Earnings Release • Feb 16, 2012
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
PERSBERICHT Gereglementeerde informatie
Embargo tot 16/02/2012 – 8u00
Stijging van het netto courante resultaat1 met +29,0% tot EUR 10,24 miljoen (ten opzichte van EUR 7,94 miljoen in 2010)
_________________________________________________________________
Voorstel tot uitkering van een dividend van EUR 1,84 per aandeel (brutorendement van 7,50%2 )
Stijging van de reële waarde van de vastgoedportefeuille met +9,7% tot EUR 254,89 miljoen (ten opzichte van EUR 232,25 miljoen vorig jaar)
Stijging van de huuropbrengsten met +13,1% tot EUR 19,28 miljoen (ten opzichte van EUR 17,04 miljoen in 2010)
Stijging van de operationele marge tot 81,48% (ten opzichte van 77,56% in 2010)
Bezettingsgraad3 van 96,45%
Schuldgraad van 49,90% op 31/12/2011 Investeringscapaciteit van ongeveer EUR 30 miljoen4
Succesvolle herfinanciering van de vervallen bankschuld in 2011 (EUR 70 miljoen)
1 Netto resultaat zonder rekening te houden met het resultaat op de portefeuille (code XVI, XVII en XVIII van de resultatenrekening) en zonder rekening te houden met de variatie van de waarderingen van de financiële indekkingsinstrumenten.
2 Brutorendement, gebaseerd op de koers op jaareinde van EUR 24,52.
3 Bezettingsgraad, gebaseerd op de m². Bij de berekening van deze bezettingsgraad werd, noch in de noemer, noch in de teller, rekening gehouden met de niet verhuurbare m², bedoeld voor herontwikkeling en met de landbank.
4 Op basis van deze berekeningen zal Montea terug een schuldgraad van ongeveer 55% hebben. Bij deze berekeningen werd geen rekening gehouden met de resultaten van de toekomstige boekjaren, noch met de daling of stijging van de waarderingen van de vastgoedportefeuille.
De krachtlijnen van het strategisch plan van Montea zullen in 2012 worden behouden. Meer bepaald ontwikkelt de strategie van Montea zich rond 3 kernbegrippen:
Montea gelooft in de lange termijnwaarde van logistiek en semi-industrieel vastgoed. De totale levenscyclus van een logistiek gebouw is immers een stuk langer dan deze van andere institutionele vastgoedklasses. De eisen naar architectuur, veranderende technieken, vrije hoogte of andere technische specificaties zullen minder snel evolueren dan bij andere vastgoedklasses zoals bijvoorbeeld kantorenvastgoed. Indien bepaalde renovaties zich doorheen de volledige levenscyclus van een gebouw toch opdringen, zal de renovatiekost hiervan in verhouding tot de totale waarde lager zijn dan voor andere vastgoedklasses. Hierdoor is logistiek vastgoed een interessante lange termijnbelegging.
Montea heeft er voor geopteerd exclusief in semi-industrieel en logistiek vastgoed te investeren. Hierdoor slaagt Montea erin een zuivere focus te hebben op deze niche. De teams in België en Frankrijk zijn samengesteld uit specialisten in deze sector en kunnen derhalve ambiëren 'de beste van de klas' te zijn in hun domein. Hierdoor onderscheidt Montea zich van vele andere fondsen die hebben geopteerd voor diversificatie in hun vastgoedklasses, waardoor zij geen zuivere focus hebben.
Montea treedt in de markt op als eindinvesteerder met een lange termijnvisie op haar vastgoedportefeuille. Het gebruik van haar expertise en ervaring in de nichemarkt kan Montea gebruiken om in samenwerking met andere spelers - zoals ontwikkelaars en grondeigenaars vroeger in het ontwikkelingsproces betrokken te worden. Het built-to-suit project met Coca-Cola was in 2011 een interessant voorbeeld van deze visie. Het is de ambitie van Montea om gelijkaardige projecten in de toekomst te blijven realiseren.
Gereglementeerde informatie
| BE | FR | 31/12/2011 | 31/12/2010 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 12 months | 12 months | ||||
| Vastgoedportefeuille | |||||
| Vastgoedportefeuille - Gebouwen | |||||
| Aantal sites | 18 | 13 | 31 | 30 | |
| Oppervlakte van de vastgoedportefeuille | |||||
| Logistieke en semi-industriële panden | M² | 246.358 | 169.925 | 416.283 | 392.338 |
| Kantoren | M² | 31.521 | 13.109 | 44.630 | 45.263 |
| Totale oppervlakte | M² | 277.879 | 183.034 | 460.913 | 437.601 |
| Ontwikkelingspotentieel | M² | 54.500 | 36.000 | 90.500 | |
| Waarde van het onroerend vermogen | |||||
| Reële waarde (1) | K € |
144.822 | 102.165 | 246.987 | 232.250 |
| Investeringswaarde (2) | K € |
148.799 | 107.824 | 256.623 | 241.527 |
| Bezettingsgraad | |||||
| Bezettingsgraad (3) | % | 97,12% | 95,65% | 96,45% | 95,13% |
| Vastgoedportefeuille - Zonnepanelen | |||||
| Reële waarde (1) | K € |
7.902 | 0 | 7.902 | 0 |
| Geconsolideerde resultaten | |||||
| Netto courant resultaat | |||||
| Netto huurresultaat | K € |
19.275 | 17.041 | ||
| Operationeel resultaat (4) | K € |
15.706 | 13.218 | ||
| Operationele marge (5) | % | 81,48% | 77,56% | ||
| Financieel resultaat | K € |
-5.424 | -5.280 | ||
| Netto courant resultaat (6) | K€ | 10.244 | 7.938 | ||
| Aantal aandelen die recht hebben op het resultaat van de periode |
5.634.126 | 4.609.740 | |||
| Netto courant resultaat / aandeel | € | 1,82 | 1,79 | ||
| Niet courant resultaat | |||||
| Resultaat op de vastgoedportefeuille (7) | K € |
-4.420 | -€ 1.358 | ||
| Resultaat op de financiële instrumenten (8) | K € |
-4.918 | € 1.643 | ||
| Netto resultaat | K€ | 907 | 8.224 | ||
| Aantal aandelen die recht hebben op het resultaat van de periode |
5.634.126 | 4.609.740 | |||
| Netto resultaat / aandeel | € | 0,16 | 1,41 | ||
| Geconsolideerde balans | |||||
| Eigen vermogen (excl. Minderheidsparticipaties) | K€ | 118.096 | 124.006 | ||
| Schulden en passiva opgenomen in de schuldratio | K€ | 134.462 | 122.623 | ||
| Balanstotaal | K€ | 269.482 | 258.868 | ||
| Schuldratio (9) | % | 49,90% | 47,4% | ||
| Net Actief / aandeel | € | 20,96 | 22,01 | ||
| Net Actief / aandeel (excl. IAS 39) | € | 22,97 | 23,14 | ||
| Beurskoers (10) | € | 24,52 | 23,49 |
(1) Boekhoudkundige waarde volgens de IAS/IFRS regels.
(2) Waarde van de portefeuille zonder aftrek van de transactiekosten.
(3) Bezettingsgraad, gebaseerd op de m². Bij de berekening van deze bezettingsgraad werd, noch in de noemer, noch in de teller, rekening gehouden met de niet verhuurbare m², bedoeld voor herontwikkeling en met de landbank.
(4) Resultaat vóór het resultaat op de vastgoedportefeuille.
(5) Het operationeel resultaat vóór het resultaat op de vastgoedportefeuille gedeeld door het netto huurresultaat.
(6) Netto resultaat zonder rekening te houden met het resultaat op de portefeuille (code XVI, XVII en XVIII van de resultatenrekening) en zonder rekening te houden met de variatie van de waarderingen van de financiële indekkingsinstrumenten.
(7) Negatieve en/of positieve variaties in de reële waarde van de vastgoedportefeuille + de eventuele min- of meerwaarden naar aanleiding van de realisatie van vastgoed.
(8) Negatieve en/of positieve variaties in de reële waarde van de rentedekkingsinstrumenten volgens IAS 39.
(9) Schuldratio volgens het KB van 7 december 2010.
(10) Beurskoers op het einde van het boekjaar.
Het netto courant resultaat van Montea bedraagt EUR 10,24 miljoen (EUR 1,82 per aandeel) tijdens het jaar 2011, een groei van 29,0% ten opzichte van EUR 7,94 miljoen tijdens dezelfde periode vorig jaar (EUR 1,79 per aandeel6 ).
De stijging van het netto courant resultaat met EUR +2,31 miljoen is grotendeels het gevolg van de stijging van het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille met EUR +2,49 miljoen.
