Annual Report • Mar 25, 2016
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
| Risicofactoren | 5 |
|---|---|
| Geschiedenis en mijlpalen | 21 |
| Kerncijfers | 25 |
| Brief aan de aandeelhouders | 35 |
| Verslag van de raad van bestuur | 41 |
| ProŠ el Investeringsstrategie Corporate governance verklaring Duurzaam en maatschappelijk verantwoord ondernemen |
42 44 47 64 |
| Verslag van het directiecomité | 71 |
| De markt van kantoren en logistiek vastgoed Belangrijke ontwikkelingen in 2015 Financiële resultaten 2015 Financiële structuur Winstbestemming 2015 EPRA Best Practices Vooruitzichten |
72 77 90 96 101 102 108 |
| Verslag betre™ ende het aandeel | 111 |
| Beursgegevens Dividend en aantal aandelen Aandeelhouders |
112 116 117 |
| Informatie krachtens artikel 34 van het koninklijk besluit van 14 november 2007 Financiële kalender 2016 |
118 121 |
| Vastgoedverslag | 123 |
|---|---|
| Samenstelling van de portefeuille Overzicht van de portefeuille Waardering van de portefeuille door |
125 141 |
| de vastgoeddeskundigen | 144 |
| Beschrijving van de kantorenportefeuille | 146 |
| Beschrijving van het logistiek vastgoed | 156 |
| Financieel verslag | 169 |
| Index | 170 |
| Geconsolideerde resultatenrekening | 171 |
| Geconsolideerd globaalresultaat | 173 |
| Geconsolideerde balans | 174 |
| Mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen |
176 |
| Geconsolideerd kasstroomoverzicht | 178 |
| Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening 179 | |
| Verslag van de commissaris | 221 |
| Enkelvoudige jaarrekening Intervest | |
| O ces & Warehouses nv | 224 |
| Algemene inlichtingen | 235 |
| IdentiŠ catie | 236 |
| Uittreksel uit de statuten | 240 |
| Commissaris Liquidity provider |
244 244 |
| Vastgoeddeskundigen | 244 |
| Vastgoedbeheerders | 245 |
| GVV — wettelijk kader | 245 |
| GVV — Š scaal stelsel | 246 |
| Verklaring bij het jaarverslag | 248 |
| Begrippenlijst | 249 |
◀ Sky Building, Berchem Intervest O ces & Warehouses
◀ Sky Building, Berchem Intervest Offi ces & Warehouses
De raad van bestuur van Intervest Oces & Warehouses heeft in 2015 zoals steeds aandacht besteed aan de risicofactoren waaraan Intervest Oces & Warehouses onderhevig is: marktrisico's, operationele, nanciële en reglementaire risico's.
De permanente evoluties op de vastgoed- en de
nanciële markten vereisen een continue opvolging van de marktrisico's, operationele,
nanciële en reglementaire risico's ter bewaking van de resultaten en de
nanciële situatie van Intervest Oces & Warehouses.
In dit hoofdstuk worden de belangrijkste risico's beschreven waarmee de vennootschap wordt geconfronteerd. Op de volgende pagina's wordt in de eerste kolom het risico benoemd. De tweede kolom beschrijft de mogelijke invloed op de activiteit van Intervest Oces & Warehouses die kan voortvloeien uit het zich realiseren van het risico. In de derde kolom wordt een overzicht gegeven van de maatregelen die Intervest Oces & Warehouses in acht neemt om de eventuele negatieve impact van deze risico's zo veel mogelijk te beperken en te beheersen1 .
De maatregelen die worden genomen en de cijfermatige impact van deze risico's worden verder in aparte hoofdstukken van dit Jaarverslag in detail beschreven.
De lezers worden erop gewezen dat deze risico's constant worden geëvalueerd en dat nieuwe risico's kunnen worden geïdenticeerd. Deze lijst is bijgevolg niet-exhaustief en gebaseerd op de informatie die gekend was bij de publicatie van dit verslag.
Daarnaast wordt er op gewezen dat risicobeheer geen oefening is met een bepaalde frequentie, maar dat dit integraal deel uitmaakt van de wijze waarop de vennootschap wordt geleid. Dit gaat van het dagelijks nancieel en operationeel beheer, de analyse van nieuwe investeringsdossiers, het formuleren van de strategie en de objectieven tot het verankeren van strakke procedures voor de besluitvorming. Het begrijpen en afschermen van risico's die voortvloeien uit zowel interne als externe factoren is essentieel voor het behalen van een totale return op lange termijn.
1 De nummering bij Beperkende factoren en beheersing verwijst naar de Potentiële impact in de kolom ernaast.
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Economische conjunctuur Materiële verslechtering van de economische conjunctuur. |
1. Vermindering van de vraag naar kantoren en opslag- en distributie ruimten. 2. Hogere leegstand en/of lagere huurprijzen bij herverhuring. 3. Daling van de reële waarde van het vastgoed en als gevolg ook van de nettowaarde. 4. Mogelijke faillissementen van huurders. |
• Uitstekende locatie van de panden. (2/3) • Lange looptijd van de huurovereenkomsten. (1/2/3) • Sectorale diversificatie van huurders en een lage gemiddelde contractuele huurprijs. (4) • Kwaliteit huurdersbestand met vooral grote nationale en internationale bedrijven en een beperkte jaarlijkse provisie voor dubieuze debi teuren. (1/4) |
Vastgoed verslag » Samen stelling van de portefeuille |
| Verhuurmarkt voor kantoor gebouwen en logistiek vastgoed |
1. Huurinkomsten en cashflow aan getast door een verhoging van de leegstand en kosten voor herver huring. |
• Gediversifieerde huurdersbasis met een beper king van de maximale blootstelling aan één huurder en een goede sectorale spreiding van de huurders. (1/2) |
Vastgoed verslag » Samen stelling |
| Afzwakkende vraag naar kantoorgebouwen en logistiek vastgoed, overaanbod, ver zwakking financiële toestand huurders. |
2. Vermindering solvabiliteit huurders bestand en stijging dubieuze debi teuren waardoor de incassograad van de huurinkomsten daalt. 3. Daling reële waarde van de vast goedportefeuille en als gevolg ook de nettowaarde. |
• Diepe verankering in de markt door jarenlange ervaring en eigen commerciële teams. (1) • Enkel sites op strategische logistieke knoop punten of op secundaire locaties met groeipotentieel. (1/3) • Hoge graad van bouwtechnische kwaliteit en duurzaamheid en overeenkomstig wettelijke normen en standaarden, wat polyvalentie en multifunctionaliteit impliceert. (1/3) • Flexibele vastgoedspeler die tegemoet wil komen aan de veranderende noden van huur ders. (1) |
van de portefeuille Verslag van de raad van bestuur » Investerings strategie |
| Type vastgoed Vermindering van de aantrekkelijkheid van de vastgoedbeleggingen door o.a. verslechterende eco nomische omstandigheden, overaanbod op bepaalde vastgoedmarktsegmenten |
1. Operationeel resultaat en cashflow aangetast door neerwaartse her ziening van huurprijzen, verhoging van leegstand en commerciële kosten voor herverhuring. 2. Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en als gevolg ook van de nettowaarde en toen ame van de schuldgraad. |
• Adequate sectorale en regionale spreiding. Stra tegische keuze voor investeringen in de kantoor sector en de logistieke sector. Bij het nemen van investeringsbeslissingen wordt gestreefd naar een adequate sectorale spreiding met een vol doende percentage aan investeringen in liquide vastgoedmarkten, alsook naar een beperking qua exposure van investeringen in een bepaalde plaats/regio. (1/2/3) |
Vastgoed verslag » Samen stelling van de porte feuille |
| of wijzigende gebruiken in de duurzaamheidsstandaard van de gebouwen of in de samenleving. |
3. Het niet behalen van beoogde rendementen van de vastgoed beleggingen. |
• Proactieve opvolging en jarenlange ervaring. De vastgoedbeleggingen worden op kwartaal basis gewaardeerd door onafhankelijke vast goeddeskundigen. Op deze manier zijn trends in de vastgoedmarkt snel zichtbaar en kunnen er proactief maatregelen genomen worden. Boven dien is er een diepe verankering in en kennis van de markt door jarenlange ervaring en eigen commerciële teams. (1/2/3) |
Vastgoed verslag » Waardering van de portefeuille door de vastgoed deskundigen |
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Tijdstip van investeren en desinvesteren Het tijdstip van een transactie (investeren of desinvesteren van vastgoed) houdt het risico in dat bij een foute timing van een transactie in de conjunctuurcyclus, vastgoed gekocht kan worden aan een te hoge prijs t.o.v. de reële waarde, respectievelijk verkocht kan worden aan een te lage prijs t.o.v. de reële waarde. |
1. Operationeel resultaat en cashflow aangetast door neerwaartse her ziening van huurprijzen, verhoging van leegstand en commerciële kosten voor herverhuring. 2. Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en als gevolg ook van de nettowaarde en toe name van de schuldgraad. 3. Het niet behalen van beoogde rendementen van de vastgoed beleggingen. |
• Periodes van uitgesproken hoogconjunctuur geven aanleiding tot hogere marktprijzen die op een later tijdstip onderhevig kunnen zijn aan negatieve correcties. Tijdens deze periode van hoogconjunctuur zal een eerder gematigd beleid inzake investeringen gevoerd worden. In periodes van teruglopende conjunctuur daalt de reële waarde en de bezettingsgraad van de vastgoedbeleggingen veelal. Zodra de conjunc tuur echter opnieuw aantrekt wordt een meer actief investeringsbeleid gevoerd, waarbij gean ticipeerd wordt op stijgende reële waarden van de vastgoedbeleggingen en op een meer actieve huurmarkt. Hierbij wordt er gepaste waakzaam heid aan de dag gelegd om de schuldgraad van de vennootschap niet te laten oplopen boven de wettelijk toegestane niveaus. (1/2/3) |
Verslag van de raad van bestuur » Investerings strategie |
| • Adequate sectorale en regionale spreiding. (1/2/3) • Aan te kopen en te verkopen vastgoed dient te worden geschat voor de acquisitie of verkoop door een onafhankelijke vastgoeddeskundige. (1/2/3) |
Vastgoed verslag » Samen stelling van de vastgoed portefeuille |
||
| Deflatie Een vermindering in de economische activiteit die een algemene prijsdaling tot gevolg heeft. |
1. Daling van de huurinkomsten, onder andere via neerwaartse druk op markthuurniveaus en een vermin derde of negatieve indexatie. |
• Clausule in de meeste huurcontracten die een ondergrens instelt op het niveau van de basis huur of die stelt dat er geen negatieve indexatie kan plaatsvinden. (1) |
/ |
| Volatiliteit van de interest voeten Toekomstige schommelingen in de toonaangevende korte en/of langetermijnrentes op de internationale financiële markten. |
1. Negatieve invloed op de financiële lasten en bijgevolg op de cashflow in geval van een stijging van de interestvoeten. 2. Waardeschommelingen van de financiële instrumenten die dienen ter indekking van de schulden. 3. Mogelijke negatieve invloed op de nettowaarde. |
• Hoge graad van indekking tegen schommelingen in interestvoeten via afgeleide financiële instru menten (zoals Interest Rate Swaps). (1) • Opvolging van de evolutie van de interestvoeten en monitoring van de impact ervan op de effecti viteit van de indekkingen. (1) • De schommelingen in de reële waarde van de afdekkingsinstrumenten betreffen een niet-ge realiseerd en non-cash-item (indien de produc ten worden aangehouden tot vervaldag en niet voortijdig worden afgewikkeld). (2/3) |
Verslag van het directie comité » Financiële structuur Financieel verslag » Toelichting 19 Financiële instrumenten |
| Volatiliteit op de financiële markten Externe volatiliteit en onzekerheid op de internatio nale markten. |
1. Moeizamere toegang tot de aandelenmarkten om nieuw kapi taal/ eigen vermogen op te halen en reductie in de opties met betrek king tot schuldfinanciering. 2. Schommelingen in de beurskoers van het aandeel. 3. Minder liquiditeit beschikbaar in de debt capital markets met betrekking tot herfinancieren van uitstaande obligatieleningen. |
• Frequente dialoog met de kapitaalmarkten en financiële tegenpartijen en transparante com municatie met duidelijke targets. (1/2/3) • Opvolging en beheer van alle risico's die een negatieve impact kunnen hebben op de per ceptie van investeerders en financiers naar het bedrijf toe. (1/3) • Streven naar het opbouwen van langetermijn relaties met financiële partners en investeer ders. (1/3) |
Verslag van het directie comité » Financiële structuur |
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Investeringsrisico Risico op foutieve investeringsbeslissingen en ongeschikte beleidskeuzes. |
1. Operationeel resultaat en cashflow aangetast door neerwaartse her ziening van huurprijzen, verhoging van leegstand en commerciële kosten voor herverhuring. 2. Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen voornamelijk veroorzaakt door toenemende leegstand, onbetaalde huren, daling van de huurprijzen bij het afsluiten van nieuwe huurcontracten of bij verlengingen van bestaande huur contracten en vastgoedtechnische kenmerken zoals bodemverontrei niging en energieprestatie. 3. Daling van de nettowaarde en toe name van de schuldgraad. |
• Interne controlemaatregelen: zorgvuldige inschatting van het risicoprofiel op basis van marktonderzoek, inschatting van toekomstige rendementen, screening van bestaande huur ders, studie van milieu- en vergunningsvereisten, analyse van fiscale risico's, enz. (1/2/3) • Constante monitoring van wijzigingen in eco nomische, vastgoedspecifieke en regelgevende trends (o.a. met betrekking tot fiscaal recht, regelgeving inzake GVV's, enz.). (1/2/3) • Overeenkomstig artikel 49, §1 van de GVV-Wet waardeert een onafhankelijke vastgoeddes kundige elke acquisitie of vervreemding van vastgoed. (2) • Voor elke vervreemding vormt de expertise waarde bepaald door de onafhankelijke vast goeddeskundige, een belangrijke leidraad voor de transactiewaarde. (2) • Nauwlettend toezicht op de bij de transactie gestelde waarborgen zowel qua looptijd als qua waarde. (1) • Technische, administratieve, juridische, boek houdkundige en fiscale "due diligence" voor elke acquisitie op basis van constante analyseproce dures, meestal met ondersteuning van externe, gespecialiseerde consulenten. (1/2/3) • Ervaring van het management en supervisie door de raad van bestuur, waarbij een duidelijke investeringsstrategie gedefinieerd is met een langetermijnvisie en consequent beheer van de kapitaalstructuur. (1/2/3) |
Verslag directie comité » Belangrijke ontwik kelingen in 2015 |
| Negatieve variaties in de reële waarde van de gebouwen Negatieve herwaardering van de vastgoedportefeuille. |
1. Negatieve beïnvloeding van het nettoresultaat en de nettowaarde. 2. Negatieve evolutie van de schuld graad. |
• De vastgoedportefeuille wordt op kwartaalbasis geschat door onafhankelijke experts waardoor trends snel zichtbaar zijn en proactief maat regelen kunnen worden genomen. (1/2) • Investeringsbeleid dat gericht is op kwalitatief hoogstaand vastgoed op strategische logistieke knooppunten en op locaties met groeipotentieel. (1) • Goed gediversifieerde portefeuille. (1) • Duidelijk gedefinieerd en voorzichtig beheer van de kapitaalstructuur. (2) |
Verslag van de raad van bestuur » Investerings strategie Vastgoed verslag » Waardering van de porte feuille door de vastgoed |
deskundigen
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Verhuurrisico Het risico dat een gebouw niet kan worden verhuurd tegen de vooraf ingeschatte huurprijs (al dan niet resulterend in leegstand). Dit risico wordt beïnvloed door de aard en ligging van het vastgoed, de mate waarin het moet concurreren met nabijgelegen gebouwen, de beoogde doelgroep en gebruikers, de kwaliteit van het vastgoed, de kwaliteit van de huurder en het huurcontract. |
1. Operationeel resultaat en cashflow aangetast door neerwaartse her ziening van huurprijzen, verhoging van leegstand en commerciële kosten voor herverhuring, stijging van de vastgoedkosten die de eige naar dient ten laste te nemen, zoals niet-doorberekende servicekosten en onroerende voorheffing. 2. Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en als gevolg ook van de nettowaarde en toe name van de schuldgraad. 3. Het niet behalen van de beoogde rendementen. |
• Tempering van de impact van de conjunctuur op de resultaten door: Spreiding looptijd van de huurcontracten en periodieke analyse van het leegstandsrisico d.m.v. vervaldagenkalender van de huur contracten. Binnen de regels van de geldende huurwetgeving wordt gestreefd naar een evenwichtige spreiding van de looptijd van de huurcontracten en het tijdig anticiperen op toekomstige huuropzeggingen en contract herzieningen. (1/3) Risicospreiding naar huurders en kwaliteit van de huurders om het debiteurenrisico in te perken en de stabiliteit van de inkomsten te bevorderen. (1/3) Sectorale spreiding van de vastgoed beleggingen waarbij de huurders goed verspreid zijn over een groot aantal verschil lende economische sectoren. (1/2/3) Locatie en kwaliteit van de vastgoed beleggingen, met kantoren gelegen op de as Antwerpen-Brussel, zijnde de belangrijkste en meest liquide kantoorregio in België en een logistieke portefeuille op strategische logistieke knooppunten in België. (1/2/3) • Toekenning aan elke vastgoedbelegging van een risicoprofiel dat op regelmatige basis wordt geëvalueerd (op basis van de lokale eigen kennis en gegevens van externen en/of vastgoedschat ters). Afhankelijk van het risicoprofiel dient over een bepaalde periode een bepaald rendement gerealiseerd te worden dat afgezet wordt tegen het verwachte rendement op basis van het in terne rendementsmodel. Op basis hiervan wordt geanalyseerd in welke objecten additioneel geïn vesteerd dient te worden, waar de huurdersmix aangepast moet worden en welke panden in aanmerking komen voor verkoop. (1/2/3) |
Vastgoed verslag » Samen stelling van de vastgoed portefeuille |
| • Huurovereenkomsten bevatten beschermende elementen zoals huurwaarborgen en/of bank garanties van de huurders, clausules voor auto matische jaarlijkse indexatie van de huurprijzen conform de gezondheidsindex en veelal een verplichte schadevergoeding betaalbaar door de huurder bij een vroegtijdige beëindiging van het |
Financieel verslag » Toelichting 4 Recuperatie van vastgoed kosten |
contract. (1/3)
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Kostenbeheersingsrisico Risico van onverwachte volatiliteit en toename in de operationele kosten en inves teringen voor onderhoud. |
1. Operationeel resultaat en cashflow aangetast, onverwachte schomme lingen in de vastgoedkosten. |
• Periodieke vergelijking van onderhouds budgetten met de werkelijkheid. (1) • Goedkeuringsprocedures bij het aangaan van onderhouds- en investeringsverplichtin gen waarbij in functie van het bedrag, één of meerdere offertes gevraagd worden aan diverse aannemers. De technische afdeling maakt hierbij een vergelijking van prijs, kwaliteit en timing van de werken. Afhankelijk van de hoogte van het bedrag van de uit te voeren werken gelden verschillende goedkeuringsniveaus binnen de vennootschap. (1) • Proactief beleid inzake het onderhoud van de gebouwen en constante screening van de gebouwen door de technische managers en de commerciële teams in hun dagelijkse dialoog met de huurders. (1) • Tijdig opstellen en nauwgezet opvolgen van investeringsbudgetten op lange termijn voor grondige renovaties en vernieuwingen. (1) |
Financieel verslag » Toelichting 5 Vastgoed kosten |
| Risico verbonden aan de verslechterde staat van de gebouwen en het risico van grote werken Risico op bouwkundige en technische achteruitgang in de levenscyclus van de gebouwen: de staat van de gebouwen verslechtert omwille van slijtage van diverse onderdelen als gevolg van gewone veroudering en bouwkundige en technische veroudering. |
1. Operationeel resultaat en cashflow aangetast door neerwaartse her ziening van huurprijzen, verhoging van leegstand en commerciële kosten voor herverhuring, stijging van de vastgoedkosten die de eige naar dient ten laste te nemen, zoals niet-doorberekende servicekosten en onroerende voorheffing. 2. Onderhouds- en renovatiekosten en investeringen zijn nodig om de vooraf ingeschatte huurprijs te realiseren. 3. Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en als gevolg ook van de nettowaarde en toe name van de schuldgraad. |
• Proactief beleid inzake het onderhoud van de gebouwen. (1) • Constante monitoring van het investeringsplan om de kwaliteit van de portefeuille te garande ren. (1/2/3) • Ad hoc herontwikkeling en renovatie van verou derde panden naast regelmatige investeringen in kwaliteit en duurzaamheid.(1/2/3) • Bij het beëindigen van de huurovereenkomst dient de huurder (conform de contractuele afspraken gemaakt in de huurovereenkomst) een wederinstaatstellingsvergoeding voor huurschade te betalen aan de vennootschap. De huurschade wordt bepaald door een onafhan kelijke expert die de ingaande plaatsbeschrijving vergelijkt met de uitgaande plaatsbeschrijving. Deze schadevergoedingen kunnen gebruikt wor den om de vrijgekomen ruimte opnieuw klaar te maken voor ingebruikname door de volgende huurder.(1) • Verkoop van verouderde gebouwen. (1/2/3) |
Verslag van het directie comité » Belangrijke ontwikkelin gen in 2015 » Operationele en commer ciële optima lisaties (Sky Building en Diegem Campus) |
| Destructie van de gebouwen Het risico dat gebouwen worden vernield door brand of andere rampen. |
1. Operationeel resultaat en cashflow aangetast door wegvallen van huurinkomsten door verlies van huurders. 2. Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en als gevolg ook van de nettowaarde en toename van de schuldgraad. |
• De vastgoedportefeuille is verzekerd voor reconstructiewaarde, exclusief de terreinen waarop de gebouwen staan. (1/2) • De verzekeringen omvatten eveneens bijko mende waarborgen voor de onbruikbaarheid van de onroerende goederen zoals huurderving, de instandhoudings- en opruimingskosten, het verhaal van huurders en gebruikers en het verhaal van derden. De gederfde huur wordt vergoed zolang het gebouw niet heropgebouwd is, zonder tijdsbeperking. (1/2) |
Vastgoed verslag » Overzicht van de porte feuille » Verzekerde waarde |
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Debiteurenrisico Het risico dat de vennoot schap een gebouw niet wenst te verhuren tegen de vooraf ingeschatte huurprijs aan een bepaalde huurder (resulterend in een hogere leegstand) of dat de huur niet (meer) kan worden geïnd wegens solvabi liteitsproblemen. |
1. Operationeel resultaat en cashflow aangetast door wegvallen van huurinkomsten en afboeking van niet geïnde handelsvorderingen, alsook door stijging van de niet-doorberekende servicekosten door leegstand. 2. Daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en als gevolg ook van de nettowaarde en toe name van de schuldgraad. |
• Duidelijke procedures voor het screenen van huurders bij het sluiten van nieuwe huur contracten. (1/2) • Bij het afsluiten van huurcontracten worden steeds waarborgsommen of bankgaranties bedongen. In het standaardhuurcontract voor kantoren wordt een huurwaarborg of bank garantie ter waarde van 6 maanden huur voor zien en voor logistieke gebouwen ter waarde van 4 maanden. (1) • Strikt debiteurenbeheer om een tijdige inning van huurvorderingen te waarborgen alsook de adequate opvolging van huurachterstanden. (1) • Huren zijn vooraf betaalbaar op maandelijkse of driemaandelijkse basis. Voor huurlasten en taksen die contractueel kunnen doorgerekend worden aan de huurders, wordt een driemaan delijkse provisie gevraagd. (1) |
Financieel verslag » Toelichting 14 Vlottende activa » Handels vorderingen en Toe lichting 4 Vastgoed resultaat » Met verhuur verbonden kosten |
| Juridische en fiscale risico's: contracten en vennoot schapsrechterlijke reorga nisaties Inadequate contracten afge sloten met derde partijen. |
1. Negatieve impact op operationeel resultaat, cashflow en nettowaarde. 2. Het niet behalen van beoogde rendementen van de vastgoed beleggingen. 3. Reputatieschade. |
• Met derden af te sluiten contracten worden, als de complexiteit het vereist, getoetst met externe adviseurs.(1/2/3) • Verzekering tegen aansprakelijkheid voort komend uit de activiteiten of investeringen middels een burgerlijke aansprakelijkheids verzekering die lichamelijke schade en stoffelijke schade dekt. Verder zijn de bestuurders en leden van het directiecomité verzekerd voor bestuurdersaansprakelijkheid. (1/2) • Vennootschapsrechtelijke reorganisaties (fusie, splitsing, partiële splitsing, inbreng in natura, enz.) worden steeds onderworpen aan "due diligence"-werkzaamheden, begeleid door externe adviseurs om het risico op juridische en financiële onjuistheden te minimaliseren. (1/2/3) |
Vastgoed verslag » Overzicht van de porte feuille » Verzekerde waarde |
| Verloop van sleutelpersoneel Risico dat sleutelpersoneel de onderneming verlaat. |
1. Negatieve invloed op bestaande professionele relaties. 2. Verlies aan daadkracht en efficiën tie in het managementbeslissings proces. |
• Marktconform remuneratiepakket. (1/2) • Het werken met teams, waarbij vermeden wordt dat individuen verantwoordelijk zijn voor belang rijke en strategische taken. (1/2) • Duidelijke en consistente procedures en commu nicatie. (1/2) |
Financieel verslag » Toelichting 7 Personeels beloningen |
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Compliance risico Risico dat de relevante wet- en regelgeving niet adequaat wordt nageleefd en dat medewerkers niet integer handelen. |
1. Negatieve beïnvloeding van de gehele business en de operationele werking, het resultaat, de winst gevendheid, de financiële toestand en de vooruitzichten. 2. Reputatieschade. |
• Bij de aanwerving van medewerkers wordt extra aandacht besteed aan het screenen van integriteit. Er wordt bij de medewerkers een bewustzijn gecreëerd omtrent dit risico en er wordt voor gezorgd dat zij voldoende kennis heb ben over veranderingen in de relevante wet- en regelgeving, daarbij ondersteund door externe juridische adviseurs. Om een integere bedrijfs cultuur te waarborgen is een interne gedragscode ("code of conduct") en een klokkenluidersregeling opgesteld. (1/2) • Adequate interne controlemechanismen, geba seerd op het vier-ogen-principe, die het risico op niet integer handelen moeten beperken. (1/2) • Aanwezigheid van een onafhankelijke compliance functie (conform artikel 17, §4 van de GVV-Wet) gericht op het onderzoek naar en het bevorderen van de naleving van de regels die verband houden met de integriteit van de activiteiten van de vennootschap. De regels betreffen zowel deze die voortvloeien uit het beleid van de onderneming, het statuut van de onderneming, alsmede andere wettelijke en reglementaire bepalingen. Het gaat met andere woorden om een onderdeel van de bedrijfscultuur, waarbij de nadruk wordt gelegd op eerlijkheid en integriteit en het naleven van hoge ethische normen bij het zakendoen. Daarbij dienen zowel de onderneming als haar medewerkers zich integer te gedragen, d.i. eerlijk, betrouwbaar en geloofwaardig. (1/2) |
Verslag van de raad van bestuur » Corporate Governance verklaring » Onafhankelijke controle functies |
Tevens is er een beperking qua ontleningscapaciteit door de maximum schuldgraad die de regelgeving op de GVV's
toestaat.
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Financieringsrisico Een relatieve toename van het vreemd vermogen ten opzichte van het eigen vermogen kan resulteren in een hoger rende ment (zogenaamde "leverage"), maar tegelijkertijd ook in een verhoogd risico. |
1. Het niet meer kunnen voldoen aan rente- en aflossingsverplichtingen van vreemd vermogen en overige betalingsverplichtingen in geval van tegenvallende rendementen uit vastgoed en bij daling van de reële waarde van de vastgoed beleggingen. 2. Het niet verkrijgen van financie ring met nieuw vreemd vermogen of slechts tegen zeer ongunstige condities. 3. De gedwongen verkoop van vastgoedbeleggingen aan minder gunstige voorwaarden om aan de betalingsverplichtingen te kunnen blijven voldoen met een negatieve impact op de resultaten en de nettowaarde. |
• Een evenwichtige verhouding tussen eigen en vreemd vermogen voor de financiering van het vastgoed met het handhaven van de schuldgraad tussen 50% en 55%. Hiervan kan tijdelijk afgewe ken worden indien specifieke marktomstandig heden het vereisen. (1/2/3) • Een evenwichtige spreiding van herfinancierings data van de langetermijnfinancieringen met een gewogen gemiddelde looptijd tussen de 3,5 en 5 jaar. Hiervan kan tijdelijk afgeweken worden indien specifieke marktomstandigheden het vereisen. (1/2) • Streven naar het veilig stellen van de toegang tot de kapitaalmarkt door transparante informatie verschaffing, regelmatige contacten met financiers en (potentiële) aandeelhouders en het verhogen van de liquiditeit van het aandeel. (1/2/3) |
Verslag van het directie comité » Financiële structuur |
| Bancair convenantenrisico Risico op het niet respecteren van vereisten om aan bepaalde financiële parameters te voldoen in het kader van de kredietovereenkomsten en de wettelijke regimes waaronder de vennootschap valt: de bankkredietovereenkomsten zijn onderworpen aan de nale ving van financiële ratio's, die vooral verband houden met het geconsolideerde financiële schuldenniveau of de financi ële interestlast. Deze ratio's beperken het bedrag dat nog zou kunnen geleend worden. |
1. Annulering, heronderhandeling, opzegging of vervroegde opeis baarheid van de financieringsover eenkomsten door de financiële instellingen bij het niet meer res pecteren van de opgelegde ratio's. |
• Omzichtig financieel beleid met een constante monitoring om aan financiële parameters te voldoen. (1) • Opvolging op regelmatige tijdstippen van de evolutie van de schuldgraad en voorafgaan delijke analyse van de invloed van iedere voor genomen investeringsoperatie op de schuld graad. (1) • Opstellen van een financieel plan met een uitvoeringsschema zodra de geconsolideerde schuldgraad, zoals gedefinieerd in het GVV-KB meer dan 50% bedraagt, conform art. 24 van dit GVV-KB. (1) |
Verslag van het directie comité » Financiële structuur |
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Liquiditeitsrisico Risico van onvoldoende kas stromen om aan de dagelijkse betalingsverplichtingen te kunnen voldoen. |
1. Operationeel uitkeerbaar resultaat en cashflow aangetast door stijging van de kosten van schulden door hogere bancaire marges. 2. Het niet beschikbaar zijn van finan ciering ter betaling van interesten, kapitaal of operationele kosten. 3. Onmogelijkheid om acquisities of ontwikkelingen te financieren. |
• Beperking van dit risico door de maatregelen genoemd onder operationele risico's, waardoor het risico van het wegvallen van kasstromen door bijvoorbeeld leegstand of faillissementen van huurders wordt beperkt. (1) • Voldoende kredietruimte bij financiers om schommelingen in liquiditeitsbehoeften op te vangen. Om beroep te kunnen doen op deze kredietruimte dient continu aan de voorwaarden van de kredietfaciliteiten te worden voldaan. (1/2/3) • Constante dialoog met financieringspartners om met hen een duurzame relatie op te bouwen. (2) • Conservatieve en voorzichtige financieringsstra tegie met evenwichtige spreiding van de verval data, diversificatie van de financieringsbronnen en financieringspartners. (1/2) |
Verslag van het directie comité » Financiële structuur |
| Renterisico Als gevolg van het financieren met vreemd vermogen wordt het operationeel uitkeerbaar resultaat en het rendement tevens afhankelijk van de toekomstige ontwikkelingen van de rente. |
1. Operationeel uitkeerbaar resultaat en cashflow aangetast door stijging van de kosten van schulden. |
• Een verhouding een derde vreemd vermogen met variabele rente en twee derde vreemd vermo gen met vaste rente bij de samenstelling van de kredietenportefeuille. (1) • Bescherming tegen het risico van stijgende rente voeten door het gebruik van indekkingsinstru menten. Afhankelijk van de ontwikkelingen in de rente kan hiervan tijdelijk worden afgeweken. (1) • Bij de langetermijnfinancieringen streven naar een evenwichtige spreiding van renteherzienings data en een looptijd van minimaal 3 jaar. Hiervan kan tijdelijk afgeweken worden indien specifieke marktomstandigheden het vereisen. (1) |
Verslag van het directie comité » Financiële structuur Financieel verslag » Toelichting 19 Financiële instrumenten |
| Risico verbonden aan het gebruik van financiële deri vaten Bij een ongunstige marktont wikkeling (bijvoorbeeld een sterke daling van de rente) krijgen derivaten ter afdek king van het renterisico een negatieve waarde. |
1. Complexiteit en volatiliteit van de reële waarde van de indekkings instrumenten en daardoor ook van het nettoresultaat en de netto waarde. 2. Tegenpartijrisico tegenover wie de financiële derivaten zijn afgesloten (zie 'Risico verbonden aan de ban caire tegenpartijen'). |
• Schommelingen in de reële waarde van de toe gelaten afdekkingsinstrumenten hebben geen impact op de cash flow aangezien deze financiële derivaten worden aangehouden tot vervaldag van deze contracten. Enkel een vroegtijdige afwikke ling zou extra kosten met zich meebrengen. (1) • Alle financiële derivaten worden louter voor indekkingsdoeleinden aangehouden. Er worden geen speculatieve instrumenten aangehouden. (1) |
Verslag van het directie comité » Financiële structuur Financieel verslag » Toelichting 19 Financiële instrumenten |
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Risico verbonden aan de bancaire tegenpartijen Het sluiten van financierings contracten of het gebruik van indekkingsinstrumenten met een financiële instelling doet een tegenpartijrisico ontstaan in geval van het in gebreke blijven van deze instelling. |
1. Operationeel uitkeerbaar resul taat en cashflow aangetast door bijkomende financiële kosten en in sommige extreme omstandigheden stopzetting van het financierings contract of indekkingsinstrument. 2. Verlies van deposito's. |
• Beroep op verschillende referentiebanken op de markt om een zekere diversificatie van de herkomst van financieringen en rente-indek kingsinstrumenten te waarborgen waarbij een bijzondere aandacht uitgaat naar de prijs-kwali teitverhouding van de geleverde diensten. (1/2) • Regelmatige herziening van de bankrelaties en de blootstelling aan elk. (1/2) • Strakke thesauriepositie zodat de positie van contanten bij een financiële instelling in prin cipe vrij beperkt is en het overschot aan cash aangewend wordt ter afbouw van de financiële schulden, tenzij reeds aangewend voor nieuwe investeringen. (2) |
Verslag van het directie comité » Financiële structuur Financieel verslag » Toelichting 18 Lang lopende en kortlopende financiële schulden |
| Risico verbonden aan de schuldkapitaalmarkten Risico om uitgesloten te worden van de internationale schuldkapitaalmarkt indien beleggers zouden vrezen dat de kredietwaardigheid van de vennootschap onvoldoende is om de jaarlijkse rente betalingsverplichting en de terugbetalingsverplichting op vervaldatum van het uit te geven financieel instrument te voldoen. Risico dat de schuldkapitaal markt te volatiel zou zijn om beleggers er toe aan te zetten obligaties van de vennoot schap te verwerven. |
1. Niet beschikbaar zijn van financie ring voor de dagdagelijkse werking en voor de verdere groei van de onderneming. |
• Op proactieve basis goede relaties onderhouden met haar huidige en potentiële obligatiehouders en aandeelhouders, alsook met haar huidige en potentiële bankiers door middel van een trans parante informatieverschaffing, regelmatige contacten met financiers en (potentiële) aan deelhouders en het verhogen van de liquiditeit van het aandeel. (1) • Beleid om de schuldgraad te handhaven tussen 45% en 50% (niettegenstaande wettelijk statuut van GVV's een schuldgraad van 65% toelaat). (1) |
Verslag van het directie comité » Financiële structuur |
| Financieel verslaggevingsrisico Risico dat de financiële ver slaggeving van de vennoot schap onjuistheden van mate rieel belang bevat waardoor stakeholders foutief zouden geïnformeerd worden over de operationele en financiële resultaten van de vennoot schap. Risico dat de door de regel geving opgelegde timing in zake financiële verslaggeving niet wordt gerespecteerd. |
1. Reputatieschade. 2. Stakeholders die beleggingsbeslis singen nemen die niet op de juiste gegevens gebaseerd zijn, wat kan resulteren in claims ten aanzien van de vennootschap. |
• Elk kwartaal wordt een volledige boekhoud kundige afsluiting en consolidatie opgesteld en gepubliceerd. Deze kwartaalcijfers worden steeds uitgebreid geanalyseerd en intern gecon troleerd. (1/2) • Bespreking van deze cijfers binnen het directiecomité en controle van hun juistheid en volledigheid door onder andere analyses van huurinkomsten, operationele kosten, leegstand, verhuuractiviteiten, de evolutie van de waarde van de gebouwen, openstaande debiteuren, enz. Vergelijkingen met forecasts en budgetten worden besproken. (1/2) • Het directiecomité rapporteert elk kwartaal de financiële staten aan het auditcomité met verge lijking van jaarcijfers, budget en verklaringen bij afwijkingen. (1/2) • Controle van de halfjaarcijfers en de jaarcijfers door de commissaris. (1/2) |
Financieel verslag » Verslag van de commis saris |
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Statuut van openbare GVV (onderworpen aan de bepa lingen van de wet van 12 mei 2014 betreffende de geregle menteerde vastgoedvennoot schappen en het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoed vennootschappen) Risico op verlies van de erkenning van het statuut van openbare GVV. Blootstelling aan het risico van toekomstige wijzigingen van de wetgeving inzake GVV's. |
1. Verlies van het voordeel van het gunstig fiscaal stelsel van GVV. 2. Verlies van de erkenning wordt gezien als een gebeurtenis waar door kredieten vervroegd opeisbaar worden. |
• Voortdurende aandacht van de raad van bestuur en het directiecomité voor de regelgeving van de GVV en het behoud van de status van openbare GVV. Zo worden onder andere de uitkeringsver plichting en de financieringslimieten periodiek en ad hoc bij herfinanciering, bij investeringen en bij opmaak van het dividendvoorstel berekend respectievelijk bepaald. (1/2) |
Algemene inlichtingen » GVV — wettelijk kader |
| Juridische en fiscale risico's: fiscaliteit Niet-naleving of wijzigingen van de regels vereist door het fiscaal transparante regime van de GVV. |
1. Verlies van fiscaal statuut en ver plichte terugbetaling van bepaalde kredieten bij niet-naleving van de regels. 2. Negatieve impact op de resultaten en de nettowaarde bij eventuele wijzigingen in het regime. 3. Reputatieschade. |
• Constante monitoring van de wettelijke vereisten en de naleving ervan, bijgestaan door externe gespecialiseerde adviseurs. (1/2/3) |
Algemene inlichtingen » GVV — wettelijk kader |
| Juridische en fiscale risico's: regelgeving en administra tieve procedures Wijzigingen in de regelgeving inzake stedenbouw en milieubescherming kunnen een ongunstige invloed hebben op de mogelijkheden om een gebouw op termijn te exploiteren. |
1. De strikte toepassing en naleving van de stedenbouwkundige regel geving door de gemeentelijke over heden kan de aantrekkelijkheid van een vastgoedbelegging en haar reële waarde negatief beïnvloeden. 2. De invoering van nieuwe of strengere normen inzake bodemvervuiling of energieverbruik kan invloed hebben op de kosten die moeten worden gemaakt om het gebouw te kunnen blijven exploiteren. 3. Negatieve impact op de resultaten en de nettowaarde. 4. Het niet behalen van beoogde rendementen van de vastgoed beleggingen. |
• Constante monitoring van de wettelijke vereis ten en de naleving ervan waarbij, indien vereist, externe specialisten geraadpleegd worden. (1/2/3/4) |
/ |
| Omschrijving van de risico's | Potentiële impact | Beperkende factoren en beheersing | Toelichting |
|---|---|---|---|
| Veranderingen in internatio nale boekhoudregels (IFRS) Wijzigingen in internationale rapporeringsstandaarden (IFRS). |
1. Mogelijke invloed op rapportering, kapitaalvereisten, gebruik van afgeleide financiële producten, organisatie van de onderneming. 2. Als gevolg daarvan impact op de transparantie, op de behaalde rendementen en mogelijk de waar dering. |
• Continue evaluatie van de veranderingen met betrekking tot wettelijke vereisten en de nale ving ervan, bijgestaan door externe gespeciali seerde adviseurs en het sectororgaan. (1/2) |
Financieel verslag » Grondslagen voor de financiële verslag geving |
| Onteigeningsrisico's Onteigening in het kader van openbare onteigeningen door bevoegde overheidsinstanties. |
1. Verlies in waarde van de investering en gedwongen verkoop met verlies. 2. Verlies aan inkomsten bij gebrek aan herinvesteringsopportuniteiten. |
• Continue dialoog met de overheid om construc tieve oplossingen uit te werken in het belang van alle aandeelhouders. (1/2) |
/ |
| Veranderingen in diverse wetgeving Nieuwe wetgevingen en regel gevingen zouden in werking kunnen treden of mogelijke veranderingen in bestaande wetgevingen en regelgevin gen1 of hun interpretatie en applicatie door agent |
1. Negatieve beïnvloeding van de activiteiten, het resultaat, de winstgevendheid, de financiële toestand en de vooruitzichten. |
• Constante monitoring van bestaande, potentieel wijzigende of toekomstige nieuwe wetgevin gen, regelgevingen en vereisten en de naleving ervan, bijgestaan door externe gespecialiseerde adviseurs. (1) |
/ |
schappen (inclusief de fiscale administratie) of rechtbanken zouden kunnen optreden.
1 Zoals bestaande praktijken binnen de fiscale administratie, in het bijzonder die waarvan sprake binnen de circulaire Ci.RH.423/567.729 van 23 december 2004 van het Belgische Ministerie van Financiën met betrekking tot de berekening van de exit taks, dewelke, onder andere, bepaalt dat de werkelijke waarde van de onroerende goederen waarvan sprake voor de berekening van de basis van de exit taks, bepaald wordt door de registratierechten of de BTW in acht te nemen die zouden worden toegepast bij een verkoop van de onroerende goederen in kwestie, dewelke kan verschillend zijn (inclusief lager) van de reële waarde (fair value) van deze activa zoals bepaald voor IFRS-doeleinden in de financiële staten.
Oprichting
Verwerving kantoorgebouwen Atlas Park en Airway Park in Brusselse periferie
Verwerving kantoorgebouwen in Antwerpen, Mechelen (oa Mechelen Business Tower) en Brusselse periferie (oa Woluwe Garden)
Verwerving logistieke portefeuille met 18 panden
Verwerving kantoorgebouwen in Brusselse periferie en op Mechelen Campus (fase 1)
Verwerving logistieke sites in Puurs en Merchtem
Verwerving kantoorgebouwen op Mechelen Campus (fase 3)
Verwerving kantoor gebouw in Brusselse periferie, Exiten
Desinvestering van 6 kantoor gebouwen (oa Atlas Park en Airway Park)
Verkoop kantoorgebouwen in Gent
Investering in logistieke sites in Huizingen, Oevel en Houthalen
Bouw van ontwikkelings project Herentals Logistics 2
Desinvestering semi-industrieel gebouw Eigenlo in Sint-Niklaas
Naamswijziging, toevoeging: "& Warehouses"
Bouw in Oevel van nieuw aanpalend gebouw dat bestaande logistieke sites verbindt
Desinvestering semi-industrieel gebouw in Kortenberg
Verwerving logistieke site in Opglabbeek
Desinvestering semi-industrieel gebouw in Meer
2005
Verwerving kantoorgebouwen op Mechelen Campus (fase 2)
2009 Verwerving logistieke site Herentals Logistics 1
2012 Gedeeltelijke herontwikkeling van Wilrijk 1 in showroom Peugeot
Verwerving tweede logistieke site in Oevel
2015 Verwerving logistieke site in Luik
Desinvestering semi-industrieel gebouw in Du el
◀ Mechelen Campus RE:fl ex
Intervest O ces & Warehouses is een openbare gereglementeerde vastgoed vennootschap (GVV) naar Belgisch recht sinds 27 oktober 2014.
Sinds 1999 is de vennootschap genoteerd op Euronext Brussels (INTO). Intervest O ces & Warehouses is gespecialiseerd in investeringen in kantoorgebouwen (51%) en logistiek vastgoed (49%) van prima kwaliteit, strategisch gelegen op goede locaties buiten het centrum van steden.
Haar investeringsstrategie is gebaseerd op 4 peilers: toenemende focus op logistiek
vastgoed, een stevige verankering in de kantorenmarkt, proactieve klantgerichtheid en actief portfoliobeheer.
De totale verhuurbare oppervlakte bedraagt 717.073 m2 en vertegenwoordigt een reële waarde van € 634 miljoen. De portefeuille heeft een bezettingsgraad van 90%.
De vennootschap is gekenmerkt door een hoog dividend rendement en voorzien van een gedegen nanciële structuur.
Aard van de vastgoedportefeuille
Strategische accentverschuiving in de portefeuille naar logistiek vastgoed: op 31 december 2015 bestaat 51% van de portefeuille uit kantoren en 49% uit logistiek vastgoed.
Verbetering van de totale bezettingsgraad met 3% in 2015: 90% op 31 december 2015 (87% op 31 december 2014); de bezettingsgraad van de kantoren portefeuille is toegenomen met 2% tot 85%, de bezettingsgraad van de logistieke portefeuille is gestegen met 4% tot 95%.
Totale verhuurbare oppervlakte
De totale verhuurbare oppervlakte is met 6% toegenomen tot 717.073 m2 op 31 december 2015 (674.156 m2 op 31 december 2014). Evolutie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen
De reële waarde van de totale vastgoedportefeuille is toegenomen tot € 634 miljoen op 31 december 2015.
Uitbreiding van de logistieke portefeuille met 11% 1 in 2015 door verwerving van een moderne logistieke site van circa 52.000 m2op een toplocatie in Luik voor € 29 miljoen, met een netto-aanvangsrendement van 8,2%.
Zonder rekening te houden met nieuwe acquisities en desinvesteringen gerealiseerd in 2015 is de reële waarde van de bestaande vastgoedportefeuille gedaald met 1% waarbij het logistiek segment een waardestijging kent van 1% en de kantoren een waardevermindering van 3%.
1 Bij gelijkblijvende samenstelling van de logistieke portefeuille ten opzichte van 31 december 2014.
Actief jaar op vlak van verhuuractiviteit: verlenging van huurovereenkomsten voor 15% van de totale jaarlijkse nettohuurinkomsten. Er zijn in 2015 bovendien huurovereenkomsten afgesloten met nieuwe huurders voor 4% van de totale jaarlijkse nettohuurinkomsten.
RE:flex
Het "turn-key solutions" concept is verder uitgerold, zowel bij nieuwe verhuringen als bij verlengingen van huurovereenkomsten. Een evolutie die duidelijk past in het zgn. 'ontzorgen' van de klant.
Uitbreiding van het RE:flex concept in Mechelen en geplande opening in 2016 van nieuwe vestiging in Antwerpen, Sky Building.
| KERNCIJFERS | 31.12.2015 | 31.12.2014 |
|---|---|---|
| Eigen vermogen (€ 000) | 321.736 | 314.167 |
| Vreemd vermogen (€ 000) | 326.663 | 304.423 |
| Schuldgraad (%) | 48,2% | 46,6% |
| Marktkapitalisatie (€ 000) | 395.753 | 363.238 |
Versterking van het eigen vermogen met € 2 miljoen in mei 2015 door een keuzedividend voor het boekjaar 2014 waarbij 15% van de aandeelhouders voor aandelen heeft gekozen.
| KERNCIJFERS PER AANDEEL | 31.12.2015 | 31.12.2014 |
|---|---|---|
| Aantal aandelen op jaareinde | 16.239.350 | 16.143.906 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 16.239.350 | 14.777.342 |
| Nettowaarde (reële waarde) (€) | 19,81 | 19,46 |
| Nettowaarde (investeringswaarde) (€) | 20,75 | 20,36 |
| Beurskoers op afsluitingsdatum (€) | 24,37 | 22,50 |
| Premie t.o.v. reële nettowaarde (%) | 23% | 16% |
Verdere optimalisatie van de spreiding van de vervaldagen van de kredietlijnen en daling van de gemiddelde rentevoet van de financieringen van 4,0% in het eerste semester van 2015 naar 3,1% voor het tweede semester van 2015.
Vervaldagenkalender financiering
| RESULTATEN (€ 000) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Operationeel uitkeerbaar resultaat | 30.859 | 23.038 |
| Portefeuilleresultaat | -5.465 | -6.404 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) |
558 | -344 |
| Nettoresultaat | 25.952 | 16.290 |
| RESULTATEN PER AANDEEL | 2015 | 2014 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 16.239.350 | 14.777.342 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat (€) | 1,90 | 1,56 |
| Uitkeringspercentage (%) | 90% | 90% |
| Brutodividend (€) | 1,71 | 1,40 |
Dividenduitkering: € 1,71 per aandeel
Het brutodividend van Intervest Offices & Warehouses bedraagt € 1,71 per aandeel voor het boekjaar 2015 waarmee het op basis van de slotkoers op 31 december 2015 een brutodividendrendement van 7,0% biedt.
Het uitkeringspercentage voor het dividend is 90% in 2015.
1 De roerende voorheffing op dividenden van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen is ten gevolge van de wet van 26 december 2015 houdende maatregelen inzake versterking van de jobcreatie en koopkracht, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 30 december 2015, verhoogd van 25% naar 27% (behoudens bepaalde vrijstellingen) vanaf 1 januari 2016.
| EPRA - KERNCIJFERS PER AANDEEL1 | 31.12.2015 | 31.12.2014 |
|---|---|---|
| EPRA Resultaat (€) | 1,90 | 1,57 |
| EPRA NAW (€) | 20,09 | 19,77 |
| EPRA NNNAW (€) | 19,47 | 19,02 |
| EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) (%) | 6,6% | 6,4% |
| EPRA Aangepast NIR (%) | 7,0% | 6,9% |
| EPRA Huurleegstandspercentage (%) | 11,5% | 14,8% |
| EPRA Kost Ratio (inclusief directe leegstandskosten) (%) | 15,4% | 15,2% |
| EPRA Kost Ratio (exclusief directe leegstandskosten) (%) | 13,7% | 13,3% |
Bredere aandeelhoudersbasis en steun van meerdere referentieaandeelhouders, door verkoop van hoofdaandeelhouder NSI nv van 35% van haar aandelen Intervest Oces & Warehouses in juni 2015.
▲ Biocartis, Intercity Business Park
Geachte aandeelhouders,
Het verheugt ons u te kunnen meedelen dat we in 2015 een aantal vooropgestelde strategische speerpunten hebben kunnen realiseren. Er zijn belangrijke stappen gezet op vlak van de accentverschuiving in de portefeuille naar logistiek vastgoed door de verwerving van een logistieke site in Luik, de bezettingsgraad is met 3% verbeterd, 19% van de jaarlijkse nettohuurinkomsten zijn verlengd of vernieuwd, het onderliggend operationeel uitkeerbaar resultaat is met 12% verbeterd en het RE:ex concept is verder uitgebreid, om maar enkele realisaties te noemen.
De strategische accentverschuiving naar logistiek vastgoed komt tot uiting in de gewijzigde verhouding tussen de beide segmenten van de vastgoedportefeuille.
Intervest Oces & Warehouses heeft in 2015 haar logistieke portefeuille uitgebreid met een investering in Luik van € 29 miljoen, goed voor een groei van circa 11%1 van de logistieke portefeuille. Mede hierdoor bestaat 49% van de totale vastgoedportefeuille op 31 december 2015 uit hoog kwalitatief logistiek vastgoed en is de verhouding tussen de beide segmenten in de vastgoedportefeuille op jaareinde 2015, 51% kantoren en 49% logistieke gebouwen. Eind 2014 was deze verhouding 55% kantoren en 45% logistiek vastgoed. Over de laatste 5 jaar betekent dit een verschuiving van 14% van de kantorenportefeuille richting de markt van het logistiek vastgoed.
De bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille is met 3% toegenomen tot 90% op 31 december 2015. Voor de logistieke portefeuille is de bezettingsgraad met 4% gestegen tot 95% door de aankoop van de site in Luik en bijkomende verhuringen in logistieke sites op de assen Antwerpen-Mechelen en Antwerpen-Luik. Voor de kantoren is de bezettingsgraad verbeterd van 83% tot 85% en dit ondanks het moeilijke klimaat in de kantorenmarkt, door verhuringen in de drie kantoorregio's in de portefeuille (Antwerpen, Mechelen, Brusselse periferie).
Intervest Oces & Warehouses heeft opnieuw een erg actief jaar gekend op het vlak van verhuringen: 19% van de jaarlijkse nettohuurinkomsten is verlengd of vernieuwd. Er zijn in totaal 62 verhuurtransacties afgesloten met nieuwe of zittende huurders voor 117.612 m2.
De verhuuractiviteit heeft zich ook in 2015 zowel in de kantorenmarkt als voor het logistiek vastgoed vooral toegespitst op verlengingen van bestaande huurovereenkomsten. In totaliteit zijn in 2015 circa 15% van de jaarlijkse nettohuurinkomsten verlengd. Verhuringen aan nieuwe huurders zijn in beide vastgoedsegmenten beperkt gebleven tot 4% van de totale nettohuurinkomsten.
Voor boekjaar 2015 bedraagt het operationeel uitkeerbaar resultaat € 30,9 miljoen wat een toename betekent van € 7,9 miljoen of 34% ten opzichte van 2014. Deze stijging komt voort uit de toename van de huurinkomsten met € 6,1 miljoen of 15%, voornamelijk door de verwerving van de twee logistieke sites in Opglabbeek in december 2014 en in Luik in februari 2015. De toegekende wederinstaatstellingsvergoedingen van vertrekkende huurders stijgen in 2015 met € 2,2 miljoen door de éénmalige toegekende wederinstaatstellingsvergoeding van huurder Deloitte die Diegem Campus zal verlaten op 31 december 2016.
Rekening houdend met 16.239.350 dividendgerechtigde aandelen, betekent dit een operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel van € 1,90 voor het boekjaar 2015 ten opzichte van € 1,56 vorig jaar of een stijging met 22%. De operationele marge van Intervest Oces & Warehouses is 91% voor het boekjaar 2015.
Strategische accentverschuiving
51% Kantoren
49% Logistiek vastgoed
+3% Bezettingsgraad van 87% naar 90%
15% Jaarlijkse huurinkomsten verlengd
4% Nieuwe huurovereenkomsten
+34% Operationeel uitkeerbaar resultaat
Onderliggend operationeel uitkeerbaar resultaat
+12% zonder éénmalige opbrengst
1 Bij gelijkblijvende samenstelling van de logistieke portefeuille ten opzichte van 31 december 2014.
€ 1,71 Brutodividenduitkering
€ 634 miljoen Reële waarde vastgoedportefeuille
Maatschappelijke zetel naar gerenoveerde Sky Building
Zonder rekening te houden met de éénmalige toegekende wederinstaatstellingsvergoeding van vertrekkende huurder Deloitte ten belope van € 2,5 miljoen, zou het operationeel uitkeerbaar resultaat voor 2015 stijgen met € 5,4 miljoen en € 28,4 miljoen bedragen. Dit zou neerkomen op € 1,74 per aandeel of een verbetering van het onderliggend operationeel uitkeerbaar resultaat met € 0,18 of 12% ten opzichte van boekjaar 2014.
Op basis van een uitkeringspercentage van 90% kunnen wij u voor het boekjaar 2015 een brutodividend aanbieden van € 1,71 per aandeel ten opzichte van € 1,40 voor 2014. Dit brutodividend biedt de aandeelhouders van de vennootschap een brutodividendrendement van 7,0% op basis van de slotkoers van € 24,37 van het aandeel op 31 december 2015.
