddeskundige en dus hoger is dan de reële waarde vastgesteld door de vastgoeddeskundige. Voor meer informatie verwijzen we naar hoofdstuk 3 van dit verslag, Beheersverslag.
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (in duizenden €) |
31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Positieve variatie op vastgoedbeleggingen | 14.400 | 22.216 |
| Negatieve variatie op vastgoedbeleggingen | -646 | -12.000 |
| Totaal variatie in de reële waarde van | ||
| vastgoedbeleggingen | 13.754 | 10.216 |
De positieve variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen bedraagt 13,75 mio EUR en is vooral te verklaren door indexaties, verscherping van de yield op toplocaties en de impact van huurhernieuwingen op retailparken.
| Financiële opbrengsten (in duizenden €) | 31.03.17 | 31.03.16 | |
|---|---|---|---|
| Geïnde interesten en dividenden | 1 | 32 | |
| Andere | 60 | 112 | |
| Totaal financiële opbrengsten | 61 | 144 |
| Netto interestkosten (in duizenden €) | 31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Nominale interesten op leningen1 | -18.322 | -17.152 |
| Andere interestkosten2 | 48 | 300 |
| Totaal netto interestkosten | -18.274 | -16.852 |
1 Bevat eveneens de interesten op IRS'en (financiële instrumenten).
2 Geactiveerde intercalaire interesten m.b.t. onroerende goederen die het voorwerp zijn van projectontwikkelingen. De interesten worden geactiveerd aan een interestvoet van 3,70%.
De gewogen gemiddelde interestvoet bedraagt 3,42% per 31 maart 2017 en 3,64% per 31 maart 2016 (na toepassing van de IRS). De vennootschap heeft bijna al haar kredieten afgesloten als investeringskredieten met vaste rentevoet of als langlopende kredieten met variabele rentevoet waarop, mits een swapovereenkomst een vaste interestvoet werd bedongen. De evolutie van de verhouding interestlasten op leningen versus ontvangen huurinkomsten bedraagt 27,75% op 31 maart 2017 ten opzichte van 27,81% het jaar voordien. We verwijzen naar bijlage 35 voor het overzicht van alle swaps.
| Andere financiële kosten (in duizenden €) |
31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Bankkosten en andere commissies | 18 | -70 |
| Totaal andere financiële kosten | 18 | -70 |
| Aantal aandelen | 31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Bewegingen van het aantal aandelen | ||
| Aantal aandelen bij het begin van het | ||
| boekjaar | 8.866.320 | 7.559.473 |
| Aantal aandelen bij het einde van het | ||
| boekjaar | 9.008.208 | 8.866.320 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 9.008.208 | 8.866.320 |
| Gewogen gemiddelde aantal aandelen | ||
| voor de berekening van de winst per | ||
| aandeel | 8.907.915 | 8.627.562 |
| 31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|
| -42 | 33 |
| -42 | 33 |
| -42 | -3 |
| 36 | |
| -231 | -822 |
| 260 | -240 |
| 260 | -547 |
| 306 | |
| -491 | -582 |
| -273 | -789 |
Een GVV is enkel onderworpen aan de vennootschapsbelasting voor wat betreft verworpen uitgaven en abnormale goedgunstige voordelen. Uitgestelde belastingen worden geboekt voor de dochtervennootschappen op het verschil tussen de boekwaarde na afschrijvingen in de statutaire jaarrekening van deze dochtervennootschappen en de reële waarde. Deze uitgestelde belastingen worden geboekt aan een tarief van 16,99% indien de respectievelijke raden van Kapitaalverhoging via raad van bestuur (in het kader van het toegestaan kapitaal):
De raad van bestuur is op 14 december 2016 overgegaan tot de realisatie van twee kapitaalverhogingen in het kader van het toegestane kapitaal door twee inbrengen in natura.
Allereerst werden 187 aandelen van RWI Invest nv (destijds Databuild Retail nv), met een inbrengwaarde van 7,52 mio EUR, ingebracht in het kader van een eerste kapitaalverhoging. Deze inbreng werd vergoed door de uitgifte van 115.735 aandelen Retail Estates nv. De nieuwe aandelen werden uitgegeven aan de uitgifteprijs van 65 EUR en zullen delen in de winst van het boekjaar dat aangevangen is op 1 april 2016. Als gevolg van deze inbreng verwerft Retail Estates nv het saldo van de aandelen van Databuild Retail nv die nog niet in zijn bezit waren. Het belangrijkste actief van deze vennootschap is een minderheidsbelang in de institutionele GVV Retail Warehousing Invest nv, waarvan Retail Estates nv nu direct of indirect alle aandelen controleert.
Vervolgens werd overgegaan tot de inbreng van een winkelpand te Westerlo. De inbreng werd vergoed door de uitgifte van 26.153 nieuwe aandelen Retail Estates nv. De nieuwe aandelen werden uitgegeven aan de uitgifteprijs van 65 EUR en zullen delen in de winst van het boekjaar dat aangevangen is op 1 april 2016.
Voor meer informatie verwijzen we naar hoofdstuk 3 van dit verslag, Beheersverslag, op pagina's 38 t.e.m. 44.
Als gevolg van deze kapitaalverhogingen werden 141.888 aandelen uitgegeven, wat het totale aantal uitgegeven aandelen per 31 maart 2017 op 9.008.208 brengt.
| - Terugneming van | ||
|---|---|---|
| waardeverminderingen | -145 | -126 |
| +/- Andere niet-monetaire bestanddelen | ||
| +/- Resultaat op verkoop van | ||
| vastgoedbeleggingen | -279 | -282 |
| +/- Variaties in de reële waarde | ||
| van vastgoedbeleggingen en | ||
| projectontwikkelingen | -10.258 | -9.189 |
| +/- Variaties in de reële waarde van | ||
| financiële activa en passiva | 869 | 5.006 |
| Gecorrigeerd resultaat | 34.966 | 31.795 |
| Netto vermindering schuldenlast | ||
| Uitkeerbaar resultaat | 34.966 | 31.795 |
Het gecorrigeerd resultaat dient geen verdere aanpassing te ondergaan voor eventuele niet-vrijgestelde meerwaarden op verkopen van vastgoedbeleggingen. Van dit gecorrigeerd resultaat, verminderd met de nettovermindering tijdens het boekjaar van de schuldenlast, dient 80% verplicht uitgekeerd te worden, zoals berekend in overeenstemming met artikel 13 van het GVV-K.B..
(in duizenden €) - statutair 31.03.17 31.03.16
Nettoresultaat 44.096 35.904 + Afschrijvingen 257 218 + Waardeverminderingen 426 264
Berekening van de uitkeerbare winst
| Bijlage 19 | ||
|---|---|---|
| Berekening van de pay-out ratio (in duizenden €) - statutair |
31.03.17 | 31.03.16 |
| Gewone nettowinst | 44.096 | 35.904 |
| Verwaterde nettowinst | 44.096 | 35.904 |
| Uitkeerbare winst | 34.966 | 31.795 |
| Minimum uit te keren winst | 27.973 | 25.436 |
| Vooropgesteld brutodividend | 29.727 | 28.372 |
| Pay-out ratio | 85,02% | 89,23% |
| Berekening van de pay-out ratio | 31.03.17 | 31.03.16 |
| (in duizenden €) - geconsolideerd | ||
| Gewone nettowinst | 52.136 | 42.035 |
| Verwaterde nettowinst | 52.136 | 42.035 |
| Uitkeerbare winst | 39.381 | 36.793 |
| Minimum uit te keren winst | 31.505 | 29.434 |
| Vooropgesteld brutodividend | 29.727 | 28.372 |
| Investerings- en afschrijvingstabel (in duizenden €) |
Immateriële vaste activa |
Andere materiële vaste activa |
||
|---|---|---|---|---|
| 31.03.17 | 31.03.16 | 31.03.17 | 31.03.16 | |
| Aanschaffingswaarde | ||||
| Saldo per einde van het vorige | ||||
| boekjaar | 768 | 655 | 2.232 | 971 |
| Aanschaffingen | 289 | 113 | 760 | 1.348 |
| Overdrachten en | ||||
| buitengebruikstellingen | -67 | -87 | ||
| Overboekingen van (naar) | ||||
| andere posten | ||||
| Per einde van het boekjaar | 1.057 | 768 | 2.925 | 2.232 |
| Afschrijvingen en bijzondere | ||||
| waardeverminderingsverliezen | ||||
| Saldo per einde van het vorige | ||||
| boekjaar | 621 | 535 | 678 | 614 |
| Saldo overgenomen | ||||
| vennootschappen | 11 | 0 | ||
| Afschrijvingen3 | 89 | 75 | 168 | 143 |
| Overdrachten en | ||||
| buitengebruikstellingen | 0 | -54 | -79 | |
| Overboekingen van (naar) | ||||
| andere posten | ||||
| Per einde van het boekjaar | 710 | 621 | 792 | 678 |
| Nettoboekwaarde | 346 | 147 | 2.134 | 1.554 |
3 Afschrijvingen op immateriële en andere materiële vaste activa worden in de resultatenrekening opgenomen in de posten 'beheerskosten van het vastgoed'. De afschrijvingen m.b.t. auto's worden opgenomen onder de personeelskosten.
| Investerings- en herwaarderingstabel (in duizenden €) | Vastgoedbeleggingen | Activa aangehouden voor verkoop |
Totaal | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 31.03.17 | 31.03.16 | 31.03.17 | 31.03.16 | 31.03.17 | 31.03.16 | |
| Saldo per einde van het vorige boekjaar | 1.000.799 | 837.121 | 8.222 | 4.819 | 1.009.021 | 841.940 |
| Verwerving d.m.v. aankoop of inbreng | ||||||
| vastgoedvennootschappen | 54.029 | 142.929 | 697 | 54.029 | 143.626 | |
| Geactiveerde financieringskosten | 48 | 300 | 0 | 48 | 300 | |
| Aankoop en inbreng van vastgoedbeleggingen | 8.785 | 19.918 | 2 | 2.677 | 8.787 | 22.595 |
| Vervreemding d.m.v. verkoop vastgoedvennootschappen | 0 | 0 | ||||
| Verkoop vastgoedbeleggingen | -5.374 | -3.970 | -3.806 | -7.489 | -9.180 | -11.459 |
| Overdracht naar activa aangehouden voor verkoop | -1.261 | -7.499 | 1.261 | 7.499 | 0 | 0 |
| Andere overdrachten | 0 | |||||
| Variatie in de reële waarde (+/-) | 14.334 | 11.999 | 12 | 19 | 14.346 | 12.018 |
| Per einde van het boekjaar | 1.071.360 | 1.000.799 | 5.691 | 8.222 | 1.077.051 | 1.009.022 |
| OVERIGE INFORMATIE | ||||||
| Investeringswaarde van het vastgoed | 1.097.917 | 1.025.536 | 5.837 | 8.427 | 1.103.754 | 1.033.963 |
| Projectontwikkelingen (in duizenden €) |
31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Saldo per einde van het vorige | ||
| boekjaar | 11.328 | 34.171 |
| Aangroei in de loop van het boekjaar | 17.115 | 1.264 |
| Oplevering in de loop van het boekjaar | -9.618 | -24.107 |
| Per einde van het boekjaar | 18.825 | 11.328 |
Vastgoedbeleggingen worden geboekt tegen de reële waarde gebruikmakend van het model van reële waarde overeenkomstig de norm IAS 40. Deze reële waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden verhandeld tussen goed geïnformeerde en welwillende partijen die in normale mededingingsomstandigheden handelen. Het werd bepaald door de onafhankelijke deskundigen in twee fases. In een eerste fase bepalen de deskundigen de investeringswaarde van elke eigendom op basis van de verdisconteerde waarde van de toekomstige nettohuurinkomsten. Het gebruikte discontotarief hangt voornamelijk af van de in de vastgoedinvesteringsmarkt waargenomen discontotarieven die rekening houden met de locatie van het goed, de kwaliteit van de gebouwen en van de huurder op de datum van de waardering. De toekomstige huurgelden komen neer op de contractuele huurinkomsten over de periode van de geldende huurovereenkomst en aanvaardbare en redelijke hypotheses wat betreft de huurinkomsten van toekomstige
huurovereenkomsten in het licht van de huidige voorwaarden. Deze waarde stemt overeen met de prijs die een derdepartij-investeerder (of hypothetische koper) zou betalen om het goed te verwerven met als doel te genieten van de huurinkomsten en een rendement op zijn investering te genereren. In een tweede fase hebben de deskundigen van de investeringswaarde van de vastgoedportefeuille een geschat bedrag voor overdrachtstaksen (registratietaksen en/of meerwaardetaksen) ingehouden die de koper of verkoper moet betalen om een eigendomsoverdracht te kunnen uitvoeren. De investeringswaarde min de geschatte overdrachtstaksen wordt dan de reële waarde volgens de betekenis van de norm IAS 40. In België is de overdracht van eigendom van een vastgoed onderworpen aan overdrachtstaksen. Het bedrag van deze taksen is afhankelijk van de overdrachtsmethode, de hoedanigheid van de koper en de geografische ligging van het goed. De eerste twee elementen, en bijgevolg het totale bedrag van de te betalen taksen, zijn dus slechts
gekend eens de eigendomsoverdracht werd voltooid. De waaier aan vastgoedoverdrachtsmogelijkheden en hun overeenstemmende taksen zijn de volgende:
inbreng in natura van onroerende goederen tegen uitgifte van nieuwe aandelen ten voordele van de inbrenger: vrijstelling van rechten;
verkoopsovereenkomst voor aandelen van een vastgoedonderneming: afwezigheid van rechten;
Hierdoor varieert het effectieve percentage van de registratietaksen van 0% tot 12,50%, waarbij het onmogelijk is te voorspellen welk percentage van toepassing is bij de overdracht van een gegeven Belgisch vastgoed vooraleer de overdracht werkelijk plaatsvindt.
In januari 2006 werd aan alle deskundigen die betrokken zijn bij de waardebepaling van de Belgische GVV's gevraagd om een gewogen gemiddeld percentage van de effectieve taksen voor de vastgoedportefeuilles van GVV's te bepalen. Voor transacties van eigendommen met een waarde van meer dan 2,50 mio EUR en gezien de waaier van methodes van eigendomsoverdracht (zie hierboven), hebben de deskundigen op basis van een representatief staal van 220
markttransacties die plaatsvonden tussen 2003 en 2005 voor een totaalbedrag van 6 miljard EUR, de gewogen gemiddelde taksen berekend op 2,50%. Wat betreft de transacties van gebouwen waarvan de totale waarde kleiner is dan 2,50 mio EUR, wordt er rekening gehouden met overdrachtsrechten van 10% tot 12,50% volgens het gewest waarin de gebouwen gelegen zijn. Er werd beslist om dit percentage te herzien indien nodig, per schijf van 0,5%. Gedurende 2016 werd een update van deze berekening uitgevoerd volgens de methodolgie die werd toepast in 2006 op basis van een staal van 305 grote of institutionele transacties (drempel 2,5 mio EUR) die plaatsvonden tusssen 2013 en kwartaal 1 van 2016 (dit is 70% of 8,18 miljard van het geschat totaal aantal investeringstransacties gedurende deze periode). De experten concludeerden dat de drempel van 0,5% niet werd overschreden. Bijgevolg werd het gewogen gemiddelde van 2,5% behouden. Dit percentage zal om de 5 jaar of bij een verandering in de fiscale context geherevalueerd worden.
Retail Estates nv beschouwt zijn vastgoedportefeuille als een geheel dat als een geheel of als een beperkt aantal grotere delen kan vervreemd worden. Conform de waardering aan "reële waarde" van zijn vastgoedschatters Cushman & Wakefield, CBRE en Stadim werd de waarde van dit onroerend goed verminderd met 2,50%, zijnde de volgens de schatters te verwachten transactiekosten bij de vervreemding van dit vastgoed. Voor een gedetailleerde beschrijving van de gebruikte waarderingsregels van de vastgoedschatters Cushman & Wakefield, CBRE en Stadim verwijzen we naar de verslagen van de vastgoeddeskundigen op pagina 118 en 119.
Gedurende boekjaar 2016-2017 werd de controle verworven over 4 vastgoedvennootschappen voor een totaalbedrag van 29,80 mio EUR. De overname van de vennootschappen werd betaald in cash of vergoed via uitgifte van aandelen. Dit resulteerde in een stijging van de vastgoedbeleggingen van 55,45 mio EUR, variatie in het
werkkapitaal van -5,45 mio EUR en toename van de financiële en andere schulden van 20,20 mio EUR. De desinvesteringen van het voorbije boekjaar resulteerden in een daling van de vastgoedbeleggingen en vaste activa aangehouden voor verkoop met 9,18 mio EUR.
Gedurende boekjaar 2015-2016 werd de controle verworven over 7 vastgoedvennootschappen voor een totaalbedrag van 77,04 mio EUR. De overname van de vennootschappen werd betaald in cash. Dit resulteerde in een stijging van de vastgoedbeleggingen van 142,93 mio EUR, variatie in het werkkapitaal van -5,17 mio EUR en toename van de financiële schulden met 60,72 mio EUR. De desinvesteringen resulteerden in een daling van de vastgoedbeleggingen en vaste activa aangehouden voor verkoop met 11,46 mio EUR.
Waardering van vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen worden opgenomen tegen de reële waarde. De reële waarde is vastgesteld op
basis van één van de volgende niveaus van de IFRS 13-hiërarchie:
Vastgoedbeleggingen zijn volgens de classificatie van IFRS 13 van niveau 3.
Vastgoedbeleggingen worden in de boekhouding opgenomen op basis van schattingsverslagen opgesteld door onafhankelijke en deskundige vastgoedschatters. Deze verslagen zijn gebaseerd op:
• Informatie die door de vennootschap aangeleverd wordt, zoals lopende huren, termijnen en voorwaarden van huurovereenkomsten, eventuele huurkortingen, investeringen, enz. Deze informatie is afkomstig van het financieel systeem en beheersysteem van de openbare
GVV en is onderworpen aan het algemeen geldende controlesysteem van de vennootschap.
• Door de vastgoeddeskundigen gehanteerde assumpties en waarderingsmodellen. De assumpties hebben voornamelijk betrekking op de marktsituatie, zoals rendementen en discontovoeten. Ze zijn gebaseerd op hun professionele beoordeling en waarneming van de markt.
