Retail Estates sa

Quarterly Report • Nov 21, 2022

Halfjaarlijks financieel verslag

¹| HALFJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 22-23 RETAIL ESTATES

IN RETAIL WE TRUST

6

62

INLICHTINGENFICHE

VAN HET AANDEEL

14

FINANCIEEL HALFJAARVERSLAG

In retail we trust

De openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap Retail Estates nv is een niche speler, gespecialiseerd in de terbe schikkingstelling van perifeer winkelvastgoed gelegen aan de rand van woonkernen of langs invalswegen naar stedelijke centra. Retail Estates nv verwerft deze onroerende goede ren van derden of bouwt en commercialiseert winkelpanden voor eigen rekening. De panden hebben een bebouwde oppervlakte tussen 500 m² en 3.000 m². Een typisch winkel pand heeft een gemiddelde oppervlakte van 1.000 m².

De belangrijkste doelstelling op lange termijn voor Retail Estates nv is het samenstellen, beheren en uitbreiden van een portefeuille perifeer winkelvastgoed, die door locatie keuze en de kwaliteit en diversificatie van de huurders op lange termijn een bestendige groei verzekert. De vooropgestelde groei betreft zowel de waarde van het patrimonium als de inkomsten die uit de verhuring gegene reerd worden.

>

22/23 eerste semester

1 186 521m²

Retail Estates nv breidt haar portefeuille uit door acquisities, projectontwikkelingen en optimalisatie van de vastgoedportefeuille.

Retail Estates nv spitst zich toe op een continue versterking van de kwaliteit van haar vastgoed en de uitbreiding van de vastgoedportefeuille.

Kerncijfers

VASTGOEDPORTEFEUILLE	30.09.22	31.03.22
Aantal panden	1 002	987
Totaal verhuurbare oppervlakte in m²	1 186 521	1 177 577
Geschatte reële waarde (in €)	1 817 160 000	1 759 879 000
Geschatte investeringswaarde (in €)	1 894 556 000	1 833 757 000
Gemiddelde huurprijs per m²	109,51	104,14
Bezettingsgraad	97,37%	97,83%
BALANSGEGEVENS	30.09.22	31.03.22
Eigen vermogen	1 022 157 000	920 980 000
Schuldgraad (GVV-Wetgeving* , max. 65%)	47,54%	49,15%
RESULTATEN	30.09.22	30.09.21
Nettohuurresultaat	60 622 000	57 385 000
Vastgoedresultaat	59 646 000	56 354 000
Vastgoedkosten	-5 622 000	-4 694 000
Algemene kosten en andere operationele kosten en opbrengsten	-3 792 000	-3 103 000
Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille	50 232 000	48 558 000
Portefeuilleresultaat Operationeel resultaat	22 697 000 72 929 000	3 165 000 51 723 000
Financieel resultaat	34 911 000	-5 800 000
Nettoresultaat	106 013 000	44 218 000
EPRA resultaat	39 060 000	37 426 000
GEGEVENS PER AANDEEL	30.09.22	31.03.22
Aantal aandelen	14 085 827	13 226 452
Aantal dividendgerechtigde aandelen	14 085 827	13 226 452
Nettoactiefwaarde (NAW) (IFRS)	72,57	69,63
EPRA NTA	67,97	68,46
Nettoactiefwaarde per aandeel (investeringswaarde) excl. dividend excl. de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten	71,69	69,67
Beurskoers op afsluitingsdatum	57,00	73,90
Over-/onderwaardering t.o.v. nettoactiefwaarde IFRS	-21,45%	6,13%
	30.09.22	30.09.21
EPRA resultaat per aandeel	2,84	2,95

Schuldgraad (GVV-Wetgeving*

VASTGOEDPORTEFEUILLE	30.09.22	31.03.22
Aantal panden	1 002	987
Totaal verhuurbare oppervlakte in m²	1 186 521	1 177 577
Geschatte reële waarde (in €)	1 817 160 000	1 759 879 000
Geschatte investeringswaarde (in €)	1 894 556 000	1 833 757 000
Gemiddelde huurprijs per m²	109,51	104,14
Bezettingsgraad	97,37%	97,83%
BALANSGEGEVENS	30.09.22	31.03.22
Eigen vermogen	1 022 157 000	920 980 000
Schuldgraad (GVV-Wetgeving* , max. 65%)	47,54%	49,15%
RESULTATEN	30.09.22	30.09.21
Nettohuurresultaat	60 622 000	57 385 000
Vastgoedresultaat	59 646 000	56 354 000
Vastgoedkosten	-5 622 000	-4 694 000
Algemene kosten en andere operationele kosten en opbrengsten	-3 792 000	-3 103 000
Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille	50 232 000	48 558 000
Portefeuilleresultaat	22 697 000	3 165 000
Operationeel resultaat	72 929 000	51 723 000
Financieel resultaat	34 911 000	-5 800 000
Nettoresultaat	106 013 000	44 218 000
EPRA resultaat	39 060 000	37 426 000
GEGEVENS PER AANDEEL	30.09.22	31.03.22
Aantal aandelen	14 085 827	13 226 452
Aantal dividendgerechtigde aandelen	14 085 827	13 226 452
Nettoactiefwaarde (NAW) (IFRS)	72,57	69,63
EPRA NTA	67,97	68,46
Nettoactiefwaarde per aandeel (investeringswaarde) excl. dividend excl. de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten	71,69	69,67
Beurskoers op afsluitingsdatum	57,00	73,90
Over-/onderwaardering t.o.v. nettoactiefwaarde IFRS	-21,45%	6,13%
EPRA resultaat per aandeel	30.09.22 2,84	30.09.21 2,95

VASTGOEDPORTEFEUILLE	30.09.22	31.03.22
Aantal panden	1 002	987
Totaal verhuurbare oppervlakte in m²	1 186 521	1 177 577
Geschatte reële waarde (in €)	1 817 160 000	1 759 879 000
Geschatte investeringswaarde (in €)	1 894 556 000	1 833 757 000
Gemiddelde huurprijs per m²	109,51	104,14
Bezettingsgraad	97,37%	97,83%
BALANSGEGEVENS	30.09.22	31.03.22
Eigen vermogen	1 022 157 000	920 980 000
Schuldgraad (GVV-Wetgeving* , max. 65%)	47,54%	49,15%
RESULTATEN	30.09.22	30.09.21
Nettohuurresultaat	60 622 000	57 385 000
Vastgoedresultaat	59 646 000	56 354 000
Vastgoedkosten	-5 622 000	-4 694 000
Algemene kosten en andere operationele kosten en opbrengsten	-3 792 000	-3 103 000
Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille	50 232 000	48 558 000
Portefeuilleresultaat	22 697 000	3 165 000
Operationeel resultaat	72 929 000	51 723 000
Financieel resultaat	34 911 000	-5 800 000
Nettoresultaat	106 013 000	44 218 000
EPRA resultaat	39 060 000	37 426 000
GEGEVENS PER AANDEEL	30.09.22	31.03.22
Aantal aandelen	14 085 827	13 226 452
Aantal dividendgerechtigde aandelen	14 085 827	13 226 452
Nettoactiefwaarde (NAW) (IFRS)	72,57	69,63
EPRA NTA	67,97	68,46
Nettoactiefwaarde per aandeel (investeringswaarde) excl. dividend excl.
de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten	71,69	69,67
Beurskoers op afsluitingsdatum	57,00	73,90
Over-/onderwaardering t.o.v. nettoactiefwaarde IFRS	-21,45%	6,13%
	30.09.22	30.09.21
EPRA resultaat per aandeel	2,84	2,95

* Het K.B. van 13 juli 2014 (het "GVV-K.B."), zoals laatst gewijzigd door het K.B. van 23 april 2018, in uitvoering van de Wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (de "GVV-Wet"), zoals laatst gewijzigd bij KB van 18 april 2022.

a	W	5

>

Beheersverslag

afgesloten op 30 september 2022

1 Reële waarde (fair value): investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de hypothetische mutatiekosten zijn afgetrokken

2 De aan- en verkoopwaarden van de investeringen en desinvesteringen zijn in lijn met de geschatte reële waarde van de vastgoeddeskundigen.

Huurinkomsten en bezettingsgraad

Het netto huurresultaat bedraagt in het eerste semester van het boekjaar 60,62 mio EUR, wat een stijging met 5,64% inhoudt ten opzichte van het vergelijkbare semester in het boekjaar 2021-2022. Toen bedroeg het netto huurresultaat 57,38 mio EUR. De bezettingsgraad bedraagt op 30 september 2022 97,37%, ten opzichte van 97,83% per 31 maart 2022.

Reële waarde1 vastgoedportefeuille

De reële waarde van de vastgoedportefeuille (inclusief vaste activa in aanbouw) bedraagt op 30 september 2022 1.817,16 mio EUR, wat een stijging inhoudt van 57,28 mio EUR (3,25%) ten opzichte van de reële waarde op 31 maart 2022 (1.759,88 mio EUR). Dit effect is het gevolg van de investeringen en desinvesteringen (met name de aankoop van een belang van 90% in het retail park Tref Center te Venlo (zie infra) ten belope van 35,71 mio EUR) in het eerste semester en de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen.

De variatie in de reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt 22,57 mio EUR en wordt voornamelijk verklaard door een waardestijging in de vastgoedportefeuille ten belope van 27,67 mio EUR. Het huurrendement (t.o.v. de investeringswaarde) dat door de vastgoeddeskundigen op deze portefeuille werd vastgesteld, bedraagt 6,77% op basis van de contractueel verschuldigde huren.

Per 30 september 2022 bestaat de vastgoedportefeuille uit 1.002 panden met een verhuurbare oppervlakte van 1.186.521 m².

Investeringen2 - winkelparken

Retail Estates heeft op 4 juli 2022 een investering van 35,71 mio EUR gerealiseerd in de aankoop van een belang van 90% in het retailpark Tref Center te Venlo (Nederlandprovincie Limburg). Dit gebeurde in samenwerking met de Nederlandse vastgoedinvesteerder Westpoort Vastgoed die zelf gelijktijdig een belang van 10% verwierf. Het aandeel van Retail Estates in de transactie bedraagt 35,71 mio EUR en levert een huurincasso van 2,52 mio EUR op, wat een aanvangsrendement van circa 7% vertegenwoordigt. De investeringswaarde van het belang van Retail Estates bedraagt volgens de vastgoeddeskundige Cushman & Wakefield 35,5 mio EUR en de reële waarde 32,83 mio EUR.

Het retailpark Tref Center is ontwikkeld rond de Tref Box, een hypermarkt die zelf niet in de transactie begrepen is. Het is een in Nederland zeldzame combinatie van food en non-food retailers, vergelijkbaar met wat in het Verenigd Koninkrijk dikwijls voorkomt. Het telt 19 winkelpanden met een oppervlakte van 31.295 m2 en een benzinestation. De belangrijkste huurders zijn o.a. Lidl, Pets Place, Basic Fit, KFC, Kwantum, Leen Bakker, Jysk, Bever Sport (AS Adventure) en Beter Bed. Het retailpark is sinds circa 50 jaar een gevestigde waarde in de regio Venlo met een klantenzone die zich uitstrekt van Venlo (100.000 inwoners) tot over de Duitse grens. Venlo is de tweede grootste stad van de provincie Limburg na Maastricht. Retail Estates investeerde reeds eerder in deze regio, met name in Maastricht en Heerlen.

Vaste activa in aanbouw

Op 30 september 2022 is het totaalbedrag van de vaste activa in aanbouw 16,92 mio EUR. We onderscheiden 5 soorten vaste activa in aanbouw: speculatieve grondposities (de zogenaamde « landbank »; deze betreffen restgronden bij bestaande portefeuilles die aangehouden worden voor een eventuele ontwikkeling of om in een latere fase te worden verkocht indien er geen ontwikkeling mogelijk is); de prospectieve vaste activa in aanbouw, de vaste activa in aanbouw in voorontwikkeling, de vaste activa in aanbouw in uitvoering en de vaste activa in aanbouw specifiek gekoppeld aan duurzaamheid.

Op 30 september 2022 bedroegen de speculatieve grondposities 1,57 mio EUR, de prospectieve objecten 9,21 mio EUR, de vaste activa in aanbouw in voorontwikkeling 5,22 mio EUR, de vaste activa in

1 Inleiding

Algemeen

Retail Estates nv is één van de belangrijkste Belgische vastgoedvennootschappen gespecialiseerd in perifeer winkelvastgoed. De vastgoedportefeuille van Retail Estates nv bestaat uit 1.002 panden gelegen in België en Nederland, goed voor een totale winkeloppervlakte van 1.186.521 m² en een reële waarde van 1.817,16 mio EUR.

Retail Estates nv is beursgenoteerd (Euronext Brussels en Amsterdam). De beurskapitalisatie van de vennootschap bedraagt op 30 september 2022 802,89 mio EUR.

Risicobeheer

Het management tracht de risicofactoren tot een minimum te beperken, maar dit belet niet dat er met een aantal risico's terdege rekening dient gehouden te worden. Voor een overzicht van de risico's verwijzen we naar het hoofdstuk "Risicobeheer" van het jaarverslag 2021-2022.

>

conform IFRS13. De reële waarde is de boekwaarde onder IFRS (zie ook bijlage 21 in het jaarverslag 2021-2022).

aanbouw in uitvoering 0,72 mio EUR en de vaste activa in aanbouw specifiek gekoppeld aan duurzaamheid 0,21 mio EUR.

A. Vaste activa in aanbouw - prospectie – overzicht van de belangrijkste objecten ter prospectie

• In 2014 verwierf Retail Estates het retailpark te Wetteren met 14 winkels en een bruto winkeloppervlakte van 10.423 m². Het retailpark dat geopend werd in 2008 is bekend onder de naam Frunpark Wetteren. Het is bijzonder succesvol en trekt consumenten aan uit de wijde omgeving. Retail Estates nv heeft in 2016 ten speculatieve titel een aangrenzend perceel verworven met twee KMO panden (investering van circa 9 mio EUR), die op dit moment zijn verhuurd. Het RUP heeft winkelpanden voor volumineuze detailhandel maar ook KMO panden principieel vergunbaar gemaakt.

De vergunning wordt verwacht in de loop van 2023, de realisatie van het gemengd project met retail units en KMO panden wordt verwacht in de loop van 2024. De kosten van reeds afgewikkelde procedures en de voorbereiding van de aanvraag tot omgevingsvergunning bedragen tot op heden 0,44 mio EUR. De investering in deze uitbreiding wordt geschat op 3,6 mio EUR.

B. Vaste activa in aanbouw - voorontwikkeling – overzicht van de belangrijkste ontwikkelingen voor eigen rekening

• In Wilrijk wordt een bestaande site omgebouwd tot 1 winkel en 3 KMO-units. De verwachte bijkomende investering zal 2,3 mio EUR bedragen. De verwachte uitvoeringsdatum is eind 2023.
• In Munkzwalm zal een bestaande site herontwikkeld worden met 4 winkels en 4 KMO-units. De verwachte investering zal 6,70 mio EUR bedragen. De verwachte uitvoeringsdatum is het tweede kwartaal van 2024.
• In Eupen wordt een bestaande winkel omgebouwd tot een nieuwe winkel met 5 KMO-units. De verwachte investering bedraagt 1,11 mio EUR, verwachte uitvoeringsdatum eind 2023.
• In Houthalen werd de vergunning bekomen en een overeenkomst gesloten met een promotor voor de

afbraak en herontwikkeling tot appartementen met onderaan een winkelpand waarbij Retail Estates haar huidige winkeloppervlakte zal terugvinden. De verwachte investering bedraagt 0,70 mio EUR.

• In het winkelpark in Heerlen is het overleg met de huurders lopende over de uitvoeringsmodaliteiten voor de modernisering van de volledige voorgevel. De bijkomende verwachte investering wordt geraamd op 5 mio EUR. Realisatie wordt verwacht binnen het jaar na het akkoord van de huurders.

C. Vaste activa in aanbouw – uitvoering – overzicht van de belangrijkste ontwikkelingen voor eigen rekening

• Bij het bestaande gebouw in Halle wordt een nieuwe winkel gebouwd. De investering wordt geraamd op 1,75 mio EUR. De nodige vergunningen voor deze ontwikkeling werden bekomen. De realisatie van dit project vereist de bouw van een aantal appartementen. Aangezien dit buiten de werkingssfeer van Retail Estates ligt, is een samenwerking met een promotor opgezet die dit gedeelte van het project voor zijn rekening kan ontwikkelen. De realisatie wordt verwacht tegen midden 2023.

D. Oplevering vaste activa in aanbouw

In het kader van de CSR strategie investeert Retail Estates in de realisatie van een fotovoltaïsche zonnepaneelinstallatie op de daken van verschillende retailparken, zowel in België als in Nederland. Er werd afgelopen halfjaar in Heerlen en Roosendaal een totaal vermogen van 1.604 kWp aan zonnepanelen in gebruik genomen die, naar verwachting, jaarlijks ruim 1.338 MWh aan groene stroom zullen produceren. De investering bedraagt 1,12 mio EUR. Retail Estates ontvangt hiervoor een jaarlijkse vergoeding.

Desinvesteringen

Er werden het afgelopen halfjaar 3 winkelpanden verkocht. De netto verkoopopbrengst bedroeg 4 mio EUR. De fair value van deze panden bedroeg 3,72 mio EUR. De actuele huuropbrengsten van de panden op datum van verkoop bedroeg 0,60 mio EUR. Deze verkopen resulteerden in een netto meerwaarde van 0,29 mio EUR.

Uitvoering van de financieringsstrategie

Retail Estates combineert bilaterale kredieten bij verschillende bancaire partners met private plaatsingen van obligaties voor institutionele beleggers. De gemiddelde looptijd van de kredietportefeuille bedraagt 3,75 jaar. In het kader van de financiering van haar activiteiten heeft Retail Estates sinds september 2017 (en uitgebreid in oktober 2018) een commercial paper programma van (maximaal) 100 mio EUR. Het commercial paper wordt integraal gedekt door backuplijnen en onbenutte kredietlijnen die als garantie ter herfinanciering dienen, mocht de plaatsing of verlenging van het commercial paper niet of slechts gedeeltelijk mogelijk blijken.

Van dit commercial paper programma is op 30 september 2022 42 mio EUR opgenomen.

