Earnings Release • May 5, 2015
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gereglementeerde informatie embargo tot 05/05/2015, 08.00 uur
Antwerpen, 5 mei 2015
In het kader van haar strategie om te investeren in logistiek vastgoed heeft Intervest Offices & Warehouses op 4 februari 2015 een overeenkomst afgesloten tot verwerving van een logistieke site van circa 52.000 m² in Herstal (Luik) voor € 28,6 miljoen.
In navolging van de transactie met Machiels Real Estate in december 2014 is met deze transactie verder invulling gegeven aan de strategie van de vennootschap om het aandeel logistiek vastgoed in de totale vastgoedportefeuille verder te laten groeien tot circa 60%. Mede door deze transactie is de omvang van de logistieke vastgoedportefeuille van Intervest Offices & Warehouses gestegen tot € 306 miljoen waardoor het logistiek vastgoed 48% van de totale vastgoedportefeuille uitmaakt, een groei met 3% ten opzichte van jaareinde 2014.
De site is een modern logistiek complex van opslaghallen met bijbehorende beperkte kantoorfaciliteiten en een ruim buitenterrein in de logistieke hotspot Luik, op het
De verhuuractiviteit heeft zich in het eerste kwartaal van 2015 zowel in de kantorenmarkt als voor het logistiek vastgoed vooral toegespitst op verlengingen van bestaande huurovereenkomsten.
Een vermeldenswaardige nieuwe verhuring betreft de verhuring van 3.653 m² aan het Facilitair Agentschap in de logistieke site Neerland 1 in Wilrijk.
Na afsluiting van het eerste kwartaal 2015 is met CooperVision Belgium een uitbreiding en verlenging gerealiseerd voor de logistieke site in Herstal. Omwille van de sterke groei van CooperVision en de centralisatie van
Wilrijk Neerland 1
kruispunt van de logistieke corridor Antwerpen-Limburg-Luik en de Waalse as Bergen-Charleroi-Luik. De site omvat in totaal 47.579 m² opslagruimte, 4.389 m² kantoren, technische en sociale ruimten, 17.651 m² buitenopslag en een ruime parking. Op één van de gebouwen is daarnaast een PV-installatie op het dak geïnstalleerd met een vermogen van 250 kWpiek, die eveneens deel uitmaakt van de transactie.
De site is op 31 maart 2015 volledig verhuurd. 83% is voor lange termijn verhuurd aan Vincent Logistics en CooperVision Belgium en 17% voor kortere termijn aan Parker Legris. Voor Vincent Logistics als belangrijkste huurder vormt deze site de centrale locatie vanwaar zij al haar activiteiten aanstuurt.
Deze transactie genereert voor Intervest Offices & Warehouses een huurinkomstenstroom van circa € 2,6 miljoen op jaarbasis en levert een netto aanvangsrendement van circa 8,2%.
de continentaal Europese distributieactiviteiten, diende de oppervlakte van CooperVision in Herstal immers aanzienlijk te worden uitgebreid. De nieuwe overeenkomst gaat reeds in op 1 april 2015 om te eindigen in 2024 en levert een huurinkomen van € 0,8 miljoen per jaar op.
De bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille van Intervest Offices & Warehouses is in het eerste kwartaal van 2015 stabiel gebleven op 87%. Voor de logistieke portefeuille is de bezettingsgraad met 1% toegenomen tot 92%, terwijl deze voor de kantoren gelijk is gebleven en 83% bedraagt.
Tussentijdse verklaring van de raad van bestuur over het eerste kwartaal 2015
| Vastgoedportefeuille | 31.03.2015 | 31.12.2014 | 31.03.2014 |
|---|---|---|---|
| Reële waarde van de vastgoedbeleggingen (€ 000) | 638.482 | 609.476 | 579.196 |
| Investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen (€ 000) | 654.444 | 624.713 | 593.676 |
| Bezettingsgraad (%)2 | 87% | 87% | 85% |
| Totale verhuurbare oppervlakte (m²) | 726.127 | 674.156 | 596.714 |
De reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt op 31 maart 2015 € 638 miljoen (€ 609 miljoen op 31 december 2014). De toename met € 29 miljoen in het
eerste kwartaal van 2015 is voornamelijk het gevolg van de verwerving van de logistieke site in Luik in februari 2015.
