Annual Report • Apr 13, 2018
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
| 1. | RISICOFACTOREN6 |
|---|---|
| 1.1 | MARKTRISICO'S 6 |
| 1.2 | RISICO'S VERBONDEN AAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE VAN MONTEA 9 |
| 1.3 | FINANCIËLE RISICO'S 18 |
| 1.4 | REGLEMENTAIRE RISICO'S 24 |
| 2. | VERKLARING 30 |
| 3. | ALTERNATIEVE PRESTATIE-INDICATOREN (APM) 31 |
| 4. | KERNCIJFERS 32 |
| 5. | BEHEERSVERSLAG 34 |
| 5.1. | STRATEGIE VAN MONTEA "SPACE FOR GROWTH" 34 |
| 5.2. | VASTGOEDVERSLAG 35 |
| 5.3. | BELANGRIJKE VERWEZENLIJKINGEN TIJDENS HET BOEKJAAR 51 |
| 5.4. | SYNTHESE VAN DE FINANCIËLE RESULTATEN 65 |
| 5.5. | CONCLUSIES VOOR HET BOEKJAAR 2017 74 |
| 5.6. | BESTEMMING VAN HET RESULTAAT 74 |
| 5.7. | BELANGRIJKE GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM 74 |
| 5.8. | VOORUITZICHTEN VOOR HET BOEKJAAR 2018 74 |
| 5.9. | VERKLARING INZAKE DEUGDELIJK BESTUUR 83 |
| 6. | MONTEA OP DE BEURS 117 |
| 6.1. | EVOLUTIE VAN HET AANDEEL MONTEA 117 |
| 6.2. | AANDEELHOUDERSCHAP VAN MONTEA PER 31 DECEMBER 2017 118 |
| 6.3. | FAMILIALE VERBANDEN TUSSEN DE AANDEELH., BESTUURDERS EN EFFECTIEVE LEIDERS 118 |
| 6.4. | DE AGENDA VAN DE AANDEELHOUDER 119 |
| 7. | MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN 120 |
| 7.1. | VERDERE IMPLEMENTATIE VAN "BLUE LABEL" PLAN 120 |
| 7.2. | MONTEA DRAAGT DUURZAAMHEID HOOG IN HET VAANDEL 120 |
| 7.3. | DUURZAME ONTWIKKELING 121 |
| 8. | GECONSOLIDEERDE EN ENKELVOUDIGE JAARREKENINGEN PER 31 DECEMBER 2017 123 |
| 8.1. | GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2017 123 |
| 8.2. | GECONS. OVERZICHT VAN DE GEREALIS. EN NIET-GEREALIS. RES. VÓÓR WINSTVERD 124 |
| 8.3. | GECONSOLIDEERD GLOBAAL RESULTAAT VÓÓR WINSTVERDELING 125 |
| 8.4. | GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT PER 31 DECEMBER 2017 126 |
| 8.5. | OVERZICHT VAN DE VARIATIES IN HET GECONS. EIGEN VERMOGEN EN RESERVES 127 |
| 8.6. | BIJLAGEN BIJ DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING PER 31 DECEMBER 2017 127 |
| 8.7. | FINANCIËLE BIJLAGEN BIJ DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING PER 31 DECEMBER 2017142 |
| 8.8. | VERSLAG VAN DE COMMISSARIS AAN DE AV MONTEA COMM.VA OVER HET BOEKJAAR 179 |
| 8.9. | ENKELV. JAARREKENING ONDER VERKORTE-TERMIJN VORM VAN MONTEA COMM.VA 183 |
| 8.10. EPRA 190 | |
| 8.11. DETAIL VAN DE BEREKENING VAN DE DOOR MONTEA GEHANTEERDE APM'S 199 |
| 9. | PERMANENTE DOCUMENTEN 202 | |
|---|---|---|
| 9.1. | VERKLARINGEN 202 | |
| 9.2. | DE GVV IN BELGIË, DE SIIC IN FRANKRIJK EN DE FBI IN NEDERLAND 203 | |
| 10. | WOORDENLIJST 206 |
Montea Comm. VA is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) naar Belgisch recht (SIR – SIIC), gespecialiseerd in de ontwikkeling en het beheer van logistiek vastgoed in België, Nederland en Frankrijk (Montea of de Vennootschap).
Het bedrijf is een referentiespeler in deze markten. Montea biedt haar klanten de ruimte om te groeien, aan de hand van flexibele en innoverende vastgoedoplossingen.
Per 31/12/2017 vertegenwoordigt de vastgoedportefeuille een totale oppervlakte van 968.948 m², verspreid over 54 locaties. Montea Comm. VA is sinds eind 2006 genoteerd op Euronext Brussel (MONT) en Parijs (MONTP).
Het aandeel Montea richt zich tot Belgische en buitenlandse particuliere en institutionele beleggers die op zoek zijn naar een indirecte belegging in logistiek vastgoed en die een relatief hoog dividendrendement met een matig risico nastreven.
Montea Comm.VA | Industrielaan 27 – Bus 6 | B-9320 Erembodegem (Aalst) Tel: +32 (0) 53 82 62 62 | Fax: +32 (0) 82 62 62 61 | www.montea.com RPR-RCB Gent, afdeling Dendermonde | BTW BE 0417 186 211
STUUR ONS UW OPMERKINGEN OF VRAGEN: [email protected] ONTWERP EN REALISATIE : Montea
Ce rapport financier annuel est également disponible en Français. This annual financial report is also available in English.
De Franse en Engelse versie van het jaarlijks financieel verslag zijn een vertaling van het Nederlandstalige jaarlijks financieel verslag.
Beleggers kunnen zich in het kader van hun contractuele verhouding met de emittent beroepen op de vertaalde versie.
Het jaarlijks financieel verslag werd vertaald onder de verantwoordelijkheid van Montea en kan worden bekomen op de maatschappelijke zetel van de Vennootschap. Dit jaarlijks financieel verslag werd opgesteld in de munteenheid EURO.
De optelling van cijfers in de tabellen en bijlagen, vermeld in dit jaalijks financieel verslag, kan soms leiden tot afrondingsverschillen.
Montea is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap en staat onder toezicht van de FSMA (de Belgische Autoriteit voor Financiële diensten en Markten).
Geachte aandeelhouders,
Sinds haar oprichting heeft Montea een sterk groeiverhaal geschreven. Als specialist in de logistieke vastgoedsector screent Montea sinds 2006 de markt naar nieuwe investeringsopportuniteiten. Reeds kort na de beursgang besliste Montea te diversifiëren naar Frankrijk, sinds eind 2013 werd ook de Nederlandse markt toegevoegd aan de actieradius van Montea.
Met een totaal investeringsvolume van € 167 miljoen (exclusief de desinvesteringen in 2017 ten belope van € 8 miljoen) in België, Frankrijk en Nederland bevestigt Montea ook in 2017 haar groeiverhaal. In België mocht Montea haar rol als specialist in logistiek vastgoed verder opnemen door ondermeer de verwerving van de site te Willebroek, verhuurd aan Metro groep, in Q1/2017, de oplevering van de site te Brucargo, verhuurd aan SACO in Q2/2017, de aankoop van de site te Brucargo, verhuurd aan DHL Aviation in Q2/2017, de oplevering van het crossdock center verhuurd aan Mainfreight te Genk, in Q3/2017, de verwerving van het terrein gelegen in de Tyraslaan te Vilvoorde, in Q4/2017, de aankoop van de site te Willebroek, verhuurd aan Decathlon, in Q4/2017, de verwerving van de site te Saintes, verhuurd aan Noukies, in Q4/2017, de opstart van het build-to-suit project te Bilzen, verhuurd aan Carglass en de verwerving van de zonnepanelen op de site te Aalst, verhuurd aan Barry Callebaut, ook in Q4 2017. Daarenboven bestendigde Montea eveneens haar groei op de Nederlandse markt met de oplevering van het project te Aalsmeer, verhuurd aan Scotch & Soda in Q1/2017, de opstart van het uitbreidingsproject te Waddinxveen, verhuurd aan Delta Wines, de verwerving van de site Brakman te Tilburg, verhuurd aan NSK in Q2/2017, de aankoop van de site te Etten-Leur en de opstart van de uitbreidingswerken, verhuurd aan Bas Logistics, in Q4/2017 en de verwerving van het terrein te Schiphol en de opstart van de constructie, verhuurd aan Thomsen Select, ook in Q4/2017. Daarnaast heeft Montea 1 pand (de site te Savignyle-Temple, verhuurd aan Le Piston Français ) verkocht, wat bevestigt dat Montea niet groeit om te groeien.
Naast de groei werd ook de focus gelegd op de performantie van de bestaande portefeuille en heeft Montea de bezettingsgraad doorheen het jaar boven 95% gehouden om het jaar te eindigen met 96%. Daarenboven werd ook gewerkt aan de gemiddelde duurtijd van de huurcontracten, die stabiel gebleven is, nl. 7,5 jaar op jaareinde ten opzichte van 7,7 jaar per 31/12/2016.
Het onder controle houden van de schuldgraad in dit groeiverhaal was een derde belangrijke realisatie in 2017. Montea verstevigde het eigen vermogen door de realisatie van een kapitaalverhoging op 26 september 2017 ten belope van € 68.004.527. Bij de herfinanciering en het afsluiten van nieuwe schulden in 2017 werd rekening gehouden met de verlenging van de duurtijd van de financieringen (> 5 jaar), de egale afloop van de financieringen (maximum € 60 miljoen per jaar dat komt te vervallen in één jaar) en het onder controle houden van de gemiddelde financieringskost.
De vastgoedportefeuille van 968.948 m², verdeeld over 54 verschillende sites, levert een gemiddeld netto rendement op van 7,20% (contractuele jaarlijkse huurinkomsten excl. concessiebetalingen t.o.v. de reële waarde van de vastgoedportefeuille).
De operationele marge voor het resultaat op de vastgoedportefeuille bedraagt 95,2% voor het volledige jaar 2017, een verhoging met 6,3% ten opzichte van 2016. Het EPRA resultaat bedraagt € 26,8 miljoen, een stijging van 12% t.o.v. 2016.
De Raad van Bestuur zal aan de gewone algemene vergadering van 15 mei 2018 voorstellen om een bruto dividend per aandeel uit te keren van € 2,17 voor het volledige jaar 2017 ten opzichte van € 2,11 per aandeel voor het boekjaar 2016, een stijging van 3%.
De raad van bestuur wenst ten slotte het volledige team van Montea te danken voor haar dagelijkse inzet en geleverde prestaties in 2017.
| Dirk De Pauw | Jo De Wolf* |
|---|---|
| Voorzitter van de raad van bestuur | Chief Executive Officer |
| * Vaste vertegenwoordiger van Jo De Wolf BVBA |
Montea stelt zich als doel een solide en gediversifieerde vastgoedportefeuille te ontwikkelen in het kader van een strategie die ertoe strekt haar vastgoed voor lange termijn in bezit te houden, teneinde stabiele huurinkomsten te genereren die leiden tot een stabiel en - in de mate van het mogelijke - groeiend dividend voor haar aandeelhouders op lange termijn.
Als investeerder in logistiek vastgoed oefent Montea haar activiteit uit in een voortdurend evoluerende markt. Dit brengt natuurlijk een aantal risico's met zich mee. Wanneer deze risico's zich concretiseren, kan dat een nadelige impact hebben op de activiteit van Montea, haar financiële situatie en haar vooruitzichten. Montea houdt met deze risico's rekening in het kader van haar investerings- en verhuurbeslissingen.
De raad van bestuur van Montea volgt deze risico's constant op samen met het management. Het management stippelt terzake een voorzichtig beleid uit dat wordt aangepast indien nodig1 . Dit verslag bevat een nietexhaustieve lijst van de belangrijkste risico's die Montea kan identificeren. Er kunnen dus andere op heden onbekende of onwaarschijnlijke risico's bestaan die een ongunstige invloed kunnen hebben op de activiteiten, de financiële situatie en de vooruitzichten van Montea.
a) Beschrijving van de risico's
De activiteit van Montea is onderhevig aan de economische cycli. Macro-economische indicatoren hebben enerzijds een zekere invloed op de investeringen en de huurovereenkomsten met ondernemingen in de sector van logistieke panden en kunnen desgevallend een negatieve invloed hebben op de activiteiten van Montea. Anderzijds hebben deze macro-economische indicatoren eveneens een impact op de financieringsbronnen voor bestaande en toekomstige investeringen.
b) Beheersing van de risico's
De beheersing van de risico's inzake de investeringen en de huurovereenkomsten in de sector van logistieke panden wordt verder toegelicht onder punt 1.1.2. De beheersing van het risico inzake de financieringsbronnen wordt verder toegelicht in punt 1.3.
a) Beschrijving van de risico's
De risico's in de vastgoedmarkt omvatten het dalen van de huurprijzen, het dalen van de waarde van het vastgoed en de leegstand.
Het niveau van de huurprijzen, de waardering van de gebouwen en de leegstand worden sterk beïnvloed door de vraag en het aanbod op de markt van de verkoop en verhuur van vastgoed. Voor wat Montea betreft, heeft dit in het bijzonder betrekking op logistiek vastgoed.
1 Voor meer informatie omtrent de strategie van Montea, wordt verwezen naar punt 5.1 in dit jaarlijks financieel verslag. Het beleid van Montea wordt aangepast waar nodig, aan de risico's die worden geïdentificeerd.
Wil zij haar groei en haar rendement vrijwaren, dan moet Montea de bezettingsgraad op peil houden, de huurprijzen en de waarde van het vastgoed handhaven bij het afsluiten van nieuwe huurcontracten of bij de verlenging van de bestaande huurcontracten. Het risico bestaat dat zij daar niet in slaagt.
b) Beheersing van de risico's
Montea beoogt de impact van deze risico's op haar resultaten en op de waarde van haar portefeuille te beperken door het verder zetten van:
de diversificatie van haar huurders;
haar investeringspolitiek in kwaliteitsvolle gebouwen;
Dankzij onder meer deze benadering is Montea er steeds in geslaagd om de leegstand te beperken. Sinds haar beursintroductie heeft Montea nooit een bezettingsgraad gehad van minder dan 91%. Het streefdoel van Montea is een constante bezettingsgraad van meer dan 95% te handhaven (96,3% per 31/12/2017).
Montea beoogt om de huurprijs per m² bij verlengingen van bestaande huurcontracten of bij het afsluiten van nieuwe huurcontracten minstens te handhaven.
In de logistieke sector is het mogelijk dat bij heronderhandelingen of het afsluiten van nieuwe huurcontracten, de basishuurprijs (zonder indexatie) wordt behouden of een huurvrije periode wordt toegekend van 3 tot 6 maanden naargelang de duurtijd van het huurcontract.
Door haar aanpak is Montea er in de meeste gevallen eveneens in geslaagd een hogere huurprijs te bedingen dan de geschatte huurwaarde. Op basis van de vastgoedschatting ligt de gemiddelde huurprijs t.o.v. de geschatte huurwaarde van de verhuurde oppervlakte, 5,5% hoger in België, 5,5% hoger in Frankrijk en 2,8% lager in Nederland.
De groeistrategie van Montea streeft naar een optimale risicospreiding2 op basis van de volgende twee pijlers:
Montea wil eveneens haar patrimonium blijven uitbreiden, zodat het relatieve belang van elk gebouw in haar portefeuille beperkt blijft. Voor meer informatie verwijzen wij naar hoofdstuk 5.3.1 en 5.3.2 van dit jaarlijks financieel verslag.
2 Montea zorgt, in het belang van de aandeelhouders, voor de nodige diversificatie op het vlak van haar huurders.
a) Beschrijving van de risico's
Gelet op de omvang van de projecten waarin Montea investeert, bestaat het risico dat Montea te veel afhankelijk is van het voortbestaan van een vastgoedgeheel of van een contractuele relatie met één bepaalde klant. Bovendien kan de afhankelijkheid van groenestroomcertificaten de inkomsten van Montea uit zonne-energie beïnvloeden.
Om bepaalde risico's te beperken en aan risicospreiding te doen, dient de Vennootschap overeenkomstig de GVV-Wet een diversificatie van haar vastgoed te respecteren, dit op geografisch vlak, per type vastgoed en per categorie van huurder. Conform de Wet van 12 mei 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen (de GVV Wet) mag Montea geen enkele verrichting uitvoeren die tot gevolg zou hebben dat meer dan 20% van haar activa in vastgoed wordt belegd dat één enkel vastgoedgeheel vormt, of dat dit percentage, indien het voor één of meerdere vastgoedgehelen al meer dan 20% zou bedragen, verder toeneemt. Indien voormelde verplichtingen op het ogenblik van het uitvoeren van een verrichting niet zouden worden nageleefd, zal de Vennootschap meteen een vraag tot afwijking op de 20% grens moeten indienen bij de FSMA, dan wel de nodige maatregelen nemen om het belang van de positie terug te brengen tot onder de grens van 20%3 . Dergelijke afwijking kan door de FSMA enkel worden toegestaan indien de geconsolideerde schuldgraad van de Vennootschap op het ogenblik van de betrokken verwerving/verrichting niet meer bedraagt dan 33% van de geconsolideerde activa (artikel 30, §4 GVV-Wet).
Per 31 december 2017 is er geen enkele klant-huurder bij Montea die gebouwen huurt waarbij de totaliteit van die gehuurde gebouwen meer dan 20% bedraagt van de geconsolideerde activa van de Vennootschap, noch is er een vastgoedgeheel dat meer dan 20% van de portefeuille uitmaakt. De door de grootste huurder (DHL Aviation) gehuurde gebouwen vertegenwoordigen 6,7% van de totale jaarlijkse gecontracteerde huurinkomsten. De waarde van het grootste vastgoedgeheel in de portefeuille vertegenwoordigt 5,8% van de totale reële waarde van de portefeuille (site in Aalsmeer, Nederland, verhuurd aan Bakkersland en Scotch & Soda).
a) Beschrijving van de risico's
Bij vaste rentevoeten wordt Montea beperkt blootgesteld aan het inflatierisico, daar de huuropbrengsten jaarlijks geïndexeerd worden. Sommige gebruiksovereenkomsten beperken evenwel de jaarlijkse indexatie tot een maximum, waardoor het risico bestaat dat bij sterke inflatie, de indexatiebedingen onvoldoende kunnen blijken om het effect van de inflatie op te vangen.
De positieve impact van de index voor 2017 bedroeg € 0,3 miljoen. De impact van de index kan, voor een variatie van 100 basispunten, geschat worden op € 0,5 miljoen4 .
In geval van een stijging van de nominale rentevoeten leidt een zwakke inflatie daarentegen tot een stijging van de reële rentevoeten. Dit vormt een belangrijk risico door de verhoging van de financiële lasten, die sneller optreedt dan de indexatie van de inkomsten.
3 Voor meer informatie inzake de 20%-regel verwijzen we naar artikel 30, §1 t.e.m. 5 van de GVV Wet.
4 Berekend op basis van het netto huurresultaat van Montea per 31/12/2017.
Montea heeft de volgende maatregelen getroffen om zich in te dekken tegen dergelijke risico's.
Enerzijds voorziet Montea in de huurcontracten een clausule waarbij de actuele huurprijs wordt geïndexeerd. Daarbij wordt ook een ondergrens als basishuur vastgelegd. Er wordt eveneens verwezen naar punt 1.2.1 van dit jaarlijks financieel verslag.
Anderzijds, wordt het risico van de stijging van de reële rentevoeten beperkt door het afsluiten van indekkingscontracten van het type IRS voor het merendeel van de financieringen met variabele rentevoeten, waarbij de variabele rentevoet geswapt wordt tegen een vaste rentevoet. Voor meer informatie wordt verwezen naar punt 1.3.3 van dit jaarlijks financieel verslag.
De raad van bestuur van de statutaire zaakvoerder van Montea en het management zijn zich ten volle bewust van het belang van het uitbouwen en handhaven van een degelijk beheer en als gevolg het behoud van een kwalitatieve portefeuille. Montea legt strikte en duidelijke normen op voor (i) het optimaliseren en verbeteren van de bestaande gebouwen, (ii) het commerciële beheer en (iii) het technische beheer van de gebouwen. Deze criteria hebben als doel de leegstand te beperken alsook de waarde van het vastgoedpatrimonium maximaal en duurzaam te doen stijgen.
a) Beschrijving van de risico's
Het grootste deel van het zakencijfer van Montea bestaat uit huurgelden die gegenereerd worden uit de verhuring aan derden. Wanbetaling door de huurders en een daling van de bezettingsgraad kunnen dus een negatieve invloed hebben op de resultaten.
Bovendien is Montea blootgesteld aan het risico van huurderving, verbonden aan het vertrek van huurders bij afloop van het huurcontract (daarenboven is het niet uitgesloten dat een huurder vroegtijdig, vóór de contractuele opzegmogelijkheid, zijn huurcontract met Montea zou wensen te verbreken). Het risico bestaat met name dat het langer duurt om nieuwe (geschikte) huurders te vinden en dat deze bovendien een lagere huurprijs bedingen. Deze elementen kunnen het resultaat van Montea negatief beïnvloeden. De gemiddelde duurtijd van de huurcontracten bepaalt dus mede het risicoprofiel van Montea. Deze bedraagt 7,5 jaar per 31 december 2017 op basis van de eerste opzegmogelijkheid.
Montea beheert en begeleidt op een actieve wijze haar bestaande en toekomstige klanten om zo de leegstand en het verloop van huurders in haar vastgoedportefeuille te minimaliseren.
Het overgrote deel van de huurovereenkomsten voorziet in de jaarlijkse indexering van de huurprijs (in België op basis van de gezondheidsindex, in Frankrijk op basis van de index van de constructiekosten5 en in Nederland op basis van de index van de consumptieprijzen). Alle lopende huurovereenkomsten in België, Frankrijk en Nederland zijn onderhevig aan de evolutie van voormelde indexen. Geen enkele van de lopende huurinkomsten is blootgesteld aan een vermindering van de initiële huur naar aanleiding van een eventuele daling van de index.
5 ICC – indice de coût de construction.
Alvorens een nieuwe klant wordt aanvaard, wordt zijn solvabiliteit nagegaan. Ook tijdens de duurtijd van het huurcontract wordt de solvabiliteit van de huurders gemonitord. Bij de ondertekening van elke huurovereenkomst wordt minstens een onvoorwaardelijke bankwaarborg geëist waarvan het bedrag overeenstemt met een huurprijs van 3 tot 6 maanden en eventueel een moedergarantie. De huur is vooraf betaalbaar op maandelijkse, tweemaandelijkse of op kwartaalbasis.
Montea profileert zich eveneens, in het kader van een alliantie met derden (projectontwikkelaars, grondeigenaars, enz.), als actieve partner in vastgoedontwikkelingen. Daarbij heeft Montea, voorafgaand aan de aanvang van de bouw van de nieuwe ontwikkeling, reeds een huurovereenkomst ondertekend met de betreffende huurder. Voor meer informatie over deze huurders verwijzen we naar hoofdstuk 5.3.1 en 5.3.2 in dit jaarlijks financieel verslag. Montea is niet van plan om in te stappen in speculatieve ontwikkelingsprojecten (de zogenaamde "blanco" projecten waar vooraf geen huurders voor bestaan).
Binnen de vastgoedsector mikt Montea vooral op het logistieke vastgoed (opslag en overslag van goederen) en tracht haar risico te spreiden op het vlak van type huurder/sector en geografische ligging.
a) Beschrijving van de risico's
Het team van Montea, eventueel bijgestaan door externe adviseurs, staat in voor het dagelijks beheer van de gebouwen, zorgt voor het technisch beheer van de vastgoedportefeuille6 en stelt efficiënte en flexibele oplossingen voor ter verbetering van de kwaliteit en de duurzaamheid van de portefeuille. Daarenboven zal het team alles in het werk stellen om op een proactieve manier de eventuele leegstand te minimaliseren.
Het operationeel technische beheer en het onderhoud van de gebouwen, evenals de coördinatie van de lopende bouw- en renovatiewerken, worden opgevolgd door eigen mensen. Het team legt een onderhouds- en renovatieschema voor aan de investeringscomités en aan de raad van bestuur met als doel het veilig stellen van een optimale rendabiliteit van de portefeuille op lange termijn.
Rekening houdend met haar relatief kleine team is de Vennootschap in geval van het vertrek van bepaalde personeelsleden in een sleutelfunctie, aan een organisatierisico blootgesteld. Het onverwachte vertrek van sommige personeelsleden zou nadelige gevolgen kunnen hebben voor de ontwikkeling van de Vennootschap en zou bijkomende beheerskosten met zich kunnen meebrengen.
Montea voert een beleid waarbij het overgrote gedeelte inzake het beheer van de gebouwen wordt doorgefactureerd aan de huurders. Voor het jaar 2017 werd een totaal van € 0,7 miljoen gespendeerd aan kosten die niet konden worden doorgefactureerd aan de huurders. Daarenboven werd een bedrag van € 7,1 miljoen geïnvesteerd in verbeterings- en renovatiewerken aan de bestaande portefeuille. Dit bedrag komt overeen met 1.1 % van de reële waarde van de vastgoedportefeuille.
Mocht het vertrek van bepaalde personeelsleden in een sleutelfunctie zich voordoen, dan kan Montea deze sleutelfuncties tijdelijk opvangen via "outsourcing". Montea biedt een marktconform verloningspakket en voorziet haar mensen op regelmatige basis van additionele cursussen en seminaries om zich bij te scholen in hun vakgebied.
6 Voor de uitoefening van bepaalde taken laat Montea zich echter bijstaan door externe partners. Montea blijft de verantwoordelijkheid hiervoor dragen en staat in voor de coördinatie.
a) Beschrijving van de risico's
Directe operationele kosten worden hoofdzakelijk beïnvloed door twee factoren:
Montea voert een beleid van constant onderhoud en renovatie van haar vastgoedportefeuille om de bestaande huurprijzen te behouden of zelfs te verhogen, maar ook om de wederverhuring te vergemakkelijken. Ondanks deze voormelde maatregelen blijft het risico van waardevermindering van de gebouwen bestaan.
De voorbereiding en opvolging van onderhouds- en renovatiewerken maken deel uit van het takenpakket van het "Project Management" team onder de verantwoordelijkheid van de Chief Operating Officer.
Montea focust zich in partnerships eveneens op nieuwe ontwikkelingen, zowel in België, Nederland als in Frankrijk en dit onder leiding van de Chief Operating Officer.
a) Beschrijving van de risico's
Montea is onderworpen aan het risico van vernieling van de gebouwen in de vastgoedportefeuille door brand, natuurrampen, ongevallen, terrorisme, enz. Niettegenstaande de vastgoedportefeuille van de Vennootschap gedekt is door diverse verzekeringen (ze is op basis van artikel 40 GVV-Wet verplicht om over een passende verzekeringsdekking te beschikken), valt het niet uit te sluiten dat de voorwaarden voor het inroepen van de verzekeringsdekking niet voldaan zullen zijn of dat er kosten voortvloeien uit niet verzekerde schade of schade die het plafond van de verzekeringspolis overschrijdt. Mocht er zich een groot aantal schadegevallen in de gebouwen van de Vennootschap voordoen, zou dit tevens aanzienlijke financiële gevolgen voor de Vennootschap kunnen hebben door de stijging van de verzekeringspremies. Bovendien zou dit ertoe kunnen leiden dat de Vennootschap bepaalde risico's niet of niet meer (voldoende) kan verzekeren omdat geen verzekeraar de risico's zou willen dekken, dan wel omdat de premies onredelijk hoog worden.
b) Beheersing van de risico's
Het risico dat gebouwen worden vernield door brand of andere rampen, is volledig verzekerd aan nieuwbouwwaarde. De verzekeringspolissen, onderschreven door Montea, omvatten eveneens bijkomende waarborgen (zoals huurderving7 ) die werden vastgelegd op basis van de op de markt best mogelijke dekking.
7 De gemiddelde waarborg voor huurderving bedraagt 2 jaar.
Op 31 december 2017 bedroeg de verzekerde waarde8 van de vastgoedportefeuille (inclusief de gebouwen door de huurders zelf verzekerd) € 301 miljoen in België, € 71 miljoen in Frankrijk en € 146 miljoen in Nederland. Deze verzekerde waardes dekken grotendeels de reële waarde van de gebouwen.
Volgende percentages per land worden door Montea verzekerd:
De overige percentages worden door de huurders zelf verzekerd.
a) Beschrijving van de risico's
Montea breidt haar vastgoedportefeuille niet altijd uit via verwerving van bestaande gebouwen. Soms investeert zij ook in ontwikkelingsprojecten. Dergelijke projecten houden soms andere risico's in dan de klassieke verwerving van bestaande gebouwen. Het gaat onder andere om het risico dat de nodige vergunningen om een gebouw op te richten niet toegekend worden dan wel aangevochten worden, dat het project vertraging oploopt of niet of gebrekkig (onder meer, maar niet beperkt tot, wat betreft technische normen) wordt uitgevoerd (met verminderde huurinkomsten, uitstel of verlies van verwachte huurinkomsten als gevolg) of dat het budget wordt overschreden omwille van onvoorziene kosten.
b) Beheersing van de risico's
Naast een proactieve opvolging van deze projecten door het operationele team van Montea worden bijkomende maatregelen getroffen. Wanneer een bepaalde expertise nodig is en niet binnen het bedrijf aanwezig is, worden externe partners ingeschakeld om die projectonderdelen uit te voeren. De risico's per expertisegebied worden altijd in overleg verdeeld, met als uitgangspunt dat de risico's worden gealloceerd naar de partij die deze het beste kan beheersen. In de uitvoeringsfase spelen technische risico's vaak een rol, die in de ideale situatie beheerst worden in de ontwerp- en voorbereidingsfase van het project. Een juiste houding en het juiste gedrag van medewerkers is belangrijk om onnodige risico's in projecten te voorkomen. In het personeelsbeleid en in het beleid voor onderaannemers en toeleveranciers richt Montea zich scherp op risicogedrag van alle personen die bij de projecten betrokken zijn en die onder haar verantwoordelijkheid vallen. Voor projecten sluit ze de gebruikelijke verzekeringen af tegen risico's in de ontwerpfase en de uitvoeringsfase in de bouw. Bovendien worden wekelijks de lopende projecten besproken om timing en budget te monitoren.Montea probeert de risico's zo goed mogelijk te beheersen met effectieve beheersmaatregelen.
8 Deze waarde vertegenwoordigt de volledige nieuwbouwwaarde van de gebouwen inclusief niet terugvorderbare BTW.
a) Beschrijving van de risico's
Montea heeft voor verscheidene build-to-suit projecten een overeenkomst afgesloten met een ontwikkelaar waarin Montea zich verbindt om tegen een vooraf afgesproken prijs het respectievelijke gebouw (of de vennootschap waartoe het gebouw behoort) te zullen aankopen, mits het vervullen van enkele opschortende voorwaarden. Deze opschortende voorwaarden hebben betrekking op o.a. het afleveren van de garantie, de eerste huurbetaling, het bekomen van de nodige vergunningen en de voorlopige oplevering van het gebouw. Indien het gebouw later dan voorzien wordt opgeleverd of indien er één of meerdere opschortende voorwaarden niet zijn vervuld, kan Montea beslissen om het gebouw (of de vennootschap waartoe het gebouw behoort) niet (of pas later) over te nemen, wat een impact kan hebben op de vooropgestelde resultaten van Montea en haar toekomstige vastgoedportefeuille.
b) Beheersing van de risico's
De stipulering van de opschortende voorwaarden in de afgesloten overeenkomst met de ontwikkelaar, en de proactieve en intensieve samenwerking met de ontwikkelaar tijdens de bouwfase, zijn de belangrijkste pijlers voor de beheersing van dit risico.
a) Beschrijving van de risico's
De waarde van vastgoed wordt mee bepaald door de aanwezigheid van alle wettelijk benodigde (stedenbouwkundige en andere) vergunningen en machtigingen. Het verkrijgen van vergunningen is vaak tijdrovend en weinig transparant, wat een impact kan hebben op de huurinkomsten, de waarde van de desbetreffende panden en de mogelijkheid om bepaalde operationele activiteiten in dergelijke panden uit te voeren. Bovendien kunnen reglementaire vereisten waaraan het vastgoed dient te voldoen (bvb. Inzake, brandveiligheid, lokale verschillen vertonen en kan de interpretatie en/of toepassing ervan eveneens afhankelijk zijn van de betrokken overheden, wat een onzekere factor kan inhouden voor het beantwoorden aan dergelijke reglementaire vereisten. Het ontbreken van de vereiste vergunningen of de niet-naleving van vergunnings- of andere reglementaire voorwaarden kunnen er toe leiden dat de Vennootschap tijdelijk of permanent het betrokken vastgoed niet zou kunnen verhuren met het oog op de uitoefening van bepaalde activiteiten waardoor het vastgoed niet of slechts aan lagere huurprijzen zou kunnen worden verhuurd. In voorkomend geval kan het vastgoed van de Vennootschap het voorwerp uitmaken van regularisatieprocedures, die gepaard kunnen gaan met de uitvoering van aanpassingswerken en die bijkomende verbouwingskosten met zich kunnen meebrengen, en bovendien de verhuurbaarheid van een gebouw (en dus de daaruit voortvloeiende inkomsten) kunnen beperken. Een stedenbouwkundig misdrijf kan bovendien, zelfs na het bekomen van een regularisatievergunning of na het zich feitelijk in regel stellen door afbraak van de wederrechtelijke constructies, vatbaar blijven voor strafsancties, zolang het misdrijf niet is verjaard.
b) Beheersing van de risico's
Er worden in principe geen ontwikkelingen op risico opgestart, met andere woorden, een project wordt – behoudens uitzonderingen – pas gelanceerd indien het voorverhuurd is en volledig gefinancierd is en tegelijk de nodige vergunningen voorhanden zijn.
Voor bepaald vastgoed beschikt Montea over concessies op openbaar domein of opstalrechten. Deze titels zijn per definitie beperkt in de tijd en zij kunnen om redenen van openbaar belang vervroegd worden beëindigd, gelet op de eigenheid van de ligging of het juridisch statuut ervan.
In het bijzonder wordt hierbij verwezen naar de opstalrechten die Montea of haar dochtervennootschappen hebben bedongen bij (i) Brussels Airport Company (BAC) op Brucargo, (ii) Waterwegen en Zeekanaal, (iii) Gent Zeehaven en (iv) NV De Scheepvaart. Deze opstalrechten kunnen door de opstalgevers vervroegd worden beëindigd om redenen van algemeen belang ten gevolge waarvan deze gebouwen over zouden gaan naar de opstalgever.
Zo de opstalgevers de opstalrechten om redenen van algemeen belang vervroegd beëindigen zullen zij een integrale schadevergoeding betalen aan Montea. Zo een bevoegde overheid (andere dan de opstalgevers) de opstalrechten om redenen van openbaar belang beëindigt (onteigening) verkrijgt Montea geen vergoeding van de opstalgevers.
De opstalgevers en Montea dienen zich in dat geval in te spannen een passende vergoeding te verkrijgen van de bevoegde overheid waarbij de opstalgevers er zich toe verbinden eventueel ontvangen vergoedingen aan Montea af te staan. In dit laatste geval kan een discussie rijzen tussen Montea en de bevoegde overheid over de grootte van de vergoeding hetgeen op zijn beurt een negatieve impact kan hebben op de activiteiten en operationele resultaten van Montea.
Overeenkomstig de toepasselijke reglementering kan het vastgoed van Montea om redenen van openbaar nut door de bevoegde overheid worden onteigend tegen een waarde die niet noodzakelijk de reële waarde van het vastgoed dekt. Montea is niet op de hoogte van een eventuele geplande onteigeningsprocedure.
b) Beheersing van de risico's
Montea evalueert continue, met bijstand van externe gespecialiseerde adviseurs, de bestemmingsplannen en treedt, in voorkomend geval, in dialoog met de overheid om constructieve oplossingen uit te werken in het belang van alle partijen.
a) Beschrijving van de risico's
Een aantal gebouwen in Montea's vastgoedportefeuille, werden verworven in het kader van fusies, splitsingen of verwervingen van aandelen. Het risico bestaat dat bij deze transacties verborgen verplichtingen aanwezig zijn zoals bijvoorbeeld latente passiva die worden overgedragen aan de Vennootschap. Waar dit contractueel zoveel als mogelijk wordt afgedekt, bestaat het risico van insolvabiliteit van haar tegenpartij (waardoor zij geen schadevergoeding meer kan vragen of verhaal zal kunnen uitoefenen in het geval van verborgen gebreken/latente passiva).
Montea voert een grondig due diligence onderzoek uit op zowel vastgoedtechnisch, economisch, fiscaal, juridisch, boekhoudkundig en administratief vlak in het kader van iedere acquisitie, samen met gespecialiseerde externe adviseurs. De kredietwaardigheid van de verkopende partij en/of haar aanverwanten wordt voorafgaand beoordeeld. Bovendien worden garanties gevraagd op niveau van de moedermaatschappij van de verkopende partij.
Wettelijke beperkingen inzake dividenduitkering kunnen ertoe leiden dat Montea niet in staat zal zijn een dividend uit te keren of slechts voor beperkte bedragen.
a) Beschrijving van de risico's
De Vennootschap heeft een strategie met betrekking tot de uitkering van dividenden. Er kan echter geen zekerheid worden verstrekt dat de Vennootschap in de toekomst altijd dividendbetalingen zal kunnen verrichten, bijvoorbeeld in het geval de gecumuleerde negatieve variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen de beschikbare reserves zouden overtreffen.
Het is mogelijk dat, hoewel het vastgoed van de Vennootschap de verwachte huuropbrengsten en operationele winst zou genereren, het technisch onmogelijk wordt voor de Vennootschap om een dividend uit te betalen aan haar aandeelhouders in overeenstemming met artikel 617 van het Wetboek van vennootschappen en de GVV-Wetgeving. Artikel 617 van het Wetboek van vennootschappen schrijft voor dat winsten niet mogen worden uitgekeerd indien op de datum van de afsluiting van het laatste boekjaar het netto-actief van de Vennootschap, zoals dat blijkt uit de jaarrekening, is gedaald of tengevolge van de uitkering zou dalen beneden het bedrag van het gestorte of, indien dit hoger is, van het opgevraagde maatschappelijk kapitaal, vermeerderd met alle reserves die volgens de wet of de statuten van de Vennootschap niet mogen worden uitgekeerd
Montea ziet erop toe dat de winst van de Vennootschap gehandhaafd blijft of zelfs stijgt en dat een deel van de gerealiseerde winst regelmatig overgedragen wordt naar de reserves door een daling van de uitkeringsgraad.
a) Beschrijving van de risico's
Een negatieve herwaardering van de vastgoedportefeuille kan een negatieve impact hebben op het netto resultaat en de NAV maar ook de schuldgraad.
b) Beheersing van de risico's
De vastgoedportefeuille wordt op kwartaalbasis geschat door onafhankelijke vastgoeddeskundige waardoor trends snel zichtbaar zijn en proactief maatregelen genomen kunnen worden. Bovendien is het investeringsbeleid gericht op strategische logistieke knooppunten die minder gevoelig zijn aan een negatieve herwaardering. Verder is de vastgoedportefeuille goed gediversifieerd wat het risico beperkt.
Dit is het risico dat Montea aangeklaagd wordt in een rechtsgeschil met betrekking tot financiële transacties, vastgoedovereenkomsten en huurdersaangelegenheden. Een rechterlijke uitspraak in het nadeel van de Vennootschap kan een wezenlijke impact hebben op de activiteiten, de bedrijfsresultaten, de financiële toestand en/of de vooruitzichten van de Vennootschap. Bovendien loopt de Vennootschap het risico dat bepaalde huurders de beëindiging van hun huurovereenkomst vorderen, een verlaging van de huurprijs eisen of enige andere vordering instellen tegen de Vennootschap. Dergelijke procedures kunnen lang en kostelijk zijn.
Montea respecteert de wetgeving en past de aanbevelingen, opgenomen in de Belgische Corporate Governance Code 2009 als referentiecode (www.corporategovernancecommittee.be), toe. Indien er een rechtsgeding plaats vindt, kan Montea beroep doen op externe adviseurs die de belangen van Montea verdedigen.
a) Beschrijving van de risico's
Montea heeft de vorm van een commanditaire vennootschap op aandelen en kenmerkend voor dit type vennootschap is dat deze wordt bestuurd door een (statutaire) zaakvoerder, die de hoedanigheid van gecommanditeerde (beherende) vennoot moet hebben. De statutaire zaakvoerder staat in voor onder meer het dagelijkse beheer en de uitvoering van de operationele activiteiten van de Vennootschap. De algemene vergadering kan slechts beraadslagen en besluiten wanneer de statutaire zaakvoerder aanwezig is. Tevens dient de statutaire zaakvoerder zijn instemming te geven bij elke beslissing van de algemene vergadering (met inbegrip van de wijziging van de statuten).
Ten gevolge van dit statutaire vetorecht, en gezien de statutaire zaakvoerder vrijwel onafzetbaar is, kan de beslissingsmacht van de algemene vergadering worden geblokkeerd, waardoor voor de Vennootschap noodzakelijke of nuttige beslissingen niet kunnen worden genomen door de algemene vergadering. Hierdoor bestaat het risico dat de aan de aandelen verbonden stemrechten geheel of gedeeltelijk worden uitgehold.
De governance structuur binnen de statutaire zaakvoerder van Montea beantwoordt aan de aanbevelingen van de Belgische Corporate Governance Code 2009. De Raad van Bestuur telt op datum van dit jaarlijks financieel verslag drie9 onafhankelijke bestuurders die mee toezien op de uitoefening van het mandaat van Montea Management.
9 Per 31 december 2017 waren er vier onafhankelijke bestuurders maar op 1 januari 2018 werd het mandaat van de heer Delbaere beëindigd. Er dient bovendien rekening te worden gehouden met het feit dat het bestuursmandaat van André Bosmans afloopt op 15 mei 2018. Hij zal bij een eventuele herbenoeming door de algemene vergadering als bestuurder niet meer kwalificeren als onafhankelijk bestuurder aangezien hij op dat ogenblik reeds 12 jaar bestuurder zal zijn conform artikel 526ter, 2° Wetboek van vennootschappen.
a) Beschrijving van de risico's
De statutaire zaakvoerder wordt gecontroleerd door de Familie De Pauw, die eveneens op 31 december 2017 de grootste aandeelhouder van de Vennootschap is met een participatie van 16,22%. De statutaire zaakvoerder is benoemd in de statuten van Montea voor een onopzegbare periode tot en met 30 september 2026. Slechts in uitzonderlijke gevallen kan het mandaat van een statutaire zaakvoerder van een commanditaire vennootschap op aandelen worden herroepen. In haar hoedanigheid van controlerende aandeelhouder van de statutaire zaakvoerder, heeft de Familie De Pauw een belangrijke invloed, vermits zij bepaalt – rekening houdende met de wettelijke regels inzake corporate governance en het corporate governance charter van Montea – wie bestuurder wordt van de statutaire zaakvoerder.
Indien de statutaire zaakvoerder geen statutaire zaakvoerder meer zou zijn van Montea of in geval van een controlewijziging over de statutaire zaakvoerder, zou Montea kunnen verplicht worden tot vroegtijdige terugbetaling van de uitgegeven Obligaties (zie punt 1.3.3 van dit jaarlijks financieel verslag).
Momenteel is de Vennootschap niet op de hoogte van het bestaan van enige aandeelhoudersovereenkomst tussen bestaande aandeelhouders met betrekking tot de aandelen. Het valt evenwel niet uit te sluiten dat aandeelhouders overeenkomen om een meerderheidsstem uit te brengen op de algemene aandeelhoudersvergadering van de Vennootschap. Zulke meerderheidspositie kan verschillen naargelang het aantal aanwezige of vertegenwoordigde stemmen op de algemene aandeelhoudersvergadering. Omgekeerd kunnen één of meerdere aandeelhouders voldoende stemmen hebben om bepaalde aandeelhoudersbesluiten waarvoor bijzondere meerderheden zijn vereist, tegen te houden. De stemmen uitgebracht door de aandeelhouders kunnen mogelijks niet in overeenstemming zijn met het belang van de Vennootschap of de andere aandeelhouders van de Vennootschap.
Het feit dat één of meerdere aandeelhouders een belangrijke participatie in het kapitaal van de Vennootschap aanhouden, kan eveneens tot gevolg hebben dat een overnamebod op de aandelen door een derde wordt ontmoedigd.
Onvervreemdbaarheidsclausules beogen de blokkering van de overdracht van aandelen in handen van bepaalde aandeelhouders. Dit is de beste garantie voor een stabiel aandeelhouderschap, zoals bijvoorbeeld: in het kader van een "joint venture" of "private placement"-operatie, waarbij de partijen gedurende een zekere tijd hun onderlinge relaties bevriezen en de duur van de investering gedurende een bepaalde tijd wensen te verzekeren, indien de referentieaandeelhouder er zich toe verbindt een zekere tijd aandeelhouder te blijven.
Voorkoopclausules zijn clausules die bepalen dat, ingeval van een voorgenomen overdracht van aandelen, de aandeelhouder zijn aandelen eerst gedurende een beperkte tijd moet aanbieden aan de in de voorkoopclausule aangeduide personen, bv. andere aandeelhouders of derden. Zij worden aangewend tot het behoud van het besloten karakter van de vennootschap, ofwel de stabilisering van het evenwicht tussen verschillende aandeelhouders. De toepassing van de voorkoopclausule mag niet tot gevolg hebben dat de onoverdraagbaarheid van de aandelen verlengd wordt met meer dan zes maanden te rekenen van de datum van de uitnodiging om het recht van voorkoop uit te oefenen.
Blootstelling aan rente-, liquiditeits- en kredietrisico's kunnen in de normale bedrijfsuitoefening van Montea ontstaan. Montea analyseert en herziet elk risico en definieert hierbij de strategieën om de economische impact op de prestaties van de Vennootschap te beheersen. De resultaten van deze analyses en voorgestelde strategieën worden op regelmatige basis herzien en goedgekeurd door de raad van bestuur van de statutaire zaakvoerder.
a) Beschrijving van de risico's
Zowel de geconsolideerde als de enkelvoudige schuldgraad van Montea mag wettelijk niet meer bedragen dan 65%10.
Bovendien werd in de voorwaarden van de diverse obligatie-uitgiftes ((i) van 28 juni 2013 ten belope van in totaal € 30 miljoen, (ii) van 28 mei 2014 ten belope van in totaal € 30 miljoen, (iii) van 30 juni 2015 ten belope van in totaal € 50 miljoen) een maximale geconsolideerde schuldgraad bedongen van 65%. Indien Montea deze convenanten schendt, kan elke obligatiehouder, door middel van een schriftelijke kennisgeving aan de maatschappelijke zetel van Montea met een kopie aan de respectievelijke "agent", eisen dat zijn of haar obligaties onmiddellijk opeisbaar en terug betaalbaar worden verklaard tegen de nominale waarde samen met verworven interest (indien er is) tot de datum van betaling, zonder verdere formaliteiten, tenzij dergelijke wanprestatie is rechtgezet vóór de ontvangst van dergelijke kennisgeving door Montea.
Montea heeft met de financiële instellingen convenanten afgesloten die marktconform zijn en die onder andere voorzien dat de geconsolideerde schuldgraad (volgens het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen (het GVV KB)) niet boven de 60% mag stijgen. Montea beschikte op 31 december 2017 over € 285 miljoen aan kredietlijnen, waarvan € 264,9 miljoen reeds is opgenomen.
b) Beheersing van de risico's
Wanneer de geconsolideerde schuldgraad meer dan 50% bedraagt, moet in toepassing van het GVV KB een financieel plan worden opgemaakt met een uitvoeringsschema waarin een beschrijving wordt weergegeven van de maatregelen die genomen zullen worden om te verhinderen dat deze ratio meer dan 65% zou bedragen11.
Op 31 december 2017 bedraagt de schuldgraad 51,9%12 (t.o.v. 51,6% per 31 december 2016) op geconsolideerd niveau en 52,4% op enkelvoudige basis, waardoor Montea een financieel plan met het daarbij horende uitvoeringsschema heeft opgemaakt. De commissaris heeft over het financieel plan een bijzonder verslag opgesteld en de wijze van opstelling ervan geverifieerd conform artikel 24, lid 2 van het GVV KB. Voor meer informatie aangaande het financieel plan wordt verwezen naar punt 5.4.3 van dit jaarlijks financieel verslag.
10 Art. 23 van het GVV KB.
11 Art. 24 van het GVV KB.
12 De schuldgraad wordt berekend volgens het GVV KB.
Montea beschikt over een geconsolideerde schuldcapaciteit van ongeveer € 280 miljoen alvorens de wettelijke maximale schuldgraad van 65% te bereiken. Dit komt neer op een mogelijke aangroei van de vastgoedportefeuille met 28% (additionele groei van de reële waarde van de vastgoedportefeuille van € 280 miljoen t.o.v. actuele reële waarde van de vastgoedportefeuille op 31 december 2017 van € 719 miljoen, inclusief de reële waarde van de ontwikkelingen van € 48 miljoen en de reële waarde van de zonnepanelen van € 13 miljoen, volledig met schulden gefinancierd.
Montea heeft met haar banken convenanten afgesloten waarbij de schuldgraad niet mag stijgen boven de 60%. Hierdoor bedraagt de geconsolideerde schuldcapaciteit aldus € 150 miljoen (additionele groei van de reële waarde van de vastgoedportefeuille van € 150 miljoen t.o.v. de actuele reële waarde van de vastgoedportefeuille op 31 december 2017 van € 719 miljoen, inclusief de reële waarde van de ontwikkelingen van € 48 miljoen en de reële waarde van de zonnepanelen van € 13 miljoen. Dit komt neer op een mogelijke aangroei van de vastgoedportefeuille met 17% volledig met schulden gefinancierd.
Omgekeerd zou de huidige balansstructuur, indien alle andere parameters constant blijven, een vermindering van de waarde van de vastgoedportefeuille met respectievelijk 21% of 14% kunnen absorberen alvorens een maximale schuldgraad van 65% of 60% te bereiken.
Het liquiditeitsrisico houdt in dat Montea het risico loopt om op een bepaald ogenblik niet te beschikken over de nodige kasmiddelen en niet langer de vereiste financiering te kunnen bekomen om haar kortlopende schulden te voldoen. Op 31 december 2017 heeft Montea investeringsverbintenissen voor een bedrag van € 60 miljoen.
Rekening houdend met het wettelijk statuut van GVV, de visibiliteit op inkomende huurstromen en gelet op de aard van de goederen waarin Montea investeert (logistiek vastgoed), is het risico van niet-hernieuwing van de kredietlijnen (behalve onvoorziene gebeurtenissen), onder de huidige omstandigheden klein, zelfs in de context van een verscherping van de kredietvoorwaarden. Wel is het zo dat de kredietmarges kunnen stijgen op het ogenblik dat de kredietlijnen vervallen en hernieuwd moeten worden.
Daarenboven bestaat het risico tot opzegging van de bilaterale kredietlijnen door de annulering, opzegging of herziening van de financieringscontracten als gevolg van het niet-nakomen van de verbintenissen ("convenanten") die bij het aangaan van deze financieringscontracten werden bedongen. Het verlies door Montea van het statuut van gereglementeerde vastgoedvennootschap zou technisch gezien een event of default kunnen uitmaken onder de meeste kredietlijnen van Montea. De verbintenissen die Montea met haar financiële instellingen heeft bedongen zijn marktconform en voorzien onder andere dat de geconsolideerde schuldgraad (volgens het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen) het plafond van 60% niet overschrijdt.
Aldus is Montea, in geval van niet-nakoming van haar verplichtingen en meer algemeen, in geval van in gebreke blijven zoals bedoeld in deze contracten, blootgesteld aan het risico van een gedwongen vervroegde terugbetaling van deze kredieten. Op basis van de huidige omstandigheden en van de vooruitzichten die op deze basis redelijkerwijs kunnen worden gemaakt, heeft Montea geen kennis van elementen die erop wijzen dat één of meerdere verbintenissen niet zouden kunnen worden nageleefd. Het risico kan evenwel niet volledig worden uitgesloten.
Montea beschikte op 31 december 2017 over € 285 miljoen aan kredietlijnen, waarvan € 265 miljoen reeds is opgenomen.
In het kader van de verdere diversificatie van de financieringen, heeft Montea diverse obligatieleningen uitgegeven op 28 juni 2013, en 28 mei 2014. Op 30 juni 2015 werden opnieuw twee obligatieleningen uitgegeven, alles samen voor een totaal bedrag van € 110 miljoen. Deze obligatieleningen hebben een looptijd van zeven tot en met twaalf jaar met als vervaldatum 28 juni 2020, 28 mei 2021, 30 juni 2025 en 30 juni 2027. Montea kan de obligaties mogelijk niet terugbetalen op hun respectieve vervaldag.
Ingevolge artikel 5.6.3 van de algemene voorwaarden van deze obligatie-uitgiftes (Terms and Conditions) kan Montea verplicht worden tot vroegtijdige terugbetaling van de uitgegeven obligaties bij het optreden van een wijziging in de controle over Montea. Iedere obligatiehouder zal in dat geval het recht hebben om de wederinkoop van zijn obligaties door Montea te vorderen ten belope van 100 procent van hun nominale waarde, samen met de daarop vervallen, maar nog niet betaalde interest tot op (maar exclusief) de datum van vroegtijdige betaling. Een vraag tot terugbetaling van een groot aantal obligaties onder de diverse obligatieleningen zou ertoe kunnen leiden dat Montea deze obligatieleningen mogelijks niet zou kunnen terugbetalen op hun respectieve vervaldag.
Krachtens artikel 5.6.3 van de respectieve Terms and Conditions wordt een controlewijziging over Montea onder andere geacht te hebben plaatsgevonden indien:
13 Voor meer informatie verwijzen wij naar de persberichten van 24/06/2013, 20/05/2014 en 26/06/2015 of www.montea.com.
zaakvoerder van de Vennootschap door een rechtspersoon die wordt gecontroleerd door één of meerdere leden van de Familie Pierre De Pauw, of (b) wanneer Montea Management ophoudt statutaire zaakvoerder te zijn van de Vennootschap als gevolg van een omzetting van de Vennootschap van een commanditaire vennootschap op aandelen in een andere rechtsvorm;
met dien verstande, echter, dat onder "persoon", zoals gebruikt in deze definitie van controlewijziging niet begrepen zal worden: een persoon die verwant is met een lid van de Familie Pierre De Pauw (gedefinieerd als Dirk De Pauw, Marie Christine De Pauw, Bernadette De Pauw, Dominika De Pauw en Beatrijs De Pauw en hun respectievelijke nakomelingen) of die voor minstens 50 % eigendom is van of gecontroleerd wordt door (of verbonden is met) één of meerdere leden of één of meerdere afstammelingen van één of meerdere leden van de Familie Pierre De Pauw.
Als gevolg van een controlewijziging over de statutaire zaakvoerder, kan met andere woorden de vroegtijdige terugbetaling van de uitgegeven obligaties door Montea worden gevorderd door de obligatiehouders. Montea Management NV is op 23 juni 2016 herbenoemd als statutair zaakvoerder van Montea voor een periode van tien jaar. Indien Montea Management NV niet tijdig als statutair zaakvoerder zou zijn herbenoemd, zou dit krachtens artikel 5.6.3 van de respectieve Terms and Conditions eveneens als een controlewijziging zijn beschouwd.
Op 31 december 2017 heeft Montea in totaal € 285 miljoen aan kredietlijnen, waarvan € 265 miljoen reeds werd opgenomen. Gedurende het jaar 2018 zal slechts € 10 miljoen van deze kredietlijnen komen te vervallen en dienen te worden terugbetaald of geherfinancierd. Voor meer informatie omtrent de financieringsstructuur van Montea, wordt verwezen naar punt 5.3.5 van dit jaarlijks financieel verslag.
In toelichting 34 wordt een overzicht gegeven van de gecontracteerde en opgenomen kredietlijnen met hun respectievelijke looptijden.
Het liquiditeitsrisico wordt ingeperkt door:
Om een toekomstig liquiditeitsprobleem te voorkomen, onderneemt Montea steeds acties om tijdig de nodige financieringen aan te gaan voor de verdere groei van de portefeuille. De Vennootschap voorziet momenteel geen probleem om verdere financieringsbronnen te vinden. Hierbij staat het evenwicht tussen de kost van de financiering, de duurtijd en de diversificatie van de financieringsbronnen altijd voorop.
a) Beschrijving van de risico's
De korte- en/of langetermijnrentes op de (internationale) financiële markten kunnen sterk schommelen.
Met uitsluiting van de financiële overeenkomsten omtrent de andere financiële schulden14 en de obligatieleningen15 sluit Montea al haar financiële schulden af tegen een variabele rentevoet (bilaterale kredietlijnen aan EURIBOR 3 maanden + marge). Hierdoor kan Montea genieten van eventuele lage rentevoeten. Een stijging in de rente zal het financieren met vreemd vermogen duurder maken voor de Vennootschap.
Om het risico van de stijging van de rentevoeten in te dekken, voert Montea een beleid waarbij een deel van deze financiële schuld is ingedekt met rentedekkingsinstrumenten. Dit voorzichtig beleid voorkomt een stijging van de nominale rentevoeten zonder gelijktijdige groei van de inflatie, wat een verhoging van de reële rentevoeten als gevolg heeft. De verhoging van de reële rentevoeten kan dan niet worden gecompenseerd door een stijging van de huurinkomsten door indexatie. Bovendien stelt men vast dat er altijd een verschil in tijd is tussen de stijging van de nominale rentevoeten en de indexatie van de huurinkomsten.
Zodus wordt het risico op een stijgende rentevoet ingedekt door middel van IRS'en (Interest Rate Swap). 100% van de opgenomen bankfinancieringen en één obligatielening ter waarde van € 25 miljoen heeft Montea afgesloten tegen een variabele rentevoet. Montea voert een beleid waarbij minstens 50% van de opgenomen bankfinancieringen en de obligatielening aan variabele rentevoet worden ingedekt door het gebruik van indekkingsinstrumenten van het type IRS (waarbij de variabele rentevoet wordt geswapt met een vaste rentevoet).
De totale schuldpositie op 31 december 2017 bedraagt € 415,4 miljoen. Aldus is 69,8% of € 289,9 miljoen van de totale schuldpositie blootgesteld aan de variabele interestvoeten. Rekening houdend met 3 obligatieleningen met vaste rentevoet, de nog uitstaande leasingschulden alsook de lopende hedgingsinstrumenten bedraagt het hedgingpercentage 87,4% op 31 december 2017. Indien het hedging percentage van Montea in de toekomst meer dan 100% zou bedragen, zou Montea dit percentage opnieuw laten dalen door de realisatie van build-tosuit projecten of een herziening van de indekkingsovereenkomsten.
Montea heeft tijdens het jaar 2017 vier contracten voor rentevoetindekking van het type IRS (Interest Rate Swap) met notioneel bedrag van € 60 miljoen afgewikkeld om daaropvolgend een nieuwe indekking af te sluiten tegen huidig marktconforme voorwaarden. Deze afwikkeling zal een positieve impact hebben op de gemiddelde looptijd van de indekkingen alsook op de gemiddelde financieringskost voor de komende jaren van € 1,2 miljoen per jaar.
14 Montea heeft een financiële schuld aangaande een lopende financiële overeenkomst van € 1,2 miljoen (< 1% van de totale financiële schuld). Deze financiële overeenkomst (betreft de verwerving van de aandelen van Orka Aalst NV, met zonnepanelen in eigendom, gelegen te Aalst, op de site verhuurd aan Barry Callebaut) loopt af in het eerste kwartaal van 2028. De bestaande leaseovereenkomst werd destijds afgesloten met een vaste annuïteit per trimester (inclusief de rentelast).
15 Montea heeft in 2015 twee obligatieleningen uitgegeven waarvan één met een variabele interestvoet van EURIBOR 3 maanden + 205 basispunten en één met een vaste interestvoet van 3,42%, in 2014 aan een vaste interestvoet van 3,355% en in 2013 aan een vaste interestvoet van 4,107%. Voor meer informatie wordt verwezen naar de persberichten van 26/06/2015, 20/05/2014 en 24/06/2013.
Elke variatie van de rentecurve heeft een invloed op de reële waarde van de indekkingsinstrumenten en daardoor ook van de NAV zoals gepubliceerd onder IFRS. Indien bijvoorbeeld de Euribor rentevoet daalt, zal dit een negatieve invloed hebben op de marktwaarde van de indekkingsinstrumenten. Het is daarenboven niet zeker of de Vennootschap in de toekomst de indekkingsinstrumenten vindt die ze wenst af te sluiten, noch dat de voorwaarden verbonden aan de indekkingsinstrumenten aanvaardbaar zullen zijn. Bovendien bestaat er een tegenpartijrisico tegenover partners bij wie de afgeleide financiële producten werden afgesloten.
Montea boekt negatieve variaties op de reële waarde van de rente-indekkingsinstrumenten indien de rentevoeten lager liggen dan de op grond van de IRS geldende rentevoeten. Zo ook geldt het omgekeerde. Deze negatieve of positieve variaties kunnen het netto resultaat beïnvloeden maar hebben geen invloed op het EPRA resultaat16 aangezien ze een niet-gerealiseerd en non cashitem betreffen (indien de producten worden aangehouden tot vervaldag en niet voortijdig worden afgewikkeld). Dit jaar werden positieve variaties op de reële waarde van de rente-indekkingsinstrumenten opgetekend.
Toelichting 40.3 geeft een overzicht weer van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten.
Rekening houdend met de financiële schulden met variabele interestvoet, de indekkingsinstrumenten, de obligatieleningen met vaste interestvoet en de vaste rentevoeten op de financiële overeenkomst, bedroeg de gemiddelde financieringskost in 2017 3,0% (inclusief bancaire marges).17
Op basis van de bestaande schuldpositie op 31 december 2017 en de toen geldende korte-termijn interestvoeten, zou een stijging van de korte-termijn interestvoeten met 100 basispunten een beperkte impact hebben van € 0,4 miljoen op de totale financiële kost.
Alle afgeleide financiële producten worden louter voor indekkingsdoeleinden aangehouden, er worden geen speculatieve instrumenten aangehouden. Bovendien werkt Montea alleen samen met gereputeerde financiële instellingen.
De Vennootschap loopt het algemene risico dat een klant of een tegenpartij faalt in het voldoen van zijn contractuele verplichtingen (vnl. betalingsverbintenissen) waardoor de Vennootschap mogelijks inkomsten zou kunnen mislopen.
Bovendien kunnen de door de Vennootschap afgesloten kredietovereenkomsten, in overeenstemming met de marktpraktijk, voorzien in marktverstoringsclausules en clausules van belangrijke verandering van omstandigheden (zogenaamde MAC clausules of material adverse changes) die, in sommige extreme omstandigheden, bijkomende kosten voor de Vennootschap kunnen genereren, en zelfs in nog extremere gevallen tot stopzetting van het krediet zouden kunnen leiden.
16 Zie sectie 8.10
17 Voor meer informatie omtrent de financieringspolitiek wordt verwezen naar punt 5.3.5.. Zie sectie 8.11 voor de berekening van de gemiddelde financieringskost
Het management beschikt over een kredietbeleid en de blootstelling aan het kredietrisico wordt op continue basis opgevolgd. Elke nieuwe huurder wordt afzonderlijk onderzocht op kredietwaardigheid alvorens de Vennootschap een huurovereenkomst aanbiedt. Er worden ook stelselmatig huurgaranties (bank- en/of moedergarantie) van 3 of 6 maanden bedongen.
a) Beschrijving van de risico's
Het sluiten van financieringscontracten of het gebruik van indekkingsinstrumenten met een financiële instelling doet een tegenpartijrisico ontstaan in geval van het in gebreke blijven van deze instelling. De insolvabiliteit van een bancaire tegenpartij zou aanleiding kunnen geven tot opzegging van de bestaande kredietlijnen en bijgevolg tot een inkrimping van de financiële middelen van de Vennootschap.
b) Beheersing van de risico's
Om dit tegenpartijrisico te beperken, doet Montea een beroep op verschillende banken om de diversificatie van tegenpartijen voor haar financieringen en voor de indekkingsinstrumenten te verzekeren. Hierbij besteedt Montea bijzondere aandacht aan de prijs-/kwaliteitsverhouding van de geleverde diensten. In de huidige volatiele context kan Montea niet uitsluiten dat één of meerdere van haar tegenpartijen in gebreke zouden blijven. In overeenstemming met de marktpraktijken bevatten de kredietovereenkomsten marktverstoringsclausules en clausules van belangrijke verandering van omstandigheden (MAC-clausules of material adverse changes) die, in sommige extreme omstandigheden, bijkomende kosten voor de Vennootschap kunnen genereren, en zelfs in nog extremere gevallen tot stopzetting van het krediet kunnen leiden.
Als gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) geniet Montea een gunstig fiscaal stelsel. De resultaten (huurinkomsten en meerwaarden van verkopen verminderd met de bedrijfskosten en financiële lasten) zijn vrijgesteld van de vennootschapsbelasting op het niveau van de GVV (maar niet op het niveau van de dochterondernemingen). De dividenduitkeringen door een GVV zijn onderworpen aan een voorheffingstarief van, in principe, 30%18. Aan dit gunstig fiscaal stelsel zijn er echter ook verplichtingen en beperkingen verbonden waaraan Montea zich dient te houden. Zo mag Montea als GVV maximum 20% van haar geconsolideerde activa beleggen in "ander vastgoed" zoals gedefinieerd in artikel 2, 5° vi tot x van de GVV Wet. Per 31 december 2017 wordt deze grens niet overschreden door Montea.
Bij verlies van de erkenning van het statuut van GVV, wat een ernstig en aanhoudend verzuim door Montea van de naleving van de bepalingen van de GVV Wet of het GVV KB veronderstelt, zou Montea het voordeel van dit gunstig fiscaal stelsel verliezen.
Bovendien geeft het verlies van de erkenning meestal aanleiding tot de verplichting voor Montea om de door haar aangegane kredieten vervroegd of versneld terug te betalen. Ten slotte is Montea blootgesteld aan het risico van toekomstige wijzigingen van het stelsel van GVV.
18 De verhoging van de roerende voorheffing naar 30% op dividenden van gereglementeerde vastgoedvennootschappen werd doorgevoerd door aanpassing van art. 269 van het Wetboek van Inkomstenbelasting 1992 ingevolge artikel 94 van de Programmawet van 25 december 2016 (B.S. 29/12/2016). Deze wijziging is van toepassing voor inkomsten die worden toegekend of betaalbaar gesteld vanaf 1/1/2017. Voordien bedroeg de roerende voorheffing op dividenden 27%.
Voor het realiseren van haar vastgoedinvesteringen in Frankrijk heeft Montea geopteerd voor het fiscaal stelsel van de 'Sociétés d'Investissements Immobiliers Cotées' (hierna SIIC), zoals voorzien in artikel 208-C van de Franse Code Général des Impôts (CGI).
Krachtens artikel 208 C is dit belastingregime van toepassing indien is voldaan aan volgende voorwaarden:
Het statutair doel van de Vennootschap moet voornamelijk bestaan uit de verwerving of oprichting van gebouwen met de bedoeling om te verhuren of uit de directe of indirecte deelneming in ondernemingen met een gelijkaardig statutair doel.
