Audit Report / Information • Mar 22, 2013
Audit Report / Information
Open in ViewerOpens in native device viewer
| EUR | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| NAT. | Datum neerlegging | Nr. | Blz. | Ε. | D. | CONSO 1. |
| GECONSOLIDEERDE JAARREKENING IN DUIZENDEN EURO'S | ||||||
| NAAM VAN DE GECONSOLIDEERDE ONDERNEMING OF VAN HET CONSORTIUM-12 : | Intervest Offices & Warehouses NV | |||||
| Rechtsvorm: Naamloze vennootschap | ||||||
| Adres: Uitbreidingstraat | Nr.: 18 | |||||
| Postnummer: 2600 | Gemeente: Berchem (Antwerpen) | |||||
| Rechtspersonensregister (RPR) - Rechtbank van Koophandel van :0431391860- Antwerpen Internetadres $(3)$ : http://www.intervestoffices.be |
||||||
| Ondernemingsnummer | 0458.623.918 | |||||
| DATUM | 8/08/1996 | van de neerlegging van de oprichtingsakte OF van het recentste stuk dat de datum van | ||||
| bekendmaking van de oprichtingsakte en van de akte tot statutenwijziging vermeldt. | ||||||
| GECONSOLIDEERDE JAARREKENING goedgekeurd door de algemene vergadering van | 24/04/2013 | |||||
| Met betrekking tot het boekjaar dat de periode dekt van | 01/01/2012 | tot | 31/12/2012 | |||
| Vorig boekjaar van | 01/01/2011 | tot | 31/12/2011 | |||
| De bedragen van het vorige boekjaar zijn identiek met die welke eerder openbaar werden gemaakt: ja / neen (1) | ||||||
| VOLLEDIGE LIJST met naam, voornamen, beroep, woonplaats (adres, nummer, postnummer en gemeente) en functie | ||||||
| in de onderneming, van de BESTUURDERS, ZAAKVOERDERS EN COMMISSARISSEN van de geconsolideerde onderneming | ||||||
| Johan Buijs | ||||||
| Ijseldijk 438, 2921 BD Krimpen a/d Ijsel (Nederland) | ||||||
| Functie: Bestuurder | ||||||
| Mandaat: 27/10/2011 – 29/04/2015 | ||||||
| Daniel van Dongen | Tulpweg 23, 2241 VM Wassenaar (Nederland) | |||||
| Functie: Bestuurder | ||||||
| Mandaat: 27/10/2011 - 29/04/2015 | ||||||
| (vervolg op volgende bladzijden) | ||||||
| Zijn gevoegd bij deze jaarrekening: | . het geconsoildeerde jaarverslag | het verslag van de commissarissen over de geconsolideerde jaarrekening | ||||
| ZO DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING VAN EEN BUITENLANDSE VENNOOTSCHAP DOOR EEN BELGISCHE DOCHTER WORDT NEERGELEGD: | ||||||
| Naam van de Belgische dochter die de neerlegging verricht (artikel 113, § 2,4°a van het Wetboek van vennootschappen): | ||||||
| Btw- of nationaal nummer van de Belgische dochter die de neerlegging verricht | ||||||
| Nummers van de bladen van het standaardformulier die niet werden | ||||||
| Totaal aantal neergelegde bladen: | heergelegd omdat ze niet dienstig zijn: | |||||
| Handtekening | Handtekening | |||||
| (naam en hoedanigheid) | (naam en hoedanigheid) | |||||
| Johan Buijs Bestuurder |
Daniel van Dongen Bestuurder |
|||||
| 1 Schrappen wat niet van toepassing is. |
$\sim$
$2$ Een consortium dient de staat IV (blad conso 9) in te vullen $3$ Facultatieve vermelding
| btw-nr | 431.391.860 | BE 0458.623.918 CONSO 2. |
|---|---|---|
Vervolg van de lijst der BESTUURDERS, ZAAKVOERDERS EN COMMISSARISSEN (vervolg van blz. CONSO 2.)
Nicolaas J.M. van Ommen
Beethovenweg 50, 2202 AH Noordwijk aan Zee (Nederland)
Functie: Bestuurder Mandaat: 07/04/2010 - 24/04/2013
Paul Christiaens Vijverstraat 53, 3040 Huldenberg Functie: Bestuurder Mandaat: 07/04/2010 - 24/04/2013
Jean-Pierre Blumberg Plataandreef 7, 2900 Schoten Functie : Bestuurder Mandaat: 07/04/2010 - 24/04/2013
Thomas Dijksman Wagnerlaan 23, 3723 JT Bilthoven (Nederland) Functie: Bestuurder Mandaat: 25/04/2012 - 29/04/2015
Deloitte bedrijfsrevisoren o.v.v.e. CVBA - IBR nr 025 BE 0429.053.863 vertegenwoordigd door Frank Verhaegen en Kathleen De Brabander Berkenlaan 8b, 1831 Diegem Functie: Commissaris Mandaat: 07/04/2010 - 24/04/2013
Het bestuursorgaan verklaart dat geen enkele verificatie- of correctietaak werd opgedragen aan iemand die daar wettelijk niet toe gemachtigd is met toepassing van de artikelen 34 en 37 van de wet van 22 april 1999 betreffende de boekhoudkundige en fiscale beroepen.
Werd de jaarrekening geverifieerd of gecorrigeerd door een externe accountant of door een bedrijfsrevisor die niet commissaris is? $3A$ /NEEN1
Indien JA, moeten hierna worden vermeld : naam, voornamen, beroep en woonplaats van elke externe accountant of bedrijfsrevisor en zijn lidmaatschapsnummer bij het Instituut der Accountants of het Instituut der Bedrijfsrevisoren, evenals de aard van zijn opdracht (A. Het voeren van de boekhouding van de onderneming; B. Het opstellen van de jaarrekening van de onderneming; C. Het verifiëren van deze jaarrekening; D. Het corrigeren van deze jaarrekening).
Indien taken bedoeld onder A. (Het voeren van de boekhouding van de onderneming) of onder B. (Het opstellen van de jaarrekening) uitgevoerd zijn door erkende boekhouders of door erkende boekhouders-fiscalisten, kunnen hierna worden vermeld: naam, voornamen, beroep en woonplaats van elke erkende boekhouder of elke erkende boekhouderfiscalist en zijn lidmaatschapsnummer bij het Beroepsinstituut van erkende Boekhouders en Fiscalisten, evenals de aard van zijn opdracht (A. Het voeren van de boekhouding van de onderneming; B. Het opstellen van de jaarrekening).
| Naam, voornamen, beroep en woonplaats | Lidmaatschaps- nummer |
Aard van de opdracht (A, B, C en/of D) |
|---|---|---|
1 Schrappen wat niet van toepassing is
| in duizenden $\epsilon$ | Toelichting | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| 38.587 | |||
| Huurinkomsten | 4 | 41.207 49 |
$-76$ |
| Met verhuur verbonden kosten | 4 | ||
| NETTOHUURRESULTAAT | 41.256 | 38.511 | |
| Recuperatie van vastgoedkosten | 4 | 1.408 | 1.261 |
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal | 4 | 8.992 | 6.700 |
| gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen | |||
| Kosten van de huurder en gedragen door de eigenaar op | $-652$ | $-142$ | |
| huurschade en wederinstaatstelling | |||
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de | 4 | $-8.992$ | $-6.680$ |
| huurder op verhuurde gebouwen | |||
| Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 4 | 341 | 1.296 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 42,353 | 40.946 | |
| Technische kosten | 5 | $-840$ | $-940$ |
| Commerciële kosten | 5 | $-286$ | $-263$ |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen | 5 | $-981$ | $-1.404$ |
| Beheerskosten van het vastgoed | 5 | $-2.293$ | $-2.184$ |
| Andere vastgoedkosten | 5 | $-359$ | $-354$ |
| VASTGOEDKOSTEN | -4.759 | $-5.145$ | |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 37.594 | 35.801 | |
| Algemene kosten | 6 | $-1.628$ | $-1.274$ |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | 51 | 30 | |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP DE | |||
| PORTEFEUILLE | 36.017 | 34.557 | |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 8 | 140 | 64 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 9 | $-13.953$ | 2.294 |
| Ander portefeuilleresultaat | 10 | $-730$ | $-2.478$ |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 21.474 | 34.437 | |
| Financiële opbrengsten | 20 | 72 | |
| Netto interestkosten | 11 | $-11.165$ | $-12.070$ |
| Andere financiële kosten | $-11$ | $-20$ | |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 20 | $-3.128$ | $-4.175$ |
| (niet-effectieve hedges - IAS 39) | |||
| FINANCIEEL RESULTAAT | $-14.284$ | $-16.193$ |
| RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN | 7.190 | 18.244 | |
|---|---|---|---|
| Belastingen | 12 | -35 | $-227$ |
| NETTORESULTAAT | 7.155 | 18.017 | |
| Toelichting: | |||
| Operationeel uitkeerbaar resultaat | 13 | 24.826 | 21.707 |
| Portefeuilleresultaat | $8 - 10$ | $-14.543$ | -120 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) |
20 | $-3.128$ | $-4.175$ |
| Andere niet-uitkeerbare elementen | $\bf{0}$ | 605 | |
| (dochtervennootschappen) | |||
| Toerekenbaar aan: | |||
| Aandeelhouders van de moedermaatschappij | 7.156 | 18.018 | |
| Minderheidsbelangen | -1 | -1 |
| RESULTAAT PER AANDEEL | Toelichting | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 13 | 14.199.858 | 13.907.267 |
| Nettoresultaat $(\epsilon)$ | 13 | 0.51 | 1,30 |
| Verwaterd nettoresultaat $(\epsilon)$ | 13 | 0,51 | 1,30 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat $(\epsilon)$ | 13 | 1,75 | 1,56 |
| in duizenden $\epsilon$ | Toelichting | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 7.155 | 18.017 | |
| Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten voor kasstroomafdekkingen |
20 | 32 | 2.561 |
| GLOBAALRESULTAAT | 7.187 | 20.578 | |
| Toerekenbaar aan: | |||
| Aandeelhouders van de moedermaatschappij | 7.188 | 20.579 | |
| Minderheidsbelangen | -1 |
$\langle \mathcal{H} \rangle$
| ACTIVA in duizenden $\epsilon$ | Toelichting | 31.12.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|---|
| Vaste activa | 581.588 | 581.672 | |
| Immateriële vaste activa | 45 | 37 | |
| Vastgoedbeleggingen | 14 | 581.280 | 581.305 |
| Andere materiële vaste activa | 248 | 316 | |
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | 15 | 14 | |
| Vlottende activa | 12.489 | 12.462 | |
| Activa bestemd voor verkoop | 15 | 1.225 | 4.005 |
| Handelsvorderingen | 15 | 4.860 | 1.687 |
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 15 | 3.211 | 4.520 |
| Kas en kasequivalenten | 753 | 407 | |
| Overlopende rekeningen | 15 | 2.440 | 1.843 |
| TOTAAL ACTIVA | 594.077 | 594.134 | |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden $\epsilon$ |
Toelichting | 31.12.2012 | 31.12.2011 |
| Eigen vermogen | 272.356 | 284.018 | |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders | |||
| van de moedermaatschappij | 272.318 | 283.978 | |
| Kapitaal | 16 | 129.395 | 126.729 |
| Uitgiftepremies | 16 | 63.378 | 60.833 |
| Reserves | 72.389 | 78.398 | |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 7.156 | 18.018 | |
| Minderheidsbelangen | 23 | 38 | 40 |
| Verplichtingen | 321.721 | 310.116 | |
| Langlopende verplichtingen | 260.659 | 264.426 | |
| Langlopende financiële schulden | 19 | 252.253 | 259.143 |
| Kredietinstellingen | 177.617 | 184.650 | |
| Obligatielening | 74.625 | 74.475 | |
| Financiële leasing | 11 | 18 | |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 20 | 7.780 | 4.685 |
| Andere langlopende verplichtingen | 626 | 598 | |
| Kortlopende verplichtingen | 61.062 | 45.690 | |
| Voorzieningen | 17 | 172 | 172 |
| Kortlopende financiële schulden | 19 | 48.018 | 34.018 |
| Kredietinstellingen | 48.012 | 34.012 | |
| Financiële leasing | 6 | 6 | |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 18 | 2.822 | 2.641 |
| Andere kortiopende verplichtingen | 18 | 354 | 399 |
| Overlopende rekeningen | 18 | 9.696 | 8.460 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 594.077 | 594.134 |
| SCHULDGRAAD | Toelichting 31.12.2012 31.12.2011 | |
|---|---|---|
| Schuldgraad (max. 65 %) | 51.2 % | 49.9 % |
| NETTOACTIEF PER AANDEEL in $\epsilon$ | 31.12.2012 31.12.2011 | |
|---|---|---|
| Nettoactiefwaarde per aandeel (reële waarde) | 19.18 | 20,42 |
| Nettoactiefwaarde per aandeel (investeringswaarde) | 20,21 | 21,37 |
| Nettoactiefwaarde per aandeel EPRA | 19,73 | 20,76 |
$\sim 10^{-1}$
| Kapitaal | Uitgifte- premies |
Reserves | Nettor esultaa |
Minder heids- |
TOTAAL EIGEN |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden $\epsilon$ | Wette lijke reser ves |
Reserve yoor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed Reserve voor het saldo van de variaties in de investerin gs waarde van vastgoed |
Reserve voor de impact op de reële waarde * |
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings- instrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboek houding |
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings- instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboek houding |
Andere reserves |
Over- gedragen resultaten van vorige boekjaren |
Totaal reserves |
t van het boek- jaar |
belang en |
VERMOG EN |
||
| Balans op 31 december 2010 | 126.729 | 60.833 | 90 | 94.594 | $-13,606$ | $-3.486$ | $-240$ | 650 | 3.287 | 81.289 | 19.977 | 41 | 288.869 |
| Globaalresultaat 2011 | 2.561 | 2.561 | 18,018 | $-1$ | 20.578 | ||||||||
| Overboekingen door resultaatverwerking 2010: Overboeking naar reserves |
$-8.675$ | $-8.675$ | 8.675 | 0 | |||||||||
| Overboeking van de impact op de reële waarde* |
$-193$ | 193 | 0 | 0 | |||||||||
| Overboeking van de variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva |
655 | 655 | $-655$ | 0 | |||||||||
| Overige mutaties | $-142$ | 165 | 23 | $-2$ | 21 | ||||||||
| Toewijzing van extra resultaat 2010 door wijziging waarderingsregels aan overgedragen resultaat |
2.545 | 2.545 | $-2.545$ | 0 | |||||||||
| Dividend boekjaar 2010 | $-25.450$ | $-25.450$ | |||||||||||
| Balans op 31 december 2011 | 126.729 | 60.833 | 90 | 85.584 | $-13.248$ | $-925$ | 415 | 650 | 5.832 | 78.398 | 18.018 | 40 | 284.018 |
$7/52$
| Balans op 31 december 2011 | 126.729 | 60.833 | 90 | 85.584 | $-13.248$ | $-925$ | 415 | 650 | 5.832 | 78,398 | 18.018 | 40 | 284.018 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Globaalresultaat 2012 | 32 | 32 | 7.156 | $-1$ | 7.187 | ||||||||
| Overboekingen door resultaatverdeling 2011: Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de |
1.245 | 1.245 | $-1.245$ | 0 | |||||||||
| investeringswaarde van vastgoed Overboeking van de impact op $\checkmark$ de reële waarde van geschatte |
