Quarterly Report • Aug 25, 2011
Quarterly Report
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Embargo jusqu'au 25/08/2011 – 8h00AM
| BE | FR | 30/06/2011 | 31/12/2010 | 30/06/2010 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 mois | 12 mois | 6 mois | ||||
| Portefeuille | ||||||
| Immeubles de placement - Immeubles | ||||||
| Nombre de sites | 19 | 13 | 32 | 30 | 31 | |
| Surface du portefeuille immobilier | ||||||
| Immeubles logistiques et semi-industriels | M² | 261.947 | 169.925 | 431.872 | 392.338 | 330.771 |
| Bureaux | M² | 32.104 | 13.109 | 45.213 | 45.263 | 45.008 |
| Surface totale | M² | 294.051 | 183.034 | 477.085 | 437.601 | 375.779 |
| Potentiel de développement | M² | 54.500 | 36.000 | 90.500 | ||
| Valeur de patrimoine immobilier | ||||||
| Juste valeur (1) | K€ | 146.229 | 102.308 | 248.537 | 232.990 | 201.382 |
| Valeur d'investissement (2) | K€ | 150.246 | 107.704 | 257.950 | 241.527 | 208.233 |
| Taux d'occupation | ||||||
| Taux d'occupation en % de la valeur locative (3) | % | 94,97% | 96,12% | 95,41% | 95,13% | 91,23% |
| Portefeuille - Panneaux photovoltaiques | ||||||
| Juste valeur (1) | K€ | 7.832 | 0 | 7.832 | 0 | |
| Résultats consolidés | ||||||
| Résultat net courant | ||||||
| Résultat net locative | K€ | 9.323 | 17.041 | 7.860 | ||
| Résultat immobilier opérationnel (4) | K€ | 7.461 | 13.218 | 6.318 | ||
| Marge opérationnelle (5) | % | 80,02% | 77,56% | 80,39% | ||
| Résultat financier | K€ | -2.584 | -5.280 | -2.549 | ||
| Résultat net courant (6) | K€ | 4.857 | 7.938 | 3.765 | ||
| Nombre d'actions ayant droit au résultat de la période | 5.634.126 | 4.609.740 | 3.585.354 | |||
| Résultat net courant / action | € | 0,86 | 1,72 | 1,05 | ||
| Résultat net non-courant | ||||||
| Résult sur le portefeuille (7) | K€ | -1.784 | -€ 1.358 | -€ 1.927 | ||
| Résultat des instruments de couverture (8) | K€ | 1.786 | € 1.643 | -€ 2.285 | ||
| Résultat net | K€ | 4.860 | 8.224 | -447 | ||
| Nombre d'actions ayant droit au résultat de la période | 5.634.126 | 4.609.740 | 3.585.354 | |||
| Résultat net / action | € | 0,86 | 1,78 | -0,12 | ||
| Bilan consolidé | ||||||
| Capitaux propres et participations minoritaires | K€ | 122.164 | 124.006 | 76.435 | ||
| Dettes et passifs repris dans le ratio d'endettement | K€ | 137.345 | 122.623 | 123.229 | ||
| Total du bilan | K€ | 270.327 | 258.868 | 213.862 | ||
| Ratio d'endettement | % | 50,8% | 47,4% | 57,6% | ||
| Actif net / action | € | 21,68 | 22,01 | 21,32 | ||
| Actif net / action (excl. IAS 39) | € | 22,50 | 23,14 | 24,20 | ||
| Course boursière (10) | € | 25,30 | 23,49 | 21,78 | ||
| Prime / (discount) | % | 12,4% | 1,5% | -10,0% |
(1) Valeur comptable suivant les règles IAS / IFRS.
(2) La valeur d'investissement est la valeur du portefeuille telle qu'elle est déterminée par les experts immobiliers indépendants, avant déduction des frais de transaction.
(3) Le ratio est calculé à partir des surfaces vacantes.
(4) Résultat d'exploitation avant le résultat du portefeuille. (5) Résultat d'exploitation avant le résultat du portefeuille par rapport au résultat locatif net.
(6) Résultat net hors résultat sur le portefeuille immobilier (codes XVI, XVII, XVIII et XIV du compte de résultat) et hors variation de la juste valeur des instruments de couverture (code XXIII du compte de résultat).
(7) Codes XVI, XVII, XVIII et XIV du compte de résultat.
(8) Code XXIII du compte de résultat.
(9) Suivant l'art. 55 de l'AR du 7 décembre 2010.
(10) À la fin de la période.
Le résultat net courant de Montea s'élève à EUR 4,86 millions (EUR 0,86 par action) pour le premier semestre 2011, soit une croissance de 29,0% par rapport à EUR 3,76 millions de la même période de l'année dernière (EUR 1,05 par action).
La hausse du résultat net courant de EUR 1,10 million s'explique dans une large mesure par l'augmentation du résultat d'exploitation avant le résultat sur le portefeuille, à savoir EUR 1,14 million, laquelle est due aux éléments suivants :
Vu le résultat du premier semestre, les prochains revenus nets du nouveau projet built-to-suit avec Coca-Cola et les projets de panneaux solaires, Montea est bien placé pour égaler le résultat net courant par action de l'année dernière.
Montea et Ondernemingen Jan De Nul SA ont signé un contrat de location pour une période fixe de 15 ans. La convention porte sur 18.048 m² du site de Tragel, à Alost2 . D'une part, Ondernemingen Jan De Nul prolonge le contrat en cours pour 13.642 m² d'espace de stockage; d'autre part, un contrat complémentaire est conclu pour 2.497 m² de surfaces de stockage et 1.909 m² de bureaux. La prolongation et l'extension se font à des conditions conformes au bail en cours. Elles génèrent un rendement initial brut de 8,59%, sur la base de la juste valeur. Ondernemingen Jan De Nul SA va utiliser les entrepôts pour y conserver des matériaux de construction et des pièces de bateau.
Montea et Parts Express ont remplacé le contrat en cours par un nouveau bail de 9 ans (avec possibilité de résiliation après 6 ans) pour une unité de 6.726 m² sur le site de Malines3 . L'opération s'inscrit dans l'optimisation de la surface de magasins mise à la disposition du locataire. Cinq nouveaux quais de chargement et déchargement seront construits pour fin 2011. Ils permettront d'exploiter le site en tant que centre de distribution. La flexibilité des lieux s'en trouvera renforcée, au bénéfice de la valeur immobilière.
1 Résultat net hors résultat sur le portefeuille immobilier (codes XVI, XVII, XVIII et XIV du compte de résultat) et hors variation de la juste valeur des instruments de couverture (code XXII du compte de résultat).
2 Pour plus de détails à ce sujet, voir le communiqué de presse du 21/01/2011 ou www.montea.com.
3 Pour plus de détails à ce sujet, voir le communiqué de presse du 28/03/2011 ou www.montea.com.
¾ 28 mars 2011 – Montea loue 5.507 m² de plus à CatLog à Bornem
Montea et Caterpillar Logistic Services International SA ont signé un contrat complémentaire portant sur la location des cinq unités encore disponibles à Bornem6 . Il s'agit d'un espace de magasins d'une surface totale de 5.507 m², louée au moins jusqu'en janvier 2013. Désormais, Caterpillar Logistic Services loue l'ensemble du site de Bornem, soit une superficie totale de 13.246 m².
Montea et Schenker SA ont signé un contrat de location portant sur les derniers espaces de stockage disponibles sur le site de Malines Nord, Zandvoortstraat4 . Conformément à la stratégie de Montea, le bâtiment accueille à la fois des clients du secteur logistique et de la distribution. Le bâtiment de Malines Nord, avec sa superficie totale de 22.599 m², représente 12% du portefeuille immobilier de Montea en Belgique. Le site jouit d'une excellente situation sur l'autoroute E19 Bruxelles-Anvers. Récemment rénové, il est équipé de panneaux solaires.
Montea et le VDAB ont signé une prolongation de contrat de location pour une période fixe de 9 ans. L'accord porte sur 5.561 m² du site de Tragel, à Alost. La prolongation se fait aux conditions locatives du bail en cours.