De gemiddelde intrestvoet bedraagt op 30 september 2022 2,02% ten opzichte van 1,95% op 31 maart 2022 (zie jaarverslag 2021-2022).

Retail Estates kiest voor een groeimodel met een directe bijdrage tot de winst per aandeel. Dit kan zowel gerealiseerd worden aan de kapitaalzijde als aan de schuldfinancieringszijde. Langs de kapitaalzijde kan dit gebeuren via inbreng in natura, een klassieke rights issue of via de in de GVV-wet ingevoerde mogelijkheid voor GVV's om een kapitaalverhoging door te voeren via een accelerated bookbuilding (ABB). Op de buitengewone algemene vergadering van 23 december 2019 werden de statuten aangepast om de toepassing van de accelerated bookbuilding procedure voor Retail Estates nv mogelijk te maken.

Langs de schuldfinancieringszijde kan dit gebeuren via klassieke bankfinanciering enerzijds of een publieke en/of private obligatielening anderzijds. Retail Estates onderzoekt regelmatig onder meer de opportuniteit van een private en/of publieke obligatielening.

Voor meer informatie in verband met de financiering verwijzen we naar het hoofdstuk "langlopende en kortlopende financiële schulden" van het halfjaarlijks financieel verslag. >

>

" Verbouwingen beogen niet altijd enkel de wijziging van de winkeloppervlakte. Geregeld maakt Retail Estates nv van deze gelegenheid gebruik om ook de gevelpartij van het winkelpand te slopen en te vervangen door een hedendaagse versie die afgestemd is op het imago van de huurder en voldoet aan de huidige duurzaamheidsvereisten."

Kapitaalverhogingen in het kader van toegestaan kapitaal

Op 10 juni 2022 is Retail Estates met success overgegaan tot de aanbieding van 859.375 nieuwe aandelen via versnelde private plaatsing met samenstelling van een orderboek (accelerated bookbuild) en werd het

kapitaal verhoogd met 54.154.000,00 EUR (na aftrek van kosten voor kapitaalverhoging). Als gevolg van deze kapitaalverhoging werden 859.375 aandelen uitgegeven wat het totale aantal aandelen op 30 september 2022 op 14.085.827 brengt, het kapitaal op 308.515.000 EUR en de beschikbare uitgiftepremies op 59.207.000 EUR3 .

3. Analyse van de resultaten

Halfjaarresultaten 30 september 2022: EPRA resultaat van de Groep4 stijgt met 4,36% ten opzichte van 30 september 2021 - reële waarde vastgoedportefeuille stijgt tot 1.817,16 mio EUR.

Op 30 september 2022 bedraagt het EPRA resultaat (zijnde de winst zonder de resultaten op de portefeuille en zonder de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva) 39,06 mio EUR, een stijging van 4,36% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.

Het nettohuurresultaat is gestegen van 57,38 mio EUR naar 60,62 mio EUR. Dit is vooral toe te schrijven aan de investering in het retailpark Tref Center te Venlo. Ten opzichte van 30 september 2021 groeide de vastgoedportefeuille met 92 mio EUR. Ten opzichte van 31 maart 2022 groeide de portefeuille met 57,28 mio EUR.

Na aftrek van de vastgoedkosten resulteert dit in een operationeel vastgoedresultaat van 54,02 mio EUR ten opzichte van 51,66 mio EUR vorig jaar.

De vastgoedkosten bedragen 5,62 mio EUR ten opzichte van 4,69 mio EUR het jaar voordien, een stijging van 0,93 mio EUR voornamelijk te verklaren door een stijging in de beheerskosten en technische kosten van respectievelijk 0,40 mio EUR en 0,25 mio EUR. De stijging in de technische kosten is te verklaren door uitgaven in het kader van de duurzaamheidsstrategie (het energie efficiënter maken van gebouwen). De stijging van de beheerskosten is onder andere te verklaren door de investering in een nieuw geïntegreerd technologiesysteem (S/4HANA), wat bijkomende ITkosten met zich meebrengt. De algemene kosten van de vennootschap bedragen 3,79 mio EUR, een stijging van 0,69 mio EUR ten opzichte van vorig jaar. Na aftrek van de algemene kosten bereikt Retail Estates nv een operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille van 50,23 mio EUR. De operationele marge bedraagt 82,86%.

Het resultaat uit de verkopen van vastgoedbeleggingen bedraagt 0,29 mio EUR op een totale verkoop van 4 mio EUR. We verwijzen naar de paragraaf "Desinvesteringen" in dit beheersverslag (zie supra).

De variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen bedragen 22,57 mio EUR en worden voornamelijk verklaard door een waardestijging in de vastgoedportefeuille ten belope van 27,67 mio EUR en door de afwaardering van de transactiekosten voor de bepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen anderzijds (-5,10 mio EUR). Het 'ander' portefeuilleresultaat bedraagt -0,17 mio EUR.

Het financieel resultaat (buiten variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva) bedraagt -9,34 mio EUR. De netto-intrestkosten bedragen -9,40 mio EUR en dalen met 0,06 mio EUR ten opzichte van vorig jaar. De gemiddelde intrestvoet is stabiel gebleven op 2,02% ten opzichte van 2,02% per 30 september 2021. De stijging van het financieel resultaat inclusief de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva van -5,8 mio EUR tot 34,91 mio EUR is tevens het gevolg van de wijziging in de reële waarde van de swaps die niet als een kasstroom definiëren (variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva). Dit resultaat is echter een niet-gerealiseerd en non-cash item.

Het EPRA resultaat bedraagt per 30 september 2022 39,06 mio EUR ten opzichte van 37,43 mio EUR in de vergelijkbare periode van het boekjaar 2021-2022. Per aandeel betekent dit voor het eerste halfjaar een EPRA winst van 2,84 EUR (op basis van het gewogen gemiddelde aantal aandelen) ten opzichte van 2,95 EUR per 30 september 2021 (op basis van het gewogen gemiddelde aantal aandelen).

Het nettoresultaat (aandeel Groep) voor het eerste halfjaar bedraagt 106,01 mio EUR bestaande uit het EPRA resultaat van 39,06 mio EUR, het resultaat op de portefeuille ten belope van 22,70 mio EUR en variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva ten belope van 44,26 mio EUR.

De reële waarde van de vastgoedportefeuille, inclusief vaste activa in aanbouw, bedraagt 1.817,16 mio EUR op 30 september 2022, in vergelijking met 1.759,88 mio EUR op 31 maart 2022. De EPRA net tangible asset waarde (NTA) van het aandeel bedraagt op 30 september 2022 67,97 EUR. Op 31 maart 2022 bedroeg de EPRA NTA 68,46 EUR.

De schuldgraad bedraagt 47,54% op 30 september 2022 ten opzichte van 49,15% op 31 maart 2022.

4. Vooruitzichten

De macro-economische onzekerheden laten niet toe om voorspellingen te maken inzake de evolutie van de reële waarde van de onroerende goederen noch inzake de variaties in de reële waarde van de rente-afdekkingsinstrumenten. De evolutie van de intrinsieke waarde van het aandeel die hieraan gevoelig is, is dus onzeker.

De sterke inflatie leidt tot een algehele verhoging van de verschuldigde huurprijzen. De contractueel voorziene indexatie wordt onverkort toegepast.

Bij de driejaarlijkse (België) of vijfjaarlijkse (Nederland) tussentijdse vervaldag van de lopende huurovereenkomsten zal dienen geëvalueerd te worden met de betrokken huurder of geïndexeerde huurprijzen alsdan marktconform zullen zijn en/of zij niet in aanzienlijke mate de rentabiliteit van de huurder aantasten.

De afgesloten rente indekkingsovereenkomsten laten toe voor de huidige kredietportefeuille de stijging van de interestlasten voor een periode van circa 4 jaar af te wentelen. Het is niet mogelijk met de huidige volatiliteit op de financiële markten de toekomstige evolutie te voorspellen.

De dividendverwachting wordt gehandhaafd op 4,70 EUR bruto per aandeel (3,29 EUR netto per aandeel). Ten opzichte van het boekjaar 2021-2022 houdt dit een stijging in van het dividend met 2,17%. Deze verwachtingen werden ingevuld in de hypothese van stabiele consumentenuitgaven en mits een positieve evolutie van de huurprijzen.

Toekomstgerichte verklaringen

Dit halfjaarverslag omvat een aantal toekomstgerichte verklaringen. Dergelijke verklaringen zijn onderhevig aan risico's en onzekerheden die tot gevolg kunnen hebben dat de feitelijke resultaten wezenlijk kunnen verschillen van de resultaten die door dergelijke toekomstgerichte verklaringen in deze tussentijdse verklaring kunnen worden verondersteld. Belangrijke factoren die dergelijke resultaten kunnen beïnvloeden zijn met name veranderingen in de economische situatie, commerciële, fiscale en omgevingsfactoren.

5. Gebeurtenissen na afloop van het semester

Er hebben zich geen materiële gebeurtenissen voorgedaan na afloop van het semester.

>

³ Voor meer informatie verwijzen we naar het persbericht van 10 juni 2022 met betrekking tot de private plaatsing. 4 Retail Estates nv en zijn dochtervennootschappen.

Financieel halfjaarverslag

1. A. Geconsolideerde winst- en verliesrekening

WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden €)	30.09.22	30.09.21
Huurinkomsten	60 831	57 333
Met verhuur verbonden kosten	-209	52
Nettohuurresultaat	60 622	57 385
Recuperatie van vastgoedkosten	-	-
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen	6 215	5 960
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door
de huurders op verhuurde gebouwen	-7 194	-6 924
Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten	4	-67
Vastgoedresultaat	59 646	56 354
Technische kosten	-2 381	-2 136
Commerciële kosten	-534	-390
Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen	-388	-247
Beheerskosten vastgoed	-2 315	-1 919
Andere vastgoedkosten	-4	-1
Vastgoedkosten	-5 622	-4 694
Operationeel vastgoedresultaat	54 024	51 660
Algemene kosten van de vennootschap	-3 792	-3 103
Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille	50 232	48 558
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen	294	473
Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa	-	-
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	22 569	3 391
Ander portefeuilleresultaat	-166	-699
Operationeel resultaat	72 929	51 723
Financiële opbrengsten	83	72
Netto interestkosten	-9 399	-9 459
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	44 256	3 626
Andere financiële kosten	-29	-39

Toerekenbaar aan:
Minderheidsbelangen
Toelichting:

WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden €)	30.09.22	30.09.21
Financieel resultaat	34 911	-5 800
Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint-ventures	-8	-
Resultaat vóór belastingen	107 832	45 922
Belastingen	-1 819	-1 705
Nettoresultaat	106 013	44 218
Toerekenbaar aan:
Aandeelhouders van de Groep	106 013	44 218
Minderheidsbelangen
Toelichting:
EPRA resultaat (aandeel Groep)4	39 060	37 426
Resultaat op de portefeuille	22 697	3 165
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	44 256	3 626
RESULTAAT PER AANDEEL	30.09.22	30.09.21
Aantal gewone aandelen in omloop	14 085 827	12 665 763
Gewogen gemiddelde aantal aandelen	13 733 624	12 665 763
Nettowinst per gewoon aandeel (in €)5	7,72	3,49
Verwaterde nettowinst per aandeel (in €)	7,72	3,49

4 Het EPRA resultaat wordt als volgt berekend: nettoresultaat exclusief variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, exclusief resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen en exclusief variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva.

5 De nettowinst per gewoon aandeel wordt als volgt berekend: nettoresultaat gedeeld door het gewogen gemiddelde aantal aandelen.

1. B. Geconsolideerd overzicht van het globaal resultaat

(Statement of other comprehensive income)

Overzicht van het globaal resultaat (in duizenden €)	30.09.22	30.09.21
Nettoresultaat	106 013	44 218
Andere elementen van het globaal resultaat recycleerbaar in winst- en verliesrekeningen:
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen	0	0
Variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomafdekking zoals gedefinieerd in IFRS	1 852	496
GLOBAAL RESULTAAT	107 865	44 714

>

2. Verkorte geconsolideerde balans

ACTIVA (in duizenden €)	Bijlagen	30.09.22	31.03.22
Vaste activa		1 897 011	1 792 078
Goodwill
Immateriële vaste activa	2	5 181	4 030
Vastgoedbeleggingen6		1 817 160	1 759 879
Andere materiële vaste activa		6 233	6 440
Financiële vaste activa		63 900	17 860
Financiële instrumenten		57 169	11 120
Vennootschappen waarop vermogensmutatie is toegepast		1 732	1 740
Vordering op deelnemingen in geassocieerde ondernemingen en joint ventures		5 000	5 000
Vorderingen financiële leasing		1 030	1 030
Handelsvorderingen en andere vaste activa		3 507	2 839
Uitgestelde belastingen		3 504	1 402
Andere		3	1 437
Vlottende activa	2	32 378	20 151
Activa of groepen van activa aangehouden voor verkoop		12 351	11 807
Handelsvorderingen		12 272	2 067
Belastingsvorderingen en andere vlottende activa		2 818	2 132
Geldmiddelen en kasequivalenten		2 121	1 483
Overlopende rekeningen		2 815	2 663
TOTAAL ACTIVA		1 929 389	1 812 228

6 Inclusief vaste activa in aanbouw conform IAS 40.

EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden €)	Bijlagen	30.09.22	31.03.22
Eigen vermogen		1 022 157	920 980
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap		1 022 157	920 980
Kapitaal		308 515	289 179
Uitgiftepremies		374 617	339 798
Reserves		233 013	160 166
Nettoresultaat van het boekjaar		106 013	131 837
Minderheidsbelangen
Verplichtingen		907 232	891 248
Langlopende verplichtingen		822 948	764 789
Voorzieningen		-	-
Langlopende financiële schulden	3/5	822 026	763 982
Kredietinstellingen		642 670	584 594
Financiële leasings op lange termijn	3/5	4 041	4 159
Andere		-	-
Obligaties	3/5	175 315	175 229
Andere langlopende financiële verplichtingen	5	-	-
Uitgestelde belastingen		922	807
Kortlopende verplichtingen		84 284	126 459
Kortlopende financiële schulden	3/5	43 599	101 730
Kredietinstellingen		43 599	101 730
Financiële leasings op korte termijn
Andere		-	-
Obligaties	3/5	-	-
Handelsschulden en andere kortlopende schulden		21 204	17 787
Exit tax		391	391
Andere		20 813	17 396
Andere kortlopende verplichtingen		1 534	1 771
Overlopende rekeningen		17 948	5 171
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN		1 929 389	1 812 228
SCHULDGRAAD		30.09.22	31.03.22
Schuldgraad7	4	47,54%	49,15%

7 De schuldgraad wordt als volgt berekend: verplichtingen (exclusief voorzieningen, overlopende rekeningen, rente-afdekkingsinstrumenten en uitgestelde belastingen), gedeeld door het totaal der activa (excl. rente-afdekkingsinstrumenten).

>

3. Verkort geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen

MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in duizenden €)	Kapitaal gewone aandelen	Onbeschikbare uitgiftepremies	Beschikbare uitgiftepremies	Reserves*	Nettoresultaat van het boekjaar	TOTAAL Eigen Vermogen
Balans volgens IFRS op 31 maart 2021	276 526	316 792		153 469	61 436	808 223
- Nettoresultaatverwerking 2020-2021
- Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves				-4 971	4 971	0
- Overboeking variatie in reële waarde van afdekkingsinstrumenten				2 677	-2 677	0
- Overboeking EPRA resultaat naar reserves				6 734	-6 734	0
- Reclassificatie tussen reserves	37	-1 382	1 345			0
- Dividenden boekjaar 2020-2021					-56 996	-56 996
- Kapitaalverhoging						0
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura						0
- Kosten van kapitaalverhoging						0
- Overige						0
- Globaal resultaat 30/09/2021				496	44 217	44 713
Balans volgens IFRS op 30 september 2021	276 563	315 410	1 345	158 405	44 217	795 938
Balans volgens IFRS op 31 maart 2022	289 179	315 410	24 389	160 166	131 837	920 980
- Nettoresultaatverwerking 2021-2022
- Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves				21 762	-21 762	0
- Overboeking variatie in reële waarde van afdekkingsinstrumenten				34 476	-34 476	0
- Overboeking EPRA resultaat naar reserves				14 757	-14 757	0
- Reclassificatie tussen reserves				0		0
- Dividenden boekjaar 2021-2022					-60 842	-60 842
- Kapitaalverhoging	19 336		35 664			55 000
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura						0
- Kosten van kapitaalverhoging			-846			-846
- Overige						0
- Globaal resultaat 30/09/2022				1 852	106 013	107 865
Balans volgens IFRS op 30 september 2022	308 515	315 410	59 207	233 013	106 013	1 022 158

>

* Detail van de reserves (in duizenden €)	Wettelijke reserve	Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed	Beschikbare reserves	Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen	Saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS	Saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS	Overgedragen resultaten van vorige boekjaren	TOTAAL
Balans volgens IFRS op 31 maart 2021	80	144 358	16 899	-57 188	-2 226	-26 126	77 670	153 469
- Nettoresultaatverwerking 2020-2021
- Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves		10 190		-15 161			0	-4 971
- Overboeking variatie in reële waarde van afdekkingsinstrumenten						2 677		2 677
- Overboeking EPRA resultaat naar reserves							6 734	6 734
- Reclassificatie tussen reserves		3 161	-3 161	1 431			-1 431	0
- Dividenden boekjaar 2020-2021								0
- Kosten van kapitaalverhoging								0
- Overige								0
- Globaal resultaat 30/09/2021					369	127		496
Balans volgens IFRS op 30 september 2021	80	157 709	13 738	-70 918	-1 857	-23 322	82 973	158 404
Balans volgens IFRS op 31 maart 2022	87	157 709	13 739	-70 918	-396	-23 205	83 151	160 167
- Nettoresultaatverwerking 2021-2022
- Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves		24 983		-3 221				21 762
- Overboeking variatie in reële waarde van afdekkingsinstrumenten						34 476		34 476
- Overboeking EPRA resultaat naar reserves							14 757	14 757
- Reclassificatie tussen reserves		7 180	-7 180	1 557			-1 557	0
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura								0
- Kosten van kapitaalverhoging								0
- Overige								0
- Globaal resultaat 30/09/2022					1 748	104		1 852
Balans volgens IFRS op 30 september 2022	87	189 871	6 559	-72 582	1 352	11 375	96 351	233 013

4. Verkort geconsolideerd kasstroomoverzicht

Door de afrondingen naar duizendtallen kunnen er afrondingsverschillen ontstaan tussen de balans- en resultatenrekening en de bijgevoegde details.

