Earnings Release • Feb 21, 2017
Earnings Release
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INFORMATION REGLEMENTÉE - EMBARGO JUSQU'AU 21/02/2017 – 08H30
COMPOSE D'UN RESULTAT SUR BASE RECURRENTE DE € 24,8 MILLIONS, D'UNE INDEMNITE DE RUPTURE NON RECURRENTE DE € 1,3 MILLION, PERÇUE EN Q1 2016, EN PARTIE COMPENSEE PAR LA LIQUIDATION D'UNE COUVERTURE D'INTERET HISTORIQUE DU TYPE IRS EN Q4 2016 POUR UN MONTANT UNIQUE DE € 2,1 MILLIONS.
DURANT L'ANNEE 2016, MONTEA A ACHETE OU DEVELOPPE DES BATIMENTS POUR € 84 MILLIONS ET VENDU DES BATIMENTS POUR € 49 MILLIONS (2 BATIMENTS EN FRANCE ET 1 BATIMENT EN BELGIQUE). LA JUSTE VALEUR DU PATRIMOINE IMMOBILIER A DONC GAGNE 7 % POUR ATTEINDRE € 552 MILLIONS CONTRE € 517 MILLIONS FIN 2015.
La marge d'exploitation se monte à 89,6%, à comparer aux 85,8% de l'année passée.
En Belgique, cette augmentation s'explique principalement par la réception de 3 projets built-to-suit (CdS à Forest, Movianto à Erembodegem et DSV Solutions à Gand), l'acquisition du site de Willebroek (loué à Federal Mogul) ainsi que l'achat d'un terrain de 46.000 m² à Bornem pour le développement d'un projet built-to-suit. Elle est en partie compensée par la vente du bien de Herentals (Belgique) d'une part, l'achat du site de Eindhoven, De Keten (loué à Jan De Rijk) et le développement du bien de Aalsmeer pour Bakkersland et Scotch & Soda aux Pays-Bas d'autre part. En France, la juste valeur du patrimoine immobilier a diminué suite à la vente de 2 bâtiments à Patrizia Logistik Invest Europa I, en partie compensée par l'achat d'un terrain à développer à Camphin-en-Carembault, au sud de Lille.
• Le taux d'inoccupation EPRA3 se situe à 1,1% (contre 3,2% fin décembre 2015), compte tenu de l'indemnité de rupture perçue en 2016 dans le cadre de la résiliation du bail Neovia Logistics. Si ce bail n'est pas pris en compte, l'inoccupation EPRA se monte à 3,6%.
La durée moyenne des contrats jusqu'à leur première date de rupture atteint 7,7 ans contre 6,8 ans fin 2015. Les inoccupations concernent surtout le site de Milmort (BE).
• L'endettement atteint 51,6% contre 55,4% fin septembre 2016.
1 Correspond à la précédente appellation de « Résultat net courant ». Suite à l'entrée en vigueur de la directive ESMA sur les indicateurs alternatifs de performance de la European Securities and Market Authority (ESMA), l'appellation « Résultat net courant » a été modifiée en « Résultat net des activités de base », soit le résultat EPRA. Le terme de « courant » est désormais interdit. L'intitulé est donc devenu « Résultat net des activités de base ». Il correspond au résultat EPRA, au sens des « Best Practice Recommendations » de l'EPRA (European Public Real Estate Association).
2 Le résultat EPRA par action est le résultat EPRA basée sur le nombre moyen pondéré d'actions, ce qui ne correspond pas à l'ancienne rubrique « Résultat net courant par action », car Montea prenait toujours comme base le nombre d'actions donnant droit
à dividende. 3 Correspond au complément de la précédente rubrique « Taux d'inoccupation », à la différence que le taux d'inoccupation calculé par Montea est basé sur le nombre de mètres carrés tandis que le taux d'inoccupation EPRA se calcule suivant la valeur locative estimée.
Conformément aux instructions récentes de l'autorité européenne des marchés financiers (ESMA – European Securities and Markets Authority), les indicateurs alternatifs de performance (APM – Alternative Performance Measures) utilisés par Montea seront identifiés par un astérisque (*) à leur première mention dans ce communiqué de presse, puis définis dans une note de bas de page. Le lecteur saura ainsi qu'il s'agit de la définition d'un APM. Les indicateurs de performance définis dans les règles IFRS ou dans la législation et les indicateurs qui ne sont pas basés sur les rubriques du bilan ou du compte de résultat ne sont pas considérés comme des APM.
Le calcul détaillé des indicateurs de performance EPRA et des autres APM utilisés par Montea est expliqué aux chapitres 1.8 et 1.9 de ce communiqué de presse.
| 31/12/2016 | 31/12/2015 | ||
|---|---|---|---|
| 12 mois | 12 mois | ||
| Portefeuille immobilier | |||
| Portefeuille immobilier - Immeubles (1) | |||
| Nombre de sites | 47 | 45 | |
| Surface du portefeuille immobilier | |||
| Immeubles logistiques et semi-industriels | M² | 715.310 | 682.503 |
| Bureaux | M² | 67.668 | 66.506 |
| Surface totale | M² | 782.978 | 749.009 |
| Potentiel de développement | M² | 230.344 | 119.569 |
| Valeur du patrimoine immobilier | |||
| Juste valeur (2) | K€ | 532.063 | 480.721 |
| Valeur d'investissement (3) | K€ | 558.167 | 503.980 |
| Taux d'inoccupation EPRA | |||
| Taux d'inoccupation EPRA (4) | % | 1,1% | 3,3% |
| Portefeuille immobilier - Panneaux photovoltaïques | |||
| Juste valeur | K€ | 9.978 | 10.369 |
| Portefeuille immobilier - Panneaux photovoltaïques | |||
| Juste valeur (2) | K€ | 10.281 | 25.640 |
| Résultats consolidés | |||
| Résultats | |||
| Résultat net locatif | K€ | 40.518 | 34.290 |
| Résultat avant le résultat sur portefeuille | K€ | 36.304 | 29.437 |
| Marge d'exploitation (5)* | % | 89,6% | 85,8% |
| Résultat financier (hors variations de la juste valeur des | K€ | -11.780 | -8.016 |
| instruments financiers (6)* | |||
| Résultat EPRA (7)* | K€ | 24.018 | 21.097 |
| Moyenne pondérée nombre d'actions Résultat EPRA par action (8)* |
€ | 9.722.190 2,47 |
9.012.751 2,34 |
| Résultat sur le portefeuille (9) | K€ | 12.919 | 2.475 |
| Variations de la juste valeur des instruments financiers (10) | K€ | -616 | 438 |
| Résultat net (IFRS) | K€ | 36.321 | 24.010 |
| Résultat net / action | € | 3,74 | 2,66 |
| Bilan consolidé | |||
| IFRS VAN (excl. les participations minoritaires) (11) | K€ | 251.846 | 208.157 |
| EPRA VAN (12)* | K€ | 276.651 | 232.345 |
| Dettes et passifs repris dans le ratio d'endettement | K€ | 307.164 | 306.564 |
| Total du bilan | K€ | 594.759 | 549.685 |
| Ratio d'endettement (13) | % | 51,6% | 55,8% |
| EPRA VAN par action (14)* | € | 27,80 | 25,22 |
| EPRA NVAN par acton (15)* | € | 25,31 | 22,60 |
| Cours de bourse (16) | € | 46,37 | 39,20 |
| Prime | % | 66,8% | 55,4% |
1.2.1. Le résultat EPRA par action4 *s'élève à € 2,47: une croissance de 5,6% sur base récurrente par rapport à la même période de l'année passée
Le résultat EPRA5 se monte à € 24,0 millions, une progression de 14% sur l'année 2016, à comparer aux € 21,1 millions de la même période de l'année dernière. Le résultat EPRA par action s'élève à € 2,47 par action, contre € 2,34 par action l'année dernière.
Cette croissance de € 2,9 millions est avant tout le résultat de :
4 *Le résultat EPRA par action est le résultat EPRA divisé par le nombre moyen pondéré d'actions. Voir aussi www.epra.com 5 *Résultat EPRA : le résultat sous-jacent des activités de base. Indique dans quelle mesure les dividendes payés sont appuyés sur le
bénéfice. Ce résultat se calcule comme le résultat net (IFRS) hors résultat sur le portefeuille et hors variation de la juste valeur des instruments financiers. Voir aussi www.epra.com
6 *Résultat financier (hors variation de la juste valeur des instruments financiers) : le résultat financier suivant l'arrêté royal du 13 Juillet, 2014 des sociétés immobilières réglementées, hors variation de la juste valeur des instruments financiers. Reflète le coût réel
du financement de la société. 7 *Le coût moyen du financement représente le taux d'intérêt moyen pondéré sur une base annuelle pour la période concernée, compte tenu des dettes moyennes en cours et des instruments de couverture pour la période.
8 *Hedge ratio (taux de couverture) : pourcentage des dettes à taux fixe et variable qui sont couvertes contre les fluctuations des intérêts à l'aide de produits financiers dérivés.
L'année 2016 se caractérise par l'activité locative suivante :
Le site de Bornem (Industrielaan 2-24), superficie de 14.343 m², est à présent entièrement loué. Montea et la Régie des bâtiments ont signé un contrat de location pour une durée de 9 ans. Le bail couvre 8.760 m² d'espace de stockage, 590 m² de bureaux et 37 places de stationnement. La Régie des Bâtiments stockera sur le site des marchandises saisies. La transaction était accompagnée par Ceusters SA.
Montea « Space for Growth » - Site Bornem (BE)
Le reste de la surface disponible (1.206 m²) est loué à Beherman Motors SA (une entité de Beherman Group) pour un terme de 9 ans avec une première rupture après 3 ans. Beherman Group (www.behermangroup.com) est l'importateur officiel de Mitsubishi en Belgique et au Luxembourg. Le site servira d'atelier et d'entrepôt.
Les deux transactions représentent ensemble un revenu locatif annuel d'environ € 0,45 million.
Montea et Roltex Belgium ont signé un contrat de location de longue durée pour un terme fixe de 9 ans sur le site d'Erembodegem. Le bail couvre 1.454 m² d'espace de stockage, 403 m² de bureaux et 201 m² de mezzanine.
Roltex Belgium est déjà installé à Erembodegem et cherchait une implantation complémentaire dans la même région. Roltex fabrique des plateaux de service et autres produits en plastique pour l'horeca (www.roltex.be).
Montea « Space for Growth » - Site Erembodegem - Unit 8 (BE)
Le 20 juillet, Montea a signé un contrat de location avec Stylelabs pour le redéveloppement de la gare de Forest. Il s'agit de rénover un bâtiment d'environ 2.000 m². Stylelabs louera les lieux à partir de mars 2017, suivant un bail de 9 ans avec une première possibilité de résiliation au terme de la 6e année. Le loyer annuel s'élève à € 281.000.
Fin octobre 2016, Kris De Leeneer BVBA et Montea ont signé un nouveau bail pour 3.017 m² de stockage, 70 m² de bureaux et 429 m² de mezzanine. Suite à cette transaction, le site multilocataire est entièrement loué. Kris De Leeneer BVBA louera les lieux à partir de janvier 2017, suivant un bail de 9 ans avec une première possibilité de résiliation après la 3e année. Le loyer annuel s'élève à EUR 128.826.
Montea avait acheté un lot de 60.000 m² sur le terrain industriel Greenpark Aalsmeer (Schiphol Area Development Company). Ce nouveau terrain mise en particulier sur le développement des services de logistique dans la région d'Amsterdam et de Schiphol.
Entre-temps, Montea y a fait construire un bâtiment impressionnant de 40.000 m², dont 30.000 m² ont déjà été loués à Bakkersland. Les 10.000 m² restants de cet espace logistique de premier plan viennent d'être loués à Scotch & Soda, marque de mode mondialement connue. Le nouveau bail a été conclu pour une durée
de 9 ans (avec première possibilité de résiliation après 5 ans) et couvre 8.171 m² d'espace de stockage, 487 m² d'espace de bureau et une mezzanine de 1.341 m². A la demande de Scotch & Soda, Montea fera construire une mezzanine supplémentaire de 4.143 m².
Scotch & Soda occupera le complexe à partir du premier trimestre 2017, en soutien à l'extension de ses opérations de logistique liée à son expansion internationale et au succès de la marque. Conformément aux prévisions de Montea, cette location marque la dernière étape du processus visant à la location de la totalité des 40.000 m² de ce complexe.
Industrial Real Estate Partners et DTZ Zadelhoff ont conjointement conseillé Montea pour la finalisation de la location. La transaction a été exécutée, au nom de Scotch & Soda B.V., par Van Gool ♦ Elburg Vastgoedspecialisten B.V.
Au 31/12/2016, le taux d'inoccupation EPRA est de 1,1%.
L'inoccupation totale est d'environ 15.500 m². Elle concerne essentiellement la moitié du site de Milmort (BE).
En partie grâce aux nouveaux investissements, aux baux d'une durée fixe longue et aux nouveaux contrats cités plus haut, Montea a atteint son objectif en 2016 son objectif : une durée moyenne des contrats de plus de 7 ans jusqu'à la première échéance. Fin 2016, la durée moyenne des contrats jusqu'à leur première date de rupture atteint 7,7 ans.
Montea a finalisé l'acquisition d'un centre de distribution sur un terrain de 36.200 m² à Eindhoven - Acht. Le bâtiment comprend 16.700 m² d'entrepôts et 435 m² de bureaux. En raison de sa bonne situation et d'une division flexible en 4 unités, le complexe se prête très bien à la distribution en maillage fin et aux activités d'e-commerce.
Le contrat de location triple net est conclu pour un terme fixe de 15 ans. La transaction représente un investissement d'environ € 18 millions pour un rendement initial net de 6,6%. Elle est conforme à l'estimation de l'expert immobilier.
