Intervest Offices & Warehouses NV

Quarterly Report • Feb 14, 2012

Persbericht jaarresultaten 2011

Antwerpen, 14 februari 2012

Jaarresultaten 2011

De vastgoedportefeuille van Intervest Offices & Warehouses is in 2011 gegroeid met 10 % door investeringen voor € 52 miljoen in vier logistieke sites.

De vastgoedbevak heeft in 2011 haar naam gewijzigd in "Intervest Offices & Warehouses" om het belang van haar logistieke portefeuille te benadrukken.

De bevak heeft belangrijke verhuringen gerealiseerd in 2011 aan onder meer Biocartis, Galapagos en Nike Europe.

De reële waarde van het vastgoed kent in 2011 een stijging van circa 1 % ten opzichte van een daling van 1,6 % in 2010 (exclusief de investeringen in boekjaar 2011).

De totale bezettingsgraad van Intervest Offices & Warehouses is met 1 % verbeterd in 2011 en bedraagt 86 %. Voor de logistieke portefeuille is de bezettingsgraad verhoogd van 84 % naar 91 % op 31 december 2011.

Het brutodividend van Intervest Offices & Warehouses bedraagt € 1,73 per aandeel in 2011 (€ 1,83 in 2010).

Intervest Offices & Warehouses heeft in 2012 en 2013 geen belangrijke herfinancieringen van haar kredieten uit te voeren.

1. Operationele activiteiten van 2011

In 2011 heeft vastgoedbevak Intervest Offices & Warehouses een belangrijk gedeelte van haar doelstellingen zoals geformuleerd in haar Jaarverslag 2010, gerealiseerd:

୭ De verwachting van Intervest Offices & Warehouses dat de huurmarkt voor logistiek vastgoed in België in 2011 zou hernemen, heeft zich bevestigd door onder meer de verhuring van meer dan 50.000 m² logistieke ruimte in Herentals aan Nike Europe. Ook in de kantorenmarkt heeft Intervest Offices & Warehouses een aantal mooie transacties gerealiseerd zoals de verhuring van 5.543 m² kantoren en labo's in Mechelen aan Biocartis en Galapagos. De bezettingsgraad van de bevak bedraagt 86 % op 31 december 2011 wat een toename is met 1 % in vergelijking met 31 december 2010.

Op 31 december 2011 heeft de volledige portefeuille een bezettingsgraad van 86 %. Voor de logistieke portefeuille is de bezettingsgraad verhoogd van 84 % naar 91 % op 31 december 2011.

Bezettingsgraad

{

• ୭ De bevak heeft in 2011 optimaal gebruik gemaakt van haar door de obligatielening gecreëerde beschikbare investeringscapaciteit, door de verdere uitbreiding van de logistieke vastgoedportefeuille met vier logistieke sites, met name acquisities in Huizingen, Houthalen en Oevel en de bouw van de uitbreiding van Herentals Logistics 2. Deze vier sites vertegenwoordigen een totaal investeringsbedrag van circa € 52 miljoen (€ 4,8 miljoen huurinkomsten op jaarbasis). Hiermee is een belangrijke stap gezet in de groei van het fonds en is de doelstelling om de portefeuille te doen groeien met circa 5 % in 2011 ruimschoots gerealiseerd.
• ୭ Inmiddels is het aandeel van de logistieke gebouwen in de vastgoedportefeuille van Intervest Offices & Warehouses toegenomen tot 36 %. De toevoeging van "Warehouses" in de benaming is dan ook een duidelijke bevestiging van de belangrijke marktpositie van de bevak in het logistiek vastgoed en de ambitie om de activiteiten in dit segment uit te breiden.
• ୭ Intervest Offices & Warehouses heeft een intensief marketingprogramma uitgevoerd waarbij op termijn naar meer naambekendheid van het fonds wordt gestreefd, zowel bij potentiële huurders als beleggers. Het is de bedoeling om deze inspanningen ook in de toekomst voort te zetten.

୭ De plannen om in de verhuurmarkt nog beter in te spelen op de behoeftes van kandidaathuurders, onder meer door hen bij te staan bij de inrichting van hun kantoren en door het afleveren van turn-key inrichtingsprojecten, zijn ondertussen geconcretiseerd en inmiddels zijn meerdere projecten tot grote tevredenheid van de huurders uitgevoerd. Intervest Offices & Warehouses wil duidelijk maken dat zij haar rol aanzienlijk ruimer wil zien dan die van louter eigenaar-verhuurder van kantoorgebouwen of logistieke ruimten. Het aanbieden van één huisvestingsoplossing staat hierbij centraal. Er is ter gelegenheid van de naamswijziging ook een baseline geïntroduceerd, zijnde "Feel Real Estate".

Veel aandacht is in 2011 besteed aan de financieringspositie van de bevak. Tijdens het boekjaar 2011 is voor een totaalbedrag van € 130 miljoen langetermijnkredieten die op vervaldatum gekomen zijn in 2011 en begin 2012, heronderhandeld. De nieuwe kredieten, bij bestaande en nieuwe bankiers, hebben looptijden tussen 3 en 5 jaar en zijn afgesloten aan marktconforme voorwaarden en convenanten. Het eerstvolgende krediet van de bevak dat op vervaldatum komt, situeert zich pas in december 2013 (voor slechts € 10 miljoen) waardoor Intervest Offices & Warehouses de komende 2 jaar geen belangrijke herfinancieringen van haar kredietenportefeuille dient uit te voeren.

Evolutie dividenduitkering

Ondanks de succesvolle verhuringen is het operationeel uitkeerbaar resultaat van Intervest Offices & Warehouses in 2011 teruggelopen door de daling van de huurinkomsten, de toename van de vastgoedkosten en de stijging van de financieringskosten van de bevak. Per aandeel kan Intervest Offices & Warehouses over boekjaar 2011 haar aandeelhouders een brutodividend1 aanbieden van € 1,73 per aandeel vergeleken met € 1,83 over boekjaar 2010.

Het brutodividend van Intervest Offices & Warehouses bedraagt € 1,73 per aandeel {in 2011 (€ 1,83 in 2010).

¹ Aangezien wettelijk gezien het operationeel uitkeerbaar resultaat van de enkelvoudige jaarrekening uitgekeerd kan worden en niet dat van de geconsolideerde jaarrekening, is de huidige winstverdeling gebaseerd op de enkelvoudige cijfers.

Evolutie vastgoedportefeuille

Intervest Offices & Warehouses is wat haar beleggingsbeleid betreft gericht op kwalitatief bedrijfsmatig onroerend goed met respect voor de criteria van risicospreiding in de vastgoedportefeuille, zowel qua type pand, als qua geografische ligging, als qua aard van de huurders.

