Earnings Release • Feb 21, 2017
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
JAARLIJKS PERSBERICHT VAN DE STATUTAIRE ZAAKVOERDER MET BETREKKING TOT DE PERIODE VAN 01/01/2016 TOT EN MET 31/12/2016
GEREGLEMENTEERDE INFORMATIE - EMBARGO TOT 21/02/2017 – 08u30
BESTAANDE UIT EEN RESULTAAT OP RECURRENTE BASIS VAN € 24,8 MILJOEN, EEN ÉÉNMALIGE VERBREKINGSVERGOEDING VAN € 1,3 MILJOEN, ONTVANGEN IN Q1 2016, DEELS GECOMPENSEERD DOOR DE AFWIKKELING VAN EEN HISTORISCHE RENTEVOETINDEKKING VAN HET TYPE IRS IN Q4 2016 VOOR EEN ÉÉNMALIGE KOST VAN € 2,1 MILJOEN.
OVER HET JAAR 2016 WERD VOOR € 84 MILJOEN AAN GEBOUWEN AANGEKOCHT OF ONTWIKKELD EN VOOR € 49 MILJOEN AAN GEBOUWEN VERKOCHT (2 GEBOUWEN IN FRANKRIJK EN 1 GEBOUW IN BELGIË).DE REËLE WAARDE VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE STIJGT DAARDOOR MET 7% TOT € 552 MILJOEN T.O.V. € 517 MILJOEN EIND 2015.
De operationele marge bedraagt 89,6% ten opzichte van 85,8% vorig jaar.
De groei van de reële waarde is hoofdzakelijk het gevolg van de oplevering van 3 built-to-suit projecten in het eerste semester van 2016 (CDS in Vorst, Movianto in Erembodegem en DSV Solutions in Gent), de verwerving van de site in Willebroek (verhuurd aan Federal Mogul) en de verwerving van 46.000 m² terrein in Bornem voor de ontwikkeling van een built-to-suit project deels gecompenseerd door het in Herentals gevestigde pand dat verkocht werd in België enerzijds en de aankoop van de site te Eindhoven, De Keten (verhuurd aan Jan De Rijk) alsook de ontwikkeling van het pand te Aalsmeer voor Bakkersland en Scotch & Soda in Nederland anderzijds. In Frankrijk daalde de reële waarde van de vastgoedportefeuille na de verkoop van 2 gebouwen aan Patrizia Logistik Invest Europa I deels gecompenseerd door de aankoop van een ontwikkelingsterrein in Camphin-en-Carembault ten zuiden van Rijsel.
• De EPRA huurleegstand3 bedraagt 1,1% (t.o.v. 3,2% eind december 2015), inclusief de verbrekingsvergoeding die in 2016 werd ontvangen in het kader van de stopzetting van de huurovereenkomst Neovia Logistics. Indien deze niet in rekening wordt genomen, bedraagt de EPRA huurleegstand 3,6%.
De gemiddelde duurtijd van de contracten tot hun eerste opzegmogelijkheid bedraagt 7,7 jaar ten opzichte van 6,8 jaar eind 2015. De leegstand bevindt zich hoofdzakelijk op de helft van de site te Milmort (BE).
• De schuldgraad bedraagt 51,6% ten opzichte van 55,4% eind september 2016.
1 Stemt overeen met de vroegere benaming 'Netto Courant Resultaat'. De omschrijving 'Netto Courant Resultaat werd gewijzigd naar aanleiding van de inwerkingtreding van de ESMA richtlijn inzake Alternatieve Prestatiemaatstaven van de European Securities and Market Authority (ESMA) naar Netto Resultaat van de kernactiviteiten, zijnde het EPRA resultaat. Het gebruik van de term 'courant' isniet langer gebruikelijk volgens deze bepalingen. De benaming werd bijgevolg herbenoemd tot 'Netto Resultaat van de kernactiviteiten' en komt overeen met het EPRA resultaat, zoals bepaald in de 'Best Practice Recommendations' van EPRA (European Public Real Estate Association).
2 Het EPRA resultaat per aandeel betreft het EPRA resultaat op basis van het gewogen gemiddeld aantal aandelen, wat niet overeen stemt met de vroegere rubriek 'Netto Courant Resultaat per aandeel' daar Montea steeds als basis het aantal dividendgerechtigde
aandelen gebruikte. 3 Stemt overeen met het compliment van de vroegere rubriek 'Bezettingsgraad' met dat verschil dat de door Montea gehanteerde bezettingsgraad berekend werd op basis van vierkante meters terwijl de EPRA huurleegstand berekend wordt op basis van de geschatte huurwaarde.
In overeenstemming met de richtlijnen die onlangs door de Europese Autoriteit van de Financiële Markten (ESMA – European Securities and Markets Authority) werden uitgevaardigd, worden vanaf heden de door Montea gehanteerde Alternatieve Prestatie-indicatoren (APM – Alternative Performance Measures) bij eerste vermelding in dit persbericht aangeduid met een asterisk (*) en vervolgens in voetnoot gedefinieerd. Hierdoor wordt de lezer geïnformeerd dat de definitie een APM betreft. De prestatie-indicatoren die bij IFRS-regels of bij wet bepaald zijn alsook de indicatoren die niet gebaseerd zijn op de rubrieken van de balans of de resultatenrekening worden niet beschouwd als APM's.
De gedetailleerde berekening van de EPRA prestatie-indicatoren en van andere APM's die door Montea gebruikt worden, worden in hoofdstuk 1.8 en 1.9 van dit persbericht weergegeven.
| 31/12/2016 | 31/12/2015 | ||
|---|---|---|---|
| 12 maanden | 12 maanden | ||
| Vastgoedportefeuille | |||
| Vastgoedportefeuille - Gebouwen (1) Aantal sites |
47 | 45 | |
| Oppervlakte van de vastgoedportefeuille | |||
| Logistieke en semi-industriële panden | M² | 715.310 | 682.503 |
| Kantoren | M² | 67.668 | 66.506 |
| Totale oppervlakte | M² | 782.978 | 749.009 |
| Ontwikkelingspotentieel | M² | 230.344 | 119.569 |
| Waarde van het onroerend vermogen | |||
| Reële waarde (2) | K€ | 532.063 | 480.721 |
| Investeringswaarde (3) | K€ | 558.167 | 503.980 |
| EPRA Huurleegstand | |||
| EPRA Huurleegstand (4)* | % | 1,1% | 3,3% |
| Vastgoedportefeuille - Zonnepanelen | |||
| Reële waarde | K€ | 9.978 | 10.369 |
| Vastgoedportefeuille - Ontwikkelingen | |||
| Reële waarde (1) | K€ | 10.281 | 25.640 |
| Geconsolideerde resultaten | |||
| Resultaten | |||
| Netto huurresultaat | K€ | 40.518 | 34.290 |
| Operationeel resultaat vóór het resultaat op de | K€ | 36.304 | 29.437 |
| vastgoedportefeuille | |||
| Operationele marge (5)* | % | 89,6% | 85,8% |
| Financieel resultaat (excl. variaties in de reële waarde van de financiële instrumenten) (6)* |
K€ | -11.780 | -8.016 |
| EPRA resultaat (7)* | K€ | 24.018 | 21.097 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 9.722.190 | 9.012.751 | |
| EPRA resultaat per aandeel (8)* | € | 2,47 | 2,34 |
| Resultaat op de portefeuille (9)* | K€ | 12.919 | 2.475 |
| Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten (10) |
K€ | -616 | 438 |
| Netto resultaat (IFRS) | K€ | 36.321 | 24.010 |
| Netto resultaat per aandeel | € | 3,74 | 2,66 |
| Geconsolideerde balans | |||
| IFRS NAV (excl. Minderheidsparticipaties) (11) | K€ | 251.846 | 208.157 |
| EPRA NAV (12)* | K€ | 276.651 | 232.345 |
| Schulden en passiva opgenomen in de schuldratio | K€ | 307.164 | 306.564 |
| Balanstotaal | K€ | 594.759 | 549.685 |
| Schuldratio (13) | % | 51,6% | 55,8% |
| EPRA NAV per aandeel (14)* | € | 27,80 | 25,22 |
| EPRA NNNAV per aandeel (15)* | € | 25,31 | 22,60 |
| Beurskoers (16) | € | 46,37 | 39,20 |
| Premie | % | 66,8% | 55,4% |
1.2.1. EPRA resultaat per aandeel4 * bedraagt € 2,47: een groei van 5,6% op recurrente basis ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar
Het EPRA resultaat5 bedraagt € 24,0 miljoen, een stijging van 14% tijdens het jaar 2016, ten opzichte van € 21,1 miljoen tijdens dezelfde periode vorig jaar. Het EPRA resultaat per aandeel bedraagt € 2,47 per aandeel tegenover € 2,34 per aandeel vorig jaar.
Deze groei met € 2,9 miljoen is voornamelijk het resultaat van:
4 *EPRA resultaat per aandeel betreft de EPRA resulaat op basis van het gewogen gemiddeld aantal aandelen. Zie ook www.epra.com. 5 *EPRA resultaat: dit betreft het onderliggende resultaat van de kernactiviteiten en geeft aan in welke mate de huidige dividendbetalingen worden ondersteund door de winst. Dit resultaat wordt berekend als het netto resultaat (IFRS) exclusief het resultaat op de portefeuille en de variaties in de reële waarde van financiële instrumenten. Zie ook www.epra.com
6 *Financieel resultaat (exclusief variaties in de reële waarde van de financiële instrumenten): financieel resultaat conform het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot de gereglementeerde vastgoedvennootschappen exclusief de variaties in de reële waarde van de
financiële instrumenten; dit resultaat geeft de werkelijke financieringskosten van de vennootschap weer. 7 *Gemiddelde financieringskost betreft het gewogen gemiddelde interestvoet op jaarbasis voor de rapporteringsperiode rekening houdend met de gemiddelde uitstaande schulden en indekkingsinstrumenten gedurende die periode.
8 *Hedge ratio: percentage van de schulden aan vaste en variabele rente die ingedekt worden tegen schommelingen in de rente door afgeleide financiële producten.
Het jaar 2016 werd gekenmerkt door de volgende huuractiviteit:
De site Bornem (Industrielaan 2-24) met een totale oppervlakte van 14.343 m² is vandaag volledig verhuurd. Montea en de Regie der Gebouwen ondertekenden een huurovereenkomst voor een duurtijd van 9 jaar. De huurovereenkomst omvat 8.760 m² opslagruimte, 590 m² kantoorruimte en 37 parkingplaatsen. De Regie der Gebouwen zal de site gebruiken als opslagplaats voor in beslag genomen goederen. Deze transactie werd begeleid door Ceusters NV.
Montea «Space for Growth» - Site Bornem (BE)
De resterende beschikbare oppervlakte van 1.206 m² is verhuurd aan Beherman Motors NV (onderdeel van bd Beherman Group) voor een duurtijd van 9 jaar met een eerste break na 3 jaar. Beherman Group (www.behermangroup.com) is de officiële importeur van Mitsubishi voor België en Luxemburg en zal de site gebruiken als atelier en opslagruimte.
Deze twee transacties vertegenwoordigen samen een jaarlijks huurinkomen van ongeveer € 0,45 miljoen.
Montea en Roltex Belgium hebben een lange-termijn huurovereenkomst ondertekend voor een vaste duurtijd van 9 jaar op de site in Erembodegem. De huurovereenkomst omvat 1.454 m² opslagruimte, 403 m² kantoorruimte en 201 m² mezzanine.
Roltex Belgium is momenteel reeds gevestigd in Erembodegem en was zoek naar een bijkomende vestiging in dezelfde regio. Roltex is een producent van dienbladen en andere kunststof horecabenodigdheden voor professionele catering (www.roltex.be).
Montea «Space for Growth» - Site Erembodegem - Unit 8 (BE)
Op 20 juli werd een huurcontract met Stylelabs ondertekend voor de herontwikkeling van het stationsgebouw op de site in Vorst. Het betreft de renovatie van een gebouw van ongeveer 2.000 m². Stylelabs zal het gebouw vanaf maart 2017 in huur nemen, op basis van een 9 jarige huurovereenkomst met een eerste opzegmogelijkheid na het 6de jaar. De jaarlijkse huurprijs voor het pand bedraagt € 281.000.
Eind oktober 2016 hebben Kris De Leeneer BVBA en Montea een nieuwe huurovereenkomst afgesloten voor de huur van 3.017 m² opslagruimte, 70 m² kantoorruimte en 429 m² mezzanine. De multi-huurders-site is met deze transactie volledig verhuurd. Kris De Leeneer BVBA zal de unit vanaf januari 2017 in huur nemen, op basis van een 9 jarige huurovereenkomst met een eerste opzegmogelijkheid na het 3de jaar. De jaarlijkse huurprijs voor het pand bedraagt € 128.826.
Montea kocht van Greenpark Aalsmeer (Schiphol Area Development Company) een perceel met een oppervlakte van 60.000 m². Dit nieuwe bedrijventerrein richt zich in het bijzonder op de groei van de logistieke dienstverlening in de omgeving van Amsterdam en Schiphol.
Op dit plot ontwikkelde Montea inmiddels een aanzienlijk gebouw van 40.000 m², waarvan reeds 30.000 m² werd voorverhuurd aan Bakkersland. De resterende 10.000 m² hoogwaardige logistieke ruimte is intussen verhuurd aan Scotch & Soda, een internationaal bekend modemerk. De nieuwe huurovereenkomst
werd afgesloten met een looptijd van 9 jaar (eerste break na 5 jaar) en om omvat 8.171 m² opslagruimte, 487 m² kantoorruimte en een mezzanine van 1.341 m². Montea zal op vraag van Scotch & Soda een additionele mezzanine van 4.143 m² bouwen.
Scotch & Soda zal het complex in het eerste kwartaal 2017 in gebruik nemen voor de uitbreiding van haar logistieke activiteiten die voortkomen uit de wereldwijde expansie en succes van het merk. Met deze verhuur heeft Montea – exact zoals gepland - het gehele complex van ruim 40.000 m², volledig verhuurd.
Industrial Real Estate Partners en DTZ Zadelhoff hebben Montea gezamenlijk geadviseerd bij de verhuur. Namens Scotch & Soda B.V. is de transactie tot stand gebracht door Van Gool ♦ Elburg Vastgoedspecialisten B.V.
Op 31/12/2016 bedraagt de EPRA huurleegstand 1,1%.
De totale leegstand bedraagt ongeveer 15.500 m², en heeft hoofdzakelijk betrekking op de helft van de site te Milmort (BE).
Mede dankzij de nieuwe investeringen gekoppeld aan lange termijn huurcontracten en de hierboven vermelde nieuwe huurcontracten, heeft Montea haar doel in 2016 bereikt om een gemiddelde looptijd tot eerste vervaldatum van haar contracten van meer dan 7 jaar te behalen. Op het einde van 2016 bedraagt de gemiddelde looptijd van de contracten tot hun eerste breakdatum 7,7 jaar.
