Earnings Release • Feb 11, 2014
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
Résultats annuels 2013
Anvers, le 11 février 2014
En 2013 Intervest Offices & Warehouses a agrandi son portefeuille immobilier logistique de € 6 millions ou 3 %1.
L'extension du site logistique à Oevel pour Estée Lauder/UTi Belgium a été réceptionnée en juin 2013.
Le redéveloppement d'une partie du site logistique Neerland 1 à Wilrijk pour Peugeot a été achevé en décembre 2013.
La sicaf immobilière a vendu en 2013 un immeuble non stratégique avec une plus-value de 11 %2 (5 % du portefeuille logistique).
Le taux d'occupation total est resté stable en 2013 et s'élève à 86%. Le taux d'occupation du portefeuille logistique a augmenté en 2013 de 2 % et s'élève 91 %, celui du portefeuille de bureaux s'élève à 82 %.
La juste valeur des immeubles de placement a augmenté en 2013 de € 5 millions ou 1 %3. L'augmentation de valeur du segment logistique s'est élevée à € 20 millions ou 9 %4. Les bureaux ont été dévalués de € 15 millions ou 4 %5.
L'aménagement de plus de 8.000 m² de bureaux répartis sur 8 projets a été réalisé grâce au concept "solutions clés en main".
Le résultat d'exploitation distribuable s'élève en 2013 à € 1,70 par action (€ 1,75 en 2012).
Le taux de distribution du dividende est porté à 90 % en 2013.
Le dividende brut s'élève en 2013 à € 1,53 par action (€ 1,76 en 2012) ou un rendement brut du dividende de 7,9 % sur base du cours de clôture au 31 décembre 2013.
Le taux d'endettement passe en-dessous de 50 % et s'élève à 48,7 %.
1 Sur base d'une composition constante du portefeuille logistique par rapport au 31 décembre 2012.
2 Par rapport à la juste valeur au 31 décembre 2012.
3 Sur base d'une composition constante de l'ensemble du portefeuille immobilier par rapport au 31 décembre 2012.
4 Sur base d'une composition constante du portefeuille logistique par rapport au 31 décembre 2012.
5 Sur base d'une composition constante du portefeuille de bureaux par rapport au 31 décembre 2012.
En 2013, la sicaf immobilière a agrandi son portefeuille logistique de € 6 millions et renforce ainsi sa position d'acteur important sur le marché de l'immobilier logistique. Entre-temps, 42 % du portefeuille se compose d'immobilier logistique de haute qualité. Intervest Offices & Warehouses a l'ambition d'accroître la part d'immobilier logistique dans le portefeuille pour la porter à au moins 50 % du portefeuille immobilier.
L'année dernière, les projets logistiques, dont les fondements ont été posés en 2012, ont été réalisés avec succès. Il y a eu, d'une part, la prise en location en juin 2013 de l'extension du projet pour UTi Belgium/Estée Lauder à Oevel et d'autre part l'achèvement du nouveau showroom et atelier pour Peugeot à Wilrijk fin 2013. Les deux projets ont été conclus sur base de contrats de bail à long terme qui se terminent respectivement fin 2023 et 2028.
En plus des investissements en immobilier logistique un immeuble logistique atypique a été vendu à Kortenberg dans la zone PME Guldendelle. Lors de la vente de l'immeuble une plus-value intéressante de 11 % a été réalisée par rapport à la juste valeur.
En 2013, la juste valeur du portefeuille immobilier existant a augmenté d'environ € 5 millions. La valeur du segment logistique a augmenté de € 20 millions en raison de la demande croissante d'immobilier de haute qualité sur le marché de l'investissement. Par contre, les bureaux ont été dévalués de € 15 millions suite principalement au départ annoncé du locataire Deloitte à Diegem en 2016/2017. Compte tenu du désinvestissement de l'immeuble à Kortenberg, la juste valeur de l'ensemble du portefeuille immobilier est restée stable à € 581 millions au 31 décembre 2013. Le taux d'endettement de la sicaf immobilière atteint 48,7 % et est à nouveau passé en-dessous de 50 % au 31 décembre 2013.
Les performances du marché de la location ont à nouveau été assez médiocres. La stagnation de la croissance économique entraîne une réduction des nouvelles locations et extensions. Cela s'applique aussi bien au marché des
Herentals Logistics 2 50.912 m2
bureaux qu'au marché logistique où l'impact de la stagnation économique est également manifeste. Intervest Offices & Warehouses a cependant réussi à attirer 13 nouveaux locataires dans le portefeuille de bureaux pour une superficie de 4.572 m². Le principal niveau d'activité se concentre à Malines, ce qui confirme, en outre, que beaucoup d'entreprises considèrent Malines comme une alternative intéressante à Anvers ou Bruxelles. Entretemps, la majorité des entreprises tiennent compte des problèmes de mobilité persistants autour d'Anvers lors du choix de l'emplacement de leurs bureaux. En outre, des contrats de bail ont été prolongés ou étendus dans le portefeuille de bureau pour une superficie de 14.076 m². Il est frappant que ce sont principalement les entreprises du secteur médical, telles que Cochlear, SGS, Biocartis et Galapagos qui ont loué des espaces supplémentaires.
Le taux d'occupation du portefeuille se maintient à 86 % (86 % au 31 décembre 2012). Le taux d'occupation du portefeuille logistique augmente et passe de 89 % à 91 %, tandis que celui des bureaux baisse et passe de 85 % à 82 %. Les nouvelles locations et extensions qui ont été réalisées ne compensent pas le départ de quelques locataires importants tels que BDO et Elegis.
L'inoccupation sur le marché bruxellois des bureaux baisse progressivement. Cela provient toutefois essentiellement des transformations de bureaux dans le centre de Bruxelles où l'inoccupation s'établit à un niveau acceptable de 6 %. Depuis 2008 plus de 500.000 m² de bureaux ont reçu une fonction résidentielle. Dans la périphérie bruxelloise l'excès d'offre qui subsiste pour les bureaux résulte en une inoccupation d'environ 20 %. Des initiatives telles que la réaffectation de bureaux dans le centre des villes, mais également une politique restrictive relative à l'octroi de permis pour des bureaux supplémentaires sont souhaitables. Celles-ci doivent former la base de la reprise du marché de bureaux dès que les conditions économiques et le marché de l'emploi connaîtront une amélioration durable.
Afin d'être combatif sur un marché de la location compétitif, il est important d'approcher le marché de la location d'une façon innovatrice et basée sur des prestations de service. Lors de la location d'immeubles logistiques, outre
Intercity Business Park Malines 42.542 m2
la qualité de l'emplacement et de l'immeuble, la flexibilité concernant les échéances du contrat de bail reste très importante.
Le service "solutions clé en main" qui offre aux locataires à la recherche de bureaux dans une phase initiale la possibilité de se faire assister pour l'aménagement et les transformations de leurs bureaux, porte visiblement ses fruits. Entre-temps plus de 8.000 m² d'espaces de bureaux répartis sur 8 projets ont été réalisés.
Etant donné que l'évolution sur le marché de l'emploi est marquée par le "Nouveau Travail" (travail à domicile, desk sharing, bureaux satellites) l'offre des bureaux s'adapte à cette évolution. Le RE:flex center qui est installé à un emplacement central à Malines et qui offre au moyen d'abonnements la possibilité d'utiliser les commodités innovatrices de bureaux et les salles de réunion, répond nettement à ce besoin sur le marché.