Op 31 december 2011 is deze risicospreiding als volgt:

Sectoriële spreiding Geografische spreiding logistiek vastgoed

a — 43% Antwerpen - Mechelen (A12, E19) b — 42% Antwerpen - Luik (E313, E34, E314) c — 15% Brussel

Geografische spreiding kantoren Spreiding aard van de huurders

a — 45% E19 (incl. Mechelen) b — 44% Brussel c — 11% Antwerpen

b c

De vastgoedportefeuille van Intervest Offices & Warehouses is in 2011 gegroeid met 10 % door investeringen voor € 52 miljoen voor de verwerving en bouw van vier logistieke sites. {

Vastgoedpatrimonium	31.12.2011	31.12.2010
Reële waarde van de vastgoedbeleggingen (€ 000)	581.305	526.680
Investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen (€ 000)	595.919	539.929
Bezettingsgraad (%)	86 %	85 %
Totale verhuurbare oppervlakte (m²)	627.096	535.420

De reële waarde van de vastgoedportefeuille van de bevak is in 2011 gestegen met € 55 miljoen en bedraagt op 31 december 2011 € 581 miljoen (€ 527 miljoen op 31 december 2010). Deze toename van de reële waarde is het gecombineerde effect van:

• ୭ de verwerving van drie logistieke sites met een totale reële waarde van € 43 miljoen (Huizingen, Houthalen en Oevel)
• ୭ de uitbreiding van de logistieke site Herentals Logistics 2 door de nieuwbouw van magazijnruimte, kantoren en mezzanine, voor reeds € 9 miljoen
• ୭ investeringen in de bestaande vastgoedportefeuille voor € 5 miljoen, voornamelijk voor € 4 miljoen in Herentals Logistics 1 voor renovatiewerken en voor € 1 miljoen in 3T Estate in Vilvoorde
• ୭ de toename van de reële waarde van de bestaande vastgoedportefeuille met € 2 miljoen of circa 1 % ten opzichte van de totale reële waarde op 31 december 2010 (exclusief de investeringen in boekjaar 2011) door de verhuringen van de logistieke site Herentals Logistics 2 aan Nike Europe en van kantoren en labo's in Intercity Business Park in Mechelen aan Biocartis en Galapagos
• ୭ de verkoop van een niet-strategisch semi-industrieel complex gelegen te Sint-Niklaas, gekend als "Eigenlo" met een boekwaarde van € 4 miljoen

De reële waarde van het vastgoed kent in 2011 een stijging van circa 1 % (exclusief de investeringen in boekjaar 2011) ten opzichte van een daling van 1,6 % in 2010.

Evolutie van de reële waarde van de vastgoedportefeuille

{

Verhuuractiviteit in 2011

De opname van kantoren op de Belgische kantoormarkt ligt nog steeds erg laag. Voor Brussel bijvoorbeeld ligt de geschatte totale opname nog lager dan in 2009 en 20102, maar in die jaren zijn de cijfers naar het einde van het jaar nog opgekrikt door enkele grote uitzonderlijke transacties. De prime rents blijven hierbij toch redelijk stabiel. De werkelijke huurprijzen staan echter, zij het in iets mindere mate dan in 2010, nog steeds onder druk, zowel in het centrum van Brussel als in de andere belangrijkste Belgische kantoormarkten (Brusselse periferie, Antwerpen, Gent en Mechelen), door de aanzienlijke kortingen en incentives die eigenaars dienen te geven. Verhuisbeslissingen nemen echter nog steeds heel wat tijd in beslag, wat op zich niet ongunstig is voor het behoud van bestaande huurders.

De algemene verwachting van 2010, met name dat de huurprijzen hun dal bereikt hadden, is in 2011 bevestigd. Verdere verbetering wordt verwacht in 2012, maar dit zal uiteraard ook sterk afhankelijk zijn van de macro-economische evolutie binnen de Europese Unie.

In de logistieke en semi-industriële markt is een geheel andere tendens merkbaar in 2011. De takeup voor 2011 ligt rond 1.650.000 m², wat vergelijkbaar is met de historische hoge niveaus van 2007 en 2008. Vooral de logistieke gebouwen doen het erg goed, de geschatte take-up is in 2011 meer dan verdrievoudigd ten opzichte van 20103. De prime rents blijven hierbij voorlopig nog stabiel, maar door de sterke vraag én het beperkt kwalitatief aanbod bestaat de verwachting dat deze voor kwalitatieve gebouwen ook zullen stijgen in de komende jaren.

Op 31 december 2011 bedraagt de totale bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille van Intervest Offices & Warehouses 86 % (85 % op 31 december 2010):

• ୭ de bezettingsgraad van de kantoorportefeuille is ten opzichte van 31 december 2010 licht gedaald tot 84 % (85 % op 31 december 2010), voornamelijk door de aangepaste verwerking van de huurinkomsten van Tibotec-Virco deels gecompenseerd door verhuringen aan Biocartis en Galapagos in Intercity Business Park in Mechelen.
• ୭ voor de logistieke portefeuille is de bezettingsgraad ten opzichte van 31 december 2010 gestegen met 7 %, tot 91 %. Deze stijging heeft voornamelijk te maken met de aankopen van drie logistieke sites met elk een bezettingsgraad van 100 % (Huizingen, Houthalen en Oevel) en met de uitbreiding van Herentals Logistics 2 door de verhuring aan Nike Europe.

Magazijnruimte: 15.902 ^m2 kantoorruimte: 1.899 ^m2

³ Bron: Jones Lang Lasalle

Verhuuractiviteit in de kantoorportefeuille

Nieuwe huurders

In 2011 zijn in de kantoorportefeuille voor een totale oppervlakte van 9.755 m² nieuwe huurovereenkomsten ingegaan en zijn hiermee 13 nieuwe huurders aangetrokken (op een totale kantoorportefeuille van ongeveer 231.000 m²). Dit is in aantal huurders aanzienlijk minder vergeleken met de nieuwe verhuringen in het jaar 2010, toen nog 21 nieuwe huurders zijn aangetrokken, maar de totale verhuurde oppervlakte is daarentegen wel licht gestegen (9.529 m² in 2010).

De belangrijkste transacties in 2011 zijn:

• ୭ Intercity Business Park in Mechelen: 3.970 m² aan Biocartis en 539 m² aan E-Spot
• ୭ Gateway House in Antwerpen: 1.630 m² aan DLA Piper
• ୭ Mechelen Campus: 717 m² aan MC Square en 511 m² aan AFAS Belgium
• ୭ 3T Estate in Vilvoorde: 636 m² aan B-Bridge (Excelsia)

Vernieuwingen bij einde huur, uitbreidingen en verlengingen van huurovereenkomsten

In de kantoorportefeuille zijn in 2011 voor een oppervlakte van 26.306 m² lopende huurovereenkomsten heronderhandeld of verlengd in 36 transacties. Dit is meer dan de heronderhandelingen in 2010 toen 30 transacties voor een totale oppervlakte van 20.004 m² zijn afgesloten.

De belangrijkste transacties in 2011 zijn:

• ୭ verlenging van Ingram Micro in 3T Estate in Vilvoorde voor 5.072 m²
• ୭ verlengingen en uitbreidingen van Galapagos in Intercity Business Park in Mechelen voor 4.148 m²
• ୭ tijdelijke verlenging van Hello Agency in Park Station in Diegem voor 2.472 m²
• ୭ tijdelijke verlenging van BDO in Sky Building in Berchem voor 2.905 m²
• ୭ verlenging van Endemol in Mechelen Campus voor 1.774 m²
• ୭ verlenging van Mylan in Park Rozendal in Hoeilaart voor 1.430 m²
• ୭ uitbreiding van SGS Belgium in Intercity Business Park in Mechelen voor 1.298 m²
• ୭ verlengingen en uitbreidingen van Electro Rent in Intercity Business Park in Mechelen voor 1.029 m²
• ୭ verlenging en uitbreiding van PAB Benelux en Trilux in Intercity Business Park in Mechelen voor respectievelijk 827 m² en 819 m²
• ୭ verlenging en uitbreiding van Keyrus in Brus-

Verhuuractiviteit in de logistieke portefeuille

De bezettingsgraad van de logistieke vastgoedportefeuille bedraagt eind december 2011 91 % wat een substantiële stijging is ten opzichte van eind 2010 (84 % op 31 december 2010). Enerzijds is er een transactie met Nike Europe afgesloten in Herentals Logistics 2 voor circa 51.000 m² en anderzijds zijn er 3 volledig verhuurde panden aangekocht in Huizingen, Houthalen, en Oevel voor een totaal van meer dan 74.000 m².