Montea heeft de verwerving van een distributiecentrum afgerond op een terrein van 36.200 m² op Eindhoven
Montea heeft van Beherman Invest NV (onderdeel van Beherman Group) een terrein verworven van 4,6 ha gelegen te Bornem. De site heeft een strategische ligging in de "gouden driehoek" Brussel/Antwerpen/Gent, in de directe nabijheid van de snelwegen A12/E17. Het bestaande gebouw zal worden afgebroken en de site zal volledig herontwikkeld worden. Montea is reeds gestart met de commercialisatie van het terrein voor een
Montea «Space for Growth» - Site Bornem – Build-to-suit (BE)
ontwikkeling op maat van een logistiek gebouw van +/- 26.000 m². Deze verwerving werd gefinancierd met bankschuld. Deze transactie vertegenwoordigt een investeringswaarde van € 4,6 miljoen.
9 *Geschatte huurwaarde van leegstaande oppervlaktes gedeeld door de geschatte huurwaarde van de totale portefeuille exclusief deze van projecten in aanbouw en/of renovatie. Zie ook www.epra.com
In juni 2015 startte Montea met de ontwikkeling van een distributiecentrum voor Movianto op de Industriezone Zuid IV in Erembodegem. Conform de vooropgestelde timing werd in januari 2016 het state-ofthe-art logistiek distributiecentrum van 15.900 m² met twee GDP (2.900 m²) conforme cross-docking ruimtes (+2+8°C en +15°C+25°C) en bijhorende kantoren opgeleverd.
Het gebouw wordt gehuurd voor een vaste periode van 9 jaar, de aanvangshuur bedraagt ongeveer € 1 miljoen per jaar. Deze verwerving werd gefinancierd met bankschuld. Deze transactie vertegenwoordigt een investeringswaarde van € 14 miljoen.
Montea «Space for Growth» - Site Erembodegem, Waterkeringsstraat (BE)
In het kader van het herontwikkelingsplan van de site te Vorststartte Montea in april 2015 met de ontwikkeling van een tweede duurzaam built-to-suit project voor CdS in Vorst. Het 10.500 m² distributiecentrum wordt verhuurd voor een vaste periode van 15 jaar, de aanvangshuur bedraagt ongeveer € 0,5 miljoen per jaar. Deze verwerving werd gefinancierd met bankschuld. Deze transactie vertegenwoordigt een investeringswaarde van € 6,8 miljoen.
Montea «Space for Growth» - Site Vorst - CdS (BE)
10 Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 03/04/2015 of www.montea.com.
11 Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 03/04/2015 of www.montea.com.
Het logistiek complex werd ontwikkeld door MG Real Estate op een terrein van ca 48.000 m². Het gebouw omvat 27.100 m² opslagruimte, 800 m² kantoorruimte en een mezzanine van ca 1.100 m². In een tweede fase kan het gebouw met 6.800 m² uitgebreid worden. Zij is eigendom van de vastgoedvennootschappen Nyssa NV en Robinia One NV.
Partijen hebben een lange termijn huurovereenkomst afgesloten voor een vaste periode van 10 jaar. Deze verwerving gebeurde via de inbreng van 100% van de aandelen van twee voorgenoemde vennootschappen.
Montea «Space for Growth» - site Federal Mogul at Park De Hulst
De inbreng in natura gebeurde tegen een gemengde vergoeding, namelijk enerzijds een vergoeding in contanten (14%) en anderzijds een vergoeding in nieuwe aandelen (86%). Deze transactie vertegenwoordigt een investeringswaarde van € 20,4 miljoen.
In 2013 verwierf Montea een nieuw logistiek platform voor DSV Solutions, gespecialiseerd in goederenbehandeling en het klant-specifiek klaarmaken van goederen, bestemd voor nationale, Europese en wereldwijde distributie. Deze site is strategisch gelegen langs de kanaalzone Gent-Terneuzen, in de directe nabijheid van de R4, en biedt verbinding naar belangrijke snelwegen (E34, E17 en E40).
Het bestaande distributiecentrum van 24.500 m² is nu uitgebreid met een bijkomende oppervlakte van 21.000 m² en omvat een investeringswaarde van ca € 21 miljoen.
"Wij zijn overtuigd van het groeiend belang van watergebonden logistiek in onze economie", verklaart Jo De Wolf, CEO van Montea. "Daarom zien wij deze uitbreiding, als een absolute meerwaarde voor onze portefeuille."
12 Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 23/03/2016 of www.montea.com.
13 Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 28/06/2016 of www.montea.com.
De Stad Antwerpen, de ParticipatieMaatschappij Vlaanderen (PMV) en Waterwegen en Zeekanaal (W&Z) hebben Blue O'pen als partner geselecteerd voor de sanering en herontwikkeling van Petroleum Zuid te Antwerpen (ca 63ha). Blue O'pen is een consortium van DEME en Bopro. Voor de ontwikkeling en investering van de logistieke zone van ca 6,5 ha binnen Blue Gate, koos het consortium voor een exclusieve samenwerking met Montea.
Peter Demuynck, CCO Montea: Wij zijn steeds op zoek naar innovatieve oplossingen voor de logistieke sector. Vanaf de tweede helft van 2017 zullen we op deze unieke locatie, aan de rand van de stad en van het water, een CO2 neutraal logistiek park ontwikkelen met een bijzondere focus op de innovatieve logistieke trends en stadsdistributie. De totale ontwikkeling zal bij realisatie een geschatte investeringswaarde van € 26 miljoen vertegenwoordigen.
Montea «Space for Growth» - Artist Impression Blue Gate, Antwerpen
Montea en Carglass Distribution ondertekenden een samenwerkingsovereenkomst voor de ontwikkeling en de huur van een nieuw duurzaam logistiek project op maat van 50.000 m² te Bilzen.
Carglass Distribution, de afdeling die verantwoordelijk is voor de distributie van alle autoruiten en toebehoren in België en 8 West-Europese landen, zal haar activiteiten die vandaag verspreid liggen over 4 locaties in België, vanaf 2018 centraliseren op een nieuwe site in Bilzen, vlak naast Mobility Center op het industrieterrein Genk-Zuid. De nieuwe site beschikt over een ideale geografische ligging, centraal in Europa.
Montea «Space for Growth» - Artist Impression site Carglass, Bilzen (BE)
14 Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 10/06/2016 of www.montea.com.
Carglass Distribution is al meer dan 20 jaar actief in België, de laatste jaren op 4 verschillende locaties in Hasselt en Genk. Vandaag worden er jaarlijks 1,2 miljoen autoruiten en 1,7 miljoen toebehoren vanuit deze locaties geleverd aan alle Belgische Carglass Service Centers, maar ook aan alle filialen in Duitsland, Nederland, Luxemburg, Denemarken, Zwitserland, Noorwegen, Zweden en Griekenland.
De nieuwe multimodale site moet het mogelijk maken om de activiteiten van Carglass efficiënter te laten verlopen, klanten nog beter en sneller te bedienen en om verdere uitbreiding van activiteiten in de toekomst mogelijk te maken. Montea zal het volledige project met een potentieel van meer dan 50.000 m² ontwikkelen en financieren. De totale ontwikkeling zal bij realisatie een geschatte investeringswaarde van € 25 miljoen vertegenwoordigen.
Montea en Built to Build ondertekenden een huurovereenkomst met NSK European Distribution Centre. De partners zullen een nieuw distributiecentrum op maat ontwikkelen van ca 17.300 m² opslagruimte, 1.900 m² kantoren en een mezzanine van 1.900 m² op de logistieke zone Vossenberg West, te Tilburg.
Montea «Space for Growth» - Artist Impression site NSK European Distribution Centre, Tilburg (NL)
NSK is één van 's werelds toonaangevende producenten van lagers, lineairtechniek en stuurinrichting systemen. NSK is reeds 15 jaar aanwezig op industrieterrein Kraaiven in Tilburg. Op basis van de gestage groei van de activiteiten is beslist om een grotere locatie te zoeken binnen de logistieke hotspot Tilburg. In samenwerking met Montea en Built to Build (BTB) zal op Industrieterrein Vossenberg het nieuwe EDC gerealiseerd worden. NSK zal het gebouw bij oplevering huren voor een minimale periode van 10 jaar.
In dit project zal BTB opnieuw samenwerken met Bouwbedrijf Van der Heijden. Montea zal de ontwikkeling, onder de gebruikelijke opschortende voorwaarden, verwerven bij de oplevering van het gebouw voor een geschatte investeringswaarde van € 15,4 miljoen, hetzij een aanvangsrendement van 6,50%.
De werken zullen na het bekomen van de omgevingsvergunning worden opgestart en het nieuwe built-to-suit project zal naar verwachting tegen het derde kwartaal van 2017 operationeel zijn.
15 Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 14/06/2016 of www.montea.com.
De Pelsis groep, met hoofdzetel in de UK, is leider in Europa op vlak van milieuvriendelijke oplossingen in de gewasbescherming en de ongediertebestrijding. De groep stelt een 270 tal werknemers te werk, verspreid over 10 sites wereldwijd.
Montea «Space for Growth» - nieuw logistiek gebouw voor Edialux (Groep Pelsis) te Bornem (BE)
Vanuit België opereert Pelsis onder het merk Edialux, dat tevens ook een marktleidend merk in de Belgische retail-sector is. Om een betere logistieke service te kunnen verlenen aan zijn klanten in binnen- en buitenland zocht Pelsis een state-of-the-art distributiecentrum. In ruil voor een 15-jarig huurcontract zal Montea hiertoe een build-to-suit project realiseren. Het complex zal over ca 11.400 m² operationele ruimte en 960 m² kantoren beschikken en zal ca 70 mensen tewerkstellen.
De aanvang van de bouwwerkzaamheden van dit project wordt verwacht in de loop van 2018. De investering zal ca € 11 miljoen bedragen en een rendement van 6,65% vertegenwoordigen. Edialux werd in deze transactie begeleid door Ceusters Immobiliën.
SACO Groupair, een bekende en neutrale forwarder met hoofdkantoor te Hamburg en reeds jaren actief op Brucargo (www.sacogroupair.com), ondertekende een samenwerkingsovereenkomst met Montea voor de bouw en de huur van een nieuw state-of-the art luchtvrachtgebouw met bijhorende kantoren te Brucargo. Deze ontwikkeling zal gerealiseerd worden in samenwerking met de groep Cordeel.
Montea «Space for Growth» - Nieuw luchtvrachtgebouw voor SACO Groupair - Brucargo (BE)
16 Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 28/06/2016 of www.montea.com.
17 Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 28/06/2016 of www.montea.com.
Het complex zal bestaan uit ca 4.200 m² opslagruimte en ca 800 m² kantoorruimte. De site zal in totaal ca 35 mensen tewerkstellen en zal een versnelde groei van de groep toelaten.
SACO Groupair ondertekende een huurovereenkomst met een vaste duurtijd van negen jaar. Montea zal dit vastgoed in Q2 2017 verwerven op basis van een aanvangsrendement van ca 7,8%, hetzij een investeringswaarde van € 3,6 miljoen.
Wethouder Frank den Brok heeft samen met Hylcke Okkinga, directeur van Montea Nederland, een overeenkomst getekend voor een kavel van 5 ha op Vorstengrafdonk. Op deze kavel zal Montea – na verhuring - een distributiecentrum op maat bouwen. Montea Nederland gaat dit project samen met bouwbedrijf van der Maazen opzetten.
Montea «Space for Growth» - Artist impression distributiecentrum Vorstengrafdonk - Oss (NL)
Montea Nederland en Bouwbedrijf Van der Maazen ontwikkelen een bouwplan op het perceel, toetsen dit plan bij de gemeente op gewenste beeldkwaliteit en op de mogelijkheid om een omgevingsvergunning te krijgen. Het bouwplan voldoet aan de laatste eisen van de logistiek en ligt klaar voor de eindgebruiker. Het pand kan dan ook in zeer korte tijd worden gebouwd.
Intussen werd het commercialisatieproces opgestart. Montea en van der Maazen krijgen een aankoopoptie op het terrein, zoeken kandidaat-huurders en bouwen daarna een distributiecentrum op maat.
Mainfreight (Wim Bosman Groep) en Montea hebben een samenwerkingsovereenkomst ondertekend (onder de gebruikelijke opschortende voorwaarden) voor de ontwikkeling van een nieuw crossdock centrum op maat, bestaande uit ca 8.000 m² opslagruimte en ca 800 m² kantoorruimte te Genk-Zuid. Mainfreight ondertekende hiervoor een huurovereenkomst met een vaste looptijd van negen jaar.
18 Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 07/07/2016 of www.montea.com.
De Wim Bosman Groep (het Europese deel van het wereldwijde Mainfreight netwerk) is een 3PL+ dienstverlener met een sterk netwerk voor klantspecifieke en bij voorkeur geïntegreerde warehousing, transport- en distributie-oplossingen met kantoren in Nederland, België, Frankrijk, Polen, Roemenië en Rusland. Mainfreight is een wereldwijde logistieke dienstverlener met locaties in Australië, Nieuw-Zeeland, Azië, Amerika en Europa (www.mainfreight.com).
De investering van Montea in dit 'build-to-suit' project bedraagt ca € 7,3 miljoen en zal vanaf Q2 2017 een aanvangsrendement opleveren van 7,3%. In deze nieuwe locatie zullen ongeveer 150 mensen tewerk gesteld worden.
Montea «Space for Growth» - Artist impression crossdock centrum Mainfreight - Genk (BE)
Op 24 oktober 2016 heeft wethouder Frank Hommel met Hylcke Okkinga, directeur Montea Nederland, een covenant getekend voor een kavel van 100.000 m² op bedrijventerrein "Welgelegen" in Tholen. Op deze kavel gaat Montea – na verhuring – een distributiecentrum op maat bouwen. Montea gaat dit project met Sprangers Bouwbedrijf als hoofdaannemer realiseren.
Voor de marketing van het perceel trekken gemeente, Montea, Rewin en Invest in Zeeland samen op. Montea krijgt een aankoopoptie op het terrein en zal een bouwplan op het perceel ontwikkelen. Na toetsing op gewenste beeldkwaliteit en het verkrijgen van een omgevingsvergunning, zal Montea op zoek gaan naar een gebruiker voor het distributiecentrum en samen met Sprangers Bouwbedrijf instaan voor de ontwikkeling.
Tijdens het jaar 2016 werden volgende desinvesteringen verwezenlijkt:
Op 30 juni oefende Kemin Europe NV haar koopoptie uit voor een bedrag van € 6,1 miljoen. De effectieve verkoop vond plaats op 13 juli 2016. De site omvat een terrein van ca. 20.253 m², 11.068 m² opslagruimte, 1.782 m² kantoren en 1.800 m² mezzanine.