De reële waarde van de bestaande vastgoedportefeuille (zonder nieuwe acquisities en desinvesteringen) is in 2015 afgenomen met circa € 5 miljoen of 1%. Het logistiek segment heeft een waardestijging van € 4 miljoen of circa 1% gekend door nieuwe verhuringen en verlengingen van bestaande huurcontracten, terwijl de kantoren zijn afgewaardeerd met € 9 miljoen of circa 3% voornamelijk door aanpassing van de rendementen voor bepaalde kantoorgebouwen in de Brusselse regio en door nieuwe huurovereenkomsten aan lagere huurprijzen.
De reële waarde van de totale vastgoedportefeuille van Intervest Oces & Warehouses is toegenomen tot € 634 miljoen op 31 december 2015.
Sinds half augustus 2015 is de maatschappelijke zetel van Intervest Oces & Warehouses gevestigd in het gerenoveerde kantoorgebouw Sky Building, nummer 66 in de Uitbreidingstraat, Berchem (Antwerpen) en zijn de kantoren van de vennootschap verhuisd naar de vijfde en zesde verdieping van dit gebouw. Voor deze renovatie heeft Intervest Oces & Warehouses zelf gewerkt volgens haar beproefde turn-key solutions aanpak. Een gespecialiseerd en op elkaar afgestemd team zorgt hierbij voor een volledig op maat gemaakte oplossing gaande van inrichting, werfopvolging tot coördinatie van de ingebruikname, en volgt nauwlettend de afgestemde timing en het voorziene budget op.
Andere recente voorbeelden van de turn-key solutions aanpak waarbij huurders zich laten begeleiden voor de inrichting en oplevering van hun aangepaste kantoren zijn Cochlear op Mechelen Campus, Bloc in Brussels 7, Five 4 U op Mechelen Campus en o.m. SKS en Mercuri Urval in de gerenoveerde Sky Building. De vele positieve reacties van de klanten sterken Intervest Oces & Warehouses in het verder uitbouwen van deze aanpak in de kantorenportefeuille.
In de kantorenmarkt is er steeds minder nood aan oppervlakte en blijven de noden van de klanten met betrekking tot het zgn. 'nieuwe werken' verder evolueren. Om in een dergelijke marktomgeving slagkrachtig te blijven is een innovatieve en service-gerichte aanpak noodzakelijk.
De uitbreiding van de exibele business hub RE:ex in Mechelen bevestigt de nood aan exibele en technologisch hoogwaardige kantoor-, vergader- en evenementen ruimte. In de Sky Building in Berchem zijn bovendien de inrichtingswerken gestart om een tweede RE:ex in te richten met co-working plekken, vergaderzalen en cateringfaciliteiten. Verwacht wordt dat deze RE:ex kan openen in het tweede kwartaal van 2016.
Op het vlak van vrijwaring van het milieu, de zorg voor het welzijn van klanten en personeel, en de lange termijn economische rendabiliteit met oog voor maatschappelijk engagement en deugdelijk bestuur, is in 2015 verder gegaan op de ingeslagen weg. Tijdens het afgelopen jaar is de certi©cering verder uitgerold. Dit gebeurt op basis van de BREEAM-In-Use methodiek ('Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology'-In-Use, of kort 'BIU'). BIU beoordeelt bestaande gebouwen op hun duurzaamheid, zowel op bouwfysische aspecten, bedrijfsvoering en beheer, als op het gebruik van het gebouw. Een proces dat tevens in 2016 verder gezet wordt.
Intervest Oces & Warehouses heeft ook verder gewerkt aan de energieprestatie van de gebouwen in de vastgoedportefeuille.
Energie-eciëntie is gerealiseerd door omschakeling naar ledverlichting zoals bij Q8 (Kuwait Petroleum) in Gateway House en het installeren van een energiemonitoringsysteem in alle gebouwen van Mechelen Campus. In 2015 zijn enkele daken van Intercity Business Park en Berchem Technology Center gerenoveerd. Door het opteren voor extra dakisolatie is hierbij ook het energieverbruik gereduceerd.
Op vlak van ©nancieringen heeft Intervest Oces & Warehouses in 2015 verder gewerkt aan de optimalisatie van de spreiding van de vervaldagen van haar kredietlijnen. In dit kader zijn er in 2015 vier kredietovereenkomsten afgesloten of verlengd aan marktconforme voorwaarden en is op 29 juni 2015 de bestaande obligatielening van € 75 miljoen terugbetaald conform haar vervaldatum. Hierdoor is de gemiddelde rentevoet van de ©nancieringen van Intervest Oces & Warehouses gedaald van 4,0% in het eerste semester 2015 naar 3,1% voor het tweede semester van 2015.
De schuldgraad van Intervest Oces & Warehouses bedraagt 48,2% op 31 december 2015.
Op 17 juni 2015 heeft NSI nv, op dat ogenblik meerderheidsaandeelhouder van Intervest Oces & Warehouses met 50,2% aandeelhouderschap, 35% van de aandelen van de vennootschap verkocht, via een succesvolle private plaatsing door middel van een accelerated bookbuild. De aandelen zijn geplaatst bij een brede basis van Belgische en internationale investeerders. De bredere aandeelhoudersbasis van Intervest Oces & Warehouses, gesteund door meerdere referentieaandeelhouders, zorgt voor een betere toegang tot de kapitaalmarkten en verhoogt de liquiditeit van het aandeel. Hierdoor kan de vennootschap verder groeien en kan het aandeel logistiek vastgoed in de portefeuille verder uitbreiden.
U kan op ons rekenen om de vennootschap op het uitgestippelde pad verder te laten groeien. Daarbij is het vertrouwen dat u en de klanten ons blijvend schenkt van uitzonderlijk belang, net zoals de onafgebroken inzet van onze medewerkers. We maken graag van de gelegenheid gebruik om aan iedereen onze oprechte waardering en dank hiervoor aan te bieden.
De raad van bestuur
Johan Buijs Paul Christiaens Bestuurder Voorzitter van de raad van bestuur
3,1% Gemiddelde rentevoet op 31 december 2015
48,2% Schuldgraad
▲ Luik
Intervest Oces & Warehouses nv werd opgericht in 1996 en is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) waarvan de aandelen genoteerd zijn op Euronext Brussels (INTO) sinds 1999.
Intervest Oces & Warehouses investeert in België in kantoorgebouwen en in logistieke panden van prima kwaliteit, die verhuurd worden aan eersterangshuurders. Het onroerend goed waarin geïnvesteerd wordt, betreft vooral up-to-date gebouwen, gelegen op strategische locaties buiten
het centrum van steden. Het kantoorgedeelte van de vastgoedportefeuille concentreert zich op de as Antwerpen - Mechelen - Brussel; het logistieke gedeelte op de as Antwerpen - Brussel en Antwerpen - Luik.
De portefeuille bestaat op 31 december 2015 voor 51% uit kantoren en 49% uit logistiek vastgoed. De totale reële waarde van de vastgoedbeleggingen per 31 december 2015 is toegenomen tot € 634 miljoen.
De investeringsstrategie van Intervest Oces & Warehouses heeft verder respect voor de criteria van risicospreiding in de vastgoedportefeuille, zowel qua pand, als qua geograsche ligging, als qua sectorale spreiding van de huurders.
Op 31 december 2015 is de risicospreiding als volgt:
De investeringsstrategie is gericht op het behalen van een combinatie van direct rendement op basis van huurinkomsten en indirect rendement op basis van waardegroei van de vastgoedportefeuille.
Intervest Oces & Warehouses wil een kwalitatieve en gespecialiseerde speler zijn in zowel de kantorenmarkt als in het logistieke vastgoedsegment. Een unieke combinatie op de Belgische markt, met voldoende kritische massa, die het voordeel heeft van een sterke risicospreiding en die streeft naar een aantrekkelijk en blijvend rendement voor de aandeelhouders.
De investeringsstrategie van Intervest Oces & Warehouses is gebaseerd op 4 pijlers: toenemende focus op logistiek vastgoed, in combinatie met een stevige verankering in de kantorenmarkt, proactieve klantgerichtheid en actief portfoliobeheer.
De vastgoedvennootschap opteert duidelijk voor een investeringspolitiek waarbij twee vastgoedsegmenten deel uitmaken van de portefeuille: kantoren en logistieke gebouwen. Momenteel is het aandeel van de beide vastgoedsegmenten in de totale portefeuille zo goed als gelijk. De uiteindelijke ambitie is de uitbreiding van het logistieke gedeelte van de vastgoedportefeuille tot 60% van de totale vastgoedportefeuille.
De toenemende focus op het logistieke segment is onderbouwd door duidelijke economische gegevens.
De kantorenmarkt in Brussel kampt, zowel in het centrum als in de periferie waar Intervest Oces & Warehouses actief is, sinds een aantal jaren met een overaanbod met als gevolg een moeilijke verhuurmarkt. De voorbije jaren zijn slechts een zeer beperkt aantal projecten toegevoegd aan de markt en zet de reconversie van kantoren naar andere functies zich gestadig verder. Dit heeft voor de markt als geheel een positief eect op de leegstand, ondanks de grote regionale verschillen. Het overaanbod, voornamelijk in verouderde en leegstaande kantoorgebouwen, weegt echter negatief op de gemiddelde huurprijs terwijl het aantal heronderhandelde verhuringen toeneemt. De evoluties in het zgn. 'nieuwe werken' zorgen daarenboven bij verhuizing voor een inkrimping van de totaal opgenomen oppervlakte voor eenzelfde aantal werknemers. Hoewel in de laatste 2 jaar een lichte verbetering merkbaar is, valt niet te verwachten dat de kantorenmarkt opnieuw de niveaus zal halen van vóór 2008.
België is een belangrijke logistieke draaischijf in Europa. In de logistieke vastgoedmarkt is de leegstand beperkt, zijn de investerings opbrengsten relatief hoog en zijn kapitaalinvesteringen voor onderhoud vergeleken met de kantorenmarkt gemiddeld lager. Vergeleken met de kantoorgebouwen heeft het logistiek vastgoed ook een langere technische en economische levenscyclus. Het groeiend belang van de e-commerce zal de vraag naar kwalitatieve logistieke gebouwen naar verwachting enkel doen toenemen.
Het conjunctuureect laat zich in de beide marktsegmenten op een verschillende manier voelen. De logistieke markt is eerder vroeg-cyclisch, en zal dus sneller toenemen na een periode van economische crisis, terwijl de kantorenmarkt eerder laat-cyclisch reageert en de eecten van een neerwaartse conjunctuur later gevoeld worden.
Intervest Oces & Warehouses kan bogen op een substantiële marktkennis en streeft naar stevige partnerships met huurders en ontwikkelaars. De toenemende specialisatie en reputatie van Intervest Oces & Warehouses in het logistieke segment is belangrijk aangezien het een segment is waarin slechts enkele nichespelers actief zijn.
Verder bouwend op haar langlopende ervaring in de kantorenmarkt, wil Intervest Oces & Warehouses haar positie optimaliseren in dit segment. Daartoe maakt ze in het beheer van haar kantorenportefeuille onderscheid tussen strategische en niet-strategische gebouwen en gebouwen met toegevoegde waarde. Deze segmentatie is de basis voor het stellen van prioriteiten en het nemen van beslissingen.
In het sterk competitieve klimaat van de kantorenmarkt onderscheidt de vastgoedvennootschap zich door aandacht te besteden aan de voortdurend evoluerende noden van de klant. Een eigen innovatieteam zorgt voor het aanbieden van totaaloplossingen op maat (de zgn. turn-key solut ions) gaande van plannen, inrichten, coördinatie van de werkzaamheden tot budgetopvolging. Intervest Oces & Warehouses speelt ook actief in op de nieuwe trends in de arbeidsmarkt zoals met de RE:¦ex hub voor mobiel en ¦exibel werken.
De proactieve klantgerichtheid weerspiegelt zich in de volledige organisatie van Intervest Oces & Warehouses. Alle cruciale functies nodig voor het beheer van vastgoedklanten en vastgoed zijn in huis voorzien: verhuur, nanciën en administratie, operationele dienstverlening en facility management. Een helpdesk staat 24 u, 7 op 7 klaar voor het dagelijks beheer van het vastgoed ten behoeve van de klant.
Tenslotte blijft Intervest Oces & Warehouses opteren voor een actief portefeuillebeheer. Hoewel in de beide vastgoedsegmenten de voorkeur uitgaat naar gebouwen op strategische
locaties, zijn bij het beoordelen van logistiek vastgoed niet louter de locatie en de technische aspecten belangrijk. Ook de typologie van de huurder en van het gebouw en de toegevoegde waarde die in het gebouw gegenereerd wordt, maken deel uit van de evaluatie.
In het kantorensegment is het de bedoeling om het risico proel te optimaliseren door een zo groot mogelijke spreiding van huurders na te streven per gebouw. Daarbij staan ligging, toegankelijkheid en visibiliteit van het gebouw voorop evenals de kwaliteit van de huurders.
Intervest Oces & Warehouses wenst de aantrekkelijkheid van haar aandeel verder te verbeteren door het waarborgen van een hoge liquiditeit, de uitbreiding van de vastgoedportefeuille en de verbetering van het risicoproel.
De liquiditeit wordt bepaald door de mate waarin de aandelen verhandeld kunnen worden op de beurs. Bedrijven met een hoge liquiditeit trekken sneller grote investeerders aan, wat de groeimogelijkheid bevordert.
Een goede liquiditeit vergemakkelijkt de uitgifte van nieuwe aandelen (bij kapitaalverhogingen, inbrengen of fusies), wat eveneens van groot belang is om te kunnen groeien. Om haar liquiditeit te verbeteren, heeft Intervest Oces & Warehouses een liquiditeitsovereenkomst afgesloten met ING Bank. De liquiditeit van de meeste Belgische GVV's is eerder laag. Een belangrijke reden hiervoor is dat GVV's vaak vrij klein zijn om de aandacht te krijgen van internationale en professionele beleggers en dit zowel in termen van marktkapitalisatie als van free ¦oat.
Bovendien wordt het aandeel van een GVV meestal gekocht voor een langere investeringsperiode en minder als speculatie, wat het aantal transacties doet verminderen.
In 2015 is de free oat van het aandeel van Intervest Oces & Warehouses toegenomen van 50% naar 75% op 31 december 2015.
Grootte van de vastgoedportefeuille
Een omvangrijke portefeuille biedt onmiskenbaar een aantal voordelen.
Door de schaalvoordelen die zich voordoen, kan de portefeuille op een eciëntere manier beheerd worden, zodat er meer operationele winst uitgekeerd kan worden. Het betreft hier o.a. de kosten voor onderhoud en herstelling, de (lange termijn) renovatiekosten, advieskosten, publiciteitskosten, en dergelijke.
Wanneer de totale portefeuille in omvang toeneemt, versterkt dat de onderhandelingspositie van het management bij het bespreken van nieuwe huurvoorwaarden, het aanbieden van nieuwe diensten, alternatieve locaties, enz.
Elke acquisitie dient getoetst te worden aan vastgoed- en nanciële criteria.
Intervest Oces & Warehouses tracht het risico op verschillende manieren te spreiden. Zo zijn de huurders vaak actief in sterk uiteenlopende economische sectoren, zoals onder meer logistiek, gezondheid, handel, technologie, onderzoek en ontwikkeling. Verder wordt er gewaakt over een goede spreiding van de tussentijdse en eindvervaldagen van de huurovereenkomsten.
De corporate governance verklaring kadert in de toepassing van de bepalingen van de Belgische Corporate Governance Code 2009 ('Code 2009') en van de wet van 6 april 2010 tot wijziging van het Wetboek van Vennootschappen. Het KB van 6 juni 2010 heeft bepaald dat de Code 2009 de enige van toepassing zijnde code is. Deze Code is terug te vinden op de website van het Belgisch Staatsblad, en op www.corporategovernancecommittee.be.
Intervest Oces & Warehouses hanteert de Belgische Corporate Governance Code 2009 als referentiecode. De corporate governance principes van Intervest Oces & Warehouses zijn door de raad van bestuur vastgelegd in een aantal richtlijnen:
Het volledige Corporate Governance Charter dat de belangrijke interne reglementen van de bestuursorganen van Intervest Oces & Warehouses beschrijft, is voor de laatste maal herzien in maart 2016. Het Corporate Governance Charter, alsook de overige richtlijnen, kunnen geraadpleegd worden op www.intervest.be.
Van de bepalingen van de Belgische Corporate Governance Code 2009 wordt enkel afgeweken wanneer specieke omstandigheden dit vereisen. In dit geval wordt de afwijking in overeenstemming met het 'comply or explain'-principe toegelicht in het jaarverslag. De raad van bestuur heeft geoordeeld dat het soms gerechtvaardigd is dat de vennootschap een aantal bepalingen van de Corporate Governance Code 2009 niet navolgt. Volgens het 'comply or explain'-principe is het inderdaad toegestaan om rekening te houden met de relatief kleine omvang en de eigen kenmerken van de vennootschap en in het bijzonder met de reeds rigide wetgeving op GVV's.
In 2015 is van onderstaande codebepalingen van de Belgische Corporate Governance Code 2009 afgeweken ('explain'):
Bepalingen 5.3 en 5.4 over de comitéwerking (incl. bijlage D en E)
De raad van bestuur heeft besloten geen benoemings comité en geen remuneratiecomité op te richten vermits de vennootschap aan twee (gemiddeld aantal werknemers < 250 personen en jaarlijkse netto omzet < € 50 miljoen) van de drie criteria bepaald door artikel 526quater van het Wetboek van Vennootschappen voldoet. De raad van bestuur ziet de taken van deze comités als taken van de voltallige raad van bestuur, en dit in afwijking van bepaling 5.4./1 zoals opgenomen in Bijlage E van de Code 2009 die bepaalt dat het remuneratiecomité uitsluitend bestaat uit niet-uitvoerende bestuurders. Het remuneratiecomité van de raad van bestuur bestaat bijgevolg uit alle leden van de raad van bestuur (i.e. inclusief de uitvoerend bestuurder de heer Johan Buijs). De beperkte omvang van de raad maakt een eciënte beraadslaging over deze onderwerpen mogelijk.
De raad van bestuur heeft conform bepaling 2.9 geen vennootschapssecretaris aangeduid die de raad adviseert over alle bestuurszaken en zorg draagt voor de communicatie binnen en tussen de bestuursorganen van de vennootschap. De beperkte omvang van de vennootschap en de raad van bestuur maakt een dergelijke functie overbodig.
Het Corporate Governance Charter van de GVV bepaalt dat bestuurders ontslag nemen op de datum van de algemene vergadering van aandeelhouders die plaatsvindt in het jaar waarin ze 70 jaar oud worden. Slechts omwille van specieke redenen kan daar in het belang van de vennootschap van afgeweken worden. Dit is het geval voor Paul Christiaens, voorzitter van de raad van bestuur en onaªankelijk bestuurder, die in 2014 de maximale leeftijd bereikt heeft. De raad van bestuur is echter van mening dat gezien zijn visie, bekwaamheid, kennis en jarenlange ervaring in vastgoed, het in het belang van de vennootschap is dat Paul Christiaens zijn huidige mandaat, dat pas a¦oopt in april 2016, niet vervroegd beëindigt.
| Adres | Mandaat | Begin | Einde | Aanwezigheid | |
|---|---|---|---|---|---|
| Paul Christiaens Voorzitter, onaªankelijk bestuurder |
Vijverstraat 53 3040 Huldenberg België |
Tweede mandaat |
April 2013 | April 2016 | 10/10 |
| Nick van Ommen Onaªankelijk bestuurder |
Beethovenweg 50 2202 AH Noordwijk aan Zee - Nederland |
Derde mandaat |
April 2013 | April 2016 | 9/10 |
| EMSO bvba, vast vertegen woordigd door Chris Peeters1 Onaªankelijk bestuurder |
Berchemstadion straat 76 bus 6 2600 Berchem België |
Tweede mandaat |
April 2013 | April 2016 | 10/10 |
| Johan Buijs Bestuurder en ežectieve leider (in de zin van artikel 14, §3 van de GVV-Wet) |
p.a. NSI nv Antareslaan 69-75 Postbus 3044 2130 KA Hoofddorp Nederland |
Tweede mandaat |
April 2015 | April 2018 | 10/10 |
| Daniel van Dongen Bestuurder |
p.a. NSI nv Antareslaan 69-75 Postbus 3044 2130 KA Hoofddorp Nederland |
Tweede mandaat |
April 2015 | April 2018 | 10/10 |
| Thomas Dijksman Bestuurder |
Wagnerlaan 23 3723 JT Bilthoven Nederland |
Tweede mandaat |
April 2015 | April 2018 | 10/10 |
| Nico Tates Bestuurder |
p.a. NSI nv Antareslaan 69-75 2130 KA Hoofddorp Nederland |
Eerste mandaat |
April 2015 | April 2018 | 4/5 |
De raad van bestuur bestaat op 31 december 2015 uit zeven leden, waarvan drie onaªankelijke bestuurders die alle drie voldoen aan de voorwaarden van artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen.
De bestuurders zijn benoemd voor een periode van drie jaar, doch hun benoeming kan te allen tijde door de algemene vergadering worden herroepen.
Johan Buijs is uitvoerend bestuurder en eectieve leider. De overige bestuurders zijn niet-uitvoerende bestuurders.
1 Aan de algemene vergadering van 27 april 2016 zal voorgesteld worden om het bestuursmandaat van Chris Peeters in natuurlijke persoon verder te zetten.
▲ Nico Tates, Nick van Ommen, Thomas Dijksman, Johan Buijs, Chris Peeters, Daniel van Dongen, Paul Christiaens
Hierna volgen de mandaten en een beknopte beschrijving van de professionele loopbaan van de verschillende bestuurders of, in het geval van vennootschappen die handelen als bestuurder, van hun vaste vertegenwoordigers.
Paul Christiaens werd benoemd tot onaªankelijk bestuurder van de vennootschap bij beslissing van de algemene jaarvergadering van 7 april 2010. Het mandaat van Paul Christiaens nam een aanvang op 7 april 2010 om te eindigen onmiddellijk na de jaarlijkse algemene vergadering die in het jaar 2013 werd gehouden. Bij besluit van de raad van bestuur van de vennootschap van 7 mei 2010, werd Paul Christiaens aangesteld als voorzitter van de raad van bestuur. Tenslotte werd Paul Christiaens herbenoemd tot onaªankelijk bestuurder van de vennootschap bij beslissing van de algemene jaarvergadering van 24 april 2013, waarbij dit mandaat een einde zal nemen onmiddellijk na de jaarlijkse algemene vergadering die in het jaar 2016 zal gehouden worden.
Paul Christiaens, geboren in 1944, behaalde na zijn studies tot licentiaat in de rechten (K.U. Leuven, 1968) een bijzondere eerste licentie handels- en nanciële wetenschappen aan EHSAL (1983). Hij behaalde de titel deskundige buitenlandse handel (ITI 1983-1984) en volgende een post graduaat bedrijfskunde (K.U. Leuven, 1985-1987) evenals
diverse langdurige seminaries (nancieel - juridisch) te Londen en Parijs. Paul Christiaens startte zijn loopbaan bij KBC op de trustafdeling (beleggingsfondsen, beursnoteringen, OBA's, scaliteit, roerende waarden) en op de juridische dienst (kredieten). Vervolgens zette hij zijn loopbaan voort bij ASLK/FORTIS (1977-2000): juridische dienst, corporate and international, special nance en real estate banking. Zijn beroepservaring situeert zich vooral op het vlak van kredieten, beleggingsfondsen, beursnoteringen, vastgoedcerticaten, bevaks, structured nance en investment banking. Hij was directeur bij Fortis departement real estate structured nance.
Paul Christiaens oefent thans enkel het mandaat uit van voorzitter van de raad van bestuur van Intervest Oces & Warehouses. Hij is ererechter in handelszaken.
Vroegere mandaten gedurende de laatste 5 jaar: Voorzitter van de raad van bestuur van Vastned Retail Belgium (tot 7 april 2010).
Nick van Ommen werd benoemd tot onaªankelijk bestuurder door het besluit van de algemene jaarvergadering van 4 april 2007, waarbij het mandaat van Nick van Ommen een aanvang nam op 4 april 2007 om te eindigen onmiddellijk na de algemene jaarvergadering die in het jaar 2010 werd gehouden en waarop besloten werd tot de goedkeuring van de jaarrekening per 31 december 2009. Nick van Ommen werd herbenoemd tot onaªankelijk bestuurder van de vennootschap bij beslissing van de algemene jaarvergadering van 7 april 2010, waarbij dit mandaat een einde heeft genomen onmiddellijk na de jaarlijkse algemene vergadering die in het jaar 2013 werd gehouden. Tenslotte werd Nick van Ommen herbenoemd tot onaªankelijk bestuurder van de vennootschap bij beslissing van de algemene jaarvergadering van 24 april 2013, waarbij dit mandaat een einde zal nemen onmiddellijk na de jaarlijkse algemene vergadering die in het jaar 2016 gehouden wordt.
Nick van Ommen, geboren in 1946, behaalde na zijn middelbare school opleiding HBS-B een master in business administration aan de Newport University en hij is een fellow van The Royal Insitute of Chartered Surveyors (FRICS). Daarnaast heeft hij vele internationale cursussen in banking, nance en marketing gevolgd. Hij startte zijn professionele loopbaan in 1970 bij Rank Xerox waar hij sales, marketing en general management functies bekleedde. In 1978 werd hij gevraagd om bij de toenmalige AMRO Bank Districtsdirecteur in Amsterdam te worden. Na 1987 heeft Nick van Ommen senior functies bekleed in banking, venture capital en asset management. In 2000 werd Nick van Ommen gevraagd om EPRA (European Public Real Estate Association) op te starten als oprichter-ceo. EPRA is inmiddels de leidende branche-organisatie in Europa voor beursgenoteerde vastgoedmaatschappijen, institutionele beleggers, pensioenfondsen, vermogensbeheerders en nanciële dienstverleners en consultants voor deze sector. Op 1 oktober 2007 is Nick van Ommen met pensioen gegaan.
Nick van Ommen oefent niet meer dan 5 mandaten uit bij beursgenoteerde bedrijven.
EMSO bvba, vast vertegenwoordigd door Chris Peeters, werd gecoöpteerd tot bestuurder ingevolge beslissing van de raad van bestuur van 21 december 2007. Bij beslissing van de algemene jaarvergadering van 2 april 2008 werd het besluit tot coöptatie van de raad van bestuur van 21 december 2007 bekrachtigd en werd EMSO bvba, vast vertegenwoordigd door Chris Peeters, benoemd tot onaªankelijk bestuurder met ingang vanaf 1 januari 2008 om te eindigen onmiddellijk na de algemene jaarvergadering die in het jaar 2011 werd gehouden en waarop besloten werd tot de goedkeuring van de jaarrekening per 31 december 2010. Tenslotte werd EMSO bvba, vast vertegenwoordigd door Chris Peeters, benoemd tot onaªankelijk bestuurder bij beslissing van de algemene jaarvergadering van 24 april 2013, waarbij dit mandaat een einde zal nemen onmiddellijk na de jaarlijkse algemene vergadering die in het jaar 2016 zal gehouden worden.
Prof. dr. Chris Peeters is geboren in 1960. Hij behaalde in 1982 het diploma van licentiaat in de toegepaste economische weten schappen (TEW) en in 1990 de graad van doctor in de TEW. Hij is verbonden aan de Universiteit Antwerpen waar hij de cursussen Overheidsbeleid en Transporteconomie doceert, en treedt op als adviseur van bedrijven en overheden binnen en buiten Europa. Prof. dr. Peeters is auteur en co-auteur van meer dan 30 boeken en vele artikels inzake strategie en beleid. Hij is een internationaal erkend expert inzake strategische besluitvorming en beleidsadvisering. Hij is voorzitter/gedelegeerd bestuurder en senior partner van Policy Research Corporation.
uitgeoefend.
Chris Peeters is als gedelegeerd bestuurder betrokken bij het faillissement van Asopus Corporation nv (datum faillissement: 26 september 2014) en Asopus Institute nv (datum faillissement: 26 september 2014). De handelsactiviteit van beide voormelde vennootschappen betrof adviesbureau op het gebied van bedrijfsbeheer en -voering. Voormelde vennootschappen hadden reeds een zogenaamd "track record" van bijna 20 jaar wat in principe wees op een succesvol business model. Een dalende omzet en een steeds zwaarder doorwegende kostenstructuur, heeft evenwel geleid tot het faillissement van voormelde vennootschappen. Het faillissement van Asopus Corporation nv en Asopus Institute nv heeft tot op redactiedatum van huidig jaarverslag niet geleid tot enige aansprakelijkheid in hoofde van de raden van bestuur van voormelde vennootschappen. Chris Peeters heeft aan de vennootschap bij wijze van verklaring onder ede bevestigd dat er in het kader van de faillissementen van Asopus Corporation nv en Asopus Institute nv geen enkele fout kan aangerekend worden aan de respectieve raden van bestuur als college in het algemeen of aan hem persoonlijk als lid van de respectieve raden bestuur in het bijzonder en dat hij geen kennelijke grove fout heeft begaan die tot het faillissement van de voormelde vennootschappen heeft bijgedragen.
Chris Peeters is als vaste vertegenwoordiger van de gedelegeerd bestuurder van nv EM, Achelos Enterprises bv ook betrokken bij het faillissement van nv EM. Dit faillissement werd uitgesproken op 19 november 2015. Door de economische crisis is de koop/verkoop van luxe motorboten sterk achteruit gegaan hetgeen uiteindelijk tot het faillissement van de vennootschap heeft geleid. Ook in het kader van dit faillissement werd op redactiedatum van huidig verslag geen enkele aansprakelijkheid geformuleerd in hoofde van Chris Peeters en/ of de bestuurders van deze vennootschap. Chris Peeters heeft aan de vennootschap bij wijze van verklaring onder ede bevestigd dat er in het kader van faillissement van nv EM hem geen enkele fout kan worden aangerekend, ook niet als lid van de raad van bestuur.
Johan Buijs werd benoemd tot niet-onaªankelijk bestuurder van de vennootschap bij besluit van de buitengewone algemene jaarvergadering van 27 oktober 2011, en dit voor een termijn die een einde heeft genomen onmiddellijk na de algemene jaarvergadering die op 29 april 2015 werd gehouden. Vervolgens werd Johan Buijs herbenoemd tot nietonaªankelijk bestuurder van de vennootschap bij beslissing van de algemene jaarvergadering van 29 april 2015, waarbij dit mandaat een einde zal nemen onmiddellijk na de jaarlijkse algemene vergadering die in het jaar 2018 gehouden wordt en waarop zal worden besloten tot de goedkeuring van de jaarrekening per 31 december 2017.
Johan Buijs, geboren in 1965, studeerde civiele techniek aan de Technische Universiteit Delft. Hij startte zijn loopbaan in 1989 als constructeur bij adviesbureau D3BN Civiel Ingenieurs. Daarna was hij werkzaam als constructeur/projectleider bij Royal Haskoning en projectmanager en
Daniel van Dongen
Daniel van Dongen werd benoemd tot niet-onaªankelijk bestuurder van de vennootschap bij besluit van de buitengewone jaarvergadering van 27 oktober 2011, en dit voor een termijn die een einde heeft genomen onmiddellijk na de algemene jaarvergadering die op 29 april 2015 werd gehouden. Vervolgens werd Daniel van Dongen herbenoemd tot niet-onaªankelijk bestuurder van de vennootschap bij beslissing van de algemene jaarvergadering van 29 april 2015, waarbij dit mandaat een einde zal nemen onmiddellijk na de jaarlijkse algemene vergadering die in het jaar 2018 gehouden wordt en waarop zal worden besloten tot de goedkeuring van de jaarrekening per 31 december 2017.
Daniël van Dongen, geboren in 1971, studeerde Bedrijfseconomie, richting corporate nance, aan de Rijksuniversiteit Groningen en de Universidad de Salamanca (Spanje). Daarna volgde hij een postdoctorale opleiding tot Register Controller aan de Universiteit van Amsterdam. In 1995 startte hij
directeur D3BN Rotterdam en directeur D3BN infrastructuur. Hij vervolgde zijn carrière als hoofd afdeling bouwzaken en, vanaf januari 2005, als statutair directeur Wereldhave Management Holding bv. In 2006 werd Johan Buijs aangesteld als statutair directeur Wereldhave nv. Sinds 2008 geeft hij als algemeen directeur leiding aan NSI nv.
Johan Buijs heeft in de voorgaande 5 jaren geen andere dan de hierboven opgesomde mandaten uitgeoefend.
zijn professionele loopbaan als corporate nance advisor bij KPN. Daarna maakt hij de overstap naar TNT Post Group, waar hij als manager corporate nance werkte. Hij vervolgde zijn loopbaan bij TNT Logistics als nancial controller en nancial manager, waarna hij bij Wereldhave nv werd aangesteld als senior en group controller. Sinds 2009 bekleedt Daniël van Dongen de functie van chief nancial ocer bij NSI nv.
Daniël van Dongen heeft in de voorgaande 5 jaren geen andere dan de hierboven opgesomde mandaten uitgeoefend.
Thomas Dijksman werd benoemd tot niet-onafhankelijk bestuurder van de Intervest Oces & Warehouses bij besluit van de algemene jaarvergadering van 25 april 2012, en dit voor een termijn die een einde heeft genomen onmiddellijk na de algemene jaarvergadering die op 29 april 2015 werd gehouden. Vervolgens werd Thomas Dijksman herbenoemd tot niet-onaªankelijk bestuurder van de vennootschap bij beslissing van de algemene jaarvergadering van 29 april 2015, waarbij dit mandaat een einde zal nemen onmiddellijk na de jaarlijkse algemene vergadering die in het jaar 2018 gehouden wordt en waarop zal worden besloten tot de goedkeuring van de jaarrekening per 31 december 2017.
Thomas Dijksman, geboren in 1952, is opgeleid tot civiel ingenieur en heeft aan de Universiteit van Nyenrode zijn bachelor business administration behaald. Daarnaast heeft hij diverse vastgoedopleidingen gevolgd, waaronder Register Taxateur Bedrijfsmatig Vastgoed. In 1993 is hij benoemd tot Fellow bij de Royal Institute of Charted Surveyors
Nico Tates werd benoemd tot niet-onaªankelijk bestuurder van de Intervest Oces & Warehouses bij besluit van de algemene jaarvergadering van 29 april 2015, waarbij dit mandaat een einde zal nemen onmiddellijk na de jaarlijkse algemene vergadering die in het jaar 2018 zal gehouden worden en waarop zal worden besloten tot de goedkeuring van de jaarrekening per 31 december 2017.
Nico Tates, geboren in 1956, behaalde aan de Universiteit van Amsterdam, een B.A. Sociale Geograe en een M.Sc. Economische Geograe en Regionale Economie. Van 1980 tot 1983 was hij Kandidaat-assistent aan het Economisch Geograsch Instituut van de Universiteit van Amsterdam. Van 1984 tot 1987 was Nico Tates research manager, EMPEO (Vastgoeddivisie Bredero) Utrecht, later actief als Vastgoed ontwikkelaar. Vervolgens was hij van 1987 tot 1990 werkzaam als marketing manager bij ABN Afdeling Belegging en Beheer Onroerend Goed te Amsterdam. Van 1990 tot 1994 werd Nico Tates adjunct directeur, AEGON Vastgoed, Den Haag. Van 1994 tot 1997 was hij vervolgens chief investment ocer bij SPP Real Estate (Continental Europe) te Amsterdam. In 1998 werd Nico Tates managing director bij Celexa Real Estate Investment Management te Amsterdam waar hij een Pan-Europees logistiek vastgoedfonds oprichtte en heeft gemanaged tot 2001. Vanaf 2001 ging Nico Tates aan de slag bij Aberdeen Property Investors alwaar hij verschillende functies heeft waargenomen.
(FRICS). In 1977 startte hij zijn professionele loopbaan als makelaar commercieel onroerend goed. Van 1982 tot 1994 was Thomas Dijksman werkzaam bij Jones Lang Wootton (Jones Lang LaSalle), waar hij bestuurslid en partner was. Hij was van 1997 tot 2001 werkzaam bij CBRE, waar hij algemeen directeur was en in het bestuur zat van EMEA en van Global Operations Management board. Daarnaast heeft hij bij verschillende ondernemingen de functie van algemeen directeur en partner vervuld.
Voor zover als nodig wordt gepreciseerd dat geen enkele bestuurder de laatste vijf jaar:
Tussen de leden van de raad van bestuur bestaan geen familiebanden tot de tweede graad.
De raad van bestuur heeft in het jaar 2015 tien maal vergaderd. De belangrijkste agendapunten waarover de raad van bestuur heeft vergaderd en beslist in 2015 zijn:
Het Corporate Governance Charter van de vennootschap bepaalt dat bestuurders ontslag nemen op de datum van de algemene vergadering van aandeelhouders die plaatsvindt in het jaar waarin ze 70 jaar oud worden. Slechts omwille van specieke redenen kan daar in het belang van de vennootschap van afgeweken worden. Dit is het geval voor Paul Christiaens, voorzitter van de raad van bestuur en onaªankelijk bestuurder, die in 2014 de maximale leeftijd heeft bereikt. De raad van bestuur is echter van mening dat gezien zijn visie, bekwaamheid, kennis en jarenlange ervaring in vastgoed, het in het belang van de vennootschap is dat Paul Christiaens zijn huidige mandaat, dat pas a¦oopt in april 2016, niet vervroegd beëindigt.
Sinds de wet van 28 juli 2011 zijn er quota in België ingevoerd om te garanderen dat vrouwen zitting hebben in de raad van bestuur van beursgenoteerde vennootschappen. Hierdoor dient Intervest Oces & Warehouses er voor te zorgen dat in de toekomst minstens één derde van het aantal leden van de raad van bestuur vrouwelijk is. Voor vennootschappen met een free ¦oat groter dan 50% geldt deze wet vanaf de eerste dag van het zesde boekjaar dat aanvangt na de bekendmaking van deze wet in het Belgisch Staatsblad, zijnde 1 januari 2017. Intervest Oces & Warehouses heeft in 2015 de samenstelling van haar raad van bestuur grondig geanalyseerd naar aanleiding van de eind juni 2015 gewijzigde aandeelhouders basis. Op basis hiervan zijn de benodigde en gewenste pro elen en competenties vastgesteld en is de selectie van geschikte kandidaten gestart. Speciek voor vrouwelijke bestuurders heeft Intervest Oces & Warehouses via haar eigen netwerk en via de organisatie Women On Board meerdere kandidates geselecteerd en geïnterviewd. In de loop van 2016 zal dit proces verder gezet worden zodat tegen eind 2016 een derde van de leden van de raad van bestuur vrouwelijk zal zijn. Aan de algemene vergadering van aandeelhouders, te houden op 27 april 2016, wordt de benoeming van minstens één vrouwelijke bestuurder voorgesteld.
In het auditcomité zetelen in 2015 drie onaªankelijke bestuurders:
Deze onaªankelijke bestuurders voldoen in 2015 allen aan de negen onaªankelijkheidscriteria van artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen. De looptijd van hun benoeming in het auditcomité is niet gespeciceerd.
Het auditcomité is belast met de volgende taken:
De leden van het auditcomité zijn deskundig. Tenminste één lid van het comité is onderlegd op het vlak van boekhouding en audit. Daarnaast is het auditcomité collectief deskundig. Dit op twee vlakken: op het gebied van de activiteiten van Intervest Oces & Warehouses en op het gebied van boekhouding en audit.
Het auditcomité vergadert in het jaar 2015 vijf maal. De belangrijkste agendapunten van het auditcomité in 2015 zijn geweest:
Het comité rapporteert zijn bevindingen en aanbevelingen rechtstreeks aan de raad van bestuur.
Het directiecomité is in 2015 als volgt samengesteld:
Jean-Paul Sols bvba, vast vertegenwoordigd door Jean-Paul Sols, en Inge Tas oefenen eveneens een directiemandaat uit in Vastned Retail Belgium nv, openbare GVV naar Belgisch recht.
Conform artikel 524bis van het Wetboek van Vennootschappen en artikel 15 van de statuten van de vennootschap, heeft de raad van bestuur bestuursbevoegdheden overgedragen. De regels in verband met de samenstelling en werking van het directiecomité worden nader beschreven in het Corporate Governance Charter van de vennootschap dat kan geraadpleegd worden op www.intervest.be.
Hoofdstuk 6 van het Corporate Governance Charter geeft toelichting over de samenstelling van het directiecomité, alsook over de taakverdeling, het voorzitterschap, de wijze van vergaderen, beraadslagen en stemmen, de bevoegdheden, de rapporteringsplicht en de evaluatiemethode.
De leden van het directiecomité zijn tevens de eectieve leiders van de vennootschap in de zin van artikel 14, §3 van de GVV-Wet.
▲ Jean-Paul Sols, Johan Buijs, Inge Tas, Luc Feyaerts
Onder leiding van de voorzitter evalueert de raad van bestuur periodiek zijn omvang, samenstelling, werking en doeltreendheid, alsook die van het auditcomité en de interactie met het directiecomité. De raad van bestuur kan zich hierbij laten bijstaan door externe deskundigen.
Bij dit evaluatieproces wordt:
de daadwerkelijke bijdrage en betrokkenheid van elke bestuurder bij de besprekingen en de besluitvorming beoordeeld
de samenstelling van de raad van bestuur beoordeeld in het licht van de gewenste samenstelling van de raad
Indien voormelde evaluatieprocedures bepaalde zwakheden aan het licht brengen zal de raad van bestuur hiervoor de gepaste maatregelen treen. Dit kan leiden tot aanpassingen aan de samenstelling of de werking van de raad van bestuur of het auditcomité.
Wat preventie van belangencon¦icten aangaat, is de vennootschap enerzijds onderworpen aan wettelijke regels (artikelen 523 en 524 van het Wetboek van Vennootschappen en artikelen 36 tot 38 van de GVV-Wet) en anderzijds aan de regels in haar statuten en haar Corporate Governance Charter.
Artikel 17 van de statuten van de vennootschap bepaalt dienaangaande het volgende: "De bestuurders, de personen die belast zijn met het dagelijks bestuur en de lasthebbers van de vennootschap zullen de regels met betrekking tot de belangenconicten voorzien in de artikelen 36, 37 en 38 van de GVV-Wet en in het Wetboek van Vennootschappen eerbiedigen, zoals zij in voorkomend geval kunnen worden gewijzigd."
Tegenstrijdig belang van vermogensrechtelijke aard in hoofde van bestuurders en leden van het directiecomité
De raad van bestuur, het directiecomité en elk lid afzonderlijk leggen zich de strenge discipline op om elk mogelijk belangencon¦ict uit te sluiten, ongeacht of het van patrimoniale, professionele of enige andere aard is, en willen nauwkeurig voldoen aan de wettelijke regel van artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen inzake belangencon¦icten tussen de vennootschap en een bestuurder.
Indien bijvoorbeeld een bestuurder van de vennootschap omwille van zijn andere bestuursmandaten, of om een andere reden, een belang van vermogensrechtelijke aard heeft dat strijdig is met een beslissing of verrichting die tot de bevoegdheid van de raad van bestuur behoort, wordt artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen toegepast en wordt de betreende bestuurder verzocht niet deel te nemen aan de beraadslaging over de beslissingen of verrichtingen, noch aan de stemming (artikel 523, §1 in ne).
Wanneer een bestuurder of een lid van het directiecomité, rechtstreeks of onrechtstreeks, een belang heeft van vermogensrechtelijke aard dat strijdig is met een verrichting of beslissing die tot de bevoegdheid van de raad van bestuur of het directiecomité behoort, brengt het betrokken lid de voorzitter en de leden bijgevolg hier vooraf van op de hoogte. Het betreende lid kan dan niet aan de beraadslagingen en aan de stemming over de betrokken verrichting deelnemen.
De verklaring, net als de rechtvaardigingsgronden betreende het belangencon¦ict, worden op genomen in de notulen. Met het oog op de publicatie ervan in het jaarverslag wordt in de notulen de aard van de beslissing of verrichting verantwoord. Daarenboven vermelden de notulen de vermogens rechtelijke gevolgen voor de vennootschap voortvloeiend uit deze beslissing. Het rapport van de commissaris dat opgesteld moet worden overeenkomstig artikel 143 van het Wetboek van Vennootschappen, bevat een afzonder lijke beschrijving van de nanciële gevolgen voor de vennootschap.
Ingeval van een mogelijk belangencon¦ict met een grootaandeelhouder van de vennootschap wordt de procedure van artikel 524 van het Wetboek van Vennootschappen toegepast. Artikel 524 van het Wetboek van Vennootschappen verplicht onder meer operaties met verbonden vennootschappen behoudens bepaalde uitzonderingen - voor te leggen aan het advies van een comité van onaªankelijke bestuurders, bijgestaan door een onaªankelijk expert.
Tegenstrijdig belang in hoofde van bepaalde personen vermeld in artikel 37 van de GVV-Wet
Tevens voorziet artikel 37 van de GVV-Wet dat de Financial Services and Markets Authority (FSMA) voorafgaandelijk door de GVV ter kennis moet worden gebracht van geplande verrichtingen door de GVV of één van haar dochtervennootschappen wanneer één of meer van de volgende personen rechtstreeks of onrechtstreeks als tegenpartij bij die verrichtingen optreden of er enig vermogensvoordeel uit halen: de personen die de openbare GVV controleren of er een deelneming in bezitten; de promotor van de openbare GVV; de andere aandeelhouders van alle dochtervennootschappen van de openbare GVV; en de bestuurders, de zaakvoerders, de leden van het directiecomité, de personen belast met het dagelijks bestuur, de eectieve leiders of de lasthebbers; en de met al deze partijen verbonden personen.
Deze geplande verrichtingen moeten een belang vertegenwoordigen voor de openbare GVV, moeten passen binnen haar strategie en moeten tegen normale marktvoorwaarden worden uitgevoerd. Deze verrichtingen moeten onmiddellijk bekend worden gemaakt.
Conform artikel 49, §2 van de GVV-Wet is de vennootschap, wanneer er een vastgoedtransactie plaatsvindt met de hierboven vermelde personen, gebonden aan de waardering van de vastgoeddeskundige.
De bepalingen van de artikelen 36 en 37 van de GVV-Wet gelden niet voor:
In dit kader wenst de raad van bestuur te vermelden dat de procedure ter voorkoming van belangencon¦icten is toegepast in april 2015, betreende het verzoek van de grootaandeelhouder NSI nv (via haar dochteronderneming VastNed Oces Benelux Holding bv), om medewerking te verlenen bij de voorbereiding van een mogelijke verkooptransacties van haar aandelen in Intervest Oces & Warehouses door middel van een versnelde orderplaatsing ("accelerated bookbuilding") aan institutionele investeerders.
Voor een gedetailleerde beschrijving van de gevolgde procedures wordt verwezen naar Toelichting 25 in het Financieel verslag.
Intervest Oces & Warehouses heeft geen benoemings- en remuneratiecomité. De raad van bestuur van de vennootschap is de mening toegedaan dat de betreende opdrachten van het benoemingsen het remuneratiecomité als taken van de voltallige raad van bestuur dienen beschouwd te worden. Hiermee wijkt Intervest Oces & Warehouses af van de aanbevelingen van de Belgische Corporate Governance Code 2009 (zie eveneens paragraaf 'comply or explain'-principe). De beperkte omvang van de raad maakt immers een eciënte beraadslaging over deze onderwerpen mogelijk. Anderzijds vereist de problematiek van de benoemingen of de remuneratie bij de vennootschap te weinig bijkomende aandacht om een afzonderlijke comitéwerking en de daaraan verbonden extra kosten te kunnen rechtvaardigen.
De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het te voeren bezoldigingsbeleid voor haar leden en voor de leden van de directie. De vergoeding van de bestuurders dient ter goedkeuring te worden voorgelegd aan de algemene vergadering.
Het beleid is gebaseerd op volgende uitgangspunten:
Onder gelijkblijvende omstandigheden is het remuneratiebeleid ook voor de twee komende boekjaren van toepassing.
De jaarlijkse vaste vergoeding voor de drie onafhankelijke bestuurders bedraagt in 2015 als lid van de raad van bestuur € 20.000 per jaar (€ 25.000 per jaar als voorzitter van de raad van bestuur, exclusief BTW).
Thomas Dijksman en Nico Tates die werden benoemd tot niet-onaªankelijk bestuurder ontvangen een jaarlijkse vaste vergoeding in hun hoedanigheid van niet-onaªankelijk bestuurder van € 20.000 (exclusief BTW), en dit in tegenstelling tot de andere bestuurders die de meerderheidsaandeelhouder vertegenwoordigen (Johan Buijs en Daniel van Dongen) die hun mandaat onbezoldigd uitoefenen.
Er worden geen bijkomende vergoedingen toegekend voor het lidmaatschap van een comité noch voor de uitoefening van het voorzitterschap van een comité.
Er werd geen arbeidsovereenkomst afgesloten met één van de bestuurders en er is geen opzegvergoeding van kracht. De vergoeding van de bestuurders houdt conform artikel 35 §1 van de GVV-Wet rechtstreeks noch onrechtstreeks verband met de door de vennootschap verwezenlijkte verrichtingen. De bestuurders bezitten geen aandelen van de vennootschap noch werden aan de bestuurders opties verleend op aandelen van de vennootschap.
Het bedrag van de vaste vergoeding dat in 2015 als remuneratie is toegekend aan de leden van het directiecomité, bedraagt € 471.249 waarvan € 147.212 voor de voorzitter van het directiecomité, tevens ceo van Intervest Oces & Warehouses, en in totaal € 324.037 voor de andere twee bezoldigde leden van het directiecomité (onkostenvergoeding en pensioenplan voor de cfo inbegrepen). De bestuurder die de meerderheidsaandeelhouder vertegenwoordigt, voert zijn taak onbezoldigd uit. Aan de leden van het directiecomité zijn geen opties verleend op aandelen van de vennootschap.
Er is geen BTW van toepassing op deze vergoedingen.
De drie leden van het directiecomité, uitgezonderd de bestuurder Johan Buijs, konden in 2014 in aanmerking komen voor een jaarlijkse bonus van gezamenlijk maximaal € 83.000. In 2014 lagen de bonuscriteria op het gebied van operationeel vastgoedresultaat (30%), bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille (30%), diversicatie van nancieringsbronnen (30%), duurzaamheid en corporate social responsibility (10%). Op basis van de in 2014 gerealiseerde doelstellingen werd een bonus toegekend van in totaal € 83.000. Er is geen terugvorderingsrecht van de variabele remuneratie voorzien.
Naast deze reguliere bonus kan een directielid in aanmerking komen voor een bijkomende jaarlijkse bonus die toegekend kan worden voor exceptionele prestaties. Over 2014 is geen bijkomende bonus uitgekeerd.
| 2015 | 2014 | |
|---|---|---|
| Jean-Paul Sols, ceo (60%) | 171 | 208 |
| Vaste vergoeding | 147 | 184 |
| Variabele vergoeding (over vorig boekjaar) | 24 | 24 |
| Inge Tas, cfo (60%) | 161 | 160 |
| Vaste vergoeding | 120 | 119 |
| Variabele vergoeding (over vorig boekjaar) | 24 | 24 |
| Pensioenverplichtingen | 17 | 17 |
| Luc Feyaerts, coo (100%) | 222 | 205 |
| Vaste vergoeding | 186 | 185 |
| Variabele vergoeding (over vorig boekjaar) | 35 | 20 |
| Johan Buijs, Bestuurder | 0 | 0 |
| TOTAAL | 554 | 573 |
Jean-Paul Sols bvba, vast vertegenwoordigd door Jean-Paul Sols, en Inge Tas oefenen eveneens een directiemandaat uit in Vastned Retail Belgium nv, openbare GVV naar Belgisch recht.
De jaarlijkse vaste vergoeding voor de onaªankelijke bestuurders blijft ongewijzigd ten opzichte van de hierboven genoemde vergoedingen over 2015.
De jaarlijkse vaste vergoeding voor de leden van het directiecomité, uitgezonderd de bestuurder, wordt per 1 januari van elk jaar (i) geïndexeerd overeenkomstig de normale index van de consumptie prijzen, waarbij de basisindex deze is van de voorafgaande maand aan de inwerkingtreding van de overeenkomst en de nieuwe index van de maand voorafgaand aan de maand waarin de indexatie plaatsvindt (ii) verhoogd met 1 procent. Dit komt neer op een verhoging van 1,43% per 1 januari 2016.
De drie leden van het directiecomité, uitgezonderd de bestuurder Johan Buijs, kunnen in aanmerking komen voor een jaarlijkse bonus van gezamenlijk maximaal € 83.000. In 2015 liggen de bonuscriteria op het gebied van operationeel vastgoedresultaat (20%), bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille (20%), strategische accentverschuiving naar logistiek vastgoed door groei van de portefeuille (20%), het verlagen van de nancieringskost (10%), het uitbouwen van turn-key solutions en RE:¦ex (10%), duurzaamheid en corporate social responsibility (10%). Op basis van de in 2015 gerealiseerde doelstellingen werd een bonus toegekend van in totaal € 60.000. Er is geen terugvorderingsrecht van de variabele remuneratie voorzien.
De leden van de raad van bestuur zijn benoemd voor een periode van drie jaar, doch hun benoeming kan te allen tijde door de algemene vergadering van aandeelhouders worden herroepen. Er is geen opzegvergoeding van kracht.
De leden van het directiecomité worden benoemd voor onbepaalde duur en de opzegvergoeding bedraagt de tegenwaarde van twaalf (voor de cfo en de coo) tot achttien maanden (voor de ceo) vaste vergoeding (behoudens grove nalatigheid of opzettelijke fout in welke gevallen geen vergoeding verschuldigd zal zijn).
Inzake artikel 7.18 van de Belgische Corporate Governance Code 2009 wordt aanvullend verduidelijkt dat de vertrekvergoeding in hoofde van de ceo meer bedraagt dan de tegenwaarde van twaalf maanden vaste vergoeding, hetgeen evenwel een contractuele regeling betreft afgesloten voor 1 juli 2009 die nog niet het voorwerp heeft uitgemaakt van een verlenging sinds 23 mei 2010 waardoor artikel 554 van het Wetboek van Vennootschappen niet van toepassing is.
De commissaris, aangesteld door de algemene vergadering van aandeelhouders, is Deloitte Bedrijfsrevisoren bv o.v.v.e. CVBA en wordt vertegenwoordigd door Kathleen De Brabander, bedrijfsrevisor.
Elke openbare GVV dient in het kader van haar interne controle, invulling te geven aan interne auditprocedures, een risk management-beleid en een integriteitsbeleid. Daarop wordt toegezien door de persoon belast met, respectievelijk, de interne auditfunctie, de risicobeheerfunctie en de compliancefunctie conform artikel 17, §3, 4 en 5 van de GVV-Wet (dit zijn samen de "onaªankelijke controlefuncties").
In het kader van de omvorming van het statuut van Intervest Oces & Warehouses naar GVV zijn op 27 oktober 2014 dan ook personen aangesteld die zijn belast met de interne auditfunctie, de risicobeheerfunctie en de compliancefunctie.
De interne audit kan worden begrepen als een onaªankelijke beoordelingsfunctie, ingebed in de organisatie, gericht op het onderzoek en de beoordeling van de goede werking, de doeltreend heid en de eciëntie van de door de vennootschap gehanteerde processen en procedures bij de uitoefening van haar activiteiten. De persoon verantwoordelijk voor de interne audit kan de verschillende leden van de organisatie in het kader van de uitoefening van hun verantwoordelijkheden voorzien van analyses, aanbevelingen, adviezen, evaluaties en informatie omtrent de onderzochte activiteiten.