Nieuwe huurders

In de logistieke portefeuille zijn in 2011 voor een oppervlakte van 89.323 m² huurovereenkomsten afgesloten in 4 transacties (inclusief de sale-andrent-back transactie met Pharma Logistics (DHL) in Huizingen). Dit is bijna een verdubbeling ten opzichte van 2010 (46.881 m² in 2010).

Deze transacties in 2011 zijn:

• ୭ verhuring aan Nike Europe in Herentals Logistics 2 voor 50.994 m²
• ୭ tijdelijke verhuring aan Distri-Log in Stocletlaan in Duffel voor 19.395 m² (tot 31 december 2011)
• ୭ verhuring aan Pharma Logistics (DHL) in Huizingen voor 17.801 m²
• ୭ verhuring aan Van Marcke in Sint-Niklaas voor 1.133 m²

Vernieuwingen bij einde huur, uitbreidingen en verlengingen van huurovereenkomsten

In de logistieke portefeuille zijn in 2011 voor een oppervlakte van 26.385 m² huurovereenkomsten vernieuwd of uitgebreid in 6 transacties. Dit ligt gevoelig lager dan in 2010, waarbij echter dient opgemerkt dat de belangrijkste verlenging in 2010, zijnde deze van Fiege in Puurs Logistic Center, ongeveer 80 % van de totale oppervlakte vertegenwoordigde.

Deze transacties in 2011 zijn:

• ୭ tijdelijke verlenging van Ikea in Wilrijk voor 7.070 m²
• ୭ uitbreiding van Yusen Logistics Benelux in Herentals Logistics 1 met 4.809 m²
• ୭ 2 uitbreidingen van Pharma Logistics (DHL) in Intercity Industrial Park in Mechelen met een totaal van 4.151 m²
• ୭ verlenging van Iron Mountain in Duffel Stocletlaan voor 4.078 m²

Gedeeltelijke herverhuring van ex-Tibotec-Virco ruimten in Mechelen aan Biocartis en Galapagos

Intervest Offices & Warehouses heeft met Biocartis enerzijds een huurovereenkomst en anderzijds een leasingovereenkomst afgesloten voor in totaal 3.970 m² labo's, kantoren en productieruimte in Intercity Business Park in Mechelen. De huurovereenkomst heeft een vaste looptijd van 15 jaar, met een breakmogelijkheid na 9 jaar en is ingegaan op 15 mei 2011. De leasingovereenkomst gaat in (na de nodige verbouwingen) op 15 mei 2012 en heeft een vaste duurtijd van 15 jaar.

Deze overeenkomsten vertegenwoordigen in een eerste fase een nettovergoeding van ongeveer € 445.000 per jaar. Voor de periode van mei 2011 tot november 2013 wordt de helft van de nettohuurinkomsten uit deze huurovereenkomst gedeeld met Tibotec-Virco, in het kader van het akkoord uit 2010 rond de retrocessie van huurinkomsten4. Als gevolg van deze herverhuringstransactie heeft de bevak een gedeelte van de in 2010 van Tibotec-Virco ontvangen schadevergoeding in opbrengst genomen in het eerste semester van 2011.

Daarnaast heeft Intervest Offices & Warehouses in september 2011 een huurovereenkomst afgesloten met het biotechnologiebedrijf Galapagos voor ongeveer 1.560 m² labo's in een gebouw dat voormalig door Tibotec-Virco als R&D-centrum gebruikt is in Intercity Business Park te Mechelen. Deze huurovereenkomst loopt tot 2024, met een breakmogelijkheid in 2020. Voor de periode september 2011 tot oktober 2014 wordt de helft van de nettohuurinkomsten gedeeld met Tibotec-Virco, in het kader van het akkoord uit 2010 rond de retrocessie van huurinkomsten. Tegelijkertijd is de bestaande overeenkomst met Galapagos voor ongeveer 2.600 m² kantoor en labo-ruimte, welke normaal afliep in 2015, verlengd met 9 jaar tot 2024, met een breakmogelijkheid in 2020. Deze overeenkomsten met Galapagos zijn in globo afgesloten tegen marktconforme huurvoorwaarden en bevestigen nogmaals, na het akkoord met Biocartis in april 2011, de attractiviteit van Mechelen voor bedrijven in hoogtechnologische sectoren zoals met name biotech.

De bevak heeft belangrijke verhuringen gerealiseerd in 2011 aan onder meer Biocartis, Galapagos {en Nike Europe.

Investeringen in 2011

Gezien de markt van het logistiek vastgoed gevoelig beter presteert dan de nog steeds moeilijke kantoormarkt heeft Intervest Offices & Warehouses zich qua investeringen gefocust op het logistieke segment. De doelstelling voor 2011 om de portefeuille te doen groeien met circa 5 % is ruimschoots gerealiseerd door de aankoop van 3 logistieke gebouwen in de loop van 2011 en de bouw van de uitbreiding van Herentals Logistics 2. Door de toename van het aandeel logistiek vastgoed in de portefeuille naar 36 % heeft de bevak geopteerd om haar naam aan te vullen met "Warehouses".

1. Verwerving logistieke site in Huizingen via sale-and-rent-back transactie met Pharma Logistics (DHL)5

Op 16 februari 2011 heeft de bevak een logistieke site in Huizingen verworven via een sale-and-rentback transactie met Pharma Logistics (DHL). De logistieke site is gelegen in de industriezone 'De Gijzeleer' in de zuidelijke periferie van Brussel en goed ontsloten via de E19 Brussel-Bergen-Parijs. De site bestaat hoofdzakelijk uit 3 gebouwen en de totale oppervlakte van deze gebouwen is 15.902 m² magazijnruimte, 1.899 m² kantoorruimte en 85 parkeerplaatsen.

De site wordt integraal teruggehuurd door Pharma Logistics (DHL) op basis van een huurovereenkomst van 9 jaar met een opzegmogelijkheid na het 6e jaar. Het huurinkomen bedraagt € 605.000 op jaarbasis. De aankoop is gebeurd onder registratierechten. De aankoopsom bedraagt € 7,7 miljoen (registratierechten inbegrepen), wat overeenkomt met een brutoaanvangsrendement van 7,85 %. De investeringswaarde bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundige van de bevak op het moment van aanschaffing is eveneens € 7,7 miljoen.

De vastgoedbevak heeft belang van haar logistieke {portefeuille te benadrukken.

2. Verwerving logistieke site in Oevel

De bevak heeft op 1 juli 2011 de controle verworven over West Logistics nv, eigenaar van een logistieke site langsheen de autosnelweg E313 in Oevel (Westerlo). De site is een modern state-of-art uitgerust complex van opslaghallen, bijhorende kantoorfaciliteiten en buitenparkings, opgericht in 2007. De site omvat 27.548 m² magazijnruimte, 1.711 m² kantoorruimte en 65 buitenparkings. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om op termijn op de site een bijkomende unit van circa 2.000 m² te realiseren.