Het operationeel uitkeerbaar resultaat van Intervest Offices & Warehouses is in het eerste kwartaal van 2015 toegenomen tot € 9,1 miljoen (€ 5,9 miljoen in het eerste kwartaal van 2014). Dit resultaat vloeit voornamelijk voort uit de stijging van de huurinkomsten door de verwerving van de logistieke sites in Opglabbeek in december 2014 en in Luik in februari 2015 en door de toename van de toegekende wederinstaatstellingsvergoedingen van vertrekkende huurders.
Per aandeel betekent dit voor het eerste kwartaal van 2015 een operationeel uitkeerbaar resultaat van € 0,56 in vergelijking met € 0,41 in het eerste kwartaal van 2014 of een toename van circa 37%. Zonder rekening te houden met de toegekende wederinstaatstellingsvergoedingen bedraagt het operationeel uitkeerbaar resultaat
per aandeel € 0,41 waarmee het op hetzelfde peil gebleven is als in het eerste kwartaal van 2014.
In de huidige competitieve omgeving is het essentieel dat Intervest Offices & Warehouses voort kan blijven gaan met de uitvoering van haar strategie. Investering in de kwaliteit en daarmee de verhuurbaarheid van haar panden is cruciaal om het langetermijnwaardepotentieel van de vennootschap te kunnen benutten. Intervest Offices & Warehouses heeft reeds in het verleden geconcludeerd dat het noodzakelijk is om het uitkeringspercentage voor het brutodividend naar 90% van het operationeel uitkeerbaar resultaat te brengen zodat er voldoende liquiditeiten uit de operationele activiteiten kunnen worden aangehouden om te blijven investeren in de portefeuille.
Herstal
2 De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de commerciële huurinkomsten en diezelfde huurinkomsten verhoogd met de geschatte huurwaarde van de niet-bezette verhuurlocaties. Commerciële huurinkomsten zijn de contractuele huurinkomsten van de reeds ondertekende contracten met betrekking tot de ruimten die op balansdatum contractueel leeg zijn.
| in duizenden € | 31.03.2015 | 31.03.2014 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 11.500 | 9.912 |
| Met verhuur verbonden kosten | 4 | -1 |
| Met beheer verbonden kosten en opbrengsten | 2.528 | 200 |
| Vastgoedresultaat | 14.032 | 10.111 |
| Vastgoedkosten | -1.410 | -1.147 |
| Algemene kosten en andere operationele opbrengsten en kosten | -403 | -336 |
| Operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille | 12.219 | 8.628 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 0 | -580 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -832 | -19 |
| Ander portefeuilleresultaat | 189 | 104 |
| Operationeel resultaat | 11.576 | 8.133 |
| Financieel resultaat (excl. variaties in reële waarde - IAS 39) | -3.032 | -2.673 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) |
313 | -309 |
| Belastingen | -99 | -9 |
| Nettoresultaat | 8.758 | 5.142 |
| Toelichting: | ||
| Operationeel uitkeerbaar resultaat | 9.088 | 5.946 |
| Portefeuilleresultaat | -643 | -495 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) |
313 | -309 |
| Gegevens per aandeel | 31.03.2015 | 31.03.2014 |
|---|---|---|
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 16.143.906 | 14.424.982 |
| Nettoresultaat (€) | 0,54 | 0,36 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat (€) | 0,56 | 0,41 |
Tussentijdse verklaring van de raad van bestuur over het eerste kwartaal 2015
De huurinkomsten van Intervest Offices & Warehouses nemen in het eerste kwartaal van 2015 toe met 16% of circa € 1,6 miljoen tot € 11,5 miljoen (€ 9,9 miljoen) voornamelijk door de verwerving van de logistieke sites in Opglabbeek in december 2014 en in Luik in februari 2015. Deze beide sites genereren samen een jaarlijks huurinkomen van circa € 5,3 miljoen. De huurinkomsten van de kantorenportefeuille in het eerste kwartaal van 2015 zijn licht toegenomen ten opzichte van het eerste kwartaal van 2014 door indexaties en verhuringen.
bevatten in het eerste kwartaal van 2015 een opbrengst van € 2,5 miljoen (€ 0,2 miljoen) die betrekking heeft op de inresultaatname van toegekende wederinstaatstellingsvergoedingen van vertrekkende huurders in de kantorenportefeuille.
