Montea N.V.

Interim / Quarterly Report • Aug 20, 2024

Communiqué de presse

Informations réglementées de l'administrateur unique relatives à la période du 01/01/2024 au 30/06/2024

Fait marquants – S1 2024

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Résumé - S1 2024

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Table des matières

	1 Rapport de qestion
	1.1 Chiffres clés
	1.2
	1.3
	1.4
1.5	Performance de l'action Montea
1.6	Evénements importants après la date du bilan
	1.7
	1.8
	2
	3 Perspectives
	4
	5 Calendrier financier
	Annexes
	ANNEXE 1. Indicateurs de performance EPRA
	ANNEXE 2 : Explication du calcul des IAP appliqués par Montea
	ANNEXE 3 : État consolidé du compte de résultat au 30/06/2024
	ANNEXE 4 : Etat consolidé du blan au 30 juin 2024
	ANNEXE 5 : État consolidé des mouvements de fonds propres au 30/06/2024
	ANNEXE 6 : État du résultat qlobal consolidé au 30/06/2024
	ANNEXE 7 : État des flux de trésorerie consolidés
	ANNEXE 8 : Rapport de seqment : État consolidé du compte de résultat par réqion qéoqraphique au 30/06/2024
	ANNEXE 9 : Rapport de segment : État consolidé du bilan par région géographique au 30 juin 202455
	ANNEXE 10 : Rapport de l'expert immobilier indépendant au 30/06/2024
	ANNEXE 11 : Rapport du commissaire

5 / 60

1 Rapport de gestion

1.1 Chiffres clés

Chiffres clés consolidés

		BE	FR	NL	DE	30/06/2024 6 mois	12/31/2023 12 mois	30/06/2023 6 mois
Portefeuille immobilier
Portefeuille immobilier - Immeubles (1)
Nombre de sites		42	18	34	3	97	95	94
Taux d'occupation (2)	%	100,0 %	100,0 %	100,0 %	100,0 %	100,0 %	100,0 %	100,0 %
Superficie locative totale - portefeuille immobilier (3)	m²	908.977	214.720	703.076	99.495	1.926.268	1.959.242	1.921.172
Valeur d'investissement (4)	KE	978.878	256.370	853.562	94.500	2.183.310	2.222.679	2.184.650
Juste valeur du portefeuille immobilier (5)	KE	1.138.978	254.629	995.715	88.341	2.477.663	2.280.271	2.189.295
Immobilier	KE	954.936	239.538	769.668	88.341	2.052.483	2.085.188	2.051.290
Projets en développement	KE	131.548	11.884	195.160	0	338.592	113.707	86.243
Panneaux solaires	KE	52.494	3.208	30.887	0	86.588	81.376	51.762
Surface totale - Réserve foncière	m²					2.224.245	2.225.972	2.345.238
Acquis, valorisé en portefeuille immobilier	m²					1.594.139	1.538.408	1.632.072
dont générateurs de revenus	%					43 %	76 %	72 %
Sous contrôle, non valorisé en portefeuille immobilier	m2					630.106	687.564	713.166
Résultats consolidés
Résultats
Résultat locatif net	KE					54.955	106.625	52.031
Résultat immobilier	KE					59.311	116.139	56.154
Résultat d'exploitation avant le résultat sur portefeuille						51.822	102.769	49.452
immobilier	KE
Marge d'exploitation (6)*	%					87,4 %	88,5 %	88,1 %
Résultat financier (hors variations de la juste valeur des instruments financiers (7)*	KE					-6.143	-17.995	-9.725
Résultat EPRA (8)*	KE					44.928	90.010	42.288
Nombre moyen pondéré d'actions						20.203.993	18.387.740	18.059.302
Résultat EPRA par action (9)*	€					2,22	4,90	2,34
Résultat sur la vente d'immeubles de placement	KE					0	0	0
Variations de la juste valeur des immeubles de placement	KE					43.700	11.870	-9.547
lmpôts différés sur le résultat sur portefeuille immobilier	KE					-1.362	30.974	20.747
Résultat sur le portefeuille (10)*	KE					42.338	42.843	11.200
Variations de la juste valeur des instruments financiers (11)	KE					8.367	-14.043	-1.572
Résultat net (IFRS)	KE					95.632	118.810	51.915
Résultat net par action	ಳು					4,73	6,46	2,87
Bilan consolidé
Total du bilan	KE					2.571.246	2.433.934	2.280.386
Dettes et passifs inclus dans le ratio d'endettement	KE					945.829	871.543	923.430
EPRA LTV (12)*	%					36,3 %	33,5 %	40,5 %
Ratio d'endettement (13)	96					37,3 %	36,2 %	41,2 %
Dette nette/EBITDA (ajusté) (14)*	×					7,4	6,8	8,2
Hedge ratio*	96					93,9 %	97,3 %	97,2 %
Cout moyen de l'endettement*	%					2,3 %	2,3 %	2,1 %
Maturité moyenne pondérée des dettes financières	Y					6,1	6,6	6,4
Maturité moyenne pondérée de contrats de couverture	Y					6,5	7,0	7,4
IFRS NAV par action (15)*	€					76,87	75,74	71,83
EPRA NRV par action (16)*	€					82,72	81,50	77,86
EPRA NTA par action (17)*	€					75,20	74,38	70,22
EPRA NDV par action (18)*	€					73,00	72,22	66,91
Cours de bourse (19)	€					79,10	86,20	70,60
Prime/Décote	%					2,9 %	13,8 %	-1,7 %

• 1)
• 2)
• 3)
• 4)
• 5)
• 6)
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• 11)
• 12)
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• 17)
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• 19)

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Indicateurs de performance EPRA

		30/06/2024	30/06/2023
Résultat EPRA	€/action	2,22	2,34
EPRA Net Tangible Assets	€/action	75.20	70,22
EPRA Net Reinstatement Value	€/action	82.72	77,86
EPRA Net Disposal Value	€/action	73.00	66.91
Ratio de coûts EPRA* (frais directs de vacance inclus)	%	13,3	13,1
Ratio de coûts EPRA* (hors frais directs de vacance)	0/0	13.1	12.7

		30/06/2024	31/12/2023
EPRA Loan to value	%	36,3	33,5
Taux de vacance EPRA*	%	0,0	0,0
EPRA Net Initial Yield*	%	5,1	5,1
EPRA "Topped-up" Net Initial Yield*	%	5,2	5,1

1.2 Le portefeuille de Montea

1.2.1 Acquisitions – S1 2024

Parc logistique à Hambourg (Allemagne)6

Transaction de vente et cession-bail à Gand (Belgique)⁷

1.2.2 Projets en développement

Pays	Grey/ Brown/ Green field	Nom du projet	Date de livraison Surface terrain estimée		GLA	Investi au 30/06/2024	A investir	CAPEX total du projet
=	Brown	Forest (Delhaize)	T3 2024	55.000 m²	21.000 m²	28 ME	11 ME	38 ME
=	Brown	Blue Gate 2 (Herfurth & Dries Van Noten)	T3 2024	26.000 m²	16.000 m²	13 ME	7 ME	20 M€
=	Green	Tongres III - Unit 3	T4 2024	23.000 m²	14.000 m²	8 M€	0 ME	8 ME
=	Grey	Aalst (Movianto)	T4 2024	14.000 m²	9.000 m²	0 M€	7 ME	8 ME
	Green	Waddinxveen (Lekkerland)	T3 2024	60.000 m²	50.000 m²	37 M€	7 ME	45 ME
	Green	Amsterdam	11 2025	11.000 m²	7.000 m²	5 ME	8 ME	13 ME
	Grey	Tiel North (Intergamma)	T3 2025	183.000 m²	91.000 m²	32 ME	51 ME	83 ME
En exécution				372.000 m²	208.000 m²	123 ME	91 ME	214 ME
=	Green	Tongres III - reste		66.000 m²	40.000 m²	9 M€	28 ME	37 M€
	Green	Tongres IIB		95.000 m²	59.000 m²	12 ME	32 ME	44 ME
œ	Green	Lummen		55.000 m²	32.000 m²	9 ME	21 ME	29 ME
	Brown	Grimbergen	1 ans après prélocation	57.000 m²	30.000 m²	6 ME	22 ME	28 ME
	Green	Halle		55.000 m²	31.000 m²	11 ME	23 ME	34 ME
	Grey	Born		89.000 m²	67.000 m²	21 M€	45 ME	66 ME
	Grey	Tiel South		45.000 m²	25.000 m²	6 M€	16 ME	22 M€
Permis reçu, pas encore pré-loué				462.000 m²	284.000 m²	74 ME	186 ME	260 ME
	Grey	Confidentiel	1 ans après	20.000 m²	17.000 m²	4 M€	10 M€	14 M
	Grey	Confidentiel	réception des	12.000 m²	8.000 m²	0 ME	6 ME	6 ME
	Grey	Zellik	permis	36.000 m²	14.000 m²	9 M€	11 M€	20 M€
		Pré-loué, permis attendus à court terme	68.000 m²	39.000 m²	13 ME	27 M€	40 ME
Pas encore pré-loué, permis attendus à court terme				130.000 m²	69.000 m²	16 ME	45 ME	61 ME
Projets immobiliers dans le pipeline				1.032.000 m²	600.000 m²	226 ME	349 ME	575 ME
		Rendement initial net moyen de ces projets immobiliers	7,0%
		Potentiel de développement futur restant	1.380.000 m²