De methodes die gebruikt werden zijn de volgende:
De investeringswaarde wordt meestal berekend op basis van een kapitalisatie met een BAR (Bruto Aanvangs Rendement) van de thans contractueel verschuldigde basisjaarhuur, rekening houdend met eventuele correcties zoals geschatte markthuurwaarde, leegstand, steprents, huurvrije periodes, enz. Het BAR is afhankelijk van de gangbare rendementen op de investeringsmarkt, rekening houdend met de ligging, de geschiktheid van de site, de kwaliteit van de huurders en het gebouw op het ogenblik van de waardering.
Bij panden waarbij de eigendomsrechten zijn opgesplitst in enerzijds de naakte eigendom en anderzijds de opstalrechten of erfpachtrechten wordt de waarde van de opstalrechten of erfpachtrechten bepaald door de actualisering (Discounted Cash Flow) van de netto huurinkomsten, dus na aftrek van de verschuldigde opstalvergoedingen of erfpachtvergoedingen, en dit voor de periode tot het einde van deze erfpacht- op opstalovereenkomst.
De waarde van de naakte eigendom wordt bepaald door de actualisering (Discounted Cash Flow) van de periodieke opstalvergoedingen of erfpachtvergoedingen tot op datum van de vervaldag van deze overeenkomst.
De informatie die ter beschikking gesteld wordt van de vastgoeddeskundigen, alsook de assumpties en de waarderingsmodellen worden nagekeken door de controller van de vennootschap, alsook door het management van de openbare GVV. Elk kwartaal worden alle materiële
verschillen (positief en negatief) in absolute en relatieve termen (versus vorig kwartaal en vorig jaar) vergeleken en geanalyseerd. Op basis hiervan volgt een bespreking van het management met de vastgoeddeskundige die tot doelstelling heeft alle data met betrekking tot de verschillende sites accuraat en volledig te reflecteren in de schattingen.
Het brutomarkthuurrendement van de portefeuille van Retail Estates nv bevindt zich in een range tussen 6% en 10%, afhankelijk van de locatie. We verwijzen eveneens naar het overzicht per cluster op pagina's 96 t.e.m. 117.
De sensitiviteit van de reële waarde in functie van wijzigingen in de significant niet-observeerbare inputs gebruikt in de bepaling van de reële waarde van de objecten geclassificeerd in niveau 3 volgens de IFRS fair value-hiërarchie is als volgt: het effect van de stijging van 1% van de huurinkomsten geeft aanleiding tot een stijging van de reële waarde van de portefeuille met 10,53 mio EUR. Het effect van een
stijging van de yield met 100 bps geeft aanleiding tot een daling van de reële waarde van de portefeuille met 138 mio EUR. Een daling van de yield met 100 bps leidt tot een stijging van de reële waarde van de portefeuille met 188 mio EUR.
| Vaste activa of groepen van vaste activa aangehouden voor verkoop (in duizenden €) |
31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Activa aangehouden voor verkoop | 5.691 | 8.222 |
| Totaal activa aangehouden voor verkoop | 5.691 | 8.222 |
De activa aangehouden voor verkoop betreft activa waarvoor een compromis werd getekend, maar waarvan de akte nog niet werd verleden. Deze activa worden normaal gezien binnen het jaar verkocht. Er worden geen minwaarden verwacht op deze activa naar aanleiding van de verkoop.
Op 31 maart 2017 betreffen deze activa 3 winkelpanden (2,52 mio EUR reële waarde), en een huis (0,70 mio EUR), evenals gronden in Westende voor een reële waarde van 2,47 mio EUR. Voor deze gronden in Westende is geen compromis getekend, doch deze worden actief te koop aangeboden aangezien ze niet tot de strategie van de Groep behoren. Indien deze gronden niet verkocht zijn voor 31 december 2017 aan particulieren, worden ze terug afgenomen door de partij van wie de Groep destijds de gronden verwierf.
| Handelsvorderingen (in duizenden €) | 31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Handelsvorderingen | 2.000 | 2.140 |
| Op te stellen facturen | 142 | 195 |
| Dubieuze debiteuren | -1.431 | -1.192 |
| Te innen opbrengsten | 4 | |
| Coupon vastgoedcertificaten | ||
| Distri-Land | 223 | 220 |
| Andere | 10 | |
| Totaal handelsvorderingen | 938 | 1.373 |
De uitstaande handelsvorderingen bedragen 0,57 mio EUR. 0,15 mio EUR heeft betrekking op het werkings- en reservefonds. Rekening houdend met de verkregen waarborgen - zowel huurwaarborgen als de bankgaranties - is het kredietrisico op de handelsvorderingen beperkt tot ongeveer 45% van het openstaand bedrag op 31 maart 2017, zijnde een risico van 0,19 mio EUR (na aftrek van de dubieuze debiteuren).
Voor meer details over het coupon Distri-Land verwijzen we naar het hoofdstuk Vastgoedcertificaten in de waarderingsregels (p. 139 en 140 van dit jaarverslag).
| Waardeverminderingen op dubieuze debiteuren - mutatietabel (in duizenden €) |
31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Per einde van het vorige boekjaar | -1.192 | -731 |
| Uit overgenomen vennootschappen | -368 | |
| Toevoegingen | -407 | -281 |
| Terugnames | 128 | 136 |
| Uitgeboekt wegens definitief oninbaar | 41 | 52 |
| Per einde van het boekjaar | -1.430 | -1.192 |
Voor het aanleggen van de provisie dubieuze debiteuren wordt als volgt te werk gegaan: de lijst van achterstallige huurgelden wordt intern van kortbij opgevolgd. Op basis van een inschatting van het management, of wanneer er duidelijke aanwijsbare redenen zijn dat de vordering niet meer kan geïnd worden, wordt een provisie aangelegd. Handelsvorderingen zijn contant betaalbaar. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de ouderdomsstructuur van de vorderingen waarvoor geen waardevermindering werd geboekt.
| 31.03.17 | 31.03.16 | |
|---|---|---|
| Vervallen < 30 dagen | 164 | 88 |
| Vervallen 30-90 dagen | 166 | 6 |
| Vervallen > 90 dagen | -30 | 129 |
| Niet vervallen | 116 | 471 |
| Bijlage 24 | ||
|---|---|---|
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa (in duizenden €) |
31.03.17 | 31.03.16 |
| Belastingen | ||
| Terug te vorderen BTW | 90 | |
| Terug te vorderen roerende voorheffing | 852 | |
| Terug te vorderen onroerende voorheffing | 1.867 | 1.367 |
| Bezoldigingen en sociale lasten | ||
| Andere | 441 | 9 |
| Totaal belastingsvorderingen en andere | ||
| vlottende activa | 3.160 | 1.466 |
| Overlopende rekeningen (in duizenden €) | 31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Gelopen, niet vervallen vastgoedopbrengsten | 39 | 95 |
| Te bestemmen huurkortingen en | ||
| huurvoordelen | ||
| Voorafbetaalde vastgoedkosten | 631 | 219 |
| Voorafbetaalde interesten en andere | ||
| financiële kosten | 345 | 336 |
| Andere | 166 | 79 |
| Totaal overlopende rekeningen actief | 1.181 | 729 |
De over te dragen kosten hebben vooral betrekking op verzekeringen en onderhoudskosten voor het ERP-pakket.
| Geldmiddelen en kasequivalenten (in duizenden €) |
31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Banken | 978 | 1.315 |
| Totaal geldmiddelen en kasequivalenten | 978 | 1.315 |
Kapitaal
| Evolutie van het kapitaal | Kapitaal beweging |
Totaal uitstaand kapitaal na de verrichting |
Aantal gecreëerde aandelen |
Totaal aantal aandelen |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Datum | Verrichting | (in duizenden €) | (in duizenden €) | ||
| 12/07/1988 | Oprichting | - | 74 | 3.000 | 3.000 |
| 27/03/1998 | IPO en 1e notering op Euronext Brussel | 20.563 | 20.637 | 1.173.212 | 1.176.212 |
| 30/04/1999 | Aanzuivering van overgedragen verliezen | -5.131 | 15.505 | - | 1.176.212 |
| 30/04/1999 | Fusie door overneming | 1.385 | 16.891 | 283.582 | 1.459.794 |
| 30/04/1999 | Aanzuivering van overgedragen verliezen | -2.267 | 14.624 | - | 1.459.794 |
| 30/04/1999 | Incorporatie verlies | -174 | 14.451 | - | 1.459.794 |
| 30/04/1999 | Incorporatie uitgiftepremie & herwaarderingsmeerwaarde | 4.793 | 19.244 | - | 1.459.794 |
| 30/04/1999 | Storting in speciën | 10.854 | 30.098 | 823.348 | 2.283.142 |
| 1/07/2003 | Storting in speciën | 12.039 | 42.137 | 913.256 | 3.196.398 |
| 31/12/2003 | Openbaar bod op vastgoedcertificaten Distri-Land | 4.907 | 47.043 | 372.216 | 3.568.614 |
| 5/11/2004 | Gedeeltelijke incorporatie emissiepremie | 33.250 | 80.294 | - | 3.568.614 |
| 5/11/2004 | Vernietiging 20 aandelen aan toonder | -1 | 80.293 | -20 | 3.568.594 |
| 10/08/2005 | Fusie door absorptie | 1 | 80.294 | 130 | 3.568.724 |
| 21/11/2006 | Fusie door absorptie | 10 | 80.303 | 228 | 3.568.952 |
| 30/11/2007 | Inbreng in natura in het kader van een partiële splitsing | 3.804 | 84.107 | 169.047 | 3.737.999 |
| 30/06/2008 | Inbreng in natura in het kader van een partiële splitsing | 1.882 | 85.989 | 83.632 | 3.821.631 |
| 5/09/2008 | Inbreng in natura | 534 | 86.523 | 23.750 | 3.845.381 |
| 30/04/2009 | Inbreng in natura | 5.625 | 92.148 | 250.000 | 4.095.381 |
| 24/11/2009 | Inbreng in natura in het kader van een partiële splitsing | 6.944 | 99.092 | 308.623 | 4.404.004 |
| 5/02/2010 | Inbreng in natura | 4.380 | 103.472 | 194.664 | 4.598.668 |
| 31/03/2010 | Inbreng in natura in het kader van een partiële splitsing | 910 | 104.382 | 40.459 | 4.639.127 |
| 05/05/2010 | Inbreng in natura | 3.288 | 107.671 | 146.135 | 4.785.262 |
| 21/06/2010 | Inbreng in natura | 2.662 | 110.332 | 118.293 | 4.903.555 |
| 30/11/2010 | Inbreng in natura | 2.212 | 112.544 | 98.301 | 5.001.856 |
| 30/11/2010 | Inbreng in natura | 1.280 | 113.824 | 56.872 | 5.058.728 |
| 30/11/2010 | Inbreng in natura | 66 | 113.890 | 2.935 | 5.061.663 |
| Evolutie van het kapitaal | Kapitaal beweging |
Totaal uitstaand kapitaal na de verrichting |
Aantal gecreëerde aandelen |
Totaal aantal aandelen |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Datum | Verrichting | (in duizenden €) | (in duizenden €) | ||
| 16/06/2011 | Inbreng in natura | 1.989 | 115.879 | 88.397 | 5.150.060 |
| 27/06/2011 | Inbreng in natura | 5.520 | 121.399 | 245.348 | 5.395.408 |
| 30/03/2012 | Inbreng in natura in het kader van een partiële splitsing | 937 | 122.336 | 41.666 | 5.437.074 |
| 4/07/2012 | Inbreng in natura | 4.694 | 127.030 | 208.607 | 5.645.681 |
| 27/07/2012 | Inbreng in natura - keuzedividend | 3.768 | 130.798 | 167.441 | 5.813.122 |
| 28/06/2013 | Inbreng in natura | 540 | 131.338 | 24.009 | 5.837.131 |
| 28/06/2013 | Kapitaalverhoging in cash | 32.699 | 164.037 | 1.453.280 | 7.290.411 |
| 28/11/2014 | Inbreng in natura | 6.054 | 170.091 | 269.062 | 7.559.473 |
| 28/05/2015 | Kapitaalverhoging in cash | 28.345 | 198.436 | 1.259.740 | 8.819.213 |
| 29/01/2016 | Inbreng in natura | 1.060 | 199.496 | 47.107 | 8.866.320 |
| 14/12/2016 | Inbreng in natura | 2.604 | 202.100 | 115.735 | 8.982.055 |
| 14/12/2016 | Inbreng in natura | 588 | 202.688 | 26.153 | 9.008.208 |
Het maatschappelijk kapitaal bedraagt per 31 maart 2017 202.688.189,49 EUR en wordt vertegenwoordigd door 9.008.208 aandelen. Er zijn geen bevoorrechte aandelen. Elk van deze aandelen verleent 1 stemrecht op de algemene vergadering en deze aandelen vertegenwoordigen de noemer voor de kennisgeving in het kader van de transparantiemeldingen. Op 5 april 2017 vond een kapitaalverhoging plaats, waardoor het totaal kapitaal 206.612.347,44 EUR bedraagt, vertegenwoordigd door 9.182.612 aandelen.
Het kapitaal is volledig volstort.
We verwijzen naar artikel 6 van de statuten van Retail Estates nv, op pagina 192 van dit verslag.
| Evolutie uitgiftepremies (in duizenden €) | |||
|---|---|---|---|
| Datum | Verrichting | Uitgiftepremies | |
| Vorig boekjaar | 151.499 | ||
| 14/12/16 | Inbreng in natura | 4.919 | |
| 14/12/16 | Inbreng in natura | 1.111 | |
| Totaal uitgiftepremies 31/03/2017 | 157.529 |
| Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (in duizenden €) |
31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Saldo per einde van het vorige boekjaar | -24.942 | -20.861 |
| Mutatie gedurende het boekjaar | -1.761 | -4.081 |
| Totaal impact op de reële waarde van | ||
| geschatte mutatierechten en -kosten | ||
| bij de hypothetische vervreemding van | ||
| vastgoedbeleggingen | -26.703 | -24.942 |
Zoals vermeld in bijlage 21 beschouwt Retail Estates nv zijn vastgoedportefeuille als een geheel dat als een geheel of als een beperkt aantal grotere delen kan vervreemd worden. Conform de waardering aan "reële waarde" van zijn vastgoedschatters Cushman & Wakefield, CBRE en Stadim werd de waarde van dit onroerend goed verminderd met 2,50%, zijnde de volgens de schatters te verwachten transactiekosten bij de vervreemding van dit vastgoed. Op 1 april 2004 (datum van de eerste toepassing van de IAS/IFRS-normen) bedragen de overdrachtstaksen die afgetrokken zijn van de investeringswaarde 4,90 mio EUR. Dit bedrag werd geboekt onder deze rubriek van het eigen vermogen.
| Andere langlopende financiële verplichtingen (in duizenden €) |
31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten (zie | ||
| ook bijlage 35) | 19.153 | 28.155 |
| Andere | 6.743 | |
| Totaal andere langlopende financiële | ||
| verplichtingen | 25.896 | 28.155 |
De stijging van 6,74 mio EUR 'Andere' heeft betrekking tot minderheidsaandeelhouders betreffende de erkenning van de schuld voor de verdere verwerving van de aandelen in Heerzele nv en Blovan nv nog niet in het bezit van Retail Estates nv (zie ook bijlage 41).
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden (in duizenden €) |
31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Exit tax | 4.327 | 13.219 |
| Andere | 7.649 | 7.852 |
| Handelsschulden | 360 | 807 |
| Te ontvangen facturen | 6.212 | 6.172 |
| Belastingsschulden | 752 | 594 |
| Andere kortlopende schulden | 326 | 279 |
| Totaal handelsschulden en andere | ||
| kortlopende schulden | 11.976 | 21.071 |
De 'Exit tax' heeft betrekking op de verschuldigde belastingen op de latente meerwaarde van vastgoed van overgenomen vastgoedvennootschappen die zal dienen betaald te worden op het moment van fusie van die vennootschappen met de openbare GVV Retail Estates nv. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de evolutie van de verschuldigde exit tax ten opzichte van het vorige boekjaar.
| Exit tax (in duizenden €) | 31.03.17 |
|---|---|
| Saldo per einde van het vorige boekjaar | 13.219 |
| Aangroei in de loop van het boekjaar | 6.249 |
| Voorafbetalingen | -15.100 |
| Afrekeningen | -41 |
| Per einde van het boekjaar | 4.327 |
| Bijlage 32 | ||
|---|---|---|
| Andere kortlopende verplichtingen (in duizenden €) |
31.03.17 | 31.03.16 |
| Te betalen dividenden | 33 | 34 |
| Andere | 11.471 | 15.599 |
| Totaal andere kortlopende verplichtingen | 11.504 | 15.633 |
De daling van 4,13 mio EUR 'Andere kortlopende verplichtingen' wordt enerzijds verklaard door de verwerving van de resterende aandelen van Retail Warehousing Invest nv (daling van de schuld met 15,56 mio EUR) en anderzijds de schuldvordering met betrekking tot het saldo van de prijs die werd betaald (op 05/04/17) voor de aandelen van de vennootschap Hainaut Retail Invest nv (stijging van de schuld met 11,40 mio EUR) (zie ook bijlage 41).
| Overlopende rekeningen (in duizenden €) | 31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten | 2.707 | 2.642 |
| Gelopen, niet vervallen interesten en andere | ||
| financiële kosten | 3.138 | 3.015 |
| Andere | 909 | 307 |
| Totaal overlopende rekeningen | 6.754 | 5.963 |
De over te dragen opbrengsten hebben voornamelijk betrekking op vooruitbetaalde huren.
| Opdeling volgens de contractuele verval dagen van de kredietlijnen (in duizenden €) |
31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Langlopende | ||
| Bilaterale leningen - variabele of vaste rente | 400.510 | 398.225 |
| Financiële leasing | 0 | 10 |
| Obligatielening | 84.820 | 29.788 |
| Subtotaal | 485.330 | 428.023 |
| Kortlopende | ||
| Bilaterale leningen - variabele of vaste rente | 30.909 | 42.597 |
| Financiële leasing | 0 | 4 |
| Subtotaal | 30.909 | 42.601 |
| Totaal | 516.239 | 470.624 |
| Opdeling volgens de maturiteit van de langlopende leningen (in duizenden €) |
31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Tussen één en twee jaar | 3.929 | 100.378 |
| Tussen twee en vijf jaar | 247.755 | 257.080 |
| Meer dan vijf jaar | 233.646 | 70.555 |
| Opdeling volgens de spreiding tussen de leningen aan een variabele rente / vaste rente (in duizenden €) |
31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Leningen aan een variabele rente | 343.859 | 368.599 |
| Leningen aan een vaste rente | 172.380 | 102.007 |
| Retail Estates nv beschikt over de volgende niet gebruikte kredietfaciliteiten (in duizenden €) |
31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Vervallende binnen het jaar | 0 | 25.000 |
| Vervallende na één jaar | 114.600 | 99.512 |
| Inschatting van de toekomstige interestlasten |
Totale toekomstige interestlast |
||
|---|---|---|---|
| 31.03.17 | 31.03.16 | ||
| Binnen één jaar | 15.117 | 16.969 | |
| Tussen één en vijf jaar | 41.808 | 48.217 | |
| Meer dan vijf jaar | 17.882 | 16.284 | |
| Totaal | 74.807 81.470 |
90,45% van de leningen hebben een vaste rentevoet of zijn afgedekt via een interest rate swap-contract. Bij de inschatting van de toekomstige interestlasten is rekening gehouden met de schuldpositie per 31 maart 2017 en interestdekkingen overeenkomstig de contracten die op dat moment lopend zijn. Voor het niet-afgedekte gedeelte van de opgenomen schulden van een totaal van 49,33 mio EUR werd rekening gehouden met de Euribor verwachtingen op datum van dit verslag + bancaire marge.