Deze stijging van het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille wordt veroorzaakt door:
Het resultaat, beschikbaar voor uitkering, bedraagt EUR 10,52 miljoen (EUR 1,87 per aandeel). Op basis van dit resultaat zal de raad van bestuur van Montea een dividend voorstellen van EUR 1,84 per aandeel7 , hetzelfde dividend als vorig jaar wat een uitkeringspercentage inhoudt van 98,6%.
Het jaar 2011 werd gekenmerkt door een hoge huuractiviteit waarbij voor meer dan 35.000m² aan verlengingen van bestaande huurovereenkomsten werd getekend die elkeen een verhoging van de gemiddelde duurtijd met zich meebrachten. Daarenboven ondertekende Montea ongeveer 19.000m² aan nieuwe huurovereenkomsten die de bezettingsgraad verhoogde tot 96,45%.
Montea en Ondernemingen Jan De Nul NV hebben een huurovereenkomst voor een vaste periode van 15 jaar afgesloten voor 18.048 m² op de site Tragel in Aalst8 .
5 Netto resultaat exclusief resultaat op de vastgoedportefeuille (code XVI, XVII, XVIII en XIV van de resultatenrekening) en exclusief de variatie in de reële waarde van de rente-indekkingsinstrumenten (code XXIII van de resultatenrekening).
6 Het netto courant resultaat van EUR 1,79 per aandeel voor het jaar 2011 is een optelling van het netto courant resultaat per aandeel van EUR 1,05 per aandeel voor de eerste jaarhelft en EUR 0,74 per aandeel voor de tweede jaarhelft (in het jaar 2011 is Montea overgegaan tot een kapitaalverhoging waarbij het aantal aandelen verhoogde van 3.585.354 aandelen in de eerste jaarhelft naar 5.634.126 aandelen in de tweede jaarhelft).
7 Het dividend van EUR 1,84 per aandeel voor het jaar 2011 bestaat uit een dividend van EUR 0,97 per aandeel voor de eerste jaarhelft van 2011 en EUR 0,87 per aandeel voor de tweede jaarhelft van 2011.
8 Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 21/01/2011 of www.montea.com.
Enerzijds verlengt Ondernemingen Jan De Nul de bestaande huurovereenkomst voor 13.642 m² opslagruimte en anderzijds werd een bijkomende huurovereenkomst afgesloten voor 2.497 m² opslagruimte en 1.909 m² kantoorruimte.
Ondernemingen Jan De Nul NV zal de opslagplaats gebruiken voor de stockage van bouwmaterialen en scheepsonderdelen.
Montea en Parts Express hebben de lopende huurovereenkomst vervangen door een nieuwe huurovereenkomst van 9 jaar (met mogelijkheid tot opzegging na 6 jaar) voor een unit van 6.726 m² op de site in Mechelen9 . Deze huurovereenkomst kadert in de optimalisatie van de bestaande magazijnruimte ten behoeve van de huurder. Er zullen vijf extra laad- en loskades gebouwd worden tegen februari 2012, die zullen toelaten de site als efficiënt distributiecentrum te gebruiken. Hierdoor biedt dit gebouw een flexibeler gebruik aan, met een hogere vastgoedwaarde als gevolg.
Montea en Caterpillar Logistic Services International NV hebben een overeenkomst getekend waarbij deze laatste de nog resterende vijf beschikbare units in Bornem supplementair zal huren6 . Het betreft een magazijnruimte met een totale oppervlakte van 5.507 m² die minstens tot en met januari 2013 zal gehuurd worden. Caterpillar Logistic Service huurt vanaf heden de volledige site in Bornem (excl. de kantoren) met een totale oppervlakte van 13.246 m².
Montea en Schenker NV hebben een huuroveenkomst ondertekend voor de laatst beschikbare opslagruimte op de site te Mechelen Noord, Zandvoortstraat10. In lijn met de strategie van Montea huisvest het gebouw zowel klanten die actief zijn in de logistieke sector als in de distributiesector. Het gebouw in Mechelen Noord maakt met een totale oppervlakte van 22.599 m² 12% uit van de vastgoedportefeuille van Montea in België. De site is gelegen op een toplocatie langs de E19 Brussel-Antwerpen en werd recentelijk gerenoveerd en uitgerust met zonnepanelen.
Montea en de VDAB hebben een verlenging van de huurovereenkomst afgesloten voor een vaste periode van 9 jaar voor 5.561 m² op de site Tragel in Aalst. Deze verlenging werd afgesloten aan huurvoorwaarden in lijn met de bestaande huurovereenkomst.
Montea en Vincent Logistics hebben de lopende huurovereenkomst vervangen door een nieuwe huurovereenkomst van 8 jaar (met mogelijkheid tot opzegging na 4 jaar) voor een unit van 14.081 m² op de site in Herstal-Milmort (Luik). Enerzijds verlengt Vincent Logistics de bestaande huurovereenkomst voor 9.543 m² opslagruimte en anderzijds werd een bijkomende huurovereenkomst afgesloten voor 4.538 m² opslagruimte.
9 Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 28/03/2011 of www.montea.com.
10 Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 27/06/2011 of www.montea.com.
De verlenging en uitbreiding werden afgesloten aan een huuropbrengst in lijn met de bestaande huurovereenkomst. Het gebouw in Herstal-Milmort maakt met een oppervlakte van 28.340 m², 10% uit van de totale Belgische portefeuille van Montea. De site is gelegen in één van de belangrijkste logistieke groeipolen van België, langs de E313 richting Antwerpen en de E40 richting Luik.
Montea en Movianto Belgium, gespecialiseerd in de logistiek en distributie van farmaceutische en gezondheidsproducten, hebben de lopende huurovereenkomst vervangen door een nieuwe huurovereenkomst van 7 jaar (met mogelijkheid tot opzegging na 4 jaar) voor een unit van 4.830 m² op de site in Erembodegem (Aalst). In lijn met de andere units op voormelde site, zal Montea deze unit renoveren en uitrusten zodat aan de strenge eisen voor opslag en distributie van farmaceutische producten voldaan wordt. Hierdoor heeft Movianto Belgium een opslagruimte van in totaal 8.250m² die toelaat haar distributieactiviteiten volledig te centraliseren te Erembodegem. De site van Erembodegem (Aalst) bevindt zich op een uitstekende zichtlocatie langs de E40 tussen Brussel en Gent. De totale opslagruimte van 11.375 m² is voor 100% verhuurd.
Door het afsluiten en verlengen van bovenstaande nieuwe huurcontracten en de inkomsten van de zonnepanelen voor een vaste periode van 20 jaar, is de gemiddelde duurtijd van de contracten (tot hun eerste break) gestegen tot 5,4 jaar. Wanneer geen rekening wordt gehouden met de zonnepanelen bedraagt de gemiddelde duurtijd van de contracten 4,9 jaar (op 31/12/2010 was dit nog 3,5 jaar).
De site, met een grondoppervlakte van 4,3 hectare, is gelegen in de logistieke zone "La Donnière" langs de autoweg A4611. Deze logistieke zone biedt distributiemogelijkheden over heel Frankrijk via de toegangswegen A7 en A43. De nabijheid van de luchthaven Lyon Saint-Exupéry is een strategisch voordeel. Het gebouw is volledig verhuurd aan de groep Norbert Dentressangle.
11 Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 16/05/2011 of www.montea.com.
Gereglementeerde informatie
De huurovereenkomst is opgesplitst in twee contracten. Enerzijds is er een huurovereenkomst voor een oppervlakte van 15.375 m² voor een duur van 9 jaar (met mogelijkheid tot opzegging na het 3de en het 6de jaar). Deze huurovereenkomst genereert jaarlijks een huuropbrengst van EUR 645.750. Anderzijds is er een huurovereenkomst voor een oppervlakte van 5.114 m² voor een duur van 9 jaar (met mogelijkheid tot opzegging na het 2de, 3de en 6de jaar). Deze huurovereenkomst genereert een jaarlijkse huuropbrengst van EUR 214.788. Het logistieke platform in Marennes wordt gebruikt voor de distributie van palletgoederen en gegroepeerde stockage.
Montea ontwikkelde een nieuw distributie-centrum van 13.000 m² voor Coca-Cola Enterprises Belgium in Heppignies-Charleroi, met een bruto huurrendement van 7,8%, op basis van een 12 jaar vast huurcontract. Het gebouw is het eerste logistieke platform in België dat voldoet aan de Franse duurzaamheidsnorm HQE. Deze investering genereert inkomsten vanaf oktober 2011.
