Earnings Release • May 12, 2016
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
GEREGLEMENTEERDE INFORMATIE KWARTAALCIJFERS VAN 01/01/2016 TOT EN MET 31/03/2016 EMBARGO TOT 12/05/2016 – 19U
De groei van de reële waarde in België is hoofdzakelijk het gevolg van de oplevering van 2 Built-to-Suit projecten in het eerste kwartaal van 2016 (Vorst – CdS en Erembodegem – Movianto), de verwerving van de site in Willebroek – De Hulst (verhuurd aan Federal Mogul), de verwerving van 46.000m² terrein voor de ontwikkeling van een build-to-suit project te Bornem en de lopende ontwikkeling aangaande de extensie op de site in Gent-Zeehaven (verhuurd aan DSV Solutions).
De reële waarde van de vastgoedportefeuille in Nederland is zelfs met 59,27% gestegen. Enerzijds is dit het gevolg van de oplevering van het build-to-suit project te Heerlen (verhuurd aan Doc Morris) en de verwerving van de site in Apeldoorn en Tilburg (respectievelijk verhuurd aan HSL en Groep Versteijnen), beide in 2015. Anderzijds heeft Montea in het eerste kwartaal van 2016 de site te Eindhoven, de Keten verworven (verhuurd aan Jan De Rijk). Verder ontwikkelt Montea de grootste Europese bakkerij voor Bakkersland te Aalsmeer.
In Frankrijk werd in het jaar 2015 de site in St.Priest verworven (verhuurd aan Cofriset).
De uitgifteprijs van de nieuwe aandelen bedraagt € 35,57 per aandeel, een korting van 4,7% t.o.v. de 30 daags gemiddelde beurskoers van Montea voorafgaand aan 12 mei 2016 (onder aftrek van het voormeld bruto dividend). Gebaseerd op de slotkoers van 12 mei 2016 van € 40,90 (eveneens na aftrek van het bruto dividend) bedraagt de korting 8,50%.
24 coupons nr. 15 geven recht op 1 nieuw aandeel.
| 3 maanden 12 maanden 3 maanden Vastgoedportefeuille Vastgoedportefeuille - Gebouwen Aantal sites 23 16 9 48 45 Oppervlakte van de vastgoedportefeuille Logistieke en semi-industriële panden M² 382.966 216.361 158.580 757.907 682.503 663.562 Kantoren M² 37.231 15.924 16.106 69.261 66.506 64.552 Totale oppervlakte M² 420.197 232.285 174.686 827.168 749.009 728.114 Ontwikkelingspotentieel M² 68.610 32.904 18.055 119.569 119.569 195.555 Waarde van het onroerend vermogen Reële waarde (1) K€ 264.930 135.038 140.705 540.673 480.721 444.530 Investeringswaarde (2) K€ 271.437 144.594 150.597 566.628 503.980 465.558 |
|---|
| Bezettingsgraad |
| Bezettingsgraad (3) % 95,8% 96,4% 100,0% 96,8% 96,0% 96,0% |
| Vastgoedportefeuille - Zonnepanelen |
| Reële waarde K€ 10.289 0 0 10.289 10.369 8.260 |
| Vastgoedportefeuille - Ontwikkelingen |
| Reële waarde (1) K€ 4.618 0 13.405 18.023 25.640 4.400 |
| Geconsolideerde resultaten |
| Netto courant resultaat |
| Netto huurresultaat K€ 11.297 34.290 7.802 |
| Operationeel resultaat vóór het resultaat op de K€ 9.606 29.437 6.439 |
| vastgoedportefeuille (4) |
| Operationele marge (5) % 85,03% 85,8% 82,5% |
| Financieel resultaat (excl. IAS 39) (6) K€ -2.405 -8.016 -2.022 |
| Netto courant resultaat (7) K€ 7.116 21.097 4.360 |
| Aantal aandelen die recht hebben op het resultaat van de 9.658.932 9.211.701 8.754.378 periode |
| Netto courant resultaat / aandeel € 0,74 2,29 0,50 |
| Niet courant resultaat |
| Resultaat op de vastgoedportefeuille (8) K€ 2.089 2.475 -420 |
| Resultaat op de financiële instrumenten (9) K€ -4.606 438 -1.359 |
| Netto resultaat K€ 4.598 24.010 2.581 |
| Aantal aandelen die recht hebben op het resultaat van de |
| 9.658.932 9.211.701 8.754.378 periode |
| Netto resultaat / aandeel € 0,48 2,61 0,29 |
| Geconsolideerde balans |
| Eigen vermogen (excl. Minderheidsparticipaties) K€ 228.689 208.157 186.182 |
| Schulden en passiva opgenomen in de schuldratio K€ 327.888 306.564 270.275 |
| Balanstotaal K€ 598.440 549.685 493.098 |
| Schuldratio (10) % 54,8% 55,8% 54,8% |
| Net Actief / aandeel (11) € 23,68 22,60 21,27 |
| Net Actief / aandeel (excl. IAS 39) (11) € 26,66 25,22 24,24 |
| Beurskoers(12) € 39,45 39,20 37,22 |
| Premie / (discount) % 48,0% 55,4% 53,6% |
(1) Boekhoudkundige waarde volgens de IAS/IFRS regels.