Het gebouw is volledig verhuurd aan UTI Belgium (87 %) tot 2017 en aan Berry Plastics (13 %) tot 2013. Het deel van de site dat gehuurd wordt door UTI Belgium fungeert als het Europese distributiecentrum voor Noord-Europa van het cosmeticaconcern Estée Lauder.

Deze acquisitie genereert voor de bevak een huurinkomstenstroom van circa € 1,5 miljoen op jaarbasis. De aanschaffingswaarde van deze logistieke site bedraagt circa € 21,5 miljoen (reële waarde € 21,0 miljoen). Deze acquisitie geeft Intervest Offices & Warehouses een direct brutoaanvangsrendement van 7 %.

3. Verwerving logistieke site in Houthalen

Verder heeft de bevak op 1 juli 2011 de aandelen van MGMF Limburg nv verworven, eigenaar van een logistieke site in de industriezone Europark in Houthalen, goed ontsloten via de E314. De site is een modern complex van 26.255 m² magazijnen, samen met 740 m² kantoorfaciliteiten en 123 parkings en is opgericht in 2001. De gebouwen zijn verhuurd aan Caterpillar Logistics. De terbeschikkingstellingsovereenkomst loopt tot 2016.

Deze acquisitie genereert voor de bevak onmiddellijk een huurinkomstenstroom van circa € 1,1 miljoen op jaarbasis. De aanschaffingswaarde van dit vastgoed bedraagt circa € 14,2 miljoen (reële waarde € 13,9 miljoen) en geeft Intervest Offices & Warehouses een aantrekkelijk direct brutoaanvangsrendement van 7,7 %.

1. Verhuring op de site Herentals Logistics 2 van 50.994 m² logistieke ruimte aan Nike Europe6 en uitbreiding van het complex

De bevak heeft in juni 2011 voor haar site Herentals Logistics 2 een nieuwe terbeschikkingstellingsovereenkomst afgesloten met Nike Europe. Het gaat om de volledige reeds bestaande nieuwbouw van 20.270 m² magazijnruimte, 4.124 m² mezzanine en 1.276 m² kantoren, alsook de tweede fase, zijnde een uitbreiding van 20.270 m² magazijnruimte, 4.124 m² mezzanine (beiden reeds opgeleverd in 2011) en 930 m² kantoren (die in het eerste kwartaal van 2012 zullen opgeleverd worden). Nike Europe heeft de bestaande nieuwbouw in het laatste kwartaal van 2011 grotendeels in gebruik genomen.

Na volledige ingebruikname van het gebouw (zowel het reeds bestaande als de in 2011 grotendeels reeds gerealiseerde tweede fase), die verwacht wordt in het eerste kwartaal van 2012, zal deze overeenkomst ongeveer € 2 miljoen nettohuurinkomsten op jaarbasis genereren.

De bouwkost van de uitbreiding bedraagt circa € 10,3 miljoen (exclusief de aankoop van de grond die reeds in 2008 heeft plaatsgevonden). Hiervan is na de voorlopige oplevering van het opslaggedeelte op 22 december 2011 reeds € 8,6 miljoen betaald aan de aannemer. Na volledige ontwikkeling zal de reële waarde van de volledige site circa € 28,7 miljoen bedragen en zal het rendement van de site circa 7,5 % belopen. De investering wordt gefinancierd uit de beschikbare kredietlijnen van de vastgoedbevak.

Desinvesteringen 2011

Intervest Offices & Warehouses heeft in december 2011 een principeakkoord bereikt voor de verkoop van een niet-strategisch semi-industrieel complex dat werd opgericht in 1992 met gedeeltelijke leegstand gelegen te Sint-Niklaas, Eigenlostraat 25, gekend als "Eigenlo".

De totale oppervlakte van het pand omvat 1.328 m² kantoren en 6.535 m² opslagplaatsen/ productieruimte wat slechts 0,3 % van de totale verhuurbare oppervlakte van de vastgoedbevak is.

De verkoopprijs bedraagt € 4,1 miljoen en de koper is een Belgische privé-investeerder. De verkoopprijs is circa 2 % boven de boekwaarde op 31 december 2011 die € 4,0 miljoen bedraagt (reële waarde zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundige van de bevak).

In januari 2012 is de notariële akte verleden en is de verkoopprijs ontvangen van de koper.

2. Financiële jaarresultaten

Wijziging waarderingsregel voor vergoedingen ontvangen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten

In augustus 2011 heeft de EECS (European Enforcers Coordination Cession), een door de ESMA (European Securities and Markets Authorities) georganiseerd forum, nadere informatie verschaft over de toepassing van IFRS met betrekking tot vergoedingen ontvangen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten (ter compensatie van huurderving). De EECS heeft bepaald dat volgens IFRS vergoedingen ontvangen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten in de jaarrekening volledig als inkomsten moeten worden verwerkt in het jaar waarin de vergoeding wordt ontvangen en niet mogen worden gespreid in resultaat genomen over de resterende looptijd van het oorspronkelijke huurcontract.

Op basis hiervan heeft de Autoriteit van Financiële Diensten en Markten (FSMA) Intervest Offices & Warehouses geadviseerd om haar waarderingsregels hieromtrent te wijzigen. Conform IAS 8 moet deze wijziging in waarderingsregels retroactief worden doorgevoerd waardoor de vergelijkende cijfers van 2010 dienen te worden aangepast. Hierdoor wordt in de vergelijkende cijfers de vergoeding ontvangen in september 2010 van Tibotec-Virco7 (exclusief de retrocessieverplichting om 50 % van alle toekomstige huurinkomsten terug te betalen in het geval van een verhuring vóór afloop van de looptijd van het oorspronkelijke huurcontract) in 2010 als winst verwerkt, wat onderstaand beeld geeft:

		31.12.2010
in duizenden €	Gepubliceerde cijfers	Na wijziging waarderings regel	Verschil
Huurinkomsten	38.523	41.068	2.545
Nettoresultaat	17.431	19.976	2.545
Operationeel uitkeerbaar resultaat	25.451	27.996	2.545
Eigen vermogen	286.324	288.869	2.545
Overlopende rekeningen van het passief	12.603	10.058	-2.545
Per aandeel (in €)
Nettoresultaat	1,25	1,44	0,18
Operationeel uitkeerbaar resultaat	1,83	2,01	0,18
Nettoactiefwaarde (reële waarde)	20,59	20,77	0,18
Nettoactiefwaarde (investeringswaarde)	21,57	21,75	0,18

Het extra operationeel uitkeerbaar resultaat dat door wijziging van de waarderingsregel getoond wordt in 2010 zal overeenkomstig de oorspronkelijke boekhoudkundige methode, worden toegerekend aan het dividend van de jaren 2011-2013/2014. Door de herverhuring van de vrijgekomen ruimtes die Intervest Offices & Warehouses heeft weten te realiseren in 2011 aan Biocartis en Galapagos kan de bevak reeds in boekjaar 2011 € 2,4 miljoen extra dividend uitkeren. Per saldo betekent dit dat er op 31 december 2011 slechts € 0,1 miljoen nog uit te keren dividend naar aanleiding van de gewijzigde waarderingsregel overblijft voor de jaren 2012/2014.

Om de leesbaarheid van dit persbericht te bevorderen, is besloten om bij alle vergelijkende cijfers van boekjaar 2010, die ten gevolge van de gewijzigde waarderingsregel aangepast zijn ten opzichte van het gepubliceerde persbericht 2010, het symbool π te plaatsen.