KASSTROOMOVERZICHT (in duizenden €)	Bijlagen	30.09.22 30.09.21
GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN BEGIN SEMESTER		1 483	3 681
1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten	44 568	46 188
Operationeel resultaat		72 929	51 723
Betaalde interesten		-7 160	-8 520
Ontvangen interesten		0	25
Betaalde vennootschapsbelastingen		-3 175	-3 976
Ontvangen vennootschapsbelastingen		1	0
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva		44 256	3 626
Andere		-838	1 340
Niet-kaselementen die worden toegevoegd / afgetrokken van het resultaat:		-66 235	-6 328
* Afschrijvingen en waardeverminderingen
- Afschrijvingen / Waardeverminderingen (of terugnamen) op materiële en immateriële activa		443	358
- Afschrijvingen / Waardeverminderingen (of terugnamen) op handelsvorderingen		122	-84
* Andere niet-kaselementen
- Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen	2	-22 569	-3 391
- Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen		-294	-473
- Ander portefeuilleresultaat		166	699
- Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	5	-44 197	-3 496
- Kosten voor uitgifte obligatielening		86	59
- Aandeel in het resultaat van geassocieerde ondernemingen en joint ventures		8	0
* Andere
Variatie in de behoefte van het werkkapitaal:		4 790	8 299
* Beweging van activa
- Handelsvorderingen en overige vorderingen		-10 328	1 996
- Belastingsvorderingen en andere vlottende activa		-686	11 382
- Overlopende rekeningen		-152	0
- Activa op lange termijn		0	0

KASSTROOMOVERZICHT (vervolg) (in duizenden €)	Bijlagen	30.09.22	30.09.21
* Beweging van verplichtingen
- Handelsschulden en andere kortlopende schulden		3 417	-5 944
- Andere kortlopende verplichtingen		-237	50
- Overlopende rekeningen		12 777	816
2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten		-37 013	-7 107
Aanschaffing van immateriële vaste activa	2	-1 340	-151
Aanschaffing van vastgoedbeleggingen	2	-38 834	-9 057
Vervreemding van vastgoedbeleggingen en activa aangehouden voor verkoop	2	3 872	3 307
Aankoop aandelen vastgoedvennootschappen	2	0	0
Verkoop aandelen vastgoedvennootschappen	2	0	0
Aanschaffing van andere materiële activa		-52	-191
Vervreemding van andere materiële activa		6	1
Vervreemding van langlopende financiële vaste activa		0	0
Ontvangsten uit handelsvorderingen en andere langlopende activa		-665	-1 016
3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten		-6 914	-40 527
* Verandering in financiële verplichtingen en financiële schulden
- Toename van de financiële schulden	3	-89 372	124 700
- Afname van de financiële schulden	3	89 200	-108 332
* Verandering in andere verplichtingen
- Toename (+) / Afname (-) in andere verplichtingen		-54	101
* Verandering in eigen vermogen
- Toename in kapitaal en uitgiftepremies		55 000	0
- Kosten van kapitaalverhoging		-846	0
- Wijziging in reserves		0	0
* Andere		0	0
* Dividend
- Dividend van het vorige boekjaar		-60 842	-56 996
GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN EINDE SEMESTER		2 124	2 234

>

5. Toelichtingen bij de verkorte geconsolideerde halfjaarcijfers

Kernprestatie indicatoren

EPRA resultaat per aandeel (in €)	30.09.22	30.09.21
EPRA resultaat (groepsaandeel)	39 059 846	37 426 355
Aantal gewone aandelen in omloop	14 085 827	12 665 763
Gewogen gemiddelde aantal aandelen	13 733 624	12 665 763
EPRA resultaat per aandeel (in €)8	2,84	2,95
EPRA resultaat per aandeel (in €) - verwaterd	2,84	2,95

8 Het EPRA resultaat per aandeel wordt berekend aan de hand van het gewogen gemiddelde aantal aandelen. Dit wil zeggen dat de aandelen meetellen voor het EPRA resultaat vanaf het moment van uitgifte. Het moment van uitgifte verschilt in dit geval van het moment van winstdeelname. Als het EPRA resultaat berekend wordt aan de hand van het aantal dividendgerechtigde aandelen bedraagt het 2,84 EUR per aandeel per 30.09.2022 versus 2,95 EUR per aandeel per 30.09.2021.

NETTOACTIEF PER AANDEEL (in €) - AANDEEL GROEP	30.09.22	31.03.22
Nettoactiefwaarde per aandeel IFRS9	72,57	69,63
EPRA NTA per aandeel10	67,97	68,46
Nettoactiefwaarde per aandeel (investeringswaarde) excl. dividend excl.
de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten11	71,69	69,67

9 Het nettoactief per aandeel IFRS (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap) gedeeld door het aantal aandelen.

10 EPRA NTA wordt als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten, uitgestelde belastingen en immateriële vaste activa) gedeeld door het aantal aandelen.

11 Voor de definitie en het doel van deze alternatieve prestatiemaatstaf verwijzen we naar het Lexicon (p.64 e.v.)

Grondslag voor de opstelling

Het tussentijds financieel verslag voor het eerste halfjaar eindigend op 30 september 2022 is opgesteld volgens boekhoudnormen consistent met International Financial Reporting Standards zoals geïmplementeerd door de GVV-Wetgeving en in overeenstemming met IAS 34 'Tussentijdse financiële verslaggeving'.

Met betrekking tot de fiscale tijdsverschillen tussen de lokale boekhouding en de geconsolideerde cijfers worden actieve en/of passieve latente belastingen geboekt. Deze worden geboekt via "ander portefeuilleresultaat".

Voor het overige werden in deze verkorte tussentijdse jaarrekening dezelfde grondslagen voor financiële verslaggeving en berekeningsmethodes gehanteerd als deze die gehanteerd worden in de geconsolideerde jaarrekening per 31 maart 2022.

Toepassing IFRS 3 business combinations

De vennootschapstransacties van het afgelopen semester werden niet verwerkt als een business combination zoals gedefinieerd onder IFRS 3 vanuit de vaststelling dat deze niet van toepassing is, gelet op de aard en de schaalgrootte van de vennootschappen waarover controle verworven is. Het gaat om vennootschappen die een beperkt aantal panden bezitten en waarvan het niet de intentie is om ze als een autonome business aan te houden. De vennootschappen worden integraal geconsolideerd.

Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties die van kracht zijn in 2022

De volgende wijzigingen en jaarlijkse verbeteringen aan standaarden zijn voor het eerst verplicht van toepassing voor het boekjaar startend op of na 1 januari 2022 en zijn goedgekeurd door de EU maar hebben geen materiële impact op de presentatie, de toelichting of de resultaten van de vennootschap:

• Wijzigingen aan IFRS 3 'Bedrijfscombinaties'; IAS 16 'Materiële vaste activa'; IAS 37 'Voorzieningen, voorwaardelijke verplichtingen en activa' en jaarlijkse verbeteringen aan IFRS standaarden (effectief vanaf 1 januari 2022). Het pakket wijzigingen omvat beperkte aanpassingen van drie standaarden en de jaarlijkse verbeteringen, die de formulering verduidelijken of kleine inconsistenties of tegenstrijdigheden tussen vereisten in deze standaarden corrigeren:
• Wijzigingen aan IFRS 3, ' Bedrijfscombinaties' brengen een verwijzing in IFRS 3 naar het conceptueel kader voor financiële verslaglegging up-to-date zonder de boekhoudkundige vereisten voor bedrijfscombinaties te wijzigen.
• Wijzigingen aan IAS 16, 'Materiële vaste activa' verbieden een bedrijf het in mindering brengen van bedragen ontvangen uit de verkoop van geproduceerde artikelen op de kosten van een materiële vast actief, terwijl het bedrijf het actief voorbereidt op het beoogde gebruik. In plaats daarvan zal een bedrijf dergelijke verkoopopbrengsten en gerelateerde kosten in winst of verlies opnemen.
• Wijzigingen aan IAS 37, 'Voorzieningen, voorwaardelijke verplichtingen en activa' specificeren welke kosten een bedrijf opneemt in de beoordeling of een contract verliesgevend zal zijn.
• Jaarlijkse verbeteringen aan IFRS standaarden brengen kleine wijzigingen aan in IFRS 1 'Eerste toepassing van IFRS', IFRS 9 'Financiële Instrumenten', IAS 41 'Landbouwactiviteiten' en de illustratieve voorbeelden bij IFRS 16 'Leaseovereenkomsten'.
• Wijzigingen aan IFRS 16 'Leaseovereenkomsten': COVID-19-gerelateerde huurconcessies na juni 2021 (effectief vanaf 1 april 2021). De wijzigingen verlengen met één jaar de wijziging van mei 2020 die huurders een vrijstelling geeft om te beoordelen of een COVID-19-gerelateerde huurconcessie al dan niet een 'huuraanpassing' is. In het bijzonder stelt de wijziging een huurder in staat om de praktische oplossing met betrekking tot COVID-19-gerelateerde huurconcessies toe te passen op huurconcessies waarvoor een verlaging van de leasebetalingen alleen betrekking heeft op betalingen die oorspronkelijk verschuldigd waren op of vóór 30 juni 2022 (in plaats van oorspronkelijk alleen

betalingen die op of voor 30 juni 2021 verschuldigd waren). De wijziging is van kracht voor boekjaren die beginnen op of na 1 april 2021 (eerdere toepassing toegestaan, inclusief in jaarrekeningen die nog niet zijn goedgekeurd voor publicatie op de datum waarop de wijziging wordt gepubliceerd).

Deze nieuwe standaarden of wijzigingen hebben geen materiële impact voor Retail Estates.

Gepubliceerde standaarden en interpretaties die nog niet van toepassing zijn in 2022

De volgende nieuwe standaarden en wijzigingen aan standaarden werden gepubliceerd, maar zijn nog niet voor het eerst verplicht van toepassing voor het boekjaar startend op 1 januari 2022 en zijn nog niet goedgekeurd door de EU:

– IFRS 17, 'Verzekeringscontracten' (effectief vanaf 1 januari 2023), incluis de wijzigingen gepubliceerd in juni 2020. Deze standaard vervangt IFRS 4, dewelke momenteel een grote variatie aan boekhoudkundige praktijken voor verzekeringscontracten toelaat. IFRS 17 zal de boekhoudkundige behandeling door alle entiteiten die zulke contracten onderschrijven fundamenteel veranderen alsook de behandeling van investeringscontracten met discretionaire deelnamemogelijkheden. De goedkeuring omvat de wijzigingen die in juni 2020 door de IASB zijn uitgegeven en die bedoeld zijn om ondernemingen te helpen de standaard te implementeren en het voor hen gemakkelijker te maken hun financiële prestaties uit te leggen.

De EU-verordening voorziet in een facultatieve vrijstelling van de toepassing van de jaarlijkse cohortverplichting die betrekking heeft op het tijdstip van de opname van de winst uit het contract, de contractuele servicemarge, in de winst-enverliesrekening. Entiteiten die van de vrijstelling gebruik maken, passen de IFRSs zoals vastgesteld door de IASB niet toe en moeten dit feit bekendmaken.

– Wijzigingen aan IAS 1 'Presentatie van de jaarrekening' en IFRS Praktijkverklaring 2: 'Toelichting van waarderingsregels' (effectief vanaf 1 januari 2023). >

De wijzigingen zijn bedoeld om de toelichtingen met betrekking tot de waarderingsregels te verbeteren en om gebruikers van de jaarrekening te helpen onderscheid te maken tussen schattingswijzigingen en wijzigingen in waarderingsregels. De IAS 1-aanpassing vereist dat ondernemingen hun materiële waarderingsregels vermelden in plaats van hun belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving. Verder verduidelijkt de wijziging van IAS 1 dat waarderingsregels niet hoeven te worden vermeld. Om deze wijziging te ondersteunen, heeft de Raad ook IFRS Praktijkverklaring 2, 'het maken van materialiteitsbeoordelingen', gewijzigd om richtlijnen te geven over hoe het concept van materialiteit moet worden toegepast op de toelichtingen op de grondslagen voor financiële verslaggeving. De wijzigingen zijn van kracht voor boekjaren die beginnen op of na 1 januari 2023. Eerdere toepassing is toegestaan (onder voorbehoud van het nationale goedkeuringsproces).

– Wijzigingen aan IAS 8, 'waarderingsregels, schattingswijzigingen en fouten': definitie van schattingen (effectief vanaf 1 januari 2023). De wijziging in IAS 8 verduidelijkt hoe ondernemingen onderscheid moeten maken tussen veranderingen in waarderingsregels en schattingswijzigingen. De wijzigingen zijn van kracht voor boekjaren die beginnen op of na 1 januari 2023. Eerdere toepassing is toegestaan (onder voorbehoud van het nationale goedkeuringsproces).

Gepubliceerde standaarden en interpretaties die nog niet van toepassing zijn in 2022 en nog niet zijn goedgekeurd door de EU

De volgende standaarden zijn nog niet voor het eerst verplicht van toepassing voor het boekjaar startend op 1 januari 2022 en zijn nog niet goedgekeurd door de EU:

– Wijzigingen aan IAS 1, 'Presentatie van de jaarrekening: classificatie van verplichten als kortlopend of langlopend' (effectief vanaf 1 januari 2023). Deze betreffen enkel de presentatie van verplichtingen in de balans, niet het bedrag of de timing bij erkenning van een actief, verplichting, inkomst of kost noch de toelichtingsvereisten voor andere elementen van de jaarrekening. Ze verduidelijken dat:

• de classificatie van verplichtingen als kortlopend of langlopend moet worden gebaseerd op bestaande rechten aan het einde van de verslagperiode en de formulering in alle betrokken paragrafen moet worden aangepast om te verwijzen naar het "recht" om de afwikkeling uit te stellen met ten minste twaalf maanden; en dat alleen bestaande rechten aan het einde van de verslagperiode de classificatie van een verplichting beïnvloeden;
• classificatie niet wordt beïnvloed door verwachtingen over de vraag of een entiteit haar recht zal uitoefenen om de afwikkeling van een verplichting uit te stellen; en dat afwikkeling verwijst naar de overdracht aan de tegenpartij van contanten, eigenvermogensinstrumenten, andere activa of diensten.
• Aanpassing van IAS 12 'Winstbelastingen': uitgestelde belastingen met betrekking tot activa en passiva die voortvloeien uit één enkele transactie (effectief vanaf 1 januari 2023). De wijzigingen verduidelijken hoe bedrijven uitgestelde belastingen op transacties zoals leases en ontmantelingsverplichtingen boekhoudkundig behandelen. De belangrijkste wijziging is een vrijstelling van de vrijstelling bij eerste opname uit IAS 12.15 (b) en IAS 12.24. Aldus is de vrijstelling bij eerste opname niet van toepassing op transacties waarbij bij de eerste opname gelijke bedragen aan aftrekbare en belastbare tijdelijke verschillen ontstaan. De wijzigingen zijn van kracht voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2023. Vervroegde toepassing is toegestaan.
• Wijzigingen aan IFRS 17 'Verzekeringscontracten': Eerste toepassing van IFRS 17 en IFRS 9 – Vergelijkende informatie (effectief vanaf 1 januari 2023). De wijziging betreft een transitieoptie met betrekking tot vergelijkende informatie over financiële activa gepresenteerd bij de eerste toepassing van IFRS 17. De wijziging is bedoeld om entiteiten te helpen tijdelijke 'accounting mismatches' tussen financiële activa en verplichtingen uit hoofde van verzekeringscontracten te voorkomen, en daardoor de bruikbaarheid van vergelijkende informatie voor gebruikers van jaarrekeningen te verbeteren.

De volgende standaard is voor het eerst verplicht van toepassing voor het boekjaar startend op 1 januari 2016 maar werd nog niet goedgekeurd door de EU. De Europese Commissie heeft besloten de goedkeuringsprocedure voor deze interim standaard niet op te starten maar te wachten op de finale versie van de standaard:

– IFRS 14, 'Wettelijke uitgestelde rekeningen' (effectief vanaf 1 januari 2016). Dit betreft een tussentijdse standaard voor de boekhoudkundige verwerking van bepaalde bedragen die voortkomen uit wettelijk gereguleerde activiteiten. IFRS 14 is enkel van toepassing voor entiteiten die voor het eerst IFRS toepassen. De standaard laat toe dat deze entiteiten bij de eerste toepassing van IFRS hun waarderingsregels onder hun vorige algemeen aanvaarde boekhoudkundige principes kunnen blijven toepassen voor de opname, waardering, het boeken van een bijzondere waardevermindering op en het niet langer opnemen van wettelijke uitgestelde rekeningen. De tussentijdse standaard voorziet ook een leidraad voor het selecteren en wijzigen van grondslagen voor financiële verslaggeving (bij eerste toepassing of later) en voor de presentatie en toelichting.

Verklaring van de bij Retail Estates nv verantwoordelijke persoon

Overeenkomstig artikel 13 § 2 van het K.B. van 14 november 2007, verklaart Jan De Nys, gedelegeerd bestuurder, dat bij zijn weten,

• a) de verkorte tussentijdse jaarrekening, opgesteld op basis van grondslagen voor financiële verslaggeving in overeenstemming met IFRS en in overeenstemming met IAS 34 'Tussentijdse financiële verslaggeving' zoals aanvaard door de Europese Unie, een getrouw beeld geeft van het vermogen, van de financiële toestand en van de resultaten van Retail Estates nv en de in de consolidatie opgenomen ondernemingen.
• b) het tussentijds verslag een getrouwe uiteenzetting geeft van de voornaamste gebeurtenissen die zich tijdens de eerste zes maanden van het lopende boekjaar voordeden, hun invloed op de verkorte tussentijdse jaarrekening, de belangrijkste risicofactoren en onzekerheden ten aanzien van de nog komende maanden van het boekjaar, evenals de voornaamste transacties tussen de verbonden partijen en hun eventuele uitwerking op de verkorte tussentijdse jaarrekening indien deze transacties een significante betekenis vertegenwoordigen en niet werden afgesloten onder de normale marktvoorwaarden.