In het kader van het dynamisch beheer van haar vastgoedportefeuille is Montea in november 2011 overgegaan tot de verkoop van een semi-industrieel gebouw van 20.000 m² in Moorsel (Aalst). De site werd werd voor een bedrag van EUR 2,8 miljoen verkocht aan Globalindus NV, een ontwikkelingsbedrijf in industrieel vastgoed. Het verkoopbedrag is gelijk aan de reële waarde van de site per 30/09/2011. De transactie werd begeleid door vastgoedmakelaar Turner & Dewaele.
Voor een vastgoedbevak met een gemiddelde schuldgraad van 50%, is de jaarlijkse rentekost veruit de belangrijkste kostenpost. Derhalve is de beheersing ervan cruciaal. De financiering en de indekking van de schuld vormen dan ook een permanent aandachtspunt voor Montea.
Montea is er in geslaagd om over de afgelopen maanden de totale te vervallen bankschuld te herfinancieren en bereikte hierdoor volgende 3 doelstellingen:
Montea slaagde erin de gemiddelde jaarlijkse financiële kost te verlagen. Bovendien werd eind 2010 50% van de bestaande rente-indekkingen geherstructureerd aan de toen geldende lagere interestvoeten voor indekkingsperiodes van 5 t.e.m. 10 jaar. Op basis van deze indekkingen en de herfinanciering van de schuld daalt de financieringskost van Montea tot 4,11%12 .
12 Deze financiële kost is de jaarlijkse runrate van de bankschuld, op basis van de gedane herfinanciering en de genomen indekkingen, rekening houdend met de korte termijn interestvoet op 31 december 2011.
De gemiddelde looptijd van de hernieuwde financieringen bedraagt 4,7 jaar. De vervaldata werden gespreid over 3, 4, 5 en 7 jaar.
De herfinanciering werd afgesloten en gespreid bij de 4 Belgische grootbanken, in het verleden was dit met slechts 3 grootbanken.
De verlaging van de financiële kost, in combinatie met de betere spreiding in de tijd en over het aantal financiële instellingen, verlaagt het risicoprofiel van Montea en zal een positieve impact hebben op het netto rendement.
Op 31/12/2011 bedraagt de geconsolideerde schuldgraad 49,90%.
De stijging van de geconsolideerde schuldgraad t.o.v. 31 /12/2010 (47,37%) heeft grotendeels te maken met de stijging van de opgenomen kredietlijnen ter financiering van huidige projecten en de dividend-uitbetaling.
Peter Demuynck startte in januari 2011 als Chief Commercial Officer (CCO). Hiermee versterkt Montea haar commerciële slagkracht om de vastgoedportefeuille in België verder uit te breiden en te optimaliseren. De CCO focust zich op het ontwikkelen van investeringsopportuniteiten in België, de optimalisatie van de bestaande vastgoedportefeuille en het verder verbeteren van de bezettingsgraad.
Het totale vastgoedpatrimonium van bedraagt EUR 254,89 miljoen, enerzijds door de waardering van de vastgoedportefeuille-gebouwen (EUR 246,99 miljoen) en anderzijds door de waarde van de zonnepanelen (EUR 7,90 miljoen)
| Totaal 31/12/2011 |
België B E |
Frankrijk FR |
Totaal 31/12/2010 |
|
|---|---|---|---|---|
| Vastgoedportefeuille - Gebouwen | ||||
| Aantal sites | 31 | 18 | 13 | 30 |
| Oppervlakte opslag (m²) | 416.283 m² | 246.358 m² | 169.925 m² | 392.338 m² |
| Oppervlakte kantoren (m²) | 44.630 m² | 31.521 m² | 13.109 m² | 45.263 m² |
| Totale oppervlakte (m²) | 460.913 m² | 277.879 m² | 183.034 m² | 437.601 m² |
| Ontwikkelingspotentieel (m²) | 90.500 m² | 54.500 m² | 36.000 m² | 69.720 m² |
| Reële waarde (EUR) | € 246.987.000 | € 144.822.000 | € 102.165.000 | € 232.250.000 |
| Investeringswaarde (EUR) | € 256.623.000 | € 148.799.000 | € 107.824.000 | € 241.527.000 |
| Contractuele jaarlijkse huurinkomsten (EUR) | € 20.167.157 | € 11.397.581 | € 8.769.576 | € 18.353.525 |
| Bruto rendement (%) | 8,17% | 7,87% | 8,58% | 7,90% |
| Bruto rendement als 100% verhuurd (%) | 8,50% | 8,25% | 8,85% | 8,31% |
| Niet verhuurde delen (m²) | 15.985 m² | 8.015 m² | 7.970 m² | 21.306 m² |
| Huurwaarde van niet verhuurde delen (EUR) | € 830.075 | € 552.941 | € 277.134 | € 937.170 |
| Bezettingsgraad (% van m²) | 96,45% | 97,12% | 95,65% | 95,13% |
| Bezettingsgraad (% van huurwaarde) | 96,05% | 95,37% | 96,94% | 95,14% |
| Vastgoedportefeuille - Zonnepanelen (1) | ||||
| Reële waarde (EUR) | € 7.902.183 | € 7.902.183 |
(1) De reële waarde van de investering in zonnepanelen wordt opgenomen in rubriek "D" van de vaste activa in de balans.
Montea beschikt eveneens over een totale landbank van 90.500 m² aan ontwikkelingspotentieel op bestaande sites.
De reële waarde van de vastgoedgeleggingen bij constante samenstelling (zonder rekening te houden met de nieuwe investeringen en desinvesteringen zoals hierboven omschreven) is, op basis van de waardering door de onafhankelijke vastgoeddeskundige, tijdens 2011 gedaald met EUR 1,7 miljoen.
13 De bezettingsgraad wordt berekend in functie van de bezette m² ten opzichte van de totale m². In deze berekening werd noch in de teller, noch in de noemer rekening gehouden met de projecten in ontwikkeling.
Gereglementeerde informatie
Montea is zich, als verantwoordelijke onderneming, bewust van de potentiële gevolgen van haar activiteiten voor het milieu in de ruime zin van het woord en onderschrijft hierbij de doelstellingen inzake duurzame ontwikkeling.
In dit kader lanceerde Montea het "Blue Label" plan in 2010. In 2011 werkte Montea, samen met externe specialisten, dit "Blue Label" plan verder uit. Dit plan omvat de globale aanpak wat betreft de duurzaamheid, zowel voor de bestaande portefeuille als voor nieuwe investeringen.
Wereldwijd bestaan er verschillende normen op vlak van duurzaamheid voor de vastgoedsector. De meest gekende zijn: HQE (Franse norm), BREEAM (UK norm), LEED (U.S. norm). Montea heeft de belangrijkste normen opgenomen in haar "Blue Label" plan.
| VERKORTE GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING (K EUR) Analytisch |
31/12/2011 12 maanden |
31/12/2010 12 maanden |
|---|---|---|
| COURANT RESULTAAT | ||
| NETTO HUURRESULTAAT | 19.275 | 17.041 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 19.069 | 16.523 |
| % t.o.v netto huurresultaat | 98,9% | 97,0% |
| TOTAAL VASTGOEDKOSTEN | -992 | -833 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 18.078 | 15.690 |
| Algemene kosten van de vennootschap | -2.620 | -2.399 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE |
248 15.706 |
-73 13.218 |
| % t.o.v netto huurresultaat | 81,48% | 77,6% |
| FINANCIEEL RESULTAAT | -5.424 | -5.280 |
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 10.282 | 7.938 |
| Belastingen | -38 | 0 |
| NETTO COURANT RESULTAAT | 10.244 | 7.938 |
| per aandeel | 1,82 | 1,79 |
| NIET COURANT RESULTAAT | ||
| Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 0 | 548 |
| Resultaat verkoop andere niet-financiële activa | 0 | 0 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -4.420 | -1.906 |
| Ander portefeuilleresultaat | 0 | 0 |
| RESULTAAT OP DE VASTGOEDPORTEFEUILLE | -4.420 | -1.358 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -4.918 | 1.643 |
| RESULTAAT IN DE REELE WAARDE VAN FINANCIELE ACTIVA EN | -4.918 | 1.643 |
| PASSIVA | ||
| NETTO RESULTAAT | 907 | 8.224 |
| per aandeel | 0,16 | 1,41 |
Het netto huurresultaat bedraagt EUR 19.275.088, een stijging van +13,1% ten opzichte van dezelfde periode in 2010 (EUR 17.041.245). Deze toename is hoofdzakelijk toe te schrijven aan de stijging van de bezettingsgraad en de gedane investeringen tijdens de 2de jaarhelft van 2010.