La conclusion et la prolongation des contrats ci-dessus, ainsi que les revenus des panneaux solaires sur 20 ans, font que la durée moyenne des contrats (jusqu'à la première possibilité de résiliation) passe à 5,2 ans. Compte non tenu des panneaux solaires, la durée moyenne des contrats est de 4,7 ans (3,5 ans au 31/12/2010).
À la fin du premier semestre, le taux d'occupation s'élève à 95,41%. Montea est sur la bonne voie pour atteindre son objectif d'occupation de plus de 95% pour fin 2011.
4 Pour plus de détails à ce sujet, voir le communiqué de presse du 27/06/2011 ou www.montea.com.
Le site, d'une superficie de 4,3 hectares, se trouve dans la zone logistique 'La Donnière', sur l'autoroute A465 . Cette zone logistique ouvre des possibilités de distribution couvrant toute la France via les axes A7 et A43. La proximité de l'aéroport de Lyon Saint-Exupéry constitue un atout stratégique. Le complexe est entièrement loué au groupe Norbert Dentressangle.
Le contrat de location comporte deux volets. Le premier couvre une surface de 15.375 m² pour un terme de 9 ans (avec faculté de résiliation après 3 ans et 6 ans). Le bail génère un revenu locatif annuel de EUR 645.750. Le deuxième volet concerne une surface de 5.114 m² pour une durée de 9 ans (avec possibilité de résiliation après 2, 3 et 6 ans). Ce contrat procure un revenu locatif annuel de EUR 214.788. La plate-forme logistique de Marennes sert à la distribution de marchandises sur palettes et au stockage groupé.
Le montant total de la transaction s'élève à EUR 9,8 millions tous frais compris. L'opération a été financée par les fonds issus de l'augmentation de capital menée à bien à l'été 2010.
Montea « More than warehouses » - site Norbert Dentressangle - Marennes (Lyon Sud – France)
Montea en est à la dernière phase du développement d'un nouveau centre de distribution de 13.000 m² pour Coca-Cola Enterprises Belgium, à Heppignies-Charleroi. Le rendement locatif brut atteindra 7,8% dans le cadre d'un bail de 12 ans. Le bâtiment est la première plate-forme logistique belge répondant à la norme française de durabilité HQE. L'investissement produira des revenus à partir d'octobre 2011.
Montea « More than warehouses » - site Coca-Cola – Heppignies (Charleroi – België)
5 Pour plus de détails à ce sujet, voir le communiqué de presse du 16/05/2011 ou www.montea.com.
¾ Taux d'endettement de 50,81% – Extension possible du portefeuille d'environ EUR 30 millions pour un taux d'endettement de 55%
Au 30/06/2011, l'endettement consolidé atteint 50,81%. La hausse de l'endettement s'explique dans une large mesure par le recours accru aux lignes de crédit pour financer les projets en cours et le paiement d'un dividende au deuxième trimestre 2011.
Sur la base d'un endettement de 50,81%, la capacité d'investissement actuelle est voisine de EUR 30 millions si le portefeuille doit être étendu à l'aide de financements externes jusqu'à un taux d'endettement de 55%.
| $\frac{1}{2}$ MONT E MORE THAN WAREHOUSES |
Total 30/06/2011 |
Belgique | France | Total 31/12/2010 |
Total 30/06/2010 |
|---|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement - Immeubles | |||||
| Nombre de sites (unités) | 32 | 19 | 13 | 30 | 31 |
| Surface entrepôts (m 2 ) Surface bureaux (m 2 ) Surface totale (m 2 ) |
431.872 m 2 45.213 m 2 477.085 m 2 |
261.947 m 2 $32.104$ m 2 294.051 m 2 |
169.925 m 2 $13.109 \text{ m}^2$ 183.034 m 2 |
392.338 m 2 45.263 m 2 437.601 m 2 |
330.771 m 2 45.008 m 2 375.779 m 2 |
| Potentiel de développement (m 2 ) Juste valeur (EUR) |
$90.500$ m 2 | 54.500 m 2 € 248.537.000 € 146.229.000 € 102.308.000 |
36.000 m 2 | € 232.990.000 | € 201.382.000 |
| Valeur d'investissement (EUR) Loyers contractuels annuels (EUR) |
€ 20.101.312 | € 257.950.000 € 150.246.000 € 107.704.000 € 11.542.989 |
€ 8.558.323 | € 241.527.000 € 18.353.525 |
€ 208.233.000 €15.491.805 |
| Rendement brut (%) Rendement brut si 100% loué (%) |
8,09% 8,50% |
7,89% 8,39% |
8,37% 8,66% |
7.88% 8,28% |
7,69% 8,48% |
| Surfaces non louées (m 2 ) Valeur locative des surfaces non louées (EUR) Taux d'occupation (% des m 2 ) |
$21.911$ m 2 € 1.017.270 95,41% |
$14.805 \text{ m}^2$ €718.818 94,97% |
$7.106 \text{ m}^2$ € 298.452 96,12% |
21.306 m 2 €937.170 95,13% |
32.970 m 2 € 1.592.795 91,23% |
| Taux d'occupation (% de la valeur locative) | 95,18% | 94,14% | 96,63% | 95,14% | 90,68% |
| Immeubles de placement - Panneaux photovoltaiques | |||||
| Juste valeur (EUR) | € 7.831.937 | € 7.831.937 |
(1) La juste valeur de l'investissement dans les panneaux solaires figure à la rubrique D du bilan (immobilisations).
6 Le taux d'occupation représente le nombre de m² occupés par rapport à la superficie totale en m².
| 6 mois 12 mois 6 mois RESULTAT COURANT RESULTAT LOCATIF NET 9.323 17.041 7.860 RESULTAT IMMOBILIER 9.008 16.523 7.881 % 96,6% 97,0% 100,3% CHARGES IMMOBILIERES -499 -833 -410 RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES 8.509 15.690 7.471 Frais généraux de la société -1.198 -2.399 -1.073 Autres revenus et charges d'exploitation 149 -73 -80 RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT LE RESULTAT SUR 7.461 13.218 6.318 PORTEFEUILLE % 80,02% 77,6% 80,4% RESULTAT FINANCIER -2.584 -5.280 -2.549 RESULTAT AVANT IMPOT 4.876 7.938 3.770 Taxes -19 0 -5 RESULTAT NET COURANT 4.857 7.938 3.765 par action 0,86 1,72 1,05 RESULTAT NON COURANT Résultat sur vente d'immeubles de placemen 0 548 125 Résultat sur vente d'autres actifs non financiers 0 0 0 Variations de la juste valeur des immeubles de placement -1.784 -1.906 -2.052 Autre résultat sur portefeuille 0 0 RESULTAT SUR LE PORTEFEUILLE -1.784 -1.358 -1.927 Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers 1.786 1.643 -2.285 RESULTAT DE LA JUSTE VALEUR DES ACTIFS ET PASSIFS 1.786 1.643 -2.285 FINANCIERS RESULTAT NET 4.860 8.224 -447 par action 0,86 1,78 -0,12 |
COMPTES DE RESULTATS CONSOLIDES (EUR) |
30/06/2011 | 31/12/2010 | 30/06/2010 |
|---|---|---|---|---|
Le résultat locatif net se monte à EUR 9.323.160, soit 18,6% de mieux que pour la même période de 2010 (EUR 7.920.148). L'augmentation s'explique principalement par l'amélioration du taux d'occupation et par les investissements réalisés au 2e semestre 2010.
Le résultat d'exploitation avant résultat sur le portefeuille immobilier passe de EUR 6.318.468 (année dernière) à EUR 7.460.712 au 30/06/2011. La progression est presque aussi importante que celle du résultat locatif net (18,1%).
Dans ces conditions, la marge d'exploitation ou marge opérationnelle7 atteint 80,0% au premier semestre 2011, à comparer aux 80,4% de la même période de l'année passée. Pour le premier semestre 2011, la marge d'exploitation atteint 79,7%.