(2) Waarde van de portefeuille zonder aftrek van de transactiekosten.
(3) Bezettingsgraad, gebaseerd op de m². Bij de berekening van deze bezettingsgraad werd, noch in de noemer, noch in de teller, rekening gehouden met de niet verhuurbare m², bedoeld voor herontwikkeling en met de landbank.
(4) Operationeel resultaat vóór het resultaat op de vastgoedportefeuille.
(5) Het operationeel resultaat vóór het resultaat op de vastgoedportefeuille gedeeld door het netto huurresultaat.
(6) Netto financieel resultaat zonder rekening te houden met de variatie van de waarderingen van de financiële indekkingsinstrumenten.
(7) Netto resultaat zonder rekening te houden met het resultaat op de portefeuille (code XVI, XVII en XVIII van de resultatenrekening) en zonder rekening te houden met de variatie van de waarderingen van de financiële indekkingsinstrumenten.
(8) Negatieve en/of positieve variaties in de reële waarde van de vastgoedportefeuille + de eventuele min- of meerwaarden naar aanleiding van de realisatie van vastgoed.
(9) Negatieve en/of positieve variaties in de reële waarde van de rente-indekkingsinstrumenten volgens IAS 39.
(10) Schuldratio volgens het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
(11) Totale activa van de vennootschap verminderd met de totale schulden van de vennootschap, gedeeld door het aantal aandelen.
(12) Beurskoers op het einde van de periode
EMBARGO TOT 12/05/2016 – 19U
Het netto courant resultaat van Montea bedraagt € 7,12 miljoen (€ 0,74 per aandeel) tijdens het eerste kwartaal van het boekjaar 2016, ten opzichte van € 4,36 miljoen tijdens dezelfde periode vorig jaar (€ 0,50 per aandeel), een stijging van 63,2%.
Deze groei met € 2,76 miljoen is grotendeels het resultaat van:
• de éénmalige inkomst van € 2,07 miljoen als gevolg van de beëindiging van het contract met Neovia Logistics
De overige groei van € 0,69 miljoen kan worden verklaard door:
Rekening houdend met de algemene kosten van de vennootschap bedraagt de operationele marge 85,0%, een stijging met 2,5% ten opzichte van dezelfde periode van vorig jaar.
1 Netto resultaat exclusief resultaat op de vastgoedportefeuille (code XVI, XVII, XVIII en XIV van de resultatenrekening) en exclusief de variatie in de reële waarde van de rente-indekkingsinstrumenten (code XXIII van de resultatenrekening).
2 De gemiddelde financiële schuldenlast wordt bepaald door het gemiddelde van alle financiële schulden van Montea, inclusief de kredietlijnen, de obligatieleningen en de leasingschulden. Bij de gemiddelde financiële schuldenlast wordt geen rekening gehouden met de negatieve waarde van de indekkingsinstrumenten. De gemiddelde financiële kost is de volledige financiële cash kost (zonder
rekening te houden met de variaties in de indekkingsinstrumenten) t.o.v. deze gemiddelde financiële schuld. 3 Dit betreft de financiële kost op het einde van het eerste kwartaal van 2016, rekening houdend met de stand van de financiële schuldenlast op het einde van de rapporteringsperiode en rekening houdend met de thans geldende interestvoeten.
In het eerste kwartaal van 2016 werden volgende nieuwe huurovereenkomsten afgesloten.
De site Bornem (Industrielaan 2-24) met een totale oppervlakte van 14.343 m² is vandaag volledig verhuurd. Montea en de Regie der Gebouwen ondertekenden een huurovereenkomst voor een duurtijd van 9 jaar. De huurovereenkomst omvat 8.760 m² opslagruimte, 590 m² kantoorruimte en 37 parkingplaatsen. De Regie der Gebouwen zal de site gebruiken als opslagplaats voor in beslag genomen goederen. Deze transactie werd begeleid door Ceusters NV.
Montea «Space for Growth» - Site Bornem (BE)
De resterende beschikbare oppervlakte van 1.206 m² is verhuurd aan Beherman Motors NV (onderdeel van Beherman Group) voor een duurtijd van 9 jaar met een eerste break na 3 jaar. Beherman Group (www.behermangroup.com) is de officiële importeur van Mitsubishi voor België en Luxemburg en zal de site gebruiken als atelier en opslagruimte.
Deze twee transacties vertegenwoordigen samen een jaarlijks huurinkomen van ongeveer € 0,45 miljoen.
Montea en Roltex Belgium hebben een lange-termijn huurovereenkomst ondertekend voor een vaste duurtijd van 9 jaar op de site in Erembodegem. De huurovereenkomst omvat 1.454 m² opslagruimte, 403 m² kantoorrruimte en 201m² mezzanine.
Roltex Belgium is momenteel reeds gevestigd in Erembodegem en was zoek naar een bijkomende vestiging in dezelfde regio. Roltex is een producent van dienbladen en andere kunststof horecabenodigdheden voor professionele catering (www.roltex.be).