|||||||||||||
| mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
$-1.365$ | $-1.365$ | 1.365 | ||||||||||
| Overboeking van de variatie in de reële waarde van financiële. activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de |
|||||||||||||
| variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een |
$-4.175$ | $-4.175$ | 4.175 | $\Omega$ | |||||||||
| afdekkingsboekhouding Toevoeging aan overgedragen $\checkmark$ resultaten van vorige boekjaren |
605 | 605 | $-605$ | ||||||||||
| Toevoeging aan de reserves en ✓ minderheidsbelangen |
13 | 13 | $-12$ | $-1$ | |||||||||
| Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend boekjaar 2011 |
2.666 | 2.545 | 5.211 | ||||||||||
| Dividenden boekjaar 2011 | $-2,364$ | $-2.364$ | $-21.696$ | $-24,060$ | |||||||||
| Balans op 31 december 2012 | 129.395 | 63.378 | 90 | 86.829 | $-14.613$ | $-893$ | $-3.760$ | 650 | 4.086 | 72.389 | 7.156 | 38 | 272.356 |
* van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
$8/52$
| in duizenden $\epsilon$ | Toelichting | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| KAS EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR | 407 | 816 | |
| 1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | 23.151 | 16.913 | |
| Operationeel resultaat | 21.474 | 34.437 | |
| Betaalde interesten | $-10.433$ | $-12.079$ | |
| Andere niet-operationele elementen | $-3.154$ | $-4.349$ | |
| Aanpassing van het resultaat voor niet-kasstroom- | 17.100 | 1.814 | |
| verrichtingen | 159 | 170 | |
| - Afschrijvingen op immateriële en andere materiële vaste activa - Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen |
8 | $-140$ | $-64$ |
| - Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 9 | 13.953 | $-2.294$ |
| Spreiding van huurkorting en huurvoordelen toegekend aan | 10 | $-730$ | $-476$ |
| huurders | |||
| Ander portefeuilleresultaat | 10 | 730 | 2.478 |
| - Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) |
20 | 3.128 | 4.175 |
| - Overige niet-kasstroomverrichtingen | 0 | $-2.175$ | |
| Variatie in de behoefte van het werkkapitaal | $-1.836$ | $-2.910$ | |
| Beweging van activa | |||
| - Handelsvorderingen | $-28$ | 448 | |
| - Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | -6 | $-2.180$ | |
| - Overlopende rekeningen | $-597$ | $-468$ | |
| Beweging van verplichtingen | |||
| - Handelsschulden en andere kortiopende schulden | 181 | 421 | |
| - Andere kortlopende verplichtingen | $-209$ | $-239$ | |
| - Overlopende rekeningen | $-1.177$ | $-892$ | |
| 2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten | $-11.108$ | $-51.648$ | |
| Aankopen van vastgoedbeleggingen | 14 | $-7.966$ | $-7.736$ |
| Investeringen in bestaande vastgoedbeleggingen | 14 | $-5.198$ | $-5.038$ |
| Uitbreidingen van bestaande vastgoedbeleggingen | 14 | $-1.849$ | $-8.610$ |
| Verwerving aandelen van vastgoedvennootschappen | 0 | $-26.775$ | |
| Betaalde exit taks bij fusie met vastgoedvennootschappen | 0 | $-3.219$ | |
| Opbrengsten/kosten uit de verkoop van vastgoedbeleggingen | 8 | 4.005 | $-12$ |
| Aankopen van immateriële en andere materiële vaste activa | $-100$ | $-258$ | |
| 3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten | $-11.697$ | 34.326 | |
| Terugbetaling van leningen | 19 | $-38.033$ | $-57.992$ |
| Opname van leningen | 19 | 45.000 | 117.917 |
| Aflossing/opname van financiële leaseverplichtingen | 19 | -6 | 6 |
| Ontvangen langlopende verplichtingen als waarborg | 191 | $-155$ | |
| Betaling van dividenden | 13 | $-18.849$ | $-25.450$ |
| KAS EN KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR | 753 | 407 |
Intervest Offices & Warehouses nv heeft als beursgenoteerde openbare vastgoedbevak naar Belgisch recht haar geconsolideerde jaarrekening opgesteld in overeenstemming met de "International Financial Reporting Standards" (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie. In het KB van 7 december 2010 met betrekking tot vastgoedbevaks is een schema voor de jaarrekening van de vastgoedbevaks gepubliceerd.
Het schema houdt voornamelijk in dat in de resultatenrekening het resultaat op de portefeuille afzonderlijk wordt weergegeven. Dit resultaat op de portefeuille omvat alle bewegingen in de vastgoedportefeuille en bestaat voornamelijk uit:
Het resultaat op de portefeuille wordt niet uitgekeerd aan de aandeelhouders, maar wordt overgeboekt naar, of van, de reserves.
Intervest Offices & Warehouses is een openbare vastgoedbevak met maatschappelijke zetel in België. De geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap op 31 december 2012 omvat de vennootschap en haar dochtervennootschappen (de "Groep"). De jaarrekening van Intervest Offices & Warehouses is opgesteld en vrijgegeven voor publicatie door de raad van bestuur op 4 maart 2013 en zal ter goedkeuring worden voorgelegd aan de algemene vergadering van aandeelhouders op 24 april 2013.
De geconsolideerde jaarrekening wordt opgesteld in overeenstemming met de "International Financial Reporting Standards" (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie en volgens het KB van 7 december 2010. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties gepubliceerd door de International Accounting Standards Board ('IASB') en de International Financial Reporting Interpretations Committee ('IFRIC'), voor zover van toepassing op de activiteiten van de Groep en effectief op boekjaren aanvangend vanaf 1 januari 2012.
Volgende door het IASB gewijzigde standaarden en door het IFRIC uitgegeven interpretaties zijn van toepassing in de huidige periode maar hebben geen impact op de presentatie, de toelichting of de resultaten van de Groep: IFRS 7 – Financiële instrumenten: Informatieverschaffing (1/7/2011).
IFRS 13 - Fair Value Measurement is van toepassing op boekjaren die een aanvang nemen op 1 januari 2013 of later. Deze standaard zal de disclosure verplichtingen van de bevak wijzigingen, afhankelijk van de classificatie van de vastgoedbeleggingen in level 1, 2 of 3. Deze disclosures zullen opgenomen worden in het jaarverslag over boekjaar 2013.
De volgende wijzigingen die vanaf volgend jaar of later van toepassing zijn, zullen geen impact hebben op de presentatie, de toelichting of de resultaten van de Groep: IAS 1 - Presentation of Items of Other Comprehensive Income (1/7/2012); Wijziging IAS 12 - Recovery of Underlying Assets (1/1/2013); Wijziging IAS 19 - Employee Benefits (1/1/2013); IAS 27 - Separate Financial Statements (1/1/2013); IAS 28 - Investments in Associates and Joint Ventures (1/1/2013); Wijzigingen aan IFRS 7 - Disclosures - Offsetting financial assets and financial liabilities (1/1/2013); Wijziging IAS 32 - Offsetting financial assets and financial liabilities (1/1/2014); Wijziging IFRS 1 -Severe Hyperinflation and Removal of Fixed Dates for First-Time Adopters (1/1/2013); Wijziging IFRS 1 -Government loans (1/1/2013); IFRS 9 - Financial instruments (1/1/2015); IFRS 10 - Consolidated Financial Statements (1/1/2013); IFRS 11 - Joint Arrangements (1/1/2013); IFRS 12 - Disclosures of Involvement with Other Entities (1/1/2013); Verbetering van IFRS 1, IAS 1, IAS 16, IAS 32, IAS 34 als gevolg van het jaarlijks verbeteringsproject (1/1/2013); IFRIC 20 - Stripping costs in the production phase of a surface mine (1/1/2013).
De geconsolideerde jaarrekening wordt uitgedrukt in duizenden €, afgerond naar het dichtstbijzijnde duizendtal. De geconsolideerde jaarrekening wordt vóór winstverdeling opgesteld.
De boekhoudprincipes worden consistent toegepast.
Een dochteronderneming is een entiteit waarover een andere entiteit de zeggenschap (exclusief of gezamenlijk) heeft. Zeggenschap is de macht om het financiële en operationele beleid van een entiteit te sturen teneinde voordelen te verkrijgen uit haar activiteiten. De jaarrekening van een dochteronderneming wordt opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening volgens de integrale consolidatiemethode vanaf het ontstaan tot het verdwijnen van de zeggenschap. Indien nodig worden de grondslagen voor financiële verslaggeving van de dochterondernemingen gewijzigd om te komen tot consistente grondslagen binnen de Groep. De verslagperiode van de dochteronderneming komt overeen met deze van de moedermaatschappij.
Alle transacties tussen de groepsondernemingen, saldi en niet-gerealiseerde winsten en verliezen op transacties tussen ondernemingen van de Groep worden bij opmaak van de geconsolideerde jaarrekening geëlimineerd. De lijst van dochterondernemingen is in toelichting 23 opgenomen.
Wanneer de Groep zeggenschap verkrijgt over een geïntegreerde combinatie van activiteiten en activa die overeenstemmen met de definitie van bedrijf overeenkomstig IFRS 3 - Bedrijfscombinaties, worden activa, verplichtingen en alle voorwaardelijke verplichtingen van het aangeschafte bedrijf, apart opgenomen aan reële waarde op de aanschaffingsdatum. De goodwill vertegenwoordigt de positieve variatie tussen enerzijds de som van de aanschaffingswaarde, het voormalig aangehouden belang in de entiteit die voorheen niet gecontroleerd was (indien van toepassing) en de erkende minderheidsbelangen (indien van toepassing) en anderzijds de reële waarde van de aangeschafte netto-activa. Indien dit verschil negatief is ("negatieve goodwill"), wordt het onmiddellijk opgenomen in het resultaat na bevestiging van de waarden. Alle transactiekosten worden onmiddellijk ten laste genomen en vormen geen onderdeel van de bepaling van de aanschaffingswaarde.
Overeenkomstig IFRS 3, kan de goodwill bepaald worden op voorlopige basis op de aanschaffingsdatum en aangepast worden binnen de 12 volgende maanden.
Na zijn eerste opname, wordt de goodwill niet afgeschreven maar onderworpen aan een waardeverminderingtest (impairment test) die ten minste elk jaar wordt uitgevoerd voor kasstroomgenererende entiteiten waaraan de goodwill was toegekend. Indien de boekwaarde van een kasstroomgenerende entiteit haar gebruikswaarde overschrijdt, wordt de daaruit voortvloeiende waardevermindering opgenomen in het resultaat en eerst toegewezen als vermindering van de eventuele goodwill en dan toegewezen aan de andere activa van de entiteit, in verhouding tot hun boekwaarde. Een waardeverminderingverlies geboekt op goodwill wordt niet teruggeboekt tijdens een volgende jaar.
In het geval van de verkoop of in het geval van verlies van controle bij een gedeeltelijke verkoop van een dochteronderneming, wordt het bedrag van de goodwill dat is toegekend aan deze entiteit inbegrepen in de bepaling van het resultaat op de verkoop.
Wanneer de Groep een bijkomend belang verwerft in een dochteronderneming die voorheen reeds gecontroleerd werd of wanneer de Groep een deel van een belang in een dochteronderneming verkoopt zonder de controle te verliezen, wordt de goodwill erkend op het moment van het verwerven van controle niet beïnvloed. De transactie met de minderheidsbelangen beïnvloedt de overgedragen resultaten van de Groep.
Transacties in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op de transactiedatum geboekt. Monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden gewaardeerd aan de slotkoers van kracht op balansdatum. Wisselkoersverschillen die voortvloeien uit transacties in vreemde valuta en uit omzetting van monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta, worden in de winst- en verliesrekening opgenomen in de periode waarin ze zich voordoen. Niet monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op de transactiedatum omgezet.
Opbrengsten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is ontvangen of waarop recht is verkregen. Opbrengsten worden slechts opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen zullen toekomen aan de entiteit en met voldoende zekerheid kunnen worden bepaald.
De huurinkomsten, de ontvangen operationele leasebetalingen en de andere inkomsten en kosten worden in de winst- en verliesrekening opgenomen in de perioden waarop ze betrekking hebben.
De huurkortingen en -voordelen (incentives) worden gespreid over de periode die loopt vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot de eerstvolgende opzegmogelijkheid van een contract.
De vergoedingen ontvangen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten worden onmiddellijk inresultaat genomen in de periode waarin ze definitief verworven zijn.
De kosten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is betaald of die verschuldigd is en worden in de winst- en verliesrekening opgenomen in de perioden waarop ze betrekking hebben.
Het resultaat als gevolg van de verkoop van vastgoedbeleggingen is gelijk aan het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde (i.e. de reële waarde bepaald door de vastgoeddeskundige op het einde van het vorige boekjaar), verminderd met de verkoopkosten.
De variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen zijn gelijk aan het verschil tussen de huidige boekwaarde en de vorige reële waarde (zoals geschat door de onafhankelijke vastgoeddeskundige). Dergelijke vergelijking gebeurt minstens vier maal per jaar voor de hele portefeuille van vastgoedbeleggingen. Bewegingen in de reële waarde van het vastgoed worden in de winst- en verliesrekening opgenomen in de periode waarin ze ontstaan.
Het financieel resultaat bestaat uit de interestkosten op leningen en bijkomende financieringskosten, verminderd met de opbrengsten van beleggingen.