19 Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 24/10/2016 of www.montea.com.
Op 10/01/2017 kondigde Montea de verkoop aan van 3 activa uit haar bestaande portefeuille in Frankrijk. De totale netto verkoopwaarde bedraagt € 60.394.000.
Het betreft onderstaande panden:
Logistiek gebouw Totale oppervlakte van ca 75.000 m² Verhuurd aan FM Logistics
Logistiek gebouw Totale oppervlakte van ca 11.000 m² Verhuurd aan C-Log
Logistiek gebouw Totale oppervlakte van ca 16.000 m² Verhuurd aan Le Piston Français
De portefeuille genereert een jaarlijkse huur van € 4,4 miljoen en wordt verkocht aan een gemiddeld aanvangsrendement van 6,88%. De gemiddelde looptijd van de portefeuille op eerste vervaldag bedraagt 3,6 jaar.
De verkoop van het pand te St-Cyr-en-Val en het pand te Tilloy-lez-Cambrai werd effectief gerealiseerd op 29 december 2016. De verkoop van het pand te Savigny-le-Temple zal - na realisatie van een aantal aanpassingswerken voor de huidige huurder - ten laatste op 31 maart 2017 plaatsvinden.
De netto verkoopprijs van de 3 panden bedraagt € 60,4 miljoen, tegenover een reële waarde van € 51,1 miljoen. "De gerealiseerde meerwaarde is ons inziens een bewijs van de voorzichtige en conservatieve waardering van de vastgoedportefeuille van Montea ten opzichte van de grote interesse in de vastgoedmarkt voor kwalitatief logistiek vastgoed" zegt Els Vervaecke, CFO Montea. "De bekomen financiële middelen zullen in 2017 aangewend worden voor de aankoop van een aantal nieuwe projecten in fase van ontwikkeling, alsook voor de financiering van een aantal eigen ontwikkelingen. De volledige verkoopwaarde zal naar verwachting volledig geherinvesteerd zijn tegen eind Q2 2017.
20 Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 10/01/2017 of www.montea.com.
Deze operatie zal derhalve een tijdelijke impact hebben op de resultaten, doch Montea behoudt de ambitie om op jaarbasis het netto courant resultaat met 5% te laten groeien. Daarnaast verbetert deze verkoop de gemiddelde looptijd van de huurcontracten in de portefeuille van 6,8 jaar naar 7,2 jaar en verwachten we dat de schuldgraad zal dalen naar 50,5%"
Montea kondigde in haar persbericht van 17 september 2015 de partnershipovereenkomst aan met MG Real Estate (De Paepe Group) voor de ontwikkeling van een logistiek complex voor een Amerikaanse multinational op MG Park De Hulst in Willebroek. Deze ontwikkeling staat op een terrein van ca 48.000 m² en bestaat uit 27.100 m² opslagruimte, 800 m² kantoorruimte en een mezzanine van 1.100 m²21. Zij is eigendom van de vastgoedvennootschappen Nyssa NV en Robinia One NV.
Montea kondigt aan dat zij via de inbreng in natura van 100% van de aandelen van deze twee voornoemde vennootschappen, de eigendom heeft verworven van het bovenvermeld terrein en logistiek gebouw.
De inbreng in natura gebeurde tegen een gemengde vergoeding, namelijk enerzijds een vergoeding in contanten en anderzijds een vergoeding in nieuwe aandelen Montea.
De nieuwe aandelen Montea werden uitgegeven ten gevolge van een kapitaalverhoging in het kader van het toegestaan kapitaal22, door een beslissing van de Statutaire Zaakvoerder van Montea op 23 maart 2016. De transactie heeft geleid tot een versterking van het eigen vermogen van € 16.212.123,75, waarvan een bedrag van € 9.114.605 werd toegewezen aan de post kapitaal en een bedrag van € 7.097.518,75 aan de post uitgiftepremies.
21 Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 17/09/2015 of naar www.montea.com.
22 Door inbreng in natura in Montea van 100% van de aandelen van Nyssa NV en Robinia One NV.
De inbrenger werd vergoed met enerzijds 447.231 nieuwe aandelen Montea voor een totaalbedrag van € 16.212.123,75 en anderzijds een vergoeding in contanten voor een bedrag van € 2.600.000. De in het kader van deze transactie gehanteerde uitgifteprijs van de nieuwe aandelen bedraagt € 36,25 per aandeel. De 447.231 nieuwe aandelen Montea die werden uitgegeven zijn gewone aandelen, hebben dezelfde rechten als de bestaande aandelen. Zij delen in de resultaten van het volledige boekjaar 2016.
Ter ondersteuning van de verdere groei van Montea, heeft de statutaire zaakvoerder de aandeelhouders voor de derde keer de mogelijkheid tot een keuzedividend geboden. In totaal werd 76,33% van de coupons nr. 15 (die het dividend van het boekjaar 2015 vertegenwoordigen) ingeleverd tegen nieuwe aandelen.
Hierdoor zijn op 10 juni 2016 292.952 nieuwe aandelen uitgegeven voor een totaal uitgiftebedrag van € 10.419.013,65 (€ 5.970.386,14 in kapitaal en € 4.448.627,51 in uitgiftepremie) en dit in het kader van het toegestaan kapitaal.
Het maatschappelijk kapitaal van Montea zal derhalve vanaf 10 juni 2016 vertegenwoordigd worden door 9.951.884 aandelen. De dividendrechten die niet werden ingebracht, worden in contanten uitbetaald. Het netto uitgekeerde bedrag was in total € 3.231.806.
De verkoop van twee gebouwen in Frankrijk voor € 51,2 miljoen zorgt voor een verdere financiering van de groei. De schuldgraad is gedaald van 55,8% eind 2015 naar 51,6% per 31 december 2016.
Bovendien heeft Montea een contract voor rentevoetindekking van het type IRS (Interest Rate Swap) afgewikkeld in 2016 om daaropvolgend een nieuwe indekking af te sluiten tegen huidig marktconforme voorwaarden. Deze afwikkeling zal een positieve impact hebben op de gemiddelde financieringskost24 voor de komende jaren.
Verder heeft Montea gebruik gemaakt van de lage interestvoeten gedurende 2016 om nieuwe indekkingsinstrumenten af te sluiten voor een totaal notioneel bedrag van € 87,5 miljoen door middel van Interest Rate Swaps met een gemiddelde looptijd van 8,5 jaar aan een gemiddelde rente van 0,6%. Door deze extra indekkingen en mede door de verlaging van de schuldpositie naar aanleiding van de verkoop van 2 gebouwen in Frankrijk, bedraagt de hedge ratio25 111% per 31 december 2016. Deze overindekking is een rechtstreeks gevolg van het feit dat de nieuwe indekkingen al ingegaan zijn op 30 december 2016 op moment dat een deel van de schulden reeds werd afgelost terwijl de geplande investeringen pas later in Q1 2017 gerealiseerd zullen worden. Deze overindekking is slechts tijdelijk, de investeringen van Q1 2017 moeten het indekkingspercentage doen zakken onder 100%. Montea verwacht dat de investeringen van 2017 de hedge ratio opnieuw zal doen zakken tot 85% naar jaareinde indien geen nieuwe indekkingsinstrumenten worden afgesloten.
23 Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 12/06/2015 of www.montea.com.
24 *Gemiddelde financieringskosten: gemiddelde financiële kost over het volledige jaar berekend op basis van de totale financiële kost t.o.v. het gemiddelde van het beginsaldo en eindsaldo van de financiële schuldenlast voor 2016 zonder daarbij rekening te houden met de waardering van de indekkingsinstrumenten.
25 *Hedge ratio: percentage van de schulden aan vaste en variabele rente die ingedekt worden tegen schommelingen in de rente door afgeleide financiële producten.
Op basis van het EPRA resultaat van € 24,01 miljoen zal de raad van bestuur van de statutaire zaakvoerder van Montea een bruto dividend voorstellen van € 2,11 bruto per aandeel (€ 1,48 netto per aandeel), wat een uitkeringspercentage26 inhoudt van 87% ten opzichte van het EPRA resultaat. Dit betekent een stijging van het bruto dividend per aandeel met 4% in vergelijking met 2015 (€ 2,03 bruto per aandeel), ondanks de verhoging van het aantal dividendgerechtigde aandelen (van 9.211.701 aandelen naar 9.951.884 aandelen) ten gevolge van de inbreng in natura en het keuzedividend in 2016.
| KERNRATIO'S | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Kernratio's (€) | ||
| EPRA-winst per aandeel (1) | 2,47 | 2,34 |
| Resultaat op de portefeuille per aandeel (1) | 1,33 | 0,27 |
| Variaties in de reële waarde van de financiële instrumenten per aandeel (1) | -0,06 | 0,05 |
| Netto resultaat (IFRS) per aandeel (1) | 3,74 | 2,66 |
| EPRA-winst per aandeel (2) | 2,41 | 2,29 |
| Voorgestelde uitkering | ||
| Uitkeringspercentage (t.o.v. EPRA-winst) (3) | 87% | 89% |
| Bruto dividend per aandeel | 2,11 | 2,03 |
| Netto dividend per aandeel | 1,48 | 1,48 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 9.722.190 | 9.012.751 |
| Aantal aandelen in omloop per periode einde | 9.951.884 | 9.211.701 |
(1) Berekening op basis van het gewogen gemiddeld aantal aandelen.
(2) Berekening op basis van het aantal aandelen in omloop op balansdatum.
(3) Het uitkeringspercentage is berekend in absolute cijfers op basis van het geconsolideerd resultaat. De effectieve uitkering van het dividend gebeurt op basis van het statutaire resultaat van Montea Comm. VA.
Op 1 maart 2016 werd Els Vervaecke aangesteld als CFO.
Els Vervaecke was voordien werkzaam bij EY in de functie van senior auditor. Begin 2010 startte zij bij Pylos (vastgoedontwikkelaar) als Finance Manager voor de Pylos Group en vanaf 2014 bekleedde zij de functie van CFO voor Pylos Benelux.
26 Het uitkeringspercentage van 87% werd berekend op basis van het EPRA resultaat en niet op basis van het resultaat beschikbaar voor uitkering.
Het totale vastgoedpatrimonium van Montea bedraagt € 552 miljoen, bestaande uit de waardering van de vastgoedportefeuille-gebouwen inclusief de gebouwen aangehouden voor verkoop (€ 532 miljoen), de reële waarde van de lopende ontwikkelingen (€ 10 miljoen) en de reële waarde van de zonnepanelen (€ 10 miljoen).
| Totaal 31/12/2016 |
België | Frankrijk | Nederland | Totaal 31/12/2015 |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedportefeuille - Gebouwen (0) | |||||
| Aantal sites | 47 | 23 | 14 | 10 | 45 |
| Oppervlakte opslag (m²) | 715.310 | 394.625 | 132.452 | 188.233 | 682.503 |
| Oppervlakte kantoren (m²) | 67.668 | 36.794 | 13.671 | 17.203 | 66.506 |
| Totale oppervlakte (m²) | 782.978 | 431.419 | 146.123 | 205.436 | 749.009 |
| Ontwikkelingspotentieel (m²) | 230.344 | 136.385 | 75.904 | 18.055 | 119.569 |
| Reële waarde (K EUR) | 532.063 | 268.364 | 94.418 | 169.282 | 480.721 |
| Investeringswaarde (K EUR) | 558.167 | 275.857 | 101.180 | 181.131 | 503.980 |
| Contractuele jaarlijkse huurinkomsten (K EUR) | 38.929 | 19.850 | 7.515 | 11.565 | 36.448 |
| Bruto rendement (%) | 7,32% | 7,40% | 7,96% | 6,83% | 7,58% |
| Bruto rendement als 100% verhuurd (%) | 7,43% | 7,63% | 7,96% | 6,83% | 7,82% |
| Niet verhuurde delen (m²) (1) | 15.274 | 15.274 | 0 | 0 | 26.719 |
| Huurwaarde van niet verhuurde delen (K EUR) (2) | 619 | 619 | 0 | 0 | 1.150 |
| EPRA huurleegstand | 1,1% | 2,2% | 0,0% | 0,0% | 3,3% |
| Vastgoedportefeuille - Zonnepanelen (3) | |||||
| Reële waarde (K EUR) | 9.978 | 9.978 | 0 | 0 | 10.369 |
| Vastgoedportefeuille - Ontwikkelingen (4) | |||||
| Reële waarde (K EUR) | 10.281 | 0 | 3.045 | 7.235 | 25.640 |
(0) Inclusief de gebouwen aangehouden voor verkoop
(1) Exclusief de site te Willebroek voor dewelke Montea een verbrekingsvergoeding ontvangen heeft van Neovia Logistics in 2016
(2) Exclusief de geschatte huurwaarde van projecten in aanbouw en/of renovatie
(3) De reële waarde van de investering in zonnepanelen wordt opgenomen in rubriek "D" van de vaste activa in de balans.
(4) De reële waarde van de projectontwikkelingen wordt opgenomen in rubriek "C" van de vaste activa in de balans. De reële waarde van de ontwikkelingen worden boekhoudkundig opgenomen in België, volgens de juridische entiteit waarin de ontwikkeling gebeurt, ook al hebben ze betrekking op een Nederlands project, Scotch & Soda.
Montea heeft lopende ontwikkelingen ter waarde van € 10,3 miljoen bestaande uit de ontwikkeling voor Scotch & Soda in Aalsmeer (Nederland) en het ontwikkelingsterrein in Camphin-en-Carmembault ten zuiden van Rijsel (Frankrijk).
De reële waarde van de zonnepanelen betreft acht zonnepaneelprojecten: één in Brussel (Vorst), twee in Wallonië (Heppignies en Milmort) en vijf in Vlaanderen (Bornem, Herentals, Grimbergen, Puurs en Gent).