Les investissements opérés dans la structure de Montea (renforcement de l'équipe belge et mise en place de la structure française) commencent à porter leurs fruits. Montea est bien placée pour atteindre son objectif de >80% de marge d'exploitation à la fin de cette année.
Le résultat sur le portefeuille immobilier s'élève à EUR -1,8 million au 30/06/2011. Ce résultat négatif est dû à :
Comme nous le disions plus haut (point 1.4.1), les plus-values de réévaluation des panneaux solaires sont comptabilisées dans un poste distinct des fonds propres. Les moins-values sont également comptabilisées dans ce poste, sauf si elles sont réalisées ou si la juste valeur tombe en dessous du coût initial.
Le résultat financier au 30/06/2011 est fortement influencé par la variation positive de la juste valeur des instruments de couverture (EUR 1,8 million) sous l'effet de la baisse des taux d'intérêt.
Compte non tenu de la variation positive de la juste valeur des instruments de couverture, le résultat financier net négatif est égal à EUR 2,6 millions, en hausse de 1,39% par rapport à l'année dernière. Cette légère augmentation du résultat financier négatif s'explique par la hausse de la dette moyenne (EUR 123,3 millions contre EUR 119,2 millions au 30/06/2010), en partie compensée par la baisse des charges financières de 4,27% à 4,19%.
La baisse des charges financières résulte du recul du pourcentage de couverture de la dette bancaire par des contrats de couverture de taux d'intérêt. Montea a pu profiter de taux variables plus favorables sur le reste (non couvert).
7 Résultat d'exploitation avant le résultat du portefeuille par rapport au résultat locatif net.
8 Le résultat financier de EUR -0.8 million est composé du résultat financier de EUR -2,6 millions et la variation de la juste valeur des instruments de couverture de EUR +1,8 million.
ª Montea a opté pour une politique de bon père de famille. Au 30/06/2011, les contrats de couverture du type IRS (Interest Rate Swap) couvraient 90,48% de la dette bancaire de Montea. Ces instruments financiers garantissent la couverture des lignes de crédit actuelles (EUR 119 millions).
Le résultat net au 30/06/2011 s'élève à EUR 4,86 millions (EUR 0,86 par action), à comparer aux EUR -0,45 million pour la même période de 2010. Le résultat de l'exercice dernier a été fortement influencé par l'évolution négative de la juste valeur du portefeuille immobilier (EUR 1,93 million) et par l'évolution négative de la valeur des instruments de couverture (EUR 2,29 millions). Au premier semestre de 2011, Montea enregistre une évolution positive de la juste valeur des instruments de couverture, qui compense la variation négative de la juste valeur du portefeuille immobilier.
Le résultat net courant au 30/06/2011 s'élève à EUR 4,86 millions, une progression de 29,0% par rapport à la même période de l'année dernière. Le résultat distribuable atteint EUR 4,97 millions.
Vu le résultat du premier semestre le résultat net courant s'élève à EUR 0,86 par action.
| $\begin{tabular}{ c c c c c c c c c c c c c c c c c c c$ BILAN CONSOLIDE (EUR) MONTEA THAN WAREHOUSES |
30/06/2011 Conso |
31/12/2010 Conso |
30/06/2010 Conso |
|---|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 258.967.607 | 236.465.744 | 198.473.505 |
| ACTIFS COURANTS | 11.359.802 | 22.401.920 | 15.388.380 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 270.327.409 | 258.867.664 | 213.861.885 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES | 122.258.522 | 124.106.557 | 76.528.613 |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère | 122.164.305 | 124.005.824 | 76.434.509 |
| Intérêts minoritaires | 94.217 | 100.733 | 94.104 |
| PASSIF | 148.068.887 | 134.761.108 | 137.333.272 |
| Passifs non courants | 77.769.699 | 69.539.252 | 129.610.842 |
| Passifs courants | 70.299.188 | 65.221.856 | 7.722.429 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 270.327.409 | 258.867.664 | 213.861.885 |
¾ Au 30/06/2011, le total de l'actif (EUR 270,3 millions) se compose essentiellement de biens immobiliers (92,2% du total) et de panneaux solaires (2,9% du total). Le reste de l'actif (4,9% du total) représente les autres immobilisations corporelles et financières ainsi que les actifs circulants (placements de trésorerie, créances commerciales et fiscales).
¾ Dans le total du passif, on trouve les fonds propres (EUR 122,6 millions) et une dette totale de EUR 148,1 millions. Il importe de noter que toutes les dettes bancaires sont à long terme.
Montea détient actuellement des lignes de crédit contractuelles auprès de 3 organismes financiers belges, pour un total de EUR 125 millions, dont EUR 119 millions utilisés. Les premières lignes de crédit ne viennent à échéance que fin 2011.
Montea finalise actuellement ses lignes de crédit existantes.
Compte tenu de l'état du marché, de la diversification des institutions financières et des durées, le coût du financement restera en-dessous le 4,75%.
Actuellement, le coût financier se situe à 4,19%.
Dans le cadre de cette opération de refinancement, des contrats 'forward IRS' ont été conclus l'an dernier (en remplacement des précédents). Ils n'ont sorti leurs effets qu'à partir d'octobre 2011. Ces contrats 'forward' (conclus à des conditions favorables) exerceront une incidence positive sur le coût du financement.
¾ Le taux d'endettement9 de Montea s'élève à 50,81%. L'augmentation du taux d'enttement par rapport à 31/12/2010 (47,37%) s'explique principalement par l'achat du bâtiment à Marennes en France, le financement des projets en cours (notamment Coca-Cola et les panneaux solaires) et le paiement du dividende en juin 2011.
Montea respecte par ailleurs tous les engagements conclus avec ses institutions financières en matière de taux d'endettement. Ces engagements limitent l'endettement autorisé à 60%.
x Art. 54 de l'AR du 7 décembre 2010
Si l'endettement consolidé de la sicaf immobilière publique et de ses filiales dépasse 50% des actifs consolidés, sous déduction des instruments de couverture financière autorisés, la sicaf immobilière publique élabore un plan financier assorti d'un calendrier d'exécution, dans lequel elle décrit les mesures qui seront prises pour éviter que l'endettement consolidé ne dépasse 65%.
Le plan financier fait l'objet d'un rapport spécial du commissaire. Celui-ci atteste avoir vérifié le bien-fondé du plan, notamment en ce qui concerne ses bases économiques. Il confirme que les chiffres du plan correspondent à la comptabilité de la sicaf immobilière publique. Le plan financier et le rapport spécial du commissaire sont transmis pour information à la FSMA.
Les lignes directrices du plan financier sont détaillées dans les rapports financiers annuels et semestriels. Les rapports financiers annuels et semestriels expliquent, avec justification, (a) comment le plan financier a été exécuté dans le courant de la période sous revue et (b) comment il sera exécuté à l'avenir par la sicaf immobilière publique.
9 Calculé suivant l'AR du 7 décembre 2010.
x Évolution de l'endettement de Montea
Au 30/06/2011, la dette consolidée s'élève à 50,81%. Historiquement, depuis fin 2008, le taux d'endettement a dépassé 50% pour atteindre son plus haut niveau de 57,62% mi-2010. Le 2 juillet 2010, l'augmentation de capital a ramené la dette à moins de 50%.
L'endettement n'a jamais atteint des proportions inquiétantes, même durant les périodes de crise financière fin 2008 et 2009.
x Potentiel d'investissement futur
Sur la base du taux d'endettement actuel, le potentiel d'investissement se situerait à EUR 110 millions[1] environ (en hausse de 44%) compte tenu du plafond de 65%.
Montea a conclu avec quelques institutions bancaires des conventions qui interdisent de dépasser 60% d'endettement. Sur la base du même calcul, cela donne un potentiel d'investissement de EUR 62 millions.