Het belangrijkste voordeel van dit regime is de vrijstelling van vennootschapsbelasting voor de volgende inkomsten:
Overeenkomstig artikel 235 ter ZCA van de Franse Code Général des Impôts, zijn de SIIC vrijgesteld van de aanvullende bijdragen voor de vennootschapsbelasting (gelijk aan 3% van de uitgekeerde winsten) omwille van de verplichte uitkeringen. De verplichte uitkeringen van dividenden (100%), huurinkomsten (95%) en meerwaarden op overdrachten (60%) zijn vrijgesteld binnen de beperkingen van deze tarieven, ongeacht wie de begunstigde is.
De bijdrage van 3% is verschuldigd door de SIIC voor de uitkeringen van winsten afkomstig uit belastbare inkomsten (op haar bijkomende activiteiten die belastbaar zijn onder de vennootschapsbelasting) of voor de uitkering van winsten van vrijgestelde inkomsten bovenop de door de wet opgelegde tarieven (behalve voor de uitkeringen gedaan door een SIIC ten voordele van een andere SIIC die minstens 95% van haar aandelen bezit).
Het totale bedrag van de verplichte uitkering (bepaald zoals omschreven hierboven) is beperkt tot het fiscaal vrijgestelde resultaat van de SIIC. Dit bedrag wordt geplafonneerd tot de uitkeerbare winst. Dit wil zeggen dat indien het bedrag van de verplichte uitkering de uitkeerbare winst overschrijdt, het overschot overgedragen wordt naar de volgende boekjaren.
Het SIIC regime is eveneens toepasselijk, indien hiervoor wordt geopteerd, op dochterondernemingen van een SIIC indien volgende voorwaarden vervuld zijn:
Niet naleving of wijzigingen van de regels vereist door het fiscaal transparante regime gehanteerd voor de Franse activiteiten, kan leiden tot het verlies van het gunstige fiscaal statuut en tot verplichte terugbetaling van bepaalde kredieten.
Voor het realiseren van haar vastgoedinvesteringen in Nederland heeft Montea in september 2013 een verzoek ingediend voor toepassing van het fiscaal regime van de 'Fiscale Beleggingsinstelling' (hierna FBI) als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Montea heeft haar Nederlandse vastgoedbeleggingen gestructureerd in naamloze vennootschappen naar Nederlands recht. Deze entiteiten vormen tezamen met Montea Nederland NV een fiscale eenheid voor de heffing van vennootschapsbelasting. Een FBI is in Nederland onderworpen aan vennootschapsbelasting tegen een 0%-tarief. Een FBI is verplicht om jaarlijks haar volledig fiscaal (geconsolideerd in het geval het een fiscale eenheid betreft) resultaat (met uitzondering van meerwaarden/vermogenswinsten) uit te keren aan haar aandeelhouders. Naast deze uitkeringsverplichting is een FBI eveneens onderworpen aan verscheidene andere verplichtingen zoals vereisten op het niveau van haar aandeelhouder, i.c. de Vennootschap, en diens aandeelhouderstructuur alsook beperkingen met betrekking tot schuldfinanciering.
Op 31 december 2017 heeft de Nederlandse dochteronderneming van de Vennootschap, Montea Nederland NV, nog geen definitieve beslissing van de Nederlandse fiscale administratie waarin de FBI-status wordt goedgekeurd. De Nederlandse fiscale administratie heeft in 2016, onder verwijzing naar bepaalde rechtspraak van de Nederlandse Hoge Raad, een nieuwe visie ontwikkeld in haar beleid aangaande de invulling van de aandeelhouderstoets. De Vennootschap zou als aandeelhouder van haar FBI-dochter Montea Nederland NV meer bepaald dienen aan te tonen dat zij zelf als FBI zou kunnen worden aangemerkt. Slechts dan kan in de visie van de Nederlandse fiscale administratie, de Vennootschap beschouwd worden als kwalificerende aandeelhouder onder het FBI regime. In dit kader wordt overleg gevoerd tussen de Nederlandse fiscale administratie en de Vennootschap om te bekijken hoe hier een concrete invulling aan gegeven kan worden. De Vennootschap is van mening dat zij als GVV opereert binnen een regime dat objectief vergelijkbaar is met dat van de FBI en meent dat zij hiermee voldoet aan de vereisten. De Vennootschap meent derhalve dat het waarschijnlijk is dat zij redelijke afspraken zal kunnen maken met de Nederlandse fiscale administratie waarbij de FBI status zal worden toegekend aan Montea Nederland NV. Bovendien heeft het Nederlandse ministerie van Financiën en de Nederlandse fiscale administratie reeds in het verleden aangegeven binnen de kaders van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur te zullen handelen wat betreft het bekomen van een 'level playing field' ('gelijke gevallen zullen gelijk worden behandeld'). Hiermee wordt beoogd dat Montea door de Nederlandse fiscale autoriteiten niet slechter zal worden behandeld dan andere voldoende vergelijkbare Belgische GVV's met bestaande afspraken ten aanzien van de FBI-status.
De Nederlandse regering heeft in haar regeerakkoord begin oktober 2017 aangegeven de vastgoed-FBI te willen afschaffen vanaf 2020 omwille van de beoogde algemene afschaffing van de dividendbelasting. Montea volgt deze situatie op samen met haar fiscale adviseurs en sectorverenigingen en zal hierover een update verschaffen wanneer en indien dit relevant geacht wordt.
Het risico dat Montea Nederland NV de FBI status niet bekomt, betekent dat het mogelijk is dat Montea Nederland NV alsnog onderworpen zal zijn aan standaard Nederlandse vennootschapsbelasting tegen een tarief van 25% (20% voor de eerste € 200.000 aan fiscale winst). De Vennootschap schat de financiële impact in dergelijk geval (pro forma) op maximaal € 0,12 per aandeel voor boekjaar 2017 (ongeveer 5% van het EPRA resultaat over boekjaar 2017) zonder hierbij rekening te houden met eventuele andere mogelijke fiscaal gunstigere structureringen van de Nederlandse dochtervennootschappen.
Mocht de FBI-status niet toegekend worden door de Nederlandse fiscale administratie, dan schat de Vennootschap de financiële impact (pro forma) op maximaal € 0,19 per aandeel voor boekjaren 2015 en 2016 (ongeveer 7% van het EPRA resultaat over boekjaar 2017).
Ondanks het feit dat Montea nog geen goedkeuring heeft van de Nederlandse fiscale administratie ten aanzien van de FBI-status op 31 december 2017, voert ze haar boekhouding wel alsof ze de FBI status reeds heeft. Zo heeft Montea Nederland NV in haar aangifte vennootschapsbelasting 2015 het standpunt ingenomen dat ze kwalificeert voor de FBI status waardoor de door haar verschuldigde vennootschapsbelasting nihil is. De Nederlandse inspecteur heeft echter een voorlopige aanslag 2015 opgelegd rekening houdend met het reguliere vennootschapsbelastingtarief. Gezien het toepasselijke tarief van de belastingrente (8%) heeft Montea ervoor geopteerd om deze voorlopige aanslag te betalen (zijnde een totaal bedrag van € 0,09 per aandeel Montea). Montea heeft voor eenzelfde bedrag echter ook een vordering opgenomen in haar boekhouding. Indien het FBI statuut wordt toegekend, wordt dit volledige bedrag terugbetaald. Indien het FBI statuut echter toch zou worden geweigerd, werd de aanslag terecht betaald en dient de vordering afgeschreven te worden en heeft dit desgevallend een materiele negatieve impact op de rendabiliteit van de Vennootschap.
Montea Nederland NV heeft de aangifte vennootschapsbelasting voor boekjaar 2016 reeds ingediend. Montea heeft haar boekhouding ook voor 2016 en 2017 gevoerd alsof ze opereert onder het regime van een FBI. Ze heeft met andere woorden voor deze jaren ook geen provisie geboekt voor enige vennootschapsbelasting in Nederland. Mocht de Nederlandse inspecteur oordelen dat Montea in Nederland onderhevig is aan het reguliere vennootschapsbelastingtarief, dan vertegenwoordigt dit (zoals reeds hierboven uiteengezet voor het volledige boekjaar 2017 en de volledige boekjaren 2015 en 2016) een bijkomende belastingslatentie van € 0,1 per aandeel en € 0,09 per aandeel voor respectievelijk 2016 en 2017, die een materiele negatieve impact zal hebben op de rendabiliteit van de Vennootschap.
a) Beschrijving van de risico's
Montea is er zich van bewust dat er veranderingen in reglementeringen kunnen worden doorgevoerd of dat nieuwe verplichtingen kunnen ontstaan. Veranderingen in de reglementering en nieuwe verplichtingen voor de Vennootschap of haar medepartijen kunnen haar rendement en de waarde van haar patrimonium beïnvloeden.
De Vennootschap is ook onderhevig aan het risico van toekomstige (ongunstige) wijzigingen aan het GVV-regime. Deze wijzigingen kunnen bijvoorbeeld een vermindering van de resultaten of de intrinsieke waarde veroorzaken of de schuldratio verhogen (bijvoorbeeld gewoon door de toepassing van nieuwe boekhoudkundige regels), de maximale schuldratio verminderen of de omvang van de verplichte uitkering van dividenden aan de aandeelhouders van Montea beïnvloeden.
Daarenboven kunnen eveneens nieuwe nationale wetgevingen en regelgevingen in werking treden, of mogelijke veranderingen in de bestaande wetgeving en regelgevingen plaatsvinden, zoals o.a. de bestaande praktijken binnen de fiscale administratie, waarvan sprake binnen de circulaire Ci.RH.423/567.729 van 23 december 2004 van het Belgisch Ministerie van Financiën met betrekking tot de berekening van de exit taks. Montea berekent de waarde kosten-koper, zoals bedoeld in de circulaire, met aftrek van registratierechten of BTW, waardoor de waarde kosten-koper zoals bedoeld in de circulaire, verschilt van (en ook lager kan zijn dan) de waarde van het vastgoed zoals opgenomen in de IFRS balans van de GVV.
b) Beheersing van de risico's
Montea volgt de potentiële veranderingen van het toepasselijk wettelijk en fiscaal kader strikt op.
a) Beschrijving van de risico's
Een verandering van de reglementeringen door de openbare of administratieve overheden kan een ongunstige invloed hebben op de exploitatiemogelijkheden van de gebouwen, met een invloed op de huurinkomsten en de herverhuurbaarheid, alsook een verhoging van de kosten voor het in stand houden van de exploitatiestaat.
b) Beheersing van de risico's
Montea evalueert de mogelijke verandering met betrekking tot de wettelijke vereisten inzake stedenbouw en milieu continu, en wordt daarbij bijgestaan door externe adviseurs.
De Vennootschap is blootgesteld aan milieurisico's waardoor zij eventuele aansprakelijkheidsrisico's in bestaande of te verwerven onroerende goederen niet volledig kan uitsluiten. Deze milieurisico's bevatten onder andere de risico's van historische bodemverontreiniging, de (vroegere) aanwezigheid van risicoinrichtingen en/of uitoefening van risicoactiviteiten, risico's verbonden aan de eventuele aanwezigheid van asbesthoudende materialen, risico's verbonden aan de aanwezigheid van wettelijk verboden producten zoals transformatoren die pcb's bevatten of koudegroepen die cfk's bevatten, stookolietanks, enz. In de mate waarin dergelijke milieurisico's aanwezig zijn, kan dit belangrijke financiële gevolgen hebben voor de Vennootschap (bijkomende onderzoeksplichten zoals een oriënterend en/of beschrijvend bodemonderzoek, werken voor bodemsanering, asbestverwijdering, werken aan of vervanging van installaties, enz.), en kan dit ook een impact hebben op de (on)verhuurbaarheid van een onroerend goed. Dergelijke gevolgen kunnen ook in de toekomst ontstaan, door wijzigingen ten opzichte van dergelijke sites van louter formele aard, zoals een wijziging van kadastrale percelen.
Complexe procedures kunnen bij overdracht van onroerende goederen tijdrovend zijn en tot onderzoeks- en/of andere kosten aanleiding geven.
Ondanks de uitgevoerde studies is de Vennootschap als vastgoedeigenaar en verhuurder blootgesteld aan milieurisico's en kan zij bijgevolg eventuele aansprakelijkheidsrisico's in bestaande of te verwerven onroerende goederen niet volledig uitsluiten.
Alvorens een gebouw wordt aangekocht, onderzoekt Montea zeer grondig alle afwijkingen en milieurisico's. Om elk vervuilingsrisico te vermijden, laat Montea eveneens een onderzoek uitvoeren naar de kwaliteit van de bodem, van de ondergrond en van het grondwater voor gebouwen waar risicovolle activiteiten worden of werden ontplooid. In geval van aangetoonde verontreiniging, stelt Montea alles in het werk om de potentieel hiermee samenhangende risico's te beheren als een goede huisvader. Bovendien controleert Montea op periodieke tijdstippen haar installaties, die mogelijkerwijze een risico inhouden voor de bodem.
De Zaakvoerder van Montea, Montea Management NV, met maatschappelijke zetel te Industrielaan 27, 9320 Erembodegem, verklaart dat, voor zover haar bekend:
Er heeft na 31 december 2017 geen betekenisvolle wijziging plaatsgevonden in de financiële en handelspositie van de groep waarvoor gecontroleerde financiële informatie is gepubliceerd.
Een APM (Alternatieve Performance Measure) is een financiële indicator van de prestaties, de financiële positie of van kasstromen, verschillend van de financiële indicatoren die gedefinieerd zijn in de algemeen toepasselijke boekhoudregels.
In overeenstemming met de richtlijnen die vanaf 3 juli 2016 door de Europese Autoriteit van de Financiële Markten (ESMA – European Securities and Markets Authority) werden uitgevaardigd, worden de door Montea gehanteerde APM's bij eerste vermelding in dit jaarlijks financieel verslag aangeduid met een asterisk (*) en vervolgens in voetnoot gedefinieerd. Hierdoor wordt de lezer geïnformeerd dat de definitie een APM betreft. De prestatie-indicatoren die bij IFRS-regels of bij wet bepaald zijn alsook de indicatoren die niet gebaseerd zijn op de rubrieken van de balans of de resultatenrekening worden niet beschouwd als APM's.
De doelstelling en gedetailleerde berekening van de EPRA prestatie-indicatoren en van andere APM's die door Montea gebruikt worden, worden in hoofdstuk 8.10 en 8.11 van dit jaarlijks financieel verslag weergegeven.
Belangrijkste wijzigingen zijn:
19 Zie sectie 8.10.
20 Zie sectie 8.10.
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | ||
|---|---|---|---|
| RESTATED (0) | |||
| 12 maanden | 12 maanden | ||
| Vastgoedportefeuille | |||
| Vastgoedportefeuille - Gebouwen (1) | |||
| Aantal sites | 54 | 47 | |
| Oppervlakte van de vastgoedportefeuille | |||
| Logistieke en semi-industriële panden | M² | 886 727 | 715 310 |
| Kantoren | M² | 82 221 | 67 668 |
| Totale oppervlakte | M² | 968 948 | 782 978 |
| Ontwikkelingspotentieel | M² | 168 652 | 230 344 |
| Waarde van het onroerend vermogen | |||
| Reële waarde (2) | K€ | 657 518 | 532 063 |
| Investeringswaarde (3) | K€ | 687 567 | 558 167 |
| Bezettingsgraad (4) | % | 96,3% | 98,1% |
| Vastgoedportefeuille - Zonnepanelen | |||
| Reële waarde | K€ | 12 771 | 9 978 |
| Vastgoedportefeuille - Ontwikkelingen | |||
| Reële waarde (1) | K€ | 48 439 | 10 281 |
| Geconsolideerde resultaten | |||
| Resultaten | |||
| Netto huurresultaat | K€ | 40 793 | 40 518 |
| Operationeel resultaat vóór het resultaat op de | K€ | 38 830 | 36 304 |
| vastgoedportefeuille | |||
| Operationele marge (5)* | % | 95,2% | 89,6% |
| Financieel resultaat (excl. variaties in de reële waarde van de financiële instrumenten) (6)* |
K€ | -11 107 | -11 780 |
| EPRA resultaat (7)* | K€ | 26 785 | 24 018 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 10 392 676 | 9 722 190 | |
| EPRA resultaat per aandeel (8)* | € | 2,58 | 2,47 |
| Resultaat op de portefeuille (9)* | K€ | 3 972 | 8 801 |
| Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten (10) | K€ | 5 791 | -616 |
| Netto resultaat (IFRS) | K€ | 36 548 | 32 204 |
| Netto resultaat per aandeel | € | 3,52 | 3,31 |
| Geconsolideerde balans | |||
| IFRS NAV (excl. Minderheidsparticipaties) (11) | K€ | 332 911 | 251 846 |
| EPRA NAV (12)* Schulden en passiva opgenomen in de schuldratio |
K€ K€ |
344 521 388 148 |
276 650 307 164 |
| Balanstotaal | K€ | 748 426 | 594 759 |
| Schuldratio (13) | % | 51,9% | 51,6% |
| IFRS NAV per aandeel | € | 28,67 | 25,31 |
| EPRA NAV per aandeel (14)* | € | 29,67 | 27,80 |
| EPRA NNNAV per aandeel (15)* | € | 29,14 | 25,97 |
| Beurskoers (16) | € | 42,95 | 46,37 |
| Premie | % | 49,8% | 83,2% |
Montea handelt volgens de onderstaande drie kernbegrippen:
Montea gelooft in de lange-termijnwaarde van logistiek vastgoed. Bij de beursgang omvatte de vastgoedportefeuille meer dan 25% aan semi-industriële panden. Tot op heden heeft Montea stelselmatig het aandeel van de gebouwen met een semi-industrieel karakter verlaagd tot minder dan 10%. De totale levenscyclus van een logistiek gebouw is immers een stuk langer dan deze van andere institutionele vastgoedklasses. De eisen naar architectuur, veranderende technieken, vrije hoogte of andere technische specificaties zullen minder snel evolueren dan bij andere vastgoedklasses zoals kantorenvastgoed. Indien bepaalde renovaties zich doorheen de volledige levenscyclus van een gebouw toch opdringen, zal de renovatiekost hiervan in verhouding tot de totale waarde lager zijn dan voor andere vastgoedklasses. Hierdoor is logistiek vastgoed een interessante lange-termijnbelegging.
Montea heeft er voor geopteerd exclusief in logistiek vastgoed te investeren. Hierdoor slaagt Montea erin een zuivere focus te hebben op deze niche. De teams in België, Nederland en in Frankrijk zijn samengesteld uit specialisten in deze sector en kunnen derhalve ambiëren 'de beste van de klas' te zijn in hun domein. Hierdoor onderscheidt Montea zich van vele andere vastgoedvennootschappen die hebben geopteerd voor diversificatie in hun vastgoedklasses, waardoor zij geen zuivere focus hebben.
Montea treedt in de markt op als eindinvesteerder met een langetermijnvisie op haar vastgoedportefeuille. Haar expertise en ervaring in de nichemarkt kan Montea gebruiken om in samenwerking met andere spelers - zoals ontwikkelaars, bouwfirma's, industriële partijen en grondeigenaars - vroeger in het ontwikkelingsproces betrokken te worden. Het build-to-suit project met Coca-Cola in Heppignies, Metro en CdS in Vorst en de samenwerking met MG Real Estate (Groep De Paepe), de Groep Cordeel, Bouwbedrijf Van de Ven, enz. zijn interessante voorbeelden van deze visie. Het is de ambitie van Montea om gelijkaardige projecten in de toekomst te blijven realiseren.
21 Hoofdstuk 5 "Beheersverslag" maakt het jaarverslag uit in de zin van de artikelen 96 en 119 van het Wetboek van vennootschappen.
22 Hoofdstuk 5 "Beheersverslag" maakt het jaarverslag uit in de zin van de artikelen 96 en 119 van het Wetboek van vennootschappen.
Het onderzoeksmateriaal betreft de landen en submarkten waar het te waarderen vastgoed gelokaliseerd is, namelijk de Belgische industriële markt, de Nederlandse industriële markt en de Franse industriële markt.
België profiteert van zijn centrale ligging in Europa tussen de grootste Europese economieën (Duitsland, VK en Frankrijk).
De Belgische logistieke zones liggen verspreid over vier belangrijke logistieke assen. De belangrijkste is de as Brussel-Antwerpen, parallel met de snelwegen A12 en E19, met inbegrip van Nijvel (Nivelles) ten zuiden van Brussel en Meer ten noorden van Antwerpen. De tweede logistieke as strekt zich uit van de oostelijke zijde van Antwerpen in de richting van Nederland en Luik, met logistieke zones langs de snelwegen E313, E34 en E314. Een derde logistieke as is de E17 tussen Antwerpen en Gent. Tot slot is er een logistieke as in Wallonië, langs de E42 die de steden Bergen (Mons), Charleroi en Luik (Liège) verbindt.
23 Bron: Verslag opgesteld door Jones Lange Lasalle op 02/2018. Dit verslag werd opgesteld op verzoek van Montea waarbij de vastgoeddeskundige heeft ingestemd met de opneming van het integrale verslag in dit jaarverslag.
In België werd in 2017 in totaal 760.500 m² aan logistieke ruimtes verhuurd of verkocht. Het totale transactievolume op de gebruikersmarkt daalde met 31% in vergelijking met 2016, dat een recordjaar was, maar bleef 13% boven het vijfjarige gemiddelde voor de periode 2012-2016 waarin jaarlijks gemiddeld 675.000 m² werd verhandeld. De take-up was gelijkmatig gespreid over het hele jaar; 51% van het volume werd geregistreerd in de eerste helft van het jaar en 49% in de tweede helft. De grootste transacties in 2017 waren instapklare projecten, waaronder 100.000 m² op de Antwerpse Linkeroever voor Katoen Natie, 83.000 m² voor Van Marcke in Kortrijk en 44.000 m² voor Jost Logistics in Trilogiport in Luik. Met die laatste door JLL gerealiseerde transactie was ook een groot perceel voor toekomstige ontwikkeling gemoeid.
Het take-upvolume werd in de hand gewerkt door de retailsector en door e-commerce-activiteiten, die goed waren voor 48% van het take-upvolume in 2017 en 367.000 m² vertegenwoordigden. De markt werd door kopers aangestuurd; 58% van het volume bestond uit aankopen voor eigen gebruik vs. een vijfjarig gemiddelde van 37%. De verhuurmarkt presteerde zwak en was slechts goed voor 42% van het volume. De directe leegstand bleef onder de drempel van 4% voor alle assen, maar de toekomstige beschikbaarheid zou lichtjes kunnen toenemen aangezien oudere logistieke gebouwen soms worden ontruimd door bedrijven die hun activiteiten centraliseren in moderne instapklare projecten. Gezien de gunstige, zij het bescheiden economische groeiprognoses en de ontwikkeling van oplossingen om mobiliteitsproblemen te verhelpen, blijven de marktvooruitzichten positief.
Take-up 2017 per logistics axis
In 2017 werden 57 logistieke transacties opgetekend, 12% boven het vijfjarig gemiddelde van 51, maar 14% onder het aantal dat werd opgetekend in 2016, dat een uitstekend jaar was. Het hoogste aantal transacties werd genoteerd in de groottecategorieën tussen 5.000 en 20.000 m², 37 transacties vs. 30 in 2016. In de topcategorie van meer dan 20.000 m² werden in totaal 8 transacties opgetekend in 2017, 3 minder dan het vijfjarig gemiddelde en minder dan de helft van het aantal voor 2016.
De gemiddelde logistieke transactie in België in 2017 betrof een grootte van 13.300 m². De gemiddelde grootte varieerde van as tot as en ging van 8.700 m² voor de as Antwerpen-Brussel tot 14.800 m² voor de E313-as en 22.700 m² voor de as Antwerpen-Gent.
De as Brussel-Antwerpen trok in 2017 het grootste volume logistieke transacties aan, goed voor 25% van de jaarlijkse take-up. De grootste transactie was de voorverhuur door Fiege Logistics van een uitbreiding van 23.700 m² in Puurs Logistics Centre, in handen van Goodman. Het volume voor deze as lag echter 37% onder zijn vijfjarig gemiddelde van 305.000 m². De logistieke markt werd in 2017 gekenmerkt door een "verschuiving in oostelijke richting": 23% van het take-upvolume werd geregistreerd op de E313-as Antwerpen-Limburg; het ging daarbij vaak om multimodale sites, zodat potentiële mobiliteitsproblemen werden opgevangen. Op deze as werden twee transacties van 30.000 m² geregistreerd, een voorverhuur aan Estée Lauder door WDP en Thys Bouwprojecten, en de bouw voor eigen gebruik door H. Essers Group van een eerste fase van de voormalige Ford Genk-site. De Waalse as boekte de grootste vooruitgang in 2017, met een take-upvolume van 121.000 m² in 9 transacties, meer dan driemaal het volume van 2016 en meer dan tweemaal zijn vijfjarig gemiddelde.
| Stad | Logistieke as | Adres | Opp. (m²) | Type | Gebruikers | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Kallo | Antwerp Ghent |
Antwerp Port, left bank |
100,000 | Project | Katoen Natie |
| 2 | Menen | Other | IZ LAR-Zuid | 83,000 | Project | Van Marcke |
| 3 | Liège | Walloon axis | DL Trilogiport | 44,000 | Project | Jost Logistics |
| 4 | Milmort | Walloon axis | Parc Industriel 7 | 35,000 | Project | Weerts Logistics |
| 5 | Oevel | E313 | West-Logistics II | 30,000 | Project | Estée Lauder |
| 5 | Genk | E313 | Former site Ford Genk |
30,000 | Project | H. Essers |
Top 5 markttransacties gebruikers 2017
In 2017 werd 659.000 m² afgeleverd, meteen het tweede opeenvolgende jaar met meer dan 600.000 m² aan nieuwe logistieke ruimtes in België en ruim boven het vijfjarig gemiddelde van 349.000 m². De ontwikkeling blijft nagenoeg uitsluitend niet-speculatief. Het hoge volume van nieuwe instapklare projecten zou kunnen leiden tot grotere leegstandsniveaus in oudere logistieke gebouwen. De voor aflevering in 2018 geplande volumes bedragen momenteel 363.000 m².
De prime rents (tophuurprijs) voor logistieke ruimtes in België bleven tegen €55 per m² p.a. stabiel gedurende het hele jaar 2017. Dit geldt voor de wijde omgeving van Brussel, terwijl de prime rent in Antwerpen stabiel bleef tegen €48. Op andere logistieke assen varieerden de niveaus van de prime rents tussen €43 en €46 per m² p.a. De vooruitzichten op 12 maanden zijn stabiel.
In 2017 bedroeg het totale volume dat werd geïnvesteerd in logistiek vastgoed, € 551 miljoen. De industriesector was de derde grootse activacategorie van het jaar, goed voor 16% van het geïnvesteerde volume, na kantoren (54%) en retail (17%). Het volume dat werd geïnvesteerd in industrieel vastgoed, bedroeg dubbel zoveel als dat van 2016 en bijna tweemaal het vijfjarig gemiddelde. De industriële investeringsmarkt werd gedomineerd door het logistieke segment, met een totaal jaarlijks volume van € 492 miljoen tegenover € 59 miljoen voor semiindustrieel vastgoed.
Het investeringsvolume werd geschraagd door portfoliodeals zoals de Logicor-portfolio, onderdeel van een pan-Europese logistieke portfolio, overgenomen door CIC (China Investment Corp.), waarvan het Belgische luik goed is voor € 138 miljoen. Daarnaast werd de Lopolease-portfolio, een logistieke portfolio met omvatting van Canal Logistics in Brussel, door Leasinvest verkocht aan Patrizia Immobilien voor meer dan € 60 miljoen, een transactie waarbij het team van JLL Capital Markets advies verleende aan de verkoper. Het volume werd ook in de hand gewerkt door eigenaar/gebruiker-investeringen van bedrijven zoals Van Marcke in de industriezone van Kortrijk (€75 miljoen) en Jost Logistics in DL Trilogiport Luik (€26 miljoen).
De koopzijde werd gedomineerd door internationale fondsenmanagers bij de grote logistieke portfoliotransacties en door de Belgische REIT's Montea, WDP en Intervest bij de single-assetdeals. De verkoopzijde werd gedomineerd door Belgische ontwikkelaars en REIT's. De vraag bleef groot in alle categorieën, maar het aanbod bleef beperkt omwille van het gebrek aan speculatieve investeringen. De grootste transactie in het semi-industriële segment was de overname door IBP Water-link OFP van de Solidus Solutions-site in Hoogstraten (31.800 m²), een sale and lease-back waarbij JLL optrad als agent.
In 2016 werd in België een totaal volume van €229 miljoen geïnvesteerd in logistiek en semi-industrieel vastgoed, 33% onder het in 2015 geïnvesteerde volume en 3% onder het vijfjarig jaarlijks gemiddelde tussen 2011-2016. Als we kijken naar het algehele aantal transacties, blijkt dat 60 deals te maken hadden met kantoorgebouwen en 46 transacties met retailvastgoed, gevolgd door 20 industriële transacties. De belangstelling van nationale en internationale investeerders voor industriële opportuniteiten bleef hoog en de transactievolumes zouden veel hoger zijn geweest, als er meer vlot verhuurbaar recent vastgoed beschikbaar was geweest.
Het tekort aan product resulteerde erin dat de opbrengsten gedurende heel 2017 onder druk kwamen te staan. Op het einde van 2017 stonden de prime logistieke opbrengsten op 5,75%, een historisch laagtepunt en een daling met 75 bps vs. eind 2016. De vooruitzichten zijn stabiel. Semi-industriële opbrengsten volgende dezelfde tendens en staan momenteel op 6,75%. Er is weinig rechtstreeks bewijsmateriaal voor de lage opbrengstniveaus en de gepubliceerde opbrengsten zijn niet noodzakelijk representatief want veel opbrengsten omvatten toekomstige financiering of maken deel uit van raamovereenkomsten.
| Stad | Adres | Opp. | PrijsMEUR | Yield (%) |
Verkoper | Koper |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Various | Logicor portfolio | >100,000 | 138 | - | Blackstone | CIC |
| Various | Lopolease portfolio |
87,000 | 60 | 6.75 | Leasinvest | Patrizia |
| Willebroek | Decathlon, De Hulst |
48,000 | 31.6 | 6.5 | MG Real Estate |
Monte a |
Top 3 logistieke investeringstransacties 2017
Nederland heeft een sterke reputatie als logistieke hub. Zijn unieke ligging en de traditionele spirit van zijn bevolking hebben de stevige fundamenten gelegd voor de logistieke industrie die duizenden banen oplevert. Als poort naar het Europese hinterland kreeg Nederland op heel natuurlijke wijze een centrale rol in het logistieke proces. Logistiek is de voorbije jaren een almaar internationalere kwestie geworden.
Nederlandse infrastructuur
Omwille van zijn goed ontwikkelde infrastructuurnetwerk heeft Nederland diverse binnenlandse hubs en twee grote zeehavens, waarlangs een grote meerderheid van alle goederen wordt vervoerd doorheen het hele land en de rest van Europa.
Dankzij zijn unieke positie is de Nederlandse distributiemagazijnenmarkt vandaag en eigenlijk al een eeuwigheid een geïnstitutionaliseerde investeringsmarkt. De licht industriële / multi-letmarkt is pas de laatste jaren professioneler geworden en treedt nu in de voetsporen van de distributiemagazijnenmarkt.
Met een economische groei van 3,3% in 2017 en een verwachte groei van 3,1% in 2018, is Nederland één van de best presterende landen in West-Europa. Nieuwe tendensen in consumentengedrag stimuleren de groei van ecommerce en zullen daarom één van de belangrijkste factoren blijven achter de vraag naar modern logistieke ruimte.
De totale logistieke take-up overtrof (+75%) de totale take-up van vorig jaar. De meeste gebruikerstransacties werden aangestuurd door 3PL-gebruikers (45%) en retailgebruikers (32%). De aanhoudend hoge vraag resulteert in een gering aanbod (3.7%).
De grootste transacties hebben te maken met de lease van 26.000 m² voor Jusda Europe in Bijsterhuizen in Wijchen.
Transacties en aanbod distributiemagazijnen
Prime rents
Prime rents Q4 2017
2017 was een uitstekend jaar voor de gebruikers- én de investeerdersmarkt. Vergeleken met 2016 nam het investeringsvolume toe met 207% wat het totaal voor 2017 op €1,99 miljard bracht.
Met een investeringsvolume van meer dan € 531 miljoen in Q4 bedroeg het totale investeringsvolume voor 2017 € 1,99 miljard. Een stijging van 207% vergeleken met 2016.
De grootste transactie in Q4 had te maken met de verkoop van de Logicor-portfolio. Blackstone verkocht zijn Europese portfolio van € 12,25 miljard aan CIC waarvan ongeveer €300 miljoen betrekking heeft op de Nederlandse portfolio.
Er blijft veel vraag naar logistieke magazijnen hoewel de beschikbare logistieke ruimte van klasse A schaars is. Dit resulteert in een grote vraag naar nieuwe gebouwde (speculatieve) magazijnen.
Traditioneel is de vraag gericht op locaties binnen de belangrijkste hotspots. Maar wegens de schaarste van gronden op deze locaties, verruimen investeerders en ontwikkelaars hun blik. Ze kopen nu gronden op in logistieke zones van klasse B zoals bijvoorbeeld Echt en Weert om te kunnen voldoen aan de grote vraag in de markt.
Het verlangen naar core-investment producten blijft sterk met als resultaat stijgende prijzen voor logistieke investeringsproducten. Grote portfoliodeals met een leasecontract op lange termijn worden verkocht tegen hoge prijzen met een krappe initiële opbrengst. De belangrijkste focus voor investeerders blijft gericht op de logistieke hotspots.
Indicatoren investeringsmarkt
De take-up van magazijnen steeg in Frankrijk met 3% in vergelijking met vorig jaar en was goed voor 3.390.000 m² voor het hele jaar 2017, meteen de beste prestatie van het decennium. Met bijna 1.989.000 m² aan magazijnruimte verkocht in de tweede helft van het jaar, hebben de laatste zes maanden van de XXL-activiteit de marktramingen weggeblazen die wezen op een iets lager jaarresultaat dan in 2016.
De 4 hoofdmarkten van 'La Dorsale' nemen duidelijk de bovenhand op de secundaire markten want ze slepen 2/3 van het volume in de wacht tegenover 47% in 2016. Met zijn strategische locatie nabij het grootste Franse consumptiegebied, blijft Ile-de- France de aantrekkelijkste zone voor de logistieke markt.
De regio was goed voor 46% van het volume op de Franse markt in 2017. Na een wisselvallig begin van het jaar bleek de markt van Lyon uiteindelijk erg aantrekkelijk te zijn; op het einde van de rit heroverde ze haar positie als tweede grootste Franse logistieke hub met bijna 8% van de nationale take-up. De markten van Marseille en Lille zijn respectievelijk goed voor 5,9% en 5,5% van de take-up in 2017.
Voor het tweede opeenvolgende jaar hebben de XXL-specificaties van de gebruikers de nationale take-upvraag naar een historisch hoogtepunt gevoerd. Er blijven grote transacties tot stand komen in het Franse landschap. Na 23 XXL-transacties (> 40.000 m²) die werden ondertekend in 2016, registreerde de markt alweer 23 ondertekende contracten binnen dit oppervlaktesegment. Alleen al deze transacties zijn goed voor meer dan 48% van de totale take-up dit jaar met een aanzienlijke toename van de gemiddelde opslagruimtes. Alleen gerekend voor de activiteiten van 2017, overschrijden 3 magazijnen de drempel van 100 000 m² opslag op de begane grond, zelfs tot 194 000 m² voor de grootste transactie.
Het logistieke park blijft uitbreiden met meer dan 2% per jaar. Het aandeel van gebouwen in aanbouw om te voldoen aan de behoeften van gebruikers, vertegenwoordigt 65% van de totale take-up in 2017. Het zijn allemaal opportuniteiten die de logistieke investeringsmarkt sterk zouden moeten aanwakkeren in 2018.
| Marché | Preneur | Type | Ville | Surface | L/V |
|---|---|---|---|---|---|
| IDF | CONFORAMA | CHARGEUR | TOURNAN EN BRIE | 193 271 $m2$ | Location |
| IDF | AMAZON | CHARGEUR | BRETIGNY SUR ORGE | 140 624 m 2 | Vente |
| Hors dorsale | AMAZON | CHARGEUR | BOVES | 107 267 $m2$ | Location |
| Hors dorsale | CASINO | CHARGEUR | MONTBARTIER | 87 856 m 2 | Location |
| IDF | CONFIDENTIEL | CHARGEUR | MOISSY CRAMAYEL | $81739 \text{ m}^2$ | Location |
| IDF | ALINEA | CHARGEUR | NANTEUIL LE HAUDOUIN | 72 782 m 2 | Location |
| IDF | LEROY MERLIN | CHARGEUR | REAU | 71458 m 2 | Vente |
| IDF | CDISCOUNT | CHARGEUR | REAU | 62 899 m 2 | Location |
| IDF | CARREFOUR | CHARGEUR | AULNAY SOUS BOIS | 61 654 $m2$ | Vente |
| Lyon | ACTION LOGISTICS | CHARGEUR | BELLEVILLE | 60 234 m 2 | Location |
| Hors dorsale | LIDL | CHARGEUR | MONTCHANIN | 58 078 m 2 | Vente |
| IDF | CULTURA | CHARGEUR | MOISSY CRAMAYEL | 55 363 $m2$ | Location |
| IDF | AMAZON | CHARGEUR | SENLIS | 54 532 m 2 | Location |
| Marseille | XPO LOGISTICS | LOGISTICIEN | FOS SUR MER | 53 875 m 2 | Location |
| IDF | SAMADA | CHARGEUR | WISSOUS | 53 001 $m2$ | Location |
| IDF | IKEA | CHARGEUR | GENNEVILLIERS | 49 994 m 2 | Location |
| IDF | CMP | CHARGEUR | AMBLAINVILLE | 49 346 $m2$ | Vente |
| IDF | FEDEX | LOGISTICIEN | ROISSY EN FRANCE | 48 372 m 2 | Vente |
| Hors dorsale | AIRBUS GROUP | CHARGEUR | CORNEBARRIEU | 43 294 m 2 | Vente |
| IDF | TRANSALLIANCE | LOGISTICIEN | REAU | 42 090 m 2 | Location |
| Hors dorsale | DESCOURS ET CABAUD | CHARGEUR | PONT D'AIN | 42 000 $m2$ | Location |
| Hors dorsale | ALLOPNEUS | CHARGEUR | VALENCE | 41 851 $m2$ | Location |
| Marseille | KATOEN NATIE | LOGISTICIEN | ST MARTIN DE CRAU | 40 000 m 2 | Location |
| Lille | SIMASTOCK | LOGISTICIEN | DOURGES | 39 000 $m2$ | Location |
Na een wisselvallig begin van het jaar met een take-up van 817.000 m² in de eerste helft van 2017, nam de takeup op de belangrijkste Franse logistieke markten exponentieel toe in de tweede helft van het jaar. Met een gecombineerde totale take-up van 2.487.m² over heel 2017, steeg de vraag in 'La Dorsale' met 44% vergeleken met dezelfde periode vorig jaar, goed voor een recordniveau.
De prestaties in 2017 werden hoofdzakelijk in de hand gewerkt door een erg aantrekkelijke Parijse markt (1.757.0up 00 m²). Als strategische locatie nabij het grootste Franse consumptiegebied, blijft Ile-de-France de aantrekkelijkste regio voor gebruikers van de logistieke markt. Alleen al deze regio is goed voor 70% van de takeup. Na een wat wisselvallig jaarbegin werd ook de markt in Lyon uiteindelijk erg aantrekkelijk; op het einde van de rit herwon ze haar positie als tweede grootste logistieke hub, goed voor bijna 12% (303.000 m²) van de takeup in La Dorsale. De markten in Marseille en Lille zijn allebei goed voor 9% van de La Dorsale-markt (213.000 m²).
Het aanbod op één jaar stijgt met 15% jaar-op-jaar; daarbij werd 1,82 miljoen m² geïdentificeerd voor La Dorsale. Die stijging hangt nauw samen met de talrijke gelanceerde XXL-transacties. In lijn met de vraag (in m² take-up) in Lyon en Parijs, blijft dit problematisch in Lille. Niettemin werden erg grote promotieprojecten geïdentificeerd in deze regio die kunnen tegemoetkomen aan de operationele behoeften van gebruikers. Voor alle polen stellen we een bescheiden terugkeer vast van de speculatieve projecten bij de promotors.
| Nord Pas-de-Calais | ||||
|---|---|---|---|---|
| Ile-de-France | Région lyonnaise | Région marseillaise | ||
| Parc | 2 936 800 m 2 | 11 292 100 m 2 | 5 154 740 m 2 | 2 738 400 m 2 |
| Demande placée | 213 700 m 2 | 1 757 000 m 2 | 303 000 $m2$ | 213 200 $m2$ |
| Transaction moyenne | 16 430 $m2$ | 24 740 $m2$ | 17 840 $m2$ | 21 315 $m2$ |
| Offre disponible à 1 an | 68 260 m 2 | 971 113 $m2$ | 378 847 m 2 | 401 680 $m2$ |
| Loyer prime $€/m^2/an HT$ | $42 - 43$ | $47 - 52$ | $44 - 47$ | $42 - 48$ |
| Loyer éco €/m 2 /an HT | $35 - 37$ | $42 - 44$ | $36 - 40$ | $35 - 42$ |
Net zoals in de rest van het land bleven de huurwaarden stabiel in 4Q 2017.
Talloze projecten zijn beschikbaar in Lille om het gebrek aan onmiddellijke beschikbaarheid te verhelpen.
Future speculative development per geographic sector
Verhuurwaarde per geografische sector
2017 was een erg aantrekkelijk jaar in de logistieke investeringsmarkt; er werd € 1,95 miljard verhandeld in de laatste 12 maanden, wat 2017 tot het tweede beste jaar ooit maakte, 10 jaar na het record van \$ 2,5 miljard in 2007.
De in logistiek geïnvesteerde volumes waren goed voor 8% van de volumes, betrokken bij commercieel vastgoed in Frankrijk in 2017; dit is een aanzienlijk aandeel en een heel eind boven het tienjarig gemiddelde (6%).
Zoals altijd in de logistieke sector werd de markt gedomineerd door buitenlandse investeerders die 70% van de geïnvesteerde volumes voor hun rekening namen. Maar AXA IM boekte de grootste transactie via de overname van een pan-Europese portfolio van € 1 miljard van GRAMERCY waaronder 5 activa in Frankrijk. Onder de grootste kopers kunnen we ook CARLYLE vermelden dat erg actief was via de aankoop van verschillende portfolio's of units voor een totaal bedrag van ongeveer € 200 miljoen, en STAM EUROPE, via een beleggingsvehikel in handen van een Noord-Amerikaanse institutionele investeerder, of GRENNOAK dat zich introduceerde op de Franse markt met de aankoop van een portfolio van 4 activa die de drempel van € 100 miljoen mark ruimschoots overschreden.
Naast de verkoop van fysieke vastgoedactiva of portfolio's hebben ook de share-deals de Europese markt dit jaar door elkaar geschud met niet minder dan 3 grote operators die in andere handen overgingen in 2017: LOGICOR werd gekocht door CHINA INVESTMENT CORPORATION (CIC) voor € 12,25 miljard, P3 door Singapore GIC sovereign fund voor € 2,4 miljard en IDI GAZELEY door GLOBAL LOGISTIC PROPERTIES (GLP), de toonaangevende eigenaar van logistiek vastgoed in Azië, eveneens voor € 2,4 miljard. Deze transacties geven blijk van de grote belangstelling van Aziatische investeerders voor de Europese en in het bijzonder de Franse logistieke markt.
De blijvende instroom van liquiditeit op de Franse markt, gecombineerd met een aanhoudende schaarste van kwaliteitsactiva, houdt de opbrengsten onder druk tegen ongeveer 4,75% voor "prime" logistieke activa.
| Acquéreur | Vendeur | Région Commune |
Surface |
|---|---|---|---|
| A REAL ESTATE INVESTMENT MANAGERS FRANCE | GRAMERCY EUROPE | Portefeuille « PURDEY » - France | 224 000 $m2$ |
| GREENOAK REAL ESTATE ADVISORS LLP | GENERALI REAL ESTATE | Portefeuille « AXXEL » - France | 225 279 m 2 |
| INVESCO FRANCE | ORCHESTRA IMMOBILIER | Plaeteforme ORCHESTRA ST LAURENT BLANGY |
$123000 \text{ m}^2$ |
| THE CARLYLE GROUP | PROLOGIS | Portefeuille « GALLIA » - France | 177 739 m 2 |
| STAM EUROPE | ARGOSYN | 163371 m 2 Portefeuille « ACROPOLIS » - France |
|
| STAM EUROPE | PRD PERCIER REALISATION ET DEVELOPPEMENT | Portefeuille « OBAN » - France | 126 956 m 2 |
Grote investeringstransacties in 2017
Een economisch herstel dat aan momentum wint, een nationale politieke context die internationaal als positief wordt beoordeeld en een duurzame verhuurmarkt zijn stuk voor stuk factoren die de appetijt van internationale investeerders voor de Franse markt in 2018 zouden moeten handhaven of zelfs versterken. De belangstelling van investeerders voor deze vermogenscategorie houdt inderdaad aan. We blijven vaststellen dat er een massa cash klaarstaat om te worden geïnvesteerd in de logistieke markt. Er blijft ook kapitaal toestromen uit Europa, Azië en Noord-Amerika, dat kan worden ingezet in Frankrijk.
In deze context zouden de prime opbrengsten onder 5% blijven in 2018 voor de hoogwaardige activa. Maar logistiek is nog altijd aantrekkelijk in het licht van de geboden risicopremie in vergelijking met andere categorieën van vastgoedactiva (kantoren, retail, ...).
Gelieve ook te noteren dat de uitstekende dynamiek van de verhuurmarkt aanhoudt in Frankrijk met 3,4 miljoen m² take-up in 2017. Het grote aandeel van niet-speculatieve projecten (65% van de take-up) suggereert veel opportuniteiten voor investeerders die op zoek zijn naar veilige activa.
Prime opbrengsten in commercieel vastgoed (driemaandelijkse evolutie)
| Totaal 31/12/2017 |
België | Frankrijk | Nederland | Totaal 31/12/2016 |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedportefeuille - Gebouwen (0) | |||||
| Aantal sites | 54 | 28 | 14 | 12 | 47 |
| Oppervlakte opslag (m²) | 886 727 | 534 983 | 120 034 | 231 710 | 715 310 |
| Oppervlakte kantoren (m²) | 82 221 | 46 838 | 14 284 | 21 099 | 67 668 |
| Totale oppervlakte (m²) | 968 948 | 581 821 | 134 318 | 252 809 | 782 978 |
| Ontwikkelingspotentieel (m²) | 168 652 | 98 746 | 53 000 | 16 906 | 230 344 |
| Reële waarde (K EUR) Investeringswaarde (K EUR) |
657 518 687 567 |
358 149 367 103 |
94 342 101 085 |
205 027 219 379 |
532 063 558 167 |
| Contractuele jaarlijkse huurinkomsten (K EUR) | 47 315 | 26 341 | 7 397 | 13 577 | 38 929 |
| Bruto rendement (%) | 7,20% | 7,35% | 7,84% | 6,62% | 7,32% |
| Bruto rendement als 100% verhuurd (%) | 7,43% | 7,78% | 7,84% | 6,62% | 7,43% |
| Niet verhuurde delen (m²) | 35 257 | 35 257 | 0 | 0 | 15 274 |
| Huurwaarde van niet verhuurde delen (K EUR) (1) Bezettingsgraad |
1 525 96,3% |
1 525 93,9% |
0 100,0% |
0 100,0% |
619 98,1% |
| Vastgoedportefeuille - Zonnepanelen (2) | |||||
| Reële waarde (K EUR) | 12 771 | 12 771 | 0 | 0 | 9 978 |
| Vastgoedportefeuille - Ontwikkelingen (3) | |||||
| Reële waarde (K EUR) | 48 439 | 25 966 | 14 122 | 8 351 | 10 281 |
Aan de Raad van Bestuur van Montea Comm VA openbare GVV Industrielaan 27 bus 6 9320 Erembodegem
Geachte Dames, Geachte Heren,
Betreft: Waardebepaling van de vastgoedportefeuille van Montea op 31 december 2017.
Conform Hoofdstuk III, Sectie F van de wet op Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen (GVV) van 12 mei 2014, dient Montea haar vastgoedpatrimonium op 31 december 2017 door een onafhankelijke expert te laten waarderen. Wij werden aangesteld voor de vastgoedwaardering van de volledige portefeuille in België, Nederland en Frankrijk. Verder hebben wij de resultaten van de waardebepaling geconsolideerd waarvan de conclusies hieronder besproken worden.
Jones Lang LaSalle is in België actief sinds 1965 en heeft een lange staat van dienst wat betreft het waarderen van professioneel vastgoed. Wij beschikken over voldoende kennis van de vastgoedmarkten waarin Montea is, en beschikken alsook over de vereiste en erkende beroepskennis om deze waardering uit te voeren. De opdracht is door de expert in volledige onafhankelijkheid uitgevoerd.
Zoals dat gebruikelijk is, hebben we onze opdracht uitgevoerd op basis van de door Montea verstrekte gegevens m.b.t. de huurstaat, de kosten en belastingen te dragen door de verhuurder, de uit te voeren werken, en ook alle andere factoren die de waarde van de gebouwen zouden kunnen beïnvloeden. Wij gaan ervan uit dat die inlichtingen juist en volledig zijn. Zoals expliciet omschreven in onze schattingsverslagen, omvatten deze geen enkel onderzoek naar de structurele en technische kwaliteit van de gebouwen, noch naar de mogelijke aanwezigheid van schadelijke stoffen. Montea is goed op de hoogte van het eventuele bestaan van deze risicofactoren en laat daarom voor de aankoop van elk gebouw een technisch en juridisch due diligence onderzoek uitvoeren.
De investeringswaarde wordt gedefinieerd als de meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs gehaald kan worden, op datum van de waardebepaling, onder normale verkoopsvoorwaarden tussen welwillende en goed geïnformeerde partijen, vóór aftrek van de transactiekosten.
Wij hebben gebruik gemaakt van een statische kapitalisatiemethode voor het uitvoeren van onze waardebepalingen. Als controle hebben wij eveneens de prijs per m² geanalyseerd.
De statische kapitalisatie gebeurt onder de vorm van een "Term and Reversion". De waardebepaling is in twee delen onderverdeeld: het huidig inkomen, gebaseerd op de contractuele huur, wordt gekapitaliseerd tot de eerstvolgende opzegmogelijkheid van het huurcontract, de markthuurwaarde wordt vervolgens in perpetuïteit gekapitaliseerd en verdisconteerd. Deze methode van waarderen gebruikt een multiplicator voor de huidige en toekomstige huur die gebaseerd is op analyses van vergelijkbare verkopen.
24 Niet het volledige verslag van de vastgoeddeskundige van 31/12/2017 werd opgenomen in dit jaarverslag maar enkel de conclusies, gezien het volledige verslag vertrouwelijke informatie bevat die voor de concurrentie van belang kan zijn. Dit verslag werd opgesteld op verzoek van de uitgevende instelling waarbij de vastgoeddeskundige heeft ingestemd met de opneming van de conclusies in dit jaarverslag.
De multiplicator varieert afhankelijk van het vereist rendement van een investeerder voor een vergelijkbaar gebouw op een vergelijkbare locatie. Dit rendement weerspiegelt de risico's eigen aan de sector (toekomstige leegstand, kredietrisico, onderhoudskosten, etc). In het geval er uitzonderlijk factoren zijn, eigen aan het gebouw, wordt hier een correctie voor gemaakt.
Voorbeelden hiervan zijn:
De methode van "kapitalisatie" die wij hier toepassen is te onderscheiden van de "geactualiseerde cashflow" methode. Bij deze laatste methode worden toekomstige groei en indexatie wel expliciet opgenomen. Dit onderscheid heeft als gevolg dat de gebruikte rendementen in een waardepaling met geactualiseerde cashflows (DCF) hoger liggen dan die bij de statische kapitalisatie methode.
De gebruikte rendementen zijn gebaseerd op het oordeel van de schatter na andere gerealiseerde verkopen te hebben vergeleken. De factoren die de markt beïnvloeden zijn talrijk en afhankelijk van het type koper. Meestal worden volgende criteria in acht genomen: de kwaliteit van de huurder en de duurtijd van het huurcontract, de locatie van het gebouw, de staat en de architecturale kwaliteit van het gebouw, de ouderdom en staat van onderhoud van het gebouw en de efficiëntie van het gebouw (verhouding tussen de bruto en netto oppervlakte, parking ratio).
Uiteindelijk is het het spel van vraag en aanbod op de investeringsmarkt dat bepalend is.
Conform de IAS/IFRS normen wordt er voor de boekhoudkundige rapportering van een GVV gebruik gemaakt van de reële waarde ("fair value"). Volgend op een perscommuniqué van de Belgische Associatie van Asset Managers (BEAMA) dd. 8 februari 2006 kan de reële waarde van de in Belgische eigendommen verkregen worden door 2,5% transactiekosten af te trekken van gebouwen met een investeringswaarde groter dan 2.500.000 €. Voor gebouwen met een investeringswaarde kleiner dan 2.500.000 € worden de volledige registratierechten afgetrokken, afhankelijk van de regio waar het vastgoed gelegen is.
Op basis van de opmerkingen uit de vorige paragrafen, bevestigen we dat de investeringswaarde van het geconsolideerd vastgoedpatrimonium van Montea op 31 december 2017:
bedraagt. Deze waarde omvat de investeringswaarde van de volledige portefeuille van eigendommen als investeringsobjecten in België, Nederland en Frankrijk.
De verkoopwaarde van het vastgoedpatrimonium van Montea op 31 december 2017 in overeenstemming met de reële waarde ("fair value") van het geconsolideerd vastgoedpatrimonium van Montea bedraagt:
Deze waarde omvat de reële waarde van de volledige portefeuille van eigendommen als investeringsobjecten in België, Nederland en Frankrijk.
Op deze basis bedraagt het initieel rendement van de vastgoedportefeuille 6,87%.
Op basis van de opmerkingen uit de vorige paragrafen, bevestigen we dat de investeringswaarde van het geconsolideerd vastgoedpatrimonium van Montea op 31 december 2017:
bedraagt. Deze waarde omvat de investeringswaarde van de volledige portefeuille van eigendommen in ontwikkeling in België, Nederland en Frankrijk.
De verkoopwaarde van het vastgoedpatrimonium van Montea op 31 december 2017 in overeenstemming met de reële waarde ("fair value") van het geconsolideerd vastgoedpatrimonium van Montea bedraagt:
Deze waarde omvat de reële waarde van de volledige portefeuille van eigendommen in ontwikkeling in België, Nederland en Frankrijk.
Het patrimonium bestaat uit:
| 31/12/2017 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| INVESTMENT PROPERTIES |
Initial Yield | passing rent | Potential rent | ERV | Investment value | Fair value | Net value ('kosten koper') |
| Belgium | 7,16% | 26.341.488 € | 28.287.707 € | 26.825.208 € | 367.886.500 € | 358.913.900 € | 335.362.900 € |
| The Netherlands | 6,19% | 13.577.017 € | 13.973.576 € | 13.973.576 € | 219.379.400 € | 205.027.400 € | 205.027.400 € |
| France | 7,32% | 7.396.797 € | 7.396.797 € | 7.012.053 € | 101.084.400 € | 94.341.100 € | 94.341.100 € |
| TOTAL | 6,87% | 47.315.302 € | 49.658.080 € | 47.810.837 € | 688.350.300 € | 658.282.400 € | 634.731.400 € |
| UNDER DEVELOPMENT |
Initial Yield | passing rent | Potential rent | ERV | Investment value | Fair value | Net value ('kosten koper') |
| Belgium | 26.615.471 € | 25.966.300 € | 23.941.400 € | ||||
| The Netherlands | 8.435.500 € | 8.352.000 € | 8.352.000 € | ||||
| France | 14.376.000 € | 14.121.800 € | 14.121.800 € | ||||
| TOTAL | 49.426.971 € | 48.440.100 € | 46.415.200 € |
| 31/12/2017 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TOTAL PORTFOLIO | Initial Yield | passing rent | Potential rent | ERV | Investment value | Fair value | Net value ('kosten koper') |
| Belgium | 394.501.971 € | 384.880.200 € | 359.304.300 € | ||||
| The Netherlands | 227.814.900 € | 213.379.400 € | 213.379.400 € | ||||
| France | 115.460.400 € | 108.462.900 € | 108.462.900 € | ||||
| TOTAL | 737.777.271 € | 706.722.500 € | 681.146.600 € |
Met de meeste hoogachting.
Brussel, 6 februari 2018.
R.P. Scrivener FRICS National Director Head of Valuation and Consulting Voor Jones Lang LaSalle
In december 2013 sloot Montea met MG Real Estate een partnershipovereenkomst voor de ontwikkeling van het duurzaam logistiek park "MG Park De Hulst" in Willebroek, met in totaal 150.000 m² te ontwikkelen logistieke ruimte. Montea voegde opnieuw een hoogwaardig distributiecentrum toe aan zijn portefeuille op MG Park De Hulst. De site staat op een terrein van ca 20.900 m² en omvat een platform van 13.100 m² opslagruimte, 1.000 m² kantoorruimte en 45 parkeerplaatsen. Het gebouw is uitgerust met koel- en vriescellen (-27°C), een sprinkler installatie en 12 laadkades en zal de uitvalsbasis vormen voor de logistieke bediening van de horeca klanten van Metro Cash & Carry Belgium.
Deze operatie vertegenwoordigde een totale investeringswaarde van € 8,8 miljoen (conform de reële waarde
bepaald door de vastgoeddeskundige) en genereerde een bruto aanvangsrendement van ongeveer 7,1%. In 2014 ontwikkelde Montea voor Metro reeds een distributiecentrum op maat van 3.500 m² in Vorst (BE). Metro ondertekende hiervoor een huurovereenkomst met een vaste duurtijd van 27 jaar. Voor de site in Willebroek werd een
huurovereenkomst afgesloten met een vaste duurtijd van 10 jaar. Metro Cash & Carry Belgium maakt deel uit van de internationale Metro groep, actief in 35 landen en één van de grootste internationale retailers (www.metro.be – www.metrogroup.de).
Op 12/02/2015 ondertekenden MG Real Estate en Montea reeds een partnership met Brussels Airport Company voor de ontwikkeling van een nieuwe internationale hub voor DHL Aviation NV van 31.500 m² warehouse en 5.000 m² kantoren. Het gebouw werd ingeplant aan de ingang van Brucargo, de logistieke hotspot van Brussels Airport voor de cargo afhandeling. DHL, wereldleider inzake
transport en logistiek en « The Logistics company for the world » huurt dit uiterst strategisch gebouw binnen zijn wereldwijde netwerk, voor een vaste periode van 15 jaar. De nieuwe hub verdrievoudigt de bestaande capaciteit (van 12.000 tot 39.500 verzendingen per uur), dankzij de doorgedreven automatisatie van de gebruikte sorteertechnieken. Voor dit project heeft Montea opnieuw een langdurige opstalovereenkomst afgesloten met Brussels Airport Company. Deze transactie vertegenwoordigt een totale investeringswaarde van € 30,5 miljoen (conform de reële waarde bepaald door de vastgoeddeskundige) en genereert een bruto aanvangsrendement van ongeveer 7,3%.
25 Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 30/03/2017 of www.montea.com
26 Voor meer informatie verwijzen we naar het persbericht van 12/02/2015 of www.montea.com.
In juni 2016 ondertekende SACO Groupair een samenwerkingsovereenkomst met Montea voor de bouw en de huur van een nieuw state-of-the art luchtvrachtgebouw met bijhorende kantoren te Brucargo. De groep Cordeel stond in voor de ontwikkeling van dit nieuwe complex dat bestaat uit ca 4.200 m² opslagruimte en ca 800 m² kantoorruimte.
SACO Groupair, een bekende forwarder met hoofdkantoor te Hamburg, is reeds jaren actief op Brucargo
(www.sacogroupair.com).. De huurovereenkomst heeft een vaste duurtijd van negen jaar. De site stelt in totaal ca. 35 mensen tewerkstellen en zal een versnelde groei van de groep toelaten. Deze transactie vertegenwoordigde een totale investeringswaarde van € 3,6 miljoen en genereerde een bruto aanvangsrendement van ongeveer 7,8%.
Montea investeerde in een bedrijfsgebouw in Alfortville van ca 1.500 m² met een strategische ligging, aan de voet van de A86 (Pompadour) en op enkele minuten van de westelijke (A4) en de zuidelijke autosnelweg (A6). Het gebouw omvat ca 1.100 m² opslagruimte en 400 m² kantoorruimte. Deze investering kaderde in de uitbreiding van de bestaande portefeuille in regio Parijs waarbij Montea € 29,7 miljoen investeerde door de
aankoop van 6 volledig verhuurde bedrijfsgebouwen nabij de luchthaven van Paris Charles De Gaulle en in regio Parijs29. Er werd een huurovereenkomst afgesloten met Brard, een houtbewerkingsbedrijf (www.brard-entreprise.fr), met een duurtijd van 9 jaar (eerste break na 6 jaar). Deze transactie
vertegenwoordigde een totale investeringswaarde van € 1,93 miljoen (conform de reële waarde bepaald door de
vastgoeddeskundige) en genereert een bijkomende huur van € 0,16 miljoen per jaar.
In juni 2016 startte Montea, in samenwerking met Built to Build, met de ontwikkeling van een distributiecentrum voor NSK in de logistieke zone Vossenberg West, te Tilburg. Op 1 juni, één maand vroeger dan de vooropgestelde timing, werd het state-of-the-art logistiek distributiecentrum opgeleverd, bestaande uit 17.300 m² opslagruimte,
Montea «Space for Growth» - site NSK – Tilburg (NL)
1.900 m² kantoren en 1.900 m² mezzanine. Het gebouw wordt gehuurd voor een vaste periode van 10 jaar, de aanvangshuur bedraagt € 1 miljoen per jaar. Deze transactie vertegenwoordigde een totale investeringswaarde van € 15,4 miljoen (in lijn met de investeringswaarde bepaald door de vastgoeddeskundige) en genereerde een bruto aanvangsrendement van ongeveer 6,50%.
27 Voor meer informatie verwijzen we naar het persbericht van 28/06/2016 of www.montea.com.
28 Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 30/05/2017 of www.montea.com.
29 Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 30/09/2008 of www.montea.com.
30 Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 01/06/2017 of www.montea.com.
Montea heeft een overeenkomst ondertekend met betrekking tot de verwerving van een strategisch gelegen
terrein van ca 59.900 m². Het terrein ligt aan het op- en afrittencomplex te Vilvoorde langsheen de Brusselse ring. Deze locatie biedt zowel uitstekende aansluitingen op de E19, A12, E40 als een vlotte verbinding met Brussels Airport en het Brussel Hoofdstedelijk Gewest. Op deze kavel zal Montea – na verhuring - een logistiek- en/of distributie-gebouw op maat ontwikkelen. Het totale project zal +/- 35.000 m² magazijnruimte kunnen omvatten. Intussen is Montea reeds in gesprek met een aantal kandidaat-huurders, waarbij vooral gefocust wordt
op hoogwaardige logistiek en (stads)distributie. Deze acquisitie met een totale investeringswaarde van € 10 miljoen, gebeurde door overname van 100% van de aandelen van VILPRO NV.
In september 201633 ondertekende Mainfreight een samenwerkingsovereenkomst met Montea voor de bouw
en de huur van een nieuw crossdock center met bijhorende kantoren te Genk. Willy Naessens stond in voor de ontwikkeling van dit nieuwe gebouw dat
bestaat uit ca 8.000 m² opslagruimte en ca 800 m² kantoorruimte.
De huurovereenkomst heeft een vaste duurtijd van negen jaar en 3 maanden. Op deze nieuwe locatie worden ongeveer 150 mensen tewerkgesteld. Deze transactie vertegenwoordigde een totale investeringswaarde van € 7,1 miljoen en genereerde een bruto aanvangsrendement van ongeveer 7,3%.
Montea heeft een logistiek distributiecentrum verworven op Bedrijventerrein Vosdonk, gelegen in Etten-Leur, tussen Breda en Roosendaal direct aan de rijksweg A58 (afrit 19). Het logistiek distributiecentrum bestaat uit
Montea «Space for Growth» - site Bas Logistics – Etten-Leur (NL)
6.870 m² opslagruimte en 1.730 m² kantoren en is verhuurd aan Bas Logistics. Montea heeft eveneens een aangrenzend terrein gekocht van 20.808 m² voor de bouw en huur van de uitbreiding van het bestaande distributiecentrum voor Bas Logistics. De uitbreiding zal bestaan uit ca 9.900 m² opslagruimte, een mezzanine van ca 900 m² en een werkplaats van ca 570 m². Het build-to-suit project zal tegen april 2018 opgeleverd worden.
31 Zie persmededeling van 1/08/2017 of www.montea.com voor meer informatie.
32 Zie persmededeling van 1/08/2017 of www.montea.com voor meer informatie.
33 Zie persmededeling van 15/09/2016 of www.montea.com voor meer informatie.
34 Zie persmededeling van 24/10/2017 of www.montea.com voor meer informatie.
Bas Logistics ondertekende een triple-net huurovereenkomst voor een vaste periode van 13 jaar voor het bestaande distributiecentrum en voor een vaste periode van 12,5 jaar voor de uitbreiding. Deze transactie vertegenwoordigde een totale investeringswaarde van € 14 miljoen (in lijn met de investeringswaarde bepaald door de vastgoeddeskundige), gefinancierd met bankschuld en genereerde een netto aanvangsrendement van ongeveer 6,0%.
In december 2013 sloot Montea met MG Real Estate een partnershipovereenkomst voor de ontwikkeling van het duurzaam logistiek park "MG Park De Hulst" in Willebroek, met in totaal 150.000 m² te ontwikkelen logistieke ruimte. Als sluitstuk van deze succesvolle samenwerking kocht Montea een hoogwaardig distributiecentrum voor Decathlon. Daarnaast kocht Montea voor € 3,2 miljoen de resterende gronden gelegen naast de ontwikkelingen van Dachser en Federal Mogul.
De ontwikkeling voor Decathlon staat op een terrein van ca. 71.000 m² en omvat een platform van 46.274 m²
Montea «Space for Growth» - Site Willebroek MG Park De Hulst - Decathlon (BE)
Deze operatie vertegenwoordigde een totale investeringswaarde van € 31,6 miljoen en genereerde een bruto aanvangsrendement van ongeveer 6,5%.
10 jaar.