Montea «Space for Growth» - Site Erembodegem - Unit 8 (BE)
Montea heeft de site Herentals, Toekomstlaan 33 verhuurd aan Kemin Europe NV. Partijen beschikken over een wederzijdse aan- en verkoopoptie in de tweede jaarhelft van 2016. De site omvat terrein van ca. 20.253 m², 11.068 m² opslagruimte, 1.782 m² kantoren en 1.800 m² mezzanine.
Montea heeft de verwerving van een distributiecentrum afgerond op een terrein van 36.200 m² op Eindhoven - Acht. Het gebouw omvat 16.700 m² opslagruimte en 435 m² kantoorruimte. Gezien de goede ligging en de flexibele indeling van het gebouw in 4 units, is dit distributiecentrum uitermate geschikt voor onder andere fijnmazige distributie en e-commerce doeleinden.
Het gebouw wordt verhuurd met een triple net huurcontract en voor een vaste duurtijd van 15 jaar. Deze transactie vertegenwoordigt een investering van ongeveer € 18 miljoen, aan een netto aanvangsrendement van 6,6% en is in lijn met de waardering van de vastgoeddeskundige.
Montea heeft van Beherman Invest NV (onderdeel van Beherman Group) een terrein verworven van 4,6 ha gelegen te Bornem. De site heeft een strategische ligging in de "gouden driehoek" Brussel/Antwerpen/Gent, in de directe nabijheid van de snelwegen A12/E17. Het bestaande gebouw zal worden afgebroken en de site zal volledig herontwikkeld worden. Montea is reeds gestart met de commercialisatie van het terrein voor een
ontwikkeling op maat van een logistiek gebouw van +/- 26.000 m². Deze verwerving werd gefinancierd met bankschuld. Deze transactie vertegenwoordigt een investeringswaarde van € 4,6 miljoen.
In juni 2015 startte Montea met de ontwikkeling van een distributiecentrum voor Movianto op de Industriezone Zuid IV in Erembodegem. Conform de vooropgestelde timing werd in januari 2016 het state-ofthe-art logistiek distributiecentrum van 15.900 m² met twee GDP (2.900 m²) conforme cross-docking ruimtes (+2+8°C en +15°C+25°C) en bijhorende kantoren opgeleverd. Het gebouw wordt gehuurd voor een vaste periode van 9 jaar, de aanvangshuur bedraagt ongeveer € 1 miljoen per jaar. Deze verwerving werd gefinancierd met bankschuld. Deze transactie vertegenwoordigt een investeringswaarde van € 14 miljoen.
Montea «Space for Growth» - Site Erembodegem, Waterkeringsstraat (BE)
Montea «Space for Growth» - Site Bornem – Build-to-suit (BE)
4 Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 26/06/2015 of www.montea.com.
In het kader van het herontwikkelingsplan van de site te Vorst startte Montea in april 2015 met de ontwikkeling van een tweede duurzaam build-to-suit project voor CdS in Vorst. Het 10.500 m² distributiecentrum wordt verhuurd voor een vaste periode van 15 jaar, de aanvangshuur bedraagt ongeveer € 0,5 miljoen per jaar. Deze verwerving werd gefinancierd met bankschuld. Deze transactie vertegenwoordigt een investeringswaarde van € 6,8 miljoen.
Montea «Space for Growth» - Site Vorst - CdS (BE)
Het logistiek complex werd ontwikkeld door MG Real Estate op een terrein van ca 48.000 m². Het gebouw omvat 27.100 m² opslagruimte, 800 m² kantoorruimte en een mezzanine van ca 1.100 m². In een tweede fase kan het gebouw met 6.800 m² uitgebreid worden. Zij is eigendom van de vastgoedvennootschappen Nyssa NV en Robinia One NV.
Partijen hebben een lange termijn huurovereenkomst afgesloten voor een vaste periode van 10 jaar. Deze verwerving gebeurde via de inbreng van 100% van de aandelen van twee voorgenoemde vennootschappen. De inbreng in natura gebeurde tegen een gemengde vergoeding, namelijk enerzijds een vergoeding in
Montea «Space for Growth» - site Federal Mogul at Park De Hulst contanten (14%) en anderzijds een vergoeding in nieuwe aandelen (86%). Deze transactie vertegenwoordigt een investeringswaarde van € 20,4 miljoen.
5 Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 03/04/2015 of www.montea.com.
6 Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 17/09/2015 of www.montea.com.
De Stad Antwerpen, de ParticipatieMaatschappij Vlaanderen (PMV) en Waterwegen en Zeekanaal (W&Z) hebben Blue O'pen als partner geselecteerd voor de sanering en herontwikkeling van Petroleum Zuid te Antwerpen (ca 63ha). Blue O'pen is een consortium van DEME en Bopro. Voor de ontwikkeling en investering van de logistieke zone van ca 6,5 ha binnen Blue Gate, koos het consortium voor een exclusieve samenwerking met Montea.
Peter Demuynck, CCO Montea: Wij zijn steeds op zoek naar innovatieve oplossingen voor de logistieke sector.
Vanaf de tweede helft van 2017 zullen we op deze unieke locatie, aan de rand van de stad en van het water, een CO2 neutraal logistiek park ontwikkelen met een bijzondere focus op de innovatieve logistieke trends en stadsdistributie. De totale ontwikkeling zal bij realisatie een geschatte investeringswaarde van € 26 miljoen vertegenwoordigen.