Montea a acheté à Beherman Invest SA (une entité de Beherman Group) un terrain de 4,6 ha situé à Bornem. Le site jouit d'une situation stratégique dans le « triangle d'or » Bruxelles/Anvers/Gand, à proximité directe des autoroutes A12/E17. Le bâtiment existant sera démoli et le site entièrement redéveloppé. Montea a déjà commencé la commercialisation du terrain en vue du développement sur mesure d'un bâtiment logistique de
Montea « Space for Growth » - Site Bornem – Build-to-suit (BE)
+/- 26.000 m². L'achat a été financé par la dette bancaire. La transaction représente une valeur d'investissement de € 4,6 millions.
9 * Valeur locative estimée d'espaces vacants, divisé par la valeur locative estimée du portefeuille total hors les projets en construction et / ou rénovation. Voir aussi www.epra.com.
En juin 2015, Montea a entamé le développement d'un centre de distribution pour Movianto dans le parc Industriezone Zuid IV d'Erembodegem. Conformément au timing fixé, ce centre de distribution logistique de pointe (+/- 15.900 m², deux cross-docks conformes GDP (2.900 m²) à +2+8°C et +15°C+25°C, bureaux) a été réceptionné en janvier 2016.
Le complexe sera loué pour un terme fixe de 9 ans. Le loyer initial est voisin de € 1 million par an. L'achat a été financé par la dette bancaire. La transaction représente une valeur d'investissement de € 14 millions.
Montea «Space for Growth» - Site Erembodegem, Waterkeringsstraat (BE)
Dans le cadre du plan de redéveloppement du site de Forest, Montea a lancé en avril 2015 la construction d'un deuxième projet built-to-suit durable pour CdS à Forest. Le centre de distribution de 10.500 m² sera loué pour un terme fixe de 15 ans. Le loyer initial est voisin de € 0,5 million par an. L'achat a été financé par la dette bancaire. La transaction représente une valeur d'investissement de € 6,8 millions.
Montea « Space for Growth » - Site Vorst - CdS (BE)
10 Pour plus de détails, nous renvoyons au communiqué de presse du 26/06/2015 ou à www.montea.com.
11 Pour plus de détails, nous renvoyons au communiqué de presse du 03/04/2015 ou à www.montea.com.
23 mars 2016 - Réception d'un bâtiment sur mesure pour Federal Mogul au MG Park De Hulst de Willebroek12
Montea « Space for Growth » - site Federal Mogul au Park De Hulst
Le complexe logistique a été développé par MG Real Estate sur un terrain d'environ 48.000 m². Le bâtiment comporte 27.100 m² d'espace de stockage, 800 m² de bureaux et une mezzanine d'environ 1.100 m². Dans une deuxième phase, le bâtiment pourra recevoir une extension de 6.800 m². Il appartient aux sociétés immobilières Nyssa SA et Robinia One SA.
Les parties ont signé un bail de longue durée, couvrant un terme fixe de 10 ans. L'acquisition s'est faite par apport de 100% des actions des deux sociétés précitées.
L'apport en nature a été réalisé contre rétribution mixte, à savoir d'une part des liquidités (14%) et d'autre part des actions nouvelles (86%). La transaction représente une valeur d'investissement de € 20,4 millions.
En 2013, Montea avait acquis une nouvelle plateforme logistique pour DSV Solutions, spécialisé dans la manutention de produits et la préparation d'articles selon les spécifications du client, en vue de leur distribution en Belgique, en Europe et dans le monde. Ce site occupe une position stratégique dans la zone du canal Gand-Terneuzen, à proximité directe de la R4, et offre une liaison pratique vers les grands axes autoroutiers (E34, E17 en E40).
L'actuel centre de distribution de 24.500 m² a été élargie avec une superficie supplémentaire de 21.000 m², représentant une valeur d'investissement d'environ € 21 millions.
"Nous sommes convaincus de l'importance croissante de la logistique liée aux voies fluviales dans notre économie", a déclaré Jo De Wolf, CEO de Montea. "C'est la raison pour laquelle nous considérons cette extension comme une plusvalue absolue pour notre portefeuille."
12 Pour plus de détails, nous renvoyons au communiqué de presse du 17/09/2015 ou à www.montea.com.
13 Pour plus de détails, nous renvoyons au communiqué de presse du 28/06/2016 ou à www.montea.com.
La Ville d'Anvers, la ParticipatieMaatschappij Vlaanderen (PMV) et Waterwegen en Zeekanaal (W&Z) ont sélectionné Blue O'pen comme partenaire pour l'assainissement et le redéveloppement de Petroleum Zuid Anvers (environ 63 ha). Blue O'pen est un consortium de DEME et Bopro. Pour le développement et l'investissement dans la zone logistique d'environ 6,5 ha au sein de Blue Gate, le consortium a opté pour une collaboration exclusive avec Montea.
Peter Demuynck, CCO Montea : Nous sommes toujours à la recherche de solutions innovantes pour le secteur logistique. À partir de la deuxième moitié de 2017, nous allons développer sur ce site unique, au bord de la ville et de l'eau, un parc logistique neutre en CO2, avec un accent particulier sur les tendances logistiques innovantes et sur la distribution urbaine. Une fois mené à bien, le projet total représentera une valeur d'investissement estimée à € 26 millions.
Montea «Space for Growth» - Artist Impression Blue Gate, Antwerpen
Montea et Carglass Distribution ont signés un contrat de partenariat pour le développement et la location d'un nouveau projet durable sur mesure de 50.000 m² à Bilzen.
Carglass Distribution, la division responsable pour la distribution de tous les pare-brises et accessoires en Belgique et dans 8 pays de l'Europe occidentale, centralisera ses activités, étendues actuellement sur 4 localisations en Belgique, à partir de 2018 sur un nouveau site à Bilzen, sur le terrain industriel Bilzen-Noord. Le nouveau site dispose d'une localisation géographique idéale, au centre de l'Europe.
Montea «Space for Growth» - Artist Impression site Carglass, Bilzen (BE)
14 Pour plus de détails, nous renvoyons au communiqué de presse du 10/06/2016 ou à www.montea.com
Carglass Distribution est active en Belgique déjà pour plus de 20 ans, les dernières années à 4 localisations différentes à Hasselt et à Genk. Aujourd'hui, 1,2Mio de pare-brises et 1,7Mio d'accessoires sont livrés à partir de ces localisations, sur une base annuelle, à tous les Carglass Service Centers belges, mais également aux filiales en Allemagne, aux Pays-Bas, au Luxembourg, au Danemark, en Suisse, au Norvége, en Suède et en Grèce.
Ces activités logistiques et de distribution sont cruciales pour la stratégie de l'entreprise. Une livraison de pare-brises efficace, rapide et performante forme la base pour un service à la clientèle unique que Carglass représente. Montea va développer et financier le projet d'une surface de 50.000 m² Grâce également à la bonne collaboration avec le Service des voies hydrauliques nous avons pu finaliser le projet aujourd'hui. Le développement totale représentera à la réception une valeur d'investissement d'environ € 25 millions.
Montea et Built to Build ont signé d'un contrat de location avec NSK European Distribution Centre. Les partenaires développeront un centre de distribution sur mesure d'une superficie de 17.300 m² de stockage, 1.900 m² de bureaux et une mezzanine de 1.900 m² sur la zone logistique de Vossenberg West, à Tilburg.
Montea «Space for Growth» - Artist Impression site NSK European Distribution Centre, Tilburg (NL)
NSK est l'un des principaux fabricants mondiaux de roulements, roulements linéaires et systèmes de guidage. NSK est présent depuis 15 ans déjà sur le zoning industriel Kraaiven de Tilburg. Face à la croissance soutenue de ses activités, NSK a décidé de chercher un espace plus grand dans la zone logistique stratégique de Tilburg. En collaboration avec Montea et Built to Build (BTB), il fera ériger son nouveau centre de distribution européen sur le site industriel de Vossenberg. NSK s'est engagé à louer le bâtiment, à la réception, pour une durée minimale de 10 ans.
BTB coopèrera à nouveau avec Bouwbedrijf Van der Heijden. A la réception du bâtiment, Montea fera l'acquisition, aux conditions suspensives habituelles, de ce complexe dont la valeur d'investissement est estimée à € 15,4 millions, ce qui représente un rendement initial de 6,50%.
Les travaux débuteront dès que le permis d'environnement aura été délivré; le nouveau projet build-to-suit devrait être opérationnel dans le courant du troisième trimestre 2017.
15 Pour plus de détails, nous renvoyons au communiqué de presse du 14/06/2016 ou à www.montea.com.
Le groupe Pelsis dont le siège social est situé au Royaume-Uni est le leader européen des solutions écologiques pour la protection des récoltes et la lutte contre les nuisibles. Le groupe emploie 270 personnes réparties entre une dizaine de sites dans le monde.
Montea «Space for Growth» - nieuw logistiek gebouw voor Edialux (Groep Pelsis) te Bornem (BE)
A partir de la Belgique, Pelsis opère sous la marque Edialux, également chef de file dans son secteur au niveau retail belge. Soucieux d'offrir un meilleur service logistique au client en Belgique et à l'étranger, Pelsis recherchait un centre de distribution à la pointe. Montea réalisera pour lui un projet build-to-suit en échange d'un bail de 15 ans. Le complexe couvrira 11.400 m² d'espace d'exploitation et 960 m² de bureaux ; il occupera environ 70 personnes.
Le début des activités de construction du projet est prévu pour courant 2018. L'investissement représente environ € 11 millions et offrira un rendement de 6,65%. Edialux a été accompagné par Ceusters Immobiliën pour la réalisation de cette opération.
SACO Groupair, expéditeur indépendant renommé dont le siège est à Hambourg et opérant depuis plusieurs années déjà à Brucargo (www.sacogroupair.com), a signé un accord de coopération avec Montea pour la construction et la location d'un nouveau bâtiment aéroportuaire à la pointe avec de bureaux y afférents à Brucargo. Le projet sera réalisé conjointement avec le groupe Cordeel.
Montea «Space for Growth» - Nieuw luchtvrachtgebouw voor SACO Groupair - Brucargo (BE)
16 Pour plus de détails, nous renvoyons au communiqué de presse du 28/06/2016 ou à www.montea.com.
17 Pour plus de détails, nous renvoyons au communiqué de presse du 28/06/2016 ou à www.montea.com.
Le complexe comprendra quelque 4.200 m² d'espace de stockage et 800 m² de bureaux. Environ 35 personnes travailleront sur le site, qui doit permettre au groupe d'accélérer sa croissance.
SACO Groupair a signé un bail d'une durée fixe de neuf ans. Montea fera l'acquisition de ce bien immobilier au 2ème trimestre 2017 sur la base d'un rendement initial de 7,8%, pour une valeur d'investissement de € 3,6 millions.
L'adjoint au maire Frank den Brok a conclu un accord avec Hylcke Okkinga, directeur de Montea Nederland, pour une parcelle de 5 ha à Vorstengrafdonk. Montea construira – après location - un centre de distribution sur mesure sur cette parcelle. Montea Nederland entamera ce projet conjointement avec l'entreprise de construction van der Maazen
Montea «Space for Growth» - Artist impression distributiecentrum Vorstengrafdonk - Oss (NL)
Montea Nederland et l'entreprise de construction Van der Maazen développent un plan de construction sur la parelle, examinent ce plan auprès de la commune selon la qualité d'image souhaitée et en fonction de la possibilité d'obtenir un permis d'environnement. Le plan de construction répond aux exigences actuelles de la logistique et est à la disponibilité de l'utilisateur final. L'immeuble peut dès lors être réalisé dans un très bref délai.
La commercialisation a été démarrée entretemps. Montea et van der Maazen obtiennent une option d'achat sur le terrain, recherchent les utilisateurs et construiront après un centre de distribution sur mesure.
Mainfreight (Wim Bosman Groep) et Montea ont signé un accord de collaboration (aux conditions suspensives usuelles) pour le développement d'un nouveau centre crossdock sur mesure, comprenant environ 8.000 m² de stockage et environ 800 m² de bureaux, à Genk-Zuid. Mainfreight a signé dans ce cadre un contrat de location d'une durée fixe de neuf ans.
18 Pour plus de détails, nous renvoyons au communiqué de presse du 07/07/2016 ou à www.montea.com.
Le Wim Bosman Groep (l'entité européenne du réseau mondial Mainfreight) est un prestataire de services 3PL+ appuyé sur un réseau solide, spécialisé dans l'entreposage personnalisé et de préférence intégré, ainsi que dans les solutions de transport et de distribution, avec des agences aux Pays-Bas, en Belgique, France, Pologne, Roumanie et Russie. Mainfreight est un prestataire mondial de services logistique présent en Australie, en Nouvelle-Zélande, en Asie, en Amérique et en Europe (www.mainfreight.com).
L'investissement de Montea dans ce projet built-to-suit se monte à quelque € 7,3 millions et produira à partir de Q2 2017 un rendement initial de 7,3%. Le nouveau site emploiera environ 150 personnes.
Montea « Space for Growth » - Infographie, centre crossdock Mainfreight - Genk (BE)
Le 24 octobre 2016, le maire Frank Hommel a signé avec Hylcke Okkinga, directeur de Montea Pays-Bas, une convention portant sur une parcelle de 100.000 m² dans le parc d'activités « Welgelegen » de Tholen. Après mise en location, Montea construira sur ce terrain un centre de distribution sur mesure. Montea va réaliser ce projet avec Sprangers Bouwbedrijf dans le rôle de l'entrepreneur principal.
Pour la commercialisation de la parcelle, la commune, Montea, Rewin et Invest in Zeeland agissent de concert. Montea jouit d'une option d'achat et va élaborer un plan de construction pour la parcelle. Après contrôle de la qualité d'image et obtention du permis d'environnement, Montea cherchera un utilisateur pour le centre de distribution et réalisera le développement avec Sprangers Bouwbedrijf.