Gesegmenteerde informatie

IFRS 8 definieert een operationeel segment als volgt: een operationeel segment is een onderdeel van de onderneming (IFRS 8.2):

• dat zich bezighoudt met economische activiteiten die opbrengsten of die kosten met zich meebrengen (inclusief opbrengsten en kosten uit transacties met andere onderdelen van dezelfde onderneming);
• waarvan de operationele resultaten regelmatig beoordeeld worden door de 'chief operating decision maker' (CODM) teneinde beslissingen te nemen omtrent de verdeling van de beschikbare bronnen en om de prestaties van het segment vast te stellen; en
• waarvoor afzonderlijke financiële informatie beschikbaar is.

>

>

Retail Estates maakt sinds het boekjaar 2017-2018 onderscheid tussen 2 geografische segmenten: België en Nederland.

Binnen Retail Estates treedt het managementcomité op als CODM.

Gesegmenteerde informatie – Winst&Verlies

			30.09.22 30.09.21
Gesegmenteerde informatie –	Niet toe gewezen				Niet toe gewezen
sectoraal resultaat (in duizenden €)		België Nederland	bedragen	TOTAAL		België Nederland	bedragen	TOTAAL
Huurinkomsten	41 487	19 343		60 831	38 229	19 103		57 332
Met verhuur verbonden kosten	-144	-65		-209	6	46		52
Nettohuurresultaat	41 343	19 278		60 622	38 235	19 149		57 385
Recuperatie van vastgoedkosten
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen	4 601	1 614		6 215	4 280	1 680		5 960
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen	-4 813	-2 381		-7 194	-4 485	-2 439		-6 924
Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten	4	0		4	-57	-9		-66
Vastgoedresultaat	41 134	18 512		59 645	37 973	18 381		56 354
Technische kosten	-1 810	-571		-2 381	-1 389	-747		-2 136
Commerciële kosten	-510	-24		-534	-361	-29		-390
Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen	-378	-10		-388	-114	-133		-247
Beheerskosten vastgoed	-1 690	-625		-2 315	-1 418	-501		-1 919
Andere vastgoedkosten	-4	0		-4	-1	0		-1
Vastgoedkosten	-4 391	-1 231		-5 622	-3 283	-1 410		-4 694
Operationeel vastgoedresultaat	36 743	17 281		54 024	34 690	16 971		51 660

		30.09.22				30.09.21
Gesegmenteerde informatie – sectoraal			Niet toe gewezen				Niet toe gewezen
resultaat (vervolg) (in duizenden €)		België Nederland	bedragen	TOTAAL		België Nederland	bedragen	TOTAAL
Algemene kosten van de vennootschap			-3 792	-3 792			-3 103	-3 103
Andere operationele opbrengsten en kosten			0	0			0	0
Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille				50 232				48 558
Resultaat op verkopen van
vastgoedbeleggingen	296	-2		294	451	22		473
Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa				0				0
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	3 152	19 417		22 569	2 950	441		3 391
Ander portefeuilleresultaat	-322	156		-166	-186	-512		-698
Operationeel resultaat				72 929				51 723
Financiële opbrengsten			83	83			72	72
Netto interestkosten			-9 399	-9 399			-9 459	-9 459
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva			44 256	44 256			3 626	3 626
Andere financiële kosten			-29	-29			-39	-39
Financieel resultaat			34 911	34 911			-5 800	-5 800
Aandeel in het resultaat van geassocieerde
ondernemingen en joint ventures			-8	-8			0	0
Resultaat vóór belastingen				107 832				45 923
Belastingen	-72	-1 747		-1 819	-59	-1 646		-1 705
Nettoresultaat				106 013				44 218

Gesegmenteerde informatie – sectoraal resultaat (vervolg) (in duizenden €)	België Nederland
Operationeel resultaat voor
Resultaat op verkopen van
Resultaat op verkopen van andere
Variaties in de reële waarde van
Variaties in de reële waarde van
Aandeel in het resultaat van geassocieerde
Gesegmenteerde balans
Gesegmenteerde informatie – activa

		31.03.22
Gesegmenteerde informatie – activa van de segmenten (in duizenden €)		België Nederland	TOTAAL		België Nederland	TOTAAL
Vastgoedbeleggingen12	1 268 396	548 764	1 817 160	1 266 188	493 691	1 759 879
Vaste activa of groepen van vaste activa
aangehouden voor verkoop	12 351	0	12 351	11 807	0	11 807

12 Inclusief vaste activa in aanbouw conform IAS 40.

>

113 670
	350 880
432 448

Waardering vastgoedbeleggingen in aanbouw

Conform de IAS 40-norm worden de vaste activa in aanbouw opgenomen bij de vastgoedbeleggingen. Bij aankoop worden ze gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde met inbegrip van bijkomende kosten en niet-aftrekbare BTW.

Als de Groep van oordeel is dat de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in aanbouw niet op een betrouwbare manier kan worden bepaald maar verwacht dat de reële waarde zal kunnen worden bepaald wanneer ze aanbesteed, vergund en verhuurd zijn, boekt ze de vastgoedbelegging in aanbouw aan kostprijs tot het ogenblik dat de reële waarde kan worden bepaald (wanneer ze aanbesteed, vergund en verhuurd zijn) of tot op het moment dat de constructie voltooid is (afhankelijk van wat zich eerst voordoet), in overeenstemming met IAS 40.53. Deze reële waarde is gebaseerd op de waardering door de vastgoeddeskundige na aftrek van nog uit te voeren werken.

Een vastgoedbelegging in aanbouw kan slaan op een bouwgrond, afbraakpand, bestaand pand waarvan de bestemming moet worden veranderd en aanzienlijke verbouwingswerken vereist zijn om het de gewenste bestemming te geven of de verzameling van kosten in kader van duurzaamheidsprojecten.

6. OVERIGE BIJLAGEN

Huurinkomsten
Bijlage 1
Huurinkomsten (in duizenden €)	30.09.22	30.09.21
Op minder dan één jaar	126 374	113 670
Tussen één en vijf jaar	392 707	350 880
Op meer dan vijf jaar	392 105	432 448

De stijging van de huuropbrengsten is hoofdzakelijk het gevolg van de acquisities in de loop van het vorige boekjaar.

De tabel hierboven geeft bij wijze van theoretische oefening aan hoeveel huurinkomsten Retail Estates nv zeker zal innen op basis van de lopende huurovereenkomsten. Met betrekking tot de Belgische handelshuurcontracten doet dit geen afbreuk aan het theoretische risico dat erin bestaat dat alle huurders gebruik maken van hun bij wet toegekende opzegmogelijkheid bij afloop van de lopende driejaarlijkse periode. In deze omstandigheid staan alle Belgische winkelpanden binnen 3 jaar en 6 maand per definitie leeg. Het geven van huurvrije periodes is eerder beperkt in de perifere winkelmarkt. Het laatste halfjaar werd op een portefeuille van 1.002 panden in totaal 0,34 mio EUR korting gegeven. Er worden geen andere materiële incentives gegeven bij het afsluiten van huurovereenkomsten.

Type huurovereenkomst

Voor haar gebouwen in België sluit de Groep handelshuurcontracten af voor een periode van minimaal 9 jaar, meestal opzegbaar door de huurder na afloop van het derde en zesde jaar mits inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden voor de vervaldag. In Nederland hebben de standaardcontracten een looptijd van 5 jaar. Ze zijn om de 5 jaar opzegbaar en kunnen hernieuwd worden voor 2 bijkomende periodes van 5 jaar. Verdere hernieuwingen dienen contractueel geregeld te worden.

De huurprijzen worden meestal maandelijks vooruitbetaald (soms driemaandelijks). Ze worden jaarlijks op de verjaardag van de huurovereenkomst geïndexeerd. In België zijn de belastingen, taksen (onroerende voorheffing inbegrepen), de verzekeringspremie en de gemeenschappelijke kosten principieel ten laste van de huurder. In Nederland worden de belastingen en verzekeringspremie geacht deel uit te maken van de huurprijs en zijn bijgevolg niet doorrekenbaar aan de huurders.

Om de naleving van de verplichtingen die de huurder worden opgelegd krachtens de overeenkomst te garanderen, dient de huurder een huurwaarborg te stellen, meestal in de vorm van een bankgarantie ter waarde van drie maanden huur.

Bij aanvang van de overeenkomst wordt tussen de partijen een plaatsbeschrijving opgemaakt door een onafhankelijke expert. Bij het verstrijken van de overeenkomst moet de huurder de door hem gehuurde ruimten teruggeven in de staat zoals beschreven in de plaatsbeschrijving bij intrede, onder voorbehoud van normale slijtage. De huurder kan de huurovereenkomst niet overdragen, noch de ruimten geheel of gedeeltelijk onderverhuren, tenzij mits voorafgaandelijk schriftelijk akkoord van de verhuurder. De huurder heeft de verplichting om op zijn kosten de overeenkomst te registreren.

>

Vastgoedbeleggingen

Bijlage 2

Voor meer informatie omtrent de acquisities en desinvesteringen, verwijzen wij naar hoofdstuk 1 van het activiteitenverslag.

	Vastgoedbeleggingen13		Activa aangehouden voor verkoop		Totaal
Investerings- en herwaarderingstabel (in duizenden €)	30.09.22	31.03.22	30.09.22	31.03.22	30.09.22	31.03.22
Saldo per einde van het vorige boekjaar		1 759 879 1 717 246	11 807		7 931 1 771 686 1 725 177
Verwerving d.m.v. aankoop vastgoedvennootschappen
Verwerving d.m.v. inbreng vastgoedvennootschappen
Geactiveerde financieringskosten	14	1			14	1
Aankoop van vastgoedbeleggingen	34 022	44 664	719	2 826	34 741	47 490
Investeringen die resulteren uit latere uitgaven opgenomen in de boekwaarde van het actief	3 759	3 901		10	3 759	3 911
Inbreng van vastgoedbeleggingen					0	0
Vervreemding d.m.v. verkoop vastgoedvennootschappen					0	0
Verkoop vastgoedbeleggingen	-3 722	-22 735	-150	-8 772	-3 872	-31 507
Overdracht naar activa aangehouden voor verkoop		-10 874		10 874	0	0
IFRS 16	-110	945			-110	945
Andere overdrachten	-108	-134		-2	-108	-136
Verwerving vaste activa in aanbouw	834	8 491			834	8 491
Oplevering vaste activa in aanbouw naar portefeuille	1 142	27 847			1 142	27 847
Overdracht vaste activa in aanbouw naar portefeuille	-1 142	-27 847			-1 142	-27 847
Overdracht vaste activa in aanbouw naar deelnemingen in geassocieerde vennootschappen		-5 799			0	-5 799
Variatie in de reële waarde (+/-)	22 592	24 173	-23	-1 060	22 569	23 113
Per einde van het semester/boekjaar		1 817 160 1 759 879	12 351		11 807 1 829 511 1 771 686
OVERIGE INFORMATIE
Investeringswaarde van het vastgoed		1 894 556 1 833 757	12 635		12 091 1 907 191 1 845 848

13 Inclusief vaste activa in aanbouw conform IAS 40.

De investeringen die resulteren uit latere uitgaven opgenomen in de boekwaarde van het actief bedroegen voor het eerste semester 2022-2023 3,76 mio EUR. Daarbovenop werd ook nog 1,14 mio EUR opgeleverd uit de ontwikkeling voor eigen rekening en 0,83 mio EUR geïnvesteerd in de lopende ontwikkeling voor eigen rekening.

De reële waarde van de vastgoedbeleggingen wordt bepaald door vastgoeddeskundigen. Deze vastgoeddeskundigen hanteren hiervoor verschillende methodes.

IFRS 13

IFRS 13 heeft een uniform raamwerk geïntroduceerd voor waardering tegen reële waarde en informatieverschaffing over waardering tegen reële waarde waar deze waarderingsgrondslag op grond van andere IFRSstandaarden verplicht of toegestaan is. Daarbij wordt de reële waarde specifiek gedefinieerd als de prijs die zou worden ontvangen bij de verkoop van een actief of die betaald zou moeten worden bij het overdragen van een verplichting in een orderlijke transactie tussen marktpartijen op waarderingsdatum.

-

• (extern) observeerbare informatie

De reële waarde van vastgoedbeleggingen wordt onder IFRS 13 volgens niveau 3 vastgesteld.

WAARDERINGSMETHODOLOGIE

Vastgoedbeleggingen worden in de boekhouding opgenomen op basis van schattingsverslagen opgesteld door onafhankelijke en deskundige vastgoedschatters. De waardering van de vastgoedbeleggingen gebeurt aan reële waarde. Deze reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde (dus gecorrigeerd voor overdrachtstax zoals beschreven in de "Grondslagen voor financiële verslaggeving" eerder in het financieel verslag).

Vastgoedbeleggingen worden opgenomen tegen de reële waarde. De reële waarde is vastgesteld op basis van één van de volgende niveaus van de IFRS 13-hiërarchie: • Niveau 1: waardering op basis van genoteerde marktprijzen in actieve markten • Niveau 2: waardering gebaseerd op direct of indirect (extern) observeerbare informatie • Niveau 3: waardering geheel of gedeeltelijk op niet De investeringswaarde wordt meestal berekend op basis van een kapitalisatie met een BAR (Bruto Aanvangs Rendement) van de thans contractueel verschuldigde basisjaarhuur, rekening houdend met eventuele correcties zoals geschatte markthuurwaarde, leegstand, step-rents, huurvrije periodes, enz. Het BAR is afhankelijk van de gangbare rendementen op de investeringsmarkt, rekening houdend met de ligging, de geschiktheid van de site, de kwaliteit van de huurders en het gebouw op het ogenblik van de waardering.

De methodes die gebruikt worden door de onafhankelijke vastgoedschatters zijn de volgende:

Bij panden waarbij de eigendomsrechten zijn opgesplitst in enerzijds de naakte eigendom en anderzijds de opstalrechten of erfpachtrechten wordt de waarde van de opstalrechten of erfpachtrechten bepaald door de actualisering (Discounted Cash Flow) van de netto huurinkomsten, dus na aftrek van de verschuldigde opstalvergoedingen of erfpachtvergoedingen, en dit voor de periode tot het einde van deze erfpacht- op opstalovereenkomst.

De waarde van de naakte eigendom wordt bepaald door de actualisering (Discounted Cash Flow) van de periodieke opstalvergoedingen of erfpachtvergoedingen tot op datum van de vervaldag van deze overeenkomst.

>

			31.03.22		31.03.21
Land	Methode	Input	Vork	Gewogen gemiddelde Vork		Gewogen gemiddelde
		BAR-kapitalisatie Kapitalisatievoet (%)	5,00%-10%	6,33%	5,00%-10%	6,34%
België		Jaarlijkse huur (EUR/m²)	18-250	103,32	33,86-247,62 105,16
		Resterende looptijd (einde contract) (in maanden)	0m-583m	98m	0m-603m	103m
		Resterende looptijd (eerste vervaldag) (in maanden)	0m-41m	21,23m	0m-43m	26m
		Leegstand (in maanden)	0m-12m	/	0m-12m	/
	DCF	Verdisconteringsvoet (%)	5,17%-10%	6,17%	6%-8,50%	7,58%
		Jaarlijkse huur (EUR/m²)	10-227	107,6	33,86-247,62 105,16
		Resterende looptijd (einde contract) (in maanden)	0m-496m	89m	0m-603m	103m
		Resterende looptijd (eerste vervaldag) (in maanden)	0m-176m	35m	0m-43m	26m
		Leegstand (in maanden)	0m-12m	/	0m-12m	/
Nederland		BAR-kapitalisatie Kapitalisatievoet (%)	5,71%-10,70% 6,64%		5,85%-12,53% 6,90%
		Jaarlijkse huur (EUR/m²)	27,04-242,93 92,57		34,59-213,19 96,42
		Resterende looptijd (einde contract) (in maanden)	0m-120m	44m	0m-120m	47m
		Resterende looptijd (eerste vervaldag) (in maanden)	0m-120m	44m	0m-120m	47m
		Leegstand (in maanden)	0m-12m	/	0m-12m	/

Bovenstaande niet-waarneembare inputs betreffen deze die van toepassing waren op 31 maart 2022. Retail Estates zal jaarlijks bij afsluiten van het boekjaar en semestrieel bij significante wijzigingen, een actualisatie van deze gegevens publiceren. Per 30 september 2022 zijn er geen significante wijzigingen in de niet-waarneembare inputs ten opzichte van 31 maart 2022.

SENSITIVITEIT VAN WAARDERINGEN

De sensitiviteit van de reële waarde in functie van wijzigingen in de significant niet-observeerbare inputs gebruikt in de bepaling van de reële waarde van de objecten geclassificeerd in niveau 3 volgens de IFRS fair value-hiërarchie is als volgt (ceteris-paribus): het effect van de stijging (daling) van 1% van de huurinkomsten geef aanleiding tot een stijging (daling) van de reële waarde van de portefeuille met 18,17 mio EUR. Het effect van een stijging (daling) van de huurinkomsten met 2% of 5% is lineair. Het effect van een stijging van de yield met 100 bps geeft aanleiding tot een daling van de reële waarde van de portefeuille met 233,87 mio EUR. Een daling van de yield met 100 bps leidt tot een stijging van de reële waarde van de portefeuille met 314,93 mio EUR.

Langlopende en kortlopende financiële schulden Bijlage 3

Opdeling volgens de contractuele vervaldagen van de kredietlijnen

(in duizenden €) 30.09.22 31.03.22

Langlopende
Bilaterale leningen - variabele of vaste rente	642 670	584 594
Obligatielening	175 315	175 229
Subtotaal	817 985	759 823

Kortlopende
Bilaterale leningen - variabele of vaste rente	1 599	1 730
Obligatielening	0	0
Thesauriebewijzen	42 000	100 000
Subtotaal	43 599	101 730
Totaal	861 584	861 553

Structuur van de financiële schulden:

Op 30 september 2022 bedroegen de totale geconsolideerde financiële schulden 865,63 mio EUR. Dit bedrag is als volgt samengesteld:

Langlopende verplichtingen:

• 642,67 mio EUR traditionele bilaterale bancaire kredieten op lange termijn, gespreid over verschillende banken
• 4,04 mio EUR financiële leasing
• 175,32 mio EUR obligatieleningen

( in duizenden €)	30.09.2022	31.03.2022
Bilaterale kredieten	642.670	584.594
Financiële leasing	4.041	4.159
Obligatielening	175.315	175.229

Dit is een stijging van 58,04 mio EUR ten opzichte van het afgesloten boekjaar per 31 maart 2022. Dit is voornamelijk te verklaren door de opname van bijkomende kredieten op lange termijn ten belope van ongeveer 58 mio EUR ter financiering van de terugbetalingen van het commercial paper Programma.