Les variations de la juste valeur du portefeuille immobilier peuvent aussi affecter considérablement l'endettement. Sur la base des fonds propres actuels, il faudrait une variation négative de plus de EUR 59 millions dans la juste valeur des placements immobiliers pour que l'on dépasse l'endettement maximum autorisé de 65%. Cela représente un recul de près de 24% de la valeur du portefeuille existant.
Vu la situation actuelle et la valeur du portefeuille déterminée par l'expert indépendant, Montea ne prévoit pas de variations négatives substantielles de la juste valeur des biens. Montea estime que l'endettement actuel de 50,81% dégage un coussin suffisant pour absorber d'éventuelles variations négatives de la valeur du portefeuille.
x Conclusion
Montea est d'avis que l'endettement n'excédera pas 65%. En conséquence, aucune mesure supplémentaire ne s'impose au vu des modifications prévues dans la composition du portefeuille immobilier et dans l'évolution attendue des fonds propres.
Le but reste d'assurer le financement avec un endettement d'environ 55%. Montea veillera à ne jamais dépasser un pourcentage de 60% d'endettement.
Un endettement de 55% se justifie parfaitement compte tenu de la nature des investissements de Montea : des biens logistiques et semi-industriels dont le rendement approche les 8%.
Si les événements devaient imposer une réorientation de la stratégie de la sicaf, celle-ci exécuterait ladite réorientation sans délai ; les actionnaires en seraient informés dans les rapports financiers annuels et semestriels.
[1] Le calcul ne tient pas compte du résultat net courant des périodes à venir, ni des variations de la juste valeur des placements immobiliers, ni des variations éventuelles des comptes de régularisation du passif.
¾ L'actif net au 30/06/2011 s'élève à EUR 21,68 par action. Compte non tenu de la variation nette négative de la juste valeur des instruments de couverture (IAS 39), la valeur de l'actif net représente EUR 22,50 par action.
| THE RESIDENT AND STATE OF STATE OF STATE OF STATE OF STATE OF STATE OF STATE OF STATE OF STATE OF STATE OF ST ACTIF NET PAR ACTION (EUR) MONTEA THAN WAREHOUSES |
30/06/2011 | 31/12/2010 | 30/06/2010 |
|---|---|---|---|
| Actif net réévalué sur base de la juste valeur ('000' euros) | 122 164 | 124 006 | 76 435 |
| Nombre d'actions ayant droit au résultat de la période | 5.634.126 | 5.634.126 | 3.585.354 |
| Actif net réévalué par action sur base de la juste valeur | 21.68 | 22.01 | 21.32 |
Le nouvel AR du 7 décembre 2010 impose une nouvelle forme de rapportage. Les nouvelles modalités (art. 23, 25 et 26 de l'AR du 7 décembre 2010) s'appliquent au plus tard le premier jour de l'exercice complet qui suit l'entrée en vigueur de l'AR.
En vertu de cette obligation, Montea est tenue d'adopter la nouvelle forme de rapportage le 1er janvier 2012. Montea a cependant décidé d'adapter dès maintenant ses rapports à la nouvelle norme définie dans l'AR. Cela explique les légères différences qui peuvent apparaître lorsque les chiffres financiers des périodes antérieures sont comparés avec les précédents communiqués de presse. En effet, les chiffres des périodes antérieures ont également été adaptés à la nouvelle norme de rapportage. Ces différences, néanmoins, ne concernent que des reclassements et sont sans effet sur le résultat.
La durée de vie utile des panneaux solaires est estimée à 20 ans.
¾ La plus-value au démarrage d'un nouveau site est comptabilisée dans un poste distinct des fonds propres. Les moins-values sont également comptabilisées dans ce poste, sauf si elles sont réalisées ou si la juste valeur tombe en dessous du coût initial.
| $\begin{tabular}{ c c c c c c c c c c c c c c c c c c c$ PERFORMANCE BOURSIERE MONTEA MORE THAN WAREHOUSES |
30/06/2011 | 30/12/2010 | 30/06/2010 |
|---|---|---|---|
| Course de bourse (€) | |||
| A la clôture | 25,30 | 23,49 | 21,78 |
| Le plus élevé | 26,00 | 26,89 | 26,89 |
| Le plus bas | 23,46 | 19,80 | 20,60 |
| Moyenne | 24,98 | 23,83 | 25,60 |
| Net actif / action $(6)$ | |||
| Incl. IAS 39 | 21,68 | 22,01 | 21,32 |
| Excl. IAS 39 | 22,50 | 23,14 | 24,20 |
| Prime / (discount) (%) | 12,4% | 1,5% | $-10,0%$ |
| Rendement de dividende (%) | 7.7% | 0,0% | |
| Dividende $(6)$ | |||
| Brut | 1,84 | ||
| Net | 1,56 | ||
| Volume (en nombre de titres) | |||
| Volume journalier moyen | 1.762 | 1.740 | 1.354 |
| Volume de la periode | 447.590 | 450.701 | 170.624 |
| Nombre d'actions | 5.634.126 | 5.634.126 | 3.585.354 |
| Capitalisation boursière ('000 euros) | |||
| Capitalisation boursière à la clôture | 142.543 | 132.346 | 78.089 |
| Free Float | 35,2% | 31.3% | 30.1% |
| Ratios (%) | |||
| "Velocity" | 7.9% | 9.8% | 9.5% |
| Free Float "Velocity" | 22,6% | 31.7% | 31,6% |
'Velocity' : Volume de la période divisé par le nombre d'actions.
Rendement en dividende (%) : Dividende brut divisé par le cours boursier moyen.
Rendement brut (%) : Évolution de l'action depuis de début de Montea + dividendes, divisé par le cours boursier moyen.
Free Float 'Velocity' : Volume de la période divisé par le nombre d'actions du Free Float.
Sur la base du cours de clôture au 30/06/2011 (EUR 25,30), l'action Montea est cotée 12,4% audessus de la valeur de l'actif net par action (en valeur réelle pour la distribution du dividende).
Aucun événement important ne s'est produit après la clôture du premier semestre.
En 2006, la société a conclu des conventions qui devaient permettre, le cas échéant, l'apport de certains bâtiments par fusion ou autre opération. Ces conventions étaient subordonnées à des conditions suspensives, concernant principalement le respect des prescriptions urbanistiques, conditions à remplir avant le 31 mars 2007. Montea a déjà mentionné le fait qu'un tiers a assigné la société en 2008, estimant avoir le droit d'apporter certains bâtiments par fusion ou autre opération. Montea avait refusé cet apport, jugeant sur la base d'éléments objectifs que les conditions contractuelles n'étaient pas remplies. Aussi le tiers en cause a-t-il réclamé à Montea un dédommagement de EUR 5,4 millions. Montea juge cette revendication non fondée. Par sa décision du 28 avril 2009, le tribunal de commerce de Bruxelles a donné raison à Montea, condamnant l'adversaire à payer les frais de la procédure.
Le 23 juillet 2009, le tiers a interjeté appel auprès de la Cour d'Appel de Bruxelles. Les parties échangent actuellement leurs conclusions. Il est possible que la décision intervienne à la fin de 2011, selon les disponibilités du tribunal d'appel. Montea ne voit pas de raison de changer sa politique en raison de ce contentieux.
Au premier semestre 2011, il n'y a pas eu de transactions entre parties liées.
Le management et le Conseil d'administration de Montea surveillent constamment les risques auxquels la société est confrontée. À cet égard, le management définit une politique prudente, appliquée en fonction des besoins10. L'état des risques présenté dans ce rapport n'est pas exhaustif. Il peut donc exister d'autres risques, actuellement inconnus ou improbables, potentiellement capables d'exercer une influence défavorable sur l'activité et la situation financière de Montea.
Pour le reste de l'exercice financier, les principaux risques et incertitudes sont les suivants :
Vu la nature des bâtiments, surtout loués à des entreprises internationales et nationales, le portefeuille immobilier est dans une certaine mesure sensible à la conjoncture. À court terme, on ne distingue pas de risques directs susceptibles d'influencer fondamentalement les résultats de l'exercice 2011.