De vennootschap heeft 3 obligatieleningen uitgegeven:
• 30 mio EUR, uitgegeven op 23 april 2014 met een looptijd van 7 jaar, aan een rentevoet van 3,556%.
De mate waarin Retail Estates nv zich kan financieren heeft een belangrijke impact op de winstgevendheid. Investeren in vastgoed gaat nu eenmaal gepaard met een relatief hoge mate van schuldfinanciering. Om dit risico optimaal in te perken, hanteert Retail Estates nv een voorzichtige en conservatieve strategie (zie hierboven). Daardoor heeft een stijging van de rentevoet geen substantiële impact op het totaalresultaat. Er is wel een impact van intereststijgingen of -dalingen op de marktwaarde van de afgesloten IRS-contracten en dus op het eigen vermogen en variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva. Indien de interest met 1% zou stijgen heeft dit een positieve impact van 14,71 mio EUR op het eigen vermogen en variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva. Indien de interest met 1% zou dalen heeft dit een negatieve impact van 17,72 mio EUR op het eigen vermogen en de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva.
Principieel spreekt Retail Estates nv met zijn banken een convenant van 60% af met betrekking tot de schuldgraad.
Financiële instrumenten op 31 maart 2017
| Samenvatting van financiële instrumenten op afsluitdatum 31.03.17 (in duizenden €) |
Categorieën | Boekwaarde | Reële waarde | Niveau |
|---|---|---|---|---|
| I. Vaste activa | ||||
| Vorderingen financiële leasing | C | 1.030 | 1.030 | 2 |
| Leningen en vorderingen | A | 518 | 518 | 2 |
| II. Vlottende activa | ||||
| Handelsvorderingen en overige vorderingen | A | 4.098 | 4.098 | 2 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | B | 978 | 978 | 2 |
| Totaal der financiële instrumenten op het actief van de balans | 6.624 | 6.624 | ||
| I. Langlopende verplichtingen | ||||
| Rentedragende verplichtingen | A | 2 | ||
| Kredietinstellingen | A | 485.330 | 510.039 | 2 |
| Andere | A | 0 | 0 | 2 |
| Overige langlopende verplichtingen | A | 2 | ||
| Overige financiële verplichtingen | C | 25.896 | 25.830 | 2 |
| II. Kortlopende verplichtingen | ||||
| Rentedragende verplichtingen | A | 30.909 | 30.909 | 2 |
| Kortlopende handelsschulden en overige schulden | A/C | 23.480 | 23.480 | 2/3 |
| Totaal der financiële instrumenten op het passief van de balans | 565.615 | 590.258 |
De categorieën komen overeen met volgende financiële instrumenten:
Het geheel der financiële instrumenten van de Groep stemt overeen met niveau 2 in de hiërarchie van de reële waarden. De waardering aan reële waarde gebeurt op regelmatige basis.
Niveau 2 in de hiërarchie der reële waarden betreft de overige financiële activa en passiva waarvan de reële waarde gebaseerd is op andere gegevens die, direct of indirect, kunnen worden vastgesteld voor de betrokken activa of passiva.
De waarderingstechnieken betreffende de reële waarde van de financiële instrumenten van niveau 2 zijn de volgende:
De reële waarde van de overige financiële activa en passiva van niveau 2 is nagenoeg gelijk aan hun boekwaarde:
hetzij omdat zij een vervaldag op korte termijn hebben (zoals de handelsvorderingen en –schulden),
De reële waarde van de schulden met een vaste rentevoet wordt geraamd aan de hand van een actualisatie van hun toekomstige cashflows rekening houdende met het kredietrisico van de Groep.
Aangezien de handelsvorderingen en handelsschulden kortlopend zijn, benadert de reële waarde nagenoeg de nominale waarde van deze financiële activa en verplichtingen in kwestie. Retail Estates nv heeft op 31 maart 2017 344,03 mio EUR financiële schulden met variabele rentevoet en 172,78 mio EUR financiële schulden met vaste rentevoet. 90,45% van de leningen hebben een vaste rentevoet of zijn afgedekt via een interest rate swap-contract. De vaste rentevoeten die voor deze langlopende schulden destijds zijn gecontracteerd, stemmen in de meeste gevallen niet langer overeen met de rentevoeten die momenteel op de geldmarkten gangbaar zijn, wat een verschil teweegbrengt tussen de boekwaarde en hun reële waarde. De volgende tabel vergelijkt het totaalbedrag van de schulden met vaste rentevoet aan boekwaarde en in reële waarde per einde van het boekjaar 2016-2017, waarbij de reële waarde van de schulden met vaste rentevoet geraamd wordt aan de hand van een actualisatie van hun toekomstige cashflows rekening houdende met het kredietrisico van de Groep. Deze reële waarde van de schulden met vaste rentevoet wordt in de onderliggende tabel informatief vermeld. De boekwaarde is gelijk aan de geamortiseerde kostprijs. De financiële schulden met variabele rentevoet hebben een boekwaarde die dicht bij hun reële waarde ligt.
| Financiële schulden met vaste rentevoet | 31.03.17 | 31.03.16 | ||
|---|---|---|---|---|
| Boekwaarde | Reële waarde | Boekwaarde | Reële waarde | |
| Financiële schulden met vaste rentevoet | 172.380 | 197.089 | 102.007 | 120.021 |
| Financiële instrumenten aan reële waarde | ||
|---|---|---|
| Reële waarde van financiële activa en passiva (in duizenden €) |
31.03.17 | 31.03.16 |
| Reële waarde van de financiële derivaten | -19.153 | -28.155 |
| Totale reële waarde van financiële activa | ||
| en passiva | -19.153 | -28.155 |
| Andere langlopende verplichtingen | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Start datum |
Eind datum |
Rentevoet | Notioneel bedrag (in duizenden €) |
Hedge accounting |
|
| 1 | 06/2012 | 06/2017 | 3,22% | 20.000 | NEEN |
| 2 | 07/2007 | 07/2017 | 4,77% | 10.000 | NEEN |
| 3 | 06/2012 | 09/2017 | 3,03% | 10.000 | NEEN |
| 4 | 09/2012 | 09/2017 | 3,35% | 6.000 | NEEN |
| 5 | 03/2008 | 03/2018 | 4,08% | 5.000 | NEEN |
| 6 | 04/2014 | 03/2018 | 1,91% | 20.500 | NEEN |
| 7 | 11/2013 | 11/2018 | 3,69% | 30.000 | NEEN |
| 8 | 09/2014 | 09/2019 | 2,69% | 21.000 | NEEN |
| 9 | 02/2015 | 01/2020 | 1,48% | 20.000 | NEEN |
| 10 | 01/2016 | 01/2021 | 1,82% | 10.000 | NEEN |
| 11 | 10/2017 | 01/2022 | 1,70% | 15.000 | NEEN |
| 12 | 06/2016 | 06/2023 | 1,04% | 25.000 | NEEN |
| 13 | 06/2016 | 06/2023 | 1,03% | 10.000 | NEEN |
| 14 | 03/2009 | 12/2023 | 3,89% | 7.310 | NEEN |
| 15 | 06/2017 | 06/2024 | 1,29% | 35.000 | NEEN |
| 16 | 07/2016 | 04/2026 | 1,26% | 26.000 | JA |
| 17 | 06/2017 | 06/2023 | 1,36% | 14.000 | NEEN |
| 18 | 06/2016 | 06/2021 | 1,03% | 25.000 | JA |
| 19 | 06/2016 | 06/2019 | 1,44% | 50.000 | JA |
| 20 | 06/2019 | 06/2024 | 1,49% | 30.000 | NEEN |
| 21 | 03/2018 | 03/2026 | 1,10% | 20.000 | NEEN |
De Groep gebruikt financiële afgeleide producten (interest rate swaps) om zich in te dekken tegen renterisico's afkomstig van operationele, financiële en investeringsactiviteiten. Afgeleide financiële producten worden initieel aan hun kostprijs erkend en worden geherwaardeerd aan hun reële waarde op de daaropvolgende rapporteringsdatum. De derivaten die door Retail Estates nv momenteel gebruikt worden, kwalificeren slechts in beperkte mate als kasstroomafdekkingstransacties. De wijzigingen in de reële waarde van de derivaten die niet als kasstroomafdekking kwalificeren, worden onmiddellijk in het resultaat opgenomen. Er werd -0,87 mio EUR in het resultaat opgenomen met betrekking tot de financiële instrumenten. Hiervan heeft -8,33 mio EUR betrekking op het lineair afwaarderen van de waarde op 31 december 2015 van de financiële instrumenten die niet langer kwalificeren als kasstroomafdekkingstransacties en 7,46 mio EUR op de variatie in de reële waarde voor de periode 1 april 2016 tot 31 maart 2017. Swaps die kwalificeren als kasstroomafdekking worden direct in het eigen vermogen erkend en niet in de resultatenrekening opgenomen. De interest rate swaps zijn niveau 2-instrumenten.
Verdere toelichting bij de evolutie van de schuldgraad
| Berekening schuldgraad (in duizenden €) |
31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Verplichtingen | 572.368 | 541.445 |
| Uit te sluiten: | 25.907 | 34.118 |
| I. Langlopende verplichtingen | 19.153 | 28.155 |
| Voorzieningen | 0 | |
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten | 19.153 | 28.155 |
| Uitgestelde belastingen | 0 | |
| II. Kortlopende verplichtingen | 6.754 | 5.963 |
| Voorzieningen | ||
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten | ||
| Overlopende rekeningen | 6.754 | 5.963 |
| Totale schuldenlast | 546.461 | 507.327 |
| Netto vermindering schuldenlast | ||
| Totaal activa | 1.087.338 | 1.015.615 |
| SCHULDGRAAD | 50,26% | 49,95% |
Naar aanleiding van artikel 24 van het koninklijk besluit met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV's), dient de openbare GVV een financieel plan op te stellen met een uitvoeringsschema wanneer haar geconsolideerde schuldratio meer bedraagt dan 50% van de geconsolideerde activa. Het financieel plan geeft een beschrijving van de maatregelen die zullen worden genomen om te verhinderen dat de geconsolideerde schuldratio meer bedraagt dan 65% van de geconsolideerde activa.
Over het financieel plan wordt een bijzonder verslag opgesteld door de commissaris, waarin bevestigd wordt dat deze laatste de wijze van opstelling van het plan geverifieerd heeft, met name wat betreft de economische grondslagen ervan, en dat de cijfers die dit plan bevat, overeenstemmen met die van de boekhouding van de openbare GVV.
De algemene richtlijnen van het financieel plan worden opgenomen in de jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen. In de jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen wordt beschreven en verantwoord hoe het financieel plan in de loop van de relevante periode werd uitgevoerd en hoe de openbare GVV het plan in de toekomst zal uitvoeren.
Historische evolutie van de schuldgraad
Historisch schommelt de schuldgraad van Retail Estates rond 50 – 55%. In de loop van zijn geschiedenis oversteeg de schuldgraad van Retail Estates nv nooit de 60%.
De raad van bestuur beschouwt een schuldgraad van +/- 55% als zijnde optimaal voor de aandeelhouders van de openbare GVV voor wat betreft het rendement en de courante winst per aandeel. Voor elke investering wordt de impact op de schuldgraad bekeken en eventueel niet weerhouden indien deze investering de schuldgraad negatief zou beïnvloeden.
Op basis van de huidige schuldgraad van 50,26% heeft Retail Estates nv een investeringspotentieel van 264,85 mio EUR zonder hierbij een schuldgraad van 60% te overschrijden (de onderneming heeft met een aantal banken een covenant die bepaalt dat de schuldgraad maximum 60% mag bedragen).
Elk kwartaal wordt aan de raad van bestuur de projectie van de schuldgraad voor het volgende kwartaal voorgelegd en worden eventuele afwijkingen tussen de ingeschatte en werkelijke schuldgraad van het vorige kwartaal besproken.
De projectie van de schuldgraad op 30 juni 2017 houdt rekening met volgende assumpties:
Er worden geen desinvesteringen gepland.
Het resultaat van het eerste kwartaal zoals vermeld in het budget 2017-2018, goedgekeurd door de raad van bestuur.
Er worden geen investeringen gepland in het eerste kwartaal van het boekjaar 2017-2018.
Rekening houdend met de assumpties zoals hierboven vermeld, zou de schuldgraad per 30 juni 2017 49,31% bedragen.
Er wordt tevens een projectie gemaakt van de schuldgraad op 31 maart 2018. Deze projectie houdt rekening met volgende assumpties:
Er worden geen desinvesteringen gepland.
Het resultaat van het boekjaar zoals vermeld in het budget 2017-2018, goedgekeurd door de raad van bestuur.
Er worden 3 mio EUR investeringen gepland in het vierde kwartaal van boekjaar 2017-2018.
Rekening houdend met de bijkomende geplande investeringen en de winstverwachting voor het volledige jaar, zou de schuldgraad per 31 maart 2018 49,29% bedragen.
Er wordt in de projectie van de schuldgraad enkel rekening gehouden met aan- en verkopen waarvoor een compromis werd getekend (zonder opschortende voorwaarden) en investeringen die gepland en aanbesteed zijn. Kredieten die komen te vervallen worden verondersteld voor hetzelfde bedrag geherfinancierd te worden.
De waardering van de vastgoedportefeuille heeft eveneens een impact op de schuldgraad. Rekening houdend met de huidige kapitaalsbasis, zou bij een mogelijke waardedaling van de reële waarde van vastgoedbeleggingen van meer dan 246,63 mio EUR, de maximale schuldgraad van 65% overschreden worden. Deze waardedaling kan het gevolg zijn van een stijging van de yield (bij gelijkblijvende huurwaarden zou de yield met 2,02% moeten stijgen om de schuldgraad te overschrijden) of een daling van de huren (bij gelijkblijvende yields zouden de huren met 16,28 mio EUR moeten dalen). Historisch gezien is de reële waarde van de vastgoedportefeuille sinds de oprichting van de vennootschap steeds gestegen of minstens stabiel gebleven. Op vandaag zijn er geen indicaties in de markt die een stijging van de yield doen vermoeden.
Mochten er zich toch substantiële waardedalingen voordoen die de schuldgraad boven 65% doen uitstijgen, kan Retail Estates nv overgaan tot het verkopen van een aantal van zijn panden. Retail Estates nv heeft een stevig track record in het verkopen van panden aan de geschatte investeringswaarde. In het boekjaar 2013- 2014 werden 4 winkelpanden en 2 appartementen in ruwbouwstaat verkocht voor een netto verkoopprijs van 5,07 mio EUR. In het boekjaar 2014-2015 werden 9 winkelpanden verkocht voor een netto verkoopprijs van 8,08 mio EUR en werd de vennootschap Belgium Retail 1 Luxembourg sàrl verkocht voor 8,22 mio EUR. In het boekjaar 2015-2016 werden 11 winkelpanden, 2 appartementen, een kantoorruimte, een parking en 9 grondpercelen van de site te Westende verkocht voor een netto verkoopprijs van 11,80 mio EUR. Het voorbije boekjaar werd gedesinvesteerd voor een netto verkoopprijs van 9,72 mio EUR. Voor meer informatie verwijzen we naar hoofdstuk 3 van dit verslag, Beheersverslag. Globaal genomen werden deze panden verkocht aan de geschatte investeringswaarde.
Retail Estates nv is van oordeel dat in functie van
• de historische evolutie van de openbare GVV,
• het track record met betrekking tot de verkopen
er geen bijkomende maatregelen dienen genomen te worden om te verhinderen dat de schuldgraad boven 65% zal uitstijgen. Het is de bedoeling van de
openbare GVV om de schuldgraad te behouden of opnieuw op te bouwen op een niveau tussen 50% en 55%. Dit niveau wordt regelmatig geëvalueerd en zal herzien worden door de raad van bestuur indien dit noodzakelijk wordt geacht door veranderde markt- of omgevingsfactoren.
De verbonden partijen waarmee de vennootschap handelt zijn haar dochterondernemingen en haar bestuurders en directieleden. De transacties met de dochterondernemingen worden geëlimineerd in de consolidatie.
De vergoeding voor de bestuurders en directieleden is opgenomen in de post "algemene kosten van de vennootschap" (zie bijlage 10):
| (in duizenden €) | 31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Bestuurders | 824 | 501 |
| Totaal | 824 | 501 |
De bestuurders en directieleden ontvangen bijkomend geen voordelen ten laste van de vennootschap. Deze bedragen zijn allemaal kortetermijnvergoedingen. Wij verwijzen naar het remuneratieverslag op pagina 49.
| Honorarium commissaris (excl. BTW) | 31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Bezoldiging van de commissaris voor het | ||
| auditmandaat | 99 | 92 |
| Bezoldiging voor uitzonderlijke | ||
| werkzaamheden of bijzondere opdrachten | ||
| - Andere controleopdrachten | 17 | 5 |
| - Belastingadviesopdrachten | 4 | 9 |
| - Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten |
In toepassing van artikel 133/1, §6, van het Wetboek van Vennootschappen: de één-op-één-regel dient te worden beoordeeld op het niveau van Retail Estates nv en werd niet overschreden. De andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten betreffen voornamelijk due diligence-opdrachten.