Projets immobiliers dans le pipeline

de nos projets se situent dans des sites désaffectés ou de friches industrielles que nous réhabilitons

208 000 m² en cours de construction

Développement à Tiel (Pays-Bas) - Tiel Nord (Intergamma)

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Collaboration à long terme avec Cordeel, Tongeren III (Phase 2) – troisième bâtiment

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Extension à Aalst (Belgique)

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Redéveloppement d'une friche industrielle à Vorst (Belgique)⁸

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Blue Gate Phase 2 à Anvers (Belgique)⁹

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Parc logistique A12, Waddinxveen (phase 2) (Pays-Bas)¹⁰

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Amsterdam (NL)

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Autres projets dans le pipeline - 392 000 m²

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1.2.2.1 Potentiel de développement futur restant

1.2.3 Investissements en faveur du développement durable

1.2.3.1 Développement du portefeuille photovoltaïque

74 MWc de capacité totale (installée) De l'énergie pour 20 700 ménages Équivalant à 1 200 hectares de forêt en termes d'absorption de CO2.

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1.2.3.2 Déploiement de systèmes de stockage d'énergie par batterie

1.3 Principaux événements et transactions au cours du premier semestre 2024

1.3.1 Activité locative

Taux d'occupation de 100 % et activité locative

1.3.2 Cession d'actifs

1.3.3 Poursuite du renforcement de la structure de financement

1.3.3.1 Dividende optionnel – 60 % des actionnaires optant pour des actions

1.3.3.2 Nouveaux accords de prêt

1.3.3.3 Montea obtient sa première notation de crédit par Fitch

11 Voir le communiqué de presse du 12/06/2024 ou visiter le site www.montea.com pour plus d'informations.

1.3.4 Nouvelles concernant notre position sur le régime REIT aux Pays-Bas

Attitude future de Montea en matière du régime FBI

	FBI - Aperçu			2023	2024	2025
Régime FBI dans la comptabilité de Montea				×	×	n/a
Taux du l'impôt sur les dividendes				ಕ್ಕೆ 4	ਦੇ ਰੱਖ	N/A
Taux de l'impôt des sociétés/budget				25,8 %	25,8 %	25,8 %
Charge fiscale totale dans les résultats EPRA (comptabilisée/prévue)				4,1	3,5
Résultat	Impact potentiel sur le résultat EPRA-	ACCORDÉ	ME	+ 3.7	+ 3.1
EPRA	si le statut FBI est	REFUSÉ	ME	0,0	0,0
Résultat	Impact potentiel sur le résultat net	ACCORDÉ	M€	5,2 +	+ 1,4
sur portefeuille	(impôts différés) si le statut FBI est	REFUSÉ	ME	0,0	0,0

1.3.5 Mise à jour ESG : stratégie de développement durable

1.3.5.1 Objectif zéro émission nette

Mesures d'économie d'énergie pour le portefeuille existant

1.3.5.2 Relations à long terme avec les parties prenantes

Analyse du capital humain

« Nous sommes ravis de constater que nos employés sont si satisfaits de travailler chez Montea et que les résultats obtenus sont exceptionnels. Cela reflète la solide culture que nous avons bâtie et notre engagement à offrir un environnement de travail agréable. »

__ Steven Claes, CHRO

Course d'escaliers pour une association de lutte contre la maladie de Parkinson

1.3.6 Autres événements survenus au cours du premier semestre 2024

1.4 Résultats financiers du premier semestre clos le 30 juin 2024

1.4.1 Compte de résultat consolidé (analytique) abrégé au 30 juin 2024

COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDES SIMPLIFIE (EUR X 1 000) ANALYTIQUE	30/06/2024 6 MOIS	30/06/2023 6 MOIS
RESULTATS CONSOLIDES
RESULTAT LOCATIF NET	54.955	52.031
RESULTAT IMMOBILIER	59.331	56.154
Charges immobilières et frais généraux de la société	-7.489	-6.702
RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT LE RESULTAT SUR PORTEFEUILLE IMMOBILIER	51.822	49.452
% par rapport au résultat locatif net	94,3 %	95,0 %
"RESULTAT FINANCIER hors variations de la juste valeur des instruments de couverture	-6.143	-9.725
RESULTAT EPRA AVANT IMPOTS	45.679	39.727
lmpôts14	-751	2.560
RESULTAT EPRA	44.928	42.288
par action	2,22	2,34
Résultat sur la vente d'immeubles de placement	0	0
Résultat sur vente d'autres actifs non financiers	0	0
Variations de la juste valeur des immeubles de placement	43.700	-9.547
Impôts différés sur le résultat sur portefeuille immobilier	-1.362	20.747
Autre résultat sur portefeuille immobilier	0	0
RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE	42.338	11.200
Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	8.367	-1.572
RESULTAT NET	95.632	51.915
par action	4,73	2,87

1.4.2 Notes relatives au compte de résultat consolidé (analytique) abrégé

1.4.3 Bilan consolidé abrégé au 30 juin 2024

	BILAN CONSOLIDE SIMPLIFIÉ (EUR X 1 000)	30/06/2024	31/12/2023
	ACTIFS NON COURANTS	2.512.729	2.312.331
==============================================================================================================================================================================	ACTIFS COURANTS	58.517	121.603
	TOTAL DE L'ACTIF	2.571.246	2.433.934
	TOTAL DES CAPITAUX PROPRES	1.584.365	1.520.777
	Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère	1.584.365	1.518.263
	Intérêts minoritaires	0	2.514
	PASSIFS	986.881	913.157
	Passifs non courants	887.844	820.997
=	Passifs courants	99.037	92.160
	TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIFS	2.571.246	2.433.934

1.4.4 Notes sur le bilan consolidé au 30 juin 2024

Communiqué de presse financier semestriel - Informations réglementées

1.4.4.1 Valeur et composition du portefeuille immobilier au 30 juin 2024

Communiqué de presse financier semestriel - Informations réglementées

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JUSTE VALEUR (en M EUR) 01/01/2024		RÉÉVALUATION ET MARGE DE DÉVELOPPEMENT CAPEX S1 2024 S1 2024		JUSTE VALEUR 30/06/2024
C	BE	1.063	58	18	1.139
	FR	256		-3	255
( 1	NL	930	33	33	996
O	DE	31	59	-1	88
		2.280	151	46	2.478

		TOTAL 30/06/2024	BELGIQUE	FRANCE	PAYS-BAS	ALLEMAGNE	TOTAL 31/12/2023	TOTAL 30/06/2023
Portefeuille immobilier - Immeubles (1)
Nombre de sites		97	42	18	34	3	95	94
Superficie locative totale - portefeuille immobilier	m²	1.926.268	908.977	214.720	703.076	99.495	1.959.242	1.921.172
Loyers contractuels annuels	KE	111.279	50.747	12.694	42.295	5.543	109.650	106.305
Rendement brut	%	5,42	5,31	5,30	5,50	6,27	5,26	5,18
Current yield - 100 % loué	%	5,42	5,31	5,30	5,50	6,27	5,26	5,18
Superficie non louées	m²	0	0	0	0	0	0	0
Valeur locative des surfaces non louées (2)	KE	0	0	0	0	0	0	0
Taux d'occupation	0/0	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0
Valeur d'investissement	KE	2.183.310	978.878	256.370	853.562	94.500	2.222.678	2.184.650
Juste valeur	KE	2.052.483	954.936	239.538	769.668	88.341	2.085.188	2.051.290
Portefeuille immobilier - Panneaux solaires (3)
Juste valeur	KE	86.588	52.494	3.208	30.887	0	81.376	51.762
Portefeuille immobilier - Développements
Juste valeur	KE	338.592	131.548	11.884	195.160	0	113.707	86.243
Portefeuille immobilier - TOTAL
Juste valeur	KE	2.477.663	1.138.978	254.629	995.715	88.341	2.280.271	2.189.295

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		TOTAL 30/06/2024	TOTAL %	TOTAL 31/12/2023	TOTAL %
Réserve foncière
Superficie totale	m2	2.224.245	100 %	2.225.972	100 %
Acquis, valorisé en portefeuille immobilier	m²	1.594.139	72%	1.538.408	69 %
dont générateurs de revenus	0%	43 %		76 %
Sous contrôle, non valorisé en portefeuille immobilier	m²	630.106	28%	687.564	31 %
Juste valeur	KE	339.758	100 %	302.039	100 %
Acquis, valorisé en portefeuille immobilier	KE	339.758	100 %	302.039	100 %
Sous contrôle, non valorisé en portefeuille immobilier	KE	0	0	0	0

1.4.4.2 Ventilation des capitaux propres et du passif

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L'échéance moyenne pondérée des passifs financiers (lignes de crédit, emprunts obligataires et engagements de location) était de 6,1 ans au 30 juin 2024, une réduction par rapport au 31 décembre 2023 (6,6 ans), en raison de la durée.