Montea heeft een terrein gekocht van ca 15.000 m² op Bedrijventerrein Schiphol Logistics Park, uniek gelegen direct aan de Rijksweg A4 en N201 en vlakbij de A5 en A9. Hierop wordt een nieuw distributiecentrum gebouwd
Montea «Space for Growth» - site Schiphol Logistcs Park (NL)
dat zal bestaan uit ca 4.500 m² opslagruimte en twee kantoorunits van totaal ca. 900 m2 . Het project zal tegen april 2018 opgeleverd worden.
opslagruimte, 1.022 m² kantoorruimte en 256 parkeerplaatsen. Vanuit het gebouw wordt de volledige distributie voor Decathlon Benelux georganiseerd (www.decathlon.be). Decathlon, reeds huurder bij Montea voor zijn werkplaats in Bornem, huurt dit gebouw voor een minimale vaste periode van
Inmiddels werd een eerste huurovereenkomst gesloten met Thomsen Select, een onderneming gericht op groupage en transport van luchtvracht. Dit bedrijf zal de helft van het pand huren voor een vaste periode van 10 jaar. De overige 50% en de strategisch gelegen, afzonderlijke truckparking van ca 3.000 m² zullen op de huurmarkt worden aangeboden. Deze transactie vertegenwoordigde een totale investeringswaarde van € 7,12 miljoen (in lijn met de investeringswaarde bepaald door de vastgoeddeskundige) en genereerde een netto aanvangsrendement van ongeveer 7,6%.
35 Zie persmededeling van 6/11/2017 of www.montea.com voor meer informatie.
36 Zie persmededeling van 8/11/2017 of www.montea.com voor meer informatie.
Montea heeft een gebouw gekocht in Le Mesnil-Amelot, uniek gelegen direct aan de luchthaven van Roissy Charles de Gaulle. Het 3.002 m² distributiecentrum is opgesplitst in 2 units en verhuurd aan Facilit'Air (1.996 m²) en Select Service Partners (1.006 m²). De totale investeringswaarde bedroeg € 3;29 miljoen aan een aanvangsrendement van 6,76%. Montea was sinds 2008 reeds eigenaar van de aanpalende gebouwen en ziet deze investering dan ook als een vervollediging van een voorgaande investering. Met deze transactie heeft Montea een portefeuille van ongeveer 17.000 m² op deze luchthavenlocatie.
Luchtfoto: Terrein 48 ha - Tiel (NL)
Montea heeft een akkoord bereikt met De Kellen BV omtrent de verwerving van een terrein van ca. 48 ha op bedrijventerrein De Kellen in Tiel. Met zijn centrale ligging in Nederland, is de site uitermate geschikt voor de organisatie van nationale distributie. Het terrein is zeer goed bereikbaar vanaf de A15 en ligt aan het Amsterdam Rijnkanaal en De Waal en beschikt over eigen kadefaciliteiten. De bestemming is ruim gedefinieerd en de taille van de site geeft Montea de mogelijkheid een ambitieus masterplan voor de omgeving te ontwikkelen.
Het terrein bestaat uit 3 delen:
Montea is in gesprek met enkele kandidaten voor een eerste ontwikkeling op maat op de eerste zone van 13,5 ha. Partijen verwachten deze transactie, na due dilligence, tegen Q1 2018 af te ronden. Op termijn wenst Montea op de site 25,5 ha aan logistieke, distributie en productie-activiteiten te ontwikkelen. De totale doorlooptijd van het project wordt geschat op 4 tot 6 jaar.
37 Zie persmededeling van 8/11/2017 of www.montea.com voor meer informatie.
38 Zie persmededeling van 9/11/2017 of www.montea.com voor meer informatie.
Wayland Real Estate en Montea hebben een overeenkomst getekend voor de ontwikkeling van "LogistiekPark
A12", een plangebied van 206.000 m² waarop meer dan 130.000 m² logistiek vastgoed ontwikkeld kan worden. Deze samenwerking is tot stand gekomen onder begeleiding van XO Property Partners.
Foto: Artist impression "LogistiekPark A12" Waddinxveen (NL)
In december 2014 sloten Montea en Panafrance een partnershipovereenkomst voor de ontwikkeling van een logistiek platform op een terrein van 103.000 m² te Camphin-en-Carembault41. Het terrein heeft een unieke ligging ten zuiden van Rijsel, aan de A1-snelweg in het hart van de logistieke verkeersas Rijsel-Parijs-Lyon. Op het terrein kunnen 2 distributiecentra ontwikkeld worden van 18.000 m² en 24.000 m² (totale oppervlakte van 42.000 m²).
Intussen zal Montea voor fase 1 van het project, een distributiecentrum ontwikkelen van ca 18.000 m²,
Montea «Space for Growth» - site Camphin-en-Carembault FR)
opsplitsbaar in 3 units. DSM Food Specialties France SAS zal ca 12.000 m² (2 van de 3 units) huren voor een vaste periode van 9 jaar. DSM Food Specialties (groep DSM) is gespecialiseerd in de productie en export van enzymen voor de voedingsindustrie (www.dsm.com).
De ontwikkeling zal in de loop van het eerste kwartaal van 2018 operationeel zijn. De transactie vertegenwoordigde een totale investeringswaarde van € 11,2 miljoen. Bij verhuring van de derde unit, dewelke Montea verwacht te kunnen afronden vóór de oplevering van het gebouw begin 2018, zal dit distributiecentrum een bijkomende huur van € 740.440 per jaar genereren.
39 Zie persmededeling van 13/03/2017 of www.montea.com voor meer informatie.
40 Zie persmededeling van 30/05/2017 of www.montea.com voor meer informatie.
41 Zie persmededeling van 03/12/2014 of www.montea.com voor meer informatie.
Montea en GBS (Groupement des Bières Spéciales) ondertekenden een huurovereenkomst voor een periode van 9 jaar voor de ontwikkeling van een tweede build-to-suit project. Het gebouw van ca 24.400 m² is opsplitsbaar in 4 units, waarvan GBS ca 18.500 m² (3 units) zal huren. GBS zal van hieruit de Franse markt bevoorraden (www.gbs-solutions-boissons.fr). Het gebouw zal in de loop van het eerste kwartaal van 2018 operationeel zijn. De ontwikkeling vertegenwoordigde een totale investeringswaarde van ca € 14,1 miljoen. Bij verhuring van de vierde unit, dewelke Montea verwacht te kunnen afronden vóór de oplevering van het gebouw begin 2018, zal dit distributiecentrum een bijkomende huur van ca. € 1 miljoen per jaar genereren.
In februari 201444 verwierf Montea een distributiecentrum van ca 19.500 m², gelegen op een terrein van 25.800 m², verhuurd aan Delta Wines. De site is strategisch gelegen langs de A12 met verbinding naar Den Haag–Utrecht–Arnhem– Rührgebied.
Om aan de groei van het bedrijf te kunnen voldoen heeft Delta Wines aan Montea gevraagd voormelde site met ca 5.000 m² uit te breiden. Delta Wines ondertekende een bijkomende huurovereenkomst voor een vaste periode van 12 jaar aan dezelfde huurvoorwaarden. De investeringswaarde van deze uitbreiding (inclusief terrein) bedroeg € 3,3 miljoen en zal een bijkomende huur van ca. € 225.000 per jaar generen.
De oplevering van deze uitbreiding is voorzien in het eerste kwartaal van 2018.
Liege Airport heeft een ambitieus masterplan opgesteld voor de ontwikkeling van de noordelijke zone op de luchthaven. In dat kader heeft Montea een erfpachtovereenkomst afgesloten met grondeigenaar Sowaer voor de ontwikkeling van een terrein van meer dan 51.000 m², gelegen aan de ingang van Flexport City en onmiddellijk grenzend aan de nieuwe afhandelingsgebouwen. Op deze site zal Montea op termijn in totaal zo'n 20.000 m² aan magazijnunits en bijhorende kantoren ontwikkelen en op die manier concreet de verdere groei van de luchthaven ondersteunen. De totale investering voor fase 1, 2 en 3 zal ca € 15 miljoen bedragen. De bouw van de eerste en tweede fase, ca 12.200 m², is inmiddels gestart. Montea zal voor Malysse-Sterima de ontwikkeling
realiseren van een hypermodern distributiecentrum van ca 4.700 m² magazijnruimte met 500 m² kantoren. In het gebouw zullen medische kits gesteriliseerd worden en opnieuw klaargemaakt worden voor verzending richting Europese ziekenhuizen. Dit betekent meteen ook een nieuwe strategische "medical care" specialist voor de luchthaven.
42 Zie persmededeling van 18/07/2017 of www.montea.com voor meer informatie.
43 Zie persmededeling van 1/08/2017 of www.montea.com voor meer informatie.
44 Zie persmededeling van 7/02/2014 of www.montea.com voor meer informatie.
45 Zie persmededeling van 6/11/2017 of www.montea.com voor meer informatie.
De huurovereenkomst met Malysse-Sterima heeft een vaste duurtijd van 20 jaar en zal een aanvangsrendement van 6,35% genereren vanaf eind 2018. Het bedrijf zal zelf ca € 4 miljoen investeren in de diverse installaties voor de conditionering van de goederen. De resterende 7.000 m² van fase 2 kunnen, na ondertekening van het
Montea heeft, via de overname van 100% van de aandelen van Immocass BVBA, een logistiek distributiecentrum verworven in Saintes, op de grens tussen Vlaams-Brabant en Waals-Brabant, gelegen aan de autosnelweg E429. Het distributiecentrum bestaat uit 7.500 m² opslagruimte en 1.000 m² kantoren en is volledig verhuurd aan
Noukies. Noukies ondertekende een triplenet huur-overeenkomst voor een vaste periode van 9 jaar, dat een huurinkomen zal generen van € 330.000 per jaar. Het bedrijf staat bekend om zijn zachte knuffels en babykleding (www.noukies.com). Deze transactie vertegenwoordigde een totale investerings-waarde van € 4,7 miljoen (in lijn met de investeringswaarde bepaald
huurcontract, binnen het jaar opgeleverd worden.
door de vastgoeddeskundige), en genereerde een netto aanvangsrendement van ongeveer 7,15%.
Sinds 2009 baat Orka Aalst NV, een specialist in zonne-energieprojecten, via een opstalovereenkomst, een zonnepark uit van 678 KwP op de daken van de site Tragel te Aalst. In 2011 maakte Montea evenwel de keuze om zelf te investeren in de ontwikkeling van zonne-energieprojecten. In dat kader werd besloten om de aandelen van Orka Aalst NV, de vennootschap waartoe de zonnepanelen behoort, over te nemen. Deze transactie vertegenwoordigde een totale investeringswaarde van € 1 miljoen en genereerde een netto aanvangsrendement van ongeveer 7,6%.
Op 10/1/2017 kondigde Montea de verkoop aan van 3 activa uit haar bestaande portefeuille in Frankrijk en dit voor een totale verkoopwaarde van € 60.394.000. De verkoop van het pand te St Cyr en Val en het pand te Tilloylez-Cambrai werd effectief gerealiseerd op 29/12/2016. De verkoop van het pand te Savigny-le-Temple werd op 30/03/2017 - na realisatie van een aantal aanpassingswerken voor de huidige huurder – gefinaliseerd.
46 Zie persmededeling van 22/12/2017 of www.montea.com voor meer informatie.
47 Zie persmededeling van 22/12/2017 of www.montea.com voor meer informatie.
48 Zie persmededeling van 30/03/2017 of www.montea.com voor meer informatie.
Het jaar 2017 werd gekenmerkt door de volgende huuractiviteit:
LabCorp BVBA en Montea ondertekenden een nieuwe huurovereenkomst voor de huur van 5.750 m² opslagruimte en 570 m² kantoorruimte. De multihuurders site is met deze transactie volledig verhuurd. LabCorp BVBA, (www.labcorp.com) huurt unit 2 vanaf februari 2017 op basis van een huurovereenkomst met een vaste duurtijd van 9 jaar. De jaarlijkse huurprijs voor de unit bedraagt € 257.000.
In oktober 2016 werd bekend gemaakt dat SAS AUTOMOTIVE BELGIUM NV, ex-toeleverancier van Volvo, de deuren moest sluiten. Bijgevolg heeft SAS AUTOMOTIVE BELGIUM NV de bestaande huurovereenkomst vervroegd beëindigd, nl. op 31
januari 2017. De te betalen huurgelden voor de resterende duurtijd van de huurovereenkomst werden verrekend in de éénmalige verbrekingsvergoeding. Montea ondertekende een huurovereenkomst met Bleckmann België NV voor een vaste huurperiode van 5 maanden, tot oktober 2017. Het gebouw bestaat uit 11.910 m² opslagruimte en 1.012 m² kantoorruimte en werd gebruikt als opslagruimte voor kledij en accessoires. De huurprijs bedroeg € 26.500 per maand.
In december 2014 sloten Montea en Panafrance een partnershipovereenkomst voor de ontwikkeling van een logistiek platform op een terrein van 103.000 m² te Camphin-en-Carembault52. Op het terrein worden twee distributiecentra ontwikkeld van ca 18.000 m² en ca 24.000 m² (totale oppervlakte van ca 42.000 m²). Danone (D.P.F.F.) zal vanaf april 2018 één unit van ca 6.000 m² huren voor een vaste periode van 9 jaar in het gebouw van ca 18.000 m². Voor de andere twee units (ca 12.000 m²) ondertekende Montea reeds een huurovereenkomst met DSM Food Specialties France SAS. Hierdoor bedraagt de bezettingsgraad 100% voor dit gebouw. De transactie zal vanaf april 2018 voor de totaliteit van het gebouw een huurinkomen generen van € 740.440 per jaar.
49 Zie persmededeling van 9/01/2017 of www.montea.com voor meer informatie.
50 Zie persmededeling van 8/5/2017 of www.montea.com voor meer informatie.
51 Zie persmededeling van 5/09/2017 of www.montea.com voor meer informatie.
52 Zie persmededeling van 03/12/2014 en van 30/05/2017 of www.montea.com voor meer informatie.
Montea en Parker Hannifin Manufacturing Belgium hebben een huurovereenkomst ondertekend voor een duurtijd van 9 jaar voor een unit van 9.900 m² op de site te Milmort, met strategische ligging langsheen de E313 richting Antwerpen en de E40 richting Brussel. Deze huurovereenkomst genereerde vanaf augustus 2017 een huuropbrengst van € 283.000 per jaar. De groep Parker is wereldleider in de productie en distributie van onderdelen voor de mobiele, industriële en ruimtevaartsector (www.parker.com).
Montea en Nippon Express Belgium hebben opnieuw een huurovereenkomst ondertekend voor een duurtijd van 9 jaar voor een unit van 5.300 m² op park "De Hulst" te Willebroek. Dit duurzaam logistiek park heeft een unieke ligging tussen de A12 en de E19 Brussel/Antwerpen. Nippon Express Belgium (www.nipponexpress.com) is reeds een bestaande huurder van een built-to-suit project van 6.000 m² op Brucargo te Zaventem. De nieuwe huurovereenkomst genereerde vanaf
september 2017 een huuropbrengst van € 263.000 per jaar.
Studio 100 is bijzonder blij om te kunnen melden dat het een nieuwe locatie heeft gevonden voor de spektakelmusical 40-45. Het gaat om de Montea-site vlakbij de kruising van de A12 en de N16 in Puurs. Naast een uitstekende bereikbaarheid biedt deze locatie ook
voldoende parking en heeft zij alle troeven om deze groots opgezette mega-productie te ontvangen.
Het gaat om een terrein vlak aan de kruising van de A12 en de N16 in Puurs. De volledige site beslaat in totaal meer dan 40.000 m². Studio 100 zal deze site volledig omtoveren tot een toegankelijk, publieksvriendelijk en modern theater waar de bezoekers in alle comfort kunnen genieten van een beklijvende voorstelling. Op het grasveld aan de gebouwen wordt een grote tijdelijke constructie neergepoot die op maat gemaakt wordt voor 40-45. Het artistieke concept, inclusief rijdende tribunes, blijft volledig behouden. Het magazijn van het gebouw zal gebruikt worden als foyer en ontvangstruimte. De kantoorzone zal worden ingericht als artistieke en productieruimte. Verder is er ook voldoende parking voorzien. Studio 100 heeft een huurovereenkomst ondertekend die vanaf maart 2018 een huurinkomen zal generen van € 700.000 per jaar.
53 Zie persmededeling van 5/09/2017 of www.montea.com voor meer informatie.
54 Zie persmededeling van 5/09/2017 of www.montea.com voor meer informatie.
55 Zie persmededeling van 13/12/2017 of www.montea.com voor meer informatie.
Montea en Profit Europe NV ondertekenden een huurovereenkomst met een vaste duurtijd van 9 jaar, dat een
huurinkomen zal generen van € 122.380 per jaar. De huurovereenkomst voor unit 7 op de Industrielaan te Erembodegem was voordien verhuurd aan Movianto en omvat 2.860 m² opslagruimte, 56 m² kantoor-ruimte en 10 parking-plaatsen. Profit Europe NV zal de site gebruiken als opslagplaats voor sprinklerinstallatiecomponenten (www.profittings.eu).
Montea «Space for Growth» - site Erembodegem - Aalst (BE)
Montea kondigde in een persmededeling van 13 september 2017 een kapitaalverhoging in geld met voorkeurrecht aan. Op 22 september 2017, na de openbare aanbieding tot inschrijving op de kapitaalverhoging en de succesvolle private plaatsing van de scrips, hebben de bestaande aandeelhouders en nieuwe investeerders zich verbonden om in te schrijven op 100% van de aangeboden nieuwe aandelen.
Deze kapitaalverhoging werd op 26 september 2017 succesvol onderschreven voor een bedrag van € 68.004.527 en de uitgifte van 1.658.647 nieuwe aandelen, tegen een uitgifteprijs van €41 per nieuw aandeel. Het totale kapitaal van Montea bedraagt € 236.623.450 op 26 september 2017 en wordt voortaan vertegenwoordigd door 11.610.531 aandelen welke genoteerd zijn op zowel Euronext Brussels als Euronext Paris.
Er zijn geen bevoorrechte aandelen. Elk van deze aandelen verleent één stemrecht op de algemene vergadering en deze aandelen vertegenwoordigen dus de noemer voor doeleinden van kennisgevingen ingeval van het bereiken, overschrijden of onderschrijden van de wettelijke drempel van 5% of een meervouw van 5% (transparantiereglementering). Montea heeft een bijkomende statutaire drempel van 3% inzake de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen.
Montea kon volgende kredieten met vervaldag in 2018 en 2019 vervroegd verlengen:
56 Zie persmededeling van 22/12/2017 of www.montea.com voor meer informatie.
Bovendien werden volgende nieuwe kredietlijnen toegekend:
Verder startte Montea een samenwerking met Bank Nagelmackers; een krediet van € 20 miljoen met een looptijd van 8 jaar.
In de loop van het laatste kwartaal 2017 heeft Montea vier contracten voor rentevoetindekking van het type IRS (Interest Rate Swap) voor een nominaal bedrag van € 60 miljoen afgewikkeld om daaropvolgend nieuwe indekkingen (zelfde bedrag) af te sluiten tegen huidig marktconforme voorwaarden. Deze afwikkeling zal een positieve impact hebben op de looptijd van de indekkingen alsook op de gemiddelde financieringskost voor de komende jaren van € 1,2 miljoen per jaar.
De hedge ratio57 bedraagt 87,4 % per 31 december 2017.
De voornaamste risico's en onzekerheden waarmee Montea en haar dochtervennootschappen geconfronteerd worden, zijn omschreven in hoofdstuk 1 van dit jaarlijks financieel verslag.
Op basis van het EPRA resultaat van € 2,58 zal de raad van bestuur van de statutaire zaakvoerder van Montea een bruto dividend voorstellen van € 2,17 bruto per aandeel (€ 1,52 netto per aandeel), wat een uitkeringspercentage58 inhoudt van 84% ten opzichte van het EPRA resultaat. Dit betekent een stijging van het bruto dividend per aandeel met 3% in vergelijking met 2016 (€ 2,11 bruto per aandeel), ondanks de verhoging van het gewogen gemiddeld aantal aandelen met 7% ten gevolge van de kapitaalverhoging in 2017.
| KERNRATIO'S | 31/12/2017 | 31/12/2016 | ||
|---|---|---|---|---|
| Kernratio's (€) | ||||
| EPRA resultaat per aandeel (1) | 2,58 | 2,47 | ||
| Resultaat op de portefeuille per aandeel (1) | ||||
| Variaties in de reële waarde van de financiële instrumenten per aandeel (1) | 0,38 0,56 |
0,91 -0,06 |
||
| Netto resultaat (IFRS) per aandeel (1) | 3,52 | 3,31 | ||
| EPRA resultaat per aandeel (2) | 2,31 | 2,41 | ||
| Voorgestelde uitkering | ||||
| Uitkeringspercentage (t.o.v. EPRA resultaat) (3) | 84% | 87% | ||
| Bruto dividend per aandeel | 2,17 | 2,11 | ||
| Netto dividend per aandeel | 1,52 | 1,48 | ||
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 10 392 676 | 9 722 190 | ||
| Aantal aandelen in omloop per periode einde | 11 610 531 | 9 951 884 |
1) Berekening op basis van het gewogen gemiddeld aantal aandelen.
2) Berekening op basis van het aantal aandelen in omloop op balansdatum.
3) Het uitkeringspercentage is berekend in absolute cijfers op basis van het geconsolideerd resultaat. De effectieve uitkering van het dividend gebeurt op basis van het statutaire resultaat van Montea Comm. VA.
57 *Hedge ratio: percentage van de schulden aan vaste en variabele rente die ingedekt worden tegen schommelingen in de rente door afgeleide financiële producten. Zie sectie 8.11
58 Het uitkeringspercentage van 84% werd berekend op basis van het EPRA resultaat en niet op basis van het resultaat beschikbaar voor uitkering.
Met de aanstelling van Jan van der Geest als Development Manager wil Montea haar aanwezigheid in Nederland verder versterken. Jan staat ondermeer mee in voor de toekomstige ontwikkeling van LogistiekPark A12 te Waddinxveen. Omwille van zijn jarenlange affiniteit met de bedrijfsruimtemarkt in Nederland, heeft Jan van der Geest de nodige ervaring om de nieuwbouwprojecten van Montea in Nederland op te volgen. Jan van der Geest was sinds 2006 werkzaam bij Heembouw, een ontwikkelend bouwbedrijf, waar hij sinds 2011 als commercieel manager actief was.
Voor het realiseren van haar vastgoedinvesteringen in Nederland heeft Montea in september 2013 een verzoek ingediend voor toepassing van het fiscaal regime van de 'Fiscale Beleggingsinstelling' (hierna FBI) als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Zie ook hoofdstuk 1.4.3.
Op heden heeft de Nederlandse dochteronderneming van de Vennootschap, Montea Nederland NV, nog geen definitieve beslissing van de Nederlandse fiscale administratie waarin de FBI-status wordt goedgekeurd. De Nederlandse fiscale administratie heeft in 2016, onder verwijzing naar bepaalde rechtspraak van de Nederlandse Hoge Raad, een nieuwe visie ontwikkeld in haar beleid aangaande de invulling van de aandeelhouderstoets. De Vennootschap zou als aandeelhouder van haar FBI-dochter Montea Nederland NV meer bepaald dienen aan te tonen dat zij zelf als FBI zou kunnen worden aangemerkt. Slechts dan kan in de visie van de Nederlandse fiscale administratie, de Vennootschap beschouwd worden als kwalificerende aandeelhouder onder het FBI regime. In dit kader wordt overleg gevoerd tussen de Nederlandse fiscale administratie en de Vennootschap om te bekijken hoe hier een concrete invulling aan gegeven kan worden. De Vennootschap is van mening dat zij als GVV opereert binnen een regime dat objectief vergelijkbaar is met dat van de FBI en meent dat zij hiermee voldoet aan de vereisten. De Vennootschap meent derhalve dat het waarschijnlijk is dat zij redelijke afspraken zal kunnen maken met de Nederlandse fiscale administratie waarbij de FBI status zal worden toegekend aan Montea Nederland NV. Bovendien heeft het Nederlandse ministerie van Financiën en de Nederlandse fiscale administratie reeds in het verleden aangegeven binnen de kaders van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur te zullen handelen wat betreft het bekomen van een 'level playing field' ('gelijke gevallen zullen gelijk worden behandeld'). Hiermee wordt beoogd dat Montea door de Nederlandse fiscale autoriteiten niet slechter zal worden behandeld dan andere voldoende vergelijkbare Belgische GVV's met bestaande afspraken ten aanzien van de FBI-status.
Het EPRA resultaat60 bedraagt € 26,8 miljoen, een stijging van 12% tijdens het jaar 2017, ten opzichte van € 24,0 miljoen tijdens dezelfde periode vorig jaar. Het EPRA resultaat per aandeel bedraagt € 2,58 per aandeel tegenover € 2,47 per aandeel vorig jaar en dit met inbegrip van 7% meer gewogen gemiddeld aantal uitstaande aandelen als gevolg van de kapitaalverhoging doorgevoerd in september 2017.
59 *EPRA resultaat per aandeel betreft het EPRA resultaat op basis van het gewogen gemiddeld aantal aandelen. Zie ook www.epra.com. 60 *EPRA resultaat: dit betreft het onderliggende resultaat van de kernactiviteiten en geeft aan in welke mate de huidige dividendbetalingen worden ondersteund door de winst. Dit resultaat wordt berekend als het netto resultaat (IFRS) exclusief het resultaat op de portefeuille en de variaties in de reële waarde van financiële instrumenten. Zie ook www.epra.com
Deze groei met € 2,8 miljoen is voornamelijk het resultaat van:
5.4.1. Verkorte vorm van het geconsolideerd overzicht van de resultaten vóór winstverdeling per 31 december 2017 (in duizenden euro)
| VERKORTE GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING (K EUR) Analytisch |
31/12/2017 12 maanden |
31/12/2016 RESTATED (0) 12 maanden |
|---|---|---|
| GECONSOLIDEERDE RESULTATEN | ||
| NETTO HUURRESULTAAT | 40 793 | 40 518 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 43 963 | 41 258 |
| % t.o.v netto huurresultaat | 107,8% | 101,8% |
| TOTAAL VASTGOEDKOSTEN | -1 246 | -1 043 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 42 717 | 40 215 |
| Algemene kosten van de vennootschap | -3 814 | -3 769 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | -72 | -142 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 38 830 | 36 304 |
| % t.o.v netto huurresultaat | 95,2% | 89,6% |
| FINANCIEEL RESULTAAT excl. variaties in de reële waarde van de indekkingsinstrumenten | -11 107 | -11 780 |
| EPRA RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 27 723 | 24 524 |
| Belastingen | -938 | -506 |
| EPRA RESULTAAT | 26 785 | 24 018 |
| per aandeel (1) | 2,58 | 2,47 |
| Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 769 | 8 131 |
| Resultaat verkoop andere niet-financiële activa | 0 | 0 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 3 204 | 670 |
| Ander portefeuilleresultaat | 0 | 0 |
| RESULTAAT OP DE VASTGOEDPORTEFEUILLE | 3 972 | 8 801 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 5 791 | -616 |
| RESULTAAT IN DE REELE WAARDE VAN FINANCIELE ACTIVA EN PASSIVA | 5 791 | -616 |
| NETTO RESULTAAT | 36 548 | 32 204 |
| per aandeel | 3,52 | 3,31 |
Het netto huurresultaat bedraagt € 40,8 miljoen, zijnde een stijging van 1% ten opzichte van dezelfde periode in 2016 (€ 40,5 miljoen). Het netto huurresultaat van 2016 bevatte een hogere verbrekingsvergoeding ontvangen van Neovia Logistics (€ 2,3 miljoen) ten opzichte van deze ontvangen in 2017 van SAS Automotive (€ 1,3 miljoen). Bovendien werden 2 Franse panden, die jaarlijks een netto huuropbrengst van € 4 miljoen opleverde, in december 2016 verkocht. Deze 2 impacten worden gecompenseerd (+ € 0,3 miljoen) door de nieuwe huurinkomsten van de gemaakte investeringen en de oplevering van built-to-suit projecten in het vorig boekjaar alsook door de nieuwe investeringen en de oplevering van nieuwe projecten in 2017.
Het operationeel resultaat vóór het resultaat op de vastgoedportefeuille stijgt van € 36,3 miljoen in 2016 tot € 38,8 miljoen in 2017. Deze groei met € 2,5 miljoen is voornamelijk het resultaat van:
De operationele marge wordt in 2017 sterk beïnvloed door de éénmalige vergoedingen ontvangen van SAS Automotive en deze ontvangen naar aanleiding van de oplevering van het gebouw verhuurd aan DHL Aviation. Zonder deze éénmalige vergoedingen bedraagt de operationele marge 92%.
Het financiële resultaat exclusief variaties in de reële waarde van de financiële instrumenten62* bedraagt € 11,1 miljoen en daalt met 6% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De gemiddelde schuldenlast steeg met € 41,8 miljoen (13%). De gemiddelde financieringskost63\* is stabiel gebleven: 3,0% voor het boekjaar 2017. In 2018 wordt een daling van de gemiddelde financieringskost verwacht naar aanleiding van de afwikkeling van vier rentevoetindekkingen van het type IRS (Interest Rate Swap) voor een totaal nominaal bedrag van € 60 miljoen eind 2017 om daaropvolgend een nieuwe indekking af te sluiten voor hetzelfde nominaal bedrag tegen marktconforme voorwaarden.
De daling van het negatief financieel resultaat (excl variaties in de reële waarde van de financiële instrumenten) van € 0,7 miljoen is voornamelijk het gevolg van het afwikkelen van een contract voor rentevoetindekking van het type IRS in 2016 voor een totale kost van € 2,1 miljoen deels gecompenseerd door:
61* Exploitatie- of operationele marge bekomt men door het operationeel resultaat voor het resultaat op de vastgoedportefeuille te delen door het netto huurresultaat. 62* Zie sectie 8.11.
63* Deze financiële kost is een gemiddelde over gans het jaar, inclusief de leasingschulden en werd berekend op basis van de totale financiële kost t.o.v. het gemiddelde van het beginsaldo en eindsaldo van de financiële schuldenlast voor 2017, zonder rekening te houden met de waardering van de indekkingsinstrumenten.
Gegeven verduidelijking over de boekhoudkundige verwerking van de afwikkeling van swaps, en om een betere aansluiting te verkrijgen met de EPRA guidance, werd besloten om vanaf 2017 de unwinding van de swaps te verwerken via de P&L rubriek: wijzigingen in de reële waarde van financiële activa en passiva. Indien we deze verwerkingsmethodiek hadden toegepast op de unwinding van de swap in 2016, zou dit geen invloed hebben gehad op het netto resultaat en eigen vermogen van 2016, enkel op het EPRA resultaat dat € 2,1 miljoen of € 0,21 per aandeel hoger zou zijn geweest.
Montea heeft op 31/12/2017 een totale bankschuld (bilaterale kredietlijnen) van € 264,9 miljoen bij 7 financiële instellingen. De totale financiële schuld (inclusief obligatieleningen en leasingschuld) is op 31 december 2017 ingedekt voor 87% door middel van contracten voor rentevoetindekking van het type IRS(Interest Rate Swap).
Het resultaat op de vastgoedportefeuille bedraagt € 4,0 miljoen op 31/12/2017. Dit positief resultaat is het gevolg van de verkoop van één van de Franse sites gelegen te Savigny met een positieve impact van € 0,7 miljoen, een bewijs van de eerder voorzichtige en conservatieve waardering van de vastgoedgoedportefeuille van Montea ten opzichte van de grote interesse in de vastgoedmarkt voor kwalitatief logistiek vastgoed. Verder is het resultaat een gevolg van een netto positieve variatie in de reële waarde van de vastgoedportefeuille exclusief capex van € 3,2 miljoen als gevolg van de daling van de investeringsrendementen in Nederland en Frankrijk voor projecten met een lange termijn huurcontract. De reële waarde van de Belgische vastgoedportefeuille exclusief capex bleef stabiel ten opzichte van de reële waarde vorig jaar als gevolg van het grote investeringsvolume in België (transactiekosten worden immers naar aanleiding van de wijziging in de waarderingsregel vanaf 2017 door het resultaat op de vastgoedportefeuille genomen).
Bij de waardering van de zonnepanelen worden de meerwaarde in een afzonderlijke component van het eigen vermogen opgenomen. Minderwaarden worden ook in deze component opgenomen, tenzij ze gerealiseerd zijn of tenzij de reële waarde onder de oorspronkelijke investeringskost daalt.
De positieve variaties in de reële waarde van financiële instrumenten komt voort uit de positieve impact van de reële waarde van de afgesloten bestaande rentevoetindekkingen als gevolg van de stijgende lange termijn rentevoetverwachtingen in de loop van 2017.
Het EPRA resultaat samen met het resultaat op de portefeuille en met de variaties in de reële waarde van financiële instrumenten, leiden tot het netto resultaat (IFRS) van € 36,5 miljoen in 2017 ten opzichte van € 32,2 miljoen in 2016. Het netto resultaat (IFRS) per aandeel bedraagt € 3,52 per aandeel t.o.v. € 3,31 per aandeel in 2016. Het resultaat op de vastgoedportefeuille en de variaties in de reële waarde van financiële instrumenten zijn geen kas-items en hebben geenszins een impact op het EPRA-resultaat.
Het EPRA resultaat op 31/12/2017 bedraagt € 26,8 miljoen, een stijging van 12% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.
64* Resultaat op de vastgoedportefeuille: dit betreft de negatieve en/of positieve variaties in de reële waarde van de vastgoedportefeuille + de eventuele min- of meerwaarde naar aanleiding van de realisatie van vastgoed.
65 Zie sectie 8.10
Op basis van het uitkeerbaar resultaat zal Montea een bruto dividend van € 2,17 per aandeel voorstellen aan de algemene vergadering. Dit betekent een stijging van het bruto dividend per aandeel in vergelijking met 2016 met 3%, ondanks de verwatering ten gevolge van de kapitaalverhoging in geld die werd doorgevoerd in 2017.
| MINING TELEVISION GECONSOLIDEERDE BALANS (EUR) MONTEA |
31/12/2017 Conso |
31/12/2016 Conso |
||
|---|---|---|---|---|
| ı. | VASTE ACTIVA | 719 615 007 | 545 461 627 | |
| н. | VLOTTENDE ACTIVA | 28 811 399 | 49 297 472 | |
| TOTAAL ACTIVA | 748 426 406 | 594 759 099 | ||
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 333 029 072 | 251 964 960 | ||
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervenootschap | 332 910 588 | 251 846 477 | ||
| Ш. | Minderheidsbelangen | 118483 | 118483 | |
| VERPLICHTINGEN | 415 397 334 | 342 794 139 | ||
| Langlopende verplichtingen | 386 250 635 | 310 381 242 | ||
| Ш. | Kortlopende verplichtingen | 29 146 699 | 32 412 897 | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 748 426 406 | 594 759 099 |
Deze totale schuld bestaat uit:
Tijdens het jaar 2018 is er een totaal van € 10 miljoen aan gecontracteerde kredietlijnen (€ 2 miljoen aan opgenomen kredietlijnen) die vervallen.
De schuldgraad66 van Montea bedraagt 51,9% ten opzichte van 51,6% eind 2016.
Montea voldoet aan alle convenanten qua schuldgraad die zij met haar financiële instellingen heeft afgesloten en op grond waarvan Montea een schuldgraad van niet meer dan 60% mag hebben.
De EPRA NAV67per 31/12/2017 bedraagt € 29,67 per aandeel t.o.v. € 27,80 per aandeel per 31/12/2016. De EPRA NNNAV per aandeel68 bedraagt € 29,14 per aandeel op 31 december 2017 t.o.v. € 25,97 per aandeel per 31/12/2016.
Indien de geconsolideerde schuldgraad van de openbare GVV en haar dochtervennootschappen meer bedraagt dan 50% van de geconsolideerde activa, onder aftrek van de toegelaten financiële afdekkingsinstrumenten, stelt de openbare GVV een financieel plan op met een uitvoeringsschema, waarin zij een beschrijving geeft van de maatregelen die zullen worden genomen om te verhinderen dat de geconsolideerde schuldgraad meer bedraagt dan 65% van de geconsolideerde activa.
Over het financieel plan wordt een bijzonder verslag opgesteld door de commissaris, waarin bevestigd wordt dat deze laatste de wijze van opstelling van het plan geverifieerd heeft, met name wat de economische grondslagen ervan betreft, en dat de cijfers die dit plan bevat, overeenstemmen met die van de boekhouding van de openbare GVV. Het financieel plan en het bijzonder verslag van de commissaris, worden ter informatie aan de FSMA overgemaakt.
De algemene richtlijnen van het financieel plan zijn gedetailleerd opgenomen in de jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen. In de jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen wordt beschreven en verantwoord (a) hoe het financieel plan in de loop van de relevante periode werd uitgevoerd en (b) hoe de GVV het plan in de toekomst zal uitvoeren.
Op basis van de cijfers per 31/12/2017 bedraagt de geconsolideerde schuldgraad van de GVV 51,9%. Voor meer informatie aangaande de verkorte vorm van de geconsolideerde balans per 31/12/2017 verwijzen wij naar punt 5.4.2 in dit jaarlijks financieel verslag.
Historisch gezien is de schuldgraad van Montea sinds eind 2008 gestegen boven de 50% tot het hoogste percentage medio 2010 van 57,62%. Op 2 juli 2010 werd tot een kapitaalverhoging overgegaan waarbij de schuldgraad terug daalde onder de 50%.
In september 2012 steeg de schuldgraad tot 55,29%. Op 20 december 2012 werd overgegaan tot een kapitaalverhoging van € 21,1 miljoen ter financiering van het project op Brucargo voor DHL Global forwarding. De schuldgraad daalde terug tot 50,80% in het eerste trimester van 2013.
66 Berekend overeenkomstig het GVV KB.
67 Zie sectie 8.10.
68 Zie sectie 8.10.
Mede door de dividenduitkering, de verwerving van de aandelen van de onderneming Cordeel Evenstuk NV (waartoe het pand behoort dat verhuurd wordt aan DSV Solutions), de verwerving van de aandelen van Acer Parc NV (waartoe het op maat ontwikkelde pand behoort dat verhuurd wordt aan St-Jude Medical), de eerste investering in Nederland (volledig gefinancierd met schuld) en de verwerving van de aandelen van Ghent Logistics NV (gefinancierd door de uitgifte van nieuwe aandelen Montea), steeg de schuldgraad terug tot 52,82% op 31/12/2013.
In de eerste helft van 2014 is overgegaan tot een kapitaalverhoging, teneinde de voorziene acquisities en investeringen in het tweede semester van 2014 te anticiperen. Het gaat hierbij om herontwikkelingen op de sites van Grimbergen en Vorst, 3 build-to-suit projecten in België (2 op De Hulst in Willebroek en 1 op Brucargo) en 1 build-to-suit project in Nederland (Oss) en 2 sale-and-lease back transacties (Beuningen en Waddinxveen).
In de eerste helft van 2015 is besloten om over te gaan tot een inbreng in natura (voor de acquisitie van Apeldoorn) en een keuzedividend teneinde de schuldgraad te verlagen midden 2015 na acquisities van 's Heerenberg (NL) en Cofriset (FR) en de finalisatie van het build-to-suit project te Heerlen (NL).
In de tweede helft van 2015 werd overgegaan tot de acquisitie van het pand te Tilburg (verhuurd aan de groep Versteijnen), dat volledig met schuld werd gefinancierd. Daarenboven zijn ook een aantal built-to-suit projecten gestart (Movianto te Erembodegem, CdS te Vorst en Bakkersland te Schiphol) waarbij de lopende werken volledig met schuld werden gefinancierd. Als gevolg van het bovenstaande bedroeg de schuldgraad per 31/12/2015 55,77%.
Gedurende 2016 werden de built-to-suit projecten, Movianto te Erembodegem, CdS te Vorst, en Bakkersland te Aalsmeer opgeleverd. De werken van deze 3 projecten werd met schuld gefinancierd. Bovendien werden de aankoop van het project te Eindhoven (Jan de Rijk) en de aankoop van de grond te Bornem (Bornem Vastgoed) ook gefinancierd met schuld. Om de schuldgraad binnen de perken te houden, werd in maart 2016 het project te Willebroek (Federal Mogul) via een inbreng in natura aangekocht en werd in juni succesvol overgegaan tot een keuzedividend. In december 2016 werd de verkoop van St.-Cyr-En-Val en Cambrai doorgevoerd, waardoor de schuldgraad daalde naar 51,65% per 31/12/2016.
In 2017 hebben nieuwe acquisities plaatsgevonden, waaronder de verwerving van de site te Willebroek, verhuurd aan Metro groep, in Q1/2017, de oplevering van de site te Brucargo, verhuurd aan SACO in Q2/2017, de aankoop van de site te Brucargo, verhuurd aan DHL Aviation in Q2/2017, de oplevering van het project Crossdock Center, Mainfreight te Genk, in Q3/2017, de aankoop van de site te Willebroek, verhuurd aan Decathlon, de verwerving van het terrein Tyraslaan te Vilvoorde, de verwerving van de site te Saintes, verhuurd aan Noukies, in Q4/2017 en de verwerving van de aandelen van Orka Aalst NV in Q4/2017. Deze werden enerzijds gefinancierd door de kapitaalsverhoging, die in september 2017 heeft plaatsgevonden en door bankfinancieringen anderzijds waardoor de schuldgraad stabiel (51,9%) blijft t.o.v. vorig jaar (51,6%).
Op 31 december 2017 bedraagt de schuldgraad 51,9%69 op geconsolideerd niveau en 52,4% op enkelvoudige basis, waardoor Montea een financieel plan met het daarbij horende uitvoeringsschema heeft opgemaakt. De commissaris heeft over het financieel plan een bijzonder verslag opgesteld en de wijze van opstelling ervan geverifieerd conform artikel 24, lid 2 van het GVV KB.
De schuldgraad heeft nooit alarmerende hoogtes aangenomen, ook niet tijdens periodes van financiële crisis die zich vanaf het einde van 2008 manifesteerden.
69 De schuldgraad wordt berekend volgens het GVV KB.
Momenteel bedraagt de schuldgraad 51,9%. Op basis van deze huidige schuldgraad zou het investeringspotentieel € 280 miljoen70 bedragen zonder daarbij de maximale schuldgraad van 65% te overschrijden (zie tabel hieronder). Dit komt neer op een mogelijke aangroei van de vastgoedportefeuille met 28% (additionele groei van de reële waarde van de vastgoedportefeuille van € 280 miljoen t.o.v. actuele reële waarde van de vastgoedportefeuille op 31 december 2017 van € 719 miljoen, inclusief de reële waarde van de ontwikkelingen van € 48 miljoen en de reële waarde van de zonnepanelen van € 13 miljoen) volledig met schulden gefinancierd.
| In euro | 31/12/2017 | Investeringspotentieel | Balans na investeringpotentieel |
|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | 718 728 241 | 280 000 000 | 998 728 241 |
| Andere activa | 29 698 165 | 29 698 165 | |
| TOTAAL ACTIVA | 748 426 406 | 280 000 000 | 1028 426 406 |
| Eigen vermogen | 333 029 072 | ٠ | 333 029 072 |
| Verplichtingen | 415 397 334 | 280 000 000 | 695 397 334 |
| Langlopende verplichtingen | 386 250 635 | 280 000 000 | 666 250 635 |
| Voorzieningen | |||
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 11 707 142 | 11 707 142 | |
| Uitgestelde belastingen - verplichtingen | |||
| Andere langlopende verplichtingen | 374 543 493 | 280 000 000 | 654 543 493 |
| Kortlopende verplichtingen | 29 146 699 | 29 146 699 | |
| Voorzieningen | |||
| Andere kortlopende financiële verplichtingen | |||
| Overlopende rekeningen | 15 542 082 | 15 542 082 | |
| Andere kortlopende verplichtingen | 13 604 618 | 13 604 618 | |
| TOTAAL PASSIVA | 748 426 406 | 280 000 000 | 1 028 426 406 |
| Schuldgraad | 51,9% | 65,0% |
Montea heeft bij enkele bancaire instellingen convenanten afgesloten waarbij de schuldgraad niet meer dan 60% mag bedragen. Op basis van deze convenanten zou, met dezelfde berekeningsmethode, het investeringspotentieel € 150 miljoen bedragen (zie tabel hieronder).
70 Deze berekening houdt noch rekening met het EPRA resultaat van de toekomstige periodes, de variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen, noch met de eventuele variaties in de overlopende rekeningen, voorzieningen voor risico's en uitgestelde belastingen van het passief.
| In euro | 31/12/2017 | Investeringspotentieel | Balans na investeringpotentieel |
|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | 718 728 241 | 150 000 000 | 868 728 241 |
| Andere activa | 29 698 165 | 29 698 165 | |
| TOTAAL ACTIVA | 748 426 406 | 150 000 000 | 898 426 406 |
| Eigen vermogen | 333 029 072 | ۰ | 333 029 072 |
| Verplichtingen | 415 397 334 | 150 000 000 | 565 397 334 |
| Langlopende verplichtingen | 386 250 635 | 150 000 000 | 536 250 635 |
| Voorzieningen | |||
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 11 707 142 | 11 707 142 | |
| Uitgestelde belastingen - verplichtingen | |||
| Andere langlopende verplichtingen | 374 543 493 | 150 000 000 | 524 543 493 |
| Kortlopende verplichtingen | 29 146 699 | 29 146 699 | |
| Voorzieningen | |||
| Andere kortlopende financiële verplichtingen | |||
| Overlopende rekeningen | 15 542 082 | 15 542 082 | |
| Andere kortlopende verplichtingen | 13 604 618 | 13 604 618 | |
| TOTAAL PASSIVA | 748 426 406 | 150 000 000 | 898 426 406 |
| Schuldgraad | 51,86% | 60% |
In bovenstaande bedragen werd geen rekening gehouden met de eventuele variaties in de waarde van de vastgoedportefeuille. Deze eventuele variaties kunnen tevens een belangrijke impact hebben op de schuldgraad.
Op basis van het huidig eigen vermogen zou pas bij een negatieve variatie in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen van € 151 miljoen, de maximale toegelaten schuldgraad van 65% overschreden worden. Dit komt overeen met een daling van de bestaande portefeuille van 21%.
| In euro | 31/12/2017 | Investeringspotentieel | Balans na investeringpotentieel |
|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | 718 728 241 | 151 000 000 | 567 728 241 |
| Andere activa | 29 698 165 | 29 698 165 | |
| TOTAAL ACTIVA | 748 426 406 | 151 000 000 | 597 426 406 |
| Eigen vermogen | 333 029 072 | 151 000 000 | 182 029 072 |
| Verplichtingen | 415 397 334 | 415 397 334 | |
| Langlopende verplichtingen | 386 250 635 | ٠ | 386 250 635 |
| Voorzieningen | |||
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 11 707 142 | 11 707 142 | |
| Uitgestelde belastingen - verplichtingen | |||
| Andere langlopende verplichtingen | 374 543 493 | 374 543 493 | |
| Kortlopende verplichtingen | 29 146 699 | ٠ | 29 146 699 |
| Voorzieningen | |||
| Andere kortlopende financiële verplichtingen | |||
| Overlopende rekeningen | 15 542 082 | 15 542 082 | |
| Andere kortlopende verplichtingen | 13 604 618 | 13 604 618 | |
| TOTAAL PASSIVA | 748 426 406 | 151 000 000 | 597 426 406 |
| Schuldgraad | 51,86% | 65,0% |
Sinds de oprichting van Montea heeft Montea een totale negatieve variatie in de waarde van de vastgoedportefeuille van € 27,7 miljoen opgenomen, het merendeel door de recente financiële crisis einde 2008 en 2009.
Op basis van de huidige staat en de waardebepaling van de portefeuille door de onafhankelijke schatter, ziet Montea ook geen substantiële mogelijke negatieve variaties in de reële waarde. Montea is dan ook van oordeel dat de huidige schuldgraad van 51,9% voldoende buffer biedt om mogelijke verdere negatieve variaties in de bestaande portefeuille op te vangen.
Onderstaande tabel geeft de verwachte evolutie weer van de schuldgraad tot en met 31/12/2018.
| In euro | Q4 2017 | Q1 2018 | Q2 2018 | Q3 2018 | Q4 2018 |
|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | 718 728 962 | 753 340 382 | 770 004 637 | 793 865 448 | 817 145 698 |
| Andere activa | 29 697 444 | 29 697 444 | 29 697 444 | 29 697 444 | 29 697 444 |
| TOTAAL ACTIVA | 748 426 406 | 783 037 827 | 799 702 082 | 823 562 892 | 846 843 142 |
| Eigen vermogen | 333 029 072 | 340 253 402 | 335 217 737 | 342 442 068 | 349 666 398 |
| Verplichtingen | 415 397 334 | 442 784 425 | 464 484 345 | 481 120 824 | 497 176 744 |
| Langlopende verplichtingen | 386 250 635 | 420 862 056 | 437 526 311 | 461 387 121 | 484 667 371 |
| Voorzieningen | |||||
| Andere langlopende financiële verplichting | 11 707 142 | 11 707 142 | 11 707 142 | 11 707 142 | 11 707 142 |
| Uitgestelde belastingen - verplichtingen | |||||
| Andere langlopende verplichtingen | 374 543 493 | 409 154 914 | 425 819 169 | 449 679 979 | 472 960 229 |
| Kortlopende verplichtingen | 29 146 699 | 21 922 369 | 26 958 034 | 19 733 704 | 12 509 373 |
| Voorzieningen | |||||
| Andere kortlopende fianciële verplichtingen | |||||
| Overlopende rekeningen | 15 542 082 | 15 542 082 | 15 542 082 | 15 542 082 | 15 542 082 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 13 604 618 | 6 380 287 | 11 415 952 | 4 191 622 | 3 032 709 |
| TOTAAL PASSIVA | 748 426 406 | 783 037 827 | 799 702 082 | 823 562 892 | 846 843 142 |
| Schuldgraad | 51,86% | 53,07% | 54,67% | 55,11% | 55,49% |
Deze evolutie van de schuldgraad is gebaseerd op:
Bij deze berekening werd geen rekening gehouden met eventuele variaties in de waarde van de vastgoedportefeuille.
Montea is van oordeel dat de schuldgraad niet boven de 65% zal uitstijgen en dat er geen bijkomende maatregelen dienen genomen te worden op basis van de geplande wijzigingen in de samenstelling van de vastgoedportefeuille en de verwachte evolutie van het eigen vermogen.
Het doel van Montea blijft om zich te financieren met een schuldgraad van ongeveer 55% en zal erop toezien dat zij nooit een schuldgraad van meer dan 60% zal hebben (zoals vervat in de bankconvenanten).
De schuldgraad van 55% is perfect te verantwoorden gezien de aard van het vastgoed waarin Montea investeert, nl. logistiek vastgoed met een gemiddeld netto rendement van ongeveer 7%.
Mocht er zich toch een situatie voordoen waarin bepaalde gebeurtenissen een bijsturing van de strategie van de GVV zou noodzaken, dan zal de GVV dit onverwijld doen en zullen de aandeelhouders daarvan op de hoogte gebracht worden in de halfjaarlijkse en jaarlijkse financiële rapportering.
Op financieel vlak werd het jaar 2017 voor Montea vooral gekenmerkt door goede operationele resultaten:
Op basis van de resultaten per 31 december 2017 stelt de raad van bestuur van Montea Management NV aan de algemene vergadering van aandeelhouders van 15 mei 2018 voor, een bruto dividend uit te keren van € 2,17 bruto per aandeel. Dit komt overeen met een netto dividend van € 1,52 per aandeel.
De portefeuille van Montea in Frankrijk kende sinds de beursgang een sterke groei. Met de ondertekening van een partnerovereenkomst met J|MO wil Montea haar aanwezigheid in Frankrijk verder versterken en het aantal ontwikkelingsprojecten in Frankrijk opdrijven.
J|MO, vertegenwoordigd door Julien Mongoin, heeft een jarenlange affiniteit met de logistieke vastgoedmarkt en beschikt over de vereiste ervaring om voor Montea nieuwe ontwikkelingen op te starten in Frankrijk. Julien Mongoin, afgestudeerd als Ingenieur aan École Nationale des Travaux Publics (ENTPE), was sinds 2007 verantwoordelijk als Director Development bij de Franse vastgoedpromotor Nexity Geprim. Sinds eind 2010 was hij actief als Director Development & Acquisitions bij Barjane (planner/ontwikkelaar bedrijfsvastgoed).
De activiteiten van Montea worden deels beïnvloed door de algemene economische conjunctuur. Een lagere economische groei kan onrechtstreeks een invloed hebben op de bezettingsgraad en op de huurinkomsten. Tevens kan dit ook het risico vergroten dat bepaalde huurders hun verplichtingen niet nakomen.
Dit risico wordt bij Montea deels verholpen door de diversificatie van de inkomsten (e.g. zonnepanelen), de geografische diversificatie (België, Nederland en Frankrijk), het aangaan van huurcontracten voor een langere looptijd met kwalitatief hoogstaande klanten uit verschillende sectoren.
71 Zie sectie 8.11.
Daarnaast zien we in België, Frankrijk en Nederland een groeiende appetijt voor logistiek vastgoed, wat een neerwaartse druk zet op de investeringsrendementen. Hierdoor is Montea gedwongen om van bij het begin van het project betrokken te zijn.
In 2018 zal Montea zich verder focussen op de groei van haar portefeuille (externe groei), de verbetering van de kwaliteit van de gebouwen (interne groei) en de diversificatie van haar inkomsten.
In het jaar 2018 zal Montea haar expertise en ervaring gebruiken om haar externe groei verder te zetten. Hierbij wordt gefocust op:
Naast externe groei, zal Montea de focus leggen op de optimalisatie van de bestaande portefeuille. Montea ziet twee belangrijke opportuniteiten:
• Bezettingsgraad en duurtijd van de huurcontracten
Op 31/12/2017 bedraagt de bezettingsgraad 96,3% ten gevolge van de gedeeltelijke leegstand op de site te Milmort (ex-Vincent Logistics inmiddels deels verhuurd aan Parker) en Willebroek (ex-Neovia Logistics inmiddels deels verhuurd aan Nippon Express) alsook de volledig leegstaande site te Gent (ex-SAS Automotive site in 2017 gedurende 5 maanden verhuurd aan Bleckmann). Montea heeft als doelstelling om de bezettingsgraad boven 95% te houden. De gemiddelde duurtijd van de huurcontracten tot eerste opzegmogelijkheid bedraagt 7,5 jaar. Op basis van reeds aangekondigde groei, verwacht Montea de gemiddelde duurtijd van haar contracten tegen het einde van het boekjaar te behouden boven 7 jaar.
In het jaar 2018 is er een totale oppervlakte72 van 28.774 m² (exclusief huidige leegstand waarvan na jaareinde reeds 30% van het gebouw te Gent verhuurd is aan Facil Europe) dat het voorwerp zal uitmaken van huurverlengingen en/of nieuwe huurcontracten (3,0% van de totale oppervlakte).
Montea is ervan overtuigd dat door de goede ligging en de goede staat van de sites, voor de huidige leegstand en eventueel vrijkomende in 2018, nieuwe huurders kunnen gevonden worden of bestaande huurcontracten kunnen verlengd worden.
Hierbij streven we er naar om een minimale bezettingsgraad van 95% te behouden.
• Investeringspipeline
In het huidige klimaat van yield compression en rekening houdende met de doordachte investeringspolitiek die Montea voert, is het moeilijker om kwalitatieve klasse A gebouwen te verwerven op basis van redelijke rendementen. Als gevolg daarvan is er in onze investeringsportefeuille een toenemend belang van build-tosuit projecten. We verwachten dat de vastgoedportefeuille boven € 800 miljoen zal groeien doorheen het boekjaar 2018.
• Financieringsstrategie
Rekening houdend met een schuldgraadbeperking van 60% beschikt Montea nog over een investeringscapaciteit van € 150 miljoen. Montea streeft ernaar om een gediversifieerde financieringspolitiek te voeren, waarbij het de doelstelling is om de duurtijd van haar financieringen (gemiddeld 5,5 jaar) en rentevoetindekkingen (gemiddeld 7,7 jaar) in overeenstemming te brengen met de duurtijd van haar huurcontracten (gemiddeld 7,5 jaar). Montea heeft in december 2017 haar schuldpositie opnieuw geanalyseerd en heeft, voorafgaand aan de vervaldata van vier kredietlijnen voor een totaal bedrag van € 42 miljoen, schulden geherfinancierd tegen lagere marktconforme voorwaarden. Het hedge ratio niveau zal boven 80% aangehouden worden in 2018.
• Operationele marge 73
Per 31/12/2017 bedraagt de operationele marge uitzonderlijk74 95,2%. Op basis van de reeds aangekondigde groei verwacht Montea een operationele marge van 92% te kunnen aanhouden.
• EPRA resultaat
Op basis van het behaalde EPRA resultaat in 2017 ten belope van € 26,8 miljoen, de komende nettoinkomsten van de aangekochte projecten en tevens rekening houdend met een inschatting van verlenging van bepaalde contracten en het verhuren van de thans bestaande leegstand verwacht Montea om een groei van 5% van EPRA resultaat per aandeel te realiseren in 2018.
72 Berekend op basis van mogelijke verbreking (break date).
73 Zie sectie 8.10 van het jaarlijks financieel verslag 2017 van Montea. 74 Naar aanleiding van enkele éénmalige vergoedingen.
In de vooruitzichten omschrijven we de verwachte resultaten met betrekking tot het geconsolideerd EPRA resultaat en de geconsolideerde balans voor het boekjaar 2018 op basis van de cijfers zoals weergegeven in het jaarlijks financieel verslag per 31 december 2017, de gekende informatie na balansdatum, en berekende voorspellingen op basis van de evolutie van de vastgoed-, economische-, en financiële markten.
Deze voorspellingen en ramingen mogen niet als een zekerheid worden geïnterpreteerd, mits de activiteiten van Montea en de markt waarin zij actief is onderworpen zijn aan onzekerheden en risico's waardoor deze vooruitziende informatie geen verbintenis vormt voor de vennootschap. De kans bestaat dat de verwachtingen niet bereikt worden.
Montea past de gebruikelijke boekhoudkundige methoden toe zoals gehanteerd in het kader van de voorbereiding van de geconsolideerde rekeningen per 31 december 2017 conform IFRS zoals door de Europese Unie toegepast en geïmplementeerd door het GVV-KB.
Hypothesen zijn eerder conservatief, doch realistisch opgebouwd.
Het netto huurresultaat wordt geraamd op basis van de huidige contracten, rekening houdend met de hypothese gehanteerd gelinkt aan de indexatie (zie verder) van de huurcontracten die wordt toegepast voor ieder contract afzonderlijk rekening houdend met de verjaardag van het huurcontract.
Voor de huurcontracten die een opzegmogelijkheid hebben in 2018 worden op individuele basis conservatieve inschattingen van wederverhuring (verlenging of vernieuwing) opgemaakt.
Verder wordt er uitgegaan van een groeipotentieel van € 100 miljoen waarvan reeds € 70 miljoen gekend was bij opmaak van de voorspellingen. De gekende investeringen dragen bij tot het huurresultaat in functie van de genegotieerde of in onderhandeling zijnde timing en rendement. De overige investeringen (ambitie gespreid over Q3 en Q4 2018) zullen renderen, aan een lager dan het gemiddelde rendement van de huidige portefeuille (zie sectie interestlasten). De kapitaalstructuur wordt hierbij stabiel gehouden met een schuldgraad rond 55%.
Deze sectie omvat de huurlasten gedragen door de eigenaar alsook de doorrekening van deze huurlasten aan de huurders. Voor de bestaande projecten en de gekende investeringen worden deze kosten en opbrengsten opgenomen conform het huurcontract. Voor de overige investeringen (ambitie gespreid over Q3 en Q4 2018) gaan we uit van triple net huurcontracten.
Verder omvat deze sectie inkomsten van zonnepanelen die opgenomen staan in lijn met de gegenereerde inkomsten van 2017 zonder verdere uitbreiding in 2018 met uitzondering van de inkomsten afkomsting van de aankoop van Orka Aalst NV75 alsook de beheersvergoeding van het onroerend goed dat Montea aanrekent aan de huurders.
75 Zie persmededeling van 22/12/2017 of www.montea.com voor meer informatie.
Deze kosten omvatten voornamelijk makelaarscommissies, interne beheervergoedingen alsook kosten en taksen verbonden aan niet-verhuurde gebouwen. Deze werden voor 2018 geraamd op basis van de huidige portefeuille en de verwachtingen met betrekking tot de nieuwe verhuringen.
Deze kosten omvatten voornamelijk volgende zaken:
Algemene kosten werden opgenomen in het budget op basis van de effectieve kosten in 2017 verhoogd met indexatie van 2%. Marketing en personeelskosten werden voorzien op basis van een best benaderende inschatting.
Voor de inschatting van de interestlasten wordt uitgegaan van de evolutie van de financiële schulden, te beginnen bij de financiële schuldenlast van 31 december 2017 verhoogd met de bijkomende investeringen (gekende en ambitie) via vreemd vermogen en hierbij rekening houdend met een stabiele schuldgraad rond 55%.
Voor de berekening van de rentevoet wordt uitgegaan van een globale gemiddelde financieringskost76 van 3% voor 2018 berekend op basis van de indekkingsgraad begin 2018 (87,4% op 1 januari 2018) die steeds hoger dan 80% zal zijn gedurende 2018. In de berekening van de globale financieringskost werd rekening gehouden met een gewogen gemiddelde kredietmarge, alsook met de reservatiekost voor niet-gebruik van bestaande kredietfaciliteiten en de kost van de rente-indekkingsinstrumenten. Voor de assumpties werd ervan uitgegaan dat er geen leningen vervroegd worden terugbetaald, noch dat er lopende IRS-contracten vervroegd zullen worden afgewikkeld.
De totale financiële kost werd vervolgens verlaagd met een geraamd bedrag aan gekapitaliseerde interesten berekend op de lopende projectontwikkelingen. Geen huurinkomsten, wel gekapitaliseerde interesten werden opgenomen voor wat betreft de bijkomende ambitie. Op deze manier wordt de berekende intercalaire interest geneutraliseerd in de financiële kostenrekening en opgenomen in de investeringskost van het project op de actiefzijde van de balans totdat deze opgeleverd worden en dus huurinkomsten beginnen te genereren.
Deze post omvat de jaarlijks verschuldigde vennootschapsbelasting. De belastbare basis van Montea Comm. V.A. is quasi nihil gezien de fiscale transparantie die Montea geniet (uitgezonderd het effect op de verworpen uitgaven en abnormale voordelen). Op een inschatting van de belastbare basis van de fiscale eenheid Montea SCA (bijkantoor in Frankrijk) en de fiscale eenheid Montea Nederland wordt de desbetreffende dividendbelasting geraamd in deze sectie.
Verder, voor de andere vennootschappen, rechtstreekse dochtervennootschappen van Montea Comm. V.A. die niet kwalificeren als SIIC (Frankrijk) of FBI (Nederland) werd een raming gemaakt op basis van de geschatte lokale resultaten.
76 Zie sectie 8.10 van het jaarlijks financieel verslag 2017 van Montea.
Bij de evolutie van de huuropbrengsten wordt rekening gehouden met een indexatieniveau in 2018 gebaseerd op de economische consensusverwachtingen.
Bij de berekening van de interestvoeten wordt uitgegaan van een Euribor 3 maanden van 0%.
De variaties in de reële waarde van de indekkingsinstrumenten zijn geen cash-item en hebben bijgevolg geen impact op het EPRA resultaat. Er werden dus geen assumpties genomen met betrekking tot deze post.
Dezelfde beredenering geldt voor de variaties in de reële waarde van de vastgoedportefeuille.
Verder kunnen de vooruitzichten beïnvloed worden door markt-, operationele, financiële, reglementaire risico's zoals omschreven in Hoofdstuk 1 (Risicofactoren) van jaarlijks financieel verslag 2017 van Montea.
Op basis van bovenstaande hypothesen en de huidige vooruitzichten voor 2018 verwacht Montea een stijging van het EPRA resultaat per aandeel met 5% per jaar van € 2,58 per aandeel tot € 2,71 per aandeel.
| Actual 2017 | Budget 2018 | |
|---|---|---|
| (k EUR) | (k EUR) | |
| EPRA RESULT | 26.785 | 31.817 |
| number of shares (weighted average) | 10.392.676 | 11.733.045 |
| per share | 2,58 | 2,71 |
| OPERATIONAL MARGIN | 38.830 | 43.414 |
| NET RENTAL RESULT (A) |
40.793 | 47.655 |
| Recharges and other RE income (B) |
3.170 | 1.786 |
| REAL ESTATE RESULT | 43.963 | 49.441 |
| Real estate costs (C) |
-1.246 | -2.013 |
| OPERATIONAL REAL ESTATE RESULT | 42.717 | 47.428 |
| General costs / other costs and income (D) |
-3.887 | -4.013 |
| OPERATIONAL MARGIN (E) |
38.830 | 43.414 |
| OPERATIONAL MARGIN (%) (E) / (A) = |
95,2% | 91,1% |
| FINANCIAL RESULT | -11.107 | -10.959 |
| TAX RESULT | -938 | -638 |
Volgende hypothesen werden genomen bij de opmaak van de geprojecteerde geconsolideerde balans:
Montea beoogt een groei van haar vastgoedportefeuille van ongeveer € 100 miljoen enerzijds, de verdere uitvoering van de projecten in ontwikkeling en anderzijds enkele directe vastgoedaankopen.
Voor de evolutie van het eigen vermogen werd rekening gehouden met een stabiele schuldgraad tussen de 50 en 55%. Om de schuldgraad op peil te houden, werd het vooropgestelde EPRA resultaat van het boekjaar 2018 opgenomen wat leidt tot een geprojecteerde schuldgraad van ongeveer 55,5% eind 2018.
Anderzijds werd voor de evolutie van het vreemd vermogen eveneens rekening gehouden met de schuldgraad. De prognose voor de financiële schulden werd opgesteld rekening houdend met het verwachte investeringsvolume en het gedeelte dat verwacht wordt gefinancierd te worden via eigen vermogen (zie boven).
| Actual 2017 | Budget 2018 | |
|---|---|---|
| (k EUR) | (k EUR) | |
| TOTAAL ACTIVA | 748.426 | 846.843 |
| Vastgoedbeleggingen | 718.729 | 817.146 |
| Andere activa | 29.697 | 29.697 |
| TOTAAL PASSIVA | 748.426 | 846.843 |
| Eigen vermogen | 333.029 | 349.666 |
| Verplichtingen | 415.397 | 497.177 |
| Langlopende verplichtingen | 386.251 | 484.667 |
| Voorzieningen | 0 | 0 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 11.707 | 11.707 |
| Uitgestelde belastingen - verplichtingen | 0 | 0 |
| Andere langlopende verplichtingen | 374.543 | 472.960 |
| Kortlopende verplichtingen | 29.147 | 12.509 |
| Voorzieningen | 0 | 0 |
| Andere kortlopende fianciële verplichtingen | 0 | 0 |
| Overlopende rekeningen | 15.542 | 15.542 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 13.605 | -3.033 |
| SCHULDGRAAD | 51,9% | 55,5% |
Het uitkeringsbeleid wordt door de Raad van Bestuur van Montea bepaald en na het einde van het boekjaar voorgesteld aan de jaarlijkse algemene vergadering van de aandeelhouders. Op basis van het vooropgestelde EPRA resultaat van 2018 verwacht Montea een verdere stijging van dividend per aandeel met 3% wat zal leiden tot een bruto dividend per aandeel van € 2,24 per aandeel en een uitkeringsgraad van ongeveer 84%.