Geconsolideerde winst- en verliesrekening

in duizenden €	2011	2010π
Huurinkomsten	38.587	41.068
Met verhuur verbonden kosten	-76	-94
Met beheer verbonden kosten en opbrengsten	2.435	821
Vastgoedresultaat	40.946	41.795
Vastgoedkosten	-5.145	-3.224
Algemene kosten en andere operationele opbrengsten en kosten	-1.244	-1.049
Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille	34.557	37.522
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen	64	464
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	2.294	-8.525
Ander portefeuilleresultaat	-2.478	-614
Operationeel resultaat	34.437	28.847
Financieel resultaat (excl. variaties in reële waarde - IAS 39)	-12.018	-9.509
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39)	-4.175	655
Belastingen	-227	-17
Nettoresultaat	18.017	19.976
Operationeel uitkeerbaar resultaat	21.707	27.996
Portefeuilleresultaat	-120	-8.675
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39)	-4.175	655
Andere niet uitkeerbare elementen (dochtervennootschappen)	605	0

RESULTAAT PER AANDEEL	2011	2010π
Aantal dividendgerechtigde aandelen	13.907.267	13.907.267
Nettoresultaat (€)	1,30	1,44
Operationeel uitkeerbaar resultaat (€)	1,56	2,01
Aanpassing dividend door gewijzigde waarderingsregel (€)π	0,17	-0,18
Brutodividend (€)	1,73	1,83
Nettodividend8 (€)	1,37	1,56

⁸ Ten gevolge van de Wet van 28 december 2011 houdende diverse bepalingen (B.S. 30 december 2011 - inwerkingtreding vanaf 1 januari 2012), is de roerende voorheffing op dividenden van openbare vastgoedbevaks verhoogd van 15 % naar 21 % (behoudens bepaalde vrijstellingen of verhogingen).

Analyse van de resultaten9

Voor het boekjaar 2011 bedragen de huurinkomsten van Intervest Offices & Warehouses € 38,6 miljoen. De afname met € 2,5 miljoen of 6 % ten opzichte van boekjaar 2010 (€ 41,1 miljoen) is voornamelijk het gecombineerd effect van:

• ୭ de in 2010 eenmalige inresultaatname van een gedeelte van de schadevergoeding ontvangen van Tibotec-Virco voor € 2,5 miljoen. Door de wijziging van de waarderingsregels van de bevak is deze vergoeding toegewezen aan het derde kwartaal van 2010, moment van verwerving van de vergoeding
• ୭ de daling van de huurinkomsten in de kantoorportefeuille met € 1,5 miljoen, hoofdzakelijk door het vertrek van Tibotec-Virco in Mechelen per 30 september 2010
• ୭ de investeringen in drie logistieke sites (in Huizingen, Houthalen en Oevel) die in 2011 een bedrag van € 1,9 miljoen aan huurinkomsten opgeleverd hebben
• ୭ stabiele huurinkomsten in de bestaande logistieke portefeuille
• ୭ de verkoop van het kantoorpark Latem Business Park in 2010, met een daling van de huurinkomsten tot gevolg van € 0,3 miljoen.

De met beheer verbonden kosten en opbrengsten vertonen in 2011 een opbrengst van € 2,4 miljoen (€ 0,8 miljoen) en bevatten de inresultaatname van de vergoedingen voor huurlasten (ontvangen van Tibotec-Virco) naar aanleiding van de verhuring aan Biocartis en Galapagos in Intercity Business Park, en de inresultaatname van ontvangen wederinstaatstellingsvergoedingen.

De vastgoedkosten van de bevak stijgen tijdens het boekjaar 2011 tot € 5,1 miljoen (€ 3,2 miljoen). Deze toename met € 1,9 miljoen is te wijten aan een stijging van:

• ୭ de onderhouds- en herstellingswerken met € 0,4 miljoen door een uitgebreider onderhoudsprogramma
• ୭ de leegstandskosten met € 0,7 miljoen voornamelijk door de toegenomen leegstand in Herentals Logistics 1 en op Mechelen Campus
• ୭ de beheerskosten van de bevak met € 0,5 miljoen door de uitbreiding van het personeelsbestand
• ୭ de andere vastgoedkosten met € 0,3 miljoen als gevolg van commerciële tussenkomsten aan huurders.

De algemene kosten en de andere operationele opbrengsten en kosten belopen € 1,2 miljoen en zijn daarmee € 0,2 miljoen gestegen ten opzichte van vorig jaar (€ 1,0 miljoen) voornamelijk door de gevoerde marketingcampagne ter verbetering van de naambekendheid van Intervest Offices & Warehouses.

De daling van de huurinkomsten en de toename van de vastgoedkosten zorgen ervoor dat het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille daalt met circa 8 % of € 2,9 miljoen tot € 34,6 miljoen (€ 37,5 miljoen).

De variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen zijn in 2011 positief en bedragen € 2,3 miljoen in vergelijking met negatieve variaties van € 8,5 miljoen in 2010. De positieve variaties in 2011 zijn hoofdzakelijk het gevolg van verhuringen aan Biocartis en Galapagos in Intercity Business Park in Mechelen van een gedeelte van de door Tibotec-Virco in 2010 verlaten kantoorruimten en labo's en van de verhuring in Herentals Logistics 2 aan Nike Europe, deels gecompenseerd door de renovatiekosten van Herentals Logistics 1.

⁹ Tussen haakjes bevinden zich de vergelijkende cijfers van het boekjaar 2010, aangepast aan de gewijzigde waarderingsregel voor vergoedingen ontvangen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten.

Het ander portefeuilleresultaat bevat hoofdzakelijk de onmiddellijke inresultaatname van het prijsverschil van - € 2,0 miljoen op de verwerving van de aandelen van de vennootschappen MGMF Limburg nv (eigenaar van de logistieke site in Houthalen) en West-Logistics nv (eigenaar van de logistieke site in Oevel) op 1 juli 2011. IFRS 3 is niet van toepassing op deze verwervingen.

Het financiële resultaat (excl. variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39)) bedraagt in 2011 - € 12,0 miljoen (- € 9,5 miljoen). De stijging van de nettointerestkosten met € 2,5 miljoen is het gevolg van de uitgifte van de obligatielening in juni 2010 aan een interestvoet van 5,1 % en van de verwerving van drie logistieke sites in 2011 voor een totaal investeringsbedrag van € 43 miljoen.

bedraagt voor het boekjaar 2011 {4,6 % (4,0 %) inclusief bankmarges.

De variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) bevatten de afname in de marktwaarde van de interest rate swaps die conform IAS 39 niet als cash-flow hedginginstrument kunnen geklasseerd worden, voor een bedrag van - € 4,2 miljoen (€ 0,7 miljoen).