L'échéance moyenne des instruments de couverture des taux d'intérêt est de 6,5 ans à la fin du mois de juin 2024. Le ratio de couverture, qui reflète la proportion des passifs financiers à taux fixe ou à taux variable puis couverts par un instrument de couverture, est de 94 % à fin juin 2024.

Répartition des passifs financiers selon leur nature de couverture

Le ratio de couverture des intérêts (ICR)* équivaut à 4,5 x au premier semestre 2024 et est resté inchangé par rapport à la même période de l'année dernière. Cela signifie que Montea respecte largement pris par ses institutions financières en matière de ratio de couverture des intérêts.

Le coût moyen proratisé du financement de la dette est de 2,3 % au premier semestre 2024, contre 2,1 % pour la même période de l'année dernière.

Avec un LTV EPRA de 36,3 % fin juin 2024 (contre 33,5 % fin décembre 2023) et une dette nette/EBITDA (ajusté)22 de 7,4 x, le bilan consolidé de Montea démontre que la société dispose d'un haut niveau de solvabilité. Chaque investissement est évalué par rapport à la stratégie de financement de Montea. Cette stratégie consiste à financer les nouveaux immeubles de placement avec au moins 50 % de fonds propres et au maximum 50 % de dette, ce qui se traduit par un taux d'endettement maximal de 50 % et un ratio dette nette/EBITDA (ajusté) d'environ 9 x.

Le rendement initial net EPRA est de 5,1 %, un niveau stable par rapport à la fin de l'année 2023, l'indexation et les changements dans le portefeuille se compensant mutuellement.

La dynamique de marché reste saine. Ceci est démontré par la vortefeuille immobilier existant à un rendement initial net EPRA de 5,1 %, le taux d'occupation de 100 %, la durée restante des baux jusqu'à la prochaine échéance de plus de 5,7 ans là l'exclusion des panneaux solaires) et des loyers contractuels inférieurs de 10 % au loyers de marché ainsi que des loyers de marché en hausse. Montea continuera à privilégier des emplacements multimodaux stratégiques primé dans le cadre de son expansion future.

En matière de taux d'endettement, 2 Montea respecte tous les institutions financières (covenants), en vertu desquels Montea ne peut avoir un taux d'endettement supérieur à 60 %.

Pour calculer la dette nette ajustée/EBITDA, les passifs financiers nets au numérateur sont ajustés pour les projets en cours de 22 construction multipliés par le ratio d'endettement, ces projets ne générant pas encore de résultat d'exploitation tout en étant inclus dans les éléments du passif financier. En outre, le dénominateur est ajusté pour tenir compte de l'impact annualisé de la croissance externe

Le taux d'endettement, calculé conformément à l'arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées, était de 37,3 % fin juin 2024.

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1.5 Performance de l'action Montea

PERFORMANCE DES MARCHÉS BOURSIERS	30/06/2024	31/12/2023	30/06/2023
Cours de bourse (€)
À la clôture	79,10	86,20	70,60
Le plus élevé	86.90	88,20	80,30
Le plus bas	73,70	61,90	67,30
Moyenne	80.42	73.84	75,28
NAV par action (€)
IFRS NAV	76,87	75,74	71,83
FPRA NTA	75,20	74,38	70,22
Prime/Décote par rapport à la valeur NAV IFRS (%)	2,9 %	13,8 %	-1,7%
Rendement du dividende24 (%)		4,3 %
Distribution proposée (€)
Dividende brut par action		3.74
Dividende net par action		2.62
Volume (nombre de titres)
Volume quotidien moyen	19.723	18.366	17.818
Volume de la période	2.485.097	4.683.358	2.262.840
Nombre d'actions en circulation à la fin de la période	20.685.271	20.121.491	18.318.970
Capitalisation boursière (K€)
Capitalisation boursière à la clôture	1.636.205	1.734.473	1.293.319
Ratios (%)
"Velocity"25	12 %	23 %	12 %

1.6 Événements importants survenus après la date du bilan

Montea acquiert un site polyvalent à Beatrixhaven, Maastricht

-

1.7 Transactions avec des parties apparentées

1.8 Principaux risques et incertitudes²⁶

2 Déclaration conformément à l'article 13 de l'arrêté royal du 14 novembre 2007

-

26

ਤ Perspectives

Objectifs basés sur les résultats

Avec un objectif d'investissement de 200 millions d'euros par an (260 millions d'euros en 2024), un portefeuille de grande qualité avec un taux d'occupation élevé et des loyers indexés, Montea est à même de poursuivre la croissance de ses bénéfices et confirme ses objectifs pour 2024 et 2025.

Diversification sectorielle

Multimodalité

Âge des bâtiments

• Prestataires de services logistiques
• Commerce de détail
• Automotive
• Secteur pharmaceutique et médica
• Construction/industrie
• Alimentation & boissons
• Autres

Oui Non

• <5 ans 6-10 ans
• 11-20 ans

• 20 ans

• -

Pen less the last the results of the form and the comments of the comments of the comments of the comments of the comments of the comments of the comments of the comments of

Communiqué de presse financier semestriel - Informations réglementées

-

-

-

one-off €0,45	potential one-off €0,18	potential one-off €0,15
	€4,45 €4,55	84,75
2023	2024e	2025e

Des fondamentaux solides confirmés dans un environnement macro-économique volatil

4 Note sur nos prévisions

5 Calendrier financier

20/08/2024	Rapport financier semestriel - résultats au 30/06/2024 (après la fermeture de la Bourse)
21/08/2024	Conférence téléphonique sur les résultats semestriels (11h)
24/10/2024	Déclaration intermédiaire - résultats au 30/09/2024 (après la fermeture de la Bourse)
25/10/2024	Conférence téléphonique sur les résultats du troisième trimestre (11h)
11/02/2025	Rapport financier annuel - résultats au 31/12/2024 (après la fermeture de la Bourse)
12/02/2025	Conférence téléphonique sur les résultats annuels (11h)
08/05/2025	Déclaration intermédiaire - résultats au 31/03/2025 [après la fermeture de la Bourse)
09/05/2025	Conférence téléphonique sur les résultats du premier trimestre (11h)
21/05/2025	Assemblée qénérale des actionnaires pour l'exercice 2024

Annexes

ANNEXE 1. Indicateurs de performance EPRA²⁹

-

RÉSULTAT EPRA (EUR X 1 000)	30/06/2024	30/06/2023
Résultat net	95.632	51.915
Changements pour le calcul du résultat EPRA
A l'exclusion de :
Variations de la juste valeur des immeubles de placement et les biens immobiliers destinés à la vente.	-43.700	9.659
Résultat sur la vente d'immeubles de placement	-
Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	-8.367	1.572
Impôts différés liés aux modifications de l'EPRA	1.362	-20.747
Intérêts minoritaires liés aux ajustements ci-dessus	-	-112
Résultat EPRA	44.928	42.288
Nombre moyen pondéré d'actions	20.203.993	18.059.302
Résultat EPRA par action (€/action)	2,22	2,34

EPRA NRV (EUR X 1 000)	30/06/2024	30/06/2023
IFRS NAV attribuable aux actionnaires de la société mère	1.584.365	1.310.248
NAV par action (€/action) 30	76,87	71,83
I) Instruments hybrides
NAV diluée à la juste valeur	1.584.365	1.310.248
A l'exclusion de :
V. Impôts différés liés à la réévaluation des immeubles de placement	6.537	15.402
VI. Juste valeur des instruments financiers	-34.697	-38.801
A ajouter :
XI. Droits de mutation (Real Estate Transfer Tax)	154.844	139.522
NRV	1.711.050	1.426.371
Nombre d'actions entièrement dilué	20.685.271	18.318.970
NRV par action (€/action)	82,72	77,86