Deze verklaring inzake deugdelijk bestuur herneemt de belangrijkste regels die Montea heeft aangenomen in toepassing van de wetgeving en aanbevelingen inzake corporate governance en de manier waarop ze deze heeft toegepast gedurende het boekjaar 2017.
Montea past daarbij de aanbevelingen, opgenomen in de Belgische Corporate Governance Code 2009 als referentiecode (www.corporategovernancecommittee.be) toe. Indien zij daarvan afwijkt, licht zij dit toe in haar verklaring inzake deugdelijk bestuur in toepassing van artikel 96, §2 van het Wetboek van Vennootschappen. Daarbij wordt rekening gehouden met de omvang van het bedrijf en de aard van haar activiteit.
De toepasselijke wetgeving omvat niet alleen het Wetboek van Vennootschappen, maar ook de GVV Wet en het GVV KB.
Deze verklaring inzake deugdelijk bestuur maakt deel uit van het jaarverslag, overeenkomstig artikel 96, § 2, § 3 en §4 van het Wetboek van vennootschappen.
Montea zelf heeft de vorm van een commanditaire vennootschap op aandelen aangenomen en heeft slechts één statutair benoemde zaakvoerder (de Zaakvoerder). Deze statutaire zaakvoerder, Montea Management NV, heeft de vorm van een naamloze vennootschap. Als beherend vennoot is zij hoofdelijk en onbeperkt aansprakelijk voor alle verbintenissen van Montea.
De Vennootschap en haar Zaakvoerder leven de aanbevelingen van de Belgische Corporate Governance Code 2009 en de wettelijke bepalingen inzake corporate governance na door deze mutatis mutandis toe te passen op de organisatie van het bestuur binnen de Zaakvoerder. Als bestuursorgaan van de Zaakvoerder van de Vennootschap is het immers de raad van bestuur van Montea Management NV die collegiaal beslist over de waarden en de strategie van Montea, over haar bereidheid om risico's te nemen en over de voornaamste beleidslijnen.
De structuur van de commanditaire vennootschap op aandelen is aldus transparant met betrekking tot corporate governance.
In het corporate governance charter zoals laatst gewijzigd op 11/08/2016 (zie www.montea.com/investorrelations/corporate-information) en in deze verklaring inzake deugdelijk bestuur wordt dan ook met de term "raad van bestuur" de raad van bestuur van de Zaakvoerder van Montea – Montea Management NV – bedoeld.
De Vennootschap leeft aldus de bepalingen na van de Corporate Governance Code, met uitzondering van de hierna volgende bepalingen:
• overeenkomstig bepaling 4.6 van de Corporate Governance Code 2009 mag het mandaat van een bestuurder niet meer dan vier jaar bedragen. Van dit maximum kan worden afgeweken teneinde een zekere rotatie binnen het bestuur mogelijk te maken. Deze uitzondering geldt enerzijds voor de gedelegeerd bestuurder die op 17/05/2016 voor zes jaar werd benoemd om hem in staat te stellen een langetermijnstrategie te implementeren en anderzijds voor de voorzitter van de raad van bestuur die op 19/05/2015 voor zes jaar werd benoemd om de continuïteit van het beleid te verzekeren.
Voor verdere informatie wordt verwezen naar de tabel onder punt 6.8.4.2.A (iii) (Raad van bestuur – Samenstelling).
De raad van bestuur van Montea Management NV verklaart dat, bij haar weten:
De raad van bestuur van de Zaakvoerder is verantwoordelijk voor de evaluatie van de risico's die eigen zijn aan de Vennootschap en voor de opvolging van de doeltreffendheid van de interne controle.
Het uitvoerend management van de Vennootschap is op haar beurt dan verantwoordelijk voor het opzetten van een systeem van risicobeheer en de doeltreffendheid van de interne controle.
Montea organiseert het beheer van de interne controle en van de risico's van de Vennootschap aan de hand van:
77 Zie hoofdstuk "Het uitvoerend management en dagelijks bestuur van de statutaire zaakvoerder".
78 Voor de beschrijving van deze risico's wordt verwezen naar hoofdstuk 1: Risicofactoren.
Daarbij gaat ook een bijzondere aandacht uit naar de betrouwbaarheid van het proces van rapportering en de financiële informatieverstrekking.
De belangrijkste kenmerken van de controleomgeving bestaan uit:
• De risicocultuur
Montea gedraagt zich als een goede huisvader met het oog op het creëren van stabiele en recurrente inkomsten. Montea hanteert een voorzichtige aanpak aangaande het investeringsbeleid en zal speculatieve projecten vermijden.
De Vennootschap verzekert zich van voldoende competentie van:
De persoon, belast met het risicobeheer van de vennootschap, stelt een lijst op van alle risico's die tweemaal per jaar in het auditcomité geëvalueerd worden. Deze risico's worden besproken in het hoofdstuk "Risicofactoren" van dit verslag.
De specifieke controlewerkzaamheden van de Vennootschap kunnen we onderverdelen in de volgende categorieën:
De algemene communicatie binnen de Vennootschap is aangepast aan haar omvang. Deze is voornamelijk gebaseerd op algemene personeelscommunicatie, interne werkvergaderingen en algemeen e-mailverkeer.
Het proces van de financiële informatie is op kwartaal-, halfjaarlijkse en jaarlijkse basis gebaseerd. Jaarlijks wordt hiervoor een retroplanning opgesteld. Het interne boekhoudteam in België en het externe kantoor in Frankrijk en Nederland verschaffen de boekhoudkundige cijfers. Deze cijfers worden geconsolideerd en geverifieerd door het controlling team dat verslag uitbrengt bij de CFO.
De kwaliteit van de interne controle wordt in de loop van het boekjaar beoordeeld door:
Montea heeft de rechtsvorm van een commanditaire vennootschap op aandelen en werd op 26 september 2006 door de FSMA erkend als openbare vastgoedbevak naar Belgisch recht. Die erkenning ging in op 1 oktober 2006. Op 22 september 2014 werd Montea door de FSMA vergund en erkend als openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht. Die erkenning ging in op 30 september 2014, zijnde de datum waarop de buitengewone algemene vergadering van Montea heeft ingestemd met het nieuwe statuut.
In overeenstemming met het Wetboek van vennootschappen en haar statuten wordt Montea bestuurd door een statutaire zaakvoerder-vennoot, Montea Management NV ("Montea Management" of de "Zaakvoerder"), een vennootschap die hoofdelijk en zonder beperking aansprakelijk is voor alle verbintenissen van Montea en die zelf wordt vertegenwoordigd door haar vaste vertegenwoordiger, de heer Jo De Wolf. Montea Management werd op 23 juni 2016 herbenoemd tot statutaire zaakvoerder van Montea voor een periode van tien jaar.
Montea Management wordt bestuurd door een raad van bestuur die zo is samengesteld dat Montea conform artikel 4 van de GVV Wet kan worden bestuurd, en telt minstens drie onafhankelijke bestuurders in de zin van artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen, conform de bepalingen van de GVV Wet en van het GVV KB.
De structuur van de commanditaire vennootschap op aandelen is transparant. Dit betekent dat alle regels van de GVV Wet en van het GVV KB van toepassing zijn op haar bestuursorgaan, de Zaakvoerder en op de bestuurders van de Zaakvoerder.
In deze optiek heeft Montea de principes op het vlak van corporate governance uitgebreid tot de bestuurders van de Zaakvoerder.
De corporate governance structuur van Montea kan, conform de Belgische Corporate Governance Code 2009, als volgt schematisch worden weergegeven:
De personen die deel uitmaken van de bedrijfsleiding, alsook de statutaire zaakvoerder, hebben hun kantooradres op de maatschappelijke zetel van Montea (dit uitsluitend voor aangelegenheden die betrekking hebben op Montea).
De bestuurders worden benoemd door de algemene vergadering van Montea Management NV bij gewone meerderheid uit een lijst van kandidaten, voorgedragen door de raad van bestuur, op advies van het remuneratie- en benoemingscomité. Met uitzondering van één aandeel aangehouden door Jo De Wolf, is de algemene vergadering van de Zaakvoerder samengesteld uit de vijf kinderen van wijlen de heer Pierre De Pauw, die elk 20% van de aandelen aanhouden.
De leden van de raad van bestuur zijn uitsluitend natuurlijke personen.
De bestuurders worden in principe benoemd voor een periode van maximum vier jaar, doch, in afwijking van aanbeveling 4.6. van de Belgische Corporate Governance Code 2009, kan van dit maximum worden afgeweken teneinde een zekere rotatie binnen het bestuur mogelijk te maken.
De voordracht tot benoeming of hernieuwing van benoeming, van de niet-hernieuwing van benoeming of van het ontslag van de bestuurders wordt voorafgaandelijk ter goedkeuring voorgelegd en/of meegedeeld aan de FSMA in toepassing van artikel 14, §4, lid 4 van de GVV-Wet.
Het benoemingsproces wordt geleid door de Voorzitter van de raad van bestuur. Kandidaat-bestuurders of kandidaten tot herbenoeming als bestuurder worden door de raad van bestuur aan de aandeelhouders van de Zaakvoerder voorgedragen op aanbeveling van het remuneratie- en benoemingscomité.
Vóór elke nieuwe benoeming gebeurt een evaluatie van de bekwaamheden, kennis en ervaring die reeds aanwezig zijn in de raad van bestuur en deze die nog nodig zijn. Dit zorgt voor de vereiste diversiteit en complementariteit inzake de diverse achtergronden en competenties van de bestuurders. Er wordt een profiel uitgewerkt van de vereiste rol.
Niet-uitvoerende bestuurders worden bewust gemaakt van de omvang van hun plichten op het ogenblik van hun kandidaatstelling.
De leden van de raad van bestuur worden geëvalueerd op grond van volgende criteria:
Niet-uitvoerende bestuurders mogen niet meer dan vijf (5) bestuursmandaten in beursgenoteerde vennootschappen tegelijk bekleden. Eventuele wijzigingen in hun andere engagementen buiten Montea, worden ten gepaste tijde aan de Voorzitter en het remuneratie- en benoemingscomité gemeld.
Conform artikel 13 van de GVV Wet moeten minstens drie bestuurders onafhankelijk zijn in de zin van artikel 526ter van het Wetboek van vennootschappen. Op heden voldoen de volgende bestuurders aan de onafhankelijkheidscriteria van voormeld artikel 526ter van het Wetboek van vennootschappen:
De raad van bestuur bestaat uit negen81 leden. De samenstelling van de raad van bestuur is per 31 december 2017 als volgt:
| Naam | Hoedanigheid/Functie | Aanvang eerste mandaat |
Einde mandaat |
|---|---|---|---|
| Dirk De Pauw | Uitvoerend bestuurder en sinds 1/10/2014 eveneens voorzitter van de |
01/10/2006 | 18/05/2021 |
| Jo De Wolf | raad van bestuur Uitvoerend bestuurder, Chief Executive Officer (CEO). |
30/09/2010 | 17/05/2022 |
| Peter Snoeck | Uitvoerend bestuurder | 01/10/2006 | 15/05/2018 |
| André Bosmans | Onafhankelijk, niet-uitvoerend bestuurder | 01/10/2006 | 15/05/2018 |
| Jean-Marc Mayeur | Niet-uitvoerend bestuurder | 15/05/2012 | 15/05/2018 |
| Dirk Vanderschrick 82 | Niet-uitvoerend bestuurder | 15/05/2012 | 16/05/2017 |
| Ciska Servais | Onafhankelijk, niet-uitvoerend bestuurder | 21/05/2013 | 21/05/2019 |
| Sophie Maes | Onafhankelijk, niet-uitvoerend bestuurder | 03/10/2013 | 21/05/2019 |
| Michel Delbaere | Onafhankelijk, niet-uitvoerend bestuurder | 17/05/2016 | 31/12/2017 |
| Greta Afslag | Niet-uitvoerend bestuurder | 16/05/2017 | 19/05/2020 |
De raad van bestuur heeft op advies van het remuneratie- en benoemingscomité geverifieerd dat de onafhankelijke bestuurders voldoen aan de onafhankelijkheidscriteria van artikel 526ter van het Wetboek van vennootschappen.
Met ingang van 16 mei 2017, startte het bestuursmandaat van Greta Afslag voor een looptijd van drie jaar (tot de jaarlijkse algemene vergadering van 2020).
De raad van bestuur telt momenteel drie vrouwelijke leden wat betekent dat per 01/01/2018 meer dan 1/3 van de bestuurders een ander geslacht hebben dan de overige bestuurders.
Hierna vindt u het beknopte curriculum van ieder van de bestuurders met vermelding van de andere mandaten die zij als lid van de administratieve, beheer- of controleorganen in andere vennootschappen in de loop van de voorbije vijf jaar hebben vervuld (met uitzondering van de dochterondernemingen van de Vennootschap).
79 Het bestuursmandaat van André Bosmans loopt af op 15 mei 2018. Hij zal bij een eventuele herbenoeming door de algemene vergadering als bestuurder niet meer kwalificeren als onafhankelijk bestuurder aangezien hij op dat ogenblik reeds 12 jaar bestuurder zal zijn conform artikel 526ter, 2° Wetboek van vennootschappen.
80 Michel Delbaere is sinds 1 januari 2018 geen bestuurder meer van Montea.
81 Vanaf 1 januari 2018 bestaat de raad van bestuur ingevolgin de beëindiging van het mandaat van de heer Delbaere echter nog slechts uit acht leden.
82 Dirk Vanderschrik is sinds 16 mei 2017 geen bestuurder meer van Montea.
Dirk De Pauw, geboren in 1956, is één van de stichtende aandeelhouders van Montea. Hij behaalde zijn diploma boekhouding en bedrijfsbeheer aan het IHNUS te Gent en volgde daarna aanvullende opleidingen aan de Vlerick Leuven Gent Management School.
Jo De Wolf, geboren in 1974, behaalde een diploma van Master in Applied Economics aan de KU Leuven, behaalde een MBA aan de Vlerick School voor Management en volgde het Master in Real Estate programma aan de KU Leuven.
Jo De Wolf BVBA, vertegenwoordigd door de heer Jo De Wolf, is aangesteld als effectieve leider van Montea Comm. VA, overeenkomstig artikel 14 van de GVV Wet.
Sinds mei 2011 is hij bestuurder van BVS-UPSI (Beroepsvereniging van de Vastgoedsector).
Sinds december 2016 is hij bestuurder van Good Life Investment Fund.
Peter Snoeck, geboren in 1957, behaalde zijn diploma van industrieel ingenieur elektromechanica in Gent. Hij studeerde daarna bedrijfsbeheer aan de KUL en volgde een opleiding tot vastgoedmakelaar.
Sinds 2006 is Peter Snoeck uitvoerend bestuurder van de Zaakvoerder van Montea.
PSN Management BVBA, vertegenwoordigd door de heer Peter Snoeck, is aangesteld als effectieve leider van Montea Comm. VA, overeenkomstig artikel 14 van de GVV Wet.
83 In de vorige jaarverslagen stond de einddatum van het mandaat van Jo De Wolf BVBA verkeerd vermeld.
André Bosmans, geboren in 1954, behaalde een diploma rechten (Rijksuniversiteit Gent - RUG) en behaalde in 1978 eveneens een diploma notariaat aan de RUG.
Hij is via zijn managementvennootschap Secretaris-generaal, lid van het directiecomité Banimmo (sinds april 2016) en bestuurder van het beursgenoteerde Banimmo NV (sinds 2011), NV Comulex sinds 2016, NV IPS (sinds 2016) en NV Lex 84 (sinds 2016).
Hij is in persoonlijke naam bestuurder van de naamloze vennootschap Grondbank The Loop en van Schoonmeers-Bugten NV en zaakvoerder van de CVBA P.D.S.M. Hij is ten slotte onafhankelijk bestuurder van de NV VEDIS in persoonlijke naam en van de NV International Commerce and Trading via zijn managementvennootschap. Hij is lid van het directiecomité van Belgian Land NV en bestuurder van verschillende dochtervennootschappen van Belgian Land. Hij is lid van het investeringscomité "Vastgoed" van PMV.
Hij is lid van de raad van bestuur en voorzitter van het directiecomité van de vzw Baluchon Alzheimer.
Hij is als onafhankelijke bestuurder voorzitter van de raad van bestuur, van het investeringscomité en van het benoemings- en remuneratiecomité van de NV ReKode, zaakvoerder van de commanditaire vennootschap op aandelen Inclusio.
Jean-Marc Mayeur, geboren in 1970, behaalde een diploma Handelsingenieur (Solvay Business School – ULB).
Federale Management sinds 2012.
Federale Invest sinds 2013.
Sinds 2012 van bestuurder van verschillende vastgoedfilialen die in studentenkamers en in rusthuizen investeren en die in 2017 fusioneerden in Federale Real Estate Investment Management.
The Hype sinds 2017, een joint venture tussen Federale Real Estates en Eaglestone.
LEAPPP sinds 2017, een joint venture tussen Federale en Willemen.
Sinds mei 2012 vertegenwoordigt hij als Chief Investment Officer de Federale Verzekering als bestuurder van Montea.
Onafhankelijk, niet-uitvoerend bestuurder Begin mandaat: 21/05/2013 - Herbenoemd tot 21/05/2019
Ciska Servais, geboren in 1965, behaalde het diploma van Licentiaat in de Rechten, een Master in International Legal Cooperation en een bijzondere licentie in de Milieukunde.
Sophie Maes, geboren in 1957, behaalde het diploma van Licentiaat in de Handels- en Financiële Wetenschappen.
Greta Afslag, geboren in 1962, behaalde een diploma van Master in Applied Economics aan de KU Leuven .
Montea Management NV handelt, bij de uitvoering van haar taken in de hoedanigheid van Zaakvoerder, in het exclusieve belang van Montea. De raad van bestuur van Montea Management NV heeft in dit kader in het bijzonder volgende taken:
In 2017 is de raad van bestuur vijf maal samengekomen. Tussendoor werden waar nodig in het belang van de vennootschap bijzondere ad hoc vergaderingen van de raad van bestuur gehouden via telefoonconferentie. De bestuurders waren aanwezig zoals aangegeven in onderstaande tabel:
| Naam | Functie | Bestuurder, | Aanvang 1ste | Einde | Aanwezig |
|---|---|---|---|---|---|
| vertegenwoordiger van | mandaat | mandaat | heid 2017 | ||
| Dirk De Pauw | Voorzitter en uitvoerend | Familie De Pauw | Oktober 2006 | Mei 2021 | 5/5 |
| bestuurder | |||||
| Jo De Wolf | Gedelegeerd bestuurder | Gedelegeerd | September | Mei 2022 | 5/5 |
| bestuurder | 2010 | ||||
| André Bosmans | Onafhankelijk, niet | Onafhankelijk, niet | Oktober 2006 | Mei 2018 | 5/5 |
| uitvoerend bestuurder | uitvoerend bestuurder | ||||
| Peter Snoeck | Uitvoerend bestuurder | Familie De Pauw | Oktober 2006 | Mei 2018 | 4/5 |
| Jean-Marc | Niet-uitvoerend | Federale Verzekering | Mei 2012 | Mei 2018 | 5/5 |
| Mayeur | bestuurder | ||||
| Dirk | Niet-uitvoerend | Belfius Insurance | Mei 2012 | Vervroegd | 0/3 |
| Vanderschrick | bestuurder | Belgium | beëindigd | ||
| in mei | |||||
| 2017 | |||||
| Ciska Servais | Onafhankelijk, niet | Onafhankelijk, niet | Mei 2013 | Mei 2019 | 4/5 |
| uitvoerend bestuurder | uitvoerend bestuurder | ||||
| Sophie Maes | Onafhankelijk, niet | Onafhankelijk, niet | Oktober 2013 | Mei 2019 | 5/5 |
| uitvoerend bestuurder | uitvoerend bestuurder | ||||
| Michel Delbaere | Onafhankelijk, niet | Onafhankelijk, niet | Mei 2016 | Mei 2019 | 2/5 |
| uitvoerend bestuurder | uitvoerend bestuurder | ||||
| Greta Afslag | Niet-uitvoerend | Belfius Insurance | Mei 2017 | Mei 2020 | 2/2 |
| bestuurder | Belgium |
Op de vergaderingen van de raad van bestuur werden onder meer volgende aangelegenheden behandeld:
Teneinde de werking van de raad van bestuur te optimaliseren, heeft de raad van bestuur twee adviserende comités opgericht in zijn schoot en onder zijn verantwoordelijkheid:
De raad van bestuur beoordeelt de doeltreffendheid van haar comités.
Na elke vergadering ontvangt de raad van bestuur van elk comité een verslag over haar bevindingen en aanbevelingen. Tussentijds wordt ad hoc informatie verstrekt aan de bestuurders en elke bestuurder kan te allen tijde alle informatie opvragen op eerste verzoek via de Voorzitter van de raad van bestuur.
Individuele bestuurders en de comités kunnen te allen tijde via de Voorzitter van de raad van bestuur, de raad van bestuur verzoeken om op kosten van de Vennootschap beroep te doen op externe deskundigen (juridische adviseurs, fiscale adviseurs, enz., conform artikel 4.11 van de Belgische Corporate Governance Code 2009). Deze externe deskundigen kunnen worden aangesteld in het licht van nieuwe aankopen, desinvesteringen en nieuwe reglementeringen inzake milieu en wettelijke aangelegenheden. De raad van bestuur is verplicht om op een dergelijke vraag van een bestuurder of comité in te gaan indien deze door de meerderheid van de bestuurders wordt goedgekeurd.
Daarnaast laat de raad van bestuur zich inzake investeringsdossiers adviseren door drie investeringscomités waarvan de raad de samenstelling heeft bepaald. Hiertoe werd in 2016 een derde investeringscomité voor Nederland opgericht.
Gelet op de omvang van de Vennootschap, haar activiteiten en de efficiëntie van haar beslissingsproces, is er geen nood tot formele aanduiding van een secretaris.
De Voorzitter van de raad van bestuur wordt door de raad van bestuur gekozen onder zijn leden. De Voorzitter wordt aangesteld op basis van zijn kennis, vakkundigheid, ervaring en bemiddelingsvermogen.
De functie van Voorzitter kan niet gecumuleerd worden met die van CEO.
De Voorzitter heeft de bijzondere taak om:
De professionele ontwikkeling van de bestuurders wordt gegarandeerd door:
Dit jaar zijn er informele opleidingssessies geweest omtrent onder andere de evolutie van de logistieke vastgoedmarkt.
De evaluatie van de bestuurders gebeurt op verschillende niveaus:
De raad van bestuur wordt hierin bijgestaan door het remuneratie- en benoemingscomité en eventueel ook door externe deskundigen.
De bijdrage van elke bestuurder wordt periodiek geëvalueerd, zodat, in geval van wijzigende omstandigheden, de samenstelling van de raad van bestuur zou kunnen worden aangepast. In geval van een herbenoeming vindt er een evaluatie plaats van de bijdrage van de bestuurder op basis van een vooraf bepaalde en transparante procedure.
De raad van bestuur zorgt ervoor dat kan worden voorzien in de opvolging van de bestuurders. Hij zorgt ervoor dat alle benoemingen en herbenoemingen, zowel van uitvoerende als niet-uitvoerende bestuurders, toelaten om het evenwicht van bekwaamheden en ervaring binnen de raad van bestuur in stand te houden.
Het auditcomité werd opgericht conform artikel 526bis van het Wetboek van vennootschappen, met ingang van 1 januari 2009 en staat de raad van bestuur bij in de vervulling van diens toezichtstaak op de interne en externe controle in de ruime zin van het woord.
Het auditcomité bestaat uit de volgende bestuurders:
Overeenkomstig artikel 526bis van het Wetboek van vennootschappen moet ten minste één lid van het auditcomité beschikken over de nodige deskundigheid op het gebied van boekhouding en audit. Terzake kan onder meer worden verwezen naar de ruime ervaring en deskundigheid van het voltallige comité:
Wanneer het auditcomité beraadslaagt met betrekking tot de jaarlijkse financiële audit kan desgewenst een externe financiële adviseur en/of de commissaris worden uitgenodigd.
Het auditcomité is belast met de wettelijke taken beschreven in artikel 526bis van het Wetboek van vennootschappen. De taken van het auditcomité omvatten onder meer:
Daarnaast zal de aanbeveling tot benoeming (of hernieuwing van de benoeming) van de commissaris die door de raad van bestuur aan de algemene vergadering wordt gedaan, slechts kunnen gebeuren op voorstel van het auditcomité.
Het auditcomité brengt na iedere bijeenkomst verslag uit bij de raad van bestuur over de uitoefening van zijn taken, en in het bijzonder wanneer de raad van bestuur de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening, en, in voorkomend geval, de voor publicatie bestemde verkorte-termijn financiële overzichten opstelt.
In 2017 kwam het auditcomité vijf maal bijeen. De leden waren aanwezig zoals aangegeven in onderstaande tabel:
| Naam | Functie | Aanwezigheid in 2017 |
|---|---|---|
| Sophie Maes | Onafhankelijk, niet-uitvoerend bestuurder en Voorzitter | 5/5 |
| Ciska Servais | Onafhankelijk, niet-uitvoerend bestuurder | 4/5 |
| Dirk Vanderschrick | Niet uitvoerend bestuurder | 0/3 |
| Jean-Marc Mayeur | Niet uitvoerend bestuurder | 2/2 |
Daarbij werden onder meer volgende aangelegenheden behandeld:
Tijdens twee van de vergaderingen zijn voorgaande punten tevens besproken met de commissaris. Op alle vergaderingen werden voorgaande punten tevens besproken met de CEO en de CFO.
De belangrijkste criteria voor het evalueren van het auditcomité en haar leden zijn:
De evaluatie van de leden en de werking van het auditcomité gebeurt op permanente basis (i) enerzijds door de collega's onderling en (ii) anderzijds door de voltallige raad van bestuur. Wanneer iemand vraagtekens heeft bij de bijdrage van een collega/lid, kan hij dat bespreken met de Voorzitter van de raad van bestuur. De Voorzitter kan dan, naar eigen goeddunken, de nodige stappen ondernemen.
De raad van bestuur heeft een remuneratiecomité opgericht conform artikel 526quater van het Wetboek van vennootschappen. Het remuneratiecomité treedt tevens op als benoemingscomité omwille van de beperkte omvang van de Vennootschap.
Het remuneratie- en benoemingscomité bestaat uit de volgende leden:
Deze samenstelling zorgt ervoor dat het comité beschikt over de nodige deskundigheid op het gebied van remuneratiebeleid omwille van hun ruime beroepservaring.
Mevrouw Sophie Maes heeft ondermeer relevante ervaring als CEO van de diverse bedrijven binnen de groep Maes, Mevrouw Ciska Servais heeft ondermeer relevante ervaring als lid en voorzitter van het remuneratiecomité van CFE NV en de heer André Bosmans heeft ondermeer relevante ervaring op basis van zijn lopende bestuurdersmandaten.
Het remuneratie- en benoemingscomité neemt volgende activiteiten voor zijn rekening:
• voorstellen doen aan de raad van bestuur over het remuneratiebeleid van bestuurders en de leden van het uitvoerend management, alsook, waar toepasselijk, over de daaruit voortvloeiende voorstellen die door de raad van bestuur dienen te worden voorgelegd aan de aandeelhouders;
Het remuneratie- en benoemingscomité is in 2017 één maal bijeengekomen. De leden waren aanwezig zoals aangegeven in onderstaande tabel:
| Naam | Functie | Aanwezigheid in 2017 |
|---|---|---|
| Ciska Servais | Onafhankelijk, niet-uitvoerend bestuurder en Voorzitter | 1/1 |
| Sophie Maes | Onafhankelijk, niet-uitvoerend bestuurder | 1/1 |
| André Bosmans | Onafhankelijk, niet-uitvoerend bestuurder | 1/1 |
Daarbij werden volgende aangelegenheden besproken:
De CEO woont de vergaderingen van het remuneratie- en benoemingscomité bij wanneer het remuneratie- en benoemingscomité de objectieven en de remuneratie van het uitvoerend management en van het personeel bespreekt.
De werking van het remuneratie- en benoemingscomité wordt geëvalueerd aan de hand van volgende criteria:
De evaluatie van de leden en de werking van het remuneratie- en benoemingscomité gebeurt op permanente basis (i) enerzijds door de collega's onderling en (ii) anderzijds door de voltallige raad van bestuur. Wanneer iemand vraagtekens heeft bij de bijdrage van een collega/lid, kan hij dat bespreken met de Voorzitter van de raad van bestuur. De Voorzitter kan dan, naar eigen goeddunken, de nodige stappen ondernemen.
De raad van bestuur heeft beslist om voor België, Frankrijk en Nederland een apart investeringscomité op te richten. In 2013 werd een apart investeringscomité voor België en Frankrijk opgericht en in 2016 werd een apart investeringscomité voor Nederland opgericht met het oog op het verkrijgen van professioneel advies in investeringsdossiers.
Het investeringscomité België bestaat uit de volgende personen:
Het investeringscomité Frankrijk, bestaat uit de volgende personen:
Het investeringscomité Nederland bestaat uit de volgende personen:
De investeringscomités zijn belast met de voorbereiding van de investerings- en desinvesteringsdossiers voor de raad van bestuur. Zij volgen daarnaast de onderhandelingen met de verschillende tegenpartijen van Montea op. Deze onderhandelingen hebben voornamelijk betrekking op de verwerving (onder gelijk welke vorm) en de vervreemding van vastgoed, het sluiten van belangrijke verhuurovereenkomsten en/of de overnames van vastgoedvennootschappen.
In 2017 is het investeringscomité België drie maal samengekomen. De leden waren aanwezig zoals aangegeven in onderstaande tabel:
| Naam | Functie | Aanwezigheid |
|---|---|---|
| in 2017 | ||
| DDP Management BVBA, vertegenwoordigd door Dirk De Pauw | Voorzitter | 3/3 |
| Jo De Wolf BVBA, vertegenwoordigd door Jo De Wolf | Lid | 3/3 |
| PSN Management BVBA, vertegenwoordigd door Peter Snoeck | Lid | 3/3 |
| Elijarah BVBA, vertegenwoordigd door Els Vervaecke | Lid | 3/3 |
| PDM cv, vertegenwoordigd door Peter Demuynck | Lid | 3/3 |
| GCA Consult BVBA, vertegenwoordigd door Griet Cappelle | Lid | 3/3 |
| Emor BVBA, vertegenwoordigd door Francis Rome | Lid | 3/3 |
| Insumat NV, vertegenwoordigd door Sophie Maes | Lid | 3/3 |
| Brix & Co, vertegenwoordigd door Patricia Laureys | Lid | 3/3 |
In 2017 is het investeringscomité Frankrijk vijf maalsamengekomen. De leden waren aanwezig zoals aangegeven in onderstaande tabel:
| Naam | Functie | Aanwezigheid in 2017 |
|---|---|---|
| DDP Management BVBA, vertegenwoordigd door Dirk De Pauw | Voorzitter | 5/5 |
| Jo De Wolf BVBA, vertegenwoordigd door Jo De Wolf | Lid | 5/5 |
| Elijarah BVBA, vertegenwoordigd door Els Vervaecke | Lid | 5/5 |
| Jean de Beaufort | Lid | 5/5 |
| SAS Casamagna, vertegenwoordigd door Laurent Horbette | Lid | 5/5 |
In 2017 is het investeringscomité Nederland driel maal samengekomen. De leden waren aanwezig zoals aangegeven in onderstaande tabel:
| Naam | Functie | Aanwezigheid in 2017 |
|---|---|---|
| DDP Management BVBA, vertegenwoordigd door Dirk De Pauw | Voorzitter | 3/3 |
| Jo De Wolf BVBA, vertegenwoordigd door Jo De Wolf | Lid | 3/3 |
| Elijarah BVBA, vertegenwoordigd door Els Vervaecke | Lid | 3/3 |
| PDM cv, vertegenwoordigd door Peter Demuynck | Lid | 3/3 |
| GCA Consult BVBA, vertegenwoordigd door Griet Cappelle | Lid | 3/3 |
| HOAM BV, vertegenwoordigd door Hylcke Okkinga | Lid | 3/3 |
| ADK Invest B.V., vertegenwoordigd door Ard De Keijzer | Lid | 3/3 |
| Rien MTMA van den Heuvel, vertegenwoorigd door Rien van den Heuvel | Lid | 3/3 |
De raad van bestuur delegeert het uitvoerend management van Montea aan het uitvoerend management. Op 31 december 2017 bestaat het uitvoerend management uit84:
84 Elijarah BVBA, vertegenwoordigd door Els Vervaecke ,PDM CVBA, vertegenwoordigd door Peter Demuynck, de heer Jean de Beaufort, GCA Consult BVBA, vertegenwoordigd door Griet Cappelle en HOAM BV, vertegenwoordigd door de heer Hylcke Okkinga hebben geen beslissingsbevoegdheid maar een loutere adviserende bevoegdheid.
Jo De Wolf BVBA, vertegenwoordigd door de heer Jo De Wolf, en PSN Management BVBA, vertegenwoordigd door de heer Peter Snoeck, kwalificeren eveneens als effectieve leiders in de zin van artikel 14 van de GVV Wet. Het mandaat van de effectieve leiders Jo De Wolf BVBA en PSN Management BVBA nam een aanvang op respectievelijk 20/10/2010 en 01/10/2006. Beide mandaten lopen af op 23 september 2018. Vanaf die datum zal het mandaat van effectieve leider door een natuurlijk persoon worden uitgeoefend conform artikel 14, § 1 van de GVV-wet.
Geen enkel lid van het uitvoerend management heeft een veroordeling opgelopen in verband met fraudemisdrijven in de voorbijgaande 5 jaar.
Er zijn geen nadere bijzonderheden over eventuele faillissementen, surséances of liquidaties waarbij een lid van het uitvoerend management is betrokken in de voorbijgaande 5 jaar.
Er zijn geen nadere bijzonderheden over geuite beschuldigingen en/of opgelegde sancties door toezichthoudende autoriteiten voor geen enkel lid van het uitvoerend management in de voorbijgaande 5 jaar waarbij een lid onbekwaam zou zijn verklaard om te handelen als lid van het uitvoerend management.
Het uitvoerend management is ondermeer belast met:
Het uitvoerend management is in het bijzonder belast met het beheer van vastgoed, het financieringsbeleid, het algemeen beheer van het personeel en het personeelsbeleid, het voorbereiden van alle wettelijk vereiste financiële en andere informatie en verslaggeving en het verstrekken van alle vereiste informatie aan het publiek of bevoegde instanties.
Het uitvoerend management werkt nauw samen in permanent overleg. Wanneer het uitvoerend management niet tot een akkoord komt, wordt de beslissing overgelaten aan de raad van bestuur.
Het uitvoerend management komt wekelijks bijeen. Op deze vergaderingen worden ondermeer de operationele zaken besproken met betrekking tot de dagelijkse werking, de stand van zaken van de lopende projecten en verhuringen en de evaluatie van nieuwe projecten die bestudeerd worden.
Het uitvoerend management brengt geregeld verslag uit aan de raad van bestuur over de vervulling van zijn opdracht.
Het uitvoerend management voorziet de raad van bestuur van alle relevante bedrijfs- en financiële informatie. Hierbij worden onder andere verstrekt: kerncijfers, een analytische voorstelling van de resultaten versus het budget, een overzicht van de evolutie van de vastgoedportefeuille, de geconsolideerde jaarrekening en toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening.
Voorstellen voor beslissingen die de raad van bestuur moet nemen, worden op de raad van bestuur toegelicht door de CEO.
Het uitvoerend management wordt geëvalueerd door de raad van bestuur, op basis van prestaties en doelstellingen.
Bij het formuleren van haar advies aan de raad van bestuur met betrekking tot de te benoemen bestuurders, houdt het remuneratie- en benoemingscomité (en op haar beurt de raad van bestuur bij het voordragen van kandidaten aan de algemene vergadering) rekening met de beoogde diversiteit binnen de raad van bestuur. Zulke diversiteit heeft niet louter betrekking op gender maar ook op andere criteria zoals bekwaamheden, ervaring en kennis. Een diversificatie van de raad van bestuur draagt bij tot een evenwichtige besluitvorming waarbij beslissingen worden genomen en mogelijke problemen afgehandeld door deze vanuit verschillende oogpunten te analyseren.
De raad van bestuur van Montea telt momenteel drie vrouwelijke leden wat betekent dat per 1 januari 2018 1/3 van de bestuurders (zijnde drie van de negen leden) een ander geslacht hebben dan de overige bestuurders. Bovendien hebben de huidige leden van de raad van bestuur een diverse achtergrond zoals de vastgoedsector, juridische sector en de bancaire sector.
De statuten van de Zaakvoerder voorzien dat de opdracht van Montea Management NV als statutair Zaakvoerder van de GVV wordt vergoed. Deze vergoeding bestaat uit twee delen: een vast deel en een variabel deel.
Het vaste deel van de vergoeding van de Zaakvoerder wordt ieder jaar vastgelegd door de algemene vergadering van de GVV. Deze forfaitaire vergoeding kan niet lager zijn dan € 15.000 per jaar en is in lijn met artikel 35, §1 van de GVV wet.
Het variabel statutair gedeelte is gelijk aan 0,25% van het bedrag gelijk aan de som van het gecorrigeerd resultaat85 en van de netto meerwaarden bij realisatie van vastgoed die niet van de verplichte uitkering zijn vrijgesteld. Deze vergoeding is in lijn met artikel 35, §1, 2de lid van de GVV wet. De Zaakvoerder heeft recht op terugbetaling van de daadwerkelijk gedane kosten die rechtstreeks verband houden met zijn opdracht en waar voldoende bewijs van wordt geleverd.
In de loop van het boekjaar dat werd afgesloten op 31 december 2017, bedroeg de vergoeding van de Zaakvoerder € 770.000 excl. BTW. Dit bedrag omvat grotendeels de totale remuneratiekost in hoofde van de raad van bestuur van de Zaakvoerder, de vergoeding voor de gedelegeerd bestuurder en de werkingskosten van Montea Management NV.
De definitieve toekenning van deze vergoeding aan de Zaakvoerder wordt voorgelegd ter goedkeuring aan de jaarvergadering van 15 mei 2018.
Voor de niet-uitvoerende bestuurders wordt het continuïteitsprincipe toegepast. Zij worden enkel vergoed onder de vorm van zitpenningen betaald per effectief bijgewoonde vergadering van de raad van bestuur en van comités binnen de raad van bestuur. De voorzitter van de raad van bestuur ontvangt naast de zitpenningen een vaste vergoeding.
Deze uitbetaling van "zitpenningen" geldt niet voor de uitvoerende bestuurders. Deze worden enkel vergoed in hun hoedanigheid van lid van het uitvoerend management. Overeenkomstig de principes op het vlak van corporate governance is de vergoeding van de bestuurders proportioneel met hun verantwoordelijkheden en met de tijd die zij besteden aan hun functies.
Het bedrag van de zitpenningen voor de niet-uitvoerende bestuurders wordt jaarlijks goedgekeurd door de algemene vergadering op voorstel van de raad van bestuur, voorbereid door het remuneratie- en benoemingscomité. Alle leden van de raad van bestuur zijn bovendien gedekt door een polis burgerlijke aansprakelijkheid bestuurders. De totale premie van € 25.127,50 voor alle bestuurders samen, wordt gedragen door Montea.
Er worden geen aanvullende vergoedingen (bedrijfswagen, pensioen, opties, GSM, enz.) uitgekeerd aan de bestuurders. De niet-uitvoerende bestuurders komen ook niet in aanmerking voor de toekenning van variabele vergoedingen.
Na benchmarking werd de zitpenning voor de niet-uitvoerende onafhankelijke bestuurders voor het boekjaar 2017 vastgelegd op € 2.000 per vergadering voor alle bestuurders die daadwerkelijk deelnemen aan de raad van bestuur. De uitvoerende en de niet-uitvoerende niet-onafhankelijke bestuurders ontvangen geen zitpenningen.
De Voorzitter van de raad van bestuur ontvangt een jaarlijkse vaste vergoeding van € 60.000.
85 Het gecorrigeerd resultaat = Netto resultaat + Afschrijvingen + Waardeverminderingen - Terugnemingen van waardeverminderingen - Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren +/- Andere niet-monetaire bestanddelen +/- Resultaat verkoop vastgoed +/- Variaties in de reële waarde van vastgoed.
De niet-uitvoerende, onafhankelijke leden van het auditcomité en het remuneratie- en benoemingscomité ontvangen een bijkomende zitpenning per effectief bijgewoonde vergadering van het comité. Deze zitpenningen voor het boekjaar 2017 werden vastgelegd op € 2.000 per zitting voor de Voorzitter en de leden van alle comités.
Voor de bestuurders betekent dit dus dat zij m.b.t. het boekjaar 2017 volgende vergoeding hebben ontvangen:
| Naam | Functie | Functie | Bestuurder, vertegenwoordiger van |
Raad van Bestuur Ontvangen vaste vergoeding |
Raad van Bestuur Presentiegelden |
Auditcomité Presentiegelden |
Remuneratie- en benoemingscomité Presentiegelden |
Totaal |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dirk De Pauw | Voorzitter | Voorzitter Uitvoerend bestuurder |
Familie De Pauw | € 60.000 | € 60.000 | |||
| Jo De Wolf | Lid | CEO Montea Comm.VA | Gedelegeerd bestuurder | € 0 | ||||
| André Bosmans | Onafhankelijk, niet-uitvoerend bestuurder |
Niet-uitvoerend en onafhankelijk bestuurder |
€ 10.000 | € 2.000 | € 12.000 | |||
| Peter Snoeck | Lid | Uitvoerend bestuurder | Familie De Pauw | € 0 | ||||
| Jean-Marc Mayeur | Niet-onafhankelijk, niet uitvoerend bestuurder |
Federale Verzekering | € 0 | |||||
| Dirk Vanderschrick | Niet-onafhankelijk, niet uitvoerend bestuurder |
Belfius Insurance Belgium | € 0 | |||||
| Emor BVBA, vertegenwoordigd door Francis Rome |
Lid | Onafhankelijk, niet-uitvoerend bestuurder |
Onafhankelijk bestuurder | € 0 | ||||
| Ciska Servais BVBA, vertegenwoordigd door Ciska Servais |
Onafhankelijk, niet-uitvoerend bestuurder |
Onafhankelijk bestuurder | € 0 | |||||
| Ciska Servais | Onafhankelijk, niet-uitvoerend bestuurder |
Onafhankelijk bestuurder | € 8.000 | € 8.000 | € 2.000 | € 18.000 | ||
| Insumat NV, vertegenwoordigd door Sophie Maes |
Lid | Onafhankelijk, niet-uitvoerend bestuurder |
Onafhankelijk bestuurder | € 0 | ||||
| Sophie Maes | Onafhankelijk, niet-uitvoerend bestuurder |
Onafhankelijk bestuurder | € 10.000 | € 10.000 | € 2.000 | € 22.000 | ||
| Michel Delbaere | Onafhankelijk, niet-uitvoerend bestuurder |
Onafhankelijk bestuurder | € 4.000 | € 4.000 | ||||
| Bri x & Co, vertegenwoordigd door Patricia Lauwereys |
Lid | € 0 | ||||||
| € 60.000 | € 32.000 | € 18.000 | € 6.000 | € 116.000 |
De raad van bestuur zal te allen tijde de remuneratie van de leden van de raad van bestuur en haar comités benchmarken met de markt. Deze zullen op jaarlijkse basis besproken worden in het remuneratie- en benoemingscomité en voorgelegd worden aan de raad van bestuur.
Voor het boekjaar 2018 en 2019 worden geen wijzigingen voorzien aan de thans geldende remuneraties voor de leden van de raad van bestuur en haar comités:
Remuneratiebeleid en remuneratie in het boekjaar 2017
Met uitzondering van het uitvoerend management, ontvangen de leden een zitpenning van € 2.000 per deelgenomen vergadering voor het investeringscomité België/Frankrijk/Nederland. De voorzitter van het investeringscomité ontving een jaarlijkse vergoeding van € 30.000.
Voor de leden betekent dit dus dat zij m.b.t. het boekjaar 2017 volgende vergoeding hebben ontvangen:
| Investeringscomité | Functie | Land | Remuneratie |
|---|---|---|---|
| DDP Management BVBA, vertegenwoordigd door Dirk De Pauw | Voorzitter | BE/FR/NL | 30.000 € |
| Jo De Wolf BVBA, vertegenwoordigd door Jo De Wolf | Lid | BE/FR/NL | 0 |
| Elijarah BVBA, vertegenwoordigd door Els Vervaecke | Lid | BE/FR/NL | 0 |
| PDM cv, vertegenwoordigd door Peter Demuynck | Lid | BE/NL | 0 |
| GCA Consult BVBA, vertegenwoordigd door Griet Cappelle | Lid | BE/NL | 0 |
| PSN Management BVBA, vertegenwoordigd door Peter Snoeck | Lid | BE | 0 |
| Jean de Beaufort | Lid | FR | 0 |
| HOAM BV, vertegenwoordigd door Hylcke Okkinga | Lid | NL | 0 |
| Emor BVBA, vertegenwoordigd door Francis Rome | Lid | BE | 6.000 € |
| Insumat NV, vertegenwoordigd door Sophie Maes | Lid | BE | 6.000 € |
| Brix & Co, vertegenwoordigd door Patricia Laureys | Lid | BE | 6.000 € |
| SAS Casamagna, vertegenwoordigd door Lauren Horbette | Lid | FR | 10.000 € |
| ADK Invest BV, vertegenwoordigd door Ard de Keijzer | Lid | NL | 6.000 € |
| Rien MTMA van den Heuvel, vertegenwoordigd door Rien van den Heuvel | Lid | NL | 6.000 € |
De raad van bestuur van de zaakvoerder zal te allen tijde de remuneratie van de leden van de investeringscomités evalueren en analyseren. Deze zullen op jaarlijkse basis besproken worden in het remuneratie- en benoemingscomité en voorgelegd worden aan de raad van bestuur.
Voor de boekjaren 2018 en 2019 worden er geen wijzigingen aangebracht aan de thans geldende remuneraties voor de leden van het investeringscomité.
Leden van het uitvoerend management die tevens bestuurder zijn, ontvangen geen bezoldiging voor de uitoefening van hun bestuurdersmandaat.
De vergoeding van de personen die belast zijn met het dagelijks bestuur, bestaat uit een vast en een variabel deel. Het bedrag van deze beide delen wordt vastgelegd door de raad van bestuur, rekening houdend met de verantwoordelijkheden en de tijd nodig voor deze functies, evenals met de in de sector gangbare praktijk. Voor de CEO bedraagt het variabel gedeelte maximaal 25% van de totale vergoeding. Voor de overige leden van het uitvoerend management bedraagt het variabel gedeelte tussen de 10% en de 25% van de totale vergoeding.
Noch de vaste vergoeding, noch de variabele vergoeding van de leden van het uitvoerend management mogen worden bepaald in functie van de door Montea of haar dochtervennootschappen uitgevoerde verrichtingen en transacties86.
Zo zij in aanmerking komen voor variabele vergoeding, moeten de criteria die een deel of het geheel van de variabele vergoeding doen afhangen van resultaten, uitsluitend betrekking hebben op het geconsolideerde netto resultaat, met uitsluiting van alle schommelingen van de reële waarde van de activa en de afdekkingsinstrumenten.
Jaarlijks beslist de raad van bestuur op voorstel van het remuneratie- en benoemingscomité over de variabele vergoeding waarop de leden van het uitvoerend management recht kunnen hebben m.b.t. hun activiteiten voor het volgende boekjaar. Daarbij bepaalt de raad van bestuur de bedragen van de variabele vergoeding, alsook de prestatiecriteria waarvan deze vergoedingen afhankelijk zijn. In voorkomend geval worden de bepalingen van artikel 520bis, 520ter en 525 van het Wetboek van vennootschappen nageleefd.
De variabele vergoeding van de CEO en de overige leden van het uitvoerend management voor het boekjaar 2017 werd in het begin van het boekjaar 2017 door het remuneratiecomité vastgelegd op basis van de volgende doelstellingen, die evenredig een mogelijke variabele vergoeding vertegenwoordigen:
95% EPRA bezettingsgraad
Elk jaar wordt, aan de hand van een evaluatiegesprek met de voorzitter van de raad van bestuur, bepaald of de vooropgestelde doelstellingen niet, geheel of gedeeltelijk behaald werden. Deze evaluatie (en de eventuele variabele vergoeding) wordt besproken op het remuneratie-en benoemingscomité en wordt nadien voorgelegd aan de eerstvolgende raad van bestuur.
Tijdens het boekjaar dat werd afgesloten op 31 december 2017 heeft het uitvoerend management87 de volgende vaste en variabele vergoedingen ontvangen:
86 Artikel 35, §1, lid 2 van de Wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
87 Het uitvoerend management bestaat uit zeven leden (zie punt 6.1.4.6 A. ).
| Naam | Vaste vergoeding | Variabele vergoeding | Pensioenregeling | Andere bestanddelen van de vergoeding en diverse voordelen (*) |
Totaal |
|---|---|---|---|---|---|
| BVBA Jo De Wolf | € 450 000 | € 125 000 | € 0 | € 0 | € 575 000 |
| Andere leden van het uitvoerend management |
€ 1 292 189 | € 336 640 | € 0 | € 14 400 | € 1 643 229 |
| € 1 742 189 | € 461 640 | € 0 | € 14 400 | € 2 218 229 |
(*) Andere bestanddelen behelzen het voordeel van de hospitalisatieverzekering, de bedrijfswagen en de mobiele telefoon
(*) Dit is enkel van toepassing voor Jean de Beaufort.
De vergoedingen van de andere leden van het uitvoerend management, bevatten enerzijds de gefactureerde bedragen van de management vennootschappen (PDM CVBA, PSN Management BVBA, GCA Consult BVBA, HOAM BV en Elijarah BVBA) en anderzijds de volledige loonkost voor Jean de Beaufort.
De contracten van het uitvoerend management voorzien niet in enig terugvorderingsrecht inzake variabele remuneratie die wordt toegekend op basis van onjuiste financiële gegevens.
De CEO zal op jaarlijkse basis een analyse en evaluatie maken van de remuneratie voor het uitvoerend management op basis van marktanalyse. De samenvatting van deze analyse en evaluatie wordt door de CEO samen met de voorzitter van de raad van bestuur besproken voorafgaand het remuneratiecomité.
Op het remuneratiecomité wordt de analyse en evaluatie besproken en wordt een voorstel geformuleerd voor de remuneratie van het volledige team van Montea, inclusief die van het uitvoerend management. Deze wordt dan voorgelegd aan de eerstvolgende raad van bestuur ter goedkeuring.
Op het remuneratie- en benoemingscomité van 9 februari 2018 werden de volgende objectieven voor 2018 en 2019 voor de CEO en het uitvoerend management besproken en vastgelegd:
95% EPRA bezettingsgraad
Op de raad van bestuur van 14 november 2011 werd een optieplan goedgekeurd voor alle leden van het uitvoerend management, inclusief de uitvoerende bestuurders. Onder dit optieplan werden er in totaal 23.346 Opties toegekend welke op heden allemaal zijn uitgeoefend (de laatste opties werden uitgeoefend tussen 15 tot 30 september 2016).
De managementovereenkomst gesloten tussen de CEO en Montea voorziet in een éénmalige equivalente vergoeding van 6 maanden (vast en variabel gedeelte) bij vroegtijdige beëindiging van de overeenkomst.
In de managementovereenkomsten van de andere leden van het uitvoerend management is bij beëindiging van de overeenkomst voorzien in het toekennen van een éénmalige equivalente vergoeding van 1 tot 12 maanden bij vroegtijdige beëindiging van de overeenkomst. In de arbeidsovereenkomsten is niet afgeweken van de wettelijke bepalingen inzake arbeidsovereenkomsten.
In het volgend overzicht vindt u een overzicht van de vertrekvergoedingen voor de leden van het uitvoerend management.
| Naam | Vertrekvergoedingen | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Jo De Wolf BVBA, vertegenwoordigd door Jo De Wolf | 6 maanden | ||||
| PSN Management BVBA, vertegenwoordigd door Peter Snoeck | 12 maanden | ||||
| PDM cv, vertegenwoordigd door Peter Demuynck | 3 maanden (*) | ||||
| Elijarah BVBA, vertegenwoordigd door Els Vervaecke | 3 maanden (*) | ||||
| Jean de Beaufort | (**) | ||||
| GCA Consult BVBA, vertegenwoordigd door Griet Cappelle | 3 maanden (*) | ||||
| HOAM BV, vertegenwoordigd door Hylcke Okkinga | 6 maanden | ||||
| (*) Dit wordt verhoogd met 1 maand per gepresteerd jaar met een max. van 6 maanden |
(**) de vertrekvergoedingen worden bepaald volgens de wettelijke bepalingen inzake arbeidsovereenkomsten
Het toezicht op het uitvoerend management komt, conform de Belgische Corporate Governance Code 2009, toe aan de voltallige raad van bestuur van de Zaakvoerder.
Dit toezicht houdt geen controle in op de inhoud van alle handelingen gesteld door de personen die zijn belast met het uitvoerend management.
Compliance is een onafhankelijke functie binnen Montea, gericht op het onderzoek naar en het bevorderen van de naleving door Montea van de regels die verband houden met haar activiteiten.
Regels betreffende compliance en integriteit zijn vervat in de functie van de compliance officer. Overeenkomstig principes 3.7 en 6.8 evenals Bijlage B van de Corporate Governance Code 2009, berust de onafhankelijke compliance functie bij Elhanafi Oubial sinds 26 mei 201788 (hij werd aangesteld voor een periode van drie jaar).
De compliance officer is belast met het onderzoek naar en de bevordering van de naleving door de Vennootschap van de regels die verband houden met de integriteit van haar activiteiten. De regels betreffen zowel deze die voortvloeien uit het beleid van de onderneming, het statuut van de onderneming, alsmede andere wettelijke en reglementaire bepalingen. Het betreft aldus een onderdeel van de bedrijfscultuur, waarbij de nadruk wordt gelegd op eerlijkheid en integriteit, het naleven van hoge ethische normen bij het zakendoen, en het naleven van de toepasselijke regelgeving. Zo is de compliance officer onder meer belast met het toezicht op de naleving van de regels inzake marktmisbruik, zoals deze regels onder meer opgelegd worden door de Wet van 2 augustus 2002 betreffende het toezicht op de financiële sector en de financiële diensten de Verordening (EU) nr. 596/2014 van het Europees Parlement en de Raad van 16 april 2014 betreffende marktmisbruik. Verder is hij eveneens belast met het toezicht op de naleving van de regels inzake belangenconflicten zoals voorgeschreven door hoofdstuk 9 van Montea's corporate governance charter en inzake onverenigbaarheid van mandaten.
88 Deze functie werd van 4 juli 2016 tot 25 mei 2017 uitgeoefend door Charlotte Wellens.
De compliance officer rapporteert aan de effectieve leider Jo De Wolf BVBA, vertegenwoordigd door Jo De Wolf.
Risico is een altijd aanwezig element in de bedrijfswereld. Montea identificeert in al haar processen de bestaande risico's en bouwt de nodige interne controles in om zodoende de blootstelling aan deze risico's te beperken.
Het bewustzijn van risico's in haar interne en externe omgeving wordt door de Vennootschap op verschillende niveaus uitgedragen naar haar medewerkers d.m.v. het goede voorbeeld aan de top, het corporate governance charter, m.a.w. de bedrijfscultuur.
Het is de taak van de raad van bestuur om te waken over identificatie van de risico's en de controle van de risico's. De raad van bestuur besteedt aandacht aan de verschillende risicofactoren waaraan de Vennootschap onderhevig is. De permanente evoluties op de vastgoedmarkten en de financiële markten vereisen een voortdurende opvolging van de risico's ter bewaking van de resultaten en de financiële situatie van de Vennootschap.
Het auditcomité dat de raad van bestuur bijstaat in de uitvoering van zijn toezicht, formuleert de nodige aanbevelingen naar de raad van bestuur betreffende risicobeheer en het beheer van de financiële risico's. Het auditcomité houdt samen met het management en de commissaris toezicht op de belangrijkste risico's en de maatregelen om deze risico's te beheersen.
Bij Montea is Elhanafi Oubial belast met de risicobeheerfunctie voor een periode van drie jaar met ingang van 6 mei 201789, stilzwijgend verlengbaar voor periodes van telkens 1 jaar en op elk moment vervroegd beëindigbaar bij beslissing van de raad van bestuur van de statutaire zaakvoerder. Hij is onder meer verantwoordelijk voor het opstellen, uitwerken, bewaken, actualiseren en implementeren van het risicobeheerbeleid en de risicobeheerfuncties. Hij rapporteert aan de effectieve leider, namelijk Jo De Wolf BVBA, vertegenwoordigd door Jo De Wolf.
Interne audit is een onafhankelijke beoordelingsfunctie binnen de organisatie, gericht op het onderzoek en de beoordeling van de goede werking, de doeltreffendheid en de efficiëntie van de interne controle. Interne audit staat de leden van de organisatie bij in de effectieve uitoefening van hun verantwoordelijkheden en voorziet hen in dit verband van analyses, evaluaties, aanbevelingen, advies en informatie omtrent de onderzochte activiteiten.
De reikwijdte van de interne audit omvat, in het algemeen, het onderzoek en de evaluatie van de aangepastheid en de doeltreffendheid van de interne controle evenals de degelijkheid waarmee toegewezen verantwoordelijkheden worden nagekomen.
De persoon belast met de interne audit besteedt aandacht aan de naleving van de beleidslijnen, de risicobeheersing (zowel van de meetbare als van de niet-meetbare risico's), de betrouwbaarheid (met inbegrip van de integriteit, de correctheid en de volledigheid) en tijdigheid van de financiële en beheersinformatie alsmede van de externe rapportering, de continuïteit en betrouwbaarheid van de elektronische informatiesystemen en de werking van de stafdiensten.
89 Deze functie werd van 4 juli 2016 tot 25 mei 2017 uitgeoefend door Charlotte Wellens.
De persoon belast met de interne audit onderzoekt en beoordeelt de globale activiteit van Montea in al haar geledingen. Hij maakt daarbij gebruik van verschillende types van audit, zoals:
De interne-auditfunctie bij Montea is voor een duur van drie jaar (met ingang vanaf 23 september 2014) gedelegeerd aan en uitgeoefend door de externe dienstverlener BDO Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA, vertegenwoordigd door Koen Claessens. Het mandaat van BDO Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA, vertegenwoordigd door de heer Koen Claessens, werd voor een termijn van drie jaar verlengd met ingang vanaf 23 september 2017. Hij brengt verslag uit bij de uitvoerende bestuurders, die op hun beurt verslag uitbrengen bij de voltallige raad van bestuur van de Zaakvoerder, in voorkomend geval via het auditcomité. De verantwoordelijke voor interne audit kan ook rechtstreeks de voorzitter van de raad van bestuur of de commissaris van Montea informeren. Hij mag kennis nemen van alle stukken, bestanden en informatiegegevens van de onderneming, inbegrepen de beheersinformatie en de notulen van de advies- en beslissingsorganen, en dit voor zover als nodig voor de uitoefening van zijn opdracht.
De eindverantwoordelijkheid voor de interne audit ligt bij de effectieve leider PSN Management BVBA, vertegenwoordigd door haar vaste vertegenwoordiger Peter Snoeck die over de voor de uitoefening van deze functie vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid beschikt.
De persoon die verantwoordelijk is voor de interne-auditfunctie bij Montea cumuleert deze functie niet met die van risk manager of compliance officer.
De commissaris wordt aangesteld door de algemene vergadering van aandeelhouders en wordt gekozen uit de lijst van door de FSMA erkende commissarissen. De commissaris is Ernst & Young Bedrijfsrevisoren, met maatschappelijke zetel te 1831 Diegem, De Kleetlaan 2, vertegenwoordigd door de heer Joeri Klaykens. De commissaris werd op de jaarlijkse algemene vergadering van 17 mei 2016 herbenoemd voor een termijn van 3 jaar, zijnde tot de jaarvergadering van 2019.
Conform het Wetboek van vennootschappen moet de commissaris onderstaande taken uitoefenen. Deze taken hebben voornamelijk betrekking op de controle van de boekhoudkundige informatie in de jaarrekeningen.
ingeval van vermogensvoordeel verleend aan een invloedrijke aandeelhouder van een beursgenoteerde vennootschap (geen afzonderlijk verslag is nodig maar de inlichtingen dienen wel opgenomen te worden in zijn jaarlijks verslag);
bij een wijziging van het doel van de Vennootschap;
Verder verleent de commissaris zijn medewerking aan het toezicht door de FSMA en zal hij daartoe:
De berekeningsbasis voor het ereloon van de commissaris-revisor is een vaste jaarlijkse vergoeding. Voor het boekjaar dat werd afgesloten op 31 december 2017 bedraagt het vaste ereloon van de commissaris Ernst & Young Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door de heer Joeri Klaykens, voor het onderzoek en de controle van de enkelvoudige en geconsolideerde rekeningen van de groep Montea € 49.600,00. Naast het vermelde ereloon werd € 34.500 als vergoeding voor extra controlewerkzaamheden aan de commissaris uitgekeerd.
Artikel 24 van de GVV Wet, voorziet dat de GVV haar vastgoed moet laten waarderen door één of meer onafhankelijke vastgoeddeskundigen. De deskundige treedt op in volle onafhankelijkheid en bezit de voor vastgoedwaardering vereiste professionele betrouwbaarheid en passende ervaring en beschikt over een geschikte organisatie voor zijn opdrachten. De deskundige wordt aangeduid voor een hernieuwbare termijn van drie jaar. Hij mag slechts gedurende maximaal drie jaar met de waardering van een bepaald vastgoed worden belast.
De deskundige is Jones Lang LaSalle BVBA, Marnixlaan 23, 1000 Brussel voor de activa in België, Nederland en Frankrijk. In de raad van bestuur van 22 juni 2015 werd de aanstelling van Jones Lang LaSalle BVBA, vertegenwoordigd door de heer Rod Scrivener goedgekeurd voor een looptijd van drie jaar met aanvang op 1/07/2015 en eindigt van rechtswege op 30/06/2018.
Overeenkomstig artikel 24, lid 4 van de GVV Wet, mag de vergoeding van de vastgoeddeskundige rechtstreeks noch onrechtstreeks verband houden met de waarde van het door hem aan een expertise onderworpen vastgoed.
Het ereloon van de vastgoeddeskundige wordt berekend op basis van een vaste kost per site in België, Nederland en Frankrijk. De vastgoeddeskundige kan daarnaast erelonen ontvangen in het kader van specifieke opdrachten.
Die deskundigen zullen de marktwaarde van het vastgoed bepalen en meedelen overeenkomstig de van toepassing zijnde wettelijke bepalingen voor de waardering van het vastgoed van de GVV Wet, waarmee de deskundige rekening zal houden. De tussen de partijen gemaakte afspraken blijven onderworpen en zijn ondergeschikt aan de bepalingen van het KB GVV en in het algemeen aan alle op de GVV van toepassing zijnde wettelijke bepalingen, alsook aan alle wettelijke bepalingen die de huidige wettelijke bepalingen, van toepassing op de GVV, zouden aanvullen of vervangen.
Voor het boekjaar dat werd afgesloten op 31 december 2017 bedroeg het totaal aan erelonen dat werd betaald in het kader van deze opdrachten € 112.218,95 (excl. BTW).
Euroclear Belgium NV is belast met de financiële dienst van de vennootschap.
De uitvoering van deze financiële dienst hield een totale kost in van € 19.067,18 in 2017. Deze fee behelst zowel een vaste fee per jaar en een variabele fee per uitgekeerd dividend voor de niet-nominatieve aandelen.
Montea heeft geen werkzaamheden op het gebied van onderzoek en ontwikkeling.
In toepassing van artikel 523 van het Wetboek van vennootschappen dient iedere bestuurder die, rechtstreeks of onrechtstreeks, een vermogensrechtelijk belang aanhoudt dat strijdig is met een beslissing of handeling die valt onder de bevoegdheid van de raad van bestuur, dit te melden aan de andere leden van de raad en mag hij niet deelnemen aan de beraadslagingen van de raad.
In toepassing van artikel 524 van het Wetboek van vennootschappen moet iedere beslissing of handeling die betrekking heeft op de relaties tussen de Vennootschap en een hiermee verbonden vennootschap (met uitzondering van de dochtervennootschappen) en tussen de dochtervennootschappen van de Vennootschap en een verbonden vennootschap (andere dan een dochtervennootschap), het voorwerp uitmaken van een speciaal verslag dat moet worden opgesteld door drie onafhankelijke bestuurders die daarbij worden bijgestaan door een onafhankelijk expert.
In de loop van het boekjaar 2017 heeft de raad van bestuur de procedure voorzien in artikel 523 en 524 van het Wetboek van vennootschappen niet moeten toepassen.
In toepassing van artikel 37 van de GVV Wet moet de FSMA geïnformeerd worden wanneer bij een verrichting enig voordeel zou verkregen worden door bepaalde in dit artikel opgesomde partijen. De Vennootschap moet daarbij het belang van de geplande verrichting aantonen, alsook het feit dat de geplande verrichting zich situeert binnen de normale koers van haar ondernemingsstrategie. Deze verrichtingen moeten ook tegen marktvoorwaarden gebeuren en dienen onmiddellijk openbaar gemaakt te worden. In toepassing van artikel 49, §2 van de GVV Wet zal de reële waarde, zoals vastgesteld door de vastgoeddeskundige, bij een transactie met de in artikel 37 opgesomde partijen de maximum prijs zijn wanneer de Vennootschap vastgoed verwerft dan wel de minimum prijs zijn wanneer de Vennootschap vastgoed vervreemdt. Tevens moeten deze transacties toegelicht worden in het jaarverslag.
In de loop van het boekjaar heeft de Vennootschap de volgende verrichting uitgevoerd met toepassing van artikel 37 van de GVV Wet: in het kader van het openbaar aanbod tot inschrijving op nieuwe aandelen in geld, en de daarmee gepaard gaande kapitaalverhoging, werd op 26 september 2017 de verwezenlijking van een kapitaalverhoging vastgesteld voor een bedrag van € 68.004.527 door de uitgifte van 1.658.647 aandelen90. In het kader van voornoemde kapitaalverhoging was er een mogelijk belangenconflict in hoofde van de volgende personen omdat ze als tegenpartij bij deze verrichting (konden) optreden of er enig vermogensvoordeel uit zouden (konden) halen:
Er zijn geen belangrijke regelingen en/of overeenkomsten met belangrijke aandeelhouders, cliënten, leveranciers of andere personen op grond waarvan personen werden geselecteerd als lid van de bestuurs-, leidinggevende of toezichthoudende organen, dan wel als lid van de bedrijfsleiding.
Er zijn geen potentiële belangenconflicten tussen de uitgevende instelling en leden van de bestuurs-, leidinggevende of toezichthoudende organen en elk lid van het uitvoerend management.
Er zijn geen nadere bijzonderheden over eventuele beperkingen waarmee de leden van de bestuurs-, leidinggevende of toezichthoudende organen en elk lid van het uitvoerend management hebben ingestemd ten aanzien van de afstoting binnen een bepaalde periode van de in hun bezit zijnde effecten van de uitgevende instelling.