27 Bruto vastgoedrendement als 100% verhuurd wordt berekend als actuele huurinkomsten van verhuurde panden + markthuur van de leegstaande oppervlakte en dit samen ten opzichte van de reële waarde van de vastgoedportefeuille
| VERKORTE GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING (K EUR) Analytisch |
31/12/2016 12 maanden |
31/12/2015 12 maanden |
|
|---|---|---|---|
| GECONSOLIDEERDE RESULTATEN | |||
| NETTO HUURRESULTAAT | 40.518 | 34.290 | |
| VASTGOEDRESULTAAT | 41.258 | 34.864 | |
| % t.o.v netto huurresultaat | 101,8% | 101,7% | |
| TOTAAL VASTGOEDKOSTEN | -1.043 | -1.332 | |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 40.215 | 33.532 | |
| Algemene kosten van de vennootschap | -3.769 | -4.037 | |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | -142 | -58 | |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 36.304 | 29.437 | |
| % t.o.v netto huurresultaat | 89,6% | 85,8% | |
| FINANCIEEL RESULTAAT excl. variaties in de reële waarde van de indekkingsinstrumenten | -11.780 | -8.016 | |
| EPRA RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 24.524 | 21.421 | |
| Belastingen | -506 | -324 | |
| EPRA RESULTAAT | 24.018 | 21.097 | |
| per aandeel | 2,47 | 2,34 | |
| Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 8.131 | 5 | |
| Resultaat verkoop andere niet-financiële activa | 0 | 0 | |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 4.788 | 2.470 | |
| Ander portefeuilleresultaat | 0 | 0 | |
| RESULTAAT OP DE VASTGOEDPORTEFEUILLE | 12.919 | 2.475 | |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -616 -616 |
438 438 |
|
| RESULTAAT IN DE REELE WAARDE VAN FINANCIELE ACTIVA EN PASSIVA | |||
| NETTO RESULTAAT | 36.321 | 24.010 | |
| per aandeel | 3,74 | 2,66 |
Het netto huurresultaat bedraagt € 40,5 miljoen,zijnde een stijging van 18% ten opzichte van dezelfde periode in 2015 (€ 34,3 miljoen). Deze toename van € 6,2 miljoen is integraal toe te schrijven aan de toename in huurinkomsten voornamelijk bepaald door:
− de huurinkomsten van de nieuwe investeringen tijdens het jaar 2016:
De éénmalige inkomst van € 2,3 miljoen als gevolg van de beëindiging van het contract met Neovia Logistics ontvangen in Q1 2016 (waarvan een bedrag van € 1 miljoen gelijk aan de huurvergoeding van 2016 als huurinkomsten op recurrente basis wordt beschouwd).
De verkoop van het gebouw te St-Cyr-en-Val (FR) en het gebouw te Tilloy-lez-Cambrai (FR) vond plaats op 29 december 2016 waardoor deze verkoop geen impact heeft op het netto huurresultaat van 2016.
Het financiële resultaat exclusief variaties in de reële waarde van de financiële instrumenten bedraagt € 11,8 miljoen en neemt toe met 47% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De gemiddelde schuldenlast steeg met € 63,6 miljoen (24%). Daarentegen was er een daling van de gemiddelde financieringskost tot 3,0%29\* voor het boekjaar 2016.
De stijging van het financiële resultaat exclusief variaties in de reële waarde van de financiële instrumenten is voornamelijk het gevolg van het afwikkelen van een contract voor rentevoetindekking van het type IRS (Interest Rate Swap) in 2016 voor een bedrag van € 2,1 miljoen om daaropvolgend een nieuwe indekking af te sluiten tegen huidig marktconforme voorwaarden wat zal zorgen voor een positieve impact op de gemiddelde financieringskost in de toekomst. Verder is de stijging het gevolg van de gestegen gemiddelde uitstaande schulden. De extra rentevoetindekkingen voor een bedrag van € 87,5 miljoen werden afgesloten op 30 december 2016 waardoor deze geen impact hebben op de financiële kosten.
28* Exploitatie- of operationele marge bekomt men door het operationeel resultaat voor het resultaat op de vastgoedportefeuille te delen door het netto huurresultaat.
29* Deze financiële kost is een gemiddelde over gans het jaar, inclusief de leasingschulden en werd berekend op basis van de totale financiële kost t.o.v. het gemiddelde van het beginsaldo en eindsaldo van de financiële schuldenlast voor 2016, zonder rekening te houden met de waardering van de indekkingsinstrumenten.
Montea heeft op 31/12/2016 een totale bankschuld (bilaterale kredietlijnen) van € 185,1 miljoen bij 6 financiële instellingen. De financiële schulden aan vaste en vlottende rente is op 31 december 2016 ingedekt voor 111% door contracten voor rentevoetindekking van het type IRS (Interest Rate Swap). Deze overindekking is een rechtstreeks gevolg van het feit dat de nieuwe indekkingen al ingegaan zijn op 31 december 2016 op moment dat een deel van de schulden reeds werd afgelost terwijl de geplande investeringen pas later in Q1 2017 gerealiseerd zullen worden. Deze overindekking is slechts tijdelijk, de investeringen van Q1 2017 moeten het indekkingspercentage doen zakken onder 100%. Montea verwacht dat de investeringen van 2017 de hedge ratio opnieuw zal doen zakken tot 85% naar jaareinde indien geen nieuwe indekkingsinstrumenten worden afgesloten.
Het resultaat op de vastgoedportefeuille bedraagt € 12,9 miljoen op 31/12/2016. Dit uitzonderlijk positief resultaat is voornamelijk het gevolg van de verkopen van de twee gebouwen in Frankrijk (St-Cyr-en-Val en Tilloy-lez-Cambrai) met een positieve impact van € 8,1 miljoen op het resultaat van verkoop van vastgoedbeleggingen, een bewijs van de eerder zeer voorzichtige en conservatieve waardering van de vastgoedgoedportefeuille van Montea ten opzichte van de grote interesse in de vastgoedmarkt voor kwalitatief logistiek vastgoed. Verder is het resultaat een gevolg van een netto positieve variatie in de reële waarde van de vastgoedportefeuille als gevolg van de daling van de investeringsrendementen.
Bij de waardering van de zonnepanelen worden de meerwaarde in een afzonderlijke component van het eigen vermogen opgenomen. Minderwaarden worden ook in deze component opgenomen, tenzij ze gerealiseerd zijn of tenzij de reële waarde onder de oorspronkelijke investeringskost daalt.
De negatieve variaties in de reële waarde van financiële instrumenten komt voort uit de negatieve impact van de reële waarde van de afgesloten bestaande rentevoetindekkingen deels afgezet door de positieve impact van de nieuw afgesloten indekkingsinstrumenten (telkens IRS) eind 2016 als gevolg van de opnieuw stijgende lange termijn rentevoetverwachtingen.
Het EPRA resultaat samen met het resultaat op de portefeuille en met de variaties in de reële waarde van financiële instrumenten, leiden tot het netto resultaat (IFRS) van € 36,3 miljoen in 2016 ten opzichte van € 24,01 miljoen in 2015. Het netto resultaat (IFRS) per aandeel bedraagt € 3,74 per aandeel t.o.v. € 2,66 per aandeel in 2015. Het resultaat op de vastgoedportefeuille en de variaties in de reële waarde van financiële instrumenten zijn geen kas-items en hebben geenszins een impact op het EPRA-resultaat.
Het EPRA resultaat op 31/12/2016 bedraagt € 24,0 miljoen, een stijging van 14% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.
Op basis van het uitkeerbaar resultaat zal Montea een bruto dividend van € 2,11 per aandeel voorstellen aan de algemene vergadering. Dit betekent een stijging van het bruto dividend per aandeel in vergelijking met 2015 met 4%, ondanks de verwatering ten gevolg van het keuzedividend en de kapitaalsverhoging (door inbreng in natura) die werd doorgevoerd in 2015.
30 * Resultaat op de vastgoedportefeuille: dit betreft de negatieve en/of positieve variaties in de reële waarde van de vastgoedportefeuille + de eventuele min- of meerwaarde naar aanleiding van de realisatie van vastgoed.
| GECONSOLIDEERDE BALANS (EUR) | 31/12/2016 Conso |
31/12/2015 Conso |
|---|---|---|
| VASTE ACTIVA | 545.461.627 | 517.685.997 |
| VLOTTENDE ACTIVA | 49.297.472 | 31.999.167 |
| TOTAAL ACTIVA | 594.759.099 | 549.685.164 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 251.964.960 | 208.256.437 |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervenootschap | 251.846.477 | 208.156.528 |
| Minderheidsbelangen | 118.483 | 99.909 |
| VERPLICHTINGEN | 342.794.139 | 341.428.727 |
| Langlopende verplichtingen | 310.381.242 | 291.353.554 |
| Kortlopende verplichtingen | 32.412.897 | 50.075.173 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 594.759.099 | 549.685.164 |
Deze totale schuld bestaat uit:
De EPRA NAV31* per 31/12/2016 bedraagt € 27,80 per aandeel t.o.v. € 25,22 per aandeel per 31/12/2015. De EPRA NNNAV per aandeel bedraagt € 25,31 per aandeel op 31 december 2016 t.o.v. € 22,60 per aandeel per 31/12/2015.
De schuldgraad32 van Montea bedraagt 51,65%. De daling van de schuldgraad ten opzichte van 31/12/2015 (55,77%) en 30/06/2016 (56,22%) is een gevolg van de verkoop van de Franse sites St.-Cyr-En-Val en Cambrai. Verhogende impacten op de schuldgraad zijn voornamelijk de lopende ontwikkelingen die gefinancierd worden met bankschulden.
Montea voldoet aan alle convenanten qua schuldgraad die zij met haar financiële instellingen heeft afgesloten en op grond waarvan Montea een schuldgraad van niet meer dan 60% mag hebben.
Indien de geconsolideerde schuldgraad van de openbare GVV en haar dochtervennootschappen meer bedraagt dan 50% van de geconsolideerde activa, onder aftrek van de toegelaten financiële afdekkingsinstrumenten, stelt de openbare GVV een financieel plan op met een uitvoeringsschema, waarin zij een beschrijving geeft van de maatregelen die zullen worden genomen om te verhinderen dat de geconsolideerde schuldgraad meer bedraagt dan 65% van de geconsolideerde activa.
Over het financieel plan wordt een bijzonder verslag opgesteld door de commissaris, waarin bevestigd wordt dat deze laatste de wijze van opstelling van het plan geverifieerd heeft, met name wat de economische grondslagen ervan betreft, en dat de cijfers die dit plan bevat, overeenstemmen met die van de boekhouding van de openbare GVV. Het financieel plan en het bijzonder verslag van de commissaris, worden ter informatie aan de FSMA overgemaakt.
De algemene richtlijnen van het financieel plan zijn gedetailleerd opgenomen in de jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen. In de jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen wordt beschreven en verantwoord (a) hoe het financieel plan in de loop van de relevante periode werd uitgevoerd en (b) hoe de GVV het plan in de toekomst zal uitvoeren.
Per 31/12/2016 bedraagt de geconsolideerde schuldgraad 51,65%. Historisch gezien situeert de schuldgraad sinds eind 2008 zich boven de 50%, tot het hoogste percentage van 57,62% medio 2010. Op 2 juli 2010 werd overgegaan tot een kapitaalverhoging waarbij de schuldgraad daalde onder de 50%.
Zo ook steeg de schuldgraad tot 55,29% in september 2012. Op 20 december 2012 werd overgegaan tot een kapitaalverhoging van € 21,1 miljoen ter financiering van het project voor DHL Global forwarding op Brucargo. Zo daalde de schuldgraad opnieuw tot 50,80% in het eerste trimester van 2013.
Mede door de dividenduitkering, de verwerving van de aandelen van de onderneming Evenstuk NV (voor het pand verhuurd aan DSV Solutions) en de verwerving van de aandelen van Acer Parc NV (voor het op maat ontwikkelde pand verhuurd aan St. Jude Medical), steeg de schuldgraad terug tot 52,82% op 31/12/2013.
31 *EPRA NAV: De EPRA NAV is de NAV die werd aangepast zodat ze ook vastgoed en overige investeringen tegen hun reële waarde omvat en die bepaalde posten uitsluit die naar verwachting geen vaste vorm zullen krijgen in een bedrijfsmodel met vastgoedbeleggingen op lange termijn. Zie ook: www.epra.com. EPRA NAV per aandeel: De EPRA NAV per aandeel betreft de EPRA
NAV op basis van het aantal aandelen in omloop op balansdatum. Zie ook: www.epra.com. 32 Berekend overeenkomstig het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
In de eerste helft van 2014 is overgegaan tot een kapitaalverhoging, teneinde de voorziene acquisities en investeringen in het tweede semester van 2014 te anticiperen. Het gaat hierbij om herontwikkelingen op de site van Grimbergen en Vorst, 3 build-to-suit projecten in België (2 op De Hulst in Willebroek en 1 op Brucargo) en 1 build-to-suit project in Nederland (Oss) en 2 sale-en-lease back transacties (Beuningen en Waddinxveen).
In de eerste helft van 2015 is besloten tot een inbreng in natura (voor de acquisitie van Apeldoorn) en een keuzedividend teneinde de schuldgraad te verlagen midden 2015 na acquisities van 's Heerenberg (NL) en Cofriset (FR) en de finalisatie van het build-to-suit project te Heerlen (NL).
In de tweede helft van 2015 werd overgegaan tot de acquisitie van het pand te Tilburg (verhuurd aan de groep Versteijnen, dat volledig met schuld werd gefinancierd. Daarenboven zijn ook een aantal built-tosuit projecten gestart (Movianto te Erembodegem, CdS te Vorst en Bakkersland te Schiphol) waarbij de lopende werken volledig met schuld werden gefinancierd. Als gevolg van het bovenstaande bedroeg de schuldgraad per 31/12/2015 55,77%.
Gedurende 2016 werden de built-to-suit projecten, Movianto te Erembodegem, CdS te Vorst, en Bakkersland te Aalsmeer opgeleverd. De werken van deze 3 projecten werd met schuld gefinancierd. Bovendien werden de aankoop van het project te Eindhoven (Jan de Rijk) en de aankoop van de grond te Bornem (Bornem Vastgoed) ook gefinancierd met schuld. Om de schuldgraad binnen de perken te houden, werd in maart 2016 het project te Willebroek (Federal Mogul) via een inbreng in natura aangekocht en werd in juni succesvol overgegaan tot een keuzedividend. In december 2016 werd de verkoop van St.-Cyr-En-Val en Cambrai doorgevoerd, waardoor de schuldgraad daalde naar 51,65% per 31/12/2016.
De schuldgraad heeft nooit alarmerende hoogtes aangenomen, ook niet tijdens periodes van financiële crisis die zich vanaf het einde van 2008 manifesteerden.
Op basis van deze huidige schuldgraad zou het investeringspotentieel ongeveer € 226 miljoen33 bedragen zonder daarbij de maximale schuldgraad van 65% te overschrijden.
| In euro | 31/12/2016 | Investeringspotentieel | Balans na investeringpotentieel |
|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | 535.136.085 | 226.000.000 | 761.136.085 |
| Andere activa | 59.623.014 | 59.623.014 | |
| TOTAAL ACTIVA | 594.759.099 | 226.000.000 | 820.759.099 |
| Eigen vermogen | 251.964.960 | - | 251.964.960 |
| Verplichtingen | 342.794.139 | 226.000.000 | 568.794.139 |
| Langlopende verplichtingen | 310.381.242 | 226.000.000 | 536.381.242 |
| Voorzieningen | - | - | |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 24.804.255 | 24.804.255 | |
| Uitgestelde belastingen - verplichtingen | - | - | |
| Andere langlopende verplichtingen | 285.576.988 | 226.000.000 | 511.576.988 |
| Kortlopende verplichtingen | 32.412.897 | - | 32.412.897 |
| Voorzieningen | - | - | |
| Andere kortlopende financiële verplichtingen | - | - | |
| Overlopende rekeningen | 10.825.545 | 10.825.545 | |
| Andere kortlopende verplichtingen | 21.587.351 | 21.587.351 | |
| TOTAAL PASSIVA | 594.759.099 | 226.000.000 | 820.759.099 |
| Schuldgraad | 51,6% | 65,0% |
33 Deze berekening houdt noch rekening met het EPRA resultaat van de toekomstige periodes, de variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen, noch met de eventuele variaties in de overlopende rekeningen, voorzieningen voor risico's en uitgestelde belastingen van het passief.