Kortlopende verplichtingen:

• 1,60 mio EUR traditionele bilaterale bancaire kredieten op korte termijn, gespreid over verschillende banken
• 42 mio EUR Commercial Paper

( in duizenden €)	30.09.2022	31.03.2022
Bilaterale kredieten	1.599	1.730
Commercial Paper	42.000	100.000

Dit is een daling van 58,13 mio EUR ten opzichte van het afgesloten boekjaar per 31 maart 2022. Dit is voornamelijk te verklaren door een terugbetaling van het commercial paper programma met 58 mio EUR.

Bij de inschatting van de toekomstige interestlasten is rekening gehouden met de schuldpositie per 30 september 2022 en interestdekkingen overeenkomstig de contracten die op dat moment lopend zijn. Voor het niet-afgedekte gedeelte van de opgenomen schulden werd rekening gehouden met de Euribor verwachtingen op datum van dit verslag, alsook de bancaire marge.

De vennootschap heeft 5 obligatieleningen uitgegeven:

• 30 mio EUR, uitgegeven op 29 april 2016 met een looptijd van 10 jaar, waarvan 4 mio EUR aan een vaste rentevoet van 2,84% en 26 mio EUR aan een variabele rentevoet (euribor 3 maand + 2,25%).
• 25 mio EUR, uitgegeven op 10 juni 2016 met een looptijd van 10 jaar, aan een rentevoet van 2,84%.
• 75 mio EUR uitgegeven op 18 december 2019 met een looptijd van 7 jaar, aan een rentevoet van 2,15%.
• 30 mio EUR uitgegeven op 9 december 2020 met een looptijd van 5 jaar, aan een rentevoet van 1,991%.
• 16 mio EUR uitgegeven op 26 maart 2021 met een looptijd van 8 jaar, aan een rentevoet van 2,897%.

30.09.22
665 625
686 269
4 041
175 315

>

Analyse van de interestlasten – interestsensitiviteit

De mate waarin Retail Estates nv zich kan financieren heeft een belangrijke impact op de winstgevendheid. Investeren in vastgoed gaat nu eenmaal gepaard met een relatief hoge mate van schuldfinanciering. Om dit risico optimaal in te perken, hanteert Retail Estates nv een voorzichtige en conservatieve strategie (zie hierboven). Een stijging van de interestvoeten met 1% heeft, bij een gelijkblijvende kredietportefeuille, geen impact op de financiële kosten. Er is wel een impact van intereststijgingen of -dalingen op de marktwaarde van de afgesloten IRS-contracten en dus op het eigen vermogen en variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva. Indien de interest met 1% zou stijgen heeft dit een positieve impact van 17,46 mio EUR op het eigen vermogen en variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva, waarvan 16,56 mio EUR via resultaat zou worden genomen en 0,90 mio EUR rechtstreeks zou geboekt worden op het eigen vermogen. Indien de interest met 1% zou dalen heeft dit een negatieve impact van 30,28 mio EUR op het eigen vermogen en de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva waarvan 29,42 mio EUR via resultaat zou geboekt worden en 0,86 mio EUR rechtstreeks zou geboekt

Opdeling volgens de

maturiteit van de toekomstige

intrestlasten (in duizenden €)	30.09.22			30.09.21
(in duizenden €)	Verbonden aan financierings instrumenten	Verbonden aan indekkingsin strumenten	Totaal	Verbonden aan financierings instrumenten	Verbonden aan indekkingsin strumenten	Totaal
Op minder dan één jaar	23 984	-5 937	18 047	12 639	5 123	17 762
Tussen één en vijf jaar	81 987	-44 303	37 684	41 135	16 697	57 831
Op meer dan vijf jaar	9 150	-11 791	-2 641	2 937	854	3 791
Totaal	115 121	-62 031	53 090	56 710	22 674	79 384

worden op het eigen vermogen. Principieel spreekt Retail Estates nv met zijn banken een convenant van 60% af met betrekking tot de schuldgraad.

Vervaldagen

De gewogen gemiddelde looptijd van de uitstaande financiële schulden van Retail Estates per 30 september 2022 bedraagt 3,75 jaar ten opzichte van 3,82 het jaar voordien. Op 30 september 2022 bedraagt het totaal aan niet-opgenomen en bevestigde kredietlijnen op lange termijn 222,76 mio EUR. Dit is exclusief de backuplijnen voor het Commercial Paper programma ten belope van 42 mio EUR. De beschikbare kredietlijnen bedragen aldus 180,76 mio EUR.

Opdeling volgens de maturiteit van de langlopende leningen - exclusief interestlasten

(in duizenden €)	30.09.22	31.03.22
Tussen één en twee jaar	125 164	87 528
Tussen twee en vijf jaar	588 575	526 520
Meer dan vijf jaar	104 246	145 776

Reconciliatie tussen wijzigingen in de financiële schulden en het geconsolideerd kasstroomoverzicht

(in duizenden €)	31.03.22	+ Cash flows	+ non cash	wijzigingen 30.09.22
Financiële schulden	865 712			865 625
Krediet instellingen	686 324	-55		686 269
Financiële leasing	4 159		-118	4 041
Obligaties	175 229			86 175 315

31/03/2030 31/03/2031 De hedge ratio, zijnde het percentage van de financiële schulden aan een vaste rentevoet of aan een variabele rentevoet die vervolgens werd ingedekt via Interest Rate Swaps (IRS'en) of CAP's bedraagt 100% op 30 september 2022 met een gewogen gemiddelde looptijd van de indekkingen van 4,92 jaar.

De gewogen gemiddelde kost van de schulden van Retail Estates bedraagt 2,02% voor het eerste semester van 2022, met inbegrip van kredietmarges en de kost van hedginginstrumenten. Gedurende het boekjaar 2021- 2022 bedroeg de gemiddelde kost van de schulden 1,95% (zie jaarverslag 2021-2022). De Interest Cover Ratio (=netto huuropbrengsten/netto intrestkosten) is gelijk aan 6,47 voor de eerste jaarhelft van 2022-2023 tegenover 6,25 voor het volledige boekjaar 2021-2022. Retail Estates heeft met haar banken een covenant dat deze interest cover ratio minstens 2 dient te bedragen.

>

Schuldgraad

Bijlage 4

De schuldgraad bedraagt 47,54% ten opzichte van 49,15% op 31 maart 2022. De daling is vooral het gevolg van de kapitaalverhoging ten belope van ongeveer 55 mio EUR op 14 juni 2022. Principieel spreekt Retail Estates nv met zijn banken een convenant van 60% af met betrekking tot de schuldgraad.

Berekening schuldgraad (in duizenden €)	30.09.22	31.03.22
Verplichtingen	907 232	891 248
Uit te sluiten:	18 870	5 979
I. Langlopende verplichtingen	922	807
Voorzieningen
Toegelaten afdekkingsinstrumenten
Uitgestelde belastingen	922	807
II. Kortlopende verplichtingen	17 948	5 171
Voorzieningen
Toegelaten afdekkingsinstrumenten
Overlopende rekeningen	17 948	5 171
Totale schuldenlast	888 362 1 929 389 57 169 3 504 1 868 717	885 270
Totaal activa		1 812 228
Toegelaten afdekkingsinstrumenten op het actief		11 120
Uitgestelde belastingen
Totaal activa in acht genomen voor de berekening van de schuldratio		1 801 109
SCHULDGRAAD	47,54%	49,15%

Financiële instrumenten

Bijlage 5

Samenvatting van financiële instrumenten
op afsluitdatum (in duizenden €)

Samenvatting van financiële instrumenten			30.09.22		31.03.22
op afsluitdatum (in duizenden €)	Categorieën	Niveau		Boekwaarde Reële waarde Boekwaarde Reële waarde
I. Vaste activa
Vorderingen financiële leasing	C	2	1 030	1 030	1 030	1 030
Leningen en vorderingen	A	2	3 507	3 507	2 839	2 839
Financiële vaste activa					16 120	16 120
Deelnemingen in geassocieerde ondernemingen en joint ventures					1 740	1 740
II. Vlottende activa
Handelsvorderingen en overige vorderingen	A	2	15 091	15 091	4 199	4 199
Geldmiddelen en kasequivalenten	B	2	2 121	2 121	1 483	1 483
Totaal der financiële instrumenten op het actief van de balans			21 748	21 748	27 410	27 410
I. Langlopende verplichtingen
Rentedragende verplichtingen	A	2
Kredietinstellingen			642 670	628 051	584 594	588 628
Obligatielening			175 315	168 194	175 229	180 817
Overige langlopende verplichtingen	A	2
Overige financiële verplichtingen	C	2	0	0
II. Kortlopende verplichtingen
Rentedragende verplichtingen			43 599	43 599	101 730	101 730
Kortlopende handelsschulden
en overige schulden	A/C	2/3	22 737	22 737	19 558	19 558
Totaal der financiële instrumenten
op het passief van de balans			884 321	862 582	881 111	890 732

Samenvatting van financiële instrumenten			30.09.22		31.03.22
op afsluitdatum (in duizenden €)	Categorieën	Niveau		Boekwaarde Reële waarde Boekwaarde Reële waarde
I. Vaste activa
Vorderingen financiële leasing	C	2	1 030	1 030	1 030	1 030
Leningen en vorderingen	A	2	3 507	3 507	2 839	2 839
Financiële vaste activa					16 120	16 120
Deelnemingen in geassocieerde ondernemingen en joint ventures					1 740	1 740
II. Vlottende activa
Handelsvorderingen en overige vorderingen	A	2	15 091	15 091	4 199	4 199
Geldmiddelen en kasequivalenten	B	2	2 121	2 121	1 483	1 483
Totaal der financiële instrumenten op het actief van de balans			21 748	21 748	27 410	27 410
I. Langlopende verplichtingen
Rentedragende verplichtingen	A	2
Kredietinstellingen			642 670	628 051	584 594	588 628
Obligatielening			175 315	168 194	175 229	180 817
Overige langlopende verplichtingen	A	2
Overige financiële verplichtingen	C	2	0	0
II. Kortlopende verplichtingen
Rentedragende verplichtingen			43 599	43 599	101 730	101 730
Kortlopende handelsschulden
en overige schulden	A/C	2/3	22 737	22 737	19 558	19 558
Totaal der financiële instrumenten
op het passief van de balans			884 321	862 582	881 111	890 732

Samenvatting van financiële instrumenten			30.09.22		31.03.22
op afsluitdatum (in duizenden €)	Categorieën	Niveau		Boekwaarde Reële waarde Boekwaarde Reële waarde
I. Vaste activa
Vorderingen financiële leasing	C	2	1 030	1 030	1 030	1 030
Leningen en vorderingen	A	2	3 507	3 507	2 839	2 839
Financiële vaste activa					16 120	16 120
Deelnemingen in geassocieerde ondernemingen en joint ventures					1 740	1 740
II. Vlottende activa
Handelsvorderingen en overige vorderingen	A	2	15 091	15 091	4 199	4 199
Geldmiddelen en kasequivalenten	B	2	2 121	2 121	1 483	1 483
Totaal der financiële instrumenten op het actief van de balans			21 748	21 748	27 410	27 410
I. Langlopende verplichtingen
Rentedragende verplichtingen	A	2
Kredietinstellingen			642 670	628 051	584 594	588 628
Obligatielening			175 315	168 194	175 229	180 817
Overige langlopende verplichtingen	A	2
Overige financiële verplichtingen	C	2	0	0
II. Kortlopende verplichtingen
Rentedragende verplichtingen			43 599	43 599	101 730	101 730
Kortlopende handelsschulden en overige schulden	A/C	2/3	22 737	22 737	19 558	19 558
Totaal der financiële instrumenten op het passief van de balans			884 321	862 582	881 111	890 732

Samenvatting van financiële instrumenten			30.09.22		31.03.22
op afsluitdatum (in duizenden €)	Categorieën	Niveau		Boekwaarde Reële waarde Boekwaarde Reële waarde
I. Vaste activa
Vorderingen financiële leasing	C	2	1 030	1 030	1 030	1 030
Leningen en vorderingen	A	2	3 507	3 507	2 839	2 839
Financiële vaste activa					16 120	16 120
Deelnemingen in geassocieerde ondernemingen en joint ventures					1 740	1 740
II. Vlottende activa
Handelsvorderingen en overige vorderingen	A	2	15 091	15 091	4 199	4 199
Geldmiddelen en kasequivalenten	B	2	2 121	2 121	1 483	1 483
Totaal der financiële instrumenten op het actief van de balans			21 748	21 748	27 410	27 410
I. Langlopende verplichtingen
Rentedragende verplichtingen	A	2
Kredietinstellingen			642 670	628 051	584 594	588 628
Obligatielening			175 315	168 194	175 229	180 817
Overige langlopende verplichtingen	A	2
Overige financiële verplichtingen	C	2	0	0
II. Kortlopende verplichtingen
Rentedragende verplichtingen			43 599	43 599	101 730	101 730
Kortlopende handelsschulden en overige schulden	A/C	2/3	22 737	22 737	19 558	19 558
Totaal der financiële instrumenten op het passief van de balans			884 321	862 582	881 111	890 732

Totaal der financiële instrumenten

• A. Financiële activa of passiva (met inbegrip van vorderingen en leningen) tot op de vervaldag gehouden aan de geamortiseerde kostprijs.
• B. Geldbeleggingen tot op de vervaldag gehouden aan de geamortiseerde kostprijs.
• C. Activa of passiva, gehouden aan reële waarde via

De categorieën komen overeen met volgende financiële instrumenten: de winst- en verliesrekening, behalve voor financiële instrumenten bepaald als afdekkingsinstrument.

Het geheel der financiële instrumenten van de Groep stemt overeen met niveau 2 in de hiërarchie van de reële waarden. De waardering aan reële waarde gebeurt minstens op kwartaalbasis. Niveau 2 in de hiërarchie der reële waarden betreft de overige financiële activa en passiva waarvan de reële waarde gebaseerd is op andere gegevens die, direct of indirect, kunnen worden vastgesteld voor de betrokken activa of passiva.

>

De waarderingstechnieken betreffende de reële waarde van de financiële instrumenten van niveau 2 zijn de volgende:

• De rubriek 'overige financiële verplichtingen' betreft interest rate swaps waarvan de reële waarde vastgelegd is met behulp van rentevoeten die van toepassing zijn op actieve markten, over het algemeen aangeleverd door financiële instellingen.
• De reële waarde van de overige financiële activa en passiva van niveau 2 is nagenoeg gelijk aan hun boekwaarde:
• hetzij omdat zij een vervaldag op korte termijn hebben (zoals de handelsvorderingen en –schulden),
• hetzij omdat zij een variabele interestvoet dragen.

De reële waarde van de schulden met een vaste rentevoet wordt geraamd aan de hand van een actualisatie van hun toekomstige cashflows rekening houdende met het kredietrisico van de Groep.

Financiële instrumenten aan geamortiseerde kostprijs

Aangezien de handelsvorderingen en handelsschulden kortlopend zijn, benadert de reële waarde nagenoeg de nominale waarde van deze financiële activa en verplichtingen in kwestie.

Retail Estates heeft op 30 september 2022 468,40 mio EUR financiële schulden met variabele rentevoet en 393,19 mio EUR financiële schulden met vaste rentevoet. 100% van de leningen hebben een vaste rentevoet of zijn afgedekt via een interest rate swap-contract. De vaste rentevoeten die voor deze langlopende schulden destijds zijn gecontracteerd stemmen in de meeste gevallen niet langer overeen met de rentevoeten die momenteel op de geldmarkten gangbaar zijn, wat een verschil teweegbrengt tussen de boekwaarde en hun reële waarde. De volgende tabel vergelijkt het totaalbedrag van de schulden met vaste rentvoet aan boekwaarde en in reële waarde, waarbij de reële waarde van de schulden met vaste rentevoet geraamd wordt aan de hand van een actualisatie van hun toekomstige cashflows rekening houdende met het kredietrisico van de Groep. Deze reële waarde van de schulden met vaste rentevoet wordt in de onderliggende tabel informatief vermeld. De boekwaarde is gelijk aan de geamortiseerde kostprijs. De financiële schulden met variabele rentevoet hebben een boekwaarde die dicht bij hun reële waarde ligt.

Financiële	30.09.22		31.03.22
schulden met vaste rentevoet (in duizenden €)	Boek waarde	Reële waarde	Boek waarde	Reële waarde
Financiële
schulden met
vaste rentevoet			393 187 371 447 394 213 403 835

Financiële schulden aan reële waarde

De Groep gebruikt financiële afgeleide producten (interest rate swaps, caps, floors) om zich in te dekken tegen renterisico's afkomstig van operationele, financiële en investeringsactiviteiten. Afgeleide financiële producten worden initieel aan hun kostprijs erkend en worden geherwaardeerd aan hun reële waarde op de daaropvolgende rapporteringsdatum. De derivaten die door Retail Estates nv momenteel gebruikt worden, kwalificeren slechts in beperkte mate als kasstroomafdekkingstransacties. De wijzigingen in de reële waarde van de derivaten die niet als kasstroomafdekking kwalificeren, worden onmiddellijk in het resultaat opgenomen. Er werd 44,27 mio EUR in het resultaat opgenomen met betrekking tot de financiële instrumenten. Hiervan heeft 0,10 mio EUR betrekking op het lineair afwaarderen van de waarde op 31 december 2015 van de financiële instrumenten die niet langer kwalificeren als kasstroomafdekkingstransacties en 44,17 mio EUR op de variatie in de reële waarde voor de periode 1 april 2022 tot 30 september 2022. Swaps die kwalificeren als kasstroomafdekking worden direct in het eigen vermogen erkend en niet in de resultatenrekening opgenomen. De interest rate swaps zijn niveau 2-instrumenten.