Eenieder die rechtstreeks of onrechtstreeks stemgerechtigde effecten van de Vennootschap verwerft, moet zowel de FSMA, als de Vennootschap kennis geven van het aantal effecten die hij bezit, wanneer de stemrechten verbonden aan de stemgerechtigde effecten die hij houdt, de statutair bepaalde drempel van 3% van het totaal aantal stemrechten verbonden aan de effecten van de Vennootschap, actief of passief overschrijdt. Eenzelfde kennisgeving is eveneens verplicht bij overdracht, rechtstreeks of onrechtstreeks, van de stemgerechtigde effecten, wanneer als gevolg hiervan de stemrechten dalen onder deze 3%. De voorschriften van de artikelen 6 tot 17 van de wet van 2 mei 2007, op de openbaarmaking van de belangrijke deelnemingen in emittenten waarvan de aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt zijn van toepassing op voormelde quota.
Deze bepaling geldt onverminderd de verplichting tot kennisgeving in geval de wettelijke drempels91 van 5%, 10%, 15%, enz., telkens per schijf van 5%-punten, wordt bereikt of onder deze drempel wordt gedaald.
90 Voor meer informatie wordt verwezen naar het persbericht van 13/09/2017 of www.montea.com.
91 Wet van 2 mei 2007 op de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen in emittenten waarvan de aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt.
5.9.11.Bescherming tegen openbare overnamebiedingen - Elementen die een invloed kunnen hebben in geval van een openbaar overnamebod (overeenkomstig artikel 34 van het Koninklijk Besluit van 14 november 2007 betreffende de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt)92
Het kapitaal, € 236.623.450 wordt vertegenwoordigd door 11.610.531 aandelen. Er zijn geen bevoorrechte aandelen. Elk van deze aandelen verleent één stemrecht (met uitzondering van de eigen aandelen van de vennootschap waarvan het stemrecht is geschorst) op de Algemene Vergadering en deze aandelen vertegenwoordigen dus de noemer voor doeleinden van kennisgevingen ingeval van het bereiken, overschrijden of onderschrijden van de statutaire of wettelijke drempels (transparantiereglementering). Het stemrecht wordt noch wettelijk noch statutair beperkt.
Montea wordt geleid door een Zaakvoerder, Montea Management NV, in de hoedanigheid van beherend vennoot. Montea Management NV werd op 23 juni 2016 statutair herbenoemd voor een periode van 10 jaar. Het belangrijkste gevolg van het feit dat Montea een Commanditaire vennootschap is, is dat de Zaakvoerder, Montea Management NV, op grond van de statuten een uitgebreide bevoegdheid heeft en zelfs een vetorecht voor wat bv. belangrijke beslissingen en statutenwijzigingen93 betreft.
Montea Management NV wordt voor de uitoefening van de opdracht van Zaakvoerder in naam en voor rekening van de Vennootschap vertegenwoordigd door een vaste vertegenwoordiger de heer Jo De Wolf, overeenkomstig artikel 61, § 2 van het Wetboek van vennootschappen. De Zaakvoerder kan op ieder ogenblik zijn ontslag indienen.
Het mandaat van Zaakvoerder kan uitsluitend worden ingetrokken door een gerechtelijke beslissing na een vordering die door de algemene vergadering van Montea op basis van gegronde redenen werd ingesteld.
Wanneer de algemene vergadering zich over deze kwestie moet uitspreken, mag de Zaakvoerder niet aan de stemming deelnemen. De Zaakvoerder blijft zijn functie uitoefenen tot aan zijn ontslag ten gevolge van een gerechtelijke beslissing die kracht van gewijsde heeft. De Zaakvoerder moet zo zijn georganiseerd dat, binnen zijn raad van bestuur, ten minste twee natuurlijke personen op collegiale wijze instaan voor het toezicht op de persoon (personen) die belast is (zijn) met het dagelijks bestuur van handelingen die in het belang zijn van Montea.
De leden van de bestuursorganen van de Zaakvoerder moeten de vereiste professionele betrouwbaarheid bezitten alsook de vereiste ervaring, zoals voorgeschreven door de GVV Wet.
In geval van verlies, uit hoofde van de leden van de bestuursorganen of het orgaan van dagelijks bestuur van de Zaakvoerder, van de vereiste professionele betrouwbaarheid of de vereiste ervaring, zoals vereist door de GVV Wet, moet(en) de Zaakvoerder of de commissaris(sen) een algemene vergadering van Montea Comm.VA bijeenroepen, met op de dagorde de eventuele vaststelling van het verlies van deze vereisten en de te nemen maatregelen.
92 Indien anders vermeld in onderstaande paragraaf, bevestigt Montea dat de andere onderdelen van artikel 34 van het koninklijk besluit van 14 november 2007 niet van toepassing zijn.
93 Hierbij kan ook verwezen worden naar art. 25 van de statuten van Montea Comm. VA met betrekking tot de besluitvorming.
Indien één of meer leden van de organen belast met het bestuur of het dagelijks bestuur van de Zaakvoerder niet meer aan de hierboven vermelde vereisten voldoen, dan moet de Zaakvoerder deze binnen de maand vervangen. Wanneer deze termijn is verstreken, dient een algemene vergadering van Montea te worden bijeengeroepen, zoals hierboven beschreven, zonder afbreuk te doen aan de maatregelen die de FSMA kan nemen in het kader van de uitoefening van haar bevoegdheden.
De opdracht van de Zaakvoerder bestaat er met name in om alle handelingen te stellen die nuttig of nodig zijn voor de verwezenlijking van het maatschappelijk doel van Montea, met uitzondering evenwel van deze die bij wet of overeenkomstig de statuten zijn voorbehouden aan de algemene vergadering van Montea. De Zaakvoerder kan het kapitaal van Montea verhogen binnen de beperkingen van het toegestane kapitaal.
Sinds 30/09/2014 werd er vier keer gebruik gemaakt van het toegestaan kapitaal:
Het saldo van het toegestaan kapitaal bedraagt € 120.206.493,92 op 31/12/2017.
De Zaakvoerder beschikt over de uitdrukkelijke toelating om het maatschappelijk kapitaal, in één of meerdere keren, te verhogen tot een maximumbedrag van € 178.414.971,96, en overeenkomstig de modaliteiten die door de Zaakvoerder en conform de regels van het Wetboek van vennootschappen en de GVV Wet werden vastgelegd. De Zaakvoerder werd hiertoe gemachtigd door de buitengewone algemene vergadering van 30 september 2014. Conform artikel 7 van de statuten van Montea Comm. VA werd deze toelating verleend voor een periode van 5 jaar (tot 21 oktober 2019). Deze kapitaalverhogingen kunnen gebeuren in speciën, door een inbreng in natura of door de omzetting van reserves.
De buitengewone algemene vergadering van 30 september 2014 heeft de Zaakvoerder ook gemachtigd gedurende een periode van drie jaar om over te gaan tot één of meer kapitaalverhogingen in geval van een openbaar overnamebod, onder de voorwaarden waarin artikel 607 van het Wetboek van vennootschappen voorziet en met naleving, desgevallend, van het onherleidbaar toewijzingsrecht waarin de GVV wetgeving voorziet.
Montea kan haar eigen aandelen inkopen of deze in pand geven in overeenstemming met een, conform de bepalingen van het Wetboek van vennootschappen, door de algemene vergadering genomen beslissing. Diezelfde vergadering legt eveneens de voorwaarden vast voor de vervreemding van deze aandelen.
Op 17 september 2012 maakte Montea de beslissing bekend94 om een programma op te zetten voor de inkoop van eigen aandelen voor maximum € 0,75 miljoen, op basis van de toestemming van de Buitengewone Algemene Vergadering van 17 mei 2011. Dit programma ging van start op 18 september 2012 tot en met 31 december 2012. Deze inkoop van eigen aandelen werd gedaan in het kader van het goedgekeurde optieplan bij Montea.
94 Zie persmededeling van 17 september 2012.
In het totaal werden er 23.346 eigen aandelen aangekocht voor een totale aanschaffingswaarde van € 636.329. Volgens de geldende regels inzake IFRS werd in de geconsolideerde rekeningen een aparte reserve opgenomen voor dit bedrag. Terwijl Montea op 1 januari 2016 nog 7.246 eigen aandelen bezat, waren dit er op 31 december 2016 geen meer ingevolge de uitoefening van opties door begunstigden in 2016 onder het optieplan.
Er zijn geen belangrijke overeenkomsten waarbij Montea partij is en die van kracht worden, worden gewijzigd of die aflopen indien de controle over Montea zou wijzigen ten gevolge van een openbaar overnamebod, met uitzondering van de betreffende bepalingen in de uitgiftevoorwaarden van de obligaties die in 2013, 2014 en 2015 werden uitgegeven (Terms and Conditions).
Gelet op de activiteit van de Vennootschap, heeft zij geen werkzaamheden op het gebied van onderzoek en ontwikkeling.
Montea heeft een bijkantoor in Frankrijk, geregistreerd als Montea SCA met maatschappelijke zetel 75008 Parijs, 18-20 Place de la Madeleine.
Er wordt verwezen naar punt 1.3.
Het aandeel Montea richt zich tot Belgische en buitenlandse particuliere of institutionele beleggers die zich aangetrokken voelen tot een onrechtstreekse investering in logistiek vastgoed en het bekomen van een mooi dividendrendement met een matig risicoprofiel.
Het aandeel Montea is sinds oktober 2006 genoteerd op de Euronext Brussels continue markt (MONT) en sinds januari 2007 op Euronext Paris (MONTP). Zij maakt deel uit van het compartiment C (Mid Caps).
Op grond van de slotkoers op 31/12/2017 (€ 42,95) noteerde het aandeel Montea 49,8% boven de waarde van de IFRS NAV.
Op 31/12/2017 is de slotkoers van het Montea aandeel met 7,4% gedaald ten opzichte van de slotkoers op 31/12/2016. Echter kan een stijging van 8,2% genoteerd worden indien rekening gehouden wordt met de gemiddelde koers over het jaar 2017 en 2016.
De raad van bestuur van de statutaire zaakvoerder van Montea zal op de Algemene Vergadering voorstellen om een bruto dividend uit te keren van € 2,17 bruto per aandeel wat overeenstemt met € 1,52 netto per aandeel. De roerende voorheffing op dividenden van gereglementeerde vastgoedvennootschappen werd (behoudens enkele uitzonderingen) opgetrokken in 2017 van 27% naar 30% naar aanleiding van art. 269 van het Wetboek van Inkomstenbelasting 1992 ingevolge artikel 94 van de Programmawet van 25 december 2016 (B.S. 29/12/2016). Deze wijziging is van toepassing voor inkomsten die worden toegekend of betaalbaar gesteld vanaf 1/1/2017.
| BEURSPERFORMANTIE | 31/12/2017 | 31/12/2016 |
|---|---|---|
| Beurskoers (€) | ||
| Bij afsluiting | 42,95 | 46,37 |
| Hoogste | 50,22 | 48,42 |
| Laagste | 41,06 | 35,10 |
| Gemiddelde | 45,82 | 42,36 |
| NAV per Aandeel (€) | ||
| IFRS NAV | 28,67 | 25,31 |
| EPRA NNNAV | 29,14 | 25,97 |
| EPRA NAV | 29,67 | 27,80 |
| Premie t.o.v. IFRS NAV (%) | 49,8% | 83,2% |
| Dividendrendement (%) | 5,1% | 4,6% |
| Voorgestelde uitkering (€) | ||
| Bruto dividend per aandeel | 2,17 | 2,11 |
| Netto dividend per aandeel | 1,52 | 1,48 |
| Uitkeringspercentage | 84% | 87% |
| Volume (aantal effecten) | ||
| Gemiddeld dagvolume | 5 941 | 7 717 |
| Periodevolume | 1 514 920 | 1 983 235 |
| Aantal aandelen in omloop per einde periode | 11 610 531 | 9 951 884 |
| Beurskapitalisatie (K €) | ||
| Beurskapitalisatie bij afsluiting | 498 672 | 461 469 |
| Ratio's (%) | ||
| "Velocity" | 13,0% | 19,9% |
Kerncijfers voor het aandeel Montea:
Dividendrendement (%): Bruto dividend gedeeld door de beurskoers op het einde van de periode "Velocity": Volume van de periode gedeeld door het aantal aandelen.
| Aandeelhouders | Aantal aandelen | % |
|---|---|---|
| Familie De Pauw : Dirk, Marie Christine, Bernadette, Dominika, Beatrijs, | 1.883.189 | 16,22% |
| Indivision, Montea Management NV | ||
| Belfius Insurance Belgium - Galileelaan 5, 1210 Brussel | 1.017.346 | 8,76% |
| Federale Verzekeringen - Rue de l'Etuve 12, 1000 Brussel | 965.503 | 8,32% |
| Patronale Life – Belliardstraat 3, 1040 Brussel | 854.998 | 7,36% |
| Ethias NV | 607.130 | 5,23% |
| Publiek (free float) | 6.282.365 | 54,11% |
| TOTAAL | 11.610.531 | 100,00% |
Alle aandeelhouders hebben dezelfde stemrechten. Elk aandeel geeft recht op één stem. Belangrijke participaties waarvan Montea werd ingelicht worden in toepassing van de transparantiewetgeving bekend gemaakt op www.montea.com.
Als Zaakvoerder heeft Montea Management NV conform artikel 659 van het Wetboek van vennootschappen een veto tegen beslissingen van de algemene vergadering die de belangen van de Vennootschap ten opzichte van derden betreffen of die de statuten wijzigen.
De stille vennoten staan voor de schulden en verliezen van Montea slechts in tot het beloop van hun inbreng, op voorwaarde dat zij geen enkele daad van bestuur stellen.
Typisch aan de commanditaire vennootschap op aandelen is dat de Zaakvoerder een veto heeft tegen alle belangrijke besluiten van de algemene vergadering.
Er zijn geen bekende regelingen waarvan de inwerkingstelling hiervan op een latere datum kan resulteren in een wijziging van de zeggenschap over de uitgevende instelling.
De familie De Pauw bestaat uit:
Zij bezitten 16,22% van de stemrechten van Montea Comm. VA.
De familie De Pauw handelt in onderling overleg. Dit blijkt tevens uit de kennisgevingen die werden gedaan aan de FSMA, uit persberichten en deze informatie is eveneens terug te vinden op de website van Montea.
De heer Dirk De Pauw, zoals al eerder werd vermeld in het jaarverslag, is bestuurder en voorzitter van de raad van bestuur van de statutaire zaakvoerder NV Montea Management. Peter Snoeck is uitvoerend bestuurder, zoals al eerder werd vermeld in het jaarverslag. Peter Snoeck is de echtgenoot van Dominika De Pauw.
| 22/02/2018 | Jaarresultaten 31/12/2017 |
|---|---|
| 15/05/2018 | Algemene vergadering van de aandeelhouders |
| 15/05/2018 | Trimestriële resultaten 31/03/2018 |
| 21/08/2018 | Halfjaarlijks financieel verslag – resultaten per 30/06/2018 |
| 07/11/2018 | Trimestriële resultaten 30/09/2018 |
Als specialist in de logistieke vastgoedsector, streeft Montea er naar om zich als een maatschappelijk verantwoordelijke onderneming te gedragen. Daarom werkt Montea aan een continu verbeteringsproces waarbij op systematische wijze economische, milieu- en sociale overwegingen op een geïntegreerde manier in de dagelijkse bedrijfsvoering worden opgenomen. Montea streeft er naar om niet enkel te voldoen aan de wettelijke vereisten, maar wenst aan de hand van initiatieven en acties verder gaan dan de geldende wetgeving.
Het management van Montea is ervan overtuigd dat een verantwoordelijke aanpak van haar activiteiten doorslaggevend is voor de duurzaamheid van het bedrijf.
Montea implementeerde, samen met externe specialisten, haar eigen "Blue Label". Dit plan omvat de globale aanpak wat betreft de duurzaamheid, zowel voor de bestaande portefeuille als voor nieuwe investeringen.
Wereldwijd bestaan er verschillende normen op vlak van duurzaamheid
voor de vastgoedsector. De meest gekende zijn: HQE (Franse norm), BREEAM (UK norm), LEED (U.S. norm). Montea heeft de belangrijkste normen opgenomen in haar "Blue Label" plan.
Als lid van het VIL (Vlaams Instituut voor de Logistiek) steunt Montea het Lean and Green duurzaamheidsprogramma. Lean and Green stimuleert en ondersteunt bedrijven om de CO2-uitstoot drastisch te verminderen. Gezien Montea sterk bezig is met de duurzaamheid en het verduurzamen van haar vastgoedportefeuille, was dit het ideale moment om in dit project te stappen.
Op 10 december 2013 ontving Montea, uit handen van Minister Joke Schauvliege, de Lean and Green Award voor haar inspanningen in het kader van het verduurzamen van haar vastgoedportefeuille.
Op 8 mei 2015 kreeg Montea als eerste Belgische vastgoedinvesteerder, de Lean & Green Star als erkenning voor het effectief verminderen van de CO2 uitstoot in de Belgische portefeuille met 26%. Het Lean & Green Star certificaat werd officieel uitgereikt op 16 juni 2015.
Door het verkrijgen van deze extra onafhankelijke erkenning, kan Montea haar duurzaamheidsdoelstellingen zowel aan haar partners (aannemers, architecten, leveranciers, …), als aan haar huurders doorgeven.
Binnen Montea zijn we immers overtuigd dat we, als eigenaar van logistieke gebouwen, als katalysator kunnen functioneren om het Lean and Green programma ook bij de huurders te promoten om zodoende een coherent duurzaamheidsconcept uit te bouwen. DHL Freight, VDAB, Coca-Cola Enterprises Belgium en XPO zijn huurders van Montea die eveneens de Lean and Green Award hebben ontvangen.
Montea is zich, als verantwoordelijke onderneming, bewust van haar activiteiten voor het milieu in de ruime zin van het woord en onderschrijft hierbij de doelstellingen inzake duurzame ontwikkeling. De Vennootschap verbindt zich ertoe om haar vastgoedpatrimonium te beheren met respect voor o.a. volgende aspecten:
Montea heeft een rationeel beleid ontwikkeld om het energiegebruik te optimaliseren.
In 2012 werd het programma met betrekking tot het maken van energiescans verder afgewerkt, tesamen met de uitvoering van Life Cycle Analyses. Aan de hand van deze gedetailleerde analyses en bijkomende energetische berekeningen werd een totaalstudie uitgevoerd voor de sites in Mechelen en Puurs.
Deze totaalstudie stelt Montea in staat om een volledig investeringsprogramma op te maken met volgende rubrieken:
Met deze doorgedreven studies bevestigt Montea haar focus op het optimaliseren van de duurzaamheid en de kwaliteit van haar vastgoedportefeuille.
Op de sites te Aalst, Erembodegem, Mechelen, Milmort, Heppignies, Bornem, Puurs Schoonmansveld 18 en Grimbergen werden monitoringssystemen in gebruik genomen. Aan de hand van een periodieke rapportering kan Montea het energiebeheer zorgvuldig opvolgen en bijsturen in geval van extreem verbruik.
Uit bovenvermelde monitoring blijkt de totaal geproduceerde energie van de PV Installaties te beantwoorden aan de vooropgestelde verwachtingen: 4,5 MWh werd door zonnepanelen geproduceerd, hetzij een besparing van 1.100 ton CO2 uitstoot.
Naargelang van hun exploitatie, verbruiken de huurders van Montea tot 90% van de geproduceerde zonneenergie. Per kwartaal informeert Montea haar huurders over de geproduceerde zonne-energie, de lokaal verbruikte zonne-energie en het financieel voordeel.
In 2017 werd ongeveer 40% aan groene stroom verbruikt op de totaal verbruikte elektriciteit voor de Belgische vastgoedportefeuille.
Eind 2011 werd de implementatie ingevoerd van een Facility Management programma. Dit programma is enerzijds een intern beheersysteem en biedt anderzijds aan de huurders de toegang tot een beveiligde web portal "My Montea". Het Facility Management programma biedt o.a. volgende toepassingen:
De implementatie van het Facility management programma kadert perfect in het "Blue Label" plan en de transparantie die Montea wenst te geven aan haar huurders en partners.
Montea stimuleert haar huurders om afval te sorteren, stelt hen daarvoor aparte containers ter beschikking en biedt aangepaste oplossingen op het vlak van vuilnisomhaling.
| GECONSOLIDEERDE BALANS (EUR x 1.000) | 31/12/2017 | 31/12/2016 | 31/12/2015 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Toelichting | RESTATED (0) | RESTATED (0) | ||||
| I. | VASTE ACTIVA | 719.615 | 545.462 | 517.686 | ||
| A. Goodwill | - | - | - | |||
| B. Immateriële vaste activa | 19 | 168 | 189 | 214 | ||
| C. Vastgoedbeleggingen | 20 | 706.431 | 535.136 | 506.934 | ||
| D. Andere materiële vaste activa | 21 | 12.877 | 10.098 | 10.500 | ||
| E. Financiële vaste activa | 22 | 96 | - | - | ||
| G. Handelsvorderingen en andere vaste activa | 23 | 42 | 39 | 38 | ||
| II. | VLOTTENDE ACTIVA | 28.811 | 49.297 | 31.999 | ||
| A. Activa bestemd voor verkoop | 24 | - | 7.721 | - | ||
| D. Handelsvorderingen | 25 | 14.364 | 10.499 | 7.691 | ||
| E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 26 | 8.748 | 6.607 | 4.069 | ||
| F. Kas en kasequivalenten | 27 | 3.436 | 3.350 | 4.930 | ||
| G. Overlopende rekeningen | 28 | 2.263 | 21.121 | 15.309 | ||
| TOTAAL ACTIVA | 748.426 | 594.759 | 549.685 | |||
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 333.029 | 251.965 | 208.256 | |||
| I. | Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervenootschap | 332.911 | 251.846 | 208.157 | ||
| A. Kapitaal | 29 | 232.938 | 200.282 | 185.288 | ||
| B. Uitgiftepremies | 29 | 66.641 | 32.439 | 20.893 | ||
| C. Reserves | 30 | -3.216 | -13.079 | -16.904 | ||
| D. Nettoresultaat van het boekjaar | 31 | 36.548 | 32.204 | 18.880 | ||
| II. | Minderheidsbelangen | 32 | 118 | 118 | 100 | |
| VERPLICHTINGEN | 415.397 | 342.794 | 341.429 | |||
| I. | Langlopende verplichtingen | 386.251 | 310.381 | 291.354 | ||
| B. Langlopende financiële schulden | 34 | 374.543 | 285.577 | 267.165 | ||
| a. Kredietinstellingen | 264.072 | 175.132 | 156.333 | |||
| b. Financiële leasing | 1.136 | 184 | 774 | |||
| c. Andere | 109.335 | 110.261 | 110.058 | |||
| C. Andere langlopende financiële verplichtingen | 35 | 11.707 | 24.804 | 24.188 | ||
| E. Andere langlopende verplichtingen | 36 | - | - | - | ||
| II. | Kortlopende verplichtingen | 29.147 | 32.413 | 50.075 | ||
| B. Kortlopende financiële schulden | 34 | 2.273 | 10.590 | 27.491 | ||
| a. Kredietinstellingen | 2.000 | 10.000 | 26.667 | |||
| b. Financiële leasing | 273 | 590 | 824 | |||
| c. Andere | - | - | - | |||
| C. Andere kortlopende financiële verplichtingen | - | - | - | |||
| D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 37 | 10.894 | 10.848 | 7.915 | ||
| a. Exit taks | 4.346 | 2.014 | 1.455 | |||
| b. Andere | 6.547 | 8.833 | 6.460 | |||
| E. Andere kortlopende verplichtingen | 37 | 437 | 150 | 3.993 | ||
| F. Overlopende rekeningen | 38 | 15.542 | 10.826 | 10.677 | ||
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 748.426 | 594.759 | 549.685 |
95 Er is geen wijziging van betekenis in de financiële of handelspositie van de groep welke zich heeft voorgedaan na het einde van de laatste verslagperiode waarvoor ofwel gecontroleerde financiële informatie, ofwel tussentijdse financiële informatie is gepubliceerd uitgezonderd deze opgenomen onder sectie Alternatieve Prestatie-indicatoren (APM's).
| GECONSOLIDEERDE | 31/12/2017 | 31/12/2016 | 31/12/2015 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| RESULTATENREKENING (EUR x 1.000) | Toelichting | RESTATED (0) | RESTATED (0) | ||
| 12 maanden | 12 maanden | 12 maanden | |||
| I. | Huurinkomsten | 1 | 43 234 | 41 833 | 35 438 |
| II. | Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren | 0 | 0 | 0 | |
| III. | Met verhuur verbonden kosten | 2 | -2 440 | -1 315 | -1 148 |
| NETTO HUURRESULTAAT | 40 793 | 40 518 | 34 290 | ||
| IV. | Recuperatie van vastgoedkosten | 0 | 0 | 0 | |
| V. | Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen | 3 | 5 168 | 4 942 | 4 832 |
| VI. | Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wedersamenstelling op het einde van | 0 | 0 | 0 | |
| de huur | |||||
| VII. | Huurlasten en belastingen normaal gedragen door huurders op verhuurde gebouwen | 3 | -5 895 | -5 863 | -5 824 |
| VIII. | Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 4 | 3 897 | 1 660 | 1 565 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 43 963 | 41 258 | 34 864 | ||
| IX. | Technische kosten | 5 | -34 | -122 | -114 |
| X. | Commerciële kosten | 6 | -122 | -257 | -233 |
| XI. | Kosten en taksen van niet verhuurde goederen | 7 | 0 | -31 | -102 |
| XII. | Beheerskosten vastgoed | 8 | -1 047 | -590 | -839 |
| XIII. | Andere vastgoedkosten | 9 | -44 | -43 | -43 |
| VASTGOEDKOSTEN | -1 246 | -1 043 | -1 332 | ||
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 42 717 | 40 215 | 33 532 | ||
| XIV. | Algemene kosten van de vennootschap | 10 | -3 814 | -3 769 | -4 037 |
| XV. | Andere operationele opbrengsten en kosten | 11 | -72 | -142 | -58 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 38 830 | 36 304 | 29 437 | ||
| XVI. | Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 12 | 769 | 8 131 | 5 |
| XVII. Resultaat verkoop andere niet-financiële activa | 0 | 0 | 0 | ||
| XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 13 | 3 204 | 670 | -2 660 | |
| XIX. | Ander portefeuilleresultaat | 0 | 0 | 0 | |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 42 803 | 45 105 | 26 782 | ||
| XX. | Financiële inkomsten | 14 | 240 | 656 | 581 |
| XXI. | Netto interestkosten | 15 | -11 245 | -12 308 | -8 556 |
| XXII. Andere financiële kosten | 16 | -102 | -128 | -41 | |
| XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 17 | 5 791 | -616 | 438 | |
| FINANCIEEL RESULTAAT | -5 316 | -12 396 | -7 578 | ||
| XXIV. Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint venture | 0 | 0 | 0 | ||
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 37 486 | 32 709 | 19 204 | ||
| XXV. | Vennootschapsbelasting | 18 | -938 | -506 | -324 |
| XXVI. Exit taks | 0 | 0 | 0 | ||
| BELASTINGEN | -938 | -506 | -324 | ||
| NETTO RESULTAAT | 36 548 | 32 204 | 18 880 | ||
| Toerekenbaar aan: | |||||
| Aandeelhouders van de moedermaatschappij | 36 548 | 32 204 | 18 880 | ||
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 | 0 | ||
| Aantal aandelen in omloop per einde periode | 11 610 531 | 9 951 884 | 9 211 701 | ||
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen voor de periode | 10 392 676 | 9 722 190 | 9 012 751 | ||
| NETTO RESULTAAT (gewoon/verwaterd) per aandeel / gewogen gemiddeld aantal aandelen (EUR) | 3,52 | 3,31 | 2,09 |
96 Het Geconsolideerd overzicht van de gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten vóór winstverdeling per 31 december houdt rekening met 10.392.676 aandelen, het gewogen gemiddelde aantal aandelen voor 2017. Het totaal aantal aandelen in omloop op het einde van het boekjaar 2017 bedraagt 11.610.531.
Montea rapporteert in het geconsolideerd overzicht van de gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten vóór winstverdeling per 31 december 2017, het EPRA resultaat per aandeel en het netto resultaat per aandeel, gebaseerd op het gewogen gemiddeld aantal aandelen.
| VERKORT GECONSOLIDEERD GLOBAAL RESULTAAT (EUR x 1.000) |
31/12/2017 12 maanden |
31/12/2016 RESTATED (0) 12 maanden |
31/12/2015 RESTATED (0) 12 maanden |
|---|---|---|---|
| Netto resultaat | 36 548 | 32 204 | 18 880 |
| Andere elementen van het globaal resultaat | 484 | -720 | 213 |
| Items die in het resultaat zullen worden genomen: Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij |
0 0 |
0 0 |
0 0 |
| hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomafdekking |
0 | 0 | 0 |
| Items die niet in het resultaat zullen worden genomen: Impact van de variatie in de reële waarde van de zonnepanelen |
484 484 |
-720 -720 |
213 213 |
| Globaal resultaat | 37 032 | 31 483 | 19 093 |
| Toerekenbaar aan: | |||
| Aandeelhouders van de moedermaatschappij | 37 032 | 31 483 | 19 093 |
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 | 0 |
| GECONSOLIDEERD | 31/12/2017 | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|---|
| KASSTROOMOVERZICHT (EUR x 1.000) | RESTATED (0) | RESTATED (0) | |
| 12 maanden | 12 maanden | 12 maanden | |
| KAS EN KASEQUIVALENTEN IN HET BEGIN VAN HET BOEKJAAR (A) | 3 350 | 4 930 | 4 250 |
| Netto resultaat | 36 548 | 32 204 | 18 880 |
| Financiële kaselementen (die van het netto resultaat worden afgetrokken) om tot het operationeel resultaat te komen) |
11 107 | 11 780 | 8 016 |
| Ontvangen rente | -240 | -656 | -581 |
| Betaalde interesten op financieringen | 11 347 | 12 436 | 8 597 |
| Ontvangen dividenden | 0 | 0 | 0 |
| Belastingen (die van het netto resultaat worden afgetrokken) om tot het operationeel resultaat te Niet-kas elementen die worden toegevoegd aan/afgetrokken van het resultaat |
938 -10 415 |
506 -8 480 |
324 2 356 |
| Afschrijvingen en waardeverminderingen | 286 | 211 | 139 |
| Afschrijvingen/Waardeverminderingen (of terugname) op materiële en immateriële activa (+/-) | 205 | 200 | 196 |
| Waardeverliezen op vlottende activa (+) | 90 | 11 | 2 |
| Terugname waardeverliezen op vlottende activa (-) | -9 | 0 | -59 |
| Andere niet-kas elementen | -10 701 | -8 691 | 2 217 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) | -3 204 | -670 | 2 660 |
| IAS 39 impact (+/-) | -5 791 | 616 | -438 |
| Andere elementen | |||
| Gerealiseerde meerwaarde verkoop vastgoedbeleggingen Voorzieningen |
-769 0 |
-8 131 0 |
-5 0 |
| Belastingen | -938 | -506 | 0 |
| NETTO KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN VOOR VERANDERING IN VEREISTE QUA | 38 178 | 36 009 | 29 576 |
| WERKKAPITAAL (B) | |||
| Veranderingen in de vereisten qua werkkapitaal (C) | 25 620 | -11 920 | 1 880 |
| Bewegingen in activa posten | 20 570 | -11 159 | -3 047 |
| Handelsvorderingen en andere vaste activa (lange termijn) | -3 | -1 | -1 |
| Handelsvorderingen (korte termijn) | -3 865 | -2 808 | 4 762 |
| Andere kortlopende activa | 5 580 | -2 538 | -2 483 |
| Over te dragen kosten en verworven opbrengsten | 18 858 | -5 812 | -5 327 |
| Bewegingen in passiva posten Handelsschulden |
5 050 -543 |
-762 2 865 |
4 927 -2 487 |
| Belastingen, sociale lasten en schulden m.b.t. bezoldigingen | 589 | 68 | 2 861 |
| Andere kortlopende passiva | 287 | -3 843 | 3 205 |
| Toe te rekenen kosten en over te dragen opbrengsten | 4 717 | 149 | 1 347 |
| NETTO KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN (A)+(B)+(C) = (A1) | 67 148 | 29 018 | 31 456 |
| Investeringsactiviteiten | -166 546 | -24 718 | -85 177 |
| Acquisitie van immateriële vaste activa | -79 | -66 | -180 |
| Vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen | -164 934 | -80 929 | -85 843 |
| Andere materiële activa Zonnepanelen |
-51 -2 250 |
-55 246 |
-93 -2 841 |
| Verkoop vastgoedbeleggingen | 769 | 56 086 | 3 780 |
| Verkoop opstal | 0 | 0 | 0 |
| NETTO KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN (B1) | -166 546 | -24 718 | -85 177 |
| VRIJE CASHFLOW (A1+B1) | -99 398 | 4 301 | -53 721 |
| Verandering in financiële verplichtingen en financiële schulden | 67 599 | 2 721 | 66 073 |
| Toename (+) /Afname (-) van de financiële schulden | 80 650 | 1 511 | 66 511 |
| Toename (+) /Afname (-) van de andere financiële verplichtingen | -13 097 | 1 211 | -438 |
| Toename (+) /Afname (-) van de handelsschulden en andere langlopende verplichtingen | 46 | 0 | 0 |
| Veranderingen in andere verplichtingen | 0 | 0 | 0 |
| Toename (+) /Afname (-) in andere verplichtingen Toename (+) /Afname (-) in andere schulden |
0 0 |
0 0 |
0 0 |
| Verandering in eigen vermogen | 46 342 | 8 108 | 595 |
| Toename (+) /Afname (-) in kapitaal | 32 656 | 14 994 | 9 227 |
| Toename (+) /Afname (-) in uitgiftepremies | 34 201 | 11 546 | 6 243 |
| Toename (+) /Afname (-) in consolidatieverschillen | 0 | 0 | 0 |
| Toename (+) /Afname (-) in minderheidsbelangen | 0 | 19 | 0 |
| Uitgekeerde dividenden | -20 999 | -18 700 | -15 262 |
| Toename (+) /Afname (-) van de reserves | 484 | 249 | 387 |
| Toename (+) /Afname (-) in variaties in de reële waarde van financiële activa/passiva Verkoop eigen aandelen |
0 0 |
0 0 |
0 0 |
| Dividend ter betaling gesteld (+ winstdeelnameplan) | 0 | 0 | 0 |
| Uitgekeerde interimdividenden (-) | 0 | 0 | 0 |
| Financiële kaselementen | -11 107 | -11 780 | -8 016 |
| NETTO FINANCIELE KASSTROOM (C1) | 102 834 | -951 | 58 652 |
| KAS EN KASEQUIVALENTEN OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR (A1+B1+C1) | 3 436 | 3 350 | 4 931 |
| MUTATIE IN EIGEN VERMOGEN (EUR x 1.000) |
Kapitaal | Uitgiftepremies | Reserves | Resultaat | Aftrekrecht van mutatierechten en -kosten |
Minderheids belang |
Eigen Vermogen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| RESTATED (0) | RESTATED (0) | RESTATED (0) | |||||
| OP 31/12/2015 | 185.288 | 20.893 | -16.905 | 18.880 | 0 | 100 | 208.256 |
| Elementen onmiddellijk erkend als Eigen Vermogen | 14.994 | 11.546 | 3.646 | 0 | 0 | 18 | 30.204 |
| Kapitaalsverhoging | 14.994 | 11.546 | 0 | 0 | 0 | 0 | 26.540 |
| Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
0 | 0 | 4.117 | 0 | 0 | 0 | 4.117 |
| Positieve variatie van de waarde van de zonnepanelen (IAS 16) | 0 | 0 | -720 | 0 | 0 | 0 | -720 |
| Eigen aandelen | 0 | 0 | 249 | 0 | 0 | 0 | 249 |
| Aandeelkapitaal opties personeel | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Minderheidsbelang | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 18 | 18 |
| Rechtzettingen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Subtotaal | 200.282 | 32.439 | -13.259 | 18.880 | 0 | 118 | 238.460 |
| Dividenden | 0 | 0 | -18.700 | 0 | 0 | 0 | -18.700 |
| Overgedragen resultaat | 0 | 0 | 18.880 | -18.880 | 0 | 0 | 0 |
| Resultaat van het boekjaar | 0 | 0 | 0 | 32.204 | 0 | 0 | 32.204 |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| OP 31/12/2016 | 200.282 | 32.438 | -13.079 | 32.204 | 0 | 118 | 251.964 |
| Elementen onmiddellijk erkend als Eigen Vermogen | 32.656 | 34.201 | -1.342 | 0 | 0 | 0 | 65.515 |
| Kapitaalsverhoging | 32.656 | 34.201 | 0 | 0 | 0 | 0 | 66.857 |
| Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
0 | 0 | -1.840 | 0 | 0 | 0 | -1.840 |
| Positieve variatie van de waarde van de zonnepanelen (IAS 16) | 0 | 0 | 484 | 0 | 0 | 0 | 484 |
| Eigen aandelen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Aandeelkapitaal opties personeel | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Minderheidsbelang | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Rechtzettingen | 0 | 0 | 14 | 0 | 0 | 0 | 14 |
| Subtotaal | 232.938 | 66.641 | -14.421 | 32.204 | 0 | 118 | 317.479 |
| Dividenden | 0 | 0 | -20.999 | 0 | 0 | 0 | -20.999 |
| Overgedragen resultaat | 0 | 0 | 32.204 | -32.204 | 0 | 0 | 0 |
| Resultaat van het boekjaar | 0 | 0 | 0 | 36.548 | 0 | 0 | 36.548 |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| OP 31/12/2017 | 232.938 | 66.641 | -3.217 | 36.548 | 0 | 118 | 333.028 |
(0) Zie sectie 8.6.2.1. De grijze cellen werden aangepast naar aanleiding van de wijziging in de waarderingsregel. Het eigen vermogen wordt niet beïnvloed. Verder heeft deze aanpassing ook geen impact op het EPRA resultaat en het uitkeerbaar resultaat.
Voor meer informatie omtrent bovenvermelde tabel, verwijzen we naar toelichting 29, 30, 30.1, 30.2, 31 en 32.
De financiële rekeningen van de onderneming zijn opgesteld in overeenstemming met de vereisten van de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals deze door de EU werden goedgekeurd, zoals deze door de 'International Accounting Standards Board (IASB)' werden uitgegeven en zoals deze worden geïnterpreteerd door de 'International Financial Interpretations Committee of the IASB'. De vastgoedbeleggingen (inclusief de projecten) en de financiële instrumenten worden aan werkelijke waarde geboekt. De andere rubrieken van de geconsolideerde financiële rekeningen zijn opgesteld op basis van de historische kostprijs. Wanneer het aangeduid is dat cijfers in duizenden euro zijn, kunnen er zich kleine afrondingsverschillen voordoen.
Dochterondernemingen zijn entiteiten waarover de onderneming controle uitoefent.
Een onderneming heeft controle over een andere onderneming wanneer ze blootgesteld wordt, of rechten heeft op, variabele vergoedingen van haar betrokkenheid in deze onderneming en de mogelijkheid heeft om deze vergoedingen te beïnvloeden als gevolg van haar macht.
IFRS 10 vereist dat er alleen sprake kan zijn van controle indien de drie volgende voorwaarden cumulatief vervuld zijn:
De jaarrekeningen van de dochterondernemingen zijn opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening vanaf de datum waarop de onderneming controle uitoefent tot de datum waarop de controle ophoudt. Waar nodig worden de waarderingsregels van de dochterondernemingen aangepast om de consistentie met de door de groep aangenomen principes te waarborgen.
Met uitzondering van de dochterondernemingen die tijdens het boekjaar gefusioneerd werden, hebben de jaarrekeningen van de dochterondernemingen betrekking op dezelfde boekhoudperiode als die van de consoliderende onderneming. De minderheidsbelangen zijn de belangen in de dochterondernemingen die noch rechtstreeks noch onrechtstreeks door de groep worden aangehouden.
Intra-groep saldi en transacties, en alle niet gerealiseerde winsten binnen de groep, worden geëlimineerd in verhouding tot het groepsbelang in de onderneming. Niet gerealiseerde verliezen worden op dezelfde manier geëlimineerd als de niet gerealiseerde winsten, maar enkel in die mate dat er geen indicatie is van waardeverlies ("impairment").
97 De ondernemingen die in de consolidatie worden opgenomen, elk met hun participatie: Montea Comm. VA (BE0417186211), Montea SCA (497673145 RCS Paris), SCI Montea France (100%) (493288948 RCS Paris), SCI 3R (95%) (400790366 RCS Paris), SCI Actipole Cambrai (100%) (501414254 RCS Paris), SCI Sagittaire (100%) (433787967 RCS Paris), SCI Saxo (100%) (485123129 RCS Paris), SCI Sévigné (100%) (438357659 RCS Paris), SCI Socrate (100%) (481979292 RCS Paris), SCI APJ (100%) (435365945 RCS Paris), Bornem Vastgoed NV (99,6%) (BE0811754891), Pterocarya NV (100%) (BE0567731793), Gleditsia NV (100%) (BE0567816422), Sambucus NV (100%) (BE0567731892), Vilpro NV (100%) (BE0437858295), Castanea (100%) (BE0861588147), Cercis Parc NV (100%) (BE0846024793), Immocass BVBA (100%) (BZ0863700470), Orka Aalst NV (100%) (BE0821535461), SFG BV (100%) (KvK 60209526), Montea Nederland NV (100%) (KvK 58852794), Montea Almere NV (100%) (KvK 58854134), Montea Rotterdam NV (100%) (KvK 59755636), Montea Oss NV (100%) (KvK 61787671), Montea Beuningen NV (100%) (KvK 61787264), Montea 's Heerenberg NV (100%) (KvK 62392670) en Europand Eindhoven BV (100%) (KvK 20121920). Met uitzondering van Montea Management NV, statutaire zaakvoerder van Montea Comm.VA, worden alle hiervoor vermelde ondernemingen opgenomen zijn in de consolidatie.
De voorbereiding van de geconsolideerde financiële verklaringen overeenkomstig IFRS vereist een goed beheer om oordelen, ramingen en veronderstellingen te kunnen maken die toepassing hebben op het beleid en de regelgeving en het rapporteren van de vorderingen en schulden, de inkomsten en de uitgaven. De ramingen en bijhorende veronderstellingen zijn gebaseerd op historische gebeurtenissen en diverse factoren die in die omstandigheden als redelijk worden geacht. De daadwerkelijke resultaten kunnen van deze ramingen afwijken. De ramingen en onderliggende veronderstellingen worden herzien op continue basis. Revisie en accounting raming worden erkend in de periode waarin de raming wordt herzien, zowel in de gevallen waar de raming het gecontroleerde boekjaar als wanneer de raming de toekomst beïnvloedt. Met uitzondering van de schattingen met betrekking tot de bepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen, zonnepanelen en derivaten zijn er per 31 december 2017 geen belangrijke veronderstellingen betreffende de toekomst en andere belangrijke bronnen van schattingsonzekerheden op balansdatum die een aanmerkelijk risico in zich dragen van een materiële aanpassing in de boekwaarde van de activa en de verplichtingen van het volgend boekjaar. We verwijzen hiervoor naar Toelichting 20.
Vastgoedbeleggingen omvatten alle gebouwen en terreinen die verhuurbaar zijn en (geheel of gedeeltelijk) huurinkomsten genereren, met inbegrip van de gebouwen waar een beperkt gedeelte wordt aangehouden voor eigen gebruik. In toepassing van IAS 40 worden vastgoedbeleggingen aan reële waarde of "fair value" gewaardeerd. Een externe, onafhankelijke deskundige, Jones Lang LaSalle BVBA, Marnixlaan 23, 1000 Brussel maken per kwartaal een waardering van de vastgoedportefeuille op.
Elke winst of verlies, na de acquisitie van een gebouw, als gevolg van een wijziging in de reële waarde wordt geboekt in de resultatenrekening. De waardering wordt uitgevoerd in overeenstemming met de kapitalisatiemethode, uitgegeven door het International Valuation Standards Committee.
De reële waarde (zoals gedefinieerd in IFRS 13) is de prijs welke zou ontvangen worden bij de verkoop van een actief of betaald worden om een verplichting over te dragen in een normale transactie tussen marktpartijen op de evaluatiedatum. De reële waarde moet daarbij de lopende huurcontracten, de huidige kasstromen en redelijke veronderstellingen met betrekking tot de verwachte huurinkomsten en kosten weergeven.
De verkoop van een vastgoedbelegging is gewoonlijk onderhevig aan de betaling aan de publieke overheden van de registratierechten of een belasting op de toegevoegde waarde. Aangaande de omvang van deze registratierechten publiceerde de Belgische Vereniging van Asset Managers (BEAMA) op 8 februari 2006 een mededeling dienaangaande. Na analyse van een groot aantal Belgische transacties werd gekomen tot het besluit dat de impact van de verwervingskosten op belangrijk Belgisch investeringsvastgoed dat een waarde van € 2.500.000 overstijgt, beperkt is tot 2,5%. Dit omdat in België een waaier aan methodes van eigendomsoverdracht wordt gebruikt. Dit percentage zal, indien nodig, jaarlijks herzien en aangepast worden per schijf van 0,5%. Eigendommen die onder de drempel van € 2.500.000 liggen en de buitenlands eigendommen, blijven onderhevig aan de gebruikelijke registratieheffing en hun reële waarde stemt dus overeen met de waarde exclusief kosten van registratie, notaris en BTW. Voor de andere landen bedragen de theoretische lokale registratierechten die worden afgetrokken van de investeringswaarde gemiddeld per land als volgt: Frankrijk: 6,9% en Nederland: 7,0%.
De investeringswaarde in België stemt overeen met de reële waarde verhoogd met 2,5% verwervingskosten (voor investeringsvastgoed dat een waarde van € 2.500.000 overstijgt). De reële waarde is dus te berekenen door de waarde vrij op naam te delen door 1,025.
Montea heeft in 2017 besloten om haar waarderingsregel met betrekking tot mutatiekosten (wat gelijk is aan het verschil tussen de reële waarde van het vastgoed en de investeringswaarde van het vastgoed) retrospectief aan te passen. Oorspronkelijk werd het verschil tussen de reële waarde van het vastgoed en de investeringswaarde van het vastgoed zoals bepaald door de externe vastgoeddeskundigen bij aankoop opgenomen in de rubriek "Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen" van het eigen vermogen. De mutaties tijdens het boekjaar werden in resultaat genomen (op- en afwaarderingen). Op moment van desinvestering werd het initiële verschil tussen de reële waarde en de investeringswaarde in resultaat genomen.
Voortaan zullen de mutatierechten en – kosten bij aankoop via de resultatenrekening verwerkt worden98 (via portefeuilleresultaat). Pas na resultaatsverwerking zullen deze terechtkomen in de Reserves in de rekening "Reserve voor het Saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed". De rekening "Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen" zal niet langer gebruikt worden.
De gerealiseerde winsten/verliezen op de verkoop worden in de resultatenrekening opgenomen onder de rubriek "Resultaat verkoop van vastgoedbeleggingen". Het gerealiseerd resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de verkoopprijs en de fair value van de laatste waardering.
Concessies die betaald worden, worden behandeld als operationele lease volgens IAS 17.
Onroerende goederen welke worden gebouwd of ontwikkeld met het oog op een toekomstig gebruik als vastgoedbelegging, worden opgenomen onder de rubriek "vastgoedbeleggingen" en aan reële waarde gewaardeerd ("Fair Value").
Alle rechtstreekse aan de ontwikkeling gerelateerde kosten worden geactiveerd, alsook de direct toewijsbare interestlasten worden gekapitaliseerd, in overeenstemming met de bepalingen van IAS 23 - Financieringskosten.
Alle materiële vaste activa welke niet voldoen aan de definitie van vastgoedbelegging, noch aan de definitie van projectontwikkeling, worden opgenomen onder deze rubriek. De andere materiële vaste activa worden initieel opgenomen tegen kostprijs en daarna gewaardeerd in overeenstemming met het kostprijsmodel. Bijkomende kosten worden slechts geactiveerd indien de toekomstige economische voordelen met betrekking tot het materieel vast actief toenemen voor de Vennootschap. Andere materiële vaste activa worden afgeschreven op basis van de lineaire afschrijvingsmethode. De volgende percentages zijn van toepassing op jaarbasis:
• vastgoed voor eigen gebruik: 2%
98 Het eigen vermogen wordt niet beïnvloed door deze aanpassing. Verder heeft deze aanpassing ook geen impact op het EPRA resultaat en het uikeerbaar resultaat.
Zonnepanelen worden gewaardeerd op basis van het herwaarderingsmodel in overeenstemming met IAS 16 - Materiële vaste activa. Na de initiële opname dient het actief waarvan de reële waarde betrouwbaar kan worden bepaald, te worden geboekt tegen de geherwaardeerde waarde, zijnde de reële waarde op het moment van de herwaardering, verminderd met eventuele latere geaccumuleerde afschrijvingen en latere geaccumuleerde bijzondere waardeverminderingsverliezen. De reële waarde wordt bepaald op basis van de verdisconteringsmethode van toekomstige opbrengsten.
De gebruiksduur van de zonnepanelen wordt geschat, in lijn met de ontvangsten van groenestroomcertificaten, op 20 jaar in Vlaanderen, 10 jaar in Brussel en 15 jaar in Wallonië.
De waardering van de zonnepanelen wordt op trimestriële basis bepaald.
De meerwaarde bij opstart van een nieuwe site qua zonnepanelen wordt in een afzonderlijke component van het eigen vermogen opgenomen, als gevolg van de toepassing van de verdisconteringsmethode van toekomstige opbrengsten, die leidt tot een hogere marktwaarde dan de oorspronkelijke kostprijs van de zonnepanelen. Minderwaarden worden ook in deze component opgenomen, tenzij ze gerealiseerd zijn of tenzij de reële waarde onder de oorspronkelijke kost daalt. In deze laatste gevallen worden zij in het resultaat opgenomen.
Montea beoordeelt per verslagdatum of er aanwijzingen zijn dat een actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien een dergelijke indicatie aanwezig is, wordt een inschatting gemaakt van de realiseerbare waarde van het actief.
Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dan de realiseerbare waarde wordt een bijzondere waardevermindering geboekt om de boekwaarde van het actief terug te brengen tot de realiseerbare waarde.
De realiseerbare waarde van een actief wordt gedefinieerd als de hoogste waarde van de reële waarde min verkoopkosten (uitgaande van een niet gedwongen verkoop) of de gebruikswaarde (op basis van de actuele waarde van de geschatte toekomstige cash flows). De eruit resulterende bijzondere waardeverminderingen worden ten laste van de resultatenrekening geboekt.
De bedrijfswaarde is de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen. Om de bedrijfswaarde te bepalen, worden de verwachte toekomstige kasstromen verdisconteerd tegen een rentevoet voor belastingen, die zowel de actuele marktrente als de specifieke risico's met betrekking tot het actief weergeeft.
Voor activa die zelf geen kasstromen genereren, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroom genererende eenheid waartoe die activa behoren.
Eerder geboekte bijzondere waardeverminderingen worden via de resultatenrekening teruggenomen indien er een wijziging is opgetreden in de schatting die wordt gebruikt voor de bepaling van de realiseerbare waarde van het actief sinds de opname van het laatste bijzondere waardeverminderingsverlies.
De financiële vaste activa worden opgenomen aan reële waarde. Voor de vorderingen en borgtochten heeft de boeking plaats tegen de nominale waarde. Tot een waardevermindering wordt overgegaan in geval van duurzame minderwaarde of ontwaarding.
Kas en kasequivalenten omvatten bankrekeningen, geldmiddelen en korte termijnbeleggingen.
Het kapitaal omvat de netto geldmiddelen verkregen bij oprichting, fusie of kapitaalverhoging, waarbij de rechtstreekse externe kosten in mindering worden gebracht (zoals registratierechten, juridische, notaris en publicatiekosten, …).
Wanneer de onderneming overgaat tot de inkoop van eigen aandelen, wordt het betaalde bedrag, inclusief de direct toewijsbare kosten in mindering gebracht van het eigen vermogen (onbeschikbare reserves). Dividenden maken deel uit van het overgedragen resultaat tot wanneer de algemene vergadering der aandeelhouders de dividenden toekent.
Montea heeft in 2017 besloten om haar waarderingsregel met betrekking tot mutatiekosten (wat gelijk is aan het verschil tussen de reële waarde van het vastgoed en de investeringswaarde van het vastgoed) retrospectief aan te passen. Oorspronkelijk werd het verschil tussen de reële waarde van het vastgoed en de investeringswaarde van het vastgoed zoals bepaald door de externe vastgoeddeskundigen bij aankoop opgenomen in de rubriek "Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen" van het eigen vermogen. De mutaties tijdens het boekjaar werden in resultaat genomen (op- en afwaarderingen). Op moment van desinvestering werd het initiële verschil tussen de reële waarde en de investeringswaarde in resultaat genomen.
Voortaan zullen de mutatierechten en – kosten bij aankoop via de resultatenrekening verwerkt worden99 (via portefeuilleresultaat). Pas na resultaatsverwerking zullen deze terechtkomen in de Reserves in de rekening "Reserve voor het Saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed". De rekening "Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen" zal niet langer gebruikt worden.
Een voorziening wordt gevormd indien de onderneming een wettelijke of contractuele verplichting heeft naar aanleiding van een gebeurtenis uit het verleden, waarbij het waarschijnlijk is dat er een uitgaande kasstroom vereist zal zijn om aan de verplichting te voldoen en indien deze op een betrouwbare manier kan geschat worden. Voorzieningen worden gewaardeerd aan de verdisconteerde waarde van de verwachte toekomstige kasstromen aan de marktrente.
Handels- en andere schulden worden gewaardeerd aan hun nominale waarde op balansdatum. Rentedragende schulden worden initieel opgenomen aan kostprijs, verminderd met de direct toewijsbare kosten. Nadien wordt het verschil tussen de boekwaarde en het terugbetaalbaar bedrag opgenomen in de resultatenrekening over de periode van de lening op basis van de effectieve interestmethode.
Opbrengsten omvatten bruto huurinkomsten en opbrengsten resulterend uit de diensten, de ontwikkeling en het beheer van de gebouwen. Opbrengsten worden gewaardeerd aan de reële waarde van de vergoeding welke is ontvangen of waarop men recht heeft. Opbrengsten worden slechts opgenomen vanaf het ogenblik dat het voldoende zeker is dat de economische voordelen zullen toekomen aan de onderneming. Kosten van gratuïteiten en voordelen verleend aan de huurders worden erkend in mindering van de huurinkomsten over de looptijd van het huurcontract, zijnde de periode tussen de inwerkingtreding en de eerste verbrekingsoptie (op een "straight line" basis). De vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten worden onmiddellijk in resultaat genomen.
99 Het eigen vermogen wordt niet beïnvloed door deze aanpassing. Verder heeft deze aanpassing ook geen impact op het EPRA resultaat en het uikeerbaar resultaat.
De opbrengsten met betrekking tot de zonnepanelen (groenestroomcertificaten en opgewekte electriciteit) worden erkend op moment van ontvangst van deze inkomsten, in overeenstemming met IAS 18. De principes van IAS20 worden eveneens toegepast. Er zijn geen groenestroomcertificaten die niet verkocht werden op einde van het boekjaar. Deze groenestroomcertificaten worden door de overheid betaald en niet door de energieleveranciers.
De kosten worden gewaardeerd aan de reële waarde van de vergoeding die is betaald of die verschuldigd is.
Inzake uitgevoerde werken in de gebouwen wordt een onderscheid gemaakt tussen:
Commissies met betrekking tot het verhuren van gebouwen worden ten laste genomen van het resultaat in de periode waarin ze werden gedragen. Commissies met betrekking tot de aankoop van gebouwen, registratierechten en andere bijkomende kosten worden beschouwd als zijnde een deel van de aankoopprijs van het gebouw en worden als gevolg mee geactiveerd. Commissies betaald bij het verkopen van gebouwen worden in mindering gebracht van de verkregen verkoopprijs om de gerealiseerde winst of verlies te bepalen.
Algemene kosten zijn kosten die verband houden met het beheer en de algemene werking van de GVV. Dit betreft onder meer algemene administratieve kosten, personeelskosten voor algemeen beheer en afschrijvingen van activa welke gebruikt worden voor het algemeen beheer.
Het financieel resultaat bestaat enerzijds uit de interestkosten op leningen, bijkomende financieringskosten en opbrengsten van beleggingen en anderzijds uit positieve en negatieve variaties in de reële waarde van indekkingsinstrumenten. Rente-inkomsten en kosten worden pro rata tempora opgenomen in de resultatenrekening. Eventuele dividendinkomsten worden in de resultatenrekening geboekt op de dag dat het dividend wordt toegekend.
De belasting op het resultaat van het boekjaar omvat de courante belastinglast. De belasting op het resultaat wordt geboekt in de resultatenrekening met uitzondering van de elementen die rechtstreeks in het eigen vermogen worden geboekt. Uitgestelde belastingvorderingen en –verplichtingen worden geboekt op basis van de schuldmethode ("liability methode") voor alle tijdelijke verschillen tussen de belastbare basis en de boekwaarde voor financiële rapporteringsdoeleinden en dit zowel voor activa als passiva. Uitgestelde belastingvorderingen worden slechts erkend indien het waarschijnlijk is dat zij in de toekomst zullen kunnen afgezet worden tegen belastbare winsten.
De exit taks is de belasting op de meerwaarde en op de belastingvrije reserves als gevolg van een fusie, splitsing, inbreng in natura of overdracht van een gereglementeerde vastgoedvennootschap met een onderneming die geen gereglementeerde vastgoedvennootschap is100.
Wanneer deze laatste voor het eerst in de consolidatiekring van de groep wordt opgenomen, wordt een voorziening voor exit taks opgenomen samen met een meerwaarde die gelijk is aan het verschil tussen de waarde kosten-koper (investeringswaarde verminderd met alle met de verkoop gerelateerde kosten zoals registratie- en notariskosten) van het gebouw op het ogenblik van de verwerving en de boekwaarde. De exit taks is in principe ten laste van de inbrenger van een pand of vennootschap maar Montea moet deze boeken omwille van het feit dat de taks pas na een zekere tijd wordt ingekohierd. Deze taks wordt in mindering gebracht van de waarde van het in te brengen goed of de in te brengen vennootschap.
Elke daaropvolgende aanpassing van deze exit taks-verplichting wordt in het resultaat genomen. Het bedrag van de exit taks kan nog variëren na de inbreng of fusie waaruit deze variatie kan voortvloeien.
Montea gaat bij financiële instellingen kredieten aan met een variabele interestvoet. Om het risico van een stijging van deze variabele interestvoeten in te dekken maakt de Vennootschap gebruik van financiële indekkingsinstrumenten van het type IRS. Zodoende worden de aan de kredieten gekoppelde variabele interestvoeten voor een groot gedeelte geswapt tegen een vaste interestvoet. In overeenstemming met haar financieel beleid en de van toepassing zijnde reglementering houdt Montea geen afgeleide instrumenten aan of geeft er geen uit voor speculatieve doeleinden.
De indekkingsinstrumenten voldoen evenwel niet aan de voorwaarden van het type "indekking" zoals bedoeld in IAS 39 waardoor alle bewegingen in de werkelijke waarde van het instrument volledig in de resultatenrekening worden opgenomen. Voor de bepaling van de reële waarde wordt de market-to-market waarde op balansdatum gehanteerd.
Gegeven verduidelijking over de boekhoudkundige verwerking van de afwikkeling van swaps, en om een betere aansluiting te verkrijgen met de EPRA guidance, werd besloten om vanaf 2017 de unwinding van de swaps te verwerken via de P&L rubriek: wijzigingen in de reële waarde van financiële activa en passiva. Indien we deze verwerkingsmethodiek hadden toegepast op de unwinding van de swap in 2016, zou dit geen invloed hebben gehad op het netto resultaat en eigen vermogen van 2016, enkel op het EPRA resultaat dat € 2,1 miljoen of € 0,21 per aandeel hoger zou zijn geweest.
100 De exit taks is de belasting op het verschil tussen de reële waarde en de boekwaarde en op de belastingvrije reserves en bedraagt 16,5% + 3% crisisbelasting voor fusies die plaats vinden voor 31 december 2018. Voor fusies die plaats vinden na 1 januari 2019 en voor 31 december 2019 bedraagt de exit taks 12,5% + 2% crisisbijdrage. Voor fusies die plaats vinden na 1 januari 2020 bedraagt de exit taks 15%.
Deze rechten en verplichtingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde op basis van het bedrag dat in het contract wordt vermeld. Indien er geen nominale waarde beschikbaar is of waardering niet mogelijk is, worden de rechten en verplichtingen pro memorie vermeld.
Montea heeft bepaalde nieuwe en gewijzigde standaarden voor het eerst toegepast. Deze zijn van toepassing op boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2017. Montea heeft andere nieuwe en gewijzigde standaarden en interpretaties die gepubliceerd maar nog niet van kracht zijn, niet vervroegd toegepast.
Hoewel deze nieuwe en gewijzigde standaarden en interpretaties voor het eerst zijn toegepast in 2017, hadden zij geen materiële invloed op de geconsolideerde jaarrekening van de groep Montea.
Hieronder worden de aard en het effect van de nieuwe en gewijzigde standaarden en interpretaties toegelicht:
De wijzigingen verduidelijken dat moet worden beoordeeld of belastingwetgeving de bronnen van fiscale winst waarmee tijdelijke verschillen in verband met ongerealiseerde verliezen kunnen worden verrekend, beperkt. De wijzigingen verduidelijken de beoordeling van toekomstige fiscale winsten, en geven uitleg over de omstandigheden waaronder de realisatie van bepaalde activa voor meer dan hun boekwaarde kan worden opgenomen in de fiscale winst.
De '2014-2016 cyclus' met verbeteringen van de standaarden en interpretaties heeft als doel inconsistenties weg te nemen en teksten te verduidelijken. Het betreft de volgende verbeteringen:
• Verbeteringen in IFRS 12: Informatieverschaffing over belangen in andere entiteiten – Verduidelijking van het toepassingsgebied van de toelichtingsvereisten in IFRS 12: De verbeteringen worden retrospectief toegepast en verduidelijken dat de toelichtingsvereisten in IFRS 12, behalve die in de paragrafen B10-B16, van toepassing zijn op belangen in dochterondernemingen, joint ventures en geassocieerde deelnemingen (of een deel van een investering in joint ventures en geassocieerde deelnemingen) die zijn geclassificeerd als (of zijn opgenomen in een groep van activa die is geclassificeerd als) aangehouden voor verkoop.
De wijzigingen hebben geen gevolgen voor de Groep.
De standaarden en interpretaties die op de datum van publicatie van de jaarrekening van de groep wel waren uitgegeven maar nog niet van toepassing waren, worden in het onderstaande toegelicht. Montea is van plan deze standaarden en interpretaties toe te passen wanneer deze van toepassing zijn.
De wijzigingen verduidelijken: de effecten van voorwaarden voor onvoorwaardelijke toezegging op de waardering van een op aandelen gebaseerde betalingstransactie die wordt afgewikkeld in geldmiddelen; de classificatie van een op aandelen gebaseerde betalingstransactie die netto wordt afgewikkeld na inhouding van bronbelasting ('withholding tax'); en de verwerking van een op aandelen gebaseerde betalingstransactie wanneer door een wijziging van de voorwaarden afwikkeling in eigen-vermogensinstrumenten zal plaatsvinden in plaats van in geldmiddelen. De wijzigingen worden prospectief toegepast. Retrospectieve toepassing is toegestaan als dit voor alle wijzigingen wordt toegepast en er aan andere criteria is voldaan. De wijzigingen zijn van toepassing op boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2018. Deze wijzigingen zijn niet van toepassing op de groep Montea.
De wijzigingen hebben tot doel de gevolgen enigszins te beperken van het niet gelijktijdig invoeren van de nieuwe standaard voor financiële instrumenten, IFRS 9 en IFRS 17 Verzekeringscontracten, die IFRS 4 vervangt. De wijzigingen bieden entiteiten die verzekeringscontracten uitgeven twee keuzemogelijkheden: tijdelijke vrijstelling van de toepassing van IFRS 9 (de uitstelbenadering); en de 'overlay'-benadering. De tijdelijke vrijstelling wordt voor het eerst toegepast op boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2018. Een entiteit kan kiezen voor de 'overlay'-benadering wanneer zij voor het eerst IFRS 9 toepast en deze benadering retrospectief toepast op financiële activa die zijn aangewezen bij de overgang naar IFRS 9. De entiteit past enkel vorige
101 Nog niet goedgekeurd door de EU per 15 december 2017.
boekjaren aan in samenhang met de 'overlay'-benadering indien zij de vorige boekjaren aanpast in het kader van de eerste toepassing van IFRS 9. Deze wijzigingen zijn niet van toepassing op de groep Montea.
IFRS 9 Financiële instrumenten vervangt IAS 39 Financiële instrumenten: Opname en waardering, alsmede alle voorgaande versies van IFRS 9. IFRS 9 brengt alle drie aspecten van het project verwerking van financiële instrumenten samen: classificatie en waardering, bijzondere waardevermindering en hedge accounting. IFRIC 9 is van toepassing op boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2018. Retrospectieve toepassing is verplicht, behalve voor hedge accounting. Er hoeven geen toelichtingen te worden verstrekt met betrekking tot vorige boekjaren. Hedge accounting wordt in het algemeen prospectief toegepast, met een beperkt aantal uitzonderingen.
Montea zal de nieuwe standaard op de vereiste ingangsdatum invoeren en zal geen vergelijkbare informatie aanpassen. In 2017 heeft Montea voor alle drie aspecten van IFRS 9 een gedetailleerde impactanalyse uitgevoerd. Deze analyse is gebaseerd op thans beschikbare informatie en kan wijzigen als gevolg van nadere gedetailleerde analyses of aanvullende informatie die in 2018 ter beschikking wordt gesteld aan de groep zodra de groep IFRS 9 toepast. In het algemeen verwacht de groep geen significante effecten op haar financiële positie en eigen vermogen, behoudens het effect van het toepassen van de vereisten van IFRS 9 voor bijzondere waardevermindering. De groep verwacht een hogere doch geen materiële voorziening voor bijzondere waardeverminderingen die een negatief effect zal hebben op het eigen vermogen, zoals hieronder wordt besproken. Daarnaast zal de groep wijzigingen doorvoeren in de classificatie van bepaalde financiële instrumenten.
Montea verwacht dat toepassing van de vereisten voor classificatie en waardering van IFRS 9 geen significant effect zal hebben op haar balans of eigen vermogen. Montea verwacht alle financiële activa die nu tegen reële waarde zijn gewaardeerd ook als zodanig te kunnen blijven waarderen.
Niet-beursgenoteerde aandelen zijn bedoeld om te worden aangehouden voor de voorzienbare toekomst. Gedurende eerdere boekjaren zijn er geen verliezen wegens bijzondere waardevermindering opgenomen in de winst- en verliesrekening. Montea zal gebruikmaken van de optie om veranderingen in de reële waarde op te nemen in niet-gerealiseerde resultaten en is daarom van mening dat toepassing van IFRS 9 geen significant effect zal hebben.