De belastingen op het resultaat van het boekjaar omvatten de over de verslagperiode en vorige verslagperioden verschuldigde en verrekenbare belastingen, de uitgestelde belastingen alsmede de verschuldigde exit tax. De belastinglast wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen tenzij ze betrekking heeft op elementen die onmiddellijk in het eigen vermogen worden opgenomen. In dit laatste geval wordt ook de belasting ten laste van het eigen vermogen genomen.
Voor de berekening van de belasting op de fiscale winst van het jaar worden de op het ogenblik van afsluiting van kracht zijnde belastingtarieven gebruikt.
Voorheffingen op het dividend worden opgenomen in het eigen vermogen als een deel van het dividend tot het ogenblik dat ze ter betaling worden gesteld.
De exit tax, verschuldigd door vennootschappen die door de vastgoedbevak overgenomen worden, komen in mindering van de vastgestelde herwaarderingsmeerwaarde bij fusie en worden opgenomen als verplichting.
Belastingvorderingen en -verplichtingen worden gewaardeerd tegen het belastingtarief geldig in de periode waarop ze betrekking hebben.
Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen worden geboekt op basis van de schuldmethode ('liability methode') voor alle tijdelijke verschillen tussen de belastbare basis en de boekwaarde voor financiële rapporteringdoeleinden en dit zowel voor activa als verplichtingen. Uitgestelde belastingvorderingen worden slechts erkend indien het waarschijnlijk is dat er belastbare winsten zullen zijn waartegen de uitgestelde belastingvordering kan tegen worden afgezet.
Het gewoon nettoresultaat per aandeel wordt berekend door het nettoresultaat zoals blijkt uit de winst- en verliesrekening, te delen door het gewogen gemiddelde van het aantal uitstaande gewone aandelen (i.e. het totaal aantal uitgegeven aandelen min de eigen aandelen) gedurende het boekjaar.
Voor de berekening van het verwaterd nettoresultaat per aandeel wordt het nettoresultaat dat aan de gewone aandeelhouders toekomt en het gewogen gemiddelde aantal uitstaande aandelen aangepast voor het effect van potentiële gewone aandelen die tot verwatering leiden.
Immateriële vaste activa worden opgenomen tegen kostprijs, verminderd met de eventuele geaccumuleerde afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen, als het waarschijnlijk is dat de verwachte toekomstige economische voordelen die kunnen worden toegerekend aan het actief naar de entiteit zullen vloeien en dat de kostprijs van het actief betrouwbaar kan worden bepaald. Immateriële activa worden lineair afgeschreven over hun verwachte gebruiksduur. De afschrijvingsperiodes worden tenminste aan het einde van elk boekjaar herzien.
Vastgoedbeleggingen omvatten alle gebouwen en terreinen die verhuurklaar zijn en (geheel of gedeeltelijk) huurinkomsten genereren, met inbegrip van de gebouwen waar een beperkt gedeelte wordt aangehouden voor eigen gebruik.
De eerste opname in de balans gebeurt aan de aanschaffingswaarde met inbegrip van transactiekosten zoals professionele erelonen, wettelijke diensten, registratierechten en andere overdrachtsbelastingen. Ook de exit tax, verschuldigd door vennootschappen die door de vastgoedbevak worden opgeslorpt maakt deel uit van de aanschaffingswaarde.
De commissielonen betreffende de aankopen van gebouwen worden beschouwd als bijkomende kosten van die aankopen en worden toegevoegd aan de aanschaffingswaarde.
Indien de aankoop gebeurt via de verwerving van de aandelen van een vastgoedvennootschap, via de inbreng in natura van een gebouw tegen uitgifte van nieuwe aandelen of via de fusie door overname van een vastgoedvennootschap, worden de aktekosten, audit- en consultingkosten, wederbeleggingsvergoedingen en handlichtingskosten van de financieringen van de opgeslorpte vennootschappen en andere fusiekosten eveneens geactiveerd.
De uitgaven voor werken aan vastgoedbeleggingen komen ten laste van de winst of het verlies van het boekjaar indien de uitgaven geen positief effect hebben op de verwachte toekomstige economische voordelen en worden geactiveerd indien de verwachte economische voordelen die aan de entiteit toekomen erdoor verhogen.
Er worden vier soorten latere uitgaven met betrekking tot vastgoedbeleggingen onderscheiden:
Na de initiële opname worden de vastgoedbeleggingen gewaardeerd door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen aan investeringswaarde. De vastgoedbeleggingen worden hiervoor trimestrieel gewaardeerd op basis van contante waarde van markthuren en/of effectieve huurinkomsten, desgevallend na aftrek van verbonden kosten in overeenstemming met de International Valuation Standards 2001 opgesteld door het International Valuation Standards Committee.
Waarderingen worden opgesteld door het actualiseren van de jaarlijkse nettohuur ontvangen van de huurders, verminderd met de verbonden kosten. De actualisatie gebeurt op basis van de yield factor die afhankelijk is van het inherente risico van het betrokken pand.
De vastgoedbeleggingen worden, conform IAS 40 in de balans opgenomen aan reële waarde.
Deze waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten.
Aangaande de omvang van deze registratierechten publiceerde de Belgische Vereniging van Asset Managers (BEAMA) op 8 februari 2006 een persbericht dienaangaande (zie www.beama.be - publicaties - persberichten: "Eerste toepassing van de IFRS boekhoudregels").
Een groep van onafhankelijke vastgoeddeskundigen, die de periodieke waardering van de gebouwen van vastgoedbevaks uitvoeren, oordeelden dat voor transacties m.b.t. gebouwen in België met een globale waarde lager dan $\epsilon$ 2,5 miljoen, rekening moet worden gehouden met de registratierechten van 10,0 % tot 12,5 % naargelang het gewest waar deze goederen zich bevinden.
Voor transacties m.b.t. gebouwen met een globale waarde hoger dan € 2,5 miljoen en gezien de waaier van methodes van eigendomsoverdracht die in België worden gebruikt, hebben diezelfde deskundigen - op basis van een representatief staal van 220 transacties die in de markt tussen 2002 en 2005 werden gerealiseerd en die in totaal $\epsilon$ 6,0 miljard vertegenwoordigen - het gewogen gemiddelde van de rechten gewaardeerd op 2,5 %.
In concreto betekent het dat de reële waarde gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,025 (voor qebouwen met een waarde hoger dan $\epsilon$ 2,5 miljoen) of de investeringswaarde gedeeld door 1,10/1,125 (voor gebouwen met een waarde lager dan € 2,5 miljoen).
Het verschil tussen de reële waarde van het vastgoed en de investeringswaarde van het vastgoed zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen, wordt opgenomen in de post "Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen" in het eigen vermogen.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variaties in de reële waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling toegewezen aan de reserves.
De gebouwen voor eigen gebruik worden in de balans opgenomen aan reële waarde indien slechts een beperkt gedeelte door de entiteit wordt bezet voor haar eigen gebruik. In het andere geval wordt het gebouw geclassificeerd in de post "andere materiële vaste activa".
De commissies betaald aan makelaars in het kader van een verkoopmandaat komen ten laste van de gerealiseerde winst of verlies op de verkoop.
De gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop van een vastgoedbelegging komen in de winst- en verliesrekening van de verslagperiode onder de post 'resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen' en worden bij de resultaatsverdeling toegewezen aan de reserves.
Activa bestemd voor verkoop betreft onroerende goederen waarvan de boekwaarde zal worden gerealiseerd in een verkooptransactie en niet door het voortgezet gebruik ervan. De gebouwen bestemd voor verkoop worden gewaardeerd conform IAS 40 aan reële waarde.
De vaste activa onder zeggenschap van de entiteit die niet aan de definitie van een vastgoedbelegging voldoen, worden geclassificeerd als "andere materiële vaste activa".
De andere materiële vaste activa worden initieel opgenomen tegen kostprijs en daarna gewaardeerd in overeenstemming met het kostprijsmodel.
Bijkomende kosten worden slechts geactiveerd indien de toekomstige economische voordelen met betrekking tot het materieel vast actief toenemen.
Andere materiële vaste activa worden afschreven op basis van de lineaire afschrijvingsmethode. De afschrijving vangt aan op het moment dat het actief klaar is voor gebruik zoals voorzien door het management. De volgende percentages zijn van toepassing op jaarbasis:
| $\bullet$ | installaties, machines en uitrusting | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| $\bullet$ | meubilair en rollend materieel | 25% | ||||
| $\bullet$ | 33 % informaticamaterieel |
|||||
| $\bullet$ | vastgoed voor eigen gebruik | |||||
| $\circ$ terreinen | $0\%$ | |||||
| $\circ$ gebouwen | 5% | |||||
| • andere materiële vaste activa | $16\%$ |
Indien er indicaties zijn dat een actief mogelijk een bijzonder waardeverminderingsverlies heeft ondergaan, wordt de boekwaarde vergeleken met de realiseerbare waarde. Indien de boekwaarde hoger is dan de realiseerbare waarde wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen.
Op het ogenblik van de verkoop of van de buitengebruikstelling van materiële vaste activa wordt de boekwaarde niet langer opgenomen in de balans en wordt de winst of het verlies in de winst- en verliesrekening opgenomen.
De boekwaarde van de activa van de onderneming wordt periodiek geanalyseerd om te onderzoeken of er een aanleiding tot waardeverminderingen bestaat. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen als de boekwaarde van het actief hoger is dan de realiseerbare waarde.
Handelsvorderingen worden initieel geboekt aan reële waarde, en worden vervolgens gewaardeerd aan de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de effectieve-rentemethode. Passende bijzondere waardeverminderingsverliezen worden opgenomen in de winst- en verliesrekening voor geschatte nietrealiseerbare bedragen indien er objectieve aanwijzingen zijn dat er een bijzonder waardeverminderingsverlies is opgetreden. Het verliesbedrag wordt bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de contante waarde van toekomstige, geschatte kasstromen contant gemaakt tegen de oorspronkelijk effectieve rentevoet bij de eerste opname.
Beleggingen worden opgenomen of niet langer opgenomen op de transactiedatum indien de in- of verkoop van de belegging gebonden is aan een contract waarvan de voorwaarden de levering van het actief voorschrijven binnen de termijn die op de desbetreffende markt algemeen voorgeschreven of overeengekomen is. Initieel worden zij gewaardeerd aan de reële waarde, vermeerderd met de direct toerekenbare transactiekosten.
Schuldbewijzen waarvan de Groep stellig voornemens is en in staat is ze aan te houden tot het einde van de looptijd (tot einde looptijd aangehouden schuldbewijzen) worden gewaardeerd aan geamortiseerde kostprijs berekend met behulp van de effectieve-rentemethode en verminderd met de eventuele afboekingen wegens bijzondere waardeverminderingsverliezen ten einde rekening te houden met niet-realiseerbare bedragen. Dergelijke bijzondere waardeverminderingsverliezen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen als en alleen als er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingsverliezen. Bijzondere
waardeverminderingsverliezen worden teruggenomen in volgende periodes wanneer de stijging in de realiseerbare waarde objectief in verband kan worden gebracht met een gebeurtenis die na de afboeking plaatsvond. De terugname kan niet de geamortiseerde kostprijs overtreffen zoals deze zou zijn geweest als de bijzondere waardevermindering niet was opgenomen.
Geldmiddelen en kasequivalenten omvatten contanten, direct opvraagbare deposito's en andere kortlopende, uiterst liquide beleggingen die onmiddellijk kunnen worden omgezet in geldmiddelen waarvan het bedrag gekend is en die geen materieel risico van waardevermindering in zich dragen.
Financiële verplichtingen en eigen-vermogensinstrumenten uitgegeven door de Groep worden geclassificeerd op basis van de economische realiteit van de contractuele afspraken en de definities van een financiële verplichting en een eigen-vermogensinstrument. Een eigen-vermogensinstrument is elk contract dat het overblijvende belang omvat in de activa van de Groep, na aftrek van alle verplichtingen. De grondslagen voor financiële verslaggeving met betrekking tot specifieke financiële verplichtingen en eigen-vermogensinstrumenten worden hieronder beschreven.
Interestdragende bankleningen en kredietoverschrijdingen worden initieel gewaardeerd aan reële waarde en worden vervolgens gewaardeerd volgens de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de effectieverentemethode. Elk verschil tussen de ontvangsten (na transactiekosten) en de vereffening of aflossing van een lening wordt opgenomen over de leningstermijn en dit in overeenstemming met de grondslagen voor financiële verslaggeving met betrekking tot financieringskosten, die toegepast worden door de Groep.
Handelsschulden worden initieel gewaardeerd aan reële waarde en worden vervolgens gewaardeerd volgens de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de effectieve-rentemethode.
Eigen vermogensinstrumenten uitgegeven door de onderneming, worden opgenomen voor het bedrag van de ontvangen sommen (na aftrek van direct toewijsbare uitgiftekosten).
De Groep gebruikt derivaten teneinde risico's te beperken met betrekking tot ongunstige schommelingen van interestvoeten die voortvloeien uit de operationele, financiële en investeringsactiviteiten. De Groep gebruikt deze instrumenten niet voor speculatieve doeleinden en houdt geen derivaten aan en geeft geen derivaten uit voor handelsdoeleinden (trading).
Derivaten worden initieel gewaardeerd aan kostprijs en worden na eerste opname gewaardeerd aan reële waarde.
Bepaalde derivaten kwalificeren niet als afdekkingstransacties. Wijzigingen in de reële waarde van elk derivaat dat niet kwalificeert als een afdekkingtransactie worden onmiddellijk opgenomen in de winst- en verliesrekening.
De Groep heeft bepaalde afdekkingsinstrumenten aangewezen als kasstroomafdekking.
Het effectieve gedeelte van de wijzigingen in de reële waarde van derivaten aangewezen als kasstroomafdekkingen wordt opgenomen in het overzicht van het globaalresultaat. Het niet-effectieve gedeelte wordt opgenomen in de winst- en verliesrekening op de lijn "Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39)".
Bedragen die voorheen werden opgenomen in het overzicht van het globaalresultaat en gecumuleerd in het eigen vermogen, worden geherclassificeerd naar de winst- en verliesrekening wanneer het afgedekte element wordt opgenomen in de winst- en verliesrekening, op dezelfde lijn van als het opgenomen afgedekte element.