Montea entretient et rénove régulièrement ses bâtiments afin de préserver leur attrait pour le locataire. L'évolution actuelle vers plus de durabilité et d'économies d'énergie, au stade de la construction comme de l'utilisation, peut nécessiter des investissements supplémentaires.
Le contexte économique reste difficile et l'évolution de la valeur des bâtiments largement dépendante de la situation locative (taux d'occupation, revenus locatifs, etc…). Il subsiste donc une certaine incertitude quant à la prochaine évolution de la valeur des biens en portefeuille.
Néanmoins, Montea soumet actuellement chaque bâtiment à une analyse détaillée (analyse du cycle de vie) qui réserve une place centrale à une croissance durable de la valeur. Si l'analyse révèle qu'il ne faut pas attendre de création de valeur à long terme, ces biens seront portés sur la liste des désinvestissements.
Le patrimoine immobilier est réestimé chaque trimestre par un expert indépendant. Une fluctuation de valeur de 1% du patrimoine exerce un effet de EUR 2,5 millions sur le résultat net et de EUR 0,4 sur la valeur intrinsèque par action. L'impact d'une même fluctuation sur l'endettement avoisinerait 0,4%.
10 Pour plus de détails sur la stratégie de Montea, nous renvoyons au rapport annuel. Le cas échéant, la politique de Montea sera adaptée suivant les facteurs de risque décrits.
Montea est exposée au risque de non-respect des obligations des locataires. Montea possède des mécanismes de contrôle interne clairs et efficaces pour prévenir les risques liés aux débiteurs.
Tous les loyers sont payés anticipativement. Tous les locataires sont invités à constituer une garantie bancaire d'au moins 3 mois de loyer.
Diversification des sources de financement, stabilité des relations bancaires, étalement des échéances des crédits dans le temps : ces facteurs favorisent de bonnes conditions financières. Le recours aux sources de financement externes est cependant limité par le degré maximum d'endettement que la réglementation sur les sicafs impose et par les conventions 'loan-to-value' que Montea a conclues avec ses banques. Au 30 juin 2011, l'endettement s'élève à 50,18%, calculé suivant le régime 'sicaf immobilière'. Il se situe loin en dessous du taux maximum réglementaire de 65%.
L'endettement maximum convenu avec les banques est de 60%. Montea dispose d'un plan financier à moyen terme qui est mis à jour chaque année et à l'occasion de chaque opération importante d'achat ou de vente immobilière. Le plan détermine notamment un niveau d'endettement consolidé à respecter par Montea.
Suite à l'augmentation de capital de l'an dernier, Montea jouit encore d'une capacité d'investissement d'environ EUR 30 millions avant d'arriver à un endettement de 55%.
Montea contracte toutes ses dettes financières à un taux flottant. Pour couvrir les charges financières contre les augmentations des taux, des instruments dérivés ont été acquis. On y trouve en particulier des Interest Rate Swaps.
Sur la base des instruments de couverture actuels et d'un endettement constant, une hausse ou une baisse de 0,5% des taux d'intérêt n'influencerait pas sensiblement le coût du financement de l'année en cours.
Les instruments dérivés couvrant les intérêts sont évalués à leur valeur de marché à la fin de chaque trimestre. Les futures fluctuations d'intérêts exercent donc un impact sur la valeur de l'actif net et sur le résultat de la période.
Les activités de Montea sont en partie influencées par la conjoncture économique générale. Une croissance économique en recul peut affecter indirectement le taux d'occupation et les revenus locatifs. On risque aussi de voir certains locataires négliger leurs obligations.
Montea mitige ce risque par la diversification des revenus (p.ex. panneaux solaires), la diversification géographique (Belgique et France), ou encore la conclusion de contrats plus longs avec des clients solides de secteurs différents.
x Taux d'occupation
Au 30 juin 2011, le taux d'occupation se situe à 95,41%. Vu la situation locative actuelle, et en l'absence de circonstances imprévues, Montea atteindra à la fin de l'année son objectif de 95%.
x Refinancement
Fin 2011, 61% des dettes bancaires arrivent à échéance. D'ici peu, Montea finalise son refinancement, suivant les axes ci-dessous :
Sur la base des résultats du premier semestre, compte tenu des revenus nets des projets à venir (panneaux solaires et Coca-Cola), et en l'absence de circonstances imprévues, Montea est sur la bonne voie pour conserver le résultat net courant de l'année dernière (EUR 1,79 par action).
Dans le cadre de l'article 76 de la loi du 20 juillet 2004 relative à certaines formes de gestion collective des portefeuilles de placements, nous pouvons déclarer que tous les développements, transformations et constructions qui seront réalisés à l'avenir feront l'objet d'une étude approfondie pour en minimiser l'impact sur le cadre et l'environnement.
Ce communiqué de presse contient des déclarations prospectives. Ces déclarations prospectives comportent des risques, des incertitudes, ainsi que d'autres facteurs qui peuvent impliquer que les résultats actuels diffèrent significativement de tous résultats ou performances futurs exprimés dans ce communiqué. Des modifications de la situation économique, des circonstances commerciales ou concurrentielles suite à des décisions judiciaires à venir ou à des modifications législatives constituent, entre autres, des facteurs importants susceptibles d'influencer ces résultats.
Conformément à l'article 13, paragraphe 2 de l'AR du 14 novembre 2007, le Conseil d'administration de Montea Management SA, gérant statutaire de Montea Comm. VA, représenté par son président, SPRLU Gerard Van Acker, à son tour représenté par Monsieur Gerard Van Acker et l'administrateur délégué SPRL Jo De Wolf, représenté par Monsieur Jo De Wolf, déclare que, dans la mesure de ses connaissances:
¾ Les comptes semestriels reflètent fidèlement l'actif, le passif, la situation financière ainsi que le bénéfice ou la perte de la société et des entreprises faisant parties de la consolidation;
Le rapport semestriel dresse un tableau fidèle de la situation à la date du bilan, de la marche des affaires pendant la moitié de l'exercice de la société et des entreprises liées dont les données sont incorporées dans les comptes semestriels, ainsi que de la marche des affaires prévue. Pour autant que des intérêts importants ne s'y opposent pas, la priorité ira aux investissements et aux circonstances qui conditionnent le développement du chiffre d'affaires et de la rentabilité.
17/11/2011: Résultats trimestriels au 30 septembre 2011
Montea Comm. VA est une sicaf immobilière (Sicafi – SIIC) spécialisée dans les ensembles logistiques et semi-industriels situés en Belgique et en France. L'entreprise entend devenir un acteur de référence sur ce marché. Montea n'offre pas seulement des espaces de stockage ordinaires, mais propose aussi des solutions immobilières flexibles et innovantes à ses locataires. Elle crée ainsi de la valeur à l'intention de ses actionnaires. Au 30/06/2011, la société détenait 477.085 m² en portefeuille, répartis sur 32 sites. Montea Comm. VA est cotée depuis fin 2006 à la bourse NYSE Euronext Brussel (MONT) et Paris (MONTP).