Het operationeel resultaat vóór het resultaat op de vastgoedportefeuille stijgt van EUR 13.218.027 vorig jaar tot EUR 15.705.964 op 31/12/2011.Deze grotere stijging van het operationeel resultaat vóór het resultaat op de vastgoedportefeuille is voonamelijk het gevolg van:
De exploitatie- of operationele marge14 bedraagt 81,48% voor het volledige jaar 2011 t.o.v. 77,56% tijdens dezelfde periode vorig jaar. De gedane investeringen in de structuur van Montea tijdens het jaar 2010 (versterking van het team in België en de opzet van de operationele structuur in Frankrijk) beginnen nu hun vruchten af te werpen. Zodoende behaalde Montea haar vooropgestelde operationele marge van >80% op het einde van dit jaar en is goed op weg om op middenlange termijn 85% te behalen.
Het financieel resultaat per 31/12/2011 bedraagt EUR -5.423.503, een geringe stijging van +2,72% t.o.v. dezelfde periode vorig jaar (EUR -5.279.707). De gemiddelde schuldenlast steeg met EUR +6,05 miljoen (zie ook de verhoging van de schuldratio van 47,37% naar 49,90%). Daarentegen daalde de gemiddelde financiële kost tijdens het jaar met 10 basispunten van 4,45% naar 4,35%15. Als gevolg steeg de financiële kost maar met EUR +143.795.
De daling van de financiële last is enerzijds het gevolg van:
14 Het operationeel resultaat voor het resultaat op de vastgoedportefeuille t.o.v. het netto huurresultaat.
15 Deze financiële kost is een gemiddelde over gans het jaar, inclusief de leasingschulden in Frankrijk en België, en werd berekend op basis van de totale financiële kost t.o.v. het gemiddelde van het beginsaldo en eindsaldo van de schuldenlast voor 2011.
Zoals reeds eerder aangegeven heeft Montea 50 miljoen of ongeveer 50% van haar bestaande indekkingen geherfinancierd tijdens het jaar 2011. EUR 30 miljoen is reeds ingegaan tijdens het jaar 2011. De overige EUR 20 miljoen zullen ingaan in mei 2012 waardoor de financiële kost van de bankschulden verder zal dalen naar 4,11%16 .
Het resultaat op de vastgoedportefeuille bedraagt EUR -4,4 miljoen op 31/12/2011. Dit negatief resultaat is te wijten aan:
Inzake de waardering van de zonnepanelen worden de meerwaarden in een afzonderlijke component van het eigen vermogen opgenomen. Minderwaarden worden ook in deze component opgenomen, tenzij ze gerealiseerd zijn of tenzij de reële waarde onder de oorspronkelijke kost daalt.
16 Zie voetnoot 13.
Gereglementeerde informatie
Het negatieve resultaat op indekkingsinstrumenten bedraagt EUR -4,9 miljoen door de daling van de lange termijn interestvoeten tijdens het jaar.
Het resultaat op de rentedekkingsinstrumenten bedraagt EUR -4,9 miljoen op 31/12/2011. Dit negatief resultaat is te wijten aan de verdere daling van de lange termijn interestvoeten tijdens het jaar 2011.
Het netto resultaat op 31/12/2011 bedraagt EUR +0,91 miljoen (EUR 0,16 per aandeel) ten opzichte van EUR +8,22 miljoen voor dezelfde periode in 2010. Het resultaat van dit jaar werd sterk beïnvloed door de negatieve evolutie van de reële waarde van de vastgoedportefeuille (EUR -4,42 miljoen) en de negatieve evolutie van de waarde van de indekkingsinstrumenten (EUR -4,92 miljoen). Deze laatste negatieve variaties zijn geen kaskosten en hebben geenszins een impact op het netto courant resultaat.
Het netto courant resultaat op 31/12/2011 bedraagt EUR +10,24 miljoen, wat een verhoging is van +29,0% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Het uitkeerbaar resultaat bedraagt EUR +10,52 miljoen.
Op basis van het uitkeerbaar resultaat zal Montea eenzelfde dividend als vorig jaar voorstellen aan de algemene vergadering, zijnde EUR 1,84 per aandeel.
| GECONSOLIDEERDE BALANS (EUR) | 31/12/2011 Conso |
31/12/2010 Conso |
|---|---|---|
| VASTE ACTIVA | 253.630.935 | 236.465.744 |
| VLOTTENDE ACTIVA | 15.850.598 | 22.401.920 |
| TOTAAL ACTIVA | 269.481.533 | 258.867.664 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 118.200.632 | 124.106.557 |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervenootschap |
118.096.333 | 124.005.824 |
| Minderheidsbelangen | 104.299 | 100.733 |
| VERPLICHTINGEN | 151.280.901 | 134.761.108 |
| Langlopende verplichtingen | 116.055.455 | 69.539.252 |
| Kortlopende verplichtingen | 35.225.446 | 65.221.856 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 269.481.533 | 258.867.664 |
De totale schuld van EUR 151,3 miljoen bestaat voor 86,5% uit:
Tijdens het jaar 2012 en 2013 vervalt respectievelijk EUR 25 miljoen en EUR 20 miljoen aan kredietlijnen.
Montea heeft nog een totaal van EUR 8,3 miljoen aan leasingschulden:
| Bedrag | Einddatum | ||
|---|---|---|---|
| o | Roissy: | EUR 0,6 miljoen | 2014 |
| o | Sain-Cyr-en-Val : | EUR 4,5 miljoen | 2016 |
| o | Milmort: | EUR 3,2 miljoen | 2017 |
17 Berekend overeenkomstig het KB van 7 december 2010.
Gereglementeerde informatie
| NETTO ACTIVA PER AANDEEL (EUR) | 31/12/2011 | 31/12/2010 |
|---|---|---|
| Netto activa uitgedrukt op basis van rëele waarde ('000' euros) Aantal aandelen in omloop deelgerechtigd in het resultaat van de periode |
118.096 5.634.126 |
124.006 5.634.126 |
| Netto activa per aandeel (reële waarde) Netto activa per aandeel (reële waarde, excl. IAS 39) |
20,96 22,97 |
22,01 23,14 |
De gebruiksduur van de zonnepanelen wordt geschat op 20 jaar.
De meerwaarde bij de opstart van een nieuwe site wordt in een afzonderlijke component van het eigen vermogen opgenomen. Minderwaarden worden ook in deze component opgenomen, tenzij ze gerealiseerd zijn of tenzij de reële waarde onder de oorspronkelijke kost daalt.
| BEURS PERFORMANTIE | 31/12/2011 | 31/12/2010 | 31/12/2009 | 31/12/2008 | 31/12/2007 |
|---|---|---|---|---|---|
| Beurskoers (€) | |||||
| Bij aflsluiting | 24,52 | 23,49 | 24,89 | 27,00 | 31,99 |
| Hoogste | 26,00 | 26,89 | 30,99 | 35,25 | 37,00 |
| Laagste | 22,65 | 19,80 | 21,81 | 23,00 | 30,21 |
| Gemiddelde | 24,60 | 23,83 | 24,69 | 30,84 | 33,82 |
| Netto Activa / Aandeel (€) | |||||
| Incl. IAS 39 | 20,96 | 22,01 | 23,53 | 28,60 | 31,10 |
| Excl. IAS 39 | 22,97 | 23,14 | 25,77 | 30,26 | 30,80 |
| Premie / (Discount) (%) | 6,7% | 1,5% | -3,4% | -10,8% | 3,9% |
| Dividendrendement (%) | 7,5% | 7,7% | 8,5% | 6,8% | 7,4% |
| Dividend (€) | |||||
| Bruto | 1,84 | 1,84 | 2,09 | 2,09 | 2,49 |
| Netto | 1,45 | 1,56 | 1,78 | 1,78 | 2,12 |
| Volume (in aantal effecten) | |||||
| Gemiddeld dagvolume | 1.378 | 1.740 | 1.033 | 1.061 | 1.333 |
| Periodevolume | 354.053 | 450.701 | 264.394 | 271.641 | 341.241 |
| Aantal aandelen | 5.634.126 | 5.634.126 | 3.585.354 | 3.585.354 | 2.855.607 |
| Beurskapitalisatie ('000 euros) | |||||
| Beurskapitalisatie bij afsluiting | 138.149 | 132.346 | 89.239 | 96.805 | 91.351 |
| Free Float | 35,2% | 31,3% | 30,1% | 30,1% | 37,3% |
| Ratio's (%) | |||||
| "Velocity" | 6,3% | 9,8% | 7,4% | 7,6% | 11,9% |
| Free Float "Velocity" | 17,9% | 31,7% | 24,5% | 25,1% | 32,0% |
Dividendrendement (%): Brutodividend gedeeld door het gemiddelde beurskoers.