Indien de kasstroomafdekking van een vaststaande toezegging of een verwachte toekomstige transactie tot de opname van een niet-financieel actief of een niet-financiële verplichting leidt, dan wordt op het moment dat het actief of de verplichting wordt geboekt, de winsten of verliezen op het afgeleide financiële instrument die eerder in het eigen vermogen werden verwerkt, opgenomen in de initiële waardering van het actief of de verplichting.
Hedge accounting wordt stopgezet wanneer de Groep de afdekkingsrelatie herroept, het afdekkingsinstrument verkoopt of beëindigt, of uitoefent, of wanneer de afdekkingsrelatie niet langer beantwoordt aan hedge accounting. De winst of het verlies gecumuleerd in het eigen vermogen blijft in het eigen vermogen zolang de toekomstige transactie waarschijnlijk is en wordt opgenomen in de verlies- en winstrekening wanneer de toekomstige transactie zich uiteindelijk voordoet. Wanneer de toekomstige transactie niet langer verwacht wordt, wordt de winst of het verlies gecumuleerd in het eigen vermogen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen.
Wanneer eigen aandelen ingekocht worden, wordt dit bedrag inclusief direct toerekenbare kosten, geboekt in mindering van het eigen vermogen.
Een voorziening is een verplichting van een onzekere omvang of een onzeker tijdstip. Het bedrag dat wordt opgenomen is de beste schatting van de uitgaven die verreist zijn om de bestaande verplichting op balansdatum af te wikkelen.
Voorzieningen worden slechts opgenomen als er een bestaande (in rechte afdwingbare of feitelijke) verplichting ontstaat ten gevolge van gebeurtenissen uit het verleden, die waarschijnlijk zal leiden tot een uitstroom van middelen en waarbij het bedrag van de verplichting op een betrouwbare wijze kan worden geschat.
Bijdragen aan het groepsverzekeringscontract van het type "toegezegde bijdrage" worden opgenomen als een last van de verslagperiode waarin de gerelateerde prestaties worden verricht door de werknemers.
Dividenden maken deel uit van de reserves tot wanneer de algemene vergadering van aandeelhouders de dividenden toekent. Dividenden worden bijgevolg erkend als een verplichting in de jaarrekening in de periode waarin de dividenduitkering goedgekeurd wordt door de algemene vergadering van aandeelhouders.
Gebeurtenissen na balansdatum zijn gebeurtenissen, zowel gunstige als ongunstige, die plaatsvinden tussen de balansdatum en de datum waarop de jaarrekening wordt goedgekeurd voor uitgifte. Voor gebeurtenissen die informatie verstrekken over de feitelijke situatie op balansdatum wordt het resultaat in de winst- en verliesrekening verwerkt.
De twee bedrijfssegmenten omvatten de volgende activiteiten:
De categorie "corporate" omvat alle niet aan een segment toewijsbare vaste kosten die op groepsniveau gedragen worden.
| BEDRIJFSSEGMENTERING | Kantoren | Logistiek vastgoed |
Corporate | TOTAAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Huurinkomsten Met verhuur verbonden |
26.099 | 26.132 | 15.108 | 12.455 | 41.207 | 38.587 | ||
| kosten | $-44$ | 11 | 93 | -87 | 49 | -76 | ||
| NETTOHUURRESULTAAT | 26.055 26.143 15.201 12.368 | 41.256 38.511 | ||||||
| Met beheer verbonden kosten en opbrengsten |
801 | 2.342 | 296 | 93 | 1.097 | 2.435 | ||
| VASTGOEDRESULTAAT | 26.856 | 28.485 15.497 12.461 | 42,353 | 40.946 |
| OP PORTEFEUILLE | 25.478 | 26.829 | 14.502 11.316 | $-3.963$ | $-3.588$ 36.017 | 34.557 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen |
0 | 0 | 140 | 64 | 140 | 64 | ||
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen |
$-21.788$ | 6.000 | 7.835 | $-3.706$ | $-13.953$ | 2.294 | ||
| Ander portefeuilleresultaat | $-631$ | $-89$ | -99 | $-2.389$ | $-730$ | $-2.478$ | ||
| OPERATIONEEL RESUL- | ||||||||
| TAAT VAN HET SEGMENT | 3.059 | 32.740 | 22.378 | 5.285 | $-3.963$ | $-3.588$ | 21.474 34.437 | |
| Financieel resultaat | -14.284 | $-16.193$ | $-14.284$ $-16.193$ | |||||
| Belastingen | $-35$ | $-227$ | $-35$ | $-227$ | ||||
| NETTORESULTAAT | 3.059 | 32.740 | 22.378 | 5.285 | 18.282 | 20.008 | 7.155 | 18.017 |
Voor de beschrijving van de risicospreiding naar de huurders per segment wordt verwezen naar het Vastgoedverslag.
| BEDRIJFSSEGMENTERING | Kantoren | Logistiek vastgoed |
TOTAAL | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Reële waarde van het vastgoed | 351.854 | 370.410 | 229.426 | 210.895 | 581.280 | 581.305 |
| Investeringen tijdens het boekjaar (reële waarde) |
3.342 | 1.058 | 11.671 | 55.202 | 15.013 | 56.260 |
| Desinvesteringen tijdens het boekjaar (reële waarde) |
$\Omega$ | 0 | 1.085 | 3.929 | 1.085 | 3.929 |
| Investeringswaarde van het vastgoed |
360.650 | 379.670 | 235.162 | 216.249 | 595.812 | 595.919 |
| Totaal verhuurbare oppervlakte (m 2 ) |
231.109 | 231.109 | 383.199 | 395.987 | 614.308 | 627.096 |
| Bezettingsgraad (%) | 85 % | 84 % | 89 % | 91% | 86 % | 86 % |
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Huur | 43.772 | 39.271 |
| Gegarandeerde opbrengsten | 0 | $-74$ |
| Huurkortingen | $-1.907$ | $-1.384$ |
| Huurvrije perioden | $-821$ | $-658$ |
| Huurvoordelen ('incentives') | $-156$ | $-194$ |
| Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten | 319 | 1.626 |
| Totaal huurinkomsten | 41.207 | 38.587 |
De huurinkomsten bevatten huren, inkomsten van operationele leaseovereenkomsten en opbrengsten die hier direct verband mee houden zoals verleende huurgaranties door promotoren en vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten, verminderd met de toegekende huurkortingen en huurvoordelen (incentives). De huurkortingen en huurvoordelen worden gespreid over de periode die loopt vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot de eerstvolgende opzegmogelijkheid van het huurcontract door de huurder.
De huurinkomsten van Intervest Offices & Warehouses zijn verspreid over meer dan 180 verschillende huurders wat het debiteurenrisico beperkt en de stabiliteit van de inkomsten bevordert. De tien belangrijkste huurders maken 48 % (45 % in 2011) van de huurinkomsten uit, zijn vaak vooraanstaande bedrijven in hun sector en maken vaak deel uit van internationale concerns. De belangrijkste huurder, die tot het kantoorsegment behoort, vertegenwoordigt op 31 december 2012 10 % van de huurinkomsten (10 % in 2011). In 2012 zijn er 5 huurders waarvan de huurinkomsten op individuele basis meer dan 5 % vertegenwoordigen van de totale huurinkomsten van Intervest Offices & Warehouses (4 huurders in 2011).
De toename van de huurinkomsten in 2012 met € 2,6 miljoen of circa 7 % ten opzichte van boekjaar 2011 (€ 38,6 milioen) is voornamelijk het gecombineerd effect van:
Bij het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten is in boekjaar 2012 gemiddeld bij 7 % van de contractwaarde een huurvrije periode toegekend Deze huurvrije periode bedraagt in dat geval gemiddeld 1,3 maand per jaar dat de huurovereenkomst duurt. Voor boekjaar 2011 betrof het 36 % van de contractwaarde (voornamelijk ten gevolge van de overeenkomsten met Biocartis in Intercity Business Park in Mechelen) met een gemiddelde huurvrije periode van 1,8 maand.
Verder wordt veelal bedongen dat de huurder de huurvrije periode geheel of gedeeltelijk dient terug te betalen indien hij het contract zou verbreken bij de eerste break van de overeenkomst.
Bij het uitbreiden en/of verlengen van een huurcontract is in boekjaar 2012 ook gemiddeld bij 7 % van de contractwaarde een huurvrije periode toegekend (boekjaar 2011: 4 %). Deze huurvrije periode bedraagt in dat geval gemiddeld 2,5 maand per jaar dat de huurovereenkomst duurt (boekjaar 2011: 1,0 maand).
De contante waarde van de toekomstige minimum huurinkomsten tot aan de eerste vervaldag van de niet opzegbare contracten heeft onderstaande inningstermijnen:
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Vorderingen met een resterende looptijd van: | ||
| Hoogstens één jaar | 37.186 | 36.023 |
| Tussen één en vijf jaar | 80.322 | 70.552 |
| Meer dan vijf jaar | 31.157 | 7.595 |
| Totaal van de toekomstige minimum | ||
| huurinkomsten | 148.665 | 114.170 |
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Te betalen huur op gehuurde activa en erfpachtvergoedingen | -16 | $-33$ |
| Waardeverminderingen op handelsvorderingen | -54 | -76 |
| Terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen | 119 | 33 |
| Totaal met verhuur verbonden kosten | 49 | -76 |
De met verhuur verbonden kosten betreffen voornamelijk de waardeverminderingen en terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen die in het resultaat genomen worden indien de boekwaarde hoger is dan de geschatte realisatiewaarde. Deze rubriek bevat ook de kosten voor de huur van terreinen en gebouwen door de bevak voor verdere verhuring aan haar huurders.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Verkregen vergoedingen op huurschade | 805 | 705 |
| Ontvangen beheersvergoedingen van huurders | 603 | 556 |
| Totaal recuperatie van vastgoedkosten | 1.408 | 1.261 |
De recuperatie van de vastgoedkosten betreft voornamelijk de inresultaatname van schadevergoedingen ontvangen van huurders voor huurschade bij het verlaten van de gehuurde ruimten alsook de beheersvergoeding die de Groep ontvangt van haar huurders voor het beheer van de verhuurde gebouwen en de doorrekening van de huurlasten aan de huurders, zoals weergegeven in onderstaande tabellen.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar | 5.648 | 3.412 |
| Doorrekeningen van voorheffingen en belastingen op verhuurde | ||
| gebouwen | 3.344 | 3.288 |
| Totaal recuperatie van huurlasten en belastingen normaal | ||
| gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen | 8.992 | 6.700 |
| Totaal huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
$-8.992$ | $-6.680$ |
|---|---|---|
| Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | $-3.344$ | $-3.289$ |
| Huurlasten gedragen door de eigenaar | $-5.648$ | $-3.391$ |
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
De huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen en de recuperatie van deze lasten betreffen kosten die volgens de wet of volgens de gebruiken ten laste vallen van de huurder of lessee.
Deze kosten omvatten voornamelijk onroerende voorheffing, elektriciteit, water, schoonmaak, glazenwas, technisch onderhoud, groenonderhoud, enz. De eigenaar staat zelf in voor het beheer van de gebouwen (kantoorgebouwen) of heeft dit uitbesteed aan externe vastgoedbeheerders (logistiek vastgoed tot 30 juni 2012 en Mechelen Campus).
De eigenaar zal deze kosten overeenkomstig de contractuele afspraken met de huurder wel of niet aan hem doorrekenen. De afrekening gebeurt op halfjaarbasis (met uitzondering van enkele kantoorgebouwen waar de afrekening op kwartaalbasis plaatsvindt). Gedurende het boekjaar worden voorschotten gefactureerd aan de huurders.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Vergoedingen voor huurlasten en andere kosten ontvangen van huurders | 119 | 943 |
| Andere diverse opbrengsten | 222 | 353 |
| Totaal andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 341 | 1.296 |
De andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven bevatten een opbrengst van € 0,1 miljoen (€ 0,9 miljoen in 2011) door de inresultaatname van de vergoedingen voor huurlasten (ontvangen van Tibotec-Virco) naar aanleiding van de in 2012 gerealiseerde bijkomende verhuring aan Biocartis in Intercity Business Park.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Recurrente technische kosten | -834 | -920 |
| Onderhoud | $-797$ | $-891$ |
| Verzekeringspremies | -37 | $-29$ |
| Niet-recurrente technische kosten | -6 | $-20$ |
| Schadegevallen | -69 | $-45$ |
| Vergoedingen van schadegevallen door de verzekeraars | 63 | 25 |
| Totaal technische kosten | -840 | -940 |
De technische kosten omvatten onder meer onderhoudskosten en verzekeringspremies. Onderhoudskosten die als renovatie van een bestaand gebouw kunnen worden beschouwd omdat ze een verbetering van het rendement of de huur veroorzaken, worden niet in kost genomen maar geactiveerd.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Makelaarscommissies | -3 | -6 |
| Publiciteit | -167 | -85 |
| Erelonen van advocaten en juridische kosten | $-116$ | $-172$ |
| Totaal commerciële kosten | -286 | -263 |
Commerciële kosten omvatten onder meer makelaarscommissies. De commissies betaald aan makelaars na een periode van leegstand worden geactiveerd aangezien de vastgoeddeskundigen, na een periode van leegstand, geschatte commissies in mindering brengen van de geschatte waarde van het vastgoed. De commissies betaald aan makelaars na een onmiddellijke herverhuring, zonder leegstandsperiode, worden niet geactiveerd en komen ten laste van het resultaat aangezien de vastgoeddeskundigen met deze commissies geen rekening houden bij hun waardering.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Leegstandslasten van het boekjaar | $-958$ | $-1.246$ |
| Leegstandslasten van het vorig boekjaar | 113 | $-14$ |
| Onroerende voorheffing leegstand | -697 | $-770$ |
| Recuperatie onroerende voorheffing leegstand | 561 | 626 |
| Totaal kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen | -981 | $-1.404$ |
De kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen dalen tijdens het boekjaar 2012 met circa € 0,4 miljoen) voornamelijk als gevolg van de afname van de leegstand in Herentals Logistics 1 en in Mechelen Campus Toren. De leegstandskosten maken voor boekjaar 2012 circa 2,4 % van de totale huurinkomsten van de bevak uit (boekjaar 2011: 3,6 %).