Montea heeft bij enkele bancaire instellingen convenanten afgesloten waarbij de schuldgraad niet meer dan 60% mag bedragen. Zodoende zou, op basis van dezelfde berekening, het investerings-potentieel ongeveer € 124 miljoen bedragen.
| In euro | 31/12/2016 | Investeringspotentieel | Balans na investeringpotentieel |
|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | 535.136.085 | 124.000.000 | 659.136.085 |
| Andere activa | 59.623.014 | 59.623.014 | |
| TOTAAL ACTIVA | 594.759.099 | 124.000.000 | 718.759.099 |
| Eigen vermogen | 251.964.960 | - | 251.964.960 |
| Verplichtingen | 342.794.139 | 124.000.000 | 466.794.139 |
| Langlopende verplichtingen | 310.381.242 | 124.000.000 | 434.381.242 |
| Voorzieningen | - | - | |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 24.804.255 | 24.804.255 | |
| Uitgestelde belastingen - verplichtingen | - | - | |
| Andere langlopende verplichtingen | 285.576.988 | 124.000.000 | 409.576.988 |
| Kortlopende verplichtingen | 32.412.897 | - | 32.412.897 |
| Voorzieningen | - | - | |
| Andere kortlopende financiële verplichtingen | - | - | |
| Overlopende rekeningen | 10.825.545 | 10.825.545 | |
| Andere kortlopende verplichtingen | 21.587.351 | 21.587.351 | |
| TOTAAL PASSIVA | 594.759.099 | 124.000.000 | 718.759.099 |
| Schuldgraad | 51,6% | 60,0% |
De variaties in de reële waarde van de vastgoedportefeuille kunnen tevens een belangrijke impact hebben op de schuldgraad. Op basis van het huidig eigen vermogen zou pas bij een negatieve variatie in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen van meer dan € 122 miljoen, de maximale toegelaten schuldgraad van 65% overschreden worden. Dit komt overeen met een daling van de bestaande portefeuille van 22%.
| In euro | 31/12/2016 | Investeringspotentieel | Balans na investeringpotentieel |
|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | 535.136.085 | - 122.000.000 |
413.136.085 |
| Andere activa | 59.623.014 | 59.623.014 | |
| TOTAAL ACTIVA | 594.759.099 | - 122.000.000 |
472.759.099 |
| Eigen vermogen | 251.964.960 | - 122.000.000 |
129.964.960 |
| Verplichtingen | 342.794.139 | 342.794.139 | |
| Langlopende verplichtingen | 310.381.242 | - | 310.381.242 |
| Voorzieningen | - | - | |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 24.804.255 | 24.804.255 | |
| Uitgestelde belastingen - verplichtingen | - | - | |
| Andere langlopende verplichtingen | 285.576.988 | 285.576.988 | |
| Kortlopende verplichtingen | 32.412.897 | - | 32.412.897 |
| Voorzieningen | - | - | |
| Andere kortlopende financiële verplichtingen | - | - | |
| Overlopende rekeningen | 10.825.545 | 10.825.545 | |
| Andere kortlopende verplichtingen | 21.587.351 | 21.587.351 | |
| TOTAAL PASSIVA | 594.759.099 | - 122.000.000 |
472.759.099 |
| Schuldgraad | 51,6% | 65,0% |
Op basis van de huidige staat en de waardebepaling van de portefeuille door de onafhankelijke schatter, ziet Montea ook geen substantiële mogelijke negatieve variaties in de reële waarde. Montea is dan ook van oordeel dat de huidige schuldgraad van 51,65% voldoende buffer biedt om mogelijke verdere negatieve variaties in de bestaande portefeuille op te vangen.
De schuldgraad heeft nooit alarmerende hoogtes aangenomen, ook niet tijdens periodes van financiële crisis die zich vanaf het einde van 2008 manifesteerden.
Montea is van oordeel dat de schuldgraad niet boven de 65% zal uitstijgen en dat er geen bijkomende maatregelen dienen genomen te worden op basis van de geplande wijzigingen in de samenstelling van de vastgoedportefeuille en de verwachte evolutie van het eigen vermogen.
Het doel van Montea blijft om zich te financieren met een schuldgraad van ongeveer 55% en zal erop toezien dat zij nooit een schuldgraad van meer dan 60% zal hebben (zoals vervat in de bankconvenanten).
De schuldgraad van 55% is perfect te verantwoorden gezien de aard van het vastgoed waarin Montea investeert, nl. logistiek en semi-industrieel vastgoed met een gemiddeld netto rendement van ongeveer 7%.
Mocht er zich toch een situatie voordoen waarin bepaalde gebeurtenissen een bijsturing van de strategie van de GVV zou noodzaken, dan zal de GVV dit onverwijld doen en zullen de aandeelhouders daarvan op de hoogte gebracht worden in de halfjaarlijkse en jaarlijkse financiële rapportering.
Montea heeft bepaalde standaarden en wijzigingen voor het eerst toegepast. Deze zijn van toepassing op boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2016. Montea heeft geen andere standaard, interpretatie of wijziging die gepubliceerd maar nog niet van kracht is, vervroegd toegepast.
Hoewel deze nieuwe standaarden en wijzigingen in 2016 voor het eerst zijn toegepast, hadden zij geen wezenlijke invloed op de geconsolideerde jaarrekening/de verkorte geconsolideerde halfjaarrekening van de Groep. Hieronder worden de aard en het effect van de nieuwe en/of gewijzigde standaarden en interpretaties toegelicht:
De '2010–2012 cyclus' met verbeteringen van de standaarden en interpretaties heeft als doel inconsistenties weg te nemen en teksten te verduidelijken. De verbeteringen zijn van toepassing op boekjaren die aanvangen op of na 1 februari 2015. Het betreft de volgende verbeteringen:
IFRS 2 Op aandelen gebaseerde betalingen: De wijziging, die prospectief wordt toegepast, verduidelijkt enkele vraagstukken inzake de definitie van voorwaarden in verband met prestaties en de dienstperiode die vallen onder voorwaarden voor onvoorwaardelijke toezegging.
De '2012–2014 cyclus' met verbeteringen van de standaarden en interpretaties heeft als doel inconsistenties weg te nemen en teksten te verduidelijken. De verbeteringen zijn van toepassing op boekjaren die aanvangen op of na vrijdag 1 januari 2016. Het betreft de volgende verbeteringen:
• IFRS 5 Vaste activa aangehouden voor verkoop en beëindigde bedrijfsactiviteiten: Activa (of groepen activa die worden afgestoten) worden in de regel afgestoten door verkoop of door uitkering aan eigenaars. De wijziging verduidelijkt dat een overstap van de ene afstotingsmethode naar de andere niet als een nieuw plan tot afstoting wordt beschouwd, maar als een voortzetting van het oorspronkelijke plan. Er is dan ook geen sprake van een onderbreking van de toepassing van de vereisten van IFRS 5. Deze wijziging wordt prospectief toegepast.
De wijzigingen hebben geen gevolgen voor de Groep.
De standaarden en interpretaties die op de datum van publicatie van de jaarrekening van Montea wel waren uitgegeven maar nog niet van kracht waren, worden in het onderstaande toegelicht. Waar van toepassing is Montea van plan deze standaarden en interpretaties toe te passen zodra deze van kracht worden.
| BEURSPERFORMANTIE | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Beurskoers (€) | ||
| Bij afsluiting | 46,37 | 39,20 |
| Hoogste | 48,42 | 40,00 |
| Laagste | 35,10 | 33,08 |
| Gemiddelde | 42,36 | 36,75 |
| NAV per Aandeel (€) | ||
| EPRA NNNAV | 25,31 | 22,60 |
| EPRA NAV | 27,80 | 25,22 |
| Premie (%) | 66,8% | 55,4% |
| Dividendrendement (%) | 4,6% | 5,2% |
| Voorgestelde uitkering (€) | ||
| Bruto dividend per aandeel | 2,11 | 2,03 |
| Netto dividend per aandeel | 1,48 | 1,48 |
| Volume (aantal effecten) | ||
| Gemiddeld dagvolume | 7.717 | 4.156 |
| Periodevolume | 1.983.235 | 1.059.158 |
| Aantal aandelen in omloop per einde periode | 9.951.884 | 9.211.701 |
| Beurskapitalisatie (K €) | ||
| Beurskapitalisatie bij afsluiting | 461.469 | 361.099 |
| Ratio's (%) | ||
| "Velocity" | 19,93% | 11,83% |
Dividendrendement (%): Bruto dividend gedeeld door de beurskoers op het einde van de periode "Velocity": Volume van de periode gedeeld door het aantal aandelen.
Op grond van de slotkoers op 31/12/2016 (€ 46,37) noteerde het aandeel Montea 66,8% boven de waarde van de EPRA NAV34.
De raad van bestuur van Montea zal op de Algemene Vergadering voorstellen om een bruto dividend uit te keren van € 2,11 bruto per aandeel (€ 1,48 netto per aandeel).
Er zijn geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum.
In 2016 waren er geen transacties tussen verbonden partijen.
34 * EPRA NAV per aandeel: De EPRA NAV per aandeel betreft de EPRA NAV op basis van het aantal aandelen in omloop op balansdatum. Zie ook www.epra.com.
| (in EUR X 1 000) | 31.12.2016 31.12.2015 | ||
|---|---|---|---|
| Netto resultaat (IFRS) | 36.321 | 24.010 | |
| Aanpassingen voor de berekening van de EPRA resultaat | |||
| Uit te sluiten: | |||
| (i) | Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en vastgoed bestemd voor verkoop | -4.788 | -2.470 |
| (ii) | Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen | -8.131 | -5 |
| (vi) | Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 616 | -438 |
| EPRA resultaat | 24.018 | 21.097 | |
| Gewogen gemiddelde aantal aandelen | 9.722.190 | 9.012.751 | |
| EPRA resultaat per aandeel (€/aandeel) | 2,47 | 2,34 |
| (in EUR X 1 000) | 31/12/2016 | 31/12/2015 | |
|---|---|---|---|
| IFRS NAV | 251.846 | 208.157 | |
| NAV per aandeel (€/aandeel) | 25,31 | 22,60 | |
| Effect van de lichting van opties, converteerbare schulden en andere eigenvermogensinstrumenten | |||
| Verwaterde nettoactiefwaarde na effect van de lichting van opties, converteerbare schulden en andere eigen vermogensinstrumenten |
251.846 | 208.157 | |
| Uit te sluiten | |||
| (iv) | IV. Reële waarde van financiële instrumenten | 24.804 | 24.188 |
| EPRA NAV | 276.651 | 232.345 | |
| Aantal aandelen in omloop per einde periode | 9.951.884 | 9.211.701 |
EPRA NAV per aandeel (€/aandeel) 27,80 25,22
| (in EUR X 1 000) | 31/12/2016 | 31/12/2015 | ||
|---|---|---|---|---|
| EPRA NAV | 276.651 | 232.345 | ||
| Aantal aandelen in omloop per einde periode | 9.951.884 | 9.211.701 | ||
| EPRA NAV per aandeel (€/aandeel) | 27,80 | 25,22 | ||
| Toe te voegen: | ||||
| (i) | I. | Reële waarde van financiële instrumenten | -24.804 | -24.188 |
| (ii) | II. | Herwaarderingen van de reële waarde van financieringen met vaste rentevoet | - | - |
| EPRA NNNAV | 251.846 | 208.157 | ||
| Aantal aandelen in omloop per einde periode | 9.951.884 | 9.211.701 | ||
| EPRA NNNAV per aandeel (€/aandeel) | 25,31 | 22,60 |
EMBARGO TOT 21/02/2017 – 8U30
| (in EUR X 1 000) | (A) | (B) | (A/B) | (A) | (B) | (A/B) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Geraamde | Geraamde | ERPA Leegstandsgraad | Geraamde | Geraamde | ERPA Leegstandsgraad | |
| huurwaarde (ERV) voor de leegstand |
huurwaarde portfolio (ERV) |
huurwaarde (ERV) voor de leegstand |
huurwaarde portfolio (ERV) |
|||
| (in %) | (in %) | |||||
| 31/12/2016 | 31/12/2016 | 31/12/2016 | 31/12/2015 | 31/12/2015 | 31/12/2015 | |
| België | 429 | 19.724 | 2,2% | 874 | 15.714 | 5,6% |
| Frankrijk | - | 7.175 | 0,0% | 276 | 10.228 | 2,7% |
| Nederland | - | 11.659 | 0,0% | - | 8.680 | 0,0% |
| Totaal | 429 | 38.558 | 1,1% | 1.150 | 34.623 | 3,3% |
| RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| (in EUR X 1 000) | ||
| Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen | 8.131 | 5 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 4.788 | 2.470 |
| RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 12.919 | 2.475 |
| FINANCIEEL RESULTAAT excl. variaties in reële waarde van financiële instrumenten | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
| (in EUR X 1 000) | ||
| Financiële resultaat | -12.396 | -7.578 |
| Uit te sluiten: | ||
| Variaties in de reële waarde van financiële activa & passiva | 616 | -438 |
| FINANCIEEL RESULTAAT excl. variaties in reële waarde van financiële instrumenten | -11.780 | -8.016 |
35 Exclusief de EPRA indicatoren waarvan sommige als een APM worden beschouwd en worden berekend onder het hoofdstuk 1.8 EPRA Performance measures.
| OPERATIONELE MARGE | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| (in EUR X 1 000) | ||
| Netto huurresultaat | 40.518 | 34.290 |
| Operationeel resultaat (voor het resultaat op de portefeuille) | 36.304 | 29.437 |
| OPERATIONELE MARGE | 89,6% | 85,8% |
| GEMIDDELDE KOST VAN DE SCHULD | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
| (in EUR X 1 000) | ||
| Financiële resultaat | -10.296 | -7.578 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 616 | -438 |
| TOTALE FINANCIËLE LASTEN (A) | -9.680 | -8.016 |
| GEMIDDELDE UITSTAANDE FINANCIËLE SCHULDEN (B) | 324.766 | 261.185 |
| GEMIDDELDE KOST VAN DE SCHULD (A/B) (*) | 3,0% | 3,1% |
| (*) exclusief de éénmalige financiële kost van het afwikkelen van een IRS | ||
| HEDGE RATIO | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
| (in EUR X 1 000) | ||
| Notioneel bedrag van de Interest Rate Swaps | 242.500 | 155.000 |
| Financiële schulden aan vaste rentevoet | 774 | 1.598 |
| Obligaties aan vaste rentevoet | 85.000 | 85.000 |
| Financiële schulden op balansdatum aan vaste rente en hedginginstrumenten (A) | 328.274 | 241.598 |
| Langlopende en kortlopende financiële schulden (IFRS) | 295.906 | 294.598 |
| Financiële schulden op balansdatum aan vaste en vlottende rente (B) | 295.906 | 294.598 |
| HEDGE RATIO (A/B) | 111% | 82% |
De raad van bestuur van de statutaire zaakvoerder van Montea en het management zijn zich ten volle bewust van het belang van het uitbouwen en handhaven van een degelijk beheer en als gevolg het behoud van een kwalitatieve portefeuille. Montea legt strikte en duidelijke normen op voor (i) het optimaliseren en verbeteren van de bestaande gebouwen, (ii) het commerciële beheer, (iii) het technische beheer van de gebouwen en (iv) eventuele investeringen in de bestaande gebouwen. Deze criteria hebben als doel de leegstand te beperken alsook de waarde van het vastgoedpatrimonium maximaal en duurzaam te doen stijgen.