Pendant l'année 2015, les désinvestissements suivants ont été opérés :
Au 30 juin, Kemin Europe SA a exercé son option d'achat pour un montant de € 6,1 millions. La vente proprement dite a eu lieu le 13 juillet 2016.
Le site comprend un terrain d'environ 20.253 m², 11.068 m² de stockage, 1.782 m² de bureaux et 1.800 m² de mezzanine.
19 Pour plus de détails, nous renvoyons au communiqué de presse du 24/10/2016 ou à www.montea.com.
Le 10/01/2017 Montea a annoncé la vente des 3 actifs de son portefeuille français. Le prix total net s'élève à € 60.394.000.
Il s'agit des immeubles suivants :
Entrepôt logistique Superficie totale d'environ 75.000 m² Loué à FM Logistics
Entrepôt logistique Superficie totale d'environ 11.000 m² Loué à C-Log
Entrepôt logistique Superficie totale d'environ 16.000 m² Loué à Le Piston Français
Le portefeuille génère des revenus locatifs de € 4,4 millions. Il est vendu à un rendement initial moyen de 6,88%. La durée ferme moyenne des contrats de location de ce portefeuille est de 3,6 ans.
La vente des entrepôts sis à St Cyr en Val et Tilloy-lez-Cambrai est effective en date du 29 décembre 2016. Celle de l'actif sis à Savigny-le-Temple interviendra au plus tard le 31 mars 2017, après la réalisation de plusieurs travaux d'aménagement pour le locataire actuel.
Le prix de vente net des 3 entrepôts s'élève à € 60,4 millions, pour une valeur comptable de € 51,1 millions. « La plus-value réalisée démontre la valorisation prudentielle et conservatrice du portefeuille immobilier de Montea par rapport au vif intérêt que suscitent les biens logistiques de qualité sur le marché immobilier », selon Els Vervaecke, CFO Montea. « Le produit de ces opérations sera utilisé en 2017 pour l'achat de nouveaux projets en phase de développement ainsi que pour le financement de plusieurs projets propres. La valeur totale de la vente devrait être entièrement réinvestie d'ici la fin du 2ème trimestre 2017.
20 Pour plus de détails, nous renvoyons au communiqué de presse du 10/01/2017 ou à www.montea.com.
Cette opération aura un impact provisoire sur le résultat, mais Montea compte bien parvenir finalement à une progression de 5% du résultat net courant sur base annuelle. Cette vente améliore en outre la durée moyenne des contrats de location en portefeuille, de 6,8 ans à 7,2 ans et réduit le taux d'endettement de 55,4% à 50,5%".
23 mars 2016 – Augmentation de capital de € 9.114.605 par l'émission de 447.231 nouvelles actions en échange d'un apport en nature
Montea a annoncé dans son communiqué de presse du 17 septembre 2015 un accord de partenariat avec MG Real Estate (De Paepe Group) en vue du développement d'un complexe logistique pour Federal Mogul, au MG Park De Hulst de Willebroek. Le site comporte un terrain d'environ 48.000 m² et se compose de 27.100 m² d'espace de stockage, 800 m² de bureaux et d'une mezzanine de 1.100 m²21. Il appartient aux sociétés immobilières Nyssa SA et Robinia One SA.
Via l'apport en nature de 100 % des actions de ces deux sociétés, Montea a acquis la propriété du terrain et du complexe logistique.
L'apport en nature a été réalisé contre rétribution mixte, à savoir une partie en liquide et une partie en nouvelles actions Montea.
Les nouvelles actions Montea ont été émises suite à une augmentation de capital dans le cadre du capital autorisé22, sur décision du gérant statutaire de Montea, le 23 mars 2016. La transaction a eu pour effet de renforcer les fonds propres de € 16.212.123,75. De cette somme, € 9.114.605 ont été affectés à la rubrique capital et € 7.097.518,75 à la rubrique primes d'émission.
21 Pour plus de détails, nous renvoyons au communiqué de presse du17/09/2015 ou à www.montea.com.
22 Par apport en nature dans Montea de 100 % des actions de Nyssa SA et Robinia One SA.
Le cédant a été rémunéré d'une part en 447.231 actions nouvelles Montea pour un montant total de € 16.212.123,75 et d'autre part en espèces à concurrence de € 2.600.000. Dans le cadre de cette opération, le prix d'émission des actions nouvelles s'élève à € 36,25 par action. Les 447.231 actions nouvelles Montea qui ont été émises sont des actions ordinaires, portant les mêmes droits que les actions existantes. Elles seront prises en compte dans les résultats de l'exercice fiscal complet 2016.
Pour appuyer la croissance de Montea, le gérant statutaire a pour la troisième fois offert aux actionnaires la possibilité d'un dividende optionnel. Au total, 76,33 % des coupons n°15 (qui représente le dividende de l'exercice 2015) ont été échangés contre de nouvelles actions.
De ce fait, 292.952 nouvelles actions ont été émises le 10 juin 2016 pour un total de € 10.419.013,65 (€ 5.970.386,14 en capital et € 4.448.627,51 en primes d'émission), dans le cadre du capital autorisé.
Depuis le 10 juin 2016, le capital social de Montea est donc représenté par 9.951.884 actions. Les droits à dividende qui n'ont pas été apportés ont été payés en liquide, pour la somme totale nette de € 3.231.806.
La vente de deux bâtiments en France (€ 51,2 millions) prévoit en outre le financement de la croissance. Le taux d'endettement a diminué de 55,8% à la fin de 2015 à 51,6% au 31 décembre 2016.
Montea a finalisé en 2016 un contrat de couverture de taux d'intérêt du type IRS (Interest Rate Swap) afin de clôturer une nouvelle couverture sous les conditions actuelles du marché. Ce règlement aura un impact positif sur le coût moyen de financement24 pour les années à venir.
Montea avantage par ailleurs des faibles taux d'intérêt au cours de 2016 par la souscription de nouveaux instruments de couverture pour un montant notionnel total de € 87,5 millions et par le biais de swaps de taux d'intérêt avec une maturité moyenne de 8,5 ans à un taux moyen de 0,6%. Cette couverture supplémentaire et la réduction de la dette suite à la vente de deux bâtiments en France, faite que le taux de couverture25 s'élevé à 111% au 31 décembre 2016. Cette surcouverture est une conséquence directe du fait que les nouvelles couvertures ont été saisies le 30 décembre 2016 au cours de laquelle une partie de la dette a déjà été remboursée, tandis que les investissements prévus vont venir en Q1 2017. Cette surcouverture est temporaire, l'investissement du Q1 2017, font baisser le taux de couverture inférieur à 100%. Montea prévoit que les investissements de 2017 feront baisser le taux de couverture à 85% à la fin d'année si aucuns nouveaux instruments de couverture seront conclus.
23 Pour plus de détails, nous renvoyons au communiqué de presse du 10/06/2016 ou à www.montea.com.
24 *Les coûts financièrs moyen: le coût financier moyen pour l'année : calculé sur la base du coût financier total par rapport à la moyenne du solde d'ouverture et de clôture de la dette financière pour 2016, sans tenir compte de l'évaluation des instruments de couverture.
25 *Taux de couverture: pourcentage de la dette à taux d'intérêt fixes et variables, couvert contre les fluctuations des taux d'intérêt grâce à des produits financiers dérivés.
Sur la base du résultat EPRA de € 24,01 millions, le conseil d'administration du gérant statutaire va proposer un dividende brut de € 2,11 par action (€ 1,48 net par action), ce qui représente un pourcentage de distribution26 de 87% par rapport au résultat EPRA. Il s'agit aussi d'une hausse de 4% du dividende brut par action par rapport à 2015 (€ 2,03 brut par action), malgré l'augmentation du nombre d'actions donnant droit à dividende (de 9.211.701 actions à 9.951.884 actions) suite à l'apport en nature et au dividende optionnel de 2016.
| RATIOS CLES | 31/12/2016 | 31/12/2015 | |
|---|---|---|---|
| Ratios CLES (€) | |||
| Bénéfice EPRA par action (1) | Variations de la juste valeur des instruments financiers par action (1) | 2,47 | 2,34 |
| Résultat sur le portefeuille par action (1) | 1,33 | 0,27 | |
| Résultat net (IFRS) par action (1) | -0,06 | 0,05 | |
| Bénéfice EPRA par action (2) | 3,74 | 2,66 | |
| Distribution proposée | 2,41 | 2,29 | |
| Taux de distribution (par rapport au bénéfice EPRA) (3) | 87% | 89% | |
| Dividende brut par action | 2,11 | 2,03 | |
| Dividende net par action | 1,48 | 1,48 | |
| Nombre moyen pondéré d'actions | 9.722.190 | 9.012.751 | |
| Nombre d'actions en circulation en fin de période | 9.951.884 | 9.211.701 |
(1) Calcul sur la base du nombre moyen pondéré d'actions.
(2) Calcul sur la base du nombre d'actions donnant droit à dividende.
(3) Le pourcentage de distribution est calculé en chiffres absolus sur la base du résultat consolidé. La distribution effective du dividende se fondera sur le résultat statutaire de Montea SCA.
Depuis le 1er mars 2016, Els Vervaecke est le nouveau CFO. Sa nomination ne change rien aux objectifs ni au cap stratégique de Montea.
Els Vervaecke a travaillé auparavant chez EY en qualité de senior auditor. Début 2010, elle a commencé chez Pylos (promoteur immobilier) en tant que Finance Manager du Pylos Group. À partir de 2014, elle a rempli la fonction de CFO chez Pylos Benelux.
26 Le pourcentage de distribution de 87 % est calculé à partir du résultat EPRA et non à partir du résultat disponible pour distribution.
Le patrimoine immobilier total de Montea se monte à € 552 millions, ce qui comprend la valorisation des immeubles du portefeuille y compris les immeubles détenus pour la vente (€ 532 millions), la juste valeur des projets de développement en cours (€ 10 millions) et la juste valeur des panneaux solaires (€ 10 millions).
| Total 31/12/2016 |
Belgique | France | Pays-Bas | Total 31/12/2015 |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Portefeuille immobilier - Immeubles (0) | |||||
| Nombre de sites | 47 | 23 | 14 | 10 | 45 |
| Surface entrepôts (m²) | 715.310 | 394.625 | 132.452 | 188.233 | 682.503 |
| Surface bureaux (m²) | 67.668 | 36.794 | 13.671 | 17.203 | 66.506 |
| Surface totale (m²) | 782.978 | 431.419 | 146.123 | 205.436 | 749.009 |
| Potentiel de développement (m²) | 230.344 | 136.385 | 75.904 | 18.055 | 119.569 |
| Juste valeur (K EUR) | 532.063 | 268.364 | 94.418 | 169.282 | 480.721 |
| Valeur d'investissement (K EUR) | 558.167 | 275.857 | 101.180 | 181.131 | 503.980 |
| Loyers contractuels annuels (K EUR) | 38.929 | 19.850 | 7.515 | 11.565 | 36.448 |
| Rendement brut (%) | 7,32% | 7,40% | 7,96% | 6,83% | 7,58% |
| Rendement brut si 100% loué (%) | 7,43% | 7,63% | 7,96% | 6,83% | 7,82% |
| Surfaces non louées (m²) (1) | 15.274 | 15.274 | 0 | 0 | 26.719 |
| Valeur locative des surfaces non louées (K EUR) (2) | 619 | 619 | 0 | 0 | 1.150 |
| Taux d'inoccupation locative EPRA | 1,1% | 2,2% | 0,0% | 0,0% | 3,3% |
| Portefeuille immobilier - Panneaux photovoltaïques (3) | |||||
| Juste valeur (K EUR) | 9.978 | 9.978 | 0 | 0 | 10.369 |
| Portefeuille immobilier - Développements (4) | |||||
| Juste valeur (K EUR) | 10.281 | 0 | 3.045 | 7.235 | 25.640 |
(0) Y compris les immeubles détenus en vue de la vente
(1) Hormis le site de Willebroek, pour lequel Montea a perçu une indemnité de rupture de Neovia Logistics en 2016
(2) Hors valeur locative estimée des projets en construction et/ou rénovation
(3) La juste valeur de l'investissement dans les panneaux solaires figure à la rubrique « D » du bilan (immobilisations).
(4) La juste valeur des projets de développement figure à la rubrique « C » du bilan (immobilisations).
Montea a des développements en cours pour une valeur de € 10,3 millions: développement pour Scotch & Soda à Aalsmeer (Pays-Bas) et terrain à développer à Camphin-en-Carmembault au sud de Lille (France).
La juste valeur des panneaux solaires concerne 8 projets photovoltaïques: 1 à Bruxelles (Forest), 2 en Wallonie (Heppignies et Milmort) et 5 en Flandre (Bornem, Herentals, Grimbergen, Puurs et Gent-Zeehaven et Erembodegem).