Reële waarde van financiële

activa en passiva (in duizenden €)	30.09.22	31.03.22
Reële waarde van de financiële derivaten - Passief	0	0
Reële waarde van de financiële derivaten - Actief	57 169	11 120
Totale reële waarde van financiële activa en passiva	57 169	-25 216

Lijst van de geconsolideerde ondernemingen, deelnemingen verwerkt volgens de

vermogensmutatiemethode en wijzigingen in de consolidatiekring. Bijlage 6

	Externe financiële	Vastgoed
Dochteronderneming	schulden14 (in duizenden €)	beleggingen14 (in duizenden €)	Huurinkomsten15 (in duizenden €)	Deelnemings percentage
Retail Warehousing Invest NV		111 808	1 554	100,00%
Finsbury Properties NV		0	23	100,00%
Inducom NV		3 713		100,00%
Regreen NV		765	67	100,00%
Veilinghof 't Sas NV		6 261	48	26,19%
Retail Estates Nederland NV		61 735	2 399	100,00%
Cruquius Invest NV		77 366	2 643	100,00%
Spijkenisse Invest NV	10 250	45 139	1 695	100,00%
Heerlen I invest NV		63 377	2 167	100,00%
Heerlen II Invest NV		57 430	2 131	100,00%
Retail Estates Middelburg Invest NV		32 829	1 256	100,00%
Breda I Invest NV		40 335	1 422	100,00%
Breda II Invest NV		24 568	871	100,00%
Naaldwijk Invest NV		18 789	870	100,00%
Zaandam Invest NV		24 508	897	100,00%
Osbroek Invest NV		69 817	2 441	100,00%
Venlo Invest NV		32 872	552	100,00%

14 Waarde op afsluitdatum van de geconsolideerde cijfers (30.09.2022). 15 Voor de periode dat ze deel uitmaken van de Groep in het huidige boekjaar.

Gedurende het eerste semester van dit boekjaar werd de vennootschap Venlo Invest NV opgericht. Venlo Invest NV is een 100% dochtervennootschap van Retail Estates. Er werd een 90% belang aangekocht in het retailpark Tref Center te Venlo in samenwerking met de Nederlandse vastgoedinvesteerder Westpoort Vastgoed die zelf gelijktijdig een belang van 10% verwierf. Er werd een overeenkomst van vennootschap onder firma afgesloten tussen Westpoort Venlo BV en Venlo Invest NV zodat de goederen gezamenlijk en op gelijkwaardige basis geëxploiteerd kunnen worden. Venlo Invest NV wordt integraal geconsolideerd.

7. Verslag van de commissaris over de beoordeling van de verkorte geconsolideerde halfjaarcijfers voor de periode van zes maanden afgesloten op 30 september 2022

Inleiding

Wij hebben een beoordeling uitgevoerd van de in bijlage opgenomen verkorte geconsolideerde halfjaarcijfers van Retail Estates nv en haar dochtervennootschappen op 30 september 2022 en de daarbij horende geconsolideerde winst- en verliesrekening en het geconsolideerd overzicht van het globaal resultaat, de verkorte geconsolideerde balans, het verkort geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het verkort geconsolideerd kasstroomoverzicht over de periode van 6 maanden afgesloten op die datum, evenals van de toelichtingen. De raad van bestuur is verantwoordelijk dat deze verkorte geconsolideerde financiële informatie is opgesteld en gepresenteerd in overeenstemming met IAS 34 zoals goedgekeurd door de Europese Unie. Het is onze verantwoordelijkheid om een besluit te formuleren over deze verkorte geconsolideerde financiële informatie op basis van onze beoordeling.

Omvang van de beoordeling

Wij hebben onze beoordeling uitgevoerd overeenkomstig de "International Standard on Review Engagements 2410 – Review of Interim Financial Information Performed by the Independent Auditor of the Entity".Een beoordeling van tussentijdse financiële informatie bestaat uit het verzoeken om inlichtingen aan hoofdzakelijk financiële en boekhoudkundige verantwoordelijken, en het toepassen van analytische en andere procedures van beoordeling. De reikwijdte van een beoordeling is substantieel kleiner dan een controle uitgevoerd volgens "International Standards on Auditing" en laat ons bijgevolg niet toe om met zekerheid te stellen dat we kennis hebben van alle belangrijke gegevens die zouden geïdentificeerd zijn indien we een volkomen controle zouden hebben uitgevoerd. Wij brengen dan ook geen controleoordeel tot uitdrukking.

Besluit

Op basis van onze beoordeling is niets onder onze aandacht gekomen dat ons doet aannemen dat de bijgaande verkorte geconsolideerde financiële informatie, in alle van materieel belang zijnde opzichten niet opgesteld zou zijn in overeenstemming met IAS 34 zoals goedgekeurd door de Europese Unie.

Diegem, 18 november 2022

De Commissaris van Retail Estates NV PwC Bedrijfsrevisoren BV Vertegenwoordigd door

Jeroen Bockaert Bedrijfsrevisor

Verslag van het aandeel

>

1. Overzicht van de beursprestaties

Tijdens de eerste zes maanden van het boekjaar 2022- 2023 schommelde de beurskoers tussen 49,75 EUR en 75,6 EUR. De grafiek hieronder geeft de beursprestaties weer van het Retail Estates-aandeel ten opzichte van de BEL 20 sinds de beursnotering. Het aandeel Retail Estates evolueerde over deze periode met 77,24% en de BEL 20 met 80,24%. De gemiddelde slotkoers van het afgelopen semester bedraagt 67,24 EUR.

2. Marktkapitalisatie

Retail Estates nv is genoteerd op de continumarkt van Euronext. De marktkapitalisatie bedraagt 802,89 mio EUR op 30 september 2022.

MARKTKAPITALISATIE

(in mio EUR)

03/98 03/99 03/00 03/01 03/02 03/03 03/04 03/05 03/06 03/07 03/08 03/09 03/10 03/11 03/12 03/13 03/14 03/15 03/16 03/17 03/18 03/19 03/20 03/21 03/22 09/22

VERSLAG VAN HET AANDEEL VERSLAG VAN HET AANDEEL

>

3. Dividend en rendement

De nettoactiefwaarde (EPRA NTA) van het aandeel bij een vastgoedwaardering aan reële waarde bedraagt 67,97 EUR.

De evolutie van de nettoactiefwaarde is voornamelijk te verklaren door de resultaten van het voorbije boekjaar enerzijds en de uitkering van het dividend over het boekjaar 2021-2022 anderzijds.

RETAIL ESTATES NV - EPRA NTA - IFRS NAW

NETTOACTIEF PER AANDEEL (in €)	30.09.22	31.03.22	30.09.21
Nettoactiefwaarde per aandeel IFRS16	72,57	69,63	62,84
EPRA NTA	67,97	68,46	64,19
Nettoactiefwaarde per aandeel (investeringswaarde) excl. dividend excl. de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten17	71,69	69,67	67,87
Brutodividend		4,60
Roerende voorheffing (30%)		1,38
Nettodividend		3,22
Beurskoers op afsluitingsdatum	57,00	73,90	63,20

16 Het nettoactief per aandeel IFRS (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap) gedeeld door het aantal aandelen.

17 Voor de definitie en het doel van deze alternatieve prestatiemaatstaf verwijzen we naar het Lexicon (p.64 e.v.)

4. Financiële kalender

Bekendmaking resultaten derde kwartaal boekjaar 2022-2023	20 februari 2023
Bekendmaking jaarresultaten boekjaar 2022-2023	29 mei 2023
Algemene vergadering	24 juli 2023
Ex-coupon datum dividend	28 juli 2023

Bekendmaking resultaten derde kwartaal boekjaar 2022-2023	20 februari 2023
Bekendmaking jaarresultaten boekjaar 2022-2023	29 mei 2023
Algemene vergadering	24 juli 2023
Ex-coupon datum dividend	28 juli 2023
Betaalbaarstelling dividend	1 augustus 2023

" Op 24 jaar tijd werd een belangrijke portefeuille vergaard die op 30 september 2022 bestaat uit 1.002 panden, goed voor een bruto bebouwde winkeloppervlakte van 1.186.521 m². De reële waarde bedraagt 1.817,16 mio EUR."

Vastgoedverslag

>

Inleiding

Retail Estates investeert sinds 1998 in winkelvastgoed dat gelegen is in de periferie, de zogenaamde 'baanwinkels' en 'retailparken'. Op 24 jaar tijd werd een belangrijke portefeuille vergaard die op 30 september 2022 bestaat uit 1.002 panden, goed voor een bruto bebouwde winkeloppervlakte van 1.186.521 m². De reële waarde bedraagt 1.817,16 mio EUR.

1. Verslagen van de vastgoeddeskundigen

Waardering per 30 september 2022 België:

Voor de Belgische portefeuille doet Retail Estates nv beroep op Cushman & Wakefield, CBRE en Stadim als vastgoeddeskundigen. In de praktijk schatten ze dus elk een gedeelte van de vastgoedportefeuille.

Verslag van Cushman & Wakefield

Het verslag van Cushman & Wakefield van 30 september 2022 heeft betrekking op een deel van de onroerende goederen van Retail Estates nv en zijn dochtervennootschappen. Dit verslag vermeldt onder andere het volgende:

september 2022 van de waardering van de Retail Estates portefeuille en Distri-Land te laten geworden.

Wij bevestigen dat we deze opdracht als onafhankelijk expert hebben uitgevoerd. Wij bevestigen tevens dat onze waardering werd uitgevoerd conform de nationale en internationale normen en hun toepassingsprocedures, onder andere op het vlak van de waardering van GVV's. (Volgens de huidige besluiten. We behouden ons het recht voor om onze waardering aan te passen in geval van gewijzigde besluiten).

De juiste waarde wordt gedefinieerd als de meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs gehaald kan worden onder normale verkoopsomstandigheden tussen welwillende en goed geïnformeerde partijen. Deze definitie komt overeen met onze definitie van marktwaarde.

De verkoop van een gebouw is in theorie onderworpen aan overdrachtsrechten die geïnd worden door de overheid. Het bedrag hiervan hangt onder andere af van de overdrachtswijze, van het profiel van de koper en de geografische ligging van het goed. Op basis van een representatief staal van panden op de Belgische markt, blijkt dat de gemiddelde transactiekost 2,50% bedroeg bij de verkoop van gebouwen met een waarde hoger dan 2.500.000 EUR over de periode 2013, 2014, 2015 en Q1 2016.

Voor gebouwen van meer dan 2.500.000 EUR bekomen we de verkoopswaarde exclusief kosten overeenkomende met de reële waarde ("fair value") zoals vooropgesteld door de internationale boekhoudkundige norm IAS 40, door 2,50% transactiekosten af te trekken van de investeringswaarde. De panden worden hier als een portefeuille beschouwd.

Onze "investeringswaarde" is gebaseerd op een kapitalisatie van de aangepaste markthuurwaarde, rekening houdend met eventuele correcties zoals leegstand, step-rents, huurvrije periodes, enz. Deze aangepaste markthuur wordt bepaald door 60% te nemen van het verschil tussen de markthuur en de huidige huur in het geval waar de markthuur groter is dan de huidige huur. Dit wordt vervolgens toegevoegd aan de huidige huur. Indien de huidige huur groter is dan de markthuur dan is de aangepaste markthuur gelijk aan de markthuur.

De kapitalisatievoet is afhankelijk van de gangbare rendementen op de investeringsmarkt, rekening houdend met de ligging, de geschiktheid van de site, de kwaliteit van de huurder en het gebouw op het ogenblik van de waardering.

De portefeuille van Retail Estates nv (incl. Retail Warehousing Invest nv) heeft op 30.09.2022 een investeringswaarde (incl. correcties) van 589,53 mio EUR en een reële waarde van 575,15 mio EUR. De investeringswaarde is gestegen met 0,15% ten opzichte van het vorige kwartaal. Dit geeft Retail Estates een aanvangsrendement van 6,54%.

De portefeuille van Immobilière Distri-Land nv heeft op 30.09.2022 een investeringswaarde (incl. correcties) van 19,96 mio EUR en een reële waarde van 19,47 mio EUR. De investeringswaarde is gedaald met 0,29% ten opzichte van het vorige kwartaal. Dit geeft Immobilière Distri-Land nv een rendement van 7,30%."

Verslag van CBRE

Het verslag van CBRE België van 30 september 2022 heeft betrekking op een deel van de onroerende goederen van Retail Estates nv en zijn dochtervennootschappen. Dit verslag vermeldt onder andere het volgende:

"Bij de waardering van de gebouwen hebben we gebruik gemaakt van de volgende waarderingsmethoden :

Methode 1: Waardering op basis van de kapitalisatie van huurinkomsten

Voor elk van de gebouwen werd een geschatte markthuurwaarde (ERV) bepaald en een marktconforme kapitalisatievoet (cap rate) op basis van vergelijkingspunten.

Er werd een correctie gemaakt voor het verschil tussen de geschatte markthuurwaarde en de lopende huurinkomsten:

• Indien de geschatte markthuurwaarde hoger is dan de actuele huurinkomsten bestaat de correctie

>

uit de actualisering van het verschil tussen de markthuurwaarde en de lopende huurinkomsten tot het einde van de lopende huurperiode.

• Indien de geschatte markthuurwaarde lager is dat de actuele huurinkomsten bestaat de correctie uit de actualisering van het verschil tussen de markthuurwaarde en de actuele huurinkomsten voor de periode tot het einde van de 3-jaarlijkse opzegmogelijkheid van de huurder.

Methode 2: Waardering op basis van de actualisering van inkomsten

Deze methode wordt gebruikt voor de panden waarbij de eigendomsrechten zijn opgesplitst in enerzijds de naakte eigendom en anderzijds de opstalrechten of erfpachtrechten.

Bij deze methode wordt de waarde van de opstalrechten of erfpachtrechten bepaald door de actualisering (Discounted Cash Flow) van de netto huurinkomsten, dus na aftrek van de verschuldigde opstalvergoedingen of erfpachtvergoedingen, en dit voor de periode tot het einde van deze erfpacht of opstalovereenkomst.

De waarde van de naakte eigendom wordt bepaald door de actualisering (Discounted Cash Flow) van de periodieke opstalvergoedingen of erfpachtvergoedingen tot op datum van de vervaldag van deze overeenkomst.

De Investeringswaarde van de portefeuille, incl. overdrachtskosten bedraagt 669,45 mio EUR en de Netto Marktwaarde (Fair Value) van de portefeuille, na aftrek van 2,5% overdrachtskosten bedraagt 653,12 mio EUR. Op basis van het actuele huurinkomen, na aftrek van de verschuldigde canonvergoedingen, en de Investeringswaarde, zal de investering een bruto aanvangsrendement hebben van 6,81%."

Verslag van Stadim

Het verslag van Stadim van 30 september 2022 heeft betrekking op een semi-logistiek complex. De investeringswaarde van deze onroerende goederen wordt hierbij geschat op 5,37 mio EUR en de reële waarde op 5,24 mio EUR. Deze panden vertegenwoordigen een markthuur van 0,35 mio EUR, wat een brutorendement van 6,44% vertegenwoordigt.

Nederland:

Voor de Nederlandse portefeuille doet Retail Estates nv beroep op Cushman & Wakefield, Colliers en CBRE als vastgoeddeskundigen. In de praktijk schatten ze dus elk een gedeelte van de vastgoedportefeuille.

Verslag van Cushman & Wakefield NL

Het verslag van Cushman & Wakefield van 30 september 2022 heeft betrekking op een deel van de onroerende goederen van Retail Estates nv en zijn dochtervennootschappen. De investeringswaarde van deze onroerende goederen wordt hierbij geschat op 494,92 mio EUR en de reële waarde op 457,85 mio EUR. Deze panden vertegenwoordigen een huurincasso van 33,53 mio EUR, wat een brutorendement van 6,77% vertegenwoordigt.

Verslag van CBRE NL

Het verslag van CBRE Valuation & Advisory Services B.V. van 30 september 2022 heeft betrekking op een deel van de onroerende goederen van Retail Estates nv en zijn dochtervennootschappen in Nederland. In dit verslag staat onder andere de waardebepaling van de Retail Estates portefeuille.

CBRE Valuation & Advisory Services B.V. taxeert door gebruik te maken van de inkomstenmethode. Binnen de inkomstenmethode wordt gebruik gemaakt van de Hardcore/Top Slice/Layermethode ("hoofdmethode"), een internationaal geaccepteerde taxatiemethode die sterke overeenkomsten met de Nederlandse BAR/NARmethode vertoont. Uitgangspunt van de Hardcore/Top Slice/Layermethode is dat de netto inkomstenstroom per huurder wordt onderverdeeld op basis van gepercipieerd risico. Hierbij worden verschillende rendementen toegekend aan de bestanddelen van de netto inkomstenstromen:

• Hardcore-rendement: het hardcorerendement wordt gebruikt om de veronderstelde meest zekere netto inkomsten te kapitaliseren, dit is ofwel de netto huurwaarde (bij een overhuursituatie) ofwel de netto huurinkomsten (bij een onderhuursituatie). Deze inkomstenstroom wordt in eeuwigheid gekapitaliseerd.
• Top Slice-rendement: wanneer een huurovereenkomst is oververhuurd, oftewel de huurinkomsten zijn hoger

dan de door taxateur bepaalde huurwaarde, wordt de netto contante waarde van de overhuur (huurinkomsten minus huurwaarde) berekend tegen het top slicerendement.

• Layer-rendement: wanneer een huurovereenkomst is onderverhuurd, oftewel de huurinkomsten zijn lager dan de door taxateur bepaalde huurwaarde, dan worden de toekomstige ingeschatte huurinkomsten (huurwaarde minus huurinkomsten) in de toekomst gekapitaliseerd tegen het layer-rendement.

Vervolgens wordt de contante waarde van de toekomstige waarde berekend tegen het layer-rendement. Vervolgens worden de verschillende berekende bestanddelen opgeteld om tot een bruto waarde te komen. Daarna wordt de (netto) contante waarde van gekapitaliseerde kosten/inkomsten (bijvoorbeeld gebouwgebonden investeringen, huurvrij, break penalties) berekend en de som van deze posten wordt bij de bruto waarde opgeteld om tot de waarde vrij op naam te komen. De Marktwaarde wordt berekend door op de waarde vrij op naam overdrachtsbelasting en aankoopkosten in mindering te brengen.

De reële waarde van deze onroerende goederen wordt hierbij geschat op 50,75 mio EUR en de investeringswaarde op 55,32 mio EUR. Deze panden vertegenwoordigen een bruto huurincasso van 4,44 mio EUR wat een Bruto Aanvangs Rendement van 8,04% vertegenwoordigt.