En plus des diverses améliorations réalisées en vue d'une location optimale des immeubles et afin de maintenir les immeubles en parfait état d'un point de vue technique, Intervest Offices & Warehouses a élaboré en 2013 un planning afin que les installations de refroidissement et de chauffage soient en 2015 en conformité avec la législation qui limite l'usage du fluide réfrigérant R22 à partir de 2015. Ce programme date déjà de 2011 et entre-temps les transformations nécessaires ont été effectuées dans environ 56 % des immeubles de bureaux. Les transformations résultent toujours en une amélioration considérable de l'efficacité.
Dans l'environnement compétitif actuel il est essentiel qu'Intervest Offices & Warehouses puisse réaliser sa stratégie. Investir dans de la qualité et améliorer ainsi la location de ses immeubles est fondamental pour l'exploitation à long terme du potentiel de valeur de la sicaf immobilière. Intervest Offices & Warehouses a donc conclu qu'il est nécessaire de porter le taux de distribution de 100 % à 90 % de sorte qu'il reste suffisamment de liquidités provenant des activités d'exploitation afin de continuer à investir dans le portefeuille.
Comme prévu le résultat d'exploitation distribuable baisse en 2013 par rapport à 2012 en raison de la baisse des revenus locatifs suite au nouveau contrat avec PwC à des loyers moins élevés et à la vente d'un immeuble semiindustriel à Kortenberg. Cette baisse est compensée en grande partie par des charges immobilières moins élevées, une baisse des frais généraux et des frais de financements. Pour l'exercice 2013, le résultat d'exploitation distribuable d'Intervest Offices & Warehouses s'élève à € 24,6 millions en comparaison à € 24,8 millions pour l'exercice 2012. Compte tenu des 14.424.982 actions, cela représente € 1,70 par action en comparaison à € 1,75 l'année dernière.
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Sur base du pourcentage de distribution de 90 % la sicaf immobilière peut ainsi offrir à ses actionnaires pour l'exercice 2013 un dividende brut de € 1,53 par rapport à € 1,76 pour 2012. Ce dividende brut offre aux actionnaires de la sicaf immobilière un rendement brut du dividende de 7,9 % sur base du cours de clôture de l'action au 31 décembre 2013.
En 2013, le dividende brut d'Intervest Offices & Warehouses s'élève à € 1,53 par action (€ 1,76 en 2012).
Intervest Offices & Warehouses est orientée en matière de politique d'investissement vers un immobilier professionnel de qualité, en respectant les critères de répartition des risques du portefeuille immobilier, aussi bien en ce qui concerne le type d'immeuble que la situation géographique, que le secteur des locataires.
Au 31 décembre 2013 cette répartition des risques est la suivante:
Répartition géographique des bureaux
Répartition géographique de l'immobilier logistique
Répartition sectorielle des locataires
| PATRIMOINE IMMOBILIER | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Juste valeur des immeubles de placement (€ 000) | 580.709 | 581.280 |
| Valeur d'investissement des immeubles de placement (€ 000) | 595.226 | 595.812 |
| Taux d'occupation (%) | 86 % | 86 % |
| Surface locative totale (m²) | 604.428 | 614.308 |
La juste valeur du portefeuille immobilier de la sicaf immobilière est restée stable en 2013 et s'élève au 31 décembre 2013 à € 581 millions (€ 581 millions au 31 décembre 2012). En 2013, il est sous-entendu que la juste valeur du portefeuille immobilier a toutefois connu l'évolution suivante:
Evolution de la juste valeur du portefeuille immobilier
La juste valeur du portefeuille immobilier s'élève au 31 décembre 2013 à € 581 millions.
Comparé à 2012 la sicaf immobilière a réalisé de meilleures performances pour les nouvelles locations de bureaux, aussi bien en ce qui concerne le nombre de transactions que la surface locative totale. Pour l'immobilier logistique, environ le même nombre de mètres carrés a été loué en comparaison à 2012. Le nombre de mètres carrés des prolongations a baissé par rapport à 2012 qui était une année exceptionnelle avec entre autres les prolongations de PwC (Woluwe Garden) dans le segment des bureaux et UTi (Oevel) et Fiege (Puurs) dans le segment logistique. En outre, un nombre moins élevé de contrats est venu à échéance en comparaison à 2012, où un grand nombre de contrats avait déjà été prolongé. La tendance positive pour les bureaux provient des extensions qui ont été réalisées avec certains locataires et ce notamment à Malines, pour un total de plus de 4.000 m². Le taux d'occupation des bureaux reste sous pression étant donné que la situation difficile sur le marché belge persiste.
En 2013, des nouveaux contrats de bail ont pris cours pour une superficie totale de 4.572 m², attirant ainsi 13 nouveaux locataires, principalement à Malines, dans le portefeuille de bureaux d'Intervest Offices & Warehouses (pour un portefeuille de bureaux total d'environ 230.000 m²). C'est une hausse par rapport aux nouvelles locations de l'année 2012 où 6 nouveaux locataires avaient été attirés pour une superficie totale de 3.200 m².
En 2013, les principales transactions sont:
En raison des travaux de rénovation considérables dans nos immeubles la Karel de Grote Hogeschool recherchait une solution externe pour 2 ans. Grâce à Intervest Offices & Warehouses nous avons trouvé rapidement une solution appropriée et flexible tout près de notre propre emplacement.
Paul Deckers - Directeur infrastructure & ICT - KdG
Lors de notre recherche de nouveaux bureaux dans les environs de Malines nous avons accepté la proposition d'Intervest Offices & Warehouses et avons aménagé à Mechelen Campus, entre autres, en raison de l'accessibilité facile, le bon service et les commodités supplémentaires offertes par Intervest Offices & Warehouses et les conditions intéressantes pour des bureaux modernes situés dans un environnement vert et reposant.
Woluwe Garden.
En 2013, les principales transactions sont:
● prolongation et extension de Cochlear à Mechelen Campus de 4.013 m² (bureaux et espace d'archives)
45.761 m², y compris la prolongation de PwC au
Etant donné la bonne collaboration avec Intervest Offices & Warehouses dans nos anciens bureaux à Dilbeek, et en raison de la proposition intéressante, nous avons décidé de déménager nos bureaux vers Mechelen Campus, l'emplacement idéal, facilement accessible et pourvu de toutes les commodités nécessaires.
Carel Gaasbeek - Operations Manager - Sharp Electronics Belgium
Mechelen Campus Toren 58.107 m2
Dans le portefeuille logistique de la sicaf immobilière des contrats de bail ont été conclus en 2013 pour une superficie de 16.208 m² lors de 2 transactions. En 2012 des contrats de bail avaient été conclus pour une superficie de 16.552 m² lors de 4 transactions.
En 2013 ces transactions sont:
Dans le portefeuille logistique des contrats de bail ont été renouvelés, étendus ou prolongés en 2013 pour une superficie de 10.268 m² lors de 3 transactions. C'est nettement moins élevé qu'en 2012, où 12 transactions avaient été réalisées pour une superficie de 82.487 m², se rapportant aux prolongations à Oevel et Puurs.
En 2013 ces transactions sont:
Peter Swinkels - Administrateur délégué - ThyssenKrupp OttoWolff
Ragheno Park Malines 5.969 m2
En décembre 2012 le locataire Deloitte a informé la sicaf immobilière qu'il avait l'intention de quitter à terme les immeubles à Diegem (Deloitte Campus 1 et 2 et Hermes Hills, représentant au total environ 20.000 m²). Les conventions (leasing immobilier et loyer) avec Deloitte sont en vigueur jusqu'en 2016 et 2017.
Etant donné l'emplacement de ce site à proximité de la gare de Diegem et la qualité des immeubles (BREEAM-Very Good), ces immeubles offrent une excellente opportunité pour répondre à une demande éventuelle d'une grande superficie de bureaux.