Intervest Offices & Warehouses recupereert grotendeels de onroerende voorheffing die aangerekend wordt op leegstaande delen van gebouwen via bezwaarschriften ingediend bij de Belastingsdienst Vlaanderen.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Externe beheersvergoedingen | -84 | $-75$ |
| Kosten van het intern beheer van het patrimonium | $-2.209$ | $-2.109$ |
| Personeelsbeloningen | $-1.421$ | $-1.262$ |
| Vastgoedexpert | -169 | $-142$ |
| Overige kosten | -619 | -705 |
| Totaal beheerskosten van het vastgoed | $-2.293$ | $-2.184$ |
De beheerskosten van het vastgoed zijn kosten die verband houden met het beheer van de gebouwen. Hieronder worden begrepen de personeelskosten en de indirecte kosten van de directie en het personeel (zoals kosten van kantoor, werkingskosten, enz.) die zorgen voor het beheer van de portefeuille en de verhuringen, alsook afschrijvingen en waardeverminderingen op materiële activa die gebruikt worden voor dit beheer en andere bedrijfskosten die aan het beheer van het vastgoed kunnen worden toegewezen.
De stijging van de beheerskosten in 2012 is in hoofdzaak het gevolg van de uitbreiding van het personeelsbestand.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Kosten ten laste van de eigenaar | $-305$ | -318 |
| Overige andere vastgoedkosten | -54 | -36 |
| Totaal andere vastgoedkosten | -359 | -354 |
De kosten ten laste van de eigenaar betreffen uitgaven die op basis van contractuele of commerciële afspraken met huurders ten laste van de Groep vallen. Het zijn veelal beperkingen op de betaling van de gemeenschappelijke lasten. Voor boekjaar 2012 bedragen deze commerciële tussenkomsten circa € 300.000 op jaarbasis of 0,7 % van de totale huurinkomsten van de bevak, voornamelijk te wijten aan een specifieke problematiek bij één bepaald logistiek pand (boekjaar 2011: 0,8 % van de totale huurinkomsten).
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Belasting ICB | $-227$ | $-229$ |
| Ereloon commissaris | $-95$ | $-87$ |
| Bezoldigingen bestuurders | $-29$ | $-25$ |
| Liquidity provider | $-15$ | $-15$ |
| Financiële dienst | $-28$ | $-33$ |
| Personeelsbeloningen | $-635$ | $-558$ |
| Advieskosten | $-291$ | $-36$ |
| Overige kosten | $-308$ | $-291$ |
| Totaal algemene kosten | $-1.628$ | $-1.274$ |
Algemene kosten zijn alle kosten die verband houden met het beheer van de vastgoedbevak en de kosten die niet kunnen worden toegewezen aan het beheer van het vastgoed. Deze operationele kosten zijn onder andere algemene administratieve kosten, kosten van het personeel dat zich met het beheer van de vennootschap als zodanig bezighoudt, afschrijvingen en waardeverminderingen op materiële activa die gebruikt worden voor dit beheer en andere bedrijfskosten.
De algemene kosten belopen € 1,6 miljoen en zijn € 0,4 miljoen gestegen ten opzichte van 2011 (€ 1,2 miljoen) voornamelijk door toegenomen personeels- en advieskosten.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kosten | Kosten | |||||
| van het | Kosten | Kosten van | verbonde | |||
| intern | verbonde | het intern | n aan | |||
| beheer | n aan het | beheer van | het | |||
| van het | beheer | het | beheer | |||
| patrimoni | van het | patrimoniu | van het | TOTA | ||
| um | fonds | TOTAAL | m | fonds | AL | |
| Vergoedingen werknemers | ||||||
| en zelfstandige | ||||||
| medewerkers | 1.236 | 395 | 1.631 | 1.171 | 356 | 1.527 |
| Bezoldigingen en andere | ||||||
| beloningen betaald binnen de 12 | ||||||
| maanden | 865 | 213 | 1.078 | 821 | 254 | 1.075 |
| Pensioenen en beloningen na | ||||||
| uitdiensttreding | 29 | 9 | 38 | 26 | 7 | 33 |
| Sociale zekerheid | 195 | 58 | 253 | 172 | 50 | 222 |
| Variabele vergoedingen | 63 | 19 | 82 | 55 | 16 | 71 |
| Ontslagvergoedingen | $\mathbf 0$ | 71 | 71 | $\Omega$ | $\mathbf 0$ | $\Omega$ |
| Overige lasten | 84 | 25 | 109 | 97 | 29 | 126 |
| Vergoedingen directiecomité | 185 | 240 | 425 | 91 | 202 | 293 |
| Voorzitter directiecomité | 95 | 95 | 190 | 91 | 92 | 183 |
| Vaste vergoeding | 89 | 89 | 178 | 85 | 86 | 171 |
| Variabele vergoeding | 6 | 6 | 12 | 6 | 6 | 12 |
| Andere leden directiecomité | 90 | 145 | 235 | $\bf{0}$ | 110 | 110 |
| Vaste vergoeding | 90 | 116 | 206 | 0 | 87 | 87 |
| Variabele vergoeding | 0 | 12 | 12 | $\theta$ | 10 | 10 |
| Pensioenverplichtingen | 0 | 17 | 17 | 0 | 13 | 13 |
| Totaal personeelsbeloningen | 1.421 | 635 | 2.056 | 1.262 | 558 | 1.820 |
Het aantal werknemers en zelfstandige medewerkers op jaareinde 2012, uitgedrukt in voltijdse equivalenten bedraagt 15 personeelsleden voor het intern beheer van het patrimonium (2011: 14) en 5 personeelsleden voor het beheer van het fonds (2011: 6). Het aantal directieleden bedraagt 4 personen, waarvan 1 onbezoldigd.
Voor het personeel in vast dienstverband worden de bezoldigingen, de supplementaire beloningen, de vergoedingen bij uitdiensttreding, de ontslag- en verbrekingsvergoedingen geregeld door de Wet op de arbeidsovereenkomsten van 4 juli 1978, de Wet op de jaarlijkse vakantie van 28 juni 1971, het paritair comité waaronder de vennootschap ressorteert en de toepasselijke CAO's in de winst- en verliesrekening opgenomen in de periode waarop ze betrekking hebben.
Pensioenen en beloningen na uitdiensttreding, bevatten pensioenen, bijdragen voor groepsverzekeringen, levensen invaliditeitsverzekeringen en hospitalisatieverzekeringen. Intervest Offices & Warehouses heeft, voor haar personeelsleden in vast dienstverband, een groepsverzekeringscontract van het type "toegezegde bijdrage" (defined contribution plan) bij een externe verzekeringsmaatschappij afgesloten. De vennootschap doet bijdragen aan dit fonds dat onafhankelijk is van de vennootschap. Een pensioenplan met toegezegde bijdrageregeling is een plan waarbij de vennootschap vastgelegde premies betaalt en waarbij de vennootschap geen in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft om verdere bijdragen te betalen indien het fonds over onvoldoende activa zou beschikken. De bijdragen van het verzekeringsplan worden gefinancierd door de onderneming. Dit groepsverzekeringscontract volgt de wet Vandenbroucke op de pensioenen. De bijdrageverplichtingen worden in
de winst- en verliesrekening, in de periode waarop ze betrekking hebben, opgenomen. Voor boekjaar 2012 bedragen deze bijdragen € 55.000 (2011: € 46.000).
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Aanschaffingswaarde | 1.300 | 3.278 |
| Geaccumuleerde meerwaarden en bijzondere waardeverminderingsverliezen | $-215$ | 651 |
| Boekwaarde (reële waarde) | 1.085 | 3.929 |
| Verkoopprijs | 1.300 | 4.100 |
| Verkoopkosten | $-75$ | $-107$ |
| Netto verkoopopbrengst | 1.225 | 3.993 |
| Totaal resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 140 | 64 |
Intervest Offices & Warehouses heeft in 2012 een onderhandse akte getekend voor de verkoop van een nietstrategisch logistiek pand dat werd opgericht in 1997, gelegen te Antwerpen, Kaaien 218-220. Het resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen bestaat in 2012 uit de meerwaarde gerealiseerd bij deze transactie. Op 31 december 2012 is deze transactie geboekt bij de activa bestemd voor verkoop.
De verkoopprijs bedraagt € 1,2 miljoen en de koper is een eigenaar-gebruiker. De verkoopprijs is circa 10 % boven de boekwaarde op 31 december 2011 die € 1,1 miljoen bedraagt (reële waarde zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundige van de bevak).
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Positieve variaties op vastgoedbeleggingen | 12.732 | 14.787 |
| Negatieve variaties op vastgoedbeleggingen | $-26.685$ | $-12.493$ |
| Totaal variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | $-13.953$ | 2.294 |
De variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen zijn in 2012 negatief en bedragen - € 14,0 miljoen in vergelijking met positieve variaties van € 2,3 miljoen in 2011. De negatieve variaties in 2012 zijn het gecombineerd effect van:
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Variaties spreiding huurkortingen en tegemoetkomingen aan huurders | -730 | -476 |
| Prijsverschil op verwerving van aandelen van vastgoedvennootschappen | 0 | $-2.002$ |
| Totaal ander portefeuilleresultaat | -730 | $-2.478$ |
In 2011 bevatte het ander portefeuilleresultaat hoofdzakelijk de eenmalige inresultaatname van het prijsverschil van - € 2,0 miljoen op de verwerving van de aandelen van de vastgoedvennootschappen MGMF Limburg nv en West-Logistics nv (eigenaars van de logistieke sites in Houthalen en Oevel) op 1 juli 2011. IFRS 3 is niet van toepassing op deze verwervingen.
| Netto interestkosten met vaste interestvoet | $-7.141$ | $-9.203$ |
|---|---|---|
| Netto interestkosten met variabele interestvoet | $-4.024$ | $-2.867$ |
| Totaal netto interestkosten | $-11.165$ | -12.070 |
De gemiddelde kredietopname van de bevak op jaarbasis is circa € 36 miljoen toegenomen in 2012 ten opzichte van 2011 door de financiering van de in 2011 en 2012 uitgevoerde acquisities in vastgoedbeleggingen. Ondanks deze hogere kredietopname zijn de netto interestkosten van de bevak in 2012 met € 0,9 miljoen gedaald als gevolg van de inwerkingtreding van nieuwe interest rate swaps aan lagere rentevoeten, alsook door de verdere daling van de rentevoeten op de financiële markt.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Netto interestkosten op langlopende financiële schulden | $-10.325$ | -11.488 |
| Netto interestkosten op kortlopende financiële schulden | -840 | -582 |
| Totaal netto interestkosten | $-11.165 -12.070$ |
De totale gemiddelde interestvoet bedraagt in 2012 3,7 % inclusief bankmarges vergeleken met 4,6 % in 2011. De gemiddelde interestvoet van de langlopende financiële schulden is voor 2012 4,0 % inclusief bankmarges (2011: 4,8 %). De gemiddelde interestvoet van de kortlopende financiële schulden is voor 2012 2,0 % inclusief bankmarges (2011: 2,5 %).
De (hypothetische) toekomstige cash outflow voor 2013 van de interestlasten van de op 31 december 2012 opgenomen leningen aan vaste rentevoet of aan de variabele rentevoet op 31 december 2012 bedraagt $\epsilon$ 10,7 miljoen (2011: € 9,2 miljoen).
Voor het boekjaar 2012 bedraagt het effect op het operationeel uitkeerbaar resultaat van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 1 % ongeveer € 0,8 miljoen negatief (2011: € 1 miljoen).
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Vennootschapsbelasting | -35 | -227 |
| Totaal belastingen | -35 | -227 |
Met het KB van 7 december 2010 (voorheen het KB van 10 april 1995) heeft de wetgever een voordelig fiscaal statuut gegeven aan de vastgoedbevaks. Indien een vennootschap overstapt naar het statuut van vastgoedbevak, of indien een (gewone) vennootschap fuseert met een vastgoedbevak, moet zij een éénmalige belasting betalen (exit tax). Daarna is de vastgoedbevak enkel nog onderworpen aan belastingen op heel specifieke bestanddelen, zoals op "verworpen uitgaven". Op het gros van de winst die voortkomt uit verhuringen en meerwaarden op verkopen van vastgoedbeleggingen wordt dus geen vennootschapsbelasting betaald.
Voor het boekjaar 2011 hadden de belastingen betrekking op de vennootschapsbelasting op het fiscaal resultaat van de dochtervennootschappen MGMF Limburg nv en West-Logistics nv voor de periode van 1 juli 2011 tot 27 oktober 2011.
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Aantal aandelen bij het begin van het boekjaar | 13.907.267 | 13.907.267 |
| Aantal uitgegeven aandelen | 292.591 | |
| Aantal aandelen per einde van het boekjaar | 14.199.858 | 13.907.267 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 14.199.858 | 13.907.267 |
| Aanpassingen voor de berekening van het verwaterd resultaat | $-115.433$ | 0 |
| per aandeel | ||
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen voor de berekening van het | ||
| verwaterd resultaat per aandeel | 14.084.425 | 13.907.267 |
Het bedrag dat vatbaar is voor uitkering is bepaald conform art 27 §1 en Hoofdstuk 3 van bijlage C van KB van 7 december 2010.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 | |
|---|---|---|---|
| Nettoresultaat volgens enkelvoudige jaarrekening Aan te passen niet-kasstroomverrichtingen begrepen in het nettoresultaat: |
7.155 | 17.794 | |
| ✓ | Afschrijvingen en terugneming van afschrijvingen | 159 | 170 |
| $\checkmark$ | Waardeverminderingen en terugnemingen op handelsvorderingen | -65 | 43 |
| $\checkmark$ | Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet- effectieve hedges - IAS 39) |
3.128 | 4.175 |
| $\checkmark$ | Portefeuilleresultaat | 14.543 | -485 |
| Gecorrigeerd resultaat voor uitkeringsplicht | 24.920 | 21.697 | |
| Verplichte uitkering: 80 % | 19.935 | 17.358 | |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat (enkelvoudige jaarrekening) | 24.826 | 21.707 | |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat (geconsolideerde jaarrekening) | 24.826 | 21.707 |
Het gecorrigeerd resultaat dient geen verdere aanpassingen te ondergaan voor eventuele niet-vrijgestelde meerwaarden op verkopen van vastgoedbeleggingen of schuldverminderingen. Bijgevolg is het gecorrigeerd resultaat gelijk aan het bedrag dat vatbaar is voor de verplichte uitkering van 80 %.
