Earnings Release • Nov 18, 2010
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
_________________________________________________________________
Netto courant resultaat1 van EUR 2,30 miljoen (EUR 0,41 per aandeel), Uitkeerbaar resultaat van EUR 2,39 miljoen (EUR 0,42 per aandeel)
De reële waarde van de vastgoedportefeuille stijgt met 14%2 (EUR 235,04 miljoen t.o.v. EUR 206,25 miljoen op 31/12/2009)
Schuldgraad3 van 47,86% op 30/09/2010 Ruimte voor investeringscapaciteit van ongeveer EUR 60 miljoen
Aalst, 18 november 2010 – MONTEA (Euronext/MONT/MONTP) publiceert vandaag haar geconsolideerde resultaten voor de periode van 1 juli 2010 tot en met 30 september 2010.
Dit kwartaal behaalde Montea een netto courant resultaat van EUR 2,30 miljoen (EUR 0,41 per aandeel) ten opzichte van EUR 1,90 miljoen (EUR 0,53 per aandeel) voor dezelfde periode vorig jaar. De daling van het netto courant resultaat per aandeel is voornamelijk toe te schrijven aan het dilutie-effect naar aanleiding van de kapitaalverhoging.
Naar aanleiding van de kapitaalverhoging heeft Montea een dividendverwachting vooropgesteld van 8%. Dit dividendrendement is gebaseerd op een 30-daags gemiddelde van de slotbeurskoers voor de uitbetaling van het dividend voor het jaar 2010 (op datum van de prospectus gelijk aan EUR 24,24) en op een theoretisch ex-inschrijvingsrecht en ex-pro rata temporis dividend recht van EUR 21,90.
1 Netto courant resultaat of operationeel resultaat: netto resultaat exclusief resultaat op de vastgoedportefeuille (code XV, XVI en XVII van de resultatenrekening) en exclusief IAS 39 (variatie in de reële waarde van de renteindekkingsinstrumenten). De variatie in de reële waarde van de rente-indekkingsinstrumenten maakt deel uit van de andere financiële kosten in de resultatenrekening. 2
Dit percentage houdt zowel rekening met de evolutie van de waarde van de portefeuille als met investeringen en desinvesteringen. De stijging is voor het grootste gedeelte te wijten aan de gemaakte investeringen tijdens 2010. 3
De schuldgraad wordt berekend overeenkomstig het KB van 21 juni 2006. 4
De bezettingsgraad wordt berekend in functie van bezette m² ten opzichte van de totale m². 5
Rekening houdend met het eerste semester (netto courant resultaat van EUR 1,05 per aandeel), heeft Montea per 30/09/2010 een gecumuleerd netto courant resultaat van EUR 1,46 per aandeel6 .
Volgens dezelfde methode, zoals beschreven in voetnoot 5, heeft Montea een gecumuleerd uitkeerbaar resultaat per aandeel van EUR 1,51 per aandeel en is zodoende op koers om haar vooropgesteld dividendrendement van 8%7 te behalen.
Op 2 juli 2010, na de openbare aanbieding tot inschrijving op de kapitaalverhoging en de succesvolle private plaatsing van de scrips, hebben de bestaande aandeelhouders en nieuwe investeerders zich verbonden om in te schrijven op 100% van de openbare aanbieding.
Ingevolge deze kapitaalverhoging en de uitgifte van 2.048.772 nieuwe aandelen op 2 juli 2010 in het kader van de openbare kapitaalverhoging in geld met voorkeurrecht, bedraagt het maatschappelijk kapitaal van Montea EUR 107.932.202.
Het kapitaal wordt voortaan vertegenwoordigd door 5.634.126 aandelen. Er zijn geen bevoorrechte aandelen. Elk van deze aandelen verleent één stemrecht op de Algemene Vergadering en deze aandelen vertegenwoordigen dus de noemer voor doeleinden van kennisgevingen ingeval van het bereiken, overschrijden of onderschrijden van de statutaire of wettelijke drempels (transparantiereglementering).
Montea en Stork Intermes N.V. hebben een verlenging van de huurovereenkomst voor een periode van 9 jaar vast afgesloten voor 2.470 m² op de site in Berchem. Deze overeenkomst genereert een huuropbrengst van EUR 200.000 per jaar.
