Earnings Release • Oct 26, 2012
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
Tussentijdse verklaring over het derde kwartaal 2012 van de raad van bestuur over de periode 01.07.2012 tot 30.09.2012
Antwerpen, 26 oktober 2012
Stijging van het operationeel uitkeerbaar resultaat: 16 % in de eerste negen maanden van 20121; 10 % in het derde kwartaal van 20122
Lichte daling van de reële waarde van de vastgoedportefeuille: - 0,1 % voor de eerste negen maanden van 20123
Verwacht brutodividend voor boekjaar 2012: tussen € 1,73 en € 1,78 per aandeel (€ 1,73 voor boekjaar 2011)
Huurovereenkomst met PwC in Woluwe Garden verlengd voor 9 jaar tot eind 2021 (circa 10 % van de huurinkomsten van de bevak)
Herontwikkeling gepland van twee logistieke sites in 2013 voor een totaal investeringsbedrag van circa € 7 miljoen voor huurders Estée Lauder, UTi Belgium en Peugeot
Intervest Offices & Warehouses heeft in oktober 2012 de huurovereenkomst met haar grootste huurder PwC in het kantoorgebouw Woluwe Garden, gelegen in Sint-Stevens-Woluwe, verlengd. De overeenkomst, voor een oppervlakte van 21.272 m², is afgesloten voor een periode van 9 jaar vast vanaf 1 januari 2013 en eindigend op 31 december 2021. Deze huurder vertegenwoordigt momenteel circa 10 % van de huurinkomsten van de bevak.
Deze huurovereenkomst verzekert de bevak van een toekomstige inkomstenstroom op langetermijn in de zeer competitieve Brusselse kantoorregio Diegem-Zaventem waar zich leegstandspieken van 20 % en meer voordoen. De jaarlijkse huurinkomsten van de bevak zullen ten gevolge van deze verlenging dalen met circa € 1,2 miljoen of € 0,09 per aandeel vanaf boekjaar 2013.
Aangezien deze verlenging een gebeurtenis na balansdatum is, is het effect op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen nog niet opgenomen in de cijfers per 30 september 2012. De bevak schat dat de reële waarde van het pand in het vierde kwartaal van 2012 zal dalen met € 10 tot € 12 miljoen wat neerkomt op € 0,70 tot € 0,85 per aandeel op de nettoactiefwaarde (reële waarde).
In het derde kwartaal van 2012 heeft Intervest Offices & Warehouses verdere stappen gezet in de uitbreiding en verbetering van haar logistieke vastgoedportefeuille:
De bevak heeft in juli 2012 een overeenkomst bereikt met zowel Estée Lauder als haar logistieke dienstverlener UTi Belgium om de logistieke site in Oevel verder uit te breiden. Er zal een bijkomend logistiek gebouw van 5.036 m² met bijbehorende parkeerfaciliteiten worden gerealiseerd tussen de beide bestaande gebouwen. Deze site zal door UTi Belgium in huur worden genomen vanaf het derde kwartaal van 2013 tot 31 december 2023.
Het totale geschatte budget voor de uitbreiding bedraagt € 3,3 tot 3,8 miljoen. De transactie zal voor de bevak vanaf het derde kwartaal van 2013 bijkomende jaarlijkse huurinkomsten genereren ten belope van circa € 0,3 miljoen. De financiering van deze investering zal gebeuren uit de beschikbare kredietlijnen van de bevak.
Tegelijk zijn ook de bestaande huurovereenkomsten voor de opslagruimten met zowel Estée Lauder als UTi Belgium verlengd tot 31 december 2023, wat een verlenging van respectievelijk 4,5 en 6 jaar van de huidige overeenkomsten impliceert. Deze verlenging heeft in het derde kwartaal van 2012 geleid tot een toename van de reële waarde van deze logistieke site met € 3,1 miljoen.
In juli 2012 heeft de bevak een principe akkoord bereikt met de Franse autobouwer Peugeot (groep PSA) voor de omvorming/renovatie tot showroom en werkplaats van het voorste deel van het logistiek gebouw Neerland 1 in Wilrijk (gelegen aan de Boomsesteenweg naast IKEA), en dit ter vervanging van de huidige vestiging van Peugeot Antwerpen gelegen aan de Karel Oomsstraat in Antwerpen.