Deze interne audit heeft onder meer betrekking op de werking, doeltreendheid en eciëntie van processen, procedures en activiteiten inzake:
De vastgoedportefeuille wordt elk kwartaal gewaardeerd door twee onaªankelijke deskundigen, te weten: Cushman & Wakeeld en Stadim, ieder voor een gedeelte van de vastgoedportefeuille, gebaseerd op een rotatieprincipe.
Intervest Oces & Warehouses heeft de externe consulent BDO (vertegenwoordigd door haar vaste vertegenwoordiger Lieven Van Brussel – Partner (BDO Risk & Assurance Services)), aangesteld als de persoon die belast is met de interne audit, waarbij Johan Buijs, bestuurder en lid van het directiecomité van Intervest Oces & Warehouses nv, is aangesteld als de niet-operationele eectieve leider die de controle vanuit de vennootschap op de interne auditfunctie zoals waargenomen door BDO uitvoert en aldus te beschouwen is als de eindverantwoordelijke voor de interne audit. Het mandaat van BDO als externe consulent heeft een duur van 4 jaar en eindigt in 2017.
In het kader van het risicobeheerbeleid zal de vennootschap erover waken dat de hierboven beschreven risico's waaraan ze is blootgesteld (strategische, operationele, nanciële en nanciële verslaggevingsrisico's en compliance risico's) op een doeltreende manier worden ingeschat, gecontroleerd en opgevolgd.
Intervest Oces & Warehouses heeft met dit doel een persoon belast met de risicobeheerfunctie die verantwoordelijk is voor o.a. het opstellen, uitwerken, bewaken, actualiseren en implementeren van het risicobeheerbeleid en de risicobeheerprocedures.
De onaªankelijke risicobeheerfunctie wordt vanaf de omvorming van het statuut van de vennootschap naar openbare GVV waargenomen door Inge Tas, lid van het directiecomité en cfo. Het mandaat is voor onbepaalde duur.
Regels betreende compliance en integriteit zijn bevat in de functie van de compliance ocer. Overeenkomstig principes 3.7 en 6.8 evenals Bijlage B van de Belgische Corporate Governance Code 2009 van de Commissie Corporate Governance, heeft de vennootschap Inge Tas, lid van het directiecomité en cfo, aangesteld als compliance ocer, belast met het toezicht op de naleving van de regels inzake marktmisbruik, zoals deze regels onder meer opgelegd worden door de wet van 2 augustus 2002 betreende het toezicht op de nanciële sector en de nanciële diensten en Richtlijn 2003/6/EC betreende de handel met voorwetenschap en marktmanipulatie. De compliance ocer ziet er eveneens op toe dat de vennootschap de wetten, de reglementen en de gedragsregels die van toepassing zijn op de vennootschap, naleeft. Om een integere bedrijfscultuur te waarborgen heeft Intervest Oces & Warehouses nv een interne gedragscode en een klokkenluidersregeling opgesteld.
Artikel 17, §4 van de GVV-Wet bepaalt dat de openbare GVV "de nodige maatregelen dient te nemen om blijvend te kunnen beschikken over een passende onaankelijke compliance functie, om de naleving door de openbare GVV, haar bestuurders, e ectieve leiding, werknemers en gevol machtigden te verzekeren van de rechts regels in verband met de integriteit van het bedrijf van openbare GVV". In artikel 6 van het GVV-KB is bepaald dat de openbare GVV "de nodige maatregelen dient te nemen
om permanent te kunnen beschikken over een passende onaankelijke compliancefunctie. De compliancefunctie is passend wanneer zij met een redelijke zekerheid de naleving verzekert door de openbare GVV, haar bestuurders, e ectieve leiders, werknemers en lasthebbers van de rechtsregels in verband met de integriteit van het bedrijf van openbare GVV".
De "onaªankelijke compliancefunctie" kan worden begrepen als een onaªankelijke functie binnen de vennootschap, gericht op het onderzoek naar, en het bevorderen van, de naleving door de onderneming van de regels die verband houden met de integriteit van de activiteiten van de vennootschap. De regels betreen zowel deze die voortvloeien uit het beleid van de onderneming, het statuut van de onderneming, alsmede andere wettelijke en reglementaire bepalingen. Het gaat met andere woorden om een onderdeel van de bedrijfscultuur, waarbij de nadruk wordt gelegd op eerlijkheid en integriteit en het naleven van hoge ethische normen bij het zakendoen. Daarbij dienen zowel de onderneming als haar medewerkers zich integer te gedragen, d.i. eerlijk, betrouwbaar en geloofwaardig.
Inge Tas, lid van het directiecomité en cfo, werd benoemd tot verantwoordelijke van de onaªankelijke compliancefunctie. Het mandaat is voor onbepaalde duur.
Intervest Oces & Warehouses streeft vanuit de huidige maatschappelijke context naar een samenhangend en duurzaam maatschappelijk beleid, in lijn met de verwachtingen van alle belanghebbenden: klanten, medewerkers, aandeelhouders, leveranciers en andere stakeholders.
Intervest Oces & Warehouses heeft hiervoor diverse maatregelen geïmplementeerd op het vlak van vrijwaring van het milieu, de zorg voor het welzijn van klanten en personeel en dit met oog voor maatschappelijk engagement en deugdelijk bestuur.
Sinds 2009 certiceert Intervest Oces & Warehouses stelselmatig en stapsgewijs de gebouwen binnen haar portefeuille op hun milieuprestaties. Dit gebeurt op basis van de BREEAM-In-Use methodiek ('Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology'-In-Use, of kort 'BIU'). BREEAM-In-Use beoordeelt bestaande gebouwen op hun duurzaamheid, zowel op bouwfysische aspecten, bedrijfsvoering en beheer, als op het gebruik van het gebouw.
Door enkele belangrijke aanpassingen aan de BIUauditmethodiek speciek voor de eigenheid van vastgoed in continentaal Europa, dienden verschillende sites opnieuw geauditeerd te worden. Daarnaast is de BIU-beoordeling in 2015 verder uitgerold en zijn er bijkomende gebouwen voor certicatie aan BREEAM voorgelegd. Intervest Oces & Warehouses heeft het afgelopen jaar de certicering op basis van de BIU-methodiek (rating 2015) verder uitgerold. In 2016 wordt dit certiceringsproces verder gezet en zullen opnieuw een aantalgebouwen/sites op basis van deze methodiek worden beoordeeld, om zodoende op termijn het merendeel van de gebouwen in de portefeuille te hebben gecerticeerd. Bij vergelijking van de reeds BIUgecerticeerde gebouwen binnen de portefeuille van Intervest Oces & Warehouses, blijkt dat met name grootschalige gebouwen met één enkele huurder goed scoren. De duurzaamheidsprestatie van een gebouw wordt immers in belangrijke mate bepaald door de aandacht van de gebruiker hiervoor. Een voorbeeld hiervan is de zeer goede score van het gebouw te Boom, dat wordt uitgebaat door CEVA Logistics.
De interne kwaliteitsverantwoordelijke verwerkt deze analyses, zet ze om in zinvolle, concrete maatregelen en aanpassingen die bijdragen tot het welzijn van de huurder en de kwaliteit van het gebouw. Want voor de klanten heeft deze zorg voor energie-eciëntie eveneens een aantoonbare impact op hun energiefactuur.
R22 is een uitgefaseerd koelmiddel waarvan het gebruik sinds begin 2015 wettelijk beperkt wordt. Om de continuïteit van de installaties te waarborgen is Intervest Oces & Warehouses reeds in 2012 gestart met de ombouw van R22 koelings- en verwarmingsinstallaties.
De ombouw van de bestaande HVAC-installaties op R22 is afgerond in 2015. In Sky Building en Aartselaar (ProTime & Schneider Electric) is een totaal nieuwe installatie geïnstalleerd. Deze aanpak waarborgt niet alleen de continuïteit maar reduceert eveneens het verbruik met 30%.
In het kader van een turn-key solutions project zijn in de vergaderzalen de bestaande TL8-armaturen bij de klant Q8 (Kuwait Petroleum) vervangen door nieuwe ledarmaturen met aanwezigheidssensoren. Bijkomend is de bestaande verlichting in de liftsassen door ledspots vervangen. Door deze investering wordt een energiebesparing van 40% vooropgesteld. Door de veel langere levensduur kan er bovendien bespaard worden op de onderhoudskosten.
In alle gebouwen van Mechelen Campus is een energiemonitoringssysteem geïnstalleerd. Dit systeem laat toe door middel van online-meetpunten continu het verbruik van de hoogspanning, de koeling/verwarming, de luchtgroep en het water te registreren. De data worden in real-time verwerkt door het software platform Pulse. Deze tool laat toe energie-eciënt beheer te doen en tijdig anomalieën vast te stellen. Maandelijks is er een rapportering voorzien zodat er kan bijgestuurd worden waar nodig. In 2016 wordt dit verder uitgebouwd naar de rest van de portefeuille.
Intervest Oces & Warehouses heeft een actief aankoopbeleid op het vlak van energie (elektriciteit & gas). Hierdoor kan er ten volle ingespeeld worden op de energiemarkten, waarbij de prijs de laatste jaren in een dalende trend zit. De aangekochte elektriciteit is 100% groene stroom, waarvan de oorsprong via de nodige garanties door de leverancier wordt aangetoond. Naast het verlagen van de kostprijs van energie zet Intervest Oces & Warehouses zich ook in om het verbruik van energie steeds verder te laten dalen. In de eerste helft van 2015 is elektriciteit aangekocht voor 2016, gebruikmakend van de huidige lage prijzen. Voor 2017 tot 2019 is een aanbesteding uitgeschreven die intussen is toegekend in februari 2016. Door haar proactief energiebeleid slaagt de vennootschap erin voor haar klanten interessante prijzen te bekomen.
Op verschillende daken van de logistieke gebouwen van Intervest Oces & Warehouses zijn installaties gerealiseerd voor de opwekking van elektriciteit door middel van zonne-energie. In de meeste gevallen heeft de vennootschap hiervoor aan gespecialiseerde partijen langdurige opstalrechten verleend op de daken, zonder dat de vennootschap zelf eigenaar is van de PV-installatie. Daarnaast baat de vennootschap sinds de meest recente acquisitie van een logistieke site in Luik (Herstal) zelf een installatie uit. Verdeeld over 8 sites zijn op een dakoppervlakte van in totaal 205.000 m2 fotovoltaïsche installaties geplaatst met een totaal geïnstalleerd vermogen van 12,0 megawatt piek (MWp). Dit levert een totale CO2 reductie op van ongeveer 3.100 ton per jaar.
In 2015 zijn de daken van Mechelen pand A (Intercity Business Park) en Berchem Technology Center gerenoveerd. Er is telkens geopteerd voor extra dakisolatie om het energieverbruik te reduceren.
Ook door haar ver doorgedreven aanpak van afvalverwijdering geeft Intervest Oces & Warehouses invulling aan haar duurzaamheids streven. Zo bestaat de mogelijkheid om enerzijds restafval, PMD en anderzijds papier- en kartonafval te scheiden. Verder zijn er mogelijkheden voorzien voor minder standaard afvalsoorten zoals batterijen, inktpatronen, vertrouwelijke documenten, hout, glas en tl-lampen.
Met alle stakeholders is op regelmatige basis overleg gepland. Op deze manier beoogt Intervest Oces & Warehouses met haar stakeholders een goede relatie die gebaseerd is op vertrouwen en voortdurende optimalisatie.
Ieder kwartaal rapporteert een uitgebreid pers bericht over de nanciële toestand van de vennootschap. De raad van bestuur vergadert minimaal 6 keer per jaar. Met de medewerkers zijn er op frequente basis overlegmomenten voorzien. Meerdere keren per jaar peilt Intervest Oces & Warehouses naar de tevredenheid van de klanten en dit zowel rechtstreeks via de medewerkers
als via een online bevraging. Hierbij komen o.m. vragen aan bod met betrekking tot de uit straling van de gebouwen, de aangeboden diensten, de bereikbaarheid, het uitgevoerde onderhoud, de behandeling en de opvolging van interventies en de klantvriendelijkheid van de medewerkers. Globaal genomen zijn de reacties van de klanten zeer positief, waarbij het persoonlijk contact en de klantgerichtheid, zowel online als oÍine, als zeer goed worden beoordeeld.
De zorg voor het maatschappelijk welzijn vertaalt zich voor de klanten en hun medewerkers ook in de voorzieningen in de omgeving van de gebouwen en in de gebouwen zelf.
Sinds begin december 2015 is de dienstverlening van de vennootschap overzichtelijk gegroepeerd op het klantenportaal. Met een persoonlijke login en paswoord krijgen de klanten toegang tot alle diensten die Intervest Oces & Warehouses voorziet voor haar klanten. Met het wie-is-wie-luik is ook duidelijk bij wie men terecht kan.
Intervest Oces & Warehouses organiseert ook in 2015 evacuatie-oefeningen in de 'multi tenant' kantoorgebouwen en in de logistieke gebouwen met als doel desgevallend snel en eciënt het gebouw te kunnen evacueren. Deze aangekondigde oefeningen worden aangestuurd door Intervest Oces & Warehouses in samenspraak met de verantwoordelijke van het bedrijf dat aangesteld is voor het facilitair gebeuren. Na a¦oop analyseert Intervest Oces & Warehouses de evacuatie en bezorgt haar klanten een verslag met eventuele aanbevelingen of actiepunten.
Erg gewaardeerd is de 24 uur op 24, 7 dagen op 7 dienstverlening voor het dagelijks beheer van de gebouwen. Intervest Oces & Warehouses heeft een modulair aanbod met onder andere schoonmaakdiensten, bewaking, energie, receptiediensten, kleine klusjes, technische interventies, enz. Ondersteund door Planon, een softwarepakket dat aangeschaft werd in 2012, zorgt Intervest Oces & Warehouses voor het eciënt verwerken van de verschillende aanvragen voor allerhande interventies. Met de 'Planon self service' heeft de klant rechtstreeks de mogelijkheid om een melding in te geven in het systeem. De klant kan in de webtool zelf de status van de gevraagde interventie mee opvolgen. Leveranciers en partners kunnen beter opgevolgd worden en bijgestuurd worden waar nodig.
Op haar site Mechelen Campus heeft Intervest Oces & Warehouses een 60m hoge toren omringd door 10 lagere kantoorgebouwen, alle verbonden via een ondergrondse parking. Tussen de gebouwen bevindt zich een prachtige tuin met een picknickruimte en een waterpartij, ideaal voor een ontspannen adempauze. In totaal biedt Mechelen Campus ongeveer 50.000 m2 aan kantoorruimte.
Mechelen Campus is opgevat als een interactieve community waarbij Intervest Oces & Warehouses en Quares, de on-site beheerder, zorgen voor een ruim aanbod van voorzieningen om het dagdagelijkse leven van de kantoorgebruikers zo aangenaam en comfortabel mogelijk te maken. Zo is er een broodjesbar/restaurant, strijkatelier, klusjesdienst, kindercrèche, tnesscenter, seminarieruimte met vergaderzalen, etc.
▼ Mechelen Campus
Intervest Oces & Warehouses voorziet per team en individueel opleidingsmogelijkheden in functie van de noden van het individu of het team en de werkzaamheden. Daarnaast werkt de vennootschap aan een speciek traject op maat voor de zgn. oudere werknemers aangepast aan de noden van de betrokken medewerker.
Naast de regelmatige functioneringsgesprekken is er voor elke medewerker jaarlijks een evaluatiemoment voorzien. Het is de gelegenheid bij uitstek om de wederzijdse verwachtingen op mekaar af te stemmen.
De vennootschap streeft een gezonde balans na tussen werk en persoonlijke levenssfeer en biedt voldoende ¦exibiliteit in het werk rekening houdend met individuele omstandigheden. Omdat de boog niet altijd moet gespannen staan, wordt ook de nodige aandacht besteed aan sociale aspecten van samenwerken zoals teambuilding, incentives e.d. wat ook tot uiting komt in het sociaal engagement van de vennootschap.
Intervest Oces & Warehouses hecht veel belang aan eerlijkheid, integriteit en openheid in haar bedrijfsvoering zowel in de interne omgeving als extern in de relaties met de diverse stakeholders.
In het hoofdstuk over corporate governance staat in detail wat op dit vlak is voorzien.
Intervest Oces & Warehouses heeft over de jaren heen op talrijke momenten blijk gegeven van haar sociaal engagement op diverse terreinen.
To Walk Again, een stichting die voor mensen met een fysieke beperking fondsen verzamelt om het aanbieden van postrevalidatie en sportfaciliteiten mogelijk te maken, kan in 2015 eveneens op de steun rekenen van Intervest Oces & Warehouses. Het team Jasper on Wheels wordt voor de 3e maal gesponsord voor haar deelname aan de Run To Walk Again, een estafettetour over een afstand van 8 marathons (337 km) voor teams van 8 tot 15 lopers met minimum 1 handbiker. Jasper on Wheels is het team dat zich vormde rond een basketbal speler die door een ongelukkige val tijdens een wedstrijd een dwarslaesie in de hals opliep en verlamd is van borst tot teen. De ingezamelde fondsen dienen o.m. voor het aanschaen van een staprobot die ingeschakeld wordt in het postrevalidatietraject van personen met een fysieke beperking.
Bij het verhuizen naar de nieuwe maatschappelijke zetel heeft Intervest Oces & Warehouses de IT-infrastructuur vernieuwd en is gebruikte apparatuur vervangen. Samen met haar IT-partner Cheops Technology schenkt de vennootschap
verschillende gebruikte computers en schermen aan vzw Ritmica. Het gaat om hoogwaardig gebruikt computermateriaal dat door Cheops Technology heropgewaardeerd is en in een twintig tal klassen van de lagere school van Ritmica zal dienen om de lessen interactiever te maken. Ritmica is een Antwerpse organisatie die ondersteuning geeft aan ruim 300 kinderen, jongeren en volwassenen met een autismespectrumstoornis, een leerstoornis, een verstandelijke of een motorische beperking.
Dankzij zo'n dertigtal heropgewaardeerde computers kan vzw Ritmica de lessen voor de 180 leerlingen interactiever maken en leerprojecten met ICT ondersteunen. Zo gebruiken de kinderen de computers om geluids- en beeldfragmenten op te nemen en af te spelen, foto's te bekijken en bewerken van onderwerpen die aan bod komen, moeilijke woorden op te zoeken of taken te maken zoals boekbesprekingen of spreekbeurten. De computers kunnen ook gebruikt worden om teksten voor te lezen voor kinderen die moeilijkheden hebben met lezen. Voor sommige kinderen met een motorische beperking die soms niet de mogelijkheid hebben om te schrijven, is de computer ook een hulpmiddel.
▲ Mechelen Business Tower
De opname van kantoorruimte in Brussel en de periferie van Brussel was uitzonderlijk laag (circa 304.000 m2). Dit heeft veelal te maken met een beperkte opname van overheden. Naar verwachting zal hier een inhaalbeweging komen begin 2016. In de periferie vond 35% van de opname van kantoorruimte plaats.
Zowel het afgelopen jaar als de komende jaren wordt verwacht dat de prime rent voor kantoren over het algemeen stabiel blijft, met een beperkte huurgroei in het CBD (Central Business District). Voor de deelmarkten buiten het CBD met een grote beschikbaarheid van kantoren (actueel circa 16% tot 19% aankelijk van de
Brussel - Take-up per kantorendistrict, 2015
zone) wordt geen huurgroei verwacht. Zelfs bij een aantrekkende arbeidsmarkt en aantrekkende verhuurmarkt blijft het aanbod hier namelijk groot en is de huurgroei de komende jaren zo goed als uitgesloten. Uitzondering hierop zijn de grade A gebouwen waar het aanbod relatief beperkt is. Grade A gebouwen zijn gebouwen die nieuw zijn of
Een belangrijke verhuring in dit segment is de verhuring aan KPMG in 'PassPort' gelegen op de luchthaventerreinen van Zaventem. Ook andere grote bedrijven zoals Hologic, DS Smith, Aon en Unisys namen ruimte op in de omgeving van de
vergelijk baar na renovatie.
luchthaven.
Brussel - Take-up per type gebouw, 2015
De kantoorgebouwen van Intervest Oces & Warehouses behoren tot de categorie grade B gebouwen. Grade B gebouwen zijn degelijke gebouwen die beantwoorden aan de gangbare standaarden, veelal circa een tiental jaren oud. De deelmarkten waarin Intervest Oces & Warehouses actief is, zijnde de Vlaamse periferie van Brussel, de periferie van Antwerpen en periferie van Mechelen, blijven competitief, gezien de professionele verhuurders hier kosten noch moeite besparen om de gebouwen in een goede
staat te houden en deze aan zeer competitieve voorwaarden aanbieden. De gemiddelde nettohuurprijs van dit soort gebouwen in de Brusselse periferie bedraagt ongeveer € 100/m2/jaar voor recente verhuringen, met opportunistische prijzen voor minder performante gebouwen tot € 80/m2/jaar of nog lager. In zowel de Antwerpse als de Mechelse perifere kantorenmarkt is er eveneens een substantieel verschil tussen de prime rents (de huurprijzen voor de beste gebouwen) en de gemiddelde huurprijzen.
Er is in 2015 duidelijk sprake geweest van hoogconjunctuur op de investeringsmarkt. De prime yields voor kantoren zijn dan ook het afgelopen jaar reeds gedaald tot circa 5,5% (prime yield – CBD) voor klassieke huurconcontracten en er mag worden verwacht dat deze nog verder zullen dalen in de nabije toekomst. Voor nieuwe gebouwen die op zeer lange termijn verhuurd zijn in het centrum van Brussel zijn de yields circa 4,5%. Yields voor prime gebouwen zijn ondertussen historisch laag en internationaal zijn de volumes aan investeringen vergelijkbaar met deze van de topperiode rond 2007.
Ook voor niet-prime kantoorgebouwen is de belangstelling in 2015 toegenomen. Yields liggen hier substantieel hoger en de condities waaraan deze dossiers worden verhandeld blijven opportunistisch. Naar verwachting zal de algemene vraag naar kantoren op de investeringsmarkt zeker in 2016 nog verder toenemen.
| Huurmarkt | Investeringsmarkt | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Locatie | Prime rent | Gemiddelde huur |
Leegstand | Prime yield | ||
| Q4/2014 | Q4/2015 | Q4/2014 | Q4/2015 | |||
| Brussel – EU Leopold |
275 €/m2 | 275 €/m2 | 180 €/m2 | 6 – 7% | 6,20% | 5,70% |
| Brussel – Pentagon |
215 €/m2 | 235 €/m2 | 6 – 7% | 6,25% | 6,00% | |
| Brussel – Gedecentra liseerd |
170 €/m2 | 195 €/m2 | 144 €/m2 | 15,00% | 8,25% | 7,50% |
| Brussel – Periferie |
155 €/m2 | 175 €/m2 | 120 €/m2 | 16,00% | 8,50% | 7,75% |
| Antwerpen | 140 €/m2 | 140 €/m2 | 110 €/m2 | 11,00% | 7,00% | 7,00% |
| Mechelen | 135 €/m2 | 130 €/m2 | 98 €/m2 | 9,90% | 7,00% | 7,00% |
| Leuven | 145 €/m2 | 135 €/m2 | 115-120€/m2 | 13,90% | ||
| Gent | 155 €/m2 | 155 €/m2 | 122 €/m2 | 4,50% |
Bronnen: o.a. Cushman & Wake³eld, Property Times, Oces, 2015;
De kantorenmarkt is in volle transitie van het traditioneel aanbieden van m2 kantoorruimte, naar het aanbieden van meer servicegerichte oplossingen voor kantoorgebruikers. Binnen deze oplossingen is het verhuren van m2 kantoorruimte slechts één van de elementen, naast het bieden van een toegankelijke en aangename leef- en werkkwaliteit en de nodige ondersteunende dienstverlening in zowel het bedrijfs- als in het privékader.
Deze transitie wordt gedreven door de wijzigende functies van de kantooromgeving. Technologie maakt het immers mogelijk om van op eender welke plek te werken waardoor kantoren meer en meer naar een netwerkomgeving evolueren. Een evolutie die voornamelijk bij kleinere en innovatieve groeibedrijven waar te nemen is en waarvan co-working ruimtes tot managed oces exponenten zijn. Vooral kleinere huurders die op zoek zijn naar groei blijken geïnteresseerd te zijn in mogelijke synergie-eºecten.
Dit betekent echter geenszins dat in de toekomst geen m2 kantoorruimte op traditionele wijze meer verhuurd zal worden, want het verhuren en rentabiliseren van m2 kantoorruimte blijft de hoofdactiviteit van de meeste eigenaar-verhuurders. Het betekent echter wel dat in de toekomst kantoorhuurders steeds vaker een palet aan services aangeboden zal worden, waaruit iedere klant de voor hem interessante elementen kan kiezen. Dit zal dienen te gebeuren in een aangename en bruisende omgeving (zowel op micro- als mesoniveau), waar klanten met plezier naar toe komen.
De kantorenmarkt evolueert hierdoor in de toekomst van een asset industrie naar een service industrie. De rol van de kantooreigenaar verandert hierdoor van een ³nanciële rol naar een regierol inzake dienstverlening, netwerking, op maat gemaakte oplossingen en bijkomende diensten.
De logistieke vastgoedmarkt is een structureel gezonde markt, waarvan wordt verwacht dat deze in de toekomst verder zal groeien met de groei van de Europese economie (omwille van de grotere transportstromen) en de groei van de e-commerce faciliteiten. De hotspots blijven Antwerpen en de as Brussel-Antwerpen, terwijl Limburg-Luik een toenemende interesse voor grootschalige distributiecentra kent. Een belangrijke transactie was de ontwikkeling van 55.000 m2 voor Hyundai Mobis in Beringen.
Nochtans is de opname van ruimte in 2015 met circa 640.000 m2 het laagste van de laatste 5 jaar hetgeen in belangrijke mate te maken heeft met concurrentie van Nederland. Over het algemeen blijven de prime rents stabiel met een lichte nominale groei omwille van stijgende grond- en constructiekosten. De huurgroei blijft de laatste 10 jaar echter beduidend achter op de evolutie van de index. De quasi status quo in huurgroei en de lagere huren in België t.o.v. de buurlanden, in bijzonder Duitsland en Nederland, heeft in belangrijke mate te maken met loonkosten. Indien logistieke dienstverleners competitief en winstgevend willen blijven in België dient immers te worden gecompenseerd op hun kosten voor de huur van gebouwen.
De vraag wordt verwacht te stijgen door enerzijds de Europese economische groei (waardoor de transportbehoeften ook toenemen) en anderzijds de toenemende vraag voor e-commerce activiteiten. Dit heeft een impact op grootschalige nieuwbouwprojecten, omdat third party logistieke organisaties (3PL'ers) verschillende klanten willen concentreren op een beperkt aantal grotere campussen of clusters en omdat retailers hun traditionele logistieke activiteiten op grootschalige sites steeds vaker willen combineren met e-commerce activiteiten.
Hoewel de economie en vooral de e-commerce activiteiten groeien, heeft dit tot nu toe evenwel nauwelijks eºect op de take-up in België in tegenstelling tot de rest van Europa. Door een groot verschil in arbeidskosten ten opzichte van de buurlanden, slaagt België er tot dusver nauwelijks in om nieuwe logistieke activiteiten aan te trekken. Door wijzigende regelgeving wordt een stijging van de take-up wel verwacht de komende jaren.
Bij vergelijking van de hoeveelheid logistieke ruimte per inwoner blijft Europa sterk achter ten opzichte van de VS. Aannemende dat de Europese logistieke vastgoedmarkt zich in dezelfde richting zal ontwikkelen als de VS, kan men verwachten dat deze markt ook in de toekomst verder zal groeien.
De interesse van internationale investeerders in het logistieke vastgoed segment is in 2015 sterk toegenomen en zal ook de komende jaren verder toenemen. Yields voor kwalitatieve logistieke gebouwen staan in alle Europese landen op een historisch laag niveau door de sterke belangstelling van grote investeerders. Deze sterke belangstelling wordt in belangrijke mate ondersteund door de beschikbaarheid van grote hoeveelheden (goedkoop) geld en door het gegeven dat de vraag van gebruikers naar moderne logistieke ruimte stijgt met een toename van de Europese economische groei.
De prime yields in Nederland en Duitsland voor kwalitatieve gebouwen en contracten met een duurtijd van 10 jaar situeren zich rond 6% of lager. Het is te verwachten dat ook de Belgische investeringsmarkt dezelfde richting uitgaat. Zeker voor top kwalitatieve gebouwen zouden de yields mogelijk nog verder kunnen dalen, gezien de toenemende competitie van investeerders.
Het aanbod van moderne logistiek plots blijft schaars door een zeer beperkte speculatieve ontwikkeling op middellange termijn. De sterke interesse van investeerders zou speculatieve ontwikkeling echter kunnen versterken, omdat hierdoor de exit-yields voor nieuwe ontwikkelingen verder dalen.
| Huurmarkt | Investeringsmarkt | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Locatie | Prime rent | Leegstand | Prime yield | ||
| Q4/2014 | Q4/2015 | Q4/2015 | Q4/2014 | Q4/2015 | |
| Brussel (as Brussel-Antwerpen) |
47 €/m2 | 55 –58 €/m2 | 4,82% | 7,00% | 6,50% |
| Antwerpen | 45 €/m2 | 48 €/m2 | 7,20% | 6,90% | |
| Gent (as Antwerpen-Gent) |
39 €/m2 | 43 €/m2 | 7,16% | 7,65% | 7,50% |
| Hasselt-Genk (as Antwerpen-Limburg-Luik) |
38 €/m2 | 43 €/m2 | 6,61% | 7,75% | 6,75% |
| Luik | 38 €/m2 | 43 €/m2 | 10,78% | 7,75% | 7,80% |
Bronnen: o.a. Cushman & Wake³eld, Property Times, Belgian Industrial, 2015; Cushman & Wake³eld, Industrial Market Snapshot, Q4 2015; JLL, Logistics Property in Belgium, Autumn 2015; CBRE, The Belgian Property Market, seminarie januari 2016.
De verwachtingen van de huurders hangen nauw samen met de huurdertypologie en zijn sterk aankelijk van hun speci³eke activiteit.
De internationale third party logistieke organisaties zijn sterk gefocust op eciëntie en kostenreductie om commercieel zo slagvaardig mogelijk te zijn ten opzichte van hun concullega's. Dit resulteert in een neerwaartse druk op de huurprijzen voor bestaande gebouwen, omdat hun activiteiten in nieuwbouw, omwille van hun moderne lay-out en energie-eciëntie, vaak goedkoper kan worden gerealiseerd. Zij zijn over het algemeen zeer risico avers en proberen de ³nanciële risico's steeds volledig af te dekken binnen de minimale contracttermijn met hun klanten (vaak 3 jaar of minder). Door meerdere klanten te clusteren op één locatie proberen zij de eciëntie en de kostenreductie verder te verbeteren.
Retailers en retailproducenten (zoals Michael Kors, VF Europe, Nike, Estée Lauder, Skechers, enz.) zijn met name gericht op het verzekeren van de continuïteit van hun logistieke keten binnen een uniforme logistieke omgeving. Zij kiezen vaak voor nieuwbouwoplossingen voor hun speci³eke taille en hebben een meer lange termijn focus.
De ruimtebehoefte van industriële producenten die zelf hun logistiek verzorgen is omwille van de techniciteit van hun product vaak speci³eker dan dat van de retailers. De focus op het verzekeren van de lange termijn continuïteit van hun operaties is echter eveneens primordiaal.
Verladers en distributeurs hebben over het algemeen een beperkte oppervlaktebehoefte, maar zij hebben een zeer groot aantal poorten nodig aan de gebouwen. Typisch bedienen zij een zeer groot aantal klanten vanuit één enkele locatie, waardoor zij hun zaakvoering op middellange termijn benaderen.
Atypische showroomgebruikers (zoals bijv. Peugeot, Facq, Van Marcke en Metro) zoeken locaties met een uitstekende visibiliteit.
Algemeen kan gesteld worden dat er een sterke trend is naar meer eciëntie, schaalvergroting en e-commerce logistiek voor de Europese markt.
Omwille van eciëntie zullen distributiecentra steeds vaker op multimodaal bereikbare locaties gevestigd worden in de buurt van containerterminals (barge) en grote waterwegen (Albertkanaal, Rijn). Zo kunnen de inkomende goederen immers worden gebundeld en vanuit de mainports worden aangevoerd om vervolgens (vrij van ³les) meer ³jnmazig gedistribueerd te worden naar de koopkrachtigste Europese regio's (Ruhrgebied, Parijs, Benelux). Rekening houdend met de congestieproblematiek zullen nationale distributiecentra in de
Benelux op de as Amsterdam-Brussel gevestigd worden en zullen Europese distributiecentra in het oosten van de Benelux (Nederlands en Belgisch Limburg en Luik) worden gevestigd.
Omwille van schaalvergroting zullen steeds meer logistieke clusters ontstaan voor meerdere klanten. Hierdoor kunnen veranderende behoeften van individuele klanten op één locatie worden opgevangen.
Omwille van de groeiende e-commerce logistiek zullen in toenemende mate faciliteiten voor cross docking en stadsdistributiecentra aan de rand van de stedelijke agglomeraties worden gevestigd. Indien de a¾eversnelheid van e-commerce activiteiten echter nog verder toeneemt, zullen meer kleinschalige magazijnen ook binnen het stads centrum worden gerealiseerd.
▼ Opglabbeek
Op 31 december 2015 bedraagt de totale bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille van Intervest Oces & Warehouses 90%, een stijging met 3% ten opzichte van 87% op 31 december 2014:
Intervest Oces & Warehouses heeft opnieuw een erg actief jaar gekend in 2015 op vlak van verhuringen: 19% van de jaarlijkse nettohuurinkomsten zijn verlengd of vernieuwd. In totaal zijn 62 verhuurtransacties afgesloten voor 117.612 m2 met nieuwe of zittende huurders. In 2014 was dit 22% van de jaarlijkse nettohuurinkomsten in 47 transacties, goed voor 164.894 m2.
De verhuuractiviteit van Intervest Oces & Warehouses heeft zich ook in 2015 vooral toegespitst op verlengingen van bestaande huurovereenkomsten. In totaliteit zijn in 2015 circa 15% van de jaarlijkse nettohuurinkomsten van de vastgoedvennootschap verlengd ten opzichte van 20% in 2014.
Verhuringen aan nieuwe huurders zijn zowel in de kantorenportefeuille als voor het logistieke vastgoed ook in 2015 beperkt gebleven tot 4% van de totale nettohuurinkomsten van de vennootschap ten opzichte van 2% in 2014.
"Omwille van onze groei, besloten we onze kantoorruimte binnen de vestiging van Intervest Oces & Warehouses, uit te breiden en te reorganiseren. De nieuwe situatie moet een weerspiegeling worden van onze unieke organisatie. Een organisatie gebaseerd op: samenwerken, ontmoeten, concentreren, individueel werken en leren. Intervest Oces & Warehouses leverde op haar beurt een aanzienlijke investering in het gebouw: de HVAC-installatie en de sanitaire ruimtes werden vernieuwd en de gevel van het gebouw onderging een grondige renovatie. De werken werden wekelijks opgevolgd in een coördinatiemeeting, waardoor de samenwerking vlot en eciënt kon verlopen."
PETER S'JONGERS - CEO - PROTIME - AARTSELAAR
▲ Kontichsesteenweg, Aartselaar
In 2015 zijn in de kantorenportefeuille van Intervest Oces & Warehouses voor een totale oppervlakte van 4.693 m2 nieuwe huurovereenkomsten afgesloten (op een totale kantorenportefeuille van ongeveer 230.000 m2) en zijn hiermee 12 nieuwe huurders aangetrokken voornamelijk in Mechelen. Dit is meer vergeleken met de nieuwe verhuringen in het jaar 2014, toen 11 nieuwe huurders zijn aangetrokken voor een totale oppervlakte van 3.932 m2.
De belangrijkste transacties in 2015 zijn verhuringen aan:
Vernieuwingen bij einde huur, uitbreidingen en verlengingen van huurovereenkomsten
In de kantorenportefeuille van de vennootschap zijn in 2015 voor een oppervlakte van 33.475 m2 lopende huurovereenkomsten heronderhandeld of verlengd in 36 transacties (op een totale kantorenportefeuille van ongeveer 230.000 m2). Over dezelfde periode in 2014 is een oppervlakte van 29.465 m2 heronderhandeld in 25 transacties.
De belangrijkste transacties in 2015 zijn:
"Biocartis heeft sinds de start op het Intercity Business Park in Mechelen in 2011 een snelle groei gekend. Van in het begin hebben wij in Intervest Oces & Warehouses een betrouwbare en exibele partner gevonden, die ons gedurende de verschillende jaren steeds eciënt heeft geholpen bij onze vraag naar uitbreiding.
Ook in de toekomst plannen wij om verder een beroep te doen op Intervest Oces & Warehouses voor een kwalitatieve en performante huisvesting."
DIRECTOR SUPPLY CHAIN & SITE SERVICES - BIOCARTIS - MECHELEN INTERCITY BUSINESS PARK
▼ Intercity Business Park, Mechelen
In de logistieke portefeuille van de vennootschap zijn in 2015 voor een oppervlakte van 24.966 m2 huurovereenkomsten afgesloten in 5 transacties (op een totale logistieke portefeuille van ongeveer 495.000 m2). Vergeleken met 2014 is dit een stijging toen er voor een oppervlakte van 13.014 m2 huurovereenkomsten afgesloten is in 3 transacties.
Deze transacties in 2015 zijn verhuringen aan:
Vernieuwingen bij einde huur, uitbreidingen en verlengingen van huurovereenkomsten
In de logistieke portefeuille zijn in 2015 voor een oppervlakte van 54.478 m2 huurovereenkomsten verlengd of uitgebreid in 9 transacties. Dit is lager dan in 2014 toen er voor 118.483 m2 huurovereenkomsten verlengd werden waaronder deze met Nike Europe in Herentals Logistics 2 voor 50.912 m2 (wat bijna de helft van het totaal voor 2014 vertegenwoordigde).
De belangrijkste transacties in 2015 zijn verlengingen van:
"Sedert eind 2014 werken wij samen met Intervest Oces & Warehouses in de vorm van een langdurige huurovereenkomst voor onze magazijnen in Opglabbeek. Deze samenwerking heeft in 2015 al geresulteerd in een goed partnership waarbij Intervest Oces & Warehouses ook aan de additionele behoeften van Medtronic heeft kunnen voldoen in de vorm van een bijkomende exibele huurovereenkomst nodig voor het faciliteren van de groei van onze organisatie."
ROBERT SMULDERS - LOGISTICS DIRECTOR - MEDTRONIC - OPGLABBEEK
"Intervest Oces & Warehouses heeft onze vraag naar een extra ruimte tijdens onze drukste periode heel nauwgezet opgepakt en daardoor wezenlijk bijgedragen aan het succes van onze activiteiten tijdens de drukste periode van het jaar."
JOHN DE BRUIN - OPERATIONS MANAGER BELGIË - POSTNL/PAKKETTEN - WILRIJK 2
Huisvesting is voor sommige bedrijven minder en minder een verhaal van vierkante meters. Zij zijn niet louter meer op zoek naar ruimte. Ze zijn eerder vragende partij voor een totaaloplossing waarbij een dienstverlening centraal staat die rekening houdt met de evoluerende manieren van werken en technologische evoluties. Voor hen bieden de turn-key solutions een gewaardeerde
oplossing. Vele werkgevers komen terug van het zuivere thuiswerken en zoeken naar mengvormen waarbij het sociale contact van de werkvloer gecombineerd wordt met de vereisten op het vlak van mobiliteit en ¾exibiliteit. Met RE:¾ex komt Intervest Oces & Warehouses anderzijds tegemoet aan de noden van mobiele en ¾exibele werkers.
Door de gewijzigde manieren van werken en het toenemend gebruik van nieuwe technologieën in de bedrijfsvoering, zijn organisaties meer en meer vragende partij voor het uitbesteden van de inrichting van hun kantooromgeving tegen een marktconforme vergoeding. Met de turn-key solutions blijft Intervest Oces & Warehouses verder inspelen op de toenemende vraag van bestaande en nieuwe klanten naar de uitwerking van een gepersonaliseerde kantooromgeving.
Een gespecialiseerd en op elkaar afgestemd team zorgt met de turn-key solutions voor een volledig op maat gemaakte oplossing gaande van inrichting, werfopvolging tot coördinatie van de ingebruikname, en volgt nauwlettend de afgestemde timing en het voorziene budget op.
Zowel bij nieuwe verhuringen als bij verlengingen maken klanten meer en meer gebruik van deze turn-key solutions voor de optimalisatie van het gebruik van hun kantoorruimte. Een evolutie die duidelijk past in het zgn. 'ontzorgen' van de klant. Zo bleef Cochlear verder een beroep doen op het turn-key solutions team van Intervest Oces & Warehouses en hebben in 2015 een aantal andere klanten zoals Bloc in Brussels 7, Five 4 U op Mechelen Campus en o.m. Mercuri Urval en SKS in Sky Building, zich laten begeleiden voor de in richting en oplevering van hun aangepaste kantoren.
In oktober 2015 heeft Mercuri Urval haar kantoren gevestigd in Sky Building. Als nieuwe klant lieten ze zich inspireren door de manier waarop het 'nieuwe werken' geïntegreerd is in de werkruimtes van Intervest Oces & Warehouses: staand en zittend werken, informele vergaderruimtes, telefoon ruimtes, gezellige koe-corners ed. Voor het turn-key solutions team bestond de uitdaging erin aansluiting te vinden bij het vorige kantoor met gedeelte lijke recuperatie van meubilair en tegelijker tijd een moderne, warme en stijlvolle sfeer te creëren. Daarbij diende het team ook rekening te houden met de speci³eke noden van Mercuri Urval als recruteringskantoor mbt het respecteren van de privacy.
"Het is niet altijd evident om meteen te weten hoe men een kantoor best inricht. Vaak heeft men door erin te werken bijkomende aanpassingen nodig. Het team van Intervest Oces & Warehouses staat altijd paraat om dit op te vangen. Het is aangenaam samenwerken."
NATHALIE MAZY - COUNTRY MANAGER - MERCURI URVAL - SKY BUILDING
"De samenwerking voor ons project met Intervest Oces & Warehouses is erg prettig en goed geweest. Zowel de onderhandelingen en de aandeling van het huurcontract als het plan en de uitvoering van de inrichting zijn naar volle tevredenheid verlopen. We werken nu met veel plezier in een mooi en professioneel kantoor wat qua inrichting en design anders is dan andere en dat was ook de bedoeling. Dit alles mede dankzij de mensen van Intervest Oces & Warehouses waarvoor onze dank."
RIEN SLAGTER - ALGEMEEN DIRECTEUR - FIVE 4 U - MECHELEN CAMPUS
▼ Bloc, Brussels 7 ▼ Bloc, Brussels 7
"Op vrij korte tijd beslisten we om te verhuizen naar een nieuwe locatie. Vanaf de start werden we omringd door een dynamisch team dat garant stond voor een vlotte samenwerking en opvolging van de werken. Dus een dikke pluim voor het ganse team voor de samenwerking en de interactie bij het welslagen van dit project. We zijn enorm enthousiast en blij met onze nieuwe burelen."
IVAN POELS – QUALITY & ADMINISTRATION MANAGER – BLOC – BRUSSELS 7
'RE:¾ex, ¾exible business hub' past volledig in de strategie van Intervest Oces & Warehouses om actief in te spelen op de nieuwe trends inzake mobiel en ¾exibel werken. Deze co-working lounge met seminariecentrum op het gelijkvloers van Mechelen Campus Toren staat voor een hoogtechnologisch vernieuwend concept rond werken, vergaderen en het organiseren van evenementen. Het is bovendien een mooi voorbeeld van de turn-key solutions aanpak van Intervest Oces & Warehouses. RE:¾ex werd volledig intern uitgetekend en ontworpen. Voor het meubilair is via een partnership samengewerkt met Steelcase, één van de grootste producenten wereldwijd van kantoormeubilair.
RE:¾ex speelt enerzijds in op de groeiende behoeften rond ¾exibiliteit en samenwerking in een
professionele omgeving. Met een membershipkaart (meerdere formules mogelijk) krijgt men toegang tot een ¾exibele "(derde) werkplek" en een waaier aan faciliteiten en diensten die volgens werkelijk gebruik worden afgerekend. De centrale ligging van Mechelen is een bijkomende troef (bereikbaarheid, parkeerfaciliteiten, minder ³leproblemen, enz). RE:¾ex is tevens voorzien van state-of-the-art conferentie- en vergaderfaciliteiten die een goede aanvulling vormen op het bestaande aanbod van de dienstverlening voor klanten op de sites in Mechelen. De ruimtes zijn bovendien ook geschikt voor seminaries, recepties, productpresentaties, team meetings, enz. Om aan de groeiende vraag te voldoen werd in RE:¾ex medio 2015 een bijkomende verdieping ingericht, met extra werkplekken en vergaderfaciliteiten.
RE:¾ex — een waaier aan faciliteiten en diensten
Koe
internet
Receptiediensten Postbehandeling
High speed Vergaderzalen seminarie-
Print- en kopiefaciliteiten
Toegekend telefoonnummer
Gratis parking
P
24/7 toegang RE:¾ex GOLD leden
"Als startend bedrijf willen we een dynamische werkomgeving die de nodige exibiliteit biedt en onze groei helpt ondersteunen. We ontvangen onze klanten hier in een zeer professionele context en dat geeft meteen de juiste indruk. De aanwezigheid van grotere meeting rooms en een zaal leent zich perfect voor evenementen met prospecten en klanten. Voor ons als startend bedrijf biedt RE:ex de ideale mix van aangepaste ruimtes."
faciliteiten
LENNART BENOOT - ZAAKVOERDER - MINCKO, GOOGLE FOR WORK PARTNER
"Als marketing consultant vind ik het belangrijk om een professionele indruk te maken. In de businesshub kan je vlot gebruik maken van de moderne infrastructuur en uitgebreide dienstverlening. Daarnaast kom je in contact met bedrijven uit verschillende sectoren. Het is een werkplek waar je inspiratie kan opdoen en die je productiviteit enorm stimuleert. Ideaal voor mensen die het eenzijdige thuiswerken willen doorbreken."
MARGOT HUYGHE - ZAAKVOERSTER - ATTASJEE
workshops per week gefaciliteerd. Voor grotere groepen zijn aangepaste faciliteiten voorzien op de tiende verdieping.
Mechelen Campus Toren huisvest ook een business center op de elfde, twaalfde en veertiende verdieping waar MC Square kleine kantoorruimtes startende of kleinere ondernemingen.
In de gerenoveerde Sky Building zijn de inrichtingswerken voor een tweede RE:¾ex gestart die naar verwachting kan openen in het tweede kwartaal van 2016.
"Mechelen-Noord is een begrip geworden, daarom was het een gemakkelijke keuze om met Intervest Oces & Warehouses in zee te gaan en nog te blijven! De gebouwen naast de E19 met de campus zijn makkelijk bereikbaar met de wagen en je zit tussen Antwerpen en Brussel, handig voor klanten en medewerkers. Dit jaar heeft Intervest Oces & Warehouses de inkom en de trapzaal van onze kantoren in een nieuw kleedje gestopt! Verfrissend en aangenaam oogt het en is leuk om 's morgens de dag te beginnen! Intervest Oces & Warehouses is een echte aanrader."
CHRISTEL PEETERS - OFFICE MANAGER - INFO SUPPORT - MECHELEN INTERCITY BUSINESS PARK
Sinds half augustus 2015 is de maatschappelijke zetel van Intervest Oces & Warehouses gevestigd in het gerenoveerde kantoorgebouw Sky Building, nummer 66 in de Uitbreidingstraat, Berchem (Antwerpen) en zijn de kantoren van de vennootschap verhuisd naar de vijfde en zesde verdieping van dit gebouw.
Na een grondige renovatie op het vlak van de technische installaties en de binneninrichting zijn de
meeste bestaande huurders verhuisd naar nieuwe ruimtes in het gebouw op de tweede, derde en vierde verdieping. Door nog een bijkomende verhuring en de voorziening van een strijkdienst zijn nu de tweede tot en met de zesde verdieping volledig in gebruik.
Voor deze renovatie heeft Intervest Oces & Warehouses zelf gewerkt volgens haar beproefde turn-key solutions aanpak.
▼ Intervest Oces & Warehouses, Sky Building
Naast de renovatie van de technische installaties en de binneninrichting zijn de werken gestart om de buitenkant van het gebouw een compleet nieuw en uniek uitzicht te geven.
De gehele voorgevel van dit kantoorgebouw wordt immers voorzien van een zogenaamde "Green Wall" of verticale plantentuin, een primeur voor Antwerpen.
Met deze ingrepen heeft Intervest Oces & Warehouses een bestaand kantoorgebouw omgevormd tot een aantrekkelijk, hedendaagse werkomgeving.
De totale investering, gespreid over boekjaar 2015 en 2016, bedraagt circa € 3 miljoen. De ³nanciering van deze renovatie gebeurt uit de beschikbare kredietlijnen.
"De verhuizing is naar alle tevredenheid verlopen, concrete afspraken, vlotte opvolging, heldere communicatie en een prachtig eindresultaat. Het is een feest om op de nieuwe afdeling te mogen werken."
ROEL VAN DIJK - SALES MANAGER - SKS - SKY BUILDING
"De combinatie van de ruime dienstverlening van Intervest Oces & Warehouses met de goede infrastructuur en de bereikbaarheid van de kantoren te Mechelen was doorslaggevend voor onze keuze. Dankzij de snelle en exibele samenwerking met Intervest Oces & Warehouses was VIRTEO amper twee weken na de beslissing operationeel in de nieuwe kantoren."
KAREL VANDERHEYDEN – CEO – VIRTEO- MECHELEN INTERCITY BUSINESS PARK
▼ Intercity Business Park, Mechelen
▼ De Arend, Edegem
"Intervest Oces & Warehouses denkt, naast het leveren van een vlekkeloze en gepersonaliseerde dienstverlening, proactief mee met de noden van Cheops Technology als snelgroeiend IT bedrijf. Het competitief en creatief voorstel van Intervest Oces & Warehouses heeft ons dan ook overtuigd om ons contract in het volste vertrouwen uit te breiden en te verlengen. Wij kijken uit naar een verdere langdurige samenwerking."
MARC GEERTS-CLAES – FINANCE & ADMINISTRATION DIRECTOR – CHEOPS TECHNOLOGY – DE AREND EDEGEM
▼ Inter Acces Park, Dilbeek
"Op dit moment huurt de Randstad Group (Randstad en Tempo Team) twee panden via Intervest Oces & Warehouses. De ervaring leert ons dat de samenwerking altijd stipt en correct verloopt. Wij zijn tevreden huurders."
JEROEN DE CLEEN – FACILITY CENTER COORDINATOR – RANDSTAD GROUP – INTER ACCESS PARK – DILBEEK
Tot einde 2016 zal huurder Deloitte de kantoorgebouwen van Diegem Campus, gelegen op Berkenlaan 6, 8a en 8b, betrekken. Deloitte zal eind 2016 een nieuw kantoorgebouw in gebruik nemen aan de luchthaven, Brussels Airport.
Het gebouw op Berkenlaan 6 is een relatief kleinschalig kantoorgebouw in een aantrekkelijke groene omgeving. Gezien de zichtlocatie langsheen de Brusselse ring en de lay-out van het gebouw leent het zich, naast een klassieke kantoorfunctie, ook voor herontwikkeling naar een hotel of eventueel naar business ¾ats met hotelfunctie. Dit gebouw zal mogelijks worden gedesinvesteerd.
De kantoorgebouwen op Berkenlaan 8a en 8b bieden gezien de locatie van deze site vlakbij het station van Diegem en de kwaliteit van de gebouwen, een uitstekende opportuniteit om tegemoet te komen aan een eventuele vraag naar een grotere kantooroppervlakte.
Intervest Oces & Warehouses heeft in 2015 veel aandacht besteed aan de herpositionering en toekomstige commercialisatie van deze site en een inspirerende vernieuwing van Diegem Campus uitgewerkt.
Intervest Oces & Warehouses heeft in samenwerking met PSK Architecten een concept uitgewerkt waarbij Diegem Campus zich duidelijk zal onderscheiden van het klassieke kantorenaanbod.
Dit concept is erop gericht om ontmoeting en interactie te stimuleren. Het zal professionaliteit uitstralen, kruisbestuiving stimuleren, een hoge mate van ¾exibiliteit toelaten, rust brengen, service centraal stellen, energie-eciënt zijn en inzetten op bereikbaarheid.
Een nog te bouwen patio zal fungeren als een levendige ontmoetingsplek met mogelijkheden voor het organiseren van events.
Het "nieuwe werken" wordt in het complex geïntegreerd door een co-working lounge en inspiratieplekken te combineren. De inrichting zal er ook op gericht zijn om interactie tussen bezoekers en gebruikers onderling te stimuleren.
Er zijn onder meer een Grand Café, een restaurant, grotere vergaderzalen en een auditorium voorzien. De gebruikers kunnen ook beroep doen op een service desk die zal garant staan voor een persoonlijke benadering in functie van de behoefte van de klant.
Met deze herontwikkeling van Diegem Campus richt Intervest Oces & Warehouses zich op een multi-tenant benadering. Dit vernieuwend, inspirerend en servicegericht concept is inmiddels getoetst aan de verwachtingen van de markt en is goed onthaald bij kandidaat huurders.
Dit project bevindt zich nog in conceptfase. Een raming van het vereiste budget zal in 2016 geconcretiseerd worden. De ³nanciering van deze herontwikkeling zal gebeuren uit de beschikbare kredietlijnen.
▼ Diegem Campus
Ook in 2015 heeft Intervest Oces & Warehouses gefocust op de groei van de logistieke vastgoedportefeuille met als strategische doelstelling de logistieke portefeuille op termijn te laten groeien tot deze circa 60% van de totale vastgoedportefeuille uitmaakt.
Met België als belangrijke logistieke draaischijf binnen Europa, wil Intervest Oces & Warehouses het accent in de portefeuille verschuiven naar logistiek vastgoed en het aandeel in de kantorenmarkt aäouwen. Bij deze verschuiving staat het investeren in up-to-date logistieke gebouwen van
prima kwaliteit op de belangrijke logistieke assen momenteel voorop.
Rekening houdend met deze strategische doelstelling heeft Intervest Oces & Warehouses in 2015 geen kantoorgebouwen verworven. De vennoot schap zal echter in de toekomst wel een belangrijke investeerder blijven in de kantorenmarkt. Intervest Oces & Warehouses is in 2015 gestart met de voorbereidingen voor de inspirerende vernieuwing van de kantoorgebouwen op Diegem Campus zoals hiervoor beschreven.
De logistieke vastgoedportefeuille is in 2015 met 11% toegenomen 1 .
1 Bij gelijkblijvende samenstelling van de logistieke portefeuille ten opzichte van 31 december 2014.
▼ Luik
In het kader van haar strategie om te investeren in logistiek vastgoed heeft Intervest Oces & Warehouses op 4 februari 2015 een overeenkomst afgesloten tot verwerving van een logistieke site van circa 52.000 m2 in Luik (Herstal) voor € 28,6 miljoen.
In navolging van de transactie met Machiels Real Estate in december 2014 is met deze transactie verder invulling gegeven aan de strategie van de vennootschap om het aandeel logistiek vastgoed in de totale vastgoedportefeuille verder te laten groeien tot circa 60%. Mede door deze transactie is de omvang van de logistieke vastgoedportefeuille van Intervest Oces & Warehouses gestegen tot € 308 miljoen op 31 december 2015, een groei met circa 11% ten opzichte van jaareinde 2014. Het logistiek vastgoed maakt 49% van de totale vastgoedportefeuille uit op 31 december 2015.