Leningen en handelsvorderingen worden aangehouden om contractuele kasstromen te ontvangen en leiden naar verwachting tot kasstromen die enkel bestaan uit ontvangsten van hoofdsom en rente. Montea heeft de kenmerken van de contractuele kasstroom van deze instrumenten geanalyseerd en vastgesteld dat deze voldoen aan de criteria voor waardering tegen geamortiseerde kostprijs onder IFRS 9. Bijgevolg is herclassificatie voor deze instrumenten niet vereist.
IFRS 9 vereist dat Montea verwachte kredietverliezen, gebaseerd op een boekjaar van 12 maanden dan wel op de volledige levensduur, verwerkt op al haar schuldbewijzen, leningen en handelsvorderingen. Montea zal de vereenvoudigde benadering toepassen en de verwachte kredietverliezen op haar handelsvorderingen, die zijn gebaseerd op de volledige levensduur, opnemen. Op basis van een analyse van de situatie per 31 december 2017 van Montea wordt verwacht dat IFRS 9 geen materiële impact zal hebben op de geconsolideerde jaarrekening rekening houdende met het relatief beperkte bedrag van uitstaande handelsvorderingen, gecombineerd met een daaraan laag geassocieteerd kredietrisico.
Niet van toepassing voor de groep.
Naast de hierboven beschreven aanpassingen zullen bij de toepassing van IFRS 9 ook andere posten in de jaarrekening, zoals uitgestelde belastingen, activa aangehouden voor verkoop en hieraan verbonden verplichtingen, investeringen in geassocieerde deelnemingen en joint ventures, waar nodig worden aangepast.
De wijziging in IFRS 9 staan entiteiten toe om financiële activa met kenmerken van vervroegde terugbetaling, waardoor een partij bij een contract een redelijke vergoeding voor de voortijdige beëindiging van het contract kan of moet betalen of ontvangen (zodat er vanuit het perspectief van de houder van het actief 'negatieve compensatie' kan zijn), te waarderen tegen geamortiseerde kostprijs of tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in niet-gerealiseerde resultaten. De wijziging is van toepassing op boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2019. Vervroegde toepassing is toegestaan. Deze wijziging zal geen effect hebben op de groep.
In de Basis for Conclusions van de wijziging heeft de IASB tevens verduidelijkt dat de vereisten in IFRS 9 voor aanpassing van de geamortiseerde kostprijs van een financiële verplichting wanneer een wijziging (of ruil) niet leidt tot het afboeken van de verplichting, consistent zijn met de eisen ten aanzien van een wijziging van een financieel actief die niet leidt tot het afboeken van het actief. Deze wijziging is van toepassing op boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2018. Beide wijzigingen dienen retrospectief te worden toegepast. Deze wijziging zal geen effect hebben op de groep.
In IFRS 15 wordt een vijfstappenmodel geïntroduceerd voor de verwerking van omzet uit contracten met klanten. Onder IFRS 15 worden opbrengsten uit hoofde van levering van goederen of diensten verwerkt tegen de vergoeding waarop de onderneming verwacht recht te hebben. IFRS 15 vervangt alle bestaande vereisten voor opbrengsterkenning. IFRS 15 is van toepassing voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2018. Volledige retrospectieve toepassing ofwel een aangepaste retrospectieve toepassing is vereist.
Er wordt niet verwacht dat IFRS 15 een materiële impact op de geconsolideerde jaarrekening van Montea zal hebben aangezien lease-overeenkomsten, die de voornaamste bron van opbrengsten van Montea vertegenwoordigen, buiten het toepassingsgebied van IFRS 15 vallen. De principes van IFRS 15 zijn evenwel van toepassing op de niet- lease componenten die kunnen vervat zijn in een lease-overeenkomst of in afzonderlijke overeenkomsten, zoals bijvoorbeeld onderhoudgerelateerde diensten aangerekend aan de huurder. Rekening houdende met het feit dat dergelijke niet-lease componenten relatief beperkt zijn qua bedrag en doorgaans diensten betreffen die zowel onder IAS 18 als onder IFRS 15 over de tijd heen erkend worden, verwacht Montea ook hier geen materiële impact.
IFRS 16 vervangt IAS 17 Leases, IFRIC 4 Vaststelling of een overeenkomst een leaseovereenkomst bevat, SIC-15 Operationele leases – Incentives en SIC- 27 Evaluatie van de economische realiteit van transacties in de juridische vorm van een leaseovereenkomst. IFRS 16 zet de beginselen uiteen voor de opname, waardering, presentatie en toelichting van leases. Lessees nemen alle leases, onder één model, op in de balans. Deze verwerking is vergelijkbaar met de verwerking van financiële leases onder IAS 17. De standaard bevat twee vrijstellingen van opname voor lessees – leases van activa met een geringe waarde (bijv. personal computers) en leases met een korte looptijd (d.w.z. leases met een leasetermijn van ten hoogste 12 maanden). Op de aanvangsdatum van een
lease neemt een lessee een verplichting op leasebetalingen te verrichten (d.w.z. de leaseverplichting) en een actief dat het recht vertegenwoordigt om het onderliggende actief te gebruiken gedurende de leasetermijn (d.w.z. het gebruiksrecht). Lessees nemen de rente op de leaseverplichting en de afschrijving op het gebruiksrecht afzonderlijk op in de winst-en-verliesrekening. Lessees herwaarderen de leaseverplichting wanneer zich bepaalde gebeurtenissen voordoen (bijv. een wijziging in de leasetermijn, een wijziging in toekomstige leasebetalingen als gevolg van een verandering in een index of cijfer aan de hand waarvan deze betalingen worden vastgesteld). Doorgaans verwerkt de lessee het bedrag van de herwaardering van de leaseverplichting als een aanpassing van het gebruiksrecht.
De verwerking van leases door lessors is onder IFRS 16 in grote lijnen gelijk aan de huidige verwerkingswijze onder IAS 17. Lessors blijven alle leases classificeren aan de hand van hetzelfde classificatieprincipe als in IAS 17 en blijven een onderscheid maken tussen twee soorten leases: operationele en financiële leases.
IFRS 16 vereist verder dat lessees en lessors uitgebreidere toelichtingen verschaffen dan onder IAS 17.
IFRS 16 is van toepassing op boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2019. Vervroegde toepassing is toegestaan, maar niet voordat IFRS 15 wordt toepast. Voor een lessee is volledige retrospectieve toepassing of een aangepaste retrospectieve toepassing vereist. Op grond van de overgangsbepalingen zijn bepaalde vrijstellingen toegestaan.
Aangezien Montea nagenoeg uitsluitend optreedt als leasinggever met uitzondering van de concessieovereenkomsten en er niet voor geopteerd heeft om een herbeoordeling te doen of een contract een lease-overeenkomst is of inhoudt in vergelijking met IAS 17, wordt verwacht dat IFRS 16 geen materiële impact zal hebben op de geconsolideerde jaarrekening. In de beperkte gevallen waar Montea de leasingnemer is in lease-overeenkomsten geclasseerd als operationele leases onder IAS 17 en deze contracten niet tot de uitzonderingen zoals voorzien in IFRS 16 behoren (bv. huur van wagens, vastgoed gebruikt door de groep en concessieovereenkomsten), zal er een gebruiksrecht en bijhorende verplichting dienen erkend te worden in de geconsolideerde jaarrekening. In 2018 zal Montea haar beoordeling van het mogelijke effect van IFRS 16 op haar jaarrekening verder uitvoeren.
IFRS 17, een nieuwe standaard voor verzekeringscontracten, vervangt IFRS 4 Verzekeringscontracten. IFRS 17 is van toepassing op alle soorten verzekeringscontracten (d.w.z. levensverzekering, schadeverzekering, directe verzekering en herverzekering), ongeacht het type entiteit dat deze uitgeeft, evenals op bepaalde garanties en financiële instrumenten met discretionaire winstdeling. Er gelden enkele uitzonderingen op het toepassingsgebied. De algemene doelstelling van IFRS 17 is om een boekhoudmodel voor verzekeringscontracten te bieden dat nuttiger en consistenter is voor verzekeraars. In tegenstelling tot de vereisten in IFRS 4, die grotendeels gebaseerd zijn op het verderzetten van vorige lokale grondslagen voor financiële verslaggeving, biedt IFRS 17 een model voor verzekeringscontracten dat alle relevante aspecten van verslaggeving behandelt. De basis van IFRS 17 is het algemeen model, aangevuld met een specifieke aanpassing voor bepaalde winstdelende contracten ('variable fee approach') en een vereenvoudigd model voor met name kortlopende contracten ('premium allocation approach').
IFRS 17 is van toepassing op boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2021. Het aanpassen van vorige boekjaren is verplicht. Eerdere toepassing is toegestaan, mits tevens IFRS 9 en IFRS 15 worden toegepast op of voor de datum van eerste toepassing van IFRS 17. Deze standaard is niet van toepassing op Montea.
De wijzigingen verduidelijken dat een onderneming IFRS 9 Financiële instrumenten toepast op belangen op lange termijn in een geassocieerde deelneming of joint venture die deel uitmaken van de netto-investering in de geassocieerde deelneming of joint venture. Deze wijzigingen worden retrospectief toegepast en zijn van toepassing op boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2019. Er kunnen uitzonderingen van toepassing zijn. Vervroegde toepassing is toegestaan. Deze wijzigingen zullen geen effect hebben op Montea.
De wijzigingen verduidelijken wanneer een entiteit vastgoed, inclusief vastgoed in aanbouw of ontwikkeling naar of vanuit vastgoedbeleggingen, moet herclassificeren. De wijzigingen bepalen dat er een wijziging in het gebruik plaatsvindt zodra het vastgoed voldoet, of niet langer voldoet, aan de definitie van vastgoedbeleggingen en er bewijs is van de wijziging in het gebruik. Een verandering in de intenties van het management voor het gebruik van een vastgoed is niet voldoende als bewijs voor een wijziging in het gebruik. De wijzigingen moeten prospectief worden toegepast voor wijzigingen in het gebruik die plaatsvinden op of na het begin van het boekjaar waarin de entiteit de wijzigingen voor het eerst toepast. Een entiteit moet de classificatie van op die datum aangehouden vastgoed opnieuw beoordelen en, indien van toepassing, het vastgoed herclassificeren in overeenstemming met de op die datum geldende omstandigheden. Retrospectieve toepassing in overeenstemming met IAS 8 is alleen toegestaan indien de hiervoor benodigde informatie destijds beschikbaar was. De wijzigingen zijn van toepassing op boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2018. Vervroegde toepassing is toegestaan en moet worden toegelicht. Montea zal de wijzigingen toepassen wanneer deze in werking treden. Aangezien de huidige praktijk van Montea in overeenstemming is met de wijzigingen, verwacht ze echter geen effect op haar geconsolideerde jaarrekening.
De interpretatie verduidelijkt dat, bij de bepaling van de toe te passen contante wisselkoers bij eerste opname van het bijbehorende actief, (een deel van de) uitgaven of (een deel van de) inkomsten bij het afboeken van een niet-monetair actief of niet-monetaire verplichting dat betrekking heeft op een vooruitbetaling, de datum van de transactie de datum is waarop een entiteit het niet-monetaire actief of de niet-monetaire verplichting voortvloeiend uit de vooruitbetaling voor het eerst opneemt. Indien meerdere vooruitbetalingen plaatsvonden, moet de entiteit voor elke vooruitbetaling de transactiedatum bepalen.
Entiteiten kunnen de interpretatie retrospectief toepassen. Entiteiten kunnen ook kiezen voor een prospectieve toepassing op alle activa, uitgaven en inkomsten in het toepassingsgebied die voor het eerst worden opgenomen op of na:
(i) het begin van het boekjaar waarin de entiteit de interpretatie voor het eerst toepast; of
(ii) het begin van een vorig boekjaar dat wordt weergegeven in de jaarrekening van het boekjaar waarin de entiteit de interpretatie voor het eerst toepast.
De interpretatie is van toepassing op boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2018. Deze standaard is niet van toepassing op Montea.
De interpretatie heeft betrekking op de verwerking van winstbelastingen in het toepassingsebied van IAS 12 Winstbelastingen wanneer er onzekerheid is over de fiscale behandeling en is niet van toepassing op belastingen of heffingen die buiten het toepassingsgebied van IAS 12 vallen, en omvat evenmin specifieke ondersteuning voor de verwerking van rente en boetes. De interpretatie behandelt specifiek het volgende:
• Of een entiteit onzekere fiscale behandeling afzonderlijk in aanmerking neemt;
Een entiteit moet bepalen of elke onzekere fiscale behandeling afzonderlijk of samen met een of meer andere onzekere fiscale behandelingen in aanmerking moet worden genomen. De benadering die het wegnemen van de onzekerheid het best voorspelt, verdient de voorkeur.
De interpretatie is van toepassing op boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2019. Daarbij zijn bepaalde overgangsvrijstellingen toegestaan. Montea zal de interpretatie toepassen vanaf de ingangsdatum.
De '2014-2016 cyclus' met verbeteringen van de standaarden en interpretaties heeft als doel inconsistenties weg te nemen en teksten te verduidelijken. Het betreft de volgende verbeteringen:
De wijzigingen moeten retrospectief worden toegepast en zijn van toepassing vanaf 1 januari 2018. Montea zal de interpretatie toepassen vanaf de ingangsdatum.
De '2014-2016 cyclus' met verbeteringen van de standaarden en interpretaties heeft als doel inconsistenties weg te nemen en teksten te verduidelijken. Het betreft de volgende verbeteringen:
moet de wijzigingen toepassen op bedrijfscombinaties met een overnamedatum op of na 1 januari 2019. Vervroegde toepassing is toegestaan en moet worden toegelicht.
Montea zal de interpretatie toepassen vanaf de ingangsdatum.
Montea verhuurt haar vastgoedbeleggingen op grond van huurovereenkomsten. Deze inkomsten zijn bruto huurinkomsten die gegenereerd worden door deze afgesloten huurovereenkomsten en verschijnen onder deze rubriek.
Onderstaande tabel geeft een overzicht weer van de huurinkomsten over het volledige jaar:
| HUURINKOMSTEN (EUR x 1.000) | 31/12/2016 12 maanden |
31/12/2015 12 maanden |
|
|---|---|---|---|
| 12 maanden | |||
| Huur | 41 907 | 39 497 | 33 939 |
| Gegarandeerde huurinkomsten | o | ٥ | 0 |
| Huurkortingen | o | ٥ | $\circ$ |
| Huurvoordelen (incentives) | ō | о | $\circ$ |
| Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten | 1327 | 2 3 3 6 | 1499 |
| Vergoeding financiële leasing en soortgelijken | o | o | |
| TOTAAL | 43 2 34 | 41833 | 35 438 |
De huurinkomsten stegen in 2017 met 3,3% naar € 43.234 K. De vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten daalde met € 1 miljoen ten opzichte van 2016 terwijl de huurinkomsten stegen met € 2,4 miljoen in vergelijking met 2016.
De daling van de vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten is het gevolg van een lagere verbrekingsvergoeding ontvangen van SAS Automotive in 2017 ten opzichte van Neovia Logistics in 2016.
De stijging van de huurinkomsten (6%) is eerder beperkt en dit naar aanleiding van de verkopen van de 3 Franse panden eind 2016 en begin 2017 die een totale huur van ongeveer € 4,5 miljoen genereerde. Deze toename van de huurinkomsten van € 2,4 miljoen wordt voornamelijk bepaald door:
Hieronder een detail van de huurinkomsten per site:
| België 26 341 233 2 670 23 438 Aalst Tragel 48-58 2 121 12 267 1 842 Bornem Industrieweg 4-24 608 0 203 405 Grimbergen Eppegemsestwg 31-33 1 210 0 0 1 210 Hoboken Smallandlaan 7 130 0 0 130 Puurs 250 0 0 250 Nivelles Rue de la Technique 11 203 203 0 0 Puurs Schoonmansveld 18 450 0 0 450 Erembodegem Industrielaan 27 860 0 222 638 Mechelen Zandvoortstraat 16 998 0 723 275 Vorst Humaniteitslaan 292 2 008 0 653 1 355 Milmort Avenue du Parc Industriel 525 0 283 242 Heppignies Rue Brigade Piron 811 0 0 811 Zaventem Brucargo 830 2 195 0 0 2 195 Zaventem Brucargo 763 323 0 0 323 Zaventem Brucargo 831 640 0 0 640 Gent Evenstuk 1 742 0 0 1 742 Gent Korte Mate 0 0 0 0 Zaventem Brucargo 738-1 482 0 0 482 Willebroek De Hulst Triton 215 18 263 -66 Willebroek De Hulst Dachser 1 037 0 0 1 037 Willebroek De Hulst Federal Mogul 1 445 0 0 1 445 Erembodegem Waterkeringstraat 1 997 0 56 940 Bornem Industrieweg 3 0 0 0 0 Zaventem Brucargo 3 171 0 0 3 171 Willebroek De Hulst Metro 627 0 0 627 Willebroek De Hulst Decathlon 2 057 0 0 2 057 Genk Mainfreight 520 0 0 520 Zaventem Brucargo - Saco 379 0 0 379 Saintes Amtoys / Noukies 335 0 0 335 Frankrijk 7 397 1 349 2 993 3 055 Savigny-le-Temple Rue du Chrome 2 0 0 0 0 Feuqueires Zoning Industriel du moulin 363 0 363 0 Cambrai P.d. Activité Actipole 0 0 0 0 Roissy Rue de la Belle Etoile 280 320 0 0 320 Bondoufle Rue Henrie Dunant 9-11 241 241 0 0 Décines Rue a Rimbaud 1 383 383 0 0 Le Mesnil Amelot Rue du Gué 4, Rue de la Grande Bo 1 066 68 745 252 Alfortville Le Techniparc 223 223 0 0 Roissy Rue de la Belle Etoile 383 654 293 0 361 Le Mesnil Amelot Rue du Gué 1-3 499 140 359 0 Saint-Priest Chemin de la Fouilousse 611 0 0 611 St-Cyr en Val Rue des Genêts 660 0 0 0 0 Marennes La Donnière 877 0 877 0 Saint-Laurent-Blangy Actipark 649 0 649 0 Saint-Martin-de-Crau Ecopole 843 0 0 843 Saint-Priest Parc des Lumières 504 0 0 504 Alfortville Rue Félix Mothiron 8 164 0 0 164 Nederland 13 577 0 0 13 577 Almere Stichtse Kant 1 196 0 0 1 196 Waddinxveen Exportweg 975 0 0 975 Oss Vollenhovermeer 1 045 0 0 1 045 Beuningen Zilverwerf 1 047 0 0 1 047 's Heerenberg Distributieweg 1 371 0 0 1 371 Heerlen Business Park Aventis 1 475 0 0 1 475 Apeldoorn Ijseldijk 564 0 0 564 Tilburg Gesworenhoekseweg 1 002 0 0 1 002 Aalsmeer Japanlaan & Thailandlaan 2 375 0 0 2 375 Eindhoven De Keten - Jan De Rijk 1 208 0 0 1 208 Tilburg Brakman - NSK 1 000 0 0 1 000 Etten-Leur Parallelweg - BAS Logistics 320 0 0 320 |
CONTRACTUELE HUURGELDEN (EUR x 1.000) | 31/12/2017 12 maanden |
0 - 1 jaar | 1 - 3 jaar | > 3 jaar | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| TOTAAL 47 315 1 582 5 664 40 070 |
Wanneer we rekening houden met alle panden die de laatste drie jaren een volledig jaar deel uitmaakten van de vastgoedportefeuille (i.e. zonder rekening te houden met de aanschaffing van nieuwe sites of desinvesteringen - totaal van 34 sites), zijn de huurinkomsten als volgt (zie ook tabel):
De stijging met 1,6% van de huurinkomsten voor België in 2017 t.o.v. 2016 is voornamelijk het gevolg van de jaarlijkse indexatie, de extra verhuring aan CdS van de site te Vorst, de extra verhuring aan DSV (fase 2) van de site te Gent Evenstuk deels afgezet door de leegstand van de site te Puurs, voordien verhuurd aan H&M en de leegstand van de site te Gent Korte Mate, voordien verhuurd aan SAS Automotive.
De huurinkomsten voor Frankrijk zijn licht gestegen met 1,7% in 2017 t.o.v. 2016 voornamelijk ten gevolge van de jaarlijkse indexatie.
In Nederland dalen de huurinkomsten met 0,8% in 2017 t.o.v. 2016 naar aanleiding van de hernegotiatie van de huurovereenkomst in 2017 door JCL die de site te 's Heerenberg Distributieweg huurt deels gecompenseerd door de jaarlijkse indexatie die echter beperkt was in 2017 voor Nederland.
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | 31/12/2015 | ||
|---|---|---|---|---|
| HUURINKOMSTEN (EUR x 1.000) | 12 maanden | 12 maanden | 12 maanden | |
| België | 16.077 | 15.831 | 15.258 | |
| Aalst | Tragel 48-58 | 2.135 | 2.081 | 2.013 |
| Bornem | Industrieweg 4-24 | 582 | 562 | 103 |
| Grimbergen | Eppegemsestwg 31-33 | 1.100 | 1.080 | 1.069 |
| Hoboken | Smallandlaan 7 | 128 | 125 | 100 |
| Nivelles | Rue de la Technique 11 | 331 | 380 | 373 |
| Puurs | Schoonmansveld 18 | 146 | 805 | 773 |
| Erembodegem | Industrielaan 27 | 896 | 687 | 828 |
| Mechelen | Zandvoortstraat 16 | 935 | 838 | 754 |
| Vorst | Humaniteitslaan 292 | 2.003 | 1.673 | 1.225 |
| Milmort | Avenue du Parc Industriel | 494 | 507 | 1.000 |
| Heppignies | Rue Brigade Piron | 813 | 800 | 832 |
| Zaventem | Brucargo 830 | 2.195 | 2.157 | 2.118 |
| Zaventem | Brucargo 763 | 321 | 289 | 283 |
| Zaventem | Brucargo 831 | 638 | 625 | 462 |
| Gent | Evenstuk | 1.716 | 1.087 | 1.077 |
| Gent | Korte Mate | 138 | 654 | 650 |
| Zaventem | Brucargo 738-1 | 482 | 475 | 609 |
| Willebroek | De Hulst Dachser | 1.024 | 1.005 | 989 |
| Frankrijk | 6.328 | 6.222 | 6.451 | |
| Feuqueires | Zoning Industriel du moulin | 359 | 359 | 359 |
| Roissy | Rue de la Belle Etoile 280+ 383 | 918 | 905 | 708 |
| Bondoufle | Rue Henrie Dunant 9-11 | 238 | 236 | 475 |
| Décines | Rue a Rimbaud 1 | 376 | 374 | 974 |
| Le Mesnil Amelot | Rue du Gué 4, Rue de la Grande Borne | 873 | 803 | 373 |
| Alfortville | Le Techniparc | 226 | 224 | 640 |
| Le Mesnil Amelot | Rue du Gué 1-3 | 498 | 495 | 225 |
| Saint-Priest | Chemin de la Fouilousse | 615 | 611 | 492 |
| Marennes | La Donnière | 757 | 753 | 744 |
| Saint-Laurent-Blangy | Actipark | 639 | 636 | 636 |
| Saint-Martin-de-Crau | Ecopole | 830 | 825 | 825 |
| Nederland | 5.539 | 5.585 | 5.543 | |
| Almere | Stichtse Kant | 1.120 | 1.119 | 1.164 |
| Waddinxveen | Exportweg | 993 | 988 | 983 |
| Oss | Vollenhovermeer | 1.010 | 1.009 | 965 |
| Beuningen | Zilverwerf | 1.037 | 1.035 | 1.027 |
| 's Heerenberg | Distributieweg | 1.379 | 1.433 | 1.404 |
| TOTAAL | 27.944 | 27.638 | 27.252 |
34 van de 54 sites maken meer dan drie jaar deel uit van de portefeuille. 20 sites werden de laatste drie jaar toegevoegd aan de portefeuille via nieuwe huurcontracten of bestaande sites, of nieuwe huurcontracten door de ontwikkeling of aankoop van nieuwe sites. 5 sites (Meer, Herentals, St-Cyr-en-Val, Tilloy-lez-Cambrai en Savigny-le-Temple) werden verkocht in de laatste drie jaren.
| MET HUUR VERBONDEN KOSTEN (EUR x 1.000) | 31/12/2017 12 maanden |
31/12/2016 12 maanden |
31/12/2015 12 maanden |
|---|---|---|---|
| Concessie- en opstalvergoedingen | -2 360 | -1 305 | -1 205 |
| Waardeverminderingen op handelsvorderingen | -90 | -11 | -2 |
| Terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen | 9 | 0 | 59 |
| TOTAAL | -2 440 | -1 315 | -1 148 |
Het totaal van de te betalen huur op gehuurde activa betreft de concessie- en opstalvergoedingen op de volgende sites: Brucargo 830, Brucargo 763-765, Brucargo 831, Brucargo 738, Gent Evenstuk, Gent Hulsdonk, Grimbergen, Belron te Genk, en DHL Hub te Machelen.
Deze betaalde concessies worden geboekt conform IAS 17 en het gebouw dat hierop voltrokken werd, is geboekt als vastgoedbelegging conform IAS 40.
In onderstaand schematisch overzicht wordt weergegeven wat de jaarlijkse concessie-en opstalvergoedingen zijn per site in 2017 en de datum tot dewelke Montea deze moet betalen.
| (EUR x 1.000) | 2017 | Einddatum | |
|---|---|---|---|
| Brucargo 830 | 526 € | 2062 Geen opstalvergoeding wordt betaald wanneer site leeg staat | |
| Brucargo 763 | 89 € | 2063 Geen opstalvergoeding wordt betaald wanneer site leeg staat | |
| Gent - Evenstuk | 248 € | 2043 | |
| Brucargo 831 | 173 € | 2063 Geen opstalvergoeding wordt betaald wanneer site leeg staat | |
| Gent - Hulsdonk | 79 € | 2043 | |
| Grimbergen | 80 € | 2029 | |
| Brucargo 738 | 135 € | 2064 Geen opstalvergoeding wordt betaald wanneer site leeg staat | |
| Machelen - DHL Hub | 951 € | 2065 Geen opstalvergoeding wordt betaald wanneer site leeg staat | |
| Genk - Belron | 33 € | 2042 | |
| Brucargo - Saco | 46 € | 2063 Geen opstalvergoeding wordt betaald wanneer site leeg staat | |
| Totaal | 2.360 € |
Onderstaande tabel geeft de toekomstige niet verdisconteerde concessie kasstromen weer:
| Niet verdisconteerde concessie kasstromen (EUR x 1000) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Site | Percentage van huur (indien van toepassing) |
Basis (jaarlijkse contractuele huur of bedrag) |
< 1 jaar | 1 jaar < x < 5 jaar | > 5 jaar |
| Brucargo - DHL Global Forwarding | 24% | 2.195 | 526 | 2.104 | 21.040 |
| Brucargo - Geodis Calberson Belgium | 28% | 323 | 89 | 356 | 3.649 |
| Gent - DSV Solutions | 240 | 248 | 992 | 5.208 | |
| Brucargo - SJM Coördination Center | 28% | 629 | 173 | 692 | 7.093 |
| Gent - SAS Automotive | 77 | 79 | 316 | 1.659 | |
| Grimbergen - Caterpillar | 8 | 80 | 320 | 560 | |
| Brucargo - Nippon Express | 28% | 482 | 135 | 540 | 5.670 |
| Machelen - DHL Hub | 40% | 3.171 | 1.269 | 5.074 | 53.278 |
| Genk - Belron | 61 | 61 | 245 | 2.509 | |
| Brucargo - Saco | 28% | 335 | 94 | 375 | 4.030 |
| TOTAL | 2.753 | 11.014 | 104.697 |
Montea past IAS 39.59 toe. Wanneer Montea, ter inning van de huur- en/of andere gelden, beroep doet op extern juridisch advies, wordt er onmiddellijk een waardervermindering geboekt. Wanneer de gelden ontvangen worden, wordt een terugneming van de waardevermindering geboekt.
De waardevermindering in 2017 betreft de aangelegde waardevermindeirng voor de huurder SMIW op de site te Milmort (€ 90K).
| HUURLASTEN EN BELASTINGEN GEDRAGEN DOOR DE HUURDER OP VERHUURDE GEBOUWEN (EUR x 1.000) | 31/12/2017 12 maanden |
31/12/2016 12 maanden |
31/12/2015 12 maanden |
|---|---|---|---|
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de | 5 1 6 8 | 4942 | 4832 |
| huurder op verhuurde gebouwen | |||
| Doorrekening van huurlasten gedragen door de huurder | 2 7 1 4 | 1983 | 2 0 0 3 |
| Doorrekening van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | 2 4 5 4 | 2959 | 2829 |
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op | $-5895$ | $-5863$ | $-5824$ |
| verhuurde gebouwen | |||
| Huurlasten gedragen door de huurder | $-3025$ | $-2.325$ | $-2363$ |
| Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | $-2870$ | $-3537$ | $-3461$ |
| TOTAAL | $-727$ | $-920$ | $-992$ |
De daling van de netto impact tot € -727K is grotendeels het gevolg van de extra verhuring op de verschillende locaties, in eigendom van de groep Montea.
Bij leegstand is de grootste kostprijs de onroerende voorheffing en de al dan niet doorgerekende verzekeringen. De voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen bedroegen in 2017 € 2.870 K (6,8% van de huurinkomsten, welke € 41.907 K bedragen op 31/12/2017).
| ANDERE MET VERHUUR VERBONDEN INKOMSTEN EN UITGAVEN (EUR x 1.000) | 31/12/2017 12 maanden |
31/12/2016 12 maanden |
31/12/2015 12 maanden |
|---|---|---|---|
| Property management fee | 471 | 290 | 262 |
| Inkomsten zonnepanelen | 1382 | 912 | 954 |
| Andere | 2044 | 459 | 349 |
| TOTAAL | 3897 | 1660 | 1565 |
De Property management fee betreft de contractueel afgesproken management fee, welke in het merendeel van de contracten een percentage bedraagt op de jaarlijks te betalen huur. In 2017 heeft de vennootschap uitzonderlijk ook enkele Project management fees ontvangen tijdens de constructiefase die eveneens opgenomen werden in deze sectie wat de stijging ten opzichte van 2016 verklaart.
De inkomsten van de zonnepanelen bestaan enerzijds uit de opgewekte elektriciteit die wordt doorgerekend aan de huurders en de netbeheerder (18,7%) en anderzijds uit de inkomsten van de groenestroomcertificaten (81,3%).
De opbrengsten worden erkend op moment van ontvangst van deze inkomsten, in overeenstemming met IAS18. Er zijn geen groenestroomcertificaten die niet verkocht werden op einde van het boekjaar. Deze groenestroomcertificaten worden door de overheid betaald en niet door de energieleveranciers.
De zonnepanelen op de gebouwen van de sites in Bornem, Grimbergen, Puurs Schoonmansveld 28, Vorst, Milmort, Heppignies, Aalst en Gent Hulsdonk genereerden samen € 1.382K aan inkomsten.
De post "Andere" omvat hoofdzakelijk de in april 2017 ontvangen éénmalige vergoeding naar aanleiding van de oplevering van het gebouw te Brucargo ontwikkeld voor huurder DHL Aviation NV (€ 0,9 miljoen), maar ook de afbetaling van de door Montea gefinancierde meerwerken voor dezelfde huurder (afbetaling over duurtijd huurcontract: 15 jaar) en andere inkomsten zoals de tussenkomsten van de verzekeraar nav schadegevallen, gedekt door onze verzekeringspolis en de ontvangen vergoedingen voor de wederinstaatstelling van de gebouwen in portefeuille na de beëindiging van een huurcontract en na aftrek van de gemaakte of geraamde kosten voor deze wederinstaatstelling.
| TECHNISCHE KOSTEN (EUR x 1.000) | 31/12/2017 | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|---|
| 12 maanden | 12 maanden | 12 maanden | |
| Recurrente technische kosten | $-25$ | $-122$ | $-113$ |
| Herstellingen | $-12$ | $-109$ | $-102$ |
| Vergoedingen voor totale waarborgen | ٥ | ||
| Verzekeringspremies | $-13$ | $-13$ | $-11$ |
| Niet-recurrente technische kosten | $-8$ | -1 | |
| Grote herstellingen | |||
| Schadegevallen | $-8$ | ||
| TOTAAL | $-34$ | $-122$ | $-114$ |
De technische kosten in 2017 zijn voornamelijk kleine herstellingswerken en onderhoudswerken aan de vastgoedportefeuille.
| COMMERCIELE KOSTEN (EUR x 1.000) | 31/12/2017 | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|---|
| 12 maanden | 12 maanden | 12 maanden | |
| Makelaarscommissies | $-91$ | $-202$ | $-190$ |
| Publiciteit | $\mathbf{O}$ | ||
| Erelonen van advocaten en juridische kosten | $-30$ | $-55$ | $-43$ |
| TOTAAL | $-122$ | $-257$ | $-233$ |
De commerciële kosten omvatten de makelaarscommissies betaalbaar na ondertekening van de nieuwe huurcontracten met Facil Europe en Profit Europe alsook de erelonen van advocaten hieraan gelinkt.
| KOSTEN EN TAKSEN NIET VERHUURDE GEBOUWEN (EUR x 1.000) | 31/12/2017 12 maanden |
31/12/2016 12 maanden |
31/12/2015 12 maanden |
|---|---|---|---|
| Lasten | $-23$ | $-47$ | |
| Onroerende voorheffing | $-46$ | ||
| Verzekeringspremies | ٠q | ||
| TOTAAL | $-31$ | $-102$ |
| BEHEERKOSTEN VASTGOED (EUR x 1.000) | 31/12/2017 12 maanden |
31/12/2016 12 maanden |
31/12/2015 12 maanden |
|---|---|---|---|
| Interne beheerkosten van het patrimonium | $-1047$ | -590 | $-822$ |
| Externe beheerkosten | $-17$ | ||
| TOTAAL | $-1047$ | -590 | -839 |
Deze kosten omvatten enerzijds de kosten met betrekking tot het interne team dat verantwoordelijk is voor het beheer en de commercialisering van het vastgoed en de onmiddellijk aan het beheer toe te wijzen kosten anderzijds. De stijging van de interne beheerskosten in 2017 t.o.v. 2016 kan worden verklaard door een incorrecte weergave van 2016; echter zonder resultaatsimpact omdat het louter een reclassificatie van de algemene kosten naar de beheerskosten betreft.
| ANDERE VASTGOEDKOSTEN (EUR x 1.000) | 31/12/2017 12 maanden |
31/12/2016 12 maanden |
31/12/2015 12 maanden |
|---|---|---|---|
| Andere vastgoedkosten | $-44$ | $-43$ | $-43$ |
| TOTAAL | $-44$ | $-43$ | -43 |
Onder "Andere vastgoedkosten" worden in 2017 hoofdzakelijk de kosten m.b.t. het onderhoud van de zonnepanelen opgenomen.
| ALGEMENE KOSTEN VAN DE VENNOOTSCHAP (EUR x 1.000) | 31/12/2017 | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|---|
| 12 maanden | 12 maanden | 12 maanden | |
| Kantoorkosten | $-363$ | $-305$ | $-329$ |
| Representatiekosten | $-94$ | $-114$ | $-117$ |
| Erelonen | $-825$ | $-780$ | $-960$ |
| Vastaoedschatter | $-125$ | $-109$ | $-137$ |
| Commissaris | $-84$ | $-78$ | $-74$ |
| Juridische adviseurs | $-107$ | $-115$ | $-124$ |
| Boekhouding en financiële adviseurs | $-373$ | $-316$ | $-369$ |
| Andere | $-135$ | $-162$ | $-257$ |
| Noteringskosten | $-321$ | $-256$ | $-234$ |
| Marketing en communicatie | $-301$ | $-323$ | $-304$ |
| Personeelskosten en vergoedingen zaakvoerder | $-1705$ | $-1791$ | $-1897$ |
| Afschrijvingen | $-205$ | $-200$ | $-196$ |
| TOTAAL | $-3814$ | $-3769$ | $-4037$ |
De algemene kosten omvatten hoofdzakelijk de kosten verbonden aan het dagelijks management en de kosten gemaakt in het kader van de verplichtingen voor beursgenoteerde vennootschappen.
In totaal werd € 5.807 K aan algemene kosten gemaakt. Hiervan werd
Zodoende blijft 65,7% van deze kosten (€ 3.814 K) behouden als algemene kosten van de vennootschap. De lichte stijging van de algemene kosten is hoofdzakelijk het gevolg van hogere noteringskosten en van meer kantoorkosten.
Het honorarium van de Commissaris, EY Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door Joeri Klaykens, met betrekking tot de vergoedingen in het kader van zijn wettelijke opdracht voor het onderzoek en de revisie van de maatschappelijke en geconsolideerde rekeningen, bedraagt € 50 K (het totaal bedrag bedraagt € 84 K, waarvan € 34 K gerelateerd is aan andere controlewerkzaamheden - zie commissaris).
Naast de vergoedingen voor de commisaris-revisor, de vastgoeddeskundige en de Zaakvoerder waren er geen andere aanzienlijke vergoedingen verschuldigd in 2017.
Het gemiddeld personeelsbestand en uitsplitsing van de personeelskosten kan als volgt worden weergegeven:
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|
| 12 maanden | 12 maanden | |
| Gemiddeld personeelsbestand (in VTE) | 19 | 13 |
| a) Arbeiders | 0 | 0 |
| b) Bedienden | 19 | 13 |
| Administratief bedienden | 10 | 7 |
| Technisch bedienden | 9 | 6 |
| Geografische locaties personeelsbestand (in VTE) | 19 | 13 |
| West-Europa | 19 | 13 |
| België | 14 | 10 |
| Frankrijk | 3 | 3 |
| Nederland | 2 | 0 |
| Centraal- en Oost-Europa | 0 | 0 |
| Personeelskosten (in EUR x 1000) | 2.027 | 1.708 |
| a) Bezoldigingen en rechtstreekse sociale voordelen | 1.155 | 969 |
| b) Patronale bijdragen voor sociale verzekeringen | 412 | 356 |
| c) Patronale premies voor buitenwettelijke verzekeringen | 30 | 43 |
| d) Andere personeelskosten | 430 | 340 |
(*) VTE staat voor Voltijdse Equivalenten
Personeelskosten hierboven opgenomen kunnen worden teruggevonden in de sectie van de algemene kosten (zie boven) en in de sectie van de beheerskosten (zie Toelichting 8). Het verschil tussen beide bedragen stemt overeen met de vergoeding van de statutaire zaakvoerder.
Montea heeft voor haar personeelsleden in vast dienstverband een groepsverzekeringscontract van het type toegezegde bijdrage (defined contribution plan) bij een externe verzekeringsmaatschappij afgesloten. De bijdrage van het verzekeringsplan worden betaald door Montea. De verzekeringsmaatschappij heeft bevestigd dat op 31 december 2017 het tekort om het wettelijk minimumrendement te garanderen niet materieel is.
| ANDERE OPERATIONELE OPBRENGSTEN EN KOSTEN (EUR x 1.000) | 31/12/2017 12 maanden |
31/12/2016 12 maanden |
31/12/2015 12 maanden |
|---|---|---|---|
| Andere operationele opbrengsten | 35 | 61 | 29 |
| Andere operationele kosten | $-107$ | $-203$ | -86 |
| TOTAAL | $-72$ | $-142$ | -58 |
De andere operationele opbrengsten omvatten hoofdzakelijk:
De andere operationele kosten hebben voornamelijk betrekking op:
| RESULTAAT VERKOOP VASTGOEDBELEGGINGEN (EUR x 1.000) | 31/12/2017 | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|---|
| 12 maanden | 12 maanden | 12 maanden | |
| Netto verkopen van onroerende goederen (verkoopprijs - transactiekosten) | 17.360 | 57.938 | 3.780 |
| Reële waarde van de verkochte onroerende goederen | -16.591 | -49.807 | -3.775 |
| TOTAAL | 769 | 8.131 | 5 |
De grijze cellen werden aangepast naar aanleiding van de wijziging in de waarderingsregel doorgevoerd in Q2 2017. Het eigen vermogen wordt niet beïnvloed. Verder heeft deze aanpassing ook geen impact op het EPRA resultaat en het uitkeerbaar resultaat. Zie sectie 8.6.2.1.
De gerealiseerde meerwaarde van € 769 K in 2017 is het resultaat van de verkoop van de site te Savigny-le-Temple. De gerealiseerde meerwaarde van € 8.131 K in 2016 is het resultaat van de verkoop van de site in Cambrai en Saint-Cyr-En-Val. De gerealiseerde meerwaarde van € 5K in 2015 is het resultaat van de verkoop van de site in Herentals verhuurd aan Kemin.
| VARIATIES IN DE REËLE WAARDE VAN VASTGOEDBELEGGINGEN (EUR x 1.000) | 31/12/2017 12 maanden |
31/12/2016 12 maanden |
31/12/2015 12 maanden |
|---|---|---|---|
| Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 12.949 | 8.553 | 14.535 |
| Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -9.745 | -7.883 | -17.195 |
| TOTAAL | 3.204 | 670 | -2.660 |
De grijze cellen werden aangepast naar aanleiding van de wijziging in de waarderingsregel doorgevoerd in Q2 2017. Het eigen vermogen wordt niet beïnvloed. Verder heeft deze aanpassing ook geen impact op het EPRA resultaat en het uitkeerbaar resultaat. Zie sectie 8.6.2.1.
De positieve variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen is het saldo van alle positieve variaties in de reële waarde van de sites. Hetzelfde geldt voor de negatieve variaties.
Wanneer we het saldo van alle positieve en negatieve variaties in globaliteit bekijken, bedraagt het resultaat op de vastgoedportefeuille € 3.204 K op 31 december 2017.
Wanneer we het saldo van de positieve en negatieve variaties apart bekijken, respectievelijk van + € 12,9 miljoen en - € 9,7 miljoen, kunnen we het volgende stellen:
Wanneer Montea investeert in een pand (zware aanpassingswerken), dan worden deze investeringen geboekt op het actief van de balans. Wanneer de vastgoeddeskundige deze meerwerken niet of niet ten volle waardeert volgens de kostprijs van deze werken, boekt Montea een negatieve variatie in de waardering van het vastgoed.
Zie ook toelichting 20 over de waarderingsmethodologie en de sensitiviteit van de waarderingen.
| FINANCIELE INKOMSTEN (EUR x 1.000) | 31/12/2016 | 31/12/2015 | |
|---|---|---|---|
| 12 maanden | 12 maanden | ||
| Geïnde interesten en dividenden | 138 | ||
| Vergoeding financiële leasing en soorgelijken | |||
| Netto gerealiseerde meerwaarden op verkoop financiële activa | |||
| Netto gerealiseerde meerwaarden op verkoop vorderingen financiële leasing en soorgelijken | |||
| Andere | 240 | 655 | 443 |
| TOTAAL | 240 | 656 | 581 |
De financiële inkomsten hebben hoodzakelijk betrekking op de ontvangen vergoedingen van MG Real Estate aangaande de onbeschikbaarheidsvergoedingen mbt het park De Hulst. Verwijzing wordt gemaakt naar toelichting 28 eerste paragraaf in het jaarlijks financieel verslag 2016. Deze vergoedingen werden gehonoreerd aan een intrestvoet van 5,5% op jaarbasis. De verwerving van het distributiecentrum voor Decathlon is het sluitstuk van een succesvolle samenwerking met MG Real Estate waardoor de financiële inkomsten gedaald zijn in 2017.
| NETTO INTERESTKOSTEN (EUR x 1.000) | 31/12/2017 12 maanden |
31/12/2016 12 maanden |
31/12/2015 12 maanden |
|---|---|---|---|
| Nominale interestlasten op leningen | $-6115$ | $-5713$ | $-5364$ |
| Wedersamenstelling van het nominaal bedrag van financiële schulden | υ | ||
| Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten | $-5123$ | $-6578$ | $-3142$ |
| Andere interestkosten | -8 | $-17$ | $-57$ |
| TOTAAL | $-11245$ | $-12308$ | $-8556$ |
De netto interestkosten zijn gedaald met € 1.063 K of 8,6%.
De gemiddelde schuldenlast steeg met € 41,8 miljoen of 13%. Daarentegen is de gemiddelde financieringskost ongewijzigd gebleven tov vorig jaar, nl. 3%102*(incl. de kosten van de toegelaten indekkingsinstrumenten) voor het boekjaar 2017 waardoor de nominale interestlasten op leningen steeg met € 402 K.
De impact van de hedginginstrumenten op de gemiddelde financieringskost is 1,3%. Dit wil zeggen dat de gemiddelde financiële kost zonder de hedginginstrumenten 1,7% zou bedragen.
De kosten van de afdekkingsinstrumenten dalen met € 1.455 K voornamelijk het gevolg van het afwikkelen van een contract voor rentevoetindekking van het type IRS (Interest Rate Swap) in 2016 voor een bedrag van € 2,1 miljoen om daaropvolgend in 2016 een nieuwe indekking af te sluiten tegen de marktconforme voorwaarden deels afgezet door een hogere indekkingsgraad gedurende 2017 ten opzichte van 2016.
In de loop van het laatste kwartaal van 2017 heeft Montea vier contracten voor rentevoetindekking van het type IRS, voor een nominaal bedrag van € 60 miljoen afgewikkeld om daaropvolgend nieuwe indekkingen af te sluiten voor hetzelfde bedrag, tegen huidige marktconforme voorwaarden. Deze afwikkeling zal een positieve impact hebben op de looptijd van de indekkingen, alsook op de gemiddelde financieringskost voor de komende jaren van € 1,2 miljoen per jaar. Gegeven verduidelijking over de boekhoudkundige verwerking van de afwikkeling van swaps, en om een betere aansluiting te verkrijgen met de EPRA guidance, werd besloten om vanaf 2017 de unwinding van de swaps te verwerken via de P&L rubriek: wijzigingen in de reële waarde van financiële activa en passiva. Indien we deze verwerkingsmethodiek hadden toegepast op de unwinding van de swap in 2016, zou dit geen invloed hebben gehad op het netto resultaat en eigen vermogen van 2016, enkel op het EPRA resultaat dat € 2,1 miljoen of € 0,21 per aandeel hoger zou zijn geweest.
| ANDERE FINANCIELE KOSTEN (EUR x 1.000) | 31/12/2017 12 maanden |
31/12/2016 12 maanden |
31/12/2015 12 maanden |
|---|---|---|---|
| Bankkosten en andere commissies | $-102$ | $-128$ | |
| Netto gerealiseerde minderwaarden op verkoop financiële activa | o | ||
| Netto gerealiseerde minderwaarden op verkoop vorderingen finanicële leasing en soorgelijken | $\circ$ | ||
| Andere | |||
| TOTAAL | $-102$ | $-128$ |
De bankkosten omvatten voornamelijk dossierkosten in het kader van de afsluiting van nieuwe kredietlijnen.
102* Deze financiële kost is een gemiddelde over gans het jaar, inclusief de leasingschulden en werd berekend op basis van het totale financiële resultaat t.o.v. het gemiddelde van het beginsaldo en eindsaldo van de financiële schuldenlast voor 2017, zonder rekening te houden met de waardering van de indekkingsinstrumenten.
De variatie in de reële waarde van de financiële activa en passiva bedraagt € 5.791 K bestaande uit:
| VARIATIES IN DE REELE WAARDE VAN FINANCIELE ACTIVA EN PASSIVA (EUR x 1.000) | |||
|---|---|---|---|
| 31/12/2017 | 31/12/2016 | 31/12/2015 | |
| 12 maanden | 12 maanden | 12 maanden | |
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten | 5791 | $-616$ | 438 |
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals | |||
| gedefinieerd in IFRS | ٥ | ||
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals | |||
| gedefinieerd in IFRS | 5791 | $-616$ | 438 |
| Andere | |||
| TOTAAL | 5791 | $-616$ | 438 |
De schuldpositie van Montea in het kader van de indekkingsinstrumenten bedraagt € 12,0 miljoen.
| REELE WAARDE VAN DE INDEKKINGSINSTRUMEN TEN (EUR x 1.000) |
Startdatum | Vervaldatum | Nominaal Bedrag | Opgenomen Bedrag 31/12/2017 |
Rentevoet | Ingedekte rentevoet |
Reële waarde 2017(*) |
Reële waarde 2016(*) |
Reële waarde 2015(*) |
Reële waarde variatie 2017 vs 2016 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| IRS' | 1/01/2016 | 1/09/2024 | 0 | 0 | 2,66% | Euribor 3M | 0 | -2.983 | -1.098 | 2.983 |
| IRS | 1/07/2012 | 1/07/2024 | 0 | 0 | 2,50% | Euribor 3M | 0 | 0 | 0 | 0 |
| IRS | 1/10/2011 | 1/10/2020 | 0 | 0 | 2,77% | Euribor 3M | 0 | 0 | 0 | 0 |
| IRS ' | 30/11/2015 | 30/05/2019 | 0 | 0 | 3,07% | Euribor 3M | 0 | -845 | -2.687 | 845 |
| IRS | 1/10/2011 | 1/10/2020 | 0 | 0 | 2,77% | Euribor 3M | 0 | 0 | 0 | 0 |
| IRS | 31/12/2015 | 31/12/2021 | 10.000 | 10.000 | 2,38% | Euribor 3M | -932 | -1.248 | -1.240 | 316 |
| IRS | 2/01/2015 | 1/07/2022 | 25.000 | 25.000 | 2,25% | Euribor 3M | -2.558 | -3.324 | -3.177 | 766 |
| IRS ' | 1/04/2015 | 1/07/2022 | 0 | 0 | 2,52% | Euribor 3M | 0 | -1.488 | -1.446 | 1.488 |
| IRS ' | 1/04/2015 | 1/07/2023 | 0 | 0 | 2,74% | Euribor 3M | 0 | -4.550 | -4.277 | 4.550 |
| IRS | 3/10/2016 | 1/07/2024 | 25.000 | 25.000 | 1,71% | Euribor 3M | -2.265 | -2.949 | -4.519 | 684 |
| IRS | 1/04/2015 | 1/07/2027 | 25.000 | 25.000 | 2,74% | Euribor 3M | -4.943 | -5.900 | -4.997 | 958 |
| IRS | 31/03/2015 | 30/06/2023 | 10.000 | 10.000 | 2,51% | Euribor 3M | -1.236 | -1.590 | -1.479 | 354 |
| IRS | 30/12/2016 | 31/12/2027 | 2.500 | 2.500 | 0,78% | Euribor 3M | 3 | -41 | 0 | 44 |
| IRS | 30/12/2016 | 31/12/2024 | 10.000 | 10.000 | 0,45% | Euribor 3M | 18 | -120 | 0 | 138 |
| IRS | 30/12/2016 | 31/12/2026 | 50.000 | 50.000 | 0,68% | Euribor 3M | 38 | -763 | 0 | 801 |
| IRS | 31/12/2016 | 31/12/2025 | 25.000 | 25.000 | 0,56% | Euribor 3M | 38 | -330 | 0 | 368 |
| IRS '' | 29/12/2017 | 29/12/2027 | 25.000 | 25.000 | 0,82% | Euribor 3M | -104 | 0 | 0 | 0 |
| IRS '' | 29/12/2017 | 29/12/2026 | 10.000 | 10.000 | 0,72% | Euribor 3M | -33 | 0 | 0 | 0 |
| IRS '' | 29/12/2017 | 29/12/2024 | 15.000 | 15.000 | 0,50% | Euribor 3M | -29 | 0 | 0 | 0 |
| IRS '' | 29/12/2017 | 29/12/2025 | 10.000 | 10.000 | 0,61% | Euribor 3M | -26 | 0 | 0 | 0 |
| TOTAL | 242.500 | 242.500 | -12.029 | -26.131 | -24.920 | 14.294 |
(*) waarde excl CVA/DVA (') vervroegd beëindigd en vervangen in 2017 (ii) nieuw afgesloten IRS-en ter vervanging van de vervroegd beëindigde in 2017
Hier wordt schematisch weergegeven wanneer de bestaande IRS contracten voor een totaal van € 242,5 miljoen komen te vervallen:
2021: € 10 miljoen 2022: € 25 miljoen 2023: € 10 miljoen 2024: € 50 miljoen 2025: € 35 miljoen 2026: € 60 miljoen 2027: € 52,5 miljoen
Over alle boekjaren heen boekte Montea, als gevolg van de aanpassingen volgens IFRS 13, een positieve variatie in de waardering van de indekkingsinstrumenten van € 418 K (dit betreft de zogenaamde "Debit Value Adjustment"). Zodoende bedraagt de netto schuldpositie van Montea in het kader van de indekkingsinstrumenten bedraagt € 11,6 miljoen.De negatieve aanpassing van het nominaal bedrag naar de reële waarde van de indekkkingstrumenten kan worden terug gevonden bij de andere langlopende financiële schulden op het passief van de balans en de positieve aanpassing van het nominaal bedrag naar de reële waarde bij de andere financiële vaste activa – afdekkingsinstrumenten op het actief van de balans.
Montea heeft op het einde van 2017 indekkingsinstrumenten voor een nominaal bedrag van € 242,5 miljoen.
De gemiddelde "hedging cost" is gedaald van 2,3% (gemiddelde indekkingskost exclusief éénmalige unwinding cost in 2016 van € 2,1 miljoen) naar 2,1% (rekening houdend met een constante perimeter)103.
De niet-verdisconteerde netto kasstromen van de bestaande IRS-contracten worden in de tabel hieronder weergegeven:
| Niet verdisconteerde kasstromen (EUR x 1000) |
: 1 jaar | 1 jaar < x < 2 jaar | $2$ jaar $\leq x \leq 3$ jaar | 3 jaar < x < 4 jaar | ∣ 4 jaar < x < 5 jaar ∣ | 5 jaar < x < 6 jaar 6 jaar < x < 7 jaar 6 jaar < x < 7 jaar 1 | 7 jaar $\leq x \leq 8$ jaar 9 jaar $\leq x \leq 10$ jaar | $>11$ iaar | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hedging kost | 3922 | 3 9 2 2 | 3922 | 3922 | 3651 | 3006 | 2 7 2 2 | 2010 | 1694 | 1082 |
| VENNOOTSCHAPSBELASTING (EUR x 1.000) | 31/12/2017 12 maanden |
31/12/2016 12 maanden |
31/12/2015 12 maanden |
|---|---|---|---|
| Roerende voorheffing | |||
| Actuele belastingslasten (-baten) | $-938$ | $-505$ | $-323$ |
| TOTAAL | $-938$ | -506 | $-324$ |
De geboekte vennootschapsbelasting bestaat uit een voorziening voor:
| IMMATERIËLE VASTE ACTIVA | (x EUR 1.000) |
|---|---|
| OP 31/12/2015 | 214 |
| Aankopen | 66 |
| Afschrijvingen | $-91$ |
| OP 31/12/2016 | 189 |
| Aankopen | 79 |
| Afschrijvingen | $-100$ |
| OP 31/12/2017 | 168 |
Deze rubriek vermeldt de bedragen van de immateriële vaste activa voor eigen gebruik. Deze immateriële vaste activa omvatten voornamelijk de licentie- en ontwikkelingskosten voor property management, facility en accounting software.
103 De gemiddelde "hedging cost" wordt berekend door de totale jaarlijkse hedging cost te delen door het gemiddelde gehedged bedrag.
| VASTGOEDBELEGGINGEN & PROJECTONTWIKKELING | (X EUR 1.000) | (X EUR 1.000) | (X EUR 1.000) |
|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | Projectontwikkeling | TOTAAL | |
| Op 31/12/2015 | 481.295 | 25.640 | 506.935 |
| Investeringen | 96.288 | 96.288 | |
| Nieuwe verwervingen | 55.296 | 55.296 | |
| Verwervingen via aandelentransacties | 40.992 | 40.992 | |
| Herontwikkelingen | - | - | |
| Opgeleverde projectontwikkelingen | -15.359 | -15.359 | |
| Desinvesteringen | -57.516 | -57.516 | |
| Verkoop Activa | -49.795 | -49.795 | |
| Vastgoed beschikbaar voor verkoop | -7.721 | -7.721 | |
| Stijging/(daling) van de reële waarde | 4.788 | 4.788 | |
| Op 31/12/2016 | 524.855 | 10.281 | 535.136 |
| Investeringen | 129.843 | 129.843 | |
| Nieuwe verwervingen | 16.612 | 16.612 | |
| Verwervingen via aandelentransacties | 78.166 | 78.166 | |
| Oplevering van built-to-suit projecten | 35.065 | 35.065 | |
| Projectontwikkelingen | 38.248 | 38.248 | |
| Desinvesteringen | - | - | |
| Verkoop Activa | - | - | |
| Vastgoed beschikbaar voor verkoop | - | - | |
| Stijging/(daling) van de reële waarde | 3.293 | -89 | 3.204 |
| Op 31/12/2017 | 657.991 | 48.440 | 706.431 |
Een stijging in de vastgoedbeleggingen in 2017 ter waarde van € 133 miljoen wordt verklaard door:
Het project te Etten-Leur, het project te Mesnil-Amelot en de uitbreidingsgronden werden gefinancieerd met de proceeds van de kapitaaltransactie (zie sectie 5.3.5 voor meer informatie). De verbeterings-en instandhoudingswerken werden gefinancieerd via vreemd vermogen.
Het project te Brucargo, het project te Genk, het project te Tilburg en het project te Aalsmeer werden gefinancieerd via vreemd vermogen. Het project te Waddinxveen werd gefinancieerd met de proceeds van de kapitaaltransactie (zie sectie 5.3.5 voor meer informatie).
• Een stijging van de aankopen van nieuwe panden via aandelentransacties (€ 78 miljoen):
In België:
In Frankrijk:
o APJ SCI: realisatie van de aankoop van het project te Alfortville (€ 2 miljoen)
Het project Metro te Willebroek en het project te Brucargo werden gefinancieerd via vreemd vermogen. Het project Decathlon te Willebroek, de sale & lease back transactie te Saintes en het project te Alfortville werden aangekocht met de proceeds van de kapitaaltransactie (zie sectie 5.3.5 voor meer informatie).
IFRS 3 is hier niet van toepassing daar deze transacties niet classificeren onder de verwerving van een bedrijfscombinatie. De overgenomen vennootschap wordt niet beschouwd als een aparte business maar eerder als een gebouw dat huuropbrengsten genereert.
• een stijging van de reële waarde van de vastgoedportefeuille (€ 3 miljoen)
De balans van Castanea NV, die werd overgenomen via een aandelentransactie, bevat de volgende elementen:
De financiële schulden werden op datum van aankoop afgelost door de overnemende vennootschap, in dit geval Montea Comm.V.A.
De balans van Gleditsia NV (eigenaar voor 37% van het terrein en gebouw), die werd overgenomen via een aandelentransactie bevat de volgende elementen:
De intragroup schuld werd op datum van aankoop afgelost door de overnemende vennootschap, in dit geval Montea Comm.V.A.
De balans van Pterocarya NV (eigenaar voor 30% van het terrein en gebouw) die werd overgenomen via een aandelentransactie bevat de volgende elementen:
De intragroup schuld werd op datum van aankoop afgelost door de overnemende vennootschap, in dit geval Montea Comm.V.A.
De balans van Sambucus NV (eigenaar voor 33% van het terrein en gebouw) die werd overgenomen via een aandelentransactie bevat de volgende elementen:
De intragroup schuld werd op datum van aankoop afgelost door de overnemende vennootschap, in dit geval Montea Comm.V.A.
De balans van Cercis Parc NV, die werd overgenomen via een aandelentransactie, bevat de volgende elementen:
De intragroup schuld werd op datum van aankoop afgelost door de overnemende vennootschap, in dit geval Montea Comm.V.A.
De balans van Immocass BVBA, die werd overgenomen via een aandelentransactie, bevat de volgende elementen:
De financiële schuld werd op datum van aankoop afgelost door de overnemende vennootschap, in dit geval Montea Comm.V.A.
De balans van APJ SCI, die werd overgenomen via een aandelentransactie, bevat de volgende elementen:
De tabel hieronder geeft een gedetailleerd overzicht weer van de lopende projectontwikkelingen:
| Projectontwikkelingen | (X EUR 1.000) |
|---|---|
| Op 31/12/2015 | 25.640 |
| Projectontwikkelingen | |
| - Camphin - Danone/DSM/GB | 3.045 |
| - Aalsmeer - Scotch & Soda | 7.240 |
| - Aalsmeer - Bakkersland oplevering | -13.300 |
| - Erembodegm - Movianto oplevering | -11.200 |
| - Gent - Uitbreiding DSV oplevering | -1.144 |
| Op 31/12/2016 | 10.281 |
| Projectontwikkelingen | |
| Genk - Carglass | 11.199 |
| Vilvoorde Tyraslaan | 9.910 |
| Bornem - Pelsis | 4.982 |
| Camphin - Danone/DSM/GBS | 11.170 |
| Ettenleur - Bas Logistics | 4.934 |
| SLP - Thomsen Select | 3.270 |
| Aalsmeer - Scotch & Soda oplevering | -7.217 |
| Stijging/(daling) van de reële waarde | -89 |
| Op 31/12/2017 | 48.440 |
De vastgoedportefeuille wordt gewaardeerd aan de reële waarde. De reële waardebepaling gebeurt aan de hand van niet-observeerbare inputs en bijgevolg behoren deze vastgoedbeleggingen tot niveau 3 van de fair valuehiërarchie zoals bepaald volgens IFRS. Zie toelichting 39 voor meer informatie. De positieve variatie in de waardering van de vastgoedbeleggingen kan verklaard worden door het verscherpen van het rendement op logistiek vastgoed in de investeringsmarkt.
De schatting van een site bestaat uit het bepalen van haar waarde op een bepaalde datum, het bepalen van de prijs waartegen de site potentieel verhandeld zal kunnen worden tussen kopers en verkopers die voldoende geïnformeerd zijn zonder informatie-asymmetrieën en die een dergelijke transactie wensen te realiseren. Deze waarde is de investeringswaarde of de te betalen prijs vermeerderd met de eventuele overdrachtsbelastingen (registratierechten of BTW). De reële waarde, in de zin van het referentieschema IAS/IFRS, kan worden verkregen door de theoretische lokale registratierechten af te trekken van de investeringswaarde.
De sensitiviteit van de reële waarde in functie van wijzigingen in de significant niet-observeerbare inputs, gebruikt in de bepaling van de reële waarde van panden geclassificeerd in niveau 3 volgens de IFRS fair valuehiërarchie is als volgt:
| Impact op de reële waarde | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Niet observeerbare inputs | berekend in | Stijging | Daling | ||
| Geschatte huurwaarde | €/m² | + | - | ||
| Verdisconteringsvoet | % | - | + | ||
| Vereist rendement | - | + | |||
| Resterende looptijd huurcontract | jaren | + | - | ||
| Bezettingsgraad | + | - | |||
| Inflatie | + | - |
Daarnaast is het zo dat een lange (korte) resterende looptijd van het huurcontract vaak aanleiding geeft tot een stijging (daling) in de verdisconteringsvoet.
De sensitiviteit van de reële waarde van de portefeuille kan als volgt worden ingeschat:
| ANDERE MATERIELE VASTE ACTIVA (x EUR 1.000) | Totaal | Voor eigen gebruik | Andere |
|---|---|---|---|
| OP 31/12/2015 | 10.500 | 571 | 9.929 |
| Aanschaffingswaarde 01/01/2016 | 11.140 | 757 | 10.383 |
| Aankopen | 55 | 0 | 55 |
| Zonnepanelen | -391 | 0 | -391 |
| - Aanschaffingen zonnepanelen | 330 | 0 | 330 |
| - Meer/minderwaarde bestaande zonnepanelen | -720 | 0 | -720 |
| Aanschaffingswaarde 31/12/2016 | 10.804 | 757 | 10.047 |
| Afschrijvingen 01/01/2016 | -640 | -224 | -416 |
| Afschrijvingen | -67 | -38 | -29 |
| Afschrijvingen 31/12/2016 | -707 | -262 | -445 |
| OP 31/12/2016 | 10.097 | 495 | 9.602 |
| Aanschaffingswaarde 01/01/2017 | 10.804 | 757 | 10.047 |
| Aankopen | 51 | 0 | 51 |
| Zonnepanelen | 2.793 | 0 | 2.793 |
| - Aanschaffingen zonnepanelen | 2.308 | 0 | 2.308 |
| - Meer/minderwaarde bestaande zonnepanelen | 484 | 0 | 484 |
| Aanschaffingswaarde 31/12/2017 | 13.648 | 757 | 12.891 |
| Afschrijvingen 01/01/2017 | -707 | -262 | -445 |
| Afschrijvingen | -64 | -38 | -26 |
| Afschrijvingen 31/12/2017 | -771 | -300 | -471 |
| OP 31/12/2017 | 12.877 | 457 | 12.420 |
De grijs weergegeven cijfers werden aangepast naar aanleiding van een foutieve opname van de cijfers in het financieel jaarlijks verslag van 2016
De evolutie van de andere materiële vaste activa omvat naast de meerwaarde van de zonnepanelen op de sites in Bornem, Grimbergen, Erembodegem, Puurs Schoonmansveld, Heppignies, Milmort, Vorst en Gent grotendeels de investering in de zonnepanelen te Aalst, door acquisitie van de aandelen van de vennootschap Orka Aalst NV.
De meerwaarde werd rechtstreeks opgenomen in het eigen vermogen (zie ook waarderingsregels 8.6.2.).
Zonnepanelen worden gewaardeerd op basis van het herwaarderingsmodel in overeenstemming met IAS 16 - Materiële vaste activa. Na de initiële opname dient het actief waarvan de reële waarde betrouwbaar kan worden bepaald, te worden geboekt tegen de geherwaardeerde waarde, zijnde de reële waarde op het moment van de herwaardering, verminderd met eventuele latere geaccumuleerde afschrijvingen en latere geaccumuleerde bijzondere waardeverminderingsverliezen. Indien deze zonnepanelen aan kostprijs worden gewaardeerd, zou dit € 11.514 K bedragen. De zonnepanelen worden niet gewaardeerd door een onafhankelijk vastgoeddeskundige.
De reële waarde wordt bepaald op basis van de verdisconteringsmethode van toekomstige opbrengsten.
Inzake de waardering van de zonnepanelen werden de netto meerwaarden (€ 484 K voor 2017) in een afzonderlijke component van het eigen vermogen opgenomen. Zie ook toelichting 30.1.
| FINANCIELE VASTE ACTIVA | (x EUR 1.000) |
|---|---|
| OP 31/12/2015 | 0 |
| Activa aangehouden tot einde looptijd | 0 |
| Deelnemingen in verbonden ondernemingen of ondernemingen met een deelnemingsverhouding | 0 |
| Activa aan reële waarde via resultaat | 0 |
| Indekkingsinstrumenten | 0 |
| OP 31/12/2016 | 0 |
| Activa aangehouden tot einde looptijd | 0 |
| Deelnemingen in verbonden ondernemingen of ondernemingen met een deelnemingsverhouding | 0 |
| Activa aan reële waarde via resultaat | 96 |
| Indekkingsinstrumenten | 96 |
| OP 31/12/2017 | 96 |
De financiële vaste activa betreffen uitsluitend de positieve waardering van de indekkingsinstrumenten.