EPRA NTA (EUR X 1 000)	30/06/2024	30/06/2023
IFRS NAV attribuable aux actionnaires de la société mère	1.584.365	1.310.248
NAV par action (€/action)	76,87	71,83
l) Instruments hybrides
NAV diluée à la juste valeur	1.584.365	1.310.248
A l'exclusion de :
V. Impôts différés liés à la réévaluation des immeubles de placement	6.537	15.402
VI. Juste valeur des instruments financiers	-34.697	-38.801
VIII.b) Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS	-578	-543
NITA	1.555.628	1.286.306
Nombre d'actions entièrement dilué	20.685.271	18.318.970
NTA par action (€/action)	75,20	70,22

EPRA NDV (EUR X 1 000)	30/06/2024	30/06/2023
IFRS NAV attribuable aux actionnaires de la société mère	1.584.365	1.310.248
NAV par action (€/action)	76,87	71,83
l) Instruments hybrides
NAV diluée à la juste valeur	1.584.365	1.310.248
A ajouter :
IX. Réévaluations de la juste valeur des dettes financières à taux fixe	-74.389	-84.588
NDV	1.509.976	1.225.660
Nombre d'actions entièrement dilué	20.685.271	18.318.970
NDV par action (€/action)	73,00	66.91

-

	30/06/2024			31/12/2023
	(A)	(B)	(A/B)	(A)	(B)	(A/B)
TAUX DE VACANCE EPRA (EUR X 1 000J	Valeur locative estimé (ERV) pour les surfaces vacantes	Valeur locative estimé (ERV) du portefeuille	Taux de vacance EPRA	Valeur locative estimé (ERV) pour les surfaces vacantes	Valeur locative estimé (ERV) du portefeuille	Taux de vacance EPRA
			(en %)			(en %)
Belgique		53.771	0,0		52.669	0,0
France		14.005	0,0		13.884	0,0
Pays-Bas		45.363	0,0		44.987	0,0
Allemagne		4.526	0,0			0,0
TOTAL		117.665	0,0		11.540	0,0

EPRA NIY (EUR X 1 000)	30/06/2024 TOTAL	31/12/2023 TOTAL
Immeubles de placement - pleine propriété		2.382.917	2.200.841
Immeubles de placement - participation des JV / Fonds		0	0
Actifs détenus en vue de la vente		5.577	0
Moins projets de développement		-338.592	-113.707
Portefeuille immobilier achevé		2.049.902	2.087.134
Provision pour frais d'acquisition estimés		127.554	134.908
Valeur d'investissement du portefeuille immobilier achevé	A	2.177.456	2.222.043
Revenus locatifs encaissés au comptant annualisés		118.608	118.416
Coûts immobiliers (incl. concessions)		-6.838	-6.088
Loyers nets annualisés	B	111.770	112.328
Gratuités ou autre 'lease incentives		886	102
"topped-up" loyers nets annualisés	C	112.656	112.430
EPRA NIY	B/A	5,13 %	5,06 %
EPRA "topped-up" NIY	C/A	5,17 %	5,06 %

Communiqué de presse financier semestriel - Informations réglementées

-

RATIO DE COÛT EPRA (EUR X 1 000)		30/06/2024	30/06/2023
(i) Charges d'exploitation & administration (IFRS)		8.152	7.719
(iii) Frais de gestion hors élément de profit réel/estimé		-309	-256
Coûts EPRA (frais directs de vacance inclus)	A	7.843	7.464
lix) Frais directs de vacance		-78	-245
Coûts EPRA (hors frais directs de vacance)	B	7.764	7.218
(x) Revenus locatifs bruts moins loyers fonciers - IFRS		59.181	56.839
Revenus locatifs bruts	C	59.181	56.839
Ratio de coûts EPRA (frais directs de vacance inclus)	A/C	13,3 %	13,1 %
Ratio de coûts EPRA (hors frais directs de vacance)	B/C	13,1 %	12,7 %

Communiqué de presse financier semestriel - Informations réglementées

LTV EPRA (Loan to Value ou rapport Objet : prêt/garantie)

Définition :

EPRA LTV est une mesure clé pour déterminer le pourcentage de la dette par rapport à la valeur évaluée des biens immobiliers.

Calcul :

			30/06/2024			31/12/2023
EPRA LTV (EUR x 1 000)		CONSOLIDATION PROPORTIONELLE		CONSOLIDATION PROPORTIONELLE
	Groupe (publié)	Part dans les joint ventures	Part dans sociétés associées matérielles	Intérêts minoritaires	Combiné	Groupe (publié)	Part dans les joint ventures	Part dans sociétés associées matérielles	Intérêts minoritaires	Combiné
Inclure
Crédits des institutions financières	195.082 €				195.082 €	138.008 €				138.008 €
Effets de commerce	0 €				0 €	0 €				0 €
Instruments de dette hybrides ‫( compris les convertibles, les actions préférentielles, les options, les perpétuelles)	0 €				0 €	0 €				0 €
Obligations	662.884 €				662.884 €	662.739 €				662.739 €
Dérivés sur devises étrangères	0 €				0 €	0 €				0 €
Dettes (commerciales) nettes	25.903 €				25.903 €	21.998 €			-341 €	21.657 €
lmmeubles à usage propre (dettes)	968 €				968 €	813 €				813 €
Comptes courants (attributs de capitaux propres)	0 €				0 €	0 €				0 €
A l'exclusion de
Trésorerie et équivalents de trésorerie	-16.357 €				-16.357 €	87.604 €			2 €	87.602 €
Passif net (a)	868.480 €	0 €	0 €	0 €	868.480 €	735.955 €	0 €	0 €	-340 €	735.616 €
Inclure
Immeubles à usage propre	2.309 €				2.309 €	2.122 €				2.122 €
Immeubles de placement à la juste valeur	2.045.065 €				2.045.065 €	2.087.875 €			-4.795 €	2.083.080 €
lmmeubles de placement détenus en vue de la vente	5.577 €				5.577 €	0 €				0 €
Immeubles de placement en construction	338.592 €				338.592 €	113.707 €			-1.348 €	112.359 €
Actifs incorporels	578 €				578 €	548 €				548 €
Créances (commerciales) nettes	0 €				0 €	0 €				0 €
Actifs financiers	0 €				0 €	0 €				0 €
Valeur totale du portefeuille (b)	2.392.121 €	0 €	0 €	0 €	2.392.121 €	2.204.252 €	0 €	0 €	-6.143 €	2.198.109 €
LTV (a/b)	36,3 %				36,3 %	33,4 %				33,5 %

ANNEXE 2 : Explication du calcul des IAP appliqués par Montea31

Résultat sur portefeuille

Définition : plus-values ou moins-values liées à la construction de biens immobiliers.

Objet : Cet IAP reflète les variations positives de la juste valeur du portefeuille immobilier, ainsi que les plus-values ou moins-values liées à la construction de biens immobiliers.

Calcul :

RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE (EUR X 1 000)	30/06/2024	30/06/2023
Résultat sur la vente d'immeubles de placement	1
Variations de la juste valeur des immeubles de placement	43.700	-9.547
Impôts différés sur le résultat sur portefeuille immobilier	-1.362	20.747
RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE	42.338	11.200

Résultat financier hors variations de la juste valeur des instruments financiers

• Définition : réglementées (Belgique), à l'exclusion de la variation de la juste valeur des instruments financiers.
• Cet IAP reflète le coût de financement réel de l'entreprise. Objet :
• Calcul :

RESULTAT FINANCIER hors variations de la juste valeur des instruments financiers (EUR X 1 000)	30/06/2024	30/06/2023
Résultat financier	2.224	-11.297
A l´exclusion de :
Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	-8.367	1.572
RESULTAT FINANCIER hors variations de la juste valeur des instruments financiers	-6.143	-9.725

31 de performance EPRA ». Les indicateurs alternatifs de performance ont fait l'objet d'un examen limité par le commissaire aux comptes.

Marge d'exploitation

Définition :

Cet IAP mesure la rentabilité opérationnelle de l'entreprise en pourcentage du résultat immobilier. Objet :

Calcul :

MARGE D'EXPLOITATION (EUR X 1,000)	30/06/2024	30/06/2023
Résultat immobilier	59.311	56.154
Résultat d'exploitation (avant le résultat sur le portefeuille)	51.822	49.452
MARGE D'EXPLOITATION	87.4 %	88.1 %

Cout moyen de l'endettement

Définition : des soldes d'ouverture et de clôture des passifs financiers, sans tenir compte de l'évaluation des instruments de couverture et des charges d'intérêt des engagements de location enregistrés conformément à la norme IFRS 16.