De investering betreft een modern logistiek complex van opslaghallen met bijbehorende beperkte kantoorfaciliteiten en een ruim buitenterrein in de logistieke hotspot Luik, op het kruispunt van de logistieke corridor Antwerpen-Limburg-Luik en de Waalse as Bergen-Charleroi-Luik. De site is onmiddellijk aan de afrit gelegen en goed ontsloten via de E313, E40, E42 en de E25. De vrachtluchthaven Bierset ligt op 15 kilometer afstand van de site, de containerterminal Trilogiport op 10 kilometer.
De logistieke site is in verschillende fases ontwikkeld. De eerste gebouwen werden ontwikkeld in 2001 en de meest recente gebouwen werden afgerond in 2008.
De site omvat in totaal 47.579 m2 opslagruimte, 4.389 m2 kantoren, technische en sociale ruimten, 17.651 m2 buitenopslag en een ruime parking. Op één van de gebouwen is een PV-installatie op het dak geïnstalleerd met een vermogen van 250 kWpiek, die eveneens deel uitmaakt van de transactie.
De site is volledig verhuurd: 83% is voor lange termijn verhuurd aan Vincent Logistics en CooperVision Belgium en 17% voor kortere termijn aan Parker Legris. In het tweede kwartaal van 2015 is het contract met CooperVision verlengd tot 2024. Voor Vincent Logistics als belangrijkste huurder vormt deze site de centrale locatie vanwaar zij haar activiteiten aanstuurt.
Intervest Oces & Warehouses heeft de aandelen verworven van de vennootschap Stockage Industriel nv, eigenaar van de logistieke site. Deze vennootschap is gelieerd aan de logistieke onderneming Vincent Logistics. De aanschangswaarde van de site bedraagt € 28,6 miljoen en ligt in lijn met de waardering door de onaankelijke vastgoeddeskundige van de vennootschap.
Deze transactie genereert voor Intervest Oces & Warehouses een huurinkomstenstroom van circa € 2,6 miljoen op jaarbasis en levert een netto-aanvangsrendement van circa 8,2%.
De transactie is ge³nancierd uit bestaande en nieuwe kredietlijnen van Intervest Oces & Warehouses bij ³nanciële instellingen en door de overname van de kredieten in de vennootschap Stockage Industriel nv voor circa € 3 miljoen.
Intervest Oces & Warehouses heeft in het eerste semester van 2015 een niet-strategisch semiindustrieel gebouw gelegen in Duºel, Notmeir, voor een bedrag van € 3,7 miljoen verkocht. Het betreft een klein semi-industrieel gebouw bestaande uit opslagruimten (8.986 m2) en een beperkte kantooroppervlakte (228 m2).
De verkoopprijs is circa aan de boekwaarde op 31 december 2014 gerealiseerd, die € 3,7 miljoen bedroeg (reële waarde zoals bepaald door de onaankelijke vastgoeddeskundige van de vennootschap). Het gebouw maakt slechts 0,6% uit van de totale reële waarde van de vastgoedportefeuille van de vennootschap. Het betreft een transactie onder registratierechten.
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 46.147 | 40.037 |
| Met verhuur verbonden kosten | 30 | -22 |
| Met beheer verbonden kosten en opbrengsten | 2.848 | 897 |
| Vastgoedresultaat | 49.025 | 40.912 |
| Vastgoedkosten | -5.319 | -4.432 |
| Algemene kosten en andere operationele opbrengsten en kosten | -1.624 | -1.592 |
| Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille | 42.082 | 34.888 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 125 | -589 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -5.347 | -5.198 |
| Ander portefeuilleresultaat | -243 | -616 |
| Operationeel resultaat | 36.617 | 28.485 |
| Financieel resultaat (excl. variaties in reële waarde - IAS 39) | -10.913 | -11.815 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) |
558 | -344 |
| Belastingen | -310 | -36 |
| NETTORESULTAAT | 25.952 | 16.290 |
| Toelichting: | ||
| Operationeel uitkeerbaar resultaat2 | 30.859 | 23.038 |
| Portefeuilleresultaat | -5.465 | -6.404 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) |
558 | -344 |
1 De cijfers tussen haakjes zijn de vergelijkende cijfers van het boekjaar 2014.
2 Voor de berekening van het operationeel uitkeerbaar resultaat: zie 8.6 Bijlagen bij de enkelvoudige jaarrekening van het Financieel verslag.
Voor het boekjaar 2015 bedragen de huurinkomsten van Intervest Oces & Warehouses € 46,1 miljoen en zijn hiermee toegenomen met 15% ten opzichte van het boekjaar 2014 (€ 40,0 miljoen). Deze toename volgt voornamelijk uit de verwerving van de twee logistieke sites in Opglabbeek in december 2014 en in Luik in februari 2015. Beide sites genereren samen een huurinkomen van circa € 5,3 miljoen in 2015. De huurinkomsten van zowel de bestaande klantenportefeuille als van de logistieke portefeuille zijn in 2015 licht toegenomen ten opzichte van 2014 door indexaties en verhuringen.
sten vertonen in 2015 een opbrengst van € 2,8 miljoen (€ 0,9 miljoen) en bevatten voor € 2,6 miljoen de inresultaatname van ontvangen wederinstaatstellingsvergoedingen van vertrekkende huurders in de kantorenportefeuille (€ 0,4 miljoen). Begin 2015 is Intervest Oces & Warehouses tot een akkoord gekomen met haar huurder Deloitte om de vertrekdata voor de 3 betreºende gebouwen (Diegem Campus 1 en 2 en Hermes Hills, in totaal circa 20.000 m2) die oorspronkelijk liepen tot 2016 en 2017, samen te laten vallen en vast te leggen op 31 december 2016. In dit kader is de wederinstaatstellingsvergoeding die ten laste valt van de huurder zoals voorzien in de huurcontracten, bepaald op € 2,5 miljoen en werd overeengekomen dat Deloitte dit bedrag betaalt in 2016.
De vastgoedkosten van de vennootschap stijgen tijdens het boekjaar 2015 met circa 20% of € 0,9 miljoen tot € 5,3 miljoen (€ 4,4 miljoen). De toename is hoofdzakelijk het gevolg van de verwerving van de twee logistieke sites, herstellingen aan enkele daken, de rebranding van de inkomhallen in het kantorenpark Intercity Business Park in Mechelen en een uitgebreider personeelsbestand voor het beheer van het vastgoed.
De algemene kosten en andere operationele opbrengsten en kosten belopen € 1,6 miljoen en zijn daarmee op hetzelfde niveau gebleven ten opzichte van vorig jaar (€ 1,6 miljoen).
De stijging van de huurinkomsten en de toegekende wederinstaatstellingsvergoedingen van vertrekkende huurders, deels gecompenseerd door de toename van de vastgoedkosten, zorgen ervoor dat het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille stijgt met € 7,2 miljoen of circa 21% tot € 42,1 miljoen (€ 34,9 miljoen).
De operationele marge van Intervest Oces & Warehouses is 91% voor het boekjaar 2015 (87%).
De variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen zijn in 2015 negatief en bedragen € -5,3 miljoen in vergelijking met negatieve variaties van € -5,2 miljoen in 2014. Deze afname van de reële waarde van de bestaande vastgoedportefeuille (zonder rekening te houden met nieuwe acquisities en desinvesteringen) is voornamelijk het gevolg van :
Het nanciële resultaat (excl. variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva (niet-eectieve hedges - IAS 39)) bedraagt in 2015 € -10,9 miljoen (€ -11,8 miljoen). De daling van de ³nancieringskosten volgt hoofdzakelijk uit de her³nanciering aan een lagere rentevoet van de obligatielening van € 75 miljoen die in juni 2015 op vervaldatum gekomen is en terugbetaald is. Deze daling van de ³nancieringskost wordt deels gecompenseerd door de acquisitie van de twee logistieke sites (in Opglabbeek eind 2014 en in Luik in februari 2015) waardoor de kredietopname bij ³nanciële instellingen in 2015 gemiddeld € 29 miljoen hoger is dan in 2014.
Tijdens het boekjaar 2015 is de gemiddelde rentevoet van de ³nancieringen van Intervest Oces & Warehouses gedaald van 4,0% in het eerste semester 2015 naar 3,1% voor het tweede semester van 2015 voornamelijk als gevolg van de terugbetaling van de obligatielening van € 75 miljoen op 29 juni 2015.
De gemiddelde rentevoet van de uitstaande kredieten van de vennootschap bedraagt 3,5% inclusief bankmarges voor het boekjaar 2015 (4,1%).
De variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva (niet-eectieve hedges - IAS 39) bevatten de afname van de negatieve marktwaarde van de interest rate swaps die conform IAS 39 niet als cash-¾ow hedginginstrument kunnen geklasseerd worden, voor een bedrag van € 0,6 miljoen (€ -0,3 miljoen).
Het nettoresultaat van Intervest Oces & Warehouses van het boekjaar 2015 bedraagt € 26,0 miljoen (€ 16,3 miljoen) en kan opgedeeld worden in:
• de variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva (niet-eectieve hedges - IAS 39) voor een bedrag van € 0,6 miljoen (€ -0,3 miljoen).
Voor het boekjaar 2015 betekent dit voor Intervest Oces & Warehouses een operationeel uitkeerbaar resultaat van € 30,9 miljoen (€ 23,0 miljoen). Rekening houdend met 16.239.350 aandelen geeft dit een operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel van € 1,90 ten opzichte van € 1,56 per aandeel voor boekjaar 2014 of een stijging met 22%.
Zonder rekening te houden met de éénmalige toegekende wederinstaatstellingsvergoeding van vertrekkende huurder Deloitte ten belope van € 2,5 miljoen, zou het onderliggend operationeel uitkeerbaar resultaat voor 2015 € 28,4 miljoen bedragen. Dit zou neerkomen op € 1,74 per aandeel of een toename met € 0,18 of 12% ten opzichte van boekjaar 2014.
| RESULTAAT PER AANDEEL | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Aantal aandelen op jaareinde | 16.239.350 | 16.143.906 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 16.239.350 | 14.777.342 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 16.200.911 | 14.672.873 |
| Nettoresultaat (€) | 1,60 | 1,11 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat (€) | 1,90 | 1,56 |
| Uitkeringspercentage (%) | 90% | 90% |
| Brutodividend (€) | 1,71 | 1,40 |
| Nettodividend (€) | 1,2483 | 1,0500 |
In de huidige competitieve omgeving is het essentieel dat Intervest Oces & Warehouses voort kan blijven gaan met de uitvoering van haar strategie. Investering in de kwaliteit en daarmee de verhuurbaarheid van haar panden is cruciaal om het lange termijn waardepotentieel van de vennootschap te kunnen benutten. Intervest Oces & Warehouses heeft dan ook geconcludeerd dat het noodzakelijk is om, net zoals voor het boekjaar 2014, een uitkeringspercentage van 90% te hanteren zodat er voldoende liquiditeiten uit de operationele
activiteiten kunnen worden aangehouden om te blijven investeren in de portefeuille.
Op basis van het uitkeringspercentage van 90% zal aan de aandeelhouders voor het boekjaar 2015 een brutodividend aangeboden worden van € 1,71 per aandeel ten opzichte van € 1,40 voor 2014. Dit brutodividend biedt de aandeelhouders een brutodividendrendement van 7,0% op basis van de slotkoers van het aandeel op 31 december 2015.
| in duizenden € | 31.12.2015 | 31.12.2014 |
|---|---|---|
| ACTIVA | ||
| Vaste activa | 635.218 | 609.722 |
| Vlottende activa | 13.181 | 8.868 |
| Totaal activa | 648.399 | 618.590 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | ||
| Eigen vermogen | 321.736 | 314.167 |
| Kapitaal | 147.980 | 147.110 |
| Uitgiftepremies | 84.220 | 82.785 |
| Reserves | 63.549 | 67.945 |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 25.954 | 16.292 |
| Minderheidsbelangen | 33 | 35 |
| Verplichtingen | 326.663 | 304.423 |
| Langlopende verplichtingen | 231.467 | 177.162 |
| Kortlopende verplichtingen | 95.196 | 127.261 |
| Totaal eigen vermogen en verplichtingen | 648.399 | 618.590 |
| BALANSGEGEVENS PER AANDEEL | 31.12.2015 | 31.12.2014 |
| Aantal aandelen in omloop op jaareinde | 16.239.350 | 16.143.906 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 16.239.350 | 14.777.342 |
| Nettowaarde (reële waarde) (€) | 19,81 | 19,46 |
| Nettowaarde (investeringswaarde) (€) | 20,75 | 20,36 |
| Nettoactiefwaarde EPRA1 (€) | 20,09 | 19,77 |
| Beurskoers op afsluitingsdatum (€) | 24,37 | 22,50 |
| Premie t.o.v. reële nettowaarde (%) | 23% | 16% |
| Schuldgraad (max. 65%) | 48,2% | 46,6% |
1 Financiële prestatie-indicator berekend volgens de Best Practices Recommendations van de EPRA (European Public Real Estate Association). Zie ook www.epra.com. Deze gegevens zijn niet vereist door de regelgeving inzake gereglementeerde vastgoedvennootschappen en zijn niet onderworpen aan een nazicht vanwege overheidsinstanties.
De vaste activa bestaan voornamelijk uit de vastgoedbeleggingen van Intervest Oces & Warehouses. De reële waarde van de vastgoedportefeuille van de vennootschap is in 2015 toegenomen met € 25 miljoen en bedraagt op 31 december 2015 € 634 miljoen (€ 609 miljoen). Onderliggend heeft de reële waarde van de vastgoedportefeuille in 2015 volgende evoluties gekend.
€ -4 miljoen door de verkoop van een niet-strategisch semi-industrieel pand gelegen in Duºel.
De daling van de reële waarde van de kantorenportefeuille met € 6 miljoen of 2% ten opzichte van de reële waarde op 31 december 2014, voornamelijk voor:
De vlottende activa bedragen € 13 miljoen en bestaan hoofdzakelijk voor € 7 miljoen uit handelsvorderingen (waarvan € 3 miljoen voor vooruitfacturaties van huren voor het boekjaar 2016 voor de logistieke portefeuille), € 4 miljoen uit belasting vorderingen en andere vlottende activa en € 2 miljoen uit overlopende rekeningen.
Door de strikte credit control beloopt het aantal dagen openstaand klantenkrediet slechts 7 dagen.
Het eigen vermogen van de vennootschap is in 2015 gestegen met € 8 miljoen en bedraagt op 31 december 2015 € 322 miljoen (€ 314 miljoen). Deze toename in het eigen vermogen komt hoofdzakelijk voort uit het nettoresultaat van boekjaar 2015 en het keuzedividend over boekjaar 2014.
De aandeelhouders van Intervest Oces & Warehouses hebben voor de uitkering van het dividend over het boekjaar 2014 voor 15% van hun aandelen geopteerd voor de inbreng van hun dividendrechten in ruil voor nieuwe aandelen in plaats van de uitbetaling van het dividend in cash. Dit heeft op 27 mei 2015 geleid tot een versterking van het eigen vermogen met € 2 miljoen (kapitaalverhoging en uitgiftepremie) door middel van de creatie van 95.444 nieuwe aandelen, waardoor het totaal aantal aandelen vanaf 27 mei 2015, 16.239.350 bedraagt. De nieuw gecreëerde aandelen zijn deelgerechtigd in de resultaten van de vennootschap met ingang op 1 januari 2015. Het totaal aantal dividendgerechtigde aandelen beloopt 16.239.350 stuks op 31 december 2015 (14.777.342 stuks).
Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap is in 2015 door deze kapitaalverhoging gestegen met € 1 miljoen tot € 148 miljoen (€ 147 miljoen) en de uitgiftepremies eveneens met € 1 miljoen tot € 84 miljoen (€ 83 miljoen).
De reserves van de vennootschap bedragen € 64 miljoen (€ 68 miljoen) en bestaan voornamelijk uit:
• de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed voor € 59 miljoen (€ 65 miljoen), samengesteld uit de reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed voor € 74 miljoen (€ 80 miljoen), en de reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen. Immers, conform de Beama-interpretatie van IAS 40 (publicatie van de Belgische Vereniging van Asset Managers op 8 februari 2006) wordt de vastgoedportefeuille gewaardeerd aan reële waarde. Het verschil met de investeringswaarde wordt afzonderlijk in het eigen vermogen getoond. Dit verschil bedraagt op 31 december 2015 € -15 miljoen (€ -15 miljoen)
Op 31 december 2015 bedraagt de nettowaarde (reële waarde) van het aandeel € 19,81 (€ 19,46). Aangezien de beurskoers van het Intervest Oces & Warehouses aandeel (INTO) op 31 december 2015 € 24,37 is, noteert het aandeel op afsluitdatum met een premie van 23% ten opzichte van de reële nettowaarde.
De langlopende verplichtingen bedragen € 231 miljoen (€ 177 miljoen) en bevatten enerzijds de langlopende ³nanciële schulden voor een bedrag van € 226 miljoen (€ 171 miljoen) die voor € 167 miljoen bestaan uit langetermijnbank³nancieringen waarvan de vervaldatum zich situeert na 31 december 2016 en de in maart 2014 uitgegeven obligatieleningen met een netto-opbrengst van € 59 miljoen. Anderzijds bevatten de langlopende verplichtingen ook de andere langlopende ³nanciële verplichtingen wat de negatieve marktwaarde van € 5 miljoen vertegenwoordigt van de cash ¾ow hedges die de vennootschap heeft afgesloten ter indekking van de variabele rentevoeten op de ³nanciële schulden.
De kortlopende verplichtingen bedragen € 95 miljoen (€ 127 miljoen) en bestaan hoofdzakelijk voor € 79 miljoen uit kortlopende ³nanciële schulden (bankleningen met een vervaldag voor 31 december 2016), voor € 6 miljoen uit handelsschulden en voor € 10 miljoen uit overlopende rekeningen.
Door de terugbetaling van de obligatielening op 29 juni 2015 en het afsluiten of verlengen van vier langetermijn³nancieringen heeft Intervest Oces & Warehouses op 31 december 2015 een gedegen ³nanciële structuur die haar toelaat om in 2016 haar activiteiten uit te voeren en haar verplichtingen na te komen.
De belangrijkste kenmerken van de ³nanciële structuur op jaareinde 2015 zijn:
kredieten heeft 74% een vaste rentevoet of is ge³xeerd door renteswaps en heeft 26% een variabele rentevoet
Op 31 december 2015 zijn 77% van de beschikbare kredietlijnen van Intervest Oces & Warehouses langetermijn³nancieringen en 23% kortetermijn ³nancieringen, voor 14% bestaande uit ³nancieringen met een onbeperkte looptijd (€ 48 miljoen) en voor 9% uit kredieten die in 2016 op vervaldatum komen en dienen verlengd of geher³nancierd te worden (€ 31 miljoen).
Het is de strategie van Intervest Oces & Warehouses om de gemiddelde looptijd van de langetermijn³nancieringen tussen 3,5 en 5 jaar te houden maar hiervan kan tijdelijk afgeweken worden indien speci³eke marktomstandigheden het vereisen.
In 2015 heeft Intervest Oces & Warehouses verder gewerkt aan de optimalisatie van de spreiding van de vervaldagen van haar kredietlijnen. In dit kader zijn er in 2015 vier kredietovereenkomsten afgesloten of verlengd aan marktconforme voorwaarden:
• een krediet van € 40 miljoen is geher³nancierd bij dezelfde ³nanciële instelling met looptijden tot in 2017 en 2018
Op 29 juni 2015 is de bestaande obligatielening van € 75 miljoen terugbetaald conform haar vervaldatum.
De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de langetermijnkredieten bedraagt 3,4 jaar op 31 december 2015.
Op 31 december 2015 geeft de vervaldagenkalender van de ³nancieringen het in de gra³ek getoonde beeld.
In 2015 heeft Intervest Oces & Warehouses verder gewerkt aan de diversicatie van haar nancieringsbronnen en de spreiding van de vervaldagen van haar kredietlijnen.
Op 31 december 2015 beschikt de vennootschap nog over € 35 miljoen niet-opgenomen kredietlijnen bij haar ³nanciers om schommelingen in liquiditeitsbehoeften op te vangen, ter ³nanciering van toekomstige investeringen en voor de betaling van het dividend over het boekjaar 2015.
Intervest Oces & Warehouses houdt een strakke thesauriepositie aan zodat de positie van contanten bij een ³nanciële instelling in principe vrij beperkt is en het overschot aan cash aangewend wordt ter aäouw van de ³nanciële schulden. De cashpositie van de vennootschap bedraagt slechts € 1 miljoen op 31 december 2015.
Het is de strategie van Intervest Oces & Warehouses om bij de samenstelling van de leningen portefeuille te streven naar een verhouding een derde vreemd vermogen met variabele rente en twee derde vreemd vermogen met vaste rente.
Op 31 december 2015 hebben de obligatieleningen ten belope van in totaal € 60 miljoen een vaste rentevoet en heeft de vennootschap interest rate swaps afgesloten voor een totaal notioneel bedrag van € 160 miljoen. Verder heeft de vennootschap een kredietovereenkomst met een vaste rentevoet voor een bedrag van € 7 miljoen met een initiële looptijd van 10 jaar.
Op 31 december 2015 bestaat bijgevolg 67% van de kredietlijnen van de vennootschap uit ³nancieringen met een vaste rentevoet of ³nancieringen ge³xeerd door middel van renteswaps, 33% heeft een variabele rentevoet. Van de opgenomen ³nancieringen heeft 74% een vaste rentevoet of is ge³xeerd door renteswaps en heeft 26% een variabele rentevoet.
Het rentebeleid van Intervest Oces & Warehouses bestaat erin om steeds een derde van haar kredieten af te sluiten met een variabele rentevoet.
De vennootschap heeft in 2015 voor € 60 miljoen nieuwe indekkingsovereenkomsten (interest rate swaps) afgesloten met looptijden tussen de 4 en 7
jaar (zie Toelichting 19 van het Financieel verslag voor het overzicht en de reële waarde van de ³nanciële derivaten op 31 december 2015).
De rentevoeten op de kredieten van de vennootschap liggen hierdoor vast voor een resterende looptijd van gemiddeld 3,5 jaar.
Tijdens het boekjaar 2015 is de gemiddelde rentevoet van de ³nancieringen van Intervest Oces & Warehouses gedaald van 4,0% in het eerste semester 2015 naar 3,1% voor het tweede semester van 2015 als gevolg van de terugbetaling van de obligatielening van € 75 miljoen op 29 juni 2015.
De totale gemiddelde rentevoet van de ³nanciële schulden van de vennootschap bedraagt in 2015 3,5% inclusief bankmarges (4,1% in 2014).
De gemiddelde interestvoet van de langlopende ³nanciële schulden bedraagt 3,8% in 2015 (4,1%
in 2014). De gemiddelde interestvoet van de kortlopende ³nanciële schulden bedraagt 3,0% in 2015 (4,2% in 2014).
Gemiddelde rentevoet van de nancieringen van 4,0% in het eerste semester van 2015 naar 3,1% voor het tweede semester van 2015.
De interestcover ratio is de verhouding tussen het operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille en het ³nancieel resultaat (exclusief variaties in reële waarde van ³nanciële derivaten conform IAS 39). Deze ratio bedraagt voor Intervest Oces & Warehouses 3,86 voor het boekjaar 2015 (2,95 voor het boekjaar 2014) wat hoger is dan de vereiste minimum 2 tot 2,5 die als convenant vastgelegd is in de ³nancieringsovereenkomsten van de vennootschap.
De interestcover ratio is 3,86 voor boekjaar 2015.
Voor het boekjaar 2015 bedraagt het eºect op het operationeel uitkeerbaar resultaat van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 1% ongeveer € 0,4 miljoen negatief (€ -0,4 miljoen in 2014).
De kredietenportefeuille van Intervest Oces & Warehouses is gespreid over 8 Europese ³nanciële instellingen en obligatiehouders.
Intervest Oces & Warehouses onderhoudt handelsrelaties met:
Om een proactief beleid van de schuldgraad te waarborgen, dient een GVV met een schuldgraad hoger dan 50%, als gevolg van artikel 24 van het GVV-KB, een ³nancieel plan op te stellen. Dit plan bevat een uitvoeringsschema waarin een beschrijving wordt gegeven van de maatregelen die zullen worden genomen om te verhinderen dat de schuldgraad boven 65% van de geconsolideerde activa zou stijgen.
Het beleid van Intervest Oces & Warehouses bestaat uit het trachten te handhaven van een schuldgraad tussen 45% en 50%.
Op 31 december 2015 bedraagt de schuldgraad van Intervest Oces & Warehouses 48,2% waardoor de drempel van 50% niet langer overschreden is. Een overschrijding heeft een eerste maal op 30 september 2011 plaatsgevonden met een schuldgraad van 50,5%. Daarna heeft de schuldgraad steeds ge¾uctueerd tussen 46% en 52%. Op 30 juni 2015 bedroeg de schuldgraad 50,2%. In de loop van haar geschiedenis oversteeg de schuldgraad van Intervest Oces & Warehouses nooit de wettelijke drempel van 65%.
De stijging van de schuldgraad met 1,6% van 46,6% op 31 december 2014 tot 48,2% op 31 december 2015 is voornamelijk het gevolg van de ³nanciering voor de verwerving van de logistieke site in Luik.
Op basis van de huidige schuldgraad van 48,2% per 31 december 2015 heeft Intervest Oces & Warehouses nog een bijkomend investeringspotentieel van circa € 310 miljoen1 , zonder hierbij de maximale schuldgraad van 65% te overschrijden. De ruimte voor verdere investeringen bedraagt circa € 190 miljoen alvorens de 60% schuldgraad te overschrijden en € 25 miljoen tot de drempel van 50%.
De waarderingen van de vastgoedportefeuille hebben eveneens een impact op de schuldgraad. Rekening houdend met de huidige
kapitaalstructuur zou de maximale schuldgraad van 65% pas overschreden worden bij een mogelijke waardedaling van de vastgoedbeleggingen van ongeveer € 167 miljoen of 26% ten opzichte van de vastgoedportefeuille van € 634 miljoen op 31 december 2015. Bij gelijkblijvende lopende huren betekent dit een stijging van de yield, gebruikt voor de bepaling van de reële waarde van het vastgoed, met gemiddeld 3% (van 7,9% gemiddeld naar 10,7% gemiddeld). Bij gelijkblijvende yield, gebruikt voor de bepaling van de reële waarde van het vastgoed, betekent dit een daling van de lopende huren met € 13,1 miljoen of 26%.
Intervest Oces & Warehouses is hier van oordeel dat de huidige schuldgraad zich op een aanvaardbaar niveau bevindt en voldoende marge biedt om eventuele waardedalingen van het vastgoed op te vangen.
Op basis van het huidige opgestelde ³nancieel plan wordt verwacht dat de schuldgraad van Intervest Oces & Warehouses in de loop van 2016 zal ¾uctueren tussen 47% en 51%, dit ten opzichte van 48,2% op 31 december 2015.
Bij deze inschatting zijn de volgende theoretische assumpties genomen:
Deze inschatting kan echter beïnvloed worden door het zich voordoen van onvoorziene gebeurtenissen. In dit opzicht wordt speci³ek verwezen naar het hoofdstuk Risicofactoren.
1 Bij deze berekening wordt in de noemer van de breuk (schulden voor berekening schuldgraad/totaal activa) rekening gehouden met de potentieel gemaakte investeringen.
De raad van bestuur stelt voor om het resultaat van het boekjaar 2015 van Intervest Oces & Warehouses nv als volgt te bestemmen:
in duizenden €
| Nettoresultaat van het boekjaar 20151 | 25.954 |
|---|---|
| TOEVOEGING/ONTTREKKING RESERVES | |
| Toevoeging aan/Onttrekking van de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde2 van vastgoed: |
|
| • Boekjaar | 5.906 |
| • Realisatie vastgoed | -34 |
| Toevoeging aan de reserve van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van de vastgoedbeleggingen |
-138 |
| Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding |
-558 |
| Toevoeging aan overgedragen resultaten van vorige boekjaren | -3.361 |
| Vergoeding van het kapitaal | 27.769 |
Aan de algemene vergadering van aandeelhouders zal op 27 april 2016 voorgesteld worden om een brutodividend van € 1,71 per aandeel uit te keren.
Op basis van een uitkeringspercentage van 90% van het geconsolideerd operationeel uitkeerbaar resultaat zal aan de aandeelhouders voor het boekjaar 2015 een brutodividend aangeboden worden van € 1,71 per aandeel. Dit komt neer op een nettodividend van € 1,2483 na aftrek van 27% roerende voorheng3. Rekening houdend met 16.239.350 aandelen die zullen delen in het volledige resultaat van het boekjaar 2015 betekent dit een uit te keren dividend van € 27.769.289.
De uitkering van het operationeel uitkeerbaar resultaat is conform de GVV-Wet die een minimum uitkering vereist van 80% van het operationeel uitkeerbaar resultaat.
Het dividend is betaalbaar vanaf 26 mei 2016.
1 Aangezien wettelijk gezien het operationeel uitkeerbaar resultaat van de enkelvoudige jaarrekening uitgekeerd kan worden en niet dat van de geconsolideerde jaarrekening, is de huidige wins tverdeling gebaseerd op de enkelvoudige cijfers (zie 8.6 Bijlagen bij de enkelvoudige jaarrekening in het Financieel verslag).
2 Gebaseerd op de variaties in de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen.
3 De roerende voorheng op dividenden van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen is ten gevolge van de wet van 26 december 2015 houdende maatregelen inzake versterking van de jobcreatie en koopkracht, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 30 december 2015, verhoogd van 25% naar 27% (behoudens bepaalde vrijstellingen) vanaf 1 januari 2016.
In december 2014 heeft EPRA's Reporting and Accounting Committee de geactualiseerde EPRA Best Practices Recommendations ('BPR')2 gepubliceerd. Deze BPR bevatten de aanbevelingen betreº ende de bepaling van belangrijke prestaties-indicatoren voor de prestaties van de vastgoedportefeuille. Intervest O ces & Warehouses onderschrijft het belang van standaardisering
van de rapportage van prestatie-indicatoren uit oogpunt van vergelijkbaarheid en verbetering van de kwaliteit van de informatie aan beleggers en andere gebruikers van het jaarverslag. Om deze reden heeft Intervest O ces & Warehouses er voor gekozen om de belangrijkste prestatie-indicatoren op te nemen in een apart hoofdstuk van het jaarverslag.
Voor haar jaarverslag 2014 krijgt Intervest O ces & Warehouses een 'Gold award' van EPRA. EPRA is de European Public Real estate Association die aanbevelingen formuleert om de transparantie en consistentie van ³ nanciële rapportering te verhogen, de zgn. BPR, Best Practices Recommendations. Voor het jaar 2014 heeft EPRA zo'n 100-tal jaarverslagen van organisaties uit gans Europa onder de loupe genomen en aan iets meer dan de helft een award toegekend (57%).
Amper 33 bedrijven hebben een Gold award in de wacht gesleept. Bovendien is Intervest O ces & Warehouses één van de weinige bedrijven die een categorie stijgen in vergelijking met het voorgaande jaar, desgevallend van zilver naar goud. Zo zijn slechts 7 nieuwe Gold awards toegekend. Een erkenning voor de inspanningen die Intervest O ces & Warehouses onafgebroken levert voor een consistente en transparante ³ nanciële verslaggeving.
1 Deze gegevens worden louter ter informatie vermeld en zijn niet vereist door de regelgeving op gereglementeerde vastgoedvennootschappen en zijn ook niet onderworpen aan enig nazicht vanwege overheidsinstanties. Deze cijfergegevens werden niet geauditeerd door de commissaris met uitzondering van het EPRA Resultaat, de EPRA NAW en de EPRA NNNAW.
2 Het verslag kan geraadpleegd worden op de website van EPRA: www.epra.com.
De commissaris heeft nagegaan of het "EPRA Resultaat", de "EPRA NAW" en "EPRA NNNAW" ratio's berekend zijn volgens de de³nities van de EPRA BPR van december 2014, en of de ³nanciële gegevens die voor de berekening van deze ratio's worden gebruikt, overeenstemmen met de boekhoudgegevens van de geconsolideerde ³nanciële staten.
| Tabel | EPRA-indicatoren | De³nities EPRA1 | 31.12.2015 | 31.12.2014 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | EPRA Resultaat | Resultaat aåomstig van de strate gische operationele activiteiten. |
in duizenden € | 30.861 | 23.039 |
| €/aandeel | 1,90 | 1,57 | |||
| 2 | EPRA NAW | Netto Actief Waarde (NAW) aangepast om rekening te houden met de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en met uitsluiting van bepaalde elementen die niet kaderen in een ³nancieel model van vastgoedinvesteringen op lange termijn. |
in duizenden € | 326.210 | 319.198 |
| €/aandeel | 20,09 | 19,77 | |||
| 3 | EPRA NNNAW | EPRA NAW aangepast om rekening te houden met de reële waarde van de ³nanciële instrumenten, de schulden en de uitgestelde belastingen. |
in duizenden € | 316.191 | 307.099 |
| €/aandeel | 19,47 | 19,02 | |||
| 4 | (i) EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) |
Geannualiseerde brutohuurinkomsten op basis van de lopende huren op afsluitingsdatum van de jaarrekeningen, met uitsluiting van de vastgoedkos ten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd met de geschatte mutatierechten en –kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen. |
6,6% | 6,4% | |
| (ii) EPRA Aangepast NIR |
Deze ratio voert een correctie uit op de EPRA NIR voor de a¾oop van huurvrije periodes (of andere niet-vervallen huurincentives zoals een huurperiode met korting en getrapte huurprijzen). |
7,0% | 6,9% | ||
| 5 | EPRA Huurleegstands percentage |
Geschatte huurwaarde (GHW) van leegstaande oppervlakte, gedeeld door de GHW van de totale portefeuille. |
11,5% | 14,8% | |
| 6 | EPRA Kost Ratio (inclusief directe leegstandskosten) |
EPRA kosten (inclusief directe leegstandskosten) gedeeld door de brutohuurinkomsten verminderd met de vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht. |
15,4% | 15,2% | |
| EPRA Kost Ratio (exclusief directe leegstandskosten) |
EPRA kosten (exclusief directe leeg standskosten) gedeeld door de bruto huurinkomsten verminderd met de vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht. |
13,7% | 13,3% |
1 Bron: EPRA Best Practices (www.epra.com).
| in duizenden € | 31.12.2015 | 31.12.2014 |
|---|---|---|
| ---------------- | ------------ | ------------ |
| Nettoresultaat IFRS (groepsaandeel) | 25.954 | 16.292 |
|---|---|---|
| Aanpassingen voor de berekening van het EPRA Resultaat | ||
| Uit te sluiten: | ||
| I. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen |
5.347 | 5.198 |
| II. Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen |
-125 | 589 |
| VI. Variaties in de reële waarde van ³nanciële activa en passiva |
-558 | 344 |
| Ander portefeuilleresultaat | 243 | 616 |
| EPRA Resultaat (groepsaandeel) | 30.861 | 23.039 |
| Gewogen gemiddelde aantal aandelen | 16.200.911 | 14.672.873 |
| EPRA Resultaat (€/aandeel) (groepsaandeel) | 1,90 | 1,57 |
Het EPRA Resultaat bedraagt € 30,9 miljoen voor boekjaar 2015 ten opzichte van € 23,0 miljoen voor boekjaar 2014 of een stijging met € 7,9 miljoen of 34%. Deze stijging is voornamelijk het gevolg van de stijging van de huurinkomsten met € 6,1 miljoen en de toename van de toegekende
wederinstaatstellingsvergoedingen van vertrekkende huurders met € 2,2 miljoen. Het EPRA Resultaat per aandeel bedraagt hierdoor € 1,90 voor boekjaar 2015 in vergelijking met € 1,57 voor boekjaar 2014.
| in duizenden € | 31.12.2015 | 31.12.2014 |
|---|---|---|
| Nettoactiefwaarde (groepsaandeel) | 321.703 | 314.132 |
| Nettoactiefwaarde/aandeel (€) (groepsaandeel) | 19,81 | 19,46 |
| Verwaterde nettowaarde na eect van de lichting van opties, converteerbare schulden en andere eigen-vermogensinstrumenten |
321.703 | 314.132 |
| Uit te sluiten: | ||
| IV. Reële waarde van ³nanciële instrumenten |
4.507 | 5.066 |
| EPRA NAW (groepsaandeel) | 326.210 | 319.198 |
| Aantal aandelen op jaareinde | 16.239.350 | 16.143.906 |
| EPRA NAW/aandeel (€) (groepsaandeel) | 20,09 | 19,77 |
| Toe te voegen: | ||
| I. Reële waarde van ³nanciële instrumenten |
-4.507 | -5.066 |
| II. Herwaarderingen van de reële waarde van ³nancieringen met vaste rentevoet |
-5.512 | -7.033 |
| EPRA NNNAW (groepsaandeel) | 316.191 | 307.099 |
| Aantal aandelen op jaareinde | 16.239.350 | 16.143.906 |
| EPRA NNNAW/aandeel (€) (groepsaandeel) | 19,47 | 19,02 |
De EPRA NAW per aandeel bedraagt op 31 december 2015 € 20,09 in vergelijking met € 19,77 op 31 december 2014. De toename met € 0,32 per aandeel is hoofdzakelijk het gevolg van het hogere operationeel uitkeerbaar resultaat van het boekjaar 2015.
De EPRA NNNAW per aandeel bedraagt op 31 december 2015 € 19,47 in vergelijking met € 19,02 op 31 december 2014. De toename met € 0,45 per aandeel is hoofdzakelijk het gevolg van het hogere operationeel uitkeerbaar resultaat van het boekjaar 2015 en de lagere herwaardering van de ³nancieringen met vaste rentevoet ten gevolge van de terugbetaling van de obligatielening van € 75 miljoen in juni 2015.
| in duizenden € | 31.12.2015 | 31.12.2014 |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen en vastgoed bestemd voor verkoop | 634.416 | 609.476 |
| Uit te sluiten: | ||
| Grondreserve, met het oog op verhuring1 | -5.556 | -5.455 |
| Vastgoed beschikbaar voor verhuring | 628.860 | 604.021 |
| Toe te voegen: | ||
| Geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
15.721 | 15.100 |
| Investeringswaarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuring (B) | 644.581 | 619.121 |
| Geannualiseerde brutohuurinkomsten | 47.502 | 43.725 |
| Uit te sluiten: | ||
| Vastgoedkosten2 | -4.679 | -4.138 |
| Geannualiseerde nettohuurinkomsten (A) | 42.823 | 39.587 |
| Aanpassingen: | ||
| Huur bij a¾oop van huurvrije periodes of andere huurkortingen | 2.347 | 2.831 |
| Geannualiseerde 'topped-up' nettohuurinkomsten (C) | 45.170 | 42.418 |
| (in %) | ||
| EPRA NETTO INITIEEL RENDEMENT (A/B) | 6,6% | 6,4% |
| EPRA AANGEPAST NETTO INITIEEL RENDEMENT (C/B) | 7,0% | 6,9% |
Het EPRA Netto Initieel Rendement en het EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement op 31 december 2015 zijn licht toegenomen ten opzichte van 31 december 2014, hoofdzakelijk door de verwerving van de logistieke site in Luik in februari 2015.
| Segment | Verhuurbare oppervlakte |
Geschatte huurwaarde (ERV) voor de leegstand |
Geschatte huurwaarde (ERV) |
EPRA huurleeg stand |
EPRA huurleeg stand |
|---|---|---|---|---|---|
| (in m2) | (in duizenden €) | (in duizenden €) | (in %) | (in %) | |
| 31.12.2015 | 31.12.2014 | ||||
| Kantoren | 229.669 | 4.748 | 29.102 | 16,3% | 18,5% |
| Logistiek vastgoed | 487.404 | 1.092 | 21.690 | 5,0% | 9,4% |
| Totaal vastgoed beschik baar voor verhuring |
717.073 | 5.840 | 50.792 | 11,5% | 14,8% |
Het EPRA Huurleegstandspercentage op 31 december 2015 is met 3,3% gedaald ten opzichte van 31 december 2014, hoofdzakelijk door de aankoop van de logistieke site in Luik en door de bijkomende verhuringen zowel in de kantorenportefeuille als in de logistieke portefeuille.
| in duizenden € | 31.12.2015 | 31.12.2014 |
|---|---|---|
| Algemene kosten | 1.768 | 1.664 |
| Waardeverminderingen op handelsvorderingen | 14 | 2 |
| Vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht | 21 | 21 |
| Vastgoedkosten | 5.319 | 4.432 |
| Uit te sluiten: | ||
| Vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht | -21 | -21 |
| EPRA kosten (inclusief leegstandskosten) (A) | 7.101 | 6.098 |
| Leegstandskosten | -783 | -771 |
| EPRA kosten (exclusief leegstandskosten) (B) | 6.318 | 5.327 |
| Huurinkomsten verminderd met vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht (C) |
46.126 | 40.016 |
| (in %) | ||
| EPRA Kost Ratio (inclusief leegstandskosten) (A/C) | 15,4% | 15,2% |
| EPRA Kost Ratio (exclusief leegstandskosten) (B/C) | 13,7% | 13,3% |
De stijging van de huurinkomsten en de toename van de vastgoedkosten zorgen ervoor dat de EPRA Kost Ratio (inclusief leegstandskosten) en de EPRA Kost Ratio (exclusief leegstandskosten) op 31 december 2015 licht toegenomen zijn ten opzichte van 31 december 2014.
| in duizenden € | 31.12.2015 | 31.12.2014 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Segment | Gelijkblijvende samenstel ling van de portefeuille gedurende twee jaar |
Acquisities | Desinves teringen |
Totale nettohuur inkomsten |
Gelijkblijvende samenstel ling van de portefeuille gedurende twee jaar |
Evolutie nettohuur inkomsten (in %) |
| Kantoren | 24.099 | 0 | 0 | 24.099 | 23.921 | 1% |
| Logistiek vastgoed | 15.350 | 4.937 | 50 | 20.338 | 14.850 | 3% |
| Totaal vastgoed beschikbaar voor verhuring |
39.449 | 4.937 | 50 | 44.437 | 38.771 | 2% |
| Reconciliatie met de geconsolideerde resultaten rekening |
||||||
| Andere aanpassingen | -731 | |||||
| Operationeel vastgoed resultaat in geconsolideerde resultatenrekening |
43.706 |
De EPRA huurinkomsten van de bestaande logistieke portefeuille stijgen in 2015 met 3%. De EPRA nettohuurinkomsten van de kantorenportefeuille stijgen in 2015 met 1%.
Gegeven de uitdagende Belgische kantorenmarkt en met België als logistieke draaischijf binnen Europa, blijft in 2016 wat investeringen en desinvesteringen betreft, het accent liggen op het verschuiven van de verhouding in de vastgoedportefeuille. Intervest Oces & Warehouses zal haar investeringsstrategie waarbij het de bedoeling is om het aandeel logistiek vastgoed in portefeuille te doen groeien, onverminderd verder zetten om op termijn van een ongeveer gelijke verdeling tussen het aandeel kantoren en het logistieke gedeelte te evolueren naar een respectievelijk 40%-60% verhouding. Hierbij wordt er naar gestreefd om het aandeel hoog kwalitatieve logistieke gebouwen verder te doen toenemen door acquisities of ontwikkelingen in de bestaande portefeuille.
Intervest Oces & Warehouses heeft nog een aanzienlijk potentieel aan nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden in haar bestaande logistieke portefeuille. Zo beschikt de vennootschap nog over 32.100 m2 in Herentals voor nieuwbouw en zijn er verschillende logistieke sites waar nog uitbreidingsmogelijkheden zijn zoals in Opglabbeek, Luik en Houthalen. Uitbreidingen van bestaande sites bieden immers extra toegevoegde waarde voor de huidige huurders. Dergelijke ontwikkelingen zullen echter slechts plaats vinden indien een substantieel deel van het project op voorhand reeds verhuurd is.
Gegeven de schuldgraad van 48,2% op 31 december 2015, heeft Intervest Oces & Warehouses nog de mogelijkheid om te investeren met vreemd vermogen. Om tot een schuldgraad van 50% te komen, beschikt de vennootschap nog over een investeringscapaciteit van € 25 miljoen.
De vennootschap wenst geleidelijk te desinvesteren in kantoren om op termijn tot de voormelde verhouding 60% logistiek vastgoed en 40% kantoren in de vastgoedportefeuille te komen.
De verlenging van de looptijd van de huurcontracten blijft een uitdaging. Gezien de verwachte economische groei in 2016 beperkt is, streeft Intervest Oces & Warehouses ernaar het volume aan nieuwe verhuringen, verlengingen en uitbreidingen in de kantorenmarkt stabiel te houden en te laten groeien voor het logistieke gedeelte van de portefeuille. Daarvoor zal de vennootschap trachten een aantal belangrijke huurcontracten proactief te heronderhandelen. Door op een systematische manier de relaties met de huurders te onderhouden met een eigen team van asset managers, kan het heronderhandelingsproces op een adequaat ogenblik opgestart worden. Uiteraard tracht Intervest Oces & Warehouses hierbij marktconforme voorwaarden te behouden.
Eind 2016 komen met het vertrek van huurder Deloitte de kantoorgebouwen van Diegem Campus, gelegen op Berkenlaan 6, 8a en 8b, vrij.
Het gebouw op Berkenlaan 6 langsheen de Brusselse ring leent zich voor herontwikkeling naar een hotel of eventueel naar business ¾ats en zal mogelijks worden gedesinvesteerd.
De kantoorgebouwen op Berkenlaan 8a en 8b bieden gezien de locatie en de kwaliteit van de gebouwen, een uitstekende opportuniteit voor herpositionering en een multi-tenant benadering. Een herontwikkeling naar een vernieuwend, inspirerend en servicegericht concept voor Diegem Campus is inmiddels getoetst aan de verwachtingen van de markt.
In de strategische evolutie van het louter verhuren van m2 naar het aanbieden van een complete dienstverlening gaat Intervest Oces & Warehouses met het concept van de turn-key solutions verder op de ingeslagen weg. Voor 2016 blijft de vennootschap er naar streven om bij nieuwe verhuringen ook een compleet op maat gemaakte oplossing aan te bieden gaande van inrichtingsplannen, werfopvolging tot coördinatie van verhuis, binnen een vooropgestelde timing en budget.
Met RE:«ex komt Intervest Oces & Warehouses tegemoet aan de noden van mobiele en ¾exibele werkers om te werken en te vergaderen in een professionele en gemakkelijk toegankelijke omgeving. Daarnaast is het als seminariecentrum tevens een goede aanvulling op het reeds bestaande aanbod van dienstverlening voor de klanten op de sites in Mechelen.
Verder bouwend op het succes van RE:¾ex in Mechelen, worden de mogelijkheden bestudeerd om dit succesvolle concept voor mobiel en ¾exibel werken uit te breiden naar andere locaties.
Intervest Oces & Warehouses verwacht dat het operationeel uitkeerbaar resultaat zal dalen in 2016. Het operationeel uitkeerbaar resultaat van 2015 bevat immers onder meer een eenmalige toegekende wederinstaatstellingsvergoeding.
Net zoals in de voorgaande jaren zet Intervest Oces & Warehouses haar inspanningen verder op het vlak van duurzaamheid en aandacht voor het milieu. De vennootschap zal verder de gebouwen in haar portefeuille voor certi³catie aan BREEAM voorleggen. Het is de bedoeling in 2016 een aantal bijkomende sites op basis van de BREEAM-In-Use methodiek te laten beoordelen. Deze methodiek ('Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology'-In-Use,
of kort 'BIU') beoordeelt bestaande gebouwen op hun duurzaamheid, zowel op bouwfysische aspecten, bedrijfsvoering en beheer, als op het gebruik van het gebouw.
Energiemonitoring wordt verder uitgerold in de portefeuille. Relighting en andere duurzaamheidsen milieuaspecten blijven verder nauwgezet onder de aandacht. Waar nodig en kosteciënt mogelijk zullen de nodige aanpassingswerken uitgevoerd worden.
Intervest Oces & Warehouses zet zich ook in om het verbruik en de kostprijs van energie steeds verder te laten dalen. In de eerste helft van 2015 is elektriciteit aangekocht voor 2016, gebruikmakend van de huidige lage prijzen. Om voor haar klanten interessante prijzen te bekomen voor 2017 tot 2019 is in 2015 een aanbesteding uitgeschreven en intussen in februari 2016 toegekend.
Intervest Oces & Warehouses blijft oog hebben voor lokale ontwikkelingsinitiatieven m.b.t. mobiliteit en ¾exibiliteit, het zgn. 'nieuwe werken', stadsontwikkeling e.d. Intervest Oces & Warehouses zal steun blijven verlenen aan lokale activiteiten om zich zo goed mogelijk in de commerciële regio's waar de vennootschap aanwezig is, te pro³leren als een partner met oog voor maatschappelijke evoluties.
▼ RE:¾ex, Mechelen Campus
Intervest Oces & Warehouses, is sinds 1999 (eerst als vastgoedbevak en sinds 27 oktober 2014 als openbare GVV) genoteerd op de beurs van Brussel.
Het aandeel van Intervest Oces & Warehouses (INTO) is opgenomen in de beursindexen BEL Real Estate, EPRA/NAREIT Developed Europe, EPRA/ NAREIT Belgium/Luxembourg REIT's en GPR 250 Europe.
Het aandeel van Intervest Oces & Warehouses heeft op 31 december 2015 het boekjaar afgesloten op een koers van € 24,37 ten opzichte van € 22,50 op 31 december 2014. De koers van het aandeel van de vennootschap is tijdens 2015 bijgevolg gestegen met circa 8%.
De gemiddelde beurskoers van het boekjaar 2015 bedraagt € 23,36 ten opzichte van € 21,91 in het boekjaar 2014. Het aandeel heeft als laagste slotkoers € 20,02 (18 juni 2015) en als hoogste slotkoers € 27,48 (5 maart 2015) genoteerd.
Op 17 juni 2015 heeft NSI nv, op dat ogenblik referentie aandeelhouder met 50% aandeelhouderschap, 5.680.000 Intervest Oces & Warehouses aandelen, of 35% van het kapitaal van de vennootschap verkocht, via een succesvolle private plaatsing door middel van een accelerated bookbuild. De aandelen zijn geplaatst bij een brede basis van Belgische en internationale investeerders, aan een prijs van € 19,50 per aandeel.
De bredere aandeelhoudersbasis van Intervest Oces & Warehouses, gesteund door meerdere referentieaandeelhouders, zorgt voor een betere toegang tot de kapitaalmarkten en verhoogt de liquiditeit van het aandeel. Hierdoor kan de vennoot schap verder groeien en kan het aandeel logistiek vastgoed in de portefeuille verder uitbreiden.
Het aandeel van Intervest Oces & Warehouses heeft gedurende het boekjaar 2015 met een premie genoteerd van gemiddeld 19% ten opzichte van de nettowaarde (reële waarde).
De nettowaarde van Intervest Oces & Warehouses is inclusief het dividend over het boekjaar 2015 tot op betaaldatum 26 mei 2016.
Het aandeel van Intervest Oces & Warehouses heeft tijdens de eerste vier maanden van 2015 beter gepresteerd dan de BEL 20 en de BEL Real
Estate. In het tweede semester van 2015 heeft het aandeel Intervest Oces & Warehouses lager gepresteerd dan de BEL Real Estate en de BEL 20.
1.4. Vergelijking Intervest Oces & Warehouses met EPRA/NAREIT index1
Tijdens 2015 heeft het aandeel van Intervest Oces & Warehouses analoog gepresteerd aan de EPRA/NAREIT Belgium/Luxembourg REITs-index
die lager gepresteerd heeft dan de EPRA/NAREIT Developed Europe-index.
Uit deze gra¡ek blijkt dat Intervest Oces & Warehouses in 2015 gemiddeld genomen lager gepresteerd heeft dan zowel de GPR 250 Europeindex als de GPR 250 Belgium-index als de Euronext 100 index.
Bijkomende informatie over de indexen kan aangevraagd worden bij Euronext Brussels voor wat de Euronext 100 en BEL 20 betreft en bij Global Property Research voor wat de GPR 250 Europe (www.propertyshares.com) en GPR 250 Belgium betreft.
De verhandelde volumes liggen in 2015 met een gemiddelde van 18.847 aandelen per dag hoger dan in 2014 (gemiddeld 5.665 stuks per dag). Op 17 juni 2015 heeft op dat ogenblik referentieaandeelhouder NSI nv 35% van het kapitaal van de vennootschap verkocht. De aandelen zijn geplaatst bij een brede basis van Belgische en internationale investeerders wat zorgt voor een betere toegang tot de kapitaalmarkten en de liquiditeit van het aandeel verhoogt.
Met ING Bank is een liquiditeitsovereenkomst afgesloten om de verhandelbaarheid van de aandelen te bevorderen. In de praktijk gebeurt dit door regelmatig aan- en verkooporders in te dienen binnen bepaalde marges.
| AANTAL AANDELEN | 31.12.2015 | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
|---|---|---|---|
| Aantal aandelen op het einde van de periode | 16.239.350 | 16.143.906 | 14.424.982 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 16.239.350 | 14.777.342 | 14.424.982 |
| Free °oat1 | 74,4% | 49,8% | 46,0% |
| BEURSGEGEVENS | 31.12.2015 | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
| Hoogste slotkoers (€) | 27,48 | 23,59 | 20,39 |
| Laagste slotkoers (€) | 20,02 | 19,12 | 17,60 |
| Beurskoers op afsluitingsdatum (€) | 24,37 | 22,50 | 19,48 |
| Premie (+) / discount (-) t.o.v. de reële nettowaarde (%) | 23% | 16% | - 2% |
| Gemiddelde beurskoers (€) | 23,36 | 21,91 | 19,22 |
| Verhandeld aantal aandelen per jaar | 4.806.037 | 1.444.552 | 1.367.434 |
| Gemiddelde verhandeld aantal aandelen per dag | 18.847 | 5.665 | 5.362 |
| Omloopsnelheid van het aandeel (%)2 | 29,6% | 8,9% | 9,5% |
| GEGEVENS PER AANDEEL (€) | 31.12.2015 | 31.12.2014 | 31.12.2013 |
| Nettowaarde (reële waarde) | 19,81 | 19,46 | 19,86 |
| Nettowaarde (investeringswaarde) | 20,75 | 20,36 | 20,87 |
| Nettoactiefwaarde EPRA | 20,09 | 19,77 | 20,20 |
| Marktkapitalisatie (miljoen) (€) | 396 | 363 | 281 |
| Uitkeringspercentage (%) | 90% | 90% | 90% |
| Brutodividend | 1,71 | 1,40 | 1,53 |
| Nettodividend | 1,2483 | 1,0500 | 1,1475 |
| Brutodividendrendement (%) | 7,0% | 6,2% | 7,9% |
| Nettodividendrendement (%) | 5,1% | 4,7% | 5,9% |
De roerende voorheng op dividenden van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen is ten gevolge van de wet van 26 december 2015 houdende maatregelen inzake versterking
van de jobcreatie en koopkracht, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 30 december 2015, verhoogd van 25% naar 27% (behoudens bepaalde vrijstellingen) vanaf 1 januari 2016.
Op 31 december 2015 is de beurskoers van het Intervest Oces & Warehouses aandeel € 24,37 waardoor het haar aandeelhouders een brutodividendrendement van 7,0% biedt.
1 De berekening van de free °oat, die over het algemeen wordt gebruikt door Euronext, omvat alle aandeelhouders die individueel minder dan 5% van het kapitaal bezitten.
2 De omloopsnelheid van het aandeel Intervest Oces & Warehouses wordt berekend als de verhouding van het verhandeld aantal aandelen per jaar, gedeeld door het totaal aantal aandelen op het einde van de periode.