Bruto Return (%): Evolutie van het aandeel sinds het begin van Montea + dividenden) gedeeld door de gemiddelde beurskoers. "Velocity": Volume van de periode gedeeld door het aantal aandelen.
Free Float "Velocity": Volume van de periode gedeeld door het aantal aandelen van de Free Float.
Gereglementeerde informatie
Op grond van de slotkoers op 31/12/2011 (EUR 24,52) noteerde het aandeel Montea 6,7% boven de waarde van het netto actief per aandeel (excl. IAS39).
Het jaar 2011 werd algemeen gekenmerkt door de ecnomische en financiële crisis. Rekening houdend met de slotkoers op 31/12/2011 is het aandeel van Montea in dit moeilijke jaar jaar 2011 met 4,4% gestegen (3,2% wanneer rekening wordt gehouden met de gemiddelde koers over het jaar 2011 en 2010). Dit staat in schril contrast met de BEL20 index die tijdens het jaar met 20,8% daalde.
De raad van bestuur van Montea zal op de Algemene Vergadering voorstellen om een dividend uit te keren van EUR 1,84 per aandeel. Dit komt overeen met een brutodividend van 7,5%.
Montea en Galler Chocolatiers NV hebben een nieuwe huurovereenkomst afgesloten voor een vaste periode van 9 jaar voor de huur van 5.219 m² opslagruimte en 959 m² kantoorruimte. Na Vincent Logistics en S.M.I.W. is Galler Chocolatiers de derde huurder voor de het gebouwencomplex. De site is met deze transactie volledig verhuurd.
Het gebouw in Herstal-Milmort maakt, met een totale oppervlakte van 28.340 m², 10% uit van de totale portefeuille van Montea in België. De site is ideaal gelegen voor logistieke activiteiten omwille van de nabijheid van de E313 richting Antwerpen en de E40 richting Luik.
Galler Chocolatiers NV verkoopt zijn producten over meer dan 2.000 verkooppunten in België, Frankrijk, Japan, Dubai en in de rest van de wereld.
In het kader van het dynamisch beheer van haar vastgoedportefeuille is Montea overgegaan tot de verkoop van een semi-industrieel gebouw van 7.015 m² in Aartselaar. De transactie werd gerealiseerd voor een bedrag van EUR 2,67 miljoen en is in lijn met de reële waarde van de site per 30/09/2011.
Gereglementeerde informatie
In 2006 heeft de vennootschap bepaalde overeenkomsten gesloten die in voorkomend geval de inbreng van bepaalde gebouwen, door middel van een fusie of een andere operatie, moesten mogelijk maken. Deze overeenkomsten waren onderworpen aan een aantal opschortende voorwaarden, voornamelijk met betrekking tot de naleving van stedenbouwkundige voorschriften, waaraan contractueel diende voldaan te worden voor 31 maart 2007.
Montea heeft eerder al melding gemaakt van het feit dat een derde partij Montea in 2008 gedagvaard heeft, omdat deze partij meende recht te hebben op de inbreng, door middel van een fusie of een andere operatie, van bepaalde gebouwen. Montea had deze inbreng geweigerd omdat zij meende, op grond van objectieve elementen, dat de contractuele voorwaarden daartoe niet vervuld waren. Daarop heeft de betrokken partij van Montea een schadevergoeding gevorderd van EUR 5,4 miljoen. Montea is van oordeel dat deze claim ongegrond is.
Bij vonnis van 28 april 2009 heeft de rechtbank van koophandel te Brussel Montea in het gelijk gesteld. De wederpartij werd veroordeeld tot de kosten van de procedure. Op 23 juli 2009 heeft de wederpartij beroep aangetekend bij het hof van beroep te Brussel. De partijen hebben conclusies uitgewisseld. De datum voor uitspraak van het arrest staat vastgesteld op 12 maart 2012.
Montea heeft in de cijfers daarbij geen provisie opgenomen
Montea verkocht een onroerend goed aan Verstraete Warehouses BVBA op 1 juni 2010 voor EUR 4,2 miljoen. Volgens Verstraete Warehouses zou er sprake zijn van verborgen gebreken en incidenteel bedrog bij de verkoop.
Verstraete Warehouses BVBA vordert een bedrag van EUR 1,4 vermeerderd met de gerechtelijke intresten vanaf de dagvaarding van 13/12/2011, een rechtsplegingsvergoeding van EUR 16.500 en de veroordeling tot de kosten, rolrecht en EUR 263,45 dagvaardingskosten. Er is een conclusiekalender opgelegd, de zitting is voorzien op 30 oktober 2012.
Montea heeft in de cijfers daarbij geen provisie opgenomen
In 2011 waren er geen transacties tussen verbonden partijen.
Het management, alsook de raad van bestuur van Montea volgen de risico's, waarmee Montea wordt geconfronteerd, constant op. Het management stippelt terzake een voorzichtig beleid uit dat, indien nodig, wordt aangepast18. Dit verslag bevat een niet exhaustieve lijst van risico's. Er kunnen dus andere op heden onbekende en/of onwaarschijnlijke risico's bestaan die eventueel een ongunstige invloed kunnen hebben op de activiteit en de financiële situatie van Montea.
18 Voor meer informatie omtrent de strategie van Montea, verwijzen we naar het jaarverslag. Het beleid van Montea zal, indien nodig, aangepast worden in functie van de omschreven risicofactoren.
Gereglementeerde informatie
De voornaamste risico's en onzekerheden voor de het volgende financiële jaar concentreren zich op:
Gezien de aard van de gebouwen, die voornamelijk verhuurd zijn aan internationale en nationale bedrijven, is de vastgoedportefeuille in zekere mate conjunctuurgevoelig. Op korte termijn worden evenwel geen directe risico's onderkend die de resultaten van het boekjaar van 2012 fundamenteel kunnen beïnvloeden.
Montea onderhoudt en renoveert haar gebouwen op regelmatige basis zodat ze aantrekkelijk blijven voor huurders. De huidige evolutie naar meer duurzaamheid en energiebesparing in zowel de constructie als het gebruik van de gebouwen, kan extra investeringskosten met zich meebrengen.
Gezien de aanhoudende moeilijke economische context en het feit dat de waarde-evolutie van de gebouwen in belangrijke mate afhankelijk is van de verhuursituatie (bezettingsgraad, huurinkomsten, etc…) blijft er een bepaalde mate van onzekerheid over de verdere waardeevolutie van de gebouwen.
Desalniettemin onderwerpt Montea momenteel ieder gebouw aan een detailanalyse (Life-Cycle-Analysis) waarbij de duurzame waardegroei centraal staat. Blijkt uit deze analyse dat er geen langetermijnwaarde kan gecreëerd worden, dan zullen deze panden op de desinvesteringslijst komen.
Het vastgoedpatrimonium wordt op kwartaalbasis gewaardeerd door een onafhankelijke vastgoeddeskundige. Een waardeschommeling van 1% van het vastgoedpatrimonium heeft een impact van zowat EUR 2,5 miljoen op het netto resultaat en van EUR 0,4 op de intrinsieke waarde per aandeel. Ze zou eveneens een impact van circa 0,4% op de schuldgraad hebben.
Montea is blootgesteld aan het risico dat haar huurders hun verplichtingen niet nakomen. Er bestaan binnen Montea op het vlak van de debiteurenrisico's duidelijke en efficiënte interne controlemechanismen om dit risico te beperken.
Alle huurgelden worden op voorhand betaald en aan alle huurders wordt een bankwaarborg gevraagd van minstens 3 maanden.
Een diversificatie van de financieringsbronnen, stabiele bankrelaties en een evenwichtige spreiding in de tijd van de vervaldata van de kredieten bevorderen gepaste financiële condities. Montea is eveneens beperkt in het aangaan van externe financieringsbronnen door de maximum schuldgraad die de regelgeving op vastgoedbevaks toestaat en de loan-to-value covenanten die ze aangegaan is met haar banken in de kredietdocumentatie. Op 31 december 2011 bedraagt de schuldgraad 49,90%, berekend volgens het vastgoedbevakregime en is ruim onder de vastgelegde maximumratio van 65%.
De maximale schuldgraad die werd overeengekomen met de banken, bedraagt 60%. Montea heeft een financieel plan op middellange termijn dat elk jaar en gedurende het jaar ter gelegenheid van elke significante vastgoedacquisitie of verkoop, bijgewerkt wordt.
Dit plan beoogt meer bepaald de bepaling van een passend niveau van de reglementaire geconsolideerde schuldgraad van Montea.
Door de kapitaalverhoging van vorig jaar heeft Montea nog een investeringscapaciteit van ongeveer EUR 30 miljoen om tot een schuldgraad van 55% te komen.