27 Le rendement immobilier brut représente les revenus locatifs actuels des biens loués + la valeur locative marchande des surfaces vacantes, par rapport à la juste valeur du patrimoine immobilier.
| COMPTE DE RESULTATS CONSOLIDES ABREGE (K EUR) Analytique |
31/12/2016 12 mois |
31/12/2015 12 mois |
|---|---|---|
| RESULTAT CONSOLIDES | ||
| RESULTAT LOCATIF NET | 40.518 | 34.290 |
| RESULTAT IMMOBILIER | 41.258 | 34.864 |
| % par rapport au résultat locatif net | 101,8% | 101,7% |
| TOTAL DES CHARGES IMMOBILIERES | -1.043 | -1.332 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 40.215 | 33.532 |
| Frais généraux de la société Autres revenus et charges d'exploitation |
-3.769 -142 |
-4.037 -58 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT LE RESULTAT SUR PORTEFEUILLE | 36.304 | 29.437 |
| % par rapport au résultat locatif net | 89,6% | 85,8% |
| RESULTAT FINANCIER hors variations de la juste valeur des instruments | ||
| de couverture | -11.780 | -8.016 |
| RESULTAT EPRA AVANT IMPOTS | 24.524 | 21.421 |
| Impôts | -506 | -324 |
| RESULTAT EPRA | 24.018 | 21.097 |
| par action | 2,47 | 2,34 |
| Résultat sur vente d'immeubles de placement | 8.131 | 5 |
| Résultat sur vente d'autres actifs non financiers | 0 | 0 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 4.788 | 2.470 |
| Autre résultat sur portefeuille | 0 | 0 |
| RESULTAT SUR PORTEFEUILLE | 12.919 | 2.475 |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | -616 | 438 |
| RESULTAT DE LA JUSTE VALEUR DES ACTIFS ET PASSIFS FINANCIERS | -616 | 438 |
| RESULTAT NET | 36.321 | 24.010 |
| par action | 3,74 | 2,66 |
1.4.2. Commentaires relatifs au compte de résultat consolidé abrégé (analytique) pour l'exercice 2016
Le résultat locatif net s'élève à € 40,5 millions, en progression de 18% sur l'année dernière – Le résultat d'exploitation avant résultat sur le patrimoine progresse de 23% à € 36,3 millions
− l'incidence sur l'année complète des revenus locatifs des investissements de 2015 :
− les revenus locatifs des investissements de 2016 :
Une recette non récurrente de € 2,3 millions, perçue en Q1 2016, suite à la résiliation du contrat avec Neovia Logistics (dont un montant de € 1 million égal à l'indemnité de location de 2016 est considéré parmi les revenus locatifs récurrents).
La vente du bâtiment de St-Cyr-en-Val (FR) et du complexe de Tilloy-lez-Cambrai (FR) est intervenue le 29 décembre 2016, et est donc sans effet sur le résultat locatif net de 2016.
Le résultat financier hors variations de la juste valeur des instruments financiers se monte à € 11,8 millions et progresse de 47% par rapport à la même période de l'année dernière. La dette moyenne a augmenté de € 63,6 millions (24%). Dans le même temps, le coût financier moyen baisse à 3,0%29* pour l'exercice 2016.
L'augmentation du résultat financier hors variations de la juste valeur des instruments financiers est principalement la conséquence de la liquidation d'un contrat de couverture d'intérêt du type IRS (Interest Rate Swap) en 2016 pour une somme totale de € 2,1 millions afin de souscrire ensuite une nouvelle couverture aux conditions du marché actuel avec un impact positif sur le coût moyen du financement à l'avenir. La hausse s'explique également par l'augmentation des dettes moyennes en cours. Souscrites le 30 décembre 2016, les couvertures d'intérêt supplémentaires pour la somme de € 87,5 millions sont sans impact sur les charges financières de l'exercice.
28 *La marge d'exploitation (ou marge opérationnelle) s'obtient en divisant le résultat d'exploitation (résultat opérationnel) avant
résultat sur le portefeuille immobilier par le résultat locatif net. 29 Ce coût financier est une moyenne sur toute l'année, comprenant les dettes de leasing en France, aux Pays-Bas et en Belgique. Il représente le coût financier total par rapport à la moyenne du solde initial et du solde final de la dette financière pour 2016, sans tenir compte de la valorisation des instruments de couverture.
Au 31/12/2016, Montea totalise une dette bancaire (lignes de crédit bilatérales) de € 185,1 millions auprès de 6 établissements bancaires. Au 31 décembre 2016, les dettes financières à taux fixe et variable sont couvertes à 111 % par des contrats de couverture d'intérêt du type IRS (Interest Rate Swap). Cette surcouverture résulte du fait que les nouvelles couvertures sont déjà en vigueur au 31 décembre 2016 au moment où une partie des dettes ont été remboursées alors que les investissements prévus ne seront réalisés que plus tard en Q1 2017. Cette surcouverture n'est que temporaire : les investissements de Q1 2017 feront retomber le pourcentage de couverture en dessous de 100 %. Montea prévoit que les investissements de 2017 vont ramener le taux de couverture à 85 % vers la fin de l'année si de nouveaux instruments de couverture ne sont pas souscrits.
Le résultat sur le patrimoine immobilier atteint € 12,9 millions au 31/12/2016. Ce résultat exceptionnellement positif s'explique principalement par la vente de deux bâtiments en France (St-Cyren-Val et Tilloy-lez-Cambrai), avec un impact positif de € 8,1 millions sur le résultat de la vente des immeubles de placement, preuve de la valorisation très prudente et conservatrice du patrimoine de Montea dans le contexte d'un marché très intéressé par l'immobilier logistique de qualité. Ce résultat positif s'explique aussi par la variation positive nette de la juste valeur du patrimoine immobilier en raison de la baisse des rendements des investissements.
En ce qui concerne la valeur des panneaux solaires, les plus-values figurent séparément dans les fonds propres. Les moins-values sont également comptabilisées dans cette composante, sauf si elles sont réalisées ou si la juste valeur tombe en-deçà du coût d'investissement initial.
Les variations négatives de la juste valeur des instruments financiers résultent de l'incidence négative de la juste valeur des couvertures d'intérêt existantes, en partie compensée par l'impact positif des nouvelles couvertures d'intérêt (toutes IRS) de fin 2016, dues aux prévisions de remontée des taux de long terme.
Le résultat EPRA et le résultat sur le portefeuille, y compris les variations de la juste valeur des instruments financiers, conduisent à un résultat net (IFRS) de € 36,3 millions en 2016 à comparer aux € 24,01 millions de 2015. Le résultat net (IFRS) par action se situe à € 3,74 par action contre € 2,66 par action en 2015. Le résultat sur le patrimoine immobilier et les variations de la juste valeur des instruments financiers sont des postes hors trésorerie qui n'influencent pas le résultat EPRA.
Le résultat EPRA au 31/12/2016 atteint € 24,0 millions, en progression de 14% sur la même période de l'année dernière.
Sur la base du résultat distribuable, Montea va proposer un dividende brut de € 2,11 par action à l'assemblée générale. Il s'agit d'une hausse de 4% du dividende brut par action par rapport à 2015, malgré la dilution due au dividende optionnel et l'augmentation de capital (par apport en nature) de 2015.
30 *Résultat sur le portefeuille : variations négatives et/ou positives de la juste valeur du patrimoine immobilier + les éventuelles moins-values ou plus-values dues à la réalisation de biens immobiliers.
| BILAN CONSOLIDE (EUR) | 31/12/2016 Conso |
31/12/2015 Conso |
|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 545.461.627 | 517.685.997 |
| ACTIFS COURANTS | 49.297.472 | 31.999.167 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 594.759.099 | 549.685.164 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES | 251.964.960 | 208.256.437 |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère | 251.846.477 | 208.156.528 |
| Intérêts minoritaires | 118.483 | 99.909 |
| PASSIFS | 342.794.139 | 341.428.727 |
| Passifs non courants | 310.381.242 | 291.353.554 |
| Passifs courants | 32.412.897 | 50.075.173 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 594.759.099 | 549.685.164 |
La dette totale se décompose ainsi :
Au 31/12/2016 le VAN EPRA31* se situe à € 27,80 par action par rapport à € 25,22 par action au 31/12/2015. Le NNVAN EPRA par action se situe à € 25,31 par action au 31 décember 2016 par rapport à € 22,60 par action le 31/12/2015.
Le taux d'endettement32 de Montea se situe à 51,65 %. Le recul de l'endettement par rapport au 31/12/2015 (55,77%) et au 30/06/2016 (56,22%) résulte de la vente des sites français de St-Cyr-en-Val et Cambrai. L'endettement est augmenté par les développements en cours financés par la dette bancaire.
Montea respecte par ailleurs tous les engagements conclus avec ses institutions financières en matière de taux d'endettement. Ces engagements limitent l'endettement autorisé à 60 %.
Si l'endettement consolidé de la SIR publique et de ses filiales dépasse 50% des actifs consolidés, sous déduction des instruments de couverture financière autorisés, la SIR publique dresse un plan financier avec calendrier d'exécution, dans lequel elle décrit les mesures qui seront prises pour éviter que l'endettement consolidé dépasse 65 % des actifs consolidés.
Le plan financier fait l'objet d'un rapport spécial du commissaire. Celui-ci atteste avoir vérifié le bienfondé du mode d'établissement du plan, notamment en ce qui concerne ses bases économiques. Il confirme que les chiffres du plan correspondent à la comptabilité de la SIR publique. Le plan financier et le rapport spécial du commissaire sont envoyés à titre d'information de la FSMA.
Les lignes directrices du plan financier sont détaillées dans les rapports financiers annuels et semestriels. Les rapport financiers annuels et semestriels expliquent, avec justification, (a) comment le plan financier a été réalisé dans le courant de la période sous revue et (b) comment il sera réalisé à l'avenir pour la SIR publique
Au 31/12/2016, la dette consolidée s'élève à 51,65%. Historiquement, depuis 2008, l'endettement de Montea a dépassé les 50% pour atteindre son plus haut pourcentage au milieu de 2010 (57,62%). Le 2 juillet 2010, une augmentation de capital a eu pour effet de ramener l'endettement en dessous de 50%.
L'endettement a augmenté à 55,29 % en septembre 2012. Le 20 décembre 2012, une nouvelle augmentation de capital a été menée à bien à hauteur de € 21,1 millions pour financer le projet DHL Global Forwarding à Brucargo. L'opération a eu pour effet de ramener la dette à 50,80% pour le premier trimestre 2013.
La distribution du dividende, l'achat des parts de la société Evenstuk SA (pour le bien loué à DSV Solutions) et l'achat des parts d'Acer Parc SA (pour le projet sur mesure loué à St. Jude Medical) ont fait remonter l'endettement à 52,82% au 31/12/2013.
31 VAN EPRA : La VAN EPRA est la VAN ajustée qui inclut les biens immobiliers et d'autres placements à la juste valeur et hors certains éléments à terme instable dans un modèle d'entreprise à investissements à long terme. Voir aussi: www.epra.com. VAN EPRA par action : la VAN EPRA par action est sur la base du nombre d'actions en circulation à la date du bilan. Voir aussi: www.epra.com.
32 Calculé suivant l'AR du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées.
Durant la première moitié de 2014, Montea a procédé à une augmentation de capital afin d'anticiper les acquisitions et investissements prévus au deuxième semestre 2014. Il s'agit ici du redéveloppement des sites de Grimbergen et Forest, de 3 projets built-to-suit en Belgique (2 au De Hulst de Willebroek et 1 à Brucargo), de 1 projet built-to-suit aux Pays-Bas (Oss) et de 2 transactions sale-and-lease back (Beuningen et Waddinxveen).
Durant la première moitié de 2015, Montea a décidé un apport en nature (pour l'acquisition d'Apeldoorn) et un dividende optionnel afin d'abaisser le taux d'endettement mi-2015 après les acquisitions de 's Heerenberg (NL) et Cofriset (FR) et la finalisation du projet built-to-suit à Heerlen (NL).
Dans la deuxième moitié de 2015, la société a procédé à l'acquisition du complexe de Tilburg (loué au groupe Versteijnen), opération entièrement financée par la dette. Par ailleurs, divers projets built-to-suit ont été lancés (Movianto à Erembodegem, CdS à Forest et Bakkersland à Schiphol), dont les travaux sont entièrement financés par la dette. En conséquence de ce qui précède, le taux d'endettement au 31/12/2015 se situait à 55,77 %.
Au premier semestre 2016, les projets built-to-suit Movianto à Erembodegem, CdS à Forest et Bakkersland te Aalsmeer ont été réceptionnés. Les travaux de ces 3 projets sont financés par la dette. Il en va de même de l'achat du projet de Eindhoven (Jan de Rijk) et de l'achat du terrain de Bornem (Bornem Vastgoed). Afin de limiter l'endettement, en mars 2016, le projet de Willebroek (Federal Mogul) a été acquis par un apport en nature, et le mois de juin a vu le succès du dividende optionnel. En décembre 2016, la vente de St-Cyr-en-Val et de Cambrai a ramené l'endettement à 51,65% au 31/12/2016.
L'endettement n'a jamais pris des proportions inquiétantes, même durant les périodes de crise financière à partir de fin 2008.
Sur la base du taux d'endettement actuel, le potentiel d'investissement se situerait à € 226 millions33 environ, sans dépasser le taux maximum de 65%.
| Bilan après | |||
|---|---|---|---|
| En euro | 31/12/2016 | Potentiel d'investissement | potentiel d'investissement |
| Immeubles de placement | 535.136.085 | 226.000.000 | 761.136.085 |
| Autres actifs | 59.623.014 | 59.623.014 | |
| TOTAL DE L'ACTIF | 594.759.099 | 226.000.000 | 820.759.099 |
| CAPITAUX PROPRES | 251.964.960 | - | 251.964.960 |
| Provisions | 342.794.139 | 226.000.000 | 568.794.139 |
| Passifs non courants | 310.381.242 | 226.000.000 | 536.381.242 |
| Provisions | - | - | |
| Autres provisions non courants | 24.804.255 | 24.804.255 | |
| Impôts différés - passifs | - | - | |
| Autres passifs non courants | 285.576.988 | 226.000.000 | 511.576.988 |
| Passifs courants | 32.412.897 | - | 32.412.897 |
| Provisions | - | - | |
| Autres passifs financiers courants | - | - | |
| Comptes de régularisation | 10.825.545 | 10.825.545 | |
| Autres passifs courants | 21.587.351 | 21.587.351 | |
| TOTAL PASSIFS | 594.759.099 | 226.000.000 | 820.759.099 |
| Taux d'endettement | 51,6% | 65,0% |
33 Le calcul ne tient pas compte du résultat EPRA des périodes à venir, ni des variations de la juste valeur des placements immobiliers, ni des variations éventuelles des comptes de régularisation, des provisions pour risques et des impôts différés au passif.