Verworven vastgoedvennootschappen en vastgoedbeleggingen Per 31.03.2017
De aankopen en oplevering van eigen ontwikkelingen in boekjaar 2016- 2017 resulteerden in een vastgoedstijging van 72,48 mio EUR. De totale huurinkomsten stegen met 1,99 mio EUR in boekjaar 2016-2017 als gevolg van deze investeringen. Indien de verwervingen zouden hebben plaatsgevonden op 1 april 2016 zouden de huurinkomsten met 4,37 mio EUR gestegen zijn. Het operationeel resultaat steeg met 1,74 mio EUR als gevolg van deze investeringen.
De aankopen en oplevering van eigen ontwikkelingen in boekjaar 2015- 2016 resulteerden in een vastgoedstijging van 166,52 mio EUR . De totale huurinkomsten stegen met 6,90 mio EUR in boekjaar 2015-2016 als gevolg van deze investeringen. Indien de verwervingen zouden hebben plaatsgevonden op 1 april 2015 zouden de huurinkomsten met 11,65 mio EUR gestegen zijn. Het operationeel resultaat steeg met 10,13 mio EUR als gevolg van deze investeringen.
In boekjaar 2016-2017 werd gedesinvesteerd voor een netto verkoopprijs van 9,72 mio EUR, wat resulteerde in een daling van de vastgoedbeleggingen met 5,37 mio EUR. De huurinkomsten daalden als gevolg van deze desinvesteringen met 0,05 mio EUR. Indien de verkopen hadden plaatsgevonden op 1 april 2016 zouden de huurinkomsten met 0,14 mio EUR gedaald zijn.
In boekjaar 2015-2016 werd gedesinvesteerd voor een netto verkoopprijs van 11,80 mio EUR, wat resulteerde in een daling van de vastgoedbeleggingen met 11,46 mio EUR. De huurinkomsten daalden als gevolg van deze desinvesteringen met 0,22 mio EUR. Indien de verkopen hadden plaatsgevonden op 1 april 2015 zouden de huurinkomsten met 0,79 mio EUR gedaald zijn.
Benoeming nieuwe bestuurders en verplaatsing van de datum van de algemene vergadering
Op 4 april 2017 heeft de buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders van Retail Estates nv de benoeming van de heer Vic Ragoen en mevrouw Ann Gaeremynck tot en met de jaarvergadering van 2021 goedgekeurd. Op 22 mei 2017 heeft de buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders de verplaatsing van de algemene vergadering naar de voorlaatste maandag van de maand juli goedgekeurd en heeft de buitengewone algemene vergadering beslist het aantal collega's dat een bestuurder kan vertegenwoordigen op de vergadering
van de raad van bestuur te verhogen van twee naar drie, en bijgevolg de zesde alinea van artikel 12 van de statuten te vervangen door de volgende tekst:
"Iedere bestuurder kan per brief, per fax, per elektronische post of op een andere schriftelijke wijze, volmacht geven aan een ander lid van de raad om hem op een welbepaalde vergadering te vertegenwoordigen. Een bestuurder mag slechts maximum drie collega's vertegenwoordigen.".
Verhoging van het kapitaal en uitgifte van nieuwe aandelen
Op 5 april 2017 werden 174.404 nieuwe aandelen uitgegeven door inbreng van de resterende schuldvordering met betrekking tot de aankoop van de aandelen van de vastgoedvennootschap Hainaut Retail Invest die 25 winkelpanden bezit verspreid over de provincie Hengegouwen. Naar aanleiding van deze uitgifte werd het maatschappelijk kapitaal van Retail Estates gebracht op EUR 206.612.347,44, vertegenwoordigd door 9.182.612 aandelen. De nieuwe aandelen delen in de winst van de vennootschap vanaf 1 april 2017.
Volgende dochterondernemingen maken deel uit van de consolidatieperimeter van Retail Estates nv op 31 maart 2017:
| Dochteronderneming | Externe financiële schulden4 (in duizenden €) |
Vastgoed beleggingen4 (in duizenden €) |
Huurinkomsten5 (in duizenden €) |
Deelnemings percentage |
|---|---|---|---|---|
| Retail Warehousing Invest nv |
4.250 | 90.966 | 3.533 | 72,87% door Retail Estates nv, |
| 5,98% door Finsbury Properties nv |
||||
| 21,15% door RWI Invest nv |
||||
| Finsbury Properties nv |
0 | 6.036 | 0 | 100% |
| RWI Invest nv |
0 | 0 | 0 | 100% |
| Heerzele nv |
0 | 0 | 74 | 51% |
| Hainaut Retail Invest nv |
0 | 36.764 | 806 | 100% |
| Blovan nv |
194 | 4.624 | 74 | 50% |
| Foncière de la Station Vervietoise bvba | 0 | 1.345 | 0 | 50% door Finsbury Properties nv, |
| 50% door Retail Warehousing Invest nv |
4 Waarde op afsluitdatum van de geconsolideerde cijfers (31.03.2017).
5 Voor de periode dat ze deel uitmaken van de Groep in het huidige boekjaar.
Gedurende het afgelopen boekjaar werd de controle verworven over Blovan nv, Foncière de la Station Vervietoise bvba, Hainaut Retail Invest nv, Heerzele nv en RWI Invest nv. De raad van bestuur van Retail Estates nv stelde het afgelopen boekjaar de fusies door overname vast van de dochtervennootschappen PanEuropean Retail Properties nv, Vlaamse Leasing Maatschappij nv, Fimitobel nv, Texas Management nv en TBK bvba. De raad van bestuur van Retail Warehousing Invest nv (institutionele GVV) stelde de fusies door overname vast van PanEuropean Property Investments nv en Localiège nv.
Voor meer informatie verwijzen we naar hoofdstuk 3 van dit verslag, Beheersverslag, op pagina's 38 t.e.m. 44.
Geen van deze acquisities werd beschouwd als een business combination onder IFRS 3.
Retail Estates nv heeft op 30 augustus 2016 de controle verworven (51%) over de vastgoedvennootschap Heerzele nv die eigenaar is van een onroerend goed te Wetteren waarop na het bekomen van de nodige vergunningen de uitbreiding van zijn retailpark te Wetteren wenst te realiseren.
De vennootschap heeft bij een eventuele exit van haar partner zicht op de verwerving van alle aandelen en dit ten vroegste binnen 12 maanden na verwerving van controle. Door de combinatie van de samenwerkingsovereenkomst en de putopties (waarvan Retail Estates nv de intentie heeft om ze uit te oefenen) met betrekking tot het minderheidsbelang, heeft Retail Estates nv de controle over Heerzele nv en past ze de integrale consolidatiemethode toe.
Op 29 mei 2012 werd de controle verworven over Retail Warehousing Invest nv door de overname van een belang van 62,50% van de aandelen. Op 5 oktober 2016 werd een overeenkomst afgesloten met het oog op de verwerving van het resterende minderheidsbelang. Dit is gebeurd door de overname van alle aandelen van RWI Invest nv (destijds Databuild Retail nv genaamd), die de houder is van dit minderheidsbelang.
Retail Warehousing Invest is eigenaar van 30 winkelpanden verspreid over België. RWI Invest nv bezit geen andere activa dan 375 aandelen in Retail Warehousing Invest nv die 37,50% van het aandelenkapitaal van deze vennootschap vertegenwoordigen.
Sinds de verwerving van dit meerderheidsbelang heeft Retail Estates nv systematisch zijn verplichting tot aankoop van dit minderheidsbelang als een schuld erkend in de geconsolideerde jaarrekening. Het bedrag van deze schuld werd trimestrieel aangepast aan de prijsherzieningsclausules die in de overeenkomst van 29 mei 2012 opgenomen zijn.
Het resultaat van Retail Warehousing Invest nv werd steeds integraal geconsolideerd. Bijgevolg heeft deze transactie slechts een beperkte impact op de geconsolideerde resultaten.
De transactie bestond uit twee luiken. Het eerste luik betreft de overdracht en betaling per 5 oktober 2016 van ongeveer de helft van de aandelen ten bedrage van 7,68 mio EUR. Het tweede luik bestond uit de uitgifte van 115.735 nieuwe aandelen in het kader van een kapitaalverhoging door inbreng in natura met een inbrengwaarde van 7,52 mio EUR (zie hoofdstuk 3 van dit verslag, Beheersverslag).
Retail Estates nv heeft op 31 januari 2017 een belang verworven (50%) in een tweede vastgoedvennootschap Blovan nv die eigenaar is van een semi-logistiek pand te Wetteren dat in gebruik is voor een business to business handel.
De vennootschap heeft bij een eventuele exit van haar partner zicht op de verwerving van alle aandelen. Door de combinatie van de samenwerkingsovereenkomst en de putopties (waarvan Retail Estates nv de intentie heeft om ze uit te oefenen) met betrekking tot het minderheidsbelang, heeft Retail Estates nv de controle over Blovan nv en past ze de integrale consolidatiemethode toe.
Sinds 31 december 2012 wordt de balans opgesteld uitgaande van de volledige verwerving van alle minderheidsbelangen (conform IFRS), ongeacht de timing waarop de verwerving plaatsvindt en in de veronderstelling dat deze in contanten wordt uitbetaald. Dit geeft een beeld op de maximale schuldgraad op basis van de beschikbare info en het stadium van ontwikkeling van de projecten. De impact op de langlopende verplichtingen bedraagt 6,74 mio EUR.
Het bedrag als bedoeld in artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen, van het gestorte kapitaal of als dit bedrag hoger ligt, van het opgevraagde kapitaal, verhoogd met al de reserves die volgens de wet of de statuten niet verdeeld mogen worden, is bepaald in artikel 13, §1, van het GVV-K.B. Deze berekening gebeurt op basis van de enkelvoudige jaarrekening van Retail Estates nv.
Het resultaat van de dochtervennootschappen die voor 100% worden aangehouden door Retail Estates nv werd als volgt verwerkt in de jaarrekening van de vennootschap:
Als dusdanig kan het operationeel resultaat van de dochterondernemingen voor het volledige boekjaar worden gebruikt voor uitkering als dividend.
| (in duizenden €) | 31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Niet-uitkeerbare elementen van het eigen vermogen voor resultaatverdeling | 410.964 | 400.426 |
| Gestort kapitaal | 197.635 | 194.545 |
| Volgens de statuten niet-beschikbare uitgiftepremies | 157.529 | 151.499 |
| Reserve voor het positieve saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed | 96.955 | 96.955 |
| Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-22.999 | -19.887 |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-4.032 | -5.556 |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-14.253 | -17.573 |
| Andere reserves | 129 | 443 |
| Resultaat van het boekjaar dat conform artikel 13, §1, van het GVV-K.B. aan de niet-uitkeerbare reserves dient | ||
| toegewezen te worden | 6.625 | 1.621 |
| Resultaat op de portefeuille | 10.446 | 9.189 |
| Herwaardering deelnemingen | -2.952 | -2.562 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -869 | -5006 |
| Totaal eigen vermogen enkelvoudig dat niet uitkeerbaar is | 417.589 | 402.047 |
| Eigen vermogen enkelvoudig | 510.623 | 474.409 |
| Geplande dividenduitkering | 29.727 | 28.372 |
| Eigen vermogen enkelvoudig na dividenduitkering | 480.896 | 446.037 |
| Overblijvende reserve na uitkering | 63.307 | 43.990 |
174
Overeenkomstig de wettelijke bepalingen brengen wij u verslag uit in het kader van ons mandaat van commissaris. Dit verslag omvat ons verslag over de geconsolideerde jaarrekening voor het boekjaar afgesloten op 31 maart 2017, zoals hieronder gedefinieerd, en omvat tevens ons verslag over andere door wet- en regelgeving gestelde eisen. De geconsolideerde jaarrekening omvat de geconsolideerde balans op 31 maart 2017, de geconsolideerde winst- en verliesrekening, het overzicht van het globaal resultaat, het geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht voor het boekjaar afgesloten op deze datum, evenals een toelichting die een overzicht van de voornaamste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en overige informatieverschaffing bevat.
Wij hebben de controle uitgevoerd van de geconsolideerde jaarrekening van Retail Estates NV ("de Vennootschap") en haar dochterondernemingen (samen "de Groep") voor het boekjaar afgesloten op 31 maart 2017, opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en geïmplementeerd door het koninklijk besluit van 13 juli 2014, en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften. De geconsolideerde balans bedraagt '000' EUR 1.087.338 en de staat van het totaal geconsolideerd resultaat toont een positief netto-resultaat van het boekjaar, van '000' EUR 52.136.
jaarrekening die een getrouw beeld geeft in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS), zoals goedgekeurd door de Europese Unie en geïmplementeerd door het koninklijk besluit van 13 juli 2014, en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften alsook voor het implementeren van een interne beheersing die de Raad van Bestuur noodzakelijk acht voor het opstellen van een geconsolideerde jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of van fouten.
Het is onze verantwoordelijkheid een oordeel over deze geconsolideerde jaarrekening tot uitdrukking te brengen, op basis van onze controle. Wij hebben onze controle volgens de internationale controlestandaarden (International Standards on Auditing - ISA) zoals deze in België werden aangenomen uitgevoerd. Die standaarden vereisen dat wij aan de deontologische vereisten voldoen alsook de controle
plannen en uitvoeren teneinde een redelijke mate van zekerheid te verkrijgen dat de geconsolideerde jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.
Een controle omvat werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen bedragen en toelichtingen. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de beoordeling door de commissaris, met inbegrip van zijn inschatting van de risico's van een afwijking van materieel belang in de geconsolideerde jaarrekening als gevolg van fraude of van fouten. Bij het maken van die risico-inschatting neemt de commissaris de interne beheersing van de Groep in aanmerking die relevant is voor het opstellen, door de Vennootschap, van een geconsolideerde jaarrekening die een getrouw beeld geeft, en dit teneinde controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet gericht zijn op het geven van een oordeel over de effectiviteit van de interne beheersing van de
Groep. Een controle omvat tevens een evaluatie van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van door het bestuursorgaan gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van de presentatie van de geconsolideerde jaarrekening als geheel.
Wij hebben van de Raad van Bestuur en van de aangestelden van de Vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om daarop ons oordeel zonder voorbehoud te baseren.
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van het vermogen en de geconsolideerde financiële toestand van de Groep op 31 maart 2017 en van haar geconsolideerde resultaten en
geconsolideerde kasstromen voor het boekjaar dat op die datum afgesloten is, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en geïmplementeerd door het koninklijk besluit van 13 juli 2014, en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften.
Verslag betreffende overige door wet- en regelgeving gestelde eisen De Raad van Bestuur is
verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening.
In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm bij de in België van toepassing zijnde internationale controlestandaarden (ISA) is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, de naleving van bepaalde wettelijke en reglementaire verplichtingen na te gaan. Op grond hiervan sluiten wij de volgende bijkomende verklaring in die niet van
aard is om de draagwijdte van ons oordeel over de geconsolideerde jaarrekening te wijzigen:
• Het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening, opgesteld overeenkomstig artikel 119 van het Wetboek van vennootschappen en neer te leggen overeenkomstig artikel 100 van het Wetboek van vennootschappen, behandelt, zowel qua vorm als qua inhoud, de door de wet vereiste inlichtingen, stemt overeen met de geconsolideerde jaarrekening en bevat geen van materieel belang zijnde inconsistenties ten aanzien van de informatie waarover wij beschikken in het kader van ons mandaat.