L'entreprise est en partie financée par l'emprunt. Cet IAP mesure le coût de cette source de financement et Objet : l'impact possible sur les résultats.

Calcul :

COUT MOYEN DE L'ENDETTEMENT (EUR X 1 000)	30/06/2024	30/06/2023
Résultat financier	2.224	-11.297
A l'exclusion de :
Autres frais et bénéfices financiers	-908	-327
Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	-8.367	1.572
Coûts d'intérêts liées aux dettes de leasing (IFRS 16)	1.259	1.154
Intérêts intercalaires	-4.702	-965
TOTAL CHARGES FINANCIERES (A)	-10.493	-9.863.
CREANCES FINANCIERS IMPAYEES MOYENNES (B)	912.638	938.052
COUT MOYEN DE L'ENDETTEMENT (A/B)	2,3 %	2,1 %

Dette nette (ajustée)/EBITDA

Le ratio dette nette/EBITDA est calculé en divisant les dettes financières nettes, c'est-à-dire les dettes Définition : financières à long terme et à court terme moins la trésorerie et les équivalents de trésorerie (numérateur), divisé par l'EBITDA des douze derniers mois (TTM)²2 (dénominateur). L'EBITDA se compose du résultat d'exploitation avant le résultat du portefeuille, plus les amortissements.

Pour calculer le ratio dette nette ajustée/EBITDA, les dettes financières nettes au numérateur sont ajustées pour tenir compte des projets en cours de construction multipliés par le taux d'endettement, étant donné que ces projets ne génèrent pas encore de résultat d'exploitation mais sont déjà inclus dans les dettes financières. En outre, le dénominateur est ajusté pour tenir compte de l'impact annualisé de la croissance externe.

Objet : Cet IAP donne une indication de la durée pendant laquelle une entreprise devrait fonctionner à son niveau actuel pour rembourser toutes ses dettes.

Calcul :

NET DEBT / EBITDA (AJUSTÉ) (EUR X 1 000)		30/06/2024	31/12/2023
Dettes financières courants et non courants (IFRS)		917.719	851.490
- Trésorerie et équivalents de trésorerie (IFRS)		-16.357	-87.604
Net debt (IFRS)		901.362	763.886
Projets en cours de développement x ratio d'endettement		-87.958	-42.375
Dette nette (ajustée)	A	813.404	721.511
Résultat d'exploitation (avant le résultat sur portefeuille) (IFRS) (TTM)	B	105.139	102.769
+ Amortissements (TTM)		350	336
Ajustement pour l'EBITDA normalisé		4.148	2.513
EBITDA (ajusté)	C	109.638	105.618
Dette nette / EBITDA (ajusté)	A/C	7,4	6,8

NET DEBT / EBITDA (AJUSTÉ) (EUR X 1 000)		30/06/2024	31/12/2023
Dettes financières courants et non courants (IFRS)		917.719	851.490
- Trésorerie et équivalents de trésorerie (IFRS)		-16.357	-87.604
Net debt (IFRS)	A	901.362	763.886
Résultat d'exploitation (avant le résultat sur portefeuille) (IFRS) (TTM)	B	105.139	102.769
+ Amortissements (TTM)		350	336
EBITDA (IFRS)	C	105.489	103.105
Dette nette / EBITDA	A/C	8,5	7,4

® TTM signifie « trailing 12 months », ce qui signifie que le calcul est basé sur les chiffres financiers des douze derniers mois glissants.

Ratio de couverture des intérêts

Définition : Le ratio de couverture des intérêts est calculé en divisant la somme du résultat d'exploitation avant le résultat du portefeuille et les produits financiers par les charges d'intérêts nettes.

Objet : Cet APM indique combien de fois l'entreprise gagne ses charges d'intérêt.

Calcul :

RATIO DE COUVERTURE DES INTÉRÊTS (EUR X 1 000)	30/06/2024	30/06/2023
Résultat d'exploitation (avant le résultat sur le portefeuille)	51.822	49.452
Revenues financiers (+)	948	382
TOTAL (A)	52.769	49.835
Charges financières nettes (-)	11.753	11.017
TOTAL (B)	11.753	11.017
RATIO DE COUVERTURE DES INTÉRÊTS (A/B)	4,5	4,5

Hedge ratio

Définition : montant notionnel des instruments de couverture par l'encours total des passifs financiers à taux d'intérêt fixes et variables.

Calcul :

RATIO DE COUVERTURE (EUR X 1 000)	30/06/2024	31/12/2023
Dettes financières à taux d'intérêt fixes	673.886	673.916
Montant notionnel des instruments de couverture	123.500	107.500
TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES À TAUX FIXE ET INSTRUMENTS DE COUVERTURE (A)	806.386	781.416
Dettes financières courants et non courants (IFRS)	859.186	802.916
TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES À LA DATE DU BILAN (B)	859.189	802.916
RATIO DE COUVERTURE IA/BI	93.9 %	97.3 %

Cet IAP indique le pourcentage de la dette couvert contre les fluctuations des taux d'intérêt au Objet : moyen d'instruments à taux fixe ou d'instruments de couverture.

ANNEXE 3 : État consolidé du compte de résultat au 30/06/202433

	COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE (EUR X 1 000)	30/06/2024 6 mois	31/12/2023 12 mois	30/06/2023 6 mois
1.	Revenus locatifs	55.008	106.985	52.122
11.	Reprises de loyers cédés et escomptés	0	0	0
111.	Charges relatives à la location	-53	-360	-91
	RESULTAT LOCATIF NET	54.955	106.625	52.031
IV.	Récupération de charges immobilières	0	0	0
V.	Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	6.051	12.468	4.796
VI.	Frais imputés aux locataires mais pris en charge par le propriétaire pour les dommages locatifs et remises en état au terme du bail	0	0	0
VII.	Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	-7.043	-14.023	-5.973
VIII.	Autres recettes et dépenses relatives à la location	5.349	11.068	5.300
	RESULTAT IMMOBILIER	59.311	116.139	56.154
IX.	Frais techniques	3	-67	-63
X.	Frais commerciaux	-15	-190	-124
XI.	Charges et taxes sur immeubles non loués	-78	-137	-245
XII.	Frais de gestion immobilière	-1.524	-2.658	-1.197
XIII.	Autres charges immobilières	-74	-83	-50
	CHARGES IMMOBILIERES	-1.689	-3.135	-1.679
	RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES	57.622	113.004	54.476
XIV.	Frais généraux de la société	-6.317	-10.077	-5.193
XV.	Autres revenus et charges d'exploitation	517	-157	170
	RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT LE RESULTAT SUR PORTEFEUILLE IMMOBILIER	51.822	102.769	49.452
XVI.	Résultat sur la vente d'immeubles de placement	0	0	0
XVII.	Résultat sur vente d'autres actifs non financiers	0	0	0
XVIII.	Variations de la juste valeur des immeubles de placement	43.700	11.870	-9.547
XIX.	Autre résultat sur portefeuille immobilier	0	0	0
	RESULTAT D'EXPLOITATION	95.522	114.639	39.905
XX.	Produits financiers	948	866	382
XXI.	Charges d'intérêts nettes	-7.051	-18.754	-10.052
XXII.	Autres charges financières	-40	-107	-55
XXIII.	Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	8.367	-14.043	-1.572
	RESULTAT FINANCIER	2.224	-32.038	-11.297
XXIV.	Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises	0	0	0
	RESULTAT AVANT IMPOT	97.746	82.601	28.608
XXV.	Impôt sur le revenu des sociétés	-2.113	36.209	23.307
XXVI.	Exit tax	0	0	0
	IMPOTS	-2.113	36.209	23.307
	RESULTAT NET	95.632	118.810	51.915
	Attribuable à:
	Actionnaires de la société mère	95.632	118.535	51.760
	Intérêts minoritaires	0	275	155
	Nombre d'actions en circulation à la fin de la période	20.685.271	20.121.491	18.318.970
	Nombre moyen pondéré d'actions	20.203.993	18.387.740	18.059.302
	RESULTAT NET (de base/dilué) par action / nombre moyen pondéré d'actions (EUR)	4,73	6,46	2,87