De transactie behelst een bebouwde oppervlakte van ongeveer 5.000 m² op een terrein van bijna 11.000 m² (inclusief parkings). Het resterend gedeelte van het gebouw (achterzijde) en het gebouw Neerland 2 zullen blijvend gebruikt worden voor logistieke activiteiten.
De bevak zal in dit kader met Peugeot een onroerende leasing op 15 jaar afsluiten, waarbij deze laatste op het eind van de overeenkomst over een koopoptie aan marktwaarde beschikt.
Het totale geschatte budget voor de omvorming/renovatie bedraagt circa € 3,3 miljoen. De transactie zal voor de bevak vanaf het vierde kwartaal van 2013 een jaarlijkse huuropbrengst genereren van circa € 0,6 miljoen. De financiering van deze investering zal gebeuren uit de beschikbare kredietlijnen van de bevak.
De overeenkomst is afgesloten onder de opschortende voorwaarde van het bekomen van de noodzakelijke vergunningen.
Op 30 september 2012 bedraagt de totale bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille van Intervest Offices & Warehouses 85 % (86 % op 30 juni 2012):
In het derde kwartaal van 2012 is de reële waarde van de vastgoedbeleggingen van Intervest Offices & Warehouses gedaald met € 1 miljoen ten opzichte van de reële waarde op 30 juni 2012 en bedraagt op 30 september 2012 € 594 miljoen (€ 595 miljoen op 30 juni 2012). Deze evolutie van het vastgoed in het derde kwartaal van 2012 is het gevolg van:
| VASTGOEDBELEGGINGEN | 30.09.2012 | 30.06.2012 | 31.12.2011 | 30.09.2011 |
|---|---|---|---|---|
| Reële waarde van de vastgoedbeleggingen (€ 000) | 593.980 | 594.824 | 581.305 | 578.696 |
| Investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen (€ 000) |
608.829 | 609.773 | 595.919 | 593.245 |
| Bezettingsgraad4 (%) | 85 % | 86 % | 86 % | 84 % |
| Totale verhuurbare oppervlakte (m²) | 638.720 | 638.720 | 627.096 | 609.475 |
4 De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de commerciële huurinkomsten en diezelfde huurinkomsten verhoogd met de geschatte huurwaarde van de niet-bezette verhuurlocaties. Commerciële huurinkomsten zijn de contractuele huurinkomsten plus de huurinkomsten van de reeds ondertekende contracten met betrekking tot de ruimten die op balansdatum contractueel leeg zijn.
| RESULTATEN in duizenden € | 30.09.2012 | 30.09.2011 |
|---|---|---|
| Operationeel uitkeerbaar resultaat | 18.574 | 16.079 |
| Portefeuilleresultaat | -991 | 3.386 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) |
-2.938 | -3.185 |
| Andere niet uitkeerbare elementen (dochtervennootschappen) | 0 | 468 |
| Nettoresultaat | 14.645 | 16.748 |
| Resultaat per aandeel | ||
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 14.199.858 | 13.907.267 |
| Nettoresultaat (€) | 1,03 | 1,20 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat (€) | 1,31 | 1,16 |
Het operationeel uitkeerbaar resultaat van Intervest Offices & Warehouses neemt in de eerste negen maanden van 2012 toe met 16 % of € 2,5 miljoen tot € 18,6 miljoen (€ 16,1 miljoen voor de eerste negen maanden van 2011).
Dit verbeterde resultaat is voornamelijk het gevolg van:
Voor de eerste negen maanden van 2012 betekent dit een operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel van € 1,31 ten opzichte van € 1,16 over dezelfde periode van vorig jaar. In 2011 heeft er echter een verhoging van het operationeel uitkeerbaar resultaat van € 0,17 per aandeel plaatsgevonden ten gevolge van een wijziging in de waarderingsregel voor vroegtijdig verbroken huurcontracten.
Voor boekjaar 2012 heeft deze wijziging in waarderingsregel ook nog een beperkt positief effect van € 0,01 per aandeel. Na herwerking van het operationeel uitkeerbaar resultaat zoals blijkt uit de enkelvoudige jaarrekening van de bevak betekent dit voor de eerste negen maanden van 2012 een operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel van € 1,32 ten opzichte van € 1,33 voor dezelfde periode van 2011.