Als gevolg van de in boekjaar 2011 gewijzigde waarderingsregels van de bevak en door het huidig economisch klimaat heeft Intervest Offices & Warehouses in 2012 besloten om de uitkeringspolitiek van het dividend aan te passen zodat het uitkeringspercentage kan liggen tussen 80 % en 100 % van het operationeel uitkeerbaar resultaat, in functie van ontvangen schadevergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten en andere vergoedingen voor huurschade.
Intervest Offices & Warehouses opteert ervoor om 100 % van het enkelvoudig operationeel uitkeerbaar resultaat uit te keren aan haar aandeelhouders.
| in $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Gewoon nettoresultaat per aandeel | 0.51 | 1,30 |
| Verwaterd nettoresultaat per aandeel | 0.51 | 1,30 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel | 1.75 | 1,56 |
In boekjaar 2011 heeft er een wijziging in de waarderingsregel voor vroegtijdig verbroken huurcontracten plaatsgevonden. Hierdoor is er een extra operationeel uitkeerbaar resultaat van € 0,18 per aandeel toegevoegd aan de reserves van de bevak per 31 december 2010. Dit extra operationeel uitkeerbaar resultaat is overeenkomstig de oorspronkelijke boekhoudkundige methode toegerekend aan het dividend van de jaren 2011 tot 2014.
Door de herverhuring van de vrijgekomen ruimtes die Intervest Offices & Warehouses heeft gerealiseerd in 2011 heeft de bevak reeds in boekjaar 2011 € 0,17 per aandeel extra dividend kunnen uitkeren.
Voor boekjaar 2012 kan nu, door verdere verhuringen van de vrijgekomen ruimtes in 2012, de resterende € 0,01 per aandeel uitgekeerd worden.
Na herwerking van het operationeel uitkeerbaar resultaat zoals blijkt uit de enkelvoudige jaarrekening van de bevak betekent dit voor boekjaar 2012 een brutodividend per aandeel van € 1,76 ten opzichte van € 1,73 voor boekjaar 2011.
Na afsluiting van het boekjaar is deze dividenduitkering voorgesteld door de raad van bestuur. Deze zal ter goedkeuring voorgelegd worden aan de algemene vergadering van aandeelhouders op 24 april 2013. De dividenduitkering wordt, conform IAS 10, niet opgenomen als verplichting en heeft geen effect op de winstbelasting.
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel $(6)$ | 1,75 | 1,56 |
| Aanpassing dividend door gewijzigde waarderingsregel $(\epsilon)$ | 0.01 | 0,17 |
| Dividend per aandeel $(6)$ | 1,76 | 1,73 |
| Vergoeding van het kapitaal ( $\in$ 000) | 24.992 | 24.060 |
| Dividenduitkering uitgedrukt in procent van het geconsolideerde operationeel uitkeerbaar resultaat (%) |
101 % | 111 % |
Het bedrag als bedoeld in artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen, van het gestort kapitaal of als dit bedrag hoger ligt, van het opgevraagd kapitaal, verhoogd met al de reserves die volgens de wet of de statuten niet verdeeld mogen worden, is bepaald in Hoofdstuk 4 van bijlage C van het KB van 7 december 2010.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Niet-uitkeerbare elementen van het eigen vermogen voor | ||
| resultaatverdeling | ||
| Gestort kapitaal | 129.395 | 126.729 |
| Volgens de statuten niet-beschikbare uitgiftepremies | 63.378 | 60.833 |
| Reserve voor het positieve saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed |
86.177 | 84.329 |
| Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte | ||
| mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
$-14.389$ | $-13.026$ |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van | ||
| toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding |
$-893$ | $-925$ |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van | ||
| toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding |
$-3.760$ | 415 |
| Wettelijke reserves | 90 | 90 |
| Resultaat van het boekjaar dat conform Hoofdstuk I van | ||
| bijlage C van het KB van 7 december 2010 aan de niet- | ||
| uitkeerbare reserves dient toegewezen te worden | ||
| Portefeuilleresultaat | $-14.543$ | 485 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet- effectieve hedges - IAS 39) |
$-3.128$ | $-4.175$ |
| Totaal eigen vermogen dat niet uitkeerbaar is | 242.327 | 254.755 |
| Eigen vermogen enkelvoudig | 272.356 | 284.018 |
| Geplande dividenduitkering | 24.992 | 24.060 |
| Aantal aandelen | 14.199.858 | 13.907.267 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel | 1,76 | 1,73 |
| Eigen vermogen na dividenduitkering | 247.364 | 259.958 |
| Overblijvende reserve na uitkering | 5.037 | 5.203 |
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Saldo per einde van het vorige boekjaar | 581.305 | 526.680 |
| Aankopen van vastgoedbeleggingen | 7.966 | 42.612 |
| Investeringen in bestaande vastgoedbeleggingen | 5.198 | 5.038 |
| Uitbreidingen van bestaande vastgoedbeleggingen | 1.849 | 8.610 |
| Verkopen van vastgoedbeleggingen | $-1.085$ | $-3.929$ |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | $-13.953$ | 2.294 |
| Saldo per einde van het boekjaar | 581.280 | 581.305 |
| OVERIGE INFORMATIE | ||
| Investeringswaarde van het vastgoed | 595.812 | 595.919 |
De reële waarde van de vastgoedportefeuille van de bevak is in 2012 stabiel gebleven en bedraagt op 31 december 2012 € 581 miljoen (€ 581 miljoen op 31 december 2011). Onderliggend heeft de reële waarde van de vastgoedportefeuille in 2012 echter volgende evoluties gekend:
Voor de verklaring van de variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen wordt verwezen naar toelichting 9.
Voor de sensitiviteitsanalyse van de vastgoedwaardering wordt verwezen naar de beschrijving van de belangrijkste risicofactoren en interne controle- en risicobeheerssystemen.
$\mathcal{V}$
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Antwerpen, Kaaien 218-220 | 1.225 | |
| Eigenlo, semi-industrieel complex in Sint-Niklaas | 4.005 | |
| Totaal activa bestemd voor verkoop | 1.225 | 4.005 |
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Handelsvorderingen | 1.284 | 1.282 |
| Vooruitfacturaties huren | 3.145 | 38 |
| Op te stellen facturen | 400 | 359 |
| Dubieuze debiteuren | 382 | 388 |
| Voorziening dubieuze debiteuren | -382 | $-388$ |
| Andere handelsvorderingen | 31 | 8 |
| Totaal handelsvorderingen | 4.860 | 1.687 |
Door de strikte credit control beloopt het aantal dagen openstaand klantenkrediet slechts 8 dagen.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Vorderingen < 30 dagen | 328 | 662 |
| Vorderingen 30-90 dagen | 485 | 226 |
| Vorderingen > 90 dagen | 471 | 394 |
| Totaal openstaande handelsvorderingen | 1.284 | 1.282 |
Voor de opvolging van het debiteurenrisico dat Intervest Offices & Warehouses hanteert, wordt verwezen naar de beschrijving van de belangrijkste risicofactoren en interne controle- en risicobeheerssystemen.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Terug te vorderen vennootschapsbelasting | 215 | 215 |
| Terug te vorderen exit tax Terug te vorderen roerende voorheffing op liquidatieboni verbonden aan |
248 2.652 |
248 2.652 |
| fusies | ||
| Overige vorderingen | 96 | 1.405 |
| Totaal belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 3.211 | 4.520 |
Voor de toelichting bij de fiscale situatie van de Groep wordt verwezen naar toelichting 25.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Te recupereren onroerende voorheffing | 1.580 | 1.109 |
| Overige over te dragen kosten | 627 | 635 |
| Kosten in verband met leningen | 416 | 534 |
| Overige over te dragen kosten | 211 | 101 |
| Overige toe te rekenen opbrengsten | 233 | 99 |
| Totaal overlopende rekeningen | 2.440 | 1.843 |
$\alpha$
Intervest Offices & Warehouses recupereert grotendeels de onroerende voorheffing die aangerekend wordt op leegstaande delen van gebouwen via bezwaarschriften ingediend bij de Belastingsdienst Vlaanderen.
| Totaal | Aantal | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Kapitaal- | uitstaand | gecreëerde | Totaal aantal | ||
| Evolutie van het kapitaal | beweging | kapitaal na de | aandelen | aandelen | |
| verrichting | |||||
| in | |||||
| Datum | Verrichting | in duizenden $\epsilon$ | in duizenden $\epsilon$ | eenheden | in eenheden |
| 08.08.1996 | Oprichting | 62 | 62 | 1.000 | 1.000 2.575 |
| 05.02.1999 | Kapitaalverhoging door inbreng in | 4.408 | 4.470 | 1.575 | |
| natura (Atlas Park) | 1.364 | 0 | 2.575 | ||
| 05.02.1999 | Kapitaalverhoging door incorporatie | $-3.106$ | |||
| van uitgiftepremies en reserves en kapitaalvermindering door |
|||||
| incorporatie van overgedragen | |||||
| verliezen | |||||
| 05.02.1999 | Splitsing van het aandeel | 0 | 1.364 | 1.073.852 | 1.076.427 |
| 05.02.1999 | Kapitaalverhoging door inbreng in | 1.039 | 2.403 | 820.032 | 1.896.459 |
| speciën | |||||
| 29.06.2001 | Fusie door opslorping van de | 16.249 | 18.653 | 2.479.704 | 4.376.163 |
| naamloze vennootschappen Catian, | |||||
| Innotech, Greenhill Campus en | |||||
| Mechelen Pand | |||||
| 21.12.2001 | Fusie door opslorping van | 23.088 | 41.741 | 2.262.379 | 6.638.542 |
| vennootschappen die behoorden tot | |||||
| VastNed Groep | 78.950 | 1.353.710 | 7.992.252 | ||
| 21.12.2001 | Kapitaalverhoging door inbreng in | 37.209 | |||
| natura (De Arend, Sky Building en Gateway House) |
|||||
| 31.01.2002 | Inbreng van 575.395 aandelen Siref | 10.231 | 89.181 | 1.035.711 | 9.027.963 |
| 08.05.2002 | Inbreng van max 1.396.110 | 24.824 | 114.005 | 2.512.998 | 11.540.961 |
| aandelen Siref in het kader van het | |||||
| bod | |||||
| 28.06.2002 | Fusie met Siref nv; ruil van 111.384 | 4.107 | 118.111 | 167.076 | 11.708.037 |
| aandelen Siref | |||||
| 23.12.2002 | Fusie door opslorping van de | 5.016 | 123.127 | 1.516.024 | 13.224.061 |
| naamloze vennootschappen Apibi, | |||||
| Pakobi, PLC, MCC en Mechelen | |||||
| Campus | 3.592 | 126.719 | 658.601 | 13.882.662 | |
| 17.01.2005 | Fusie door opslorping van de | ||||
| naamloze vennootschappen Mechelen Campus 2, Mechelen |
|||||
| Campus 4, Mechelen Campus 5 en | |||||
| Perion 2 | |||||
| 18.10.2007 | Fusie door opslorping van de | 6 | 126.725 | 18.240 | 13.900.902 |
| naamloze vennootschappen | |||||
| Mechelen Campus 3 en Zuidinvest | |||||
| 01.04.2009 | Fusie door overneming van de | 4 | 126.729 | 6.365 | 13.907.267 |
| naamloze vennootschap Edicorp | |||||
| 25.05.2012 | Kapitaalsverhoging door | 2.666 | 129.395 | 292.591 | 14.199.858 |
| keuzedividend |
Het maatschappelijk kapitaal bedraagt op 31 december 2012 € 129.395.212 en is verdeeld in 14.199.858 volgestorte aandelen zonder vermelding van nominale waarde.
Het is de raad van bestuur uitdrukkelijk toegelaten het maatschappelijk kapitaal te verhogen in één of meerdere keren met een bedrag van € 126.728.870,79 door inbreng in geld of in natura, desgevallend, door incorporatie van reserves of uitgiftepremies, in overeenstemming met de regels voorgeschreven door het Wetboek van Vennootschappen, artikel 7 van de statuten en het artikel 13 van het KB van 7 december 2010 betreffende de vastgoedbevaks.
Deze toelating geldt voor een duur van vijf jaar te rekenen vanaf de publicatie in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van het proces-verbaal van de algemene vergadering dd. 7 april 2010, i.e. vanaf 28 april 2010. Deze toelating geldt tot 28 april 2015. De machtiging om toegestaan kapitaal aan te wenden als een eventueel verweermiddel bij een overnamebod is overeenkomstig artikel 607, tweede lid van het Wetboek van Vennootschappen slechts geldig voor drie jaar en verstrijkt op 28 april 2013. Deze toelating is hernieuwbaar.
Bij elke kapitaalverhoging stelt de raad van bestuur de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de voorwaarden van uitgifte van de nieuwe aandelen vast tenzij de algemene vergadering daar zelf over zou beslissen. De kapitaalverhogingen kunnen aanleiding geven tot de uitgifte van aandelen met of zonder stemrecht.
Wanneer de kapitaalverhogingen, door de raad van bestuur beslist ingevolge deze toelating, een uitgiftepremie bevatten, moet het bedrag van deze uitgiftepremie op een speciale onbeschikbare rekening geplaatst worden, genoemd "uitgiftepremies", die zoals het kapitaal de waarborg uitmaakt voor derden en die niet zal kunnen worden verminderd of afgeschaft mits een beslissing van de algemene vergadering die vergadert volgens de voorwaarden van aanwezigheid en meerderheid voorzien voor een kapitaalvermindering, behoudens de omzetting in kapitaal zoals hierboven voorzien.
De raad van bestuur heeft in 2012 gebruik gemaakt van de hem verleende machtiging om bedragen van het toegestaan kapitaal te benutten voor de uitgifte van aandelen in het kader van het keuzedividend door inbreng in natura met toepassing van artikel 602 van het Wetboek van vennootschappen.
Conform artikel 9 van de statuten, kan de raad van bestuur overgaan tot de inkoop van eigen volgestorte aandelen door middel van aankoop of omwisseling binnen de wettelijk toegestane beperkingen, wanneer die aankoop noodzakelijk is om de vennootschap een ernstig en dreigend nadeel te besparen.
Deze toelating is drie jaar geldig vanaf de publicatie van de notulen van de algemene vergadering dd. 7 april 2010, i.e. vanaf 28 april 2010. Deze toelating geldt tot 28 april 2013 en is hernieuwbaar.
Elke kapitaalverhoging zal worden uitgevoerd in overeenstemming met de artikelen 581 t.e.m. 607 van het Wetboek van Vennootschappen, onder voorbehoud van wat hierna is vermeld met betrekking tot het voorkeurrecht.