De voornaamste risico's en onzekerheden voor de het volgende financiële jaar concentreren zich op:
Het grootste deel van het zakencijfer van Montea bestaat uit huurgelden die gegenereerd worden uit de verhuring aan derden. Wanbetaling door de huurders en een daling van de bezettingsgraad kunnen dus een negatieve invloed hebben op de resultaten.
Bovendien is Montea blootgesteld aan het risico van huurderving, verbonden aan het vertrek van huurders bij afloop van het huurcontract. Het risico bestaat met name dat het langer duurt om nieuwe (geschikte) huurders te vinden en dat deze bovendien een lagere huurprijs bedingen. Deze elementen kunnen het resultaat van Montea negatief beïnvloeden. De gemiddelde duurtijd van de huurcontracten bepaalt dus mede het risicoprofiel van Montea. Deze bedraagt 7,7 jaar per 31 december 2016 op basis van de eerste vervaldatum.
b) Beheersing van de risico's
Montea beheert en begeleidt op een actieve wijze haar bestaande en toekomstige klanten om zo de leegstand en het verloop van huurders in haar vastgoedportefeuille te minimaliseren.
Het overgrote deel van de huurovereenkomsten voorziet in de jaarlijkse indexering van de huurprijs (in België op basis van de gezondheidsindex, in Frankrijk op basis van de index van de constructiekosten37 en in Nederland op basis van de index van de consumptieprijzen). Alle lopende huurovereenkomsten in België, Frankrijk en Nederland zijn onderhevig aan de evolutie van voormelde indexen. Geen enkele van de lopende huurinkomsten is blootgesteld aan een vermindering van de initiële huur naar aanleiding van een eventuele daling van de index.
Alvorens een nieuwe klant wordt aanvaard, wordt zijn solvabiliteit nagegaan. Bij de ondertekening van elke huurovereenkomst wordt minstens een onvoorwaardelijke bankwaarborg geëist waarvan het bedrag overeenstemt met een huurprijs van 3 tot 6 maanden en eventueel een moedergarantie. De huur is vooraf betaalbaar op maandelijkse, tweemaandelijkse of op kwartaalbasis.
36 Voor meer informatie omtrent de strategie van Montea, verwijzen we naar het Halfjaarlijks Financieel Verslag van 30/06/2016 en het Jaarverslag van 31/12/2015. Het beleid van Montea zal, indien nodig, aangepast worden in functie van de omschreven risicofactoren.
37 ICC – indice de coût de construction.
Montea profileert zich eveneens, in het kader van een alliantie met derden (projectontwikkelaars, grondeigenaars, enz.), als actieve partner in vastgoedontwikkelingen. Daarbij heeft Montea, voorafgaand aan de aanvang van de bouw van de nieuwe ontwikkeling, reeds een huurovereenkomst ondertekend met de betreffende huurder. Voor meer informatie over deze huurders verwijzen we naar hoofdstuk 4.3.2 in dit jaarverslag. Montea is niet van plan om in te stappen in speculatieve ontwikkelingsprojecten (de zogenaamde "blanco" projecten waar vooraf geen huurders voor bestaan).
Binnen de vastgoedsector mikt Montea vooral op het logistieke vastgoed (opslag en overslag van goederen) en tracht haar risico te spreiden op het vlak van type huurder/sector en geografische ligging.
a) Beschrijving van de risico's
Het team van Montea, eventueel bijgestaan door externe adviseurs, staat in voor het dagelijks beheer van de gebouwen, zorgt voor het technisch beheer van de vastgoedportefeuille38 en stelt efficiënte en flexibele oplossingen voor ter verbetering van de kwaliteit en de duurzaamheid van de portefeuille. Daarenboven zal het team alles in het werk stellen om op een proactieve manier de eventuele leegstand te minimaliseren.
Het operationeel technische beheer en het onderhoud van de gebouwen, evenals de coördinatie van de lopende bouw- en renovatiewerken, worden opgevolgd door eigen mensen. Het team legt een onderhoudsen renovatieschema voor aan de investeringscomités en aan de raad van bestuur met als doel het veilig stellen van een optimale rendabiliteit van de portefeuille op lange termijn.
Rekening houdend met haar relatief kleine team is de Vennootschap in geval van het vertrek van bepaalde personeelsleden in een sleutelfunctie, aan een organisatierisico blootgesteld. Het onverwachte vertrek van sommige personeelsleden zou nadelige gevolgen kunnen hebben voor de ontwikkeling van de Vennootschap en zou bijkomende beheerskosten met zich kunnen meebrengen.
Montea voert een beleid waarbij het overgrote gedeelte inzake het beheer van de gebouwen wordt doorgefactureerd aan de huurders. Voor het jaar 2016 werd een totaal van € 920 K gespendeerd aan kosten die niet konden worden doorgefactureerd aan de huurders. Daarenboven werd een bedrag van € 5,9 miljoen geïnvesteerd in verbeterings- en renovatiewerken aan de bestaande portefeuille. Dit bedrag komt overeen met 1,11% van de reële waarde van de vastgoedportefeuille.
Mocht het vertrek van bepaalde personeelsleden in een sleutelfunctie zich voordoen, dan kan Montea deze sleutelfuncties tijdelijk opvangen via "outsourcing". Montea biedt een marktconform verloningspakket en voorziet haar mensen op regelmatige basis van additionele cursussen, seminaries om zich bij te scholen in hun vakgebied.
38 Voor de uitoefening van bepaalde taken laat Montea zich echter bijstaan door externe partners. Montea blijft de verantwoordelijkheid hiervoor dragen en staat in voor de coördinatie.
a) Beschrijving van de risico's
Het liquiditeitsrisico houdt in dat Montea het risico loopt om op een bepaald ogenblik niet te beschikken over de nodige kasmiddelen en niet langer de vereiste financiering te kunnen bekomen om haar kortlopende schulden te voldoen.
Op 31 december 2016 heeft Montea in totaal € 235 miljoen aan kredietlijnen, waarvan € 185,1 miljoen reeds werd opgenomen. Gedurende het jaar 2017 zal slechts € 10 miljoen van deze kredietlijnen komen te vervallen en dienen te worden terugbetaald of geherfinancierd.
b) Beheersing van de risico's
Het liquiditeits- en financieringsrisico wordt ingeperkt door:
Om een toekomstig liquiditeitsprobleem te voorkomen, onderneemt Montea steeds acties om tijdig de nodige financieringen aan te gaan voor de verdere groei van de portefeuille. De Vennootschap voorziet momenteel geen probleem om verdere financieringsbronnen te vinden. Hierbij staat het evenwicht tussen de kost van de financiering, de duurtijd en de diversificatie van de financieringsbronnen altijd voorop.
De korte- en/of langetermijnrentes op de (internationale) financiële markten kunnen sterk schommelen.
Met uitsluiting van de leasingovereenkomsten39 en 3 van de 4 obligatieleningen40 sluit Montea al haar financiële schulden af tegen een variabele rentevoet (bilaterale kredietlijnen aan EURIBOR 3 maanden).
39 Montea heeft een financiële schuld aangaande een lopende leasingovereenkomst van € 0,8 miljoen. Deze leasingovereenkomst loopt af in 2017. Deze overeenkomst werd destijds afgesloten met een vaste annuïteit per trimester (inclusief de rentelast).
40 Montea heeft in 2014 een obligatielening uitgegeven met een vaste interestvoet van 3,355% en in 2013 aan een vaste interestvoet van 4,107%. Voor meer informatie wordt verwezen naar het persbericht van 20/05/2014 en 24/06/2013. In het jaar 2015 werd overgegaan tot uitgifte van 2 additionele obligatieleningen van elk € 25 miljoen, één met een variabele rentevoet van euribor 3 maanden + 205 bps, één met een vaste rentevoet van 3,42%. Voor meer informatie over deze 2 laatste uitgiftes wordt verwezen naar de persmededeling van 26/06/2015 of www.montea.com.
Om het risico van de stijging van de rentevoeten in te dekken, voert Montea een beleid waarbij een deel van deze financiële schuld is ingedekt met rentedekkingsinstrumenten. Dit voorzichtig beleid voorkomt een stijging van de nominale rentevoeten zonder gelijktijdige groei van de inflatie, wat een verhoging van de reële rentevoeten als gevolg heeft. De verhoging van de reële rentevoeten kan dan niet worden gecompenseerd door een stijging van de huurinkomsten door indexatie. Bovendien stelt men vast dat er altijd een verschil in tijd is tussen de stijging van de nominale rentevoeten en de indexatie van de huurinkomsten.
Rekening houdend met de kredietlijnen met variabele interestvoet, de indekkingsinstrumenten, de interestvoet op de obligatieleningen en de vaste rentevoeten op de leasingovereenkomsten, bedroeg de gemiddelde kost van de schuld in 2016 3,0%.
De activiteiten van Montea worden deels beïnvloed door de algemene economische conjunctuur. Een lagere economische groei kan onrechtstreeks een invloed hebben op de bezettingsgraad en op de huurinkomsten. Tevens kan dit ook het risico vergroten dat bepaalde huurders hun verplichtingen niet nakomen.
Dit risico wordt bij Montea deels verholpen door de diversificatie van de inkomsten (e.g. zonnepanelen), de geografische diversificatie (België, Frankrijk en Nederland), het aangaan van huurcontracten voor een langere looptijd met kwalitatief hoogstaande klanten uit verschillende sectoren.
Daarnaast zien we in België, Frankrijk en Nederland een groeiende appetijt voor logistiek vastgoed, wat een neerwaartse druk zet op de investeringsyields. Hierdoor is Montea gedwongen om van bij het begin van het project betrokken te zijn.
In het huidige klimaat van yield compression en rekening houdende met de doordachte investeringspolitiek die Montea voert, is het moeilijker om kwalitatieve klasse A gebouwen te verwerven op basis van redelijke rendementen. Als gevolg daarvan is er in onze investeringsportefeuille een toenemend belang van buildto-suit projecten. We verwachten dat de vastgoedportefeuille naar € 650 miljoen zal groeien doorheen het boekjaar 2017.
EPRA huurleegstand en duurtijd van de huurcontracten
Op 31/12/2016 bedraagt de EPRA huurleegstand 1,1% voornamelijk ten gevolge van de actuele leegstand op de site Milmort. Montea heeft als doelstelling om de EPRA huurleegstand onder 5% te houden. De gemiddelde duurtijd van de huurcontracten tot eerste opzegmogelijkheid bedraagt 7,7 jaar. Op basis van reeds aangekondigde groei, verwacht Montea de gemiddelde duurtijd van haar contracten tegen het einde van het boekjaar te behouden boven 7 jaar.
Rekening houdend met een schuldgraadbeperking van 60% beschikt Montea nog over een investeringscapaciteit van € 124 miljoen. Montea streeft ernaar om een gediversifieerde financieringspolitiek te voeren, waarbij het de doelstelling is om de duurtijd van onze financieringen (vandaag 5,4 jaar) in overeenstemming te brengen met de duurtijd van onze huurcontracten (vandaag gemiddeld 7,7 jaar). Montea heeft in december 2016 haar schuldpositie opnieuw geanalyseerd en heeft, voorafgaand aan de vervaldata van enkele kredietlijnen, schulden geherfinancierd tegen lagere marktconforme voorwaarden. We verwachten dat de hedge ratio zal dalen naar 85% eind 2017 naar aanleiding van de groei van de portefeuille en dus ook van de schuldenlasten.
Per 31/12/2016 bedraagt de operationele marge 89,6%. Op basis van de reeds aangekondigde groei verwacht Montea om de operationele marge boven de 89% te kunnen aanhouden.
EPRA resultaat
Op basis van het behaalde EPRA resultaat in 2016 ten belope van € 24,0 miljoen, de komende nettoinkomsten van de aangekochte projecten en tevens rekening houdend met een inschatting van verlenging van bepaalde contracten en het verhuren van de thans bestaande leegstand verwacht Montea om een groei van 5% van EPRA resultaat per aandeel te realiseren in 2017 ondanks de tijdelijke impact begin 2017 van de verkopen in Frankrijk op het einde van 2016.
Als specialist in de logistieke vastgoedsector, streeft Montea er naar om zich als een maatschappelijk verantwoordelijke onderneming te gedragen. Daarom werkt Montea aan een continu verbeteringsproces waarbij op systematische wijze economische, milieu- en sociale overwegingen op een geïntegreerde manier in de dagelijkse bedrijfsvoering worden opgenomen. Montea streeft er naar om niet enkel te voldoen aan de wettelijke vereisten, maar wenst aan de hand van initiatieven en acties verder gaan dan de geldende wetgeving.
Het management van Montea is ervan overtuigd dat een verantwoordelijke aanpak van haar activiteiten doorslaggevend is voor de duurzaamheid van het bedrijf.
Montea implementeerde, samen met externe specialisten, haar eigen "Blue Label". Dit plan omvat de globale aanpak wat betreft de duurzaamheid, zowel voor de bestaande portefeuille als voor nieuwe investeringen.
Wereldwijd bestaan er verschillende normen op vlak van duurzaamheid voor de vastgoedsector. De meest gekende zijn: HQE (Franse norm), BREEAM (UK norm), LEED (U.S. norm). Montea heeft de belangrijkste normen opgenomen in haar "Blue Label" plan.
Als lid van het VIL (Vlaams Instituut voor de Logistiek) steunt Montea het Lean and Green duurzaamheidsprogramma. Lean and Green stimuleert en ondersteunt bedrijven om de CO2-uitstoot drastisch te verminderen. Gezien Montea sterk bezig is met de duurzaamheid en het verduurzamen van haar vastgoedportefeuille, was dit het ideale moment om in dit project te stappen.