Montea «Space for Growth» - Artist Impression Blue Gate, Antwerpen
| Totaal 31/03/2016 |
België | Frankrijk | Nederland | Totaal 31/12/2015 |
Totaal 31/03/2015 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedportefeuille - Gebouwen | ||||||
| Aantal sites | 48 | 23 | 16 | 9 | 45 | 43 |
| Oppervlakte opslag (m²) | 757.907 | 382.966 | 216.361 | 158.580 | 682.503 | 663.562 |
| Oppervlakte kantoren (m²) | 69.261 | 37.231 | 15.924 | 16.106 | 66.506 | 64.552 |
| Totale oppervlakte (m²) | 827.168 | 420.197 | 232.285 | 174.686 | 749.009 | 728.114 |
| Ontwikkelingspotentieel (m²) | 119.569 | 68.610 | 32.904 | 18.055 | 119.569 | 195.555 |
| Reële waarde (K EUR) | 540.673 | 264.930 | 135.038 | 140.705 | 480.721 | 444.530 |
| Investeringswaarde (K EUR) | 566.628 | 271.437 | 144.594 | 150.597 | 503.980 | 465.558 |
| Contractuele jaarlijkse huurinkomsten (K EUR) | 40.568 | 19.437 | 11.030 | 10.101 | 36.448 | 34.946 |
| Bruto rendement (%) | 7,50% | 7,34% | 8,17% | 7,18% | 7,58% | 7,86% |
| Bruto rendement als 100% verhuurd (%) | 7,70% | 7,60% | 8,44% | 7,18% | 7,82% | 8,12% |
| Niet verhuurde delen (m²) | 26.169 | 17.697 | 8.472 | 0 | 26.719 | 27.797 |
| Huurwaarde van niet verhuurde delen (K EUR) | 1.074 | 706 | 368 | 0 | 1.150 | 1.137 |
| Bezettingsgraad (% van m²) | 96,8% | 95,8% | 96,4% | 100,0% | 96,0% | 96,0% |
| Vastgoedportefeuille - Zonnepanelen (1) | ||||||
| Reële waarde (K EUR) | 10.289 | 10.289 | 0 | 0 | 10.369 | 8.260 |
| Vastgoedportefeuille - Ontwikkelingen | ||||||
| Reële waarde (K EUR) | 18.023 | 4.618 | 0 | 13.405 | 25.640 | 4.400 |
De reële waarde van de investering in zonnepanelen wordt opgenomen in rubriek "D" van de vaste activa in de balans.
Montea beschikt eveneens over een totale landbank van ongeveer 119.569 m² aan ontwikkelingspotentieel op bestaande sites.
De reële waarde van de vastgoedportefeuille bij constante samenstelling is (zonder rekening te houden met de nieuwe investeringen en desinvesteringen zoals hierboven omschreven), op basis van de waardering door de onafhankelijke vastgoeddeskundige, tijdens het eerste kwartaal van 2016 gestegen met 0,7% (€ 3,2 miljoen), als gevolg van de daling van het investeringsrendement op enkele sites.
Montea heeft lopende ontwikkelingen ter waarde van € 18,0 miljoen bestaande uit ontwikkeling voor de uitbreiding op de site in Gent-Zeehaven (verhuurd aan DSV Solutions) en de ontwikkeling in Aalsmeer (verhuurd aan Bakkersland) in Nederland.
Reële waarde van de zonnepanelen van € 10,3 miljoen.
Montea heeft 8 zonnepaneelprojecten: 1 in Brussel (Vorst), 2 in Wallonië (Heppignies en Milmort) en 5 in Vlaanderen (Bornem, Herentals, Grimbergen, Gent en Puurs).
7 De bezettingsgraad wordt berekend in functie van de bezette m² ten opzichte van de totale m². In deze berekening werd noch in de teller, noch in de noemer rekening gehouden met de projecten in (her)ontwikkeling.
| VERKORTE GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING (K EUR) Analytisch |
31/03/2016 3 maanden |
31/03/2015 3 maanden |
|---|---|---|
| COURANT RESULTAAT NETTO HUURRESULTAAT VASTGOEDRESULTAAT % t.o.v netto huurresultaat TOTAAL VASTGOEDKOSTEN OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT Algemene kosten van de vennootschap Andere operationele opbrengsten en kosten OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE % t.o.v netto huurresultaat FINANCIEEL RESULTAAT (excl. IAS 39) NETTO COURANT RESULTAAT VOOR BELASTINGEN Belastingen |
11.297 10.949 103,8% -249 10.700 -1.109 15 9.606 85,0% -2.405 7.201 -85 |
7.802 7.824 100,3% -252 7.572 -1.140 6 6.439 82,5% -2.022 4.417 -57 |
| NETTO COURANT RESULTAAT (excl. IAS 39) per aandeel |
7.116 0,74 |
4.360 0,50 |
| NIET COURANT RESULTAAT Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen Resultaat verkoop andere niet-financiële activa Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Ander portefeuilleresultaat RESULTAAT OP DE VASTGOEDPORTEFEUILLE Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva RESULTAAT IN DE REELE WAARDE VAN FINANCIELE ACTIVA EN PASSIVA |
0 0 2.089 0 2.089 -4.606 -4.606 |
5 0 -424 0 -420 -1.359 -1.359 |
| NETTO RESULTAAT per aandeel |
4.598 0,48 |
2.581 0,29 |
3.2. Toelichting bij de verkorte geconsolideerde resultatenrekening (analytisch) voor het eerste kwartaal afgesloten op 31/03/2016
Het netto huurresultaat bedraagt € 11,30 miljoen, een stijging van 44,8% ten opzichte van dezelfde periode in 2015 (€ 7,80 miljoen). Deze toename van € 3,50 miljoen is grotendeels toe te schrijven aan de éénmalige inkomst van € 2,07 miljoen als gevolg van de beëindiging van het contract met Neovia Logistics en een verdere groei van de portefeuille in het tweede deel van 2015 en het eerste kwartaal van 2016.