Montea sluit al haar financiële schulden af tegen een vlottende rentevoet. Om de financiële kosten in te dekken tegen rentestijgingen, werden er afgeleide instrumenten afgesloten. Deze instrumenten omvatten meer bepaald Interest Rate Swaps.
Op basis van de bestaande indekkingsinstrumenten en een constant niveau van schuld zou een stijging of daling van de interestvoeten met 100bps een wijziging van de financieringskost op jaarbasis van EUR 0,5 miljoen met zich meebrengen. Montea monitort constant de evolutie van de interestvoeten om zodoende de financiële kost te doen dalen.
De afgeleide instrumenten op interesten worden gewaardeerd tegen de marktwaarde aan het einde van elk kwartaal. Toekomstige renteschommelingen hebben dus een impact op de netto actief waarde en ook op het resultaat van de periode.
De activiteiten van Montea worden deels beïnvloed door de algemene economische conjunctuur. Een lagere economische groei kan onrechtstreeks een invloed hebben op de bezettingsgraad en op de huurinkomsten. Tevens kan dit ook het risico vergroten dat bepaalde huurders hun verplichtingen niet nakomen.
Dit risico wordt bij Montea deels verholpen door de diversificatie van de inkomsten (e.g. zonnepanelen), de geografische diversificatie (België en Frankrijk), het aangaan van huurcontracten voor een langere looptijd met kwalitatief hoogstaande klanten uit verschillende sectoren.
Bezettingsgraad
Op 31/12/2011 bedraagt de bezettingsgraad 96,45%.
Daarnaast komt het contract met Salvesen (deel van de site te Vorst) in maart 2012 ten einde. Deze site zal herontwikkeld worden (en zodoende geen impact hebben op de bezettingsgraad). Tijdens het jaar 2012 verwacht Montea momenteel geen additionele leegstand op haar sites. Montea streeft ernaar om de 95% bezettingsgraad op jaareinde te bereiken.
Netto courant resultaat
Montea behaalde in het jaar 2011 een netto courant resultaat van EUR 1,82 per aandeel.
Op basis van deze resultaten, rekening houdend met de full year impact van de gedane investeringen in 2011 eneen inschatting van de herverhuring van de leegstaand verwacht Montea minimaal het netto courant resultaat van vorig jaar te evenaren.
Investeringscapaciteit van EUR 30 miljoen bij 55% schuldgraad
Rekening houdend met een schuldgraad van 55% beschikt Montea nog over een investeringscapaciteit van EUR 30 miljoen. Deze investeringscapaciteit zal ongeveer een jaarlijkse netto-opbrengst genereren van EUR 0,20 per aandeel. Met deze additionele opbrengst per aandeel verwacht Montea de kaap van EUR 2,00 per aandeel te behalen.
Daarenboven heeft Montea de ambitie om verder te groeien op basis van haar bestaande investeringspipeline. Voor deze verdere financiering van deze projecten is Montea bezig met het bekijken van de diverse financieringsopportuniteiten.
Deze persmededeling omvat een aantal toekomstgerichte verklaringen. Dergelijke verklaringen zijn onderhevig aan risico's en onzekerheden die tot gevolg kunnen hebben dat de feitelijke resultaten wezenlijk kunnen verschillen van de resultaten die door dergelijke toekomstgerichte verklaringen in deze persmededeling kunnen worden verondersteld. Belangrijke factoren die dergelijke resultaten kunnen beïnvloeden, zijn met name veranderingen in de economische situatie, commerciële en concurrentie- omstandigheden, ten gevolge van toekomstige juridische uitspraken of veranderingen in de wetgeving.
Conform Artikel 13 paragraaf 2 van het KB van 14 november 2007 verklaart de Raad van Bestuur van Montea Management NV, statutair zaakvoerder van Montea Comm. VA, vertegenwoordigd door haar voorzitter, BVBA Gerard Van Acker, op zijn beurt vertegenwoordigd door de heer Gerard Van Acker en Gedelegeerd Bestuurder BVBA Jo De Wolf, op zijn beurt vertegenwoordigd door de heer Jo De Wolf, dat, voor zover hen bekend:
De informatie voor de aandeelhouders en de financiële kalender zijn ook beschikbaar op onze website www.montea.com.
Gereglementeerde informatie
Montea Comm. VA is een vastgoedbevak (Sicafi – SIIC), gespecialiseerd in logistiek en semiindustrieel vastgoed in België en Frankrijk. Het bedrijf is een referentiespeler op deze markt. Montea biedt meer dan gewone opslagplaatsen en wil flexibele en innoverende vastgoedoplossingen bieden aan haar huurders. Op deze manier creëert het waarde voor haar aandeelhouders. Per 31/12/2011 had de onderneming 460.877 m² op 31 locaties in portefeuille. Montea Comm. VA is sinds eind 2006 genoteerd op NYSE Euronext Brussel (MONT) en Parijs (MONTP).
Jo De Wolf +32 53 82 62 62 [email protected]
www.montea.com
Gereglementeerde informatie
| BIJLAGE 1 – Geconsolideerd overzicht van de resultatenrekening per 31/12/2011 | ||
|---|---|---|
| GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING (EUR) |
31/12/2011 12 maanden |
31/12/2010 12 maanden |
| Huurinkomsten | 19.371.907 | 17.097.331 |
| II. Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren |
0 | 0 |
| III. Met verhuur verbonden kosten |
-96.819 | -56.086 |
| NETTO HUURRESULTAAT | 19.275.088 | 17.041.245 |
| Recuperatie van vastgoedkosten IV. |
0 | 0 |
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de | ||
| huurder op verhuurde gebouwen VI. Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en |
3.255.710 | 2.518.617 |
| wedersamenstelling op het einde van de huur | 0 | 0 |
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door huurders op verhuurde | ||
| VII. gebouwen |
-4.068.616 | -3.596.359 |
| Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven VIII. |
607.207 | 559.686 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 19.069.389 | 16.523.189 |
| TOTAAL VASTGOEDKOSTEN | -991.741 | -832.896 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 18.077.649 | 15.690.293 |
| Algemene kosten van de vennootschap XIV. |
-2.619.649 | -2.399.061 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten XV. OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE |
247.964 15.705.964 |
-73.205 13.218.027 |
| PORTEFEUILLE Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen XVI. |
||
| Resultaat verkoop andere niet-financiële activa | -120 | 548.360 |
| XVII. XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen |
0 | 0 |
| Ander portefeuilleresultaat | -4.419.896 | -1.906.364 |
| XIX. OPERATIONEEL RESULTAAT |
0 | |
| Financiële opbrengsten | 11.285.948 83.568 |
11.860.022 16.516 |
| XX. Netto interestkosten XXI. |
-5.477.545 | -5.279.680 |
| Andere financiële kosten XXII. |
-29.525 | -16.543 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva XXIII. |
-4.917.544 | 1.643.148 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | -10.341.047 | -3.636.559 |
| XXIV. Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures | 0 | 0 |
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 944.902 | 8.223.463 |
| Vennootschapsbelasting XXV. |
-38.150 | 81 |
| XXVI. Exit taks | 0 | 0 |
| BELASTINGEN | -38.150 | 81 |
| NETTO RESULTAAT | 906.751 | 8.223.544 |
| NETTO COURANT RESULTAAT | 10.244.311 | 7.938.401 |
| Aantal aandelen in omloop deelgerechtigd in het resultaat van de periode | 5.634.126 | 4.609.740 |