Per 31 december 2015 zijn de volgende aandeelhouders bekend bij de vennootschap:
| Naam | Aantal aandelen | % |
|---|---|---|
| NSI Groep | 2.476.241 | 15,25% |
| NSI nv, Antareslaan 69-75, NL - 2130 KA Hoofddorp (moederonderneming van NSI Beheer II bv dewelke op haar beurt de controle heeft over VastNed Oces Benelux Holding bv - VastNed Oces Benelux Holding bv heeft op haar beurt eveneens de controle over VastNed Oces Belgium Holdings bv die op haar beurt de controle heeft over Belle Etoile nv) |
0 | 0,00% |
| VastNed Oces Benelux Holding bv | 2.451.635 | 15,10% |
| Belle Etoile nv | 24.606 | 0,15% |
| FPIM/SFPI (inclusief de Bel–us Groep) | 1.680.000 | 10,35% |
| Federale Participatie- en Investeringsmaatschappij nv/Société Fédérale de Participations et d'Investissement sa (FPIM/SFPI) Louizalaan 32-46A, 1050 Brussel (moederonderneming van Bel¡us Bank nv, welke op haar beurt de moederonder neming is van Bel¡us Verzekeringen nv, welke op haar beurt de moederonderne ming is van Belins Finance sa, welke op haar beurt de moederonderneming is van IWI International Wealth Insurer sa) |
0 | 0,00% |
| Bel¡us Verzekeringen nv | 1.200.000 | 7,39% |
| IWI International Wealth Insurer sa Groothertogdom Luxemburg |
480.000 | 2,96% |
| BlackRock | 493.742 | 3,04% |
| BlackRock, Inc 55 East 52nd Street, New York, NY 10055, U.S.A. (dewelke de ultieme controle heeft over onderstaande vennootschappen) |
0 | 0,00% |
| BlackRock Asset Management Canada Limited | 7.643 | 0,05% |
| BlackRock Asset Management Ireland Limited | 239.651 | 1,48% |
| BlackRock Asset Management North Asia Limited | 321 | 0,00% |
| BlackRock Fund Advisors | 134.143 | 0,83% |
| BlackRock Fund Managers Limited | 10.513 | 0,06% |
| BlackRock Institutional Trust Company, National Association | 96.868 | 0,60% |
| BlackRock International Limited | 4.603 | 0,03% |
| Andere aandeelhouders onder de statutaire drempel van 3%. | 11.589.367 | 71,36% |
| TOTAAL | 16.239.350 | 100,00% |
In 2015 is de free oat van het aandeel van Intervest Oces & Warehouses toegenomen van 50% naar 75% op 31 december 2015.
Intervest Oces & Warehouses heeft in februari en maart 2016 transparantiekennis gevingen ontvangen waaruit blijkt dat referentieaandeelhouder NSI nv haar aandeelhouderschap in de vennootschap verminderd heeft van 15,25% naar 2,66%, waardoor de deelnemingsdrempel van 3% werd onderschreden. Intervest Oces & Warehouses werd ervan op de hoogte gebracht dat in totaal
2,11 miljoen aandelen werden geplaatst bij institutionele investeerders.
In dit kader heeft Intervest Oces & Warehouses een op 19 februari 2016 gedateerde transparantiekennisgeving ontvangen van Allianz SE waaruit blijkt dat deze ingevolge een verwerving van aandelen per 19 februari 2016 7,75% van de aandelen
Intervest Oces & Warehouses aanhoudt. Verder heeft de vennootschap een op 23 februari 2016 gedateerde transparantiekennisgeving ontvangen van Degroof Petercam Asset Management die aangeeft dat deze nu 3,13% van de aandelen Intervest Oces & Warehouses aanhoudt ingevolge een verwerving van aandelen per 17 februari 2016.
Na deze transacties bedraagt de free °oat van Intervest Oces & Warehouses 82%.
De volledige kennisgevingen alsook de aandeelhoudersstructuur kunnen tevens geraadpleegd worden op de website van Intervest Oces & Warehouses onder de rubrieken
http://corporate.intervest.be/nl/oces/ corporate/corporategovernance/ aandeelhouderschap/
Overeenkomstig de wettelijke voorschriften ter zake is elke natuurlijke of rechtspersoon die aandelen of andere verleende ¡nanciële instrumenten van de vennootschap met stemrecht, die al dan niet het kapitaal vertegenwoordigen, verwerft of afstaat, verplicht zowel de vennootschap als de Financial Services and Markets Authority (FSMA) kennis te geven van het aantal ¡nanciële instrumenten dat hij bezit, telkens wanneer de stemrechten verbonden aan deze ¡nanciële instrumenten vijf procent (5%) of een veelvoud van vijf procent bereiken van het totale aantal stemrechten op dat ogenblik of op het ogenblik dat zich omstandigheden voordoen op grond waarvan zulke kennisgeving verplicht wordt.
Naast de in vorige paragraaf vermelde wettelijke drempels voorziet de vennootschap tevens in een statutaire drempel van drie procent (3%).
De aangifte is eveneens verplicht in geval van overdracht van aandelen, wanneer ingevolge deze overdracht het aantal stemrechten stijgt boven of daalt onder de drempels zoals bepaald hierboven.
Kapitaalstructuur 2
waarde.
| Aandelen | Aantal | Kapitaal (in €) | % |
|---|---|---|---|
| Gewone aandelen (INTO) | 16.239.350 | € 147.979.792,72 | 100% |
| Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 147.979.792,72 en is verdeeld over 16.239.350 volledig volgestorte aandelen die elk een gelijk deel ervan vertegenwoordigen. Het zijn 16.239.350 |
Er bestaan geen wettelijke of statutaire beperkingen van overdracht van e¶ecten, noch voor de uitoefening van de stemrechten. |
Er zijn geen e¶ecten waaraan bijzondere zeggenschapsrechten verbonden zijn.
1 Met betrekking tot de verplichtingen van emittenten van ¡nanciële instrumenten die zijn toegelaten voor verhandeling op de gereglementeerde markt – zie ook de wet van 1 april 2007 inzake het openbare overnamebod.
2 Op afsluitingsdatum van dit Jaarverslag.
gewone aandelen zonder vermelding van nominale
Aandelenoptieplan
Aandeelhoudersovereenkomsten
Bij toepassing van artikel 74 van de openbare overnamebiedingenwet van 1 april 2007 hebben NSI nv, middels haar dochtervennootschap VastNed Oces Benelux Holding bv, en Belle Etoile nv per 1 september 2014 aan de FSMA meegedeeld dat zij in onderling overleg handelen en samen meer dan 30% van de aandelen van Intervest Oces & Warehouses nv houden. Op 17 juni 2015 heeft NSI nv, op dat ogenblik referentieaandeelhouder met 50% aandeelhouderschap via haar dochtervennootschap VastNed Oces Benelux Holding bv, 5.680.000 Intervest Oces & Warehouses aandelen, of 35% van het kapitaal van de vennootschap verkocht. Ten gevolge van deze transactie, waarna NSI nog circa 15% aandeelhouderschap in Intervest Oces & Warehouses aanhoudt, is het handelen in onderling overleg van rechtswege beëindigd.
Er zijn geen aandeelhoudersovereenkomsten bekend die aanleiding kunnen geven tot beperking van de overdracht van e¶ecten en/of van de uitoefening van het stemrecht.
Het is de raad van bestuur uitdrukkelijk toegelaten het maatschappelijk kapitaal te verhogen in één of meerdere keren met een maximumbedrag van € 126.728.870,79 door inbreng in geld of in natura, desgevallend, door incorporatie van reserves of uitgiftepremies, in overeenstemming met de regels voorgeschreven door het Wetboek van Vennootschappen, artikel 7 van de statuten en het artikel 26 van de GVV-Wet.
Deze toelating geldt voor een duur van vijf jaar te rekenen vanaf de publicatie in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van het proces-verbaal van de algemene vergadering dd. 24 april 2013, i.e. vanaf 26 juni 2013. Deze toelating geldt tot 26 juni 2018. De machtiging om toegestaan kapitaal aan te wenden als een eventueel verweermiddel bij een overnamebod is overeenkomstig artikel 607, tweede lid van het Wetboek van Vennootschappen slechts geldig voor drie jaar en verstrijkt op 26 juni 2016. Deze toelating is hernieuwbaar.
Bij elke kapitaalverhoging stelt de raad van bestuur de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de voorwaarden van uitgifte van de nieuwe aandelen vast tenzij de algemene vergadering daar zelf over zou beslissen. De kapitaalverhogingen kunnen aanleiding geven tot de uitgifte van aandelen met of zonder stemrecht.
Wanneer de kapitaalverhogingen, door de raad van bestuur beslist ingevolge deze toelating, een uitgiftepremie bevatten, moet het bedrag van deze uitgiftepremie op een speciale onbeschikbare rekening geplaatst worden, genoemd
"Uitgiftepremies", die zoals het kapitaal de waarborg uitmaakt voor derden en die niet zal kunnen worden verminderd of afgeschaft mits een beslissing van de algemene vergadering die vergadert volgens de voorwaarden van aanwezigheid en meerderheid voorzien voor een kapitaalvermindering, behoudens de omzetting in kapitaal zoals hierboven voorzien.
Tot nu toe heeft de raad van bestuur gebruik gemaakt van de hem verleende machtiging om bedragen van het toegestaan kapitaal te benutten in het kader van:
Aldus kan de raad van bestuur het geplaatste kapitaal in het kader van het toegestane kapitaal nog verhogen met € 120.596.867,60.
Elke kapitaalverhoging zal worden uitgevoerd in overeenstemming met de artikelen 581 t.e.m. 607 van het Wetboek van Vennootschappen, onder voorbehoud van wat hierna is vermeld met betrekking tot het voorkeurrecht.
Bovendien moet de vennootschap zich schikken naar de bepalingen betre¶ende de openbare uitgifte van aandelen voorzien in de artikelen 26 en 27 van de GVV-Wet.
Bij een kapitaalverhoging door inbreng in geld en onverminderd de toepassing van de artikelen 592 tot 598 van het Wetboek van Vennootschappen, kan het voorkeurrecht enkel worden beperkt of opgeheven als aan de bestaande aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend bij de toekenning van nieuwe e¶ecten. Dit onherleidbaar toewijzingsrecht voldoet aan de volgende voorwaarden:
De kapitaalverhogingen door middel van inbrengen in natura zijn onderworpen aan de bepalingen van de artikelen 601 en 602 van het Wetboek van Vennootschappen. Bovendien, en overeenkomstig artikel 26 §2 van de GVV-Wet, moeten de volgende voorwaarden worden nageleefd:
Bovenstaand is niet van toepassing bij de inbreng van het recht op dividend in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit e¶ectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.
De mandaten van de bestuurders zijn ad nutum herroepbaar. Indien één of meerdere mandaten vacant worden verklaard, kunnen de overblijvende bestuurders, bijeengekomen in een vergadering van de raad van bestuur, voorlopig in diens vervanging voorzien tot aan de eerstvolgende bijeenkomst van de algemene vergadering van aandeelhouders die dan tot de de¡nitieve aanstelling overgaat.
Voor de wijziging van de statuten is er geen andere reglementering dan deze bepaald door het Wetboek van Vennootschappen.
Conform artikel 9 van de statuten, kan de raad van bestuur overgaan tot de inkoop van eigen volgestorte aandelen door middel van aankoop of omwisseling binnen de wettelijk toegestane beperkingen, wanneer die aankoop noodzakelijk is om de vennootschap een ernstig en dreigend nadeel te besparen.
Deze toelating is drie jaar geldig vanaf de publicatie in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van de notulen van de algemene vergadering dd. 24 april 2013, i.e. vanaf 26 juni 2013. Deze toelating geldt tot 26 juni 2016 en is hernieuwbaar.
Er zijn geen belangrijke overeenkomsten waarbij Intervest Oces & Warehouses partij is en die in werking treden, wijzigingen ondergaan of a°open in geval van een wijziging van controle over de vennootschap na een openbaar overnamebod.
Eventuele wijzigingen in de ¡nanciële kalender zullen bekend gemaakt worden via een persbericht, dat desgevallend te raadplegen zal zijn op de website van de vennootschap, www.intervest.be.
Luik▲
De activiteiten en de resultaten van Intervest Oces & Warehouses hangen voor een deel samen met de evolutie van de algemene economische conjunctuur. Deze wordt gemeten aan de hand van het groei- of dalingsniveau van het bruto binnenlands product van België en heeft een onrechtstreekse invloed op de bezetting van bedrijfsgebouwen door de private sector.
De impact van de conjunctuur op de resultaten van Intervest Oces & Warehouses wordt evenwel getemperd door de samenstelling van de portefeuille, de looptijd van de huurcontracten, de risicospreiding naar huurders en kwaliteit van de huurders, de sectorale spreiding van de portefeuille en de locatie en de kwaliteit van de gebouwen.
Het operationeel- en vastgoedbeheer van alle gebouwen van Intervest Oces & Warehouses gebeurt volledig intern om een continue relatie met de klanten te waarborgen. Dankzij de knowhow van haar eigen asset en property management teams die exclusief ten dienste staan van haar klanten-huurders1 , wordt de strategie in alle investeringssegmenten uitgevoerd. De vennootschap kan verder een beroep doen op interne commerciële, boekhoudkundige, nanciële, human resources en communicatiediensten.
De toename van de totale verhuurbare oppervlakte met 42.917 m2 of 6% ten opzichte van jaareinde 2014 is het gevolg van de verwerving van de logistieke site in Luik deels gecompenseerd door de verkoop van het semi-industrieel pand in Duel.
1 Met uitzondering van het property management van Mechelen Campus dat uitgevoerd wordt door Quares Property and Facility Management.
| Gebouwen | Bouwjaar | Verhuurbare |
|---|---|---|
| (laatste renovatie/ | oppervlakte | |
| uitbreiding) | (m2) | |
| E 19 (incl Mechelen) | 114.223 | ||
|---|---|---|---|
| Mechelen - Intercity Business Park Generaal De Wittelaan 9 - 21 2800 Mechelen |
1993 - 2000 | 42.542 | |
| Mechelen - Mechelen Business Tower Blarenberglaan 2C 2800 Mechelen |
2001 | 13.574 | |
| Mechelen - Mechelen Campus Schaliënhoevedreef 20 A - J en T 2800 Mechelen |
2000 - 2007 | 58.107 | |
| Brussel | 87.481 | ||
| Diegem - Campus 1 en 2 Berkenlaan 8b en 8a 1831 Diegem |
2000 - 2002 | 17.632 | |
| Diegem - Hermes Hills Berkenlaan 6 1831 Diegem |
1990 | 3.672 | |
| Diegem - Park Station Woluwelaan 148 - 150 1831 Diegem |
2000 | 8.782 | |
| Dilbeek - Inter Access Park Pontbeekstraat 2 & 4 1700 Dilbeek (Groot-Bijgaarden) |
2000 | 6.391 | |
| Hoeilaart - Park Rozendal Terhulpsesteenweg 6A 1560 Hoeilaart |
1994 (2006) | 2.830 | |
| Strombeek-Bever - Brussels7 I & II Nijverheidslaan 1 - 5 / Ringlaan 39 1853 Strombeek - Bever |
1999 - 2002 | 11.182 | |
| Vilvoorde - 3T Estate Luchthavenlaan 25 1800 Vilvoorde |
1998 | 8.904 | |
| Woluwe - Woluwe Garden Woluwedal 18-22 1932 Sint-Stevens-Woluwe |
2000 | 24.460 | |
| Zellik - Exiten Zuiderlaan 91 1731 Zellik |
2002 | 3.628 | |
| Antwerpen | 27.965 | ||
| Aartselaar Kontichsesteenweg 54 2630 Aartselaar |
2000 | 4.138 | |
| Antwerpen - Gateway House Brusselstraat 59 / Montignystraat 80 2018 Antwerpen |
1993 -1994 (2003) | 11.171 | |
| Berchem - Sky Building Uitbreidingstraat 66 2600 Berchem |
1988 (2006-2015-2016) | 5.727 | |
| Edegem - De Arend Prins Boudewijnlaan 45 - 49 2650 Edegem |
1997 | 6.929 | |
| Totaal kantoren | 229.669 |
| Geschatte huurwaarde (GHW) 2 (€ 000) |
Bezettingsgraad 1 (%) |
Commerciële huur + geschatte huurwaarde op leegstand (€ 000) |
Commerciële huur (€ 000) |
|---|---|---|---|
| A/B | B | A | |
| 14.580 | 83% | 15.815 | 13.070 |
| 4.716 | 94% | 5.323 | 4.999 |
| 1.968 | 100% | 2.637 | 2.637 |
| 7.895 | 69% | 7.855 | 5.434 |
| 11.024 | 87% | 12.783 | 11.182 |
| 2.244 | 100% | 3.222 | 3.222 |
| 407 | 100% | 502 | 502 |
| 1.113 | 32% | 1.122 | 356 |
| 787 | 96% | 891 | 853 |
| 360 | 67% | 378 | 254 |
| 1.111 | 71% | 1.225 | 871 |
| 956 | 86% | 1.030 | 887 |
| 3.511 | 96% | 3.809 | 3.668 |
| 534 | 94% | 603 | 569 |
| 3.498 | 88% | 3.461 | 3.059 |
| 386 | 93% | 373 | 349 |
| 1.494 | 74% | 1.425 | 1.048 |
| 722 | 100% | 736 | 736 |
| 895 | 100% | 926 | 926 |
1 De bezettingsgraad wordt als volgt berekend: de commerciële huurinkomsten gedeeld door de commerciële huurinkomsten + GHW van de niet-bezette verhuurlocaties.
Totaal kantoren 229.669 27.311 32.059 85% 29.102
2 De geschatte huurwaarde is de huurwaarde die wordt bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen. Voor de bepaling van de geschatte huurwaarde wordt rekening gehouden met de markt, de locatie en enkele karakteristieken van het onroerend goed.
| Gebouwen | Bouwjaar (laatste renovatie/ uitbreiding) |
Verhuurbare oppervlakte (m2) |
|
|---|---|---|---|
| Logistiek vastgoed |
| Antwerpen-Luik (E313) | 294.980 | ||
|---|---|---|---|
| Herentals - Herentals Logistics 1 en 31 | 1977 (2010 - 2012) | 17.346 | |
| Atealaan 34b 2200 Herentals | |||
| Herentals - Herentals Logistics 2 | 2008 en 2011 | 50.912 | |
| Atealaan 34c 2200 Herentals | |||
| Luik | 2000 - 2009 | 51.971 | |
| Première Avenue 32 4040 Luik | |||
| Houthalen Europark 1026 3530 Houthalen |
2001 | 26.995 | |
| Oevel 1, 2 en 3 Nijverheidsstraat 9 - 9a -11 2260 Oevel |
2004 - 2007 - 2013 | 46.134 | |
| Opglabbeek | 1999 - 2012 | 77.442 | |
| Weg naar Zwartberg 231 3660 Opglabbeek | |||
| Wommelgem | 1998 | 24.180 | |
| Koralenhoeve 25 2160 Wommelgem | |||
| Antwerpen (incl Mechelen) (A12, E19) | 160.838 | ||
| Aartselaar | 1994 | 9.865 | |
| Dijkstraat 1A 2630 Aartselaar | |||
| Boom - Krekelenberg | 2000 | 24.881 | |
| Industrieweg 18 2850 Boom | |||
| Duffel Stocletlaan 23 2570 Duffel |
1998 | 23.386 | |
| Mechelen 1 | 2004 | 15.341 | |
| Oude Baan 12 2800 Mechelen | |||
| Mechelen 2 | 1998 (2010) | 5.969 | |
| Dellingstraat 57 2800 Mechelen | |||
| Puurs | 2001 | 43.534 | |
| Koning Leopoldlaan 5 2870 Puurs | |||
| Schelle | 1993 | 8.323 | |
| Molenberglei 8 2627 Schelle | |||
| Wilrijk 1 | 1986 (2013) | 5.021 | |
| Boomsesteenweg 801 - 803 2610 Wilrijk | |||
| Wilrijk 2 Geleegweg 1 - 7 2610 Wilrijk |
1989 | 24.518 | |
| Brussel | 31.586 | ||
| Huizingen | 1987 (1993) | 17.478 | |
| Gustave Demeurslaan 69 - 71 1654 Huizingen | |||
| Merchtem | 1992 (2002) | 7.268 | |
| Preenakker 20 1785 Merchtem | |||
| Sint-Agatha-Berchem - Berchem Technology Center | 1992 | 6.840 | |
| Technologiestraat 11, 15, 51, 55, 61 en 65 | |||
| 1082 Sint-Agatha-Berchem | |||
| Totaal logistiek vastgoed | 487.404 | ||
TOTAAL VASTGOEDBELEGGINGEN 717.073 49.849 55.689 90% 50.792
1 Op 31 december 2015 heeft de vennootschap in Herentals op haar site Herentals Logistics 3 een grondreserve met een oppervlakte van 32.100 m² voor de toekomstige potentiële nieuwbouw van een kwalitatief nieuw logistiek vastgoed in de vorm van een opsplitsbare logistieke hal met een oppervlakte van circa 19.000 m². Op jaareinde 2015 is deze grondreserve gewaardeerd als bouwrijp terrein met bouwvergunning.
Vastgoedverslag
| Geschatte huurwaarde (GHW) 2 (€ 000) |
Bezettingsgraad 1 (%) |
Commerciële huur + geschatte huurwaarde op leegstand (€ 000) |
Commerciële huur (€ 000) |
|---|---|---|---|
| A/B | B | A | |
| 12.861 | 99% | 14.232 | 14.135 |
| 903 | 89% | 892 | 795 |
| 2.220 | 100% | 2.420 | 2.420 |
| 2.284 | 100% | 2.645 | 2.645 |
| 1.106 | 100% | 1.064 | 1.064 |
| 2.227 | 100% | 2.669 | 2.669 |
| 3.049 | 100% | 3.225 | 3.225 |
| 1.072 | 100% | 1.316 | 1.316 |
| 7.259 | 90% | 7.851 | 7.072 |
| 393 | 100% | 395 | 395 |
| 1.117 | 100% | 1.239 | 1.239 |
| 905 | 84% | 996 | 837 |
| 670 | 31% | 682 | 208 |
| 280 | 100% | 366 | 366 |
| 2.000 | 100% | 2.193 | 2.193 |
| 433 | 63% | 268 | 169 |
| 417 | 100% | 632 | 632 |
| 1.043 | 96% | 1.079 | 1.034 |
| 1.570 734 |
86% 100% |
1.548 646 |
1.330 646 |
| 368 | 75% | 321 | 241 |
| 468 | 76% | 582 | 444 |
| 21.690 | 95% | 23.630 | 22.538 |
1 De bezettingsgraad wordt als volgt berekend: de commerciële huurinkomsten gedeeld door de commerciële huurinkomsten + GHW van de niet-bezette verhuurlocaties.
TOTAAL VASTGOEDBELEGGINGEN 717.073 49.849 55.689 90% 50.792
2 De geschatte huurwaarde is de huurwaarde die wordt bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen. Voor de bepaling van de geschatte huurwaarde wordt rekening gehouden met de markt, de locatie en enkele karakteristieken van het onroerend goed.
Per 31 december 2015 bestaat de portefeuille voor 51% uit kantoren en 49% uit logistiek vastgoed, wat een verschuiving is in het kader van de strategie van de vennootschap ten opzichte van de situatie op 31 december 2014 (55% kantoren
en 45% logistiek vastgoed). Deze verschuiving van 4% wordt voor 3% verklaard door de verwerving van de logistieke site in Luik op 4 februari 2015 en voor 1% door de daling van de reële waarde van de kantorenportefeuille in 2015.
| Segment | Reële waarde | Commerciële huurinkomsten |
Aandeel in de portefeuille1 |
Aanscha ngs waarde |
Verzekerde waarde |
|---|---|---|---|---|---|
| (€ 000) | (€ 000) | (%) | (€ 000) | (€ 000) | |
| Kantoren | 326.371 | 27.311 | 51% | 412.423 | 359.876 |
| Logistiek | 308.045 | 22.538 | 49% | 270.060 | 185.022 |
| TOTAAL | 634.416 | 49.849 | 100% | 682.483 | 544.898 |
1 Op basis van de reële waarde van het vastgoed.
De as Antwerpen-Brussel is nog steeds de belangrijkste en meest liquide kantoorregio van België. De volledige kantorenportefeuille van Intervest O ces & Warehouses situeert zich in deze regio. De lichte daling van het aandeel van de portefeuille in Brussel in 2015 is te wijten aan de daling van de reële waardes van enkele kantoorgebouwen in de Brusselse periferie.
94% van de logistieke portefeuille bevindt zich op de assen Antwerpen-Mechelen (E19 en A12) en Antwerpen-Luik (E313) die voor logistiek de belangrijkste assen in België zijn. 6% van de panden bevindt zich in het centrum van het land, in de omgeving van Brussel. Ten opzichte van 31 december 2014 is het aandeel van logistieke gebouwen op de as Antwerpen-Luik met 6% toegenomen voornamelijk door de verwerving van de site in Luik.
De huurders zijn goed verspreid over een groot aantal verschillende economische sectoren, wat het risico op aanzienlijke leegstand reduceert in geval van lagere conjunctuur die sommige sectoren harder zou kunnen tre£en.
1 De graeken zijn opgesteld rekening houdend met de ontvangen huuropbrengsten.
Ongeveer 46% van de logistieke portefeuille is verhuurd aan bedrijven buiten de logistieke sector wat de stabiliteit van de huurinkomsten bevordert, met name in periodes van minder gunstige conjunctuur.
Op 31 december 2015 is de bezettingsgraad van Intervest Oces & Warehouses 90%, wat een verbetering is ten opzichte van 31 december 2014 met 3%. Voor de kantorenportefeuille, die 51% van de reële waarde van de vastgoedportefeuille vertegenwoordigt (55% op 31 december 2014), bedraagt de bezettingsgraad op 31 december 2015 85% (83% eind 2014). Voor de logistieke portefeuille die 49% van de reële waarde van de vastgoedportefeuille vertegenwoordigt (45% op 31 december 2014), bedraagt de bezettingsgraad op 31 december 2015 95% (91% eind 2014).
De gemiddelde bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille van Intervest Oces & Warehouses gedurende de 10-jarige periode van 2006 tot 2015 is 89% met als maximum 94% (op 31 december 2008) en als minimum 85% (op 31 december 2010).
De eindvervaldagen zijn goed verspreid over de komende jaren. 12% van de contracten heeft, op basis van de jaarhuur, een eindvervaldatum in het jaar 2016. Twee derde hiervan (8%) is toe te schrijven aan het a¦open van de contracten van Deloitte in Diegem op 31 december 2016. Er lopen met de meeste van de andere huurders gesprekken
en onderhandelingen voor de verlenging van de overeenkomsten.
In 2017 komt 11% op eindvervaldatum, voornamelijk door het einde van Fiege in Puurs (5%) en PGZ in Wommelgem (3%). In 2018 komt slechts 1% van de contracten op eindvervaldatum.
Gezien de meeste contracten van het type 3/6/9 zijn, hebben deze huurders elke drie jaar de mogelijkheid om hun contract te beëindigen. De graek toont het verloop van de eerstvolgende vervaldag van alle huurovereenkomsten (dit kan een eindvervaldag zijn of een tussentijdse vervaldag). Daar Intervest Oces & Warehouses diverse langetermijnovereenkomsten heeft, zijn weliswaar niet alle contracten opzegbaar binnen de drie jaar.
De graek toont het hypothetische scenario op 31 december 2015 waarbij elke huurder zijn huurcontract zou opzeggen bij eerstkomende tussentijdse vervaldag. Dit is een worst case scenario dat verder wordt geanalyseerd en toegelicht in de hiernavolgende graeken.
In 2016 komt 19% van de contracten op tussentijdse- of eindvervaldatum, waarvan 13% in de kantorenportefeuille en 6% in het logistiek vastgoed. Een groot deel daarvan heeft te maken met het a¦open van de contracten van Deloitte in Diegem, gezien dit 8% van de totale portefeuille uitmaakt. Voor de overige contracten op tussentijdse of eindvervaldatum (5% in de kantorenportefeuille verspreid over verschillende kleinere huurcontracten en 6% in de logistieke portefeuille) worden met verschillende huurders gesprekken en onderhandelingen gevoerd voor de verlenging van de overeenkomsten en/of worden verhuismogelijkheden binnen de portefeuille bestudeerd.
1.8. Gemiddelde resterende contractduur tot eerstvolgende breakdatum voor de volledige portefeuille
Hoewel de meeste huurcontracten van de vennootschap van het type 3/6/9 zijn, hebben een aantal grote huurcontracten een langere e£ectieve looptijd.
De gemiddelde resterende looptijd tot eerstvolgende vervaldag bedraagt op 31 december 2015 3,7 jaar (4,0 jaar op 31 december 2014). Voor kantoren is er een daling van 3,7 naar 3,5 jaar en voor het logistiek vastgoed van 4,3 naar 4,0 jaar, voornamelijk door het dichterbij komen van de eerstvolgende vervaldag van een aantal grotere contracten.
Indien abstractie gemaakt wordt van de contracten van Deloitte in Diegem die eindigen op 31 december 2016 en 8% van de totale jaarlijkse huurinkomsten vertegenwoordigen, bedraagt de gemiddelde resterende looptijd tot eerstvolgende vervaldag 3,9 jaar op 31 december 2015.
Voor de kantoren bedraagt de gemiddelde resterende huurperiode tot de eerstvolgende vervaldag 3,5 jaar op 31 december 2015 ten opzichte van 3,7 jaar op 31 december 2014. Uit de graek kan duidelijk worden afgeleid dat de gemiddelde resterende huurperiode stijgt naarmate de huurder een grotere oppervlakte heeft. Voor de grote huurders van kantoren (deze boven 2.000 m2) die 65% van de kantorenportefeuille uitmaken en dus een grote impact hebben op de totale recurrente huurinkomstenstroom, ligt de eerstvolgende vervaldag (per 1 januari 2016) gemiddeld pas over 3,7 jaar. Dit betreft een lichte daling ten opzichte
van de situatie op 31 december 2014 voornamelijk door het dichterbij komen van de eerstvolgende vervaldag van een aantal contracten.
Indien abstractie gemaakt wordt van de contracten met Deloitte in Diegem, welke 8% van de totale jaarlijkse huurinkomsten vertegenwoordigen in de volledige portefeuille en een vaste einddatum hebben per 31 december 2016, bedraagt de gemiddelde resterende contractduur voor de contracten boven 2.000 m2 4,5 jaar en 3,9 jaar voor de volledige kantorenportefeuille.
Op 31 december 2015 is de gemiddelde resterende looptijd van de contracten in de kantorenportefeuille 3,5 jaar ten opzichte van 3,7 jaar op 31 december 2014. Voor oppervlakten groter dan 2.000 m2 is dit 3,7 jaar ten opzichte van 4,2 jaar op 31 december 2014.
Voor de logistieke panden bedraagt de gemiddelde contractduur tot eerstvolgende vervaldag 4,0 jaar op 31 december 2015, ten opzichte van 4,3 jaar op 31 december 2014. Deze daling heeft voornamelijk te maken met het dichterbij komen van de eerstvolgende vervaldag van een aantal grote contracten, dit licht gecompenseerd door de verwerving van de logistieke site in Luik in februari 2015.
Voor grote huurders (boven 10.000 m2 opslagruimte) ligt de eerstvolgende vervaldag gemiddeld eveneens over 4,0 jaar (4,2 jaar op 31 december 2014).
Voor de logistieke portefeuille is de gemiddelde resterende looptijd van de contracten 4,0 jaar ten opzichte van 4,3 jaar op 31 december 2014.
Intervest Oces & Warehouses streeft ernaar een optimale risicospreiding te bekomen en tracht de omvang van de gebouwen en complexen te beperken.
Mechelen Campus is met een oppervlakte van 58.107 m2 het grootste complex bestaande uit elf gebouwen. Woluwe Garden en Intercity Business Park zijn eveneens complexen die bestaan uit verschillende gebouwen.
Huurders a, b, c en h (23%) behoren tot het kantoorsegment. Huurders d tot en met g en i en j (22%) tot het logistieke segment.
De huurinkomsten van Intervest Oces & Warehouses zijn verspreid over 200 verschillende
huurders wat het debiteurenrisico beperkt en de stabiliteit van de huurinkomsten bevordert. De tien belangrijkste huurders vertegenwoordigen 45% van de huurinkomsten, zijn steeds vooraanstaande bedrijven in hun sector en maken deel uit van internationale concerns.
Hoewel de meeste huurcontracten van de vennootschap van het type 3/6/9 zijn, dient er op gewezen te worden dat een aantal grote contracten een langere e£ectieve looptijd heeft.
In 2015 zijn in totaal 70 contracten op vervaldatum gekomen (einde contract of tussentijdse vervaldag). Hiervan zijn 55 contracten verlengd of 79%, wat een lichte daling inhoudt ten aanzien van 2014 toen 85% verlengd werd. In huurinkomsten gerekend, is het percentage dat verlengd is, 83% terwijl dit in 2014 nog 88% bedroeg. Voor de contracten met meer dan € 50.000 huurinkomsten is 83% verlengd (84% in huurinkomsten), wat gelijkaardig is met 2014 (respectievelijk 80% en 87%).
De vermelde cijfers geven aan dat m.n. de kantorenmarkt nog steeds erg competitief is, maar dat ondanks dit gegeven, de retentiegraad in de portefeuille van Intervest Oces & Warehouses zeer goed stand houdt.
Een aantal huurders maakt in de huidige omstandigheden nog steeds gebruik van de opportuniteiten die zich momenteel voordoen op de markt, waarbij sommige eigenaars bereid zijn aan een lage prijs hun pand te verhuren, in een aantal gevallen zelfs tegen prijzen die economisch niet in verhouding staan tot de bouwkosten. Intervest Oces & Warehouses wenst scherpe huurprijsniveaus aan te bieden en past hiermee haar verhuurbeleid aan de marktomstandigheden aan maar kijkt er wel op toe om gezonde huurniveaus te bewaren.
Intervest Oces & Warehouses merkt echter aan de andere kant ook op, nog steeds zoals in vorige jaren, dat een aantal bedrijven, omwille van de blijvende economische onzekerheid, vaak weigerachtig staat ten opzichte van een verhuizing, tenzij de hoge (zowel directe als indirecte) verhuiskosten kunnen gecompenseerd worden door een aanzienlijk lagere huur, zoals hoger vermeld.
Daarenboven heeft Intervest Oces & Warehouses in 2015 in een nog steeds stijgend aantal gevallen nieuwe en bestaande huurders bijgestaan bij de volledige inrichting van hun kantoren (zgn. turn-key solutions projecten). Daarbij wil Intervest Oces & Warehouses haar rol aanzienlijk ruimer zien dan die van louter eigenaar-verhuurder van kantoorgebouwen of logistieke ruimten. Het aanbieden van één huisvestingsoplossing, dus niet alleen het verhuren van oppervlakte, maar tevens het leveren van een globale dienstverlening, door een eigen gespecialiseerd team van een 18-tal personen, staat hierbij centraal.
| TOTALE PORTEFEUILLE | 31.12.2015 | 31.12.2014 | 31.12.2013 | 31.12.20122 | 31.12.2011 |
|---|---|---|---|---|---|
| Reële waarde vastgoedbeleggingen (€ 000) | 634.416 | 609.476 | 580.709 | 581.280 | 581.305 |
| Lopende huren (€ 000) | 49.849 | 46.556 | 43.499 | 45.359 | 43.651 |
| Rendement op reële waarde (%) | 7,9% | 7,6% | 7,5% | 7,8% | 7,5% |
| Lopende huren, incl. geschatte huurwaarde op leegstand (€ 000) |
55.689 | 53.807 | 50.868 | 52.674 | 50.576 |
| Rendement bij volledige verhuring op reële waarde (%) |
8,8% | 8,8% | 8,8% | 9,1% | 8,7% |
| Totale verhuurbare oppervlakte (m²) | 717.073 | 674.156 | 604.428 | 614.308 | 627.096 |
| Bezettingsgraad (%) | 90% | 87% | 86% | 86% | 86% |
Op 31 december 2015 bedraagt het huurrendement van de totale portefeuille 7,9%.
| KANTOREN | 31.12.2015 | 31.12.2014 | 31.12.2013 | 31.12.20121 | 31.12.2011 |
|---|---|---|---|---|---|
| Reële waarde vastgoedbeleggingen (€ 000) | 326.371 | 332.966 | 337.503 | 351.854 | 370.410 |
| Lopende huren (€ 000) | 27.311 | 27.254 | 26.902 | 28.344 | 27.450 |
| Rendement op reële waarde (%) | 8,4% | 8,2% | 8,0% | 8,1% | 7,4% |
| Lopende huren, incl. geschatte huurwaarde op leegstand (€ 000) |
32.059 | 32.652 | 32.693 | 33.544 | 32.805 |
| Rendement bij volledige verhuring op reële waarde (%) |
9,8% | 9,8% | 9,7% | 9,5% | 8,9% |
| Totale verhuurbare oppervlakte (m²) | 229.669 | 229.669 | 229.669 | 231.109 | 231.109 |
| Bezettingsgraad (%) | 85% | 83% | 82% | 85% | 84% |
| LOGISTIEK VASTGOED | 31.12.2015 | 31.12.2014 | 31.12.2013 | 31.12.2012 | 31.12.2011 |
| Reële waarde vastgoedbeleggingen (€ 000) | 308.045 | 276.510 | 243.206 | 229.426 | 210.895 |
| Lopende huren (€ 000) | 22.538 | 19.302 | 16.597 | 17.015 | 16.201 |
| Rendement op reële waarde (%) | 7,3% | 7,0% | 6,8% | 7,4% | 7,7% |
| Lopende huren, incl. geschatte huurwaarde op leegstand (€ 000) |
23.630 | 21.155 | 18.175 | 19.130 | 17.771 |
| Rendement bij volledige verhuring op reële waarde (%) |
7,7% | 7,7% | 7,5% | 8,3% | 8,4% |
| Totale verhuurbare oppervlakte (m²) | 487.404 | 444.487 | 374.759 | 383.199 | 395.987 |
1 Deze tabel is een momentopname op 31 december van ieder boekjaar. Op 31 december 2012 was de nieuwe huurovereenkomst met PwC in Woluwe Garden verwerkt in de waarde van de vastgoedbeleggingen, echter nog niet in de lopende huren aangezien het huurcontract pas gestart is op 1 januari 2013. De lopende huren, aangepast voor het nieuwe huurcontract, zouden € 27,7 miljoen bedragen hebben waardoor het rendement op reële waarde van de kantorenportefeuille zou neergekomen zijn op 7,9% op 31 december 2012. De lopende huren, inclusief geschatte huurwaarde op leegstand, zouden na aanpassing voor het nieuwe huurcontract € 32,9 miljoen bedragen hebben wat een rendement bij volledige verhuring van 9,4% gegenereerd zou hebben op 31 december 2012.
De vastgoedportefeuille van Intervest Oces & Warehouses wordt verzekerd voor een totale reconstructiewaarde van € 545 miljoen, exclusief de terreinen waarop de gebouwen staan, tegenover een reële waarde van de vastgoedbeleggingen van € 634 miljoen op 31 december 2015 (weliswaar gronden inbegrepen). De verzekerde waarde bedraagt voor de kantoren € 360 miljoen en voor de logistieke portefeuille € 185 miljoen.
De verzekeringen omvatten eveneens bijkomende waarborgen voor de onbruikbaarheid van de onroerende goederen zoals huurderving, de instandhoudings- en opruimingskosten, het verhaal van huurders en gebruikers en het verhaal van derden. De gederfde huur wordt vergoed zolang het gebouw niet heropgebouwd is, zonder tijdsbeperking. Inclusief deze bijkomende waarborgen is de verzekerde waarde € 945 miljoen. Deze verzekerde waarde wordt gesplitst in € 714 miljoen voor de kantoren en € 231 miljoen voor de logistieke portefeuille.
Intervest Oces & Warehouses is verzekerd tegen aansprakelijkheid voortkomend uit haar activiteiten of haar investeringen middels een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering die lichamelijke schade dekt tot een bedrag van € 12,4 miljoen en sto£elijke schade (andere dan door brand en ontplong) tot € 0,6 miljoen. Verder zijn de bestuurders en leden van het directiecomité verzekerd voor bestuurdersaansprakelijkheid waarbij schade wordt gedekt tot een bedrag van € 15 miljoen.
In geval van een hypothetische negatieve aanpassing van het rendement dat gebruikt wordt door de vastgoeddeskundigen bij de bepaling van de reële waarde van de vastgoedportefeuille van de vennootschap (yield of kapitalisatievoet) met 1% (van 7,9% naar 8,9% gemiddeld), zou de reële waarde van het vastgoed verminderen met € 72 miljoen of 11%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap stijgen met 6% tot circa 54%.
In het omgekeerde geval van een hypothetische positieve aanpassing van dit gebruikte rendement met 1% (van 7,9% naar 6,9% gemiddeld), zou de reële waarde van het vastgoed toenemen met € 93 miljoen of 15%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap dalen met 6% tot circa 42%.
De waardering van de vastgoedportefeuille van Intervest Oces & Warehouses is op 31 december 2015 uitgevoerd door de volgende vastgoeddeskundigen:
De vastgoeddeskundigen analyseren op een permanente basis verhuringen, verkoop- en aankooptransacties. Dit laat toe de vastgoedtrends correct in te schatten op basis van de werkelijk gerealiseerde prijzen en over te gaan tot het samenstellen van marktstatistieken.
Voor de beoordeling van het onroerend goed wordt rekening gehouden met de markt, de locatie en enkele karakteristieken van het onroerend goed.
Vervolgens zijn er 4 belangrijke waarderingsmethoden die gehanteerd worden: actualisatie van de geschatte huurinkomsten, eenheidsprijzen, discounted cash ¦ow analysis en kostenmethode.
Actualisatie van de geschatte huurinkomsten De investeringswaarde is de resultante van het toegepaste rendement (yield of kapitalisatievoet, die het door een koper vereist brutorendement
vertegenwoordigt) op de geschatte huurwaarde (ERV), gecorrigeerd met de geactualiseerde waarde (NPV) van het verschil tussen de huidige actuele huur en de geschatte huurwaarde op datum van de evaluatie en dit voor de periode tot aan de volgende opzegmogelijkheid van de lopende huurcontracten.
Voor gebouwen die deels of volledig onbezet zijn, wordt de waardering berekend aan de hand van de geschatte huurwaarde, met a¸ouding van de leegstand en de kosten (verhuurkosten, publiciteits kosten, enz.) voor de leegstaande delen. Voor gebouwen waar de schatter het correcter acht, wordt de kostenmethode gehanteerd.
Te renoveren gebouwen, gebouwen onder renovatie of geplande projecten worden geëvalueerd aan de hand van de waarde na renovatie of einde werken, verminderd met het bedrag van de resterende werken, de erelonen van architecten en ingenieurs, tussentijdse interesten, de geschatte leegstand en een risicopremie.
De investeringswaarde wordt bepaald op basis van eenheidsprijzen van het goed per m2 voor kantoorruimte, opslagruimte, archief, aantal parkeerplaatsen, enz. en dit op basis van de hiervoor reeds beschreven markt- en gebouwanalyse.
De investeringswaarde wordt berekend op basis van de geactualiseerde waarde van de netto toekomstige huuropbrengsten van elke eigendom. Zo wordt per eigendom rekening gehouden met de jaarlijks te verwachten kosten en provisies, de lopende huurovereenkomsten, de realisatietermijn van de (ver)bouwwerken, hun weerslag op de e£ectieve inning van de huurgelden. Deze inkomstenstroom, evenals de herverkoopwaarde exclusief transactiekosten, wordt geactualiseerd (discounted cash ¦ow) op basis van de interestvoeten op de kapitaalmarkten, en vermeerderd met een marge, eigen aan de specieke vastgoedbelegging (liquiditeitsmarge). De impact van wijzigende rentevoeten en te verwachten in¦atie wordt aldus op conservatieve wijze mee verrekend in de schatting.
Dit geeft een waarde op basis van de geschatte actuele kosten voor het reproduceren of maken van een eigendom van dezelfde kwaliteit, utiliteit en verhandelbaarheid, maar met moderne vervaardigingstechnieken.
| TOTAAL | 634.416 | 650.276 |
|---|---|---|
| Stadim | 240.582 | 246.596 |
| Cushman & Wake"eld | 393.834 | 403.680 |
| Vastgoeddeskundige | Reële waarde (€ 000) | Investeringswaarde (€ 000) |
Cushman & Wakeeld heeft voor het door Cushman & Wakeeld gewaardeerde deel van de vastgoedportefeuille van Intervest Oces & Warehouses een investeringswaarde, bepaald op 31 december 2015, van € 403.680.000 en een reële waarde van € 393.834.000.
Ardalan Azari Account Manager - Surveyor Valuation & Advisory Cushman & Wake eld
Arnaud de Bergeyck Partner Head of Capital Markets Group Retail Cushman & Wake eld
Stadim heeft voor het door Stadim gewaardeerde deel van de vastgoedportefeuille van Intervest Oces & Warehouses een investeringswaarde,
bepaald op 31 december 2015, van € 246.596.000 en een reële waarde van € 240.582.000.
Céline Janssens MRE, MRICS Partner Stadim
Schatter-Adviseur Stadim
Philippe Janssens FRICS Afgevaardigd Bestuurder Stadim
7 3T Estate
Diegem Campus 1
▲ Mechelen Business Tower
Brussels 7 ▼
▼ 3T Estate
▲ Diegem Campus 2
Diegem Campus 1 ▼
▲ Park Station
▲ Inter Access Park
Sky Building ▼
▲ Exiten
Park Rozendal ▼
7 Houthalen
1 Rangschikking volgens oppervlakte van de gebouwen.
▲ Herentals Logistics 2
▲ Opglabbeek
▼ Luik
▲ Puurs
▼ Wilrijk 1
▲ Wilrijk 2
▼ Wommelgem
▲ Duffel
▼ Huizingen
▲ Mechelen 1
▼ Aartselaar
▲ Schelle
▲ Berchem Technology Center
▼ Mechelen 2
◀ Mechelen Business Tower
| Geconsolideerde resultatenrekening | 171 | Toelichting 12. Belastingen |
197 |
|---|---|---|---|
| Geconsolideerd globaalresultaat | 173 | Toelichting 13. Vaste activa |
198 |
| Geconsolideerde balans | 174 | Toelichting 14. Vlottende activa |
202 |
| Mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen |
176 | Toelichting 15. Eigen vermogen |
204 |
| Geconsolideerd kasstroomoverzicht | 178 | Toelichting 16. Voorzieningen |
207 |
| Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening |
179 | Toelichting 17. Kortlopende verplichtingen |
207 |
| Toelichting 1. Jaarrekeningschema voor gereglementeerde vastgoedvennootschappen |
179 | Toelichting 18. Langlopende en kortlopende nanciële schulden |
209 |
| Toelichting 2. Grondslagen voor de nanciële verslaggeving |
179 | Toelichting 19. Financiële instrumenten |
212 |
| Toelichting 3. Gesegmenteerde informatie |
187 | Toelichting 20. Berekening schuldgraad |
216 |
| Toelichting 4. Vastgoedresultaat |
188 | Toelichting 21. Verbonden partijen |
216 |
| Toelichting 5. Vastgoedkosten |
191 | Toelichting 22. Lijst van de geconsolideerde ondernemingen |
217 |
| Toelichting 6. Algemene kosten |
193 | Toelichting 23. Honorarium aan de commissaris en met de commissaris verbonden entiteiten |
217 |
| Toelichting 7. Personeelsbeloningen |
194 | Toelichting 24. Voorwaardelijke rechten en verplichtingen |
218 |
| Toelichting 8. Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen |
195 | Toelichting 25. Belangencon"ictregeling |
219 |
| Toelichting 9. Variaties in de reële waarde van |
Toelichting 26. Gebeurtenissen na balansdatum |
220 | |
| vastgoedbeleggingen Toelichting 10. |
195 | Verslag van de commissaris | 221 |
| Ander portefeuilleresultaat | 196 | Enkelvoudige jaarrekening | |
| Toelichting 11. Netto-interestkosten |
196 | Intervest O–ces & Warehouses nv | 224 |
| in duizenden € | Toelichting | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Huurinkomsten | 4 | 46.147 | 40.037 |
| Met verhuur verbonden kosten | 4 | 30 | -22 |
| NETTOHUURRESULTAAT | 46.177 | 40.015 | |
| Recuperatie van vastgoedkosten | 4 | 3.183 | 982 |
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
4 | 9.388 | 8.636 |
| Kosten van de huurder en gedragen door de eigenaar op huur schade en wederinstaatstelling |
-409 | -217 | |
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
4 | -9.388 | -8.636 |
| Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 4 | 74 | 132 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 49.025 | 40.912 | |
| Technische kosten | 5 | -1.211 | -997 |
| Commerciële kosten | 5 | -263 | -209 |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen | 5 | -783 | -771 |
| Beheerskosten van het vastgoed | 5 | -2.791 | -2.406 |
| Andere vastgoedkosten | 5 | -271 | -49 |
| Vastgoedkosten | -5.319 | -4.432 | |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 43.706 | 36.480 | |
| Algemene kosten | 6 | -1.768 | -1.664 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | 144 | 72 | |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE |
42.082 | 34.888 | |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 8 | 125 | -589 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 9 | -5.347 | -5.198 |
| Ander portefeuilleresultaat | 10 | -243 | -616 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 36.617 | 28.485 | |
| Financiële opbrengsten | 105 | 61 | |
| Netto-interestkosten | 11 | -11.011 | -11.856 |
| Andere financiële kosten | -7 | -20 | |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) |
19 | 558 | -344 |
| Financieel resultaat | -10.355 | -12.159 |
| in duizenden € | Toelichting | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN | 26.262 | 16.326 | |
| Belastingen | 12 | -310 | -36 |
| NETTORESULTAAT | 25.952 | 16.290 | |
| Toelichting: | |||
| Operationeel uitkeerbaar resultaat | 30.859 | 23.038 | |
| Portefeuilleresultaat | 8-10 | -5.465 | -6.404 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) |
19 | 558 | -344 |
| Toerekenbaar aan: | |||
| Aandeelhouders van de moedermaatschappij | 25.954 | 16.292 | |
| Minderheidsbelangen | -2 | -2 |
| RESULTAAT PER AANDEEL | Toelichting | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Aantal aandelen op jaareinde | 16.239.350 | 16.143.906 | |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 16.239.350 | 14.777.342 | |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 16.200.911 | 14.672.873 | |
| Nettoresultaat (€) | 1,60 | 1,11 | |
| Verwaterd nettoresultaat (€) | 1,60 | 1,11 | |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat (€) | 1,90 | 1,56 |
| in duizenden € | Toelichting | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 25.952 | 16.290 | |
| Andere componenten van het globaalresultaat (recycleerbaar in resultatenrekening) |
|||
| Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten voor kasstroomafdekkingen |
19 | 0 | 180 |
| GLOBAALRESULTAAT | 25.952 | 16.470 | |
| Toerekenbaar aan: | |||
| Aandeelhouders van de moedermaatschappij | 25.954 | 16.472 | |
| Minderheidsbelangen | -2 | -2 |
| ACTIVA in duizenden € | Toelichting | 31.12.2015 | 31.12.2014 |
|---|---|---|---|
| VASTE ACTIVA | 635.218 | 609.722 | |
| Immateriële vaste activa | 3 | 16 | |
| Vastgoedbeleggingen | 13 | 634.416 | 609.476 |
| Andere materiële vaste activa | 792 | 215 | |
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | 7 | 15 | |
| VLOTTENDE ACTIVA | 13.181 | 8.868 | |
| Handelsvorderingen | 14 | 6.957 | 3.861 |
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 14 | 3.593 | 1.655 |
| Kas en kasequivalenten | 598 | 1.259 | |
| Overlopende rekeningen | 14 | 2.033 | 2.093 |
| TOTAAL ACTIVA | 648.399 | 618.590 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden € Toelichting |
31.12.2015 | 31.12.2014 | |
|---|---|---|---|
| EIGEN VERMOGEN | 321.736 | 314.167 | |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij |
321.703 | 314.132 | |
| Kapitaal | 15 | 147.980 | 147.110 |
| Uitgiftepremies | 15 | 84.220 | 82.785 |
| Reserves | 15 | 63.549 | 67.945 |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 25.954 | 16.292 | |
| Minderheidsbelangen | 22 | 33 | 35 |
| VERPLICHTINGEN | 326.663 | 304.423 | |
| Langlopende verplichtingen | 231.467 | 177.162 | |
| Langlopende financiële schulden | 18 | 226.054 | 171.478 |
| Kredietinstellingen | 166.625 | 112.184 | |
| Obligatielening | 59.426 | 59.291 | |
| Financiële leasing | 3 | 3 | |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 19 | 4.507 | 5.066 |
| Andere langlopende verplichtingen | 906 | 618 | |
| Kortlopende verplichtingen | 95.196 | 127.261 | |
| Voorzieningen | 16 | 0 | 172 |
| Kortlopende financiële schulden | 18 | 79.158 | 112.465 |
| Kredietinstellingen | 79.157 | 37.533 | |
| Obligatielening | 0 | 74.925 | |
| Financiële leasing | 1 | 7 | |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 17 | 6.335 | 3.656 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 186 | 187 | |
| Overlopende rekeningen | 17 | 9.517 | 10.781 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 648.399 | 618.590 |
| SCHULDGRAAD in % | Toelichting | 31.12.2015 | 31.12.2014 |
|---|---|---|---|
| Schuldgraad (max. 65%) | 20 | 48,2% | 46,6% |
| NETTOWAARDE PER AANDEEL in € | 31.12.2015 | 31.12.2014 |
| Nettowaarde (reële waarde) | 19,81 | 19,46 |
|---|---|---|
| Nettowaarde (investeringswaarde) | 20,75 | 20,36 |
| Nettoactiefwaarde EPRA | 20,09 | 19,77 |
| In duizenden € | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed |
||||||
| Kapitaal | Uitgiftepremies | Wettelijke reserves | saldo van de variaties waarde van vastgoed - Reserve voor het in de investerings |
impact op de reële Reserve voor de waarde1 |
||
| Balans op 31 december 2013 | 131.447 | 65.190 | 90 | 72.204 | -14.531 | |
| Globaalresultaat 2014 | ||||||
| Overboekingen door resultaatverdeling 2013: | ||||||
| • Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed |
7.827 | |||||
| • Overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
14 | |||||
| • Overboeking van de variatie in de reële waarde van finan ciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdek kingsboekhouding |
||||||
| • Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren |
||||||
| • Onttrekking van de reserves |
||||||
| Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend boekjaar 2013 |
3.211 | 3.864 | ||||
| Kapitaalverhoging door inbreng in natura in het kader van een met splitsing gelijkgestelde verrichting (artikel 677 Wetboek van Vennootschappen) |
12.452 | 13.731 | ||||
| Dividenden boekjaar 2013 | ||||||
| Balans op 31 december 2014 | 147.110 | 82.785 | 90 | 80.030 | -14.517 | |
| Globaalresultaat 2015 | ||||||
| Overboekingen door resultaatverdeling 2014: | ||||||
| • Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed |
-5.685 | |||||
| • Overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-719 | |||||
| • Overboeking van de variatie in de reële waarde van finan ciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdek kingsboekhouding |
||||||
| • Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren |
||||||
| Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend boekjaar 2014 |
870 | 1.435 | ||||
| Dividenden boekjaar 2014 | ||||||
| Balans op 31 december 2015 | 147.980 | 84.220 | 90 | 74.345 | -15.236 |
1 van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen.
| Reserves | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Minderheidsbelangen TOTAAL EIGEN VERMOGEN |
Nettoresultaat van het boekjaar | Totaal reserves | Overgedragen resultaten van vorige boekjaren |
Andere reserves | Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding instrumenten die niet |
afdekkingsinstrumenten die van de variaties in de reële onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding Reserve voor het saldo waarde van toegelaten |
|
| 37 286.521 |
34.582 | 55.265 | 3.921 | 650 | -6.888 | -180 | |
| -2 16.470 |
16.292 | 180 | 180 | ||||
| -7.827 | 7.827 | ||||||
| -14 | 14 | ||||||
| -2.166 | 2.166 | 2.166 | |||||
| -2.505 | 2.505 | 2.505 | |||||
| -12 | -12 | -12 | |||||
| 7.075 | |||||||
| 26.183 | |||||||
| -22.070 | -22.070 | ||||||
| 35 314.167 |
16.292 | 67.945 | 6.414 | 650 | -4.722 | 0 | |
| -2 25.952 |
25.954 | ||||||
| 5.685 | -5.685 | ||||||
| 719 | -719 | ||||||
| 344 | -344 | -344 | |||||
| -2.352 | 2.352 | 2.352 | |||||
| 2.305 | |||||||
| -20.688 | -20.688 | ||||||
| 33 321.736 |
25.954 | 63.549 | 8.766 | 650 | -5.066 | 0 |
| in duizenden € | Toelichting | 2015 | 2014 | |
|---|---|---|---|---|
| KAS EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR | 1.259 | 691 | ||
| 1. | Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | 23.937 | 24.790 | |
| Operationeel resultaat | 36.617 | 28.485 | ||
| Betaalde interesten | -12.534 | -9.855 | ||
| Andere niet-operationele elementen | 346 | -338 | ||
| Aanpassing van het resultaat voor niet-kasstroom verrichtingen |
2.216 | 7.050 | ||
| • Afschrijvingen op immateriële en andere materiële vaste activa |
165 | 132 | ||
| • Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 8 | -125 | 589 | |
| • Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 9 | 5.347 | 5.198 | |
| • Spreiding van huurkorting en huurvoordelen toegekend aan huurders |
10 | -356 | 183 | |
| • Ander portefeuilleresultaat | 10 | 243 | 616 | |
| • Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva (niet-e©ectieve hedges - IAS 39) |
19 | -558 | 344 | |
| • Nog niet geïnde wederinstaatstellingsvergoeding | -2.500 | 0 | ||
| • Overige niet-kasstroomverrichtingen | 0 | -12 | ||
| Variatie in de behoefte van het werkkapitaal | -2.708 | -552 | ||
| Beweging van activa | -2.105 | -867 | ||
| Beweging van verplichtingen | -603 | 315 | ||
| 2. | Kasstroom uit investeringsactiviteiten | -21.941 | -2.726 | |
| Investeringen in bestaande vastgoedbeleggingen | 13 | -3.845 | -4.524 | |
| Uitbreidingen van bestaande vastgoedbeleggingen | 13 | 0 | -139 | |
| Opbrengsten/kosten uit de verkoop van vastgoedbeleg gingen |
8 | 3.619 | 2.038 | |
| Aankopen van immateriële en andere materiële vaste activa |
-728 | -101 | ||
| Verwerving van aandelen van vastgoedvennootschappen | 13 | -20.987 | 0 | |
| 3. | Kasstroom uit Žnancieringsactiviteiten | -2.657 | -21.496 | |
| Terugbetaling van leningen | 18 | -12.229 | -122.092 | |
| Opname van leningen | 18 | 102.664 | 56.325 | |
| Terugbetaling/uitgifte obligatielening | 18 | -75.000 | 59.190 | |
| A"ossing/opname van nanciële leaseverplichtingen | 18 | -6 | -7 | |
| Ontvangen langlopende verplichtingen als waarborg | 297 | 82 | ||
| Betaling van dividenden | -18.383 | -14.994 | ||
| KAS EN KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR | 598 | 1.259 |
Intervest Oces & Warehouses heeft in 2015 een kasstroom van € 24 miljoen uit bedrijfsactiviteiten gegenereerd. Hiermee werden (i) voor € 22 miljoen investeringsactiviteiten uitgevoerd, waaronder de aankoop van een logistieke site in Luik, en (ii) voor
€ 3 miljoen nancieringsactiviteiten, bestaande uit de uitbetaling van het dividend over boekjaar 2014 voor € 18 miljoen en de netto- opname van kredieten voor € 15 miljoen.