Sint-Stevens-Woluwe, 19 mei 2017
De commissaris PwC Bedrijfsrevisoren bcvba Vertegenwoordigd door Damien Walgrave Bedrijfsrevisor
| Huurinkomsten 59.144 Met verhuur verbonden kosten -758 |
50.322 -500 49.822 4.758 |
|---|---|
| Nettohuurresultaat 58.385 |
|
| Recuperatie van vastgoedkosten | |
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen 5.705 |
|
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen -6.099 |
-5.005 |
| Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten -108 |
-41 |
| Vastgoedresultaat 57.883 |
49.534 |
| Technische kosten -2.023 |
-1.799 |
| Commerciële kosten -491 |
-339 |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen -310 |
-294 |
| Beheerskosten vastgoed -1.367 |
-525 |
| Andere vastgoedkosten 54 |
-2 |
| Vastgoedkosten -4.137 |
-2.959 |
| Operationeel vastgoedresultaat 53.745 |
46.575 |
| Algemene kosten van de vennootschap -2.542 |
-2.489 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | |
| Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille 51.203 |
44.086 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen 279 |
282 |
| Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa | |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 10.446 |
9.189 |
| Ander portefeuilleresultaat |
| WINST - EN VERLIESREKEN ING (in duizenden €) |
31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Operationeel resultaat | 61.927 | 53.556 |
| Financiële opbrengsten | 1.113 | 3.595 |
| Netto interestkosten | -18.148 | -16.244 |
| Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten | -869 | -5.006 |
| Andere financiële kosten | 114 | -30 |
| Financieel resultaat | -17.790 | -17.685 |
| Resultaat vóór belastingen | 44.138 | 35.871 |
| Belastingen | -42 | 33 |
| Nettoresultaat | 44.096 | 35.904 |
| Toelichting: | ||
| EPRA resultaat | 33.948 | 28.841 |
| Resultaat op de portefeuille | 10.725 | 9.471 |
| Herwaardering deelnemingen | 292 | 2.598 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -869 | -5.006 |
| Overzicht van het globaal resultaat (in duizenden €) | 31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat | 44.096 | 35.904 |
| Andere elementen van het globaal resultaat recycleerbaar in winst- en verliesrekeningen: | ||
| Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van | ||
| vastgoedbeleggingen | -3.112 | -1.862 |
| Variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomafdekking zoals | ||
| gedefinieerd in IFRS | 9.850 | 1.193 |
| GLOBAAL RESULTAAT | 50.834 | 35.235 |
| ACTIVA (in duizenden €) | 31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Vaste activa | 1.037.040 | 957.102 |
| Goodwill | ||
| Immateriële vaste activa | 149 | 145 |
| Vastgoedbeleggingen | 921.774 | 798.654 |
| Andere materiële vaste activa | 2.133 | 1.554 |
| Financiële vaste activa | 110.409 | 156.748 |
| Vorderingen financiële leasing | 1.030 | 0 |
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | 1.545 | 2 |
| Vlottende activa | 36.370 | 30.206 |
| Vaste activa of groepen van vaste activa aangehouden voor verkoop | 5.691 | 7.525 |
| Handelsvorderingen | 893 | 1.235 |
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 28.082 | 19.807 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 470 | 1.009 |
| Overlopende rekeningen | 1.234 | 631 |
| TOTAAL ACTIVA | 1.073.410 | 987.308 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden €) |
31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Eigen vermogen | 510.623 | 474.409 |
| Kapitaal | 197.635 | 194.545 |
| Uitgiftepremies | 157.529 | 151.499 |
| Reserves | 111.363 | 92.461 |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 44.096 | 35.904 |
| Verplichtingen | 562.786 | 512.898 |
| Langlopende verplichtingen | 507.021 | 451.908 |
| Voorzieningen | ||
| Langlopende financiële schulden | 480.917 | 423.773 |
| Kredietinstellingen | 396.497 | 393.975 |
| Financiële leasings op lange termijn | 0 | 10 |
| Andere | 84.420 | 29.788 |
| Andere langlopende verplichtingen | 26.104 | 28.135 |
| Uitgestelde belastingen | 0 | |
| Kortlopende verplichtingen | 55.765 | 60.990 |
| Kortlopende financiële schulden | 30.878 | 34.477 |
| Kredietinstellingen | 30.878 | 34.473 |
| Financiële leasings op korte termijn | 0 | 4 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 7.023 | 5.775 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 11.496 | 15.632 |
| Overlopende rekeningen | 6.368 | 5.106 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 1.073.410 | 987.308 |
| MUTAT IEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in duizenden €) |
Kapitaal gewone aandelen |
Uitgifte premies |
Reserves* | Nettoresultaat van het boekjaar |
TOTAA L Eigen Vermogen |
|---|---|---|---|---|---|
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2015 | 166.902 | 101.839 | 80.441 | 33.807 | 382.990 |
| - Nettoresultaatverwerking 2015-2016 | |||||
| - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves | 8.272 | -8.272 | 0 | ||
| - Overboeking EPRA resultaat naar reserves | 2.101 | -2.101 | 0 | ||
| - Reclassificatie tussen reserves | 0 | ||||
| - Dividenden boekjaar 2014-2015 | -23.434 | -23.434 | |||
| - Kapitaalverhoging | 28.344 | 47.870 | 76.214 | ||
| - Kapitaalverhoging door inbreng in natura | 1.060 | 1.790 | 2.850 | ||
| - Toename van het eigen vermogen als gevolg van fusie | 2.608 | 2.608 | |||
| - Kosten van kapitaalverhoging | -1.762 | -1.762 | |||
| - Overige | -291 | -291 | |||
| - Globaal resultaat 31/03/2016 | -669 | 35.903 | 35.235 | ||
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2016 | 194.545 | 151.499 | 92.461 | 35.903 | 474.409 |
| - Nettoresultaatverwerking 2016-2017 | |||||
| - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves | 3.531 | -3.531 | 0 | ||
| - Overboeking EPRA resultaat naar reserves | 4.000 | -4.000 | 0 | ||
| - Reclassificatie tussen reserves | 0 | ||||
| - Dividenden boekjaar 2015-2016 | -28.372 | -28.372 | |||
| - Kapitaalverhoging | 0 | ||||
| - Kapitaalverhoging door inbreng in natura | 3.193 | 6.030 | 9.223 | ||
| - Toename van het eigen vermogen als gevolg van fusie | 4.630 | 4.630 | |||
| - Kosten van kapitaalverhoging | -102 | -102 | |||
| - Overige | 0 | ||||
| - Globaal resultaat 31/03/2017 | 6.738 | 44.096 | 50.834 | ||
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2017 | 197.636 | 157.529 | 111.359 | 44.096 | 510.623 |
| Reserve voor | Impact op de reële waarde van |
Saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdek |
Saldo van de variaties in de reële waarde van toege laten afdekkingsin |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Wettelijke | het saldo van de variaties in de reële waarde van |
Beschikbare | geschatte mutatie rechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van |
kingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkings boekhouding zoals |
strumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkings boekhouding zoals |
Overgedragen resultaten van vorige boek |
||
| * Detail van de reserves (in duizenden €) | reserve | het vastgoed | reserves | vastgoedbeleggingen | gedefinieerd in IFRS | gedefinieerd in IFRS | jaren | TOTAA L |
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2015 | 356 | 89.185 | 11.726 | -18.025 | -24.322 | 21.522 | 80.441 | |
| - Nettoresultaatverwerking 2015-2016 | ||||||||
| - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves |
8.272 | 8.272 | ||||||
| - Overboeking EPRA resultaat naar reserves |
2.101 | 2.101 | ||||||
| - Reclassificatie tussen reserves | -499 | 208 | 291 | 21.058 | -21.058 | 0 | ||
| - Kapitaalverhoging door inbreng in natura |
0 | |||||||
| - Toename van het eigen vermogen als gevolg van fusie |
87 | -3 | 2.524 | 2.608 | ||||
| - Kosten van kapitaalverhoging | 0 | |||||||
| - Overige | -291 | -291 | ||||||
| - Globaal resultaat 31/03/2016 | -1.862 | -2.292 | 3.485 | -669 | ||||
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2016 | 443 | 96.955 | 11.934 | -19.887 | -5.556 | -17.573 | 26.147 | 92.461 |
| - Nettoresultaatverwerking 2016-2017 | ||||||||
| - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves |
8.537 | -5.006 | 3.531 | |||||
| - Overboeking EPRA resultaat naar reserves |
4.000 | 4.000 | ||||||
| - Reclassificatie tussen reserves | -941 | -103 | 1.044 | 0 | ||||
| - Kapitaalverhoging door inbreng in natura |
0 | |||||||
| - Toename van het eigen vermogen als gevolg van fusie |
627 | -8.434 | 12.437 | 4.630 | ||||
| - Kosten van kapitaalverhoging | 0 | |||||||
| - Overige | 0 | |||||||
| - Globaal resultaat 31/03/2017 | -3.112 | 1.524 | 8.326 | 6.738 | ||||
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2017 | 129 | 96.955 | 12.978 | -22.999 | -4.032 | -14.253 | 42.584 | 111.359 |
| Statutaire resultaatverwerking (in duizenden €) | 31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat | 44.096 | 35.904 |
| Toevoeging aan / onttrekking van de reserves | ||
| - Toevoeging aan / onttrekking van de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde van | ||
| vastgoedbeleggingen | ||
| Boekjaar | -10.446 | -9.189 |
| - Toevoeging aan / onttrekking van de reserves voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten | ||
| en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen | 0 | 0 |
| - Toevoeging aan / ontrekking van de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegelaten | ||
| afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding | 869 | 5.006 |
| - Toevoeging aan / onttrekking van de andere reserves7 | 2.952 | -2.598 |
| - Toename van het eigen vermogen als gevolg van fusie | 12.437 | 2.524 |
| Vergoeding van het kapitaal | 29.727 | 28.372 |
| Vergoeding van het kapitaal - andere | ||
| Over te dragen resultaat | 20.181 | 3.275 |
7 Dit betreft de herwaardering van de deelneming van de dochters, aan reële waarde.
permanent document I I Retail estates I jaarverslag 2016 - 2017
185
Retail Estates nv – Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht.
Industrielaan 6, 1740 Ternat. Conform artikel 2 van de statuten mag de zetel van de vennootschap zonder statutenwijziging overgebracht worden naar iedere andere plaats in België bij besluit van de raad van bestuur.
De vennootschap is ingeschreven in het rechtspersonenregister met ondernemingsnummer 0434.797.847.
De naamloze vennootschap "Retail Estates – Vastgoedbevak naar Belgisch recht" (huidig "Openbare
GVV naar Belgisch recht") werd opgericht bij akte verleden voor notaris Urbain Drieskens te Houthalen op 12 juli 1988, bekendgemaakt in de Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van 29 juli daarna, onder nummer 880729-313.
De statuten werden voor de laatste maal gewijzigd bij procesverbaal opgesteld door notaris Tim Carnewal, geassocieerd notaris te Brussel, op 5 april 2017, bekendgemaakt in de Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van 20 april daarna, onder nummer 17058302.
De vennootschap doet een openbaar beroep op het spaarwezen overeenkomstig artikel 439 van het Wetboek van Vennootschappen.
De vennootschap werd opgericht voor onbepaalde duur.
We verwijzen naar artikel 3 uit de statuten, zoals vermeld op pagina 190 van dit jaarverslag.
Het boekjaar begint op 1 april en eindigt op 31 maart van elk jaar. Het eerste boekjaar als vastgoedbevak (huidig "GVV") liep van 1 april 1998 tot en met 31 maart 1999.
De niet-geconsolideerde en de geconsolideerde jaarrekeningen, statuten, jaarverslagen en andere informatie die ten behoeve van de aandeelhouders publiek worden gemaakt, kunnen kosteloos op de zetel van de vennootschap verkregen worden. De niet-geconsolideerde en de geconsolideerde jaarrekeningen en de bijkomende verslagen worden neergelegd bij de Nationale Bank van België. De statuten kunnen worden verkregen bij de Griffie van de Rechtbank van Koophandel te Brussel, evenals op de website www. retailestates.com.
De oproepingen tot de algemene vergaderingen verschijnen in de Bijlagen van het Belgisch Staatsblad en in De Standaard. De oproepingen evenals alle relevante documenten zijn simultaan beschikbaar op de
website www.retailestates.com: Investor Relations > Agenda van de aandeelhouder > (Buitengewone) algemene vergadering.
Alle persberichten en andere financiële informatie die Retail Estates nv bekendmaakt, kunnen eveneens op de website geraadpleegd worden.
De jaarverslagen van de vennootschap worden verzonden naar de houders van aandelen op naam, de andere effectenhouders die de formaliteiten, voorgeschreven door het Wetboek van Vennootschappen, hebben vervuld en naar de personen die erom vragen. Zij kunnen eveneens op de zetel van de vennootschap bekomen worden.
Het GVV-stelsel werd geregeld door het K.B. van 13 juli 2014 en de Wet van 12 mei 2014.
Het concept van een gereglementeerde vastgoedvennootschap steunt op dat van de Real Estate Investment Trusts (USA – "REITs").
De bedoeling van de wetgever was dat een GVV een optimale transparantie van de vastgoedbelegging garandeerde en de uitkering van een maximum aan cashflow verzekerde, terwijl de belegger een hele reeks voordelen genoot. De GVV staat onder de controle van de FSMA en is onderworpen aan een specifieke regeling waarvan de meest markante bepalingen de volgende zijn:
minimumkapitaal van 1.200.000 EUR;
een roerende voorheffing (die thans 30% bedraagt) af te houden bij de betaalbaarstelling van het dividend. Deze heeft een bevrijdend karakter in de mate dat het natuurlijke personen betreft welke de aandelen verworven hebben in het kader van het beheer van hun privaat patrimonium; - beursnotering;
een activiteit beperkt tot vastgoedbeleggingen, bijkomstig kan de GVV activa plaatsen in effecten;
De bedoeling van al deze regels is het risico te beperken. Vennootschappen die fusioneren met een GVV zijn onderworpen aan een belasting van 16,995% op de latente meerwaarden en belastingvrije reserves, de zogenaamde 'exit tax', te verhogen met de opcentiemen van het gangbare tarief.
De vennootschap heeft de vorm van een naamloze vennootschap naar Belgisch recht en draagt de naam "Retail Estates". Deze naam wordt onmiddellijk gevolgd door, en alle stukken die van de vennootschap uitgaan bevatten, de vermelding "Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht" of "Openbare GVV naar Belgisch recht" of "OGVV naar Belgisch recht".
De vennootschap trekt haar financiële middelen in België of in het buitenland aan via een openbaar aanbod van aandelen, en doet aldus een openbaar beroep op het spaarwezen in de zin van artikel 438, alinea 1 van het Wetboek van Vennootschappen. De aandelen van de vennootschap zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt.
Zij is onderworpen aan het wettelijk stelsel van de openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht, hierna "openbare GVV" of "OGVV" genoemd.
De vennootschap is onderworpen aan de op elk ogenblik toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen en in het bijzonder aan de bepalingen van de Wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (de "GVV-Wet") en het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen (het "GVV-KB") (deze wet en dit koninklijk besluit worden hierna gezamenlijk aangeduid als de "GVVwetgeving").
De zetel van de vennootschap is gevestigd te Industrielaan 6, 1740 Ternat.
Deze mag worden overgebracht naar iedere andere plaats in
België, bij besluit van de raad van bestuur, mits inachtneming van de taalwetgeving terzake, zonder dat hiervoor een statutenwijziging is vereist.
De raad van bestuur is eveneens bevoegd kantoren, bedrijfszetels, filialen en dochtervennootschappen in België en in het buitenland op te richten.
Artikel 3: Maatschappelijk doel
De vennootschap heeft als uitsluitend doel:
Onder vastgoed wordt verstaan:
vastgoedbevaks;
vii. rechten van deelneming in buitenlandse instellingen voor collectieve belegging in vastgoed die zijn ingeschreven op de in artikel 260 van de wet van 19 april 2014 bedoelde lijst; viii. rechten van deelneming in instellingen voor collectieve belegging in vastgoed die in een andere lidstaat van de Europese Economische Ruimte zijn gevestigd en niet zijn ingeschreven op de in artikel 260 van de wet van 19 april 2014 bedoelde lijst, voor zover zij aan een gelijkwaardig toezicht zijn onderworpen als de openbare vastgoedbevaks;
ix. aandelen uitgegeven door vennootschappen (i) met rechtspersoonlijkheid; (ii) die ressorteren onder het recht van een andere Lidstaat van de Europese Economische Ruimte; (iii) waarvan de aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt en/of die onderworpen zijn aan een regime van prudentieel toezicht; (iv) waarvan de
hoofdactiviteit bestaat uit de verwerving of de oprichting van onroerende goederen in het vooruitzicht van de terbeschikkingstelling ervan aan gebruikers, of het rechtstreekse of onrechtstreekse bezit van deelnemingen in bepaalde types van entiteiten met een soortgelijk maatschappelijk doel; en (v) die zijn vrijgesteld van de belasting op de inkomsten uit de winst die uit de in de bepaling onder (iv) hierboven bedoelde activiteit voortvloeit, mits naleving van bepaalde wettelijke verplichtingen, en die minstens verplicht zijn om een deel van hun inkomsten onder hun aandeelhouders te verdelen (de "Real Estate Investment Trusts" (verkort "REIT's") genoemd);
In het kader van de terbeschikkingstelling van onroerende goederen kan de vennootschap met name alle activiteiten uitoefenen die verband houden met de oprichting, de bouw (zonder afbreuk te doen aan het verbod om op te treden als bouwpromotor, behoudens wanneer het occasionele verrichtingen betreft), de verbouwing, de renovatie, de ontwikkeling, de verwerving, de vervreemding, de inrichting, de verhuur, de onderverhuring, de ruil, de inbreng, de overdracht, de verkaveling, het onderbrengen onder het stelsel van mede-eigendom of onverdeeldheid van vastgoed zoals hierboven beschreven, het verlenen of verkrijgen van opstalrechten, vruchtgebruik, erfpacht of andere zakelijke of persoonlijke rechten op vastgoed zoals hierboven beschreven, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen.
De vennootschap kan door middel van inbreng in geld of in natura, van fusie, splitsing of een andere vennootschapsrechtelijke herstructurering, inschrijving,
deelneming, lidmaatschap, financiële tussenkomst of op een andere wijze, een aandeel nemen in (of lid zijn van) alle bestaande of op te richten vennootschappen, ondernemingen of verenigingen, in België of het buitenland, met een gelijkaardig of aanvullend doel (met inbegrip van een deelneming in een dochtervennootschap ten opzichte waarvan een controlebevoegdheid bestaat die dienstverlening verschaft aan de huurders van de gebouwen van de vennootschap en/of van haar dochtervennootschappen) of dat van aard is de verwezenlijking van haar doel na te streven of te vergemakkelijken en, in het algemeen, alle verrichtingen stellen die rechtstreeks of onrechtreeks verbonden zijn met haar maatschappelijk doel.
De vennootschap mag hypotheken of andere zekerheden verlenen alsook kredieten verstrekken en zich borg stellen ten gunste van een dochteronderneming, binnen de perken van de GVV-wetgeving.
In bijkomende orde of tijdelijk, kan de vennootschap tevens beleggen in effecten die geen vastgoed zijn in de zin van de GVV-wetgeving. Deze beleggingen zullen uitgevoerd worden in overeenstemming met het risicobeheerbeleid aangenomen door de vennootschap en zullen gediversifieerd zijn zodat zij een passende risicodiversificatie verzekeren. De vennootschap kan niet-toegewezen liquide middelen bezitten. De liquiditeiten kunnen in alle munten gehouden worden onder de vorm van deposito's op zicht of op termijn of door elk instrument van de geldmarkt, vatbaar voor gemakkelijke mobilisatie.
Zij kan tevens verrichtingen betreffende indekkingsinstrumenten aangaan, met uitzondering van speculatieve verrichtingen, op voorwaarde dat deze enkel dienen om het rente- en wisselkoersrisico te dekken.
De vennootschap en haar dochtervennootschappen mogen één of meer onroerende goederen in leasing nemen of geven, met of zonder
koopoptie. Het in leasing geven van één of meer onroerende goederen met koopoptie mag evenwel slechts als bijkomende activiteit worden uitgeoefend, behalve indien die onroerende goederen bestemd zijn voor doeleinden van algemeen belang met inbegrip van sociale huisvesting en onderwijs (in dat geval kan de activiteit in hoofdorde worden uitgeoefend).
In het algemeen wordt de vennootschap geacht het geheel van haar activiteiten en transacties te verrichten in overeenstemming met de regels en binnen de grenzen voorgeschreven door de GVV-wetgeving en iedere andere toepasselijke wetgeving.
De vennootschap mag niet optreden als bouwpromotor in de zin van de GVV-wetgeving, tenzij het occasionele verrichtingen betreft.
Het is de vennootschap verboden:
deel te nemen aan een vereniging voor vaste opneming of waarborg;
De vennootschap is van onbeperkte duur.
Het maatschappelijk kapitaal bedraagt tweehonderdenzes miljoen zeshonderdentwaalfduizend driehonderdzevenenveertig euro vierenveertig cent (EUR 206.612.347,44).
Het is vertegenwoordigd door negen miljoen honderdtweeëntachtigduizend zeshonderdentwaalf (9.182.612) aandelen, zonder vermelding van nominale waarde, die elk een gelijk deel van het kapitaal vertegenwoordigen. Het kapitaal is volledig volstort.
De raad van bestuur is bevoegd om het geplaatst kapitaal van de vennootschap, eenmalig of in meerdere malen, te verhogen met een maximum bedrag van honderdvierenzestig miljoen zevenendertigduizend zevenentachtig euro vierenzeventig cent (164.037.087,74 EUR).