| OPERATIONEEL UITKEERBAAR RESULTAAT in duizenden € | 30.09.2012 | 30.09.2011 |
|---|---|---|
| Operationeel uitkeerbaar resultaat | 18.574 | 16.079 |
| Aanpassing door gewijzigde waarderingsregel | 180 | 2.361 |
| Aangepast operationeel uitkeerbaar resultaat | 18.754 | 18.440 |
| Per aandeel | ||
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 14.199.858 | 13.907.267 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat (€) | 1,31 | 1,16 |
| Aanpassing door gewijzigde waarderingsregel (€) | 0,01 | 0,17 |
De reële waarde van de vastgoedportefeuille van de bevak is in de eerste negen maanden van 2012 gestegen met € 13 miljoen en bedraagt op 30 september 2012 € 594 miljoen (€ 581 miljoen op 31 december 2011). Deze toename van de reële waarde is het gecombineerde effect van:
୭ anderzijds, de daling van de reële waarde van de kantoorportefeuille met € 2,7 miljoen of 0,7 % ten opzichte van de reële waarde op 31 december 2011, voornamelijk als gevolg van de aanpassing van de geschatte huurwaarden voor de kantoren in de Brusselse periferie, deels gecompenseerd door een waardestijging van Intercity Business Park in Mechelen door de bijkomende verhuringen aan Biocartis.
| KERNCIJFERS PER AANDEEL | 30.09.2012 | 31.12.2011 | 30.09.2011 |
|---|---|---|---|
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 14.199.858 | 13.907.267 | 13.907.267 |
| Nettoactiefwaarde (reële waarde) (€) | 19,70 | 20,42 | 20,31 |
| Nettoactiefwaarde (investeringswaarde) (€) | 20,73 | 21,37 | 21,28 |
| Beurskoers op afsluitingsdatum (€) | 17,55 | 18,15 | 19,51 |
| Discount t.o.v. reële nettoactiefwaarde (%) | -11 % | -11 % | -4 % |
Op 30 september 2012 bedraagt de nettoactiefwaarde (reële waarde) van het aandeel € 19,70. Aangezien de beurskoers van Intervest Offices & Warehouses (INTO) op 30 september 2012 € 17,55 bedraagt, noteert het aandeel met een discount van 11 % ten opzichte van de nettoactiefwaarde (reële waarde).
De schuldgraad5 van de vastgoedbevak bedraagt 51,2 % op 30 september 2012 ten opzichte van 52,1 % op 30 juni 2012 (berekend conform het KB van 7 december 2010).
Op 30 september 2012 zijn 85 % van de beschikbare kredietlijnen van de bevak langetermijnfinancieringen met een gemiddelde resterende looptijd van 3,0 jaar. 15 % van de beschikbare kredietlijnen zijn kortetermijnfinancieringen waarbij 14 % bestaat uit financieringen met een onbeperkte looptijd telkens voortschrijdend voor 364 of 30 dagen en 1 % een aflossingsschijf is op een investeringskrediet. Het eerstvolgende krediet van de bevak dat op vervaldatum komt, situeert zich pas in december 2013 voor € 10 miljoen, waardoor de bevak momenteel geen belangrijke herfinancieringen van haar kredietenportefeuille dient uit te voeren.
Op 30 september 2012 heeft Intervest Offices & Warehouses € 28 miljoen niet-opgenomen kredietlijnen bij financiële instel lingen om schommelingen in liquiditeitsbehoeften van de bevak op te vangen.
Op 30 september 2012 heeft 63 % van de opgenomen kredietlijnen een vaste rentevoet of is gefixeerd door middel van renteswaps. De rentevoeten op de kredieten van de bevak liggen vast voor een resterende looptijd van gemiddeld 3,3 jaar.
5 Voor verdere toelichting omtrent de evolutie van de schuldgraad wordt verwezen naar punt 1.7 "Financiële structuur" in het halfjaarverslag per 30 juni 2012.