| NETTO RESULTAAT PER AANDEEL | 0,16 | 1,41 |
| NETTO COURANT RESULTAAT PER AANDEEL | 1,82 | 1,79 |
Gereglementeerde informatie
| GECONSOLIDEERDE BALANS (EUR) | 31/12/2011 | 31/12/2010 | |
|---|---|---|---|
| Conso | Conso | ||
| I. | VASTE ACTIVA | 253.630.935 | 236.465.744 |
| A | . Goodwill | 0 | 0 |
| B | . Immateriële vaste activa | 52.345 | 83.237 |
| C. Vastgoedbeleggingen | 245.131.030 | 233.452.374 | |
| D. Andere materiële vaste activa | 8.086.620 | 995.144 | |
| E | . Financiële vaste activa | 0 | 1.359.080 |
| F. Vorderingen financiële leasing | 0 | 0 | |
| G. Handelsvorderingen en andere vaste activa | 360.939 | 575.910 | |
| H. Uitgestelde belastingen - activa | 0 | 0 | |
| I. Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures | |||
| II. | vermogensmutatie VLOTTENDE ACTIVA |
0 15.850.598 |
22.401.920 |
| . Activa bestemd voor verkoop | |||
| A | . Financiële vlottende activa | 2.541.000 | 0 |
| B | C. Vorderingen financiële leasing | 0 | 0 |
| D. Handelsvorderingen | 0 | 0 | |
| . Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 6.268.571 | 6.214.589 | |
| E | F. Kas en kasequivalenten | 988.736 | 1.408.938 |
| G. Overlopende rekeningen | 4.948.465 | 14.119.105 | |
| TOTAAL ACTIVA | 1.103.826 269.481.533 |
659.288 258.867.664 |
|
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 118.200.632 | 124.106.557 | |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de | |||
| I. | moedervenootschap | 118.096.333 | 124.005.824 |
| A | . Kapitaal | 107.328.535 | 107.328.535 |
| B | . Uitgiftepremies | 542.880 | 542.880 |
| C. Reserves | 9.321.733 | 7.923.201 | |
| D. Nettoresultaat van het boekjaar | 903.186 | 8.211.209 | |
| II. | Minderheidsbelangen | 104.299 | 100.733 |
| VERPLICHTINGEN | 151.280.901 | 134.761.108 | |
| I. | Langlopende verplichtingen | 116.055.455 | 69.539.252 |
| A | . Voorzieningen | 0 | 0 |
| B | . Langlopende financiële schulden | 104.319.984 | 61.424.458 |
| C. Andere langlopende financiële verplichtingen | 11.304.027 | 7.745.563 | |
| D. Handelsschulden en andere langlopende schulden | 0 | 0 | |
| E | . Andere langlopende verplichtingen | 431.444 | 369.231 |
| F. Uitgestelde belastingen - verplichtingen | 0 | 0 | |
| II. | Kortlopende verplichtingen | 35.225.446 | 65.221.856 |
| A | . Voorzieningen | 0 | 0 |
| B | . Kortlopende financiële schulden | 26.781.893 | 56.780.572 |
| C. Andere kortlopende financiële verplichtingen | 0 | 0 | |
| D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 2.735.244 | 3.263.525 | |
| . Andere kortlopende verplichtingen | 193.822 | 785.191 | |
| E | |||
| F. Overlopende rekeningen | 5.514.488 | 4.392.568 |
Gereglementeerde informatie
| Kapitaal | Uitgiftepremies | Reserves | Resultaat | Variaties in | Aftrekrecht | Minderheidsb | Eigen | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| de reële | van mutatierechte | elang | Vermogen | |||||
| MUTATIE IN EIGEN VERMOGEN | waarde van | |||||||
| de financiële instrumenten |
n en -kosten | |||||||
| ('000 EUR) | ||||||||
| OP 31/12/2010 | 107.329 | 543 | 16.461 | 8.211 | 0 | -8.537 | 101 | 124.108 |
| Elementen onmiddellijk erkend als Eigen Vermogen Kapitaalsverhoging |
0 | 0 | 2.547 | 7 | 0 | -876 | -7 | 1.671 0 |
| Kapitaalsvermindering | 0 | |||||||
| Indekking financiële kasstroom | 0 | |||||||
| Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij | 876 | -876 | 0 | |||||
| hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen | ||||||||
| Positieve variatie van de waarde van de zonnepanelen (IAS 16) Minderheidsbelang |
1.671 | 7 | -7 | 1.671 0 |
||||
| Subtotaal | 107.329 | 543 | 19.008 | 8.218 | 0 | -9.413 | 94 | 125.779 |
| Aankopen/Verkopen van eigen aandelen | 0 | |||||||
| Dividenden | -8.379 | -8.379 | ||||||
| Overgedragen resultaat | 8.211 | -8.211 | 0 | |||||
| Resultaat van het boekjaar | 4.860 -€ 1 |
4.860 | ||||||
| OP 30/06/2011 | 107.329 | 543 | 18.840 | 4.866 | 0 | -9.413 | 94 | 122.260 |
| Elementen onmiddellijk erkend als Eigen Vermogen Kapitaalsverhoging |
0 | 0 | -180 | -10 | 0 | 75 | 10 | -105 0 |
| Kapitaalsvermindering | 0 | |||||||
| Indekking financiële kasstroom | 0 | |||||||
| Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij | ||||||||
| hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen | -75 | 75 | 0 | |||||
| Positieve variatie van de waarde van de zonnepanelen (IAS 16) | -105 | -105 | ||||||
| Minderheidsbelang | -10 | 10 | 0 | |||||
| Subtotaal | 107.329 | 543 | 18.660 | 4.856 | 0 | -9.338 | 104 | 122.154 |
| Aankopen/Verkopen van eigen aandelen Dividenden |
0 | 0 0 |
||||||
| Overgedragen resultaat | 0 | 0 | 0 | |||||
| Resultaat van het boekjaar | -3.953 | -3.953 |
Gereglementeerde informatie
| BIJLAGE 4 – Overzicht van het geconsolideerd globaal resultaat | ||
|---|---|---|
| VERKORT GECONSOLIDEERD GLOBAAL RESULTAAT (EUR) |
31/12/2011 12 maanden |
31/12/2010 12 maanden |
| Netto resultaat | 906.751 | 8.223.544 |
| Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en ‐kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-1.099.000 | -1.394.000 |
| Impact van de variatie in de reële waarde van de zonnepanelen | 1.565.744 | |
| Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomafdekking |
0 | 0 |
| Globaal resultaat | 1.373.495 | 6.829.544 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Aandeelhouders van de moedermaatschappij | 1.369.929 | 6.817.209 |
| Minderheidsbelangen | 3.566 | 12.336 |
Gereglementeerde informatie
| GECONSOLIDEERDE | 31/12/2011 | 31/12/2010 |
|---|---|---|
| CASH FLOW ('000 EUR) | 12 maanden | 12 maanden |
| KAS EN KASEQUIVALENTEN IN HET BEGIN VAN HET BOEKJAAR | 14.119 | 4.077 |
| Netto resultaat | 907 | 8.224 |
| Niet-kas elementen die worden toegevoegd aan/afgetrokken van het resultaat | 9.611 | 5.197 |
| Afschrijvingen en waardeverminderingen | 274 | 222 |
| Afschrijvingen/Waardeverminderingen (of terugname) op materiële en immateriële activa (+/-) | 177 | 166 |
| Waardeverliezen op vlottende activa (+) | 136 | 73 |
| Terugname waardeverliezen op vlottende activa (-) | -39 | -17 |
| Andere niet-kas elementen | 9.337 | 4.976 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) | 4.420 | 1.906 |
| IAS 39 impact | 4.918 | -1.643 |
| NETTO KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN VOOR VERANDERING IN VEREISTE QUA WERKKAPITAAL |
10.518 | 13.421 |
| Veranderingen in de vereisten qua werkkapitaal | 42 | 699 |
| Bewegingen in activa posten | 4 0 |
-3.256 |
| Handelsvorderingen | 215 | -3.159 |
| Terug te vorderen belastingen en andere kortlopende activa | -151 | -273 |
| Andere vaste activa op lange termijn | 420 | 191 |
| Andere kortlopende activa | -445 | 0 |
| Bewegingen in passiva posten | 2 | 3.954 |
| Handelsschulden | -790 | 778 |
| Belastingen, sociale lasten en schulden m.b.t. bezoldigingen | 261 | 587 |
| Andere kortlopende passiva | -591 | 0 |
| Toe te rekenen kosten en over te dragen opbrengsten | 1.122 | 2.590 |
| NETTO KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN (A) | 24.679 | 18.197 |
| Investeringsactiviteiten | -24.312 | -29.457 |
| Acquisitie van immateriële vaste activa | 0 | -7 |
| Vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen | -27.087 | -37.595 |
| Andere materiële activa | -21 | -152 |
| Verkoop vastgoedbeleggingen | 2.796 | 8.297 |
| NETTO KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN (B) | -24.312 | -29.457 |
| VRIJE CASHFLOW (A+B) | 368 | -11.260 |
| Verandering in financiële verplichtingen en financiële schulden | 12.960 | -6.034 |
| Toename (+) /Afname (-) van de financiële schulden | 12.897 | -789 |
| Toename (+) /Afname (-) van de andere financiële verplichtingen | 63 | 0 |
| Toename (+) /Afname (-) van de handelsschulden en andere langlopende verplichtingen | 0 | 16 |
| Betaalde interesten | 0 | -5.369 |
| Ontvangen interesten | 0 | 108 |
| Veranderingen in andere verplichtingen | 0 | 0 |
| Toename (+) /Afname (-) in andere verplichtingen | 0 | 0 |
| Toename (+) /Afname (-) in andere schulden | 0 | 0 |
| Verandering in eigen vermogen | -8.379 | 31.414 |
| Toename (+) /Afname (-) in kapitaal | 0 | 38.907 |
| Uitgekeerde dividenden | -8.379 | -7.493 |
| Dividend ter betaling gesteld (+ winstdeelnameplan) | 0 | 0 |
| Uitgekeerde interimdividenden (-) | 0 | 0 |
| NETTO FINANCIELE KASSTROOM (C ) | 4.581 | 25.380 |
| KAS EN KASEQUIVALENTEN OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR (A+B+C) | 4.948 | 14.119 |
Gereglementeerde informatie
| Kantoren | Opslag (*) | Totaal | Contractuele huurgelden |
Leegstand (% van totale m²) |
|
|---|---|---|---|---|---|
| België | |||||
| AALST (ABCDEFG), TRAGEL 48-58 | 2.098 | 17.833 | 19.931 | 620.097 | 0,00% |
| AALST (HIJ), TRAGEL 48-58 | 540 | 17.740 | 18.280 | 1.012.293 | 0,00% |
| AALST (KLM), TRAGEL 48-58 | 1.397 | 4.591 | 5.988 | 248.064 | 0,00% |
| AARTSELAAR, HELSTSTRAAT 47 | 690 | 6.355 | 7.045 | 240.330 | 4,33% |
| BERCHEM, VOSSTRAAT 200 | 1.003 | 1.446 | 2.449 | 206.582 | 0,00% |
| BORNEM, INDUSTRIEWEG 4-24 | 1.437 | 13.163 | 14.600 | 410.000 | 7,87% |
| GRIMBERGEN, EPPEGEMSESTWG 31-33 | 2.478 | 23.758 | 26.236 | 964.797 | 0,00% |
| LAKEN, EMIEL BOCKSTAELLAAN 74 | 340 | 5.085 | 5.425 | 241.020 | 0,00% |
| VILVOORDE, SCHAARBEEKLEI 207-213 | 3.060 | 970 | 4.030 | 111.161 | 57,94% |
| HOBOKEN SMALLANDLAAN 7 | 482 | 747 | 1.229 | 222.698 | 0,00% |
| MEER EUROPASTRAAT 28 | 1.235 | 8.995 | 10.230 | 363.770 | 0,00% |
| PUURS RIJKSWEG 89 & 85 | 1.150 | 8.945 | 10.095 | 0 | 0,00% |
| HERENTALS, TOEKOMSTLAAN 33 | 1.642 | 12.954 | 14.596 | 737.108 | 0,00% |
| NIJVEL, RUE DE L'INDUSTRIE | 1.385 | 12.649 | 14.034 | 712.093 | 0,00% |
| PUURS, SCHOONMANSVELD 18 | 1.334 | 11.907 | 13.241 | 742.934 | 0,00% |
| EREMBODEGEM, INDUSTRIELAAN 27 | 4.074 | 13.267 | 17.341 | 895.461 | 3,45% |
| MECHELEN, ZANDVOORTSTRAAT 16 | 768 | 22.190 | 22.958 | 605.072 | 0,00% |
| VORST, HUMANITEITSln 292, site LIPTON | 778 | 4.819 | 5.597 | 326.322 | 0,00% |
| VORST, HUMANITEITSln 292, site CM | 7.150 | 7.150 | 338.133 | 0,00% | |
| VORST, HUMANITEITSln 292, site RESTAURANT (Station) | 2.110 | 920 | 3.030 | 218.162 | 0,00% |
| VORST, HUMANITEITSln 292, site SALVESEN (Koelloodsen) | 1.538 | 9.974 | 11.512 | 527.240 | 0,00% |
| MILMORT, AVENUE DU PARC INDUSTRIEL | 1.225 | 27.112 | 28.337 | 929.244 | 12,80% |
| HEPPIGNIES, RUE BRIGADE PIRON | 757 | 13.788 | 14.545 | 725.000 | 0,00% |
| Totaal België | 31.521 | 246.358 | 277.879 | 11.397.581 | 2,88% |
| Frankrijk | |||||
| SAVIGNY LE TEMPLE, RUE DU CHROME | 620 | 16.139 | 16.759 | 385.242 | 47,56% |
| FEUQUIERES, ZI DU MOULIN 80 | 763 | 8.230 | 8.993 | 341.982 | 0,00% |
| CAMBRAI, P. d' A. ACTIPOLE | 682 | 10.588 | 11.270 | 517.498 | 0,00% |
| ROISSY, RUE DE LA BELLE ETOILE 280 | 638 | 3.384 | 4.022 | 334.653 | 0,00% |
| BONDOUFLE, RUE HENRI DUNANT 9-11 | 1.307 | 2.478 | 3.785 | 220.649 | 0,00% |
| DECINES-CHARPIEU, RUE ARTHUR RIMBAUD 1 | 1.108 | 2.713 | 3.821 | 349.649 | 0,00% |
| LE MESNIL AMELOT, RUE DU GUE 4 & RUE DE LA GRANDE BORNE 11 | 1.348 | 7.311 | 8.659 | 677.953 | 0,00% |
| ALFORTVILLE, LE TECHNIPARC | 382 | 1.665 | 2.047 | 216.420 | 0,00% |
| ROISSY, RUE DE LA BELLE ETOILE 383 | 1.965 | 4.492 | 6.457 | 635.550 | 0,00% |
| LE MESNIL AMELOT, RUE DU GUE 1-3 | 1.211 | 4.043 | 5.254 | 456.882 | 0,00% |
| SAINT PRIEST, RUE NICEPHORE NIEPCE | 906 | 15.120 | 16.026 | 674.470 | 0,00% |
| SAINT-CYR-EN-VAL, RUE DES GENETS 660 | 1.655 | 73.797 | 75.452 | 3.090.000 | 0,00% |
| MARENNES, LA DONNIERE | 524 | 19.965 | 20.489 | 868.628 | 0,00% |
| Totaal Frankrijk | 13.109 | 169.925 | 183.034 | 8.769.576 | 4,35% |
Het aanvangsrendement (het beschouwde huurinkomen ten opzichte van de investeringswaarde) van de volledige portefeuille bedraagt 7,86%.
Patrimonium Het patrimonium telt op heden ± 417.120 m² opslagruimte en ± 43.757 m² kantoorachtige oppervlakten of een totale oppervlakte van 460.877 m². Het is gelegen op 31 sites, waarvan 13 in Frankrijk. Dit is één site meer dan eind 2010 tengevolge van de verkoop van 1 pand in België (Moorsel) en de aankoop van één site in Frankrijk (Marennes) en de oplevering van het "built-to-suit project van Coca-Cola. Eén pand (Grimbergen) is in concessie. De toename van de marktwaarde van de portefeuille is vooral het gevolg van de acquisitie van een site te Marennes en de oplevering van Coca-Cola.
Behalve de 13 sites in Frankrijk zijn de huidige eigendommen hoofdzakelijk gelegen in de Vlaamse ruit. Twee gebouwen (Laken en Vorst) zijn in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gelegen en drie gebouwen in Wallonië met name in Milmort, Nijvel en Heppignies. Van de 13 sites in Frankrijk zijn er zeven gelegen in de regio Parijs (Savigny-le-Temple en Roissy, Bondoufle, Le Mesnil Amelot, Alfortville) en zes andere in de provincie (Lyon/Decines-Charpieu en Saint-Priest, Cambrai, Feuquières en Orléans/Saint-Cyr-en-Val).
Huurinkomsten Het effectief huurinkomen wordt berekend na aftrek van de onroerende voorheffing wanneer deze ten laste van de eigenaar is en in enkele zeldzame gevallen als een gemiddeld huurinkomen tot eerstvolgende vervaldag indien er huurkortingen zijn of de huur contractueel niet constant verloopt.
Dit jaarlijkse huurinkomen bedroeg EUR 20.167.157 per jaar op 31/12/2011. De lopende huurcontracten liggen 6,9% hoger dan de overeenstemmende geschatte markthuurwaarde, die EUR 18.872.720 per jaar bedraagt.
De gemelde huurbedragen zijn netto huurinkomsten los van bijkomende betalingen voor gemeenschappelijke lasten en eventuele verzekeringspremies.
De bezettingsgraad voor de ganse portefeuille, berekend op basis van de oppervlakten, bedraagt ± 96,45 %.
Gereglementeerde informatie
De commissaris, Ernst & Young Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door Mevr. Christel Weymeersch, bevestigd dat zijn controlewerkzaamheden van de geconsolideerde jaarrekening, opgemaakt in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie, ten gronde zijn afgewerkt en dat deze geen betekenisvolle correcties hebben aan het licht gebracht die aan de boekhoudkundige gegevens, overgenomen uit de geconsolideerde jaarrekening, en opgenomen in dit communiqué, zouden moeten doorgevoerd worden.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.