Het nettoresultaat van Intervest Offices & Warehouses van het boekjaar 2011 bedraagt € 18,0 miljoen (€ 20,0 miljoen) en kan opgedeeld worden in:

• ୭ het operationeel uitkeerbaar resultaat van € 21,7 miljoen (€ 28,0 miljoen). De afname vloeit voornamelijk voort uit de daling van de huurinkomsten door de in 2010 eenmalige inresultaatname van een gedeelte van de schadevergoeding ontvangen van Tibotec-Virco, door de toename van de vastgoedkosten en de stijging van de financieringskosten van de bevak
• ୭ het portefeuilleresultaat van € 0,1 miljoen (- € 8,7 miljoen) als gevolg van enerzijds de positieve variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen voor € 2,3 miljoen en anderzijds van de onmiddellijke inresultaatname van het prijsverschil van - € 2,0 miljoen op de verwerving van de aandelen van de vennootschappen MGMF Limburg nv en West-Logistics nv
• ୭ de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges IAS 39) voor een bedrag van - € 4,2 miljoen (€ 0,7 miljoen)
• ୭ andere niet uitkeerbare elementen voor € 0,6 miljoen (€ 0 miljoen) die het operationeel resultaat betreffen van de dochtervennootschappen MGMF Limburg nv en West-Logistics nv voor de periode van 1 juli 2011 tot 27 oktober 2011. Door de fusie door overneming die heeft plaatsgevonden met de bevak op 27 oktober 2011 zijn de operationele resultaten van deze vennootschappen vanaf die datum uitkeerbaar

Het operationeel uitkeerbaar resultaat van Intervest Offices & Warehouses bedraagt in 2011 € 21,7 miljoen (€ 28,0 miljoen). Rekening houdend met 13.907.267 aandelen en na aanpassing van het dividend aan de gewijzigde waarderingsregel betekent dit voor het boekjaar 2011 een brutodividend van € 1,73 per aandeel vergeleken met € 1,83 in 2010. Dit betekent een daling van het dividend met 5 % per aandeel. Dit brutodividend biedt de aandeelhouders van de bevak een brutodividendrendement van 9,5 % op basis van de slotkoers van het aandeel op 31 december 2011.

Geconsolideerde balans

in duizenden €	31.12.2011	31.12.2010π
ACTIVA
Vaste activa	581.672	526.959
Vlottende activa	12.462	5.644
Totaal activa	594.134	532.603
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
Eigen vermogen	284.018	288.869
Kapitaal	126.729	126.729
Uitgiftepremies	60.833	60.833
Reserves	78.398	81.289
Nettoresultaat van het boekjaar	18.018	19.977
Minderheidsbelangen	40	41
Langlopende verplichtingen	264.426	177.239
Kortlopende verplichtingen	45.690	66.495
Totaal eigen vermogen en verplichtingen	594.134	532.603
Balansgegevens per aandeel	31.12.2011	31.12.2010π
Aantal dividendgerechtigde aandelen	13.907.267	13.907.267

Aantal dividendgerechtigde aandelen	13.907.267	13.907.267
Nettoactiefwaarde (reële waarde) (€)	20,42	20,77
Nettoactiefwaarde (investeringswaarde) (€)	21,37	21,75
Beurskoers op afsluitingsdatum (€)	18,15	23,49
Premie (+)/discount (-) t.o.v. reële nettoactiefwaarde (%)	-11 %	13 %
Schuldgraad (max. 65 %) (%)	49,9 %	43,0 %

Actief

De reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt € 581 miljoen {op 31 december 2011.

De vaste activa bestaan voornamelijk uit de vastgoedbeleggingen van Intervest Offices & Warehouses. De reële waarde van de vastgoedportefeuille van de bevak is in 2011 gestegen met € 55 miljoen en bedraagt op 31 december 2011 € 581 miljoen (€ 527 miljoen op 31 december 2010). Deze toename van de reële waarde is voornamelijk het gevolg van de verwerving van 3 logistieke sites met een totale reële waarde van € 43 miljoen (Huizingen, Houthalen en Oevel) en de uitbreiding van de logistieke site Herentals Logistics 2 door de nieuwbouw van magazijnruimte, kantoren en mezzanine, voor reeds € 9 miljoen.

De vlottende activa bedragen € 12 miljoen en bestaan hoofdzakelijk voor € 4 miljoen uit activa bestemd voor verkoop zijnde het semi-industrieel pand Eigenlo in Sint-Niklaas, voor € 2 miljoen uit handelsvorderingen, voor € 4 miljoen uit belastingsvorderingen en andere vlottende activa en voor € 2 miljoen uit overlopende rekeningen.

Door de strikte credit control beloopt het aantal dagen openstaand klantenkrediet {slechts 12 dagen.

Passief

Het eigen vermogen van de vastgoedbevak bedraagt € 284 miljoen. Het maatschappelijk kapitaal (€ 127 miljoen) en de uitgiftepremies (€ 61 miljoen) zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van vorig jaar. Het totaal aantal dividendgerechtigde aandelen beloopt 13.907.267 stuks op 31 december 2011. De reserves van de vennootschap bedragen € 78 miljoen (€ 81 miljoen).

De langlopende verplichtingen bevatten enerzijds de langlopende financiële schulden voor een bedrag van € 259 miljoen (€ 175 miljoen) die voor € 185 miljoen bestaan uit langetermijn bankfinancieringen waarvan de vervaldatum zich situeert na 31 december 2012 en voor € 74 miljoen uit de in juni 2010 uitgegeven obligatielening. Anderzijds bevatten de langlopende verplichtingen ook de andere langlopende financiële verplichtingen wat de negatieve marktwaarde van € 5 miljoen vertegenwoordigt van de cash flow hedges die de bevak heeft afgesloten ter indekking van de variabele rentevoeten op de langlopende financiële schulden.

De kortlopende verplichtingen bedragen € 46 miljoen (€ 66 miljoen) en bestaan hoofdzakelijk voor € 34 miljoen uit kortlopende financiële schulden (telkens voortschrijdende korte termijn financieringen), voor € 3 miljoen uit handelsschulden en voor € 8 miljoen uit overlopende rekeningen.

Op 31 december 2011 bedraagt de nettoactiefwaarde (reële waarde) van het aandeel € 20,42. Aangezien de beurskoers van Intervest Offices & Warehouses op 31 december 2011 € 18,15 is, noteert het aandeel op afsluitdatum met een discount van 11 % ten opzichte van de reële nettoactiefwaarde.

De schuldgraad van de vastgoedbevak is op 31 december 2011 met 7 % gestegen ten opzichte van 31 december 2010 voornamelijk als gevolg van de verwerving van drie logistieke sites (Huizingen, Houthalen en Oevel) en de uitbreiding van de logistieke site Herentals Logistics 2 voor in totaal € 52 miljoen, gefinancierd met vreemd vermogen. De schuldgraad bedraagt 49,9 % (berekend conform het KB van 7 december 2010).

Financiële structuur

De belangrijkste kenmerken van de financiële structuur van Intervest Offices & Warehouses op jaareinde 2011 zijn:

• ୭ bedrag financiële schulden: € 293 miljoen (excl. marktwaarde financiële derivaten)
• ୭ 85 % langetermijnfinancieringen met een gemiddelde resterende looptijd van 3,7 jaar
• ୭ gespreide vervaldata van de kredieten tussen 2012 en 2022
• ୭ spreiding van de kredieten over 5 Europese financiële instellingen en obligatiehouders
• ୭ € 31 miljoen aan niet-opgenomen beschikbare kredietlijnen
• ୭ 60 % van de kredietlijnen heeft een vaste rentevoet, 40 % een variabele rentevoet; van de opgenomen kredieten heeft 66 % een vaste rentevoet en 34 % een variabele rentevoet (situatie op 2 januari 2012)
• ୭ de rentevoeten liggen vast voor een resterende periode van gemiddeld 4,0 jaar
• ୭ marktwaarde van de financiële derivaten: € 5 miljoen negatief
• ୭ gemiddelde rentevoet voor 2011: 4,6 % inclusief bankmarges (4,0 % voor 2010)
• ୭ schuldgraad van 49,9 % (wettelijk maximum: 65 %) (43,0 % op 31 december 2010)

Concreet heeft de bevak tijdens het boekjaar 2011 voor een totaalbedrag van € 130 miljoen langetermijnkredieten die op vervaldatum gekomen zijn 2011 en begin 2012, heronderhandeld met haar bankiers. De nieuwe kredieten, bij bestaande en nieuwe bankiers, hebben looptijden tussen 3 en 5 jaar en zijn afgesloten aan marktconforme voorwaarden en convenanten. De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de langetermijnkredieten komt daarmee op 3,7 jaar op 31 december 2011.