| RESULTATEN in duizenden € | 01.07 - 30.09 2012 |
01.07 - 30.09 2011 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 10.294 | 9.866 |
| Met verhuur verbonden kosten | -30 | 3 |
| Met beheer verbonden kosten en opbrengsten | -64 | 846 |
| Vastgoedresultaat | 10.200 | 10.715 |
| Vastgoedkosten | -1.154 | -1.333 |
| Algemene kosten en andere operationele kosten en opbrengsten | -402 | -279 |
| Operationeel vastgoedresultaat vóór resultaat op de portefeuille | 8.644 | 9.103 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 140 | 0 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -318 | -498 |
| Ander portefeuilleresultaat | -335 | -195 |
| Operationeel resultaat | 8.131 | 8.410 |
| Financieel resultaat (excl. variaties in reële waarde - IAS 39) | -2.850 | -3.260 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) |
-993 | -3.128 |
| Belastingen | -18 | -132 |
| NETTORESULTAAT Toelichting: |
4.270 | 1.890 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat | 5.776 | 5.243 |
| Portefeuilleresultaat | -513 | -693 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) |
-993 | -3.128 |
| Andere niet uitkeerbare elementen (dochtervennootschappen) | 0 | 468 |
In het derde kwartaal van 2012 zijn de huurinkomsten van Intervest Offices & Warehouses met € 0,4 miljoen gestegen tot € 10,3 miljoen (€ 9,9 miljoen) voornamelijk door de acquisitie van het tweede distributiecentrum in Oevel in mei 2012 en de verhuring aan Nike vanaf september 2011 in Herentals Logistics 2.
De met beheer verbonden kosten en opbrengsten zijn in het derde kwartaal van 2012 € 0,9 miljoen lager dan in het derde kwartaal van 2011 (€ 0,8 miljoen opbrengst). Deze post bevatte in 2011 de inwinstname van vergoedingen voor huurlasten (ontvangen van Tibotec-Virco) en van ontvangen wederinstaatstellingsvergoedingen.
6 Tussen haakjes vergelijkbare cijfers van het derde kwartaal 2011 (01.07.2011 - 30.09.2011).
De vastgoedkosten van de bevak bedragen voor het derde kwartaal 2012 € 1,2 miljoen (€ 1,3 miljoen). Deze afname met bijna € 0,2 miljoen is hoofdzakelijk te danken aan lagere leegstandskosten door de renovatie van Herentals Logistics 1, deels gecompenseerd door de stijging van de kosten voor onderhouds- en herstellingswerken door dakrenovaties.
De algemene kosten belopen in het derde kwartaal van 2012 € 0,4 miljoen (€ 0,3 miljoen) door toegenomen personeels- en advieskosten.
De variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen zijn in het derde kwartaal 2012 beperkt tot - € 0,3 miljoen (- € 0,5 miljoen).
Het financiële resultaat (excl. variaties in de reële waarde - IAS 39) bedraagt - € 2,8 miljoen (- € 3,3 miljoen). Ondanks de hogere kredietopname als gevolg van de vastgoedacquisities gerealiseerd in 2011 en 2012 zijn de netto interestkosten van de bevak gedaald met € 0,4 miljoen door de inwerkingtreding van nieuwe interest rate swaps aan lagere rentevoeten alsook door de verdere daling van de rentevoeten op de financiële markt. De gemiddelde rentevoet van de bevak bedraagt voor het derde kwartaal van 2012 circa 3,7 % inclusief bankmarges (4,5 %).
De variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) bevatten de variaties in de marktwaarde van de interest rate swaps die conform IAS 39 niet als hedginginstrument kunnen geklasseerd worden, voor een bedrag van - € 1,0 miljoen (- € 3,1 miljoen).
Het operationeel uitkeerbaar resultaat van het derde kwartaal 2012 bedraagt € 5,8 miljoen (€ 5,2 miljoen) of een stijging met circa € 0,5 miljoen of 10 %. Dit resultaat vloeit voornamelijk voort uit de stijging van de huurinkomsten van de bevak door acquisities en verhuringen gerealiseerd in 2011 en 2012, uit de daling van de vastgoedkosten en uit de vermindering van de financieringskosten van de bevak.
Per aandeel betekent dit voor het derde kwartaal van 2012 een operationeel uitkeerbaar resultaat van € 0,41 (€ 0,38).
Behoudens onverwachte evoluties, zoals belangrijke faillissementen van huurders of onvoorziene rentestijgingen verwacht Intervest Offices & Warehouses om aan haar aandeelhouders voor het boekjaar 2012 een brutodividend te kunnen aanbieden tussen € 1,73 en € 1,78 per aandeel (€ 1,73 over boekjaar 2011). Op basis van de slotkoers op 30 september 2012 (€ 17,55) komt dit neer op een brutodividendrendement tussen 9,8 % en 10,1 %.
