Earnings Release • Nov 17, 2011
Earnings Release
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COMMUNIQUÉ DE PRESSE Information réglementée
Embargo jusqu'au 17/11/2011 – 8h00
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L'objectif de résultat courant net de EUR 1,79 par action est en vue
Le taux d'occupation3 grimpe à 96,37% au 30/09/2011
Alost, le 17 novembre 2011 – MONTEA (Euronext/MONT/MONTP) publie aujourd'hui ses résultats consolidés pour la période du 1er juillet 2011 au 30 septembre 2011.
1.1 Le résultat courant net augmente de 16,4% à EUR 2,68 millions – Montea est sur la bonne voie pour arriver à son objectif de résultat courant net de EUR 1,79 par action
Ce trimestre, Montea réalise un résultat courant net de EUR 2,68 millions, par rapport aux EUR 2,30 millions de la même période de l'an dernier.
1 Résultat courant net: résultat net hors résultat sur le portefeuille immobilier (codes XVI, XVII et XVIII du compte de résultats) et hors IAS 39 (variation de la juste valeur des instruments de couverture). La variation de la juste valeur des instruments de couverture du risque d'intérêt se retrouve au code XXIII du compte de résultats.
2 Y compris la juste valeur des panneaux solaires (EUR 7,79 millions).
3 Le taux d'occupation représente le nombre de m² occupés par rapport à la superficie totale en m².
4 Résultat opérationnel avant le résultat du portefeuille immobilier par rapport au résultat locatif net.
5 Compte tenu d'un endettement de 55%.
La progression du résultat courant net (EUR 0,38 million) s'explique principalement par:
Compte tenu du troisième trimestre (résultat courant net de EUR 0,48 par action), Montea obtient un résultat courant net cumulé de EUR 1,34 par action au 30/09/2011.
Sur la base de ce résultat courant net cumulé par action et des perspectives pour le 4e trimestre, Montea est sur la bonne voie pour atteindre son objectif de résultat courant net de EUR 1,79 par action.
Montea et Vincent Logistics ont remplacé leur contrat de location en vigueur par un nouveau bail de 8 ans (avec option de résiliation après 4 ans) pour une unité de 14.081 m² sur le site de Herstal-Milmort (Liège). Vincent Logistics d'une part proroge le contrat de location existant pour 9.543 m² d'espace de stockage et d'autre part souscrit un nouveau bail pour 4.538 m² d'espace de stockage. La prorogation et l'extension ont été conclues à des conditions similaires à celles du bail existant. Avec une superficie de 28.340 m², le bâtiment de Herstal-Milmort représente 10% du portefeuille total de Montea en Belgique. Le site est implanté dans l'un des principaux pôles de croissance logistiques de la Belgique, le long de l'E313 vers Anvers et de l'E40 vers Liège.
Montea et Movianto Belgium, spécialisé dans la logistique et la distribution de produits pharmaceutiques et de santé, ont remplacé le contrat en vigueur par un nouveau bail de 7 ans (avec option de résiliation après 4 ans) pour une unité de 4.830 m² sur le site d'Erembodegem (Alost). Comme elle l'a fait pour d'autres unités du même site, Montea rénovera cette unité et l'équipera conformément aux exigences rigoureuses du stockage et de la distribution de produits pharmaceutiques. Movianto Belgium disposera ainsi d'un espace total de stockage de 8.250m² lui permettant de centraliser toutes ses activités de distribution à Erembodegem. Le site d'Erembodegem (Alost) occupe une position bien en vue le long de l'E40 entre Bruxelles et Gand. L'espace de stockage totalise 11.375 m² et est entièrement loué.
Pour une société d'investissement immobilier dont le taux d'endettement moyen est de 50%, la charge annuelle des intérêts représente, de loin, le principal poste de coût. Celui-ci doit donc être parfaitement maîtrisé. C'est la raison pour laquelle Montea accorde une attention minutieuse et permanente au financement et à la couverture de sa dette.
Au cours des derniers mois, Montea a réussi à refinancer 61% de sa dette et a atteint ainsi les 3 objectifs suivants :
Montea est parvenue à abaisser la charge financière annuelle moyenne. Fin 2010, 50% de la couverture existante des intérêts avait été restructurée à des taux d'intérêt inférieurs et des couvertures de 5 à 10 ans. Sur la base de ces couvertures et du refinancement de la dette, la charge financière à supporter par Montea est ramenée à 4,23%.