Intervest Oces & Warehouses nv heeft als beursgenoteerde openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht haar geconsolideerde jaarrekening opgesteld in overeenstemming met de "International Financial Reporting Standards" (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie. In het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot de gereglementeerde vastgoedvennootschappen is als Bijlage C een schema voor zowel de enkelvoudige als de geconsolideerde jaarrekening van de GVV's gepubliceerd.
Het schema houdt voornamelijk in dat in de resultatenrekening het resultaat op de portefeuille afzonderlijk wordt weergegeven. Dit resultaat op
de portefeuille omvat alle bewegingen in de vastgoedportefeuille en bestaat voornamelijk uit:
Het resultaat op de portefeuille wordt niet uitgekeerd aan de aandeelhouders, maar wordt overgeboekt naar, of van, de reserves.
Intervest Oces & Warehouses is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap met maatschappelijke zetel in België. De geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap op 31 december 2015 omvat de vennootschap en haar dochtervennootschappen (de "Groep"). De jaarrekening van Intervest Oces & Warehouses is opgesteld en vrijgegeven voor publicatie door de raad van bestuur op 14 maart 2016 en zal ter goedkeuring worden voorgelegd aan de algemene vergadering van aandeelhouders op 27 april 2016.
De geconsolideerde jaarrekening wordt op gesteld in overeenstemming met de "International Financial Reporting Standards" (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie en volgens het KB van 13 juli 2014. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties gepubliceerd door de International Accounting Standards Board ('IASB') en de International
Financial Reporting Interpretations Committee ('IFRIC'), voor zover van toepassing op de activiteiten van de Groep en e©ectief op boekjaren aanvangend vanaf 1 januari 2015.
Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties die van kracht zijn voor het boekjaar dat een aanvang neemt op 1 januari 2015
Volgende door het IASB gewijzigde standaarden en door het IFRIC uitgegeven interpretaties zijn van toepassing in de huidige periode maar hebben geen materiële impact op de presentatie, de toelichting of de resultaten van de vennootschap: Annual Improvements to IFRSs (2010-2012) (1/2/2015); Annual Improvements to IFRSs (2011- 2013) (1/1/2015); Amendments to IAS 19 Employee Benets – Employee Contributions (1/2/2015);
IFRIC 21 – Levies (1/7/2014) geeft aan in welke omstandigheden een heng opgelegd door de overheid moet worden geboekt in overeenstemming met IAS 37 Provisions, Contingent Liabilities and Contingent Assets. Deze interpretatie heeft geen belangrijke invloed op de geconsolideerde jaarrekening van de Groep maar beïnvloedt wel de evolutie van het resultaat tijdens het boekjaar door het gewijzigde moment van erkenning van de onroerende voorheng: met de toepassing van IFRIC 21 wordt de onroerende voorheng volledig als schuld en kost erkend op 1 januari 2015 en wordt tevens de doorrekening van deze onroerende voorheng aan de huurders en de recuperatie van onroerende voorheng op leegstaande panden bij de overheid volledig als vordering en opbrengst erkend op 1 januari 2015. De netto impact op de resultatenrekening blijft aldus beperkt tot de niet doorrekenbare / recupereerbare onroerende voorheng die voortaan vanaf 1 januari erkend wordt als kost in de plaats van gespreid over het boekjaar. De vennootschap kent geen andere overheidshengen waarbij de opname van een verplichting qua moment en omvang wijzigt onder toepassing van deze interpretatie.
Gepubliceerde standaarden en interpretaties, die nog niet van toepassing zijn in 2015
De volgende wijzigingen die vanaf volgend jaar of later van toepassing zijn, worden verwacht geen materiële impact te hebben op de presentatie, de toelichting of de resultaten van de GVV: IFRS 9 Financial Instruments and subsequent amendments (1/1/2018); IFRS 14 Regulatory Deferral Accounts (1/1/2016); IFRS 15 Revenue from Contracts with Customers (1/1/2017); Amendments to IFRS 11 Joint Arrangements - Accounting for Acquisitions of Interests in Joint Operations (1/1/2016); Amendments to IAS 16 and IAS 38 Property, Plant and Equipment and Intangible Assets – Clarication of Acceptable Methods of Depreciation and Amortisation (1/1/2016); Amendments to IAS 16 and IAS 41 Agriculture: Bearer Plants (1/1/2016); Annual Improvements to IFRSs (2012-2014) (1/1/2016); Amendments to IFRS 10, IFRS 12 and IAS 28 Investment Entities: Applying the Consolidation Exception (1/1/2016); Amendments to IFRS 10 and IAS 28 Sale or Contribution of Assets between an Investor and its Associate or Joint Venture (not yet endorsed in the EU); Amendments to IAS 1 Presentation of Financial Statements – Disclosure Initiative (1/1/2016); Amendments to IAS 27 Separate Financial Statements - Equity Method (1/1/2016), IFRS 16 Leases (1/1/2019).
De geconsolideerde jaarrekening wordt uitgedrukt in duizenden €, afgerond naar het dichtstbijzijnde duizendtal. De geconsolideerde jaarrekening wordt vóór winstverdeling opgesteld.
De boekhoudprincipes worden consistent toegepast.
Dochterondernemingen
Een dochteronderneming is een entiteit waarover een andere entiteit de zeggenschap (exclusief of gezamenlijk) heeft. Zeggenschap is de macht hebben over de entiteit, de rechten hebben op de veranderlijke opbrengsten uit hoofde van de betrokkenheid bij de entiteit en over de mogelijkheid beschikken de macht over de entiteit te gebruiken om de omvang van de opbrengsten te beïnvloeden. De jaarrekening van een dochteronderneming wordt opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening volgens de integrale consolidatiemethode vanaf het ontstaan tot het verdwijnen van de zeggenschap. Indien nodig worden de grondslagen voor nanciële verslaggeving van de dochterondernemingen gewijzigd om te komen tot consistente grondslagen binnen de Groep. De verslagperiode van de dochteronderneming komt overeen met deze van de moedermaatschappij.
Geëlimineerde transacties
Alle transacties tussen de groepsondernemingen, saldi en niet-gerealiseerde winsten en verliezen op transacties tussen ondernemingen van de Groep worden bij opmaak van de geconsolideerde jaarrekening geëlimineerd. De lijst van dochterondernemingen is in Toelichting 22 opgenomen.
Wanneer de Groep zeggenschap verkrijgt over een geïntegreerde combinatie van activiteiten en activa die overeenstemmen met de denitie van bedrijf overeenkomstig IFRS 3 – Bedrijfscombinaties, worden activa, verplichtingen en alle voorwaardelijke verplichtingen van het aangeschafte bedrijf, apart opgenomen aan reële waarde op de aanschangsdatum. De goodwill vertegenwoordigt de positieve variatie tussen enerzijds de som van de aanschangswaarde, het voormalig aangehouden belang in de entiteit die voorheen niet gecontroleerd was (indien van toepassing) en de erkende minderheidsbelangen (indien van toepassing) en anderzijds de reële waarde van de aangeschafte netto-activa. Indien
dit verschil negatief is ("negatieve goodwill"), wordt het onmiddellijk opgenomen in het resultaat na bevestiging van de waarden. Alle transactiekosten worden onmiddellijk ten laste genomen en vormen geen onderdeel van de bepaling van de aanschangswaarde.
Overeenkomstig IFRS 3, kan de goodwill bepaald worden op voorlopige basis op de aanschangsdatum en aangepast worden binnen de 12 volgende maanden.
Na zijn eerste opname, wordt de goodwill niet afgeschreven maar onderworpen aan een waarde verminderingtest (impairment test) die ten minste elk jaar wordt uitgevoerd voor kasstroomgenererende entiteiten waaraan de goodwill was toegekend. Indien de boekwaarde van een kasstroomgenererende entiteit haar gebruikswaarde overschrijdt, wordt de daaruit voortvloeiende waardevermindering opgenomen in het resultaat en eerst toegewezen als vermindering van de eventuele goodwill en dan toegewezen aan de andere activa van de entiteit, in verhouding tot hun boekwaarde. Een waardeverminderingsverlies geboekt op goodwill wordt niet teruggeboekt tijdens een volgende jaar.
In het geval van de verkoop of in het geval van verlies van controle bij een gedeeltelijke verkoop van een dochteronderneming, wordt het bedrag van de goodwill dat is toegekend aan deze entiteit inbegrepen in de bepaling van het resultaat op de verkoop.
Wanneer de Groep een bijkomend belang verwerft in een dochteronderneming die voorheen reeds gecontroleerd werd of wanneer de Groep een deel van een belang in een dochteronderneming verkoopt zonder de controle te verliezen, wordt de goodwill erkend op het moment van het verwerven van controle niet beïnvloed. De transactie met de minderheidsbelangen beïnvloedt de overgedragen resultaten van de Groep.
Transacties in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op de transactiedatum geboekt. Monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden gewaardeerd aan de slotkoers van kracht op balansdatum. Wisselkoersverschillen die voortvloeien uit transacties in vreemde valuta en uit omzetting van monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta, worden in de resultatenrekening opgenomen in de periode waarin ze zich voordoen. Niet monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op de transactiedatum omgezet.
Opbrengsten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is ontvangen of waarop recht is verkregen. Opbrengsten worden slechts opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen zullen toekomen aan de entiteit en met voldoende zekerheid kunnen worden bepaald.
De huurinkomsten, de ontvangen operationele leasebetalingen en de andere inkomsten en kosten worden in de resultatenrekening opgenomen in de perioden waarop ze betrekking hebben.
De huurkortingen en –voordelen (incentives) worden gespreid over de periode die loopt vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot de eerstvolgende opzegmogelijkheid van een contract.
De vergoedingen ontvangen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten worden onmiddellijk in resultaat genomen in de periode waarin ze denitief verworven zijn.
De kosten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is betaald of die verschuldigd is en worden in de resultatenrekening opgenomen in de perioden waarop ze betrekking hebben.
Het resultaat als gevolg van de verkoop van vastgoedbeleggingen is gelijk aan het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde (i.e. de reële waarde bepaald door de vastgoeddeskundige op het einde van het vorige boekjaar), verminderd met de verkoopkosten.
De variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen zijn gelijk aan het verschil tussen de huidige boekwaarde en de vorige reële waarde (zoals geschat door de ona½ankelijke vastgoeddeskundige). Dergelijke vergelijking gebeurt minstens vier maal per jaar voor de hele portefeuille van vastgoedbeleggingen. Bewegingen in de reële waarde van het vastgoed worden in de resultatenrekening opgenomen in de periode waarin ze ontstaan.
Het nancieel resultaat bestaat uit de interestkosten op leningen en bijkomende nancieringskosten, verminderd met de opbrengsten van beleggingen.
De belastingen op het resultaat van het boekjaar omvatten de over de verslagperiode en vorige verslagperioden verschuldigde en verrekenbare belastingen, de uitgestelde belastingen alsmede de verschuldigde exit taks. De belastinglast wordt in de resultatenrekening opgenomen tenzij ze betrekking heeft op elementen die onmiddellijk in het eigen vermogen worden opgenomen. In dit laatste geval wordt ook de belasting ten laste van het eigen vermogen genomen.
Voor de berekening van de belasting op de scale winst van het jaar worden de op het ogenblik van afsluiting van kracht zijnde belastingtarieven gebruikt.
Voorhengen op het dividend worden opgenomen in het eigen vermogen als een deel van het dividend tot het ogenblik dat ze ter betaling worden gesteld.
De exit taks, verschuldigd door vennootschappen die door de vastgoedvennootschap overgenomen worden, komen in mindering van de vastgestelde herwaarderingsmeerwaarde bij fusie en worden opgenomen als verplichting.
Belastingvorderingen en –verplichtingen worden gewaardeerd tegen het belastingtarief geldig in de periode waarop ze betrekking hebben.
Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen worden geboekt op basis van de schuldmethode ('liability methode') voor alle tijdelijke verschillen tussen de belastbare basis en de boekwaarde voor nanciële rapporteringdoeleinden en dit zowel voor activa als verplichtingen. Uitgestelde belastingvorderingen worden slechts erkend indien het waarschijnlijk is dat er belastbare winsten zullen zijn waartegen de uitgestelde belastingvordering kan worden afgezet.
Het gewoon nettoresultaat per aandeel wordt berekend door het nettoresultaat zoals blijkt uit de resultatenrekening, te delen door het gewogen gemiddelde van het aantal uitstaande gewone aandelen (i.e. het totaal aantal uitgegeven aandelen min de eigen aandelen) gedurende het boekjaar.
Voor de berekening van het verwaterd nettoresultaat per aandeel wordt het nettoresultaat dat aan de gewone aandeelhouders toekomt en het gewogen gemiddelde aantal uitstaande aandelen aangepast voor het e©ect van potentiële gewone aandelen die tot verwatering leiden.
Immateriële vaste activa worden opgenomen tegen kostprijs, verminderd met de eventuele geaccumuleerde afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen, als het waarschijnlijk is dat de verwachte toekomstige economische voordelen die kunnen worden toegerekend aan het actief naar de entiteit zullen vloeien en dat de kostprijs van het actief betrouwbaar kan worden bepaald. Immateriële activa worden lineair afgeschreven over hun verwachte gebruiksduur. De afschrijvingsperiodes worden tenminste aan het einde van elk boekjaar herzien.
Vastgoedbeleggingen omvatten alle gebouwen en terreinen die verhuurklaar zijn en (geheel of gedeeltelijk) huurinkomsten genereren, met inbegrip van de gebouwen waar een beperkt gedeelte wordt aangehouden voor eigen gebruik.
De eerste opname in de balans gebeurt aan de aanschangswaarde met inbegrip van transactiekosten zoals professionele erelonen, wettelijke diensten, registratierechten en andere overdrachtsbelastingen. Ook de exit taks, verschuldigd door vennootschappen die door de vastgoedvennootschap worden opgeslorpt maakt deel uit van de aanschangswaarde.
De commissielonen betre©ende de aankopen van gebouwen worden beschouwd als bijkomende kosten van die aankopen en worden toegevoegd aan de aanschangswaarde.
Indien de aankoop gebeurt via de verwerving van de aandelen van een vastgoedvennootschap, via de inbreng in natura van een gebouw tegen uitgifte van nieuwe aandelen of via de fusie door overname van een vastgoedvennootschap, worden de aktekosten, audit- en consultingkosten, wederbeleggingsvergoedingen en handlichtingskosten van de nancieringen van de opgeslorpte vennootschappen en andere fusiekosten eveneens geactiveerd.
Na initiële opname worden vastgoedbeleggingen gewaardeerd aan reële waarde (fair value) in overeenstemming met IAS 40. De reële waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten. Aldus wordt de reële waarde verkregen door van de investeringswaarde een aangepaste quotiteit van de registratierechten af te trekken:
Een groep van ona½ankelijke vastgoeddeskundigen, die de periodieke waardering van de gebouwen van GVV's uitvoeren, oordeelden dat voor transacties m.b.t. gebouwen in België met een globale waarde lager dan € 2,5 miljoen, rekening moet worden gehouden met de registratierechten van 10,0% tot 12,5% naargelang het gewest waar deze goederen zich bevinden. Voor transacties m.b.t. gebouwen met een globale waarde hoger dan € 2,5 miljoen en gezien de waaier van methodes van eigendomsoverdracht die in België worden gebruikt, hebben diezelfde deskundigen - op basis van een representatief staal van 220 transacties die in de markt tussen 2002 en 2005 werden gerealiseerd en die in totaal € 6,0 miljard vertegenwoordigen - het gewogen gemiddelde van de rechten gewaardeerd op 2,5%.
In concreto betekent het dat de reële waarde gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,025 (voor gebouwen met een waarde hoger dan € 2,5 miljoen) of de investeringswaarde gedeeld door 1,10/1,125 (voor gebouwen met een waarde lager dan € 2,5 miljoen).
Het verschil tussen de reële waarde van het vastgoed en de investeringswaarde van het vastgoed zoals bepaald door de ona½ankelijke vastgoeddeskundigen, wordt bij het verwerven van het vastgoed geboekt in de resultatenrekening in de rubriek XVIII. "Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen."
Na de goedkeuring van de resultaatverwerking door de algemene vergadering van aandeelhouders (in april van het volgende boekjaar) wordt dit verschil tussen de reële waarde van het vastgoed en de investeringswaarde van het vastgoed toegewezen aan de reserve "c. Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen" in het eigen vermogen.
Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd door de ona½ankelijke vastgoeddeskundigen aan investeringswaarde. De vastgoedbeleggingen worden hiervoor trimestrieel gewaardeerd op basis van contante waarde van markthuren en/of e©ectieve huurinkomsten, desgevallend na aftrek van verbonden kosten in overeenstemming met de International Valuation Standards 2001 op gesteld door het International Valuation Standards Committee. Waarderingen worden opgesteld door het actualiseren van de jaarlijkse nettohuur ontvangen van de huurders, verminderd met de verbonden kosten. De actualisatie gebeurt op basis van de yield facto die a½ankelijk is van het inherente risico van het betrokken pand.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de reële waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de resultatenrekening in de rubriek XVIII. "Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen" in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling in het daaropvolgende jaar toegewezen aan de reserve "b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed". Bij deze toewijzing wordt binnen deze reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed het onderscheid gemaakt tussen de variaties in de investeringswaarde van het vastgoed en de geschatte mutatierechten bij hypothetische vervreemding zodat deze laatste rubriek steeds overeenkomt met het verschil tussen de investerings waarde van het vastgoed en de reële waarde van het vastgoed.
Bij verkoop van een vastgoedbelegging worden de gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop opgenomen in de resultatenrekening van de verslagperiode onder de rubriek "Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen". De mutatierechten worden in de resultatenrekening tegengeboekt bij verkoop. Commissies betaald aan makelaars bij het verkopen van gebouwen en verplichtingen aangegaan naar aanleiding van transacties worden in mindering gebracht van de verkregen verkoopsprijs om de gerealiseerde winst of verlies te bepalen.
Bij de resultaatsbestemming van het daaropvolgende jaar worden deze gerealiseerde winsten of verliezen toegewezen aan de reserve "b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed". Bij deze toewijzing wordt binnen deze reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed het onderscheid gemaakt tussen de variaties in de investeringswaarde van het vastgoed en de geschatte mutatierechten bij hypothetische vervreemding zodat deze laatste rubriek steeds overeenkomt met het verschil tussen de investeringswaarde van het vastgoed en de reële waarde van het vastgoed.
Activa bestemd voor verkoop betreft onroerende goederen waarvan de boekwaarde zal worden gerealiseerd door desinvestering en niet door het voortgezet gebruik ervan. De gebouwen bestemd voor verkoop worden gewaardeerd conform IAS 40 aan reële waarde.
De vaste activa onder zeggenschap van de entiteit die niet aan de denitie van een vastgoedbelegging voldoen, worden geclassiceerd als "Andere materiële vaste activa".
De andere materiële vaste activa worden initieel opgenomen tegen kostprijs en daarna gewaardeerd in overeenstemming met het kostprijsmodel.
Bijkomende kosten worden slechts geactiveerd indien de toekomstige economische voordelen met betrekking tot het materieel vast actief toenemen.
Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen
Andere materiële vaste activa worden afschreven op basis van de lineaire afschrijvingsmethode. De afschrijving vangt aan op het moment dat het actief klaar is voor gebruik zoals voorzien door het management. De volgende percentages zijn van toepassing op jaarbasis:
| • | vastgoed voor eigen gebruik | |
|---|---|---|
| • terreinen | 0% | |
| • gebouwen | 5% | |
• andere materiële vaste activa 16%
Indien er indicaties zijn dat een actief mogelijk een bijzonder waardeverminderingsverlies heeft ondergaan, wordt de boekwaarde vergeleken met de realiseerbare waarde. Indien de boekwaarde hoger is dan de realiseerbare waarde wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen.
Op het ogenblik van de verkoop of van de buitengebruikstelling van materiële vaste activa wordt de boekwaarde niet langer opgenomen in de balans en wordt de winst of het verlies in de resultatenrekening opgenomen.
De boekwaarde van de activa van de onderneming wordt periodiek geanalyseerd om te onderzoeken of er een aanleiding tot waardeverminderingen bestaat. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden in de resultatenrekening opgenomen als de boekwaarde van het actief hoger is dan de realiseerbare waarde.
Handelsvorderingen worden initieel geboekt aan reële waarde, en worden vervolgens gewaardeerd aan de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de e©ectieve-rentemethode. Passende bijzondere waardeverminderingsverliezen worden opgenomen in de resultatenrekening voor geschatte niet-realiseerbare bedragen indien er objectieve aanwijzingen zijn dat er een bijzonder waardeverminderingsverlies is opgetreden. Het verliesbedrag wordt bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de contante waarde van toekomstige, geschatte kasstromen contant gemaakt tegen de oorspronkelijk e©ectieve rentevoet bij de eerste opname.
Beleggingen worden opgenomen of niet langer opgenomen op de transactiedatum indien de inof verkoop van de belegging gebonden is aan een contract waarvan de voorwaarden de levering van het actief voorschrijven binnen de termijn die op de desbetre©ende markt algemeen voorgeschreven of overeengekomen is. Initieel worden zij gewaardeerd aan de reële waarde, vermeerderd met de direct toerekenbare transactiekosten.
Schuldbewijzen waarvan de Groep stellig voornemens is en in staat is ze aan te houden tot het einde van de looptijd (tot einde looptijd aangehouden schuldbewijzen) worden gewaardeerd aan geamortiseerde kostprijs berekend met behulp van de e©ectieve-rentemethode en verminderd met de eventuele aÀoekingen wegens bijzondere waardeverminderingsverliezen ten einde rekening te houden met niet-realiseerbare bedragen. Dergelijke bijzondere waardeverminderingsverliezen worden in de resultatenrekening opgenomen als en alleen als er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingsverliezen. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden teruggenomen in volgende periodes wanneer de stijging in de realiseerbare waarde objectief in verband kan worden gebracht met een gebeurtenis die na de aÀoeking plaatsvond. De terugname kan niet de geamortiseerde kostprijs overtre©en zoals deze zou zijn geweest als de bijzondere waardevermindering niet was opgenomen.
Geldmiddelen en kasequivalenten omvatten contanten, direct opvraagbare deposito's en andere kortlopende, uiterst liquide beleggingen die onmiddellijk kunnen worden omgezet in geldmiddelen waarvan het bedrag gekend is en die geen materieel risico van waardevermindering in zich dragen.
Financiële verplichtingen en eigen vermogen
Financiële verplichtingen en eigen-vermogensinstrumenten uitgegeven door de Groep worden geclassiceerd op basis van de economische realiteit van de contractuele afspraken en de denities van een nanciële verplichting en een eigen-vermogensinstrument. Een eigen-vermogensinstrument is elk contract dat het overblijvende belang omvat in de activa van de Groep, na aftrek van alle verplichtingen. De grondslagen voor nanciële verslaggeving met betrekking tot specieke nanciële verplichtingen en eigen-vermogensinstrumenten worden hieronder beschreven.
Interestdragende bankleningen en kredietoverschrijdingen worden initieel gewaardeerd aan reële waarde en worden vervolgens gewaardeerd volgens de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de e©ectieve-rentemethode. Elk verschil tussen de ontvangsten (na transactiekosten) en de vere©ening of aossing van een lening wordt opgenomen over de leningstermijn en dit in overeenstemming met de grondslagen voor nanciële verslaggeving met betrekking tot nancieringskosten, die toegepast worden door de Groep.
Handelsschulden worden initieel gewaardeerd aan reële waarde en worden vervolgens gewaardeerd volgens de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de e©ectieve-rentemethode.
Eigen-vermogensinstrumenten uitgegeven door de onderneming, worden opgenomen voor het bedrag van de ontvangen sommen (na aftrek van direct toewijsbare uitgiftekosten).
De Groep gebruikt derivaten teneinde risico's te beperken met betrekking tot ongunstige schommelingen van interestvoeten die voortvloeien uit de operationele, nanciële en investeringsactiviteiten. De Groep gebruikt deze instrumenten niet voor speculatieve doeleinden en houdt geen derivaten aan en geeft geen derivaten uit voor handelsdoeleinden (trading).
Derivaten worden niet geclassiceerd als afdekkingstransacties. Ze worden initieel en na eerste opname gewaardeerd aan reële waarde. Wijzigingen in de reële waarde van elk derivaat worden onmiddellijk opgenomen in de resultatenrekening.
Eigen aandelen
Wanneer eigen aandelen ingekocht worden, wordt dit bedrag inclusief direct toerekenbare kosten, geboekt in mindering van het eigen vermogen.
Een voorziening is een verplichting van een onzekere omvang of een onzeker tijdstip. Het bedrag dat wordt opgenomen is de beste schatting van de uitgaven die vereist zijn om de bestaande verplichting op balansdatum af te wikkelen.
Voorzieningen worden slechts opgenomen als er een bestaande (in rechte afdwingbare of feitelijke) verplichting ontstaat ten gevolge van gebeurtenissen uit het verleden, die waarschijnlijk zal leiden tot een uitstroom van middelen en waarbij het bedrag van de verplichting op een betrouwbare wijze kan worden geschat.
Bijdragen aan het groepsverzekeringscontract van het type "toegezegde bijdrage" worden opgenomen als een last van de verslagperiode waarin de gerelateerde prestaties worden verricht door de werknemers.
Dividenden maken deel uit van de reserves tot wanneer de algemene vergadering van aandeelhouders de dividenden toekent. Dividenden worden bijgevolg erkend als een verplichting in de jaarrekening in de periode waarin de dividenduitkering goedgekeurd wordt door de algemene vergadering van aandeelhouders.
Gebeurtenissen na balansdatum zijn gebeurtenissen, zowel gunstige als ongunstige, die plaats vinden tussen de balansdatum en de datum waarop de jaarrekening wordt goedgekeurd voor uitgifte. Voor gebeurtenissen die informatie verstrekken over de feitelijke situatie op balansdatum wordt het resultaat in de resultatenrekening verwerkt.
Reële waarde van de vastgoedbeleggingen
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen van Intervest Oces & Warehouses wordt driemaandelijks gewaardeerd door ona½ankelijke vastgoeddeskundigen. Deze waardering van de vastgoeddeskundigen is bedoeld om de marktwaarde van een gebouw te bepalen op een bepaalde datum in functie van de evolutie van de markt en de kenmerken van de desbetre©ende gebouwen. De vastgoeddeskundigen hanteren de principes beschreven in het hoofdstuk "Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskundigen" in het Vastgoedverslag en in "Toelichting 13. Vaste activa: vastgoedbeleggingen" van het Financieel verslag. De vastgoedportefeuille wordt in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen tegen de reële waarde die door de vastgoeddeskundigen wordt bepaald.
De reële waarde van de nanciële derivaten van Intervest Oces & Warehouses wordt driemaandelijks geschat door de emitterende nanciële instelling. Een uitgebreide beschrijving bevindt zich in "Toelichting 19. Financiële instrumenten" in het Financieel verslag.
De vennootschap is op heden verwikkeld, en kan in de toekomst verwikkeld zijn, in gerechtelijke procedures. Intervest Oces & Warehouses is op 31 december 2015 betrokken bij een procedure voor het Hof van Beroep te Antwerpen, scale kamer, alsmede in bezwaarprocedures voor de gewestelijke directeur van het controlecentrum grote ondernemingen met betrekking tot aanrekening van de exit taks aanslagjaar 1999 speciaal (zie Toelichting 24. Voorwaardelijke rechten en verplichtingen" in het Financieel verslag"). De vennootschap is van oordeel dat deze procedure geen belangrijke weerslag zal hebben op de resultaten van de vennootschap.
De twee bedrijfssegmenten omvatten de volgende activiteiten.
De categorie "corporate" omvat alle niet aan een segment toewijsbare vaste kosten die op groepsniveau gedragen worden.
| BEDRIJFS SEGMENTERING |
Kantoren | Logistiek vastgoed | Corporate | TOTAAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden € | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 |
| Huurinkomsten | 25.112 | 24.510 | 21.035 | 15.527 | 46.147 | 40.037 | ||
| Met verhuur verbonden kosten |
17 | -3 | 13 | -19 | 30 | -22 | ||
| NETTOHUURRESULTAAT | 25.129 | 24.507 | 21.048 | 15.508 | 46.177 | 40.015 | ||
| Met beheer verbonden kosten en opbrengsten |
2.685 | 819 | 163 | 78 | 2.848 | 897 | ||
| VASTGOEDRESULTAAT | 27.814 | 25.326 | 21.211 | 15.586 | 49.025 | 40.912 | ||
| OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE |
24.238 | 22.192 | 19.562 | 14.287 | -1.718 | -1.591 | 42.082 | 34.888 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen |
172 | 0 | -47 | -589 | 125 | -589 | ||
| Variaties in de reële waarde van vastgoed beleggingen |
-9.347 | -6.971 | 4.000 | 1.773 | -5.347 | -5.198 | ||
| Ander portefeuille resultaat |
-714 | -266 | 471 | -350 | -243 | -616 | ||
| OPERATIONEEL RESULTAAT VAN HET SEGMENT |
14.349 | 14.955 | 23.986 | 15.121 | -1.718 | -1.591 | 36.617 | 28.485 |
| Financieel resultaat | -10.355 | -12.159 | -10.355 | -12.159 | ||||
| Belastingen | -310 | -36 | -310 | -36 | ||||
| NETTORESULTAAT | 14.349 | 14.955 | 23.986 | 15.121 | -12.383 | -13.786 | 25.952 | 16.290 |
Voor de beschrijving van de risicospreiding naar de huurders per segment wordt verwezen naar het Vastgoedverslag.
| BEDRIJFSSEGMENTERING | Kantoren | Logistiek vastgoed | TOTAAL | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden € | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 |
| Reële waarde van het vastgoed | 326.371 | 332.966 | 308.045 | 276.510 | 634.416 | 609.476 |
| Investeringen tijdens het boekjaar (reële waarde) |
2.752 | 2.434 | 1.094 | 34.158 | 3.846 | 36.592 |
| Verwerving van aandelen van vast goedvennootschappen |
0 | 0 | 30.107 | 0 | 30.107 | 0 |
| Desinvesteringen tijdens het boekjaar (reële waarde) |
0 | 0 | 3.666 | 2.627 | 3.666 | 2.627 |
| Investeringswaarde van het vastgoed | 334.530 | 341.290 | 315.746 | 283.423 | 650.276 | 624.713 |
| Totaal verhuurbare oppervlakte (m2) | 229.669 | 229.669 | 487.404 | 444.487 | 717.073 | 674.156 |
| Bezettingsgraad (%) | 85% | 83% | 95% | 91% | 90% | 87% |
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Huur | 48.960 | 43.273 |
| Gegarandeerde inkomsten | 0 | 0 |
| Huurkortingen | -3.100 | -3.311 |
| Huurvoordelen ('incentives') | -42 | -53 |
| Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten | 329 | 128 |
| Totaal huurinkomsten | 46.147 | 40.037 |
De huurinkomsten bevatten huren, inkomsten van operationele leaseovereenkomsten en opbrengsten die hier direct verband mee houden zoals verleende huurgaranties door promotoren en vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten, verminderd met de toegekende huurkortingen en huurvoordelen (incentives). De huurkortingen en huurvoordelen worden gespreid over de periode die loopt vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot de eerstvolgende opzegmogelijkheid van het huurcontract door de huurder.
De huurinkomsten van Intervest Oces & Warehouses zijn verspreid over 200 verschillende huurders wat het debiteurenrisico beperkt en de stabiliteit van de inkomsten bevordert. De tien belangrijkste huurders maken 45% (47% in 2014) van de jaarhuur uit, zijn vaak vooraanstaande bedrijven in hun sector en maken vaak deel uit van internationale concerns. De belangrijkste huurder, die tot het kantoorsegment behoort,
vertegenwoordigt op 31 december 2015 8% van de jaarhuur (8% in 2014). In 2015 zijn er 4 huurders waarvan de jaarhuur op individuele basis meer dan 5% vertegenwoordigt van de totale jaarhuur van Intervest Oces & Warehouses (5 huurders in 2014).
De toename van de huurinkomsten in 2015 met € 6,1 miljoen of circa 15% ten opzichte van het boekjaar 2014 (€ 40,0 miljoen) is voornamelijk het gevolg van de verwerving van de logistieke sites in Opglabbeek in december 2014 en in Luik in februari 2015. De huurinkomsten van de kantorenportefeuille zijn licht toegenomen door indexaties en verhuringen.
Bij het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten in het boekjaar 2015 is bij 81% van de contractwaarde een huurkorting toegekend (89% in 2014) van gemiddeld 11% van de jaarlijkse huurinkomsten (12% in 2014).
Ook wordt veelal bedongen dat de huurder de huurkortingen geheel of gedeeltelijk dient terug te betalen indien hij het contract zou verbreken bij de eerste break van de overeenkomst.
Bij het uitbreiden en/of verlengen van een huurcontract is in het boekjaar 2015 gemiddeld bij 71% van de contractwaarde een huurkorting toegekend (92% in 2014). Deze huurkorting bedraagt gemiddeld 11% van de jaarlijkse huurinkomsten (8% in 2014).
De contante waarde van de toekomstige minimum huurinkomsten tot aan de eerste vervaldag van de niet opzegbare contracten heeft onderstaande inningstermijnen:
| Totaal van de toekomstige minimum huurinkomsten | 135.326 | 138.439 |
|---|---|---|
| Meer dan vijf jaar | 15.253 | 21.361 |
| Tussen één en vijf jaar | 80.679 | 75.811 |
| Hoogstens één jaar | 39.394 | 41.267 |
| Vorderingen met een resterende looptijd van: | ||
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
De daling van de toekomstige minimum huurinkomsten met € 3 miljoen ten opzichte van 31 december 2014 ligt in lijn met het korter worden van de gemiddelde looptijd van de contracten.
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Te betalen huur op gehuurde activa en erfpachtvergoedingen | -21 | -20 |
| Waardeverminderingen op handelsvorderingen | -14 | -2 |
| Terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen | 65 | 0 |
| Totaal met verhuur verbonden kosten | 30 | -22 |
De verliezen op huurvorderingen (met recuperatie) vertegenwoordigen voor de periode 2006-2015 slechts 0,1% van de totale omzet. Een sterke verslechtering van de algemene economische conjunctuur kan de verliezen op huurvorderingen vergroten. De vastgoedvennootschap beperkt dit risico door middel van huurwaarborgen en bankgaranties van de huurders. Het eventuele faillissement van een belangrijke huurder kan voor de vennootschap een aanzienlijk verlies vertegenwoordigen, evenals een onverwachte huurleegstand en zelfs een herverhuring van de vrijgekomen oppervlakte tegen een prijs die lager is dan de prijs van het niet-gerespecteerde contract.
De met verhuur verbonden kosten betre©en voornamelijk de waardeverminderingen en terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen die in het resultaat genomen worden indien de boekwaarde hoger is dan de geschatte realisatiewaarde. Deze rubriek bevat ook de kosten voor de huur van terreinen en gebouwen door de vennootschap voor verdere verhuring aan haar huurders.
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Verkregen vergoedingen op huurschade | 2.579 | 379 |
| Andere | 604 | 603 |
| Ontvangen beheersvergoedingen van huurders | 604 | 603 |
| Totaal recuperatie van vastgoedkosten | 3.183 | 982 |
De recuperatie van de vastgoedkosten betreft voornamelijk de inresultaatname van schadevergoedingen ontvangen van huurders voor huurschade bij het verlaten van de gehuurde ruimten alsook de beheersvergoeding die de Groep
ontvangt van haar huurders voor het beheer van de verhuurde gebouwen en de doorrekening van de huurlasten aan de huurders, zoals weergegeven in onderstaande tabellen.
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar | 5.301 | 4.616 |
| Doorrekeningen van voorhe–ngen en belastingen op verhuurde gebouwen | 4.087 | 4.020 |
| Totaal recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
9.388 | 8.636 |
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Huurlasten gedragen door de eigenaar | -5.301 | -4.616 |
| Voorhe–ngen en belastingen op verhuurde gebouwen | -4.087 | -4.020 |
| Totaal huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
-9.388 | -8.636 |
| Totaal saldo van gerecupereerde huurlasten en belastingen | 0 | 0 |
De huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen en de recuperatie van deze lasten betre©en kosten die volgens de wet of volgens de gebruiken ten laste vallen van de huurder of lessee.
Deze kosten omvatten voornamelijk onroerende voorheng, elektriciteit, water, schoonmaak, onderhoud van ramen en vensters, technisch onderhoud, groenonderhoud, enz. De eigenaar staat zelf in voor het beheer van de gebouwen (kantoorgebouwen) of heeft dit uitbesteed aan externe vastgoedbeheerders (voor Mechelen Campus).
De eigenaar zal deze kosten overeenkomstig de contractuele afspraken met de huurder wel of niet aan hem doorrekenen. De afrekening gebeurt op halÄaarbasis (met uitzondering van enkele kantoor gebouwen waar de afrekening op kwartaal basis plaatsvindt). Gedurende het boekjaar worden voorschotten gefactureerd aan de huurders.
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Ontvangen coördinatievergoedingen turn-key solutions | 32 | 68 |
| Kosten en opbrengsten m.b.t. uitbating RE:"ex | -87 | -69 |
| Andere | 129 | 133 |
| Totaal andere met verhuur verbonden opbrengsten en kosten | 74 | 132 |
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Recurrente technische kosten | -1.205 | -999 |
| Onderhoud en herstellingen | -1.131 | -984 |
| Verzekeringspremies | -74 | -15 |
| Niet-recurrente technische kosten | -6 | 2 |
| Schadegevallen | -6 | 2 |
| Schadegevallen (kosten) | -155 | -81 |
| Schadegevallen (opbrengsten) | 149 | 83 |
| Totaal technische kosten | -1.211 | -997 |
De technische kosten omvatten onder meer onderhoud en herstellingskosten en verzekeringspremies. De toename volgt voornamelijk uit een uitgebreider onderhoudsprogramma voor de logistieke gebouwen van de vennootschap.
Onderhoud en herstellingskosten die als renovatie van een bestaand gebouw kunnen worden beschouwd omdat ze een verbetering van het rendement of de huur veroorzaken, worden niet in kost genomen maar geactiveerd.
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Makelaarscommissies | 0 | -9 |
| Publiciteit | -145 | -149 |
| Erelonen van advocaten en juridische kosten | -118 | -51 |
| Totaal commerciële kosten | -263 | -209 |
Commerciële kosten omvatten onder meer makelaarscommissies. De commissies betaald aan makelaars na een periode van leegstand worden geactiveerd aangezien de vastgoeddeskundigen, na een periode van leegstand, geschatte commissies in mindering brengen van de geschatte waarde van het vastgoed. De commissies betaald aan makelaars na een onmiddellijke herverhuring, zonder leegstandsperiode, worden niet geactiveerd en komen ten laste van het resultaat aangezien de vastgoeddeskundigen met deze commissies geen rekening houden bij hun waardering.
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Leegstandslasten van het boekjaar | -730 | -757 |
| Leegstandslasten van het vorig boekjaar | 21 | 91 |
| Onroerende voorhe–ng leegstand | -602 | -657 |
| Recuperatie onroerende voorhe–ng leegstand | 528 | 552 |
| Totaal kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen | -783 | -771 |
De kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen blijven tijdens het boekjaar 2015 nagenoeg stabiel op € 0,8 miljoen. De leegstandskosten maken voor het boekjaar 2015 circa 1,7% van de totale huurinkomsten van de vennootschap uit (1,9% in 2014).
Intervest Oces & Warehouses recupereert grotendeels de onroerende voorheng die aangerekend wordt op leegstaande delen van gebouwen via bezwaarschriften ingediend bij de Belastingsdienst Vlaanderen.
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Externe beheersvergoedingen | -10 | -15 |
| Kosten van het (intern) beheer van het patrimonium | -2.781 | -2.391 |
| Personeelsbeloningen | -1.897 | -1.611 |
| Vastgoeddeskundige | -156 | -156 |
| Overige kosten | -728 | -624 |
| Totaal beheerskosten van het vastgoed | -2.791 | -2.406 |
De beheerskosten van het vastgoed zijn kosten die verband houden met het beheer van de gebouwen. Hieronder worden begrepen de personeelskosten en de indirecte kosten van de directie en het personeel (zoals kosten van kantoor, werkingskosten, enz.) die zorgen voor het beheer van de
portefeuille en de verhuringen, alsook afschrijvingen en waardeverminderingen op materiële activa die gebruikt worden voor dit beheer en andere bedrijfskosten die aan het beheer van het vastgoed kunnen worden toegewezen.
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Kosten ten laste van de eigenaar | -79 | -39 |
| Onroerende voorhe–ng contractueel ten last van eigenaar | -172 | 0 |
| Overige andere vastgoedkosten | -20 | -10 |
| Totaal andere vastgoedkosten | -271 | -49 |
De andere vastgoedkosten betre©en vaak uitgaven die op basis van contractuele of commerciële afspraken met huurders ten laste van de Groep vallen. Het zijn veelal beperkingen op de betaling van de gemeenschappelijke lasten. Voor het boekjaar
2015 bedragen deze commerciële tussenkomsten circa € 0,3 miljoen op jaarbasis of 0,5% van de totale huurinkomsten van de vennootschap (€ 0,05 miljoen of 0,1% in boekjaar 2014).
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Belasting ICB | -291 | -265 |
| Ereloon commissaris | -74 | -74 |
| Bezoldigingen bestuurders | -54 | -30 |
| Liquidity provider | -15 | -15 |
| Financiële dienst | -18 | -26 |
| Personeelsbeloningen | -854 | -698 |
| Advieskosten | -145 | -203 |
| Overige kosten | -317 | -353 |
| Totaal algemene kosten | -1.768 | -1.664 |
Algemene kosten zijn alle kosten die verband houden met het beheer van de vennootschap en de kosten die niet kunnen worden toegewezen aan het beheer van het vastgoed. Deze operationele kosten zijn onder andere algemene administratieve kosten, kosten van het personeel dat zich met het beheer van de vennootschap als zodanig bezighoudt, afschrijvingen en waardeverminderingen op materiële activa die gebruikt worden voor dit beheer en andere bedrijfskosten.
De algemene kosten belopen € 1,8 miljoen en zijn € 0,1 miljoen gestegen ten opzichte van 2014 (€ 1,7 miljoen) voornamelijk door hogere personeelskosten door een groter aantal medewerkers.
| 2015 | 2014 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden € | intern beheer van het patrimonium Kosten van het |
aan het beheer van de Kosten verbonden vennootschap |
TOTAAL | Kosten van het intern beheer van het patrimonium |
aan het beheer van de Kosten verbonden vennootschap |
TOTAAL |
| Vergoedingen werknemers en zelfstandige medewerkers |
1.590 | 607 | 2.197 | 1.302 | 433 | 1.735 |
| Bezoldigingen en andere beloningen betaald binnen de 12 maanden |
926 | 472 | 1.398 | 794 | 339 | 1.133 |
| Pensioenen en beloningen na uitdiensttreding |
36 | 9 | 45 | 34 | 7 | 41 |
| Sociale zekerheid | 249 | 59 | 308 | 210 | 44 | 254 |
| Variabele vergoedingen | 82 | 19 | 101 | 119 | 25 | 144 |
| Ontslagvergoedingen | 122 | 0 | 122 | 0 | 0 | 0 |
| Overige lasten | 175 | 48 | 223 | 145 | 17 | 162 |
| Vergoedingen directiecomité | 307 | 247 | 554 | 309 | 265 | 573 |
| Voorzitter directiecomité | 85 | 86 | 171 | 104 | 104 | 208 |
| Vaste vergoeding | 73 | 74 | 147 | 92 | 92 | 184 |
| Variabele vergoeding | 12 | 12 | 24 | 12 | 12 | 24 |
| Andere leden directiecomité | 222 | 161 | 383 | 205 | 161 | 365 |
| Vaste vergoeding | 187 | 120 | 307 | 185 | 119 | 304 |
| Variabele vergoeding | 35 | 24 | 59 | 20 | 24 | 44 |
| Pensioenverplichtingen | 0 | 17 | 17 | 0 | 17 | 17 |
| Totaal personeelsbeloningen | 1.897 | 854 | 2.751 | 1.611 | 698 | 2.308 |
Het aantal werknemers en zelfstandige medewerkers op jaareinde 2015, uitgedrukt in voltijdse equivalenten bedraagt 18 personeelsleden voor het intern beheer van het patrimonium (17 in 2014) en 7 personeelsleden voor het beheer van de vennootschap (6 in 2014). Het aantal directieleden bedraagt 4 personen, waarvan 1 onbezoldigd.
Voor het personeel in vast dienstverband worden de bezoldigingen, de supplementaire beloningen, de vergoedingen bij uitdiensttreding, de ontslag- en verbrekingsvergoedingen geregeld door de wet op de arbeidsovereenkomsten van 4 juli 1978, de wet op de jaarlijkse vakantie van 28 juni 1971, het paritair comité waaronder de vennootschap ressorteert en de toepasselijke CAO's in de resultatenrekening opgenomen in de periode waarop ze betrekking hebben.
Pensioenen en beloningen na uitdiensttreding, bevatten pensioenen, bijdragen voor groepsverzekeringen, levens- en invaliditeitsverzekeringen en hospitalisatieverzekeringen. Intervest Oces & Warehouses heeft, voor haar personeelsleden in vast dienstverband, een groepsverzekeringscontract van het type "toegezegde bijdrage" bij een externe verzekeringsmaatschappij afgesloten. Als gevolg van de gewijzigde wetgeving eind december 2015 (op 18 december 2015 werd de wet tot waarborging van de duurzaamheid en het sociale karakter van de aanvullende pensioenen en tot versterking van het aanvullende karakter ten opzichte van de rustpensioenen goedgekeurd), dient de werkgever een minimum rendement te garanderen en bijgevolg dient dit contract geclassiceerd te worden als een "dened benet" plan. De vennootschap doet bijdragen aan dit fonds dat ona½ankelijk is van de vennootschap.
De bijdragen van het verzekeringsplan worden genancierd door de onderneming. Dit groepsverzekeringscontract volgt de wet-Vandenbroucke op de pensioenen. De bijdrageverplichtingen worden in de resultatenrekening, in de periode waarop ze betrekking hebben, opgenomen. Voor het
boekjaar 2015 bedragen deze bijdragen € 62.000 (€ 58.000 in 2014). De verzekeringsmaatschappij heeft op 31 december 2015 bevestigd dat het tekort om het minimum rendement te garanderen niet materieel is.
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Aanscha–ngswaarde | 5.225 | 2.914 |
| Geaccumuleerde meerwaarden en bijzondere waardeverminderingsverliezen | -1.559 | -287 |
| Boekwaarde (reële waarde) | 3.666 | 2.627 |
| Verkoopprijs | 3.700 | 2.049 |
| Verkoopkosten | -81 | -11 |
| Terugneming voorziening huurgaranties (toelichting 16) | 172 | 0 |
| Netto verkoopopbrengst | 3.791 | 2.038 |
| Totaal resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 125 | -589 |
Intervest Oces & Warehouses heeft in 2015 een niet-strategisch semi-industrieel gebouw gelegen in Du©el, Notmeir, verkocht voor een bedrag van € 3,7 miljoen. Het betreft een klein semi-industrieel gebouw bestaande uit opslagruimten (8.986 m2) en een beperkte kantooroppervlakte (228 m2).
De verkoopprijs is circa aan de boekwaarde op 31 december 2014 gerealiseerd, die € 3,7 miljoen bedroeg (reële waarde zoals bepaald door de ona½ankelijke vastgoeddeskundige van de vennootschap). Het gebouw maakt slechts 0,6% uit van de totale reële waarde van de vastgoedportefeuille van de vennootschap. Het betreft een transactie onder registratierechten.
| Totaal variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -5.347 | -5.198 |
|---|---|---|
| Negatieve variaties op vastgoedbeleggingen | -10.939 | -9.386 |
| Positieve variaties op vastgoedbeleggingen | 5.592 | 4.188 |
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
De variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen zijn in 2015 negatief en bedragen € -5,3 miljoen in vergelijking met negatieve variaties van € -5,2 miljoen in 2014. De variaties in 2015 zijn het gecombineerd e©ect van een afname van de reële waarde van de kantorenportefeuille en een toename van de reële waarde van de logistieke portefeuille.
De afname van de reële waarde van de kantorenportefeuille bedraagt € 9 miljoen of 2,8% ten opzichte van de reële waarde van de kantorenportefeuille op 31 december 2014. Deze afname komt voornamelijk door aanpassing van de rendementen voor bepaalde kantoorgebouwen in de Brusselse periferie en door nieuwe huurovereenkomsten
aan lagere huurprijzen. De toename van de reële waarde van de logistieke portefeuille bedraagt € 4 miljoen of 1,4% ten opzichte van de reële waarde van de logistieke portefeuille op 31 december 2014 door nieuwe verhuringen en verlengingen van bestaande huurcontracten.
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Portefeuilleresultaat als gevolg van fusieverrichtingen en daarmee gelijkgestelde verrichtingen |
114 | -800 |
| Overige | -357 | 184 |
| Variaties spreiding huurkortingen en tegemoetkomingen aan huurders | -357 | 182 |
| In resultaatname van toekomstige spreidingen van huurkorting en tegemoetkomingen aan huurders door verkoop van vastgoedbeleggingen |
0 | 2 |
| Totaal ander portefeuilleresultaat | -243 | -616 |
Het ander portefeuilleresultaat bevat naast de variaties in de spreiding van huurkortingen en tegemoetkomingen aan huurders, de opbrengsten verbonden met de verwerving van aandelen van de logistieke site in Luik en de latente belastingen met betrekking tot deze site.
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Nominale interestlasten op leningen | -8.299 | -9.097 |
| Leningen bij nanciële instellingen | -3.740 | -3.099 |
| Vastrentend | -319 | -190 |
| Variabel | -3.421 | -2.909 |
| Obligatieleningen | -4.164 | -5.535 |
| Interestkosten op niet opgenomen kredieten | -395 | -463 |
| Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten | -2.317 | -2.356 |
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedenieerd in IFRS |
-2.317 | -2.356 |
| Andere interestkosten | -395 | -403 |
| Totaal netto-interestkosten | -11.011 | -11.856 |
De netto-interestkosten bedragen in 2015 € -11,0 miljoen ten opzichte van € -11,9 miljoen in 2014. De daling van de nancieringskosten volgt hoofdzakelijk uit de hernanciering aan een lagere rentevoet van de obligatielening van € 75 miljoen die in juni 2015 op vervaldatum gekomen is en terugbetaald
is. Deze daling van de nancieringskost wordt deels gecompenseerd door de acquisitie van de twee logistieke sites (in Opglabbeek eind 2014 en in Luik in februari 2015) waardoor de kredietopname bij nanciële instellingen in 2015 gemiddeld € 29 miljoen hoger is dan in 2014.
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Netto-interestkosten op langlopende nanciële schulden | -7.860 | -8.125 |
| Netto-interestkosten op kortlopende nanciële schulden | -3.151 | -3.731 |
| Totaal netto-interestkosten | -11.011 | -11.856 |
De totale gemiddelde interestvoet bedraagt in 2015 3,5% inclusief bankmarges vergeleken met 4,1% in 2014. De gemiddelde interestvoet van de langlopende nanciële schulden is voor 2015 3,7% inclusief bankmarges (4,1% in 2014). De gemiddelde interestvoet van de kortlopende nanciële schulden is voor 2015 3,0% inclusief bankmarges (4,2% in 2014).
De (hypothetische) toekomstige cash outow voor 2015 van de interestlasten van de op 31 december
2015 opgenomen leningen aan vaste rentevoet of aan de variabele rentevoet op 31 december 2015 bedraagt € 8,3 miljoen (€ 10,2 miljoen in 2014). Deze daling is het gevolg van de hernanciering van de obligatielening in 2014.