De negatieve waardering van de indekkingsinstrumenten voor 2017 kunnen worden terug gevonden in toelichting 17.
| HANDELSVORDERINGEN EN ANDERE VASTE ACTIVA | (x EUR 1.000) |
|---|---|
| OP 31/12/2015 | 38 |
| Borgtochten betaald in contanten | |
| OP 31/12/2016 | 39 |
| Borgtochten betaald in contanten | |
| OP 31/12/2017 |
Dit bedrag betreft een borgtocht betaald in contanten.
| ACTIVA BESTEMD VOOR VERKOOP | (x EUR 1.000) |
|---|---|
| OP 31/12/2015 | 0 |
| Vastgoedbeleggingen | 7721 |
| Vastgoedcertificaten | 0 |
| Andere activa | 0 |
| OP 31/12/2016 | 7721 |
| Vastgoedbeleggingen | $-7721$ |
| Vastgoedcertificaten | $\circ$ |
| Andere activa | $\circ$ |
| OP 31/12/2017 | $\bf{0}$ |
De verkoop van het pand te Savigny-le-Temple werd op 30/03/2017 - na realisatie van een aantal aanpassingswerken voor de huidige huurder – gefinaliseerd.
| HANDELSVORDERINGEN (EUR x 1.000) | 31/12/2017 | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|---|
| Bruto handelsvorderingen | 14951 | 11014 | 8 1 9 5 |
| Waardeverminderingen voor dubieuze debiteuren | $-587$ | $-515$ | $-504$ |
| TOTAAL | 14 3 64 | 10 499 | 7691 |
Op 31 december 2017 bedroegen de bruto handelsvorderingen € 14.364 K waarvan:
Onderstaande tabel omvat een ouderdomsanalyse van de handelsvorderingen van € 12.940 K.
| OUDERDOMSBALANS HANDELSVORDERINGEN | (x EUR 1.000) |
|---|---|
| handelsvorderingen, niet vervallen | 11899 |
| handelsvorderingen, 1 - 30 dagen vervallen | 397 |
| handelsvorderingen, 31 - 60 dagen vervallen | 266 |
| handelsvorderingen, 61 - 90 dagen vervallen | 52 |
| handelsvorderingen, > 90 dagen vervallen | 326 |
| TOTAAL | 12 940 |
Op het totaal bedrag van € 12.940 K werden geen waardeverminderingen opgenomen, daar een individuele analyse per dossier wordt opgemaakt waaruit blijkt dat geen invorderingsrisico bestaat voor wat betreft de vorderingen die al meer dan 90 dagen vervallen zijn.
Om de impact van achterstallige vorderingen op het resultaat te minimaliseren beheert Montea haar klantenbestand op een efficiënte manier. Op regelmatige basis onderwerpt Montea haar klanten aan een kredietanalyse. Zo ook zal Montea potentiële klanten onderwerpen aan een voorafgaande kredietanalyse, alvorens over te gaan tot het afsluiten van nieuwe contracten. De tabel hieronder geeft een overzicht van de geboekte dubieuze debiteuren weer:
| DUBIEUZE DEBITEUREN | (x EUR 1.000) |
|---|---|
| OP 31/12/2015 | 504 |
| Aangelegd bedrag lopend boekjaar | 11 |
| Terugname bedrag lopend boekjaar | |
| OP 31/12/2016 | 515 |
| Aangelegd bedrag lopend boekjaar | 220 |
| Terugname bedrag lopend boekjaar | |
| OP 31/12/2017 | 735 |
| GEBOEKTE WAARDEVERMINDERINGEN OP HANDELSVORDERINGEN | (x EUR 1.000) |
|---|---|
| OP 31/12/2015 | 504 |
| Aangelegde voorziening lopend boekjaar | 11 |
| Terugname geboekte waardeverminderingen | |
| OP 31/12/2016 | 515 |
| Aangelegde voorziening lopend boekjaar | 73 |
| Terugname geboekte waardeverminderingen | |
| OP 31/12/2017 | 587 |
De tabel hieronder geeft een overzicht weer van de overige vorderingen:
| OVERIGE HANDELSVORDERINGEN | (x EUR 1.000) |
|---|---|
| Klanten met een creditsaldo | |
| Leveranciers met een debetsaldo | 100 |
| Op te maken facturen | 907 |
| Te ontvangen creditnota's | 268 |
| TOTAAL | 1 2 7 5 |
De vervallen handelsvorderingen waarvoor wel een waardevermindering werd geboekt wordt weergegeven in onderstaande tabel:
| OUDERDOMSBALANS DUBIEUZE DEBITEUREN | (x EUR 1.000) |
|---|---|
| handelsvorderingen, niet vervallen | |
| handelsvorderingen, 1 - 30 dagen vervallen | |
| handelsvorderingen, 31 - 60 dagen vervallen | |
| handelsvorderingen, 61 - 90 dagen vervallen | |
| handelsvorderingen, > 90 dagen vervallen | 587 |
| TOTAAL | 587 |
Montea heeft de nodige inspanningen geleverd opdat de openstaande handelsvorderingen na jaareinde reeds grotendeels geïnd werden.
Montea heeft geen waarborgen verkregen om haar kredietrisico in te perken noch heeft ze kredietindekkingsinstrumenten verkregen.
| BELASTINGVORDERINGEN EN ANDERE VLOTTENDE ACTIVA (EUR x 1.000) | 31/12/2017 | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|---|
| BELASTINGEN | 7.908 | 6.559 | 4.254 |
| BTW | 6.739 | 6.292 | 3.983 |
| Belastingen | 1.169 | 268 | 271 |
| ANDERE VLOTTENDE ACTIVA | 840 | 48 | -185 |
| TOTAAL | 8.748 | 6.607 | 4.069 |
Het aanzienlijk terug te vorderen BTW bedrag is het gevolg van een aantal grote facturen die geboekt werden op het einde van het jaar aangaande de lopende ontwikkelingen en aankopen onder BTW in Nederland. De openstaande belastingvordering betreft de Nederlandse vennootschapsbelasting van de fiscale eenheid waarvan het FBI statuut in aanvraag is maar nog niet werd bekomen. Zie Toelichting 37 en sectie 1.4.3.
| KAS EN KASEQUIVALENTEN (EUR x 1.000) | 31/12/2017 | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|---|
| Contante geldstortingen bij kredietinstellingen | 3.436 | 3.348 | 4.929 |
| Termijnbeleggingen | 0 | 2 | 2 |
| Te innen cheques | 0 | 0 | 0 |
| TOTAAL | 3.436 | 3.350 | 4.930 |
| OVERLOPENDE REKENINGEN - ACTIEF (EUR x 1.000) | 31/12/2017 | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|---|
| Gelopen, niet vervallen vastgoedopbrengsten | 454 | 424 | 394 |
| Te bestemmen huurkortingen en huurvoordelen | o | o | |
| Voorafbetaalde vastgoedkosten: | |||
| - Voorafbetaalde vergoedingen Groep De Paepe | $\overline{O}$ | 4500 | 4 500 |
| - Kosten voor toekomstige projecten / Voorschotten bouwkosten | 833 | 15785 | 10071 |
| - Andere | o | $\Omega$ | |
| Voorafbetaalde interesten en andere financiële kosten | O | ||
| Andere | 976 | 412 | 344 |
| TOTAAL | 2 2 6 3 | 21 1 21 | 15 309 |
De rubriek "kosten voor toekomstige projecten / Voorschotten bouwkosten" bevatten de optievergoeding en andere reeds gemaakte kosten zoals de aanvraag van de bouwvergunning voor Logistiek Park A12 te Waddinxveen104, opstartkosten voor het project te Luik105 op concessiegrond alsook reeds een beperkte opstartkost voor het Blue Gate project te Antwerpen106. Gegeven de aankoop van het terrein nog niet definitief gefinaliseerd is, is er nog niet voldoende zekerheid om deze projecten op te nemen als vastgoedbelegging waardoor deze kosten voorlopig opgenomen worden onder de overlopende rekeningen. Zodra een aankoopovereenkomst definitief wordt ondertekend, worden deze kosten overgeboekt naar de rubriek 'Vastgoedbeleggingen'.
| KAPITAAL EN UITGIFTEPREMIES (x EUR 1.000) | Kapitaal | Kosten kapitaalverhoging |
Aandeelkapitaal opties personeel |
Uitgiftepremies | Aantal aandelen |
|---|---|---|---|---|---|
| OP 31/12/2015 | 187.735 | -2.450 | 3 | 20.893 | 9.211.701 |
| Inbreng in natura + keuzedividend | 15.085 | -91 | 0 | 11.546 | 740.183 |
| OP 31/12/2016 | 202.820 | -2.541 | 3 | 32.439 | 9.951.884 |
| Inbreng in geld | 33.803 | -1.147 | 0 | 34.201 | 1.658.647 |
| OP 31/12/2017 | 236.623 | -3.688 | 3 | 66.641 | 11.610.531 |
Op 26 september 2017 is Montea overgegaan tot een kapitaalverhoging in geld ten belope van € 68.004.527 (kapitaal + uitgiftepremie) waardoor 1.658.647 nieuwe aandelen werden gecreëerd.
Voor meer informatie verwijzen we naar het persbericht, dat niet geauditeerd werd door de commissaris, van 22/09/2017 of www.montea.com.
| (EUR x 1.000) | 31/12/2017 | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|---|
| Reserves | -3 216 | -13 079 | -16 904 |
| Wettelijke reserve | 845 | 835 | 835 |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed | -55 573 | -49 930 | -52 300 |
| Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische | 0 | 0 | 0 |
| vervreemding van vastgoedbeleggingen | |||
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die | 0 | 0 | 0 |
| onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS | |||
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet | -14 939 | -24 188 | -24 626 |
| onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS | |||
| Reserve voor het saldo van de wisselkoersverschillen op monetaire activa en passiva | 0 | 0 | 0 |
| Reserve voor de omrekeningsverschillen die voortvloeien uit de omrekening van een buitenlandse | 0 | 0 | 0 |
| activiteit | |||
| Reserve voor eigen aandelen | -2 | -2 | -251 |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van financiële activa beschikbaar voor | 0 | 0 | 0 |
| verkoop | |||
| Reserve voor actuariële winsten en verliezen van toegezegde pensioenreglingen | 0 | 0 | 0 |
| Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland | 0 | 0 | 0 |
| Reserve voor de ontvangen dividenden bestemd voor de terugbetaling van financiële schulden | 0 | 0 | 0 |
| Andere reserves | 66 454 | 60 207 | 59 438 |
104 Zie persmededeling van 13/03/2017 of www.montea.com voor meer informatie.
105 Zie persmededeling van 6/11/2017 of www.montea.com voor meer informatie.
106 Zie persmededeling van 18/02/2016 of www.montea.com voor meer informatie.
Op de raad van bestuur van 14 november 2011 werd een optieplan goedgekeurd voor alle leden van het uitvoerend management, inclusief de uitvoerende bestuurders. Voor deze opties werden eigen aandelen ingekocht. Het bedrag van € 251K ("Reserve voor eigen aandelen") in 2015 betreft 7.246 eigen aandelen met een totale nominale waarde van € 251K (inclusief kosten). Deze 7.246 aandelen waren het restant van de 23.346 ingekochte aandelen als financiering van het lopende optieplan. Tijdens het boekjaar 2016 werden alle resterende opties uitgeoefend voor een totaal van 7.246 aandelen. Er werd voorlopig geen nieuw optieplan voorzien.
Het verschil in de post "reserve voor het saldo van de variatie in de reële waarde van vastgoed" t.o.v. vorig jaar bedraagt € 5.643K, grotendeels als gevolg van de negatieve waarde-evolutie van het vastgoed als gevolg van de wijziging in de waarderingsregels met betrekking tot de mutatiekosten (zie sectie 8.6.2.1) wat maakt dat bij de aanschaffing de mutatiekosten rechtstreeks in kosten genomen werden. De negatieve reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed en de reserve voor het saldo van de indekkingsinstrumenten zijn de belangrijkste onderdelen welke een grote negatieve impact hebben op de reserves.
| RESERVE VOOR HET SALDO VAN DE VARIATIES IN DE REËLE WAARDE VAN VASTGOED | (x EUR 1.000) |
|---|---|
| Variatie reële waarde vastgoedbeleggingen 2007 (15 maanden) | 5 629 |
| Variatie reële waarde vastgoedbeleggingen 2008 (12 maanden) | -10 046 |
| Variatie reële waarde vastgoedbeleggingen 2009 (12 maanden) | -16 034 |
| Variatie reële waarde vastgoedbeleggingen 2010 (12 maanden) | -1 906 |
| Variatie reële waarde vastgoedbeleggingen 2011 (12 maanden) | -4 420 |
| Variatie reële waarde vastgoedbeleggingen 2012 (12 maanden) | -6 692 |
| Variatie reële waarde vastgoedbeleggingen 2013 (12 maanden) | -3 658 |
| Variatie reële waarde vastgoedbeleggingen 2014 (12 maanden) | 1 457 |
| Variatie reële waarde vastgoedbeleggingen 2015 (12 maanden) | 2 470 |
| Variatie reële waarde vastgoedbeleggingen 2016 (12 maanden) | -23 534 |
| Herwaarderingsmeerwaarde zonnepanelen 2011 (12 maanden) | 1 566 |
| Herwaarderingsmeerwaarde zonnepanelen 2012 (12 maanden) | -128 |
| Herwaarderingsmeerwaarde zonnepanelen 2013 (12 maanden) | -192 |
| Herwaarderingsmeerwaarde zonnepanelen 2014 (12 maanden) | -63 |
| Herwaarderingsmeerwaarde zonnepanelen 2015 (12 maanden) | 213 |
| Herwaarderingsmeerwaarde zonnepanelen 2016 (12 maanden) | -720 |
| Herwaarderingsmeerwaarde zonnepanelen 2017 (12 maanden) | 484 |
| OP 31/12/2017 | -55 573 |
Toelichting 30.2: Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFR
| RESERVE VOOR HET SALDO VAN DE VARIATIES IN DE REËLE WAARDE VAN TOEGELATEN AFDEKKINGSINSTRUMENTEN DIE NIET ONDERWORPEN ZIJN | (x EUR 1.000) |
|---|---|
| AAN EEN AFDEKKINGSBOEKHOUDING ZOALS DEFINIEERD IN IFRS | |
| Variatie reële waarde indekkingsinstrumenten 2007 (15 maanden) | 0 |
| Variatie reële waarde indekkingsinstrumenten 2008 (12 maanden) | 861 |
| Variatie reële waarde indekkingsinstrumenten 2009 (12 maanden) | -6 792 |
| Variatie reële waarde indekkingsinstrumenten 2010 (12 maanden) | -2 089 |
| Variatie reële waarde indekkingsinstrumenten 2011 (12 maanden) | 1 643 |
| Variatie reële waarde indekkingsinstrumenten 2012 (12 maanden) | -4 917 |
| Variatie reële waarde indekkingsinstrumenten 2013 (12 maanden) | -8 033 |
| Variatie reële waarde indekkingsinstrumenten 2014 (12 maanden) | 5 497 |
| Variatie reële waarde indekkingsinstrumenten 2015 (12 maanden) | -10 358 |
| Variatie reële waarde indekkingsinstrumenten 2016 (12 maanden) | -616 |
| Unwinding SWAP 2017 | 9 865 |
| OP 31/12/2017 | -14 939 |
De variatie in de reële waarde van de indekkingsinstrumenten wordt volledig opgenomen in de resultatenrekening.
Voor meer informatie omtrent het resultaat, verwijzen we naar het punt 8.5 "Overzicht van de variaties in het geconsolideerde eigen vermogen en reserves per 31/12/2017".
Onderstaande tabel geeft een overzicht weer van het netto resultaat per aandeel en het EPRA resultaat per aandeel op basis van het gewogen gemiddeld aantal aandelen en op basis van het aantal dividendgerechtigde aandelen op jaareinde van Montea. Het EPRA resultaat is gelijk aan het netto resultaat exclusief het resultaat op de portefeuille107 (XVI tot en met XIX van het geconsolideerd overzicht van de gerealiseerde en nietgerealiseerde resultaten voor winstverdeling) en exclusief de variatie in de reële waarde van de financiële activa en passiva (zie XXIII van het geconsolideerd overzicht van de gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten voor winstverdeling).
Hierbij dient gezegd te worden dat het aantal aandelen die deelgerechtigd zijn in het resultaat van Montea gelijk is aan het aantal aandelen op het einde van de periode met uitzondering van de nieuw gecreëerde aandelen (1.658.647 aandelen) naar aanleiding van de kapitaalverhoging in geld van september 2017. Deze laatste geven recht op een (pro rata temporis) dividend per aandeel vanaf 1 oktober 2017. Daarenboven is het verwaterd resultaat per aandeel gelijk aan het gewone resultaat per aandeel daar het resultaat van het minderheidsbelang (5% van SCI 3R en 0.4% van Bornem Vastgoed NV) verwaarloosbaar is. Daarenboven heeft Montea geen warranten en/of converteerbare obligaties.
| DETAIL RESULTATEN PER AANDEEL |
31/12/2017 12 maanden |
31/12/2016 12 maanden RESTATED (0) |
31/12/2015 12 maanden RESTATED (0) |
|---|---|---|---|
| NETTO RESULTAAT (K€) | 36.548 | 32.204 | 18.880 |
| Toerekenbaar aan: | |||
| Aandeelhouders van de moedermaatschappij | 36.548 | 32.204 | 24.010 |
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 | 0 |
| EPRA resultaat (K€) | 26.785 | 24.018 | 21.097 |
| Aantal gewogen gemiddelde aantal aandelen voor de periode | 10.392.676 | 9.722.190 | 9.722.190 |
| Aantal aandelen in omloop op het einde van de periode | 11.610.531 | 9.951.884 | 9.211.701 |
| NETTO (gewoon / verwaterd) RESULTAAT PER AANDEEL / gewogen gemiddeld aantal aandelen (EUR) | 3,52 | 3,31 | 1,94 |
| EPRA resultaat (gewoon / verwaterd) PER AANDEEL / gewogen gemiddeld aantal aandelen (EUR) | 2,58 | 2,47 | 2,17 |
| DETAIL RECONCILIATIE VAN NETTO RESULTAAT NAAR EPRA RESULTAAT (EUR X 1.000) |
31/12/2017 12 maanden |
31/12/2016 12 maanden RESTATED (0) |
31/12/2015 12 maanden RESTATED (0) |
|
|---|---|---|---|---|
| NETTO RESULTAAT (K€) | 36.548 | 32.204 | 18.880 | |
| - Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | -769 | -8.131 | -5 | |
| - Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -3.204 | -670 | 2.660 | |
| - Variaties in de reële waarde van financiële vaste activa en passiva | -5.791 | 616 | -438 | |
| EPRA resultaat (K€) | 26.785 | 24.018 | 21.097 |
0) De grijze cellen werden aangepast naar aanleiding van de wijziging in de waarderingsregel doorgevoerd in Q2 2017. Het eigen vermogen wordt niet beïnvloed. Verder heeft deze aanpassing ook geen impact op het EPRA resultaat en het uitkeerbaar resultaat. Zie sectie 8.6.2.7
| MINDERHEIDSBELANG | (x EUR 1.000) |
|---|---|
| OP 31/12/2015 | 100 |
| Minderheidsbelang Deelneming Bornem Vastgoed NV | 19 |
| OP 31/12/2016 | 119 |
| Minderheidsbelang 2017 | $\Omega$ |
| OP 31/12/2017 | 119 |
| VOORZIENINGEN (EUR x 1.000) | 31/12/2017 | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|---|
| Pensioenen | |||
| Andere | |||
| TOTAAL |
| FINANCIELE SCHULDEN (EUR x 1.000) | 31/12/2017 | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|---|
| LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 374 543 | 285 577 | 267 165 |
| Kredietinstellingen | 262 900 | 175 132 | 156 333 |
| Obligatielening | 109 335 | 109 189 | 109 117 |
| Borgstellingen, bankgaranties d.m.v. gestorte gelden | 1 1 7 2 | 1071 | 835 |
| Financiële leasing | 1 1 3 6 | 184 | 774 |
| Andere | $\Omega$ | o | 105 |
| - Andere leningen | $\Omega$ | $\Omega$ | n |
| - Ontvangen huurwaarborgen | $\Omega$ | $\Omega$ | |
| - Voorschotten vastgoedopbrengsten met verhaal op meer dan één jaar | o | ||
| - Afgestane vastgoedopbrengsten met verhaal op meer dan één jaar | $\Omega$ | o | |
| - Andere | n | O | 105 |
| KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN | 2 2 7 3 | 10590 | 27 491 |
| Kredietinstellingen | 2 000 | 10 000 | 26 667 |
| Financiële leasing | 273 | 590 | 824 |
| Andere | n | O | |
| - Andere leningen | $\Omega$ | o | |
| - Ontvangen huurwaarborgen | $\Omega$ | o | |
| - Voorschotten vastgoedopbrengsten met verhaal op meer dan één jaar | o | ||
| - Afgestane vastgoedopbrengsten met verhaal op meer dan één jaar | $\Omega$ | o | |
| - Andere | o | o | |
| TOTAAL | 376817 | 296 167 | 294 656 |
De financiële schulden betreffen nominale bedragen waarbij de interesten niet vervat zijn.
De financiële schulden bestaan hoofdzakelijk uit bilaterale kredietlijnen bij zeven financiële instellingen. Op 31/12/2017 heeft Montea een totaal van € 285 miljoen aan gecontracteerde kredietlijnen waarvan 93% (€ 264,9 miljoen) opgenomen is.
Volgend jaar vervalt 0,8% (of € 2 miljoen) van de opgenomen schuld of 3,5% (€ 10 miljoen) van de gecontracteerde schuld.
De totale financiële schulden met betrekking tot "kredietinstellingen" zijn aan variabele rentevoet die voor 87,4% worden ingedekt met financiële IRS instrumenten aan vaste interestvoet.
De financiële schulden met betrekking tot "borgstellingen, garanties en andere schulden" zijn aan vaste interestvoet. Met uitzondering van 1 obligatie van € 25 miljoen zijn alle obligatieleningen aan vaste interestvoet. De kredietlijnen hebben een variabele intrestvoet.
In onderstaande tabellen wordt de maturiteitsanalyse van de kredietlijnen, obligatieleningen en indekkingsinstrumenten weergegeven. In de laatste kolom worden de verwachte intrestlasten weergegeven op basis van de toestand per 31/12/2017 rekening houdend met een stabiele euribor.
| KREDIETINSTELLINGEN (x EUR 1000) | Gecontracteerde kredieten |
Opgenomen kredieten | Intrestlasten kredieten |
|---|---|---|---|
| Kredietlijnen, binnen het jaar te vervallen | 10.000 € | 2.000 € | 3.187 |
| Kredietlijnen, te vervallen binnen 1 - 2 jaar | 5.000 € | 5.000 € | 3.113 |
| Kredietlijnen, te vervallen binnen 2 - 3 jaar | 20.000 € | 20.000 € | 3.047 |
| Kredietlijnen, te vervallen binnen > 3 jaar | 250.000 € | 237.900 € | 8.609 |
| TOTAAL | 285.000 € | 264.900 € | 17.956 |
| INDEKKINGSINSTRUMENTEN (x EUR 1000) | Notioneel bedrag | Intrestlasten indekkingsinstrumenten |
|---|---|---|
| Indekkingsinstrumenten, binnen het jaar vervallen | - | 3.922 |
| Indekkingsinstrumenten, vervallen binnen 1 - 2 jaar | - | 3.922 |
| Indekkingsinstrumenten, vervallen binnen 2 - 3 jaar | - | 3.922 |
| Indekkingsinstrumenten, vervallen binnen > 3 jaar | 242.500 | 16.994 |
| TOTAAL | 242.500 | 28.759 |
| OBLIGATIELENINGEN (x EUR 1000) | Gecontracteerde obligatieleningen |
Opgenomen obligatieleningen |
Intrestlasten obligatieleningen |
|---|---|---|---|
| Obligatieleningen, binnen het jaar vervallen | 0 | 0 | 3.606 |
| Obligatieleningen, vervallen binnen 1 - 2 jaar | 0 | 0 | 3.606 |
| Obligatieleningen, vervallen binnen 2 - 3 jaar | 30.000 | 30.000 | 2.982 |
| Obligatieleningen, vervallen binnen > 3 jaar | 80.000 | 80.000 | 7.591 |
| TOTAAL | 110.000 | 110.000 | 17.785 |
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de lopende obligatieleningen:
| OBLIGATIELENINGEN | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nominaal bedrag | Begindatum | Vervaldag | Rente | Rentevoet | Terugbetaling kapitaal |
Terugbetaling rente | ||
| 30 000 | 28/06/2013 | 28/06/2020 | Vast | 4,11% | 2020 | Jaarlijks | ||
| 30 000 | 28/05/2014 | 28/02/2021 | Vast | 3,36% | 2021 | Jaarlijks | ||
| 25 000 | 30/06/2015 | 30/06/2027 | Variabel | EURIBOR 3M + 205 bps |
2027 | Trimestrieel | ||
| 25 000 | 30/06/2015 | 30/06/2025 | Vast | 3,42% | 2025 | Jaarlijks | ||
| 110 000 |
Montea heeft nog uitstaande financiële leasingschulden op de site Milmort (BE) die op kwartaalbasis afgelost wordt. Deze leasing loopt af in januari 2018. In het vierde kwartaal van 2017 heeft Montea de bestaande zonnepaneleninstallatie verworven op de site te Aalst (BE) verhuurd aan Barry Callebaut, door overname van 100% van de aandelen van Orka Aalst NV. Hier rust ook een leasingschuld op, die op kwartaalbasis afgelost wordt. Deze leasing loopt af in maart 2028.
Een schematisch overzicht van de nog resterende af te betalen leasingschulden kan hieronder worden terug gevonden:
| Site | Total | Open |
|---|---|---|
| Milmort | 31/12/2017 | 184 408 € |
| Tragel - Orka Aalst NV | 31/12/2017 | 1 224 481 € |
| TOTAAL | 1 408 889 € |
Onderstaande tabel geeft het kasstroomoverzicht weer de lopende financieringsverplichtingen (zie nieuwe waarderingsregel IAS 7 van sectie 8.6.2.16.1):
| (EUR x 1.000) | 1/01/2017 | Cash flow | Herclassificatie nav verkoop |
Wisselkoers schommelingen |
Wijziging in de reële waarde |
Nieuwe lease overeenkomsten |
Andere | 31/12/2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rentedragende leningen op ten hoogste één jaar | 10.000 | -8.000 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2.000 |
| Kortlopende verplichtingen | ||||||||
| onder koop-, huur- of leasingovereenkomst | 590 | -590 | 0 | 0 | 0 | 273 | 0 | 273 |
| Rentedragende leningen op meer dan één jaar | 285.393 | 86.843 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 372.235 |
| Langlopende verplichtingen | ||||||||
| onder koop-, huur- of leasingovereenkomst | 184 | -184 | 0 | 0 | 0 | 1.136 | 0 | 1.136 |
| Te betalen dividend | 10 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 10 |
| Derivaten | 24.804 | 0 | 0 | 0 | -13.097 | 0 | 0 | 11.707 |
| Totaal verplichtingen van financieringsactiviteiten | 320.981 | 78.069 | 0 | 0 | -13.097 | 1.409 | 0 | 387.361 |
| ANDERE LANGLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN (EUR x 1.000) | 31/12/2017 | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|---|
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten | 11 707 | 24 804 | 24 188 |
| TOTAAL | 11 707 | 24 804 | 24 188 |
De andere langlopende financiële verplichtingen omvatten uitsluitend de negatieve waardering van de rentedekkingsinstrumenten op 31/12/2017. In toelichting 22, onder de financiële vaste activa, bevinden zich de positieve variaties in de waarde van de rentedekkingsinstrumenten. De rentedekkingsinstrumenten hebben op 31/12/2017 een negatieve waarde van € 11,7 miljoen. Voor de vergelijking van de reële waarden met de boekwaarden verwijzen we naar toelichting 17. De daling van de negatieve waarde van de afdekkingsinstrumenten is het gevolg van het afwikkelen van vier contracten voor rentevoetindekking van het type IRS met notioneel bedrag van € 60 miljoen om daaropvolgend een nieuwe indekking af te sluiten tegen huidig marktconforme voorwaarden.
| ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN (EUR x 1.000) | 31/12/2017 | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|---|
| Waarborgen | 0 | 0 | 0 |
| TOTAAL | 0 | 0 | 0 |
| HANDELSSCHULDEN EN ANDERE KORTLOPENDE SCHULDEN (EUR x 1.000) | 31/12/2017 | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|---|
| Exit Taks | 4 346 | 2 014 | 1 455 |
| Andere | 6 547 | 8 833 | 6 460 |
| Leveranciers | 4 664 | 5 512 | 2 640 |
| Huurders | 571 | 266 | 273 |
| Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten | 1 313 | 3 056 | 3 547 |
| TOTAAL | 10 894 | 10 848 | 7 915 |
| ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN (EUR x 1.000) | 31/12/2017 | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|---|
| Dividenden | 10 | 10 | 14 |
| Intercompany verplichtingen (statutaire zaakvoerder) | 404 | 117 | 0 |
| Andere | 23 | 23 | 3 979 |
| TOTAAL | 437 | 150 | 3 993 |
De sectie 'Exit tax' bestaat uit provisies aangelegd naar aanleiding van de aankopen van de verschillende vastgoedvennootschappen: Bornem Vastgoed NV (eigenaar van project voor huurder Pelsis), Castanea NV (eigenaar van project verhuurd aan Metro), Cercis Parc NV (eigenaar van project verhuurd aan DHL Aviation), Gleditsia NV (37% eigenaar van project verhuurd aan Decathlon), Pterocarya NV (30% eigenaar van project verhuurd aan Decathlon), Sambucus NV (33% eigenaar van project verhuurd aan Decathlon), Immocass BVBA (eigenaar van project verhuurd aan Noukies) en Vilpro NV (eigenaar van terrein aan de Tyraslaan in Vilvoorde). Zie Toelichting 20.
De post "Leveranciers" heeft nog een openstaand saldo van € 4,7 miljoen. Dit heeft betrekking op nog onbetaalde facturen op jaareinde.
De sectie "Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten" bestaat voornamelijk uit de provisie opgezet voor het ontvangen voorlopige aanslagbiljet door de Nederlandse fiscale eenheid waarvan het FBI statuut in aanvraag is maar nog niet werd bekomen. Zie Toelichting 26 en sectie 1.4.3.
De post "Intercompany verplichtingen statutaire zaakvoerder" bestaat uit een openstaande schuld op rekening courant t.o.v. Montea Management NV.
| OVERLOPENDE REKENINGEN - PASSIEF (EUR x 1.000) | 31/12/2017 | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|---|
| Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten | 11 166 | 7 463 | 7 613 |
| Gelopen, niet vervallen interesten en andere kosten | 4 405 | 3 374 | 3 071 |
| Andere | -28 | -11 | -8 |
| TOTAAL | 15 542 | 10 826 | 10 677 |
De overlopende rekeningen van het passief bestaan voornamelijk uit de vooraf gefactureerde huurinkomsten en de toerekening van nog niet afgerekende interesten op de obligatieleningen en kredietlijnen.
| Reële waarde hierarchie (EUR x 1.000) |
31/12/2017 Boekwaarde |
31/12/2017 Level 1 (1) |
31/12/2017 Level 2 (2) |
31/12/2017 Level 3 (3) |
||
|---|---|---|---|---|---|---|
| I. | VASTE ACTIVA | 719 615 | 0 | 306 | 719 309 | |
| A. | Goodwill | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| B. | Immateriële vaste activa | 168 | 0 | 168 | 0 | |
| C. | Vastgoedbeleggingen | 706 431 | 0 | 0 | 706 431 | |
| D. | Andere materiële vaste activa | 12 877 | 0 | 0 | 12 877 | |
| E. | Financiële vaste activa | 96 | 0 | 96 | 0 | |
| F. | Vorderingen financiële leasing | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| G. | Handelsvorderingen en andere vaste activa | 42 | 0 | 42 | 0 | |
| H. | Uitgestelde belastingen - activa | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| I. | Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| II. | VLOTTENDE ACTIVA | 28 811 | 3 436 | 25 375 | 0 | |
| A. | Activa bestemd voor verkoop | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| B. | Financiële vlottende activa | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| C. | Vorderingen financiële leasing | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| D. | Handelsvorderingen | 14 364 | 0 | 14 364 | 0 | |
| E. | Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 8 748 | 0 | 8 748 | 0 | |
| F. | Kas en kasequivalenten | 3 436 | 3 436 | 0 | 0 | |
| G. | Overlopende rekeningen | 2 263 | 0 | 2 263 | 0 | |
| TOTAAL ACTIVA | 748 426 | 3 436 | 25 681 | 719 309 | ||
| VERPLICHTINGEN | 415 397 | 0 | 420 795 | 0 | ||
| I. | Langlopende verplichtingen | 386 251 | 0 | 391 648 | 0 | |
| A. | Voorzieningen | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| B. | Langlopende financiële schulden | 374 543 | 0 | 379 941 | 0 | |
| 1. Bancaire schulden 2. Obligatieleningen |
264 072 109 335 |
0 0 |
264 072 114 733 |
0 0 |
||
| 3. Diverse langlopende financiële schulden (borgtochten, waarborgen,) | 1 136 | 0 | 1 136 | 0 | ||
| C. | D. | Andere langlopende financiële verplichtingen Handelsschulden en andere langlopende schulden |
11 707 0 |
0 0 |
11 707 0 |
0 0 |
| E. | Andere langlopende verplichtingen | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| F. | Uitgestelde belastingen - verplichtingen | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| II. | Kortlopende verplichtingen | 29 147 | 0 | 29 147 | 0 | |
| A. | Voorzieningen | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| B. | Kortlopende financiële schulden | 2 273 | 0 | 2 273 | ||
| 1. Bancaire schulden | 2 000 | 0 | 2 000 | 0 0 |
||
| 2. Leasing schulden | 273 | 0 | 273 | 0 | ||
| C. | Andere kortlopende financiële verplichtingen | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| D. | Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 10 894 | 0 | 10 894 | 0 | |
| E. | Andere kortlopende verplichtingen | 437 | 0 | 437 | 0 | |
| F. | Overlopende rekeningen | 15 542 | 0 | 15 542 | 0 | |
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | 415 397 | 0 | 420 795 | 0 |
Level 1: waarderingen van de reële waarde zijn bepaald volgens de (niet-aangepaste) marktprijsnoteringen in actieve markten voor identieke activa en verplichtingen;
Level 2: waarderingen van de reële waarde worden bepaald op basis van andere gegevens dan genoteerde prijzen bedoeld in niveau 1, die observeerbaar zijn voor het actief of de verplichting, zowel rechtstreeks (d.w.z. als prijzen) als onrechtstreeks (d.w.z. afgeleid uit prijzen);
Level 3: waarderingen van de reële waarde worden bepaald op basis van waarderingstechnieken die gegevens voor het actief of de verplichting omvatten die niet gebaseerd zijn op observeerbare marktgegevens (nietobserveerbare gegevens).
Tijdens het boekjaar 2017 hebben geen overdrachten plaatsgevonden tussen de verschillende niveaus van de reële waarde hiërarchie.
| Reële waarde hierarchie (EUR x 1.000) |
31/12/2016 Boekwaarde |
31/12/2016 Level 1 (1) |
31/12/2016 Level 2 (2) |
31/12/2016 Level 3 (3) |
|
|---|---|---|---|---|---|
| I. | VASTE ACTIVA | 545 462 | 0 | 228 | 545 234 |
| A. | Goodwill | 0 | 0 | 0 | 0 |
| B. | Immateriële vaste activa | 189 | 0 | 189 | 0 |
| C. | Vastgoedbeleggingen | 535 136 | 0 | 0 | 535 136 |
| D. | Andere materiële vaste activa | 10 098 | 0 | 0 | 10 098 |
| E. | Financiële vaste activa | 0 | 0 | 0 | 0 |
| F. | Vorderingen financiële leasing | 0 | 0 | 0 | 0 |
| G. | Handelsvorderingen en andere vaste activa | 39 | 0 | 39 | 0 |
| H. | Uitgestelde belastingen - activa | 0 | 0 | 0 | 0 |
| I. | Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures | 0 | 0 | 0 | 0 |
| II. | VLOTTENDE ACTIVA | 49 297 | 3 350 | 38 227 | 7 721 |
| A. | Activa bestemd voor verkoop | 7 721 | 0 | 0 | 7 721 |
| B. | Financiële vlottende activa | 0 | 0 | 0 | 0 |
| C. | Vorderingen financiële leasing | 0 | 0 | 0 | 0 |
| D. | Handelsvorderingen | 10 499 | 0 | 10 499 | 0 |
| E. | Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 6 607 | 0 | 6 607 | 0 |
| F. | Kas en kasequivalenten | 3 350 | 3 350 | 0 | 0 |
| G. | Overlopende rekeningen | 21 121 | 0 | 21 121 | 0 |
| TOTAAL ACTIVA | 594 759 | 3 350 | 38 455 | 552 955 | |
| VERPLICHTINGEN | 342 794 | 0 | 349 367 | 0 | |
| I. | Langlopende verplichtingen | 310 381 | 0 | 316 954 | 0 |
| A. | Voorzieningen | 0 | 0 | 0 | 0 |
| B. | Langlopende financiële schulden | 285 577 | 0 | 292 150 | 0 |
| 1. Bancaire schulden | 175 132 | 0 | 175 132 | 0 | |
| 2. Obligatieleningen | 109 373 | 0 | 115 946 | 0 | |
| 3. Diverse langlopende financiële schulden (borgtochten, waarborgen,) | 1 072 | 0 | 1 072 | 0 | |
| C. | Andere langlopende financiële verplichtingen | 24 804 | 0 | 24 804 | 0 |
| D. | Handelsschulden en andere langlopende schulden | 0 | 0 | 0 | 0 |
| E. | Andere langlopende verplichtingen | 0 | 0 | 0 | 0 |
| F. | Uitgestelde belastingen - verplichtingen | 0 | 0 | 0 | 0 |
| II. | Kortlopende verplichtingen | 32 413 | 0 | 32 413 | 0 |
| A. | Voorzieningen | 0 | 0 | 0 | 0 |
| B. | Kortlopende financiële schulden 1. Bancaire schulden |
10 590 10 000 |
0 0 |
10 590 10 000 |
0 0 |
| 2. Leasing schulden | 590 | 0 | 590 | 0 | |
| C. | Andere kortlopende financiële verplichtingen | 0 | 0 | 0 | 0 |
| D. | Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 10 848 | 0 | 10 848 | 0 |
| E. | Andere kortlopende verplichtingen | 150 | 0 | 150 | 0 |
| F. | Overlopende rekeningen | 10 826 | 0 | 10 826 | 0 |
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | 342 794 | 0 | 349 367 | 0 |
IFRS 13 behandelt de praktische toepassing van de reële waardebepaling wanneer dit door een andere standaard wordt verplicht of toegestaan. Deze werd ook toegepast voor wat betreft de waardebepaling van de vastgoedbelegging, zonnepanelen alsook de financiële instrumenten.
De praktische toepassing van de reële waardebepaling bij de waardering van de vastgoedbeleggingen werd gedaan op basis van de externe vastgoeddeskundige, grotendeels gebaseerd op de kapitalisatiemethode.
De praktische toepassing van de reële waardebepaling bij de waardering van de vastgoedbeleggingen, op basis van de kapitalisatiemethode, werd gedaan op basis van de externe vastgoeddeskundige die markthuurwaardes en marktrendementen op alle individuele sites heeft bepaald. Op deze markthuurwaarde en marktrendementen worden bepaalde correcties toegevoegd in functie van de specifieke situatie (bv. verschil tussen actuele huur en markthuurwaarde, de actuele waarde van de toekomstige investeringen alsook de inschatting van de toekomstige leegstand).
Zoals hierboven aangehaald wordt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen hoofdzakelijk bepaald aan de hand van de markthuurwaarde (€/m²) en equivalent yield (netto rendement op basis van een gelijkwaardig product op deze locatie). De onderstaande tabel geeft per geografische regio een overzicht van deze twee parameters met een minimum, maximum en gewogen gemiddelde. Daarenboven wordt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen bepaald door het verschil van de actuele huur t.o.v. de markthuurwaarde.
| BE | FR | NL | |
|---|---|---|---|
| Waardering Reële waarde vastgoedbeleggingen | |||
| Huurkapitalisatiemethode | |||
| Markthuurwaarde (Min - Max.) (EURO /m²) | 10-130 | 28-125 | 10-130 |
| Markthuurwaarde - Gewogen Gemiddelde (EURO /m²) | 45,99 | 52,20 | 55,25 |
| Equivalent Yield (Min - Max.) (%) | 6,00%-8,00% | 5,85%-10,25% | 5,69%-7,52% |
| Equivalent Yield - Gewogen Gemiddelde (%) | 6,95% | 6,94% | 6,33% |
| Gemiddelde inflatie (%) | 2,13% | 1,03% | 1,39% |
| Actuele huur t.o.v. Markthuurwaarde (%) | 98,44% | 105,49% | 97,16% |
Uit bovenstaande tabel blijkt dat het minimum en maximum van de markthuurwaardes ver uiteen liggen. Dit heeft hoofdzakelijk te maken met:
* type van logistiek: (bv. gekoelde magazijnen / cross-dock magazijnen t.o.v. standaard opslag);
* locatie van het vastgoed;
* aandeel kantoren t.o.v. de gehele site.
De cashflow methode wordt niet meer toegepast daar zij geen toegevoegde waarde creëert aan de bestaande kapitalisatiemethode. Deze cashflow methode zal enkel in zeer specifieke gevallen aangebracht worden als ondersteuning van de kapitalisatiemethode.
In de onderstaande tabel vindt men de belangrijkste parameters met betrekking tot 2016:
| Waardering Reële waarde vastgoedbeleggingen | BE | FR | NL |
|---|---|---|---|
| Huurkapitalisatiemethode | |||
| Markthuurwaarde (Min - Max.) (EURO /m²) | 10-130 | 28-125 | 20-130 |
| Markthuurwaarde - Gewogen Gemiddelde (EURO /m²) | 47,29 | 45,84 | 56,75 |
| Equivalent Yield (Min - Max.) (%) | 6,00%-8,00% | 6,10%-10,30% | 5,87%-7,26% |
| Equivalent Yield - Gewogen Gemiddelde (%) | 7,11% | 7,16% | 6,51% |
| Gemiddelde inflatie (%) | 1,97% | 0,18% | 0,32% |
| Actuele huur t.o.v. Markthuurwaarde (%) | 100,69% | 107,82% | 99,20% |
De praktische toepassing van de reële waardebepaling bij de waardering van de zonnepanelen wordt bepaald op basis van een berekening van de netto actuele waarde over de resterende looptijd van de groenestroomcertificaten.
Zonnepanelen worden gewaardeerd op basis van het herwaarderingsmodel in overeenstemming met IAS 16 - Materiële vaste activa. Na de initiële opname dient het actief waarvan de reële waarde betrouwbaar kan worden bepaald, te worden geboekt tegen de geherwaardeerde waarde, zijnde de reële waarde op het moment van de herwaardering, verminderd met eventuele latere geaccumuleerde afschrijvingen en latere geaccumuleerde bijzondere waardeverminderingsverliezen. De reële waarde wordt bepaald op basis van de verdisconteringsmethode van toekomstige opbrengsten.
Bij de bepaling van de verdisconteringsmethode wordt rekening gehouden met de volgende zaken:
De waardering van de zonnepanelen wordt op trimestriële basis bepaald.
De meerwaarde bij opstart van een nieuwe site qua zonnepanelen wordt in een afzonderlijke component van het eigen vermogen opgenomen, als gevolg van de toepassing van de verdisconteringsmethode van toekomstige opbrengsten, die leidt tot een hogere marktwaarde dan de oorspronkelijke kostprijs van de zonnepanelen. Minderwaarden worden ook in deze component opgenomen, tenzij ze gerealiseerd zijn of tenzij de reële waarde onder de oorspronkelijke kost daalt. In deze laatste gevallen worden zij in het resultaat opgenomen.
Bij de bepaling van de reële waarde van de afgeleide instrumenten werd enerzijds rekening gehouden met de reële waarde die door de financiële instellingen aan Montea ter beschikking werden gesteld, gebaseerd op de swap-rate van gelijkaardige producten op 31/12/2017, t.o.v. de gecontracteerde hedging instrumenten. De reële waarde van de afgeleide instrumenten per 31/12/2017 bedraagt € 12.125K. Dit zou normaal gecatalogeerd moeten worden onder level II. Daarnaast dient de onderneming ook het "non-performance risk" te waarderen. Montea heeft een negatieve reële waarde op haar hedging instrumenten.
Op basis van inschattingen (credit default swaps per 31/12/2017, de gemiddelde leeftijd van de uitstaande swaps), heeft Montea een "non-performance risk" berekend ten belope van € 418 K wat een afname is van € 909 K t.o.v. 31/12/2016. Dit non-performance risk heeft een positief effect op de reële waarde van de afgeleide instrumenten. Door het feit van het tot uitdrukking brengen van dit "non-performance risk", wordt de volledige reële waarde van € 11.707K opgenomen in level II. De daling van de non-performance risk is grotendeels te wijten aan de geringe herstructurering van de afgeleide instrumenten tijdens het afgelopen boekjaar.
Het non-performance risk bedroeg per 31 december 2016 € 1.326K.
De financiële verplichtingen bestaan uit 4 uitgegeven obligatieleningen, de opgenomen kredietlijnen van € 264,9 miljoen en andere schulden. De praktische toepassing van de reële waardebepaling bij de waardering van de obligaties werd gedaan op basis van de indicatieve prijsbepaling op de actieve markt. Daar deze per 31/12/2017 niet verhandeld is, worden de obligaties geclassificeerd in level 2 (marktwaardering in de actieve markt voor een gelijkaardig product). De reële waarde van de obligatieleningen met vaste rentevoet zijn verschillend van de huidige boekwaarde gegeven de evolutie in de euribor rentevoet die maakt dat de reële waarde van deze obligaties € 5,4 miljoen hoger ligt dan de boekwaarde. Alle kredietlijnen werden afgesloten aan variabele rentevoet (bilaterale kredietlijnen aan EURIBOR 3 maanden + marge). Zodoende is de reële waarde van de uitstaande kredietlijnen en de reële waarde van de obligatielening met variabele rentevoet nagenoeg gelijk aan de boekwaarde van deze kredietlijnen en obligatielening. De classificatie als level 2 is te verantwoorden daar de marktwaardering in een actieve markt voor gelijkaardige producten beschikbaar is.
De waarderingstechnieken en de input die bij de waardering tegen reële waarde zijn gebruikt voor de vlottende activa en de kortlopende verplichtingen zijn het feit dat de vlottende activa en kortlopende verplichtingen gewaardeerd worden aan de nominale waarde, gegeven dat deze vorderingen en schulden op korte termijn zijn en bijgevolg het kredietrisico beperkt is.
Met betrekking tot de verplichting inzake gesegmenteerde informatie past Montea IFRS 8 toe.
Geografisch bevindt de huidige portefeuille zich in België, Nederland en Frankrijk. De Vennootschap stuurt en coördineert haar zaken op geografisch gebied en zodoende rapporteert zij ook volgens deze geografische segmentatie. De volgende tabellen geeft de balans en de resultatenrekening weer volgens de geografische segmentatie.
| (EUR x 1.000) | 31/12/2017 | 31/12/2017 | 31/12/2017 | 31/12/2017 | 31/12/2017 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BE | FR | NL | Elim. | Conso | |||
| I. | VASTE ACTIVA | 499 763 | 108 536 | 204 848 | -93 532 | 719 615 | |
| A. GA. | Goodwill | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| B. B. | Immateriële vaste activa | 168 | 0 | 0 | 0 | 168 | |
| C. VC. | Vastgoedbeleggingen | 393 111 | 108 478 | 204 842 | 0 | 706 431 | |
| D. D. | Andere materiële vaste activa | 12 853 | 18 | 6 | 0 | 12 877 | |
| E. F | E. Financiële vaste activa | 93 628 | 0 | 0 | -93 532 | 96 | |
| F. V | F. Vorderingen financiële leasing | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| G. G. | Handelsvorderingen en andere vaste activa | 3 | 39 | 0 | 0 | 42 | |
| H. H. | Uitgestelde belastingen - activa | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| I. D I. | Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| vermogensmutatie | |||||||
| II. | VLOTTENDE ACTIVA | 164 209 | 3 950 | 5 970 | -145 317 | 28 811 | |
| A. A | A. Activa bestemd voor verkoop | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| B. B. | Financiële vlottende activa | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| C. V | C. Vorderingen financiële leasing | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| D. D. | Handelsvorderingen | 8 987 | 2 160 | 3 417 | -200 | 14 364 | |
| E. BE. | Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 150 749 | 1 169 | 1 947 | -145 117 | 8 748 | |
| F. K F. | Kas en kasequivalenten | 2 458 | 535 | 443 | 0 | 3 436 | |
| G. G. | Overlopende rekeningen | 2 015 | 85 | 162 | 0 | 2 263 | |
| TOTAAL ACTIVA | 663 972 | 112 486 | 210 818 | -238 849 | 748 426 | ||
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 256 057 | 72 202 | 118 439 | -113 670 | 333 029 | ||
| I. | Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de | 256 039 | 72 103 | 118 439 | -113 670 | 332 911 | |
| moedervennootschap | |||||||
| A. A. | Kapitaal | 232 938 | 0 | 30 189 | -30 189 | 232 938 | |
| B. B. | Uitgiftepremies | 66 641 | 0 | 0 | 0 | 66 641 | |
| C. C. | Reserves | -59 774 | 65 032 | 75 007 | -83 480 | -3 216 | |
| D. D. | Nettoresultaat van het boekjaar | 16 234 | 7 071 | 13 243 | 0 | 36 548 | |
| II. | Minderheidsbelangen | 19 | 100 | 0 | 0 | 118 | |
| VERPLICHTINGEN | 407 915 | 40 283 | 92 379 | -125 180 | 415 397 | ||
| I. | Langlopende verplichtingen | 385 081 | 1 169 | 0 | 0 | 386 251 | |
| A. VA. | Voorzieningen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| B. B. | Langlopende financiële schulden | 373 374 | 1 169 | 0 | 0 | 374 543 | |
| C. A | C. Andere langlopende financiële verplichtingen | 11 707 | 0 | 0 | 0 | 11 707 | |
| D. D. | Handelsschulden en andere langlopende schulden | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| E. A | E. Andere langlopende verplichtingen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| F. U | F. Uitgestelde belastingen - verplichtingen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| II. | Kortlopende verplichtingen | 22 833 | 39 114 | 92 379 | -125 180 | 29 147 | |
| A. VA. | Voorzieningen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| B. B. | Kortlopende financiële schulden | 2 273 | 0 | 0 | 0 | 2 273 | |
| C. A | C. Andere kortlopende financiële verplichtingen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| D. D. | Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 7 825 | 2 267 | 1 003 | -200 | 10 894 | |
| E. A | E. Andere kortlopende verplichtingen | 416 | 34 772 | 85 637 | -120 387 | 437 | |
| F. O | F. Overlopende rekeningen | 12 320 | 2 075 | 5 739 | -4 592 | 15 542 | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 663 972 | 112 486 | 210 818 | -238 849 | 748 426 |
| (EUR x 1.000) | 31/12/2016 | 31/12/2016 | 31/12/2016 | 31/12/2016 | 31/12/2016 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BE | FR | NL | Elim. | Conso | |||
| I. | VASTE ACTIVA | 363.283 | 89.815 | 155.838 | -63.475 | 545.462 | |
| A. | Goodwill | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| B. | Immateriële vaste activa | 189 | 0 | 0 | 0 | 189 | |
| C. | Vastgoedbeleggingen | 276.095 | 89.760 | 169.282 | 0 | 535.136 | |
| D. | Andere materiële vaste activa | 10.075 | 18 | 5 | 0 | 10.098 | |
| E. | Financiële vaste activa | 76.923 | 0 | -13.448 | -63.475 | 0 | |
| F. | Vorderingen financiële leasing | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| G. | Handelsvorderingen en andere vaste activa | 2 | 37 | 0 | 0 | 39 | |
| H. | Uitgestelde belastingen - activa | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| I. | Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| vermogensmutatie | |||||||
| II. | VLOTTENDE ACTIVA | 200.479 | 75.971 | -1.840 | -225.313 | 49.297 | |
| A. | Activa bestemd voor verkoop | 0 | 7.721 | 0 | 0 | 7.721 | |
| B. | Financiële vlottende activa | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| C. | Vorderingen financiële leasing | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| D. | Handelsvorderingen | 7.009 | 2.054 | 1.943 | -507 | 10.499 | |
| E. | Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 157.766 | 62.045 | -7.516 | -205.688 | 6.607 | |
| F. | Kas en kasequivalenten | 2.445 | 528 | 377 | 0 | 3.350 | |
| G. | Overlopende rekeningen | 33.259 | 3.623 | 3.356 | -19.117 | 21.121 | |
| TOTAAL ACTIVA | 563.762 | 165.786 | 153.998 | -288.788 | 594.759 | ||
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 191.451 | 65.150 | 78.889 | -83.525 | 251.965 | ||
| I. | Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de | 191.432 | 65.050 | 78.889 | -83.525 | 251.846 | |
| moedervennootschap | |||||||
| A. | Kapitaal | 200.282 | 0 | 45 | -45 | 200.282 | |
| B. | Uitgiftepremies | 32.439 | 0 | 0 | 0 | 32.439 | |
| C. | Reserves | -46.747 | 47.965 | 69.184 | -83.480 | -13.079 | |
| D. | Nettoresultaat van het boekjaar | 5.458 | 17.085 | 9.661 | 0 | 32.204 | |
| II. | Minderheidsbelangen | 19 | 100 | 0 | 0 | 118 | |
| VERPLICHTINGEN | 372.312 | 100.636 | 75.109 | -205.262 | 342.794 | ||
| I. | Langlopende verplichtingen | 309.310 | 1.071 | 0 | 0 | 310.381 | |
| A. | Voorzieningen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| B. | Langlopende financiële schulden | 284.506 | 1.071 | 0 | 0 | 285.577 | |
| C. | Andere langlopende financiële verplichtingen | 24.804 | 0 | 0 | 0 | 24.804 | |
| D. | Handelsschulden en andere langlopende schulden | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| E. | Andere langlopende verplichtingen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| F. | Uitgestelde belastingen - verplichtingen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| II. | Kortlopende verplichtingen | 63.002 | 99.565 | 75.109 | -205.262 | 32.413 | |
| A. | Voorzieningen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| B. | Kortlopende financiële schulden | 10.590 | 0 | 0 | 0 | 10.590 | |
| C. | Andere kortlopende financiële verplichtingen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| D. | Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 3.847 | 4.920 | 2.587 | -507 | 10.848 | |
| E. | Andere kortlopende verplichtingen | 41.354 | 92.597 | 70.450 | -204.250 | 150 | |
| F. | Overlopende rekeningen | 7.211 | 2.048 | 2.072 | -505 | 10.826 | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 563.762 | 165.786 | 153.998 | -288.788 | 594.759 |
0) De grijze cellen werden aangepast naar aanleiding van de wijziging in de waarderingsregel doorgevoerd in Q2 2017. Het eigen
vermogen wordt niet beïnvloed. Verder heeft deze aanpassing ook geen impact op het EPRA resultaat en het uitkeerbaar resultaat. Zie sectie 8.6.2.7
| (EUR x 1.000) | 31/12/2017 | 31/12/2017 | 31/12/2017 | 31/12/2017 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BE | FR | NL | Elim. | 12 maanden | ||
| I. | Huurinkomsten | 23 593 | 7 078 | 12 563 | 0 | 43 234 |
| II. | Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| III. | Met verhuur verbonden kosten | -2 440 | 0 | 0 | 0 | -2 440 |
| NETTO HUURRESULTAAT | 21 152 | 7 078 | 12 563 | 0 | 40 793 | |
| IV. | Recuperatie van vastgoedkosten | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| V. | Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde | 2 772 | 1 631 | 765 | 0 | 5 168 |
| gebouwen | ||||||
| VI. | Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wedersamenstelling | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| op het einde van de huur | ||||||
| VII. | Huurlasten en belastingen normaal gedragen door huurders op verhuurde gebouwen | -3 271 | -1 657 | -967 | 0 | -5 895 |
| VIII. | Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 3 723 | 56 | 117 | 0 | 3 897 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 24 376 | 7 109 | 12 478 | 0 | 43 963 | |
| IX. | Technische kosten | -23 | -10 | 0 | 0 | -34 |
| X. | Commerciële kosten | -119 | -3 | 0 | 0 | -122 |
| XI. | Kosten en taksen van niet verhuurde goederen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| XII. | Beheerskosten vastgoed | -538 | -509 | 0 | 0 | -1 047 |
| XIII. | Andere vastgoedkosten | -35 | -9 | 0 | 0 | -44 |
| VASTGOEDKOSTEN | -716 | -530 | 0 | 0 | -1 246 | |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 23 660 | 6 578 | 12 478 | 0 | 42 717 | |
| XIV. | Algemene kosten van de vennootschap | -3 134 | -456 | -225 | 0 | -3 814 |
| XV. | Andere operationele opbrengsten en kosten | -55 | -17 | 0 | 0 | -72 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 20 471 | 6 106 | 12 253 | 0 | 38 830 | |
| XVI. | Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 0 | 769 | 0 | 0 | 769 |
| XVII. | Resultaat verkoop andere niet-financiële activa | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| XVIII. | Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -1 850 | 786 | 4 269 | 0 | 3 204 |
| XIX. | Ander portefeuilleresultaat | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 18 621 | 7 660 | 16 522 | 0 | 42 803 | |
| XX. | Financiële inkomsten | 3 714 | 0 | 0 | -3 474 | 240 |
| XXI. | Netto interestkosten | -11 436 | -425 | -2 858 | 3 474 | -11 245 |
| XXII. | Andere financiële kosten | -59 | -31 | -12 | 0 | -102 |
| XXIII. | Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 5 791 | 0 | 0 | 0 | 5 791 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | -1 990 | -456 | -2 871 | 0 | -5 316 | |
| XXIV. | Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint venture | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 16 631 | 7 204 | 13 651 | 0 | 37 486 | |
| XXV. | Vennootschapsbelasting | -397 | -133 | -408 | 0 | -938 |
| XXVI. | Exit taks | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| BELASTINGEN | -397 | -133 | -408 | 0 | -938 | |
| NETTO RESULTAAT | 16 234 | 7 071 | 13 243 | 0 | 36 548 | |
| EPRA RESULTAAT | 12 294 | 5 517 | 8 974 | 0 | 26 785 | |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 10 393 | 10 393 | 10 393 | 0 | 10 393 | |
| NETTO RESULTAAT PER AANDEEL berekend op basis van gewogen gemiddeld aantal aandelen | 1,56 | 0,68 | 1,27 | 0,00 | 3,52 | |
| EPRA RESULTAAT PER AANDEEL | 1,18 | 0,53 | 0,86 | 0,00 | 2,58 |
De variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen ten belope van € 3,20 miljoen is het gevolg van de positieve variatie in Frankrijk en Nederland, en die de negatieve variaties in België compenseert. De negatieve variaties in België, ten bedrage van € 1,85 miljoen is hoofdzakelijk te wijten aan de mutatiekosten (zie 8.6.2.1) bij verwerving van de sites Decathlon, DHL Hub, Metro en andere aankopen, die in 2017 verworven werden.
De positieve variatie in reële waarde in Frankrijk (€ 0,8 miljoen) en Nederland (€ 4,3 miljoen) werd gerealiseerd door een verbetering van de investeringsmarkt voor de logistieke panden die Montea bezit op basis van locatie, verhuring en site specificaties. Frankrijk en Nederland werden minder geïmpacteerd daar de groei voornamelijk aanwezig was in België gedurende 2017.
| (EUR x 1.000) | 31/12/2016 | 31/12/2016 | 31/12/2016 | 31/12/2016 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BE | FR | NL | Elim. | 12 maanden | ||
| I. | Huurinkomsten | 21.149 | 10.920 | 9.765 | 0 | 41.833 |
| II. | Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| III. | Met verhuur verbonden kosten | -1.305 | -11 | 0 | 0 | -1.315 |
| NETTO HUURRESULTAAT | 19.844 | 10.909 | 9.765 | 0 | 40.518 | |
| IV. | Recuperatie van vastgoedkosten | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| V. | Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde | 2.480 | 2.195 | 267 | 0 | 4.942 |
| gebouwen | ||||||
| VI. | Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wedersamenstelling | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| op het einde van de huur | ||||||
| VII. | Huurlasten en belastingen normaal gedragen door huurders op verhuurde gebouwen | -3.114 | -2.315 | -434 | 0 | -5.863 |
| VIII. | Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 1.454 | 137 | 69 | 0 | 1.660 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 20.664 | 10.927 | 9.667 | 0 | 41.258 | |
| IX. | Technische kosten | -48 | -75 | 0 | 0 | -122 |
| X. | Commerciële kosten | -81 | -70 | -107 | 0 | -257 |
| XI. | Kosten en taksen van niet verhuurde goederen | -31 | 0 | 0 | 0 | -31 |
| XII. | Beheerskosten vastgoed | -444 | -146 | 0 | 0 | -590 |
| XIII. | Andere vastgoedkosten | -43 | 0 | 0 | 0 | -43 |
| VASTGOEDKOSTEN | -646 | -290 | -107 | 0 | -1.043 | |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 20.017 | 10.637 | 9.561 | 0 | 40.215 | |
| XIV. | Algemene kosten van de vennootschap | -2.787 | -754 | -228 | 0 | -3.769 |
| XV. | Andere operationele opbrengsten en kosten | 287 | -91 | -338 | 0 | -142 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 17.517 | 9.792 | 8.994 | 0 | 36.304 | |
| XVI. | Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 300 | 7.831 | 0 | 0 | 8.131 |
| XVII. | Resultaat verkoop andere niet-financiële activa | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| XVIII. | Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -4.844 | 2.004 | 3.511 | 0 | 670 |
| XIX. | Ander portefeuilleresultaat | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 12.973 | 19.627 | 12.505 | 0 | 45.105 | |
| XX. | Financiële inkomsten | 652 | 767 | 13 | -776 | 656 |
| XXI. | Netto interestkosten | -7.397 | -3.097 | -2.590 | 776 | -12.308 |
| XXII. | Andere financiële kosten | -79 | -47 | -2 | 0 | -128 |
| XXIII. | Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -616 | 0 | 0 | 0 | -616 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | -7.440 | -2.377 | -2.579 | 0 | -12.396 | |
| XXIV. | Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint venture | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 5.532 | 17.250 | 9.926 | 0 | 32.709 | |
| XXV. | Vennootschapsbelasting | -75 | -166 | -265 | 0 | -506 |
| XXVI. | Exit taks | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| BELASTINGEN | -75 | -166 | -265 | 0 | -506 | |
| NETTO RESULTAAT | 5.457 | 17.086 | 9.661 | 0 | 32.204 | |
| EPRA RESULTAAT | 10.618 | 7.250 | 6.150 | 0 | 24.018 | |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 9.722 | 9.722 | 9.722 | 0 | 9.722 | |
| NETTO RESULTAAT PER AANDEEL berekend op basis van gewogen gemiddeld aantal aandelen | 0,98 | 1,57 | 0,99 | 0,00 | 3,55 | |
| EPRA RESULTAAT PER AANDEEL | 1,09 | 0,75 | 0,63 | 0,00 | 2,47 |
0) De grijze cellen werden aangepast naar aanleiding van de wijziging in de waarderingsregel doorgevoerd in Q2 2017. Het eigen vermogen wordt niet beïnvloed. Verder heeft deze aanpassing ook geen impact op het EPRA resultaat en het uitkeerbaar resultaat. Zie sectie 8.6.2.7
De kolom "eliminaties" betreft de consolidatieboekingen die dienen te gebeuren in het kader van de consolidatie en hebben geenszins impact op het geconsolideerde resultaat.
Naast de geografische segmentatie maakt de Vennootschap ook gebruik van de sectorale segmentatie qua klantenbestand om zodoende het risicoprofiel te spreiden.
Blootstelling aan wisselkoers-, rente-, liquiditeits- en kredietrisico's kunnen in de normale bedrijfsuitoefening van Montea ontstaan. De onderneming analyseert en herziet elk risico en definieert hierbij de strategieën om de economische impact op de prestaties van de Vennootschap te beheersen. De resultaten van deze analyses en voorgestelde strategieën worden op regelmatige basis herzien en goedgekeurd door de Raad van Bestuur.
De gevoeligheidsanalyse voor het renterisico dient zowel op het netto resultaat als op het eigen vermogen te gebeuren. Gezien er geen afdekking wordt toegepast zal de impact niet verschillen.
De langlopende en kortlopende financiële schulden van de Vennootschap bestaan uitsluitend uit schulden met vlottende rentevoeten. De Vennootschap maakt gebruik van financiële indekkingsinstrumenten van het type IRS om het renterisico in te dekken.
Op 31/12/2017 werd het renterisico op de financiële schuldenlast met variabele rentevoet voor 87,4% ingedekt zodoende dat een stijging/daling van de rentevoeten een beperkte impact heeft op het resultaat van de Vennootschap. Een stijging van de korte-termijn interestvoeten met 100 basispunten, berekend op datum van 31 december 2017, zou een beperkte impact van € 0,4 miljoen hebben op de totale financiële kost.
Het kredietrisico is het risico op financieel verlies van de Vennootschap als een klant of een tegenpartij faalt in het voldoen van haar contractuele verplichtingen. Het management beschikt over een kredietbeleid en de blootstelling aan het kredietrisico wordt op continue basis beheerd. Elke nieuwe huurder wordt afzonderlijk onderzocht op kredietwaardigheid vooraleer de Vennootschap een huurovereenkomst aanbiedt, rekening houdend met een huurwaarborg van 3 of 6 maanden.
De vastgoedportefeuille van de Vennootschap bestaat uitsluitend uit gebouwen in België, Frankrijk en Nederland en alle huurcontracten zijn in EURO. De onderneming is bijgevolg niet blootgesteld aan enig wisselkoersrisico.
In toelichting 34 vindt u een overzicht van de financiële schulden met hun respectieve looptijden. De onderneming beheerst haar liquiditeitsrisico door over voldoende beschikbare kredietfaciliteiten108 te beschikken en door de ontvangsten en betalingen zoveel mogelijk op elkaar af te stemmen.
De transacties met verbonden ondernemingen beperkt zich tot de management fee tussen de statutaire zaakvoerder Montea Management NV en Montea Comm. VA. Op het einde van het boekjaar 2017 werden volgende posten opgenomen in de jaarrekening:
| Operationeel resultaat - Vergoedingen statutaire zaakvoerder: | € 888 K |
|---|---|
Schulden – Rekening courant Montea Management NV: € 404 K
Er zijn geen buitenbalansverplichtingen voor het boekjaar 2017.
Er werden tot op heden geen belangrijke overeenkomsten gesloten die niet passen in de normale bedrijfsuitoefening van de Vennootschap, waarvan de groep Montea deel uitmaakt.