Het operationeel resultaat vóór het resultaat op de vastgoedportefeuille (operationele marge) voor het eerste kwartaal van 2016 bedraagt € 9,61 miljoen ten opzichte van € 6,44 miljoen voor het eerste kwartaal van 2015. Deze stijging van het operationeel resultaat vóór het resultaat op de vastgoedportefeuille met 49,2% (€ 3,17 miljoen) is het gevolg van de toename van het netto huurresultaat met € 3,50 miljoen (zie hierboven) deels gecompenseerd door de toepassing van de IFRIC 21-norm waarbij de onroerende voorheffing volledig als schuld en kost erkend wordt op 1 januari 2016 en tevens de doorrekening van deze onroerende voorheffing aan de huurders volledig als vordering en opbrengst wordt erkend op 1 januari 2016. Het netto-effect van de vastgoedbelasting voor een boekjaar wordt bijgevolg in het eerste trimester van dat lopende boekjaar volledig ten laste genomen. Ook de abonnementstaks dient onder dezelfde IFRIC norm volledig in kost genomen te worden op 1 januari 2016.
De exploitatie- of operationele marge8 bedraagt 85,0%, ten opzichte van 82,5% tijdens dezelfde periode vorig jaar.
Negatief financieel resultaat (excl. de waardering van de indekkingsinstrumenten) bedraagt € 2,41 miljoen, een toename van 19,0% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar en wordt sterk bepaald door de hogere gemiddelde financiële schuld
Het negatief financieel resultaat per 31/03/2016 bedraagt € 2,41 miljoen, een toename van 19,0% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar (€ 0,38 miljoen), grotendeels bepaald doordat de gemiddelde schuldenlast steeg met € 60,55 miljoen (+24,9%), deels gecompenseerd door de lagere gemiddelde financiële kost. De gemiddelde financiële kost bedraagt 3,17% tijdens het eerste kwartaal9 t.o.v. 3,32% in dezelfde periode vorig jaar.
Negatief niet-kasresultaat van € 2,52 miljoen, enerzijds bepaald door de negatieve variatie in de waardering van de indekkingsinstrumenten (€ 4,61 miljoen), deels gecompenseerd door de positieve variatie in de waardering van de vastgoedportefeuille met € 2,09 miljoen.
De negatieve variatie in de indekkingsinstrumenten (€ 4,61 miljoen) is het gevolg van de dalende lange termijn interestvoeten op 31/03/2016 t.o.v. 31/12/2015.
De positieve variatie in de waardering van de vastgoedportefeuille (€ 2,09 miljoen) is voornamelijk het gevolg van de daling van het investeringsrendement op een aantal Belgische en Nederlandse sites.
Het netto courant resultaat op 31/03/2016 bedraagt € 7,12 miljoen (€ 0,74 per aandeel), wat een verhoging is van 63,2% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Het netto courant resultaat per aandeel bedraagt € 0,74 per aandeel, een stijging van 47% t.o.v. dezelfde periode vorig jaar.
Het netto resultaat op 31/03/2016 bedraagt € 4,60 miljoen (€ 0,48 per aandeel) ten opzichte van € 2,58 miljoen voor dezelfde periode in 2015.
8 Het operationeel resultaat voor het resultaat op de vastgoedportefeuille t.o.v. het netto huurresultaat. 9 Deze financiële kost is een gemiddelde over de periode, inclusief de leasingschulden in Frankrijk en België en Nederland, en werd berekend op basis van de totale financiële kost t.o.v. het gemiddelde van het beginsaldo en eindsaldo van de periode.