Jo De Wolf +32 53 82 62 62 [email protected]
www.montea.com
| - ANNIN III - 1999 - 1999 - 1999 - 1999 - 1999 - 1999 - 1999 - 1999 - 1999 - 1999 - 1999 - 1999 - 1999 - 199 COMPTES DE RESULTATS MONTEA CONSOLIDES (EUR) MORE THAN WAREHOUSES |
30/06/2011 6 mois |
31/12/2010 12 mois |
30/06/2010 6 mois |
|---|---|---|---|
| Revenus Locatifs | 9.347.345 | 17.097.331 | 7.920.148 |
| Reprises de loyers cédés et escomptés | |||
| Charges relatives à la location | $-24.185$ | $-56.086$ | $-60.516$ |
| RESULTAT LOCATIF NET | 9.323.160 | 17.041.245 | 7.859.632 |
| Récupération de charges immobilières | |||
| Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le | |||
| locataire sur immeubles loués | 993.667 | 2.518.617 | 1.546.815 |
| Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts | |||
| locatifs et remises en état au terme du bail Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur |
Ω | ||
| immeubles loués | $-1.385.537$ | $-3.596.359$ | $-1.836.944$ |
| Autres recettes et dépenses relatives à la location | 76.595 | 559.686 | 311.141 |
| RESULTAT IMMOBILIER | 9.007.885 | 16.523.189 | 7.880.644 |
| Frais techniques | $-44.573$ | $-109.567$ | -46.434 |
| Frais commerciaux | $-46.273$ | $-92.547$ | $-33.177$ |
| Charges et taxes sur immeubles non loués | |||
| Frais de gestion immobilière | $-354.336$ | $-519.614$ | $-285.063$ |
| Autres charges immobilières | $-53.350$ | $-111.169$ | -45.053 |
| CHARGES IMMOBILIERES | $-498.532$ | $-832.896$ | -409.727 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 8.509.353 | 15.690.293 | 7.470.917 |
| Frais généraux de la société | $-1.197.709$ | $-2.399.061$ | $-1.072.663$ |
| Autres revenus et charges d'exploitation RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE |
149.068 7.460.712 |
$-73.205$ 13.218.027 |
$-79.786$ 6.318.468 |
| Résultat sur vente d'immbeubles de placement | Ω | 548.360 | 125.168 |
| Résultat sur vente d'autres actifs non financiers | |||
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | $-1.783.758$ | $-1.906.364$ | $-2.052.082$ |
| Autre résultat sur portefeuille | |||
| RESULTAT D'EXPLOITATION | 5.676.954 | 11.860.022 | 4.391.554 |
| Revenus financiers | 79.065 | 16.516 | 44.704 |
| Charges d'intérêts nettes | $-2.651.738$ | $-5.279.680$ | $-2.586.079$ |
| Autres charges financières | $-11.695$ | $-16.543$ | $-7.543$ |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | 1.786.079 | 1.643.148 | $-2.285.249$ |
| RESULTAT FINANCIER | $-798.290$ | $-3.636.559$ | -4.834.167 |
| RESULTAT AVANT IMPOT | 4.878.664 | 8.223.463 | -442.612 |
| Impôts des sociétés | $-18.996$ | 81 | -4.7361 |
| Exit tax | 0 | οl | |
| IMPOT | $-18.996$ | 81 | -4.736 |
| RESULTAT NET | 4.859.668 | 8.223.544 | $-447.348$ |
| RESULTAT NET COURANT | 4.857.348 | 7.938.401 | 3.764.815 |
| Nombre d'actions ayant droit au résultat de la période | 5.634.126 | 4.609.740 | 3.585.354 |
| RESULTAT NET PAR ACTION | 0,86 | 1,78 | $-0,12$ |
| RESULTAT COURANT NET PAR ACTION | 0,86 | 1,72 | 1,05 |
| William BILAN CONSOLIDE (EUR) MONTEA |
30/06/2011 | 31/12/2010 | 30/06/2010 |
|---|---|---|---|
| MORE THAN WAREHOUSES | Conso | Conso | Conso |
| ACTIFS NON COURANTS | 258.967.607 | 236.465.744 | 198.473.505 |
| Goodwill | |||
| Immobilisations incorporelles | 67.745 | 83.237 | 91.190 |
| Immeublesn de placement | 249.240.962 | 233.452.374 | 196.677.787 |
| Autres immobilisations corporelles | 8.050.447 | 995.144 | 1.037.538 |
| Actifs financiers non courants | 1.159.138 | 1.359.080 | |
| Créances de location-financement | |||
| Créances commerciales et autres actifs non courants | 449.314 | 575.910 | 666.991 |
| Actifs d'impôts différés | |||
| Participations dans des entreprises associées et co-entreprises | |||
| ACTIFS COURANTS | 11.359.802 | 22.401.920 | 15.388.380 |
| Actifs détenus en vue de la vente | 4.704.000 | ||
| Actifs financiers courants | |||
| Créances de location-financement | |||
| Créances commerciales | 6.162.031 | 6.214.589 | 5.739.222 |
| Créances fiscales et autres actifs courants | 1.607.074 | 1.408.938 | 2.494.783 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 2.552.458 | 14.119.105 | 1.520.159 |
| Comptes de régularisation | 1.038.239 | 659.288 | 930.217 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 270.327.409 | 258.867.664 | 213.861.885 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES | 122.258.522 | 124.106.557 | 76.528.613 |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère | 122.164.305 | 124.005.824 | 76.434.509 |
| Capital | 107.328.535 | 107.328.535 | 68.964.362 |
| Primes d'émission | 542.880 | 542.880 | |
| Réserves | 9.426.706 | 7.923.201 | 7.923.201 |
| Résultat net de l'exercise | 4.866.185 | 8.211.209 | -453.055 |
| Intérêts minoritaires | 94.217 | 100.733 | 94.104 |
| PASSIF | 148.068.887 | 134.761.108 | 137.333.272 |
| Passifs non courants | 77.769.699 | 69.539.252 | 129.610.842 |
| Provisions | Ω | ||
| Dettes financières non courantes | 71.629.871 | 61 424 458 | 118.942.296 |
| Autres passifs financiers non courants | 5.759.543 | 7.745.563 | 10.314.880 |
| Dettes commerciales et autres dettes non courantes | |||
| Autres passifs non courants | 380.285 | 369.231 | 353.667 |
| Passifs d'impôts différés | Ωl | ||
| Passifs courants | 70.299.188 | 65.221.856 | 7.722.429 |
| Provisions | |||
| Dettes financières courantes | 56.759.336 | 56.780.572 | 597.680 |
| Autres passifs financiers courants | |||
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 8.086.606 | 3.263.525 | 3.131.526 |
| Autres passifs courants | 488.651 | 785.191 | 203.557 |
| Comptes de régularisation | 4.964.595 | 4.392.568 | 3.789.666 |
11 À la page 42 du rapport annuel (4.7.2. Forme abrégée du bilan consolidé au 31 décembre 2010), une erreur de reclassement s'est glissée entre les réserves et le résultat. En revanche, les données sont correctes à la page 76 (5.1. Bilan consolidé au 31 décembre 2010) et suivantes (commentaires détaillés). Cette erreur de reclassement a été rectifiée dans ce communiqué de presse. Elle est sans effet sur les fonds propres, le taux d'endettement et le résultat de l'exercice.