Met het oog op een duidelijke focus op haar kernactiviteiten en de optimalisatie van haar vastgoedportefeuille, is Montea overgegaan tot de verkoop van een semi-industrieel gebouw van 4.425 m² in Buggenhout. Deze transactie weerspiegelt het belang dat Montea hecht aan het dynamisch beheer van haar vastgoedportefeuille. Dit niet-strategisch gebouw beantwoordt immers niet meer aan de normen van de vastgoedportefeuille. Bovendien werd er een behoorlijke meerwaarde gerealiseerd.
Dit dividendrendement wordt vertaald in EUR 0,97 per aandeel (overeenstemmend met een dividend pro rata temporis tussen 1 januari 2010 en 2 juli 2010) en in EUR 0,87 per aandeel (overeenstemmend met een dividend pro rata temportis tussen 2 juli 2010 en 31 december 2010). Voor meer informatie verwijzen wij naar de Prospectus n.a.v. de kapitaalverhoging.
6 Voor de berekening van het netto courant resultaat per aandeel werd voor het eerste semester rekening gehouden met 3.585.354 aandelen. Voor het derde kwartaal werd rekening gehouden met 5.634.126 aandelen. 7
De verkoop werd afgesloten aan EUR 0,9 miljoen en leverde een meerwaarde op van EUR 0,28 miljoen ten opzichte van de reële waarde op 30/06/2010. Dit geeft Montea de financiële middelen om verder te investeren in de vastgoedportefeuille.
Op 28 mei 2010 werd overgegaan tot de ondertekening van een aankoopovereenkomst onder opschortende voorwaarden van een nieuw "klasse A" logistiek platform van 75.000m² in Saint-Cyr-en-Val (Orléans)8 .
In juli 2010 werd aan alle opschortende voorwaarden voldaan zodat de aankoop door Montea werd gefinaliseerd. Het gebouw, gelegen op een "prime" locatie nabij Orléans langs de toegangswegen A10 / E05 / E09 en E60, vertegenwoordigt een investering van EUR 35,3 miljoen en is volledig verhuurd aan FM Logistics tot en met 30/06/2019.
| VASTGOEDPORTEFEUILLE | Totaal 30/09/2010 |
België | Frankrijk | Totaal 31/12/2009 |
Totaal 30/09/2009 |
|---|---|---|---|---|---|
| Aantal sites | 31 | 20 | 11 | 33 | 33 |
| Oppervlakte opslag (m²) | 406.680 m² | 256.720 m² | 149.960 m² | 333.015 m² | 333.045 m² |
| Oppervlakte kantoren (m²) | 45.128 m² | 32.543 m² | 12.585 m² | 47.663 m² | 47.695 m² |
| Totale oppervlakte (m²) | 451.808 m² | 289.263 m² | 162.545 m² | 380.678 m² | 380.740 m² |
| Ontwikkelingspotentieel (m²) | 69.720 m² | 43.220 m² | 26.500 m² | 69.720 m² | 69.720 m² |
| Reële waarde (EUR) Investeringswaarde (EUR) |
€ 235.041.000 € 144.056.000 € 90.985.000 € 243.709.000 € 148.023.000 € 95.686.000 |
€ 206.253.000 € 213.393.000 |
€ 208.592.000 € 215.866.000 |
||
| Contractuele jaarlijkse huurinkomsten (EUR) | € 18.646.198 | € 10.662.850 | € 7.983.348 | € 16.043.480 | € 15.825.820 |
| Bruto rendement (%) | 7,93% | 7,40% | 8,34% | 7,78% | 7,59% |
| Bruto rendement als 100% verhuurd (%) | 8,44% | 7,99% | 9,14% | 8,48% | 8,33% |
| Niet verhuurde delen (m²) Huurwaarde van niet verhuurde delen (EUR) Bezettingsgraad (% van m²) Bezettingsgraad (% van huurwaarde) |
28.745 m² € 1.180.520 93,64% 94,05% |
20.775 m² € 845.780 92,82% 92,65% |
7.970 m² € 334.740 95,10% 95,98% |
26.917 m² € 1.437.155 92,93% 91,78% |
33.083 m² € 1.556.427 91,31% 91,05% |
De totale oppervlakte van de vastgoedportefeuille bedraagt 451.808 m², verspreid over 20 sites in België en 11 sites in Frankrijk. De stijging (451.808 m² t.o.v. 380.678 m² per 31 december 2009) is voornamelijk toe te schrijven aan de aankoop van het logistiek platform in Saint-Cyr-en-Val (Orléans - Frankrijk). Daarnaast werden tijdens de eerste 9 maanden drie kleinere niet-strategische panden verkocht in België met een totale oppervlakte van 9.500 m².