Etant donné que les immeubles ne seront pas libérés à court terme, la sicaf immobilière vise en premier lieu à les relouer dans leur totalité ou pour une superficie considérable. Les entreprises planifient de tels déménagements de grande envergure d'avance et sont donc des candidatslocataires potentiels pour ces immeubles. Les initiatives nécessaires sont prises pour informer bien à temps les agences immobilières importantes des opportunités de ce campus.
Les immeubles pourraient être redéveloppés en campus à locataires multiples, offrant un large éventail de services, en analogie à ce qui a été réalisé à Malines avec RE:flex. Un autre scénario est de relier les trois immeubles en vue d'attirer un seul locataire. Des plans concrets ont déjà été dessinés. La sicaf immobilière ne souhaite toutefois que réaliser l'élaboration concrète de tel scenario en deuxième instance.
Diegem Campus 1 et 2 17.632 m2
5% 2016 2018 16% 16% 2015 2017 5% 2014 5% 6% 2023 15% 2021 3% 2022 11% 2019 11% 2020 2% 2027 2% 2028 2% 2024 1% 2026
Echéance finale des contrats dans l'ensemble du portefeuille
Les dates d'échéance sont bien réparties sur les prochaines années. Seulement 10 % des contrats ont une date d'échéance dans les 2 prochaines années. En 2016, 16 % des contrats viennent à échéance, principalement en raison de la fin d'un des contrats de Deloitte à Diegem (4 %), de la fin de Hewlett Packard à Malines (6 %) et de la fin de Neovia à Houthalen (3 %). En 2017, également 16 % des contrats viennent à échéance en raison de la fin du deuxième contrat de Deloitte à Diegem (4 %) et de la fin de Fiege à Puurs (5 %) et PGZ à Wommelgem (3 %). Avec la plupart de ces locataires des entretiens et négociations sont en cours pour la prolongation des contrats de bail.
Première échéance intermédiaire des contrats dans l'ensemble du portefeuille
Etant donné que la plupart des contrats sont du type 3/6/9, les locataires ont la possibilité de résilier leur contrat de bail tous les trois ans. Ce graphique montre la prochaine échéance de tous les contrats de bail (cela peut être une échéance finale ou une échéance intermédiaire). Etant donné qu'Intervest Offices & Warehouses a plusieurs contrats de bail à long terme, tous les contrats de bail ne sont pas résiliables dans les trois ans.
Ce graphique montre le scénario hypothétique au cas où tous les locataires résilieraient leur contrat de bail à la prochaine échéance intermédiaire. C'est le pire des scénarios qui est analysé et commenté dans les graphiques ci-après.
Durée moyenne des contrats de bureaux jusqu'à la prochaine date de résiliation
Au 31 décembre 2013, la durée moyenne restante des contrats de bail du portefeuille de bureaux s'élève à 3,8 ans par rapport à 4,3 ans au 31 décembre 2012. Pour les superficies supérieures à 2.000 m² celle-ci s'élève à 4,4 ans (par rapport à 5,0 ans au 31 décembre 2012).
Pour les bureaux la durée de location moyenne (à compter à partir du 1 janvier 2014) jusqu'à la prochaine date d'échéance s'élève à 3,8 ans par rapport à 4,3 ans l'exercice précédent. Du graphique ressort clairement que la période de location moyenne augmente à mesure que le locataire occupe une plus grande superficie. Pour les locataires de bureaux importants (ceux au-dessus de 2.000 m²) qui représentent 69 % du portefeuille de bureaux et qui ont donc un grand impact sur les revenus locatifs récurrents, la prochaine échéance (au 1 janvier
Durée moyenne des contrats logistiques jusqu'à la prochaine date de résiliation
Pour les immeubles logistiques la durée moyenne des contrats jusqu'à la prochaine date d'échéance s'élève à 4,1 ans au 31 décembre 2013, par rapport à 4,7 ans au 31 décembre 2012. Cette baisse provient essentiellement de la vente de l'immeuble à Kortenberg.
Pour les locataires importants (ceux au-dessus de 10.000 m² de hall d'entreposage) la prochaine échéance ne se situe que dans 3,6 ans (4,9 ans au 31 décembre 2012). La part des locataires au-dessus de 10.000 m² passe de 81 % au 31 décembre 2012 à 77 % au 31 décembre 2013. Ceci se rapporte toutefois à la vente de l'immeuble à Kortenberg. Moyenne
En 2013 Intervest Offices & Warehouses a poursuivi l'optimisation de ses activités commerciales et d'exploitation.
Depuis le deuxième trimestre 2013, la sicaf immobilière a pris en charge la gestion de l'exploitation du RE:flex (le business hub flexible à Mechelen Campus). Récemment cette gestion était encore effectuée par une tierce partie. Cela a donné lieu à une meilleure prestation des services et à une hausse du chiffre d'affaires.
Pour mémoire, l'ouverture du "RE:flex, flexible business hub" au rez-de-chaussée du Mechelen Campus Toren date de mi-2012. Ce hub est un concept de bureaux innovant d'un niveau technologique élevé qui a été entièrement conçu et dessiné au sein d'Intervest Offices & Warehouses. Pour le mobilier il a été collaboré au moyen d'un partenariat avec Steelcase, un des principaux fabricants de mobilier de bureaux. Depuis le deuxième trimestre 2013 RE:flex est également le siège belge de Steelcase.
RE:flex répond d'une part aux besoins croissants de flexibilité et de collaboration dans un environnement professionnel. Une carte de membre (plusieurs formules sont possibles) donne accès à un "tiers-lieu de travail" flexible et à un éventail de commodités et de services qui sont portés en compte en fonction de l'utilisation effective. L'emplacement central de Malines est un atout majeur (accessibilité, parking aisé, moins d'embouteillages, etc.).
D'autre part RE:flex est également équipé de salles de conférence et de réunion 'state of the art' offrant un complément idéal à l'offre existante au centre de Malines. Les espaces conviennent pour des séminaires, des réceptions, des présentations de produits, des réunions d'équipe, etc. La sicaf immobilière dispose déjà à Mechelen Campus Toren d'un business center au 12ième et 14ième étage où de petits espaces de bureaux bénéficiant d'un service total offert par MC Square sont loués à des entreprises
RE:flex Mechelen Campus Toren
RE:flex Uitreiking Quality label
débutantes ou à des petites entreprises. Une extension est prévue en 2014.
RE:flex a également été nominé en 2013 pour le Facility Award of the Year, organisé par l'International Facility Management Association (IFMA). RE:flex a obtenu une honorable troisième place lors de la remise du prix du public.
Pour finir RE:flex est un des premiers bureaux en Europe à avoir reçu en 2013 le BioBalance Quality Label. Le label de Qualité a été remis par Maggie De Block, secrétaire d'état à l'Asile et la Migration. La remise du prix, qui a eu lieu dans l'espace pour séminaire de RE:flex, couronne les immeubles et/ou bureaux qui utilisent des
En 2013, Intervest Offices & Warehouses a continué à offrir des solutions clé en main pour les bureaux. Ce qui a débuté dans le courant de 2011 et s'est entre-temps développé en une prestation de service standard faisant partie intégrale du processus de location des immeubles.