Voor het boekjaar 2015 bedraagt het e©ect op het operationeel uitkeerbaar resultaat van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 1% ongeveer € 0,4 miljoen negatief (€ -0,4 miljoen in 2014).
| Vennootschapsbelasting -310 -36 |
|
|---|---|
Met de GVV-Wet (voorheen het KB van 7 december 2010 en het KB van 10 april 1995) heeft de wetgever een voordelig scaal statuut gegeven aan de GVV's. Indien een vennootschap overstapt naar het statuut van GVV, of indien een (gewone) vennootschap fuseert met een GVV, moet zij een éénmalige belasting betalen (exit taks). Daarna is de GVV enkel nog onderworpen aan belastingen op heel specieke bestanddelen, zoals op "verworpen uitgaven". Op het gros van de winst die
voortkomt uit verhuringen en meerwaarden op verkopen van vastgoedbeleggingen wordt dus geen vennootschapsbelasting betaald.
De vennootschapsbelasting voor 2015 is voornamelijk het gevolg van de verwerving van de aandelen van Stockage Industriel nv, die de site in Luik bevat. Deze vennootschap is wel onderworpen aan vennootschapsbelasting en is op 17 februari 2016 gefuseerd met Intervest Oces & Warehouses nv.
Op gebied van research en ontwikkeling werden door de vennootschap geen eigen activiteiten ontwikkeld.
| in duizenden € | 2015 | 2014 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kantoren | Logistiek vastgoed |
Totaal | Kantoren | Logistiek vastgoed |
Totaal | |
| Balans op 1 januari | 332.966 | 276.510 | 609.476 | 337.503 | 243.206 | 580.709 |
| • Verwerving van vastgoedbeleggingen |
0 | 0 | 0 | 0 | 33.033 | 33.033 |
| • Verwerving van vastgoedvennootschappen |
0 | 30.107 | 30.107 | 0 | 0 | 0 |
| • Investeringen in bestaande vastgoedbeleggingen |
2.752 | 1.094 | 3.846 | 2.434 | 986 | 3.420 |
| • Uitbreidingen van bestaande vastgoedbeleggingen |
0 | 0 | 0 | 0 | 139 | 139 |
| • Verkopen van vastgoedbeleggingen |
0 | -3.666 | -3.666 | 0 | -2.627 | -2.627 |
| • Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen |
-9.347 | 4.000 | -5.347 | -6.971 | 1.773 | -5.198 |
| Balans op 31 december | 326.371 | 308.045 | 634.416 | 332.966 | 276.510 | 609.476 |
| OVERIGE INFORMATIE | ||||||
| Investeringswaarde van het vastgoed |
334.530 | 315.746 | 650.276 | 341.290 | 283.423 | 624.713 |
De vastgoedbeleggingen bestaan uit:
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Vastgoed bestemd voor verhuring | 628.860 | 604.021 |
| Andere: grondreserves | 5.556 | 5.455 |
| Totaal vastgoedbeleggingen | 634.416 | 609.476 |
Intervest Oces & Warehouses heeft op 31 december 2015 geen projectontwikkelingen noch activa voor eigen gebruik.
Voor de verdere verklaring van de variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen wordt verwezen naar Toelichting 9.
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen is in 2015 toegenomen met circa € 25 miljoen en bedraagt op 31 december 2015 € 634 miljoen (€ 609 miljoen op 31 december 2014). Onderliggend heeft de reële waarde van de vastgoedportefeuille in 2015 volgende evoluties gekend:
• enerzijds, de toename van de reële waarde van de logistieke portefeuille met € 31 miljoen of 11% ten opzichte van de reële waarde op 31 december 2014, hoofdzakelijk voor:
De logistieke site in Luik is verworven via de overname van de aandelen van Stockage Industriel nv. Op deze verwerving is IFRS 3 niet van toepassing.
Voor de verwerving van deze aandelen is een prijs betaald van € 21 miljoen (zie geconsolideerd kasstroomoverzicht). De vastgoedwaarde bedraagt € 29 miljoen. Bij deze transactie zijn voor € 5 miljoen schulden overgenomen. Tevens is een bedrag van € 3 miljoen aan te betalen exit taks bij fusie (doorgevoerd op 17 februari 2016) in mindering gebracht van de aankoopprijs. Op het moment van de aankoop is het vastgoed geherwaardeerd door een ona½ankelijke vastgoeddeskundige op € 30 miljoen.
Op 31 december 2015 heeft de vennootschap in Herentals op haar site Herentals Logistics 3 een grondreserve met een oppervlakte van 32.100 m2 voor de toekomstige potentiële nieuwbouw van een kwalitatief nieuw logistiek vastgoed in de vorm van een opsplitsbare logistieke hal met een oppervlakte van circa 19.000 m2. Op jaareinde 2015 is deze grondreserve gewaardeerd als bouwrijp terrein met bouwvergunning.
Op 31 december 2015 zijn er geen vastgoedbeleggingen die het voorwerp uitmaken van hypothecaire zekerheden die werden verstrekt in het kader van opgenomen leningen en kredietfaciliteiten bij nanciële instellingen. Voor de beschrijving van de wettelijke hypotheek gevestigd ter waarborging van de openstaande scale schuld op het logistiek pand gelegen te Aartselaar, Dijkstraat wordt verwezen naar Toelichting 24.
IFRS 13 is van toepassing op boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2013 en introduceert een uniform raamwerk voor waardering tegen reële waarde en informatieverschang over waardering tegen reële waarde waar deze waarderingsgrondslag op grond van andere IFRS-standaarden verplicht of toegestaan is. Daarbij wordt de reële waarde speciek gedenieerd als de prijs die zou worden ontvangen bij de verkoop van een actief of die betaald zou moeten worden bij het overdragen van een verplichting in een ordelijke transactie tussen marktpartijen op de waarderingsdatum. De vereiste informatieverschang in IFRS 13 inzake waarderingen tegen reële waarde dient ook ter vervanging van of als uitbreiding op de vereisten in andere IFRS-standaarden, waaronder IFRS 7 Financiële instrumenten: Informatieverschang.
Vastgoedbeleggingen worden opgenomen tegen reële waarde. De reële waarde is vastgesteld op basis van één van de volgende niveaus van de hiërarchie:
De in de balans opgenomen reële waarde van vastgoedbeleggingen is uitsluitend het resultaat van de waardering van de portefeuille door ona½ankelijke vastgoeddeskundigen.
Voor de waardebepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen werden de aard, de kenmerken en de risico's van deze gebouwen en de beschikbare marktgegevens onderzocht.
Omwille van de liquiditeit van de markt en de moeilijkheid om transactiegegevens te bekomen die op een onbetwistbare manier vergelijkbaar zijn, is het evaluatieniveau van de reële waarde van de Intervest Oces & Warehouses' gebouwen overeenkomstig de IFRS 13 norm, gelijk aan niveau 3 en dit voor de volledige portefeuille.
Alle vastgoedbeleggingen van de vennootschap worden ieder kwartaal gewaardeerd aan reële waarde door de ona½ankelijke vastgoeddeskundigen. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde (dus gecorrigeerd voor 2,5% aankoopkosten zoals beschreven in de "Grondslagen voor de nanciële verslaggeving – Vastgoedbeleggingen" – zie supra), wat wil zeggen het geschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op waarderingsdatum kan worden verhandeld tussen een tot een transactie bereid zijnde koper en een verkoper in een zakelijke, objectieve transactie voorafgegaan door gedegen onderhandeling waarbij de partijen goed geïnformeerd en tot een transactie bereid zijn.
Wanneer geen actuele marktprijzen in een actieve markt beschikbaar zijn, komen de waarderingen tot stand op basis van een brutorendementsberekening, waarbij de brutomarkthuren worden gekapitaliseerd. Deze bekomen waarderingen worden gecorrigeerd met de geactualiseerde waarde (NPV) van het verschil tussen de huidige actuele huur en de geschatte huurwaarde op datum van de evaluatie en dit voor de periode tot aan de volgende opzegmogelijkheid van de lopende huurcontracten. Ook huurkortingen worden in rekening gebracht. Voor gebouwen die deels of volledig onbezet zijn, wordt de waardering berekend aan de hand van de geschatte
huurwaarde, met a½ouding van de leegstand en de kosten (verhuurkosten, publiciteitskosten, enz.) voor de leegstaande delen.
De gehanteerde rendementen zijn speciek voor het type vastgoed, de locatie, de staat van onderhoud en de verhuurbaarheid van ieder pand. De basis voor de bepaling van de rendementen wordt gevormd door vergelijkbare transacties, aangevuld met markt- en gebouwspecieke kennis. Bij de waardebepaling is ook rekening gehouden met vergelijkbare transacties in de markt.
De rendementen1 beschreven in het Vastgoedverslag worden berekend door de (theoretische) brutohuur van het vastgoed te delen door de reële waarde van de vastgoedbeleggingen uitgedrukt in een percentage. Het gemiddelde brutorendement bij volledige verhuring van de totale vastgoedportefeuille per 31 december 2015 bedraagt 8,8% (8,8% op 31 december 2014).
Er worden per pand, per huurder en per leegstaande ruimte veronderstellingen gemaakt van de kans op (her)verhuur, aantal maanden leegstand, incentives en verhuurkosten.
De meest belangrijke hypotheses met betrekking tot de waardering van de vastgoedbeleggingen zijn:
| 2015 | 2014 | |
|---|---|---|
| Gemiddelde brutomarkthuur per m2 (€) | ||
| • Kantoren | 140 | 142 |
| • Logistiek vastgoed | 48 | 48 |
| Gemiddeld brutorendement2 bij volledige verhuring (%) | 8,8% | 8,8% |
| • Kantoren | 9,8% | 9,8% |
| • Logistiek vastgoed | 7,7% | 7,7% |
| Gemiddeld nettorendement3 (%) | 7,8% | 7,9% |
| • Kantoren | 8,4% | 8,6% |
| • Logistiek vastgoed | 7,1% | 7,0% |
| Leegstandspercentage (%) | 10% | 13% |
In geval van een hypothetische negatieve aanpassing van het rendement dat gebruikt wordt door de vastgoeddeskundigen bij de bepaling van de reële waarde van de vastgoedportefeuille van de vennootschap (yield of kapitalisatievoet) met 1% (van 7,9% naar 8,9% gemiddeld), zou de reële
waarde van het vastgoed verminderen met € 72 miljoen of 11%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap stijgen met 6% tot circa 54%.
In het omgekeerde geval van een hypothetische positieve aanpassing van dit gebruikte rendement
1,2,3 Het rendement werd tot het Jaarverslag 2014 berekend op de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen. Om uniformiteit met de berekeningswijze van het rendement in de sector te bekomen wordt het rendement in het Jaarverslag 2015 berekend op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen. De vergelijkende cijfers van 2014 zijn herberekend op basis van de reële waarde.
met 1% (van 7,9% naar 6,9% gemiddeld), zou de reële waarde van het vastgoed toenemen met € 93 miljoen of 15%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap dalen met 6% tot circa 42%.
In geval van een hypothetische daling van de lopende huren van de vennootschap (bij gelijkblijvend rendement) met € 1 miljoen (van € 49,8 miljoen naar € 48,8 miljoen), zou de reële waarde van het vastgoed verminderen met € 13 miljoen of 2%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap stijgen met 1% tot circa 49%. In het omgekeerde geval van een hypothetische stijging
van de lopende huren van de vennootschap (bij gelijkblijvend rendement) met € 1 miljoen (van € 49,8 miljoen naar € 50,8 miljoen), zou de reële waarde van het vastgoed toenemen met € 13 miljoen of 2%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap dalen met 1% tot circa 47%.
Er bestaat een correlatie tussen de evoluties van de lopende huren en de in de vastgoedschatting gehanteerde rendementen. Deze is echter buiten beschouwing gelaten in bovenstaande sensitiviteitsanalyse.
Vastgoedbeleggingen worden in de boekhouding opgenomen op basis van schattingsverslagen opgesteld door ona½ankelijke en deskundige vastgoedschatters. Deze verslagen zijn gebaseerd op informatie die door de vennootschap aangeleverd wordt en op door de vastgoeddeskundigen gehanteerde assumpties en waarderingsmodellen.
Informatie die door de vennootschap aangeleverd wordt, omvat lopende huren, termijnen en voorwaarden van huurovereenkomsten, service lasten,
investeringen, enz. Deze informatie is aÆomstig van het nancieel- en beheerssysteem van de vennootschap en is onderworpen aan het algemeen geldende controlesysteem van de vennootschap.
De door de vastgoeddeskundigen gehanteerde assumpties en waarderingsmodellen hebben voornamelijk betrekking op de marktsituatie, zoals rendementen en discontovoeten. Ze zijn gebaseerd op hun professionele beoordeling en waarneming van de markt.
| Niet observeerbare parameters (input op 31.12.2015) |
Bandbreedte | Gewogen gemiddelde |
|---|---|---|
| ERV (in €/m2) | ||
| • Kantoren | 93 – 147 €/m2 | 127 € /m2 |
| • Logistiek vastgoed | 39 – 83 €/m2 | 45 € /m2 |
| Yield (in %)1 | ||
| • Kantoren | 7,9% – 10,6% | 8,9% |
| • Logistiek vastgoed | 6,5% – 8,3% | 7,1% |
Voor een gedetailleerde beschrijving van de methode van waardering toegepast door de vastgoeddeskundigen wordt verwezen naar het hoofdstuk "Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskundigen" in het Vastgoedverslag.
De informatie die ter beschikking gesteld wordt van de vastgoeddeskundigen, alsook de assumpties en de waarderingsmodellen worden nagekeken door de business analist van de vennootschap, alsook door de directie van de vennootschap. Dit houdt een nazicht in van de variaties in de reële waarde tijdens de betre©ende periode.
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Handelsvorderingen | 1.018 | 568 |
| Vooruitfacturaties huren | 2.921 | 2.740 |
| Op te stellen facturen | 465 | 464 |
| Dubieuze debiteuren | 236 | 409 |
| Voorziening dubieuze debiteuren | -236 | -409 |
| Niet ontvangen wederinstaatstellingsvergoedingen | 2.500 | 0 |
| Andere handelsvorderingen | 53 | 89 |
| Totaal handelsvorderingen | 6.957 | 3.861 |
Begin 2015 is Intervest Oces & Warehouses tot een akkoord gekomen met haar huurder Deloitte om de vertrekdata voor de 3 betre©ende gebouwen (Diegem Campus 1 en 2 en Hermes Hills, in totaal circa 20.000 m2) die oorspronkelijk liepen tot 2016 en 2017, samen te laten vallen en vast te leggen op 31 december 2016. In dit kader is de
wederinstaatstellingsvergoeding die ten laste valt van de huurder zoals voorzien in de huurcontracten, bepaald op € 2,5 miljoen en werd overeengekomen dat Deloitte dit bedrag betaalt in 2016.
Door de strikte credit control beloopt het aantal dagen openstaand klantenkrediet slechts 7 dagen.
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Vorderingen < 30 dagen | 488 | 259 |
| Vorderingen 30-90 dagen | 214 | 117 |
| Vorderingen > 90 dagen | 316 | 192 |
| Totaal openstaande handelsvorderingen | 1.018 | 568 |
Voor de opvolging van het debiteurenrisico dat Intervest Oces & Warehouses hanteert, wordt verwezen naar de beschrijving van het hoofdstuk "Risicofactoren" (Operationele risico's - debiteurenrisico's).
Totaal belastingsvorderingen en andere vlottende activa 3.593 1.655
Voor de toelichting bij de scale situatie van de Groep wordt verwezen naar Toelichting 24.
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Gelopen, niet vervallen vastgoedopbrengsten | 1.626 | 1.479 |
| Te recupereren onroerende voorhežng | 1.593 | 1.479 |
| Te recupereren schadegevallen | 33 | 0 |
| VooraÀetaalde vastgoedkosten | 12 | 153 |
| VooraÀetaalde interesten en andere nanciële kosten | 304 | 395 |
| Andere | 91 | 66 |
| Totaal overlopende rekeningen | 2.033 | 2.093 |
Intervest Oces & Warehouses recupereert grotendeels de onroerende voorheng die aangerekend wordt op leegstaande delen van gebouwen via bezwaarschriften ingediend bij de Belastingsdienst Vlaanderen.
| beweging Kapitaal |
kapitaal na de verrichting uitstaand Totaal |
gecreëerde aandelen Aantal |
Totaal aantal aandelen |
||
|---|---|---|---|---|---|
| Datum | Verrichting | in duizenden € | in eenheden | ||
| 08.08.1996 | Oprichting | 62 | 62 | 1.000 | 1.000 |
| 05.02.1999 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Atlas Park) |
4.408 | 4.470 | 1.575 | 2.575 |
| 05.02.1999 | Kapitaalverhoging door incorporatie van uitgiftepremies en reserves en kapitaal vermindering door incorporatie van over gedragen verliezen |
-3.106 | 1.364 | 0 | 2.575 |
| 05.02.1999 | Splitsing van het aandeel | 0 | 1.364 | 1.073.852 | 1.076.427 |
| 05.02.1999 | Kapitaalverhoging door inbreng in speciën | 1.039 | 2.403 | 820.032 | 1.896.459 |
| 29.06.2001 | Fusie door opslorping van de naamloze vennootschappen Catian, Innotech, Greenhill Campus en Mechelen Pand |
16.249 | 18.653 | 2.479.704 | 4.376.163 |
| 21.12.2001 | Fusie door opslorping van vennootschap pen die behoorden tot VastNed Groep |
23.088 | 41.741 | 2.262.379 | 6.638.542 |
| 21.12.2001 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura (De Arend, Sky Building en Gateway House) |
37.209 | 78.950 | 1.353.710 | 7.992.252 |
| 31.01.2002 | Inbreng van 575.395 aandelen Siref | 10.231 | 89.181 | 1.035.711 | 9.027.963 |
| 08.05.2002 | Inbreng van max 1.396.110 aandelen Siref in het kader van het bod |
24.824 | 114.005 | 2.512.998 | 11.540.961 |
| 28.06.2002 | Fusie met Siref nv; ruil van 111.384 aandelen Siref |
4.107 | 118.111 | 167.076 | 11.708.037 |
| 23.12.2002 | Fusie door opslorping van de naamloze vennootschappen Apibi, Pakobi, PLC, MCC en Mechelen Campus |
5.016 | 123.127 | 1.516.024 | 13.224.061 |
| 17.01.2005 | Fusie door opslorping van de naamloze vennootschappen Mechelen Campus 2, Mechelen Campus 4, Mechelen Campus 5 en Perion 2 |
3.592 | 126.719 | 658.601 | 13.882.662 |
| 18.10.2007 | Fusie door opslorping van de naamloze vennootschappen Mechelen Campus 3 en Zuidinvest |
6 | 126.725 | 18.240 | 13.900.902 |
| 01.04.2009 | Fusie door overneming van de naamloze vennootschap Edicorp |
4 | 126.729 | 6.365 | 13.907.267 |
| 25.05.2012 | Kapitaalverhoging door keuzedividend boekjaar 2011 |
2.666 | 129.395 | 292.591 | 14.199.858 |
| 23.05.2013 | Kapitaalverhoging door keuzedividend boekjaar 2012 |
2.051 | 131.447 | 225.124 | 14.424.982 |
| 28.05.2014 | Kapitaalverhoging door keuzedividend boekjaar 2013 |
3.211 | 134.657 | 352.360 | 14.777.342 |
| 22.12.2014 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura in het kader van een met splitsing gelijk gestelde verrichting of partiële splitsing (artikel 677 Wetboek van Vennootschappen) |
12.453 | 147.110 | 1.366.564 | 16.143.906 |
| 28.05.2015 | Kapitaalverhoging door keuzedividend | 870 | 147.980 | 95.444 | 16.239.350 |
Het maatschappelijk kapitaal bedraagt op 31 december 2015 € 147 979 792,72 en is verdeeld in 16.239.350 volgestorte aandelen zonder vermelding van nominale waarde.
| EVOLUTIE UITGIFTEPREMIES in duizenden € |
Kapitaal verhoging |
Opleg in geld |
Waarde inbreng |
Uitgifte premies |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Datum | Verrichting | ||||
| 05.02.99 | Kapitaalverhoging door inbreng in speciën | 1.039 | 0 | 20.501 | 19.462 |
| 21.12.01 | Aanzuivering van boekhoudkundige verliezen naar aanleiding van de fusie door opslorping van vennootschappen die behoorden tot VastNed Groep |
0 | 0 | 0 | -13.747 |
| 31.01.02 | Inbreng van 575.395 aandelen Siref | 10.231 | 1.104 | 27.422 | 16.087 |
| 08.05.02 | Inbreng van max 1.396.110 aandelen Siref in het kader van het bod |
24.824 | 2.678 | 66.533 | 39.031 |
| 25.05.12 | Kapitaalverhoging door keuzedividend | 2.666 | 0 | 5.211 | 2.545 |
| 23.05.13 | Kapitaalverhoging door keuzedividend | 2.051 | 0 | 3.863 | 1.812 |
| 28.05.14 | Kapitaalverhoging door keuzedividend | 3.211 | 0 | 7.075 | 3.864 |
| 22.12.14 | Kapitaalverhoging door inbreng in natura in het kader van een met splitsing gelijk gestelde verrichting of partiële splitsing (artikel 677 Wetboek van Vennootschap pen) |
12.453 | 0 | 26.183 | 13.730 |
| 28.05.15 | Kapitaalverhoging door keuzedividend | 870 | 0 | 2.305 | 1.435 |
Totaal uitgiftepremies 84.220
De uitgiftepremies bedragen op 31 december 2015 € 84 miljoen.
Voor de beweging van de reserves tijdens het boekjaar 2015 wordt verwezen naar het mutatieoverzicht van het eigen vermogen.
De reserves zijn als volgt samengesteld:
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Wettelijke reserves | 90 | 90 |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed | 59.109 | 65.513 |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van het vastgoed |
74.345 | 80.030 |
| Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en – kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-15.236 | -14.517 |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkings boekhouding zoals gedenieerd in IFRS |
-5.066 | -4.722 |
| Andere reserves | 650 | 650 |
| Overgedragen resultaten van vorige boekjaren | 8.766 | 6.414 |
| Totaal reserves | 63.549 | 67.945 |
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Saldo per einde van het vorige boekjaar | -14.517 | -14.531 |
| Variaties in de investeringswaarde van vastgoedbeleggingen | 21 | -296 |
| Aankopen van vastgoedbeleggingen vorig boekjaar | -806 | 0 |
| Verkoop van vastgoedbeleggingen vorig boekjaar | 66 | 310 |
| Totaal reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierech ten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-15.236 | -14.517 |
Het verschil tussen de reële waarde van het vastgoed (conform IAS 40) en de investeringswaarde van het vastgoed zoals bepaald door de ona½ankelijke vastgoeddeskundigen, wordt opgenomen in deze post.
De overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen wordt vanaf het boekjaar 2010 niet meer tijdens het boekjaar verricht maar enkel na de goedkeuring van de resultaatverwerking door de algemene vergadering van aandeelhouders (in april van het volgende boekjaar). Aangezien dit een overboeking binnen twee posten van het eigen vermogen betreft, heeft dit geen impact op het totale eigen vermogen van de vennootschap.
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Andere | 0 | 172 |
| Voorziening huurgaranties uit verkoop vastgoedbeleggingen | 0 | 172 |
| Totaal voorzieningen | 0 | 172 |
Tot 2014 bevatten de kortlopende voorzieningen de resterende huurgaranties die ontstaan zijn uit de verkoop van vastgoedbeleggingen.
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Exit taks | 3.157 | 332 |
| Andere | 3.178 | 3.324 |
| Leveranciers | 1.451 | 1.437 |
| Huurders | 690 | 1.417 |
| Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten | 1.037 | 470 |
| Totaal handelsschulden en andere kortlopende schulden | 6.335 | 3.656 |
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Te betalen dividenden | 186 | 187 |
| Totaal andere kortlopende verplichtingen | 186 | 187 |
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten | 5.036 | 4.442 |
| Verplichtingen verbonden aan vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten |
1.250 | 1.200 |
| Ontvangen schadevergoedingen voor wederinstaatstelling | 21 | 140 |
| Vooruitgefactureerde huurinkomsten | 3.765 | 3.102 |
| Gelopen, niet vervallen interesten en andere kosten | 2.748 | 4.571 |
| Intresten m.b.t obligatieleningen | 1.710 | 3.648 |
| Andere interesten en nanciële kosten | 1.038 | 923 |
| Andere | 1.733 | 1.768 |
| Overige toe te rekenen kosten | 735 | 695 |
| Overige over te dragen opbrengsten | 998 | 1.073 |
| Totaal overlopende rekeningen | 9.517 | 10.781 |
De overlopende rekeningen omvatten op 31 december 2015 voor € 5,0 miljoen vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten, waaronder € 1,3 miljoen verplichtingen verbonden aan vergoedingen ontvangen naar aanleiding van de vroegtijdige beëindiging van huurcontracten door Tibotec-Virco in 2010 in Intercity Business Park in Mechelen en de vooruitfacturatie van de huurinkomsten voor het eerste kwartaal van het volgende boekjaar die € 3,8 miljoen bedraagt.
De gelopen, niet vervallen interesten en andere kosten bedragen in 2015 € 2,7 miljoen, en omvatten oa. de interesten op de obligatielening die verschuldigd zijn op 1 april 2016 op de obligatielening die uitgegeven is in maart 2014. In 2014 bevat deze rubriek eveneens nog de interesten op de obligatielening van € 75 miljoen die in juni 2015 werd terugbetaald.
Voor de beschrijving van de Financiële structuur van de vennootschap wordt verwezen naar het Verslag van het directiecomité.
| in duizenden € | 2015 | 2014 | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Schulden met een resterende looptijd van |
Schulden met een resterende looptijd van |
|||||||||||
| < 1 jaar | > 1 jaar en < 5 jaar |
> 5 jaar | Totaal | Procentueel aandeel |
< 1 jaar | > 1 jaar en < 5 jaar |
> 5 jaar | Totaal | Procentueel aandeel |
|||
| Kredietinstellingen: opgenomen kredieten |
79.157 | 159.092 | 7.533 | 245.782 | 81% | 37.533 | 101.450 | 10.734 | 149.717 | 53% | ||
| Obligatielening | 0 | 24.443 | 34.983 | 59.426 | 19% | 74.925 | 24.702 | 34.589 | 134.216 | 47% | ||
| Financiële leasing | 1 | 3 | 0 | 4 | 0% | 7 | 3 | 0 | 10 | 0% | ||
| TOTAAL | 79.158 | 183.538 | 42.516 | 305.212 | 100% | 112.465 | 126.155 | 45.323 | 283.943 | 100% | ||
| Procentueel aandeel |
26% | 60% | 14% | 100% | 40% | 44% | 16% | 100% |
De kredietovereenkomsten van Intervest Oces & Warehouses zijn, naast de vereiste tot het behoud van het GVV-statuut en het voldoen aan de nanciële ratio's zoals opgelegd door de GVV-Wet, onderworpen aan de naleving van nanciële ratio's, die vooral verband houden met het geconsolideerde nanciële schuldenniveau van de vennootschap of haar nanciële interestlast, het verbod tot hypothekeren of verpanden van vastgoedbeleggingen en de pari passu behandeling van de schuldeisers. De nanciële ratio's beperken het bedrag dat Intervest Oces & Warehouses nog zou kunnen lenen.
Ten behoeve van de nanciering van de vennootschap zijn er op 31 december 2015 geen hypothecaire inschrijvingen genomen, noch hypothecaire volmachten toegestaan.
Voor de meeste nancieringen wordt door de kredietinstellingen veelal een rentedekkingsverhouding van meer dan 2 vereist (zie beschrijving van de Financiële structuur in het Verslag van het directiecomité).
Deze ratio's zijn gerespecteerd op 31 december 2015. Indien Intervest Oces & Warehouses deze ratio's niet meer zou respecteren, zou door de nanciële instellingen kunnen worden geëist dat de nancieringsovereenkomsten van de vennootschap worden geannuleerd, heronderhandeld, opgezegd of vervroegd terugbetaald.
| in duizenden € | 2015 | 2014 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Schulden met een resterende looptijd van |
Schulden met een resterende looptijd van |
|||||||||
| < 1 jaar | > 1 jaar en < 5 jaar |
> 5 jaar | Procentueel Totaal |
aandeel | < 1 jaar | > 1 jaar en < 5 jaar |
> 5 jaar | Totaal | Procentueel aandeel |
|
| Kredietinstellin gen: opgenomen kredieten |
79.157 | 159.092 | 7.533 | 245.782 | 72% | 37.533 | 101.450 | 10.734 | 149.717 | 40% |
| Niet-opgenomen kredietlijnen |
35.225 | 0 | 0 | 35.225 | 10% | 50.479 | 40.200 | 0 | 90.679 | 24% |
| Obligatielening | 0 | 24.443 | 34.983 | 59.426 | 18% | 74.925 | 24.702 | 34.589 | 134.216 | 36% |
| TOTAAL | 114.382 | 183.535 | 42.516 | 340.433 | 100% | 162.937 | 166.352 | 45.323 | 374.612 | 100% |
| Procentueel aandeel |
34% | 54% | 12% | 100% | 43% | 45% | 12% | 100% |
Bovenstaande tabel "Opdeling volgens de vervaldag van de kredietlijnen" bevat een bedrag van € 35 miljoen aan niet-opgenomen kredietlijnen (€ 91 miljoen op 31 december 2014). Deze vormen op afsluitingsdatum geen e©ectieve schuld maar zijn enkel een potentiële schuld onder de vorm
van een beschikbare kredietlijn. Het procentueel aandeel wordt berekend als de verhouding van iedere component ten opzichte van de som van de opgenomen kredietlijnen, niet-opgenomen kredietlijnen en de uitstaande obligatielening.
| in duizenden € | 2015 | 2014 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Totaal | Procentueel aandeel |
Totaal | Procentueel aandeel |
||
| Kredieten met variabele rentevoet | 78.782 | 26% | 42.717 | 15% | |
| Kredieten ingedekt door interest rate swaps | 160.000 | 52% | 100.000 | 35% | |
| Kredieten met vaste rentevoet | 66.426 | 22% | 141.216 | 50% | |
| TOTAAL | 305.208 | 100% | 283.933 | 100% |
In bovenstaande tabel "Opdeling volgens het variabel of vastrentend karakter van de opgenomen kredieten bij kredietinstellingen en van de obligatielening" wordt het procentuele aandeel berekend als de verhouding van iedere component ten opzichte van de som van de opgenomen kredieten.
Private plaatsing van obligaties voor € 60 miljoen
Op 19 maart 2014 heeft Intervest Oces & Warehouses een private plaatsing van obligaties gerealiseerd voor een totaalbedrag van € 60 miljoen. De obligaties hebben een looptijd van respectievelijk 5 jaar (€ 25 miljoen) en 7 jaar (€ 35 miljoen) en vervallen op respectievelijk 1 april 2019 en 1 april 2021. De obligaties met vervaldatum 1 april 2019 genereren een vast jaarlijks brutorendement van 3,430%, de obligaties met vervaldatum 1 april 2021 een vast jaarlijks brutorendement van 4,057%.
De uitgifteprijs van de obligaties is gelijk aan hun nominaal bedrag, hetzij € 100.000. De obligaties zijn geplaatst bij institutionele investeerders.
Publieke obligatielening 2010-2015
In juni 2010 heeft Intervest Oces & Warehouses een obligatielening uitgegeven op de Belgische markt voor een bedrag van € 75 miljoen met een looptijd van 5 jaar. De uitgifteprijs is bepaald op 100,875% van de nominale waarde van de obligaties met een coupon van 5,10% bruto jaarlijks betaalbaar op 29 juni. Het actuariële rendement bij uitgifte bedraagt 4,90% bruto (op de uitgifteprijs van 100,875%). De obligatielening is genoteerd op Euronext Brussels. De obligatielening is in juni 2015 terugbetaald aan nominale waarde van € 75 miljoen.
De belangrijkste nanciële instrumenten van Intervest Oces & Warehouses bestaan uit nanciële en commerciële vorderingen en schulden,
geldmiddelen en kasequivalenten evenals nanciele instrumenten van het type interest rate swap (IRS).
| SAMENVATTING FINANCIËLE INSTRUMENTEN | 2015 | 2014 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden € | Categorieën | Niveau | Boek waarde |
Reële waarde |
Boek waarde |
Reële waarde |
| FINANCIËLE INSTRUMENTEN OP ACTIEF | ||||||
| Vaste activa | ||||||
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | A | 2 | 7 | 7 | 15 | 15 |
| Vlottende activa | ||||||
| Handelsvorderingen | A | 2 | 6.957 | 6.957 | 3.861 | 3.861 |
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa |
A | 2 | 3.593 | 3.593 | 1.655 | 1.655 |
| Kas en kasequivalenten | B | 2 | 598 | 598 | 1.259 | 1.259 |
| FINANCIËLE INSTRUMENTEN OP PASSIEF | ||||||
| Langlopende verplichtingen | ||||||
| Langlopende nanciële schulden (rentedragend) |
A | 2 | 226.054 | 231.566 | 171.478 | 177.165 |
| Andere langlopende nanciële verplichtingen | C | 2 | 4.507 | 4.507 | 5.066 | 5.066 |
| Andere langlopende verplichtingen | A | 2 | 906 | 906 | 618 | 618 |
| Kortlopende verplichtingen | ||||||
| Kortlopende nanciële schulden (rentedragend) | A | 2 | 79.158 | 79.158 | 112.465 | 113.811 |
| Andere kortlopende nanciële verplichtingen | C | 2 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden |
A | 2 | 6.335 | 6.335 | 3.656 | 3.656 |
| Andere kortlopende verplichtingen | A | 2 | 186 | 186 | 187 | 187 |
De categorieën komen overeen met de volgende nanciële instrumenten:
Financiële instrumenten worden opgenomen tegen reële waarde. De reële waarde is vastgesteld op basis van één van de volgende niveaus van de hiërarchie van de reële waarden:
De nanciële instrumenten van Intervest Oces & Warehouses stemmen overeen met niveau 2 in de hiërarchie van de reële waarden. De waarderingstechnieken betre©ende de reële waarde van de nanciële instrumenten van niveau 2 zijn de volgende:
• voor de rubrieken "Andere langlopende nanciële verplichtingen" en "Andere kort lopende nanciële verplichtingen" die de interest rate swaps betre©en, wordt de reële waarde vastgelegd met behulp van observeerbare gegevens, namelijk de forward interest rates die van toepassing zijn op actieve markten, over het algemeen aangeleverd door nanciële instellingen
Intervest Oces & Warehouses hanteert interest rate swaps ter indekking van de mogelijke wijzigingen van de interestkosten op een gedeelte van de nanciële schulden met een variabele rentevoet (de kortetermijn Euribor). De interest rate swaps worden als een kasstroomafdekking geclassi ceerd waarbij wordt vastgesteld of de afdekkingen al dan niet e©ectief zijn.
Op 31 december 2015 bezit de vennootschap de volgende nanciële derivaten:
| Startdatum | Einddatum | Rentevoet | Contractueel notioneel bedrag |
Hedge accounting |
Reële waarde | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in duizenden € | Ja/Nee | 2015 | 2014 | |||||
| 1 | IRS | 02.01.2012 | 02.01.2017 | 2,3350% | 50.000 | Nee | -1.280 | -2.309 |
| 2 | IRS | 02.01.2012 | 01.01.2017 | 2,1400% | 10.000 | Nee | -236 | -422 |
| 3 | IRS | 02.01.2012 | 01.01.2018 | 2,3775% | 10.000 | Nee | -515 | -694 |
| 4 | IRS | 02.01.2012 | 01.01.2018 | 2,3425% | 10.000 | Nee | -509 | -681 |
| 5 | IRS | 30.04.2014 | 30.04.2019 | 1,2725% | 10.000 | Nee | -437 | -480 |
| 6 | IRS | 30.04.2014 | 30.04.2019 | 1,2725% | 10.000 | Nee | -437 | -480 |
| 7 | IRS | 18.06.2015 | 18.06.2022 | 0,7800% | 15.000 | Nee | -361 | 0 |
| 8 | IRS | 30.06.2015 | 30.06.2020 | 0,4960% | 15.000 | Nee | -249 | 0 |
| 9 | IRS | 18.06.2015 | 18.06.2021 | 0,6300% | 15.000 | Nee | -306 | 0 |
| 10 | IRS | 26.06.2015 | 26.06.2019 | 0,3300% | 15.000 | Nee | -177 | 0 |
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten | -4.507 | -5.066 | ||||||
| Totaal andere langlopende Žnanciële verplichtingen: | -4.507 | -5.066 | ||||||
| Boekhoudkundige verwerking op 31 december: | ||||||||
| • In het eigen vermogen: Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdek kingsboekhouding |
-5.066 | -4.722 | ||||||
| • In resultatenrekening: Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva | 558 | -344 |
Totaal reële waarde nanciële derivaten -4.507 -5.066
(niet-e©ectieve hedges - IAS 39)
Deze interest rate swaps hebben op 31 december 2015 een negatieve marktwaarde van € -4,5 miljoen (contractueel notioneel bedrag € 160 miljoen) wat op kwartaalbasis wordt vastgelegd door de emitterende nanciële instelling.
Intervest Oces & Warehouses classiceert op 31 december 2015 geen enkele renteswap meer als kasstroomafdekking. De waardeschommelingen van alle bestaande renteswaps worden rechtstreeks in de resultatenrekening verwerkt.
De voornaamste nanciële risico's van Intervest Oces & Warehouses zijn het nancieringsrisico, het liquiditeitsrisico en het renterisico.
Voor de beschrijving van dit risico en het beheer ervan wordt verwezen naar het hoofdstuk "Financieringsrisico" in de beschrijving van de Belangrijkste risicofactoren en interne controleen risicobeheerssystemen in het Verslag van de raad van bestuur.
Intervest Oces & Warehouses streeft voor de nanciering van het vastgoed steeds naar een evenwichtige verhouding tussen eigen en vreemd vermogen. Daarnaast streeft Intervest Oces & Warehouses ernaar door transparante informatieverschang, regelmatige contacten met nanciers en (potentiële) aandeelhouders en het verhogen van de liquiditeit van het aandeel, de toegang tot de kapitaalmarkt veilig te stellen. Tenslotte wordt ten aanzien van de langetermijnnancieringen gestreefd naar een evenwichtige spreiding van hernancieringsdata en naar een gewogen gemiddelde looptijd tussen de 3,5 en 5 jaar. Hiervan kan tijdelijk afgeweken worden indien specieke marktomstandigheden het vereisen. De gemiddelde resterende looptijd van de langetermijnkredietovereenkomsten op 31 december 2015 is 3,4 jaar. Ook heeft Intervest Oces & Warehouses haar nancieringsbronnen gediversieerd door het gebruik van 8 Europese nanciële instellingen en de uitgifte van obligatieleningen.
Verdere toelichting over de samenstelling van de kredietenportefeuille van Intervest Oces & Warehouses kan gevonden worden in het hoofdstuk "Financiële structuur" in het Verslag van het directiecomité alsook in "Toelichting 18. Langlopende en kortlopende nanciële schulden" in het Financieel verslag.
Voor de beschrijving van dit risico en het beheer ervan wordt verwezen naar het hoofdstuk "Liquiditeitsrisico" in de beschrijving van de Belangrijkste risicofactoren en interne controleen risicobeheerssystemen in het Verslag van de raad van bestuur.
De bankkredietovereenkomsten van Intervest Oces & Warehouses zijn onderworpen aan de naleving van nanciële ratio's, die vooral verband houden met het geconsolideerde nanciële schuldenniveau van Intervest Oces & Warehouses of haar nanciële interestlast. Om een beroep te kunnen doen op deze kredietruimte dient continu aan de voorwaarden van de kredietfaciliteiten te worden voldaan. Op 31 december 2015 beschikt de vennootschap nog over € 35 miljoen niet-opgenomen kredietlijnen bij haar nanciers om schommelingen in liquiditeitsbehoeften op te vangen.
Verdere toelichting over de samenstelling van de kredietenportefeuille van Intervest Oces & Warehouses kan gevonden worden in het hoofdstuk "Financiële structuur" in het Verslag van het directiecomité alsook in "Toelichting 18. Langlopende en kortlopende nanciële schulden" in het Financieel verslag.
Voor de beschrijving van dit risico en het beheer ervan wordt verwezen naar het hoofdstuk "Renterisico" in de beschrijving van de Belangrijkste risicofactoren en interne controle- en risicobeheerssystemen in het Verslag van de raad van bestuur.
Als gevolg van het nancieren met vreemd vermogen wordt het rendement tevens a½ankelijk van de ontwikkelingen van de rente. Om dit risico te beperken wordt bij de samenstelling van de leningen portefeuille gestreefd naar een verhouding een derde vreemd vermogen met variabele rente en twee derde vreemd vermogen met vaste rente. A½ankelijk van de ontwikkelingen in de rente kan hiervan tijdelijk worden afgeweken. Verder wordt binnen het vreemd vermogen op lange termijn gestreefd naar een evenwichtige spreiding van renteherzieningsdata en een looptijd van minimaal 3 jaar. Op 31 december 2015 liggen de rentevoeten op de kredieten van de vennootschap vast voor een resterende looptijd van gemiddeld 3,5 jaar.
Verdere toelichting over de samenstelling van de kredietenportefeuille van Intervest Oces & Warehouses kan gevonden worden in het hoofdstuk "Financiële structuur" in het Verslag van het directiecomité alsook in "Toelichting 18. Langlopende en kortlopende nanciële schulden" en "Toelichting 11. Netto-interestkosten" in het Financieel verslag.
| in duizenden € | Toelichting | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Langlopende nanciële schulden | 18 | 226.054 | 171.478 |
| Andere langlopende verplichtingen | 906 | 618 | |
| Kortlopende nanciële schulden | 18 | 79.158 | 112.465 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 17 | 6.335 | 3.656 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 17 | 186 | 187 |
| Totaal verplichtingen voor schuldgraadberekening | 312.639 | 288.404 | |
| Totaal activa | 648.399 | 618.590 | |
| Schuldgraad | 48,2% | 46,6% |
Voor de verdere toelichting over de evolutie van de schuldgraad wordt verwezen naar de bespreking
van de Financiële structuur in het Verslag van het directiecomité.
De verbonden partijen waarmee de vennootschap handelt zijn haar aandeelhouders, en de daarmee verbonden ondernemingen, alsook haar dochterondernemingen (zie Toelichting 22) en haar bestuurders en directieleden.
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Interest betaald op rekening courant | 5 | 5 |
De vergoeding voor de bestuurders en directieleden is opgenomen in de posten "Beheerskosten van het vastgoed" en "Algemene kosten" (zie Toelichting 5 en 6). Verdere detaillering van de
samenstelling van de vergoeding van de directieleden kan gevonden worden in "Toelichting 7. Personeelsbeloningen".
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Bestuurders | 109 | 61 |
| Directieleden | 554 | 574 |
| Totaal | 663 | 635 |
De bestuurders en directieleden ontvangen bijkomend geen voordelen ten laste van de vennootschap.
Onderstaande ondernemingen worden opgenomen in de consolidatie volgens de methode van de integrale consolidatie:
| vennootschap Naam |
Adres | Ondernemings nummer |
Waarde van de deel neming in enkelvoudige jaarrekening |
van het kapitaal Gehouden deel (in %) |
Minderheids belangen |
(in duizenden €) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | |||||
| Aartselaar Business Center nv |
Uitbreidingstraat 66 2600 Berchem |
BE 0466.516.748 | € -206.476 | 99% | -1 | 1 |
| Mechelen Business Center nv |
Uitbreidingstraat 66 2600 Berchem |
BE 0467.009.765 | € 3.158.935 | 99% | 32 | 33 |
| Mechelen Research Park nv |
Uitbreidingstraat 66 2600 Berchem |
BE 0465.087.680 | € 1.894.598 | 99,9% | 2 | 1 |
| Stockage Industriël nv |
Uitbreidingstraat 66 2600 Berchem |
BE 0438.634.295 | € 22.272.193 | 100% | 0 | 0 |
| Totaal minderheidsbelangen | 33 | 35 |
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Excl. BTW | ||
| Bezoldiging van de commissaris | 66 | 67 |
| Bezoldiging voor uitzonderlijke werkzaamheden of bijzondere opdrachten uitgevoerd binnen de vennootschap door de commissaris m.b.t. |
||
| Andere controleopdrachten | 4 | 20 |
| Belastingadviesopdrachten | 15 | 0 |
| Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten | 35 | 1051 |
| Totaal honorarium commissaris en met de commissaris verbonden entiteiten | 120 | 192 |
1 Inclusief due diligence opdrachten in het kader van mogelijke acquisities.
Met de GVV-Wet (voorheen het KB van 7 december 2010 en het KB van 10 april 1995) heeft de wetgever een voordelig scaal statuut gegeven aan de GVV's. Indien een vennootschap overstapt naar het statuut van GVV, of indien een (gewone) vennootschap fuseert met een GVV, moet zij een éénmalige belasting betalen (exit taks). Daarna is de GVV enkel nog onderworpen aan belastingen op heel specieke bestanddelen, zoals op "verworpen uitgaven". Op het gros van de winst die voortkomt uit verhuringen en meerwaarden op verkopen van onroerend goed wordt dus geen enkele vennootschapsbelasting betaald. Het tarief van deze exit taks bedraagt sinds 1 januari 2005 16,995% (16,5% + 3% crisisbelasting).
Volgens de scale wetgeving dient de belastbare grondslag berekend te worden als het verschil tussen de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen en de (scale) boekwaarde. De Minister van Financiën heeft via een omzendbrief (dd. 23 december 2004) beslist dat er bij de bepaling van de werkelijke waarde geen rekening dient gehouden te worden met de overdrachtskosten verbonden aan de transactie, maar stipuleert wel dat e©ectiseringspremies onderhevig blijven aan vennootschapsbelasting. Belastingaanslagen op basis van een e©ectiseringspremie zouden dus wel verschuldigd zijn. Intervest Oces & Warehouses betwist deze interpretatie en heeft dienaangaande nog bezwaarschriften lopen ten bedrage van circa € 4 miljoen.
Thans bedraagt de nog te betalen belasting plus nalatigheidsinteresten circa € 6,7 miljoen conform de ingekohierde aanslagen. Weliswaar is er nog geen ontlasting toegekend wat betreft de vaststaande bepaling (sinds de omzendbrief dd. 23 december 2004) dat voor de berekening van de exit taks de waarde Kosten Koper moet worden toegepast i.p.v. de waarde Vrij op Naam. Het echte scaal dispuut heeft dan volgens Intervest Oces & Warehouses enkel betrekking op het standpunt dat de e©ectiseringspremie mee in aanmerking genomen moet worden bij de bepaling van de exit taks (de totale scale schuld bedraagt dan circa € 4 miljoen i.p.v. circa € 6,7 miljoen).
Op 2 april 2010 heeft de Rechtbank van Eerste Aanleg in Leuven in een rechtszaak tussen een andere Belgische openbare GVV (toen vastgoedbevak) en de Belgische Staat aangaande deze problematiek, geoordeeld dat er geen reden is "waarom de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen op datum van de erkenning als vastgoedbevak door de Financial Markets and Services Authority (FSMA) niet lager zou kunnen zijn dan de prijs van de aandelen die aan het publiek werden aangeboden".
Deze bijkomende belastingschulden ten belope van circa € 4 miljoen worden gewaarborgd door de twee vroegere promotoren van Siref die naar aanleiding van de erkenning van deze vastgoedbevak alsook in het kader van goedkeuring van het prospectus van de vastgoedbevak Siref met het oog op het bekomen van de toelating tot de notering ervan op de beurs een eenzijdige verklaring dd. 8 februari 1999 hebben overhandigd aan de FSMA waarin zij verklaren dat zij de exit taks, verschuldigd bij een eventuele wijziging van de aangifte, zullen betalen. Weliswaar betwist één van deze promotoren bij schrijven dd. 24 mei 2012 dat Intervest Oces & Warehouses uit deze verklaring rechten kan putten.
In 2008 heeft de scale overheid (Ontvanger der directe belastingen) op één logistiek pand gelegen te Aartselaar, Dijkstraat, een wettelijke hypotheek gevestigd ter waarborging van de openstaande scale schuld. Er werd voor deze betwiste aanslagen geen voorziening aangelegd.
In de loop van 2013 heeft de scale overheid één van de bezwaarschriften afgewezen en heeft Intervest Oces & Warehouses in juli 2013 een verzoekschrift voor de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen ingediend. Bij vonnis van 3 april 2015 heeft de Rechtbank van Eerste Aanleg Intervest Oces & Warehouses in het ongelijk gesteld. Tegen dit vonnis is door de vennootschap beroep aangetekend waarbij de pleitdatum vastgelegd is in maart 2017.
De a½andeling van de andere bezwaarschriften is opgeschort in afwachting van de beslissing van het Hof van Beroep.
Intervest Oces & Warehouses heeft voorwaardelijke rechten aangaande te ontvangen wederinstaatstellingsvergoedingen en schadevergoedingen bij het vertrek van huurders. Het bedrag van de vergoedingen is sterk a½ankelijk van een aantal opschortende voorwaarden die zich al dan niet
kunnen realiseren in de loop van de komende jaren. De totale vergoeding zou zich kunnen situeren tussen € 2 miljoen en maximaal € 5 miljoen. Deze vergoedingen zullen zoveel mogelijk aangewend worden voor de wederinstaatstelling en renovatie van gebouwen.
Ingeval van een mogelijk belangenconict met een grootaandeelhouder van de vennootschap wordt de procedure van artikel 524 van het Wetboek van Vennootschappen toegepast. Tevens moet hier verwezen worden naar artikel 37 van de GVV-Wet.
NSI nv (via haar dochteronderneming VastNed Oces Benelux Holding bv), controlerende aandeelhouder van de vennootschap, heeft aan de raad van bestuur in april 2015 het verzoek voorgelegd medewerking te verlenen bij de voorbereiding van een mogelijke verkoopstransactie van haar aandelen in Intervest Oces & Warehouses door middel van een versnelde orderplaatsing ("accelerated bookbuilding") aan institutionele investeerders.
Het verzoek hield in dat het management van de vennootschap (i) bepaalde juridische, nanciële en boekhoudkundige due diligence vragenlijsten met betrekking tot de vennootschap in het kader van de transactie zou beantwoorden, (ii) ten aanzien van bepaalde potentiële investeerders zou deelnemen aan management presentaties over de vennootschap, (iii) roadshows met betrekking tot de vennootschap zou organiseren of eraan deelnemen en (iv) onderhandelingen zou voeren met betrekking tot de verzaking van de nancierende banken van de vennootschap aan de controlewijzigingsbepalingen ingevolge de transactie.
De raad van bestuur heeft bijgevolg bij beslissing van 23 april 2015 een comité van drie ona½ankelijke bestuurders aangesteld, in de persoon van Paul Christiaens, Nick van Ommen en de bvba EMSO, vast vertegenwoordigd door Chris Peeters, die op hun beurt een expert aanstelden in de persoon van Linklaters LLP. Dat comité stelde aldus, in samenspraak met en bijgestaan door Linklaters LLP, een advies op, waarvan het besluit als volgt luidt:
"Het Comité is van oordeel dat het op grond van het belang van de vennootschap kan worden verantwoord om gevolg te geven aan het verzoek van VastNed Oces Benelux Holding BV en dat de vennootschap hierdoor niet wordt benadeeld, op voorwaarde dat deze informatie wordt vrijgegeven onder de voorwaarden en volgens de modaliteiten bepaald onder [4 - zie hierna, tekst hernomen in het besluit van de raad van bestuur]."
De raad van bestuur heeft vervolgens op 24 april 2015 beslist:
"In het kader van de transactie wordt het volgende toegestaan:
aangezien het principieel kan worden verantwoord op grond van het belang van de vennootschap.
Niettemin meent de raad van bestuur dat voor het toelaten van due diligence vragen met betrekking tot de vennootschap en het informeren van bepaalde ernstige potentiële aandeelhouders, deze toelating moet worden onderworpen aan strikte voorwaarden en modaliteiten.
De investeringsbanken die Vastned bij de transactie begeleiden moeten gehouden zijn, en de te benaderen potentiële aandeelhouders dienen er zich toe te verbinden, om de condentialiteit te bewaren van niet-publieke informatie betre©ende de vennootschap die zij ontvangen in het kader van bring down due diligence calls of management informatiesessies, en deze informatie niet te gebruiken voor andere doeleinden dan deze van de transactie. Enkel de gevraagde informatie vereist voor de begeleiding van de transactie kan gegeven worden zonder vrijgave van informatie die de voorzitter van het directiecomité als commercieel gevoelig beschouwt.
Indien de vennootschap over voorkennis zou beschikken, en zij conform de toepasselijke regels inzake marktmisbruik zou beslissen om de openbaarmaking van deze voorkennis uit te stellen, dan mag de achtergehouden informatie niet worden meegedeeld."
De raad van bestuur heeft tevens de commissaris van de vennootschap, Deloitte Bedrijfsrevisoren, Burgl. Venn. ovv CVBA, vertegenwoordigd door Kathleen De Brabander, bedrijfsrevisor, bij toepassing van artikel 524 §3 van het Wetboek van Vennootschappen, verzocht om een oordeel te vellen over de getrouwheid van de gegevens die vermeld staan in het advies van het comité van drie ona½ankelijke bestuurders, bijgestaan door de ona½ankelijke expert. Het besluit van de commissaris dienaangaande luidde:
"Op basis van bovenstaande werkzaamheden kunnen wij besluiten dat de gegevens die vermeld staan in het advies van het comité en in de notulen van de raad van bestuur getrouw zijn weergegeven. Dit houdt evenwel niet in dat wij een opportuniteitsbeoordeling over het advies van het comité en de beslissing van de raad van bestuur hebben uitgebracht."
Er zijn geen noemenswaardige feiten te vermelden die zich hebben voorgedaan na de afsluiting van de balans op 31 december 2015, met uitzondering van de geruisloze fusie die heeft plaatsgevonden op 17 februari 2016 tussen Intervest Oces & Warehouses en haar 100% dochtervennootschap Stockage Industriel nv.
De enkelvoudige jaarrekening van Intervest Oces & Warehouses nv is opgesteld op basis van de IFRS-normen en conform het GVV-KB van 13 juli 2014. De volledige versie van de enkelvoudige jaarrekening van Intervest Oces & Warehouses nv zal, samen met het jaarverslag en het verslag van de commissaris, binnen de wettelijke termijn bij de Nationale Bank van België neergelegd
worden en kan gratis verkregen worden via de website van de vennootschap (www.intervest.be) of op aanvraag bij de maatschappelijke zetel.
De commissaris heeft een goedkeurende verklaring zonder voorbehoud gegeven op de enkelvoudige jaarrekening van Intervest Oces & Warehouses nv.