8 Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 28/05/2010 (www.montea.com).
Het bruto rendement op het totaal van de portefeuille bedraagt 8,44% op basis van een volledig verhuurde portefeuille, ten opzichte van 8,48% op 31/12/2009.
De contractuele jaarlijkse huurinkomsten (exclusief huurwaarborgen) bedragen EUR 18,65 miljoen, een stijging van 16,2% t.o.v. 31/12/2009. Deze stijging is voornamelijk te verklaren door de aankoop van het logistieke platform te Saint-Cyr-en-Val te Frankrijk die de verkoop van drie panden in België compenseert.
De bezettingsgraad bedraagt 93,64%9 . De stijging ten opzichte van. 30/06/2010 (91,23%) is het mechanisch effect van de verkoop van het pand in Buggenhout (dat leeg stond op 30/06/2010) en de aankoop van het volledig verhuurde logistieke platform te Sain-Cyr-en-Val.
Montea stelt alles in het werk om op jaareinde de vooropgestelde kaap van 95% te behalen.
| GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING (EUR) |
30/09/2010 3de kwartaal |
30/09/2009 3de kwartaal |
|---|---|---|
| NETTO HUURRESULTAAT | 4.545.912 | 4.070.623 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 4.486.044 | 3.976.279 |
| TOTAAL VASTGOEDKOSTEN | -260.407 | -264.140 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 4.225.637 | 3.712.139 |
| Algemene kosten van de vennootschap | -508.382 | -380.252 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | -7.195 | -90.713 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE |
3.710.059 | 3.241.173 |
| Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 275.192 | 0 |
| Resultaat verkoop andere niet-financiële activa | 0 | 0 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 23.337 | -3.347.902 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 4.008.588 | -106.729 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | -1.557.340 | -2.276.073 |
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 2.451.248 | -2.382.803 |
| BELASTINGEN | -2.184 | -2.878 |
| NETTO RESULTAAT | 2.449.064 | -2.385.680 |
| NETTO COURANT RESULTAAT | 2.302.109 | 1.898.351 |
| Aantal aandelen in omloop deelgerechtigd in het resultaat van de periode | 5.634.126 | 3.585.354 |
| NETTO RESULTAAT PER AANDEEL | 0,43 | -0,67 |
| NETTO COURANT RESULTAAT PER AANDEEL | 0,41 | 0,53 |
9 De bezettingsgraad wordt berekend in functie van bezette m² ten opzichte van de totale m².
Het netto huurresultaat is met 11,7% gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar en is voornamelijk het gevolg van de aankoop van de site in Orléans, Frankrijk. De stijging van de operationele marge is voornamelijk het resultaat van de economische schaalvoordelen.
Met de opening van het kantoor in Parijs is het operationele team van Montea compleet. Aan de hand van de verdere desinvestering van niet-strategische panden en de investering in grotere "triple-net", kwalititatief hoogstaande panden, wil Montea de operationele marge boven de 80% houden.
Tijdens het derde kwartaal van 2010 noteerde Montea een kleine netto meerwaarde op de waarde van de vastgoedportefeuille t.o.v. EUR -3,3 miljoen negatieve variatie op de reële waarde van de vastgoedportefeuille tijdens dezelfde periode van vorig jaar. Deze geringe positieve variatie in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen is het resultaat van:
Daarnaast noteerde Montea een meerwaarde van EUR 0,28 miljoen op de verkoop van het pand in Buggenhout.
In dit kwartaal werd het netto financieel resultaat minder sterk beïnvloed door de verdere negatieve variatie in de reële waarde van de indekkingsinstrumenten (EUR 152K) als gevolg van de verder dalende intrestvoeten.
Zonder rekening te houden met de negatieve variatie in de reële waarde van de indekkingsinstrumenten (EUR 152 K), is het netto negatief financieel resultaat licht gestegen met 4,91% (EUR 66K). Deze lichte negatieve evolutie heeft voornamelijk te maken met het feit dat de gemiddelde schuldpositie (zonder rekening te houden met de negatieve marktwaarde van de indekkingsinstrumenten) gestegen is met 4,61% en het feit dat Montea momenteel haar bankschulden met variabele rentevoet voor het merendeel indekt met indekkingsinstrumenten van het type IRS ("Interest Rate Swap") met vaste rentevoet.