Avec les solutions clé en main la sicaf immobilière répond à la demande croissante des clients/locataires existants et de nouveaux clients/locataires pour l'aménagement personnalisé et global de leurs bureaux. Il est tenu compte des besoins du client et ce pour une rémunération conforme au marché. Les arrangements nécessaires sont convenus avec le client/locataire et des garanties sont données concernant le timing, l'élaboration et les budgets. Etant donné l'ampleur le client/locataire peut également bénéficier des remises que la sicaf immobilière peut obtenir auprès des fournisseurs et fabricants, et ce en toute transparence.
organismes positifs pour nettoyer l'espace intérieur des bureaux ou des immeubles selon le principe BioOrg. Non seulement RE:flex mais également d'autres entreprises telles qu'IBM, Eurocontrol et Brussels Airport Company (Aéroport de Zaventem) ont également reçu ces labels.
Le label BioBalance Quality est une qualification pour les gestionnaires d'immeubles/propriétaires, où moyennant un système de monitoring qui vérifie qu'aucun produit chimique corrosif ne soit utilisé pour le nettoyage/entretien de l'immeuble et que la qualité de l'air ambiant soit optimisée par l'expulsion de particules fines, d'allergènes et autres éléments polluants. Ceci résulte en un respect de la biodiversité dans l'immeuble.
En plus de l'aménagement en soi un large éventail de commodités peut par après être proposé pour la gestion quotidienne du bureau. Il s'agit d'une offre modulaire comprenant, entre autres, le service de nettoyage, de surveillance, de réception, de petits travaux, d'interventions techniques dans les parties privatives, etc.
En raison de la croissance de Cochlear nous avions besoin d'un espace supplémentaire dans notre bureau à Mechelen Campus. Etant donné le partenariat constructif avec Intervest Offi ces & Warehouses nous avons décidé d'agrandir notre superfi cie d'environ 1.000 m² et de prolonger notre contrat dans sa totalité. Intervest Offi ces & Warehouses nous a assistés, offrant ainsi une importante valeur ajoutée grâce à l'élaboration professionnelle de l'aménagement global de l'extension. Carl Van Himbeeck - General Manager - Cochlear technology Center Belgium
une belle reconnaissance du succès des solutions clé en main est le couronnement du jardin d'intérieur de Biocartis à l'Intercity Business Park par la remise du prix de l'European Interior landscaping award. l'EIlO, European Interior landscaping Organisation a organisé pour la première fois en 2013 les EIlO-awards. Cette remise de prix a couronné les plus beaux projets de l'année écoulée qui ont utilisé des plantes d'intérieur et est repartie en 3 catégories distinctes. le projet du jardin d'intérieur de Biocartis a été dessiné par l'architecte d'intérieur d'Intervest Offi ces & Warehouses qui a également choisi les plantes et coordonné l'aménagement du jardin d'intérieur. le jardin d'intérieur cadre dans une solution clé en main complète et sur mesure pour Biocartis.
Cochlear Mechelen Campus
Fin 2012 Intervest Offices & Warehouses a acheté le logiciel Planon pour optimiser la gestion quotidienne. Le logiciel facility management & real estate a été entièrement conçu sur mesure et adapté aux méthodes de travail d'Intervest Offices & Warehouses.
Le coup d'envoi officiel de la première phase de l'optimisation a été donné en janvier 2013. Dans cette phase toutes les interventions, demandes, offres et bons de commande qui sont encore enregistrés par téléphone ou email sont traités par le logiciel. En septembre 2013 la deuxième phase a été lancée et depuis lors les clients/locataires peuvent également utiliser le "Planon self-service". C'est un logiciel en ligne qui permet à chaque client/locataire de se connecter pour demander une intervention.
Le logiciel permettra à la sicaf immobilière, au moyen d'une automatisation complète, d'obtenir sur simple demande les statistiques relatives aux temps d'intervention, aux problèmes persistants, etc. Ces statistiques donneront à la sicaf immobilière la possibilité de mieux suivre les fournisseurs/partenaires et d'effectuer des corrections si cela s'avère nécessaire.
Etant donné que les performances du marché de l'immobilier logistique sont meilleures que celles du marché des bureaux qui est encore difficile, Intervest Offices & Warehouses a mis l'accent lors d'investissements sur la valorisation de son portefeuille logistique.
En 2013 Intervest Offices & Warehouses a réalisé 2 développements logistiques dans son portefeuille logistique existant.
Oevel 1 + 2 + 3 46.134 m²
Extension du centre de distribution à Oevel
Oevel 3 5.036 m²
La réalisation de l'extension à notre magasin existant nous a permis d'augmenter notre capacité de stockage avec environ 5.000 palettes et d'accroître avec notre client sa distribution mondiale depuis Oevel. Etant donné que de surcroît l'extension forme une liaison physique entre le magasin logistique existant et les magasins fine-picking externes, nous avons pu optimiser sensiblement nos processus. Dirk Liesens - Branch Manager CL&D - UTi Belgium
A Oevel la construction de l'extension de 5.036 m² du centre de distribution du groupe de produits cosmétiques Estée Lauder et de son prestataire de service UTi Belgium a été terminée au premier semestre 2013. Ce site logistique est situé dans le corridor logistique important Anvers-Limbourg-Liège et est bien accessible par l'E313 et l'E314. Grâce au nouvel immeuble qui est une extension au centre de distribution européen d'UTi Belgium et forme une liaison physique entre ce centre de distribution et les magasins fine-picking adjacents d'Estée Lauder, l'efficacité est nettement améliorée.
Le site a été réceptionné le 26 juin 2013 et est pris en location par UTi Belgium à partir du 1 juillet 2013 jusqu'au 31 décembre 2023 moyennant un contrat de mise à disposition. L'investissement total de l'extension s'élève à € 3,0 millions. Cette extension génère pour la sicaf immobilière des revenus locatifs supplémentaires annuels d'environ € 0,3 million. Le financement de cet investissement a été réalisé au moyen des lignes de crédit existantes de la sicaf immobilière.
Redéveloppement d'une partie du site logistique Neerland 1 à Wilrijk
En 2013 le redéveloppement partiel du site Neerland 1 à Wilrijk (Boomsesteenweg) en showroom et atelier pour le concessionnaire anversois de Peugeot a été achevé et remplace l'ancien garage de Peugeot Anvers situé Karel Oomsstraat à Anvers.
Ce redéveloppement comprend une surface bâtie de d'approximativement 5.000 m² sur un terrain d'environ 11.000 m² (y compris les emplacements de parking). La partie restante de l'immeuble (l'arrière) et l'immeuble Neerland 2 continueront à être utilisés pour des activités logistiques.
L'ouverture officielle du concessionnaire Peugeot s'est tenue début janvier 2014 et la réception provisoire du showroom et atelier a également eu lieu.
L'investissement total de la rénovation/transformation s'élève à € 3,3 millions. La transaction génère pour la sicaf immobilière à partir de novembre 2013 un revenu locatif annuel de € 0,6 million (moyennant un leasing immobilier durant 15 ans avec à la fin de la convention une option d'achat pour Peugeot à la valeur de marché). Le financement de cet investissement a été réalisé au moyen des lignes de crédit existantes de la sicaf immobilière.
L'emplacement le long de l'A12 à Wilrijk est idéal pour un grand concessionnaire. Grâce à l'approche créative d'Intervest Offices & Warehouses, nous avons pu réaliser sur cet axe notre nouvelle grande concession Peugeot de la région anversoise dans les immeubles d'Intervest Offices & Warehouses situés au Boomsesteenweg.
Jean-Marc Van Droogenbroeck - Directeur - Peugeot Anvers, Deurne.
Wilrijk - Peugeot +/- 5.000 m²
Guldendelle à Kortenberg
Intervest Offices & Warehouses a vendu en 2013 son immeuble semi-industriel Guldendelle situé à Kortenberg, Jan-Baptist Vinkstraat 2, pour un montant de € 14,2 millions.