La durée moyenne des financements renouvelés s'établit à 4,7 ans et les échéances sont à présent étalées sur 3, 4, 5 et 7 ans.
Le refinancement a été conclu avec et réparti entre les 4 grandes banques belges (au lieu de 3 précédemment).
L'allègement de la charge financière, combiné à un meilleur échelonnement dans le temps et à une répartition entre un plus grand nombre d'institutions financières signifie un profil de risque plus bas pour Montea, ce qui aura des répercussions positives sur le rendement net.
Compte tenu des opportunités qu'offrent aujourd'hui les marchés des taux, Montea cherchera à réduire davantage encore la pression des coûts financiers durant les prochains mois.
Le troisième trimestre 2011 n'a connu ni investissements, ni désinvestissements.
| Total 30/09/2011 |
Belgique | France | Total 31/12/2010 |
Total 30/09/2010 |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement - Immeubles | |||||
| Nombre de sites (unités) | 33 | 20 | 13 | 30 | 31 |
| Surface entrepôts (m²) | 435.998 m² | 266.073 m² | 169.925 m² | 392.338 m² | 406.680 m² |
| Surface bureaux (m²) | 45.268 m² | 32.159 m² | 13.109 m² | 45.263 m² | 45.128 m² |
| Surface totale (m²) | 481.266 m² | 298.232 m² | 183.034 m² | 437.601 m² | 451.808 m² |
| Potentiel de développement (m²) | 90.500 m² | 54.500 m² | 36.000 m² | 69.720 m² | 69.720 m² |
| Juste valeur (EUR) | € 249.512.000 € 147.727.000 € 101.785.000 | € 232.990.000 | € 235.041.000 | ||
| Valeur d'investissement (EUR) | € 258.896.000 € 151.750.000 € 107.146.000 | € 241.527.000 | € 243.709.000 | ||
| Loyers contractuels annuels (EUR) | € 20.373.967 | € 11.816.467 | € 8.557.500 | € 18.353.525 | € 18.646.198 |
| Rendement brut (%) | 8,17% | 8,00% | 8,41% | 7,88% | 7,93% |
| Rendement brut si 100% loué (%) | 8,51% | 8,39% | 8,70% | 8,28% | 8,44% |
| Surfaces non louées (m²) | 17.486 m² | 10.380 m² | 7.106 m² | 21.306 m² | 28.745 m² |
| Valeur locative des surfaces non louées (EUR) | € 869.848 | € 571.396 | € 298.452 | € 937.170 | € 1.180.520 |
| Taux d'occupation (% des m²) | 96,37% | 96,52% | 96,12% | 95,13% | 93,64% |
| Taux d'occupation (% de la valeur locative) | 95,91% | 95,39% | 96,63% | 95,14% | 94,05% |
| Immeubles de placement - Panneaux photovoltaiques | |||||
| Juste valeur (EUR) | € 7.790.947 | € 7.790.947 |
COMMUNIQUÉ DE PRESSE
La superficie totale du portefeuille immobilier est de 481.266 m², répartie sur 20 sites en Belgique et 13 sites en France. La progression (481.266 m² au lieu de 437.601 m² au 31 décembre 2010) s'explique principalement par l'achat de la plate-forme logistique de Marennes (Lyon – France) et la réception du projet "built-to-suit" mené avec Coca-Cola (Heppignies – Belgique).
Le rendement brut sur l'ensemble du portefeuille s'élève à 8,51% dans l'hypothèse d'un portefeuille entièrement loué, contre 8,28% au 31/12/2010.
Les revenus locatifs contractuels annuels (hors garanties locatives) atteignent EUR 20,37 millions, une hausse de 11,0% par rapport au 31/12/2010. Le phénomène est principalement dû à l'augmentation de valeur du portefeuille immobilier et à l'amélioration de 1,30% du taux d'occupation.
Le taux d'occupation se monte à 96,37%6 . La légère augmentation par rapport au 30/06/2011 (95,41%) s'explique par le supplément de superficie loué à Vincent Logistics sur le site de Milmort (voir aussi activité locative).
Montea met tout en œuvre pour maintenir le taux d'occupation au-dessus de 95%.