Montea a conclu avec des institutions bancaires des conventions qui interdisent de dépasser 60% d'endettement. Sur la base du même calcul, cela donne un potentiel d'investissement de € 124 millions.
| Bilan après | |||
|---|---|---|---|
| En euro | 31/12/2016 | Potentiel d'investissement | potentiel d'investissement |
| Immeubles de placement | 535.136.085 | 124.000.000 | 659.136.085 |
| Autres actifs | 59.623.014 | 59.623.014 | |
| TOTAL DE L'ACTIF | 594.759.099 | 124.000.000 | 718.759.099 |
| CAPITAUX PROPRES | 251.964.960 | - | 251.964.960 |
| Provisions | 342.794.139 | 124.000.000 | 466.794.139 |
| Passifs non courants | 310.381.242 | 124.000.000 | 434.381.242 |
| Provisions | - | - | |
| Autres provisions non courants | 24.804.255 | 24.804.255 | |
| Impôts différés - passifs | - | - | |
| Autres passifs non courants | 285.576.988 | 124.000.000 | 409.576.988 |
| Passifs courants | 32.412.897 | - | 32.412.897 |
| Provisions | - | - | |
| Autres passifs financiers courants | - | - | |
| Comptes de régularisation | 10.825.545 | 10.825.545 | |
| Autres passifs courants | 21.587.351 | 21.587.351 | |
| TOTAAL PASSIVA | 594.759.099 | 124.000.000 | 718.759.099 |
| Taux d'endettement | 51,6% | 60,0% |
Les variations de la juste valeur du portefeuille immobilier peuvent aussi affecter considérablement l'endettement. Sur la base des fonds propres actuels, il faudrait une variation négative de plus de € 122 millions dans la juste valeur des placements immobiliers pour que l'on dépasse l'endettement maximum autorisé de 65%. Cela représente un recul de près de 22% de la valeur du portefeuille existant.
| Bilan après | |||
|---|---|---|---|
| En euro | 31/12/2016 | Potentiel d'investissement | potentiel d'investissement |
| Immeubles de placement | 535.136.085 | - 122.000.000 |
413.136.085 |
| Autres actifs | 59.623.014 | 59.623.014 | |
| TOTAL DE L'ACTIF | 594.759.099 | - 122.000.000 |
472.759.099 |
| CAPITAUX PROPRES | 251.964.960 | - 122.000.000 |
129.964.960 |
| Provisions | 342.794.139 | 342.794.139 | |
| Passifs non courants | 310.381.242 | - | 310.381.242 |
| Provisions | - | - | |
| Autres provisions non courants | 24.804.255 | 24.804.255 | |
| Impôts différés - passifs | - | - | |
| Autres passifs non courants | 285.576.988 | 285.576.988 | |
| Passifs courants | 32.412.897 | - | 32.412.897 |
| Provisions | - | - | |
| Autres passifs financiers courants | - | - | |
| Comptes de régularisation | 10.825.545 | 10.825.545 | |
| Autres passifs courants | 21.587.351 | 21.587.351 | |
| TOTAL PASSIFS | 594.759.099 | - 122.000.000 |
472.759.099 |
| Taux d'endettement | 51,6% | 65,0% |
Vu la situation actuelle et la valeur du portefeuille déterminée par l'expert indépendant, Montea ne prévoit pas de variations négatives substantielles de la juste valeur des biens. Montea estime donc que l'endettement actuel de 51,65% dégage un matelas suffisant pour absorber d'éventuelles variations négatives de la valeur du patrimoine existant.
L'endettement n'a jamais pris des proportions inquiétantes, même durant les périodes de crise financière à partir de fin 2008.
Montea est d'avis que l'endettement n'excédera pas 65%. En conséquence, aucune mesure supplémentaire ne s'impose au vu des modifications prévues dans la composition du patrimoine immobilier et dans l'évolution attendue des fonds propres.
Montea conserve l'intention de se financer avec un taux d'endettement d'environ 55% et veillera à ne jamais dépasser 60% (suivant les conventions avec les banques).
Un endettement de 55% se justifie parfaitement compte tenu de la nature des investissements de Montea : des biens logistiques et semi-industriels d'un rendement moyen voisin de 7%.
Si les événements devaient imposer une réorientation de la stratégie de la SIR, celle-ci y procéderait sans retard ; les actionnaires en seraient informés dans les rapports financiers annuels et semestriels.
Montea a appliqué certaines normes et amendements pour la première fois. Cela vaut pour les exercices à compter au ou après le 1er Janvier 2016. Montea n'a pas appliqués d'avance d'autres standards, interprétations ou amendements publiées, mais pas encore en vigueur.
Bien que ces nouvelles normes et amendements ont été appliqués en 2016 la première fois, ils n'ont eu aucune incidence importante sur les états financiers consolidés/les états financiers consolidés intermédiaires abbréviés du Groupe. Ci-dessous, la nature et l'effet des nouvelles et / ou normes révisées et interprétations sont expliqués:
Le « cycle 2010–2012 » des améliorations aux normes et interprétations a pour but d'éliminer les incohérences et de clarifier les textes. Les améliorations s'appliquent aux exercices qui commencent le ou après le 1er février 2015. Les améliorations en question sont les suivantes :
IFRS 2 Paiements fondés sur des actions : Le changement, appliqué de manière prospective, clarifie quelques questions concernant la définition des conditions dans le cadre des prestations et de la période de service qui relèvent des conditions d'engagement inconditionnel.
Le « cycle 2012–2014 » des améliorations aux normes et interprétations a pour but d'éliminer les incohérences et de clarifier les textes. Les améliorations s'appliquent aux exercices qui commencent le ou après le vendredi 1er janvier 2016. Les améliorations en question sont les suivantes :
• IFRS 5 Actifs non courants détenus en vue de la vente et activités abandonnées : Les actifs (ou les groupes d'actifs dont l'entreprise se défait) sont en général vendus ou distribués aux propriétaires. Le changement précise que le passage d'une méthode de désinvestissement à une autre n'est pas considéré comme un nouveau plan de désinvestissement, mais comme la poursuite du plan initial. Il n'est donc pas question d'interruption dans l'application des exigences de IFRS 5. La modification est appliquée de manière prospective.
Les changements sont sans conséquences pour le Groupe.
À la date de publication des comptes annuels de Montea, les normes et interprétations ci-dessous étaient publiées sans être encore en vigueur. Le cas échéant, Montea a l'intention d'appliquer ces normes et interprétations dès leur entrée en vigueur.
| PERFORMANCE BOURSIERE | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Cours de bourse (€) | ||
| A la clôture | 46,37 | 39,20 |
| Le plus élevé | 48,42 | 40,00 |
| Le plus bas | 35,10 | 33,08 |
| Moyenne | 42,36 | 36,75 |
| VAN par action (€) | ||
| EPRA NNNAV | 25,31 | 22,60 |
| EPRA NAV | 27,80 | 25,22 |
| Prime (%) | 66,8% | 55,4% |
| Rendement de dividende (%) | 4,6% | 5,2% |
| Dividende (€) | ||
| Brut | 2,11 | 2,03 |
| Net | 1,48 | 1,48 |
| Volume (nombre de titres) | ||
| Volume journalier moyen | 7.717 | 4.156 |
| Volume de la période | 1.983.235 | 1.059.158 |
| Nombre d'actions | 9.951.884 | 9.211.701 |
| Capitalisation boursière (K €) | ||
| Capitalisation boursière à la clôture | 461.469 | 361.099 |
| Ratios (%) | ||
| Velocité | 19,93% | 11,83% |
Sur la base du cours de clôture au 31/12/2016 (€ 46,37), l'action Montea est cotée 66,8% au-dessus de la valeur de l'EPRA VAN34.
Le conseil d'administration de Montea va proposer à l'Assemblée générale la distribution d'un dividende brut de € 2,11 par action (€ 1,48 nets par action).
Il n'y a pas des événements importants survenus après la date du bilan.
En 2016, il n'y a pas eu de transactions entre parties liées.
Rendement en dividende (%): Dividende brut divisé par la cotisation en bourse en fin de période "Vélocité": Volume sur la période divisé par le nombre d'actions.
34 VAN EPRA par action : La VAN EPRA par action est la VAN EPRA divisée par le nombre d'actions donnant droit à dividende à la date du bilan. Voir aussi www.epra.com.
| (en EUR X 1 000) | 31.12.2016 31.12.2015 | ||
|---|---|---|---|
| Résultat net (IFRS) | 36.321 | 24.010 | |
| Changements pour le calcul du résultat EPRA | |||
| A exclure: | |||
| (i) | Variations de la juste valeur des immeubles de placement et des immeubles pour la vente |
-4.788 | -2.470 |
| (ii) | Résultat sur la vente des immeubles de placement | -8.131 | -5 |
| (vi) | Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | 616 | -438 |
| Résultat EPRA | 24.018 | 21.097 | |
| Nombre moyen pondéré d'actions | 9.722.190 | 9.012.751 | |
| Résultat EPRA par action (€/action) | 2,47 | 2,34 |
| (en EUR X 1 000) | 31/12/2016 | 31/12/2015 | |
|---|---|---|---|
| IFRS VAN | 251.846 | 208.157 | |
| VAN par action (€/action) | 25,31 | 22,60 | |
| Effet de l'exercice des options, la dette convertibles et d'autres instruments de capitaux propres | |||
| Valeur de l'actif net dilué après effet de l'exercice des options, la dette convertible et d'autres instruments de capitaux propres |
251.846 | 208.157 | |
| A exclure | |||
| (iv) | IV. Juste valeur des instruments financiers | 24.804 | 24.188 |
| EPRA VAN | 276.651 | 232.345 | |
| Nombre d'actions en circulation par fin période | 9.951.884 | 9.211.701 | |
| EPRA VAN par action (€/action) | 27,80 | 25,22 |
| (in EUR X 1 000) | 31/12/2016 | 31/12/2015 | ||
|---|---|---|---|---|
| EPRA NNVAN | 276.651 | 232.345 | ||
| Nombre d'action en circulation par fin période | 9.951.884 | 9.211.701 | ||
| EPRA NAV (€/aandeel) | 27,80 | 25,22 | ||
| A rajouter: | ||||
| (i) | I. | Juste valeur des instruments financiers | -24.804 | -24.188 |
| (ii) | II. | Réévaluations de la juste valeur des financements à taux d'intérêt fixe | - | - |
| EPRA NNVAN | 251.846 | 208.157 | ||
| Nombre d'action en circulation par fin période | 9.951.884 | 9.211.701 | ||
| EPRA NNVAN (€/action) | 25,31 | 22,60 |
| (En EUR X 1 | (A) | (B) | (A/B) | (A) | (B) | (A/B) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 000) | Valeur locative (ERV) pour l'inoccupation |
Valeur locative estimé du portefeuille (ERV) |
Taux d'inoccupation ERPA |
Valeur locative estimé (ERV) pour l'inoccupation |
Valeur locative estimé du portefeuille (ERV) |
Taux d'inoccupation ERPA |
| (in %) | (in %) | |||||
| 31/12/2016 | 31/12/2016 | 31/12/2016 | 31/12/2015 | 31/12/2015 | 31/12/2015 | |
| Belgique | 429 | 19.724 | 2,2% | 874 | 15.714 | 5,6% |
| France | - | 7.175 | 0,0% | 276 | 10.228 | 2,7% |
| Les Pays-Bas | - | 11.659 | 0,0% | - | 8.680 | 0,0% |
| Total | 429 | 38.558 | 1,1% | 1.150 | 34.623 | 3,3% |
| RESULTAT SUR LE PORTEFEUILLE | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| (en EUR X 1 000) | ||
| Résultat sur la vente d'immeubles de placement | 8.131 | 5 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 4.788 | 2.470 |
| RESULTAT SUR LE PORTEFEUILLE | 12.919 | 2.475 |
| RESULTAT FINANCIER hors variations de la juste valeur des instruments financiers ein EUR X 1 000) |
31/12/2016 | 31/12/2015 |
| Résultat financier | -12.396 | -7.578 |
| A exclure: | ||
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | 616 | -438 |
| RESULTAT FINANCIER hors variations de la juste valeur des instruments financiers | -11.780 | -8.016 |
35 Hormis les indicateurs EPRA dont certains sont considérés comme APM et calculés suivant le chapitre 1.8 EPRA Performance measures.
| MARGE D'EXPLOITATION | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| (en EUR X 1 000) | ||
| Résultat locative net | 40.518 | 34.290 |
| Résultat d'exploitation (avant le résultat du portefeuille) | 36.304 | 29.437 |
| MARGE D'EXPLOITATION | 89,6% | 85,8% |
| COÛT MOYEN DE LA DETTE | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
| (en EUR X 1 000) | ||
| Résultat financier | -10.296 | -7.578 |
| Variations de juste valeur des actifs et passifs financiers | 616 | -438 |
| TOTAL CHARGES FINANCIERES (A) | -9.680 | -8.016 |
| CREANCES FINANCIERS IMPAYEES MOYENNES (B) | 324.766 | 261.185 |
| COUT MOYENNE DE LA DETTE (A/B) (*) | 3,0% | 3,1% |
| (*) hors les frais financiers non récurrents d'une transaction IRS | ||
| TAUX DE COUVERTURE | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
| (en EUR X 1 000) | ||
| Montant notionnel de l'IRS | 242.500 | 155.000 |
| Passifs financiers à taux fixe | 774 | 1.598 |
| Obligations à taux fixe | 85.000 | 85.000 |
| Passifs financiers à taux fixe à la date du bilan et instruments de couverture (A) | 328.274 | 241.598 |
| Dettes financières à long et à court terme (IFRS) | 295.906 | 294.598 |
| Passifs financiers à la date du bilan à taux fixe et variable (B) | 295.906 | 294.598 |
| TAUX DE COUVERTURE (A/B) | 111% | 82% |
|---|---|---|
| -------------------------- | ------ | ----- |
Le conseil d'administration du gérant statutaire de Montea et le management sont très conscients de l'importance du développement et du maintien d'une bonne gestion, permettant de conserver un patrimoine de qualité. Montea applique des normes strictes et claires en matière (i) d'optimisation et d'amélioration des bâtiments existants, (ii) de gestion commerciale, (iii) de gestion technique des bâtiments et (iv) d'investissement dans les bâtiments existants. Ces critères ont pour but de limiter les inoccupations ainsi que d'augmenter au maximum et de manière durable la valeur du patrimoine immobilier de Montea.