ANNEXE 4 : État consolidé du bilan au 30/06/2024³⁴

ACTIFS NON COURANTS 2.232.697 2.512.729 2.312.331 0 A 0 0 Goodwill B 578 548 543 Immobilisations incorporelles C Immeubles de placement 2.388.548 2.201.758 2.140.262 D 82.962 Autres immobilisations corporelles 88.529 52.860 E Actifs financiers non courants 34.836 26.825 38.801 F 0 0 0 Créances de location-financement G Créances commerciales et autres actifs non courants 239 239 230 H 0 0 0 Actifs d'impôts différés Participations dans des entreprises associées et co-entreprises selon la méthode de la 0 0 0 mise en équivalence ACTIFS COURANTS 58.517 47.689 121.603 Actifs détenus en vue de la vente 0 A 5.577 0 B 0 0 Actifs financiers courants 0 C 0 0 0 Créances de location-financement D Créances commerciales 29.366 20.941 28.331 E Créances fiscales et autres actifs courants 200 780 4.317 F Trésorerie et équivalents de trésorerie 16.357 87.604 13.932 G 7.017 8.499 Comptes de régularisation 4.888 TOTAL DE L'ACTIF 2.433.934 2.571.246 2.280.386 TOTAL DES CAPITAUX PROPRES 1.584.365 1.520.777 1.312.831 1.310.248 1.584.365 1.518.263 Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère A 406.590 359.975 Capital 394.914 B Primes d'émission 455.802 423.586 334.325 C 626.341 Réserves 580.953 564.032 D Résultat net de l'exercice 95.632 118.810 51.915 0 Intérêts minoritaires 2.514 2.583 PASSIFS 967.555 986.881 913.157 Passifs non courants 887.844 820.997 856.768 A 0 0 0 Provisions B 841.366 Dettes financières non courantes 881.168 815.327 a. Établissement de crédit 105.488 130.729 162.716 b. Crédit-bail 428 465 562 718.023 710.075 c. Autre 709.374 C 139 495 0 Autres passifs financiers non courants D 0 0 0 Dettes commerciales et autres dettes non courantes E 0 0 0 Autres passifs non courants F 5.175 Passifs d'impôts différés 6.537 15.402 Passifs courants 99.037 92.160 110.787 A 0 0 0 Provisions Dettes financières courants B 36.551 36.162 53.978 a. Etablissement de crédit 33.333 33.333 51.333 b. Crédit-bail 117 118 125 2.712 c. Autre 3.093 2.527 C 0 0 0 Autres passifs financiers courants Dettes commerciales et autres dettes courantes D 19.416 26.702 26.311 a. Exit tax 1.339 2.738 3.595 25.363 16.678 b. Autre 22.716 E 1.408 637 1.775 Autres passifs courants		BILAN CONSOLIDE (EUR X 1 000)	30/06/2024	31/12/2023	30/06/2023
	F	Comptes de régularisation	34.376	35.944	28.722
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIFS 2.571.246 2.433.934 2.280.386

ANNEXE 5 : État consolidé des mouvements de fonds propres au 30/06/202435

VARIATIONS DES CAPITAUX PROPRES (EUR X 1 000)	Capital	Primes d'émission	Réserves	Résultat	Intérêts minoritaires	Capitaux propres
Au 31/12/2022	353.244	319.277	420.656	204.458	3.584	1.301.220
Eléments directement reconnus comme capitaux propres	41.670	104.310	15.352	0	-1.355	159.977
Augmentation de capital	40.907	104.310	0	0	0	145.217
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement	0	0	0	0	0	0
Variation positive de la valeur des panneaux solaires (IAS 16)	0	0	15.428	0	0	15.428
Actions de trésorerie	0	0	0	0	0	0
Actions propres réservés au régime d'options (sur actions)	763	0	-248	0	0	515
Intérêts minoritaires	0	0	172	0	-1.355	-1.183
Corrections	0	0	0	0	0	0
Sous-total	394.914	423.586	436.008	204.458	2.229	1.461.197
Dividendes	0	0	-59.230	0	0	-59.230
Résultat reporté	0	0	204.458	-204.458	0	0
Résultat de l'exercice	0	0	-285	118.810	285	118.810
Au 31/12/2023	394.914	423.586	580.952	118.810	2.515	1.520.777
Eléments directement reconnus comme capitaux propres	11.675	32.216	2.112	0	-2.514	43.489
Augmentation de capital	11.328	32.216	0	0	0	43.544
aliénation hypothétique des immeubles de placement	0 0		0	0	0	0
Variation positive de la valeur des panneaux solaires (IAS 16)	0	0	2.212	0	0	2.212
Actions de trésorerie	0	0	0	0	0	0
Actions propres réservés au régime d'options (sur actions)	347	0	-100	0	0	248
Intérêts minoritaires	0	0	0	0	-2.514	-2.514
Corrections	0	0	0	0	0	0
Sous-total	406.590	455.802	583.064	118.810	0	1.564.266
Dividendes	0	0	-75.533	0	0	-75.533
Résultat reporté	0	0	118.810	-118.810	0	0
Résultat de l'exercice	0	0	0	95.632	0	95.632
Au 30/06/2024	406.590	455.802	626.341	95.632	0	1.584.365

COMPTE DE RÉSULTAT GLOBAL CONSOLIDE SIMPLIFIE (EUR x 1,000)	30/06/2024 6 mois	31/12/2023 12 mois	30/06/2023 6 mois
Résultat net	95.632	118.810	51.915
Autres éléments du résultat global	2.212	15.428	-1.339
Eléments repris dans le résultat:	0	0	0
lmpact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement	0	0	0
Variations de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de flux de trésorerie	0	0	0
Eléments non-repris dans le résultat:	2.212	15.428	-1.339
Impact de la juste valeur des panneaux solaires	2.212	15-428	-1.339
Résultat global	97.844	134.238	50 576
Attribuable à:
Actionnaires de la société mère	97.844	133.963	50.421
Intérêts minoritaires	0	275	155

ANNEXE 7 : État des flux de trésorerie consolidés37

ETAT DES FLUX DE TRESORERIE CONSOLIDE (EUR X 1 000)	30/06/2024 6 mois	30/06/2023 6 mois
TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE AU DEBUT DE L'EXERCICE	87.604	67.766
TRESORERIE NETTE DES ACTIVITES D'EXPLOITATION (A) + (B) + (C) = (A1)	56.162	59.611
Résultat net	95.632	51.915
Charges d'intérêts nettes	7.051	10.052
Produits financiers	-948	-382
Impôts	2.113	-23.307
Plus (-)/ moins value (+) réalisée sur vente d'immeubles de placement	0	0
Flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles avant ajustements des frais hors trésorerie et du fonds de roulement (A)	103.849	38.278
Variations de la juste valeur des instruments de couverture	-8.367	1.572
Variations de la juste valeur des immeubles de placement	-43.700	9.547
Coûts des paiements fondés sur des actions réglés en capitaux propres	248	430
Amortissements et réductions de valeur (dotation (+)/reprise (-)] sur immobilisations	175	160
Pertes de valeur sur créances, stocks et autres actifs	53	91
Ajustements pour coûts hors trésorerie (B)	-51.591	11.801
Diminution (+)/augmentation (-) des créances clients et autres débiteurs	-2.583	10.188
Augmentation (+)/diminution (-) des fournisseurs et autres créditeurs	6.488	-656
Augmentation (+)/diminution (-J du besoin en fonds de roulement (C)	3.905	9.533
FLUX DE TRESORERIE NETTE DES ACTIVITES D'INVESTISSEMENT (B1)	-128.385	-27.466
Investissements	-128.385	-24.045
Paiements pour les acquisitions d'investissements immobiliers	-125.866	0
Paiements pour les acquisitions d'actions dans des sociétés immobilières	-2.152	-3.265
Achat d'autres immobilisations corporelles et incorporelles	-368	-156
Désinvestissements	0	0
Produits de la vente d'immeubles de placement	0	0
Produits de la vente des immeubles détenus en vue de la vente	0	0
Produits de la vente d'actions dans des sociétés immobilières	0	0
FLUX DE TRESORERIE NET DES ACTIVITES DE FINANCEMENT (C1)	976	-85.980
Effet net des emprunts et remboursements des prêts	56.300	-36.000
Augmentation de capital	31.375	21.017
Dividendes versés	-75.533	-59.230
Intérêts payés	-11.166	-11.767
TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE A LA FIN DE L'EXERCICE (A1+B1+C1)	16.357	13.932

ANNEXE 8 : Rapport de segment : État consolidé du compte de résultat par région géographique au 30/06/2024³⁸