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 43.778 | 40.037 |
| Met verhuur verbonden kosten | 29 | -22 |
| NETTOHUURRESULTAAT | 43.807 | 40.015 |
| Recuperatie van vastgoedkosten | 3.302 | 982 |
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
9.204 | 8.636 |
| Kosten van de huurder en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling |
-409 | -217 |
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
-9.204 | -8.636 |
| Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 12 | 132 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 46.712 | 40.912 |
| Technische kosten | -1.084 | -997 |
| Commerciële kosten | -261 | -209 |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen | -784 | -771 |
| Beheerskosten van het vastgoed | -2.791 | -2.406 |
| Andere vastgoedkosten | -89 | -48 |
| Vastgoedkosten | -5.009 | -4.431 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 41.703 | 36.481 |
| Algemene kosten | -1.753 | -1.656 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | 135 | 72 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE |
40.085 | 34.897 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 125 | -589 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -5.396 | -5.198 |
| Ander portefeuilleresultaat | -464 | -617 |
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 34.350 | 28.493 |
| Financiële opbrengsten | 464 | 253 |
| Netto-interestkosten | -10.979 | -11.856 |
| Andere financiële kosten | -6 | -21 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) |
558 | -344 |
| Variaties in de reële waarde van financiële vaste activa | 1.607 | -232 |
| Financieel resultaat | -8.356 | -12.200 |
| RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN | 25.994 | 16.293 |
| Belastingen | -40 | -36 |
| NETTORESULTAAT | 25.954 | 16.257 |
| Toelichting: | ||
| Operationeel uitkeerbaar resultaat | 29.330 | 23.006 |
| Portefeuilleresultaat | -5.735 | -6.405 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) en andere niet-uitkeerbare elementen1 |
2.359 | -344 |
| RESULTAAT PER AANDEEL | 2015 | 2014 |
| Aantal aandelen op jaareinde | 16.239.350 | 16.143.906 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 16.239.350 | 14.777.342 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 16.200.911 | 14.672.873 |
| Nettoresultaat (€) | 1,60 | 1,11 |
| Verwaterd nettoresultaat (€) | 1,60 | 1,11 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat (€) | 1,81 | 1,56 |
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| NETTORESULTAAT | 25.954 | 16.257 |
| Andere componenten van het globaalresultaat (recycleerbaar in resultatenrekening) |
||
| Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsin strumenten voor kasstroomafdekkingen |
0 | 180 |
| GLOBAALRESULTAAT | 25.954 | 16.437 |
1 De variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) en andere niet-uitkeerbare elementen bevatten voor boekjaar 2015, naast de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva van € 0,6 miljoen de positieve herwaardering van de deelneming van Stockage Industriel nv voor € 1,8 miljoen. Gezien de fusie op 31 december 2015 nog niet heeft plaatsgevonden wordt dit resultaat als niet-uitkeerbaar beschouwd. Voor boekjaar 2014 waren er geen niet-uitkeerbare elementen.
8.3. Resultaatverwerking (volgens het schema opgenomen in Afdeling 4 van Deel 1 van Hoofdstuk I van de Bijlage C van het GVV-KB van 13 juli 2014)
| in duizenden € | 2015 | 2014 | |
|---|---|---|---|
| A. | NETTORESULTAAT | 25.954 | 16.257 |
| B. | TOEVOEGING/ONTTREKKING RESERVES | ||
| 1. | Toevoeging/onttrekking aan de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde1 van vastgoed: |
||
| • | Boekjaar | 5.906 | 5.028 |
| • | Realisatie vastgoed | -34 | 655 |
| 2. | Toevoeging/onttrekking aan de reserve van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van de vastgoedbeleggingen |
-138 | 722 |
| 5. | Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding |
-558 | 0 |
| 6. | Onttrekking van de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding |
0 | 344 |
| 11. | Toevoeging/onttrekking aan overgedragen resultaten van vorige boekjaren |
-3.361 | -2.318 |
| C. | VERGOEDING VAN HET KAPITAAL overeenkomstig artikel 13, §1, lid 1 van het GVV-KB |
21.426 | 18.512 |
| D. | VERGOEDING VAN HET KAPITAAL, andere dan C | 6.343 | 2.176 |
| ACTIVA in duizenden € | Toelichting | 31.12.2015 | 31.12.2014 |
|---|---|---|---|
| VASTE ACTIVA | 623.002 | 609.689 | |
| Immateriële vaste activa | 3 | 16 | |
| Vastgoedbeleggingen | 595.081 | 600.668 | |
| Andere materiële vaste activa | 792 | 215 | |
| Financiële vaste activa | 8.6 | 27.119 | 8.775 |
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | 7 | 15 | |
| VLOTTENDE ACTIVA | 20.172 | 8.866 | |
| Handelsvorderingen | 6.652 | 3.861 | |
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 10.960 | 1.655 | |
| Kas en kasequivalenten | 527 | 1.257 | |
| Overlopende rekeningen | 2.033 | 2.093 | |
| TOTAAL ACTIVA | 643.174 | 618.555 |
1 Gebaseerd op de variaties in de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen.
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden € | 31.12.2015 | 31.12.2014 |
|---|---|---|
| EIGEN VERMOGEN | 321.704 | 314.134 |
| Kapitaal | 147.980 | 147.110 |
| Uitgiftepremies | 84.220 | 82.785 |
| Reserves | 63.550 | 67.982 |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 25.954 | 16.257 |
| VERPLICHTINGEN | 321.470 | 304.421 |
| Langlopende verplichtingen | 231.467 | 177.162 |
| Langlopende financiële schulden | 226.054 | 171.478 |
| Kredietinstellingen | 166.625 | 112.184 |
| Obligatielening | 59.426 | 59.291 |
| Financiële leasing | 3 | 3 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 4.507 | 5.066 |
| Andere langlopende verplichtingen | 906 | 618 |
| Kortlopende verplichtingen | 90.003 | 127.259 |
| Voorzieningen | 0 | 172 |
| Kortlopende financiële schulden | 78.013 | 112.465 |
| Kredietinstellingen | 78.012 | 37.533 |
| Obligatielening | 0 | 74.925 |
| Financiële leasing | 1 | 7 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 2.817 | 3.656 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 185 | 187 |
| Overlopende rekeningen | 8.988 | 10.779 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 643.174 | 618.555 |
| SCHULDGRAAD in % | 31.12.2015 | 31.12.2014 |
| Schuldgraad (max. 65%) | 47,9 % | 46,6% |
| NETTOWAARDE PER AANDEEL in € | 31.12.2015 | 31.12.2014 |
|---|---|---|
| Nettowaarde (reële waarde) | 19,81 | 19,46 |
| Nettowaarde (investeringswaarde) | 20,73 | 20,34 |
| Nettoactiefwaarde EPRA | 20,09 | 19,77 |
| In duizenden € | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed |
||||||
| Kapitaal | Uitgiftepremies | Wettelijke reserves | saldo van de variaties waarde van vastgoed in de investerings Reserve voor het |
impact op de reële Reserve voor de waarde1 |
||
| Balans op 31 december 2013 | 131.447 | 65.190 | 90 | 71.552 | -14.307 | |
| Globaalresultaat 2014 | ||||||
| Overboekingen door resultaatverdeling 2013: | ||||||
| • Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed |
7.827 | |||||
| • Overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
14 | |||||
| • Overboeking van de variatie in de reële waarde van finan ciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdek kingsboekhouding |
||||||
| • Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren |
||||||
| • Onttrekking van de reserves |
||||||
| Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend boekjaar 2013 |
3.211 | 3.864 | ||||
| Kapitaalverhoging door inbreng in natura in het kader van een met splitsing gelijkgestelde verrichting (artikel 677 Wetboek van Vennootschappen) |
12.452 | 13.731 | ||||
| Dividenden boekjaar 2013 | ||||||
| Balans op 31 december 2014 | 147.110 | 82.785 | 90 | 79.379 | -14.293 | |
| Globaalresultaat 2015 | ||||||
| Overboekingen door resultaatverdeling 2014: | ||||||
| • Overboeking naar reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed |
-5.683 | |||||
| • Overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-722 | |||||
| • Overboeking van de variatie in de reële waarde van finan ciële activa en passiva naar de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdek kingsboekhouding |
||||||
| • Toevoeging aan de overgedragen resultaten van vorige boekjaren |
||||||
| Aandelenuitgifte naar aanleiding van keuzedividend boekjaar 2014 |
870 | 1.435 | ||||
| Dividenden boekjaar 2014 | ||||||
| Balans op 31 december 2015 | 147.980 | 84.220 | 90 | 73.695 | -15.015 |
1 van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen.
| Reserves | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nettoresultaat van het boekjaar TOTAAL EIGEN VERMOGEN |
Totaal reserves | Overgedragen resultaten van vorige boekjaren |
Andere reserves | Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding instrumenten die niet |
afdekkingsinstrumenten die van de variaties in de reële onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding Reserve voor het saldo waarde van toegelaten |
|
| 34.581 286.521 |
55.303 | 4.609 | 427 | -6.888 | -180 | |
| 16.257 16.437 |
180 | 180 | ||||
| -7.827 0 |
7.827 | |||||
| -14 0 |
14 | |||||
| -2.166 0 |
2.166 | 2.166 | ||||
| -2.504 0 |
2.504 | 2.504 | ||||
| -12 | -12 | -12 | ||||
| 7.075 | ||||||
| 26.183 | ||||||
| -22.070 -22.070 |
||||||
| 16.257 314.134 |
67.982 | 7.101 | 427 | -4.722 | 0 | |
| 25.954 25.954 |
||||||
| 5.683 0 |
-5.683 | |||||
| 722 0 |
-722 | |||||
| 344 0 |
-344 | -344 | ||||
| -2.318 0 |
2.318 | 2.318 | ||||
| 2.305 | ||||||
| -20.688 -20.688 25.954 321.704 |
63.550 | 9.419 | 427 | -5.066 | 0 | |
| BEWEGINGEN VAN HET AANTAL AANDELEN | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Aantal aandelen bij het begin van het boekjaar | 16.143.906 | 14.424.982 |
| Aantal uitgegeven aandelen bij keuzedividend | 95.444 | 352.360 |
| Aantal uitgegeven aandelen door inbreng in natura in het kader van een met splitsing gelijkgestelde verrichting of partiële splitsing (artikel 677 Wetboek van Vennootschappen) |
0 | 1.366.564 |
| Aantal aandelen per einde van het boekjaar | 16.239.350 | 16.143.906 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 16.239.350 | 14.777.342 |
| Aanpassingen voor de berekening van het gewogen gemiddeld aantal aandelen | -38.439 | -104.469 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 16.200.911 | 14.672.873 |
| BEWEGINGEN VAN HET AANTAL AANDELEN | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Deelneming Stockage Industriel | 22.272 | 0 |
| Deelneming Aartselaar Business center | -207 | -145 |
| Deelneming Mechelen Research Park | 1.895 | 1.931 |
| Deelneming Mechelen Business Center | 3.159 | 3.255 |
| R/C Mechelen Business Center | 0 | 1.873 |
| R/C Mechelen Research Park | 0 | 682 |
| R/C Aartselaar Business Center | 0 | 1.179 |
| TOTAAL | 27.119 | 8.775 |
De nanciële vaste activa bevatten de waarde van de deelnemingen in de dochterondernemingen op het einde van het boekjaar, alsook in 2014 de langetermijnvorderingen op deze dochterondernemingen. Vanaf 2015 worden deze vorderingen opgenomen onder de belastingvorderingen en andere vlottende activa.
Het bedrag dat vatbaar is voor uitkering is bepaald conform artikel 13 §1 van het GVV-KB en Hoofdstuk III van bijlage C van het GVV-KB.
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat | 25.954 | 16.257 |
| Aan te passen niet-kasstroomverrichtingen begrepen in het nettoresultaat: | ||
| • Afschrijvingen | 165 | 132 |
| • Waardeverminderingen | 14 | 2 |
| • Terugnemingen van waardeverminderingen | -64 | 0 |
| • Andere niet-monetaire bestanddelen | -4.557 | 962 |
| • Resultaat verkoop vastgoed | -125 | 589 |
| • Variaties in de reële waarde van vastgoed | 5.396 | 5.198 |
| Gecorrigeerd resultaat (A) | 26.783 | 23.140 |
| Nettomeerwaarden bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van de verplichte uitkering (B) |
0 | 0 |
| Totaal (A + B) x 80% | 21.426 | 18.512 |
| Schuldvermindering (-) | 0 | 0 |
| Uitkeringsplicht | 21.426 | 18.512 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat (enkelvoudige jaarrekening) | 29.330 | 23.006 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat (geconsolideerde jaarrekening) | 30.858 | 23.038 |
De andere niet-monetaire bestanddelen bevatten in 2015 naast een toegekende nog niet ontvangen wederinstaatstellingsvergoeding van € 2,5 miljoen, de variaties in de reële waarde van nanciële vaste activa van € 1,6 miljoen, het ander portefeuilleresultaat van € -0,5 miljoen, spreiding van huurkorting en huurvoordelen opgenomen in de huurinkomsten voor € 0,3 miljoen en de variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva van € 0,6 miljoen.
Het gecorrigeerd resultaat dient geen verdere aanpassingen te ondergaan voor eventuele niet-vrijgestelde meerwaarden op verkopen van vastgoedbeleggingen of schuldverminderingen.
Bijgevolg is het gecorrigeerd resultaat gelijk aan het bedrag dat vatbaar is voor de verplichte uitkering van minimaal 80% conform artikel 45, 2° van de GVV-Wet.
De als dividend uitkeerbare winst, gebaseerd op de enkelvoudige jaarrekening van Intervest Oces & Warehouses nv, bedraagt € 29,3 miljoen in 2015 ten opzichte van € 23,0 miljoen in 2014. Het verschil met het operationeel uitkeerbaar resultaat volgens de geconsolideerde jaarrekening betreft voornamelijk het operationeel uitkeerbaar resultaat van de dochtervennootschap Stockage Industriel nv.
| 2015 | 2014 | |
|---|---|---|
| Nettoresultaat (€ 000) | 25.954 | 16.257 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 16.200.911 | 14.672.873 |
| Gewoon nettoresultaat per aandeel (€) | 1,60 | 1,11 |
| Verwaterd nettoresultaat per aandeel (€) | 1,60 | 1,11 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat (€ 000) | 29.330 | 23.006 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 16.239.350 | 14.777.342 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel (€) | 1,81 | 1,56 |
In de huidige competitieve omgeving is het essentieel dat Intervest Oces & Warehouses voort kan blijven gaan met de uitvoering van haar strategie. Investering in de kwaliteit en daarmee de verhuurbaarheid van haar panden is cruciaal om het lange termijn waardepotentieel van de vennootschap te kunnen benutten. Intervest Oces & Warehouses heeft dan ook geconcludeerd dat het noodzakelijk is om, net zoals voor het boekjaar 2014, een uitkeringspercentage van 90% te hanteren zodat er voldoende liquiditeiten uit de operationele activiteiten kunnen worden aangehouden om te blijven investeren in de portefeuille.
Intervest Oces & Warehouses opteert ervoor om voor het boekjaar 2015 90% van het geconsolideerd operationeel uitkeerbaar resultaat uit te keren aan haar aandeelhouders en doet bijgevolg een bijkomende uitkering uit de statutaire reserves van de vennootschap ten belope van het verschil tussen het enkelvoudig en het geconsolideerd operationeel uitkeerbaar resultaat. Dit komt neer op een dividenduitkering van 95% van het enkelvoudig operationeel uitkeerbaar resultaat. Bijgevolg zal aan de aandeelhouders voor het boekjaar 2015 een brutodividend aangeboden worden van € 1,71 per aandeel ten opzichte van € 1,40 voor 2014.
Dit brutodividend biedt de aandeelhouders een brutodividendrendement van 7,0% op basis van de slotkoers van het aandeel op 31 december 2015.
| 2015 | 2014 | |
|---|---|---|
| Operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel (€) | 1,81 | 1,56 |
| Dividenduitkering uitgedrukt in procent van het enkelvoudig operationeel uitkeer baar resultaat (%) |
95% | 90% |
| Brutodividend per aandeel (€) | 1,71 | 1,40 |
| Vergoeding van het kapitaal (€ 000) | 27.769 | 20.688 |
Na afsluiting van het boekjaar is deze dividenduitkering voorgesteld door de raad van bestuur. Deze zal ter goedkeuring voorgelegd worden aan de algemene vergadering van aandeelhouders op 27 april 2016. De dividenduitkering wordt, conform IAS 10, niet opgenomen als verplichting en heeft geen e©ect op de winstbelasting.
Het bedrag als bedoeld in artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen, van het gestort kapitaal of als dit bedrag hoger ligt, van het opgevraagd kapitaal, verhoogd met al de reserves die
volgens de wet of de statuten niet verdeeld mogen worden, is bepaald in Hoofdstuk IV van bijlage C van het GVV-KB.
| in duizenden € | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Niet-uitkeerbare elementen van het eigen vermogen voor resultaatverdeling | ||
| Gestort kapitaal | 147.980 | 147.110 |
| Volgens de statuten niet-beschikbare uitgiftepremies | 84.220 | 82.785 |
| Reserve voor het positieve saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed | 58.680 | 65.086 |
| Reserve voor het positieve saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed |
73.695 | 79.379 |
| Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-15.015 | -14.293 |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding |
-5.066 | -4.722 |
| Wettelijke reserves | 90 | 90 |
| Resultaat van het boekjaar dat conform Hoofdstuk I van bijlage C van het KB van 13 juli 2014 aan de niet-uitkeerbare reserves dient toegewezen te worden |
||
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen1 | -5.906 | -5.028 |
| Variaties in de reële waarde2 van vastgoedbeleggingen tgv realisatie van vastgoedbeleggingen |
34 | -655 |
| Geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van de vastgoedbeleggingen |
138 | -722 |
| Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva (niet-e©ectieve hedges – IAS 39) |
558 | -344 |
| Totaal eigen vermogen dat niet uitkeerbaar is | 280.728 | 283.600 |
| Eigen vermogen enkelvoudig | 321.704 | 314.134 |
| Geplande dividenduitkering | 27.769 | 20.688 |
| Aantal aandelen | 16.239.350 | 14.777.342 |
| Brutodividend per aandeel (€) | 1,71 | 1,40 |
| Eigen vermogen na dividenduitkering | 293.935 | 293.446 |
| Overblijvende reserve na uitkering | 13.207 | 9.846 |
Op basis van een uitkeringspercentage van het dividend van 90% op het geconsolideerd operationeel uitkeerbaar resultaat wordt voor het boekjaar 2015 € 1,71 per aandeel uitgekeerd ten opzichte van € 1,90 operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel. Voornamelijk hierdoor kent de overblijvende reserve na uitkering een toename met € 3,4 miljoen ten opzichte van het vorig boekjaar.
1 Gebaseerd op de variaties in de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen.
2 Gebaseerd op de variaties in de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen.
Intervest O ces & Warehouses nv is een openbare GVV naar Belgisch recht.
De naam van de vennootschap is op 27 oktober 2011 gewijzigd van "Intervest O ces" in "Intervest O ces & Warehouses".
Uitbreidingstraat 66, 2600 Antwerpen-Berchem.
Telefonische bereikbaar op het nummer 03/287 67 67.
De vennootschap is ingeschreven bij de Kruispuntbank voor ondernemingen onder het ondernemingsnummer 0458.623.918.
Intervest O ces & Warehouses nv is op 8 augustus 1996 opgericht als naamloze vennootschap onder de naam "Immo-Airway", bij akte verleden voor Meester Carl Ockerman, notaris te Brussel en gepubliceerd in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 22 augustus 1996 onder nummer BBS 960822-361.
Bij akte, verleden voor Meester Eric Spruyt, notaris te Brussel en Meester Max Bleeckx, notaris te Sint-Gillis-Brussel, verleden op 5 februari 1999 en gepubliceerd in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 24 februari 1999 onder nummer BBS 990224-79, is de rechtsvorm omgezet van een naamloze vennootschap in een commanditaire vennootschap op aandelen en is de naam gewijzigd in "PeriFund".
Bij akte, verleden voor Meester Eric De Bie, notaris te Antwerpen-Ekeren, met tussenkomst van
Meester Carl Ockerman, notaris te Brussel, verleden op 29 juni 2001 en gepubliceerd in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 24 juli 2001 onder nummer BBS 20010724-935, is de rechtsvorm omgezet van een commanditaire vennootschap op aandelen naar een naamloze vennootschap en is de naam gewijzigd in "Intervest O ces". Op 27 oktober 2011 is bij akte verleden voor Meester Eric De Bie, notaris te Antwerpen-Ekeren, en bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad op 21 november 2011 onder nummer 2011-11-21/0174565, de naam gewijzigd in "Intervest O ces & Warehouses".
De statuten zijn gewijzigd bij akte verleden voor notaris Eric De Bie op 27 oktober 2014, bekend gemaakt in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad onder nummer 2014-11-14/0207173 waarbij het maatschappelijk doel werd gewijzigd daar de vennootschap een openbare gereglementeerde
vastgoedvennootschap is geworden zoals bedoeld in artikel 2, 2° van de wet van 12 mei 2014 betre¢ende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (en dus niet langer een openbare vastgoedbevak is) en waarbij tevens andere wijzigingen aan de statuten zijn doorgevoerd om te verwijzen naar de wet van 12 mei 2014 betre¢ende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen in plaats van naar de vastgoedbevakwetgeving.
Op 15 maart 1999 werd Intervest O ces erkend als "openbare vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal naar Belgisch recht", afgekort "vastgoedbevak naar Belgisch recht". Rekening houdend met de inwerkingtreding van de wet van 19 april 2014 betre¢ende de alternatieve instellingen voor collectieve belegging en hun beheerders (de "AIFMD-wet")1 , heeft de vennootschap ervoor geopteerd om het statuut van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap, zoals ingevoerd door de GVV-Wet, aan te vragen in plaats van het statuut van openbare vastgoedbevak. In dit kader heeft de vennootschap op 17 juli 2014 haar vergunningsaanvraag als openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap ingediend bij de FSMA. Vervolgens werd de vennootschap conform de artikelen 9, §3 en 77 van de GVV-Wet door de FSMA als openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap vergund op 9 september 2014, en dit onder de opschortende voorwaarde van de aanpassing van de statuten van de vennootschap en het naleven van de bepalingen van artikel 77, §2 en volgende van de GVV-Wet. Op 27 oktober 2014 tenslotte heeft de buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders van de vennootschap de doelwijziging met het oog op de verandering van statuut van vastgoedbevak naar openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap, overeenkomstig de GVV-Wet, met 99,99% van de stemmen goedgekeurd. Aangezien op voormelde buitengewone algemene vergadering
van aandeelhouders geen enkel recht van uittreding werd uitgeoefend, en alle opschortende voorwaarden waaraan de statutenwijzing door de buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders en de vergunning verleend door de FSMA werden onderworpen, werden vervuld, geniet Intervest O ces & Warehouses vanaf 27 oktober 2014 van het statuut van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap. Als openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap is de vennootschap niet langer onderworpen aan de bepalingen van het KB van 7 december 2010 met betrekking tot vastgoedbevaks en de wet van 3 augustus 2012 betre¢ende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles, maar bestaat de toepasselijke regelgeving sinds 27 oktober 2014 uit de GVV-Wet en het GVV-KB.
Bij besluit van 4 mei 2015, vastgesteld bij akte verleden door notaris Eric De Bie en bekendgemaakt in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad onder nummer 2015-05-22/0073359, heeft de raad van bestuur van Intervest O ces & Warehouses het kapitaal voorwaardelijk verhoogd in uitvoering van het besluit tot toekenning van een keuzedividend. De statuten zijn voor het laatst gewijzigd bij besluit van 27 mei 2015, vastgesteld bij akte verleden door notaris Eric De Bie en neergelegd op de gri e van de rechtbank van koophandel te Antwerpen voor bekendmaking in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad onder nummer 2015-06-12/0083249, waarbij de verwezenlijking van de kapitaalverhoging in het kader van het toegestaan kapitaal werd vastgesteld.
De vennootschap is ingeschreven bij de Financial Services and Markets Authority (FSMA).
De vennootschap doet een openbaar beroep op het spaarwezen in de zin van artikel 438 van het Wetboek van Vennootschappen.
De vennootschap is opgericht voor onbepaalde duur.
Het boekjaar begint op 1 januari en eindigt op 31 december van elk jaar.
1 De wet vormt de omzetting naar Belgisch recht van de Europese richtlijn met betrekking tot de beheerders van alternatieve beleggingsfondsen (in het Engels, "alternative investment funds managers", zodat deze richtlijn de "AIFMD-richtlijn" wordt genoemd en dat deze wet de "AIFMD-wet" wordt genoemd).
De andere voor het publiek toegankelijke documenten liggen ter inzage op de maatschappelijke zetel van de vennootschap.
4.1. De vennootschap heeft tot uitsluitend doel:
Onder vastgoed in de zin van artikel 2, 5° van de GVV-Wet wordt begrepen:
v. rechten voortvloeiend uit contracten waarbij aan de vennootschap één of meer goederen in leasing worden gegeven, of andere analoge gebruiksrechten worden verleend;
vi. aandelen van openbare vastgoedbevaks;
die minstens verplicht zijn om een deel van hun inkomsten onder hun aandeelhouders te verdelen (hierna "Real Estate Investment Trusts" (verkort "REIT's") genoemd);
x. vastgoedcerticaten als bedoeld in artikel 5, §4, van de wet van 16 juni 2006 op de openbare aanbieding van beleggingsinstrumenten en de toelating van beleggingsinstrumenten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt.
In het kader van de terbeschikkingstelling van onroerende goederen, kan de vennootschap alle activiteiten uitoefenen die verband houden met de oprichting, de verbouwing, de renovatie, de ontwikkeling, de verwerving, de vervreemding, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen.
De vennootschap ontwikkelt een strategie zodat zij zich kan plaatsen in alle stadia van de waardeketen van de vastgoedsector. Daartoe verwerft en vervreemdt de vennootschap onroerende goederen en zakelijke rechten met betrekking tot onroerende goederen met het doel deze ter beschikking te stellen van haar gebruikers maar kan de vennootschap eveneens de ontwikkeling (de renovatie, de ontwikkeling, de uitbreiding, de oprichting, ...) beheren en het dagelijks beheer van het in bezit zijnde vastgoed. Zij kan syndicus zijn van een onroerend goed waarvan zij mede-eigenaar is of "property manager" van een gebouwencomplex waar zij één van de eigenaars is. In dit kader kan zij ook alle andere activiteiten uitvoeren die een meerwaarde betekenen voor haar onroerende goederen of voor haar gebruikers (facility management, organisatie van evenementen, conciërgediensten, verbouwingswerken aangepast aan de specieke behoeften van de huurder, ...). De vennootschap kan ook op maat gemaakte vastgoedoplossingen aanbieden waarbij de onroerende goederen worden aangepast aan de specieke behoeften van hun gebruikers.
4.2. De vennootschap kan bijkomend of tijdelijk beleggen in e¢ecten die geen vastgoed zijn in de zin van de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Deze beleggingen zullen uitgevoerd worden in overeenstemming met het risicobeheerbeleid aangenomen door de vennootschap en zullen gediversieerd zijn, zodat zij een passende risicodiversicatie verzekeren. De vennootschap mag eveneens niet-toegewezen liquide middelen aanhouden in alle munten in de vorm van zicht- of termijndeposito's of in de vorm van enig ander gemakkelijk verhandelbaar monetair instrument.
De vennootschap mag bovendien verrichtingen betre¢ende afdekkingsinstrumenten aangaan, voor zover deze er uitsluitend toe strekken het rente- en wisselkoersrisico te dekken in het kader van de nanciering en het beheer van het vastgoed van de vennootschap en met uitsluiting van elke verrichting van speculatieve aard.
4.3. De vennootschap mag één of meer onroerende goederen in leasing nemen of geven (waarvan sprake in de IFRS-normen). De activiteit van het met aankoopoptie in leasing (waarvan sprake in de IFRS-normen) geven van onroerende goederen mag alleen als bijkomstige activiteit worden uitgeoefend, tenzij deze onroerende goederen bestemd zijn voor een doel van algemeen belang met inbegrip van sociale huisvesting en onderwijs (in dit geval mag de activiteit als hoofdactiviteit worden uitgeoefend).
4.4. In overeenstemming met de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, mag de vennootschap zich inlaten met:
4.5. De vennootschap mag alle roerende of onroerende goederen, materialen en benodigd heden, verwerven, huren of verhuren, overdragen of ruilen, en in het algemeen en in overeenstemming met de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, alle commerciële of nanciële handelingen verrichten die rechtstreeks of onrechtstreeks in verband staan met haar doel en de uitbating van alle intellectuele rechten en commerciële eigendommen die er betrekking op hebben.
Voor zover verenigbaar met het statuut van gereglementeerde vastgoedvennootschap, kan de vennootschap door middel van inbreng in speciën of in natura, van fusie, inschrijving, deelneming,
nanciële tussenkomst of op een andere wijze, een aandeel nemen in alle bestaande of op te richten vennootschappen of ondernemingen, in België of het buitenland, waarvan het maatschappelijk doel identiek is met het hare, of van aard is de uitoefening van haar doel te bevorderen.
Het is de raad van bestuur uitdrukkelijk toegelaten het maatschappelijk kapitaal te verhogen in een of meerdere keren met een bedrag van € 126.728.870,79; dit voor een termijn van vijf jaar te rekenen vanaf de bekendmaking in de Bijlagen bij het Belgische Staatsblad van het desbetreffende machtigingsbesluit van de algemene vergadering. Deze machtiging kan worden hernieuwd.
De raad van bestuur is gemachtigd om het kapitaal te verhogen door inbreng in geld of in natura, desgevallend door incorporatie van reserves of uitgiftepremies, of door de uitgifte van converteerbare obligaties of warrants, mits naleving van de regels voorgeschreven door het Wetboek van Vennootschappen, door deze statuten en door de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Deze machtiging heeft slechts betrekking op het bedrag van het maatschappelijk kapitaal en niet op de uitgiftepremie.
Bij elke kapitaalverhoging stelt de raad van bestuur de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de uitgiftevoorwaarden van de nieuwe aandelen vast, tenzij de algemene vergadering daar anders over zou beslissen.
De aandelen zijn op naam of in de vorm van gedematerialiseerde e¢ecten. Op de maatschappelijke zetel wordt een register bijgehouden van de aandelen op naam, waarvan elke aandeelhouder kennis kan nemen. Inschrijvingscerticaten op naam zullen aan de aandeelhouders afgeleverd worden.
Elke overdracht onder levenden of naar aanleiding van overlijden, alsook elke omruiling van e¢ecten worden in voormeld register ingeschreven.
De aandeelhouders kunnen op elk ogenblik schriftelijk en op hun kosten de omzetting vragen van aandelen op naam in gedematerialiseerde aandelen en omgekeerd.
1 Deze artikels zijn niet de volledige, noch de letterlijke weergave van de statuten. De volledige statuten zijn te consulteren op de zetel van de vennootschap en op www.intervest.be.
Overeenkomstig de wettelijke voorschriften ter zake is elke natuurlijke of rechtspersoon die aandelen of andere verleende nanciële instrumenten van de vennootschap met stemrecht, die al dan niet het kapitaal vertegenwoordigen, verwerft of afstaat, verplicht zowel de vennootschap als de Financial Services and Markets Authority (FSMA) kennis te geven van het aantal nanciële instrumenten dat hij bezit, telkens wanneer de stemrechten verbonden aan deze nanciële instrumenten vijf procent (5%) of een veelvoud van vijf procent bereiken van het totale aantal stemrechten op dat ogenblik of op het ogenblik dat zich omstandigheden voordoen op grond waarvan zulke kennisgeving verplicht wordt.
Naast de in vorige paragraaf vermelde wettelijke drempels voorziet de vennootschap tevens in een statutaire drempel van drie procent (3%).
De aangifte is eveneens verplicht in geval van overdracht van aandelen, wanneer ingevolge deze overdracht het aantal stemrechten stijgt boven of daalt onder de drempels bepaald in de eerste of tweede alinea.
De vennootschap wordt bestuurd door een raad van bestuur van minstens drie bestuurders, al dan niet aandeelhouders, die voor maximum zes jaar worden benoemd door de algemene vergadering van de aandeelhouders, en te allen tijde door deze laatste kunnen worden herroepen. Ingeval een of meer plaatsen van bestuurders openvallen, hebben de overblijvende bestuurders het recht voorlopig in de vacature te voorzien tot aan de volgende algemene vergadering, die tot de denitieve benoeming zal overgaan.
Overeenkomstig hetgeen bepaald is in artikel 13 van de GVV-Wet, wordt de raad van bestuur van de vennootschap zo samengesteld dat de vennootschap conform artikel 4 van de GVV-Wet kan worden bestuurd.
Er dienen minstens drie ona²ankelijke bestuurders in de zin van artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen te zetelen in de raad van bestuur van de vennootschap.
De e¢ectieve leiding van de openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap moet worden toevertrouwd aan ten minste twee personen.
Alle bestuurders moeten permanent over de voor de uitoefening van hun functie vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid beschikken, zoals bepaald in artikel 14 §1 van de GVV-Wet. Zij mogen zich niet in één van de in het artikel 20 van de wet van 25 april 2014 op het statuut van en het toezicht op de kredietinstellingen voorziene gevallen bevinden.
De leden van de raad van bestuur en de personen belast met de e¢ectieve leiding dienen te voldoen aan de artikelen 14 en 15 van de GVV-Wet.
Onverminderd de overgangsbepalingen zoals voorzien in artikel 38, zijn de leden van de raad van bestuur en de personen belast met de e¢ectieve leiding uitsluitend natuurlijke personen.
De raad van bestuur kan bij toepassing van artikel 524bis van het Wetboek van Vennootschappen een directiecomité samenstellen waarvan de leden gekozen worden binnen of buiten de raad. De over te dragen bevoegdheden aan het directiecomité zijn alle bestuursbevoegdheden met uitzondering van de bestuursbevoegdheden die betrekking kunnen hebben op het algemeen beleid van de vennootschap, op handelingen die op grond van wettelijke bepalingen aan de raad van bestuur zijn voorbehouden of op handelingen en verrichtingen die aanleiding zouden kunnen geven tot de toepassing van artikel 524 van het Wetboek van Vennootschappen. Wanneer een directiecomité is aangesteld is de raad van bestuur belast met het toezicht op dit comité.
De raad van bestuur bepaalt de voorwaarden voor de aanstelling van de leden van het directie comité, hun ontslag, hun bezoldiging, hun eventuele ontslagvergoeding, de duur van hun opdracht en de werkwijze.
Indien een directiecomité werd aangesteld, kan enkel deze het dagelijks bestuur van de vennootschap delegeren.
Indien geen directiecomité werd aangesteld, kan de raad van bestuur het dagelijks bestuur van de vennootschap delegeren zoals voorzien in artikel 13, vierde lid van de huidige statuten.
De raad, het directiecomité evenals de gedelegeerd bestuurders belast met het dagelijks bestuur binnen het kader van dit dagelijks bestuur, mogen eveneens specieke bevoegdheden aan één of meer personen van hun keuze toekennen, binnen hun respectieve bevoegdheden.
De raad kan de vergoeding vaststellen van elke mandataris aan wie speciale bevoegdheden werden toegekend dit alles conform de toepasselijke wetgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
Onverminderd de overgangsbepalingen zoals voorzien in artikel 38, zijn de leden van het directiecomité uitsluitend natuurlijke personen en dienen zij te voldoen aan de artikelen 14 en 15 van de GVV-Wet.
De bestuurders, de personen die belast zijn met het dagelijks bestuur en de lasthebbers van de vennootschap zullen de regels met betrekking tot de belangencon³icten voorzien in de artikelen 36, 37 en 38 van de GVV-Wet en in het Wetboek van Vennootschappen eerbiedigen, zoals zij in voorkomend geval kunnen worden gewijzigd.
De controle op de verrichtingen van de vennootschap wordt opgedragen aan één of meer commissarissen, benoemd door de algemene vergadering onder de leden van het Instituut der Bedrijfsrevisoren voor een vernieuwbare termijn van drie jaar. De bezoldiging van de commissaris wordt op het ogenblik van zijn benoeming door de algemene vergadering vastgesteld.
De commissaris(sen) controleert (controleren) en certieert (certiëren) eveneens de boekhoudkundige gegevens opgenomen in de jaarrekening van de vennootschap.
De opdracht van commissaris mag enkel worden toevertrouwd aan één of meer erkende revisoren of één of meer revisorenvennootschappen die door de FSMA zijn erkend. Voor de aanstelling van commissarissen bij de vennootschap is de voorafgaande instemming van de FSMA vereist. Deze instemming is ook vereist voor de hernieuwing van een opdracht.
De gewone algemene vergadering van aandeelhouders, jaarvergadering genoemd, moet ieder jaar worden bijeengeroepen op de laatste woensdag van de maand april om zestien uur dertig.
Indien deze dag een wettelijke feestdag is, wordt de vergadering gehouden op de eerstvolgende werkdag.
Te allen tijde kan een bijzondere algemene vergadering worden bijeengeroepen om te beraadslagen en te besluiten over enige aangelegenheid die tot haar bevoegdheid behoort en die geen wijziging van de statuten inhoudt. Te allen tijde kan ook een buitengewone algemene vergadering worden bijeengeroepen om over enige wijziging van de statuten te beraadslagen en te besluiten, ten overstaan van de notaris.
De algemene vergaderingen worden gehouden op de zetel van de vennootschap of op een andere plaats in België, aangewezen in de oproeping.
Het recht om aan een algemene vergadering deel te nemen en er het stemrecht uit te oefenen, is a²ankelijk van de boekhoudkundige registratie van de aandelen op naam van de aandeelhouder op de veertiende dag vóór de algemene vergadering om vierentwintig uur (Belgische tijd) (hierna de 'registratiedatum' genoemd), hetzij door hun inschrijving in het register van de aandelen op naam van de vennootschap, hetzij door hun inschrijving op de rekeningen van een erkende rekeninghouder of van een vere¢eningsinstelling, ongeacht het aantal aandelen in het bezit van de aandeelhouder op de dag van de algemene vergadering.
De eigenaars van gedematerialiseerde aandelen die aan de vergadering wensen deel te nemen, moeten een attest overleggen dat door hun nanciële tussenpersoon of erkende rekening houder werd afgegeven en waaruit blijkt, naargelang het geval, hoeveel gedematerialiseerde aandelen er op de registratiedatum in hun rekeningen zijn ingeschreven op naam van de aandeelhouder en waarvoor de aandeelhouder heeft aangegeven te willen deelnemen aan de algemene vergadering van de vennootschap. Deze neerlegging moet ten laatste op de zesde dag vóór de datum van de algemene vergadering worden verricht op de maatschappelijke zetel of bij de in de uitnodiging genoemde instellingen.
De eigenaars van aandelen op naam die aan de vergadering wensen deel te nemen, moeten de vennootschap per gewone brief, fax of e-mail uiterlijk de zesde dag vóór de datum van de vergadering op de hoogte brengen van hun voornemen.
Elk aandeel geeft recht op één stem.
Wanneer één of meer aandelen aan verscheidene personen toebehoren in onverdeeldheid of aan een rechtspersoon met een collegiaal orgaan van vertegenwoordiging, kan de uitoefening van de daaraan verbonden rechten ten aanzien van de vennootschap slechts uitgeoefend worden door één enkele persoon die daartoe schriftelijk is aangewezen door alle gerechtigden. Zolang zodanige aanwijzing niet gedaan is, blijven alle aan deze aandelen verbonden rechten geschorst.
Is een aandeel met vruchtgebruik bezwaard, dan wordt de uitoefening van het aan dat aandeel verbonden stemrecht uitgeoefend door de vruchtgebruiker behoudens verzet van de blote eigenaar.
Bij toepassing van artikel 45, 2° van de GVV-Wet verdeelt de vennootschap als kapitaal jaarlijks minstens 80% van het resultaat zoals gedenieerd krachtens de GVV-Wet en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en reglementen. Deze verplichting doet evenwel geen a¶reuk aan artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen.
Op 24 april 2013 is Deloitte Bedrijfsrevisoren, bv onder de vorm van een CVBA, lid van het Instituut van de Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door Kathleen De Brabander, met kantoor te 1831 Diegem, Berkenlaan 8b, herbenoemd als commissaris van Intervest O ces & Warehouses. Het mandaat van de commissaris zal een einde nemen onmiddellijk na de jaarvergadering in 2016.
De vergoeding van de commissaris wordt bepaald op basis van marktconforme tarieven en ona²ankelijk van Intervest O ces & Warehouses conform de deontologie en de normen van het Instituut van de Bedrijsfrevisoren en in overeenstemming met de toepasselijke bepalingen met betrekking tot de ona²ankelijkheid van de commissaris omschreven in het Wetboek van Vennootschappen.
De vergoeding van de commissaris bedraagt € 66.600 (excl. BTW) voor het boekjaar dat een aanvang nam op 1 januari 2015 voor het onderzoek van de enkelvoudige en de geconsolideerde jaarrekening.
In 2003 is met ING Bank, Marnixlaan 24, 1000 Brussel een liquiditeitsovereenkomst afgesloten om de verhandelbaarheid van de aandelen te bevorderen. In de praktijk gebeurt dit door regelmatig aan- en verkooporders in te dienen binnen bepaalde marges.
De vergoeding hiervoor is vastgesteld op een vast bedrag van € 15.000 per jaar.
De vastgoeddeskundigen van de vastgoedvennootschap zijn op 31 december 2015:
Conform de GVV-Wet waarderen zij vier maal per jaar de portefeuille. De vergoedingen van de vastgoeddeskundigen staan los van de waarde van het vastgoed en zijn gebaseerd op een jaarlijks vast bedrag per gebouw.
De totale vergoeding van de vastgoeddeskundigen bedraagt € 141.768 (exclusief BTW) voor het boekjaar 2015.
Intervest O ces & Warehouses oefent haar activiteiten zelf uit en delegeert de uitoefening niet aan een derde, met uitzondering van het facility management van Mechelen Campus dat wordt beheerd door de externe beheerder Quares Property and Facility Management nv. Dit facility management staat weliswaar onder het toezicht van de coo van Intervest O ces & Warehouses die de nodige interne controles heeft ingebouwd.
Het statuut van gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) is geregeld in de wet van 12 mei 2014 betre¢ende gereglementeerde vastgoedvennootschappen (de GVV-Wet) en in het KB van 13 juli 2014 betre¢ende gereglementeerde vastgoedvennootschappen (het GVV-KB) ten einde publieke investeringen in vastgoed aan te moedigen. Het concept lijkt sterk op dat van de Real Estate Investment Trusts (REIT – USA), de Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI – Nederland), de Sociétés d'Investissement Immobilier Côtées (SIIC - Frankrijk) en de REIT in het Verenigd Koninkrijk en Duitsland.
De GVV is als publieke vastgoedvennootschap met een apart REIT statuut onderworpen aan een strikte wetgeving met het oog op de bescherming van de aandeelhouders en de nanciers. Het statuut geeft zowel nanciers als privébeleggers de mogelijkheid om op een gebalanceerde, kostene ciënte en scaaltransparante manier toegang te krijgen tot een gediversieerde vastgoedportefeuille.
De bedoeling van de wetgever is dat een GVV een optimale transparantie van de vastgoedbeleggingen garandeert en de uitkering van een maximum aan cash ³ow verzekert, terwijl de aandeelhouder een hele reeks voordelen geniet.
De GVV staat onder controle van de Financial Services and Markets Authority (FSMA) en is onderworpen aan een specieke regelgeving waarvan de meest markante bepalingen de volgende zijn:
een schuldgraad beperkt tot 65% van de totale activa; indien de schuldgraad 50% overschrijdt, dient een nancieel plan opgesteld te worden conform de bepalingen van artikel 24 van het GVV-KB. In het geval van een door de FSMA toegestane afwijking op grond van artikel 30, §3 en §4 van de GVV-Wet, mag de geconsolideerde schuldratio van de openbare GVV overeenkomstig de bepalingen van artikel 30 §4 van de GVV-Wet evenwel niet meer bedragen dan 33 %
de jaarlijkse nanciële interestkosten voortvloeiend uit de schuldenlast mogen in geen geval de drempel van 80% overstijgen van het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille verhoogd met de nanciële opbrengsten van de vennootschap
de openbare GVV, dit om specieke projecten te kunnen verwezenlijken met een derde, zijnde 1) professionele cliënten zoals kredietinstellingen, beleggingsondernemingen en instellingen voor collectieve beleggingen, of 2) rechtspersonen die kunnen worden beschouwd als IAKB door een eenvoudig verzoek te richten aan de FSMA zonder dat bijkomende voorwaarden dienen te worden vervuld
Deze regels hebben als doel het risico voor de aandeelhouders te beperken.
Met de GVV-Wet heeft de wetgever een voordelig scaal statuut gegeven aan de GVV's.
Een GVV is onderworpen aan de vennootschapsbelasting tegen het normale tarief, doch slechts op een beperkte belastbare grondslag, bestaande uit de som van (1) de door haar ontvangen abnormale of goedgunstige voordelen en (2) de niet als beroepskosten aftrekbare uitgaven en kosten, andere dan waardeverminderingen en minderwaarden op aandelen. De resultaten (huurinkomsten en meerwaarden uit verkoop verminderd met de operationele uitgaven en nanciële lasten) zijn dus vrijgesteld van vennootschapsbelasting op voorwaarde dat het operationeel uitkeerbaar resultaat voor minstens 80% wordt uitgekeerd. Daarnaast kan de GVV worden onderworpen aan de bijzondere aanslag geheime commissielonen van 309% op de uitgekeerde commissies en bezoldigingen die niet worden verantwoord door individuele ches en een samenvattende opgave.
De roerende voorhe ng op de dividenden die uitgekeerd worden door een openbare GVV is vanaf 1 januari 2016 gelijk aan 27%, af te houden bij de betaalbaarstelling van het dividend (behoudens bepaalde vrijstellingen). Deze roerende voorhef ng is ten gevolge van de Wet van 26 december
2015 houdende maatregelen inzake versterking van de jobcreatie en koopkracht, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 30 december 2015 vanaf 1 januari 2016 verhoogd van 25% naar 27%.
Deze roerende voorhe ng is bevrijdend voor particulieren die inwoner van België zijn.
Indien een vennootschap overstapt naar het statuut van GVV, of indien een (gewone) vennootschap fuseert met een GVV of een deel van haar onroerend vermogen afsplitst met overdracht naar een GVV, moet zij een éénmalige belasting betalen (de zogenaamde exit taks) van 16,995% (16,5% vermeerderd met de crisisbijdrage van 3%). Daarna is de GVV enkel nog onderworpen aan belastingen op heel specieke bestanddelen, zoals op verworpen uitgaven en abnormale voordelen. Deze exit taks is de scale prijs die dergelijke vennootschappen moeten betalen om het gemeenrechtelijk belastingregime te verlaten. Fiscaal wordt deze overgang behandeld als een (gedeeltelijke) verdeling van het maatschappelijk vermogen door de vennootschap aan de GVV. Bij een verdeling van het maatschappelijk vermogen moet een vennootschap het positieve verschil tussen de uitkeringen in geld, in e¢ecten of in enige andere vorm, en de gerevaloriseerde waarde van het gestorte kapitaal
(met andere woorden de meerwaarde die in de vennootschap aanwezig is) behandelen als een dividend.
Het Wetboek Inkomstenbelastingen stelt dat de uitgekeerde som gelijk is aan de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen op de datum waarop deze verrichting heeft plaatsgevonden (art. 210, § 2 W.I.B. 1992). Het verschil tussen de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen en de gerevaloriseerde waarde van het gestorte kapitaal wordt gelijkgesteld met een uitgekeerd dividend. Van dat verschil mogen de reeds belaste reserves afgetrokken worden. Wat daarna overblijft, vormt aldus in de regel de belastbare basis die onderhevig is aan het tarief van 16,995%.
De exit taks wordt berekend rekening houdend met Circulaire Ci.RH.423/567.729 van de Belgische belastingadministratie van 23 december 2004, waarvan de interpretatie op praktische toepassing steeds zou kunnen wijzigen. De "scale werkelijke waarde" zoals bedoeld in deze circulaire wordt berekend met aftrek van registratierechten of BTW (die van toepassing zou zijn in geval van een
verkoop van de activa) en kan verschillen van de reële waarde van het vastgoed zoals opgenomen in de balans van de openbare GVV conform IAS 40.
Weliswaar is de scus wel nog steeds van oordeel (zie punt 3 van de omzendbrief van 23 december 2004) dat de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen op datum van de erkenning als GVV niet lager kan liggen dan een bedrag dat overeenstemt met de waarde van het maatschappelijk vermogen zoals dat zou bepaald zijn in vergelijking met de waarde van de uitgeven aandelen of de prijs van de aandelen die werden verworven of aangeboden aan het publiek, verminderd met de registratie rechten en BTW die in de vastgoedschattingsverslagen zijn opgenomen. Bedoeling is de zogenaamde e¢ectiseringspremie in de belastbare basis van de exit taks op te nemen. De e¢ectiseringspremie is de premie die beleggers in de GVV bereid zijn te betalen bovenop het netto-actief die de verwachte meerwaarde weerspiegelt die voortvloeit uit de erkenning van de GVV door de FSMA. Zoals nader omschreven in Toelichting 24 van het Financieel verslag betwist Intervest O ces & Warehouses deze interpretatie.
Overeenkomstig artikel 13, §2 van het KB van 14 november 2007, verklaart de raad van bestuur, samengesteld uit Paul Christiaens (voorzitter), Nick van Ommen, EMSO bvba, vast vertegenwoordigd door Chris Peeters, Thomas Dijksman, Johan Buijs, Daniel van Dongen en Nico Tates, dat na het tre¢en van alle redelijke maatregelen en voor zover hem bekend:
Aanschangswaarde van een vastgoed
Dit is de te gebruiken term voor de waarde van een vastgoed bij de aankoop of verwerving. Indien er overdrachtskosten betaald werden, zijn deze inbegrepen in de aanschangswaarde.
De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de commerciële huurinkomsten en diezelfde huurinkomsten verhoogd met de geschatte huurwaarde van de niet-bezette verhuurlocaties.
Brutodividend per aandeel is het operationeel uitkeerbaar resultaat gedeeld door het aantal dividendgerechtigde aandelen .
Het brutodividendrendement is het brutodividend gedeeld door de beurskoers op afsluitingsdatum.
De brutomarkthuur omvat de lopende huren verhoogd met de geschatte huurwaarde van de niet-bezette verhuurlocaties.
Het brutorendement wordt berekend als de verhouding tussen de brutomarkthuur en de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen.
Commerciële huurinkomsten zijn de contractuele huurinkomsten plus de huurinkomsten van de reeds ondertekende contracten met betrekking tot de ruimten die op balansdatum contractueel leeg zijn.
Deugdelijk bestuur (corporate governance) is een belangrijk instrument om voortdurend het bestuur van de vastgoedvennootschap te verbeteren en om over de belangen van de aandeelhouders te waken.
EPRA Huurleegstandspercentage
Het EPRA Huurleegstandspercentage wordt berekend als de verhouding tussen de geschatte huurwaarde voor de niet-bezette verhuurlocaties beschikbaar voor verhuring en diezelfde geschatte huurwaarde van de totale portefeuille beschikbaar voor verhuring.
De free oat is het percentage van de aandelen in het bezit van het publiek. Volgens de denitie van EPRA en Euronext gaat het om alle aandeelhouders die individueel minder dan 5% van het totaal aantal aandelen bezitten.
Geschatte huurwaarde (GHW)
De geschatte huurwaarde is de huurwaarde die wordt bepaald door de onaankelijke vastgoeddeskundigen.
Gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV)
Het statuut van gereglementeerde vastgoedvennootschap is geregeld in de wet van 12 mei 2014 betreende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (de GVV-Wet) en in het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen (het GVV-KB) met als doel gemeenschappelijke investeringen in vastgoed aan te moedigen.
De wet van 12 mei 2014 betreende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
Het koninklijk besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
Investeringswaarde van een vastgoed
Dit is de waarde van een gebouw geschat door de onaankelijke vastgoeddeskundige met inbegrip van de overdrachtskosten en waarvan de registratie rechten niet zijn afgetrokken. Deze waarde komt overeen met de vroegere gehanteerde term "waarde vrij op naam".
Het leegstandspercentage wordt berekend als de verhouding tussen geschatte huurwaarde van de niet-bezette verhuurlocaties en diezelfde geschatte huurwaarde verhoogd met de commerciële huurinkomsten.
Liquiditeit van het aandeel
Verhouding tussen het aantal verhandelde aandelen op één dag en het aantal aandelen.
Brutojaarhuur op basis van de huursituatie op een bepaald ogenblik in de tijd.
Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij, gecorrigeerd voor de reële waarde van de nanciële instrumenten en de uitgestelde belastingen, gedeeld door het aantal aandelen op jaareinde.
Het nettodividend is gelijk aan het brutodividend na inhouding van 27% roerende voorheng. De roerende voorheng op dividenden van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen is ten gevolge van de wet van 26 december 2015 houdende maatregelen inzake versterking van de jobcreatie en koopkracht, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 30 december 2015, verhoogd van 25% naar 27% (behoudens bepaalde vrijstellingen) met ingang vanaf 1 januari 2016.
Het nettodividendrendement is het nettodividend gedeeld door de beurskoers op afsluitingsdatum.
Het nettorendement wordt berekend als de verhouding tussen de brutomarkthuur, verminderd met de toewijsbare vastgoedkosten, en de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen.
Het nettoresultaat per aandeel wordt berekend door het nettoresultaat zoals blijkt uit de resultaten rekening, te delen door het gewogen gemiddelde van het aantal uitstaande gewone aandelen (i.e. het totaal aantal uitgegeven aandelen min de eigen aandelen) gedurende het boekjaar.
Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij vermeerderd met de reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen, gedeeld door het aantal aandelen op jaareinde.
Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij gedeeld door het aantal aandelen op jaareinde.
De omloopsnelheid van het aandeel wordt berekend als de verhouding van het verhandeld aantal aandelen per jaar, gedeeld door het totaal aantal aandelen op het einde van de periode.
Het operationeel uitkeerbaar resultaat is het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille minus het nancieel resultaat en de belastingen, en exclusief variaties in reële waarde van nanciële derivaten (die niet als hedge accounting behandeld worden conform IAS 39) en andere niet-uitkeerbare elementen op basis van de enkelvoudige jaarrekening van Intervest Oces & Warehouses nv.
Reële waarde van een vastgoedbelegging (conform Beama-interpretatie van IAS 40)
Deze waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten.
In concreto betekent het dat de reële waarde gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,025 (voor gebouwen met een waarde hoger dan € 2,5 miljoen) of de investeringswaarde gedeeld door 1,10/1,125 (voor gebouwen met een waarde lager dan € 2,5 miljoen).
Het rendement wordt berekend als de verhouding tussen de lopende huren (al dan niet verhoogd met de geschatte huurwaarde van de niet-bezette verhuurlocaties) en de reële waarde van de vastgoedbeleggingen.
De schuldgraad wordt berekend als de verhouding van alle verplichtingen (exclusief voorzieningen en overlopende rekeningen) exclusief de negatieve variaties in de reële waarde van de indekkingsinstrumenten, ten opzichte van het totaal der activa. De berekeningsmethode van de schuldgraad is conform artikel 13, §1 tweede lid van het KB van 13 juli 2014. Middels dit KB is de maximale schuldgraad voor de vastgoedvennootschap vastgesteld op 65%.
Het verwaterd nettoresultaat per aandeel is het nettoresultaat zoals in de resultatenrekening gepubliceerd, gedeeld door het gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen aangepast voor het eect van potentiële gewone aandelen die tot verwatering leiden.
Intervest Oces & Warehouses nv Uitbreidingstraat 66 2600 Berchem
T +32 3 287.67.67 F +32 3 287.67.89
R.P.R. Antwerpen
BTW BE 0458.623.918
www.intervest.be
Opmerkingen? Vragen? [email protected]
Dit jaarlijks nancieel verslag is een registratiedocument in de zin van art. 28 van de wet van 16 juni 2006 op de openbare aanbieding van beleggingsinstrumenten en de toelating van beleggingsinstrumenten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt.
De Nederlandstalige versie werd goedgekeurd door de FSMA, overeenkomstig art. 23 van de voormelde wet, op 22 maart 2016. Intervest Oces & Warehouses nv heeft het Nederlands als ociële taal waardoor enkel het voorliggende Nederlandstalige jaarlijks nancieel verslag bewijskracht heeft.
De Franse en Engelse versies zijn vertalingen van het Nederlandstalig jaarlijks nancieel verslag. Het jaarlijks nancieel verslag werd vertaald onder de verantwoordelijkheid van Intervest Oces & Warehouses nv.
Ce rapport annuel est également disponible en français.
This annual report is also available in English.
Uitbreidingstraat 66 2600 Berchem
T + 32 3 287 67 67 F + 32 3 287 67 69 [email protected] www.intervest.be
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.