Op 10 december 2013 ontving Montea, uit handen van Minister Joke Schauvliege, de Lean and Green Award voor haar inspanningen in het kader van het verduurzamen van haar vastgoedportefeuille.
Op 8 mei 2015 kreeg Montea als eerste Belgische vastgoedinvesteerder, de Lean & Green Star als erkenning voor het effectief verminderen van de CO2 uitstoot in de Belgische portefeuille met 26%. Het Lean & Green Star certificaat werd officieel uitgereikt op 16 juni 2015.
Door het verkrijgen van deze extra onafhankelijke erkenning, kan Montea haar duurzaamheidsdoelstellingen zowel aan haar partners (aannemers, architecten, leveranciers, …), als aan haar huurders doorgeven.
Binnen Montea zijn we immers overtuigd dat we, als eigenaar van logistieke gebouwen, als katalysator kunnen functioneren om het Lean and Green programma ook bij de huurders te promoten om zodoende een coherent duurzaamheidsconcept uit te bouwen. DHL Freight, VDAB, Coca-Cola Enterprises Belgium en XPO zijn huurders van Montea die eveneens de Lean and Green Award hebben ontvangen.
Montea is zich, als verantwoordelijke onderneming, bewust van haar activiteiten voor het milieu in de ruime zin van het woord en onderschrijft hierbij de doelstellingen inzake duurzame ontwikkeling. De Vennootschap verbindt zich ertoe om haar vastgoedpatrimonium te beheren met respect voor o.a. volgende aspecten:
Montea heeft een rationeel beleid ontwikkeld om het energiegebruik te optimaliseren.
In 2012 werd het programma met betrekking tot het maken van energiescans verder afgewerkt, tesamen met de uitvoering van Life Cycle Analyses. Aan de hand van deze gedetailleerde analyses en bijkomende energetische berekeningen werd een totaalstudie uitgevoerd voor de sites in Mechelen en Puurs.
Deze totaalstudie stelt Montea in staat om een volledig investeringsprogramma op te maken met volgende rubrieken:
Met deze doorgedreven studies bevestigt Montea haar focus op het optimaliseren van de duurzaamheid en de kwaliteit van haar vastgoedportefeuille.
Op de sites te Erembodegem, Mechelen, Milmort, Heppignies, Bornem, Herentals, Puurs Schoonmansveld 18 en Grimbergen werden monitoringssystemen in gebruik genomen. Aan de hand van een periodieke rapportering kan Montea het energiebeheer zorgvuldig opvolgen en bijsturen in geval van extreem verbruik.
Uit bovenvermelde monitoring blijkt de totaal geproduceerde energie van de PV Installaties te beantwoorden aan de vooropgestelde verwachtingen.
Naargelang van hun exploitatie, verbruiken de huurders van Montea tot 90% van de geproduceerde zonneenergie. Per kwartaal informeert Montea haar huurders over de geproduceerde zonne-energie, de lokaal verbruikte zonne-energie en het financieel voordeel.
In 2016 werd ongeveer 40% aan groene stroom verbruikt op de totaal verbruikte elektriciteit voor de Belgische vastgoedportefeuille.
Eind 2011 werd de implementatie ingevoerd van een Facility Management programma. Dit programma is enerzijds een intern beheersysteem en biedt anderzijds aan de huurders de toegang tot een beveiligde web portal "My Montea". Het Facility Management programma biedt o.a. volgende toepassingen:
• door het gebruik van de "workorder"-module van "My Montea" kan Montea workorders en hun vervaldagen perfect controleren en opvolgen om daarna rapporten te genereren per site, per project en indien gewenst, per huurder.
De implementatie van het Facility management programma kadert perfect in het "Blue Label" plan en de transparantie die Montea wenst te geven aan haar huurders en partners.
Montea stimuleert haar huurders om afval te sorteren, stelt hen daarvoor aparte containers ter beschikking en biedt aangepaste oplossingen op het vlak van vuilnisomhaling.
Gevolggevend aan artikel 5.11 van de uitgiftevoorwaarden van de obligaties, uitgegeven op 28 juni 2013 (ten belope van in totaal € 30 miljoen) en van 28 mei 2014 (ten belope van in totaal € 30 miljoen) en op 30 juni 2015 (ten belope van in totaal € 50 miljoen), zal Montea in haar geconsolideerde jaarlijkse en semestriële cijfers een verklaring geven inzake het voldoen aan bepaalde convenanten die werden opgelegd in art. 5.10 van die uitgiftevoorwaarden.
Montea verklaart dat:
Deze persmededeling omvat een aantal toekomstgerichte verklaringen. Dergelijke verklaringen zijn onderhevig aan risico's en onzekerheden die tot gevolg kunnen hebben dat de feitelijke resultaten wezenlijk kunnen verschillen van de resultaten die door dergelijke toekomstgerichte verklaringen in deze persmededeling kunnen worden verondersteld. Belangrijke factoren die dergelijke resultaten kunnen beïnvloeden, zijn met name veranderingen in de economische situatie, commerciële en concurrentieomstandigheden, ten gevolge van toekomstige juridische uitspraken of veranderingen in de wetgeving.
Deze informatie is eveneens beschikbaar op onze website www.montea.com.
Montea Comm. VA is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht (SIRP – SIIC), gespecialiseerd in logistiek vastgoed in België, Nederland en Frankrijk. Het bedrijf is een referentiespeler in deze markt. Montea biedt haar klanten letterlijk de ruimte om te groeien, aan de hand van flexibele en innoverende vastgoedoplossingen. Op deze manier creëert Montea waarde voor haar aandeelhouders. Montea kreeg Montea als eerste Belgische vastgoedinvesteerder, de Lean & Green Star als erkenning voor het effectief verminderen van de CO2 uitstoot in de Belgische portefeuille met 26%. Per 31/12/2016 vertegenwoordigt de vastgoedportefeuille een totale oppervlakte van 782.978m², verspreid over 47 locaties. Montea Comm. VA is sinds eind 2006 genoteerd op Euronext Brussel (MONT) en Parijs (MONTP).
PERSCONTACT VOOR MEER INFORMATIE
Jo De Wolf www.montea.com +32 53 82 62 62 [email protected]
Follow MONTEA in SHAREHOLDERSBOX of:
| GECONSOLIDEERDE | 31/12/2016 | 31/12/2015 | |
|---|---|---|---|
| RESULTATENREKENING (EUR x 1.000) | 12 maanden | 12 maanden | |
| I. | Huurinkomsten | 41.833 | 35.438 |
| II. | Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren | 0 | 0 |
| III. | Met verhuur verbonden kosten | -1.315 | -1.148 |
| NETTO HUURRESULTAAT | 40.518 | 34.290 | |
| IV. | Recuperatie van vastgoedkosten | 0 | 0 |
| V. | Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde | 4.942 | 4.832 |
| gebouwen | |||
| VI. | Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wedersamenstelling | 0 | 0 |
| op het einde van de huur | |||
| VII. | Huurlasten en belastingen normaal gedragen door huurders op verhuurde gebouwen | -5.863 | -5.824 |
| VIII. | Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 1.660 | 1.565 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 41.258 | 34.864 | |
| IX. | Technische kosten | -122 | -114 |
| X. | Commerciële kosten | -257 | -233 |
| XI. | Kosten en taksen van niet verhuurde goederen | -31 | -102 |
| XII. | Beheerskosten vastgoed | -590 | -839 |
| XIII. | Andere vastgoedkosten | -43 | -43 |
| VASTGOEDKOSTEN | -1.043 | -1.332 | |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 40.215 | 33.532 | |
| XIV. | Algemene kosten van de vennootschap | -3.769 | -4.037 |
| XV. | Andere operationele opbrengsten en kosten | -142 | -58 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 36.304 | 29.437 | |
| XVI. | Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 8.131 | 5 |
| XVII. | Resultaat verkoop andere niet-financiële activa | 0 | 0 |
| XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 4.788 | 2.470 | |
| XIX. | Ander portefeuilleresultaat | 0 | 0 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 49.223 | 31.912 | |
| XX. | Financiële inkomsten | 656 | 581 |
| XXI. | Netto interestkosten | -12.308 | -8.556 |
| XXII. | Andere financiële kosten | -128 | -41 |
| XXIII. | Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -616 | 438 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | -12.396 | -7.578 | |
| XXIV. Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint venture | 0 | 0 | |
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 36.827 | 24.334 | |
| XXV. | Vennootschapsbelasting | -506 | -324 |
| XXVI. Exit taks | 0 | 0 | |
| BELASTINGEN | -506 | -324 | |
| NETTO RESULTAAT | 36.321 | 24.010 | |
| Toerekenbaar aan: | |||
| Aandeelhouders van de moedermaatschappij | 36.321 | 24.010 | |
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 | |
| EPRA WINST | 24.018 | 21.097 | |
| Aantal aandelen in omloop per einde periode | 9.951.884 | 9.211.701 | |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen voor de periode | 9.722.190 | 9.012.751 | |
| EPRA WINST per aandeel (EUR) | 2,47 | 2,34 |
| GECONSOLIDEERDE BALANS (EUR x 1.000) | 31/12/2016 | 31/12/2015 | |
|---|---|---|---|
| I. | VASTE ACTIVA | 545.462 | 517.686 |
| A. Goodwill | 0 | 0 | |
| B. Immateriële vaste activa | 189 | 214 | |
| C. Vastgoedbeleggingen | 535.136 | 506.934 | |
| D. Andere materiële vaste activa | 10.098 | 10.500 | |
| G. Handelsvorderingen en andere vaste activa | 39 | 38 | |
| II. | VLOTTENDE ACTIVA | 49.297 | 31.999 |
| A. Activa bestemd voor verkoop | 7.721 | 0 | |
| D. Handelsvorderingen | 10.499 | 7.691 | |
| E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 6.607 | 4.069 | |
| F. Kas en kasequivalenten | 3.350 | 4.930 | |
| G. Overlopende rekeningen | 21.121 | 15.309 | |
| TOTAAL ACTIVA | 594.759 | 549.685 | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 251.965 | 208.256 | |
| I. | Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervenootschap | 251.846 | 208.157 |
| A. Kapitaal | 200.282 | 185.288 | |
| B. Uitgiftepremies | 32.439 | 20.893 | |
| C. Reserves | -17.196 | -22.035 | |
| D. Nettoresultaat van het boekjaar | 36.321 | 24.010 | |
| II. | Minderheidsbelangen | 118 | 100 |
| VERPLICHTINGEN | 342.794 | 341.429 | |
| I. | Langlopende verplichtingen | 310.381 | 291.354 |
| B. Langlopende financiële schulden | 285.577 | 267.165 | |
| a. Kredietinstellingen | 175.132 | 156.333 | |
| b. Financiële leasing | 184 | 774 | |
| c. Andere | 110.261 | 110.058 | |
| C. Andere langlopende financiële verplichtingen | 24.804 | 24.188 | |
| E. Andere langlopende verplichtingen | 0 | 0 | |
| II. | Kortlopende verplichtingen | 32.413 | 50.075 |
| B. Kortlopende financiële schulden | 10.590 | 27.491 | |
| a. Kredietinstellingen | 10.000 | 26.667 | |
| b. Financiële leasing | 590 | 824 | |
| c. Andere | 0 | 0 | |
| C. Andere kortlopende financiële verplichtingen | 0 | 0 | |
| D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 10.848 | 7.915 | |
| a. Exit taks | 2.014 | 1.455 | |
| b. Andere | 8.833 | 6.460 | |
| E. Andere kortlopende verplichtingen | 150 | 3.993 | |
| F. Overlopende rekeningen | 10.826 | 10.677 | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 594.759 | 549.685 |
| MUTATIE IN EIGEN VERMOGEN (EUR x 1.000) |
Kapitaal | Uitgiftepremies | Reserves (1) | Resultaat | Aftrekrecht van mutatierechten en -kosten (2) |
Minderheids belang |
Eigen Vermogen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| OP 31/12/2015 | 185.288 | 20.893 | 1.222 | 24.010 | -23.256 | 100 | 208.256 |
| Elementen onmiddellijk erkend als Eigen Vermogen | 14.994 | 11.546 | 1.599 | 0 | -2.070 | 18 | 26.087 |
| Kapitaalsverhoging | 14.994 | 11.546 | 0 | 0 | 0 | 0 | 26.540 |
| Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
0 | 0 | 2.070 | 0 | -2.070 | 0 | 0 |
| Positieve variatie van de waarde van de zonnepanelen (IAS 16) | 0 | 0 | -720 | 0 | 0 | 0 | -720 |
| Eigen aandelen | 0 | 0 | 249 | 0 | 0 | 0 | 249 |
| Aandeelkapitaal opties personeel | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Minderheidsbelang | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 18 | 18 |
| Rechtzettingen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Subtotaal | 200.282 | 32.440 | 2.820 | 24.010 | -25.326 | 118 | 234.344 |
| Dividenden | 0 | 0 | -18.700 | 0 | 0 | 0 | -18.700 |
| Overgedragen resultaat | 0 | 0 | 24.010 | -24.010 | 0 | 0 | 0 |
| Resultaat van het boekjaar | 0 | 0 | 0 | 36.321 | 0 | 0 | 36.321 |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| OP 31/12/2016 | 200.282 | 32.439 | 8.130 | 36.321 | -25.326 | 118 | 251.965 |
(1)+(2) Het totaal van de reserves vermeld op de balans onder "C. Reserves" bestaat enerzijds uit de "Reserves (1)" en anderzijds uit het "Aftrekrecht van mutatierechten en -kosten (2)".