Pour le prochain exercice financier, les principaux risques et incertitudes sont les suivants :
Le chiffre d'affaires de Montea se compose majoritairement de loyers issus de la location à des tiers. Les défauts de paiement des locataires et une baisse du taux d'occupation des biens peuvent influencer négativement les résultats.
Montea est aussi exposée au risque de perte de loyer causée par le départ de locataires en fin de bail. Il faut parfois en effet plus de temps pour trouver de nouveaux locataires (adéquats), et ceux-ci risquent de négocier un loyer inférieur. Ces éléments sont à même d'influencer négativement le résultat de Montea. La durée moyenne des baux intervient donc dans la détermination du profil de risque de Montea. Au 31 décembre 2016, elle atteint 7,7 ans sur la base de la première échéance.
Montea gère et accompagne activement ses clients existants et futurs afin de minimiser les inoccupations et la rotation de la clientèle dans son parc immobilier.
La grande majorité des contrats de location prévoit l'indexation annuelle du loyer (en Belgique suivant l'indice santé, en France suivant l'indice du coût de la construction37, et aux Pays-Bas suivant l'indice des prix à la consommation). Tous les baux en cours en Belgique, en France et aux Pays-Bas sont sujets à l'évolution des indices cités. Aucun revenu locatif actuel n'est exposé à une baisse du loyer initial sous l'effet d'une éventuelle baisse d'un indice.
Avant d'accepter un nouveau client, nous examinons sa solvabilité. À la signature de tout contrat de location, Montea exige au minimum une garantie bancaire inconditionnelle dont le montant correspond à 3 à 6 mois de loyer, plus une garantie mère le cas échéant. Le loyer est payable par anticipation, par mois, tous les deux mois ou par trimestre.
36 Pour plus de détails sur la stratégie de Montea, nous renvoyons au rapport financier semestriel du 30/06/2016 ainsi qu'au rapport annuel du 31/12/2015. Le cas échéant, la politique de Montea sera adaptée suivant les facteurs de risque décrits.
37 ICC – indice de coût de construction.
Montea se profile aussi, dans le cadre d'une alliance avec des tiers (promoteurs, propriétaires de terrains, etc.), comme partenaire actif du développement immobilier. Par ailleurs, avant le début des travaux sur le nouveau site, Montea a déjà signé un bail avec le locataire. Pour en savoir plus sur ces locataires, nous renvoyons au chapitre 4.3.2 de ce rapport annuel. Montea n'a pas l'intention de participer à des projets de développement spéculatifs (les projets « blancs » pour lesquels il n'existe pas de locataire au départ).
Dans le secteur immobilier, Montea cible surtout l'immobilier logistique (stockage et transbordement de marchandises), en s'efforçant d'étaler le risque en termes de type de locataire, de secteur d'activité et de situation géographique.
a) Description des risques
L'équipe Montea, éventuellement assistée de conseillers extérieurs, assure la gestion quotidienne des bâtiments et la gestion technique du parc immobilier38. Elle propose des solutions efficaces et flexibles pour améliorer la qualité et la durabilité du patrimoine. Parallèlement, l'équipe met tout en œuvre pour minimiser proactivement les inoccupations.
La gestion technique opérationnelle et l'entretien des bâtiments, ainsi que la coordination des travaux de construction et de rénovation en cours, sont suivies par des collaborateurs internes. L'équipe propose un programme d'entretien et de rénovation au comité d'investissement et au conseil d'administration, dans le but de préserver la rentabilité optimale du patrimoine à long terme.
Vu la taille relativement réduite de son équipe, la société est exposée à un certain risque organisationnel dans l'éventualité du départ de personnes occupant une fonction clé. Le départ imprévu de certains membres du personnel pourrait avoir des conséquences néfastes sur le développement de la société et occasionner un supplément de frais de gestion.
Dans la politique menée par Montea, la majeure partie de la gestion des bâtiments est refacturée aux locataires. Pour l'année 2016, les frais qui n'ont pas pu être refacturés aux locataires se montent à € 920 K. Une somme de € 5,9 millions a par ailleurs été investie dans des travaux d'amélioration et de rénovation du portefeuille existant. Cette somme représente 1,11% de la juste valeur du portefeuille immobilier.
Si les membres du personnel occupant une fonction essentielle devaient quitter la société, Montea les remplacerait temporairement via l'« outsourcing ». Montea offre une formule de rémunération conforme au marché. Ses collaborateurs suivent régulièrement des cours et des séminaires pour actualiser leurs connaissances professionnelles.
38 Pour certaines tâches, Montea se fait assister de partenaires extérieurs. Montea en garde cependant la responsabilité et se charge de la coordination.
a) Description des risques
Le risque de liquidité est le risque que court Montea de ne pas disposer, à un moment déterminé, de la trésorerie dont elle a besoin et de ne plus pouvoir obtenir le financement nécessaire pour honorer ses dettes de court terme.
Au 31 décembre 2016, Montea disposait d'un total de € 235 millions en lignes de crédit, dont € 185,1 millions déjà consommés. Sur ce total, € 10 millions seulement viendront à échéance en 2017. Cette somme devra être remboursée ou refinancée.
b) Maîtrise des risques
Le risque de liquidité et de financement est endigué par :
Afin de faire face à un éventuel problème de liquidités, Montea entreprend toujours des démarches pour pouvoir disposer à temps du financement nécessaire à la croissance du patrimoine. La société ne prévoit actuellement pas de rencontrer des difficultés dans sa quête de sources de financement. À cet égard, la priorité va toujours à l'équilibre entre le coût du financement, la durée du terme et la diversification des sources de financement.
a) Description des risques
Les taux d'intérêt de court et long terme sur les marchés financiers (internationaux) peuvent fluctuer fortement.
Si l'on excepte les contrats de leasing39 et 3 des 4 emprunts obligataires40, toutes les dettes financières de Montea sont actuellement à taux variable (lignes de crédit bilatérales au taux EURIBOR 3 mois).
39 Montea supporte une dette financière de €0,8 million dans le cadre d'un contrat de leasing en cours. Ce contrat de leasing arrive à échéance en 2017. Il a été conclu avec une annuité fixe par trimestre (y compris la charge d'intérêt).
40 Montea a émis en 2014 un emprunt obligataire au taux fixe de 3,355% et un autre en 2013 au taux fixe de 4,107%. Pour plus de détails, voir les communiqués de presse du 20/05/2014 et du 24/06/2013. Durant l'année 2015, Montea a lancé deux emprunts obligataires de €25 millions chacun, l'un au taux variable €IBOR 3 mois + 205 bps, l'autre au taux fixe de 3,42%. Pour plus de détails sur ces deux émissions, voir le communiqué de presse du 26/06/2015 ou www.montea.com.
Pour couvrir le risque d'augmentation des taux d'intérêt, Montea a pour politique de recourir à des instruments de couverture d'intérêt pour une partie de sa dette. Cette politique prudente s'explique aisément : une éventuelle hausse des taux d'intérêt nominaux sans augmentation correspondante de l'inflation aurait pour effet de faire grimper les taux d'intérêt réels. Dans une telle situation, l'augmentation des taux d'intérêt réels ne serait pas compensée par l'indexation des revenus locatifs. De plus, on observe toujours un retard entre la hausse des taux d'intérêt nominaux et l'indexation des revenus locatifs.
Compte tenu des lignes de crédit à taux variable, des instruments de couverture ainsi que du taux des emprunts obligataires et des taux fixes sur les contrats de leasing, la charge d'intérêt moyenne s'élevait pour 2016 à 3,0% (y compris les marges bancaires).
Les activités de Montea sont en partie influencées par la conjoncture économique générale. Une croissance économique en recul peut affecter indirectement le taux d'occupation et les revenus locatifs. On risque aussi de voir certains locataires négliger leurs obligations.
Montea mitige ce risque par la diversification des revenus (p.ex. panneaux solaires), la diversification géographique (Belgique, France et Pays-Bas), ou encore la conclusion de contrats plus longs avec des clients solides de secteurs différents.
Nous constatons également en Belgique, en France et aux Pays-Bas, une demande croissante d'immobilier logistique, ce qui exerce une pression à la baisse sur les rendements des investissements. C'est la raison pour laquelle Montea doit s'impliquer dès le début dans le projet.
• Pipeline d'investissement
Dans le climat actuel de compression des rendements, et compte tenu de la politique d'investissement réfléchie que mène Montea, il est plus difficile d'acquérir des bâtiments A de qualité avec des rendements raisonnables. C'est la raison pour laquelle notre portefeuille d'investissement fait une place croissante aux projets built-to-suit. Nous prévoyons que le patrimoine immobilier va atteindre € 650 millions durant l'exercice 2017.
• Taux d'inoccupation EPRA et durée des contrats de location
Le 31 décembre 2016, le taux d'inoccupation se situe à 1,1 %, essentiellement à cause de l'inoccupation actuelle du site de Milmort. Montea se fixe pour objectif de maintenir l'inoccupation EPRA en dessous de 5 %. La durée moyenne des contrats jusqu'à leur première date de résiliation atteint 7,7 ans. Sur la base de la croissance déjà annoncée, Montea espère maintenir la durée moyenne de ses baux à plus de 7 ans pour la fin de l'exercice.
• Stratégie de financement
Compte tenu d'un taux d'endettement de 60 %, Montea dispose encore d'une capacité d'investissement de € 124 millions. Montea cherche à mener une politique de financement diversifiée, l'objectif étant d'aligner la durée des financements (actuellement en moyenne 5,4 ans) sur celle des contrats de location (actuellement en moyenne 7,7 ans). En juin et juillet 2016, Montea a réanalysé sa dette et, avant l'échéance de certaines lignes de crédit, procédé au refinancement à des conditions plus favorables, conformes au marché. Nous prévoyons que le taux de couverture va baisser à 85% fin 2017 sous l'effet de la croissance du portefeuille et donc aussi de la dette.
• Marge d'exploitation
Au 31/12/2016, la marge d'exploitation se monte à 89,6%. Sur la base de la croissance déjà annoncée, Montea espère pouvoir maintenir la marge d'exploitation au-dessus de 89%.
• Résultat EPRA
Sur la base du résultat EPRA de 2016 (€ 24,0 millions), des prochains revenus nets des projets acquis, et compte tenu de la prolongation estimée de certains contrats et de la location des vacances actuelles, Montea prévoit pour l'exercice 2017 un résultat EPRA par action en hausse d'au moins 5% par rapport à 2016, malgré l'impact temporaire des ventes françaises début 2017.
Acteur de référence sur le marché immobilier logistique, Montea fait siennes des valeurs conformes à la responsabilité sociale de l'entreprise. Montea conduit un processus d'amélioration permanente qui intègre systématiquement les considérations économiques, environnementales et sociales dans la gestion journalière. Non contente de respecter les exigences légales, Montea mène aussi des actions et des initiatives qui vont plus loin que la législation en vigueur.
Le management de Montea est convaincu qu'une approche responsable de ses activités conditionne la durabilité de l'entreprise.
Avec l'aide de spécialistes extérieurs, Montea a créé son propre « Blue Label ». Le plan comporte une approche globale de la durabilité. Le patrimoine existant est concerné comme les nouveaux investissements.
Dans le monde, il existe différentes normes de durabilité pour le secteur immobilier. Voici les plus connues : HQE (France), BREEAM (Royaume-Uni), LEED (États-Unis). Montea a intégré les principales normes dans son plan « Blue Label ».
Membre du VIL (Vlaams Instituut voor de Logistiek), Montea soutient le programme de durabilité Lean and Green. Lean and Green incite et aide les entreprises à réduire radicalement leurs émissions de CO2. Montea s'attachant activement à durabiliser son patrimoine immobilier, le moment était idéalement choisi pour entrer dans le projet.
Le 10 décembre 2013, Montea a reçu des mains de la Ministre Joke Schauvliege le Lean and Green Award pour ses efforts de durabilisation du patrimoine immobilier.
Le 8 mai 2015, Montea était le premier investisseur immobilier belge à recevoir la Lean & Green Star en reconnaissance de la réduction de 26 % des émissions de CO2 dans son patrimoine belge. La remise du certificat Lean & Green Star a eu lieu officiellement le 16 juin 2015.
Grâce à cette reconnaissance indépendante, Montea peut mieux expliquer ses objectifs de durabilité à ses partenaires (entreprises de travaux, architectes, fournisseurs…) comme à ses locataires.
Chez Montea, nous sommes persuadés qu'en tant que propriétaire de bâtiments logistiques, nous pouvons agir comme catalyseur pour promouvoir le programme Lean and Green auprès de nos locataires et développer de cette manière un concept de durabilité cohérent. DHL Freight, VDAB, Coca-Cola Enterprises Belgium et Norbert Dentressangle sont des locataires de Montea qui ont aussi reçu le Lean and Green Award.
Entreprise responsable, Montea est consciente de l'effet de ses activités sur l'environnement au sens large du terme et souscrit aux objectifs du développement durable. La Société s'engage à gérer son patrimoine immobilier dans le respect des aspects suivants :
Montea a mis au point une politique rationnelle pour optimiser l'utilisation de l'énergie.
En 2012, le programme relatif aux scans énergétiques a été finalisé, en même temps que l'exécution des Life Cycle Analyses. Sur la base de ces analyses détaillées et de calculs énergétiques complémentaires, une étude globale a porté sur les sites de Malines et de Puurs.