Bovendien moet de vennootschap zich schikken naar de bepalingen betreffende de openbare uitgifte van aandelen voorzien in artikel 87 van de wet van 3 augustus 2012 en naar de artikelen 20 en volgende van het KB van 7 december 2010 met betrekking tot de vastgoedbevaks.
Bij een kapitaalverhoging door inbreng in geld en onverminderd de toepassing van de artikelen 592 tot 598 van het Wetboek van Vennootschappen, kan het voorkeurrecht enkel worden beperkt of opgeheven als aan de bestaande aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend bij de toekenning van nieuwe effecten. Dit onherleidbaar toewijzingsrecht voldoet aan de volgende voorwaarden:
De kapitaalverhogingen door middel van inbrengen in natura zijn onderworpen aan de bepalingen van de artikelen 601 en 602 van het Wetboek van Vennootschappen. Bovendien, en overeenkomstig artikel 13 §2 van het KB van 7 december 2010 met betrekking tot vastgoedbevaks, moeten de volgende voorwaarden worden nageleefd:
Bovenstaand is niet van toepassing bij de inbreng van het recht op dividend in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.
| Kapitaal- Evolutie uitgiftepremies in duizenden verhoging |
Opleg ın geld |
Waarde inbreng |
Uitgifte- premies |
||
|---|---|---|---|---|---|
| Datum | Verrichting | ||||
| 05.02.99 | Kapitaalverhoging door inbreng in speciën | 1.039 | $\Omega$ | 20.501 | 19.462 |
| 21.12.01 | Aanzuivering van boekhoudkundige verliezen naar aanleiding van de fusie door opslorping van vennootschappen die behoorden tot VastNed Groep |
$\bf{0}$ | 0 | 0 | $-13.747$ |
| 31.01.02 | Inbreng van 575.395 aandelen Siref | 10.231 | 1.104 | 27.422 | 16.087 |
| 08.05.02 | Inbreng van max 1.396.110 aandelen Siref in het kader van het bod |
24.824 | 2.678 | 66.533 | 39.031 |
| 25.05.12 | Kapitaalsverhoging door keuzedividend | 2.666 | 0 | 5.211 | 2.545 |
| Totaal uitgiftepremies | 63.378 |
Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Saldo per einde van het vorige boekjaar | $-13.248$ | $-13.606$ |
| Variaties in de investeringswaarde van vastgoedbeleggingen | $-187$ | 193 |
| Aankopen van vastgoedbeleggingen vorig boekjaar | FEB 70 | 0 |
| Verkoop van vastgoedbeleggingen vorig boekjaar | 98 | 165 |
| Totaal reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
$-14.610$ | $-13.248$ |
Het verschil tussen de reële waarde van het vastgoed (conform IAS 40) en de investeringswaarde van het vastgoed zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen, wordt opgenomen in deze post.
De overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen wordt vanaf boekjaar 2010 niet meer tijdens het boekjaar verricht maar enkel na de goedkeuring van de resultaatverwerking door de algemene vergadering van aandeelhouders (in april van het volgende boekjaar). Aangezien dit een overboeking binnen twee posten van het eigen vermogen betreft, heeft dit geen impact op het totale eigen vermogen van de bevak.
Voor de beweging van de reserves tijdens het boekjaar 2012 wordt verwezen naar het mutatieoverzicht van het eigen vermogen.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Kortlopende voorzieningen | 172 | 172 |
| Voorziening huurgaranties uit verkoop vastgoedbeleggingen | 172 | 172 |
| Totaal voorzieningen | 172 | 172 |
Onder de kortlopende voorzieningen zijn de resterende huurgaranties opgenomen die ontstaan zijn uit de verkoop van vastgoedbeleggingen in 2006.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Handelsschulden | 297 | 197 |
| Voorschotten ontvangen van huurders | 402 | 490 |
| Te ontvangen facturen | 1.368 | 1.225 |
| Te betalen BTW | 309 | 349 |
| Andere kortlopende schulden | 446 | 380 |
| Totaal handelsschuiden en andere kortlopende schulden | 2.822 | 2.641 |
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Te betalen dividenden | 354 | 399 |
| Totaal andere kortlopende verplichtingen | 354 | 399 |
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Ontvangen schadevergoedingen voor wederinstaatstelling | 1.027 | 2.471 |
| Verplichtingen verbonden aan vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten |
1.200 | 1.807 |
| Overige toe te rekenen kosten | 2.984 | 2.629 |
| Vooruitgefactureerde huurinkomsten | 3.148 | 508 |
| Overige over te dragen opbrengsten | 1.337 | 1.045 |
| Totaal overlopende rekeningen | 9.696 | 8.460 |
De ontvangen schadevergoedingen voor wederinstaatstelling zijn met € 1,4 miljoen gedaald in 2012 door de uitgevoerde werkzaamheden voor wederverhuring van bepaalde kantoorruimten.
De overlopende rekeningen omvatten op 31 december 2012 € 1,2 miljoen verplichtingen verbonden aan vergoedingen ontvangen naar aanleiding van de vroegtijdige beëindiging van huurcontracten. De afname van deze verplichtingen in 2012 is het gevolg van bijkomende verhuringen aan Biocartis in Intercity Business Park in Mechelen van een gedeelte van de door Tibotec-Virco in 2010 verlaten kantoorruimten en labo's.
Om de inning van de handelsvorderingen te versnellen worden sinds het eerste kwartaal van 2012 de huurders van de logistieke gebouwen vooruitgefactureerd.
De overige toe te rekenen kosten omvatten o.a. de interesten op de obligatielening die verschuldigd zijn op 29 juni 2013.
Voor de beschrijving van de financiële structuur van de bevak wordt verwezen naar het verslag van het directiecomité.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Schulden met een resterende looptijd | Schulden met een resterende looptijd | |||||||||
| van | van | |||||||||
| $<$ 1 jaar | $> 1$ jaar | $> 5$ jaar | Totaal | Procentue | $<$ 1 jaar | $> 1$ jaar | Totaal | Procentue el aandeel |
||
| $en < 5$ jaar | el aandeel | $en < 5$ jaar | $> 5$ jaar | |||||||
| Kredietinstellingen: opgenomen | ||||||||||
| kredieten | 48.012 | 169.950 | 7.667 | 225.629 | 75% | 34.012 | 176.450 | 8.200 | 218.662 | 75 % |
| Obligatielening | 0 | 74.625 | 0 | 74.625 | 25 % | 74.475 | 74.475 | 25 % | ||
| Financiële leasing | 6. | 11 | 0 | 17 | 0% | 6 | 18 | 24 | $0\%$ | |
| TOTAAL | 48.018 | 244.586 | 7.667 | 300.271 | 100 % | 34.018 | 250,943 | 8.200 | 293.161 | 100 % |
| Procentueel aandeel | 16 % | 82% | 2% | 100 % | 12% | 85 % | 3 % | 100 % |
De bankkredietovereenkomsten van Intervest Offices & Warehouses zijn, naast de vereiste tot het behoud van het bevakstatuut, onderworpen aan de naleving van financiële ratio's, die vooral verband houden met het geconsolideerde financiële schuldenniveau van de bevak of haar financiële interestlast, het verbod tot hypothekeren of verpanden van vastgoedbeleggingen en de pari passu behandeling van de schuldeisers. De financiële ratio's beperken het bedrag dat Intervest Offices & Warehouses nog zou kunnen lenen.
Deze ratio's zijn gerespecteerd op 31 december 2012. Indien Intervest Offices & Warehouses deze ratio's niet meer zou respecteren, zou door de financiële instellingen kunnen worden geëist dat de financieringsovereenkomsten van de bevak worden geannuleerd, heronderhandeld, opgezegd of vervroegd terugbetaald.
$41/52$
$\overline{\mathbf{L}}$
ï
| in duizenden $\epsilon$ | 2011 2012 |
|||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Schulden met een resterende looptijd van |
Schulden met een resterende | looptijd van | ||||||||
| $<$ 1 jaar | $> 1$ jaar en $< 5$ jaar |
$> 5$ jaar | Totaal | Procentu eel aandeel |
$<$ 1 jaar | $> 1$ jaar en $< 5$ jaar |
$> 5$ jaar | Totaal | Procentu eel aandeel |
|
| Kredietinstellingen: opgenomen kredieten |
48.012 | 169.950 | 7.667 | 225.629 | 70 % | 34.012 | 176,450 | 8.200 | 218.662 | 67 % |
| Niet-opgenomen kredietlijnen | 10.000 | 13.700 | 0 | 23,700 | 7% | 14.000 | 17,200 | 0 | 31.200 | 10 % |
| Obligatielening | 74.625 | $\Omega$ | 74.625 | 23% | 0 | 74.475 | 0 | 74.475 | 23% | |
| TOTAAL | 58.012 | 258.275 | 7.667 | 323.954 | 100 % | 48.012 268.125 | 8.200 | 324.337 | 100 % | |
| Procentueel aandeel | 18 % | 80 % | 2% | 100 % | 15 % | 83 % | 2% | 100 % |
Bovenstaande tabel "Opdeling volgens de vervaldag van de kredietlijnen" bevat een bedrag van € 24 miljoen aan niet-opgenomen kredietlijnen (€ 31 miljoen op 31
december 2011). Deze vormen op afsluitingsdatum geen effectiev procentueel aandeel wordt berekend als de verhouding van iedere component ten opzichte van de som van de opgenomen kredietlijnen, niet-opgenomen kredietlijnen en de uitstaande obligatielening.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 | ||
|---|---|---|---|---|
| Totaal | Procentueel aandeel |
Totaal | Procentueel aandeel |
|
| Kredieten met variabele rentevoet | 105.629 | 35 % | 98.662 | 34% |
| Kredieten met vaste rentevoet of ingedekt door interest rate swaps |
194.625 | 65 % | 194.475 | 66 % |
| TOTAAL | 300.254 | 100 % | 293,137 | 100 % |
In bovenstaande tabel "Opdeling volgens het variabel of vastrentend karakter van de opgenomen kredieten bij kredietinstellingen en van de obligatielening" wordt het
procentuele aandeel berekend als de verhouding van iedere
$43/52$
$\bar{\mathbf{x}}$
In juni 2010 heeft Intervest Offices & Warehouses een obligatielening uitgegeven op de Belgische markt voor een bedrag van € 75 miljoen met een looptijd van 5 jaar. De uitgifteprijs is bepaald op 100,875 % van de nominale waarde van de obligaties met een coupon van 5,10 % bruto jaarlijks betaalbaar op 29 juni. Het actuariële rendement bij uitgifte bedraagt 4,90 % bruto (op de uitgifteprijs van 100,875 %). De obligatielening is genoteerd op NYSE Euronext Brussels. De obligatielening is in juni 2015 terugbetaalbaar aan nominale waarde van € 75 miljoen.
| ISIN BE0002175413 (INTOFFI5,1%29JUN15) | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Beurskoers (%) | ||
| Beurskoers op afsluitingsdatum | 102,51 | 100,00 |
| Gemiddelde beurskoers | 102,21 | 100,03 |
| Hoogste beurskoers | 107,27 | 100,50 |
| Laagste beurskoers | 99,37 | 100,00 |
| Aantal effecten | 75.000 | 75.000 |
| Aantal verhandelde effecten | 425 | 38 |
Intervest Offices & Warehouses hanteert rente swaps ter indekking van de mogelijke wijzigingen van de interestkosten op een gedeelte van de financiële schulden met een variabele rentevoet (de korte termijn Euribor).
Intervest Offices & Warehouses classificeert de renteswaps als een kasstroomafdekking waarbij wordt vastgesteld of de afdekkingen al dan niet effectief waren.
Op 31 december 2012 bezit de vennootschap de volgende financiële derivaten:
| in duizen den $\epsilon$ |
Startdatum | Einddatum | Rente- voet |
Contractueel notioneel bedrag |
Hedge accounting |
Reële waarde | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ja/nee | 2012 | 2011 | |||||
| 1 IRS | 11.09.2009 | 11.09.2014 | 2,8150 % | 10.000 | Ja | -446 | $-462$ |
| 2 IRS | 11.09.2009 | 11.09.2014 | 2,8150 % | 10.000 | Ja | -446 | $-462$ |
| IRS 3 |
30.04.2009 | 30.04.2014 | 2,6300 % | 10.000 | Nee | $-327$ | $-366$ |
| IRS 4 |
30.04.2009 | 30.04.2014 | 2,6300 % | 10.000 | Nee | $-327$ | $-366$ |
| IRS 5. |
02.01.2012 | 02.01.2017 | 2,3350 % | 50,000 | Nee | $-3.815$ | $-1.985$ |
| IRS 6. |
02.01.2012 | 01.01.2017 | 2,1400 % | 10.000 | Nee | -684 | $-302$ |
| IRS 7 |
02.01.2012 | 01.01.2018 | 2,3775 % | 10.000 | Nee | $-886$ | $-383$ |
| IRS 8 |
02.01.2012 | 01.01.2018 | 2,3425 % | 10.000 | Nee | -849 | $-357$ |
| $-7.780$ Andere langlopende financiële verplichtingen |
$-4.685$ |
Boekhoudkundige verwerking op 31 december:
| Totaal reële waarde financiële derivaten | -7.780 | $-4.685$ | |
|---|---|---|---|
| financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) | |||
| $\frac{1}{2}$ . | In verlies- en winstrekening: Variaties in de reële waarde van | $-3.128$ | $-4.175$ |
| onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding | |||
| reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet | $-3.760$ | 415 | |
| $\blacksquare$ | In het eigen vermogen: Reserve voor het saldo van de variaties in de | ||
| zijn aan een afdekkingsboekhouding | |||
| reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen | -893 | $-925$ | |
| $\overline{\phantom{a}}$ | In het eigen vermogen: Reserve voor het saldo van de variaties in de |
Deze renteswaps hebben op 31 december 2012 een negatieve marktwaarde van - € 7,8 miljoen (contractueel notioneel bedrag € 120 miljoen) welke op kwartaalbasis wordt vastgelegd door de emitterende financiële instelling.
De reële waarde van de derivaten wordt uitsluitend bepaald aan de hand van gegevens die observeerbaar zijn voor het derivaat (ofwel rechtstreeks of wel onrechtstreeks) maar die geen genoteerde prijzen zijn in een actieve markt en bijgevolg behoren de IRS-contracten tot het niveau 2 van de fair value hiërarchie zoals bepaald in IFRS 7.