108 Montea beschikt op 31/12/2017 over € 285 miljoen aan kredietlijnen, waarvan € 264,9 miljoen reeds is opgenomen. Dit betekent dat Montea nog over € 20,1 miljoen kan beschikken.
109 EY bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door Joeri Klaykens, heeft ingestemd met de opneming van de verklaring of het verslag en met de vorm en context waarin die verklaring of dat verslag is opgenomen.
180
181
Overeenkomstig het bepaalde in artikel 105 van het Wetboek van vennootschappen, wordt de jaarrekening van Montea Comm. VA voorgesteld volgens het verkorte-termijn schema. De enkelvoudige jaarrekening werd nog niet neergelegd bij de Nationale Bank van België. De commissaris heeft een verklaring zonder voorbehoud afgeleverd met betrekking tot de enkelvoudige jaarrekening.
| BALANS | IFRS - 31/12/2017 | IFRS - 31/12/2016 | IFRS - 31/12/2015 |
|---|---|---|---|
| EUR (x 1.000) | 12 maanden | 12 maanden | 12 maanden |
| ACTIVA | |||
| VASTE ACTIVA | 530.006 | 435.415 | 403.124 |
| A. Goodwill | 0 | 0 | 0 |
| B. Immateriële vaste activa | 168 | 189 | 214 |
| C. Vastgoedbeleggingen | 344.335 | 281.813 | 288.391 |
| D. Andere materiële vaste activa | 10.748 | 10.093 | 10.500 |
| E. Financiële vaste activa | 174.723 | 143.288 | 103.987 |
| F. Vorderingen financiële leasing | 0 | 0 | 0 |
| G. Handelsvorderingen en andere vaste activa | 33 | 32 | 32 |
| H. Uitgestelde belastingen - activa | 0 | 0 | 0 |
| VLOTTENDE ACTIVA | 200.656 | 150.881 | 135.716 |
| A. Activa bestemd voor verkoop | 0 | 0 | 0 |
| B. Financiële vlottende activa | 0 | 0 | 0 |
| C. Vorderingen financiële leasing | 0 | 0 | 0 |
| D. Handelsvorderingen | 7.727 | 6.191 | 4.640 |
| E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 189.822 | 104.684 | 110.286 |
| F. Kas en kasequivalenten | 1.924 | 2.406 | 3.427 |
| G. Overlopende rekeningen | 1.184 | 18.769 | 17.363 |
| TOTAAL ACTIVA | 730.662 | 586.297 | 538.840 |
| PASSIVA | |||
| EIGEN VERMOGEN | 332.520 | 251.472 | 207.779 |
| EIGEN VERMOGEN TOEWIJSBAAR AAN DE AANDEELHOUDERS VAN DE MOEDERVENNOOTSCHAP | 332.502 | 251.472 | 207.779 |
| A. Kapitaal | 232.938 | 200.292 | 185.289 |
| B. Uitgiftepremies | 66.641 | 32.439 | 20.893 |
| C. Reserves | -3.615 | -17.232 | -22.427 |
| D. Nettoresultaat van het boekjaar | 36.538 | 35.971 | 24.024 |
| VERPLICHTINGEN | 398.142 | 334.825 | 331.061 |
| LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 384.287 | 309.647 | 290.848 |
| A. Voorzieningen | 0 | 0 | 0 |
| B. Langlopende financiële schulden | 372.579 | 284.843 | 266.660 |
| C. Andere langlopende financiële verplichtingen | 11.707 | 24.804 | 24.188 |
| D. Handelsschulden en andere langlopende schulden | 0 | 0 | 0 |
| E. Andere langlopende verplichtingen | 0 | 0 | 0 |
| F. Uitgestelde belastingen - verplichtingen | 0 | 0 | 0 |
| KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 13.856 | 25.178 | 40.213 |
| A. Voorzieningen | 0 | 0 | 0 |
| B. Kortlopende financiële schulden | 2.184 | 10.590 | 27.491 |
| C. Andere kortlopende financiële verplichtingen | 0 | 0 | 0 |
| D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 2.738 | 6.618 | 5.013 |
| E. Andere kortlopende verplichtingen | 416 | 127 | 14 |
| F. Overlopende rekeningen | 8.517 | 7.844 | 7.695 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 730.662 | 586.297 | 538.840 |
| RESULTATENREKENING | IFRS - 31/12/2017 | IFRS - 31/12/2016 | |
|---|---|---|---|
| EUR (x 1.000) | 12 maanden | 12 maanden | |
| I. | Huurinkomsten (+) | 22.921 | 25.581 |
| II. | Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren (+) | 0 | 0 |
| III. | Met verhuur verbonden kosten (+/-) | -1.489 | -1.305 |
| NETTO HUURRESULTAAT | 21.432 | 24.277 | |
| IV. | Recuperatie van vastgoedkosten (+) | 0 | 0 |
| V. | Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door huurder op verhuurde gebouwen (+) | 3.346 | 3.306 |
| VI. | Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde | 0 | 0 |
| van de huur (-) | |||
| VII. | Huurlasten en belastingen normaal gedragen door huurder op verhuurde gebouwen (-) | -3.845 | -3.871 |
| VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven (+/-) | 3.269 | 1.298 | |
| VASTGOEDRESULTAAT | 24.203 | 25.009 | |
| IX. | Technische kosten (-) | -23 | -55 |
| X. | Commerciële kosten (-) | -117 | -82 |
| XI. | Kosten en taksen van niet verhuurde goederen (-) | 0 | -31 |
| XII. | Beheerskosten vastgoed (-) | -684 | -336 |
| XIII. Andere vastgoedkosten (-) | -37 | -41 | |
| VASTGOEDKOSTEN | -861 | -545 | |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 23.342 | 24.464 | |
| XIV. Algemene kosten van de vennootschap (-) | -3.352 | -3.434 | |
| XV. | Andere operationele opbrengsten en kosten (+/-) | 206 | 713 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 20.196 | 21.743 | |
| XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (+/-) | 0 | 7.067 | |
| XVII. Resultaat verkoop andere niet-financiële activa (+/-) | 0 | 0 | |
| XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) | 407 | 262 | |
| XIX. Ander portefeuilleresultaat (+/-) | 0 | 0 | |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 20.602 | 29.072 | |
| XX. | Financiële inkomsten (+) | 9.073 | 4.830 |
| XXI. Netto interestkosten (-) | -11.962 | -8.892 | |
| XXII. Andere financiële kosten (-) | -73 | -113 | |
| XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (+/-) | 19.543 | 11.297 | |
| FINANCIELE RESULTAAT | 16.581 | 7.123 | |
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 37.183 | 36.195 | |
| XXIV. Vennootschapsbelasting (-) | -645 | -223 | |
| XXV. Uitgiftepremies | 0 | 0 | |
| BELASTINGEN | -645 | -223 | |
| NETTO RESULTAAT | 36.538 | 35.971 | |
| Aantal gewogen gemiddelde aantal aandelen voor de periode (in '000) | 10.393 | 9.013 | |
| Aantal aandelen in omloop van de periode (in '000) | 11.611 | 9.212 | |
| NETTO (gewoon / verwaterd) RESULTAAT PER AANDEEL in euros | 3,52 | 3,99 | |
| NETTO RESULTAAT PER AANDEEL in euros | 3,15 | 3,90 |
| VERKORT STATUTAIR GLOBAAL RESULTAAT (EUR x 1.000) |
31/12/2017 12 maanden |
31/12/2016 12 maanden |
31/12/2015 12 maanden |
|---|---|---|---|
| Netto resultaat | 36.538 | 35.971 | 24.024 |
| Andere elementen van het globaal resultaat | 484 | -720 | -831 |
| Items die in het resultaat zullen worden opgenomen: | 0 | 0 | -1.044 |
| Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
0 | 0 | -1.044 |
| Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomafdekking |
0 | 0 | 0 |
| Items die niet in het resultaat zullen worden opgenomen: Impact van de variatie in de reële waarde van de zonnepanelen |
484 484 |
-720 -720 |
213 213 |
| Globaal resultaat | 37.021 | 35.251 | 23.193 |
| Toerekenbaar aan: | |||
| Aandeelhouders van de moedermaatschappij Minderheidsbelangen |
37.021 0 |
35.251 0 |
23.193 0 |
| TE VERWERKEN RESULTAAT | IFRS - 31/12/2017 | IFRS - 31/12/2016 | |
|---|---|---|---|
| EUR (x 1.000) | 12 maanden | 12 maanden | |
| A. | NETTO RESULTAAT | 36.538 | 35.971 |
| B. | TOEVOEGING/ONTTREKKING RESERVES (-/+) | -14.042 | -15.982 |
| 1. | Toevoeging aan/onttrekking van de reserve voor het positieve of negatieve saldo van de variaties in de reële | -3.204 | -670 |
| waarde van vastgoed (-/+) | |||
| 1a. | Boekjaar | -3.204 | -670 |
| 1b. | Vorige boekjaren | 0 | 0 |
| 1c. | Realisatie vastgoed | ||
| 2. | Toevoeging aan/onttrekking van de reserve van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-/+) |
0 | 0 |
| 3. | Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten | 0 | 0 |
| afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (-) | |||
| 3a. | Boekjaar | 0 | 0 |
| 3b. | Vorige boekjaren | 0 | 0 |
| 4. | Onttrekking aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten | 0 | 0 |
| afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+) | |||
| 4a. | Boekjaar | ||
| 4b. | Vorige boekjaren | 0 | 0 |
| 5. | Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten | -5.791 | 0 |
| afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (-) | |||
| 5a. | Boekjaar | -5.791 | 0 |
| 5b. | Vorige boekjaren | 0 | 0 |
| 6. | Onttrekking aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten | 0 | 616 |
| afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+) | |||
| 6a. | Boekjaar | 0 | 616 |
| 6b. | Vorige boekjaren | 0 | 0 |
| 7. | Toevoeging aan/onttrekking van de reserve voor het saldo van de wisselkoersverschillen op monetaire activa en passiva (-/+) |
0 | 0 |
| 8. | Toevoeging aan/onttrekking van de reserve fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het | 0 | 0 |
| buitenland (-/+) | |||
| 9. | Toevoeging aan/onttrekking van de reserve voor de ontvangen dividenden bestemd voor de terugbetaling van | 0 | 0 |
| financiële schulden (-/+) | |||
| 10. | Toevoeging aan/onttrekking van andere reserves (-/+) | -5.048 | -15.928 |
| 11. | Toevoeging aan/onttrekking van overgedragen resultaten van vorige boekjaren (-/+) | 0 | 0 |
| C. | VERGOEDING VOOR HET KAPITAAL OVEREENKOMSTIG ARTIKEL 13 | 13.499 | 14.033 |
| D. | VERGOEDING VOOR HET KAPITAAL, - ANDERE DAN C | 8.996 | 5.956 |
Volgens artikel 13 van het GVV KB moet Montea, ten belope van het bedrag van het positief netto resultaat van het boekjaar en na aanzuivering van de overgedragen verliezen en na de toevoegingen/onttrekkingen aan/van de reserves zoals bedoeld in ″Punt B. Toevoeging/onttrekking reserves″ zoals omschreven in Afdeling 4 van Deel 1 van Hoofdstuk 1 van de Bijlage C van het GVV KB, tenminste het positieve verschil tussen de volgende bedragen uitkeren als vergoeding van het kapitaal:
80% van het bedrag bepaald volgens het in Hoofdstuk III van Bijlage C opgenomen schema; en de netto vermindering, tijdens het boekjaar, van de schuldenlast van de openbare GVV.
| ARTIKEL 27 UITKERINGSPLICHT | IFRS - 31/12/2017 |
|---|---|
| EUR (x 1.000) | 12 maanden |
| Positieve verschil (1)-(2) | 13 499 |
| 80 % van het bedrag bepaald volgens het in Hoofdstuk III van Bijlage C opgenomen schema (1) | 13 499 |
| Gecorrigeerd resultaat (A) + netto meerwaarden (B) | 16 874 |
| Gecorrigeerd resultaat + netto meerwaarden bij realisatie van vastgoed die niet van de verplichte uitkering zijn | |
| vrijgesteld (A) | 16 874 |
| Netto resultaat | 36 538 |
| + Afschrijvingen | 205 |
| + Waardeverminderingen | 90 |
| - Terugnemingen van waardeverminderingen | -9 |
| - Terugneming overgedragen en verdisconteerde huren | 0 |
| +/- Andere niet-monetaire bestanddelen | -19 543 |
| +/- Resultaat verkoop vastgoed | 0 -407 |
| +/- Variaties in de reële waarde van vastgoed | |
| Netto meerwaarden bij realisatie van vastgoed die niet van de verplichte uitkering zijn vrijgesteld (B) | 0 |
| +/- gedurende het boekjaar gerealiseerde meer-en minderwaarden | 0 |
| - gedurende het boekjaar gerealiseerde meerwaarden op vastgoed vrijgesteld van de verplichte uitkering onder | |
| voorbehoud van hun herbelegging binnen een termijn van 4 jaar | 0 |
| + gerealiseerde meerwaarden op vastgoed voorheen vrijgesteld van de verplichte uitkering en die niet werden | |
| herbelegd binnen een periode van 4 jaar | 0 |
| Nettovermindering van de schuldenlast (2) | 0 |
| Variatie in de schuldenlast in functie van de berekening van de schuldgraad | 75 741 |
| Totaal van de verplichtingen | 63 317 |
| Langlopende verplichtingen - toegelaten afdekkingsinstrumenten | -13 097 |
| Langlopende verplichtingen - voorzieningen | 0 |
| Langlopende verplichtingen - uitgestelde belastingen | 0 |
| Kortlopende verplichtingen - toegelaten afdekkingsinstrumenten | 0 |
| Kortlopende verplichtingen - voorzieningen | 0 |
| Kortlopende verplichtingen - overlopende rekeningen | 673 |
Volgens deze berekening is Montea verplicht tot het uitkeren van een dividend van € 13.499K.
Als vennootschap moet Montea zich ook houden aan art. 617 van de Wetboek van vennootschappen waarbij het netto actief door middel van dividenduitkering, niet mag dalen onder het bedrag van het kapitaal en de onbeschikbare reserves.
Volgens onderstaande tabel heeft Montea nog een buffer van € 24.349 K, na uitkering van het vooropgesteld dividend van € 2,17 per aandeel.
| ARTIKEL 617 VAN HET WETBOEK VAN VENNOOTSCHAPPEN | IFRS - 31/12/2017 | IFRS - 31/12/2016 | IFRS - 31/12/2015 |
|---|---|---|---|
| EUR (x 1.000) | 12 maanden | 12 maanden | 12 maanden |
| Gestort Kapitaal of, als deze hoger ligt, opgevraagd kapitaal (+) | 232.938 | 200.292 | 185.289 |
| Volgens de statuten niet-uitkeerbare uitgiftepremies (+) | 66.641 | 32.439 | 20.893 |
| Reserves voor het positieve saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed (+) (*) | 0 | 0 | 0 |
| Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en kosten bij hypothetische | |||
| vervreemding van vastgoedbeleggingen | 0 | 0 | 0 |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die | 0 | 0 | 0 |
| onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-) | |||
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet | -14.762 | -24.188 | -24.626 |
| onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-) | |||
| Reserve voor het saldo van de wisselkoersverschillen op monetaire activa en passiva (+) | 0 | 0 | 0 |
| Reserve voor de omrekeningsverschillen die voortvloeien uit de omrekening van een buitenlandse activiteit (+/-) | 0 | 0 | 0 |
| Reserve voor eigen aandelen | -2 | -2 | -251 |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van financiële activa beschikbaar voor verkoop (+/-) | 0 | 0 | 0 |
| Reserve voor actuariële winsten en verliezen van toegezegde pensioenregelingen (+) | 0 | 0 | 0 |
| Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland (+) | 0 | 0 | 0 |
| Reserve voor de ontvangen dividenden bestemd voor de terugbetaling van financiële schulden (+) | 0 | 0 | 0 |
| Andere door de algemene vergadering onbeschikbaar verklaarde reserves (+) | 1 | 1 | 1 |
| Wettelijke reserve (+) | 841 | 835 | 835 |
| Niet-uitkeerbaar eigen vermogen volgens Artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen | 285.657 | 209.377 | 182.140 |
| Netto Activa vóór dividenduitkering | 332.502 | 251.472 | 207.779 |
| Vooropgestelde dividenduitkering | 22.495 | 20.998 | 18.700 |
| Netto Activa na dividenduitkering | 310.006 | 230.473 | 189.079 |
| Resterende marge na dividenduitkering | 24.349 | 47.038 | 16.443 |
*Dit is het saldo op basis van de reële waarde van het vastgoed, inclusief de variaties in reële waarde van het vastgoed in de dochterondernemingen, aangezien dit laatste ook niet-uitkeerbare reserve zijn. Dit zijn namelijk niet-kasitems. De overige variaties in de reële waarde van de dochteronderneming, zijnde het netto courant resultaat, zijn wel relevant en betreffen aldus wel een uitkeerbare reserve
De resterende marge, na dividenduitkering, bedraagt op het einde van 2017 € 24.349K doordat het netto actief van de GVV relatief meer gestegen is dan het bedrag van het niet uitkeerbaar eigen vermogen (beide berekend conform artikel 617 Wetboek van Vennootschappen).
| 8.9.7. Overzicht van de variaties in het statutaire eigen vermogen en reserves per 31 december 2017 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| -- | -- | -- | -- | -- | ----------------------------------------------------------------------------------------------------- |
| MUTATIE IN EIGEN VERMOGEN ('000 EUR) |
Kapitaal | Uitgiftepremies | Reserves | Resultaat | Aftrekrecht van mutatierechten en - kosten |
Eigen Vermogen |
|---|---|---|---|---|---|---|
| OP 31/12/2015 | 185.289 | 20.893 | -22.428 | 24.024 | 0 | 207.779 |
| Elementen onmiddellijk erkend als EV | 15.004 | 11.546 | -128 | 0 | 0 | 26.422 |
| Kapitaalsverhoging | 15.004 | 11.546 | 0 | 0 | 0 | 26.550 |
| Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
0 | 0 | 343 | 0 | 0 | 343 |
| Positieve variatie van de waarde van de zonnepanelen (IAS 16) | 0 | 0 | -720 | 0 | 0 | -720 |
| Eigen aandelen | 0 | 0 | 249 | 0 | 0 | 249 |
| Aandeelkapitaal opties personeel | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Minderheidsbelang | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Rechtzettingen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Subtotaal | 200.292 | 32.440 | -22.556 | 24.024 | 0 | 234.201 |
| Dividenden | 0 | 0 | -18.700 | 0 | 0 | -18.700 |
| Overgedragen resultaat | 0 | 0 | 24.024 | -24.024 | 0 | 0 |
| Resultaat van het boekjaar | 0 | 0 | 0 | 35.971 | 0 | 35.971 |
| OP 31/12/2016 | 200.292 | 32.440 | -17.232 | 35.971 | 0 | 251.472 |
| Elementen onmiddellijk erkend als EV | 32.646 | 34.201 | -1.356 | 0 | 0 | 65.491 |
| Kapitaalsverhoging | 32.646 | 34.201 | 0 | 0 | 0 | 66.847 |
| Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
0 | 0 | -1.840 | 0 | 0 | -1.840 |
| Positieve variatie van de waarde van de zonnepanelen (IAS 16) | 0 | 0 | 484 | 0 | 0 | 484 |
| Eigen aandelen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Aandeelkapitaal opties personeel | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Minderheidsbelang | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Rechtzettingen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Subtotaal | 232.938 | 66.641 | -18.588 | 35.971 | 0 | 316.963 |
| Dividenden | 0 | 0 | -20.999 | 0 | 0 | -20.999 |
| Overgedragen resultaat | 0 | 0 | 35.971 | -35.971 | 0 | 0 |
| Resultaat van het boekjaar | 0 | 0 | 0 | 36.538 | 0 | 36.538 |
| OP 31/12/2017 | 232.938 | 66.641 | -3.615 | 36.538 | 0 | 332.502 |
| 3. Totaal (T) of | 3. Totaal (T) of | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| totaal in | totaal in | ||||
| Tijdens het boekjaar en het vorige | voltijdse | voltijdse | |||
| boekjaar | Codes | equivalenten | equivalenten | ||
| 1. Voltijds | 2. Deeltijds | (VTE) | (VTE) | ||
| (boekjaar) | (boekjaar) | (boekjaar) | (vorig boekjaar) | ||
| Gemiddeld aantal werknemers | 100 | 12,1 | 1,8 | 13,9 | 10,4 (VTE) |
| Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren | 101 | 20427 | 2455 | 22882 | 18 017,3 (T) |
| Personeelskosten | 102 | 931040 | 87421 | 1018461 | 928101 (T) |
| Bedrag van de voordelen bovenop het loon | 103 xxxxxxxxxxx | xxxxxxxxxxx | 23412,0 (T) | 18601,0 (T) |
| Op de afsluitingsdatum van het boekjaar | Codes | 1. Voltijds | 2. Deeltijds | 3. Totaal in voltijdse equivalenten |
|---|---|---|---|---|
| Aantal werknemers ingeschreven in het | 105 | 13,0 | 2,0 | 14,7 |
| Overeenkomst voor een onbepaalde tijd | 110 | 12,0 | 2,0 | 13,7 |
| Overeenkomst voor bepaalde tijd | 111 | 1,0 | 0,0 | 1,0 |
| Overeenkomst voor duidelijk omschreven werk | 112 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Vervangingsovereenkomst | 113 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Volgens het geslacht en studieniveau | ||||
| Mannen: | 120 | 9,0 | 0,0 | 9,0 |
| lager onderwijs | 1200 | 2,0 | 0,0 | 2,0 |
| secundair onderwijs | 1201 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| hoger niet-universitair onderwijs | 1202 | 5,0 | 0,0 | 5,0 |
| universitair onderwijs | 1203 | 2,0 | 0,0 | 2,0 |
| Vrouwen: | 121 | 4,0 | 2,0 | 5,7 |
| lager onderwijs | 1210 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| secundair onderwijs | 1211 | 2,0 | 0,0 | 2,0 |
| hoger niet-universitair onderwijs | 1212 | 1,0 | 1,0 | 1,8 |
| universitair onderwijs | 1213 | 1,0 | 1,0 | 1,9 |
| Volgens de beroepscategorie | ||||
| Directiepersoneel | 130 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Bedienden | 134 | 13,0 | 2,0 | 14,7 |
| Arbeiders | 132 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Andere | 133 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
EPRA ("European Public Real Estate Association") is de stem van de Europese beursgenoteerde vastgoedsector die meer dan 250 leden telt en meer dan € 450 miljard vastgoed. De EPRA-indexen zijn een wereldwijde benchmark en de meest gebruikte investeringsindex voor beursgenoteerd vastgoed. De indexen zijn samengesteld uit meer dan 100 vennootschappen. De criteria om opgenomen te worden in de indexen staan gepubliceerd op de website van EPRA (www.epra.com). Montea is nog niet opgenomen in de Europese en in de Belgische EPRA-index.
Aanbevelingen voor wat betreft de rapportering en de definiëring van de belangrijkste financiële prestatiemaatstaven voor beursgenoteerde vastgoedvennootschappen worden eveneens weergegeven op de website van EPRA (zie EPRA Reporting: Best Practices Recommendations Guidelines). Montea stelt het merendeel van de door EPRA aanbevolen prestatiemaatstaven ter beschikking van de investeerders met als doel de rapportering te standaardiseren met het oog op een betere kwaliteit en vergelijkbaarheid van informatie.
110 Geen enkele EPRA maatstaf werd geauditeerd door de commissaris met uitzondering van het EPRA resultaat, EPRA NAV en EPRA NNNAV. De publicatie van de gegevens is niet verplicht volgens de GVV-regelgeving en zijn niet onderworpen aan een nazicht door publieke instanties.
| Definitie | Doelstelling | 31/12/2017 | 31/12/2016 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| B) | EPRA resultaat | Recurrent resultaat | Een belangrijke maatstaf van de | In € x 1000: | |
| afkomstig van de | onderliggende operationele operationele kernactiviteit. resultaten van een bedrijf uit het verhuren van onroerend goed. |
26 785 In $\epsilon$ / aandeel: |
24 018 | ||
| Geeft aan in welke mate de huidige dividendbetalingen worden ondersteund door de winst. |
2,58 | 2,47 | |||
| C) | EPRA NAV | Dit is de NAV die werd | Zorgt voor aanpassing van de IFRS | In € x 1000: | |
| aangepast zodat ze ook vastgoed en overige |
NAV, zodat de aandeelhouders de relevantste informatie ontvangen |
344 521 | 276 650 | ||
| investeringen tegen hun reële waarde omvat en die bepaalde posten uitsluit die naar verwachting geen |
over de reële waarde van de activa en passiva binnen een echte vennootschap voor vastgoedbeleggingen met een |
In $\epsilon$ / aandeel: 29,67 |
27,80 | ||
| vaste vorm zullen krijgen in een bedrijfsmodel met vastgoedbeleggingen op lange termijn. |
beleggingsstrategie op lange termijn. |
||||
| D). | EPRA NNNAV | Dit is de EPRA NAV die werd Zorgt voor aanpassing van de EPRA | In € x 1000: | ||
| aangepast zodat ze ook de reële waarde van (i) |
NAV, zodat de aandeelhouders de relevantste informatie ontvangen |
338 308 | 258419 | ||
| financiële instrumenten, | over de huidige reële waarde van | In $\epsilon$ / aandeel: | |||
| (ii) schulden en (iii) uitgestelde belastingen omvat. |
alle activa en passiva binnen de vastgoedentiteit. |
29,14 | 25,97 | ||
| E). | EPRA NIY | Geannualiseerde huurinkomsten op basis van de constante huur die op de balansdatum wordt geïnd, min de niet- recupereerbare werkingskosten voor vastgoed, gedeeld door de marktwaarde van het vastgoed, plus de (geraamde) aankoopkosten, portefeuille Y. |
Een vergelijkbare maatstaf voor portefeuillewaarderingen binnen Europa. In het verleden waren er discussies over de portefeuillewaarderingen in Europa. Deze maatstaf zou het beleggersmakkelijker moeten maken om zelf te beoordelen hoe de waardering van portefeuille X zich laat vergelijken met |
6,5% | 6,6% |
| EPRA TOPPED-UP NIY Deze maatstaf integreert een aanpassing van het huurvrije periodes (of andere nietvervallen huurstimuli zoals een huurperiode met korting en getrapte huurprijzen). |
Het verschaffen van de berekening die het verschil reconcilieert EPRA NIY voor de afloop van tussen de EPRA NIY en de EPRA TOPPEDUP NIY. |
6,5% | 6,6% | ||
| F) | EPRA HUURLEEGSTAND |
Geraamde huurwaarde (ERV) van leegstaande ruimtes, gedeeld door de ERV van de hele portefeuille. |
Een zuivere, financiële meting van de leegstand (in %). |
3,2% | 1,1% |
| G) | EPRA kost ratio | 12,2% | 13,3% | ||
| (incl. leegstandskosten) | |||||
| EPRA kost ratio | 11,6% | 13,2% | |||
| (excl. leegstandskosten) |
| EPRA resultaat | |||
|---|---|---|---|
| (in EUR $X$ 1 000) | 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
| RESTATED (0) | |||
| Netto resultaat (IFRS) | 36.548 | 32.204 | |
| Aanpassingen voor de berekening van het EPRA resultaat | |||
| Uit te sluiten: | |||
| (i) | Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en vastgoed bestemd voor verkoop | $-3.204$ | $-670$ |
| (ii) | Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen | $-769$ | $-8.131$ |
| (v i ) | Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | $-5.791$ | 616 |
| EPRA resultaat | 26.785 | 24.018 | |
| Gewogen gemiddelde aantal aandelen | 10.392.676 | 9.722.190 | |
| EPRA resultaat per aandeel ( $\epsilon$ /aandeel) | 2,58 | 2,47 |
| EPRA NAV | |||
|---|---|---|---|
| (in EUR X 1 000) | 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij | 332.911 | 251.846 | |
| NAV per aandeel $(E/a$ andeel) | 28,67 | 25,31 | |
| Effect van de lichting van de opties, converteerbare schulden en andere eigen vermogensinstrumenten | |||
| Verwaterde netto actiefwaarde na effect van de lichting van de opties, converteerbare schulden en andere eigen vermogensinstrumenten |
332.911 | 251.846 | |
| Uit te sluiten | |||
| (iv) | IV. Reële waarde van financiële instrumenten | 11.611 | 24,804 |
| EPRA NAV | 344.521 | 276.650 | |
| Aantal aandelen in omloop per einde periode | 11.610.531 | 9.951.884 | |
| EPRA NAV per aandeel (€/aandeel) | 29.67 | 27,80 |
| (in $EURX1000$ ) | 31/12/2017 | 31/12/2016 | ||
|---|---|---|---|---|
| EPRA NAV | 344.521 | 276.650 | ||
| Aantal aandelen in omloop per einde periode | 11.610.531 | 9.951.884 | ||
| EPRA NAV per aandeel (€/aandeel) | 29,67 | 27,80 | ||
| Toe te voegen: | ||||
| (i) | Reële waarde van financiële instrumenten | $-11.611$ | $-24.804$ | |
| (ii) | н. | Herwaarderingen van de reële waarde van financieringen met vaste rentevoet | 5.397 | 6.573 |
| EPRA NNNAV | 338,308 | 258.419 | ||
| Aantal aandelen in omloop per einde periode | 11.610.531 | 9.951.884 | ||
| EPRA NNNAV per aandeel (€/aandeel) | 29,14 | 25,97 |
| (in EUR x 1000) | 31/12/2017 | 31/12/2016 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EPRA NIY en 'topped-up' NIY | BE | FR | NL. | TOTAL | BE | FR | NI. | TOTAL |
| Vastgoedbeleggingen - volle eigendom | 396886 | 108 463 | 213 379 | 718 729 | 278 342 | 97463 | 176 517 | 552322 |
| Vastgoedbeleggingen - aandeel van JV & Fondsen | ||||||||
| Activa bestemd voor verkoop | ||||||||
| Verminderd met projectontwikkelingen | $-25966$ | $-14122$ | $-8352$ | $-48440$ | $-3045$ | $-7235$ | $-10281$ | |
| Afgewerkte vastgoedportefeuille | 370920 | 94 341 | 205 027 | 670 288 | 278 342 | 94 418 | 169 282 | 542 041 |
| Toelage voor geraamde aankoopkosten | 8954 | 6744 | 14 3 5 2 | 30 049 | 6709 | 6762 | 11850 | 25 3 21 |
| Investeringswaarde afgewerkte vastgoedportefeuille B | 379 874 | 101 085 | 219 379 | 700 338 | 285 051 | 101 180 | 181 131 | 567 362 |
| Geannualiseerde contant geïnde huurinkomsten | 27386 | 7397 | 13 4 43 | 48 2 2 6 | 20 633 | 7515 | 11565 | 39712 |
| Vastgoedkosten (incl. concessies) | $-2582$ | $-26$ | $-202$ | $-2810$ | $-1908$ | $-119$ | $-167$ | $-2194$ |
| Geannualiseerde nettohuurgelden A | 24 804 | 7371 | 13 24 2 | 45 417 | 18725 | 7396 | 11 3 98 | 37518 |
| Huurvrije periodes of lease incentives | 145 | 134 | 279 | |||||
| "topped-up" Geannualiseerde nettohuurgelden C | 24 949 | 7371 | 13 3 7 5 | 45 696 | 18725 | 7396 | 11 3 98 | 37518 |
| EPRA NIY A/B | 6,5% | 7,3% | 6,0% | 6,5% | 6,6% | 7,3% | 6,3% | 6,6% |
| EPRA "topped-up" NIY C/B | 6.6% | 7.3% | 6.1% | 6.5% | 6.6% | 7.3% | 6.3% | 6.6% |
| EPRA LEEGSTANDSPERCENTAGE | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (in EUR X 1 000) | (A) | (B) | (A/B) | (A) | (B) | (A/B) |
| Geraamde | Geraamde | ERPA Leegstandsgraad | Geraamde | Geraamde | ERPA Leegstandsgraad | |
| huurwaarde (ERV) huurwaarde portfolio | huurwaarde (ERV) huurwaarde portfolio | |||||
| voor de leegstand | (ERV) | voor de leegstand | (ERV) | |||
| (in 96) | (in 96) | |||||
| 31/12/2017 | 31/12/2017 | 31/12/2017 | 31/12/2016 | 31/12/2016 | 31/12/2016 | |
| België | 1.525 | 26.760 | 5.7% | 429 | 19.914 | 2,2% |
| Frankrijk | $\overline{\phantom{a}}$ | 7.012 | 0,0% | ۰ | 7.175 | 0,0% |
| Nederland | 13.974 | 0.0% | $\overline{\phantom{a}}$ | 11.659 | 0,0% | |
| Totaal | 1.525 | 47.745 | 3,2% | 429 | 38.748 | 1,1% |
| EPRA Kost ratio | 31/12/2017 | 31/12/2016 | |
|---|---|---|---|
| (i) Operationele & Administratieve kosten (IFRS) | 5 5 4 1 | 5492 | |
| (iii) beheersvergoeding exclusief werkelijk/ingeschat winstelement | $-471$ | $-290$ | |
| EPRA-kosten (inclusief directe leegstandskosten) | A | 5071 | 5 203 |
| IX. Directe leegstandskosten | $-277$ | $-31$ | |
| EPRA-kosten (exclusief directe leegstandskosten) | B | 4 7 9 4 | 5 1 7 2 |
| (x) Brutohuurinkomsten min te betalen huur op gehuurde grond - IFRS | 41 3 96 | 39 104 | |
| Brutohuurinkomsten | c | 41 396 | 39 104 |
| EPRA kost ratio (inclusief directe leegstandskosten) | A/C | 12,2% | 13,3% |
| EPRA kost ratio (exclusief directe leegstandskosten) | B/C | 11,6% | 13,2% |
| RF | FR | |||
|---|---|---|---|---|
| Verhuurbare Oppervlakte | 581 821 $m2$ | 134318 m 2 | 252809 m 2 | 968948 m 2 |
| Gem. Huurgelden / m 2 | 45,3 €/m 2 | 55,1 €/m 2 | 53,7 €/m 2 | 48,8 €/m 2 |
| Geannuliseerde contractuele huurgelden | 26 341 k€ | 7397 k€ | 13 577 k€ | 47 315 k€ |
| Geraamde huurwaarde (ERV) | 26 760 k€ | 7012 k€ | 13 974 k€ | 47 745 k€ |
| Nettohuurgelden | 19 407 k€ | 7052 k€ | 12 361 k€ | 38 820 k€ |
| Marktwaarde Vastgoedbeleggingen | 358 149 k€ | 94 341 k€ | 205 027 k€ | 657 518 k€ |
| Marktwaarde Zonnepanelen | 12 771 k€ | $0 \text{ kg}$ | $0 \; \text{kg}$ | 12 771 k€ |
| EPRA Huurleegstand (gebaseerd op ERV) | 5.8% | 0.0% | 0,0% | 3,2% |
| Gem. Duur contracten (tot 1e opzeg) | 7,2 v | 2,6v | 10,9v | 7,5 y |
| Gem. Duur contracten (tot einde) | 9.2v |
Overzicht van de belangrijkste operationele indicatoren van de vastgoedportefeuille, per land:
Overzicht van de huurgelden, opgesplitst per land en per activiteit van de huurder:
| Huurder business sector ( $k \in \mathbb{R}$ ) | ВE | FR | 31/12/2017 | |
|---|---|---|---|---|
| Industrie | 5659 | 1412 | 7071 | |
| Consumenten goederen | 1 1 1 0 | 3734 | 3422 | 8 2 6 6 |
| Primaire goederen | 5832 | 4646 | 10478 | |
| Logistiek | 11706 | 1480 | 5509 | 18 695 |
| Diensten | 746 | 771 | 1517 | |
| Vacancy | 1 2 8 8 | 1 2 8 8 | ||
| TOTAL Current Rent | 26 341 | 7 397 | 13577 | 47315 |
| urder business sector (%) | ВE | FR | ||
| Industrial | 12,0% | 3,0% | 14,9% | |
| Consumer goods | 2,3% | 7.9% | 7,2% | 17,5% |
| Primary goods | 12,3% | 9,8% | 22,1% | |
| Logistics | 24,7% | 3,1% | 11,6% | 39,5% |
| Services | 1,6% | 1,6% | 3,2% | |
| Vacancy | 2,7% | 2,7% |
Overzicht van de grootste huurders binnen de portefeuille, inclusief het aandeel in het totaal van de huurgelden:
| Huurder | Current Rent | % | |
|---|---|---|---|
| 1 | DHL aviation | 3 1 7 1 | 6,7% |
| 2 | DHL Global Forwarding | 2 1 9 5 | 4.6% |
| з | Decathlon | 2 1 6 0 | 4,6% |
| 4 | DSV Solutions | 1742 | 3,7% |
| 5 | Bakkersland | 1736 | 3,7% |
| 6 | Doc Morris | 1475 | 3,1% |
| 7 | Federal Mogul | 1445 | 3.1% |
| 8 | JCL Logistics | 1371 | 2,9% |
| 9 | Barry Callebaut | 1231 | 2,6% |
| 10 | Caterpillar | 1 2 1 0 | 2,6% |
| 11 | Jan De Rijk | 1 2 0 8 | 2,6% |
| 12 | Aware Food Group | 1 1 9 6 | 2,5% |
| 13 | Metro / Makro Cash & Carry Belgium NV | 1 1 7 8 | 2,5% |
| 14 | Depa Disposables | 1047 | 2,2% |
| 15 | Vos Logistics | 1 0 4 5 | 2.2% |
| 16 | Dachser | 1037 | 2,2% |
| 17 | GVT | 1 0 0 2 | 2,1% |
| 18 | NSK | 1000 | 2,1% |
| Huurders $\geq 1$ mio $\epsilon$ | 26 450 | 56% | |
| Huurders < 1 mio $\epsilon$ | 20866 | 44% | |
| TOTAAL | 47315 | 100% |
Overzicht van de grootste (in marktwaarde) investeringspanden binnen de investeringsportefeuille:
| Type e Oppervlakt Gebou Range Markt- Jaar van Oplevering Vorm van Type Jaar van Huurders e(m 2 ) / Herontwikkeling Locatie waarde Gebouw Eigendom eigendom Aankoop W 100% Full. $2016 - 2017$ - Bakkersland Multi Logistics $2016 - 2017$ NL Aalsmeer $> 30$ mio $\epsilon$ 44 892 1. - Scotch & Soda ownership tenant Japanlaan & Thailandlaan Long Term 2017 - DHL Aviation 100% 2017 Single Logistics 66 543 BE Zaventem $> 30$ mio $\epsilon$ $\mathcal{P}$ superficies tenant Brucargo 2017 100% Full 2017 - Decathlon Single Logistics BE Willebroek 47046 $> 30$ mio $\epsilon$ з. ownership tenant |
|
|---|---|
| De Hulst | |
| $1966 - 2014 -$ - Unilever Multi 100% Full 2009 Logistics & $25 \le x \le 30$ mio $\epsilon$ 29 21 2 4 BE Vorst |
|
| - Makro $2015 - 2016 -$ Light ownership tenant Humaniteitslaan 292 |
|
| $-CDS$ 2017 Industrial - Stylelabs |
|
| 100% Long Term 2012 2012 - DHL GI. Forwarding Single Logistics 28 279 5 BE Zaventem $20 \le x \le 25$ mio $\epsilon$ |
|
| superficies tenant Brucargo 830 |
|
| $1975 - 2002 -$ - Jan De Nul 100% Full 2006 (IPO) Multi Logistics 44 24 9 6 BE Aalst $20 \le x \le 25$ mio $\epsilon$ |
|
| 2009 - Barry Callebaut ownership tenant Tragel 48-58 |
|
| $-$ VDAB - R&D Interieur |
|
| Long Term - DSV Logistics 100% $2013 - 2016$ $2013 - 2016$ Single $20 \le x \le 25$ mio $\epsilon$ 48 909 7 BE Gent |
|
| superficies tenant Evenstuk |
|
| - Federal Mogul 100% Full 2016 2016 Single Logistics BF Willebroek $20 \le x \le 25$ mio $\epsilon$ 29 117 я |
|
| ownership tenant De Hulst |
|
| 2009 100% Full 2009 - JCL Logistics Single Logistics 9 NL s Heerenberg $20 \le x \le 25$ mio $\epsilon$ 22969 |
|
| ownership tenant Distributieweg |
|
| - DocMorris 2015 2015 100% Full Single Logistics 10 NJ Heerlen $15 \le x \le 20$ mio $\epsilon$ 14 060 |
|
| ownership tenant Business Park Aventis |
Overzicht van de belangrijkste operationele indicatoren van de Projectontwikkelingen, per land en per individueel project:
| Development | Geschatte | Verwachte | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Costs tot | Herwaarder | kosten tot | Waarde bij | datum van | ||||
| Site & Locatie | Land | 31/12/2017 | ing | 31/12/2017 | oplevering | oplevering | oplevering | Status |
| Genk (Carglass) | BE | 11 199 | 11 199 | 13489 | 24 688 | 2018 | Under construction | |
| Bornem (Pelsis) | BE | 5 000 | $-18$ | 4982 | 7600 | 12582 | 2018 | Under construction |
| de Tyaslaan (land) | BE | 9910 | $-124$ | 9785 | Unknown | 9785 | 2019 | Commercialization |
| BE | 26 109 | $-142$ | 25 966 | 21 089 | 47 055 | |||
| Camphin (Danone, DSM, GBS) | FR | 14 2 16 | $-94$ | 14 1 22 | 12389 | 26 511 | 2018 | Under construction |
| FR | 14 216 | $-94$ | 14 122 | 12 3 8 9 | 26 5 11 | |||
| Schiphol SLP (Thomson Select) | NL | 3 2 7 1 | 206 | 3477 | 3846 | 7323 | 2018 | Under construction |
| Etten-Leur (Bas Logistics) | NL | 4934 | $-59$ | 4875 | 4647 | 9522 | 2018 | Under construction |
| NL | 8 2 0 5 | 147 | 8352 | 8493 | 16845 | |||
| TOTAL | 48 5 29 | $-89^{\circ}$ | 48 440 | 41 971 | 90 411 |
| Voor- | Wareh Mezzan | Onbebou | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Type | Type | % | verhuu | Office | ouse | ine | Andere | Totaal wde grond | ERV bij | |||
| Site & Locatie | Land | gebouw | gebouw | eigendom | rd (%) | (m 2 ) | (m 2 ) | (m 2 ) | (m 2 ) | (m 2 ) | (m 2 ) | oplevering |
| Genk (Carglass) | BE | Logistics | Single tenant | 100% | 100% | 3 0 4 0 | 43775 | 46815 | 1890 | |||
| Bornem (Pelsis) | BE | Light Industrial Single tenant | 100% | 100% | 960 | 11 3 5 5 | 12 3 15 | 730 | ||||
| de Tyaslaan (land) | BE | Unknown | Unknown | 100% | 59 469 | Unknown | ||||||
| BE | 4 0 0 0 | 55 130 | 59 130 | 59 469 | 2620 | |||||||
| Camphin (Danone, DSM, GBS) | FR | Logistics | Multi tenant | 100% | 87% | 1352 | 40 972 | 605 | 42 9 29 | 1720 | ||
| FR | 1352 | 40 972 | 605 | 42 9 29 | 1720 | |||||||
| Schiphol SLP (Thomson Select) | NL | Logistics | Multi tenant | 100% | $50\%$ (*) | 856 | 4500 | 5356 | 540 | |||
| Etten-Leur (Bas Logistics) | NL | Logistics | Single tenant | 100% | 100% | 10485 | 904 | 11 389 | 11913 | 420 | ||
| NL | 856 | 14 9 85 | 904 | 16745 | 11913 | 960 | ||||||
| TOTAL | 6 208 111 087 | 904 | 605 118 804 | 71382 | 5 300 |
| (in EUR x 1000) | HUUR 31/12/2016 |
Nieuw contract |
Einde contract |
LIKE FOR LIKE Heronderhan deling / Verlenging |
Indexatie | Andere | Nieuwe sites | NON COMPARABLE Spreiding huurvrije periodes |
Verkochte sites |
HUUR 31/12/2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| België | 16 181 | 1 2 4 9 | $-1696$ | 197 | 237 | -6 | 16 16 3 | |||
| Frankrijk | 6812 | 39 | -86 | 40 | 6805 | |||||
| Nederland | 8595 | - 1 | $-51$ | 34 | 8571 | |||||
| LIKE for LIKE | 31587 | 1 2 8 1 | $-1696$ | 60 | 311 | -6 | 31 538 | |||
| België | 2 3 0 1 | 3 7 3 0 | 108 | $-163$ | 5977 | |||||
| Frankrijk | 4 1 0 8 | 137 | $-3972$ | 273 | ||||||
| Nederland | 1.500 | 2.637 | $-19$ | 4119 | ||||||
| COMPARARI FI | 7910 | 6504 | $-3883$ | $-163$ | 10 368 | |||||
| ΓΟΤΑΑΙ | 39 497 | 1 2 8 1 | $-1696$ | 60 | 311 | 6 5 0 4 | $-3883$ | $-163$ | 41 907 |
| België | 41.0% | 3.2% | $-4.3%$ | 0.5% | 0.6% | 0.0% | 40,9% | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Frankrijk | 17,2% | 0.1% | $-0.2%$ | 0.1% | 17,2% | |||||
| Nederland | 21,8% | 0.0% | $-0,1%$ | 0,1% | 21,7% | |||||
| LIKE for LIKE! | 80,0% | 3.2% | $-4.3%$ | 0.2% | 0.8% | 0.0% | 79.8% | |||
| België | 5,8% | 9.4% | 0.3% | $-0.4%$ | ||||||
| Frankrijk | 10,4% | 0.3% | $-10,1%$ | 15,1% 0,7% |
||||||
| Nederland! | 3.8% | 6.7% | 0.0% | 10.4% | ||||||
| `∩MP∆R∆RI F‡ | 20.0% | 16.5% | $-9.8%$ | $-0.4%$ | 26.3% | |||||
| TOTAAL | 100,0% | 3.2% | $-4.3%$ | 0.2% | 0,8% | 0.0% | 16.5% | $-9.8%$ | $-0.4%$ | 106,1% |
Noteer:
| (in EUR x 1000) | INVESTMENT ASSETS 31/12/2016 |
CAPEX | LIKE FOR LIKE Herwaarderin |
Aankopen | Verkopen | NON COMPARABLE Transfer van / naar Project- ontwikkeling |
CAPEX | Herwaarderin g |
INVESTMENT ASSETS 31/12/2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| België | 230 151 | 6 1 8 2 | $-1617$ | 234 716 | |||||
| Frankrijk | 76 389 | 11 | 2 2 0 9 | 78 610 | |||||
| Nederland | 124 217 | 1784 | 1321 | 127321 | |||||
| LIKE for LIKE | 430 757 | 7977 | 1913 | 440 646 | |||||
| België | 38 213 | 77 765 | 6.360 | 261 | 835 | 123 434 | |||
| Frankrijk | 10 30 7 | 5 3 7 3 | 167 | $-50$ | 15732 | ||||
| Nederland | 45 065 | 6 6 7 3 | 22.936 | 25 | 3 0 0 7 | 77 706 | |||
| NON COMPARABLE | 93 585 | 89 811 | 453 | 3792 | 216872 | ||||
| ΤΟΤΑΑΙ | 524342 | 7 977 | 1913 | 89 811 | 453 | 3792 | 657 518 |
| België 43,9% 44,8% 1.2% $-0.3%$ 15,0% Frankrijk 14,6% 0.4% 0.0% 24,3% 23,7% 0.3% Nederland: 0.3% LIKE for LIKE 82.2% 84.0% 0.4% 1.5% België 7,3% 23,5% 14,8% 0.0% 0,2% 1.2% 3,0% Frankrijk 2.0% 1.0% 0.0% 0.0% |
|---|
| 8.6% 14.8% 1.3% 0.6% 0.0% Nederland 4.4% |
| 17,8% 4% NON COMPARABLE 17.1% 0.1% 0.7% |
| 100,0% TOTAAL 1.5% 0.4% 17.1% 0.7% 0.1% |
Noteer:
| ANALYSE RESTERENDE DUURTIJD TOT 1e OPZEG | BE | FR. | NL | TOTAAL | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Gemiddelde Duur tot 1e opzeg | 7,2y | 2,6y | 10,9 y | 7,5y | ||
| ERV die verloopt binnen het jaar | 552 | 1 2 3 6 | 1788 | |||
| ERV die verloopt in het 2e jaar | 1092 | 2 3 6 2 | 3 4 5 4 | |||
| 60 | ERV die verloopt tussen het 3e & 5e jaar | 6487 | 1813 | 1820 | 10 119 | |
| ω Ñ |
ERV die verloopt na het 5e jaar | 18628 | 1602 | 12 154 | 32 384 | |
| ERV | g | TOTAAL | 26 760 | 7012 | 13974 | 47 745 |
| ്പ | ERV die verloopt binnen het jaar | 1.2% | 2,6% | 3,7% | ||
| ã | ERV die verloopt in het 2e jaar | 2,3% | 4,9% | 7,2% | ||
| ERV die verloopt tussen het 3e & 5e jaar | 13,6% | 3,8% | 3,8% | 21,2% | ||
| ERV die verloopt na het 5e jaar | 39,0% | 3,4% | 25,5% | 67,8% | ||
| TOTAAL | 56,0% | 14,7% | 29.3% | 100,0% | ||
| Current Rent die verloopt binnen het jaar | 233 | 1349 | 1582 | |||
| Current Rent die verloopt in het 2e jaar | 1 1 3 4 | 2554 | 3688 | |||
| 60 ω |
Current Rent die verloopt tussen het 3e & 5e jaar | 6979 | 1895 | 1684 | 10558 | |
| Rent | ã | Current Rent die verloopt na het 5e jaar | 17996 | 1598 | 11893 | 31 487 |
| ۰ | TOTAAL | 26 341 | 7397 | 13577 | 47315 | |
| Current | A | Current Rent die verloopt binnen het jaar | 0.5% | 2,9% | 3,3% | |
| ã | Current Rent die verloopt in het 2e jaar | 2,4% | 5,4% | 7,8% | ||
| Current Rent die verloopt tussen het 3e & 5e jaar | 14.7% | 4,0% | 3.6% | 22,3% | ||
| Current Rent die verloopt na het 5e jaar | 38,0% | 3,4% | 25,1% | 66,5% | ||
| TOTAAL | 55,7% | 15,6% | 28,7% | 100,0% |
| RESTERENDE DUURTIJD TOT EINDE CONTRACT | BE | FR. | NL. | TOTAAL | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Gemiddelde Duur tot einde contract | 9,3v | 4,8v | 11,2v | 9,2v | ||
| ERV die verloopt binnen het jaar | 527 | 954 | 1481 | |||
| ERV die verloopt in het 2e jaar | 677 | 784 | 1461 | |||
| ERV die verloopt tussen het 3e & 5e jaar | 3421 | 1467 | 1820 | 6708 | ||
| ontract | ERV die verloopt na het 5e jaar | 22 135 | 3806 | 12 154 | 38 095 | |
| ERV | ō | TOTAAL | 26 760 | 7012 | 13974 | 47745 |
| 용 | ERV die verloopt binnen het jaar | 1.1% | 2,0% | 3,1% | ||
| ءِ ക |
ERV die verloopt in het 2e jaar | 1,4% | 1,6% | 3,1% | ||
| ERV die verloopt tussen het 3e & 5e jaar | 7.2% | 3,1% | 3.8% | 14,0% | ||
| ថ្ន | ERV die verloopt na het 5e jaar | 46,4% | 8,0% | 25,5% | 79,8% | |
| TOTAAL | 56,0% | 14,7% | 29.3% | 100,0% | ||
| Current Rent die verloopt binnen het jaar | 233 | 1057 | 1 2 9 0 | |||
| ť | Current Rent die verloopt in het 2e jaar | 707 | 794 | 1501 | ||
| g | Current Rent die verloopt tussen het 3e & 5e jaar | 3667 | 1562 | 1684 | 6914 | |
| Rent | ā | Current Rent die verloopt na het 5e jaar | 21 735 | 3983 | 11893 | 37 610 |
| ō | TOTAAL | 26 341 | 7397 | 13577 | 47315 | |
| urrent | ō | Current Rent die verloopt binnen het jaar | 0,5% | 2,2% | 2,7% | |
| ē. Ф |
Current Rent die verloopt in het 2e jaar | 1.5% | 1,7% | 3,2% | ||
| σ | Current Rent die verloopt tussen het 3e & 5e jaar | 7,8% | 3,3% | 3.6% | 14,6% | |
| ថ្ន | Current Rent die verloopt na het 5e jaar | 45.9% | 8.4% | 25,1% | 79,5% | |
| TOTAAL | 55.7% | 15,6% | 28,7% | 100.0% |
Definitie: dit betreft de negatieve en/of positieve variaties in de reële waarde van de vastgoedportefeuille + de eventuele min- of meerwaarde naar aanleiding van de realisatie van vastgoed.
Doelstelling: Deze APM geeft de negatieve en/of positieve variaties in de reële waarde van de vastgoedportefeuille + de eventuele min- of meerwaarde naar aanleiding van de realisatie van vastgoed.
Berekening: De gedetailleerde berekening van deze APM hieronder:
| RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 31/12/2017 | 31/12/2016 |
|---|---|---|
| (in EUR X 1 000) | RESTATED (0) | |
| Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen | 769 | 8.131 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 3.204 | 670 |
| RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 3.972 | 8.801 |
Definitie: dit is het financiële resultaat conform het GVV KB exclusief de variatie in de reële waarde van de financiële instrumenten.
Doelstelling: Deze APM geeft de werkelijke financieringskost van de vennootschap weer.
Berekening: De gedetailleerde berekening van deze APM hieronder:
| FINANCIEEL RESULTAAT excl. variaties in reële waarde van financiële instrumenten (in EUR X 1 000) |
31/12/2017 | 31/12/2016 |
|---|---|---|
| Financiële resultaat | -5.316 | -12.396 |
| Uit te sluiten: | ||
| Variaties in de reële waarde van financiële activa & passiva | -5.791 | 616 |
| FINANCIEEL RESULTAAT excl. variaties in reële waarde van financiële instrumenten | -11.107 | -11.780 |
111 Exclusief de EPRA indicatoren waarvan sommige als een APM worden beschouwd en worden berekend onder het hoofdstuk 8.10 EPRA Performance measures.
Definitie: Dit is het operationeel resultaat vóór het resultaat op de vastgoedportefeuille gedeeld door het netto huurresultaat.
Doelstelling: Deze APM meet de operationele rentabiliteit van de vennootschap als een percentage van de huurinkomsten.
Berekening: De gedetailleerde berekening van deze APM hieronder:
| OPERATIONELE MARGE (in EUR X 1 000) |
31/12/2017 | 31/12/2016 |
|---|---|---|
| Netto huurresultaat | 40 793 | 40 518 |
| Operationeel resultaat (voor het resultaat op de portefeuille) | 38 830 | 36 304 |
| OPERATIONELE MARGE | 95,2% | 89,6% |
Definitie: De interest coverage ratio wordt berekend door de som van het operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille, samen met de financiële inkomsten, te delen door de netto interestkosten.
Doelstelling: Deze APM geeft aan hoeveel maal de vennootschap haar interestlasten verdient.
Berekening: De gedetailleerde berekening van deze APM hieronder:
| INTEREST COVERAGE RATIO (in EUR X 1 000) |
31/12/2017 | 31/12/2016 RESTATED (0) |
|---|---|---|
| Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille | 38 830 | 36 304 |
| Financiële inkomsten (+) | 240 | 656 |
| TOTAAL (A) | 39 071 | 36 960 |
| Netto interestkosten (-) | 11 245 | 12 308 |
| TOTAAL (B) | 11 245 | 12 308 |
| INTEREST COVERAGE RATIO (A/B) | 3,47 | 3,00 |
Definitie: gemiddelde financiële kost over het volledige jaar berekend op basis van het totale financiële resultaat t.o.v. het gemiddelde van het beginsaldo en eindsaldo van de financiële schuldenlast voor 2017 zonder daarbij rekening te houden met de waardering van de indekkingsinstrumenten.
Doelstelling: de vennootschap financiert zich gedeeltelijk via schuldfinanciering. Deze APM meet de kostprijs van deze financieringsbron en de mogelijke impact op de resultaten.
| GEMIDDELDE KOST VAN DE SCHULD | 31/12/2017 | 31/12/2016 |
|---|---|---|
| (in EUR X 1 000) | ||
| Financiële resultaat | -5.316 | -12.396 |
| Uit te sluiten: | ||
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -5.791 | 616 |
| Eenmalige financiële kosten van het afwikkelen van een IRS | 2.100 | |
| TOTALE FINANCIËLE LASTEN (A) | -11.107 | -9.680 |
| GEMIDDELDE UITSTAANDE FINANCIËLE SCHULDEN (B) | 366.615 | 324.766 |
| GEMIDDELDE KOST VAN DE SCHULD (A/B) | 3,0% | 3,0% |
De statutaire zaakvoerder, Montea Management NV, verklaart dat de inlichtingen verstrekt door de vastgoeddeskundige (Jones Lang LaSalle BVBA, vertegenwoordigd door de heer Rod Scrivener) en de erkende commissaris (Ernst & Young Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door de heer Joeri Klaykens) getrouw werden overgenomen. Voor zover de statutaire zaakvoerder op de hoogte is en in staat is om dit te verzekeren in het licht van gegevens die door derde partijen werden gepubliceerd, werd geen enkel feit weggelaten waardoor de weergegeven informatie onjuist of misleidend zou worden112.
Dit jaarlijks financieel verslag omvat verklaringen die betrekking hebben op de toekomst. Dergelijke verklaringen zijn gebaseerd op schattingen en vooruitzichten van de Vennootschap en bevatten van nature onbekende risico's, onzekere elementen en andere factoren die tot gevolg zouden kunnen hebben dat de resultaten, de financiële toestand, de performantie en de huidige verwezenlijkingen zullen verschillen van deze die uitgedrukt of impliciet zijn meegedeeld in deze op de toekomst gerichte verklaringen. Gelet op deze onzekere factoren houden de op de toekomst gerichte verklaringen geen enkele garantie in.
| 2017 | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|
| http://www.montea.com/nl/investor-relations/financial-reports | |||
| Kerncijfers | | | |
| Hoofdstuk 4 pag. 31 | Hoofdstuk 5 pag. 24 | Hoofdstuk 3 pag. 20 | |
| Vastgoedportefeuille | | | |
| Hoofdstuk 5.2.2 pag. 45 | Hoofdstuk 6.2.4 pag. 40 | Hoofdstuk 4.2.4 pag. 37 | |
| Kernratio's | | | |
| Hoofdstuk 5.4.1 pag. 64 | Hoofdstuk 6.4.5 pag. 63 | Nieuw in 2016 | |
| Verkorte geconsolideerde | | | |
| resultatenrekening | Hoofdstuk 5.4.2 pag. 67 | Hoofdstuk 6.5.1 pag. 65 | Hoofdstuk 4.4.1 pag. 56 |
| Verkorte geconsolideerde balans | | | |
| Hoofdstuk 6 pag. 115 | Hoofdstuk 6.5.2 pag. 68 | Hoofdstuk 4.4.2 pag. 59 | |
| Beursperformantie | | | |
| Hoofdstuk 6 pag. 115 | Hoofdstuk 7.1 pag. 121 | Hoofdstuk 5.1 pag. 106 | |
| Geconsolideerde en | | | |
| enkelvoudige jaarrekening | Hoofdstuk 8 | Hoofdstuk 9 | Hoofdstuk 7 |
| pag. 121 -> 179 | pag. 127 -> 189 | pag. 112 -> 168 | |
| Inclusief het bedrag van de | | | |
| commisaris | Hoofdstuk 8.8 pag. 177 | Hoofdstuk 9.7.2 | Hoofdstuk 7.7.2 |
| pag. 175 -> 176 | pag. 160 -> 161 |
In dit jaarlijks financieel verslag wordt informatie opgenomen met betrekking tot voorgaande jaren (2016 en 2015). Onderstaande tabel geeft een overzicht weer van waar deze informatie gevonden kan worden:
112 Montea bevestigt hierbij dat de vastgoeddeskundige en de commissaris hebben ingestemd met de opneming van hun verslagen in het jaarverslag en met de vorm of context waarin deze verslagen zijn opgenomen.
De gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) die door de GVV Wet werd ingevoerd, maakt de oprichting in België mogelijk van vennootschappen voor de belegging in vastgoed, zoals die in tal van andere landen bestaan: Real Estate Investments Trusts (REITs) in de Verenigde Staten, Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI) in Nederland, G-REITs in Duitsland, Sociétés d'Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) in Frankrijk en UK-REITs in het Verenigd Koninkrijk. Het statuut van GVV maakt het voorwerp uit van de GVV Wet en het GVV KB.
De belangrijkste kenmerken van de gereglementeerde vastgoedvennootschap zijn:
113 Berekend op basis van het schema vermeld in Bijlage C van het GVV KB.
De vennootschappen die een vergunning als gereglementeerde vastgoedvennootschap verkrijgen of die met een gereglementeerde vastgoedvennootschap fuseren, zijn onderworpen aan een belasting (exit taks), die gelijkgesteld is aan een liquidatiebelasting, op de netto latente meerwaarde en op de vrijgestelde reserves van 16,5% (vermeerderd met 3% aanvullende crisisbijdrage, of in totaal 16,995%).
Montea heeft eveneens een bijkantoor in Frankrijk met het statuut van SIIC Société d'Investissements Immobiliers Cotée) en staat eveneens genoteerd op de tweede markt van Euronext Paris, de tweede notering na Euronext Brussels. In Frankrijk heeft Montea in 2007 geopteerd voor het statuut van SIIC om ook in dit land de voordelen te kunnen genieten die samenhangen met het statuut van aanvankelijk vastgoedbevak (nu GVV). De fiscale kenmerken van de GVV en de SIIC zijn vrij gelijklopend: zij zijn bijvoorbeeld allebei vrijgesteld van vennootschapsbelasting op de jaarlijkse inkomsten en op de gerealiseerde meerwaarden. De winsten uit andere activiteiten dan de verhuur of verkoop van vastgoed (bijvoorbeeld dividenden) zijn daarentegen wel onderworpen aan de vennootschapsbelasting.
Wanneer het statuut van GVV of SIIC wordt verkregen, is de onderneming een eenmalige bevrijdende belasting, "exit taks" genaamd, verschuldigd. Deze wordt berekend op basis van het verschil tussen de investeringswaarde van de portefeuille en de fiscale boekhoudkundige waarde van het vastgoed. De exit-taks die van toepassing is op SIIC bedraagt 16,5%. De betaling van de exit-taks voor SIIC is gespreid over vier jaar, met de storting van een eerste schijf van 15% na afloop van het eerste jaar. In België moet ten minste 80% van het bedrijfsresultaat worden uitgekeerd. In Frankrijk bedraagt dit percentage 85%, maar dan na aftrek van de afschrijvingen.
De bepalingen met betrekking tot de uitkering van de meerwaarden op de verkoop van vastgoed verschillen echter grondig. In België moeten zij ten belope van ten minste 80% worden uitgekeerd indien de winst niet opnieuw wordt geïnvesteerd. Voor de SIIC daarentegen moet ten minste 60% worden uitgekeerd op het einde van het tweede jaar volgend op hun realisatie. En nog steeds voor de SIIC geldt dat de dividenden van de dochtervennootschappen die zijn vrijgesteld van vennootschapsbelasting integraal moeten worden uitgekeerd in het boekjaar dat volgt op het boekjaar waarin ze werden ontvangen. Voor wat de structuur van het aandeelhouderschap betreft, moet de "free float" van gereglementeerde vastgoedvennootschappen, dit is het aantal aandelen dat niet vast wordt aangehouden, ten minste 30% bedragen. In Frankrijk moet dat 40% zijn. Voor de SIIC geldt geen maximale schuldgraad. Voor gereglementeerde vastgoedvennootschappen bedraagt de maximale schuldgraad 65%.
Montea heeft haar Nederlandse vastgoedbeleggingen gestructureerd in Nederlandse NV's. Deze Nederlandse vastgoedbelegging NV's zijn gevoegd in de fiscale eenheid Montea Nederland NV. Montea Nederland NV heeft een verzoek ingediend voor de toepassing van het fiscaal regime van de 'fiscale beleggingsinstelling' (FBI). De FBI is in Nederland onderworpen aan vennootschapsbelasting tegen een 0%-tarief.
De belangrijkste kenmerken (wettelijke vereisten) van de FBI zijn:
overige beleggingen mogen slechts voor 20% van de fiscale boekwaarden gefinancierd zijn met vreemd vermogen;
de vennootschap dient te voldoen aan een jaarlijkse doorstootverplichting. Dit houdt in dat de vennootschap haar volledige operationele winst binnen acht maanden na afloop van het boekjaar ter beschikking dient te stellen van de aandeelhouders;
| Aanschaffingswaarde: | totale kostprijs voor het aanschaffen van vastgoed inclusief transactiekosten. |
|---|---|
| Bezettingsgraad: | bezettingsgraad gebaseerd op het aantal m². Bij de berekening van de bezettingsgraad werd, noch in de noemer, noch in de teller, rekening gehouden met de niet verhuurbare m², bedoeld voor herontwikkeling en met de landbank. |
| Concentratierisico: | concentratierisico volgens artikel 30, §1 t.e.m. 5 van de GVV Wet. |
| Convenanten: | verbintenissen die door de vennootschap werden aangegaan met haar financiële instellingen. |
| Dividendrendement: | bruto dividend gedeeld door de beurskoers op het einde van de periode. |
| FBI: | Fiscale Beleggingsinstelling zoals bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. |
| FSMA: | Financial Services and Markets Authority. |
| Financieel plan: | financieel plan zoals bedoeld in artikel 24 van het GVV KB. |
| Gecontracteerde jaarlijkse huurinkomsten: de gecontracteerde jaarlijkse huurinkomsten zoals afgesloten in de huurcontracten met de verschillende huurders. |
|
| Geschatte huurwaarde: | geschatte huurwaarde per m², zoals vastgesteld door de vastgoeddeskundige, rekening houdend met de locatie, de kenmerken van het gebouw, de bedrijfsactiviteit, enz. en dit vermenigvuldigd met het aantal m². |
| Geconsolideerde en enkelvoudige schuldgraad: schuldgraad berekend volgens art. 13, §1 van het GVV KB. | |
| Gemiddelde duurtijd van de huurcontracten: het gewogen gemiddelde van de duurtijd van de lopende huurcontracten tot aan de eerst mogelijke break datum. |
|
| Gemiddelde financiële schuldenlast: | het gemiddelde van alle financiële schulden over een welbepaalde periode, exclusief de negatieve waarde van de indekkingsinstrumenten. |
| GVV Wet: | de Wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen. |
| GVV KB: | het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen. |
| ICC : | Indice de coût de construction. |
| IFRS: | International Financial Reporting Standards. |
| Investeringswaarde: | waarde van de vastgoedportefeuille, zonder aftrek van de transactiekosten. |
| IPO: | Openbare aanbieding van de aandelen Montea die afliep bij toelating van deze aandelen op 17 oktober 2006 tot Euronext Brussels. |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.