Op 31 december 2011 geeft de vervaldagenkalender van de kredietlijnen, inclusief de obligatielening van € 75 miljoen die vervalt op 29 juni 2015, bovenstaand beeld. Het eerstvolgende krediet van de bevak dat op vervaldatum komt, situeert zich pas in december 2013 (€ 10 miljoen) waardoor Intervest Offices & Warehouses de komende 2 jaar geen belangrijke herfinancieringen van haar kredietenportefeuille dient uit te voeren.

heeft in 2012 en 2013 geen belangrijke herfinancieringen van haar {kredieten uit te voeren.

3. Vooruitzichten

Ondanks de huidige economische onzekerheden ziet Intervest Offices & Warehouses het jaar 2012 met vertrouwen tegemoet.

Enerzijds zijn de beschikbare ruimtes in de vastgoedportefeuille van de bevak erg concurrentieel in hun marktsegment en bieden ze dan ook een belangrijk potentieel voor nieuwe verhuringen. Ook in moeilijkere marktomstandigheden is Intervest Offices & Warehouses een competitieve marktpartij met een eigen commercieel team dat een grondige kennis heeft van de lokale marktsituaties.

Anderzijds is de bevak optimistisch voor wat betreft de afloop van haar huurovereenkomsten. De huurcontracten die op eindvervaldag komen, wat veelal gepaard gaat met een hernegotiatie van de huurvoorwaarden, zijn relatief beperkt (circa 5 % van de huurinkomsten). Het is de verwachting van Intervest Offices & Warehouses dat het overgrote deel van deze contracten zal kunnen verlengd worden. In sommige gevallen zullen echter huurincentives moeten worden toegestaan om de huurovereenkomsten te continueren. Waar mogelijk zal ook de contracttermijn verlengd worden naar een minimumduur van 6 jaar. De bevak verwacht gemiddeld over 2012 de huidige bezettingsgraad te kunnen aanhouden.

Intervest Offices & Warehouses zal in 2012 zich verder profileren als aanbieder van turn-key huisvestingsoplossingen. Dit zal ook gepaard gaan met doelgerichte initiatieven inzake marketing en publiciteit.

Inzake duurzaamheid zal de "vergroening" zich onverminderd voortzetten waarbij er prioriteit wordt gegeven aan een programma om koelinstallaties te optimaliseren.

Wat betreft het operationele beleid slaagt Intervest Offices & Warehouses er dus in om door een actief asset management en het inbouwen van de nodige flexibiliteit in te spelen op de verwachtingen inzake huisvesting bij zittende huurders en daardoor de continuïteit van de huurovereenkomsten te verzekeren.

Op financieringsvlak heeft Intervest Offices & Warehouses een comfortabele positie. Op korte termijn zijn er immers amper herfinancieringsverplichtingen. Het eerstvolgende krediet van de bevak dat op vervaldatum komt, situeert zich pas in december 2013 (€ 10 miljoen) waardoor de bevak de komende 2 jaar geen belangrijke herfinancieringen van haar kredietenportefeuille dient uit te voeren.

Op de investeringsmarkt zal Intervest Offices & Warehouses zich in 2012 eerder aan de koperskant bevinden. Inzake nieuwe acquisities zal de bevak zich bij voorkeur richten op logistiek vastgoed. Indien de marktomstandigheden het toelaten zullen eveneens een aantal minder strategische gebouwen worden verkocht.

Als gevolg van de gewijzigde waarderingsregels van de bevak en door het huidig economisch klimaat heeft Intervest Offices & Warehouses besloten om de uitkeringspolitiek van het dividend aan te passen vanaf boekjaar 2012 (uit te keren dividend in 2013), zodat het uitkeringspercentage zal liggen tussen 80 % en 100 % van het operationeel uitkeerbaar resultaat, in functie van de ontvangen schadevergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten en andere vergoedingen voor huurschade.

Het jaarverslag over het boekjaar 2011 zal vanaf 23 maart 2012 ter beschikking zijn op de website van de vennootschap (www.intervestoffices.be).

Noot aan de redactie: voor meer informatie gelieve contact op te nemen met: INTERVEST OFFICES & WAREHOUSES NV, openbare vastgoedbevak naar Belgisch recht, Jean-Paul Sols - CEO of Inge Tas - CFO, tel: + 32 3 287 67 87, www.intervestoffices.be

Financiële staten10

Geconsolideerde winst- en verliesrekening

in duizenden €	2011	2010π
Huurinkomsten	38.587	41.068
Met verhuur verbonden kosten	-76	-94
NETTO HUURRESULTAAT	38.511	40.974
Recuperatie van vastgoedkosten	1.261	761
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen	6.700	9.763
Kosten van de huurder en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling	-142	-72
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen	-6.680	-9.760
Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven	1.296	129
VAST GOEDRESULTAAT	40.946	41.795
Technische kosten	-940	-514
Commerciële kosten	-263	-274
Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen	-1.404	-674
Beheerskosten van het vastgoed	-2.184	-1.738
Andere vastgoedkosten	-354	-24
VAST GOEDKOSTE N	-5.145	-3.224
OPERAT IONEEL VAST GOEDRESULTAAT	35.801	38.571
Algemene kosten	-1.274	-1.054
Andere operationele opbrengsten en kosten	30	5
OPERAT IONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTE FEUILLE	34.557	37.522
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen	64	464
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	2.294	-8.525
Ander portefeuilleresultaat	-2.478	-614
OPERAT IONEEL RESULTAAT	34.437	28.847

¹⁰ De commissaris heeft bevestigd dat zijn volledige controle, die ten gronde is afgewerkt, geen betekenisvolle correctie aan het licht heeft gebracht die in de boekhoudkundige informatie, opgenomen in dit persbericht, doorgevoerd zou moeten worden en dat een goedkeurende verklaring zonder voorbehoud zal afgeleverd worden.

Geconsolideerde winst- en verliesrekening (vervolg)

in duizenden €	2011	2010π
OPERAT IONEEL RESULTAAT	34.437	28.847
Financiële opbrengsten	72	45
Netto interestkosten	-12.070	-9.543
Andere financiële kosten	-20	-11
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39)	-4.175	655
FINANCIEEL RESULTAAT	-16.193	-8.854
RESULTAAT VÓÓR BELAST INGEN	18.244	19.993
Belastingen	-227	-17
NETTORESULTAAT	18.017	19.976
Toelichting:
Operationeel uitkeerbaar resultaat	21.707	27.996
Portefeuilleresultaat	-120	-8.675
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva
(niet-effectieve hedges - IAS 39)	-4.175	655
Andere niet uitkeerbare elementen (dochtervennootschappen)	605	0
Toerekenbaar aan:
Aandeelhouders van de moedermaatschappij	18.018	19.977
Minderheidsbelangen	-1	-1
RESULTAAT PER AANDEEL	2011	2010π
Aantal dividendgerechtigde aandelen	13.907.267	13.907.267