Intervest Offices & Warehouses classificeert op 31 december 2012 renteswaps 1 en 2 als een kasstroomafdekking waarbij is vastgesteld dat deze renteswaps effectief zijn. De waardeschommelingen van renteswaps 3 tot en met 8 worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening verwerkt.
Voor een beschrijving van de financiële risico's verbonden aan de financiële derivaten wordt verwezen naar de beschrijving van de belangrijkste risicofactoren en interne controle- en risicobeheerssystemen.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | |||
|---|---|---|---|---|
| Nominale waarde |
Reële waarde |
Nominale waarde |
Reële waarde |
|
| Financiële schulden | 300.254 | 305.357 | 293.137 | 297.858 |
Bij de berekening van de reële waarde van de financiële schulden zijn de financiële schulden met een vaste rentevoet in beschouwing genomen. Financiële schulden met een variabele rentevoet of ingedekt door een financieel derivaat zijn buiten beschouwing gelaten.
| in duizenden $\epsilon$ | Toelichting | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Langlopende financiële schulden | 19 | 252.253 | 259.143 |
| Andere langlopende verplichtingen | 626 | 598 | |
| Kortlopende financiële schulden | 19 | 48.018 | 34.018 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 18 | 2.822 | 2.641 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 18 | 354 | 399 |
| Totaal verplichtingen voor schuldgraadberekening | 304.073 | 296.799 | |
| Totaal activa | 594.077 | 594.134 | |
| Schuldgraad | 51,2 % | 49,9 % |
Voor de verdere toelichting over de evolutie van de schuldgraad wordt verwezen naar de bespreking van de financiële structuur in het verslag van het directiecomité.
De verbonden partijen waarmee de vennootschap handelt zijn haar aandeelhouders NSI nv, en de daarmee verbonden ondernemingen, alsook haar dochterondernemingen (zie toelichting 23) en haar bestuurders en directieleden.
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Interest betaald op rekening courant |
De vergoeding voor de bestuurders en directieleden is opgenomen in de posten "Beheerskosten van het vastgoed" en "Algemene kosten" (zie toelichting 5 en 6).
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Bestuurders | 57 | 49 |
| Directieleden | 424 | 293 |
| Totaal | 481 | 342 |
De bestuurders en directieleden ontvangen bijkomend geen voordelen ten laste van de vennootschap.
Onderstaande ondernemingen worden opgenomen in de consolidatie volgens de methode van de integrale consolidatie:
| Naam vennoot |
Adres | Ondernemings nummer |
Gehouden deel van het |
Minderheidsbelangen | |
|---|---|---|---|---|---|
| schap | kapitaal (in %) |
in duizenden $\epsilon$ | |||
| 2012 | 2011 | ||||
| ABC nv | Uitbreidingstraat 18, | ||||
| 2600 Berchem | BE 0466.516.748 | 99,00 % | 1 | ||
| MBC nv | Uitbreidingstraat 18, | ||||
| 2600 Berchem | BE 0467.009.765 | 99,00 % | 36 | 38 | |
| MRP nv | Uitbreidingstraat 18, | ||||
| 2600 Berchem | BE 0465.087.680 | 99,90 % | 1 | 1 | |
| DRE nv | Uitbreidingstraat 18, | ||||
| 2600 Berchem | BE 0464.415.115 | 99,90 % | 0 | 0 | |
| Totaal minderheidsbelangen | 38 | 40 |
| in duizenden $\epsilon$ | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Incl. niet aftrekbare BTW | ||
| Bezoldiging commissaris voor het auditmandaat | 95 | 87 |
| Bezoldiging voor uitzonderlijke werkzaamheden of bijzondere opdrachten uitgevoerd binnen de vennootschap door de commissaris m.b.t. andere controleopdrachten |
18 | 24 |
| Bezoldiging voor uitzonderlijke werkzaamheden of bijzondere opdrachten uitgevoerd binnen de vennootschap door personen met wie de commissaris verbonden is m.b.t. belastingadvies |
$\Omega$ | 24 |
| Totaal honorarium commissaris en met de commissaris verbonden entiteiten |
113 | 135 |
Met het KB van 7 december 2010 (voorheen het KB van 10 april 1995) heeft de wetgever een voordelig fiscaal statuut gegeven aan de vastgoedbevaks. Indien een vennootschap overstapt naar het statuut van vastgoedbevak, of indien een (gewone) vennootschap fuseert met een vastgoedbevak, moet zij een éénmalige belasting betalen (exit tax). Daarna is de vastgoedbevak enkel nog onderworpen aan belastingen op heel specifieke bestanddelen, zoals op "verworpen uitgaven". Op het gros van de winst die voortkomt uit verhuringen en meerwaarden op verkopen van onroerend goed wordt dus geen enkele vennootschapsbelasting betaald. Het tarief van deze exit tax bedraagt sinds 1 januari 2005 16,995 % (16,5 % + 3 % crisisbelasting).
Volgens de fiscale wetgeving dient de belastbare grondslag berekend te worden als het verschil tussen de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen en de (fiscale) boekwaarde. De Minister van Financiën heeft via een omzendbrief (dd. 23 december 2004) beslist dat er bij de bepaling van de werkelijke waarde geen rekening dient gehouden te worden met de overdrachtskosten verbonden aan de transactie, maar stipuleert wel dat effectiseringspremies onderhevig blijven aan vennootschapsbelasting. Belastingaanslagen op basis van een effectiseringspremie zouden dus wel verschuldigd zijn. Intervest Offices & Warehouses betwist deze interpretatie en heeft dienaangaande nog bezwaarschriften lopen ten bedrage van circa € 4 miljoen.
Thans bedraagt de nog te betalen belasting plus nalatigheidsinteresten circa € 6,7 miljoen conform de ingekohierde aanslagen. Weliswaar is er nog geen ontlasting toegekend wat betreft de vaststaande bepaling (sinds de omzendbrief dd. 23 december 2004) dat voor de berekening van de exit taks de waarde Kosten Koper moet worden toegepast i.p.v. de waarde Vrij op Naam. Het echte fiscaal dispuut heeft dan volgens Intervest Offices & Warehouses enkel betrekking op het standpunt dat de effectiseringspremie mee in aanmerking genomen moet worden bij de bepaling van de exit taks (de totale fiscale schuld bedraagt dan circa € 4 miljoen i.p.v. circa € 6,7 miljoen).
Op 2 april 2010 heeft de Rechtbank van Eerste Aanleg in Leuven in een rechtszaak tussen een andere Belgische openbare vastgoedbevak en de Belgische Staat aangaande deze problematiek, geoordeeld dat er geen reden is "waarom de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen op datum van de erkenning als vastgoedbevak door de Financial Markets and Services Authority (FSMA) niet lager zou kunnen zijn dan de prijs van de aandelen die aan het publiek werden aangeboden."
Deze bijkomende belastingschulden ten belope van circa € 4 miljoen wordt gewaarborgd door de twee vroegere promotoren van Siref die naar aanleiding van de erkenning van deze vastgoedbevak alsook in het kader van goedkeuring van het prospectus van de vastgoedbevak Siref met het oog op het bekomen van de toelating tot de notering ervan op de beurs een eenzijdige verklaring dd. 8 februari 1999 hebben overhandigd aan de FSMA waarin zij verklaren dat zij de exit taks, verschuldigd bij een eventuele wijziging van de aangifte, zullen betalen. Weliswaar betwist één van deze promotoren thans bij schrijven dd. 24 mei 2012 dat Intervest Offices & Warehouses uit deze verklaring rechten kan putten.
Intervest Offices & Warehouses wacht momenteel op de verdere behandeling van haar bezwaarschriften door de fiscale overheid en verwacht dat de Gewestelijk Directeur een beslissing zal nemen inzake de rechtmatige vraag vanwege Intervest Offices & Warehouses dat minstens een ontlasting zou worden toegekend wat betreft de vaststaande bepaling (sinds de omzendbrief dd. 23 december 2004) dat voor de berekening van de exit taks de waarde Kosten Koper moet worden toegepast i.p.v. de waarde Vrij op Naam zodat in de toekomst enkel het dispuut met de fiscus betrekking zal hebben op het standpunt dat de effectiseringspremie mee in aanmerking genomen moet worden bij de bepaling van de exit taks.
In 2008 heeft de fiscale overheid (Ontvanger der directe belastingen) op één logistiek pand gelegen te Aartselaar, Dijkstraat, een wettelijke hypotheek gevestigd ter waarborging van de openstaande fiscale schuld. Er werd voor deze betwiste aanslagen geen voorziening aangelegd.
Op 31 december 2012 heeft de bevak onderstaande overeenkomsten tot uitbreiding of herontwikkeling van logistieke sites afgesloten:
Ten behoeve van de financiering van de bevak zijn er op 31 december 2012 geen hypothecaire inschrijvingen genomen, noch hypothecaire volmachten toegestaan. Wel eisen de meeste financiële instellingen dat de vastgoedbevak blijvend ten minste voldoet aan de financiële ratio's zoals opgelegd door het KB van 7 december 2010 op de vastgoedbevaks. Voor de meeste financieringen wordt door de kredietinstellingen veelal een rentedekkingsverhouding van meer dan 2 vereist (zie beschrijving van de financiële structuur in het verslag van het directiecomité).
Intervest Offices & Warehouses heeft op 31 december 2012 geen bodemsaneringsverplichtingen.
Intervest Offices & Warehouses heeft wel middels de fusie met Herentals Logistic Center nv in 2007, de verplichting tot het uitvoeren van een bodemsaneringsproject voor een historische bodemverontreiniging die een ernstige bedreiging vormt. Voor het bodemsaneringsproject dat dd. 13 juni 2005 bij de OVAM ingediend werd, is een conformiteitsattest door de OVAM afgeleverd op 9 september 2005. Jegens de OVAM werd de verbintenis aangegaan de bodemsaneringswerken uit te voeren en werden financiële zekerheden gesteld. Deze verbintenis en de financiële zekerheden zijn gewaarborgd door de verkoper in het kader van de aandelenoverdracht van Herentals Logistic Center in november 2007. De sanering is intussen uitgevoerd en bevindt zich in de fase van monitoring. Er zijn hierbij voor Intervest Offices & Warehouses geen voorwaardelijke verplichtingen meer.
Er zijn geen noemenswaardige feiten te vermelden die zich hebben voorgedaan na de afsluiting van de balans op 31 december 2012.
Overeenkomstig de wettelijke en statutaire bepalingen, brengen wij u verslag uit in het kader van het mandaat van commissaris dat ons werd toevertrouwd. Dit verslag omvat ons oordeel over de geconsolideerde financiële staten evenals de vereiste bijkomende vermelding.
Wij hebben de controle uitgevoerd van de geconsolideerde jaarrekening van Intervest Offices & Warehouses NV, Openbare vastgoedbevak naar Belgisch recht ("de vennootschap") en haar dochterondernemingen (samen "de groep"), opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals goedgekeurd door de Europese Unie. Deze geconsolideerde jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde balans op 31 december 2012, de geconsolideerde winst- en verliesrekening, het geconsolideerde overzicht van het totaalresultaat, het geconsolideerde mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsolideerde kasstroomoverzicht voor het boekjaar eindigend op die datum, alsmede een overzicht van de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en toelichtingen. Het geconsolideerde balanstotaal bedraagt 594.077 (000) EUR en de geconsolideerde winst (aandeel van de groep) van het boekjaar bedraagt 7.156 (000) EUR.
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk om een geconsolideerde jaarrekening op te stellen die een getrouw beeld geeft in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals goedgekeurd door de Europese Unie, alsook voor het implementeren van een interne controle die het nodig acht voor het opstellen van een geconsolideerde jaarrekening die geen afwijkingen van materieel belang bevat, als gevolg van fraude of van het maken van fouten.
Het is onze verantwoordelijkheid een oordeel over deze geconsolideerde jaarrekening tot uitdrukking te brengen op basis van onze controle. Wij hebben onze controle volgens de internationale controlestandaarden uitgevoerd. Die standaarden vereisen dat wij aan de deontologische vereisten voldoen alsook de controle plannen en uitvoeren teneinde een redelijke mate van zekerheid te verkrijgen dat de geconsolideerde jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.
Een controle omvat werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen bedragen en toelichtingen. De selectie met betrekking tot uitgevoerde werkzaamheden is afhankelijk van de beoordeling door de commissaris, inclusief diens inschatting van de risico's van een afwijking van materieel belang in de geconsolideerde jaarrekening als gevolg van fraude of het maken van fouten. Bij het maken van die risico-inschatting beoordeelt de commissaris de interne controle van de entiteit met betrekking tot die een getrouw beeld aeeft, teneinde opstellen van een geconsolideerde jaarrekening, het controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet gericht zijn op het geven van een oordeel over de doeltreffende werking van de interne controle van de entiteit. Een controle omvat tevens een evaluatie van de toepasselijkheid van het gehanteerde stelsel inzake financiële verslaggeving, de redelijkheid van door het bestuursorgaan gemaakte schattingen en de presentatie van de geconsolideerde jaarrekening als geheel. Wij hebben van de verantwoordelijken en van het bestuursorgaan van de entiteit de voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om daarop ons oordeel te baseren.
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap Intervest Offices & Warehouses NV per 31 december 2012 een getrouw beeld van de financiële positie van de groep, en van haar resultaten en kasstromen voor het boekjaar eindigend op die datum, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals goedgekeurd door de Europese Unie.
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en voor de inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening.
In het kader van onze opdracht, is het onze verantwoordelijkheid om, voor alle betekenisvolle aspecten, de naleving van bepaalde wettelijke en reglementaire verplichtingen na te gaan. Op grond hiervan doen wij de volgende bijkomende verklaring die niet van aard is om de draagwijdte van ons oordeel over de geconsolideerde jaarrekening te wijzigen:
· Het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening behandelt de door de wet vereiste inlichtingen, stemt in alle van materieel belang zijnde opzichten overeen met de geconsolideerde jaarrekening en bevat geen informatie die kennelijk inconsistent is met de informatie waarover wij beschikken in het kader van ons mandaat.
Antwerpen, 5 maart 2013
De commissaris
DELOITTE Bedrijfsrevisoren / Reviseurs d'Entreprises
BV o.v.v.e. CVBA / SC s.f.d. SCRL
Vertegenwoordigd door
Frank Verhaegen
Kathleen De Brabander
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.