| GECONSOLIDEERDE BALANS (EUR) | 31/03/2016 Conso |
31/12/2015 Conso |
31/03/2015 Conso |
|---|---|---|---|
| VASTE ACTIVA | 569.912.799 | 517.685.997 | 458.142.402 |
| VLOTTENDE ACTIVA | 28.526.998 | 31.999.167 | 34.955.470 |
| TOTAAL ACTIVA | 598.439.797 | 549.685.164 | 493.097.872 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 228.807.009 | 208.256.437 | 186.281.511 |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervenootschap | 228.688.526 | 208.156.528 | 186.181.602 |
| Minderheidsbelangen | 118.483 | 99.909 | 99.909 |
| VERPLICHTINGEN | 369.632.788 | 341.428.727 | 306.816.361 |
| Langlopende verplichtingen | 324.804.680 | 291.353.554 | 234.109.909 |
| Kortlopende verplichtingen | 44.828.108 | 50.075.173 | 72.706.452 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 598.439.797 | 549.685.164 | 493.097.872 |
De totale verplichtingen van € 369,63 miljoen bestaan uit:
10 Berekend overeenkomstig het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
De netto activa waarde per 31/3/2016 bedraagt € 23,68 per aandeel maar wordt ook sterk beïnvloed door de negatieve variatie van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten. Wanneer geen rekening wordt gehouden met de netto negatieve variatie van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten (IAS 39), bedraagt de netto activa waarde € 26,66 per aandeel (een stijging van 10,0 % t.o.v. 31/03/2015).
Wanneer rekening wordt gehouden met een beurskoers van € 39,45 op 31/03/2016, bedraagt de premie 48,0% t.o.v. de netto activawaarde, gecorrigeerd met de negatieve variatie van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten.
Er zijn geen belangrijke gebeurtenissen na het einde van de verslagperiode
Op 12 mei 2016 heeft de statutaire zaakvoerder van Montea, in het kader van het toegestaan kapitaal, onder opschortende voorwaarde van de beslissing tot uitkering van voormeld bruto dividend van € 2,03 per aandeel (coupon nr. 15) op de algemene vergadering van Montea op 17 mei 2016, besloten om in dit kader de aandeelhouders van Montea, bij wijze van keuzedividend, de mogelijkheid te bieden om hun schuldvordering, die ontstaat uit de dividenduitkering, in te brengen in het kapitaal van Montea. Dit zal gebeuren door de uitgifte van nieuwe aandelen (naast de keuzemogelijkheid om het dividend in cash te ontvangen en de keuzemogelijkheid om te opteren voor een combinatie van beide voorgaande opties). De nieuwe aandelen zullen delen in het resultaat vanaf 1 januari 2016 (met coupon nr. 16 aangehecht).
Op 10 mei 2016 keurde de FSMA deze kapitaalverhoging goed.
De inbreng in natura van schuldvorderingen jegens Montea in het kader van het keuzedividend, en de daarmee gepaard gaande kapitaalverhoging, verbetert het eigen vermogen van Montea en derhalve haar (wettelijk begrensde) schuldgraad.
De verbetering van het eigen vermogen en de schuldgraad biedt Montea de mogelijkheid om in de toekomst desgevallend bijkomende met schulden gefinancierde transacties te verrichten en zo haar groei-intenties verder te realiseren. Het keuzedividend leidt verder (à rato van de inbreng van de dividendrechten in het kapitaal van Montea) tot een retentie van middelen binnen de Vennootschap die de vermogenspositie versterken.
Bovendien worden zo de banden met de aandeelhouders versterkt.
De aandeelhouders hebben aldus de keuze tussen:
Op één nieuw aandeel kan worden ingeschreven door inbreng van 24 coupons nr. 15 (elk ten bedrage van het netto dividend van € 1,4819 per coupon) die aandelen van dezelfde vorm vertegenwoordigen. Dit komt globaal neer op een uitgifteprijs van € 35,57 per nieuw aandeel (zijnde 24 coupons nr. 15 x € 1,4819.
De uitgifteprijs van de nieuw uit te geven aandelen werd berekend als de 30-daags gemiddelde beurskoers van de Vennootschap, verminderd met het bruto dividend van 2015 (zijnde € 2,03). Vervolgens werd een korting toegepast van 4,70 % en werd de uitkomst van dit bedrag afgerond tot twee decimalen na de komma. Gebaseerd op de slotkoers van 12 mei 2016 van € 40,90 (eveneens na aftrek van het bruto dividend) bedraagt de korting 8,50%.
De gehanteerde 30-daags gemiddelde beurskoers voorafgaand aan 12 mei 2016, zijnde de datum van de beslissing van statutaire zaakvoerder tot de kapitaalverhoging in het kader van het toegestaan kapitaal door inbreng in natura, bedraagt € 39,35.
Het voorgestelde bruto-dividend voor het jaar 2015, zoals het naar verwachting zal worden vastgesteld op de algemene vergadering van 17 mei 2016, bedraagt € 2,03.
Coupon nr. 15 geeft recht op een dividend van € 2,03 bruto, wat neerkomt op € 1,4819 netto dividend per aandeel na afhouding van 27% roerende voorheffing 11.
Een mix tussen een inbreng in natura van dividendrechten tegen de uitgifte van nieuwe aandelen en een uitbetaling van het dividend in cash.
Het aandeel Montea zal noteren inclusief coupon nr. 15 tot en met 20 mei 2016. Vanaf 23 mei 2016 zal het aandeel Montea exclusief coupon nr. 15 noteren.