Begin 2015 is Intervest Offices & Warehouses immers tot een akkoord gekomen met haar huurder Deloitte om de vertrekdata voor de 3 betreffende gebouwen (Diegem Campus 1 en 2 en Hermes Hills, in totaal circa 20.000 m²) die oorspronkelijk liepen tot 2016 en 2017, samen te laten vallen en vast te leggen op 31 december 2016. In dit kader is de wederinstaatstellingsvergoeding, die ten laste valt van de huurder zoals voorzien in de huurcontracten, bepaald op € 2,5 miljoen en werd overeengekomen dat Deloitte dit bedrag betaalt in 2016. Deze vergoeding zal aangewend worden voor de wederinstaatstelling en renovatie van gebouwen.
De vastgoedkosten bedragen € 1,4 miljoen voor het eerste kwartaal van 2015 (€ 1,1 miljoen). De toename is het gevolg van de verwerving van de twee logistieke sites en de rebranding van de inkomhallen in het kantorenpark Intercity Business Park in Mechelen.
De algemene kosten en andere operationele opbrengsten en kosten belopen € 0,4 miljoen en zijn daarmee licht toegenomen ten opzichte van het eerste kwartaal van vorig jaar (€ 0,3 miljoen), hoofdzakelijk door een uitgebreider personeelsbestand.
De stijging van de huurinkomsten en de toegekende wederinstaatstellingsvergoedingen van vertrekkende huurders, deels gecompenseerd door de toename van de vastgoedkosten en de algemene kosten zorgen ervoor dat het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille stijgt met € 3,6 miljoen of circa 42% tot € 12,2 miljoen (€ 8,6 miljoen).
In het eerste kwartaal 2015 hebben zich geen belangrijke variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen voorgedaan. De daling van de reële waarde met - € 0,8 miljoen is toe te schrijven aan de kantorenportefeuille. De reële waarde van de logistieke portefeuille is ongewijzigd gebleven.
Het financiële resultaat (excl. variaties in reële waarde - IAS 39) bedraagt voor het eerste kwartaal van 2015 - € 3,0 miljoen en is daarmee met € 0,3 miljoen gestegen ten opzichte van het eerste kwartaal 2014 (- € 2,7 miljoen). De toename van de financieringskosten volgt hoofdzakelijk uit de verwerving van de twee logistieke sites en de uitgifte van de obligatielening in maart 2014 voor € 60 miljoen ter herfinanciering van de bestaande obligatielening van € 75 miljoen die in juni 2015 op vervaldatum komt en zal terugbetaald worden. De gemiddelde rentevoet van de financieringen van de vennootschap bedraagt voor het eerste kwartaal van 2015 4,0% inclusief bankmarges (3,9%).
Op 31 maart 2015 zijn:
De variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) bevatten de afname in de negatieve marktwaarde van de interest rate swaps die conform IAS 39 niet als cash-flow hedginginstrument kunnen geklasseerd worden, voor een bedrag van € 0,3 miljoen (- € 0,3 miljoen).
Het nettoresultaat van Intervest Offices & Warehouses voor het eerste kwartaal van 2015 bedraagt € 8,8 miljoen (€ 5,1 miljoen) en kan opgedeeld worden in:
Het operationeel uitkeerbaar resultaat bedraagt € 9,1 miljoen voor het eerste kwartaal van 2015. Rekening houdend met 16.143.906 dividendgerechtigde aandelen betekent dit voor het eerste kwartaal van 2015 een operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel van € 0,56 (€ 0,41).
Tussentijdse verklaring van de raad van bestuur over het eerste kwartaal 2015
| Balansgegevens per aandeel | 31.03.2015 | 31.12.2014 |
|---|---|---|
| Aantal aandelen op einde periode | 16.143.906 | 16.143.906 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 16.143.906 | 14.777.342 |
| Nettowaarde (reële waarde) (€) | 20,00 | 19,46 |
| Nettowaarde (investeringswaarde) (€) | 20,90 | 20,36 |
| Nettoactiefwaarde EPRA (€) | 20,30 | 19,77 |
| Beurskoers op afsluitingsdatum (€) | 27,00 | 22,50 |
| Schuldgraad (max. 65%) (%) | 47,8% | 46,6% |
Op 31 maart 2015 bedraagt de nettowaarde (reële waarde) van het aandeel € 20,00 (€ 19,46 op 31 december 2014).