Verslag van Colliers NL

Het verslag van Colliers International Valuations B.V. van 30 september 2022 heeft betrekking op een deel van de commerciële onroerende goederen van Retail Estates nv en zijn dochtervennootschappen in Nederland. In dit verslag staat onder andere de waardebepaling van de Retail Estates portefeuille.

De marktwaarde van dit soort commercieel vastgoed wordt op basis van de BAR/NAR methode berekend. De BAR/NAR methode valt onder de inkomstenbenadering. De waarde van de onroerende zaak wordt bepaald door kapitalisatie van de bruto en/of netto markthuur (bruto markthuur verminderd met onroerende zaak gebonden lasten).

De investeringswaarde van deze onroerende goederen wordt hierbij geschat op 47,36 mio EUR en de reële waarde op 43,81 mio EUR. Deze panden vertegenwoordigen een bruto huurincasso van circa 3,41 mio EUR wat een Bruto Aanvangs Rendement van 7,19% vertegenwoordigt.

" Op 30 september 2022 bedraagt de bezettingsgraad 97,37%."

>

2. Toelichting

België

De huurders van de panden van Retail Estates nv zijn vooral filiaalbedrijven die de laatste jaren de beste locaties in handen kregen, vaak ten koste van lokale KMO's die deze liggingen historisch controleerden. In die zin is de ontwikkeling vergelijkbaar met deze in de hoofdwinkelstraten van steden. Langs investeringszijde ziet men dat de aantrekkelijke verhouding tussen vraag en aanbod ertoe geleid heeft dat de institutionele investeerders een steeds belangrijkere plaats innemen. Ook vermogende particulieren betonen een stijgende interesse voor dit type vastgoed. Vandaag zijn er een tiental institutionele investeerders zeer actief in dit segment. In het algemeen zijn er in België steeds meer geïntegreerde winkelparken of 'retail parks' zoals dit bijvoorbeeld in Groot-Brittannië of Frankrijk het geval is nabij elke stedelijke agglomeratie. In België zijn dergelijke retailparken echter eerder kleinschalig (15.000 à 20.000 m²) en vooral in Wallonië aanwezig. In Vlaanderen komen nieuwe retailparken eerder voor bij kleinstedelijke agglomeraties, zoals bijvoorbeeld de retailparken T-Forum en Be-MINE Boulevard in respectievelijk Tongeren en Beringen. Een belangrijk gedeelte van de panden van Retail Estates nv werd opgericht langs grote invalswegen of in de nabijheid van woongebieden aan de rand van grotere agglomeraties en vormen dikwijls clusters waar de winkeliers elkaars nabijheid opzoeken.

Nederland

Sinds juni 2017 is Retail Estates actief in Nederland, waar ze geïnvesteerd heeft in 14 retailparken en 2 solitaire panden op 15 locaties. Deze winkelparken zijn bestemd voor volumineuze detailhandel en zijn in hoofdzaak verhuurd aan filiaalbedrijven. Nederland telt voor zijn 17 miljoen inwoners circa 200 buitenstedelijke locaties waar volumineuze detailhandel is toegestaan. Het strenge stedenbouwkundige kader beperkt het aantal retailparken maar ook de handel die er mag uitgebaat worden. Zo is, in tegenstelling tot België, handel in voedingswaren, kleding en schoenen uitgesloten. De intrede van internationale institutionele beleggers in de verwerving van dit type vastgoed zit in een versnelling. Retail Estates heeft in de voorbije 5 jaar genoten van een consolidatiegolf en heeft met circa 600 mio EUR investeringen een leidinggevende positie uitgebouwd.

3. Handelsactiviteit van de huurders

18 De taartdiagrammen 'handelsactiviteit van de huurders' en 'type gebouw' geven percentages weer op basis van de totale oppervlakte op 30 september 2022.

Verdeling op basis van oppervlakte

Het aandeel van huurders in de categorie "home improvement" (58,62%) is licht gestegen in vergelijking met afgelopen boekjaar (57,67%). Samen met de sector van "Commodities and food" maken deze 73,58% uit van de verhuurde oppervlakte. De huurders binnen deze sectoren zorgen voor een stabiele basis doordat zij het minst conjunctuurgevoelig zijn en ook in mindere mate gevoelig zijn voor e-commerce. Bovendien zijn de socioeconomische vergunningen voor al deze activiteiten het moeilijkst te verkrijgen, wat een waardestijging van deze panden enerzijds en een sterke trouw aan de locatie anderzijds in de hand werkt.

Het aandeel van de winkels in "Fashion" (16,93% per 30 september 2022 ten opzichte van 16,77% per 31 maart 2022) is licht gestegen.

Verdeling op basis van huurinkomsten

Als we deze verdeling maken op basis van contractuele huren blijft "Home improvement" de grootste categorie (59,23%) gevolgd door de categorie "Fashion" (19,83%). De categorie "Commodities and food" hebben een aandeel van 15,93% op basis van de huurinkomsten. De aandelen van de andere categoriëen ("Horeca" (1,94%), "Leisure" (1,36%) en "Andere" (1,99%)) vertegenwoordigen samen 5,29% van de totale huurinkomsten per 30 september 2022.

" De twintig belangrijkste huurders van Retail Estates nv vertegenwoordigen 42,97% van de brutohuurinkomsten en 39,24% van de totale oppervlakte van de panden die deel uitmaken van de vastgoedportefeuille. Ze vertegenwoordigen 301 winkels. "

>

en
id

4. Onderverdeling volgens type gebouw

Individuele baanwinkels zijn individuele winkelpanden die langs de openbare weg gelegen zijn. Elk verkooppunt beschikt over een eigen parking, een in- en uitrit op de openbare weg en kan zich hierdoor duidelijk identificeren. In de onmiddellijke nabijheid liggen er niet noodzakelijk winkelpanden van hetzelfde type.

Retailclusters zijn een geheel van baanwinkels gelegen langs dezelfde verkeersas en die voor de consument een geheel vormen, hoewel zij buiten de verkeersas niet over een gezamenlijke infrastructuur beschikken. Dit is in België de meest courante vorm van concentratie van baanwinkels.

Retailparken bestaan uit winkelpanden die deel uitmaken van een geïntegreerd handelscomplex en dus gegroepeerd zijn met andere winkelpanden. Alle panden maken gebruik van een centrale parking met een gezamenlijke in- en uitrit. De consument bezoekt dus meerdere handelszaken zonder zijn wagen te verplaatsen. Op dergelijke locaties zijn gebruikelijk minimaal vijf panden aanwezig.

Ander vastgoed bevat hoofdzakelijk kantoren, residentieel vastgoed, horeca en logistieke complexente Zaventem en Wetteren. Retail Estates nv investeert in onroerend goed met dergelijke bestemmingen enkel indien deze als bijzaak bij een winkelpand voorkomen of deel uitmaken van een vastgoedportefeuille die enkel als een geheel kon worden verworven

Winkeloppervlaktes in ontwikkeling zijn panden die het voorwerp uitmaken van een nieuwbouwproject of verbouwingsproject.

5. Geografische onderverdeling

Aantal panden per vennootschap	30.09.22
Retail Estates	697
Retail Warehousing Invest	27
Distriland	10
Breda I Invest	16
Breda II Invest	12
Cruquius Invest	28
Heerlen I Invest	22
Heerlen II Invest	26
Naaldwijk Invest	20
Osbroek Invest	28
Retail Estates Middelburg Invest	15
Retail Estates Nederland	36
Spijkenisse Invest	27
Venlo Invest	23
Zaandam Invest	15

Totaal aantal panden 1 002

Samenvatting kerncijfers

RETAIL ESTATES	30.09.22	31.03.22
Geschatte reële waarde19 (in €)	1 817 159 952	1 759 879 000
Rendement (investeringswaarde)20	6,77%	6,57%
Contractuele huurprijzen (in €)	127 325 407	119 343 175
Contractuele huurprijzen inclusief huurwaarde van leegstaande gebouwen (in €)	129 931 262	121 869 650
Totaal verhuurbare oppervlakte in m2	1 186 521	1 177 577
Aantal panden	1 002	987
Bezettingsgraad	97,37%	97,83%
Totaal m² in ontwikkeling	1 129	-

19 Deze reële waarde bevat tevens de projectontwikkelingen, die niet inbegrepen zijn in de reële waarde vermeld in de conclusies van de vastgoeddeskundigen per 30 september

2022.

20 De actuele huurinkomsten (netto, na aftrek canon) gedeeld door de geschatte investeringswaarde van de portefeuille (zonder rekening te houden met de projectontwikkelingen die aan kostprijs opgenomen zijn).

6. Duurzaamheid

Het afgelopen jaar werd 1,12 mio EUR geïnvesteerd in zonnepanelen in de clusters te Heerlen (NL) en Roosendaal (NL). Bovendien werd er 0,46 mio EUR uitgegeven aan duurzaam onderhoud en 2,90 mio EUR

aan diverse duurzaamheidsinvesteringen. Het is de doelstelling van de vennootschap om dit jaar 10 mio EUR te investeren in ESG-initiatieven.

" Retail Estates heeft in de voorbije 5 jaar genoten van een consolidatiegolf en heeft met circa 600 mio EUR investeringen een leidinggevende positie uitgebouwd."

Diversen

>

1. Lexicon - Algemeen

Aanschaffingswaarde

Dit is de te gebruiken term bij de aankoop van een gebouw. Indien er overdrachtskosten betaald werden, zijn deze inbegrepen in de aanschaffingswaarde.

B

Baanwinkels

Winkelpanden gegroepeerd langs de uitvalswegen van steden en gemeenten. Elk verkooppunt beschikt over een eigen parking en een in- en uitrit op de openbare weg.

BEL mid index

Dit is sinds 1 maart 2005 een gewogen prijsindex van op Euronext genoteerde aandelen die rekening houdt met de respectieve beurskapitalisatie waarbij de gewichten worden bepaald door het free float percentage en de omloopsnelheid van de aandelen in de korf.

Bezettingsgraad

De bezettingsgraad wordt berekend als de effectief verhuurde oppervlakte in verhouding tot de verhuurbare oppervlakte, uitgedrukt in m².

Brutodividend

Het brutodividend per aandeel is de operationele winst die uitgekeerd wordt.

Bulletlening

Lening die in één keer wordt afgelost aan het einde van de looptijd.

Contractuele huren

De geïndexeerde basishuurprijzen zoals contractueel bepaald in de huurovereenkomsten per 30 september 2022 vóór aftrek van de gratuïteiten of andere voordelen die aan de huurders zijn toegestaan.

Corporate Governance Code 2020

Belgische code die werd opgesteld door de Corporate Governance Commissie met handelwijzen en bepalingen rond deugdelijk bestuur die moeten nageleefd worden door ondernemingen naar Belgisch recht waarvan de aandelen op een gereglementeerde markt worden verhandeld.

D

Dividendrendement

De verhouding tussen het laatst uitgekeerde brutodividend en de laatste koers van het boekjaar waarop het dividend betrekking heeft.

E

EPRA

European Public Real Estate Association is een vereniging die werd opgericht in 1999 ter promotie, ontwikkeling en groepering van Europese beursgenoteerde vastgoedvennootschappen. EPRA stelt gedragscodes op inzake boekhouding, rapportering en corporate governance en harmoniseert deze regels in verschillende landen, om kwalitatieve en vergelijkbare informatie aan te bieden aan investeerders. EPRA heeft ook indexen gecreëerd die als benchmark dienen voor de vastgoedsector. Al deze informatie is beschikbaar op www.epra.com.

Exit tax

De exit tax is een bijzonder tarief van de vennootschapsbelasting die toegepast wordt op het verschil tussen de reële waarde van het maatschappelijk vermogen van vennootschappen en de boekwaarde van haar vermogen op het ogenblik dat een vennootschap een erkenning als gereglementeerde vastgoedvennootschap bekomt of met een gereglementeerde vastgoedvennootschap fuseert.

F

Filiaalbedrijven

Dit zijn bedrijven met een centrale inkoopdienst en minstens vijf verschillende verkooppunten (grootwinkelbedrijven).

Free Float

Percentage van de aandelen die in het bezit zijn van het publiek. Op Euronext wordt de free float berekend als het totaal aantal aandelenkapitaal min de aandelen die gehouden worden door bedrijven die deel uitmaken van dezelfde groep, staatsbedrijven, stichters, aandeelhouders met een aandeelhoudersovereenkomst en aandeelhouders met een controlemeerderheid.

Geëffectiseerd vastgoed

Dit is een alternatieve investeringsmogelijkheid in vastgoed waarbij de aandeelhouder of certificaathouder in plaats van zelf mee te investeren in de eigendom van een onroerend goed, (genoteerde) aandelen of vastgoedcertificaten verwerft van een vennootschap die een onroerend goed heeft verworven.

Geschatte investeringswaarde

De waarde van de vastgoedportefeuille inclusief kosten, registratierechten, honoraria en BTW, ieder kwartaal geschat door een onafhankelijke deskundige.

>

Geschatte liquidatiewaarde

De waarde exclusief kosten, registratierechten, honoraria en recupereerbare BTW die steunt op een scenario waarbij de gebouwen, gebouw per gebouw verkocht worden.

GVV-Wetgeving

De Wet van 12 mei 2014 met betrekking tot de gereglementeerde vastgoedvennootschappen voor het laatst gewijzigd op 18 april 2022 en het konink lijk besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen voor het laatst gewijzigd op 23 april 2018.

I

IFRS-normen

De International Financial Reporting Standards zijn een set van boekhoudkundige principes en waarderingsregels opgesteld door de International Accounting Standards Board. Bedoeling is om internationale vergelijking makkelijker te maken tussen Europese beursgenoteerde bedrijven.

De beursgenoteerde bedrijven zijn verplicht om vanaf het eerste boekjaar dat start na 1 januari 2005 hun geconsolideerde rekeningen op te stellen volgens deze standaarden.

Institutionele belegger

Onderneming die zich beroepsmatig bezighoudt met de belegging van middelen die haar door derden om uiteenlopende redenen zijn toevertrouwd. Voorbeelden: pensioenfondsen, beleggingsfondsen,…

"Interest Rate Swap" (IRS)

Een Interest Rate Swap is een overeenkomst tussen partijen om gedurende een vooraf bepaalde tijdsperiode intereststromen uit te wisselen op een van tevoren overeengekomen bedrag. Het gaat enkel om de intereststromen, het bedrag zelf wordt niet uitgewisseld. IRS wordt vaak gebruikt om zich in te dekken tegen rentestijgingen. In dit geval wordt een variabele rentevoet in een vaste rentevoet omgezet.

K

Koers/winst-verhouding

Deze ratio (in het Engels price/earning-ratio P/E) wordt berekend door de koers van een aandeel te delen door de winst per aandeel. De ratio geeft aan hoeveel keer men de winst moet betalen bij een bepaalde koers.

M

Marktkapitalisatie

Dit is het totale aantal aandelen op afsluitingsdatum vermenigvuldigd met de slotkoers op afsluitingsdatum.

N

Nettocashflow

Operationele stroom, EPRA resultaat (aandeel van de groep) plus de toevoegingen aan de afschrijvingen, de waardeverminderingen op handelsvorderingen en de toevoegingen en onttrekkingen aan voorzieningen, plus de gerealiseerde meer- of minwaarden ten opzichte van de beleggingswaarde op het einde van het vorige boekjaar min de exit tax.

Nettowaarde van een aandeel – Net Tangible Assets

Net Tangible Assets (NTA): dit is het eigen vermogen (exclusief de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten, uitgestelde belastingen en immateriële vaste activa) gedeeld door het aantal aandelen.

O

OLO

Overheidsobligatie die gebruikelijk wordt gelijkgesteld met een vrijwel risicoloze belegging en als dusdanig tevens gebruikt wordt om in vergelijking met genoteerde effecten de risicopremie te berekenen. De risicopremie is het bijkomend rendement dat de belegger verwacht voor het risicoprofiel van het bedrijf.

Omloopsnelheid

Som van de maandelijks verhandelde aandelen ten opzichte van het totaal aantal aandelen over de laatste 12 maanden.

P

Pay-out ratio

Pay-out ratio geeft aan hoeveel procent van de nettowinst wordt uitgekeerd als dividend aan de aandeelhouders. Men bekomt deze ratio door de uitgekeerde nettowinst te delen door de totale nettowinst.

R

Reële waarde (fair value)

Deze waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten.

Retailcluster

Geheel van baanwinkels gelegen langs dezelfde verkeersas en die voor de consument een geheel vormen, hoewel zij buiten de verkeersas niet over een gezamenlijke infrastructuur beschikken.

Retailpark

Winkelpanden die deel uitmaken van een geïntegreerd handelscomplex en gegroepeerd zijn met andere winkelpanden. Alle panden maken gebruik van een centrale parking met een gezamenlijke in- en uitrit.

Return

De totale return die het aandeel in de afgelopen 12 maanden heeft gerealiseerd of (laatste koers + bruto dividend)/koers vorig jaar.

Schuldgraad

De schuldgraad wordt als volgt berekend: verplichtingen (excl. voorzieningen, overlopende rekeningen, renteafdekkingsinstrumenten en uitgestelde belastingen) gedeeld door het totaal der activa (excl. renteafdekkingsinstrumenten en uitgestelde belastingen).

Vastgoedcertificaat

Een vastgoedcertificaat is een effect dat de houder recht geeft op een evenredig gedeelte van de inkomsten uit een gebouw. Hij deelt tevens in de opbrengst als het gebouw in kwestie verkocht wordt.