Cette étude globale permet à Montea d'établir un programme d'investissement complet avec les rubriques suivantes :
Montea réaffirme avec ces études approfondies sa volonté d'optimiser la durabilité et la qualité de son patrimoine immobilier.
Des systèmes de surveillance sont entrés en service sur les sites d'Erembodegem, Mechelen, Milmort, Heppignies, Bornem, Herentals, Puurs Schoonmansveld 18 et Grimbergen. Des rapports périodiques permettent à Montea de suivre de près la gestion de l'énergie et de l'ajuster en cas de consommation anormale.
Suivant ce monitoring, l'énergie totale produite par les installations photovoltaïques semble répondre aux attentes : les panneaux ont produit 4,5 MWh, soit une économie de 1.100 tonnes de CO2.
En fonction des besoins de leur exploitation, nos locataires consomment jusqu'à 90 % de l'énergie solaire produite. Chaque trimestre, nous informons nos locataires au sujet de l'énergie solaire produite et consommée localement ainsi que de l'avantage financier.
En 2016, 40% de l'électricité consommée dans l'ensemble du parc immobilier belge étaient d'origine verte.
Un programme de Facility Management a fait ses débuts à la fin de l'année 2011. Le programme, qui comporte un système de gestion interne, ouvre aussi aux locataires l'accès à un portail Internet sécurisé, « My Montea ». Le programme de Facility Management offre notamment les possibilités suivantes :
• Avec le module « work order » de « My Montea », Montea contrôle parfaitement les ordres de travail et leurs échéances. Des rapports sont générés par site, par projet et au besoin par locataire.
La mise en œuvre du programme de Facility Management s'inscrit dans le plan « Blue Label » et dans la transparence que Montea souhaite garantir aux locataires et partenaires.
Montea encourage ses locataires à trier les déchets, met des conteneurs séparés à l€ disposition, et propose des solutions adaptées pour l'enlèvement des déchets.
Dans le cadre de l'article 5.11 des conditions d'émission des obligations, émises le 28 juin 2013 (à hauteur d'un total de € 30 millions), le 28 mai 2014 (à haut€ d'un total de € 30 millions) et le 30 juin 2015 (à hauteur d'un total de € 50 millions), Montea inclura dans ses chiffres annuels et semestriels consolidés une déclaration concernant le respect de certaines conventions imposées par l'art. 5.10 de ces conditions d'émission.
Montea déclare que :
Ce communiqué de presse contient des déclarations prospectives. Ces déclarations prospectives comportent des risques, des incertitudes, ainsi que d'autres facteurs qui peuvent impliquer que les résultats réels diffèrent significativement de tous résultats ou performances futurs évoqués dans ce communiqué. Des modifications de la situation économique, des circonstances commerciales ou concurrentielles suite à des décisions judiciaires à venir ou à des modifications législatives constituent, entre autres, des facteurs importants susceptibles d'influencer ces résultats.
Ces informations sont également disponibles sur notre site Internet www.montea.com.
Montea SCA est une société immobilière réglementée publique de droit belge (SIRP – SIIC), spécialisée dans les ensembles logistiques situés en Belgique, aux Pays-Bas et en France. L'entreprise est un acteur de référence sur ce marché. Montea offre à ses clients l'espace – au sens propre – dont ils ont besoin pour croître, sous la forme de solutions immobilières souples et innovantes. La société crée ainsi de la valeur à l'intention de ses actionnaires. Montea est le premier investisseur immobilier belge à avoir reçu la Lean & Green Star en reconnaissance de la réduction de 26% des émissions de CO2 dans son patrimoine belge. Au 31/12/2016, le patrimoine immobilier représentait une superficie totale de 782.978 m², répartie sur 46 sites. Montea SCA est cotée depuis fin 2006 sur Euronext Bruxelles (MONT) et Paris (MONTP).
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Jo De Wolf www.montea.com +32 53 82 62 62 [email protected]
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| COMPTES DE RESULTATS | 31/12/2016 | 31/12/2015 | |
|---|---|---|---|
| CONSOLIDES (EUR x 1.000) | 12 mois | 12 mois | |
| I. | Revenus Locatifs | 41.833 | 35.438 |
| II. | Reprises de loyers cédés et excomptés | 0 | 0 |
| III. | Charges relatives à la location | -1.315 | -1.148 |
| RESULTAT LOCATIF NET | 40.518 | 34.290 | |
| IV. | Récupération de charges immobilières | 0 | 0 |
| V. | Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
4.942 | 4.832 |
| VI. | Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises | 0 | 0 |
| en état au terme du bail | |||
| VII. | Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués | -5.863 | -5.824 |
| VIII. | Autres recettes et dépenses relatives à la location | 1.660 | 1.565 |
| RESULTAT IMMOBILIER | 41.258 | 34.864 | |
| IX. | Frais techniques | -122 | -114 |
| X. | Frais commerciaux | -257 | -233 |
| XI. | Charges et taxes sur immeubles non loués | -31 | -102 |
| XII. | Frais de gestion immobilière | -590 | -839 |
| XIII. | Autres charges immobilières | -43 | -43 |
| CHARGES IMMOBILIERES | -1.043 | -1.332 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 40.215 | 33.532 | |
| XIV. | Frais généraux de la société | -3.769 | -4.037 |
| XV. | Autres revenus et charges d'exploitation | -142 | -58 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE | 36.304 | 29.437 | |
| XVI. | Résultat sur vente d'immeubles de placement | 8.131 | 5 |
| XVII. | Résultat sur vente d'autres actifs non financiers | 0 | 0 |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 4.788 | 2.470 | |
| XIX. | Autre résultat sur portefeuille | 0 | 0 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION | 49.223 | 31.912 | |
| XX. | Revenus financiers | 656 | 581 |
| XXI. | Charges nettes d'intérêts | -12.308 | -8.556 |
| XXII. | Autres charges financières | -128 | -41 |
| XXIII. | Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | -616 | 438 |
| RESULTAT FINANCIER | -12.396 | -7.578 | |
| XXIV. Part du résultat des entreprises associées et co-entreprises | 0 | 0 | |
| RESULTAT AVANT IMPOT | 36.827 | 24.334 | |
| XXV. | Impôts des sociétés | -506 | -324 |
| XXVI. Exit taxe | 0 | 0 | |
| IMPOT | -506 | -324 | |
| RESULTAT NET | 36.321 | 24.010 | |
| Attribuable à : | |||
| Actionnaires de la société mère | 36.321 | 24.010 | |
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 | |
| EPRA Bénéfice | 24.018 | 21.097 | |
| Nombre d'actions en circulation à la fin de la periode | 9.951.884 | 9.211.701 | |
| Nombre d'actions pondéré de la periode | 9.722.190 | 9.012.751 | |
| EPRA Bénéfice par action (EUR) | 2,47 | 2,34 |
| BILAN CONSOLIDE (EUR x 1.000) | 31/12/2016 | 31/12/2015 | |
|---|---|---|---|
| I. | ACTIFS NON COURANTS | 545.462 | 517.686 |
| A. Goodwill | 0 | 0 | |
| B. Immobilisations incorporelles | 189 | 214 | |
| C. Immeubles de placement | 535.136 | 506.934 | |
| D. Autres immobilisations corporelles | 10.098 | 10.500 | |
| E. Actifs financiers non courants | 0 | 0 | |
| F. Créances de location-financement | 0 | 0 | |
| G. Créances commerciales et autres actifs non courants | 39 | 38 | |
| H. Actifs d'impôts différés | 0 | 0 | |
| I. Participations dans des entreprises associées et co-entreprises mises en équivalence | 0 | 0 | |
| II. | ACTIFS COURANTS | 49.297 | 31.999 |
| A. Actifs détenus en vue de la vente | 7.721 | 0 | |
| B. Actifs financiers courants | 0 | 0 | |
| C. Créances de location-financement | 0 | 0 | |
| D. Créances commerciales | 10.499 | 7.691 | |
| E. Créances fiscales et autres actifs courants | 6.607 | 4.069 | |
| F. Trésorerie et équivalents de trésorerie | 3.350 | 4.930 | |
| G. Comptes de régularisation | 21.121 | 15.309 | |
| TOTAL DE L'ACTIF | 594.759 | 549.685 | |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES | 251.965 | 208.256 | |
| I. | Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère | 251.846 | 208.157 |
| A. Capital | 200.282 | 185.288 | |
| B. Primes d'émission | 32.439 | 20.893 | |
| C. Réserves | -17.196 | -22.035 | |
| D. Résultat net de l'exercice | 36.321 | 24.010 | |
| II. | Intérêts minoritaires | 118 | 100 |
| PASSIF | 342.794 | 341.429 | |
| I. | Passifs non courants | 310.381 | 291.354 |
| A. Provisions | 0 | 0 | |
| B. Passifs financiers non courants | 285.577 | 267.165 | |
| a. Etablissement de crédit | 175.132 | 156.333 | |
| b. Crédit-bail | 184 | 774 | |
| c. Autres | 110.261 | 110.058 | |
| C. Autres passifs financiers non courants | 24.804 | 24.188 | |
| D. Passifs commerciaux et autres passifs non courants | 0 | 0 | |
| E. Autres passifs non courants | 0 | 0 | |
| F. Passifs d'impôts différés | 0 | 0 | |
| II. | Passifs courants | 32.413 | 50.075 |
| A. Provisions | 0 | 0 | |
| B. Passifs financières courantes | 10.590 | 27.491 | |
| a. Etablissement de crédit | 10.000 | 26.667 | |
| b. Crédit-bail | 590 | 824 | |
| c. Autres | 0 | 0 | |
| C. Autres passifs financiers courants | 0 | 0 | |
| D. Passifs commerciaux et autres passifs courants | 10.848 | 7.915 | |
| a. Exit taks | 2.014 | 1.455 | |
| b. Autres | 8.833 | 6.460 | |
| E. Autres passifs courants | 150 | 3.993 | |
| F. Comptes de régularisation | 10.826 | 10.677 | |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 594.759 | 549.685 |
| VARIATION FONDS PROPRES (EUR x 1.000) |
Capital | Primes d'émission | Réserves | Résultat | Droit de déduction des droits et frais de mutation |
Intérêts minoritaires |
Capitaux propres |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| AU 31/12/2015 | 185.288 | 20.893 | 1.222 | 24.010 | -23.256 | 100 | 208.256 |
| Eléments directement reconnus comme Capitaux propres | 14.994 | 11.546 | 1.599 | 0 | -2.070 | 18 | 26.087 |
| Augmentation de capital | 14.994 | 11.546 | 0 | 0 | 0 | 0 | 26.540 |
| Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
0 | 2.070 | 0 | -2.070 | 0 | 0 | |
| Variation positive de la valeur des panneaux photovoltaïques (IAS 16) | 0 | -720 | 0 | 0 | 0 | -720 | |
| Propres actions | 0 0 |
0 | 249 | 0 | 0 | 0 | 249 |
| Actions propres réservés au régime d'options (sur actions) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 18 | 18 |
| Corrections | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Sous-total | 200.282 | 32.440 | 2.820 | 24.010 | -25.326 | 118 | 234.344 |
| Dividendes | 0 | 0 | -18.700 | 0 | 0 | 0 | -18.700 |
| Résultat reporté | 0 | 24.010 | -24.010 | 0 | 0 | 0 | |
| Résultat de l'exercice | 0 | 0 | 36.321 | 0 | 0 | 36.321 | |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| AU 31/12/2016 | 200.282 | 32.439 | 8.130 | 36.321 | -25.326 | 118 | 251.965 |
(1) + (2) Le total des réserves repris dans le bilan sous la rubrique «C. Réserves», comprend les «Réserves (1)» et la "Droit de déduction des droits de transaction et des coûts (2
| RESULTAT GLOBAL CONSOLIDE ABREGE (EUR x 1.000) |
31/12/2016 12 mois |
31/12/2015 12 mois |
|---|---|---|
| Résultat net | 36.321 | 24.010 |
| Autres éléments du résultat global | -2.790 | -5.230 |
| Articles qui seront repris au résultat: Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
-2.070 -2.070 |
-5.443 -5.443 |
| Variations de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de flux de trésorerie |
0 | 0 |
| Articles qui ne seront pas repris au résultat: Impact de la variation de la juste valeur des panneaux photovoltaïques |
-720 -720 |
213 213 |
| Résultat global | 33.531 | 18.780 |
| Attribuable aux : | ||
| Actionnaires de la société mère | 33.531 | 18.780 |
| Intérêts minoritaires | 0 | 0 |
| ETAT DES FLUX DE TRESORERIE CONSOLIDES (EUR x 1.000) |
31/12/2016 12 mois |
31/12/2015 12 mois |
|---|---|---|
| TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE AU DEBUT DE L'EXERCICE | 4.930 | 4.250 |
| Résultat net | 36.321 | 24.010 |
| Eléments non monétaires à ajouter au/déduire du résultat pour obtenir le résultat opérationel | 11.780 | 8.016 |
| Revenus locatives | -656 | -581 |
| Impôts payés sur financements | 12.436 | 8.597 |
| Dividends Impôts (déduit du résultat net) pour obtenir le résultat opérationel |
0 506 |
0 324 |
| Eléments non monétaires à ajouter au/déduire du résultat | -12.598 | -2.774 |
| Amortissements et réductions de valeur | 211 | 139 |
| Amortissements/Réductions de valeur (ou reprise) sur actifs incorporels et corporels (+/-) | 200 | 196 |
| Réductions de valeur sur actifs courants (+) | 11 | 2 |
| Reprise des réductions de valeur sur actifs courants (-) | 0 | -59 |
| Autres éléments non monétaires | -12.808 | -2.913 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) Impact IAS 39 (+/-) |
-4.788 616 |
-2.470 -438 |
| Autres éléments | 0 | 0 |
| Plus-value réalisée sur vente d'immeubles de placement | -8.131 | -5 |
| Provisions | 0 | 0 |
| Impôts | -506 | 0 |
| TRESORERIE NETTE DES ACTIVITES D'EXPLOITATION AVANT VARIATION DU BESOIN | 36.009 | 29.576 |
| EN FONDS DE ROULEMENT Variation du besoin en fonds de roulement |
-11.920 | 1.880 |
| Mouvements d'éléments de l'actif | -11.159 | -3.047 |
| Créances commerciales | -1 | -1 |
| Autres actifs non courants à long terme | -2.808 | 4.762 |
| Autres actifs courants | -2.538 | -2.483 |
| Charges à reporter et produits acquis | -5.812 | -5.327 |
| Mouvements d'éléments du passif Dettes commerciales |
-762 2.865 |
4.927 -2.487 |
| Taxes, charges sociales et dettes salariales | 68 | 2.861 |
| Autres passifs courants | -3.843 | 3.205 |
| Charges à imputer et produits à reporter | 149 | 1.347 |
| TRESORERIE NETTE DES ACTIVITES D'EXPLOITATION (A) | 29.018 | 31.456 |
| Activités d'investissement Acquisition d'immobilisations incorporelles |
-23.498 -66 |
-85.177 -180 |
| Immeubles de placement et projets de développement | -31.174 | -85.843 |
| Autres immobilisations corporelles | -55 | -93 |
| Panneaux photovoltaïques | -330 | -2.841 |
| Vente d'immeubles de placement | 8.127 | 3.780 |
| Vente superficie | 0 | 0 |
| TRESORERIE NETTE DES ACTIVITES D'INVESTISSEMENT (B) CASH-FLOW LIBRE (A+B) |
-23.498 5.520 |
-85.177 -53.721 |
| Variation des passifs financiers et dettes financières | 1.502 | 66.073 |
| Augmentation (+) /Diminution (-) des dettes financières | 1.511 | 66.511 |
| Augmentation (+) /Diminution (-) des autres passifs financiers | -9 | -438 |
| Augmentation (+) /Diminution (-) des dettes commerciales et autres passifs non courants | 0 | 0 |
| Variation des autres passifs | 0 | 0 |
| Augmentation (+) /Diminution (-) des autres passifs Augmentation (+) /Diminution (-) des autres dettes |
0 0 |
0 0 |
| Variation des capitaux propres | 8.108 | 595 |
| Augmentation (+) /Diminution (-) du capital | 14.994 | 9.227 |
| Augmentation (+) /Diminution (-) des primes d'émission | 11.546 | 6.243 |
| Augmentation (+) /Diminution (-) des différences de consolidation | 0 | 0 |
| Augmentation (+) /Diminution (-) des intérêts minoritaires | 19 | 0 |
| Dividendes distribués Augmentation (+) /Diminution (-) des réserves |
-18.700 249 |
-15.262 387 |
| Augmentation (+) /Diminution (-) des variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | 0 | 0 |
| Vente actions propres | 0 | 0 |
| Dividende mis en paiement (inclus plan de participation aux bénéfices) | 0 | 0 |
| Dividendes intérimaires payés (-) | 0 | 0 |
| Eléments du passifs financiers | -11.780 | -8.016 |
| FLUX DE TRESORERIE NET DES ACTIVITES DE FINANCEMENT (C) | -2.170 | 58.651 |
| TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE A LA FIN DE L'EXERCICE (A+B+C) | 3.350 | 4.930 |
41 Le rapport de l'expert immobilier du 31/12/2015 n'a pas été entièrement inclus dans ce rapport annuel. Seules les conclusions y figurent ; le rapport complet contient en effet des informations confidentielles susceptibles d'intéresser la concurrence.