6 Le taux d'occupation représente le nombre de m² occupés par rapport à la superficie locative totale en m².
| COMPTES DE RESULTATS CONSOLIDES (EUR) |
30/09/2011 3ième trimestre |
30/09/2010 3ième trimestre |
|---|---|---|
| RESULTAT LOCATIF NET | 4.832.780 | 4.539.333 |
| RESULTAT IMMOBILIER | 4.878.983 | 4.439.298 |
| CHARGES IMMOBILIERES | -247.577 | -220.241 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 4.631.406 | 4.219.057 |
| Frais généraux de la société | -541.862 | -501.803 |
| Autres revenus et charges d'exploitation | -19.158 | -7.195 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE | 4.070.386 | 3.710.059 |
| Résultat sur vente d'immbeubles de placement | 0 | 275.192 |
| Résultat sur vente d'autres actifs non financiers | 0 | 0 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | -1.351.156 | 23.337 |
| Autre résultat sur portefeuille | ||
| RESULTAT D'EXPLOITATION | 2.719.230 | 4.008.588 |
| Revenus financiers | 2.487 | -32.092 |
| Charges d'intérêts nettes | -1.381.781 | -1.367.648 |
| Autres charges financières | -5.915 | -6.027 |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | -5.620.669 | -151.574 |
| RESULTAT FINANCIER | -7.005.878 | -1.557.340 |
| RESULTAT AVANT IMPOT | -4.286.649 | 2.451.248 |
| IMPOT | -5.907 | -2.184 |
| RESULTAT NET | -4.292.556 | 2.449.064 |
| RESULTAT NET COURANT | 2.679.270 | 2.302.109 |
| Nombre d'actions ayant droit au résultat de la période | 5.634.126 | 5.634.126 |
| RESULTAT NET PAR ACTION | -0,76 | 0,43 |
| RESULTAT COURANT NET PAR ACTION | 0,48 | 0,41 |
Le résultat locatif net progresse de 6,5% par rapport à la même période de l'an dernier, principalement sous l'effet de l'achat du site de Marennes (Lyon – France) et de l'amélioration du taux d'occupation.
L'augmentation de la marge d'exploitation résulte principalement d'un taux d'occupation en progrès (les frais d'inoccupation peuvent être récupérés auprès du locataire) et des revenus nets des panneaux solaires (EUR 0,26 million au troisième trimestre de cette année).
Au troisième trimestre 2011, Montea enregistre une variation négative de la juste valeur du portefeuille immobilier, à hauteur de EUR -1,35 million. Cette variation négative de la juste valeur des placements fonciers résulte principalement de:
Au cours du trimestre, le résultat financier net est fortement influencé par la variation négative de la juste valeur des instruments de couverture (EUR 5,62 millions), due au recul sensible des taux d'intérêt à long terme.
Compte non tenu de la variation négative de la juste valeur des instruments de couverture (EUR 5,62 millions), le résultat financier net négatif est égal à EUR 1,39 million, par rapport à EUR 1,41 million de la même période de l'année dernière. Le résultat financier quasi identique pour un endettement en moyenne supérieur (EUR 129,2 millions par rapport aux 119,1 millions de la même période de l'année dernière) explique la baisse de la charge moyenne des intérêts financiers, qui passe de 4,72% à 4,29%.
Le résultat net s'élève à EUR -4,29 millions. Ce résultat net négatif est très fortement lié à la variation négative de la juste valeur des instruments de couverture (EUR 5,62 millions). Mais cette variation négative de la juste valeur des instruments de couverture est sans effet sur le flux de trésorerie et sur le dividende à distribuer.
Le résultant courant net progresse de 16,4% à EUR 2,68 millions, dans une large mesure en raison du nouvel investissement de Marennes (France), de l'augmentation de la marge opérationnelle et d'un taux d'occupation en progrès.
Avec un résultat courant net cumulé de EUR 7,54 millions, Montea est sur la bonne voie pour réaliser ses prévisions de EUR 10 millions pour 20117 .