De schuldgraad van de vennootschap bedraagt op 31 maart 2015 47,8% en is daarmee met 1,2% gestegen ten opzichte van 31 december 2014 (46,6%), voornamelijk door de verwerving van de logistieke site in Luik.
Herstal
Tussentijdse verklaring van de raad van bestuur over het eerste kwartaal 2015
De raad van bestuur van Intervest Offices & Warehouses heeft op 4 mei 2015 beslist om aan de aandeelhouders een keuzedividend aan te bieden. Hierbij bestaat de keuze tussen het ontvangen van het dividend voor het jaar 2014 onder de vorm van ofwel nieuwe gewone aandelen, ofwel cash, of een combinatie van deze twee betalingsmodaliteiten.
Gegeven de uitdagende Belgische kantorenmarkt en met België als logistieke draaischijf binnen Europa, blijft in 2015 wat investeringen en desinvesteringen betreft het accent liggen op het verschuiven van de verhouding in de vastgoedportefeuille, om op termijn van een ongeveer gelijke verdeling tussen het aandeel kantoren en het logistieke gedeelte te evolueren naar een respectievelijk 40%-60% verhouding. Bij deze verschuiving staat het investeren in up-to-date gebouwen van prima kwaliteit en het verhuren aan eersterangshuurders voorop.
Het kantoorgedeelte concentreert zich op de as Antwerpen-Mechelen-Brussel, het logistieke gedeelte op de assen Antwerpen-Brussel en Antwerpen-Luik.
De voorwaarden van het keuzedividend zijn bekendgemaakt in het afzonderlijk persbericht van 5 mei 2015 en zijn te vinden op de website van de vennootschap onder het luik "Investor Relations" via http://corporate.intervest.be/nl/offices.
Het verhogen van de huurdersretentie door het verlengen van de looptijd van de huurcontracten blijft de uitdaging op het vlak van asset management evenals het verder stabiliseren van de bezettingsgraad.
In 2015 zijn geen herfinancieringen aan de orde en verwacht wordt dat het operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel verder positief zal evolueren door lagere financieringskosten na de terugbetaling van de obligatielening van € 75 miljoen die in juni 2015 op vervaldatum komt.
In het kader van maatschappelijk verantwoord ondernemen gaat de voornaamste aandacht naar een duurzaam energiebeleid.
Over Intervest Offices & Warehouses. Intervest Offices & Warehouses werd opgericht in 1996 en is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) waarvan de aandelen genoteerd zijn op Euronext Brussels (INTO) sinds 1999. Intervest Offices & Warehouses investeert in België in kantoorgebouwen en in logistieke panden van prima kwaliteit, die verhuurd worden aan eersterangshuurders. Het onroerend goed waarin geïnvesteerd wordt, betreft vooral up-to-date gebouwen, gelegen op strategische locaties buiten het centrum van steden. Het kantoorgedeelte van de vastgoedportefeuille concentreert zich op de as Antwerpen - Mechelen - Brussel; het logistieke gedeelte op de as Antwerpen - Brussel en Antwerpen - Luik. Intervest Offices & Warehouses onderscheidt zich bij het verhuren van kantoorruimte door het aanbieden van 'turn-key solutions', een totaaloplossing gaande van plannen, inrichten, coördinatie van de werkzaamheden tot budgetopvolging.