Etant donné que l'immeuble n'est pas destiné à des activités logistiques à grande échelle, il correspond insuffisamment à la politique de la sicaf immobilière d'investir dans des immeubles logistiques modernes. En raison de sa fonction spécifique de dépôt d'archives, l'immeuble peut plutôt être considéré comme immeuble semi-industriel et n'est par conséquent pas stratégique pour la sicaf immobilière. En outre, il est supposé que la valeur de l'immeuble évoluera probablement de façon négative dans les prochaines années vu le loyer élevé en combinaison avec une période de location restante en régression.
Il s'agit d'un immeuble semi-industriel composé d'un dépôt d'archives (8.297 m² au niveau du sol, comprenant une mezzanine sur 2 étages d'une superficie totale de 11.419 m²) ayant une superficie de bureaux restreinte (724 m²). La totalité de l'immeuble est loué à la Commission Européenne pour une période fixe jusque mi-2022 à un loyer indexé de € 1,1 million par an.
La transaction a été une opportunité pour la sicaf immobilière de vendre l'immeuble à un prix attrayant. Le prix de vente (après déduction des frais de vente, des réductions locatives restantes et de la révision de la TVA) se situe notamment 11 % au-dessus de la valeur comptable au 31 décembre 2012, qui s'élevait à € 12,4 millions. L'immeuble représente environ 2 % de la juste valeur totale du portefeuille immobilier de la sicaf immobilière au 31 décembre 2012. Il s'agit d'une transaction soumise aux droits d'enregistrement. La vente a ainsi été effectuée à un rendement initial brut de 7,1 %.
Guldendelle Kortenberg 11.419 m²
| en milliers € | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 39.914 | 41.207 |
| Charges relatives à la location | 4 | 49 |
| Charges et revenus relatifs à la gestion immobilière | 1.072 | 1.097 |
| Résultat immobilier | 40.990 | 42.353 |
| Charges immobilières | -4.189 | -4.759 |
| Frais généraux et autres charges et revenus d'exploitation | -1.196 | -1.577 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 35.605 | 36.017 |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement | 1.947 | 140 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 5.465 | -13.953 |
| Autre résultat sur portefeuille | 429 | -730 |
| Résultat d'exploitation | 43.446 | 21.474 |
| Résultat financier (hors variations de la juste valeur - IAS 39) | -11.004 | -11.156 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) | 2.166 | -3.128 |
| Impôts | -27 | -35 |
| REsultat net Note: |
34.581 | 7.155 |
| Résultat d'exploitation distribuable | 24.574 | 24.826 |
| Résultat sur portefeuille | 7.841 | -14.543 |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) | 2.166 | -3.128 |
○ l'extension du site logistique à Oevel mi-2013
Au cours de l'exercice 2013 le périmètre de la société a été modifié par les événements suivants:
La comparaison des données par action est influencée par le fait que la société a émis 225.124 actions nouvelles en mai 2013 dans le cadre du dividende optionnel.
6 Entre parenthèses se trouvent les chiffres comparatifs de l'exercice 2012.
Pour l'exercice 2013, les revenus locatifs d'Intervest Offices & Warehouses s'élèvent à € 39,9 millions. La baisse de € 1,3 million ou environ 3 % par rapport à l'exercice 2012 (€ 41,2 millions) provient principalement du nouveau contrat de bail avec PwC à des loyers moins élevés dont la durée est fixe jusque fin 2021 dans l'immeuble de bureaux Woluwe Garden. La baisse des revenus locatifs suite au désinvestissement de l'immeuble semi-industriel à Kortenberg en mai 2013 est compensée par l'investissement et l'extension des immeubles logistiques à Oevel et Wilrijk et également par les indexations dans le portefeuille immobilier existant.
En 2013, les charges et revenus relatifs à la gestion immobilière présentent un revenu de € 1,1 million (€ 1,1 million) et comprennent un montant de € 0,6 million pour la prise en résultat des indemnités reçues des locataires partants (€ 0,8 million).
Les charges immobilières de la sicaf immobilière baissent au cours de l'exercice 2013 d'environ € 12 % ou € 0,6 million, atteignant € 4,2 millions (€ 4,8 millions). Cette baisse provient principalement des frais d'inoccupation moins élevés et de la réduction d'autres charges immobilières à Herentals Logistics 1.
Les frais généraux et autres revenus et charges d'exploitation s'élèvent à € 1,2 million et ont ainsi diminué de € 0,4 million par rapport à l'année précédente (€ 1,6 million), principalement en raison des frais de conseil moins élevés.
La baisse des revenus locatifs est compensée partiellement par la réduction des charges immobilières et des frais généraux de sorte que le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille ne baisse que d'environ 1 % ou € 0,4 million, atteignant € 35,6 millions (€ 36,0 millions).
Le résultat sur ventes des immeubles de placement s'élève en 2013 à € 1,9 million (€ 0,1 million) et comprend la plus-value de € 1,3 million réalisée sur la vente de l'immeuble semi-industriel situé à Kortenberg (après déduction des frais de vente, la révision de la TVA et les réductions de loyer restantes), et la plus-value de € 0,6 million sur la vente d'une parcelle de terrain située à Merchtem.
En 2013, les variations de la juste valeur des immeubles de placement sont positives et s'élèvent à € 5,5 millions en comparaison aux variations négatives - € 14,0 millions en 2012. Ces variations sont en 2013 l'effet combiné:
En 2013, la juste valeur de l'immobilier logistique a augmenté de € 20 millions ou 9 % et la juste valeur du portefeuille de bureaux a baissé de € 15 millions ou 4 %.
En 2013, le résultat financier (hors variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39)) s'élève à - € 11,0 millions (- € 11,2 millions) et baisse ainsi de € 0,2 million par rapport à 2012, principalement en raison de l'utilisation moins élevée du capital suite à la vente de l'immeuble semiindustriel à Kortenberg en mai 2013.
Les variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) comprennent la diminution de la valeur de marché négative des swaps de taux d'intérêt qui conformément à IAS 39 ne peuvent être classés comme instrument de couverture, d'un montant de € 2,2 millions (- € 3,1 millions).
Le taux d'intérêt moyen des crédits utilisés de la sicaf immobilière s'élève pour l'exercice 2013 à 3,8 % (3,7 %) y compris les marges bancaires.
Le résultat net d'Intervest Offices & Warehouses pour l'exercice 2013 s'élève à € 34,6 millions (€ 7,2 millions) et peut être réparti comme suit:
Pour l'exercice 2013, le résultat d'exploitation distribuable d'Intervest Offices & Warehouses s'élève à € 24,6 millions (€ 24,8 millions). Compte tenu des 14.424.982 actions cela représente € 1,70 par action en comparaison à € 1,75 l'année dernière.
Dans la situation compétitive actuelle, il est essentiel qu'Intervest Offices & Warehouses puisse poursuivre sa stratégie. Investir dans de la qualité et améliorer ainsi la location des immeubles est fondamental pour l'exploitation à long terme du potentiel de valeur de la sicaf immobilière. Intervest Offices & Warehouses à conclu qu'il est essentiel de porter le taux de distribution à 90 % de sorte qu'il reste suffisamment de liquidités provenant des activités d'exploitation afin de continuer à investir dans le portefeuille. Pour cette raison les dédommagements et indemnités de remises en état, reçus pour la résiliation de contrats de bail, ne seront pas distribués mais conservés pour effectuer des travaux de remise en état ultérieurs ainsi que des investissements futurs dans le portefeuille immobilier.