7 Cet objectif prévisionnel correspond au résultat courant net de EUR 1,79 par action.
COMMUNIQUÉ DE PRESSE
| BILAN CONSOLIDE (EUR) | 30/09/2011 Conso |
31/12/2010 Conso |
|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 258.671.568 | 236.465.744 |
| ACTIFS COURANTS | 8.506.827 | 22.401.920 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 267.178.394 | 258.867.664 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES | 117.964.533 | 124.106.557 |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère | 117.870.284 | 124.005.824 |
| Intérêts minoritaires | 94.249 | 100.733 |
| PASSIF | 149.213.862 | 134.761.108 |
| Passifs non courants | 108.827.165 | 69.539.252 |
| Passifs courants | 40.386.697 | 65.221.856 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 267.178.394 | 258.867.664 |
Parallèlement aux dettes de leasing en cours pour les sites logistiques de Milmort, Orléans et Roissy (EUR 8,72 millions), Montea dispose actuellement de lignes de crédit contractuelles auprès de 4 institutions financières belges, pour un total de EUR 130 millions, dont EUR 121 millions (93%) sont consommés.
Le taux d'endettement8 de Montea s'élève à 51,03%, restant ainsi largement en dessous du plafond légal de 65%. Montea respecte par ailleurs tous les engagements conclus avec ses institutions financières en matière de taux d'endettement. Ces engagements limitent l'endettement autorisé à 60%.
Compte tenu de l'endettement actuel, Montea est à la tête d'une capacité d'investissement d'environ EUR 30 millions. Dans les mois qui viennent, le management va s'attacher à tirer le meilleur parti de cette capacité.
L'actif net au 30/09/2011 s'élève à EUR 20,92 par action. Compte non tenu de la variation nette négative de la juste valeur des instruments de couverture (IAS 39), la valeur de l'actif net représente EUR 22,73 par action.
Sur la base d'un actif net représentant EUR 20,92 par action, le titre Montea est coté avec une prime de 18,16% par rapport au cours boursier du 30/09/2011 (EUR 24,72). Compte tenu de la valeur de l'actif net hors IAS 39, l'action Montea se négocie avec une prime de 8,75% audessus du cours déjà cité.
8 Le taux d'endettement est calculé conformément à l'AR du 21 juin 2006.
Information réglementée
| ACTIF NET PAR ACTION (EUR) | 30/09/2011 | 31/12/2010 | 30/09/2010 |
|---|---|---|---|
| Actif net réévalué sur base de la juste valeur ('000' euros) | 117.870 | 124.006 | 117.848 |
| Nombre d'actions ayant droit au résultat de la période | 5.634.126 | 5.634.126 | 5.634.126 |
| Actif net réévalué par action sur base de la juste valeur | 20,92 | 22,01 | 20,92 |
La réception du nouveau centre de distribution a eu lieu le 30 septembre 2011, conformément aux dispositions contractuelles convenues avec Coca-Cola Entreprises Belgium.
En se concentrant clairement sur la gestion dynamique de son portefeuille immobilier, la société Montea a vendu un bâtiment industriel de 20.000 m² situé à Moorsel (Alost) pour la somme de EUR 2,8 millions à Globalindus SA, une société de promotion immobilière industrielle. Le prix de vente est égal à la juste valeur du complexe au 30/09/2011. La transaction a été accompagnée par l'agent immobilier Turner & Dewaele.
Ce communiqué de presse contient des déclarations prospectives. Ces déclarations prospectives comportent des risques, des incertitudes, ainsi que d'autres facteurs qui peuvent impliquer que les résultats actuels diffèrent significativement de tous résultats ou performances futurs exprimés dans ce communiqué. Des modifications de la situation économique, des circonstances commerciales ou concurrentielles suite à des décisions judiciaires à venir ou à des modifications législatives constituent, entre autres, des facteurs importants susceptibles d'influencer ces résultats.
13/02/2012: Résultats annuels au 31 décembre 2011
Montea Comm. VA est une sicaf immobilière (Sicafi – SIIC) spécialisée dans les ensembles logistiques et semiindustriels situés en Belgique et en France. L'entreprise entend devenir un acteur de référence sur ce marché. Montea n'offre pas seulement des espaces de stockage ordinaires, mais propose aussi des solutions immobilières flexibles et innovantes à ses locataires. Elle crée ainsi de la valeur à l'intention de ses actionnaires. Au 30/09/2011, la société détenait 481.266 m² en portefeuille, répartis sur 33 sites. Montea Comm. VA est cotée depuis fin 2006 à la bourse NYSE Euronext Brussel (MONT) et Paris (MONTP).
Jo De Wolf +32 53 82 62 62 [email protected]
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