Noot aan de redactie: voor meer informatie gelieve contact op te nemen met: INTERVEST OFFICES & WAREHOUSES NV, openbare vastgoedbevak naar Belgisch recht, Jean-Paul Sols - CEO of Inge Tas - CFO, tel: + 32 3 287 67 87, www.intervestoffices.be
| in duizenden € | 30.09.2012 | 30.09.2011 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 30.661 | 28.631 |
| Met verhuur verbonden kosten | - 59 | -25 |
| NETTOHUURRESULTAAT | 30.602 | 28.606 |
| Met beheer verbonden kosten en opbrengsten | 814 | 1.767 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 31.416 | 30.373 |
| Technische kosten | -611 | -698 |
| Commerciële kosten | -208 | -153 |
| Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen | -706 | -1.060 |
| Beheerskosten van het vastgoed | -1.707 | -1.638 |
| Andere vastgoedkosten | -184 | -256 |
| VASTGOEDKOSTEN | -3.416 | -3.805 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 28.000 | 26.568 |
| Algemene kosten | -1.112 | -972 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | 37 | 21 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE | 26.925 | 25.617 |
| Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen | 140 | 0 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -482 | 3.542 |
| Ander portefeuilleresultaat | -649 | -156 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 25.934 | 29.003 |
| in duizenden € | 30.09.2012 | 30.09.2011 |
|---|---|---|
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 25.934 | 29.003 |
| Financiële opbrengsten | 18 | 52 |
| Netto interestkosten | -8.333 | -8.940 |
| Andere financiële kosten | -9 | -13 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | ||
| (niet-effectieve hedges - IAS 39) | -2.938 | -3.185 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | -11.262 | -12.086 |
| RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN | 14.672 | 16.917 |
| BELASTINGEN | -27 | -169 |
| NETTORESULTAAT | 14.645 | 16.748 |
| Toelichting: | ||
| Operationeel uitkeerbaar resultaat | 18.574 | 16.079 |
| Portefeuilleresultaat | -991 | 3.386 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | ||
| (niet-effectieve hedges - IAS 39) | -2.938 | -3.185 |
| Ander niet uitkeerbare elementen (dochtervennootschappen) | 0 | 468 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Aandeelhouders van de moedermaatschappij | 14.646 | 16.749 |
| Minderheidsbelangen | -1 | -1 |
| in duizenden € | 30.09.2012 | 30.09.2011 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 14.645 | 16.748 |
| Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten voor kasstroomafdekkingen |
-76 | 2.339 |
| GLOBAALRESULTAAT Toerekenbaar aan: |
14.569 | 19.087 |
| Aandeelhouders van de moedermaatschappij | 14.570 | 19.088 |
| Minderheidsbelangen | -1 | -1 |
| ACTIVA in duizenden € | 30.09.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|
| Vaste activa | 594.275 | 581.672 |
| Immateriële vaste activa | 38 | 37 |
| Vastgoedbeleggingen | 593.980 | 581.305 |
| Andere materiële vaste activa | 243 | 316 |
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | 14 | 14 |
| Vlottende activa | 12.727 | 12.462 |
| Activa bestemd voor verkoop | 1.225 | 4.005 |
| Handelsvorderingen | 4.454 | 1.687 |
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 3.210 | 4.520 |
| Kas en kasequivalenten | 996 | 407 |
| Overlopende rekeningen | 2.842 | 1.843 |
| TOTAAL ACTIVA | 607.002 | 594.134 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden € | 30.09.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|
| Eigen vermogen | 279.738 | 284.018 |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij | 279.701 | 283.978 |
| Kapitaal | 129.395 | 126.729 |
| Uitgiftepremies | 63.378 | 60.833 |
| Reserves | 72.283 | 78.398 |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 14.645 | 18.018 |
| Minderheidsbelangen | 37 | 40 |
| Verplichtingen | 327.264 | 310.116 |
| Langlopende verplichtingen | 276.261 | 264.426 |
| Langlopende financiële schulden | 268.026 | 259.143 |
| Kredietinstellingen | 193.425 | 184.650 |
| Obligatielening | 74.588 | 74.475 |
| Financiële leasing | 13 | 18 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 7.699 | 4.685 |
| Andere langlopende verplichtingen | 536 | 598 |
| Kortlopende verplichtingen | 51.003 | 45.690 |
| Voorzieningen | 172 | 172 |
| Kortlopende financiële schulden | 38.018 | 34.018 |
| Kredietinstellingen | 38.012 | 34.012 |
| Financiële leasing | 6 | 6 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 3.884 | 2.641 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 367 | 399 |
| Overlopende rekeningen | 8.562 | 8.460 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 607.002 | 594.134 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.