>

2. Lexicon – Alternatieve prestatiemaatstaven

Begrippenlijst

Alternatieve prestatiemaatstaf	Definitie	Doel
Operationele marge	Het 'Operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille', gedeeld door het 'Nettohuurresultaat'.	Maakt het mogelijk om de operationele prestatie van de vennootschap te beoordelen.
Financieel resultaat (buiten variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva)	Het 'Financieel resultaat' waarvan de rubriek 'Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva' wordt afgetrokken.	Maakt het mogelijk om het gerealiseerd financieel resultaat te onderscheiden van het niet-gerealiseerd financieel resultaat.
Resultaat op de portefeuille	Het 'Resultaat op de portefeuille' omvat volgende elementen: - 'Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen'; - 'Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa'; - 'Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen'; en - 'Ander portefeuilleresultaat'.	Meten van de gerealiseerde en niet gerealiseerde winst en verliezen op de portefeuille, in vergelijking met de meest recente waardering van de onafhankelijke vastgoeddeskundigen.
Gewogen gemiddelde interestkost	De interestkosten (inclusief de kredietmarge en de kost van de afdekkingsinstrumenten), gedeeld door de gewogen gemiddelde financiële schuld over de periode in kwestie.	Maakt het mogelijk om de gemiddelde interestkost van de vennootschap te meten.
Nettoactiefwaarde per aandeel (investeringswaarde) exclusief dividend exclusief de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten	Het eigen vermogen (exclusief impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en – kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen, exclusief de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten en exclusief dividend) gedeeld door het aantal aandelen.	Toont een nettoactiefwaarde per aandeel die een aantal materiële IFRS – aanpassingen corrigeert om de vergelijking met de beurskoers mogelijk te maken.
Brutorendement	Het brutorendement geeft de verhouding weer van de actuele huurinkomsten (netto en na aftrek van canons), ten opzichte van de geschatte waarde van de portefeuille (i.e. zonder vaste activa in aanbouw).	Dit kerncijfer geeft de verhouding weer tussen twee van de belangrijkste parameters van de vennootschap en maakt het mogelijk een vergelijking te maken over de jaren heen en tussen verschillende vennootschappen.

Reconciliatietabellen

Operationele marge

(in duizenden €) 30.09.22 30.09.21

Operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille (A)	50 232	48 558
Nettohuurresultaat (B)	60 622	57 385
Operationele marge (A/B)	82,86%	84,62%

Financieel resultaat (buiten variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva)

(in duizenden €)	30.09.22	30.09.21
Financieel resultaat (A)	34 911	-5 800
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (B)	44 256	3 626
Financieel resultaat (buiten variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva) (A-B)	-9 345	-9 426

Resultaat op de portefeuille

(in duizenden €)	30.09.22	30.09.21
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen (A)	294	473
Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa (B)	0	0
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (C)	22 569	3 391
Ander portefeuilleresultaat (D)	-166	-699
Resultaat op de portefeuille (A+B+C+D)	22 697	3 165

Gewogen gemiddelde interestkost

Netto interestkosten (inclusief de kredietmarge en de

(in duizenden €)	30.09.22	30.09.21
Netto interestkosten (inclusief de kredietmarge en de
kost van de afdekkingsinstrumenten) (A)	9 399	9 459
Andere kosten van schulden (B)*	754	408
Gewogen gemiddelde financiële schuld over de periode (C) **	853 967	892 225
Gewogen gemiddelde interestkost (A-B)/C***	2,02%	2,02%

* Andere kosten van schulden hebben o.a. betrekking op reserveringsprovisies, up-front fees,.. ** Financiële schuld per einde periode vermenigvuldigd met factor 0,9912

*** Pro rata half jaar

>

Nettoactiefwaarde per aandeel (investeringswaarde) exclusief dividend exclusief de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten

(in duizenden €)	30.09.22	31.03.22
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders
van de moedervennootschap (A)	1 022 157	920 980,00
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de
hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (B) (vorige boekjaren)	-72 582	-72 163,00
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de
hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (B)' (lopend boekjaar)	-5 098
De reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten
in een kasstroomafdekking (C)	56 983	10 875,00
Vooropgesteld brutodividend (D)	33 102	60 842,00
Aantal gewone aandelen in omloop (E)	14 085 827	13 226 452,00
Nettoactiefwaarde per aandeel (investeringswaarde) exclusief dividend exclusief
de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten ((A-B-B'-C-D)/E)	71,69	69,67
Brutorendement
(in duizenden €)	30.09.22	30.09.21

(in duizenden €)	30.09.22	30.09.21
Actuele huurinkomsten (netto, na aftrek canon) (A)	127 325	116 150
Geschatte investeringswaarde van de portefeuille
(zonder vaste activa in aanbouw) (B)*	1 881 913	1 776 461
Brutorendement (A/B)	6,77%	6,54%

* Verschil tussen de hier opgenomen investeringswaarde en de investeringswaarde zoals eerder opgenomen in dit jaarverslag wordt verklaard door de vastgoedportefeuille van "Distri-Land". Het brutorendement wordt bepaald op basis van vastgoedverslagen, waarbij de "Distri-Land"portefeuille voor 100% wordt opgenomen. Retail Estates is slechts houder van 87% van de uitgegeven vastgoedcertificaten en waardeert de certificaten aan de onderliggende waarde van het vastgoed pro rata haar contractuele rechten.

EPRA Key performance indicatoren		30.09.22			31.03.22
	Definities	Doel	EUR/ 1000	EUR per aandeel	EUR/ 1000	EUR per aandeel
EPRA NRV	Veronderstelt dat de vennootschap nooit activa verkoopt en vertegenwoordigt de waarde die nodig is om de entiteit opnieuw op te bouwen.	De EPRA NAV-set met metrische gegevens past de NAV aan volgens de IFRS-jaarrekening om belanghebbenden de meest relevante informatie te verstrekken over de reële waarde van de activa en passiva van een vastgoedbeleggingsmaatschappij, onder verschillende scenario's.	1 040 272		73,85 983 672	74,37
EPRA NTA	Veronderstelt dat entiteiten activa kopen en verkopen, wat leidt tot bepaalde niveaus van onvermijdelijke uitgestelde belastingen.		957 411		67,97 905 480	68,46
EPRA NDV	Vertegenwoordigt de waarde van de aandeelhouders in een vervreemdingsscenario, waarbij uitgestelde belastingen, financiële instrumenten en bepaalde andere aanpassingen worden berekend voor de volledige omvang van hun verplichting, na aftrek van daaruit mogelijk voortvloeiende belastingen.		1 000 417		71,02 911 359	68,90

			30.09.22			31.03.22
	Definities	Doel	EUR/ 1000	EUR per aandeel	EUR/ 1000	EUR per aandeel
EPRA resultaat	Courant resultaat afkomstig van de strategische operationele activiteiten.	Geeft de onderliggende operationele resultaten van een vastgoedbedriijf weer. Deze maatstaf geeft weer in hoeverre de uitkering van dividenden ondersteund wordt door de kernactiviteiten.	39 060	2,84	37 426	2,95

			30.09.22	30.09.21
	Definities	Doel	%	%
EPRA Netto Initieel Rendement (NIR)	Geannualiseerde bruto huurinkomsten op basis van de lopende huren ('passing rents') op afsluitingsdatum van de jaarrekeningen, met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd met de geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen.	Deze maatstaf maakt het mogelijk voor beleggers om waarderingen van portefeuilles binnen Europa onderling te vergelijken.	6,85%	6,62%
EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement (aangepast NIR)	Deze maatstaf integreert een aanpassing van het EPRA NIR voor de afloop van huurvrije periodes of andere niet-vervallen huurincentives zoals getrapte huurprijzen.	Deze maatstaf, waarbij rekening werd gehouden met huurvrije periodes en huurincenitves, maakt het mogelijk voor beleggers om waarderingen van portefeuilles binnen Europa onderling te vergelijken.	6,85%	6,62%
EPRA Huurleegstand	Geschatte Huurwaarde (GHW) van leegstaande oppervlaktes gedeeld door de GHW van de totale portefeuille.	Geeft op een duidelijke wijze en gebaseerd op geschatte huurwaarde, het percentage van de leegstand weer.	2,01%	2,14%
EPRA Cost Ratio (incl. leeg - standskosten)	EPRA kosten (inclusief leegstandskosten) gedeeld door de bruto huurinkomsten verminderd met de te betalen huur op gehuurde grond.	Een belangrijke maatstaf om een zinvolle meting van de veranderingen in de operationele kosten van de vennootschap mogelijk te maken.	15,83%	13,51%
EPRA Cost Ratio (excl. leeg - standskosten)	EPRA kosten (exclusief leegstandskosten) gedeeld door de bruto huurinkomsten verminderd met de te betalen huur op gehuurde grond.	Een belangrijke maatstaf om een zinvolle meting van de veranderingen in de operationele kosten van de vennootschap mogelijk te maken.	15,19%	13,08%

			30.09.22	31.03.22
	Definities	Doel	%	%
EPRA Loan-To-Value ratio	Netto-schulden gedeeld door de netto eigendomswaarde	Een belangrijke maatstaf die weergeeft in welke mate activiteiten worden gefinancierd met vreemd vermogen.	46,64%	47,75%

	EPRA resultaat

30.09.22	30.09.21
EUR/1000	EUR/1000
106 013	44 218
22 569	3 391
-166	-699
294	473
44 256	3 626
	0
39 060	37 426
2,84	2,95

		30.09.22			31.03.22
	EPRA NRV	EPRA NTA		EPRA NDV EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
EPRA Netto Actief Waarde (NAW)	EUR/1000	EUR/1000	EUR/1000	EUR/1000	EUR/1000	EUR/1000
Netto Actief Waarde (groepsaandeel)
volgens de jaarrekening	1 022 157	1 022 157	1 022 157	920 980	920 980	920 980
Netto Actief (EUR/aandeel) (groepsaandeel)	72,57	72,57	72,57	69,63	69,63	69,63
Verwaterde intrinsieke waarde na effect van de lichting van opties, converteerbare schulden en andere eigen-vermogensinstrumenten
Uit te sluiten:
Reële waarde van de financiële instrumenten	56 983	56 983	/	10 875	10 875	/
Uitgestelde belastingen	2 582	2 582	/	595	595	/
Goodwill volgens balans	0	0	0	/
Immateriële vaste activa	/	5 181	/	/	4 030	/
Toe te voegen:
Reële waarde van schulden met vaste rentevoet	/	/	-21 740	/	/	-9 621
Herwaardering van immateriële vaste activa naar reële waarde	0		/	/	/	/
Overdrachtsbelastingen	77 680		/	74 162	/	/
EPRA maatstaf (groepsaandeel)	1 040 272	957 411	1 000 417	983 672	905 480	911 359
EPRA maatstaf (EUR/aandeel) (groepsaandeel)	73,85	67,97	71,02	74,37	68,46	68,90

>

EPRA Loan-to-value ratio		30.09.22	31.03.22
Kredietinstellingen		642 670	584 594
Financiële leasings op lange termijn		4 041	4 159
Obligaties		175 315	175 229
Kredietinstellingen (korte termijn)		43 599	101 730
Handelsvorderingen		12 272	2 067
Belastingsvorderingen en andere vlottende activa		2 818	2 132
Handelsschulden en andere kortlopende schulden		-21 204	-17 787
Andere kortlopende verplichtingen		-1 534	-1 771
Netto-schuld		857 978	850 353
Vastgoedbeleggingen		1 817 160	1 759 879
Activa of groepen van activa aangehouden voor verkoop		12 351	11 807
Immateriële vaste activa		5 181	4 030
Vordering op deelnemingen in geassocieerde ondernemingen en joint ventures		5 000	5 000
Netto eigendomswaarde		1 839 692	1 780 716
Loan-To-Value		46,64%	47,75%
		30.09.22	30.09.21
EPRA Netto Initieel Rendement		EUR/1000	EUR/1000
Vastgoedbeleggingen (zonder vastgoed bestemd voor verkoop) fair value		1 817 160	1 725 159
Transactiekosten		77 396	71 013
Investeringswaarde		1 894 556	1 796 172
Vaste activa in aanbouw		16 922	21 971
Investeringswaarde van het vastgoed, beschikbaar voor verhuring	B	1 877 635	1 774 201
Geannualiseerde bruto huurinkomsten		129 931	118 694
Vastgoedkosten		-1 381	-1 243
Geannualiseerde netto huurinkomsten	A	128 550	117 450
Notioneel bedrag bij aflopen van huurvrije periode of andere leasestimuli
Aangepaste geannualiseerde netto huurinkomsten	C	128 550	117 450
EPRA Netto Initieel Rendement (NIR)	A/B	6,85%	6,62%
EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement (aangepast NIR)	C/B	6,85%	6,62%
		30.09.22	31.03.22
EPRA Huurleegstand		EUR/1000	EUR/1000
Geschatte huurwaarde van de leegstaande oppervlaktes		2 606	2 526
Geschatte huurwaarde van de totale portefeuille		129 931	121 870

EPRA Huurleegstand 2,01% 2,07%

* voor de investeringen die bijkomende m² verhuuroppervlakte genereren, verwijzen we naar de uitgebreide toelichtingen in de hoofdstukken "Investeringen" en "vaste activa in aanbouw"

EPRA Cost Ratio	EUR/1000
Algemene kosten	3 792
Waardeverminderingen op handelsvorderingen	195
Te betalen huren op gehuurde grond	140
Vastgoedkosten	5 622
Verminderd met:
Te betalen huren op gehuurde grond	-140
EPRA kosten (incl. leegstandskosten)	9 609
Leegstandskosten	-388
EPRA kosten (excl. leegstandskosten)	9 221
Huurinkomsten verminderd met te betalen huren op gehuurde grond	60 691
EPRA Cost Ratio (incl. leegstandskosten)	15,83%
EPRA Cost Ratio (excl. leegstandskosten)	15,19%
Geactiveerde kosten m.b.t. vastgoedbeleggingen (in duizenden €)	30.09.22
Acquisities	34 741
Ontwikkelingen - incrementeel verhuurbare oppervlakte	196
Capex - niet incrementeel verhuurbare oppervlakte	4 397
Intercallaire intresten	14

van het beheersverslag

	30.09.22	30.09.21
EPRA Cost Ratio	EUR/1000	EUR/1000
Algemene kosten	3 792	3 103
Waardeverminderingen op handelsvorderingen	195	-84
Te betalen huren op gehuurde grond	140	243
Vastgoedkosten	5 622	4 694
Verminderd met:
Te betalen huren op gehuurde grond	-140	-243
EPRA kosten (incl. leegstandskosten)	9 609	7 712
Leegstandskosten	-388	-247
EPRA kosten (excl. leegstandskosten)	9 221	7 465
Huurinkomsten verminderd met te betalen huren op gehuurde grond	60 691	57 089
EPRA Cost Ratio (incl. leegstandskosten)	15,83%	13,51%
EPRA Cost Ratio (excl. leegstandskosten)	15,19%	13,08%
Geactiveerde kosten m.b.t. vastgoedbeleggingen (in duizenden €)	30.09.22	31.03.22
Acquisities	34 741	44 664
Ontwikkelingen - incrementeel verhuurbare oppervlakte	196
Capex - niet incrementeel verhuurbare oppervlakte	4 397	12 392
Intercallaire intresten	14	1
Totaal*	39 348	57 057

>

Evolutie huurinkomsten bij gelijkblijvende

portefeuille (excl. aankopen/ verkopen van afgelopen boekjaar)		30.09.22			30.09.21		Evolutie
(in duizenden €)	België	Nederland	Totaal	België	Nederland	Totaal	Totaal
Huurinkomsten	41 487	19 343	60 830	38 229	19 103	57 332	3 498
Verwervingen en ontwikkelingen	-1 192	-726	-1 918				-1 918
Desinvesteringen	754	65	819				819
Brutohuurinkomsten bij gelijkblijvende perimeter	41 049	18 682	59 731	38 229	19 103	57 332	2 399
Verklaard door
Indexatie	1 804	607					2 411
Heronderhandelde contracten	168	222					390
Leegstand	-72	65					-7
Kortingen	141	-166					-25
COVID-19	329	-463					-134
Andere			-236				-236

Inlichtingenfiche

	Naam: Retail Estates nv
	Statuut: Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap ("GVV") naar Belgisch recht
	Adres: Industrielaan 6 – B-1740 Ternat
	Tel: +32 (0)2 568 10 20
	Fax: +32 (0)2 581 09 42
	E-mail: info@retailestates.com
	Website: www.retailestates.com
	RPR: Brussel
	BTW: BE 0434.797.847
Oprichtingsdatum: 12 juli 1988
	Erkenning GVV: 24 oktober 2014
	Duur: Onbepaalde duur
Management: Intern
	Commissaris: PwC Bedrijfsrevisoren bv – Culliganlaan 5 te 1830 Machelen,
	vertegenwoordigd door de heer Jeroen Bockaert
	Algemene vergadering: Voorlaatste maandag van de maand juli
	Notering: Euronext – continumarkt
	Investeringswaarde 1.874,09 mio EUR - reële waarde 1.797,97 mio EUR
per 30.09.2022:	(incl. waarde vastgoedcertificaten "Immobilière Distri-Land nv")
	Vastgoeddeskundigen: Cushman & Wakefield, CBRE, Colliers en Stadim
	Type panden: Perifeer winkelvastgoed

	Naam: Retail Estates nv
	Adres: Industrielaan 6 – B-1740 Ternat
	Tel: +32 (0)2 568 10 20
	Fax: +32 (0)2 581 09 42
	E-mail: info@retailestates.com
	Website: www.retailestates.com
	RPR: Brussel
	BTW: BE 0434.797.847
Ondernemingsnummer: 0434.797.847
Oprichtingsdatum: 12 juli 1988
	Erkenning vastgoedbevak: 27 maart 1998 (t.e.m. 23 oktober 2014)
Erkenning GVV: 24 oktober 2014
	Duur: Onbepaalde duur
Management: Intern
	Commissaris: PwC Bedrijfsrevisoren bv – Culliganlaan 5 te 1830 Machelen, vertegenwoordigd door de heer Jeroen Bockaert
Financiële jaarafsluiting: 31 maart
Kapitaal per 30.09.2022: 308.515.000 EUR
Aantal aandelen per 30.09.2022: 14.085.827
	Algemene vergadering: Voorlaatste maandag van de maand juli
	Notering: Euronext – continumarkt
Financiële dienstverlening: KBC Bank
Waarde vastgoedportefeuille per 30.09.2022:
	Vastgoeddeskundigen: Cushman & Wakefield, CBRE, Colliers en Stadim
Aantal panden per 30.09.2022: 1.002
	Type panden: Perifeer winkelvastgoed
	Liquidity provider: KBC Securities en De Groof Petercam

zwart-wit NEGATIEF

POSITIEF - quadri of pantone

>

LOGOGEBRUIK

Industrielaan 6 - B- 1740 Ternat T. +32 (0)2 568 10 20 F. +32 (0)2 581 09 42

NEGATIEF - quadri of pantone

info@retailestates.com

www.retailestates.com