| $\begin{aligned} \text{minimize} \quad \mathbf{r} \cdot \mathbf{r} = \mathbf{0} \end{aligned}$ VARIATION CAPITAUX PROPRES MONTEA HORE THAN WAREHOUSES ('000 EUR) |
Capital | Primes d'émission |
Réserves | Résultat | Variation de la iuste valeur d'actifs et de passifs financiers |
Droit de déduction des droits et frais de mutation |
Intérêts minoritaires |
Capitaux propres |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SUR 30/06/2010 | 68.964 | $\mathbf{0}$ | 14.775 | -453 | $\mathbf{0}$ | $-6.851$ | 94 | 76.529 |
| élements directement vus comme Capitaux propres | 38.365 | 543 | 1.686 | $\overline{I}$ | $\Omega$ | -1.686 | 7 | 38.908 |
| Augmentation de capital | 38.365 | 543 | 38.908 | |||||
| Impact sur las juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenants lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement Impact contract Unilever IFRS 3 Intérêts minoritaires |
1.686 | -7 | $-1.686$ | $\Omega$ Ω |
||||
| 107.329 | 543 | 16.461 | $-460$ | $\Omega$ | $-8.537$ | 101 | 115.437 | |
| Subtotal Dividendes |
$\Omega$ | |||||||
| Résultat de l'année passée | ||||||||
| Résultat de l'année | 8.671 | 8.671 $\epsilon$ 0 |
||||||
| SUR 31/12/2010 | 107.329 | 543 | 16.461 | 8.211 | $\Omega$ | $-8.537$ | 101 | 124.108 |
| élements directement vus comme Capitaux propres | o | o | 2.547 | $\overline{ }$ | o | $-876$ | -71 | 1.671 |
| Augmentation de capital | o | |||||||
| Impact sur las juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenants lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
876 | $-876$ | $\Omega$ | |||||
| Variatians dans la juste valeur des panneaux photovoltaiques Intérêts minoritaires |
1.671 | -7 | 1.671 $\Omega$ |
|||||
| Subtotal | 107.329 | 543 | 19,008 | 8.218 | o | $-9.413$ | 94 | 125.779 |
| Dividendes | $-8.379$ | $-8.379$ | ||||||
| Résultat de l'exercise précédent | 8.211 | $-8.211$ | ||||||
| Résultat de l'exercise | 4.860 | 4,860 | ||||||
| SUR 30/06/2011 | 107.329 | 543 | 18.840 | 4.866 | $\Omega$ | $-9.413$ | 94 | 122.260 |
| annulli RESULTAT GLOBAL DN THAN WAREHOUSES CONSOLIDE (EUR) |
30/06/2010 6 mois |
31/12/2010 12 mois |
30/06/2010 6 mois |
|---|---|---|---|
| Résultat net | 4.859.668 | 8.223.544 | -447.348 |
| Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
$\epsilon$ 0 | €0 | €0 |
| Impact sur la juste valeur de la valorisation des panneaux photovoltaiques | € 1.671.779 | ||
| Variation de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de flux de trésorerie |
$\epsilon$ 0 | €0 | €Ω |
| Résultat global | 6.531.448 | 8.223.544 | $-447.348$ |
| Attribuable aux: | |||
| Actionnaires de la société mère | 6.537.964 | 8.211.209 | -453.057 |
| Intérêts minoritaires | $-6.516$ | 12.336 | 5.709 |
12 Les 'réserves' représentent toutes les réserves comptabilisées, à l'exception du résultat net de l'exercice, qui figure dans 'résultat'. La différence entre le résultat net (tel qu'il figure dans le compte de résultat) et 'résultat' concerne la variation de la participation minoritaire imputée à 'participation minoritaire' dans les fonds propres.
13 La rubrique 'déduction des droits et frais de mutation' fait aussi partie des réserves dans le bilan consolidé.
| TILLING TOO CASH FLOW MONTEA |
30/06/2010 | 31/12/2010 | 30/06/2010 |
|---|---|---|---|
| CONSOLIDE ('000 EUR) | 6 mois | 12 mois | 6 mois |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie aud début de l'exercice | 14.119 | 4.077 | 4.077 |
| Résultat net | 4.860 | 8.224 | -447 |
| Elements non monétaire à ajouter/déduire du résultat | 113 | 5.197 | 6.890 |
| Amortissements et réductions de valeur | 115 | 222 | 138 |
| Amortissements/Réductions de valeur (ou reprise) sur actifs incorporels et | 91 | 166 | 77 |
| corporels $(+/-)$ | |||
| Réduction de valeur sur actifs courants (+) | 24 | 73 | 61 |
| Reprise des réductions de valeur sur actifs courants (-) | 0 | $-17$ | 0 |
| Autre éléments non monétaires | -2 | 4.976 | 6.752 |
| Variation de la juste valeur des placements immobiliers (+/-) | 1.784 | 1.906 | 2.052 |
| Impact IAS 39 | $-1.786$ | $-1.643$ | 2.285 |
| Résultat sur vente d'immeubles de placement | 0 | $-548$ | $-125$ |
| Intérêts payés | 0 | 5.369 | 2.635 |
| Intérêts perçus | 0 | $-108$ | -95 |
| TRESORERIE NETTE DES ACTIVITES OPERATIONNELLES AVANT VARIATION DU BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT |
4.972 | 13.421 | 6.443 |
| Variation du besoin en fonds de roulement | 4.676 | 699 | $-1.595$ |
| Mouvements d'éléments d'actif | -422 | $-3.256$ | -4.302 |
| Créances commerciales | 127 | $-3.159$ | $-2.688$ |
| Créances d'impôt | 28 | $-273$ | $-1.359$ |
| Autres actifs non-courants | 0 | 191 | 100 |
| Autres actifs courants | $-198$ | 0 | 0 |
| Charges à reporter et produits acquis | $-379$ | -15 | $-355$ |
| Mouvements d'éléments de passif | 5.099 | 3.954 | 2.707 |
| Debts commerciales | 4.375 | 778 | 646 |
| Taxes, charges sociales et dettes salariales | 448 | 587 | 5 |
| Autre passifs courants | -297 | 0 | Ω |
| Charges à imputer et produits à reporter | 572 | 2.590 | 2.056 |
| TRESORERIE NET DES ACTIVITES D'EXPLOITATION | 23.768 | 18.197 | 8.925 |
| Activités d'investissement | $-23.031$ | $-29.457$ | 2.082 |
| Immobilisations incorporelles | $\Omega$ | -7 | n |
| Immeubles de placement et projets de développement | $-16.868$ | $-37.595$ | -968 |
| Autres immobilisations corporelles | $-6.163$ | $-152$ | $-122$ |
| Vente immeubles | $\overline{0}$ | 8.297 | 3.172 |
| TRESORERIE NET UTILISEE DANS LES ACTIVITES D'INVESTISSEMENTS | $-23.031$ | $-29.457$ | 2.082 |
| CASH FLOW LIBRE | 737 | -11.260 | 11.007 |
| Variation des passifs financiers et dettes financières | 10.184 | -6.034 | $-1.994$ |
| Augmentation (+) /Diminution(-) des dettes financières | 10.184 | $-789$ | 546 |
| Augmentation (+) /Diminution(-) des dettes commerciales | 0 | 16 | |
| Intérêts payés | 0 | $-5.369$ | $-2.635$ |
| Intérêts percus | 0 | 108 | 95 |
| Variation des autres passifs | 11 | o | |
| Augmentation (+) /Diminution(-) des autres passifs | 11 | 0 | o |
| Variation des capitaux propres | $-8.379$ | 31.414 | $-7.493$ |
| Augmentation (+) /Diminution(-) du capital | 0 | 38.907 | |
| Dividendes de l'exercice précédent | $-8.379$ | $-7.493$ | $-7.493$ |
| Dividende mis en paiement (inclus plan de participation aux bénéfices) | 0 | o | |
| Dividendes interimairs payés (-) | 0 | 0 | |
| FLUX DE TRESORERIE NET DES ACTIVITES DE FINANCEMENT | 1.816 | 25.380 | -9.487 |
| TRESORERIE ET EQUIVALENT DE TRESORERIE A LA FIN DE | 2.553 | 14.119 | 1.520 |
| L'EXERCICE (A+B+C) |
La détermination de la valeur des différents éléments d'investissement de portefeuille repose sur la méthode suivante : la capitalisation de la valeur locative et l'approximation du revenu suivant un modèle DCF (Discounted Cash Flow), avec contrôle des prix unitaires obtenus.
Sur une base semestrielle au 31/12/2010, la juste valeur suivant IAS40 est passée de EUR 206.253.000 à EUR 248.537.000 au 30/06/2011. Cette dernière valorisation correspond à une valeur d'investissement de EUR 238.982.000 (frais pour l'acheteur) et EUR 257.950.000 (libre de frais).
Le rendement initial (le revenu locatif considéré par rapport à la valeur libre nominative) de l'ensemble du portefeuille s'élève à 7,8%.
Le patrimoine se compose aujourd'hui de 431.872 m² de locaux de stockage et de 45.213 m² de bureaux, soit une superficie totale de 477.085 m². Il est réparti sur 32 sites, dont 13 en France. Un bien (Grimbergen) est sous concession. Pour la détermination de la valeur au 31/12/2010, deux nouveaux sites ont été pris en compte : Marennes (Lyon) en France et Charleroi-Heppignies en Belgique.
Si l'on excepte les 13 sites français, les propriétés actuelles se situent principalement en Flandre. Deux bâtiments (Laeken et Forest) se trouvent en Région de Bruxelles-Capitale, et deux autres (Milmort et Nivelles) en Wallonie. Sur les 13 biens français, 7 sont en région parisienne (Savigny-le-Temple, Roissy 1+2, Bondoufle, Le Mesnil Amelot 1+2, Alfortville) et 6 autres en province (Lyon/Decines-Charpieu, Saint-Priest, Cambrai, Feuquières, Orléans et Marennes).