Sur base d'un taux de distribution de 90 % un dividende brut par action de € 1,53 par rapport à € 1,76 pour l'exercice 2012 sera offert aux actionnaires de la sicaf immobilière. Ce dividende brut offre aux actionnaires de la sicaf immobilière un rendement brut du dividende de 7,9 % sur base du cours de clôture de l'action au 31 décembre 2013.
| Résultat par action | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions copartageantes | 14.424.982 | 14.199.858 |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions | 14.335.677 | 14.084.425 |
| Résultat net (€) | 2,41 | 0,51 |
| Résultat d'exploitation distribuable (€) | 1,70 | 1,75 |
| Adaptation dividende par la règle d'évaluation modifiée7 (€) | 0,00 | 0,01 |
| Résultat d'exploitation distribuable après adaptation (€) | 1,70 | 1,76 |
| Pourcentage de distribution (%) | 90 % | 100 % |
| Dividende brut (€) | 1,53 | 1,76 |
| Dividende net (€) | 1,1475 | 1,3200 |
7 En 2011, le résultat d'exploitation distribuable a été augmenté de € 0,17 par action en raison de la modification de la règle d'évaluation pour la résiliation anticipée de contrats de bail. Pour l'exercice 2012 cette modification de la règle d'évaluation a encore un effet positif limité de € 0,01 par action. Pour l'exercice 2013 telle adaptation n'est plus d'application.
| en milliers € | 31.12.2013 | 31.12.2012 |
|---|---|---|
| ACTIF | ||
| Actifs non courants | 580.986 | 581.588 |
| Actifs courants | 7.876 | 12.489 |
| Total de l'actif CAPITAU X PROPRES ET PASS IF |
588.862 | 594.077 |
| Capitaux propres | 286.521 | 272.356 |
| Capital | 131.447 | 129.395 |
| Primes d'émission | 65.190 | 63.378 |
| Réserves | 55.265 | 72.389 |
| Résultat net de l'exercice | 34.582 | 7.156 |
| Intérêts minoritaires | 37 | 38 |
| Passifs | 302.341 | 321.721 |
| Passifs non courants | 226.171 | 260.659 |
| Passifs courants | 76.170 | 61.062 |
| TOTAL DES CAPITAU X PROPRES ET DU PASS IF |
588.862 | 594.077 |
| Données du bilan par action | 31.12.2013 | 31.12.2012 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions copartageantes | 14.424.982 | 14.199.858 |
| Valeur active nette (juste valeur) (€) | 19,86 | 19,18 |
| Valeur active nette (valeur d'investissement) (€) | 20,87 | 20,21 |
| Valeur active nette EPRA (€) | 20,20 | 19,73 |
| Cours boursier à la date de clôture (€) | 19,48 | 20,12 |
| Prime (+) / décote (-) par rapport à la valeur active nette (juste valeur) (%) | -2 % | 5 % |
| Taux d'endettement (max. 65 %) (%) | 48,7 % | 51,2 % |
Les actifs non courants se composent principalement des immeubles de placement d'Intervest Offices & Warehouses. Au 31 décembre 2013, la juste valeur du portefeuille immobilier de la sicaf immobilière est restée stable et s'élève à € 581 millions (€ 581 millions au 31 décembre 2012). C'est l'effet combiné de (i) l'augmentation de la juste valeur du portefeuille logistique de € 13,8 millions ou 6 %8, suite à l'augmentation de la juste valeur du portefeuille immobilier existant de € 20,5 millions, aux extensions et investissements à Oevel et Wilrijk pour € 5,6 millions et la vente d'un immeuble non stratégique semi-industriel à Kortenberg, ayant une juste valeur de € 12,4 millions, et (ii) de la baisse de la juste valeur du portefeuille de bureaux de 14,3 millions ou 4 %9 en raison de la baisse de € 15,0 millions de la juste valeur du portefeuille de bureaux suite au départ annoncé du locataire Deloitte à Diegem en 2016/2017 (baisse de la juste valeur de ces immeubles de € 12,0 millions en 2013), à l'adaptation générale des valeurs locatives estimées pour les bureaux dans la périphérie bruxelloise et à l'augmentation de l'inoccupation dans les immeubles à Anvers, et aux investissements de € 0,7 million dans le portefeuille de bureaux existant.
Les actifs courants s'élèvent à € 8 millions et se composent essentiellement de € 4 millions de créances commerciales (dont € 3 millions de facturations anticipées des loyers de l'exercice 2014 pour le portefeuille logistique), de € 2 millions de créances fiscales et autres actifs courants et de € 2 millions de comptes de régularisation.
Les capitaux propres de la sicaf immobilière s'élèvent au 31 décembre 2013 à € 287 millions (€ 272 millions).
Pour l'exercice 2012, les actionnaires de la sicaf immobilière Intervest Offices & Warehouses ont opté pour 20,6 % de leurs actions pour l'apport de leurs droits de dividendes en échange d'actions nouvelles, au lieu du paiement des dividendes en espèces. Cela a donné lieu le 23 mai 2013 à un renforcement des capitaux propres d'Intervest Offices & Warehouses de € 3,9 millions (augmentation de capital et prime d'émission) au moyen de la création de 225.124 actions nouvelles, portant le nombre total des actions d'Intervest Offices & Warehouses dès le 23 mai 2013 à 14.424.982. Les actions nouvelles d'Intervest Offices & Warehouses participent aux résultats de la sicaf immobilière depuis le 1 janvier 2013. Le nombre total d'actions copartageantes s'élève à 14.424.982 unités au 31 décembre 2013 (14.199.858 unités).
Le capital social de la sicaf immobilière a augmenté en 2013 suite à cette augmentation de capital de € 2,1 millions et s'élève à € 131 millions (€ 129 millions) et les primes d'émission ont augmenté de € 1,8 millions et s'élèvent à € 65 millions (€ 63 millions). Les réserves de la société s'élèvent à € 55 millions (€ 72 millions).
Au 31 décembre 2013, la valeur active nette (juste valeur) de l'action s'élève à € 19,86 (€ 19,18). Etant donné qu'au 31 décembre 2013 le cours boursier d'Intervest Offices & Warehouses (INTO) s'élève à € 19,48, l'action à la date de clôture cote avec une décote de 2 % par rapport à la valeur active nette (juste valeur).
Les passifs non courants s'élèvent à € 226 millions (€ 261 millions) et comprennent d'une part les dettes financières non courantes d'un montant de € 221 millions (€ 252 millions), se composant de € 146 millions de financements bancaires à long terme dont l'échéance se situe après le 31 décembre 2014 et de € 75 millions de l'emprunt obligataire émis en juin 2010. D'autre part, les passifs non courants comprennent également les autres passifs financiers non courants, qui représente la valeur de marché négative de € 4 millions pour les couvertures de flux de trésorerie que la sicaf immobilière a conclu pour couvrir les taux d'intérêt variables des dettes financières non courantes.
8 Par rapport à la juste valeur au 31 décembre 2012, sur base d'une composition constante du portefeuille logistique.
9 Par rapport à la juste valeur au 31 décembre 2012, sur base d'une composition constante du portefeuille de bureaux.
Les passifs courants s'élèvent à € 76 millions (€ 61 millions) et se composent principalement de € 62 millions de dettes financières courantes, de € 3 millions de dettes commerciales et de € 11 millions de comptes de régularisation.
Les principales caractéristiques de la structure financière à la fin de l'année 2013 sont:
Inter Access Park Dilbeek 6.391 m2
Au 31 décembre 2013, 77 % des lignes de crédit disponibles d'Intervest Offices & Warehouses sont des financements à long terme. 23 % des lignes de crédits sont des financements à court terme, dont 15 % se compose de financements à durée indéterminée (€ 47 millions) et 8 % se compose d'un crédit venant à échéance mi-2014 (€ 25 millions). En outre, il y a encore une tranche de remboursement annuelle de € 0,5 million pour un crédit d'investissement.