| VERKORT GECONSOLIDEERD GLOBAAL RESULTAAT (EUR x 1.000) |
31/12/2016 12 maanden |
31/12/2015 12 maanden |
|
|---|---|---|---|
| Netto resultaat | 36.321 | 24.010 | |
| Andere elementen van het globaal resultaat | -2.790 | -5.230 | |
| Items die in het resultaat zullen worden genomen: Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-2.070 -2.070 |
-5.443 -5.443 |
|
| Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomafdekking |
0 | 0 | |
| Items die niet in het resultaat zullen worden genomen: Impact van de variatie in de reële waarde van de zonnepanelen |
-720 -720 |
213 213 |
|
| Globaal resultaat | 33.531 | 18.780 | |
| Toerekenbaar aan: | |||
| Aandeelhouders van de moedermaatschappij | 33.531 | 18.780 | |
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 |
| GECONSOLIDEERD | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| KASSTROOMOVERZICHT (EUR x 1.000) | 12 maanden | 12 maanden |
| KAS EN KASEQUIVALENTEN IN HET BEGIN VAN HET BOEKJAAR | 4.930 | 4.250 |
| Netto resultaat | 36.321 | 24.010 |
| Financiële kaselementen (die van het netto resultaat worden afgetrokken) om tot het operationeel | 11.780 | 8.016 |
| resultaat te komen) | ||
| Ontvangen rente | -656 12.436 |
-581 8.597 |
| Betaalde interesten op financieringen Ontvangen dividenden |
0 | 0 |
| Belastingen (die van het netto resultaat worden afgetrokken) om tot het operationeel resultaat te | 506 | 324 |
| Niet-kas elementen die worden toegevoegd aan/afgetrokken van het resultaat | -12.598 | -2.774 |
| Afschrijvingen en waardeverminderingen | 211 | 139 |
| Afschrijvingen/Waardeverminderingen (of terugname) op materiële en immateriële activa (+/-) | 200 | 196 |
| Waardeverliezen op vlottende activa (+) | 11 | 2 |
| Terugname waardeverliezen op vlottende activa (-) | 0 | -59 |
| Andere niet-kas elementen | -12.808 | -2.913 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) IAS 39 impact (+/-) |
-4.788 616 |
-2.470 -438 |
| Andere elementen | ||
| Gerealiseerde meerwaarde verkoop vastgoedbeleggingen | -8.131 | -5 |
| Voorzieningen | 0 | 0 |
| Belastingen | -506 | 0 |
| NETTO KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN VOOR VERANDERING IN VEREISTE QUA | 36.009 | 29.576 |
| WERKKAPITAAL | ||
| Veranderingen in de vereisten qua werkkapitaal | -11.920 | 1.880 |
| Bewegingen in activa posten | -11.159 | -3.047 |
| Handelsvorderingen en andere vaste activa (lange termijn) Handelsvorderingen (korte termijn) |
-1 -2.808 |
-1 4.762 |
| Andere kortlopende activa | -2.538 | -2.483 |
| Over te dragen kosten en verworven opbrengsten | -5.812 | -5.327 |
| Bewegingen in passiva posten | -762 | 4.927 |
| Handelsschulden | 2.865 | -2.487 |
| Belastingen, sociale lasten en schulden m.b.t. bezoldigingen | 68 | 2.861 |
| Andere kortlopende passiva | -3.843 | 3.205 |
| Toe te rekenen kosten en over te dragen opbrengsten | 149 | 1.347 |
| NETTO KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN (A) | 29.018 | 31.456 |
| Investeringsactiviteiten | -23.498 | -85.177 |
| Acquisitie van immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen |
-66 -31.174 |
-180 -85.843 |
| Andere materiële activa | -55 | -93 |
| Zonnepanelen | -330 | -2.841 |
| Verkoop vastgoedbeleggingen | 8.127 | 3.780 |
| Verkoop opstal | 0 | 0 |
| NETTO KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN (B) | -23.498 | -85.177 |
| VRIJE CASHFLOW (A+B) | 5.520 | -53.721 |
| Verandering in financiële verplichtingen en financiële schulden | 1.502 | 66.073 |
| Toename (+) /Afname (-) van de financiële schulden | 1.511 | 66.511 |
| Toename (+) /Afname (-) van de andere financiële verplichtingen Toename (+) /Afname (-) van de handelsschulden en andere langlopende verplichtingen |
-9 0 |
-438 0 |
| Veranderingen in andere verplichtingen | 0 | 0 |
| Toename (+) /Afname (-) in andere verplichtingen | 0 | 0 |
| Toename (+) /Afname (-) in andere schulden | 0 | 0 |
| Verandering in eigen vermogen | 8.108 | 595 |
| Toename (+) /Afname (-) in kapitaal | 14.994 | 9.227 |
| Toename (+) /Afname (-) in uitgiftepremies | 11.546 | 6.243 |
| Toename (+) /Afname (-) in consolidatieverschillen | 0 | 0 |
| Toename (+) /Afname (-) in minderheidsbelangen | 19 | 0 |
| Uitgekeerde dividenden | -18.700 | -15.262 |
| Toename (+) /Afname (-) van de reserves | 249 | 387 |
| Toename (+) /Afname (-) in variaties in de reële waarde van financiële activa/passiva Verkoop eigen aandelen |
0 0 |
0 0 |
| Dividend ter betaling gesteld (+ winstdeelnameplan) | 0 | 0 |
| Uitgekeerde interimdividenden (-) | 0 | 0 |
| Financiële kaselementen | -11.780 | -8.016 |
| NETTO FINANCIELE KASSTROOM (C ) | -2.170 | 58.651 |
| KAS EN KASEQUIVALENTEN OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR | 3.350 | 4.930 |
41 Niet het volledige verslag van de vastgoeddeskundige van 31/12/2016 werd opgenomen in dit jaarverslag maar enkel de conclusies, gezien het volledige verslag vertrouwelijke informatie bevat die voor de concurrentie van belang kan zijn.
| 31/12/2016 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Initial Yield | passing rent | Potential rent | ERV | Investment value | Fair value | Net value ('kosten koper') |
|
| Belgium | 7,27% | 20.051.934 € | 21.690.586 € | 19.914.215 ( | 275.856.500 € | 269.128.400 € | 251.623.500 € |
| The Netherlands | 6,38% | 11.565.044 € | 11,658,760 € | 11.658.760 { | 181.131.200 € | 169.281.600 | 169.281.600 € |
| France | 7,68% | 11.335.596 € | 11.335.596 € | 10.513.324 € | 147.553.200 € | 137.797.900 | 137.797.900 4 |
| TOTAL | 7,10% | 42.952.574 € | 44.684.942 € | 42.086.298 4 | 604.540.900 € | 576.207.900 | 558.703.000 € |
| Bouwjaar / jaar met belangrijkste renovaties |
Kantoren m² | Opslag m² | Totaal m² | Contractuele huurgelden |
Geschatte Huurwaarde |
Bezettingsgraad (op basis van m²) |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| België | |||||||
| AALST (ABDEFG), TRAGEL 48-58 | 1975 - 2002 - 2009 | 2.098 | 16.606 | 18.704 | 599.668 | 597.440 | 100,0% |
| AALST (CHIJ), TRAGEL 48-58 AALST (KLM), TRAGEL 48-58 |
2002 - 2009 1985 - 2009 |
540 1.397 |
19.017 4.591 |
19.557 5.988 |
1.239.397 278.313 |
858.762 255.615 |
100,0% 100,0% |
| BORNEM, INDUSTRIEWEG 4-24 | 1977 - 2016 | 1.437 | 13.163 | 14.600 | 598.915 | 573.855 | 100,0% |
| GRIMBERGEN, EPPEGEMSESTWG 31-33 | 1980 - 1995 - 1996 - 2003 -2014 | 2.033 | 31.136 | 33.169 | 1.198.311 | 1.392.784 | 98,4% |
| HOBOKEN SMALLANDLAAN 7 | 2001 | 402 | 3.836 | 4.238 | 125.000 | 85.980 | 100,0% |
| NIJVEL, RUE DE L'INDUSTRIE | 2000 | 1.385 | 12.649 | 14.034 | 385.842 | 552.325 | 100,0% |
| PUURS, SCHOONMANSVELD 18 | 1998 | 1.334 | 11.907 | 13.241 | 874.327 | 583.000 | 100,0% |
| EREMBODEGEM, INDUSTRIELAAN 27 | 1973 - 2007 | 3.457 | 13.316 | 16.773 | 889.677 | 840.380 | 99,3% |
| MECHELEN, ZANDVOORTSTRAAT 16 | 1984 - 1990 - 1998 - 2013 | 1.979 | 27.246 | 29.225 | 1.169.534 | 941.030 | 100,0% |
| VORST, HUMANITEITSln 292, SITE LIPTON | 1984 - 2007 | 778 | 4.819 | 5.597 | 351.226 | 254.220 | 100,0% |
| VORST, HUMANITEITSln 292, SITE CM VORST, HUMANITEITSln 292, SITE RESTAURANT (STATION) |
1966 - 2007 - 2014 1971 - 1995 |
0 2.110 |
7.150 0 |
7.150 2.110 |
363.938 0 |
286.000 189.900 |
100,0% 0,0% |
| VORST, HUMANITEITSln 292, SITE METRO | 2015 | 0 | 3.850 | 3.850 | 551.296 | 269.500 | 100,0% |
| VORST, HUMANITEITSln 292, SITE CdS | 2016 | 0 | 10.505 | 10.505 | 500.730 | 457.900 | 100,0% |
| MILMORT, AVENUE DU PARC INDUSTRIEL | 2000 | 1.225 | 29.112 | 30.337 | 566.359 | 1.090.095 | 53,6% |
| HEPPIGNIES, RUE BRIGADE PIRON | 2011 | 730 | 13.381 | 14.111 | 811.199 | 564.830 | 100,0% |
| ZAVENTEM, BRUCARGO 830 | 2012 | 4.328 | 23.951 | 28.279 | 2.156.811 | 1.999.390 | 100,0% |
| ZAVENTEM, BRUCARGO 763 | 1995 -1999 / 2007 / 2009 | 1.198 | 4.875 | 6.073 | 274.000 | 333.215 | 100,0% |
| ZAVENTEM, BRUCARGO 831 | 2013 | 1.896 | 7.891 | 9.787 | 629.257 | 677.685 | 100,0% |
| GENT, EVENSTUK | 2013 - 2016 | 755 | 48.154 | 48.909 | 1.707.748 | 1.862.778 | 100,0% |
| GENT, KORTE MATE | 2011 | 1.012 | 12.024 | 13.036 | 663.241 | 608.620 | 100,0% |
| ZAVENTEM, BRUCARGO 738-1 | 2014 | 1.574 | 4.471 | 6.045 | 482.142 | 488.775 | 100,0% |
| WILLEBROEK, DE HULST SITE NEOVIA | 2014 | 512 | 21.500 | 22.012 | 0 | 953.940 | 100,0% |
| WILLEBROEK, DE HULST SITE DACHSER WILLEBROEK, DE HULST SITE FEDERAL MOGUL |
2014 2016 |
1.652 789 |
7.381 28.328 |
9.033 29.117 |
1.019.849 1.416.422 |
844.155 1.334.490 |
100,0% 100,0% |
| EREMBODEGEM, WATERKERINGSTRAAT 1 | 2016 | 1.516 | 14.423 | 15.939 | 996.573 | 951.851 | 100,0% |
| Totaal België | 36.137 | 395.282 | 431.419 | 19.849.775 | 19.848.515 | 96,6% | |
| Frankrijk | |||||||
| SAVIGNY LE TEMPLE, RUE DU CHROME | 1992 / 2007 | 646 | 15.650 | 16.296 | 621.861 | 602.952 | 100,0% |
| FEUQUIERES, ZI DU MOULIN 80 | 1995 - 1998 - 2000 | 763 | 8.230 | 8.993 | 358.000 | 247.308 | 100,0% |
| ROISSY, RUE DE LA BELLE ETOILE 280 | 1990 - 2001 | 737 | 3.285 | 4.022 | 312.885 | 281.540 | 100,0% |
| BONDOUFLE, RUE HENRI DUNANT 9-11 | 1990 | 1.307 | 2.678 | 3.985 | 236.353 | 239.100 | 100,0% |
| DECINES-CHARPIEU, RUE ARTHUR RIMBAUD 1 | 1996 | 1.108 | 2.713 | 3.821 | 374.396 | 293.080 | 100,0% |
| LE MESNIL AMELOT, RUE DU GUE 4 | 1992 - 2015 | 1.375 | 7.241 | 8.616 | 832.941 | 775.422 | 100,0% |
| ALFORTVILLE, LE TECHNIPARC | 2001 | 0 | 1.995 | 1.995 | 220.490 | 219.450 | 100,0% |
| ROISSY, RUE DE LA BELLE ETOILE 383 LE MESNIL AMELOT, RUE DU GUE 1-3 |
2001 1998 |
1.965 1.211 |
4.492 4.043 |
6.457 5.254 |
640.211 492.692 |
615.885 472.860 |
100,0% 100,0% |
| SAINT PRIEST, RUE NICEPHORE NIEPCE | 2008 | 1.000 | 15.803 | 16.803 | 600.000 | 662.544 | 100,0% |
| MARENNES, LA DONNIERE | 1998 - 2000 / 2001 | 524 | 19.965 | 20.489 | 860.538 | 860.538 | 100,0% |
| SAINT-LAURENT-BLANGY, ACTIPARK | 2006 | 747 | 18.828 | 19.575 | 635.558 | 604.856 | 100,0% |
| SAINT-MARTIN-DE-CRAU | 2002 | 1.300 | 18.445 | 19.745 | 825.274 | 795.400 | 100,0% |
| SAINT PRIEST, PARC DES LUMIERES | 2006 | 988 | 9.084 | 10.072 | 503.600 | 503.600 | 100,0% |
| Totaal Frankrijk | 13.671 | 132.452 | 146.123 | 7.514.799 | 7.174.535 | 100,0% | |
| Nederland | |||||||
| ALMERE, STICHTSE KANT | 2008 | 510 | 25.338 | 25.848 | 1.195.410 | 1.291.901 | 100,0% |
| WADDINXVEEN, EXPORTWEG | 2009 | 2.069 | 17.380 | 19.449 | 970.990 | 1.033.745 | 100,0% |
| OSS, VOLLENHOVERMEER | 2014 | 680 | 26.825 | 27.505 | 1.044.328 | 1.218.225 | 100,0% |
| HEERLEN, BUSINESS PARK AVENTIS | 2015 | 4.787 | 9.273 | 14.060 | 1.460.804 | 1.176.973 | 100,0% |
| BEUNINGEN, ZILVERWERF S HEERENBERG, DISTRIBUTIEWEG |
2009 2009 |
2.987 2.376 |
14.908 20.593 |
17.895 22.969 |
1.035.436 1.384.815 |
909.753 1.391.685 |
100,0% 100,0% |
| APELDOORN, IJSELDIJK | 2011 | 701 | 8.308 | 9.009 | 553.538 | 617.128 | 100,0% |
| TILBURG, GESWORENHOEKSEWEG | 2004 | 1.546 | 19.150 | 20.696 | 1.001.874 | 1.078.210 | 100,0% |
| EINDHOVEN, DE KETEN | 2006 | 450 | 16.805 | 17.255 | 1.200.000 | 1.068.100 | 100,0% |
| Aalsmeer, Japanlaan | 2016 | 1.097 | 29.653 | 30.750 | 1.717.488 | 1.873.040 | 100,0% |
| Totaal Nederland | 17.203 | 188.233 | 205.436 | 11.564.682 | 11.658.759 | 100,0% | |
| Totaal | 67.011 | 715.967 | 782.978 | 38.929.257 | 38.681.809 | 98,1% |
De commissaris, Ernst & Young Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door Dhr Joeri Klaykens, bevestigt dat zijn controlewerkzaamheden van de geconsolideerde jaarrekening, opgemaakt in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie, ten gronde zijn afgewerkt en dat deze geen betekenisvolle correcties hebben aan het licht gebracht die aan de boekhoudkundige gegevens, overgenomen uit de geconsolideerde jaarrekening, en opgenomen in dit communiqué, moeten doorgevoerd worden.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.