Montea opteert voor een goede huisvaderpolitiek en zodoende is de totale schuld op 30 september 2010 voor 100% ingedekt aan een vaste rentevoet met indekkingsinstrumenten van het type IRS.
Gezien de goede huidige marktomstandigheden op de rentemarkten is Montea momenteel al overgegaan tot afsluiting van nieuwe rente-indekkingsinstrumenten voor EUR 30 miljoen ("forward" contracten) met een gemiddelde rente van 2,73% met een duurtijd van meer dan 8 jaar.
De neerwaartse evolutie van het netto courant resultaat met EUR 0,3 miljoen is grotendeels te verklaren door het dilutie-effect naar aanleiding van de kapitaalverhoging.
Montea heeft een gecumuleerd netto courant resultaat van EUR 6,25 miljoen en is zodoende op koers om de vooropgestelde prognoses naar aanleiding van de kapitaalverhoging (netto courant resultaat van EUR 8 miljoen) te behalen10.
| GECONSOLIDEERDE BALANS (EUR) | 30/09/2010 Conso |
31/12/2009 Conso |
|---|---|---|
| VASTE ACTIVA | 232.709.382 | 207.363.989 |
| VLOTTENDE ACTIVA | 22.722.969 | 8.900.245 |
| TOTAAL ACTIVA | 255.432.351 | 216.264.234 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 117.945.516 | 84.469.349 |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervenootschap |
117.848.133 | 84.380.953 |
| Minderheidsbelangen | 97.384 | 88.397 |
| VERPLICHTINGEN | 137.486.835 | 131.794.884 |
| Langlopende verplichtingen | 127.636.187 | 126.795.927 |
| Kortlopende verplichtingen | 9.850.648 | 4.998.957 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 255.432.351 | 216.264.234 |
Montea heeft momenteel gecontracteerde kredietlijnen bij drie Belgische financiële instellingen voor een totaal van EUR 115 miljoen, waarvan EUR 108 miljoen (94%) is opgenomen. De eerste kredietlijnen (48% van de totale toegekende kredietlijnen) vervallen pas op het einde van 2011.
geboekt).
10 Voor meer informatie omtrent de prognoses verwijzen wij naar de uitgegeven Prospectus naar aanleiding van de kapitaalverhoging. 11 Dit bedrag houdt geen rekening met de activa bestemd voor verkoop (die onder de rubriek vlottende activa werden
¾ De schuldgraad12 van Montea bedraagt 47,86% en blijft zodoende ruim onder het wettelijk plafond van 65%. Bovendien voldoet Montea aan alle convenanten qua schuldgraad die zij met haar financiële instellingen heeft afgesloten en op grond waarvan Montea een schuldgraad van 65% mag hebben, met uitzondering van een kredietlijn van EUR 45 miljoen, waar de schuldgraad 60% mag bedragen.
De schuldgraad houdt geen rekening met de negatieve waarde van de indekkingsinstrumenten die op 30/09/2010 EUR 10,5 miljoen bedragen. Tijdens het derde kwartaal heeft Montea een bijkomende negatieve waarde van EUR 152K geboekt. Deze bijkomende negatieve evolutie van de waardering van de indekkingsinstrumenten werd bekomen door de positieve evolutie van de waardering van de bestaande indekkingsinstrumten voor een bedrag van EUR 250K en een negatieve evolutie van de waardering van de nieuwe afgesloten indekkingsinstrumenten (zie punt 3.2) voor een bedrag van EUR 402K.
Rekening houdend met de actuele schuldgraad heeft Montea momenteel een investeringscapaciteit van ongeveer EUR 60 miljoen. Het management zal zich in de volgende maanden focussen op het aanwenden van de EUR 60 miljoen investeringscapaciteit teneinde het dividend na de kapitaalverhoging in de volgende jaren op peil te houden.