De aandeelhouders die hun dividendrechten (geheel of gedeeltelijk) wensen in te brengen in het kapitaal van de Vennootschap in ruil voor nieuwe aandelen, dienen zich tijdens de keuzeperiode (vanaf 25 mei 2016 tot en met 8 juni 2016) te wenden tot:
Aandeelhouders die hun keuze niet kenbaar hebben gemaakt aan het einde van deze keuzeperiode zullen hun dividend automatisch en uitsluitend in cash uitbetaald krijgen. In het Informatiememorandum dat vanaf 24 mei 2016 (na sluiting van de beurs) op de website (onder de rubriek: Investor relations) van Montea beschikbaar zal zijn, is alle verdere informatie opgenomen.
Op 13 juni 2016 zal dan vóór beurs de effectieve dividenduitkering plaatsvinden, in functie van de keuze van de aandeelhouders, onder de vorm van (i) de uitgifte van nieuwe aandelen in ruil voor de inbreng van nettodividendrechten, (ii) de uitbetaling van het dividend in cash of (iii) een combinatie van beide voorgaande betalingsmodaliteiten. Montea zal een aanvraag richten aan Euronext Brussel en Euronext Parijs voor de bijkomende notering van de nieuwe aandelen en beoogt dat vanaf 13 juni 2016 de nieuwe aandelen, met coupon nr. 16 aangehecht, zullen kunnen worden toegelaten tot de verhandeling op Euronext Brussel en Parijs. Op 10 juni 2016 (na sluiting van de beurs) zullen de resultaten van het keuzedividend bekend worden gemaakt.
11 Voor de fiscale behandeling van de dividenden van de Vennootschap wordt verwezen naar het Informatiememorandum, waarin, louter ter informatieve titel, enige toelichting wordt verschaft bij deze fiscale behandeling.
De financiële dienst wordt verleend door Euroclear Belgium.
Hieronder vindt u de agenda aangaande het keuzedividend:
| Donderdag 12/05/2016 | Raad van bestuur van Montea Management NV, statutaire zaakvoerder van de Vennootschap |
|---|---|
| Donderdag 12/05/2016 | Publicatie Q1 2016 resultaten |
| Dinsdag 17/05/2016 | Gewone algemene vergadering |
| Vrijdag 20/05/2016 | Ex-date dividend 2016 |
| Maandag 23/05/2016 | Record date dividend 2016 |
| Dinsdag 24/05/2016 (na beurs) | Publicatie Informatiememorandum keuzedividend |
| Woensdag 25/05/2016 t.e.m. woensdag 8/06/2016 | Keuzeperiode voor de aandeelhouder |
| Vrijdag 10/06/2016 (na opening van de beurs) | Bekendmaking van de resultaten van het keuzedividend |
| Maandag 13/06/2016 | Betaalbaarstelling van het keuzedividend |
| Maandag 13/06/2016 | (Verwachte) verhandeling nieuwe aandelen op Euronext Brussel en Euronext Parijs |
In het huidige klimaat van yield compression en rekening houdende met de doordachte investeringspolitiek die Montea voert, is het moeilijker om kwalitatieve klasse A gebouwen te verwerven op basis van redelijke rendementen. Als gevolg daarvan is er in onze investeringsportefeuille een toenemend belang van build-tosuit projecten. Dergelijke projecten hebben een langere doorlooptijd dan zuivere acquisities. Hierdoor is er een vertraging in onze groei merkbaar.
Desalniettemin slagen we erin om via onze marktkennis de groei te bestendigen.
Rekening houdend met een schuldgraad van 60% beschikt Montea nog over een investeringscapaciteit van € 64 miljoen. Montea streeft ernaar om een gediversifieerde financieringspolitiek te voeren, waarbij het de doelstelling is om de duurtijd van onze financieringen in overeenstemming te brengen met de duurtijd van onze huurcontracten.
De bezettingsgraad bedraagt 96,8% en is in lijn met de vooropgestelde doelstelling.
De gemiddelde duurtijd van de contracten bedraagt 7,1 jaar. Op basis van de reeds aangekondigde groei, verwacht Montea de gemiddelde duurtijd van haar contracten tegen het einde van het boekjaar te behouden boven 7 jaar.
Per 31/03/2016 bedraagt de operationele marge 85,0%. Op basis van de reeds aangekondigde groei verwacht Montea om een operationele marge van 88% te bereiken over het volledige jaar 2016.
Per 31/03/2016 bedraagt de financiële kost 3,17%12 en is in lijn met de vooropgestelde doelstelling om de financiële kost recurrent onder de 3,5% te houden.
Rekening houdend met de resultaten van het eerste kwartaal 2016, verwacht Montea om een netto courant resultaat te bereiken van € 26,5 miljoen.
Deze informatie is eveneens beschikbaar op onze website www.montea.com.
Montea Comm. VA is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht (SIRP – SIIC), gespecialiseerd in logistiek vastgoed in België, Nederland en Frankrijk. Het bedrijf is een referentiespeler in deze markt. Montea biedt haar klanten letterlijk de ruimte om te groeien, aan de hand van flexibele en innoverende vastgoedoplossingen. Op deze manier creëert Montea waarde voor haar aandeelhouders. Montea kreeg als eerste Belgische vastgoedinvesteerder, de Lean & Green Star als erkenning voor het effectief verminderen van de CO2 uitstoot in de Belgische portefeuille met 26%. Per 31/03/2016 vertegenwoordigt de vastgoedportefeuille een totale oppervlakte van 827.168 m², verspreid over 45 locaties. Montea Comm. VA is sinds eind 2006 genoteerd op Euronext Brussel (MONT) en Parijs (MONTP).