	(EUR X 1 000)	30/06/2024 BE	30/06/2024 FR	30/06/2024 NL	30/06/2024 DE	30/06/2024 Non attribué.	30/06/2024 Conso
	Revenus locatifs	24.953	6.292	21.801	1.963	0	55.008
11.	Reprises de loyers cédés et escomptés	0	0	0	0	0	0
	Charges relatives à la location	-28	-25	0	0	0	-53
	RESULTAT LOCATIF NET	24.925	6.267	21.801	1.963	0	54.955
IV.	Récupération de charges immobilières	0	0	0	0	0	0
V.	Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	2.820	1.298	1.690	243	0	6.051
VI.	Frais imputés aux locataires mais pris en charge par le propriétaire pour les dommages locatifs et remises en état au terme du bail	0	0	0	0	0	0
VII.	Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	-3.042	-1.291	-2.468	-243	0	-7.043
VIII.	Autres recettes et dépenses relatives à la location	3.008	1.313	1.001	27	0	5.349
	RESULTAT IMMOBILIER	27.711	7.586	22.024	1.990	0	59.311
IX.	Frais techniques	0	3	0	0	0	3
X	Frais commerciaux	0	-10	-4	0	0	-15
XI.	Charges et taxes sur immeubles non loués	-69	-10	0	0	0	-78
XII.	Frais de gestion immobilière	-567	-430	-272	-255	0	-1.524
XIII.	Autres charges immobilières	-70	-5	0	0	0	-74
	CHARGES IMMOBILIERES	-706	-452	-276	-255	0	-1.689
	RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES	27.006	7.134	21.748	1.734	0	57.622
XIV.	Frais généraux de la société	0	0	0	0	-6.317	-6.317
XV.	Autres revenus et charges d'exploitation RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT LE RESULTAT SUR	529	-24	0	12	0	517
	PORTEFEUILLE	27.534	7.110	21.748	1.747	-6.317	51.822
XVI.	Résultat sur la vente d'immeubles de placement	0	0	0	0	0	0
XVII.	Résultat sur vente d'autres actifs non financiers	0	0	0	0	0	0
	XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement	15.001	-3.087	33.313	-1.527	0	43.700
XIX.	Autre résultat sur portefeuille immobilier	0	0	0	0	0	0
	RESULTAT D'EXPLOITATION	42.535	4.022	55.061	220	-6.317	95.522
XX.	Produits financiers	946	0	1	0	0	948
XXI.	Charges d'intérêts nettes	-9.424	273	2.245	-144	0	-7.051
XXII.	Autres charges financières	-29	-4	-5	- 1	0	-40
XXIII	Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	8.367	0	0	0	0	8.367
	RÉSULTAT FINANCIER	- 140	269	2.241	-145	0	2.224
XXIV.	Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises	0	0	0	0	0	0
	RESULTAT AVANT IMPOT	42.395	4.291	57.302	75	-6.317	97.746
	XXV. Impôt sur le revenu des sociétés	1.175	റ്റ് 3	-3.381	0	0	-2.113
	XXVI. Exit tax	0	0	0	0	0	0
	IMPOTS	1.175	93	-3.381	0	0	-2.113
	RESULTAT NET	43.570	4.384	53.921	75	-6.317	95.632
	RESULTAT EPRA	20.202	7.471	21.970	1.601	-6.317	44.928
	Nombre moyen pondéré d'actions	20.203.993	20.203.993	20.203.993	20.203.993	20.203.993	20.203.993
	RESULTAT NET PAR ACTION	2,16	0,22	2,67	0,00	-0,31	4,73
	RESULTAT EPRA PAR ACTION	1,00	0,37	1,09	0,08	-0,31	2,22

ANNEXE 9 : Rapport de segment : État consolidé du bilan par région géographique au 30 juin 2024³⁹

	(EUR X 1 000)	30/06/2024 BE	30/06/2024 FR	30/06/2024 NL	30/06/2024 DE	30/06/2024 Elim.	30/06/2024 Conso
	ACTIFS NON COURANTS	2.011.711	255.276	996.131	88.533	-838.919	2.512.729
A.	Goodwill	0	0	0	0	0	0
B	Immobilisations incorporelles	578	0	0	0	0	578
C	Immeubles de placement	1.083.956	251.422	964.828	88.341	0	2.388.548
D.	Autres immobilisations corporelles	53.230	3.805	31.303	191	0	88.529
E	Actifs financiers non courants	873.755	0	0	0	-838.919	34.836
F.	Créances de location-financement	0	0	0	0	0	0
G.	Créances commerciales et autres actifs non courants	193	46	0	0	0	239
H.	Actifs d'impôts différés	0	0	0	0	0	0
1.	Participations dans des entreprises associées et co- entreprises selon la méthode de la mise en équivalence	0	0	0	0	0	0
	ACTIFS COURANTS	40.800	7.089	5.515	3.824	1.288	58.517
A.	Actifs détenus en vue de la vente	5.577	0	0	0	0	5.577
B.	Actifs financiers courants	0	0	0	0	0	0
C	Créances de location-financement	0	0	0	0	0	0
D.	Créances commerciales	16.745	5.066	10.786	1.700	-4.931	29.366
E.	Créances fiscales et autres actifs courants	1.489	-1.315	-6.289	98	6.218	200
F.	Trésorerie et équivalents de trésorerie	14.898	3	53	1.403	0	16.357
G.	Comptes de régularisation	2.091	3.336	966	624	0	7.017
	TOTAL DE L'ACTIF	2.052.511	262.363	1.001.646	92.357	-837.631	2.571.246
	TOTAL DES CAPITAUX PROPRES	1.111.367	150.149	534.506	8.485	-220.142	1.584.365
	Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère	1.111.367	150.149	534.506	8.485	-220.142	1.584.365
A	Capital	406.590	0	194.604	2.122	-196.726	406.590
B	Primes d'émission	455.802	0	0	0	0	455.802
C	Réserves	189.754	149.564	303.132	-7.056	-9.052	626.341
D.	Résultat net de l'exercice	59.221	585	36.771	13.419	-14.363	95.632
	Intérêts minoritaires	0	0	0	0	0	0
	PASSIES	941.144	112.214	467.140	83.873	-617.489	986.881
	Passifs non courants	865.582	114.590	446.989	75.943	-615.261	887.844
A.	Provisions	0	0	0	0	0	0
B	Dettes financières non courantes	865.443	114.590	440.452	75.943	-615.261	881.168
C	Autres passifs financiers non courants	139	0	0	0	0	139
D.	Dettes commerciales et autres dettes non courantes	0	0	0	0	0	0
E	Autres passits non courants	0	0	0	0	0	0
E.	Passifs d'impôts différés	0	0	6.537	0	0	6.537
	Passifs courants	75.561	-2.376	20.151	7.929	-2.229	99.037
A.	Provisions	0	0	0	0	0	0
B.	Dettes financières courants	35.905	131	280	234	0	35.551
C.	Autres passits financiers courants	0	0	0	0	0	0
D.	Dettes commerciales et autres dettes courantes	10.018	5.369	12.356	5.090	-6.131	26.702
E.	Autres passits courants	8.467	-11.421	-927	1.553	3.736	1.408
E	Comptes de régularisation TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIFS	21.172 2.052.511	3.544 262.363	8.441 1.001.646	1.052 92.357	166 -837.631	34.376 2.571.246

ANNEXE 10 : Rapport de l'expert immobilier indépendant au 30/06/2024

Aux dirigeants

Montea NV

Industriezone III Zuid Industrielaan 27 bus 6 9320 Erembodegem

Anvers, 30 juin 2024

Chère Madame,

Cher Monsieur,

Conformément à l'article 47 de la loi du 12 mai 2014 sur les sociétés immobilières réglementées, vous avez demandé à Jones Lang LaSalle et Stadim d'expertiser les immeubles situés en Belgique, en France, aux Pays-Bas et en Allemagne qui font partie de la SIR.

Notre mission a été réalisée en toute indépendance.

Selon l'usage, notre mission est réalisée sur la base des renseignements communiqués par Montea NV en ce qui concerne l'état locatif, les charges et taxes à supporter par le bailleur, les travaux à réaliser, ainsi que tout autre élément pouvant influencer la valeur des immeubles. Nous supposons ces renseignements exacts et complets. Tel que précisé de manière explicite dans nos rapports d'évaluation, ceux-ci ne comprennent en aucune manière une expertise de la qualité structurelle et technique des immeubles, ni une analyse de la présence éventuelle de matériaux nocifs. Ces éléments sont bien connus par Montea NV, qui gère son patrimoine de manière professionnelle et procède à une due diligence technique et juridique avant acquisition de chaque immeuble.