Au 31 décembre 2013, le calendrier des échéances des lignes de crédit disponibles, y compris l'emprunt obligataire de € 75 millions qui vient à échéance le 29 juin 2015, présente l'image suivante. Le prochain crédit de la sicaf immobilière ne vient à échéance que mi-2014 (€ 25 millions). La durée moyenne pondérée des financements à long terme s'élève ainsi à 2,1 ans au 31 décembre 2013.
Au 31 décembre 2013, le taux d'endettement de la sicaf immobilière s'élève à 48,7 % (51,2 % au 31 décembre 2012). La baisse de 2,5 % par rapport au 31 décembre 2012 provient principalement de la vente de l'immeuble semi-industriel à Kortenberg, de la réévaluation du portefeuille immobilier et du renforcement des capitaux propres suite au dividende optionnel pour l'exercice 2012.
Etant donné que la croissance économique attendue en 2014 est très limitée, Intervest Offices & Warehouses est d'avis que moyennant une approche active du marché, le volume des nouvelles locations et extensions sur le marché des bureaux peut rester similaire à celui de 2013. En outre, il se peut que les quelques entreprises en expansion qu'Intervest Offices & Warehouses a dans son portefeuille, principalement dans le secteur biomédical, soient à nouveau expansive en 2014.
Dans l'ensemble la sicaf immobilière s'attend à ce que le volume des nouvelles locations et extensions corresponde à celui de 2013.
Le regain de confiance des consommateurs et l'augmentation du e-commerce sont une évolution positive pour les transactions locatives dans le segment logistique. La croissance économique est toutefois trop précoce pour s'attendre réellement à une reprise fondamentale du marché de la location. Les immeubles logistiques d'Intervest Offices & Warehouses font partie des meilleurs sur le marché de sorte que la sicaf immobilière est optimiste quant aux possibilités de location dès la reprise du marché.
Intervest Offices & Warehouses vise à maintenir le niveau du taux d'occupation en 2014 et tâchera de renégocier un nombre de contrats de bail importants de façon proactive.
Pour les immeubles situés Berkenlaan à Diegem, loués actuellement par Deloitte et qui seront graduellement abandonnés à partir de 2016, la sicaf immobilière commencera déjà dès 2014 à commercialiser ces immeubles, bien que cela soit encore prématuré.
Intervest Offices & Warehouses va invariablement poursuivre sa stratégie d'investissement qui consiste à accroître la part de l'immobilier logistique dans le portefeuille immobilier. L'objectif est d'augmenter considérablement la part des immeubles logistiques de haute qualité grâce à de nouvelles acquisitions ou des développements dans le portefeuille existant. Intervest Offices & Warehouses dispose encore d'un potentiel considérable de nouveaux développements. Un permis de bâtir a été obtenu pour le développement logistique d'environ 18.000 m² sur le site de Herentals Logistics et la sicaf immobilière s'attend à une éventuelle extension des espaces loués sur certains sites logistiques. Intervest Offices & Warehouses ne commencera les travaux de construction que si une partie substantielle de ces espaces est louée d'avance.
Tout comme en 2013 la sicaf immobilière vendra probablement quelques immeubles atypiques dans le segment logistique pour autant que cela puisse être réalisé à des conditions suffisamment intéressantes.
Si les circonstances de marché le permettent, la sicaf immobilière désinvestira quelques immeubles sur le marché de bureaux. Les bureaux restent toutefois un investissement intéressant permettant de réaliser de beaux rendements. Certains immeubles de bureaux seront rénovés et adaptés afin de répondre aux attentes actuelles sur le marché de la location.
Le prochain crédit de la sicaf immobilière qui vient à échéance ne se situe qu'en juillet 2014 (€ 25 millions). Compte tenu de la donnée du marché d'où il ressort que les banques souhaitent progressivement mettre un terme aux financements immobiliers, Intervest Offices & Warehouses examinera des sources alternatives de financements. Les possibilités de refinancements de l'emprunt obligataire qui vient à échéance en juin 2015 seront également analysées.
| Calendrier financier | |
|---|---|
| Communication des résultats annuels au 31 décembre 2013 | mardi 11 février 2014 |
| Assemblée générale des actionnaires | mercredi 30 avril 2014 à 16h30 |
| Mise en paiement du dividende: | |
| Ex-date dividende 2013 | mardi 6 mai 2014 |
| Record date dividende 2013 | jeudi 8 mai 2014 |
| Mise en paiement du dividende 2013 | à partir du 2 juin 2014 |
| Déclaration intermédiaire des résultats au 31 mars 2014: | mardi 6 mai 2014 |
| Rapport financier semestriel au 30 juin 2014: | mardi 29 juillet 2014 |
| Déclaration intermédiaire des résultats au 30 septembre 2014: | mardi 28 octobre 2014 |
Le rapport annuel de l'exercice 2013 sera disponible à partir du 31 mars 2014 sur le site web de la société (www.intervest.be).
Note à la rédaction: pour plus d'informations veuillez contacter:
INTERVEST OFFICES & WAREHOUSES SA, sicaf immobilière publique de droit belge, Jean-Paul Sols - CEO ou Inge Tas - CFO, tel. 03/287.67.87, www.intervest.be
| en milliers € | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 39.914 | 41.207 |
| Charges relatives à la location | 4 | 49 |
| RESULTAT LOCATIF NET |
39.918 | 41.256 |
| Récupération de charges immobilières | 1.269 | 1.408 |
| Récupération de charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
8.880 | 8.992 |
| Frais incombant au locataire et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remise en état | -379 | -652 |
| Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués | -8.880 | -8.992 |
| Autres revenus et dépenses relatifs à la location | 182 | 341 |
| RESULTAT IMMOBILIER |
40.990 | 42.353 |
| Frais techniques | -721 | -840 |
| Frais commerciaux | -188 | -286 |
| Charges et taxes sur immeubles non loués | -777 | -981 |
| Frais de gestion immobilière | -2.400 | -2.293 |
| Autres charges immobilières | -104 | -359 |
| CHARGES IMMOBILIERES | -4.189 | -4.759 |
| RESULTAT D'EXPLOITAT ION DES IMMEUBLES |
36.801 | 37.594 |
| Frais généraux | -1.243 | -1.628 |
| Autres revenus et charges d'exploitation | 47 | 51 |
| RESULTAT D'EXPLOITAT ION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE |
35.605 | 36.017 |
| Résultat sur ventes des immeubles de placement | 1.947 | 140 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 5.465 | -13.953 |
| Autre résultat sur portefeuille | 429 | -730 |
| RESULTAT D'EXPLOITAT ION |
43.446 | 21.474 |
10 Le commissaire a confirmé que son contrôle plénier, qui a été terminé quant au fond, n'a pas révélé de corrections significatives qui devraient être apportées aux informations comptables reprises dans ce communiqué de presse et qu'une attestation sans réserve sera délivrée.