Deze machtiging is toegekend aan de raad van bestuur voor een termijn van vijf jaar te rekenen vanaf de publicatie in de Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad, van de statutenwijziging beslist door
de buitengewone algemene vergadering van 9 december 2013. Deze machtiging kan worden hernieuwd. De raad van bestuur bepaalt de prijs, de uitgiftepremie en de uitgiftevoorwaarden van de nieuwe aandelen, tenzij de algemene vergadering hierover zelf beslist.
Binnen de hierboven gestelde grenzen en zonder afbreuk te doen aan de dwingende bepalingen van het Wetboek van Vennootschappen, kan de raad van bestuur beslissen het kapitaal te verhogen, hetzij door inbrengen in geld, hetzij door inbrengen in natura, hetzij door omzetting van reserves of uitgiftepremies, naar gelang het geval met of zonder uitgifte van nieuwe aandelen. Verder is de raad van bestuur gemachtigd door de algemene vergadering om andere effecten uit te geven, waaronder maar niet beperkt tot, converteerbare obligaties (al dan niet achtergesteld), warrants, aandelen zonder stemrecht, aandelen met een voorrecht op dividenden en/of liquidatievoorrecht.
Het is de raad van bestuur verder toegestaan om het voorkeurrecht, verleend door het Wetboek van Vennootschappen aan de aandeelhouders, te beperken of uit te sluiten zelfs ten gunste van één of meerdere bepaalde personen die geen personeelsleden zijn van de vennootschap of van een van haar dochtervennootschappen mits aan de bestaande aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend bij de toekenning van nieuwe effecten. Dat onherleidbaar toewijzingsrecht voldoet aan de voorwaarden opgelegd door de GVV-wetgeving en artikel 6.4 van de statuten.
Dat recht moet niet worden verleend bij een inbreng in geld in het kader van de uitkering van een keuzedividend onder de voorwaarden voorzien door artikel 6.4 van de statuten.
Kapitaalverhogingen door inbreng in natura worden verricht overeenkomstig de bepalingen van de GVV-wetgeving en artikel 6.4 van de statuten. Dergelijke
inbrengen kunnen ook betrekking hebben op het recht op dividend in het kader van de uitkering van een keuzedividend.
Onverminderd de machtiging verleend aan de raad van bestuur overeenkomstig de vorige alinea's, is de raad van bestuur gemachtigd het geplaatst kapitaal, eenmalig of in meerdere malen, te verhogen in geval van een openbaar overnamebod op alle aandelen van de vennootschap, mits inachtneming van de voorwaarden bepaald in artikel 607 van het Wetboek van Vennootschappen en voor zover de vennootschap de kennisgeving van het openbaar overnamebod van de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) heeft ontvangen binnen een termijn van drie jaar na de buitengewone algemene vergadering van 9 december 2013. In voorkomend geval dient de raad van bestuur het onherleidbaar toewijzingsrecht voorzien door de GVV-wetgeving na te leven. De kapitaalverhogingen waartoe wordt beslist in het kader van voornoemde machtiging, zullen in mindering worden gebracht van het resterende gedeelte van het toegestaan kapitaal voorzien in de eerste alinea.
Indien de raad van bestuur naar aanleiding van zijn beslissing tot kapitaalverhoging de betaling van een uitgiftepremie vraagt, zal het bedrag van die premie besteed worden aan een onbeschikbare rekening, "uitgiftepremie" genoemd, die in dezelfde mate als het maatschappelijk kapitaal tot waarborg van derden zal strekken, en die onder voorbehoud van incorporatie in het kapitaal, enkel mag verminderd of afgeboekt worden bij beslissing van de algemene vergadering beraadslagend volgens de voorwaarden bepaald in artikel 612 van het Wetboek van Vennootschappen.
De vennootschap kan haar eigen aandelen verwerven, in pand nemen of wedervervreemden onder de voorwaarden voorzien door de wet.
De raad van bestuur is gemachtigd om, mits naleving van de bepalingen van artikel 620 en volgende van het Wetboek van Vennootschappen, te beslissen dat de vennootschap haar eigen aandelen kan verwerven, in pand nemen en vervreemden wanneer de verkrijging of vervreemding noodzakelijk is ter voorkoming van een dreigend ernstig nadeel voor de vennootschap. Deze bevoegdheid is drie (3) jaar geldig, te rekenen vanaf de datum van bekendmaking in de Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van de machtiging verleend door de buitengewone algemene vergadering van 24 oktober 2014 en kan door de algemene vergadering verlengd worden met eenzelfde termijn.
De raad van bestuur is gemachtigd voor rekening van de vennootschap om voor een periode van vijf (5) jaar na de buitengewone algemene vergadering van 24 oktober 2014, haar eigen aandelen te verwerven, in pand te nemen of te vervreemden aan een eenheidsprijs die niet lager mag zijn dan 85% van de
slotkoers van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving, vervreemding of inpandneming) en die niet hoger mag zijn dan 115% van de slotkoers van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving, vervreemding of inpandneming) zonder dat de vennootschap meer dan 20% van het totaal aantal uitgegeven aandelen mag bezitten.
Deze voorwaarden en grenzen gelden eveneens voor de verkrijgingen en vervreemdingen van aandelen van de vennootschap door dochtervennootschappen in de zin van artikel 627, alinea 1 van het Wetboek van Vennootschappen, alsook op deze verworven door personen die optreden in naam maar voor rekening van de dochtervennootschap.
Iedere kapitaalverhoging moet worden verricht in overeenstemming met de artikelen 581 tot en met 609 van het Wetboek van Vennootschappen evenals de GVVwetgeving.
Het kapitaal van de vennootschap kan verhoogd worden door beslissing van de algemene vergadering, beraadslagend overeenkomstig het artikel 558 en, in voorkomend geval, artikel 560 van het Wetboek van Vennootschappen, of door beslissing van de raad van bestuur binnen het kader van het toegestaan kapitaal. Het is de vennootschap evenwel verboden rechtstreeks of onrechtstreeks in te tekenen op haar eigen kapitaal.
Bij een kapitaalverhoging door inbreng in geld, beslist door de algemene vergadering of in het kader van het toegestaan kapitaal, kan het voorkeurrecht enkel worden beperkt of opgeheven als aan de bestaande aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend bij de toekenning van nieuwe effecten. Dat onherleidbaar toewijzingsrecht voldoet aan de volgende voorwaarden opgelegd door de GVV-wetgeving:
Het onherleidbaar toewijzingsrecht is van toepassing op uitgiften van aandelen, converteerbare obligaties (al dan niet achtergesteld) en warrants, maar moet niet worden toegekend bij een inbreng in geld met beperking of opheffing van het voorkeurrecht, in aanvulling op een inbreng in natura in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.
Kapitaalverhogingen door inbreng in natura zijn onderworpen aan de regels voorgeschreven door artikelen 601 en 602 van het Wetboek van Vennootschappen.
Bovendien moeten de volgende voorwaarden overeenkomstig de GVV-wetgeving worden nageleefd bij de uitgifte van effecten tegen inbreng in natura:
kapitaalverhoging, en (b) de gemiddelde slotkoers gedurende de dertig kalenderdagen voorafgaand aan diezelfde datum. Voor de toepassing van de vorige zin is het toegestaan om van het in punt (b) van vorig lid bedoelde bedrag een bedrag af te trekken dat overeenstemt met het deel van het niet-uitgekeerde brutodividend waarop de nieuwe aandelen eventueel geen recht zouden geven, op voorwaarde dat de raad van bestuur het af te trekken bedrag van het gecumuleerde dividend specifiek verantwoordt in zijn bijzonder verslag en de financiële voorwaarden van de verrichting toelicht in zijn jaarlijks financieel verslag;
worden doorgevoerd, wordt de akte van kapitaalverhoging verleden binnen een maximale termijn van vier maanden, en
Deze bijkomende voorwaarden zijn niet van toepassing bij de inbreng van het recht op dividend in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.
Indien de algemene vergadering besluit om de betaling van een uitgiftepremie te vragen, dient deze op een onbeschikbare reserverekening te worden geboekt die slechts kan worden verminderd of weggeboekt door een besluit van de aandeelhoudersvergadering, genomen op de wijze die is vereist voor de wijziging van de statuten en met eerbiediging van de procedure tot vermindering van het maatschappelijk kapitaal. De uitgiftepremie zal in dezelfde mate als het maatschappelijk kapitaal de waarborg voor derden uitmaken.
Een vermindering van het geplaatst kapitaal kan slechts plaatsvinden indien de aandeelhouders die zich in gelijke omstandigheden bevinden, gelijk worden behandeld, en indien de voorwaarden gesteld door het Wetboek van Vennootschappen worden geëerbiedigd.
Overeenkomstig de GVV-wetgeving, zijn de bijkomende voorwaarden bij inbreng in natura zoals hierboven vermeld in artikel 6.4 mutatis mutandis van toepassing op de in de artikelen 671 tot 677, 681 tot 758 en 772/1 van het Wetboek van Vennootschappen bedoelde fusies, splitsingen en gelijkgestelde verrichtingen.
De aandelen zijn op naam of in gedematerialiseerde vorm naar keuze van de aandeelhouders.
Iedere aandeelhouder kan op elk moment vragen dat zijn aandelen worden omgezet in een andere vorm.
De aandelen zullen steeds op naam zijn in de gevallen vereist door de wet.
Vanaf 01/01/2015 worden de effecten waarvan de rechthebbenden onbekend zijn gebleven te koop aangeboden overeenkomstig de toepasselijke wetgeving.
Aan de raad van bestuur wordt de bevoegdheid verleend om, binnen de beperkingen opgelegd door de wet, de modaliteiten vast te leggen voor de omwisseling van de vroegere effecten aan toonder in gedematerialiseerde effecten (en/of effecten op naam).
De aandelen op naam worden ingeschreven in het aandelenregister dat wordt bijgehouden op de maatschappelijke zetel van de vennootschap. De eigendom van de aandelen blijkt uitsluitend uit de inschrijving in het aandelenregister.
Het gedematerialiseerde effect wordt vertegenwoordigd door een boeking op rekening, op naam van de eigenaar of de houder, bij een vereffeningsinstelling of bij een erkende rekeninghouder.
Alle aandelen zijn volledig volgestort en zonder aanduiding van nominale waarde.
De aandelen zijn ondeelbaar en de vennootschap erkent slechts één eigenaar per effect. Indien meerdere personen rechten hebben met betrekking tot eenzelfde aandeel, zal de uitoefening van de eraan verbonden rechten geschorst worden tot één enkele persoon is aangeduid als eigenaar van het effect ten opzichte van de vennootschap.
De vennootschap is bevoegd om de in artikel 460 van het Wetboek van Vennootschappen bedoelde effecten uit te geven, met uitzondering van winstbewijzen en soortgelijke effecten en mits inachtneming van de specifieke regels voorgeschreven door de GVVwetgeving en de statuten.
De aandelen van de vennootschap moeten worden toegelaten tot de verhandeling op een Belgische gereglementeerde markt overeenkomstig de GVV-wetgeving.
Iedere aandeelhouder is gehouden om kennis te geven aan de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) van het houden van stemverlenende effecten, stemrechten of met stemrechtverlenende effecten gelijkgestelde financiële instrumenten overeenkomstig de bepalingen van de wetgeving betreffende de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen.
De quota waarvan de drempeloverschrijdingen verplichten tot kennisgeving voor de toepassing van de wetgeving betreffende de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen worden vastgelegd op 3%, 5% en de veelvouden van 5%.
Behoudens de uitzonderingen vermeld in het Wetboek van Vennootschappen, kan op de algemene vergadering niemand deelnemen voor meer stemrechten dan diegene verbonden aan aandelen waarvoor hij minstens twintig (20) dagen vóór de datum van de algemene vergadering kennis heeft gegeven van zijn bezit.
De vennootschap wordt bestuurd door een raad van bestuur. De raad van bestuur telt minstens drie bestuurders en maximaal twaalf bestuurders, al dan niet aandeelhouders, die voor maximum zes jaar worden benoemd door de algemene vergadering van de aandeelhouders, en te allen tijde
door deze laatste kunnen worden herroepen. Uittredende bestuurders zijn herbenoembaar.
De raad van bestuur telt ten minste drie onafhankelijke leden in de zin van artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen.
De bestuurders moeten beschikken over de voor de uitoefening van hun functie vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid zoals voorzien in de GVV-wetgeving en mogen niet binnen de werkingssfeer van de in de GVV-wetgeving vastgelegde verbodsbepalingen vallen.
In geval van een vacature in de raad van bestuur, hebben de overblijvende bestuurders het recht voorlopig de vacature op te vullen tot aan de volgende algemene vergadering, die tot de definitieve benoeming zal overgaan.
Elke op deze wijze door de algemene vergadering benoemde bestuurder beëindigt de opdracht van de bestuurder die hij vervangt.
De raad van bestuur mag onder zijn leden een voorzitter benoemen.
De raad van bestuur wordt bijeengeroepen door de voorzitter, twee bestuurders of de afgevaardigd bestuurder(s) telkens de belangen van de vennootschap het vereisen.
De oproepingen vermelden plaats, datum, uur en agenda van de vergadering en worden ten minste 24 uur vóór de vergadering per brief, fax of elektronische post verzonden.
In uitzonderlijke omstandigheden, wanneer de hierboven vermelde oproepingstermijn niet werkzaam is, kan de oproepingstermijn korter zijn. Indien noodzakelijk kan de oproeping telefonisch gebeuren ter aanvulling van de hierboven vermelde oproepingswijzen.
De vergadering wordt voorgezeten door de voorzitter of, indien deze afwezig is, door een bestuurder
aangeduid door zijn collega's. De persoon die de vergadering voorzit mag een secretaris, al dan niet bestuurder, aanduiden.
Iedere bestuurder kan per brief, per fax, per elektronische post of op een andere schriftelijke wijze, volmacht geven aan een ander lid van de raad om hem op een welbepaalde vergadering te vertegenwoordigen. Een bestuurder mag slechts maximum drie collega's vertegenwoordigen.
Elke bestuurder die een vergadering van de raad bijwoont of zich erop laat vertegenwoordigen wordt als regelmatig opgeroepen beschouwd. Een bestuurder kan er eveneens aan verzaken zich te beroepen op het ontbreken van of de onregelmatigheid van de oproeping en dit voor of na de vergadering waarop hij niet aanwezig was. In ieder geval, dient de regelmatigheid van de bijeenroeping niet te worden gerechtvaardigd indien alle bestuurders aanwezig of regelmatig vertegenwoordigd zijn en zich akkoord verklaren met de agenda.
Vergaderingen van de raad van bestuur kunnen geldig worden gehouden bij wijze van video- of telefoonconferentie. In dergelijk geval wordt de vergadering geacht te zijn gehouden op de zetel van de vennootschap indien tenminste één bestuurder fysiek aanwezig was op de zetel van de vennootschap.
Bestuurders mogen de informatie waarover zij beschikken in hun hoedanigheid van bestuurder enkel gebruiken in het kader van hun mandaat.
Behalve in geval van overmacht, kan de raad van bestuur slechts geldig beraadslagen en besluiten indien ten minste de helft van zijn leden aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Indien deze voorwaarde niet is vervuld kan een nieuwe vergadering worden samengeroepen die geldig zal beraadslagen en besluiten over de punten die op de agenda van de vorige vergadering voorkwamen, indien ten minste twee bestuurders aanwezig of vertegenwoordigd zijn.
Beraadslaging en stemming betreffen in principe enkel punten die in de dagorde zijn opgenomen, tenzij in uitzonderlijke gevallen.
In uitzonderlijke gevallen, overeenkomstig artikel 521 van het Wetboek van Vennootschappen, wanneer de dringende noodzakelijkheid en het belang van de vennootschap zulks vereisen, kunnen de besluiten van de raad van bestuur worden genomen bij eenparig schriftelijk akkoord van de bestuurders. Die procedure kan echter niet worden gevolgd voor de vaststelling van de jaarrekening en de aanwending van het toegestane kapitaal.
Elk besluit van de raad wordt genomen met gewone meerderheid der stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde bestuurders, en bij onthouding van één of meer onder hen, met de meerderheid van de andere bestuurders. Bij staking van stemmen is de stem van degene die de vergadering voorzit doorslaggevend.
Indien een bestuurder een belangenconflict heeft en derhalve niet deelneemt aan de beraadslagingen van de raad van bestuur over een welbepaalde verrichting of beslissing, noch aan de stemming in dat verband, telt de stem van de voornoemde bestuurder niet mee voor het bepalen van het aanwezigheids- en meerderheidsquorum.
De besluiten van de raad van bestuur worden vastgelegd in notulen die ondertekend worden door de voorzitter van de vergadering, de secretaris en de leden die zulks verlangen. Deze notulen worden ingelast in een speciaal register. De volmachten worden gehecht aan de notulen van de vergadering voor dewelke ze zijn gegeven.
De afschriften of uittreksels van deze notulen, in rechte of anderszins voor te leggen, worden door de voorzitter van de raad van bestuur, twee bestuurders of één bestuurder die belast is met het dagelijks bestuur, ondertekend.
Deze bevoegdheid kan worden opgedragen aan een lasthebber.
De bestuurders, de personen die belast zijn met het dagelijks bestuur en de lasthebbers van de vennootschap kunnen niet optreden als tegenpartij in verrichtingen met de vennootschap of een dochtervennootschap, noch enig voordeel halen uit verrichtingen met voormelde vennootschappen, behalve wanneer de verrichting gesteld wordt in het belang van de vennootschap, alsook dat die verrichting zich binnen de normale koers van haar ondernemingsstrategie situeert en wordt gesteld overeenkomstig de normale marktvoorwaarden.
In voorkomend geval dient de vennootschap voorafgaandelijk de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) hierover in te lichten.
De verrichtingen vermeld in het eerste lid alsook de gegevens in de voorafgaande mededeling worden onmiddellijk openbaar gemaakt en worden in het jaarverslag en, in voorkomend geval, in het halfjaarverslag toegelicht.
De voorafgaande bepalingen gelden niet voor verrichtingen die buiten het toepassingsgebied vallen van de belangenconflictprocedure voorzien door de GVV-wetgeving.
Artikelen 523 en 524 van het Wetboek van Vennootschappen blijven onverkort van toepassing.
De raad van bestuur is bevoegd om alle handelingen te verrichten die nodig of dienstig zijn tot verwezenlijking van het doel van de vennootschap, met uitzondering van die handelingen waarvoor volgens de statuten of de wet alleen de algemene vergadering bevoegd is.
De raad van bestuur stelt het halfjaarlijks verslag op alsook het ontwerp van het jaarverslag. De raad stelt de deskundige(n) aan overeenkomstig de GVVwetgeving en stelt desgevallend elke wijziging voor aan de lijst van de deskundigen opgenomen in het dossier dat bij de aanvraag om erkenning als GVV is gevoegd.