Tous les immeubles sont connus par les experts.

Ceux-ci travaillent avec différents logiciels, comme Argus Entreprise ou Microsoft Excel.

La valeur d'investissement est définie comme le montant estimé pour lequel un actif ou un passif devrait être échangé à la date d'évaluation entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans le cadre d'une transaction de pleine concurrence, après une commercialisation appropriée et où les parties ont chacune agi en connaissance de cause, avec prudence et sans compulsion."

La valeur d'investissement est une base appropriée pour établir la juste valeur selon les normes internationales d'information financière (IFRS). Dans les IFRS, l'IASB définit la juste valeur comme: "Le prix qui serait reçu pour vendre un actif ou payé pour transférer un passif dans le cadre d'une transaction ordonnée entre les acteurs du marché à la date d'évaluation."

Les experts ont adopté différentes méthodes.

JLL a adopté la méthode de « Term and Reversion » et la méthode « Hardcore ». De plus, ils effectuent également un contrôle en termes de prix par m2.

Selon la méthode de « Term and Reversion », la capitalisation des revenus prend d'abord en compte le revenu actuel jusqu'à la fin du contrat en cours, et retient ensuite la valeur locative estimée (VLE) à perpétuité. Selon la méthode », la valeur locative estimée est capitalisée à perpétuité, avant de procéder à des ajustements qui tiennent compte des surfaces louées au-dessus ou en- dessous de leur valeur locative, de la vacance locative, etc.

La méthode adoptée par Stadim est basée sur le Discounted Cash Flow (DCF), éventuellement en combinaison avec la méthode de capitalisation. L'approche Stadim se caractérise d'une part par des prix de référence et d'autre part par l'imputation de revenus futurs.

Le rendement, utilisé dans ces méthodes, représente le rendement attendu par les investisseurs pour ce type de bien. Il reflète les risques intrinsèques du bien et du secteur (future vacance locative, risque de crédit, obligations de maintenance, etc.). Pour déterminer ce rendement, les experts se sont bases sur les transactions jugées comparables et sur les transactions actuellement en cours dans leurs départements d'investissements.

Quand il y a des facteurs inhabituels et spécifiques au bien, des corrections sont appliquées (rénovations importantes, coûts non récupérables, etc.).

La vente d'un immeuble est en théorie soumise aux droits de transfert. Ce montant dépend entre autres du mode de cession, du type d'acheteur et de la localisation géographique du bien. Ce montant n'est connu qu'une fois la vente conclue. En Belgique, en tant qu'experts immobiliers indépendants nous pouvons admettre que sur base d'un échantillon représentatif de transactions intervenues dans le marché entre 2002 et 2005 (et récemment révisée pour la période 2013-2016), la moyenne pondérée des droits (moyenne des frais de transactions) était de 2,5 % (pour les biens dont la valeur hors frais était supérieure à 2.500.000 EUR). Les biens belges sont considérés comme un portefeuille. Pour les immeubles situés en France, le taux de mutation est généralement de 1,8% quand l'immeuble a moins de 5 ans et entre 6,9% et 7,5%, selon les départements, dans tous les autres cas. Les frais de transfert pour les immeubles situés aux Pays-Bas sont de 10,4%. Les frais de transfert en Allemagne dépendent de la localisation et de la valeur de marché.

Montea NV - 30 06 24

Sur base des remarques faites aux paragraphes précédents, nous confirmons que la valeur d'investissement du patrimoine immobilier de Montea NV au 30 juin 2024 s'élève à :

2.633.184.117 EUR

(Deux milliards six cent trente-trois millions cent quatre-vingt-quatre mille cent dix-sept euros)

Ce montant comprend la valeur attribuée aux immeubles par les sociétés Jones Lang LaSalle et Stadim, dans les quatre pays où Montea NV est présent.

Après déduction de respectivement 2,5% pour les immeubles situés en Belgique (taux moyen des frais de transaction défini par les experts des Sociétés Immobilières Réglementées), 1,8%/6,9%-7,5% pour les immeubles détenus en France, 10,4% pour les immeubles détenus aux Pays-Bas et dépendant de la localisation et de la valeur de marché en Allemagne, au titre de mutation sur la valeur de marché, ceci nous amène à une juste valeur du patrimoine immobilier de Montea NV au 30 juin 2024 à:

2.477.663.281 EUR

(Deux milliards quatre cent soixante-dix-sept millions six cent soixante-trois mille deux cent quatrevingt-et-un euros)

Ce montant comprenant la valeur attribuée aux immeubles évalués par les sociétés Jones Lang LaSalle et Stadim, dans les quatre pays où Montea NV est présent.

Nous vous prions d'agréer, chère Madame, cher Monsieur, l'expression de nos sentiments les meilleurs ..

Signed by: reet fres 231D78BF716417.

Greet Hex MRICS Director JLL Belgium

Nicolas Janssens Partner Stadim

Montea NV - 30 06 24

Opinion de Jones Lang LaSalle

Jones Lang LaSalle estime, pour la patrimoine immobilier de Montea NV qu'elle évalue au 30 juin 2024, la valeur d'investissement à 945.054.974 EUR et la juste valeur (frais transactionnels déduits) à 909.838.267 EUR.

Greet Hex MRICS Director JLL Belgium

Opinion de Stadim

Stadim estime, pour la part de patrimoine immobilier de Montea NV qu'elle évalue au 30 juin 2024, la valeur d'investissement à 1.688.129.144 EUR et la juste valeur (frais transactionnels déduits) à 1.567.825.015 EUR.

-Ondertekend door!

Mcdas Janssens -DF316D896865407 ..

Nicolas Janssens Partner Stadim

Montea NV - 30 06 24

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ANNEXE 11 : Rapport du commissaire

Tel: +32 (0)2 774 91 11 EY Bedrijfsrevisoren EY Réviseurs d'Entreprises ey.com Kouterveldstraat 7 BO01 B-1831 Diegem

Rapport du commissaire à l'organe d'administration de Montea sa sur l'examen limité de l'information financière consolidée intermédiaire résumée pour la période de six mois close le 30 juin 2024

Introduction

Nous avons effectué l'examen limité de l'état consolidé du bilan de Montea sa (la « Société »), et de ses filiales (communément, le « Groupe »), arrêté au 30 juin 2024 ainsi que l'état consolidé du compte de résultat, l'état du résultat global consolidé des mouvements de fonds propres et l'état des flux de trésorerie consolidés pour la période de 6 mois close à cette date, ainsi que des notes explicatives (« l'information financière consolidée intermédiaire résumée »). L'organe d'administration de la société est responsable de l'établissement et de la présentation de cette information financière consolidée intermédiaire résumée conformément à l'IAS 34 « Information financière intermédiaire » telle qu'adoptée par l'Union Européenne. Notre responsabilité est d'exprimer une conclusion sur cette information financière consolidée intermédiaire résumée sur la base de notre examen limité.

Ftendue de l'examen limité

Nous avons effectué notre examen limité selon la norme ISRE 2410 « Examen limité d'informations financières intermédiaires effectué par l'auditeur indépendant de l'entité ». Un examen limité d'information financière intermédiaire consiste en des demandes d'informations, principalement auprès des personnes responsables des questions financières et comptables et dans la mise en œuvre de procédures analytiques et d'autres procédures d'examen limité. L'étendue d'un examen limité est considérablement plus restreinte que celle d'un audit effectué selon les normes internationales d'audit (ISA) et ne nous permet donc pas d'obtenir l'assurance que nous avons relevé tous les éléments significatifs qu'un audit aurait permis d'identifier. En conséquence, nous n'exprimons pas d'opinion d'audit.

Conclusion

Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé de faits qui nous laissent à penser que l'information financière consolidée intermédiaire résumée ci jointe pour la periode de six mois close le 30 juin 2024 n'a pas été établie, dans tous ses aspects significatifs, conformément à l'IAS 34 « Information financière intermédiaire » telle qu'adoptée par l'Union Européenne.

Bruxelles, le 20 août 2024

EY Réviseurs d'Entreprises srl Commissaire représentée par

Digitally signed by Christophe
Boschmans (Signallure)
DN: cn=Christophe Boschmans Christophe Boschmans (Signature), e=BE
Date: 2024.08.20 09:33:07
+02'00' (Signature)

Christophe Boschmans * Partner * Agissant au nom d'une srl

25CB00026

Vinnodtschi that neuta PF Bruttel - RFM Brunellschap/agazant and 0446.334.711 - HAN MP BETT 2100 9059 0069
handelend in naam van see vennoutschap/agazant au nom d'una sociita

A memper firm of Estat & Young Global Limitted