Le revenu locatif effectif est calculé après déduction du précompte immobilier lorsque celui-ci est à la charge du propriétaire. Dans quelques rares cas, en présence de ristournes locatives ou d'un loyer qui n'est pas constant contractuellement, on a retenu le revenu locatif moyen jusqu'à la prochaine échéance.
Le revenu locatif s'élevait à EUR 20.101.312 par an au 30/06/2011. Les contrats de location en cours se situent 5,9% en dessous de la valeur du marché estimée, à savoir EUR 16.528.766 par an.
Les loyers ci-dessus sont des loyers nets, hors autres paiements (charges communes, éventuelles primes d'assurance).
Le taux d'occupation de l'ensemble du portefeuille, calculé à partir des superficies, est voisin de 95,41%.
| TILLING TO BE MONTEA MORE THAN WAREHOUSES |
Bureaux | Entrepôts | Total | Vacance (% du m 2 total) |
|---|---|---|---|---|
| Belgique | ||||
| AALST (ABCDEFG), TRAGEL 48-58 | 2.054 | 17.180 | 19.234 | 0.00% |
| AALST (HJ), TRAGEL 48-58 | 560 | 17.590 | 18.150 | 0,00% |
| AALST (KLM), TRAGEL 48-58 | 1.424 | 4.129 | 5.553 | 0,00% |
| AARTSELAAR, HELSTSTRAAT 47 | 690 | 6.355 | 7.045 | 0,00% |
| BERCHEM, VOSSTRAAT 200 | 1.010 | 1.450 | 2.460 | 0,00% |
| BORNEM, INDUSTRIEWEG 4-24 | 1.440 | 12.891 | 14.331 | 8,04% |
| GRIMBERGEN, EPPEGEMSESTWG 31-33 | 2.478 | 23.758 | 26.236 | 0,00% |
| LAKEN, EMIEL BOCKSTAELLAAN 74 | 340 | 5.085 | 5.425 | 0.00% |
| MOORSEL A, WAVERSTRAAT 3 | 880 | 7.515 | 8.395 | 0.00% |
| MOORSEL BCDFGHIJK, WAVERSTRAAT 3 | 595 | 11.123 | 11.718 | 13,87% |
| VILVOORDE, SCHAARBEEKLEI 207-213 | 3.060 | 970 | 4.030 | 57,94% |
| HOBOKEN SMALLANDLAAN 7 | 440 | 745 | 1.185 | 0.00% |
| MEER EUROPASTRAAT 28 | 1.235 | 8.995 | 10.230 | 0.00% |
| PUURS RIJKSWEG 89 & 85 | 1.150 | 8.945 | 10.095 | 0.00% |
| HERENTALS, TOEKOMSTLAAN 33 | 1.730 | 12.860 | 14.590 | 0.00% |
| NIJVEL, RUE DE L'INDUSTRIE | 1.385 | 12.615 | 14.000 | 0.00% |
| PUURS, SCHOONMANSVELD 18 | 1.255 | 11.910 | 13.165 | 0.00% |
| EREMBODEGEM, INDUSTRIELAAN 27 | 4.203 | 12.849 | 17.052 | 4,11% |
| MECHELEN, ZANDVOORTSTRAAT 16 | 768 | 21.831 | 22.599 | 0.00% |
| VORST, HUMANITEITSIn 292, site LIPTON | 778 | 4.819 | 5.597 | 0,00% |
| VORST, HUMANITEITSIn 292, site CM | 7.150 | 7.150 | 0.00% | |
| VORST, HUMANITEITSIn 292, site RESTAURANT (Station) | 2.110 | 920 | 3.030 | 0,00% |
| VORST, HUMANITEITSIn 292, site SALVESEN (Koelloodsen) | 1.538 | 9.974 | 11.512 | 0,00% |
| MILMORT, AVENUE DU PARC INDUSTRIEL | 1.152 | 27.072 | 28.224 | 31,86% |
| HEPPIGNIES, RUE BRIGADE PIRON | 757 | 12.288 | 13.045 | 0,00% |
| Total Belgique | 33.032 | 261.019 | 294.051 | 5,03% |
| France | ||||
| SAVIGNY LE TEMPLE, RUE DU CHROME | 620 | 16.139 | 16.759 | 42.40% |
| FEUQUIERES, ZI DU MOULIN 80 | 763 | 8.230 | 8.993 | 0,00% |
| CAMBRAI, P. d'A. ACTIPOLE | 682 | 10.588 | 11.270 | 0.00% |
| ROISSY, RUE DE LA BELLE ETOILE 280 | 638 | 3.384 | 4.022 | 0,00% |
| BONDOUFLE, RUE HENRI DUNANT 9-11 | 1.307 | 2.478 | 3.785 | 0.00% |
| DECINES-CHARPIEU, RUE ARTHUR RIMBAUD 1 | 1.108 | 2.713 | 3.821 | 0,00% |
| LE MESNIL AMELOT, RUE DU GUE 4 & RUE DE LA GRANDE BORNE 11 | 1.348 | 7.311 | 8.659 | 0.00% |
| ALFORTVILLE, LE TECHN PARC | 462 | 1.585 | 2.047 | 0.00% |
| ROISSY, RUE DE LA BELLE ETOILE 383 | 1.965 | 4.492 | 6.457 | 0.00% |
| LE MESNIL AMELOT, RUE DU GUE 1-3 | 1.211 | 4.043 | 5.254 | 0,00% |
| SAINT PRIEST, RUE NICEPHORE NIEPCE | 906 | 15.120 | 16.026 | 0.00% |
| SAINT-CYR-EN-VAL, RUE DES GENETS 660 | 1.655 | 73.797 | 75.452 | 0.00% |
| MARENNES, LA DONNERE | 524 | 19.965 | 20.489 | |
| Total France | 13.189 | 169.845 | 183.034 | 3,88% |
| Total | 46.221 | 430.864 | 477.085 | 4,59% |
Nous avons procédé à la revue limitée du bilan intermédiaire résumé et consolidé de Montea Comm. VA (la "Société") arrêté au 30 juin 2011, ainsi que du compte de résultats intermédiaire, résumé et consolidé, du résultat global, de l'état des variations des capitaux propres, et du tableau de flux de trésorerie y afférent pour le semestre clos le 30 juin 2011 ainsi que des notes explicatives. La préparation et la présentation des états financiers intermédiaires résumés et consolidés conformément à l'International Financial Reporting Standard IAS 34 Information Financière Intermédiaire ("IAS 34") approuvé par l'Union Européenne relèvent de la responsabilité de l'organe de gestion de la société. Notre responsabilité consiste à émettre un rapport sur ces états financiers intermédiaires résumés et consolidés, basé sur notre revue limitée.
Nous avons effectué notre revue limitée conformément à la recommandation de l'Institut des Réviseurs d'Entreprises relative aux revues limitées. Une revue limitée de l'information financière intermédiaire comprend la réalisation d'entretiens, essentiellement avec le personnel de la société responsable des matières financières et comptables, l'application de revues analytiques ainsi que d'autres travaux. L'étendue de ces travaux est largement moins importante que celle d'un audit réalisé conformément aux normes de révision de l'Institut des Réviseurs d'Entreprises. Une revue limitée fournit donc moins d'assurance de découvrir tous les éléments importants qui seraient révélés par un contrôle plénier. Par conséquent, nous nous abstenons d'exprimer une opinion d'audit.
Sur la base de notre revue limitée, aucun élément n'a été révélé qui impliquerait que les états financiers intermédiaires résumés et consolidés ci-joints ne sont pas présentés, à tous les égards importants, conformément à l'IAS 34, approuvé par l'Union Européenne.
Bruxelles, le 23 août 2011
Ernst & Young Reviseurs d'Entreprises sccrl Commissaire représentée par
Christel Weymeersch Associée
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