De raad van bestuur kan de vergoeding vaststellen van iedere lasthebber aan wie bijzondere bevoegdheden werden toegekend overeenkomstig de GVV-wetgeving.
De bestuurders zullen worden vergoed voor de normale en gerechtvaardigde uitgaven en kosten, die zij kunnen doen gelden als gedaan in de uitoefening van hun opdracht en op voorwaarde dat deze kosten op voorhand werden besproken en aanvaard door de voorzitter van de raad van bestuur.
Bovendien kan in overeenstemming met de GVV-wetgeving de vergoeding van de bestuurders niet worden toegekend in functie van een specifieke verrichting of
transactie van de vennootschap of haar dochtervennootschappen.
toevertrouwd aan ten minste twee
personen.
De personen belast met de effectieve leiding van de vennootschap moeten beschikken over de voor de uitoefening van hun functie vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid zoals voorzien in de GVV-wetgeving en mogen niet binnen de werkingssfeer van de in de GVV-wetgeving vastgelegde verbodsbepalingen vallen.
De raad van bestuur kan het dagelijks bestuur van de vennootschap delegeren aan één of meer personen, met dien verstande dat het dagelijks bestuur op een dergelijke wijze wordt georganiseerd dat in de schoot van de raad van bestuur minstens twee bestuurders op een collegiale wijze het dagelijks
bestuur waarnemen of het toezicht hierop uitoefenen.
De raad, evenals de gemachtigden voor het dagelijks bestuur binnen het kader van dit bestuur, kunnen aan een lasthebber, zelfs indien deze geen bestuurder is, het geheel of een gedeelte van zijn bevoegdheden voor bijzondere of bepaalde aangelegenheden opdragen in het kader van een specifiek mandaat.
De raad van bestuur kan in zijn midden en onder zijn aansprakelijkheid één of meer adviserende comités oprichten. Hij omschrijft hun samenstelling en hun opdrachten.
Onverminderd artikel 17 inzake het dagelijks bestuur en de delegatie van bevoegdheden en binnen de grenzen van artikel 524bis van het Wetboek van Vennootschappen, kan de raad van bestuur alle of een deel van zijn bestuursbevoegdheden overdragen aan een directiecomité, samengesteld uit verschillende leden, al dan niet bestuurders, zonder dat deze overdracht betrekking kan hebben op het algemeen beleid van de vennootschap, op alle handelingen die op grond van andere bepalingen van de wet of de statuten aan de raad van bestuur zijn voorbehouden of op beslissingen of verrichtingen die aan artikel 524ter van het Wetboek van Vennootschappen onderworpen zijn, in welk geval de informatieprocedure voorzien door artikel 524ter, § 2 van toepassing zal zijn.
De raad van bestuur is belast met het toezicht op het directiecomité. De raad van bestuur bepaalt de werkwijze van het directiecomité, de voorwaarden tot benoeming van haar leden, hun herroeping, hun bezoldiging en de duur van hun opdracht.
Indien een rechtspersoon wordt aangewezen tot lid van het directiecomité, dient zij een vaste vertegenwoordiger te benoemen
overeenkomstig de toepasselijke bepalingen van het Wetboek van Vennootschappen die de opdracht in naam en voor rekening van de rechtspersoon zal uitvoeren.
De vennootschap wordt in al haar handelingen, in en buiten rechte, met inbegrip van de akten voor dewelke de tussenkomst van een openbaar ambtenaar of een notaris vereist is, rechtsgeldig vertegenwoordigd hetzij door twee bestuurders samen optredend, hetzij, binnen het kader van het dagelijks bestuur, door een gemachtigde tot dit bestuur. Zij moeten ten aanzien van derden geen bewijs van een voorafgaand besluit van de raad van bestuur voorleggen.
De vennootschap is bovendien geldig verbonden door bijzondere lasthebbers handelend binnen het kader van hun opdracht.
De vennootschap kan in het buitenland vertegenwoordigd worden door iedere persoon uitdrukkelijk daartoe aangesteld door de raad van bestuur.
De vennootschap stelt één of meer commissarissen aan die de taken die hen worden toevertrouwd door het Wetboek van Vennootschappen en de GVVwetgeving uitoefenen.
De commissaris(sen) moet(en) een door de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) erkende revisor(en) zijn.
Ieder jaar wordt de gewone algemene vergadering gehouden, de voorlaatste maandag van de maand juli om 10 uur. Indien deze dag een wettelijke feestdag is, heeft de gewone algemene vergadering de volgende werkdag plaats om hetzelfde uur.
Een buitengewone of bijzondere algemene vergadering mag
bijeengeroepen worden telkens als het belang van de vennootschap zulks vereist.
Deze algemene vergaderingen mogen bijeengeroepen worden door de raad van bestuur of de commissaris(sen) en moeten bijeengeroepen worden telkens de aandeelhouders die samen één vijfde van het maatschappelijk kapitaal vertegenwoordigen er om vragen.
De algemene vergaderingen worden gehouden op de zetel van de vennootschap of op iedere andere plaats in de oproepingsbrief of op andere wijze medegedeeld.
Een of meer aandeelhouders die samen minstens 3% bezitten van het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap kunnen, overeenkomstig het Wetboek van Vennootschappen en binnen de perken hiervan, te behandelen onderwerpen op de agenda van de algemene vergadering laten plaatsen en voorstellen tot besluit indienen met betrekking tot op
de agenda opgenomen of daarin op te nemen te behandelen onderwerpen. De bijkomende te behandelen onderwerpen of voorstellen tot besluit moeten uiterlijk op de tweeëntwintigste (22ste) dag vóór de datum van de algemene vergadering door de vennootschap worden ontvangen. De bestuurders geven antwoord op de vragen die hen tijdens de vergadering of schriftelijk worden gesteld door de aandeelhouders met betrekking tot hun verslag of tot de agendapunten, voor zover de mededeling van gegevens of feiten niet van dien aard is dat zij nadelig zou zijn voor de zakelijke belangen van de vennootschap of voor de vertrouwelijkheid waartoe de vennootschap of haar bestuurders zich hebben verbonden. Zodra de oproeping tot een algemene vergadering gepubliceerd is, kunnen de aandeelhouders schriftelijk vragen stellen, die tijdens de vergadering zullen worden beantwoord, op voorwaarde dat de vennootschap de schriftelijke vragen uiterlijk op de zesde dag vóór de vergadering heeft ontvangen.
De commissaris(sen) geeft (geven) antwoord op de vragen die hem (hen) worden gesteld door de aandeelhouders met betrekking tot zijn (hun) controleverslag.
Overeenkomstig de bepalingen van artikel 533 van het Wetboek van Vennootschappen moeten de oproepingen tot een algemene vergadering worden gedaan door middel van een aankondiging die ten minste 30 dagen vóór de vergadering wordt geplaatst in het Belgisch Staatsblad, in een nationaal verspreid blad (behoudens in de gevallen uitdrukkelijk voorzien door het Wetboek van Vennootschappen) en in media overeenkomstig de voorschriften van het Wetboek van Vennootschappen. Indien een nieuwe oproeping nodig is en de datum van de tweede vergadering werd vermeld in de eerste oproeping, moet de aankondiging voor de tweede vergadering ten minste 17 dagen vóór de vergadering plaatsvinden.
Aan de houders van aandelen, obligaties of warrants op naam, aan de houders van certificaten op naam, die met medewerking van de vennootschap werden uitgegeven, aan de bestuurders en aan de commissarissen worden de oproepingen binnen bovenvermelde termijn voor de vergadering meegedeeld; deze mededeling geschiedt door middel van een gewone brief tenzij de bestemmelingen individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd om de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen. Van de vervulling van deze formaliteit dient geen bewijs te worden voorgelegd.
De oproeping bevat de agenda van de vergadering met opgave van de te behandelen onderwerpen en voorstellen tot besluit, naast datum, uur en plaats van de vergadering en de andere informatie voorgeschreven door het Wetboek van Vennootschappen.
De vereiste stukken worden ter beschikking gesteld en een afschrift ervan wordt naar de rechthebbenden gezonden in overeenstemming met de desbetreffende bepalingen van het Wetboek van Vennootschappen.
De aandeelhouder die aan de vergadering deelneemt of er zich doet vertegenwoordigen, wordt als regelmatig opgeroepen beschouwd. Een aandeelhouder kan er tevens, voor of na de bijeenkomst van de algemene vergadering die hij niet bijwoonde, aan verzaken zich te beroepen op het ontbreken van of de onregelmatigheid van de oproeping.
Het recht om deel te nemen aan een algemene vergadering en om er het stemrecht uit te oefenen wordt slechts verleend op grond van de boekhoudkundige registratie van de aandelen op naam van de aandeelhouder, op de veertiende dag vóór de algemene vergadering, om vierentwintig uur (Belgisch uur) (hierna de "registratiedatum"), hetzij door hun inschrijving in het register van de aandelen op naam
van de vennootschap, hetzij door hun inschrijving op de rekeningen van een erkende rekeninghouder of van een vereffeningsinstelling, ongeacht het aantal aandelen dat de aandeelhouder bezit op de dag van de algemene vergadering.
De houders van gedematerialiseerde aandelen die wensen deel te nemen aan de algemene vergadering moeten een attest bezorgen afgeleverd door de erkende rekeninghouder of de vereffeningsinstelling, waaruit blijkt met hoeveel gedematerialiseerde aandelen die op naam van de aandeelhouder op zijn rekeningen zijn ingeschreven op de registratiedatum, de aandeelhouder heeft aangegeven te willen deelnemen aan de algemene vergadering.
De neerlegging dient te geschieden op de maatschappelijke zetel van de vennootschap of bij de daartoe door haar aangestelde persoon aangeduid in de oproepingen, uiterlijk op de zesde dag vóór de datum van de vergadering.
De houders van aandelen op naam die wensen deel te nemen aan de algemene vergadering moeten kennis geven van hun voornemen om aan de vergadering deel te nemen bij een gewone brief, fax of elektronische post, te richten aan de zetel van de vennootschap, uiterlijk op de zesde dag vóór de datum van de vergadering.
Alle aandeelhouders of hun gemachtigden zijn verplicht, alvorens aan de vergadering deel te nemen, de aanwezigheidslijst, met aanduiding van de naam, de voorna(a)m(en) en de woonplaats van de aandeelhouders en van het aantal aandelen dat zij vertegenwoordigen, te ondertekenen.
Artikel 24: Stemmen bij volmacht
Elke aandeelhouder mag zich op een algemene vergadering doen vertegenwoordigen door een gemachtigde, al dan niet aandeelhouder.
De aandeelhouder kan voor één welbepaalde algemene vergadering slechts één persoon aanduiden
als volmachthouder, behoudens afwijkingen voorzien door het Wetboek van Vennootschappen.
Elk verzoek tot verlening van een volmacht bevat, op straffe van nietigheid, ten minste de volgende vermeldingen: 1° de agenda, met opgave van de te behandelen onderwerpen en de voorstellen tot besluit; 2° het verzoek om instructies voor de uitoefening van het stemrecht ten aanzien van de verschillende onderwerpen van de agenda; 3° de mededeling hoe de gemachtigde zijn stemrecht zal uitoefenen bij gebreke van instructies van de aandeelhouder.
De volmacht moet ondertekend zijn door de aandeelhouder en moet uiterlijk op de zesde dag vóór de datum van de vergadering, worden neergelegd op de maatschappelijke zetel van de vennootschap of op de plaats aangeduid in de oproeping.
De mede-eigenaars, de vruchtgebruikers en de naakte eigenaars, de pandhoudende schuldeisers en pandgevende
schuldenaars moeten zich respectievelijk door één en dezelfde persoon laten vertegenwoordigen.
Mits toestemming van de raad van bestuur in de oproeping, zullen de aandeelhouders gemachtigd zijn om per brief deel te nemen aan de stemming over de agendapunten door middel van een door de vennootschap ter beschikking gesteld formulier.
Het formulier voor het stemmen op afstand bevat minstens de volgende vermeldingen: 1° de naam van de aandeelhouder en zijn woonplaats of maatschappelijke zetel; 2° het aantal stemmen dat de aandeelhouder tijdens de algemene vergadering wenst uit te brengen; 3° de vorm van de gehouden aandelen; 4° de agenda van de vergadering, inclusief de voorstellen tot besluit; 5° de termijn waarbinnen de vennootschap het formulier voor het stemmen op afstand dient te ontvangen en 6° de handtekening van de aandeelhouder. Dit formulier zal uitdrukkelijk vermelden dat het
formulier ondertekend moet zijn door de aandeelhouder en uiterlijk op de zesde dag vóór de datum van de algemene vergadering worden overgemaakt aan de vennootschap per aangetekende zending.
De algemene vergaderingen worden voorgezeten door de voorzitter van de raad van bestuur of, in geval van afwezigheid van deze laatste, door een bestuurder aangeduid door zijn collega's of door een lid van de vergadering door deze laatste aangeduid. De voorzitter van de vergadering duidt de secretaris aan.
Indien het aantal aanwezige personen het toelaat, duidt de vergadering twee stemopnemers aan op voorstel van de voorzitter.
De notulen van de algemene vergaderingen worden ondertekend door de voorzitter van de vergadering, de secretaris, de stemopnemers, de aanwezige bestuurders en commissaris(sen) en de aandeelhouders die zulks wensen.
Deze notulen worden in een speciaal register bijgehouden. De volmachten worden gehecht aan de notulen van de vergadering waarvoor ze zijn gegeven.
Artikel 27: Aantal stemmen en uitoefening van het stemrecht Elk aandeel geeft recht op één stem.
De houders van obligaties en warrants mogen de algemene vergadering bijwonen, doch enkel met een raadgevende stem.
De algemene vergadering beraadslaagt en stemt op geldige wijze ongeacht het aanwezige of vertegenwoordigde deel van het maatschappelijk kapitaal, behoudens in de gevallen waarvoor het Wetboek van Vennootschappen een aanwezigheidsquorum vereist.
De algemene vergadering kan niet stemmen over punten die niet in de agenda zijn opgenomen, tenzij alle
aandeelhouders op de algemene vergadering persoonlijk aanwezig of vertegenwoordigd zijn en ze met eenparigheid besluiten tot uitbreiding van de agenda.
Behoudens andersluidende wettelijke of statutaire bepalingen, worden de besluiten genomen bij gewone meerderheid van de uitgebrachte stemmen. Blanco en ongeldige stemmen worden niet bij de uitgebrachte stemmen geteld.
Besluiten met betrekking tot de goedkeuring van de jaarrekening van de vennootschap en het verlenen van kwijting aan de bestuurders en de commissaris(en) worden genomen bij meerderheid van stemmen.
Wanneer de algemene vergadering moet beraadslagen over, onder andere:
de uitgifte van aandelen beneden de fractiewaarde,
de uitgifte van converteerbare obligaties of van inschrijvingsrechten,
moet ten minste de helft van de aandelen die het maatschappelijk kapitaal vertegenwoordigen op de vergadering vertegenwoordigd zijn. Is deze laatste voorwaarde niet vervuld, dan moet een nieuwe vergadering worden bijeengeroepen, die op geldige wijze zal besluiten, ongeacht het aantal der vertegenwoordigde aandelen.
De besluiten over hogergenoemde onderwerpen worden slechts geldig genomen met een meerderheid van drie vierden van de stemmen waarmee aan de stemming wordt deelgenomen. Dit alles zonder afbreuk te doen aan de andere regels van aanwezigheid en meerderheid voorzien door het Wetboek van Vennootschappen, onder andere met betrekking tot de wijziging van het maatschappelijk doel, het verwerven, in pand nemen of vervreemden van eigen aandelen door de vennootschappen, de ontbinding van de vennootschap in geval haar nettoactief ten gevolge van geleden verlies gedaald is tot minder dan een vierde van het maatschappelijk kapitaal en de omzetting van de vennootschap in een vennootschap met een andere juridische vorm.
De stemmingen gebeuren door handopsteken of bij naamafroeping, tenzij de algemene vergadering er met eenvoudige meerderheid van de uitgebrachte stemmen anders over beslist.
De notulen van de algemene vergadering worden ondertekend door de leden van het bureau en door de aandeelhouders die er om vragen.
De afschriften of uittreksels in rechte of anderszins voor te leggen, worden door de voorzitter, de secretaris, stemopnemers of twee bestuurders ondertekend.
Artikel 30: Boekjaar en jaarrekening Het boekjaar begint op één april en eindigt op éénendertig maart van elk jaar.
Op het einde van elk boekjaar maakt de raad van bestuur een inventaris op, alsmede de jaarrekening. De raad van bestuur stelt tevens een verslag op waarin hij rekenschap geeft van zijn beleid. Met het oog op de algemene vergadering, stelt de commissaris ook een omstandig schriftelijk verslag op. Deze documenten worden overeenkomstig de wet opgesteld.
De vennootschap moet jaarlijks aan haar aandeelhouders, mits inachtneming van de beperkingen voorzien door het Wetboek van Vennootschappen en de GVVwetgeving, een dividend uitkeren waarvan het minimumbedrag is opgelegd door de GVV-wetgeving. De raad van bestuur heeft de bevoegdheid om, met inachtneming van de relevante bepalingen van het Wetboek van Vennootschappen, op het resultaat van het boekjaar een interim-dividend uit te keren en de betalingsdatum ervan vast te stellen.
De uitbetaling van dividenden waarvan de uitkering door de gewone algemene vergadering werd besloten, geschiedt op de tijdstippen en op de plaatsen bepaald door haar of door de raad van bestuur.
Elke uitkering van dividenden of interim-dividenden die gebeurde in strijd met de wet dient door de aandeelhouder die deze heeft ontvangen te worden terugbetaald, indien de vennootschap bewijst dat de aandeelhouder wist dat de uitkering te zijnen gunste in strijd met de voorschriften was of daarvan, gezien de omstandigheden, niet onkundig kon zijn.
Het jaarlijks en halfjaarlijks verslag, inclusief de statutaire en geconsolideerde jaar- en halfjaarlijkse rekening en het verslag van de commissaris, wordt ter beschikking gesteld van de aandeelhouders overeenkomstig de wettelijke bepalingen toepasselijk op emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt en de GVV-wetgeving.
Het jaarlijks en halfjaarlijks verslag van de vennootschap wordt op de website van de vennootschap gepubliceerd.
De aandeelhouders hebben het recht om zonder kosten een kopie van het jaarlijks en halfjaarlijks verslag te verkrijgen op de maatschappelijke zetel van de vennootschap.