| en milliers € | 2013 | 2012 | |
|---|---|---|---|
| RESULTAT D'EXPLOITAT ION |
43.446 | 21.474 | |
| Revenus financiers | 209 | 20 | |
| Charges d'intérêt nettes | -11.207 | -11.165 | |
| Autres charges financières | -6 | -11 | |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) | 2.166 | -3.128 | |
| RESULTAT FINANCIER |
-8.838 | -14.284 | |
| RESULTAT AVANT IMPOTS |
34.608 | 7.190 | |
| Impôts | -27 | -35 | |
| RESULTAT NET Note: |
34.581 | 7.155 | |
| Résultat d'exploitation distribuable | 24.574 | 24.826 | |
| Résultat sur portefeuille | 7.841 | -14.543 | |
| Variations de la juste valeur d'actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) | 2.166 | -3.128 | |
| Attribuable aux: | |||
| Actionnaires de la société mère | 34.582 | 7.156 | |
| Intérêts minoritaires | -1 | -1 | |
| RESULTAT PAR ACTION |
2013 | 2012 | |
| Nombre d'actions copartageantes | 14.424.982 | 14.199.858 | |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions | 14.335.677 | 14.084.425 | |
| Résultat net (€) | 2,41 | 0,51 | |
| Résultat net dilué (€) | 2,41 | 0,51 | |
| Résultat d'exploitation distribuable (€) | 1,70 | 1,75 | |
| en milliers € | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| RESULTAT NET Autres éléments du résultat global (recyclable au compte de résultats) |
34.581 | 7.155 |
| Variations de la part effective de la juste valeur des instruments de couverture autorisés pour la couverture de flux de trésorerie |
472 | 32 |
| Transfert au résultat des instruments de couverture devenus non effectifs | 241 | 0 |
| RESULTAT GLOBAL Attribuable aux: |
35.294 | 7.187 |
| Actionnaires de la société mère | 35.295 | 7.188 |
| Intérêts minoritaires | -1 | -1 |
| en milliers € | 31.12.2013 | 31.12.2012 |
|---|---|---|
| Actifs non courants | 580.986 | 581.588 |
| Immobilisations incorporelles | 34 | 45 |
| Immeubles de placement | 580.709 | 581.280 |
| Autres immobilisations corporelles | 228 | 248 |
| Créances commerciales et autres actifs non courants | 15 | 15 |
| Actifs courants | 7.876 | 12.489 |
| Actifs détenus en vue de la vente | 0 | 1.225 |
| Créances commerciales | 3.800 | 4.860 |
| Créances fiscales et autres actifs courants | 1.654 | 3.211 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 691 | 753 |
| Comptes de régularisation | 1.731 | 2.440 |
| TOTAL DE L'ACTIF |
588.862 | 594.077 |
| CAPITAU X PROPRES ET PASS IF en milliers € |
31.12.2013 | 31.12.2012 |
|---|---|---|
| Capitaux propre s |
286.521 | 272.356 |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère | 286.484 | 272.318 |
| Capital | 131.447 | 129.395 |
| Primes d'émission | 65.190 | 63.378 |
| Réserves | 55.265 | 72.389 |
| Résultat net de l'exercice | 34.582 | 7.156 |
| Intérêts minoritaires | 37 | 38 |
| Passif | 302.341 | 321.721 |
| Passifs non courants | 226.171 | 260.659 |
| Dettes financières non courantes | 221.251 | 252.253 |
| Etablissements de crédit | 146.467 | 177.617 |
| Emprunt obligataire | 74.775 | 74.625 |
| Location-financement | 9 | 11 |
| Autres passifs financiers non courants | 4.384 | 7.780 |
| Autres passifs non courants | 536 | 626 |
| Passifs courants | 76.170 | 61.062 |
| Provisions | 172 | 172 |
| Dettes financières courantes | 61.720 | 48.018 |
| Etablissements de crédit | 61.712 | 48.012 |
| Location-financement | 8 | 6 |
| Autres passifs financiers courants | 517 | 0 |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 2.921 | 2.822 |
| Autres passifs courants | 173 | 354 |
| Comptes de régularisation | 10.667 | 9.696 |
| TOTAL DES CAPITAU X PROPRES ET DU PASS IF |
588.862 | 594.077 |
35
| mil lier s € en |
Cap ital |
Pri s d'é me mis sio n |
Rés erv es |
et de Rés ulta t n l'ex ice erc |
rêts min Inté orit aire s |
Tot al itau cap x s pro pre |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bila u 3 1 d éce mb re 2 01 1 n a |
126 .72 9 |
60 .83 3 |
78 .39 8 |
18. 01 8 |
40 | 284 .01 8 |
| Rés ulta lob al 2 01 2 t g |
32 | 7.1 56 |
-1 | 7.1 87 |
||
| Tra nsf erts r l'a ffec tat ion du rés ulta t 2 01 1: pa |
||||||
| Tra nsf rés du sol de des riat ion s d e la leu r d 'inv isse ert est nt aux erv es va va me des bie imm obi lier ns s |
1.2 45 |
-1. 24 5 |
0 | |||
| Tra nsf ert de l'im t su r la jus te v ale ur d fra is e t d roit s d uta tion pac es e m imé s lo rs d e l' alié ion hy thé tiq des im ubl de lac est nat ent po ue me es p em |
-1. 36 5 |
1.3 65 |
0 | |||
| Tra nsf ert de la v aria tion de la jus te v ale ur d 'ac tifs et sifs fin iers à pas anc la r ése le s old e d iati de la jus ale ur d inst te v ent rve po ur es var ons es rum s risé ilité de tur uto uel s la tab de rtu 'est cou ver e a s a uxq co mp co uve re n pa s liqu ée app |
-4. 175 |
4.1 75 |
0 | |||
| Tra nsf rés ulta rtés de cic écé den ert ts r ts aux epo s e xer es pr |
60 5 |
-60 5 |
0 | |||
| nsf et i ino rita ires Tra ert rés nté rêts aux erv es m |
13 | -12 | -1 | 0 | ||
| Em issi d'a ctio sui te a u d ivid end tion nel de l'e cic e 2 01 1 on ns e o p xer |
2.6 66 |
2.5 45 |
5.2 11 |
|||
| Div ide nde de l'e cic e 2 01 1 xer |
-2. 36 4 |
-21 .69 6 |
-24 .06 0 |
|||
| Bila u 3 1 d éce mb re 2 01 2 n a |
129 .39 5 |
63 .37 8 |
72 .38 9 |
7.1 56 |
38 | 27 2.3 56 |
| Rés ulta t g lob al 2 01 3 |
713 | 34 .58 2 |
-1 | 35 .29 4 |
||
| Tra nsf erts r l'a ffec tat ion du rés ulta t 2 01 2: pa |
||||||
| nsf riat ion 'inv isse Tra ert rés du sol de des s d e la leu r d est nt aux erv es va va me des bie imm obi lier ns s |
-14 .62 5 |
14. 62 5 |
0 | |||
| Tra nsf ert de l'im t su r la jus te v ale ur d fra is e t d roit s d uta tion pac es e m imé s lo rs d e l' alié ion hy thé tiq des im ubl de lac est nat ent po ue me es p em |
82 | -82 | 0 | |||
| Tra nsf de la v aria tion de la jus ale ur d 'ac tifs sifs fin iers à ert te v et pas anc la r ése le s old e d iati de la jus ale ur d inst te v ent rve po ur es var ons es rum s de tur uto risé uel s la tab ilité de rtu 'est cou ver e a s a uxq co mp co uve re n pa s liqu ée app |
-3. 128 |
3.1 28 |
0 | |||
| Tra nsf rés ulta rtés de cic écé den ert ts r ts aux epo s e xer es pr |
-23 | 23 | 0 | |||
| Em issi d'a ctio sui te a u d ivid end tion nel de l'e cic e 2 01 2 on ns e o p xer |
2.0 51 |
1.8 12 |
3.8 63 |
|||
| Div ide nde de l'e cic e 2 01 2 xer |
-14 2 |
-24 .85 0 |
-24 .99 2 |
|||
| Bila u 3 1 d éce mb re 2 01 3 n a |
13 1.4 47 |
65 .19 0 |
55 .26 5 |
34 .58 2 |
37 | 28 6.5 21 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.