INTERVEST OFFICES & WAREHOUSES NV, openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht, Jean-Paul Sols - CEO of Inge Tas - CFO, tel: + 32 3 287 67 87, www.intervest.be
| in duizenden € | 31.03.2015 | 31.03.2014 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 11.500 | 9.912 |
| Met verhuur verbonden kosten | 4 | -1 |
| NETTO HUURR ESULTAAT |
11.504 | 9.911 |
| Recuperatie van vastgoedkosten | 2.664 | 211 |
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op ver huurde gebouwen |
1.665 | 1.982 |
| Kosten van de huurder en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstel ling |
-163 | -35 |
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen | -1.665 | -1.982 |
| Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 27 | 24 |
| VAST GOEDRESULTAAT |
14.032 | 10.111 |
| Technische kosten | -430 | -242 |
| Commerciële kosten | -82 | -26 |
| Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen | -219 | -247 |
| Beheerskosten van het vastgoed | -640 | -603 |
| Andere vastgoedkosten | -39 | -29 |
| Vastgoedkosten | -1.410 | -1.147 |
| OPERAT IONEEL VAST GOEDRESULTAAT |
12.622 | 8.964 |
| Algemene kosten | -431 | -352 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | 28 | 16 |
| OPERAT IONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE |
12.219 | 8.628 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 0 | -580 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -832 | -19 |
| Ander portefeuilleresultaat | 189 | 104 |
| OPERAT IONEEL RESULTAAT |
11.576 | 8.133 |
| Financiële opbrengsten | 2 | 11 |
| Netto interestkosten | -3.031 | -2.682 |
| Andere financiële kosten | -3 | -2 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) |
313 | -309 |
| Financieel resultaat | -2.719 | -2.982 |
| RESULTAAT VÓÓR BELAST INGEN |
8.857 | 5.151 |
| Belastingen | -99 | -9 |
| NETTORESULTAAT | 8.758 | 5.142 |
| in duizenden € | 31.03.2015 | 31.03.2014 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 8.758 | 5.142 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Aandeelhouders van de moedermaatschappij | 8.758 | 5.142 |
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 |
| Toelichting: | ||
| Operationeel uitkeerbaar resultaat | 9.088 | 5.946 |
| Portefeuilleresultaat | -643 | -495 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) |
313 | -309 |
| RESULTAAT PER AANDEEL | 31.03.2015 | 31.03.2014 |
|---|---|---|
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 16.143.906 | 14.424.982 |
| Nettoresultaat (€) | 0,54 | 0,36 |
| Verwaterd nettoresultaat (€) | 0,54 | 0,36 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat (€) | 0,56 | 0,41 |
| in duizenden € | 31.03.2015 | 31.03.2014 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 8.758 | 5.142 |
| Andere componenten van het globaalresultaat (recycleerbaar in winst- en verliesrekening) |
||
| Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten voor kasstroomafdekkingen |
0 | 65 |
| GLOBAALRESULTAAT | 8.758 | 5.207 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Aandeelhouders van de moedermaatschappij | 8.758 | 5.207 |
| Minderheidsbelangen | 0 | 0 |
| ACTIVA in duizenden € | 31.03.2015 | 31.12.2014 |
|---|---|---|
| Vaste activa | 640.593 | 609.722 |
| Immateriële vaste activa | 12 | 16 |
| Vastgoedbeleggingen | 638.482 | 609.476 |
| Andere materiële vaste activa | 224 | 215 |
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | 1.875 | 15 |
| Vlottende activa | 13.604 | 8.868 |
| Handelsvorderingen | 5.514 | 3.861 |
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 2.448 | 1.655 |
| Kas en kasequivalenten | 3.296 | 1.259 |
| Overlopende rekeningen | 2.346 | 2.093 |
| TOTAA L ACTIVA |
654.197 | 618.590 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden € | 31.03.2015 | 31.12.2014 |
| Eigen vermogen |
322.925 | 314.167 |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij | 322.890 | 314.132 |
| Kapitaal | 147.110 | 147.110 |
| Uitgiftepremies | 82.785 | 82.785 |
| Reserves | 67.945 | 67.945 |
| Nettoresultaat van het boekjaar 2014 | 16.292 | 16.292 |
| Nettoresultaat van het boekjaar – eerste kwartaal 2015 | 8.758 | 0 |
| Minderheidsbelangen | 35 | 35 |
| Verplich tingen |
331.272 | 304.423 |
| Langlopende verplichtingen | 192.572 | 177.162 |
| Langlopende financiële schulden | 187.209 | 171.478 |
| Kredietinstellingen | 127.881 | 112.184 |
| Obligatielening | 59.325 | 59.291 |
| Financiële leasing | 3 | 3 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 4.753 | 5.066 |
| Andere langlopende verplichtingen | 610 | 618 |
| Kortlopende verplichtingen | 138.700 | 127.261 |
| Voorzieningen | 172 | 172 |
| Kortlopende financiële schulden | 119.091 | 112.465 |
| Kredietinstellingen | 44.125 | 37.533 |
| Obligatielening | 74.962 | 74.925 |
| Financiële leasing | 4 | 7 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 5.767 | 3.656 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 180 | 187 |
| Overlopende rekeningen | 13.490 | 10.781 |
| TOTAA L EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN |
654.197 | 618.590 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.