In geval van ontbinding van de vennootschap, om welke reden of op welk tijdstip ook, geschiedt de vereffening door één of meerdere vereffenaar(s) benoemd door de algemene vergadering. De vereffenaar(s) treden/treedt slechts in functie na bevestiging van hun/zijn benoeming door de rechtbank van koophandel. Bij gebreke van benoeming van (een) vereffenaar(s), worden de leden van de raad van bestuur als vereffenaars beschouwd ten aanzien van derden.
De vereffenaars vormen een college. Te dien einde beschikken/ beschikt de vereffenaar(s) over de meest uitgebreide machten overeenkomstig de toepasselijke bepalingen van het Wetboek van Vennootschappen, behoudens beperkingen opgelegd door de algemene vergadering.
De vereffenaar(s) zijn/is gehouden de algemene vergadering bijeen te roepen telkens wanneer de
aandeelhouders die één vijfde van de in omloop zijnde effecten vertegenwoordigen het vragen.
De algemene vergadering bepaalt de vergoeding van de vereffenaar(s).
De vereffening van de vennootschap geschiedt overeenkomstig de bepalingen van het Wetboek van Vennootschappen.
Na aanzuivering van alle schulden, lasten en kosten van de vereffening, wordt het nettoactief vooreerst aangewend om, in geld of in natura, het volgestorte en nog niet-terugbetaalde bedrag van de aandelen terug te betalen.
Het eventueel overschot wordt in gelijke delen verdeeld onder al de aandelen.
Artikel 36: Keuze van woonplaats Iedere bestuurder, directeur en vereffenaar van de vennootschap die in het buitenland woonachtig
is, wordt gedurende de uitoefening van zijn mandaat geacht keuze van woonplaats te hebben gedaan op de zetel van de vennootschap waar hem alle mededelingen, betekeningen en dagvaardingen geldig kunnen worden gedaan.
De houders van effecten op naam zijn verplicht de vennootschap kennis te geven van elke verandering van woonplaats. Bij ontstentenis van kennisgeving worden zij geacht te wonen op hun laatst gekende woonplaats.
De clausules van onderhavige statuten die strijdig zijn met enige dwingende bepalingen van het Wetboek van Vennootschappen of de GVV-wetgeving worden als nietgeschreven geacht; de nietigheid van één artikel of van een deel van een artikel van onderhavige statuten zal geen impact hebben op de geldigheid van de andere artikelen.
I Retail estates I jaarverslag 2016 - 2017
De raad van bestuur van Retail Estates nv draagt de verantwoordelijkheid voor de inhoud van dit jaarverslag, onder voorbehoud van de informatie verstrekt door derden, waaronder de verslagen van de commissaris en de vastgoeddeskundigen.
De raad van bestuur, waarvan de samenstelling terug te vinden is op pagina's 66 t.e.m. 69, verklaart dat naar zijn beste weten:
die de draagwijdte van enige verklaring in dit jaarverslag op significante wijze zouden wijzigen; - de verkorte financiële overzichten die zijn opgesteld overeenkomstig de toepasselijke boekhoudkundige normen en die het onderwerp waren van een volledig nazicht door de commissaris-revisor, een getrouw beeld geven van het patrimonium, de financiële toestand en de resultaten van Retail Estates nv en van de in de consolidatie opgenomen dochterondernemingen. Het beheersverslag bevat bovendien de verwachtingen voor het resultaat van het volgende jaar evenals een toelichting bij de risico's en onzekerheden waarmee de onderneming geconfronteerd wordt.
De raad van bestuur van Retail Estates nv verklaart dat voor zover geweten geen enkele bestuurder ooit veroordeeld werd voor een fraudemisdrijf, geen enkele officiële en/of publieke beschuldiging werd uitgesproken, dat geen enkele sanctie ooit werd opgelegd door een wettelijk of toezichthoudend gezag, dat geen enkele bestuurder door een rechtbank het verbod werd opgelegd als lid van het bestuursorgaan te handelen en dat zij in hun hoedanigheid van bestuurder nog nooit door een rechtbank in verband werden gebracht met een faillissement.
Dit jaarverslag bevat toekomstgerichte verklaringen waaronder, maar niet beperkt tot verklaringen met de volgende woorden "geloven", "anticiperen", "verwachten", "voornemen", "plannen", "nastreven", "schatten", "kunnen", "zullen", "voortzetten" en vergelijkbare uitdrukkingen. Dergelijke toekomstgerichte verklaringen gaan gepaard met gekende en ongekende risico's, onzekerheden en andere factoren die ertoe kunnen leiden dat de werkelijke resultaten, financiële toestand, prestaties of verwezenlijkingen
van Retail Estates nv, Finsbury Properties nv, Distri-Land nv, Retail Warehousing Invest nv, RWI Invest nv, Heerzele nv, Hainaut Retail Invest nv, Blovan nv en Foncière de la Station Vervietoise bvba of de resultaten van de sector, aanzienlijk verschillen van de verwachte resultaten, prestaties, of verwezenlijkingen die uitgedrukt worden of vervat zijn in de genoemde toekomstgerichte verklaringen. Gezien deze onzekerheden wordt de beleggers aanbevolen om niet zonder meer voort te gaan op dergelijke toekomstgerichte verklaringen.
Dit jaarverslag is beschikbaar in het Nederlands en het Frans.
Dit jaarverslag is opgesteld in het Nederlands. Retail Estates nv heeft de vertaling en de overeenstemming tussen de officiële Nederlandse versie en de Franstalige versie nagekeken. In geval van contradictie tussen de Nederlandse en de
Dit is de te gebruiken term bij de aankoop van een gebouw. Indien er overdrachtskosten betaald werden, zijn deze inbegrepen in de aanschaffingswaarde.
Winkelpanden gegroepeerd langs de uitvalswegen van steden en gemeenten. Elk verkooppunt beschikt over een eigen parking en een in- en uitrit op de openbare weg.
Dit is sinds 1 maart 2005 een gewogen prijsindex van op Euronext genoteerde aandelen die rekening houdt met de respectieve beurskapitalisatie waarbij de gewichten worden bepaald door het free float percentage en de omloopsnelheid van de aandelen in de korf.
De bezettingsgraad wordt berekend als de effectief verhuurde oppervlakte in verhouding tot de verhuurbare oppervlakte, uitgedrukt in m².
NAV (Net Asset Value) of NAW (Nettoactiefwaarde): dit is het eigen vermogen gedeeld door het aantal aandelen.
Het brutodividend per aandeel is de operationele winst die uitgekeerd wordt.
Lening die in één keer wordt afgelost aan het einde van de looptijd.
De geïndexeerde basishuurprijzen zoals contractueel bepaald in de huurovereenkomsten per 31 maart 2017 vóór aftrek van de gratuïteiten of andere voordelen die aan de huurders zijn toegestaan.
Deugdelijk ondernemingsbeheer. De principes van het deugdelijke ondernemingsbeheer zoals transparantie, integriteit en evenwicht tussen de verantwoordelijken steunen op de aanbevelingen van de FSMA en van Euronext. Ze behoren meer algemeen tot een strakke zakenethiek en vergen de naleving van de wet van 2 augustus 2002.
De verhouding tussen het laatst uitgekeerde brutodividend en de laatste koers van het boekjaar waarop het dividend betrekking heeft.
De exit tax is een bijzonder tarief van de vennootschapsbelasting
die toegepast wordt op het verschil tussen de reële waarde van het maatschappelijk vermogen van vennootschappen en de boekwaarde van haar vermogen op het ogenblik dat een vennootschap een erkenning als gereglementeerde vastgoedvennootschap bekomt of met een gereglementeerde vastgoedvennootschap fuseert.
Dit zijn bedrijven met een centrale inkoopdienst en minstens vijf verschillende verkooppunten (grootwinkelbedrijven).
Percentage van de aandelen die in het bezit zijn van het publiek. Op Euronext wordt de free float berekend als het totaal aantal aandelenkapitaal min de aandelen die gehouden worden door bedrijven die deel uitmaken van dezelfde groep, staatsbedrijven, stichters, aandeelhouders met een aandeelhoudersovereenkomst en aandeelhouders met een controlemeerderheid.
Dit is een alternatieve investeringsmogelijkheid in vastgoed waarbij de aandeelhouder of certificaathouder in plaats van zelf mee te investeren in de eigendom van een onroerend goed, (genoteerde) aandelen of vastgoedcertificaten verwerft van een vennootschap die een onroerend goed heeft verworven.
De waarde van de vastgoedportefeuille inclusief kosten, registratierechten, honoraria en BTW, ieder kwartaal geschat door een onafhankelijke deskundige.
De waarde exclusief kosten, registratierechten, honoraria en recupereerbare BTW dat steunt op een scenario waarbij de gebouwen, gebouw per gebouw verkocht worden.
Het koninklijk besluit van 13 juli 2014 in uitvoering van de Wet van 12 mei 2014 met betrekking tot de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
De International Financial Reporting Standards zijn een set van boekhoudkundige principes en waarderingsregels opgesteld door de International Accounting Standards Board. Bedoeling is om internationale vergelijking makkelijker te maken tussen Europese beursgenoteerde bedrijven.
De beursgenoteerde bedrijven zijn verplicht om vanaf het eerste boekjaar dat start na 1 januari 2005 hun geconsolideerde rekeningen op te stellen volgens deze standaarden.
Onderneming die zich beroepsmatig bezighoudt met de belegging van middelen die haar door derden om uiteenlopende redenen zijn toevertrouwd. Vb: pensioenfondsen, beleggingsfondsen,…
"Interest Rate Swap" (IRS) Een Interest Rate Swap is een overeenkomst tussen partijen om gedurende een vooraf bepaalde tijdsperiode intereststromen uit te wisselen op een van tevoren overeengekomen bedrag. Het gaat enkel om de intereststromen, het bedrag zelf wordt niet uitgewisseld. IRS wordt vaak gebruikt om zich in te dekken tegen rentestijgingen. In dit geval wordt een variabele rentevoet in een vaste rentevoet omgezet.
Deze ratio (in het Engels price/ earning-ratio P/E) wordt berekend door de koers van een aandeel te delen door de winst per aandeel. De ratio geeft aan hoeveel keer men de winst moet betalen bij een bepaalde koers.
Dit is het totale aantal aandelen op afsluitingsdatum vermenigvuldigd met de slotkoers op afsluitingsdatum.
Operationele stroom, EPRA resultaat (aandeel van de groep) plus de toevoegingen aan de afschrijvingen, de waardeverminderingen op handelsvorderingen en de toevoegingen en onttrekkingen aan voorzieningen, plus de gerealiseerde meer- of minwaarden ten opzichte van de beleggingswaarde op het einde van het vorige boekjaar min de exit tax.
Het nettodividend is gelijk aan het brutodividend na inhouding van 30% roerende voorheffing.
Overheidsobligatie die gebruikelijk wordt gelijkgesteld met een vrijwel risicoloze belegging en als dusdanig tevens gebruikt wordt om in vergelijking met genoteerde effecten de risicopremie te berekenen. De risicopremie is het bijkomend rendement dat de belegger verwacht voor het risicoprofiel van het bedrijf.
Som van de maandelijks verhandelde aandelen ten opzichte van het totaal aantal aandelen over de laatste 12 maanden.
Pay-out ratio geeft aan hoeveel
procent van de nettowinst wordt uitgekeerd als dividend aan de aandeelhouders. Men bekomt deze ratio door de uitgekeerde nettowinst te delen door de totale nettowinst.
Deze waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten.
Geheel van baanwinkels gelegen langs dezelfde verkeersas en die voor de consument een geheel vormen, hoewel zij buiten de verkeersas niet over een gezamenlijke infrastructuur beschikken.
Winkelpanden die deel uitmaken van een geïntegreerd handelscomplex en gegroepeerd zijn met andere winkelpanden.
Alle panden maken gebruik van een centrale parking met een gezamenlijke in- en uitrit.
De totale return die het aandeel in de afgelopen 12 maanden heeft gerealiseerd of (laatste koers + bruto dividend)/koers vorig jaar.
De schuldgraad wordt als volgt berekend: verplichtingen (excl. voorzieningen, overlopende rekeningen, renteafdekkingsinstrumenten en uitgestelde belastingen) gedeeld door het totaal der activa (excl. rente-afdekkingsinstrumenten).
Een vastgoedcertificaat is een effect dat de houder recht geeft op een evenredig gedeelte van de inkomsten uit een gebouw. Hij deelt tevens in de opbrengst als het gebouw in kwestie verkocht wordt.
O3
Definitie:
Doel:
Lexicon – Alternatieve prestatiemaatstaven
Het 'Operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille', gedeeld
door het 'Nettohuurresultaat'.
Maakt het mogelijk om de operationele prestatie van de vennootschap te beoordelen.
activa en passiva).
Definitie:
Financieel resultaat (buiten variaties in de reële waarde van financiële
Het 'Financieel resultaat' waarvan de rubriek 'Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva' wordt afgetrokken.
3.1 Begrippenlijst Operationele marge
Maakt het mogelijk om het gerealiseerd financieel resultaat te onderscheiden van het niet-
Het 'Resultaat op de portefeuille' omvat volgende elementen:
Meten van de gerealiseerde en niet-gerealiseerde winst en verliezen op de portefeuille, in vergelijking met de meest recente waardering van de onafhankelijke vastgoeddeskundigen.
De interestkosten (inclusief de kredietmarge en de kost van de afdekkingsinstrumenten), gedeeld door de gewogen gemiddelde financiële schuld over de periode in kwestie.
Maakt het mogelijk om de gemiddelde interestkost van de vennootschap te meten.
Het eigen vermogen (exclusief impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en – kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen, exclusief de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten en exclusief dividend) gedeeld door het aantal aandelen.
Toont een nettoactiefwaarde per aandeel die een aantal materiële IFRS – aanpassingen corrigeert om de vergelijking met de beurskoers mogelijk te maken.
| (in duizenden €) | 31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Operationeel resultaat vóór resultaat op de | ||
| portefeuille (A) | 57.584 | 54.041 |
| Nettohuurresultaat (B) | 66.024 | 61.680 |
| Operationele marge (A/B) | 87,22% | 87,62% |
| (in duizenden €) | 31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Financieel resultaat (A) | -19.064 | -21.774 |
| Variaties in de reële waarde van financiële | ||
| activa en passiva (B) | -869 | -4.995 |
| Financieel resultaat (buiten variaties in | ||
| de reële waarde van financiële activa en | ||
| passiva) (A-B) | -18.195 | -16.779 |
| (in duizenden €) | 31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Resultaat op verkopen van | ||
| vastgoedbeleggingen (A) | 279 | 341 |
| Resultaat op verkopen van andere niet | ||
| financiële activa (B) | 0 | 0 |
| Variaties in de reële waarde van | ||
| vastgoedbeleggingen (C) | 13.754 | 10.216 |
| Ander portefeuilleresultaat (D) | -144 | 0 |
| Resultaat op de portefeuille (A+B+C+D) | 13.889 | 10.557 |
| Gewogen gemiddelde interestkost |
||
|---|---|---|
| (in duizenden €) | 31.03.17 | 31.03.16 |
| Interestkosten (inclusief de kredietmarge | ||
| en de kost van de afdekkingsinstrumenten) | ||
| (A) | 17.404 | 16.268 |
| Gewogen gemiddelde financiële schuld | ||
| over de periode (B) | 501.328 | 439.081 |
| Gewogen gemiddelde interestkost (A/B) | 3,42% | 3,64% |
| (in duizenden €) | 31.03.17 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Eigen vermogen toewijsbaar | ||
| aan de aandeelhouders van de | ||
| moedervennootschap (A) | 514.970 | 474.170 |
| Impact op de reële waarde van | ||
| geschatte mutatierechten en -kosten | ||
| bij de hypothetische vervreemding van | ||
| vastgoedbeleggingen (B) | -26.703 | -24.942 |
| De reële waarde van toegelaten | ||
| afdekkingsinstrumenten in een | ||
| kasstroomafdekking (C) | -19.153 | -28.155 |
| Vooropgesteld brutodividend (D) | 29.727 | 28.372 |
| Aantal gewone aandelen in omloop (E) | 9.008.208 | 8.866.320 |
| Nettoactiefwaarde per aandeel | ||
| (investeringswaarde) exclusief dividend | ||
| exclusief de reële waarde van toegelaten | ||
| afdekkingsinstrumenten ((A-B-C-D)/E) | 58,96 | 56,27 |
| Naam: | Retail Estates nv |
|---|---|
| Statuut: | Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap ("GVV") naar Belgisch recht |
| Adres: | Industrielaan 6 – B-1740 Ternat |
| Tel: | +32 (0)2 568 10 20 |
| Fax | +32 (0)2 581 09 42 |
| E-mail: | [email protected] |
| Website: | www.retailestates.com |
| RPR: | Brussel |
| BTW: | BE 0434.797.847 |
| Ondernemingsnummer: | 0434.797.847 |
| Oprichtingsdatum: | 12 juli 1988 |
| Erkenning vastgoedbevak: | 27 maart 1998 (t.e.m. 23 oktober 2014) |
| Erkenning GVV: | 24 oktober 2014 |
| Duur: | Onbepaalde duur |
| Management: | Intern |
| Commissaris: | PwC Bedrijfsrevisoren bcvba – Woluwegarden-Woluwedal 18 te 1932 Brussel, |
| vertegenwoordigd door de heer Damien Walgrave | |
| Financiële jaarafsluiting: | 31 maart |
| Kapitaal per 05.04.2017: | 206.612.347,44 EUR |
| Aantal aandelen per 05.04.2017: | 9.182.612 |
| Algemene vergadering: | Voorlaatste maandag van de maand juli |
| Notering: | Euronext – continumarkt |
| Financiële dienstverlening: | KBC Bank |
| Waarde vastgoedportefeuille per | Investeringswaarde 1.097,92 mio EUR - reële waarde 1.071,36 mio EUR |
| 31.03.2017: | (incl. waarde vastgoedcertificaten "Immobilière Distri-Land nv") |
| Vastgoeddeskundigen: | Cushman & Wakefield, CBRE en Stadim |
| Aantal panden per 31.03.2017: | 668 |
| Type panden: | Perifeer winkelvastgoed |
| Liquidity provider: | KBC Securities & De Groof Petercam |
openbare GVV-SIR publique
Industrielaan 6 B- 1740 Ternat T. +32 (0)2 568 10 20 F. +32 (0)2 581 09 42
[email protected] www.retailestates.com
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.