Jo De Wolf www.montea.com +32 53 82 62 62 [email protected]
Follow MONTEA in SHAREHOLDERSBOX of:
12 Deze financiële kost is een jaarlijkse runrate, gebaseerd op de totale opgenomen kredietlijnen, leasingschulden en obligatieleningen op 31/03/2016, de afgesloten indekkingsinstrumenten op 31/03/2016 en de korte termijn interestvoet (EURIBOR 3 maanden) op 31/03/2016.
Deze aankondiging vormt geen aanbeveling met betrekking tot enig aanbod. Personen die een belegging in financiële instrumenten overwegen dienen een bevoegd persoon, gespecialiseerd in advies over dergelijke beleggingen, te raadplegen. Dit persbericht en de overige informatie die wordt ter beschikking gesteld in het kader van het keuzedividend vormt geen aanbod of verzoek om in te schrijven op aandelen van Montea of deze aan te kopen in de Verenigde Staten, noch vormt ze een aanbod of verzoek om in te schrijven op aandelen van Montea of deze aan te kopen in eender welk rechtsgebied waar een dergelijk aanbod niet is toegelaten vooraleer het werd geregistreerd of gekwalificeerd onder de wetten van het betrokken rechtsgebied. Eveneens vormt het geen aanbod of verzoek aan eender welke persoon die een dergelijk aanbod of verzoek wettelijk gezien niet mag ontvangen.
De aandelen van Montea werden en zullen niet worden geregistreerd onder de US Securities Act van 1933 en zij mogen niet worden aangeboden of verkocht in de Verenigde Staten zonder registratie onder de US Securities Act van 1933 of registratievrijstelling en Montea is niet voornemens een aanbod ervan te organiseren in de Verenigde Staten, Canada, Australië of Japan, of aan enige ingezetene, verblijfhouder of burger van de Verenigde Staten, Canada, Australië of Japan. Noch deze aankondiging noch een kopie ervan mogen worden meegenomen of verzonden in en naar of rechtstreeks of onrechtstreeks worden verspreid in de Verenigde Staten, Canada, Australië of Japan, of elders buiten België (tenzij in Frankrijk met het oog op het aanbod in Frankrijk en de notering van de nieuwe aandelen op Euronext Parijs). De verspreiding van deze aankondiging kan onderworpen zijn aan wettelijke beperkingen en enige personen die de beschikking krijgen over deze aankondiging dienen zich te informeren over eventuele dergelijke beperkingen en deze na te leven.
Artikel 37, § 1 van de Wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (de GVV Wet) bepaalt dat de openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap de door haar geplande verrichtingen ter kennis moet brengen van de FSMA als één of meerdere bepaalde personen rechtstreeks of onrechtstreeks als tegenpartij bij die verrichtingen optreden of er enig vermogensvoordeel uithalen.
Conform artikel 37, § 1 van de GVV Wet delen wij U via dit schrijven mee dat de volgende door voormeld artikel 37, §1 geviseerde personen als tegenpartij bij de geplande verrichting (kunnen) optreden of er enig vermogensvoordeel uit (kunnen) halen:
De inbreng in natura van schuldvorderingen jegens de Vennootschap in het kader van het keuzedividend, en de daarmee gepaard gaande kapitaalverhoging, verbetert het eigen vermogen van de Vennootschap en derhalve haar (wettelijk begrensde) schuldgraad.
De verbetering van het eigen vermogen en de schuldgraad biedt de Vennootschap de mogelijkheid om in de toekomst desgevallend bijkomende met schulden gefinancierde transacties te verrichten en zo haar groeiintenties verder te realiseren. Het keuzedividend leidt verder (a rato van de inbreng van de dividendrechten in het kapitaal van de Vennootschap) tot een retentie van middelen binnen de Vennootschap die de vermogenspositie versterken.
Bovendien worden zo de banden met de aandeelhouders versterkt.
Ten slotte zal de versterking van het eigen vermogen van de Vennootschap o.a. een rol spelen in de beoordeling van de financiële gezondheid van de Vennootschap door derden (kredietinstellingen, maar ook leveranciers en klanten).
Overeenkomstig artikel 37, § 2 van de GVV Wet, stelt de statutaire zaakvoerder dus vast dat de inbreng in natura en de daaruit voortvloeiende kapitaalverhoging in het belang van de Vennootschap zijn.
De uitgifteprijs van de nieuw uit te geven aandelen wordt berekend als de 30-daags gemiddelde beurskoers van de Vennootschap, verminderd met het vooropgestelde bruto dividend over 2015 (zijnde EUR 2,03). Vervolgens wordt een korting toegepast en wordt de uitkomst van dit bedrag afgerond tot twee decimalen na de komma. De geplande verrichting zal met andere woorden onder normale marktvoorwaarden worden uitgevoerd, zoals voorgeschreven door artikel 37, § 3 van de GVV Wet.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.