Geconsolideerd globaalresultaat

in duizenden €	2011	2010π
NETTORESULTAAT	18.017	19.976
Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumen
ten voor kasstroomafdekkingen	2.561	1.260
GLOBAALRESULTAAT	20.578	21.236
Toerekenbaar aan:
Aandeelhouders van de moedermaatschappij	20.579	21.237
Minderheidsbelangen	-1	-1

Geconsolideerde balans

ACTIVA in duizenden €	31.12.2011	31.12.2010π
Vaste activa	581.672	526.959
Immateriële vaste activa	37	47
Vastgoedbeleggingen	581.305	526.680
Andere materiële vaste activa	316	218
Handelsvorderingen en andere vaste activa	14	14
Vlottende activa	12.462	5.644
Activa bestemd voor verkoop	4.005	0
Handelsvorderingen	1.687	1.726
Belastingsvorderingen en andere vlottende activa	4.520	1.943
Kas en kasequivalenten	407	816
Overlopende rekeningen	1.843	1.159

Geconsolideerde balans (vervolg)

EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden €	31.12.2011	31.12.2010π
Eigen vermogen	284.018	288.869
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij	283.978	288.828
Kapitaal	126.729	126.729
Uitgiftepremies	60.833	60.833
Reserves	78.398	81.289
Nettoresultaat van het boekjaar	18.018	19.977
Minderheidsbelangen	40	41
Verplichtingen	310.116	243.734
Langlopende verplichtingen	264.426	177.239
Voorzieningen	0	990
Langlopende financiële schulden	259.143	175.407
Kredietinstellingen	184.650	101.070
Obligatielening	74.475	74.325
Financiële leasing	18	12
Andere langlopende financiële verplichtingen	4.685	252
Andere langlopende verplichtingen	598	590
Kortlopende verplichtingen	45.690	66.495
Voorzieningen	172	426
Kortlopende financiële schulden	34.018	50.606
Kredietinstellingen	34.012	50.600
Financiële leasing	6	6
Andere kortlopende financiële verplichtingen	0	2.819
Handelsschulden en andere kortlopende schulden	2.641	2.110
Andere kortlopende verplichtingen	399	476
Overlopende rekeningen	8.460	10.058
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN	594.134	532.603

Mutatie-overzicht van het geconsolideerd eigen vermogen

in d uiz end € en	Kap itaa l	Uit ifte mie g pre	Res es1 1 erv	Net tor ltaa t va esu n het bo ekj aar	Min der hei ds bel ang en	Tot aal eig en ver mo gen
Bal 31 de ber 20 09 ans op cem	126 .72 9	60 .83 3	112 .52 3	-2. 59 7	45	29 7.5 33
Glo baa lres ulta at 2 01 0			1.2 60	17. 43 2	-1	18. 69 1
Ove rbo eki n d nge oor ulta atv erd elin 20 09 g res :
Ove rbo eki rtef eui ller ltaa t ng van po esu naa r re ser ves			-32 .27 0	32 .27 0		0
Ove eki riat ies in d rbo ële ng van va e re rde n fi cië le a ctiv iva waa va nan a e n p ass			-24 0	24 0		0
Ove rige uta ties m			16	-13	-3	0
Div ide nd boe kja ar 2 00 9				-29 .90 0		-29 .90 0
Bal 31 de ber 20 10 ans op cem	126 .72 9	60 .83 3	81 .28 9	17. 43 2	41	28 6.3 24
π Wij zig ing ard erin l wa gsr ege				2.5 45		2.5 45
π 31 20 10 Bal de ber ans op cem	126 .72 9	60 .83 3	81 .28 9	19. 97 7	41	28 8.8 69
Glo at 2 01 1 baa lres ulta			2.5 61	18. 01 8	-1	20 8 .57
Ove rbo eki n d nge oor ulta atv erd elin 20 10: res g
Ove rbo eki rtef eui ller ltaa t ng van po esu naa r re ser ves			-8. 67 5	8.6 75		0
Ove rbo eki de riat ie i n d ële ng van va e re rde n fi cië le a ctiv iva waa va nan a e n p ass			65 5	-65 5		0
Ove rige uta ties m			23	-2		21
Toe wij zin ltaa t 2 01 0 ext g v an ra r esu doo ijz ig ing ard erin ls a r w wa gsr ege an dra ulta at			2.5 45	-2. 54 5		0
ove rge gen res
Div ide nd boe kja ar 2 01 0				-25 .45 0		-25 .45 0
Bal 31 de ber 20 11 ans op cem	126 .72 9	60 .83 3	78 .39 8	18. 01 8	40	284 .01 8

Persbericht2011

Een opsplitsing van de reserves wordt weergegeven op de volgende pagina.

27

Detail van de reserves

		Res he erv e v oor in d ële e re	t sa ldo n d aria ties va e v ard ed tgo wa e v an vas
	We lij ke tte	Res erv e v oor het ldo sa de van iati in var es de inv est e ring ard swa e	Res de erv e v oor imp act de reë le op rde hat te waa va n g esc tat iere cht mu en en -ko n b ij de ste hyp oth etis che din ver vre em g v an	Res he t erv e v oor sal do de riat ies van va in d ële ard e re wa e toe late fde k van ge n a kin inst ent gs rum en die der ijn on wo rpe n z fde kki aan ee n a ngs	Res he t erv e v oor sal do de riat ies van va in d ële ard e re wa e toe late fde k van ge n a kin inst ent gs rum en die nie t o nde rwo rpe n zijn afd ek aa n e en	An der e	Ove r dra ge gen ulta ten res rige van vo	Tot aal
in d uiz end € en	res erv es	stg oed van va	ing tgo edb ele vas gg en	boe kho udi ng	kin boe kho udi gs ng	res erv es	kja boe ren	res erv es
Bal 31 de ber 20 09 ans op cem	90	126 .86 4	-13 .60 6	-4. 74 6	0	65 0	3.2 71	112 .52 3
Glo baa lres ulta at 2 01 0				1.2 60				1.2 60
Ove rbo eki n d nge oor ulta erd elin 20 09 atv res g :
Ove eki rtef eui rbo ller ltaa t ng van po esu naa r re ser ves		-32 .27 0						-32 .27 0
Ove rbo eki riat ies in d ële ng van va e re rde n fi cië le a ctiv iva waa va nan a e n p ass					-24 0			-24 0
Ove rige ties uta m							16	16

Bal 31 de ber 20 10 ans op cem	90	94 .59 4	-13 .60 6	-3. 48 6	-24 0	65 0	3.2 87	81 .28 9
Glo baa lres ulta at 2 01 1				2.5 61				2.5 61
Ove rbo eki n d nge oor ulta atv erd elin 20 10: res g
Ove eki rtef eui rbo ller ltaa t ng van po esu naa r re ser ves		-8. 67 5						-8. 67 5
Ove rbo eki de im de le t o reë ng van pac p rde hat te m uta tier ech ten waa va n g esc en -ko ste n b ij de hyp oth etis che ve rvre em din tgo edb ele ing g v an vas gg en		-19 3	193					0
Ove rbo eki de riat ie i n d ële ng van va e re rde n fi cië le a ctiv iva waa va nan a e n p ass					65 5			65 5
Ove rige uta ties m		-14 2	165					23
Toe wij zin ltaa t 2 01 0 ext g v an ra r esu doo ijz ig ing ard erin ls a r w wa gsr ege an dra ulta at ove rge gen res							2.5 45	2.5 45
31 20 11 Bal de ber ans op cem	90	85 .58 4	-13 .24 8	-92 5	41 5	65 0	5.8 32	78 .39 8

Persbericht2011