| 31/12/2016 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Initial Yield | passing rent | Potential rent | ERV | Investment value | Fair value | Net value ("kosten koper') |
|
| Belgium | 7,27% | 20.051.934 € | 21.690.586 ( | 19.914.215 | 275.856.500 ( | 269.128.400 | 251.623.500 6 |
| The Netherlands | 6,38% | 11,565,044 € | 11.658.760 | 11,658,760 € | 181.131.200 € | 169,281,600 | 169.281.600 € |
| France | 7,43% | 7.514.800 € | 7.514.800 6 | 7.174.535 € | 101.179.700 € | 94.417.600 € | 94.417.600 € |
| TOTAL | 7,01% | 39.131.778 € | 40.854.146 0 | 38.747.509 € | 558.167.400 € | 532.827.600 € | 515.322.700 C |
| Année de construction / Année rénovations importantes |
Bureaux | Entrepôts | Total | Loyers contractés Loyers estimés (*) Taux d'occupation | (% du m² total) | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belgique | |||||||
| AALST (ABDEFG), TRAGEL 48-58 | 1975 - 2002 - 2009 | 2.098 | 16.606 | 18.704 | 599.668 | 597.440 | 100,0% |
| AALST (CHIJ), TRAGEL 48-58 AALST (KLM), TRAGEL 48-58 |
2002 - 2009 1985 - 2009 |
540 1.397 |
19.017 4.591 |
19.557 5.988 |
1.239.397 278.313 |
858.762 255.615 |
100,0% 100,0% |
| BORNEM, INDUSTRIEWEG 4-24 | 1977 - 2016 | 1.437 | 13.163 | 14.600 | 598.915 | 573.855 | 100,0% |
| GRIMBERGEN, EPPEGEMSESTWG 31-33 | 1980 - 1995 - 1996 - 2003 -2014 | 2.033 | 31.136 | 33.169 | 1.198.311 | 1.392.784 | 98,4% |
| HOBOKEN SMALLANDLAAN 7 | 2001 | 402 | 3.836 | 4.238 | 125.000 | 85.980 | 100,0% |
| NIJVEL, RUE DE L'INDUSTRIE | 2000 | 1.385 | 12.649 | 14.034 | 385.842 | 552.325 | 100,0% |
| PUURS, SCHOONMANSVELD 18 | 1998 | 1.334 | 11.907 | 13.241 | 874.327 | 583.000 | 100,0% |
| EREMBODEGEM, INDUSTRIELAAN 27 | 1973 - 2007 | 3.457 | 13.316 | 16.773 | 889.677 | 840.380 | 99,3% |
| MECHELEN, ZANDVOORTSTRAAT 16 | 1984 - 1990 - 1998 - 2013 | 1.979 | 27.246 | 29.225 | 1.169.534 | 941.030 | 100,0% |
| VORST, HUMANITEITSln 292, SITE LIPTON | 1984 - 2007 | 778 | 4.819 | 5.597 | 351.226 | 254.220 | 100,0% |
| VORST, HUMANITEITSln 292, SITE CM | 1966 - 2007 - 2014 | 0 | 7.150 | 7.150 | 363.938 | 286.000 | 100,0% |
| VORST, HUMANITEITSln 292, SITE RESTAURANT (STATION) | 1971 - 1995 | 2.110 | 0 | 2.110 | 0 | 189.900 | 0,0% |
| VORST, HUMANITEITSln 292, SITE METRO | 2015 | 0 | 3.850 | 3.850 | 551.296 | 269.500 | 100,0% |
| VORST, HUMANITEITSln 292, SITE CdS | 2016 | 0 | 10.505 | 10.505 | 500.730 | 457.900 | 100,0% |
| MILMORT, AVENUE DU PARC INDUSTRIEL | 2000 | 1.225 | 29.112 | 30.337 | 566.359 | 1.090.095 | 53,6% |
| HEPPIGNIES, RUE BRIGADE PIRON | 2011 | 730 | 13.381 | 14.111 | 811.199 | 564.830 | 100,0% |
| ZAVENTEM, BRUCARGO 830 | 2012 | 4.328 | 23.951 | 28.279 | 2.156.811 | 1.999.390 | 100,0% |
| ZAVENTEM, BRUCARGO 831 | 2013 | 1.896 | 7.891 | 9.787 | 629.257 | 677.685 | 100,0% |
| GENT, EVENSTUK | 2013 - 2016 | 755 | 48.154 | 48.909 | 1.707.748 | 1.862.778 | 100,0% |
| ZAVENTEM, BRUCARGO 763 GENT, KORTE MATE |
1995 -1999 / 2007 / 2009 2011 |
1.198 1.012 |
4.875 12.024 |
6.073 13.036 |
274.000 663.241 |
333.215 608.620 |
100,0% 100,0% |
| ZAVENTEM, BRUCARGO 738-1 | 2014 | 1.574 | 4.471 | 6.045 | 482.142 | 488.775 | 100,0% |
| WILLEBROEK, DE HULST SITE NEOVIA | 2014 | 512 | 21.500 | 22.012 | 0 | 953.940 | 100,0% |
| WILLEBROEK, DE HULST SITE DACHSER | 2014 | 1.652 | 7.381 | 9.033 | 1.019.849 | 844.155 | 100,0% |
| WILLEBROEK, DE HULST SITE FEDERAL MOGUL | 2016 | 789 | 28.328 | 29.117 | 1.416.422 | 1.334.490 | 100,0% |
| EREMBODEGEM, WATERKERINGSTRAAT 1 | 2016 | 1.516 | 14.423 | 15.939 | 996.573 | 951.851 | 100,0% |
| Total Belgique | 36.137 | 395.282 | 431.419 | 19.849.775 | 19.848.515 | 96,6% | |
| France | |||||||
| SAVIGNY LE TEMPLE, RUE DU CHROME | 1992 / 2007 | 646 | 15.650 | 16.296 | 621.861 | 602.952 | 100,0% |
| FEUQUIERES, ZI DU MOULIN 80 | 1995 - 1998 - 2000 | 763 | 8.230 | 8.993 | 358.000 | 247.308 | 100,0% |
| ROISSY, RUE DE LA BELLE ETOILE 280 | 1990 - 2001 | 737 | 3.285 | 4.022 | 312.885 | 281.540 | 100,0% |
| BONDOUFLE, RUE HENRI DUNANT 9-11 | 1990 | 1.307 | 2.678 | 3.985 | 236.353 | 239.100 | 100,0% |
| DECINES-CHARPIEU, RUE ARTHUR RIMBAUD 1 | 1996 | 1.108 | 2.713 | 3.821 | 374.396 | 293.080 | 100,0% |
| LE MESNIL AMELOT, RUE DU GUE 4& RUE DE LA GRANDE BORNE 11 | 1992 - 2015 | 1.375 | 7.241 | 8.616 | 832.941 | 775.422 | 100,0% |
| ALFORTVILLE, LE TECHNIPARC | 2001 | 0 | 1.995 | 1.995 | 220.490 | 219.450 | 100,0% |
| ROISSY, RUE DE LA BELLE ETOILE 383 | 2001 | 1.965 | 4.492 | 6.457 | 640.211 | 615.885 | 100,0% |
| LE MESNIL AMELOT, RUE DU GUE 1-3 SAINT PRIEST, RUE NICEPHORE NIEPCE |
1998 2008 |
1.211 1.000 |
4.043 15.803 |
5.254 16.803 |
492.692 600.000 |
472.860 662.544 |
100,0% 100,0% |
| MARENNES, LA DONNIERE | 1998 - 2000 / 2001 | 524 | 19.965 | 20.489 | 860.538 | 860.538 | 100,0% |
| SAINT-LAURENT-BLANGY, ACTIPARK | 2006 | 747 | 18.828 | 19.575 | 635.558 | 604.856 | 100,0% |
| SAINT-MARTIN-DE-CRAU | 2002 | 1.300 | 18.445 | 19.745 | 825.274 | 795.400 | 100,0% |
| SAINT PRIEST, PARC DES LUMIERES | 2006 | 988 | 9.084 | 10.072 | 503.600 | 503.600 | 100,0% |
| Total France | 13.671 | 132.452 | 146.123 | 7.514.799 | 7.174.535 | 100,0% | |
| Pays-Bas | |||||||
| ALMERE, STICHTSE KANT | 2008 | 510 | 25.338 | 25.848 | 1.195.410 | 1.291.901 | 100,0% |
| WADDINXVEEN, EXPORTWEG | 2009 | 2.069 | 17.380 | 19.449 | 970.990 | 1.033.745 | 100,0% |
| OSS, VOLLENHOVERMEER | 2014 | 680 | 26.825 | 27.505 | 1.044.328 | 1.218.225 | 100,0% |
| BEUNINGEN, ZILVERWERF | 2009 | 2.987 | 14.908 | 17.895 | 1.035.436 | 909.753 | 100,0% |
| S HEERENBERG, DISTRIBUTIEWEG | 2009 | 2.376 | 20.593 | 22.969 | 1.384.815 | 1.391.685 | 100,0% |
| HEERLEN, BUSINESS PARK AVENTIS | 2015 | 4.787 | 9.273 | 14.060 | 1.460.804 | 1.176.973 | 100,0% |
| APELDOORN, IJSELDIJK | 2011 | 701 | 8.308 | 9.009 | 553.538 | 617.128 | 100,0% |
| TILBURG | 2004 | 1.546 | 19.150 | 20.696 | 1.001.874 | 1.078.210 | 100,0% |
| EINDHOVEN Total Pays-Bas |
2016 | 1.097 17.203 |
29.653 188.233 |
30.750 205.436 |
1.717.488 11.564.682 |
1.873.040 11.658.759 |
100,0% 100,0% |
| Total | 67.011 | 715.967 | 782.978 | 38.929.257 | 38.681.809 | 98,1% |
Le commissaire, Ernst & Young Bedrijfsrevisoren, représenté par Mr Joeri Klaykens, confirme avoir contrôlé de manière approfondie les comptes annuels consolidés, établis conformément aux International Financial Reporting Standards acceptés dans l'Union Européenne, et confirme que le contrôle n'a pas révélé de correction significative à apporter aux données comptables provenant des comptes annuels consolidés et figurant dans ce communiqué.
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