| NETTO ACTIVA PER AANDEEL (EUR) | 30/09/2010 | 31/12/2009 | 30/09/2009 |
|---|---|---|---|
| Netto activa uitgedrukt op basis van rëele waarde ('000' euros) Aantal aandelen in omloop deelgerechtigd in het resultaat van de periode |
117.848 5.634.126 |
84.381 3.585.354 |
85.197 3.585.354 |
| Netto activa per aandeel (reële waarde) Netto activa per aandeel (investeringswaarde) |
20,9 22,5 |
23,5 25,5 |
23,8 25,8 |
¾ De netto activa waarde per 30/09/2010 bedraagt EUR 20,9 per aandeel. Wanneer geen rekening wordt gehouden met de negatieve variatie van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten (IAS 39), bedraagt de netto activa waarde EUR 22,5. Rekening houdend met de netto activa waarde van EUR 22,5 noteert Montea met een disagio van 3,5% ten opzichte van de beurskoers van 30/09/2010 (EUR 21,7). Rekening houdend met de netto activa waarde inclusief IAS 39, noteert Montea met een premie van 3,8 % ten opzichte van de voormelde beurskoers.
De site van Herstal-Milmort (Luik) is opgesplitst in 4 verschillende units. Montea en S.M.I.W. hebben een huurovereenkomst afgesloten van 9 jaar13 (met mogelijkheid tot opzegging na 6 jaar) voor een unit van 7.960 m². De nieuwe huurder zal deze unit gebruiken als opslagplaats voor voedingsmiddelen.
Het gebouw in Herstal-Milmort maakt, met een totale oppervlakte van 28.340 m², 10% uit van de totale portefeuille van Montea in België. De site is ideaal gelegen voor logistieke activiteiten omwille van de nabijheid van de E313 richting Antwerpen en de E40 richting Luik.
12 De schuldgraad wordt berekend overeenkomstig het KB van 21 juni 2006. 13 Het bruto aanvangsrendement bedraagt 8,66%.
Montea en Stockage Industriel (Vincent Logistics) hebben een huurovereenkomst afgesloten van 9 jaar (met mogelijkheid tot opzegging na 3 jaar) voor een unit van 9.543 m² in Herstal-Milmort (Luik). De nieuwe huurder, die gespecialiseerd is in opslag en distributie, zal de ruimte gebruiken voor het opslaan van droge voedingswaren.
Eind dit jaar zal de interieur- en meubelzaak Pomax haar intrek nemen op de Montea-site in de Zandvoortstraat in Mechelen. De huurovereenkomst tussen Pomax en Montea gaat over een periode van 9 jaar en 7 maanden (met mogelijkheid tot opzegging na 3 jaar). Pomax zal 10.208 m² opslagruimte en 207 m² kantoren huren. Hiermee zal de nieuwe huurder ruim 45% van de totale site in Mechelen betrekken. In het magazijn zullen voornamelijk meubelen en interieur- en geschenkartikelen opgeslagen worden.
Montea en Biosphere Medical NV hebben een verlenging van de huurovereenkomst voor een periode van 9 jaar (met mogelijkheid tot opzegging na 3 jaar) afgesloten voor 1.686 m² op de site in Roissy en France. Deze overeenkomst genereert een huuropbrengst van EUR 177.740 per jaar. Biosphere Medical NV is gespecialiseerd in de distributie van medische producten.
Deze persmededeling omvat een aantal toekomstgerichte verklaringen. Dergelijke verklaringen zijn onderhevig aan risico's en onzekerheden die tot gevolg kunnen hebben dat de feitelijke resultaten wezenlijk kunnen verschillen van de resultaten die door dergelijke toekomstgerichte verklaringen in deze persmededeling kunnen worden verondersteld. Belangrijke factoren die dergelijke resultaten kunnen beïnvloeden, zijn met name veranderingen in de economische situatie, commerciële en concurrentie- omstandigheden, ten gevolge van toekomstige juridische uitspraken of veranderingen in de wetgeving.
Montea Comm. VA is een vastgoedbevak (Sicafi – SIIC), gespecialiseerd in logistiek en semiindustrieel vastgoed in België en Frankrijk. Het bedrijf wil snel een referentiespeler worden op deze markt. Montea biedt meer dan gewone opslagplaatsen en wil flexibele en innoverende vastgoedoplossingen bieden aan haar huurders. Op deze manier creëert het waarde voor haar aandeelhouders. Per 30/09/2010 had de onderneming 451.808 m² op 31 locaties in portefeuille. Montea Comm. VA is sinds eind 2006 genoteerd op NYSE Euronext Brussel (MONT) en Parijs (MONTP).
Joris Bulteel Whyte Corporate Affairs +32 2 738 06 21 [email protected]
www.montea.com
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.